" 이렇 게 지 어 놓 고 . ." 참 았 던 감정 , 잔금 정산 때 폭발 한다 조선일보 | 최 락 선 기자 | 입력 2018 . 01 . 16 06 : 50 | 수정 2018 . 01 . 16 13 : 30 “ 집 짓 는 과정 은 굉장히 즐거운 일 아닌가요 . 나 만 의 집 을 짓 는 건 꿈 을 실현 하 는 것 이 기 도 하 구요 . 그럴려면 분쟁 대비 가 정말 중요 합니다 . 자칫 하 면 악몽 이 될 수 도 있 어요 . ” 유민권 변호사 ( 법무법인 소 헌 ) 는 우리 나라 대표 적 인 건설 · 부동산 관련 분쟁 전문가 로 통한다 . 2009 년 사법연수원 을 나와 대형 로펌 과 한국 토지 신탁 에서 경험 을 쌓 은 뒤 2012 년 독립 했 다 . 6 년 여간 부동산 개발 관련 계약 자문 을 맡 고 타운 하우스 와 공동 주택 관련 분쟁 도 다뤘 다 . 유 변호사 는 손수 단독 주택 을 짓 기 도 했 다 . 한 필지 에 두 세대 를 짓 는 이른바 듀플렉스 ( duplex ) 하우스 였 다 . 그 는 “ 집 짓 는 과정 은 200 % 만족 했 다 ” 며 “ 당시 시공사 대표 , 현장 소장 과 는 아직 도 이웃사촌 처럼 지낸다 ” 고 했 다 . 땅 집고 가 유 변호사 를 만나 집 짓 는 과정 에서 생기 는 분쟁 해결 과 예방법 을 들 어 봤 다 . 유 변호사 는 “ 공사 관련 분쟁 은 공사 대금 이 5 억 원 이 든지 , 5000 억 원 이 든지 발생 하 는 이유 는 거의 비슷 하 다 ” 면서도 “ 개인 주택 은 분쟁 금액 이 크 지 않 아서 조금 손해 를 보 더라도 합의 로 가 는 경우 가 많 다 ” 고 했 다 . 유민권 법무법인 소 헌 대표 변호사 농가 주택 . 시골집 수리 하 기 . 전원주택 , 통나무 주택 , 목조 주택 , 주말 주택 , 컨테이너 하우스 , 아동 식 주택 . 세컨드 하우스 . 황토 주택 , 귀농 , 귀촌 , 강원도 부동산 , 횡 성 부동산 의 모든 것 이 산골 전원 주택 이야기 에 다 있 습니다 한 번 의 추천 은 우리 의 마음 을 풍요 롭 게 한답니다 산골 생활 의 20 년 노하우 가 아래 에 다 있 습니다 . ,·´″"`°³ о 산골 전원 주택 이야기 о ³°`"″´·, - 공사 과정 에서 분쟁 이 많이 생기 는 시기 는 . “ 시공사 가 받 아야 할 돈 이 있 는 상황 에서 주로 다툼 이 생긴다 . 주로 잔금 이 다 . 잔금 은 대개 전체 공사 대금 의 20 % 인데 준공 후 에 받 는다 . 이 때 시공사 는 잔금 외 에 도 추가 또는 변경 공사 정산 을 요구 하 게 된다 . 반면 , 건축주 는 공사 지연 과 미진 한 부분 이 눈 에 들어오 면서 오히려 잔금 을 깎 으려고 한다 . 결국 잔금 지급 시점 에서 그동안 쌓인 문제 가 터지 게 된다 . ”- 구체 적 으로 말 하 면 . “ 통상 건축 계약서 에 는 공사 가 하루 지연 되 면 지체 상금 ( 遲滯 償 金 ) 이 총 공사 대금 의 1000 분 이 1 로 돼 있 다 . 총 공사비 가 5 억 원 이 라면 공사 가 하루 지연 될 때 마다 시공사 는 건축주 에게 50 만 원 을 물 어 줘야 한다 . 한 달 이 면 1500 만 원 이 된다 . 문제 는 소규모 공사 는 변수 가 많 아 지연 되 는 경우 가 허다 하 다는 것 이 다 . 건축주 는 공사 지연 책임 을 시공사 에게 돌리 는 반면 , 시공사 는 건축주 가 설계 를 바꾸 거나 추가 공사 를 요구 해서 지연 됐 다고 주장 하 면서 다툼 이 생긴다 . ”- 그럼 , 추가 공사 가 분쟁 의 씨앗 인가 . “ 공사 가 진행 되 면 건축주 가 상상 하 던 집 이 구체 적 으로 눈앞 에 보이 기 시작 한다 . 이때 자꾸 다른 아이디어 가 떠오른다 . 창문 크기 , 문 위치 , 조명 등 다양 한 설계 변경 과 추가 공사 상황 이 나온다 . 이 과정 에서 비용 문제 가 생긴다 . ”- 개별 추가 공사 마다 정산 하 면 되 지 않 나 . “ 시공사 가 추가 공사 내역 을 건축주 에게 알려줘 도 건축주 대부분 은 ‘ 나중 에 한꺼번에 정산 하 자 ’ 는 반응 을 보인다 . 작 은 금액 , 사소 한 비용 이 라도 한 번 에 정산 할 경우 쌓여 있 는 금액 이 상당 해 건축주 가 당황 하 게 된다 . 건축주 가 안내 도 되 는 비용 을 지불 하 는 경우 는 그렇게 많 지 않 다 . ”- 계약서 를 꼼꼼 하 게 작성 하 면 되 지 않 을까 . “ 맞 는 말 이 다 . 추가 공사 기간 을 총 공사 기간 에 포함 할 지 , 추가 공사비 를 정산 할 때 실비 로 할지 를 포함 해서 최초 도급 공사 계약서 를 잘 작성 해야 한다 . 추가 공사비 가 발생 할 때 시공사 는 어떤 양식 으로 보 고 하 고 , 건축주 는 어떻게 승인 할지 정해 놓 는 것 도 좋 다 . 당사자 의 의사 를 명확 하 게 확인 할 수 있 는 방법 을 문서 로 작성 해야 한다 . ” 외부 에서 바라본 유 변호사 의 듀플렉스 하우스 . / 사진 = 이 남선 작가 유 변호사 는 “ 시공사 가 분명히 잘못 했 거나 , 건축주 요구 가 반영 되 지 않 아 재시공 했 는데 추가 공사 로 둔갑 시켜 정산 하 려는 시공사 도 있 다 ” 면서 “ 분쟁 을 막 으려면 처음 시공 한 사진 을 찍 어 둬야 한다 ” 고 말 했 다 . 그렇 지 않 으면 건축주 가 잘못 된 시공 을 입증 하 기 가 쉽 지 않 다는 것 이 다 . - 요즘 건축주 직영 공사 도 많 죠 . “ 직영 은 결국 집 을 싸 게 짓 겠 다는 것 인데 , 자칫 하 면 분쟁 의 씨앗 이 된다 . 5 억 원 짜리 공사 라면 부가세 만 5000 만 원 이 다 . 당장 부가세 절약 에 유혹 을 느끼 게 마련 이 다 . 이 금액 을 아끼 려고 직영 공사 업체 를 찾 지만 시공 경험 이 있 는 현장 소장 출신 의 프리랜서 이 거나 면허 가 없 는 경우 가 많 아 분쟁 에 취약 하 다 . 반면 , 종합 건설 회사 와 정식 공사 계약 을 맺 으면 계약 이 행보 증이 나 하 자 보증 으로 공사 안정 성 을 보장 받 게 된다 . ” 하 자 보수 이행 을 보증 하 는 보험증권 . 건축주 직영 공사 는 앞 으로 크 게 줄어들 것 으로 보인다 . 지난해 12 월 국회 에서 건설 산업 기본법 개정안 이 통과 되 면서 올해 6 월 부터 는 연면적 200 ㎡( 60 . 5 평 ) 이상 건축물 은 건축주 직영 공사 가 불 가능 해진다 . - 조심 해야 할 시공사 는 . “ 계약 할 때 준비 비용 이나 초기 공사 비용 이 많이 들어간다는 명목 으로 계약금 을 총 공사비 의 최대 30 % 까지 요구 하 는 경우 조심 해야 한다 . 계약 하 고 공사 를 5 % 정도 진행 하 다가 ‘ 수주 할 땐 몰랐 는데 공사비 책정 이 잘못 됐 다 . 증액 해야 한다 ’ 고 요구 한다 . 건축주 는 이미 지급 한 돈 이 크 기 때문 에 울 며 겨자 먹 기 식 으로 공사 를 진행할 수 밖에 없 다 . ”- 막 을 방법 은 없 나 . “ 결국 믿 을 만 한 시공사 를 찾 아야 한다 . 규모 도 있 고 체계 가 잘 잡힌 회사 를 말 한다 . 시공 실적 도 중요 하 다 . 계약금 은 10 % 이상 주 는 것 은 위험 하 고 가능 하 면 5 % 내외 로 지급 하 는 것 이 바람직 하 다 . 공사 대금 은 공사 기한 으로 약정 하 기 보다 공사 진 척도 에 따라 지급 하 는 것 이 좋 다 . ”- 계약서 는 어떻게 써야 하나 . “ 국토 교통부 에서 만든 표준 공사 도 급 계약서 가 있 다 . 이 를 기반 으로 하 되 각자 현장 에 맞 게 수정 해야 한다 . 시공사 가 가져온 계약서 가 정답 은 아니 다 . 계약서 를 쓸 땐 법률 적 , 전문 적 용어 가 아니 라 생활 용어 로 작성 해도 된다 . ” 건설 공사 표준 도 급 계약서 서식 . / 국토 교통부 제공 - 디테일 한 부분 까지 써야 하나 . “ 계약서 에 불명확 한 부분 이 있 어 분쟁 이 생기 고 소송 까지 가 는 것 보다 낫 다 . ”- 변호사 인 당신 은 계약서 를 어떻게 썼 나 . “ 3 가지 를 넣 었 다 . 첫째 , 견적서 에 빠졌 어도 설계도 에 포함 된 공사 는 시공사 가 약정 한 금액 안 에서 공사 한다는 것 . 둘째 , 설계 도면 해석 은 건축주 나 시공사 가 아니 라 건축사 의견 에 따른다 . 셋째 , 설계 도면 에 없 어도 ‘ 스케치업 ’ 파일 ( 설계 도면 을 입체 화 한 프로그램 파일 ) 에 표현 돼 있 으면 약정 공사 금액 내 에서 공사 를 해야 한다고 넣 었 다 . 이렇게 하 면 공사 대금 이 조금 늘어날 수 있 고 시공사 와 의 관계 가 다소 불편 할 수 도 있 지만 장기 적 으로 건축주 에게 이익 이 된다 . 시공사 입장 에서 부담 되 는 조건 이 지만 불 합리 한 내용 은 아니 다 . 시공사 가 견적 을 엄격 하 게 내 면 된다 . ” 유 변호사 는 온라인 카페 에서 댓글 을 통해 시공사 현장 소장 과 의사소통 을 했 다 . - 시공사 검증 은 어떻 게 했 나 . “ 공사 도중 시공사 가 부도나 면 모든 게 허사 다 . 시공사 의 등기부 등본 , 시공사 대표 의 자택 등기부 등본 , 시공 현장 갯 수 를 미리 파악 했 다 . 부도나 면 공사비 회수 가능 성 까지 염두 해 두 고 계약서 를 작성 했 다 . ”- 민원 은 주로 시공사 가 처리 하 나 . “ 해당 민원 이 시공 과정 에서 생긴 것 인지 , 건축물 자체 에 대한 민원 인지 부터 가려야 한다 . 책임 소재 를 명확히 해야 한다 . 일반 적 으로 는 시공사 가 해결 하 게 된다 . ” 각종 건축 관련 분쟁 을 해결 해 주 는 건축 분쟁 전문 위원회 내용 . - 시공사 를 괴롭히 는 건축주 도 있 다는데 . “ 잔금 을 안 주 는 경우 다 . 공사 품질 이 만족 스럽 지 않 다거나 추가 공사 를 인정 하 지 못하 겠 다면서 잔금 을 깎 자고 한다 . 시공사 는 결국 잔금 을 받 아야 이익 이 다 . 그 이전 에 들어간 비용 은 실비 정도 다 . 결국 잔금 을 받 지 않 으면 다른 현장 을 돌릴 수 없 는 영세 시공사 의 어려움 을 알 고 악용 하 는 건축주 도 있 다 . 이 때 시공사 가 지 은 집 에 가압류 를 걸 면 대개 심리 적 인 압박 을 느끼 고 빨리 해결 하 려고 한다 . ”- 예비 건축주 에게 당부 할 말 이 있 다면 . “ 분쟁 이 일어나 지 말 란 법 은 없 다 . 분쟁 에 대비 한 계약서 를 써야 한다 . 건축 과정 에서 생기 는 변경 사항 을 쉽 게 넘기 지 말 고 , 서면 이나 메모 로 남기 는 습관 이 중요 하 다 . 아무리 계약서 를 잘 작성 해도 모든 상황 을 대비 할 순 없 다 . 계약서 로 해결 되 지 않 는 상황 이 닥치 면 너무 욕심 부리 지 말 고 양보 하 는 자세 도 필요 하 다 . ”- Copyrights ⓒ 조선일보 & chosun . com , 무단 전재 및 재 배포 금지 - 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