" 변두리 저렴 한 땅 ' 수익 률 대박 ' 금싸라기 만들 었 죠 " - 땅 집고 > 집짓기 
 " 변두리 저렴 한 땅 ' 수익 률 대박 ' 금싸라기 만들 었 죠 " 
 입력 : 2020 . 01 . 17 06 : 08 
 [ 미리 만난 건축주 대학 멘토 ] 변승욱 그라운즈 대표 “ 개발 아이템 잘 선택 하 면 변두리 땅 도 금싸라기 될 수 있 죠 ” 
 [ 땅 집고 ] 변승욱 대표 가 경기 남부 권 에 개발 한 드라이브 스루 매장 과 SPA 브랜드 건물 . 
 “ 스타 벅스 라면 흔히 도심 요지 에 만 들어서 는 걸로 생각 하 기 쉽 죠 . 경기 남부 권 에 운영 중 인 한 스타 벅스 매장 은 콘셉트 가 다릅니다 . 차 안 에서 커피 를 주문 하 고 받 는 이른바 ‘ 드라이브 스루 ’( Drive Thru , 이하 DT ) 매장 입니다 . 차 가 진입 하 기 좋 은 입지 인데다 도심 이 아닌 변두리 는 스타 벅스 매장 이 드물 다는 점 에서 오가 는 차량 을 멈춰서 게 하 는 효과 가 있 죠 . 
 주목 할 점 은 커피 를 받아든 차량 이 금새 빠져나가 지 는 않 는다는 겁니다 . 카페 바로 옆 SPA 패션 몰 과 다이소 같 은 라이프 스타일 매장이 운전자 의 시선 을 붙 듭니다 . ‘ 잠깐 들러서 구경 이나 하 고 갈까 ’ 라는 생각 을 하 도록 만들 죠 . 주차장 에 잠깐 차 를 세우 고 쇼핑 하 는 고객 이 많 습니다 . 반대 로 쇼핑 하 러 온 고객 이 스타 벅스 에 들러 커피 를 사 기 도 합니다 . 이곳 에 입점 한 가게 들 이 서로 윈 윈 하 며 매출 을 올리 는 비결 입니다 . ” 
 지난 10 년 여간 롯데마트 등 대형 마트 와 복합 쇼핑몰 개발 을 성공 시키 며 리 테일 디벨로 퍼 로 이름 을 날린 변승욱 ( 51 ) 그라운즈 ㈜ 대표 는 최근 땅 집고 와 가진 인터뷰 에서 “ 수요자 니즈 와 부지 의 특성 을 잘 결합 하 면 땅값 이 비싼 도심지 가 아니 어도 소 규모 개발 에 성공 할 수 있 다 ” 고 했 다 . 
 그 는 작년 3 월 이지스 자산운용 자회사 인 그라운즈 에 합류 해 수도 권 교외 에 스타 벅스 매장 을 잇달 아 입점 시키 는 데 성공 해 주목 받 고 있 다 . 스타 벅스 를 일반 적 인 카페 가 아닌 DT 형태 로 유치 하 고 패션 · 생활 용품 등 라이프 스타일 업종 을 결합 시키 는 하이브리드 개발 을 시도 한 것 . 그 는 “ 라이프 스타일 관련 매장 은 값비싼 도심 의 초고층 빌딩 이 아닌 , 변두리 소 규모 건물 에 입점 시켜도 투 자금 대비 수익 률 을 높이 는 효자 임차인 이 될 수 있 다 ” 고 했 다 . 
 변 대표 는 오 는 2 월 4 일 부터 열리 는 ‘ 조선일보 땅 집고 건축주 대학 ’ 11 기 과정 에서 멘토 로 참여 해 ‘ 수익 형 빌딩 어디 에 , 어떻게 개발 할 것 인가 ’ 를 주제 로 예비 건축주 대상 으로 강의 할 예정 이 다 . 
 [ 땅 집고 ] 변승욱 그라운즈 대표 이사 . / 김 리 영 기자 
 ― 드라이브 스루 매장 개발 에 뛰어든 이유 는 . 
 “ 도심 핫 플레이스 는 상권 이 발달 할수록 땅값 도 비싸 다 . 멋진 건물 에 파워 임차인 을 들여도 수익 이 나 지 않 는 경우 가 많 다 . 땅값 이 저렴 한 교외 에 건축비 를 덜 들이 고 도 가치 를 올릴 수 있 는 방법 을 고민 했 다 . 그러 던 중 유동 인구 보다 유동 차량 에 초점 을 맞춰 봤 다 . 걸어다니 는 사람 이 많 아야 상권 이 잘 되 는 건 아니 다 . 고속 도로 휴게소 나 나들목 처럼 차량 이 많이 모이 는 곳 도 상권 이 발달 할 수 있 다고 생각 했 다 . 차량 이 모이 는 입지 를 갖춘 곳 에 운전자 를 위한 공간 을 만드 는 데 는 반드시 땅값 이 비싼 도심 이 아니 어도 된다고 봤 다 . ” 
 [ 땅 집고 ] 서울 신길동 에 있 는 스타 벅스 드라이브 스루 매장 . / 스타 벅스 
 ― 드라이브 스루 옆 에 라이프 스타일 매장 을 결합 한 게 눈 에 띈다 . 
 “ 지금 같 은 불황 에 는 사치품 보다 먹 고 , 입 고 , 생활 필수품 소비 비중 이 커진다 . 장기 불 황기 일본 에서 는 오래 전 부터 ‘ 라이프 스타일 ’ 이 란 이름 을 가진 중소형 쇼핑몰 ( Neighborhood shopping center , 동네 쇼핑 센터 ) 들 이 우후죽순 생겼 다 . 우리 나라 도 마찬가지 라고 생각 해 부동산 개발 에 적용 했 다 . 운전자 대상 으로 한 커피 브랜드 와 저렴 하 면서 도 품질 이 일정 한 SPA 나 생활 용품 브랜드 1 ~ 2 개 를 결합 하 면 시너지 를 일으킬 수 있 다고 판단 했 다 . 도심 속 대형 쇼핑몰 처럼 거창 하 지 는 않 지만 , 주택가 에서 간편 한 차림 에 자동차 키 만 들 고 나와도 생활 물품 을 빠짐없이 쇼핑 할 수 있 는 편리 한 공간 이 되 는 것 이 다 . ” 
 ― 라이프 스타일 매장 을 유치 하 면 어떤 장점 이 있 나 . 
 “ 장기 계약 을 통해 안정 적 인 수익 을 낼 수 있 고 , 공실 리스크 도 거의 없 다 . 이런 임차 업종 은 지하층 이나 2 층 에 입점 해도 고객 을 모을 수 있 다는 것 이 다 . 무엇 보다 고객 이 1 ~ 2 시간 씩 머물 면서 돈 을 쓴다 . 도심 에서 는 용적 률 을 최대 화 하 는 수직 개발 이 땅값 대비 수익 률 을 높일 수 있 는 비결 이 다 . 그러나 이런 매장 은 수평 개발 만 으로 도 큰 수익 을 낼 수 있 다 . 즉 , 투자 금액 이 적어도 수익 이 난다는 것 이 다 . 예컨대 부지 면적 400 ~ 500 평 에 용적 률 100 ~ 150 % 정도 면 충분 했 다 . ” 
 [ 땅 집고 ] 드라이브 스루 매장 과 라이프 스타일 임차 업종 을 결합 한 개발 사업 구상안 . / 그라운즈 
 ― 실제 개발 했 던 드라이브 스루 매장 수익 은 어떤가 . 
 “ 그라운즈 ㈜ 가 개발 한 경기도 의 한 DT 매장 은 서울 강남 에 있 는 똑같 은 커피 매장 보다 한 달 수익 이 훨씬 많 다 . 서울 강남 점 ( 231 ㎡) 은 한 달 에 1 억 5000 만 원 매출 을 올렸 다면 , 경기도 DT 매장 ( 330 ㎡) 은 1 억 9000 만 원 의 매출 을 기록 했 다 . 입지 를 비교 하 면 어마어마 한 수익 률 격차 다 . 땅 과 건물 가치 도 크 게 올랐 다 . 원래 땅값 포함 해 DT 매장 과 소 규모 복합 공간 개발 에 40 억 원 이 들 었 는데 1 년 후 되팔 았 을 때 땅 과 건물 을 합쳐 56 억 원 을 받 았 다 . 140 % 올랐 다 . 주변 에 의류 브랜드 등 이 함께 입점 하 면서 시너지 를 일으킨 결과 라고 본다 . ” 
 ― 드라이브 스루 매장 에 적합 한 입지 조건 은 . 
 “ 교외 라도 주택 이 아예 없 는 곳 보다 1000 가구 이상 배후 가구 가 있 는 지역 이 적합 하 다 . 땅 의 모양 은 직사각 형 이 거나 정사각형 인 것 이 낫 다 . 차량 을 대상 으로 장사 하 는 만큼 4 차 로 이상 도로 가 주변 에 있 고 , 통 행량 이 많 으며 자동차 가 드나들 기 좋 은 목 이 어야 한다 . 주로 수도 권 에 있 는 주유소 부지 가 많 았 다 . ” 
 ― 예비 건축주 에게 당부 하 고 싶 은 말 이 있 다면 . 
 “ 어떤 건물 이 든 임차인 을 잘 구성 하 는 것 이 가장 중요 하 다 . 부동산 시장 변화 에 따라 임차 업종 간 흥망성쇠 가 달라지 고 , 업종 간 시너지 효과 도 달라진다 . 같 은 임차 업종 이 라도 건물 에 따라 장사 성공 여부 가 달라질 수 있 다 . 부지 를 사들일 때 부터 자신 의 건물 에 가장 잘 어울리 는 임차 업종 이 무엇 인지 고민 하 고 , 잘 구성 해 보 길 바란다 . ”