[ 투자 의 맥 ] 청약 · 매매 · 전세 ' 트리플 경고 등 '| 전문가 칼럼 북극성 주 | 등급 변경 ▼| 조회 1616 | 추천 0 | 2017 . 04 . 03 . 09 : 48 http : / / cafe . daum . net / 10 in 10 / 9 Srp / 4769 금융 결제 원 자료 에 따르 면 1 순위 분양 마감 률 이 2017 년 2 월 저점 을 찍 고 3 월 들 어 가파르 게 상승 한 모습 을 보이 고 있 다 . 최근 3 월 청약 을 했 던 해운대 롯데 캐슬 스타 는 57 . 9 대 1 의 경쟁 률 을 기록 했 고 , 그 뒤 를 이 어 평택 의 고덕 파라곤 이 49 . 4 대 1 을 기록 했 다 . 이러 한 수치 를 보 고 부동산 시장 이 살아나 는 것 이 아니 냐고 예측 하 는 일부 전문가 들 도 있 다 . 11 . 3 대책 이후 직격탄 을 맞 았 던 분양 시장 이 되살아나 면서 재고 아파트 시장 도 다시 반등 할 것 이 라는 기대감 도 일부 지역 에서 는 나타나 고 있 다 . 그러나 높 은 경쟁 률 만 보 고 인기 가 높 다고 판단 하 여 무 작정 청약 에 따라 나서 는 것 은 주의 해야 할 필요 가 있 다 . 청약 경쟁 률 은 지금 의 시장 분위기 를 반영 한 결과 이 며 , 실제 입주 시기 인 2 년 ~ 3 년 뒤 부동산 시장 상황 이 지금 과 180 도 달라질 수 있 기 때문 이 다 . 전국 적 으로 2017 년 부터 2019 년 까지 공급 물량 이 많 아 일부 지역 에서 는 과잉 공급 도 우려 되 고 있 다 . 분양 받 은 지역 이 추후 에 지속 적 으로 공급 계획 이 있 다면 입주 시기 에 가격 이 조정 될 가능 성 이 크 며 , 프리미엄 을 안 고 인수 한 분양 권 은 마이너스 가 되 어 손실 을 볼 수 도 있 다 . 아무리 큰 호재 가 있 더라도 과잉 공급 물량 이 라는 악재 가 이 를 덮 을 수 있 기 때문 에 청약 을 하 기 전 향후 2 ~ 3 년 동안 입주 물량 이 어느 정도 이 고 , 연평균 적 으로 소화 할 수 있 는 입주 물량 보다 많 은지 여부 를 반드시 확인 하 는 것 이 중요 하 다 . 분양 뿐 만 아니 라 재고 아파트 를 매수 하 는 경우 에 도 그 지역 에 공급 될 아파트 물량 이 얼마나 되 는지 파악 해 보 는 것 은 필수 다 . 특히 과거 갭 투자 로 인해 투자자 들 이 많이 들어온 지역 중 에 거래량 이 줄어들 고 매매 가격 의 상승 폭 이 하락 한다면 투자자 들 도 전세 만기 가 된 물건 을 하나 씩 내놓 게 되 면서 매매 물량 이 증가 하 고 매매 가격 이 하 락할 수 있 다 . 따라서 투자자 가 과거 많이 들어왔 는지 여부 를 부동산 을 통해 확인 하 고 물량 이 증가 하 고 있 는지 여부 를 파악 하 는 것 도 신규 물량 을 체크 하 는 것 못지않 게 중요 하 다 . 실거 주자 입장 에서 는 그 지역 에 오랫동안 거주 할 목적 이 고 , 그 지역 에 개발 호재 나 교통 호재 , 인프라 확충 등 계속 해서 발전 할 가능 성 이 높 다고 판단 된다면 장기 적 인 안목 에서 재고 아파트 를 매수 하 거나 신규 아파트 를 분양 받 는 것 은 좋 은 선택 일 수 는 있 으나 , 단기 시세 차익 목적 이 거나 무리 한 대출 을 받 아야 할 경우 라면 상 승장 의 끝자락 에 있 는 지역 이 증가 하 고 있 는 상황 에서 조금 더 신중 해질 필요 가 있 다 . 최근 청약 경쟁 률 이 높 은 지역 중 일부 지역 은 향후 2 년 간 공급 물량 이 많 아 미분양 이 늘어날 가능 성 이 높 다 . 주택 도시 보증 공사 ( http : / / www . khug . or . kr / index . jsp ) 에서 는 매달 말 일 경 에 전국 아파트 를 대상 으로 미분양 관리 지역 을 발표 하 고 있 으며 현재 7 차 까지 발표 되 었 다 . 미분양 주택 수 가 500 가구 이상 인 시 · 군 · 구 중 ① 미분양 증가 ( 최근 3 개월 간 전월 보다 미분양 가구 수 가 50 % 이상 증가 한 달 이 있 는 지역 ) ② 미분양 해소 저조 ( 당월 미분양 가구 수 가 1 년 간 월평균 미분양 가구 수의 2 배 이상 인 지역 ) ③ 미분양 우려 ④ 모니터링 필요 중 하나 에 해당 하 는 지역 을 미분양 관리 지역 으로 지정 한다 . 이 들 지역 의 경우 공급 물량 과잉 으로 인해 미분양 이 될 우려 가 있 는 지역 들 이 기 때문 에 사전 에 반드시 체크 하 는 것 이 좋 다 . 올해 와 내년 에 공급 물량 이 크 게 늘어난다고 해서 내년 부동산 시장 하락 기 를 대비 해 실거 주자 가 매매 대신 전세 를 택하 는 것 또한 능사 는 아니 다 . 내년 부터 쏟아지 는 공급 물량 영향 으로 전셋값 이 하락 하 면 흔히 더 싼 전세 로 갈아타 면 된다고 생각 하 지만 , 2011 년 ~ 2013 년 처럼 전세 값 하락 으로 보증금 을 회수 하 지 못할 위험 또한 함께 높 아 질 수 있 기 때문 이 다 . 따라서 본인 이 전세 로 거주 하 고자 하 는 지역 의 전세 시세표 를 확인 하 고 최근 4 년 이내 에 전세가 가 급등 한 지역 으로 입주 물량 이 2 년 이내 에 많이 몰려 있 다면 반드시 보증 보험 등 안전장치 를 하 고 전세 로 거주 하 는 것 이 좋 다 . 앞 으로 공급 물량 이 많 아 지 고 미분양 물건 이 증가 하 게 되 면 경매 시장 으로 유입 된 물건 도 증가 할 것 이 다 . 입지 와 가격 등 을 따져 시세 보다 저렴 하 게 매입 할 수 있 는 경매 를 적극 적 으로 활용 하 는 것 도 하나 의 방법 이 다 . 부동산 흐름 에 대한 충분 한 이해 와 공부 그리고 분석 없이 ‘ 남 이 하 니까 나 도 한다 ’ 라는 맹목 적 이 고 그릇 된 사고 로 잃 지 않 아야 할 소중 한 자산 을 잃 고 후회 하 는 우 를 범하 지 않 길 바란다 . ▶ 오은석 ‘ 직장 인 재테크 , 우리 는 부동산 으로 투 잡 한다 ’ 의 저자 로서 ‘ 북극성 주 ’ 라는 닉네임 으로 더 유명 한 20 년 차 부동산 실전 투자 고수 다 . 다음 카페 ‘ 북극성 ’ 을 통해 7 만 명 이 넘 는 회원 들 에게 투자 노하우 를 전파 하 며 멘 티 들 이 시행착오 없이 투자 하 고 경제 적 자유 를 실현 할 수 있 도록 돕 고 얻 은 수입 으로 소외 된 이웃 을 위해 나눔 을 실천 하 고 있 다 . 공유 하 기 글 요소