2007 - 02 - 22 | 작성자 오윤섭 | 조 회수 25 , 971 | 추천 수 401 
 2003 년 2 월 출범 한 참여 정부 는 2007 년 2 월 현재 까지 굵직 한 부동산 정책 을 12 차례 나 발표 했 습니다 . 부동산 정책 은 대부분 시행 중 이 고 2007 년 1 . 11 대책 과 1 . 31 대책 이 입법 등 을 추진 중 에 있 습니다 . 
 이번 닥터 아파트 ( www . DrApt . com ) 오윤섭 의 부자 노트 에서 는 2 월 25 일 참여 정부 4 주년 을 기념 해 참여 정부 에서 시행 중 인 크 고 작 은 부동산 정책 들 이 앞 으로 얼마 동안 생존 할 것 인가 를 조망 하 고자 합니다 . 좀 어려운 말 로 참여 정부 부동산 정책 의 기대 여명 이 라고 제목 을 붙였 습니다 . 
 기대 여명 ( Life Expectancy ) 이 란 현재 나이 에서 앞 으로 얼마나 더 살 수 있 는가 를 계산 한 것 입니다 . 평균 생존 연수 이 자 평균 잔여 수명 입니다 . 
 부동산 정책 의 기대 여명 은 참여 정부 가 시행 하 거나 추진 중 인 부동산 정책 이 앞 으로 변경 되 지 않 고 원안 대로 시행 될 수 있 는 기간 을 의미 합니다 . 
 참여 정부 부동산 정책 의 기대 여명 에 직접 적 인 영향 을 미치 는 요인 은 크 게 3 가지 입니다 . 영향력 으로 보 면 경기 등 경제 적 요인 , 소비자 요인 , 대선 등 정치 적 요인 순 입니다 . 
 경기 등 경제 적 요인 
 역대 부동산 정책 의 기대 여명 은 경제 상황 에 따라 짧 으면 2 년 , 길 어도 5 년 을 넘기 지 못했 습니다 . 
 부동산 가격 이 급등 하 면 규제 정책 을 내세워 시장 을 안정 시켰 습니다 . 그러나 경기 가 침체 되 면 부동산 부양책 을 통해 내수 등 경기 를 살리 는데 안간힘 을 썼 습니다 . 다음 은 국정 브리핑 의 ‘ 실록 부동산 정책 40 년 시리즈 ’ 중 일부 내용 입니다 . 
 “ 박정희 정부 는 1978 년 부동산 투 기억 제 및 지 가 안정 대책 , 1979 년 에 경제 안정 화 종합 시책 을 잇따라 발표 하 며 시장 안정 에 주력 했 다 . 그러나 1980 년 대 들 어 투 기억 제 정책 으로 인해 주택 공급 이 감소 하 고 , 시장 이 침체기 로 접어들 자 전두환 정부 는 정책 기조 를 주택 경기 활성 화 로 바꾸 었 다 . 양도세 율 을 내리 고 , 투기지역 을 해제 하 고 , 자금 출처 조사 를 배제 하 는 규제 완화 조치 가 잇따랐 다 . 그러나 규제 완화 에 따라 유동 자금 이 부동산 시장 으로 몰리 면서 투기 가 확산 되 자 투기 과열 지구 도입 등 다시 규제 를 강화 하 는 방향 ( 토지 및 주택 문제 종합 대책 , 1983 년 ) 으로 돌아섰 다 . 
 1980 년 후반 에 도 같 은 일 이 재연 됐 다 . 부동산 가격 이 급등 하 면서 토지 개발 로 인한 불로 소득 이 사회 문제 로 대두 되 자 당시 노태우 정부 는 ‘ 토지 공개념 ’ 을 바탕 으로 한 ‘ 8 · 10 부동산 안정 대책 ’( 1988 ) 과 일산 · 분산 신 도시 등 주택 200 만 호 건설 계획 을 발표 했 다 . 토지 공개념 에 따라 이듬해 택지 소유 상한 제 , 개발 이익환 수제 , 토지 초과 이득 세 가 입법화 됐 다 . 
 이런 강력 한 투기 대책 으로 김영삼 정부 들 어 1990 년 대 중반 까지 부동산 시장 은 평균 지 가 상승 률 이 마이너스 를 기록 하 는 등 안정세 를 찾 았 다 . 그러나 IMF 외환 위기 를 맞 으면서 정책 방향 은 다시 ‘ 규제 완화 ’ 로 급선회 했 다 . 김대중 정부 는 외환 위기 극복 을 위해 1998 년 부터 2001 년 까지 전방 위 적 인 부동산 경기 활성 화 시책 을 추진 했 다 . 토지 규제 완화 , 토지 공개념 폐지 , 양 도 소득세 인하 , 분양 권 자율 화 및 전 매제 한 폐지 등 이 단행 됐 다 . 다시 부동산 시장 은 달아올랐 다 . ” 
 이 와 같 은 과거 정부 의 부동산 정책 비판 에 대해선 대체로 동의 합니다 . 하지만 참여 정부 의 부동산 정책 도 이 같 은 비판 에서 피해갈 수 없 습니다 . 다만 과거 정부 와 차이 가 있 다면 집권 기간 중 부동산 가격 이 지속 적 으로 올라 , 지속 적 으로 규제 정책 을 폈 다는 사실 뿐 입니다 . 
 참여 정부 는 집권 하 자마자 강남 권 가수요 를 투기 의 주범 으로 지목 하 고 양 도 소득세 , 종합부동산세 등 세제 강화 및 재건축 등 규제 강화 정책 을 강도 를 높이 며 잇따라 도입 했 습니다 . 
 하지만 규제 정책 으로 인해 주택 시장 은 장기간 실 거래 가 가 아닌 호 가 위주 로 재편 되 면서 시장 을 교란 시켰 습니다 . 또 주택 을 강제 로 구입 하 지 못하 게 함 으로써 전세 수요 가 이상 급증 , 전셋값 이 급등 했 습니다 . 
 2 년 6 개월 후 시장 에 역행 하 는 부동산 정책 의 부작용 ( 주택 공급 감소 ) 이 발생 하 자 2005 년 8 . 31 대책 부터 주택 공급 확대 로 정책 변화 를 시도 했 습니다 . 
 규제 정책 을 펴 지 않 는다면 부동산 가격 은 지속 적 으로 오른다는 전제 아래 지난 4 년 간 남발 된 참여 정부 의 ‘ 단기 처방 ’ 은 차기 정부 에 큰 부담 이 될 것 입니다 . 내성 만 높 아 졌 기 때문 입니다 . 시장 을 이기 는 정부 는 없 습니다 . 
 부동산 시장 은 지금 규제 정책 이 라는 ‘ 살충제 ’ 가 투기자 , 투자자 , 중산 층 , 서민 에게 무 차별 뿌려 지 면서 거래 가 중단 된 ‘ 침묵 의 봄 ’ 을 맞 고 있 습니다 . 
 이 같 은 태생 적 인 한계 로 참여 정부 부동산 정책 의 기대 여명 은 짧 을 수 밖에 없 습니다 . 차기 정부 ( 2008 ~ 2013 년 ) 까지 생존 할 참여 정부 의 부동산 정책 은 얼마나 될까요 ? 
 소비자 요인 
 내 집 마련 수요자 , 투기자 , 투자자 등 구매력 있 는 유효 소비자 가 어떻게 행동 하 느냐 에 따라 부동산 정책 의 기대 여 명 또한 달라질 것 입니다 . 사실 참여 정부 가 정책 신뢰 를 통해 시장 에 긍정 적 인 신호 를 보냈 다면 소비자 들 이 적극 적 으로 매입 에 나서 지 않 았 을 것 이 며 참여 정부 의 부동산 정책 중 상당 부분 태어나 지 않 았 을 것 입니다 . 
 현재 소비자 들 은 정권 교체기 를 앞두 고 있 는 데 다 1 . 11 대책 으로 돈줄 까지 막혀 매수 든 매도 든 투자 를 중단 한 상태 입니다 . 사고파 는 투자 행위 를 유보 하 고자 하 는 심리 적 상태 는 2007 년 에 이어 적어도 2008 년 상반기 까지 계속 될 것 입니다 . 하지만 차기 정부 가 부동산 정책 공약 을 2008 년 하반기 부터 정책 으로 본격 적 으로 실행 하 게 되 면 불안 한 심리 가 줄어들 고 정권 교체 리스크 가 사라지 면서 부동산 시장 은 거래량 이 늘어나 면서 활기 를 띨 것 입니다 . 
 그리고 부동산 가격 은 주택 수급 상황 과 금리 , 정책 등 에 따라 오르내릴 것 입니다 . 
 소비자 요인 에서 는 또한 유효수요 인구 추이 를 무시 할 수 없 습니다 . 특히 주택 시장 에서 는 내 집 마련 을 하 려는 30 대 와 내 집 을 넓히 려는 40 , 50 대 인구 가 무려 2 천만 명 에 달 한다는 점 을 주목 해야 합니다 . 또 이 연령 층 의 독신 가구 도 2005 년 11 월 현재 30 대 62 만 9 천 명 , 40 대 47 만 4 천 명 , 50 대 36 만 6 천 명 등 1 백 46 만 9 천 명 에 달하 며 증가 추세 입니다 . 
 구매력 있 는 30 ~ 50 대 수요자 들 이 2008 년 이후 어떻게 행동 하 느냐 에 따라 참여 정부 부동산 정책 의 기대 여명 은 차이 날 것 입니다 . 
 대선 등 정치 적 요인 
 누가 차기 대통령 이 되 든 집권 초기 급격 한 부동산 정책 변화 는 기대 하 기 힘들 것 입니다 . 하지만 기본 적 인 부동산 정책 의 틀 은 점진 적 으로 다시 짜여질 것 으로 봅니다 . 주요 대선 후보 부동산 공약 을 정리 하 면 다음 과 같 습니다 . 
 이명박 전 서울 시장 은 주택 유무 에 따라 각각 시장 원리 와 복지 차원 에서 다루 는 이원화 된 정책 을 강조 합니다 . “ 주택 보유자 를 견제 해 무주택자 를 낫 게 하 려던 발상 이 나쁜 결과 를 만들 었 다 . 주택 보유자 에 대한 부동산 수급 문제 는 시장 에 맡기 도록 하 고 , 정부 는 무주택자 에 대한 주택 공급 정책 에 신경 을 써야 한다 . 40 ~ 50 평 이상 아파트 에 사 는 사람 들 이 더 큰 평형 등 으로 옮기 는 데 는 정부 가 간섭 하 지 않 고 , ‘ 새롭 게 출발 하 는 젊 은 부부 ’ 들 에 대해서 는 정부 가 주거 대책 을 세워야 한다 . ” 
 박근혜 전 한나라당 대표 는 국가 가 무주택 서민 들 에게 아파트 를 원가 에 공급 하 는 ‘ 국가 시행 분양 제 ’ 도입 을 주장 합니다 . 이 와 함께 재건축 , 재 개발 규제 를 완화 , 용적 률 을 높여 주택 공급 을 확대 하 겠 다고 합니다 . 
 “ 집 없 는 서민 을 위한 주거 복지 정책 으로 제안 한 것 이 바로 국가 시행 분양 제 이 다 . 소위 ‘ 원가 아파트 ’ 이 다 . 원가 아파트 를 국가 에서 책임지 고 공급 하 자는 것 이 다 . 토지 공사 와 시 행사 들 이 챙기 는 이윤 을 없애 고 국가 가 직접 시행 하 면 토지 와 건물 의 소유 를 모두 보장 하 면서 분양 가 의 30 % 정도 를 낮출 수 있 다 . 이것 은 토지 와 건물 모두 소유 를 인정 하 기 때문 에 ‘ 환매 조건부 ’ 또는 ‘ 토지 임대 부 ’ 분양 방식 보다 장점 이 있 다 . 
 대신 무주택자 에게 우선 공급 하 고 10 년 간 전매 를 금지 할 필요 가 있 다 . 물론 이 원가 아파트 조차 살 능력 이 없 는 빈곤층 을 위해서 는 기존 의 국민 임대 아파트 제도 를 계속 병행 해야 할 것 이 다 . 이 제도 를 재 건축 용적 률 완화 와 동시 에 실시 하 면 분양 원가 공개 나 분양 가 상한 제 같 은 무리 한 규제 가 필요 없 다 . ” 
 손학규 전 경기도 지사 는 정부 가 무주택자 와 실수요자 를 위한 부분 만 정책 을 만들 어 개입 하 고 나머지 는 시장 자율 에 맡겨야 한다는 입장 입니다 . 
 “ 주택 정책 은 무주택자 와 실수요자 들 이 손쉽 게 집 을 마련 할 수 있 도록 해야 한다 . 정직 하 고 성실 한 분 들 이 월급 을 저축 하 면 원 하 는 집 을 장만 할 수 있 어야 한다는 것 이 다 . 국민 주택 규모 아파트 는 분양 가 심사 제 를 도입 하 고 , 공공 택지 위 에 짓 는 주택 은 공공 주택 이 든 민간 주택 이 든 분양 원가 를 완전히 공개 해 부동산 거품 을 완전히 제거 해야 할 필요 가 있 다 . 또한 공급 이 늘어나 더라도 집 없 는 사람 들 에게 우선 적 으로 혜택 이 돌아갈 수 있 는 길 이 열려야 한다 . ” 
 누가 대통령 이 되 든 지금 과 같 은 반 시장 적 인 정책 은 장기간 지속 될 수 없 습니다 . 더욱이 범여 권 이 아닌 한나라당 등 야권 이 집권 한다면 참여 정부 부동산 정책 의 기대 여명 은 2008 년 이후 2 년 이상 을 넘 기 가 쉽 지 않 을 것 입니다 . 물론 집값 추이 와 경제 상황 이 변수 이 지만 말 입니다 . 
 행복 한 부자 가 되 려면 소수 의견 을 따라라 
 " 다수 의 의견 이 옳 다는 생각 은 더 이상 하 지 맙 시 다 . 많 은 사람 들 이 옳 고 그걸로 행복 해질 수 있 다면 세상 사람 들 은 모두 행복 해졌 어야 합니다 . 대부분 의 사람 들 이 성공 하 지 못한다는 사실 에서 ' 다수 의 의견 은 성공 하 지 못한다 ' 는 논리 도 성립 됩니다 . " 다이어트 식품 등 을 판매 하 는 긴 자마 루 칸 의 창업자 인 사이토 히토리 가 한 말 이 다 . 그 는 사업 소득 만 으로 전국 납세자 순위 10 위안 에 드 는 일본 최고 의 부자 다 . 
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