부동산 신화 의 몰락 부동산 활황 기 때 ' 공급 과잉 ' 고령화 로 젊 은 층 줄어든 데 다 일본 은행 대출 규제 로 거품 붕괴 베노 믹스 이후 자금 조달 쉬워져 최근 대 도시 중심 서서히 회복 . . 초 고령 화 로 완전 회복 은 어려워 아파트 많 은 한국 은 더 큰 문제 빈 집 은 보조금 들여 철거 하 고 기업 차원 의 임대 사업 늘려야 집 앞 에 는 먼지 가 뽀얗 게 앉 아 쓰레기 인지 짐 꾸러미 인지 모를 물건 들 과 부서진 자전거 가 옛 주인 을 기다리 고 있 었 다 . 2 층 창문턱 에 는 이파리 가 말라 비틀어진 꽃 화 분 몇 개 가 줄지 어 놓여 있 었 다 . 함께 이곳 을 찾 은 통역사 는 " 이런 곳 에선 고독사 가 제법 많 겠 다 " 고 말 했 다 . 사람 이 살 지 않 는 빈 집 , 공가 ( 空家 ) 였 다 . 지난 6 월 7 일 찾 은 일본 도쿄 스미 다구 의 낡 은 주택가 . 도쿄 중심가 에서 지하철 로 40 ~ 50 분 거리 인 이곳 은 마치 ' 노인 들 의 나라 ' 같 았 다 . 마을 입구 에선 한 노인 이 기타 를 치 고 있 었 다 . 뚝딱거리 는 소리 에 들여다본 곳 에 는 몇몇 노인 이 작업복 을 입 고 젊은이 들 마냥 기계 를 손질 하 고 있 었 다 . 얼핏 낭만 적 으로 도 보일 법 하 지만 군데군데 공가 로 보이 는 집들이 많 아 거주 여건 은 열악 해 보였 다 . 일본 도쿄 스미 다구 낡 은 주택가 에 방치 된 공가 . 도쿄 도 내 빈 집수 는 81 만 7000 여 가구 로 , 전체 주택 의 11 . 1 % 를 차지 한다 . 고령화 와 과잉 공급 이 맞물려 생긴 현상 으로 , 일본 에서 는 2020 년 께 면 전체 의 25 % 가 빈 집 이 될 것 으로 예상 하 고 있 다 . 사진 = 이정은 기자 【 도쿄 ( 일본 ) = 이정은 기자 】 일본 의 부동산 정보 사이트 인 스모 ( SUUMO ) 에서 이 지역 을 검색 해 보 자 놀랍 게 도 노후 공가 들 의 월세 물건 이 올라와 있 었 다 . 주로 40 ~ 50 년 전 에 지 은 집 들 로 , 면적 이 21 ㎡ 인 경우 월세 가 4 만엔 ( 약 45 만 원 ) , 17 ㎡ 3 만엔 ( 약 33 만 원 ) , 좀 더 작 은 12 ㎡ 는 2 만 3000 엔 ( 약 25 만 원 ) 에 불과 했 다 . 도쿄 에서 10 여 년 간 거주 한 통역사 는 " 집 상태 로 봐서 는 이 보다 훨씬 더 저렴 해야 할 것 같 지만 그나마 도쿄 23 구 안 에 위치 해 있 어 이 정도 " 라고 설명 했 다 . 일본 에서 공가 가 골칫덩이 로 떠올랐 다 . 부동산 활황 기에 과잉 공급 된 주택 이 이젠 공가 로 전락 하 기 시작 했 다 . 지방 에서 늘 기 시작 한 빈집 은 이제 도쿄 등 대 도시 에서 도 심심찮 게 볼 수 있 게 됐 다 . 도쿄 내 빈 집 수 는 지난 2013 년 기준 81 만 7000 가구 로 , 전체 주택 의 11 . 1 % 를 차지 한다 . 한국 도 이미 고령화 가 빠르 게 진행 돼 농촌 지역 을 중심 으로 빈 집 이 늘 고 있 어 일본 처럼 되 는 게 아니 냐는 우려 가 제기 되 고 있 다 . ■ 과잉 공급 폐해 . 도심 슬럼 화 우려 일본 전문가 들 은 고령 화 와 정부 의 부동산 대출 규제 , 장기 저성장 상황 등 을 부동산 버블 붕괴 의 주요 요인 으로 꼽 고 있 었 다 . 특히 일본 은 지난 1990 년 대 고령 사회 , 2000 년 대 에 초 고령 사회 에 진입 해 고령 화 효과 가 이미 주택 시장 에 반영 됐 다 . 현재 일본 의 집값 은 버블 기에 비해 3 분 의 1 로 떨어졌 다 . 니혼 대학 시미즈 치히로 교수 는 " 20 ~ 64 세 의 경제활동인구 100 명 당 65 세 이상 노인 인구 의 비율 인 노년 부양 비율 은 현재 38 % 로 2040 년 에 는 70 % 까지 오를 것 으로 보 고 있 다 " 며 " 고령 인구 가 늘 고 , 부동산 의 핵심 수요층 인 젊 은 층 이 줄어들 게 되 면 수급 불 균형 이 발생 , 부동산 가격 하락 압력 이 커질 수 밖에 없 다 " 고 설명 했 다 . 이 어 " 당시 일본 은행 ( BOJ ) 이 부동산 에 대한 대출 을 막 아 버린 데 다 금융 기관 도 불량 채권 을 많이 가지 고 있 어서 장기 침체 가 20 년 간 이어진 것 도 영향 을 미쳤 다 " 고 했 다 . 그 는 " 아베노 믹스 등 에 힘입 어 회복세 로 돌아선 것 이 최근 몇 년 밖에 되 지 않 는다 " 고 지적 했 다 . 실제로 일부 대 도시 핵심 역세 권 을 중심 으로 부동산 경기 가 되살아나 는 기미 도 보였 다 . 일본 의 부동산 정보 업체 리 맥스 재팬 에 따르 면 도쿄 23 구 의 중고 아파트 ( 70 ㎡) 평균 가격 은 3 년 연속 상승 했으며 지난해 는 전년 대비 13 % 오른 4748 만엔 ( 약 5 억 3424 만 원 ) 을 기록 했 다 . 리 맥스 재팬 관계자 는 " 올해 2 월 마이너스 금리 도입 으로 자금 조달 이 쉬워졌 고 , 주가 상승 과 상속세 증세 방안 등 의 영향 으로 투 자금 이 부동산 에 몰리 면서 가격 이 오르 고 있 다 " 고 전했 다 . 이 어 " 도심 5 구 ( 지요다 . 미나토 . 중앙 . 신주쿠 . 시부야 ) 의 사무실 은 공실 률 이 낮 아 지 고 임대료 도 완만 하 게 상승 하 고 있 다 " 며 " 마루노우치 의 경우 에 는 공실 률 이 1 . 37 % 에 불과 하 다 " 고 말 했 다 . 실제로 이날 찾 은 일본 의 비즈니스 중심가 인 마루노우치 에 는 새로운 건물 들 이 곳곳 에 지 어 지 고 있 었 다 . KOTRA 일본 지역 본부 의 오바 아리 히로 부장 은 " KOTRA 일본 지역 본부 가 위치 한 도쿄 마루노우치 빌딩 맞은편 에 새로운 빌딩 을 짓 고 있 는데 이곳 의 한 달 임대료 는 3 . 3 ㎡ 당 5 만 4000 엔 에 달한다 " 며 " 평균 적 으로 는 4 만 ~ 4 만 5000 엔 수준 " 이라고 설명 했 다 . 그러나 여전히 부동산 활황 기 수준 에 는 못 미친다 . 리먼 쇼크 이전 에 는 3 . 3 ㎡ 당 10 만 엔 에 육박 하 기 도 했 다 . 일본 부동산 시장 이 완전히 회복 되 지 못하 고 있 는 것 은 아직 경기 상황 이 전 만큼 좋 지 않 기 때문 인 것 으로 평가 된다 . 아베 신조 일본 총리 는 내년 4 월 로 예정 됐 던 소비세 율 인상 을 2019 년 10 월 로 최근 연기 했 다 . 목표 로 했 던 2 % 의 인플레이션 도 달성 하 기 쉽 지 않 은 상황 이 다 . 시미즈 교수 는 " 일본 경제 가 여전히 좋 지 않 은 이유 에 는 생산 성 이 전혀 개선 되 지 않 았 다는 점 이 있 다 " 며 " 개인 이 집 을 사 기 위한 지불 능력 이 개선 되 거나 기업 이 비싸 게 사무실 임대료 를 낼 수 있 는 환경 이 돼야 부동산 시장 이 회복 될 수 있 다 " 고 말 했 다 . 그 는 " 지금 은 일본 에서 비싼 임대료 를 감당 할 회사 가 많 지 않 다 " 고 덧붙였 다 . 일본 사회 는 최근 공가 에 대한 우려 가 많 은 상황 이 다 . 일본 은 지난 2010 년 까지 신규 주택 을 연간 100 만 가구 씩 공급 했 다 . 지금 은 60 만 가구 수준 으로 줄 었 지만 그래도 많 은 편 이 라는 것 이 대다수 전문가 의 시각 이 다 . 일본 에서 는 오 는 2020 년 이 지나 면 전체 의 25 % 가 빈 집 이 될 것 으로 예상 하 고 있 다 . 4 가구 중 1 가구 꼴 이 되 는 셈 이 다 . 시미즈 교수 는 " 건물 이 낡 으면 부수 고 , 재 건축 해서 새 건물 을 짓 는 것 이 수순 " 이 라며 " 문제 는 낡 은 건물 을 부수 고 새로운 것 을 지 을 원동력 이 없 어 졌 다 . 그래서 공가 가 늘어나 게 됐 고 , 그 문제 가 가장 크 다 " 고 지적 했 다 . 이 때문 에 앞 으로 는 도심 의 공동 주택 이 가장 큰 문제 가 될 것 이 라는 전망 이 다 . 그 는 " 시골 에 있 는 빈집 은 부숴 버릴 수 있 는데 도심 고급 아파트 의 경우 소유자 의 5 분 의 4 이상 의 동의 가 없 으면 재건축 이 안 된다 " 고 지적 했 다 . 그러 면서 " 이런 건물 이 1970 년 고도 경제 성장 시기 에 많이 늘어났 고 , 그쪽 이 슬럼 화 되 는 것 이 가장 문제 다 . 부술 수 도 없 고 재건축 도 안 된다 " 고 설명 했 다 . 이어 " 한국 의 서울 도 큰 고층 아파트 가 많 다 . 그게 장래 에 한국 에서 도 큰 문제 가 될 것 " 이라고 예상 했 다 . ■ 한국 , 어떻게 대비 해야 할까 한국 이 일본 부동산 시장 의 전철 을 밟 지 않 기 위해선 어떻게 해야 할까 . 시미즈 교수 는 정부 가 부동산 수요 를 늘리 기 위한 노력 을 해야 한다고 말 했 다 . 그 는 " 나 도 주말 에 쉴 수 있 는 집 과 일터 와 가까운 곳 등 집 을 두 채 갖 고 있 다 " 며 " 이런 식 으로 , 인구 는 줄 어도 주택 수요 는 늘어날 수 있 게끔 유도 해야 한다 " 고 설명 했 다 . 2 주택 관련 세제 완화 등 의 조치 가 필요 한 대목 이 다 . 시미즈 교수 는 이어 " 기본 적 으로 부동산 시장 이 안정 적 으로 유지 되 기 위해선 경제 상황 이 안정 적 으로 유지 돼야 하 고 , 또 일본 처럼 일단 완전히 쓸모 없 게 된 공가 같 은 경우 는 보조금 을 주 고 무너뜨리 는 편 이 낫 다 " 고 조언 했 다 . 한국 이 일본 과 같 은 버블 붕괴 상황 으로 돌입 하 지 않 을 것 이 라는 의견 도 있 다 . 일본 와세다 대 박상준 교수 는 " 한국 부동산 은 일본 이나 미국 과 같 은 버블 상태 에 있 지 않 고 또 버블 로 들어갈 것 으로 도 보이 지 않 는다 " 고 진단 했 다 . 다만 그 는 " 인구 구조 와 경제 여 견 이 변하 고 있 는 데 도 그걸 인지 못하 는 정책 당국 이 안타깝 다 " 고 말 했 다 . 이어 " 젊 은 층 인구 가 줄어드 는 나라 에서 일반 물가 상승 률 을 넘어서 는 부동산 가격 의 전반 적 인 상승 은 있 을 수 없 다 " 며 " 때문 에 대출 여건 을 완화 시키 거나 대 출금액 을 늘리 는 식 으로 수요 를 자극 하 는 정책 은 작 은 버블 만 일으킬 뿐 , 결코 바람직 하 지 않 다 " 고 강조 했 다 . 박 교수 는 전셋값 이 급등 하 는 건 사람 들 이 집 을 사 기 를 꺼리 고 월세 는 돈 이 아깝 다고 생각 하 기 때문 이 라고 지적 했 다 . 그 는 사람 들 이 주택 구매 를 꺼리 는 건 부동산 가격 이 과거 처럼 오르 지 않 을 것 으로 본다는 방증 이 라고 설명 했 다 . 박 교수 는 " 건설 회사 나 임대 회사 가 월세 를 놓 는 것 처럼 분양 보다 기업 차원 의 임대 를 늘리 는 쪽 으로 정책 을 선회 해야 한다 " 며 " 사람 들 이 월세 에 사 는 것 을 자연 스러워 하 게 되 면 , 오히려 건설 경기 도 살아날 거 라고 생각 한다 " 고 강조 했 다 . nvcess @ fnnews . com ▶ 시원 하 고 화끈 하 게 fn 파스 ▶ 속 보이 는 연예뉴스 fn 스타 ※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜 뉴스 . 무단 전재 - 재 배포 금지