출 판사 에 다니 는 박성희 씨 는 곧 결혼 을 할 예정 입니다 . 그래서 예비 신랑 과 함께 신혼집 을 구하 려 다녔 습니다 . 그러나 수십 번 발품 을 팔 고 다녔으나 자금 부족 으로 인해 마음 에 드 는 신혼집 을 구할 수 가 없 었 습니다 . 고민 끝 에 박성희 씨 는 좀 더 저렴 한 가격 으로 집 을 구할 수 있 는 경매 로 신혼집 을 구하 기 로 결정 을 했 습니다 . 그리고 자신 이 속해 있 는 출판사 에서 경매 책 을 쓴 백 저자 에게 조언 을 구하 기 로 했 습니다 . 과연 박성희 씨 는 마음 에 드 는 신혼집 을 저렴 하 게 구할 수 있 을까요 ? 첫 번 째 , 자신 이 살 고 싶 은 신혼집 을 그려 보 다 ! 박성희 씨 는 자신 이 직접 거주 할 집 이 므로 어떠 한 집 을 구하 는 것 이 좋 을지 를 가장 먼저 생각 해 보 았 습니다 . 그리고 관리 하 기 가 편하 고 비용 도 적 게 들어가 는 방 2 개 , 화장실 1 개 , 넓 은 거실 을 가진 전용 면적 59 ㎡( 약 18 평 ) 이 면서 본인 과 예비 신랑 의 직장 에 가까운 부천 에 있 는 아파트 로 결정 을 했 습니다 . 두 번 째 , 자신 이 동원 할 수 있 는 자금 을 계산 하 다 ! 자신 이 살 집 을 정한 박성희 씨 와 예비 신랑 은 자신 들 이 가지 고 있 는 자금 이 얼마나 되 는지 를 계산 해 보 았 습니다 . 동원 할 수 있 는 자금 은 1 억 2 , 000 만 원 * 동원 할 수 있 는 자금 을 계산 할 때 는 언제 받 을 지 모르 는 빌려 준 돈 등 은 제외 하 고 전세금 이나 예금 처럼 바로 동원 할 수 있 는 돈 위주 로 계산 을 해야 나중 에 잔금 을 수월 하 게 치를 수 있 습니다 . 세 번 째 , 원 하 는 물건 이 있 는지 인터넷 으로 검색 하 다 ! 동원 할 수 있 는 자금 이 얼마 인지 를 정확 하 게 파악 한 박성희 씨 는 무료 로 물건 을 검색 할 수 있 는 법원 경매 정보 ( www . courtauction . go . kr ) 홈페이지 에 접속 하 여 자신 이 원 하 는 물건 이 있 는지 찾 아 보 았 습니다 . 그리고 때마침 부천시 원미구 중동 에 자신 이 원 하 는 물건 이 있 었 습니다 . 그러나 경매 초보 인 박성희 씨 는 복잡 한 권리 들 과 임차인 여부 , 배당 여부 등 을 분석 하 기 가 어려워 앞서 언급 한 복잡 한 내용 들 을 이해 하 기 쉽 게 분석 해 주 는 네이버 부동산 경매 ( http : / / land . naver . com / auction ) 사이트 를 이용 하 기 로 하 였 습니다 . 네 번 째 , 권리분석 ! 임차인 분석 ! 배당 분석 ! ● 권리분석 NO 접수 권리 종류 권리 자 채권 금액 비고 소멸 여부 1 1998 . 10 . 16 소유 권 이전 ( 매매 ) 고채 무 2 2005 . 09 . 06 근저당 국민은행 98 , 400 , 000 원 말소 기준 권리 소멸 3 2008 . 05 . 05 근저당 신한 카드 87 , 500 , 000 원 소멸 4 2013 . 05 . 15 임의 경매 국민은행 청구 금액 98 , 400 , 000 원 2013 타경 2166 소멸 ● 임차인 분석 점유자 : 나 정도 ( 임차인 ) 2006 . 03 . 02 일 전입 신고 를 하 고 확정 일자 를 받 음 ( 보증금 4000 만 원 , 월세 80 만 원 ) 2005 . 09 . 06 국민은행 근저당 보다 순위 에서 밀려 대항력 없 었 습니다 . ※ 참고 . 대항력 이란 ? 보증금 을 모두 받 을 때 까지 해당 주택 에서 나가 지 않 고 버틸 수 있 는 권리 ● 배당 분석 1 순위 나정도 ( 임차인 ) 1 , 600 만 원 * Why ? 등기 사항 전부 증명서 상 선순위 근저당 ( 국민은행 ) 설정 일자 가 2005 년 9 월 6 일 이 므로 주택 임대차 보호법 상 최우선 변제 대상 ( 2001 년 9 월 1 일 기준 적용 ) 이 되 어 보증금 4 , 000 만 원 중 1 , 600 만 원 을 다른 권리 들 보다 먼저 배당 을 받 게 되 었 습니다 . 참고 로 최우선 변제 적용 기준일 ¹ 은 전입 신고 를 하 거나 확정 일자 를 받 은 날 이 아니 라 등기 사항 전부 증명서 상 의 선순위 근저당 권 이 설정 된 날 입니다 . 2 순위 국민은행 98 , 400 , 000 원 * Why ? 근저당 설정 일자 가 2005 년 9 월 6 일 로 어떠 한 권리 들 보다 가장 순서 가 빠르 기 때문 입니다 . 3 순위 나 정도 2 , 400 만 원 * Why ? 국민은행 ( 2005 . 09 . 06 ) 다음 으로 2006 . 03 . 02 일 에 확정 일자 를 받 았 기 때문 입니다 . 만약 에 임차인 인 나정도 씨 가 임차권 의 순위 를 보장 해 주 는 확정 일자 를 받 지 않 았 다면 2 , 400 만 원 은 받 을 수 없 습니다 . 4 순위 신한 카드 87 , 500 , 000 원 * Why ? 확정 일자 ( 2006 . 03 . 02 ) 보다 늦 게 설정 을 하 였 기 때문 입니다 . . * 분석 결과 해당 아파트 가 225 , 900 , 000 만 원 에 낙찰 되 어야 모든 채권자 ( 은행 과 세입자 ) 가 손 해 보 지 않 고 배당 을 받 을 수 있 는 상황 이 었 습니다 . 그러나 법원 에서 맨 처음 제시 한 최저 매각 가격 은 2 억 1 천 으로 현재 는 1 번 유찰 ( 팔리 지 않 음 ) 되 어 매각 가격 이 1 억 4 천 7 백만 원 ( 일반 적 으로 유찰 이 되 면 앞 의 가격 에서 20 % 깎여서 경매 에 다시 나오 는데 부천 등 일부 지역 의 경우 에 는 30 % 가 깎 임 ) 이 었 습니다 . 다섯 번 째 , 현장 조사 하 러 가 다 . 잠깐 ! 현장 에 가 기 전 인터넷 검색 부터 ! 박성희 씨 는 해당 아파트 가 있 는 현장 에 가 기 전 에 네이버 부동산 사이트 를 통해 경매 로 나온 아파트 에 대한 시세 , 구조 , 교통 , 편의 시설 , 공원 , 주변 환경 등 을 알 아 보 았 습니다 . 그리고 네이버 지도 와 네이버 길 찾 기 를 통해 박성희 씨 자신 과 예비 신랑 의 직장 까지 교통편 과 이 동시 간대 도 확인 해 보 았 습니다 . 확인 결과 OK ! 인터넷 검색 을 한 다음 날 인 토요일 에 예비 신랑 과 데이트 도 할 겸 경매 로 나온 아파트 가 있 는 동네 중개업 소 를 방문 하 였 습니다 . 그리고 친절 해 보이 는 중개업자 에게 경매 로 나온 아파트 에 대한 현장 조사 를 하 러 왔 다고 솔직 하 게 말 하 고 해당 아파트 에 대한 정확 한 시세 ( 인터넷 시세 는 단지 참고 용 으로 만 이용 ) , 구조 ( 인터넷 상 으로 확인 한 구조 와 현장 을 방문 하 여 직접 보 거나 물 어 본 구조 에 대한 느낌 이 다를 수 있 음 ) , 일조량 ( 햇볕 이 잘 드 는 정도 ) , 생활 환경 ( 인터넷 상 에서 확인 한 생활 환경 과 다를 수 있 음 ) 등 을 물 어 보 았 습니다 . 중개업자 는 친절 하 게 도 박성희 씨 가 물 어 보 는 질문 에 잘 답변 을 해 주 었 습니다 . * 현장 조사 를 갈 때 가능 하 다면 해당 주택 을 직접 방문 하 여 구조 나 관리 상태 를 직접 구경 하 는 것 이 좋 습니다 . 만약 에 그것 이 어렵 다면 친절 한 중개업 소 의 도움 을 받 아 매물 로 나온 같 은 구조 의 주택 을 보 는 것 도 좋 은 방법 입니다 . 또한 , 생활 환경 은 중개업자 보 다는 해당 단지 에 사 는 주민 들 에게 물 어 보 는 것 이 더 정확 한데 이때 는 놀이터 나 경로당 에 있 는 주부 또는 어르신 들 에게 물 어 보 는 것 이 좋 습니다 . 박성희 씨 가 현장 조사 를 통해 알아본 해당 아파트 의 매매 가격 은 2 억 ~ 2 억 원 1 천만 원 이 었 고 , 박성희 씨 가 경매 를 통해 사려 는 7 층 은 2 억 원 이 었 습니다 . 여섯 번 째 , 입찰 가격 결정 하 기 . 알쏭달쏭 ? 경매 에 참여 하 기 전 에 할 것 이 있 으니 먼저 입찰 가격 ( 해당 주택 을 이 가격 에 사 겠 다고 제시 하 는 가격 ) 을 결정 해야 하 는데 박성희 씨 는 도통 얼마 에 입찰 을 해야 할 지 감 이 잘 잡히 지 않 자 백 저자 에게 전화 를 했 습니다 . 백 저자 의 답변 왈 “ 경매 를 통해 주택 을 마련 하 는 경우 정해진 기준 은 없 지만 그래도 경매 를 통해 주택 을 마련 한다고 한다면 시세 의 80 % 수준 에서 낙찰 을 받 는 것 이 양호 합니다 . 그러나 현재 전세 대란 으로 인해 경매 를 통해 자신 만 의 주택 을 구입 하 려는 실 수요자 의 증가 로 낙찰가 율 ( 감정 가격 대비 낙찰 가격 비율 ) 이 오르 고 있 는 만큼 낙찰 을 받 고 싶 다면 90 % 대 에서 입찰 가격 을 결정 해야 할 것 같 습니다 ” 라는 답변 을 받 았 습니다 . 박성희 씨 는 1 억 8 천 3 백 9 십 7 만 원 에 입찰 하 기 로 결정 을 하 였 습니다 . 일곱 번 째 , 입찰 하 러 법정 으로 가 다 ! 입찰 당일 날 박성희 씨 는 자신 이 원 하 는 물건 에 대한 경매 가 취소 나 연기 또는 변경 되 지 않 았 는지 를 법원 경매 정보 ( www . courtauction . go . kr ) 홈페이지 에 접속 하 여 확인 한 후 이상 이 없 자 법원 ( 부천 지원 ) 으로 향했 습니다 . 법원 에 도착 한 박성희 씨 와 예비 신랑 은 다시금 자신 이 원 하 는 물건 에 대한 경매 가 제대로 이루어지 는지 를 법정 입구 에 있 는 게시판 에서 확인 을 했 고 확인 결과 이상 이 없 자 박성희 씨 는 법정 안 에 있 는 물건 관련 서류 들 의 내용 과 자신 이 조사 한 내용 간 에 차이 가 없 는지 도 확인 을 했 습니다 . 이상 무 ! 모든 확인 을 한 박성희 씨 는 집행관 앞 으로 가 서 입찰 표 와 입찰 봉투 그리고 매수 신청 보증 봉투 를 받 아 입 찰소 안 에서 입찰 표 에 사건 번호 , 본인 의 이름 , 전화 번호 , 주민 등록 번호 , 주소 , 원 하 는 가격 등 을 정확 하 게 적 고 매수 신청 보증 봉투 에 도 사건 번호 , 본인 의 이름 등 을 기재 한 뒤 법원 에서 제시 한 최저 매각 가역 의 10 % 에 해당 하 는 입찰 보증금 1 천 4 백 7 십 만 원 을 넣 고 다시금 입찰 표 와 매수 신청 보증 봉투 를 사건 번호 , 본인 의 이름 등 을 기재 한 황색 입찰 봉투 안 에 넣 은 뒤 입찰 함 에 넣 었 습니다 . * 입찰 표 , 매수 신청 보증 봉투 , 입찰 봉투 에 기재 할 사항 들 은 꼼꼼 하 게 그리고 정확 하 게 기재 를 해야 하 며 잘 못 기재 를 하 였으면 새로운 용지 를 가져다가 다시금 작성 해야 합니다 . 정확 하 게 기재 하 지 않 은 경우 해당 물건 을 낙찰 받 지 못하 거나 입찰 보증금 ( 최저 매각 가격 의 10 %) 을 손해 볼 수 도 있 기 때문 입니다 . 여덟 번 째 , 입찰자 호명 입찰 이 끝나 자 사무관 들 이 입찰 함 을 들 고 단상 으로 올라가 서류 들 을 분류 한 후 개찰 ( 입찰 표 를 개봉 하 는 것 ) 을 했 고 해당 물건 에 입찰 한 사람 들 을 단상 앞 으로 불렀 습니다 . 그리고 낙찰자 를 발표 했 습니다 . “ 2013 타경 2166 의 낙찰자 는 1 억 8 천 3 백 9 십 7 만 원 을 써낸 박성희 씨 입니다 ! ” 야 ~~~ 호 ! 아홉 번 째 , 입찰 후 처리 낙찰 을 받 은 박성희 씨 와 예비 신랑 은 로또 에 당첨 된 기분 이 었 습니다 . 아니 온 세상 을 다 가진 기분 이 었 습니다 . 한참 후 벅찬 감정 을 다 잡 은 채 법정 을 나서 자 대출 상 담사 들 이 둘러싸 며 대출 을 받 으라고 난리 였 습니다 . 부족 한 6 천 3 백 9 십 7 만 원 과 취득세 및 수리 비용 , 이사 비용 등 약 7 천만 원 정도 가 추가 로 필요 했 던 박성희 씨 는 대 출상 담사 들 의 명함 을 받 아 왔 습니다 . 그리고 제 1 금융 권 에서 대출 을 받 아 법원 에서 정해 준 날 까지 잔금 을 내 고 소유 권 이전 을 하 였 습니다 . 또한 , 낙찰 받 은 당일 날 바로 해당 아파트 를 방문 하 여 세입자 를 만났 습니다 . 그리고 세입자 에게 보증금 을 모두 돌려 받 을 수 있 다는 사실 ( 국민은행 9 천 8 백 4 십 + 4 천만 원 = 1 억 3 천 8 백 4 십 만 원 / 낙찰가 는 1 억 8 천 3 백 9 십 7 만 원 ) 을 알려 주 고 언제 까지 집 을 비워 줄 수 있 는지 를 협의 하 였 습니다 . ※ 참고 . 대 출상 담사 에게 전화 번호 를 알려 주 면 여러 가지 스팸 문자 나 전화 에 시달릴 수 있 음 으로 명함 을 받 아 연락 을 하 는 것 이 좋 으며 대출 상 담사 의 상담 내용 과 실제 대출 조건 이 맞 지 않 을 수 있 으니 이 점 도 정확 하 게 확인 하 는 것 이 좋 습니다 . 열 번 째 , 완료 이사 당일 날 박성희 씨 는 명도 확인 서 ( 해당 주택 에서 살 던 사람 이 이사 를 나갔 다는 확인 서로 이것 이 있 어야 세입자 는 배당 받 은 자신 ※ 참고 . 의 보증금 을 법원 으로부터 받 을 수 있 음 ) 에 자신 의 인감도장 을 찍 어 주 었 고 해당 아파트 를 세입자 로부터 인도 받 았 습니다 . 현재 낙찰 받 은 아파트 는 신혼 집 에 맞 게 수리 중 에 있 습니다 . ※ 참고 . 초보 자라 면 권리관계 가 복잡 하 지 않 은 물건 에 도전 하 는 것 이 좋 으며 가능 하 면 혼자 활동 하 는 것 보다 마음 이 맞 는 사람 과 함께 활동 하 는 것 이 좋 습니다 . ( 단 , 공동 투자 는 자제 하 세요 ! ) 또한 , 지나친 욕심 은 화 를 부를 수 있 습니다 . 주석 1 . 주택 임대차 보호법 의 소액 임차인 기준 및 최우 선변 제액 * 선순위 근저당 설정 일 지역 보증금 한도 최우선 변제 액 1984 . 6 . 14 ~ 특별시 , 광역시 ( 군 지역 제외 ) 300 만 원 이하 300 만 원 기타 지역 200 만 원 이하 200 만 원 1987 . 12 . 1 ~ 특별시 , 광역시 ( 군 지역 제외 ) 500 만 원 이하 500 만 원 기타 지역 400 만 원 이하 400 만 원 1990 . 2 . 19 ~ 특별시 , 광역시 ( 군 지역 제외 ) 2 , 000 만 원 이하 700 만 원 기타 지역 1 , 500 만 원 이하 500 만 원 1995 . 10 . 19 ~~ 특별시 , 광역시 ( 군 지역 제외 ) 3 , 000 만 원 이하 1 , 200 만 원 기타 지역 2 , 000 만 원 이하 800 만 원 2001 . 9 . 15 ~ 과밀 억제 권 역 4 , 000 만 원 이하 1 , 600 만 원 광역시 ( 군 지역 과 인천 광역시 제외 ) 3 , 500 만 원 이하 1 , 400 만 원 기타 지역 3 , 000 만 원 이하 1 , 200 만 원 2008 . 8 . 21 ~ 과밀 억제 권 역 6 , 000 만 원 이하 2 , 000 만 원 광역시 ( 군 지역 과 인천 광역시 제외 ) 5 , 000 만 원 이하 1 , 700 만 원 기타 지역 4 , 000 만 원 이하 1 , 400 만 원 2010 . 7 . 26 ~ 서울 특별시 7 , 500 만 원 이하 2 , 500 만 원 수도 권 ( 서울 특별시 제외 ) 6 , 500 만 원 이하 2 , 200 만 원 광역시 5 , 500 만 원 이하 1 , 900 만 원 기타 지역 4 , 000 만 원 이하 1 , 400 만 원 글 백영록 ‘ 시행 닷컴 ’ 칼럼 리스트 , The Daily ‘ Focus ‘ 칼럼 리스트 , 와우 MBA ( wow MBA ) 교수 서울 경제 TV SEN 부동산 플러스 ‘ 부동산 톡톡 ’ 및 RTN 부동산 · 경제 TV ‘ 무엇 이 든 물 어 보 세요 ‘ 출연 저서 『 부동산 상식 사전 』( 길벗 출판사 ) , 『 경매 재테크 상식 사전 ( 길벗 출판사 ) , 『 서울 경기 부동산 핵심 지역 40 』( 길벗 출판사 ) 공유 하 기 글 요소