깡통 전세 에 대비 하 는 전세 계약 주 의 점 깡통 전세 ( 역전 세 ) 에 유의 - 경기 불 황시 다수 발생 1 . 전세 보증금 과 근저당 권 의 합계액 이 매매 가의 70 % 가 넘 지 말 아야 하 한다 . 예 > 시세 3 억 집 에 집 주인 의 은행 대출 이 1 억 원 이 있 을 때 내 전세 보증금 은 최대한 1 억 1 천만 원 이 넘 으면 안 됨 등기 부상 대출 이 없 는 깨 끛한집은 KB 시세 조회 - 시세 의 70 % 를 넘 지 않 아야 함 2 , 잔금 치르 는 날 "[ 전입 신고 + 확정 일자 ] " 는 반드시 받 는다 잔금 치르 기 직전 최종 적 으로 등기 브 등본 을 한번 더 확인 한다 집 주인 이 새로 받 은 대출 이 없 는지 확인 - 이상 은 없 는지 ⇒ 바로 동사 무소 가 서 전입 신고 + 확정 일자 를 받 는다 하루 이틀 미루 다가 그 사이 집 주인 이 대출 을 받 으면 근저당 권 보다 후 순위 로 밀려서 보증금 을 떼일 수 있 다 - 전입 신고 가 중요 한 이유 전입 신고 다음 날 0 시 부터 세입자 의 대항력 이 발생 하 기 때문 - 대항력 이란 ? 향후 이 집 이 잘못 돼서 경매 로 넘어가 드라도 내 보증금 을 다 받 을 때 까지 이 집 을 비워 주 지 않 아도 되 는 권리 를 말 함 . 세입자 가 대항력 이 있 으면 이 집 이 경매 에 넘어가 서 몇 번 이나 유찰 이 되 드라도 최종 낙찰 자기 내 보증금 까지 다 물 어 주 게 되 어 있 다 . ◎ 물론 전입 신고 만 한다고 해서 대항력 이 발생 하 는 건 아님 예 를 들 어 시세 3 억 자리 집 에 2 억 5 천 대출 이 있 는 집 에 전세 계약 을 하 면 전입 신고 를 해 봤 자 대항력 이 없 다 은행 이 선순위 이 므로 은행 에게 배당 하 면 나 에게 돌아올 돈 이 없 다 대항력 이 있 을려면 내 가 계약 할 당시 에 이 집 에 근저당 권 이 없 어야 한다 은행 근저당 보다 내 가 먼저 전입 신고 가 되 어 있 으면서 사 는 동안 주소 를 절대 옮기 면 안 된다 내 보증금 을 돌려 받 을 때 까지 그 주소 가 존속 해야 한다 ex > 저 는 집 주인 이 전입 신고 를 안 하 는 조건 으로 계약 하 자는 데 요 , , , , 이런 오피스텔 도 있 으니 애초 에 들어가 지 말 것 잔금 치르 는 날 은 이삿짐 나 를 생각 말 고 바로 계약서 들 고 동사무소 에 가 서 전 입시 고 및 확정 일자 를 받 을 것 3 . 전세 권 설정 하 기 잔금 치르 는 날 등기부 에 전세 권 설정 하 여야 하 는데 집 주인 의 동의 가 있 어야 하 므로 현실 적 으로 집 주인 이 해 주 는 경우 가 없 으므로 설명 생략 함 4 . 전세금 반환 보증 보험 활용 계약 하 려고 보 니 근저당 이 좀 애매 하 게 잡혀 있 다 혹은 나 는 불안 한 게 너무 싫 다 하 는 사람 의 경우 이 제도 를 이용 하 면 된다 - 집 주인 의 동의 없이 도 가입 가능 행여 집 주인 에게 보증금 을 돌려 받 지 못해도 보증 기관 이 대신 내 보증금 을 반환 해 주 기 대문 에 마음 이 편하 며 대신 에 보증 보험료 의 부담 은 있 다 보증 보험 은 임대차 계약 이 만료 되 고 30 일 이 지났 는데 도 특별 한 이유 없이 전세 보증 금 을 돌려주 지 않 거 나 계약 기간 중 에 전 셋집 이 경매 나 공매 로 넘어가 이제 누군가 날 찰 을 받 고 채권자 에 대한 배당 이 다 이루 어 졌 는데 도 내 전세금 을 돌려받 지 못했 다면 보증 기관 이 내 보증금 을 대신 반환 해 주 는 보험 이 다 ★ 보증 기관 : HUG ( 주택 도시 보증 공사 ) , SGI 서울 보증 - 가입 시기 : 임대차 계약 을 맺 고 1 년 이내 에 가입 해야함 SGI 서울 보증 은 10 개월 , HUG 는 1 년 이내 만 가입 을 받 아 준다 - 보증 한도 : 서울 보증 은 APT 의 경우 무제한 이 며 , 기타 주택 은 10 억 원 이내 HUG 는 수도권 에서 는 보증금 7 억 원 이하 이 며 그 외 지역 은 5 억 원 이하 보험료 는 전세가 의 0 . 2 % 내외 이 며 APT 가 가장 저렴 며 그 외 주택 은 보험 요율 이 더 높 다 - 신혼 부부 . 저소득층 . 다자녀 가구 는 보험료 의 40 % 가 할인 된다 만약 내 가 전세 계약 을 2 년 으로 한다면 2 년 치 의 보험료 를 내면 된다 ex > 신혼 부부 3 억 원 전셋집 ( APT ) 이 라 가정 1 . 5 % 보험료 3 억 원 x 1 . 5 % x 2 년 x 0 . 6 = 540 , 000 원 ex ) 1 인가 구 직장 인 1 억 원 전셋집 ( 다세대 ) 2 % 보험 요율 1 억 원 x 2 % x 2 년 = 400 , 000 원 1 . 부동산 계약 시 이것 100 % 확인 하 자 - 집 주인 얼굴 보 고 계약 ( 필히 ) - 계약자 와 소유자 가 같 은 사람 인지 신분증 확인 - 등기부 등본 에서 동일 인지 확인 - 개업 또는 소속 공인 중개사 확인 - 사무소 내 에 게시 된 중개업 등록증 . 자격증 일치 확인 - 공인 중개사 법 제 17 조 , 시행 규칙 10 조 집 주인 이 바쁘 더라도 계약 일 이나 잔금 일중 한 번 은 꼭 만나 봐야 한다 잔금 일 에 계약서 의 내용 이 일치 하 는지 확인 녹음 까지 해서 만일 의 사태 에 대비 해야 한다 . 2 . 꼭 확인 해야 하 는 서류 - 등기부 등본 ( 발행일 시 가 당일 인지 최신 인지 확인 ) 하루 이틀 사이 에 등기부 에 권리 가 붙 을 수 있 으니 지금 뽑 은 것 인지 확인 - 확인 설명서 ( 등기 등본 , 건축 물대 , 토지 대장 , 토지 이용 계획 확인 원 등 관련 서류 와 일치 하 는지 실제 권리관계 또는 공시 되 지 않 은 물건 사항 을 꼭 확인 ) - 계약금 및 잔금 은 반드시 소유주 계좌 로 송금 ( 되 도록 1 금융 권 통장 으로 확인 ) 공인 중개사 나 중개 보조원 의 통장 으로 입금 하 면 안 된다 의심 이 가 면 등기 권리증 ( 집문서 ) 도 보여 달 라고 한다 - 집 주인 부 재시 전화 로 통화 이외 에 도 대리 계약 시 소유주 의 위임장 ( 인감 증명서 의 인감도장 과 일치 여부 대조 하 여 확인 ) " 인감 증명서 ( 본인 발급 ) : 3 개월 이내 발급 한 것 인지 확인 . 법 적 효력 3 개월 임 " 인감도장 - 계약 일 또는 잔금 일중 하루 는 소유주 의 얼굴 확인 - 집 주인 이 개인 이 아니 고 신탁 으로 되 어 있 으면 신탁 원부 를 확인 후 신탁 사 의 권리 가 어디 까지 인지 임차인 의 권리 가 우선 될 수 있 는지 를 봐야 하 며 계약 당일 날 서류 접수 가 신탁 으로 제대로 들 어 갔 는지 까지 를 다시 한 번 확인 해야 함 . * 집 주인 이 신탁 1 . 신탁 원부 확인 2 . 임차인 의 권리 확인 3 . 계약서 전달 확인 4 . 계약 하 지 말 것 신탁 건물 의 경우 공매 의 경우 가 있 기 때문 에 계약 하 지 말 것 ★ 확인 해야 할 가장 중요 한 서류 : 계약서 - 소재 지 및 보증금 , 잔금 , 월세 등 계약 내용 꼼꼼히 - 특약 사항 확인 , ( 필요시 요청 해서 추가 가능 ) - 잔금 즉시 전입 신고 + 확정 일자 받 기 - 의심 가 는 내용 은 특약 사항 에 기재 하 여 못 박 아 둔다 ☞ 대출 을 받 지 않 더라도 전세 대출 을 받 을 거 라고 미리 말 해 두 는 것 도 " 팁 " 부동산 사기 유형 1 . 집 주인 사기 - 깡통 전세 : 저렴 한 전세 + 근저당 공인 중개사 에게 수수료 를 2 배 준다고 하 며 홍보 부탁 건물 의 대부분 이 전세 임 에 도 전세 는 1 , 2 건 밖 에 없 다고 하 여 안심 시킴 [ 대응 ] 확인 설명서 의 소재지 주소 확인 . 용도 가 맞 는지 건 묵물 대장 상 위반 건물 여부 소유 권 에 관한 사항 : 임대인 과 동일 한지 확인 소유 권 외 권리 사항 ( 근저당 권 . 저 당 . 압류 확인 ) 개업 공인 중개사 세부 확인 사항 실제 권리 의 관계 또는 공시 되 지 않 은 물건 의 권리 사항 , 세입자 의 입주 여부 및 입주 기간 등 을 확인 해야 함 2 . 집 주인 사기 불법 건축물 로 건물 의 용도 를 속이 는 것 다 세대 인 줄 알 고 들어갔 던 원룸 이 알 고 보 니 근린 생활 시설 로 되 어 있 음 근 생 시설 을 원룸 으로 개조 해 놓 고 다 세대 인척 소개 할 경우 가 있 음 관할 구청 에 발각 되 면 시정 명령 으로 씽크 대등 취사 시설 을 철거 해야 하 기 때문 에 생활 에 불편 함 게다가 불법 이 다 보 니 다음 임차인 을 찿 기 도 어려워 보증금 을 제때 돌려받 는 것 도 문제 가 됨 이경우 는 건 묵물 대장 을 꼼꼼히 보 지 않 아 생긴다 건축물대장 에서 건축물 현황 을 보 면 내용 이 나와 있 음 을 확인 3 . 집 주인 사기 임차인 의 권리 보다 선순위 의 근저당 권 이 갑자기 생김 " 전입 신고 하 는 날 집 에 걸린 근저당 " 바로 전입 신고 당일 날 집 주인 이 근저당 을 설정 하 면 생기 는 일 근저당 은 설정 즉시 효력 이 생긴다 . 전입 신고 를 근저당 설정 일 과 같 은 날 에 신청 했어도 전입 신고 는 익일 0 시 부터 효력 이 발생 하 기 때문 에 근저당 이 선순위 가 되 므로 보증금 을 손해 본다 이렇게 임대인 은 근저당 과 전세 보증금 을 합쳐서 집값 이상 돈 을 얻 게 되 고 그 이후 강제 경매 나 파산 신청 을 하 는 경우 가 있 어 조심 해야 함 [ 대응 방법 ] 계약서 에 특약 사항 을 넣 는다 근저당 설정 방지 특약 : 잔금 일 다음 날 까지 근저당 권 및 기타 제한 물건 설정 은 하 지 않 고 이 를 위반 시 즉시 계약 은 무효 가 되 며 임대인 은 임차인 에게 위약금 00 원 을 지불 한다 등 으로 특약 을 기재 한다 다음 날 등기부 등본 을 열람 하 여 꼭 확인 한다 4 . 집 주인 사기 첫 세금 체납 이 임대차 계약 일 보다 빠르 면 모든 체납세 금 이 선순위 첫 세금 이 밀린 날자 가 임대차 계약 보다 빠르 면 그 뒤 에 밀리 게 된 세금 이 라도 모두 선순위 가 된다 개인 납세 정보 라는 이유 로 체납 세금 은 등기부 등본 에 나오 지 않 아 확인 이 힘들 다 국세청 미납 국세 열람 제도 를 이용 하 면 확인 할 수 있 는데 집 주인 의 동의 가 필요 한데 동의 를 해 주 는 경우 도 있 지만 아무래도 의심 을 받 는다는 느낌 이 라 집 주인 과 사이 가 좋 진 않 을 것 이 기에 계약 이 파기 되 기 도 함 . [ 대응 방법 ] 공인 중개사 에게 부탁 하 는 방법 타인 을 먼저 보내 는 방법 중개사 . 중개 보조인 의 사기 조직 1 . 이중 계약서 사기 임차인 에게 는 전세 계약 을 쓰 고 임대인 에게 는 월세 계약 을 써서 그 차익 만큼 중개인 들 이 챙겨 가 는 경우 임 이 방법 의 핵심 은 집 주인 과 임차인 을 절대 만나 지 않 게 하 는 것 집 주인 이 멀리 있 다고 우편 으로 계약서 를 작성 한다고 하 며 중간 에서 다른 계약서 를 만들 어 각각 보여줌 , 그리고 집 주인 과 통화 도 계속 안 된다고 하 며 전화 연결 도 시켜 주 지 핞음 우편 계약 이 란 것 은 없 음 . 계약 시 자격증 에 걸려 있 는 사진 과 같 은 얼굴 의 공인 중개사 와 집 주인 이 나오 는지 꼭 확인 해야 함 집 주인 이 못 올 경우 집 주인 의 인감도장 및 인감 증명서 와 위임장 의 도장 이 일치 하 는지 집 주인 이 인감 증명 을 본인 이 발급 받 은 것 인지 ? , 발급 받 은 날 로부터 3 개월 이내 인지 유효 여부 확인 집 주인 과 통화 를 해서 계약 내용 이 확실 한지 다시 한 번 확인 2 . 중복 계약 한 개 의 호실 에 전월세 다량 계약 다량 의 보증금 을 챙길 목적 으로 역시 집 주인 몰래 하 는 계약 하 는 방법 이 기 때문 에 꼭 등기 부상 집 주인 과 만나 서 확인 해야 함 가격 이 너무 저렴 할 경우 의심 해 볼 것 이런 시기 는 빠르 게 여러 건 을 계약 해서 발각 되 기 전 에 철수 하 려고 하 기 때문 에 보통 은 싸 게 내놓 기 때문 이 다 따라서 집 주인 에게 주민 등록 세대 열람 신청 을 요청 해서 전입 신고 세대 및 세부 내용 을 꼭 확인 3 . 집 주인 사칭 2 , 3 금융 권 또는 증권 계좌 로 입금 은 의심 해 볼 것 진짜 집주 인지 확인 하 려면 등기 권리증 ( 집문서 ) 을 보여 달 라고 요청 계약서 에 도 도장 이외 에 지장 을 받 아 두 면 나중 에 사 기 인게 발각 되 면 사칭 한 집 주인 이 라도 잡 아서 배상 을 요구 할 수 있 다 . 보통 은 전세가 나 매매 가 가 하락 하 는 시기 에 자신 의 손해 를 메꾸 고자 사기 를 생각 하 는 악덕 집 주인 들 이 생기 니 조심 하 여야 함 . 깡통 전세 에 대비 하 는 전세 계약 주 의 점 . hwp 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기