대한 가정 법률 복지 상담원 > 온라인 상담 > 공개 게시판 - 상가 계약 상태 에서 매도 자 가 제 3 자 에게 매도 완료 한 문제 에 대하 여 상담 드립니다 . 
 상가 계약 상태 에서 매도 자 가 제 3 자 에게 매도 완료 한 문제 에 대하 여 상담 드립니다 . 
 2010 . 01 . 28 13 : 19 : 58 ( *. 200 . 120 . 29 ) 
 법률 적 지식 과 상식 이 부족 한 서민 들 의 어려움 을 잘 헤아려 친절 한 상담 을 해 주 심 에 진심 으로 감사 드립니다 . 
 아래 내용 은 지난 기회 에 상담 을 드렸 던 내용 이 고 내용 의 이해 가 필요 할 듯 하 여 다시 올려 드립니다 . 
 상가 분양 을 한 매도인 과 의 협상 중 돌발 된 변수 에 대한 법률 적 상담 을 받 고자 재차 자문 드립니다 . 
 1 . 2007 년 12 월 분양 대행 업자 와 상가 분양 계약 체결 ( 계약금 3 , 500 만 원 완불 ) , 당시 상가 는 지하층 공사 중 이 었 습니다 . 
 2 . 2008 년 8 월 중도금 지급 하 기 로 계약서 에 약정 하 고 , 준공 후 잔금 납부 를 하 는 약정 으로 계약 ( 총 분양 가 는 금 3 억 5 천만 원 ) 이 되 었 습니다 . 
 3 . 저 는 사업 상 의 문제 로 중도금 지급 일 을 잊 은 채 약 1 년 이 지연 되 었 고 , 매도 자 는 분양 대행 업자 에게 제게 중도금 납부 를 독촉 했 다고 는 하나 저 는 단 한 차례 도 중도금 납부 요구 를 서 면 또는 구두 로 받 은 사실 이 없 었 던 상태 였 습니다 . 
 4 . 그러 자 매도인 은 저 와 계약 된 상가 를 제 3 자 에게 금 2 억 4 천만 원 에 급매 로 매도 하 여 , 소유 권 이전 을 완료 하 였 습니다 . 
 5 . 저 는 2009 년 10 월 상가 를 지나 다가 제 3 자 가 입점 해 있 는 것 을 알 게 되 었 고 , 그 에 따라서 2 중 분양 에 의한 계약 해제 를 이유 로 계약금 반환 을 요청 하 는 내용 증명 을 발송 했 습니다 . 
 6 . 그러 자 매도인 은 새로운 매수 자 인 제 3 자 와 소유 권 을 다시 저 에게 넘기 는 문제 에 대해서 이야기 가 되 었 으니 , 제 가 계약 한 금액 으로 중도금 과 잔금 을 지급 한 후 상가 소유 권 을 이전 해 가 라고 합니다 . 
 7 . 저 는 제 3 자 에게 분양 한 급매 가격 이 면 소유 권 을 가져오 겠 다고 했으나 , 매도인 은 원래 계약 대로 이행 을 하 거나 또는 계약금 을 돌려줄 수 없 다고 오히려 큰 소리 입니다 . 
 1 . 저 는 계약금 의 반환 또는 배액 청구 를 하 고 싶 습니다 . 그러나 매도인 의 주장 ( 기존 분양 가 로 소유 권 을 이전 해 가 거나 ) 이 법률 적 으로 맞 는 논리 인지 요 ? 
 2 . 저 는 원래 분양 가격 으로 상가 소유 권 이전 을 하 지 않 으려면 , 계약금 을 전부 포기 해야 하 는 것 이 맞 는지요 ? 
 평생 티끌 을 모아 임대 수익 을 목적 으로 노후 준비 를 한다고 하 는 것 이 위 와 같 은 사정 으로 계약금 3 , 500 만 원 만 날릴 처지 에 놓이 게 되 었 습니다 . 제 고통 을 헤아려 친절 한 답변 을 기대 합니다 . 진심 으로 감사 합니다 . 
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 성실 한 답변 과 서민 을 위한 노력 에 진심 으로 감사 드립니다 . 
 저 는 2007 년 12 월 상가 분양 계약 을 체결 하 고 계약금 만 지불 하 였 습니다 . 
 중도금 은 2008 년 7 월 로 정했으나 여러 가지 사정 으로 중도금 을 납부 하 지 않 았 으며 , 건축주 도 별달리 중도금 및 잔 급 납부 를 독촉 하 거나 이행 을 촉구 한 사실 이 전혀 없 었 습니다 . 
 그러 던 중 2009 년 3 월 제 가 분양 받 은 상가 에 간판 이 걸려 있 는 것 을 우연히 보 게 되 었 고 , 해당 상가 의 부동산 등기부 등본 을 열람 해 본 결과 제 3 자 에게 이미 소유 권 이 넘어간 상태 임 을 알 게 되 었 습니다 . 
 그래서 저 는 건축주 에게 분양 계약금 의 반환 을 청구 했으나 . 건축주 는 이 를 거부 하 고 있 어서 많 은 어려움 을 겪 고 있 습니다 . 
 1 . 위 건축주 를 배임죄 나 사기죄 로 형사 처벌 이 가능 한 지요 ? 
 2 . 계약서 에 계약금 의 배액 상환 규정 은 없 던데 , 민법 565 조 에 따라서 소송 시 배액 상환 이 가능 한 지요 ? 
 3 . 배약 상환 이 불 가능 하 다면 계약금 은 소송 을 구하 면 돌려받 을 수 는 있 는지요 ? 
 2009 . 10 . 04 06 : 20 : 20 ( *. 197 . 255 . 131 ) 
 문 1 . 위 건축주 를 배임죄 나 사기죄 로 형사 처벌 이 가능 한 지요 ? 
 답변 - 계약금 지불 후 중도금 지불 하 지 않 으면 채무불이행 으로 계약 을 해제 할 수 있 습니다 . 
 그러므로 건축주 를 배임죄 나 사기죄 로 고소 할 수 없 습니다 . 
 문 2 . 계약서 에 계약금 의 배액 상환 규정 은 없 던데 , 민법 565 조 에 따라서 소송 시 배액 상환 이 가능 한 지요 ? 
 답변 - 계약금 반환 문제 에 대해서 는 계약서 에 특약 사항 이 있 느냐 에 따라 다름 니다 . 
 계약금 은 ① 단순 한 계약 성립 증거인 증약 금 , ② 해제 권 유보 로서 의 해약금 , ③ 채무불이행 시 교부 자 는 그것 을 몰 수 당하 고 , 교부 받 은 자 는 그 배액 을 상환 하 여야 하 는 것 처럼 손해 배상액 예정 인 위약금 ( 민법 제 398 조 제 4 항 은 위약금 약정 은 손해 배상 예정 으로 추정 ) 으로서 의 성질 을 가지 는 경우 등 이 있 습니다 . 
 그런데 민법 은 해약금 에 관하 여 매매 의 당사자 일방 이 계약 당시 금전 기타 물건 을 계약금 , 보증금 등 의 명목 으로 상대방 에게 교부 한 때 에 는 당사자 간 에 다른 약정 이 없 는 한 , 당사자 일방 이 이행 에 착수 할 때 까지 교부 자 는 계약금 을 포기 하 고 , 수령자 는 그 배액 을 상환 하 여 매매 계약 을 해제 할 수 있 다고 하 면서 , 이 경우 별도 의 손해 배상 청구 권 은 발생 하 지 않 도록 규정 하 고 있 습니다 ( 민법 제 565 조 제 1 항 , 제 2 항 ) . 
 여기 서 계약 시 계약금 이 수수 되 고 계약금 교부 자 가 위약 하 였을 경우 는 계약금 을 포기 하 고 계약금 을 교부 받 은 자 가 위약 하 였을 경우 는 그 배액 을 상환 한다는 특약 이 있 는 경우 와 없 는 경우 를 비교 해 볼 필요 가 있 습니다 . 
 첫째 , 특약 이 없 는 경우 에 도 계약금 은 민법 제 565 조 의 해약금 으로서 의 성질 은 가지 게 되 므로 ( 대법원 1994 . 8 . 23 . 선고 93 다 46742 판결 ) , 당사자 일방 이 계약 이행 에 착수 할 때 까지 교부 자 는 계약금 을 포기 하 고 , 수령자 는 그 배액 을 상환 하 고 계약 을 해제 할 수 있 습니다 . 이 경우 에 별도 의 손해 배상 청구 권 은 발생 하 지 않 습니다 . 그러나 당사자 일방 이 계약 이행 에 착수 한 후 에 는 비록 계약금 이 교부 되 었 다고 하 더라도 계약금 이나 계약금 배액 의 지급 으로 당연히 계약 을 해제 할 수 없 고 ( 대법원 1994 . 11 . 11 . 선고 94 다 17659 판결 ) , 여기 에서 말 하 는 ' 당사자 의 일방 ' 이 라는 것 은 ' 매매 쌍방 중 어느 일방 ' 을 지칭 하 는 것 이 고 상대방 이 라 국한 하 여 해석 할 것 이 아니 므로 , 비록 상대방 인 매도인 이 매매 계약 의 이행 에 는 전혀 착수 한 바 가 없 다 하 더라도 매수인 이 중도금 을 지급 하 여 이미 이행 에 착수 한 이상 매수인 은 민법 제 565 조 에 의하 여 계약금 을 포기 하 고 매매 계약 을 해제 할 수 없 으며 ( 대법원 2000 . 2 . 11 . 선고 99 다 62074 판결 ) , 계약 내용 대로 이행 하 지 않 는 자 는 계약 내용 대로 의 이행 을 청구 당하 거나 , 실제로 발생 된 손해 배상 및 계약금 반환 등 의 원상회복 을 청구 당하 게 되 며 , 또한 계약금 이나 계약금 배액 이 당연히 상대방 에게 귀속 되 는 것 도 아닙니다 . 
 판례 도 " 유상계약 을 체결 함 에 있 어서 계약금 등 금원 이 수수 ( 授受 ) 되 었 다고 하 더라도 이 를 위약금 으로 하 기 로 하 는 특약 이 있 는 경우 에 한하 여 민법 제 398 조 제 4 항 에 의하 여 손해 배상액 의 예정 으로서 의 성질 을 가진 것 으로 볼 수 있 을 뿐 이 고 , 그 와 같 은 특약 이 없 는 경우 에 는 그 계약금 등 을 손해 배상액 의 예정 으로 볼 수 없 다 . " 라고 하 였 고 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 95 다 11429 판결 ) , " 유상계약 을 체결 함 에 있 어서 계약금 이 수수 된 경우 계약금 은 해약금 의 성질 을 가지 고 있 어서 , 이 를 위약금 으로 하 기 로 하 는 특약 이 없 는 이상 , 계약 이 당사자 일방 의 귀책 사유 로 인하 여 해제 되 었 다 하 더라도 상대방 은 계약 불이행 으로 입 은 실제 손해 만 을 배상 받 을 수 있 을 뿐 , 계약금 이 위약금 으로서 상대방 에게 당연히 귀속 되 는 것 은 아니 다 . " 라고 하 였 습니다 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 95 다 54693 판결 ) . 
 둘째 , 특약 이 있 는 경우 에 는 계약금 이 해약금 , 손해 배상액 의 예정 인 위약금 의 성질 을 겸하 여 가지 게 되 므로 ( 대법원 1992 . 5 . 12 . 선고 91 다 2151 판결 ) , 당사자 일방 이 계약 이행 에 착수 하 기 전 에 는 위 와 마찬가지 이 지만 , 당사자 일방 이 계약 이행 에 착수 한 후 당사자 일방 이 계약 불이행 으로 위약 하 였을 경우 에 도 교부 자 는 계약금 을 포기 하 고 수령자 는 그 배액 을 상환 함 으로써 계약 불이행 에 대한 책임 을 면할 수 있 습니다 . 따라서 이 경우 계약 불이행 이 있 게 되 면 손해배상 예 정액 은 당연히 상대방 에게 귀속 되 고 특약 이 없 는 한 통상 손해 는 물론 특별 손해 까지 도 예 정액 에 포함 되 며 , 손해 가 예 정액 을 초과 하 여도 그 초과 부분 을 따로 청구 할 수 는 없 으나 ( 대법원 1993 . 4 . 23 . 선고 92 다 41719 판결 ) , 손해배상 예 정액 이 부당히 과다 한 경우 는 법원 은 적당히 감액 할 수 있 습니다 ( 민법 제 398 조 제 2 항 ) . 
 그리고 손해 배상액 예정 은 이행 의 청구 나 계약 의 해제 에 영향 을 미치 지 아니하 므로 ( 민법 제 398 조 제 3 항 ) , 계약 당사자 일방 의 위약 이 있 을 경우 상대방 은 손해배상 예 정액 을 자기 에게 귀속 시킴 은 물론 이 고 , 그 와 는 별도 로 계약 이행 청구 가 가능 할 뿐 만 아니 라 계약 을 해제 할 수 도 있 습니다 . 
 3 . 배액 상환 이 불 가능 하 다면 계약금 은 소송 을 구하 면 돌려받 을 수 는 있 는지요 ? 
 답변 - 2 항 에서 알려 드린 데 로 매도인 은 매수인 인 귀하 가 약정 된 기일 에 중도금 을 지급 하 지 않 으면 채무불이행 을 이유 로 계약 을 해제 할 수 있 고 , 이 경우 특약 이 없 으면 지급 받 은 계약금 은 귀하 에게 반환 하 여야 합니다 . 그리고 매도인 은 귀하 가 중도금 을 지불 하 지 않 아 계약 을 해제 할 경우 계약금 을 반환 한 뒤 채무불이행 에 따른 손해 배상 을 귀하 에게 청구 할 수 있 습니다 . 그러므로 계속 해서 계약금 을 매도인 이 반환 해 주 지 않 으면 귀 하 는 계약금 반환 청구 소송 을 할 수 있 고 매도인 은 귀하 를 상대 로 채무불이행 에 따른 손해 배상 을 귀하 에게 청구 할 수 있 습니다 . 
 지면 상담 에 는 한계 가 있 습니다 . 상세 한 상담 을 원하 시 면 내원 하 시 기 바랍니다 . 상담 후 원 하 시 면 상대방 을 본원 에 나오 게 해서 조정 해 드릴 수 도 있 습니다 . 지방 에 거주 하 고 계신다면 거주 하 시 는 지역 에 있 는 무료 법률 상담 기관 을 안내 해 드리 겠 습니다 . 
 2010 . 02 . 02 17 : 36 : 08 ( *. 15 . 255 . 23 ) 
 귀하 의 경우 여러 가지 변수 가 존재 하 여 답변 드리 는데 한계 가 있 습니다 . 이 점 미리 양지 해 주 시 기 바랍니다 . 
 1 . 귀하 께서 계약금 의 반환 을 요구 하 는 것 은 민법 상 해약금 에 의한 해제 를 말씀 하 시 는 것 으로 보입니다 . 이 경우 민법 은 다음 과 같이 규정 하 고 있 고 , 당사자 일방 이 이행 에 착수 하 지 않 았 다면 귀 하 는 계약금 을 포기 하 고 계약 을 해제 할 수 는 있 습니다 . 물론 상대방 이 계약 의 해제 를 원하 는 것 이 라면 귀 하 는 계약금 의 배액 을 반환 받 을 수 는 있 을 것 입니다 . 
 민법 제 565 조 ( 해약금 ) 
 ① 매매 의 당사자 일방 이 계약 당시 에 금전 기타 물건 을 계약금 , 보증금 등 의 명목 으로 상대방 에게 교부 한 때 에 는 당사자 간 에 다른 약정 이 없 는 한 당사자 의 일방 이 이행 에 착수 할 때 까지 교부 자 는 이 를 포기 하 고 수령자 는 그 배액 을 상환 하 여 매매 계약 을 해제 할 수 있 다 . 
 그러나 상대방 이 계약 의 해제 를 요구 하 는 것 이 아니 라 귀하 측 에서 해약금 에 의한 해제 를 요구 하 는 것 이 라면 계약금 을 돌려받 기 는 어려울 수 도 있 을 것 으로 보입니다 . 
 2 . 상대방 이 귀하 와 매매 계약 을 맺 은 후 제 3 자 에게 소유 권 이전 등기 를 해 주 었 다면 이 는 이 행불 능 으로 볼 수 도 있 습니다 . 이 와 관련 하 여 다음 과 같 은 판례 가 있 습니다 . 
 매매 목적물 에 관하 여 이중 으로 제 3 자 와 매매 계약 을 체결 하 였 다는 사실 만 가지 고 는 매매 계약 이 법률 상 이 행불 능이 라고 할 수 없 고 , 채무 의 이행 이 불능 이 라는 것 은 단순히 절대 적 , 물리 적 으로 불능 인 경우 가 아니 라 사회생활 에 있 어서 의 경험 법칙 또는 거래 상 의 관념 에 비추 어 볼 때 채권자 가 채무자 의 이행 의 실현 을 기대 할 수 없 는 경우 를 말 한다 ( 대법원 1996 . 7 . 26 , 96 다 14616 ) 
 매도인 이 그 매매 부동산 을 제 3 자 에게 2 중 양도 하 고 그 이전 등기 를 경료 한 때 는 그 제 3 자로 부터 그 소유 권 을 회복 하 여 매수인 에게 이전 할 수 있 는 특별 한 사정 이 없 는 한 매도인 의 매수인 에 대한 소유 권 이전 등기 의무 는 이 행불 능이 라고 할 것 ( 대법원 1981 . 6 . 23 , 81 다 225 ) . 
 판례 를 해석 하 여 보 면 , 귀하 의 경우 와 같이 제 3 자 에게 소유 권 이 이전 된 경우 귀하 로 의 소유 권 이전 등기 의무 는 이 행불 능이 라고 할 수 도 있 습니다 . 다만 제 3 자 로 소유 권 이 이전 된 경우 라도 귀하 에게 소유 권 이전 등기 를 할 수 있 는 특별 한 사정 이 있 다면 이 행불 능이 라고 보 기 어렵 다고 보 는 것 이 판례 의 입장 으로 보입니다 . 따라서 매도인 이 귀하 에게 소유 권 을 이전 해 줄 수 있 다면 매도인 의 이행 불능 을 이유 로 한 귀하 의 계약 해제 는 어려울 수 도 있 습니다 . 
 물론 매도인 이 귀하 에게 소유 권 을 이전 해 주 기 어려운 상황 이 발생 한다면 매도인 의 이행 불능 을 이유 로 계약 을 해제 한 후 손해 배상 도 청구 할 수 도 있 습니다 . 
 귀하 가 계약 의 이행 을 망설이 는 것 이 제 3 자 와 귀하 와 의 매매 대금 의 차이 에 있 는 것 이 라면 이 는 매도인 과 합의 를 통해 결정 하 셔야 하 는 사항 입니다 . 제 3 자 에게 매도 한 금액 과 귀하 의 매매 대금 이 같 지 않 다는 것 만 으로 는 계약 을 해제 하 기 는 어려울 수 있 습니다 . 귀하 께서 상가 를 분양 받 기 로 결정 하 신다면 제 3 자 로 이전 된 소유 권 이 어떠 한 형식 으로 귀하 에게 이전 되 는지 도 확인 해 보 시 는 것 이 좋 을 것 입니다 ( 예 를 들 어 제 3 자 로부터 귀하 가 이전 받 는 형식 을 취하 는지 , 아니면 제 3 자 가 매도인 에게 다시 이전 한 후 매도인 이 귀하 에게 이전 하 는 형식 을 취하 는지 등 ) . 
 대한 가정 법률 복지 상담원 은 지하철 2 호 선 지선 신정네거리역 3 번 출구 로 나와 , 남부 지법 방향 으로 5 분 정도 걸 으시 면 하나 은행 을 지나 , 태평양 약국 건물 3 층 에 위치 하 고 있 습니다 . 상담 은 무료 입니다 . 상담 접수 시간 은 평일 오전 10 시 - 오후 4 시 , 토요일 10 시 - 11 시 30 분 입니다 . 
 법률 구조 법인 대한 가정 법률 복지 상담원 전화 02 - 2697 - 0155 , 02 - 3675 - 0142 ~ 3 
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 2011 - 06 - 09 6021 
 13868 미 등록 건물 ( 주택 ) 의 상속권 에 관하 여 1 
 2014 - 02 - 06 6016 
 13867 한 정상 속 포기 에 대하 여 문 의 드립니다 . 도와 주 십시오 . 
 2005 - 03 - 22 6014 
 13866 [ re ] 전세 계약서 명 의 이전 - 임대차 보호 에 대해서 . 
 2009 - 07 - 13 6009 
 13865 성인 이 된 아이 성변 경과 이민자 의 입양 관계 1 
 13864 [ re ] 쌍방 폭행 으로 인한 합의 중 합의 결렬 시 
 2007 - 05 - 18 6003 
 13863 직장 내 성희롱 누명 으로 어려움 에 처해 있 습니다 . 1 
 2011 - 03 - 22 5999 
 13862 이혼 에 관해서 , , 1 
 13861 전남편 사망 후 . . 1 
 2013 - 01 - 03 5997 
 13860 맞벌이 부부 공동 재산 의 범위 1 
 2010 - 12 - 02 5994 
 13859 [ re ] 자동차 구입 시 모르 던 사실 을 사 고 후 에 알 았 습니다 . .!!! 
 2005 - 02 - 08 5993 
 13858 구두 계약 사기 를 당하 였 습니다 . 1 
 2010 - 02 - 11 5992 
 13857 [ re ] 초등 학교 입학 유예 
 2006 - 01 - 16 5992 
 13856 이 혼전 명의 변경 . ..... 1 
 13855 [ re ] 이혼 위자료 . ... 
 2005 - 02 - 13 5985 
 13854 유류분 반환 청구 시 1 
 2013 - 05 - 07 5984 
 13853 답변 좀 부탁드릴께요 . . ㅠㅠ 1 
 2010 - 03 - 09 5984 
 13852 [ re ] 자 팔 각서 효력 
 2005 - 02 - 20 5984 
 13851 분양 권 전매 에서 계약금 을 돌려 줘야 ? ? 
 2011 - 09 - 22 5971 
 13850 [ re ] 이럴 때 어떻게 해야 가장 좋 을까요 
 2005 - 02 - 16 5971 
 13849 못 받 은 돈 을 어떻게 해야 할까요 ? ? 1 
 13848 친자 확인 1 
 2011 - 03 - 21 5960 
 13847 이 혼소 송시 . .. 1 
 13846 내 가족 관계 등록부 에 돌아가 신 호적 상 모친 대신 친모 로 변경 하 려면 어떻게 해야 하 나요 ? 1 
 2013 - 11 - 25 5944 
 13845 전세 세입자 의 관리비 ( 장기수 선충 당금 등 ) 대금 청구 문 의 1 
 2010 - 06 - 10 5944 
 13844 결혼 할 경우 남친 의 부채 가 저 에게 영향 을 주 는지 알 고 싶 습니다 1 
 2010 - 05 - 19 5943 
 13843 임차 후 훼손 된 벽지 비용 1 
 2012 - 12 - 03 5937 
 13842 [ re ] 이혼 안 해 주 는 남편 , 짐 도 못 가져가 게 하 는 시댁 . . 방법 없 을까요 ? 
 2005 - 02 - 18 5932 
 13841 사기죄 로 신고 가능 한지 부탁드립니다 . 
 2005 - 04 - 25 5929 
 13840 [ re ] 상속 포기 에 관하 여 
 2005 - 02 - 07 5927 
 13839 아파트 단지 내 시설물 에 부딪혀 다쳤 을 경우 의 치료비 보상 여부 1 
 2009 - 10 - 12 5926 
 13838 [ re ] 상 속 에 관하 여 
 2005 - 01 - 23 5925 
 13837 [ re ] 빌린 돈 안 주 는 사람 땜 에 괴롭 습니다 . 
 2006 - 03 - 24 5924 
 13836 [ re ] 전세 권 설정 계약서 와 전세 권 설정 등기필증 분실 시 . . 
 2007 - 03 - 23 5920