경기 동북부 의 움직임 이 확실히 심상 치가 않 네요 남양주 다산 의 지식 산업 센터 가 대박 을 치 더니 . . 안녕 하 세요 닥터 빌리 입니다 ​ 오늘 은 구리 갈매 지식 산업 센터 에 대한 정보 를 가지 고 찾아왔 습니다 ​​ 서울 동북 권 쪽 과 연결 이 되 어 있 는 구리 갈매 지구 는 2009 년 부터 시작 된 사업 으로 약 2 만 6 천 여 명 의 인구 를 수용 하 는 작 은 지구 입니다 그런데 이런 갈매 지구 의 아파트 가격 이 최근 6 개월 전 부터 뛰 기 시작 했 습니다 5 억 이 였 던 갈매역 아이파크 는 계속 5 억 정도 에서 머물 다가 약 6 개월 쯤 전 부터 6 억 쯤 되 더니 지금 은 호가가 7 억 5 천 ~ 8 억 입니다 구리 갈매 푸르지오 는 4 억 5 천 정도 하 던 아파트 가 19 년 이 되 면서 5 억 5 천 정도 하 더니 지금 은 6 억 3 천 ~ 7 억 정도 로 부르 고 있 습니다 불과 몇 달 만 에 몇 억 이 오른 동네 작 고 조용 한 마을 에 무슨 일 이 있 길래 그러 는 걸까요 ? ​ 우선 구리 자체 에 는 개발 계획 이 꽤 나 됩니다 ​ ​ GWDC 사업 이 라고 해서 구리 월드 디자인 시티 사업 이 가장 크 게 예정 이 돼 있 고 구리 역세 권 에 랜드마크 타워 가 개발 예정 이 고 구리 유통 종합 시장 부지 에 복합 개발 사업 이 예정 중 이 죠 ​ 그리고 갈매 하 고 직접 적 인 연관 이 있 는 곳 은 구리 갈매 역세 권 개발 ( 담 터지 구 ) 이 있 고 오늘 설명 드릴 갈매 지식 산업 센터 개발 사업 이 있 습니다 ​ 하나 씩 살펴보 겠 습니다 ​ 구리 갈매 역세 권 개발 ​ 담 터 마을 이 있 던 이곳 은 구리 갈매 역세 권 개발 로 추진 을 하 다가 중간 에 멈추 고 또 다시 재추진 이 되 는 곳 입니다 ​ ​ 그리고 최종 적 으로 2019 년 12 월 31 일 구리 갈매 역세 권 공공 주택 지구 지구 계획 승인 이 났 죠 그리고 이제 담 터 마을 에 살 던 사람 들 은 , 그리고 그곳 에서 운영 하 던 제조업 공장 들 은 주변 으로 이전 을 할 겁니다 개발 소식 에 더불 어 이주자 를 받 아야 할 집 이 필요 하 니 당연 갈매 의 집값 도 오르 고 지가 도 오르 게 된 거 고요 기존 담 터지 구 에 있 던 공장 들 중 일부 이 구리 갈매 역세 권 공공 주택 지구 는 약 16 , 000 명 이 들어올 계획 이 며 업무 용지 는 단 4000 평 입니다 ​ 그리고 해당 사진 을 보 시 면 아 시 겠 지만 그 마저 도 쪼개 져서 들어오 네요 아마도 오피스텔 이 들어가 지 않 을까 싶 습니다 ​ 여 튼 이 구리 갈매 역세 권 공공 주택 지구 는 2023 년 을 목표 로 사업 을 시행 하 며 아마 빠르 면 내년 부터 아파트 분양 소식 이 들리 지 않 을까 싶 네요 그리고 이러 한 사항 은 갈매 지구 의 또 다른 호재 인 갈매 지식 산업 센터 개발 사업 과 연계 가 돼 있 죠 ​ 갈매 지식 산업 센터 개발 사업 앞 에서 언급 해 드린 것 처럼 구리 갈매 역세 권 개발 사업 으로 인해 갈매 지구 의 상주인구 가 1 . 5 배 정도 증가 할 예정 입니다 이 들 을 수용 할 만 한 사무실 이 있 어야 하 는데 마침 갈매 지식 산업 센터 가 개발 을 시작 합니다 이미 별 내 에 있 는 인구 약 7 만 여 명 과 갈매 약 2 만 6 천 여 명 의 사람 들 을 수용 하 기 만 해도 모자라 지 않 지만 일자리 는 많 을수록 좋 죠 ​ 그리고 그것 보다 더 크 게 와 닿 는 것 은 , 즉 인근 에서 거주 하 는 사람 들 을 수용 하 는 일자리 라는 타이틀 보다 다 크 게 와 닿 는 타이틀 은 수많 았 던 담 터지 구 에 있 는 공장 들 이 일 할 곳 을 잃 었 고 그 들 이 올 법 한 , 올 수 밖에 없 는 일자리 라는 타이틀 이 지 않 을까 싶 습니다 기존 에 있 던 이 저층 형 공장 들 이 과연 어디 로 갈까 ? 하 고 지도 를 펼쳐 놓 고 보 면 마땅히 갈 곳 이 없 습니다 ​ ​ 같 은 저층 형 공장 위주 로 가 려면 진 관리 인근 으로 가 야 하 는데 이미 그곳 은 왕 숙신 도시 가 발표 가 된 곳 이 죠 아니면 지도 상 에 주황색 으로 표기 해 드린 양지리 부근 으로 갈 수 있 는데 너무 멀리 떨어져 있 어 연계 도 쉽 지 않 을 뿐 더러 공장 이 들어갈 만 한 땅 도 거의 없 습니다 ​ 그럼 저층 공장 이 아니 라 지식 산업 센터 로 들어가 자니 들어갈 만 한 업체 가 한정 적 입니다 그래도 남양주 다산 에 들어서 는 블루 웨일 의 경우 를 보 면 입주 율 이 상당히 빠릅니다 거의 1 월 이 돼서 입주 를 시작 했 는데 벌써 입주 율 이 50 % 가량 됐 다고 하 니 인근 에 제조업 이 얼마나 많 은지 알 수 있 는 대목 이 죠 ( 참고 로 미사 에서 가장 가격 이 많이 오르 는 지식 산업 센터 의 입주 율 은 입주 일자 5 개월 차 에 약 45 % 입니다 경기 동북 권 에 얼마나 많 은 업체 들 이 있 는지 를 역 으로 알 수 가 있 죠 ) 다산 블루 웨 일 뿐 만 아니 라 갈매 최초 입주 지식 산업 센터 인 스마트 벤처 타워 도 연면적 이 비록 5000 평 밖엔 안 되 지만 높 은 입주 율 을 보이 고 있 습니다 ​ 그럼 나머지 50 % 는 왜 아직 안 찼 냐 라고 물 어 보 실 수 있 겠 지만 이유 는 두 가지 로 생각 이 듭니다첫 번 째 로 는 입주 시기 가 안 맞 는 거 죠 모든 공장 이 미리 부터 움직이 는 것 이 아니 라 날짜 에 맞춰서 움직이 는 경우 가 많 죠 특히 임대 로 쓰 던 공장 들 은 더더욱 날짜 에 맞출 수 밖에 없 고요 두 번 째 로 는 블루 웨일 은 차량 진입 이 안 됩니다 1 층 공장 의 가장 큰 장점 은 차량 에 바로 바로 물건 을 실 을 수 있 다는 사실 인데 블루 웨일 은 지하층 을 제외 하 곤 불 가능 하 죠 ​ 일반 사무실 과 같 은 구조 로 된 다산 블루 웨일 도면 ​ 그런데 이런 저층 형 공장 들 이 갈 만 한 , 가 기 좋 은 곳 이 개발 이 됩니다 바로 갈매 지식 산업 센터 에 말 이 죠 갈매 지식 산업 센터 에 대 규모 로 들어오 는 현장 은 현대 , 금강 , 서영 총 세 개 의 현장 이 며 큰 부지 인 자족 유통 부지 중 나머지 부지 는 아직 미정 입니다만 지식 산업 센터 가 분명 들어오 겠 죠 근데 늦 게 들어오 는 만큼 분명 가격 은 비싸 게 분양 할 것 같 습니다 ​ 여 튼 현재 진행 을 하 게 될 이 세 곳 은 비슷 한 컨셉 으로 들어옵니다 그리고 그것 이 바로 갈매 지식 산업 센터 를 분양 받 아야 할 절대 적 인 이유 가 되 기 도 하 고 요 ​ 그 이유 는 잠시 후 에 설명 드리 겠 습니다 ​ 갈매 의 호재 와 미래 갈매 지구 는 온갖 개발 사업 이 예정 돼 있 는 지역 입니다 그만큼 많 은 호재 를 가지 고 있 죠 지식 산업 센터 를 분양 받 는 사람 들 의 입장 에서 봤 을 때 갈매 역세 권 공공 주택 지구 가 업무 시설 없이 주택 만 들어온다는 것 은 공급 없이 수요 만 증가 를 한다는 것 이 기 때문 에 당연히 좋 은 소식 이 고 앞 에서 설명 드렸 죠 호재 는 이 뿐 만 이 아닙니다 ​ 호재 를 쭉 한 번 정리 해 보 겠 습니다 ​ ​ 1 . 갈매 역세 권 공공 주택 지구 개발 착수 2 . 별내역 8 호 선 연장 ( 2023 년 9 월 개통 예정 ) 3 . 별내역 GTX - B 노선 확정 ( 2022 년 착공 , 2027 년 개통 예정 ) 4 . 왕 숙신 도시 개발 ​ 수요 의 증가 에 관한 호재 와 교통 에 관한 호재 가 있 네요 조금 더 범위 를 넓 게 보 자면 6 호 선 구리 선 연장 , 4 호 선 진 접선 연장 까지 있 으나 이건 빼 도록 하 죠 ​ 여기 서 의문 이 드 시 는 분 들 도 계실 겁니다 왕 숙신 도시 개발 이 무슨 호재 냐 ​ ​ 왕숙 이 6 만 6 천 세대 가 입주 하 기 때문 에 수요 가 늘어난다 단순히 이런 걸 말씀 드리 려는 건 아닙니다 수요 가 늘어나 는 만큼 공급 도 엄청 늘 죠 자족 용지 가 약 42 만 평 만큼 계획 이 되 어 있 는데 물론 유통 시설 도 들어오 겠 지만 거의 대부분 은 지식 산업 센터 가 들어올 거 라 보입니다 결국 수요 공급 얼추 비슷 하 게 들어온다는 거 기 때문 에 이게 직접 적 으로 갈매 지식 산업 센터 와 연관 되 진 않 아 보이 죠 그러나 조금 만 더 파고들 면 오히려 갈매 지식 산업 센터 가 훨씬 가치 가 높 아 지 는 것 을 알 수 있 습니다 ​ ​ 그 가장 큰 이유 는 왕숙 에 는 GTX - B 노선 이외 에 는 지하철역 이 없 다 라는 점 입니다 심지어 GTX - B 노선 을 통해 갈매 와 왕숙 간 의 연계 는 좋 아 지 기 때문 에 왕숙 에 큰 기업 이 들어오 면 들 어 올수록 일반 중소기업 은 갈매 지식 산업 센터 를 더 찾 게 될 것 이 고 당연 왕숙 보다 늘 앞서 가 는 업무 지구 가 되 겠 죠 거기 에 서울 과 도 더 가까운 것 은 그런 앞 서감 을 확인 사살 하 는 겁니다 ​ 심지어 나중 에 분양 하 게 되 니 왕숙 이 지금 갈매 의 분양 가 보다 더 비싸 게 분양 할 가능 성 이 높 습니다 ( 기본 적 으로 토지 보상 의 비용 이 갈매 보다 훨씬 높 게 책정 이 되 기 때문 에 LH 에서 원가 에 매각 해도 비 쌈 ) 왕숙 이 얼마나 체계 적 으로 잘 들어오 냐 에 따라서 갈매 보다 더 입주 가치 가 있 을 수 있 겠 지만 설령 그렇 다 하 더라도 교통 에 대한 부분 을 무시 할 수 가 없 으니 가격 적 인 측면 에서 는 최소한 턱 까지 는 오 지 않 을까 싶 고 요 ​ 확실 한 것 은 왕 숙신 도시 가 들어오 면서 분명 기업 유치 를 많이 하 려 노력 을 할 것 이 고 그렇게 되 면 지금 제조업 기반 의 동북 권 이 제조업 분야 에서 확실히 자리매김 을 할 수 도 있 고 새로운 방향 이 생길 수 도 있 기 때문 에 왕숙 자체 가 갈매 에겐 호재 입니다 갈매 지식 산업 센터 컨셉 갈매 지구 에 는 몇 개 의 지식 산업 센터 가 들어옵니다 그리고 위 에서 언급 했 듯 머 지 않 아 시작 하 는 현장 은 현대 , 금강 , 서영 이 고요 ​ 아까 전 에 컨셉 에 대해 말씀 드렸 고 그 컨셉 으로 인해 절대 적 으로 분양 을 받 아야 한다 말씀 을 드렸 습니다 그럼 그 컨셉 은 뭘까요 ? 바로 드라이브 인 시스템 입니다 ( 거기 에 추가 적 으로 층고 도 높 죠 ) 현재 수도 권 동부 권 의 지식 산업 센터 현황 및 향후 현황 은 다음 과 같 습니다 1 . 남양주 다산 진건 지구 2 . 남양주 다산 지금 지구 3 . 별내 지구 4 . 왕숙 지구 5 . 신내역 6 . 갈매 지구 ​ 전부 현재 진행 형 이 고 왕숙 만 향후 개발 되 는 곳 이 죠 하나 씩 보 겠 습니다 ​ 첫 번 째 진 건 지구 와 두 번 째 지금 지구 는 일반 사무실 형태 의 건물 입니다 제조업 이 건 지식 정보 업 이 건 들어올 수 있 는 곳 이 긴 하나 갈매 지구 가 강력 한 제조업 컨셉 으로 가 기 때문 에 아무래도 제조업 의 업종 들 보단 지식 정보 업 이 들어갈 확률 이 높 아 보입니다 ​ 세 번 째 별내 지구 는 일반 적 인 지식 정보 업 이 들어갈 확률 이 높 은 건물 인데 제조업 컨셉 이 최근 분양 을 시작 했 습니다 그런데 갈매 와 너무 가까우 면서 인근 부지 가 작 아 업무 타운 으로 성장 하 기 에 는 어려움 이 있 어 보 입니다 이 도 저 도 아닐 수 있 는 곳 이 될 수 있 다는 것 이 죠 ​ 네번째 왕숙 지구 는 추후 들어오 는 것 을 봐야 하 지만 일단 왕 숙신 도시 의 컨셉 은 제 1 왕 숙신 도시 는 경제 중심 도시 , 제 2 왕 숙신 도시 는 문화예술 중심 도시 이 기 때문 에 일반 적 인 지식 정보 업 이 들 어 갈 것 으로 보입니다 ​ 다섯 번 째 신 내역 은 서울 임 , 그리고 더블 역세 권 임 은 상당 한 장점 이 긴 하나 주변 에 연계 가 되 는 업무 단지 나 업무 건물 이 전혀 없 기 때문 에 외딴섬 같 은 건물 이 될 것 같 습니다 ​ 그리고 마지막 여섯 번 째 갈매 지구 는 곧 분양 을 하 게 될 지식 산업 센터 세 곳 이 전부 드라이브 인 시스템 을 통해 제조업 위주 가 아닌 제조업 특화 건물 로 들어오 게 됩니다 갈매 지식 산업 센터 의 드라이브 인 시스템 드라이브 인 시스템 이 란 차량 으로 지하층 뿐 만 아니 라 지상 층 까지 갈 수 있 는 시스템 으로 가령 8 층 에 사무실 이 있 더라도 사무실 바로 앞 에 차량 을 주차 하 여 물건 을 하역 할 수 있 는 시스템 입니다 일반 적 인 지식 정보 업 에 는 전혀 필요 가 없 는 시스템 이 지만 그 에 비해 제조업 에겐 최고 의 시스템 이나 다름 이 없 죠 ​ 그리고 그러 한 특징 이 이 갈매 에 있 는 지식 산업 센터 분양 을 받 을 당위 성 을 높여 주 는 거 고요 제조업 사업 장 을 운영 하 시 는 분 들 은 많이 들 공감 하 실 겁니다 물론 제조업 도 제조업 나름 으로 사업자 등록증 상 에 제조업 이 지 실질 적 으로 는 사무실 처럼 이용 하 시 는 분 들 도 계시 지만 실질 적 으로 제조업 을 하 시 는 분 들 은 재료 를 공급 받 아 조합 하 고 다시 뿌리 는 시스템 인 경우 가 대부분 이 기 때문 에 이런 드라이브 인 시스템 이 있 으면 동선 도 확 줄 고 노동력 도 확 줄 수 있 습니다 ​ 갈매 지식 산업 센터 의 단점 단점 은 물론 있 죠 우선 과밀 억제 권 역 이 라는 점 입니다 ​ ​ 과밀 억제 권 역 이 뭐 냐 , 쉽 게 말 해서 기업 이 너무 많 다는 겁니다 정부 는 전국 을 골고루 발전 시켜야 될 필요 가 있 는데 한 곳 에 너무 많 은 기업체 가 있 으면 균형발전 이 어렵 기 때문 에 일종 에 패널 티 를 준 겁니다 그리고 그 패널 티 는 취득세 중과 가 있 는데 경우 에 따라 다르 지만 최대 3 배 까지 중과 가 됩니다 ( 물론 취득세 와 등록세 에서 각각 다르 게 중과 되 어 부가세 까지 포함 하 여 9 . 4 % 입니다 , 세금 에 관한 설명 은 예전 영상 링크 를 띄워 드릴 테 니 보 시 면 도움 이 많이 되 실 겁니다 ) 그런데 제 가 평소 에 말씀 드리 는 현장 은 산업단지 만 을 제외 하 곤 다 과밀 억제 권 역 인데 평소 엔 말 이 없 다가 이번 엔 단점 으로 꼽 았 죠 그 이유 는 바로 옆 동네 가 성장 관리 권 역 이 기 때문 입니다 성장 관리 권 역 은 말 그대로 성장 이 필요 한 곳 이 기 때문 에 과밀 억제 권 역 이 패널 티 를 줬 다면 성장 관리 권 역 에선 혜택 을 주 죠 그러 다 보 니 갈매 와 그 옆 동네 인 별 내 는 항상 비교 할 듯 합니다 이런 이유 로 과밀 억제 권 역 이 라는 단점 을 뽑 았 습니다 ​ 다만 길 하나 건너 가 왜 과밀 억제 권 역 이 고 왜 성장 관리 권 역 인지 는 굳이 말씀 을 드리 지 않 아도 아 시 지 않 을까 싶 습니다 ​ 또 다른 단점 으로 는 가격 입니다 인근 에 비해 비싼 가격 을 형성 하 고 있 습니다 물론 작년 에 분양 했 던 다산 프리미어 캠퍼스 의 경우 에 는 영화관 , 락 볼링장 , 트램 , 사우나 등 시설 이 워낙 잘 되 있 고 규모 가 방대 하 다 보 니 오늘 소개 시켜 드리 는 갈매 지식 산업 센터 들 에 비해 가격 이 비싸 긴 합니다 그러나 그 현장 을 제외 하 곤 가격 이 가장 비싼 지역 이 현재 이 갈매 이 기 에 막상 분양 받 고 입주 를 하 고 싶 더라도 가격 이 문제 가 될 수 가 있 죠 물론 앞 으로 나올 현장 들 을 고려 했 을 땐 비싸 다고 볼 수 는 없 습니다 만 부담 이 되 는 것 도 사실 이 죠 ​ 세 번 째 단점 으로 는 담 터지 구 개발 전 에 들어선다는 점 입니다 신 도시 건물 들 이 가격 이 오르 는 것 은 흐름 이 있 습니다 여러 가지 를 고려 해야 하 는데 그 중 에 한 가지 가 주변 이 얼마나 정비 가 되 어 있 느냐 입 니 다 굉장히 좋 은 지역 이 고 앞 으로 유망 한 지역 인데 죄다 공사판 이 고 그 건물 만 덩그라니 있 다 이러 면 사람 들 이 관심 을 갖 지 를 않 고 그렇게 수요 가 적 으면 가격 은 당연 상승 하 기 쉽 지 않 죠 인프라 가 모자란 곳 에서 는 이목 을 끌 기 가 어렵 습니다 ​ 그래도 다행 인 점 은 이미 갈매 지구 는 다 개발 이 끝났 고 그 옆 동네 인 담 터지 구 가 개발 을 하 는 것 이 기 때문 에 덜 하 긴 하 겠 지만 갈매 지식 산업 센터 에 사무실 을 구하 려는 사람 들 은 아무래도 인근 에 거주 를 하 는 사람 들 이 많 을 텐데 수요 가 확보 된 상태 에서 건물 에 입주 하 는 것 과 수요 가 앞 으로 확보 될 상태 에서 건물 에 입주 하 는 것 은 확연히 차이 가 나 죠 즉 이 갈매 지구 는 장기 적 으로 끌 고 갈 때 는 왕숙 개발 , 교통 개발 등 으로 가격 이 오르 겠 지만 단기 적 으로 단타 치 고 나올 분 들 한테 는 어울리 지 않 는 곳 이 지 않 나 생각 이 드 네요 ​ 마무리 자 오늘 은 이렇게 갈매 지식 산업 센터 에 대해 알 아 봤 습니다 여러 호재 도 있 고 반대 로 단점 도 명확 한 곳 이 지만 이 인근 에서 공장 을 운영 하 고 계신 분 들 이 거나 동북 권 쪽 으로 이전 을 할 계획 이 있 으신 분 들 , 또는 수도 권 동북 권 쪽 개발 호재 에 투자 를 고려 하 시 는 분 들 께 는 너무나 도 좋 은 기회 이 지 않 을까 싶 습니다 물론 항상 말씀 드리 는 거 지만 어느 건물 이 던 건물 에 들 어서 는 모든 호실 이 다 좋 지 는 않 습니다 같 은 건물 이 라 하 더라도 좋 은 호실 이 있 고 부족 한 호실 이 있 는데 좋 은 호실 은 당연 먼저 선점 을 하 셔야 하 니 관심 이 있 으시 면 아래 의 연락처 로 연락 을 주 세요 ​ 기타 금액 이나 자세 한 호실 문의 는 02 - 422 - 7357 로 연락 주 시 거나 카카오톡 chchch 14 로 연락 주세요 ​ 감사 합니다 닥터 빌리 였 습니다 ! ​ ' 부동산 은 닥터 빌리 ' 의 다른 글 보 러 가 기 ​ 청량리 미주 상가 분양 서두르 셔야 겠 습니다 아직 본격 적 인 영업 이 시작 되 지 도 않 은 곳 인데 벌써 거의 다 찼 네요 . . 안녕 하 세요 닥터 빌리 입니다 ​ 지난번 에 . .. blog . naver . com ​ 라임 사태 정리 가 필요 하 지요 ? 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