분양 시장 대형 악재 … 투기열 풍 꺾일 듯 고정 금리 집단 대출 보금자리 론 내놓 기 로 MK 뉴스 2016 . 11 . 24 ◆ 가계 부채 후속 대책 / 내년 부터 잔금 대출 분할 상환 의무 화 아파트 잔금 대출 분할 상환 의무 화 조치 는 가파르 게 늘어나 는 가계 부채 경고 음 에 깜짝 놀란 금융 당국 이 그동안 대출 규제 의 사각지대 였 던 분양 아파트 집단 대출 옥죄 기 에 나선 것 으로 볼 수 있 다 . 현재 가계 부채 급 증세 는 신규 분양 아파트 공급 이 주도 해 왔 다 . 수도 권 을 중심 으로 분양 권 투기 열풍 이 계속 된 것 은 투기 세력 이 집단 대출 을 쉽 게 받 을 수 있 었 기 때문 이 다 . 집단 대출 을 받 으면 길 게 는 5 년 까지 원금 상환 없이 이자 만 내 면 됐 기 때문 에 신규 분양 청약 이나 기존 분양 권 매입 에 소득 이 없 거나 미미 한 고령자 , 대학생 까지 분양 시장 으로 몰렸 다 . 입주 시점 이전 의 분양 권 전매 를 차단 한 것 이 지난 11 · 3 부동산 대책 이 라면 이번 11 · 24 가계 부채 대책 은 원금 상환 능력 이 없 는 투기 세력 의 분양 권 청약 이나 분양 권 매입 에 우회 적 으로 제동 을 거 는 조치 로 볼 수 있 다 . 대상 은 내년 1 월 1 일 이후 입주자 모집 공고 가 뜨 는 분양 아파트 당첨자 에 대한 잔금 대출 이 다 . 통상 2 ~ 3 년 걸리 는 건축 기간 이 지나 2019 년 이나 2020 년 입주 시점 에 받 게 되 는 잔금 대출 에 대해 거치 기간 을 1 년 이내 로 제한 하 는 여신 심사 가이드라인 을 적용 하 겠 다는 것 이 다 . 예컨대 분양 가 4 억 원 아파트 의 경우 잔금 대출 은 주택 담보 대출 인 정비 율 ( LTV ) 70 % 를 적용 해 2 억 8000 만 원 까지 가능 하 다 . 올해 이전 분양 아파트 의 경우 대출 받 은 후 5 년 까지 는 원금 상환 없이 이자 만 내 는 거치 기간 설정 이 가능 하 기 때문 에 매월 이자 70 만 원 ( 연이율 3 % 가정 ) 만 내 면 된다 . 반면 내년 이후 분양 아파트 는 거치 기간 1 년 을 거쳐 2 년 째 부터 는 매월 123 만 원 ( 상환 기간 30 년 가정 시 ) 이나 165 만 원 ( 상환 기간 20 년 가정 시 ) 의 원리금 을 상환 해야 한다 . 상환 부담 이 2 배 이상 확 늘어나 는 셈 이 다 . 상환 능력 심사 지표 인 총 부채 상환 비율 ( DTI · 수도 권 아파트 기준 60 %) 이 적용 되 지 않 지만 사실상 원리금 을 제때 상환 하 지 않 으면 신용 불량자 가 되 기 때문 에 이 정도 규모 의 원리금 을 갚 을 능력 이 안 된다면 청약 이나 전매 분양 권 매입 에 신중 을 기해야 하 는 셈 이 다 . 이번 조치 는 은행 · 보험 뿐 만 아니 라 상호 금융 과 새 마을금고 까지 전 금융 권 에 적용 된다 . 입주 시점 에 잔금 대출 로 전환 되 는 중도금 대출 은 대출 성격 상 상환 만기 가 짧 아 분할 상환 의무 화 대상 에서 제외 됐 다 . 스트레스 DTI 가 80 % 를 넘 으면 고정 금리 방식 잔금 대출 이 의무 화 된다 . 스트레스 DTI 란 향후 금리 상승 가능 성 을 감안 해 실제 금리 에 2 % 포인트 정도 의 가산 금리 를 붙여 산정 한 DTI 다 . 이 지표 는 잔금 대출 의 대출 한도 를 산정 하 는 데 쓰이 기 보다 고정 금리 대출 을 유도 하 기 위한 것 이 다 . 금융 위 는 내년 1 월 1 일 이전 분양 공고 사업장 에 대해서 도 고정 · 분할 상환 을 유도 하 기 로 했 다 . 이 와 관련 해 1 월 1 일 이전 분양 공고 사업 장 의 잔금 대출 분할 상환 을 유도 하 기 위한 ' 입주자 전용 보금자리 론 ' 을 내년 1 월 새롭 게 내놓 기 로 했 다 . 보금자리 론 은 대출 기간 전반 에 걸친 순수 고정 금리 와 거치 기간 1 년 이내 의 분할 상환 을 전제 로 한 상품 이 다 . 이 때문 에 보금자리 론 이 집단 대출 에 도 적용 되 면 가계 부채 의 질 적 개선 효과 를 가져올 수 있 을 것 으로 금융 당국 은 기대 하 고 있 다 . 일반 주택 담보 대출 에 적용 되 는 DTI 기준 을 초과 하 는 60 ~ 80 % 범위 의 고 ( 高 ) DTI 분양 자 도 보금자리 론 을 이용 할 수 있 다 . 대출 가능 분양 가 와 대출금 한도 는 미정 이 다 . DTI 가 80 % 를 초과 하 면 보금자리 론 이 아닌 일반 집단 대출 상품 을 이용 해야 한다 . 단위 농협 같 은 상호 금융 권 이나 새 마을금고 역시 부분 적 으로 분할 상환 이 의무 화 된다 . 만기 가 3 ~ 5 년 으로 짧 고 소득 이 일정 하 지 않 은 차주 의 특성 을 감안 해 만기 에 상관없이 매년 전체 원금 의 30 분 의 1 이상 을 분할 상환 하 도록 할 예정 이 다 . 총체 적 상환 능력 심사 를 위한 총 부채 원리금 상환 비율 ( DSR ) 심사 도 연내 도입 된다 . 신규 로 받 는 대출 만 계산 해 온 기존 DTI 와 달리 DSR 는 주택 담보 대출 과 신용 대출 을 포함 한 기존 빚 을 모두 따져 상환 능력 을 평가 한다 . 금융 당국 이 일률 적 인 DSR 를 정해 주 고 은행 등 금융 회사 가 자체 적 으로 일정 비율 이상 의 대출 취급 을 줄여 나갈 개연 성 이 크 다 . 금융 위 관계자 는 " DSR 를 당장 규제 비율 로 활용 하 는 것 은 아니 다 " 며 " 참고 지표 로 활용 하 고 필요 하 면 자율 규제 로 전환 하 는 방안 을 검토 하 겠 다 " 고 말 했 다 . 정부 가 그동안 손 을 대 지 않 았 던 부동산 ' 집단 대출 ' 에 도 규제 카드 를 꺼내 들 자 건설업 계 는 11 · 3 대책 에 이 어 ' 엎친 데 덮친 격 ' 이 라며 긴장 하 는 모습 이 다 . 특히 분양 시장 에 직접 적 인 타격 이 불가피 할 전망 이 다 . 한 건설업 계 관계자 는 " 경기 가 좋 지 않 은 상황 에서 잔금 대출 심사 까지 강화 한다면 분양 시장 은 급격 하 게 얼어붙 을 것 " 이라고 우려 했 다 . 일각 에서 는 중도금 대출 도 간접 영향 을 받 을 것 이 란 분석 을 내놓 는다 . 중도금 대출 잔액 이 잔금 대출 에 포함 돼 이어지 는 경우 가 일반 적 이 어서 금융 권 이 중도금 대출 때 부터 상환 능력 을 미리 들여다볼 가능 성 이 크 기 때문 이 다 . 전문가 들 은 11 · 3 대책 으로 서울 등 주요 지역 에 분양 권 전매 가 금지 되 면서 부동산 시장 이 급랭 한 상태 에서 또 다른 강력 한 규제 가 나옴 으로써 주택 시장 이 경착륙 할 수 있 다고 경고 했 다 . 허윤경 건설 산업 연구원 연구 위원 은 " 잔금 대출 때 처음 부터 원리금 을 나눠 갚 아야 하 는 분할 상환 원칙 이 적용 되 면 분양 시장 에 는 대형 악재 " 라고 전망 했 다 . 공유 하 기 글 요소