길 따라 돈 이 흐른다 길 과 부동산 ① 총괄 / 바뀌 는 교통지 도 … 투자 전략 새로 짜 야 --> 올해 전국 에서 아파트 값 이 가장 많이 올랐 던 곳 은 어디 일까 ? 바로 경기도 의정부 다 . 국민은행 부동산 연구소 조사 에 따르 면 지난 일 년 새 의정부 아파트 값 은 21 . 3 % 올랐 다 . 서울 지역 전체 평균 상승 률 ( 3 . 4 %) 을 크 게 웃돌 았 다 . 경기 · 인천 지역 ( 전체 평균 상승 률 각각 3 %, 9 . 5 %) 과 비교 해도 상승세 가 두드러졌 다 . 특히 전반 적 인 거래 침체 속 에서 서울 강남 권 ( - 0 . 8 %) 등 상당수 지역 집 값 이 하락 했 던 것 을 감안 하 면 의정부 지역 의 아파트 값 상승세 는 눈 에 띌 정도 로 가팔랐 다 . 실제로 올 들 어 대부분 지역 의 경우 각종 부동산 정보 업체 들 이 제공 하 는 아파트 시세표 에 유난히 내림 화살표 ( ↓) 가 많 았 던 반면 의정부 에서 는 오름 화살표 ( ↑) 가 곧잘 눈 에 띄 었 다 . 길 이 뚫리 면 부동산 값 도 뛴다 노무현 정부 이후 수도 권 대부분 지역 의 집값 이 크 게 오르 는 동안 에 도 제자리 걸음 을 하 며 소외 됐 던 의정부 아파트 값 이 올 들 어 이 처럼 뛴 이유 는 뭘까 ? 바로 ‘ 길 ’( 도로 · 전철 ) 때문 이 다 . 2006 년 말 개통 된 경원선 복선 전철 은 의정부 지역 아파트 값 을 끌어올리 는 데 결정 적 인 역할 을 했 다는 평가 를 받 고 있 다 . 복선 전철 개통 으로 서울 출 · 퇴근 이 한결 쉬워진 데 다 지난 5 월 에 는 의정부 지역 을 관통 하 는 경전철 도 착공 됐 다 . 올 연말 완전 개통 되 는 서울 외곽 순환 고속도로 의 최대 수혜 지역 이 바로 의정부 라는 점 도 집값 상승 을 견인 한 호재 라는 것 이 다 . 10 년 전 충남 아산만 일대 땅값 은 ㎡ 당 10 만 원 안팎 수준 이 었 다 . 그러 던 것 이 2002 년 을 전후 해 ㎡ 당 50 만 원 을 넘어서 는 등 가파른 상승세 를 탔 다 . 이 일대 땅값 이 급등 한 이유 역시 ‘ 길 ’ 때문 이 었 다 . 낙후 지역 으로 꼽히 던 이곳 이 서울 과 목포 를 잇 는 서해안 고속도 로 개통 이후 서해안 의 핵심 발전 축 으로 떠오르 면서 땅 의 가치 도 치솟 았 던 것 이 다 . 경기도 구리 일 대 의 아파트 역시 2003 년 11 월 초 서울 강변 북로 천호대교 ~ 구리 토평 구간 의 연장 개통 효과 를 톡톡히 봤 다 . 수택동 토평 금호 베스트 빌 2 단지 205 ㎡( 62 평 형 ) 은 한 달 만 에 4000 만 ~ 5000 만 원 올라 6 억 5000 만 ~ 7 억 8000 만 원 으로 뛰 었 고 웬만 한 중형 아파트 도 당시 수천만 원 올랐 다 . 길 은 부동산 투자 의 확실 한 재료 ‘ 길 ’ 은 부동산 투자 에서 집값 · 땅값 이 오를 수 있 는 가장 확실 한 재료 로 꼽힌다 . 아무리 시장 이 침체 돼 있 는 상황 에서 도 ‘ 길 ’ 이 놓이 거나 뚫리 면 주변 집 값 과 땅값 은 상승 곡선 을 그리 는 경우 가 많 다 . 그래서 “ 부동산 뭉칫돈 은 ‘ 길 ’ 따라 흐른다 ” 는 재테크 격언 까지 생겨난 것 같 다 . 특히 ‘ 길 ’ 은 불 확실 성 이 크 고 위험 성 이 높 아 지 고 있 는 요즘 의 부동산 시장 상황 에서 실수요자 는 물론 이 고 투자자 들 도 투자 여부 를 결정 할 수 있 는 가장 확실 한 재료 다 . 도로 뿐 아니 라 지하철 경전철 등 대중교통 수단 이 잘 발달 한 곳 은 새로운 인구 가 유입 되 고 상권 을 비롯 해 각종 인프라 가 잘 조성 되 게 마련 이 다 . 지역 에 따라 차이 는 있 지만 길 이 새로 뚫리 면 땅값 은 개통 직전 5 ~ 10 %, 개통 후 10 ~ 20 % 오른다는 것 이 전문가 들 의 분석 이 다 . 물론 건설 계획 · 착공 등 그 이전 단계 에서 도 값 은 추가 로 더 오를 수 있 어 ‘ 길 ’ 하나 만 으로 생기 는 가치 상승 폭 은 그 이상 이 다 . 긴 말 이 필요 없 다 . 지하철 분당선 을 따라 늘어선 분당 신 도시 아파트 단지 가격 을 보 면 쉽 게 이해 할 수 있 는 대목 이 다 . 유엔 알 박상언 대표 는 “ 시장 상황 이 안 좋 을수록 기본 원칙 에 충실 한 투자 가 필요 하 다 ” 며 “ 도로 · 전 철망 은 노하우 가 없 는 일반인 들 도 쉽 게 판단 기준 으로 삼 을 수 있 는 요소 ” 라고 말 했 다 . 확대 되 는 수도 권 광역 전 철망 정부 와 일선 지방 자치 단체 는 수도 권 신 도시 와 대 규모 택지 지구 개발 에 맞춰 서울 과 연계 되 는 전 철망 확보 에 적극 적 으로 나서 고 있 다 . 따라서 신설 전 철망 을 잘 살펴보 면 알짜 투자처 를 손쉽 게 찾 을 수 있 다 . 가장 눈 에 띄 는 것 은 기존 철도 를 전철 화 하 거나 지하철 노선 을 연장 해 구축 하 는 수도 권 광 역전 철망 . 최근 개통 된 중앙선 청량리 ~ 덕소 구간 및 경원선 복선 전철 화 구간 을 비롯 해 2009 년 개통 예정 인 경의선 성산 ~ 문산 구간 전철 복선화 가 대표 적 예 다 . 그 동안 취약 했 던 수도 권 동북 · 서 북부 지역 의 서울 접근성 이 크 게 개선 되 는 셈 이 다 . ▲ 도로 가 새로 뚫리 거나 지하철 및 전철 이 새로 개통 되 면 교통 여건 개선 과 유동 인구 증가 등 으로 주변 부동산 값 도 들썩이 게 마련 이 다 . 사진 은 지난해 말 경기도 동두천시 동두천역 에서 경원선 복선 전철 개통식 이 열리 기 앞서 많 은 시민 들 이 운집 해 있 는 모습 . 수도 권 남부 의 전 철망 도 대거 확충 된다 . 2010 ~ 2012 년 완공 예정 인 분당선 ( 서울 선릉 ~ 분당 오리 ) 연장 구간 ( 선릉 ~ 왕십리 , 분당 오리 ~ 수원 ) 과 2010 년 개통 될 신분당선 ( 서울 강남 ~ 분당 정자동 ) 과 신분당선 연장 구간 ( 분당 정자동 ~ 용인 동천 ~ 용인 수지 ~ 광교 신 도시 ~ 수원 호매실 ) 건설 에 따라 앞 으로 성남 에서 수원 에 이르 는 전철 노선 이 대거 확충 된다 . 용인 동천 · 성복 지역 과 수원 등 이 수 혜지 로 꼽힌다 . 또 수인선 단선 협궤 철 로 는 복선 전철 로 다시 태어난다 . 분당선 연장 구간 중 분당 오리 ~ 수원 구간 은 2010 ~ 2012 년 완공 예정 이 다 . 또 신분당선 연장 구간 중 1 단계 구간 ( ( 분당 정자동 ~ 광교 신 도시 ) 은 2014 년 개통 될 예정 이 다 . 이 두 개 전철 이 완공 되 면 용인 과 수원 지역 의 교통난 이 상당 부분 해소 될 것 으로 보인다 . 여주 ~ 성남 복선 전철 도 현재 설계 가 끝 나 2011 년 까지 완공 한다는 것 이 정부 의 목표 다 . 성남 ~ 여주 선 은 그간 교통 여건 이 좋 지 않 아 소외 됐 던 여주 와 이 천 , 광주 등 에 호재 로 작용 할 전망 이 다 . 한강 을 따라 서울 강남 권 을 동서 로 가로지르 는 지하철 9 호 선 1 단계 구간 ( 김포 공항 ~ 강남 교보 타워 사거리 , 2009 년 초 개통 예정 ) 은 서울 에서 마지막 으로 남 은 황금 노선 으로 불리 고 있 어 눈여겨 볼 만 하 다 . 지하철 7 호 선 · 3 호 선 연장 사업 도 추진 되 고 있 다 . 인천 공항 에서 출발 하 는 공항철도 는 민자 사업 으로 추진 돼 지난 3 월 1 단계 ( 인천 공항 ~ 김포 공항 ) 구간 이 개통 됐 다 . 현재 2 단계 ( 김포 공항 ~ 공덕 ~ 서울역 ) 구간 의 공사 가 진행 돼 2010 년 께 마무리 된다 . 서울 과 수도 권 곳곳 에서 공사 중 이 거나 계획 이 잡힌 경전철 사업 도 주목 할 만 하 다 . 서울 · 수도권 에서 경전철 사업 이 활발히 이뤄 지 면서 해당 지역 교통 여건 및 주거 환경 이 크 게 개선 될 것 으로 보인다 . 서울 강북 권 등 에서 는 경전철 건설 기대감 으로 올 들 어 아파트 값 이 크 게 오르 는 등 ' 경전철 효과 ' 를 톡톡히 봤 다 . 넘쳐 나 는 새 도로 정부 가 주택 공급 을 적극 적 으로 확대 하 고 나서 면서 신설 도로망 도 꾸준 하 게 확충 되 고 있 다 . 서울 등 수도 권 을 중심 으로 향후 2 ~ 3 년 안 에 개통 될 예정 인 크 고 작 은 고속도 로 · 국도 가 적 지 않 다 . 가장 먼저 눈여겨 봐야 할 곳 은 수도 권 북부 지역 이 다 . 이곳 에서 는 서울 ~ 춘천 , 서울 ~ 문산 , 서울 ~ 포천 고속도로 등 이 잇따라 개설 된다 . 수도 권 남부 에 비해 기반 시설 이 열악 했 던 수도 권 북부 는 도로 개설 과 함께 개발 열기 가 후끈 달아오를 것 으로 예상 된다 . 우선 서울 외곽 순환 고속도로 중 유일 하 게 미 개통 구간 으로 남 아 있 던 사패산 터널 을 포함 한 송추 IC ~ 의정부 IC 사이 28 . 8 ㎞ 가 올해 말 완전 개통 된다 . 의정부 는 물론 남양주 · 양주 등 주변 부 가 외곽 순환고 속도 로 완전 개통 의 최대 수 혜주 가 될 것 으로 보인다 . 수도 권 동북부 지역 의 호재 는 여기 에 그치 지 않 는다 . 재료 는 동서고속도로 와 제 2 영동고속도로 개통 이 다 . 동서고속도로 는 총 연장 150 ㎞ 로 서울 ~ 춘천 ~ 양양 을 잇 게 된다 . 이 중 이르 면 2009 년 께 우선 개통 되 는 서울 ~ 춘천 구간 은 남양주 · 가평 은 물론 춘천 등 영서 지역 의 집값 · 땅값 에 도 영향 을 미칠 것 으로 예상 된다 . 경부고속도로 로 몰리 는 차량 을 분산 시킬 수 있 는 대체 도로 건설 도 활기 를 띠 고 있 다 . 서울 ~ 용인 고속도로 가 판교 신 도시 와 용인 지역 을 가로질러 2009 년 개통 될 예정 이 다 . 판교 신 도시 와 광교 신 도시 후광 효과 가 예상 되 는 용인시 동천 · 성복 · 상현동 과 흥덕 지구 등 이 최대 수 혜지 로 꼽힌다 . 지난 6 월 화성 동탄 2 신 도시 개발 계획 발표 와 함께 민간 사업자 들 이 제시 한 제 2 경부고속도로 도 조기 착공 가능 성 이 커졌 다 . 제 2 경부고속도로 는 전통 적 인 주거 중심축 인 경부 축 과 함께 부동산 시장 의 새로운 개발 축 을 형성 할 것 이 란 기대 까지 낳 고 있 다 . 아직 노선 은 확정 되 지 않 았 다 . 하지만 하남 을 기점 으로 용인 ~ 오산 ~ 천안 ~ 연기 ( 행정 도시 ) 를 연결 할 가능 성 이 크 다는 게 업계 의 설명 이 다 . 이 밖 에 송도 · 영종 · 청라 등 인천 과 시화 ~ 오산 ~ 용인 ~ 남양주 ~ 양주 ~ 동두천 ~ 파주 ~ 김포 등 을 순환 하 게 될 제 2 외곽 순환고 속도 로 는 수도 권 1 기 신 도시 를 연결 한 기존 서울 외곽 순환 고속 도로 처럼 2 기 신 도시 의 핵심 교통축 이 될 것 으로 보인다 . 언제 투자 하 는 게 좋 나 별다른 개발 호재 가 없 는 부동산 시장 에서 는 ‘ 길 ’ 개통 이 큰 호재 로 작용 한다 . 개발 계획 만 들려도 부동산 값 이 들썩이 고 착공 시점 에 한 번 , 개통 전후 로 한번 가격 이 상승 한다 . 부동산 시장 에서 새로 전철 이 생기 거나 도로 가 뚫릴 예정지 주변 의 부동산 상품 은 투자 1 순위 로 꼽히 는 것 도 이 때문 이 다 . 물론 개통 기대감 으로 그동안 집값 등 부동산 시세 에 이미 호재 가 상당 부분 반영 됐 을 가능 성 도 크 다 . 하지만 개통 시점 에서 부동산 값 은 다시 한 번 상승 할 여지 가 있 다 . 특히 도로 및 전철 개통 예정 주변 지역 에서 분양 을 앞두 고 있 는 신규 아파트 는 주거 와 장기 적 인 안목 에서 투자 가치 가 높 다는 게 전문가 들 의 조언 이 다 . 아파트 분양 시장 에 도 역세 권 과 도로 나들목 ( IC ) 프리미엄 이 톡톡히 붙 는다 . 특히 지하철 공사 기간 과 아파트 공사 기간 이 맞물려 개통 과 입주 가 비슷 한 시기 에 이뤄지면 그 영향 은 더 크 다 . 와이 플래닝 황 용천 대표 는 " 지하철 역세 권 과 도로 나들목 프리미엄 은 부동산 시장 에 빠르 게 반영 되 기 때문 에 인근 유망 물량 을 선점 하 는 것 이 중요 하 다 " 고 조언 했 다 . 개통 이 임박 하 면 가격 은 반영 될 대로 반영 된 상태 이 기 때문 에 기존 단지 보다 는 신규 분양 물량 에 관심 을 갖 는 것 이 투자 수익 면 에서 유리 할 수 있 다는 것 이 다 . 내 집 마련 정보 사 강현구 실장 은 “ 지금 은 교통 여건 이 불편 하 지만 입주 후 전철 등 이 개통 이 된다면 역세 권 프리미엄 에 새 아파트 라는 장점 까지 겹쳐 투자 가치 가 단연 돋보일 것 " 이라고 말 했 다 . 어디 에 투자 하 는 게 좋 나 아파트 등 부동산 을 고를 때 중요 한 기준 가운데 하나 가 교통 여건 이 다 . 지하철 역세권 인지 , 버스 등 대중교통 여건 은 어떤지 , 주변 에 도로 가 새로 뚫리 는지 등 은 중요 한 선택 요소 다 . 지하철 이나 전철 ( 경전철 ) 주변 역세 권 아파트 는 교통 이 편리 하 고 쇼핑 시설 등 생활 편의 시설 이 풍부 하 다 . 이 같 은 특징 으로 전세 수요자 가 많 아 환금성 이 뛰어나 고 시장 침체기 에 도 거래 가 잘 되 는 편 이 다 . 따라서 주택 수요자 라면 우선 정부 가 추진 중 인 광역 교통망 확충 에 따라 새로운 역세 권 주변 에 들어서 는 분양 단지 들 을 주목 할 만 하 다 . 그 동안 교통 불편 으로 소외 됐 지만 아파트 입주 가 본격 화 될 때 는 획기 적 인 교통 여건 개선 으로 시세 차익 을 얻 을 수 도 있 기 때문 이 다 . 신설 도로 의 경우 나들목 ( IC ) 주변 에 공급 되 는 아파트 를 노려볼 만 하 다 . 교통 여건 개선 으로 지역 개발 이 가속 되 고 편의 시설 도 확충 되 는 등 투자 가치 가 있 기 때문 이 다 . 따져 봐야 할 것 도 많 아 신설 도로 나 새로 뚫리 는 지하철 주변 부 의 집값 은 단기간 에 급등 하 기 보다 건설 단계 에 따라 지속 적 으로 상승 한다는 것 이 전문가 들 의 지적 이 다 . 교통 확충 계획 이 발표 되 고 실제로 도로 나 전철 이 개통 되 기 까지 짧 게 는 3 ∼ 4 년 , 길 게 는 10 년 이상 걸리 는 경우 가 많 아서다 . 이 는 역 으로 이미 개발 계획 이 발표 된 지 몇 년 이 지났 거나 개통 이 임박 한 길 이 라도 굳이 투자 대상 지역 에서 제외 할 필요 가 없 다는 의미 이 기 도 하 다 . 부동산 퍼스트 곽 창 석 전무 는 “ 신설 도로 나 전철 은 개통 후 에 도 최소한 5 ~ 10 % 이상 오 를 여력 이 있 다 ” 며 “ 해당 수혜 지역 들 이 개통 후 효과 를 체감 하 기 때문 ” 이 라고 설명 했 다 . 전문가 들 은 이 와 함께 해당 도로 와 전철 의 개통 효과 를 따져 봐야 한다고 지적 하 고 있 다 . 이미 기존 교통망 이 잘 갖춰져 있 는 곳 보다 는 그동안 교통망 이 취약 했 던 곳 일수록 체감 효과 가 크 기 때문 에 그만큼 가격 상승 폭 도 클 가능 성 이 크 다는 것 이 다 . 올 들 어 최악 의 장세 에 도 불구 하 고 의정부시 일대 집 값 이 수도 권 지역 에서 돋보이 는 가격 상승 률 을 기록 하 고 있 는 것 도 그만큼 기존 교통망 이 취약 했 던 데 따른 보상 심리 가 크 게 작용 했 다는 분석 이 다 . 시간 과 공간 한광호 사장 은 " 다만 일부 지역 은 이미 개통 을 앞두 고 호재 가 상당 부분 반영 된 만큼 지나친 가격 상승 을 기대 하 는 것 은 무리 " 라고 조언 했 다 . 이 와 함께 도로 나 전철 개통 으로 인한 교통 환경 개선 을 내세우 는 입주 예정 혹은 분양 아파트 는 반드시 현장 에 가 서 입지 를 확인 한 뒤 투자 여부 를 결정 하 는 게 좋 다 . 도로 와 의 거리 는 멀 지 않 더라도 실제 진 · 출입 이 불편 해 많 은 시간 을 허비 해야 하 는 경우 도 있 기 때문 이 다 . 또 도로 와 전철 이 완공 까지 는 상당 한 시간 이 걸리 는 만큼 짧 은 시간 안 에 이익 을 보 려고 하 기 보다 는 장기 적 인 관점 에서 자신 의 자금 운용 계획 에 맞 게 투자 여부 를 결정 해야 한다는 게 전문가 들 은 조언 이 다 . 관련 뉴스 ( 최 신순 ) 지하철 연장선 주변 은 ' 숨 은 진주 ' 지하철 9 호 선 ‘ 골 드라인 ’ 뜬다 수도 권 동부 에 새 투자 축 형성 되 나 " 아직 입안 단계 로 섣부른 투자 말 아야 " 제 2 외곽 순환도로 인천 구간 3 월 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