甲 은 을 빌 라 101 호 의 매수인 입니다 . 매도인 은 乙 입니다 . 을 빌 라는 여러 개 의 호수 로 이루어져 있 습니다 . 101 호 102 호 103 호 이런 식 으로 . 甲 소유 101 호 는 비 가 오 면 베란다 천장 에서 물 이 새 어 나옵니다 . 그럼 甲 은 어떤 조치 를 할 수 있 을까요 ? -> 도원 님 , 질문 내용 은 방 수하자 이 군요 , 우선 저 를 소개 드리 자면 중앙 법률 사무 교육 원 10 기 출신 이 며 법사 협 회원 이 구요 , 10 년 넘 게 건설 분쟁 컨설턴트 로 일 하 고 있 는 법학 박사 이창범 이 라고 합니다 . 질문 에서 거래 시점 과 건축물 의 규모 를 빼먹 으셨 군요 . 권리관계 는 발생 , 변경 , 소멸 하 기 때문 에 시점 과 종점 을 알 아야 적용 될 법률 을 파악 할 수 있 고 , 특히 건물 의 하 자 담보 책임 은 건축물 의 용도 나 규모 를 반드시 알 아야 민법 , 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 ( 이하 ‘ 집합 건물 법 ’), 주택 법 ( 또는 공동 주택 관리법 ) 중 어느 법 을 적용 할지 판단 이 가능 합니다 . 일단 빌 라는 비 법률 용어 이 므로 공동 주택 ( 아파트 , 연립 주택 , 다 세대 주택 ) 중 의 하나 라고 전제 하 고 시점 도 현재 시점 이 라고 가정 하 여 설명 을 드리 겠 습니다 ( 집합 건물 의 권리관계 는 대단히 복잡 하 므로 하나하나 꼼꼼히 읽 고 이해 하 셔야 합니다 . ^^). 1 . 매도인 乙 에게 매도인 의 하 자 담보 책임 을 물 어 , 수리 를 요구 하 고 , 매도인 乙 이 이 에 순순히 응하 지 아니하 면 , 하자 를 안 날 로부터 6 월 이내 손해배상 청구 소송 을 제기 한다 . 손해 는 수리비 영수증 으로 입증 한다 . 또한 매도인 의 부동산 이나 통장 등 에 가압류 를 신청 한다 . -> 도원 님 이 말씀 하 시 는 건물 은 분양 받 은 공동 주택 이 므로 그 담보 책임 에 관하 여 는 집합 건물 법 제 9 조 및 제 9 조 의 2 가 적용 됩니다 . 민법 제 580 조 물건 의 하 자 담보 책임 은 일반 물건 이나 단독 주택 에 만 적용 되 므로 이 사건 건물 에 는 해당 사항 이 없 습니다 . 2 . 매도인 乙 은 이 을 빌라 의 건축주 인데 , 개인 이 며 , 자신 이 스스로 인부 를 사 서 빌라 를 지 었 다고 합니다 . 즉 개인 이나 법인 에게 빌 라 건축 도급 을 준 것 이 아니 라 , 철공 따로 , 시멘트 공 따로 , 타일 따로 이런 식 으로 . . 헌데 , 매수인 甲 이 듣 기 로 는 매도인 乙 이 하 자 보수 보증금 을 설정 해 두 었 다고 소문 에 들 었 다고 합니다 . -> 매도인 乙 은 건축주 이 면서 분양 자 로 판단 됩니다 . 집합 건물 법 제 9 조 및 제 9 조 의 2 에 따라 분양 자 는 10 년 이내 의 범위 에서 보수 의 무 또는 하 자 보수 에 갈음 하 는 손해 를 배상 할 의무 가 있 습니다 . 특히 누수 하 자 의 경우 집합 건물 법 시행령 제 5 조 2 호 가목 에 따라 5 년 간 담보 책임 이 있 습니다 . 분양 자 가 직접 시공 을 하 였 든지 , 아니면 각 공종 별 시공 업체 를 선별 하 여 주도 적 으로 시공 하 였 더라도 집합 건물 법 에 따라 분양 자 가 책임 을 져야 합니다 . 공종 별 시공 업체 에게 보수 요청 이 불 가능 한 것 은 아니 지만 현실 적 으로 업자 를 찾 기 가 어려울 것 입니다 . 하 자 보수 보증금 은 구 주 택법 제 46 조 또는 공동 주택 관리법 ( 시행 2016 . 08 . 12 . ) 제 38 조 에 따라 30 세대 이상 건축 한 사업 주체 에게 만 하 자 이행 증권 발급 을 의무 사항 으로 하 고 있 는데 , 실무 상 그 보다 적 은 세대수 의 공동 주택 에서 도 관할 구청 이 권장 을 하 므로 , 구청 건축 과 에 가 셔서 건축물대장 에 명시 된 건 물명 을 밝히 시 고 보증서 발급 여부 를 확인 하 시 면 추적 이 가능 합니다 . 3 . 그러면 건축주 乙 은 해당 인부 에게 하 자 보수 를 청구 하 거나 , 아니면 스스로 보수 를 한 후 하 자 보수 보증금 을 수취 하 면 되 겠 지요 ? -> 건축주 가 보증서 를 발급 하 였 다면 이 는 제 3 자 를 위한 계약 에 해당 하 여 수익자 는 입주자 들 이 므로 건축주 가 이 를 수령 하 는 것 이 아닙니다 . 본래 건축주 는 구청장 명의 로 보증서 를 발급 하 고 입주자 대표 회의 가 결성 되 면 명의 를 이전 해 주 는데 , 소규모 의 경우 명 의 이전 할 권리 의 주체 ( 자연 인 , 법인 ) 가 없 으므로 구청장 명의 로 남 아 있 을 수 있 습니다 . 만약 분양 자 에게 하 자 보수 를 받 을 수 없 는 경우 , 입주자 가 보증 증권 을 찾아내 어 보증 채무자 로 명시 된 보 증사 에게 홈페이지 에서 해당 양식 을 다운 받 아 보증금 을 청구 ( 동네 철물점 에서 견적 을 받 아 첨부 ) 한 다음 보증금 이 지급 되 면 그 돈 으로 제 3 의 보수 업자 로부터 보수 를 받 으시 면 됩니다 . 4 . 만약 매수인 甲 이 매도인 乙 의 가압류 할 재산 파악 이 어려워 하 자 보수 보증금 에 가압류 하 고자 할 때 에 , " 하 자 보수 보증금 " 은 어디 에 있 을까요 ? 乙 의 계좌 에 ? 아니면 어느 곳 에 ? ?-> 주택 의 보증 증권 은 도시 주택 보증 공사 , 건설 공제조합 , 서울보증보험 , 은행 등 4 종류 의 단체 만 하 자 이행 증권 을 발급 할 수 있 습니다 . 소규모 건물 의 보증 사 는 ‘ 서울보증보험 ’ 인 경우 가 대부분 이 므로 , 구청 건축 과 에서 보증 증권 발급 여부 를 확인 후 해당 보증 사 에 청구 하 면 되 는데 요건 만 충족 되 면 보증금 이 지급 되 므로 가압류 는 필요 하 지 않 습니다 . 결론 적 으로 건축물 의 하자 를 소송 으로 해결 하 려면 비용 과 시간 이 많이 소요 되 며 , 절차 와 내용 도 어려워 매우 고통 을 받 게 됩니다 . 가장 쉬운 방법 이 보증 사 에게 청구 하 는 것 이 고 , 소규모 건물 이 어서 하 자 이행 증권 이 발급 되 지 않 았 을 경우 에 만 부득이 소송 으로 권리 를 실현 할 수 밖에 없 습니다 . 도움 이 되 셨 기 를 바랍니다 . 공유 하 기 글 요소