고개 드 는 미분양 · 미 입주 대란 … 깡통 주택 공포 실현 되 나 
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 고개 드 는 미분양 · 미 입주 대란 … 
 깡통 주택 공포 실현 되 나 
 올해 아파트 44 만 호 분양 , 입주 율 70 % 대 불과 
 비 분양 따른 건설 경기 하강 불가피 … 
 “ 정부 개입 은 아직 일러 ” 의견 도 
 올해 전국 아파트 입주 물량 이 쏟아지 면서 미분양 뿐 아니 라 미 입주 우려 도 높 아 지 고 있 다 . 아파트 입주 율 이 수개월 째 70 % 대 에 머물 고 있 는 상황 에서 입주 물량 이 많 은 하반기 로 접어들 수록 입주 율 은 더욱 떨어질 것 으로 예상 되 기 때문 이 다 . 미분양 으로 시작 된 건설 경기 침체 가 건설업 부문 취업자 감소 로 이어질 것 이 란 전망 도 우세 하 다 . ‘ 미분양 · 미 입주 포 비아 ’ 시대 가 다시 열리 고 있 다 . 
 올해 57 개 단지 ‘ 미분양 ’ 
 올해 들 어 분양 한 아파트 10 곳 가운데 4 곳 이 미분양 의 고배 를 마신 것 으로 나타났 다 . 지난 5 월 7 일 금융 결제 원 아파트 투유 에 따르 면 올해 들 어 현재 까지 전국 에서 분양 한 민영 아파트 총 128 개 단지 중 41 . 4 % 인 53 곳 이 1 순위 에서 청약 이 마감 됐 다 . 2 순위 에서 마감 된 곳 은 18 개 단지 로 14 . 1 % 였 다 . 나머지 57 개 단지 ( 44 . 5 %) 는 2 순위 에서 도 미달 , 미분양 을 냈 다 . 
 실제로 경기 김포 에서 분양 한 ‘ 김포 한강 금호 어울림 2 단지 ’ 와 ‘ 동일 스위트 ’, 경기 남양주 별내 지구 ‘ 우 미린 2 차 ’ 등 이 미분양 을 기록 했 고 , 경남 창원 과 제주도 , 충북 청주 , 강원 동해 에서 도 무더기 미분양 이 발생 했 다 . 대부분 공급 이 많 거나 입지 여건 이 떨어지 는 지역 이 미분양 됐 다 . 창원 과 청주 , 평택 모두 공급 과잉 으로 분양 물량 을 소화 하 지 못한 것 으로 평가 받 는다 . 
 건설사 관계자 는 “ 최근 의 분양 시장 은 시세 차익 을 누리 는 게 가능 한 단지 에 만 청약 통장 이 몰려드 는 현상 이 심해 지 고 있 다 ” 며 “ 인근 에 미분양 이 많 거나 분양 가 가 높 은 단지 는 철저히 외면 당하 고 있 다 ” 고 설명 했 다 . 
 미분양 까지 는 아니 더라도 청약률 이 웬만큼 높 아서 는 안심 할 수 없 다 . 부적격 당첨자 의 비율 이 적 지 않 은 데 다 변심 에 의해 계약 을 체결 하 지 않 은 경우 도 많 기 때문 이 다 . 실제로 높 은 청약률 을 기록 한 단지 들 중 에 도 미계 약분 추첨 에 들어가 는 아파트 들 이 속출 하 고 있 다 . 
 전국 분양 아파트 10 채 중 3 채 는 빈 집 
 올해 아파트 입주 물량 은 지난 2000 년 이후 가장 많 은 44 만 가구 에 이른다 . 국토 교통부 에 따르 면 지난해 ( 38 만 3 , 820 가구 ) 보다 14 . 5 % 늘 었 다 . 그 중 5 ~ 7 월 은 전국 에 전년 보다 3 . 9 % 증가 한 10 만 4 , 799 가구 가 입주 를 앞두 고 있 다 . 특히 수도 권 입주 물량 이 크 게 증가 한 것 으로 나타났 다 . 수도 권 은 5 만 9 , 396 가구 가 입주 를 앞두 고 있 어 전년 보다 30 . 8 % 늘 었 다 . 다만 지방 입주 물량 은 4 만 5 , 403 가구 로 전년 보다 18 . 2 % 줄어들 것 으로 전망 된다 . 때문 에 서울 과 경기도 를 중심 으로 미 입주 공포 가 확산 되 는 분위기 다 . 
 5 월 이후 아파트 미 입주 물량 이 더욱 많 아 질 것 으로 예상 되 는 이유 는 최근 입주 율 현황 때문 이 다 . 국내 에서 유일 하 게 아파트 입주 율 을 조사 하 고 있 는 주택 산업 연구원 자료 에 따르 면 지난 4 월 입주 기간 이 만료 된 분양 단지 의 입주 율 은 76 . 3 % 를 기록 했 다 . 지난해 11 월 부터 6 개월 째 입주 율 이 70 % 대 에 머물러 있 다 . 입주 아파트 10 가구 중 2 . 5 가구 는 빈집 으로 남 아 있 다는 의미 다 . 이런 상황 에서 입주 물량 이 늘어나 면 상황 은 더욱 악화 될 전망 이 다 . 전셋값 급락 과 역전 세난 , 깡통 전세 에 대한 우려 도 크 다 . 
 입주 율 은 조사 당월 에 입주 지정 기간 이 만료 되 는 분양 단지 의 분양 가구 중 입주 를 했 거나 잔금 을 납부 한 가구 로 계산 한다 . 여기 에 는 입주자 모집 공고 시 미분양 은 제외 된다 . 말 그대로 아파트 분양 을 받 은 사람 이 입주 해야 될 시기 에 여러 가지 이유 로 입주 를 하 지 않 고 있 는 상태 를 말 한다 . 이 들 은 대부분 잔금 일자 를 늦춰 입주 를 미루 거나 아니 면 상황 이 급할 경우 아파트 를 급매 처분 하 게 된다 . 
 주택 산업 연구원 이 조사 한 자료 에서 는 입주 를 하 지 못하 는 가장 큰 이유 가 ‘ 기존 주택 의 매각 지연 ’ 인 것 으로 나타났 다 . 정부 규제 로 최근 부동산 시장 분위기 가 하락 하 고 있 어 기존 주택 매각 지연 으로 인한 미 입주 가 크 게 늘어난 것 이 다 . 다음 으로 는 ‘ 세입자 미확보 ’ 등 이 뒤 를 이 었 다 . 대부분 전세 를 끼 고 아파트 를 분양 받 으려던 사람 들 이 세입자 를 구하 지 못해 잔금 을 치르 지 못하 는 현상 이 나타나 고 있 는 것 이 다 . 
 건설사 쌓여 가 는 미분양 ‘ 공포 ’… 
 갈수록 심각 성 두드러질 듯 
 한 미분양 이 증가 하 면서 건설 경기 하강 에 대한 우려 도 커 지 고 있 다 . 지난 2015 년 부터 이어진 건설업 호황 으로 건설사 들 이 주택 공급 을 늘려왔 지만 , 시장 에서 는 이 를 소화 할 여력 이 충분 하 지 않 은 상황 이 다 . 미분양 사태 로 대 형사 보다 는 중견 · 중소 건설사 , 수도 권 보다 는 지방 소도시 의 타격 이 클 것 으로 예상 되 고 있 다 . 
 한국 기업 평가 는 최근 보고서 에서 대 규모 미분양 사태 와 건설 경기 하강 국면 의 본격 적 인 진입 으로 ▲ 건설사 의 수익 성 하락 ▲ 신규수 주 위축 에 따른 외형 감소 ▲ 운전 자본 부담 가중 이 예상 된다고 분석 했 다 . 
 부동산 114 에 따르 면 건설사 의 2018 년 민간 아파트 분양 계획 물량 은 약 44 만 가구 로 지난 2015 년 분양 실적 에 근접 하 고 2016 년 과 2017 년 보다 늘어났 다 . 그러나 건설 경기 가 침체 될 것 으로 예상 됨 에 따라 실제 분양 물량 은 이 에 미치 지 못할 것 이 라는 관측 도 우세 하 다 . 
 김미희 한국 기업 평가 책임 연구원 은 “ 2017 년 하반기 이후 입주 물량 이 크 게 확대 됨 에 따라 입주 성과 에 대한 지속 적 인 모니터링 이 요구 된다 ” 며 “ 입주 지연 또는 미 입주 현상 은 잔금 회수 를 지연 시켜 건설 업체 에 운전 자본 부담 을 야기 할 수 있 다 ” 고 설명 했 다 . 
 더 큰 문제 는 건설 경기 의 하강 이 건설업 부문 취업자 감소 로 이어져 실업 률 상승 압력 으로 작용 할 가능 성 이 있 다는 점 이 다 . 현대 경제 연구원 은 2018 년 한국 경제 수정 전망 에서 올해 상반기 실업 률 이 4 . 0 %, 지난해 하반기 ( 3 . 3 %) 대비 소폭 상승 할 것 으로 전망 했 다 . 이 는 건설 투자 의 감소 로 인한 고용 창 출력 의 위축 에 따른 것 이 라는 분석 이 다 . 
 또 건설 투자 가 감소 할 경우 경제 성장 률 에서 도 하락 압력 이 발생 할 것 이 라고 내 다 봤 다 . 지난 2016 년 기준 실질 건설 투자 는 234 조 2 , 000 억 원 으로 전체 경제 성장률 2 . 8 % 에서 1 . 6 % 포인트 를 기여 했 다 . 이때 건설 투자 가 지난 10 년 간 의 평균 수준 으로 감소 한 경우 를 가정 하 면 경제 성장 률 은 2 . 1 % 포인트 하락 하 게 된다 . 
 현대 경제 연구원 은 “ 건설 투자 는 주택 시장 위축 , 토목 수주 급감 , 정부 의 규제 정책 등 의 영향 으로 경기 침체 국면 으로 진입 되 고 있 다 ” 며 “ 건설 경기 둔화 로 건설업 부문 취업자 가 감소 해 실업 률 상승 압력 으로 작용 할 전망 ” 이 라고 밝혔 다 . 
 이 에 건설사 들 은 지방 지역 의 경기 부양 을 통한 수요 확대 나 기존 주택 매각 을 돕 는 금융 지원 등 에 정부 차원 의 문제 해결 을 기대 하 는 분위기 다 . 
 하지만 관련 전문가 들 은 아직 정부 가 나설 수준 은 아니 라는 시각 이 많 다 . 주 산연 은 정도 가 심각 한 지방 의 경우 주택 사업자 들 의 신중 한 사업 결정 과 자구책 마련 이 필요 하 지만 , 아직 은 문제 해결 을 위해 정부 가 직접 개입 할 정도 는 아니 라고 진단 했 다 . 만약 정부 가 나서 게 된다면 수분 양자 들 이 기존 주택 을 처분 하 고 입주 할 수 있 도록 돕 는 금융 지원 이나 , 미분양 가구 를 분양 받 는 수요자 에게 조세 감면 등 을 해 주 는 방안 등 이 적용 될 것 으로 예측 된다 . 
 김태섭 주 산연 선임 연구 위원 은 “ 지역 에 따라 미 입주 · 미분양 문제 가 심각 한 지역 은 우선 적 으로 조치 를 해야 할 것 ” 이 라며 “ 하지만 과거 글로벌 금융 위기 때 처럼 미분양 가구 가 10 만 가구 이상 을 웃돌 기 시작 할 때 정부 가 개입 할 것 으로 본다 ” 고 밝혔 다 . 
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