" 전세 권 등기 보다 ' 대항력 ' 과 ' 확정 일자 ' 갖 춰라 " 
 자신 의 전세 보증금 을 지키 기 위한 방법 으로 ' 전세 권 설정 등기 ' 를 하 거나 ' 대항력 + 확정 일자 ' 를 갖추 는 방법 이 있 다 . 
 그렇 다면 둘 중 에 어떤 법 적 장치 가 보증금 을 안 전하 게 돌려 받 을 수 있 는 방법 일까 ? 전세 권 등기 를 하 게 되 면 임차인 이 전세 보증금 을 못 받 을 경우 , 임의 경매 신청 을 통해 보증금 을 회수 할 수 있 는 권한 을 갖 게 된다 . 
 통상 오피스텔 과 같이 집 주인 이 전입 신고 를 못 하 게 하 거나 계약 기간 내 에 점유 의 지속 성 을 유지 할 수 없 는 경우 에 많이 사용 한다 . 
 하지만 등기 설정 비용 ( 전세금 의 0 . 2 %) 이 드 는 데 다 집 주인 의 동의 를 얻 어야 한다는 단점 이 있 다 . 
 이러 한 단점 을 보완 한 것 이 바로 민법 의 특별법 인 주택 임대차 보호법 에서 정하 고 있 는 대항력 이 다 . 
 대항력 은 ' 전입 신고 ' 와 ' 점유 ' 를 통해 취득 하 게 되 고 효력 은 다음 날 0 시 를 기준 으로 발생 된다 . 
 대항력 을 갖추 고 있 으면 집 이 경매 로 넘어가 더라도 전입 신고 일 보다 빠른 저당 , 근저당 등 과 같 은 담보물권 이 없 다면 임차인 은 보증금 을 돌려 받 을 수 있 다 . 
 하지만 대항력 은 점유 를 하 고 있 지 않 거나 일시 적 으로 라도 세대원 전원 이 주민 등록 을 이전 하 면 상실 하 게 되 고 , 경매 신청 을 하 려면 보증금 반환 소송 을 통한 판결문 을 가지 고 가능 하 다 . 
 또 대항력 못지 않 게 중요 한 것 이 바로 확정 일자 를 받 는 것 이 다 . 
 확정 일자 란 공증인 이나 법원 , 동사무소 , 등기소 등 의 공무원 이 사문서 에 기입 하 는 일자 를 말 하 는 것 으로서 그 일자 에 임대차 계약 이 있 었 다는 것 을 증명 해 주 는 것 이 다 . 
 확정 일자 는 집 이 경매 로 넘어갈 경우 배당 을 받 을 수 있 는 순위 를 결정 하 는 역할 을 한다 . 
 확정 일자 의 효력 은 대항력 을 갖춘 상태 에서 발생 한다 . 
 그렇 다면 전세 권 등기 가 된 집 과 대항력 + 확정 일자 를 갖춘 집 이 경매 에 넘어갔 을 경우 , 어떠 한 방법 으로 보증금 을 돌려받 을 수 있 는지 살펴보 자 . 우선 전세 권 에 따른 임의 경매 가 진행 되 면 전세 권 을 비롯 한 그 이하 권리 들 은 잔금 납부 와 동시 에 모두 소멸 된다 . 
 문제 는 낙찰 대금 이 전세 보증금 보다 적 을 경우 이 다 . 
 이 때 에 는 전세권 이 잔금 납부 와 함께 소멸 됐 기 때문 에 임차인 ( 전세 권 설정 자 ) 은 전세금 부족분 을 돌려 받 을 수 없 다 . 
 임차인 이 미 배당금 을 돌려 받 기 위해서 는 임대인 별도 의 소송 을 통해서 다른 재산 을 상대 로 돌려받 아야 한다 . 
 반면 대항력 을 갖추 고 확정 일자 를 받 은 임차인 의 경우 에 는 상황 이 다르 다 . 
 대항력 을 갖춘 임차인 이 배당 요구 종기 일 까지 배당 요구 를 했 다면 확정 일자 순위 에 따라 배당 을 받 을 수 있 고 , 부족분 에 대해서 는 낙찰자 에게 받 아 낼 수 있 다 . 
 민법 의 특별법 인 주택 임대차 보호법 에 따라 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 자 에게 우선변제권 이 주어지 기 때문 이 다 .