사업 시 행자 와 매매 계약 을 체결 한 경우 수용 재결 의 대상 이 되 는지 여부 - RE magazine 
 사업 시 행자 와 매매 계약 을 체결 한 경우 수용 재결 의 대상 이 되 는지 여부 법률 사무소 소나무 김수환 변호사 
 도시 정비 | 승인 2019 . 04 . 15 
 법률 사무소 소나무 김수환 변호사 
 1 . 논의 의 출발 
 구 도시 및 주거 환경 정비 법 ( 2017 . 2 . 8 . 전부 개정 되 기 전 의 것 , 이하 도시 정비 법 ) 에 따른 도시 환경 정비 사업 , 즉 주거 지역 이 아닌 상업 지역 및 공업 지역 에서 도시 기능 의 회복 및 상권 활성 화 등 을 위해 도시 환경 을 개선 하 는 재 개발 정비 사업 에서 , 사업 시행 자 는 토지 등 소유자 의 동의 율 ( 75 %) 을 충족 시키 기 위해 사업 구역 내 토지 등 소유자 와 해당 토지 등 에 관한 매매 계약 을 체결 하 곤 한다 . 
 또한 사업 초기 사업 시 행자 로서 는 대부분 자금 조달 이 이뤄지지 않 으므로 매매 계약 의 잔금 지급 기일 을 금융 기관 대출 이후 로 미뤄 두 곤 한다 . 
 이 때 금융 기관 의 대출 을 의도 적 으로 늦춘다 던가 , 대출 이 이뤄졌음 에 도 잔금 을 제때 지급 하 지 못해 매매 계약 을 체결 한 토지 등 소유자 와 매매 계약 의 이행 에 관한 분쟁 이 발생 한 경우 사업 시행 자 는 위 매매 계약 을 체결 한 토지 등 을 수용 재결 로써 취득 할 수 있 을까 ? 
 위 상업 지역 에서 의 재 개발 정비 사업 역시 도시 정비 법 제 63 조 및 제 65 조 에 따라 사업 구역 내 미동 의 자 , 분양 미신 청자 등 에 대해 ‘ 공익사업 을 위한 토지 등 의 취득 및 보상 에 관한 법률 ( 이하 토지 보상법 ) ’ 을 준용 한 토지 등 에 관한 수용 재결 절차 를 밟 게 되 는데 , 이 때 위 와 같이 이미 매매 계약 을 체결 했으나 분양 에 는 응하 지 아니하 고 매매 대금 만 을 지급 받 고자 하 는 토지 등 소유자 가 있 는 경우 해당 토지 등 에 관한 수용 재결 처분 의 효력 이 문제 된다 . 
 2 . 토지 보상법 에 따른 수용 재결 의 대상 
 토지 보상법 은 사업 시행 자 로 하여금 사업 인정 전 토지 등 을 취득 하 는 방법 과 절차 를 규정 ( 제 14 조 내지 제 17 조 ) 하 고 , 사업 인정 전 토지 등 취득 에 관한 협의 가 이뤄진 경우 에 는 재결 을 신청 할 수 없 음 을 전제 로 ‘ 협의 가 성립 되 지 아니하 거나 협의 를 할 수 없 을 때 ’ 비로소 관할 토지 수용 위원회 에 재결 을 신청 할 수 있 도록 규정 하 고 있 다 ( 제 28 조 ) . 
 즉 , 토지 보상법 은 재 개발 사업 을 포함 한 공익사업 의 시행 자 가 그 사업 에 필요 한 토지 등 을 취득 하 는 절차 로 ① 협의 에 의한 토지 등 의 취득 과정 ② 사업 인정 고시 ( 재개발 사업 의 경우 사업 시행 인가 ) ③ 토지 등 에 관한 재결 전 협의 취득 과정 ④ 재결 에 의한 취득 과정 ( 수용 재결 및 이 의 재결 ) 을 거치 도록 규정 하 고 있 는데 , 이 때 위 일련 의 절차 중 마지막 단계 인 토지 등 의 수용 을 위한 재결 은 협의 가 성립 되 지 않 거나 협의 를 할 수 없 는 경우 에 한해 비로소 행해질 수 있 다 ( 정기상 , 「 공용 수용 과 손실 보상법 실무 연구 」 , 2017 , 유로 출판 등 다수 서적 참조 ) . 
 또한 토지 보상법 상 협의 취득 은 토지 수용 과 달리 사업 시행 자 가 사경제 주체 로서 행하 는 사법 상 의 매매 내지 사법 상 의 계약 의 실질 을 가진다고 보 는 것 이 대 법원 ( 대법원 2004 . 9 . 24 . 선고 2002 다 68713 판결 등 ) 및 헌법 재판소 ( 헌법 재판소 2016 . 12 . 28 . 자 2004 헌 마 38 결정 ) 의 일관 된 입장 이 므로 , 사업 시 행자 와 토지 등 소유자 사이 에 체결 한 매매 계약 은 그 계약 내용 의 이행 에 따라 토지 등 의 소유 권 을 유효 · 적법 하 게 취득 할 수 있 으므로 , 계약 의 이행 문제 만 이 남 은 것 이 지 , 공익사업 의 시행 을 위해 강제 로 수용 할 수 없 다고 보 는 것 이 타당 하 다 . 
 최근 법원 역시 ‘ 토지 보상법 에 의한 손실 보상 협의 는 사법 상 계약 의 실질 을 갖 는다는 점 ’, ‘ 협의 가 성립 된 토지 등 에 대해 는 수용 재결 을 할 수 없 다는 점 ’ 을 전제 로 , “ 만약 위 와 같 은 매매 계약 이 토지 보상법 에 따른 손실 보상 협의 에 관한 제반 절차 를 밟 아야 비로소 유효 하 다고 본다면 , 사업 시 행자 로서 는 사업 인정 을 받 기 위해 사전 에 토지 소유자 와 매매 계약 을 체결 했 다가 사업 인정 을 받 은 후 자신 이 준수 해야 할 절차 의 하자 를 이유 로 협의 성립 을 부정 하 며 수용 재결 을 신청 할 수 있 게 되 는 등 사업 시행 자 가 사법 상 매매 계약 과 수용 재결 의 두 가지 방법 중 하나 를 마음대로 선택 할 수 있 게 되 므로 , 공익사업 의 효율 적 인 수행 을 통해 공공복리 를 증진 시키 고 재산 권 을 적정 하 게 보호 하 려는 토지 보상법 의 입법 목적 , 토지 보상법 이 사업 시행 자 로 하여금 보상 협의 를 함 에 있 어서 성실 의무 를 규정 하 고 있 는 점 등 에 비춰볼 때 , 허용 할 수 없 다 ” 고 판단 한 바 있 다 [ 부산 고등 법원 2018 . 4 . 4 . 선고 2016 누 11905 판결 ( 확정 ) ] . 
 따라서 이미 사업 시행 자 가 토지 등 소유자 와 사이 에 사업 구역 내 토지 등 에 관한 매매 계약 을 체결 해 사법 상 계약 에 따라 적법 · 유효 하 게 소유 권 을 확보 할 수 있 다면 , 이 는 수용 재결 전 사업 시행 자 가 반드시 거쳐야 할 ‘ 협의 단계 ( 사업 인정 전 내지 사업 인정 후 협의 ) ’ 에서 협의 가 성립 된 것 으로 봐야 할 것 이 고 , 사업 시 행자 로서 는 매매 계약 에 따른 이행 을 구하 는 방법 외 에 수용 재결 의 방법 으로 소유 권 을 취득 할 수 없 음 을 유념 하 고 사업 을 진행 하 는 것 이 타당 하 다고 본다 .