부채 많 은 아파트 임차 하 면 소액 보증금 보장 안 될 수 도 
 주택 임대차 보호법 에 의해 일정 범위 의 소액 보증금 은 언제 든지 경매 절차 에서 최우선 변제 를 받 는 것 으로 알 고 있 으나 , 한 푼 도 배당 받 지 못하 는 예외 가 있 으므로 특히 아파트 를 임차 할 때 유의 해야 한다 . 
 최근 대법원 은 “ 아파트 에 여러 건 의 근저당 이 설정 돼 있 어 임차인 이 임대인 의 채무 초과 상태 를 알 고 있 었 다면 임대인 의 임대차 계약 은 사해행위 ( 詐害 行爲 · 채권자 를 해 할 목적 으로 채무자 가 재산 을 빼돌리 는 행위 ) 에 해당 하 므로 임차인 은 보증금 을 우선 변제 받 을 수 없 다 ” 라는 판결 을 내놓 았 다 . ( 대법원 2012 년 8 월 23 일 . 선고 2012 다 20222 판결 ) 
 사건 의 내용 을 보 면 , 이미 많 은 금액 의 근저당 권 등 이 설정 되 어 있 으며 임대차 보증금 시세 가 1 억 1 천만 원 이나 되 는 아파트 에 임차인 A 가 보증금 1 천 700 만 원 , 임차인 B 가 보증금 1 천 800 만 원 에 임차 한 상태 에서 아파트 가 경매 에 들어갔 다 . 법원 이 임차인 들 에게 소액 보증금 채권 을 각 1 순위 로 배당 하 자 경매 신청 채권자 가 배당 이의 를 제기 한 것 이 다 . 
 판결이유 를 보 면 “ 주택 임대차 보호법 상 소액 보증금 최우선 변제 권 은 저당권 에 의해 담보 된 채권 · 조세 등 에 우선 해 변제 받 을 수 있 는 일종 의 법정 담보물 권 을 부여 한 것 이 므로 채무자 가 채무 초과 상태 에서 채무자 소유 의 유일 한 주택 에 대해 임차권 을 설정 해 준 행위 는 사해행위 취소 대상 이 된다 ” 고 전제 했 다 . 
 이어 “ A 와 B 가 임대차 계약 을 체결 할 당시 아파트 에 는 이미 다액 의 근저당 권 등 이 설정 된 상태 였 고 A 와 B 도 이 를 잘 알 고 있 었 던 점 , 임대차 보증금 이 시세 에 비해 지나치 게 저렴 한 점 , A 와 B 가 성인 남자 혼자 거주 할 방 을 구하 면서 임대인 의 채무 초과 상태 를 의심 할 만 한 사정 이 있 는 아파트 를 다른 임차인 과 함께 생활 하 게 되 는 것 을 감수 하 면서 까지 임차 해야 할 필요 가 있 는지 의심 스러운 점 등 을 종합 하 면 A 와 B 가 진정한 임차인 인지 에 관해 의심 의 여지 가 있 어 사해행위 의 악의 에 대한 추정 이 번복 됐 다고 보 기 어렵 다 ” 고 보 았 다 . 
 아파트 가 경매 에 들어가 면 소유자 로서 는 어떻게 든 피해 를 만회 하 려고 최선 순위 로 변제 받 는 소액 임차인 을 일부러 만들 기 도 한다 . 그런 가장 세입자 는 형사 처벌 대상 이 고 배당 에서 배제 하 기 쉽 지만 , 위 사안 은 세입자 가 실제로 보증금 을 지급 한 경우 여서 의외 의 판례 이 기 도 하 다 . 
 그러나 대법원 의 판결 취지 는 단순히 임대인 의 재산 빼돌리 기 차원 만 이 아니 라 실제 보증금 을 지불 했 다고 하 더라도 채무 많 은 아파트 에 여러 명 이 거주 하 는 불편 까지 감수 한 점 등 으로 미루 어 보 아 가장 세입자 일 가능 성 이 크 다는 점 에 중점 을 둔 것 으로 보인다 . ( 053 ) 759 - 6611 
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