전 세대 란 원인 이 수도 권 재건축 제한 으로 공급 이 줄 어서 생겼 다고 ? 주기 적 으로 계속 되 는 전 세대 란 문제 , 단순 공급 증대 론 으로 해결 될 수 없 다 . 개국 이래 주택 공급 은 지속 적 으로 증대 되 어 왔으며 , 최근 기사 를 보 면 지방 에 는 미분양 등 의 사태 가 초래 되 고 있 다 . 그런데 도 전월세 대란 은 반복 되 어 나타나 고 있 다 . 우리 의 주택 문제 에서 주택 보급 률 은 계속 해서 상승 하 는 데 도 불구 하 고 , 주택 에 대한 자기 소유 비율 은 “ 정체 ” 또는 “ 상대 적 으로 ” 감소 하 는 “ 경향 ” 을 보여 주 고 있 다 . 이 는 곧 주택 소유 편중 현상 이 심화 되 고 있 다는 뜻 이 다 . 생활 공간 으로써 의 주택 이 돈 먹 고 돈 먹 기 수단 으로 변질 된 탓 이 다 . 통계청 이 주택 에 대한 센서스 를 시작 한 1960 년 이래 45 년 만 에 처음 으로 총 주택 수 가 총가 구수 를 능가 해 2005 년 현재 주택 보급 률 이 105 . 9 % 를 기록 했 다 . 통계청 인구 주택 총조사 결과 2005 년 현재 총가 구수 는 1 천 249 만 1 천 가구 , 총 주택 수 는 1 천 322 만 3 천호 로 국민 전체 가 가구 당 한 채 씩 소유 한다 해도 주택 73 만 2 천 호 가 남아도 는 것 으로 나타났 다 . 그런데 도 자 가 점유 율 은 55 . 6 % 에 머물러 ( 883 만 가구 2 천 782 만 명 ) , 전체 가구 의 41 . 4 %( 657 만 가구 1 천 666 만 명 ) 은 전월세 에 살 고 있 다 . 반면 2005 년 현재 전체 세대 의 5 % 에 불과 한 다 주택 보유자 가 전체 주택 의 21 . 2 % 를 소유 하 고 , 상위 10 인 이 소유 한 주택 수 가 5 천 508 호 , 상위 30 인 이 소유 한 주택 수 가 9 천 923 호 에 이르 는 등 주택 소유 의 편중 이 극심 한 상황 이 다 . 집 은 남아돌 지만 주택 소유 편중 현상 이 심하 여 집 이 없 는 1 천 700 만 명 이 바람 처럼 뜬 구름 처럼 셋방살이 를 떠돌 고 있 고 , 160 만 명 은 지하 방 옥탑방 판잣집 등 에서 인간 이 하의 주거 생활 에 시달리 고 있 는 것 이 다 . 공급 은 정체 되 지 않 고 늘어나 고 있 다 . 주택 소유 편중 현상 의 심화 와 함께 국민 의 41 . 1 % 에 해당 하 는 세입자 에 대한 적절 한 보호 방안 이 없 어 전월세 대란 은 주기 적 으로 반복 되 는 것 이 다 . 도리어 증가 된 주택 공급 분 을 유 주택 자 와 자금 동원 이 가능 한 사람 들 이 독식 하 고 있 는 것 이 문제 이 며 , 주택 문제 의 최대 의 피해자 인 무주택 서민 들 의 주거 안정 과 주거비 안정 을 직접 적 으로 도모 할 수 있 는 방법 이 필요 하 다는 것 이 다 . 주택 서비스 가격 의 공정 한 책정 은 주택 소비자 의 권리 이 다 . 자본주의 시장 경제 에서 공정 성 을 위반 한 불량 식품 과 폭리 는 척결 의 대상 일 뿐 이 다 . ( 공정 거래법 이 있 지요 . 소비자 보호법 이 있 지요 . 분양 가상 한 제도 도입 되 었 지요 ) 현행 주택 임대차 보호법 은 세입자 의 권리 보호 에 미흡 하 고 제도 적 결함 이 많 다 . 특히 2 년 간 의 법정 임대 기간 이 끝나 면 사실상 임대료 ( 전월세 ) 인상 률 을 조정 할 장치 가 없 다 . 이런 문제 로 전월세 대란 과 역전 세대 란 이 발생 하 는 등 전월세 가 불안 한 것 이 다 . “ 임대료 올려 , 이사 가 면 되 지 ” 는 순박 한 이야기 다 . 주거 공간 은 생활 공간 이 자 경제 생활 을 하 기 위한 근거지 이 다 . 터무니 없 는 임대료 인상 이 있 고 이 를 감당 할 수 없 다면 이사 가 지만 대부분 의 세입자 들 은 아이 교육 문제 , 경제 적 근거 지인 직장 과 의 거리 등 의 문제 가 있 기 때문 에 감수 할 수 있 는 임대료 인상 분 은 억울 해도 참 는 것 이 다 . 이 김밥 집 이 비싸 니까 다른 김밥 집 가 서 사면 된다는 예 와 생활 근거지 를 옮기 는 문제 를 등치 시키 는 식 의 단순 문제 가 아니 다 . 종합부동산세 과세 로 인한 조세 부담 의 전가 를 막 을 수 있 는 길 , 세입자 보호 장치 가 마련 되 어야 한다 . 세금 의 중과 세로 만 절대 집값 은 잡히 지 않 는다 . 그렇 다고 부동산 을 매개 로 한 불로 소득 을 가만두 어서 도 안 된다 . 집 주인 의 조세 부담 전가 로 인한 세입자 부담 의 증가 문제 를 해결 하 기 위해서 는 세입자 보호 장치 가 마련 되 어야 한다 . 그 방법 으로 전월세 인상 률 5 % 상한 제 와 안정 적 인 임대차 관계 를 갱신 할 수 있 는 계약 갱신 권 의 도입 이 시급히 필요 한 것 이 다 . 다 주택 보유 계층 의 주요 한 동기 인 시세 차익 ( 양 도 소득세 ) 과 매매 차익 에 대해 중 과세 하 고 이 를 전가 시킬 구멍 도 막 는다면 , 장사 용 집 을 시장 에 내놓 을 것 이 다 . 집 주인 내 맘대로 임대료 올릴 수 없 다 . 독일 의 임대 주택 제도 와 영국 의 공정 임대료 제도 ? 독일 의 주택 임대차 제도 는 임대료 변동 과 관련 하 여 지수식 차임 방식 , 계단식 차임 방식 , 유사 차임 방식 만 을 인정 하 여 임대료 안정 을 도모 하 고 있 으며 , 임대인 이 계약 을 해지 할 수 있 는 중대 한 사유 또는 정상 적 인 사유 를 구체 적 으로 명시 하 여 세입자 들 의 주거 권 을 보장 하 는 한편 , 임대차 분쟁 을 해결 하 기 위한 특수 법원 을 설립 ․ 운영 함 으로써 임대차 분쟁 을 신속히 해소 하 고 있 다 . 독일 의 민법 중 임대차 법 은 주택 의 임대료 변동 에 대해 다음 세 가지 만 을 인정 하 여 주택 의 임대료 를 안정 시키 고 있 고 , 이 때문 에 독일 의 경우 임대료 의 인상 또는 폭 등 때문 에 발생 하 는 서민 들 의 고통 이나 경제 적 악순환 현상 을 찾 아 볼 수 없 다 . - “ 연방 통계청 이 조사 한 국내 의 가계 물가 지수 에 의해 정해 지 는 방식 ( 지수식 차임 방식 ) ” , - “ 일정 한 기간 에 대해 여 1 년 단위 로 임대료 또는 임대료 인상 분 을 구체 적 인 금액 으로 표시 하 여 약정 하 는 방식 ( 계단식 차임 ) - 임대료 가 인상 된 때 로부터 15 개월 간 임대료 가 변동 되 지 않 은 경우 , 기본 지방 자치 단체 가 지난 4 년 간 유사 종류 , 크기 , 시설 , 성질 과 형태 및 위치 를 고려 하 여 정한 유사 차임 ( 類 似 借賃 ) 수준 까지 임대료 인상 을 청구 하 는 방식 ( 지역 통례 적 유사 차임 으로 인상 하 는 방식 ) . 단 , 이 경우 에 도 3 년 동안 20 % 를 초과 하 여 인상 할 수 없 음 영국 은 사회 관습 상 계약 해 지 가 보편 적 으로 인정 되 는 사유 가 없 는 한 임대인 ( 주택 소유자 ) 이 계약 해지 를 할 수 없 다는 독특 한 특징 을 갖 고 있 다 . 그리고 바로 이 때문 에 세입자 보호 와 관련 된 영국 사회 의 최대 이슈 는 ‘ 세입자 들 을 고통 속 으로 몰아넣 은 상승 또는 폭등 하 는 임대료 문제 를 어떻게 신속 하 게 해결 할 것 인가 ’ 하 는 것 이 었 으며 , 이 에 대한 제도 적 인 해법 으로서 공정 임대료 제도 를 가장 일찍 부터 발전 시킨 나라 라고 할 수 있 다 . 영국 의 현행 공정 임대료 제도 의 주요 내용 은 집 주인 내 맘대로 임대료 결정 이 아니 다 . 임대인 ( 주택 소유자 ) 또는 임차인 ( 세입자 ) 어느 한 쪽 또는 쌍방 이 공정 임대료 를 명시 하 여 임대료 사정관 에게 공정 임대료 조정 신청 한다 . 임대료 사정관 은 반드시 임대인 ( 주택 소유자 ) 과 임차인 ( 세입자 ) 양자 를 불러 조정 에 들어간다 . 또한 임대료 사정관 은 “ 해당 주택 의 건축 연도 ( 주택 의 노후 도 판단 ) ” , “ 주택 의 구조 적 특징 과 유지 관리 상태 ( 주거 서비스 의 수준 ) ” , “ 가구 ( 家具 ) 의 유무 와 가구 가 있 는 경우 종류 , 질 적 수준 ” 등 을 고려 하 고 “ 해당 지역 의 시장 임대료 ” , “ 해당 지역 비슷 한 주택 의 임대료 수준 ” “ 수익 율 ․ 비용 ․ 총 가격 을 고려 하 여 산정 한 임대료 ” “ 해당 지역 과 비슷 한 지역 의 비슷 한 주택 의 임대료 수준 ” 을 비교 기준 으로 하 여 공정 임대료 를 결정 하 고 이 를 받아들이 도록 제시 하 게 된다 . 내맘대로 임대료 결정 이 아니 다 . 캐나다 의 주택 임대차 보호 제도 는 주법 에 따라 운용 되 고 있 으며 , 따라서 그 구체 적 인 내용 은 주 별 로 다소 다른 차별 성 을 갖 는다 . 여기 서 는 온타리오주 의 주택 임대차 보호 제도 를 소개 한다 . 캐나다 온타리오주 는 세입자 보호법 ( Tenant Protection Act ) 에 의해 세입자 를 보호 하 고 있 으며 , 주요 내용 은 독일 , 영국 , 스웨덴 , 프랑스 등 의 유럽 각국 과 비교 할 때 는 세입자 보호 의 강도 가 다소 떨어지 지만 한국 의 임대차 보호 제도 에 비해서 는 크 게 진전 된 측면 이 있 다 . 즉 , 온타리오주 는 독일 과 비슷 하 게 임대인 ( 주택 소유자 ) 이 계약 해지 를 할 수 있 는 정상 적 인 사유 를 구체 적 으로 명시 하 여 이외 의 경우 에 는 계약 기간 이 종료 되 더라도 임대인 에 계약 해 지를 제한 함 으로써 세입자 들 의 주거 안정 을 도모 하 는 한편 , 4 % 범위 내 에서 임대료 인상 가이드라인 을 해 마다 설정 하 여 임대료 안정 을 꾀하 고 있 다 . 임대료 인상 률 5 % 상한제 가 사유 재산 권 침해 라면 현행 상가 건물 임대차 보호법 은 위 헌 법률 이 된다 ? 세입자 계약 갱신 청구 권 과 임대료 인상 률 상한 제 는 이미 현행 상가 건물 임대차 보호법 에 도입 된 제도 이 다 . 현행 상가 건물 임대차 보호법 의 경우 세입자 의 과실 이나 특정 한 사유 가 없 는 한 5 년 간 계약 을 갱신 할 권리 가 있 으며 , 임대료 인상 률 도 시행령 에서 연 12 % 로 제한 하 고 있 다 . 2008 년 주택 임대차 보호법 이 세입자 계약 갱신 권 , 전월세 인상 률 상한 제 를 포함 해 개정 되 어도 소급 입법 이 아니 다 . 왜냐하면 현행 주택 임대차 보호법 부칙 에 는 이법 은 특별 한 규정 이 있 는 경우 를 제외 하 고 이 법 시행 당시 존 속중 이 임대차 에 도 적용 한다는 경과 조치 조항 이 있 다 . 이런 겨우 부 진정 소급효 라고 하 며 진정 소급효 와 달리 위 헌 소지 가 없 다 .