http : / / page . withace . co . kr / hyy 54101 http : / / blog . naver . com / so 20 s / 220936659577 제 7 부 등기부 등본 에 표기 되 지 않 는 물건 - 유치 권 과 법정지상권 ​ 1 . 유치권 * 제 320 조 ( 유치권 의 내용 ) ① 타인 의 물건 또는 유가증권 을 점유 한 자 는 그 물건 이나 유가증권 에 관하 여 생긴 채권 이 변제기 에 있 는 경우 에 는 변제 를 받 을 때 까지 그 물건 또는 유가증권 을 유치 할 권리 가 있 다 . ② 전항 의 규정 은 그 점유 가 불법행위 로 인한 경우 에 적용 하 지 아니한다 . 예컨대 건축 공사 를 함 에 있 어 도급인 이 수급인 에게 공사 대금 을 지급 하 지 않 을 경우 두 사람 은 채권자 와 채무자 의 관계 가 될 것 이 며 , 수급인 이 그 부동산 을 적법 하 게 점유 하 는 경우 에 는 유치권 이 성립 된다 . 유치권 은 등기부 에 등재 되 지 않 고 도 성립 되 는 법정 담보물 권 으로서 당해 부동산 의 매수인 에 대하 여서는 직접 적 인 채권 ` 채무 관계 가 없 기 때문 에 매수인 에게 자신 의 채권 을 변제 해 달 라고 요구 할 수 없 다 하 더라도 유치 권 자 는 점유 할 권리 를 가진 부동산 에 대하 여 경매 를 신청 하 는 등 매수인 을 압박 할 수 있 기 때문 에 매수인 은 선순위 근저당 등 등기 된 담보물 권 의 존부 와 상관없이 이 를 인수 부담 해야 한다 . ( 1 ) 유치 권 의 성립 요건 ① 유치 권 의 목적물 이 타인 의 부동산 이 어야 한다 * 대 법원 1968 . 3 . 5 . 선고 67 다 2786 판결 일방 유치권 은 타인 의 물건 을 점유 하 는 자 가 그 물건 에 관하 여 생긴 채권 이 있 는 경우 에 그 변제 를 받 을 때 까지 그 채권 과 견련 관계 가 있 는 당해 물건 을 유치 할 수 있 는 권리 였으니만큼 , ② 피 담보 채권 이 존재 하 고 , 변제기 에 있 어야 한다 * 대 법원 2011 . 12 . 13 선고 2009 다 5162 판결 [ 출입 금지 등 ] 점유자 가 점유물 을 보존 하 거나 개량 하 기 위하 여 지출 한 필요비 나 유익비 에 관하 여 민법 제 203 조 제 1 항 , 제 2 항 은 ‘ 점유자 가 점유물 을 반환 할 때 ’ 에 상환 을 청구 할 수 있 도록 규정 하 고 있 으므로 , 그 상환 청구 권 은 점유자 가 회복 자 로부터 점유물 의 반환 을 청구 받 은 때 에 비로소 이 를 행사 할 수 있 는 상태 가 되 고 이행기 가 도래 한다고 할 것 이 다 ( 대법원 1969 . 7 . 22 선고 69 다 726 판결 , 대법원 1993 . 12 . 28 선고 93 다 30471 , 30488 판결 등 참조 ) . ③ 피 담보 채권 이 그 목적물 과 견련 성 , 즉 밀접 한 관련 성 이 있 어야 한다 * 대 법원 2012 . 01 . 26 선고 2011 다 96208 판결 [ 건물 명도 ] 유치 권 의 피 담보 채권 은 ‘ 그 물건 에 관하 여 생긴 채권 ’ 이 어야 한다 . 그런데 원심 판결 이유 에 의하 면 , 피고 는 위 건물 신축 공사 의 수급인 인 한 ◯ 과 의 약정 에 따라 그 공사 현장 에 시멘트 와 모래 등 의 건축 자재 를 공급 하 였을 뿐 이 라는 것 인 바 , 그렇 다면 이러 한 피고 의 건축 자재 대금 채권 은 그 건축 자재 를 공급 받 은 한 ◯ 과 의 매매 계약 에 따른 매매 대금 채권 에 불과 한 것 이 고 , 피고 가 공급 한 건축 자재 가 수급인 등 에 의해 위 건물 의 신축 공사 에 사용 됨 으로써 결과 적 으로 위 건물 에 부합 되 었 다고 하 여도 건축 자재 의 공급 으로 인한 매매 대금 채권 이 위 건물 자체 에 관하 여 생긴 채권 이 라고 할 수 는 없 다 . ④ 유치 권 자 가 목적물 을 적법 하 게 계속 적 으로 점유 하 여야 한다 * 대 법원 1996 . 08 . 23 선고 95 다 8713 판결 [ 공사 대금 ] - 점유 의 정의 점유 라고 함 은 물건 이 사회 통념 상 그 사람 의 사실 적 지배 에 속한다고 보여 지 는 객관 적 관계 에 있 는 것 을 말 하 고 사실 상 의 지배 가 있 다고 하 기 위하 여 는 반드시 물건 을 물리 적 , 현실 적 으로 지배 하 는 것 만 을 의미 하 는 것 이 아니 고 물건 과 사람 과 의 시간 적 , 공간 적 관계 와 본권 관계 , 타인 지배 의 배제 가능 성 등 을 고려 하 여 사회 관념 에 따라 합목적 적 으로 판단 하 여야 하 는 것 이 고 , 점유 회수 의 소 에 있 어서 는 점유 를 침탈 당하 였 다고 주장 하 는 당시 에 점유 하 고 있 었 는지 의 여부 만 을 살피 면 되 는 것 인 바 , 원심 이 확정 한 사실 관계 및 기록 에 의하 여 인정 되 는 바 와 같이 원고 가 위 통 ○ 전선 이 부도 가 나 고 난 다음 에 이 사건 공장 에 직원 을 보내 그 정문 등 에 원고 가 이 사건 공장 을 유치 · 점유 한다는 안내문 을 게시 하 고 소외 ○○○○○○ 주식회사 와 경비 용역 계약 을 체결 하 고 , 용역 경비원 으로 하 여금 주 야 교대 로 2 인 씩 이 사건 공장 에 대한 경비 · 수호 를 하 도록 하 는 한편 이 사건 공장 의 건물 등 에 자물쇠 를 채우 고 공장 출입구 정면 에 대형 컨테이너 로 가로막 아 차량 은 물론 사람 들 의 공장 출입 을 통제 하 기 시작 하 고 피고 가 이 사건 공장 을 경락 한 다음 에 도 원고 의 직원 10 여 명 을 보내 이 사건 공장 주변 을 경비 · 수호 하 게 하 고 있 었 다면 원고 가 이 사건 공장 을 점유 하 고 있 었 다고 볼 여지 가 충분 하 다고 할 것 이 므로 원심 으로서 는 과연 원고 가 위 와 같이 이 사건 공장 을 수호 · 경비 할 당시 에 위 통 ○ 전선 의 직원 이 이 사건 공장 에 상주 하 면서 공장 을 관리 하 고 있 었 는지 의 여부 , 원고 가 용역 경비원 으로 하여금 공장 을 수호 · 경비 하 도록 하 였 다면 그 경비 의 내용 이 어느 정도 인지 의 여부 , 이 사건 공장 건물 의 시정 상태 와 그 열쇠 를 누가 소지 하 고 있 었 는지 의 여부 등 을 좀 더 밝혀 보 고 , 만약 원고 의 점유 가 인정 된다면 원고 의 주장 처럼 피고 에게 점유 를 침탈 당한 것 인지 의 여부 까지 도 나아가 살핀 다음 원고 의 이 사건 공장 의 반환 청구 에 관하 여 판단 하 였 어야 함 에 도 만연히 그 판시 와 같 은 이유 로 원고 의 이 사건 공장 의 반환 청구 를 배척 하 였으니 점유 회수 의 소 에 있 어서 의 점유 에 관한 법리 를 오해 한 나머지 심리 를 다 하 지 아니함 으로써 판결 에 영향 을 미칠 위법 을 저질렀 다고 하 지 않 을 수 없 다 . ⑤ 당사자 간 에 유치권 성립 을 배제 하 는 특약 이 없 어야 한다 임대차 나 사용대차 등 의 계약 당시 에 원상회복 등 을 약정 하 면 유치 권 의 발생 을 배제 하 는 특약 으로 본다 . 이 에 대한 문구 는 통상 임대차 계약서 에 부동 문자 로 표기 되 어 있 다 . * 대 법원 1994 . 09 . 30 선고 94 다 20389 판결 [ 손해배상 ( 기 ) , 건물 명도 ( 반소 ) ] 이 사건 건물 부분 을 임대인 인 피고 에게 반환 할 때 에 는 일체 비용 을 부담 하 여 원상 복구 를 하 기 로 약정 하 였 다면 , 이 는 원고 가 위 임차 목적물 에 지출 한 각종 유익비 의 상환 청구 권 을 미리 포기 하 기 로 한 취지 의 특약 이 라고 봄 이 상당 하 므로 , 이 와 같 은 취지 에서 원고 의 위 보일러 시설 공사비 상환 청구 권 을 배척 한 원심 의 판단 은 옳 고 , ( 2 ) 필요비 · 유익비 의 상환 청구 권 과 유치권 ▴ 필요 비 상환 청구 권 은 지출 즉시 청구 할 수 있 고 , 부동산 반 환일 로부터 는 6 월 이내 에 청구 하 여야 한다 . ▴ 유익비 상환 청구 권 은 임대차 종료 시 에 청구 할 수 있 다 . 물론 필요비 와 유익비 에 대한 비용 상환 청구 권 으로 유치 권 을 행사 할 수 있 다 . ① 필요 비 필요 비란 부동산 을 유지 보수 하 는 데 필요 한 유지비 및 수리 비용 을 뜻 하 는 민법 의 개념 이 다 . 꼭 필요 하 지 는 않 으나 가치 를 증가 시키 는 유익비 와 구별 된다 . ※ 필요비 의 예 주택 의 경우 수도 설비 나 전기 시설 , 보일러 등 의 설치 비용 이 필요비 에 해당 하 고 , 필요비 가 지출 된 경우 임차인 은 지출 한 비용 전액 을 임대인 에게 청구 할 수 있 으며 , 필요비 는 보존 에 관한 비용 으로 임대인 에게 수선 의무 가 있 으므로 그 비용 을 임대차 종료 전이 라도 언제 든지 임대인 에게 청구 할 수 있 다 . 보존비 , 수리비 , 조세 , 보험료 , 공과금 등 이 필요비 의 예 이 다 . * 서울 지방 법원 1994 . 11 . 23 선고 94 가단 48859 판결 임차인 이 비 가 새 는 지붕 을 개수 하 고 , 배수 가 되 지 않 는 하수도관 을 수리 하 고 , 물 이 나오 지 않 는 상수도관 을 수리 하 는 비용 으로 235 만 원 을 지출 하 였 다면 이 는 임차 건물 의 보존 , 관리 를 위하 여 지출 한 비용 으로서 필요비 라고 할 것 이 므로 임대인 이 지급 할 의무 가 있 다 . * 서울 고등 법원 1998 . 04 . 02 선고 97 나 24520 판결 임차인 이 상가 건물 을 점유 하 면서 현관 에 설치 된 보조 키 의 수리비 로 지출 한 비용 은 임차물 의 보존 을 위한 필요비 이 므로 임대인 이 지급 할 의무 가 있 다 . ② 유익비 유익비 란 필요비 는 아니 지만 물건 을 개량 하 여 가치 를 증가 시키 는 데 도움 이 되 는 비용 을 뜻 하 는 민법 상 개념 이 다 . * 대 법원 2002 . 11 . 22 선고 2001 다 40381 판결 [ 유익비 등 ] 유익비 상환 청구 에 관하 여 민법 제 203 조 제 2 항 은 점유자 가 점유물 을 개량 하 기 위하 여 지출 한 금액 기타 유익비 에 관하 여 는 그 가액 의 증가 가 현존 한 경우 에 한하 여 회복 자 의 선택 에 좇 아 그 지출금 액 이나 증가 액 의 상환 을 청구 할 수 있 다고 규정 하 고 있 고 , 민법 제 626 조 제 2 항 은 임차인 이 유익비 를 지출 한 경우 에 는 임대인 은 임대차 종료 시 에 그 가액 의 증가 가 현존 한 때 에 한하 여 임차인 의 지출 한 금액 이나 그 증가 액 을 상환 하 여야 한다고 규정 하 고 있 으므로 , 유익비 의 상환 범위 는 점유자 또는 임차인 이 유익비 로 지출 한 비용 과 현존 하 는 증가 액 중 회복 자 또는 임대인 이 선택 하 는 바 에 따라 정하 여 진다고 할 것 이 고 , 따라서 유익비 상환 의 무자 인 회복 자 또는 임대인 의 선택 권 을 위하 여 그 유익비 는 실제로 지출 한 비용 과 현존 하 는 증가 액 을 모두 산정 하 여야 할 것 이 다 ( 대법원 1987 . 4 . 14 선고 86 다카 2342 판결 등 참조 ) . ※ 유익비 의 예 아파트 의 경우 는 베란다 샤시 비용 등 이 , 단독 주택 의 경우 는 도시 가스 설치 비용 , 담장 을 축조 한 비용 , 방 이나 부엌 을 확장 한 비용 , 이중창 설치 비용 등 이 유익비 가 될 수 있 다 . * 대 법원 2003 . 07 . 25 . 선고 2001 다 64752 판결 [ 유익비 ] 【 이유 】 1 . 원심 판단 의 요지 가 . 원심 은 내세운 증거 에 의하 여 , 이 사건 건물 ( 지하 3 층 , 지상 4 층 규모 의 건물 중 지하 2 층 995 . 44 ㎡) 은 원래 소외 신흥 종합 건설 주식회사 ( 이하 ' 소외 회사 ' 라 한다 ) 가 볼링장 을 운영 하 기 위하 여 지 은 것 인데 그 시설 자금 이 부족 하 자 이 를 원고 에게 임대 하 기 로 하 여 , 원고 와 소외 회사 는 1997 . 3 . 15 . 이 사건 건물 에 관하 여 임대차 보증금 1 억 원 , 월차 임 300 만 원 , 임대차 기간 1997 . 3 . 15 . 부터 2002 . 3 . 14 . 까지 로 하 는 임대차 계약 을 체결 한 사실 , 원고 는 1997 . 6 . 1 . 서울보증보험 주식회사 ( 변경 전 상호 : 대한 보증 보험 주식회사 , 이하 ' 서울보증보험 ' 이 라 한다 ) 와 사이 에 조흥 리스 금융 주식회사 ( 이하 ' 조흥 리스 ' 라 한다 ) 를 피보험자 로 하 여 보험 가입 금액 3 억 8 , 000 만 원 의 리스 보증 보험 계약 을 체결 하 고 그 보험증 권 을 조흥 리스 에 제출 하 여 조흥 리스 로부터 리스 자금 을 받 아 이 사건 건물 에 볼링 기계 및 필요 한 부대설비 를 설치 하 고 1997 . 7 . 5 . 부터 ' 한바다 볼링 센타 ' 라는 상호 로 볼링장 영업 을 시작 한 사실 , 소외 회사 는 원고 가 서울보증보험 과 위 와 같 은 보증 보험 계약 을 맺 음 에 있 어 이 사건 건물 을 담보 로 제공 하 여 1997 . 5 . 23 . 이 사건 건물 에 관하 여 서울보증보험 앞 으로 채무자 원고 , 채권 최고액 4 억 9 , 400 만 원 의 근저당 권 을 설정 해 준 사실 , 원고 가 조흥 리스 에 대한 리스 료의 지급 을 연체 하 게 되 자 서울보증보험 은 1998 . 6 . 12 . 조흥 리스 의 요청 에 따라 보험금 3 억 8 , 000 만 원 을 지급 하 고 이 사건 건물 에 관하 여 임의 경매 신청 을 하 였 고 , 피고 가 그 경매 절차 에서 이 사건 건물 을 낙찰 받 아 1999 . 8 . 17 . 그 앞 으로 소유 권 이전 등기 를 마친 사실 , 피고 는 1999 . 9 . 18 . 부동산 인도 명령 의 집행 을 통하 여 원고 로부터 이 사건 건물 을 명도 받 고 , 조흥 리스 로부터 이 사건 건물 에 설치 되 어 있 는 리스 물건 인 볼링 기계 및 부대설비 를 매입 하 여 이 사건 건물 에서 볼링장 을 경영 하 고 있 는 사실 등 을 인정 하 였 다 . 나 . 나아가 원심 은 , 원고 가 소외 회사 와 이 사건 건물 에 대한 임대차 계약 을 체결 한 후 이 사건 건물 의 출입구 강화 유리문 , 바닥 타일 , 내부 기둥 , 벽체 , 배선 , 배관 등 의 내장 공사 등 에 100 , 990 , 179 원 을 지출 하 였 는데 그 중 현존 하 는 가치 증가 액 은 70 , 088 , 017 원 이 고 , 이 사건 건물 은 볼링장 용도 로 신축 된 것 으로서 원고 가 볼링장 영업 을 위한 내장 공사 등 에 지출 한 비용 은 이 사건 건물 의 개량 기타 그 효용 의 적극 적 인 증진 을 위하 여 투입 한 비용 에 해당 한다고 주장 하 면서 , 피고 에 대하 여 민법 제 203 조 의 규정 에 따라 그 유익비 의 상환 을 구하 는 원고 의 이 사건 청구 에 대하 여 , ( 1 ) 원고 주장 의 위 투 입비 중 원고 가 이 사건 건물 을 볼링장 으로 운영 하 기 위하 여 설치 한 벽면 로고 , 광고 핀 , 외벽 간판 , 신발장 의 설치 비용 은 이 사건 건물 의 객관 적 가치 를 증가 시키 기 위하 여 지출 한 비용 으로 보 기 어렵 고 , ( 2 ) 원고 주장 의 나머지 시설물 들 은 이 사건 건물 의 경매 절차 당시 모두 그 감정평가 대상 에 포함 되 어 있 었 다고 보 아야 할 것 이 고 , 원고 는 이 사건 건물 의 임차인 이 면서 근저당 채무 의 주채 무자 로서 스스로 근저당 채무 를 불이행 하 여 이 사건 건물 에 대한 경매 절차 가 진행 되 어 피고 가 이 를 낙찰 받 아 소유 권 이전 등기 를 마친 것 이 므로 , 위 감정평가 가격 을 기준 으로 낙찰 가격 이 결정 되 어 그 낙찰 대금 으로 종국 적 으로 원고 자신 의 서울보증보험 과 의 리스 보증 보험 계약 에 기한 채무 를 변제 한 결과 로 된 이상 , 원고 는 이미 위 시설물 들 에 대한 투입 비 상당 의 이득 을 종국 적 으로 취득 하 여 더 이상 유익비 상환 을 청구 할 지위 에 있 지 않 다고 하 여 , 원고 의 이 사건 청구 를 기각 하 였 다 . 2 . 상고 이유 에 대한 판단 가 . 제 3 점 에 대하 여 관련 증거 들 을 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원고 가 이 사건 건물 에서 볼링장 을 운영 하 기 위하 여 설치 한 벽면 로고 , 광고 핀 , 외벽 간판 및 신발장 등 은 이 사건 건물 에 부합 되 어 건물 의 객관 적 가치 를 증대 시키 는 것 이 라 할 수 없 으므로 , 같 은 취지 의 원심 의 판단 은 정당 한 것 으로 수긍 이 가 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 바 와 같 은 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 그리고 점유자 의 회복 자 에 대한 유익비 상환 청구 는 점유자 가 점유물 을 개량 하 기 위하 여 지출 한 비용 의 상환 을 청구 하 는 것 으로서 피고 가 원고 소유 의 위 시설 에 대하 여 원고 에게 아무런 대가 를 치르 지 아니하 고 사용 함 을 이유 로 하 는 부당 이득 금반 환청 구와 는 그 법률 요건 과 효과 를 달리 하 는 것 이 어서 원고 의 이 사건 유익비 상환 청구 에 부당 이득 금반 환청 구 가 당연히 포함 된다고 할 수 없 으므로 , 원심 이 위 시설물 설치 에 따른 유익비 상환 청구 에 대해서 만 판단 하 고 위 의 점 에 대해서 판단 하 지 아니하 였 다고 하 여 판단 유탈 의 위법 이 있 다고 할 수 없 고 , 원심 이 위 시설 의 설치 비용 에 대하 여 제 1 심 과 달리 판단 한다고 하 여 원고 에게 그 부분 에 대한 석명권 을 행사 할 의무 가 있 다고 볼 수 없 으므로 , 이 점 에 대한 상고 이유 도 그 이유 가 없 다 . 나 . 제 1 점 , 제 2 점 에 대하 여 민법 제 203 조 제 2 항 에 의한 점유자 의 회복 자 에 대한 유익비 상환 청구 권 은 점유자 가 계약 관계 등 적법 하 게 점유 할 권리 를 가지 지 않 아 소유자 의 소유물 반환 청구 에 응하 여야 할 의무 가 있 는 경우 에 성립 되 는 것 으로서 , 이 경우 점유자 는 그 비용 을 지출 할 당시 의 소유자 가 누구 이 었 는지 관계없이 점유 회복 당시 의 소유자 즉 회복 자 에 대하 여 비용 상환 청구 권 을 행사 할 수 있 는 것 이 나 , 점유자 가 유익비 를 지출 할 당시 계약 관계 등 적법 한 점유 의 권원 을 가진 경우 에 그 지출 비용 의 상환 에 관하 여 는 그 계약 관계 를 규율 하 는 법 조항 이나 법리 등 이 적용 되 는 것 이 어서 , 점유자 는 그 계약 관계 등 의 상대방 에 대하 여 해당 법 조항 이나 법리 에 따른 비용 상환 청구 권 을 행사 할 수 있 을 뿐 계약 관계 등 의 상대방 이 아닌 점유 회복 당시 의 소유자 에 대하 여 민법 제 203 조 제 2 항 에 따른 지출 비용 의 상환 을 구할 수 는 없 는 것 이 다 . 이 사건 에서 임차인 인 원고 는 임대차 계약 에 의하 여 이 사건 건물 을 적법 하 게 점유 하 고 있 으면서 비용 을 지출 한 것 이 므로 , 임대인 인 소외 회사 에 대하 여 민법 제 626 조 제 2 항 에 의한 임대차 계약 상 의 유익비 상환 청구 를 할 수 있 을 뿐 , 낙찰 에 의하 여 소유 권 을 취득 한 피고 에 대하 여 이 와 는 별도 로 민법 제 203 조 제 2 항 에 의한 유익비 의 상환 청구 를 할 수 는 없 다고 보 아야 할 것 이 며 ( 다만 , 원고 가 피고 의 목적물 인도 청구 에 대하 여 임대인 에 대한 위 유익비 상환 청구 권 에 기한 유치권 으로써 대항 할 수 있 었 을 것 임 은 별론 으로 한다 ) , 이러 한 법리 는 이 사건 시설 에 관한 비용 이 경매 절차 에서 감정평가 가격 에 포함 되 었 는지 여부 와 아무런 상관 이 없 다 . 원심 이 이 사건 시설 중 벽면 로고 , 광고 핀 , 외벽 간판 , 신발장 설치 비용 을 제외 한 나머지 시설 들 은 이 사건 건물 에 부합 되 어 유익비 상환 청구 의 대상 이 된다는 취지 로 판시 하 면서 그 시설 들 이 이 사건 근저당 권 에 기한 경매 절차 에서 감정평가 가격 에 포함 되 어 이 를 기준 으로 낙찰 가격 이 결정 되 었 고 그 낙찰 대금 이 종국 적 으로 원고 자신 의 채무 를 변제 한 결과 로 된 이상 원고 는 유익비 상환 을 청구 할 지위 에 있 지 않 다고 판단 한 것 은 , 그 설시 에 있 어서 부 정확 한 점 이 있 으나 결론 적 으로 정당 하 고 , 거기 에 민법 제 203 조 제 2 항 에 의한 점유자 의 유익비 상환 청구 권 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 3 . 그러므로 상고 를 기각 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . ※ 주 의 임대차 계약서 에 임대차 종료 시 모든 시설 을 원상 복구 한다는 내용 이 포함 되 어 있 으면 이 를 유익비 포기 조항 으로 보 는 것 이 확고 한 대법원 판례 이 어서 유익비 상환 청구 는 물론 유치권 행사 도 할 수 없 게 된다 . 한편 이 사안 과 달리 볼링장 전용 건물 이 아닌 일반 상가 건물 에 볼링장 시설 을 하 는 것 은 건물 용도 와 다른 임차인 자신 의 특수 한 목적 을 위해 시설 을 한 것 이 므로 유익비 도 성립 되 지 않 아 시설 투자 비 를 회수 할 방법 이 없 게 되 는 점 도 유의 해야 한다 . ( 3 ) 유치권 깨트리 기 유치 권 을 깨트리 기 위해서 는 정보 입수 가 중요 한 전제 가 된다 . 따라서 현장 조사 나 매각 물건 명세서 , 감정 평가서 , 유치권 신고 서류 등 을 면밀히 검토 할 필요 가 있 다 . ① 임대차 계약서 의 원상회복 의 무 실무 상 대부분 의 임대차 계약서 에 부동 문자 로 원상회복 의 무가 인쇄 되 어 있 고 판례 는 이 를 비용 상환 청구 권 의 포기 조항 으로 보 고 있 는 바 부동산 임대차 계약서 내용 에 원상회복 의 무 조항 이 있 다면 유치권 을 행사 할 수 없 다 . * 대 법원 1990 . 10 . 30 . 선고 90 다카 12035 판결 [ 임차 보증금 ] 원고 는 다른 사람 ( 제 1 심의 피 고 소송대리인 의 제출 한 1988 . 6 . 30 . 자 준비서면 에 의하 면 피 고 는 위 건물 이 준공 되 자 1979 . 6 . 18 . 최초 로 소외 양 ○ 익 에게 임대 하 여 주 었 다고 되 어 있 다 ) 이 무도 유흥 음식점 으로 경영 하 던 이 사건 점포 를 피고 로부터 임차 하 여 내부 시설 을 개조 단장 하 였 다는 것 인 바 그렇 다면 원고 에게 임대차 종료 로 인하 여 목적물 을 원상회복 하 여 반환 할 의무 가 있 다고 하 여도 별도 의 약정 이 없 는 한 그것 은 원고 가 개조 한 범위 내 의 것 으로서 원고 는 그 가 임차 받 았 을 때 의 상태 로 반환 하 면 되 는 것 이 지 원고 이전 의 사람 이 시설 한 것 까지 원상회복 할 의무 가 있 다고 할 수 는 없 을 것 이 다 . * 대 법원 1994 . 09 . 30 . 선고 94 다 20389 판결 [ 손해배상 ( 기 ) , 건물 명도 ( 반소 ) ] 이 사건 건물 부분 을 임대인 인 피고 에게 반환 할 때 에 는 일체 비용 을 부담 하 여 원상 복구 를 하 기 로 약정 하 였 다면 , 이 는 원고 가 위 임차 목적물 에 지출 한 각종 유익비 의 상환 청구 권 을 미리 포기 하 기 로 한 취지 의 특약 이 라고 봄 이 상당 하 므로 , 이 와 같 은 취지 에서 원고 의 위 보일러 시설 공사비 상환 청구 권 을 배척 한 원심 의 판단 은 옳 고 , 거기 에 유익비 상환 청구 권 의 포기 에 관한 법리 오해 가 있 다 할 수 없 다 . ② 점유 목적물 의 점유 는 유치 권 의 성립 요건 이 자 존속 요건 이 다 . * 대 법원 1995 . 09 . 15 . 선고 95 다 16202 판결 [ 건물 명도 , 소유 권 확인 등 ] 피고 가 현재 점유 중 인 원심 판결 별지 목록 1 기재 주택 건물 의 신축 공사 를 한 수급인 으로서 위 건물 에 관하 여 생긴 공사 금 채권 이 있 다면 , 피고 는 그 채권 을 변제 받 을 때 까지 위 건물 을 유치 할 권리 가 있 다고 할 것 이 고 , 이러 한 유치권 은 피고 가 점유 를 상실 하 거나 피 담보 채무 가 변제 되 는 등 특단 의 사정 이 없 는 한 , 소멸 되 지 는 아니하 는 것 이 므로 , ③ 경매 절차 가 개시 될 가능 성 이 있 음 을 충분히 인식 하 고서 도 투입 한 공사비 신의칙 에 반하 여 허용 되 지 않 는다 . * 대 전고 등 법원 2004 . 01 . 15 선고 2002 나 5475 판결 【 판결 요지 】 건물 및 대지 에 거액 의 근저당 권 , 전세 권 , 가압류 등기 등 이 설정 되 어 있 는 등 으로 부동산 소유자 의 재산 상태 가 좋 지 아니하 여 위 부동산 에 관한 경매 절차 가 개시 될 가능 성 이 있 음 을 충분히 인식 하 고서 도 수급인 이 거액 의 공사 도 급 계약 및 그 후 의 사용 · 수익 약정 을 체결 하 여 건물 의 일부 를 점유 하 였 다면 수급인 이 전 소유자 와 사이 에 위 건물 부분 에 관한 공사 도 급 계약 을 하 고 그 계약 에 따른 공사 를 일부 라도 실제로 진행 하 여 상당 한 공사 비용 을 투하 하 였 다고 하 더라도 , 만약 이러 한 경우 에 까지 유치 권 의 성립 을 제한 없이 인정 한다면 전 소유자 와 유치권 자 사이 의 묵시 적 담합 이나 기타 사유 에 의한 유치권 의 남용 을 막 을 방법 이 없 게 되 어 공시 주의 를 기초 로 하 는 담보 법질서 를 교란 시킬 위험 이 있 다는 점 을 고려 할 때 , 수급인 의 공사 도 급 계약 전 에 가압류 등기 와 근저당 권 설정 등기 를 마친 자 의 신청 에 의한 경매 절차 의 매수인 ( 낙찰자 ) 에 대한 관계 에서 는 , 민법 제 320 조 제 2 항 을 유추 적용 하 여 수급인 이 공사 대금 채권 에 기초 한 유치권 을 주장 하 여 그 소유자 인 낙찰자 에게 대항 할 수 없 다고 하 거나 , 그 유치권 을 행사 하 는 것 이 신의칙 에 반하 여 허용 될 수 없 다 【 사례 연구 】■ 매각 물건 명세서 ※ 비고란 유치 권 자 주식회사 위너스 종합 건설 로부터 2014 . 10 . 13 . 자 금 95 , 000 , 000 원 의 유치권 신고 가 있 으나 그 성립 여부 는 불분명 함 . 2015 . 12 . 15 . 자 신청 채권자 로부터 유치권 배제 신청서 접수 . ■ 사설 경매 정보 수원 지방 법원 성남 지원 2014 타경 4004 매각 기일 : 2015 - 02 - 02 10 : 00 ~( 월 ) 담당 계 : 경매 2 계 ( 031 ) 737 - 1322 ( 구내 : 1322 ) 소재지 경기도 성남시 분당구 이매동 132 아름 마을 물건 종별 아파트 채 권 자 굿 플러스 대부감 정 가 600 , 000 , 000 원대 지권 69 . 968 ㎡( 21 . 17 평 ) 채 무 자 김병주 최 저 가 ( 80 %) 480 , 000 , 000 원전 용 면적 134 . 79 ㎡( 40 . 77 평 ) 소 유 자 김병주 보 증 금 ( 10 %) 48 , 000 , 000 원 입찰 방법 기일 입찰 매각 대상 토지 / 건물 일괄 매각 청구 금액 704 , 079 , 375 원 사건 접수 2014 - 02 - 17 배 당종 기일 2014 - 05 - 01 개 시 결정 2014 - 02 - 18 - 기일 현황 회차 매각 기일 최저 매각 금액 결과 신건 2014 - 10 - 20600 , 000 , 000 원 유찰 2 차 2014 - 11 - 24480 , 000 , 000 원 변경 2 차 2015 - 02 - 02480 , 000 , 000 원 매각 박인숙 / 입찰 5 명 / 낙찰 593 , 999 , 900 원 ( 99 %) 2 등 입찰가 : 568 , 999 , 000 원 2015 - 02 - 09 매각 결정 기일 허가 2015 - 03 - 17 대금 지급기 한 납부 2015 - 04 - 02 배당기 일 완료 ★ 물건 분석 유치권 이 신고 된 경매 물건 중 약 80 % 정도 가 허위 유치권 이 라는 통계 가 있 다 . 본 경매 물건 에 도 응 찰자 5 명 은 신고 된 유치권 이 성립 되 지 않 을 것 으로 판단 하 고 입찰 에 참여 한 것 으로 보인다 . 한편 유치권 배제 신청서 의 제출 은 유치권 신고 와 마찬가지 로 유치 권 자 가 유치권 이 성립 한다고 주장 하 듯 , 이해관계인 도 유치권 이 성립 하 지 않 는다고 주장 할 수 있 는 권리 로서 관련 서류 의 하 자 만 없 으면 신청 이 가능 하 고 유치권 신고 와 마찬가지 로 판결 이 있 기 전 까지 는 그 어떠 한 효력 도 발생 되 지 않 는다 . 2 . 법정지상권 * 제 366 조 ( 법정지상권 ) 저당물 의 경매 로 인하 여 토지 와 그 지상 건물 이 다른 소유자 에 속한 경우 에 는 토지 소유자 는 건물 소유자 에 대하 여 지상 권 을 설정 한 것 으로 본다 . 그러나 지료 는 당사자 의 청구 에 의하 여 법원 이 이 를 정한다 . * 대 법원 2003 . 12 . 18 . 선고 98 다 43601 전원 합의체 판결 [ 건물 철거 등 ] 민법 제 366 조 가 규정 하 는 법정지상권 의 일반 적 인 성립 요건 은 ① 저당권 설정 당시 건물 의 존재 , ② 토지 와 건물 소유자 의 동일 성 , ③ 토지 와 건물 의 일방 또는 쌍방 에 관한 저당권 설정 , ④ 경매 로 인한 건물 과 토지 에 대한 소유 의 분리 라고 할 수 있 는데 , 이 들 은 객관 적 인 사실 만 으로 구성 되 어 있 으므로 , 법정지상권 은 저당권 설정 당사자 의 의사 와 관계없이 객관 적 요건 만 으로써 그 성립 이 인정 되 는 법정 물권 이 다 . 당사자 간 의 특약 으로 저 당목 적 물 인 토지 에 대하 여 법정지상권 을 배제 하 는 약정 을 하 였 더라도 그 특약 의 효력 이 부정 되 는 것 ( 대법원 1988 . 10 . 25 . 선고 87 다카 1564 판결 참조 ) 도 같 은 이유 에서 이 다 . ( 1 ) 성립 요건 ① 토지 에 저당권 이 설정 된 때 에 건물 이 반드시 존재 해야 한다 * 대 법원 2004 . 06 . 11 선고 2004 다 13533 판결 [ 건물 철거 및 토지 인도 등 ] 민법 제 366 조 의 법정지상권 은 저당권 설정 당시 동일인 의 소유 에 속하 던 토지 와 건물 이 경매 로 인하 여 양자 의 소유자 가 다르 게 된 때 에 건물 의 소유자 를 위하 여 발생 하 는 것 으로서 , 토지 에 관하 여 저당권 이 설정 될 당시 토지 소유자 에 의하 여 그 지상 에 건물 을 건축 중 이 었 던 경우 그것 이 사회 관념 상 독립 된 건물 로 볼 수 있 는 정도 에 이르 지 않 았 다 하 더라도 건물 의 규모 · 종류 가 외형 상 예상 할 수 있 는 정도 까지 건축 이 진전 되 어 있 었 고 , 그 후 경매 절차 에서 매수인 이 매각 대금 을 다 낸 때 까지 최소한 의 기둥 과 지붕 그리고 주벽 이 이루어지 는 등 독립 된 부동산 으로서 건물 의 요건 을 갖추 면 법정지상권 이 성립 하 며 , 그 건물 이 미등기 라 하 더라도 법정지상권 의 성립 에 는 아무런 지장 이 없 는 것 이 다 . ② 토지 와 건물 의 소유자 가 동일인 이 어야 한다 저당권 설정 당시 에 토지 및 건물 의 소유자 가 동일인 이 어야 한다 . 따라서 저당권 설정 당시 토지 와 건물 의 소유자 가 다르 다면 법정지상권 은 성립 되 지 않 는다 . ③ 토지 와 건물 한쪽 또는 양쪽 에 저당권 이 설정 돼야 한다 토지 와 건물 한쪽 또는 양쪽 모두 에 저당권 이 설정 된 후 경매 결과 소유자 가 달라진다면 법정지상권 이 성립 된다 . 한편 토지 와 건물 어느 쪽 에 도 저당권 이 설정 돼 있 지 않 았 으나 매매 등 의 원인 으로 소유자 가 달라졌 다면 이때 에 는 관습법 상 법정지상권 이 성립 된다 . ④ 경매 결과 토지 와 건물 소유자 가 달라져야 한다 * 대 법원 1997 . 09 . 26 선고 97 다 10314 판결 [ 건물 명도 ] 경락 에 의하 여 위 건물 의 소유자 와 그 토지 의 소유자 가 달라지 게 되 어 위 경매 당시 의 위 건물 의 소유자 는 그 건물 의 이용 을 위한 법정지상권 을 취득 한다고 할 것 이 므로 , ( 2 ) 사례 분석 ① 집합 건물 에서 건물 만 경매 되 는 경우 【 사례 연구 】■ 사설 경매 정보 인천 지방 법원 2014 타경 66187 매각 기일 : 2016 - 06 - 24 10 : 00 ~ ( 금 ) 담당 계 : 경매 7 계 032 - 860 - 1607 ( 구내 : 1607 ) 소재지 인천광역시 남동구 만수동 74 - 14 물건 종별 다 세대 ( 빌라 ) 채 권 자한 ○ 희 감 정 가 25 , 000 , 000 원 대지 권 토지 매각 제 외채 무 자임 춘희 의 파산관 재인 변호사 장 ○ 현 최 저 가 ( 70 %) 17 , 500 , 000 원전 용 면적 72 ㎡( 21 . 78 평 ) 소 유 자임 춘희 의 파산관 재인 변호사 장 ○ 현보 증 금 ( 10 %) 1 , 750 , 000 원 입찰 방법 기일 입찰 매각 대상 건물 만 매각 청구 금액 30 , 355 , 316 원 사건 접수 2014 - 09 - 18 배 당종 기일 2014 - 12 - 01 개 시 결정 2014 - 09 - 19 - 기일 현황 회차 매각 기일 최저 매각 금액 결과 신건 2016 - 05 - 2025 , 000 , 000 유찰 2 차 2016 - 06 - 2417 , 500 , 000 유찰 3 차 2016 - 07 - 2912 , 250 , 000 매각 이 ○ 희 / 입찰 2 명 / 낙찰 12 , 760 , 000 원 ( 51 %) 2016 - 08 - 05 매각 결정 기일 허가 2016 - 09 - 12 대금 지급기 한 주 의 사항 1 . 건물 만 매각 , 현 황상 주택 이 며 오래 전 부터 폐문 부재 로 방치 된 상태 인 것 으로 조사 됨 . 2 . 등기 사항 증명서 및 집합 건 출물 대장 상 “ 만수동 74 - 14 , 74 - 15 , 74 - 16 ” 에 소재 한 것 으로 표기 되 어 있 으나 , 토지 대 장상 “ 만수동 74 - 15 , 74 - 16 은 만수동 74 - 14 ” 에 합병 됨 . 3 . 이 사건 강제 경매 개시 결정 의 기초 가 된 판결 에 는 소유자 가 신청 채권자 에게 금전 을 지급 하 는 것 외 에 이 사건 부동산 을 철거 해야 한다는 내용 있 음 . 2015 - 05 - 28 채권자 대리인 나선수 경매 절차 연기 신청 제출 ※ 미납 관리비 ( 공용 ) 를 인수 할 수 있 으니 입찰 전 에 확인 하 시 기 바랍니다 . ※ 본 사건 의 등기부 현황 ( 건물 / 토지 ) 은 대표 번지 에 대한 등기부 현황 으로 입찰 에 참여 할 실 경우 나머지 필지 에 대한 등기부 등본 을 발급 하 셔서 소멸 기준 권리 를 확인 하 시 기 바랍니다 . 최선 순위 설정 일자 1998 . 3 . 12 . 가압류 ★ 물건 분석 소유자 가 경매 신청 채권자 에게 금전 을 지급 하 는 것 외 에 이 사건 부동산 을 철거 해야 한다는 내용 으로 보 아 법정지상권 관련 지료 연체 에 따른 경매 신청 으로 보인다 . 철거 판결 까지 받 은 경물 매 건 을 낙찰 받 은 매수인 의 수익 창출 기법 을 생각 해 볼 여지 가 있 는 경매 물건 이 다 . - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- √ 구분 소유 권 매도 청구 권 집합 건물 에서 는 법정지상권 이 인정 되 지 않 는다 하 더라도 강제집행 시 전체 건물 중 특정 부분 만 을 철거 한다는 것 은 현실 적 으로 불 가능 하 므로 이 에 대한 대안 으로 집합 건물 법 에서 구분 소유 권 매도 청구 권 을 행사 할 수 있 도록 하 였 다 . * 제 7 조 ( 구분 소유 권 매도 청구 권 ) 대지 사용 권 을 가지 지 아니한 구분 소유자 가 있 을 때 에 는 그 전유 부분 의 철거 를 청구 할 권리 를 가진 자 는 그 구분 소유자 에 대하 여 구분 소유 권 을 시가 ( 時價 ) 로 매도 할 것 을 청구 할 수 있 다 . [ 전문 개정 2010 . 3 . 31 . ] * 대 법원 2011 . 09 . 08 . 선고 2011 다 23125 판결 [ 건물 철거 등 ] 집합 건물 부지 의 소유자 가 대지 사용 권 을 갖 지 아니한 구분 소유자 에 대하 여 철거 를 구하 는 외 에 집합 건물 법 제 7 조 에 따라 전유 부분 에 관한 매도 청구 권 을 행사 할 수 있 다고 하 더라도 위 조항 에 따른 매도 청구 권 의 행사 가 반드시 철거 청구 에 선행 하 여야 하 는 것 은 아니 다 . 또한 피고 들 이 구분 소유 한 전유 부분 만 을 철거 하 는 것 이 사실 상 불 가능 하 다고 하 더라도 이 는 집행 개시 의 장애 요건 에 불과 할 뿐 이 어서 원고 의 철거 청구 를 기각 할 사유 에 해당 하 지 아니하 므로 , 이 를 구할 소 의 이익 이 없 다고 볼 수 없 다 - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- ② 단독 주택 의 대 지만 경매 되 는 경우 【 사례 연구 】■ 매각 물건 명세서 점유자 의 성명 점유 부분 정보 출처 구분 점유 의 권원 임대차 기간 ( 점유 기간 ) 보증금 차임 전입 신고 일자 , 사업자 등록 신청 일자 확정 일자 배당 요구 여부 ( 배당 요구 일자 ) 김 ○ 숙 현황 조사 주거 임차인 2014 . 12 . 05 . 김 ○ 곤 현황 조사 주거 임차인 2014 . 12 . 05 . 이 ○ 매 현황 조사 주거 임차인 2014 . 12 . 05 . √ 등기 안 된 건물 소유자 의 소유 권 인정 여부 건물 등 기주 등본 이 존재 하 지 않 는다 하 더라도 원시 취득 에 의해 소유 권 이 인정 될 수 있 다 . * 제 186 조 ( 부동산 물권 변동 의 효력 ) 부동산 에 관한 법률 행위 로 인한 물 권 의 득실 변경 은 등기 하 여야 그 효력 이 생긴다 . * 제 187 조 ( 등기 를 요하 지 아니하 는 부동산 물권 취득 ) 상속 , 공용징수 , 판결 , 경매 기타 법률 의 규정 에 의한 부동산 에 관한 물 권 의 취득 은 등기 를 요하 지 아니한다 . 그러나 등기 를 하 지 아니하 면 이 를 처분 하 지 못한다 . * 대 법원 1992 . 03 . 27 . 선고 91 다 34790 판결 [ 건물 소유 권 보존 등기 말소 등 ] 일반 적 으로 자기 의 노력 과 재료 를 들여 건물 을 건축 한 사람 은 그 건물 의 소유 권 을 원시 취득 하 는 것 이 고 , 다만 도급 계약 에 있 어서 는 수급인 이 자기 의 노력 과 재료 를 들여 건물 을 완성 하 더라도 도급인 과 수급인 사이 에 도급인 명의 로 건축 허가 를 받 아 소유 권 보존 등기 를 하 기 로 하 는 등 완성 된 건물 의 소유 권 을 도급인 에게 귀속 시키 기 로 합의 한 것 으로 보여질 경우 에 는 그 건물 의 소유 권 은 도급인 에게 원시 적 으로 귀속 된다 ( 당원 1990 . 4 . 24 . 선고 89 다카 18884 판결 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 이 사건 건물 신축 공사 에 있 어서 그 건축 허가 명의 가 도급인 측 으로 되 어 있 고 , 공사 도 급 계약 상 도급인 이 공사 대금 을 미지급 할 때 에 는 그 미지급 한 금액 에 대하 여 완성 된 건물 로 대물변제 하 거나 또는 수급인 에게 그 건물 소유 권 에 대한 가등기 를 하 여 주 기 로 하 는 등 도급인 이 완성 된 건물 의 소유 권 을 취득 함 을 전제 로 한 약정 이 있 음 을 인정 한 후 , 이 에 의하 면 원고 가 그 의 노력 과 재료 를 들여 위 공사 를 80 퍼센트 가량 진행 하 고 중단 할 당시 사회 통념 상 독립 한 건물 의 형태 를 갖추 고 있 었 다 하 더라도 그 건물 의 원시 적 소유 권 은 그 인도 여부 나 공사 대금 의 지급 여부 에 관계없이 도급인 에게 귀속 시키 기 로 합의 한 것 으로 볼 수 있 다는 취지 로 판시 하 여 수급인 인 원고 가 이 사건 건물 소유 권 을 원시 취득 하 였 다는 주장 을 배척 하 였 는 바 , 관계 증거 및 앞서 본 법리 에 비추 어 원심 의 판단 은 정당 한 것 으로 수긍 되 고 - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- ⓑ 차지 권 성립 여부 분석 건물 등기부 등본 이 존재 하 지 않 으므로 차지 권 에 의한 대항력 은 인정 되 지 못한다 . * 제 622 조 ( 건물 등기 있 는 차지 권 의 대항력 ) ① 건물 의 소유 를 목적 으로 한 토지 임대차 는 이 를 등기 하 지 아니한 경우 에 도 임차인 이 그 지상 건물 을 등기 한 때 에 는 제삼자 에 대하 여 임대차 의 효력 이 생긴다 . ② 건물 이 임대차 기간 만료 전 에 멸실 또는 후폐 한 때 에 는 전항 의 효력 을 잃 는다 . ★ 물건 분석 제주도 부동산 의 인기 가 급상승 하 다 보 니 감정평가 금액 이 64 , 200 , 000 원임 에 도 4 명 이 응찰 하 여 감정가 의 162 % 인 103 , 999 , 999 원 에 낙찰 되 었 다 . 그러나 결국 경매 사건 은 정지 되 고 말 았 다 . 대부분 등기 라고 하 면 법무사 를 통해 하 게 되 고 그 에 따른 수수료 를 지불 해야 한다 . 그러나 경매 라는 부동산 시장 에 도전 할 정도 의 정신 자세 라면 경매 물건 의 소유 권 이전 등기 촉탁 을 충분히 혼자 서 도 할 수 있 다 . 물론 경락 잔금 대출 을 받 을 경우 에 는 셀프 등기 가 상당히 어렵 지만 대출 을 받 지 않 고 등기 할 경우 셀프 등기 는 그다지 어렵 지 않 다 . http : / / book . daum . net / detail / book . do ? bookid = KOR 9791187088936 http : / / book . daum . net / detail / book . do ? bookid = KOR 9791187088929 http : / / book . daum . net / detail / book . do ? bookid = KOR 9791159820755 공유 하 기 글 요소