정부 가 이렇게 하 면 집값 폭락 올까 문제 는 따로 있 다 열쇠 는 전세 대출 보통 집값 에 거품 이 있 나 없 나 보 는 중요 한 포인트 중 하나 가 매매 가 대비 전셋값 이 다 . 과거 를 보 면 대체로 전세 비율 이 60 % 넘 으면 상승 , 50 % 면 보합 , 50 % 이 하 면 하 락할 수 있 는 여지 가 충분히 있 었 다 . 다만 이러 한 공식 은 현재 전세 거주자 가 전세 보증금 전체 가 순수 자기 자본 이 라는 조건 이 다 . 며칠 전 정부 가 현재 서울 집값 상승 의 원인 을 전세 대출 받 아 투기 로 간다는 해석 이 다 . . 필자 가 보 기 에 는 전세 대출 을 받 아 아파트 구입 보다 는 매매 가격 대비 전세 비율 이 엄청난 입주 물량 에 도 불구 하 고 전셋값 이 하락 하 지 않 는다 점 이 다 . 집값 이 하락 하 려면 집 을 살 려고 하 는 수요 를 차단 하 는 것 보다 는 현재 다 주택 자 가 힘들 어야 집값 이 하락 하 는 것 이 다 . 집 을 많이 갖 고 있 는 다 주택 자 는 집 이 아무리 많 아도 현재 자기 가 거주 하 고 있 는 주택 은 1 개 이 고 대부분 전세 를 주 었 을 것 입니다 . 전세 를 주 고 있 는 주택 가격 이 하락 하 려면 현재 전세 주 고 있 는 보증금 보다 새로 재계약 당시 전셋값 이 가격 이 하락 해야 다 주택 자 는 급매 로 나오 고 이러 한 현상 이 많 아 지 면 그때 비로소 가격 이 하락 하 는 것 이 다 . 예 를 들 어 올해 서울 어느 한 동네 의 신규 아파트 를 예 를 들 면 2015 년 즈음 분양 가 는 대략 7 억 원 정도 올해 초 입주 시 지점 은 12 억 원 내외 전셋값 은 6 억 5000 만 원 정도 계약금 7000 만 원 투자 에 5 억 원 정도 상승 했 는데 여기 입주 단지 가 하락 해야 서울 집값 전체 가 하락 하 는 데 소득 이 있 건 없 건 다 주택 자 관계 없이 전세 대출 을 5 억 원 대출 을 해 주 니 투자자 는 전세 보증금 받 아 잔금 을 치를 수 가 있 어 결국 공급 이 많 아도 집값 하락 보다 는 상승 할 수 있 는 원동력 이 다 . 만약 전세 대출 을 중단 하 면 일시 적 으로 입주 하 는 이 단지 는 초기 에 전세 가격 이 3 억 5000 만 원 에서 4 억 원 정도 에 형성 됐 을 것 이 고 그러 면 분양 자 는 전세금 받 아 잔금 이 어려워 지 고 또 한 잔금 대출 도 투지 지구 라 현재 의 DTI 제도 하 에서 는 특히 다른데 주택 담보 대출 이 있 으면 거의 불 가능 상태 이 기에 결국 잔금 . 이 주비 상환 맞추 려면 집 을 팔 수 밖 에 없 을 것 이 고 이러 한 현상 이 반복 되 면 기존 주택 에 도 영향 을 받 아 주택 값 이 전체 적 으로 하락 하 는 것 이 다 . 과거 집값 이 하락 기 에 접어들 때 는 반드시 전셋값 하락 이 선행 됐 는데 이제 는 전세 대출 로 인해 일시 적 으로 입 주량 이 많 으면 전셋값 이 잠시 주춤 해질 뿐 그 다음 바로 전셋값 이 상승 하 는 상황 이 집값 상승 의 근본 원인 이 다 . 정부 가 실력 이 없 는 것 이 현재 우리 나라 전세 대출 제도 는 크 게 3 가지 상품 이 있 는데 주택 금융 공사 보증서 전세 대출 , 서울보증보험 전세 대출 , 주택 도사공 사전 세대 출 주로 전셋값 상승 진원지 는 서울 보증 전세 와 주택 도시 공사 전세 대출 이 문제 인데 금융 공사 전세 대출 은 전세 보증금 5 억 원 이 내 최대 22000 만 원 까지 적용 된다 . 얼마 전 까지 는 전세 보증금 4 억 원 까지 만 되 었 는데 5 억 원 까지 확대 되 는 것 을 보 면서 정부 가 시장 상황 을 잘못 보 고 있 는 것 같 은 생각 이 강하 게 들 었 다 . 도시 공사 전세 대출 은 보증금 5 억 원 이 내 최대 4 억 원 까지 특이점 은 임대인 이 대출 이 많 아도 전세 보증금 반환 채권 까지 도시 공사 가 책임져 임대인 이 대출 이 많 아도 세입자 는 안심 하 고 전세 들어가 는 점 이 더욱 다 주택 자 들 을 편하 게 해 주 고 있 는 실정 이 다 . 대개 대출 받 고 그 상태 에서 전세 주 는 자체 가 대개 주택 투자 로 분류 하 는데 이 상품 이 다 주택 자 에게 정말 편하 게 해 주 는 것 이 다 . 설상가상 이 상품 은 다 주택 보유 여부 나 . 소득 보유 여부 에 상관없이 특히 신용 불량자 만 아니 면 누구 나 받 을 수 있 다는 점 이 더욱 전세 값 상승 의 원인 으로 지목 된다 . 다음 으로 서울보증보험 전세 대출 로 전세 보증금 에 관계없이 최대 5 억 원 까지 해 주 는 제도 로 서울 강남 4 구와 마포 ㆍ용산ㆍ성동 집값 상승 의 근본 원인 으로 분석 되 고 있 습니다 . 주택 보유 여부 특히 소득 이 없 어도 신고 소득 및 인정 소득 으로 대체 해 대부분 대출 을 받 을 수 있 는 상황 입니다 , 분양 가 7 억 내외 아파트 가 입주 시 12 억 전후 로 상승 하 는데 있 어 물량 이 엄청나 게 많 아도 대체로 6 억 5000 만 원 정도 전셋값 이 형성 하 는데 있 어 많 은 영향 이 있 었 다고 필자 는 판단 한다 여기 서 전세 대출 을 안 해 주 면 대 규모 신축 아파트 라 전셋값 은 4 억 원 내외 로 형성 , 계약금 만 내 고 중도금 대출 로 충당 한 투자자 들 의 급매 로 시장 에 형성 되 고 이러 한 현상 이 반복 되 면 기존 오래 된 아파트 들 도 덩달 아 하락 하 는 시장 이 될 것 인데 전세 대출 이 결정 적 으로 기여 했 다고 필자 는 판단 한다 . 보통 전세 대출 를 중단 하 면 서민 들 이 전세 를 못 들어가 고 월세 로 살 아야 되 니 서민 들 이 힘들 어 진다 라는 주장 인데 이러 한 주장 은 잘못 해석 하 고 있 다는 점 이 다 . 예 로 전셋값 6 억 5000 만 원 하 는 신축 단지 에서 자기 돈 3 억 원 갖 고 대출 을 3 억 5000 만 원 전세 대출 을 받 았 다 하 면 대출 이 자 는 보통 3 . 5 % 정도 월 이자 를 계산 해 보 면 102 만 원 . 임대인 자금 상황 이 집값 변동 의 원인 그런데 만약 전세 대출 을 중단 하 면 전셋값 은 4 억 원 내외 로 형성 됐 을 것 으로 예상 되 고 그러 면 이분 은 보증금 3 억 원 에 1 억 원 에 대한 전세 에서 월세 로 환산 하 면 대략 40 만 ~ 50 만 원 정도 만 내기 에 이 사람 은 전세 대출 받 아 전세 사 는 것 보다 월세 로 사 는 것 이 훨씬 이득 이 라는 점 입니다 , , 더불 어 전 세대 출비 율 이 많 아 5 억 원 ‘ 풀 ’ 로 받 아 내 자기 돈 1 억 5000 만 원 에 대출 이 자 월 145 만 원 내 는 것 보다 전세 대출 중단 으로 자기 돈 1 억 5000 만 원 에 전세 2 억 5000 만 원 을 월세 로 환산 하 면 대략 100 만 원 - 120 만 원 정도 된다 . 이분 도 오히려 전세 대출 중단 으로 전셋값 이 하락 하 면 오히려 전세 보다 는 월세 가 이익 이 라는 점 이 다 , 현재 공인 중개사 분 들 이 수십만 명 있 는데 만약 전세 대출 을 중단 하 면 앞 으로 전셋값 이 어떻게 될 것 인가 질문 하 면 십중팔구 전셋값 은 하락 할 것 이 다 라고 주장 할 것 이 다 , 대개 전셋값 이 1 억 원 하락 하 면 잠재 적 으로 매매 가격 은 2 억 원 까지 하 락할 수 있 는 배경 이 되 는 것 이 다 . 이런 상황 을 진보 언론 중심 으로 국민 들 에게 먼저 홍보 를 해야 정부 가 할 수 있 을 것 같 다 . 이번 에 정부 가 전세 대출 규제 를 가장 부동산 시장 에 영향력 이 없 는 주택 금융 공사 상품 을 규제 한다고 제스처 를 했 다가 하루 만 에 번복 했 는데 참으로 정부 가 시장 을 보 는 눈 이 답답 한 것 이 기존 전세 를 살 고 있 는 분 들 이 재 연장 하 는 것 은 절대 건드리 면 안 된다는 것 이 다 . 물 건지 를 바꿔서 전세 구하 려고 하 는 것 은 강력히 규제 하 고 기존 주택 에서 재 연장 을 조건 없이 해 주 면 기존 주택 재 연장 주택 도 전셋값 하락 이 올 것 이 고 하락 분 만큼 만 은행 은 상환 받 으면 임대인 은 자금 사정 이 힘들 어 져 결국 집값 은 하락 하 는 것 이 다 . 이원용 칼럼 바로 가 기 클릭 천만 명 부동산 의 꿈 카페 가입 환영 클릭 - 네이버 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 다음 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 중앙일보 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 닥터 아파트 천만 명 부동산 의 꿈 부 로 그 공유 하 기 글 요소