집 사고 팔 사람 은 필독 ! 집 이 여러 개 여도 양도세 안 낼 수 있 다 ! 
 이재찬 세무사 ( 신한 PB 서초 센터 ) 
 2009 - 03 - 12 오전 11 : 17 : 09 
 Q : 서울 에서 자영업 을 하 고 있 는 엄 태일 씨 는 최근 금 관련 상품 에 투자 를 해서 나름 대로 재미 를 봤 다 . 현재 엄씨 는 8 년 넘 게 거주 한 아파트 를 하 나 가지 고 있 는데 , 좀 더 넓 은 집 으로 옮겨 갈지 , 재투자 도 겸할 겸 집 이나 상가 를 추가 구입 할지 망설이 고 있 다 . 현재 가지 고 있 는 집 도 살 때 보다 는 많이 올랐 는데 팔 면 세금 이 얼마나 될지 , 집 이 2 채 이상 이 면 세금 이 절반 이 라는 데 절세 할 수 있 는 좋 은 방법 이 없 는지 주택 관련 한 종합 적 인 절세 컨설팅 이 필요 했 다 . 
 A : ( 1 ) 집 을 갈아타 는 경우 에 알 아 두 어야 할 것 
 엄씨 가족 은 집 이 한 채 이 고 , 3 년 보유 2 년 거주 요건 을 충족 하 였으므로 집 을 팔 더라도 비 과세 혜택 ( 양 도 가액 9 억 원 한 도임 ) 을 받 을 수 있 다 . 비 과세 를 받 아도 집 값 이 9 억 원 초과 하 면 그 초과 하 는 부분 에 대해서 는 세금 을 내 야 하 는데 , 비 과세 요건 해당자 는 초과분 에 대해 장기 보유 특별 공제 명목 으로 양 도 차익 의 최대 80 % 를 공제 받 을 수 있 다 . 엄씨 는 당장 집 을 팔 더라도 양도세 부담 이 크 지 않 을 것 이 다 . 
 간혹 , 살 던 집 을 팔 려고 내놨 지만 이 사갈 집 이 먼저 구해 져서 , 본의 아니 게 집 이 두 채 가 되 는 경우 가 있 다 . 이때 는 2 년 동안 은 먼저 살 던 집 에 대해 비 과세 혜택 이 계속 유지 된다 . 2008 년 3 월 에 A 주택 을 구입 해서 살 다가 사정 이 생겨 이 사갈 B 주택 을 2009 년 3 월 에 취득 했 다고 하 더라도 , 2011 년 3 월 까지 A 주택 을 팔 면 A 주택 은 비 과세 혜택 을 받 을 수 있 게 된다 . 참고 로 혼인 이나 부모 봉양 으로 세대 를 합가 하 여 한 세대 에 2 주택 이 되 는 경우 에 는 5 년 간 중복 해서 보유 해도 비 과세 가 유지 된다 . 
 ( 2 ) 집 을 추가 로 취득 할 때 알 아야 두 어야 할 것 
 1 주택 자가 주택 을 하나 더 취득 하 고자 할 때 는 기존 주택 에 대한 1 세대 1 주택 비 과세 혜택 이 없 어 지 는 것 은 물론 이 고 , 다 주택 자 가 되 어 양도세 가 중과 될 수 도 있 다는 것 을 감수 하 여야 한다 . 
 * 다 주택 자 양 도 소득세 중 과 내용 
 - 1 세대 2 주택 자가 주택 양 도시 : 장기 보유 특별 공제 배제 , 세율 50 % 적용 
 - 1 세대 3 주택 이상자 가 주택 양 도시 : 장기 보유 특별 공제 배제 , 세율 60 % 적용 
 - 양 도 소득세 중과 에 대한 한시 적 유예 
 상기 중 과세 율 에 도 불구 하 고 2009 년 ? 2010 년 에 주택 을 양도 하 거나 , 2009 년 ? 2010 년 에 주택 을 취득 해서 양도 하 는 경우 ( 양 도 시기 는 불문 ) 2 주택 자 는 일반세 율 을 적용 하 고 , 3 주택 이상자 는 45 % 세율 적용 함 . 이때 에 도 장기 보유 특별 공제 는 적용 하 지 않 음 
 하지만 예외 는 있 다 . 예외 에 해당 하 는 주택 을 취득 하 게 되 면 2 주택 자 가 되 더라도 계속 해서 비 과세 혜택 을 받 을 수 도 있 으며 , 다 주택 자 가 되 더라도 양도세 가 중과 되 지 않 는 경우 도 있 다 . 유형 별 로 그 예외 를 정리 하 면 다음 과 같 다 . 
 * 집 이 두 채 가 되 어도 비 과세 혜택 이 유지 되 는 주택 
 집 을 한 채 가지 고 있 던 사람 이 아래 에 해당 하 는 주택 을 추가 로 구입 하 면 , 2 주택 자 가 되 어도 기존 주택 에 대해 비 과세 혜택 이 계속 유지 된다 . 다만 , 아래 중 에서 농어촌 주택 과 고향 주택 은 일반 주택 을 가지 고 있 는 상태 에서 농어촌 주택 등 을 취득 하 고 , 기존 에 가지 고 있 던 일반 주택 을 먼저 양도 하 는 경우 에 이러 한 혜택 이 주어지 는 것 이 며 , 순서 가 다를 경우 에 는 비 과세 되 지 않 는다 . 
 - 농어촌 주택 ( 시골 에 주택 을 취득 하 고자 할 경우 활용 ) 
 농어촌 주택 이 란 농어촌 ( 수도 권 이나 도시 지역 등 이외 의 지역 ) 에서 취득 ( 매매 , 증여 , 신축 등 취득 원인 불문 ) 하 는 주택 으로 대지 면적 660 ㎡ 주택 연면적 150 ㎡( 공동 주택 은 전용 면적 116 ㎡) 이내 이 고 , 취득 시 땅값 을 포함 한 주택 가격 이 2 억 원 ( 기준시 가 ) 이하 인 주택 을 말 한다 . 
 - 고향 주택 ( 지방 중소 도시 에 주택 을 취득 하 고자 할 경우 활용 ) 
 고향 주택 이 란 고향 ( 10 년 이상 등록 된 호적지 또는 원적지 , 10 년 이상 거주 한 지역 으로 인구 20 만 명 이하 의 시 지역 ) 에서 취득 ( 매매 , 증여 , 신축 등 취득 원인 불문 ) 하 는 주택 으로 대지 면적 660 ㎡ 주택 연면적 150 ㎡( 공동 주택 은 전용 면적 116 ㎡) 이내 이 고 , 취득 시 땅값 을 포함 한 주택 가격 이 2 억 원 ( 기준시 가 ) 이하 인 주택 을 말 한다 . 
 - 실수 요 목적 의 지방 주택 
 1 세대 1 주택 자 가 실수 요 목적 ( 취학 , 근무 상 의 형편 , 질병 요양 등 ) 으로 수도 권 밖 에 소재 하 는 주택 ( 면적 금액 제한 없 음 ) 을 취득 한 경우 , 이 로 인해 2 주택 자 가 되 더라도 기존 의 주택 을 양도 하 면 계속 1 주택 자 로 보 아 양 도 소득세 비 과세 여부 판정 한다 . 
 - 상속 주택 
 상속 주택 과 일반 주택 ( 상속 전 또는 상속 후 에 본인 이 취득 한 주택 ) 을 소유 함 으로써 2 주택 자 가 된 경우 , 일반 주택 을 먼저 양도 하 면 비록 2 주택 상태 이 더라도 양도세 가 중과 되 지 않 으며 일반 주택 이 1 세대 1 주택 비 과세 요건 을 갖추 었 으면 비 과세 도 받 을 수 있 다 . 
 - 읍 면 지역 에 소재 하 는 귀농 주택 이농 주택 등 
 읍 면 지역 에 소재 하 는 귀농 주택 ( 연고지 에 소재 하 는 일정 규모 이하 의 주택 ) 또는 이농 주택 ( 취득 후 5 년 이상 거주 한 사실 이 있 는 이농 주택 ) 을 일반 주택 과 함께 소유 하 여 2 주택 자 가 된 상태 에서 일반 주택 을 양도 하 면 1 세대 1 주택 자 로 보 아 양 도 소득세 비 과세 여부 를 판정 한다 . 
 * 양도세 가 감면 되 는 등 특례 가 적용 되 는 주택 
 아래 의 주택 을 취득 하 여 양도 하 는 경우 다 주택 자 에 해당 하 더라도 양 도 소득세 가 중과 되 지 않 으며 , 양도세 를 일정 금액 감 면 받 을 수 있 다 . 이 경우 감면 되 는 세액 의 20 % 는 농어촌 특별세 로 납부 해야 한다 . , 
 - 감면 신축 주택 
 지난 IMF 기간 ( 서울 의 경우 1998 . 5 . 22 ~ 2002 . 12 . 31 ) 중 분양 받 았 거나 신축 한 주택 중 일정 요건 을 충족 하 는 주택 에 대해서 는 ㉠ 취득 일 로부터 5 년 간 발생 한 양 도 소득 에 대한 세금 감면 ㉡ 감면 주택 양 도시 다 주택 자라 하 더라도 장기 보유 특별 공제 를 받 고 일반세 율 적용 하 여 양 도 소득세 계산 ㉢ 감면 주택 외 의 1 개 의 일반 주택 을 소유 한 상태 에서 일반 주택 을 양도 하 면 다 주택 자라 하 더라도 양 도 소득세 중 과 제외 등 의 혜택 을 주 고 있 다 . 
 - 양도세 감면 대상 지방 미분양 주택 
 2009 . 2 . 12 부터 2010 . 2 . 11 까지 의 기간 중 서울 을 제외 한 지역 에서 미분양 주택 취득 하 면 5 년 간 발생 한 양 도 차익 에 대해서 는 양 도 소득세 를 감 면 받 을 수 있 게 된다 . 과밀 억제 권 역 이외 의 지역 에서 취득 한 미분양 주택 ( 면적 제한 없 음 ) 은 양도세 가 전액 감면 되 며 , 과밀 억제 권 역 ( 서울 제외 ) 에서 취득 한 미분양 주택 ( 149 ㎡, 45 평 이내 ) 은 양도세 가 60 % 감면 될 예정 이 다 . 이러 한 신축 미분양 주택 은 아무리 많이 취득 해도 동일 한 혜택 ( 양도세 가 중과 가 되 지 않 고 , 양도세 를 감면 함 ) 이 주어지 며 , 기존 에 1 세대 1 주택 비 과세 되 는 주택 을 소유 한 사람 이 이러 한 미분양 주택 을 취득 해도 기존 주택 에 대해서 여전히 비 과세 혜택 이 유지 된다 . 
 - 장기 보유 공제 특례 가 적용 되 는 비수 도 권미 분양 주택 
 수도 권 이외 의 지역 에서 2008 . 11 . 3 부터 2010 . 12 . 31 까지 의 기간 중 취득 한 미분양 주택 을 양도 하 는 경우 에 는 다 주택 자라 하 더라도 장기 보유 공제 를 최대 80 % 까지 해 주 며 , 세율 도 중과 세율 을 적용 하 지 않 고 일반세 율 을 적용 한다 . 그러나 이 경우 에 는 기존 에 취득 한 주택 에 대해서 는 특별 한 혜택 이 없 다 . 1 세대 1 주택 비 과세 혜택 을 가지 고 있 던 사람 이 지방 미분양 주택 을 취득 한 후 기존 주택 을 먼저 양도 하 게 되 면 2 주택 자 로 양도세 가 중과 될 수 있 다 . 
 ③ 양 도 소득세 중 과 대상 이 아닌 주택 
 다 주택 보유자 에 대한 양 도 소득세 중 과 는 모든 주택 에 적용 하 는 것 은 아니 다 . 주택 이 소재 하 는 지역 , 주택 가액 , 주택 의 이용 형태 등 에 따라 다 주택 자 가 되 더라도 양도세 를 중과 하 지 않 는 경우 가 있 다 . 여기 에 해당 되 는 주택 을 팔 게 되 면 일반 적 인 양 도 소득세 계산 방법 에 따라 장기 보유 특별 공제 ( 최고 30 %) 와 일반세 율 ( 6 ~ 35 %) 을 적용 한다 . 
 ㉠ 취득 시 전체 주택 수 에서 도 제외 되 고 , 팔 때 도 양도세 가 중과 되 지 않 는 주택 
 다음 에 해당 하 는 주택 은 다 주택 자 양도세 중 과 여부 판정 시 주택 수 에서 빠지 게 된다 . 그러므로 아래 주택 과 일반 주택 을 함께 소유 하 고 있 으면 일반 주택 하나 만 소유 한 것 으로 보 아서 일반 주택 양 도시 양도세 를 중과 하 지 않 으며 , 아래 주택 을 양도 해도 양도세 가 중과 되 지 않 는다 . 주의 할 것 은 이 규정 은 1 세대 1 주택 비 과세 판정 과 는 무관 하 므로 다음 주택 을 취득 함 으로써 1 세대 1 주택 비 과세 혜택 은 없 어 질 수 있 다 . 
 - 기존 1 주택 의 경우 : 수도 권 을 제외 한 지방 에서 기준시 가 3 억 이 하 의 주택 ( 토지 포함 ) . 여기 에 해당 하 는 주택 을 취득 하 여 2 주택 자 가 된 경우 , 기존 주택 을 양도 해도 일반세 율 이 적용 되 고 당해 주택 을 양도 해도 일반세 율 이 적용 된다 . 
 - 기존 2 주택 이상 의 경우 : 수도 권 과 광역시 를 제외 한 지방 에서 기준시 가 3 억 이 하 의 주택 ( 토지 포함 ) . 여기 에 해당 하 는 주택 을 취득 하 여 3 주택 이상자 가 되 경우 , 2 주택 자 로 취급 되 어 기존 주택 을 양도 하 면 2 주택 자 중 과세 율 을 적용 받 게 되 며 , 당해 주택 을 양도 하 면 일반세 율 이 적용 된다 . 
 ㉡ 양도세 가 중과 되 지 않 는 주택 
 - 다음 주택 을 취득 하 여 3 주택 이상 이 되 더라도 , 다음 에 해당 하 는 주택 을 양도 하 면 일반세 율 을 적용 받 는다 . 그러므로 양 도 순서 를 정할 때 아래 주택 을 먼저 양도 하 는 것 이 좋 다 . 
 매입 임대 주택 ( 같 은 시 ? 군 에서 5 호 이상 주택 을 10 년 이상 임대 , 비 수도 권 은 1 호 이상 주택 을 7 년 이상 임대 ) 등 법정 장기 임대 주택 
 조세 특례 제한 법상 양도세 감면 신축 주택 , 양도세 감면 지방 미분양 주택 등 
 장기 사원 용 주택 ( 종업원 에게 10 년 이상 무상 으로 제공 하 는 주택 ) , 문화재 주택 , 장기 가정 보육 시설 ( 사업자 등록 하 고 5 년 이상 사용 ) 
 ○ 상속 받 은 주택 으로 상 속일 로부터 5 년 이 경과 되 지 않 은 주택 
 ○ 저당권 의 실행 으로 취득 하 거나 채권 변제 를 대신 하 여 취득 한 주택 으로 취득 후 3 년 내 의 주택 
 ○ 상기 에 해당 하 는 주택 과 일반 주택 을 하나 소유 하 고 있 을 경우 그 일반 주택 
 ○ 양 도 당시 기준 시가 가 4 천만 원 이하 인 주택 ( 주거 용 오피스텔 과 정비 구역 내 에 소재 한 것 은 제외 ) 
 - 다음 주택 을 취득 하 여 2 주택 이 되 더라도 , 다음 에 해당 하 는 주택 을 양도 하 면 일반세 율 을 적용 한다 . 
 ○ 매입 임대 주택 등 법정 장기 임대 주택 
 ○ 조세 특례 제한 법상 양도세 감면 신축 주택 , 양도세 감면 지방 미분양 주택 등 
 ○ 장기 사원 용 주택 , 문화재 주택 , 장기 가정 보육 시설 
 ○ 소유 권 에 대한 소송 이 진행 중 이 거나 당해 소송 결과 로 취득 한 주택 ( 소 송판 결일 로부터 3 년 내 에 한함 ) 
 ○ 60 세 이상 의 부모 봉양 혼인 으로 세대 를 합가 하 여 1 세대 2 주택 이 된 경우 
 ○ 실수 요 목적 ( 취학 , 질병 , 근무 , 지역 불문 ) 으로 주거 를 이전 하 기 위해 취득 한 기준시 가 3 억 이하 주택 ( 취득 후 1 년 이상 거 ○ 주 , 사유 해소 후 3 년 이 경과 하 지 않 은 경우 에 한함 ) 
 ○ 양 도 당시 기준 시가 가 1 억 원 이하 인 주택 ( 정비 구역 내 에 소재 한 것 은 제외 ) 
 ※ 다 주택 자가 주택 양 도 순서 를 정하 는 방법 
 ㉠ 꼭 가지 고 있 어야 할 주택 과 팔 아도 될 주택 을 결정 . 현재 정책 을 고려 할 때 꼭 가지 고 있 어야 할 주택 은 1 채 로 하 는 것 이 좋 으며 , 팔 아도 될 주택 이 결정 되 면 다음 을 고려 하 여 양 도 순서 를 결정 
 ㉡ 양 도 차익 이 없 는 주택 은 언제 팔 아도 양도세 가 없 으므로 우선 양도 대상 임 
 ㉢ 감면 요건 이 충족 하 는 주택 은 증여 나 상속 보다 는 양도 를 권장 . 조세 제한 특례법 상 감면 대상 신축 주택 , 감면 대상 지방 미분양 주택 등 은 증여 나 상속 등 으로 타인 에게 소유 권 이 이전 되 면 그 감면 혜택 이 없 어 지 므로 본인 이 직접 양도 하 는 것 이 좋 음 
 ㉣ 중과 되 지 않 는 주택 에 해당 하 는 주택 이 있 으면 그 주택 을 양도 . 이 경우 일반세 율 에 의해 양도세 계산 됨 
 ㉤ 2 주택 을 보유 한 상태 라면 , 2 주택 이 더라도 비 과세 되 는 주택 ( 상 속 주택 , 중복 보유 유예 기간 이 있 는 주택 등 ) 이 있 는지 확인 하 여 해당 주택 을 먼저 양도