윤재호 의 수익 형 근린 주택 , 경매 로 싸 게 장만 해 볼까 ? 부동산 전문가 컬럼 : 매일 경제 - MK 부동산 
 작성자 : 윤재호 등록 일 : 2018 . 06 . 20 조 회수 : 1578 
 근린 주택 은 인플레이션 에 강한 불 황기 투자 대안 종목 이 다 . 주택 과 상가 의 절충 형 상품 이 라 임대 수요 가 넉넉 한 데 다 소유주 의 아이디어 에 따라 얼마 든지 건물 의 활용 성 을 높일 수 있 다 . 요즘 은 일반 매물 가격 이 많이 올라 대 지 160 ㎡, 연면적 360 ㎡ 규모 의 중소형 근린 주택 도 비 인기 지역 이 라도 5 ~ 6 억 원 을 훨씬 웃돌 고 , 역세 권 을 낀 지역 의 경우 15 억 ~ 20 억 원 이 훌쩍 넘 는다 . 
 경매 를 통해 투자 할 경우 통상 시세 대비 15 %, 많 게 는 30 % 이상 싼 값 에 낙찰 받 을 수 있 다 . 낡 을수록 저 평가 하 는 경매 감정가 의 특성 때문 에 감정가 가 시세 보다 낮 게 잡히 는 데 다 최소 1 회 이상 유찰 되 기 때문 이 다 . 또 세입자 처리 문제 때문 에 투자자 가 입찰 을 꺼려 다른 경매 물건 보다 다소 경쟁 률 도 낮 다 . 
 근린 주택 은 노후 대책 으로 도 좋 아 중장 년 층 에서 특히 인기 가 높 다 . 자금력 이 있 는 장년층 이 은퇴 후 노후 준비 와 함께 주거 공간 까지 해결 이 가능 한 근린 주택 을 선호 하 고 있 어서다 . 매월 고정 임대료 를 받 으면서 주택 에 거주 도 할 수 있 다 . 업무 빌딩 이나 상가 보다 투자 금액 이 적 고 상대 적 으로 세금 규제 도 심하 지 않 다 . 또 건물 주 가 직접 살 기 때문 에 임대 관리 가 손쉽 다 . 
 지역 밀착 형 인 동네 상권 에 자리 해서 주변 거주 인구 가 크 게 바뀌 지 않 아 상가 의 수익 변동 도 적 은 편 이 다 . 다만 경기 침체 의 골 이 깊 으면 임대 수익 률 이 떨어져 수익 성 이 낮 아 진다 . 통상 임대 수익 률 이 연평균 10 % 안팎 이 었 지만 요즘 은 6 ~ 7 % 대 에 머문 다 . 임대 소득세 를 내 고 나 면 수익 은 종전 보다 떨어진다 . 하지만 은행 수익 보다 는 높 고 직접 거주 하 며 수익 을 챙길 수 있 다는 것 이 매력 적 이 다 . 
 검증 된 이면 지역 상권 노려볼 만 
 경매 근린 주택 은 서울 도심 보다 는 외곽 이나 수도 권 일대 에서 많이 나온다 . 도심 물건 은 대체로 경매 직전 일반 매매 로 팔리 지만 외곽 지역 은 환금성 이 떨어지 기 때문 이 다 . 따라서 경매 물건 을 고를 때 는 직접 현장 을 답사 해 주변 상권 의 시세 와 주거 및 상가 의 환경 을 파악 하 고 배후 고객 들 의 인구 밀도 와 소비력 을 조사 한 후 임대 사업 성 이 있 는 물건 을 고르 는 게 관건 이 다 . 
 6 m 이상 도로 에 접해 있 고 저층 에 는 근린 시설 이 입주 해 있 어야 투자 성 이 있 다 . 도로 를 낀 주택가 초입 의 코너 에 위치 한 것 이 좋 으며 , 평지 이 면서 도로 에 접한 면적 이 넓 을수록 가치 가 높 다 . 도로 에 맞붙 은 면 의 변의 길이 가 6 m 미만 이 거나 경사진 곳 에 위치 할 때 는 일조권 과 사선 제한 으로 나중 에 건물 증 · 개축 을 할 때 어려움 이 있 어 환금성 이 떨어지 는 것 이 일반 적 이 다 . 
 1 ~ 2 층 의 저층 은 근린 업종 이 입주 해야 하 는 만큼 목 이 검증 된 곳 을 골라야 한다 . 유동 인구 는 소형 주택 이 라면 하루 3000 명 내외 , 중 · 대형 주택 은 8000 ~ 1 만 명 정도 면 임대 용 으로 적당 하 다 . 2 개 이상 의 도로 에 접해 있 으면 수요자 의 접근성 이 좋 아 금상첨화 다 . 토지 용도 가 일반 주거 지역 이 라도 전철 역 에서 500 m 이내 이거 나 멀리 떨어지 지 않 은 이면 도로변 은 먹자골목 이나 역세권 이면상 권 으로 성장 할 가능 성 이 크 다는 점 을 염두 에 두 는 게 바람직 하 다 . 
 근린 주택 의 투자 유망 지역 은 지역상 권 이 성장 하 는 시기 를 지나 성숙 단계 에 접어든 곳 이 적합 하 다 . 성장기 에 는 변화 에 따른 리스크 가 따르 는 반면 성숙기 에 이르 면 안정 적 인 수익 을 확보 할 수 있 기 때문 이 다 . 서울 의 경우 개발 여지 가 많 고 가로 와 이면 상권 이 모두 활성 화 된 곳 이나 가로 상권 은 활성 화 됐으나 이 면 도로 가 활성 화 되 지 않 은 곳 을 눈여겨볼 만 하 다 . 
 당장 이 면 도로 까지 상권 이 확장 되 지 않 았 지만 잠재 성 장력 과 번창 력 이 좋 은 곳 과 도시 계획 상 고밀도 로 개발 예정 인 뉴타운 지역 이나 수도 권 의 재개발 일 대 도 투자 유망 지역 으로 꼽 을 수 있 다 . 이 밖에 아직 상권 이 형성 되 지 않 은 교통 중심지 로 멀 지 않 아 토지 용도 가 변경 될 것 으로 예측 되 는 지역 이나 지하철 역세 권 지역 이 투자 가치 가 높 다 . 
 주택 매입 해 ‘ 용도 변경 ’ 실속 있 어 
 입지 가 좋 은 근린 주택 물건 보다 상권 확장 지역 의 주택 을 매입 해 근린 주택 으로 용도 변경 이 가능 한 매물 을 고르 는 게 실속 있 다 . 신 도시 나 역세 권 주요 상권 으로 확대 되 고 있 는 곳 의 이면 도로 나 상권 세력 이 넓 어 지 는 일반 주택가 는 상대 적 으로 시세 가 저 평가 돼 있 어 발전 가능 성 이 높 다 . 상가 로 용도 변경 할 때 는 주차 대수 나 정화조 용량 을 체크 해 용도 변경 이 가능 한 지 를 체크 하 고 새 건축법 적용 시 규모 나 업종 제한 여부 도 설계 를 미리 받 아 보 는 게 좋 다 . 
 경매 근린 주택 투자 시 유의 할 점 도 많 다 . 우선 명도 ( 세입자 집 비우 기 ) 기간 이 대체로 긴 편 이 다 . 상가 와 주택 임차인 이 여럿 인 경우 가 많 아 세입자 를 내보내 는 일 이 쉽 지 않 다 . 통상 3 개월 에서 6 개월 까지 걸리 기 도 한다 . 세입자 들 을 내보낼 때 는 되 도록 기존 계약 내용 보다 유리 한 조건 으로 재 계약 을 유도 하 고 보증금 의 일부 라도 배당 받 는 경매 물건 을 고르 면 명도 가 수월 하 다 . 한 푼 도 못 받 고 내보내 는 것 보다 법원 으로부터 일부 라도 배당 받 는다면 순순히 집 을 비워 주 는 경우 가 많 다 . 
 경매 근린 주택 은 관리 상태 가 허술 한 경우 가 많 으므로 건물 의 주요 구조 부 를 살피 고 건물 의 개보 수 가 필요 한지 여부 , 건물 자체 의 하 자 요인 등 을 확인 해야 한다 . 덩치 큰 근린 주택 은 입찰 전 건물 수리 업자 를 대동 해 개보 수 비용 을 미리 계산 해 보 는 것 이 유리 하 다 . 증축 과 개축 등 리노 베이 션 과정 을 거쳐 업종 변경 과 함께 건물 의 효용 과 가치 를 올릴 수 있 는지 도 살펴보 는 것 이 좋 다 . 
 노후 근린 주택 경매 물건 중 에 법원 매각 공고 에 ‘ 제시 외 건물 ’ 이 있 는 경우 가 많 다 . 통상 주 건물 에 부속 된 건물 로 미등기 건물 이 다 . 매각 대상 에서 제외 되 는 경우 가 있 으므로 입찰 전 해당 물건 매각 물건 명세서 나 감정 평가서 를 반드시 확인 하 고 현장 답사 를 통해 현재 이용 상황 과 현황 이 다른지 확인 해야 한다 . 유찰 이 잦 은 물건 은 건물 이나 물건 상 하 자 가 있 는 경우 이 므로 등기부 등본 상 권리 분석 외 에 물건 분석 을 철저히 한 후 입찰 을 결정 해야 한다 .