건물 , 보유 기간 세금 · 비용 건물 사기 전 에 꼭 , 보유 기간 세금 · 비용 꼼꼼히 따 져라 업무 용 오피스텔 · 다 가구 주택 겉모습 은 비슷 해도 세금 · 관리 비용 큰 차이 부동산 세금 은 다양 하 지 않 다 . 양 도 소득세 를 필두 로 상속세 , 증여세 가 대표 적 이 다 . 최근 에 는 지역 의료 보험 과 국민 연금 납입 액 까지 질문 의 범주 에 들 고 있 다 . 부동산 관련 세금 에 대한 고객 반응 은 양분 되 는 경향 이 있 다 . 지나치 게 세금 을 걱정 해 부동산 투자 를 결정 못 하 는 고객 과 너무 신경 을 안 쓰 다 나중 에 비싼 수업료 를 지급 하 는 고객 들 로 나뉜다 . 부동산 투자 의 생애 주기 인 취득 , 보유 , 양도 에 있 어 단계 별 로 세금 이 발생 한다 . 취득세 , 재산세 , 양 도 소득세 가 해당 된다 . 부동산 투자자 들 의 관심사 는 당연 양 도 소득세 에 맞춰져 있 는데 양 도 차익 을 기정사실 화 해 미 실현 이익 에 대한 다양 한 가정 과 우려 로 정작 보유 단계 에서 세금 의 중요 성 은 간과 하 기 쉽 다 . 은퇴 수요 증가 로 보유 단계 및 운용 수익 의 중요 성 은 더 부각 되 고 있 다 . 다음 두 고객 의 사례 를 살펴보 자 . 고객 A 와 B 는 은퇴 를 앞둔 친구 사이 다 . 성실 하 게 대 기업 을 다닌 덕분 에 퇴직금 과 기존 아파트 매각 대금 으로 은퇴 한 뒤 거주 하 면서 임대 수익 을 올릴 수 있 는 주거 용 건물 을 각각 매수 했 다 . A 는 서울 지하철 2 호 선 라인 에 있 는 5 층 짜리 엘리베이터 가 있 는 건물 을 , B 는 서울 지하철 9 호 선 라인 에 4 층 짜리 건물 을 매수 해 매월 임대료 를 받 고 있 다 . 그런데 1 년 이 지난 뒤 A 는 친구 B 와 얘기 를 나누 다 월세 수입 이 B 만 못하 다는 사실 을 알 고 혼란 스러움 에 상담 을 의뢰 했 다 . A 는 B 보다 건물 매매 가 도 높 았 고 , 당연히 매월 임대 수익 도 많 았 다 . 하지만 각종 제반 비용 을 차감 한 순 운영 수익 ( NOI ) 에선 B 가 더 높 았 다 . A 는 순 운영 수익 이 아닌 매월 통장 에 찍히 는 잔액 도 B 만 못하 다고 생각 하 기 에 이르 렀다 . A 와 B 의 매수 행위 는 취득 단계 에서부터 이 같 은 결과 를 낳 을 수 밖에 없 었 다 . 일단 두 건물 은 외관 과 원룸 임대 방식 에선 크 게 차이 가 없 다 . 하지만 건축물대장 상 용도 가 다르 다 . A 의 건물 은 업무 시설 ( 오피스텔 ) 이 고 , B 의 건물 은 다 가구 주택 이 었 다 . A 는 업무 시설 이 었 기 때문 에 취득세 4 . 6 % 를 납부 하 고 건물 가액 에 대한 부가가치세 ( 통상 포괄 양수 도 ) 도 검토 해야 했 다 . 반면 B 는 다 가구 주택 으로 최대 취득세 3 . 5 % 만 납부 했 을 것 이 다 . 보유 단계 에서 도 A 는 임대료 에 대한 부가가치세 10 % 를 세무 신고 해야 한다 . 역시 B 는 이런 부가가치세 신고 의무 가 없 다 . 부가가치세 는 임차인 으로부터 받 아서 납부 하 면 되 지만 현실 은 임대료 에 부가가치세 가 포함 돼 있 다 . 즉 , A 는 임대료 에서 차감 해 부가가치세 를 납부 하 고 있 었 던 것 이 다 . 또 엘리베이터 유지 보수 , 방화 관리 , 소방 점검 등 법정 관리 비용 도 A 의 현금 흐름 을 불안 하 게 하 는 요인 이 었 다 . 하 지만 B 는 이런 법정 유지 보수 에서 상대 적 으로 자유 로웠 다 . A 와 B 의 사례 가 인위 적 으로 보일 수 있 겠 지만 실제 상담 에선 많이 목격 되 는 상황 이 다 . A 의 사례 가 불행 하 다는 것 은 아니 다 . 최종 적 인 자본 수익 은 아무 도 장담 하 지 못하 기 때문 에 나중 에 건물 을 매각 할 때 자본 수익 으로 보상 받 을 수 있 다 . 하지만 부동산 의 겉모습 만 보 고 판단 하 기 보다 보유 단계 의 세금 과 비용 도 고려 해 의사 결정 할 필요 가 있 다는 점 은 강조 하 고 있 다 . “ 이것저것 다 내 고 나 면 남 는 것 이 없 는데 , 건물 갖 고 있 으니 밥 사 라는 친구 들 이 무서워 못 돌아다닌다 ” 는 말 이 사실 일 수 도 있 다 . 공유 하 기 글 요소