캘리포니아주 의 집값 상승세 가 둔화 하 고 있 다 . 두 자릿수 로 오르 던 집값 이 한 자릿수 로 떨어지 면서 2007 년 금융 위기 이후 처음 으로 경제 를 견인 할 수 도 있 다는 기대 를 낳 을 정도 뜨거웠 던 주택 시장 의 열기 가 식 는 것 이 아니 냐는 전망 이 나오 고 있 다 . 이 에 셀러 는 지금 집 을 팔 아야 할 지 , 바이어 는 구입 을 미뤄야 할 지 를 두 고 궁금 해 하 고 있 다 . 또 일부 지역 의 집값 은 주택 시장 버블 이 한창 이 던 2006 년 의 집값 을 뛰 어 넘 으면서 다시 거품 론 을 주장 하 는 업계 관계자 들 도 생겨나 고 있 다 . 고공 행진 하 는 집값 과 렌트 비 로 인해 주민 들 의 주택 구입 여력 은 현저히 떨어지 면서 주택난 도 심화 하 고 있 는 등 주택 시장 에 대한 다양 한 이슈 들 이 나오 고 있 다 . 이 에 본지 는 USC 프라이스 행정 대학 의 도웰 마이어스 교수 , UCLA 앤더슨 경영 대학 의 에릭 수스 맨 교수 , 가주 부동산 중 개인 협회 ( CAR ) 의 오스카 웨이 수석 이 코노 미스트 등 세 전문가 에게 가주 주택 시장 에 대한 이슈 와 그 들 의 견해 를 들 어 봤 다 . 이 들 은 공통 으로 가주 주택 시장 의 버블 가능 성 은 없 다고 전망 했 지만 경미 한 경기후퇴 로 인한 주택 가격 조정기 는 올 것 으로 풀이 했 다 . USC 도웰 마이어스 교수 " 가장 큰 문제 는 주민 과 로컬 정부 가 더 많 은 주택 건설 을 지지 하 지 않 는 것 입니다 . " USC 프라이스 행정 대학 의 도웰 마이어스 교수 가 진단 한 가주 주택 시장 이 직면 한 주택난 의 근원 이 다 . 즉 , 주택 가격 상승 과 매물 부족 등 의 배경 에 는 신규 주택 건설 을 꺼리 는 주민 과 로컬 정부 때문 이 라는 게 그 의 설명 이 다 . 즉 가뜩이나 집 을 건설 할 토지 도 부족 한 상황 에 주택 소유주 들 이 본인 들 의 거주 지역 에 새로운 주택 이나 아파트 단지 가 들어오 는 걸 강력 하 게 반대 하 면서 주택 공급 부족 을 가중 시키 고 있 다는 것 . 이 로 인해서 향후 20 년 안 으로 해결 될 수 없 을 정도 로 주택 공급 이 부족 해 지 면서 주택 가격 이 빠르 게 상승 하 고 있 다 . 이 를 해소 하 기 위해서 는 주택 착공 에 필요 한 퍼 밋 과 승인 절차 를 빠르 게 하 고 다 세대 주택 과 같 은 건물 을 많이 지 을 수 있 도록 행정 및 주민 들 의 지원 이 필요 하 다 . 이렇게 한다면 향후 5 년 내 로 주택난 은 상당히 진척 될 수 있 다고 그 는 전했 다 . LA 시 가 추진 하 고 있 는 소형 주택 건설 사업 과 건설 규제 완화 정책 은 주택 공급 을 늘리 는 데 도움 이 될 것 이 지만 이 로 인한 연간 증대 효과 는 500 유닛 미만 으로 필요 한 주 택량 에 턱없이 밑돌 아 큰 개선 효과 는 나타나 지 않 을 수 있 다고 평가 했 다 . 그 에 의하 면 가주 의 집값 은 향후 2 년 간 지속 적 으로 오르 다가 2018 년 이후 경기후퇴 가 일어나 면서 5 ~ 10 % 정도 주택 가격 이 하향 조정 된다 . 하지만 , 금융 위기 와 부동산 시장 이 침체 됐 던 2009 년 처럼 집값 이 급격 하 게 떨어지 는 일 은 없 을 것 이 라며 경기후퇴 도 2 년 이상 지속 하 지 않 을 것 이 라고 그 는 내다봤 다 . 이 어 그 는 주택 시장 의 버블 가능 성 에 대해 사기 성 주택 융자 가 없 고 주택 수요 이상 의 과도 한 주택 공급 도 없 는 데 다 근래 에 신규 주택 공급 도 보이 지 않 는 상황 이 고 또 수요 가 급감 할 가능 성 도 적 기 때문 에 버블 은 없 을 것 이 라고 단언 했 다 . UCLA 에릭 수스 맨 교수 " 캘리포니아 주택 시장 은 더 는 로컬 시장 이 아닌 글로벌 시장 이 어서 집값 이 오르 는 것 입니다 . " 캘리포니아 부동산 은 해외 바이어 들 에게 아주 매력 적 인 시장 이 며 거주 선호 지역 이 어서 이 들 의 계속 된 구매 로 인해 집값 상승세 를 부추기 는데 일조 하 고 있 다 . 그러나 주원인 은 주택 의 수급 불 균형 에 있 다고 UCLA 앤더슨 경영 대 의 에릭 수스 맨 교수 는 진단 했 다 . 다시 말 해 , 과거 엔 로컬 주민 들 끼리 주택 구입 경쟁 을 펼쳤 다면 이제 는 재력 을 갖춘 글로벌 바이어 들 과 치열 한 구입 경쟁 을 벌여야 하 기 때문 에 집값 이 인상 되 고 있 다는 것 이 다 . 이 에 따라 , 지역 적 으로 다소 차이 가 있 지만 거주 선호 지역 의 집값 은 2006 년 의 고점 을 지났 다 . 그 는 주택 재고량 이 매우 적 은 편 인데 2009 년 금융 위기 이후 주택 건설 업체 들 이 거의 손 을 놓 고 있 었 고 경기 회복 이후 에 도 개발 업체 들 이 신규 주택 건립 을 추진 하 지 않 아서 신규 주택 공급 이 매우 부족 한 상황 이 라고 풀이 했 다 . 토지 가격 도 오르 고 주택 을 지 을 땅 도 모자라 고 가주 고용 시장 의 안정 적 인 성장세 로 주민 들 이 이사 를 하 지 않 는 등 이 매물 기근 현상 을 일으켜 집값 이 오름세 를 이 어 가 고 있 다는 게 그 의 분석 이 다 . 그 는 또 2018 년 이후 에 경기후퇴 가 일어나 가격 조정기 가 올 수 있 다고 강조 했 지만 10 년 이나 15 년 후 의 주택 가격 은 지금 보다 높 을 것 이 라고 전했 다 . 이 말 의 뜻 은 가격 조정 이 일어나 긴 하 겠 지만 결국 떨어진 만큼 금세 회복 하 고 더 올라갈 것 이 라는 것 이 다 . 수스 맨 교수 는 특히 주택 구입 여력 을 악화 하 는 요인 중 하나 로 한쪽 으로 만 치우친 럭셔리 주택 과 아파트 개발 및 공급 을 지목 했 다 . 수스 맨 교수 는 또 , 정부 가 재원 이 넉넉 하 지 않 아 예비 주택구 입자 나 세입자 의 주거비 보조금 도 제공 할 수 없 는 등 주택난 을 해결 할 수 있 는 단기 처방 은 없 는 상황 이 라고 안타까워했 다 . CAR 오스카 웨이 수석 이 코노 미스트 " 2006 년 묻 지 마식 융자 대출 이 없 기 때문 에 거품 가능 성 은 없 습니다 . " 가주 부동산 중 개인 협회 ( CAR ) 의 오스카 웨이 수석 이 코노 미스트 에 따르 면 , 2006 년 엔 다운 페이먼 트 를 하 지 않 고 집 을 산 바이어 의 비중 이 21 . 1 % 인데 반해 2015 년 에 는 4 . 4 % 로 1 / 5 수준 에 불과 하 다 . 또 2006 년 주택 소유주 10 명 중 4 명 ( 43 . 1 %) 이상 은 집 을 담보 로 빌린 2 차 융자 가 있 었 지만 2015 년 엔 그 비율 이 4 . 1 % 로 매우 낮 았 다 . 웨이 수석 이 코노 미스트 는 " 2009 년 금융 위기 를 겪 었 던 가 주민 들 이 더 는 위험 을 감수 하 려 하 지 않 는 경향 이 짙 어서 2009 년 의 버블 양상 과 는 크 게 다르 기 때문 에 버블 은 일어나 지 않 을 것 " 이라고 전망 했 다 . 이 어 그 는 " 과거 에 는 돈 을 갚 을 수 없 는 소비자 에게 도 묻 지 마 식 으로 대출 을 해 줬 기 때문 에 부동산 시장 이 크 게 흔들렸 지만 그 이후 정부 당국 의 강력 한 규제 와 융자 업체 들 이 강화 된 규정 에 따라 소득 기준 으로 주택 융자 를 하 고 있 어서 과거 와 같이 부동산 시장 이 폭락 하 지 는 않 을 것 " 이라고 강조 했 다 . 2017 년 주택 가격 상승세 는 3 ~ 5 % 선 으로 완만 해졌 다가 2018 년 쯤 에 는 정체 현상 을 보일 것 이 라고 그 는 덧붙였 다 . 미국 경제 상황 이 달라질 수 있 다는 조건 하 에 그 는 2018 년 ~ 2019 년 사이 에 경미 한 경기 침체 가 올 것 이 라고 예상 했 다 . 글로벌 경제 불안 으로 인해 안전 자산 인 미국 의 채권 으로 글로벌 투 자금 이 몰리 면서 이 와 연동 하 는 모기지 이자율 은 큰 폭 으로 오르 지 않 을 것 이 라며 2017 년 30 년 고정 모기지 이자 율 을 4 . 0 ~ 4 . 1 % 수준 이 될 것 이 라고 내 다 봤 다 . 그 는 2016 년 이 2006 년 과 다른 점 은 모기지 이자 율 이 사상 최저 수준 이 라는 점 과 2006 년 의 버블 은 마구잡이 식 모기지 융자 가 원인 이 지만 2016 년 엔 그런 문제 가 없 어서 약한 경기 침체 가 오 더라도 주택 가격 은 한 자릿수 정도 하락 할 것 이 라고 전했 다 . 진성철 기자