가을 이사철 전세 재계약 안심 전략 
 지난해 부터 대구 지역 부동산 시장 에서 중소형 아파트 가 강세 를 보이 면서 전세 시장 도 덩달 아 가격 이 오르 고 있 다 . 대구 지역 의 매매 가 대비 전세 가 비율 은 70 % 를 넘 어 전국 평균 보다 높 다 . 특히 중소형 에서 는 90 % 에 육박 하 는 지역 도 나올 정도 다 . 이 처럼 전세 가 강세 를 보이 다 보 니 가을 이사철 이 코앞 에 다가오 면서 전세 계약 만기 를 앞둔 세입자 의 머릿속 도 점차 복잡 해 지 고 있 다 . 종전 거주지 에서 계약 갱신 하 는 세입자 들 을 위해 부동산 정보 업체 < 주 > 부동산 써 브 ( www . serve . co . kr ) 의 도움 으로 주 의 사항 을 알 아 봤 다 . 
 ◆ 중개업 소 계약서 대 필시 수수료 협의 
 임대차 재계약 은 집 주인 과 세입자 동의 만 으로 효력 이 발생 하 지만 , 전세 보증금 의 조율 과 권리관계 의 불안감 때문 에 중개업 소 를 통해 임대차 재계약 대필 을 맡기 는 경우 가 있 다 . 
 중개업자 와 임차 계약서 대 필료 등 의 사전 협의 가 없 다면 , 중개 행위 의 경중 에 도 불구 하 고 중개 수수료 를 요구 하 는 사례 가 발생 한다 . 중개업자 가 재 계약서 만 단순 대필 했 다면 수수료 부담 이 적 지만 , 재 계약서 와 함께 공제 증서 를 첨부 해 중개 사고 에 대한 리스크 를 책임졌 다면 법정 중개 수수료 가 부과 될 수 있 는 만큼 분쟁 에 대비 해 수수료 에 대한 사전 협의 가 필요 하 다 . 
 요즘 은 부동산 정보 업체 홈페이지 나 한국 공인 중개사 협회 사이트 등 을 통해 전세 와 관련 된 계약서 파일 을 다운 받 을 수 있 으니 , 저당권 등 권리관계 확인 후 집 주인 과 직접 재계약 을 진행 해도 무방 하 다 . 
 ◆ 전세금 보호 위해 안정 성 체크 는 필수 
 전세금 을 올려 계약 했 을 때 는 증액 되 는 전세금 의 보호 를 위해 신경 쓸 부분 이 많 다 . 제일 먼저 해당 주택 의 권리변동 이 있 었 는지 등기부 등본 을 열람 해야 한다 . 새로운 근저당 이나 가압류 등 이 있 을 경우 전세금 이 안 전하 게 보호 될 수 있 는지 판단 하 는 것 이 중요 하 다 . 등기부 등본 은 대법원 인터넷 등기소 에서 유료 로 확인 이 가능 하 다 . 
 인상 한 보증금 에 대한 임대차 계약서 를 별도 로 작성 한 후 이 를 가지 고 추가 로 확정 일자 를 받 으면 인상 한 보증금 에 대한 우선변제권 도 추가 로 발생 한다 . 이때 기존 계약서 도 보관 해야 한다 . 
 특히 선순위 저당권 이나 대출 이 있 는 전세 물건 을 재 임차 할 때 , 선순위 저당권 의 채권 최고액 과 전세 금액 이 주택 가액 에서 차지 하 는 비율 을 보 고 임차 보증금 을 안 전하 게 반환 받 을 수 있 는지 의 안정 성 을 체크 해야 한다 . 경매 시장 에서 낙찰가 율 이 100 % 에 이 를 정도 로 중소형 이 인기 있 는 것 은 분명 하 지만 , 후 순위 로 밀려 있 거나 한다면 아무런 소용 이 없 다 . 
 대출 비중 이 높 은 집 의 재 계약 이 라면 보증금 을 돌려받 을 수 없 는 위험 성 을 줄이 기 위해서 집 주인 에게 올려 준 임차 보증금 증액 분 으로 선순위 근저당 권 채무 중 일부 를 상환 하 거나 변제 토록 하 는 방법 이 있 다 . 이때 전세 계약서 에 특약 을 별도 명기 하 는 것 이 현명 하 다 . 임대인 이 근저당 권 말소 의무 나 또는 은행 변제 를 이행 하 지 않 은 경우 임차인 은 계약 을 해지 하 고 보증금 의 반환 및 이 로 인하 여 임차인 이 입 은 손해 의 배상 을 청구 할 수 있 다는 특약 을 하 면 좋 다 . 또 임대인 과 임차인 함께 금융 권 ( 은행 ) 을 방문 하 여 저당권 말소 나 대출 변제 여부 를 확인 하 는 것 이 바람직 하 다 . 
 원룸 처럼 구분 등기 가 안 되 는 주택 의 세입자 는 집 주인 이 모든 세대 를 공동 담보 로 대출 을 받 는데 다 , 선순위 근저당 권 자 의 채권 최고액 을 등기부 등본 을 통해 알 더라도 집 주인 이 다른 세입자 몇 명 으로부터 얼마 의 임차 보증금 을 받 았 는지 알 방법 이 없 다 . 만약 , 근저당 권 자 가 대출금 을 회수 할 경우 통상 모든 세대 에 대해 동시 에 경매 를 신청 하 게 되 고 , 경락 대금 비율 로 소액 임차 보증금 의 배당 도 확정 일자 가 늦 을 경우 힘들 어 질 수 있 기 때문 에 원룸 과 다 가구 주택 등 은 전 · 월세 재계약 시 이런 부분 을 꼼꼼히 살펴야 한다 . 
 ◆ 전세 계약 만료 전 주인 과 재 계약 상 의 
 집 주인 과 세입자 는 각각 임대차 계약 종료 1 개월 전 에 전세 계약 을 해지 할 수 있 다 . 집 주인 이 계약 종료 가 얼마 남 지 않 은 상황 에서 임차 종료 통보 를 할 경우 세입자 는 갑자기 이사 를 준비 해야 하 기 때문 에 이럴 때 를 대비 해 전세 계약 만료 전 집 주인 과 재 계약 을 상의 하 는 등 미리 계획 을 세우 는 것 이 좋 다 . 
 다만 전 세기 간 종료 전 까지 세입자 와 집 주인 이 별말 없이 기간 을 연장 했 다면 묵시 적 갱신 이 이루어진 것 이 다 . 이 를 묵시 적 갱신 또는 자동 연장 이 라고 부른다 . 묵시 적 갱신 이 이뤄졌 다면 계약 기간 이 지난 뒤 집 주인 은 마음대로 집 을 비우 라고 요구 할 수 없 고 , 또 2 년 의 임대차 기간 에 묶이 지만 임차인 은 계약 기간 내 언제 든지 해 지통 보가 가능 ( 3 개월 전 통보 ) 하 고 , 계약서 를 다시 작성 할 필요 도 없 다 .