판교 신 도시 의 중대 형 아파트 에 대해 채권 입 찰제 가 도입 되 면 양 도 차익 을 어떻게 계산 해 과세 하 는지 에 대한 문의 가 늘 고 있 다 . 채권 입 찰제 가 적용 되 는 아파트 는 채권 액 이 경비 로 인정 돼 공제 되 기 때문 에 양 도 소득세 부담 이 크 지 않 다 . 하지만 금융 기관 을 통해 매각 한 채권 만 경비 로 인정받 을 수 있 는 만큼 채권 은 반드시 은행 이나 증권 회사 에 매각 해야 한다는 것 을 기억 해야 한다 . 예 를 들 어 5 억 원 에 판교 중대 형 아파트 를 분양 받 았 다고 가정 하 자 . 정부 발표 대로 라면 인근 아파트 의 같 은 평형 이 8 억 원 일 경우 차액 ( 3 억 원 ) 의 70 % 인 2 억 1 , 000 만 원 이 채권 매입 액 이 된다 . 이때 채권 할인율 50 % 를 적용 하 면 1 억 500 만 원 을 필요 경비 로 인정받 을 수 있 다 . 필요 경비 란 공인 중개사 수수료 , 법무사 수수료 , 취득세 , 등록세 , 이사 비용 , 수리 비용 ( 일부 ) 등 매입 하 고 입주 하 면서 들어간 모든 비용 을 말 한다 . 실 거래 가 신 고시 에 는 실제 들어간 경비 에 대한 증빙 서류 만 잘 제출 하 면 인정받 을 수 있 다 . 따라서 훗날 이 아파트 를 10 억 원 ( 양 도 가액 ) 에 판다고 가정 하 면 5 억 원 ( 취득 가액 ) 을 뺀 후 남 은 5 억 원 ( 양 도 차익 ) 에서 필요 경비 를 제외 할 때 채권 매입 액 ( 1 억 500 만 원 ) 도 함께 공제 받 을 수 있 게 된다 . 그만큼 양도세 부담 이 줄어드 는 것 이 다 . 필요 경비 를 빼 고 산출 한 양 도 차익 에서 장기 보유 특별 공제 를 빼 면 양 도 소득 금액 이 나오 고 , 여기 에서 양 도 소득 기본 공제 를 빼 면 나오 는 양 도 소득 과세 표준 에 세율 을 곱하 면 내 야 할 양 도 소득세 가 산출 된다 . 다만 주의 할 점 은 채권 을 중도 에 할인 받 을 경우 반드시 은행 ㆍ증권사 등 금융 기관 에 파 는 것 만 인정받 을 수 있 다는 것 . 증권 거래법 ㆍ은 행법 에 따라 양 도 자산 의 필요 경비 로 인정받 기 위해서 는 금융 기관 에 매각 해야 하 기 때문 이 다 . 즉 기타 일반 깡 으로 할인 을 받 으면 인정받 을 수 없 게 되 고 , 결국 필요 경비 로 도 인정받 지 못해 양 도 소득세 부담 을 줄일 수 없 다 . 실제 지난 90 년 대 초 채권 입찰 제 를 시행 했 던 분당 신 도시 아파트 주민 들 도 채권 을 깡 으로 매도 했 다가 필요 경비 로 인정받 을 수 없 다는 것 을 뒤늦 게 알 고 자신 의 채권 을 되찾 기 위해 동분서주 했 던 경험 이 있 다 . 물론 매입 한 채권 을 할인 받 지 않 고 만기 시점 까지 보유 하 고 있 다면 해당 사항 이 없 고 만기 금액 을 돌려받 으면 된다 . 함영진 내 집 마련 정보 사 팀장 은 “ 채권 을 중도 에 할인 받 는 경우 매각 차손 으로 인정 돼 양 도 자산 외 필요 경비 로 인정받 을 수 있 지만 금융 권 에 판 것 이 아니 라면 필요 경비 인정 이 어려운 만큼 반드시 은행 이나 증권 회사 를 통해 매각 해야 한다 ” 고 말 했 다 . 이연선 기자 bluedash @ sed . co . kr