매각 의 실시 ( 기일 , 기간입찰 ) 민 사집 행법 에 따르 면 부동산 의 매각 은 ① 매각 기일 에 하 는 호 가 경매 ② 매각 기일 에 입찰 및 개찰 하 게 하 는 기일 입찰 ③ 입찰 기간 내 에 입찰 하 게 하 여 매각 기일 에 개찰 하 는 기간입찰 의 세 가지 방법 으로 하 도록 규정 되 어 있 습니다 . 여기 서 는 현재 법원 에서 실시 하 고 있 는 통상 의 방법 인 기일 입찰 의 방법 에 대하 여 설명 하 도록 하 겠 습니다 . 매각 기일 에 는 집행관 이 집행 보조기관 으로서 미리 지정 된 매각 장소 에서 매각 을 실시 하 여 최고 가 매수인 및 차 순위 매수 신고인 을 정 합니다 . ( 1 ) 입찰 장소 매각 은 법원 안 에서 하 게 되 며 , 매각 의 생명 은 입찰 표 를 개봉 하 기 전 까지 는 응찰 내용 의 비밀 을 유지 하 는 데 있 으므로 매각 장소 에 는 응 찰자 가 다른 사람 이 알 지 못하 게 입찰 표 를 기재 할 수 있 도록 설비 를 갖추 게 됩니다 . ( 2 ) 입찰 표 , 입찰 봉투 , 매각 사건 목록 및 매각 물건 명세서 의 비치 입찰 표 및 입찰 봉투 는 응 찰자 들 이 자유 롭 게 사용 하 도록 매각 장소 에 비치 하 여 놓 습니다 . 입찰 봉투 는 매수 보증금 을 넣 는 흰 색 작 은 봉투 및 이 보증금 봉투 와 입찰 표 를 함께 넣 는 누런 색 큰 봉투 의 두 가지 가 있 습니다 . 집행관 은 또한 매각 기일 에 매각 사건 목록 을 작성 하 여 매각 물건 명세서 와 함께 매각 장소 의 누구 나 쉽 게 볼 수 있 는 곳 에 비치 또는 게시 합니다 . ( 3 ) 동시 매각 의 원칙 같 은 매각 기일 에 매각 에 부칠 사건 이 2 건 이상 이 거나 목적 부동산 이 2 개 이상 인 경우 에 는 법원 이 따로 정하 지 아니한 이상 각 부동산 에 대한 매각 을 동시 에 실시 합니다 . 매각 대상 인 부동산 이 여러 개 인 경우 에 이 와 같이 원칙 적 으로 동시 에 매각 을 실시 하 는 이유 는 담합 의 방지 및 자유 로운 응찰 을 보장 하 기 위함입니다 . ( 4 ) 입찰 의 개시 매각 기일 에서 의 매각 절차 는 집행관 이 주재 합니다 . 집행관 은 매각 기일 에 매각 을 개시 하 기 에 앞서 매각 물건 명세서 , 현황 조사 보고서 및 평가서 의 사본 을 입찰 참가자 에게 열람 하 게 하 고 , 특별 매각 조건 이 있 으면 이 를 고지 합니다 . 기록 의 열람 과 입찰 사항 등 의 고지 가 끝나 면 집행관 이 입찰 표 의 제출 을 최고 하 고 입찰 마감 시각 과 개찰 시각 을 고지 함 으로써 입찰 이 시작 됩니다 . 응 찰자 는 권리능력 과 행위능력 이 필요 합니다 . 따라서 미성년자 등 행위 무능력자 는 법정 대리인 에 의하 여 만 입찰 에 참가 할 수 있 습니다 . 또 매각 부동산 이 일정 한 자격 을 가진 자 만 이 취득 할 수 있 는 것 인 때 에 는 그 자격 이 있 어야 합니다 . 매각 부동산 을 취득 하 는 데 있 어 관청 의 증명 이나 허가 를 필요 로 하 는 경우 ( 예컨대 , 농지 의 입찰 에 있 어서 농지법 이 정한 농지 취득 자격 증명 ) 에 그 증명 이나 허가 는 매각 결정 기일 까지 만 보완 하 면 되 므로 입찰 시 에 이 를 증명 할 필요 는 없 습니다 . ( 5 ) 입찰 표 의 기재사항 입찰 표 에 는 ① 사건 번호 , ② 입찰자 의 성명 과 주소 , ③ 부동산 의 표시 , ④ 입찰 가격 , ⑤ 대리인 에 의하 여 입찰 하 는 경우 에 는 대리인 의 성명 과 주소 를 기재 하 고 , ⑥ 그 밖 에 매수 보증금 액도 기재 합니다 . 입찰 가격 은 일정 한 금액 으로 표시 하 여야 하 며 , 다른 입찰 가격 에 대한 비례 로 표시 하 지 못합니다 . ( 6 ) 입찰 표 및 매수 보증금 의 제출 ① 입찰 표 의 제출 입찰 표 는 매각 기일 에 집행관 에게 제출 하 여야 합니다 . 실제로 는 입찰 봉투 에 넣 어 입찰 함 에 투입 함 으로써 집행관 에게 제출 하 는 것 으로 됩니다 . 입찰 표 의 제출 로써 매수 의 신고 를 한 것 으로 됩니다 . 한 번 제출 한 입찰 표 는 취소 , 변경 또는 교환 할 수 없 습니다 . 이 를 허용 하 면 담합 의 염려 가 있 을 뿐 만 아니 라 , 입찰 표 의 제출 후 에 다른 입찰자 의 입찰 내용 을 알 고 다시 입찰 을 함 으로써 불공정 하 게 되 기 때문 입니다 . ② 매수 보증금 의 제출 매수 보증금 은 특별 매각 조건 으로 달리 정함 이 없 는 한 ( 재입찰 의 경우 에 는 매수 보증금 을 입찰 가격 의 2 / 10 혹은 3 / 10 으로 하 는 특별 매각 조건 을 정함 이 보통 입니다 . ) 입찰 가격 의 1 / 10 상당액 입니다 . 개정 된 민사 집 행법 에 는 입찰 가격 의 1 / 10 이 아니 라 최저 매각 가격 의 1 / 10 에 해당 하 는 금액 을 매수 보증금 으로 제공 하 도록 되 어 있 습니다 . 매수 보증금 은 입찰 표 와 함께 집행관 에게 제출 하 여야 합니다 . 2004 . 09 . 01 부 터 는 서울보증보험 ( 주 ) 에서 발행 하 는 보험증 권 으로 도 매수 보증금 을 납부 할 수 있 으므로 이 경우 에 는 입찰 표 를 보험증 권 과 함께 입찰 봉투 에 넣 은 후 입찰 함 에 투여 하 면 됩니다 . 실무 에서 는 매수 보증금 을 보증금 봉투 에 넣 어 입찰 표 와 함께 다시 입찰 봉투 에 넣 은 후 입찰 함 에 투입 하 도록 하 고 있 습니다 . 개찰 한 결과 최고 의 가격 으로 입찰 한 자 가 소정 의 매수 보증금 을 제출 하 지 아니하 였음이 밝혀진 경우 에 는 그 의 입찰 은 무효 로 처리 합니다 . 한편 2004 . 9 . 1 . 부터 입찰 보증 에 대하 여 기존 의 현금 또는 자기 앞수표 로서 만 제공 하 던 매수 신청 보증 방법 에 대하 여 일정액 의 보증료 를 지급 하 고 발급 받 은 지급 위탁 계약 체결 문서 ( 일명 : 경매 보증 보험 증권 ) 의 제출 로써 도 입찰 보증 을 할 수 있 게 되 었 습니다 . ( 7 ) 입찰 의 종결 ① 입찰 의 마감 및 개찰 입찰 표 의 제출 을 최고 한 후 1 시간 을 경과 하 지 아니하 면 입찰 기일 을 종결 하 지 못합니다 . 입찰 을 마감 하 면 지체 없이 입찰 표 의 개봉 , 즉 개찰 을 실시 합니다 . 최고 가 매수인 의 결정 을 공정 하 게 한다는 것 을 담보 하 기 위하 여 개찰 은 입찰자 의 면전 에서 하 여야 하 기 때문 에 개찰 할 때 에 는 입찰자 가 출석 하 여야 하 며 , 입찰자 가 출석 하 지 아니한 때 에 는 집행관 은 법원 사무관 등 상당 하 다고 인정 하 는 자 를 대신 참여 하 게 합니다 . 민 사집 행법 에 는 매각 기일 을 마감 할 때 까지 허가 할 매수 가격 의 신고 가 없 는 때 에 는 집행관 은 즉시 매각 기일 의 마감 을 취소 하 고 같 은 방법 으로 매수 가격 을 신고 하 도록 최고 할 수 있 습니다 . ② 최고 가 매수인 의 결정 개찰 결과 최고 의 가격 으로 응찰 하 고 소정 의 매수 보증금 을 제출 한 자 로 판명 된 자 를 최고 가 매수인 로 결정 합니다 . 그런데 , 최고 의 가격 으로 응찰 하 고 매수 보증금 도 제출 한 자 가 2 인 이상일 경우 에 는 그 들 만 을 상대 로 추가 입찰 을 실시 합니다 . 추가 입찰 의 입찰자 는 전 의 입찰 가격 에 미달 하 는 가격 으로 는 응찰 할 수 없 으며 , 전 의 입찰 가격 에 미달 하 는 가격 으로 응찰 한 경우 에 는 입찰 에 응하 지 아니한 것 으로 봅니다 . 추가 입찰 을 실시 하 였 는데 또 다시 2 인 이상 이 최고 의 가격 으로 응찰 한 경우 에 는 그 들 중 에서 추첨 에 의하 여 최고 가 매수인 을 정 합니다 . 또한 추가 입찰 을 실시 하 였 는데 추가 입찰 의 자격 이 있 는 자 전원 이 입찰 에 응하 지 아니한 경우 에 도 역시 추첨 에 의하 여 최고 가 매수인 을 정 합니다 . ③ 차 순위 매수 신고인 의 결정 최고 가 매수인 의 입찰 가격 에서 그 매수 보증금 을 공제 한 금액 을 넘 는 가격 으로 입찰 에 참가 한 자 는 최고 가 매수 인가 대금 지급 의무 를 이행 하 지 아니하 는 경우 에 는 자기 의 입찰 에 대하 여 매각 을 허가 하 여 달 라는 신고 ( 차 순위 매수 신고 ) 를 할 수 있 습니다 . 재 매각 으로 인한 절차 의 지연 을 방지 하 고 법원 의 업무 부담 을 경감 하 기 위하 여 차 순위 매수 신고 인 제도 를 둔 것 입니다 . 차 순위 매수 신고 는 그 신 고액 이 최저 매각 가격 이상 이 어야 하 고 또 최고 가 입찰가 에서 그 보증금 액 을 공제 한 금액 을 초과 한 경우 에 만 할 수 있 습니다 . 이 는 차 순위 입찰 신고 에 의하 여 채권자 , 채무자 등 이해관계인 에게 손해 를 주 지 않 게 하 기 위하 여서 입니다 . 집행관 은 적법 한 차 순위 입찰 신고 가 있 으면 그 신고인 을 차 순위 매수 신고인 으로 정하 여 그 성명 과 가격 을 호창 하 여야 합니다 . 차 순위 매수 신고 를 한 자 가 2 인 이상 인 때 에 는 입찰 가격 이 높 은 사람 을 차 순위 매수 신고인 으로 정하 고 , 입찰 가격 이 같 을 때 에 는 추첨 에 의하 여 차 순위 매수 신고인 을 정 합니다 . ④ 입찰 절차 종결 의 고지 최고 가 매수인 및 차 순위 매수 신고인 이 결정 되 면 집행관 은 그 들 의 성명 과 가격 을 호창 하 고 입찰 절차 의 종결 을 고지 하 게 됩니다 . 입찰자 가 없 는 사건 은 입찰 불능 으로 처리 하 고 종결 을 고지 합니다 . ⑤ 매수 보증금 의 반환 집행관 은 입찰 절차 의 종결 을 고지 한 후 에 는 최고 가 매수인 및 차 순위 매수 신고 인 이외 의 입찰자 에게 그 들 이 제출 한 매수 보증금 을 즉시 반환 하 게 됩니다 . 그리고 매수 보증금 을 보험증 권 으로 납부 한 경우 에 는 입찰 에 참가 함 과 동시 에 보험증 권 을 사용 한 것 으로 봄 으로 보험 중권 에 대한 반환 이 의미 가 없 으나 입찰자 들 의 반환 요청 이 있 을 경우 집행관 이 확인 후 보험증 권 을 반환 하 게 됩니다 . 기간입찰 ( 1 ) 입찰 기간 및 매각 기일 입찰 기간 은 1 주 이상 1 월 이하 의 범위 안 에서 정하 고 , 매각 ( 개찰 ) 기일 은 입찰 기간 이 끝난 후 1 주 안 의 날 로 지정 됩니다 . ( 2 ) 입찰 표 의 기재 기간입찰 방법 은 경매 계 및 집행관 사무실 에 비치 된 입찰 표 를 작성 하 고 법원 의 법 원보 관금 계좌 에 매수 신청 보증금 을 납부 한 후 발급 받 은 법원 보관 금영 수필 통지서 를 입금 증명서 에 첨부 하 여 입찰 봉투 에 넣 어 해당 법원 의 집행관 사무실 에 직접 제출 하 거나 또는 등기우편 으로 제출 하 는 방법 , 보증 보험 회사 로 부 터 발급 받 은 경매 보증 보험증 권 을 입찰 표 와 함께 입찰 봉투 에 넣 어 제출 하 는 방법 이 있 습니다 . 입찰 봉투 에 는 매각 기일 만 을 기재 하 고 사건 번호 는 기재 하 지 않 습니다 . ( 입찰 정보 누설 방지 를 위한 조치 임 ) ※ 기일 입찰 표 및 기간입찰 표 의 구별 을 위하 여 기일 입찰 표 는 흰색 , 기간입찰 표 는 연두색 용지 로 구별 하 여 비치 하 고 있 습니다 . ( 3 ) 매수 신청 의 보증 기간입찰 의 매수 신청 보증 방법 은 법원 에 계설 된 예금 계좌 에 매수 신청 보증금 을 입금 하 거나 , 보증료 를 납부 하 고 발급 받 은 경매 보증금 보험증 권 의 제출 로 가능 하 며 기일 입찰 과 마찬가지 로 달리 정함 이 없 는 경우 에 는 최저 매각 가격 의 1 / 10 입니다 . ( 기간입찰 봉투 가 입찰 함 에 투입 된 후 에 는 매수 신청 보증 의 변경 , 취소 는 허용 되 지 않 습니다 . ) ( 4 ) 입찰 의 마감 및 개찰 집행관 은 입찰 기간 내 에 제출 된 입찰 봉투 를 매각 ( 개찰 ) 기일 에 경매 법정 에 옮긴 후 입찰 참여 자 앞 에서 개함 하 여 최고 가 매수 신고인 등 을 정하 며 차 순위 매수 신고인 의 결정 등 기타 절차 는 기일 입찰 과 같 습니다 . 기간입찰 의 경우 매각 기일 에 법정 에서 입찰 할 수 없 음 을 유의 하 시 기 바랍니다 . ( 5 ) 매수 신청 보증금 의 반환 법 원보 관금 계좌 에 납부 한 매수 신청 보증금 은 최저 가 매수 신청인 및 차 순위 매수 신청인 을 제외 한 입찰자 들 에게 입찰 절차 종결 후 입찰자 의 예금 환급 계좌 에 입금 하 여 반환 되 며 , 매수 신청 보증 에 경매 보증 보험 증권 이 제출 된 경우 에 는 입찰 에 참가 한 이후 에 는 원칙 적 으로 보증료 가 반환 되 지 않 습니다 . 공유 하 기 글 요소