미래 에 셋 7 조 원 대 미국 호텔 인수 ‘ 미래 ’ 걱정 되 는 까닭 | 일요 신문 
 미래 에 셋 7 조 원 대 미국 호텔 인수 ‘ 미래 ’ 걱정 되 는 까닭 
 호텔 업 황 나쁘 지 않 아 수익 률 경쟁력 있 지만 기초자산 가격 변동성 크 고 자금 조달 도 빠듯 
 [ 제 1429 호 ] | 19 . 09 . 26 18 : 35 
 [ 일요 신문 ] 최근 증권가 의 최대 화제 가운데 하나 는 박현주 미래 에 셋 회장 의 미국 호텔 15 곳 인수 다 . 중국 안방 그룹 이 보유 했 던 곳 들 을 총 58 억 달러 ( 약 6 조 9000 억 원 ) 에 인수 하 는 내용 이 다 . 국내 금융 사 의 해외 대체 자산 ( AI ) 투자 로 는 역대 최대 규모 다 . 
 글로벌 금융 위기 이후 주식 이나 채권 등 전통 자산 보다 는 주로 해외 에서 부동산 등 대체 투자 자산 발굴 에 몰입 해 왔 던 박현주 회장 이 다 . 중국 기업 들 의 탈 미국 행렬 속 나온 거대 매물 을 인수 하 면서 단숨에 글로벌 금융 시장 의 주목 을 받 는 데 는 성공 했 다 . 하지만 이번 투자 판단 이 성공 으로 이어져 박 회장 이 능력 을 인정받 는 데 까지 만만 치 않 을 것 이 란 평가 다 . 규모 는 엄청난 데 기초 자산 이 미국 내 호텔 로 만 구성 돼 있 다 . 일각 에서 는 리먼 브라더스 사태 직전 중국 주식 에 집중 해 낭패 를 봤 던 과거 를 떠올리 기 도 한다 . 
 박 회장 은 인수 대금 의 63 % 인 36 억 4800 만 달러 를 외부 에서 조달 하 기 로 했 다 . 다른 금융 회사 에서 돈 을 빌리 거나 연기금 등 기관 투자자 의 투자 를 받 아야 하 는데 , 얼마 만큼 의 수익 률 을 제시 할 수 있 을지 가 관건 이 다 . 최근 미래 에 셋 이 모집 한 5230 억 원 규모 의 프랑스 파리 ‘ 마중가 타워 ’ 투자자 모집 에서 는 우선 수익 증권 연 6 % 이상 , 보통 수익 증권 연 7 % 이상 을 제시 했었 다 . 
 1 차 관건 은 과연 15 곳 호텔 에서 그만큼 의 수익 이 나올지 여부 다 . 호텔 업 은 경기 변동 에 영향 을 많이 받 는 업종 이 다 . 다우존스 호텔 숙박 지수 는 2016 년 25 . 65 %, 2017 년 51 . 3 % 급등 했 지만 지난해 에 는 18 . 54 % 급락 했 다 . 올해 들 어서 는 9 월 까지 19 % 가까이 올라 지난해 낙폭 대부분 을 만회 했 다 . 다만 지난해 1 월 의 전 고점 에 는 못 미치 고 있 다 . 호텔 업 황 이 나쁘 지 않 은 만큼 수익 률 에서 는 어느 정도 경쟁력 을 갖출 수 있 을 것 으로 보인다 . 
 부동산 투자 에서 매년 배당 받 는 수익 률 만큼 이나 중요 한 것 이 기초자산 의 가격 이 다 . 부동산 값 은 경기 에 따라 변동성 이 커질 수 있 다 . 지난 2016 년 중국 안방 보험 이 세계 최대 사모 펀드 인 블랙스톤 으로부터 이번 15 개 호텔 을 인수 할 때 치른 금액 이 55 억 달러 다 . 미래 에 셋 이 이 번 경쟁 입찰 에서 낙찰 받 은 가격 은 불과 5 . 4 % 높 은 수준 이 다 . 그간 증시 에서 호텔 업종 의 상승세 에 도 불구 하 고 가치 가 그리 높 아 지 지 않 았 다 . 향후 투자 회수 ( 엑시트 · Exit ) 단계 에서 값 을 얼마나 받 을 수 있 을지 가 중요 하 다 . 
 부동산 은 위치 에 따라 값 이 달라지 는 일물일가 원칙 이 적용 된다 . 호텔 이 미국 15 개 지역 에 산재 해 있 는 점 도 위험 요소 다 . 개별 호텔 의 경영 성과 에 따라 전체 자산 의 가치 가 달라질 수 있 다 . 37 억 달러 에 달하 는 외부 자금 을 조달 할 때 이 같 은 요인 은 투자 유치 협상 과정 에서 미래 에 셋 에 불리 하 게 작용 할 수 있 다 . 투자자 에 따라 어떤 호텔 에 대한 투자 는 선호 하 고 , 어떤 곳 에 대해서 는 기피 할 수 있 다 . 
 투자자 입장 에서 는 투자 원금 회수 여부 가 가장 중요 하 다 . 15 곳 호텔 에 대한 투 자금 을 어떻게 회수 할지 에 대해 미래 에 셋 측 이 설득력 있 는 전략 을 제시 해야 한다 . 매일 증시 에서 거래 되 는 유가증권 과 달리 부동산 은 원매자 가 나 서 야 거래 가 이뤄 진다 . 매매 가 원활 치 않 으면 투 자금 이 묶인 다 . 값 을 낮춰서 팔 아야 할 경우 가 발생 할 수 도 있 다 . 단순히 산술 계산 해도 호텔 1 곳 평균 가격 이 무려 4600 억 원 이 다 . 미래 에 셋 이 투자 회수 도 15 곳 통매 각 으로 할지 , 분할 매각 으로 할지 에 따라 가치 가 달라질 가능 성 도 존재 한다 . 
 최근 미국 상업 용 부동산 값 을 끌 어 올린 장본인 이 중국 자본 인데 , 최근 빠른 속도 로 자산 을 팔 고 있 다 . 그 과정 에서 미래 에 셋 등 한국 자본 이 대거 물량 을 받 아 내 고 있 다 . 5 ~ 7 년 후 투자 회수 시점 에 과연 매물 을 흡수 할 새로운 큰손 이 등장 할지 두 고 봐야 한다 . 
 설령 투자자 들 을 설득 할 논리 를 만들 어 낸다고 해도 , 4 조 원 에 달하 는 외부 조달 규모 그 자체 도 부담 이 될 수 있 다 . 최근 국내 기관 투자자 들 의 해외 부동산 투자 가 빠르 게 늘 면서 포트폴리오 내 비중 도 높 아 진 상황 이 다 . 국내 최대 큰손 인 국민 연금 의 해외 대체 투자 자산 은 올해 상반기 말 55 조 7000 억 원 규모 다 . 조 단위 의 자금 을 미국 호텔 에 또 투입 하 기 쉽 지 않 아 보인다 . 국민 연금 보다 규모 가 한참 작 은 공 제회 나 기금 의 투자 한도 는 더더욱 적 을 수 밖에 없 다 . 결국 해외 조달 이 필요 한데 , 국내 자산 운용 사 가 글로벌 시장 에서 차입 이 아닌 투자 를 유치 한 사례 는 그리 많 지 않 다 . 
 미래 에 셋 내부 조달 도 빠듯 해 보인다 . 58 억 달러 가운데 37 % 인 21 억 5200 만 달러 를 계열사 별 로 나눠 자체 조달 한다 . 미래 에 셋 대우 15 억 달러 ( 1 조 8000 억 원 ) , 미래 에 셋 생명 4 억 1000 만 달러 ( 4900 억 원 ) , 미래 에 셋 자산 운용 1 억 6000 만 달러 ( 1900 억 원 ) , 미래 에 셋 캐피탈 8200 만 달러 ( 약 1000 억 원 ) 등 이 다 . 특히 미래 에 셋 대우 의 부담 이 상당 하 다 . 자기 자본 8 조 3000 억 원 대비 21 . 7 % 에 달한다 . 
 단 일 투 자건 에 대한 노출 로 는 어마어마 한 수준 이 다 . 미래 에 셋 대우 가 상당 부분 외부 투자자 들 에게 재 판매 할 것 이 유력 하 지만 얼마나 팔릴지 는 미지수 다 . 거대 한 중국 시장 에서 자금 을 모을 수 있 었 던 안방 보험 과 는 사정 이 다르 다 . 미래 에 셋 대우 는 국내 증권사 가운데 압도 적 인 자기 자본 에 도 불구 , 덩치 가 절반 에 불과 한 한국 투자 증권 이나 NH 투자 증권 보다 절반 수준 의 자기 자본 수익 률 ( ROE ) 를 기록 하 고 있 다 . 그럼에도 미래 에 셋 이 운용 하 는 펀드 자산 을 통한 박현주 회장 일가 일감 몰아주 기 의혹 등 으로 금융 당국 으로부터 발행 어음 업무 인가 를 받 지 못하 고 있 다 . 
 NICE 신용 평가 는 최근 보고서 를 통해 “ 투자 가치 및 자금 회수 와 관련 해 불 확실 성 이 존재 하 는 해외 부동산 중심 의 투자 는 글로벌 경기 둔화 등 으로 인한 부동산 경기 하락 이 나타날 경우 미래 에 셋 그룹 전반 의 재무 안정 성 에 부정 적 인 효과 를 가져 올 수 있 다 ” 고 진단 했 다 . 
 # 미래 에 셋 # 박현주 # 미국 # 호텔 # 인수 # 부동산 
 ' 큰손 들 의 블루 오션 ' 해외 부동산 투자 시장 거품 경고 음 
 카카오 에 도전장 던진 ' 네이버 - 미래 에 셋 ' 연합군 . .. 전쟁 무대 는 ' 금융업 ' 
 금융 사 들 초대 형 IB 노리 는 진짜 이유