전원생활 도 재테크 다 … 개별 공시지가 뜯어보 기 2011 년 전국 개별 공시지가 가 지난달 31 일자 로 공시 됐 다 . 공시지가 는 합리 적 이 고 일관 성 있 는 지 가 정보 체계 를 세우 기 위해 정부 ( 국토 해양 부 ) 가 관련 법률 에 따라 매년 1 월 1 일 을 기준 으로 산정 해 공시 한다 . 지난 1989 년 7 월 부터 시행 에 들어갔 으니 벌써 20 여 년 이 지났 다 . 그만큼 넓 게 는 지역 별 , 좁 게 는 개별 필지 별로 지 가 흐름 에 대한 기록 성 을 인정받 을 만 한 기간 이 다 . 개별 공시지가 는 양 도 소득세 · 상속세 · 취득세 · 등록세 등 국세 와 지방세 는 물론 개발 부담금 · 농지 전용 부담금 등 을 산정 하 는 기초 자료 로 활용 된다 . 다만 공시지가 는 현재 의 가격 이 아닌 과거 의 가격 이 라는 문제점 을 안 고 있 다 . 매년 1 월 1 일 이 기준일 이 기 때문 에 전년 도 10 월 에 조사 에 착수 하 게 된다 . 즉 , 2011 년 개별 공시지가 는 정확 하 게 말 하 자면 2010 년 4 / 4 분기 가격 인 셈 이 다 . 그래서 예외 적 인 경우 에 국토 해양 부 장관 이 따로 공시 기준일 을 정할 수 있 다 . 어쨌든 개별 공시지가 는 정부 에서 매년 조사 해 발표 하 는 공신력 있 는 기록 이 다 . 따라서 머지않 은 장래 에 전원생활 을 위해 시골 땅 을 구하 려는 이 들 은 본인 이 관심 을 두 고 있 는 각 지역 별 개별 공시지가 흐름 을 읽 어 낼 줄 알 아야 한다 . 이 를 통해 땅 투자 수익 률 예측 은 물론 고속도로 등 개발 재료 에 따른 지 가 움직임 , 그리고 해당 지역 및 개별 땅 가격 의 적정선 등 을 어느 정도 판단 할 수 있 기 때문 이 다 . 홍천군 의 사례 를 들 어 개별 공시지가 체크 포인트 를 알아본다 . 홍천군 은 2011 년 개별 공시지가 상승 률 이 평균 7 . 38 % 로 강원도 내 2 위 , 전국 4 위 를 차지 했 다 . 물론 개별 공시지가 는 지역 별 ( 군 · 면 · 리 ) 또는 개별 필지 별 로 입 지 조건 , 개발 재료 , 지목 변경 및 필지 분할 등 의 각종 변수 에 따라 큰 차이 를 보인다 . 하지만 개별 사례 를 통해서 도 일반 적 인 땅 테크 의 법칙 을 찾아낼 수 있 다 . 먼저 시골 땅값 을 좌우 하 는 최대 호재 는 ‘ 길 ’ 이 다 . 고속도 로 및 복선 전철 착공 · 개통 에 따라 땅값 은 요동 친다 . 2000 년 대 들 어 홍천 땅 값 을 움직이 는 핵심 재료 는 경 춘 고속도로 ( 서울 ~ 춘천 ) 를 비롯 한 동서고속도로 ( 서울 ~ 춘천 · 홍천 ~ 양양 ) 건설 이 다 . 지난 2004 년 하반기 착공 에 들어간 경 춘 고속도로 ( 서울 ~ 춘천 ) 가 2009 년 7 월 에 , 이어 춘천 ~ 홍천 을 잇 는 동홍천 IC 가 그해 10 월 31 일 개통 됐 다 . 또 같 은 해 6 월 동홍천 IC 와 양양 을 연결 하 는 동서고속도로 2 단계 구간 이 착공 됐 다 . 이 처럼 2009 년 은 홍천 땅 시장 에 있 어서 고속도 로 관련 대형 호재 들 이 잇따라 터져 나온 시기 였 다 . 동서고속도로 2 단계 구간 은 오 는 2014 년 개통 예정 이 다 . 반쪽 개통 에 머물렀 던 동서고속도로 전 구간 ( 서울 ~ 양양 ) 이 뚫리 게 되 는 것 이 다 . 지난 2009 년 개통 된 동홍천 IC 와 바로 연결 되 는 내촌 IC 의 수 혜지 로 분류 되 는 내촌면 물걸리 A 땅 과 서석면 수하리 B 땅 의 개별 공시지가 를 비교 해 살펴보 자 . 2004 년 8 월 경 춘 고속도로 가 착공 된 다음 해인 2005 년 수하리 B 땅 의 개별 공시지가 는 ㎡ 당 7500 원 으로 2004 년 3300 원 에 비해 127 % 나 급등 했 다 . ( 2005 년 개별 공시지가 는 실제로 는 2004 년 4 / 4 분기 가격 이 라는 점 을 고려 하 자 ) 내촌면 물걸리 A 땅 은 역시 3910 원 에서 4860 원 으로 24 %( 950 원 ) 올랐 지만 상승 폭 은 서석면 수하리 에 비해 크 게 못 미쳤 다 . 이 는 당시 동서고속도로 2 단계 구간 에서 동홍천 IC ( 2009 년 10 월 말 개통 ) 와 연결 되 는 다음 IC 로 현재 의 내촌 IC 가 아닌 서석 IC 라는 소문 이 나돌 았 기 때문 으로 보인다 . 서울 과 연결 되 는 고속도 로 착공 의 파급 효과 는 엄청나 서 , 이후 2006 년 1 월 1 일 기준 개별 공시지가 는 폭등세 를 기록 했 다 . 내촌면 물걸리 A 땅 은 2004 년 ㎡ 당 3910 원 에서 9050 원 으로 2 년 새 131 % 나 올랐 다 . 여전히 ‘ 서석 IC ’ 가 들어설 것 이 라는 소문 에 힘입 은 수 하 리 B 땅 은 2004 년 3300 원 에서 2006 년 1 만 8000 원 으로 2 년 새 445 % 나 폭등 했 다 . 그러나 2009 년 6 월 동서고속도로 2 단계 구간 에서 서석 IC 가 아닌 내촌 IC 가 착공 되 고 같 은 해 10 월 30 일 동홍천 IC 가 개통 됐 지만 , 이후 땅값 상승 률 은 2005 ~ 2006 년 에 비해서 는 크 게 둔화 됐 다 . 이 는 개발 열풍 이 전국 을 휩쓸 면서 곳곳 의 땅값 이 폭 등 한 노무현 정부 와 안정세 를 유지 한 이명박 정부 의 차이점 이 기 도 하 다 . 내촌면 물걸리 A 땅 은 2009 년 ㎡ 당 개별 공시지가 가 1 만 100 원 에서 2011 년 1 만 6200 원 으로 2 년 새 60 . 3 % 뛰 었 다 . 서석면 수하리 B 땅 은 2 만 2000 원 에서 2 만 5000 원 으로 13 % 상승 에 그쳤 다 . 이 는 홍천 ~ 양양 구간 동서고속도로 IC 가 소문 과 는 달리 홍천군 서석면 서석 IC 가 아닌 내촌면 내촌 IC 로 결정 된 데 다 , 수하리 B 땅 이 그동안 물걸리 A 땅 보다 더욱 가파른 상승세 를 보였 기 때문 에 상대 적 으로 주춤 했 던 것 으로 분석 된다 . 흔히 땅 은 장기 투자처 로 꼽힌다 . 환금성 이 불리 하 기 때문 이 기 도 하 지만 , 5 ~ 10 년 은 내다보 고 투자 해야 그 사이 고속도 로 건설 및 개통 , 관광지 개발 , 산업단지 조성 , 토지 정책 변화 , 전원 시장 트렌드 변화 등 의 호재성 재료 에 힘입 어 가격 이 오르 기 때문 이 다 . 홍천군 A , B 땅 의 사례 에서 보 듯이 , 특히 땅 값 은 수년 간 보합세 를 보이 다가 도 불과 1 , 2 년 만 에 몇 배 의 폭등세 를 연출 하 기 도 한다 . 내촌면 물걸리 A 땅 과 서석면 수하리 B 땅 의 5 년 , 10 년 단위 연평균 가격 변동 률 을 살펴보 자 . 물걸리 A 땅 은 2006 년 개별 공시지가 가 ㎡ 당 9050 원 에서 5 년 뒤 인 2011 년 1 만 6200 원 으로 79 %( 7150 원 ) 올랐 다 . 연평균 상승 률 은 15 . 8 % 다 . 수하리 B 땅 은 2006 년 1 만 8000 원 에서 2011 년 2 만 5000 원 으로 38 . 8 % 올라 , 연평균 상승 률 은 7 . 8 % 에 머물렀 다 . 하지만 최근 약 10 년 간 의 흐름 을 놓 고 보 면 얘기 가 달라진다 . 물걸리 A 땅 의 경우 지난 2002 년 개별 공시지가 는 ㎡ 당 2840 원 에 머물렀 다 . 그러나 9 년 만 인 2011 년 에 는 1 만 6200 원 으로 470 % 나 올랐 다 . 연평균 상승 률 이 52 . 2 % 에 달한다 . 수하리 B 땅 은 지난 2002 년 2100 원 에서 2011 년 2 만 5000 원 으로 무려 1090 % 나 폭등 했 다 . 2002 년 기준 으로 는 A 땅 보다 더 낮 았 지만 , 이후 9 년 간 의 연평균 상승 률 이 121 % 로 A 땅 의 배 이상 에 달했 다 . 이런 차이 는 오 는 2014 년 내촌 IC 개통 전 까지 어느 정도 좁혀질 것 으로 예상 된다 . 하지만 수하리 역시 내촌 IC 에서 차 로 10 분 이내 거리 여서 고속도 로 수 혜지 로 분류 된다 . A 땅 과 B 땅 의 가격 격차 는 입지 조건 이 반영 된 것 이 다 . 수하리 B 땅 은 홍천강 상류 의 강변 에 입지 해 있 다 . 물걸리 A 땅 역시 강변 에서 그리 멀 지 않 지만 조망권 은 없 다 . 강변 , 강조 망 이 라는 전원 주택지 의 트렌드 가 이 같 은 가격 격차 를 만들 어 낸 것 이 다 . 이 들 땅 이 고속도 로 착공 및 개통 이 라는 대형 호재 의 영향 권 에 있 던 2005 ~ 2006 년 과 2010 ~ 2011 년 은 가격 상승 폭 측면 에서 큰 차이 가 나타난다 . 물론 2005 ~ 2006 년 의 폭등세 는 노무현 정부 시절 전국 을 들쑤셔 놓 은 개발 열풍 에 기인 한 탓 이 다 . 그렇 다 하 더라도 2010 ~ 2011 년 의 상승 폭 둔화 는 이후 동서고속도로 전 구간 이 개통 되 는 2014 년 전후 강한 상승 탄력 을 점치 게 하 는 한 요인 이 다 . 땅값 흐름 을 분석 할 때 공시지가 와 실제 시세 가 크 게 다르 다는 점 도 유의 해야 한다 . 수하리 B 땅 의 2011 년 개별 공시지가 는 ㎡ 당 2 만 5000 원 이 지만 , 최근 실거 래 가격 은 9 만 5000 원 이 었 다 . 개별 공시지가 가 실거 래 가 의 약 4 분 의 1 에 불과 하 다 . 물걸리 A 땅 역시 개별 공시지가 는 1 만 6200 원 이 지만 , 현재 호가 는 8 만 1800 원선 으로 5 분 의 1 수준 이 다 . 이 는 B 땅 이 저렴 하 게 매매 되 었 던지 , 아니 면 A 땅 의 호가 가 높 은 것 인지 를 보여준다 . 만약 전원 주택지 로 점찍 어 둔 마을 과 개별 물건 이 있 다면 , 해당 물건 과 비슷 한 조건 의 이웃 땅 뿐 아니 라 더 좋 은 조건 의 땅 과 더 나쁜 조건 의 땅 의 개별 공시지가 흐름 을 비교 분석 해 볼 것 을 권한다 . 그러면 해당 땅 의 시세 적정선 가늠 및 향후 투자 수익 률 예측 이 어느 정도 가능 해진다 . 박인호 ( 헤럴드 경제 객원 기자 , 전원 & 토지 칼럼 리스트 , cafe . naver . com / rmnews )