작성 일 : 17 - 08 - 03 17 : 10 
 [ 절세가인 ] ‘ 부동산 주식회사 ’ 인수 법 
 김완일 세무사 l 승인 2017 . 07 . 31 09 : 12 : 18 
 □ 수도 권 의 주택 신축 부지 취득 동향 
 최근 서울 뚝섬 등 에서 는 주상 복합 형 아파트 를 신축 하 여 5 천만 원 이상 고가 로 분양 하 고 있 는 것 으로 알려 지 고 있 다 . 서울 등 수도권 에서 는 택지 가 부족 하 여 아파트 등 을 신축 판매 하 는 경우 에 는 대부분 도심 의 공장 등 을 인수 하 여 그 지상 에 건물 을 신축 하 여 판매 하 게 된다 . 
 이러 한 사업 을 하 기 위하 여 부동산 을 취득 할 때 에 는 해당 공장 의 부동산 만 인수 하 는 경우 와 해당 공장 법인 의 주식 을 취득 하 여 법인 의 경영 권 을 인수 하 고 업종 전환 을 하 여 부동산 을 신축 판매 하 는 경우 로 구분 할 수 있 다 . 이 와 같이 해당 법인 의 부동산 만 취득 하 는 경우 와 해당 법인 의 주식 을 취득 하 여 회사 를 인수 하 는 경우 에 따라 부동산 또는 주식 의 거래 가액 을 결정 할 때 에 는 다양 한 사항 을 고려 하 여야 한다 . 
 몇 해 전 에 지인 이 선친 으로부터 물려받 은 토지 가 수용 되 어 그 수용 대금 으로 공장 의 부지 로 사용 하 던 부동산 을 인수 하 고 그 지상 에 건물 을 신축 하 여 분양 과 임대 를 할 목적 으로 법인 의 주식 을 인수 하 려고 하 고 있 었 고 , 주식 거래 가액 은 토지 의 시 가 상당액 으로 결정 한다는 것 이 었 다 . 이 에 대해 필자 는 동일 한 가격 으로 거래 하 면서 회사 를 주식 으로 인수 하 는 것 은 해당 법인 의 토지 만 취득 하 는 것 보다 불리 하 다는 것 을 설명 하 였 고 , 그 이유 를 이해 한 지인 은 더 나 은 결정 을 할 수 있 었 다 . 이 와 같이 부동산 과다 보유 법인 을 인수 하 기 위하 여 매매 가격 을 결정 할 때 에 는 법인세 상당액 을 고려 하 여야 한다 . 
 □ 부동산 을 취득 하 는 경우 와 회사 의 주식 으로 인수 하 는 경우 의 고려 사항 
 회사 가 보유 한 부동산 을 취득 할 때 부동산 만 취득 하 는 경우 와 회사 의 주식 으로 취득 하 는 경우 를 비교 할 때 어느 것 이 유리 한가 를 질문 하 면 전문가 들 도 선뜻 답변 하 지 못하 고 있 다 . 이러 한 거래 를 할 때 다양 한 고려 요소 가 있 을 수 있 지만 회사 의 가치 평가 측면 에서 보 면 주식 으로 취득 하 여 회사 를 인수 하 는 것 은 부동산 으로 취득 하 는 것 보다 훨씬 불리 하 다 . 
 해당 법인 의 부동산 취득 목적 으로 주식 을 취득 할 때 에 는 그 법인 이 보유 한 자산 과 부채 를 평가 해서 그 법인 의 주가 를 산정 하 며 , 주가 는 해당 법인 의 자산 을 시가 에 의하 여 평가 한 자산 총액 과 그 법인 의 채무 액과 의 차액 인 순 자산 가액 을 주식 수 로 나누 어 1 주 당 순 자산 가치 를 산정 한다 . 
 법인 의 순 자산 가액 을 계산 할 때 회사 의 장부 가 액 은 오래 전 에 구입 하 였 던 역사 적 원가 로 기록 되 어 있 기 때문 에 시가 와 차액 이 발생 하 면 이 를 가산 하 여 평가 하 게 된다 . 예 를 들 어 20 년 전 에 평 당 1 천만 원 에 구입 한 토지 를 평 당 5 천만 원 에 거래 한다면 그 차액 4 천만 원 은 평가 차액 으로 가산 하 여 순 자산 가액 을 계산 하 게 된다 . 이 에 따라 평가 차액 을 가산 하 여 순 자산 가액 으로 거래 하 면 최소한 그 평가 차액 과 관련 된 법인세 상당액 은 차감 하 여 거래 하 는 것 이 합리 적 이 다 . 그 이유 는 해당 법인 의 장부 가 액 과 현재 의 시가 와 의 차액 은 추후 건물 을 신축 하 여 분양 하 게 되 면 처분 이익 이 발생 하 여 이 에 따른 법인세 상당액 은 세금 으로 납부 하 기 때문 이 다 . 결국 법인세 상당액 만큼 은 순 자산 가액 이 낮 아 지 게 된다 . 
 이러 한 경우 에 대해 일본 에서 는 비상 장주식 을 평가 할 때 평가 차액 을 가산 하 게 되 면 그 에 상당 하 는 법인세 상당액 은 순 자산 가액 에서 차감 하 도록 하 고 있 다 . 이러 한 점 은 우리 나라 에서 도 비상 장주식 평가 규정 에 반영 하 여야 할 것 이 다 . 
 □ 절세 전략 
 우리 의 주변 에서 는 기업 을 운영 하 던 선친 이 사망 에 이르 게 되 었 을 때 가업 을 승계 하 지 못하 고 기업 을 처분 하 는 경우 를 흔히 볼 수 있 다 . 상속인 들 은 가업 을 승계 하 지 못하 는 경우 에 황급 하 게 회사 를 처분 하 거나 회사 의 부동산 을 처분 하 는 경우 를 볼 수 있 다 . 부동산 을 과다 하 게 보유 한 법인 의 경우 에 는 상 속개 시일 로부터 최소한 6 개월 이내 에 는 회사 의 부동산 이나 주식 을 처분 하 는 것 은 바람직 하 지 않 다 . 그 이유 는 상속 재산 을 평가 할 때 는 상 속개 시일 전후 6 개월 이내 에 발생 된 사례 가 액 은 이 를 시가 로 적용 하 여 평가 하 게 되 며 , 이 기간 동안 에 는 회사 의 부동산 에 대해 감정 평가 를 받 거나 매매 계약 을 하 는 경우 에 는 이 를 시가 로 하 여 주식 을 평가 하 게 된다 . 
 이 경우 에 해당 부동산 의 장부 가 액 과 시가 의 차액 이 발생 하 면 그 평가 차액 은 주식 가치 를 상승 시키 게 되 지만 그 평가 차액 에 상당 하 는 법인세 상당액 은 차감 하 지 않 고 평가 함 에 따라 그 금액 만큼 과대평가 된다 . 따라서 상 속개 시일 부터 6 월 이후 에 감정 평가 또는 매매 등 을 하 는 것 이 절세 에 도움 이 되 고 , 회사 의 주식 을 취득 할 때 도 평가 차액 과 관련 된 법인세 상당액 은 차감 한 가액 으로 결정 하 는 것 이 합리 적 이 다 .