강남 재건축 아파트 의 고민 . .. 후 분양 제 로 가 야 하나 - 인사이트 코리아 
 분양 가 규제 강화 로 수익 보장 된 지역 쏠림 심화 , 로또 분양 부작용 우려 
 지난 6 일 주택 도시 보증 공사 가 분양 가 심사 기준 변경 을 발표 하 면서 후 분양 제 를 검토 하 는 재건축 · 재 개발 사업 조합 이 늘어난 것 으로 파악 됐 다 . < 뉴시스 > 
 오 는 24 일 부터 새로운 분양 가 심사 기준 이 적용 되 기 때문 에 서둘러 분양 보증 신청 을 하 거나 후 분양 제 를 검토 하 는 단지 들 도 등장 하 고 있 다 . 
 이번 에 바뀐 고 분양 가 산정 기준 은 1 년 이내 신규 분양 예정지 분양 가 는 종전 분양 가 의 100 % 이내 , 분양 후 1 년 이상 지난 아파트 만 있 을 경우 에 는 아파트 분양 가 의 시세 상승 률 에 해당 하 는 주택 가격 변동 률 을 반영 하 되 최대 5 % 내 에서 만 적용 된다 . 만일 준공 한 아파트 만 있 다면 주변 아파트 의 평균 매매 가 를 초과 하 지 않 아야 한다 . 
 이 같 은 고 분양 가 규제 강화 배경 에 는 인근 단지 평균 분양 가 나 평균 매매 가의 110 % 까지 분양 가 를 책정 할 수 있 게 한 현 보증 제도 가 분양 가 상승 원인 중 하나 로 꼽히 면서 다 . 
 현재 까지 대부분 의 재건축 · 재 개발 단지 의 경우 일반 분양 을 통해 사업비 일부 를 마련 한 뒤 2 ~ 3 년 후 준공 · 입주 하 는 선 분양 제 시스템 이 주 를 이뤘 다 . 선분 양제 는 분양 자 입장 에서 는 중도금 을 2 ~ 3 년 동안 나눠 낼 수 있 고 건설 초기 자금 조달 부담 이 적 어 후 분양 제 에 비해 분양 가 가 낮 다는 장점 이 있 다 . 그러나 건설사 부도 시 소비자 의 막대 한 피해 가 유발 된다는 단점 과 하 자 · 부실시공 등 문제점 이 꾸준히 지적 되 고 있 다 . 특히 선 분양 당시 와 완공 후 시세 차익 을 노린 ‘ 부동산 투기 ’ 는 선 분양 제 의 최대 부작용 으로 꼽힌다 . 이 같 은 문제 로 지난 4 월 국토 교통부 는 2022 년 까지 선분 양제 를 축소 하 고 후 분양 제 를 늘리 겠 다는 입장 을 밝혔 다 . 
 후 분양 제 는 시공사 가 아파트 를 짓 고 난 후 공급 하 는 제도 를 말 한다 . 시공사 는 아파트 공정 률 이 60 % 에 달한 시점 부터 아파트 를 공급 하 기 때문 에 하 자 · 부실시공 에 대한 우려 가 적 고 소비자 가 부동산 경기 변동 에 대처 할 수 있 다는 장점 이 있 다 . 그러나 건설사 입장 에선 자금 조달 부담 이 크 고 자금력 이 부족 한 중견 건설사 일수록 도산 위험 이 높 아 서울 · 수도 권 등 부동산 수요 인기 지역 이나 대형 건설사 가 아니 면 어렵 다는 단점 이 있 다 . 
 HUG 는 고 분양 가 사업장 확산 차단 을 통한 보증 리스크 관리 와 주택 시장 안정 화 를 위한 목적 이 라는 설명 을 내놓 았 지만 역효과 를 우려 하 는 목소리 가 높 다 . 고 분양 가 견제 효과 보다 는 수익 성 이 보장 된 지역 에 만 분양 쏠림 현상 이나 ' 로또 분양 ' 열기 만 부추기 는 부작용 이 클 것 이 란 지적 이 다 . 
 시세 차익 노린 투기 수요 유입 늘어날 수 도 
 바뀐 심사 기준 을 도입 해 주변 에 구축 된 아파트 와 비슷 한 분양 가 를 책정 하 면 하반기 부동산 시장 에서 기존 아파트 시장 보다 청약 시장 에 수요 가 더 쏠릴 것 으로 보인다 . 신규 아파트 의 경우 최신 기술 이 도입 된 미세먼지 를 차단 하 는 공기 청정 기술 , 사물 인터넷 ( IoT ) , 소비자 편의 설계 등 최 첨단 주거 환경 이 갖춰져 주 거 선호도 가 높 은 데 다 분양 가 통제 로 시세 차익 까지 챙길 수 있 기 때문 이 다 . 시세 차익 을 노린 투기 수요 유입 이 늘어날 것 이 란 전망 도 있 다 . 
 강화 된 고 분양 가 규제 를 적용 해서 분양 할 경우 HUG 의 분양 보증 을 받 아야 하 는 재건축 · 재 개발 조합 과 시 공사 들 은 대안 으로 후 분양 제 를 검토 중 인 것 으로 알려졌으나 HUG 가 제시 하 는 분양 가 와 차이 가 커 이 마저 도 쉽 게 결론 나 지 않 을 것 으로 보인다 . 또 애초 재건축 진행 초기 단계 부터 후 분양 을 고려 한 것 이 아닌 사업장 의 경우 후 분양 으로 선회 하 기 에 는 리스크 가 만만 치 않 아 시공사 와 조합 간 조율 이 쉽 지 않 다 . 
 강남 의 한 재건축 조합 관계자 는 “ 건축비 는 매년 오르 는데 분양 가 를 최대 105 % 로 제한 하 는 것 은 현실 을 잘 모르 는 것 ” 이 라며 “ 후 분양 제 도입 을 검토 중 ” 이 라고 말 했 다 . 
 오 는 8 월 분양 예정 이 던 대치동 재건축 조합 관계자 도 “ 후 분양 제 나 분양 연기 를 포함 해서 대책 을 논의 하 고 있 다 ” 며 “ 시공사 와 금융 권 의 협의 가 필요 한 사항 이 라 대의원 회의 를 열 어 결정 내릴 문제 ” 라고 말 했 다 . 
 분양 가 심사 기준 변경 으로 인해 골머리 를 앓 는 곳 은 강남 권 뿐 만 이 아니 다 . 서울 청계천 과 을지로 일대 에서 아파트 를 분양 하 는 세운 3 구역 도 분양 가 산정 을 두 고 뾰족 한 대안 을 찾 지 못해 고심 중 이 다 . 
 대형 건설사 관계자 는 “ 건설사 입장 에서 는 공사비 를 직접 마련 하 거나 대출 을 받 아야 하 니 부담 이 될 수 밖에 없 다 ” 며 “ 후분 양제 가 확대 되 면 수익 성 이 보장 된 사업 만 선별 하 게 되 는 부작용 이 나타날 수 밖에 없 다 ” 고 우려 했 다 . 
 권일 부동산 인포 팀장 은 “ HUG 의 분양 가 심사 기준 변경 은 분양 시 시세 를 반영 하 겠 다는 내용 이 지만 결국 주변 시세 보다 높 으면 안 된다는 전제 가 깔려 있 다 . 자금 부담 을 감당 할 수 있 는 사업장 은 후 분양 으로 가 겠 지만 그렇 지 못한 곳 에서 는 정비 사업 이 취소 되 거나 중단 사태 가 나타날 가능 성 도 있 다 ” 며 “ 이번 기준 변경 으로 청약 경쟁 률 이 올라가 고 로또 청약 이 양산 될 수 있 다 ” 고 말 했 다 . 
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