수익 성 없 는 노후 단독 주택 어떻게 해야 할까 ? 건축 한 지 30 년 정도 된 오래 된 단독 주택 은 노후 화 돼 세입자 를 찾 기 도 쉽 지 않 고 보유 세 가 대폭 늘어나 소유자 입장 에서 는 걱정 이 이만저만 이 아니 다 . 2019 년 부터 는 단독 주택 공시 가격 이 본격 적 으로 인상 될 예정 이 라니 늘어나 는 세금 과 4 대 보험 을 감당 하 기 에 부담 도 클 것 으로 예상 된다 . 더군다나 유지 보수 비용 도 매년 평균 수백만 원 씩 들어간다 . 이렇게 별 수익 도 나 지 않 는 오래 된 단독 주택 을 어떻게 활용 해야 할까 ? 재건축 하 면 과연 수익 이 나 는 건물 로 탈바꿈 할 수 있 지 않 을까 ? 보통 노후 한 단독 주택 을 개발 하 고자 할 때 는 규모 검토 , 공사비 검토 , 수익 성 검토 의 단계 를 거쳐야 한다 . 이 가운데 규모 검토 는 어떻게 해야 하 는지 에 대하 여 알아보 자 . 첫째 , 토지 에 대한 건폐율 , 용적 율 을 검토 한다 . 건폐율 이 란 토지 에 건축 할 수 있 는 수평 적 인 면적 규제 며 , 용적 율 이 란 토지 에 지 을 수 있 는 면적 의 수직 적 인 면적 규제 를 말 한다 . 건폐율 과 용적 율 은 주거 지역 , 상업 지역 에 따라 각기 다르 고 주거 지역 도 1 종 , 2 종 , 3 종 에 따라서 각기 다르 게 규정 이 되 어 있 다 . 따라서 해당 토지 의 건폐율 과 용적 율 을 찾 는 것 이 먼저 다 . 두 번 째 건축 가능 면적 을 검토 한다 . 내 토지 가 2 종 주거 지역 이 라면 건폐율 은 60 %, 용적 율 은 200 % 이 다 . 물론 지역 에 따라서 조금 차이 가 날 수 있 다 . 예 를 들 어 토지 가 198 ㎡( 60 평 ) , 건폐율 60 %, 용적 율 200 % 라면 건축 면적 은 198 ㎡( 60 평 ) 의 60 % 인 119 ㎡( 36 평 ) 에 건축 을 할 수 있 다 . 연면적 은 198 ㎡( 60 평 ) 의 200 % 인 396 ㎡( 120 평 ) 을 건축 할 수 있 는 것 이 다 . 세 번 째 로 는 주차 대수 를 검토 해야 한다 . 건축물 규모 에 가장 큰 영향 을 미치 는 것 중 하나 가 바로 주차 대수 이 다 . 주차 가 몇 대 가 되 는가 에 따라서 건축 을 할 수 있 는 규모 가 달라진다 . 예 를 들 어 33 ㎡( 10 평 ) 주택 이 0 . 5 대 의 주차 대수 를 필요 로 한다면 연면적 396 ㎡( 120 평 ) , 12 가구 를 신축 하 기 위해서 는 0 . 5 대 X 12 가구 인 6 대 의 주차 공간 이 필요 하 다 . 네 번 째 , 일 조사선 을 검토 한다 . 일 조사선 이 란 햇볕 을 향유 할 수 있 는 권리 를 법률 상 보호 하 기 위해 건축물 의 높이 가 제한 되 는 규제 를 말 한다 . 보통 주거 지역 에 건축 할 때 규모 에 가장 큰 영향 을 미치 는 게 일 조사선 인데 이 를 판단 하 기 위해서 사선 을 반영 하 여 건축 규모 를 판단 해야 한다 . 예 를 들 어 상기 토지 에 신축 이 가능 한 건물 은 아래 와 같 은 형태 가 된다 . 위 같이 법 에서 규정 하 고 있 는 최대 의 건축 규모 는 건폐율 과 용적 율 을 기준 으로 판단 이 가능 하 지만 결국 주차 , 일 조사선 등 의 영향 에 따라서 실제로 건축 형태 가 달라진다 . 건축 후 수익 성 에 큰 영향 을 미치 게 되 는 것 이 다 . 최대한 수익 성 이 좋 은 건물 을 지어서 세금 과 건물 의 유지비 도 충당 하 고 일부 는 만족 할 만 한 수익 을 확보 할 수 있 다면 아주 성공 적 인 건축 이 될 것 이 다 . 그리고 대 도시 의 상당수 부지 는 건축비 를 소 규모 PF 대출 로 충당 하 고 준공 이후 에 일부 가구 의 전세금 으로 변제 처리 하 는 경우 가 많 다 . 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기