정부 부담금 시뮬레이션 문제 없 나 " 정부 가 구체 적 산출 근거 공개 수요자 가 따져볼 수 있 게 해야 "[ 서울 경제 ] 국토 교통부 가 발표 한 재건축 초과 이익환 수제 시뮬레이션 에 대한 논란 이 뜨겁 다 . 당장 세금 폭탄 을 맞 게 된 조합 뿐 만 아니 라 감정평가 사 등 도시 정비 업계 전문가 들 도 국토 부 의 시뮬레이션 결과 를 선뜻 이해 하 기 힘들 다는 반응 이 다 . 초과 이익 환수 부담금 산정 에 있 어 가장 중요 한 것 은 ① 준공 시점 주택 가액 ② 개시 시점 주택 가액 ③ 정상 주택 가격 상승 분 ④ 공사비 등 비용 등 4 가지 항목 이 다 . 요컨대 , 재건축 기간 동안 오른 집값 에서 평균 적 으로 오른 집값 과 각종 비용 을 제외 한 개발 이익 의 최대 절반 을 내놓 도록 하 는 게 이 제도 의 취지 다 . 이 중 에서 가장 논란 이 적 은 항목 은 개시 시점 주택 가액 이 다 . 이 는 조합 추진 위 설립 시점 또는 준공 10 년 전 공시 가격 이 므로 이미 정해진 사항 이 기 때문 이 다 . 문제 는 나머지 세 항목 이 다 . 어떻게 추정 하 느냐 에 따라 부담금 액수 가 크 게 차이 날 수 있 다 . 반포 주공 1 단지 3 주구 의 경우 재건축 조합 의 시뮬레이션 에 따르 면 1 억 원 이하 의 부담금 이 발생 할 것 으로 예상 됐 다 . 그러나 21 일 국 토부 가 발표 한 자료 상 단 지명 이 적시 되 지 는 않 았 으나 부담금 이 8 억 4 , 000 만 원 으로 가장 높 을 것 으로 추정 되 는 단지 는 반포 주공 1 단지 3 주구 로 보인다 . 일각 에서 제기 되 고 있 는 개발 이익 이 큰 반포 주공 1 단지 1 · 2 · 4 주구 등 이 포함 된 게 아니 냐는 추측 은 사실 이 아니 라고 국토 부 는 밝혔 다 . 정부 와 조합 간 추정 치가 이 같이 벌어지 는 이유 는 이 세 항목 에 대한 추정 근거 가 다르 기 때문 이 다 . 제일 큰 차이 는 준공 시점 의 집값 을 어떻게 추정 하 느냐 다 . 임대 주택 이 없 는 반포 주공 3 주구 는 조합원 분양 주택 가격 과 일반 분양 가격 이 결국 종료 시점 의 주택 가액 이 다 . 핵심 은 일반 분양 가 인데 조합 측 이 산정 기준 으로 삼 은 일반 분양 가 는 4 , 500 만 원 이 었 다 . 조합원 분 의 준공 시점 공시 가격 은 일반 분양 가 의 현실 화 율 ( 75 %) 을 고려 해 책정 했 다 . 그러나 국토 부 가 일반 분양 가 를 얼마 로 했 는지 , 입주 시점 에 가격 을 얼마 로 추산 했 는지 , 조합원 분양 분 의 공시 가격 현실 화 율 을 얼마 로 했 는지 알 길 이 없 다 . 또 하나 조합 과 국토 부 간 차이 가 벌어지 는 이유 는 공사비 다 . 전문가 들 은 국토 부 가 공사비 표준 건축비 등 을 기준 으로 낮 게 잡 았 을 것 으로 보 고 있 다 . 도시 정비 전문 감정 평가 사 는 “ 최근 강남 권 아파트 의 경우 공사비 가 3 . 3 ㎡ 당 500 만 ~ 550 만 원 까지 올랐 고 초고층 의 경우 600 만 원 까지 도 갈 수 있 는데 국토 부 가 과연 공사비 를 얼마 로 책정 했 는지 모르 겠 다 ” 며 “ 결국 일반 분양 가 와 공사비 추정 치 를 얼마 로 하 느냐 에 따라 부담금 은 크 게 달라질 수 있 다 ” 고 말 했 다 . 그러나 이번 국토 부 추정 치가 크 게 부풀려진 수 치 는 아니 라는 분석 도 있 다 . 재건축 조합 들 이 계산 한 시뮬레이션 은 시일 이 다소 경과 된 경우 가 많 은데 강남 집값 은 지난 하반기 부터 올해 초 까지 급격 하 게 올랐 기 때문 이 다 . 한 대 형 건설사 임원 은 “ 지난해 하반기 부터 강남 신축 아파트 및 재건축 단지 가 수억 원 씩 올랐 는데 대략 적 으로 상승 분 의 절반 이 부담금 에 해당 한다고 보 면 정부 의 추정 치가 그렇게 무리 한 수준 은 아니 다 ” 라는 분석 을 내놓 기 도 했 다 . 국토 부 역시 보수 적 으로 계산 했 다는 입장 이 다 . 국토 부 가 이번 계산 의 근거 로 삼 은 향후 집값 상승 률 은 대략 2 % 를 조금 넘 는 수준 이 다 . 조합 측 이 추정 한 2 ~ 3 % 대 와 비슷 한 수준 이 다 . 다만 현재 추진 위 단계 인 재건축 단지 들 은 오히려 향후 집값 상승 에 따른 개발 이익 이 크 지 않 아 부담금 이 작 을 수 있 다는 전망 도 나온다 . 결국 국토 부 에서 구체 적 인 산정 의 근거 를 공개 하 지 않 는 이상 이 같 은 논란 은 계속 될 것 으로 전망 된다 . 권순형 한성대 부동산 연구 소장 은 “ 정부 가 산출 근거 를 공개 하 고 수요자 들 이 따져볼 수 있 게끔 해야 한다 ” 고 말 했 다 . / 이혜진 기자 hasim @ sedaily . com [ 서울 경제 바로 가 기 ] 이제 주식 시세 도 서울경제 에서 확인 하 세요 [ 바로 가 기 ▶] 블록체인 의 모든 것 , 서울 경제 Decenter [ 바로 가 기 ▶] 저작권자 ⓒ 서울 경제 , 무단 전재 및 재 배포 금지