약하 면 약발 없 을라 강 하 면 시장 죽 을라 - 더 스쿠프 
 2020 - 03 - 31 12 : 13 ( 화 ) 
 승인 2018 . 01 . 16 06 : 22 
 新 DTI 의 두 걱정 
 정부 가 대출자 의 소득 대비 원리금 상환 비율 을 규제 하 는 총 부채 상환 비율 ( DTI ) 규제 에 나섰 다 . 줄어들 지 않 는 가계 부채 총량 을 줄이 고 다 주택 자 의 부동산 시장 왜곡 을 막 겠 다는 거 다 . 시장 에선 그 효과 와 부작용 을 두 고 기대 와 우려 의 시각 이 엇갈리 고 있 다 . 규제 가 약하 면 효과 가 떨어지 고 강 하 면 살아나 고 있 는 경기 에 악영향 을 미칠 수 있 어서 다 . 
 2017 년 10 월 24 일 ‘ 가계 부채 종합 대책 ’ 에서 정부 가 예고 한 신 新 총 부채 상환 비율 ( DTI ) 도입 에 시장 의 이목 이 집중 되 고 있 다 . 정부 의 계획 은 신 DTI 를 통해 2017 년 3 분기 1419 조 1000 억 원 을 기록 한 가계 부채 총량 을 관리 하 고 다 주택 자 의 돈줄 을 조여 부동산 가격 상승세 에 제동 을 걸 겠 다는 것 이 다 . 신 DTI 는 금융 위원회 의 의결 과 규제 개혁 위원회 의 심사 를 거쳐 1 월 31 일 부터 투기지역 ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역ㆍ수도권 등 에 도입 될 것 으로 보인다 . 
 DTI 는 돈 을 빌리 는 사람 이 1 년 동안 갚 아야 할 원리금 이 소득 의 일정 수준 을 넘 지 못하 게 하 는 부동산 규제 정책 이 다 . DTI 를 더 엄격 하 게 만든 신 DTI 의 핵심 은 다 주택 자 의 추가 대출 을 막 는 것 이 다 . 
 일례 로 기존 DTI 는 주택 담보 대출 이 있 어도 원금 을 뺀 이자 만 반영 해 대출 가능 금액 을 계산 했 다 . 주택 담보 대출 이 있 는 사람 이 제 2 , 제 3 의 대출 을 받 는 데 큰 어려움 이 없 었 던 이유 다 . 여기 에 박근혜 정부 의 부동산 활성 화 정책 과 저금리 기조 가 함께 작동 하 면서 매매 가 대비 전세가 율 이 높 은 아파트 를 전세 를 끼 고 적 은 돈 으로 구입 해 되팔 아 차익 을 노리 는 갭 ( gap ) 투자 까지 성행 했 다 . 다 주택 자 가 큰 돈 들 이 지 않 고 빚 으로 주택 을 구입 해 투자 를 할 수 있 었 던 배경 이 다 . 
 정부 는 이런 다 주택 자 를 부동산 시장 을 왜곡 시키 는 요인 으로 지목 했 다 . 차익 을 노리 고 이뤄지는 높 은 거래량 이 주택 가격 상승 을 부추기 고 있 어서다 . 
 DTI 규제 꺼내 든 정부 
 김현미 국토 교통부 장관 이 취임식 ( 2017 년 6 월 23 일 ) 에서 “ 최근 집값 급등 의 원인 은 공급 부족 이 아닌 투기 세력 ” 이 라며 “ 집 을 3 채 이상 보유 한 사람 , 특히 5 주택 이상 보유자 의 거래 증가세 가 두드러졌 다 ” 고 말 했 다 . 그 는 “ 돈 을 위해 서민 과 실수요자 가 집 을 갖 지 못하 도록 주택 시장 을 어지럽히 는 일 이 생겨서 는 안 된다 ” 며 “ 부동산 정책 은 투자 를 조장 하 는 사람 이 아니 라 정부 가 결정 해야 한다 ” 고 경고 메시지 를 전한 것 도 같 은 이유 에서 다 . 
 문제 는 정부 가 다 주택 자 를 옥죄 고 부채 총량 을 줄여 긍정 적 인 효과 를 불러일으킬 수 있 느냐 다 . 아직 까진 단언 하 기 어렵 다 . 무엇 보다 전 매제 한 기간 을 강화 하 고 담보인 정비 율 ( LTV ) ㆍ DTI 적용 비율 을 낮춘 6 ㆍ 19 부동산 대책 , 6 년 만 에 투기 과열 지구 지정 이 부활 된 8 ㆍ 2 부동산 대책 등 의 시행 에 도 집값 은 꺾이 지 않 고 있 다 . 
 한국감정원 이 지난 1 일 발표 한 전국 주택 가격 통계 에 따르 면 2017 년 전국 주택 매매 가격 은 전년 대비 1 . 48 % 상승 했 다 . 2016 년 상승 률 ( 0 . 71 %) 의 두 배 에 달하 는 수 치 다 . 특히 세 종시 와 강남 등 투기 지역 으로 지정 된 11 개구 의 서울 의 집값 상승 률 은 각각 4 . 29 %, 3 . 64 % 로 전국 에서 1 위 와 2 위 를 차지 했 다 . 정부 의 규제 에 도 여전히 돈 이 몰리 고 있 다는 것 이 다 . 
 그럼에도 정부 는 낙관 적 태도 를 견지 하 고 있 다 . 다 주택 자 의 돈줄 을 죄 는 신 DTI 가 시행 되 면 가계 부채 상승 률 이 둔화 하 고 다 주택 자 의 투기 도 막 는 효과 를 거둘 수 있 을 것 으로 내다본다 . 금융 위원회 가 주택 담보 대출 신규 대출자 6 만 6000 명 을 대상 으로 정책 효과 를 예상 한 결과 에 따르 면 전국 3 . 6 % 의 대출자 가 신 DTI 의 영향 을 받 아 평균 대 출금액 이 12 . 1 %( 기존 2 억 5809 억 원 → 2 억 2691 억 원 ) 줄어들 것 이 라고 전망 했 다 . 여기 에 6 ㆍ 19 대책 과 8 ㆍ 2 대책 이 모두 적용 되 면 1 인 당 평균 대 출금액 이 32 . 4 % ( 기존 1 억 3398 만 원 → 9060 만 원 ) 감소 할 것 이 라고 금융 위 는 예상 했 다 . 
 시장 의 의견 은 조금 다르 다 . 또 다른 부동산업 계 관계자 는 “ 기존 다 주택 자 와 주택 담보 대출 단순 만기 연장 다 주택 자 는 신 DTI 적용 에서 배제 됐 다 ” 면서 “ 소득 이 많 은 자산가 와 시행 전 여러 채 의 주택 을 보유 한 다 주택 자 에게 미치 는 영향 은 크 지 않 을 것 ” 이 라고 말 했 다 . 또 다른 부동산 전문가 는 “ 이전 에 도 핀셋 규제 라는 이름 으로 부동산 대책 을 내놓 았 지만 큰 효과 가 있 었 는지 는 의문 ” 이 라고 꼬집 었 다 . 
 신 DTI 규제 효과 가 나타나 도 문제 라는 주장 도 나온다 . 신 DTI 탓 에 부동산 시장 이 얼어붙 으면 살아나 고 있 는 경기 에 악영향 을 미칠 수 있 다는 것 이 다 . 한국 경제 연구원 이 2017 년 발표 한 보고서 에 따르 면 DTI 규제 로 가계 부채 가 10 % 감소 하 면 ( 2016 년 3 분기 1290 조 원 기준 ) 국내 총생산 ( GDP ) 은 2 조 7090 억 원 줄어들 었 다 . 
 한 경연 은 이 를 바탕 으로 “ 규제 효과 가 큰 DTI 를 적용 하 면 일 반재 와 주택 에 대한 소비 가 큰 폭 으로 줄 어 경기 가 위축 될 가능 성 이 있 다 ” 며 “ 대출 규제 의 영향 에 민감 한 중 ㆍ저소득층이 더 큰 영향 을 받 을 수 있 다 ” 고 밝혔 다 . 
 국책 은행 인 산업은행 도 비슷 한 보고서 를 발표 했 다 . 산은 은 신 DTI 와 함께 도입 예정 인 총체 적 상환 능력 비율 ( DSR ) 을 동시 에 시행 하 면 주택 담보 대출 증가 액 은 2017 년 55 조 원 에서 올해 40 조원 대로 감소 할 수 있 다고 전망 했 다 . 하지만 대출 규제 로 민간 건설 기성 증가 액 은 같 은 기간 15 조 원 에서 8 조 원 으로 감소 해 민간 건설 부문 의 GDP 성장기 여도 가 0 . 1 % 포인트 하락 할 수 있 다고 우려 했 다 . 
 노 용관 산 은 연구원 은 “ 민간 건설 부문 이 2016 년 GDP 성장 률 에서 차지 하 는 비중 은 14 % 에 이른다 ” 면서 “ 정부 의 부동산 대책 이 시장 을 자극 할 경우 민간 건설 투자 위축 에 따른 경제 성장 률 하락세 가 나타날 수 있 다 ” 고 우려 했 다 . 
 실물 경제 파급 효과 따져 봐야 
 성태윤 연세대 ( 경제 학과 ) 교수 는 “ 부채 총량 감소 , 부동산 시장 안정 화 등 단편 적 인 목표 에 만 집중 해 정책 을 시행 하 면 부작용 이 나타날 수 밖에 없 다 ” 며 “ 실물 경기 의 현황 을 살피 는 것 은 물론 주거 서비스 를 안정 적 으로 제공 하 는 등 의 세밀 한 정책 이 필요 하 다 ” 고 조언 했 다 . 가계 부채 감소 ㆍ부동산 안정 화 달성 을 위한 정부 의 아슬아슬 한 줄 타 기 는 어떤 성과 를 거 둘까 . 결론 을 내 기 에 는 시기상조 다 . 
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