부동산 매매 및 임대차 특약 특약 예시 1 . 각종 공부 의 확인 본 계약 은 양 당사자 가 토지 이용 계획 확인 원 , 등기 사항 전부 증명서 , 토지 대장 , 건축물 관리 대장 , 평면 도 및 물건 의 현 상태 를 육안 으로 확인 하 고 서명 날인 하 다 . 2 . 가 계약금 포기 의 특약 가 계약금 의 성립 후 본 계약 미 이행시 위약금 으로 매수인 은 가 계약금 을 포기 하 고 매도인 은 배액 을 상환 하 기 로 한다 . 3 . 대금 지급 의 특약 계약금 중 금 일 천만 원 은 계약 일 에 지급 하 고 나머지 금 이 천만 원 은 2019 년 1 월 5 일 까지 김갑동 의 계좌 ( 대구은행 , 예금주 김갑동 123 - 12 - 123456 ) 에 송금 하 기 로 한다 . 가 . 월 차임 100 만 원 은 ( 부가세 별도 또는 포함 ) 매월 2 일 대구은행 김갑동 의 계좌 ( 123 - 12 - 123456 ) 에 임금 하 기 로 한다 . 나 . 매도인 은 매수인 이 세입자 의 전세 보증금 으로 매매 잔금 을 지급 하 는 것 에 동의 하 고 이 에 적극 협조 한다 . 다 . 잔금 일 은 00 년 00 월 00 일 로 하 되 서로 협의 하 여 조정 할 수 있 다 . 단 , 잔금 일 이 지난 후 2 개월 이내 로 한다 . 4 . 제한물권 의 말소 소유 권 이외 의 제 3 자 의 권리 는 잔금 ( 중도금 ) 지금 일 까지 말소 해야 한다 . 가 . 매도인 은 잔금 수령 과 동시 에 대출 채무 전액 을 상환 하 고 모든 근저당 권 을 말소 한다 . ( 상환 확인 서 지참 ) 나 . 가압류 및 근저당 권 해지 시 까지 대금 ( 근저당 상당액 또는 임대차 보증금 ) 은 개업 공인 중개사 가 보관 하 기 로 한다 . 5 . 매도인 의 처분 권 제한 매도인 은 계약 체결 후 매수인 의 동의 없이 담보 제공 , 임대차 행위 를 할 수 없 으며 이 를 위반 할 경우 매수인 은 계약 을 해제 할 수 있 다 . ( 이 때 매도인 은 수령 한 계약금 을 즉시 반환 하 고 별도 로 위약벌 로서 거래 대금 의 10 % 를 지급 하 기 로 한다 . ) 6 . 보증금 반환 채무 의 인수 매도인 이 별표 와 같 은 임대차 계약 에 기하 여 임차인 으로부터 받 은 임대차 보증금 의 반환 채무 는 매수인 이 인수 하 고 이 를 중대 금 ( 잔금 ) 에서 공제 한다 . 7 . 대리인 과 의 계약 본 계약 은 매도인 을 대리 하 여 매도인 의 처 ( 자 , 부모 ) 가 계약 을 체결 함 을 매수인 이 이 를 알 고 승낙 하 며 계약 을 체결 한다 . ( 당사자 의 통화 녹음 , 전송 및 수신 한 문자 보관 또는 기록 ) 8 . 조건부 무효 내지 해제 임차인 이 영업 을 하 는데 필요 한 인 · 허가 신청 은 임차인 의 책임 하 에 처리 하 되 주변 여건 및 관련 기관 의 행정 처리 에 부적합 하 여 인허 · 가 를 받 지 못할 때 는 조건 없이 계약 을 해제 하 고 임대인 은 받 은 거래 대금 을 전부 반환 하 도록 한다 . ( 노래 연습장 , 유흥주 점 , 음식점 , 학원 , 독서실 등 의 중개 시 에 는 인 · 허가 조건 즉 용도 변경 , 학교 와 의 거리제 한 등 유의 ) 가 . 양도인 이 고지 하 지 않 은 행정 처분 으로 인하 여 양수인 이 부 이익 을 받 을 경우 지급 한 권리금 의 반환 과 동시 에 권리금 의 10 % 을 위약금 으로 양수인 에게 지급 하 기 로 한다 . 나 . 본 계약 은 2018 . 12 . 31 까지 ( 토지 거래 허가 , 건축 허가 , 농지 취득 자격 증명 ) 을 받 지 못하 면 무효 로 한다 . 다 . 본 계약 은 조합원 명의 변경 ( 분양 자 명 의 변경 ) 이 거부 될 경우 무효 로 한다 . 라 . 본 계약 은 2019 . 1 . 31 까지 건축 허가 ( 개발 행위 허가 ) 를 위한 토지 사용 승낙서 가 작성 되 지 않 으면 조건 없이 계약 을 해제 하 고 " 갑 " 은 계약금 을 반환 한다 . 마 . 매도인 은 매수인 이 잔금 지급 일 ( 2018 . 12 . 31 ) 이전 까지 토지 거래 허가 를 받 도록 적극 협조 해야 하 며 매수인 의 귀책 사유 없이 매도인 이 허가 를 받 지 못한 경우 이 계약 은 무효 로 하 며 이 경우 매도인 은 매수인 으로 부 터 받 은 거래 대금 전부 를 반환 하 기 로 한다 . 바 . ​ 임대인 과 새로운 임차인 과 의 계약 이 해제 되 면 기존 의 임차인 과 의 계약 을 그대로 존속 한다 . 9 . 영업 준비 기간 임차인 이 임차 부동산 을 인 도 받 은 날 로부터 30 ( 60 ) 일 을 시설물 설치 등 영업 준비 를 위한 기간 으로 인정 하 여 차임 은 받 지 않 기 로 한다 . 10 . 면적 의 상 이 본 계약 은 토지 대장 등 본상 의 면적 으로 계약 하 며 실제로 측량 한 결과 그 면적 이 계약서 에 기재 된 면적 과 다른 경우 매매 대금 과 관련 하 여 서로 정산 을 요구 할 수 없 다 . 실측 면적 이 토지 대장 ( 건축물대장 , 등기 사항 증명서 ) 의 면적 과 상이 할 경우 1 ㎡ 당 일 천만 원 ( 10 , 000 , 000 ) 으로 정하 여 매매 대금 을 재산 정한다 . 11 . 매매 목적물 의 범위 건물 에 부속 된 물건 ( 에어컨 , 간판 , 조명 시설 ) 일체 는 잔금 지급 과 동시 에 매수인 에게 소유 권 이전 이 된다 . 가 . 샹들리에 , 붙박이장 , 가스 렌지 , 비데 는 매매 금액 에 포함 되 며 리스 제품 인 정수기 는 매도인 이 정리 한다 . 나 . 현 토지 위 의 경작물 ( 무 , 배추 ) 과 정착물 ( 컨테이너 ) 은 매매 금액 에 포함 한다 . 다 . 본 토지 지상 에 있 는 수목 , 정원석 은 매매 계약서 에서 제외 되 며 2018 . 12 . 31 까지 매도인 은 이 를 다른 장소 로 이전 해야 한다 . 12 . 손해 배상 의 예정 - 매수인 이 매도인 에게 중도금 을 지금 하 기 전 까지 매도인 ( 임대인 ) 은 계약금 의 배액 을 상환 하 고 매수인 은 계약금 을 포기 하 고 본 계약 을 해제 할 수 있 다 . ( 해제 권 유보 / 계약금 계약 ) - 본 계약 을 매도인 이 위약 하 였을 경우 에 는 약정 한 계약금 의 배액 을 매수인 에게 배상 하 고 매수인 이 위약 하 였을 경우 에 는 계약금 을 포기 하 고 반환 청구 를 할 수 없 다 . - 매도인 또는 매수 자 가 본 계약 상 의 내용 에 대하 여 불이행 이 있 을 경우 그 상대방 은 불이행 한 자 에 대하 여 서면 을 최고 하 고 계약 을 해제 할 수 있 다 . 그리고 계약 당사자 는 계약 해제 에 따른 손해 배상 을 각각 상대방 에게 청구 할 수 있 으며 손해 배상 에 대하 여 별도 의 약정 이 없 는 한 계약금 을 손해 배상 의 기준 으로 한다 . ( 손해 발생 액 을 입증 하 기 는 사실상 어려워서 채무 불이행 의 사실 만 입증 하 면 예정 된 배상액 을 청구 할 수 있 다 ) 가 . 계약 당사자 중 일방 이 본 계약 상 의 내용 에 대하 여 불이행 이 있 을 경우 에 는 대금 의 10 %( 또는 일 천만 원 ) 를 배상 하 여야 한다 . 나 . 매수인 이 중도금 지급 기일 까지 그 대금 을 지급 하 지 못하 면 별도 의 통지 없이 본 계약 은 해제 되 며 교부 된 계약금 의 전부 는 위약금 으로 매도인 에게 귀속 된다 . 13 . 지연 에 따른 손해 배상 의 예정 임차인 이 월차 임 을 지연 한 경우 지연 1 월 당 월차 임의 5 % 를 지연 이자 로 지급 하 여야 한다 . 임차인 이 임대차 만료 또는 중도 해제 에 따른 명도 를 지연 한 경우 반 환일 다음 날 부터 지연 배상금 으로 지연 1 일 당 임차 보증금 의 1 % 를 손해 배상 하 기 로 하 며 임대인 은 이 금원 을 보증금 에서 공제 할 수 있 다 . 14 . 특별 손해 매도인 은 매수인 으로부터 받 을 대금 이 정상 적 으로 입금 될 것 이 라는 사정 하 에 다른 부동산 을 매수 하 였 는바 매수인 이 입금 기일 을 어기 거나 해제 하 게 되 면 매도인 에게 아래 와 같이 매수인 은 이 를 배상 하 여야 한다 . ( 채무불이행 으로 인한 손해 배상 은 통상 의 손해 를 그 한도 로 하 며 특별 한 사정 으로 인한 손해 는 채무자 가 그 사정 을 알 았 거나 알 수 있 었 을 때 에 한하 여 배상 의 책임 이 있 다 - 민법 제 393 조 ) 15 . 하 자 담보 책임 배제 의 특약 본 건물 에 대하 여 하 자 가 발생 한 경우 잔금 일 ( 인도일 ) 전 까지 는 매도인 이 그 이후 에 는 매수인 의 책임 으로 한다 . ( 판례 에서 누수 등 하자 의 담보 책임 을 물 을 수 있 으나 매수인 이 계약 당시 에 하자 의 존재 를 입증 해야 된다고 하 고 있 으므로 사실상 담보 책임 을 묻 기 가 실무 상 어려운 문제 ) 16 . 계약 갱신 요구 를 거절 할 수 있 는 사유 - 임대인 은 차임 을 10 % 감액 하 는 방법 으로 임차인 에게 상당 한 보상 알 제공 하 였으므로 임대차 기간 이 만료 되 면 임차인 은 계약 갱신 을 요구 할 수 없 고 즉시 인도 하 기 로 쌍방 합의 로 한다 . ( 임대차 보호법 제 10 조 제 3 호 " 합의 하 에 상당 한 보상 을 제공 ) 17 . 경업 금지 ( 엽 업제 한 ) 양도인 은 향후 2 년 간 같 은 구 관내 에 는 동등 또는 유사 한 영업 을 하 지 않 기 로 하 며 위 반시 손해 배상 을 해야 하 고 그 손해 배상액 은 1 억 원 으로 한다 . ( 권리금 등 명목 으로 지급 한 금액 ) 영업 을 양도 한 경우 다른 약정 이 없 으면 양도인 은 10 년 간 동일 한 특별시 , 광역시 , 시 , 군 과 인접 한 특별시 , 광역시 , 시 , 군 에서 동종 영업 을 하 지 못한다 . 18 . 총유 · 합유 · 공 뮤 물 의 특약 - 위 목적 부동산 은 종주 의 소유 로서 대표 자 인 매도인 이 총회 의 사전 결의 를 받 지 않 은 상태 에서 체결 된 계약 으로서 매도인 이 잔금 지급 일 전 에 이 계약서 를 정한 사항 에 대하 여 총회 의 결의 를 받 아야 하 며 , 만일 결의 를 받 지 못할 경우 에 는 게 약 을 해제 하 고 매도인 은 받 은 금원 을 조건 없이 반환 하 기 로 한다 . - 목적 부동산 은 조합 의 소유 로서 별첨 동의서 와 같이 조합원 ( 업무 집행 조합원 ) 총 50 명 중 30 명 의 사전 동의 하 에 매매 계약 을 체결 한다 . - 본 계약 은 목적 부동산 의 4 분 의 1 지분 을 보유 한 매도인 이 공유자 의 동의 를 받 지 않 은 상태 에서 체결 한 것 으로 잔금 지급기 일 전 까지 공유자 전원 의 동의 를 받 아서 매수인 에게 제출 하 기 로 하 고 동의 를 받 지 못하 는 경우 에 계약 을 해제 되 고 매도인 은 받 은 금원 은 모두 조건 없이 매수인 에게 반환 한다 . 19 . 미 고 지분 묘 의 특약 계약 시 고지 하 지 않 은 분묘 나 향후 발견 되 는 분묘 에 대해서 는 매도인 의 비용 으로 이장 해야 하 며 이장 이 불 가능 한 경우 분묘 1 기당 일 천만 원 을 매수인 에게 배상 하 도록 한다 . 20 . 주임 법 과 상임 법 적용 제한 의 고지 임차인 은 재 개발 ( 재건축 ) 사업 으로 인해 주임 법 ( 상임 법 ) 으로 정한 임대차 의 존 손 기간 에 대한 규정 을 적용 받 지 못한다는 사실 을 인지 하 고 체결 하 는 계약 임 - 환산 보증금 이 광역시 기준 초과 하 여 상임 법 의 적용 을 받 지 않 는 상가 임대차 라 하 더라도 대항력 , 계약 갱신 요구 권 , 권리금 계약 , 차임 3 기 미지급 시 계약 해제 의 규정 을 적용 되 나 차임 증간 과 우선변제권 의 규정 은 적용 되 지 않 는다 . 따라서 상임 법 의 적용 을 받 지 않 는 임대차 는 5 % 이상 의 차임 증가 도 할 수 있 고 우선변제권 이 없 기 때문 에 권리 보호 를 전세 권 설정 이 꼭 필요 하 다 . - 제 10 조 의 2 ( 계약 갱신 의 특례 ) 제 2 조제 1 항 단서 에 따른 보증금 액 을 초과 하 는 임대차 의 계약 갱신 의 경우 에 는 당사자 는 상가 건물 에 관한 조세 , 공과금 , 주변 상가 건물 의 차임 및 보증금 , 그 밖 의 부담 이나 경제 사정 의 변동 등 을 고려 하 여 차임 과 보증금 의 증감 을 청구 할 수 있 다 . 21 . 임대차 에서 의 금지 사항 - 임차인 은 임대인 의 동의 없이 임차 부동산 의 구조 나 용도 를 변경 할 수 없 다 . - 임차인 은 임대인 의 동의 없이 업종 변경 을 할 수 없 으며 임차인 이외 의자 를 사업자 로 등록 하 거나 변경 할 수 없 다 . 22 . 비용 의 부담 - 임대 기간 중 발생 하 는 환경 개선 부담금 ( 교통 유발 부담금 , 도로 점용 료 ) 는 임대인 ( 임 차임 ) 이 부담 하 기 로 한다 . 가 . 임차인 은 시설 의 보전 을 위하 여 임차인 의 부담 으로 화재 보험 및 손해 보험 에 가입 하 여야 한다 . 나 . 식 당업 설치 로 인한 하수도 원인자 부담금 은 임대인 ( 임차인 ) 이 부담 하 기 로 한다 . 24 . 임대인 의 수선 의 무 난방 , 상하수도 , 전기 시설 등 임차 주택 의 주요 설비 에 대한 천재지변 , 노후 불 랼 으로 인한 수 선 및 복구 는 임대인 이 하 고 임차인 의 고 의 과실 에 의한 파손 , 수도꼭지 , 전구 등 통상 의 간단 한 수선 , 소모품 교체 비용 은 임차인 이 부담 하 기 로 한다 . 대파 손 의 수리 , 건물 의 주요 구성 부분 에 대한 대수선 , 기본 적 설비 부분 의 교체 와 같 은 대 규모 의 수선 을 제외 한 나머지 는 임차인 이 직접 수리 한다 . ( 판례 에 의하 면 임대인 이 면책 특약 을 하 더라도 대수선 의무 는 있 다고 봄 ) 25 . 원상회복 의 범위 임차인 은 계약 종료 시 자신 의 비용 으로 임차 부동산 을 원래 의 상태 로 복구 하 여 반환 한다 . - 판례 에 의하 면 임차인 이 자신 의 비용 으로 원상회복 의무 를 부담 하 기 로 약정 하 였 다면 이 는 필요비 와 유익비 의 상환 청구 권 을 미리 포기 하 겠 다는 취지 로 보 아야 한다 . - 대 법원 판례 ( 1990 . 10 . 30 ) 에 의하 면 임차인 이 원상회복 의무 를 부담 한다고 하 여도 그 가 임차 받 았 을 때 의 상태 로 반환 하 면 되 는 거 싱 지 그 이전 의 사람 이 시설 한 것 까지 원상회복 할 의무 는 없 다 . - 서울 중앙 지법 의 판례 ( 2017 . 8 . 23 ) 에 의하 면 임차인 이 전 임차인 으로부터 영업 시설 , 비품 을 인수 하 는 대가 로 권리금 을 지급 한 경우 에 는 임차인 이 전 임차인 으로부터 영업 시설 , 비품 의 철거 의무 까지 인수 하 였 다고 보 아야 한다 . 임차인 이 시설 한 부속물 은 임대차 종료 시 원상 복구 하 여 명도 한다 . 26 . 관리비 등 임차인 은 본 목적물 에 대한 관리비 , 수리비 , 조세 공과금 및 일체 의 유지비 를 부담 하 기 로 한다 . 가 . 장기 수선 충당 금 은 임대차 기간 중 임차인 이 부담 하 고 계약 종료 로 인해 임차인 이 퇴거 할 시 에 는 임대인 이 임차인 에게 반환 하 기 로 한다 . 나 . 아파트 선수 관리 예치금 은 잔금 일 에 매도인 에게 반환 한다 . ( 아파트 선수 관리비 란 현 주인 이 아파트 관리 를 위해서 1 개월 치 의 관리비 를 미리 내 는 것 ) 27 . 중개 보수 의 기재 계약 만료일 이전 에 임차인 의 사정 변경 으로 인하 여 임대차 가 종료 될 때 이 에 따른 중개 보수 는 임차인 이 부담 하 기 로 한다 . 단 , 계약 만료 3 개월 이전 부터 이사 가 겠 다는 의사 로 임차인 이 변경 되 는 경우 에 는 임대인 이 부담 한다 . ( 중개 대상물 확인 설명서 에 기재 한 중개 보수 는 단순히 중개 보수 의 범위 를 설명 하 는 것 에 지나 지 않 는다고 보 는 것 이 다수 의 판례 이 므로 계약서 에 중개 보수 를 기재 하 거나 별도 로 중개 보수 지급 약정서 를 부담 하 기 로 한다 . ) 28 . 위법 · 불법 건축물 의 특약 - 본 건물 우측 약 30 ㎡ 의 확장 부분 은 주방 으로 사용 하 고 있 으며 행정 처분 이 있 거나 영업 상 주변 의 민원 사항 은 임차인 이 책임지 기 로 한다 . - 위법 건 출물 로 인한 이행 강제 금 이나 철거 비용 , 이사비 등 은 임대인 ( 임차인 ) 이 부담 하 기 로 한다 . - 양도일 이전 의 건축물 위반 사항 에 대한 행정 처분 은 양도인 의 책임 으로 한다 . - 건축물 대장 상 지하 35 ㎡ 는 대피소 이나 주거 시설 을 설치 하 여 보증금 일 천만 원 월차 임 60 만 원 에 임대차 하 고 있 음 을 매수인 이 확인 하 고 계약 한다 . 29 . 정비 구역 내 의 부동산 매매 특약 - ㅇㅇ구역 재건축 에서 생기 는 초과 이익 의 발생 에 따른 부담금 을 납부 할 의무 는 매수인 이 지 기 로 한다 . - 조합 이 해산 될 때 발생 하 는 잔여 재산 분배 청구 권 은 매수인 의 권리 로 한다 . 30 . 부가가치세 와 포괄 양도 · 양수 - 본 계약 에 따른 건 물분 부가가치세 가 발생 하 는 경우 매수인 이 별도 로 지급 하 기 로 한다 . 가 . 매수인 은 매도인 으로부터 사업 의 포괄 양도 양수 를 받 는 것 으로 하나 만 일 건물 분 부가가치세 가 발생 하 는 경우 매수인 의 부담 으로 한다 . 나 . 건물 분 부가가치세 는 양수인 이 부가가치세 양수인 대리 납부 제도 를 이용 해서 납부 한 후 에 환급 받 기 로 한다 . 부동산 매매 계약 특약 □ 본계약 은 당사자 가 현장 에서 확인 한 시설 상태 에서 계약 한 것 이 다 . - 법원 은 특약 사항 에 " 현 시설물 상태 하 의 매매 계약 임 이 라고 하 여도 내부 누수 같 은 중대 한 하자 에 대하 여 는 책임 을 배제 하 는 것 은 아니 며 매수인 이 선 의 무과실 인 경우 는 매도인 에게 손해 배상 을 청구 할 수 있 다고 보 고 있 습니다 . ​ 보일러 나 수도 등 시설물 이 고장 났 거나 문제 가 있 을 경우 잔금 을 받 기 전 까지 수리 를 해 주 어야 하 며 , 아니면 이 를 감안 한 매도 가 를 산정 하 는 특약 이 거나 수리 배제 하 는 조건 의 특약 을 할 수 있 다 . - 현 시설물 상태 하 의 매매 계약 인 상태 에서 빌트인 가구 나 가스 쿡 탑 을 매도인 이 갖 고 갈 수 있 나요 ? 이 는 대한 법률 구조 공단 이나 한국 공인 중개사 협회 의 부동산 법률 상담 의 답변 이 갑 습니다 . 위 특약 은 고정 시설물 에 대한 것 을 의미 하 므로 본 건물 로부터 용이 하 게 분리 · 부착 할 수 있 는 것 은 동산 으로서 현 시설물 상태 에 포함 되 지 아니한 것 으로 보 아야 한다 . 그러므로 매도인 과 매수인 이 계약 전 에 위 물품 에 대하 여 확인 하 여 계약 하 여야 할 것 입니다 . - 현 시설물 상태 에서 의 매매 계약 이 며 다른 특약 이 없 는 한 현 시설물 일체 를 명도 한다 . - 매수인 이 계약 할 당시 매매 목적물 을 직접 확인 한 바 아루 런 하자 가 없 음 을 확인 한 후 게 약 을 체결 함 ( 매도인 서명 날인 ) - 매수인 이 잔 금시 에 매매 목적물 을 아무런 하자 가 없 음 을 직접 확인 한 후 목적물 을 인 도 받 았 음 ( 매도인 서명 날인 ) - 현 시설물 상태 에서 인계인수 함 - 대지 , 건물 면적 은 권리 면적 ( 공부 상 ) 기준 으로 한다 . - 본건 은 등기부 등본 등 공부 상 의 면적 을 기준 으로 한 매매 이 며 향후 실측 면적 과 공부 상 의 면적 에 차이 가 발생 하 더라도 매수인 및 매도인 은 일체 이의 를 제기 하 지 않 기 로 함 - 수도꼭지 , 싱크대 , 가스 렌지 등 부착물 은 원 상태 로 보존 한다 . - 매매 대금 에 는 본 건 부동산 위 에 존재 하 는 정원수 와 정원석 일체 를 포함 하 기 로 함 . - 임차인 이 대항력 을 갖추 기 전 에 는 추가 설정 을 하 지 않 는다 . □ 임차인 은 계약 만 기시 원상회복 를 한다 . 통상 상가 건물 임대 시 건물 구조 를 변경 하 는 경우 에 적용 되 어 왔 는데 주택 임대차 계약서 에 도 많이 적용 하 므로해서 분쟁 이 많 아 지 고 있 습니다 . 일단 주택 의 경우 는 집 주인 과 합의 되 지 않 은 거실 확장 이나 에어 콘 환풍기 설치 등 을 위해 건물 외벽 등 의 구조 변경 은 원상회복 대상 입니다 . 사람 이 살 면서 생기 는 흠집 이나 벽지 오염 , 고장 등 에 대하 여 는 세입자 가 원상회복 해 줄 필요 가 없 는 것 이 법원 판례 입니다 . □ 등기 사항 전부 증명서 관련 특약 [ 근저당 매도인 말소 ] - 계약 체결 일 현재 등기부 등본 을 구 에 설정 된 근저당 ( 접수 번호 제 ㅇㅇ호 , 채권 최고액 금 ㅇㅇ원 , ㅇㅇ 은행 ) 매수인 이 승계 하 기 로 한다 . 근저당 승계 일 까지 발생 한 제반 비용 은 매도인 이 부담 하 고 승 계 에 따른 적격 여부 및 제반 비용 은 매수인 이 책임지 기 로 한다 . 위 근저당 의 실 인수 채무 액 은 매수인 이 지급 할 잔금 에서 공제 하 기 로 하 며 , 승 계 에 필요 한 당해 은행 에 당사자 참석 등 제반 절차 당사자 가 협조 한다 . ( 개인 별 신용 도로 근저당 의 이율 등 이 다를 수 있 으므로 가능 한 승계 하 지 않 는 것 이 좋 다 . 특히 포괄 적 대출 이 있 는 경우 는 승계 하 지 않 는 것 이 좋 다 ) - 근저당 권 승 계시 대출 이 자 는 잔금 일 까지 매도인 이 부담 하 고 그 이후 는 매수인 이 부담 한다 . 매매 주택 에 대한 근저당 승계 할 경우 대출 이자 의 부담 을 정확히 제시 하 고 은행 에서 근저당 을 승계 할 경우 이자 의 책임 을 분명히 밣혀 둔다 . [ 압류 말소 ] - 위 부동산 등기부 등본 에 설정 된 압류 는 계약 체결 후 00 이내 에 상환 하 고 말소 한다 . [ 대리인 이 있 을 경우 ] - 본 계약 은 000 의 위임 대리인 000 와 의 계약 이 며 000 때 위임 관련 서류 ( 위임장 , 인감 증명서 ) 를 제출 한다 . [ 등기부 등 본 상태 를 잔금 일 까지 유지 사항 ] - 매도인 은 계약 체결 당시 의 등기부 등 본상 권리관계 를 잔금 일 익일 까지 유지 하 여야 하 며 , 소유 권 이전 등기 가 완료 되 기 전 에 등본 상 권리 제한 사유 가 발생 한다면 매수인 은 계약 을 해제 할 수 있 으며 매도인 에게 지급 한 금액 을 매수인 에게 반환 하 고 매도인 은 위약금 으로 매수인 에게 매매 대금 의 10 % 를 손해 배상 하 기 로 한다 . ( 매도인 이 의도 적 으로 추가 로 근저당 을 설정 해서 추가 대출 을 받 거나 다른 매수인 과 이중 계약 을 방지 하 기 위함 ) - 매수인 이 잔금 을 은행 대출 로 대체 할 경우 매도인 은 주민 등록 이전 등 대출 에 협조 해 주 기 로 한다 . - 거래 당사자 의 귀책 사유 없이 대출 실행 에 문제 가 발생 하 여 잔금 을 지급 하 지 못할 경우 본 계약 은 무효 로 하 고 받 은 금전 및 부동산 은 조건 없이 반환 한다 . ( 어느 일방 의 주민 등록 이전 불가 라는 돌발 변수 는 대출 실행 의 문제 라고 보 지 않 고 계약 해제 및 손해배상 대상 이 된다 . ) □ 금액 지불 관련 특약 [ 계약금 일부 지급 ] 계약 의 해제 : 매수인 이 매도인 에게 중도금 ( 중도금 이 없 을 때 는 잔금 ) 을 지급 하 기 까지 매도인 은 계약금 의 배액 을 상환 하 고 매수인 은 계약금 을 포기 하 고 본 계약 을 해제 할 수 있 다 계약금 중 금 00 은 계약 시 지불 하 며 나머지 금 00 은 00 년 00 월 00 일 에 매도인 ( 계약자 ) 계좌 로 송금 하 기 로 한다 . ( 매도인 의 입 급 계좌 : ㅇㅇ은행 000 - 00000 - 000 홍 ㅇㅇ ) 일방 의 계약 해제 또는 계약 위반 에 따른 손해 배상 으로 매도인 은 계약금 의 두 배 상환 을 위약금 으로 약정 하 고 매수인 은 계약금 을 위약금 으로 약정 한다 . ​ 상기 계약금 0 원 중 0 원 은 계약 시 에 지급 하 고 나머지 0 원 은 0000 년 0 월 0 일 까지 지급 하 기 로 한다 계약 이후 계약 해 지나 계약 위반 에 관해 전체 계약금 기준 으로 한다 ​☞ 계약 시 계약금 을 모두 지급 할 수 없 을 경우 에 하 는 특약 으로 계약 잔금 일 까지 확실 하 게 명기 하 여야 함 [ 중도금 송금 ] - 중도금 금 00 원 은 00 년 00 월 00 일 에 매도인 계좌 로 입 급 하 기 로 한다 . - 계약금 중 일금 00 백만 원 은 계약 시 에 지급 하 고 00 백만 원 은 0 월 0 일 까지 매도인 의 은행 구좌 ( 00 은행 , 00 지점 , 00 예금 000 - 00 - 000000 예금주 : 정 매도 ) 에 입금 시켜 주 기 로 함 [ 매매 - 임대차 승계 시 ] - 전세 보증금 은 승계 하 며 잔 금시 공제 한다 . - 매매 대금 중 현 전세 ( 월세 ) 보증금 ( 보증금 00 원 , 만기 00 년 00 월 ㅇ 00 일 , 임차인 : ㅇㅇㅇ ) 은 잔금 에서 공제 하 며 현 임대차 계약 은 매수인 이 승계 하 기 로 한다 . ( 임대차 가 여러 세대 일 경우 는 별지 로 임대차 현황 을 작성 ) [ 잔금 지급 시기 ] 각종 조세 공과금 은 잔금 일 기준 으로 정산 한다 . 잔금 일 은 상호 합의 하 에 앞당길 수 있 으며 , 이 경우 입주 시기 도 상호 합의 에 따른다 . [ 매매 - 새 임대차 보증금 으로 잔금 대 체시 ] 매수인 은 잔금 중 일부 를 잔금 지급전 에 계약 또는 입주 할 새로 은 임차인 의 보증금 으로 충당 하 기 로 하 며 매도인 은 새로운 임대차 계약 을 한 계약서 를 매수인 에게 제출 한다 . [ 양 도 소득세 ] 양도 소득세 를 매수인 이 부담 하 기 로 한다 . - 특약 가능 □ 대리인 관련 특약 - 본 계약 은 소유자 ㅇㅇㅇ의 대리인 ㅇㅇㅇ ( 소유자 와 의 관계 : 처 , 주민 등록 번호 : 000 - 000 ) 와 의 계약 이 며 계약 일 로부터 00 일 이내 에 소유자 ㅇㅇㅇ가 직접 추인 하 거나 추후 위임 서류 일체 를 제공 하 기 로 한다 . ( 위임 용 인감 증명 소 는 본인 발급 용 으로 하 고 위임장 도 본인 이 직접 작성 한 것 을 받 도록 한다 ) - 임대인 과 전화 통화 후 ( 00 년 00 월 00 일 00 시 휴대폰 번호 통화 내용 기재 및 녹음 ) 수 임공 인 중개사 가 위임 하 여 계약 체결 하 며 00 일 이내 에 추인 하 기 로 한다 . - 소유자 ㅇㅇㅇ와 00 월 00 일 00 일 00 시 에 휴대 전화 ( 000 - 00 - 00 ) 통화 하 고 매수인 도 이 를 확인 한 후 체결 하 는 계약 임 ※ 부부 사이 에 는 일상 적 인 가사 에 대한 일 만 대리 할 수 있 으며 임대차 계약 은 일상 가사 의 범위 를 벗어난 일 이 므로 부부 일방 이 대리 할 수 없 다 . 하지만 우리 민법 에서 말 하 는 표현대리 , 즉 실제로 대리 권 이 없 으나 대리 권 이 있 는 것 같 은 외관 이 있 고 그러 한 외관 의 발생 에 관하 여 본인 이 어느 정도 의 원인 을 주 고 있 는 경우 인 무권대리 행위 에 대하 여 본인 에게 책임 을 지 게 하 는 제도 가 있 습니다 . 남편 이 해외 로 장기 출장 중 이 고 대리 권 부여 의 확인 이 불 가능 할 대 부인 이 대리 권 을 받 았 다고 주장 했 을 때 에 는 이 를 믿 고 체결 한 임대차 계약 은 사안 에 따라 유효 한 경우 도 있 습니다 . 이 는 외관 을 믿 고 거래 한 선의 의 제 3 자 를 보호 하 기 위한 것 입니다 . □ 세입자 관련 특약 - 현 세입자 의 명도 및 보증금 반환 은 잔금 일 까지 매도인 이 책임지 기 로 한다 . 때로 는 임대차 계약 은 매도인 의 책임 하 에 승계 하 기 로 한다 . 만약 승계 가 불가 할 경우 에 는 쌍방 의 책임 있 는 손해 배상 을 청구 하 거나 이 의 없이 계약금 을 반환 하 고 계약 이 없 었 던 것 으로 한다 . - 임대차 내역 은 별지 로 작성 하 기 로 하 고 임대인 은 그 내용 에 대하 여 사실 확인 을 하 고 사실 과 다를 경우 에 는 임차인 은 계약 을 해제 할 수 있 고 임대인 에게 임차인 에게 위약금 으로 매매 대금 의 10 % 를 지급 하 여야 한다 . - 매매 대금 중 현 임차 보증금 은 잔금 에서 공제 하 며 매수인 이 매도인 에게 보증금 인수 사항 을 통보 하 고 현 임대차 계약 은 매수인 이 승계 하 기 로 한다 □ 물건 하 자 관련 특약 - 다소 노후 한 주택 인 것 을 감안 하 여 매 매가 를 산정 하 였으며 , 누수 , 보일러 고장 등 발생 시 잔금 일 을 기준 으로 그 이전 은 매도인 이 그 이후 는 매수인 이 책임지 기 로 하 며 매도인 의 하 자 담보 책임 에 대해서 는 면제 를 하 기 로 한다 . - 매도인 의 무과실 혹은 이미 발생 하 였으나 고의 적 으로 고지 하 지 않 았 을 경우 에 는 입주 후 1 개월 이내 에 통보 하 면 그 부분 만 수리 하 고 수리 한 금액 은 배상 한다 . ( 소송 은 하 자 를 안날 로부터 6 개월 이내 에 하 여야 한다 ) - 중도금 지급 후 매도인 은 매수인 의 집수리 에 협조 하 여 명 도 하 는 조건 이 며 , 수리 기간 중 의 관리비 는 매수인 이 부담 키로 한다 . □ 기타 - 매도인 은 잔금 시 매수인 이 지정 하 는 사람 에게 소유 권 이전 등기 를 해 주 기 로 함 . - 매매 금액 은 부가가치세 ( 건물 가격 의 10 %) 를 포함 한 가격 으로 부가가치세 환급 을 위하 여 매수 자 는 계약 체결 일 로부터 20 일 이내 사업자 등록증 을 발급 받 아야 하 며 , 이 를 태만히 하 여 부가가치세 환급 을 못 받 을 경우 모든 책임 을 매수인 이 부담 하 기 로 함 . - 본 건 부동산 소재 지역 은 토지 거래 허가 구역 인 바 만일 토지 거래 허가 가 나 지 않 을 경우 본 매매 계약 은 무효 로 하 며 , 매도인 은 지체 없이 계약금 을 매수인 에게 반환 하 기 로 함 □ 끝 부분 특약 - 현재 주택 에 부착 돼 있 는 종물 과 부속물 및 기타 일체 를 현 상태 로 매매 목적물 에 포함 한다 - 종물 중 특정 물건 을 매도인 이 거래 목적 물 에서 제외 하 는 경우 - 계약 일 현재 목적 부동산 의 **** 에 부착 되 어 있 는 **** 는 매도인 의 소유 로 한다 . - 잔금 일 은 매도인 과 매수인 이 상호 협의 하 여 주정 하 기 로 한다 . ( 좀 더 구체 적 이 어여 함 ) - 위 부동산 과 관련 된 제세 공과금 ( 난방 비 , 전기 , 수도 , 가스 , 정화조 등 ) 은 잔금 일 을 기준 으로 정산 하 기 로 한다 . - 기타 사항 은 민법 및 부동산 관례 에 따른다 . □ 기타 공과금 등 특약 - 위 부동산 과 관련 된 제세 공과금 은 잔금 일 을 기준 으로 정산 하 기 로 한다 . - 계약 기간 만료 전 해지 요구 를 한 자 가 중개 수수료 를 부담 하 기 로 한다 . - 재산세 는 매도인 이 부담 한다 . 주택 임대차 계약 특약 □ 시작 특약 - 현 시설 상태 에서 의 임대차 이 며 다른 특약 이 없 는 한 현 시설물 일체 를 인도 하 기 로 한다 . - 현 시설 상태 에서 의 계약 이 며 임차인 은 기본 시설물 훼손 시 원상 복구 하 기 로 한다 . ( 부착물 에 대한 특약 가능 ) - 차임 은 후불 ( 선불 ) 이 며 , 매달 __ 일 에 임대인 ( 은행 명 , 예금주 , 계좌 번호 ) 계좌 로 송금 키로 한다 . - 임차인 이 차임 을 지연 하 는 경우 에 는 월차 임의 __% 를 지연 이자 로 지불 하 기 로 한다 . - 월세 는 매월 1 일 에 입금 하 고 , 첫 달 은 잔금 일 로부터 잔금 당월 마지막 일 까지 계산 해서 입금 하 기 로 한다 . □ 등기 사항 전부 증명서 관련 특약 [ 근저당 임대인 말소 ] - 계약 체결 일 현재 등기부 등본 을 구 에 설정 된 근저당 채권 최고액 금 00 원 ( ㅇㅇ 은행 ) 은 매도인 이 00 년 00 월 00 일 까지 또는 잔금 일 까지 상환 말소 하 기 로 한다 . 따라서 잔금 일 에 임차인 입 회하 에 임대인 은 당해 은행 에서 잔금 으로 대출금 을 상환 하 고 대출금 잔액 확인서 를 발급 받 는 등 임차인 이 대출 잔액 이 없 음 을 알 수 있 도록 조치 한다 . ( 변제 하 지 않 고 경매 처리 되 어 임차인 의 손해 가 발생 시 공 이 중개사 가 일부 책임 있 는 판례 ) - 임대인 은 계약 체결 당시 의 등기부 등 본상 권리관계 를 잔금 일 익일 까지 유지 하 여야 하 며 , 임차인 의 입주 및 인도 되 기 전 에 등본 상 권리 제한 사유 가 발생 한다면 임차인 은 계약 을 해제 할 수 있 으며 임대인 은 매수인 이 지급 한 금액 은 반환 하 고 위약금 으로 임차 보증금 의 10 % 를 손해 배상 하 기 로 한다 . ( 임대인 이 의도 적 으로 추가 로 근저당 을 설정 해서 추가 대출 을 받 거나 다른 임차인 과 이중 계약 을 방지 하 기 위함 - 인터 넥 등기소 에서 등기 사실 조회 ) ※ 등기 신청 사실 조회 ( 인터넷 등 기소 사이트 에 접속 ) http : / / www . iros . go . kr / - 위 부동산 등기부 등본 에 설정 된 압류 는 계약 후 ( 혹은 중도금 지급 후 ) 00 이내 에 상환 말소 하 기 로 한다 . - 임대인 은 임차인 의 전세 권 설정 등기 에 동의 하 고 필요 한 서류 를 제공 하 기 로 하 며 전세 권 설정 및 말소 비용 은 임차인 의 부담 으로 한다 . 임차인 은 임대인 의 동의 없이 전세 권 을 양 도 또는 담보 로 제공 할 수 없 고 전전세 또는 임대 할 수 없 다 . - 임대인 의 은행 대 출시 임차인 은 대출 예정일 00 이전 에 주민 등록 을 이전 해 주 기 로 한다 . ( 필요 할 경우 ) □ 금액 지불 관련 특약 [ 계약금 일부 지급 ] 계약금 중 금 00 은 계약 체결 시 지불 하 며 나머지 금 00 은 00 년 00 월 00 일 에 임대인 ( 계약자 ) 계좌 로 송금 하 기 로 한다 . ( 임대인 의 입 급 계좌 : ㅇㅇ은행 000 - 00000 - 000 홍 ㅇㅇ ) ( 임대인 의 계좌 로 입금 이 불가 할 경우 는 공인 중개사 가 보관 하 고 대리인 에게 계약금 보관증 을 써 줄 수 도 있 다 ) [ 중도금 송금 ] 중도금 금 00 원 은 00 년 00 월 00 일 에 임대인 계좌 로 입 급 하 기 로 한다 . [ 현 임차인 에게 보증금 지급 ] - 임대인 ㅇㅇㅇ은 계약 임차인 ㅇㅇㅇ가 현 임차인 ㅇㅇ 에게 계약금 및 잔금 을 직접 지급 하 는 것 을 승락 한다 . ( 필요 할 경우 ) - 월세 는 선불 ( 후불 ) 이 며 매달 00 일 에 임대인 계좌 로 ( ㅇㅇㅇ , ㅇㅇ은행 000 - 000 - 000 ) 입 급 하 기 로 한다 . 임차인 이 월차 임 지급 을 익월 로 지연 하 는 경우 월세 의 5 % 에 해당 하 는 금액 을 지연 이자 로 인대 인 에게 지급 한다 . □ 대리인 관련 특약 - 본 계약 은 임대인 ㅇㅇㅇ의 대리인 ㅇㅇㅇ ( 임대인 과 의 관계 : 처 , 주민 등록 번호 : 000 - 000 ) 와 의 계약 이 며 계약 일 로부터 00 일 이내 에 임대인 ㅇㅇㅇ가 직접 추인 하 거나 위임 서류 일체 를 제공 하 기 로 한다 . - 임대인 과 전화 통화 후 ( 00 년 00 월 00 일 00 시 휴대폰 번호 통화 내용 기재 및 녹음 ) 수 임공 인 중개사 가 위임 하 여 계약 체결 하 며 00 일 이내 에 추인 하 기 로 한다 . - 임대인 ㅇㅇㅇ와 00 월 00 일 00 일 00 시 에 휴대 전화 ( 000 - 00 - 00 ) 통화 하 고 임차인 도 이 를 확인 한 후 체결 하 는 계약 임 □ 세입자 관련 특약 - 임대 기간 만료 전 에 임차인 의 부득이 한 사정 으로 이사 를 가 야 할 경우 에 는 중개 보수 는 임차인 의 부담 으로 하 며 , 임차인 이 직접 새로운 임차인 을 구한다 , 만기 에 이사 를 가 기 위해 만료 3 개월 전 에 임대인 에게 알리 는 경우 는 제외 한다 . - 임대 보증금 중 500 만 원 을 감액 하 기 로 하 며 임차인 은 건물 의 노후 로 인한 하자 에 대하 여 는 일체 의 이의 를 하 지 않 기 로 한다 . - 임차인 입회 없이 계약 을 체결 할 경우 매도인 은 임대인 변경 에 대한 임차인 의 확인서 를 잔금 일 에 제출 한다 . □ 임차료 연체 또는 연락 두 절 할 경우 - 다음 과 같 은 경우 에 는 임대인 또는 임대인 으로부터 위임 받 은 자 는 임차 안 의 동의 없이 마스트 키로 경찰관 의 입 회하 에 내부 출입 을 할 수 있 다 . · 화재 , 도난 , 폭행 , 시설물 의 고의 파손 , 반인륜 행위 , 비상사태 발생 시 , 2 개월 이상 체납 으로 연락 두 절 - 임차인 이 1 개월 이상 연락 두 절 될 경우 에 는 임대인 은 임차인 의 동의 없이 임차인 의 물건 을 보관 할 만 한 장소 로 이동 하 여도 임차인 은 일체 이의 를 제기 하 지 않 으며 본 항 과 관련 하 여 민 · 형사 상 모든 권리 를 포기 하 기 로 한다 . □ 기타 공과금 등 특약 - 위 부동산 과 관련 된 제세 공과금 은 잔금 일 을 기준 으로 정산 하 기 로 한다 . - 계약 기간 만료 전 해지 요구 를 한 자 가 중개 수수료 를 부담 하 기 로 한다 . - 재산세 는 매도인 이 부담 한다 . □ 수선 특약 - 중대 한 수리 ( 대수선 ) 가 아닌 , 사소 한 수리 ( 소수 선 ) 는 임차인 의 책임 으로 한다 . 아니면 , 금액 을 기준 으로 , 예 를 들 어 3 만 원 까지 는 임차인 책임 이 고 3 만 원 초과 는 임대인 책임 이 라고 하 면 된다 . □ 임대인 의 동의 없이 전대차 를 할 경우 를 대비 하 여 계약 해제 할 수 있 고 위약금 으로 월세 금액 의 3 배 를 임대인 에게 지급 한다 . 임차인 의 사정 으로 임차인 이 계약 기간 중도 해 지를 희망 하 는 경우 가 적 지 않 다 . 하지만 , 약정 된 계약 기간 이 있 는 이상 임차인 이 라고 하 더라도 개인 사정 을 이유 로 함부로 계약 을 해지 할 수 는 없 다 . 그 때문 에 임차인 은 임대인 을 불편 하 게 할 방법 을 동원 하 게 되 고 , 대표 적 인 방법 이 차임 연체 나 무단 전대차 행위 이 다 . 이러 한 사유 는 임대차 계약 위반 으로 계약 해 지사 유임 에 는 의문 이 없 지만 , 계약 해 지를 희망 하 지 않 는 임대인 으로서 는 계약서 상 에 손해 배상 에 관한 특별 한 위약금 조항 을 두 지 않 는 한 계약 해 지 이외 에 별도 로 손해 배상 을 구하 기 는 어렵 다는 점 을 노린 것 이 다 . 따라서 , 임대인 의 입장 에서 는 임차인 의 고의 적 인 계약 위반 행위 를 미연 에 방지 하 는 차원 에서 계약 위반 행위 에 따른 적절 한 위약금 약정 을 계약서 에 미리 기재 해 둘 필요 가 있 다 . 만약 , 이러 한 위약금 약정 이 없 더라도 , 차임 연체 와 같 은 행위 에 대해서 는 연체 된 차임 을 소송 으로 구하 면서 민 사이 율 인 연 5 % 나 상사 이율 인 연 6 % 의 지연 이자 와 소송대리인 선 임비 등 의 제반 비용 이 청구 될 수 있 다는 점 을 고지 하 면 임차인 에게 상당 한 부담 으로 작용 할 수 있 을 것 으로 보인다 . □ 기타 - 임대인 은 잔금 지급 일 전 까지 샤시 와 빨래 건조대 를 설치 하 여 주 기 로 한다 . - 특별 수 선충 당금 은 임차인 이 대납 하 고 추후 임대인 과 정산 키로 한다 . - 추후 , 임차인 이 보증금 1 천만 원 을 인상 하 는 경우 임대인 은 전세 로 전환 한다 . - 임대 차시 임대인 이 명도 지연 을 할 경우 - 사전 에 법원 에 제소 전화 해 신청 을 통해 화해 조서 를 만들 어 두 거나 , 아니면 명도 지체 에 따른 상당 한 위약금 조항 을 계약서 에 삽입 해 둘 필요 도 있 는 것 이 다 . - 계약 기간 만료 전 해지 요구 를 한 자 가 중개 수수료 를 부담 하 기 로 한다 . ( 묵시 적 갱신 계약 포함 - 필드 에서 자주 접하 게 되 므로 적절히 적용 할 것 ) - 계약 기간 중 에 매매 시 에 도 임대차 는 기존 과 같 은 조건 으로 승계 존속 된다 . ( 주택 임대차 보호 법제 3 조 3 항 ' 임차주 택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다 ' 라는 조항 으로 임차인 은 소유 권 이 바뀌 어도 그대로 거주 할 수 있 지만 , 임차인 이 원치 않 을 때 에 는 임대차 의 승계 를 강요 할 수 없 고 임대차 를 스스로 종료 시킬 수 있 어야 한다는 공평 의 원칙 및 신 의 성실 의 원칙 에 따라 임차인 이 해지 할 수 있 다고 봐야 한다 ( 대법원 1998 . 9 . 2 자 98 마 100 결정 참조 ) 는 판례 가 있 는 바 사전 에 당사자 약정 으로 중개 분쟁 을 방지 할 수 있 다 . - 공과금 은 잔금 지급 일 을 기준 으로 정산 하 며 , 특별 수 선충 당금 은 임차인 이 대납 하 고 , 추후 임대인 과 정산 키로 한다 . - 개 나 고양이 등 애완 동물 은 기르 지 않 는다 . 이 를 어길 경우 에 는 임차인 은 1 개월 분 의 임차료 를 임대인 에게 지불 한다 . - 전세기 간 동안 의 수선비 는 임차인 이 부담 한다 . ( 임대 당시 상태 가 양호 하 면 , 씽크 대 수도꼭지 , 도어 락 , 전구 등 ) 단 , 부 주의 가 아닌 일상 생활 에서 발생 하 는 보일러 , 전등 고가품 은 임대인 이 부담 한다 . ) / 또는 50 % 씩 부담 한다 . 분양 권 계약서 계 약전 체크 사항 . - 분양 계약서 를 매도 자 로부터 받 고 분양 사무실 ( 분양 사무실 이 없 으면 시행 사 사무실 ) 로 전화 하 여 분양 자 의 계약 내용 의 진위 를 확인 한다 . - 납입 연체 와 융자 금액 , 은행 , 기타 압류 등 권리 제한 사항 을 확인 한다 . - 입주 일자 임박 시 는 입주 예정 일자 를 체크 한다 . - 분양 권 명 의 이전 이 제한 되 는 예정 일자 를 체크 한다 . ( 특히 조합 아파트 는 명 의 이전 이 안 되 는 경우 가 많 고 입주 후 에 도 장기간 명 의 이전 이 안 되 는 경우 가 많 으니 설명 에 조심 하 세요 . ) 계약서 작성 - 분양 권 매매 계약서 , 확인 설명서 를 작성 한다 . - 조합 아파트 는 청산금 문제 를 기재 한다 . 추가 부담 또는 개발 수익금 수령 권한 . - 샷 시 , 추가 옵션 , 학교 부담금 등 각종 부담금 의 여부 를 확인 하 고 인계 한다 . - 융자금 의 중도 상환 수수료 , 대출 신용 보증료 여부 를 확인 하 고 인계 한다 . - 매도 자 의 인감 증명 , 주민 등록 등본 , 분양 계약서 , 대출금 통장 , 신분증 , 인감도장 을 요구 한다 . - 인감 증명 . 주민 등 본 각 2 통 ( 건설 시 행사 , 은행 채무 인 계용 . 조합 토지 지분 이 있 는 경우 는 부동산 매도 용 인감 1 통 , 주민 등본 1 통 추가 , 토지 등 기상 내용 변경 이 있 는 경우 는 주민 등록 초본 1 통 추가 ) - 매수 자 인감 증명 , 주민 등록 등 본 각 3 통 ( 건설 시 행사 , 은행 채무 인계 , 양 도 신 고용 ) - 구청 에서 검인 받 는다 . - 은행 에 채무 인계인수 를 한다 . ( 이자 정리 할 것 . )- 건설 시 행사 에 명 의 이전 한다 . ( 중도금 연체 여부 와 연체 이 자 정리 할 것 ) - 잔금 을 지불 하 고 영수증 과 교환 한다 . - 조합 토지 지분 이 있 으면 등 기명 의 이전 서류 를 교환 한다 . ( 법무사 를 입회 할 것 ) - 양 도 신 고서 를 작성 하 고 매수 자 의 인감 증명 , 분양 계약서 사본 을 첨부 하 여 매도 자 에게 인계 한다 . ( 양 도 신고 서 는 폐지 되 었 으나 2 개월 내 신고 하 면 10 % 감면 혜택 이 있 고 양 도 신 고서 를 제출 하 지 않 으면 추후 세무서 에서 사실 조회 를 했 을 경우 애로 가 있 을 수 있 음 . 기타 상가 나 오피스텔 은 토지 의 소유 권 과 건물 준공 의 책임 여부 가 어떠 한지 체크 를 하 여야 중개 사고 나 분쟁 을 방지 할 수 있 음 ) - 소유 권 이전 시 매수인 이 지정 한 자 에게 소유 권 이전 등기 를 하 기 위한 제반 서류 제출 에 매도인 은 적극 협조 하 여 주 기 로 한다 . - 매매 금액 은 분양 가 와 권리금 의 합산 금액 임 . 상가 매매 계약 특약 □ 일반 사항 - 현 상태 에서 의 매매 계약 이 며 대 지 , 건물 면적 은 공부 상 권리 면적 을 기준 으로 하 며 향후 실측 면적 과 공부 상 의 면적 에 차이 가 발생 하 더라도 당사자 쌍방 은 일체 이의 를 제기 하 지 않 기 로 한다 . - 각종 조세 및 공과금 ( 관리비 , 전기 , 수도 , 전화 , 행정 처벌 등 ) 은 매도 자 가 잔금 기준일 을 기준 으로 정산 하 며 잔금 지급 과 동시 에 소유 권 이전 에 필요 한 서류 를 넘겨 준다 . - 매매 대금 은 부가가치세 ( 매도 가격 의 10 %) 를 포함 한 가격 임 - 상가 건물 의 임대 보증금 과 전월세 는 매수인 이 승계 하 기 로 하 고 잔금 지급시 이 를 매매 대금 에서 공제 한다 . 이 를 확인 하 기 위하 여 임대현 황서 와 그 에 상응 하 는 전월세 계약서 사본 은 첨부 한다 . - 매도인 은 계약 체결 당시 의 등기부 등 본상 권리관계 를 잔금 일 익일 까지 유지 하 여야 하 며 , 소유 권 이전 등기 가 완료 되 기 전 에 등본 상 권리 제한 사유 가 발생 한다면 매수인 은 계약 을 해제 할 수 있 으며 매도인 에게 지급 한 금액 을 매수인 에게 반환 하 고 매도인 은 위약금 으로 매수인 에게 매매 대금 의 10 % 를 손해 배상 하 기 로 한다 . - 매도인 은 잔금 기준일 전 까지 위 부동산 에 설정 된 압류 , 근저당 설정 등 을 말소 하 고 제세 공과금 ( 세금 , 전기 , 수도료 , 이행 강 제금 등 ) 및 행정 처분 은 잔금 지급 일 까지 정산 하 여 완전 한 소유 권 을 매수인 에게 이전 하 기 로 한다 . - 건축물대장 과 등기부 등본 의 표제 부 의 3 층 증축 누락 분 은 이전 등 기전 에 정정 보완 하 고 그 증축 부분 에 대한 취득세 등 일체 의 비용 은 매도인 이 부담 한다 . - 불법 건축물 로 확인 된 부분 은 이전 등 기전 에 철거 를 하 고 이전 등기 전 에 부과 된 이행 강제 금 은 완납 한다 . - 근저당 설정 금액 ( 채권 최고액 금 000 원 ) 은 매수인 이 승계 하 되 잔금 이전 일 까지 의 이자 는 매도인 이 그 이후 는 매수인 이 부담 하 되 잔금 지급 일 에 당사자 는 당해 은행 에 동행 하 여 모든 금융 기관 의 승계 절차 에 협조 한다 . - 매매 금액 은 부가가치세 를 포함 하 는 포괄 양 도 양 수서 를 쌍방 인감 첨부 하 여 작성 하 기 로 한다 . ( 부가세 는 포괄 양도 양수 한다는 문구 를 넣 으면 잔 금시 매도인 과 매수인 의 인감 증명서 를 첨부 하 여 세무서 에 제출 하 면 부가세 를 신고 납부 할 필요 없 음 ) - 잔 금전 에 매도인 의 과실 로 업소 허가 에 하 자 가 발생 하 여 영업 을 승계 할 수 없 을 경우 에 는 매수인 이 계약 을 해제 할 수 있 고 매수인 이 해제 를 원한다면 쌍방 의 손해배상 청구 나 이 의 없이 매도인 은 계약금 을 환불 하 고 원상회복 한다 . - 양 도 양수 할 비품 목록 은 별도 로 작성 하 여 메 도인 과 매수인 이 서명 날인 한다 . 잔금 지급시 계약 당사자 가 확인 대조 함 에 있 어 부족 한 물품 에 대하 여 는 실비 로 변상 하 거나 잔금 에 공제 하 여 지급 한다 . - 매수인 이 중도금 까지 지급 된 상태 에서 수선 및 인테리어 를 하 고자 할 때 1 . 매수인 은 잔금 을 지불 하 기 전 까지 는 점유보조자 의 지위 로 점유 하 는 것 으로 한다 . 2 . 잔금 지급전 목적물 의 수선 및 인테리어 는 매수인 의 비용 으로 하 되 ​ 원상회복 할 수 있 을 정도 의 계약금 을 포함 보증금 을 매도인 에게 지불 하 여야 한다 . 3 . 잔금 지급전 수선 및 인테리어 를 하 는 도중 에 목적물 의 하자 에 대하 여 매도인 에게 책임 을 묻 지 않 는다 . 4 . 계약 이 매수인 의 귀책 사유 로 해제 되 었 을 경우 매수인 은 즉시 목적물 을 매수인 의 비용 으로 원상회복 하 여야 한다 . 5 . 점유 를 이전 받 은 매수인 이 의무 를 이행 하 지 않 음 으로 인하 여 계약 이 불성립 , 포기 간주 , 해제 된 때 에 는 매도인 은 매수인 에게 즉시 목적물 의 명도 를 명할 수 있 고 , 매수인 은 명도 한 것 으로 간주 한다 - 인테리어 공사 를 하 는 도중 또는 완료 후 에 시설 기준 이 미흡 하 거나 , 용도 변경 의 불가 로 원 하 는 영업 을 할 수 없 을 때 에 는 원상회복 하 고 어떤 누구 에게 도 잘못 을 따질 수 없 다 . 1 . 업종 별 용도 분류 가 다른 경우 , 용도 변경 이 불가 한 경우 2 . 영업 정지 등 행정 처분 을 받 은 후 해소 기간 이 지나 지 않 은 경우 이 거나 폐업 신고 가 안 된 경우 3 . 정화조 용량 , 주차장 시설 , 바닥 면제 등 시설 기준 의 미달 된 경우 4 . 소방 안전시설 등 이 없 거나 내부 공사 로 소방 안전 점검 을 통하 지 못한 경우 5 . 건축물 의 일부 또는 전부 가 불법 건축물 인 경우 - 영업 에 관한 모든 사항 을 매매 한 후 직경 거리 5 킬로 범위 내 에 다시 동종 업 으로 개업 을 하 거나 직원 으로 건무 하 는 행위 가 발견 되 면 매도인 이 매수인 에게 손해 배상액 으로 2 천만 원 을 지급 하 기 로 한다 . - 양도 할 비품 집기 목록 은 별도 작성 하 여 매도인 , 매수인 이 서명 . 날인 하 기 로 한다 . - 제 간판 ( 돌출 , 정면 , 입간판 ) 은 현 상태 로 유지 인계 하 기 로 한다 . 혹은 매도인 이 철거 하 여 주 기 로 한다 . - 임대인 은 본 임대차 계약 기간 중 매매 나 담보 제공 을 할 경우 에 는 미리 임차인 에게 통보 하 여 주 기 로 하 며 , 임차인 은 통보 받 은 사항 에 따라 협조 하 여 주 기 로 한다 . 상가 임대차 계약 특약 □ 일반 사항 - 임대인 은 임대차 부동산 을 이 임대차 계약 체결 당시 의 상태 ( 별지 를 사용 해서라도 구체 적 으로 작성 ) 로 0000 년 00 월 00 일 에 임차인 에게 인 도 하 여야 하 며 , 임대차 기간 은 인도 된 날 로부터 0000 년 00 월 00 일 까지 로 한다 . 단 , 0000 년 00 월 00 일 까지 는 시설물 설치 등 영업 준비 를 위한 기간 으로 인정 하 여 월세 를 면제 한다 . - 토지 소유자 가 건물 을 직접 지어서 임차인 에게 임대 하 기 로 하 고 4 개월 간 의 공사 후 입주 하 기 로 하 는데 토지 소유자 가 크 게 우려 하 는 것 은 건축 중 에 임차인 이 변심 하 여 게 약 내용 을 이행 하 지 않 는 경우 크 게 손해 를 볼 수 있 는 것 인데 이 에 대비 한 특약 의 기재 내용 에 는 건물 임대차 계약서 를 작성 하 시 면서 잔금 지급 시기 를 준공 검사 가 난 이후 에 잔금 일 을 지정 , 계약서 에 는 위약벌 규정 을 넣 어야 합니다 . 임차인 은 임대차 계약 을 체결 한 후 이행 을 하 지 않 을 경우 위약벌 로 임대인 이 실제로 준공 한 건물 에 대하 여 임대 가 이뤄질 때 까지 월차 임 에 해당 하 는 금액 을 매월 지급 하 기 로 한다 . 임차인 이 월차 임 을 지급 하 지 않 을 경우 월 2 부 의 지연 이자 를 가하 여 지급 하 기 로 한다 . 라는 내용 을 계약서 에 명기 - 영업 의 인 · 허가 에 관한 사항 은 임차인 의 책임 으로 한다 - 독서실 , 노래방 , 학원 , 음식점 등 의 중개 를 할 경우 는 허가 에 관한 구청 , 소방서 등 의 제약 사항 확인 ( 정화조 , 전기 , 수도 , 학교 와 의 거리제 한 등 ) - 영업 목적 대로 인 · 허가 의 가능 여부 를 확인 후 불 가능 하 다고 판단 되 면 상호 손해 배상 없이 계약금 을 반환 하 고 해약 하 기 로 한다 . - 계약 일 현재 대상 부동산 의 권리 및 시설 상태 하 의 계약 임 - 월세 는 매월 1 일 에 입금 하 고 , 첫 달 은 잔금 일 로부터 잔금 당월 마지막 일 까지 계산 해서 입금 하 기 로 한다 . - 본 계약 은 임대인 의 사전 동의 를 얻 지 않 은 계약 으로서 권리금 계약 으로 인한 계약금 은 양도인 의 과실 없이 임대인 과 양수 인간 의 임차권 본계약 이 안 될 시 는 양도인 은 계약금 원금 만 반환 하 고 해약 할 수 있 다 . ( 미리 건물 주 와 연락 하 여 임대료 변경 여부 를 확인 하 도록 현 임차인 에게 요구 하 고 중개사 도 추가 로 확인 한 다음 계약 체결 시 는 현 임차권 양도인 에게 임대차 계약서 작성 책임 을 지 도록 해야 안전 합니다 . ) - 현 시설 ( 주방 · 전기 및 부대시설 일체 ) 상태 에서 의 임대차 계약 이 며 임대인 은 잔금 일 전 까지 ㅇㅇ 하 여 주 기 로 한다 . - 각종 조세 및 공과금 은 잔금 지급 일 기준 으로 정산 하 며 전 임차인 이 정산 하 지 못한 것 은 임대인 이 책임진다 . - 임대인 은 계약 체결 당시 의 등기부 등 본상 권리관계 를 잔금 일 익일 까지 유지 하 여야 하 며 , 임차인 에게 인 도 되 기 전 에 등본 상 권리 제한 사유 가 발생 한다면 임차인 은 계약 을 해제 할 수 있 으며 임대인 은 매수인 이 지급 한 금액 은 반환 하 고 위약금 으로 임차 보증금 의 10 % 를 손해 배상 하 기 로 한다 . ※ 등기 신청 사실 조회 ( 인터넷 등 기소 사이트 에 접속 ) http : / / www . iros . go . kr / - 기존 에 시설 된 부착물 은 임대인 과 임차인 이 협의 하 여 처리 하 며 임차인 이 임의 로 처분 하 거나 변경 할 수 없 다 . 이 를 어길 경우 그 대가 에 해당 하 는 금액 을 청구 할 수 있 거나 보증금 에서 공제 한다 . - 임차인 은 3 기 의 차임 액 을 연체 하 면 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 다 . 해 지시 에 는 임차인 은 즉시 원상 복구 하 여 명도 하 여야 하 며 , 명도 를 지체 할 경우 계약 해 지일 로부터 하루 000 만 원 의 위약금 을 임차인 은 임대인 에게 지급 하 기 로 한다 . - 영업 의 허가 사항 은 임차인 의 책임 으로 하 고 영업 목적 대로 허가 가 불 가능 할 경우 에 는 영업 을 위해 설치 한 시설 에 대하 여 는 원상회복 하 여 명도 하 기 로 하 고 손해 배상 없이 계약금 을 반환 하 고 해약 하 기 로 한다 . - 시설물 이 온전 한 상태 에서 임대 하 며 , 임차인 의 책임 없 는 노후 기본 시설 에 대하 여 임대인 이 수리 한다 . - 임대인 은 임차인 의 전세 권 설정 등기 를 하 는데 동의 하 고 협력 한다 . - 계약금 중 금 00 은 계약 시 지불 하 며 나머지 금 00 은 00 년 00 월 00 일 에 매도인 ( 계약자 ) 계좌 로 송금 하 기 로 한다 . ( 매도인 의 입 급 계좌 : ㅇㅇ은행 000 - 00000 - 000 홍 ㅇㅇ ) - 잔금 ( 중도금 ) 금 00 원 은 00 년 00 월 00 일 에 매도인 계좌 로 입 급 하 기 로 한다 . - 영업 허가 나 영업 신고 는 현 조건 대로 승계 하 고 사업자 등록 은 양도인 이 폐업 하 고 양수인 이 신규 로 등록 하 기 로 한다 . 이 에 필요 한 서류 는 잔금 일 에 제출 한다 . - 양도인 이 양수인 에게 양도 해야 할 시설 의 목록 은 별첨 서면 ( 양 도 대상 의 시설 목록 ) 과 같 다 . - 신규 매수인 이 없 어 영업 을 폐업 할 경우 에 는 임차인 의 비용 으로 임대차 목적물 을 원상회복 하 여 임대인 에게 반환 한다 . 반환 을 지체 할 경우 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 고 계약 해 지일 로부터 하루 000 만 원 의 위약금 을 임대인 에게 지급 하 기 로 한다 . - 기타 정하 지 않 은 사항 은 민법 과 상가 건물 임대차 보호법 및 일반 부동산 거래 관례 에 따른다 . - 잔금 일 ( 또는 인도일 ) 이전 에 양도인 이 각종 영업 관련 법 을 위반 하 여 양수인 이 이행 강제 금 , 과태료 또는 벌금 을 내게 되 거나 영업 정지 가 되 면 그 영업 손실 일체 를 양도인 이 양수인 에게 배상 하 기 로 한다 . - 잔금 일 ( 또는 인도일 ) 이전 에 양도인 이 각종 영업 관련 법 을 위반 하 여 양수인 이 이행 강제 금 , 과태료 또는 벌금 을 내게 되 거나 영업 정지 가 되 어 재산 의 손해 를 발생 하 면 양도인 에게 그 에 상응 하 는 손해 액 을 배상 토록 할 수 도 있 고 본 계약 을 해제 할 수 도 있 다 . 해제 할 경우 에 는 쌍방 은 이 의 없이 무효 로 하 고 계약금 등 은 원상회복 한다 . - 계약 후 양도 양수 하 는 과정 에서 법률 의 개정 등 으로 보증금 액 의 1 / 2 이상 의 금액 으로 시설물 설치 또는 변경 이 요구 되 어 어느 일방 이 부담 하 는 등 감수 하 겠 다는 의사 없 다면 , 어느 일방 이 계약 을 유지 할 수 없 다고 계약 을 해제 할 수 있 고 , 임대인 또는 임차인 은 쌍방 은 이 의 없이 무효 로 하 고 계약금 등 은 원상회복 한다 . - 양도인 은 향후 5 년 간 동일 상권 내 에 ( 또는 반경 10 ㎞ 이내 ) 본인 또는 타인 의 명의 로 동종 또는 유사 업종 의 영업 을 하 지 않 으며 이 를 위 반시 는 권리금 의 배액 을 변상 한다 . - LG 25 시 마트 나 훼밀리 마트 는 담배 포 가 없 으면 장사 가 쉽 지 않 기 때문 에 주변 담배 포 와 50 m 이격 거리 를 둔 곳 의 목 좋 은 곳 을 택해야 성사 가 된다 . - 1 종 유흥 음식점 은 일반 상업 지역 에서 만 허가 가 나 며 또 한 임대인 은 일반 과 세로 세금 이 증가 하 게 되 므로 임대인 의 허락 을 득 해야 순리 적 으로 중개 가 가능 하 다 . - 던킨도너츠 는 아주 목 좋 은 특 A 급 상권 에 실 평수 ( 내경 ) 12 평 이상 되 어야 본사 승인 이 떨어진다 . - 전기 용량 을 사전 에 확인 하 여 그 비용 을 누가 부담 하 는지 여부 - 점포 양도인 ( 전 대인 ) 이 양수인 ( 임차인 ) 에게 양도 하 여야 할 권리 와 시설 의 목록 은 별첨 과 같 다 . · 잔금 일 에 수량 이 부족 한 경우 양도인 이 원상 복구 하 거나 배상 한다 . 단 대여 물품 이 있 을 경우 양수 인 이 승계 한다 . · 고객 에게 판매 를 위한 상품 , 재료 , 부속 자재 는 권리금 과 는 별도 로 하 며 , 잔금 일 에 원가 로 ( 가격표 시 ) 정산 한 후 양도 , 양수 한다 . - 양도인 은 향후 0 년 간 00 구 관내 에서 000 상호 로 본 계약 관련 동종 영업 을 하 지 않 기 로 하 며 , 위반 시 손해 배상 하 기 로 한다 . - 본 계약 은 임대인 의 사전 동의 를 득하 지 않 는 상태 에서 의 계약 으로 잔금 지급 일 이전 에 이 계약 에서 정한 사항 에 대한 임대인 의 동의 를 얻 어 임대인 과 임차권 양수인 과 의 본 계약 을 체결 하 게 하 고 사용 , 수익 에 지장 이 없 도록 한다 . ( 보증금 및 월세 의 0 % 이내 인상 은 양수인 이 수락 함 ) - 가맹점 승계 계약 일 경우 에 는 양도인 은 잔금 일전 까지 본사 와 승계 계약 을 책임진다 ( 조건 명시 ) - 업소 허가 에 하 자 가 발생 하 거나 계약 일 이후 행정 처분 시 양도인 이 책임지 기 로 한다 . - 임대인 과 임대차 계약 시 양도인 은 계약 성립 에 적극 협조 하 며 하 자 발생 시 양도인 이 책임진다 . - 본 임대차 계약 시 임차 보증금 과 차임 부분 의 변동 이 있 을 시 이 계약 은 무효 로 한다 . - 본 계약 에서 정하 지 않 은 사항 은 상가 임대차 보호법 및 일반 부동산 관례 에 따른다 . 임대차 계약 또는 목적물 의 성질 에 의하 여 정하 여진 용도 로 임차물 을 사용 하 여야 하 며 , 임대인 의 동의 없이 업종 변경 할 수 없 다 . 이 를 어길 경우 에 는 계약 을 해제 할 수 있 다 . - 임차인 은 임대인 의 동의 없이 임대차 부동산 의 구조 나 용도 를 변경 할 수 없 으며 , 임대차 부동산 의 일부 나 전부 를 타인 에게 임대 하 거나 전대 할 수 없 다 . 임대차 보증금 반환 채권 을 타인 에게 양도 하 거나 질권 , 기타 담보 로 제공 할 수 없 다 . - 타인 으로 인한 화재 , 도난 , 지진 등 천재지변 등 불가항력 으로 인하 여 임차인 에게 발생 한 경우 임대인 은 책임지 지 않 는다 . ■ 권리 양도 계약서 특약 사항 - 어떤 업종 이 고 권리 양수인 이 동일 업종 을 할 것 인지 ? - 건물 주 와 의 임대차 계약 체결 책임 - 업종 중복 개업 금지 - 허가증 과 전화 가 입권 인계 - 행정 처벌 예정 사항 여부 파악 - 임차인 과 계약 을 하 고 추후 에 임대인 과 임대 계약서 를 작성 하 는데 현 세입자 가 들 어 있 는 보증금 과 월세 를 인상 하 는 여부 후 , 변동 시 는 무효 로 한다 . □ 수선 특약 - 중대 한 수리 ( 대수선 ) 가 아닌 , 사소 한 수리 ( 소수 선 ) 는 임차인 의 책임 으로 한다 . 아니면 , 금액 을 기준 으로 , 예 를 들 어 3 만 원 까지 는 임차인 책임 이 고 3 만 원 초과 는 임대인 책임 이 라고 하 면 된다 . □ 재 개발 또는 재건축 - 이 단지 에 재건축 이 시행 되 면 임차인 은 시 행사 의 철거 계획 에 따라 조건 없이 명도 한다 . 이 를 어길 경우 에 는 명도 를 지체 할 경우 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 고 계약 해 지일 로부터 하루 000 만 원 의 위약금 을 임차인 은 임대인 에게 지급 하 기 로 한다 . - ○○ 구역 재 개발 사업 으로 인한 조합원 지분 매입 으로 단독 분양 대상 이 며 ○○ 평형 분양 자격 에 합당 할 것 . - 분양 자격 등 에 문제 가 발생 하 면 구 소유자 는 문제 해결 에 소요 되 는 비용 일체 를 부담 하 기 로 한다 . [ 소요 되 는 비용 산정 기준 : 원상회복 에 따른 각종 세금 ( 기 지급금 포함 ) , 기간 소요 에 따른 법정 이자 ] 초기 지역 중 국공유지 점유 물건 의 경우 는 변 상금 에 대한 구 소유자 의 변제 의무 에 대하 여 명시 하 는 것 이 좋 다 . 변 상금 이 란 국공유지 를 점유 하 고 있 는 건 축물 소유자 에게 그 동안 의 사용료 를 부과 하 는 것 으로 대부분 사람 들 이 납부 하 지 않 고 있 던 경우 가 많 다 . 재개발 이 진행 되 면 반드시 해당 관청 에서 그 금액 을 부과 하 는 데 5 년 분 을 소급 하 여 부과 한다 . 생각 보다 만만 치 않 은 금액 임 으로 계약 당시 명확히 하 지 않 으면 분쟁 의 소지 가 되 곤 한다 . - 조합 에서 합법 적 으로 지급 하 는 주거 이전 비 등 의 금전 이외 에 철거 로 인한 세입자 의 이사 비용 등 추가 비용 의 발생 에 대하 여 세입자 는 임대인 에게 요구 하 여서는 안 되 며 , 조합 , 시공사 등 에게 요구 하 여 임대인 인 가옥 주 가 이 주비 를 수령 하 는 데 방해 하 여서도 안 된다 ( 2 년 간 의 법 적 인 보호 를 피하 기 어려움 이 있 음 ) - 임차인 은 임차 목적물 인 부동산 이 재 건축 예정 인 사실 을 알 고 임대차 계약 을 하 였으며 , 임차 기간 중 에 사업 이 시행 됨 으로 인하 여 임차인 이 정비 사업 의 시행 자로 부터 퇴거 를 요청 받 고 도 퇴거 를 하 지 않 아 임대인 이 사업 의 시행 자 에게 부담 하 게 될 모든 채무 와 손해 배상액 에 대해서 는 임차인 이 변제 를 하 겠 습니다 . - 임차인 의 임차 보증금 은 제 1 항 에서 발생 한 손해 에 대해서 최우선 적 으로 담보 책임 을 지 며 임대인 이 자신 의 손해 배상 채권 과 임차 보증금 반환 채무 와 상계 처리 하 는 것 에 동의 합니다 . 임차인 서명 날 인 - 매도인 은 이 주비 를 신청 및 수령 하 고 , 이 주비 금액 은 잔금 에서 공제 하 기 로 하 며 , 현 세입자 의 이 주비 를 매도 자 가 수령 할 시 , 현 세입자 의 보증금 환불 은 이 주비 지급 때 매도인 이 정산 한다 . - 본 물건 은 조합원 지분 으로서 단독 분양 대상 이 며 , 00 평 형 분양 자격 을 지니 고 있 고 , 차후 분양 자격 등 에 문제 가 발생 하 면 매도 자 는 문제 해결 비용 을 일체 부담 하 기 로 한다 . - 매수 자 에게 해당 정비 사업 의 추진 단계 , 퇴거 예정 시기 ( 건축물 의 철거 예정 시기 ) , 건축물 의 분할 제한 부분 , 조합원 의 자격 , 관리 처분 후 계약 분 전세 등 주택 , 상가 임차 기간 미 적용 . 분양 받 을 권리 산정 기준일 등 충분히 고지 하 였 음 . - 매수인 은 조합 청신 시 매도인 의 권리 의무 를 일체 승계 받 기 로 한다 . ( 청산 시 추가 지불 과 환불 받 을 수 있 기 때문 ) □ 조합원 입주 권 매매 계약 시 - 본 계약 물건 의 종전 토지 지번 은 00 - 00 이 다 . - 본 계약 물건 은 ____ 재 개발 구역 ____ 아파트 조합원 입주 권 임 . - 본 매매 계약서 는 매도인 의 조합원 공급 계약서 원본 에 의해 작성 하 였 음 . - 매도인 이 무 이자이 주비 를 신청 , 수령 하 기 로 하 며 , 매수인 은 이 를 승계 하 고 실 이 주비 금액 은 잔금 에서 공제 하 기 로 한다 . - 본 물건 은 ___ 재 개발 구역 의 철거 대상 건축물 로 이 주비 지급 절차 , 임차인 의 보증금 반환 , 명도 비용 등 의 관한 사항 에 대해 매도 자 가 책임지 기 로 한다 . - 매도 자 는 잔금 시 까지 제세 공과금 완납 증명서 를 매수 자 에게 제출 하 기 로 한다 . - 매수인 은 잔금 일 에 모든 권리 와 책임 을 승계 ( 중도 금융 자 의 무이자 , 유 이 자 이 주비 포함 ) 하 고 , 매도인 은 매수인 의 명 의 변경 에 필요 한 서류 일체 를 적극 협조 하 여 주 기 로 한다 . - 조합 예치금 은 매도인 이 환급 받 고 , 입주 시 이 주비 상환 의무 는 매수인 이 부담 한다 . - 세입자 이주일 이 매매 잔금 일 보다 빠를 경우 잔금 일자 는 쌍방 협의 하 에 조정 가능 하 다 . - 계약 후 발생 하 는 청산 금액 의 수령 및 납부 는 잔금 일 기준 으로 이전 은 매도 자 가 이후 는 매수 자 가 책임진다 . - 매도인 이 본 물건 을 담보 로 한 융자금 은 매도 자 가 잔금 일 전 까지 상환 , 말소 하 며 , 이 에 따른 모든 비용 은 매도인 이 부담 하 기 로 한다 . - 매도인 이 신청 한 옵션 품목 은 매수 자 가 모두 인수 키로 하 며 , 매매 대금 과 는 별도 로 매도인 이 납부 한 금액 을 지급 하 기 로 한다 . - 본 물건 은 ___ 구역 재 개발 관리 처분 인가 가 고시 된 지역 이 며 , 차후 일정 및 변경 사항 이 발생 할 시 매수인 은 조합 의 운용 계획 에 따르 기 로 한다 . - 계약금 증 금 ____ 원 은 계약 시 지불 하 고 , 금 ___ 원 은 0000 년 00 월 00 일 까지 매도인 000 ( 은행 명 , 계좌 번호 ) 계좌 로 송금 키로 한다 . ( 이런 경우 후 지불 되 는 계약금 일부 에 대하 여 매수인 에게 현금 보관증 을 받 고 , 매도인 에게서 , 현금 보관증 에 대한 영수증 을 받 아 둔다면 , 계약 해 지 에 대한 염려 는 사라질 것 이 다 . ) - 거래자 들 의 의식 수준 , 성격 등 에 따라 선택 □ 가등기 가 있 는 경우 - 가등기 권리 자 ㅇㅇㅇ는 이 계약 에 동의 하 고 날인 하 며 인감 증명서 를 첨부 한다 . ( 가등기 는 말소 상태 확인 후 잔금 을 지급 하 기 로 한다 ) □ 업종 변경 이 있 는 경우 - 비품 은 양도인 이 반출 하 며 , 바닥 칸막이 등 시설 철 버 비용 은 양수인 이 부담 한다 . □ 권리금 계약 - 현재 임차인 과 신규 임차 인간 의 권리금 계약 후 임대차 계약 이 이루어지 지 않 으면 권리금 에 대한 계약금 또는 중도금 을 쌍방 의 이 의 없이 계약금 반환 등 원상회복 한다 . ※ 권리금 계약 ( 또는 권리 양수 양도 계약서 ) 은 임대차 계약 보다 먼저 계약 을 하 게 됩니다 . 오피스텔 매매 계약 특약 □ 일반 사항 - 본 계약 은 포괄 양수 도 계약 임 ( 포괄 양 수도 는 쌍방 의 합의 ) - 대대 대금 과 는 별도 로 부가세 는 매수인 이 부담 하 기 로 한다 . - 사업자 및 부가세 는 양도 · 양수 하 지 않 기 로 한다 . - 매매 대금 에 대한 부가세 는 포함 한다 . ( 별도 로 한다 ) ※ 오피스텔 은 보유 기간 에 따라 환급 받 은 부가세 가 다르 므로 얼마 만큼 남 았 는지 는 세무서 에 문의 하 여야 함 - 소유 권 이전 후 부가세 에 관한 부분 은 모두 매수 자 에게 귀속 된다 . - 매수인 은 선수 관리비 금 00 원 을 매도인 에게 지급 한다 . 오피스텔 임대차 계약 특약 □ 일반 사항 - 임차인 은 주민 등록 상 전입 신고 등 주소 이전 을 하 지 않 기 로 한다 . 이 를 위반 하 여 발생 하 는 재 상상 의 손해 를 배상 한다 . - 임차인 은 임대차 목적물 을 업무 용 으로 사용 하 고 주민 등록 전입 을 하 지 않 는다 . - 주민 등록 을 하 지 않 고 업무 용 으로 사용 하 는 조건 임 토지 매매 계약 특약 □ 일반 사항 - 현 상태 에서 의 계약 이 며 계약 면적 은 공부 상 기준 으로 하 며 실측 에 따른 차이 에 대하 여 매도인 과 매수인 은 이의 를 달 지 않 는다 . - 위 부동산 에 있 는 정착물 일체 는 매수인 에게 명도 하 기 로 한다 . - 위 부동산 에 존재 하 는 분묘 는 매수인 이 감수 하 여 승계 하 기 로 한다 . - 현존 하 는 지상 건축물 에 대하 여 매도 자 가 잔금 지급전 에 철거 키로 한다 . - 매수인 이 잔금 지급 일 까지 농지 취득 자격 증명 을 발급 받 지 못할 경우 본 계약 을 무효 로 하 며 매도 자 는 기 받 은 금액 을 매수 자 에 반환 하 기 로 한다 . - 모든 이허 가 사항 은 양수인 이 책임진다 . - 잔금 일 을 기준 으로 공과금 과 세금 은 정산 하 며 잔금 일 이전 의 것 은 양도인 이 책임진다 . - 매매 대금 에 는 위 목적물 에 존재 하 는 정원석 , 정원수 등 정착물 일체 를 포함 하 기 로 한다 . - 위 부동산 소재 지역 은 토지 거래 허가 지역 인 바 토지 거래 허가 가 나 지 않 을 경우 본 매매 계약 은 무효 로 하 고 매도인 으 지체 없이 이미 받 은 금액 을 매수인 에게 반환 하 기 로 한다 . - 부동산 의 인도 날짜 는 상호 협의 하 여 변경 할 수 있 으나 잔금 예정일 로부터 3 개월 은 초과 할 수 없 다 . - 기타 정하 지 않 은 사항 은 민법 및 일반 부동산 거래 관례 에 따른다 . 참고 사항 1 . ' 계약 이 갱신 되 는 경우 존속 기간 은 1 년 으로 한다 . 주택 임대차 보호법 에서 묵시 적 갱 신시 존속 기간 은 2 년 으로 본다는 규정 은 임차인 에게 만 적용 되 는 강행 규정 이 죠 . . 존속 기간 을 1 년 으로 약정 했 다고 하 더라도 이 약정 은 강행 규정 위반 으로 무효 가 되 는 것 입니다 . 2 . ' 임차인 은 원상회복 의 의무 를 면하 기 로 한다 . ' 민법 의 원상회복 에 관련 된 조문 은 임의규정 으로 법 과 다르 게 기재 되 더라도 사회 통념 의 범위 내 에 만 있 다면 이 약정 은 유효 합니다 . 3 . ' 양도세 는 매수인 이 부담 하 기 로 한다 . ' 양 도 소득세법 에 관련 조문 이 있 는데 판례 상 임의규정 으로 유효 하 다고 판시 되 었 죠 . . 4 . ' 장기수 선충 당금 을 임차인 이 부담 하 기 로 한다 . ' 관련 조문 이 주임 법 과 상임 법 에 는 없 고 주 택법 51 조 에 관련 조문 이 있 습니다 . 판례 상 임의규정 으로서 위 약정 은 유효 합니다 . 5 . ' 임차인 은 부속물 매수 청구 권 을 포기 하 기 로 한다 . ' 는 강행 규정 위반 으로 무효 인 약정 이 지만 ' 임차인 은 비용 상환 청구 권 을 포기 하 기 로 한다 . ' 는 임의규정 이 므로 유효 하 죠 . . 6 . ' 임차인 은 임대차 계약 만 기시 계약 갱신 요구 권 을 포기 하 기 로 한다 . ' 상임 법 10 조 강행 규정 의 위반 으로 무효 입니다 . 7 . ' 임대인 은 최초 계약 일 로부터 5 년 간 월차 임 인상 요구 를 하 지 않 기 로 한다 . ' 임대인 에게 주어지 는 권리 로 민법 , 주임 법 , 상임 법 에 관련 조문 이 있 지만 임의규정 으로서 유효 합니다 . 8 . ' 인허가 에 대한 모든 책임 은 임차인 이 지 기 로 한다 . ' 상가 임대차 계약서 에 빠지 지 않 는 단골손님 인데요 . . 이 약정 은 강행 규정 위반 으로 무효 입니다 . 혹시 중개 사고 가 터진 다면 일정 부분 중개사 의 책임 이 있 는 것 이 죠 . . 하지만 이런 내용 을 아 는 임차인 은 극소수 입니다 . 중개사 님 들 도 이 약정 이 효력 이 있 는 것 으로 믿 고 있 는 분 들 또한 대단히 많 을 것 으로 예상 합니다 . 수백 , 수천 가지 의 특약 을 모두 외워서 기재 할 수 는 없 겠 죠 . . 이 처럼 약정 의 효력 유무 에 대해 판별 하 기 위해서 는 이 약정 이 현행법 에 있 는 내용 인지 있 다면 강행 규정 인지 임의규정 인지 를 판단 해야 합니다 . 사실상 이 부분 이 가장 어렵 죠 . . 판례 를 지속 적 으로 공부 해야 하 는 이유 가 여기 에 있 습니다 . 판시 사항 에 해당 조문 이 강행 규정 인지 임의 규정 인지 나타나 기 때문 이 죠 . . 각 법률 에서 규정 하 는 범위 내 에서 만 유효 합니다 . 출처 : 김도연 부동산 공유 하 기 글 요소