부 의 추월 차선 이 라는 책 에 보 면 “ 빚 으로 나 만 의 시스템 을 설계 할 수 있 다면 빚 은 유용 하 다 ” 라는 말 이 나온다 . 인도 를 걷 고 있 는 우리 가 서행 차선 을 지나 빠르 게 부 의 추월 차선 으로 옮기 려면 꼭 필요 한 것 이 바로 레버리지 라는 것 인데 나 는 이 책 에 나온 말 을 100 %, 아니 200 % 이상 신뢰 한다 . 내 가 바로 산 증인 이 기 때문 이 다 . 어느 정도 의 종잣돈 과 그것 을 극대 화 시켜 주 는 대출 이 있 었 기 에 2 년 이 라는 짧 은 기간 에 이제 조금 서행 차선 으로 들어온 나 를 발견 할 수 있 다 . 대출 을 전략 적 으로 활용 하 여 투 자금 을 줄이 며 적 은 금액 으로 투자 하 여 투자 수익 을 극대 화 할 수 있 는 ' 대한민국 에서 대출 을 가장 잘 이용 하 는 방법 ' 을 활용 해 여러분 이 부 의 추월 차선 으로 옮기 는데 도움 이 되 었 으면 한다 . 내 가 처음 부동산 투자 시 행복 재테크 카페 에서 가치 투자 강의 를 들 었 는데 그 가치 투자 보다 더 큰 수확 은 바로 선순위 대출 을 활용 하 여 소액 의 투 자금 으로 아파트 를 매입 하 는 것 이 었 다 . 3 억 , 4 억 , 5 억 짜리 의 물건 도 천만 원 , 2 천만 원 , 3 천만 원 정도 의 자금 만 있 으면 구입 할 수 있 다는 것 에 놀라움 을 금치 못했 다 . 첫 번 째 : 선순위 대출 + 전세 보증 보험 활용 이 방법 은 향후 시세 가 선순위 대출 의 이자 를 내 고 도 충분히 상승 을 예상 하 는 지역 에서 이용 하 면 적 은 투 자금 으로 수익 을 볼 수 있 는 좋 은 방법 이 라고 할 수 있 는데 , 이미 많 은 부동산 투자자 분 들 이 활용 하 시 고 계신 방법 이 지만 좀 더 깊이 있 는 세세 한 팁 을 공유 하 고자 한다 . 아파트 투자 시 매매 가 와 전세가 의 차이 를 이용 하 는 갭 투자 방법 의 일종 으로 일반 적 인 투자 방법 은 주택구 입시 매매 가 에서 전세 보증금 을 뺀 금액 이 투자 금액 이 되 는데 , 이 선순위 대출 활용 방법 은 주택 구 입시 선순위 대출 과 전세 보증금 을 활용 하 여 투 자금 을 줄이 는 방법 이 다 . 선 대출 이 있 기 때문 에 전 세입자 의 전세 보증금 은 그 지역 평균 전세 시세 보다 조금 낮 게 전세 계약 을 하 는데 , 세입자 는 보증금 이 적 게 들어가 는 장점 이 있 고 전세 보증금 을 보호 하 기 위해 전세 보증 보험 을 가입 한다 . 이 방식 은 지역 별 로 , 중개사 별 로 차이 가 크 다 . 이 방법 을 많이 사용 하 고 잘 아 는 중개사 들 은 투자자 들 에게 오히려 권 하 기 도 하 지만 , 자주 일어나 지 않 는 곳 이나 전세 매물 이 많 은 곳 , 또는 지역 에 따라서 안 하 는 곳 도 있 어서 중개사 분 이 전혀 모르 는 경우 도 있 기 때문 에 이런 곳 의 중개사 분 들 을 잘 설득 하 는 것 도 우리 투자자 의 몫 이 다 . 전세 보증 보험 가입 요건 은 , " 선순위 대출 의 채권 최고액 + 전세 보증금 액 " 이 KB 시세 를 초과 하 지 않 는 것 이 다 . 즉 kb 시세 와 같 거나 작 아야 가능 하 다 . 은행 별 로 채권 최고액 의 비율 이 다르 다 이 때 은행 별 로 채권 최고액 의 비율 이 다르 므로 이것 또한 잘 확인 하 여 채권 최고액 이 적 게 나오 는 금융 기관 에서 대출 을 받 아야 대출 한도 가 더 많이 생겨서 투 자금 이 덜 묶일 수 있 다 . 담보 대출 을 받 을 때 에 일반 적 으로 금융 기관 에서 는 원금 의 120 % 를 근저당 권 을 설정 하 는데 현재 하나 은행 과 우리 은행 이 원금 의 110 % 를 설정 하 고 있 으므로 선순위 대출 을 활용 할 계획 이 있 다면 두 은행 을 이용 하 는 것 이 유리 할 수 있 다 . 위 에서 보 는 것 처럼 110 % 설정 시 대출금 이 120 % 설정 보다 9 백만 원 이 더 나오 므로 나 의 투자 원금 9 백만 원 을 줄일 수 있 다는 결론 이 다 . 전 세계 약시 특약 사항 기재 매매 가 3 억 6800 만 원 인 물건 을 전세 2 억 5 천만 원 에 계약 을 하 게 되 었 는데 계약 당시 에 는 KB 시세 가 3 억 5 천만 원 이 었 다 . 따라서 kb 시세 350 , 000 , 000 - 전세금 250 , 000 , 000 = 100 , 000 , 000 / 110 %( 채권 최고액 비율 ) = 대출 가능 금액 9 천만 원 이 므로 계약 당시 에 예상 한 투 자금 은 2800 만 원 ( 매매 가 3 억 6800 만 원 - 선 대출 9000 만 원 - 전세금 2 억 5 천만 원 ) 이 었 는데 잔 금시 KB 시세 가 올라서 1 억 원 의 선 대출 을 받 아서 최종 적 으로 1800 만 원 의 자금 이 투입 되 었 다 . 이럴 경우 를 대비 해 계약 시 대 출금액 을 특정 하 기 보 다는 “ 잔 금시 보증 보험 가입 한도 내 최대 금액 을 남기 는 조건 " 이런 식 으로 특약 을 해 놓 으면 유연 하 게 처리 할 수 있 을 것 이 다 . 2 년 이 지난 현재 시세 는 4 억 전후 이 니 1 억 원 의 대출 이자 에 대해 매월 25 만 원 씩 2 년 치 약 6 백만 원 을 지불 하 고 도 수익 이 남 는 구조 이 다 . 결론 두 번 째 : 원리금 상환 방식 을 이자 만 납부 하 는 방법 으로 전환 대출금 상환 방식 에 는 3 가지 가 있 다 . ① 만기 일시 상환 방식 : 먼저 이자 만 지불 하 다가 만기 가 되 면 한 번 에 대출 원금 전액 을 상환 하 는 방식 ② 원금 분할 상환 방식 : 원금 을 상환 기간 만큼 나누 어 상환 하 고 이자 는 상환 하 고 남 은 금액 에 대해서 만 지급 하 는 방식 ③ 원리금 균등 분할 상환 방식 : 만기 시 까지 내 야 하 는 원금 과 이자 모두 를 상환 기간 만큼 나누 어 균등 하 게 상환 하 는 방식 원금 균등 분할 상환 방식 은 대출 초기 에 내 는 돈 이 많 기 때문 에 초반 상환 부담 이 크 다는 단점 이 있 지만 여력 이 된다면 되 도록 원금 균등 분할 상환 방식 을 선택 하 는 것 이 대출 총 기간 으로 봤 을 때 이자 부담 을 훨씬 줄이 는 방법 이 다 . 같 은 조건 일 때 30 년 동안 상환 한다고 가정 하 면 아래 그림 과 같이 원리금 분할 상환 방식 은 총 납부 이자 가 5 , 100 만 원 인 반면 원금 분할 방식 은 , 4500 만 원 으로 부담 하 는 이자 의 차이 를 알 수 있 다 . ( 대출 계산기 어 플 을 활용 하 면 쉽 게 구할 수 있 다 ) 낙찰 시 경락 잔금 대출 을 받 을 때 나 일반 매매 로 담보 대출 을 받 을 때 에 은행 에서 는 특별 한 얘기 가 없 으면 보통 원리금 ( 균등 ) 상환 을 하 므로 원금 균등 상환 을 할 예정 이 면 꼭 얘기 해야 한다 . 대 출금액 조금 더 받 은 후 바로 상환 해서 이자 만 납입 하 기 상기 물건 전세 계약 시 선순위 대출 가능 금액 이 1 억 이 었 는데 사전 에 부동산 중 개인 과 협의 해서 대출 을 1 억 1 천만 원 을 받 은 후 당일 에 바로 1 천만 원 을 상환 하 고 1 억 원 에 해당 하 는 채권 최고액 으로 등기부 등본 을 감액 해 드리 는 조건 으로 미리 얘기 를 해 놓 았 다 . 이런 특약 은 중개사 를 이해 시켜야 가능 한 일 이 고 , 실제 전 세입자 와 중개 시 이 부분 은 중개사 의 역할 이 매우 중요 하 다 . 전세 보증 보험 이 잔금 일 에 꼭 해야 되 는 것 이 아니 고 전세 계약 기간 의 절반 이내 , 즉 2 년 계약 이 면 1 년 이내 , 1 년 계약 이 면 6 개월 이내 에 만 하 면 되 는 것 이 므로 대출 받 은 당일 바로 상환 하 고 감액 신청 하 면 빠르 면 3 ~ 5 일 이내 에 감액 된 부분 이 등기부 등본 에 표시 되 므로 이렇게 감액 되 고 난 후 전세 보증 보험 을 가입 하 면 채권 최고액 과 전세 보증금 의 합계 가 KB 시세 와 같 기 때문 에 가능 한 것 이 다 . 대출 상담 시 에 상환 예정 이 라는 것 을 미리 은행 에 알릴 필요 는 없 다 . 대출 받 을 때 설정 비용 을 은행 에서 부담 하 기 때문 에 대출 받 자마자 상환 한다고 하 면 좋 아 하 는 은행 은 없 을 것 이 다 . 그러 기 에 인터넷 으로 상환 하 는 방법 이 아주 유용 하 다 . 이렇게 상환 한 1 천만 원 은 위 그림 에서 보 는 것 처럼 36 개월 치 에 해당 하 는 원금 을 미리 상환 한 것 으로 인식 하 기 때문 에 약 36 개월 동안 은 이자 만 내 면 된다 . 원금 분할 상환 방식 을 선택 해야 하 는 가장 중요 한 이유 가 바로 여기 에 있 는 것 이 다 . 정부 의 대출 규제 로 주택 담 보대 출시 이자 만 내 는 방식 이 아니 라 원금 을 일정 부분 상환 하 도록 변경 되 어 우리 같 은 투자자 들 은 매월 원금 상환 에 따른 부담 이 커졌 는데 , 기존 에 는 월세 를 받 아서 대출 이 자 만 납부 하 면 꽤 쏠쏠 한 수익 률 이 나왔 지만 지금 은 원리금 을 함께 상환 해야 하 니 월세 보다 원리금 이 더 큰 경우 도 있 다 . 이럴 때 원금 분할 상환 방식 을 선택 하 여 상환 한 일정 금액 만큼 의 기간 은 이자 만 납부 한다면 예전 과 같 은 수익 률 이 계산 될 것 으로 보인다 . 선순위 대출 + 전세 보증 보험 세팅 을 경 , 공매 투자 시 에 도 사용 공매 로 낙찰 받 은 석수동 아파트 낙찰 가 382 , 800 , 000 대출금 274 , 000 , 000 투 자금 108 , 800 , 000 이 투 입 되 었 는데 지하철 개통 의 호재 가 있 어 전세 를 계획 하 였 다 . 당시 전세 시세 가 3 억 3 천 정도 되 었 는데 이 금액 으로 전세 를 놓 으면 5 천만 원 이상 묶이 게 되 어 여기 에 도 선순위 대출 과 전세 보증 보험 을 활용 하 려고 하 였으나 이 지역 은 선순위 대출 을 전혀 이용 하 지 않 는 지역 이 라서 부동산 중개사 분 께 일일이 설명 을 드리 고 알려 드렸 다 . 그리고 다른 전세 물건 보다 선 대출 이 있 다는 안 좋 은 조건 에서 도 빨리 나가 게 하 기 위해서 혜택 도 좀 더 드리 고 ( 도배 비 일부 지원 ) 전세 보증 보험 수수료 를 내 주 는 조건 으로 의뢰 했 더니 전세 놓 은 당일 에 바로 계약 이 되 었 다 . 세입자 는 전세 보증 보험 을 가입 해 주 니 선 대출 이 있 어도 불안 해 하 지 않 았 다 . 이렇게 해서 투 자금 을 5 천만 원 에서 1 천만 원 으로 줄일 수 있 었 다 . 또한 여기 도 마찬가지 로 원금 분할 방식 을 선택 했 기 에 현재 매월 이자 만 납부 하 고 있 는 상태 이 고 현재 시세 는 4 . 3 억 원 전후 이 다 . 세 번 째 : 사업자 대출 활용 하 기 채무자 의 컨디션 에 따라 대출 을 받 는 방법 은 여러 가지 이 다 . 똑같 은 담보 물건 이 라 하 더라도 가계 대출 , 사업자 대출 , 법인 대출 , 제 3 자 대출 등 다양 한 방법 으로 대출 을 받 을 수 있 다 . 또 채무자 에 따라 대출 승인 기준 , 한도 및 금리 또한 다르 기 때문 에 다양 한 방법 으로 대출 을 알아보 면 노력 한 만큼 대출 에 대해서 도 알 수 있 고 나 에게 적절 한 대출 도 찾 을 수 있 을 것 이 다 . 대출 은 투자 를 좌지 우지 할 만큼 투자 에 있 어서 아주 중요 하 다는 것 을 투자 를 하 면 할 수 록 더욱 강하 게 느낀다 . 대출 의 유무 그리고 그 대출 의 한도 에 따라 투자 물건 이 달라지 기 때문 이 다 . 요즘 서울 및 수도 권 등 조정 지역 에서 는 주택 담보 대출 이 LTV 30 ~ 40 % 밖 에 안 된다고 하 지만 여전히 사업자 대출 한도 는 감정가 또는 낙찰가 중 낮 은 금액 의 80 % 에서 방 공제 를 해서 한도 가 나오 기 때문 에 ( 은행 마다 , 지역 마다 다름 ) 대출 이 안 되 서 투자 를 못 한다는 것 은 좀 더 알아보 는 노력 이 필요 해 보인다 . 그리고 입 찰시 대출 가능 여부 및 한도 를 미리 문 의 한 후 입찰 을 하 기 를 권해 드린다 . 낙찰자 의 대금 미납 사유 중 상당수 는 대출 이 안 되 서 잔금 을 납부 하 지 못하 는 경우 라고 하 니 초보 투자자 분 들 이나 본인 신용도 를 잘 모르 는 분 들 , 다 주택 자 등 은 대출 상담 사 에게 미리 한도 를 확인 한 후 입찰 하 면 좋 을 것 이 다 . 내 가 투 자금 이 별로 없 어도 모텔 이나 다 가구 를 입찰 할 수 있 었 던 것 은 입 찰시 대출 을 미리 알아보 고 적 은 금액 으로 도 매입 할 수 있 다는 것 을 확인 하 였 기 때문 에 가능 한 것 이 었 다 . 최근 에 낙찰 받 은 핫 한 지역 의 대형 아파트 는 사업자 대출 로 진행 하 였 는데 , 감정 가 5 . 04 억 KB 시세 5 . 35 억 낙찰가 5 . 57 억 이 었 는데 사업자 대출 로 낙찰가 의 77 % 를 대출 을 받 을 수 있 었 다 . 이 물건 은 감정가 와 KB 시세 가 물건 의 시세 보다 훨씬 낮 았 기 때문 에 대출금 이 어느 정도 나오 지 않 으면 입찰 하 기 어려웠 는데 입찰 전 에 대출 가능 액 을 확인 하 여 한도 를 알 고 입찰 할 수 있 었 다 . 낙찰 일 로부터 얼마 지나 지 않 았 지만 시세 가 계속 상승 하 고 있 어 대출 의 소중 함 을 다시 한 번 느끼 게 된다 . 사업자 대출 은 잔금 전 까지 세무서 에 가 서 임대 사업자 등록 을 하 고 사업자 등록증 을 대출 받 을 금융 기관 에 제출 해야 한다 . 기업 대출 이 기 때문 에 금리 는 조금 높 을 수 있 으나 이자 만 납부 할 수 있 다는 장점 이 있 다 . 대 출상 담사 및 법무사 사무장 과 의 관계 쉽 디디 부동산 계산기 어 플 에 는 부동산 거래 시 필요 한 각종 계산 방법 이 잘 나와 있 어서 부동산 투자자 들 이 라면 많이 사용 하 고 계실 것 이 다 . 이 어 플 에서 취득세 를 미리 계산 해 보 고 법무 비 표준 금액 을 확인 한 후 경매 물건 의 난이도 에 따라 ( 특수 물건 유무 ) 또는 지역 에 따라 ( 법무사 가 서울 에 있 는데 낙찰 물건 지 는 지방 이 라면 출장비 등 ) 경공 매 입찰 방식 에 따라 ( 공매 는 경매 에 비해 수고비 를 조금 더 요구 한다 ) 이런 것 등 을 감안 해서 표준액 보다 조금 더 줄 생각 을 하 고 대출 전 에 법 무비 를 미리 알아본 후 내 예상 보다 과하 게 많 다 싶 을 때 는 좋 게 좋 게 얘기 해서 감액 을 요구 한다 . 법무사 사무장 도 대출 상담 사 와 때 에 따라서 는 수수료 를 나누 는 부분 이 있 기 때문 에 많이 는 못 깎 아 주 지만 말 한마디 해서 얼마 만 이라도 절약 되 면 서로 윈 윈 하 는 거래 가 될 것 이 다 . 그리고 인도 명령 은 서비스 차원 에서 해 주 는 경우 가 많 으므로 잔금 치 를 때 에 잊 지 말 고 꼭 함께 신청 한다 . 대 출상 담사 나 법무사 사무장 등 은 초보 때 는 어떻게 얘기 해야 할지 , 상담 내용 도 잘 이해 안 되 는 데 몰라도 알 아 듣 는 척 물 어 보 지 도 못한 경우 도 있 고 , 듣 긴 들어도 생소 할 수 있 다 . 이럴 때 에 는 똑같 은 내용 을 여러 상 담사 와 상담 을 해서 대출 도 배우 고 법무사 의 일 처리 과정 이나 사무장 의 특성 도 살피 길 바란다 . 자꾸 상담 하 다 보 면 용어 도 익숙 해 지 고 들 은 말 또 듣 고 반복 해서 들으면 대출 의 여러 방법 이나 팁 도 빨리 배울 수 있 다 . 그리고 몇 번 상담 을 하 고 나서 는 다른 상 담사 와 얘기 할 때 는 비록 초보 일지라도 나 경매 많이 한 사람 이 다 , 법 무비 이런 것 도 알 아서 잘 해 달 라 , 제 주변 에 투자자 들 많 아서 소개 도 많이 해 주 겠 다 이런 너스레 를 피우 는 것 도 팁 중 의 하나 이 다 . 그리고 실제로 그 상담 사나 법무사 가 잘 해 줬 다면 꼭 소개 를 하 고 내 소개 라고 알리 면 다음 번 에 처리 할 때 는 더 잘 해 줄 수 도 있 다 . 나 는 경락 잔금 대출 로 알 게 된 법무사 사무장 님 과 다른 지역 의 일반 매매 물건 도 거래 를 하 는데 확실히 대출 한도 나 금리 등 일반 금융 기관 에 의뢰 하 는 것 보다 유리 하 게 나오 는 것 으로 보 아서 신경 써 주 는 모습 이 보인다 . 그렇 기에 이제 는 투자 시 여러 대 출상 담사 에게 의뢰 하 지 않 고 이 분과 주로 거래 를 하 는 편 이 다 . 잘 맺 어 놓 은 대출 상담 사 와 법무사 사무장 은 나 의 투자 에 많 은 조력자 역할 을 해 줄 것 이 다 . 이 처럼 부동산 투자 에 있 어 무엇 보다 도 중요 한 것 이 “ 대출 의 기술 ” 임 을 알 수 있 을 것 이 다 . 좀 더 깊이 있 는 대출 팁 을 활용 해 똑똑 한 부동산 투자자 가 되 어 부자 의 길 로 가 는데 도움 이 되 길 바라 는 마음 이 다 . 공유 하 기 글 요소