주택 시장 , 단기 적 낙관 도 장기 적 불안 도 경계 해야 
 기사 입력 2015 - 06 - 22 17 : 33 : 12 . 폰트 
 < 허윤경 한국건설 산업 연구원 연구 위원 > 
 최근 주택 시장 이 뜨겁 다 . 청약 경쟁 률 은 높 고 거래량 은 사상 최고 치 를 갱신 하 고 있 다 . 하지만 주택 시장 의 장기 전망 은 어떠 한가 . 인구 성장세 둔화 , 노령 화 , 1 ∼ 2 인 가구 증가 등 의 변수 를 생각 하 면 확신 하 기 어렵 다 . 우리 경제 와 관련 해 잇따르 는 저성장 고착화 우려 까지 감안 하 면 오히려 불안감 이 더 크 다 . 최근 한 국책 연구 기관 이 일본 과 의 비교 를 통해 2019 년 부터 노령 화 영향 으로 주택 가격 하락 가능 성 을 예측 한 점 도 이런 시장 의 우려 를 반영 한다 . 
 올해 여름 주택 시장 의 단기 적 열기 와 달리 주택 시장 의 장기 적 흐름 과 주택 산업 자체 에 대한 불 확실 성 은 여전 하 다 . 미국 , 영국 , 일본 등 주요 국가 의 주택 관련 원 자료 를 직접 분석 함 으로써 구조 적 변화 를 확인 하 고 이 를 토대 로 우리 주택 시장 의 가능 성 을 짚 어 본다 . 
 선진국 주택 공급량 점진 적 축소 
 선진국 인 영국 과 일본 의 신규 주택 공급량 은 중 장기 적 감소세 가 뚜렷 하 다 . 영국 은 1970 년 이후 40 년 간 주택 공급량 감소세 가 이어지 면서 현 공급량 이 절반 수준 으로 줄 었 다 . 일본 도 1980 년 대 후반 이후 주택 공급 이 지속 적 으로 줄 어 신규 착공 호수 가 25 년 전 에 비해 52 % 수준 까지 감소 했 다 . 일본 의 주택 공급량 감소 가 주택 가격 하락 과 동행 한 것 과 달리 영국 은 주택 가격 상승 에 도 불구 하 고 공급량 이 늘어나 지 않 은 점 이 특징 적 이 다 . 
 영국 , 일본 등 다른 선진국 들 과 달리 미국 의 주택 시장 은 장기 적 관점 의 신규 주택 공급량 감소세 를 확인 하 기 어렵 다 . 가격 변화 에 따라 신규 주택 공급량 이 탄력 적 등락 을 반복 하 고 있 으며 , 이 는 가용 토지 의 제약 이 적 은 미국 특유 의 주택 공급 환경 과 시스템 때문 이 다 . 
 미국 과 잉글랜드 의 주택 재고 대비 공급 물량 비율 
 일본 과 한국 의 주택 재고 대비 공급 물량 비율 
 선진국 재고 대비 주택 공급량 0 . 5 ∼ 1 . 8 % 수준 
 주택 재고량 과 비교 한 공급량 비중 을 보 면 미국 은 1970 년 대 까지 2 . 0 % 내외 였 지만 1980 년 대 부터 지속 적 으로 하락 해 1988 년 1 . 5 % 까지 떨어진 후 가격 이 상승 한 2006 년 1 . 6 % 로 반등 했 다 . 하지만 금융 위기 후 주택 공급 감소 영향 으로 2012 년 재고량 대비 공급량 비중 은 0 . 5 % 수준 까지 내려앉 았 다 . 
 전체 재고 주 택량 통계 확보 가 힘든 영국 은 잉글랜드 를 기준 으로 추정 했 는데 , 2001 년 주택 재고 대비 준 공량 은 0 . 6 % 였 지만 2007 년 0 . 8 % 까지 상승 했 고 2013 년 에 는 미국 과 동일 한 0 . 5 % 로 추정 된다 . 일본 은 1988 년 4 . 0 % 로 최고 수준 이 었 지만 점진 적 으로 감소 해 1993 년 3 . 3 %, 2003 년 2 . 2 %, 2008 년 에 는 1 . 8 % 까지 줄 었 다 . 
 2020 년 까지 30 만 가구 이상 신규 공급 시장 유지 
 우리 주택 시장 은 어떨까 . 100 % 준공 으로 이어진다고 보 기 는 어렵 지만 장기 시계열 을 확인 할 수 있 는 주택 인허가 물량 을 보 면 1980 년 에 재고량 대비 4 . 0 % 의 인허가 가 발생 했 고 1990 년 에 는 10 . 5 % 까지 상승 했 다 . 이후 지속 적 으로 하락 해 2000 년 4 . 0 %, 2010 년 2 . 8 % 에 그쳤 다 . 
 2011 년 부터 집계 되 기 시작 한 준 공량 을 기준 으로 보 면 2010 년 재고 대비 공급량 은 인허가 기준 의 추정 치 ( 2 . 8 %) 와 달리 2 . 5 % 로 추정 된다 . 인허가 후 실제 준공 으로 이어지 지 않 는 허수 가 배제 되 면서 비율 이 더 낮 아 졌 다 . 2011 년 에서 2013 년 까지 주택 재고 대비 준 공량 비중 도 2 . 4 ∼ 2 . 7 % 수준 이 며 , 2015 년 은 준 공량 이 증가 하 면서 이 보다 높 을 것 으로 추정 된다 . 
 이런 비중 은 0 . 5 % 인 미국 ㆍ영국 , 1 . 8 % 인 일본 과 비교 하 면 2 . 5 % 내외 로 상대 적 으로 높 다 . 앞 으로 더 떨어질 가능 성 을 내포 하 고 있 다고 볼 수 있 다 . 일본 수준 의 재고 대비 주택 공급량 비율 까지 떨어진다고 가정 해 앞 으로 국내 준공 주 택량 이 재고 대비 1 . 8 % 수준 까지 떨어진다고 해도 2020 년 까지 30 만 호 내외 의 물량 은 유지 될 수 있 다 . 
 재고량 대비 공급량 비중 이 감소 하 더라도 주택 재고 가 증가 하 는 덕분 에 절대 적 공급량 감소 폭 은 크 지 않 고 속도 도 더딜 것 이 다 . 재고 규모 가 지속 적 으로 확대 되 기 때문 에 단기간 에 급격 한 주택 공급량 감소 나 주택 산업 축소 로 이어지 기 는 어렵 다는 의미 다 . 
 주택 산업 이 단기 적 으로 가격 과 연동 해 경기 에 민감 하 게 반응 하 는 것 이 사실 이 지만 장기 주택 산업 의 방향 성 은 가격 만 으로 단정 할 수 없 다 . 가격 하락세 가 이어지 는 일본 의 재고 대비 공급량 은 1 . 8 % 수준 이 지만 미국 , 영국 에 비해 높 은 수준 이 다 . 게다가 재고량 대비 공급량 비율 이 2 % 포인트 낮 아 지 는 데 20 여 년 이 걸렸 다 . 주택 가격 에 기초 한 장기 주택 산업 에 대한 과도 한 불안 이 기우 일 가능 성 이 높 다는 점 을 시사 한다 . 
 유지관리 시장 낙관 론 도 경계 해야 
 그렇 다고 단기 적 낙관 론 에 젖 는 것 도 경계 해야 한다 . 주택 신축 시장 의 정체 ㆍ축소란 장기 트렌드 에 적절히 대비 해야 한다 . 어떻게 해야 할까 ? 
 미국 은 1970 년 대 주거 용 투자 중 주택 신축 투자 비중 이 70 % 를 상회 했 지만 시장 호황 기인 2005 년 56 . 8 % 까지 감소 했 다 . 신축 시장 축소 의 빈자리 는 유지 관리 가 아니 라 주택 관련 부대 서비스 가 차지 했 다 . 특히 중개 수수료 및 거래 관련 비용 비중 의 증가세 가 뚜렷 하 다 . 1970 년 초반 10 % 에 미치 지 못했 지만 2012 년 24 . 8 % 까지 확대 됐 다 . 이 는 주택 가격 의 지속 적 상승 , 금융 위기 직전 의 거래 급증 , 높 은 중개 수수료 등 의 영향 때문 으로 보인다 . 반면 축소 되 는 주택 신축 투자 를 대체 할 것 으로 기대 됐 던 유지관리 부문 의 증가세 는 확인 되 지 않 고 있 다 . 
 영국 은 좀 다르 다 . 1990 년 대 부터 민간 주거 용 시장 에서 신규 주택 시장 보다 유지 보수 비중 이 높 다 . 총 고정 자본 형성 계정 의 민간 주거 용 투자 를 분석 하 면 1990 년 대 후반 신축 시장 비중 이 40 % 에 미치 지 못했 지만 2000 년 대 신축 이 증가 하 면서 2006 년 52 % 수준 까지 확대 됐 다 . 이후 에 는 유지 보수 시장 이 50 ∼ 60 % 수준 의 우위 를 점하 고 있 다 . 강력 한 토지 이용 규제 로 신규 주택 공급 을 제한 하 는 제도 적 특수 성 덕분 에 유지 보수 시장 의 비중 이 높 다 . 
 일본 의 경우 주택 신축 시장 축소 를 리 폼 시장 이 대체 하 지 못하 는 흐름 이 다 . 2013 년 주택 투자 중 신축 시장 비중 이 82 . 4 %, 리 폼 ㆍ리뉴얼 비중 은 17 . 4 % 에 머물렀 다 . 리 폼 ㆍ리뉴얼 시장 의 성장률 자체 도 2009 년 부터 2013 년 까지 연간 2 % 수준 에 머문 다 . 
 미국 의 주택 투자액 ( 명목 ) 중 중개 수수료 및 유지관리 비중 
 일본 의 건축물 리 폼 및 리뉴 얼 투자액 
 유지관리 ㆍ주택 부대 서비스 동반성 장책 모색 해야 
 국내 주거 용 유지 보수 시장 규모 를 추정 한 연구 는 거의 없 다 . 다만 윤영선 박사 의 2011 년 연구 보고서 상 2002 년 에서 2010 년 까지 주거 용 착공 면적 중 개수 ( 증개축 , 대수선 ) 비중 은 2 ∼ 4 % 내외 에 불과 한 것 으로 분석 됐 다 . 영국 과 일본 에 비해 우리 나라 의 유지 보수 시장 규모 가 절대 적 으로 제한 적임 에 따라 시장 상황 에 따라 적정 수준 의 성장 은 가능 할 것 으로 판단 된다 . 그러나 단독 주택 과 목조 중심 의 영국 , 일본 의 주택 재고 와 공동 주택 중심 의 국내 주택 재고 는 특성 차이 가 분명 하 다는 점 을 유념 해야 한다 . 
 따라서 신축 시장 을 대체 할 것 으로 기대 되 고 있 는 유지관리 시장 의 성장세 가 더딜 수 있 다는 점 을 직시 해야 한다 . 이 를 감안 할 때 , 당분간 은 미국식 전략 인 고부 가 가치 의 주택 관련 부대 서비스 시장 의 정착 및 활성 화 를 도모 해야 한다 . 나아가 장기 적 시장 안정 을 위한 유지관리 시장 의 동반성 장 을 추구 함 으로써 주택 산업 포트폴리오 를 다각 화 하 고 경기 민 감도 를 낮추 는 방향 으로 주택 산업 을 키워 나가 야 한다 .