부동산 투자자 가 추천 하 는 2020 년 가장 핫 하 고 적절 한 소액 부동산 투자 갭 투자 , 경매 , 연금 형 부동산 핵심 비법 대 공개 소액 투자 이전 에 생각 해야 할 것 은 자기 자본 입니다 .   부동산 투자 의 정석 으로 알아보 도록 하 겠 습니다 . 투자자 들 의 세계 에서 자본 은 총알 이 라고 칭하 며 , 투자 를 위한 가장 중요 한 필수 요소 중 에 하나 입니다 . ​​ 몇 년 전 의정부 로 지나가 는 GTX - C 노선 의 예 타 통과 로 인해 노선 이 지나가 는 주변 지역 들 이 수혜 가 예상 이 되 면서 집값 상승 의 부수 요인 으로 작용 이 되 었었 는데요 . ​ 그 덕 에 저 또한 투자 를 했었 고 , 많 은 투자 자분 들 이 GTX 가 지나가 는 노선 주변 에 투자 하 신 분 들 이 더러 있 었 습니다 . 하지만 신 도시 추가 발표 로 인해 새로운 공급 예상 시장 이 일어나 면서 집값 은 다시 감가 요인 으로 작용 했으며 , 현재 는 코로나 19 로 인해 세계 적 인 제 2 의 IMF 라 칭할 만큼 최악 의 경기 지표 를 나타내 고 있 습니다 . 투자 는 먼 얘기 가 아닙니다 . 작 게 는 몇 백만 원 부터 많 게 는 몇 억 단위 로 투자 하 기에 어느 정도 의 금원 만 있 으면 투자 는 가능 한 상황 입니다 . 투자 의 방법 은 다양 합니다 . 경매 물건 투자 , 갭 투자 , 부동산 투자 가 존재 하 죠 . 하나 씩 알아보 는 시간 을 가져볼까 합니다 . ​ 부동산 투자 의 정석 답 게 하나하나 경험 하 면서 배우 며 , 실제로 제 가 했 던 갭 투자 방식 을 설명 드리 겠 습니다 . 몸소 체험 한 투자 방법 이 니 만큼 다양 한 투자 자분 들 이 네이버 밴드 나 다른 투자 컨설팅 분 들 에게 당하 는 일 이 없 었 으면 하 는 마음 이 네요 ^^ 본론 으로 들어가 보 겠 습니다 . 첫 번 째 로 , 부동산 갭 투자 방식 입니다 . 부동산 갭 투자 는 IMF 이후 부터 심각 한 자금난 에 허덕이 던 결과 다량 의 부동산 들 이 경매 물건 으로 쏟아져 나왔 고 , 심지어 전세 물가 가 매매 물가 와 같 아 지 는 상황 까지 이르 렀 고 , 전세 물가 가 더 높 아 지 는 상황 까지 생겼었 죠 . 그러 면서 전세금 을 내주 지 못한 임대인 ( 집 주인 ) 들 은 경매 에 휩쓸 게 되 기 까지 했었 죠 . 지금 이 라고 다를까요 ? 서울 , 경기 권 만 봐도 부동산 갭 투자 는 아직 도 진행 중 에 있 습니다 . 제 투자처 를 예 로 들 어 드리 겠 습니다 정확 한 아파트 명칭 까지 말씀 드리 면 문제 의 소지 가 있 기에 A 아파트 라고 칭 할께요 2018 년 갭 투자 당시 의 정부 A 아파트 의 A - 1 매매 가 2 억 5 천 입니다 의정부 A 아파트 의 A - 1 그 당시 전세 가 2 억 2 천 입니다 . 그럼 매매 가 에서 전세가 를 제하 게 되 면 자기 자본 3 천 이 면 의정부 A 아파트 A - 1 호수 를 살 수 있 다는 것 이 죠 . 이것 은 제 가 한 갭 투자 ( 실전 갭 투자 ) 입니다 . 이 루트 와 방법 은 어떻게 알 았 을까요 ? 네이버 밴드 XX 리치 입니다 . 네이버 밴드 에 " 갭 투자 " 검색 만 하 더라도 수 도 없 는 밴드 가 검색 이 됩니다 . 그 중 일부 기 도 하 구요 . 다양 한 사람 들 이 소액 으로 부동산 을 가질 수 있 다는 꿈 을 안 고 가입 을 하 며 , 컨설팅 을 당합니다 . 2018 년 갭 투자 당시 파주 운정 지구 는 통일 에 한 걸음 다가왔 다는 이유 로 엄청난 갭 투자 붐 이 일 었 죠 . 갭 투자 1 년 만 에 아파트 시세 는 약 1 ~ 2 억 많 게 는 3 억 이 뛴 아파트 도 존재 했었 습니다 . . 실제로 말 이 죠 하지만 파주 는 갭 이 많 았 습니다 3 억 5 천 아파트 매매 가 라면 3 억 이 라는 전세가 로   5 천 이 라는 자본금 이 필요 했 기 때문 이 죠 . 리스크 입니다 . 소액 투자 자분 들 은 5 천 이 라는 갭 은 손해 를 볼 여지 가 많 았 기 때문 에 그만큼 리스크 를 안 고 사 야 갭 투자 가치 실현 이 가능 하 기 도 했었 죠 . 작 게 투자 해서 고 효율 적 인 투자 수익 이 난다면 좋 겠 지만 , 경제 시장 변화 와 다양 한 정책 에 변화 를 먼저 알 고 선 투자 하 지 않 는다면 어떻게 알 겠 습니까 . . 다시 컨설팅 XX 리치 컨설팅 방법 을 말씀 드리 면 , 그 당시 갭 투자 컨설팅 XX 리치 는 컨설팅 비용 약 300 만 원 을 선수금 으로 받 은 뒤 본인 들 이 투자 할만 한 곳 을 정리 한 프리젠테이션 을 진행 합니다 . 그리고는 한 곳 을 정해 직접 부동산 을 둘러보 면서 갭 투자 금액 에 따른 가장 알맞 은 투자 물건 을 정하 는 과정 . . ' 임장 ' 이 라고 합니다 . 이 과정 에서 그 지역 의 부동산 도 개입 하 죠 . 이유 는 그 지역 부동산 의 전세 / 매매 물건 은 부동산 이 가장 잘 알 고 취급 물건 이 많 기 때문 입니다 . 그 중 에 하나 를 고른 의정부 부동산 은 자본금 3 천 으로 2 억 5 천 아파트 를 매입 했 고 , 전세 2 억 2 천 에 세입자 는 거주 중 입니다 . 하지만 실제로 든 비용 은 ? 자본금 + 등 기비 , 법무사 선 임비 + 복비 + 컨설팅 비용 = 3 천 5 백 + @ 입니다 . 부동산 측 마저 컨설팅 업체 소개자 에게 부동산 중개 보수 의 반 을 내어주 기 까지 하 죠 . ​ 잘 아셔야 됩니다 . 갭 투자 는 실제로 아직 존재 는 하 지만 위험 요소 가 가장 많 은 투자 방법 입니다 . 부동산 투자 의 정석 시간 이 유익 하 신가요 ? ​​ 2018 년 2 억 5 천 의 매매 가 였 던 아파트 A 시세 는 전세 가 2 천 이 내려 2 억 이 라는 전세가 가 되 어 버렸 죠 . ​ 그럼 만기 시 오히려 수익 이 아닌 마이너스 2 천만 원 이 라는 75 % 이상 의 투자 손실 이 발생 하 게 됩니다 . ​ 이 뿐 일까요 ? ​ 세입자 가 바뀌 는 순간 전세금 2 천 을 내줘야 하 죠 . 이 리스크 가 전부 가 아닙니다 . 새로운 임차인 이 들어오 는 순간 에 는 ? 부동산 중개 수수료 약 100 만 원 에 달하 는 수수료 를 내 야 하 며 , 부동산 1 주택 자가 ( 일정 조건 ) 아닌 이상 일정 한 세금 을 내 야 됩니다 ​ 그리고 집 의 하 자 보수 는 ? 아파트 의 가치 는 ? 이렇게 작 은 금원 으로 투자 하 려는 사람 들 은 다년간 통계표 가 맞 는지 안 맞 는지 조 차 판단 하 기 전 컨설팅 업체 의 분석표 에 매료 되 어 이미 부동산 등기 를 치 고 있 습니다 . ​ 그럼 갭 투자 는 전부 마이너스 인가요 ? 이 라고 묻 는다면 그건 아닙니다 . 실제로 파주 에 투자 한 갭 투자자 들 은 일정 부분 적 게 는 몇 천 에서 많 게 는 억대 이상 갭 투자 로 돈 을 벌 었 습니다 . 이상 적 인 투자 죠 . . 투자 라는 건 리스크 입니다 은행 에 1 % 대 초반 도 안 되 는 예금 이 자 만 꼬박꼬박 받 기 위해서 소중 한 금원 을 은행 에 맡겨 놓 는다는 것 도 개인 적 인 생각 은 리스크 입니다 . 매년 돈 의 가치 는 증가 하 며 , 1 % 대 초반 이 자 수익 은 그 가치 증가 를 따라가 지 못합니다 . 은행 은 그 예금 으로 투자 를 하 며 , 그 투자 수익 중 에서 예금 이 자라 고 주 는 것 이 죠 . 올바른 투자 방법 은 여러 가지 투자 를 해 보 는 것 도 좋 지만 , 알맞 은 투자처 를 상세 하 게 조사 해야 됩니다 . ​ 갭 투자 는 전세가 와 매매 가가 의 조금 의 차이 ( 갭 ) 만 나 는 주택 을 매입 하 여 단 시간 1 ~ 2 년 내 시세 차익 을 보 며 판매 하 는 투자 방식 입니다 . 단 시간 이 장 시간 을 보 면서 투자 할 수 도 있 습니다 . ​ 단점 은 위 에서 언급 한 바 와 같이 리스크 가 큽니다 . ​ 부동산 정책 은 시시각각 변화 하 며 , 일반인 은 알 수 가 없 습니다 . 이 를 대비 할 수 도 없 습니다 . 정부 가 동시 다발 적 으로 1 기 2 기 3 기 신 도시 를 무자비 하 게 발표 한 것 도 일종 의 한 부분 이 죠 . 깡통 전세 라는 단어 는 바로 갭 투자 때문 에 나온 신 종어 입니다 . ​ 돈 없 는 임대인 ( 집 주인 ) 이 집 을 사 서 부동산 가격 이 내려가 면서 만기 가 도래 한 세입자 에게 전세금 을 내어주 지 못하 면서 결국 엔 부동산 이 경매 에 넘어가 는 지경 에 이르 거나 , 소송 에 휘말리 게 되 죠 . ​ 장점 은 당연히 단점 이 있 으면 장점 도 존재 합니다 ​ 파주 를 예 로 들 어 드렸 듯이 작 은 금액 으로 투자 해서 2 배 3 배 10 배 이상 의 수익 을 올리 는 과정 . . 자기 자본 투자 대비 투자 수익 ( 기대 이익 ) 이 크 다는 점 이 죠 .   ​​​ 두 번 째 로 는 부동산 경매 입니다 . ​ 경매 는 코로나 19 시장 에서 가장 많이 나오 기 도 하 죠 . 대출금 을 상환 하 지 못하 고 결국 경매 시장 에 나온 물건 들 은 90 % 부터 몇 번 의 유찰 과정 을 겪 게 되 면 시세 의 30 % 까지 떨어진 상태 로 매입 할 수 있 게 됩니다 . 그 후 매도 하 게 되 면 시세 차익 이 되 는 부분 이 며 , 임대 를 놓 게 되 면 임대 수익 이 되 죠 . 이렇 듯 100 % 가 되 지 않 는 금원 으로 부동산 을 매입 하 는 방법 입니다 . ​ 투자자 관점 에서 는 경매 가 맞 습니다 . 확실 한 물건 을 보 고 투자 하 게 되 죠 . ​ 투자 물건 은 대한민국 경제 시장 에 널렸 습니다 . 경매 는 그런 투자자 들 이 쉽 게 접근 도 가능 하 지만 , 어려운 물건 들 도 쉽 게 다가갈 수 있 도록 권리 분석 을 해 주 는 업체 생겨나 면서 더욱 쉬운 투자 방법 이 되 었 습니다 . ​​ 단점 부터 말씀 드리 면 , 경매 는 부동산 공부 를 어느 정도 해야 됩니다 . 부동산 경매 사이트 만 보 면 어느 정도 의 권리 , 위치 , 현재 경매 가 낙찰가 등 다양 한 정보 가 있 지만 . 그 주변 의 상권 분석 , 입지 분석 등 은 안 되 있 는 경우 가 많 습니다 . ​ 보다 정확 하 려면 임장 을 가 야 하 죠 . 바로 입찰 하 려는 그 부동산 에 가 서 분석 을 하 는 것 입니다 . ​ 슬하 에 자녀 가 있 다면 ? 교통 , 학군 , 그리고 위해 시설 이 없 는 곳 등 봐야 할 것 들 이 많 죠 . 만약 직장 이 멀리 있 다면 ? 교통편 과 지리 등 필요 하 겠 죠 . 주거 생활 에 가장 밀접 한   생활 인프라 도 살펴봐야 하 구 요공 해 시설 등 유해 시설 이 있 는지 없 는지 가 중요 하 죠 . ​ 장점 은 ? 갭 투자 처럼 많이 유찰 된 부동산 경매 물건 은 소액 으로 도 투자 가 가능 합니다 . 시세 보다 더욱 저렴 하 게 매입 해서 차익 을 보 기 아주 쉽 죠 . 대출 도 일반 적 인 담보 대출 에 비해서 60 ~ 80 % 까지 나옵니다 . ​​ 세 번 째 로 는 역시 연금 형 부동산 이 죠 . ​ 대한민국 시장 에서 가장 안 전한 자산 은 부동산 입니다 . ​ 은행 예금 ? 주식 투자 ? 전혀 아니 죠 은행 예금 이 시세 가치 를 반영 해 주 지 않 습니다 . 1 천만 원 은 일 년 뒤 에 도 1 천만 원 이 며 , 이자 는 얼마 되 지 도 않 죠 . ​ 주식 투자 ? 주식 은 1 천만 원 이 종이 한 장 으로 휴지 조각 처럼 될 수 도 있 습니다 . 눈 에 보이 는 자산 에 투자 하 는 게 아니 기 때문 이 죠 . 장점 이 라면 시시각각 변하 는 투자 종목 에 따른 이익 이 죠 . 그게 단점 이 라면 이익 이 손실 이 되 는 순간 이 빠르 다는 겁니다 . 그 에 비해 연금 형 부동산 은 과연 어떨까 요 ? ​ 퇴직 후 월급 이 없 는 노년층 은 연금 처럼 월세 를 받 을 수 있 는 부동산 에 투자 를 많이 합니다 . 임대 수익 관리 하 면서 노후 를 보낼 수 있 기 때문 이 죠 . 고정 적 인 수입 이 됩니다 . 그러다가 다시 팔 거나 현재 의 건물 을 허물 고 신축 하 거나 리모 델 링 하 여 더 높 은 월세 로 수익 을 보 기 도 하 죠 . 단점 은 노년층 부부 들 은 임차인 관리 를 해 본 적 이 거의 없 으며 , 임차인 을 구해 본 적 도 없 기 때문 에 부동산 에 내놓 는 수 밖 에 없 습니다 . 부동산 중 개수 수료 하 며 , 주택 임대 관리 업체 에 맡 긴 하 면 월세 의 약 10 % 되 는 금액 을 관리 업체 에 줘야 합니다 . 하지만 실 수익 에 비해서 는 그렇게 큰 금액 이 나가 는 건 아니 기 때문 에 어떠 한 투자 보다 가장 연금 형 부동산 투자 가 가장 안 전한 투자 라고 봐도 무방 합니다 . 그렇 다면 수익 형 부동산 의 수익 률 계산법 과 투자 리스크 도 한 번 알아보 셔야 겠 죠 ? 아래 에 링크 달 아 드렸 습니다 참 고 하 셔도 좋 아요 https : / / blog . naver . com / sangganamoo / 221743760401 수익 형 부동산 의 수익 률 계산법 과 투자 리스크 스마트 하 게 먼저 알아보 자 ﻿﻿ 수익 형 부동산 의 수익 률 계산법 봐 투자 리스크 를 스마트 하 게 먼저 알아보 는 시간 을 가져 보 도록 하 겠 습니 . .. blog . naver . com   이상 신사 공인 중개사 블 로 거의 신사 였 습니다 ^^   부동산 투자 비법 └ 접 기   리스크 └ 접 기 # 부동산 투자 # 경매 # 부동산 경매 # 연금 형 부동산 # 갭 투자 # 부동산 갭 투자 # 소액 부동산 투자 # 부동산 투자 의 정석 # 투자