부동산 투자 와 세금 문제 부동산 을 매입 하 게 되 면 세금 문제 를 피할 수 없 습니다 ~~~ 국가 의 유지 는 곧 세금 을 얼마 만큼 효 률 적 으로 납세 저항 없이 거두 느냐 에 따라 달렸 다고 해도 과언 이 아닙니다 . 세금 을 피할 수 없 지만 세금 을 합법 적 으로 절세 할 수 있 다고 합니다 . 개인 적 으로 절세 하 는 방법 을 알아보 려고 합니다 . 부동산 에 관련 한 세금 은 취득 에서부터 마지막 양도 할 때 까지 세금 종류 가 많 고 세상살이 만큼 다양 한 세법 조항 이 있 어서 세무 전문가 가 아니 면 절세 할 수 있 는 기회 를 놓치 고 세금 을 절감 할 수 없 게 됩니다 . 여기 서 는 우선 사업 용 ( 임대용 ) 부동산 의 취득 과 임대 소득 에 대하 여 알아보 겠 습니다 . 일단 업무 용 또는 상업 용 , 임대용 등 을 목적 으로 부동산 을 취득 하 게 되 면 부동산 취 등록세 와 부가세 를 납부 하 게 됩니다 . 업무 용 부동산 의 취득 과 부가세 꽁꽁 언 날씨 만큼 이나 체감 경기 가 얼어붙 었 다고 아우성 입니다 . 그래도 세상 은 돌아가 고 부동산 거래 도 꾸준히 일어납니다 . 일반 적 으로 업무 용 부동산 을 거래 하 게 되 면 매입 부동산 에 대하 여 부가가치세 가 발생 하 게 됩니다 . ' 사업 용 ' 부동산 ( 이하 ' 임대용 ' 이 라 합니다 ) 으로 구입 한 것 이 니 매입 세액 은 공제 받 아야 겠지 요 ~~~ 절차 에 따라 부가세 환급 을 신청 하 지 않 으면 그 납부 한 부가세 를 돌려받 을 수 없 답니다 . 분양 상담 전화 010 - 2737 - 8008 이 를 다시 정리 하 면 , 상가 , 오피스텔 , 생활 형 숙박 시설 을 매입 하 거나 분양 받 을 때 A . 매도인 김 씨 는 매수인 박 씨 에게 부동산 매매 대금 과 부가세 를 받 고 세금 계산서 를 발행 B . 매도인 은 매수인 으로부터 부가세 를 받 아 세무서 에 납부 하 고 매수인 이 부가세 환급 신청 C . 매수인 은 매매 가격 과 부가세 를 포함 하 여 거래 대금 을 지불 해도 일반 과세 사업자 로 등록 한 매수인 이 환급 신청 함 . D . 부가세 환급 신청 은 상 . 하반기 확정 신고 기간 에 하 는 신청 하 지만 조기 환급 신청 도 가능 함 . E . 부가세 를 환급 받 으면 10 년 동안 일반 과 세자 로 성실 납세 의무 조건 이 있 다 . 단 , 10 년 이 이내 에 간 이 사업자 가 되 거나 , 폐업 을 하 면 환급 분 을 다시 환입 하 여야 한다 . D . 10 년 이내 에 건물 을 매도 할 경우 - 신규 매수인 으로부터 매출 부가세 를 받 아 부가세 를 납부 - 폐업 일 까지 의 임대 수입금 애과 부가세 신고 납부 함 . - 이미 매 환급 받 았 던 부가세 는 반환 하 지 않 고 매수인 이 환급 신청 을 함 . 부가세 환급 을 받 기 위해 우선 할 일 이 있 습니다 . 분양 상담 전화 010 - 2737 - 80081 . 일반 임대 사업자 등록 부동산 을 취득 하 면 같 은 부동산 이 라도 업무 용 이 냐 , 비업 무용 이 냐 에 따라 가장 크 게 달라지 는 것 이 양도 소득세 입니다 . 부동산 양도 소득세 는 다음 기회 에 포스팅 을 합니다 ^^... 부동산 이 라도 토지 와 건물 로 나누 어 지 는데 , 토지 는 부가세 가 없 지만 , 건물 은 매입 가 의 10 % 를 부가세 로 납부 해야 합니다 . 그러므로 임대용 ( 업무 용 ) 부동산 을 매입 하 거나 분양 받 게 되 면 건물 분 부동산 에 부가 되 는 부가세 를 환급 받 는 것 이 좋 습니다 . 지난 해말 기준 으로 개인 이 임대 사업 용 으로 등록 한 주택 이 약 50 만 가구 가 넘 었 으며 , 임대 사업 을 목적 으로 등록 한 개인 임대 사업자 수도 1 년 전 보다 3 만 여 명 이 증가 한 약 15 만 가구 가 되 었 다고 합니다 . 임대 사업 은 입 지만 좋 으면 부동산 가격 상승 과 더불 어 꼬박꼬박 고정 적 인 임대 수익 이 나온다는 장점 이 있 습니다 . 부동산 은 인플레이션 을 먹 고 산다고 하 네요 ~~~ 소득 이 증가 하 고 물가 가 상승 하 면 부동산 가격 이 오르 고 , 임대료 가 상승 합니다 . 상업 용 이 든 주거 용 ( 특히 오피스텔 ) 이 든 임대 목적 으로 사업 용 부동산 을 취득 할 때 는 임대 사업자 등록 을 하 고 건물 분 부가세 를 환급 받 게 됩니다 . 여기 서 는 , 일반 임대 사업자 와 주택 임대 사업자 등록 절차 및 세금 에 대하 여 비교 설명 합니다 . 분양 상담 전화 010 - 2737 - 8008 일 반 임대 사업자 ( 일반 과세 대상 ) 주택 임대 사업자 ( 면세 업자 ) 등록 대상 업무 용 부동산 ( 상가 , 사무실 , 오피스텔 , 생활 형 숙박 시설 ) 을 매입 하 거나 분양 받 을 때 - 1 호 이상 주택 을 임대 - 전용 면적 149 ㎡ 이하 - 기준시 가 6 억 원 이하 ( 지방 3 억 원 이하 ) 등록 시기 매매 ( 분양 ) 계약 후 20 일 이내 취득 후 60 일 이내 ( 잔금 , 등기 일 중 빠른 날 ) 등록 절차 1 . 세무서 에 일반 임대 사업자 로 등록 => 취득 부동산 주소지 관할 세무서 에 신청 2 . 구비 서류 - 매매 ( 분양 ) 계약서 - 신분증 과 도장 - 대리인 이 신청 할 때 - 계약 자신 분증 과 도장 및 대리인 신분증 3 . 세무서 에 신청 당일 사업자 등록증 이 나오 며 , 사업자 등록증 에 일반 과 세자 로 등록 되 어야 부가세 환급 신청 이 가능 1 . 구청 에서 주택 임대 사업자 등록 - 거주지 ( 임대인 주소지 ) 시 , 군 , 구청 주택 과 2 . 구비 서류 - 매매 ( 분양 ) 계약서 - 신분증 과 도장 - 대리인 이 신청 할 때 - 계약 자신 분증 과 도장 및 대리인 신분증 3 . 취득세 감면 신청 - 부동산 취득 등기 하 면서 신청 - 부동산 소재지 시군 구청 세무 과 - 구비 서류 ( 주택 임대 사업 등록증 ) - 신규 최초 분양 주택 만 해당 3 . 세무서 에 사업자 등록 신청 - 거주지 ( 임대인 주소지 ) 세무서 4 . 구비 서류 - 임대 사업자 등록증 - 신분증 , 주민 등록 초본 - 도장 - 양도세 감면 및 장기 보유 특별 공제 를 받 기 위해 필수 임대차 계약 후 임대 조건 신고 일반 적 으로 임차인 이 세무서 에 사업자 등록증 을 발급 하 면서 상가 임대차 계약서 확정 일자 1 . 임차인 이 전 입후 임대 조건 을 신고 2 . 부동산 소재지 시군 구청 주택 과 3 . 구비 서류 - 임대차 계약서 4 . 임대 개시 ( 변경 ) 10 일 이내 신고 의 무 5 . 임대 주택 이 2 채 이상 이 면 재산세 가 감면 6 . 전용 면적 40 ㎡ 이하 _ 100 %, - 60 ㎡ 이하 _ 50 %, - 85 ㎡ 이하 _ 25 % 감면 취 등록세 취득 금액 의 4 . 6 % 별도 게 시취 득시 부가세 1 . 부가세 환급 신청 2 . 구비 서류 - 매매 ( 분양 ) 계약서 - 통장 사본 , 신분증 - 분양 일 경우 중도금 납부 할 때 마다 신청 ( 별도 설명 ) - 전용 면적 85 ㎡ 미만 , 부가세 면세 - 전용 면적 85 ㎡ 초과 , 부가세 납부 보유 시부 가 세 1 . 부동산 에 대한 부가세 는 없 으며 2 . 수입 임대료 에 대하 여 세금 계산서 를 발행 하 고 부가세 를 수납 하 여 세무서 에 납부 3 . 매 분기 다음 달 25 일 까지 신고 납부 없 음 재산세 과세 표준액 70 % × 0 . 25 %( 토지 , 건물 분리 과세 ) 1 . 전용 면적 40 ㎡ 이하 : 면제 2 . 전용 면적 40 ~ 60 ㎡ 이하 : 50 % 감면 3 . 전용 면적 60 ~ 85 ㎡ 이하 : 25 % 감면 소득세 매년 5 월 말 종합 소득세 에 합산 신고 1 . 연간 2 , 000 만 원 이하 비 과세 ( 2018 년 12 월 말 까지 ) 2 . 세율 14 % 로 분리 과세 또는 3 . 종합 과 세 양도세 - 일반 적 으로 업무 용 부동산 에 대하 여 양 도 차익 에 따라 6 ~ 42 %- 2 년 이상 장기 보유 특별 공제 항목 이 있 음 주택 임대 사업자 로 요건 을 충족 하 고 4 년 이상 이 면 비 과세 종합부동산세 비 과세 매입 기준시 가 6 억 원 ( 지방 은 3 억 원 ) 이하 합산 배제 임대 의 무 기간 - 부 과세 환급 받 으면 10 년 - 의무 기간 내 매 도시 환급 부가세 를 기간 별 안분 계산 해서 반환 - 포괄 양수 도 적용 취득세 면 제시 4 년 전입 신고 - 업무 용 : 사업자 등록 YES , 전입 신고 NO - 주거 용 : 확정 일자 YES , 전입 신고 YES 건강 보험 과 국민 연금 , 기타 남편 또는 아내 의 직장 의료 보험 피부 양자 로 등록 되 어 있 는 분 이 일반 임대 사업자 등록 을 하 고 임대 소득 이 발생 하 면 직장 의료 보험 피부 양자 자격 을 상실 하 고 지역 의료 보험 으로 변경 - 주택 임대 사업자 로 등록 된 주택 은 종합부동산세 합산 에서 배제 - 종합부동산세 과세 기준일 은 매년 6 / 1 일 - 물건 소재지 시군 구 에서 주민 등록 주소지 로 지방세 납부 고지 를 발송 함 건물 을 팔 고 사 는 임대 사업자 는 부가가치세 를 환급 받 자 ! 앞 에서 설명 한 것 처럼 , 오피스텔 이나 상가 등 임대용 부동산 을 사고 팔 때 매도 자 가 매수인 에게 돈 을 받 아서 부가가치세 를 냅니다 . 이때 만일 매도 자 가 임대 사업자 이 고 매수 자 가 계약 한 날 로부터 20 일 이내 에 관할 세무서 에 임대 사업자 등록 을 할 경우 , 매수인 은 자신 이 부담 했 던 부가가치세 를 환급 받 을 수 있 습니다 . 이유 는 무엇 일까요 ? 부가가치세 는 사업자 가 납부 하 지만 , 그 돈 은 중간 사업자 가 아닌 최종 구매자 ( 소비 ) 가 부담 하 는 세금 이 기 때문 입니다 . 임대 사업자 등록 을 하 면 그 부동산 을 산 사람 은 최종 소비자 가 아니 라 임대업 을 하 는 사업자 가 되 기 때문 입니다 . 그래서 이미 낸 부가가치세 를 되돌려 받 는 것 입니다 . 그렇 다면 매수인 이나 매도인 모두 임대 사업자 일 경우 , 굳이 부가가치세 를 냈 다가 다시 환급 받 는 의미 없 는 일 을 해야 하 는 것 일까요 ? 그래서 이럴 경우 사업 포괄 양수 도 계약서 를 하 게 됩니다 . 사업 전체 를 양수 하 는 사업 포괄 양수 도 계약서 사업 포괄 양수 도 계약 이 란 눈 에 보이 는 임대용 부동산 만 을 사고파 는 계약 이 아니 라 건물 은 물론 이 고 눈 에 보이 지 않 는 임대 사업 까지 전부 상대방 에서 넘겨 주 는 계약 입니다 . 즉 , 매도인 은 물 적 시설물 과 권리 의무 등 을 포괄 적 으로 양도 하 고 매수인 은 모든 시설물 을 승계 하 여 인수 하 는 것 입니다 . 매수인 의 입장 에서 눈 에 보이 는 부동산 뿐 만 아니 라 눈 에 보이 지 않 는 영업권 까지 전부 넘겨 받 는 것 이 므로 부가가치세 를 별도 로 내 지 않 아도 되 는 것 입니다 . 사업 의 동일 성 이 유지 되 면서 경영 의 주체 만 변경 되 는 포괄 양 수도 에 는 일정 한 요건 을 갖추 어야 합니다 . 그 성립 요건 은 , 1 . 양도 자 및 양수자 가 과세 업자 이 어야 합니다 . 즉 , 사업 포괄 양수 도 계약 이 성립 하 기 위해서 는 상가 나 오피스텔 을 사 는 사람 과 파 는 사람 모두 일반 임대 사업자 가 되 어 있 어야 가능 합니다 . 양도인 과 양수인 의 과세 유형 이 일반 과 세자 / 간 이 과세 자 관계없이 사업 포괄 양 수도 가 가능 합니다 . 양도인 이 일반 과 세자 고 양수자 가 간 이 과세 자 인 경우 양수인 은 자동 으로 일반 과 세자 로 전환 됩니다 . ( 단 , 사업 양수 이후 양수자 가 면세 사업 으로 전환 하 는 경우 사업 포괄 양수 가 인정 되 지 않 습니다 . ) 2 . 사업 전부 를 양도 , 양수 하 는 것 이 어야 한다 . 사업체 나 자산 중 일부 를 양수 도 하 는 것 이 아니 라 , 사업 전체 를 양 도 양수 해야 합니다 . 3 . 사업 경영 조건 이 불변 해야 합니다 . 임차인 에 대한 조건 , 업종 , 하청 업체 , 직원 변경 등 이 있 으면 포괄 양 수도 가 인정 되 지 않 습니다 . 4 . 그럼 포괄 양수 도 계약 은 어떻게 하 면 될까요 ? 사업 포괄 양수 도 계약 후 양도 자 는 사업 양 도 신 고서 를 제출 해야 하 고 , 부가세 확정 신고 를 해야 합니다 . 사업 포괄 양 수도 는 재화 의 공급 으로 보 지 않 기 때문 에 계약 이후 부가가치세 가 과세 되 지 않 습니다 . 사업 포괄 양 수도 를 한 후 , 양도 자 는 세무서 를 방문 하 여 사업 포괄 양신 고서 를 반드시 제출 해야 하 며 , 양수자 는 사업자 등록 시 에 양수 도 계약서 사본 을 제출 하 여야 합니다 . 중개 업소 에 포괄 양수 도 계약서 라는 것 이 있 으므로 이 계약서 를 가지 고 오피스텔 이나 상가 매매 계약 을 진행 하 시 면 됩니다 . 상가 나 오피스텔 을 구매 한 사람 은 임대 사업자 등록 을 할 때 이 계약서 를 세무서 에 제출 하 면 됩니다 . 5 . 일반 매매 계약서 는 작성 하 지 않 아도 될까요 ? 사업 포괄 양수 도 계약서 는 세무서 에 신고 하 기 위해 작성 하 는 것 입니다 . 따라서 이 와 는 별도 로 오피스텔 이나 상가 매매 계약서 도 반드시 같이 작성 해야 합니다 . 그리고 매매 계약서 의 특약 사항 에 반드시 “ 이 계약 은 ‘ 포괄 양수 도 ’ 로 진행 하 는 계약 으로 사업 에 관한 모든 권리 와 의무 를 포괄 적 으로 승계 한다 ” 는 내용 을 기재 해야 합니다 . 사업 포괄 양수 도 계약 이후 에 발생 한 모든 조세 공과 , 미수금 , 양 도 후 폐업 으로 인해 발생 하 는 부가세 등 은 양수인 의 부담 으로 하 는 특약 사항 을 기재 해야 합니다 . 분양 상담 전화 010 - 2737 - 8008 위 의 표 에 많 은 것 을 넣 다 보 니 복잡 하 여 , 부동산 관련 세금 을 임대 사업자 와 주택 임대 사업자 로 구분 하 여 다시 정리 하 였 습니다 . 구 분 일반 임대 사업자 [ 과세 사업자 ] 주택 임대 사업자 [ 면세 사업자 ] 건축 용 도 업무 시설 [ 주거 용 오피스텔 ] - 건물 분 에 대한 10 % 과세 / 주택 수 미포 함 취득 시 취득세 - 취득세 4 % [ 교육세 , 농 특세 0 . 6 %] - 2018 년 12 월 31 일 까지 한시 적 으로 적용 - 주택 임대 사업자 등록 [ 면세 사업자 ] 신규 분양 분 에 대해 전용 60 ㎡ 이하 면제 - 최소 납부 세액 제도 ( 취득세 액 200 만 원 초 과시 취득세 율 에 15 % 적용 ) - 종료 후 취득세 4 % [ 교육세 , 농 특세 0 . 6 %] 부가세 - 건물 분 의 10 % 환급 [ 임차료 부가세 신고 ( 10 년 간 ) ] - 부가세 환급 없 음 [ 임차료 부가세 신고 없 음 ] 보유 시 재산세 - 과세 표준액 = 시 가 표준액 의 70 % - 과세 표준액 = 시 가 표준액 의 50 % 로 주택 의 경우 0 . 1 ~ 0 . 4 % - 토지 : 고사 세 표준 의 0 . 2 %~ 0 . 4 % [ 2 세대 이상 등록 시 , 전용 40 ㎡ 이하 100 % 감면 / 60 ㎡ 이하 50 % 감면 / 85 ㎡ 이하 25 % 감면 ] - 건물 : 과세 표준 의 0 . 25 % - 최소 납부 세액 제도 ( 재산 세액 50 만 원 초 과시 재산세 율 에 15 % 적용 ) 소득세 - 매년 5 / 31 신고 [ 종합 소득세 신고 ] - 임대 소득 연 2 천만 원 이하 분리 과세 ( 월 166 만 원 월세 기준 ) 종 부세 - 종부 세 대상 배제 - 매입 기준시 가 6 억 원 이하 [ 비 수도 권 3 억 ] 합산 배제 , 5 년 이상 임대 요건 의무 기간 - 10 년 보유 , 사업자 등록 유지 - 임대 주택 4 년 보유 및 임대 요건 충족 처분 시 양도세 - 양 도 차액 에 따라 6 ~ 42 % 차등 과세 - 양 도 차익 에 따라 6 ~ 42 % 차등 과세 - 3 억 ~ 5 억 원 , 5 억 원 초과 구간 신설 ( 2018 . 1 월 이후 ) - 기존 주택 2 년 이상 거주 , 임대 주택 4 년 이상 임대 시 면제 전입 신고 - 사업자 등록 가능 ( 전입 신고 불가 ) - 전입 신고 및 확정 일자 가능 [ 주택 임대차 보호법 적용 ] 등록 시기 - 계약 후 20 일 이내 - 취득 후 60 일 이내 기 타 - 일반 임대 사업자 신청 후 , 주택 임대 사업자 변경 가능 ( 취득 후 60 일 이내 ) 단 , 환급 된 부가가치세 납부 필요 부동산 등록 및 취득 신고 와 일반 임대 사업자 등록 은 어려운 것 이 아니 므로 세무서 나 구청 에 가 셔서 상담 하 시 면 친절 하 게 상담 하 여 드립니다 . 다음 에 는 1 세대 1 주택 과 주택 임대 사업 등록 에 대하 여 알아보 겠 습니다 . 2018 년 은 황금 개띠 의 해 라고 합니다 . 올해 는 술 戌 ~~~ 술 戌 ~~~ 풀리 는 한 해 가 되 시 길 성원 합니다 . 공유 하 기 글 요소 변경 금지