전세 시대 의 종언 대비 해야 . . 서울 도심 재 개발 이 대안 불현듯 풍자 소설 ' 걸리버 여행기 ' 가 생각난 건 꽉 막힌 주택 정책 의 갑갑증 때문 이 리라 . 주택 시장 트렌드 는 걸리버 의 눈높이 까지 진화 했 건만 , 정책 의 사고력 은 여전히 세상 물정 모르 는 소인국 버전 이 다 . 대한민국 표 주택 시장 은 구닥다리 정책 내비게이션 만 믿 고 길 을 나서 다 샛길 로 빠진 형국 이 다 . 시장 흐름 을 따라잡 지 못하 는 정책 . 주거 개념 인식 변화 와 저출산 · 고령화 인구 구조 변화 를 왜 업그레이드 하 지 않 는가 . 툭하면 할딱거리 는 시장 을 살린 답 시 고 아우성쳤 던 저 숱한 정책 들 이 허망 하 다 . 백약 을 처방 해 제 아무리 두드려도 꿈쩍 않 았 던 그 이유 를 말 이 다 . 허송세월 했 다 . 주택 시장 은 지금 어디 로 가 고 있 는가 ? 질문 은 화급 하 지만 , 정치 권 은 ' 작 은 혁명 ' 이 세상 을 바꾼 걸 알아채 지 못했 다 . 분양 가 상한제 · 양도세 중 과 폐지 극처 방 을 쓸까 ? 말 까 ? 정치 권 은 이 논제 를 놓 고 옥신각신 할 때 , 시장 은 냉정 하 게 질풍노도 의 강 을 건넜 다 . 2008 년 금융 위기 이후 스물 아홉 차례 나 선보인 정책 메뉴 들 의 통사정 을 뿌리치 고서 . 시장 은 뭘 말 하 고 싶 었 던가 ? 전세 시대 의 종언 ( 終焉 ) ! 말 하 자면 전세 제도 의 퇴장 , 그 변화 를 읽 지 못하 면 종내 시장 과 정책 이 겉돌 것 이 라고 되뇌 지 않 았 을까 . 어물쩍 넘길 경고 가 아니 다 . 그 흥망 을 톺아보 면 결말 이 보인다 . 시곗바늘 을 되돌려 1970 년 대 . 아파트 신축 붐 이 일 던 시절 이 었 다 . 분양 받 기 만 하 면 높 은 시세 차익 이 보장 되 는 재테크 . 눈 은 희번덕거렸 지만 목돈 이 없 는 게 문제 였 다 . 출구 전략 은 엉뚱 하 게 도 건설 업계 가 짜냈 다 . 전세 를 끼 고 분양 받 으면 자금 부담 을 덜 수 있 다는 데 착안 했 다 . 아뿔싸 ! 금융 창구역 을 했 던 전세 가 불쏘시개 가 될 줄 을 누군들 알 았 겠 는가 . 밑천 을 적 게 들이 려는 재테크 심리 는 전셋값 비중 을 높였 고 , 오른 전셋값 은 집값 을 떠받치 는 부력 으로 변질 됐 다 . 전셋값 이 들끓 으면 집값 이 들썩거리 는 구조 . 투기꾼 들 은 광분 했 고 , 세입자 들 은 울 었 다 . 주택 보급 률 100 % 를 넘어선 지금 은 ? 집 주인 , 아니 투기꾼 들 이 죽 을 쑤 고 있 다 . 집값 은 떨어지 는데 주택 유지 수선비 에 보유 세만 늘 었 다 . 그러 고 도 만기 땐 전세 보증금 100 % 를 토해 내 야 한다 . 집값 이 오르 면 좋 으련만 오리무중 이 고 , 무리 하 게 대출 받 은 집 주인 들 은 원리금 상환 하 느라 곡소리 를 낸다 . 세입자 가 유리 하 게 돌아가 는 메커니즘 . 외국인 들 은 세계 에서 유일 하 다는 이 불가사의 한 전세 제도 에 고개 를 갸우뚱거리 지만 , 우리 네 부동산 재테크 에 얽힌 깊 은 속사정 까진 모른다 . 대안 은 월세 . 그러 려면 전세 보증금 을 되돌려 줘야 하 는데 빚더미 에 또 빚 을 얹 어야 하 니 엄두 를 못 낸다 . 결국 전셋값 올리 기 다 . 꿈틀대 던 전셋값 은 기어코 폭발 했 다 . 두 달 새 1 억 원 이 오른 곳 도 생겼 고 , 수도 권 아파트 평균 전셋값 은 2 억 원 을 돌파 했 다 . 사상 처음 이 다 . 집 사기 를 포기 한 가수요 까지 가세 했으니 그럴 만 도 하 다 . 그나마 기대 를 모았 던 ' 전세가 율 60 법칙 ' 도 작동 이 멎 었 다 . 전셋값 이 매매 가의 60 % 에 근접 하 면 집값 이 오른다는 법칙 은 실종 됐 다 . 전세가 율 70 % 를 넘긴 지역 이 수두룩 한 데 도 응답 이 없 다 . 집값 이 오를 것 이 란 확신 이 서 지 않 으니 당연 한 귀결 일 것 이 다 . 세입자 부담 을 줄여 주 겠 다며 내놓 은 전세 자금 대출 확대 는 기름 이 었 다 . 대출금 은 공돈 으로 착각 했 고 , 고삐 풀린 전셋값 을 높였 다 . 없 던 빚 마저 생겼 다 . 창졸간 팍팍 한 살림 에 이자 압박 을 느낄 터 인데 그 여파 가 어디 로 가 겠 는가 . 내수 시장 이 다 . 소비 가 줄 어 그만큼 경기 가 위축 되 니 이런 아이러니 도 없 다 . 더욱 문제 는 전셋값 이 오른 만큼 집 주인 의 언젠가 반환 해야 할 전세 보증금 부담 이 커진다는 사실 이 다 . 1100 조 원 에 육박 하 는 가계 부채 리스트 에 잡히 지 않 는 빚 이 라는 점 도 눈여겨 봐야 할 대목 이 다 . 그 규모 는 가늠 조차 안 된다 . 주택 환경 은 변했 다 . 저출산 · 고령화 추세 는 주택지 형 변화 를 예고 하 고 있 다 . 도심 은 우등재 , 변방 은 열등재 로 재편 될 가능 성 이 높 기 에 그렇 다 . 집 개념 은 소유 → 거주 로 바뀌 었 다 . 거주 개념 이 확산 되 면 ' 편리 ' 가 집 선택 의 잣대 가 된다 . 서울 이 첫 블랙홀 이 다 . 직장 , 병원 , 쇼핑 , 관광 , 문화 시설 들 이 곳곳 에 박혀 있 기 때문 이 다 . 특히 100 세 시대 를 맞 은 노인 들 은 대형 병원 인근 주택 에 집중 되 는 건 불문 가지 다 . 서울 이 주택 재 개발 을 요구 하 고 있 는 것 이 다 . 저 성난 전셋값 고공 행진 을 무엇 으로 멈추 랴 . joosik @ fnnews . com 김주식 논설위원 ※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜 뉴스 . 무단 전재 - 재 배포 금지