신규 아파트 , 융자 있 는 싼 전세 ? - 2 편 정부 의 2017 년 8 . 2 부동산 대책 이후 로 주택 담보 대출 에 대한 LTV 규제 가 적용 되 고 있 습니다 . 주택 담보 대출 이 없 을 경우 투기 과열 지구 및 투기지역 은 LTV 40 %, 조정 대상 지역 은 LTV 60 %, 비 조정 대상 지역 은 LTV 70 % 적용 됩니다 . 주택 담보 대출 이 없 고 비 조정 대상 지역 주택 의 시세 가 1 억 원 일 경우 LTV 70 % 이 적용 되 어서 최대 7 천만 원 까지 주택 담보 대출 이 가능 합니다 . 주택 담보 대출 이 없 고 주택 의 시세 가 1 억 원 일 경우 투기 과열 지구 및 투기지역 은 4 천만 원 , 조정 대상 지역 은 6 천만 원 , 비 조정 대상 지역 은 7 천만 원 까지 주택 담보 대출 이 가능 합니다 . 주택 담보 대출 을 1 건 이상 보유 하 고 있 다면 추가 주택 담보 대출 의 LTV 비율 이 10 % p 강화 됩니다 . 2018 년 도 는 2017 년 도 에 이어 아파트 입주 물량 이 많 습니다 . 2017 년 도 에 는 전국 569 , 209 호 의 주택 이 준공 되 었 으며 그 중 전국 11 , 720 호 의 주택 이 준공 후 미분양 이 되 었 습니다 . 2018 년 도 는 2 월 부터 4 월 까지 3 개월 간 전국 113 , 610 세대 의 아파트 가 입주 예정 입니다 . 이 는 전년 동기 7 . 9 만 세대 대비 43 . 7 % 증가 한 입주 물량 입니다 . 올해 대출 규제 와 많 은 입주 물량 으로 인해 자금 조달 계획 없이 돈 을 많이 벌 수 있 을 것 이 라는 기대감 만 으로 무리 하 게 아파트 분양 계약 을 한 사람 은 아파트 입주 시기 가 다가올 수록 점점 불안 해 질 것 입니다 . 잔금 을 마련 하 지 못해서 이리 저리 알아보 는 사람 이 늘어날 것 입니다 . 전세 를 놓 고 싶 어도 준공 을 마친 단지 에 한꺼번에 많 은 세대 가 입주 하 기 때문 에 전세 가 가율 이 낮 게 형성 되 는 경우 가 많 습니다 . 경쟁 적 인 전세 맞추 기 는 전세 수요 보다 공급 이 많 아 져서 전세 시세 를 더욱 낮추 게 됩니다 . 분양 받 은 아파트 의 잔금 여력 이 없 는 사람 은 매매 를 시도 합니다 . 이런 상황 에서 분양 중 개인 이나 공인 중개사 가 묘책 을 내 어 놓 습니다 . 대출 을 받 고 모자란 돈 은 전세 를 맞춰서 잔금 을 마련 하 는 것 입니다 . 오랜 기간 잔금 걱정 에 초초 한 불안감 으로 있 다가 이렇게 잔금 을 맞출 수 있 다는 대책 을 들으면 귀 가 솔깃 해 집니다 . 분양 중 개인 이나 공인 중개사 는 이런 식 으로 잔금 을 마련 한 사람 들 이 많 다고 합니다 . 바꿔 말 하 면 ‘ 일단 사 고 나 면 어떻게 든 되 겠 지 ’ 라고 생각 한 사람 들 이 많 다는 것 입니다 . 분양 중 개인 이나 공인 중개사 는 다른 사람 들 보다 빨리 전세 를 맞추 기 위해서 전세 세입자 의 전세금 반환 보증 보험료 도 대신 내주 는 조건 을 제시 할 것 입니다 . 어떻게 든 되 겠 지로 시작 한 결정 이 이제 는 대출금 과 전세 세입자 의 전세금 반환 보증 보험료 를 내 면서 시세 가 오를 때 까지 버터 야 하 는 상황 이 되 는 것 입니다 . 하지만 이렇게 잔금 을 맞추 는 것 은 언 발 에 오줌 누기 가 될 수 있 습니다 . 현재 주택 담보 대출 은 원금 과 이자 를 같이 갚 아야 하 기 때문 에 매달 상환 해야 하 는 금액 이 부담 이 될 수 있 습니다 . 2018 년 도 는 입주 물량 이 많 기 때문 에 시세 가 오를 때 까지 버텨야 하 는 기간 이 길 어 질 수 있 습니다 . 전 세입자 의 전세 계약 기간 이 다가올 때 전세 시세 가 떨어지 면 떨어진 만큼 추가 적 인 자본금 을 마련 해야 합니다 . 전세 를 못 맞추 면 전 세입자 는 임대인 이 가입 해 준 전세금 반환 보증 보험 을 통해 전세 보증금 을 받 고 이사 를 나가 게 됩니다 . 전세금 반환 보증 보험 사 는 임대인 에게 구상권 을 청구 하 게 됩니다 . 빠른 시기 내 아파트 를 팔 거나 전세 세입자 를 맞추 지 못하 면 경매 가 진행 될 수 있 게 됩니다 . 선 대출 을 받 고 후 전세 를 맞추 는 것 은 자금 조달 계획 없이 무리 하 게 계약 한 선택 의 리스크 를 감내 한 긴급 대책 인 것 입니다 . 올해 는 주택 담보 대출 LTV 도 강화 되 었 고 新 DTI 까지 적용 되 어서 많 은 돈 을 대출 받 기 가 어렵 습니다 . 게다가 입주 물량 도 많 습니다 . 부동산 투자 는 항상 리스크 가 동반 되 며 큰 돈 을 움직여야 합니다 . ‘ 누구 는 선 대출 을 받 고 후 전세 를 맞춰서 소액 으로 아파트 를 매수 했 다는데 ’ 란 말 에 솔깃 해서 좋 은 투자 방법 이 라고 생각 하 면 안 될 것 입니다 . 혹시 ‘ 일단 사 고 나 면 어떻게 든 되 겠 지 ’ 란 생각 에 계약 을 하 려고 하 십니까 ? ▶ 별 헤 는 밤 ‘ 직장 인 재테크 , 우리 는 부동산 으로 투 잡 한다 ’ 의 공동 저자 로서 북극성 부동산 재테크 ( http : / / cafe . daum . net / PolarisAuction ) 카페 에서 활동 한다 . ▶ 북극성 별 헤 는 밤 의 부동산 재테크 블로그 : https : / / blog . naver . com / captainydjPS 부동산 의 ' 부 ' 자도 모르 던 제 가 칼럼 을 쓸 수 있 을 만큼 투자 전략 사고 와 레버리지 활용 능력 을 성장 시켜 주 신 북극성 주 님 께 늘 진심 으로 진심 으로 감사 드립니다 ~★ 그저 함께 함 이 좋 은 사람 이 있 습니다 . 5 분 을 함께 해도 그 5 분 을 위해 긴 시간 달려갈 수 있 는 사람 이 있 음 이 그저 행복 합니다 ~★ 그런 사람 이 많 은 북극성 이 여서 행복 합니다 ~♡※ 칼럼 은 북극성 까페 에서 열심히 활동 하 고 계시 는 소중 한 분 들 과 2018 년 북극성 10 주년 을 기념 하 며 작성 하 고 있 습니다 ~~☆★ 스타 6 기 로 선정 되 신 타임로드 님 , 루 미루 님 , 삥 꾸리 님 , 물 찬 제비 님 축하 드립니다 ~~★ 공유 하 기 글 요소