Q ) 재 건축 조합 설립 인가 신청 서류 에 1 . 조합원 자격 이 없 는 자 가 창립 회의 에 참석 , 의결권 을 행사 한 경우 2 . 재건축 사업 시행 구역 의 구분 소유자 가 아닌 자 가 조합장 및 임원 으로 선임 된 경우 3 . 창립총회 참석자 명부 를 첨부 하 지 않 아 참석 조합원 의 자격 및 개 의 정족수 를 알 수 없 는 경우 4 . 집합 건물 법 제 47 조 제 3 항 각호 의 재건축 결의 사항 을 증명 할 수 있 는 서류 를 첨부 하 지 않 는 경우 건설 교통 부령 에 의한 조합 설립 인가 요건 을 충족 할 수 있 을까요 ? 그리고 집합 건물 법 제 47 조 제 3 항 에 정해져 있 는 재건축 결의 내용 에 동의 하 지 아니한 구분 소유자 에게 조합원 자격 을 부여 할 수 있 는지 도 궁금 합니다 . A ) 도시 및 주거 환경 정비 법 제 19 조 제 1 항 에 의거 재건축 정비 사업 의 조합원 은 토지 등 소유자 로서 주택 재 건축 사업 에 동의 한 자 를 의미 하 는 것 입니다 . 동법 제 16 조 제 2 항 에 " 주택 재 건축 사업 의 추진 위원회 가 조합 을 설립 하 고자 하 는 때 에 는 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 제 47 조 제 1 항 및 제 2 항 의 규정 에 불구 하 고 주택 단지 안 의 공동 주택 의 각 동 ( 복리 시설 의 경우 에 는 주택 단지 안 의 복리 시설 전체 를 하나 의 동 으로 본다 ) 별 구분 소유자 및 의결권 의 각 3 분 의 2 이상 의 동의 와 주택 단지 안 의 전체 구분 소유자 및 의결권 의 각 5 분 의 4 이상 의 동의 를 얻 어 정관 및 건설 교통 부령 이 정하 는 서류 를 첨부 하 여 시장 · 군수 의 인가 를 받 아야 한다 . " 고 규정 하 고 있 습니다 . Q ) 저희 조합 은 2003 년 6 월 이전 조합 설립 인가 를 받 아 조합원 자격 양도 가 1 회 허용 되 고 있 습니다 . 그런데 이미 조합원 자격 1 회 전매 가 이뤄져 더 이상 조합원 자격 양도 를 할 수 있 는 조합원 의 가족 중 한 명 이 질병 이 있 어 국가 의 지원 을 받 기 위해 주택 을 양도 한 경우 ( 단 , 세대원 전원 이 다른 지역 으로 이전 하 지 않 고 해당 지역 에 계속 거주 하 고 있 음 ) 그 양수자 가 조합원 자격 을 취득 할 수 있 나요 ? 또 A 와 B 두 명 이 하나 의 주택 을 공동 으로 소유 하 고 있 는 가운데 위 경우 와 마찬가지 로 조합원 자격 1 회 전매 가 이뤄져 조합원 자격 양도 가 불 가능 한 경우 , A 의 지분 포기 로 인하 여 B 로 소유 권 이 전부 넘어갔 을 때 B 가 조합원 자격 을 취득 할 수 있 을까요 ? A ) 도시 및 주거 환경 정비 법 제 19 조 제 2 항 제 1 호 의 규정 에 세대원 의 근무 또는 생업 상 의 사정 이나 질병 치료 , 취학 , 결혼 으로 인하 여 세대원 전원 이 당해 사업 구역 이 위치 하 지 아니한 특별시 , 광역시 , 시 또는 군 으로 이전 하 는 경우 ( 사업 구역 이 수도 권 정비 계획법 제 2 조 제 1 호 의 규정 에 의한 수도 권 에 위치 한 경우 에 는 수도 권 밖 으로 이전 하 는 경우 에 한한다 ) 라야 합니다 . 또 공동 으로 지분 을 가지 고 있 는 경우 A 가 대표 소유자 일 경우 A 가 B 에게 소유 권 을 양도 하 여 B 가 조합원 이 될 수 는 있 지만 , A 가 양도 한 지분 은 현금 청산 하 여야 할 것 입니다 . Q ) 재 건축 조합 설립 을 위한 결의 요건 으로 구분 소유자 및 의결권 자 의 5 분 의 4 이상 , 각 동 별 3 분 의 2 이상 동의 로 알 고 있 습니다 . 저희 공동 주택 의 단지 구성 은 총 114 가구 규모 로 그 중 2 가구 를 보유 한 사람 이 5 명 이 고 , 공공 기관 이 사택 으로 사용 하 고 주택 이 6 가구 입니다 . 이 경우 조합 원수 는 104 명 으로 보 는지요 ? 또 복리 시설 ( 상가 ) 이 5 개 동 인데 , 그 중 아파트 명의 의 상가 가 1 개 동이 고 1 인 이 상가 2 개 동 씩 을 소유 하 고 있 습니다 . 이때 는 상가 조합 원수 가 3 명 이 되 는 건가요 ? 저희 같 은 경우 재건축 결의 를 위해서 는 아파트 와 상가 소유자 중 몇 명 의 동의서 를 받 아야 하 는지 알려 주 시 기 바랍니다 . A ) 도시 및 주거 환경 정비 법 제 19 조 에 정비 사업 의 조합원 은 토지 등 소유자 로 주택 재 건축 사업 에 동의 한 자 이 며 , 동법 제 2 조 제 9 호 나목 에 주택 재 건축 사업 의 경우 토지 등 소유자 는 건축물 및 그 부속 토지 의 소유자 로 규정 하 고 있 습니다 . 또 동법 시행령 제 28 조 제 1 항 제 2 호 에 주택 재 건축 사업 의 경우 소유 권 또는 구분 소유 권 이 수인 의 공유 에 속하 는 때 에 는 그 수인 을 대표 하 는 1 인 을 토지 등 소유자 로 산정 하 도록 규정 하 고 있 습니다 . Q ) 단독 주택 재 건축 사업 에서 1 필지 의 토지 에 건축물 2 개 동 이 있 는 경우 토지 는 A 가 소유 , 건축물 은 A 와 B 가 각각 소유 하 고 있 다면 A 를 토지 등 소유자 수 에 포함 할 수 있 을까요 ? 또 단독 주택 재 건축 지역 내 에 토지 와 건축물 을 여러 필지 소유 한 자 를 토지 등 소유자 수 에 포함 시킬 수 있 나요 ? A ) 도시 및 주거 환경 정비 법 제 19 조 에 정비 사업 의 조합원 은 토지 등 소유자 로 하 도록 되 어 있 고 동법 제 2 조 제 9 호 나목 에 주택 재 건축 사업 의 경우 토지 등 소유자 는 건축물 및 그 부속 토지 의 소유자 로 규정 하 고 있 으므로 재건축 정비 사업 의 경우 동의 율 산정 은 건축물 및 그 부속 토지 를 소유 한자 를 1 인 으로 산정 되 어야 할 것 으로 사료 됩니다 . Q ) 구분 소유자 가 400 명 인 재건축 대상 아파트 이 며 정비 구역 지정 이 완료 된 상태 입니다 . 현재 관할 시장 으로부터 우선 추진 위원 5 인 으로 추진 위원회 승인 을 얻 었 으며 , 조합 설립 에 앞서 추진 위원회 의 고유 업무 인 안전 진단 신청 을 하 고자 합니다 . 이러 한 경우 5 인 으로 구성 된 추진 위원회 에서 안전 진단 신청 이 가능 한 지요 ? A ) 현재 도시 및 주거 환경 정비 법 제 12 조 의 규정 에 따라 주택 재 건축 사업 을 시행 하 고자 하 는 자 는 시장 군수 에게 당해 건축물 에 대한 안전 진단 을 신청 하 여야 하 도록 하 고 있 습니다 . 이때 안전 진단 의 신청 은 해당 추진 위원회 의 업무 이 나 , 정비 사업 조합 설립 추진 위원회 운영 규정 제 3 조제 1 항 의 규정 에 따라 추진 위원회 는 법 제 14 조 제 1 항 의 규정 에 의한 업무 를 추진 하 기 전 에 운영 규정 을 작성 하 여 토지 등 소유자 의 과반수 또는 추진 위원회 구성 에 동의 한 토지 등 소유자 3 분 의 2 이상 의 동의 를 얻 어 시장 군수 에게 신고 를 하 여야 하 므로 해당 추진 위원회 가 상기 조항 에 따라 운영 규정 신고 절차 를 마친 경우 추진 위원회 업무 인 안전 진단 신청 을 할 수 있 음 을 알려 드립니다 . Q ) 저희 재건축 조합 은 2003 년 6 월 주택 건설 촉진 법 에 의해 사업 계획 승인 인가 를 받 았 습니다 . 사업 주체 는 조합 과 시공사 가 공동 으로 맡 았 으며 , 아직 공사 착공 은 하 지 않 은 상태 입니다 . 그런데 현재 시공사 가 공사 를 포기 함 에 따라 시공사 를 변경 하 게 됐 습니다 . 이 경우 도시 및 주거 환경 정비 법 시행 전 에 사업 계획 승인 이 된 것 이 므로 종전 법인 주택 건설 촉진 법 을 적용 , 사업 주체 및 시공사 를 변경 하 면 될까요 ? 아니면 도시 및 주거 환경 정비 법 에 의해 사업 시행 ( 변경 ) 인가 를 받 아야 하 며 , 시공자 또한 동법 제 11 조 에 의한 경쟁 입찰 방식 에 의거 선정 해야 하 는지 알 고 싶 습니다 . A ) 질의 의 경우 도시 및 주거 환경 정비 법 부칙 제 7 조 제 1 항 의 규정 에 의하 여 종전 의 규정 에 따라 현재 까지 사업 을 추진 하 였 다면 종전 의 법률 로 새로운 시공자 를 선정 하 여야 할 것 으로 판단 됩니다 . 종합 적 인 판단 은 인가 권 자 인 당해 지 자 체장 이 관련 서류 등 을 검토 하 여 판단 해야 할 것 입니다 . Q ) 건설 공사 감리 대가 기준 건설 교통부 고시 2006 - 536 호 는 정부 발주 공사 에 만 적용 하 는지 , 관 뿐 만 아니 라 일정 규모 이상 의 민간 업체 발주 공사 에 도 적용 하 는지 알 고 싶 습니다 . A ) 건설 공사 감리 대가 기준 ( 건설 교통부 고시 2006 - 536 호 ) 제 1 조 ( 목적 ) 에 “ 이 기준 은 건설 기술 관리법 제 27 조 및 제 27 조 의 2 의 규정 에 의하 여 감리 전문 회사 가 국내 에서 수주 하 는 건설 공사 의 책임 감리 · 시공 감리 및 검측 감리 에 대한 대가 기준 을 정함 을 목적 으로 한다 . ” 라고 규정 되 어 있 음 을 알려 드립니다 . Q ) 2005 년 12 월 5 개 동 , 15 층 , 400 가구 규모 로 주택 건설 사업 계획 승인 을 득한 상태 에서 60 평 형 1 개 동 , 100 가구 , 30 평 형 1 개 동 , 200 가구 로 변경 하 려고 합니다 . 이때 설 계변 경시 법 적용 을 2005 년 12 월 당시 로 적용 해야 하 는지 , 아니면 현행 규정 에 적합 하 게 해야 하 는지 궁금 합니다 . A ) 사업 승인 변경 으로 인하 여 사업 규모 ( 세대수 , 용적 률 , 건폐율 , 높이 등 ) 가 증가 되 어 신축 , 증축 , 세대수 증가 등 이 수반 되 는 경우 사업 승인 권 자 는 당해 사업 승인 변경 을 새로운 사업 계획 으로 볼 수 있 습니다 . 따라서 구체 적 인 법규 적용 에 관하 여 는 사업 승인 권 자 와 설계 변경 내용 을 검토 해 봐야 합니다 . Q ) 당 현장 은 지난 1997 년 사업 승인 을 득하 고 골조 공사 ( 19 층 중 5 층 골조 완료 ) 를 하 던 중 이듬해 사업 주체 의 부도 로 공사 가 중단 된 바 있 습니다 . 이번 에 사업 을 승계 하 고 새로 진행 을 하 고자 하나 승인 된 단위 세대 평면 으로 는 분양 등 이 불 합리 할 것 으로 판단 , 단위 세대 평면 변경 ( 평형 변경 ) 하 고자 합니다 . 그런데 사업 승인 당시 는 일반 주거 지역 으로 용적 률 이 400 % 까지 가능 하 여 307 % 으로 승인 을 받 았 는데 , 지금 은 제 2 종일 반 주거 지역 으로 200 % 까지 만 가능 하 다고 합니다 . 이 경우 설계 변경 으로 당초 승인 받 은 용적 률 의 범위 내 에서 의 행위 가 가능 한지 , 아니면 새로운 사업 계획 으로 보 아 현행 기준 에 맞춰야 하 는지 정확 한 답변 부탁 드립니다 . A ) 당초 19 층 으로 사업 승인 받 았 으나 용도지역 이 변경 된 경우 라면 당초 사업 승인 받 은 내용 대로 건설 할 수 있 는 것 으로 사료 됩니다 . 하지만 설 계변 경시 변경 되 는 사항 의 정도 , 해당 지방 자치 단체 도시 계획 조례 의 경과 규정 등 을 판단 할 때 승인 받 은 사업 또는 설계 내용 의 근간 이 바뀌 는 변경 이 라면 새로운 사업 계획 이 라 봐야 할 것 입니다 . Q ) 저 는 지난 2005 년 경매 를 통해 단독 주택 재건축 이 추진 되 는 지역 내 건물 만 취득 을 한 상태 입니다 . 그런데 재건축 조합 으로부터 건물 만 가지 고 있 는 저 는 조합원 자격 이 없 다며 매도 청구 예정 안내문 을 받 았 습니다 . 현재 재건축 조합원 에 해당 되 지 않 는다는 이유 로 개인 재산 이 몰수 될 수 도 있 는 상황 인데 , 조합 측 은 상담 , 건의 , 진정 조차 받 지 않 고 거부 하 고 있 으며 , 담당 시청 조차 문의 에 별다른 답 이 없 는 실정 입니다 . 제 가 취할 수 있 는 방법 은 없 을까요 ? A ) 도시 및 주거 환경 정비 법 제 2 조 및 제 19 조 의 규정 에 의하 여 주택 재 건축 사업 의 경우 사업 시행 구역 안 에 소재 한 건 축물 및 그 부속 토지 의 소유자 로서 조합 설립 에 동의 한 자 를 조합원 으로 보 도록 규정 하 고 있 습니다 . 따라서 건축물 만 소유 하 고 그 부속 토지 에 대한 소유 권 이 없 는 경우 에 는 조합원 의 자격 을 취득 할 수 없 습니다 . Q ) 일반 분양 분 이 없 어 분양 승인 대상 이 되 지 아니하 는 재건축 아파트 의 조합원 분양 과 관련 하 여 분양 공고 ( 미분 양자 에 대하 여 는 현금 청산 한다는 내용 포함 ) 및 분양 신청 을 받 은 후 관리 처분 총회 를 통화 하 였 습니다 . 그 후 관리 처분 계획 인가 신청 전 까지 미분양 신청 한 조합원 들 에 대하 여 추가 로 분양 신청 을 받 아 일괄 동 , 호수 추첨 을 하 고자 하 는 데 따른 법 적 가능 여부 를 알려 주 시 기 바랍니다 . 1 . 추가 신청 가능 여부 ( 관리 처분 총회 결의 에서 는 이 경우 불가 결정 한 사항 이 없 었 으며 대의원 의결 로써 가능 한 지요 ? ) 2 . 동 , 호수 추첨 시기 는 법 적 으로 별도 정한 시기 가 있 는가요 ? 또는 정관 이나 대의원 결의 로 정할 수 있 는지 ? A ) 동 , 호수 추첨 의 시기 는 도시 및 주거 환경 정비 법상 별도 로 규정 되 어 있 지 않 으며 당해 조합 정관 및 관리 처분 계획 으로 정한 바 에 따라 동 , 호수 를 추첨 하 여야 할 것 입니다 . 또 추가 로 분양 신청 하 는 경우 에 는 이해 관계자 의 동의 및 조합 정관 에서 정하 는 바 에 따라야 할 것 으로 판단 됩니다 . Q ) 일반 분양 분 이 없 어 분양 승인 대상 이 되 지 않 는 재건축 아파트 에 있 어 관리 처분 총회 전 기존 조합원 ( 기존 토지 및 건축물 소유자 ) 들 에 대하 여도 30 일 이상 의 일간지 등 에 분양 공고 및 분양 신청 을 의무 적 으로 해야 하 는지 와 만약 분양 공고 를 해야 한다면 관리 처분 총회 시 총회 후 30 일 간 분양 신청 기간 을 두 는 조건부 로 관리 처분 총회 를 할 수 있 는지 판단 해 주 십시오 . A ) 사업 시행 자 는 사업 시행 인가 의 고시 가 있 은 날 ( 주택 재 건축 사업 의 경우 에 는 제 11 조 의 규정 에 의하 여 시공자 를 선정 하 여 계약 을 체결 한 날 ) 부터 21 일 이내 에 개략 적 인 부담금 내역 및 분양 신청 기간 등 을 토지 등 소유자 에게 통지 하 고 분양 의 대상 이 되 는 대지 또는 건축물 의 내역 등 을 해당 지역 에서 발간 되 는 일간 신문 에 공고 하 여야 합니다 . 이 경우 분양 신청 기간 은 그 통지 한 날 부터 30 일 이상 60 일 이내 로 하 여야 하 며 , 관리 처분 계획 의 수립 에 지장 이 없 다고 판단 되 는 경우 에 는 분양 신청 기간 을 20 일 의 범위 이내 에서 연장 할 수 있 음 을 알려 드립니다 . Q ) 주택 건설사 업장 의 사업 주체 부도 로 시공 보증인 이 주택 법시 행령 2035 조 에 의해 사용 검사 를 신청 하 는 경우 사업 주체 명의 변경 없이 도 시공 보증인 명의 만 으로 건축물 관리 대장 에 등재 할 수 있 을까요 ? A ) 주 택법 제 16 조 제 3 항 에 의거 하 여 승인 을 얻 은 사업 계획 을 변경 하 고자 하 는 때 에 는 변경 승인 을 얻 어야 합니다 . 사업 주체 의 변경 도 변경 사업 승인 의 범위 에 해당 하 는 바 기타 자세 한 사항 은 당해 사용 검사 권 자 와 상의 해야 할 것 입니다 . Q ) 사업 승인 시 득 한 사용 검사 예정일 : 2006 년 12 월 30 일 분양 승인 시 득 한 입주 예정일 : 2007 년 4 월 주택 공급계 약서 에 표기 한 입주 예정일 : 2007 년 4 월 상기 내용 과 같이 현재 분양 완료 하 여 공사 중 인 아파트 입니다 . 분양 승인 과 주택 공급계 약서 에 표기 한 입주 예정일 ( 2007 년 4 월 ) 은 변경 이 없 으나 , 사용 검사 예정일 ( 2006 년 12 월 30 일 → 2007 년 3 월 ) 이 변경 될 시 모든 입주 세대 의 동의서 를 첨부 하 여 사업 변경 승인 절차 를 밟 아야 하 는지 문 의 드립니다 . A ) 분양 한 주택 의 사업 내용 변경 에 관하 여 는 사업 주체 와 수분 양자 간 의 주택 공급 계약 에 의하 여야 할 것 입니다 . 참고 로 , 주 택법 에서 는 사용 검사 예정일 변경 에 관한 입주 예정자 동의 에 관하 여 별도 로 규정 하 고 있 지 는 않 습니다 . Q ) 미 계약 조합원 17 세대 가 현금 청산 을 실시 하 여 이 를 다시 일반 분양 을 하 려 합니다 . 현재 일반 분양 중 에 있 고요 . 이 경우 현금 청산 으로 인한 일반 분양 세대 의 가격 은 최초 분양 일 당시 의 일반 분양 가 로 해야 하 는지 , 아니면 20 세대 미만 인 경우 여서 이 를 분양 가 에 재산 정하 여 임의 분양 할 수 있 는지 에 대해 궁금 합니다 . A ) 주택 공급 에 관한 규칙 제 8 조 의 규정 에 의하 면 사업 주체 가 입주자 를 모집 하 고자 할 때 에 는 공개 모집 을 하 여야 하 고 이 경우 시장 등 의 승인 을 얻 도록 하 고 있 으며 , 승인 시 에 는 분양 가격 등 이 포함 된 입주자 모집 공고 안 등 을 포함 하 도록 되 어 있 으므로 분양 가 는 승인 받 은 사항 대로 분양 하 여야 할 것 으로 판단 됩니다 . 이후 장기 미분 양분 등 에 대하 여 분양 가 를 재산 정하 여 분양 하 는 것 은 가능 할 것 으로 사료 되 나 보다 자세 한 사항 은 입주자 모집 승인 권 자 인 당해 시장 등 과 상의 하 셔야 할 것 입니다 . 공유 하 기 글 요소