강남 을 보 는 시선 은 두 개 로 나뉜다 . 선망 아니 면 시기 · 질투 . 최근 집값 이 폭등 하 면서 강남 에 대한 선망 은 아쉬움 으로 , 질시 는 분노 로 바뀌 는 모양새 다 . 입 성 이 더 어려워진 데 서 오 는 아쉬움 , 강남 소유자 의 주머니 가 더 두둑 해진 탓 에 생기 는 분노 다 . 이 들 의 상대 적 박탈감 은 화살 이 되 어 강남 집값 을 잡 지 못한 정부 로 향하 고 있 다 . 강남 은 이상 과 욕망 이 응집 된 공간 이 다 . 평평 한 땅 , 바둑판 처럼 잘 짜인 도로 , 고급 편의 시설 , 높 게 치솟 은 건물 들 . 여기 에 좋 은 학군 , 다양 한 사교육 기관 등 은 강남 을 대기 수요 가 끊이 지 않 는 ' 특별 한 시장 ' 으로 만들 어 놓 았 다 . 주식 으로 치 면 우량주 , 상품 으로 치 면 명품 이 다 . 더 좋 은 환경 에서 내 자식 을 키우 고 싶 다는 욕망 , 가치 가 오를 지역 에 투자 하 고 싶 다는 욕망 이 돈 있 는 이 들 의 강 남행 을 부추겼 다 . 현 정부 주요 인사 들 이 대거 강남 에 거주 하 고 있 는 것 도 그런 이유 다 . 하지만 그 들 의 본능 과 욕망 에 누가 돌 을 던질 수 있 나 . 갈수록 공고 해 지 고 있 는 ' 강남 불패 ' 신화 는 정부 와 서울시 가 수년 간 강남 의 교육 , 교통 등 에 예산 을 집중 적 으로 투입 하 고 개발 사업 을 허가 한 결과 다 . 그 과실 을 강남 소유자 들 이 얻 게 된 것 이 다 . 그런데 도 정부 는 강남 부동산 과열 을 투기 수요 때문 이 라고 진단 하 고 ' 강남 과 의 전쟁 ' 을 벌이 고 있 다 . 과연 강남 에 집 을 사려 는 이 들 이 대부분 투기 세력 일까 . 내 가 목격 한 ' 맹모 ' 들 을 보 면 강남 집값 을 끌어올린 건 8 할 이 교육 수요 가 아닐까 싶 다 . 지인 중 강남 소유자 상당수 는 자녀 들 이 초등 고학년 또는 중학생 이 될 무렵 전세 든 자 가 든 ' 강남 이 주 ' 를 놓 고 고민 했 다 . 애 들 이 들어갈 수 있 을지 와 는 별개 로 특목고 를 많이 보낸 중학교 , 서울대 를 많이 간 고등학교 를 찾 는다 . 학원 이 많 은 곳 을 따져본다 . 명 문고 , 사교육 천국 , 안전 한 환경 그 교집합 이 바로 강남 이 다 . 소위 ' 대전 족 ( 대치동 전세 ) ' 으로 갔 다가 대출 을 끼 고 집 을 산 이 들 이 속속 부자 가 됐 다 . 시세 차익 을 좇 는 투기 세력 도 있 지만 좋 은 교육 여건 이 실수요자 들 을 강남 으로 이끌 었 다는 얘기 다 . 돌이켜 보 면 1970 년 대 허허벌판 에 조성 한 강남 이 성장 한 것 도 교육 이 란 코드 를 건드렸 던 게 주효 했 다 . 당시 박정희 정권 은 강남 이 뜨 지 않 자 경기 고 , 휘 문고 , 서울 고 등 명 문고 의 강제 강남 이전 을 밀어붙였 다 . 이 들 명 문고 는 반발 했 지만 강 남북 균형 개발 명분 앞 에 꼬리 를 내렸 다 . 명 문고 가 움직이 니 강북 에 쏠린 인구 가 분산 됐 고 88 올림픽 을 기점 으로 급기야 강남 이 강북 을 압도 하 며 상황 이 역전 됐 다 . 정부 의 자사 고 · 외고 폐지 움직임 에 ' 똘똘한 일 반고 ' 에 대한 수요 가 커지 면서 ' 강남 8 학군 ' 집값 이 치솟 은 것 도 교육 과 집값 의 깊 은 상관 관계 를 보여준다 . 이명박 정부 때 자 사고 설립 은 강남 8 학군 쏠림 을 약화 시키 는 데 어느 정도 기여 했 다 . 목동 , 분당 도 교육 수요 가 집값 을 떠받치 고 있 는 경우 다 . 학군 뿐 아니 라 대 규모 개발 사업 이 강남 에 쏠린 것 도 집값 을 들썩이 게 한 요인 이 다 . 최근 몇 년 새 강남 · 서초 집값 을 끌어올린 것 은 현대차 글로벌 비즈니스 센터 ( GBC ) , 영동대로 지하 광역 복합 환승 센터 , 경부고속도로 지하 화 등 대형 개발 계획 이 었 다 . 지난해 8 · 2 대책 이후 잠잠 했 던 집값 이 타오른 것 도 잠실 주공 5 단지 초고층 개발 소식 이 었 다 . 개발 호재 가 있 는 곳 에 돈 이 몰려가 는 것 은 당연 하 다 . 강북 은 보존 · 재생 이 키워드 가 되 면서 소외 된 지 오래 다 . 강 남북 균형 개발 이후 강남 으로 넘어간 주도 권 이 30 년 간 더 강화 된 것 은 강남 에 재원 을 쏟아부 은 정부 와 서울시 책임 이 크 다 . 그래 놓 고 투기 세력 을 소탕 하 겠 다며 전방 위 세무 조사 , 투기 단 속반 , 재건축 연한 연장 등 고강 도 규제 를 동원 하 고 있 다 . 시장 이 움찔 하 기 는 하 겠 지만 완력 은 오래가 지 못하 는 법 . 정부 규제 가 결국 강남 집값 을 잡 지 못했 다는 학습 효과 가 시장 에 팽배 해 있 어 약발 이 먹힐 리 없 다 . 부동산 은 단순 한 수요 · 공급 의 문제 가 아니 라 다양 한 변수 가 얽힌 복잡 한 방정식 이 다 . 정부 가 종합 적 인 대책 을 세워도 모자란 데 교육부 , 서울시 가 시종 엇박자 를 내 고 있 으니 더 꼬이 는 것 이 다 . 청와대 는 최근 " 부동산 가격 이 오른다고 바로 추가 대책 을 일기 쓰 듯 발표 하 지 는 않 겠 다 " 고 했 다 . 긴 안목 에서 강남 편중 을 해소 할 방안 을 모색 해야 한다 . 독재 시대 처럼 강남 명 문고 를 강북 으로 강제 이전 할 수 는 없 겠 지만 교육 인프라스트럭처 분산 은 시급 하 다 . 낙후 된 강북 을 재 정비 하 는 강 남북 균형 개발 도 본격 화 해야 한다 . 강남 같 은 곳 이 여러 개 있 어야 쏠림 이 사라진다 . 이대로 라면 ' 그 들 만 의 리그 ' 강남 이 촉발 한 양극 화 문제 는 더 심각 해진다 . [ 심윤희 논설위원 ] ▶ 뉴스 이상 의 무궁무진 한 프리미엄 읽 을 거리 ▶ 아나운서 가 직접 읽 어 주 는 오늘 의 주요 뉴스 [ ⓒ 매일 경제 & mk . co . kr , 무단 전재 및 재 배포 금지 ]