빌라 4 채 월세 받 는 50 대 회사원 , 집 팔 아 아들 신혼 집 준비 하 려면 Q . 유모 ( 57 ) 씨 는 최근 대 기업 퇴직 후 재취 직 에 성공 했 다 . 급여 는 이전 보다 많이 줄 었 지만 정년 ( 65 세 ) 까지 계속 일 할 수 있 게 됐 다 . 그래도 은퇴 까지 8 년 밖 에 남 지 않 았 다고 생각 하 니 걱정 이 앞선다 . 올해 말 결혼 을 앞둔 아들 의 신혼집 까지 는 챙겨 주 고 싶 은 유 씨 . 남 은 기간 동안 노후 준비 를 어떻게 해야 할 지 를 물 어 왔 다 . A . 대부분 의 퇴직자 들 은 은퇴 직후 일정 기간 을 쉬 면서 앞 으로 뭘 해야 할지 를 생각 해 보 겠 다는 경우 가 많 다 . 하지만 막상 공백기 가 길 어 지 게 되 면 재취업 이 더 어려워진다 . 유 씨 는 퇴직 전 부터 미리 재취업 계획 을 세워 놓 고 대 기업 에서 일 했 던 자신 의 경험 과 능력 을 원하 는 몇몇 회사 를 찾 아 문 을 계속 두드렸 다 . 재취업 을 통해 매달 150 만 원 의 고정 소득 을 얻 게 된 것 은 약 12 억 원 의 정기예금 ( 연 1 . 5 % 기준 ) 에 들 어 놓 고 매달 이자 를 타 는 것 과 마찬가지 의 효과 라 할 수 있 다 . 퇴직 후 재취업 이 중요 한 이유 다 . ◆ 은퇴 후 생활비 수준 맞춘 연금 유 씨 부부 는 은퇴 후 에 본인 의 국민 연금 ( 110 만 원 ) 과 아내 의 공무원 연금 ( 150 만 원 ) 등 260 만 원 의 연금 소득 이 보장 된다 . 여기 에 현재 월 70 만 원 씩 불입 중 인 개인 연금 을 통해 매월 55 만 원 의 개인 연금 수령 이 가능 하 다 ( 65 세 연금 개시 후 20 년 수령 기준 , 수익 률 연 1 . 0 % 가정 ) . 이 를 모두 합해 보 면 은퇴 후 월 300 만 원 대 의 생활비 를 확보 할 수 있 다 . 별도 의 안정 적 인 소득 원도 이미 마련 해 놓 았 다 . 유 씨 부부 는 1 억 5000 만 원 을 투자 해 월세 로 내놓 기 에 좋 은 소형 빌라 4 채 를 매입 했 다 . 빌라 에서 매달 나오 는 월세 만 각 25 만 원 씩 , 총 100 만 원 . 연간 1200 만 원 으로 수익 률 이 연 8 % 에 달한다 . ◆ 임대 소득 은 분리 과세 로 세금 줄여 그런데 최근 한 가지 걱정거리 가 생겼 다 . 지금 까지 는 임대 소득 이 소득세 비 과세 혜택 을 받 는 연간 2000 만 원 이하 여서 세금 을 한 푼 내 지 않 아도 됐 지만 지난달 발표 된 세법 개정안 에 따라 2019 년 부터 는 이 같 은 비 과세 혜택 이 폐지 돼 소득세 를 내 야 한다는 것 이 다 . 세금 이 많 아 지 면 빌라 를 매각 해야 할지 고민 중 이 다 . 그렇 다면 세금 은 얼마나 내 야 할까 . 유 씨 는 임대 소득 외 에 도 근로 소득 이 있 기 때문 에 분리 과세 를 선택 하 는 것 이 유리 하 다 . 연간 월세 수입액 1200 만 원 중 에 인정 경비 60 %( 720 만 원 ) 와 기본 공제액 400 만 원 을 빼 면 과세 소득액 은 80 만 원 뿐 이 다 . 여기 에다 14 % 분리 과세 세율 을 적용 하 면 세 부담 은 11 만 원 정도 에 불과 하 다 . 따라서 세금 에 대해 막연 한 불안감 을 가질 필요 는 없 다 . ◆ 아들 주택 구입 자금 은 집 팔 아 증여 아들 의 신혼집 마련 자금 은 서울 에 전세 로 내준 아파트 를 매각 해 확보 하 자 . 그러나 유 씨 는 현재 빌라 까지 합하 면 모두 5 주택 을 보유 하 고 있 는 다 주택 자 이 므로 양도세 가 큰 부담 이 다 . 15 년 전 1 억 원 에 취득 한 아파트 의 현 시세 는 5 억 원 에 달해 양도세 만 약 9000 만 원 이 다 . 그래서 빌라 4 채 를 주택 임대 사업자 로 등록 한 뒤 서울 아파트 를 1 세대 1 주택 대상 으로 인정받 아 양도세 를 면제 받 는 게 바람직 하 다 . 서울 아파트 를 팔 면 우선 전세 보증금 2 억 5000 만 원 과 대출금 5000 만 원 을 갚 는 게 낫 다 . 남 는 2 억 원 중 5000 만 원 은 현재 거주 하 는 집 보증금 5000 만 원 과 합해 향후 에 살 새 집 을 구하 면 된다 . 나머지 1 억 5000 만 원 은 아들 에게 주택 구입 자금 으로 증여 해 준다 . 아들 은 증여 공제 금액 ( 5000 만 원 ) 을 뺀 나머지 에 대해 증여세 900 만 원 ( 세율 10 %, 신고 세액 공제 10 % 적용 ) 만 내 면 된다 . 결국 아들 이 집 을 살 때 1 억 4100 만 원 의 자금 을 활용 할 수 있 게 되 는 셈 이 다 . TIP . 주택 임대 사업자 등록 후 최소 4 년 임대 해야 은퇴 후 안정 적 인 수입 을 위해 임대 주택 을 구입 하 는 경우 가 많 다 . 이럴 때 주택 임대 사업자 로 등록 하 면 많 은 세제 혜택 을 받 을 수 있 다 . 취득세 · 재산세 · 종합부동산세 · 양 도 소득세 등 이 최고 100 % 감면 된다 . 일정 요건 의 공동 주택 이나 주거 용 오피스텔 을 임대 용 으로 1 채 이상 갖 고 있 다면 등록 이 가능 하 다 . 호텔 등 수익 형 부동산 은 해당 하 지 않 는다 . 주택 임대 사업자 등록 절차 는 다소 번거 로울 수 있 다 . 시 · 군 · 구청 주택 과 에 주택 임대 사업자 로 등록 하 고 , 관할 세무서 에 도 별도 의 사업자 등록 을 해야 한다 . 임대차 계약 을 맺 은 이후 에 도 이 를 시 · 군 · 구청 과 세무서 에 도 각각 다시 신고 해야 한다 . 그러나 이후 에 도 주의 해야 할 점 이 있 다 . 등록 된 임대 주택 은 최소 4 년 이상 의무 적 으로 임대 해야 한다 . 만일 이 기간 을 다 못 채우 고 매도 하 게 되 면 감 면 받 았 던 세금 을 모두 다시 내 야 한다 . 주택 임대 사업자 로 등록 된 임대 주택 중 기준시 가 6 억 원 이하 ( 수도 권 외 지역 은 3 억 원 ) 는 보유 주택 수 에 포함 되 지 않 는다 . 따라서 , 이 를 제외 한 나머지 거주 주택 을 2 년 이상 보유 했 다면 1 세대 1 주택 으로 인정받 아 양도세 를 내 지 않 아도 된다 . 예컨대 아파트 1 채 와 빌라 1 채 를 가진 사람 이 세 를 놓 고 있 는 빌라 1 채 를 주택 임대 사업자 로 등록 하 면 자기 가 거주 하 는 아파트 1 채 를 처분 할 때 1 세대 1 주택 자 에 해당 돼 양도세 가 비 과세 된다 . 다만 건강 보험 지역 가입자 의 경우 주택 임대 사업자 로 등록 해서 임대 소득 을 올리 게 되 면 건강 보험료 가 크 게 올라갈 수 있 다는 점 을 유념 해야 한다 . 자료 원 : 중앙일보 2016 . 8 . 28 공유 하 기 글 요소