공사 계약 시 주 의 사항 ■ 공사 계약 시 주 의 사항 1 . 시공사 를 선정 한 후 계약서 작성 은 대단히 중요 합니다 . 계약 전 설계 도서 를 작성 한 설계자 와 미리 논의 하 여 공사 의 사소 한 부분 까지 정리 한 다음 세세 한 부분 까지 감안 하 여 계약 에 임하 는 것 이 좋 습니다 . 계약 금액 은 평 당 단가 로 하 지 말 고 설계 도서 를 근거 로 정확 한 견적 가 를 산출 한 다음 공사 금액 을 선정 합니다 . 2 . 계약 시 공사 도면 과 공사비 의 세부 내 역서 를 반드시 첨부 하 여야 하 며 자재 의 종류 나 등급 , 단가 , 시공 방법 , 시공 할 범위 등 을 구체 적 으로 기재 하 여야 하 며 ( 자재 의 경우 품질 과 가격 이 다양 하 므로 상표명 까지 기재 하 도록 합니다 ) 공사 대금 은 정확 한 금액 , 지급 시기 , 부가가치세 포함 여부 , 지체 상금 율 , 지급 방법 등 을 반드시 정하 도록 합니다 . 3 . 또한 전기 , 수도 , 가스 등 의 인비 비 관계 비용 , 위법 발생 시 이행 강제 금 , 인허가 비용 등 도 누가 부담 할 것 인지 여부 도 정하 고 정해진 사항 은 반드시 계약서 에 구체 적 으로 기재 해야 합니다 . 4 . 특히 공사비 지급 기간 을 계약서 에 명시 할 때 일반 적 으로 계약금 ( 선급금 ) , 중도금 , 잔금 순 으로 지급 하 게 되 는데 이때 중요 한 것 은 반드시 공사 한 것 만큼 만 공사비 를 지급 합니다 . 계약 금액 ( 선급금 ) 은 반드시 자재 구입 비용 으로 쓰여져야 하 며 자재 구입 여부 를 확인 해 보 아야 합니다 . 간혹 시공사 가 공사 중 선불 을 요구 하 는 경우 가 있 는데 선불 을 집행 하 게 되 면 추후 문제 가 발생 시 피해 를 볼 수 있 습니다 . ​※ 계약서 에 포함 되 어야 할 사항 1 . 건물 의 명칭 및 위치 등 을 포함 한 제반 사항 2 . 계약 금액 및 공사 진행 에 따른 공사비 집행 내용 3 . 공사 기간 및 지연 에 따른 규정 4 . 품질 보증 및 하 자 보수 에 관한 사항 5 . 공사 이행 을 보증 하 는 건설 공제조합 발행 의 보증서 나 보증금 ( 계약 이행 증권 , 선급금 보증 증권 ) 6 . 민원 해결 처리 , 인입 비 분담 관계 , 안전 사고 에 대한 고용 보험 과 산업재 해 보험 등 의 가입 7 . 설계 도면 ( 간인 필수 ) , 세부 내역 서 , 시방서 등 공사 관련 도서 와 시공 계획서 , 계약 특수 사항 등 ​ ※ 계약 조건 1 . 계약 이행 증권 - 총 공사비 의 10 ~ 15 % ( 건설 공제조합 또는 서울보증보험 ) - 먼저 증권 을 받 고 선급금 을 지급 합니다 2 . 선급금 보증 증권 - 총 공사비 의 10 % ( 계약금 ( 선급금 ) 을 지불 한 금액 만큼 . .) - 먼저 증권 을 받 고 선급금 을 지급 합니다 3 . 하 자 이행 증권 - 2 년 , 총 공사비 의 3 % - 준공 검사 후 하 자 이행 증권 을 받 은 후 시공사 에게 잔금 을 지급 합니다 . 4 . 지체 상금 율 - 총 공사비 의 24 %/ 년 5 . 댓 가지 연 이자율 - 미 지급액 의 24 %/ 년 ​ ▶ 상기 요율 은 일반 적 인 요율 을 표현 하 였 며 법 적 으로 정해진 사항 은 아닙니다 . 시공사 와 계약 시 협의 하 여 계약서 에 표기 합니다 . ​ ※ 시공 계획서 에 포함 되 어야 할 사항 1 . 공사 의 순서 와 시공 방법 2 . 공사 기간 과 작업량 3 . 기술 인력 과 장비 의 동원 능력 을 고려 한 공정 계획 4 . 공정 별 전문 건설 업체 의 하도급 내용 5 . 건설 기계 및 자재 의 수급 계획 6 . 현장 관리 계획 ■ 공사 계약 을 해제 할 수 있 는 경우 1 . 건 죽주 ( 도급인 ) 는 시공자 ( 수급인 ) 가 공사 완공 을 제체 할 경우 나 시공자 의 공사 중단 등 으로 약정 된 준공 기한 까지 공사 완공 이 불 가능 하 다는 것 이 명백 하 여진 경우 에 는 상당 한 기 긴 을 정하 여 이행 을 최후 통보 하 고 그 기간 내 에 이행 이 없 으면 시공자 의 책임 을 사유 로 공사 계약 을 해제 할 수 있 습니다 . 시공사 의 잘못 으로 공사 계약 이 해제 되 면 시공자 는 당시 의 건축물 상태 그대로 건축주 에게 인도 하고 , 건축주 는 인도 받 은 건 축물 의 기성 고 에 해당 하 는 공사 대금 을 시공자 에게 지급 하 여야 합니다 . 단 이때 시공자 는 공사 중단 으로 인하 여 건축주 가 입 은 손해 에 대하 여 보상 을 해야 합니다 . 2 . 건축주 는 별다른 이유 없이 공사 를 완성 하 기 전 에 공사 계약 을 해제 하 는 경우 ( 민법 제 637 조 ) 이때 건축주 는 시공자 가 이미 지출 한 비용 과 일 을 완성 했 을 시 의 발생 하 는 이익 을 합한 금액 을 배상 하 여야 하 고 , 시공자 는 완성 할 필요 없이 당시 의 상태 대로 건축주 에게 인 도 하 면 됩니다 . 3 . 건축주 와 시공자 는 공사 계약서 상 에 명시 된 해제 사유 가 발생 한 경우 계약 을 해제 할 수 있 고 , 서로 합의 하 여 공사 계약 을 해제 할 수 도 있 습니다 . 이경우 당사자 간 기성 고 부분 에 대한 정산 합의 를 하 는 것 이 좋 으며 정산 합의 가 없 는 경우 에 도 시공자 는 원칙 적 으로 건축주 에게 기성 고 부분 에 대한 공사 대금 을 청구 할 수 있 습니다 . 다만 건물 이 이미 완공 된 이후 에 는 그 건물 의 하자 가 중대 한 경우 라 할지라도 건축주 는 이 를 원인 으로 계약 을 해제 할 수 없 습니다 . ( 민법 제 668 단서 ) 이 경우 에 는 시공자 에게 하 자 담보 책임 ( 하 자 보수 청구 또는 손해배상 청구 ) 만 을 물 을 수 있 습니다 . ■ 자주 발생 하 는 분쟁 유형 1 . 기성 공사 대금 채권 건축주 는 시공자 에게 기성 고 에 따라 공사 대금 을 분할 하 여 지급 하 기 로 약정 하 여 였 다거나 또는 공사 계약 이 중도 에 해제 되 어 공사 가 중단 된 경우 건축주 는 약정 된 공사 대금 을 기준 으로 하 여 여기 에 기성 고 비율 을 곱하 는 방식 으로 산정 된 공사 대금 을 지급 하 여야 합니다 . 기성 고란 전체 공정 에서 몇 % 를 완성 했 는지 의 의미 입니다 . ​ - 기성 고 공사 대금 산정 방식 기성 고 공사 대금 = 약정 된 총 공사 대금 X ｛ 완성 부분 공사비 / ( 완성 공사비 + 미시 공부 분 공사비 ) ｝​ → 기성 고 산 정시 완성 부분 공사비 와 미 시공 부분 공사비 를 확정 하 여야 하 므로 기성 고 확정 시점 의 완성 부분 과 미시 공부 분 을 시공자 와 확인 하 여 구체 적 으로 확정 해야 합니다 . 분쟁 이 발생 할 경우 에 대비 하 여 이 를 서면 으로 작성 하 여 서명 을 받 아 두 어야 하 며 시공 부분 에 대하 여 사 잔 촬영 이나 감리 인 의 현장 확인서 를 받 아 두 는 등 객관 적 인 증거 를 확보 하 여 두 어야 합니다 . ​ 2 . 공사 대금 청구 건축주 는 공사 가 완성 되 면 원칙 적 으로 시공사 로부터 인도 받 음 과 동시 에 시공자 에게 공사 대금 을 지급 하 여야 합니다 . 그러나 대부분 의 공사 의 경우 공사 의 진행 정도 ( 기성 고 ) 에 따라 대금 을 나누 어 지급 하 기 로 약정 하 는 경우 가 많 으므로 약정 ( 계약서 ) 에 따라 대금 을 지급 해야 합니다 . 보통 공사 에 필요 한 공정 을 모두 마쳤 는지 에 따라 공사 의 완성 정도 를 판단 하 며 비로 그것 이 불 완전 하 여 보수 가 필요 하 다고 하 더라도 공사 가 일단 완성 이 되 면 일반 적 으로 시공사 는 공사 대금 을 청구 할 수 있 습니다 . 따라서 계약 작성 시 공사비 지급 시기 를 명시 할 때 잔금 시기 는 약간 의 여유 시간 을 명시 하 는 것 이 좋 습니다 . ​ 3 . 설계 변경 또는 추가 공사 공사 중간 에 설계 가 변경 되 거나 계약서 에 명시 되 지 않 은 추가 공사 가 이루어지 는 경우 추가 또는 변경 공사 대금 에 관한 약정 ( 계약 ) 까지 하 고 그 자료 를 명확 하 게 남겨 두 어야 만 분쟁 으 예방 할 수 있 습니다 . 이러 한 경우 에 는 약정 ( 계약 ) 에 명시 한 데 로 건축주 또는 시공사 가 추가 되 는 공사비 를 부담 하 게 됩니다 . 단지 추가 · 변경 공사 에 대한 여 계약 내용 에 는 없 는 사항 을 시공자 가 공사 를 하 거나 또는 약정 은 하 였으나 대금 에 관하 여 정한 바 가 없 는 경우 에 는 시공자 가 추가 · 변경 공사 를 하 게 된 경위 , 추가 · 변경 공사 의 내용 ( 통상 적 인 범위 를 넘 는지 여부 ) , 건축주 의 공사 현장 에 의 상주 여부 ( 건축주 의 묵시 적 합의 ) , 추가 공사 에 소요 된 비용 이 전체 공사 대금 에서 차지 하 는 비율 등 제반 사항 을 종합 적 으로 고려 하 여 인정 여부 를 판단 합니다 . ​ 4 . 부가가치세 건축주 가 부가가치세 를 부담 하 기 로 약정 한 경우 ( 일반 적 으로 공사 대금 을 정하 고 " 부가가치세 별도 " 라는 문구 를 명시 한 경우 ) 시공자 는 건축주 에게 부가가치세 상당액 의 지급 을 청구 할 수 있 습니다 . 반대 로 부가가치세 를 시공자 가 부담 하 기 로 약정 한 경우 당연히 시공자 는 건축주 에게 청구 할 수 없 는 것 입니다 . 그러나 부가가치세 의 부담 에 관한 약정 이 없 는 경우 에 는 특별 한 사정 이 없 는 한 공사 대금 에 부가가치세 가 포함 된 것 으로 보 아 건축주 에게 지급 을 청구 할 수 없 습니다 . ​ 5 . 공사 대금 의 지급 방법 건축주 가 공사 대금 을 금전 적 으로 지급 해야 하 지만 부득이 공사 대금 의 전부 또는 일부 를 금전 이 아닌 완성 물 또는 미완성 의 건물 등 의 소유 권 을 이전 함 으로써 변제 하 는 대물변제 의 방법 으로 하 는 경우 도 있 는데 대물변제 의 경우 에 는 소유 권 을 이전 하 는 물건 의 가지 가 얼마 인지 가 매우 중요 하 므로 당자 가 간 에 그 조건 , 기준 , 내용 등 에 관한 구체 적 인 합의 가 반드시 필요 합니다 . 건축주 가 시공자 를 대 싢여 하수급인 에게 자재 대금 , 노임 등 을 지급 하 는 경우 에 는 보통 건축주 , 시공자 , 하수급인 의 3 자 합의 에 의하 여 이루어지 며 3 자 사이 에 정산 을 하 게 됩니다 . 그러나 시공사 가 하수급인 에게 하도급 공사 대금 등 을 지급 하 지 않 아 공사 가 원활히 진행 되 지 않 은 경우 건축주 가 공사 의 진행 을 위하 여 3 자 합의 없이 직접 하수급인 에게 하도급 공사 대금 을 지급 하 는 경우 , 이때 시공자 대신 하도급 공사 대금 을 지급 한 건축주 는 시공자 에 대하 여 하수급인 에게 지급 한 금액 만큼 의 부당 이득 반환 채권 을 가지 게 되 고 , 그 채권 과 시공자 의 건축주 에 대한 공사 대금 채권 과 서로 상계 함 으로써 시공자 에 대한 공사 대금 지급 의무 를 면할 수 있 습니다 . 다만 분쟁 이 발생 할 경우 에 대비 하 여 시공자 가 발행 한 영수증 . 세금 계산서 에 " 어떤 내용 의 공사 에 대하 여 시공자 를 대신 하 여 " 지급 하 는 것 이 라는 취지 를 명확히 기재 하 여 보관 하 는 것 이 좋 습니다 . 건축주 가 시공자 와 사이 에서 시공자 의 하수급인 에 대한 공사 대금 채무 를 인수 하 기 로 합의 하 고 하수급인 도 이 를 승낙 하 였 다면 건축주 는 그 합의 내용 대로 하수급인 에게 공사 대금 을 지급 하 고 시공자 에 대한 공사 대금 채무 의 전부 또는 일부 를 면하 게 되 며 , 하수급인 은 건축주 에 대하 여 만 공사 대금 의 지급 을 청구 할 수 있 습니다 . 건 추주 가 하수급인 에게 시공자 의 공사 대금 채무 를 인수 하 겠 다고 약속 한 경우 라면 하수급인 은 여전히 시공자 에게 공사 대금 의 지급 을 청구 할 수 있 습니다 . ​ 6 . 지체 상금 시공자 가 약정 된 완공 기일 이내 에 공사 를 완성 하 지 못하 는 등 공사 계약 에 따른 의무 의 이행 을 지체 할 경우 에 건축주 에게 지급 하 여야 할 손해 배상금 을 지불 해야 합니다 . 건축주 가 약정 에 명시 한 지체 상금 을 청구 하 기 위해서 는 시공자 와 사이 에 지체 상금 에 관한 명시 적 인 약정 을 하 여야 하 며 , 또한 시공자 가 공사 완공 을 지체 한 사실 을 입증 하 여야 합니다 . 이때 건축주 는 공사 계약 상 의 공사 완공 일 을 지나 공사 가 완공 된 사실 을 입증 하 면 되 고 그 로 인한 손해 의 발생 및 손해 의 액수 까지 입증 할 필요 는 없 습니다 ​ ※ 지체 상금 계산 지체 상금 = 총 공사 금액 X 지체 일수 X 1 일 당 지체 상금 율 ( 공사 계약 시 지체 상금 률 을 정하 여 반드시 계약서 에 기재 하 여야 하 며 , 통상 1 / 1000 로 합니다 ) ​ 지체 일 수 는 약 정준 공기 한 다음 날 부터 공사 완공 후 건물 을 인도 한 날 까지 이 고 , 하자 가 있 더라도 예정 된 최후 의 공정 까지 종료 되 어 완공 되 면 지체 상금 의 발생 은 종료 됩니다 . 시공자 가 책임질 수 없 는 사유 로 공사 가 지연 된 기간 은 지체 일수 에서 공제 되 어야 하 며 , 이 는 시공자 가 입증 을 하 여야 합니다 . 만일 공사 계약 당시 지체 상금 에 관한 약정 을 하 지 않 았 다면 건축주 는 시공자 가 공사 완공 을 지체 한 사실 과 함께 그 로 인한 손해 의 발생 및 손해 의 액수 에 관하 여서도 입증 합 으로써 시공자 의 공기 지연 으로 인한 손해 배상 청구 를 할 수 있 습니다 . ​ 7 . 하 자 발생 하 자란 시공 된 부분 에 사회 통념 상 또는 공사 계약 에서 정한 내용 에 미치 지 못하 는 구조 적 , 기능 적 결함 이 있 는 부실시공 또는 특정 공사 부분 이 시공 되 지 아니한 미 시공 및 당초 약정 된 것 과 달리 변경 시공 된 경우 를 말 합니다 . ​ 시공 된 부분 에 하 자 가 있 는 경우 원칙 적 으로 건축주 는 시공자 에게 상당 한 기간 을 정하 여 하자 의 보수 를 청구 할 수 있 으나 하 자 가 그다지 중요 하 지 않 은 반면 이 를 보수 하 기 위해서 는 과다 한 비용 을 필요 로 하 는 경우 에 는 하 자 보수 를 청구 할 수 없 고 손해배상 청구 만 할 수 있 습니다 . 건축주 는 시공자 에게 하 자 보수 를 청구 하 는 대신 하자 로 인한 손해 배상 을 청구 할 수 있 고 나아가 하 자 보수 를 하 더라도 보전 되 지 아니하 는 손해 가 있 을 경우 에 는 하 자 보수 청구 와 함께 나머지 손해배상 청구 도 할 수 있 습니다 . ​ 건축주 가 스스로 하 자 를 보수 한 경우 에 는 시공자 의 하 자 보수 의무 의 범위 내 에서 시공자 에게 그 비용 의 상환 을 청구 할 수 있 으나 이 경우 하 자 부분 은 보수 에 의하 여 사라지 게 되 므로 시공자 가 하 자 를 부인 할 경우 를 대비 하 여 미리 하 자 에 대한 객관 적 증거 를 확보 해 두 어야 합니다 . ​ 건축주 는 하자 로 인한 손해 배상 을 받 을 때 까지 그 손해 배상액 상당 공사 대금 의 지급 을 거절 할 수 있 고 나가 가 공사 대금 을 손해 액 과 같 은 범위 내 에서 상계 할 수 있 습니다 . 설계자 가 작성 한 설계도 서 자체 의 하자 에 의하 여 건축물 에 하 자 가 발생 하 거나 감리 자 의 감리 상 의 하자 로 인하 여 건축주 에게 손해 가 발생 한 경우 에 는 건축주 는 설계자 나 감리 자게 손해 배상 을 청구 할 수 있 습니다 ​​​[ 출처 ] 다세대 주택 빌라 설계 - 품격 있 는 단순 미 로 건축 해 보 자 ! | 작성자 PNDINT 공유 하 기 글 요소