대법원 2017 . 5 . 18 . 선고 2012 다 86895 , 86901 전원 합의체 판결 [ 손해배상 ( 기 ) · 손해배상 ( 기 ) ] 〈 임차 건물 화재 로 인하 여 임대차 목적물 이 아닌 부분 까지 불탄 경우 임차인 의 손해 배상 책임 의 성립 과 손해 배상 의 범위 가 문제 된 사건 〉 [ 공 2017 상 , 1268 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 임대차 목적물 이 화재 등 으로 소멸 됨 으로써 임차인 의 목적물 반환 의무 가 이행 불능 이 된 경우 , 임차인 이 이행 불능 이 자기 가 책임질 수 없 는 사유 로 인한 것 이 라는 증명 을 다 하 지 못하 면 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 으로 인한 손해 를 배상 할 책임 을 지 는지 여부 ( 적극 ) 및 이러 한 법리 는 반환 된 임차 건물 이 화재 로 훼손 되 었 음 을 이유 로 손해 배상 을 구하 는 경우 에 도 동일 하 게 적용 되 는지 여부 ( 적극 ) / 임대차 계약 존속 중 에 발생 한 화재 가 임대인 이 지배 · 관리 하 는 영역 에 존재 하 는 하자 로 발생 한 것 으로 추단 되 는 경우 , 임대인 이 화재 로 인한 목적물 반환 의무 의 이행 불능 등 에 관한 손해 배상 책임 을 임차인 에게 물 을 수 있 는지 여부 ( 원칙 적 소극 ) [ 2 ] 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 건물 부분 이 아닌 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 , 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 에 대하 여 임대인 이 임차인 을 상대 로 채무불이행 을 원인 으로 하 는 배상 을 구하 기 위하 여 주장 · 증명 하 여야 할 사항 [ 3 ] 상법 제 724 조 제 2 항 에 의하 여 피해자 에게 인정 되 는 직접 청구 권 의 법 적 성질 ( = 손해 배상 청구 권 ) 및 피해자 의 직접 청구 권 에 따라 보험자 가 부담 하 는 손해 배상 채무 의 범위 【 판결 요지 】 [ 1 ] 임대차 목적물 이 화재 등 으로 인하 여 소멸 됨 으로써 임차인 의 목적물 반환 의무 가 이행 불능 이 된 경우 에 , 임차인 은 이행 불능 이 자기 가 책임질 수 없 는 사유 로 인한 것 이 라는 증명 을 다 하 지 못하 면 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 으로 인한 손해 를 배상 할 책임 을 지 며 , 화재 등 의 구체 적 인 발생 원인 이 밝혀 지 지 아니한 때 에 도 마찬가지 이 다 . 또한 이러 한 법리 는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환 의무 가 이행 불능 상태 는 아니 지만 반환 된 임차 건물 이 화재 로 인하 여 훼손 되 었 음 을 이유 로 손해 배상 을 구하 는 경우 에 도 동일 하 게 적용 된다 . 한편 임대인 은 목적물 을 임차인 에게 인도 하고 임대차 계약 존속 중 에 그 사용 , 수익 에 필요 한 상태 를 유지 하 게 할 의무 를 부담 하 므로 ( 민법 제 623 조 ) , 임대차 계약 존속 중 에 발생 한 화재 가 임대인 이 지배 · 관리 하 는 영역 에 존재 하 는 하자 로 인하 여 발생 한 것 으로 추단 된다면 , 그 하자 를 보수 · 제거 하 는 것 은 임대차 목적물 을 사용 · 수익 하 기 에 필요 한 상태 로 유지 하 여야 하 는 임대인 의 의무 에 속하 며 , 임차인 이 하 자 를 미리 알 았 거나 알 수 있 었 다는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 , 임대인 은 화재 로 인한 목적물 반환 의무 의 이행 불능 등 에 관한 손해 배상 책임 을 임차인 에게 물 을 수 없 다 . [ 2 ] [ 다수 의견 ] 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 건물 부분 이 아닌 건물 부분 ( 이하 ‘ 임차 외 건물 부분 ’ 이 라 한다 ) 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 음 이 증명 되 고 , 그러 한 의무 위반 과 임차 외 건물 부분 의 손해 사이 에 상당 인과 관계 가 있 으며 , 임차 외 건물 부분 의 손해 가 그러 한 의무 위반 에 따른 통상 의 손해 에 해당 하 거나 , 임차인 이 그 사정 을 알 았 거나 알 수 있 었 을 특별 한 사정 으로 인한 손해 에 해당 한다고 볼 수 있 는 경우 라면 , 임차인 은 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대해서 도 민법 제 390 조 , 제 393 조 에 따라 임대인 에게 손해 배상 책임 을 부담 하 게 된다 . 종래 대법원 은 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 건물 의 규모 와 구조 로 볼 때 건물 중 임차 건물 부분 과 그 밖 의 부분 이 상호 유지 · 존립 함 에 있 어서 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 에 있 다면 , 임차인 은 임차 건물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 못하 는 이상 임차 건물 부분 에 한하 지 아니하 고 건물 의 유지 · 존립 과 불 가분 의 일체 관계 에 있 는 임차 외 건물 부분 이 소훼 되 어 임대인 이 입 게 된 손 해도 채무불이행 으로 인한 손해 로 배상 할 의무 가 있 다고 판단 하 여 왔 다 . 그러나 임차 외 건물 부분 이 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 에 있 는 부분 이 라 하 더라도 , 그 부분 에 발생 한 손해 에 대하 여 임대인 이 임차인 을 상대 로 채무불이행 을 원인 으로 하 는 배상 을 구하 려면 , 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 고 , 그러 한 의무 위반 과 임차 외 건물 부분 의 손해 사이 에 상당 인과 관계 가 있 으며 , 임차 외 건물 부분 의 손해 가 의무 위반 에 따라 민법 제 393 조 에 의하 여 배상 하 여야 할 손해 의 범위 내 에 있 다는 점 에 대하 여 임대인 이 주장 · 증명 하 여야 한다 . 이 와 달리 위 와 같 은 임대인 의 주장 · 증명 이 없 는 경우 에 도 임차인 이 임차 건물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 못하 는 이상 임차 외 건물 부분 에 대해서 까지 채무불이행 에 따른 손해 배상 책임 을 지 게 된다고 판단 한 종래 의 대법 원판결 들 은 이 판결 의 견해 에 배치 되 는 범위 내 에서 이 를 모두 변경 하 기 로 한다 . [ 대법관 김신 , 대법관 권순일 의 별개 의견 ] 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 한 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 임차 외 건물 부분 에 발생 한 재산 상 손해 에 관하 여 는 불법행위 책임 만 이 성립 한다고 보 아야 한다 . 그러므로 임대인 이 임차인 을 상대 로 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 의 배상 을 구하 는 경우 에 는 불법행위 에 있 어서 의 증명 책임 의 일반 원칙 에 따라 손해 발생 에 관하 여 임차인 에게 귀책 사유 가 있 다는 점 에 관한 증명 책임 은 피해자 인 임대인 에게 있 다고 보 아야 한다 . 그리고 이 는 ‘ 건물 의 규모 와 구조 로 볼 때 건물 중 임차 한 부분 과 그 밖 의 부분 이 상호 유지 · 존립 에 있 어 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 ’ 라 하 더라도 달리 볼 것 은 아니 다 . [ 대법관 김재형 의 반대 의견 ] 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 한 부분 에서 화재 가 발생 한 경우 에 민법 제 390 조 에 따라 임차인 의 손해 배상 책임 이 성립 하 는지 여부 를 판단 한 다음 , 임차물 이 든 그 밖 의 부분 이 든 불 에 탄 부분 이 민법 제 393 조 에 따라 손해 배상 의 범위 에 포함 되 는지 여부 를 판단 하 는 것 으로 충분 하 다 . 화재 로 불 에 탄 부분 이 임차물 자체 인지 임차물 이외 의 부분 인지 에 따라 손해배상 책임 의 성립 요건 이나 증명 책임 을 달리 보 아야 할 이유 가 없 다 . 임차물 과 임차 외 건물 부분 으로 구분 하 여 채무불이행 이나 불법행위 에 기한 손해 배상 의 성립 요건 을 별도 로 판단 하 는 것 은 손해 배상 의 범위 에서 판단 해야 할 사항 을 손해 배상 책임 의 성립 여부 에서 판단 하 는 것 이 라서 받아들일 수 없 다 . [ 대법관 이기택 의 별개 의견 ] 임차인 이 건물 의 일부 를 임차 한 경우 에 임대차 기간 중 화재 가 발생 하 여 임차 건물 부분 과 함께 임대인 소유 의 임차 외 건물 부분 까지 불 에 탔 을 때 임차인 의 의무 위반 으로 인한 채무불이행 책임 의 성립 및 임차인 의 채무불이행 이 성립 하 는 경우 에 배상 하 여야 할 손해 배상 의 범위 에 관하 여 는 반대 의 견과 견해 를 같이 한다 . 그런데 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 화재 의 원인 이나 귀책 사유 가 명확 하 게 밝혀 지 지 않 은 때 에 는 , 임차 건물 부분 의 손해 뿐 만 아니 라 임차 외 건물 부분 의 손해 까지 임차인 이 전부 책임지 는 것 은 임차인 에게 가혹 할 수 있 고 , 이 와 달리 임차인 이 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대하 여 전혀 책임지 지 않 고 그 부분 손해 를 임대인 이 모두 감수 하 도록 하 는 것 또한 구체 적 타당 성 에 어긋날 위험 이 있 다 . 따라서 이 와 같 은 경우 에 법원 은 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대하 여 임차인 의 배상 책임 을 긍정 하 되 , 책임 에 대한 제한 을 통하 여 임대인 과 임차인 이 임차 외 건물 부분 의 손해 를 합리 적 으로 분담 하 도록 하 여야 한다 . [ 3 ] 상법 제 724 조 제 2 항 에 의하 여 피해자 에게 인정 되 는 직접 청구 권 의 법 적 성질 은 보험자 가 피보험자 의 피해자 에 대한 손해 배상 채무 를 병존 적 으로 인수 한 것 으로서 피해자 가 보험자 에 대하 여 가지 는 손해 배상 청구 권 이 고 , 피보험자 의 보험자 에 대한 보험금 청구 권 의 변형 내지 는 이 에 준하 는 권리 가 아니 다 . 그러나 이러 한 피해자 의 직접 청구 권 에 따라 보험자 가 부담 하 는 손해 배상 채무 는 보험 계약 을 전제 로 하 는 것 으로서 보험계약 에 따른 보험자 의 책임 한도액 의 범위 내 에서 인정 되 어야 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 제 374 조 , 제 390 조 , 제 615 조 , 제 618 조 , 제 623 조 , 제 654 조 , 민사 소송법 제 288 조 [ 2 ] 민법 제 374 조 , 제 390 조 , 제 393 조 , 제 610 조 제 1 항 , 제 615 조 , 제 618 조 , 제 624 조 , 제 629 조 제 1 항 , 제 634 조 , 제 654 조 , 제 750 조 , 민사 소송법 제 288 조 [ 3 ] 상법 제 724 조 제 2 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] [ 2 ] 대 법원 2010 . 4 . 29 . 선고 2009 다 96984 판결 ( 공 2010 상 , 995 ) ( 변경 ) [ 1 ] 대 법원 1994 . 10 . 14 . 선고 94 다 38182 판결 ( 공 1994 하 , 2988 ) 대 법원 1999 . 9 . 21 . 선고 99 다 36273 판결 ( 공 1999 하 , 2209 ) 대 법원 2000 . 7 . 4 . 선고 99 다 64384 판결 ( 공 2000 하 , 1833 ) 대 법원 2006 . 2 . 10 . 선고 2005 다 65623 판결 대법원 2009 . 5 . 28 . 선고 2009 다 13170 판결 ( 공 2009 하 , 1016 ) [ 2 ] 대 법원 1986 . 10 . 28 . 선고 86 다카 1066 판결 ( 공 1986 , 3116 ) ( 변경 ) 대 법원 1992 . 9 . 22 . 선고 92 다 16652 판결 ( 공 1992 , 2968 ) ( 변경 ) 대 법원 1997 . 12 . 23 . 선고 97 다 41509 판결 ( 공 1998 상 , 378 ) ( 변경 ) 대 법원 2003 . 8 . 22 . 선고 2003 다 15082 판결 ( 변경 ) 대 법원 2004 . 2 . 27 . 선고 2002 다 39456 판결 ( 공 2004 상 , 521 ) ( 변경 ) [ 3 ] 대 법원 1994 . 5 . 27 . 선고 94 다 6819 판결 ( 공 1994 하 , 1824 ) 대 법원 2014 . 9 . 4 . 선고 2013 다 71951 판결 【 전 문 】 【 원고 ( 반소 피고 ) , 피상 고인 】 원고 ( 반소 피고 ) ( 소송대리인 법무법인 ( 유한 ) 화우 담당 변호사 황현주 외 1 인 ) 【 피고 ( 반소 원고 ) , 상고인 】 피고 ( 반소 원고 ) ( 소송대리인 법무법인 융 평 담당 변호사 조재 돈 외 4 인 ) 【 피 고 , 상고인 】 삼성 화재 해 상 보험 주식회사 ( 소송대리인 법무법인 지평 담당 변호사 배성진 외 3 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2012 . 9 . 5 . 선고 2011 나 3529 , 3536 판결 【 주 문 】 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피 고 ( 반소 원고 ) 및 피 고 삼성 화재 해 상 보험 주식회사 의 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 서울 고등 법원 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 피 고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 중 이 사건 화재 가 발생 한 지점 에 관한 주장 에 대하 여 법원 은 변론 전체 의 취지 와 증거조사 의 결과 를 참작 하 여 자유 로운 심증 으로 사회 정의 와 형평 의 이념 에 입각 하 여 논리 와 경험 의 법칙 에 따라 사실 주장 이 진실 한지 아닌지 를 판단 한다 ( 민사 소송법 제 202 조 ) . 원심 은 그 판시 와 같 은 이유 를 들 어 , 이 사건 화재 가 발생 한 지점 은 이 사건 건물 의 ‘ 1 층 전면 주출 입구 내부 우측 부분 ’ 이라고 판단 하 였 다 . 기록 을 살펴보 면 , 원심 의 이러 한 판단 은 정당 하 다 . 거기 에 논리 와 경험 의 법칙 을 위반 하 여 자유심증주의 의 한계 를 벗어나 거나 필요 한 심리 를 다 하 지 아니한 잘못 이 없 다 . 2 . 피 고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 중 화재 로 인한 손해 배상 책임 에 관한 법리 오해 주장 과 피 고 삼성 화재 해 상 보험 주식회사 ( 이하 ‘ 피 고 삼성 화재 ’ 라고 한다 ) 의 상고 이유 제 2 점 에 대하 여 가 . ( 1 ) 임차인 은 선량 한 관리자 의 주의 를 다 하 여 임대차 목적물 을 보존 하 고 , 임대차 종료 시 에 임대차 목적물 을 원상 에 회복 하 여 반환 할 의무 를 부담 한다 ( 민법 제 374 조 , 제 654 조 , 제 615 조 ) . 그리고 채무자 가 채무 의 내용 에 좇 은 이행 을 하 지 아니한 때 에 는 채권자 는 손해 배상 을 청구 할 수 있 고 , 다만 채무자 의 고의 나 과실 없이 이행 할 수 없 게 된 때 에 는 그러 하 지 아니하 다 ( 민법 제 390 조 ) . 따라서 임대차 목적물 이 화재 등 으로 인하 여 소멸 됨 으로써 임차인 의 목적물 반환 의무 가 이행 불능 이 된 경우 에 , 임차인 은 그 이행 불능 이 자기 가 책임질 수 없 는 사유 로 인한 것 이 라는 증명 을 다 하 지 못하 면 그 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 으로 인한 손해 를 배상 할 책임 을 지 며 , 그 화재 등 의 구체 적 인 발생 원인 이 밝혀 지 지 아니한 때 에 도 마찬가지 이 다 ( 대법원 1994 . 10 . 14 . 선고 94 다 38182 판결 , 대법원 1999 . 9 . 21 . 선고 99 다 36273 판결 등 참조 ) . 또한 이러 한 법리 는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환 의무 가 이행 불능 상태 는 아니 지만 반환 된 임차 건물 이 화재 로 인하 여 훼손 되 었 음 을 이유 로 손해 배상 을 구하 는 경우 에 도 동일 하 게 적용 된다 ( 대법원 2010 . 4 . 29 . 선고 2009 다 96984 판결 등 참조 ) . ( 2 ) 한편 임대인 은 목적물 을 임차인 에게 인도 하고 임대차 계약 존속 중 에 그 사용 , 수익 에 필요 한 상태 를 유지 하 게 할 의무 를 부담 하 므로 ( 민법 제 623 조 ) , 임대차 계약 존속 중 에 발생 한 화재 가 임대인 이 지배 · 관리 하 는 영역 에 존재 하 는 하자 로 인하 여 발생 한 것 으로 추단 된다면 , 그 하자 를 보수 · 제거 하 는 것 은 임대차 목적물 을 사용 · 수익 하 기 에 필요 한 상태 로 유지 하 여야 하 는 임대인 의 의무 에 속하 며 , 임차인 이 그 하자 를 미리 알 았 거나 알 수 있 었 다는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 , 임대인 은 그 화재 로 인한 목적물 반환 의무 의 이행 불능 등 에 관한 손해 배상 책임 을 임차인 에게 물 을 수 없 다 ( 대법원 2000 . 7 . 4 . 선고 99 다 64384 판결 , 대법원 2006 . 2 . 10 . 선고 2005 다 65623 판결 , 대법원 2009 . 5 . 28 . 선고 2009 다 13170 판결 등 참조 ) . 나 . ( 1 ) 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 건물 부분 이 아닌 건물 부분 ( 이하 ‘ 임차 외 건물 부분 ’ 이 라 한다 ) 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 음 이 증명 되 고 , 그러 한 의무 위반 과 임차 외 건물 부분 의 손해 사이 에 상당 인과 관계 가 있 으며 , 임차 외 건물 부분 의 손해 가 그러 한 의무 위반 에 따른 통상 의 손해 에 해당 하 거나 , 임차인 이 그 사정 을 알 았 거나 알 수 있 었 을 특별 한 사정 으로 인한 손해 에 해당 한다고 볼 수 있 는 경우 라면 , 임차인 은 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대해서 도 민법 제 390 조 , 제 393 조 에 따라 임대인 에게 손해 배상 책임 을 부담 하 게 된다 . ( 2 ) 종래 대법원 은 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 건물 의 규모 와 구조 로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분 과 그 밖 의 부분 이 상호 유지 · 존립 함 에 있 어서 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 에 있 다면 , 임차인 은 임차 건물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 못하 는 이상 임차 건물 부분 에 한하 지 아니하 고 그 건물 의 유지 · 존립 과 불 가분 의 일체 관계 에 있 는 임차 외 건물 부분 이 소훼 되 어 임대인 이 입 게 된 손 해도 채무불이행 으로 인한 손해 로 배상 할 의무 가 있 다고 판단 하 여 왔 다 ( 대법원 1986 . 10 . 28 . 선고 86 다카 1066 판결 , 대법원 1992 . 9 . 22 . 선고 92 다 16652 판결 , 대법원 1997 . 12 . 23 . 선고 97 다 41509 판결 , 대법원 2003 . 8 . 22 . 선고 2003 다 15082 판결 , 대법원 2004 . 2 . 27 . 선고 2002 다 39456 판결 , 대법원 2010 . 4 . 29 . 선고 2009 다 96984 판결 등 참조 , 이하 ‘ 대 법원 86 다카 1066 판결 등 ’ 이 라 한다 ) . 그러나 임차 외 건물 부분 이 대 법원 86 다카 1066 판결 등 에서 말 하 는 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 에 있 는 부분 이 라 하 더라도 , 그 부분 에 발생 한 손해 에 대하 여 임대인 이 임차인 을 상대 로 채무불이행 을 원인 으로 하 는 배상 을 구하 려면 , 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 고 , 그러 한 의무 위반 과 임차 외 건물 부분 의 손해 사이 에 상당 인과 관계 가 있 으며 , 임차 외 건물 부분 의 손해 가 그 의무 위반 에 따라 민법 제 393 조 에 의하 여 배상 하 여야 할 손해 의 범위 내 에 있 다는 점 에 대하 여 임대인 이 주장 · 증명 하 여야 한다 . 이 와 달리 위 와 같 은 임대인 의 주장 · 증명 이 없 는 경우 에 도 임차인 이 임차 건물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 못하 는 이상 임차 외 건물 부분 에 대해서 까지 채무불이행 에 따른 손해 배상 책임 을 지 게 된다고 판단 한 대법원 86 다카 1066 판결 등 을 비롯 하 여 그 와 같 은 취지 의 판결 들 은 이 판결 의 견해 에 배치 되 는 범위 내 에서 이 를 모두 변경 하 기 로 한다 . 다 . ( 1 ) 이 사건 임대차 목적물 자체 의 반환 의 무 이행 불능 을 원인 으로 한 손해 배상 청구 에 관하 여 본다 . 원심 은 그 판시 와 같 은 이유 로 , 이 사건 임대차 목적물 은 이 사건 화재 로 인하 여 더 이상 임차 목적 으로 사용 · 수익 할 수 없 는 상태 에 이르 렀으므로 이 사건 임대차 계약 은 사회 통념 상 임대차 목적 을 달성 하 는 것 이 불 가능 하 게 되 어 종료 하 였 고 , 피고 ( 반소 원고 ) 가 원고 ( 반소 피 고 , 이하 ‘ 원고 ’ 라고 한다 ) 에게 이 사건 임대차 목적물 을 온전 한 상태 로 반환 하 는 것 역시 불 가능 하 게 되 어 이 사건 임대차 목적물 반환 의무 가 이행 불능 이 되 었 다고 판단 하 였 다 . 나아가 원심 은 , 이 사건 화재 가 발생 한 지점 인 이 사건 건물 의 ‘ 1 층 전면 주출 입구 내부 우측 부분 ’ 은 피 고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 임대차 계약 에 따라 임차 한 부분 으로 실질 적 으로 사용 · 수익 해 오 던 부분 에 해당 하 는 반면 , 그 부분 에 대하 여 임대인 인 원고 가 지배 · 관리 하 였 다고 볼 수 없 는데 , 비록 그 발화 원인 이 밝혀 지 지 아니하 였으나 피 고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 임대차 목적물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음이 증명 되 지 아니하 였으므로 , 피고 ( 반소 원고 ) 는 이 사건 임대차 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 으로 인하 여 원고 가 입 게 된 손해 를 배상 할 책임 이 있 다고 판단 하 였 다 . 원심 판결 이유 를 적법 하 게 채택 된 증거 들 에 의하 여 살펴보 면 , 이 부분 원심 의 판단 은 앞 에서 본 법리 에 기초 한 것 으로서 정당 하 다 . 거기 에 화재 로 인한 임대차 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 에 따른 손해 배상 책임 에 관한 법리 를 오해 한 잘못 이 없 다 . ( 2 ) 이 사건 임대차 목적물 이 아닌 건물 부분 에 발생 한 손해 에 대한 배상 청구 에 관하 여 본다 . 원심 은 그 판시 와 같 은 이유 로 , 이 사건 임대차 계약 의 목적물 인 이 사건 건물 의 1 층 중 150 평 부분 은 이 사건 건물 의 다른 부분 과 상호 유지 · 존립 에 있 어 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 고 있 는데 , 이 사건 화재 로 인하 여 이 사건 임대차 목적물 뿐 만 아니 라 건물 의 다른 부분 인 1 층 의 나머지 부분 , 2 층 및 옥상 부분 ( 이하 ‘ 이 사건 임차 외 건물 부분 ’ 이 라 한다 ) 이 소훼 되 었 고 , 피고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 임대차 목적물 을 보존 할 의무 를 다 하 였음을 인정 할 증거 가 부족 하 므로 , 피고 ( 반소 원고 ) 는 채무불이행 책임 에 따라 이 사건 임대차 목적물 에 발생 한 손해 뿐 만 아니 라 이 사건 임차 외 건물 부분 이 소훼 되 어 원고 가 입 게 된 손해 까지 도 배상 할 의무 가 있 고 , 나아가 피 고 삼성 화재 도 피 고 ( 반소 원고 ) 의 보험자 로서 이 부분 에 관한 손해 를 배상 할 의무 가 있 다는 취지 로 판단 하 였 다 . 그러나 원심 판결 이유 와 적법 하 게 채택 된 증거 들 에 의하 면 , 이 사건 화재 발생 이후 국립 과학 수사 연구소 가 소방관 현장 조사 및 자체 현장 조사 , 수사 자료 , 목격자 진술 , 이 사건 화재 발생 당시 의 현장 과 그 주변 이 촬영 된 휴대 전화 및 동영상 을 종합 하 여 이 사건 화재 가 발생 한 지점 이 이 사건 건물 의 1 층 전면 주출 입구 내부 우측 부분 이 라고 판정 하 였으나 , 방화 가능 성 및 전기 적 · 기계 적 요인 과 인위 적 요인 ( 담뱃불 내지 그 불티 등 ) 을 비롯 하 여 모든 발화 원인 을 조사 하 였음에도 구체 적 으로 어떠 한 원인 에 의하 여 이 사건 화재 가 발생 하 였 는지 밝혀 지 지 않 은 사실 을 알 수 있 다 . 이러 한 사실 관계 를 앞 에서 본 법리 에 따라 살펴보 면 , 임차인 인 피고 ( 반소 원고 ) 가 보존 · 관리 의무 를 위반 하 여 이 사건 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 이 사건 화재 발생 과 관련 된 피고 ( 반소 원고 ) 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 다고 보 기 어려우므로 , 이 사건 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대하 여 는 피 고 ( 반소 원고 ) 에게 채무불이행 에 따른 배상 책임 이 있 다고 할 수 없 다 . 그럼에도 원심 은 그 판시 와 같 은 사정 들 만 을 이유 로 들 어 이 사건 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 에 대해서 도 피 고 ( 반소 원고 ) 에게 채무불이행 에 따른 배상 책임 이 있 다고 단정 하 고 , 이 를 전제 로 피 고 삼성 화재 에게 도 같 은 책임 이 있 다고 판단 하 였 다 . 이러 한 원심 판결 에 는 임차 건물 부분 에서 발생 한 화재 로 인하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 탄 경우 의 임차 외 건물 부분 손해 에 대한 임차인 의 배상 책임 에 관한 법리 를 오해 하 여 필요 한 심리 를 다 하 지 아니함 으로써 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 있 다 . 3 . 피 고 삼성 화재 의 상고 이유 제 1 점 에 대하 여 가 . 상법 제 724 조 제 2 항 에 의하 여 피해자 에게 인정 되 는 직접 청구 권 의 법 적 성질 은 보험자 가 피보험자 의 피해자 에 대한 손해 배상 채무 를 병존 적 으로 인수 한 것 으로서 피해자 가 보험자 에 대하 여 가지 는 손해 배상 청구 권 이 고 , 피보험자 의 보험자 에 대한 보험금 청구 권 의 변형 내지 는 이 에 준하 는 권리 가 아니 다 ( 대법원 1994 . 5 . 27 . 선고 94 다 6819 판결 등 참조 ) . 그러나 이러 한 피해자 의 직접 청구 권 에 따라 보험자 가 부담 하 는 손해 배상 채무 는 보험 계약 을 전제 로 하 는 것 으로서 보험계약 에 따른 보험자 의 책임 한도액 의 범위 내 에서 인정 되 어야 한다 ( 대법원 2014 . 9 . 4 . 선고 2013 다 71951 판결 등 참조 ) . 나 . 원심 은 , ① 피고 ( 반소 원고 ) 와 피고 삼성 화재 가 이 사건 임대차 목적물 에 관하 여 피 고 ( 반소 원고 ) 를 피보험자 로 하 여 이 사건 제 1 , 2 화재 보험 계약 을 체결 하 였 는데 , 이 사건 제 1 화재 보험계약 의 경우 임차 자 배상 책임 특약 에 따른 보상 한 도액 은 1 억 원 , 시설 소유자 배상 책임 특약 에 따른 보상 한 도액 은 1 억 원 ( 공제금 액 10 만 원 ) 이 고 , 이 사건 제 2 화재 보험계약 의 경우 시설 소유자 배상 책임 특약 없이 임차 자 배상 책임 특약 만 을 하 였 는데 그 보상 한 도액 이 8 , 000 만 원 인 사실 을 인정 한 다음 , ② 이 사건 임대차 목적물 및 그 와 상호 유지 · 존립 에 있 어 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 이 사건 임차 외 건물 부분 이 소훼 됨 으로써 원고 가 입 게 되 는 손해 에 대하 여 피 고 ( 반소 원고 ) 가 부담 하 는 채무불이행 책임 은 이 사건 제 1 , 2 화재 보험계약 에서 정한 시설 소유자 배상 책임 특약 과 임차 자 배상 책임 특약 모두 에 의하 여 담보 되 고 있 다는 이유 로 , 피 고 삼성 화재 는 이 사건 제 1 , 2 화재 보험계약 의 위 보상 한 도액 을 모두 합산 한 2 억 7 , 990 만 원 의 범위 내 에서 원고 의 손해 액 에 해당 하 는 보험금 을 그 직접 청구 권 자 인 원고 에게 지급 할 의무 가 있 다고 판단 하 였 다 . 다 . 그러나 원심 판결 이유 와 적법 하 게 채택 된 증거 들 에 의하 면 , ① 임차 자 배상 책임 특별 약관 은 보험 기간 중 에 피보험자 가 임차 한 부동산 이 화재 로 인하 여 없 어 지 거나 망가짐 으로써 그 부동산 에 대하 여 정당 한 권리 를 가진 자 에게 법률 상 의 배상 책임 을 부담 함 으로써 입 은 손해 를 보상 하 되 ( 제 1 조 ) , 배상 책임 의 목적 인 임차 부동산 을 제외 한 계약자 또는 피보험자 가 소유 , 점유 , 임차 , 사용 하 거나 보호 , 관리 , 통제 하 는 재물 에 생긴 손해 에 대한 배상 책임 을 부담 함 으로써 입 은 손해 는 보상 하 지 아니한다 ( 제 3 조 제 2 항 제 5 호 ) 고 규정 하 고 있 는 사실 , ② 시설 소유자 배상 책임 특별 약관 은 피보험자 가 보험 기간 중 에 소유 , 사용 또는 관리 하 는 시설 및 그 시설 의 용도 에 따른 업무 의 수행 으로 생긴 우연 한 사고 로 타인 의 신체 에 장해 를 입히 거나 타인 의 재물 을 망가뜨려 법률 상 의 배상 책임 을 부담 함 으로써 입 은 손해 를 보상 하 되 ( 제 1 조 ) , 계약자 또는 피보험자 가 소유 , 점유 , 임차 , 사용 하 거나 보호 , 관리 , 통제 하 는 재물 이 손해 를 입음 에 따라 그 재물 에 대한 정당 한 권리 를 가지 는 사람 에 대한 손해 배상 책임 을 부담 함 으로써 입 은 손해 는 보상 하 지 아니한다 ( 제 4 조 제 2 항 제 4 호 ) 고 규정 하 고 있 는 사실 을 알 수 있 다 . 이러 한 사실 관계 를 앞서 본 법리 에 따라 살펴보 면 , 이 사건 임차 외 건물 부분 은 임차 자 배상 책임 특별 약관 제 1 조 가 정하 는 ‘ 피보험자 가 임차 한 부동산 ’ 에 해당 한다고 할 수 없 으므로 , 피 고 삼성 화재 는 그 건물 부분 에 발생 한 손해 에 관한 피고 ( 반소 원고 ) 의 배상 책임 에 대해서 는 , 설령 그 건물 부분 이 이 사건 임대차 목적물 과 상호 유지 · 존립 에 있 어 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 고 있 다 하 더라도 임차 자 배상 책임 특약 에 따른 보상 책임 을 지 지 아니한다고 할 것 이 다 . 또한 이 사건 임대차 목적물 은 시설 소유자 배상 책임 특별 약관 제 4 조 제 2 항 제 4 호 가 정하 는 ‘ 피보험자 가 임차 하 는 재물 ’ 에 해당 하 므로 , 피 고 삼성 화재 는 이 사건 임대차 목적물 자체 에 발생 한 손해 에 관한 피고 ( 반소 원고 ) 의 배상 책임 에 대해서 는 시설 소유자 배상 책임 특약 에 따른 보상 책임 을 면 한다고 보 아야 한다 . 따라서 이 사건 화재 로 인하 여 피 고 삼성 화재 가 원고 에게 지급 할 보험금 의 액수 는 이 사건 건물 중 이 사건 임대차 목적물 에 발생 한 손해 와 이 사건 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 를 구분 하 여 전자 에 대해서 는 임차 자 배상 책임 특약 에 따라 1 억 8 , 000 만 원 ( 제 1 화재 보험 의 한도액 1 억 원 + 제 2 화재 보험 의 한도액 8 , 000 만 원 ) 을 한도 로 , 후자 에 대해서 는 시설 소유자 배상 책임 특약 에 따라 9 , 990 만 원 ( 제 1 화재 보험 의 한도액 1 억 원 - 공제금 10 만 원 ) 을 한도 로 정해야 할 것 이 다 . 라 . 그럼에도 원심 은 임차 자 배상 책임 특약 과 시설 소유자 배상 책임 특약 의 각 보상 한도액 을 구분 하 지 아니하 고 오히려 각 보상 한도액 을 모두 합산 한 금액 을 한도 로 하 여 피 고 삼성 화재 가 원고 에게 지급 할 보험금 의 액수 를 정하 고 말 았 으니 , 이 부분 원심 판결 에 는 보험 약관 의 해석 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 있 다 . 4 . 파 기 의 범위 원심 은 이 사건 임대차 목적물 과 이 사건 임차 외 건물 부분 을 구분 하 지 아니하 고 이 사건 건물 전체 의 소훼 로 인한 손해 배상 의 액수 를 산정 하 였 는데 , 기록 을 살펴보 아도 이 사건 임대차 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 에 따른 손해 액 과 이 사건 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 액 을 구분 하 여 특정 할 수 있 는 자료 가 없 다 . 따라서 원심 이 이 사건 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 의 배상 책임 에 관한 법리 를 오해 한 위 와 같 은 잘못 은 피 고 ( 반소 원고 ) 가 배상 하 여야 할 전체 손해 액 산정 에 관한 판단 에 영향 을 미쳤 다고 할 것 이 므로 , 원심 판결 중 본소 에 관한 피고 ( 반소 원고 ) 패소 부분 은 전부 파기 되 어야 한다 . 또한 위 와 같 은 사정 으로 인해 임차 자 배상 책임 특약 과 시설 소유자 배상 책임 특약 의 각 보상 한도액 범위 내 에서 피 고 삼성 화재 가 실제로 원고 에게 지급 할 각 보험금 의 액수 를 산정 할 수 없 고 , 따라서 이 를 합산 한 금액 이 원심 이 피 고 삼성 화재 에게 지급 을 명한 148 , 278 , 300 원 과 같 은 액수 라고 단정 할 수 없 어 , 앞 에서 본 원심 의 법리 오해 로 인한 잘못 은 피 고 삼성 화재 가 원고 에게 지급 할 전체 보험금 의 액수 에 관한 판단 에 영향 을 미쳤 다고 할 것 이 므로 , 원심 판결 중 피 고 삼성 화재 패소 부분 역시 전부 파기 되 어야 한다 . 5 . 결론 그러므로 피고 ( 반소 원고 ) 의 나머지 상고 이유 에 대한 판단 을 생략 하 고 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피고 들 패소 부분 을 파기 하 며 , 이 부분 사건 을 다시 심리 · 판단 하 도록 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . 이 판결 에 는 피 고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 중 화재 로 인한 손해 배상 책임 에 관한 법리 오해 주장 과 피 고 삼성 화재 의 상고 이유 제 2 점 에 대한 대법관 김신 , 대법관 권순일 의 별개 의견 , 대법관 김재형 의 반대 의견 , 피고 들 의 위 상고 이유 및 피고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 중 책임 제한 에 관한 주장 에 대한 대법관 이기택 의 별개 의견 이 있 는 외 에 는 관여 법관 의 의견 이 일치 하 였 다 . 6 . 피 고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 중 화재 로 인한 손해 배상 책임 에 관한 법리 오해 주장 과 피 고 삼성 화재 의 상고 이유 제 2 점 에 대한 대법관 김신 , 대법관 권순일 의 별개 의견 가 . 별개 의견 의 요지 는 , 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 그 임차 한 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 임차 외 건물 부분 에 발생 한 재산 상 손해 에 관하 여 는 불법행위 책임 만 이 성립 한다고 보 아야 하 므로 , 이 와 달리 판단 한 대법원 86 다카 1066 판결 등 을 비롯 하 여 그 와 같 은 취지 의 판결 들 은 이 견해 에 배치 되 는 범위 내 에서 모두 변경 되 어야 한다는 것 이 다 . 그 이유 는 다음 과 같 다 . ( 1 ) 임대차 계약 의 내용 이 임차인 에게 임차 외 건물 부분 에 대한 손해 를 방지 할 의무 가 있 는 것 으로 해석 된다면 , 임차인 의 그러 한 의무 위반 으로 인하 여 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 에 관하 여 채무불이행 책임 이 성립 하 지 않 을 이유 가 없 다 . 그러나 특별 한 사정 이 없 는 한 임차인 은 임차 외 건물 부분 에 대한 계약 상 의무 를 부담 하 지 않 고 , 그러 한 계약 상 의무 가 인정 되 지 않 는 한 화재 로 인하 여 임차 외 건물 부분 이 소훼 된 손해 를 배상 하 는 것 은 임차인 의 의무 를 법률 상 근거 없이 부당 하 게 확대 하 는 것 이 고 , 채무불이행 책임 에서 의 손해 배상 의 목적 인 이행이익 의 배상 과 는 무관 하 다 . 첫째 로 , 당사자 사이 에 특별 한 약정 이 있 다는 등 의 사정 이 없 는 한 임차인 은 임차 외 건물 부분 에 대하 여 는 임대차 계약 상 아무런 의무 를 부담 하 지 않 는다 . 다만 임차인 역시 법 공동체 구성원 의 일원 인 이상 다른 사람 의 법익 을 해 하 여서는 아니 된다는 일반 적 인 의무 를 부담 하 는데 , 그러 한 의무 를 위반 하 여 계약 의 목적물 이 아닌 물건 에 손해 를 가한 경우 에 는 불법행위 로 인한 손해 배상 책임 을 지 는 것 으로 충분 하 다 . 그러 한 물건 이 임대인 의 소유 라는 우연 한 사정 만 으로 달리 볼 이유 가 없 고 , 화재 의 원인 이 불분명 하 여 불법행위 책임 에 관하 여 임대인 과 임차인 의 귀책 사유 를 판단 할 수 없 는 예외 적 인 사안 에서 계약 상 아무런 근거 없이 임차인 에게 채무불이행 책임 을 인정 할 이유 도 없 다 . 대법원 판례 가 , 계약 당사자 가 계약 상 인정 되 는 급부 의무 외 에 일정 한 신의칙 상 의무 를 부담 하 는 것 을 전면 적 으로 부정 하 고 있 지 는 않 으나 , 숙박 계약 , 입원 계약 , 근로 계약 , 여행 계약 등 일정 한 유형 의 계약 에 한하 여 채권자 의 신체 , 재산 에 대한 보호 의무 또는 안전배려의무 를 인정 하 고 있 을 뿐 이 다 ( 대법원 1999 . 2 . 23 . 선고 97 다 12082 판결 , 대법원 2000 . 11 . 24 . 선고 2000 다 38718 판결 , 대법원 2003 . 4 . 11 . 선고 2002 다 63275 판결 , 대법원 2014 . 9 . 25 . 선고 2014 다 213387 판결 등 참조 ) . 그러 한 특별 한 경우 가 아님 에 도 앞 에서 본 바 와 같 은 법 공동체 구성원 의 일반 적 인 의무 를 당사자 간 의 특별 한 약정 없이 계약 상 의무 의 영역 으로 끌어들이 는 것 은 채무불이행 책임 과 불법행위 책임 을 엄격히 구별 하 고 있 는 우리 민법 의 체계 에 부합 하 지 않 는다 ( 통상 의 임대차 관계 에서 임대인 이 임차인 의 안전 을 배려 하 여 주 거나 도난 을 방지 하 는 등 의 보호 의무 까지 부담 한다고 볼 수 없 다고 한 대 법원 1999 . 7 . 9 . 선고 99 다 10004 판결 도 같 은 맥락 이 라고 볼 수 있 다 ) . 임대차 계약 을 체결 할 때 당사자 들 의 주 된 관심사 는 임대차 목적물 그 자체 의 제공 과 반환 , 차임 의 수수 에 관한 것 이 고 , 임대인 이 임차 외 건물 부분 을 소유 하 고 있 는지 여부 를 고려 하 여 임대차 계약 을 체결 하 는 것 은 이례 적 이 다 . 이러 한 이례 적 사정 을 내세워 임차인 에게 임차 외 건물 부분 에 대한 의무 가 있 다고 인정 하 려면 , 그 와 같 은 의무 의 구체 적 인 내용 을 임대인 이 주장 · 증명 해야 한다 . 둘째 로 , 채무불이행 책임 에서 손해배상 의 목적 은 채무 가 제대로 이행 되 었 더라면 채권자 가 있 었 을 상태 를 회복 시키 는 것 이 므로 , 계약 을 위반 한 채무자 는 이행이익 , 즉 계약 이 완전히 이행 된 것 과 동일 한 경제 적 이익 을 배상 하 여야 하 는데 ( 대법원 2008 . 12 . 24 . 선고 2006 다 25745 판결 등 참조 ) , 임차 외 건물 부분 에 대한 임차인 의 계약 상 의무 의 존재 가 증명 되 지 않 는 이상 , 임대인 소유 의 임차 외 건물 부분 의 소훼 로 인한 손해 를 배상 하 는 것 은 이러 한 이행이익 의 배상 과 는 관련 이 없 다 . 임차인 이 임대차 계약 에 따라 부담 하 는 반환 의무 는 임대차 목적물 그 자체 에 대한 것 이 고 , 그 전제 가 되 는 보존 의 무도 임대차 목적물 그 자체 의 반환 을 떠나 서 는 생각 할 수 없 다 . 이러 한 임차인 의 임대차 목적물 반환 의 무 및 그 전제 가 되 는 보존 의무 가 제대로 이행 되 었 더라면 채권자 인 임대인 이 얻 었 을 이익 의 배상 이 란 임대차 목적물 이 ‘ 반환 될 ’ 것 을 전제 로 채권자 인 임대인 이 향유 할 수 있 었 던 이익 의 배상 을 의미 하 는 것 이 다 . 따라서 임차 건물 부분 에서 발생 한 화재 가 우연히 임대인 소유인 임차 외 건물 부분 까지 확대 된 경우 임차 외 건물 부분 의 손해 는 , 임차인 의 임대차 목적물 반환 의 무 및 보존 의무 의 이행이익 과 는 무관 한 별개 의 손해 라고 보 아야 한다 . ( 2 ) 대 법원 86 다카 1066 판결 등 에 의하 면 , 임대차 목적 물 에서 발생 한 화재 가 확대 되 어 소훼 된 부분 이 임대차 목적물 과 불 가분 의 일체 를 이루 는 관계 에 있 고 그 부분 또한 임대인 의 소유 라면 , 그 화재 의 원인 이 밝혀 지 지 않 았 음 에 도 임차인 이 임대차 목적물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 않 는 한 임차물 반환 의무 의 이 행불 능 으로 인한 손해 배상 으로 그 부분 손해 에 대한 배상 책임 까지 부담 한다는 것 이 다 . 그러나 화재 로 인하 여 임대인 에게 발생 한 손해 중 임대차 목적물 자체 의 멸실 · 훼손 으로 인한 손해 는 화재 의 결과 발생 한 채무불이행 ( 목적물 반환 의 무 불이행 ) 으로 인한 손해 인 반면 , 임차 외 건물 부분 의 멸실 · 훼손 으로 인한 손해 는 화재 의 원인 이 된 채무자 의 불법행위 또는 채무불이행 으로 인한 손해 일 수 는 있 어도 목적물 반환 의 무 불이행 그 자체 로 인한 손해 로 볼 수 는 없 다 . 따라서 임차인 이 임대차 목적물 인 건물 과 임차 외 건물 부분 에 대하 여 부담 하 는 의무 의 내용 을 동일 한 것 으로 보 거나 , 전자 의 채무불이행 사실 만 으로 임차인 이 후자 의 손해 에 대해서 까지 채무불이행 책임 을 져야 한다고 볼 것 은 아니 다 . 또한 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 에 대한 배상 책임 에 관하 여 그 소유자 가 임대인 인지 제 3 자 인지 하 는 우연 한 사정 에 따라 손해배상 책임 의 발생 근거 를 달리 보 아 그 증명 책임 의 귀속 까지 달리 판단 할 특별 한 이유 를 찾 기 어렵 다 . 임대인 은 임대차 계약 의 당사자 로서 임대차 계약 에 따라 수선 의무 를 부담 하 고 , 임차인 의 임차 건물 부분 의 사용 · 수익 상태 에 대하 여 잘 알 고 있 거나 잘 알 고 있 을 개연 성 이 큰 사람 이 므로 화재 라는 결과 발생 에 대하 여 양 적 · 질 적 으로 일부 책임 이 있 을 수 있 는 반면 , 제 3 자는 화재 의 발생 지점 인 임대차 목적물 에 대하 여 아무런 주의의무 도 부담 하 지 않 는다 . 그럼에도 대 법원 86 다카 1066 판결 등 은 제 3 자 가 임차 외 건물 부분 의 소유자 인 경우 에 는 불법행위 에서 의 증명 책임 구조 에 따라 제 3 자 가 임차인 의 귀책 사유 를 증명 하 지 못하 는 한 임차인 의 손해 배상 책임 이 없 다고 보 면서 , 화재 의 발생 에 양 적 · 질 적 으로 일부 책임 이 있 거나 화재 의 원인 에 대해 더 잘 증명 할 수 있 는 지위 에 있 는 임대인 이 임차 외 건물 부분 의 소유자 인 경우 에 는 임차인 이 자신 에게 귀책 사유 없 음 을 증명 하 지 못하 는 한 손해 배상 책임 을 져야 한다는 것 이 다 . 이러 한 해석 은 형평 에 어긋난다 . 화재 로 인해 임대차 목적물 자체 에 발생 한 손해 에 대한 배상 책임 이 문제 되 는 경우 에 임대차 목적물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였 다는 점 에 대한 증명 책임 이 임차인 에게 있 다고 해석 하 는 것 은 바로 그러 한 손해 가 임차인 이 임대차 계약 에 의하 여 보존 · 관리 의무 를 부담 하 는 영역 에 발생 한 손해 라는 데 에 그 이유 가 있 다 . 그러나 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 부담 하 는 영역 에 속하 지 아니하 는 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 에 대해서 까지 자신 의 귀책 사유 없 음 을 증명 하 지 못하 면 배상 책임 을 져야 한다는 견해 는 민사법 의 기본 원칙 인 자기 책임 의 원칙 에 맞 지 않 고 , 증명 책임 의 합리 적 인 분배 원칙 과 도 부합 하 지 아니한다 . ( 3 ) 대 법원 86 다카 1066 판결 등 이 제시 하 는 ‘ 불가분 의 일체 ’ 라는 불 확정 개념 은 화재 의 속성 에 비추 어 그 로 인한 피해 가 어디 까지 확대 될지 불명확 한 실화 사건 에서 임차인 의 책임 범위 에 관한 분명 하 고 일관 된 기준 이 되 지 못하 므로 , 임차인 의 손해 배상 책임 이 어디 까지 확대 될지 예측 하 기 어렵 다 . 더욱이 「 실화 책임 에 관한 법률 」 ( 2009 . 5 . 8 . 법률 제 9648 호 로 전부 개정 된 것 , 이하 ‘ 실화 책임 법 ’ 이라고 한다 ) 은 실화 의 특수 성 을 고려 하 여 실화자 에게 중대 한 과실 이 없 는 경우 민법 제 765 조 의 특례 로서 손해 의 배상 의 무자 에게 실화 로 인한 손해 배상액 경감 을 청구 할 수 있 도록 하 고 있 다 . 그런데 실화 로 인한 손해 배상 의무 의 성립 자체 를 제한 하 였 던 구 실화 책임 법 ( 2009 . 5 . 8 . 법률 제 9648 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 에 관한 것 이 기 는 하나 , 대법원 1987 . 12 . 8 . 선고 87 다카 898 판결 등 은 채무불이행 으로 인한 손해배상 청구 에 관해서 는 위 법률 이 적용 되 지 않 는다고 판시 하 였으므로 , 현행 실화 책임 법하 에서 도 위 와 같 은 해석 이 유지 된다면 다수 의견 이나 반대 의견 처럼 임대인 이 실화자 를 상대 로 채무불이행 책임 을 구할 경우 실화 책임 법 의 입법 취지 를 몰각 하 게 될 우려 가 있 다 . ( 4 ) 법 경제학 적 관점 에서 보 더라도 , 임대차 계약 의 목적물 이 아닌 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 에 관하 여 는 계약 책임 이 아니 라 불법행위 제도 에 의하 여 해결 하 는 것 이 타당 하 다 . 그 이유 는 아래 와 같 다 . ① 계약법 은 계약 의 이행 을 담보 함 으로써 시장 경제 체제 에서 자원 의 효율 적 배분 을 달성 하 는 기능 을 수행 한다 . 민법 이 정하 는 계약 위반 에 대한 구제 수단 중 현실 적 으로 가장 중요 한 의미 를 가지 는 것 은 손해 배상 이 다 . 민법 제 390 조 는 계약 위반 에 대하 여 일반 적 으로 손해 배상 을 인정 하 고 있 는데 , 이때 의 손해 배상 은 채무자 가 이행 을 하 였 더라면 채권자 가 얻 을 수 있 었 던 이익 , 즉 이행이익 의 배상 을 의미 한다 . 그리고 민법 제 390 조 단서 는 채무불이행 에 대하 여 채무자 의 귀책 사유 가 없 다는 점 에 대한 증명 책임 을 채무자 에게 지우 는데 , 이 는 채권자 와 채무자 사이 에 존재 하 는 특별 결합 관계 에 의하 여 채무자 는 약속 된 급부 의 실현 을 인수 한 것 이 고 , 통상 채무 의 이행 이 이루어지 지 아니한 경우 에 는 그 이유 가 채무자 의 지배 영역 에 있 다고 추정 되 기 때문 인 것 이 다 ( 이 는 계약 이 행이 불능 이 될 위험 은 최 소비 용 회피자 가 부담 하 는 것 이 효율 적 이 라는 원칙 에 도 부합 한다 ) . 이렇게 함 으로써 채무자 는 계약 위반 여부 에 관한 결정 을 사회 적 으로 효율 적 인 방법 으로 할 수 있 고 , 채무불이행 이 되 지 아니하 도록 최적 수준 의 주의 를 기울이 게 된다 . 손해 배상 책임 의 근거 를 계약 위반 에서 찾 는 것 은 채권자 와 채무자 사이 에 법 공동체 의 구성원 이 라는 일반 적 지위 를 넘어서 는 계약 이 라고 하 는 법 적 특별 결합 관계 가 존재 하 고 , 그렇 기 때문 에 채무불이행 에 대한 귀책 사유 의 부 존재 에 대한 증명 책임 을 채무자 에게 부담 시켜 가급적 계약 이 이행 된 것 과 같 은 상태 를 실현 시키 기 위한 것 인데 , 그러 하 지 아니한 사안 에서 다수 의견 이나 반대 의견 과 같이 손해 배상 책임 의 근거 를 굳이 계약 책임 으로 구성 할 필요 를 찾 기 어렵 다 . ② 거래 비용 의 절감 이 라는 계약법 의 또 다른 기능 에 비추 어 보 더라도 , 임대차 계약 의 이 행불 능 에 따른 손해 배상 책임 은 임대차 계약 의 목적물 에 관한 것 에 한하 여 논의 하 는 것 이 타당 하 다 . 건물 임대차 계약 의 경우 , 임대인 은 보통 건물 유지 · 관리 에 필요 한 건 축물 의 구조 , 설비 , 용도 등 에 관한 정보 를 보유 하 고 있 고 , 임차인 들 에 관한 정보 역시 쉽 게 수집 할 수 있 는 지위 에 있 다 . 또한 임대인 은 그 거래 비용 을 차임 또는 관리비 의 형태 로 분산 하 여 임차인 에게 전가 시킬 수 도 있 다 . 반면 에 원인 불명 의 화재 임 에 도 임차 외 건물 부분 에 대해서 까지 임차인 이 채무불이행 으로 인한 손해 배상 책임 을 부담 한다고 보 게 되 면 , 임차인 은 대법원 86 다카 1066 판결 등 에서 말 하 는 ‘ 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 ’ 가 어디 까지 인지 , 나아가 자신 이 손해배상 책임 을 면하 려면 어느 정도 의 주 의 의무 를 기울여야 하 고 손해배상 책임 의 범위 는 어디 까지 가 될 것 인지 예측 하 기 어려운 처지 에 놓이 게 되 므로 , 임차 목적물 외 에 건물 전체 에 관한 정보 를 조사 · 수집 할 필요 가 있 게 되 는데 , 이 는 현실 적 으로 곤란 할 뿐 만 아니 라 , 설령 가능 하 다 하 더라도 그 비용 을 감당 하 기 어려울 것 이 다 . 결국 건물 전체 의 위험 요소 는 임대인 이 상대 적 으로 적 은 비용 으로 파악 하 여 각각 의 임대차 계약 에서 반영 시킬 수 있 는 반면 , 건물 일부 의 임차인 은 정보 의 비대칭 상태 에서 계약 을 체결 하 게 되 고 , 이러 한 상황 이 효율 적 이 지 도 공정 하 지 도 않 음 은 물론 이 다 . ③ 민법 제 750 조 는 불법행위 책임 에 관하 여 과실 책임 의 원칙 을 규정 하 고 있 다 . 과실 책임 원칙 아래 에서 , 가해자 의 상당 한 주의 의 정도 가 사회 적 으로 최 적 인 수준 으로 설정 되 어 있 을 경우 , 가해자 는 배상 책임 을 면하 기 위해 상당 한 주의 를 기울일 유인 을 가지 게 되 고 , 피해자 도 자신 이 부담 하 게 될 손해 를 줄이 기 위한 주의 를 기울일 유인 을 가지 게 된다 . 그런데 보험 의 이용 이 보편 화 된 오늘날 에 는 손해 의 사후 적 배분 기능 은 불법행위 에 관한 법 원칙 을 적용 하 는 방식 을 통하 기 보다 는 보험 제도 를 적절히 활용 하 는 것 이 사회 전체 적 으로 더욱 효율 적 이 다 . 보험 제도 를 활용 하 는 경우 에 도 잠재 적 가해자 와 피해자 중 누가 보험 에 가입 하 는 것 이 적절 한지 를 결정 하 는 데 에 는 당연히 손해 배상 에 관한 법 원칙 을 고려 하 게 된다 . 임대인 이 1 동 의 건물 을 여러 개 의 건물 부분 으로 구분 하 여 각각 임대차 계약 을 체결 하 는 경우 , 원인 불명 의 화재 로 인하 여 건물 전체 가 멸실 될 위험 에 대비 하 여 임대인 은 건물 전체 를 보험 목적 으로 하 여 화재 보험 에 가입 한 다음 그 보험료 를 차임 등 의 형태 로 분산 시키 고 , 임차인 은 임대차 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 에 대비 하 여 그 부분 에 대하 여 보험 에 가입 하 는 것 이 통상 적 일 뿐 만 아니 라 합리 적 이 다 . 이것 이 별개 의견 이 제시 하 는 손해 배상 의 법 원칙 에 도 부합 함 은 물론 이 다 . 그러나 대법원 86 다카 1066 판결 등 에 따르 게 되 면 , ‘ 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 ’ 가 1 동 의 건물 전부 에 해당 할 때 에 는 임차인 으로서 는 자신 에게 귀책 사유 가 없 는 경우 에 도 건물 전부 를 대상 으로 그 반환 의 무 이행 불능 에 대비 하 여 보험 에 가입 할 필요 가 발생 하 는데 , 이것 은 거래 의 현실 에 도 맞 지 않 을 뿐 더러 사회 전체 적 으로 보 아도 비 효율 적 임 을 쉽 게 알 수 있 다 . ( 5 ) 결국 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 그 임차 한 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 임차 외 건물 부분 에 발생 한 재산 상 손해 에 관하 여 는 불법행위 책임 만 이 성립 한다고 보 아야 한다 . 그러므로 임대인 이 임차인 을 상대 로 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 의 배상 을 구하 는 경우 에 는 불법행위 에 있 어서 의 증명 책임 의 일반 원칙 에 따라 그 손해 발생 에 관하 여 임차인 에게 귀책 사유 가 있 다는 점 에 관한 증명 책임 은 피해자 인 임대인 에게 있 다고 보 아야 한다 . 그리고 이 는 대 법원 86 다카 1066 판결 등 이 설시 한 바 와 같 은 “ 그 건물 의 규모 와 구조 로 볼 때 건물 중 임차 한 부분 과 그 밖 의 부분 이 상호 유지 · 존립 에 있 어 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 ” 라 하 더라도 달리 볼 것 은 아니 다 . 나 . 원심 판결 중 임대차 목적물 이 아닌 건물 부분 에 발생 한 손해 부분 에 관하 여 본다 . 원심 은 , 이 사건 건물 의 1 층 에 위치 한 이 사건 임대차 목적물 은 이 사건 건물 의 다른 부분 과 상호 유지 · 존립 에 있 어 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 고 있 는데 , 이 사건 화재 로 인하 여 이 사건 임대차 목적물 뿐 만 아니 라 건물 의 다른 부분 인 1 층 나머지 부분 , 2 층 및 옥상 부분 이 소훼 되 었 으므로 , 피고 ( 반소 원고 ) 는 채무불이행 책임 에 따라 이 사건 임대차 목적물 에 발생 한 손해 뿐 만 아니 라 이 사건 임차 외 건물 부분 이 소훼 되 어 원고 가 입 게 된 손해 까지 도 배상 할 의무 가 있 고 , 나아가 피 고 삼성 화재 도 피 고 ( 반소 원고 ) 의 보험자 로서 위 와 같 은 손해 를 배상 할 의무 가 있 다고 판단 하 는 한편 , 이 사건 화재 발생 이후 관련 소방 당국 과 수사 기관 에서 화재 현장 및 목격자 등 을 통하 여 방화 가능 성 , 전기 적 · 기계 적 요인 과 인위 적 요인 ( 담뱃불 내지 그 불티 등 ) 등 모든 발화 원인 을 조사 하 였으나 , 이 사건 화재 의 발화 원인 은 결국 밝혀 지 지 않 은 사실 을 인정 하 였 다 . 이러 한 사실 관계 를 앞서 본 법리 에 비추 어 살펴보 면 , 임차인 인 피고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 임대차 목적물 반환 의무 를 불이행 하 였으나 , 이 와 별도 로 이 사건 임차 외 건물 부분 이 소훼 되 는 데 에 관하 여 는 고의 또는 과실 이 있 다고 단정 할 수 없 다 . 그럼에도 원심 은 임대차 목적물 과 상호 유지 · 존립 에 있 어 구조 상 불가분 의 일체 관계 에 있 는 다른 부분 이 소훼 되 어 임대인 이 입 게 된 손해 에 대하 여 임차인 이 자신 의 귀책 사유 없 음 을 증명 하 지 못하 는 한 채무불이행 으로 인한 손해 배상 책임 을 지 게 된다는 잘못 된 전제 아래 , 피고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 임대차 목적물 을 보존 할 의무 를 다 하 였음을 인정 할 증거 가 부족 하 다는 이유 로 이 사건 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 에 대해서 도 피 고 ( 반소 원고 ) 에게 배상 책임 이 있 고 , 피 고 삼성 화재 에게 도 같 은 책임 이 있 다고 판단 하 였 다 . 이러 한 원심 판결 에 는 임대차 목적 물 에서 발생 한 화재 가 확대 되 어 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 의 배상 책임 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 있 다 . 다 . 원심 의 위 와 같 은 법리 오해 의 잘못 은 피 고 ( 반소 원고 ) 가 배상 하 여야 할 전체 손해 액 산정 에 관한 판단 에 영향 을 미쳤 고 , 이 는 피 고 삼성 화재 가 원고 에게 지급 할 전체 보험금 의 액수 에 관한 판단 에 도 영향 을 미쳤 다고 보 아야 한다 . 따라서 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피고 들 패소 부분 은 전부 파기 되 어야 한다 . 이상 과 같이 다수 의견 의 결론 에 는 찬성 하 지만 그 파기 의 이유 는 달리 하 므로 , 별개 의견 으로 이 를 밝혀 둔다 . 7 . 피 고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 중 화재 로 인한 손해 배상 책임 에 관한 법리 오해 주장 과 피 고 삼성 화재 의 상고 이유 제 2 점 에 대한 대법관 김재형 의 반대 의견 가 . 다수 의견 은 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 한 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 화재 로 인한 임차물 자체 의 멸실 · 훼손 으로 인한 손해 에 관해서 는 기존 의 판례 를 따르 면서 , 임차 외 건물 부분 의 멸실 · 훼손 으로 인한 손해 에 대해서 는 이 와 달리 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 음 이 증명 되 어야 만 임차인 이 그 부분 에 대하 여 채무불이행 책임 을 진다는 취지 이 다 . 대법관 김신 , 대법관 권순일 의 별개 의견 은 위 와 같 은 경우 에 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 임차 외 건물 부분 에 발생 한 재산 상 손해 에 관해서 는 불법행위 책임 만 이 성립 한다는 취지 이 다 . 그러나 위 와 같 은 견해 는 우리 민법 의 규정 과 체계 에 맞 지 않 는다 . 민법 은 제 390 조 에서 채무불이행 으로 인한 손해 배상 책임 에 관하 여 일반 조항 주의 를 채택 하 여 채무불이행 의 성립 요건 을 ‘ 채무 의 내용 에 좇 은 이행 을 하 지 아니한 때 ’ 라고 일반 적 · 포괄 적 으로 규정 한다 . 반면 에 민법 제 393 조 는 채무불이행 으로 인한 손해 배상 의 범위 에 관하 여 통상 의 손해 를 한도 로 하 고 , 특별 한 사정 으로 인한 손해 는 예견 가능 성 이 있 는 한 에서 배상 하 도록 함 으로써 제한 배상주의 를 채택 하 고 있 다 . 이것 이 채무불이행 에 기한 손해 배상 에 관하 여 우리 민법 이 채택 하 고 있 는 기본 구조 이 다 . 따라서 채무불이행 으로 인한 손해 배상 책임 의 성립 여부 는 민법 제 390 조 에 따라 판단 하 고 , 그 손해 가 배상 의 범위 에 속하 는지 는 민법 제 393 조 에 따라 판단 하 여야 한다 . 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 한 부분 에서 화재 가 발생 한 경우 에 민법 제 390 조 에 따라 임차인 의 손해 배상 책임 이 성립 하 는지 여부 를 판단 한 다음 , 임차물 이 든 그 밖 의 부분 이 든 불 에 탄 부분 이 민법 제 393 조 에 따라 손해 배상 의 범위 에 포함 되 는지 여부 를 판단 하 는 것 으로 충분 하 다 . 화재 로 불 에 탄 부분 이 임차물 자체 인지 임차물 이외 의 부분 인지 에 따라 손해배상 책임 의 성립 요건 이나 그 증명 책임 을 달리 보 아야 할 이유 가 없 다 . 임차물 과 임차 외 건물 부분 으로 구분 하 여 채무불이행 이나 불법행위 에 기한 손해 배상 의 성립 요건 을 별도 로 판단 하 는 것 은 손해 배상 의 범위 에서 판단 해야 할 사항 을 손해 배상 책임 의 성립 여부 에서 판단 하 는 것 이 라서 받아들일 수 없 다 . 그 상세 한 이유 를 다음 과 같이 임차인 의 의무 위반 으로 인한 채무불이행 책임 의 성립 여부 와 손해배상 의 범위 로 구분 하 여 살펴본 다음 이 사건 에서 어떻게 판단 할 것 인지 에 관하 여 의견 을 밝히 고자 한다 . 나 . 임차인 이 채무불이행 책임 을 지 는지 판단 하 기 위해서 는 먼저 임차인 이 임대차 계약 에 따라 부담 하 는 의무 가 무엇 인지 확정 하 여야 한다 . 임대차 당사자 들 의 의무 는 기본 적 으로 임대차 에 관한 민법 규정 과 임대차 계약 의 내용 에 따라 정해진다 . 다만 임대차 계약 은 계속 적 계약 이 라는 점 에서 당사자 의 신뢰 관계 가 매우 중시 되 기 때문 에 , 신 의 성실 의 원칙 에 따라 신뢰 관계 를 유지 하 기 위한 의무 가 인정 될 수 있 다 . ( 1 ) 임차인 의 의무 는 임대차 계약 의 목적 을 실현 하 기 위하 여 상호 보완 관계 에 있 는 복합 적 인 의무 들 로 구성 되 어 있 다 . 임대차 는 타인 의 물건 을 빌려 사용 · 수익 하 고 그 대가 로 차임 을 지급 하 기 로 하 는 계약 이 다 ( 민법 제 618 조 ) . 임대차 관계 가 종료 되 면 임차인 은 임차물 을 임대인 에게 반환 하 여야 하 고 ( 대법원 1996 . 9 . 6 . 선고 94 다 54641 판결 ) , 임차물 을 반환 하 는 때 에 임차물 을 원상 으로 회복 하 여야 한다 ( 민법 제 654 조 , 제 615 조 ) . 임차인 의 의무 는 이러 한 기본 적 의무 에 한정 되 지 않 는다 . 임차인 의 임차물 반환 의무 는 특정물 의 인도 가 채권 의 목적 인 때 에 해당 하 므로 , 임차인 은 임차물 을 인 도 하 기 까지 선량 한 관리자 의 주의 로 이 를 보존 하 여야 한다 ( 민법 제 374 조 ) . 임차물 의 수리 를 요하 거나 임차물 에 대하 여 권리 를 주장 하 는 자 가 있 는 때 에 는 임차인 은 지체 없이 임대인 에게 이 를 통지 하 여야 하 고 ( 민법 제 634 조 본문 ) , 임대인 이 임대물 의 보존 에 필요 한 행위 를 하 는 때 에 는 임차인 은 이 를 거절 하 지 못한다 ( 민법 제 624 조 ) . 나아가 임차인 은 임대차 계약 또는 그 목적물 의 성질 에 의하 여 정하 여진 용법 으로 임차물 을 사용 · 수익 하 여야 하 고 ( 민법 제 654 조 , 제 610 조 제 1 항 ) , 용법 에 어긋나 는 사용 · 수익 으로 인하 여 임대인 에게 피해 를 주 어서 는 안 되 며 , 임대인 의 동의 없이 그 권리 를 양도 하 거나 임차물 을 전대 하 지 못한다 ( 민법 제 629 조 제 1 항 ) . 임차인 의 위 와 같 은 여러 의무 는 타인 의 물건 을 일정 한 기간 동안 계속 적 으로 이용 하 는 것 이 라는 임대차 의 특성 에 기인 한다 . 임차물 보존 의무 , 용법 에 따른 사용 · 수익 의무 , 반환 및 원상회복 의무 는 서로 밀접 하 게 관련 되 어 있 어 하나 의 의무 가 다른 의무 에 영향 을 미치 는 경우 가 많 다 . 임차인 은 임대차 종료 시 에 임차물 을 온전 한 상태 로 반환 할 수 있 도록 임차물 을 보존 하 여야 한다 . 임대차 계약 에서 는 임차인 이 임차물 을 단순히 보관 만 하 는 것 이 아니 라 이 와 함께 사용 · 수익 을 하 는 것 이 므로 , 사용 · 수익 행위 와 보존 행위 를 엄밀 하 게 구분 하 기 어렵 다 . 이 점 에서 타인 의 물건 을 보관 하 는 임치 계약 ( 민법 제 693 조 ) 과 다르 다 . 더군다나 건물 임대차 계약 에서 는 당사자 들 이 서로 신뢰 관계 를 깨뜨리 는 행위 를 해서 는 안 된다 . 건물 임차인 의 보존 행위 와 사용 · 수익 행위 는 임대차 계약 이 존속 하 는 기간 중 에 는 임차인 의 계속 적 인 주 거나 영업 을 통하 여 일체 로서 이루어진다 . 임차인 의 보존 · 사용 · 수익 의 방법 에 따라 임차물 이 변형 될 수 있 는데 , 이것 이 임대차 계약 의 종료 시점 에 는 반환 의무 나 원상회복 의무 의 형태 와 정도 에 구체 적 으로 반영 된다 . ( 2 ) 임차인 이 임차물 을 사용 하 던 중 화재 가 발생 하 여 임차물 이 불 에 탄 경우 일반 적 으로 민법 제 390 조 에 따라 임차인 의 채무불이행 책임 이 성립 할 수 있 다 . 그 이유 는 임차인 이 보존 의무 나 용법 에 따른 사용 · 수익 의무 를 위반 하 여 임차물 반환 의무 를 정상 적 으로 이행 하 는 데 장애 가 생겨 원상회복 을 할 수 없 거나 원상회복 을 하 지 않 은 채 임차물 을 반환 해야 하 기 때문 이 다 . 임차인 의 이러 한 의무 위반 은 독립 된 별개 의 여러 의무 위반 들 이 중첩 된 것 이 라기 보다 는 서로 밀접 하 게 관련 되 어 있 는 여러 의무 들 이 화재 라는 하나 의 사고 또는 사태 로 말미암 아 제대로 이행 할 수 없 게 된 것 으로 , 실질 적 으로 하나 의 의무 위반 으로 파악 할 수 있 다 . 따라서 임차인 이 임차물 을 사용 하 던 중 화재 로 임차물 이 불 에 탄 경우 에 는 위 에서 본 바 와 같이 서로 밀접 하 게 연계 되 어 있 는 임차인 의 의무 가 존재 함 을 전제 로 그 의무 를 위반 하 였 는지 여부 에 따라 채무불이행 의 성립 여부 를 가리 고 , 그 로 인한 손해 의 범위 와 배상 해야 할 손해 액 을 판단 하 여야 한다 . 위 와 같 은 의무 위반 은 민법 제 390 조 본문 에서 정한 ‘ 채무 의 내용 에 좇 은 이행 을 하 지 아니한 때 ’ 라는 요건 으로 포섭 하 는 데 어려움 이 없 다 . 이 와 달리 하나 의 화재 로 손해 가 발생 한 부분 이 임차물 인지 임차물 이외 의 부분 인지 에 따라 임차인 이 부담 하 는 의무 를 달리 파악 한다거나 , 어느 한 쪽 의 손해 에 대해서 는 의무 위반 이 있 었 던 것 으로 보 면서 다른 한 쪽 의 손해 에 대해서 는 의무 위반 이 없 었 던 것 으로 보 는 것 은 손해 배상 의 범위 에서 판단 할 사항 을 손해 배상 책임 의 요건 에서 판단 하 는 것 으로 손해 배상 책임 의 구조 와 체계 에 맞 지 않 는다 . ( 3 ) 임대차 계약 존속 중 에 발생 한 화재 로 임차물 이 불 에 타 서 임대인 이 임차인 을 상대 로 계약 상 의무 위반 을 원인 으로 손해 배상 을 청구 하 는 경우 에 화재 의 원인 이 무엇 인지 , 임대인 과 임차인 중 어느 쪽 이 의무 를 위반 한 것 인지 판단 하 기 어렵 다 . 이러 한 경우 에 누가 지배 · 관리 하 는 영역 ( 이하 ‘ 지배 · 관리 영역 ’ 이 라 한다 ) 에서 화재 가 발생 하 였 는지 를 기준 으로 손해 배상 책임 의 인정 여부 를 판단 함 으로써 합리 적 인 결론 을 도출 할 수 있 다 . 즉 , 손해 의 원인 에 해당 하 는 화재 가 임차인 이 지배 · 관리 하 는 영역 에서 발생 한 경우 에 는 , 화재 가 건물 구조 의 일부 를 이루 는 전기 배선 과 같이 임대인 의 지배 · 관리 영역 에 존재 하 는 하자 로 발생 하 였 다는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 , 임차인 이 그 손해 를 배상 하 여야 한다는 것 이 다 . 여기 에서 ‘ 임차인 의 지배 · 관리 영역 ’ 은 화재 등 의 사고 발생 에 관하 여 임차인 이 법률 상 또는 사실 상 의 수단 을 통하 여 일반 적 으로 지배 · 관리 할 수 있 는 생활 영역 이나 보호 해야 하 는 영역 을 의미 한다 . 이 는 임대차 계약 에서 임차인 이 위험 을 인수 하 여 책임 을 져야 하 는 영역 이 라고 보 아 임차인 의 위험 영역 또는 책임 영역 이 라고 할 수 도 있 다 . 임차인 의 채무불이행 책임 을 판단 하 면서 지배 · 관리 영역 을 고려 하 는 이유 는 임차인 이 임차물 을 인 도 받 아 사용 하 고 있 는 동안 에 는 임차물 을 물리 적 으로 지배 · 관리 하 고 있 기 때문 에 , 그 영역 에서 발생 하 는 화재 등 의 위험 을 방지 할 의무 도 있 다고 보 는 것 이 합리 적 이 라는 데 있 다 . 임대차 계약 에서 지배 · 관리 영역 은 개별 적 인 사안 에서 임대차 계약 의 내용 과 그 체결 경위 , 화재 가 발생 한 지점 이 임차물 의 범위 에 속하 는지 여부 , 화재 가 발생 한 지점 을 누가 관리 하 기 로 하 였 는지 여부 , 임차인 이 임차물 에 수리 를 할 부분 을 발견 하 거나 임차물 과 그 주변 에서 화재 의 원인 이 될 수 있 는 사항 을 발견 한 경우 에 임대인 에게 통지 하 는 등 의 조치 를 취하 였 는지 여부 등 을 종합 적 으로 고려 해서 판단 해야 할 것 이 다 . 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 화재 가 발생 하 였 는지 여부 는 사실심 법원 이 증거 에 의하 여 합리 적 으로 판단 하 면 충분 하 지만 , 구체 적 인 사안 에서 화재 의 발생 지점 이 중요 한 판단 요소 로 작용 하 므로 , 이 에 관해서 는 다음 과 같이 세 경우 로 구분 하 여 판단 할 수 있 을 것 이 다 . 첫째 , 화재 의 발생 지점 이 임차인 이 임차 하 여 사용 하 는 부분 ( 집합 건물 의 경우 에 는 전유 부분 ) 인 경우 에 는 , 그 지점 이 건물 구조 의 일부 를 이루 는 전기 배선 과 같이 임대인 의 지배 · 관리 영역 내 에 있 지 않 는 한 , 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 화재 가 발생 하 였 다고 볼 수 있 다 . 둘째 , 화재 의 발생 지점 이 임대인 과 임차인 이 공동 으로 사용 하 는 부분 ( 집합 건물 의 공용 부분 이 이 에 해당 하 는 경우 가 많 을 것 이 다 ) 인 경우 에 는 원칙 적 으로 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 화재 가 발생 하 였 다고 볼 수 없 다 . 그러나 그 부분 을 임차인 이 주로 사용 하 거나 임차인 이 그곳 에 화재 원인 이 될 만 한 물건 을 쌓 아 둠 으로써 화재 의 원인 을 제공 하 였 다고 볼 수 있 다면 , 특별 한 사정 이 없 는 한 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 화재 가 발생 하 였 다고 볼 수 있 다 . 셋째 , 화재 의 발생 지점 이 위 두 경우 에 해당 하 지 않 는 경우 에 는 원칙 적 으로 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 화재 가 발생 하 였 다고 보 기 어렵 다 . 화재 가 발생 한 지점 자체 가 어느 부분 인지 밝혀 지 지 않 은 경우 에 도 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 화재 가 발생 하 였 다고 볼 수 없 다 . 한편 화재 가 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 발생 하 였 다는 점 이 밝혀진 경우 에 임차인 이 자신 의 책임 을 면하 려면 , 자기 가 책임질 수 없 는 사유 로 화재 가 났 다는 점 을 증명 하 거나 ( 민법 제 390 조 단서 ) 화재 에 대하 여 임대인 또는 제 3 자 의 귀책 사유 가 있 다는 점 을 증명 하 여야 한다 . ( 4 ) 종래 다수 의 대법 원판결 은 임차물 이 화재 로 불 에 타 임차물 반환 의무 가 이행 불능 이 된 경우 에 , 임차인 은 이행 불능 이 자기 가 책임질 수 없 는 사유 로 인한 것 이 라는 증명 을 다 하 지 못하 면 이 행불 능 으로 인한 손해 를 배상 할 책임 을 진다고 보 았 고 , 이 는 화재 등 의 구체 적 인 발생 원인 이 밝혀졌 는지 여부 와 는 상관없 다고 판단 하 였 다 ( 대법원 1980 . 11 . 25 . 선고 80 다 508 판결 , 대법원 1994 . 10 . 14 . 선고 94 다 38182 판결 , 대법원 2001 . 1 . 19 . 선고 2000 다 57351 판결 등 참조 ) . 이러 한 법리 는 임대차 의 종료 당시 임차물 반환 의무 가 이행 불능 상태 는 아니 지만 반환 된 임차 건물 이 화재 로 훼손 되 었 음 을 이유 로 손해 배상 을 청구 하 는 경우 에 도 동일 하 게 적용 되 었 다 ( 대법원 2010 . 4 . 29 . 선고 2009 다 96984 판결 참조 ) . 반면 에 몇몇 대법 원판결 들 에서 는 , 주택 기타 건물 또는 그 일부 의 임차인 이 임대인 으로부터 임차물 을 인 도 받 아 이 를 점유 · 사용 하 고 있 는 동안 에 임차물 이 화재 로 멸실 된 경우 에 , 그 화재 가 건물 구조 의 일부 를 이루 는 전기 배선 과 같이 임대인 이 지배 · 관리 하 는 영역 에 존재 하 는 하자 로 인하 여 발생 한 것 으로 추단 된다면 , 그 하자 를 보수 · 제거 하 는 것 은 임차물 을 사용 · 수익 하 기 에 필요 한 상태 로 유지 할 의무 를 부담 하 는 임대인 의 의무 에 속하 는 것 이 므로 , 그 화재 로 인한 목적물 반환 의무 의 이행 불능 등 에 관한 손해 배상 책임 을 임차인 에게 물 을 수 없 다고 판단 하 였 다 ( 대법원 2000 . 7 . 4 . 선고 99 다 64384 판결 , 대법원 2006 . 2 . 10 . 선고 2005 다 65623 판결 , 대법원 2009 . 5 . 28 . 선고 2009 다 13170 판결 등 참조 ) . 다만 임차 건물 이 건물 구조 의 일부 인 전기 배선 의 이상 으로 인한 화재 로 불 에 타 임차인 의 임차물 반환 의무 가 이행 불능 이 된 경우 에 채무불이행 책임 을 인정 한 대법 원판결 도 있 다 . 즉 , 해당 임대차 가 장기간 계속 되 었 고 화재 의 원인 이 된 전기 배선 을 임차인 이 직접 하 였으며 임차인 이 전기 배선 의 이상 을 미리 알 았 거나 알 수 있 었 던 경우 에 는 , 전기 배선 에 대한 관리 는 임차인 의 지배 · 관리 영역 내 에 있 었 다 할 것 이 므로 , 위 와 같 은 전기 배선 의 하자 로 인한 화재 는 특별 한 사정 이 없 는 한 임차인 이 임차물 의 보존 에 관한 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 지 않 은 데 기인 한 것 으로 보 아야 한다는 것 이 다 ( 대법원 2006 . 1 . 13 . 선고 2005 다 51013 판결 ) . 이러 한 두 유형 의 대법원 판례 가 모순 되 는 것 처럼 보이 지만 , 결국 임차물 이 원인 불명 의 화재 로 불 에 탄 경우 에 화재 가 임대인 과 임차인 의 지배 · 관리 영역 중 어느 부분 에서 발생 하 였 는지 에 따라 채무불이행 책임 의 성립 여부 를 판단 한 것 으로 이해 할 수 있 다 . 따라서 임차인 이 자기 가 책임질 수 없 는 사유 로 화재 가 났 다는 점 을 증명 하 지 못하 더라도 임대인 의 지배 · 관리 영역 에 존재 하 는 하자 로 화재 가 발생 한 것 이 라고 추단 되 는 경우 에 는 임대인 이 임차인 을 상대 로 임차물 의 반환 불능 등 으로 인한 손해 의 배상 을 청구 할 수 없 다고 보 는 것 이 기존 의 판례 를 조화 롭 게 이해 하 는 방법 이 다 . ( 5 ) 위 에서 보 았 듯이 손해 의 원인 에 해당 하 는 화재 가 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 발생 하 였 다는 점 이 증명 되 면 원칙 적 으로 그 화재 로 인한 손해 에 대해서 는 임차인 이 책임 을 진다고 보 는 것 이 타당 하 다 . 이 와 달리 화재 로 임차물 자체 가 불 에 탄 경우 에 는 화재 가 임차인 의 지배 · 관리 영역 에서 발생 하 였 는지 에 따라 채무불이행 책임 의 인정 여부 를 판단 하 고 , 임차 외 건물 부분 까지 불 에 탄 경우 에 는 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 음 이 증명 되 어야 만 임차인 의 채무불이행 책임 을 인정 하 는 다수 의견 의 새로운 법리 는 그 근거 를 찾 을 수 없 다 . 다수 의견 은 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 에 속하 는 경우 로 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 한 경우 를 들 고 있 다 . 이러 한 다수 의견 이 임차물 자체 의 손해 배상 인지 임차 외 건물 부분 의 손해 배상 인지 에 따라 임차인 이 화재 의 발생 원인 을 제공 한 것 인지 여부 에 관한 판단 을 달리 하 겠 다는 것 인지 는 반드시 명확 한 것 은 아니 다 . 임대인 이 화재 의 발생 원인 까지 밝혀 그것 이 임차인 에 의하 여 제공 되 었 다는 것 까지 증명 해야 만 임차 외 건물 부분 에 대한 채무불이행 책임 이 인정 된다는 의미 로 받아들여질 여지 도 있 다 . 따라서 다수 의견 에 따르 면 임차인 의 위험 영역 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 탄 경우 에 도 화재 의 원인 이 밝혀 지 지 않 은 경우 에 는 임차 외 건물 부분 에 대하 여 임차인 에게 채무불이행 으로 인한 손해 배상 책임 을 물 을 수 없 다는 결론 에 이르 게 될 우려 가 있 다 . 그러나 다수 의견 에 의하 더라도 화재 가 발생 한 원인 까지 밝혀져 그것 이 임차인 에 의하 여 제공 되 었 다는 점 이 증명 되 어야 만 임차인 이 임차 외 건물 부분 에 관하 여 채무불이행 에 따른 손해 배상 책임 을 진다고 볼 수 는 없 을 것 이 다 . 화재 의 원인 은 매우 다양 하 고 그 원인 이 무엇 인지 는 채무불이행 책임 을 인정 하 는 데 결정 적 인 것 은 아니 기 때문 이 다 . 다 . 다음 으로 임차인 의 채무불이행 이 성립 하 는 경우 에 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 관하 여 본다 . ( 1 ) 채무불이행 책임 에서 손해배상 의 목적 은 채무 가 제대로 이행 되 었 더라면 채권자 가 있 었 을 상태 를 회복 시키 는 것 이 다 . 계약 을 위반 한 채무자 는 이행이익 , 즉 계약 이 완전히 이행 된 것 과 동일 한 경제 적 이익 을 배상 하 여야 한다 ( 대법원 2008 . 12 . 24 . 선고 2006 다 25745 판결 등 참조 ) . 이행이익 은 계약 의 목적물 자체 에 해당 하 는 이익 에 한정 되 지 않 는다 . 채무자 가 계약 을 이행 하 지 않 음 으로써 채권자 에게 계약 목적물 이외 의 부분 에 손해 가 생겼 다면 이러 한 손해 도 배상 하 여야 한다 . 그렇 지 않 으면 채무 가 제대로 이행 되 었 더라면 채권자 가 있 었 을 상태 를 회복 할 수 없 기 때문 이 다 . ( 2 ) 민법 제 393 조 는 채무불이행 으로 인한 손해 배상 의 범위 에 관하 여 통상 의 손해 를 그 한도 로 하 고 , 특별 한 사정 으로 인한 손해 는 채무자 가 그 사정 을 알 았 거나 알 수 있 었 을 때 에 한하 여 배상 할 책임 이 있 다고 정하 고 있 다 . 이때 통상 의 손해 는 특별 한 사정 이 없 는 한 그 종류 의 채무불이행 이 있 으면 사회 일반 의 거래 관념 또는 사회 일반 의 경험칙 에 비추 어 통상 발생 하 는 것 으로 생각 되 는 범위 의 손해 를 말 하 고 , 특별 한 사정 으로 인한 손해 는 당사자 들 의 개별 적 , 구체 적 사정 에 따른 손해 를 말 한다 ( 대법원 2008 . 12 . 24 . 선고 2006 다 25745 판결 , 대법원 2014 . 2 . 27 . 선고 2013 다 66904 판결 등 참조 ) . 채무 를 불이행 한 채무자 는 특별 한 사정 의 존재 를 알 았 거나 알 수 있 었 으면 그러 한 특별 한 사정 으로 인한 손해 를 배상 하 여야 한다 ( 대법원 1994 . 11 . 11 . 선고 94 다 22446 판결 , 대법원 2007 . 6 . 28 . 선고 2007 다 12173 판결 등 참조 ) . ( 3 ) 우리 민법 에서 채무불이행 으로 인하 여 발생 한 손해 가 채무자 가 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 포함 되 는지 여부 는 그러 한 손해 가 이행이익 에 해당 하 는지 , 민법 제 393 조 에서 정한 손해 배상 의 범위 에 포함 되 는지 에 따라 판단 하 여야 하 고 , 또 그 로써 충분 하 다 . 따라서 채권자 가 배상 을 구하 는 손해 가 계약 목적물 을 벗어난 부분 에 발생 한 이른바 확대 손해 , 2 차 손해 나 부가 적 손해 라 하 더라도 , 그 손해 가 이행이익 에 해당 하 고 , 통상 의 손해 에 해당 하 거나 채무자 가 알 았 거나 알 수 있 었 을 특별 한 사정 으로 인한 손해 에 해당 한다고 판단 되 면 민법 제 393 조 에 따라 채무자 가 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 포함 된다 . 이러 한 법리 는 임차인 이 건물 의 일부 를 임차 한 경우 에 임대차 기간 중 화재 가 발생 하 여 임차 건물 부분 과 함께 임대인 소유 의 임차 외 건물 부분 까지 불 에 탄 경우 에 도 마찬가지 로 적용 된다 . 따라서 임차인 의 의무 위반 이 인정 되 면 임차인 의 손해 배상 책임 이 성립 하 고 그 에 따라 배상 하 여야 할 손해 의 범위 는 민법 제 393 조 에 따라 판단 한 다음 , 과실상계 또는 책임 제한 이 인정 되 는지 여부 등 을 가려 최종 적 인 손해 액 을 구체 적 으로 산정 하 여야 한다 . 이 와 달리 임차인 의 의무 위반 이 인정 되 지 않 으면 임차인 의 손해 배상 책임 이 성립 하 지 않 는다 . 손해 가 발생 한 부분 이 임차물 인지 여부 를 기준 으로 해당 건물 부분 의 손해 가 채무불이행 에 따라 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 포함 되 는지 를 판단 하 는 것 은 타당 하 지 않 다 . ( 4 ) 다수 의견 에서 인용 한 대법원 86 다카 1066 판결 등 은 , 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 건물 의 규모 와 구조 로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분 과 그 밖 의 부분 이 상호 유지 · 존립 하 는 데 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 에 있 다면 , 임차인 은 임차 건물 부분 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 못하 는 이상 임차 건물 부분 에 한하 지 않 고 그 건물 의 유지 · 존립 과 불 가분 의 일체 관계 에 있 는 임차 외 건물 부분 이 불 에 타 임대인 이 입 게 된 손 해도 채무불이행 책임 으로 인한 손해 로 배상 할 의무 가 있 다고 판단 하 였 다 . 그런데 이 와 같 은 ‘ 불가분 의 일체 ’ 라는 용어 는 민법 , 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 , 그 밖 의 다른 법령 에서 사용 되 는 법률 용어 가 아니 다 . 대법원 86 다카 1066 판결 등 이 언급 하 고 있 는 바 와 같이 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 에 있 는지 여부 가 채무불이행 으로 인한 손해 의 범위 를 결정 하 는 직접 적 인 판단 기준 이 된다고 볼 수 도 없 다 . 다만 대법원 은 그동안 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 다고 볼 수 있 는 사안 에서 임차 외 건물 부분 에 손해 가 발생 하 였을 때 , 개별 사안 의 구체 적 사실 관계 를 바탕 으로 그 손해 가 임차인 의 의무 위반 과 상당 인과 관계 가 있 다고 판단 하 거나 민법 제 393 조 에 따라 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 들어간다고 판단 하 는 과정 을 생략 하 고 , 손해 배상 의 인정 여부 를 판단 하 는 과정 에서 ‘ 불가분 의 일체 ’ 라는 도구 적 인 개념 을 끌어와 간략 하 게 판단 한 것 이 라고 이해 할 수 있 다 . 이 와 같이 종래 의 대법원 판례 를 이해 한다면 , 손해 배상 의 범위 에 관하 여 앞 에서 본 법리 와 의 본질 적 인 차이 가 있 는 것 은 아니 므로 , 이 판결 을 통하 여 굳이 기존 의 대법원 판례 를 변경 할 필요 는 없 다 . 다만 ‘ 불가분 의 일체 ’ 라는 개념 을 사용 하 는 것 보다 는 임차 외 건물 부분 에 관한 손해 가 민법 제 393 조 에 따라 통상 의 손해 에 해당 하 는지 여부 또는 특별 한 사정 으로 인한 손해 로서 예견 가능 한 손해 인지 여부 를 기준 으로 손해 배상 의 범위 를 정하 는 것 이 바람직 함 은 위 에서 지적 한 바 와 같 다 . ( 5 ) 계약 당사자 사이 에 물리 적 으로 하나 의 물체 라고 볼 수 있 는 물건 , 즉 단일 한 물건 에서 발생 한 손해 를 계약 목적물 자체 와 그 밖 의 부분 으로 구분 하 여 채무불이행 또는 불법행위 의 성립 요건 이나 증명 책임 을 달리 정하 는 것 은 전례 를 찾 기 어렵 다 . 임차물 에서 불 이 난 경우 임차물 에 대해서 는 채무불이행 책임 의 성립 을 긍정 하 면서 계약 목적물 을 벗어난 물건 부분 에 발생 한 손해 에 대해서 는 채무불이행 책임 이 성립 할 수 없 고 오로지 불법행위 책임 만 이 성립 한다고 본다면 , 기존 의 대법원 판례 들 과 저촉 을 피하 기 어렵 다 . 구체 적 으로 살펴보 면 다음 과 같 다 . ① 대 법원 은 수급인 이 도급 계약 의 내용 에 따른 의무 를 제대로 이행 하 지 못하 여 도급인 의 신체 · 재산 에 이른바 ‘ 하 자 확대 손해 ’ 가 발생 한 경우 , 수급인 이 자신 에게 귀책 사유 가 없 었 다는 점 을 스스로 증명 하 지 못하 는 한 도급인 에게 그 손해 를 배상 할 의무 가 있 다고 판단 하 였 다 ( 대법원 2007 . 8 . 23 . 선고 2007 다 26455 판결 , 대법원 2013 . 9 . 26 . 선고 2012 다 113667 판결 등 참조 ) . 또한 대법원 은 매매 목적물 의 하자 로 인하 여 확대 손해 또는 2 차 손해 가 발생 한 경우 에 매도인 이 채무 의 내용 으로 된 하 자 없 는 목적물 을 인 도 하 지 못한 의무 위반 사실 외 에 그러 한 의무 위반 에 대한 매도인 의 귀책 사유 가 인정 되 는 경우 에 매도인 에게 그 확대 손해 에 대한 배상 책임 을 지우 고 있 다 ( 대법원 1997 . 5 . 7 . 선고 96 다 39455 판결 , 대법원 2003 . 7 . 22 . 선고 2002 다 35676 판결 등 참조 ) . 이러 한 손해 는 계약 목적물 그 자체 에 발생 한 손해 라고 볼 수 없 는데 도 판례 는 이 를 채무불이행 책임 으로 구성 하 고 있 다 . ② 대 법원 은 ‘ 토지 ’ 매매 계약 에서 매도인 이 소유 권 이전 등기 의무 를 이행 할 수 없 는 경우 매도인 이 매매 당시 매수인 이 이 를 매수 하 여 그 위 에 ‘ 건물 ’ 을 신축 할 것 이 라는 사정 을 이미 알 고 있 었 고 매도인 의 채무불이행 으로 매수인 이 신축 한 건물 이 철거 될 운명 에 이르 렀다 면 , 그 손해 는 적어도 특별 한 사정 으로 인한 손해 라고 판단 하 였 다 ( 대법원 1992 . 8 . 14 . 선고 92 다 2028 판결 ) . 이 사안 에서 건물 철거 로 매수인 이 입 는 손해 는 계약 목적물 그 자체 에 발생 한 손해 가 아님 이 명백 하 지만 , 판례 는 이 와 같이 채무불이행 책임 으로 구성 하 고 있 다 . ③ 계약 목적물 을 통해 얻 을 수 있 었 던 이익 , 즉 전매 차익 과 같 은 활용 기회 의 상실 이나 영업 소득 등 일실 이익 을 채무불이행 으로 인한 손해 로 구성 하 는 것 은 대법원 의 확립 된 판례 이 다 ( 대법원 1990 . 8 . 14 . 선고 90 다카 7569 판결 , 대법원 1992 . 4 . 28 . 선고 91 다 29972 판결 , 대법원 1995 . 2 . 10 . 선고 94 다 44774 판결 , 대법원 2006 . 1 . 27 . 선고 2005 다 16591 판결 , 대법원 2008 . 12 . 24 . 선고 2006 다 25745 판결 등 참조 ) . 이러 한 손해 가 계약 목적물 그 자체 에 발생 한 손해 가 아님 은 분명 하 다 . ④ 채무자 의 의무 위반 으로 채권자 가 제 3 자 에게 추가 로 부담 하 게 된 손해 배상금 , 세금 등 이나 제 3 자 로부터 몰취 당하 게 된 금원 을 채무불이행 으로 인한 손해 로 구성 하 는 것 도 대 법원 의 확립 된 판례 이 다 ( 대법원 1980 . 5 . 13 . 선고 80 다 130 판결 , 대법원 1991 . 10 . 11 . 선고 91 다 25369 판결 , 대법원 1996 . 2 . 13 . 선고 95 다 47619 판결 , 대법원 2006 . 4 . 13 . 선고 2005 다 75897 판결 등 참조 ) . 이러 한 손해 도 계약 목적물 그 자체 에 발생 한 손해 가 아니 다 . ⑤ 대 법원 판례 는 일정 한 유형 의 계약 에서 보호 의무 또는 안전배려의무 를 계약 상 의무 로 인정 하 고 있 다 . 즉 , 숙박업 자 가 고객 의 안전 을 배려 하 여야 할 보호 의무 ( 대법원 2000 . 11 . 24 . 선고 2000 다 38718 판결 등 참조 ) , 병원 이 입원 환자 에게 휴대품 등 의 도난 을 방지 함 에 필요 한 적절 한 조치 를 강구 하 여 줄 보호 의무 ( 대법원 2003 . 4 . 11 . 선고 2002 다 63275 판결 등 참조 ) , 사용 자 가 근로자 에게 생명 , 신체 , 건강 을 해치 지 않 도록 필요 한 조치 를 할 보호 의무 또는 안전배려의무 ( 대법원 2013 . 11 . 28 . 선고 2011 다 60247 판결 등 참조 ) , 기획 여행 업자 가 여행자 의 생명 · 신체 · 재산 등 의 안전 을 확보 하 기 위하 여 합리 적 조치 를 취할 안전배려의무 ( 대법원 2014 . 9 . 25 . 선고 2014 다 213387 판결 등 참조 ) 를 인정 한 판결 들 이 그것 이 다 . 위 와 같 은 경우 에 판례 는 계약 목적물 그 자체 에 발생 하 였 다고 보 기 어려운 손해 를 채무불이행 책임 으로 구성 하 고 있 다 . ⑥ 판례 는 의사 의 환자 에 대한 설명 의무 의 보호법익 이 ‘ 환자 의 자기결정권 ’ 또는 ‘ 치료 행위 에 대한 선택 의 기회 ’ 라고 하 면서 도 , 설명 의 무 위반 에 따른 사망 등 의 중대 한 결과 발생 의 손해 를 채무불이행 책임 으로 구성 하 고 있 다 ( 대법원 2013 . 4 . 26 . 선고 2011 다 29666 판결 , 대법원 2014 . 12 . 24 . 선고 2013 다 28629 판결 등 참조 ) . ⑦ 채무불이행 이 있 는 경우 에 재산 적 손해 이외 에 위자료 의 배상 을 실제로 인정 한 사례 는 많 지 않 으나 , 비 재산 적 손해 또는 정신 적 손해 라고 하 더라도 채무불이행 으로 인한 손해 배상 의 범위 에 포함 될 수 있 다는 것 이 확립 된 대법원 의 판례 이 다 ( 대법원 1996 . 6 . 11 . 선고 95 다 12798 판결 , 대법원 1996 . 12 . 10 . 선고 96 다 36289 판결 , 대법원 2007 . 1 . 11 . 선고 2005 다 67971 판결 등 참조 ) . 이러 한 손해 도 계약 목적물 그 자체 에 발생 한 손해 가 아님 이 분명 하 다 . 라 . 앞 에서 본 법리 에 비추 어 원심 판결 을 살펴본다 . ( 1 ) 원심 은 다음 과 같 은 이유 로 임차인 인 피고 ( 반소 원고 ) 의 채무불이행 책임 을 인정 하 고 있 다 . 원고 소유 의 이 사건 건물 은 2 층 건물 로서 , 1 층 중 150 평 ( 이하 ‘ 이 사건 임차 목적물 ’ 이 라 한다 ) 은 피 고 ( 반소 원고 ) 가 임차 하 여 골프 용품 보관 · 판매 를 위한 매장 으로 사용 하 였 고 , 2 층 은 원고 가 가구 를 보관 하 는 물류 창고 로 사용 하 였 다 . 이 사건 임차 목적물 이 이 사건 화재 로 인하 여 더 이상 임차 목적 으로 사용 · 수익 할 수 없 는 상태 에 이르 렀으므로 이 사건 임대차 계약 은 사회 통념 상 임대차 목적 을 달성 할 수 없 어 종료 하 였 다 . 피 고 ( 반소 원고 ) 가 원고 에게 이 사건 임차 목적물 을 온전 한 상태 로 반환 하 는 것 역시 불 가능 해졌 다 . 비록 이 사건 화재 의 발생 원인 이 밝혀 지 지 않 았 지만 화재 가 발생 한 지점 인 이 사건 건물 의 ‘ 1 층 전면 주출 입구 내부 우측 부분 ’ 은 피 고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 임대차 계약 에 따라 임차 부분 으로 실질 적 으로 사용 · 수익 해 오 던 부분 에 해당 하 는 반면 , 그 부분 에 대하 여 임대인 인 원고 가 지배 · 관리 하 였 다고 볼 수 없 다 . 피 고 ( 반소 원고 ) 는 자신 이 이 사건 임차 목적물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 못한 이상 이 사건 임차 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 으로 원고 가 입 은 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 . 원심 의 위 판단 은 앞 에서 본 법리 에 따른 것 으로 정당 하 다 . 원심 이 적법 하 게 채택 한 증거 들 에 의하 면 , 이 사건 에서 화재 발생 지점 으로 밝혀진 ‘ 이 사건 건물 1 층 주출 입구 내부 우측 부분 ’ 은 임차인 인 피고 ( 반소 원고 ) 가 주로 사용 하 던 부분 이 고 , 피고 ( 반소 원고 ) 와 그 직원 들 이 폐 박스 , 캐디 가방 , 골프공 등 을 건물 1 층 주출 입구 쪽 에 쌓 아 두 고 있 었 던 사실 을 알 수 있 다 . 원심 도 이 부분 을 ‘ 피고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 임대차 계약 에 따라 임차 부분 으로 실질 적 으로 사용 · 수익 해 왔 다 ’ 고 사실 인정 을 하 고 있 다 . 따라서 이 사건 화재 는 임차인 인 피고 ( 반소 원고 ) 가 지배 · 관리 하 던 영역 에서 발생 하 였 다고 볼 수 있 다 . 위 화재 발생 지점 을 건물 전체 를 공동 으로 사용 하 기 위한 부분 으로 본다고 하 더라도 , 이 사건 건물 은 집합 건물 이 아닌 일반 건물 인데 화재 발생 지점 이 피 고 ( 반소 원고 ) 가 주로 사용 하 던 부분 으로서 지배 · 관리 하 던 영역 에 해당 한다고 볼 수 있 고 , 피고 ( 반소 원고 ) 가 적어도 화재 의 원인 을 일부 제공 했 다고 볼 수 도 있 다 . 따라서 원심 의 판단 에 화재 로 인한 채무불이행 책임 의 성립 에 관한 법리 를 오해 한 잘못 이 없 다 . ( 2 ) 원심 은 다음 의 사실 을 기초 로 피 고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 화재 로 이 사건 임차물 에 발생 한 손해 뿐 만 아니 라 건물 의 다른 부분 인 1 층 나머지 부분 , 2 층 및 옥상 부분 이 소훼 되 어 원고 가 입 게 된 손해 까지 도 채무불이행 책임 으로 배상 할 의무 가 있 다고 판단 하 였 다 . ① 이 사건 건물 의 내부 공간 은 그 전체 가 철근 기둥 과 보로 지지 되 어 있 는데 , 다만 천장 내벽 슬래브 에 의하 여 그 내부 공간 이 1 층 과 2 층 으로 구분 되 고 내부 계단 을 통하 여 1 층 에서 2 층 으로 의 출입 이 이루어짐 과 아울러 2 층 에서 옥상 으로 나가 는 계단 출구 에 조립식 패널 ( 속칭 ‘ 샌드위치 판넬 ’) 구조 의 창고 가 2 층 에 연접 하 여 설치 되 어 있 다 . ② 외부 공간 인 1 층 에서 3 층 까지 외벽 은 그 전체 가 조립식 패널 로 일체 를 이루 는 구조 이 다 . ③ 이 사건 건물 자체 에 화재 에 대비 할 만 한 단 열 시설 이나 소화 시설 이 제대로 갖추 어 져 있 지 않 았 고 , 이 사건 건물 2 층 에 는 원고 소유 의 침대 , 가구 , 사무실 집기 등 가연 성 물체 들 이 보관 되 어 있 었 다 . 원심 판결 의 이유 중 에 는 적절 하 지 않 은 부분 이 있 으나 , 그 결론 을 수긍 할 수 있 다 . 원심 이 인정 한 사실 을 통해 알 수 있 는 이 사건 건물 의 구조 와 재질 , 건물 의 이용 · 관리관계 , 피고 ( 반소 원고 ) 가 이 사건 임차 목적물 을 골프 용품 매장 으로 사용 하 고 원고 가 2 층 을 창고 로 사용 하 고 있 었 던 점 , 피고 ( 반소 원고 ) 가 피 고 삼성 화재 와 이 사건 임차 목적물 에 관하 여 2 건 의 화재 보험 계약 을 체결 하 면서 담보 대상 을 ‘ 건물 ’ 이라고 기재 하 고 임차 목적물 외 의 부분 에 대한 손해 도 보상 범위 에 포함 되 어 있 는 점 에 비추 어 보 면 , 이 사건 임차 건물 부분 과 이 사건 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 는 모두 이 사건 화재 와 인과관계 가 있 을 뿐 만 아니 라 , 피고 ( 반소 원고 ) 의 채무불이행 에 따른 통상 손해 에 해당 하 거나 특별 한 사정 으로 인한 손해 라고 하 더라도 임차인 인 피고 ( 반소 원고 ) 가 알 았 거나 알 수 있 었 다고 볼 수 있 기 때문 이 다 . 또한 이 사건 건물 전체 에 발생 한 손해 가 피 고 ( 반소 원고 ) 가 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 포함 된다는 원심 의 판단 은 추가 적 인 심리 를 할 여지 가 전혀 없 는 것 은 아니 지만 사실심 법원 의 전권 사항 인 사실 판단 의 문제 로 보 아 존중 하 는 것 이 바람직 하 다 . 결국 원심 의 판단 은 정당 하 고 , 화재 로 인한 임차인 의 채무불이행 책임 에 따라 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 의 결론 에 영향 을 미친 잘못 이 없 다 . 마 . 한편 법원 이 손해배상 책임 을 인정 하 면서 채권자 의 과실 을 고려 하 여 과실상계 를 하 거나 손해 분담 의 공평 이 라는 손해 배상 제도 의 이념 에 비추 어 그 손해 배상액 을 제한 하 는 경우 , 채권자 의 과실 또는 책임 감경 사유 에 관한 사실 인정 이나 그 비율 을 정하 는 것 은 그것 이 형평 의 원칙 에 비추 어 현저히 불 합리 하 다고 인정 되 지 않 는 한 사실심 의 전권 사항 에 속한다 ( 대법원 2002 . 1 . 8 . 선고 2001 다 62251 , 62268 판결 , 대법원 2009 . 2 . 26 . 선고 2007 다 83908 판결 , 대법원 2012 . 10 . 11 . 선고 2010 다 42532 판결 등 참조 ) . 원심 은 화재 에 대비 할 만 한 단 열 시설 이나 소화 시설 이 이 사건 건물 에 제대로 갖추 어 지 지 않 았 던 것 도 손해 확대 의 원인 이 되 었 던 점 등 의 사정 을 종합 하 여 피 고 ( 반소 원고 ) 의 원고 에 대한 손해 배상 책임 을 70 % 로 제한 하 였 다 . 원심 의 판단 은 위 법리 에 비추 어 정당 하 고 과실상계 나 책임 제한 에 관한 법리 를 오해 한 잘못 이 없 다 . 바 . 원심 판결 중 피 고 삼성 화재 패소 부분 에 는 다수 의견 이 지적 하 는 바 와 같이 보험 약관 의 해석 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 있 으므로 그 부분 을 파기 하 여야 할 것 이 나 , 위 에서 본 바 와 같이 피 고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 는 모두 받아들일 수 없 으므로 이 를 기각 하 여야 한다 . 이상 과 같 은 이유 로 다수 의견 에 찬성 할 수 없 음 을 밝힌다 . 8 . 피 고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 중 화재 로 인한 손해 배상 책임 에 관한 법리 오해 와 책임 제한 에 대한 주장 및 피 고 삼성 화재 의 상고 이유 제 2 점 에 대한 대법관 이기택 의 별개 의견 가 . 임차인 이 건물 의 일부 를 임차 한 경우 에 임대차 기간 중 화재 가 발생 하 여 임차 건물 부분 과 함께 임대인 소유 의 임차 외 건물 부분 까지 불 에 탔 을 때 임차인 의 의무 위반 으로 인한 채무불이행 책임 의 성립 및 임차인 의 채무불이행 이 성립 하 는 경우 에 배상 하 여야 할 손해 배상 의 범위 에 관하 여 는 반대 의 견과 견해 를 같이 한다 . 그러나 화재 의 원인 이나 귀책 사유 가 명확 하 게 밝혀 지 지 않 은 사안 에서 법원 은 임차인 의 손해 배상 책임 을 제한 함 에 있 어서 일정 한 요소 들 을 반드시 고려 하 여야 함 에 도 원심 은 임차인 인 피고 ( 반소 원고 ) 의 손해 배상 책임 을 제한 함 에 있 어서 반드시 고려 하 여야 할 요소 들 중 일부 에 대하 여 심리 하 지 않 았 으므로 , 피고 ( 반소 원고 ) 의 상고 이유 중 책임 제한 에 관한 주장 을 받아들여야 한다고 본다 . 그 이유 는 아래 와 같 다 . ( 1 ) 채무자 가 계약 상 의무 를 위반 하 여 채권자 에 대하 여 손해 를 배상 할 책임 이 있 는 경우 에 는 , 행위 에 이른 동기 나 경위 , 손해 발생 및 확대 에 관여 된 객관 적 인 사정 이나 그 정도 , 그 행위 로 취한 이득 의 유무 등 여러 사정 을 참작 하 여 손해 분담 의 공평 이 라는 손해 배상 제도 의 이념 에 비추 어 손해 배상액 을 제한 할 수 있 다 ( 대법원 2014 . 2 . 27 . 선고 2013 다 77355 판결 , 대법원 2014 . 4 . 10 . 선고 2012 다 82220 판결 등 참조 ) . 그런데 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 · 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 화재 의 원인 이나 귀책 사유 가 명확 하 게 밝혀 지 지 않 은 때 에 는 , 임차 건물 부분 의 손해 뿐 만 아니 라 임차 외 건물 부분 의 손해 까지 임차인 이 전부 책임지 는 것 은 임차인 에게 가혹 할 수 있 고 , 이 와 달리 임차인 이 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대하 여 전혀 책임지 지 않 고 그 부분 손해 를 임대인 이 모두 감수 하 도록 하 는 것 또한 구체 적 타당 성 에 어긋날 위험 이 있 다 . 따라서 이 와 같 은 경우 에 법원 은 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대하 여 임차인 의 배상 책임 을 긍정 하 되 , 그 책임 에 대한 제한 을 통하 여 임대인 과 임차인 이 임차 외 건물 부분 의 손해 를 합리 적 으로 분담 하 도록 하 여야 한다 . 법원 이 위 와 같이 임차인 의 손해 배상 책임 을 제한 하 는 데 반드시 고려 하 여야 할 요소 는 다음 과 같 다 . ① 먼저 ‘ 계약 의 내용 과 관련 된 요소 ’ 로서 , 임대차 계약 의 내용 및 이 에 따라 예정 된 임차 건물 사용 · 수익 의 용도 · 방법 및 임차인 이 부담 하 는 의무 의 내용 , 임대차 보증금 , 차임 , 그 밖 에 임대차 계약 과 관련 하 여 임차인 이 임대인 에게 지급 하 는 일체 의 대가 의 액수 등 이 있 다 . ② 다음 으로 ‘ 건물 자체 의 현황 과 관련 된 요소 ’ 로서 , 1 동 의 건물 전체 의 구조 · 성상 · 재질 , 임차 건물 부분 및 1 동 의 건물 전체 를 기준 으로 한 방재 시설 , 소방 시스템 ( 감지기 , 스프링클러 등 ) , 전기 · 가스 · 수도 공급 설비 등 의 설치 현황 및 노후화 정도 , 임차 건물 부분 과 나머지 건물 부분 의 가액 차이 등 이 있 다 . ③ 또한 ‘ 건물 의 관리 상태 와 관련 된 요소 ’ 로서 , 건물 에 설치 되 어 있 는 방재 시설 , 소방 시스템 , 전기 · 가스 · 수도 공급 설비 등 의 정기 적 인 점검 · 관리 · 보수 · 교체 현황 , 임차 건물 부분 과 1 동 의 건물 전체 의 일반 적 인 관리 · 이용 현황 , 계속 적 인 운영 · 관리 의 적정 성 등 이 있 다 . ④ 그리고 ‘ 사고 발생 · 확대 와 관련 된 요소 ’ 로서 , 화재 발생 장소 , 화재 의 원인 이 어느 정도 까지 밝혀졌 는지 , 화재 의 발생 · 확대 에 관여 된 객관 적 인 사정 이나 그 정도 등 이 있 다 . ⑤ 마지막 으로 ‘ 피해 와 관련 된 요소 ’ 로서 , 임차 건물 부분 에 발생 한 손해 액과 임차 건물 이외 의 부분 에 발생 한 손해 액 이 각각 얼마 이 고 서로 간 의 비율 은 어떻게 되 는지 등 이 있 다 . ( 2 ) 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 ㉮ 이 사건 화재 의 원인 이 명백 하 게 밝혀 지 지 않 은 점 , ㉯ 이 사건 임차 목적 물 에서 발생 한 화재 가 원고 가 사용 · 수익 하 던 이 사건 건물 2 층 으로 확대 된 후 그곳 에 보관 되 어 있 던 원고 소유 의 침대 , 가구 , 사무실 집기 등 가연 성 물체 들 로 급격히 연소 가 확대 되 어 이 사건 건물 의 손해 가 커지 게 된 점 , ㉰ 이 사건 건물 자체 에 화재 에 대비 할 만 한 단 열 시설 내지 소화 시설 이 제대로 갖추 어 지 지 않 았 던 것 도 그 손해 확대 의 원인 이 되 었 던 점 , ㉱ 이 사건 화재 의 급격 한 확대 연소 과정 은 초기 진화 가 쉽 지 않 은 이 사건 건물 내부 구조 에 따른 것 일 뿐 피 고 ( 반소 원고 ) 측 의 초기 대응 미흡 등 에 그 원인 이 있 다고 보이 지 않 는 점 , ㉲ 피고 ( 반소 원고 ) 는 임대차 보증금 4 , 000 만 원 의 비교 적 소액 으로 이 사건 건물 일부 를 임차 하 였 던 반면 이 사건 화재 로 인한 손해 는 2 억 6 , 000 여 만 원 에 이르 는 점 등 을 종합 적 으로 고려 하 여 피 고 ( 반소 원고 ) 가 원고 에게 배상 하 여야 할 손해 를 70 % 로 제한 하 였 다 . 그러나 기록 을 살펴보 아도 이 사건 임차 건물 부분 에 발생 한 손해 액과 임차 건물 이외 의 부분 에 발생 한 손해 액 을 구분 하 여 특정 할 수 있 는 자료 가 없 고 , 임차 건물 부분 과 1 동 의 건물 전체 를 기준 으로 한 방재 시설 , 소방 시스템 , 전기 · 가스 · 수도 공급 설비 등 의 설치 현황 및 노후화 정도 등 건물 자체 의 현황 과 관련 된 자료 도 없 으며 , 그러 한 시설 에 대한 정기 적 인 점검 · 관리 · 보수 · 교체 현황 , 그리고 임차 건물 부분 과 1 동 의 건물 전체 의 일반 적 인 관리 · 이용 현황 , 계속 적 인 운영 · 관리 의 적정 성 등 건물 의 관리 상태 를 알 수 있 는 자료 또한 없 다 . 이러 한 원심 판결 에 는 원인 불명 의 화재 로 인하 여 임차 외 건물 부분 에 까지 손해 가 확대 되 었 을 때 의 손해 배상 책임 의 제한 에 관한 법리 를 오해 하 여 필요 한 심리 를 다 하 지 아니한 잘못 이 있 다 . 나 . 원심 의 위 와 같 은 법리 오해 등 의 잘못 은 피 고 ( 반소 원고 ) 가 배상 하 여야 할 전체 손해 액 산정 에 관한 판단 에 영향 을 미쳤 고 , 이 는 피 고 삼성 화재 가 원고 에게 지급 할 전체 보험금 의 액수 에 관한 판단 에 도 영향 을 미쳤 다고 보 아야 한다 . 따라서 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피고 들 패소 부분 은 전부 파기 되 어야 한다 . 이상 과 같이 다수 의견 의 결론 에 는 찬성 하 지만 그 파기 의 이유 는 달리 하 므로 , 별개 의견 으로 이 를 밝혀 둔다 . 대법원장 양승태 ( 재판장 ) 대법관 박병대 김용덕 박보영 김창석 김신 김소영 조희대 ( 주심 ) 권순일 박상옥 이기택 김재형 공유 하 기 글 요소