상가 투자 절세 전략 TOP 3 이코 노 믹 리뷰 원문 부동산업 계 에 는 ' 잘 고른 상가 는 3 대 간다 ’ 는 격언 이 있 다 . 수익 형 부동산 의 대표 격 인 상가 는 잘 만 고른다면 고정 적 인 월세 수익 과 자산 가치 상승 등 을 기대 할 수 있 어 은퇴자 들 에게 항상 인기 있 는 투자처 다 . 상가 투자 도 취득 시 부터 양 도 시 의 세금 그리고 종합 소득세 신고 까지 세금 문제 가 빠지 지 않 고 등장 한다 . 특히 취득 과 양 도시 에 는 금액 이 큰 부가가치세 의 과세 문제 가 발생 하 므로 투자 초기 부터 이 와 관련 된 사항 은 정확히 숙지 해 대비 하 는 것 이 중요 하 다 . 본지 는 박진규 해인 세 무회계 대표 세무사 와 상가 투자 시 의 절세 요령 을 꼽 아 봤 다 . 출처 = 뉴시스 1 . 부가가치세 를 돌려 받 자 . 건물 을 매입 하 는 경우 주택 매입 과 다른 점 은 건물 가액 의 10 % 의 부가가치세 를 부담 한다는 것 이 다 . 부가가치세 는 건물 가액 에 10 % 이 기 때문 에 금액 이 크 다 . 다만 이 를 돌려받 는 방법 이 있 는데 바로 부가가치세 매입 세액 공제 로 환급 을 받 는 것 이 다 . 부가가치세 를 환급 받 을 수 있 는 자 는 첫 번 째 로 사업자 등록 을 한 사업자 이 어야 한다 . 사업자 등록 시 3 가지 의 종류 로 등록 이 가능 한데 첫 번 째 는 간 이 과세 자 , 두 번 째 는 일반 과 세자 , 세 번 째 는 면세 사업자 이 다 . 상가 매입 후 부동산 임대업 운영 시 에 는 간 이 과세 자 적용 이 배제 되 어 일반 과 세자 가 되 지만 다른 업종 변경 시 에 는 이 세 가지 종류 중 선택 이 가능 하 다 . 이 경우 부가가치세 를 환급 받 기 위해서 는 간 이 / 면세 사업자 가 아닌 일반 과 세자 로 등록 해야 만 매입 세액 공제 가 적용 돼 부가세 를 환급 받 을 수 있 다 . 사업자 등록증 은 사업 개시 일 로부터 20 일 이내 에 신청 해야 함 이 원칙 이 며 상가 를 매입 하 여 사업 을 하 는 경우 의 사업 개시 일 은 상가 건물 매입 의 계약 일임 을 명심 해야 한다 . 2 . 가정주부 인 배우자 명의 로 임대 사업 하 면 유리 ? 임대 사업자 의 경우 흔히 배우자 명의 로 변경 하 거나 임대 사업 에 있 어 공동 명의 로 등록 하 는 경우 가 많 다 . 이 는 명의 를 변경 하 거나 분산 시켜 소득세 의 누진세 율 의 구간 중 낮 은 구간 을 정용 받 기 위함 이 다 . 그러나 항상 이러 한 방법 이 절세 방안 이 라고 볼 수 는 없 다 . 근로 소득 이 있 는 근로자 가 임대 사업 을 함께 영위 하 는 경우 , 매년 5 월 말 근로 소득 과 임대 사업 으로 인한 사업 소득 에 대해서 합산 하 여 종합 소득 신고 를 해야 한다 . 이 경우 소득 이 합산 되 므로 누진세 율 에서 높 은 세율 을 적용 받 아서 세부 담 은 증가 한다 . 이 를 위해 부인 의 명의 로 임대 사업 소득 을 돌리 거나 공동 사업자 로 등록 하 여 절세 방안 을 모색 한다 . 하지만 먼저 준조세 성격 인 ‘ 건강 보험료 ’ 를 함께 고려 해야 한다 . 건강 보험 가입자 는 직장 가입자 와 지역 가입자 로 나뉜다 . 남편 은 직장 근로자 인 직장 가입자 로써 총 급여 를 기준 으로 건강 보험료 를 부과 하 고 회사 와 근로자 가 반반 부담 을 한다 . 이때 부인 이 소득 이 없 는 주부 인 경우 직장 가입자 의 피부 양자 로써 사실 상 건강 보험료 를 추가 로 부담 하 지 않 는다 . 그러나 건강 보험료 의 경우 근로자 외 의 자 가 일정 소득 , 재산 이 있 는 경우 지역 가입자 로써 편입 될 수 있 다 . 현행 국민 건강 보험법 시행 규칙 에 따르 면 사업 소득 금액 이 500 만 원 을 초과 하 는 자 는 일정 한 소득 이상자 로 판정 되 어 건강 보험료 를 따로 납부 해야 한다 . 즉 피부 양자 에서 지역 가입자 로 지위 가 전환 되 어 건강 보험료 가 별도 로 부과 되 는 것 이 다 . 건강 보험료 는 월 15 만 ~ 20 만 원 씩 내 야 할 가능 성 이 높 고 지역 가입자 의 소득 , 재산 , 자동차 보유 여부 등 에 따라 달라진다 . 만약 월 20 만 원 씩 건강 보험료 를 1 년 동안 납부 한다면 연간 240 만 원 의 건강 보험료 를 내게 된다 . 부인 의 명의 로 이전 하 거나 공동 사업자 로 등록 하 는 경우 절감 되 는 세액 을 계산 하 고 그 절감 세액 과 건강 보험료 로 납부 한 240 만 원 을 비교 해 보 아야 하 며 , 결국 무조건 명의 를 이전 하 거나 공동 명의 가 절세 효과 가 있 는 것 이 아니 며 이 를 비교 하 여 좀 더 절세 가 되 는 방향 을 선택 해야 한다 . 3 . 부가가치세 를 납부 하 지 말 자 . 부동산 취득 시 와 마찬가지 로 부동산 을 매매 하 는 경우 반대 로 부가가치세 를 붙여 매매 하 며 징수 한 부가가치세 를 납부 해야 하 는 납세 의무 가 발생 한다 . 실질 적 으로 는 부가가치세 를 합한 금액 으로 거래 됨 이 상당 하 므로 , 부가가치세 납세 의무 를 지 지 않 는 것 으로 실질 적 인 절세 효과 를 볼 수 있 다 . 이 때 활용 하 는 것 이 ‘ 사업 포괄 양수 도 ' 이 다 . 포괄 양도 양수 계약 이 란 사업장 별 로 사업 의 양도인 이 양수인 에게 모든 사업 시설 과 그 사업 에 관한 일체 의 인적 , 물 적 권리 와 의무 를 양도 하 여 양도인 과 동일시 되 는 정도 로 양수인 이 그대로 승계 하 는 계약 이 다 . 사업 의 포괄 양 수도 는 부가가치세 에서 공급 으로 보 지 않 으므로 부가가치세 가 붙 지 않 아 건물 을 매매 한 경우 라도 부담 하 지 않 는 것 이 다 . 사업 의 포괄 양수 도 계약 은 제반 사정 을 고려 하 여 진행 하 여야 하 며 요건 이 충족 하 는 경우 이 를 적용 해서 절세 효과 를 볼 수 있 다 . 이윤희 기자 - Copyright ⓒ 이 코노 믹 리뷰 . 무단 전재 및 재 배포 금지 - "" 수익 성 ( 재테크 ) 부동산 매매 및 임대 . 임차 " 는 " 김정현 " 공인 중개사 에게 . ... " 수익 성 건물 / 신축 부지 매수 . 매도 의뢰 접수 합니다 . 대표 / 김정현 대왕 코리아 공인 중개사 사무소 네이버 Blog http : / / myhyun 2004 . blog . me . Mobile 010 - 3346 - 6600 등록 번호 11200 - 2015 - 00125 E - mail : myhyun 2004 @ naver . com { 한국 공인 중개사 들 의 산행 으로 친목 과 정보 교류 를 위한 순수 한 산행 동호회 } 한국 공인 중개사 산악회 http : / / band . us / @ krmountain 공유 하 기 글 요소