. 이 는 보증금 반환 채무 를 이행 하 지 않 은 임대인 이 목적물 에 대한 자신 의 권리 는 그대로 유지 하 면서 보증금 반환 채무 만 을 면할 수 있 게 하 는 결과 가 되 어 부당 하 다 . 나아가 이러 한 소멸시효 진행 의 예외 는 어디 까지 나 임차인 이 임대차 종료 후 목적물 을 적법 하 게 점유 하 는 기간 으로 한정 되 고 , 임차인 이 목적물 을 점유 하 지 않 거나 동시 이행 항변권 을 상실 하 여 정당 한 점유 권원 을 갖 지 않 는 경우 에 대해서 까지 인정 되 는 것 은 아니 다 . 따라서 임대차 종료 후 보증금 을 반환 받 기 위해 목적물 을 점유 하 는 임차인 의 보증금 반환 채권 에 대하 여 소멸시효 가 진행 하 지 않 는다고 보 더라도 그 채권 에 관계 되 는 당사자 사이 의 이익 균형 에 반하 지 않 는다 . 
 주택 임대차 보호법 제 4 조 제 2 항 은 “ 임대차 기간 이 끝난 경우 에 도 임차인 이 보증금 을 반환 받 을 때 까지 는 임대차 관계 가 존속 되 는 것 으로 본다 . ” 라고 정하 고 있 다 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8923 호 로 개정 되 면서 표현 이 바뀌 었 을 뿐 그 내용 은 개정 전 과 같 다 ) . 2001 . 12 . 29 . 법률 제 6542 호 로 제정 된 상가 건물 임대차 보호법 도 같 은 내용 의 규정 을 두 고 있 다 ( 제 9 조 제 2 항 ) . 이 는 임대차 기간 이 끝난 후 에 도 임차인 이 보증금 을 반환 받 을 때 까지 는 임차인 의 목적물 에 대한 점유 를 임대차 기간 이 끝 나기 전 과 마찬가지 정도 로 강하 게 보호 함 으로써 임차인 의 보증금 반환 채권 을 실질 적 으로 보장 하 기 위한 것 이 다 . 따라서 임대차 기간 이 끝난 후 보증금 을 반환 받 지 못한 임차인 이 목적물 을 점유 하 는 동안 위 규정 에 따라 법정 임대차 관계 가 유지 되 고 있 는 데 도 임차인 의 보증금 반환 채권 은 그대로 시효 가 진행 하 여 소멸 할 수 있 다고 한다면 , 이 는 위 규정 의 입법 취지 를 훼손 하 는 결과 를 가져오 게 되 어 부당 하 다 . 
 위 와 같 은 소멸시효 제도 의 존재 이유 와 취지 , 임대차 기간 이 끝난 후 보증금 반환 채권 에 관계 되 는 당사자 사이 의 이익 형량 , 주택 임대차 보호법 제 4 조 제 2 항 의 입법 취지 등 을 종합 하 면 , 주택 임대차 보호법 에 따른 임대차 에서 그 기간 이 끝난 후 임차인 이 보증금 을 반환 받 기 위해 목적물 을 점유 하 고 있 는 경우 보증금 반환 채권 에 대한 소멸시효 는 진행 하 지 않 는다고 보 아야 한다 . 
 
 참조 법령 
 민법 제 162 조 , 제 163 조 , 제 164 조 , 제 536 조 , 주택 임대차 보호법 제 4 조 제 2 항 , 상가 건물 임대차 보호법 제 9 조 제 2 항 
 
 참조 판례 
 대법원 1977 . 9 . 28 . 선고 77 다 1241 , 1242 전원 합의체 판결 ( 공 1977 , 10295 ) 
 대 법원 1995 . 7 . 25 . 선고 95 다 14664 , 14671 판결 ( 공 1995 하 , 2951 ) 
 
 대 법원 
 판결 
 
 원고 ( 반소 피고 ) , 상고인 겸 피상 고인 	 원고 ( 반소 피고 ) 
 피 고 ( 반소 원고 ) , 피상 고인 겸 상고인 	 피 고 ( 반소 원고 ) 
 원심 판결 	 서울 중앙 지법 2016 . 7 . 13 . 선고 2015 나 55891 , 55914 판결 
 
 주 문 
 원심 판결 의 본소 부분 중 제 1 심판 결의 원고 ( 반소 피고 ) 청구 인용 금원 에 대한 원고 ( 반소 피고 ) 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 서울 중앙 지방 법원 에 환송 한다 . 피 고 ( 반소 원고 ) 의 상고 를 기각 한다 . 
 
 이 유 
 상고 이유 ( 상고이 유서 제출 기간 이 지난 다음 제출 된 상고이 유보 충서 등 은 이 를 보충 하 는 범위 에서 ) 를 판단 한다 . 
 1 . 원고 ( 반소 피 고 , 이하 ‘ 원고 ’ 라 한다 ) 의 상고 에 관한 판단 
 이 부분 쟁점 은 주택 임대차 보호법 에 따른 임대차 에서 그 기간 이 끝난 후 임차인 이 임차주 택 을 점유 하 고 있 는 경우 임대차 보증금 반환 채권 의 소멸시효 가 진행 하 는지 여부 이 다 . 
 가 . 소멸시효 는 권리 자 가 권리 를 행사 할 수 있 는데 도 일정 한 기간 권리 를 행사 하 지 않 은 경우 에 권리 의 소멸 이 라는 법률 효과 가 발생 하 는 제도 이 다 . 이것 은 시간 의 흐름 에 따라 법률 관계 가 점점 불명확 해 지 는 것 에 대처 하 기 위한 제도 로서 , 일정 기간 계속 된 사회 질서 를 유지 하 고 시간 이 지남 에 따라 곤란 해 지 는 증거보전 으로부터 채무자 를 보호 하 며 자신 의 권리 를 행사 하 지 않 는 사람 을 법 적 보호 에서 제외 함 으로써 법 적 안정 성 을 유지 하 는 데 중점 을 두 고 있 다 . 
 소멸시효 가 완성 되 기 위해서 는 권리 의 불 행사 라는 사실 상태 가 일정 한 기간 동안 계속 되 어야 한다 . 채권 을 일정 한 기간 행사 하 지 않 으면 소멸시효 가 완성 하 지만 ( 민법 제 162 조 , 제 163 조 , 제 164 조 ) , 채권 을 계속 행사 하 고 있 다고 볼 수 있 다면 소멸시효 가 진행 하 지 않 는다 . 나아가 채권 을 행사 하 는