> 집합 건물 관리 	 > 관리 업무 메뉴 얼 등 	 > 일반 사항 
 제 Ⅰ 편 집합 건축물 관리 업무 매뉴얼 
 집합 건축물 이 란 아파트 , 오피스텔 , 상가 등 과 같이 한 동 의 건물 내부 가 구조 상 독립 되 어 있 는 여러 부분 으로 구분 되 어 있 어 그 각각 의 구분 된 부분 에 대하 여 소유 권 이전 등기 가 가능 한 건 축물 을 말 한다 . 
 “ 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 ” ( 이하 “ 집 소법 ” 이 라 함 ) 에서 는 건물 의 구분 소유 와 상가 건물 의 구분 소유 를 규정 하 고 있 다 . 
 건물 의 구분 소유 는 “ 1 동 의 건물 중 구조 상 구분 된 수개 의 부분 이 독립 한 건물 로서 사용 될 수 있 을 때 에 는 그 각 부분 은 이 법 이 정하 는 바 에 따라 각각 소유 권 의 목적 으로 할 수 있 다 ” 로 규정 하 고 있 고 , 상가 건물 의 구분 소유 에 대해서 는 “ 1 동 의 건물 중 다음 각호 에 해당 하 는 방식 으로 수개 의 건물 부분 이 이용상 구분 된 경우 에 그 건물 부분 ( 이하 " 구분 점포 " 라고 한다 ) 은 이 법 이 정하 는 바 에 따라 각각 소유 권 의 목적 으로 할 수 있 다 . ” 라고 규정 하 고 있 다 . 
 구분 점포 의 내용 에 는 , 
 가 . 구분 점포 의 용도 가 건축법 제 2 조제 2 항 제 6 호 의 판매 및 영업 시설 일 것 
 나 . 1 동 의 건물 중 구분 점포 를 포함 한 제 1 호 의 판매 및 영업 시설 용도 에 해당 하 는 바닥 면적 의 합계 가 1 천 평방 미터 이상 일 것 
 다 . 경계 를 명확 하 게 식별 할 수 있 는 표지 를 바닥 에 견고 하 게 설치 할 것 
 라 . 구분 점포 별 로 부여 된 건물 번호 표지 를 견고 하 게 부착 할 것 
 이상 과 같이 규정 하 고 있 다 . 
 공동 주택 과 는 달리 집합 건축물 은 구분 소유자 간 의 이해 상충 내지 의견 불 일치 로 인하 여 초기 의 성능 을 유지 하 거나 개선 하 기 위한 유지관리 가 제대로 이루어지 지 않 아 건물 의 사용 성 저하 와 조기 노후화 경향 이 크 다 . 
 전문 적 인 지식 이 없 는 일반 적 인 수준 의 소유자 와 관리자 , 사용 자 를 대상 으로 , 일상 적 인 유지관리 , 보수 , 증개축 등 건축물 전생 애 주기 ( life cycle ) 에 걸쳐 집합 건축물 의 초기 성능 을 유지 하 고 개선 하 는 데 필요 한 법규 및 제도 , 점검 및 유지관리 요령 , 개보 수 등 의 절차 및 기법 등 을 실제 사용 자 가 활용 하 기 용이 하 게 기술 하 는 매뉴얼 개발 을 목적 으로 한다 . 
 1 . 2 시설물 관리 의 개념 
 1 . 2 . 1 법률 상 관리 의 개념 
 민법 에 의하 면 관리 의 개념 을 보존 행위 ? 이용 행위 , 그리고 개량 행위 로 정의 하 고 있 다 . 
 나 . 건축법 
 건축물 의 소유자 또는 관리자 는 그 건축물 ? 대 지 및 건축 설비 를 제 30 조 내지 제 33 조 , 제 35 조 내지 제 41 조 , 제 43 조 , 제 44 조 , 제 46 조 내지 제 50 조 , 제 51 조 , 제 53 조 , 제 54 조 , 제 55 조 , 제 57 조 , 제 59 조 , 제 59 조 의 2 , 제 59 조 의 3 및 제 67 조 의 규정 에 적합 하 도록 유지 ? 관리 하 여야 한다 . 
 건축물 의 소유자 또는 관리자 는 그 건축물 을 철거 하 는 경우 , 철거 를 하 기 전 에 시장 ? 군수 ? 구청장 에게 신고 하 여야 한다 . ( 건축법 제 27 조 1 항 ) 
 건축물 의 소유자 또는 관리자 는 그 건축물 이 재해 로 인하 여 멸실 된 경우 에 는 멸실 후 15 일 이내 에 신고 하 여야 한다 . ( 건축법 제 27 조 2 항 ) 
 시장 ? 군수 ? 구청장 은 이 법 또는 이 법 의 규정 에 의한 명령 이나 처분 에 위반 하 는 건 축물 의 발생 을 예방 하 고 건축물 의 적법 한 유지 ? 관리 를 지도 하 기 위하 여 대통령령 이 정하 는 바 에 의하 여 건축지 도원 을 지정 할 수 있 다 . ( 건축법 제 28 조 ) 
 ( 4 ) 건축물 대장 
 시장 ? 군수 ? 구청장 은 건축물 의 소유 ? 이용 상태 를 확인 하 거나 건축 정책 의 기초 자료 로 활용 하 기 위하 여 다음 각호 의 1 에 해당 하 는 경우 에 는 건축물대장 에 건축물 및 그 대지 에 관한 현황 을 기재 하 고 이 를 보관 하 여야 한다 . ( 건축법 제 29 조 ) 
 ( 가 ) 제 18 조제 2 항 의 규정 에 의하 여 사용 승인서 를 교부 한 경우 
 ( 나 ) 제 8 조 의 규정 에 의한 건축 허가 대상 건축물 ( 제 9 조 의 규정 에 의한 신고 대상 건축물 을 포함 한다 ) 외 의 건축물 의 공사 를 완료 한 후 그 건축물 에 대하 여 기재 의 요청 이 있 는 경우 
 ( 다 ) 기타 대통령령 이 정하 는 경우 
 다 . 시설물 의 안전 관리 에 관한 특별법 
 ‘ 시설물 의 안전 관리 에 관한 특별법 ’( 이하 ‘ 시 특법 ’ 이 라 함 ) 에서 는 시설물 의 안전 점검 과 적정 한 유지 관리 를 통하 여 재해 및 재난 을 예방 하 고 시설물 의 효용 을 증진 시킴 으로써 공중 의 안전 을 확보 하 고 나아가 국민 의 복리 증진 에 기여 함 을 목적 으로 하 고 있 다 . 
 “ 유지관리 ” 라 함 은 완공 된 시설물 의 기능 을 보전 하 고 시설물 이용자 의 편의 와 안전 을 높이 기 위하 여 시설물 을 일상 적 으로 점검 ? 정비 하 고 손상 된 부분 을 원상 복구 하 며 경과 시간 에 따라 요구 되 는 시설물 의 개량 ? 보수 ? 보강 에 필요 한 활동 을 하 는 것 을 말 한다 . ( 시 특법 제 2 조 ) 
 시 특법 에서 는 “ 소관 시설물 에 대하 여 5 년 마다 시설물 별 로 안전 및 유지관리 계획 을 수립 하 여야 하 며 , 이 에 따라 매년 시행 계획 을 수립 ? 시행 하 여야 한다 . ” 라고 규정 하 고 있 다 . ( 시 특법 제 4 조 ) 
 1 . 2 . 2 건물 자산 관리 상 관리 의 개념 
 건물 의 소유자 나 관계자 중 에 는 완성 후 의 건물 은 관리 하 지 않 아도 스스로 작동 하 고 유지 ? 보존 되 며 , 따라서 사용 ? 수익 ? 처분 에 전혀 문제 가 없 는 것 으로 인식 하 거나 착각 하 는 부류 가 있 다 . 다시 말 하 면 건물 자산 관리 의 필요 성 과 중요 성 에 대한 이해 가 부족 한 사람 이 많이 있 음 을 볼 수 있 다 . 
 1 . 3 유지관리 계획 
 유지 관리 업무 를 빠르 고 효과 적 으로 수행 하 기 위해서 는 먼저 유지관리 계획 을 수립 할 필요 가 있 다 . 계획 에 는 일상 적 인 점검 과 정기 적 인 점검 ? 수선 에 관한 사항 이 있 다 . 일상 적 으로 는 기기 의 운전 또는 청소 , 소모품 의 교환 , 실내 환경 의 측정 등 이 포함 되 며 건축물 의 기능 을 충분히 발휘 시키 기 위해 연간 계획 , 월간 계획 에 따라서 효율 적 으로 업무 를 진행 해 나가 도록 한다 . 특히 법규 에서 의무 화 시킨 점검 등 은 누락 되 지 않 도록 계획 에 포함 시킬 필요 가 있 다 . 
 집합 건축물 을 유지 관리 함 에 있 어서 안전 상 의 위해 요소 나 , 급격 한 기능 저하 를 가져올 우려 가 있 는 변형 , 균열 , 누수 등 결함 을 조기 에 파악 하 여 적절 한 대책 을 수립 하 는 것 이 매우 중요 하 다 . 
 유지관리 는 정량 적 으로 기준 화 된 것 이 아니 므로 경험 적 판단 을 요하 는 경우 가 많 으나 적절 하 고 객관 적 인 평가 가 이루어지 기 위해서 는 점검 기준 및 평가 ? 판정 기준 을 마련 하 여 각 기준 에 따라 유지 관리 를 시행 하 는 것 이 바람직 하 다 . 
 1 . 3 . 1 유지관리 계획 수립 시 고려 할 사항 
 집합 건축물 의 준공 후 유지 관리자 는 수시 점검 또는 정기 적 인 점검 계획 을 수립 하 여 계획 에 따라 적절히 점검 을 시행 하 며 , 점검 계획 을 수립 할 때 는 다음 과 같 은 사항 들 이 고려 되 어야 한다 . 
 가 . 집합 건축물 의 종류 , 범위 , 항목 , 방법 및 장비 
 점검 대상 집합 건축물 의 종류 , 범위 , 점검 항목 및 점검 방법 과 점검 시 사용 장비 및 점검 에 필요 한 가설물 에 대한 사전 검토 가 요구 된다 . 
 나 . 대상 부위 의 설계 자료 , 과거 이력 파악 
 적절 한 점검 을 위해서 는 대상 건축물 의 설계 자료 와 과거 의 열화 실태 , 보수 및 보강 실태 등 을 충분히 파악 할 필요 가 있 다 . 
 다 . 집합 건축물 의 구조 적 특성 및 특별 한 문제점 파악 
 점검 계획 은 집합 건축물 이나 부재 의 중요 도 , 제 3 자 에 의 영향 도 , 내구연한 등 집합 건축물 의 구조 적 특성 을 미리 파악 하 여 점검 계획 수립 시 이 를 고려 할 필요 가 있 다 . 
 라 . 집합 건축물 의 규모 및 점검 의 난이도 
 집합 건축물 의 종류 에 따라 점검 이 곤란 한 경우 가 많 기 때문 에 점검 자 는 유지관리 의 난이도 를 고려 하 여 점검 계획 을 수립 한다 . 
 마 . 점검 당시 의 주변 여건 
 점검 시 집합 건축물 의 변형 및 결함 을 미리 예측 하 고 , 점검 시 구체 적 인 점검 방법 과 빈도 를 결정 하 고 , 점검 시 의 주변 환경 등 을 고려 하 여야 한다 . 
 바 . 점 검표 의 작성 
 점검 시 에 는 점검 표 를 작성 하 여 점검 표 에 의한 조사 가 실시 되 도록 하 여야 한다 . 
 1 . 3 . 2 유지관리 일정 계획 수립 
 효과 적 이 며 적절 한 비용 으로 유지관리 계획 을 운용 하 기 위해서 는 최선 의 관리 방법 을 조합 하 여 일정 계획 을 수립 하 여야 한다 . 집합 건축물 유지 관리 행위 의 방법 과 효과 에 영향 을 주 는 일정 계획 요소 는 상당히 많 다 . 이런 요소 들 은 많 은 변수 를 내포 하 고 있 으며 , 그 요소 는 다음 의 내용 을 포함 한다 . 
 ( 1 ) 보수 작업 실시 여부 , 재료 의 성질 , 필요 장비 등 에 영향 을 줄 수 있 는 기후 조건 
 ( 2 ) 인력 , 기술 , 장비 및 적절 한 재료 의 가용성 
 ( 3 ) 각 단위 작업 의 크기 와 분류 , 작업 단위 가 가용 자원 으로 실시 가능 한가 의 여부 
 ( 4 ) 작업 계획 , 예기 치 못한 사건 의 영향 , 요구사항 의 준비 등 과 관련 하 여 자원 의 부족 으로 발생 되 는 문제점 
 ( 5 ) 우선순위 에 따른 예산 의 영향 과 예산 회기 내 에 수행 될 수 있 는 작업 의 총량 
 효과 적 인 유지관리 업무 를 보장 하 기 위한 관리 체계 는 여러 요소 들 을 고려 한 가용 자원 으로 대부분 의 작업 을 수행 할 수 있 는 계획 의 수립 을 필요 로 한다 . 가장 중요 한 일정 계획 요구 나 우선순위 를 결정 하 기 위해서 관리 업무 는 기능 발휘 정도 ( 노후 도 ) , 현재 상황 , 계획 된 보수 와 유지관리 요구 조건 들 을 제공 하 는 보고 와 평가 체계 를 갖추 어야 한다 . 
 1 . 3 . 3 유지 관리 수행 절차 
 그림 1 ) 유지관리 수행 절차 
 유지 관리 수행 절차 는 평상시 에 점검 ( 정기 점검 , 수시 점검 ) 등 을 통해 유지관리 업무 를 수행 한다 . 점검 업무 의 수행 중 이상 부위 가 발생 하 면 우선 응급 조치 가 가능 한지 를 검토 하 고 , 응급 조치 후 자체 보수 가 가능 한지 여부 를 판단 조치 한다 . 자체 수행 이 불 가능 할 경우 에 는 외부 에 입찰 및 계약 절차 를 수행 하 여 보수 하 여 건축물 이 항상 정상 적 인 상태 가 유지 되 도록 한다 . 
 유지관리 업무 를 실시 하 기 위한 인원 이나 자격 취득자 를 확보 할 수 없 는 경우 는 그 업무 를 전문 회사 에게 위탁 하 게 된다 . 위탁 계약 은 소모품 의 교환 에서 정기 점검 및 사용 기간 중 의 고장 의 수선 까지 계약 범위 내 에서 모든 경우 에 대처 하 는 유지관리 ( maintenance ) 계약 과 점검 과 여기 에 수반 되 는 소모품 의 보수 만 을 행하 는 점검 계약 이 있 다 . 유지 관리 에 대한 구체 적 인 요구 를 신뢰 할 수 있 는 전문 회사 에 제시 하 고 충분 한 협의 를 거쳐 행하 는 가장 적합 한 형태 로 계약 한다 . 
 1 . 4 장기 수선 계획 
 장기 수선 계획 은 건축물 의 기능 저하 및 노후화 를 방지 하 기 위해 대 규모 계획 수선 에 해당 하 는 수 선 항목 에 대한 수 선 시기 및 수선 규모 의 목표 를 설정 하 고 , 이 에 따라 어느 정도 의 비용 을 필요 로 하 는가 에 따른 장기수 선충 당금 적립 과 의 관계 를 명확히 하 는데 그 목적 이 있 다 . 
 특히 집합 건축물 및 공공 주택 은 구조물 이 전용 부분 과 공용 부분 으로 구분 되 어 , 그 공용 부분 을 계획 적 으로 유지 ? 관리 하 는 것 은 각각 의 구분 소유자 뿐 만 아니 라 구분 소유자 전체 의 자산 가치 를 보전 할 수 있 고 그 내구연한 도 연장 시킬 수 있 다는 점 에서 매우 중요 하 다고 할 수 있 다 . 
 1 . 4 . 1 장기 수선 계획 의 수립 과 제출 
 현재 공동 주택 의 경우 건축물 의 완공 당시 에 장기 수선 계획 의 수립 의 무자 는 사업 주체 가 하 도록 되 어 있 으며 , 이때 수립 된 장기 수선 계획 은 사용 검사 신청 에 필수 적 인 요소 로 작용 한다 . 시 ? 군 ? 구청장 은 수립 된 장기 수선 계획 의 검토 를 거쳐 사용 허가 를 내주 게 된다 . 
 집합 건축물 의 경우 도 공동 주택 과 같이 장기 수선 계획 을 수립 하 여 제출 하 도록 의무 화 하 여야 한다 . 
 사업 주체 는 건축물 의 양 도시 에 장기 수선 계획 을 건축물 관리 주체 에게 인계 하 고 , 관리 주체 는 입주자 대표 회의 또는 관리 단 에게 장기 수선 계획 의 수정 사항 이 있 을 경우 에 대표 회의 의 의결 을 거쳐 변경 이 가능 하 도록 한다 . 
 표 1 ) 장기 수선 계획 의 수립 과 제출 시기 
 수립 의 무자 
 수립 시기 및 제출 
 장기 수선 계획 의 인계 
 ① 사업 주체 
 ② 리모 델 링 을 하 는 자 
 ① 사용 검사 를 신청 하 는 때 에 수립 
 ② 사용 검사 권 자 에게 제출 
 사용 검사 권 자 는 당해 건축물 의 관리 주체 에게 인계 
 표 2 ) 장기 수선 계획 의무 수립 대상 
 의무 수립 대상 
 1 . 4 . 2 장기 수선 계획 의 수립 기준 
 집합 건축물 의 장기 수선 계획 은 법 적 으로 는 의무 적 으로 수행 할 필요 는 없 으나 , 건축물 의 유지 관리 를 위해서 는 자율 적 으로 장기 수선 계획 을 세우 는 것 이 필요 하 다 . 장기 수선 계획 의 수립 기준 이 되 는 건 축물 의 부위 별 수선 주기 및 수선 율 에 대하 여 계획 을 수립 한다 . ( 상세 한 내용 은 부록 2 의 주택 법 시행 규칙 별표 5 참조 ) 
 가 . 건물 외부 : 지붕 , 외벽 , 외부 창 , 그 밖 의 부분 
 나 . 건물 내부 : 천장 , 내벽 , 바닥 , 내부 창 ? 문 , 계단 , 그 밖 의 부분 
 다 . 전기 · 소화 및 승강기 설비 : 예비 전원 ( 자가발전 ) 설비 , 발전 설비 , 옥내 배전 설비 , 자동 화 재 감지 설비 , 소화 시설 , 승강기 및 인양기 
 라 . 급수 · 위생 · 가스 및 환기 설비 : 급수 설비 , 가스 설비 , 배수 설비 , 위 생기 구 설비 , 환기 설비 
 마 . 난방 및 급탕 설비 : 난방 설비 , 급탕 설비 
 바 . 옥외 부대시설 
 1 . 4 . 3 장기 수선 계획 의 조정 ? 교육 
 관리 주체 는 장기 수선 계획 을 건설 교통 부령 이 정하 는 바 에 의하 여 조정 할 수 있 다 . 주택 법 에 의거 3 년 마다 조정 할 수 있 으며 , 다만 관리 여건 상 입주자 과반수 의 서면 동의 를 얻 은 경우 에 는 3 년 이 경과 하 기 전 에 조정 할 수 있 다 . 
 관리 주체 는 장기 수선 계획 을 조정 하 기 전 에 당해 관리 사무 소장 으로 하여금 건설 교통부 장관 이 정하 는 바 에 의하 여 시 ? 도지사 가 실시 하 는 장기 수선 계획 의 비용 산출 및 공사 방법 에 대한 교육 을 받 게 할 수 있 다 . 
 1 . 4 . 4 장기수 선충 당금 의 적립 
 장기수 선충 당금 은 사업 주체 가 수립 한 장기 수선 계획 에 따라 발생 되 는 총비용 을 연도 별 로 분산 적립 하 고 주요 시설물 의 적기 교체 및 보수 를 통하 여 입주자 의 안전 을 도모 하 며 시설물 의 수명 을 연장 하 는 목적 으로 적립 하 는 금액 을 말 한다 . 
 적립 대상 공동 주택 의 관리 주체 는 당해 건축물 주요 시설 의 교체 및 보수 에 필요 한 자금 을 확보 하 기 위하 여 건축물 의 소유자 에게 부과 함 을 원칙 으로 하 며 , 관리비 와 는 별도 로 징수 하 여 적립 한다 . 주요 시설 의 범위 , 교체 ? 보수 시기 및 방법 등 에 관하 여 필요 한 사항 은 건설 교통 부령 으로 정한다 . ( 주 택법 제 51 조 ) 
 장기수 선충 당금 은 공동 주택 의 사용 검사 일 ( 건축물 전부 에 대하 여 임시 사용 승인 을 얻 은 경우 에 는 임시 사용 승인 일 을 말 한다 ) 부터 1 년 이 경과 한 날 이 속하 는 달 부터 매월 적립 한다 . ( 주택 법시 행령 제 66 조 ) 
 장기수 선충 당금 도 관리비 나 사용료 와 같이 입주자 전체 의 경제 적 이해관계 에 영향 이 크 므로 관리비 와 사용 에 준하 는 법 적 규제 를 받 는다 . 
 1 . 4 . 5 장기수 선충 당금 의 예 치 ? 관리 ? 사용 
 장기수 선충 당금 은 사용 검사 일 로부터 1 년 이 경과 한 날 로부터 매월 입주자 대표 회의 명의 로 입주자 대표 회의 가 지정 한 금융 기관 에 예치 하 여 관리 한다 . 
 장기수 선충 당금 의 사용 은 장기 수선 계획 에 의하 며 , 사용 절차 는 관리 규약 으로 정한다 . 다만 , 입주자 과반수 의 서면 동의 가 있 을 때 에 는 주택 법 의 규정 에 의한 하자 판정 비용 및 하 자 판정 비용 의 청구 에 소요 되 는 비용 으로 사용 할 수 있 다 . ( 주택 법시 행령 제 66 조 )