사 야 할 아파트 ? ‘ 길 과 일 , 배움 ’ 이 있 는 뉴타운 
 김 노 향 기자 | 2018 . 11 . 06 06 : 08 
 [ 부동산 투자 ' 알파 고 따라잡 기 '- 하 ] ‘ 10 년 뒤 청사진 ’ 그려라 
 < 머니 S > 가 지난달 30 일 ‘ 제 10 회 머니 톡 콘서트 ’ 를 열 고 투자자 와 내 집 마련 실수요자 에게 나침반 을 제시 했 다 . 달라진 부동산 환경 속 에서 어떻게 빅 데이터 정보 를 분석 해 알맞 은 투자 상품 을 고를 지 , 서울 과 지방 부동산 의 투자 가치 를 분석 하 는 방법 은 무엇 인지 , 업계 최고 전문가 로 손꼽히 는 함영진 직방 빅 데이터 랩 장 과 김학렬 더 리서치 그룹 부동산 조사 연구 소장 ( 필명 빠 숑 ) 에게 들 어 봤 다 . < 편집 자주 > 
 “ 부동산 가격 이 오르 는 게 아니 라 돈 의 가치 가 인플레이션 에 따라 떨어지 는 것 입니다 . 최소한 인플레 를 따르 는 상품 을 사 야 투자 실패 를 피할 수 있 습니다 . ” 
 부동산 입지 분석 분야 전문가 로 꼽히 는 김학렬 더 리서치 그룹 부동산 조사 연구 소장 ( 필명 빠 숑 ) 은 지난달 30 일 < 머니 S > 가 주최 한 제 10 회 머니 톡 콘서트 ‘ 부동산 투자 알파 고 따라잡 기 ’ 에서 현 부동산 상황 에 대해 “ 서울 은 언제나 수요 가 많 아 해소 가 안 되 지만 이 를 감안 해도 집값 이 많이 올라 있 는 상태 ” 라고 진단 하 면서 “ 그래도 시장 을 단기 적 으로 는 판단 하 지 말 라 ” 고 조언 했 다 . 
 역대 최고 규제 로 불리 는 정부 의 9 · 13 부동산 대책 발표 이후 부동산 시장 은 서울 집값 안정 , 강남 전셋값 하락 등 의 현상 이 나타나 는 격변기 다 . 이번 부동산 규제 는 특히 다 주택 자 에 초점 을 맞춰 다 주택 자 양 도 소득세 중과 가 올 4 월 시행 됐으며 내년 에 는 다 주택 · 고가 주택 의 종합부동산세 인상 이 예고 됐 다 . 
 부동산 자산가 의 입장 에서 볼 때 는 부동산 경기 하락 을 걱정 할 만 한 상황 이 지만 전세 세입자 나 내 집 마련 실수요자 등 은 부동산 경기 흐름 에 대한 관심 이 더욱 높 아 질 수 밖에 없 다 . 
 ◆ 정부 규제 로 달라진 부동산 전략 
 김 소장 은 ‘ 사 야 할 아파트 , 팔 아야 할 아파트 ’ 를 주제 로 한 강연 에서 “ 정상 적 인 부동산 상품 이 라면 가격 이 인플레 를 따라 우상 향하 는데 단기 적 으로 보 면 내릴 수 밖에 없 거나 장기 적 으로 봐도 안 오르 는 것 들 을 구별 해야 한다 ” 며 투자 원칙 을 제시 했 다 . 
 그 는 성공 적 인 부동산 투자 를 위한 3 가지 호재 로 ▲ 교통 ▲ 일자리 ▲ 새 아파트 를 들 었 다 . 새 아파트 는 최소 3 개 단지 가 한꺼번에 입주 하 는 뉴타운 등 에 주목 하 라는 조언 이 다 . 
 “ 서울 인구 는 990 만 명 이 지만 실제 인구 는 2000 만 명 이 라고 봐야 합니다 . 이 2000 만 명 은 대기 수요 를 뜻 합니다 . 서울 부동산 은 높 은 가격 에 밀려나 지 않 고 감당 할 수 있 는 사람 만 들어오 는 구조 입니다 . 서울 에 사 는 사람 은 서울 을 벗어나 지 않 지만 한 번 밀려난 사람 은 다시 들어오 려고 합니다 . 자기 가 사 는 동네 보다 더 좋 은 곳 으로 이사 하 려는 수요 가 항상 대기 중 이 므로 쉽 게 말 해 수도 권 수요 는 서울 수요 입니다 . ” 
 서울 주택 을 구매 하 지 못한 대기 수요 는 경기 · 인천 으로 밀려났 다가 언제 든지 서울 로 돌아올 준비 중 이 라는 의미 다 . 서울 인구 가 1000 만 명 이하 로 줄어들 어 지속 적 인 인구 감소 를 우려 하 는 목소리 가 높 은 가운데 김 소장 은 “ 일부 사람 은 집값 하락 을 예상 하 지만 그럴 가능 성 은 희박 하 다 ” 고 말 했 다 . 
 집값 하락 을 전망 하 는 근거 는 인구 감소 에 따른 ‘ 수요 부족 - 공급 과잉 ’ 상태 인데 실제 서울 은 집 이 부족 할 수 없 는 환경 이 라는 게 김 소장 의 설명 이 다 . 이를테면 과거 에 는 49 ~ 66 ㎡ 에 다섯 식구 가 살 았 지만 지금 은 132 ~ 198 ㎡ 에 3 명 이 산다 . 1 인 당 사용 면적 이 넓 어 진 것 이 다 . 또 유일 한 주택 공급 대책 이 재 건축 이나 택지 개발 인 상황 에서 정부 의 공공 임대 주택 확대 에 대한 요구 가 커져 절대 적 인 공급량 이 늘어나 기 힘들 다 . 
 ◆ 지방 아파트 , 입지 가치 를 봐라 
 “ 부동산 에 투기 하 거나 높 은 투자 수익 을 내 려는 사람 이 아니 라 단지 실수요자 라도 집값 이 내리 길 바라지 는 않 습니다 . 만약 경기도 라면 서울 로 들어오 고 싶 어 하 는 지역 인지 구분 하 세요 . ” 
 김 소장 은 부동산 ‘ 상품 ’ 이 아닌 ‘ 입지 ’ 를 보 고 선택 하 라고 조언 했 다 . 그 에 따르 면 수도 권 중 에 도 과천 · 성남 · 하 남 · 구리 · 의왕 · 군포 · 고양 등 은 서울 수요 다 . 수원 · 동탄 · 평택 등 은 삼성전자 등 의 대 기업 이 있 어 굳이 서울 로 이주 할 필요 성 이 작 기 때문 에 서울 수요 라고 보 기 어렵 다 . 
 가장 최근 의 예 로 경기도 광명 을 들 수 있 다 . 김 소장 은 “ 최근 광명 이 핫 한 이유 는 서울 새 아파트 의 입주 문턱 이 높 은 상황 에서 실수요자 에게 낮 은 가격 의 대 규모 새 아파트 를 건설 해 줬 기 때문 ” 이 라며 “ 실제 가격 이 많이 올라 단기간 은 조정 받 을 수 있 지만 10 년 후 를 예상 하 면 충분히 올라갈 지역 ” 이 라고 설명 했 다 . 
 그렇 다면 지방 부동산 시장 은 무조건 가치 가 낮 을까 . 그렇 지 않 다 . 대부분 의 부동산 정책 이나 투자 시장 이 서울 을 중심 으로 움직이 는 것 은 사실 이 지만 대한민국 모든 국민 이 서울 에 살 수 는 없 다 . 또한 서울 강남 의 고가 주택 은 투자 능력 을 가진 사람 이 많 지 않 아 적 은 자금 으로 도 살 수 있 는 입지 의 분석 과 전략 에 대한 정보 가 필요 하 다 . 지방 이 라도 누구 나 ‘ 살 고 싶 은 집 ’ 을 사 야 투자 가치 가 높 다 . 
 김 소장 은 “ 지방 이 라도 자체 적 인 일자리 가 많 고 대중교통 수단 과 새 아파트 가 있 으면 괜찮 다 ” 면서 “ 다만 서울 에 일자리 가 너무 많 은 것 이 문제 ” 라고 지적 했 다 . 
 김 소장 은 피해야 할 부동산 투자 법 에 대해서 도 주의 를 당부 했 다 . 그 는 2013 년 부동산 시장 을 예 로 들 어 “ 부동산 투자 성공 은 대부분 실력 보다 타이밍 상 운 이 좋 았 던 것 뿐 ” 이 라면서 “ 일반 적 으로 는 전세가 와 매매 가 가 동반 상승 하 는 데 2013 년 이후 전세가 가 매매 가 를 따라붙 어 갭 투자 가 성행 했 다 ” 고 지목 했 다 . 
 갭 투자 는 전세가 와 매매 가 차이 가 적 은 아파트 에 세입자 가 거주 하 는 경우 적 은 자금 을 이용 해 세입자 와 아파트 를 한꺼번에 인수 하 는 투자 기법 이 다 . 김 소장 은 “ 당시 부산 · 대구 투자자 들 이 갭 투자 를 하 려고 상경 해 아파트 를 사들였 다 ” 면서 “ 아파트 역사 40 년 중 특별 한 기회 였 고 이 기회 로 돈 을 번 사람 이 많 지만 실패 한 사람 도 많 다 . 가격 만 보 는 투자 는 절대 해선 안 된다 ” 고 강조 했 다 . 
 “ 강남 아파트 값 이 앞 으로 오른다는 것 은 누구 나 아 는 사실 입니다 . 성공 적 인 부동산 투자 는 어려워 보이 지만 사실 가장 중요 한 문제 는 좋 은 입지 를 고르 는 게 아니 라 분석 방법 을 아 는 것 입니다 . 지금 은 좋 은 입지 지만 인프라 가 없 는 땅 , 10 년 후 청사진 을 그려 보 면 교통 과 일자리 와 교육 이 어우러지 는 곳 이 지금 투자 해야 할 부동산 입니다 . ” 
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