초저 금리 가 지속 되 면서 다른 상품 보다 수익 성 이 뛰어난 주택 임대 사업 에 대한 관심 도 커 지 고 있 다 . 지난 12 일 오픈 한 뒤 방문객 들 이 몰린 한화건설 의 위례 오벨리스크 오피스텔 모델 하우스 . / 사진 제공 = 한화건설 60 ㎡ 이하 신규 주택 5 년 임대 땐 취득세 면제 · 재산세 50 % 감면 받 아 ■ 세 혜택 풍부 한 주택 매입 임대 사업 해 볼까 60 ㎡ 초과 취득 · 재산세 25 %↓… 소득 · 양도세 감면 혜택 까지 종부 세 대상 에 도 포함 안 돼 임대 주택 취득 일 전 까지 관할 구청 에 사업자 등록 하 고 세입자 입주 후 20 일 이내 관할 세무서 에 신고 해야 대구 에 사 는 이모 ( 65 ) 씨 는 은퇴 자금 으로 모아 둔 7 억 원 을 가지 고 주택 임대 사업 을 하 기 로 결정 했 다 . 주식 에 투자 하 기 에 는 너무 위험 부담 이 크 고 연 2 % 정도 의 금리 로 은행 에 넣 어 두 고 이자 수익 으로 살 기 에 는 은퇴 후 생활 자금 으로 쓰 기 에 도 빠듯 하 기 때문 이 다 . 이 씨 는 우선 대구 의 대학가 와 도심 의 오피스텔 을 매입 대상 으로 삼 았 다 . 6 채 정도 를 매입 해서 매달 50 만 원 정도 만 받 아도 노후 는 걱정 이 없 을 것 이 라는 생각 이 었 다 . 이런 저런 준비 를 하 던 중 이미 임대 사업 을 하 던 지인 으로부터 ' 임대 주택 사업자 ' 로 등록 하 는 것 이 낫 지 않 겠 냐는 조언 을 들 었 다 . 임대 사업자 로 등록 하 면 재산세 는 물론 양 도 소득세 , 임대 소득세 감면 등 지원 되 는 세제 혜택 이 많 다는 것 . 이 씨 는 왠지 꺼려졌 다 . 사업자 로 등록 을 하 게 되 면 소득 이 노출 되 고 혜택 이 있 다고 해도 세금 으로 내 야 할 돈 이 아까웠 다 . 하지만 지인 은 오피스텔 한 두 채 를 가지 고 임대 를 놓 을 경우 라면 모르 지만 여러 채 를 임대 할 경우 에 는 오히려 재산세 와 소득세 등 을 감안 하 면 사업자 등록 이 유리 하 다고 조언 했 다 . 특히 월세 소득 공제 가 확대 된 이후 세입자 들 에게 전입 신고 를 하 지 않 도록 해 임대 소득 을 감추 는 일 도 이제 는 어렵 다고 도 했 다 . 이 씨 는 " 각각 장단점 이 있 는 것 같 아서 고민 하 고 있 다 " 며 " 좀 더 상황 을 살펴보 고 전문가 조언 을 들 은 뒤 결정 을 내릴 예정 " 이라고 말 했 다 . 초저 금리 로 주택 임대 사업 에 대한 사업 성 이 개선 되 면서 주택 임대 사업자 로 나서 는 경우 가 늘 고 있 다 . 지난해 말 기준 전국 에서 등록 된 매입 임대 사업자 는 6 만 8 , 145 명 , 임대 가 구수 는 32 만 6 , 173 가구 로 전년 4 만 5 , 226 명 , 27 만 4 , 708 가구 보다 각각 50 . 6 % 와 18 . 7 % 증가 했 다 . 특히 임대 사업자 수 가 임대 가구 수 보다 증가 폭 이 더 큰 것 을 고려 하 면 소규모 주택 매입 임대 사업자 가 부쩍 늘어난 것 으로 분석 된다 . 이 는 전 정부 부터 진행 된 민간 임대 사업자 의 확대 정책 에 따라 주택 임대 사업자 의 등록 기준 을 크 게 완화 시킨 측면 이 컸 다 . 아울러 소규모 사업자 들 의 투자 가 가능 하 게끔 주택 임대 시장 이 소형 주택 중심 으로 성장 하 고 도시 형 생활 주택 등 투자 용 주택 공급 도 활발 해졌 기 때문 으로 분석 된다 . 베이비붐 세대 의 은퇴 가 가속 화 되 고 전세 에서 월세 로 임대 시장 구조 도 변화 하 면서 앞 으로 도 주택 임대 사업자 증가 는 계속 될 것 으로 예상 된다 . 전문가 들 은 " 다른 투자 상품 보다 수익 성 이 좋 은 것 은 사실 이 지만 자본 이 있 다고 준비 없이 무작정 임대 사업 에 뛰어드 는 것 은 금물 " 이 라며 " 임대 사업자 에 제공 되 는 혜택 과 등록 방법 등 기본 적 인 것 부터 알 아 둬야 한다 " 고 조언 한다 . 초저 금리 가 계속 되 는 현재 경제 상황 에서 임대 주택 사업 은 분명 매력 이 있 다 . 같 은 규모 의 금액 이 라도 금융 상품 에 투자 하 는 것 보다 는 주택 을 사 서 임대 를 놓 을 경우 수익 률 이 월등히 높 기 때문 이 다 . 오피스텔 수익 률 과 시장 금리 의 차이 는 시간 이 지날수록 더욱 벌어지 고 있 다 . 글로벌 금융 위기 가 발생 한 2008 년 3 분기 오피스텔 과 3 년 만기 국고 채 시장 금리 는 각각 6 . 55 % 와 5 . 85 % 로 그 차이 가 0 . 7 % 포인트 에 불과 했 지만 현재 ( 11 월 말 기준 ) 는 5 . 63 % 와 2 . 07 % 로 3 . 56 % 포인트 까지 벌어졌 다 . 10 억 원 을 투자 했 을 경우 연간 수익 이 3 , 560 만 원 까지 벌어지 는 셈 이 다 . 여기 에 주택 임대 사업자 로 등록 하 게 되 면 각종 재산세 , 소득세 등 세제 감면 을 받 을 수 있 는 데 다 향후 매각 차익 ( 자본 수익 ) 까지 기대 할 수 있 다는 점 은 투자자 입장 에서 는 금융 상품 에 비해 주택 임대 사업 이 여러 모 로 끌리 는 상품 이 다 . 함영진 부동산 114 리서치 센터 장 은 " 최근 에 는 오피스텔 가격 까지 하락세 를 보이 고 있 어 초기 매입 자금 도 예전 보다 는 줄 었 다 " 며 " 적정 수준 으로 대출 을 통해 초기 자본 을 확보 한다면 높 은 레버리지 효과 도 거둘 수 있 다 " 고 말 했 다 . ◇ 취득 · 재산 · 소득세 감면 · 면제 = 각종 세금 부담 탓 에 아직 도 임대 사업자 로 등록 하 지 않 고 임대 를 놓 는 투자자 들 이 많 지만 사업자 로 등록 하 면 다양 한 세제 혜택 을 받 을 수 있 게 된다 . 임대 사업자 로 등록 하 게 되 면 취득세 와 재산세 , 종합부동산세 , 소득세 , 양도세 등 부동산 과 관련 된 대부분 세금 부담 이 줄게 된다 . 우선 취득세 의 경우 60 ㎡( 전용 면적 기준 ) 이하 주택 을 5 년 이상 임대 한 경우 에 취득세 가 면제 되 며 60 ㎡ 초과 주택 은 25 % 가 감면 된다 . 단 기존 주택 을 구입 할 경우 는 제외 되 며 신규 로 분양 받 은 주택 에 만 해당 된다 . 하지만 사업자 등록 을 하 지 않 게 되 면 6 억 원 이하 는 1 %, 9 억 원 이하 는 2 %, 9 억 원 초과 는 3 % 의 취득세 가 부과 된다 . 재산세 는 5 년 이상 임대 를 조건 으로 40 ㎡ 이하 주택 은 면제 , 60 ㎡ 이 하 는 절반 이 감면 되 고 60 ㎡ 초과 는 25 % 가 감면 된다 . 아울러 공시 가격 6 억 원 ( 지방 3 억 원 ) 이하 임대 주택 은 종합부동산세 대상 에 포함 되 지 않 는다 . 또 소득세 는 기준시 가 3 억 원 이하 3 가구 이상 임대 를 할 경우 사업자 에 한 해 20 % 가 감면 된다 . 반면 미 등록 사업자 는 재산세 와 종 부세 , 소득세 감면 혜택 이 없 다 . 양 도 소득세 는 중과 가 배제 되 며 장기 보유 특별 공제 는 40 % 까지 다 . 업계 관계자 는 " 세제 혜택 이 있 다고 해서 등록 사업자 가 미 등록 사업자 보다 무조건 유리 하 다고 는 할 수 없 다 " 며 " 자신 의 상황 을 고려 하 고 정부 정책 변화 에 따라 제공 되 는 세제 혜택 을 종합 적 으로 판단 해 결정 해야 한다 " 고 조언 했 다 . ◇ 사업자 등록 관할 지자체 · 세무서 모두 해야 = 지난 정부 부터 수차례 걸쳐 매입 임대 사업 에 대한 진입 장벽 을 낮춘 탓 에 사업자 로 등록 하 는 데 큰 어려움 은 없 다 . 149 ㎡ 이하 , 수도 권 공시 가격 6 억 원 이하 의 주택 을 1 가구 라도 5 년 이상 의무 임대 하 면 임대 사업자 로 등록 이 가능 하 다 . 주거 용 오피스텔 도 임대 주택 으로 등록 이 가능 하 며 도시 형 생활 주택 도 마찬가지 다 . 임대 사업자 로 등록 하 려면 우선 임대용 주택 의 잔금 을 납부 하 기 전 , 즉 임대 주택 취득 일 전 까지 거주지 나 물 건지 시 · 군 · 구청 에 등록 해 등록증 을 받 아야 한다 . 이때 는 임대 사업자 신청서 와 주민 등록 초본 , 신분증 사본 , 등기부 등본 이 필요 하 다 . 임대용 주택 취득 일 로부터 30 일 이내 물 건지 관할 구청 에 취득세 감면 신청 을 내 야 하 고 세입자 와 임대차 계약 이 체결 됐 으면 물 건지 시 · 군 · 구청 에 임대 조건 을 신고 해야 한다 . 세입자 가 입주 한 뒤 20 일 이내 에 거주지 관할 세무서 에 임대 조건 을 포함 해 사업자 신고 를 하 면 주택 임대 사업자 등록 을 모두 마치 게 된다 . 주택 임대 사업자 의 경우 시 · 군 · 구청 에서 하 는 주택 임대 사업자 등록 과 관할 세무서 에서 하 는 사업자 등록 을 모두 해야 한다 . 만약 세무서 에 만 등록 을 한 사업자 는 세제 혜택 을 받 는 주택 임대 사업자 가 아니 다 . 주택 임대 관리 업체 한 관계자 는 " 보통 시 · 군 · 구청 에 주택 임대 사업자 등록 을 먼저 하 게 되 면 관할 세무서 로 자동 으로 이송 해 준다 " 며 " 하지만 자신 이 직접 재 확인 해 보 면서 일 을 처리 할 필요 가 있 다 " 고 말 했 다 . 박성호 기자 junpark @ sed . co . kr [ ⓒ 인터넷 한국일보 , 무단 전재 및 재 배포 금지 ]