서울 분양 권 시장 마감 … 새 집 사기 더 힘들 어 진다 정부 는 2017 년 6 · 19 부동산 대책 을 발표 하 면서 서울 전역 에서 분양 하 는 새 아파트 의 분양 권 전매 를 전면 금지 했 다 . 종전 강남 4 구 에서 만 분양 권 전매 를 금지 했 던 것 을 전체 25 개 구로 확대 한 것 이 다 . 분양 권 은 준공 후 아파트 에 입주 할 수 있 는 권리 다 . 등기 후 에 는 분양 권 이 아닌 주택 으로 간주 된다 . 서울 부동산 정보 광장 에 따르 면 서울 분양 권 거래량 은 작년 5 월 이후 꾸준히 하락 하 고 있 다 . 작년 5 월 108 건 에서 10 월 40 건 으로 줄어들 더니 지난달 에 는 단 9 건 만 이 거래 됐 다 . ​​ ​ 새 집 사기 ' 하늘 의 별 따 기 ' 되 나 분양 권 시장 폐막 으로 수요자 들 이 새 아파트 를 구매 하 기 는 더욱 힘들 어 질 전망 이 다 . 신규 주택 을 매입 하 려는 방법 으로 는 분양 권 매입 , 재 개발 · 재건축 입주 권 매입 , 청약 당첨 등 의 방법 이 있 는데 입주 권 매입 과 청약 당첨 역시 어려운 상황 이 다 ​ 정부 는 앞서 2017 년 8 · 2 대책 발표 당시 투기 과열 지구 ( 서울 전역 ) 재 개발 사업 의 관리 처분 인가 이후 입주 권 전매 를 전면 금지 했 다 . 재건축 사업 에 대해서 도 조합 설립 인가 이후 입주 때 까지 입주 권 전매 를 할 수 없 도록 했 다 . 이사 를 가 거나 상속 을 받 는 등 극히 예외 적 인 경우 에 만 조합원 지위 양도 가 허용 된다 . 재건축 규제 와 분양 가상 한 제 시행 으로 신축 공급 이 감소 할 것 이 란 우려 에 서울 청약 당첨 커트라인 도 치솟 은 상태 라 청약 으로 새 집 을 구하 기 도 쉽 지 않 다 . 지난해 12 월 기준 서울 아파트 청약 당첨 가점 커트라인 은 60 . 5 점 으로 집계 됐 다 . 무주택 기간 10 년 에 청약 통장 가입 기간 10 년 , 부양가족 5 명 을 확보 해야 가능 한 점수 다 . ​ 이제 지금 재 개발 을 공략 하 자 ​ 먼저 , 재 개발 투자 원칙 을 이해 하 자 ​ 그림 1 ​ 위험 - 수익 의 상쇄 관계 부동 산학 책 을 펴 보 면 ‘ 위험 - 수익 의 상쇄 관계 ’ 라는 항목 이 있 습니다 . 위험 과 수익 은 항상 비례 관계 를 가진다는 말 입니다 . 그림 을 하 나 보 겠 습니다 . ( 그림 1 ) ​ 가로축 은 ‘ 위험 ’ 을 , 세로축 은 ‘ 가격 ’ 을 나타냅니다 . 만일 어떤 사람 이 B 시점 에서 재 개발 구역 헌 집 을 샀 다면 그 는 3 억 의 이익 을 얻 을 수 있 지만 , B 보다 위험 이 줄어든 A 시점 에서 샀 다면 그 는 1 억 의 이익 만 얻 을 수 있 습니다 . 이 처럼 부담 하 는 위험 이 클수록 수익 률 도 커지 는 것 을 ‘ 위험 - 수익 의 상쇄 관계 ’ 라고 말 합니다 . 이것 을 구체 화 한 그림 을 올려 보 겠 습니다 . ​​( 그림 2 ) - 재 개발 진행 에 따른 수익재 개발 아파트 는 이런 단계 로 개발 이 진행 됩니다 . ①② 단계 , 즉 추진 위 단계 - 조합 설립 단계 는 미래 가 불 확실 하 므로 ( 위험 이 크 므로 ) 수익 이 가장 많 습니다 . ​ 그러나 ③ 의 단계 , 즉 건축 심의 , 사업 시행 인가 단계 는 불 확실 성 이 대부분 사라져 위험 도 가 낮 기 때문 에 수익 이 적 습니다 . 따라서 많 은 사람 들 은 건축 심 의 직전 에 프리미엄 을 주 고 사 들 입니다 . 그 이후 에 도 안 전하 게 수익 을 거둘 여지 가 많 기 때문 입니다 . 투자 에 는 두 가지 위험 이 있 다 투자 에 는 두 가지 위험 이 있 습니다 . ‘ 체계 적 위험 ( systematic risk ) ’ 과 ‘ 비 체계 적 위험 ( unsystematic risk ) ’ 이 그것 입니다 . ‘ 비 체계 적 위험 ’ 부터 설명 하 겠 습니다 . ‘ 비 체계 적 위험 ’ 이 란 ‘ 피할 수 있 는 위험 ’ 을 말 합니다 . 예 를 들 어 특정 조합 에 만 있 는 위험 입니다 . 조합장 의 부정 , 조합원 간 의 갈등 , 내부 직원 의 횡령 같 은 것 이 ‘ 비 체계 적 위험 ’ 입니다 . 이런 것 은 어떤 방식 으로 든 해결 됩니다 . ​​​ 그림 2 투자 할 지역 을 선택 하 자 ​ 먼저 , 2030 서울 도시 기본 계획 을 2030 플랜 을 참고 하 라 ​ 5 생활 중심 7 광역 중심 12 지역 중심 한강 이 북 의 동북 권 . 서북 권 . 한강 이남 의 서남 권 . 동남 권 ​ 동북 권 의 청량리 . 왕십리 ( 7 광역 중심 ) 직주 근접 저 평가 장위 뉴타운 중 장위 14 구역 서북 권 의 상암 . 수색 ( 7 광역 중심 ) 직주 근접 3 호 선 대곡역 능곡 뉴타운 서남 권 의 가산 . 대림 ( 7 광역 중심 ) 마곡 지구 직주 근접 방화 뉴타운 다음 으로 초기 투 자금 이 3 억 대 로 투자 하 라 . 만일 7 광역 중심 에서 초 기투 자금 2 억 대 는 무조건 하 라 ​ 7 광역 중심 중 가장 핫 한 곳 은 청량리 초 역세 권 재 개발 이 다 . 구역 지정 전 에 투자 해야 합니다 . 어디 일까 ? 전농 9 구역 입니다 . ​ 청량리 는 동북 권 의 중심지 입니다 . 교통 의 허브 로써 투자 에 최 적기 입니다 . ​​ 7 광역 중심 이 아닌 곳 은 건축 심 의 전 에 투자 해라 어디 일까 ? 장위 뉴타운 장위 14 구역 입니다 . ​ 동북 선 이 조만간 착공 되 면 , 청량리 . 왕십리 에 가 갑 게 됩니다 . 인근 지하철 4 호 선 미아사거리역 . 길음역 강북 횡 단선 이 서북 권 을 지나 서남 권 으로 횡단 됩니다 . ​​ 위 뉴타운 은 55 만 평 규모 의 신 도시 입니다 . 마지막 건축 심의 중 장위 14 구역 2400 가구 건립 되 는 대단 지 아파트 ​ ​ ​​ 추가 부담금 ( 조합원 분양 가 - 조합원 소유 감정 평가 금액 = 차액 ) 은 입주 시 100 % 조합원 분양 가 저 렴 2019 년 입주 한 장위 1 구역 . 5 구역 34 평 형 조합원 분양 가 는 약 4 억 2000 만 원 2020 년 입주 예정 인 장위 7 구역 34 평 형 조합원 분양 가 약 4 억 2500 만 원 ​​ 급매물 은 자기 도 모르 게 지나갑니다 . 전농 9 구역 과 장위 14 구역 초기 투 자금 저렴 한 물건 으로 추천 드리 겠 습니다 . ​ 재 개발 투자 는 반드시 세무 . 법무 . 재 개발 전문 박사 부동산 를 멘토 로 상담 하 시 고 하 시 는 지혜 가 중요 합니다 .