주택 시장 의 안정 적 관리 를 위한 대 응방 안 에서 조정 대상 지역 선정 기준 및 효과 ☐ 선정 기준 ㅇ 투기 과열 지구 지정 요건 중 정량 요건 의 일부 를 준용 하 여 과열 이 발생 하 였 거나 , 발생 할 우려 가 있 는 지역 을 선정 △ 주택 가격 , 청약 경쟁 률 , 주택 보급 률 등 과 관련 하 여 다음 정량 요건 의 어느 하나 에 해당 하 는 지역 중 청약 과 열 발생 또는 과열 우려 가 있 는 지역 - 1 ) 주택 가격 상승 률 이 물가 상 승률 보다 2 배 이상 인 곳 ( 투기 과열 지구 보다 구체 화 ) - 2 ) 청약 경쟁 률 이 5 대 1 을 초과 하 였 거나 , 국민 주택 규모 이하 주택 청약 경쟁 률 이 10 대 1 을 초과 한 곳 ( 투기 과열 지구 준용 ) - 3 ) 주택 의 전매 행위 성행 등 으로 주택 시장 과열 및 주거 불안 의 우려 가 있 는 곳 으로서 다음 어느 하나 에 해당 하 는 곳 ( 투기 과열 지구 준용 ) * ① 시도 별 주택 보급 률 이 전국 평균 이하 , ② 시 ․ 도 별 자 가 주택비 율 이 전국 평균 이하 ☐ 선정 효과 ① ( 맞춤 형 청약 제도 ) 투기 과열 지구 지정 효과 중 ① 전 매제 한 기간 강화 , ② 1 순위 제한 , ③ 재 당첨 제한 을 적용 - ① 전 매제 한 기간 을 1 년 연장 또는 소유 권 이 전등 기시 까지 로 조정 * 다만 , 지방 의 민간 택지 에 전 매제 한 기간 을 규정 하 기 위해서 는 주택 법 개정 이 필요 하 므로 , 지방 민간 택지 ( 부산 ) 는 제외 - ② 조정 대상 지역 에 청약 시 1 ) ∼ 3 ) 의 자 를 1 순위 에서 제외 * 1 ) 세대주 가 아닌 자 , 2 ) 5 년 이내 에 다른 주택 에 당첨자 가 된 자 의 세대 에 속한 자 , 3 ) 2 주택 이상 을 소유 한 세대 에 속한 자 - ③ 조정 대상 지역 의 주택 에 당첨 된 세대 에 속한 자 를 재 당첨 제한 대상자 에 추가 , 당첨 이 제한 되 는 주택 에 조정 대상 지역 의 주택 추가 구분 재 당첨 제한 대상자 ( 요건 ) 당첨 이 제한 되 는 주택 ( 효과 ) 현행 대상 ▪ 분양 가상 한 제 적용 주택 , 5 ․ 10 년 공공 임대 , 이전 기관 종사자 특별 공급 주택 당첨자 ▪ 국민 주택 ▪ 민영 주택 中 투기 과열 지구 내 주택 + + + 추가 대상 ▪ 민영 주택 中 - 조정 대상 지역 의 주택 당첨자 * 공공 택지 는 분양 가상 한 제 에 旣 포함 ▪ 민영 주택 中 - 조정 대상 지역 의 주택 ② ( 단기 투자 수요 관리 ) ① 중도금 대출 보증 발급 요건 강화 , ② 2 순위 신 청시 청약 통장 필요 , ③ 1 순위 청약 일정 분리 , ④ 청약 가점 제 적용 - ① HUG · 주금공 중도금 대출 보증 발급 관련 계약금 요건 을 ‘ 분양 가격 의 5 % 이상 → 10 % 이상 ’ 으로 상향 * 단 , 등록 임대 사업자 에 대해서 는 계약금 납부 상향 요건 적용 배제 - ② 2 순위 청약 신청 시 에 도 청약 통장 필요 ( 가입 기간 , 예치금 액 기준 은 無 ) * 청약 통장 을 활용 하 여 2 순위 당첨 시 , 1 순위 요건 을 충족 하 기 위해서 는 통장 재 가입 후 수도 권 12 개월 , 지방 6 개월 의 가입 기간 필요 - ③ 1 일 차 는 당해 지역 , 2 일 차 는 기타 지역 으로 1 순위 접수 를 분리 - ④ 지자체 의 청약 가점 제 자율 시행 을 유보 하 여 85 ㎡ 이하 민영 주택 의 가점 제 적용 비율 을 40 % 유지 ③ ( 금융 규제 ) ① LTV ․ DTI 규제 강화 , ② 집단 대출 에 LTV 강화 , DTI 적용 - ① LTV ․ DTI 규제 비율 을 10 % p 씩 하향 조정 ( LTV : 70 → 60 %, DTI : 60 → 50 %) * 서민층 무주택 세대 에 대해서 는 LTV 70 %, DTI 60 % 유지 - ② 집단 대출 LTV 강화 ( 70 → 60 %), DTI 신규 적용 ( 50 %) * 서민층 무주택 세대 에 대해서 는 LTV 70 % 유지 , DTI 60 % 적용 ④ ( 재건축 규제 ) 조정 대상 지역 은 조합원 당 재건축 주택 공급 을 원칙 적 으로 1 주택 까지 허용 ( 예외 적 으로 2 주택 허용 ) * 다만 , 종전 소유 주택 의 가격 또는 주거 전용 면적 범위 내 에서 1 주택 을 60 ㎡ 이하 로 할 경우 예외 적 으로 2 주택 허용 참고 : 질 의 응답 자료 조정 대상 지역 의 선정 기준 은 무엇 인지 ? □ 주택 가격 , 청약 경쟁 률 등 정량 지표 * 를 충족 하 는 지역 중 , ㅇ 지역 경제 여건 , 정비 사업 , 공공 택지 개발 등 을 고려 하 여 과열 우려 가 높 은 지역 을 조정 대상 지역 으로 선정 * ① 주택 가격 상승 률 이 물가 상 승률 보다 2 배 이상 이 거나 , ② 청약 경쟁 률 이 5 : 1 을 초과 하 거나 ( 국민 주택 규모 이하 는 10 : 1 ) , ③ 주택 보급 률 또는 자 가 주택비 율 이 전국 평균 이하 등 이번 에 추가 된 조정 대상 지역 의 지역 별 선정 기준 은 ? □ 경기 광명시 , 부산 기장군 및 부산 진구 는 모두 조정 대상 지역 선정 을 위한 정량 적 요건 을 충족 하 며 최근 주택 가격 상승 률 이 기존 조정 대상 지역 수준 으로 높 은 상황 * 이 며 , * 최근 3 주간 아파트 가격 평균 상승 률 ( %) : ( 조정 대상 지역 평균 ) 0 . 15 , ( 경기 광명 ) 0 . 21 , ( 부산 기장 ) 0 . 19 , ( 부산 부산진 ) 0 . 19 ㅇ 최근 주택 전매 가 증가 하 는 등 투자 수요 가 집중 되 어 과열 우려 존재 □ 부산 기장 은 부산 에서 희소 * 한 공공 택지 ( 일광 신 도시 ) 가 있 어 높 은 청약 수요 에 따른 과열 우려 가 있 어 공공 택지 도 조정 대상 지역 으로 포함 하 였으며 , * ‘ 17 년 부산 의 공공 택지 분양 이 예정 된 7 개 단지 중 6 개 가 기장군 에 소재 ㅇ 부산 부산진 은 직전 2 개월 평균 청약 경쟁 률 이 67 . 0 : 1 수준 으로 과열 우려 가 높 은 지역 임 금번 에 선정 된 조정 대상 지역 은 언제 제외 될 것 인지 ? □ 시장 상황 을 지속 적 으로 모니터링 하 여 조정 대상 지역 으로 선정 된 이유 가 해소 되 었 다고 판단 될 경우 제외 여부 를 검토 할 계획 조정 대상 지역 에서 재 건축 조합원 이 예외 적 으로 2 주택 까지 분양 받 을 수 있 는 경우 는 ? □ 조합원 당 재건축 주택 은 원칙 적 으로 1 주택 만 공급 이 허용 되 나 , ㅇ 자신 이 소유 한 기존 주택 의 가격 범위 나 주거 전용 면적 의 범위 내 에서 예외 적 으로 2 주택 까지 분양 받 을 수 있 음 ( ｢ 도시 및 주거 환경 정비 법 ｣ 제 48 조제 2 항 제 7 호 다목 ) ㅇ 이 경우 분양 받 는 2 주택 중 1 주택 은 반드시 주거 전용 면적 이 60 ㎡ 이하 이 어야 함 □ 예 를 들 어 , 기존 에 주거 전용 면적 이 150 ㎡ 인 주택 을 1 채 소유 한 조합원 은 59 ㎡ + 91 ㎡ 이하 주택 2 채 를 분양 받 을 수 있 음 * ( 추가 예시 ) 기존 에 84 ㎡ + 84 ㎡ 2 채 를 소유 한 조합원 은 59 ㎡ + 109 ㎡ 까지 분양 가능 ㅇ 다만 , 2 주택 까지 공급 하 는 것 은 조합 별 관리 처분 계획 에 반영 되 어야 적용 할 수 있 음 재 건축 조합원 주택 공급 수 제한 규정 을 적용 받 는 시점 은 ? □ ｢ 도시 및 주거 환경 정비 법 ｣ 개정 이 필요 한 사안 으로 , 금년 6 월 중 법 개정안 을 발의 하 여 하반기 중 시행 할 예정 ㅇ 개정 법률 시행 일 이후 ( 금년 9 ∼ 10 월 예상 ) 신규 로 사업 시행 인가 * 를 신청 하 는 조합 부터 적용 할 계획 임 * 사업 시행 인가 이후 60 일 이내 에 조합원 분양 을 실시 하 는 점 을 고려 하 여 旣 사업 시행 인가 를 신청 한 조합 은 종전 적용 규정 ( 도시 정비 법 제 46 조제 1 항 ) 이번 LTV ㆍ DTI 규제 강화 의 특징 과 기대 효과 는 ? □ 이번 에 LTV ㆍ DTI 규제 를 강화 한 것 은 , 일부 지역 의 주택 가격 급등 에 따른 가계 대출 건전 성 악화 가능 성 에 대비 한 것 ① 주택 가격 급등 이 나타나 는 조정 대상 지역 에 대해서 全 업 권 LTV ㆍ DTI 를 동일 하 게 강화 ( LTV 70 → 60 % DTI 60 → 50 %) - 은행 권 뿐 만 아니 라 , 제 2 금융 권 대출 까지 동일 하 게 규제 함 으로써 , ‘ 14 . 8 월 합리 화 조치 이전 에 문제 가 되 었 던 풍선 효과 를 방지 * 제 2 금융 권 은 ‘ 12 년 투기지역 해제 이후 가장 강한 LTV ㆍ DTI 규제 적용 - 또한 , 非 수도 권 조정 대상 지역 에 대해서 도 DTI 규제 를 확대 함 으로써 , 차주 상환 능력 심사 내실화 라는 정책 의 일관 성 유지 ‘ 14 . 8 월 이전 현 행 변 경 ( 조정 대상 지역 ) LTV 은행 ㆍ보험 50 ∼ 70 % 70 % 60 % 제 2 금융 권 60 ∼ 85 % DTI 은행 ㆍ보험 50 ∼ 60 % 60 % 50 % 제 2 금융 권 50 ∼ 65 % ② 또한 , 그간 규제 사각지대 에 놓여 있 던 집단 대출 에 대해서 도 DTI 규제 를 도입 하 여 대출 건전 성 강화 도모 ⇒ 집단 대출 에 대해서 는 여신 심사 가이드라인 적용 ( ‘ 17 . 1 . 1 ) 에 이 어 DTI 까지 적용 됨 으로써 , “ 차주 의 상환 능력 에 맞 게 대출 하 고 처음 부터 나누 어 갚 는 ” 여신 심사 체계 가 완비 ③ 다만 , 서민 ㆍ무주택 실수요자 에 대해서 는 기존 의 LTV ㆍ DTI 규제 비율 유지 ⇒ 부실 가능 성 이 상대 적 으로 낮 은 실수요자 에 대해서 는 자금 공급 규모 를 유지 함 으로써 , 내 집 마련 을 지원 하 고 실수 요 위주 의 시장 구조 조성 을 지원 2014 년 8 월 이전 수준 으로 LTV ․ DTI 를 환원 하 지 않 고 특정 지역 만 대상 으로 강화 한 이유 는 ? □ 이번 에 LTV ․ DTI 규제 를 강화 한 것 은 일부 지역 의 주택 가격 급등 이 금융 회사 대출 건전 성 을 악화 시키 는 것 을 방지 하 기 위한 목적 ㅇ 단기간 에 주택 가격 이 급등 한 지역 의 경우 추후 가격 조정 과정 에서 대출 이 부실 화 될 우려 가 있 으므로 선제 적 으로 대출 기준 을 강화 하 였으나 , ㅇ 주택 가격 이 안정 적 인 지역 에 대해서 는 상대 적 으로 그러 한 우려 가 적 어 대출 기준 강화 대상 에서 제외 조정 대상 지역 집단 대출 에 DTI 를 신규 적용 한 이유 및 실수요자 에 대한 과도 한 규제 가 아닌지 ? □ 조정 대상 지역 내 집단 대출 ( 잔금 대출 ) 에 대한 DTI 적용 은 집단 대출 리스크 관리 를 강화 하 기 위한 조치 ㅇ 조정 대상 지역 은 높 은 청약 경쟁 률 지속 , 분양 권 전매 증가 등 과열 양상 으로 집단 대출 이 가격 변동 리스크 에 취약 해질 가능 성 ㅇ 잔금 대출 에 대해 DTI 규제 를 적용 하 여 중도금 대출 단계 에서부터 금융 회사 의 리스크 관리 강화 를 유도 하 고 집단 대출 건전 성 을 제고 □ “ 갚 을 수 있 는 범위 내 에서 빌리 고 , 처음 부터 나누 어 갚 도록 ” 하 는 여신 심사 선진 화 의 일관 된 기조 하 에 실수요자 의 과도 한 상환 부담 을 사전 에 방지 할 필요 ㅇ 다만 , 과열 지역 에 대한 선별 적 대응 이 라는 정책 목표 를 감안 하 여 조정 대상 지역 집단 대출 에 대해서 만 DTI 를 적용 ㅇ 서민층 무주택 세대 에 대해서 는 DTI 10 % p 상향 적용 ( 60 %) 및 정책 모기지 공급 을 통해 자금 애 로 발생 을 최소 화 할 계획 실수요자 자금 애로 에 대한 대 응방 안 은 ? □ 조정 대상 지역 에 대한 맞춤 형 금융 규제 를 강화 하 되 , 서민층 무주택 세대 * 에 대해서 는 실수요자 보호 차원 에서 배려 하 였 음 * 요건 : 부부 합산 연소 득 6 천만 원 이하 ( 생애 최초 7 천만 원 ) , 주택 가격 5 억 원 이하 , 무주택 세대주 ① 조정 대상 지역 주택 담보 대출 에 대해 강화 된 LTV ․ DTI 규제 비율 을 적용 하 지 않 고 현행 수준 으로 적용 ( LTV 70 %, DTI 60 % 적용 ) ② 잔금 대출 에 대해 DTI 는 적용 하 되 , 규제 비율 은 10 % p 상향 하 여 완화 적용 ( 60 %) □ 서민 ․ 실수요자 들 의 내 집 마련 기회 제공 을 위해 정책 모기지 ( 디딤돌 대출 , 보금자리 론 , 적격대출 ) 를 금년 중 차질 없이 공급 ( ’ 17 년 공급 계획 44 조 원 ) . . 공유 하 기 글 요소