■ 주택 , 수익 형 부동산 , 부부 공동 명의 로 절세 이야기 부동산 임대업 의 경우 투자 금액 대비 수익 률 을 얼마나 높이 느냐 가 최대 의 쟁점 입니다 . 부동산 임대업 은 다른 사업 에 비해 부과 되 는 세금 이 많 아 절세 전략 이 투자 수익 률 에 큰 영향 을 줄 수 있 으므로 누구 명의 로 등기 를 하 는냐 에 따라 달라집니다 . 우선 부동산 을 취득 하 였 다면 재산 을 보유 하 는 동안 지방세 인 재산세 를 납부 를 하 는데 , 이 는 공동 명의 라 하 더라도 특별 한 혜택 이 없 습니다 . 매년 6 월 1 일 현재 토지 와 건물 을 사실상 보유 한 자 에 대하 여 건물 분 은 7 월 , 토지 분 은 9 월 에 재산세 가 부과 됩니다 . 이때 주택 과 건물 분 재산세 는 1 개 물건 별 로 개별 과세 하 고 , 토지 분 재산세 는 시 · 군 · 구청 의 지방 자치 단체 별 관내 토지 를 인 ( 사람 별 ) 별로 합산 해 과세 합니다 . 수익 형 부동산 을 임대 하 는 경우 임대 소득 이 발생 하 는데 , 부동산 을 공동 명의 로 했 다면 부동산 을 임대 해서 들어오 는 임대 소득 도 각각 분산 됩니다 . 소득세 는 6 ~ 42 % 로 부과 되 며 소득 이 커질수록 세 부담 이 커지 는 누진세 구조 입니다 . 예 를 들 어 임대 소득 으로 1 억 5000 만 원 을 벌 었 다면 단독 명의 일 경우 에 는 38 % 의 소득세 율 이 적용 되 고 , 부부 가 공동 명의 로 등기 를 했 다면 각각 7 , 500 만 원 으로 소득 이 분산 되 고 소득세 율 도 24 % 로 감소 합니다 . 세금 으로 비교 하 면 , 단독 명의 일 경우 1 억 5000 만 원 에 38 % 의 소득세 가 적용 되 어 3 , 760 만 원 의 세금 을 부담 하 지만 공동 명의 의 경우 각각 7 , 500 만 원 의 수입 에 대해 24 % 의 소득세 율 이 적용 되 고 각각 1 , 278 만 원 의 소득세 를 납부 하 면 됩니다 . 결국 임대 사업 으로 1 억 5000 만 원 이 라는 같 은 돈 을 벌 었 지만 명의 만 공동 명의 로 했 을 뿐 인데 세금 은 3 , 760 만 원 에서 2 , 556 만 원 으로 1 , 210 만 원 이나 줄어드 는 절세 효과 를 보 게 되 는 것 입니다 . 부동산 을 보유 하 는 동안 국세 인 종합부동산세 도 고려 해야 합니다 . 다행히 상가 , 사무실 , 빌딩 등 수익 형 부동산 에 대해서 는 종합부동산세 는 과세 되 지 않 습니다 . 주택 과 종합 합산 토지 , 그리고 별도 합산 토지 에 대하 여 만 종합부동산세 과세 대상 이 됩니다 . 만약 주택 이 공동 명의인 경우 에 는 절세 효과 가 종합부동산세 에서 도 나타납니다 . 종합부동산세 는 1 인 1 주택 의 경우 공시 가격 이 9 억 원 을 초과 하 는 경우 이 고 , 1 주택 이상 은 6 억 원 을 초과 하 면 종합부동산세 를 납부 를 해야 합니다 . 또한 종합부동산세 는 세대 별 과세 가 아니 라 인 별 과세 이 기 때문 에 만약 단독 명의 로 주택 을 구입 한 경우 라면 20 억 원 대 에서 는 1 % 의 종부 세 세율 이 적용 되 지만 , 공동 명의인 경우 에 는 과세 표준 이 절반 으로 줄어들 고 세율 도 0 . 75 % 가 적용 되 어 절세 효과 가 있 습니다 . 만약 임대 사업 을 하 다 부동산 가격 이 크 게 올라 양 도 차익 을 위해 부동산 을 처분 할 때 도 공동 명의 로 되 어 있 다면 양 도 소득세 를 줄일 수 있 습니다 . 양 도 소득세 는 양 도 차익 에 따라 6 ~ 42 % 의 누진세 율 이 적용 됩니다 . 하지만 부동산 을 공동 명의 로 했 다면 양 도 차익 도 분산 되 기 때문 에 납부 할 전체 세금 이 줄어듭니다 . 주의 할 점 은 20 억 원 대 의 부동산 을 구입 할 때 , 단독 명의 가 아닌 배우자 와 공동 으로 취득 한다면 등기 비용 을 포함 하 여 배우자 의 자금 출처 가 문제 될 수 있 습니다 . 하지만 2008 년 1 월 1 일 이후 에 는 배우자 의 증여 재산 공제액 이 6 억 원 이 므로 과거 에 소득 이 있 거나 증여 한 사실 이 없 다면 별 문제 가 없 을 것 으로 판단 됩니다 . ( 증여 는 10 년 간 금액 을 합산 합니다 ) ● 공동 명의 와 단독 명의 문답 풀 이 최근 부부 가 공동 명의 로 부동산 을 취득 하 는 사례 가 늘 고 있 습니다 . 주택 과 상가 를 취득 할 때 처음 부터 부부 공동 명의 로 등록 하 면 단독 명의 와 비교 해 보 유세 양 도 소득세 등 의 절세 효과 를 보 기 때문 입니다 . 공동 명의 에 대해 궁금 한 점 을 문답식 으로 풀 어 보 겠 습니다 . ● 서울 강남 에 10 억 에 취득 한 아파트 를 15 억 에 5 년 간 보유 하 다 매매 한 경우 의 사례 를 들 어 계산 하 여 보 고 . 또 상가 취득 10 억 처분 15 억 . ❍. 강남 15 억 아파트 부부 공동 명의 로 하 면 세금 혜택 은 ? ⇨ 재산세 변화 없 고 , 종부 세 60 만 원 절약 ❍. 공동 명의 로 하 면 보유 세 가 얼마나 줄어드 나 . ⇨ 현재 시세 15 억 원 인 아파트 를 가진 1 주택 보유 자씨 의 사례 를 보 면 . 5 년 전 10 억 원 에 취득 한 아파트 의 지방세법 상 시 가 표준액 을 12 억 원 으로 가정 하 면 , 단독 명의 일 때 재산세 약 225 만 원 , 종합부동산세 약 60 만 원 으로 총 보유 세 는 285 만 원 정도 입니다 . 만약 배우자 와 5 대 5 지분 으로 공동 명의 등록 을 했 다면 종 부세 를 한 푼 도 낼 필요 가 없 습니다 . 이 부부 가 각각 가진 지분 의 가치 가 공제 금액 9 억 원 ( 1 주택 자 기준 ) 보다 낮 기 때문 입니다 . 재산세 는 물건 에 대한 세금 을 먼저 계산 한 뒤 이 를 반반 씩 나누 기 때문 에 금액 차이 가 없 습니다 . 결국 이 부부 가 내 야 하 는 보유 세 는 공동 명의 로 했 을 때 가 단독 명의 보다 60 만 원 가량 절세 가 됩니다 . ❍. 집 을 팔 때 양도 소득세 도 줄어드 나 . ⇨ 현 시세 대로 주택 을 처분 하 면 단독 명의 일 때 발생 하 는 양도세 는 약 2 , 885 만 원 이 되 고 , 1 주택 자 이 기 때문 에 9 억 원 초과 금액 에 대해서 만 양도세 가 부과 되 고 , 장기 보유 특별 공제 도 연 8 % 씩 적용 받 습니다 . 만약 부부 공동 명의 였 다면 같 은 상황 에서 양도세 는 1 인 당 약 944 만 원 씩 총 1 , 888 만 원 으로 절세 가 됩니다 . 부부 가 각자 가진 지분 가치 를 기준 으로 세금 을 계산 하 기 때문 에 누진세 율 에 의한 과세 표준 이 낮 아 지 는 효과 가 나타나 기 때문 입니다 . 양 도 소득 기본 공제 ( 250 만 원 ) 도 각자 적용 이 됩니다 . ❍. 상가 나 빌딩 도 공동 명의 가 더 유리 할까 . ⇨ 세금 만 따진다면 유리 합니다 . 5 년 전 10 억 원 에 상가 를 취득 한 예 로 들 어 보 면 , 현재 상가 의 시세 는 15 억 원 으로 단독 명의 의 상가 를 처분 할 때 양도세 는 약 1 억 5 , 526 만 원 정도 입니다 . 상가 는 주택 과 달리 공제 금액 이 없 고 장기 보유 특별 공제 는 연 3 % 씩 적용 됩니다 . 이 상가 를 부부 가 공동 명의 로 소유 했 다면 양도세 는 1 인 당 약 6 , 644 만 원 씩 총 1 억 3 , 288 만 원 으로 산출 되 어 . 단독 명 의 때 보다 세금 이 2 , 238 만 원 이나 절세 가 됩니다 . 상가 나 빌딩 의 재산세 는 주택 과 달리 토지 와 건물 에 별도 로 부과 합니다 . 하지만 공동 명의 로 할 때 누진세 율 에 따른 세액 이 줄어드 는 효과 는 주택 과 동일 하 며 , 종 부세 는 토지 가격 80 억 원 이상 등 부과 기준 이 높 아 적용 되 지 않 는다 . ❍. 공동 명의 로 취득 할 때 주의 할 점 은 없 나 . ⇨ 주부 등 소득 이 없 던 배우자 가 공동 명 의 부동산 에 대해 임대 사업자 등록 을 하 면 임대료 수익 이 발생 합니다 . 이 로 인해 건강 보험 피부 양자 자격 이 박탈 되 고 지역 가입자 로 전환 해 건강 보험료 를 납부 하 는 부담 이 발생 할 수 있 습니다 . 이미 단독 명의 로 취득 한 부동산 을 공동 명의 로 바꾸 려면 증여세 와 취득세 같 은 비용 이 발생 할 수 있 습니다 . 따라서 공 동명 의 여부 는 부동산 을 취득 할 때 결정 하 는 것 을 고민 을 해야 합니다 . 출처 : 부동산 중개사 고 사례 및 판례 밴드 ~ 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기