[ 황 박사 역세권 ] 초이동 하남 퓨처 밸리 ( 초이 지구 , 첨단 복합 단지 ) 시가 화 예정지 . .. 9 호 선 생태 공원 역 인근 ( 글 차례 ) ▶ 하남시 인구 폭발 적 증가 - 최근 5 년 동안 80 % 증가 ▶ 하남시 의 3 대 당면 과제 · 교통대란 · 균형발전 · 양질 의 일자리 창출 ▶ 하남 퓨처 밸리 ( 초이동 , 감북동 ) - 9 호 선 4 단계 생태 공원 역 역세 권 - 개요 / 사례 / 시가 화 예정 용지 지정 ( 초이 지구 , 감북 지구 ) ▶ 초이동 하남 퓨처 밸리 ( 초이 지구 ) 내 토지 투자 가치 - 첨단 복합 단지 는 고밀도 ( 20 층 이하 ) 의 준 주거지 로 개발 하 남 퓨처 밸리 개발 추진 으로 하남시 초이동 일 대 초이동 토지 가격 이 들썩 인다 안녕 하 세요 황 박사 입니다 . 하남시 는 최근 급작스런 인구 증가 로 교통대란 과 불 균현 적 인 발전 이 문제 화 되 고 있 습니다 . 또한 앞 으로 하남시 는 초이동 일대 에 첨단 단지 를 추진 하 는 등 단지 서울 의 위성 도시 에서 자족 기능 을 갖춘 경제 중심 도시 로 성장 하 고자 합니다 . ​ 이러 기 위해 하남시 에서 대두 된 여러 기지 문제점 과 해결책 그리고 향후 하 남 퓨처 밸리 개발 을 통한 초이동 일대 토지 가격 전망 등 을 진단 해 보 고자 합니다 . 하남시 의 경사도 가 지도 로 개발 가능 지역 은 윗부분 의 초이동 , 감북동 등 으로 하 남 퓨처 밸리 가 포함 된 곳 이 다 ■ 하남시 의 폭발 적 인구 증가 - 하남시 는 서울 의 강 동구 에 인접 해 있 어 강남 4 구 에 이 어 준 강남 을 넘 어 강남 5 구 로 불려 지 고 있 다 . 이러 한 입지 적 장점 으로 하남시 는 최근 미사 강변 도시 , 풍산 지구 , 위례 신 도시 , 감일 지구 등 의 입주 로 폭발 적 으로 인구 가 늘어났 다 . 예전 하남시 인구 15 만 명 에서 12 만 명 이 늘어나 현재 는 27 만 여 명 으로 최근 5 년 간 인구 증가 수 는 3 위 지만 기존 인구 대비 ( 15 만 명 ) 증가 수 ( 12 만 명 ) 인구 증가 율 은 80 % 로 그야말로 우리 나라 지자체 인구 상승 면 에서 역대 급 기록 이 다 . ​- 하남시 의 폭발 적 인 인구 증가 수 에 비해 전 철망 등 대중교통 이 빈약 하 여 하남시 의 당면 과제 중 교통대란 이 가장 큰 문제 로 대두 되 고 있 다 . 5 호 선 하 남 연장선 이 올 6 월 과 12 월 에 개통 하 고 향후 3 호 선 , 9 호 선 이 추진 되 고 나아가 위례 신 사선 과 GTX - D 노선 까지 추진 하 고 있 어 수도 권 에 가장 많 은 5 개 의 거미줄 전 철망 을 확보 하 여 서울 강남 과 의 접근성 을 대축 단축 시킬 계획 이 다 . ​- 그런데 앞 으로 하남시 는 현재 27 만 인구 에서 향후 45 만 명 이상 의 인구 를 목표 로 하 고 있 다 . 18 만 명 이상 의 인구 를 더 늘리 기 로 계획 을 세우 고 있 다 . 그러 기 위해서 3 기신 도 신인 교산 신 도시 ( 196 만 평 규모 , 3200 세대 ) 가 완성 되 면 약 7 만 명 의 인구 가 늘어나 고 나머지 약 11 만 여 명 의 인구 가 안주 할 공간 을 개발 하 여야 한다 . ​- 하남시 는 전체 면적 에서 약 79 % 가 그린 벨트 이 고 이중 개발 가 능지 를 선별 해서 개발 을 해야 하 는 실정 이 다 . 하남시 에서 개발 할 수 있 는 개발 가능 지는 하남시 남쪽 으로 는 남한산성 , 검단산 등 고도 가 높 아 개발 이 불가 한 지역 이 고 , 개발 가능 한 지역 은 대부분 하 남 시청 을 중심 으로 북쪽 과 좌 , 우 그리고 하 남 시청 아래 부분 으로 일부 교산 신 도시 가 확정 된 곳 뿐 이 다 ​ 이러 한 개발 을 함 에 있 어 하남시 의 당장 해결 해야 할 당면 과제 가 3 가지 가 있 다 . ​■ 하남시 의 3 대 당면 과제 하 남 시 는 질 적 성장 과 더불 어 양 적 팽창 을 해야 할 중차대 한 시기 에 대두 되 는 문제점 으로 교통대란 , 균형발전 , 양질 의 일자리 창출 등 3 가지 를 꼽 고 있 다 ​▶ 교통대란 의 해결책 => 5 철 5 고 5 광하 남 시 는 앞서 얘기 했 듯이 급작스런 인구 증가 에 강남 과 연결 되 는 광 역전 철망 이 없 어 항상 교통대란 을 겪 고 있 다 . 이 를 해결 하 기 위해 하남시 는 ' 5 철 5 고 5 광 ' 즉 5 개 의 철도 , 5 개 의 고속도 로 , 5 개 의 광역 도로 를 2030 년 까지 건설 하 여 하남시 를 수도 권 제일 의 교통 요충지 로 만들 고 강 남접 급 성 을 획기적으로 향상 시키 겠 다는 계획 이 다 ​( 5 개 철도망 ) 전철 이 없 던 하남시 에 드디어 전철 이 다니 게 된다 . 올해 5 호 선 연장선 ( 미 사역 ~ 하남 풍산역 ~ 하남시 청역 ~ 검단 산역 ) 의 1 , 2 단계 가 개통 하 고 , 2030 년 까지 3 호 선 , 9 호 선 , 위례 신 사선 , GTX - D 노선 까지 총 5 개 의 전철 망이 하남시 에 들어서 게 된다 . 이 는 경기도 위성 도시 중 최단 시기 에 최고 많 은 전 철망 이 들어서 게 되 는 것 으로 하남시 를 강남 5 구 로 편입 시키 는 강력 한 원동력 이 될 것 이 다 ​( 5 개 고속 도 로망 ) 하남시 는 현재 서울 외곽 순환고 속도 로 , 중앙고속도로 , 동서고속도로 ( 서울 ~ 춘천 ~ 양양 ) 가 있 으며 제 2 경부고속도로 ( 포천 ~ 서울 ~ 세종 ) 가 2024 년 준공 목표 로 공사 중 이 며 , 하 남 경유 서울 송파 ~ 양 평간 고속도로 ( 교산 신 도시 에서 감일 구간 ) 가 순조 롭 게 추진 중 에 있 다 . 이 역시 수도 권 서울 위성 도시 중 가장 많 은 고속도로 를 보유 하 게 되 는 것 이 다 ​( 5 개 광역 도로 ) 서울 과 하남시 를 연결 하 는 광역 도로 확장 및 신설 로 서울 강남 과 의 접근성 을 향상 시킴 * 하남시 남북 간 도로 ( 초이 ~ 강일 간 광역 도로 6 차선 ) 개통 , 천호대로 ( 12 차선 확장 중 ) , 서하남 로 확장 * 신설 추진 하남시 동서 간선 도로축 ( 국 도 43 호 선 ~ 객산 터널 ~ 교산 지구 ~ 서하남 로 ~ 동남로 ) * 황산 사거리 우회 도로 신설 ​▶ 균형발전 의 해결책 하 남 시청 등 구도심 과 미사 지구 등 신도심 의 균형발전 에 집중 하 고 급작스런 인구 증가 로 부족 한 학원 중심 의 특화 된 역세 권 개발 , 신 도시 개발 등 미래 지향 적 인 마스터플랜 으로 60 만 명 자족 도시 로 성장 ​▶ 양질 의 일자리 해결책 - 하남시 는 2030 하남시 중 장기 발전 계획 102 개 추진 사업 중 실천 에 따른 파급 효과 가 클 것 으로 예상 되 는 11 개 사업 을 핵심 전략 사업 으로 선정 하 였 다 . - 이 에 는 하남 퓨처 밸리 의 유치 , 남한산성 · 미사 섬 · 이성산 성 등 을 이용 한 관광 컨텐츠 산업 , 명 문대 와 종합 병원 유치 , 요즘 대한민국 의 신 성장 산업 으로 물류 와 택배 산업 조성 등 을 추진 한다 . - 이 중 4 차 산업 으로 첨단 단지 로 초이동 일 대 하남 퓨처 밸리 가 가장 양질 의 일자리 로 선정 되 어 하남시 혁신 거점 사업 이 다 ​​■ 초이동 하남 퓨처 밸리 ( 초이 지구 , 감북 지구 ) 초이동 하남 퓨처 밸리 사업 ( 초이 지구 , 감북 지구 ) 은 하남시 의 자족 도시 를 위한 일자리 창출 의 가장 핵심 적 인 거 점 사업 으로 수도 권 서부 의 ( 광명 , 시흥 ) 테크노 밸리 , 남부 ( 판교 ) 의 테크노 밸리 , 북부 ( 고양 ) 의 테크노 밸리 와 같 은 수도 권 동부 의 초이동 테크노 밸리 사업 으로 첨단 복합 단지 이 다 . ▷ 초이동 하남 퓨처 밸리 ( 초이 지구 , 감북 지구 ) 개요 - 목적 : 강동구 삼성엔지니어링 , 강동 일반 산업단지 개발 ( 2023 년 완공 ) 과 연계 한 하남시 의 핵심 거점 사업 - 사업 방식 : 도시 개발 법 - 사업 내용 : ( 1 단계 660 , 000 ㎡/ 2 단계 660 , 000 ㎡- 단계 별 사업비 각 1 조 원 ) · 하남 퓨처 밸리 1 단계 : 핀테크 + 블록체인 복합 단지 조성 · 하남 퓨처 밸리 2 단계 : 첨단 복합 단지 조성 - 사업 사례 : 퍈교태크노밸리 , 과천 지식 정보 타운 유형 의 하남시 의 첨단 산업단지 가 필요 ※ 판교 테크노 밸리 는 IT , ET , NT , CT 등 융합 복합 집중 화 단지 로 일자리 7 만 2000 역 개 연매 출 70 조 원 을 성남시 세수 중 징수액 기준 1 조 5 , 000 억 원 의 중추 적 역활 을 하 고 있 으며 주변 지역 경제 활성 화 의 시너지 로 부강 한 성남시 에 이바지 하 고 있 다 . ​▷ 초이동 하남 퓨처 밸리 주변 교통망 고속도로 와 전철 을 이용 한 전국 의 사통 발 팔 의 교통 의 요충지 로 강남 과 30 분 이내 연결 가능 하 여 명실상부 강남 5 구 , 준 강남 으로 불리워 짐 - 9 호 선 4 단계 생태 공원 역 에서 0 . 5 ~ 1 . 5 km 에 위치 하 여 전철 이용 시 강남 권 30 분 이내 이동 이 가능 하 고 - 1 분 거리 에 상일 IC 를 통해 중부고속도로 , 서울 외곽 순환도로 로 연결 되 고 , 공사 중 인 제 2 경부고속도로 ( 서울 ~ 세종 : 2024 년 완공 ) 초 이 IC 를 통해 전국 을 연결 하 는 교통 의 요충지 이 다 - 43 번 도로 ( 천호대로 ) 가 8 차선 에서 12 차선 으로 확장 공사 중 으로 늘어나 는 교통량 을 확충 시킬 예정 ​▷ 초이동 하남 퓨처 밸리 ( 초이 지구 , 감북 지구 ) 의 시가 화 예정지 지정 시가 화 예정 용지 는 현재 시가지 형태 인 시가 화 용지 ( 주거지 , 상업지 , 공업 지 ) 로 개발 하 기 위해 개발 가능 성 여부 를 조사 하 여 검증 된 토지 로 우선 적 으로 개발 을 필요 로 하 는 곳 에 미리 지정 한 예비 용지 를 말 한다 . ==> 2020 년 도 하남시 기본 계획 에서 하남시 의 단계 별 시가 화 예정 용지 지정 순서 는 시민 , 공무원 , 전문가 자문 을 통해 하남시 의 현안 과제 및 첨단 자족 기능 도입 지역 을 우선 순위 로 선정 하 고 이 를 고려 하 여 시가 화 예정 용지 의 지정 및 확보 순서 를 설정 함 . 현재 하남시 는 2030 도시 기본 게 획 을 준비 하 고 있 는 데 하 남 퓨처 밸리 사업 은 하남시 양질 의 일자리 창출 의 최대 현안 사업 으로 추진 중 이 다 ​- 따라서 하남시 는 1 단계 로 초 이 지구 를 하 남 퓨터 밸리 1 개발 지역 으로 서울 강동 일반 산업단지 ( 소프트웨어 등 첨단 산업단지 로 2023 년 완공 ) 개발 과 연계 한 하남시 혁신 거점 확보 가능 지역 으로 지정 하 였 다 . - 또한 3 단계 로 감일 부도심 을 하 남 퓨처 밸리 2 개발 지역 으로 시가 화 예정 지역 으로 지정 하 여 하 남 퓨처 밸리 1 개발 상황 에 맞추 어 추가 개발 할 예정 이 다 . - 하남시 의 자족 기능 확보 및 시민 의 삶 의 질 향상 을 위해서 초 이 지구 등 은 하남시 자체 사업 으로 신속히 추진 할 것 을 촉구 하 고 있 음 ​▷ 하남 퓨처 밸리 ( 초이동 , 감북동 ) 의 기대 효과 - 하남 퓨처 밸리 는 서울 강남 4 과 인접 한 입지 적 장점 을 살린 첨단 복합 공간 산업 벨트 를 조성 하 는 사업 으로 강동구 첨단 업무 단지 내 삼성엔지니어링 과 강동 일반 산업단지 와 연계 한 시너지 효과 가 배 가 되 어 하남시 의 양질 의 일자리 를 창출 할 것 으로 보인다 ​​■ 초이동 하남 퓨처 밸리 내 토지 투자 가치 ( 첨단 복합 단지 는 고밀 도 고층 으로 개발 ) 일반 적 인 산업단지 는 주로 최고 용적 률 350 % 의 일반 공업 지역 인데 반해 첨단 복합 단지 는 4 차 산업 의 첨단 복합 ( 연구 ) 단지 로 최고 용적 률 500 % 의 준 주거지 에 건설 하 게 된다 ( 때론 준 주거지 와 주거 , 상업지 가 복합 적 으로 건설 되 기 도 한다 ) 따라서 층수 도 15 ~ 20 층 이하 의 고밀 도 고층 이 들어서 고 토지 시세 도 일반 공업 지 보 다 훨 등 히 높 은 편 이 다 . ​- 판교 테크노 밸리 ( 20 만 평 ) 은 첨단 업무 단지 와 스타트업 지원 센 타로 조성 되 어 전체 가 준 주거 지역 으로 10 층 등 의 고층 건물 들 이 들 어서 있 다 . 이곳 의 현재 시세 는 평 당 3000 만 ~ 6000 만 원 으로 형성 되 어 있 다 . - 강동구 첨단 업무 단지 내 삼성엔지니어링 은 첨단 단지 로 지상 14 층 의 고층 으로 준 주거 용지 에 들어섰 다 . 시세 는 평 당 5500 만 원 정도 한다 . - 과천 지식 정보 타운 은 업무 와 주거 복합 단지 로 구성 되 어 있 어 단독 주택 용지 , 공동 주택 용지 , 상업지 등 으로 되 어 있 다 . 현재 분양 중 으로 분양 율 이 100 대 1 이 넘 는 곳 도 있 다 . ​( 하남 퓨처 밸리 의 전망 ) - 하남시 2019 년 땅값 상승 률 전국 1 위 ==> 하남시 는 2019 년 도 토지 상승 률 이 전국 1 위 를 차지 했 습니다 . 이유 는 5 호 선 전철 ( 2020 년 개통 예정 ) 개발 , 3 기신 도시 ( 하남 교산 지구 ) 지정 발표 와 이 로 인한 3 호 선 연장 추진 에 따른 강남 접근성 향상 과 토지 보상 등 으로 투자 수요 가 늘어난 것 으로 봅니다 . 하남시 는 향후 9 호 선 연장 , 위례 신 사선 전철 , GTX - D 노선 을 추진 하 는 등 2030 년 까지 5 개 의 철도 를 건설 할 예정 으로 있 으며 아울러 하남시 에 판교 테크노 밸리 와 같 은 첨단 단지 인 하남 퓨처 밸리 사업 의 추진 으로 초이동 땅값 은 물론 하남시 땅값 상승 고공 행진 은 멈추 지 않 을 것 으로 보입니다 . ​- 하남 퓨처 밸리 는 4 차 산업 의 첨단 복합 단지 로 건설 되 기 에 이 역시 준 주거지 이상 의 15 ~ 20 층 이하 의 고밀 도 고층 건물 이 들어서 게 될 것 입니다 ( 예 ) 강동 첨단 업무 단지 내 삼성엔지니어링 ( 14 층 ) / 판교 테크노 밸리 내 첨단 단지 ( 10 층 ) 도 준주 거로 개발 ​- 하남 퓨처 밸리 는 시가 화 예정 용지 ( 초이 지구 , 감북 지구 ) 로 지정 된 우선 개발 지역 입니다 하남 퓨처 밸리 는 하남시 지역 현안 사업 중 실천 시 파급 효과 가 클 것 으로 판단 되 고 양질 의 일자리 창출 의 가장 핵심 적 인 사업 이 기에 하남시 에서 시급히 개발 하 기 위해 우선 적 으로 시가 화 예정 용지 ( 초이 지구 , 감북 지구 ) 로 지정 되 어 개발제한구역 의 우선 개발 조건 에 해당 합니다 . ​- 하남 퓨처 밸리 의 가치 는 1 종주 거지 가격 시세 보다 훨씬 높 게 형성 될 것 입니다 하남 퓨처 밸리 는 준 주거지 로 건설 될 것 으로 보여 현재 미개발 상태 인 하남 퓨처 밸리 예상 지역 주변 의 그린벨트 가 해제 되 어 1 종주 거지 로 된 토지 시세 가 도로변 가 에 는 2000 ~ 3000 만 원 이 기본 이 며 4 거리 코너 의 토지 는 시 세기 1 종주 거지 임 에 도 평 당 4950 만 ( 평 당 공시가 의 3 배 ) 정도 합니다 . 그러므로 하남 퓨처 밸리 의 가치 는 초이동 의 1 종주 거지 가격 시세 보다 높 게 형성 될 것 으로 예상 됩니다 ​( 하남 퓨처 밸리 의 투자 방법 ) - 하남시 하남 퓨처 밸리 의 투자 는 하남 퓨처 밸리 개발 권 이내 의 토지 에 투자 해야 개발 이 빨라 투 자금 회수 시간 이 단축 됩니다 하남시 에서 하남 퓨처 밸리 사업 은 양질 의 일자리 창출 지역 현안 사업 중 가장 파급 력 을 갖 고 있 어 신속 한 개발 을 위해 시가 화 예정 용지 로 지정 하 여 신속 하 게 개발 을 추진 한다 . => 따라서 개발 경계선 은 확정 되 지 않 았 지만 큰 틀 의 면적 은 나왔 기에 이 큰 틀 범위 안 에 투자 해야 합니다 . 개발 시 경계 지정 범위 등 은 개발 을 많이 접해 보 거나 경험 해 본 전문가 를 통하 면 투자 범위 등 을 알 수 있 다 . ​- 하남시 에서 는 개발제한구역 을 해제 하 여 모든 개발 을 도시 개발 법 의 환지 방식 으로 적극 개발 한다는 방침 입니다 국책 사업 ( 보금자리 주택 , 신 도시 등 ) 추진 하 는 사업 은 개발제한구역 을 해제 하 여 단위 가 큰 사업 이 기에 아직 도 수용 개발 으로 진행 하 고 있 습니다 . 하지만 지자체 지역 현안 사업 은 소 규모 사업 으로 지방 재정 으로 추진 하 게 되 는데 재정 사정 이 여의치 않 은 지자체 는 민간 개발 업자 를 적극 참여 시키 게 됩니다 . 하남시 하남 퓨처 밸리 는 하남시 의 지역 현안 추진 사업 중 실천 에 따른 파급 효과 가 가장 큰 핵심 사업 으로 하남시 주 관하 에 하남시 의 특수 목적 법인 인 하남 도시 개발 공사 가 공사 하 게 될 것 으로 보입니다 . 이 에 하남시 의 1 년 총 예산 이 7 , 839 억 원 으로 1 조 원 도 안 되 는 점 을 감안 하 면 이 예산 으로 시 에서 수용 개발 하 기 엔 불가 하 므로 민간 개발 업자 를 통한 도시 개발 법 의 환지 방식 의 개발 이 유력 합니다 . ​​ 상세 문의 는 전화 나 문자 로 연락 주 시 기 바랍니다 ~ 황 박사 ( 010 - 7235 - 0790 ) ​​​※ 참고 로 , 초이동 현지 에 가짜 부동산 을 차려 놓 거나 현지 부동산 과 짜 고 투자자 들 을 현지 로 오 게 해서 개발 권 역 이 아닌 곳 에 투자 를 유도 하 는 기획부 동산 에 주의 하 시 기 바랍니다 . 위 사진 은 초이동 현지 에 가 서 임의 로 촬영 한 것 으로 , 중개 거래 가 아닌 회사 소유 의 물건 을 부동산 에서 판매 한다면 기획 부동산 이 니 이 안 에 그러 한 기획부 동산 이 있 을 수 있 으니 참고 하 시 기 바랍니다 . 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기