타인 이 운영 하 던 가게 인수 할 때 주의 할 점 은 
 2020 - 04 - 13 | 작성자 이철웅 | 조 회수 904 | 추천 수 11 
 - 임차권 양도 에 는 임대인 동의 필수 … 영업양도 양수 계약 시 관련 내용 명확히 해야 
 [ 이철웅 법무법인 밝 음 변호사 ] 타인 에게 자신 의 영업 을 양도 하 는 영업양도 양수 ( 또는 영업 양수 도 ) 를 종종 볼 수 있 다 . 이때 그 영업 이 ‘ 식당 영업 ’ 등 이 어서 점포 의 지리 적 위치 가 중요 하 고 영업 양도인 이 그 점포 를 임차 해 영업 을 해 오 던 것 이 라면 영업 양수인 은 위 점포 에 대한 임차권 을 필수 적 으로 확보 해야 한다 . 이러 한 영업양도 양수 계약 에서 임차권 은 중요 한 사항 이 된다 . 
 여기 서 영업 양수인 이 그 점포 에 대한 임차권 을 확보 하 기 위한 방 안 으로 는 △ 영업 양도인 에게 기존 의 임차권 을 양 도 받 거나 △ 영업 양도인 과 임대인 의 기존 임대차 계약 해지 를 전제 로 임대인 과 새로운 임대차 계약 을 체결 하 는 방법 을 들 수 있 다 . 
 또 △ 기존 임대차 관계 를 유지 하 되 전차인 의 지위 를 얻 어 영업 을 계속 하 는 방법 도 있 지만 이 는 이례 적 일 것 으로 보인다 . 
 한편 민법 제 629 조 는 “ 임차인 은 임대인 의 동의 없이 그 권리 를 양도 하 거나 임차물 을 전대 하 지 못하 고 ( 제 1 항 ) , 임차인 이 이 를 위반 한 때 에 는 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 다 ( 제 2 항 ) ” 고 규정 하 고 있 다 . 
 통상 적 으로 상가 임대차 계약서 에서 도 위 와 같 은 내용 의 임차권 양 도 제한 규정 을 둬 임대인 의 의사 에 반해 임차인 이 일방 적 으로 임차권 을 양도 할 수 없 도록 하 고 있 다 . 
 이 에 따라 임차권 의 양도 에 는 임대인 의 동의 가 반드시 필요 하 다 . 또 임대인 과 의 기존 임대차 계약 이 해지 돼야 새로운 임대차 계약 을 체결 할 수 있 으므로 새로운 임대차 계약 체결 역시 임대인 의 의사 에 반해 진행 될 수 없 다 . 
 따라서 임차권 양수 든 새로운 임대차 계약 체결 이 든 임대인 의 동의 또는 임대인 과 의 협의 는 필수 적 이 다 . 이러 한 협의 등 이 원만 하 게 진행 된다면 영업양도 양수 가 아무런 문제 없이 진행 될 것 이 다 . 
 하지만 임대인 이 상가 건물 임대차 보호법 상 의 증액 한도 규정 이상 의 차임 증액 을 원하 는 경우 에 는 임대인 과 의 협의 가 원활 하 지 않 을 수 있 다 . 
 또 임대인 의 증액 요구 액수 가 크 면 결국 영업양도 양수 가 무산 될 수 도 있 다 . 그러면 이러 한 경우 , 즉 임대인 과 의 협의 진행 이나 협의 결렬 에 대한 책임 은 영업 양도인 과 영업 양수인 중 누구 에게 있 다고 봐야 할까 . 
 만일 영업양도 양수 계약서 에 그 책임 에 관한 규정 을 뒀 다면 그 규정 에 따르 면 된다 . 하지만 그렇 지 않 다면 책임 이 일률 적 으로 누구 에게 있 다고 단정 할 수 없 다 . 
 최근 임대인 과 의 협의 를 선행 하 지 않 은 채 임대인 과 의 협의 등 영업 양수인 의 임차권 의 확보 에 관한 규정 을 두 지 않 고 체결 한 영업양도 양수 계약 과 관련 한 분쟁 사안 을 보 자 . 
 법원 은 “ 당사자 사이 에 임차권 의 승계 도 양 도 범위 에 포함 하 려고 했 는지 , 해당 영업양도 양수 계약 에 그 점포 자체 의 임대차 계약 승계 등 에 관한 내용 이 포함 돼 있 는지 , 영업양도 양수 가 그 점포 자체 의 사용 · 수익 을 전제 로 한 것 이 어서 그 점포 에 대한 임대차 계약 이 이뤄지지 아니할 경우 사실 상 영업양도 양수 계약 의 목적 을 달성 할 수 없 게 되 는지 , 임대인 과 영업 양도인 사이 의 기존 임대차 계약 에 임대차 보증금 반환 채권 의 양도 가 금지 돼 있 는지 등 을 종합 적 으로 고려 ” 해 영업양도 양수 계약 의 해지 에 대한 책임 소재 에 관해 판단 했 다 . 
 통상 적 으로 보 면 기존 의 임대차 계약 에서 이탈 하 거나 기존 의 임대차 계약 을 먼저 해지 해야 하 는 영업 양도인 이 임대인 과 의 협의 를 주도 하 는 게 맞 겠 지만 임차인 도 임차권 의 양수 또는 새로운 임대차 계약 의 당사자 이 므로 그 협의 에 협조 해야 한다 . 
 이러 한 분쟁 을 방지 하 기 위해서 영업양도 양수 계약 을 체결 할 때 는 임차권 의 승계 등 에 대한 명확 한 규정 을 둘 필요 가 있 다 . 
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