전 세난 의 주범 으로 일부 전문가 들 은 저금리 를 지목 하 고 있 다 . 전세 보증금 을 은행 에 넣 어 두 던 집 주인 들 이 금리 가 떨어지 면서 금융 소득 이 줄어들 자 소득 을 벌충 하 려고 전세 를 월세 로 돌리 면서 시중 에서 전세 매물 이 없 어 진 탓 이 라는 것 이 다 . 이런 이야기 는 지난 몇 년 간 월세 계약 비율 이 높 아 진 현상 과 맞물려 진실 인 것 처럼 퍼지 고 있 다 . 이런 인식 이 무 비판 적 으로 퍼지 면서 심지어 최근 에 는 기준 금리 를 인하 한 한국은행 과 정부 에 까지 그 화살 이 돌아가 고 있 다 . 과연 저 금리 가 전 세난 의 주범 인지 , 더 나아가 금리 가 인상 되 면 전 세난 이 잡힐 것 인지 살펴보 자 . 집값 들썩이 자 월세 전환 속 도 느려져 큰 그림 으로 볼 때 지난 몇 년 간 전체 임대차 계약 중 에서 월세 계약 비중 이 높 아 진 것 은 사실 이 다 . 아파트 시장 만 놓 고 보 면 월세 계약 비율 은 2012 년 25 . 7 % 에서 2013 년 31 . 9 %, 2014 년 33 . 8 % 로 점점 높 아 지 고 있 는 추세 라고 할 수 있 다 . 2012 년 7 월 12 일 기준 금리 가 인하 되 기 시작 한 이후 꾸준히 내려왔 다 . 이것 만 보 면 일부 전문가 의 주장 처럼 월세 계약 비율 과 기준 금리 가 반비례 하 는 것 처럼 보인다 . 그러나 이런 현상 은 과거 의 일 이 고 최근 에 는 맞 지 않 는다 . 2014 년 하반기 이후 월세 전환 비율 은 전년 동기 대비 오히려 떨어지 고 있 다 . 2013 년 8 월 33 . 8 % 였 던 것 이 2014 년 8 월 에 는 33 . 4 % 로 월세 전환 비율 이 떨어진 것 을 필두 로 10 월 에 는 33 . 7 % 에서 31 . 6 % 로 무려 2 . 1 % 포인트 나 떨어졌 다 . 올 들 어서 도 이런 현상 이 지속 돼 1 월 에 는 작년 동기 대비 1 . 8 % 포인트 나 월세 비율 이 떨어졌 다 . 다시 말 해 2014 년 8 월 이후 월세 계약 비중 이 커지 는 추세 가 아니 라 오히려 전세 계약 비중 이 높 아 지 는 추세 라고 할 수 있 다 . 그러 면 2014 년 8 월 이후 금리 가 인상 됐 을까 . 아니 다 . 정반대 다 . 기존 에 2 . 50 % 였 던 기준 금리 가 2014 년 8 월 2 . 25 % 로 인하 됐 고 월세 계약 비율 이 가장 많이 줄어들 었 던 10 월 에 는 또 한 차례 금리 가 인하 됐 던 것 이 다 . 금리 가 인하 되 면서 월세 전환 비율 이 높 아 지 는 게 아니 라 오히려 낮 아 지 고 있 는 것 이 다 . 기존 의 일부 전문가 들 이 주장 하 던 것 과 정반대 의 현상 이 벌어지 고 있 는 것 이 다 . 왜 이런 일 이 벌어질까 . 전제 조건 부터 틀렸 기 때문 이 다 . 금리 인하 로 집 주인 들 의 수익 이 줄 었 기 때문 에 월세 로 전환 하 는 게 아니 다 . 집 주인 들 이 이자 수입 을 노렸 다면 처음 부터 집 을 사지 도 않 았 을 것 이 다 . 예 를 들 어 5 억 원 짜리 집 을 사 서 3 억 원 에 전세 를 주 고 그 전세금 으로 이자 수입 을 얻 기 위해 은행 에 맡겨 놓 는 사람 은 단 한 명 도 없 다 . 그 사람 이 이자 수입 을 얻 고자 했 다면 뭣하러 각종 세금 을 다 내 면서 까지 집 을 사 성가시 게 전세 를 주 고 그 전세금 3 억 원 을 은행 에 맡 길 까 . 처음 부터 집 을 사 지 않 았 더라면 5 억 원 을 은행 에 모두 맡길 수 있 으므로 이자 수익 이 훨씬 커졌 을 것 인데 말 이 다 . 전세 를 끼 고 집 을 사 는 이유 는 전세금 을 받 아 은행 에 넣 기 위해서 가 아니 다 . 자선 사업가 가 아닌 이상 이런 결정 을 할 사람 은 없 다 . 적 은 자본금 으로 시세 차익 을 최대한 얻 기 위한 투자 의 방법 으로 전세 를 택하 는 것 이 다 . 집값 상승 가능 성 이 높 으면 전세 를 끼 고 집 을 사 는 게 유리 하 고 그렇 지 않 다면 월세 를 주 는 게 유리 하 다 . 결국 지난해 8 월 부터 월세 전환 비율 이 전년 보다 떨어졌 던 이유 는 주택 시장 이 정상 화 되 는 과정 에서 나타나 는 현상 이 었 던 것 이 다 . 7 · 24 대책 과 9 · 1 조치 가 시장 에 영향 을 주 면서 매매 가 가 상승 하 니까 시세 상승 가능 성 을 점치 는 사람 들 이 전세 를 끼 고 집 을 샀 다는 것 이 통계 로 나타난 것 이 다 . 앞 으로 미국 금리 가 인상 되 면 어떤 일 이 벌어질까 . 한국 도 시차 를 두 고 금리 가 인상 될 가능 성 이 높 다 . 그런데 기존 일부 전문가 의 주장 처럼 전 세난 이 저 금리 때문 이 라고 하 면 반대 로 금리 가 인상 되 면 전 세난 이 해소 될까 . 만약 그렇 다면 세입자 는 금리 인상 이 반가울까 . 결론 부터 말 하 면 그렇 지 않 다 . 금리 인상 은 집 주인 보다 세입자 에게 오히려 독 이 될 가능 성 이 높 다 . 금리 인상 이 끼칠 영향 에 대해 각 주체 별 로 살펴보 자 . 첫째 , 전세 를 끼 고 여러 채 를 소유 한 다 주택 자 는 대출 규모 가 생각 만큼 크 지 않 다 . 은행 에서 대출 을 받 을 때 주택 담보인 정비 율 ( LTV ) 을 70 % 로 적용 한다 . 그런데 이 70 % 는 전세금 과 순수 대출금 을 합한 비율 이 다 . 다시 말 해 전세 가 집값 의 70 % 가 넘 으면 대출 을 받 을 수 없 다는 의미 다 . 현재 전셋값 비율 은 이미 70 % 가 넘어섰 다 . 그러므로 평균 적 인 지역 에서 는 전세 가 들 어 있 으면 대출 을 한 푼 도 받 을 수 없 다는 의미 다 . 이미 대출 을 받 은 집 에 전세 로 들어갈 수 도 있 다 . 하지만 이때 위험 에 노출 되 는 것 은 집 주인 보다 오히려 세입자 일 수 있 다 . 이 때문 에 대출 이 있 는 집 은 전셋값 자체 를 높 게 받 을 수 도 없 다 . 금리 올라도 집 주인 부담 은 적 어 둘째 , 월세 를 끼 고 여러 채 를 소유 한 다 주택 자 도 대출 규모 가 그리 크 지 않 을 가능 성 이 높 다 . 수도 권 은 부채 상환 비율 ( DTI ) 을 적용 하 기 때문 에 집 을 여러 채 가지 고 있 다고 대출 을 많이 받 을 수 있 는 게 아니 다 . 본인 의 대출 상환 능력 에 걸맞 은 수준 밖에 받 지 못하 기 때문 에 무 작정 대출 규모 를 늘릴 수 도 없 다 . 다만 지방 은 DTI 규제 가 없 었 기 때문 에 무리 하 게 대출 을 받 아 집 을 여러 채 사 놓 은 사람 이 있 을 수 는 있 다 . 과거 에 는 금융 안정 성 보다 수도 권 주택 시장 규제 를 위해 DTI 제도 를 도입 했 기 때문 에 이런 현상 이 발생 한 것 이 다 . 그러므로 장기 적 으로 는 리스크 관리 를 위해 지방 에 도 일정 부분 DTI 한도 를 도입 할 필요 가 있 다 . 이때 기존 의 대출 규모 가 큰 사람 이 더라도 대출 금리 가 인상 되 면 세입자 에게 전가 할 가능 성 이 높 다 . 셋째 , 대출 을 끼 고 내 집 을 마련 한 사람 도 위험 에 노출 돼 있 을 수 있 다 . 전 세난 에 밀려 자 의 반 타의 반 으로 내 집 을 마련 했 지만 대출 비율 이 높 기 때문 에 하우스 푸어 로 전락 할 가능 성 이 있 다 . 다행 인 것 은 주택 금융 공사 의 보금자리 론 이라든지 , 최근 에 발매 된 안심 전환 대출 과 같 은 고정 금리 대출 상품 을 이용 하 면 리스크 를 줄일 수 있 다 . 일정 기간 이 지나 면 금리 가 상승 하 는 변동 금리 모기지 ( ARM ) 가 아니 라 순수 고정 금리 를 선택 하 면 10 년 이 고 20 년 이 고 싼 금리 로 대출 을 받 을 수 있 기 때문 에 금리 인상 의 위험 에서 해방 된다 . 변동 금리 조건 으로 대 출액 이 많 은 사람 은 이번 에 발행 되 는 안심 전환 대출 을 활용 하 는 게 좋 다 . 넷째 , 문제 는 전세 자금 대출 을 받 은 사람 들 이 다 . 전세 대출 은 원칙 적 으로 고정 금리 가 아니 다 . 대출 기간 이 전세 기간 인 2 년 이 기 때문 에 고정 금리 로 빌렸 다고 하 더라도 2 년 이 넘 으면 높 은 금리 로 새로 얻 어야 한다 . 이 때문 에 미국 에서 기준 금리 를 올리 고 그 영향 으로 한국 의 대출 금리 가 오른다면 가장 큰 위험 에 노출 되 는 사람 은 바로 전세 대출 을 받 은 세입자 들 인 것 이 다 . 그러면 어떤 현상 이 벌어질까 . 금리 가 기존 의 두 배 가 된다면 이자 부담 이 두 배 가 되 고 세입자 의 고통 도 두 배 가 된다 . 그러므로 그 중 의 일부 는 전세 를 포기 하 고 월세 시장 으로 갈 수 밖에 없 다 . 전세 수요 의 일부 가 자발 적 으로 월세 로 전환 됨 에 따라 전 세난 은 지금 보다 완화 될 가능 성 이 높 다 . 하지만 반대 로 줄어드 는 수요 만큼 월세 시장 으로 수요 가 몰리 게 돼 월 셋 값 이 오르 는 현상 이 벌어지 게 될 것 이 다 . 결론 은 금리 인상 이 전세 공급 을 늘리 는 데 에 는 효과 가 없 지만 전세 수요 를 줄이 는 데 는 어느 정도 영향 을 줄 것 이 다 . 하지만 전세 수요 가 줄어드 는 만큼 월세 수요 가 증가 하 기 때문 에 월 셋 값 상승 으로 이어지 게 될 가능 성 이 높 다 . 결국 금리 인상 은 자금 이 충분 한 전 세입자 에게 는 유리 하 지만 자금 이 부족 한 진짜 서민 세입자 에게 는 악몽 으로 다가올 것 이 다 . 아기 곰 부동산 칼럼니스트 a - cute - bear @ hanmail . net