역자 머리말 블로그 특성 상 뉴스 를 시의 성 있 게 제공 하 는 것 이 목적 은 아니 지만 , 개인 적 으로 궁금 했 던 사항 이 라 newsroom 의 기사 를 번역 했 다 . 역시 선별 / 의역 이나 기사 가 전달 하 고자 하 는 바 는 정확 하 게 전달 되 었 다고 생각 한다 . 기사 가 말 한 것 처럼 정부 의 조치 가 나오 기 전 까지 많 은 교민 임차인 들 이 섣부른 행동 을 취하 지 않 길 바란다 . 비즈니스 렌트 는 공제 되 는 것 이 지 유예 되 는 것 이 아니 다 ( Business rents have to fall , not be deferred ) 상업 용 건물 임차인 은 주목 하 시 라 : 27 . 5 조항 에 의거 , 렌트 를 공제 받 을 자격 이 있 다 . 절대 랜드 로드 의 렌트 유예 제안 에 동의 하 지 마 라 . APRIL 14 , 2020 Updated 4 hours agoJames ElliottJames Elliott is a lawyer and contributing writer to Newsroom . Email him at james . elliott @ newsroom . co . nz . Nikki MandowNikki Mandow is Newsroom ' s business editor @ NikkiMandow . 레벨 4 봉쇄 가 중간 을 지났 지만 , 여전히 상업 용 건물 렌트 납부 관련 랜드 로드 와 테넌트 간 에 혼란 이 지속 하 고 있 다 . 아래 에 우리 가 지금 까지 이해 하 고 있 는 바 를 요약 한다 : 만약 여러분 리스 가 2012 년 11 월 이전 부터 시작 되 었 다면 전염병 때문 에 리스 계약서 에 영업장 에 들어갈 수 없 는 상황 에 관한 조항 이 있 을 가능 성 이 거의 없 다 . 법 적 으로 여러분 은 렌트 를 전액 내 야 한다 . 만약 여러분 이 2012 년 에 공표 된 오클랜드 지역 변호사 협회 ( ADSL : Auckland District Law Society ) 의 6 판 ( sixth edition ) 리스 계약서 를 사용 했 다면 27 . 5 조항 이 포함 되 어 있 을 것 이 다 . 이 조항 은 “ 전염병 혹은 유행병 ” 때문 에 테넌트 가 영업장 에 출입 하 는 것 이 불 가능 할 때 와 같 은 비상 상황 을 다루 고 있 다 . 약 70 % 의 뉴질랜드 상업 용 리스 계약서 는 이 양식 을 사용 하 는 것 으로 추정 된다 . 만약 여러분 의 리스 계약서 가 쇼핑몰 소유주 혹은 거대 부동산 투자자 와 같 은 상업 적 랜드 로드 에 의해 작성 된 맞춤 형 이 라면 이 27 . 5 조항 을 가지 고 있 을 수 도 그렇 지 않 을 수 도 있 다 . 비즈니스 중단 을 경험 하 는 테넌트 혹은 랜드 로 드 는 유행병 이 대부분 의 보험 커버 에서 제외 되 었 다는 것 에 실망 할 것 이 다 . 이 는 지난 조류 인플루엔자 ( SARS ) 사태 이후 업계 표준 관행 이 되 었 다 . 27 . 5 조항 ( Clause 27 . 5 ) 지난 2 주 동안 대부분 초점 은 27 . 5 조항 이 현재 록 다운 상황 에 어떻게 적용 되 는지 에 모였 다 . 현재 의 비상 상황 은 27 . 5 조항 의 테넌트 가 영업장 에 출입 할 수 없 는 기간 동안 “ 렌트 와 아웃 고잉 의 적정 비율 은 그 지급 이 멈춰질 것 이 다 ( a fair proportion of the rent and outgoings shall cease to be payable ) . ” 이 조항 에서 두 핵심 질문 은 : “ 지급 이 멈추 어 진다 ( cease to be payable ) ” 는 무슨 의미 인가 ? 렌트 와 아웃 고잉 의 “ 적정 비율 ( fair proportion ) ” 은 무엇 인가 ? 유예 가 아닌 공제 ( Deduction not deferment ) “ 지급 이 멈춰진다 ” 가 무엇 을 의미 하 는지 를 놓 고 랜드 로드 와 테넌트 간 이견 과 혼동 이 있 다 . 테넌트 가 렌트 와 아웃 고잉 의 일부분 혹은 전액 을 지급 하 지 않 는 것 인지 아니 면 지급 을 유예 받 는 것 인지 . 그러나 Newsroom 이 접촉 한 변호사 들 에게 는 혼동 의 여지 가 없 다 . 오클랜드 지역 변호사 협회 부동산 법 위원회 의 Brice Town 도 그 중 하나 다 . 그 를 따르 면 27 . 5 조항 은 명확히 공제 를 의미 하 지 유예 가 아니 다 . 이 명확 한 인식 이 매우 중요 한데 왜냐하면 많 은 랜드 로드 들 이 테넌트 들 에게 유예 조건 딜 에 서명 하 라고 압력 을 넣 고 있 기 때문 이 다 . 예 를 들 어 랜드 로드 가 이후 3 개월 간 렌트 50 % 공제 를 약속 하 지만 , 나머지 50 % 는 잔여 리스 기간 에 정상 적 렌트 에 더 해서 갚 아야 하 는 것 이 다 . Town 은 이런 상황 은 27 . 5 조항 이 의미 하 는 것 이 아니 라고 말 한다 . 랜드 로드 와 테넌트 는 이런 테넌트 의 공제 받 을 자격 에 대한 공통 된 이해 위 에서 협상 을 시작 할 필요 가 있 다 . 적정 한 비율 은 ? ( What is a fair proportion ? ) 그렇 다면 공제 될 렌트 와 아웃 고잉 의 “ 적정 한 비율 ” 을 어떻게 정해야 하나 ? 모든 법률 과 법률 사무소 의 관행 을 둘러봐도 이 에 대한 공식 을 제공 해 주 는 곳 은 없 다 . ADSL 을 따르 면 이 조항 을 첨가 할 때 고의 적 으로 구체 성 을 피한 것 이 다 . 왜냐하면 , 모든 상황 이 각각 달라서 획일 적 으로 비율 을 확정 할 수 없 다는 판단 이 있 었 다 . “ 적정 비율 ” 을 결정 해 줄 법 적 미 캐 니즘 혹은 정부 의 개입 이 없 는 한 , 랜드 로드 와 테넌트 는 각자 계산 을 해야 하 는 상황 이 며 따라서 결과 도 서로 다를 것 이 다 . 어떤 랜드 로 드 는 특정 기간 렌트 의 완전 면제 를 제의 할 것 이 며 어떤 랜드 로 는 렌트 유예 혹은 아예 전혀 융통 성 없이 다 내 라고 할 수 도 있 을 것 이 다 . 또 다른 랜드 로 드 는 비즈니스 가 정상 으로 회복 될 때 까지 매출 대비 렌트 ( turnover rent ) 를 제안 할 수 도 있 을 것 이 다 . 대화 를 멈추 지 마 라 ( Don ’ t stop talking ) 업계 관계자 들 의 공통 된 의견 은 랜드 로 드 는 그 들 의 임대 비즈니스 를 장기 적 관점 에서 바라보 아야 한다는 것 이 다 . 테넌트 를 어떻게 든 영업장소 에 계속 머물 게 하 는 것 이 중요 하 기 때문 이 다 . ADSL 은 랜드 로드 와 테넌트 모두 장기 적 관점 에서 서로 협조 적 으로 대화 하 면서 일시 적 으로 혹은 영구 적 으로 ‘ 기다리 면서 지켜봅시다 ( wait and see ) ’ 결론 에 도달 하 길 권유 한다 . 이 ‘ 기다리 면서 지켜봅시다 ’ 전략 은 정부 로부터 의 도움 혹은 최소한 가이드라인 이 제시 될 것 이 라고 보 기 때문 이 다 . 업계 의 관계자 에 의하 면 몇 랜드 로드 는 이미 리스 계약서 의 분쟁 해결 조항 을 검토 하 고 있 다 . 대부분 조항 은 조정 ( mediation ) 그리고 / 혹은 중재 ( arbitration ) 를 권장 하 는데 이 경우 두 당사자 간 결론 이 비밀 에 부쳐 지 기 때문 에 선례 가 되 지 못한다 . 만약 이 적정 한 비율 을 놓 고 합의 가 이루어지 지 않 은 상태 에서 렌트 납부 일 이 지나 면 랜드 로 드 는 리스 계약서 의 default 조항 을 적용 할 수 없 다 . 경고 단계 3 이 되 면 어떻게 되 나 ? ( What happens at alert Level 3 ? ) 상황 을 더 복잡 하 게 만들 일 이 2 주 이내 에 닥친다 . Level 4 는 ‘ 비상 ’ 상황 이 기 에 27 . 5 조항 이 적용 되 지만 , Level 3 or 2 가 되 면 비상 상황 이 아니 게 된다 . 호주 는 이 상황 을 명확히 하 여 상업 용 건물 랜드 로드 와 테넌트 가 부담 을 공평 하 게 부담 하 는 의무 적 행동 강령 ( mandatory code of conduct ) 을 적용 하 기 로 했 다 . 우리 정부 도 이런 선택 을 할지 지켜볼 일 이 다 . 공유 하 기 글 요소