나 도 해 ? 말 아 ? 체크포인트 55 년 안 이사 계획 은 재 융자 안 하 는 게 유리 이자 율 외 포인트 · 클로징 비용 도 비교 해야 모기지 이자 율 이 2016 년 이래 최저치 를 기록 하 면서 한인 재 융자 업계 가 다시 바빠 지 고 있 다 . 30 년 고정 이자 율 모기지 상품 의 전국 평균 이자율 은 2 월 첫 주 3 . 45 % 까지 내려갔 다 . 이 는 3 년 여 만 에 가장 낮 은 수 치 다 . 15 년 고정 이자율 도 2 % 대 로 떨어졌 다 . 이 처럼 모기지 이자 율 이 다시 하락세 를 보이 자 낮 은 이자 부담 을 활용 하 려는 주택 소유주 가 재 융자 에 몰리 고 있 다 . 하지만 이 자율 이 낮 다고 무조건 재 융자 에 나서 는 것 은 재정 적 으로 더 부담 될 수 도 있 다 . 재정 전문가 들 이 말 하 는 모기지 재 융자 전 에 자신 에게 꼭 물어야 할 5 가지 기본 질문 에 대해 알아본다 . 부동산 자료 분석 업체 ‘ 블랙 나이트 ( Black Knight ) ’ 에 따르 면 지난주 전국 평균 이자 율 로 재 융자 를 할 경우 전국 1100 만 가구 이상 의 주택 소유주 가 월평균 268 달러 를 절약 할 수 있 는 것 으로 나타났 다 . 모기지 융자 전문 업체 렌 딩 트리 의 텐 다 이 카 피체 수석 경제학자 는 “ 거의 모든 주택 소유주 가 재 융자 기회 가 되 는지 살펴봐야 하 는 시점 ” 이 라며 “ 융자 업체 에 문의 하 는 것 은 전혀 비용 이 들 지 않 으니 지금 같 은 상황 에서 몇 % 이 자율 을 받 을 수 있 는지 우선 은 알아볼 것 을 권한다 ” 고 말 했 다 . 하지만 위 에서 도 언급 했 듯이 모기지 재 융자 가 모든 사람 에게 필요 한 것 은 아니 다 . ◆ 현재 사 는 집 에서 얼마나 더 오래 살 계획 인가 모기지 융자 를 갚 아 나가 는 기간 은 상당히 긴 시간 이 다 . 가장 일반 적 인 상품 의 상환 기간 이 30 년 이 고 그 다음 은 15 년 이 일반 적 이 다 . 이 상환 기간 가운데 초반 수년 은 융자 원금 을 갚 는 액수 보다 이자 가 더 많 은 구조 다 . 따라서 재 융자 를 고려 할 경우 재 융자 에 드 는 비용 을 뽑 고 도 이익 이 될 정도 로 이 집 에서 모기지 페이먼 트 를 내 면서 오래 살 것 인가 를 묻 는 것 이 중요 하 다 . 이 는 재 융자 에 드 는 비용 이 얼마 인가 도 결정 하 는 데 영향 을 미친다 . 만약 5 년 을 전후 한 기간 에 이사 할 계획 이 있 다면 재 융자 를 하 는 것 보다 현재 갚 고 있 는 모기지 융자 를 그대로 보유 하 는 것 이 결과 적 으로 돈 을 절약 하 는 방법 이 다 . ◆ 내 가 절약 할 수 있 는 액수 는 얼마 인가 재 융자 로 돈 을 절약 하 기 위해서 는 일반 적 으로 현재 보유 하 고 있 는 모기지 융자 이자 율 보다 재 융자 이자 율 이 0 . 5 % 포인트 는 낮 아야 한다고 전문가 들 은 조언 한다 . 하지만 국책 모기지 기관 인 프레디 맥 에서 발표 하 는 전국 평균 모기지 이자 율 을 살펴보 면 융자 업체 에서 제시 하 는 이자 율 이 훨씬 좋 은 경우 도 적 지 않 다 . 보통 우리 가 보 는 이자율 은 평균 이자율 이 기 때문 에 실제 재 융자 신청인 의 절반 은 이 보다 더 낮 은 이자 율 을 받 는다고 해석 할 수 있 다 . 가장 낮 은 이자 율 을 얻 기 위해서 는 발품 을 팔 아야 한다 . 최소 3 곳 정도 에서 알아보 고 이 자율 과 조건 을 비교 한 뒤 결정 하 는 것 이 좋 다 . 단순 하 게 이 자율 만 비교 하 지 말 고 최종 클로징 비용 이 얼마 인지 도 살펴봐야 한다 . 또 디스카운트 포인트 가 있 는지 도 확인 해야 한다 . 이 비용 은 융자 기관 이 장기 이자 율 을 줄이 기 위해 클로징 비용 에 미리 더 하 는 비용 이 다 . 만약 클로징 비용 을 더 지불 할 여유 가 된다면 디스카운트 포인트 를 적용 해 이 자율 을 추가 로 낮출 수 있 다 . ◆ 모기지 보험 이 있 는지 융자 에 나선 주택 소유주 가 모기지 보험료 를 내 는 경우 는 딱 두 사례 가 있 다 . 하나 는 연방 주택 청 ( FHA ) 으로부터 융자 를 얻 은 경우 이 고 , 다른 하나 는 컨벤셔널 융자 를 얻 으면서 다운 페이먼 트 를 20 % 미만 으로 한 경우 다 . 재 융자 시 에 는 어떤 종류 의 융자 인지 와 나 의 에퀴티 가 얼마나 쌓였 는지 를 반드시 확인 해야 한다 . 20 % 나 그 이상 의 에퀴티 가 쌓인 상태 에서 재 융자 에 나서 면 모기지 보험 비용 을 부담 하 지 않 아도 되 기 때문 에 최상 의 조건 으로 융자 를 얻 을 수 있 다 . 모기지 보험 을 없애 면 그만큼 절약 하 는 액수 가 커지 기 때문 에 모기지 보험 이 있 는 사람 은 이 자율 차이 가 0 . 5 % 포인트 가 나 지 않 아도 재 융자 를 고려 할 만 하 다 . ◆ 나 의 재정 상황 은 안전 한가 모기지 융자 전문 업체 렌 딩 트리 가 최근 조사 한 자료 에 따르 면 모기지 재 융자 신청서 4 건 가운데 1 건 은 거부 된 것 으로 나타났 다 . 가장 일반 적 인 신청서 거부 사유 는 신청자 의 소득 대비 부채 비율 이 너무 높 기 때문 이 었 고 그 다음 은 낮 은 크 레딧 점수 때문 이 었 다 . 부채 비율 과 크 레딧 점수 둘 다 개선 하 기 위해서 는 재 융자 신청 에 앞서 미리 부터 시간 을 두 고 준비 할 필요 가 있 다 . 전문가 들 은 “ 모기지 이외 에 다른 빚 이 있 으면 이 빚 을 최대한 정리 하 는 것 이 도움 이 된다 ” 고 조언 한다 . 또 내 크 레딧 기록 에 오류 나 실수 는 없 는지 확인 하 는 것 도 중요 하 다 . 재 융자 를 통해 크 레딧 점수 가 높 아 지 기 도 한다 . 먼저 있 던 모기지 융자 를 갚 으면서 크 레딧 점수 가 향상 되 는 경우 가 많 고 이렇게 되 면 다음 에 더 좋 은 이자 율 로 융자 를 얻 는 위치 에 놓이 게 된다 . ◆ 현재 쓰 고 있 는 모기지 융자 기관 에서 더 좋 은 조건 을 제시 할 수 도 재 융자 를 할 때 잊 지 말 아야 할 사항 가운데 하나 는 현재 모기지 융자 를 쓰 고 있 는 융자 기관 에서 더 좋 은 조건 으로 재 융자 를 해 줄 수 도 있 다는 사실 이 다 . 따라서 재 융자 업체 를 알아볼 때 현재 쓰 고 있 는 융자 기관 도 포함 해 비교 하 는 것 이 좋 다 . 현 융자 기관 에서 재 융자 를 하 게 되 면 나 에 대한 모든 정보 를 갖 고 있 고 페이먼 트 기록 도 있 기 때문 에 절차 가 훨씬 수월 한 장점 도 있 다 . 그 뿐 만 아니 라 이 들 은 최대한 나 를 고객 으로 남겨 두 려는 마음 이 있 기 때문 에 그 들 이 제시 할 수 있 는 가장 좋 은 조건 을 주려 하 는 경향 이 있 다는 것 이 전문가 들 의 설명 이 다 . [ LA 중앙일보 ] 발행 2020 / 02 / 13 부동산 1 면 공유 하 기 글 요소