< 2013 대 예측 > 올 토지 시장 전망 " 전반 적 으로 토지 시장 은 신규 정책 개발 수 혜지 보다 는 한창 진행 되 는 정책 개발 사업 지역 과 경기 활성 화 에 따른 토지 규제 가 완화 되 는 곳 으로 관심 이 쏠릴 것 으로 보인다 . 권역 별 로 는 우선 , 평창 올림픽 수혜 지역 인 강원 권 , 성장 잠재성 이 큰 충청 권 , 해양 관광 사업 의 중심지 호남 권 , 개발 호재 가 풍부 한 제주 시 , 수도 권 개발 권 과 규제 완화 지역 등 이 꼽힌다 . 강원 권 핵심 지역 은 원주 ㆍ춘천ㆍ강릉 등 이 다 . 이 들 지역 은 주요 도시 의 교통망 개선 과 평창 동계 올림픽 유치 효과 를 보 고 있 다 . 충청 권 의 핵심 지역 은 세종 시 ㆍ천안ㆍ아산ㆍ당진 등 을 꼽 을 수 있 다 . 이 들 지역 은 인구 가 지속 적 으로 증가 하 면서 성장 잠재성 이 큰 곳 으로 부상 하 고 있 다 . 수도권 에서 의 관심 지역 권 은 신설 고속도 로 IC 주변 의 구리 ~ 포천 , 제 2 경인 연결 등 민자 고속도 로 , 제 2 서해안 고속도로 와 제 2 외곽 순환도로 , 하남 ~ 양양 간 고속도 로 가평 , 홍천 지역 과 제 2 영동고속도로 , 제 2 경부고속도로 등 이 다 . .." 헤럴드 경제 2013 . 1 . 1 위 와 같 은 기사 를 보 면 이미 유망 지역 의 토지 가 손 에 잡힌 듯 합니다 . 그러나 이렇게 호재 가 많 은 지역 이 라도 실제로 현지 에서 널린 매물 들 을 살펴보 고 투자 를 결정 하 기 란 쉽 지 않 습니다 . 호재 가 강한 지역 은 전반 적 으로 오르 는 게 상식 이 지만 고 수익 이란 반드시 입지 와 가격 , 용도 등 이 주변 토지 에 비해 탁월 해야 만 기대 할 수 있 는데 일반 적 인 매물 은 그 땅 이 그 땅 같 아 보이 고 무엇 을 근거 로 평가 하 고 결정 을 해야 하 는지 일반인 의 눈 에 는 모호 하 기 만 하 기 때문 에 그릇 된 판단 으로 실패 하 기 십상 입니다 . 더구나 언론 을 통해 보도 되 는 자료 에 는 전국 을 통계 로 상승세 , 안정세 , 하락세 등 으로 집계 된 내용 이 기 때문 에 더욱 애매 하 기 만 합니다 . ( 전국 ) 전월 比 0 . 07 % 상승 하 여 안정세 지속 , 상승 률 소폭 증가 < ‘ 12 년 전국 월간 지 가 변동 률 > 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 0 . 09 % 0 . 09 % 0 . 12 % 0 . 12 % 0 . 11 % 0 . 10 % 0 . 07 % 0 . 03 % 0 . 02 % 0 . 06 % 0 . 07 % 지 가 변동 률 상위 5 개 지역 순위 행정 구역 명변 동률 ( %) 변 동 사 유 1 세종 특별자치시 0 . 487 중앙 행정 기관 이전 본격 화 , 접근성 개선 ( 세종 - 정안 IC 간 고속도 로 , 세 종시 - 오송역 BRT 도로 개통 ) 과 아파트 분양 호조 등 2 강원도 평창군 0 . 230 동계 올림픽 특별법 시행령 제정 및 올림픽 특구 지정 추진 , 원주 - 강릉 복선 전철 착공 등 경기장 건설 과 인프라 확충 등 3 강원도 춘천시 0 . 195 서울 - 춘천 고속도 로 , 강촌 및 남춘천 I . C 에서 시내 중심가 로 접근성 개선 으로 관광 수요 증가 4 경상남도 거제시 0 . 193 조선업 경기 의 회복 기대 , 거가대교 개통 과 접속 도로 건설 사업 의 완공 으로 부산 광역시 와 접근성 개선 및 통합 기대 등 5 강원도 강릉시 0 . 192 동계 올림픽 관련 한 기반 시설 의 확충 , 강릉 빙상 경기장 배치 가 확정 , 경제자유구역 예비 지정 , 옥계 일반 산업단지 조성 사업 의 순조 로운 진행 세 종시 ’ 12 년 월간 지 가 변동 률 추이 ( 자료 : 국토 해양 부 - 11 월 전국 땅값 0 . 07 % 상승 하 여 안정세 지속 ) 위 자료 를 보 면 전국 평균 땅값 이 ' 안정세 속 에 소폭 증가 ' 즉 , " 땅값 은 역시 떨어지 지 는 않 는구나 -" 라고 생각 할 수 있 겠 지만 , 이 는 아주 위험 한 발상 입니다 . 수익 형 부동산 이 대세 인 것 은 그만큼 시세 차익 을 노리 는 투자 의 성공 확률 이 떨어졌 다는 말 이 고 , 이런 시점 에 무조건 땅 을 사 라느니 , 땅 은 푹 썩히 라느니 하 는 말 은 이제 개똥철학 이 되 었 습니다 . 토지 시장 은 언제나 매력 적 이 지만 , 이제 시장 의 흐름 이 달라졌 으니 투자 의 잣대 를 달리 해야 만 성공 가능 성 이 있 습니다 . 중앙일보 에 실린 또 다른 기사 를 보 면 , " 땅값 상승 원인 은 바로 착시 ? " - 일부 지역 상승 이 전체 평균 올려 최근 침체 된 부동산 시장 에서 유일 하 게 상승 하 고 있 는 게 토지 입니다 . 주택 이나 수익 형 부동산 시세 가 모두 하락세 가 뚜렷 한데 유독 토지 는 계속 오르 고 있 습니다 . 국토 해양 부 에 따르 면 올해 1 ~ 11 월 전국 토지 가격 은 0 . 873 % 올랐 습니다 . 2010 년 10 월 ( - 0 . 033 %) 이후 25 개월 째 오름세 죠 . 지난해 와 올해 부산 등 주요 광역 도시 와 세종 시 , 혁신 도시 등 의 부동산 이 활기 를 띤 데 따라 전국 평균 토지 값 이 뛰 었 다고 볼 수 있 습니다 . 눈 길 을 끄 는 건 서울 · 수도 권 인데요 . 집값 은 하락세 를 계속 했 는데 도 토지 값 은 올랐 습니다 . 서울 의 경우 올해 7 월 ( - 0 . 032 %) 을 제외 하 고 줄곧 올라 누적 변동 률 이 0 . 328 % 입니다 . 2011 년 엔 0 . 966 % 올랐 구요 . 경기도 지난해 1 . 47 % 오른 데 이 어 올해 0 . 97 % 상승 했 습니다 . 사실 을 전반 적 인 침체 지만 일부 지역 땅값 상승 이 전체 평균 을 올린 ‘ 평균 의 착시 ’ 라고 분석 하 는 전문가 가 많 습니다 . 경기 의 경우 를 볼까요 . 기본 적 으로 거래량 이 많이 줄 었 습니다 . 11 월 거래량 은 3 만 5983 필지 에 1655 만 8000 ㎡ 로 지난해 같 은 기간 보다 필지 별 로 는 7 %, 면적 으로 는 21 % 각각 감소 했 습니다 . 거래량 이 줄어든 가운데 몇몇 호재 지역 땅값 이 뛰 면서 평균 이 상승 했 다는 겁니다 . 11 월 경기도 땅값 은 0 . 035 % 올랐 는데 , 주택 용지 가 많이 떨어진 군포 ( - 0 . 115 %), 과천 ( - 0 . 112 %) 등 의 땅값 은 많이 빠졌 습니다 . 2012 . 12 . 28 중앙일보 사람 마다 시장 을 보 는 관점 에 따라 다른 해석 이 나올 수 있 겠 지만 , 이제 토지 시장 의 가격 형성 은 " 토지 는 시간 이 흐르 면 전반 적 으로 다 오른다 " 는 속설 은 영원 할 수 없 다는 데 대다수 가 공감 하 는 분위기 입니다 . 10 년 주 기설 은 이제 단어 조차 잊혀졌 고 , 역대 정권 에서 신정부 출범 과 동시 에 공약 의 단골 메뉴 인 국토 개발 정책 의 약발 도 쇄진 해 더 이상 써먹 을 정책 이 없 을 정도 입니다 . 그 동안 계획 했 던 개발 정책 이나 제대로 완성 하 기 를 바랄 뿐 , 더 이상 의 요란 한 청사진 을 누구 도 원 하 지 않 게 된 것 입니다 . 흐름 의 길목 에서 보 면 이러 한 현상 은 확연히 느낄 수 있 습니다 . " 마땅 한 투자처 가 없 으니 믿 음직 한 땅 에다 묻어나 두 지 뭐 . .." 이런 반응 을 보이 는 투자자 는 아예 거래 시장 에서 사라졌 습니다 . 그간 의 투기 의 악영향 을 몸소 학습 하 고 이젠 " 땅값 도 떨어지 는 시대 가 됐 다 " 는 국민 적 공감대 가 대세 이 기 때문 이 며 이제 는 토지 시장 도 물가 와 연동 하 지 않 고 지역 적 변화 에 따라 상승 과 하락 장세 가 달리 작용 하 는 시대 가 되 었 다는 말 입니다 . 뜨 는 곳 만 뜨 고 그 외 대부분 은 조정 장세 를 유지 할 것 입니다 . 이제 는 각도 를 좁혀야 성공 할 수 있 습니다 . 한 개 지역 으로 완전히 포커스 를 좁히 고 오직 한 곳 만 파 야 합니다 . 자신 있 는 한 곳 만 . .. 한 개 도시 의 한 개 동 , 한 개 리 , 하나 의 용도 , 하나 의 목적 , 절대 가격 , 적정 면적 , 매각 방법 등 . . 최소한 해당 지역 의 전문가 라 자부 할 수 있 을 때 투자 해야 합니다 . ( 시 - 읍 / 면 - 동 / 리 - 용도 - 교통 - 현황 - 개발 계획 - 가격 경쟁력 - 효용 성 등 ) 공법 은 전국 이 동일 하 지만 , 규제 와 조례 가 다르 고 각자 노 는 가수요 와 실수요 의 움직임 이 변수 로 작용 해 고려 해야 할 요소 가 그만큼 많 아 진 것 입니다 . 신설 되 는 고속도로 IC 주변 , 동계 올림픽 수 혜지 , 정부 청사 가 이전 하 는 세 종시 , 기업 이 몰리 는 당진시 . .. 이렇게 주먹구구식 보다 는 , 제 2 서해안 고속도로 인주 JC , IC 인근 의 지적도 상 4 m 도로 접한 금성리 , 해암리 보전 / 생산 관리 지역 전 田 3 . 3 ㎡ 당 40 만 원 이하 300 평 ~, 투자 기간 3 년 . 목표 수익 률 200 %!!( 인주 지역 은 불 합리 하 게 보전 / 생산 으로 지정 된 관리 지역 이 용도지역 변경 가능 성 으로 인한 잠재 가치 가 높 음 ) . < 랜드 맵 지적도 와 다음 위성 으로 본 서해선 전철 인주 역사 주변 지도 > 이 지역 을 자세히 들여다보 면 가로 로 검 은 선 으로 표시 된 지역 이 계획 관리 지역 이 며 , 붉 은 색 격자 선 이 보전 관리 지역 , 녹색 지역 이 농림 지역 , 연노랑 이 생산 관리 지역 인데 임장 시 주변 현황 을 보 면 계획 관리 와 보전 관리 지역 의 지정 자체 가 토지 적성 평가 지침 에 맞 지 않 게 불 합리 하 게 지정 되 어 있 음 을 알 수 있 습니다 ( 토지 적성 평가 지침 참고 http : / / cafe . daum . net / windmill 1179 / 9 X 8 A / 751 ) . 둥근 원 으로 표시 한 바로 이 지역 . .. 이 전 과 임야 가 보전 관리 라면 계획 관리 와 의 상충 된 용도 로 민원 의 대상 이 될 수 밖 에 없 습니다 . 서해선 복선 전철 4 공구 ( 2013 . 3 월 착공 ) 착공 이 임박 했으며 , 역사 와 의 거리 가 불과 500 m 거리 에 624 지방도 로 단절 되 어 있 어 계획 관리 지역 으로 용도지역 변경 이 불가피 한 개발 잠재력 이 높 은 우량 한 토지 입니다 . 사진 으로 보 면 . .. 우 하단 의 파란 지붕 농가 주택 뒤 ~ 도로 까지 가 해당 토지 . 계획 관리 지역 으로 의 변경 예정지 . 280 - 4 대지 는 기개 발지 인 미진 무지개 아파트 - 계획 관리 지역 ( 계획 관리 지역 으로 변경 시 연접 한 면적 이 3 만 ㎡ 이상 이 어야 함 ) . 세 종시 부강면 문곡리 , 명학리 인근 계획 관리 지역 3 . 3 ㎡ 당 50 만 원 이하 농지 , 장군면 도계리 , 봉안리 일대 70 만 원 대 이하 계획 관리 지역 농지 및 임야 ~ 농림 지역 농지 ( 현재 세 종시 는 2012 . 7 . 1 출범 이후 2013 년 내 최초 로 2030 도시 기본 계획 수립 중 - 현재 계획 관리 지역 개발 진흥 지구 인 1 읍 9 면 에 대해 연내 도시 계획 구역 으로 도시 계획 수립 예정 ) . < 랜드 맵 으로 본 행정 수도 의 서쪽 지역 으로 공주 시 와 행정 복합 도시 의 중간 지점 으로 사통팔달 의 교통망 과 접근성 이 우수 하 며 세 종시 도시 계획 구역 1 순위 후보지 임 > 지적 과 위성 이 합성 된 오버랩 지도 . 붉 은 원 으로 표시 한 지역 이 투자 적 지 . 좌측 의 붉은색 표시 토지 는 도시 와 비 도시 의 단절 로 인해 농림 지역 농업 진흥 지역 해제 대상지 . 우 하단 의 토지 는 계획 관리 지역 으로 현재 상가 개발 중 ( 시가 300 만 원 이상 / 3 . 3 ㎡). 물론 이 토지 가 매물 은 아니 지만 , 비슷 한 여건 의 토지 를 도시 계획 과 평가 지침 을 참고 해 상대 적 으로 수익 극대 화 를 점칠 수 있 는 투자처 로 볼 수 있 습니다 . .. 이렇게 ' 핀셋 투자 계획 ' 을 세워야 합니다 . 앞 으로 의 토지 시장 을 좌우 할 최대 변수 는 단연 ' 변경 ' 에 있 습니다 . 도시 관리 계획 에 따라 도시 지역 으로 편입 되 는 「 용도지역 변경 」 과 관리 지역 토지 적성 평가 에 의한 세분화 재평가 인 「 보전 / 생산 관리 지역 의 계획 관리 지역 으로 의 용도지역 변경 」 이 바로 그것 입니다 . 쉽 게 움직이 지 않 는 토지 시장 의 가수요 와 실수요 의 향방 은 각종 개발 사업 의 진 척도 와 개발 수요 가 키 를 쥐 고 있 습니다 . 단순 투자자 와 개발자 가 적절히 조화 되 는 시장 에서 정보 선점 을 통한 신분 상 승인 용도지역 변경 에 따른 꾸준 한 지 가 상승 과 안정 적 인 수익 성 과 환금성 을 보장 하 는 견인차 역할 로 시장 을 주도 함 이 눈 에 보입니다 . 흠 이 있 는 토지 를 경매 로 저 가 에 매입 해 가공 으로 핸디캡 을 극복 하 고 위 의 두 가지 특혜 마져 누릴 수 있 다면 100 % 성공 투자 를 경험 할 수 있 을 것 입니다 . 경매 를 하 는 개인 투자자 들 이 많 습니다 만 , 제 가 본 바 로 일부 경매 고수 들 도 공통 적 으로 보 지 못하 는 부분 이 있 습니다 . 첫째 , 임장 에 만 목숨 을 걸 어 개발 계획 중 현안 사업 을 구분 하 지 못합니다 . - 현지 정보 가 늦 어 회수 기간 이 길 어 지 니 당연히 수익 률 이 떨어집니다 . 둘째 , 매물 검색 에 만 치중 하 다 보 니 넓 은 시야 를 갖 지 못합니다 . - 보다 넓 은 시각 으로 해당 지역 전체 의 흐름 을 보 지 못해 유망 지역 중심 섹 타 에 만 몰입 해 기회비용 이 유발 됩니다 . 셋째 , 시간 에 쫒 깁니다 . - 기다리 는 여유 를 갖 지 못해 당장 입찰 할 물건 중 에서 승부 를 겁니다 . 넷째 , 정보 를 맹신 하 거나 대충 조사 합니다 . - 기본 계획 에 나와 있 는 개발 계획 에 의존 합니다 . 변수 가 작용 하 면 매도 타이밍 을 놓 칩니다 . 맞 는 경우 도 , 틀린 경우 도 있 겠 지만 그래서 현지 정보 는 더 없이 중요 합니다 . 자신 이 전문가 가 되 도록 관심 지역 의 정보 입수 와 현실 적 인 분석 은 아무리 강조 해도 지나치 지 않 을 것 입니다 . 이외 에 도 자신 의 노력 여하 에 따라 고 수익 을 올릴 수 있 는 투자처 는 많 겠 습니다 만 , 이 장 에서 명백히 학습 해야 할 점 은 분명 길 은 있 다 ! ! 투자 를 하 되 , 한 단계 더 디테일 한 연구 와 분석 을 할 수 있 다면 성공 확률 과 수익 극대 화 를 노릴 수 있 다 ! ! 변화 를 읽 자 ! ! 묻 지 마 투자 를 지양 하 고 현장 정보 를 실시간 으로 입수 하 고 필터링 하 여 올바른 평가 의 안목 과 기회 를 스스로 만들 어 가 자 ! ! 다음 회 에 지역 별 유망 토지 를 경매 물건 중 에서 선별 해 보 도록 하 겠 습니다 . .. 2013 . 1 . 4 초원 마루 토지 적성 평가 지침 http : / / cafe . daum . net / windmill 1179 / H 7 C 4 / 410 윈 윈 클럽 / 도시 계획 정보 카페 http : / / cafe . daum . net / windmill 1179 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기