■ 주택 임대 사업자 ! 낼까 ? 말 까 ? ■ 은 퇴자 의 꿈 , 바로 임대 사업자 이 지요 요즘 은퇴 . 노후 준비 를 위해 주택 임대 사업 을 위해 상담 요청 하 는 분 들 이 많 습니다 . 이분 들 이 빠짐없이 질문 하 는 것 이 있 죠 " 주택 임대 사업자 낼까요 ? 말 까요 ? " 주택 임대 사업자 를 내 는 것 은 의무 사항 이 아닙니다 . 즉 본인 의 선택 사항 입니다 . 그렇 다면 주택 임대 사업자 를 ✔ 내 는 게 좋 을까요 ? ✔ 안 내 는 게 좋 을까요 ? 지금 이런 고민 이 있 으시 죠 ? 오늘 은 이 부분 에 대해 자세히 알아보 겠 습니다 . 약간 길 고 어려운 내용 이 지만 매우 중요 한 내용 이 지요 꼭 읽 어 보 세요 ~~* 주택 임대 사업자 장점 첫째 . 취득세 면제 또는 감면 혜택 주택 임대 사업자 는 최초 분양 받 는 공동 주택 ( 아파트 · 연립 주택 · 다 세대 ) 은 취득세 가 100 % 면제 됩니다 . 이때 , 전용 면적 에 따라 취득세 감면 세율 이 다릅니다 . ✔ 전용 면적 60 ㎡ 이하 는 100 % 면제 됩니다 . ✔ 60 ㎡~ 85 ㎡ 인 경우 는 50 % 감면 됩니다 . ★ 단 , 취득세 가 200 만 원 을 초과 하 면 15 % 는 납부 해야 합니다 ★ 이때 , 취득 일 부터 60 일 이내 에 임대 사업자 로 등록 해야 합니다 . 그리고 반드시 4 년 이상 주택 임대 사업 을 유지 해야 됩니다 . 단 , 취득세 감면 은 신규 로 분양 된 공동 주택 과 주거 용 오피스텔 에 대해서 만 적용 됩니다 . 즉 기존 주택 과 단독 주택 은 취득세 감면 이 되 지 않 습니다 . 둘째 . 재산세 감면 혜택 1 채 를 가지 고 주택 임대 사업자 를 하 면 재산세 감면 혜택 은 없 습니다 . 85 ㎡ 이하 의 공동 주택 2 채 이상 을 5 년 이상 보유 하 면 감면 또는 면제 받 습니다 . 이때 주택 의 전용 면적 에 따라서 면제 , 감면 률 이 다릅니다 . 즉 ✔ 40 ㎡ 이하 는 100 %,✔ 60 ㎡ 이 하 는 50 %,✔ 85 ㎡ 이하 는 25 % 만큼 재산세 감면 을 받 을 수 있 습니다 . ( 단 , 감면 받 은 세액 이 50 만 원 을 넘 으면 15 % 는 납부 ) 셋째 . 종합부동산세 비 과세 혜택 주택 임대 사업자 는 종합부동산세 를 내 지 않 아도 됩니다 . 종합부동산세 는 매입 임대 주택 의 경우 관할 세무서 에 합산 배제 신청 하 면 됩니다 . 이때 공시 가격 이 6 억 ( 지방 은 3 억 ) 이하 의 공동 주택 을 5 년 이상 임대 하 면 비 과세 됩니다 . 넷째 . 내 거주 주택 은 양 도 소득세 비 과세 혜택 임대 사업자 의 거주 주택 을 처분 할 때 양도세 가 비 과세 됩니다 . 단 , 비 과세 를 받 기 위해서 는 아래 요건 에 충족 해야 합니다 . 임대 주택 에 대한 요건 ✔ 공시 가격 6 억 이 하 , ✔ 5 년 이상 임대 기간 을 갖추 고 ✔ 자신 이 거주 한 주택 은 2 년 이상 거주 요건 을 갖추 어야 합니다 . 5 년 뒤 주택 임대 사업자 를 낸 주택 을 처분 하 는 경우 에 는 일반 과세 가 적용 됩니다 . ( 의무 임대 기간 5 년 은 ‘ 관할 지방 자치 단체 에 임대 사업자 등록 과 관할 세무서 사업자 등록 ’ 을 한 후 에 임대 를 개시 한 날 부터 계산 됨 에 유의 ) 지방세 인 " 취득세 " 와 " 재산세 " 의 감면 은 관할 시 , 군 , 구청 에 만 등록 하 고 , 국세 인 " 종합부동산세 " 와 거주 주택 의 " 양도세 " 비 과세 는 관할 세무서 에 도 등록 해야 합니다 . * 주택 임대 사업자 단점 첫째 . 피부 양자 자격 을 상실 배우자 의 직장 의료 보험 에 포함 되 어 있 는 분 이 주택 임대 사업자 를 내게 되 면 지역 의료 보험 의 대상자 가 됩니다 . 그럼 그동안 내 지 않 아도 되 었 던 건강 보험료 와 국민 연금 을 내 야 합니다 . 직장인 의 경우 에 는 상관 없 겠 지요 둘째 . 보유 의무 기간 동안 팔 지 못해 주택 임대 사업자 를 내 면 일정 기간 매도 할 수 없 습니다 . 2016 년 부터 주택 임대 사업자 의 임대 의 무 기간 이 5 년 에서 4 년 으로 1 년 줄 었 습니다 . 그래서 현재 임대 사업자 를 내 시 는 분 은 적어도 4 년 간 은 팔 수 없 습니다 . 만약 의무 기간 내 에 팔 게 되 면 2000 만 원 이하 의 벌금 을 내 야 합니다 . 셋째 . 소득세 과세 대상 이 됩니다 . 소득 이 있 는 곳 에 는 당연히 세금 이 있 습니다 . ( 단 , 주택 임대 사업자 의 경우 2018 년 까지 연소 득 2000 만 원 이하 인 경우 에 는 비 과세 ) 임대 사업자 를 안 내 는 이유 중 에 가장 큰 이유 가 바로 소득세 를 안 내 기 위함 이 었 습니다 . 그런데 올해 2017 년 부터 는 " 주택 임대차 선진 화 방안 " 으로 사업자 를 내 지 않 아도 소득 이 있 으면 세금 을 내 야 합니다 . 따라서 임대차 선진 화 방 안 으로 사업자 등록 을 하 는 게 미 등록 임대 보다 대체로 유리 할 수 도 있 습니다 . 특히 단기 투자 로 해야 할 이유 가 있 으신 분 도 있 으실 거 예요 그런 분 은 위 의 내용 과 상관 없이 임대 사업자 를 내 지 말 아야 겠죠 또는 1 주택 의 양도세 가 상당히 크 다면 임대 사업자 를 내 는 것 도 고려 해야 겠지 요 주택 임대 사업자 의 선택 은 지금 까지 설명 드린 내용 을 통해 자신 의 상황 에 맞 게 유리 한 쪽 으로 결정 해야 합니다 . 공유 하 기 글 요소