안녕 하 세요 칼리지 식구 여러분 ~~~ ^^* 오랜만 에 지방 임장 후기 올려 봅니다 . 모두 쉬 쉬 는 금쪽 같 은 토 욜 날 졸음 을 마다 하 고 오 신 분 들 을 위해 원장 님 특별 추천 매물 토지 들 이 있 었 답니당 ^^* 이번 에 제 가 다녀온 토지 는 오래 된 기 왓 집 이 있 는 마을 에 있 는 대지 약 248 평 인 화성 에 매물 이 었 답니당 ^^* 전 지방 에 경매 가 나올 시 인근 토지 와 수익 형 매물 들 을 모두 검색 후 먼저 인근 부동산 들 을 인터넷 에서 뒤져서 시세 와 현제 상황 들 을 체크 해 봅니다 . 기왕 갈 거 좋 은 매물 여러 각도 로 빨리 보 기 위함 이 죠 . 특히 여러 부동산 들 과 통화 후 하루 전날 예약 을 잡 아 좋 은 비교 용 급매 들 을 찾 아 놓 게 하 지요 . 실제로 경매 매물 보다 급매 를 아주 잘 찾 아 놀 거 같 은 열정 이 있 는 부동산 들 이 생각 보다 많 답니다 . .. 차 가 없 으신 분 들 은 미리 예약 해 놓 고 버스 나 기차 를 타 고 픽업 을 요청 하 시 면 나오 셔서 좋 은 매물 과 각 지역 에 특성 전체 흐름 을 쭉 설명 해 주 시 죠 . ... 여기 서 꼭 미리 전체 개발 이슈 와 개발 계획 이 나와 있 는 지도 를 먼저 카피 해 놓 게 하 시 면 차 로 돌 아 다니 시 면서 아주 잘 쉽 게 빨리 그 지역 에 좋 은 위치 를 익숙 하 게 받 아 들이 실 수 있 습니다 . ...( 물 런 비교 용 좋 은 매물 을 미리 자료 화 해서 준비 해 놓 게 하 셔야 되 구 용 ) 버스비 만 들이 고 아주 잘 짧 은 시간 에 많 은 매물 을 보 는 방법 이 지요 . 부동산 에게 미안 하 시 다구요 ? .... 실은 가끔 경매 보다 더 좋 은 싼 매물 을 주 시 는 부동산 들 이 있 어요 . 이런 부동산 들 은 대부분 열정 이 높 아 미리 좋 은 매물 을 찾 아 놓 으시 고 왜 안 오 냐며 올 때 까지 많이 연락 을 한답니다 . 그만큼 매물 에 자신 있 는 거 지요 . ... ( 예전 제주 도 답사 때 경매 로 50 % 낙찰 받 은 매물 을 그 가격 에서 30 % 싸 게 내놓 은 급매 를 추천 받 은 적 도 있 었 답니다 . .) 고로 실제로 맘 에 들 면 경매 가 아닌 급매 를 부동산 비 아끼 지 않 고 살 맘 이 기에 미안 함 보다 오래 인연 을 유지 하 고자 하 며 친해 지 곤 온답니다 . ... 가실 땐 꼭 음료수 라도 사 가심 이 아낌없 는 좋 은 이슈 들 을 더 많이 얘기 해 주 지요 . ... 아 미안 하 다고 절대 한 군대 만 돌 면 안 된 답니당 전화 상 가장 친절 하 고 잘 할 거 같 으신 분 딱 얘기 해도 탁탁 얘기 하 실 수 있 는 전문가 들 별로 기왕 가시 면 3 군대 정도 는 도셔 야 되 요 특히 지방 은 본인 이 위치 한 매물 이 더 좋 다 할 경우 가 많 기에 조금 씩 떨어져 있 는 지역 에 부동산 들 을 선택 해 보 세요 . ... 자 그럼 매물 로 들 어 가 봅 니 당 ~~ ^^* 이 매물 은 감정 가 196 , 520 , 000 감정가 에 51 % 유찰 된 101 , 130 , 000 원 에 나왔 습니다 . 바닷가 바로 앞이 였 고 일전 에 화성 에 가 본 결과 그곳 임대 수익 률 이 매우 높 기에 첨 컨셉 은 작 은 원룸 텔 을 지 어 볼까 였 습니다 . 바로 옆 에 기아 자동차 가 있 었 거든요 . ... 그럼 공장 에서 일 하 시 는 분 들 이 분명 원룸 텔 이 필요 하 기 에 . ..... 바닷가 걸어서 가까웠 지요 . 헌데 대지 가 푹 패 여서 실제 평수 가 248 평 이 육안 으로 봐도 나올 거 같 지 않 았 습니다 . ... 대지 용적 률 이 높 은지라 그래도 임대 만 확실 하 면 공사비 최소 화 해서 아래층 은 팬 션 처럼 노후 주택 으로 쓰 고 위해 원룸 몇 개 라도 빼 면 대출 이자 값 고도 수익 이 괜찮 아 나중 에 팔 수 도 있 겠 다 싶 어 갔 는데 임대 가 나갈까 가 불안 한 마을 분위기 . ........... 그래서 기아 자동차 를 달려갔 지요 . 혹 여기 분 들 은 어디 사 시 나 왜 이마 을 신축 원룸 아니 더라도 작 게 지 은 팬 션 하나 없 는지 이상 하 였 거든요 . 편의점 은 고사하고 마을 슈퍼 도 없 어서 이상 했 어요 특히 부동산 이 없 으면 거래 가 안 되 는 지역 이 기에 부동산 도 읍 는 거 예여 . ... 아니 나 다를까 기아 자동차 잠바 를 입 으신 분 이 우리 회사 사람 들 은 거기 안 살 지 수원 이나 위쪽 에서 출퇴근 한다는 거 예요 그래도 싱글 들 은 인근 원룸 에 사시 잖 아요 . .. 그렇 지 그렇 긴 한데 그래도 15 분 거리 버스 타 고 상가 들 이 있 는 마을 이 아닌 도심 에 산다는 거 예요 . .. 그 도 그럴 것 이 내내 공장 에서 일 하 다 공장 옆 에 덩그러 니 혼자 있 다면 밤 에 할 일 두 읍 고 공기 도 공장 옆 이 고 뭐 다 들 살 부비 며 아웅다웅 살 편의점 이 라도 있 는 곳 에 살 겠 다 15 분 만 차 타 고 가 면 노래방 각종 음식점 편의 시설 학교 공장 사람 들 이 사 는 곳 인데 . ..... 다시 바 닷 사 앞쪽 을 향해 팬 션 으로 컨셉 바꿔 이리저리 뒤졌 습니다 . .. 바닷가 앞 횟집 들 이 귀신 나올 거 같 고 한두 군대 도 어째 분위기 가 . .... 상가 들 도 경매 나오 고 . ... 흠 이 쯤 되 면 부동산 들 을 돌 아 봐야 겠 지요 . ... 미리 팬 션 과 팬 션 용 부지 원룸 텔 등 을 준비 해논 부동산 을 투어 하 기 시작 했 습니당 . ...( 아 보 고자 하 는 매물 에 특성 을 파악 하 셔서 비슷 한 매물 과 컨셉 을 미리 설정 해 주 셔야 되 용 ^^*) 자료 와 지도 를 받 으며 커피 한잔 안 마시 고 바로 갔 지요 인근 지방 은 아침 일찍 출발 해 기왕이면 설 7 시 전 에 올 수 있 게 일찍 올라와야 러시아워 를 피할 수 있 거등요 . .. 막상 팬 션 을 가 보 니 뚝 떨어져 있 어도 전망 과 뷰 와 공기 가 ~~~ 와우 ~~ 역시 뻥 뚤린 데 시골 마을 빼곡히 기 왓 집 있 는 데 랑 은 . ... 흠 그럼 대지 와 허가 득 한 임야 허가 가능 한 임 야 . ..( 여기 서 허가 득 한 임야 는 대지 와 비슷 할 때 가 많 아요 하지만 허가 득 하 지 않 은 임야 는 가끔 이래저래 위험 요소 가 많 으니 잘 체크 하 셔야 됩니다 예 : 도로 폭 ( 도로 가 있 다고 무조건 허가 나 지 않 아요 ~~~ ) 가격 은 50 ~~~ 70 만 원 선 . ... 여기저기 이슈 와 지역 특성 을 쭉 보 고 나 니 바닷가 팬 션 가능 한 전망 뚤린 상가 밀집 지 상권 이 바뀌 었 음 을 . ... 이리 저리 통 밥 굴려도 지방 시골 마을 팬 션 3 억 이상 줄 이유 없 고 임대 수익 형 3 억 이상 갈려면 가까운 거리 도 찾 음 있 는 뎅 수익 이 않 맞음 절대 안 되 는 뎅 공사 하 자니 투자 대비 시간 열정 에너지 도 계산 하 게 되 지요 . ... 쭉 투어 후 훅 하 면서 본래 목적지 인 바닷가 인근 경매 매물 인근 을 유도 하 여 시세 체크 까지 해 보 았 는데 여 . ... 원룸 절대 안 나간다 네요 . .. 사장 님 제 가 부모 님 노후 주택 으로 쓰 면서 원룸 몇 개 하 시 면 노후 에 임대 받 고 사실 수 잇 어서 그러 는데요 . ... 어른 들 몸 생각 해 공기 좋 고 바닷가 앞 이 좋 아서요 이 지역 은 어때요 ? 아유 어른 들 생각 해서 함 좋 은 데 여긴 임대 가 안 나가 요 . .. 오히려 관리 하 는데 피곤 하 실 텐 뎅 . ... 그럼 사장 님 이 해 주 시 면 되 잖아요 ? 내 자신 읍 는 뎅 . ... 아 . ...... 그럼 사장 님 원룸 텔 임대 잘 나가 는 수익 성 좋 은 급매 매물 좀 보여 주 세요 . 아 5 층 짜리 대지 200 평 에 현제 객 시 19 개 나오 는 수익 률 15 % 짜리 보여 주 신다 . .... 가격 은 4 억 8 천 부르 신다 . .. 실제 부르 는 가격 은 언제나 현찰 들 고 살 땐 더 떨어져서 산다는 거 다 아 시 죠 특히 요즘 같 은 경기 에 . .. 헌데 이상 한 건 조금 나오 니 원룸 텔 이 많 다 . .. 사장 님 과 돌 면서 벽 에 붙 은 임대 주인 직 등 부동산 ( 임대 전문 ) 열심히 전화 번호 챙기 고 보 러 다닐 땐 주인 직 전번 과 포스트 를 때 어 챙겨 놓 는다 . .. 사장 님 . .. 임대 잘 나가 신단다 . .. 토지 전문 은 토지 만 주로 한다 . .. 임대 전문 은 임대 전문 이 따로 있 다 . .. 이번 엔 원룸 구하 는 임대 자 가 되 었 다 주인 직 에 전화 해 객실 가격 임대 가 몇 개 남 았 는지 를 여기 저기 체크 한다 이런 굉장히 열심히 시 다 가격 도 바로 바로 협상 가능 하 다 임대 객실 도 여유 가 많 다 . . 그럼 수요 공급 에 의해 ( 수요 보다 공급 이 많 은 지역 인 것 이 다 ) 실제 다 임대 놓 았 을 때 가 15 % 인 거 지 공실 뜨 고 부동산 비 보수비 등등 관리비 ( 현지 살 면서 임대 놓 으실 거 아니 시 라면 ) 좀 마니 피곤 하 다 . .... 일단 4 억 8 천 깍 으면 왠지 4 억 5 천 도 될 거 같 다 사 서 원룸 임대 가 가 올라야 얼마나 오르 겠 는가 한계 하 는 게 있 다 얼마나 올려 팔 겠 는가 ? ... 헌데 내 가 본 매물 을 공사비 들여 임대 놓 다 얼마 에 팔 까 ? ..... 지방 은 젤 중요 한 건 3 억 미만 저 가격 에 수익 을 많이 보다 수익 형 으로 올려 팔 아도 한계 가 있 다 . . 설도 잘 찾 음 3 ~ 4 억 대 수익 형 다 가 구 있 지 않 던가 . ... 전철역 도 있 고 가장 중요 했 던 이슈 . .. 개발 이 슈 . ... 그게 참 먼 지역 이 다 . ... 수익 도 중요 하 지만 수익 은 관리 가 동반 되 어야 하 고 . .. 수익 보다 매매 를 보 았 을 때 이슈 가 있 어야 만 된다 판단 되 었 다 . .. 원우 님 들 . .. 지방 임장 은 요 생각 보다 참 많 은 걸 깨닳 고 여러 각도 의 시야 를 넓혀 주 기 도 한답니다 . .. 혹 경비 와 시간 이 걱정 되 시 면 제 가 올린 방법 을 써서 주말 에 잼 나 게 바람 쐬 며 임장 돌아보 세요 . ..^^* 안 되 는 99 가지 보다 될 수 있 는 단 한 가지 이유 가 있 다면 될 수 있 는 방법 을 찾 아서 ~~~~ ^^* 헤헤 저 는 요즘 칼리지 에서 상황 과 여건 때문 에 중도 에 잠깐 놓 으시 는 분 들 을 뵈 며 참 마음 이 아픕니다 . ... 습관 일 주일 에 한 번 한 달 에 한 번 이래도 습관 이 중요 한데 잠시 떨어졌 다 다시 온다 . .... 쉽 지 않 지 않 을까요 . ... 저 도 한때 단돈 몇 백 도 없 어 카드 돌려 막 는데 정신 없 었 던 적 이 있 었 답니당 ^^* 그때 같이 돌려 막 던 언니 는 늘 안 되 는 상황 이유 에 투덜 투덜 됐었 고 전 벗어나 야 되 는 단 한 가지 이유 만 보 며 안 되 는 이유 를 될 수 있 는 상황 으로 이리저리 뛰 며 만들 기 에 정신없이 하루하루 를 보냈 던 거 같 습니다 . .. 결론 은 요 지금 은 여기저기 좋 은 매물 찾 아 헤매 고 있 습니다 . ..... 혹 제 글 이 오해 나 기분 이 나쁘 지 않 길 간절히 바랍니다 . .. 전 이번 임장 기 글 은 혹 시간 과 돈 이 없 기에 생각 해 보 지 못한 답사 들 이 시 라면 현제 는 돈 없 어도 가끔 바람 쐬 고 데이트 하 듯 주말 에 부동산 탐방 도 가능 하 지 않 을까 하 여 조심스레 올려 봅니다 . .... 저 도 한때 돈 이 없 지만 꼭 생길 거 라 강한 믿음 을 갖 고 없 는 상황 에 다녀 보 았 기에 . .. 칼리지 원우 여러분 . .... 믿 고 행하 는 자 에겐 오 는 행운 이 믿 지 않 고 행하 지 않 는 자 에겐 절대 오 지 않 지 않 을까요 . ..... 삼겹살 집 에 가 서 삼겹살 먹 지 않 아도 삼 결 살 냄새 베이 지요 . ... 향수 집 에 향수 안사 도 향기 베이 지요 . ..... 안 되 는 이유 힘든 이유 부정 적 인 곳 에 날 담기 보다 되 는 이유 재밌 는 이유 긍적적인 곳 에 날 담 는다면 더 좋 지 않 을까요 ? ..... 이런 글 을 올리 는 저 또한 그럼 넌 얼마나 많이 받 았 냐 하 시 면 참으로 부끄럽 게 받 지 못하 였 습니다 . .. 각자 모두 상황 과 현실 적 인 문제 가 있 듯 저 또한 있 겠 지요 . .. 낙찰 받 은 매물 과 임장 다니 는 매물 수 아주 중요 하 지요 결론 으로 보여 지 는 거 니깐 요 . .. 제 짧 은 소견 으로 는 단 일 주일 에 한 번 이라도 단 한 달 에 두 번 이라도 꾸준히 현제 돈 이 없 다면 한 단계 한 단계 씩 그리 같이 함께 해 나가 길 바라 는 제 자신 에게 바라 기 도 하 는 맘 으로 이 글 을 올려 봅니다 . ... 부디 힘내 세요 홧팅 입 니당 ^^* 공유 하 기 글 요소