[ 스크랩 ] 이명박 시대 투자처 ` 수도 권 보단 서울 중심 ` “ OO 신 도시 복합 단지 분양 받 아야 하 나요 ? 당첨 되 면 1 억 원 이상 프리미엄 이 붙 는다고 하 는데 . ..” 지난해 서울 의 소위 블루칩 에 거주 하 시 는 분 이 대뜸 이런 질문 을 했 다 . 결론 부터 말 하 면 실수 요 차원 이 라면 청약 하 고 , 재테크 차원 이 라면 프리미엄 이 1 ~ 2 억 원 정도 붙 는다고 해도 깊이 숙고 하 는 것 이 낫 다 . 몇 해 전 회사 에 방문 했 던 한 고객 이 생각난다 . 이분 은 결혼 후 줄곧 강남 권 에 집 을 소유 하 고 살 다가 좀 더 넓 고 쾌적 한 곳 을 찾 아 90 년 대 중반 분당 에서 분양 하 는 130 ㎡( 40 평형대 ) 중대 형 아파트 로 갈아타 기 를 했 다 . 하지만 2001 년 경 생각 만큼 아파트 가격 이 오르 지 않 자 , 한 차례 더 갈아타 기 를 시도 해 수지 성복동 150 ㎡( 50 평형대 ) 로 진입 했 다 . 갈아타 기 를 거듭 할수록 평수 가 늘어나 쾌적 성 과 삶 의 만족도 는 증가 했 지만 재테크 측면 에서 오히려 실패 한 결과 가 됐 다 . 대중 을 상대 로 하 는 부동산 투자 강의 를 하 면서 필자 는 알아듣 기 쉽 게 자주 이 사례 를 든다 . “ 강남 에 살 았 던 사람 이 분당 으로 옮겼 다가 다시 용인 으로 들어가 큰 재미 를 못 보 고 결국 엔 서초동 에 있 는 우리 사무실 로 상담 받 으러 왔 습니다 . 길 게 보 면 , 결론 적 으로 중심부 에서 멀 어 질수록 투자 수익 률 도 비례 해 멀 어 지 는 것 이 죠 . ” 보통 서울 로 봤 을 때 중 심부 라고 하 면 서울 시청 에서 반경 몇 km 로 회자 되 는 데 일반 적 인데 부동산 투자 에 있 어서 중심부 라고 하 면 강남 과 의 거리 를 따지 는 게 정석 이 다 . 고령화 시대 에 따른 ‘ 뱃살 ’ 과 ‘ 볼살 ’ 투자 “ 다이어트 해 보 셨 죠 ? 다이어트 의 주 목적 은 뱃살 이 지만 경험 상 뱃살 이 제일 늦 게 빠집니다 . 또한 상대 적 으로 제일 먼저 빠지 는 곳 이 바로 볼살 입니다 . 그렇 다면 장기 적 인 경제 성장 율 추이 를 놓 고 봤 을 때 뱃살 은 수도 권 , 얼굴 볼살 을 지방 으로 표현 해도 되 겠 죠 ? ” 위 와 같 은 강의 내용 은 주로 필자 가 대중 을 상대 로 하 는 강연 에서 중심부 이론 을 설명 하 기 위해 자주 인용 하 는 말 이 다 . 몇 해 전 한국은행 이 발표 한 ‘ 주요 국 의 경제력 비중 추이 ’ 에 따르 면 우리 나라 의 경제 성장 률 이 2030 년 까지 는 세계 평균 성 장률 보다 높 겠 지만 이후 엔 세계 평균 을 밑돌 것 으로 나타났 다 . 게다가 2030 년 을 정점 으로 우리나라 의 경제력 비중 은 떨어지 기 시작 해 2040 년 에 는 2 . 0 % 로 낮 아 지 고 2050 년 엔 1 . 7 % 까지 하 락할 것 으로 내다봤 다 . 우리 나라 의 경제력 비중 이 떨어지 는 주요 원인 중 하나 로 한국은행 은 ‘ 빠른 고령화 속도 ’ 를 지목 했 다 . 한국은행 은 65 세 이상 비 경제 활동 인구 를 15 세 이상 경제활동인구 로 나눈 노령 인구 부양비 율 로 볼 때 우리나라 는 2000 년 에 경제활동인구 100 명 이 일 을 하 기 어려운 노인 118 명 을 먹여 살리 고 있 다고 분석 했 다 . 이 는 OECD 국 평균 26 . 5 % 보다 크 게 낮 은 수 치 다 . 그러나 2025 년 에 는 40 % 로 OECD 평균 41 . 9 % 에 근접 하 고 미국 ( 32 . 1 %), 일본 ( 39 . 1 %) 보다 도 높 아 질 전망 이 며 2050 년 에 는 74 . 1 % 로 이탈리아 ( 86 . 7 %) 를 제외 하 면 대부분 의 OECD 국 을 추월 할 것 으로 보인다 . 특히 2000 년 이후 25 년 간과 , 2025 년 이후 25 년 간 엔 각각 28 . 2 % 포인트 , 34 . 1 % 포인트 증가 하 며 OECD 국가 중 가장 빠른 고령화 속도 를 보일 전망 이 다 . 한국개발연구원 의 자료 만 보 더라도 급속 한 저출산 - 고령 화 사회 가 진전 되 면서 앞 으로 잠재 성 장률 은 더욱 빠른 속도 로 추락 할 것 으로 전망 했 다 . 현재 와 같 은 속도 라면 2030 년 이후 에 는 잠재 성장 률 이 1 % 대 로 추락 하 고 , 2040 년 이후 에 는 1 % 미만 으로 내려앉 을 것 으로 내다봤 다 . 이명박 대통령 은 연평균 7 % 경제성장 을 공약 했 지만 , 성장 잠재력 을 의미 하 는 잠재성 장률 ( 인플레이션 을 유발 하 지 않 고 달성 할 수 있 는 최대 성장률 ) 은 4 % 대 로 떨어진 상황 이 다 . 80 ~ 90 년 대 의 반 토막 가까이 로 추락 한 것 이 다 . 더구나 우리 경제 는 이 잠재성 장률 수준 에 도 못 미치 거나 거의 턱걸이 수준 의 성장 에 머물러 왔 다 . 특히 지난 참여 정부 5 년 간 의 평균 성장 률 은 4 . 4 % 로 세계 평균 ( 4 . 9 %) 을 밑돌 았 다 . 지난 5 년 간 한국 이 사상 최대 의 수출 호황 을 누렸 다는 점 을 감안 하 면 초라 한 실적 이 다 . ‘ 잃어버린 10 년 ’ 이 가져온 우리 경제 의 슬픈 자화상 이 다 . 일본 과 한국 의 신 도시 는 갈수록 매력 을 잃 어 가 고 있 다고 얘기 하 고 싶 다 . 굳이 우리 나라 신 도시 로 비유 하 면 1 기 신 도시 인 일산 , 분당 , 평촌 , 중동 등 이 해당 된다 . 최근 강남 권 일부 재건축 단지 와 강북 권 재 개발 단지 는 관심 을 받 고 있 지만 분당 을 필두 로 한 1 기 신 도시 는 별로 미동 을 하 지 않 고 있 다 주민 의 연령층 이 다양 하 게 뒤섞여 있 는 기존 도시 와 달리 신 도시 는 비슷 한 연령층 이 비슷 한 시기 에 대 규모 로 입주 했 기 때문 에 고령 화 문제 가 단기간 에 급속히 나타나 는 경향 이 있 다 . 젊 은 층 까지 신 도시 를 외면 하 면 빈 집 뿐 만 아니 라 빈 상가 도 급속히 늘 수 있 다 . 우리 나라 신 도시 기획 자 들 이 꼭 한번 가 본다는 도쿄 도 의 다마 ( 多 摩 ) 신 도시 에 있 는 후 지미 다이 ( 富 士 見 台 ) 단지도 중 30 % 정도 로 정도 가 빈집 으로 알려져 있 다 . 30 년 이나 훨씬 지난 신 도시 아파트 들 은 노후화 가 심각 한 상태 라 일본 정부 는 신규 주택 단지 개발 위주 의 신 도시 정책 보다 기존 주택 단지 재건 지원 위주 로 바뀌 고 있 다 . 일반 적 으로 대부분 의 사람 들 이 ‘ 나이 가 들 면 도심 을 떠나 전원 에서 생활 할 것 이 다 ’ 라고 생각 하 곤 한다 . 하지만 지금 까지 의 추세 를 잘 분석 해 보 면 마음 속 에서 살 고 싶 은 곳 과 실제로 몸 이 살 고 싶 어 하 는 곳 은 다르 게 나타나 고 있 다 . 이러 한 이유 때문 이 지 이명박 대통령 은 서울 시장 재임 시절 과 한나라당 대통령 후보 시절 에 추가 신 도시 개발 무용 론 에 대해 강력 하 게 주장 했 다 . 신 도시 개발 vs 도심부 개발 론 필자 는 개인 적 으로 신 도시 개발 에 관한 논문 으로 학위 를 취득 했 고 신 도시 에 관한 책 도 여러 권 집필 했 다 . 현재 도 여러 나라 의 신 도시 를 연구 하 고 있 다 . 과거 엔 이런 자신 감 때문 이 었 는지 신 도시 몇 개 만 터트리 면 주택 문제 는 곧바로 해결 된다는 논리 를 펴 는 신 도시 옹호 론 자 중 에 한 명 이 었 다 . 하지만 일본 의 신 도시 사례 를 연구 하 던 중 필자 의 생각 이 장기 적 인 관점 에서 는 일부 잘못 되 었 다는 점 을 깨달 았 다 . 급속 한 고령화 에 따른 산업 의 전반 적 인 변화 에 대해 미처 인지 를 못 했었 다 . 현재 는 반대 로 도심부 재 개발 / 재건축 활성 화 에 대해 주장 하 고 있 다 . 필자 는 90 년 대 중반 도쿄 ( 東京 ) 도심 에서 1 시간 거리 의 ‘ 일본 최대 신 도시 ’ 란 모토 로 1969 년 도 에 개발 한 지바 ( 千葉 ) 신 도시 에 잠깐 머무른 적 이 있 었 다 . 도쿄 까지 교통 이 불편 한 지바 신 도시 는 베드타운 ( Bed Town ) 으로서 약점 을 안 고 있 고 통근 요금 도 쾌 비싼 편 이 어서 비교 적 가격 이 저렴 한 정기 패스 권 을 끊 고 도쿄 까지 다녀야 했 다 . 얼마 전 에 는 필자 가 오래 전 에 머물렀 던 일본 지바 ( 千葉 ) 신 도시 에서 한국 부동산 투자 상담 차 재일 교포 가 사무실 을 방문 했었 다 . 그 분 의 말 에 따르 면 예상 대로 도쿄 나 오사카 지역 도심 만 조금 씩 상승세 를 타 고 있 을 뿐 도쿄 주변 신 도시 를 비롯 한 주변 부동산 가격 은 변동 이 없 다고 한다 . 편의 시설 과 병원 이 도심 에 몰려 있 고 친지 들 까지 도심 에 몰려 살 기 때문 에 좀처럼 은퇴 이후 에 도 도심 에서 머물 기 를 원하 고 있 다 . ‘ 잃어버린 10 년 ’ 이 라는 장기 복합 불황 의 고통 을 겪 으면서 부동산 시장 은 지속 적 으로 하락 해 왔 다 . 하지만 일본 부동산 시장 을 연구 하 다 보 니 도심부 를 중심 으로 하 는 새로운 부동산 패러다임 을 발견 할 수 있 었 다 . 우리 나라 의 신 도시 는 일본 의 사례 처럼 재건축 이 되 더라도 주거지 로서 신 도시 의 인기 가 떨어져 추가 입주자 를 모집 하 기 어려워질 수 있 고 재건축 비용 을 모두 주민 들 이 부담 해야 하 는 문제 도 대두 되 고 있 다 . 일본 의 사례 를 놓 고 봤 을 때 우리나라 의 1 기 신 도시 의 경우 도 향후 재건축 보다 는 리모 델 링 으로 방향 을 잡 으면서 업무 시설 을 집중 적 으로 유치 하 며 수도 권 규제 완화 등 인구 증가 유인 책 을 적절히 쓰 는 게 나 아 보인다 . 이명박 시대 , 신 도시 보다 는 서울 중심부 투자 가 유효 이명박 당선인 은 수도 권 외곽 개발 보다 는 서울 도심 , 용산 과 강남 권 을 중심 으로 용적 률 상향 을 통한 재 개발 재건축 활성 화 정책 을 내비쳤 다 . 한동안 하향 안정세 를 보여 온 서울 강남 권 저밀 도 재 건축 아파트 에 대해 관심 이 높 아 졌 고 매도 호가 도 상승세 를 나타냈 다 . 재건축 - 재 개발 규제 완화 에 대한 연장선 상 으로 봤 을 때 소액 투자 가 가능 하 고 용적 률 상향 가능 성 이 있 는 서울 중심부 지역 의 다세대 다 가구 가 밀집 된 초기 재 개발 시장 의 경우 , 최대 투자 상품 으로 부상 할 전망 할 가능 성 이 크 다 . 실제로 아파트 매매 등 부동산 시장 이 전반 적 으로 침체 를 보이 고 있 는 가운데 연립 - 다세대 경매 시장 은 서울 의 경우 감정가 대비 100 % 넘 는 낙찰가 를 보이 고 있 다 . 결론 적 으로 추가 신 도시 개발 과 마구잡이 지방 개발 에 대해 부정 적 인 입장 을 보인 이명박 당선인 마인드 로 봤 을 때 , 지방 보다 는 수도 권 , 수도 권 보다 는 서울 중심부 투자 가 장기 적 으로 유망 해 보인다 . [ 박상언 유엔 알 컨설팅 ] [ 스크랩 ] 이명박 시대 투자처 ` 수도 권 보단 서울 중심 ` [ 스크랩 ] 이명박 시대 투자처 ` 수도 권 보단 서울 중심 ` 공유 하 기 글 요소