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 특수 관계 인과 1031 Exchange 
 05 / 26 / 2017 09 : 43 
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 하와이 법인 Malulani Group Limited 는 부동산 투자 회사 였 습니다 . 미국 전역 에 임대용 부동산 을 소유 하 고 있 었 습니다 . 메릴랜드 에 소유 하 고 있 던 상업 용 부동산 을 처분 키로 결정 했 습니다 . 1031 Exchange 를 이용 해서 새로운 부동산 에 투자 할 계획 으로 2007 년 1 월 10 일 메릴랜드 부동산 을 양도 했 습니다 . 원가 270 만 달러 의 부동산 을 470 만 달러 에 팔 아서 생기 는 양 도 차익 에 대한 절세 계획 이 었 습니다 . 470 만 달러 를 새로운 부동산 에 투자 하 면 양 도 차익 200 만 달러 에 대한 세금 이 유예 됩니다 . 
 연방 세법 1031 ( a ) ( 3 ) 조 규정 상 Malulani Group 은 45 일 내 에 새로운 부동산 의 구매 계약 을 해야 하 고 , 180 일 내 에 명 의 이전 을 마쳐야 합니다 . 시간 에 쫓긴 Malulani Group 은 관계사 가 소유 하 고 있 는 부동산 을 취득 하 기 로 결정 합니다 . 관계사 는 하와이 에 있 는 상업 용 부동산 을 550 만 달러 에 Malulani Group 으로 양도 합니다 . 관계사 는 310 만 달러 의 양 도 차익 이 발생 했 지만 , 그해 다른 손실 과 상계 할 수 있 었 기 때문 에 실제로 세금 을 내 지 않 아도 됐 습니다 . Malulani Group 전체 로 는 세금 을 내 지 않 고 부동산 을 양도 한 결과 가 되 었 습니다 . 
 연방 세법 1031 ( f ) 조 의 규정 을 들 어 세금 유예 를 해 줄 수 없 다고 IRS 가 추 징서 를 보냈 습니다 . 특수 관계 인과 1031 Exchange 를 하 면 , 교환 일 로부터 2 년 내 에 판매 를 금지 하 는 규정 입니다 . 특수 관계 인 을 개입 시킨 규정 악용 을 막 으려는 취지 로 1989 년 에 추가 된 세법 이 1031 ( f ) 조 입니다 . 
 불복 한 Malulani Group 은 세무 법원 에 제소 했 고 , 2016 년 11 월 세무 법원 은 IRS 의 추징 이 합당 하 다고 판결 합니다 . 법원 은 연방 세법 1031 ( f ) ( 4 ) 조 를 근거 로 판단 했 습니다 . 1031 조 의 취지 를 무력 화 시키 고 , 세금 을 회피 하 는 것 이 주목 적 인 거 래는 1031 조 의 유예 규정 을 적용 하 지 않 는다는 조항 입니다 . Malulani Group 은 세금 을 회피 할 목적 이 없 었 다며 , 그간 의 정황 증거 를 제시 합니다 . 하지만 실질 적 인 이익 이 있 었 기 때문 에 정황 증거 만 으로 는 법원 을 설득 시키 기 에 역부족 이 었 습니다 . 관계사 의 손실 을 이용 해서 세금 을 회피 할 목적 으로 관계사 와 1031 Exchange 를 한 것 이 라 법원 이 판단 했 습니다 . 
 연방 세법 1031 조 는 사업 용 자산 을 매도 하 고 같 은 종류 의 자산 을 구입 한 경우 , 새로운 자산 을 매도 할 때 까지 양 도 차익 에 대한 과세 를 유예 해줍니다 . 새로운 자산 을 매도 할 때 과거 의 양 도 차익 을 합산 해서 과세 하 는 규정 입니다 . 사업 용 자산 이 어야 하 고 , 새로 구입 한 자산 이 매도 한 자산 과 같 은 성격 이 어야 합니다 . 자산 의 성격 은 매우 엄격 하 게 구분 하 지만 , 부동산 의 교환 에 대하 여 는 인정 해 주 는 범위 가 넓 습니다 . 미국 내 부동산 을 처분 하 고 미국 내 부동산 을 구입 하 거나 , 외국 의 부동산 을 미국 내 부동산 으로 교환 하 는 경우 는 거의 모든 거래 에 대하 여 1031 Exchange 를 인정 해줍니다 . 미국 내 부동산 을 처분 하 고 외국 의 부동산 을 구입 하 거나 , 외국 의 부동산 을 외국 부동산 으로 교환 하 는 경우 는 매우 까다롭 게 성질 이 같 은 자산 인지 확인 합니다 . 
 1031 Exchange 는 트럼프 같 은 부동산 투자자 들 이 많이 이용 하 는 세법 규정 입니다 . Malulani Group 의 경우 중간 에 특수 관계 인 의 범위 에 들 지 않 는 부동산 과 일차 교환 을 하 고 , 다시 관계사 부동산 으로 교환 했 으면 문제 가 없 었 을 겁니다 . 특수 관계 인 이 란 형제 , 자매 , 배우자 와 직계 존비 속 , 그리고 이 사람 들 이 50 % 이상 공동 소유 하 고 있 는 법인 입니다 . 트럼프 와 사위 쿠쉬 너 가 지분 을 교묘 하 게 잘 조합 하 면 특수 관계 인 규정 을 합법 적 으로 무력 화 시킬 수 있 습니다 .