Q . 최근 언론 에서 말 하 는 ‘ 역전 세 ’ 와 ‘ 깡통 전세 ’ 는 어떠 한 차이 가 있 나요 . 그리고 깡통 전세 에 대비 해 ‘ 전세금 반환 보증 보험 ’ 상품 을 활용 할 수 있 다는데 , 어떤 상품 을 가입 할 수 있 는지 좀 더 구체 적 으로 알려 주 세요 . A . 최근 부동산 시장 의 가장 큰 이슈 는 전세 가격 하락 에 따른 역전 세난 입니다 . 한편 역 전세 에 꼬리표 처럼 따라다니 는 용어 중 하나 가 바로 깡통 전세 입니다 . 이 로 인하 여 역 전세 와 깡통 전세 의 개념 이 혼용 되 는 경우 가 많 은데 , 역전 세 와 깡통 전세 의 개념 을 구체 적 으로 살펴보 겠 습니다 . 학술 적 으로 역 전세 와 깡통 전세 에 관한 명확 한 정의 는 내려지 지 않 았 습니다 . 시장 에서 는 역전 세 를 ‘ 전세 계약 시 에 비해 만기 시 전셋값 이 하락 한 상태 ’ 로 정의 합니다 . 즉 , 임차인 의 손실 발생 여부 와 관계 없이 현재 전세 시장 의 가격 상태 로 역전 세 발생 여부 를 판단 합니다 . 하지만 깡통 전세 는 ‘ 다양 한 원인 으로 인하 여 임대인 이 임차인 에게 전세 보증금 을 돌려주 지 못하 는 상태 ’ 를 의미 합니다 . 이렇게 임차인 에게 어떠 한 형태 로 든 피해 가 발생 한 상황 이 라는 측면 에서 역전 세 와 차이 가 있 습니다 . 깡통 전세 는 임대인 이 파산 하 거나 주택 가격 이 급격히 하락 하 는 등 다양 한 상황 에서 발생 할 수 있 습니다 . 역전 세 는 이러 한 깡통 전세 발생 요인 중 하나 로 , 역전 세 가 확대 및 심화 되 는 지역 에서 깡통 전세 가 발생 할 가능 성 이 증가 합니다 . 그럼에도 불구 하 고 역전 세 발생 이 반드시 깡통 전세 로 이어지 는 것 은 아니 며 , 임대인 이 기존 전세 가격 과 신규 전세 가 격간 차이 ( GAP ) 을 감당 할 수 없 는 경우 에 역 전세 가 깡통 전세 로 발전 하 게 됩니다 . 깡통 전세 에 적극 적 으로 대응 할 수 있 는 가장 확실 한 방법 은 전세금 반환 보증 보험 을 가입 하 는 것 입니다 . 대표 적 인 전세금 반환 보증 보험 상품 으로 는 HUG ( 주택 도시 보증 공사 ) 의 ‘ 전세 보증금 반환 보증 ’ 과 SGI 서울 보증 의 ‘ 전세금 보장신 용 보험 ’ 이 있 습니다 . HUG ‘ 전세 보증금 반환 보증 ’ 은 보증 한도 가 적 은 대신 ( 수도 권 7 억 , 지방 5 억 ) 요율 이 상대 적 으로 저렴 한 편 입니다 ( 아파트 연 0128 %). 반면 SGI 서울 보증 의 ‘ 전세금 보장신 용 보험 ’ 은 보험 요율 이 조금 더 높 지만 ( 아파트 연 0 . 192 %) 전세 보증금 전액 ( 아파트 의 경우 ) 이 보장 가능 하 다는 특징 이 있 습니다 . 가입 가능 시기 는 HUG 상품 이 “ 전세 계약 기간 절반 경과 이전 ” , SGI 서울 보증 상품 이 “ 계약 기간 10 개월 경과 이전 ” 으로 상품 간 약간 의 차이 가 있 습니다 . 임차인 측면 에서 는 임차인 의 전세 자금 대출 활용 여부 및 전세 대출 보증 기관 에 따라 가입 가능 한 상품 에 차이 가 있 습니다 . 임차인 이 전세 대출 을 활용 하 지 않 고 본인 자금 으로 전세 보증금 을 사용 한 경우 에 는 두 상품 모두 자유 롭 게 가입 이 가능 합니다 . 반면 , 해당 전세 계약 에 전세 자금 대출 을 활용 중 인 경우 에 는 가입 가능 한 전세금 반환 보증 보험 에 차이 가 있 습니다 . 우선 SGI 서울 보증 ‘ 전세금 보장신 용 보험 ’ 은 임차인 의 전세 자금 대출 보증 기관 에 관계없이 가입 가능 합니다 . 하 지만 HUG ‘ 전세 보증금 반환 보증 ’ 은 전세 자금 대출 이 한국 주택 금융 공사 ( HF ) 의 보증서 를 이용 한 경우 에 만 가입 할 수 있 습니다 . 마지막 으로 임차인 에 따라 전세 보증금 반환 과 전세 자금 대출 원리금 상환 을 함께 책임지 는 HUG 의 ‘ 전세금 안심 대출 보증 상품 도 활용 할 수 있 습니다 . 전세 보증금 보험 상품 의 요율 이 대출 금리 등 에 비하 면 낮 은 수준 이 긴 하 지만 임차인 에 따라서 큰 부담 으로 작용 할 수 있 습니다 . 하지만 상품 의 가입 이 가능 한 시기 가 정해져 있 는 만큼 내 가 거주 하 는 지역 의 전세 가격 변화 , 보증료 부담 가능 여부 , 선순위 채권 여부 등 을 면밀 하 게 판단 하 여 혹시 모를 깡통 전세 로부터 내 보증금 을 안 전하 게 지켜야 할 것 입니다 . 윤수민 / 우리은행 주택기금 부 책임 연구원 자료 출처 : 서울 경제 공유 하 기 글 요소