중개 가 성사 되 지 않 은 경우 중 개보 수지 급 여부 ( 공인 중개 보수 청구 권 ) 1 . 중개 보수 가 . 현행 공인 중개사 법 ( 구 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 ) 제 32 조 에 중개 보수 에 관한 규정 을 두 고 있 다 . 제 32 조 ( 중개 보수 등 ) ① 개업 공인 중개사 는 중개 업무 에 관하 여 중개 의뢰인 으로부터 소정 의 보수 를 받 는다 . 다만 , 개업 공인 중개사 의 고의 또는 과실 로 인하 여 중개 의뢰 인간 의 거래 행위 가 무효 ㆍ취소 또는 해제 된 경우 에 는 그러 하 지 아니하 다 . ② 개업 공인 중개사 는 중개 의뢰인 으로부터 제 25 조제 1 항 에 따른 중개 대상물 의 권리관계 등 의 확인 또는 제 31 조 에 따른 계약금 등 의 반환 채무 이행 보장 에 소요 되 는 실비 를 받 을 수 있 다 . ③ 제 1 항 에 따른 보수 의 지급 시기 는 대통령령 으로 정한다 . ④ 주택 ( 부속 토지 를 포함 한다 . 이하 이 항 에서 같 다 ) 의 중개 에 대한 보수 와 제 2 항 에 따른 실비 의 한도 등 에 관하 여 필요 한 사항 은 국토 교통 부령 으로 정하 는 범위 안 에서 특별시 ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별 자치도 ( 이하 " 시 ㆍ도 " 라 한다 ) 의 조례 로 정하 고 , 주택 외 의 중개 대상물 의 중개 에 대한 보수 는 국토 교통 부령 으로 정한다 . 나 . 중개 보수 ( 종전 에 는 중개 수수료 라는 용어 를 사용 하 였 음 ) 는 중개업자 가 중개 의뢰인 에게 제공 한 서비스 의 댓 가로 받 는 보수 로 유상 쌍무 계약 , 위임 계약 에 해당 한다 . 무상 계약 인 경우 에 는 보수 가 없 기 때문 에 중개 보수 를 청구 할 권리 가 없 으며 , 중개 보수 요율 은 법정 요율 이 므로 이 를 초과 하 여 요구 하 는 것 은 위법 이 고 초과 한 한도 내 에서 무효 이 다 ( 대법원 2007 . 12 . 20 . 선고 2005 다 32159 판결 ) . 부동산 중개업자 와 중개 의뢰인 과 의 법률 관계 는 민법 상 의 위임 관계 와 같 으므로 민법 제 681 조 에 의하 여 중개업자 는 중개 의뢰 의 본지 에 따라 선량 한 관리자 의 주의 로써 의뢰 받 은 중개 업무 를 처리 하 여야 할 의무 가 있 을 뿐 아니 라 부동산 중개업 법 제 16 조 에 의하 여 신의 와 성실 로써 공정 하 게 중개 행위 를 하 여야 할 의무 를 부담 한다 ( 대법원 1992 . 2 . 11 . 선고 91 다 36239 판결 ) . 2 . 중개 보수 청구 권 ( 공인 중개사 법 제 32 조 ) 가 . 공인 중개사 의 중개 보수 청구 권 은 공인 중개사 법 제 32 조 에 법 적 근거 를 두 고 있 다 . 나 . 중개 보수 청구 권 의 요건 ( 1 ) 중개업 등록 을 한 자 이 어야 한다 . 다만 공인 중개사 자격 이 없 는 자 가 거래 행위 를 중개 하 였으나 업 으로 한 것 이 아닌 경우 , 그 에 따른 중개 수수료 지급 약정 은 유효 하 다 . ① 구 부동산 중개업 법 ( 2005 . 7 . 29 . 법률 제 7638 호 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 은 부동산 중개업 을 건전 하 게 지 도 · 육성 하 고 부동산 중개 업무 를 적절히 규율 함 으로써 부동산 중개업자 의 공신력 을 높이 고 공정 한 부동산 거래 질서 를 확립 하 여 국민 의 재산 권 보호 에 기여 함 을 입법 목적 으로 하 고 있 으므로 ( 법 제 1 조 ) , 공인 중개사 자격 이 없 는 자 가 중개 사무소 개설 등록 을 하 지 아니한 채 부동산 중개업 을 하 면서 체결 한 중개 수수료 지급 약정 의 효력 은 이 와 같 은 입법 목적 에 비추 어 해석 되 어야 한다 . 그런데 공인 중개사 자격 이 없 는 자 가 부동산 중개업 관련 법령 을 위반 하 여 중개 사무소 개설 등록 을 하 지 아니한 채 부동산 중개업 을 하 면서 체결 한 중개 수수료 지급 약정 에 따라 수수료 를 받 는 행위 는 투기 적 · 탈법 적 거래 를 조장 하 여 부동산 거래 질서 의 공정 성 을 해 할 우려 가 있 다 . 또한 부동산 중개업 관련 법령 의 주 된 규율 대상 인 부동산 이 그 거래 가격 이 상대 적 으로 높 은 점 에 비추 어 전문 성 을 갖춘 공인 중개사 가 부동산 거래 를 중개 하 는 것 은 부동산 거래 사고 를 사전 에 예방 하 고 , 만약 의 경우 사고 가 발생 하 더라도 보증 보험 등 에 의한 손해 전보 를 보장 할 수 있 는 등 국민 개개인 의 재산 적 이해관계 및 국민 생활 의 편의 에 미치 는 영향 이 매우 커서 이 에 대한 규제 가 강하 게 요청 된다 . 이러 한 사정 을 종합 적 으로 고려 하 여 보 면 , 공인 중개사 자격 이 없 어 중개 사무소 개설 등록 을 하 지 아니한 채 부동산 중개업 을 한 자 에게 형사 적 제재 를 가하 는 것 만 으로 는 부족 하 고 그 가 체결 한 중개 수수료 지급 약정 에 의한 경제 적 이익 이 귀속 되 는 것 을 방지 하 여야 할 필요 가 있 고 , 따라서 중개 사무소 개설 등록 에 관한 구 부동산 중개업 법 관련 규정 들 은 공인 중개사 자격 이 없 는 자 가 중개 사무소 개설 등록 을 하 지 아니한 채 부동산 중개업 을 하 면서 체결 한 중개 수수료 지급 약정 의 효력 을 제한 하 는 이른바 강행법규 에 해당 한다 ( 대법원 2010 . 12 . 23 . 선고 2008 다 75119 판결 ) . ② 구 부동산 중개업 법 ( 2005 . 7 . 29 . 법률 제 7638 호 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 로 전부 개정 되 기 전 의 것 , 이하 ‘ 부동산 중개업 법 ’ 이라고 한다 ) 은 부동산 중개업 을 건전 하 게 지 도 · 육성 하 고 부동산 중개 업무 를 적절히 규율 함 으로써 부동산 중개업자 의 공신력 을 높이 고 공정 한 부동산 거래 질서 를 확립 하 여 국민 의 재산 권 보호 에 기여 함 을 입법 목적 으로 하 고 있 다 ( 제 1 조 ) . 이러 한 부동산 중개업 법 의 입법 목적 에 비추 어 볼 때 , 공인 중개사 자격 이 없 는 자 가 중개 사무소 개설 등록 을 하 지 아니한 채 부동산 중개업 으로서 부동산 매매 계약 을 중개 하 며 매매 당사자 와 체결 한 중개 수수료 지급 약정 은 강행법규 에 위배 되 어 무효 라고 할 것 이 다 ( 대법원 2010 . 12 . 23 . 선고 2008 다 75119 판결 참조 ) . 한편 부동산 중개업 법 은 그 제 2 조 제 2 호 에서 ‘ 중개업 ’ 이 라 함 은 타인 의 의뢰 에 의하 여 일정 한 수수료 를 받 고 중개 를 업 으로 하 는 것 을 말 한다고 규정 하 고 있 고 , 여기 서 ‘ 중개 를 업 으로 한다 ’ 고 함 은 영업 으로서 중개 를 하 는 것 을 말 하 며 중개 를 영업 으로 하 였 는지 여부 는 중개 행위 의 목적 이나 규모 · 횟수 · 기간 · 태양 등 여러 사정 에 비추 어 사회 통념 에 따라 판단 하 여야 할 것 이 므로 , 반복 · 계속 하 여 중개 행위 를 한 것 은 물론 비록 단 한 번 의 행위 라 하 더라도 반복 계속 할 의사 로 중개 행위 를 하 였 다면 여기 에 해당 할 것 이 나 , 그렇 지 않 고 우연 한 기회 에 타인 간 의 거래 행위 를 중개 하 고 수수료 를 받 은 것 이 라면 중개 를 업 으로 한 것 이 라고 볼 수 없 다 ( 대법원 2006 . 4 . 14 . 선고 2006 도 342 판결 , 대법원 2007 . 9 . 6 . 선고 2007 도 5246 판결 등 참조 ) . 따라서 공인 중개사 자격 이 없 는 자 가 우연 한 기회 에 단 1 회 타인 간 의 거래 행위 를 중개 한 경우 등 과 같이 ‘ 중개 를 업 으로 한 ’ 것 이 아니 라면 그 에 따른 중개 수수료 지급 약정 이 강행법규 에 위배 되 어 무효 라고 할 것 은 아니 고 , 다만 그 중개 수수료 의 약정 이 부당 하 게 과다 하 여 민법 상 신 의 성실 의 원칙 이나 형평 의 원칙 에 반 한다고 볼 만 한 사정 이 있 는 경우 에 는 그 상당 하 다고 인정 되 는 범위 내 로 감액 된 보수 액 만 을 청구 할 수 있 다고 할 것 이 다 ( 대법원 2012 . 6 . 14 . 선고 2010 다 86525 판결 ) . ( 2 ) 중개 보수 는 법령 상 의 한도 를 초과 하 지 않 아야 하 고 , 초과 한 한도 범위 내 에서 무효 이 다 . ( 3 ) 중개 행위 로 인한 거래 계약 이 체결 되 어야 하 고 , 중개 행위 와 거래 계약 간 에 인과 관계 가 존재 해야 한다 . 중개 행위 가 중단 된 경우 중개 행위 와 거래 계약 간 의 인과 관계 여부 에 따라 중개 보수 가 인정 될 수 있 다 . 어떠 한 행위 가 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 제 30 조 제 1 항 에서 정한 중개 행위 에 해당 하 는지 는 거래 당사자 의 보호 에 목적 을 둔 법 규정 의 취지 에 비추 어 볼 때 중개업자 가 진정 으로 거래 당사자 를 위하 여 거래 를 알선 · 중개 하 려는 의사 를 갖 고 있 었 느냐고 하 는 중개업자 의 주관 적 의사 를 기준 으로 판단 할 것 이 아니 라 중개업자 의 행위 를 객관 적 으로 보 아 사회 통념 상 거래 의 알선 · 중개 를 위한 행위 라고 인정 되 는지 아닌지 에 따라 판단 하 여야 한다 ( 대법원 2013 . 6 . 27 . 선고 2012 다 102940 판결 ) . 3 . 중개 보수 지급 시기 가 . 중개 보수 의 지급 시기 는 당사자 간 의 약정 에 따르 되 , 약정 이 없 으면 중개 대상물 의 거래 대금 지급 이 완료 된 날 로 한다 . 실무 적 으로 계약서 에 중개 보수 의 지급 시기 에 관한 규정 을 두 고 있 지만 , 매매 계약서 , 임대차 계약서 등 계약서 가 작성 되 기 전 에 중개 가 중단 된 경우 공인 중개사 의 보수 지급 의 문제 가 발생 하 고 있 다 . 공인 중개사 법 제 32 조 ( 중개 보수 등 ) ③ 제 1 항 에 따른 보수 의 지급 시기 는 대통령령 으로 정한다 . 공인 중개사 법 시행령 제 27 조 의 2 ( 중개 보수 의 지급 시기 ) 법 제 32 조제 3 항 에 따른 중개 보수 의 지급 시기 는 개업 공인 중개사 와 중개 의뢰 인간 의 약정 에 따르 되 , 약정 이 없 을 때 에 는 중개 대상물 의 거래 대금 지급 이 완료 된 날 로 한다 . 나 . 공인 중개사 법 시행령 제 27 조 의 2 에 의하 면 , 중개 보수 의 지급 시기 는 개업 공인 중개사 와 중개 의뢰 인간 의 약정 에 따르 되 약정 이 없 을 때 에 는 중개 대상물 의 거래 대금 지급 이 완료 된 날 로 한다 . 당사자 가 불 확정 한 사실 이 발생 한 때 를 이행 기한 으로 정한 경우 에 있 어서 그 사실 이 발생 한 때 는 물론 그 사실 의 발생 이 불 가능 하 게 된 때 에 도 이행 기한 은 도래 한 것 으로 보 아야 한다 ( 대법원 1989 . 6 . 27 . 선고 88 다카 10579 판결 ) . 원고 가 개업 공인 중개사 로서 중개 의뢰인 인 피고 의 부동산 임대차 계약 을 중개 한 사건 에서 , 이미 체결 된 임대차 계약 을 해제 하 였 더라도 원칙 적 으로 중개 의뢰인 은 공인 중개사 에게 중개 보수금 을 지급 할 의무 가 있 고 다만 그 거래 행위 가 공인 중개사 의 고의 또는 과실 로 무효 , 취소 또는 해제 된 경우 에 한하 여 중개 보수금 을 지급 할 의무 가 없 다고 본 사례 ( 춘천 지방 법원 2017 . 2 , 9 . 선고 2016 가소 5341 판결 ) . 4 . 중개 가 성사 되 지 않 은 경우 중개 보수 지급 에 여부 가 . 문제점 중개 의뢰인 은 여러 명 의 공인 중개사 에게 중개 를 의뢰 한 후 에 의뢰 한 여러 명 의 공인 중개사 를 배제 한 채 자신 이 직접 중개 대상물 을 찾 아 직접 계약 을 체결 할 수 있 어 공인 중개사 에게 중개 보수 를 지급 해야 할 의무 가 있 는지 , 어느 공인 중개사 에게 중개 보수 를 얼마나 지급 해야 하 는 것 인지 , 또 의뢰인 은 중개사 에게 의뢰 한 언제 든지 중개 의뢰 를 철회 할 수 있 으므로 이러 한 경우 중개 보수 를 지급 해야 할 의무 가 있 는지 문제 된다 . 나 . 원칙 ( 1 ) 법상 의 위임 계약 은 그것 이 유상계약 이 든 무상 계약 이 든 당사자 쌍방 의 특별 한 대인 적 신뢰 관계 를 기초 로 하 는 위임 계약 의 본질 상 각 당사자 는 언제 든지 이 를 해지 할 수 있 고 그 로 말미암 아 상대방 이 손해 를 입 는 일 이 있 어도 그것 을 배상 할 의무 를 부담 하 지 않 는 것 이 원칙 이 며 , 다만 상대방 이 불리 한 시기 에 해 지한 때 에 는 그 해지 가 부득이 한 사유 에 의한 것 이 아닌 한 그 로 인한 손해 를 배상 하 여야 하나 그 배상 의 범위 는 위임 이 해지 되 었 다는 사실 로부터 생기 는 손해 가 아니 라 적당 한 시기 에 해지 되 었 더라면 입 지 아니하 였을 손해 에 한 한다고 볼 것 이 다 . 또 건물 임 대중 개 의 완료 를 조건 으로 중개료 상당 의 보수 를 지급 받 기 로 하 는 내용 의 계약 과 같 은 유상 위임 계약 에 있 어서 는 , 시기 여하 에 불문 하 고 중개 완료 이전 에 계약 이 해지 되 면 당연히 그 에 대한 보수 청구 권 을 상실 하 는 것 으로 계약 당시 에 예정 되 어 있 어 특별 한 사정 이 없 는 한 해지 에 있 어서 의 불리 한 시기 란 있 을 수 없 다 할 것 이 므로 수임인 의 사무 처리 완료 전 에 위임 계약 을 해 지 한 것 만 으로 수임인 에게 불리 한 시기 에 해 지 한 것 이 라고 볼 수 는 없 다 ( 대법원 1991 . 4 . 9 . 선고 90 다 18968 판결 ) . 부동산 중개 의 경우 계약 의 체결 을 중개 하 여 당사자 사이 에 계약 의 체결 을 성사 시켰 을 경우 에 만 중개 의뢰인 에게 대하 여 그 중개 수수료 의 지급 을 구할 수 있 음 이 원칙 이 다 . ( 2 ) 관련 하급심 판례 ① 부산 지방 법원 2006 . 4 . 7 . 선고 2005 나 9941 판결 ② 울산 지방 법원 2011 . 10 . 13 . 선고 2020 가합 9180 판결 ③ 청주 지방 법원 2013 . 2 . 1 . 선고 2012 가단 19055 판결 ④ 대구 지방 법원 2013 . 8 . 30 . 선고 2012 나 21773 판결 ⑤ 서울 남부 지방 법원 2019 . 11 . 27 . 선고 2018 가단 249746 판 결 다 . 예외 ( 1 ) 다만 예외 적 으로 부동산 중 개인 의 중개 행위 로 매매 계약 이 거의 성사 되 기 에 이르 렀으나 중개 의뢰인 들 이 중개 수수료 를 면할 목적 으로 상호 공모 하 여 부동산 중 개인 을 배제 한 채 직접 매매 계약 을 체결 하 였을 경우 에 는 민법 제 686 조 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 제 32 조 의 취지 및 거래 상 의 신의칙 등 에 비추 어 사실상 계약 의 체결 을 성사 시킨 경우 에 준하 여 중개 수수료 의 지급 을 구할 수 있 고 , 또한 중개업자 가 계약 의 성립 에 결정 적 인 역할 을 하 였음에도 중개업자 의 중개 행위 가 중개업자 의 책임 없 는 사유 로 중단 되 어 중개업자 가 최종 적 인 계약서 작성 등 에 관여 하 지 못하 였 다는 특별 한 사정 이 있 는 경우 에 도 신의칙 등 에 기하 여 중개업자 는 중개 의뢰인 에 대하 여 이미 이루어진 중개 행위 의 정도 에 상응 하 는 중개 수수료 를 청구 할 권리 가 있 다 . ( 2 ) 관련 하급심 판례 ① 부산 지방 법원 2007 . 1 . 25 . 선고 2005 나 10743 ② 제주 지방 법원 2016 . 1 . 22 . 선고 2015 가단 4299 ③ 서울 지방 법원 2016 . 12 . 23 . 선고 2016 가단 245312 ④ 울산 지방 법원 2013 . 11 . 27 . 선고 2013 나 2146 ⑤ 광주 지방 법원 2008 . 4 . 11 . 선고 2007 가단 13669 중개 가 성사 되 지 않 은 경우 중 개보 수지 급 여부 2020 - 09 - 07 . pdf 0 . 12 MB 공유 하 기 글 요소