빌딩 임대료 올리 는 5 가지 노하우 안병 관시 샵 서울 파이낸스 타워 , ING 타워 , 서울 시티 타워 . 각 지역 의 랜드마크 로 손색 이 없 는 오피스 빌딩 들 이 다 . 오피스 빌딩 은 많 지만 사람 들 에게 각인 되 는 곳 은 몇몇 곳 으로 압축 된다 . 왜 일까 ? 이 는 입점 기업 의 특징 , 건물 의 내 외부 시설 등 에 따라 달라진다 . 건물 의 임대 와 관리 를 전문 으로 하 는 KAA 의 정병 화 차장 은 국내 에서 손꼽히 는 임대 마 케 터다 . 임 대마 케 터 란 오피스 빌딩 내 에 입점 할 기업 을 선정 하 고 건물 의 노후화 에 따라 리모 델 링 을 통해 부 가 가치 를 높이 는 한편 지속 적 으로 빌딩 을 관리 하 는 전문직 이 다 . 임 대마 케 터 정병화 차장 에게 오피스 빌딩 의 가치 를 높이 는 다섯 가지 노하우 를 들 어 봤 다 . ■ 빌딩 의 테마 를 정하 라 ■ 강남 의 오피스 빌딩 은 IT 기업 이 많이 입주 해 자연스레 IT 라는 테마 가 형성 되 고 광화문 은 외국 계 기업 과 금융 회사 들 이 주로 포진 해 있 다 . 그러나 모든 오피스 빌딩 이 테마 가 있 는 것 은 아니 다 . 일부 빌딩 은 공실 률 을 줄이 기 위해 테마 를 무시 하 고 입주자 를 선정 하 기 에 급급 하 다 . 이 경우 장기 적 으로 빌딩 의 부 가 가치 가 낮 아 져 임대료 가 내려가 고 입주 기업 들 의 이탈 이 이뤄지기 도 한다 . 그러나 너무 타깃 에 맞춰 입주 업체 를 리모 델 링 하 는 경우 도 반발 을 살 수 있 다 . 일례 로 인력 에 대한 의존도 가 높 은 증권사 나 보험 회사 의 경우 경쟁사 가 같 은 건물 에 많 으면 인력 유출 에 대한 부담 때문 에 입주 를 꺼릴 수 있 기 때문 이 다 . 때문 에 금융 빌딩 을 표방 한다면 증권 , 보험 , 은행 등 을 한두 업체 만 입주 하 도록 하 고 이 들 기관 과 시너지 를 낼 수 있 는 금융 관련 전산 기업 등 협력 업체 를 포진 시키 는 전략 을 구사 할 필요 가 있 다 . 이름 있 는 기업 이나 기관 을 유치 해 빌딩 의 이미지 를 높일 수 도 있 다 . 서울 파이낸스 빌딩 은 초창기 월드컵 조직 위원회 를 유치 함 으로써 외국 계 기업 에 이름 을 알렸 고 이 들 의 입주 를 유도 할 수 있 었 다 . ■ 아케이드 보다 오 피스 를 먼저 입점 시켜라 ■ 건물 의 지하 에 는 주로 식당 과 카페 등 요식 업체 들 이 입주 하 게 된다 . 지상 층 에 어떤 기업 들 이 입주 할지 정해 지 지 않 은 가운데 아케이드 를 먼저 입주 시키 면 오피스 입주자 들 의 니즈 에 맞 지 않 은 아이템 으로 아 케이드 가 형성 될 수 있 다 . 수요자 의 니즈 를 충족 시키 지 못하 는 상권 은 죽 은 상권 이나 다름없 다 . 정 차장 은 오피스 입주 업체 선정 이후 아케이드 입점 업체 를 선정 해야 하 는 이유 가 여기 에 있 다고 말 한다 . 남성 직원 이 많 은 IT 기업 이 오피스 의 대부분 을 차지 할 경우 여성 들 이 선호 하 는 스파게티 나 케이크 전문점 이 고전 을 하 게 되 고 반대 로 여직 원 이 많 은 곳 에 는 칼로리 가 높 은 부담 스러운 음식 을 주 메뉴 로 할 경우 매출 에 타격 을 입 을 수 있 다 . 아 케이드 는 입주 기업 임직원 들 의 성향 을 분석 해 구성 하 되 인근 오피스 의 아케이드 에 비교 우위 를 점할 수 있 는 아이템 으로 구성 할 때 매출 을 극대 화 시킬 수 있 다 . 아 케이드 입점 업체 선정 시 에 는 메뉴 가 겹치 는 매장 을 철저히 제한 해야 한다 . 실제로 KAA 에서 는 입점 전 메뉴 까지 공개 하 도록 해 기존 매장 과 겹치 는 메뉴 의 판매 를 제한 함 으로써 아케이드 의 매출 증대 를 꾀하 고 있 다 . 아 케이드 의 매출 증대 는 임대료 의 상승 은 물론 권리금 상승 으로 이어진다 . ■ 입주 기업 부터 시설 까지 리모 델 링 하 라 ■ 예전 금호 아시아 나 사옥 이 었 던 프라임 빌딩 은 신규 사옥 으로 기업 이 이전 하 면서 대대 적 인 리 모델링 이 필요 했 다 . 70 년 대 에 지 어 진 낡 은 사옥 은 오피스 빌딩 으로써 의 가치 는 떨어졌 기 때문 이 다 . 프라임 빌딩 은 사옥 에서 오피스 빌딩 으로 변경 되 면서 입주 기업 유치 를 위해 냉난방 , 엘리베이터 등 노후 화 된 설비 를 교체 해 IT 전문 기업 들 의 입주 를 이끌 어 낼 수 있 었 다 . 또 임대료 도 현실 적 인 수준 으로 책정 할 수 있 었 다고 한다 . 대개 리모 델 링 이 라고 하 면 시설 의 교체 만 을 생각 하 지만 정 차장 은 시설 과 입주 기업 모두 를 리모 델 링 해야 오피스 빌딩 의 가치 를 올릴 수 있 다고 강조 한다 . 실제로 시설 은 뛰어나 지만 공실 률 이 높 은 빌딩 은 대부분 입주 기업 선정 에 소홀 한 경우 가 많 다 . 업체 들 이 기피 하 는 업종 이 입주 해 있 다거나 경쟁사 가 미리 자리 를 잡 은 빌딩 은 기업 의 이미지 와 정보 유출 의 우려 로 다른 기업 들 이 입주 를 꺼리 게 된다 . 반면 시설 의 노후화 가 심각 한 상태 에서 주변 빌딩 수준 으로 임대료 를 높이 면 기존 입주 기업 의 이탈 과 신규 입주 기업 이 나타나 지 않 는 문제 가 발생 할 수 있 다 . 이 경우 시설 적 인 리 모델링 후 로 입주 기업 유치 를 미루 는 것 이 바람직 하 다 . ■ 입주 기업 재무 분석 은 기본 ■ 오피스 빌딩 들 의 리스크 는 입주 기업 의 리스크 와 상충 한다 . 입주 후 회사 재정 악화 로 임대료 가 제때 지불 되 지 않 거나 부도 가 나 면서 임대료 를 받 을 수 없 는 것 이 대표 적 인 예 다 . 입주 기업 의 건실성 을 검토 하 지 않 는 것 은 리스크 관리 를 하 지 않 는 것 과 같 다 . 입주 의사 를 밝힌 기업 이 전체 적 인 빌딩 의 테마 에 맞 는지 살피 고 해당 기업 의 재무 상황 을 사전 에 검토 하 는 것 은 임대 마 케 터 들 에게 기본 적 인 체크 사항 이 다 . 또 이전 에 입주 했 던 빌딩 을 방문 해 해당 기업 에 대한 평판 을 들 어 보 는 것 도 좋 다 . 소음 이 심한 사무실 이 거나 옆 사무실 과 트러블 이 많 았 다면 아무리 높 은 임대료 를 지불 하 겠 다고 해도 계약 을 하 지 않 는 것 이 바람직 하 다 . 한 기업 의 입주 로 다른 입주 기업 들 의 재 계약 이 결렬 될 수 있 기 때문 이 다 . ■ 임대 마케팅 기업 선정 에 도 신중 기 해야 ■ 일부 건물 주 들 은 인근 부동산 에 의뢰 해 입주 기업 을 소개 받 는다 . 지속 적 으로 관리 비용 이 발생 하 는 임대 마케팅 기업 보다 비용 이 저렴 하 다고 생각 해서 다 . 그러나 개인 간 의 거래 가 아닌 법인 과 법인 , 법인 과 개인 의 계약 에서 공인 중개사 만 을 활용 했 다가 는 낭패 를 볼 수 있 다 . 공인 중개사 들 은 계약 이 성사 된 이후 사후 관리 는 해 주 지 않 는다 . 계약 이후 입주 업체 가 시설 이나 건물 관리 에 대한 문의 를 건물 주 와 직접 상의 해야 하 는데 건물 주가 기업 인 경우 별도 로 관리 담당자 를 두 지 않 는다면 원활 한 커뮤니케이션 이 이뤄질 수 없 다 . 시설 노후화 로 임차인 인 입주 기업 의 재산 상 의 피해 를 입 는다면 문제 는 더 커질 수 있 다 . 누수 로 인해 중요 한 자료 가 훼손 되 거나 오피스 가구 , 전자 기기 등 에 문제 가 생기 면 이 로 인해 소송 에 도 휘말릴 수 있 다 . 임대 마케팅 기업 을 활용 할 경우 꾸준 한 관리 를 통해 임차인 들 의 요구 를 건물 주 가 신속히 알 수 있 고 설비 노후 로 인한 문제점 을 사전 에 예방 함 으로써 계약 당사자 간 의 갈등 을 줄일 수 있 게 된다는 게 정 차장 의 설명 이 다 . ◇ 입주 기업 체크 사항 ◇“ 계약서 작성 시 임차인 특성 반영 해야 ” 임차인 인 입주 기업 도 입주 전 빌딩 에 대한 정보 를 상세히 알아볼 필요 가 있 다 . 해당 빌딩 에 경쟁 기업 이 입주 해 있 는지 , 또 이전 입주 기업 과 문제 는 없 었 는지 , 같 은 층 에 있 는 사무실 중 업무 에 피해 를 줄 만 한 기업 이 없 는지 꼼꼼히 알 아 봐야 장기 계약 이 가능 하 다 . 사무실 을 자주 옮기 게 되 면 기업 의 이미지 에 도 영향 을 미치 기 때문 에 입주 전 장기간 계약 할 수 있 는 기반 이 갖춰져 있 는지 살펴야 한다 . 계약서 검토 는 필수 다 . 기본 적 인 계약서 항목 에 자신 의 기업 에 맞 는 특수 성 을 반영 시켜야 한다 . 실제로 한 보험 사 지점 은 동종 업계 의 추가 입주 를 시키 지 않 는다는 조건 으로 계약 을 체결 , FC 들 의 이직 에 대한 부담 을 덜 수 있 었 다 . 아 케이드 는 기존 에 어떤 업체 들 이 입점 해 있 는지 확인 하 고 주력 메뉴 를 취급 하 는 업체 의 추가 입점 을 제한 하 도록 해야 안정 적 인 수익 을 올릴 수 있 다 . 자신 의 기업 업종 과 시너지 를 낼 수 있 는 회사 가 얼마나 입주 해 있 는지 도 살펴볼 사항 이 다 . 경쟁사 는 많 은데 시너지 를 낼 만 한 거래처 는 적 다면 입주 하 지 않 는 것 이 오히려 유리 하 다 . 이 밖 에 도 임대 마 케 터 를 통해 오피스 투어 를 진행 함 으로써 다양 한 빌딩 을 돌아보 고 결정 해야 하 며 가능 한 장기 계약 을 통해 잦 은 이전 을 피하 는 것 이 좋 다 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기