1 가구 1 주택 자 ( who ) 들 이 자신 의 집 ( which ) 을 왜 갈아타 기 를 해야 하나 ( why ) , 어떻게 갈아타 기 를 해야 하나 ( how ) , 언제 하 는 것 이 유리 한가 ( when ) , 어디 로 갈아타 는 것 이 좋 을까 ( where ) 라는 내용 으로 6 하 원칙 에 입각 하 여 말씀 드리 고자 합니다 . 연령 별 자산 증가 추이 통계청 의 2006 년 도 가계 자산 조사 결과 에 따르 면 우리 나라 전체 가구 의 가구 당 평균 총 자산 은 2 억 8 , 112 만 원 으로 조사 됐 다고 합니다 . 순 자산 순위 별 로 가구 를 나눴 을 때 상위 10 % 계층 의 평균 순자 산 은 12 억 5311 만 원 이 라고 합니다 . 가구주 교육 정도 별 자산 보유 현황 을 보 면 가구주 가 대학교 졸업 이상 인 가구 의 총 자산 은 4 억 4129 만 원 이 라고 합니다 . 이런 통계 수치 와 현재 자신 의 자산 규모 를 비교 해 보 면 현재 자신 의 위치 를 어느 정도 가늠 해 볼 수 가 있 습니다 . 그런데 이 조사 에서 는 연령 별 분석 이 없 는 관계 로 , 정확 한 비교 가 어렵 다는 단점 은 있 습니다 . 우리 가 통상 결혼 전후 인 30 세 부터 자산 을 형성 한다고 보 고 , 경제 적 은퇴 시기 인 60 세 까지 자산 이 불어난다고 했 을 때 세 개 의 그래프 를 그릴 수 있 습니다 . 첫째 ( 파란색 점선 ) 그래프 는 상위 10 % 안 에 드 는 재테크 에 성공 한 부류 입니다 . 60 세 때 에 30 억 원 의 자산 이 형성 되 는 것 이 예상 됩니다 . 주거 지역 으로 는 주로 블루칩 지역 이 될 것 입니다 . 두 번 째 ( 초록색 점선 ) 그래프 는 평균 적 서민층 으로서 은퇴 시 5 억 원 의 자산 을 형성 할 것 으로 예상 됩니다 . 통계청 에서 발표 한 우리나라 평균 자산 규모 를 가지 는 계층 으로 이해 하 시 면 됩니다 . 세 번 째 ( 오렌지색 실선 ) 그래프 는 첫 번 째 와 두 번 째 그룹 사이 에 위치 하 며 현재 자산 규모 가 6 ~ 7 억 인 수도 권 의 중산 층 계층 을 나타낸다고 할 수 있 습니다 . 은퇴 시 에 는 15 억 원 의 자산 을 형성 할 것 으로 예상 되 며 , 주거 지역 으로 는 주로 옐로우 칩 지역 이 될 것 입니다 . 이번 칼럼 에서 는 옐로우 칩 지역 에 살 고 있 거나 이 들 지역 으로 진입 하 기 를 원하 는 수도 권 중산 층 에 촛 점 을 맞추 어 이야기 를 풀 어 나가 겠 습니다 . 자산 증가 에 따른 갈아타 기 자산 이 불어남 에 따라 집게 ( 또는 소라게 ) 가 자신 의 몸집 에 맞 는 새로운 소라 껍데기 로 갈아타 듯이 주택 의 규모 도 늘어나 게 됩니다 . 그러나 자산 형성 이 되 지 않 은 초기 에 는 100 % 자기 돈 으로 만 내 집 마련 을 하 기 가 쉽 지 는 않 습니다 . 그렇 기 때문 에 어느 정도 대출 을 일으켜서 20 평 대 주택 을 사 는 것 이 일반 적 입니다 . 그러 면서 시간 이 흐름 에 따라 자산 가치 도 오르 고 , 또 그 동안 대출 도 갚 아 나가 면 어느 순간 그 집 은 100 % 본인 소유 가 되 어 있 을 것 입니다 . 그러 다가 더 시간 이 흐르 면 현재 의 자산 가치 가 상승 하 는 것 이외 에 도 저축 이나 주식 등 금융 자산 도 늘 게 됩니다 . 그러면 여기 에다 약간 의 대출 을 끼 고 이번 에 는 30 평 대 주택 을 마련 하 는 것 이 일반 적 인 갈아타 기 사이클 입니다 . 갈아타 기 이 점 대 리스크 이렇 듯 자기 자산 규모 에 맞 는 적정 한 고정 자산 을 확보 하 는 것 이 갈아타 기 를 하 는 가장 큰 목적 이 라 하 겠 습니다 . 그런데 이것 외 에 갈아타 기 의 이점 이 또 있 을까요 ? 그것 은 ‘ 투자 환경 변화 에 따른 자산 포트 톨 리오 재 구성 ’ 이 라 할 수 있 습니다 . 처음 내 집 마련 을 한 3 년 전 이나 5 년 전 과 지금 의 투자 환경 은 많이 달라져 있 을 것 입니다 . 그때 는 호재 였으나 더 이상 의 호재 가 아닐 수 도 있 고 , 그 동안 보이 지 않 던 악재 가 노출 될 수 도 있 습니다 . 그러므로 처음 으로 내 집 마련 을 하 였 던 시기 에 는 자신 의 자산 규모 등 을 비추 어 최선 의 선택 을 한 것 이 겠 지만 몇 년 이 흐른 지금 에서 는 더 좋 은 투자처 가 눈 에 보이 게 마련 입니다 . 그래서 갈아타 기 를 시도 하 게 되 는 것 입니다 . 그럼에도 불구 하 고 많 은 분 들 이 갈아타 기 를 하 는 데 망설이 고 있 습니다 . 여기 에 는 두 가지 원인 이 있 는데 , ‘ 거래 비용 이 많이 들 지 않 을까 ’ 라는 걱정 과 ‘ 팔 고 난 집 이 더 많이 오르 지 않 을까 ’ 하 는 생각 때문 입니다 . 그러나 이 두 가지 걱정 이 기우 라는 것 을 알아보 겠 습니다 . 양도세 측면 의 갈아타 기 1 비슷 한 지역 에 사 는 두 사람 이 있 다고 가정 합시다 . A 라는 사람 은 2 억 원 인 아파트 를 사 서 3 년 을 보유 한 후 4 억 원 에 팔 았 습니다 . 2 억 원 의 양 도 차익 은 있 었 지만 3 년 보유 2 년 거주 의 조건 을 채웠 기 때문 에 양도세 는 한 푼 도 내 지 않 았 습니다 . 이 A 라는 사람 은 그 후 또 다른 아파트 를 4 억 원 에 매입 하 여 3 년 째 보유 하 고 있 고 이 아파트 는 현재 6 억 원 입니다 . B 라는 사람 도 2 억 원 에 아파트 를 사 서 4 년 반 을 보유 한 후 4 억 원 에 팔 았 습니다 . 2 억 원 의 양 도 차익 은 있 었 지만 3 년 보유 2 년 거주 의 조건 을 채웠 기 때문 에 양도세 는 한 푼 도 내 지 않 았 습니다 . A 라는 사람 이 3 년 만 에 2 억 의 양 도 차익 을 거둔 것 에 비해 , 4 년 반 의 기간 이 걸렸 으므로 이번 에 는 컨설팅 을 받 아서 새로운 아파트 를 4 억 원 에 매입 한 후 1 년 반 이 흐른 지금 기대 에 부응 하 여 6 억 원 까지 시세 가 급등 했 습니다 . 결국 은 6 년 의 기간 동안 A 와 B 가 거둔 양 도 차익 은 4 억 원 으로 같 다고 할 수 있 습니다 . 그런데 호재 가 있 는 투자처 를 알 게 되 서 A 나 B 는 새로운 곳 으로 갈아타 기 를 시도 하 려고 합니다 . 여기 서 양 도 소득세 의 희비 가 엇갈립니다 . A 는 양도세 비 과세 혜택 을 받 아서 양도세 를 한 푼 도 내 지 않 는 반면 , B 는 나중 에 산 아파트 가 1 년 반 밖에 되 지 않 았 기 때문 에 양 도 차익 2 억 원 의 40 % 인 8 천만 원 을 세금 으로 내 야 합니다 . ( 정확히 는 필요 경비 나 인 적 공제 등 으로 그 보다 세 금액 은 적 겠 지만 여기 서 는 세금 을 낸다는 것 이 포인트 입니다 . ) 그러므로 적정 한 때 에 갈아타 기 한 사람 과 비교 해서 , 그렇 지 못한 사람 은 좋 은 기회 가 오 더라도 갈아타 기 를 하 는데 제약 사항 으로 작용 할 수 있 습니다 . 양도세 측면 의 갈아타 기 2 C 라는 사람 이 3 억 원 에 어떤 아파트 ( 701 호 ) 를 사 서 3 년 후 에 6 억 원 에 팔 았 습니다 . 3 년 보유 2 년 거주 조건 을 채웠 기 때문 에 비 과세 혜택 을 받 았 겠 지요 . 이 사람 이 다시 6 억 원 에 같 은 평형 의 아파트 ( 702 호 ) 를 사 서 3 년 후 에 9 억 원 에 아파트 를 팔 았 습니다 . 비록 3 년 보유 2 년 거주 기간 을 채웠 지만 6 억 원 이 넘 는 아파트 를 팔 았 을 때 는 양 도 소득세 를 내 야 합니다 . 여기 서 양 도 소득세 를 직접 계산 해 보 겠 습니다 . 취 등록세 등 주택 취득 시 소요 된 필요 경비 는 매입 가 의 3 % 인 1800 만 원 이 라고 가정 하 겠 습니다 . 이 경우 양도 가 가 9 억 원 이 므로 양 도 차익 은 2 억 8200 만 원 ( = 9 억 – 6 억 - 1800 만 원 ) 입니다 . 여기 에 3 년 을 보유 했으므로 장기 보유 특별 공제 10 % 를 적용 하 면 양 도 소득 금액 은 2 억 5380 만 원 ( = 2 억 8200 만 원 - 2820 만 원 ) 입니다 . 그런데 어떤 사람 들 은 6 억 원 이 넘 는 구간 인 2 억 5380 만 원 전체 가 과표 인 것 으로 오해 를 하 기 도 합니다만 , 6 억 이 넘 더라도 3 년 보유 2 년 거주 의 조건 을 채운 1 가구 1 주택 자 인 경우 에 는 아래 와 같 은 별도 의 계산 식 을 적용 합니다 . 6 억 초 과 양 도 소득 금액 = 양 도 소득 금액 x ( 양도 가 - 6 억 원 ) / 양도 가 이 계 산식 에 대입 하 면 6 억 초 과 양 도 소득 금액 은 원래 계산 된 2 억 5380 만 원 의 1 / 3 인 8460 만 원 이 되 며 , 여기 에 인 적 공제 250 만 원 을 빼 면 과세 표준액 은 8210 만 원 이 됩니다 . 그러므로 양 도 소득세 는 1786 만 원 이 되 죠 . ( 자진 신고 할 경우 10 % 감액 을 해 주 지만 주민세 10 % 가 있 으므로 정밀 한 계산 은 생략 하 겠 습니다 . ) 그런데 두 번 째 주택 을 구입 할 때 필요 경비 가 1800 만 원 이 들어갔 으므로 C 라는 사람 이 6 년 동안 두채 를 소유 하 다가 매각 했 을 때 소요 된 세금 및 경비 는 총 3586 만 원 이 라 하 겠 습니다 . 이 에 반해 같 은 평형 의 아파트 ( 703 호 ) 를 사 서 6 년 간 팔 지 않 은 D 라는 사람 의 양 도 소득세 를 계산 해 보 겠 습니다 . 양 도가 가 9 억 원 최초 필요 경비 가 900 만 원 이 므로 양 도 차익 은 5 억 9100 만 원 ( = 9 억 – 3 억 - 900 만 원 ) 입니다 . 여기 에 6 년 을 보유 했으므로 장기 보유 특별 공제 15 % 를 적용 하 면 양 도 소득 금액 은 5 억 235 만 원 ( = 5 억 9100 만 원 - 8865 만 원 ) 입니다 . 6 억 초 과 양 도 소득 금액 은 원래 계산 된 5 억 235 만 원 의 1 / 3 인 1 억 6745 만 원 이 되 며 , 여기 에 인 적 공제 250 만 원 을 빼 면 과세 표준액 은 1 억 6495 만 원 이 됩니다 . 그러므로 D 라는 사람 의 양 도 소득세 는 4768 만 원 이 됩니다 . 중간 에 갈아타 기 를 한 C 라는 사람 보다 양 도 소득세 를 무려 3 천만 원 정도 가까이 더 내게 되 며 , 필요 경비 를 제하 더라도 장기 보유 를 하 였 다는 이유 로 1200 만 원 정도 나 세금 을 더 내 는 것 입니다 . 어떻게 이런 일 이 벌어졌 을까요 ? 세 가지 이유 때문 인데 , 첫째 는 6 억 이 하 부분 이 무조건 비 과세 이 기 때문 입니다 . 둘째 는 장기 보유 특별 공제 비율 이 누진세 율 보다 적 기 때문 입니다 . 셋째 는 취득세 와 등록세 율 이 과거 보다 적 어 적 기 때문 입니다 . 이 중 에서 도 두 번 째 요인 인 장기 보유 특별 공제액 이 적 은 것 은 말 로 만 투기 를 억제 한다고 하 고 장기 보유 를 한 사람 에게 는 불리 한 우리나라 세제 의 모순 점 을 그대로 나타내 고 있 다고 볼 수 있 습니다 . 그렇 다고 1200 만 원 때문 에 갈아타 기 를 하 라는 것 은 아닙니다 . 갈아타 기 의 원래 의 목적 인 ‘ 자산 규모 에 걸맞 는 적정 한 고정 자산 확보 ’ 와 ‘ 투자 환경 변화 에 따른 자산 포트폴리오 재 구성 ’ 을 위해 갈아타 기 를 하 는데 , “ 거래 비용 이 더 들 지 않 을까 ? ” 하 는 생각 은 기우 라는 것 을 증명 하 기 위함입니다 . “ 만약 현재 살 고 있 는 집 을 팔 고 나 니 더 오르 면 어떻하 느냐 ? ” 는 사람 이 있 을 것 입니다 . 이런 경우 라 해도 손해 는 아닙니다 . 극단 적 인 예 이 지만 C 씨 의 경우 701 호 를 팔 고 같 은 평형 인 702 호 를 같 은 가격 으로 다시 사 더라도 1200 만 원 이 이익 이 라는 것 을 보여준 것 이 라 하 겠 습니다 . 양도세 측면 의 갈아타 기 3 그러면 양 도 소득세 가 갈아타 기 에 영향 을 주 는 다른 측면 은 없 을까요 ? 실 거주 여부 와 상관 없이 양도세 가 중과 되 는 다 주택 자 의 경우 는 지역 을 제한 할 필요 는 없 습니다 . 그러나 1 가구 1 주택 자 의 경우 는 실거 주 여부 에 따라 투자 지역 도 달리 하 는 것 이 좋 습니다 . 그 집 에서 2 년 이상 실거 주 를 할 계획 이 라면 서울 이나 과천 또는 5 대 신 도시 에 내 집 마련 을 하 는 것 이 좋 습니다 . 그러나 그 집 에서 실거 주 를 하 지 않 고 전세 를 주 고 본인 은 직장 이 가까운 곳 이나 전세 가 더 싼 곳 에서 살 고자 하 는 사람 이 라면 위 의 지역 이 아닌 곳 에 내 집 마련 을 하 는 것 이 좋 습니다 . 그것 은 서울 이나 과천 또는 5 대 신 도시 의 경우 는 3 년 보유 외 에 도 2 년 간 의 실거 주 를 해야 양도세 가 비 과세 또는 감세 되 기 때문 입니다 . 이러 한 양 도 소득세 비 과세 요건 인 2 년 거주 요건 은 집 을 파 는 순서 에 도 영향 을 주 게 됩니다 . 분당 과 용인 에 6 억 이 하 두 채 의 집 ( 3 년 보유 ) 을 가지 고 있 는 두 사람 의 예 를 들 어 보 겠 습니다 . K 씨 는 용인 에 살 고 있 습니다 . 실거 주 여부 와 상관 없이 집 이 두 채 이 므로 먼저 파 는 집 에 대해서 는 양도세 는 50 % 가 중과 가 되 겠 지요 . 이때 분당 집 을 먼저 팔 았 다면 두 번 째 집 인 용인 집 에 대해서 는 당연히 비 과세 입니다 . 그러나 용인 집 을 먼저 팔 았 다면 분당 집 에 대해서 도 양도세 를 물어야 합니다 . 반면 에 분당 에 살 고 있 는 P 씨 는 반대 의 경우 입니다 . 이번 에 도 실 거주 여부 와 상관 없이 집 이 두 채 이 므로 먼저 파 는 집 에 대해서 는 양도세 는 50 % 가 중과 가 되 겠 지요 . 분당 집 을 먼저 팔 았 다면 두 번 째 집 인 용인 집 에 대해서 는 당연히 비 과세 이 고 , 용인 집 을 먼저 판 경우 에 도 분당 집 에 대해서 도 양도세 는 비 과세 입니다 . 이 두 경우 양도 차익 이 적 은 집 부터 파 는 것 이 이익 이 므로 분당 에 사 는 P 씨 는 자신 의 상황 에 맞 게 골라서 팔 수 있 는 반면 , 용인 에 사 는 K 씨 는 지역 적 고려 도 먼저 해야 하 는 부담 이 있 는 것 입니다 . 이런 측면 에서 향후 매도 를 고려 하 는 1 가구 2 주택 자라 면 서울 이나 과천 또는 5 대 신 도시 에서 실거 주 를 하 는 것 이 양도세 측면 에서 는 유리 합니다 . 갈아타 기 의 방향 1 그러 면 갈아타 기 를 할 때 , 어떤 방향 으로 해야 할까요 ? 크 게 두 가지 방향 이 있 습니다 . 첫 번 째 는 평수 를 늘려 가 는 것 입니다 . 소형 에서 중대 형 아파트 로 바꾸 어 타 는 것 이 그것 이 죠 . 작년 에 는 소형 아파트 의 상승 율 이 중대 형 아파트 의 상승 율 을 웃돌 았 습니다 . 이러 한 현상 이 고착 화 될까요 ? 그렇 지 는 않 습니다 . 작년 에 소형 평수 가 강세 를 보인 것 은 대출 규제 와 연관 성 이 높 습니다 . 즉 , 6 억 원 초과 아파트 에 는 LTV 를 40 % 만 적용 하 고 , 6 억 원 이하 아파트 에 는 LTV 를 60 % 를 적용 했 기 때문 에 벌어진 현상 입니다 . 국민은행 중간 시세 로 6 억 1 만 원 짜리 아파트 를 사려 할 때 전세금 을 포함 하 여 대출 을 받 을 수 있 는 한계 는 2 억 4 천만 원 이 니까 자기 돈 은 3 억 6 천만 원 이 필요 합니다 . 그러나 국민은행 중간 시세 로 5 억 9999 만 원 짜리 아파트 아파트 를 사려 할 때 전세금 을 포함 하 여 대출 을 받 을 수 있 는 한계 는 3 억 6 천만 원 이 니까 자기 돈 은 2 억 4 천만 원 만 필요 합니다 . 불과 2 만 원 이 더 비싼 이유 로 대출 한도 가 1 억 2 천만 원 이나 줄어드 는 것 입니다 . 그렇 기 때문 에 대출 을 끼 고 아파트 를 사 려는 수요 는 자연 스럽 게 6 억 원 이하 아파트 로 몰리 게 되 었 고 이것 이 상대 적 으로 싼 소형 아파트 값 을 올려놓 은 결과 로 나온 것 입니다 . 그러나 이런 현상 이 계속 추세 로 굳어지 지 는 않 으리라고 보이 는 것 이 규제 정책 은 유한 하 고 수요자 의 선호도 는 지속 적 이 기 때문 입니다 . 당장 올해 부터 는 DTI 규제 가 확대 적용 하 기 때문 에 6 억 이하 아파트 에서 도 담보 대출 이 어렵 습니다 . 다른 말 로 말 하 면 소형 아파트 나 중대 형 아파트 나 대출 조건 이 비슷 해졌 다는 의미 입니다 . 더구나 우리 나라 주택 의 전용 면적 은 다른 OECD 국가 와 비교 해서 많이 좁 습니다 . 땅 이 넓 은 미국 이 16 . 9 평 이 라는 것 은 이해 해도 독일 ( 14 . 4 평 ) , 영국 ( 12 . 2 평 ) , 프랑스 ( 12 평 ) , 일본 ( 10 평 ) 등 이 우리 나라 보다 넓 습니다 . 우리 나라 의 경우 1999 년 도 에 는 6 . 2 평 이 었 던 것 이 , 그나마 2005 년 도 에 는 7 . 5 평 까지 늘어났 지만 땅 이 좁 은 것 으로 알려진 일본 의 75 % 수준 에 그치 고 있 습니다 . 그러므로 대출 규제 등 으로 인한 중대 형 선호 현상 이 주춤 하 고 있 지만 대출 규제 가 풀리 는 언젠가 는 , 보다 큰 평수 에 대한 선호도 가 다시 시장 에서 가격 으로 나타나 게 될 것 입니다 . 갈아타 기 의 방향 2 갈아타 기 의 두 번 째 방향 은 브랜드 이미지 가 좋 은 지역 으로 의 이동 을 말 합니다 . 다시 말 해 외곽 지역 에서 커뮤니티 인프라 가 잘 갖추 어 진 곳 으로 이동 하 는 방향 으로 갈아타 기 를 해야 합니다 . 커뮤니티 인프라 란 한마디 로 병원 이나 학원 , 금융 기관 , 문화 시설 등 생활 에 편리 한 근린 시설 들 을 말 합니다 . 그러면 이런 근린 시설 들 은 누가 만들 까요 ? 정부 나 지방 자치 단체 에서 임의 로 어느 특정 지역 에 이 들 을 유치 하 는 것 은 아닙니다 . 그 지역 에 수요 가 있 으면 이 들 수요 를 보 고 자연 스럽 게 이런 인프라 가 갖추 어 지 는 것 이 죠 . 한마디 로 수요 가 있 는 곳 에 공급 이 있 는 것 입니다 . 이런 수요 는 부촌 을 중심 으로 형성 되 기 도 하 는데 , 여기 서 우리 가 착각 하 지 않 아야 할 것 이 어떤 부자 가 사 느냐 하 는 것 이 중요 합니다 . 우리 나라 의 전통 적 부자 들 은 강북 에서 살 고 있 습니다 . 종로구 평창동 이나 성북구 성북동 , 용산구 한남동 이나 이태 원동 에 가 면 우리 나라 재계 를 주름잡 는 부자 들 을 볼 수 있 습니다 . 그러나 불행 하 게 도 이런 부자 들 이 사 는 동네 라 해도 커뮤니티 인프라 는 잘 형성 되 지 않 고 있 습니다 . 이 분 들 이 그 동네 를 위해 무엇 을 하 였 는가 를 생각 해 보 시 기 바랍니다 . 그 들 의 자녀 를 그 동네 학원 에 보냈 습니까 ? ( 아마도 우리 나라 최고 의 독선생 을 들여서 따로 가르킬 것 입니다 . ) 그 동네 에 있 는 병원 을 주로 이용 합니까 ? ( 아프 면 외국 으로 나가 죠 . ) 그 동네 은행 이나 증권 회사 를 이용 합니까 ? ( 돈 을 관리 하 는 회계사 가 따로 있 거나 전문 팀 이 달라붙 죠 . ) 이 분 들 이 그 동네 에서 한 것 이 라고 높다란 담장 을 쌓 고 CCTV 를 설치 한 것 밖 에 는 없 습니다 . 그렇 기 때문 에 갑부 들 은 여럿 살 지만 평창동 , 성북동 , 한 남동 이 우리 나라 최고 동네 라고 불리 지 는 않 는 것 입니다 . 부자 들 이 자녀 들 을 자기 동네 학원 에 보내 면 그 수요 를 보 고 학원 이 몰려옵니다 . 수준 높 은 병원 도 마찬가지 고 금융 기관 이나 문화 시설 도 마찬가지 입니다 . 그러므로 1000 억 원 을 가진 부자 10 명 이 사 는 곳 보다 는 10 억 원 을 가진 사람 1000 명 이 사 는 동네 가 커뮤니티 인프라 가 발달 하 는 것 입니다 . 여러분 이 학원 을 차리 려면 어디 에 차리 겠 는지 생각 해 보 시 면 해답 이 나옵니다 . 그러나 문제 는 이렇게 커뮤니티 인프라 가 이미 잘 갖추 어 진 곳 은 주거비 용 이 너무 비싸 다는 단점 이 있 습니다 . 외곽 지역 에서 한 번 에 이 들 지역 으로 진입 하 기 에 는 무리 가 있 습니다 . 그러므로 일단 은 잠재력 이 있 는 중핵 ( 中核 ) 지역 으로 먼저 진입 을 하 고 나중 에 여력 이 되 면 핵심 지역 으로 진입 하 는 것 이 순서 입니다 . 각 자치구 주민 의 주거 만족도 를 조사 한 서울시 통계 에 따르 면 강남구 가 53 . 9 % 로 가장 높 고 , 송파구 가 50 . 5 %, 서초구 가 48 . 9 %, 강동구 가 45 . 7 %, 양천구 가 43 . 2 % 순 으로 나타난 바 있 습니다 . ▲ [ 주거 만족 도 ] 자료 원 서울시 통계 인구 만 명 당 학원 수도 강남구 가 22 개 , 서초구 가 17 개 , 송파구 가 16 개 로 상위 권 을 달리 는 반면 , 강북구 와 용산구 는 각각 7 개 , 관악구 는 8 개 에 그치 고 있 는 실정 입니다 . ▲ [ 인구 만 명 당 학원 수 ] 자료 원 - 서울시 교육청 갈아타 기 의 방향 3 좀 더 넓 은 평수 나 좋 은 지역 으로 갈아타 기 를 해야 한다는 방향 에 는 동의 를 하 실 것 입니다 . 그런데 두 방향 중 에서 우선 순위 를 정해야 할 때 가 있 을 것 입니다 . 즉 , 30 평 대 아파트 에서 살 다가 같 은 지역 의 40 평형대 로 갈아타 는 것 이 유리 한지 , 아니면 브랜드 이미지 가 더 좋 은 지역 의 30 평 형 으로 갈아타 는 것 이 유리 한지 의 선택 에 대한 문제 라 하 겠 습니다 . 물론 브랜드 이미지 가 좋 은 지역 의 대형 아파트 로 바로 갈아타 기 를 할 수 가 있 다면 더 할 나위 가 없 겠 지만 자금 여력 이 갑자기 생기 는 것 이 아니 기 때문 에 여기 서 는 논외 로 하 겠 습니다 . 이럴 때 는 표 에서 보 는 바 와 같 은 의사 결정 프로세스 를 따르 면 됩니다 . 첫째 , 그 지역 에 부자 들 이 많이 사 는지 를 살펴봐야 합니다 . 부자 들 이 많이 살 지 않 는다면 부자 들 이 선호 하 는 대형 아파트 에 대한 수요 가 적 을 테 니까 브랜드 이미지 가 좋 은 다른 지역 의 30 평 대 로 갈아타 는 것 이 유리 합니다 . 둘째 , 그 지역 에 부자 가 많이 산다고 해도 대형 아파트 가 많 다면 희소성 이 적 기 때문 에 대형 평수 의 아파트 가 오를 가능 성 이 적 습니다 . 이때 도 다른 지역 을 고려 하 는 것 이 좋 겠 지요 . 그러나 부자 들 이 많이 살 면서 대형 평수 아파트 가 적 은 곳 이 라면 그 지역 의 40 평 대 이상 아파트 로 갈아타 는 것 이 유리 합니다 . 언제 갈아타 기 를 할 것 인가 ? 사람 마다 사정 이 다 다르 기 때문 에 갈아타 기 시점 이 모두 같 을 수 는 없 습니다 . 그러나 일반 론 적 으로 말 을 하 면 시장 이 상승세 를 타 기 직전 이 가장 유리 합니다 . 문제 는 이 시기 를 정확히 알 수 없 다는 데 에 있 습니다 . 저 는 올 여름 장 전 에 갈아타 기 를 할 것 을 권해 드립니다 . 작년 가을 폭 등 정도 는 아니 더라도 올 여름 에 도 어느 정도 의 기회 가 올 것 으로 판단 하 기 때문 입니다 . 그간 시장 은 정부 의 정책 이 나올 때 마다 움추러들 었 다가 어느 정도 의 기간 이 지나 면 내성 이 생겨서 반 등 을 하 고는 했 습니다 . 그 주기 가 약 9 ~ 10 개월 정도 입니다 . 작년 가을 장 이 9 월 말 에 시작 하 여 11 월 에 피크 를 이루 었 으므로 이 를 대입 하 면 올 7 월 정도 면 정부 정책 에 내 한 시장 의 내성 이 생겨서 반 등 을 시도 한다고 볼 수 있 습니다 . 물론 단순 한 주 기 만 으로 시장 의 반 등 시기 를 판단 하 는 것 은 아주 위험 합니다 . 이런 식 의 전망 이 라면 누구 나 할 수 있 을 것 입니다 . 더구나 정부 의 규제 가 날로 심해 지 고 있 고 , 많 은 규제책 이 9 월 1 일 이후 를 목표 로 삼 고 있 어서 올 여름 장 을 없애 자는 것 이 정부 의 의지 로 보이 기 때문 에 비 현실 적 으로 보일 것 입니다 . 그러나 7 월 반 등 설 을 예고 하 는 또 하나 의 근거 는 바로 정부 의 규제 자체 에 있 습니다 . 아이러니 하 게 도 작년 하반기 이후 정부 의 규제 는 6 억 원 이상 의 블루칩 아파트 보다 는 그 이하 아파트 에 촛 점 을 맞추 고 있 습니다 . 무 차별 하 게 올랐 던 작년 가을 장 에 대한 정부 의 보복 이 라 할 수 있 습니다 . 그리하여 올해 들어와서 블루칩 아파트 나 , 기타 아파트 나 규제 강도 는 거의 비슷 하 게 되 었 습니다 . 그럼에도 불구 하 고 블루칩 아파트 들 이 유독 힘 을 못 쓰 는 것 은 무엇 때문 일까요 ? 그것 은 8 . 31 대책 이 점점 위력 을 발휘 하 기 때문 입니다 . 한마디 로 종부 세로 상징 되 는 세금 폭탄 에 위세 가 눌려 있 는 것 입니다 . 그러면 종부 세의 1 차 적 약효 는 언제 까지 일까요 ? 그 시기 는 올해 6 월 1 일 까지 입니다 . 올해 6 월 1 일 이후 에 잔금 을 치루 는 물건 에 대해서 는 내년 12 월 에 가 서 야 종 부세 를 납부 하 게 됩니다 . 그런데 올해 6 월 부터 내년 12 월 사이 의 기간 은 단순 한 시간 상 의 18 개월 만 은 아닙니다 . 대선 과 총선 을 거치 면서 많 은 변화 가 있 을 수 도 있 으며 , 이 는 투자 환경 에 도 영향 을 끼칠 것 입니다 . 그것 이 위기 로 작용 할지 기회 로 작용 할지 는 개인 의 판단 에 따라 다르 겠 지만 , 투자 의 기회 로 생각 하 는 사람 들 은 보유 세 증가 라는 악재 와 투자 환경 변화 라는 기회 사이 에 주판알 을 튕기 지 않 을 수 없 을 것 입니다 . 현재 의 장세 는 매도 자 나 매수 자 나 눈치 를 보 고 있 기 때문 에 거래량 이 거의 없 으며 지역 에 따라 하향 안정 화 를 그리 는 곳 도 많 습니다 . 그러나 이러 한 힘 의 균형 은 조그만 충격 에 도 깨 질 수 있 습니다 . 이것 이 7 월 반 등 설 의 근거 이 며 반 등 이 일어난다면 이번 에 는 블루칩 지역 에서부터 시작 될 것 으로 보입니다 . 그러면 어디 로 갈아타 는 것 이 좋 을까 ? 우리 나라 업무 중심지 는 어디 일까요 ? 서울시 통계 에 따르 면 2005 년 말 현재 서울 의 25 개 자치구 중 에서 본사 가 가장 많이 위치 한 자치구 는 강남구 로서 3463 곳 이 위치 하 고 있 습니다 . 그 다음 으로 는 여의도 가 위치 한 영등포구 ( 2098 곳 ) , 서초구 ( 2025 곳 ) , 중구 ( 1749 곳 ) , 송파구 ( 1351 곳 ) , 종로구 ( 1293 곳 ) 순 으로 본사 가 많이 위치 하 고 있 습니다 . ▲ 자치 구별 본사 현황 ( 2005 년 말 현재 ) 통상 강남 업무 중심지 라고 불리우 는 강남구 와 서초구 에 만 5488 곳 이 소재 하 여 , 과거 업무 중심지 였 던 종로구 와 중구 나 영등 포구 에 위치 한 본사 의 수 보다 많 은 실정 입니다 . 더구나 강남 으로 의 쏠림 현상 은 점점 심화 되 고 있 습니다 . 서울시 통계 에 따르 면 2004 년 도와 2005 년 도 의 자치 구별 사업 체수 를 비교 해 보 면 강남구 가 2253 개 의 업체 가 늘어났으며 , 서초구 의 1118 사 와 합 하 면 무려 3371 개 회사 가 강남 권 새로 생긴 것 입니다 . 이 에 반해 영등포구 와 종로 , 중구 등 옛 업무 중심지 에서 는 1 , 952 개 회사 가 줄어들 었 습니다 . 폐업 을 감안 하 더라도 상당수 의 회사 가 강남 으로 이전 했 음 을 알 수 있 습니다 . ▲ 2004 년 대비 2005 년 사업 체수 증감 추이 이 에 따라 종업원 의 수 에 도 변화 가 있 는데 , 강남 서초 의 경우 7 만 3600 명 의 종업원 이 늘어난 반면 , 종 로 , 중구 , 영등포구 의 경우 는 4600 명 증가 에 그치 고 있 습니다 . 이러 한 인구 유입 효과 가 강남 권 의 수요 증가 와 직결 되 는 것 입니다 . ▲ 2004 년 대비 2005 년 종업원 수 증감 추이 ( 단위 : 백 명 ) 그러나 강남 권 소재 아파트 는 투자 규모 측면 에서 는 쉽 게 접근 하 기 어렵 습니다 . 그러므로 업무 중심지 로 의 강남 에 접근성 이 좋 은 옐로우 칩 아파트 를 골라내 는 것 도 수익 율 을 높이 는 방법 입니다 . 특히 기존 의 호재 가 모두 노출 된 곳 보다 는 교통 , 교육 , 환경 이 라는 주거지 선택 의 3 대 요소 가 현재 보다 좋 아 지 는 곳 을 찾 아 봐야 합니다 . 우리 나라 에서 는 아직 까지 는 환경 이 라는 요소 가 다른 두 요소 보다 중요도 에서 후 순위 로 밀리 는 듯 합니다 . 그래서 아무리 택지 가 부족 하 다 하 더라도 주거지 로서 적절 치 않 는 곳 에 까지 주택 을 분양 하 고는 합니다 . 미국 University of Southern California 에서 지난 13 년 동안 3 , 600 명 을 대상 으로 연구 한 결과 에 따르 면 , 고속 도로 에서 500 미터 이내 에 사 는 어린이 를 1500 미터 정도 에 사 는 어린이 와 비교 해 보 면 , 성인 이 되 어 호흡 곤란 증세 를 겪 는 환자 가 3 % 나 더 많 았 고 , 폐활량 도 7 % 나 적 었 다고 합니다 . 고속 도로 에서 생기 는 미세 먼지 가 어린이 폐 에 악영향 을 미친다는 것 을 연구 결과 는 말 해 주 고 있 습니다 . 고속도 로 뿐 만 아니 라 지상철 도 마찬가지 입니다 . 아무리 역세 권 이 라도 미세 먼지 의 영향 을 받 는 구간 은 주거지 로서 적합 하 지 는 않 습니다 . 이런 측면 에서 도 한 강의 의미 를 재조명 해 보 아야 합니다 . 미국 의 경우 한강 조망권 대신 에 바다 를 볼 수 있 는 Ocean View 가 있 는 주택 에 프리미엄 이 붙 어 있 습니다 . 그런데 아무리 멋진 조망 을 가진 집 이 라도 몇 달 이 지나 면 무감각 해 지 게 됩니다 . 그럼에도 불구 하 고 이 들 집 이 인기 가 있 는 것 은 신선 한 공기 와 밀접 한 관련 이 있 습니다 . 바다 가 보인다는 의미 는 바다 로 부 터 불어오 는 바람 의 통로 가 개방 되 어 있 다는 의미 입니다 . 우리 나라 의 한 강의 경우 도 비슷 한 경우 라 하 겠 습니다 . 한강 조망 자체 로 도 가치 가 있 지만 여기 에 신선 한 공기 통로 로서 의 한 강의 역할 을 더 한다면 더 할 나위 가 없 을 것 입니다 . 추천 지역 앞 에서 살펴본 여러 가지 요소 를 감안 해 보 면 옐로우 칩 지역 에서 도 몇 군데 눈 에 띄 는 곳 을 발견 할 수 있 습니다 . < 동작구 흑석동 지역 > 서초구 반포동 과 마주 보 고 있 으며 , 9 호 선 개통 의 수혜 지역 입니다 . 2009 년 도 9 호 선 이 개통 되 면 강남 업무 중심지 까지 전철 로 5 ~ 6 정거장 이 면 도착 합니다 . ( 여의도 까지 는 4 ~ 5 정거장 ) 교통 이 취약 하 다는 약점 이 오히려 강점 으로 바뀌 는 것 입니다 . 여기 에 한강 프리미엄 까지 더 하 게 됩니다 . < 성수 지역 > 강남구 압구정동 을 마주 보 고 있 으며 , 분당선 강북 연장 구간 의 수혜 지역 입니다 . 2010 년 도 연장 구간 이 개통 되 면 강남 업무 중심지 인 선릉역 까지 전철 로 4 정거장 이 면 도착 합니다 . 게다가 압구정동 의 여러 편 의 시설 도 이용 가능 하 며 , 한강 조망권 에 서울 숲 이 라는 환경 프리미엄 이 있 습니다 . < 광진구 구의 / 광장 지역 > 송파구 잠실 을 마주 보 고 있 으며 , 착공 이 임박 한 것 으로 알려진 제 2 롯데 월드 의 수혜 지역 입니다 . 몇 년 후 제 2 롯데 월드 가 완공 되 면 , 이곳 으로 출퇴근 하 려는 수요 가 추가 로 생깁니다 . 물론 1 차 적 인 수혜 지역 은 잠실 이 겠 지만 , 이 들 지역 이 잠실 보다 는 상대 적 으로 싸 다는 장점 이 있 습니다 . 잠실 까지 는 전철 로 두 정거장 거리 에 있 으며 , 한강 조망권 이 라는 프리미엄 이 있 습니다 . < 송파구 가락 / 오금 지역 > 지하철 3 호 선 연장 수혜 지역 입니다 . 중산 층 주거지 였 지만 강남 업무 중심지 로 의 접근성 이 떨어진다는 약점 을 가지 고 있 던 지역 입니다 . 그러나 2010 년 지하철 3 호 선 연장 구간 이 개통 되 면 조금 미흡 하 지만 강남 으로 의 접근성 이 개선 되 면서 이 들 지역 으로 도 인구 유입 이 예상 됩니다 . < 분당 정자 지역 > 신분당선 수혜 지역 입니다 . 신 도시 의 대표 도시 라 할 수 있 는 분당 은 주거지 로서 인기 가 높 은 곳 입니다 . 그러나 교통 이 상대 적 으로 불편 하 다는 것 이 취약점 이 었 는데 2010 년 신분당선 이 개통 되 면 교통 문제 가 상당 부분 개선 될 것 입니다 . 신분당선 의 개통 에 따라 분당 의 중심축 이 기존 의 서현 / 수내역 중심 에서 정자역 중심 으로 변할 가능 성 도 높 습니다 . 기존 에 는 분당선 을 이용 하 여 출퇴근 하 였 던 직장인 들 이 서울 에서 신분당선 을 타 고 정자역 까지 왔 다가 여기 서 분당선 으로 갈아타 던지 , 마을 버스 로 갈아타 는 것 이 일반 화 되 면 정자역 근방 으로 백화점 등 편의 시설 이 밀집 되게 될 것 이 기 때문 입니다 . 물론 이 들 지역 이 기존 의 블루칩 지역 을 추월 한다고 보 기 에 는 무리 가 많 습니다 . 흑 석동 이 반포 를 , 성수동 이 압구정동 을 , 구의 나 광장동 이 잠실 을 , 가락 / 오 금동 이 개포 / 대치동 을 추월 할 수 는 없 습니다 . 그러나 블루칩 지역 이 가격 을 선도 해 나간 후 에 는 그 가격 차이 가 실질 가치 의 차이 보다 는 크 다는 인식 이 확산 될 것 이 기 때문 에 이 들 지역 을 유망 하 게 보 는 것 입니다 . 앞서 말씀 드린 대로 핵심 지역 으로 처음 부터 직접 들어가 기 에 는 부담 이 많 습니다 . 그러므로 이 들 중 핵 지역 을 거점 으로 갈아타 기 전략 을 구사 하 는 것 이 현실 적 인 대안 이 라고 보 입니다 . 이상 으로 1 가구 1 주택 자 의 갈아타 기 전략 에 대해 살펴보 았 습니다 . 달콤 한 열매 는 언제나 깨 어 있 는 자 의 몫 입니다 . 위 와 같 은 아기 곰 의 견해 가 아니 더라도 이 글 이 자신 이 처한 상황 과 모든 가능 성 에 대해서 다시 한 번 살펴보 는 계기 가 되 어 , 회원 분 들 이 원 하 는 곳 으로 갈아타 는 계기 가 되 었 으면 좋 겠 습니다 . * 이 칼럼 은 최근 진행 된 제 6 회 아기 곰 동호회 전국 연합 세미나 에서 아기 곰 이 ‘ 1 가구 1 주택 자 의 갈아타 기 전략 ’ 이 라는 제목 으로 발표 한 내용 입니다 . 아기 곰 동호회 바로 가 기