얼어붙 은 서울 재 개발 · 재건축 시장 “ 장기 투자 라면 한남 뉴타운 유망 ” 
 기사 입력 2019 . 05 . 03 10 : 56 : 51 | 최종 수정 2019 . 05 . 06 19 : 20 : 47 
 서울 용산 재 개발 ‘ 최 대어 ’ 인 한남 뉴타운 이 오랜 겨울잠 을 깨 고 다시 들썩이 고 있 다 . 급매물 위주 이 긴 하 지만 점차 투자자 · 실거 주자 들 의 매매 문의 도 살아나 는 추세 다 . 부동산 전문가 들 은 용산 한강 변 의 미래 가치 가 훗날 강남 에 맞먹 을 수 있 다는 점 에 주목 하 며 한남 뉴타운 재 개발 장기 투자 를 추천 하 고 있 다 . 
 한남 뉴타운 은 서울 중심 한 강변 에 접해 있 어 핵심 업무 지구 인 여의도 , 강남 , 종로 일 대 까지 접근성 을 두루 갖춘 노른자 땅 이 다 . 이태원 상권 을 끼 고 있 고 남산 과 한강 을 둘러싼 명당 이 라는 평가 를 받 고 있 다 . 
 한남 뉴타운 현재 모습 
 ▶ 한남 3 구역 사업 인가 … 
 움직이 는 한남 뉴타운 
 한남 뉴타운 내 가장 사업 진행 속도 가 빠른 곳 은 ‘ 한남 3 구역 ’ 이 다 . 이 구역 은 지난달 29 일 용산 구청 으로부터 사업 시행 인가 를 받 으면서 사업 이 본궤도 에 올랐 다 . 3 구역 이 인가 를 받 으면서 다른 구역 ( 2 · 4 · 5 구역 ) 들 도 사업 추진 에 한층 탄력 이 붙 을 것 으로 기대 된다 . 
 한남 3 구역 은 전체 면적 총 38 만 6395 . 5 ㎡ 로 지하 6 층 ~ 지상 22 층 , 197 개 동 , 임대 아파트 876 가구 를 포함 해 총 5816 가구 가 들어서 는 매머드 급 재개발 단지 다 . 2003 년 뉴타운 으로 지정 된 후 2012 년 조합 이 설립 됐 고 지난해 서울시 건축 심의 를 통과 했 다 . 
 조합 측 은 이번 사업 시행 인가 승인 을 발판 삼 아 속도전 에 나선다 . 올 10 월 까지 시공사 선정 을 마치 고 관리 처분 인가 절차 와 이 주 및 철거 절차 에 들어갈 예정 이 다 . 
 벌써 부터 시공사 들 의 물 밑 수주 경쟁 도 뜨겁 다 . 현재 대림산업 과 GS 건설 , 현대건설 , HDC 현대산업개발 , 대우건설 , 포스코건설 등 국내 유수 건설사 들 이 모두 적극 적 인 수주 활동 을 벌이 고 있 다 . 한남 3 구역 을 수주 하 면 다른 한남 뉴타운 구역 ( 2 · 4 · 5 구역 ) 수주 전 에서 도 유리 한 입지 를 선점 할 수 있 다고 보 기 때문 이 다 . 
 한남 3 구역 은 현재 총 5 구역 으로 구성 된 한남 뉴타운 에서 규모 가 가장 크 고 사업 속도 도 가장 빠른 곳 이 다 . 당초 구릉지 위주 의 지형 과 다세대 주택 이 많 아 재 개발 에 불리 한 여건 이 었 지만 서울시 와 조합 이 건축 계획안 을 함께 마련 하 면서 사업 에 속도 가 붙 었 다 . 
 서울시 는 한남 3 구역 에 공공 건축 가 7 명 을 투입 하 고 일부 지역 을 특별 건축 구역 으로 지정 하 는 등 건축 계획 에 깊숙이 관여 했 다 . 시 가 개입 해 사업 성 은 낮 아 졌 지만 건축 심의 · 환경영향평가 등 각종 심의 과정 을 빠르 게 통과 할 수 있 었 다는 평가 다 . 
 한남 3 구역 의 사업 시행 인가 승인 으로 인해 한남 뉴타운 내 다른 구역 의 사업 추진 에 도 탄력 이 붙 을 전망 이 다 . 현재 한남 1 구역 은 구역 지정 이 취소 됐으며 2 · 4 · 5 구역 은 사업 초기 단계 인 조합 설립 인가 를 받 은 상태 다 . 
 건축 심의 를 진행 중 인 한남 2 구역 은 서울시 요청 을 반영 한 정비 계획 변경 안 마련 에 나섰 다 . 김성조 2 구역 조합장 은 “ 다음 달 서울시 의 변경 안 심의 가 예정 돼 있 다 ” 며 “ 시 의 보완 요청 을 충실히 이행 해 조속 한 사업 진행 에 나설 것 ” 이 라고 밝혔 다 . 4 · 5 구역 역시 한발 앞서 나간 3 구역 분위기 를 이어받 아 사업 추진 에 박차 를 가할 예정 이 다 . 이번 인가 가 재 개발 지분 거래 시장 에 미칠 여파 도 주목 된다 . 부동산 경기 가 얼어붙 으면서 한남 3 구역 의 지분 거래 는 저 가 매물 들 위주 로 만 근근이 이뤄지고 있 는 상황 이 다 . 
 거래 는 많 지 않 지만 가격 은 3 . 3 ㎡( 대지 지분 ) 당 1 억 원 선 을 견고히 지키 고 있 다 . 서울시 부동산 정보 광장 에 따르 면 지난해 12 월 신고 된 3 구역 내 지분 23 ㎡ 의 실거 래 가격 은 8 억 원 이 다 . 하지만 이번 사업 시행 인가 를 계기 로 재 개발 지분 거래 에 도 숨통 이 트일 수 있 다는 기대감 이 고개 를 들 고 있 다 . 인근 한 중개업 소 관계자 는 “ 이번 인가 를 계기 로 강남 투자자 들 의 문의 가 많 아 질 것 으로 본다 ” 며 “ 오 는 6 월 공시 가 인상 폭 이 확정 되 면 감 평가 와 지분 가격 도 올라가 는 만큼 그 전 에 지분 을 매입 하 려는 수요 가 많 을 것 ” 이 라고 말 했 다 . 
 심교 언 건국대 교수 는 “ 현 지분 가격 과 예상 되 는 분담금 을 감안 하 면 1 ~ 2 년 내 에 단기 투자 수익 은 기대 하 기 어려운 상황 ” 이 라며 “ 5 년 이상 장기 투자 로 접근 하 는 편 이 낫 다 ” 고 조언 했 다 . 
 한남 3 구역 조감도 
 ▶ 시장 얼 었 지만 … 용산 재 개발 , 재건축 
 미래 가치 는 여전 
 지난 2003 년 뉴타운 으로 지정 된 한남 뉴타운 은 한남동 · 보광동 등 면적 111 만 205 ㎡, 총 5 개 구역 으로 이뤄졌 다 . 교통 의 요지 인 데 다 배산임수 의 입지 로 서울 내 에서 도 강남 에 비견 될 만 한 최고 입지 로 손꼽힌다 . 실제로 서울 한남 뉴타운 내 공인 중개 사무소 는 정부 의 지난해 9 · 13 대책 이전 에 는 사전 예약 없이 당일 방문 하 면 상담 자체 가 어려울 정도 였 다 . 
 이번 3 구역 사업 인가 로 인해 한동안 얼어붙 었 던 한남 뉴타운 의 거래 분위기 가 살아나 고 있 는 추세 다 . 한남동 에 위치 한 한 부동산 관계자 는 “ 사업 시행 인가 가 난 후 매물 을 찾 는 사람 들 이 늘 었 다 . 소액 으로 살 수 있 는 매물 은 모두 들어가 고 현재 초기 부담 이 큰 매물 만 몇 건 남 아 있 는 상태 다 . ” 라고 설명 했 다 . 현재 한남 3 구역 내 대지 지분 30 ㎡ 이하 소형 매물 은 3 . 3 ㎡ 당 매매 값 이 1 억 원 대 이 고 , 대지 지분 150 ㎡ 이상 대형 매물 은 3 . 3 ㎡ 당 4000 만 원 안팎 을 형성 하 고 있 다는 게 현지 중개 사무소 의 설명 이 다 . 
 매물 도 적 고 대출 도 어렵 다 보 니 토지 지분 이 없 지만 재 개발 입주 권 이 나오 는 무허가 건축물 , 흔히 ‘ 뚜껑 ’ 으로 불리 는 소액 투자 물건 을 찾 는 사람 도 늘 고 있 다 . 무허가 건물 은 정부 나 공공 기관 의 공유지 위 에 허가 를 받 지 않 고 세운 건물 이 라 주거 권 이 인정 되 지 않 는다 . 하지만 같 은 무허가 라고 해도 1982 년 4 월 8 일 이전 에 건축 된 무허가 건물 은 주거 권 이 인정 돼 아파트 입주 권 을 받 을 수 있 다 . 
 한남 뉴타운 이 들썩이 면서 한 강변 을 따라 들어선 한강 맨션 , 한강 삼익 등 재 건축 단지 들 도 사업 진척 을 기대 하 는 분위기 가 무르익 고 있 다 . 먼저 한강 삼익 은 지난달 12 일 서울시 건축 심의 를 통과 하 면서 연내 ‘ 사업 시행 인가 ’ 를 받 고 시공사 를 선정 할 계획 이 다 . 이 단지 는 기존 의 252 가구 를 허물 고 지상 최고 30 층 에 4 개 동 , 331 가구 ( 임대 55 가구 ) 규모 로 재 건축 한다 . 
 한강 맨션 도 최근 조합장 을 새로 선임 하 고 사업 속도전 에 나섰 다 . 작년 말 기존 조합장 이 불 투명 한 조합 운영 등 의 문제 로 해임 된 이후 공석 이 던 자리 에 지난달 31 일 새 조합장 이 뽑히 면서 전열 을 가다듬 은 상태 다 . 조합 관계자 는 “ 내년 사업 시행 인가 를 받 는 데 주력 할 계획 ” 이 라고 말 했 다 . 
 용산 재 개발 은 최근 지지부진 한 강남 재건축 의 대안 으로 떠오르 고 있 는 유망 투자처 다 . 서울시 재건축 클린업 시스템 에 따르 면 현재 용산구 에서 는 30 개 의 크 고 작 은 정비 사업 이 추진 되 고 있 다 . 노후 한 일 대 가 앞 으로 ‘ 신흥 아파트 촌 ’ 으로 탈바꿈 할 예정 인 데 다 미군 기지 이전 , 용산 역세 권 사업 등 각종 개발 호재 를 안 고 있 어 향후 강남 을 능가 할 입지 로 발돋움 할 것 이 라는 게 전문가 들 의 공통 된 의견 이 다 . 
 한남동 의 한 공인 중개사 는 “ 정부 의 연이 은 대출 규제 로 현재 부동산 투자 는 사실상 현금 부자 만 진입 할 수 있 는 구조 가 됐 다 ” 며 “ 투자 에 신중 할 수 밖에 없 는 상황 에서 큰손 들 이 가장 따지 는 건 결국 입지 일 수 밖에 없 다 ” 고 말 했 다 . 
 단 용산 재 개발 투자 시 주의 해야 할 점 들 이 있 다 . 우선 2018 년 1 월 25 일 이후 최초 사업 시행 인가 를 접수 한 구역 들 이 될 것 이 기 때문 에 투기 과열 지구 가 유지 되 는 한 관리 처분 인가 가 떨어지 면 조합원 지위 양도 금지 규정 이 적용 된다 . 매각 이 필요 한 시점 에 관리 처분 인가 가 떨어진다면 팔 지 못하 고 보유 해야 할 수 있 기 때문 에 매도 타이밍 을 고려 해 자금 계획 등 을 미리 세우 고 접근 해야 한다 . 
 또 조합 설립 인가 후 에 사업 시행 인가 접수 를 해야 하 는 ‘ 재 개발 일몰 제 ’ 에 적용 돼 지역 지정 이 취소 될 우려 가 있 는지 도 잘 따져 봐야 한다 . 
 한강 맨션 
 ▶ 세입자 보상 안 등 재 개발 투자 
 변수 로 떠올라 
 한남 뉴타운 등 재 개발 에 관심 있 는 투자자 라면 최근 정부 가 재 개발 지역 세입자 들 에 대한 구체 적 인 보상 기준 마련 에 나서 고 있 는 점 에 주의 해야 한다 . 세입자 보상 이 크 게 늘어날 경우 전체 사업 비용 증가 를 가져와 향후 재 개발 투자 수익 률 에 영향 을 미치 는 핵심 변수 로 작용 할 것 으로 보이 기 때문 이 다 . 
 지난해 12 월 재 건축 구역 월세 세입자 였 던 30 대 남성 A 씨 가 약 3 개월 전 강제 철거 로 퇴거 된 후 빈 집 을 전전 하 다가 스스로 극단 적 선택 을 한 일 이 발생 했 다 . 이 에 세입자 에 대한 보상 의 필요 성 이 수면 위 로 올랐 고 관련 정책 과 법안 발의 가 잇따랐 다 . 먼저 서울시 는 재 개발 · 재건축 등 도시 정비 사업 추진 과정 에서 손실 보상 에 대한 합리 적 인 보상 기준 을 마련 하 기 위해 ‘ 정비 사업 손실 보상 사례 조사 및 제도 개선 용역 ’ 을 추진 중 이 다 . 
 그 동안 도시 정비 사업 현장 에서 세입자 의 주거 권 · 영업권 보장 논란 , 철거 반대 시위 , 자해 등 극단 적 사고 가 발생 하 고 브로커 가 활동 하 면서 빈번 한 갈등 이 존재 해 왔 다 . 이 에 시는 도시 정비 사업 추진 과정 에서 세입자 , 현금 청산 자 에 대한 합리 적 보상 기준 을 마련 하 고 손실 보상 을 둘러싼 갈등 을 조기 에 완화 할 수 있 는 방안 을 마련 한다는 방침 이 다 . 이번 용역 의 주 내용 은 ▲ 정비 구역 내 보상 대상자 현황 조사 및 분석 ▲ 관리 처분 인가 이후 이 주 단계 구역 내 심층 사례 조사 ▲ 관련 법령 및 제도 개선 방안 마련 등 이 다 . 
 서울시 는 이달 용역 을 시작 해 주민 · 전문가 와 함께 하 는 공청회 를 통한 의견 수렴 등 공론 화 과정 을 거쳐 보상제 도 개선 안 을 2020 년 7 월 에 마련 할 예정 이 다 . 또한 보상 금액 결정 과정 시 주민 들 이 궁금해하 는 사항 은 구역 을 전담 하 는 전문가 가 대 면 설명 을 하 고 주민 요구사항 은 주거 사업 협력 센터 에서 사전 협의 체 운영 시 충분히 논의 해 손실 보상 갈등 이 완화 될 수 있 는 절차 를 계획 하 고 있 다 . 
 정치 권 움직임 도 적극 적 이 다 . 더불 어 민주당 우원식 의원 은 ‘ 도시 및 주거 환경 정비 법 ’ 일부 개정안 을 지난 3 월 20 일 대표 발 의 하 며 “ 건축물 의 철거 가 토지 등 소유자 의 권리 · 의무 에 영향 을 주 지 않 는다는 규정 은 존재 한다 ” 면서 “ 그러나 세입자 의 권리 · 의무 에 대한 내용 은 존재 하 지 않 아 세입자 의 주거 이전 비 보상 과 관련 된 혼란 이 발생 할 수 있 다는 지적 이 제기 되 고 있 다 ” 고 말 했 다 . 
 현재 관련 법령 은 도시 정비 사업 시행 시 기존 건축물 의 철거 와 관련 해 관리 처분 인가 를 받 은 후 철거 하 는 것 을 원칙 으로 하 고 있 다 . 반면 , 안전사고 의 우려 가 있 는 경우 등 에 는 관리 처분 인가 를 받 기 전이 라도 예외 적 으로 기존 건축물 소유자 의 동의 및 시장 · 군수 등 의 허가 를 받 아 철거 할 수 있 도록 하 고 있 다 . 
 우 의원 은 이 같 은 문제 를 해결 하 기 위해 “ 관리 처분 인가 전 에 건축물 을 철거 하 는 경우 건축물 의 철거 는 세입자 의 권리 · 의무 에 영향 을 주 지 않 는다는 내용 을 추가 해야 한다 ” 면서 “ 이 는 세입자 의 주거 안정 성 향상 에 기여 할 것 ” 이 라고 개정안 제안 이유 를 밝혔 다 . 
 앞서 금태섭 더불 어 민주당 의원 역시 재건축 사업 시 세입자 보호 를 강화 하 기 위한 ‘ 도시 및 주거 환경 정비 법 ’ 개정안 을 지난 2 월 대표 발의 한 바 있 다 . 개정안 내용 을 들여다보 면 , 재건축 사업 과정 에서 세입자 가 폐업 또는 휴업 하 거나 주 거를 이전 하 는 경우 영업 손실 과 시설 · 주거 이전 비용 등 을 사업 시행 자 가 보상 하 도록 하 는 내용 을 담 았 다 . 재건축 단지 내 세입자 의 재산 권 을 지키 기 위함 이 다 . 
 세입자 보호 를 위해 세입자 보상 기준일 을 변경 해 세입자 보호 대상자 를 확대 하 는 방안 도 국회 에 대기 중 이 다 . 지난해 4 월 자유 한 국당 장제원 의원 ( 부산 사상구 ) 이 대표 발 의 한 개정안 에서 는 기존 ‘ 정비 구역 지정 공람 공고 일 ’ 대신 ‘ 사업 시행 계획 인가 고시 일 ’ 을 세입자 보상 기준일 로 변경 한다는 내용 이 담겼 다 . 
 국토 위 는 이미 세입자 의 피해 방지 장치 가 마련 돼 있 다는 이유 로 법안 에 대해 부정 적 이 다 . 
 현행 관련 규정 에 따르 면 매매 · 전월세 를 주 는 조합원 은 물론 공인 중개사 에게 고지 의무 를 부과 해 세입자 가 정비 구역 지정 사실 을 모르 고 들어올 가능 성 이 낮 다는 것 이 다 . 
 법안 을 검토 한 서울시 와 LH 에서 도 개정안 입법 에 반대 의견 을 내놓 은 상태 다 . 손실 보상금 증가 로 사업 이 지연 되 거나 비용 부담 이 늘어날 것 이 라는 게 반대 이유 다 .