정비 사업 활성 화 를 위한 분양 가상 한 제 폐지 에 대한 논의 - 도시 정비 
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 정비 사업 활성 화 를 위한 분양 가상 한 제 폐지 에 대한 논의 이명훈 교수 / 한양대 학교 도시 대학원 
 RE magazine | 승인 2014 . 12 . 08 
 ※ 이 글 은 주거 환경연합 이 주최 하 고 알 이 매거진 등 이 후원 한 가운데 지난 11 월 28 일 건설 회관 2 층 대 회의실 에서 열린 ‘ 분양 가 상한 제 폐지 등 정비 사업 법 ․ 제도 개선 토론회 ’ 에서 한양대 학교 도시 대학원 이명훈 교수 의 주제 발표 를 요약 한 것 입니다 . 
 1 . 분양 가상 한 제란 ? 
 가 . 분양 가상 한 제 개요 
 ① 분양 가상 한 제 개념 
 분양 가상 한 제란 아파트 분양 가격 을 국토 교통부 장관 이 정하 는 기본 형 건축비 등 으로 산정 하 는 제도 로서 , 「 주택 법 」 제 38 조 의 2 에서 이 를 규정 하 고 있 다 . 
 사업 주체 가 일반인 에게 분양 가상 한 제 적용 주택 을 공급 하 기 위해서 는 기준 에 따라 산정 되 는 분양 가격 이하 로 공급 하 여야 한다고 명시 하 고 있 다 . 분양 가격 은 택 지비 와 건축비 로 구성 되 며 , 구체 적 인 명세 , 산정 방식 , 감정평가 기관 선정 방법 등 은 국토 교통 부령 으로 정하 도록 되 어 있 다 . 
 ② 분양 가 산정 방식 
 ※ 택지 가 산비 : 연약 ･ 암석 지반 , 흙막이 ･ 차수벽 , 방음 시설 설치 , 택지 대금 기간 이자 등 
 ※ 건축가 산비 : 주택 성능 등급 , 인텔리전트 설비 , 친환경 주택 건설 비용 등 
 ③ 분양 가상 한 제 적용 주택 
 분양 가상 한 제 는 20 세대 이상 일반인 에게 공급 하 는 모든 공동 주택 이 적용 대상 이 된다 . 
 ※ 도시 형 생활 주택 , 경제 자유 구역 에서 건설 ․ 공급 하 는 공동 주택 중 외자 유치 촉진 과 관련 있 다고 인정 되 는 경우 , 관광특구 에서 건설 ․ 공급 하 는 50 층 이상 또는 높이 가 150 m 이상 인 공동 주택 은 분양 상한 제 적용 에서 제외 
 나 . 분양 가상 한 제 의 도입 취지 
 우리나라 는 1960 년 대 부터 도시 화 · 산업 화 가 이루어지 면서 도시 로 의 인구 의 집중 과 주택 부족 의 문제 가 발생 했 다 . 이 에 따라 정부 는 부족 한 토지 와 주택 의 수요 와 공급 을 신 도시 개발 을 통해 조정 해 왔 다 . 
 토지 와 주택 은 국가 의 계획 아래 수요 와 공급 이 조절 되 며 , 이동 이 제한 된 부동산 의 특성 으로 인해 공공재 의 성격 을 갖 고 있 다 . 이 를 근거 로 정부 가 부동산 시장 에 개입 하 여 상황 에 따라 규제 의 완화 와 강화 를 반복 해 오 고 있 다 . 
 1980 년 대 는 GDP 성장 이 둔화 되 고 주택 경기 가 위축 되 자 양 도 소득세 감면 및 주택 활성 화 정책 을 시행 하 였 고 , 1990 년 대 초반 경기 회복기 에 는 부동산 가격 이 상승 하 자 주택 공급 을 확대 했 다 . 그러나 , 1997 년 의 외환 위기 로 인하 여 경기 가 다시 위축 되 자 침체 된 건설 경기 를 진작 시키 기 위한 방 안 으로 1998 년 분양 가 자율 화 를 전격 시행 했 다 . 
 이후 계속 되 는 부동산 경기 의 활황 과 강남 의 재건축 이 라는 지역 적 특수 상황 을 등 에 업 고 분양 가 고공 행진 이 본격 화 됐 다 . 특히 외환 위기 이후 2004 년 부터 서울시 의 일부 지역 을 중심 으로 공동 주택 가격 이 폭등 하 는 현상 이 두드러지 면서 수도 권 전역 으로 전이 되 는 양상 을 보였으며 , 부동산 시장 은 기대 심리 의 작용 이 크 므로 주택 가격 상승 의 분위기 조장 으로 투자자 , 구매자 의 심리 가 작동 하 여 시장 이 과열 되 는 양상 이 벌어졌 다 . 
 이 에 정부 는 주택 의 고품질 이 고 분양 가 를 형성 하 여 분양 이후 주택 가격 이 폭등 함 에 따라 부동산 시장 의 왜곡 이 발생 하 며 , 시장 의 불 투명 성 이 증가 하 여 실수요자 의 주택 구매 를 어렵 게 하 는 악순환 구조 를 방지 하 고자 했 다 . 
 그 동안 시장 과 열 분위기 에서 정부 의 부동산 대책 제시 는 시장 냉각 효과 를 기대 하 는 심리 를 작용 시켜 시장 의 과열 분위기 를 하강 시키 는 작용 을 해 왔 는데 , 중앙 정부 차원 에서 는 이 를 제어 하 기 위한 목적 으로 분양 가상 한 제 를 도입 하 게 됐 다 . 
 다 . 분양 가상 한 제 전개 내용 
 분양 가상 한 제 는 1977 년 처음 시행 된 이래 현재 까지 여러 차례 의 폐지 와 재도입 을 반복 하 면서 현재 까지 유지 되 고 있 는데 , 큰 제도 변화 점 을 기준 으로 분양 가상 한 제의 변화 를 크 게 6 단계 로 구분 할 수 있 다 . 
 ① 상한가 규제 기간 ( 1977 년 8 월 18 일 ~ 1989 년 11 월 9 일 ) 
 1977 년 부터 1989 년 까지 의 지자체 의 행정 지도 방식 으로 적용 되 었 던 시기 로 분양 가 의 일률 적 규제 가 이루 어 졌 다 . 
 1970 년 대 말 주택 공급 의 감소 와 중동 건설 특수 로 인해 통화량 이 증가 하 고 주택 의 가격 이 올라가 는 시대 적 배경 으로 인해 분양 가 규제 가 실시 됐 는데 , 1980 년 대 전두환 정부 는 경기 를 회복 시키 기 위해 국민 주택 규모 를 초과 하 는 민간 아파트 의 분양 가격 을 자율 화 했 다 . 
 하지만 , 급격 한 규제 완화 는 다시 투기 과열 현상 을 가져오 게 되 어 정부 는 1983 년 토지 및 주택 문제 종합 대책 을 수립 하 는 등 다시 규제 를 강화 하 는 방향 으로 전환 했 다 . 
 1977 ~ 1982 년 까지 는 공급 주택 규모 와 상관없이 3 . 3 ㎡ 당 가격 을 규제 하 는 방식 으로 상한선 은 매년 시장 가격 에 연동 시켜 조정 함 으로써 가격 규제 에 따른 부작용 을 최소 화 하 고자 했으며 , 1982 년 이후 에 는 전용 면적 85 ㎡ 를 기준 으로 초과 와 이하 의 분양 가 로 구분 하 여 각각 분양 가 를 규제 했 다 . 
 ② 원가 연동 제 시행 기간 ( 1989 년 11 월 9 일 ~ 1998 년 12 월 ) 
 1989 년 부터 1995 년 까지 노태우 정부 는 주택 건설 활성 화 를 위하 여 주택 분양 가 에 건설 원가 를 반영 시켜 원가 연동 제 ( 원가 연동 제 는 민간 아파트 의 분양 가격 을 택지 비 와 적정 이윤 이 포함 된 건축비 를 합하 여 상한 가격 으로 정하 는 방식 으로서 택 지비 는 실비 를 반영 하 고 표준 건축비 는 매년 조정 하 여 인상 시켜 줌 으로써 가격 상한 으로 인해 주택 건설 이 위축 되 는 것 을 피하 고자 하 는 제도 ) 를 시행 했 다 . 88 올림픽 특수 와 ‘ 3 저 호황 ’( 저유 가 , 저가 의 국제 원자재 , 원화 의 저 평가 ) 등 에 따라 통화량 이 증가 하 면서 부동산 가격 도 급등 하 여 계층 간 위화감 이 생겨나 자 이 를 해결 하 기 위해 주택 200 만 호 건설 을 추진 하 면서 원가 연동 제 를 도입 하 여 분양 가규 제 에 다소간 탄력 을 줬 다 . 그러나 , 수익 성 악화 로 도산 하 는 건설사 들 이 계속 증가 하 면서 정부 는 1995 년 부터 분양 가격 의 단계 적 자율 화 를 추진 했 다 . 
 원가 연동 제 는 분양 가 상한 제 보다 는 진일보 된 가격 규제 방식 이 지만 정부 가 분양 가격 의 인상 시기 , 인상 폭 , 인상 대상 등 을 결정 하 기 때문 에 분양 가 규제 라는 점 에서 는 분양 가 상한 제 와 크 게 다르 지 않 다 . 
 ③ 규제 완화 기간 ( 1998 년 12 월 ~ 2003 년 10 월 28 일 ) 
 김영삼 정부 집권 말 에 외환 위기 의 여파 로 부동산 시장 이 붕괴 되 면서 건설 업체 의 연쇄 부도 까지 초래 하 자 그 이후 집권 한 김대중 정부 는 건설 경기 활성 화 를 위해 대 규모 규제 완화 정책 을 시행 했 다 . 
 1998 년 들 어 분양 가 자율 화 는 수도 권 지역 으로 확대 실시 되 었 는데 , 9 월 에 는 수도 권 내 공공 택지 에서 건설 되 는 85 ㎡ 초과 아파트 에 대해 분양 가 가 자율 화 되 었 으며 , 12 월 에 는 수도 권 내 공공 택지 에 건설 되 는 60 ~ 85 ㎡ 이하 의 아파트 도 분양 가 가 자율 화 됐 다 . 즉 , 공공 부문 의 국민주택기금 의 지원 을 받 는 60 ㎡ 이하 의 주택 을 제외 하 고 분양 가 는 전면 자율 화 됐 다 . 
 ④ 규제 의 재강 화 기간 ( 2003 년 10 월 29 일 ~ 2006 년 ) 
 분양 가 자율 화 이후 아파트 가격 이 급등 하 자 건설 업체 가 지나치 게 분양 가격 을 올려 신규 아파트 는 물론 재고 아파트 시장 까지 불안 해졌 다 . 이 에 정부 는 2005 년 「 주택 법 」 을 개정 하 여 분양 가 원가 연동 제 와 분양 원가 를 일부 공개 하 는 분양 가규 제 를 재 도입 하 게 됐 다 . 
 ⑤ 분양 가 상한 제 및 원가 공개 확대 · 시행 ( 2006 년 ~ 2007 년 ) 
 지속 적 인 규제 대책 발표 에 도 불구 하 고 2006 년 하반기 주택 가격 상승 으로 인한 부동산 시장 불안 이 지속 됨 에 따라 분양 가규 제 대상 은 점차 확대 됐 다 . 2006 년 부터 공공 택지 의 모든 분양 주택 , 2007 년 부터 는 민간 택지 에서 건설 · 공급 하 는 20 세대 이상 의 모든 공동 주택 까지 분양 가상 한 제 를 전면 실시 하 게 됐 다 . 
 ⑥ 분양 가상 한 제 폐지 주택 법 개정안 정부 발의 ( 2009 년 ~ 2014 년 ) 
 18 대 국회 에서 도 분양 가상 한 제 폐지 법안 이 발의 되 었 으나 , 여 ․ 야간 의견 대립 으로 처리 되 지 못한 채 자동 폐기 됐으며 , 2014 년 현재 분양 가상 한 제 폐지 법안 은 국토 교통 위원회 국토 법안 심사 소위원회 계류 중 이 다 . 
 2 . 주택 시장 현황 
 가 . 주택 시장 여건 의 변화 
 ① 주택 수요 의 변화 
 사회 ‧ 경제 적 여건 변화 에 따라 주택 정책 은 과거 주택 의 대량 공급 목표 에서 국민 의 삶 의 질 개선 을 통한 주거 복지 달성 이 정책 의 주 된 목표 가 되 고 있 다 . 주택 수요 도 인구 감소 및 1 ~ 2 인 가구 증가 등 가구 구조 변화 로 인하 여 실수 요 중심 으로 주택 수요 가 다양 화 되 고 있 다 . 특히 , 소득 수준 향상 과 생활 패턴 다양 화 등 에 따라 그린 홈 , 건강 주택 , 세 컨 트 하우스 등 주택 에 대한 질 적 수요 가 지속 적 으로 증대 되 고 있 다 . 
 아울러 주택 재고 증가 및 노후화 가 진행 되 면서 재 정비 와 기존 주택 관리 에 대한 관심 과 수요 가 증대 되 고 있 는 추세 이 다 . 
 주택 수요자 도 과거 에 주택 을 소유 의 대상 으로 여기 고 자산 축적 을 위한 투자 수단 으로 생각 하 였으나 , 기존 개념 에서 벗어나 실수 요 중심 으로 주 거의 만족 을 중시 하 는 거주 의 대상 으로 개념 이 전환 되 고 있 다 . 주택 에 대한 가치 도 주택 중심 에서 주거지 중심 의 가치 가 중요 하 게 고려 되 어 수요 가 다양 하 게 나타나 고 있 다 . 
 주택 의 점유 형태 는 월세 가구 의 증가 로 2005 년 이후 자가 와 전세 가 감소 하 면서 자가 ‧ 전세 중심 의 점유 에서 월세 중심 으로 변화 하 고 있 다 . 
 주택 소비 는 과거 4 ~ 5 인 가구 에서 1 ~ 2 인 소형 가구 , 고령 가구 등 의 비중 이 크 게 증가 하 면서 도시 내 중소형 ・ 임대 주택 , 고령자 주택 등 에 대한 수요 가 증가 하 고 있 는데 , 선호 하 는 주택 규모 의 패턴 이 변하 면서 중대 형 에서 중소형 주택 수요 가 증가 하 고 있 다 . 
 ② 주택 공급 의 변화 
 주택 공급 의 목표 가 주택 중심 에서 가구 중심 으로 바뀌 고 , 모든 계층 의 주거 권 보장 과 주택 의 질 적 개선 , 가구 별 수요자 맞춤 형 주택 공급 에 중점 을 두 고 있 다 . 주택 공급 형태 는 도시 의 외연 적 확산 보다 는 기존 도시 의 정비 를 통한 충 진 개발 방식 이 중요 하 게 고려 되 고 있 는데 , 대 규모 신규 주택 건설 중심 에서 기존 주택 을 정비 하 고 보전 , 관리 하 는 방향 으로 전환 되 고 있 다 . 
 공급 하 는 주택 유형 은 다양 한 주택 수요 증가 에 대응 하 기 위하 여 아파트 중심 에서 다양 한 유형 과 다양 한 규모 의 주택 을 공급 하 는 방향 으로 변화 되 고 있 다 . 수도 권 지역 의 규모 별 주택 의 인허가 현황 을 보 면 , 2011 년 이후 60 ㎡ 이하 규모 의 소형 주택 공급 이 증가 하 고 대형 주택 공급 은 감소 하 고 있 다 . 특히 60 ㎡~ 85 ㎡ 이하 주택 과 의 공급량 차이 가 점차 감소 하 면서 소형 주택 공급 이 활성 화 되 고 있 다 . 
 나 . 서울시 재건축 사업 추진 현황 
 서울시 의 재건축 대상 아파트 ( 2012 년 기준 으로 1984 년 이전 에 준공 된 단지 ) 는 전체 아파트 세대수 대비 12 . 1 % 를 차지 하 고 있 다 . 총 아파트 세대 수 를 기준 으로 권역 별 재건축 연한 에 해당 하 는 대상지 는 강남 권 이 은 35 . 5 % 로 많 은 비중 을 차지 하 고 있 는 반면 에 서남 권 은 5 . 5 %, 서북 권 은 1 . 9 %, 동북 권 은 1 . 7 % 로 강남 권 에 재건축 대상 아파트 비율 이 높 지 않 다 . 
 2014 년 6 월 30 일 기준 으로 서울시 의 재건축 사업 구역 은 226 개 구역 이 지정 되 어 있 으며 , 사업 시행 인가 가 62 개 구역 ( 27 . 4 %) 으로 가장 많 고 , 다음 으로 조합 설립 인가 가 51 개 구역 ( 22 . 6 %) 조합 추진 위원회 승인 단계 는 28 개 구역 ( 12 . 4 %) 순 으로 추진 중 이 다 . 현재 성북구 에서 22 개 구역 ( 9 . 7 %) 으로 서울시 에서 가장 많 은 재건축 사업 이 진행 중 이 며 , 강남구 21 개 구역 ( 9 . 3 %), 서초구 20 개 구역 ( 8 . 8 %) 순 으로 추진 중 이 다 . 반면 도봉구 , 종로구 , 중구 의 경우 재건축 사업 이 진행 되 고 있 지 않 다 . 
 서울 전체 의 재건축 사업 구역 의 착공 수 가 23 개 구역 ( 10 . 2 %) 에 지나 지 않 는 것 으로 보 아 , 전체 적 인 사업 진행 이 원활히 이루어지 고 있 지 않 다는 것 을 알 수 있 다 . 
 정비 기본 계획 수립 이 이루어진 2006 년 도 에 가장 많 은 추진 위원회 승인 이 이루 어 졌으며 , 도시 정비 법 시행 직후 인 2003 년 도 순 으로 추진 위원회 승인 이 이루 어 졌 다 . 조합 설립 인가 는 도시 정비 법 시행 직후 인 2003 년 도 에 가장 많이 이루 어 졌으며 , 사업 시행 인가 는 2006 년 에 가장 많이 이루 어 졌으나 점차 감소 하 고 있 고 , 관리 처분 인가 는 2004 년 이후 꾸준히 증가 하 였으나 2011 년 이후 감소 추세 에 있 다 . 
 최근 부동산 경기 침체 로 등 의 영향 으로 전체 적 으로 단계 별 승인 추이 가 감소 추세 에 있 으나 , 재 개발 사업 과 비교 할 때 상대 적 으로 원활히 사업 이 추진 되 고 있 다 . 
 한편 , 서울시 재건축 사업 은 진행 속도 가 느리 며 , 소요 기간 이 긴 편 인데 , 정비 구역 이 먼저 지정 된 경우 관리 처분 계획 인가 부터 착공 까지 약 1 , 630 일 이상 이 소요 되 므로 전체 사업 소요 기간 의 대부분 을 차지 하 고 있 다 . 
 3 . 분양 가상 한 제 유지 여부 검토 
 가 . 분양 가상 한 제 가 주택 시장 에 미치 는 영향 
 1 ) 주택 시장 장기 침체 화 
 ① 주택 가격 및 거래량 의 변화 
 수도 권 전체 의 아파트 가격 은 2007 년 4 월 분양 가상 한 제 가 실시 된 이후 에 도 2008 년 9 월 까지 상승 추세 를 보이 다가 국제 금융 위기 이후 부터 2009 년 3 월 까지 주택 가격 이 감소 한 후 6 월 부터 다시 회복 되 기 시작 했 다 . 
 그러나 , 2010 년 6 월 부터 는 본격 적 인 하락세 로 전환 되 었 고 , 2011 년 상반기 에 잠시 상승 한 것 을 제외 하 고 2012 년 3 월 까지 지속 적 인 하락세 를 나타내 고 있 다 . 
 수도 권 의 거래량 은 2006 년 3 월 115 , 004 건 에서 12 월 에 는 212 , 942 호 로 2006 년 1 월 1 부터 2014 년 5 월 까지 중 최고 의 거래량 을 기록 하 고 있 는데 , 분양 가상 한 제 가 실시 된 2007 년 의 평균 적 인 거래량 은 2006 년 의 57 . 5 % 에 해당 하 는 수준 인 것 으로 나타났 다 . 특히 2008 년 6 월 에 는 113 , 838 호 로 거래량 이 증가 하 는 듯 하 였으나 , 9 월 국제 금융 위기 를 이후 거래량 이 급격히 감소 했 다 . 
 2009 년 에 들어와서 거래량 이 회복 되 기 시작 하 였으나 2010 년 3 월 다시 급감 하 면서 6 월 이후 본격 적 으로 거래 가 침체 되 기 시작 했으며 , 2010 년 하반기 부터 조금 씩 회복 되 기 시작 한 거래량 은 2011 년 3 월 96 , 276 호 를 정점 으로 다시 증가 와 감소 를 반복 하 고 있 다 . 금융 위기 를 전후 해서 7 차례 발표 된 규제 완화 와 경기 부양 대책 에 도 불구 하 고 12 월 까지 거래량 침체 는 계속 되 고 있 다 . 
 일단 주택 가격 과 거래량 은 비슷 한 패턴 으로 움직이 고 있 으며 , 분양 가상 한 제 규제 로 인하 여 가격 과 거래량 에 는 약간 의 변화 가 있 을 뿐 큰 영향력 은 없 는 것 으로 보인다 . 오히려 분양 가상 한 제 보다 는 국제 금융 위기 여파 로 인한 경기 침체 의 영향력 이 큰 것 으로 판단 된다 . 
 2008 년 하반기 이후 장기 적 으로 지속 되 는 주택 경기 침체 활성 화 를 위해서 는 현재 이슈 화 되 고 있 은 재건축 사업 의 규제 완화 를 통해 주택 시장 활성 화 를 유도 해야 할 것 으로 보인다 . 
 ② 미분양 주택 의 급속 한 증가 
 분양 가 상한 제 로 인하 여 규제 가격 에 따라 대량 공급 이 불가피 하 므로 과잉 공급 은 결국 미분양 주택 을 더욱 양산 시키 면서 사업장 에 대한 부도 와 공사 중단 을 초래 하 고 있 다 . 정부 에서 는 2007 년 부터 지방 의 미분양 아파트 를 매입 하 고 건설사 를 지원 하 는 등 다양 한 대책 을 펼치 고 있 지만 , 이 는 오히려 분양 가상 한 제 가 빌미 가 되 어 미분양 문제 에 정부 개입 이 이루어지 게 된 바람직 하 지 못한 상황 이 전개 되 고 있 다 . 
 수도 권 의 미분양 추이 를 살펴보 면 , 2007 년 3 월 까지 는 미분양 주택 이 많 지 않 은 것 으로 나타났으나 , 그 이후 미분양 주택 은 급속히 증가 했 다 . 2008 년 이후 서울 과 인천 은 1 , 000 가구 를 넘어서 면서 2013 년 에 는 4 , 000 가구 이상 의 미분양 이 주택 이 발생 하 면서 건설 업체 의 어려움 이 커지 고 있 다 . 미분양 문제 가 점차 심각 해 지 면서 건설 업체 는 이 를 해결 하 기 위해서 자발 적 으로 분양 가 를 낮추 는 노력 을 하 고 있 는데 , 이 로 인하 여 건설 업체 에서 분양 상한가 보다 더 저렴 한 가격 으로 주택 이 공급 된다면 분양 가상 한 제 는 현 시장 상황 에서 의미 가 없 다고 할 수 있 다 . 
 2 ) 주택 공급 ( 인 ․ 허가 ) 물량 급감 , 민간 부문 부진 극심 
 ① 주택 공급 의 위축 
 분양 가상 한 제 는 민간 건설 업체 의 수익 률 을 하락 시킴 으로써 주택 공급 을 위축 시킬 수 있 다 . 수익 감소 에 따라 신규 건설 업체 의 주택 시장 참여 를 저해 하 여 주택 공급 을 감소 시킬 뿐 만 아니 라 기존 건설 업체 의 주택 공급 또한 감소 시킴 으로써 주택 공급 을 위축 시키 는 요인 으로 작용 하 기 때문 이 다 . 
 경기 침체 와 함께 분양 가상 한 제 가 복합 적 으로 작용 하 면서 사업 성 이 악화 되 다 보 니 2008 년 에 는 인 ․ 허가 물량 이 37 만호대 로 급감 하 였 고 , 2009 년 도 38 만호 에 그치 면서 외환 위기 이후 최저 수치 로 최악 의 상황 이 었 다 . 비록 2011 년 50 만호 를 넘어서 면서 증가 하 는 듯 했 지만 2013 년 다시 감소 했 다 . 
 민간 부문 의 인 · 허가 실적 을 살펴보 면 , 2000 년 ~ 2008 년 도 인 ․ 허가 평균 물량 은 36 만 8893 호 로 전체 물량 에서 차지 하 는 비중 이 72 . 3 % 에 이르 렀다 . 그러나 민간 택지 의 분양 가상 한 제 시행 이후 2008 년 은 23 만 호 수준 에 그쳤으며 2009 년 은 이 보다 감소 한 21 만호 에 그쳤 다 . 주택 공급 ( 인 ․ 허가 ) 물량 급감 은 민간 부문 의 부진 이 극심 하 면서 발생 했 다 . 
 전체 시장 에서 차지 하 는 비중 도 2008 년 62 . 0 % 로 감소 한 이후 2009 년 에 는 55 . 9 % 까지 떨어져 외환 위기 때 보다 도 낮 은 수준 으로 분양 가상 한 제 는 주택 공급 감소 에 크 게 영향 을 미치 고 있 다 . 분양 가상 한 제 시행 이후 주택 가격 과 거래량 에 즉각 적 인 영향 을 미치 지 는 않 았 지만 , 계속 되 는 주택 공급량 감소 는 장기 적 으로 주택 가격 을 상승 시키 는 요인 이 될 수 있 다 . 그리고 이 는 주택 경기 의 침체 를 가속 화 시키 고 정부 의 주택 가격 안정 화 목표 와 는 상반 되 는 결과 를 초래 할 수 있 음 을 의미 한다 . 
 ② 건축 허가 면적 변동 
 주거 용 건축 허가 면적 은 민간 택지 분양 가상 한 제 시행 이후 인 2008 년 부터 국제 금융 위기 로 인한 경기 침체 와 맞물려 큰 폭 으로 감소 했 다 . 2010 년 상반기 에 약간 증가 하 는 듯 하 였으나 증감 의 폭 이 커지 면서 2011 년 고점 형성 후 지속 적 으로 하락세 를 보이 고 있 다 . 2014 년 상반기 증가 폭 이 커지 면서 회복세 로 이어질 가능 성 이 보이 므로 주택 경기 활성 화 를 위해서 는 규제 완화 가 필요 하 다 . 
 3 ) 사업 시행 위축 
 무엇 보다 분양 가격 하락 에 의한 사업 수익 률 감소 로 사업 시행 이 위축 될 수 있 다 . 건설 업체 는 미분양 이 발생 할 경우 에 공사 를 진행 하 기 위해서 조달 해야 하 는 금융 비용 이 업체 의 경영 상 손실 로 이어질 것 이 므로 분양 이 확실 한 지역 이 아닌 경우 에 는 주택 공급 을 줄이 거나 주택 사업 자체 를 실행 하 지 않 는 경우 가 나타날 수 있 기 때문 이 다 . 
 또한 분양 가 상한 제 적용 으로 인하 여 일반 분양 수익 배분 금액 의 축소 로 재건축 사업 추진 에 큰 타격 을 받 을 수 있 다 . 조합원 분양 가 는 올라가 고 일반 분양 가 는 내린다면 , 조합원 분양 가 와 일반 분양 가 의 차이 가 별로 나 지 않 을 것 으로 예상 되 어 조합원 이 부담 해야 하 는 추가 부담금 이 증가 하 기 때문 에 사업 추진 에 어려움 이 예상 될 수 밖에 없 다 . 
 2013 년 기준 으로 서울시 에서 재 개발 · 재건축 사업 구역 중 관리 처분 계획 인가 ( 81 개 ) 를 받 은 사업장 중 36 개 사업 장이 분양 가 책정 이 어려워 분양 절차 를 진행 하 지 못하 고 1 년 에서 7 년 까지 장기 보류 중 인 것 만 보 더라도 사태 의 심각 성 을 알 수 있 다 . 결국 , 민간 택지 에서 공급량 이 감소 하 게 되 면 시장 에 미치 는 충격 도 클 수 밖에 없 으므로 민간 택지 에서 의 공급량 감소 효과 를 대체 할 만 한 현실 적 인 대안 이 존재 하 지 않 는 한 분 양가 상한 제 에 의한 공급량 감소 는 불가피 하 다 . 
 나 . 분양 가상 한 제 폐지 시 사업 성 비교 사례 
 1 ) 재 건축 사업 구역 분양 가 비교 
 서울시 재건축 사업 구역 의 사 례지 를 대상 으로 분양 가상 한 제 를 적용 한 경우 와 적용 하 지 않 은 경우 분양 가격 과 조합원 부담금 의 차이 를 비교 해 보 자 . 
 ①○○ 재 건축 사업 : 조합원 분담금 16 . 9 %( 1 , 500 만 원 ) 감소 
 ∙ 구 역 명 : 서울 ○○ 재 건축 사업 
 ∙ 대지 면적 : 34 , 498 ㎡ 
 ∙ 용 적 률 : 249 . 7 % 
 ∙ 세 대 수 : 총 687 세대 ( 조합원 : 410 , 일반 분양 : 250 , 임대 : 27 ) 
 ∙ 관리 처분 인가 일 : 2014 년 4 월 
 ∙ 분양 가상 한 제 
 분양 가상 한 제 를 적용 한 경우 , 총 분양 수입 은 384 , 554 백만 원 이 었 다면 , 분양 가상 한 제 를 적용 하 지 않 은 경루 에 는 390 , 923 백만 원 의 분양 수입 이 발생 하 여 총 5 , 369 백만 원 의 차이 가 발생 했 다 . 조합원 개별 평균 부담금 은 분양 가상 한 제 적용 시 8900 만 원 이 었 다면 , 미 적 용시 7400 만 원 으로 조합원 당 분담금 은 16 . 9 % 가 감소 하 여 1500 만 원 의 부담 이 줄어들 었 다 . 
 ②△△ 재 건축 사업 : 조합원 분담금 2 . 6 %( 600 만 원 ) 감소 
 ∙ 구 역 명 : 서울 △△ 재 건축 사업 
 ∙ 대지 면적 : 22 , 717 ㎡ 
 ∙ 용 적 률 : 299 . 7 % 
 ∙ 세 대 수 : 총 697 세대 ( 조합원 : 545 , 일반 분양 : 57 , 임대 : 95 세대 ) 
 ∙ 관리 처분 인가 일 : 2014 . 4 월 . 
 2 ) 분양 가 심사 위원회 분양 가 임의 삭감 사례 
 부동산 시장 과열기 에 도입 된 분양 가상 한 제 는 장기간 주택 시장 이 침체 되 고 있 는 현 상황 에 맞 지 않 은 과도 한 규제 이 다 . 특히 분양 가심 의 위원회 의 분양 가 임의 삭감 으로 인하 여 사업 추진 에 어려움 이 발생 하 고 있 다 . 
 다 . 분양 가상 한 제 에 따른 문제점 
 1 ) 조합원 분담금 증가 에 따른 사업 추진 애 로 증가 
 경기도 뉴타운 61 개 구역 과 일반 재 정비 30 구역 등 91 개 구역 중 85 ㎡ 의 아파트 를 분양 받 기 위해서 는 70 개 구역 이 분담금 을 내 야 한다 . 특히 추가 분담금 이 1 ~ 2 억 원 사이 사업장 이 33 개 구역 , 2 억 원 을 초과 하 는 사업장 은 14 개 구역 에 달했 다 ( 경기도 추정 분담금 시스템 , 리얼 투데이 ) . 
 ※ 서울시 정비 사업 의 분담금 증가 사례 
 - 왕십리 2 구역 : 조합원 분담금 1 인 당 1 억 3 천만 원 추가 증가 
 - 서대문 북아현 1 - 3 구역 : 조합원 분담금 1 인 당 1 억 원 ~ 5 억 원 추가 증가 
 - 가락동 시영 아파트 : 조합원 분담금 당초 4 ~ 5 천만 원 → 1 억 3 천만 원 대로 증가 
 분양 가 상한 제 로 인한 조합원 분담금 부담 지속 은 정비 사업 의 추진 동력 저하 로 이어져 향후 주택 수급 에 부정 적 인 영향 이 불가피 하 다 . 참고 로 서울시 도시 정비 사업 을 통해 공급 되 는 주택 의 비중 은 2005 ~ 2011 년 간 연평균 약 28 , 600 호 로 전체 신규 주택 공급량 의 평균 약 50 % 수준 에 해당 한다 . 또 , 경기도 역시 재 정비 사업 을 통해 공급 되 는 주택 비중 이 2005 ~ 2012 년 간 연평균 14 , 599 호 로 전체 신규 주택 공급량 의 평균 약 10 . 1 % 수준 에 해당 하 고 있 다 . 
 2 ) 신 기술 적용 미흡 
 분양 가상 한 제 도입 이전 사업 계획 승인 을 받 아 지 어 진 주택 의 신 기술 활용 실적 은 300 건 내외 인데 , 도입 이후 150 건 내외 에 불과 해 50 % 수준 으로 하락 했 다 . 한국 건설 교통 신 기술 협회 에 의하 면 2007 년 310 건 , 2008 년 278 건 에서 2011 년 151 건 , 2012 년 155 건 , 2013 년 189 건 으로 신 기술 적용 이 감소 하 고 있 는 것 이 다 . 
 최근 주택 관련 신 기술 을 연구 하 는 ‘ 주거 환경 연구 사업 ’ 을 국토 부 R & D 의 신규 사업 으로 분리 하 고 예산 을 증액 하 고 있 는 상황 에서 분양 가상 한 제 의 영향 으로 층간 소음 · 실내 공기 질 등 주거 환경 을 개선 할 수 있 는 신 기술 적용 이 저조 한 것 은 분명 문제 가 된다 . 
 3 ) 주택 의 품질 저하 우려 
 분양 가상 한 제 시행 하 에서 는 낮 게 책정 된 분양 가 를 충족 시키 기 위해 저 품질 의 생산 자재 를 사용 할 가능 성 이 커짐 에 따라 저 품질 의 주택 공급 이 증가 할 수 있 다 . 부실시공 , 추가 적 인 주택 수리 및 보수 에 따른 사회 적 비용 을 야기 할 수 있 다는 것 이 다 . 
 인위 적 으로 분양 가격 을 인하 도록 강요 함 으로써 다양 한 품질 의 주택 을 다양 한 가격 으로 공급 하 는 것 을 제한 하 고 있 는 것 은 개선 되 어야 한다 . 규모 , 유형 , 설비 , 입지 등 에서 주택 수요자 들 의 다양 한 수요 를 충족 시킬 수 있 는 고품질 의 주택 공급 이 제한 되 고 사회 적 효용 의 극대 화 를 저해 한다는 점 에서 분양 가상 한 제 는 폐지 되 어야 한다 . 
 4 ) 주택 품질 저하 에 따른 입주 후 재시공 비용 발생 
 주택 분양 가격 을 인하 하 기 위해 마이너스 옵션 제 를 도입 하 여 입주 전 에 해당 품목 들 을 개별 적 으로 시공 해야 하 므로 건설 업체 의 일괄 적 인 시공 비용 보다 개별 시공 비용 이 더 들 수 있 으므로 분양 가격 하락 효과 는 제한 적 일 수 있 다 . 또 , 주택 품질 저하 로 내부 마감 공사 등 재시공 에 따른 입주 예정자 추가 부담 야기 및 유지 보수 비용 발생 이 불가피 하 다는 측면 도 고려 되 어야 한다 . 
 5 ) 주택 품질 제고 를 위한 신설 규제 에 따른 비용 발생 
 주거 환경 에 대한 높 아 진 기대치 에 따라 신설 된 의무 기준 을 충족 하 기 위해 건설 비용 의 1 ~ 5 % 정도 의 증액 의 증가 가 발생 하나 , 가산 비용 으로 인정 되 지 않 고 있 다 . 
 ※ 신설 된 의무 기준 
 - 2010 년 6 월 건강 친화 형 주택 ( 500 세대 이상 의무 ) 
 - 2014 년 5 월 공동 주택 결로 기준 ( 500 세대 이상 ) 
 - 2014 년 12 월 장수명 주택 인증 ( 1 , 000 세대 이상 ) 
 라 . 법 적 타당 성 
 1 ) 분양 가 규제 의 법 적 타당 성 
 분양 가상 한 제 가 행정 규제 로서 그 타당 성 이 있 는 지 검토 해 볼 필요 가 있 다 . 「 행정 규제 기본법 」 제 4 조 제 1 항 에 의하 면 “ 규제 는 법률 에 근거 하 여야 하 며 , 그 내용 은 알 기 쉬운 용어 로 구체 적 이 고 명확 하 게 규정 되 어야 한다 ” 고 명시 되 어 있 다 . 
 규제 의 법 적 타당 성 이란 법규 명령 이나 그 에 기초 한 규제 처분 등 이 해당 법 의 이념 에 적합 한가 의 여부 를 판단 하 는 것 이 며 , 법 적 명확 성 의 원칙 , 규제 정도 , 규제 의 실효성 등 이 타당 한 지 를 살펴보 는 것 이 다 . 이하 에서 는 분양 가상 한 제 의 법 적 타당 성 을 개괄 적 으로 살펴보 겠 다 . 
 ① 법 적 명확 성 의 원칙 
 행정 규제 기본 은 법치 국가 의 원리 에 따라 명확 성 을 규제 의 원칙 으로 규정 하 므로 이 를 준용 할 때 분양 원가 공개 와 분양 상한가 의 산정 이 법 적 으로 효력 을 가지 려면 분양 원가 가 법 적 으로 명확 하 게 정의 될 수 있 어야 한다 . 
 분양 가 는 택 지비 와 건축비 로 구성 되 어 있 는데 , 건축비 의 경우 시장 변화 에 따른 변동 성 으로 인하 여 ‘ 확정 ’ 짓 는다는 것 이 거의 불 가능 하 므로 추정 된 성격 이 강하 다 . 민간 택지 의 경우 감정평가 액 과 실세 가격 간 에 는 차이 가 발생 할 수 있 으며 , 정부 에 의한 기본 단가 고시 가격 도 주택 의 질 적 수준 을 획일 화 시킬 수 있 으므로 바람직 하 다고 보 기 어렵 다 . 
 우리 나라 에서 주택 공급 은 선 분양 제도 하 에 이루어지 고 있 기 때문 에 사전 에 공개 되 는 원가 란 추정 된 가격 일 수 밖에 없 다 . 따라서 , 추정 단가 에 기초 하 여 산정 되 기 때문 에 공개 된 내용 이 불 성실 하 여 부정확 하 거나 , 고의 또는 중대 한 고실 로 허위 의 내용 을 공개 한 경우 등 의 사유 가 있 을 때 제재 적 처분 의 요건 으로 불충분 할 수 있 다 . 분양 원가 의 개념 및 결정 논리 가 명확 성 에 부합 되 지 않 기 때문 에 분양 가규 제 의 법 적 효력 은 타당 성 을 확보 할 수 없 게 된다 . 
 분양 원가 공개 와 분양 가상 한 제 는 분양 가규 제 의 기준 이 되 는 ‘ 추정 된 분양 원가 ’ 를 공개 하 고 이 를 기준 으로 분양 가 를 산정 하 는 것 이 헌법 상 명확성 원칙 에 저촉 될 가능 성 이 크 다고 판단 된다 . 분양 가 심사 위원회 에 의한 분양 가 의 공 적 승인 제도 또한 법 적 효력 의 정당 성 이 약하 다고 할 수 있 다 . 
 2 ) 규제 정도 
 헌법 상 기본 권 과 제도보장 및 경제 질서 는 「 헌법 」 제 37 조 제 2 항 에 따라 공공복리 ( 公共 福 利 ) 를 위해 불가피 한 경우 에 제한 할 수 있 으나 기본 권 제한 입법 의 한계 를 준 수 하 여야 한다 . 분양 가상 한 제 가 과잉 침해 또는 반 ( 反 ) 형평 에 해당 하 여 헌법 이 보장 하 는 기본 권 의 본질 을 침해 하 지 아니하 였 는가 에 대해 살펴 볼 필요 가 있 다 . 
 ① 수단 의 적절 성 
 ‘ 주택 시장 안정 및 건축비 산정 의 투명 성 강화 ’ 를 위하 여 도입 된 분양 가 원가 공개 와 분양 가상 한 제 는 논란 의 여지 가 있 다 . 「 헌법 」 제 119 조 제 1 항 과 제 2 항 은 ‘ 개인 과 기업 의 경제 상황 의 자유 와 창의 를 존중 함 으로 기본 으로 하 는 경제 질서 ’ 를 채택 하 면서 도 국가 로 하여금 ‘ 균형 있 는 국민 경제 의 성장 · 안정 의 유지 및 경제 주체 간 의 조화 를 통한 경제 민주 화 를 위하 여 경제 규제 와 조정 ’ 을 할 수 있 도록 하 고 있 다 . 국가 에게 ‘ 경제 상 의 자유 와 창의 의 존중 ’ 과 ‘ 경제 의 규제 와 조정 ’ 을 함께 고려 하 도록 명령 하 고 있 는 것 이 다 . 
 일반 적 으로 조정 은 규제 보다 시장 의 자유 와 창의 를 존중 할 수 있 는 덜 침해 적 인 방법 이 기 때문 에 주택 시장 의 안정 이 라는 입법 목적 의 달성 을 위한 수단 으로 ‘ 규제 ’ 를 선택 하 는 것 은 수단 의 적절 성 에 부합 하 지 못한다고 할 수 있 다 . 따라서 조정 에 대한 충분 한 숙고 없이 분양 가상 한 제와 분양 가 공개 라는 강력 한 행정 규제 조치 를 수단 으로 선택 한 것 은 수단 의 적절 성 측면 에서 재고 될 필요 가 있 다 . 
 ② 피해 의 최소 성 
 기업 의 경제 적 자유 와 창의 를 존중 한다는 것 은 기업 이 스스로 혁신 을 통해 부 가 가치 를 창출 하 는 행위 의 자유 를 보장 하 는 것 이 고 , 기업 혁신 은 기업 이 생산 하 는 재화 의 가격 에 영향 을 주 는 것 은 당연 한 현상 이 다 . 
 분양 원가 공개 는 기업 의 노하우 를 재산 권 으로 인정 한다면 재산 권 의 제한 은 공공복리 를 위해서 만 이 제한 될 수 있 기 때문 에 ( 헌법 제 23 조 제 1 항 ) 그 제한 의 폭 에 대해서 도 논란 의 여지 가 있 다 . 분양 가 원가 공개 는 「 헌법 」 제 37 조 제 2 항 의 과잉 금지 원칙 에 반하 며 , 기업 의 직업 수행 의 자유 , 영업 의 자유 , 재산 권 및 헌법 상 의 경제 질서 를 침해 할 가능 성 이 있 다 . 
 기업 의 원가 관리 는 핵심 경쟁력 으로서 기업 의 경영 전략 에 직결 되 는 요소 이 므로 원가 공개 는 기업 의 이윤 추구 를 상실 하 게 하 여 사업 의 욕 을 감소 시키 게 된다 . 민간 건설 업체 의 원가 공개 는 간접 적 으로 가격 책정 의 자율 성 을 박탈 하 고 원가 절감 의 유인 도 제거 하 며 , 오히려 원가 부풀리 기 를 조장 하 여 결과 적 으로 사회 적 해악 을 초래 할 수 있 다 . 사업 주체 의 영업 비밀 을 노출 시켜 정당 한 경쟁 을 저해 하 고 사업 장간 의 위험 분산 및 손실 보전 가능 성 을 침해 할 수 있 는 것 이 다 . 
 분양 원가 공개 를 통해 기업 의 원가 절감 또는 효율 적 생산 의 노하우 가 공개 된다면 기업 의 경제 활동 자유 와 창의 는 기대 할 수 없 을 것 이 고 , 기업 의 창의 적 이 고 자유 로운 경제 활동 의 제한 은 자유 를 과도 하 게 침해 할 가능 성 이 높 다 . 
 ③ 법익 의 균형 성 
 분양 가 상한 제 로 인하 여 주택 시장 이 안정 화 되 고 기업 의 적정 이윤 수준 이 보장 된다면 공익 과 사익 간 에 는 법익 의 균형 성 이 확보 될 수 있 어야 한다 . 분양 가규 제 로 인한 ‘ 공익 과 사익 ’ 간 의 균형 성 외 에 도 ‘ 공익 과 공익 ’ 및 ‘ 사익 과 사익 ’ 간 의 법익 의 균형 성 이 문제 될 수 있 다 . 대법원 판례 ( 2011 . 2 . 24 . 선고 2010 두 21464 판결 ) 에 의해 도 이익 형량 에 하 자 가 있 는 행정계획 은 위법 하 다 [ 행정계획 은 특정 한 행정 목표 를 달성 하 기 위하 여 행정 에 관한 전문 적 · 기술 적 판단 을 기초 로 관련 되 는 행정 수단 을 종합 · 조정 함 으로써 장래 의 일정 한 시점 에 일정 한 질서 를 실현 하 기 위하 여 설정 한 활동 기준 이나 그 설정 행위 를 말 하 는 것 으로서 , 행정주체 는 구체 적 인 행정 계획 을 입 안 · 결정 함 에 있 어서 비교 적 광범위 한 형성 의 자유 를 가진다 . 다만 행정 주체 의 위 와 같 은 형성 의 자유 가 무제한 적 이 라고 할 수 는 없 고 , 행정계획 에서 는 그 에 관련 되 는 자 들 의 이익 을 공익 과 사익 사이 에서 는 물론 이 고 공익 사이 에서 나 사익 사이 에서 도 정당 하 게 비교 · 교량 하 여야 한다는 제한 이 있 으므로 , 행정 주체 가 행정 계획 을 입 안 · 결정 할 때 이익 형량 을 전혀 행하 지 아니하 거나 이익 형량 의 고려 대상 에 마땅히 포함 시켜야 할 사항 을 누락 한 경우 또는 이익 형량 을 하 였으나 정당 성 과 객관성 이 결여 된 경우 에 는 그 행정계획 결정 은 이익 형량 에 하 자 가 있 어 위법 하 게 될 수 있 다 . ( 출처 : 대법원 2014 . 07 . 10 . 선고 2012 두 2467 판결 [ 천안 도시 관리 계획 결정 ( 변경 ) 등 취소 ] > 종합 법률 정보 판례 ] . 
 ‘ 공익 과 공익 ’ 의 경우 , 분양 가규 제 도입 으로 인한 검증 기관 ( 예 : 분양 가 심사 위원회 ) 의 운영 등 인력 및 행정 비용 이 과다 투입 되 면 국가 재정 의 손실 이 나 게 되 고 , 이 는 국민 부담 의 증대 로 나타나 이 를 억제 하 고자 하 는 또 다른 ‘ 공익 ’ 간 에 도 균형 을 유지 하 여야 하 므로 ‘ 공익 과 공익 ’ 간 의 균형 성 이 문제 가 된다 . 
 분양 가상 한 제 는 소비자 에게 시장 가격 보다 저렴 하 게 가격 으로 신규 주택 을 취득 할 수 있 는 일종 의 혜택 ( incentive ) 과 같 으며 , 주택 을 공급 하 는 건설 업체 에게 는 수익 률 하락 을 야기 할 수 있 으므로 일종 의 제제 ( penalty ) 라고 할 수 있 다 . 분양 가상 한 제로 발생 하 는 시세 차익 과 자본 이 득 모두 소비자 의 몫 으로 귀착 되 는 반면 , 자율 화 가 되 면 소비자 의 시세 차익 은 사라지 고 그 만큼 건설 업체 는 이윤 이 증가 한다고 볼 수 있 다 . 
 이 처럼 분양 가규 제 는 소비자 의 사익 에 유리 한 제도 인데 사회 적 합의 에 의하 여 소비자 와 기업 간 중 누구 의 사익 이 더 중요 하 다는 선택 이 이루 어 지 지 않 는 한 , 분양 가규 제 는 소비자 들 의 사익 이 우선시 되 기 때문 에 법익 의 균형 성 에 저촉 된다고 할 수 있 다 . 
 3 ) 규제 의 실효 성 
 건설 업체 들 이 분양 원가 를 공개 하 더라도 업체 별 로 사업 별 로 다르 게 나타나 기 때문 에 원가 공개 항목 을 제대로 실사 한다는 것 은 어렵 다 . 또 , 민간 택지 의 경우 감정평가 액 을 적용 하 기 때문 에 택 지비 가 실제 보다 높 게 책정 된다는 의혹 을 불러일으킬 수 도 있 다 . 만약 건설 업체 들 이 공개 한 분양 원가 의 내용 이 정확 하 지 않 거나 , 고의 적 으로 허위 의 내용 을 공개 하 였 다 하 더라도 이 를 검증 하 고 행정 지도 및 제재 를 할 수 있 는 시스템 이 부족 한 상황 에서 분양 원가 공개 의 실효 성 은 떨어지 게 된다 . 
 1999 년 분양 가 자율 화 이후 주택 건설 실적 은 해 마다 증가 하 여 2002 년 에 는 67 만호 의 주택 이 건설 되 었 으나 , 2007 년 분양 가상 한 제 가 재 도입 된 후 건설 실적 은 현저 하 게 감소 하 여 2008 년 은 2007 년 대비 아파트 건설 실적 이 43 % 에 지나 지 않 았 다 . 
 신규 아파트 공급 감소 현상 은 건설사 들 이 분양 가규 제 를 회피 하 기 위하 여 아파트 공급량 을 축소 또는 규제 완화 이후 로 연기 함 으로써 해당 규제 의 실효 성 을 약화 시키 고 있 다 . 
 또한 , 임대 주택 의 분양 에 는 적용 되 지 않 으므로 고급 주택 수요자 를 대상 으로 중대 형 민간 임대 주택 을 분양 가 수준 의 임대 보증금 으로 임대 한 후 , 법정 임대 기간 ( 2 년 6 개월 ) 이 경과 한 후 에 분양 으로 전환 해 주 는 편법 적 인 분양 방법 으로 시장 의 불 안정 을 야기 할 수 있 다 ( 김지현 , 2010 ) . 
 이 와 같 은 대안 적 이 며 편법 적 인 주택 공급 방식 의 채택 은 분양 가규 제 시행 의 실효 성 을 감소 시킬 수 있 다 . 
 4 . 분양 가상 한 제 효과 분석 
 가 . 분양 가상 한 제 적용 시뮬레이션 
 서울시 의 강남 과 강북 지역 의 대표 자치구 를 선정 하 여 그 지역 의 아파트 단지 전체 를 대상 으로 분양 가상 한 제 를 적용 하 여 시뮬레이션 을 실시 해 봤 다 . 서울시 강남구 , 송파구 , 서초구 , 노원구 , 도봉구 의 전체 아파트 단지 를 대상 으로 했 으며 , 1973 부터 2012 년 까지 로 하 고 주택 정책 및 법 · 제도 의 기준 은 2014 년 3 월 까지 로 했 다 . 
 정부 정책 의 실효 성 을 검증 하 기 위하 여 현행 법 ‧ 제도 를 적용 시켜 아파트 단지 별로 재건축 사업 과 리모 델 링 사업 중 선택 할 수 있 는 사업 방식 을 분석 하 여 10 년 후 변하 게 되 는 주거지 모습 을 예측 해 봤 으며 , 소형 주택 기부 채납 , 분양 가상 한 제 , 증축 리모 델 링 과 일반 분양 허용 , 멀티 홈 등 정책 의 일부분 을 적용 시켰 다 . 
 1 ) 재 건축 사업 모형 
 아파트 단지 가 재건축 이 추진 된다고 가정 할 경우 재건축 이후 주택 면적 과 가격 의 변화 가 아래 의 전제 조건 을 만족 할 경우 재건축 사업 을 결정 할 것 이 라고 가정 했 다 . 
 1 . 기존 주택 의 용적 률 이 재건축 의 최대 계획 용적 률 보다 작 은 경우 재건축 을 선택 한다 . 
 2 . 재건축 사업 의 최대 계획 가능 용적 률 은 도시 계획 조례 의 허용 용적률 보다 크 거나 같 아야 사업 을 결정 한다 . 
 3 . 소형 주택 기부 채납 적 용시 초과 하 는 용적 률 의 50 % 로 임대 주택 을 건설 한 후 총면적 이 기존 주택 총면적 보다 많 아야 결정 한다 . 
 4 . 재건축 으로 인해 발생 하 는 개발 이익 과 소형 임대 주택 공급 세대 분 을 제외 한 나머지 증가 분 은 기존 주택 의 면적 확대 에 사용 된다고 가정 한다 . 
 5 . 전용 면적 85 ㎡ 이하 주택 에 분양 가상 한 제 적용 시 기존 주택 의 가치 에 1 인 당 추가 부담금 을 더 한 값 이 주변 같 은 규모 의 신축 아파트 ( 5 년 이내 신축 ) 매매 가격 의 상승 분 보다 높 게 형성 되 어야 결정 한다 . 
 6 . 가정 1 ~ 5 < 0 인 경우 , 수선 형 리 모델링 을 선택 한다고 가정 한다 . 
 2 ) 분양 가상 한 제 적용 
 재건축 사업 시 전용 면적 별 공급 비율 은 60 ㎡ 미만 20 %, 60 ㎡ 이상 85 ㎡ 이하 40 %, 85 ㎡ 초과 40 % 비율 로 공급 한다고 가정 했 다 . 
 분양 가상 한 제 는 85 ㎡ 이하 국민 주택 규모 에 적용 하 므로 전체 공급 규모 중 에서 60 % 는 분양 가상 한 제 적용 주택 이 라고 가정 하 고 분양 가상 한 제 적용 시 공급 가격 은 70 % 수준 이 라고 가정 했 다 . 
 3 ) 선택 확률 시나리오 설정 
 현재 의 재건축 ‧ 리모 델 링 의 법 ‧ 제도 요건 변화 에 따라 지역 별 로 사업 방식 이 어떻게 결정 되 는지 를 분석 하 고자 시나리오 를 설정 했 다 . 시나리오 를 통한 시뮬레이션 의 변화 를 증축 면적 증가 , 일반 분양 15 %, 용적 률 증가 , 세대수 1 / 3 이내 의 멀티 홈 , 소형 주택 기부 채납 , 분양 가상 한 제 적용 항목 을 결합 하 여 scenario 1 ~ scenario 2 까지 2 개 의 유형 을 구분 하 여 사업 방식 선택 변화 를 추정 했 다 . 
 분석 대상 단지 는 2013 년 을 기준 으로 현재 시점 의 대상 단지 는 15 년 전 준공 된 1998 년 이전 단지 이 며 , 10 년 후 변화 대상 단지 는 2008 년 이전 에 준공 된 단지 를 기준 으로 분석 했 다 . 
 ① Scenario 1 : 리모 델 링 은 85 ㎡ 이 하 는 40 %, 85 ㎡ 초과 는 30 % 로 세대 당 동일 한 면적 으로 증축 하 고 일반 분양 은 공급 면적 110 ㎡ 인 동일 규모 로 15 % 일반 분양 하 며 , 멀티 홈 은 기존 세대수 의 1 / 3 이내 , 기존 주택 주거 전용 면적 의 합계 의 1 / 3 범위 내 에서 리모 델 링 하 는 조건 을 줬 다 . 
 재건축 은 법 정상 한 용적 률 을 적용 하 여 초과 하 는 용적 률 의 50 % 를 임대 주택 으로 건설 하 는 소형 주택 기부 채납 의 조건 과 이 두 조건 에 분양 가상 한 제 를 적용 할 경우 와 적용 하 지 않 을 경우 로 구분 했 다 . 
 ② Scenario 2 : 리모 델 링 은 Scenario 1 과 동일 한 조건 이 며 , 재건축 은 도시 정비 법 제 30 조 의 3 에 의하 여 초과 하 는 용적 률 의 30 ~ 50 % 범위 내 에서 임대 주택 건설 에 관하 여 규정 하 고 있 으므로 초과 하 는 용적 률 의 30 % 를 임대 주택 으로 건설 할 경우 로 가정 하 고 , 분양 가상 한 제 를 적용 할 경우 와 적용 하 지 않 을 경우 로 구분 했 다 . 
 4 ) 사업 선택 분석 결과 
 ① Scenario 1 
 강남 지역 은 1998 년 이전 에 준공 된 단지 중 강남구 와 서초구 는 분양 가상 한 제 적용 여부 와 상관 없이 재건축 을 선택 하 는 비율 이 높 았 고 , 송파구 는 분양 가상 한 제 를 적용 한 경우 에 는 리모 델 링 을 , 적용 하 지 않 은 경우 에 는 재건축 을 선택 할 비율 이 높 게 나타났 다 . 
 또 , 10 년 후 에 강남구 는 분양 가상 한 제 적용 여부 와 상관 없이 증축 형리 모델링 을 선택 하 는 비율 이 높 게 나타났 다 . 서초구 는 분양 가상 한 제 적용 여부 와 상관 없이 재건축 을 선택 하 는 비율 이 높 았 고 , 송파구 는 분양 가상 한 제 적용 한 경우 증축 형 리 모델링 을 선택 하 는 비율 이 높 았 고 , 적용 하 지 않 은 경우 재건축 을 선택 할 확률 이 높 게 나타났 다 . 
 강북 지역 에서 도봉구 와 노원구 는 현재 시점 과 10 년 후 에 단지 들 모두 분양 가상 한 제 적용 여부 와 상관 없이 사업 성 이 없 는 것 으로 나타나 수선 형 리 모델링 을 선택 할 비율 이 높 게 나타났 다 . 이 는 강남 지역 과 는 전혀 다른 모습 을 보이 고 있 으며 , 10 년 후 에 강남 지역 은 주거지 가 변화 되 는 모습 을 예상 해 볼 수 있 지만 , 강북 지역 은 크 게 변하 지 않 을 것 으로 예상 된다 . 
 ② Scenario 2 
 현재 시점 에 사업 대상 단지 들 은 강남 지역 과 강북 지역 모두 분양 가상 한 제 적용 여부 와 상관 없이 재건축 을 선택 할 확률 이 높 게 나타났 다 . 10 년 후 에 도 강남 지역 은 모두 분양 가상 한 제 적용 여부 와 상관 없이 재건축 을 선택 하 는 비율 이 높 았 던 반면 , 강북 지역 은 사업 성 이 없 어서 수선 형 을 선택 할 확률 이 높 게 나타났 는데 노원구 는 분양 가 상한 제 적용 여부 에 따라 사업 선택 방식 이 다르 게 나타났 다 . 
 강북 지역 에서 노원구 는 분양 가상 한 제 를 적용 한 경우 수선 형 리 모델링 을 선택 하 였 지만 , 분양 가상 한 제 를 적용 하 지 않 은 경우 에 는 재건축 을 선택 하 는 비율 이 높 았 다 . 
 10 년 후 까지 주거지 변화 를 시뮬레이션 해 본 결과 , 현재 의 법 · 제도 를 적용 한 경우 분양 가상 한 제 는 사업 방식 선택 시 강남 지역 에 만 영향 이 미치 고 있 고 , 강북 지역 에 미치 는 영향력 은 미미 한 것 으로 나타났 다 . 결국 장기 적 으로 갈수록 분양 가상 한 제 는 사실 상 주택 시장 에서 는 의미 가 없 어 졌 기 때문 에 지속 적 인 유지 는 불 필요 하 다고 판단 된다 . 
 정부 는 주택 의 고품질 이 고 분양 가 를 형성 하 여 부동산 시장 의 왜곡 이 발생 하 며 , 시장 의 불 투명 성 이 증가 하 여 실수요자 의 주택 구매 를 어렵 게 하 는 악순환 구조 를 방지 하 고자 분양 가상 한 제 를 도입 했 다 . 시장 의 실패 를 전제 로 정부 가 개입 한 것 이 다 . 
 분양 가상 한 제 는 시장 규제 중 에서 도 공급 측면 에 대한 규제 이 고 , 가격 자체 를 제한 하 는 1 차 적 규제 로서 부동산 시장 과열기 에 도입 되 었 으나 장기간 주택 시장 이 침체 되 고 있 는 현 상황 에 도 적용 할 수 있 는 지 에 대해서 는 심도 있 는 검토 가 필요 하 다 . 실제로 2007 년 정부 가 민간 택지 에 분양 가상 한 제 를 실시 한 이후 규제 의 영향 과 존립 에 대한 논의 가 계속 적 으로 있 었 다 . 
 현재 분양 가상 한 제 폐지 관련 계류 법안 의 논의 는 택지 조성 방식 과 주택 규모 기준 별 논의 가 복합 적 으로 이루어지 고 있 다 . 본 연구 에서 는 분양 가상 한 제 존치 여부 를 알아보 기 위해 시장 현황 , 분양 가 상한 제 효과 , 법 적 타당 성 등 에 대해 살펴보 았 는데 , 분석 결과 분양 가 상한 제 는 존치 보다 는 폐지 , 즉 주택 시장 을 시장 메커니즘 에 맡겨 놓 는 쪽 에 무게 가 실렸 다 . 그 이유 를 요약 정리 하 면 다음 과 같 다 . 
 첫째 , 분양 가 상한 제 는 거래 및 공급 위축 을 가져와 주 거 안정 에 큰 도움 이 되 지 못하 고 있 다 . 수익 감소 에 따라 신규 건설 업체 의 주택 시장 참여 를 저해 하 고 , 기존 건설 업체 의 주택 공급 또한 감소 시킴 으로써 주택 공급 을 위축 시키 는 요인 으로 작용 하 고 있 기 때문 이 다 . 
 특히 , 주택 공급량 감소 는 장기 적 으로 주택 가격 을 상승 시키 는 요인 이 되 어 주택 가격 이 상승 하 여 주 거 안정 실패 로 이어져 서민 부담 이 더욱 가중 된다 . 거래 가 위축 되 면서 부채 상환 등 자금 이 필요 한 유 주택 자 도 거래 동결 로 경매 처분 을 당하 거나 전세 전환 등 주거 수준 이 하향 이동 하 는 등 중산 층 · 서민 피해 가 증가 할 수 있 다 . 
 둘째 , 주택 품질 저하 우려 및 추가 시공 비용 발생 으로 입주자 의 부담 이 가중 된다 . 낮 게 책정 된 분양 가 를 충족 시키 기 위해 저 품질 의 생산 자재 를 사용 할 가능 성 이 커짐 에 따라 저 품질 의 주택 공급 이 증가 할 수 있 다 . 따라서 , 부실시공 , 추가 적 인 주택 수리 및 보수 에 따른 사회 적 비용 을 야기 할 수 있 음 을 간과 해서 는 안 된다 . 주택 품질 저하 로 개별 적 인 시공 을 해야 하 므로 입주 예정자 추가 부담 을 야기 할 뿐 만 아니 라 주택 수명 단축 시켜 오히려 장기 적 으로 재건축 및 리모 델 링 수요 가 증가 할 수 있 다 . 
 셋째 , 분양 가격 인하 로 신 기술 적용 이 미흡 하 다 . 분양 가상 한 제 는 인위 적 으로 분양 가격 을 인하 하 도록 강요 함 으로써 다양 한 품질 의 주택 을 다양 한 가격 으로 공급 하 는 것 을 제한 하 고 있 다 . 층간 소음 · 실내 공기 질 등 주거 환경 을 개선 할 수 있 는 신 기술 적용 이 저조 하 고 특화 상품 개발 을 저하 시켜 주택 품질 하향 평준 화 를 초래 하 고 , 기업 의 투자 심리 위축 을 초래 하 게 된다 . 
 또 규모 와 유형 , 설비 , 입지 등 에서 주택 수요자 들 의 다양 한 수요 를 충족 시킬 수 있 는 고품질 의 주택 공급 이 제한 되 고 사회 적 효용 의 극대 화 를 저해 할 수 있 다 . 따라서 분양 가상 한 제 운용 개선 으로 정책 불 확실 성 을 제거 하 여 정부 정책 신뢰 회복 및 추가 가격 하락 의 우려 를 해소 할 필요 가 있 다 . 
 상한제 폐지 시 주택 시장 에 긍정 적 인 시그널 로 작용 하 여 주택 시장 회복 을 위한 모 멘 텀 으로 작용 기대 해 볼 수 있 다 . 1 ~ 2 인 가구 증가 , 고령화 가속 화 등 인구 ․ 가구 구조 변화 로 주택 수요 패턴 이 다양 해짐 에 따라 분양 가 책정 을 시장 기능 에 맡기 는 정책 적 고려 가 필요 하 다 . 
 가격 수단 을 이용 한 행정 규제 는 거시경제 의 영향 을 크 게 받 는 주택 가격 을 직접 적 으로 제한 하 고 있 어 문제 의 원인 과 처방 에 혼란 이 생길 수 있 다 . 분양 가상 한 제 는 신규 주택 의 적정 가격 공급 을 통한 국민 주거 안정 이 라는 도입 목적 과 달리 정부 의 주택 가격 안정 화 목표 와 는 상반 되 는 결과 를 초래 할 수 있 다 . 
 분양 가상 한 제 의 폐지 는 경쟁 적 인 시장 환경 의 조성 을 통하 여 경제 의 효율 성 과 동태 적 역동 성 을 높이 는 현 정부 의 규제 개혁 목표 와 도 일치 한다 . 분양 가상 한 제 는 주택 시장 안정 화 라는 목표 달성 에 대한 효과 성 이 부족 하 고 많 은 문제점 을 내포 하 고 있 어 그 실효성 마저 떨어지 므로 폐지 되 어야 할 것 이 라 판단 된다 . 
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