주민 등록 의 임대차 공시 효력 및 발생 시기 는 ? 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 주민 등록 이 임대차 를 공시 하 는 효력 이 있 는지 여부 의 판단 기준 및 주민 등록 신고 의 효력 발생 시기 ( = 신고 수리 시 ) ( 대법원 2009 . 1 . 30 . 선고 2006 다 178 ** 판결 ) [ 판례 해설 ] 임차인 은 채권 자임 에 도 불구 하 고 주임 법 의 적용 을 받 게 되 면 불 특정 제 3 자 에게 도 대항 할 수 있 는 물권 적 지위 를 가지 게 된다 . 그러나 이 는 임차인 을 보호 하 기 위한 것 이 므로 , 임차인 에게 물권 적 권능 이 부여 되 기 위해서 는 제 3 자 가 인지 할 수 있 도록 등기 제도 와 같 은 공시 가 필요 한 바 , 주임 법 에서 는 주민 등록 과 더불 어 건물 의 인도 를 통하 여 제 3 자 에 대한 공시 기능 을 하 도록 만들 어 두 었 다 . 다만 임차인 이 원래 는 채권 적 지위 에 있 는 자 였 고 , 더욱이 공시 기능 조차 도 불 완전 한 건물 의 인도 와 주민 등록 을 통하 여 인정 되 기 때문 에 그 와 같 은 요건 에 관하 여 대법원 은 엄격 하 게 해석 하 였 다 . ​ 대 법원 은 주민 등록 은 거래 안전 을 위하 여 임차권 의 존재 를 제 3 자 가 명백히 알 수 있 는 공시 방법 이 어야 한다고 판시 하 면서 담당 공무원 의 착오 로 잘못 된 지번 으로 수정 하 고 , 동 ‧ 호수 기재 를 삭제 한 주민 등록 전입 신 고서 에 대하 여 아무리 담당 공무원 의 과실 에 의한 기재 라고 하 더라도 , 해당 규정 은 제 3 자 를 위한 객관 적 공시 방법 이 기 때문 에 결국 제 3 자 에 대하 여 적절 한 공시 가 되 었 는지 여부 만 으로 판단 하 여야 함 을 지적 하 면서 , 위 와 같 은 적절 한 공시 가 되 어 있 지 않 다면 공무원 의 과실 여부 와 상관 없이 주임 법 이 적용 되 지 않 는다고 판단 하 였 다 . ​ 당사자 로서 는 다소 억울 한 측면 이 없 지 않 으나 , 공시 의 기능 은 오로지 제 3 자 를 위한 것 이 기 때문 에 대법원 의 판단 은 부득이 하 다고 보이 고 , 이런 경우 에 는 임차인 은 부득이 하 게 해당 공무원 을 상대 로 손해배상 청구 를 할 수 없 을 것 이 다 . ​[ 법원 판단 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 주택 의 인도 와 더불 어 대항력 의 요건 으로 규정 하 고 있 는 주민 등록 은 거래 의 안전 을 위하 여 임차권 의 존재 를 제 3 자 가 명백히 인식 할 수 있 게 하 는 공시 방법 으로 마련 된 것 이 라고 보 아야 하 므로 , 주민 등록 이 어떤 임대차 를 공시 하 는 효력 이 있 는지 여부 는 일반 사회 통념 상 그 주민 등록 으로 당해 임대차 건물 에 임차인 이 주소 또는 거소 를 가진 자 로 등록 되 어 있 다고 인식 할 수 있 는지 여부 에 따라 결정 되 어야 한다 ( 대법원 1987 . 11 . 10 . 선고 87 다카 1573 판결 참조 ) . ​ 한편 , 주민 등록 법 은 시 ㆍ군 또는 자치구 의 주민 을 등록 하 게 함 으로써 주민 의 거주 관계 등 인구 의 동태 를 항상 명확 하 게 파악 하 여 주민 생활 의 편익 을 증진 시키 고 행정 사무 를 적정 하 게 처리 하 도록 하 는 것 을 목적 으로 하 고 ( 제 1 조 ) , 누구 든지 주민 등록 의 신고 를 이중 으로 할 수 없 으며 ( 제 10 조 제 2 항 ) , 주민 의 거주지 이동 에 따른 주민 등록 의 전입 신고 가 있 으면 병역법 ㆍ 민방위 기본법 ㆍ 인감 증명법 ㆍ 국민 기초 생활 보장 법 ㆍ국민건강보험법및장애인복지법에 따른 거주지 이동 의 전출 신고 와 전입 신고 를 한 것 으로 보 고 ( 제 17 조 ) , 다른 법률 에 특별 한 규정 이 없 으면 주민 등 록지 를 공법 관계 에 있 어서 주소 로 한다 ( 제 23 조 제 1 항 ) 고 규정 하 고 있 으며 , 지방 자치 법 은 제 12 조 에서 지방 자치 단체 의 구역 안 에 주소 를 가진 자 는 그 지방 자치 단체 의 주민 이 된다고 규정 함 과 동시 에 제 13 조 와 제 14 조 에서 주민 의 권리 와 의무 를 규정 하 고 있 다 . 위 와 같 은 제반 규정 을 종합 하 여 보 면 , 주민 등록 은 단순히 주민 의 거주 관계 를 파악 하 고 인구 의 동태 를 명확히 하 는 것 외 에 도 주민 등록 에 따라 공법 관계 상 의 여러 가지 법률 상 효과 가 나타나 게 되 는 것 으로서 , 주민 등록 의 신고 는 행정청 에 도달 하 기 만 하 면 신고 로서 의 효력 이 발생 하 는 것 이 아니 라 행정청 이 수리 한 경우 에 비로소 신고 의 효력 이 발생 한다 할 것 이 고 , 따라서 주민 등록 신 고서 를 행정청 에 제출 하 였 다가 행정청 이 이 를 수리 하 기 전 에 신 고서 의 내용 을 수정 하 여 위 와 같이 수정 된 전입 신 고서 가 수리 되 었 다면 수정 된 사항 에 따라서 주민 등록 신고 가 이루어진 것 으로 보 는 것 이 타당 하 다 . ​ 원심 판결 이유 를 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 피 고 3 은 1996 . 3 . 6 . 소외 1 로부터 미등기 상태 인 ○○ 시 ○○ 동 ( 지번 1 , 2 생략 ) 양 지상 철근 콘크리트 조 슁글지붕 ○○ 아파트 501 호 를 임차 하 여 1996 . 3 . 25 . 문경시 흥 △ 동사무소 에 주민 등록 전입 신고 를 하 면서 전 입신 고서 의 신 거주지 주 소란 에 ` 문경시 흥 △ 동 ( 지번 3 생략 ) ○○ 아파트 501 호 ` 로 기재 한 전입 신 고서 를 담당 공무원 에게 제출 한 사실 , 피 고 2 는 1996 . 12 . 20 . 소외 1 로부터 위 아파트 404 호 를 임차 하 여 1997 . 1 . 16 . 주민 등록 전입 신고 를 하 면서 신 거주지 주 소란 에 ` 문경시 흥 △ 동 ( 지번 1 생략 ) ○○ 주택 404 호 ` 로 기재 한 전입 신 고서 를 담당 공무원 에게 제출 한 사실 , 피 고 1 은 1996 . 12 . 27 . 소외 1 로부터 위 아파트 403 호 를 임차 하 여 1997 . 2 . 17 . 주민 등록 전입 신고 를 하 면서 신 거주지 주 소란 에 ` 문경시 흥 △ 동 ( 지번 1 생략 ) ○○ 아파트 403 호 ` 로 기재 하 여 담당 공무원 에게 제출 한 사실 , 1996 . 8 . 27 . ○○ 시 ○○ 동 ( 지번 3 생략 ) 토지 로부터 흥 △ 동 ( 지번 1 생략 ) 토지 가 분할 되 었 는데 피 고 2 , 피 고 1 로부터 전 입신 고서 를 받 은 ○○ 시 ○○ 동 주민 등록 담당 공무원 은 위 ` 흥 △ 동 ( 지번 3 생략 ) 토지 ` 로부터 ` 흥 △ 동 ( 지번 1 생략 ) 토지 ` 가 분할 된 것 을 알 지 못하 고 위 피고 들 이 전입 신 고서 에 ○○ 아파트 의 지번 ` 흥 △ 동 ( 지번 1 생략 ) ` 을 ` 흥 △ 동 ( 지번 3 생략 ) ` 으로 수정 할 것 을 요구 하 는 한편 , 위 아파트 는 아직 사용 승인 을 받 지 못하 여 집합 건축물 관리 대장 이 작성 되 지 않 은 관계 로 주민 등록 에 관한 전산 프로그램 상 특수 주소 가 등록 되 어 있 지 않 아 ○○ 아파트 의 호수 를 기재 할 수 없 다고 하 면서 전 입신 고서 에 기재 된 호수 표시 를 삭제 하 라고 요구 하 였 고 , 피 고 3 에 대하 여도 위 와 같 은 이유 로 전입 신 고서 에 기재 된 호수 표시 를 삭제 하 라고 요구 하 였으며 , 피고 들 은 담당 공무원 의 요구 에 따라 지번 을 ` 흥 △ 동 ( 지번 3 생략 ) ` 으로 수정 하 거나 호수 표시 를 삭제 한 후 전입 신 고서 를 다시 제출 하 여 결국 피고 들 의 주민 등록 표상 주소 는 모두 ` 문경시 흥 △ 동 ( 지번 3 생략 ) ` 으로 만 등재 된 사실 ( 피고 1 , 피 고 2 는 이후 실제 지번 정정 신청 을 통하 여 주민 등록 상 주소 를 실제 지번 인 흥 △ 동 ( 지번 1 생략 ) 으로 정정 하 였으나 호수 까지 기재 하 지 는 아니하 였 다 ) , 한편 1997 . 4 . 17 . 위 아파트 의 각 전유 부분 에 관하 여 소유 권 보존 등기 가 경료 되 었 고 , 같 은 날 파산자 주식회사 명의 로 근저당 권 설정 등기 가 경료 된 사실 , 그 후 피 고 1 은 1999 . 3 . 11 . 피 고 2 는 1997 . 4 . 18 . 피 고 3 은 1997 . 5 . 16 . 각 특수 주소 변경 신청 을 하 여 피 고 1 의 주민 등록 상 주소 가 ` 문경시 흥 △ 동 ( 지번 1 생략 ) ○○ 아파트 403 호 ` 로 , 피 고 2 의 주소 가 ` ○○ 아파트 404 호 ` 로 , 피 고 3 의 주소 가 ` ○○ 아파트 501 호 로 수정 된 사실 , 그 후 파산자 주식회사 의 신청 으로 피고 들 이 임차 한 주택 에 관하 여 경매 절차 가 진행 된 사실 을 알 수 있 다 . 이러 한 사실 에 앞서 본 법리 를 적용 하 여 보 면 , 피고 들 의 주민 등록 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 요건 을 구비 하 게 된 시점 은 각 특수 주소 변경 신청 을 통하 여 해당 주택 의 호수 가 등재 된 일자 를 기준 으로 해야 할 것 이 고 , 피고 들 이 파산자 주식회사 명 의 근저당 권 설정 등기 가 경료 되 기 에 앞서 적법 한 주소 를 기재 한 전입 신 고서 를 제출 하 고자 시도 한 적 이 있 다고 하 더라도 그 자리 에서 피고 들 스스로 전입 신 고서 의 기재 중 호수 표시 를 삭제 하 는 등 의 방법 으로 전입 신 고서 를 수정 하 여 제출 한 이상 위 전입 신고 서 제출 시도 시점 에 대항력 을 취득 할 수 는 없 는 것 이 며 , 이러 한 법리 는 전입 신 고서 를 정정 하 게 된 사유 가 담당 공무원 의 요구 에 기인 한 것 이 라 하 더라도 달리 볼 것 이 아니 다 . 그럼에도 불구 하 고 원심 은 , 피고 들 이 전 입지 주소 를 정확 하 게 기재 하 여 전입 신고 를 하 였음에도 문경시 흥 △ 동사무소 의 주민 등록 담당 공무원 이 ○○ 시 ○○ 동 ( 지번 3 생략 ) 토지 에서 흥 △ 동 ( 지번 1 생략 ) 토지 가 분할 된 것 을 간과 한 채 지번 을 흥 △ 동 ( 지번 3 생략 ) 으로 정정 하 도록 요구 하 고 주민 등록 프로그램 상 특수 주소 가 등록 되 어 있 지 아니하 다는 이유 로 호수 부분 을 삭제 하 도록 요구 하 는 바람 에 피고 들 의 주민 등록 표상 ` 문경시 흥 △ 동 ( 지번 3 생략 ) ` 으로 잘못 기재 되 었 다고 할 것 이 어서 , 피고 들 은 최초 로 전입 신 고서 를 제출 한 날 에 대항 요건 을 갖추 었 다고 할 것 이 므로 피고 들 은 원고 에 대하 여 우선 변제 권 을 주장 할 수 있 다고 판단 하 였 는바 , 이러 한 원심 의 판단 에 는 임차인 의 우선변제권 구비 요건 으로서 의 주민 등록 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다 . ​ 그렇 다면 나머지 상고 이유 에 대한 판단 을 생략 한 채 원심 판결 을 파기 하 고 , 이 사건 을 대구 지방 법원 본원 합의부 로 환송 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 토지 사랑 http : / / cafe . daum . net / tozisarang / 토지 투자 동호회 밴드 . 공유 하 기 글 요소