“ 설 연휴 이후 3 ~ 4 월 이 올해 부동산 시장 의 분수령 이 될 것 이 다 . ” 부동산 시장 전문가 들 의 공통 된 얘기 다 . 연초 부터 이달 중순 까지 는 정부 와 시장 이 기 싸움 을 벌인 기간 이 었 다 . 비수기 인 설 연휴 이후 부동산 시장 의 물길 이 어디 로 향할지 주목 된다 . 시장 과 정책 의 변수 가 많 은 만큼 챙겨 봐야 할 관전 포인트 가 적 지 않 다 . 
 연초 과열 양상 을 보인 서울 강남 권 의 부동산 가격 상승세 는 다소 주춤 할 가능 성 이 있 다 . 한국감정원 에 따르 면 2 월 둘째 주 서울 아파트 매매 가격 은 전주 보다 0 . 29 % 올랐 다 . 상승세 는 이어졌 지만 , 상승 폭 은 4 주 연속 낮 아 졌 다 . 강남 3 구 ( 강남 · 서초 · 송파 ) 의 상승세 도 다소 약해졌 다 . 강 여정 한국감정원 주택 통계 부장 은 “ 서울 의 일부 고가 아파트 에서 그동안 가격 이 크 게 오른 것 에 대한 피로감 이 나타나 고 있 다 ” 고 말 했 다 . 
 재건축 , 악재 많 아 당분간 지켜봐야 
 재건축 시장 은 당분간 관망세 가 이어질 전망 이 다 . 악재 가 여럿 기다리 고 있 기 때문 이 다 . 관심 의 초점 은 재건축 초과 이익 환수 제 를 피하 기 위해 지난해 말 서둘러 관리 처분 인가 신청 을 낸 강남 재건축 단지 들 이 다 . 정부 는 신청 절차 에 문제 가 없 었 는지 조사 할 방침 이 다 . 한 두 곳 이 라도 반려 조치 를 할 경우 재건축 시장 에 충격 은 상당 할 것 으로 보인다 . 
 초과 이익 환수 제 가 적용 되 는 단지 에선 재 건축 조합원 들 의 부담금 이 얼마나 될지 도 변수 다 . 심교 언 건국대 부동산 학과 교수 는 “ 정부 가 예고 한 대로 ‘ 부담금 폭탄 ’ 이 현실 화 하 면 재건축 시장 전체 가 멈출 가능 성 도 있 다 ” 고 말 했 다 . 
 반대 의 상황 도 생각 해 볼 수 있 다 . 관리 처분 인가 신청 이 반려 되 지 않 고 강남 재건축 이 예정 대로 추진 되 는 경우 다 . 이어 조합원 들 의 부담금 이 예상 보다 적 게 나온다면 재건축 시장 에 다시 불 이 붙 을 수 있 다 . 규제 변수 를 제외 하 고 수요 와 공급 만 따진다면 여전히 ‘ 팔자 ’ 보다 ‘ 사자 ’ 가 우세 한 시장 이 기 때문 이 다 . 
 전셋값 은 소폭 떨어질 가능 성 
 서울 강남 권 등 수도 권 일부 지역 을 제외 한 전국 아파트 가격 은 지난해 말 부터 안정세 다 . 설 연휴 이후 에 도 당분간 큰 변화 는 없 을 것 이 란 전망 이 많 다 . 김덕 례 주택 산업 연구원 주택 정책 실장 은 “ 지역 별 로 편차 가 있 겠 지만 , 전국 적 으로 는 주택 가격 에 큰 변동 이 없 을 것 ” 이 라고 내 다 봤 다 . 
 겨울 방학 이사 철 에 도 안정세 를 보였 던 전셋값 은 서울 강남 권 을 제외 하 고 소폭 하락 가능 성 이 제기 된다 . 전국 적 으로 입주 물량 이 워낙 많 아서다 . 경기 남부 와 경북 · 경남 · 충북 등지 에선 과잉 공급 으로 역전 세난 이 발생 할 가능 성 도 있 다 . 
 주택 시장 의 분위기 가 차갑 게 식 은 곳 도 있 다 . 공급 물량 이 많 은 경기도 동탄 2 신 도시 와 부산 기장 , 충북 청주 , 경남 거제 등 이 다 . 일부 전문가 들 은 “ 2012 년 에 경험 했 던 대 규모 미분양 사태 는 아니 겠 지만 , 국지 적 으로 미분양 이 발생 할 수 있 다 ” 고 내 다 봤 다 . 이 경우 정부 가 부동산 거래 위축 지역 을 중심 으로 투기 과열 지구 와 청약 조정 대상 지역 의 해제 에 나설 가능 성 이 있 다 . 
 오 는 4 월 에 는 양 도 소득세 를 무겁 게 매기 는 조치 가 시행 된다 . 다 주택 자 가 양도세 중과 를 앞두 고 시장 에 매물 을 내놓 을지 관심사 다 . 관건 은 집값 상승세 가 계속 되 느냐 , 꺾이 느냐 다 . 단기 시세 차익 에 대한 기대 가 줄어들 면 다 주택 자 가 일부 집 을 내놓 거나 임대 사업자 로 등록 할 가능 성 이 있 다 . 
 전세 를 끼 고 집 을 사 는 ‘ 갭 투자 ’ 는 줄어들 전망 이 다 . 신 DTI ( 총 부채 상환 비율 ) 가 시행 되 면서 대출 조건 이 까다로워졌 기 때문 이 다 . 
 6 월 지방 선거 를 앞두 고 지역 부동산 시장 을 띄우 기 위한 ‘ 포퓰리즘 공약 ’ 의 남발 을 우려 하 는 시각 도 있 다 . 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석 전문 위원 은 “ 선거 용 개발 공약 이 난무 하 면서 일부 지역 에서 부동산 시장 이 출렁일 수 있 다 ” 고 말 했 다 . 
 양도세 중 과 , 6 · 13 지방 선거 가 변수 
 지방 선거 이후 정부 의 부동산 규제 가 더 강해질 것 이 란 전망 도 나온다 . 정부 가 그동안 표 를 의식 해서 자제 했 던 ‘ 규제 카드 ’ 를 꺼낼 수 있 다는 관측 이 다 . ‘ 세금 폭탄 ’ 이 란 비난 때문 에 본격 적 인 논의 를 미뤄둔 보유 세 인상 이 대표 적 이 다 . 분양 가 상한 제 확대 적용 이나 DSR ( 총 부채 원리금 상환 비율 ) 조기 도입 등 도 정부 의 검토 대상 이 될 수 있 다 . 
 청약 통장 이 있 는 무주택 실수요자 라면 설 연휴 이후 분양 되 는 아파트 단지 의 청약 을 고려 할 만 하 다 . 국토 교통부 에 따르 면 청약 가 점제 가 대폭 강화 된 지난해 9 월 부터 지난 1 월 까지 서울 에서 분양 아파트 당첨자 100 명 중 94 명 꼴 ( 94 %) 은 무주택자 였 다 . 이전 6 개월 동안 에 는 100 명 중 70 명 ( 70 %) 남짓 이 었 다 . 청 약가 점제 는 무주택 기간 과 부양가족 수 , 청약 통장 가입 기간 등 을 점수 로 매겨 당첨자 를 뽑 는 방식 이 다 . 분양 물량 도 풍부 하 다 . 부동산 114 는 다음 달 에 만 전국 에서 7 만 6000 가구 의 분양 을 예상 했 다 . 올 1 ~ 2 월 분양 물량 을 합한 것 보다 2 . 4 배 이상 많 다 . 이중 수도 권 은 전체 의 절반 이 넘 는 4 만 5000 여 가구 에 달한다 . 
 신혼 부부 는 공공 임대 노려볼 만 
 신혼 부부 나 저소득층 은 공공 지원 민간 임대 주택 에 관심 을 가져볼 만 하 다 . 지난해 정부 가 발표 한 주거 복지 로드맵 에 따라 공급 물량 이 크 게 늘 었 다 . 정부 는 시범 사업 으로 서울 신촌 등 12 개 지구 에서 7700 여 가구 를 공급 할 계획 이 다 . 내년 3 월 첫 입주 가 목표 다 . 물량 의 20 % 이상 은 청년 · 신혼 부부 · 고령 층 을 위한 특별 공급 으로 배정 된다 . 특별 공급 의 임대료 는 주변 시세 의 70 ~ 85 % 수준 이 다 . 임대 기간 8 년 이 지나 면 분양 으로 전환 할 수 있 다 . 올 하반기 부터 입주자 를 모집 할 예정 이 다 . 
 ◆ 도움 말 주 신 분 들 
 권 일 부동산 인포 리서치 팀장 , 김규정 NH 투자 증권 부동산 전문 위원 , 김수연 닥터 아파트 팀장 , 노 희 순 주택 산업 연구원 연구 위원 , 박상언 유엔 알 컨설팅 대표 , 박원갑 KB 국민은행 수석 전문 위원 , 심교 언 건국대 부동산 학과 교수 , 이남수 신한 금융 투자 부동산 팀장 , 함영진 부동산 114 리서치 센터 장