데일리 한국 : [ 데스크 칼럼 ] 용적 률 높여 도심 주택 공급 늘려라 
 [ 데스크 칼럼 ] 용적 률 높여 도심 주택 공급 늘려라 
 승인 시간 승인 2020 . 07 . 09 16 : 37 
 40 대 후반 의 미사 신 도시 에서 전세 를 살 고 있 는 김 모 ( 48 ) 씨 는 요즘 밤잠 을 설친다 . 2 년 전 전용 면적 101 ㎡ 아파트 가격 이 8 억 원 중 반대 였을 때 대출 을 받 지 않 고 구입 하 지 못했 던 것 을 후회 하 기 때문 이 다 . 이 아파트 는 작년 까지 만 해도 10 억 원 을 넘 지 못했 지만 올 초 에 는 11 억 원 까지 훌쩍 올랐 다 . 이후 잠시 코로나 19 로 소강상태 를 보이 다가 최근 엔 12 억 원 까지 올랐 다 . 
 김 씨 는 2 년 전 아내 가 대출 을 끼 고 무리 해서라도 매매 를 하 자고 했 지만 , 정부 대책 을 믿 고 집값 이 내리 기 만 기다렸 다 . 작년 에 도 전셋값 을 걱정 하 는 아내 가 매매 를 재차 권유 했 지만 수도 권 을 중심 으로 투기지역 을 세분 화 하 고 , 고강 도 대출 규제 까지 예고 한 정부 를 믿 었 다 . 이젠 아내 하고 는 부동산 얘기 만 나오 면 다툰다고 한다 . 
 문재인 정부 가 출범 한 지도 3 년 2 개월 이 됐 다 . 이제 1 년 10 개월 남 았 다 . 출범 한 지 얼마 되 지 않 은 2017 년 8 월 ‘ 8 · 2 부동산 대책 ’ 이 나왔 을 때 만 해도 국민 들 은 정부 가 실제 집값 을 잡 을 것 이 라는 기대 를 하 기 도 했 다 . 지난달 6 · 17 대책 까지 정부 는 수차례 고강 도 부동산 대책 들 을 내놨 다 . 
 그 사이 일시 적 인 냉각기 로 평가 되 는 조정 국면 은 있 었 지만 , 결과 적 으로 시장 은 풍선 효과 와 폭 등 을 반복 하 며 특히 서울 의 상당수 집값 은 3 년 전 보다 50 % 이상 올랐 다 . ' 자 고 나 면 오른다 ' 는 말 이 지난 3 년 동안 의 부동산 시장 이 라고 해도 지나치 지 않 을 정도 다 . 
 문 대통령 까지 직접 챙기 면서 국토 교통부 를 중심 으로 집값 을 잡 기 위한 추가 대책 마련 에 나섰 지만 , 국민 들 은 이제 정부 대책 을 불신 하 고 있 다 . 인터넷 상 에서 는 최고 의 부동산 대책 은 ' 추가 대책 ' 이 라는 비아 냥 까지 나돌 고 있 을 정도 로 신뢰 를 잃 은지 오래 됐 다 . 
 노무현 정부 때 보다 부동산 규제 도 많 고 , 코로나 19 로 경제 도 엉망 인데 집값 이 계속 오르 고 있 는 이유 는 무엇 일까 . 
 가장 큰 원인 은 과잉 유동 성 이 다 . 사상 초유 사실 상 제로 금리 시대 에 시중 에 1500 조 원 이나 되 는 풍부 한 자금 이 넘쳐나 는데 이 돈 은 주식 과 부동산 외 에 특별히 갈 곳 이 없 다 . 올해 3 기 신 도시 토지 보상금 마저 풀리 면 시중 유동 자금 은 더욱 넘쳐날 것 이 다 . 
 하지만 정부 대책 은 투기 수요 차단 과 법인 거래 및 갭 투자 ( 전세금 을 낀 주택 매매 ) 차단 에 만 몰두 해 있 다 . 여기 에 강남 고가 아파트 등 특정 지역 에 대한 규제 를 강화 하 는 이른바 ‘ 핀셋 규제 ’ 에 집중 하 다 보 니 정작 중 저 가 아파트 와 비 규제 지역 아파트 까지 동반 상승 하 는 풍선 효과 까지 불러 일으켰 다 . 
 현재 부동산 시장 은 퇴로 가 막혀 있 는데 여기저기 핀셋 으로 풍선 을 눌러 주변 만 부풀 어 오르 게 만드 는 형국 이 다 . 주 수요층 으로 급부상 한 30 ~ 40 대 젊 은 층 에서 는 집값 을 내리 겠 다는 정부 발표 를 신뢰 하 는 사람 은 날 이 갈수록 줄 고 있 다 . 오히려 정부 가 규제 하 는 지역 이 앞 으로 더 오를 수 있 는 잠재 지역 으로 해석 돼 갭 투자 와 줍 줍 청약 ( 무 순위 청약 ) 에 열 을 올리 고 있 다 . 요즘 은 서울 서 청약 당첨 만 되 면 수억 원 씩 시세 차익 을 볼 수 있 는 로또 청약 도 속출 하 고 있 다 . 
 대출 을 수억 원 씩 받 아도 집값 이 폭등 하 는 현실 이 다 보 니 , 이 들 에겐 대출 이 부담 스럽 지 도 않 다 . 대 출금액 을 상쇄 하 고 도 남 을 정도 로 집값 이 올랐 기 때문 이 다 . 그럼에도 정부 는 대출 규제 와 종합 부동산 등 세 금부 과만 을 고집 하 고 있 다 . 지금 은 지엽 적 인 핀셋 규제 가 아닌 사람 들 이 모이 는 서울 등 수도 권 도심 에 주택 공급 을 활성 화 할 수 있 는 근본 적 인 대책 이 필요 한 시점 이 다 . 
 현 정부 는 집 주인 들 이 집 을 팔 수 도 없 게 하 고 , 실수요자 들 이 집 을 살 수 도 없 게 하 고 있 다 . 막힌 관 을 뚫 어 줘야 부풀 었 던 덩어리 가 제자리 로 돌아간다 . 그래야 전월세 시장 도 원활 하 게 돌아가 고 투기 를 위한 갭 투자 도 줄어든다 . 
 30 년 전 과천 의 한 아파트 를 4000 만 원 에 대출 받 고 구입 한 사람 이 30 년 이 흐른 지금 10 억 원 이상 의 시세 차익 을 얻 는다고 해서 장기 보유 특별 공제 한도 를 줄이 거나 ( 다 주택 자 기준 ) 일괄 투기 꾼 으로 모는 정책 으론 근본 적 인 문제 를 해결 할 수 없 다 . 최근 홍준표 의원 이 “ 내 재산 은 35 년 된 아파트 하나 뿐 인데 이제 와서 부동산 부자 로 몰 고 있 다 ” 며 정부 여당 에 비판 한 심정 도 수긍 이 간다 . 
 요즘 많 은 부동산 전문가 들 이 나름 의 해법 을 제시 하 지만 지난 8 일 주택 건설 협회 가 정부 와 국회 에 건의 한 해법 이 좀 더 현실 적 이 다 . 협회 는 소득 상승 이 서울 주택 수요 를 증가 시켰 지만 도심 에 주택 공급 이 극히 제한 적 이 고 , 여기 에 일부 투기 수요 까지 가세 하 면서 집값 상승 이 계속 되 고 있 다고 분석 했 다 . 그러 면서 한국 은 도심 공급 을 확대 하 기 보다 도심 개발 을 억제 해 도심 집 값 뿐 아니 라 수도 권 · 지방 주요 도시 의 집값 까지 상승 하 는 악순환 이 발생 하 고 있 다고 지적 했 다 . 결국 협회 는 도심 에 주택 공급 을 확대 하 는 것 이 집값 안정 의 빠른 해법 이 라고 강조 하 면서 정부 가 부동산 정책 의 기조 를 ' 도심 고밀 도 개발 ' 로 전환 해야 한다고 역설 했 다 . 
 이러 한 협회 의 건의 가 지금 까지 일률 적 으로 규제 해 온 도시 지역 의 용적 률 을 손봐야 하 는 등 정책 수정 이 필요 하 고 단시간 에 집값 을 내리 기 에 는 역부족 일 수 있 을지 는 몰라도 중 장기 적 으로 는 올바른 길 을 제시 하 는 척도 가 될 수 있 으리라 본다 . 더 나아가 규제 일변도 의 정부 대책 과 서울 외곽 에 대한 공급 확대 로 는 서울 등 도심 주택 수요 증가 를 충족 시킬 수 없 는 현 상황 에서 수급 불 균형 을 근본 적 으로 해소 해 결국 집값 이 안정 화 될 수 있 는 기틀 을 마련 할 수 있 을 것 이 다 . 
 정부 는 효과 도 별로 없 는 땜 질식 핏 센 처방 만 고집 하 지 말 고 우리 보다 앞서 집값 상승 을 먼저 경험 한 미국 · 일본 등 선진국 들 이 용적 률 인센티브 부여 를 통해 도심 주택 공급 문제 를 해결 했 던 사례 를 간과 해선 안 된다 . 소 를 잃 었 지만 , 외양간 은 제대로 고쳐야 한다 . 
 최인 웅 데일리 한국 산업 부 부 국장 
 입력 시간 : 2020 / 07 / 09 16 : 37 : 29 수정 시간 : 2020 / 07 / 29 16 : 42 : 37