저렴 한 맛 으로 세입자 유혹 하 는 ' 깡통 전세 ' 의 모든 것 | 머니 그라운드 
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 “ 사회 초년생 의 꿈 은 
 내 집 마련 이 아닐까 ? ” 
 사실 내 집 마련 이전 에 월세 에서 전세 로 갈아타 는 게 시급 하 다 . 그렇 다면 내 전세금 을 지키 기 위해 꼭 알 아 둬야 할 것 들 이 있 다 . 미 룸 의 미학 , 다이어트 처럼 계속 미루 다 가 는 닭다리 뜯 을 돈 마저 잃 어 버리 게 될 수 있 으니 지금 알아보 자 . 
 사회 초년생 이 집 을 구하 기 전 에 꼭 알 아 둬야 할 사회 문제 중 하나 가 바로 ‘ 깡통 전세 ’ 이 다 . 집 을 구한 상태 라면 더욱더 유심히 들여다볼 필요 가 있 다 . 호 갱 소리 좀 들 어 본 당신 집 구할 때 마저 호 갱 이 되 고 싶 지 않 다면 깡통 전세 에 대해서 알 아 두 어야 한다 . 피땀 눈물 담긴 내 전세금 이 달려 있 는 문제 인 만큼 깡통 전세 에 대비 하 는 예방법 에 대해 신중히 살펴보 자 . 
 집 을 사 는 유형 에 는 거주 를 목적 으로 하 는 유형 도 있 지만 부동산 시장 이 호황 일 때 집값 상승 을 기대 하 여 주택 담보 대출 과 전세 를 끼워 가 며 집 을 사 는 유형 도 있 다 . 하지만 이렇게 구입 한 집 가격 하락 이 될 경우 깡통 전세 라는 문제 가 발생 할 수 있 다 . 바로 집 시세 가 대출금 과 전세금 의 합 보다 낮 아 지 는 것 이 다 . 이런 상황 으로 집 주인 은 가중 되 는 대출 이자 를 감당 할 수 없 게 되 어 전세금 반환 마저 도 힘들 게 되 는 경우 가 발생 한다 . 
 집 이 경매 로 넘어가 게 된다면 세입자 는 전세금 을 잃 게 되 는 최악 의 상황 이 발생 할 수 있 다 . 이러 한 상황 을 피하 기 위해 세입자 가 집 을 구하 기 전 확인 해야 할 것 과 전세 계약 후 전세금 을 보호 하 기 위해 어떠 한 것 을 준비 해야 하 는지 알아보 도록 하 자 . 
 대 게 주택 전세금 은 주택 의 면적 이나 위치 에 따라 정해져 그것 을 시세 라고 부른다 . 그런데 시세 보다 저렴 할 경우 도 있 는데 이 경우 담보 대출 을 갚 기 위해 대출 의 규모 에 따라 전셋값 이 설정 되 었 을 가능 성 이 크 다 . 또는 집 을 매매 하 기 위해서 전셋값 을 높이 는 경우 도 있 다고 한다 . 그런데 신 도시 대형 아파트 의 경우 부동산 가격 하락 으로 담보 대출 을 갚 기 위해 전세금 을 낮춘다 고 하 더라도 대형 아파트 에 대한 전세 수요 가 낮 아서 하우스 푸어 를 발생 시킬 수 우려 가 있 다 . 
 깡통 전세 를 피하 기 위해 미리 몇 가지 에 대해 확인 을 철저히 해둔다면 어느 정도 는 막 을 수 있 다 . 깡통 전 세로 부터 전세 보증금 을 지키 는 예방법 3 가지 에 대해 알아보 도록 하 자 . 
 등기부 등 본 확인 은 1 순위 이 다 . 임차인 은 부동산 정보 외 에 도 저당권 , 전세 권 , 가압류 등 에 관한 정보 를 파악 할 수 있 다 . 그렇 기 때문 에 전세 계약 시 확인 하 고 , 또 잔금 을 치르 기 전 한번 더 확인 하 는 것 이 좋 다 . 왜냐면 그 사이 에 주인 명의 가 변경 되 어 입주 하 려는 주택 을 담보 로 대출 을 받 는 경우 도 있 기 때문 이 다 . 
 등기부 등본 만큼 이나 건축물대장 도 꼼꼼히 살펴볼 필요 가 있 다 . 임대인 과 중개인 은 불법 증축 이나 불법 용도 변경 사용 에 대하 여 덮어두 는 경우 가 많 기 때문 에 임차인 이 직접 확인 해 봐야 한다 . 만약 불법 용도 로 사용 하 여 이행 강제 금 이 부과 되 었 는데 집 주인 이 이 를 납부 하 지 않 을 시 압류 처분 이 내려 진다고 한다 . 
 부동산 과잉 공급 이 집값 하락 으로 이어질 시 깡통 전세 가 발생 했 을 때 집 이 경매 로 넘어갈 수 도 있 다 . 무리 하 게 대출 을 받 아 전세 를 끼 고 구입 한 집 이 주택 담보 대출 과 전세 가격 을 합한 금액 보다 도 떨어져 손해 를 보 게 되 는 것 이 다 . 집 주인 이 대출 이자 를 감당 하 지 못해 계속 해서 연체 될 경우 경매 로 집 이 넘어가 전세 보증금 반환 도 어려워 지 는 것 이 다 . 그러 니 대출금 과 전세 가격 의 합 이 시세 의 60 ~ 70 % 를 넘 지 않 는지 살펴보 는 것 도 깡통 전세 인지 확인 해 볼 수 있 는 방법 중 하나 이 다 . 
 집 주인 의 체납 이 지속 되 어 집 이 경매 로 넘어간다면 세입자 의 보증금 은 돌려받 기 어려운 상황 이 되 어 버린다 . 이 경우 법 으로 도 보호 받 기 어렵 기 때문 에 혹시 일어날 수 도 있 는 이런 상황 을 대비 하 여 조금 이 라도 더 보상 받 기 위해 준비 해야 할 것 들 에 대해 알아보 자 . 
 선 순위 임차인 이 란 자신 보다 먼저 입주 한 세입자 를 말 한다 . 특히 다 가구 주택 의 전세일 경우 더욱 주 의 깊 게 확인 해야 한다 . 19 가구 이하 가 거주 할 수 있 는 단독 주택 의 일종 으로 선 순위 임차인 이 많 을 가능 성 이 크 다 . 따라서 선 순위 인 임차인 의 보증금 과 은행 대출 에 대한 반환 이 우선 순위 이 기 때문 에 나 의 전세 보증금 반환 이 불 투명 해질 확률 이 높 아 진다 . 
 전세 계약 후 에 는 반드시 빠른 시일 내 에 전입 신고 를 하 고 임대차 계약서 확정 일자 를 받 아야 한다 . 주민 센터 에 방문 하 여 집 주인 동의 없이 쉽 게 처리 할 수 있 다 . 만약 실거 주 가 힘들 경우 는 집 주인 의 동의 를 받 아 ‘ 전세 권 설정 등기 ’ 를 받 아 두 는 것 이 좋 다 . 이 경우 전세 보증금 을 못 받 을 시 소송 없이 경매 를 신청 하 여 은행 과 동등 한 지분 으로 돈 을 돌려받 을 수 있 는 장치 가 생긴다 . 또한 다른 권리 자 보다 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 도 갖 는다 . 다만 주택 임대차 보호법 의 소액 보증금 최우선 변제 를 받 을 수 는 없 게 된다 . 
 올해 2 월 부터 집 주인 동의 없이 가입 할 수 있 게 변경 되 었 는데 ‘ 전세금 반환 보증 보험 ’ 은 전세금 반환 에 문제 가 생길 경우 를 대비 하 여 세입자 의 전세금 을 보상 해 주 는 상품 이 다 . 주택 임대차 보호법 으로 는 일부 금액 만 법 적 으로 보호 받 을 수 있 지만 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 의 ‘ 전세 보증금 반환 보증 ’ 과 서울 보증 ( SGI ) 의 ‘ 전세금 보장신 용 보험 ’ 은 다르 다 . 이러 한 문제 상황 발생 시 세입자 의 전세금 90 ~ 100 % 를 돌려줄 수 있 다 . 부동산 시장 의 불 안정 으로 깡통 전세 가 증가 하 여 지난해 에 비해 2 배 가량 가입자 가 증가 하 였 다고 한다 . 전세금 반환 보증 보험 의 연간 납부 해야 하 는 보증료 율 은 전세금 의 0 . 128 ~ 0 . 153 % 대 이 다 .