[ 부동산 인사이트 ] 지난 3 년 간 서울 은 투기 아닌 ' 실수 요 시장 ' 
 2013 ~ 2015 년 투자 수요 많 았 지만 , 이후 실수요 가 대세 … 시세 차익 보다 인플레이션 대비 목적 커 
 2020 . 07 . 20 ( Mon ) 09 : 54 : 37 
 [ 비즈 한국 ] 지난 3 년 간 서울 은 실수 요 시장 이 었 다 . 투자 수요 로 시세 가 변동 된 게 아닌 ‘ 실수 요 ’ 로 시세 가 변동 되 고 있 다는 것 이 다 . 내 가 그동안 칼럼 에서 쭉 주장 해 온 내용 이 다 . 그런데 ‘ 실수 요 ’ 에 대해 묻 는 독자 들 이 많 았 다 . 오늘 은 이 질문 에 대한 답 을 간단히 정리 하 고자 한다 . 
 먼저 기준 을 정하 자 . 오해 의 소지 가 있 을 수 있 기 때문 이 다 . 실수요 를 ‘ 실제 거주 수요 ’ 의미 로 만 받아들이 는 경우 가 있 다 . 하지만 실제 거주 수요 에 는 자가 로 거주 하 는 수요 와 임차 로 거주 하 는 수요 가 모두 포함 된다 . 
 오늘 칼럼 에서 설명 할 실수 요는 한 단계 더 들어간다 . 자가 로 실제 거주 하 려는 수요 까지 포함 해야 한다는 뜻 이 다 . 부동산 시세 에 영향 을 직접 주 는 수요 는 대부분 2 년 미만 의 단기간 거래 다 . 임차 시황 도 매매 시세 에 영향 을 줄 수 있 지만 , 결국 매매 가 어느 정도 가격 에 이루어지 느냐 에 따라 현재 가 가 결정 된다 . 임차 거래 는 직접 적 영향 을 주 지 않 기 때문 이 다 . 
 전세가 율 이나 월세 수익 률 이 지역 마다 다르 기 때문 에 임대 시세 로 매매 시세 를 유추 하 는 것 은 위험 한 방법 이 다 . 아파트 매매 시세 를 결정짓 는 실수요 는 자가 로 아파트 를 매수 해 거주 하 려는 수요 층 을 의미 한다 . 현재 서울 아파트 시장 을 주도 하 고 있 는 건 자가 로 아파트 를 매수 해 거주 하 려는 수요층 이 다 . 
 그렇 다면 ‘ 그 전 에 는 실수요 가 아닌 투자 층 이 주도 했 는가 ’ 라고 질문 할 수 있 다 . ‘ 그런 지역 도 , 그렇 지 않 은 지역 도 있 었 다 ’ 는 게 내 대답 이 다 . 입지 마다 달랐 다는 뜻 이 다 . 
 ‘ 대세 상승기 , 대세 하락 기 라는 말 에 는 모순 이 있 다 ’ 는 이야기 도 여러 번 했 다 . 입지 에 따라 시세 가 오르 고 내리 는 원리 와 구조 가 다르 기 때문 이 다 . 특히 서울 은 중소 지방 과 완전히 다르 다 . 서울 내 에서 도 인기 지역 과 비 인기 지역 의 시세 변동 원인 이 다르 다 . 
 실수 요만 으로 움직이 는 시장 이 있 는 반면 , 투자 수요 가 있 어야 비로소 움직이 는 시장 이 있 다 . 두 개 의 수요 가 동시 에 몰린 다면 시세 가 크 게 오르 게 된다 . 
 실수요 와 투자 수요 는 성향 이 완전히 다르 다 . 실수요 는 대단히 보수 적 이 다 . 의사 결정 까지 상당 한 시간 이 필요 하 고 더 많 은 고민 이 필요 하 다 . 내 돈 으로 내 가 매수 해 거주 해야 하 는 집 이 니 당연 하 다 . 보유 기간 이 훨씬 길 기 때문 이 다 . 재산 상 의 손해 를 보 면 안 된다는 마인드 가 뒤 에 있 다 . 시세 차익 보다 인플레이션 을 대비 하 겠 다는 목적 이 더 크 다 . 
 반면 투자 수요 는 실수요 에 비해 빠르 다 . 실수요 보다 빠른 의사 결정 이 이뤄 진다 . 내 가 거주 할 필요 가 없 기 때문 에 매수 시 고려 할 요소 도 적 다 . 시세 상승 이 예상 되 거나 상승 중 인 시장 이 라면 바로 매수 하 면 되 기 때문 이 다 . 아니 다 싶 으면 손절매 한다 . 가상 화폐 시장 이나 주식 시장 과 마찬가지 다 . 시세 차익 이 보이 면 바로 진입 하 고 수익 추정 이 잘못 되 었 다고 판단 되 면 바로 매도 할 수 있 다 . 
 2013 년 부터 2015 년 까지 서울 아파트 시장 에 투자 수요 가 많 았 다 . 시세 가 많이 상승 하 는 시장 이 었 다는 의미 다 . 단기 투자 시장 이 활성 화 됐었 다 . 갭 투자 · 분양 권 투자 등 5 년 미만 기간 에 시세 차익 을 보 려는 수요 가 주도 했 다 . 
 여기 서 체크 할 것 은 전체 시장 의 규모 다 . 모든 아파트 세대 수 가 시장 에 참여 하 고 있 지 않 다는 것 이 다 . 예 를 들 어 보 자 . 1000 세대 단지 가 있 다고 해서 1000 세대 모두 시장 매물 로 나와 있 는 건 아니 다 . 시세 에 매물 로 등장 하 는 세대 수 는 통상 적 으로 전체 세대 의 10 % 미만 이 다 . 100 세대 미만 이 라는 뜻 이 다 . 심지어 10 세대 안팎 일 수 도 있 다 . 이 정도 세대 수 가 거래 되 는 걸 보 고 실수 요 시장 인지 투자 수요 시장 인지 판단 해야 한다 . 어떻게 구분 할까 . 
 1000 세대 중 100 세대 미만 의 세대 가 매물 로 등장 해 거래 된다고 할 때 실수 요 , 즉 매수 해 거주 하 고자 하 는 수요 가 많 은지 투자 수요 , 즉 매수 해 전세 나 월세 로 세팅 하 려는 수요 가 많 은지 파악 하 면 된다 . 갭 투자 지역 · 단지 라면 투자 수요 가 훨씬 많 을 것 이 다 . 반대 로 갭 투자 지역 이 아닌 지역 이 라면 실수요 가 많 을 것 이 다 . 
 2013 ~ 2015 년 서울 에서 갭 투자 로 가장 인기 있 었 던 지역 은 강서구 와 성북구 였 다 . 강서구 는 가양동 , 등촌동 , 염창동 이 었 고 , 성북구 는 길 음동 이 가장 인기 있 었 다 . 하지만 지금 도 이 지역 들 에서 갭 투자 가 활발 한가 ? 아니 다 . 지금 서울 시세 를 주도 하 고 있 는 지역 은 강남구 · 서초구 · ​ 송파구 · ​ 용산구 다 . 
 하지만 이 4 개 구 가 갭 투자 나 월세 투자 를 할 수 있 는 지역 인가 ? 지금 서울 톱 4 개 지역 의 인기 아파트 는 매매 가 와 전세 가 갭 으로 10 억 원 에서 15 억 원 정도 를 투자 해야 한다 . 이건 갭 투자 인가 , 투자 수요 인가 ? 
 당장 들어가 지 못해도 향후 에 들어가 기 위해 미리 매수 하 는 것 까지 투자 수요 로 봐야 한다고 생각 할 수 있 다 . 하지만 당장 입주 하 는 수요 만 이 실수요 는 아니 다 . 궁극 적 으로 실수요 와 투자 수요 를 나누 는 건 거주 목적 인지 투자 목적 인지 만 판단 하 면 된다 . 당장 거주 하 는 게 아니 더라도 몇 년 후 거주 하 기 위해 매수 하 는 것 까지 실수요 에 포함 된다 . 매수 한 세대 가 실제 입주 할 때 까지 매매 거래 가 이뤄지지 않 는다면 말 이 다 . 결국 단기 거래 가 되 지 않 는 , 향후 거주 아파트 역시 실수요 로 봐도 무방 한 것 이 다 . 
 더 확장 해 보 자 . 자녀 들 에게 사 주 는 경우 는 실수요 일까 , 투자 수요 일까 ? 당연히 실수요 로 봐야 한다 . 장기간 거래 가 되 지 않 을 테 니 말 이 다 . 당장 입주 든 , 몇 년 후 입주 든 , 자녀 거주 용 이 든 실제 거주 를 목적 으로 매수 하 는 수요 를 실수요 라고 한다 . 지금 톱 4 지역 을 중심 으로 한 수요 는 바로 이 수요 다 . 입주 와 관계 없이 시세 차익 만 을 위한 목적 으로 매수 하 는 수요 를 ‘ 투자 ’ 라고 한다 . 
 월세 를 받 기 위해 투자 하 는 아파트 는 어떻게 분류 할까 ? 이건 제외 해도 시장 에 영향 을 주 지 않 을 정도 로 그 수 가 미미 하 다 . 아파트 를 월세 수익 을 위해 매수 하 는 경우 는 많 지 않 기 때문 이 다 . 아파트 는 대부분 시세 차익 이 목적 이 다 . 
 지금 서울 시장 은 실수 요 시장 이 다 . 갭 투자 를 할 수 있 는 시기 도 아니 다 . 매수 하 는 수요 층 을 분석 해 봐도 거주 목적 실수요 가 대부분 이 다 . 그렇 다면 왜 실수요 가 지금 갑자기 많 아 졌 을까 ? 실수요 층 이 최근 3 년 간 급증 한 이유 , 혹은 급증 한 것 처럼 보이 는 이유 는 다음 칼럼 에서 풀 어 보 자 . 
 김학렬 ​​ ​ 스마트 튜브 부동산 조사 연구 소장 writer @ bizhankook . com