모스 브릿지 인 베스트 회장 미 부동산 투자 뉴욕 보 다는 피닉스 애 틀 란 타 등 2 선 도시 에 관심 가져야 | 한경 닷컴 
 입력 2019 . 12 . 30 13 : 53 수정 2019 . 12 . 30 13 : 59 
 " 미국 부동산 시장 은 차별 화 될 것 입니다 . 뉴욕 빌딩 투자 를 피하 고 피닉스 애 틀 란 타 등 2 선 도시 들 에 관심 을 가질 필요 가 있 습니다 . ” 
 리처드 모스 브릿지 인 베스트 먼 트 그룹 회장 겸 최고 경영자 ( CEO · 사진 ) 는 미국 부동산 투자 에 대해 이 같이 조언 했 다 . 그 는 씨티 뱅크 에서 오래 일 하 다 부동산 투자자 로 변신 했 다 . 씨티 뱅크 아시아 의 CEO 로 홍콩 에서 근무 했 고 , 투자 은행 ( IB ) 분야 글로벌 헤드 를 끝 으로 물러난 뒤 2011 년 브릿지 인 베스트 먼 트 의 경영 권 을 인수 했 다 . 이 회사 의 자산 은 당시 2 억 달러 규모 였 지만 , 현재 200 억 달러 규모 로 10 년 간 100 배 성장 했 다 . 자산 규모 를 기준 으로 미국 내 부동산 기업 중 26 위 , 글로벌 부동산 기업 중 에선 75 위 수준 으로 성장 했 다 . 
 ▶ 미국 부동산 시장 의 상황 을 설명 해 달 라 . 내년 에 어떤 양상 이 나타날 것 으로 예상 하 는가 . 
 " 일부 선택 적 시장 이 매력 적 수익 률 을 보이 고 있 다 . 인구 통계학 적 ( 데모 그래픽 ) 를 고려 해 시니어 하우징 과 멀티 패밀리 ( 아파트 ) 가 좋 다고 본다 . 또 낮 은 실업 률 , 새 일자리 창출 이 이어지 면서 사무실 수요 도 늘 고 있 다 . 상업 용 빌딩 도 매우 매력 적 인 분야 라고 생각 한다 . 이 와 함께 어 폴 더블 하우징 ( 서민 용 주택 ) 애 대한 수요 도 높 다 . 
 이 처럼 인구 변화 에 따른 수요 는 부동산 시장 에서 큰 역할 을 한다 . 우리 는 이 에 맞춰 선택 적 으로 투자 한다 . 
 반면 투자 하 지 않 는 분야 도 있 다 . 소매 상가 와 호텔 등 접객 시설 , 그리고 뉴욕 등 게이트웨이 도시 의 콘 도 등 이 다 . 우리 는 이 분야 의 공급 수요 , 그리고 인구 통계학 적 경향 이 부정 적 이 라고 생각 한다 . 
 이런 경향 은 바뀔 수 있 지만 2018 년 에 도 그랬 고 2019 년 에 도 이어졌으며 2020 년 에 도 그럴 것 으로 예상 한다 . 미 부동산 시장 은 다시 한 번 말 하 지만 차별 적 이 다 . " 
 리처드 모스 브릿지 인 베스트 먼 트 회장 
 ▶ 시니어 하우징 공급 이 늘 면서 공실 률 이 올라간다는 월스트리트 저널 의 기사 를 봤 다 . 
 " 그건 지역 적 으로 약간 다를 수 있 다 . 일부 지역 은 공급 이 많 지만 그렇 지 않 은 곳 도 상당수 가 있 다 . 투자 할 때 는 지역 을 잘 따라 져 봐야 한다 . 전반 적 으로 는 기대 수명 이 길 어 지 면서 수요 가 늘어나 고 있 다 . 그만큼 건강 해 지 면서 첫 시니어 하우징 입주 시기 도 75 세 수준 에서 82 세 수준 으로 높 아 지 고 있 다 . 그건 상당히 높 아 진 것 이 다 . 특히 시설 을 어떻게 운영 하 는 지 가 중요 하 다 . 우리 가 가진 최고 의 수익 률 을 내 는 자산 중 하나 가 댈러스 , 덴버 에 있 는 시니어 하우징 이 다 . 평균 점유 율 이 94 ~ 95 % 에 달하 고 상당수 가 3 ~ 4 년 이상 장기 적 으로 머문 다 . 전체 시니어 하우징 산업 의 평균 점유 율 은 85 ~ 86 % 지만 우리 가 가진 자산 은 88 % 수준 이 다 . " 
 ▶ 오피스 빌딩 에 도 많이 투자 하 는가 . 뉴욕 오피스 빌딩 에 투자 하 는 한국 투자자 들 이 많 다 . 
 " 우리 는 뉴욕 오피스 빌딩 에 는 투자 하 지 않 는다 . 공급 이 너무 많 다 . 하지만 샬럿 , 탬파 , 마이 매이 . 애틀랜타 . 댈러스 등 일자리 가 많이 만들 어 지 는 도시 에 는 투자 를 많이 하 고 있 다 . 얼마 전 에 도 워싱턴 DC 와 미니애폴리스 의 빌딩 을 인수 했 다 . " 
 ▶ 맨해튼 서쪽 의 허드슨 야드 는 개발 초기 지만 붐비 고 있 다 . 많 은 금융 사 들 도 그 곳 으로 옮기 고 있 다 . 
 " 허드슨 야드 는 맨해튼 서쪽 지형 을 바꾼 매우 야심 찬 개발 프로젝트 입니다 . 하지만 저 는 궁극 적 으로 수익 률 이 얼마나 될 지 의구심 을 갖 고 있 습니다 . 나 는 개발 사 가 적자 를 내지 는 않 겠 지만 수익 률 은 궁극 적 으로 한 지 릿 수 에 그칠 것 이 라고 확신 합니다 . " 
 ▶ 지역 적 으로 보 면 어느 도시 의 부동산 이 좋 습니까 . 어떤 지역 에 투자 합니까 . 
 " 통상 뉴욕 등 관문 도시 에 는 투자 하 지 않 는다 . 공급 이 항상 넘친다 . 뉴욕 은 또 인구 가 감소 하 는 추세 다 . 최근 몇 년 간 통계 를 보 면 하루 에 270 명 씩 줄어들 고 있 다 . 이 들 은 탬파 , 애 틀 란 타 , 댈러스 , 덴버 , 피닉스 , 포틀랜드 , 캘리포니아 등 으로 떠난다 . 사람 이 유입 되 는 도시 에 투자 하 는 게 맞 다고 본다 . 피닉스 의 경우 매일 270 명 이 유입 되 고 있 다 . 인구 가 늘 고 새 일자리 가 빨리 만들 어 지 는 도시 엔 오피스 빌딩 의 수익 율 이 높 다 . " 
 ▶ 부동산 시장 에 안주 하 고 자만 하 는 현상 이 있 다고 보 는가 . 
 " 그 반대 라고 생각 한다 . 지금 의 경기 확장 은 기록 적 으로 오랫동안 이어지 고 있 다 . 가장 긴 기록 이 다 . 그래서 투자자 들 은 경기 사이클 막판 에 무슨 일 이 일어날 지 매우 조심 하 고 있 다 . 
 실제로 현재 시장 은 많 은 주의 가 필요 하 다고 생각 한다 . 글로벌 금융 위기 이후 자산 가격 이 많이 올랐 다 . 저점 에 비해 굉장히 많이 상승 했 다 . 그래서 투자자 들 은 굉장히 조심 하 고 있 다 . 컴 플레이 선시 가 있 다고 생각 하 지 는 않 는다 . " 
 ▶ 버블 도 없 다고 보 는가 . 
 " 사실 버블 은 터지 기 전 까지 는 아무 도 알 수 없 다 . 
 지난 몇 년 간 자산 가격 이 올라가 면서 자본 환원 율 은 점점 낮 아 지 고 있 다 . 하지만 아직 도 미 국채 수익 률 과 자본 환원 율 사이 에 는 충분 한 스프 레드 가 있 다 . 그 건 투기 적 버블 이 있 다기 보다 는 여전히 수요 공급 의 균형 이 맞 아 들어가 는 상황 이 라고 말 할 수 있 다 . 
 점점 더 많 은 돈 이 몰리 고 있 다 . 그 동안 부동산 에 별로 투자 하 지 않 았 던 많 은 기관 투자자 들 이 더 많 은 자산 을 부동산 에 배분 하 고 있 다 . 최근 만난 한 해외 투자자 는 지난 2 년 간 부동산 투자액 을 100 % 늘렸 다 . 
 현재 로서 는 부동산 은 여전히 안 전한 실물 자산 이 며 높 은 수익 률 을 돌려주 는 자산 이 라고 본다 . " 
 ▶ 미국 부동산 에 투자 하 려는 한국 투자자 가 있 다면 어떤 조언 을 하 겠 습니까 . 
 " 몇 가지 요인 에 집중 해서 봐야 한다 . 
 우선 지역 이 다 . 아까 말 했 듯이 모든 도시 가 같 은 수익 률 을 돌려주 는 게 아니 다 . 가장 투자 가 어려운 지역 은 뉴욕 과 같 은 해외 투자자 들 에게 잘 알려진 게이트웨이 도시 들 입니다 . 뉴욕 은 현재 미국 에서 가장 약한 부동산 시장 중 하나 입니다 . 유럽 의 도시 들 도 부동산 경기 가 좋 지 않 지요 . 
 하지만 몇몇 엄선 된 2 선 도시 들 은 좋 다 . 피닉스 애 틀 란 타 등 이 그 사례 다 . 
 두 번 째 는 어떤 자산 에 투자 할까 이 다 . 수익 률 뿐 아니 라 자산 가격 까지 오르 는 투자 자산 을 찾아내 면 좋 을 것 이 다 . 우리 는 투자 한 많 은 자산 을 직접 관리 한다 . 부동산 관리 는 수익 성 이 낮 고 손 이 많이 가 는 사업 이 다 . 하지만 투자 와 관리 를 통합 하 면 자산 가치 를 높일 수 있 고 투자 위험 도 낮출 수 있 다 . 
 세 번 째 는 인구 통계학 을 잘 지켜보 라는 것 이 다 . 미국 은 점점 더 임대 중심 의 나라 가 되 어 가 고 있 다 . 그리고 점점 더 노령 화 되 고 있 다 . 75 세 이상 인구 는 사상 최대 로 늘어났 다 . 많 은 이 들 은 나이 가 들 면 살 던 단독 주택 을 팔 고 아파트 나 콘 도 , 시니어 하우징 으로 옮긴다 . 그런 곳 에 투자 해야 한다 . " 
 ▶ 미국 부동산 시장 에 관심 을 가진 해외 투자자 들 이 많 은 것 으로 안다 . 
 " 한국 을 포함 한 해외 투자자 들 의 관심 이 증가 하 고 있 다 . 한국 투자자 는 매우 스마트 하 며 여러 측면 에서 두드러진다 . 그 들 의 관심 크 고 계속 증가 하 고 있 다 . " 
 ▶ 한국 투자자 들 도 많 은가 . 
 " 우리 회사 는 여러 상품 을 제공 한다 . 지분 투자 를 할 기회 도 있 고 , 고정 수익 을 주 는 상품 도 있 다 . 우리 에겐 몇몇 한국 투자자 들 이 있 으며 거의 고정 수익 상품 에 투자 하 고 있 다 . " 
 ▶ 중국 투자자 들 이 미국 시장 에서 철수 하 는 모양새 다 . 미 부동산 시장 에 별 영향 은 없 을까 . 
 " 중국 의 투자 금액 은 상당히 감소 했 다 . 무역 분쟁 에 따라 중국 정부 가 대미 투자 를 줄이 거나 없애 라고 지 시 한 것 같 다 . 중국 투자자 들 의 여전히 관심 이 있 지만 과거 보다 훨씬 줄어든 게 사실 이 다 . 뉴욕 의 최 고급 콘 도 등 일부 시장 은 영향 을 받 고 있 다 . 
 ▶ 금리 는 부동산 시장 에 매우 중요 하 다 . 금리 가 내년 에 어떻게 될 것 으로 예상 하 는가 . 
 " 우리 는 매우 장기 저 금기 기간 에 있 다고 생각 한다 . 금리 를 낮 게 유지 해야 하 는 구조 적 인 이유 가 많이 있 다 . 그 많 은 미 정부 의 부채 를 생각 하 면 금리 를 높일 수 없 다 . 또 인플레이션 도 매우 완만 하 다 . 저 금리 는 경제 성장 과 일자리 창출 을 돕 는다 . 그리고 지금 경기 가 꽤 좋 기 때문 에 더 인하 할 이유 는 없 다고 생각 한다 . 
 이 에 따라 상당 하 기 간 현재 와 같 은 저금 가 유지 될 것 으로 본다 . 
 미 중앙은행 ( Fed ) 은 그 들 이 천명 한 것 처럼 향후 어떤 일 이 발생 할 지 에 따라 움직일 것 이 라고 본다 . 
 미국 경기 는 상당히 좋 지만 , 다른 나라 들 사정 은 다르 다 . 또 여러 가지 지정학 적 긴장 도 있 다 . 세계 국채 의 3 분 의 1 이 마이너스 금리 에 거래 되 지만 미국 10 년 물 금리 가 1 % 후반 대 다 . 이 는 미국 경제 의 강력 함 을 대변 한다 . 앞 으로 도 그런 강세 가 이어진다면 상당 기간 미국 금리 가 크 게 움직이 지 는 않 을 것 으로 예상 한다 . " 
 ▶ 미국 에 도 네거티브 금리 가 올 것 으로 보 나 . 
 " 아니 라고 본다 . 미국 이 네거티브 금리 를 택할 이유 가 없 다 . 네거티브 금리 가 성장 에 긍정 적 인 영향 을 미친다고 생각 하 지 않 는다 . 때 에 따라서 혜택 보다 손실 이 더 크 다 . " 
 ▶ 네거티브 금리 가 되 면 부동산 가격 에 는 어떤 영향 을 미칠까 . 
 " 그건 현대 금융 의 영토 에서 미지 의 영역 이 다 . 명확 하 게 어떤 일 이 일어날 지 알 수 있 는 사람 은 없 다고 본다 . 
 유럽 의 경우 몇몇 은행 이 예금 을 맡기 는 데 수 수요 를 청구 하 면서 고객 들 은 현금 이나 금 을 보유 하 고 있 다 . 결국 네거티브 금리 는 금융 시스템 을 약화 시킨다 . 결론 적 으로 이 는 경제 성장 을 자극 하 는 것 같 지 않 으며 효과 적 인 정책 도구 로 보이 지 는 않 는다 . " 
 ▶ 한국 부동산 시장 에 투자 하 고 있 나 . 
 " 미국 부동산 시장 을 충분히 깊 게 아 는 것 만큼 해외 부동산 시장 을 알 지 못하 기 때문 에 지금 투자 하 지 않 고 있 다 . 
 우리 는 금융 과 부동산 거래 , 관리 등 에 대한 지식 과 차별 화 된 접근 법 이 없 다면 제대로 된 수익 률 을 내 서 고객 에게 돌려줄 수 있 을 낼 것 으로 생각 하 지 않 는다 . " 
 ▶ 한국 에서 는 집값 폭 등 으로 정부 가 15 억 이상 주택 에 대한 대출 을 금지 하 고 재건축 , 재 개발 을 막 는 조치 들 을 취하 고 있 다 . 
 " 나 는 한국 시장 은 잘 모른다 . 하지만 일반 적 으로 그런 정책 은 새로운 주택 공급 을 막 게 된다 . 이 는 주택 위기 를 개선 시키 는 대신 악화 시키 게 된다 . 
 뉴욕 은 최근 뉴욕 시 에서 월세 상승 을 제한 하 는 정책 을 취했 다 . 집 주인 들 이 렌트 를 올리 지 못하 면 재투자 를 하 지 않 을 것 으로 주택 업자 는 새 주택 을 짓 지 않 을 것 이 다 . 
 일반 적 으로 이렇게 정부 의 개입 은 시장 을 왜곡 시키 고 문제 를 더 키운다 . 정답 은 더 많 은 주택 공급 이 이뤄지도록 하 는 것 이 다 . " 
 ▶ 어 폴 더블 하우징 ( 서민 용 주택 ) 이 유망 하 다고 했 다 . 무엇 인가 . 
 " 도시 에서 저소득층 이 이용 할 수 있 도록 도시 가 임대료 등 을 통제 하 는 주택 이 다 . 시 정부 가 소유 할 수 도 있 지만 , 일부 는 사기업 이 짓 고 규정 에 따라 운영 한다 . 
 브롱 스 등 뉴욕 시 에 도 많이 있 다 . 일반 적 으로 정부 가 주택 을 관리 할 경우 제대로 관리 가 되 지 않 는 경우 가 많 다 . 서비스 수준 이 낮 다 . 쥐 가 들끓 고 제대로 보수 가 안 되 위험 한 곳 도 있 다 . 우리 가 관리 하 는 곳 은 같 은 임대료 를 받 지만 그런 일 이 일어나 지 않 는다 . 우리 를 통해 어 폴 더블 하우징 에 투자 하 는 해외 투자자 들 이 많 아 있 다 . 우리 가 운영 하 는 어 폴 러블 하우징 펀드 는 한 해 16 % 수익 율 을 내 고 있 다 . " 
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