오늘 재 토크 에서 는 모으 고 , 불리 고 , 지키 기 중 지키 기 에 해당 하 는 임대 보증금 을 지키 는 방법 에 대하 여 이야기 드립니다 . 대다수 의 사람 들 은 전세 보증금 을 100 % 안전 자산 으로 착각 하 곤 합니다 . 왕왕 역전 세난 이 발생 하 는 시기 에 강제 경매 로 인한 세입자 피해 사건 이 발생 하 고 있 습니다 만 , 경험 하 지 않 은 세입자 분 들 은 전세 보증금 을 나중 에 집 주인 이 확실히 돌려주 는 안전 자산 으로 오해 하 고 있 습니다 . 하지만 , 전세 보증금 은 세입자 입장 에서 는 절대로 안전 자산 이 아니 며 , 특히 올해 이후 부터 는 전세 로 거주 하 는 독자 분 들 은 만약 의 상황 에 대한 대비 를 하 실 필요 가 있 습니다 . ㅇ 전세 보증금 은 안전 자산 이 아니 다 : 뒷 세입자 가 계약 하 면 돈 을 돌려받 는다 ? 장기 적 으로 는 부동산 이 꾸준히 상승 해 왔 다 보 니 , 전세 든 월세 든 보증금 은 꾸준히 상승 해 왔 고 그러 다 보 니 뒷 세입자 가 계약 되 면 돌려받 을 수 있 는 안전 자산 으로 인식 되 어 져 왔 습니다 . 하지만 실제 임대 계약 기간 이 끝나 더라도 , 임대 시장 상황 이 안 좋 아 지 면 뒤 세입자 가 들어와야 하 니 기다리 라는 집 주인 의 요구 를 원치 않 지만 들 어 주 어야 하 는 상황 이 발생 하 기 도 합니다 . 이 자체 만 으로 도 임대 보증금 은 안전 자산 이 아니 라는 증거 입니다 . ( 참고 로 , 국가 혹은 회사채 가 단 하루 라도 늦 게 만기일 에 원금 을 상환 하 지 않 을 경우 부도 로 간주 한다는 점 을 생각 해 보 실 필요 가 있 습니다 . ) 특히 세입자 입장 에서 는 내 가 원 하 는 시기 에 현금 으로 찾 지 못할 수 있 고 , 심각 한 경우 집 이 경매 로 넘어갈 경우 전세 보증금 에 심각 한 훼손 이 발생 할 수 도 있 습니다 . 최근 5 년 정도 는 부동산 시장 이 상승세 였 고 , 전세 가격 이 급등 하 여 이런 현상 이 수년 사이 에 는 보 기 힘들 었 습니다 만 , 최근 들 어 역전 세난 조짐 이 경기 권 외곽 에서 관찰 되 어 지 고 있 습니다 . 얼마 전 필자 의 지인 의 전세 집 을 구하 는데 함께 동행 한 적 이 있 습니다 . 서울 에 준 핵심 지역 에 역세 권 인 모 아파트 를 방문 하 였을 때 , 어떤 집 은 이미 전 세집 이 비 어 있 는 경우 도 있 었 고 혹은 어떤 집 은 전세 가 빠지 지 않 아 현재 살 고 있 는 세입자 가 집 주인 에게 내용 증명 을 보내 면서 법 적 분쟁 을 준비 하 는 곳 도 있 었 을 정도 입니다 . ( 올해 들 어 한 달 사이 에 전세금 을 5 ~ 7 % 정도 낮추 었 더군요 ) 그리고 . 지난 5 년 그 이전 에 는 역전 세난 이 지역 별 로 발생 하 여 , 역전 세 난 으로 마음 고생 많이 했 던 가정 이 은근히 많 았 음 은 2008 년 ~ 2012 년 사이 뉴스 에서 자주 등장 하 곤 하 였 습니다 . ㅇ 전세 구할 때 : 전세가 율 90 % 넘어가 는 곳 은 철저히 경계 하 시 라 . [ 전세가 율 90 % 가 넘 는 주택 은 경계심 을 가질 필요 가 있 다 , 자료 참조 : 호 갱 노노 ] 얼마 전 통탄 에서 특정인 이 보유 한 깡통 전세 매물 10 여 개 가 한 번 에 경매 로 쏟아졌 다는 뉴스 가 보도 되 었 습니다 . 이러 한 현상 에 대해서 일시 적 인 현상 이 다 아니 다 라는 의견 이 분분 하 지만 확실 한 것 은 한 가지 있 습니다 . " 그 곳 세입자 들 은 마음 졸이 며 하루 하루 를 살 고 있 을 것 이 란 점 " 입니다 . 부동산 시장 이 호황 일 때 는 경매 가 가 시장 가격 과 거의 비슷 하 게 낙찰 되 지만 부동산 시장 이 조금 이 라도 침체 될 경우 물건 에 따라서 는 유찰 될 수 있 습니다 . 유찰 되게 되 면 경매 가 는 한 단계 낮추 어서 진행 되 기 에 세입자 가 아무리 확정 일자 를 받 고 1 순위 라 하 더라도 전세 보증금 중 일부 가 리스크 상태 에 빠질 수 있 습니다 . 지금 까지 는 전세금 상승 과 집값 상승 분위기 속 에 최근 수년 간 사람 들 은 전세가 율 이 높 은 전세 집 에 도 울 며 겨자 먹 기 로 계약서 를 썼 지만 이제 부터 는 철저히 경계심 을 가질 필요 가 있 습니다 . 과연 이 동네 가 집값 이 떨어지 지 않 을까 ? 차후 2 년 뒤 에 전세 가 잘 나갈 수 있 을까 ? 등 을 염두 해 두 실 필요 가 있 습니다 . 부동산 시장 이 상승 할 때 는 좋 지만 빠지 기 시작 하 면 정말 골치 아플 수 있 습니다 . 특히 전 세입자 가 있 는 물건 의 경우 는 집 주인 이 거주 하 는 아파트 에 비해서 매매 가 잘 안 되 다 보 니 전세가 율 이 너무 높 은 아파트 단지 의 경우 는 조심 하 실 필요 가 있 습니다 . 전세가 율 이 높 으면 조금 만 집값 이 하락 하 여도 자신 이 계약 한 전세금 보장 이 안 될 수 있 습니다 . 지금 은 크 게 줄 었 습니다 만 은근히 전세가 율 이 90 % 에 이르 는 지역 이 서울 에서 도 여러 군데 관찰 되 어 집니다 . ㅇ 집 주인 이 집 이 아주 많 다며 안심 하 라고 자랑 할 경우 : 갭 투자 리스크 를 경계 하 시 라 . 부동산 시장 이 좋 을 때 는 상관없 습니다 만 , 부동산 침체기 에 는 갭 투자자 에게 는 전세 재계약 시기 때 마다 살얼음 을 걷 는 상황 이 발생 합니다 . 부동산 시장 이 일시 적 으로 라도 침체기 에 접어들 었 을 때 내 가 거주 한 전세 집 이 빠져야 하 는데 집 주인 이 집 을 여러 채 보유 하 고 있 는 것 이 모두 갭 투자 로 구입 할 것 이 라면 , 여러분 의 전세 보증금 은 보장 될 수 없 습니다 . 전 세집 을 알아볼 때 , 집 주인 이 집 이 아주 많 은 부자 라는 뉘앙스 를 듣 게 된다면 , 오히려 경계심 을 가지 실 필요 가 있 습니다 . 알곡 처럼 집 부자 인 경우 도 있 겠 습니다 만 , 갭 투자 로 집 을 대량 으로 보유 한 집 주인 의 경우 , 자칫 최근 동탄 에서 벌어진 상황 처럼 집 주인 한 명 이 보유 한 집 이 대량 으로 경매 물건 으로 들어갈 수 도 있 습니다 . [ 전세금 하락 으로 인해 갭 투자 경매 물건 에 관한 뉴스 도 등장 , 뉴스 참조 : 다음 뉴스 ] ㅇ 전세 보증 보험 을 적극 적 으로 활용 하 라 ! 올해 2 월 부터 달라진 제도 중 에 전세 보증 보험 을 집 주인 동의 없이 가입 할 수 있 게 되 었 습니다 . 전세금 이 폭등 하 던 2 년 여 전 에 는 이런 제도 가 있 어도 감 ! 히 ! 집 주인 께 세입자 가 동의 를 요구 할 수 없 었 지요 . 하지만 2 월 부터 는 집 주인 동의 없이 도 보증 보험 을 가입 할 수 있 게 되 었 습니다 . 관련 자료 들 을 보 다 보 니 , 경매 물건 으로 집 이 넘어가 는 리스크 뿐 만 아니 라 집 주인 이 계약 만료일 에 보증금 을 돌려주 지 않 는 리스크 까지 보장 하 는 것 으로 나와 있 더군요 . 물론 비용 은 들어갑니다 . 하지만 , 2 년 뒤 만약 전세금 이 지금 보다 하락 한다면 ? 혹시 5 년 장기 부동산 상 승장 이 었 는데 이후 에 그 추세 가 꺽 인다면 ? 전세 보증금 은 보장 받 기 어려울 것 입니다 . 절대 적 으로 큰 돈 은 아니 더라도 전세 보증 보험 을 활용 한다면 임대 보증금 을 보호 하 면서 계약 만료 시점 에 보증금 을 회수 하 지 못하 는 타임 리스크 또한 회피 할 수 있 을 것 입니다 . ㅇ 마지막 으로 재 토크 에서 갑자기 임대 보증금 에 대한 주제 를 꺼낸 이유 . .. 필자 는 주식 그리고 금융 상품 을 중심 으로 경제 와 금융 시장 을 토대 로 투자 와 재테크 이야기 를 주로 하 여 왔 다 보 니 , 독자 님 들 께 오늘 글 은 약간 생소 하 게 느껴 지 실 수 있 습니다 . 이렇게 전세 보증금 이야기 를 꺼낸 이유 는 중요 한 부동산 시장 의 변화 조짐 이 감지 되 어 지 고 있 기 때문 입니다 . 주식 이나 금융 상품 쪽 만 보 니 부동산 을 부정 적 으로 생각 하 는 것 이 아니 냐 ? 라고 되물 으실 수 있 습니다 만 , 필자 는 부동산 시장 에 대해서 는 중립 적 인 입장 에서 시장 상황 에 따라 보 고 있 습니다 . 다만 5 년 전 과 는 지금 분위기 가 확실히 달라지 고 있 다는 점 을 꼭 이야기 드리 고 싶 습니다 . 정기 오프라인 세미나 에서 종종 이야기 드리 곤 합니다만 , 4 ~ 5 년 전 에 필자 는 주변 지인 들 에게 집 을 구입 할 계획 이 라면 빨리 매입 하 라고 하 였었 습니다 . 그 시기 초저 금리 에 어느 순간 부터 는 부동산 시장 전체 적 으로 급매물 이 갑자기 사라졌 을 정도 로 그 이전 역전 세난 이 발생 하 였 던 분위기 와 는 다른 분위기 가 관찰 되 어 지 고 있 었 기 때문 입니다 . 하지만 그 시기 주택 을 매입 한 이 는 한두 명 에 불과 하 였 습니다 . 오히려 지인 중 에 몇몇 분 은 " 내 가 사 는 집 주인 은 착해서 전세금 안 올려 " 라는 당혹 스러운 대답 을 필자 에게 하 기 도 하 였 습니다 . 결국 그 후 서울 및 핵심 지역 집 값 은 크 게 올랐 지요 . 하지만 최근 분위기 는 서서히 바뀌 고 있 습니다 . 물론 핵심 지역 은 아직 도 가즈 아 분위기 가 남 아 있 습니다 만 , 확실 한 것 은 전세 시장 이 이전 과 달라진 분위기 가 나타나 고 있 습니다 . 2014 ~ 2016 년 사이 대량 으로 분양 했 던 아파트 들 이 입주 를 시작 하 면서 부터 말 입니다 . 2012 ~ 16 년 사이 는 전국 아파트 입주 물량 니 20 만 가국 수준 이 었 습니다 만 , 2017 년 37 만 가구 로 늘어났 고 2018 년 에 는 43 만 여 가구 가 입주 한다는 통계 ( 참고 : 부동산 114 ) 는 많 은 것 을 생각 하 게 하 는 대목 입니다 . 물론 차후 에 부동산 과 아파트 가격 이 더 오를 수 도 있 겠 지만 확실 한 건 향후 2 ~ 3 년 사이 역전 세난 이 지역 별 로 노골 적 으로 발생 하 며 임대 보증금 의 안전 이 위협 받 는 상황 이 발생 할 수 있 습니다 . 만약 이러 한 상황 이 발생 하 였을 때 에 대한 대비 전 세입자 입장 에서 는 하 고 계신 지요 ? 혹은 갭 투자 를 하 는 집 주인 입장 에서 만약 의 상황 에 대한 대비 를 하 고 계신 지요 ? 이 는 재테크 에 있 어서 지키 기 위한 중요 한 대비책 일 것 입니다 . 저 의 글 의 독자 님 들 중 현재 세입자 인 독자 분 들 을 위해 오늘 글 을 남 깁니다 . 2018 년 3 월 14 일 수요일 lovefund 이성수 ( CIIA charter Holder , 국제 공인 투자 분석 사 ) 출처 : http : / / finance . daum . net / column / bbs / view . daum ? articleId = 6818 & type = 7941 & nil _ profile = stocktop & nil _ menu = nstock 57 공유 하 기 글 요소