[ 신탁 건전 성 을 보 다 ⑧ 코람코 자산 신탁 ] 상위 권 자리 뺏긴 코람코 자산 신탁 , 패션 그룹 LF 로 의 인수 후 성장통 인가 , 하위 권 으로 의 추락 인가 ? - 뉴스 워커 
 승인 2020 . 01 . 30 10 : 47 
 사진 속 인물 : 윤용로 코람코 자산 신탁 회장 
 기업 구조 조정 부동산 투자 회사 로부터 자산 의 투자 및 운용 업무 를 위탁 받 아 운영 을 목적 으로 2001 년 10 월 설립 된 코람코 자산 신탁 ( 회장 , 윤용로 , 대표 이사 정준호 ) 은 2006 년 신탁업 인가 를 취득 해 신탁업 을 겸영 하 고 있 다 . 부동산 신탁 업계 는 상위 권 몇 곳 에서 과점 하 고 있 는 특징 을 지니 고 있 으며 그 중 하나 가 코람코 자산 신탁 이 다 . 그러나 2017 년 부터 실적 하락 하 기 시작 했 고 2019 년 에 도 수익 성 이 악화 되 는 상황 에서 벗어나 고 있 지 못했 다 . 이번 실적 악화 가 2018 년 LF 그룹 에 인수 되 며 겪 는 일시 적 인 성장통 인지 혹은 앞 으로 도 계속 실적 이 떨어져 하위 권 에 머무를 것 인지 짚 어 봐야 한다 . 
 ◉ 2019 년 영업 이익 기준 업계 10 위 , 신규 수주 실적 부진 으로 진통 중 
 부동산 신탁 사 11 사 는 대부분 최근 5 년 간 실적 이 계속 해서 늘어났 다 . 금융 업계 에 ‘ 황금 알 을 낳 는 거위 ’ 라는 별명 을 얻 을 정도 로 높 은 수익 성 을 인정 받 아 관심 을 끌 었 을 정도 다 . 그러나 코람코 자산운용 의 실적 하락세 는 2017 년 을 시작 으로 끊임없이 하락 해 결국 상위 권 의 자리 를 내 어 주 었 다 . 
 2014 년 부터 2 년 동안 영업 수익 은 물론 영업 이익 및 순이익 이 전반 적 으로 빠르 게 상승 하 기 시작 했 다 . 하지만 2017 년 에 영업 수익 이 전년 대비 8 . 8 % 줄어들 어 1074 억 원 을 기록 했 고 영업 이익 및 순이익 은 각각 전년 대비 3 . 3 %, 2 . 8 % 씩 늘어나 는 데 그치 는 등 실적 부진 이 시작 되 었 다 . 그래도 2017 년 영업 수익 기준 업계 3 위 를 달성 해 대형 부동산 신탁 사 로 자리매김 하 는 듯 했 다 . 2018 년 들어서 며 영업 수익 이 2017 년 대비 25 . 1 % 상승 하 며 실적 반 등 을 꾀했으나 영업 이익 및 순이익 은 각각 전년 대비 16 . 1 %, 13 . 1 % 씩 하락 해 실적 하락세 를 이 어 갔 다 . 2018 년 영업 이익 률 36 . 5 %, 순이익 률 27 . 6 % 로 여전히 높 은 수준 의 수익 성 지표 를 유지 하 고 있 으나 문제 는 2019 년 들어서 며 경쟁사 에 본격 적 으로 점유 율 을 빼앗기 기 시작 했 다는 점 이 다 . 
 2019 년 매 분기 마다 영업 수익 , 영업 이익 및 순이익 이 모두 감소 하 고 있 어 업계 상위 권 하락 이 설명 된다 . 2019 년 3 분기 영업 수익 은 전년 동기 대비 13 . 9 % 하락 했으나 영업 이익 과 순이익 은 각각 70 . 4 %, 71 . 5 % 씩 줄어들 어 수익 성 은 더욱 악화 된 것 으로 드러났 다 . 이 탓 으로 2019 년 3 분기 말 영업 수익 기준 11 사 중 4 위 , 영업 이익 기준 10 위 로 내려앉 았 다 . 
 코람코 자산 신탁 의 2014 년 차입 형 토지 신탁 은 2151 억 원 이 었 으나 5 년 새 4420 억 원 가량 올라 6570 억 원 을 기록 하 며 급성장 했 다 . 전체 수 탁고 가 2015 년 을 기점 으로 지속 적 으로 하락 했 음 에 도 불구 하 고 상대 적 으로 보수 율 이 높 아 수익 성 이 뛰어난 차입 형 토지 신탁 관련 사업 이 실적 견인 역할 을 해 2016 년 최대 실적 을 기록 했 다 . 그러나 부동산 경기 악화 등 으로 인해 2019 년 업계 에서 꼴찌 수준 의 부진 한 수주 실적 을 내 수 탁고 가 크 게 줄 었 다 . 
 특히 위 그래프 에 나타난 대로 2019 년 들 어 차입 형 토지 신탁 수 탁고 가 크 게 줄 었 고 이 는 곧 2019 년 실적 하락 으로 이어졌 다 . 2019 년 2 분기 에 는 차입 형 은 물론 관리 형 신탁 의 경우 아예 신규 실적 이 전무 할 정도 로 수주 실적 이 바닥 을 쳤 기 때문 이 다 . 신규 수주 는 줄 고 종료 된 건 들 이 늘어나 며 수 탁고 가 계속 줄어드 는 만큼 향후 영업 수익 마저 감소 할 것 으로 보여 단순히 인수 로 인한 성장통 이 라고 보 기 어렵 다 . 
 ◉ 한동안 건전 성 및 수익 성 악화 지속 될 듯 , 흥망성쇠 우려 돼 
 2014 년 부터 5 년 간 공격 적 으로 늘린 차입 형 토지 신탁 으로 최대 실적 을 내 는 등 흥했 지만 결국 부실 이 터져 대 손상 각비 로 인해 수익 성 이 떨어지 고 있 다 . 지방 을 중심 으로 준공 이후 에 도 미분양 이 계속 늘어나 신탁 계 정대 가 늘어나 며 결국 건전 성 이 악화 되 고 있 다 . 
 차입 형 토지 신탁 으로 신탁업 을 진행할 때 공사 마무리 까지 신탁 사 에 책임 이 있 어 공사비 는 계속 발생 하 지만 이 를 메꿀 분양 수익 은 추후 에 들어온다 . 이 를 위해 고유 계정 상 신탁 계 정대 가 꾸준히 쌓이 게 되 고 준공 후 분양 까지 성공 해 벌어들인 분양 수익 으로 신탁 계 정대 를 상계 할 수 있 다 . 하지만 코람코 자산 신탁 은 차입 형 토지 신탁 수 탁고 가 줄어들 고 있 음 에 도 신탁 계 정대 가 늘어나 는 것 은 미분양 으로 인해 타격 을 입 은 상황 을 보여 주 는 증거 다 . 
 코람코 자산 신탁 의 신탁 계 정대 는 2014 년 561 억 원 , 2015 년 874 억 원 , 2016 년 1735 억 원 , 2017 년 2763 억 원 , 2018 년 4189 억 원 으로 매년 증가 했 다 . 또한 2019 년 에 들어와서 도 매해 증가 했 고 그 결과 지난해 3 분기 말 기준 5279 억 원 의 신탁 계 정대 가 쌓였 다 . 신탁 계 정대 회수 불능 예상 금액 인 대손 충당 금도 계속 증가 했 다 . 전년 3 분기 기준 대손 충당 율 14 . 7 % 로 2014 년 0 % 인 것 에 비해 5 년 새 14 . 7 % p 가 오른 셈 이 다 . 
 신탁 계 정대 가 쌓여 이자 수익 이 늘 며 실적 이 상승 한 과거 와 는 달리 미분양 사태 로 인한 대손 상각 으로 큰 비용 을 치루 게 되 었 다 . 2014 년 5 천만 원 이 었 으나 조금 씩 늘어나 더니 5 년 만 에 419 억 원 늘어나 420 억 원 을 대 손상 각비 로 지출 했 다 . 2019 년 들 어서 도 1 분기 31 억 원 , 2 분기 159 억 원 , 3 분기 275 억 원 의 대 손상 각비 가 발생 해 실적 이 크 게 줄 었 다 . 즉 부동산 경기 악화 로 미분양 이 늘 자 신탁 계 정대 의 부실 로 이미 많 은 비용 을 치룬 것 이 다 . 2018 년 기준 코람코 자산 신탁 의 신탁 계 정대 는 총 48 건 으로 그 중 단 한 건 만 이 서울 지역 이 고 나머지 는 모두 지방 이 다 . 지방 을 중심 으로 분양 시장 이 침체 되 어 있 는 만큼 대손 상 각비 는 계속 해서 크 게 발생 할 것 으로 예측 돼 수익 성 개선 은 당분간 어려울 것 으로 예상 된다 . 
 미분양 사태 는 분양 대금 의 감소 를 야기 하 고 이 로 인해 신탁 계 정대 중 일부 를 담보 대출 로 전환 해야 한다 . 공사 에 들어가 는 비용 등 을 신탁 계정 대로 메운 후 부족 한 대금 을 채우 기 위해 준공 이후 담보 대출 로 리파 이 낸 싱 한다 . 이 때 문제 가 될 수 있 는 부분 은 가파르 게 상승 하 는 부채 비율 이 다 . 2014 년 35 . 2 % 에 불과 했 던 부채 비율 은 매해 증가 하 더니 2018 년 100 % 대 를 돌파 해 지난해 3 분기 말 141 . 8 % 까지 치솟 았 다 . 부채 비율 이 100 % 이상 인 상황 이 지속 되 면 재무 구조 악화 는 불 보 듯 뻔한 일 이 다 . 
 전체 지분 의 50 . 74 % 를 소유 하 고 있 는 LF 가 최 대주주 인 코람코 자산 신탁 은 정준호 대표 이사 를 지난해 3 월 선임 했 다 . 그 는 과거 코람코 자산 신탁 에서 근무 한 바 있 고 부동산 신탁 업계 전문가 로 유명 한 인물 이 다 . 정 대표 가 취임 하 고 차입 형 토지 신탁 에 대한 전수 조사 를 실시 해 리스크 관리 에 힘쓰 는 모습 은 지금 당장 의 실적 악화 를 어느 정도 각오 한 것 으로 추측 된다 . 정 대표 의 리스크 관리 정책 으로 더 큰 풍파 를 막 고 새로운 먹거리 를 확보 하 여 지금 의 실적 하락 이 잠깐 의 성장통 으로 끝날 수 있 을지 2020 년 의 행보 에 관심 이 쏠리 고 있 다 . 
 # 코람코 자산 신탁 # LF