뱃살 이론 의 핵심 권 은 어디 ? 헤럴드 생생 뉴스 2007 - 09 - 12 10 : 11 : 00 주택 시장 이 최악 의 상황 으로 치닫 고 있 다 . 아파트 미분양 물량 이 10 만 여 가구 를 넘어서 면서 그동안 물 좋 던 지역 으로 꼽혔 던 파주 나 용인 지역 까지 줄줄이 미 계약 물량 이 넘쳐나 고 있 다 . 청 약가 점제 라는 주택 분배 정책 을 수립 해 적용 하 고 있 지만 가점 에서 유리 한 수요층 조차 시장 참여 를 놓 고 망설이 고 있 다 . 미분양 이 급증 하 는 상황 에서 오르 지 도 않 는 집 을 애써 분양 받 을 필요 가 없 다는 군중 심리 까지 작용 , 분양 시장 침체 의 늪 은 더욱 깊 어 질 게 분명 하 다 . 여기 에 기존 주택 시장 은 가을 이사철 임 에 불구 하 고 심각 한 거 래두 절 상황 을 맞 고 있 다 . 집 을 내놓 은 지 수개월 이 되 지만 가격 네 고 는 고사하고 문의 조차 없 어 난리 다 . 엎친 데 덮친 격 으로 대출 이자 가 금리 인상 으로 눈덩이 처럼 불어나 면서 월급 의 절반 을 매달 갚 아 나가 는 상투 족 ( ? ) 도 부지기수 이 다 . 거래 가 안 되 다 보 니 아파트 한 채 가격 이 공시 가 , 실 거래 가 , 호 가 , 인터넷 가 , 중개업 소 가격 등 5 ~ 6 개 나 되 고 강 건너 미국 의 서브 프라임 모기지 부실 이 우리 에게 닥칠지 모른다는 거품 붕괴 우려 까지 확산 되 고 있 다 . 이 같 은 여파 는 지난 2003 년 대량 분양 됐 던 아파트 의 입주 대란 으로 옮겨 붙 고 있 다 . 준공 된 아파트 단지 의 초기 입주 율 이 20 % 미만 으로 떨어지 면서 밤 이 면 유령 단지 로 변하 고 있 을 정도 다 . 기존 주택 이 팔려야 새 집 으로 이사 를 가 는데 기존 주택 의 동맥 경화 현상 이 날로 심해질 뿐 동트 는 새벽 의 기운 ( ? ) 을 전혀 느낄 수 없 다 . 이 는 주택 시장 이 최악 의 바닥 장세 에 접근 하 고 있 음 을 말 해 준다 . 이 같 은 상황 은 적어도 대선 이 끝나 고 경기 활성 화 에 대한 기대감 이 가시 화 되 는 연말 까지 지속 될 것 으로 보인다 . 최근 들 어 내 집 마련 이나 집 을 늘려갈 호기 가 도래 하 고 있 다는 얘기 가 나오 는 것 도 이 같 은 맥락 이 리라 . 실제로 현재 주택 시장 에서 가격 을 주도 하 고 있 는 목동 신시 가 지나 압구정동 현대 아파트 등 은 지난 80 년 대 최악 의 미분양 상황 에서 탄생 한 아파트 들 이 다 . 대한민국 최고 의 부촌 단지 인 도곡동 타워 팰리스 등 도 극심 한 미분양 장세 속 에서 분양 된 아파트 다 . 강남 주택 은 외환 위기 로 침체 장세 가 지속 되 던 1998 ~ 2000 년 사이 에 투자 한 사람 들 이 가장 큰 자산 이득 을 올려 이 를 입증 해 주 고 있 다 . 이 는 구태여 경기 순환 사이클 ( 키친 커브 ) 을 예 로 들 지 않 아도 부동산 에 도 시장 논리 가 철저 하 게 적용 , 순환 주기 가 생길 수 밖에 없 음 을 의미 한다 . 주식 시장 과 마찬가지 로 바닥 의 깊이 를 확인 하 기 가 어려울 뿐 시장 은 반드시 순환 하 고 최악 의 바닥 장세 가 바로 투자 의 출발점 이 라는 점 을 시사 해 준다 . 그렇 다면 향후 투자 대상 을 어떻게 골라야 할까 . 주식 시장 에서 우량주 를 선호 하 듯 저점 바닥 장세 에서 주택 을 고를 때 가장 중요 한 것 은 핵심 권 역 을 찾아내 는 일 이 다 . 이른바 ‘ 뱃살 이론 ’ 이 설득력 을 얻 고 있 는 이유 가 여기 에 있 다 . 달리 기 나 조깅 등 다이어트 를 위한 운동 을 계속 하 다 보 면 가장 먼저 얼굴 살 이 빠진다 . 이 어 내장 기름 살 , 맨 마지막 으로 뱃살 이 빠지 게 된다는 이론 을 접목 시켜 주택 시장 에서 핵심 투자 지역 이나 대상 을 골라야 한다는 것 이 다 . 부촌 의 생명력 이 더욱 돋보일 것 이 기 때문 . 외풍 에 의한 가격 거품 이 지방 이나 수도 권 외곽 에서부터 빠지 기 시작 해 핵심 권 으로 접근 하 는 게 일반 적 인 생리 이 다 . 또 신 도시 등 같 은 지역 내 에서 도 극심 한 침체 지역 이 있 는 반면 열기 가 살 아 있 는 곳 이 있 게 마련 이 다 . 인천 = 송도 권 역 , 수원 = 영통 권 역 , 용인 = 상현 등 서북 부권 역 , 서울 = 용산 , 강남 권역 , 부산 = 센텀 과 해운대 권 역 등 이 바로 부촌 의 핵심 권 으로 꼽히 는 이유 가 여기 에 있 다 . 용인 동천 지역 의 청약 경쟁 률 이 한 자릿수 에 불과 하 는 등 청약률 이 부진 하 고 강남 권 의 재건축 아파트 가 크 게 떨어지 고 있 다는 점 등 은 주택 시장 이 바닥 권 근접 과 함께 투자 시점 이 도래 한다는 신호탄 으로 봐야 하 지 않 을까 . 공유 하 기 글 요소