부동산 투자 , 소형 평수 가 대세 ? 대형 평수 를 노려라 ! 안녕 하 세요 . 성동구 대표 부동산 ! 부동산 성공 투자 의 미래 , 투미 부동산 입니다 . 일요일 휴일 잘 쉬 고 있 으신 가요 ? 주말 을 맞이 하 여 읽 을 수 있 는 투자 관련 정보 를 올려 볼까 합니다 . 사실 부동산 전망 글 을 올리 면서 이어서 투자 관련 해서 도 글 을 올려 보 려고 했었 는데 , 일 이 바쁘 다 보 니 미뤄졌 네요 . ^^; 오늘 이야기 해 볼 투자 주제 는 ' 중대 형 아파트 를 주목 하 라 ' 입니다 . ○ 투자 기피 대상 1 호 대형 아파트 그동안 부동산 투자 는 소형 평수 가 주 를 이루 었 습니다 . 대형 평수 는 투자 로 는 부적합 하 다고 생각 하 고 , 가격 상승 이 안 될 것 으로 많이 이야기 하 시 는데요 . 부동산 가격 을 놓 고 보 았 을 때 20 평 형 은 2008 년 금융 위기 전 보다 더 많이 상승 했 고 , 30 평 형 은 가격 회복 을 하 였으나 , 많 은 지역 의 40 평형대 물건 들 은 아직 도 가격 회복 을 못 한 상황 입니다 . 실제로 이 는 시장 에 반영 되 어서 평 당가 로 보 았 을 때 소형 아파트 가 훨씬 높 아 졌 습니다 . 과거 대형 평수 선호 가 있 었 을 때 와 달리 , 비싸 더라도 소형 평수 를 많이 찾 다 보 니 생기 는 현상 이 지요 . 이 는 시장 에 민감 한 분양 가 에 바로 반영 되 었 습니다 . 일반 분양 을 할 때 대형 평수 분양 이 잘 안 될 것 을 걱정 하 여 , 많 은 재 개발 지역 이 최초 관리 처분 시 의 계획 에서 소형 평수 는 분양 가 를 높이 고 , 대형 평수 는 분양 가 를 낮추 는 모습 을 볼 수 있 었 습니다 . 그럼에도 불구 하 고 소형 평수 는 경쟁 률 이 100 대 1 까지 도 가 면서 도 , 대형 평수 는 3 대 1 등 한 자릿수 경쟁 을 하 기 일쑤 였 죠 . 성 동구 에서 낮 게 로 는 [ 2015 년 9 월 분양 ] 금호 20 구역 힐 스테이트 금호 의 51 평 형 이 1 . 27 대 1 을 기록 하 였 고 , [ 2015 년 3 월 분양 ] 센트 라스 45 평 형 은 1 순위 ( 서울 ) 미달 로 2 순위 ( 수도 권 ) 까지 가 서 도 1 . 36 대 1 로 간신히 미분양 만 면한 상황 이 나왔 습니다 .   ( 여기 서 도 계약 포기 물건 이 나와서 선착순 무 통장 접수 하 는 ' 행복 주택 ' 이 진행 되 었 습니다 . 저 도 여기 서 몇 개 더 받 았 지요 . ) 그러나 저희 는 계속 해서 대형 평수 가 좋 다고 이야기 해 왔 습니다 . 특히 대형 평수 의 일반 분양 가 가 더 낮 아 지 면서 투자 가치 가 높 아 졌으니 대형 평수 를 노리 라고 했었 지요 . ○   대형 평수 공급 이 부족 하 다 . 가장 큰 이유 로 는 대형 평수 의 공급 이 절대 적 으로 부족 하 다는 것 입니다 . 그 동안 대형 평수 분양 실적 이 좋 지 않 자 , 조합 과 건설사 는 설계 를 변경 하 여 대형 평수 비율 을 낮추 고 , 아예 없애 는 지역 들 도 나옵니다 . 그렇 다 보 니 현재 확정 된 2016 년 도 부터 2018 년 도 까지 성 동구 에서 입주 하 는 신규 아파트 를 보 았 을 때 , 대형 평수 비율 은 매우 낮 습니다 . 한강 조망 을 노리 는 프리미엄 고급 주거 지역 으로 나아가 는 힐 스테이트 금호 와 서울숲 리버 뷰 자이 를 제외 하 고 는 대형 평수 비율 이 5 % 도 안 되 는 모습 을 볼 수 있 습니다 . 2016 년 ~ 2018 년 입주 하 는 성동구 신규 아파트 총 9 , 230 세대 에서 대형 평수 비율 은 6 % 밖에 안 됩니다 . 여기 에 향후 추진 되 는 재 개발 지역 들 을 보 면 행당 7 구역 은 대형 평수 없이 20 , 30 평 형 으로 만 가 는 등 대형 평수 를 없애 는 게 사업 성 이 더 높 다고 판단 하 여 앞 으로 도 대형 평수 공급 은 점점 더 없 어 진다고 볼 수 있 습니다 . ○   가격 은 대형 평수 가 더 많이 올랐 다 ! 실제로 는 어떻게 되 었 을까요 ? 2016 년 11 월 에 입주 시작 한 왕십리 뉴타운 3 구역 센트 라스 의 일반 분양 부터 지금 까지 의 가격 추이 입니다 . 앞서 말 한 것 처럼 2015 년 3 월 일반 분양 당시 1 순위 미달 까지 간 센트 라스 의 45 평 형 을 보 면 , 일반 분양 가 에서 3 억 5 천 이 올라가 면서 가장 높 은 상승 금액 을 기록 했 습니다 . 65 대 1 을 기록 한 25 평 형 2 억 보다 1 억 5 천 이 더 올라갔 습니다 . 치열 한 경쟁 끝 에 힘들 게 받 은 소형 평수 와 달리 , 남 들 이 떠넘기 듯이 얼떨결 에 받 은 대형 평수 가격 의 상승 폭 이 훨씬 더 높 은 이유 가 무엇 일까요 ? ○   대형 평수 는 실수요자 들 이 많 다 . 바로 대형 평수 는 투자 로써 의 가치 가 없 다고 보 고 소형 평수 로 만 몰리 다 보 니 , 대형 평수 를 받 은 사람 들 은 대부분 실거 주 목적 으로 분양 을 받 았 습니다 . 그러 다 보 니 안 그래도 대형 평수 비율 도 적 은데 , 그 물건 들 도 대부분 실거 주 목적 으로 받 다 보 니 실질 적 으로 거래 가 가능 한 대형 평수 물건 은 거의 없 는 것 이 죠 . 대형 평수 를 찾 는 수요 는 꾸준 한데 물량 이 없 으니   가격 도 지속 적 으로 상승 하 고 , 특히 실입 주가 시작 하 는 시기 에 실수요자 가 몰리 면서   가격 이   급격 하 게 상승 했 습니다 . 똑같이 2016 년 도 11 월 에 입주 한 옥수 파크 힐스 는 어떨까 요 ? 소형 평수 인기 가 워낙 높 아서 25 평 형 은 1 층 도 일반 분양 분 이 하나 도 없이 조합원 이 다 가져간 유별난 지역 이 었 죠 . 그럼에도 불구 하 고 33 평 형 은 최고 경쟁 률 132 대 1 을 기록 , 다른 단지 의 20 평 대 경쟁 률 을 보여 주 며 진짜 로또 가 무엇 인지 를 보여 주 었 는데요 . 반면 , 45 평 형 은 5 대 1 밖 에 안 되 었 습니다 . 그러나 입주 한 지금 45 평 형 은 3 억 6 천 이 오르 며 다른 20 ~ 30 평 형 보다 1 억 5 천 이 더 올라갔 습니다 . 성동구 뿐 만 이 아닙니다 . 전국 적 으로 신규 공급량 을 보 았 을 때 중대 형 아파트 단지 의 비율 은 매우 낮 습니다 . 조금 전 에 보여준 옥수 파크 힐스 , 센트 라스 의 예시 는 지금 대형 평수 가 많이 올랐 다고 끝나 는 것 이 아니 라 추후 에 도 더 큰 가격 상승 이 있 을 것 으로 보 며 , 신규 입주 아파트 뿐 만 아니 라 연차 가 된 아파트 들 도 대형 평수 의 가격 이 높 게 상승 할 것 을 보여 주 는 시그널 이 라고 생각 합니다 . ○   대형 평수 를 갭 투자 하 라 ! 그러면 여기 서 생기 는 의문점 이 하 나 있 습니다 . 앞서 설명 한 예시 는 모두 최근 에 입주 한 분양 권 으로 , 분양 권 특성 상 초기 투 자금 이 낮 은데요 . ( 분양 권 초기 투 자금 =   분양 가 의 10 % 인 계약금 + 프리미엄 ) 성동구 내 앞 으로 남 은 분양 권 대형 평수 물건 이 별로 없 다 보 니 지금 은 투자 하 고 싶 어도 못하 는 걸까요 ?   바로 전세 끼 고 갭 투자 를 하 라고 권해 드리 고 싶 습니다 . 앞서 말 한 신규 입주 아파트 는 초 기투 자금 이 3 억 씩 들어가 지만 , 입주 3 년 차 가 되 는 텐 즈 힐 2 구역 같 은 경우 는 초 기투 자금 2 억 선 , 입주 한 지 20 년 가까이 되 는 대림 아파트 는 초 기투 자금 1 억 원 선 으로 도 매수 가 가능 합니다 . ○   구축 아파트 대형 평수 를 눈여겨보 라 대부분 의 사람 들 은 아파트 투자 는 신축 아파트 를 중심 으로 합니다 . 새 아파트 선호 현상 도 있 고 , 앞서 말 한 것 처럼 추가 적 으로 공급 되 는 신규 대형 평수 가 적 으니 충분히 투자 가치 가 높 습니다 . 하지만 투자 금액 이 많이 들어가 는데요 . 일반 분양 당시 경쟁 률 이 낮 았 던 것 뿐 이 지 , 지금 대형 평수 는 물건 도 거의 없 고 , 프리미엄 도 많이 붙 어서 초기 투 자금 이 많이 들어가 그림 의 떡 일 수 도 있 습니다 . 그러면 내 투자 가능 금액 으로 대형 평수 투자 는 무리 인가 ? 바로 구축 아파트 에서 유망 한 지역 을 보 는 것 도 좋 은 투자 포인트 라고 생각 합니다 .   성동구 행당동 에 위치 한 대림 아파트 는 98 년 도 에 입주 하 여 20 년 차 를 바라보 는 아파트 입니다 . 연차 가 오래 되 었 지만 , 행당역 바로 앞 에 위치 하 였 고 , 단지 주변 에 초등 학교 중학교 , 각종 편의 시설 이 다 들어서 서 살 기 좋 아 실수요자 들 이 많이 찾 는 지역 입니다 . 전세가 율 이 워낙 높 아서 투 자금 이 낮 아도 매수 가 가능 한데요 . 특히 일반 적 으로 기존 오래 된   아파트 는 대형 평수 의 전세가 율 이 더 높 습니다 . 여기 서 한 가지 더 ! 글 도입 부분 에 대형 평수 를 사람 들 이 기피 한다고 이야기 하 면서 " 2008 년 금융 위기 기준 으로 했 을 때 소형 평형 은 더 높이 올라갔 지만 , 대 형평 형 은 금융 위기 이전 가격 도 회복 못 했 다 " 고 했 습니다 . 따라서 비슷 한 투자 금액 이 들어간다고 해도 , 대 형평 형 이 훨씬 더 가격 상승 의 여지 가 높 다는 것 을 알 수 있 습니다 . 이미 신축 아파트 의 대 형평 형 가격 이 높 게 상승 하 는 것 이 도화선 으로 기존 아파트 의 가격 도 따라서 올라갈 것 으로 보 고 있 어 , 소액 으로 투자 하 기 좋 다고 생각 합니다 . 기존 아파트 라고 무작정 사 기 보다 는 전세가 율 및 예전 가격 추이 와 입지 적 여건 을 따져 보 면서 상승 가능 성 이 높 은 곳 을 선별 적 으로 매수 해야 겠 지요 . 제 글 을 예전 부터 보 신 분 은 꾸준히 대형 평수 가 가격 도 싸 고 , 상승 가능 성 이 높 다고 이야기 했 음 을 아실 것 입니다 . 혹시 모르 셔도 , 몇 년 전 글 을 찾아보 면 이야기 해 왔 던 증거 들 이 있 지요 . 저 는 그렇게 소형 평수 바람 이 불 던 예전 에 도 대형 평수 가 더 올라갈 것 으로 분석 하 여 저 자신 도 투자 시 대형 평수 를 중점 적 으로 투자 했 습니다 . 앞서 이야기 한 센트 라스 와 옥수 파크 힐스 40 평 형 모두 투자 로 가지 고 있 으며 , 옥수 파크 힐스 는 이사 해서 직접 거주 하 고 있 지요 . 이 밖 에 도 텐 즈 힐 , 송파 헬리오 시티 등 여러 지역 들 의 대형 평수 를 매수 하 였 고 큰 성공 을 거두 었 습니다 . 바로 어제 글 을 작성 했 던 서울숲 리버 뷰 자이 의 경우 는 일반 분양 청약 시 49 평 형 을 넣 어 가장 낮 은 경쟁률 인 3 대 1 을 기록 , 69 대 1 의 치열 한 경쟁 을 보여준 25 평 형 을 생각 하 면 거져 받 았 지만 지금 49 평 형 은 물건 자체 가 없 어서 부르 는 게 값 입니다 . 이러 한 대형 평수 품귀 현상 은 갈수록 더 커질 것 으로 보 며 , 2018 년 7 월 입주 시 에 도 매도 안 하 고 전세 를 한 번 은 돌린 뒤 그 다음 에 매도 하 려고 생각 하 고 있 습니다 . 즉 대형 평수 시장 을 아주 긍정 적 으로 바라보 고 있 는 것 이 죠 . 그 동안 대형 평수 를 사 야 한다고 이야기 해도 , 안 팔리 는 것 을 팔 려고 한다고 폄하 하 던 사람 들 도 있 었 지만 , 지금 실제 가격 이 제 가 옳 았 음 을 증명 하 고 있 습니다 . 아직 도 소형 평수 만 을 사 야 한다고 말 하 는 소위 전문가 라는 사람 들 이 많 은 상황 속 에서 ,   소형 이 아닌 대형 평수 를 구입 해야 한다고 자신 있 게 추천 해 드리 고 싶 습니다 .   저희 투미 부동산 은 성동구 전문 부동산 으로   아파트 , 재 개발 , 분양 권 , 상가 , 건물 로 다양 한 부동산 및 여러 지역 을 소개 해 드리 며 , 선호 하 는 타입 과 투자 금액 , 성향 에 맞추 어 좋 은 투자처 를 추천 해 드리 는   전문 부동산 컨설팅 업체 입니다 . 또한 직접 실천 하 는 부동산 투자 전문가 입니다 . 다 지난 뒤 에 그럴 줄 알 았 다고 는 누구 나 말 할 수 있 습니다 . 살짝 자랑 으로 들릴 수 도 있 겠 지만 , 말 뿐 만 이 아니 라 자신 의 분석 을 믿 고 스스로 도 행동 하 는 신뢰 할 수 있 는 부동산 입니다 .   2017 년 부동산 전망 종 합편 [ 2017 / 02 / 19 ] ( ↑ 클릭 하 면 이동 합니다 . ) 공급 과잉 , 금리 인상 , 가계 부채 , 인구 감소 등 부동산 에 대한 각종 우려 에 대해서 정리 한 2017 년 부동산 전망 글 도 있 으니 참고 하 시 기 바라 며 , 앞 으로 도 시간 날 때 마다 좋 은 글 을 전해 드리 도록 하 겠 습니다 . 투미 부동산 은 성동구 내 세 개 지점 이 있 습니다 . 여러 지역 을 하 는 만큼 , 특정 지역 이 무조건 좋 다고 하 지 않 고 , 각 지역 별 장단점 을 분석 해 드립니다 . 성동구 전문 으로 14 년 넘 게 영업 한 부동산 으로 믿 고 연락 주 시 기 바랍니다 . +   저희 카페 에 오 시 면 보다 많 은 자료 를 보 실 수 있 습니다 . http : / / cafe . naver . com / real 9990