전세 삼키 는 월세 … ‘ 서민 보호막 ’ 비상 등 한겨레 원문 [ 한겨레 ] [ 오늘 스포트라이트 ] ‘ 다세대 월세 50 % 돌파 ’ 전월세 대책 어디 로 … # 서울 서대문구 홍제동 에 사 는 세입자 김 아무개 씨 는 오 는 10 월 아파트 전세 계약 만료 를 앞두 고 최근 집 주인 한테서 재 계약 에 관한 연락 을 받 았 다 . 기존 전세금 은 3 억 원 인데 현재 시세 ( 3 억 5000 만 원 ) 에 맞춰 다달이 월세 20 만 원 을 추가 로 내 는 조건 으로 재 계약 하 거나 집 을 비워 달 라는 통 보였 다 . 김 씨 는 “ 전세 대출 을 받 아 인근 다른 아파트 로 이사 가 는 방법 과 반 전세 로 눌러 앉 는 방법 중 어떤 걸 선택 해야 할지 고민 을 했 다 ” 며 “ 전세금 을 더 높였 다가 는 ‘ 깡통 전세 ’ 가 될 위험 이 커지 기 때문 에 부담 스럽 지만 월세 를 내 는 게 차선책 인 것 같 다 ” 고 말 했 다 . # 경기 고양시 에 사 는 정 아무개 씨 는 6 년 간 전세 를 놓 았 던 덕양구 화정동 의 전용 면적 50 ㎡ 짜리 소형 아파트 를 월세 로 바꾸 려고 최근 은행 에 주택 담보 대출 을 신청 했 다 . 전세금 을 올려 현재 세입자 와 재 계약 하 는 대신 에 보증금 2000 만 원 에 월세 65 만 원 짜리 로 바꿔 새로운 세입자 를 들이 기 로 한 것 이 다 . 정 씨 는 다음 달 부터 다달이 월세 를 받 아 5 년 거치 , 30 년 만기 인 금리 2 . 55 % 짜리 주택 담보 대출 의 월 이자 20 여 만 원 을 갚 아 나갈 계획 이 다 . 정 씨 는 “ 저금리 로 인해 전세 를 빼 주 고 월세 를 받 는 데 따른 이익 이 훨씬 크다 ” 고 말 했 다 . 저 금리 여파 로 전월세 시장 에서 월세 비중 이 급속 하 게 늘 고 있 다 . 국토 교통부 집계 를 보 면 , 올 상반기 전체 주택 의 전월세 거래량 은 74 만 7745 건 인데 , 이 가운데 월세 는 34 만 3814 건 ( 46 %) 이 다 . 5 년 전 과 비교 하 면 월세 비중 은 13 . 5 % 포인트 나 늘 었 다 . 특히 다 세대 · 다 가구 주택 등 ‘ 비 아파트 ’ 는 월세 비중 이 50 . 5 % 를 기록 했 다 . 정부 가 2011 년 부터 전월세 실 거래 가 신고 를 집계 한 이래 월세 비중 이 절반 을 넘 은 건 이번 이 처음 이 다 . 아파트 의 월세 비중 은 40 . 5 % 로 처음 으로 40 % 대 에 올라섰 다 . 특히 서울 의 경우 아파트 월세 비중 은 5 년 전 17 . 4 % 에서 올해 상반기 38 . 3 % 로 2 . 2 배 나 급증 했 다 . ■ 월세 세입자 보호 강화 해야 전세 가 줄 고 월세 가 빠르 게 늘어나 는 데 는 사상 최저치 기록 을 바꾸 고 있 는 저금리 의 영향 이 크 다 . 집 주인 처지 에서 는 전세 로 빌려줄 때 보다 대출 을 받 더라도 전세금 을 빼 주 고 월세 를 받 는 편 이 수익 률 면 에서 훨씬 유리 해졌 기 때문 이 다 . 특히 보증금 반환 부담 이 적 은 소형 아파트 와 다세대 , 단독 주택 등 은 월세 전환 이 더욱 활발 하 다 . 고양시 화정동 의 한 공인 중개사 는 “ 이제 교통 이 좋 은 역세 권 소형 아파트 는 월세 만 거래 된다고 해도 과언 이 아니 다 . 일부 남 은 전세 아파트 조차 투자자 들 이 구입 한 뒤 계약 만료 때 는 대부분 월세 로 돌리 는 실정 ” 이 라고 말 했 다 . 저 금리 여파 올 상반기 ‘ 월세 46 %’ 2 년 전 보다 3 . 8 % p 나 늘 어 아파트 월세 비중 40 % 대 진입 서울 은 5 년 새 2 . 2 배 가파른 상승 ‘ 전월세 전환 율 인하 ’ 통과 됐 지만 재 계약 땐 적용 안 돼 ‘ 속빈 강정 ’ 인상 률 제한 · 재 계약 1 회 청구 권 등 야당 발 의 임대차 보호 법안 5 건 대기 정부 · 여당 끈질긴 반대 ‘ 산 넘 어 산 ’ 서울 · 경기 일부 전세가 율 80 % 돌파 역전 세난 에다 깡통 전세 위험 까지 세입자 보호 · 주거비 경감 ‘ 한 목소리 ’ 부동산업 계 에서 는 전세 의 월세 전환 증가 는 저금리 와 함께 경기 불황 으로 집값 상승 기대감 이 꺾인 데 따른 불가피 한 현상 이 라고 진단 하 고 있 다 . 정부 도 이 를 인정 하 고 월세 수요 증가 에 대비 해 기업 형 임대 주택 ( 뉴스 테이 ) 공급 등 을 활발히 추진 하 고 있 다 . 그러나 서울 도심 권 의 경우 월 임대료 가 많 게 는 100 만 원 에 가까운 뉴스 테이 는 소득 이 적 은 세입자 에게 는 ‘ 그림 의 떡 ’ 인 경우 가 많 다 . 19 대 국회 마지막 본회의 에서 전세 보증금 을 월세 로 바꿀 때 적용 하 는 전월세 전환 율 인하 를 뼈대 로 한 주택 임대차 보호법 개정안 이 통과 됐 지만 , 이 역시 ‘ 속 빈 강정 ’ 에 지나 지 않 는다 . 개정안 은 전월세 전환 율 계산 방법 을 종전 의 기준 금리 4 배 이내 또는 연 10 % 이내 에서 ‘ 기준 금리 + 대통령 이 정한 값 ’ 으로 바꾸 었 다 . 그러나 지난달 기준 금리 가 1 . 25 % 로 내렸 고 , 대통령 이 정한 값 은 ‘ 4 ’( 예정 ) 이 기 때문 에 전월세 전환율 은 5 . 25 % 로 법 개정 이전 보다 0 . 25 % 포인트 높 아 졌 다 . 또 전월세 전환율 은 임대차 계약 기간 에 전세 를 월세 로 바꿀 때 만 적용 될 뿐 재 계약 때 는 적용 되 지 않 아 실효 성 이 떨어진다 . 전세 와 월세 모두 가격 인상 을 적정 한도 에서 규제 하 는 제도 적 장치 의 도입 필요 성 도 제기 된다 . 더불 어 민주당 과 국민 의 당 등 야권 은 20 대 국회 들 어 ‘ 임차인 계약 갱신 청구 권 1 회 도입 ’ 과 ‘ 임대료 인상 률 연 5 % 제한 ’ 을 뼈대 로 한 주택 임대차 보호법 개정안 5 건 을 잇따라 발의 해 놓 은 상태 다 . 두 제도 는 전월세 세입자 들 의 주거 안정 을 위한 핵심 적 인 장치 로 손꼽히 는데 , 19 대 국회 에서 는 부작용 을 우려 하 는 여당 과 정부 의 끈질긴 반대 로 법안 이 폐기 된 바 있 다 . 야권 이 20 대 국회 에 제출 한 개정안 에 는 임차인 의 제 3 자 에 대한 대항력 발생 일 을 ‘ 주택 의 인도 와 전입 신고 를 마친 다음 날 ’ 이 아닌 전입 신고 일 당일 로 앞당기 는 등 좀 더 진일보 한 세입자 보호 대책 도 담겨 있 다 . ■ 역전 세난 , 깡통 전세 대비 해야 부동산업 계 에선 최근 과열 양상 을 보이 는 주택 시장 이 공급 과잉 , 저성장 과 경기 침체 등 악재 를 만나 예상 치 못한 급락세 로 돌아설 경우 전월세 시장 에 끼칠 파장 에 도 대비 해야 한다고 보 고 있 다 . 최근 서울 동남 권 의 전셋값 이 하락 하 는 등 일부 지역 에서 ‘ 역전 세난 ’ 우려 가 고개 를 들 고 있 고 매매 가 대비 전세 가 비율 ( 전세가 율 ) 은 사상 최고 치 에 이르 렀 기 때문 이 다 . 케이비 ( KB ) 국민은행 이 집계 한 6 월 아파트 전세가 율 은 전국 75 . 4 %, 서울 75 . 1 % 에 이른다 . 특히 서울 에서 는 성동 · 성북 · 중 · 관악 · 구로 · 동작구 등 6 개 구 , 경기도 에서 는 고양 · 안양 · 의정부 · 용인 · 군포 · 의왕 · 파주 등 7 개 시 의 전세가 율 이 80 % 를 돌파 해 전셋값 이 매 맷 값 의 턱밑 에 다다랐 다 . 이 에 따라 세입자 가 전세금 을 온전히 돌려받 지 못하 는 ‘ 깡통 전세 ’ 위험 에 대한 우려 가 커졌 다 . 김규정 엔 에 이치 ( NH ) 투자 증권 부동산 연구 위원 은 “ 전세금 반환 보증 보험 등 이 나와 있 지만 임대인 동의 등 가입 요건 이 까다로워 임차인 을 보호 하 는 데 는 역부족 인 실정 ” 이 라며 “ 집 주인 이 보증금 을 돌려주 지 못할 때 는 은행 등 공 적 기관 이 우선 세입자 에게 보증금 을 지급 하 고 세입자 의 권리 를 승계 해 경매 에 참여 하 도록 하 는 등 다양 한 대책 을 마련 해야 한다 ” 고 말 했 다 . 주택 이 경매 에 넘어갈 경우 세입자 에게 ‘ 우선 매수 청구 권 ’( 경매 낙찰 가격 으로 임차인 이 우선 매수 ) 을 부여 하 는 방안 도 검토 해 볼 수 있 다 . 장기 적 으로 는 정부 가 임대료 가 저렴 한 공공 임대 주택 공급 을 확충 해 나가 는 한편 봉급생활자 월세 소득 공제 , 저소득층 주거 급여 확대 등 서민 들 을 위한 주거비 경감 에 적극 나서 야 한다는 게 전문가 들 의 조언 이 다 . 최민섭 서울 벤처 대학원 대학교 교수 ( 부동산 학과 ) 는 “ 정부 가 미분양 주택 매입 과 연기금 활용 등 다양 한 방식 으로 서민 용 공공 임대 주택 의 공급 을 늘리 는 동시 에 저소득 · 취약 계층 을 위한 주거 급여 ( 주택 바우처 ) 를 확대 해 나가 는 게 중요 하 다 ” 고 말 했 다 . 주거 급여 는 중위 소득 43 % 이하 계층 의 실제 주거비 ( 월세 ) 지출액 을 파악 해 현금 으로 지원 해 주 는 제도 로 , 지난해 80 만 가구 에 월평균 10 만 8000 원 이 지급 됐 다 . [ ⓒ 한겨레 신문 : 무단 전재 및 재 배포 금지 ] 잠깐 ! ~~ 마음 에 드셨 다면 댓글 도 달 아 주 시 면 힘 이 됩니다 ! !!" 세무 " 는 세무사 에게 " 회계 " 는 회계사 에게 " 부동산 등기 " 는 법무사 에게 " 진료 " 는 의사 에게 " 약 " 은 약사 에게 " 특허 " 는 변리사 에게 . . 전문 분야 는 각 전문가 에게 상담 을 하 세요 " 수익 성 ( 재테크 ) 부동산 매매 및 임대 . 임차 " 는 " 김정현 " 공인 중개사 에게 . ... 공인 중개사 / 김정현 부동산 재테크 이야기 네이버 Blog http : / / myhyun 2004 . blog . me 공유 하 기 글 요소