2014 - 04 - 25 | 작성자 김은유 | 조 회수 13 , 060 | 추천 수 148 
 주택 재 건축 사업 에서 ① 최초 조합 설립 에 부동 의 할 경우 , ② 조합 설립 에 동의 하 였으나 분양 신청 을 하 지 않 은 경우 에 는 조합 이 소유자 를 상대 로 소유 권 을 강제 로 취득 하 기 위해 매도 청구 소송 을 제기 한다 . 이하 에서 는 이러 한 매도 청구 를 당하 였을 경우 소유자 가 어떻게 대처 하 여야 하 는지 를 알아본다 . 
 2 . 매도 청구 의 성질 ( 강제 수용 과 같 음 ) 
 도시 정비 법 제 39 조 에 정한 매도 청구 권 은 재 건축 사업 의 원활 한 진행 을 위하 여 같 은 법 이 재 건축 불참자 의 의사 에 반하 여 그 재산 권 을 박탈 할 수 있 도록 특별히 규정 한 것 으로서 , 그 실질 이 헌법 제 23 조 제 3 항 의 강제 수용 과 같 다 ( 헌법 재판소 1999 . 9 . 16 . 자 97 헌 바 73 , 98 헌 바 62 , 98 헌 바 60 ( 병합 ) 결정 , 대법원 2008 . 7 . 10 . 선고 2008 다 12453 판결 등 참조 ) . 
 따라서 소유자 는 재판 에서 패소 하 면 소유 권 을 강제 로 상실 하 므로 , 신중 한 대응 을 하 여야 한다 . 
 3 . 매도 청구 자체 를 무력 화 시키 는 방법 
 매도 청구 소송 자체 를 무력 화 시키 는 방법 은 , 
 첫째 , 조합 설립 인가 취소 소송 ( 이 소송 은 인 가일 로부터 90 일 내 에 제기 하 여야 함 ) 을 별도 로 제기 하 여 승소 하 고 그 승소 판결문 을 매도 청구 소송 에 제출 하 거나 또는 매도 청구 소송 자체 에서 조합 설립 인가 처분 에 하 자 가 있 고 그 하자 가 중대 · 명백 하 여 당연 무효 임 을 주장 · 입증 하 는 방법 이 있 다 . 
 둘째 , 별도 로 사업 시행 인가 취소 소송 을 제기 하 여 승소 하 는 방법 이 있 는데 , 이러 한 소송 은 조합 설립 에 동의 한 자 만 제기 가 가능 하 다 . 즉 분양 신청 을 하 지 않 아 매도 청구 를 당하 였을 때 제기 할 수 있 는 소송 이 다 . 
 셋째 , 사업 시행 계획 이 당연 무 효일 경우 는 별도 로 관리 처분 계획 및 인가 에 대한 취소 소송 을 제기 하 여 승소 하 면 조합 이 후속 절차 진행 이 지연 되 어 타격 을 받 으므로 , 합의 의 여지 가 있 다 . 
 4 . 매도 청구 자체 가 불 가능 한 경우 
 다음 의 경우 에 는 매도 청구 소송 은 위법 하 므로 , 불가 하 다 . 
 ① 토지 , 건물 중 일부 만 정비 사업 구역 에 포함 되 었 을 경우 매도 청구 가 불가 하 고 , 
 ② 주택 단지 내 건축물 만 소유자 에 대해서 는 조합 이 조합 설립등기 일 로부터 2 개월 내 에 매도 청구 소 를 제기 하 여야 하 는데 , 이 기간 을 지키 지 못한 경우 는 매도 청구 자체 가 불가 하 고 , 
 ③ 최고 를 하 지 아니하 였 거나 , 최고 기간 도과 후 지체 없이 소 를 제기 하 지 않 은 경우 는 매도 청구 자체 가 불가 하 다 . 
 5 . 시가 로 보상 을 받 을 수 있 는지 여부 
 가 . 시가 로 받 는다 . 
 매도 청구 소송 을 당하 면 당연 무효 사유 가 아닌 한 조합 설립 인가 를 항변 으로 다투 지 도 못하 므로 , 결국 아파트 ( 종전 자산 ) 가격 이 얼마 인지 가 재판 의 핵심 쟁점 이 다 . 
 매도 청구 를 하 여 소유 권 을 취득 하 기 위해서 는 당연히 반대급부 로 아파트 등 종전 자산 값 을 주 어야 한다 . 이 종전 자산 값 은 법원 이 감정평가 사 를 선정 하 여 감정 평가 를 거쳐 최종 적 으로 결정 하 는데 , 감정 을 실시 함 에 있 어서 소위 개발 이익 이 포함 된 “ 시가 ” 로 정하 여야 한다는 것 이 대 법원 판례 이 다 . 즉 , “ 시가 ” 란 매도 청구 권 이 행사 된 당시 재건축 으로 인하 여 발생 할 것 으로 예상 되 는 개발 이익 이 포함 된 가격 을 말 한다 . 
 나 . 시 가 산정기 준일 
 시가 에 대해 조합 과 소유자 가 합의 ( 통상 은 현재 거래 가 에 이사비 를 포함 한 가격 ) 가 이루어지 면 그것 으로 정해질 것 이 고 , 합의 가 이루어지 지 아니하 면 매매 계약 체결 의 제일 즉 , 매도 청구 의 의사 표시 가 담긴 소장 부본 송달 일 이 거나 최고 를 소장 으로 하 였으면 최고 서 송달 일 로부터 2 개월 이 경과 한 다음 날 이 기준일 이 다 . 
 현금 청산 대상자 들 은 단체 로 대응 을 하 여야 할 사항 과 개인 적 으로 대응 을 하 여야 할 사항 이 있 다 . 먼저 개인 적 으로 대응 할 중요 한 사항 을 지적 하 면 다음 과 같 다 . 
 첫째 , 즉시 대응 을 하 여야 한다 . 
 피 고 즉 소유자 는 소장 을 받 는 날 , 아니 받 기 전 부터 미리 대응 을 하 여야 한다 . 어찌 보 면 조합 이 설립 되 기 전 부터 대응 ( 외관 ) 을 시작 하 는 것 이 좋 다 . 최선 의 대응 은 전문 변호사 를 빨리 선임 하 는 것 이 다 . 처음 부터 사전 준비 하 고 , 나아가 소송 에서 는 감정 인 선정 절차 부터 철저히 준비 하 여야 제대로 된 감정 평가 를 받 을 수 있 다 . 가끔 감정평가 가 나온 후 에 대비 한다는 생각 , 2 심 에 가 서 다시 재판 하 면 된다는 생각 을 하 는 경우 가 있 으나 , 이 는 매우 잘못 이 다 . 대부분 은 법원 에서 선정 한 1 심 감정인 의 감정평가 결과 가 나오 면 그것 으로 끝 이 다 . 그 후 에 결과 는 바뀌 지 않 는 경우 가 대부분 이 다 . 
 둘째 , 전문 변호사 를 선임 하 여야 한다 . 
 매도 청구 소송 의 원고 인 조합 은 반드시 전문 변호사 를 선임 하 여 소송 을 제기 한다 . 이 에 대해 비 전문 변호사 를 선임 하 면 그 게임 은 해보 나마 나이 다 . 비 전문 변호사 는 자신 이 피고 이 므로 , 원고 가 진행 하 는 대로 가만히 있 는 것 이 태반 이 다 . 이 는 매우 잘못 이 다 . 이렇게 하 면 손해 를 본다 . 처음 부터 전문 변호사 를 선임 하 여 다투 지 않 으면 낭패 를 보 는 이유 가 바로 여기 에 있 다 . 감정 의견서 도 제출 하 지 않 는 변호사 도 있 다 . 재건축 전반 을 잘 알 고 있 어야 최강 의 대응 이 가능 하 다 . 
 셋째 , 감정평가 가 전부 이 다 . 
 시가 는 법원 이 선임 하 는 감정평가 사 에 의해 결정 된다 . 통상 은 원고 측 이 감정 평가 를 신청 하 고 있 다 . 그러나 피고인 현금 청산 대상자 도 공동 감정 신청 을 고려 하 여야 하 고 , 감정 인 선정 , 시가 에 대한 의견 을 철저히 개진 하 여야 한다 . 
 넷째 , 반소 제기 여부 를 결정 하 여야 한다 . 
 매도 청구 소송 은 조합 이 현금 청산 대상자 에게 종전 자산 값 을 지급 받 음 과 동시 에 소유 권 을 이전 하 고 부동산 을 인 도 하 라는 것 이 다 . 따라서 조합 이 급하 면 바로 돈 을 지급 하 고 나가 라고 하 지만 급하 지 않 으면 판결 이 있 어도 돈 도 주 지 않 고 그냥 세월 을 보내 는 것 이 다 . 이러 한 경우 현금 청산 대상자 가 바로 돈 을 받 거나 이자 를 받 기 위해서 는 반소 를 제기 하 는 것 이 다 . 즉 , 먼저 소유 권 이전 등기 서류 와 부동산 을 인도 하고 나 서 돈 지급 을 요구 하 였 는데 도 조합 이 돈 을 지급 하 지 않 으면 20 % 지연 이자 를 조합 으로부터 받 게 되 는 것 이 반소 이 다 . 
 다섯째 , 기타 대 응방 안 으로 , 부가가치세 문제 , 토지 · 건물 외 의 물건 문제 , 각종 정보 공개 청구 문제 등 전문 적 으로 대응 을 하 여야 할 일 이 산더미 처럼 많 은 것 이 매도 청구 소송 이 다 . 소유자 는 소장 에 기재 되 어 있 는 소가 에 의미 를 두 는 경우 가 있 으나 , 이 는 인 지대 를 계산 하 기 위한 가격 일 뿐 시가 산정 과 는 아무 상관 이 없 는 것 이 다 . 재판 기간 은 상대방 과 재판부 의 의지 에 따라 달라진다 . 한편 조합 이 아파트 공사 에 착공 을 하 거나 일반 분양 을 하 려면 , 최소한 1 심 승소 판결 은 있 어야 한다 . 
 매도 청구 소송 에서 현금 청산 대상자 는 일단 피고 이 므로 원고 가 진행 하 는 데 로 가만히 있 어도 된다는 오해 를 하 기 쉬우나 , 이 는 비전문가 입장 에서 보 면 그렇게 보이 는 것 이 다 . 실제 는 위 에서 본 것 처럼 할 일 이 매우 많 다 . 결국 매도 청구 소송 은 재 건축 전반 에 정통 하 고 , 그리고 의뢰인 을 위해 재판부 에 밉 보일 각오 를 한 변호사 를 선정 하 는 것 이 좋 다 . 어차피 당사자 가 직접 진행 하 기 는 어려운 소송 이 다 . 
 또한 조합 이 현금 청산 대상자 들 에게 사업비 분담 을 요구 할 경우 , 부당 함 을 알리 고 , 그 경우 명도 등 에 있 어서 최강 대응 을 할 것 임 을 알리 고 협상 에 나서 는 것 이 좋 다 . < 법무법인 강산 >