안녕 하 세요 . 집 파 는 선비 입니다 . 어제 부터 비 예정 이 있 었 으나 오늘 부터 비 가 내리 고 있 군요 내일 오후 까지 계속 이어진다고 하 니 갑자기 쌀쌀 해진 날씨 에 감기 조심 하 시 기 바랍니다 . 20 년 도 공동 주택 가격 예정 금액 이 공시 되 고 나 서 전체 적 인 매매 가격 이 상승 을 하 고 있 는 듯 합니다 . ​ 아직 개별 공시지가 는 공시 되 지 않 아 , 오히려 이런 경우 주택 을 매수 하 는 것 이 유리 한 상황 일 수 도 있 겠 는데요 ​ 어떤 식 으로 흘러 갈지 는 5 월 1 일 이 되 어 봐야 더 자세히 알 수 있 을 것 같 습니다 . ​ 그러나 현재 상황 만 놓 고 봐서 복산 1 구역 은 프리미엄 은 고정 시키 고 , 예상 감정 가격 과 매매 가격 을 올려 몇 일 사 이 호 가 는 몇 천만 원 이 올라간 상황 입니다 . ​ 이 타이밍 에 20 년 도 가격 공시 전 저희 에게 접수 된 매도 물건 중 매매 가격 변동 없이 그대로 인 매물 들 이 몇 개 있 는데 ​ 이런 것 이 착한 매물 로 보여 지 고 있 습니다 . ​ 오늘 은 물건 안내 부터 해 드리 고 예상 감정 가격 에 대해 말씀 좀 드릴까 합니다 . 복산 1 구역 매물 안내 해 드리 겠 습니다 . 빌라 ( 25 평 ) ​ 공동 주택 가격 : 1 억 1500 만 원 ( 20 년 도 ) 예상 감정 가격 : 1 억 7250 만 원 예상 프리미엄 : 1 억 2750 만 원 ​ 매매 가격 : 3 억 - 세입자 : 5000 만 원 ​ 인수 금액 : 2 억 5000 만 원 빌라 ( 19 평 ) ​ 공동 주택 가격 : 9580 만 원 ( 20 년 도 ) 예상 감정 가격 : 1 억 4370 만 원 예상 프리미엄 : 1 억 2130 만 원 ​ 매매 가격 : 2 억 6500 만 원 ​* 무허가 3 평 정도 있 으므로 , 취득세 약 1 . 7 %* 공실 상태 동호 아파트 ( 15 평 ) ​ 공동 주택 가격 : 1 억 1800 만 원 ( 20 년 도 ) 예상 감정 가격 : 1 억 7700 만 원 예상 프리미엄 : 1 억 4300 만 원 ​ 매매 가격 : 3 억 2000 만 원 - 세입자 : 2 천 / 20 만 원 ​ 인수 금액 : 3 억 덕산 아파트 ( 19 평 ) ​ 공동 주택 가격 : 1 억 8200 만 원 ( 20 년 도 ) 예상 감정 가격 : 2 억 7300 만 원 예상 프리미엄 : 1 억 700 만 원 ​ 매매 가격 : 3 억 8000 만 원 ​* 세입자 X * 주인 거주 중 , 매도 후 이사 예정 빌라 ( 22 평 ) 안락동 소재 지 , 동래 고 인근 ( 평지 ) ​ 공동 주택 가격 : 1 억 2600 만 원 ( 20 년 도 ) 예상 감정 가격 : 1 억 8900 만 원 예상 프리미엄 : 1 억 2100 만 원 ​ 매매 가격 : 3 억 1000 만 원 ​* 세입자 X * 주인 거주 중 , 매도 후 이사 계획 빌라 ( 25 평 ) 안락동 소재 지 , 동래 고 인근 ( 평지 ) ​ 공동 주택 가격 : 1 억 7800 만 원 ( 20 년 도 ) 예상 감정 가격 : 2 억 6700 만 원 예상 프리미엄 : 1 억 3300 만 원 ​ 매매 가격 : 4 억 - 세입자 : 1 억 1000 만 원 ​ 인수 금액 : 2 억 9000 만 원 ​* 전세 만료 기간 ( 21 년 6 월 ) 빌라 ( 30 평 ) 안락동 소재 지 , 동래 고 인근 ( 평지 ) ​ 공동 주택 가격 : 2 억 3600 만 원 ( 20 년 도 ) 예상 감정 가격 : 3 억 5400 만 원 예상 프리미엄 : 9600 만 원 ​ 매매 가격 : 4 억 5000 만 원 - 세입자 : 6 천 / 40 만 원 ​ 인수 금액 : 3 억 9000 만 원 빌라 ( 13 평 ) ​ 공동 주택 가격 : 5760 만 원 ( 20 년 도 ) 예상 감정 가격 : 8640 만 원 예상 프리미엄 : 1 억 4860 만 원 ​ 매매 가격 : 2 억 3500 만 원 ​* 세입자 X * 주인 거주 중 , 매도 후 이사 예정 복산 1 구역 사업 시행 인가 고시 이전 단계 재 개발 구역 에 투자 를 하 다 보 면 , 중개 업소 에서 거래 의 편의 를 위해 탁상 감정 ( 예상 감정 ) 을 하 여 고객 분 들 에게 안내 를 하 게 됩니다 . * 저 도 마찬가지 입니다 . ​ 그리고 예상 감정 가격 과 총 매매 가격 의 차이 를 우리 는 예상 프리미엄 이 라 부르 며 거래 를 하 고 있 습니다 . ​ 예상 감정 을 하 는 방법 은 각 중개업 소 마다 또는 고객 님 들 마다 방식 이나 관점 이 다르 기 때문 , 누가 어떻 게 계산 하 는지 에 가격 이 천차 만 별로 달리지 게 됩니다 . ​ 사업 시행 인가 이후 종전 자산 평가 시점 이 되 서 야 최종 적 으로 프리미엄 얼마 를 주 었 는지 밝혀 지 므로 예상 감정 가격 의 오차 를 줄이 는 것 이 가장 중요 하 면서 도 어쩌면 가장 어렵 습니다 . ​ 감정 에 는 몇 가지 의 종류 가 있 는데 1 . 경매 를 위한 경매 감정 2 . 대출 을 위한 담보 감정 3 . 재 개발 등 의 보상 을 위한 보상 감정 이 있 어요 ​ 간혹 " 소장 님 대 출한 도 알아보 려고 감정 받 았 더니 생각 보다 금액 이 많이 나오 네요 , 종전 자산 평가 때 도 그 정도 받 을 수 있 겠 지요 ? " 라고 여쭤 보 시 는데 ​ 동일 한 부동산 이 라도 평가 의 목적 에 따라 감정 가격 이 차이 가 발생 하 게 됩니다 . ​ 뭐 여러 가지 말 들 이 있 지만 제 가 느끼 기 로 는 3 가지 중 에 재 개발 에서 중요 한 보상 감정 을 가장 보수 적 으로 해 주 는 듯 합니다 . 복산 1 구역 모든 조합원 이 보상 금액 을 높 게 받 으면 좋 겠 지만 , 통상 적 으로 사업 진행 초기 단계 에서 이미 사업 성 을 분석 하 여 어느 정도 총 보상금 의 범위 를 정해 놓 게 됩니다 . ​ 이 정해진 범위 내 에서 대부분 보상 금액 을 측정 하 고 , 그것 을 넘기 는 것 은 사업 성 에 문제 가 발생 하 기 에 누구 는 보상 금액 이 많 다면 , 또 반드시 누군가 는 보상 금액 이 적 을 수 밖 에 없 습니다 . ​ 여러분 은 사업 시행 인가 이전 단계 인 곳 에 투자 를 하 게 된다면 , 이 예측 하 기 어려운 보상 금액 을 대 ~ 충 예상 하 여 투자 를 결정 하 시 게 되 는데 ​ 보통 < 빌라 , 아파트 , 맨 션 , 연립 주택 등 > 공동 주택 의 범위 로 들어가 는 매물 들 이 단독 주택 보다 보상 금액 이 높 게 잡히 는 것 이 일반 적 이 지만 ​ 전체 조합원 중 오히려 단독 주택 을 소유 하 신 조합원 이 압도 적 인 비율 로 많 다면 반대 로 공동 주택 의 보상 금액 이 더 적 을 수 있 습니다 . ​ 이유 는 ? 단독 주택 을 소유 하 신 조합원 비율 이 압도 적 으로 많 을 경우 , 그 들 의 보상 금액 을 많이 측정 해 주 지 않 으면 반발 이 심해 사업 진행 에 문제 가 있 기 때문 이 죠 . ​ 이 처럼 단순 한 감정 방법 < 원가법 , 거래 사례 비교법 > 으로 물리 적 인 상태 로 만 보상 금액 이 결정 될 것 이 아니 라 , 알 수 없 는 점 들 로 인해 예상 했 던 보상 금액 과 오차 가 발생 하 므로 투자 하 시 는 본인 스스로 가 자신 만 의 예상 감정 하 는 가이드라인 을 만들 어 놓 는 것 이 좋 습니다 . ​ 왜냐하면 , 편의 상 중개 업소 에서 " 예상 감정 금액 입니다 " 라고 알려 주 는 금액 과 도 오차 는 분명히 발생 하 기 때문 이 죠 . 복산 1 구역 오차 를 줄이 기 위해 고객 님 들 스스로 가 판단 을 할 수 있 도록 몇 가지 팁 을 드릴까 합니다 . 1 . 예상 되 는 사업 시행 인가 고 시일 까지 남 은 기간 을 체크 하 셔야 합니다 . ​- 종전 자산 평가 금액 은 사업 시행 인가 고시 일 이 있 던 해 의 1 월 1 일 공시지가 가 기준 이 되 는데 , 매년 공시지가 는 상승 하 므로 예상 사업 시행 인가 고시 일 까지 몇 번 더 올라갈 수 있 는지 체크 해 보 셔야 합니다 . ​ 2 . 최근 3 ~ 4 년 간 공동 주택 가격 , 개별 공시지가 , 기준 시가 등 이 몇 % 간격 으로 올라 현실 성 이 반영 되 었 는지 를 체크 하 셔야 합니다 . ​- 정부 는 거래 되 는 시세 의 70 %~ 80 % 정도 까지 현실 성 을 반영 하 기 위해 매년 공시지가 등 을 지난 과거 보다 높 은 폭 으로 상승 시키 고 있 습니다 . ​ 그런데 , 지나치 게 상승 폭 이 크 다면 예상 감정 을 하 실 때 이 부분 을 반영 하 여 보정 을 하 셔야 합니다 . ​ 3 . 단독 주택 의 경우 현황 상 관리 상태 도 감정 가격 에 반영 되 므로 공가 와 , 세입자 가 들 어 있 는 두 개 의 건물 의 보상 금액 은 차이 가 분명히 있 습니다 . ​- 단독 주택 은 < 구조 , 시공 상태 , 이용 상태 , 부대설비 , 개수 , 보수 등등 > 현상 을 모두 고려 하 여 원가법 으로 평가 하 는데요 여기 에 추가 적 으로 관리 상태 도 포함 이 되 고 있 습니다 . ​ 4 . 단독 주택 의 경우 구역 인근 의 표준지 공시지가 를 확인 해 보 셔야 합니다 . ​- 예상 감정 평가 를 할 경우 는 해당 부동산 의 개별 공시지가 로 측정 하 지만 , 실제 보상 감정 시 에 는 인근 표준지 공시지가 를 이용 하 여 평가 하 기 때문 에 두 가격 의 오 차 범위 도 한 번 검토 해 보 시 는 것 이 좋 습니다 . ​ 5 . 집합 건물 의 경우 대지 지분 을 체크 해 보 셔야 합니다 . ​- 현재 편의 상 예상 감정 을 위해 공동 주택 가격 으로 만 판단 을 하 며 , 종전 자산 평가 시 에 도 유사 집합 건물 과 거래 사례 비교법 으로 감정 을 하 지만 ​ 재 개발 사업 에서 가장 중요 한 것 은 토지 입니다 . ​ 대지 권 비율 은 그 집합 건물 이 내려앉 은 총 면적 중 나 의 지분 이 므로 , 그 소유 하 게 될 지분 면적 과 공시지가 도 측정 해 보 시 는 것 이 좋 습니다 . 복산 1 구역 중개업 소 와 투자 자분 들 이 간편 하 게 예상 감정 을 하 실 경우 아래 방식 으로 계산 합니다 . 공동 주택 공동 주택 가격 * 150 % 단독 주택 토지 면적 * 공시지가 * 130 % + 건물 연면적 ( ㎡) * 40 만 원 ​ 합한 금액 무허가 주택 토지 면적 * 공시지가 * 130 % + 건물 연면적 ( ㎡) * 25 만 원 ​ 합한 금액 제 가 말씀 드린 5 가지 정도 를 추가 적 으로 체크 하 여 위 에 곱하 기 ( ) % 를 몇 퍼센트 로 계산 할지 는 스스로 가 판단 하 고 측정 해 보 시 는 것 이 좋 겠 습니다 . ​ 그 계산 된 금액 에서 위 에 말씀 드린 사항 들 이 체크 된다면 , 일정 금액 을 더 하 거나 빼 셔서 보수 적 으로 예상 감정 을 하 시 면 될 것 같 습니다 . ​ 현실 적 으로 재 개발 물건 은 속도전 이 므로 위 에 사항 들 을 고려 하 는 사이 에 이미 팔리 는 경우 가 대부분 입니다 . ​ 그러므로 관심 있 는 구역 에 위 사항 들 을 미리 검토 해 놓 으시 면 물건 내용 만 보 고 도 개개인 만 의 가이드라인 내 에서 보수 적 으로 빠른 매수 결정 을 하 실 수 있 으니 ​ 손 해 보 지 않 는 똑똑 한 투자 가 되 지 않 을까요 ? ? 오늘 은 복산 1 구역 정보 보다 더 중요 한 부분 인 예상 감정 가격 에 대해 말씀 드려 보 았 어요 , 혹여나 더 궁금 한 사항 이 있 거나 복산 1 구역 매물 에 관심 있 으신 분 은 연락 주 시 면 상세히 안내 해 드리 겠 습니다 . ​ 매도 를 원하 시 는 조합원 님 들 의 연락 도 기다립니다 . 시세 만 파악 하 셔도 좋 으니 편하 게 연락 주 세요 . ​ 읽 어 주 셔서 감사 합니다 . 명함 을 터치 시 자동 으로 연결 됩니다 . ​