어떤 부동산 정책 이 필요 한가 | 창비 
 어떤 부동산 정책 이 필요 한가 
 2019 년 11 월 19 일 , ‘ 국민 과 의 대화 ’ 에서 문재인 대통령 은 “ 서울 쪽 의 고가 주택 , 고가 아파트 중심 으로 가격 이 상승 하 는 데 ( … ) 전국 적 으론 부동산 가격 이 오히려 하락 했 을 정도 로 안정 화 되 고 있 다 ” 고 말 했 다 . 이 발언 후 강력 한 대출 규제 를 내세운 ‘ 12 · 16 부동산 종합 대책 ’ 이 전격 발표 됐 다 . 2020 년 1 월 14 일 , 신년 기자 회견 에서 대통령 은 “ 급격 한 가격 상승 이 있 었 던 일부 지역 은 원상 회복 돼야 한다 ” 고 말 했 다 . 그 다음 날 강기정 청와대 정무 수석 과 김상조 정책 실장 은 각각 CBS 와 KBS 라디오 인터뷰 에서 주택 의 “ 매매 허가제 ” 를 말 하 고 “ 강남 가격 안정 이 1 차 목표 ” 라고 발언 했 다 . 
 아파트 가격 급등 , 정부 대책 은 약하 고 늦 어 
 이런 발언 이 연이 어 나온 이유 는 무엇 일까 ? 아파트 가격 이 특히 서울 강남 을 중심 으로 너무 올랐 기 때문 이 다 . KB 국민은행 시세 통계 에 따르 면 2017 년 5 월 부터 2019 년 12 월 까지 2 년 반 동안 서울 아파트 중위 가격 이 약 3 억 원 올라 현재 거의 9 억 원 에 다다랐 다 . 2019 년 1 월 표본 변화 로 시계열 단절 에 유의 해야 하 지만 , 한국감정원 의 부동산 통계 로 는 서울 아파트 중위 가격 이 2 억 7 천만 원 , 강남구 5 억 9 천만 원 , 서초구 4 억 1 천만 원 , 송파구 3 억 4 천만 원 정도 올랐 다 . 반면 비 수도 권 은 932 만 원 인상 됐 다 . 지방 집값 은 안정 화 됐 지만 서울 과 강남 은 그렇 지 않 았 다는 말 은 사실 이 었 다 . 이러 한 가격 의 오름폭 을 둘러싸 고 경실련 과 정부 간 에 격한 설전 이 오갔 다 . 어떤 통계 를 봐도 2 년 반 동안 의 서울 아파트 중위 가격 상승 폭 은 한 달 에 1 천만 원 씩 저축 한 것 보다 크 다 . 그러 하 니 꼭 투기 세력 이 아니 더라도 30 대 청년 을 포함 한 무주택자 들 은 불안감 에 못 이겨 ‘ 영혼 까지 끌어모아 ’ 아파트 를 구입 한 것 이 다 . 
 그렇 다면 이러 한 지나친 가격 상승 은 무엇 때문 인가 ? 주지 하 는 바 와 같이 저금리 와 과잉 유동 성 이 다 . 아파트 가격 이 급등 한 참여 정부 시기 기준 금리 는 3 . 25 ~ 5 % 였 는데 지금 은 참여 정부 시기 의 기준 금리 수준 보다 약 2 ~ 3 % 정도 더 떨어졌 다 . 2008 년 글로벌 금융 위기 에서 벗어나 려는 선진국 들 의 양 적 완화 조치 로 인한 막대 한 부동 자금 의 양산 이 여기 에 한몫 했 다 . 국내 단기 부동 자금 ( 협의 통화 + MMF . CMA 제외 ) 이 평 잔 ( 계절 조정 ) 기준 으로 참여 정부 시기 77 조 8 천억 원 증가 했으나 현 정부 에서 는 85 억 8 천만 원 늘어났 다 . 금리 가 크 게 떨어졌으니 이 는 당연지사 다 . 또한 그 이전 에 는 꿈 도 꾸 지 못했으나 외환 위기 이후 가계 금융 자유 화 로 ‘ 전 국민 의 재테크 ’ 가 가능 한 제도 적 기반 이 구축 됐 다 . 그러 니 전 국민 을 투기꾼 으로 만 치부 할 수 도 없 다 . 따라서 ‘ 탐욕 ’ 같 은 도덕 적 설파 의 효과 는 거의 없 을 것 이 다 . 저성장 과 고령화 로 경제 활력 이 떨어지 고 노후 보장 이 불 확실 한 현실 에서 ‘ 부동산 ( 강남 ) 불패 신화 ’ 의 여파 로 아파트 를 안전 자산 으로 여기 고 있 으니 부동 자금 은 생산 적 인 곳 으로 가 지 못하 고 서울 ( 강남 ) 부동산 으로 들어올 수 밖에 없 다 . 
 지난 정부 는 ‘ 빚내 서 집 사라 ’ 며 각종 규제 와 금융 접근 을 완화 했 다 . 현 정부 는 시장 안정 화 를 위해 18 차례 의 부동산 대책 을 차례 로 내놓 았 다 . 대체로 강도 가 약하 고 타이밍 도 늦 은 핀셋 위주 의 대책 으로 일관 해 사실상 가격 이 심하 게 오르내리 는 것 을 관리 하 는 정도 에 그쳤 다 . 한편 수도 권 3 기 신 도시 건설 , 광역급행철도 ( GTX ) 건설 등 정부 차원 의 각종 개발 계획 들 은 땅값 을 올리 는 주범 이 자 막대 한 토지 보상비 의 일부 가 부동산 시장 으로 유입 되게 만들 어 다시 가격 상승 을 유발 하 는 격발 자 이 기 도 하 다 . 시장 은 올해 안 으로 적 게 는 32 조 원 , 많 게 는 45 조 원 규모 의 역대 최고 토지 보상비 가 풀릴 것 으로 예상 하 고 있 다 . 이러 한 개발 계획 들 은 지역 균형발전 과 도 배치 된다 . 이 처럼 가격 급 등기 에 막대 한 보상금 을 수반 하 는 대 규모 공급 대책 은 의도 와 는 달리 참여 정부 시기 처럼 자승자박 이 될 수 도 있 다 . 
 대출 규제 와 양 도 소득세 인하 는 조심 해야 
 그렇 다면 어떤 대책 들 이 필요 한가 ? 대출 규제 는 가장 효과 적 인 수단 이 다 . 하지만 이것 이 지나치 면 현금 보유자 는 알짜 를 ‘ 줍 줍 ’ 하지만 , 무주택자 들 은 집 을 살 수 없 다 . 또한 거래 절벽 을 초래 하 니 가격 은 안정 된 것 처럼 보이 지만 실상 은 그렇 지 않 다 . 무주택자 에 대한 대출 억제 는 전세 수요 를 증가 시켜 전세가 의 고공 행진 을 유발 할 수 있 다 . 그리고 전세 가 막히 면 반 전세 로 이어져 주 거 불 안정 을 야기 할 수 도 있 다 . 만기 일시 상환 이나 소득 을 감안 하 지 않 고 담보 가치 에 만 의지 하 는 대출 을 차단 하 고 장기 의 원리금 균등 상환 방식 과 이 에 조응 하 는 , 가령 담보 대출 에 상응 하 는 채권 을 발행 하 는 균형 원칙 또는 채권 만기 와 일치 하 는 자금 조달 의 원칙 을 가지 고 작동 하 는 일정 한 공 적 통제 하 의 주택 금융 제도 를 운용 해야 한다 . 
 거래세 와 양도세 는 다소 예외 가 있 지만 실가 로 과세 된다 . 공시 가격 으로 과세 되 는 보유 세도 실가 로 과세 되 는 것 이 바람직 하 지만 조세 부담 이나 저항 을 감안 하 여 시장 가치 와 과세 가치 를 분리 할 필요 가 있 다 . 이 는 부동산 가치 는 시장 가치 로 평가 하 고 과세 가 치 는 조세 형평 성 을 반영 하 여 시장 가치 에 일정 한 현실 화 율 을 적용 하 는 것 을 말 한다 . 이렇게 단순 화 하 여 현실 화 율 상향 을 통해 보 유세 부담 을 늘리 는 것 이 바람직 하 다 . 양 도 소득세 인하 는 시세 차익 을 ‘ 먹 튀 ’ 한다는 비판 적 시각 이 있 어 조심 해야 한다 . 
 소득 주도 · 공정 성장 기조 에 맞춘 선제 적 대응 이 필요 
 현 정부 가 임대 사업 등록 자 들 에게 제공 한 양 도 소득세 혜택 과 임대 의 무 기간 을 원래 대로 되돌림 으로써 다 주택 자 가 보유 한 물건 들 을 장기간 묶 어 놓 는 효과 를 차단 하 고 단기 적 으로 는 시장 에 매물 공급 을 원활히 할 필요 가 있 다 . 중 장기 적 으로 는 싱가포르 처럼 일정 한 규제 가 수반 되 는 고밀 도 개발 을 통해 공급 의 탄력 성 을 제고 하 는 것 도 검토 할 만 하 다 . 
 소득 주도 , 혁신 , 공정성 장 은 한국 경제 의 기존 패러다임 을 전환 하 겠 다는 정책 적 의도 위 에서 세워졌 다 . 이 와 견줄 수 있 는 미국 뉴딜 은 장기 의 원리금 균등 상환 과 이 에 조응 하 는 주택 금융 제도 , 노조 강화 , 금융 자본 통제 등 삼자 를 통해 자본 과 노동 간 권력 균형 을 추구 한 것 이 다 . 현 정부 의 성장 정책 이 이러 한 담대 한 이상 을 염두 에 두 었 다면 자산 시장 의 안정 은 필수 적 이 다 . 그러나 이제 까지 의 부동산 대책 들 은 긴 호흡 에 따라 누구 나 공감 하 는 원칙 을 세운 것 이 아니 라 핀셋 처방 과 대증 요법 에 기대 어 있 었 다 . 신년 회견 에서 대통령 은 “ 효과 가 다 했 다고 판단 되 면 더욱 강력 한 대책 을 끝없이 내놓 겠 다 ” 고 했 다 . 하지만 지금 필요 한 것 은 담대 한 선제 적 인 대응 , 즉 현재 성장 정책 의 의도 에 부합 하 는 전면 적 인 부동산 안정 화 대책 을 설계 하 고 내놓 는 것 이 다 . 
 정준호 / 강원 대 부동 산학 과 교수 
 2020 . 1 . 22 . ⓒ 창비 주간 논평