" 만약 의 상황 에서 전세금 을 지키 기 위해 보험 에 가입 하 는 건데 보증 회사 입장 에서 위험 하 다고 보험 가입 을 안 받 아 주 는 건 이상 하 지 않 나요 ? “ 회사원 신모 씨 ( 37 ) 는 얼마 전 전세금 1 억 4000 만 원 짜리 빌라 로 이사 할 계획 을 세웠 다 . 집 주인 이 6000 만 원 의 주택 담보 대출 을 받 은 상태 인 매매 가 1 억 7000 만 원 상당 의 빌라 였 다 . 신 씨 는 " 집 주인 이 갭 투자 ( 매매 가 와 전세금 차액 만 투자 해 아파트 를 사 는 방식 ) 를 하 는 것 같 아 전세금 을 떼일 것 을 걱정 해 전세 보증금 보험 에 가입 하 려 했 다 " 고 했 다 . 하지만 보증 기관 은 ' 이사 하 려는 집 대출 이 지나치 게 많 다 ' 며 신 씨 의 보험 가입 을 거부 했 다 . 전세 보증금 보험 에 가입 하 려면 전세금 보다 먼저 갚 아야 하 는 빚 ( 선순위 채권 ) 과 전세금 을 합친 금액 이 집값 을 넘 지 않 아야 하 는 등 까다로운 조건 을 충족 해야 하 기 때문 이 다 . 전세 수요 증가 로 인한 전세금 상승 으로 전세 보증금 보험 가입 이 빠르 게 늘 고 있 지만 , 선순위 채권 과 전세금 을 합친 금액 이 집값 을 초과 하 는 경우 가 적 지 않 아 정작 전세금 보장 보험 이 필요 한 세입자 들 이 보험 가입 을 못 하 고 있 다 . 정부 의 잇단 부동산 대책 발표 에 따라 당분간 집값 이 내릴 것 으로 예상 되 는 만큼 전세금 보장 을 확대 · 다양 화 해야 한다는 지적 이 나온다 . ◇' 깡통 전세 ' 우려 에 전세금 보험 가입 늘 어 전세금 보장 보험 은 전세 보증금 과 계약 기간 에 따라 보험료 를 내 면 전세 보증금 전액 또는 일부 를 보장 해 주 는 상품 이 다 . 집 주인 이 전세금 을 돌려주 지 못할 경우 보증 기관 에서 대신 전세금 을 지급 해 준다 . 전세 3 억 원 짜리 아파트 라면 주택 도시 보증 공사 의 경우 연 38 만 4000 원 ( 보험료 율 0 . 128 %), SGI 서울 보증 은 57 만 6000 원 ( 보험료 율 0 . 192 %) 을 내 면 전세금 을 보장 받 을 수 있 다 . 전세금 보장 보험 가입 은 지난 몇 년 간 크 게 늘 었 다 . 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 의 ' 전세 보증금 반환 보증 ' 의 경우 2015 년 3941 건 ( 가입 액 7220 억 원 ) 이 던 가입 건수 가 올 상반기 에 만 1 만 8616 건 ( 3 조 9957 억 원 ) 으로 껑충 뛰 었 다 . 시세 차익 을 노리 려는 투자자 들 이 무리 하 게 빚 을 내 거나 전세 를 끼 고 집 을 산 뒤 세 를 주 는 경우 가 늘어난 만큼 조금 이 라도 집값 이 내려가 면 ' 깡통 전세 ( 집값 이 전세금 이하 로 하락 ) ' 로 전락 할 수 있 다는 우려 가 커진 탓 이 다 . ◇ 전세금 떼일 가능 성 큰 세입자 는 정작 가입 안 돼 문제 는 전세 보증금 보험 이 비교 적 ' 안전 한 ' 세입자 만 보호 해 주 고 있 다는 점 이 다 . 도시 주택 보증 공사 , SGI 서울 보증 모두 전세금 보다 먼저 갚 아야 하 는 빚 ( 선순위 채권 ) 이 집값 의 60 % 를 넘 지 않 고 , 또 선순위 채권 과 전세금 을 합친 금액 이 집값 을 넘 지 않 는 경우 에 만 가입 을 허용 하 고 있 다 . 업계 관계자 는 " 재무 건전 성 과 낮 은 보험료 를 동시 에 유지 하 기 위해서 는 ' 깡통 전세 ' 우려 가 있 는 고객 까지 가입 을 받 아 줄 수 없 다 " 고 했 다 . 이 에 대해 일각 에서 는 보증 기관 이 까다로운 기준 을 내세우 는 탓 에 정작 전세금 을 떼일 확률 이 높 은 세입자 는 오히려 보장 을 받 지 못하 고 있 다고 지적 한다 . 작년 말 기준 전체 주택 담보 대출 중 주택 담보인 정비 율 ( LTV ) 60 % 이상 대출 비중 은 35 . 9 %( 금액 기준 ) 수준 이 다 . KB 국민은행 이 지난달 발표 한 KB 주택 가격 동향 에 따르 면 전국 의 아파트 집값 대비 전세 가격 비율 은 75 . 3 %, 서울 은 72 % 에 달했 다 . 한국개발연구원 ( KDI ) 은 올해 초 보고서 에서 " 주택 가격 이 5 % 하락 하 면 LTV 60 % 를 초과 하 는 한계 가구 비중 이 10 . 2 % 까지 상승 할 것 " 이라고 밝히 기 도 했 다 . ◇ 전세 보험 부분 가입 도 허용 해야 전세 보증 보험 부분 가입 을 허용 하 는 등 범위 를 다양 화 해야 한다는 지적 도 나온다 . SGI 서울 보증 의 경우 세입자 가 전세금 전액 에 대해 보증 을 요청 하 는 경우 에 만 가입 을 받 고 있 다 . 시중 은행 이 세입자 에게 전세금 대출 을 해 주 면서 이미 보증 보험 에 가입 했 는데 도 세입자 가 자신 의 돈 뿐 아니 라 은행 대출금 도 보험 에 가입 해야 하 는 구조 다 . 예 를 들 어 은행 에서 2 억 원 을 빌려 4 억 원 짜리 전세 를 얻 은 세입자 의 경우 전세금 4 억 원 전체 에 대해서 보험 을 신청 해야 가입 이 가능 하 다 . SGI 서울 보증 측 은 " 전액 보장 가입 을 전제 로 설계 된 상품 이 기 때문 에 ( 일부 금액 가입 같 은 ) 특수 한 경우 까지 고려 하 는 것 은 곤란 하 다 " 고 했 다 . 건국대 부동산 학과 심교 언 교수 는 " 지금 같이 불안 한 부동산 시장 에서 전세금 보장 보험 을 확대 해 세입자 를 보호 해야 한다 " 며 " 보증 회사 의 위험 이 크 다면 전세금 보장 보험료 를 올리 는 등 보험료 산정 방식 을 다양 화 하 는 대책 을 마련 해 볼 수 있 을 것 " 이라고 말 했 다 . 자료 원 : 조선 비즈 2017 . 8 . 22 공유 하 기 글 요소