​[ 윤나 겸 세무사 ] Q ) 현재 다 주택 자 입니다 . 8 . 2 부동산 대책 이후 세금 때문 에 고민 이 많 은데요 , 주택 임대 사업자 로 등록 을 하 면 어떠 한 혜택 이 있 는지 알려 주 세요 . ​ A ) 8 . 2 부동산 대책 에 따르 면 내년 4 월 이후 양도 하 는 다 주택 자 는 장기 보유 특별 공제 에서 배제 되 고 , 양 도 소득세 는 2 주택 일 경우 기본 세율 에 10 % 추가 , 3 주택 일 경우 기본 세율 에 20 % 가 추가 될 예정 입니다 . 뿐 만 아니 라 1 세대 1 주택 이 라고 하 더라도 2 년 동안 ‘ 보유 ’ 만 했 으면 비 과세 혜택 을 받 았 으나 올해 8 월 3 일 이후 취득 하 는 주택 부터 는 2 년 ’ 거주 ‘ 하 여야만 비 과세 혜택 을 받 을 수 있 습니다 . 우선 기존 에 있 던 주택 임대 사업자 의 혜택 을 알아보 겠 습니다 . 민간 임대 주택 에 대한 특별법 에서 보 면 ‘ 준 공공 임대 주택 ’ 은 일반 형 임대 사업자 가 8 년 이상 임대 할 목적 으로 취득 하 여 임대 하 는 민간 임대 주택 을 말 하 며 , ‘ 단기 임대 주택 ’ 이 란 일반 형 임대 사업자 가 4 년 이상 임대 할 목적 으로 취득 하 여 임대 하 는 민간 임대 주택 을 말 합니다 . 조세 특례 제 한법 ( 조 특법 ) 제 97 조 의 5 의 준 공공 임대 주택 은 8 년 이상 의무 임대 를 하 고 연 5 % 임대료 인상 률 제한 이 적용 되 는 임대 주택 을 말 합니다 . 국민 주택 규모 이하 의 주택 으로서 2015 년 1 월 1 일 이후 취득 하 여 3 개월 이내 등록 을 하 고 10 년 이상 계속 하 여 임대 를 하 는 경우 양도 소득세 를 100 % 감면 해 주 게 됩니다 . 이 는 2017 년 말 까지 적용 기한 이 였으나 2020 년 말 까지 연장 되 었 습니다 . 즉 , 준 공공 임대 주택 은 주택 임대 사업자 로 등록 하 는 경우 , 국민 주택 규모 85 ㎡ 이하 의 주택 이 기준시 가 6 억 원 이하 , 8 년 이상 임대 하 는 조건 아래 3 호 ( 2018 년 1 월 일 이후 발생 하 는 임대 소득 부터 는 1 호 ) 이상 임대 한다면 그 소득 으로 발생 하 는 소득세 또는 법인세 를 감 면 받 을 수 있 습니다 . 장기 보유 할 경우 준공 공임 대 주택 은 8 년 이상 임대 시 장기 보유 특별 공제 50 % 공제 , 10 년 이상 임대 시 장기 보유 특별 공제 70 % 를 적용 받 을 수 있 습니다 . 조 특법 제 96 조 의 주택 임대 사업자 로 등록 을 했 을 때 는 국민 주택 규모 이하 의 주택 으로 기준시 가 6 억 원 이하 인 경우 , 4 년 간 3 호 이상 임대 를 하 면 그 소득 에 대한 소득세 또는 법인세 를 감 면 받 을 수 있 습니다 . 적용 기한 은 2019 년 말 까지 입니다 . 단 . 2018 년 1 월 1 일 이후 발생 하 는 임대 소득 부터 는 1 호 이상 임대 를 하 는 경우 로 감면 요건 이 완화 되 었 습니다 . 일반 임대 주택 의 경우 6 년 이상 임대 한 주택 에 대하 여 연 2 % 장기 보유 특별 공제 가 추가 되 고 , 민간 임대 주택 의 경우 4 년 이상 임대 를 하 면 임대 소득 에 대한 소득세 및 법인세 혜택 은 있 지만 양 도 소득세 에 대한 혜택 은 5 년 이상 임대 를 요건 으로 하 고 있 습니다 . 2 주택 이상 소유자 의 경우 본인 이 거주 하 는 주택 외 에 장기 임대 사업자 등록 을 한 임대 주택 이 있 다면 거주 주택 양 도시 임대 주택 은 주택 으로 보 지 않 으므로 요건 충족 시 비 과세 혜택 을 받 을 수 있 습니다 ( 5 년 이상 임대 조건 ) . 주택 임대 사업자 로 등록 하 여 임대 기간 요건 을 충족 한 주택 의 경우 60 ㎡ 이하 규모 면 취득세 는 면제 되 며 재산세 는 준 공공 임대 주택 은 40 ㎡ 이하 는 면제 , 40 ~ 60 ㎡ 이하 는 75 % 감면 , 60 ~ 85 ㎡ 이하 는 50 % 감면 됩니다 . 일반 임대 주택 의 경우 60 ㎡ 이하 는 50 % 감면 , 85 ㎡ 이하 는 25 % 감면 됩니다 . 공시 가격 이 수도 권 6 억 원 , 지방 3 억 원 이하일 경우 5 년 이상 임대 를 한다면 종합부동산세 도 비 과세 혜택 을 받 을 수 있 습니다 . 참고 로 부동산 대책 으로 발표 된 내용 중 주택 을 신축 하 여 분양 후 매매 하 고자 하 는 분 들 은 주 의 깊 게 살펴야 할 사항 이 있 습니다 . 양 도 소득세 신고 납부 시 취득 한 실거 래 가액 을 확인 할 수 없 는 경우 기준 시가 를 적용 하 여 환산 한 취득 가액 으로 양 도 소득세 를 계산 하 는데 , 2018 년 1 월 1 일 이후 양도 하 는 분 부터 는 건물 을 신축 하 여 취득 한 후 5 년 이내 에 양도 할 경우 환산 취득 가액 ( 건물 분 ) 의 5 % 를 가산세 로 부과 하 도록 하 는 방침 입니다 . 주택 을 신축 하 여 판매 할 때 시공 업자 에게 의뢰 할 경우 부가세 문제 로 현금 공사 를 하 려고 하 고 , 직영 으로 공사 를 진행할 경우 에 도 일용직 일당 , 4 대 보험 등 추가 비용 이 들 게 됩니다 . 또한 이 를 적정 하 게 지급 했 음 에 도 불구 하 고 증빙 하 지 못하 는 경우 들 이 많 습니다 . 만약 취득 가액 과 양 도 가액 이 거의 차이 가 나 지 않 아 양도세 가 없 다고 하 더라도 건물 을 신축 하 고 5 년 이내 양도 하 는 경우 환산 취득 가액 의 5 % 를 가산세 로 내게 된다고 이해 하 면 됩니다 . 세금 은 취득 및 양도 하 는 시기 에 따라 항상 다르 게 적용 된다는 점 을 인지 하 시 고 , 미리 준비 한다면 절세 할 수 있 을 것 입니다 . 공유 하 기 글 요소