아파트 분양 받 을 때 무엇 을 조심 해야 하 는가 ? Ⅰ . 글 의 첫머리 에 많 은 사람 들 이 아파트 를 분양 받 아서 살 고 있 다 . 도시 에서 는 주택 의 형태 가 아파트 가 대세 다 . 서울 강남 지역 의 초고 가 아파트 는 언제나 주택 안정 화 대책 의 진원지 가 되 고 있 다 . 아파트 한 채 에 몇 십 억 원 씩 되 고 , 종합부동산세 를 일 년 에 몇 천만 원 씩 내 는 세상 이 다 보 니 , 장말 요지경 이 라는 생각 이 든다 . 아파트 는 단독 주택 과 전혀 다르 다 . 몇 백 세대 , 몇 천 세대 가 동시 에 건설 되 고 , 분양 절차 를 거쳐 소유 권 이 이전 된다 . 사업 시행 자 는 단기간 에 고가 로 분양 하 려고 하 기 때문 에 허위 과장 광고 가 많이 행해 지 고 있 다 . 아파트 분양 사기 사건 이 많이 발생 한다 . 오피스텔 이나 지식 산업 센터 분양 도 마찬가지 다 . 허위 과장 광고 에 현혹 되 어 즉흥 적 으로 아파트 나 오피스텔 분양 계약 을 체결 하 고 손해 보 는 사람 들 이 많 다 . 재건축 이나 재 개발 을 통한 분양 도 실패 하 거나 , 너무 오랜 시일 이 걸려 나중 에 분양 을 받 아도 이것 저것 빼 고 나 면 조합원 들 은 별로 이익 이 되 지 않 는 경우 도 적 지 않 다 . 지역 주택 조합 의 경우 는 아파트 부지 확보 가 불 확실 하 고 , 토지 소유자 들 이 알 박기 를 함 으로써 실패 로 끝나 기 도 한다 . 아파트 는 각 세대 별 로 구분 소유 권 이전 등기 가 가능 하 지만 , 토지 에 대해서 는 대지 사용 권 밖에 인정 되 지 않 는다 . 아파트 는 공동 주택 으로서 나중 에 입주 한 다음 공동 관리 를 해야 한다 . 아파트 에 하 자 가 있 을 경우 에 도 복잡 한 문제 가 생긴다 . 고가 의 아파트 를 보유 함 으로써 내 야 종합부동산세 에 대해서 도 정확 하 게 알 필요 가 있 다 . 아파트 를 매매 할 때 양도 소득세 는 얼마나 내 야 하 며 , 아파트 분양 권 을 전매 할 때 유 의 사항 도 알 아야 한다 . 여기 에서 는 아파트 사업 시 행사 와 수분 양자 와 의 관계 , 사업 시 행사 와 건설 회사 와 의 공사 도 급 계약 , 아파트 분양 에 관한 법 적 규제 , 아파트 분양 사기 사건 , 분양 권 전 매제 한 , 아파트 분양 에 따른 조세 문제 , 조합 아파트 의 문제점 , 아파트 하 자 문제 , 아파트 관리 제도 등 에 관하 여 순차 로 살펴보 기 로 한다 . Ⅱ . 아파트 에 대한 법 적 규제 의 특징 건축물 의 용도 는 모두 28 가지 로 구분 되 어 있 다 . 아파트 는 이중 공동 주택 에 해당 한다 . 공동 주택 의 용도 에 속하 는 건 축물 의 세부 용도 는 대통령령 으로 정하 도록 되 어 있 다 . 주택 법 시행령 제 3 조 제 1 항 제 1 호 는 건축법 시행령 별표 1 제 2 호 가목 에 따른 아파트 를 공동 주택 의 한 종류 로 명시 하 고 있 다 . 아파트 는 주택 으로 사용 되 는 층수 가 5 개 층 이상 인 공동 주택 을 말 한다 ( 건축법 제 3 조 의 5 관련 별표 1 주 택법 시행령 제 2 조 참조 ) . 아파트 는 단독 주택 과 달라서 공동 주택 에 속한다 . 아파트 는 많 은 다수 의 구분 소유 권 에 해당 하 는 세대 가 단지 형태 로 구성 되 기 때문 에 , 아파트 를 건설 하 는 사업 시행 자 나 공사 업자 의 자격 요건 에 관하 여 엄격 한 제한 을 두 고 있 다 . 아파트 는 재 개발 조합 , 재건축 조합 또는 지역 주택 조합 의 형태 로 건설 되 기 도 한다 . 이 와 같 은 아파트 사업 시행 과정 에서 행정 관청 에서 법령 에 의한 규제 를 하 고 있 다 . 아파트 분양 에 있 어서 도 일정 한 제한 을 가하 고 있 다 . 그것 은 수분 양자 를 보호 하 기 위해서 다 . 아파트 분양 보증 제도 는 수분 양자 가 피해 를 보 지 않 도록 특별히 만든 제도 이 다 . 아파트 는 투기 의 대상 이 될 소지 가 있 기 때문 에 아파트 분양 가 를 규제 하 기 도 하 고 , 분양 권 전매 에 관해 제한 을 두 기 도 한다 . 아파트 시공 회사 가 부실 공사 를 하 지 못하 도록 하 고 , 하자 에 대한 담보 책임 을 지 도록 하 고 있 다 . 아파트 를 분양 하 는 과정 에서 허위 과장 광고 로 수분 양자 들 에게 피해 를 주 는 아파트 분양 사기 사건 도 적 지 않 다 . 이 에 대한 대법원 판례 는 사기죄 에 해당 하 는지 여부 에 관한 일 응의 판단 기준 을 제시 하 고 있 다 . 아파트 의 경우 에 는 입주 후 에 도 입주자 대표 회의 를 통한 공동 주택 의 관리 문제 가 중요 한 사항 이 된다 . 시간 이 흘러 아파트 가 노후 되 었 을 경우 에 는 재건축 의 문제 가 생긴다 . Ⅲ . 아파트 분양 계약 의 법 적 성질 대 규모 단지 의 아파트 를 지어서 분양 하 는 주택 건설 사업 은 규모 도 크 고 , 오랜 기간 이 걸린다 . 아파트 건설 공사 에 있 어서 는 시행 회사 와 시공 회사 사이 에 건설 도 급 계약 이 체결 된다 . 아파트 를 분양 받 는 사람 들 과 시행 회사 사이 에 는 아파트 분양 계약 이 체결 된다 . 시행 회사 입장 에서 는 시공 회사 가 당초 계약 한 대로 아파트 를 건설 하 지 못하 거나 하 자 가 발생 하 는 경우 , 수분 양자 들 에 대해 손해배상 책임 을 지 게 된다 . 이러 한 이유 로 시행 회사 에서 는 시공 회사 에 대하 여 아파트 분양 보증 을 요구 한다 . 뿐 만 아니 라 시공 회사 에 대해서 는 건설 공사 과정 에서 의 이행 책임 보증 을 요구 하 고 , 하 자 담보 책임 을 보장 하 도록 요구 한다 . 아파트 분양 계약 은 집단 적 으로 , 아파트 가 건축 되 기 전 에 이루어지 고 또 대부분 의 분양 대금 이 건물 이 완성 되 어 인도 되 기 전 에 건축 업자 에게 지급 되 기 때문 에 경제 적 약자 인 수분 양자 를 보호 할 필요 가 있 다 ( 부산 고법 1995 . 9 . 21 . 선고 94 나 5007 판결 ) . 회사 가 아파트 분양 광고 에서 어떠 한 내용 을 광고 하 고 , 분양 계약 체결 시 수분 양자 에게 광고 내용 을 설명 하 였 더라도 이러 한 광고 내용 은 분양 목적물 의 특정 이나 구체 적 인 거래 조건 의 제시 가 수반 되 지 않 은 것 이 므로 이 를 청약 이 라고 할 수 없 고 , 다른 사람 으로 하여금 청약 을 하 게 유도 하 려는 청약 의 유인 에 불과 하 다 . 광고 내용 이 바로 분양 계약 의 내용 으로 되 는 것 은 아니 고 , 다만 당사자 가 그 후 청약 및 승낙 의 과정 을 통하 여 그 광고 내용 을 계약 의 목적 으로 하 기 로 하 는 의사 의 합치 를 이루 는 경우 에 비로소 분양 계약 의 내용 이 된다 . 선 시공 · 후 분양 의 방식 으로 분양 되 거나 , 당초 선 분양 · 후 시공 의 방식 으로 분양 하 기 로 계획 되 었 으나 계획 과 달리 준공 전 에 분양 이 이루어지 지 아니하 여 준공 후 에 분양 이 되 는 아파트 등 의 경우 에 는 수분 양자 는 실제로 완공 된 아파트 등 의 외형 · 재질 등 에 관한 시공 상태 를 직접 확인 하 고 분양 계약 체결 여부 를 결정 할 수 있 어 완공 된 아파트 등 그 자체 가 분양 계약 의 목적물 로 된다 . 선 분양 · 후 시공 의 방식 으로 분양 하 기 로 한 아파트 등 의 단지 중 일부 는 준공 전 에 , 일부 는 준공 후 에 분양 된 경우 에 는 각 수분 양자 마다 분양 계약 체결 의 시기 및 아파트 등 의 외형 · 재질 등 에 관한 구체 적 거래 조건 이 분양 계약 에 편입 되 었 다고 볼 수 있 는 사정 이 있 는지 여부 등 을 개별 적 으로 살펴 분양 회사 와 각 수분 양자 사이 에 이 를 분양 계약 의 내용 으로 하 기 로 하 는 묵시 적 합의 가 있 었 는지 여부 를 판단 하 여야 한다 ( 대법원 2014 . 11 . 13 . 선고 2012 다 29601 판결 ) . 법률 행위 해석 은 문언 내용 과 법률 행위 가 이루어지 게 된 동기 및 경위 , 당사자 가 법률 행위 에 의하 여 달성 하 려고 하 는 목적 과 진정 한 의사 , 거래 관행 등 을 종합 적 으로 고찰 하 여 사회 정의 와 형평 의 이념 에 맞 도록 논리 와 경험 의 법칙 그리고 사회 일반 의 상식 과 거래 의 통념 에 따라 합리 적 으로 해석 하 여야 한다 ( 대법원 2011 . 10 . 27 . 선고 2011 다 53645 판결 ) . 동기 의 착오 가 법률 행위 의 내용 중 중요 부분 의 착오 에 해당 함 을 이유 로 표의자 가 법률 행위 를 취소 하 려면 그 동기 를 당해 의사 표시 의 내용 으로 삼 을 것 을 상대방 에게 표시 하 고 의사 표시 의 해석 상 법률 행위 의 내용 으로 되 어 있 다고 인정 되 면 충분 하 다 . 그러나 법률 행위 의 내용 의 착오 는 보통 일반인 이 표의자 의 처지 에 있 었 더라면 그 와 같 은 의사 표시 를 하 지 아니하 였 으리라고 여겨질 정도 로 중요 한 부분 에 관한 것 이 어야 한다 ( 대법원 2000 . 5 . 12 . 선고 2000 다 12259 판결 ) . 아파트 분양 광고 의 내용 중 구체 적 인 거래 조건 , 즉 아파트 의 외형 · 재질 · 구조 등 에 관한 것 으로서 사회 통념 에 비추 어 수분 양자 가 분양 자 에게 계약 의 내용 으로서 이행 을 청구 할 수 있 다고 보이 는 사항 에 관한 것 은 수분 양자 가 이 를 신뢰 하 고 분양 계약 을 체결 하 는 것 이 고 분양 자 도 이 를 알 고 있 었 다고 보 아야 한다 . 분양 계약 을 할 때 에 달리 이의 를 유보 하 였 다는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 이러 한 사항 은 분양 자 와 수분 양자 사이 의 묵시 적 합의 에 의하 여 분양 계약 의 내용 으로 된다 . 그러나 이러 한 사항 이 아닌 아파트 분양 광고 의 내용 은 일반 적 으로 청약 의 유인 으로서 의 성질 을 가지 는 데 불과 하 므로 이 를 이행 하 지 아니하 였 다고 하 여 분양 자 에게 계약 불이행 의 책임 을 물 을 수 는 없 다 ( 대법원 2015 . 7 . 23 . 선고 2012 다 15336 판결 ) . 주택 공급 사업자 가 입주 지연 이 불가항력 이 었 음 을 이유 로 그 로 인한 지체 상금 지급 책임 을 면하 려면 입주 지연 의 원인 이 그 사업자 의 지배 영역 밖 에서 발생 한 사건 으로서 그 사업자 가 통상 의 수단 을 다 하 였 어도 이 를 방지 하 는 것 이 불 가능 하 였음이 인정 되 어야 한다 ( 대법원 2007 . 8 . 23 . 선고 2005 다 59475 판결 ) . 주택 건설 사업 등 을 목적 으로 하 는 영리 법인 인 주택 건설업자 의 아파트 분양 계약 은 그 의 영업 을 위하 여 하 는 상행위 이 다 . 주택 건설업자 의 아파트 입주 지연 에 따른 지체 상금 은 상행위 인 분양 계약 의 불이행 으로 인한 손해 배상 채권 으로서 그 지연 손해금 에 대하 여도 상법 제 54 조 소정 의 연 6 푼 의 상사법정이율 을 적용 하 여야 한다 ( 대법원 2000 . 10 . 27 . 선고 99 다 10189 판결 ) . 아파트 에 대한 분양 금지 가처분 결정 을 받 았 다고 하 더라도 그 가처분 은 그 집행 에 해당 하 는 등기 에 의하 여 비로소 가처분 채무자 및 제 3 자 에 대하 여 구속력 을 갖 게 되 는 것 이 므로 그 가처분 등기 가 경료 되 기 이전 에 가처분 채무자 가 그 가처분 의 내용 에 위반 하 여 처분 행위 를 함 으로써 이 에 따라 제 3 자 명의 의 소유 권 이전 등기 가 마쳐 진 경우 , 그 소유 권 이전 등기 는 완전히 유효 하 다 ( 대법원 1997 . 7 . 11 . 선고 97 다 15012 판결 ) . Ⅳ . 아파트 분양 을 보증 하 는 제도 주택 분양 보증 제도 는 아파트 등 의 선 분양 제도 하 에서 분양 자 의 부도 등 으로부터 수분 양자 를 보호 하 기 위하 여 주택 건설 사업 을 하 는 사업 주체 에게 대한 주택 보증 의 분양 보증 을 받 도록 하 는 의무 를 지우 고 사업 주체 가 파산 등 의 사유 로 분양 계획 을 제대로 이행 할 수 없 게 되 는 경우 대한 주택 보증 ( 현재 는 주택 도시 보증 공사 로 바뀌 었 음 ) 으로 하여금 ‘ 환급 이행 ’ 의 방법 으로 수분 양자 들 에게 계약금 및 중도금 을 반환 하 거나 ‘ 분양 이행 ’ 의 방법 으로 사업 주체 가 이행 하 여야 하 는 분양 계획 을 이행 하 도록 하 는 제도 이 다 . 아파트 분양 보증 은 주택 법 에 의하 여 아파트 건설 사업 계획 승인 을 얻 은 자 가 분양 계약 상 의 주택 공급 의무 를 이행 할 수 없 게 되 는 경우 주택 사업 공제조합 이 수분 양자 가 이미 납부 한 계약금 및 중도금 의 환급 또는 주택 의 분양 에 대하 여 이행 책임 을 부담 하 기 로 하 는 조건부 제 3 자 를 위한 계약 이 다 . 제 3 자 지위 에 있 는 수분 양자 는 수익 의 의사 표시 에 의하 여 권리 를 취득 함 과 동시 에 의무 를 부담 할 수 있 고 , 제 3 자 를 위한 계약 의 수익 의 의사 표시 는 명시 적 으로 뿐 만 아니 라 묵시 적 으로 도 할 수 있 다 ( 대법원 2006 . 5 . 25 . 선고 2003 다 45267 판결 ) . 주택 사업 공제조합 이 주택 분양 보증 의 이행 으로 승계 시공자 를 선정 하 여 잔여 공사 를 시공 하 게 한 사 안 에서 , 수분 양자 들 의 묵시 적 인 수익 의 의사 표시 가 있 었 고 , 이 로써 수분 양자 들 은 주택 분양 보증 약관 에 따라 분양 이행 청구 권 을 취득 함 과 동시 에 잔여 분양 대금 지급 채무 를 부담 한다 . 보증 보험 은 보험 계약자 의 채무불이행 으로 피보험자 가 입 게 될 손해 의 전보 를 보험자 가 인수 하 는 손해 보험 으로서 형식 적 으로 는 채무자 의 채무불이행 을 보험 사고 로 하 는 보험 계약 이나 실질 적 으로 는 보증 의 성격 을 가지 고 보증 계약 과 같 은 효과 를 목적 으로 한다 . 보증 보험 은 보증 의 성격 과 보험 의 성격 을 함께 가지 고 그 성질 에 반하 지 않 는 범위 에서 보험 과 보증 의 규정 이 모두 적용 되 며 , 보증 보험 과 성질 상 유사 한 주택 분양 보증 계약 도 보증 의 성격 과 보험 의 성격 이 함께 있 고 그 성질 이 허용 하 는 범위 내 에서 보증 과 보험 의 규정 을 모두 적용 할 수 있 다 . 아파트 분양 보증 약관 에 의해 승계 시공자 가 수분 양자 에게 미지급 분양 대금 채권 을 갖 게 된다고 하 더라도 그 중 분양 자 의 기성 고 에 상응 하 는 분양 대금 채권 은 원래 분양 자 가 이미 취득 한 채권 으로서 수분 양자 의 수익 의 의사 표시 에 의하 여 승계 시공자 에게 양도 되 는 실질 을 갖 는 것 이 다 . 분양 자 · 수분 양자 · 승계 시공자 가 그 채권 의 양도 를 제 3 자 에 대한 관계 에서 대항 하 기 위해서 는 확정 일자 있 는 증서 에 의한 수익 의 의사 표시 또는 승낙 이 있 어야 한다 . 금융 기관 에서 계약금 또는 중도금 대출 을 받 아 분양 대금 을 납부 하 는 등 의 방법 으로 사업 주체 에게 주택 공사 자금 등 사업 자금 을 지원 하 여 주 는 것 을 주된 목적 으로 하 여 분양 계약 을 체결 한 자 나 그 에게 분양 계약 명의 를 대여 한 자 는 특별 한 사정 이 없 는 한 주택 분양 보증 제도 의 보호 대상 이 되 는 선의 의 수분 양자 에 해당 한다고 할 수 없 다 . 수분 양자 가 사업 주체 에게 사업 자금 을 지원 하 여 주 는 것 을 주된 목적 으로 하 여 분양 계약 을 체결 한 자 나 그 에게 분양 계약 명의 를 대여 한 자 인지 는 분양 계약 의 체결 시기 , 당시 당해 주택 의 분양 상황 및 사업 주체 등 의 자금 사정 , 수분 양자 와 사업 주체 내지 관련 업체 와 의 인 적 관계 , 분양 대금 의 출처 와 지급 관계 , 특히 분양 계약금 의 출처 가 사업 주체 등 과 관련 되 어 있 는지 및 수분 양자 가 자기 자금 으로 출연 한 분양 대금 이 있 는지 , 당해 주택 과 관련 하 여 사업 주체 등 이 허위 내지 차명 계약 체결 에 개입 한 흔적 이 있 는지 , 수분 양자 의 거주 관계 , 자력 및 당해 주택 의 투자 가치 등 에 비추 어 수분 양자 가 실제로 분양 을 받 을 만 한 합리 적 인 동기 가 있 었 는지 등 을 종합 적 으로 고려 하 여 판단 할 것 이 다 ( 대법원 2013 . 7 . 12 . 선고 2011 다 87914 판결 ) . 주택 분양 보증 약정 이 있 는 경우 , 주택 건설 사업자 가 당해 주택 의 건축 을 지연 하 거나 그 능력 을 상실 하 는 등 계약 상 의 조건 이 성취 되 면 , 적법 하 게 분양 계약 을 체결 한 입주자 들 은 그 조건 성취 에 대한 등록 업자 의 귀책 사유 유무 와 관계없이 그 수익 의 의사 를 표시 하 고 등록 업자 에 대하 여 분양 계약 상 의 권리 를 행사 할 수 있 으며 , 이 에 는 주택 건설 사업자 의 채무불이행 을 원인 으로 분양 계약 을 해제 하 고 그 에 따른 원상회복 이나 손해 배상 을 청구 할 수 있 는 권리 도 당연히 포함 된다 . 조건부 제 3 자 를 위한 계약 이 체결 된 경우 에 분양 계약 을 체결 한 입주자 들 이 연대보증 을 한 등록 업자 에 대하 여 분양 계약 상 의 권리 를 행사 할 수 있 기 위하 여 는 주택 건설 사업자 가 당해 주택 의 건축 을 지연 하 거나 그 능력 을 상실 하 는 등 의 조건 이 성취 되 면 족한 것 하 다 . 주택 분양 보증 수수료 는 건축물 자체 의 가격 은 물론 그 이외 에 실제로 건축물 자체 의 가격 으로 지급 되 었 다고 볼 수 있 거나 그 에 준하 는 취득 절차 비용 등 간접 비용 에 도 포함 된다고 할 수 없 다 . 따라서 건축물 의 취득 가격 에 산입 하 여 한 과세 부과 처분 은 위법 하 다 ( 대법원 2010 . 12 . 23 . 선고 2009 두 12150 판결 ) . 건설 공제조합 이 조합원 으로부터 보증 수수료 를 받 고 그 조합원 이 다른 조합원 또는 제 3 자 와 사이 의 도급 계약 에 따라 부담 하 는 하 자 보수 의무 를 보증 하 기 로 하 는 내용 의 보증 계약 은 계약 의 구조 와 목적 , 기능 등 에 비추 어 볼 때 그 실질 은 의연 보증 의 성격 을 가진다 . 따라서 민법 의 보증 에 관한 규정 , 특히 보증인 의 구상권 에 관한 민법 제 441 조 이 하 의 규정 이 준용 된다 ( 대법원 2004 . 2 . 13 . 선고 2003 다 43858 판결 등 참조 ) . 조합 과 주계 약상 보증인 은 채권자 에 대한 관계 에서 채무자 의 채무 이행 에 관하 여 공동 보증인 의 관계 에 있 다 . 그 들 중 어느 일방 이 변제 기타 자기 의 출재 로 채무 를 소멸 하 게 하 였 다면 그 들 사이 에 구상 에 관한 특별 한 약정 이 없 다 하 더라도 민법 제 448 조 에 의하 여 상대방 에 대하 여 구상권 을 행사 할 수 있 다 ( 대법원 2008 . 6 . 19 . 선고 2005 다 37154 전원 합의체 판결 ) . 대한 주택 보증 주식회사 는 원래 주택 사업 공제조합 이 었 으나 , 1999 . 6 . 3 . 주택 사업 공제조합 이 대한 주택 보증 주식회사 로 전환 됨 으로써 주택 공제조합 에 속하 는 모든 재산 과 권리 · 의무 는 대한 주택 보증 주식회사 가 포괄 승계 하 였 다 . 대한 주택 보증 이 사업 주체 를 대신 하 여 이행 하 여야 하 는 분양 계획 이 란 중단 된 공사 를 재개 하 여 주택 을 분양 계약 의 내용 에 따라 완공 한 후 사용 검사 를 받 아 수분 양자 들 에게 소유 권 이전 등기 를 넘겨 주 고 주택 을 인 도 하 는 것 을 포함 한다 . 대한 주택 보증 이 수분 양자 들 에 대한 관계 에서 도 수분 양자 에게 분양 계약 의 내용 대로 완성 된 건 축물 을 인 도 할 의무 가 있 는 분양 자 로서 의 지위 를 승계 하 지 않 는다면 사업 주체 의 공사 중단 전 에 분양 을 받 은 수분 양자 들 에 대한 관계 에서 는 분양 자 와 발주자 가 없 는 상태 에서 공사 가 계속 되 는 이상 한 결과 가 되 어 위 와 같 은 수분 양자 를 제대로 보호 하 지 못하 게 된다 . 대한 주택 보증 의 의무 가 단순히 주택 을 완공 하 여 수분 양자 들 에게 소유 권 이전 등기 를 넘겨 주 고 주택 을 인 도 하 는 것 뿐 이 라고 할 수 는 없 고 , 대한 주택 보증 은 분양 자 의 지위 를 승계 하 여 수분 양자 에게 인도 한 주택 에 존재 하 는 하자 에 대하 여도 책임 이 있 다고 할 것 이 다 . 대한 주택 보증 이 보증 하 는 하자 의 범위 는 미 시공 , 변경 시공 , 상 이 시공 등 을 포함 하 여 사용 검사 이전 에 발생 한 하자 로 한정 된다 . 주택 도시 기금법 은 주택 도시 보증 공사 에 관하 여 규정 하 고 있 다 . 각종 보증 업무 및 정책 사업 수행 과 기금 의 효율 적 운용 · 관리 를 위하 여 주택 도시 보증 공사 를 설립 한다 ( 제 16 조 ) . 주택 도시 보증 공사 는 주택 도시 기금 관리 및 주택 보증 업무 를 하 는 , 국토 교통부 산하 준시장형 공기업 으로 본사 는 부산광역시 남구 문현 금융 로 40 에 위치 해 있 다 . 최초 에 는 원활 한 금융 서비스 이용 을 위한 건설사 들 의 출자 로 1993 년 주택 사업 공제조합 으로 출발 하 였 다 . 그 후 1 주택 건설 촉진 법 으로 그 설립 근거 를 만들 고 정부 에서 출연 하 여 1999 년 대한 주택 보증 주식회사 로 전환 설립 등기 하 였 다 . 이때 이후 보증 업무 를 전면 개편 하 고 3 차 에 걸쳐 자본금 을 증자 후 2015 년 1 월 6 일 제정 된 주택 도시 기금법 에 따라서 그 명칭 을 주택 도시 보증 공사 로 바꾸 고 주택 도시 기금 의 전담 운용 기관 으로 지정 되 면서 주택 도시 보증 공사 로 사명 을 변경 하 여 현재 에 이르 고 있 다 . 주 업무 는 분양 보증 으로 대한 민국 만 의 독특 한 선 분양 제도 하 에서 입주자 들 을 보호 하 는 기능 을 하 고 있 다 . 30 세대 이상 의 주택 사업 을 하 기 위해선 반드시 주택 도시 보증 공사 의 분양 보증 을 받 아야 하 기 에 정부 에서 주택 공급량 을 조정 할 때 보증 심사 를 강화 하 거나 , 보증료 율 을 조정 하 기 도 한다 . Ⅴ . 주택 분양 보증 을 위하 여 부동산 을 신탁 한 경우 갑 은 대한 주택 보증 주식회사 와 주상 복합 아파트 를 신축 · 분양 하 는 사업 과 관련 하 여 토지 및 그 위 에 건축 중 이 거나 건축 된 건물 을 신탁 부동산 으로 하 고 , 갑 이 아파트 를 건설 하 여 수분 양자 에게 분양 계약 을 이행 할 수 없 을 때 에 는 대한 주택 보증 이 분양 보증 을 이행 하 기 위하 여 신탁 부동산 을 관리 · 분양 및 처분 하 는 것 을 신탁 목적 으로 하 여 신탁 계약 을 체결 한 다음 , 토지 에 관하 여 대한 주택 보증 앞 으로 신탁 등기 를 마쳐 주 었 다 . 아파트 사업 시행 사 갑 은 대한 주택 보증 과 보증 채권자 를 입주 예정자 로 하 고 갑 이 보증 사고 로 분양 계약 을 이행 할 수 없 게 될 때 에 는 대한 주택 보증 이 분양 보증 을 이행 하 기 로 하 는 주택 분양 보증 계약 을 체결 하 였 다 . 신탁 계약 은 대한 주택 보증 이 환급 이행 을 하 거나 분양 이행 을 하 는 때 에 는 상당 하 다고 인정 되 는 방법 으로 신탁 재산 을 처분 할 수 있 고 , 그 처분 금액 은 ① 제세 공과금 및 신탁 사무 처리 를 위한 제 비용 , ② 대한 주택 보증 의 시 행사 에 대한 채권 의 순서 에 따라 사용 한다고 정하 고 있 으며 , 한편 신탁 계약 은 사용 하 고 남 은 잔액 이 있 는 경우 대한 주택 보증 은 이 를 시 행사 에게 환급 한다고 정하 고 있 다 . 시공사 인 을 주식회사 가 부도 가 나 자 공사 는 중단 되 었 고 , 대한 주택 보증 은 분양 계약자 들 에게 이미 납부 된 계약금 과 중도금 을 환급 한 후 , 갑 에게 보증채무 이행 금액 및 이 에 대한 지연 손해금 의 상환 을 청구 하 였 다 . 세무 서장 은 대한 주택 보증 이 분양 계약자 들 에게 환급 책임 의 이행 을 완료 하 고 갑 에게 보증채무 이 행금 상환 청구 를 함 으로써 토지 위 에 건축 중 이 던 미완성 건물 의 실질 적 통제 권 이 대한 주택 보증 에 이전 되 었 고 이 는 재화 의 공급 에 해당 한다고 보 아 갑 에게 부가가치세 를 경정 · 고지 하 는 처분 을 하 였 다 . 한편 이 사건 토지 와 이 사건 건물 은 제 3 자 에게 매각 되 었 다 . 신탁 계약 은 대한 주택 보증 을 수익자 겸 수탁자 로 하 는 주택 분양 신탁 에 해당 하 고 , 대한 주택 보증 은 신탁 계약 을 원인 으로 건물 의 소유 권 을 이전 받 아 수탁자 의 지위 에서 이 를 제 3 자 에게 처분 한 것 이 므로 , 대한 주택 보증 이 주택 분양 보증 계약 에 따라 분양 대금 을 환급 하 였 다는 사정 만 으로 는 건물 에 관하 여 시 행사 로부터 대한 주택 보증 에게 신탁 계약 에 따른 신탁 재산 의 이전 과 구별 되 는 재화 의 공급 이 별도 로 존재 한다고 볼 수 없 다 . 신탁법 상 의 신탁 은 위탁자 가 수탁자 에게 특정 한 재산 권 을 이전 하 거나 기타 의 처분 을 하 여 수탁자 로 하여금 신탁 목적 을 위하 여 그 재산 권 을 관리 · 처분 하 게 하 는 것 이 다 . 수탁자 가 위탁자 로부터 이전 받 은 신탁 재산 을 관리 · 처분 하 면서 재화 를 공급 하 는 경우 수탁자 자신 이 신탁 재산 에 대한 권리 와 의무 의 귀속 주체 로서 계약 당사자 가 되 어 신탁 업무 를 처리 한 것 이 다 . 주택 분양 보증 을 위하 여 위탁자 인 사업 주체 가 수익자 겸 수탁자 인 분양 보증 회사 에 주택 분양 신탁 계약 을 원인 으로 부동산 의 소유 권 을 이전 하 는 주택 분양 신탁 의 경우 , 분양 보증 회사 는 사업 주체 로부터 신탁 계약 에 따라 신탁 재산 의 소유 권 을 이전 받 고 이 를 전제 로 신탁 재산 을 관리 · 처분 하 면서 재화 를 공급 하 는 것 이 다 . 분양 보증 회사 가 주택 분양 보증 계약 에 기초 하 여 분양 계약자 들 에게 분양 대금 을 환급 하 였 다는 사정 만 으로 는 당초 신탁 재산 의 이전 과 구별 되 는 별도 의 재화 의 공급 이 존재 한다고 볼 수 없 다 . 수탁자 의 지위 에서 신탁 재산 을 처분 할 때 비로소 재화 를 사용 · 소비 할 수 있 는 권한 을 거래 상대방 에게 이전 하 는 재화 의 공급 이 있 다고 할 것 이 다 ( 대법원 2017 . 6 . 15 . 선고 2014 두 13393 판결 ) . Ⅵ . 아파트 사업 시행 상 의 문제점 공사 도 급 계약 체결 시 수급인 으로 하여금 공사 도 급 계약 에 따른 의무 이행 을 담보 하 기 위하 여 공사 도 급 계약 체결 시 수급인 이 도급 금액 의 10 % 정도 에 해당 하 는 금액 을 도급인 에게 지급 하 도록 약정 하 는데 이 를 계약 보증금 이 라고 한다 . 도급 계약서 및 그 계약 내용 에 편입 된 약관 에 수급인 의 귀책 사유 로 인하 여 계약 이 해제 된 경우 에 는 계약 보증금 이 도급인 에게 귀속 한다는 조항 이 있 을 때 이 계약 보증금 이 손해 배상액 의 예정 인지 위약벌 인지 는 도급 계약서 및 위 약관 등 을 종합 하 여 구체 적 사건 에서 개별 적 으로 결정 할 의사 해석 의 문제 이 다 . 위약금 은 민법 제 398 조 제 4 항 에 의하 여 손해 배상액 의 예정 으로 추정 되 므로 , 위약금 이 위약벌 로 해석 되 기 위하 여 는 특별 한 사정 이 주장 · 입증 되 어야 한다 . 하도급 계약서 에 계약 보증금 외 에 지체 상금 도 규정 되 어 있 다는 점 만 을 이유 로 하 여 계약 보증금 을 위약벌 로 보 기 는 어렵 다 ( 대법원 2001 . 1 . 19 . 선고 2000 다 42632 판결 ) . 사업 시행 자 가 분양 신청 을 하 지 아니하 거나 분양 신청 을 철회 한 토지 등 소유자 에게 청산금 지급 의무 를 부담 하 는 경우 에 , 공평 의 원칙 상 토지 등 소유자 는 권리 제한 등기 가 없 는 상태 로 토지 등 의 소유 권 을 사업 시행 자 에게 이전 할 의무 를 부담 하 고 , 이러 한 권리 제한 등기 없 는 소유 권 이전 의무 와 사업 시행 자 의 청산금 지급 의무 는 동시 이 행관 계 에 있 다 ( 대법원 2018 . 9 . 28 . 선고 2016 다 246800 판결 ) . 종전 의 토지 중 환지 계획 에서 환지 를 정한 것 은 종전 토지 와 환지 사이 에 동일 성 이 유지 되 므로 종전 토지 의 권리 제한 은 환지 에 설정 된 것 으로 보 게 되 고 , 환지 를 정하 지 않 은 종전 토지 의 권리 제한 은 환지 처분 으로 소멸 하 게 된다 . 주택 재 건축 사업 에서 조합원 이 분양 신청 을 하 지 않 거나 분양 계약 을 체결 하 지 않 음 으로써 청산금 지급 대상 이 되 는 대지 · 건축물 의 경우 에 는 , 특별 한 사정 이 없 는 한 그 에 관하 여 설정 되 어 있 던 기존 의 권리 제한 은 이전 고시 로 소멸 하 게 된다 . 이 처럼 이전 고시 로 저당권 이나 가압류 와 같 은 권리 제한 이 소멸 하 게 되 는 이상 , 이전 고시 이후 사업 시 행자 로서 는 권리 제한 등기 말소 의무 를 이유 로 한 동시 이행 항변권 을 행사 할 수 없 게 된다 . 재건축 아파트 사업 과 달리 지역 주택 조합 아파트 사업 은 성공 가능 성 이 상대 적 으로 낮 다 . 지역 주택 조합 은 아파트 를 지 을 부지 부터 마련 해야 하 기 때문 이 다 . 아파트 부지 확보 과정 에서 매우 어려운 난관 에 부딪히 게 된다 . 갑 지역 주택 조합 설립 추진 위원회 는 분양 대행사 와 조합원 모집 대행 계약 을 체결 하 였 다 . 분양 대행사 에서 는 불법 현수막 을 도로 에 부착 하 였 다 . 구청 에서 는 현수막 을 신고 하 지 않 고 부착 하 였 다는 이유 로 10 억 원 이 넘 은 과태료 를 지역 주택 조합 에 대해 부과 하 였 다 . 구청 은 주택 조합 설립 인가 가 취소 될 수 있 음 을 예고 하 고 조합 소유 부동산 에 체납 처분 에 따른 압류 조치 를 하 였 다 . 이 에 조합 은 과태료 와 가산금 을 납부 하 고 , 과태료 부과 처분 이 무효 라는 소송 을 제기 하 였으나 , 법원 에서 는 이 를 기각 하 였 다 . 재건축 사업 에서 분양 아파트 동 ㆍ호수 추첨 시 조합원 에게 혜택 을 주 기 로 한 조합 의 관리 처분 계획 에 도 불구 하 고 이 를 따르 지 않 아 조합원 의 권리 가 침해 된 경우 조합 에 배상 책임 이 있 다는 법원 의 판결 도 있 다 . 관리 처분 계획 에 우선 배정 구간 외 에 저층 이나 다른 동 을 희망 하 는 조합원 과 관련 한 규정 자체 가 우선 배정 구간 이 있 다는 것 을 전제 한다 . 조합원 우선 배정 구간 을 정하 고 조합원 들 에 대한 동 ㆍ호수 추첨 을 하 기 로 한 관리 처분 계획 에 관한 결의 에 도 불구 하 고 일반 분양 구간 을 포함 해 추첨 을 실시 한 것 은 조합원 들 의 동 ㆍ호수 추첨권 을 박탈 한 것 으로서 위법 하 는 것 이 다 . Ⅶ . 아파트 분양 가상 한 제 정부 는 1977 년 8 월 부터 주택 의 분양 가격 을 일정 한 기준 금액 이하 로 규제 하 기 시작 하 였 다 . 그 후 주택 시장 상황 의 변화 에 따라 주택 분양 가격 을 자율 화 하 거나 규제 를 재 도입 하 는 과정 을 거쳤 다 . 2007 년 9 월 부터 는 주택 분양 가상 한 제 를 민간 택지 에 확대 적용 하 였 다 . 다만 , 도시 형 생활 주택 에 대하 여 는 2009 년 5 월 부터 분양 가 자율 화 가 실시 되 었 다 . 사업 주체 가 일반인 에게 공급 하 는 공동 주택 중 공공 택지 또는 공공 택지 외 의 택지 에서 주택 가격 상승 우려 가 있 어 국토 교통부 장관 이 주거 정책 심 의 위원회 심의 를 거쳐 지정 하 는 지역 에서 공급 하 는 주택 의 경우 에 는 법 에서 정하 는 기준 에 따라 산정 되 는 분양 가격 이하 로 공급 하 여야 한다 ( 주 택법 제 57 조 ) . 분양 가격 은 택 지비 와 건축비 로 구성 되 며 , 구체 적 인 명세 , 산정 방식 , 감정평가 기관 선정 방법 등 은 국토 교통 부령 으로 정한다 . 사업 주체 는 분양 가상 한 제 적용 주택 으로서 공공 택지 에서 공급 하 는 주택 에 대하 여 입주자 모집 승인 을 받 았 을 때 에 는 입주자 모집 공고 에 택 지비 , 공사비 , 간접비 등 에 대하 여 분양 가격 을 공시 하 여야 한다 . 국토 교통부 장관 은 주택 가격 상승 률 이 물가 상 승률 보다 현저히 높 은 지역 으로서 그 지역 의 주택 가격 ㆍ주택거래 등 과 지역 주택 시장 여건 등 을 고려 하 였을 때 주택 가격 이 급등 하 거나 급등 할 우려 가 있 는 지역 은 주거 정책 심 의 위원회 심의 를 거쳐 분양 가상 한 제 적용 지역 으로 지정 할 수 있 다 ( 주 택법 제 58 조 제 1 항 ) . 민간 택지 분양 가상 한 제 가 2020 년 7 월 29 일 부터 시행 되 었 다 . 분양 가상 한 제 는 신규 분양 아파트 의 가격 안정 화 를 위해 주택 분양 시 택 지비 와 건축비 에 건설사 의 적정 이윤 을 보탠 분양 가 를 산정 하 고 , 그 가격 이하 로 분양 하 게 하 는 제도 를 말 한다 . 분양 가상 한 제 는 2005 년 부터 공공 택지 내 전용 84 ㎡ 이하 부터 적용 되 기 시작 했 고 , 2006 년 2 월 부터 는 공공 택지 내 모든 주택 으로 확대 되 었 다 . 적용 되 는 지역 은 서울 18 개 구 309 개 동과 경기 3 개 시 13 개동 등 총 322 개동 이 다 . 이 들 지역 민간 택지 에서 입주자 모집 공고 신청 하 게 되 면 분양 가상 한 제 를 적용 받 는다 . 상한 제 를 적용 받 게 되 면 지방 자치 단체 의 분양 가심 의 위원회 로부터 분양 가 승인 을 받 아야 한다 . 분양 가 상한 제 적용 주택 에 대해서 는 의무 거주 최대 5 년 , 전매 제한 최대 10 년 을 적용 한다 . Ⅷ . 아파트 전매 행위 의 제한 아파트 전 매제 한 제도 는 아파트 실수요자 가 아닌 사람 이 전매 차익 을 노리 고 아파트 를 공급 받 으려는 아파트 투기 행위 를 방지 하 기 위하 여 1981 년 4 월 7 일 도입 되 었 다 . 주택 법 제 64 조 는 아파트 의 전매 행위 제한 에 관하 여 규정 하 고 있 다 . 아파트 또는 아파트 의 입주자 로 선정 된 지위 는 10 년 이내 의 범위 에서 대통령령 으로 정하 는 기간 이 지나 기 전 에 는 그 아파트 또는 지위 를 전매 ( 매매 ㆍ증여나 그 밖 에 권리 의 변동 을 수반 하 는 모든 행위 를 포함 하 되 , 상속 의 경우 는 제외 한다 . 이하 같 다 ) 하 거나 이 의 전매 를 알선 할 수 없 다 . 이 경우 전 매제 한 기간 은 아파트 의 수급 상황 및 투기 우려 등 을 고려 하 여 대통령령 으로 지역 별 로 달리 정할 수 있 다 . 전매 가 제한 되 는 대상 은 다음 과 같 다 . ① 투기 과열 지구 에서 건설 ㆍ공급되는 주택 의 입주자 로 선정 된 지위 , ② 조정 대상 지역 에서 건설 ㆍ공급되는 주택 의 입주자 로 선정 된 지위 , ③ 분양 가상 한 제 적용 주택 및 그 주택 의 입주자 로 선정 된 지위 , ④ 공공 택지 외 의 택지 에서 건설 ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택 의 입주자 로 선정 된 지위 등 이 다 . 전 매제 한 규정 을 위반 하 여 아파트 의 입주자 로 선정 된 지위 의 전매 가 이루어진 경우 , 사업 주체 가 이미 납부 된 입주금 에 대하 여 정기예금 평균 이 자율 을 합산 한 금액 을 그 매수인 에게 지급 한 경우 에 는 그 지급 한 날 에 사업 주체 가 해당 입주자 로 선정 된 지위 를 취득 한 것 으로 본다 . 재건축 조합 조합원 이 조합 에 기존 주택 이나 대지 를 제공 하 고 사업 계획 에 따라 취득 하 게 되 는 새로 건설 되 는 아파트 를 분양 받 을 권리 ( 입주자 로 선정 된 지위 ) 는 장차 분양 받 을 아파트 에 대한 소유 권 을 취득 할 때 까지 는 소득세법 에서 정한 ‘ 부동산 을 취득 할 수 있 는 권리 ’ 에 해당 한다 . 여기 에서 말 하 는 소유 권 의 취득 에 는 등기 에 의하 여 소유 권 을 취득 하 는 경우 뿐 만 아니 라 대가 적 급부 가 사회 통념 상 거의 전부 이행 되 었 다고 볼 만 한 정도 에 이른 경우 와 같이 사실 상 소유 권 을 취득 하 는 경우 도 포함 된다 ( 대법원 2011 . 9 . 8 . 선고 2009 두 6537 판결 ) . Ⅸ . 아파트 관리 는 어떻게 하 는 것 인가 ? 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 은 집합 건물 의 존립 에 필수 적 인 공용 부분 과 대지 의 원활 하 고 적정 한 유지 · 관리 , 집합 건물 내 공동생활 을 둘러싼 구분 소유자 상호 간 의 이해관계 조절 을 위하 여 민법 상 공유 에 대한 여러 특별 규정 을 두 고 있 다 . 구분 소유관계 가 성립 되 면 구분 소유자 전원 을 구성원 으로 하 여 건물 과 대지 등 의 관리 를 목적 으로 하 는 집합 건물 의 관리 단 이 당연 설립 된다 ( 제 23 조 ) . 구분 소유자 가 10 인 이상 인 경우 관리 단 을 대표 하 고 관리 행위 를 할 관리인 을 선임 해야 하 고 ( 제 24 조 ) , 공용 부분 의 보존 · 관리 및 변경 을 위한 행위 등 은 관리인 의 권한 과 의무 에 속한다 ( 제 25 조 제 1 항 ) . 구분 소유자 는 구분 소유자 공동 의 이익 에 어긋나 는 행위 를 해서 는 안 되 고 ( 제 5 조 제 1 항 ) , 구분 소유자 가 그러 한 행위 를 한 경우 관리인 은 그 행위 의 정지 등 을 청구 할 수 있 고 이 를 위한 소송 제기 는 관리 단 집회 의 결의 를 거쳐야 한다 ( 제 43 조 제 1 항 , 제 2 항 ) . 따라서 집합 건물 의 공용 부분 과 대지 의 관리 업무 는 기본 적 으로 구분 소유자 들 로 구성 된 관리 단과 이 를 대표 하 는 관리인 에게 있 다 . 집합 건물 법 제 16 조 제 1 항 은 공용 부분 의 관리 에 관한 사항 은 관리 단의 통상 의 집회 결의 로써 결정 한다고 정하 면서 그 단서 에 “ 다만 보존 행위 는 각 공유자 가 할 수 있 다 . ” 라고 정하 고 있 고 , 같 은 법 제 19 조 는 구분 소유자 가 공유 하 는 건물 의 대지 및 공용 부분 외 의 부속 시설 에 관하 여 제 16 조 를 준용 하 고 있 다 . 집합 건물 법 제 16 조 제 1 항 의 취지 는 집합 건물 의 공용 부분 과 대지 의 현상 을 유지 하 기 위한 보존 행위 를 관리 행위 와 구별 하 여 공유자 인 구분 소유자 가 단독 으로 행사 할 수 있 도록 정한 것 이 다 . 구분 소유자 가 공용 부분 과 대지 에 대해 그 지분권 에 기하 여 권리 를 행사 할 때 이것 이 다른 구분 소유자 들 의 이익 에 어긋날 수 있 다면 이 는 각 구분 소유자 가 집합 건물 법 제 16 조 제 1 항 단서 에 의하 여 개별 적 으로 할 수 있 는 보존 행위 라고 볼 수 없 고 집합 건물 법 제 16 조 제 1 항 본문 에 따라 관리 단 집회 의 결의 를 거쳐야 하 는 관리 행위 라고 보 아야 한다 ( 대법원 2019 . 9 . 26 . 선고 2015 다 208252 판결 ) . 아파트 입주자 대표 회의 와 아파트 관리 회사 사이 의 법률 관계 는 민법 상 의 위임 관계 와 같 으므로 아파트 관리 회사 로서 는 아파트 를 안 전하 고 효율 적 으로 관리 하 고 입주자 의 권익 을 보호 하 기 위하 여 선량 한 관리자 의 주의 로써 관리 업무 를 수행 하 여야 한다 ( 대법원 1997 . 11 . 28 . 선고 96 다 22365 판결 ) . 아파트 단지 를 관리 하 는 단체 가 외부 차량 의 아파트 단지 내 출입 을 통제 하 는 행위 가 아파트 단지 내 상가 건물 구분 소유자 들 의 대지 사용 권 을 방해 하 는 침해 행위 가 되 는지 여부 는 , 아파트 단지 내 상가 건물 과 그 부속 주차장 의 위치 및 이용 관계 , 아파트 단지 안 으로 의 출입 통제 방법 , 아파트 및 상가 건물 부근 의 지리 적 상황 , 아파트 입주자 들 과 상가 건물 의 소유자 또는 이용자 의 이해 득실 기타 제반 사정 을 참작 하 여 사회 통념 에 따라 판단 하 여야 한다 . 아파트 입주자 대표 회의 가 아파트 단지 출입구 에 차단기 를 설치 하 여 외부 차량 의 출입 을 통제 하 는 행위 가 제반 사정 상 아파트 단지 내 상가 건물 구분 소유자 들 의 수인한도 를 넘 어 그 대지 사용 권 을 침해 하 였 다고 볼 수 없 다 ( 대법원 2009 . 12 . 10 . 선고 2009 다 49971 판결 ) . 대지 사용 권 은 구분 소유자 가 전유 부분 을 소유 하 기 위하 여 건물 의 대지 에 대하 여 갖 는 권리 로서 반드시 대지 에 대한 소유 권 과 같 은 물권 에 한정 되 는 것 은 아니 고 등기 가 되 지 않 는 채권 적 토지 사용 권 도 대지 사용 권 이 될 수 있 다 . 그러나 대지 사용 권 은 권리 로서 유효 하 게 존속 하 고 있 어야 하 므로 사후 에 효력 을 상실 하 여 소멸 한 토지 사용 권 은 더 이상 전유 부분 을 위한 대지 사용 권 이 될 수 없 다 ( 대법원 2017 . 12 . 5 . 선고 2014 다 227492 판결 ) . 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 은 제 20 조 에서 구분 소유자 의 대지 사용 권 은 그 가 가지 는 전유 부분 의 처분 에 따르 고 , 구분 소유자 는 규약 으로써 달리 정하 지 않 는 한 그 가 가지 는 전유 부분 과 분리 하 여 대 지 사용 권 을 처분 할 수 없 으며 , 분리 처분 금지 는 그 취지 를 등기 하 지 아니하 면 선의 로 물권 을 취득 한 제 3 자 에게 대항 하 지 못한다고 규정 하 고 있 는데 , 위 규정 의 취지 는 집합 건물 의 전유 부분 과 대지 사용 권 이 분리 되 는 것 을 최대한 억제 하 여 대 지 사용 권 이 없 는 구분 소유 권 의 발생 을 방지 함 으로써 집합 건물 에 관한 법률 관계 의 안정 과 합리 적 규율 을 도모 하 려는 데 있 으므로 , 전유 부분 과 대지 사용 권 의 일체 성 에 반하 는 대지 의 처분 행위 는 효력 이 없 다 ( 대법원 2013 . 1 . 17 . 선고 2010 다 71578 전원 합의체 판결 ) . 대지 사용 권 은 구분 소유자 가 전유 부분 을 소유 하 기 위하 여 건물 의 대지 에 대하 여 가지 는 권리 로서 , 그 성립 을 위해서 는 집합 건물 의 존재 와 구분 소유자 가 전유 부분 소유 를 위하 여 당해 대지 를 사용 할 수 있 는 권리 를 보유 하 는 것 이외 에 다른 특별 한 요건 이 필요 하 지 않 다 . Ⅹ . 아파트 분양 시 허위 과장 광고 로 인한 피해 부동산 매도인 이 매수인 에게 매매 와 관련 된 어떤 구체 적 인 사정 을 고지 하 지 아니함 으로써 , 장차 매매 의 효력 이나 매매 에 따른 채무 의 이행 에 장애 를 가져와 매수인 이 매매 목적물 에 대한 권리 를 확보 하 지 못할 위험 이 생길 수 있 음 을 알 면서 도 , 매수인 에게 그 와 같 은 사정 을 고지 하 지 아니한 채 매매 계약 을 체결 하 고 매매 대금 을 교부 받 는 한편 , 매수인 은 그 와 같 은 사정 을 고 지 받 았 더라면 매매 계약 을 체결 하 지 아니하 거나 매매 대금 을 지급 하 지 아니하 였을 것 임 이 경험칙 상 명백 한 경우 에 는 , 신 의 성실 의 원칙 상 매수인 에게 미리 그 와 같 은 사정 을 고지 할 의무 가 매도인 에게 있 고 , 매도인 이 매수인 에게 그 와 같 은 사정 을 고지 하 지 아니하 고 매수인 의 착오 를 이용 하 여야 불법행위 인 기망 행위 에 해당 하 는 것 이 다 ( 대법원 2004 . 7 . 8 . 선고 2004 다 20890 판결 ) . 상품 의 선전 광고 에 있 어서 거래 의 중요 한 사항 에 관하 여 구체 적 사실 을 신 의 성실 의 의무 에 비추 어 비난 받 을 정도 의 방법 으로 허위 로 고지 한 경우 에 는 기망 행위 에 해당 한다 ( 대법원 2001 . 5 . 29 . 선고 99 다 55601 , 55618 판결 ) . 그러나 일반 적 으로 상품 의 선전 광고 에 다소 의 과장 · 허위 가 수반 되 는 것 은 그것 이 일반 상거래 의 관행 과 신의칙 에 비추 어 시인 될 수 있 는 한 기망 성 이 결여 된다 . 아파트 분양 회사 는 광고 전단지 및 분양 안내 책자 등 을 통하 여 불 특정 다수 의 수요자 들 에게 주택 공급 계약 의 내용 을 일률 적 으로 미리 알리 고 수분 양자 들 로 하여금 그 내용 에 따른 주택 공급 청약 을 하 게 한 후 수분 양자 들 과 사이 에 정형 화 된 주택 공급 계약 을 체결 하 게 되 는 것 이 다 . 특별 한 사정 이 없 는 한 수분 양자 들 로서 는 광고 전단지 및 분양 안내 책자 에 기재 된 것 과 같 은 내용 의 조건 을 구비 한 아파트 를 공급 받 게 될 것 이 라고 신뢰 하 여 아파트 분양 계약 을 체결 하 게 되 며 주택 공급 및 분양 업무 를 하 는 회사 로서 도 이러 한 사정 을 알 거나 알 수 있 었 음 에 도 허위 의 광고 를 하 였으므로 , 이 는 일반 상거래 의 관행 과 신의칙 에 비추 어 시인 되 기 어려운 기망 행위 에 해당 한다 . 허위 · 과장 의 광고 는 사실 과 다르 게 광고 하 거나 사실 을 지나치 게 부풀려 광고 하 여 소비자 를 속이 거나 소비자 로 하여금 잘못 알 게 할 우려 가 있 는 광고 행위 로서 공정 한 거래 질서 를 저해 할 우려 가 있 는 광고 를 말 한다 . 광고 가 소비자 를 속이 거나 소비자 로 하여금 잘못 알 게 할 우려 가 있 는지 는 보통 의 주의력 을 가진 일반 소비자 가 당해 광고 를 받아들이 는 전체 적 · 궁극 적 인상 을 기준 으로 하 여 객관적으로 판단 하 여야 한다 . 지방 자치 단체 의 추상 적 · 일방 적 개발 계획 에 근거 하 여 그 시행 이 확정 되 지 않 았 음 에 도 , 건설 회사 가 아파트 단지 맞은편 에 경의선 복선 전철 화 와 관련 하 여 역사 가 신설 될 예정 이 라는 취지 로 아파트 분양 광고 를 한 것 은 사실 과 다르 거나 사실 을 지나치 게 부풀려 소비자 를 속이 거나 소비자 로 하여금 잘못 알 게 할 우려 가 있 는 광고 를 한 것 으로서 , 공정 한 거래 질서 를 저해 할 우려 가 있 는 광고 에 해당 하 므로 위 건설 회사 는 수분 양자 들 에 대하 여 ‘ 표시 · 광고 의 공정 화 에 관한 법률 ’ 이 정한 허위 · 과장 광고 로 인한 손해 배상 책임 을 부담 한다 ( 대법원 2010 . 7 . 22 . 선고 2007 다 59066 판결 ) . 아파트 분양 과 관련 된 표시 · 광고 의 공정 화 에 관한 법률 상 허위 · 과장 광고 로 인한 손해배상 청구 에서 손해 는 수 분양 권 의 실제 가격 과 허위 · 과장 광고 가 없 었 을 경우 수 분양 권 의 적정 한 가격 의 차액 이 다 . Ⅺ . 아파트 에 전세 들어갈 때 주 의 사항 최근 에 시행 된 임대차 3 법 이란 , ① 계약 갱신 청구 권 , ② 전월세 상한제 , ③ 전월세 신고 제 를 말 한다 . 세입자 는 기존 계약 이 끝 나기 전 에 갱신 요구 권 을 1 회 행사 할 수 있 다 . 요구 할 수 있 는 기간 은 2 년 이 다 . 따라서 2 년 계약 이 종료 되 면 추가 로 2 년 , 따라서 모두 4 년 의 기간 을 보장 받 을 수 있 다 . 집 주인 은 정당 한 사유 가 있 어야 갱신 요구 를 거절 할 수 있 다 . 집 주인 과 그 의 직계 존속 , 직계 비속 이 실제 거주 할 경우 거절 할 수 있 다 . 이 외 에 는 세입자 의 차임 연체 및 중대 한 과실 , 주택 의 재건축 계획 등 이 있 어야 갱신 요구 를 거절 할 수 있 다 . 기존 세입자 도 계약 갱신 청구 권 을 행사 할 수 있 다 . 계약 만료 1 개월 전 까지 청구 할 수 있 다 . 그러나 집 주인 이 계약 만료 를 통보 하 고 법 시행 전 이미 새로운 세입자 를 받 았 다면 청구 가 불 가능 하 다 . 세입자 는 기존 주택 에 4 년 이상 살 았 어도 법 시행 후 계약 갱신 청구 권 을 1 회 사용 할 수 있 다 . 집 주인 이 실 거주 하 지 않 으면서 다른 세입자 를 받 으면 손해배상 청구 를 할 수 있 다 . 손해 배상 은 합의 가 이루어지 지 않 을 경우 갱신 거절 당시 월차 임의 3 개월 분 에 해당 하 는 금액 , 세입자 가 입 은 손해 액 , 다른 세입자 에게 받 은 월차 임 과 거절 당시 월차 임 간 차액 의 2 년 분 에 해당 하 는 금액 중 가장 큰 액수 를 청구 할 수 있 다 . 계약 갱신 시 임대료 상승 폭 은 직전 의 5 % 내 에서 지방 자치 단체 가 조례 를 통해 상한선 을 두 기 로 했 다 . 전월세 거래 를 하 면 30 일 이내 임대차 계약 과 관련 된 내용 을 관할 지방 자치 단체 에 신고 해야 한다 . 전월세 신고 제 는 2021 년 6 월 1 일 부터 시행 된다 . Ⅻ . 글 을 맺 으며 아파트 를 분양 받 는 문제 는 결코 쉽 게 생각 해서 는 안 된다 . 아파트 를 취득 해서 이익 을 보 는 경우 도 많 지만 , 잘 못 하 다가 는 허위 과장 광고 에 의해 비싸 게 아파트 를 분양 받 는 경우 도 있 고 , 지역 주택 조합 에 가입 해서 오랜 세월 기다리 다가 끝내 아파트 를 분양 받 지 못하 는 경우 도 있 다 . 또한 단독 주택 이나 상가 건물 과 달리 아파트 는 투 기억 제 를 위해 분양 권 전 매제 한 제도 가 있 다 . 때문 에 고액 의 프리미엄 을 주 고 아파트 분양 권 을 매수 하 였 다가 낭태 를 당하 는 경우 도 있 다 . 최근 에 는 부동산 투기 를 막 기 위해서 정부 에서 고가 의 아파트 를 취득 하 는 자금 에 대해 대출 을 규제 하 고 있 다 . 재산 보유 세도 인상 하 고 , 종합부동산세 도 인상 하 고 있 다 . 주택 임대 사업자 에 대한 규제 도 강화 되 고 있 다 . 아파트 는 공동 주택 이 므로 입주 후 에 도 관리 문제 가 복잡 하 다 . 아파트 를 분양 받 는 사람 은 분양 과정 과 절차 를 상세 하 게 따져 보 아야 한다 . 1 가구 1 주택 제도 의 내용 도 알 아야 한다 . 아파트 에 전세 또는 월세 로 들어가 려고 하 는 사람 은 주택 임대차 보호법 에 의한 임대 보증금 을 보호 받 는 방법 에 대해서 도 알 아야 한다 . 공유 하 기 글 요소