최근 들 어 부쩍 오피스텔 이나 도시 형 생활 주택 등 수익 형 부동산 에 우려 의 목소리 가 많 다 . 이러 한 현상 은 공급 이 급격히 늘 면서 분양 가 는 높 아 져 수익 성 이 떨어지 기 때문 으로 풀이 된다 . 올해 도 어찌 되 었 건 입지 가 좋 은 오피스텔 나 도시 형 생활 주택 , 상가 의 경우 선전 을 했 다고 평하 고 싶 다 . 그렇 다면 2013 년 도 수익 형 부동산 의 전망 은 어떨까 . 여전히 수익 형 부동산 의 선전 이 예상 된다 . 다만 , 지역 별 ․ 입지 별 ․ 상품 별 양극 화 가 더욱 심화 될 전망 이 다 . 저 금리 , 은퇴자 급증 , 주택 시장 의 침체 , 1 ~ 2 인 가구 의 증가 등 이 수익 형 부동산 에 관심 을 견인 하 는 요소 들 인데 아직 도 유효 하 다 . 하지만 분명 달라진 것 이 있 다 . 그것 은 투자자 의 안목 이 다 . 투자자 의 안목 은 높 아 지 고 있 는데 아직 도 공급 만 하 면 팔린다는 안일 한 생각 은 이제 버려야 한다 . 상품 의 경쟁력 을 높이 고 철저 하 게 수요자 의 눈높이 에 맞 는 분양 가 , 수익 률 을 제시 해야 한다 . 그래야 지금 처럼 공급 과잉 의 현실 속 에서 살아남 을 수 있 다고 본다 . 그렇 다면 향후 에 는 수익 형 부동산 의 투자 전략 을 새롭 게 세울 필요 가 있 는데 , 주요 관전 포인트 는 무엇 일까 . 먼저 공급 이 없 거나 적 었 던 지역 을 노려야 한다 . 수요 과 공급 의 법칙 에 따라 고정 적 인 임대 수요 를 확보 할 수 있 고 , 안정 적 인 수익 률 과 낮 은 공실 률 을 기대 할 수 있 기 때문 이 다 . 그러나 신규 물량 이 라 해도 공실 의 위험 에서 자유 로운 것 은 아니 기 때문 에 주변 경쟁 상품 의 임대 수준 이나 수요 를 꼼꼼히 따져 투자 해야 한다 . 두 번 째 , 해당 상품 에 대한 수요 가 충분 이 있 는가 다 . 수익 형 부동산 의 경우 특히 임대 수요 가 투자 수익 률 을 결정 하 며 향후 되팔 때 도 유리 하 기 때문 이 다 . 오피스텔 과 도시 형 생활 주택 은 최근 들 어 공급 과잉 이 우려 되 고 있 지만 대부분 이 공급 면적 기준 40 ㎡ 안팎 으로 원룸 형 이 80 % 를 차지 하 고 있 다 . 이 때문 에 업계 에서 는 앞 으로 는 투 룸 도시 형 생활 주택 이나 오피스텔 에 대한 수요 가 늘어날 것 으로 예상 하 고 있 다 . 이러 한 잠재 적 수요층 이 될 2 ~ 3 인 가구 가 풍부 하 기 때문 이 다 . 그 동안 수익 형 부동산 분양 시장 에서 비중 이 낮 았 던 방 2 칸 짜리 ‘ 투 룸 형 주거 ’ 가 소형 전 세난 해소 대안 으로 떠오르 는 등 새롭 게 주목 받 고 있 다 . 통계청 이 발표 한 가구 구조 통계 ( 2010 년 기준 ) 에 따르 면 4 인 가구 는 22 . 5 % 에 불과 한 반면 2 인 가구 ( 24 . 3 %) 와 3 인 가구 ( 21 . 3 %) 를 합치 면 전체 가구 의 절반 에 가깝 다 . 세 번 째 , 외국인 을 겨냥 한 임대 사업 을 주목 해야 한다 . 올해 국내 거주 외국인 이 140 만 명 을 돌파 한 데 다 녹색 기후 기금 ( GCF ) 사무국 유치 등 으로 향후 한국 에 상주 할 외국인 이 더욱 늘어날 것 으로 예상 됨 에 따라 외국인 전용 임대 사업 에 눈길 을 끌 고 있 다 . 외국인 대상 임대 사업 은 특히 집 주인 들 이 좋 아 한다 . 집 주인 이 외국인 세입자 로부터 보증금 을 받 지 않 는 대신 1 ∼ 2 년 치 월세 를 미리 지급 받 는 소위 ‘ 통 월세 ( 깔세 ) ’ 방식 으로 임대 를 해 단기간 에 많 은 현금 을 쥘 수 있 기 때문 이 다 . 네 번 째 , 주차 요건 이 강화 된 지역 도시 형 생활 주택 을 주목 하 라 . 전 ․ 월세 난 을 해결 해 줄 구원 투수 로 등장 했 던 도시 형 생활 주택 이 이제 는 과잉 공급 논란 에 휩싸이 고 있 다 . 지난 2009 년 도입 첫해 에 는 전국 적 으로 1 천 688 가구 에 그쳤 던 도시 형 생활 주택 이 2010 년 엔 2 만 259 가구 , 작년 에 는 8 만 3859 가구 가 공급 되 는 등 급증 했 고 올해 도 작년 동기 대비 70 % 이상 늘어난 것 으로 집계 되 고 있 다 . 도시 형 생활 주택 의 본래 공급 취지 는 정부 가 국민주택기금 을 지원 하 고 주차장 설치 기준 을 대폭 완화 하 는 등 의 지원 을 통해 도시 무주택자 들 의 주거 문제 를 해소 하 는데 있 다 . 도시 형 생활 주택 의 등장 으로 가장 심각 한 부작용 은 주차 난이 다 . 정부 는 1 ~ 2 인 가구 를 위한 소형 주택 공급 확대 를 위해 주차장 설치 기준 을 크 게 완화 했 는데 , 그 부작용 으로 3 가구 당 1 대 만 주차 할 수 있 는 원룸 형 도시 형 생활 주택 만 잔뜩 지 어 져 도심 주차 난 을 가중 시킨다는 지적 을 받 아 왔 다 . 이 에 민원 이 제기 되 고 주차 난이 현실 로 나타나 자 지자체 에서 도 주차장 기준 요건 을 강화 하 고 있 다 . 서울시 의 경우 도 도시 형 생활 주택 의 주차장 설치 기준 이 이르 면 내년 2 월 부터 대폭 강화 될 예정 이 다 . 시 는 주차 문제 의 원인 으로 지적 된 전용 면적 12 ㎡( 내년 부터 는 14 ㎡) 초과 50 ㎡ 이하 규모 의 원룸 형 도시 형 생활 주택 에 대해 최대 30 ~ 40 ㎡ 당 1 대 수준 의 주차장 을 확보 하 는 방안 을 검토 중 이 다 . 현재 는 전용 60 ㎡ 당 1 대 의 주차 공간 을 확보 하 도록 돼 있 다 . 지난 4 월 개정 된 주택 건설 규정 에 따르 면 지자체 는 자체 적 으로 판단 해 도시 형 생활 주택 의 주차장 설치 기준 을 30 ~ 90 ㎡ 당 1 대 까지 조정 할 수 있 다 . 경기도 에 있 는 지자체 에 도 주차장 기준 요건 을 잇따라 강화 하 고 있 다 . 의왕시 는 주택가 주차 난 해소 를 위해 주차장 설치 기준 을 강화 했 다 . 도시 형 생활 주택 ( 원룸 형 ) 은 현재 가구 당 0 . 33 대 에서 0 . 5 대 , 전용 면적 은 60 ㎡ 당 1 대 에서 40 ㎡ 당 1 대 로 조정 된다 . 수원시 도 고시 텔 과 원룸 형 난립 에 따른 주차장 부족 문제 를 해결 하 기 위해 주차장 설치 기준 을 대폭 강화 하 기 로 했 다 . 도시 형 생활 주택 중 원룸 형 은 40 ㎡ 당 1 대 ( 준주 거 및 상업지 8 ㎡ 당 1 대 ) , 업무 시설 중 오피스텔 은 1 실당 1 대 를 갖춰야 한다 . 그 외 시흥 ․ 성남 ․ 과천시 등 도 이미 기준 을 강화 했 거나 관련 절차 를 밟 고 있 다 . 지자체 의 주차 요건 등 건축 기준 강화 로 입주민 의 주거 수준 은 높 아 지 지만 공급 업체 의 수익 성 은 악화 될 전망 이 다 . 늘어나 는 주차장 과 커뮤니티 시설 면적 만큼 주택 수 가 줄어들 고 분양 가격 은 오를 수 밖에 없 기 때문 이 다 . 따라서 지하철 등 대중교통 이용 이 손쉬운 도시 형 생활 주택 에 수요자 의 관심 이 쏠리 고 있 다 . 업계 에서 는 향후 주차 요건 의 강화 로 도시 형 생활 주택 의 공급 이 줄어들 경우 입지 가 우수 한 역세 권 도시 형 생활 주택 은 희소성 으로 인해 관 심도 가 높 아 지 겠 지만 , 투자 를 고려 할 경우 해당 사업 장 의 교통편 , 편의 시설 등 을 꼼꼼히 살펴야 하 며 , 해당 지역 의 공실률 과 입지 , 수익 률 등 도 면밀히 살펴야 한다고 지적 하 고 있 다 . 다섯 번 째 , 환승역 세 권 을 주목 하 라 . 역세 권 중 에서 도 환승역 세 권 이 주목 을 받 고 있 는데 이 는 단 일역 보 다는 환승역 이 수요층 의 접근성 이 용이 하 고 , 유동 인구 가 풍부 해 지역 개발 까지 노릴 수 있 다는 장점 때문 이 다 . 기존 환승 역세 권 은 주변 상권 이 형성 될 가능 성 이 높 아 투자 시 빠른 자금 회수 에 유리 하 며 아직 미 개통 환승 예정 역세 권 은 향후 투자 의 가치 가 높 다고 보 고 있 다 . 전통 적 인 수익 형 부동산 인 상가 뿐 만 아니 라 오피스텔 이나 도시 형 생활 주택 도 환승역 이 유리 하 기 는 마찬가지 다 . 같 은 역세 권 이 라고 하 더라도 단 일역 보 다는 환승역 세 권 이 임대 수요 가 풍부 하 기 때문 이 다 . 환승역 은 여러 가지 역할 을 담당 하 고 있 는데 먼저 도심 곳곳 으로 지하철 노선 을 연결 해 준다 . 또한 최 단거리 를 제시 함 으로 정확 한 시간대 를 예측 할 수 있 는 정확 성 을 부여 해 주 고 , 버스 등 대중 교통 이 역세 권 위주 로 경유 를 하 게 되 어 지역 연계 성 을 강화 시켜 준다 . 환승역 이 되 면 사통팔달 접근성 이 좋 아 져 역세 권 주변 으로 는 택지 와 업무 시설 들 의 개발 행위 가 늘어나 고 , 유동 인구 층 의 급격 한 증가 가 이뤄져 역 지명 의 인지도 가 높 아 져 랜드마크 역할 을 하 게 되 는 것 이 다 . 또한 대중교통 이용도 가 높 은 젊 은 소비 층 의 비율 이 높 아 져 판매 시설 과 유흥 시설 등 다양 한 계층 의 소비 층 이 상주 하 게 되 어 업종 의 다양 성 및 경쟁력 이 높 아 진다는 관련 전문가 들 의 평가 다 . 여섯 번 째 , 대 단지 오피스텔 ․ 오피스 단지 내 상가 와 스트리트 형 상가 를 주목 하 라 . 오피스텔 과 소형 오 피스 등 이 인기 를 끌 면서 상가 도 오피스텔 내 상가 가 대세 다 . 이 들 상가 는 아파트 단지 내 상가 와 마찬가지 로 내부 고정 수요 가 확보 된다는 점 에서 안정 적 인 상품 으로 꼽히 고 있 다 . 또 역세 권 에 위치 한 경우 유동 인구 가 많 아 외부 유입 이 가능 하 다 . 일정 수준 이상 의 자체 수요 가 확보 되 는 대 규모 오피스텔 이나 역세 권 에 위치 해 외부 유동 인구 유입 이 활발 한 곳 이 노른자위 로 꼽히 고 있 다 . 하지만 주 의 점 도 있 다 . 대단 지 오피스텔 ․ 오피스 내 상가라도 건물 안쪽 에 위치 해 외부 에서 접근성 이 떨어지 는 입자 라면 그만큼 투자 가치 가 떨어질 수 밖에 없 다 . 스트리트 형 상가 도 주목 이 가능 하 다 . 스트리트 형 상가 란 저 층 상가 들 이 길 을 따라 일정 한 테마 를 갖추 고 조성 되 는 형태 를 말 한다 . 상가 안 에 는 문화 ․ 휴식 공간 도 갖춰 경쟁력 도 확보 하 고 있 다 . 이 상가 는 가시성 이 높 고 상징 성 도 확보 할 수 있 어 이용객 들 의 만족도 가 높 다 . 대표 적 으로 서울 신사동 가로수길 과 분당 정자동 카페 거리 , 일산 라 페스타 거리 등 이 스트리트 형 으로 조성 돼 있 다 . 이 들 지역 에 는 데이트 를 즐기 면서 쇼핑 하 는 이용객 들 로 늘 붐비 는 특성 이 있 다 . 공유 하 기 글 요소