장경철 의 부동산 테크 필승 전략 < 70 > 전원주택 Q & A 텃밭 가꾸 고 수익 도 올리 고 ‘ 1 석 2 조 ’ 장경철 기자 2012 . 03 . 05 11 : 09 : 10 서민 이 라면 누구 나 꿈 에 그리 던 전원주택 . 이젠 더 이상 부자 들 만 의 전유물 이 아니 다 . 여유 자금 이 조금 만 있 어도 쉽 게 지 을 수 있 고 , 즐길 수 있 게 됐 다 . ‘ 세컨드 하우스 ’ 개념 의 전원 주택 에 대한 궁금증 을 문답 형식 으로 풀 어 봤 다 . 입 지 좋 은 소형 강세 … 이용 편하 고 환금성 뛰어나 주변 자연환경 에 볼 거리 · 먹거리 · 즐길 거리 체크 서울 에서 자영업 을 하 는 박경한 ( 41 ) 씨 는 최근 강원도 평창군 에 목조 를 사용 해 전원주택 ( 바닥 면적 66 ㎡) 을 지 었 다 . 스키 마니아 들 이 자주 찾 는 용평 리조트 와 가까운 곳 에 세컨드 하우스 개념 의 전원주택 을 마련 한 것 이 다 . 거실 과 방 2 개 , 욕실 , 주방 에 주차장 과 텃밭 도 갖췄 다 . 본인 의 활동 영역 고려 해 입지 선택 총 투자 비용 은 토지 매입 비 와 건축비 를 감안 하 면 대략 8000 만 원 정도 다 . 경기도 하남 집 에서 2 시간 거리 여서 자주 오갈 수 있 는 게 장점 이 다 . 박 씨 는 스키장 개장 에 맞춰 자신 의 전원주택 을 스 키어 들 에게 요금 을 받 고 임대 할 계획 이 다 . 입지 가 좋 아 1 억 1000 만 원 에 전원주택 을 팔 라는 제안 도 받 았 다 . 몇 개월 만 에 약 3000 만 원 의 프리미엄 이 붙 은 셈 이 다 . 입지 가 좋 은 곳 에 지 어 진 소형 전원주택 이 강세 를 보이 고 있 다 . 이용 하 기 편한 데 다 상대 적 으로 환금성 이 뛰어나 기 때문 이 다 . 투자자 나 매수 자 입장 에서 모두 부담 이 작 다는 게 소형 전원주택 의 매력 요소 로 꼽힌다 . 전원주택 을 지 을 때 주변 자연환경 을 고려 하 는 것 은 기본 이 다 . 요즘 은 한 걸음 더 나아가 볼거리 , 먹을거리 , 즐길 거리 가 충족 된 곳 에 전원주택 을 지어야 수요 가 몰리 는 추세 라는 게 전문가 들 의 일반 적 인 견해 다 . 또 세컨드 하우스 개념 의 전원주택 은 본인 의 활동 영역 을 고려 해 입지 를 고르 는 것 이 핵심 투자 포인트 다 . ▲ 전원 주택 지역 은 어디 가 유망 할까 = 서울 을 예 로 들 면 활동 영역 이 강동구 , 송파구 , 광진구 , 성동구 등 동부 권 이 라면 전원 주택지 는 경기 양평 이나 가평 등 에서 선택 해야 한다 . 강남구 , 서초구 등 남부 권 이 면 용인 이나 이 천 , 광주 등 을 우선 검토 대상지 로 꼽 는 게 순서 다 . 서대문구 , 영등포구 등 서부 권 은 김포 나 강화도 , 영종도 가 바람직 하 다 . 은평구 , 강북구 등 북부 권 은 포천 , 양주 , 파주 등 을 눈여겨 봐야 한다 . 도심 부동산 처럼 철도 와 고속도로 가 개통 예정 인 역세 권 토지 는 투자 유망 지역 으로 꼽힌다 . 역 이나 고속도로 IC 에서 자동차 로 10 분대 거리 에 있 어야 다른 지역 으로 이동 이 편리 하 고 되팔기 에 도 유리 하 다는 게 전문가 들 의 조언 이 다 . 개통 을 앞둔 서울 ∼ 세 종시 간 제 2 경부고속도로 , 춘천 ∼ 양양 간 동서 고속도 로 , 광주 ∼ 원주 간 제 2 영동고속도로 , 평택 ∼ 시흥 간 제 2 서해안 고속도 로 , 구리 ∼ 포천 간 고속도 로 , 남양주 화도 ∼ 양평 간 고속도 로 IC 주변 의 땅값 이 벌써 부터 들썩이 는 것 도 그런 배경 때문 이 란 분석 이 다 . ▲ 전원주택 입지 는 어디 가 좋 을까 = 은퇴자 가 늘 면서 노후 를 생각 하 는 사람 들 이 전원 주택 에 높 은 관심 을 보이 고 있 다 . 전원 주택 에 투자 하 는 방법 은 여러 가지 다 . 주거지 를 옮겨 노후 생활 을 하 면서 가치 상승 을 기대 할 수 있 고 농가 주택 을 개조 하 여 부 가 가치 를 높일 수 도 있 다 . 무엇 보다 도 어떤 곳 이 투자 가치 가 있 는지 알 아야 한다 . 새 집 을 지 을 때 우선 살펴야 할 것 은 도로 다 . 아무리 경치 가 좋 아도 진입로 가 없 으면 그림 의 떡 이 다 . 길 이 없 는 맹지 는 주택 건축 허가 가 나 지 않 을 뿐 만 아니 라 향후 토지 개발 자체 가 불 가능 해서 고려 대상 에서 제외 시켜야 한다 . 따라서 모든 전원 주택지 는 도로 를 따라 접근 할 수 있 어야 하 고 4 m 정도 의 도로 에 2 m 이상 접해야 한다 . 전원 주택 부지 에 닿 는 도로 가 있 는가 를 확인 해야 하 는데 이때 눈 에 보이 는 현황 도로 만 으로 는 부족 하 다 . 현황 도로 가 있 다고 하 더라도 지적도 상 에 도로 가 있 는지 를 꼭 알아보 아야 한다 . “ 크 면 클수록 부담 ” 폼 보다 실용 추구 ▲ 전원주택 의 적정 크기 는 = 전원주택 을 크 게 짓 는 사람 들 이 많 지만 대부분 후회 한다 . 집 이 크 면 건축비 가 많이 들 기 도 하 지만 큰 집 만큼 행복 보다 고민 이 더 커 지 기 마련 이 다 . 휴식 과 웰빙 생활 을 목표 로 내려온 전원주택 이 크 면 일 이 많 아 지 고 경제 적 으로 도 불리 하 다 . 세금 도 많 고 전기세 · 난 방비 등 모든 것 이 부담 이 된다 . 집 을 팔 려고 해도 큰 집 에 대한 부담감 때문 에 잘 팔리 지 않 는다 . 전원주택 을 잘 짓 는다고 해서 가격 이 오르 는 경우 는 없 다 . 집 은 짓 는 순간 부터 비용 이 발생 한다 . 만약 투자 를 염두 에 두 어 큰 집 을 짓 는 것 은 낭패 다 . 오히려 정원 을 가꾸 는 것 이 현명 하 다 . 정원 은 한 번 에 큰 돈 을 들여서 만드 는 것 보다 조금 씩 가꾸 어 가 는 것 이 전원생활 의 기쁨 도 만끽 하 면서 돈 도 덜 든다 . 실제로 전원주택 은 아파트 평형 보다 훨씬 넓 다 . 아파트 50 ㎡( 약 15 평 ) 는 두 사람 살 기 에 작 지만 전원주택 은 창고 나 다락방 을 넣 으면 두 사람 살 기 넉넉 하 다 . 짐 이 많 을 경우 에 는 집 을 크 게 짓 기 보다 는 컨테이너 를 이용 하 여 별도 창고 를 만드 는 것 이 좋 다 . ▲ 건축 비용 얼마나 들 까 = 건축비 는 구조 재 · 마감재 의 종류 와 등급 에 따라 다르 지만 일반 적 으로 목조 주택 과 스틸 하우스 는 3 . 3 ㎡ 에 330 만 ∼ 350 만 원 , 통나무 주택 의 경우 3 . 3 ㎡ 당 400 만 ∼ 600 만 원 정도 다 . 고급 스럽 게 지 으려면 600 만 ∼ 700 만 원 정도 들어간다 . 공사 기간 2 ∼ 3 개월 규모 작 으면 1 개월 정도 당초 예산 보다 30 ∼ 50 % 더 들어가 는 점 도 염두 에 두 어야 한다 . 집 을 짓 다 보 면 마감재 를 좋 은 것 으로 쓰 거나 설계 변경 · 부대 비용 이 든다 . 땅값 은 지역 별 로 천차만별 이 지만 서울 중심 에서 1 시간 ∼ 1 시간 30 분대 에 접근 이 가능 한 지역 의 전원주택 ( 132 ㎡) 용 목조 주택 을 지으려면 땅값 포함 2 억 5000 만 ∼ 3 억 5000 만 원 정도 가 필요 하 다 . 당장 이주 할 계획 이 없 다면 땅 부터 사놓 고 건축비 여건 이 되 었 을 때 집 을 짓 는 것 도 좋 은 방법 이 다 . 굳이 자기 취향 의 집 을 스스로 짓 겠 다는 사람 이 아니 라면 이미 다른 사람 이 지 어 놓 은 전원주택 중 급매물 을 주목 하 는 게 좋 다 . 가격 거품 이 빠져 값 이 싼 데 다 다른 전원주택 과 달리 공사 진행 에 대한 불안감 이 없 어 불 황기 투자 대상 이 될 수 있 다 . 　▲ 전원주택 공사 기간 과 주 의 점 = 공사 기간 은 대개 2 ∼ 3 개월 정도 지만 건축 방식 에 따라 크기 가 작 으면 1 개월 정도 면 짓 기 도 한다 . 전원주택 땅 을 결정 하 기 전 에 해당 지역 시 · 군청 에 건축 가능 여부 를 확인 하 는 것 이 우선 이 다 . 지역 에 따라 토지 거래 와 개발 행위 에 규제 가 따르 기 때문 이 다 . 현장 방문 도 필수 다 . 전문가 들 은 시간 대별 , 계절 별 로 방문 해 보 면 자연 경관 에 대한 느낌 도 달라 투자 결정 에 도움 이 된다고 강조 한다 . 지도 상 으로 는 가깝 던 산 과 계곡 , 호수 등 이 실제로 는 땅 의 지형 이나 집 의 방향 등 에 따라 달라질 수 도 있 다 . 최근 엔 발품 못지않 게 손품 을 파 는 작업 도 중요 해졌 다 . 인터넷 상 에 전원 주택 부지 선정 에서 건축 까지 모든 정보 가 공개 돼 있 어 입지 건축 방식 가격 등 을 직접 비교 해 볼 수 있 다 . 현지 중개업 소 를 알 아 두 는 것 도 좋 은 방법 이 다 . 현지 주민 들 이 외지인 거주 에 대해 거부 감 을 표시 하 는 경우 도 있 어 주민 들 과 안 면 있 는 중개업 소 관계자 등 이 해결사 역할 을 하 기 도 한다 . 전기 상하수도 통신 등 기반 시설 과 허가 관련 추가 비용 도 고려 해야 한다 . 도심 에서 벗어나 전원생활 을 즐기 고 싶 다고 무턱대고 깊 은 산골짜기 에 집 을 짓 는 것 도 금물 이 다 . 이 와 함께 물 과 전기 · 환경 오염 도 살펴야 할 요소 다 . 전원주택 은 ‘ 3 W ’ 가 중요 하 다는 말 이 있 다 . Wife 와 Work 외 에 다른 하나 가 Water 다 . 계곡 이나 강변 의 경관 용 물 도 중요 하 지만 먹 는 물 이 중요 하 다 . 수도 가 들어오 는지 우물 을 사용 하 는지 살펴야 한다 . 물 을 구하 기 힘들 면 관정 공사 등 비용 이 많이 들 고 때론 사람 이 살 기 힘들 수 도 있 다 . 전기 상태 도 살펴야 한다 . 마을 과 많이 떨어져 있 을 때 전기 를 끌어오 는데 문제 가 없 는지 에 대해 꼭 확인 해 보 아야 한다 . 200 m 이내 의 거리 는 간단 한 설치 비만 으로 전기 를 사용 할 수 있 지만 200 m 를 넘 으면 1 m 당 가설비 4 만 4000 원 과 부가세 4400 원 을 포함 총 4 만 8400 원 의 비용 을 건축주 가 부담 해야 한다 . 목조 주택 평 당 330 만 ∼ 350 만 원 통나무 주택 은 400 만 ∼ 600 만 원 30 ∼ 50 % 예산 추가 감안 해야 ▲ 전원주택 관련 세금 은 = 땅값 과 건축비 를 포함 해 2 억 원 미만 의 소형 전원주택 을 지으면 세제 혜택 도 볼 수 있 다 . 우선 취득 가액 이 2 억 원 을 넘 지 않 는 주택 은 양도세 특례 혜택 을 적용 받 는다 . 농어촌 주택 조세 특례 제한 법 에 따르 면 서울 및 수도 권 과 그 외 토지 거래 허가 구역 , 투기지역 , 관광 단지 개발 지역 등 을 제외 한 지역 에서 대지 면적 660 ㎡ 에 건축 면적 150 ㎡ 인 주택 을 2 억 원 미만 에 구입 해 3 년 이상 보유 할 경우 양도세 특례 대상 이 다 . 가장 일반 적 인 투자 방법 은 대지 면적 330 ㎡ 에 건축 면적 99 ㎡ 인 복 층 형 주택 이 다 . 옛 30 평형대 2 층 짜리 집 인 셈 이 다 . 수도 권 이외 지역 에 지으면 1 가구 2 주택 산정 대상 에서 도 제외 된다 . 정부 는 지역 에 따라 건축 면적 이 33 ㎡ 이하 인 소형 주택 을 농지 에 지 을 때 농지 보전 부담금 ( 공시지가 의 30 % 선 ) 도 감면 해 주 고 있 다 . ▲ 농가 주택 구입 해 리모 델 링 또는 개축 하 는 경우 는 = 허름 한 농가 주택 을 사들여 리모 델 링 하 거나 개축 하 는 방법 도 있 다 . 다만 농가 주택 은 대부분 폐가 수준 이 많 아 수리 해서 쓰 는 것 보다 새로 짓 게 되 는 단점 이 있 다 . 시골 빈집 을 사 기 전 에 반드시 확인 해야 할 사항 들 이 있 다 . 먼저 부지 가 대지 인지 를 체크 해야 한다 . 농가 들 중 에 는 대지 가 아닌 농지 에 들어선 경우 도 많 다 . 또 무허가 도 많 아 준공 건물 인지 등기 가 완전 한지 도 파악 해야 한다 . 특히 오래 된 집 은 서류 상 면적 과 실제 면적 이 다른 경우 도 많 다 . 요즘 전원 주택 시장 에 나타나 고 있 는 새 풍속도 는 폼 보다 실용 성 을 추구 하 는 것 이 다 . 갈수록 다양 해 지 는 수요자 의 취향 때문 일 수 도 있 고 , 경기 장기 침체 의 그늘 일 수 도 있 다 . 한 전원주택 전문 시공 업체 사장 은 “ 전원주택 은 주문식 이 기 때문 에 소비자 의 수요 변화 가 그때 그때 시장 에 그대로 반영 된다 ” 고 설명 했 다 . 넓 은 전원주택 을 두 가구 가 쪼개 쓰 는 ‘ 캥거루 하우스 ’ 도 등장 했 다 . 캥거루 하우스 는 이를테면 부분 임대 형 아파트 의 전원주 택식 버전 이 다 . 2 억 미만 세제 혜택 분양 주말 별 장 인기 건축 연면적 10 ㎡, 대지 면적 330 ∼ 500 ㎡, 분양 가 1 억 원 미만 의 미니 주말 별 장 도 인기 다 . 중대 형 전원 주택 에 비해 비용 부담 이 적 다 보 니 특히 직장인 등 을 중심 으로 요즘 수요 가 늘 고 있 다 . 먼저 집 을 다 지 어 놓 은 뒤 분양 을 시작 하 는 ‘ 선 시공 후 분양 ’ 전원주택 도 부쩍 늘 고 있 다 . 업체 부도 등 에 따른 사업 지연 · 중단 을 우려 한 수요자 들 이 상대 적 으로 안전 성 이 높 은 선 시공 후 분양 전원주택 을 선호 하 기 때문 이 다 . 장경철 은 ? - 스피드뱅크 , 조인스 랜드 , 닥터 아파트 부동산 칼럼니스트 - 조선일보 , 중앙일보 , 동아일보 , 매일 경제 , 한국 경제 부동산 기사 제공 - 프라임 경제 객원 기자 - 한국 창업 부동산 정보원 이사