안녕 하 세요 . 부 미모 골목대장 ( 이형진 ) 입니다 . 이번 현장 답사 는 장장 3 시간 반 을 발품 을 팔 면서 신림동 - 봉천동 - 서울대 입구 주변 지역 으로 현장 답사 를 다녀왔 습니다 . 직원 들 이랑 같이 다니 는데 . .. 땀 을 뻘뻘 흘리 면서 도 . . 아주 다리 아파 죽 을려고 하 지만 . . 이내 현장 답사 가 끝나 고 나 면 뭔가 를 배우 고 경험 했 다는 이유 로 가슴 에 뿌듯 함 과 흐뭇 함 이 남 아 있 다고 합니다 . 이것 이 현장 답사 의 묘미 겠 죠 . .^^ 이곳 도 내내 돌아다니 면서 느끼 는 것 이 지만 , 별다른 움직임 이 없 었 습니다 . 하도 부동산 시장 이 좋 지 않 으니 . .. 이제 는 그러 려니 하 고 돌아다녔 습니다 . ^^ 그럼 하나 하나 씩 현장 을 보 면서 이야기 해 보 도록 하 겠 습니다 . 지도 와 사진 을 참고 하 시 고 함께 다녀 보 시 자구요 . . 아 참 . . 그리고 지도 를 마우스 로 이리 저리 움직이 시 면 주변 지역 을 함께 보 실 수 있 습니다 . . 우선 신림동 에서 추진 하 고 있 는 신림 뉴타운 부터 이야기 해 보 도록 하 겠 습니다 . . 서울 관악구 삼성동 , 서림동 , 대학동 ( 옛 2 동 , 6 동 , 9 동 , 10 동 ) 일대 에 자리 잡 은 신림 뉴타운 은 2005 년 12 월 3 차 뉴타운 으로 지정 되 어 2008 년 4 월 재 정비 촉진 계획 이 확정 되 어서 , 교육 복합 타운 , 시니어 웰빙 타운 , 친환경 아동 복지 타운 등 3 색 테마 도시 로 조성 될 예정 이 었 습니다 . 신림 뉴타운 은 3 개 구역 으로 나뉘 어서 개발 을 진행 하 고 있 지만 , 신림 뉴타운 중 가장 면적 이 넓 은 1 구역 은 추진 위 구성 도 하 지 못하 고 있 고 , 지금 현재 주민 간 의 갈등 으로 거의 사업 진척 이 안 되 고 있 는 상황 입니다 . 2 구역 은 2008 년 8 월 에 조합 설립 인가 를 받 아서 2011 년 12 월 에 건축 심의 가 통과 되 어 현재 사업 계획 인가 및 관리 처분 계획 을 준비 하 고 있 으며 , 착공 은 2013 년 에 할 예정 입니다 . 2 구역 은 총 세대수 1 , 272 세대 를 계획 하 고 있 고 근린 생활 시설 , 자연 생태 공원 , 사회 복지 시설 등 이 조성 될 예정 입니다 . 3 구역 역시 도 2008 년 조합 설립 인가 를 받 아서 현재 사업 계획 인가 를 준비 하 고 있 으며 착공 은 2013 년 에 할 예정 입니다 . 3 구역 은 총 세대수 554 세대 를 계획 하 고 있 고 규모 가 조금 작 은 편 에 속합니다 . 신림 뉴타운 은 건립 세대수 에 비하 여 조합 원수 가 많 아서 사업 성 이 그리 좋 다고 볼 수 는 없 습니다 . 또한 신림 뉴타운 중 구역 이 가장 큰 1 구역 이 주민 들 의 갈등 으로 인하 여 쉽사리 재 개발 을 추진 할 수 가 없 는 상태 여서 신림 뉴타운 전체 주거 환경 개선 이 반쪽 에 그칠 공산 이 클 것 으로 생각 됩니다 . 지금 현재 신림 뉴타운 의 거래 동향 은 거의 없 는 실정 이 고 , 신림 뉴타운 에 대한 장점 은 강남 순환도로 , 신림 경전철 이 호재 라 볼 수 가 있 겠 습니다 . 뒷부분 에 강남 순환도로 , 신림 경전철 에 대해 설명 하 도록 하 겠 습니다 . ♠ 신림 현대 아파트 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 신 림 현 대 아파트 1 , 634 14 435 18 , 000 ~ 21 , 000 12 , 000 ~ 13 , 000 현대 산업 1993 . 5 월 중앙난방 주차 대수 : 2 , 124 23 269 27 , 000 ~ 30 , 000 17 , 000 ~ 19 , 000 28 330 36 , 000 ~ 40 , 000 20 , 000 ~ 22 , 000 36 270 43 , 000 ~ 47 , 000 24 , 000 ~ 25 , 000 40 330 48 , 000 ~ 55 , 000 24 , 000 ~ 27 , 000 * 매매 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 신림 현대 아파트 는 도림천 을 끼 고 있 고 , 추후 신림 경전철 이 들어오 면 현대 아파트 인근 에 역사 가 생길 것 으로 판단 되 어 경전철 수혜 아파트 로 부상 할 것 으로 생각 됩니다 . * 밤 에 는 운동 하 는 사람 과 자전거 를 타 는 사람 들 이 많 고 , 또한 젊은이 들 의 데이트 장소 로 도 훌륭 하 답니다 . ♠ 신림 동부 아파트 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 신 림 동 부 아파트 532 12 96 임대 임대 동부건설 1993 . 7 월 개별난방 주차 대수 : 600 대 22 149 26 , 000 ~ 27 , 000 15 , 000 ~ 17 , 000 25 209 27 , 000 ~ 31 , 000 18 , 000 ~ 19 , 000 28 56 36 , 000 ~ 39 , 000 20 , 000 ~ 22 , 000 32 56 45 , 000 ~ 48 , 000 24 , 000 ~ 27 , 000 41 26 55 , 000 ~ 60 , 000 23 , 000 ~ 26 , 000 * 매매 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 도림천 을 끼 고 있 고 , 신림역 에서 도보 5 분 거리 에 위치 함 . - 12 평 은 임대 아파트 , 25 평 이 하 는 복도식 이 고 , 28 평 이상 은 계단식 으로 구성 됨 . ※ 한 원 에 셋 개발 회사 가 직접 소유 하 고 경영 하 는 완전 임대 형 쇼핑몰 형태 임 . 따라서 운영 면 에서 는 체계 적 으로 운영 하 고 있 는 게 장점 입니다 . ※ 르네상스 분양 자 들 이 직접 경영 및 임대 를 내놓 는 형태 이 고 경매 물건 이 몇 개 나와 있 는 상태 임 . ※ 2008 년 11 월 시공사 C & 우방 이 워크아웃 이 되 어 분양 자 대표 위원회 를 꾸려 새 시공자 로 금호 산업 을 선정 하 여 공사 를 다시 재개 하 였 지만 C & 우방 에 공사 대금 을 제대로 받 지 못한 하청 업체 들 이 공사 현장 으로 몰려오 고 . 일부 분양 자 들 은 분양 가 인하 등 을 요구 하 며 중도금 납부 를 거부 하 여 공사 대금 을 받 지 못한 금호산업 은 지난 3 월 공사 를 중단 하 였 습니다 . 참으로 노른자 땅 에 황금 상권 인데 많이 안타깝 습니다 . 어서 빨리 협의 가 되 어 공사 재개 가 되 길 바랄 뿐 이 네요 . 여기 까지 신림역 주변 으로 돌아보 았 습니다 . 그럼 여기 에 지역 호재 가 뭐 가 있 는지 한 번 알아보 겠 습니다 . 첫째 로 신림 경전철 이 있 습니다 . 2017 년 말 ~ 2018 년 에 완공 예정 인 신림 경전철 은 현재 실시 계획 승인 중 에 있 으며 , 승인 시 바로 착공 할 예정 입니다 . 신림 경전철 특징 은 교통 체증 으로 인하 여 지하 로 건설 될 예정 입니다 . 역사 는 여의도 샛강역 ( 9 ) ~ 대방역 ( 1 ) ~ 성 남 고 입 구 ~ 보라매역 ( 7 ) ~ 보라매 공원 ~ 당곡 4 거리 ~ 신림역 ( 2 ) ~ 문화 교 ~ 동방 1 교 ~ 서울대 앞 [ 10 개역 ] 이렇게 결정 되 어 질 것 같 습니다 . 그 동안 신림동 일대 는 그동안 ‘ 러시아워 ’ 에 따른 답답 한 교통 정체 를 감내 해 왔 습니다 . 그러나 신림 경전철 이 완공 되 면 교통 분산 효과 로 인한 교통 체증 이 어느 정도 해소 될 것 으로 보입니다 . 그 동안 여의도 까지 버스 로 갈려면 40 ~ 45 분 정도 소요 되 었 지만 경전철 이 완공 되 면 15 분 이 내 에 도착 할 예정 으로 지금 보다 훨씬 교통 여건 이 나아질 것 으로 생각 됩니다 . 또한 그 동안 상권 이 구비 되 었 으나 교통 여건 이 좋 지 않 아 다소 소외 를 받 은 보라매 상권 , 대방 역상 권 이 수혜 를 받 을 것 으로 예상 되 며 신림 역상 권 은 더욱더 활기 를 띨 전망 입니다 . 그리고 신림 뉴타운 의 가장 취약점 이 었 던 교통 여건 이 해결 되 어 부동산 시장 에 도 적잖이 영향 을 미칠 것 으로 생각 됩니다 . 부동산 경기 도 얼어붙 은 영향 도 있 겠 지만 현재 신림 경전철 의 주변 지역 의 부동산 시장 은 움직임 은 크 게 없 습니다 . 하지만 본격 적 으로 공사 가 진행 되 면 경전철 의 수혜 지역 의 부동산 시장 에 경전철 의 파급 효과 가 나타나 지 않 을까 생각 됩니다 . 두 번 째 로 강남 순환도로 가 있 습니다 . 강남 순환도로 는 서울 강남 지역 의 동서 간 연결 도로 인 남부 순환로 와 올림픽대로 의 교통량 을 분산 하 기 위한 목적 으로 건설 하 고 있 습니다 . 계획 구간 중 1 단계 는 금천구 독산동 에서 ~ 강남구 수서동 구간 은 2007 년 에 착공 하 여 2014 년 에 완공 예정 이 며 , 2 단계 영등포구 양평동 ~ 금천구 독산동 구간 은 2011 년 에 착공 하 여 2016 년 완공 예정 입니다 . 하지만 1 단계 구간 의 금천구 독산동 ~ 강남구 수서동 구간 이 서울시 재정 악화 로 인해 완공 시기 를 2 년 을 늦춰 2016 년 에 완공 을 하 기 로 결정 하 였 습니다 . 강남 순환도로 가 완공 이 되 면 강남 접근성 이 아주 좋 아 져 IC 주변 및 인근 지역 의 부동산 시장 에 활기 를 줄 것 으로 생각 됩니다 . 현재 공정 률 은 43 % 입니다 . 강남 순환도로 의 수혜 지역 은 금천구 독산동 , 시흥동 , 신림동 , 사당동 지역 이 아닐까 생각 됩니다 . 그리고 신림본동 , 신림 2 동 , 신림 3 동 , 신림 9 동 ( 고시 촌 ) 지역 은 다 세대 및 다 가구 들 이 많 은 데 2006 년 ~ 2007 년 에 신축 빌라 를 많이 지 었 던 곳 입니다 . 그러나 현재 는 부동산 시장 이 위축 되 어 신축 빌라 건축 이 거의 없 는 실정 입니다 . 땅값 은 경기 가 좋 지 않 은데 도 실상 잘 떨어지 지 않 고 , 원자재 가격 및 인건비 가 높 아 져 수익 성 이 전혀 맞 지 도 않 을 뿐 더러 부동산 경기 가 좋 지 않 아서 분양 을 성공 한다는 보장 이 없 기 때문 입니다 . .. 한마디 로 별로 재미 가 없 다는 소리 죠 . .^^ 이제 봉천동 지역 으로 넘어가 겠 습니다 . 우선 봉천역 에서 가까운 두 산위 브 아파트 부터 출발 하 여 국사봉 터널 옆 에 있 는 관악 드림 타운 까지 가 보 겠 습니다 . ♠ 봉천 두산 아파트 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 봉 천 두 산 아파트 2 , 561 24 753 35 , 000 ~ 40 , 000 23 , 000 ~ 25 , 000 두산건설 2000 . 12 월 개별난방 주차 대수 : 2 , 721 33 738 45 , 000 ~ 52 , 000 26 , 000 ~ 28 , 000 43 487 50 , 000 ~ 65 , 000 29 , 000 ~ 34 , 000 48 23 55 , 000 ~ 68 , 000 33 , 000 ~ 34 , 000 * 매매 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 지하철 2 호 선 봉천역 도보 5 분 거리 로서 강남 접근성 양호 . - 봉천동 에서 거의 유일 하 게 평지 에 있 는 대 규모 단지 임 . - 두산 아파트 와 벽산 블루밍 그리고 관악 드림 타운 중간 에 있 는 봉천 4 - 1 구역 재 개발 이 진행 되 면 주변 거주 환경 이 크 게 개선 될 것 으로 생각 됩니다 . ※ 벽산 3 차 타운 은 2004 년 에 준 공동 아파트 로서 세대수 는 281 세대 로서 23 평 , 32 평 , 40 평형대 로 이루어져 있 음 . 벽산 3 차 타운 은 경사도 가 있 는 편 임 . ♠ 관악 벽산 블루밍 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 관 악 벽 산 블루밍 2 , 105 23 753 27 , 000 ~ 30 , 000 19 , 000 ~ 21 , 000 벽산 건설 2003 . 7 월 도시 가스 주차 대수 : 2 , 251 33 816 34 , 000 ~ 41 , 000 23 , 000 ~ 25 , 000 40 278 43 , 000 ~ 50 , 000 26 , 000 ~ 27 , 000 45 258 45 , 000 ~ 52 , 000 29 , 000 ~ 30 , 000 * 매매 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 벽산 블루밍 은 단지 규모 가 대 단지 이나 봉천역 에서 는 도보 10 분 정도 다소 거리 가 있 고 , 경사 가 높 은 편 이 라 주로 버스 로 이용 하 는 게 단점 임 . - 벽산 블루밍 은 국사봉 아래 에 위치 하 고 있 어 단지 가 쾌적 하 고 , 관악산 조망권 이 가능 하 다는 게 장점 임 . ※ 봉천동 현대 시장 의 모습 ♠ 관악 드림 타운 동아 / 삼성 아파트 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 관 악 드림 타운 동 아 삼 성 아파트 5 , 387 ( 임 대 아파트 1 , 843 세대 포함 ) 24 312 28 , 000 ~ 31 , 000 20 , 000 ~ 22 , 000 동아 건설 삼성물산 2001 . 5 월 중앙난방 도시 가스 주차 대수 : 5 , 402 대 25 732 29 , 000 ~ 32 , 000 20 , 000 ~ 22 , 000 32 792 31 , 000 ~ 39 , 000 23 , 000 ~ 25 , 000 33 676 32 , 000 ~ 41 , 000 24 , 000 ~ 25 , 000 38 248 45 , 000 ~ 49 , 000 26 , 000 ~ 28 , 000 42 784 47 , 000 ~ 53 , 000 28 , 000 ~ 30 , 000 * 매매 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 봉천동 에서 가장 고지대 에 위치 하 고 있 어 경사도 가 심한 편 이나 조망 및 공기 는 아주 좋 음 . - 인근 에 지하철 7 호 선 숭실대입구역 과 지하철 2 호 선 서울 대역 이 있 으나 , 다소 걷 기 에 는 무리 가 있 어 버스 를 많이 이용 하 고 있 음 . - 단지 규모 가 초대 형 단지 여서 단지 내 상가 에 병원 . 마트 . 은행 . 학원 . 수영장 . 헬스클럽 등 다양 한 시설 이 입점 해 있 어 이용 이 편리 함 . - 관악 드림 타운 뒤쪽 에 상도 근린공원 이 위치 하 고 있 음 . ♠ 관악 현대 아파트 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 관 악 현 대 아파트 2 , 134 23 513 26 , 000 ~ 28 , 000 17 , 000 ~ 18 , 500 현대 건설 1992 . 4 월 중앙난방 도시 가스 주차 대수 : 2 , 561 대 28 342 29 , 000 ~ 31 , 500 18 , 000 ~ 20 , 000 30 540 35 , 000 ~ 39 , 000 20 , 000 ~ 23 , 000 36 210 42 , 000 ~ 47 , 000 23 , 000 ~ 25 , 000 40 349 43 , 000 ~ 49 , 000 24 , 000 ~ 26 , 000 42 180 44 , 000 ~ 50 , 000 25 , 000 ~ 27 , 000 * 매매 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 지하철 7 호 선 도보 로 가능 하 고 지하철 2 호 선 은 다소 거리 가 있 는 편 임 . - 봉천 고개 에 위치 한 현대 아파트 는 고지대 에 위치 하 고 있 어 조망 및 채광 은 상당히 좋 은 편 임 . - 현대 아파트 북쪽 으로 는 숭실대 가 위치 하 고 있 고 , 우측 으로 는 달마산 과 국립 현충원 이 위치 하 고 있 고 단지 내 조경 이 울창 하 고 아름다움 . - 현대 아파트 뒤쪽 으로 약 1 km 정도 의 산책 코스 가 있 는데 울창 한 나무숲 안 의 흙 을 밟 으면서 걸 을 수 있 슴 . ♠ 관악 푸르지오 아파트 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 관 악 푸르지오 아파트 2 , 104 24 522 30 , 000 ~ 34 , 000 22 , 000 ~ 23 , 000 대우건설 2004 . 8 월 개별난방 도시 가스 주차 대수 : 2 , 100 25 636 31 , 000 ~ 36 , 000 22 , 000 ~ 24 , 000 32 573 42 , 000 ~ 46 , 000 27 , 000 ~ 29 , 000 34 255 43 , 000 ~ 48 , 000 27 , 000 ~ 29 , 000 42 78 59 , 000 ~ 65 , 000 33 , 000 ~ 35 , 000 * 매매 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 지하철 2 호 선인 서울대 입 구역 도보 로 이용 가능 함 . - 관악 푸르지오 는 단지 내 에 탁월 한 조경 시설 과 벽화 등 이 잘 어우러져 친환경 아파트 의 이미지 가 잘 살려져 있 는 게 특징 임 . - 관악 푸르지오 는 현대 쇼핑 시설 보다 는 봉천 시장 , 봉천 중앙 시장 이 가까이 에 있 다는 게 특징 - 아파트 단지 내 까지 가 는 길 이 약간 급경사 라는 게 단점 이 고 큰 도로 까지 나오 기 가 약간 이 어려움 이 단점 임 . ♠ 관악 우성 아파트 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 관 악 우 성 아파트 1 , 597 26 440 29 , 000 ~ 32 , 000 18 , 000 ~ 21 , 000 우성 건설 2000 . 12 월 중앙난방 도시 가스 주차 대수 : 1 , 803 대 32 747 37 , 000 ~ 44 , 000 25 , 000 ~ 28 , 000 43 410 45 , 000 ~ 53 , 000 27 , 000 ~ 30 , 000 * 매매 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 지하철 2 호 선 서울 대역 과 도보 5 분 거리 정도 의 비교 적 가까운 거 리임 . ※ 지하철 2 호 선 서울대 입 구역 앞 에 있 는 쇼핑몰 지하 2 층 ~ 지상 15 층 규모 의 " 에 그 옐로우 " - 지하철 3 번 출구 와 쇼핑몰 지하 와 연결 되 어 있 슴 . . ※ 서울대입구역 3 번 출구 도보 3 분 거리 에 위치 해 있 음 . ♠ 서울대 입구 풍림 아이원 단 지 총 세대수 평 형 별 매 매 가 전 세 가 시공사 입 주년 도 평 형 세대수 서울대 입 구 풍 림 아이원 374 23 159 33 , 000 ~ 39 , 000 23 , 000 ~ 24 , 000 풍림 산업 2006 . 11 월 개별난방 도시 가스 주차 대수 : 471 32 120 51 , 000 ~ 58 , 000 26 , 000 ~ 28 , 000 33 50 49 , 000 ~ 57 , 000 26 , 000 ~ 28 , 000 40 45 64 , 000 ~ 71 , 000 29 , 000 ~ 33 , 000 * 매매 가 및 가 및 전세가 는 동 . 호수 . 층수 에 따라 다소 다르 게 시세 가 형성 되 어 집니다 . - 지하철 2 호 선 봉천역 과 서울 대입 구역 에서 도보 로 10 ~ 15 분 정도 거리 에 위치 함 . - 풍림 아이원 바로 옆 봉천동 1544 - 1 일 대 - 봉천 12 - 1 구역 재 개발 이 이루어져 인근 주변 지역 의 주거 환경 이 크 게 개설 될 것 으로 생각 됨 . - 풍림 아이원 인근 에 장군봉 체육공원 이 위치 하 고 있 고 , 서울대 및 강남 순환도로 와 가까운 게 장점 임 . 봉천 12 - 1 구역 은 건립 예정 세대수 가 519 세대 로 10 개동 지상 18 층 규모 로 시공사 는 경남기업 이 고 2011 월 12 월 관리 처분 계획 인가 를 받 아 철거 중 이 었 으나 , 재 개발 조합 이 남 아 있 는 원주민 세입자 들 의 집 을 강제 철거 하 겠 다고 하 자 박원순 서울 시장 이 나 서 강제 철거 반대 입장 을 밝혀 이목 이 집중 되 는 지역 입니다 . 현재 봉천 12 - 1 구역 에 는 총 23 가구 가 남 아 있 으며 , 이중 세입자 는 17 가구 입니다 . 현재 주거 이전 비 를 받 지 못한 세입자 는 17 가구 로서 조합 으로부터 가구 당 600 ~ 1 , 400 만 원 정도 의 주거 이전 비 를 받 지 못하 면 이사 를 하 지 않 게 다 고 하 고 있 습니다 . 현재 철거 연기 가 된 상태 로 협의 중 에 있 습니다 . 이상 관악구 신림동 봉천동 서울대 입구 주변 지역 에 대해 알아보 았 습니다 . 현장 답사 하 다가 빠진 지역 도 있 고 , 좀 더 자세히 기록 하 면 좋 겠 지만 글 을 올리 는 게 만만 치가 않 아서 이 정도 로 정리 하 겠 습니다 . 아무튼 본 글 이 현장 답 사기 가 회원 님 들 지역 공부 를 하 시 는데 도움 이 되 었 으면 좋 겠 습니다 . .. 또 부지런히 발품 을 팔 아서 다른 지역 의 현장 답 사기 를 곧 올리 겠 습니다 . .. 끝 까지 읽 어 주 셔서 감사 합니다 . 2012 년 7 월 마지막 날 부동산 에 미친 사람 들 의 모임 까페 지기 골목대장 ( 이형진 ) 공유 하 기 글 요소