입찰 꺼리 는 ‘ 흠집 ’ 경매 물건 에 알짜 많 다 - Daum 부동산 
 [ 경매 / 투자 ] 입찰 꺼리 는 ‘ 흠집 ’ 경매 물건 에 알짜 많 다 
 메트로 님 추천 1 | 조회 403 | 2019 . 05 . 21 11 : 34 | 신고 
 입찰 전 충분 한 사전 조사 필수 
 부동산 을 싼 값 에 장만 하 려는 사람 들 이 늘 면서 경매 투자 에 관심 을 가지 는 실수요자 들 도 덩달 아 늘 고 있 다 . 내 집 마련 을 위한 실수요자 들 뿐 아니 라 소액 투자 를 위해 경매 전선 에 뛰어든 실속파 투자자 까지 다양 한 부류 의 투자자 들 이 경매장 을 찾 는다 . 
 경매 에 참여 한다고 누구 나 이익 을 보 는 것 은 아니 다 . 보이 지 않 는 함정 도 많 고 괜찮 은 물건 의 경우 지나친 경쟁 으로 이익 률 이 현저 하 게 떨어지 는 경우 도 많 다 . 물론 일반 중개업 소 를 통해 부동산 을 구입 하 는 것 보다 가격 면 에서 유리 하 지만 남 들 을 따라 하 다가 는 낭패 를 보 기 쉽 다 . 
 최근 몇 년 동안 경매 시장 대중 화 로 입찰 경쟁 률 이 70 % 후반 대로 완만 한 상승세 를 유지 하 고 있 다 . 웬만큼 괜찮 은 물건 은 낙찰가 가 감정가 의 80 % 대 정도 다 . 한창 인기 있 는 아파트 낙찰가 율 과 맞먹 는 경우 가 허다 할 만큼 경매 시장 이 뜨겁 다 . 
 이럴 때 는 겉 이 조금 흠 이 있 어 보이 지만 사실 은 얼마 든지 시간 또는 약간 의 비용 을 들이 고 해결 할 수 있 는 물건 을 찾아내 면 가격 면 에서 훨씬 남 보다 유리 하 게 값싸 게 낙찰 받 을 수 있 는 기회 를 가질 수 있 다 . 남 보다 좀 더 낮 은 값 에 낙찰 받 을 수 있 는 물건 은 어떤 것 일까 ? 
 우선 감정가 가 시세 보다 매우 낮 은 물건 을 찾아보 자 . 한 번 도 유찰 되 지 않 은 경매 물건 중 감정가 가 시세 를 전혀 반영 하 지 못해 아주 싸 게 나오 는 물건 이 종종 있 다 . 대체로 시세 보다 20 % 정도 낮 게 감정 된 아파트 가 종종 경매 시장 에 공급 된다 . 발 빠르 게 경매 정보 를 얻 은 후 정확 한 시세 를 파악 해야 제대로 수익 을 얻 을 수 있 다 . 평소 끈기 있 는 정보 수집 이 요구 된다 . 
 입찰일 변경 · 연기 후 재경매 물건 도 대체로 저 가 에 낙찰 된다 . 법원 의 결정 으로 입찰 기일 이 변경 되 거나 연기 된 물건 이 있 는데 이런 것 도 눈여겨볼 만 하 다 . 재경매 에 붙여진 물건 은 입찰 당일 상대 적 으로 입찰 률 이 저조 하 다 . 이런 물건 은 하자 가 있 을 것 이 라는 생각 으로 지레 겁 을 먹 고 피하 게 마련 이 다 . 변경 이나 연기 는 하자 상 의 문제 가 아니 라 절차 상 의 문제 로 발생 하 기 때문 에 눈여겨 볼 필요 가 있 다 . 
 세입자 가 많 은 경매 물건 도 대체로 저 가 낙찰 되 는 대표 적 인 물건 이 다 . 주택 에 세입자 가 많 은 물건 은 권리관계 가 깨끗 한 경매 물건 보다 낙찰가 율 이 낮 다 . 이 는 명도 처리 에 애 를 먹 을 것 을 먼저 생각 하 기 때문 이 다 . 
 다수 의 세입자 가 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 들 이 라면 다른 채권자 보다 최우선 적 으로 낙찰 대금 에서 배당 을 받 기 때문 에 문제 가 없 다 . 오히려 세입자 가 배당 을 받 길 원해 새로운 낙찰자 에게 빠른 명도 확인서 를 부탁 하 기 도 한다 . 경매 에서 는 권리 를 못 갖 는 세입자 가 있 는 집들이 더 애 를 먹 는다는 점 을 염두 에 둬야 한다 . 
 남 들 과 똑같이 등기부 등본 상 안 전하 고 세입자 관계없이 채무자 겸 소유자 가 거주 하 는 물건 의 경우 낙찰가 율 은 껑충 뛰 게 마련 이 다 . 입찰 전 권리 와 물건 조사 를 통해 충분히 낙찰 후 치유 하 거나 해결 할 수 있 는 물건 이 라면 과감 하 게 저 가 에 입찰 하 는 결단력 도 요즘 같 은 시기 에 필요 한 투자 법 이 다 . 
 ‘ 외견 상 ’ 하 자 물건 노려볼 만 
 이젠 부동산 경매 도 투자 전략 을 바꿔 차별 화 해야 할 때 다 . 경매 도 틈새시장 을 활용 하 면 다른 상품 보다 짭짤 한 시세 차익 을 거둘 수 있 다 . 틈새 물건 은 대개 일반인 들 이 입찰 을 꺼리 고 또한 접근 하 기 도 쉽 지 않 은 부동산 이 다 . 이런 부동산 은 수회 유찰 돼 일반 물건 보다 싸 게 낙찰 받 을 수 있 어서다 . 
 유찰 이 잦 은 경매 물건 들 대부분 은 여러 문제 때문 에 입찰 에 엄두 가 나 지 않 는 물건 들 이 많 다 . 예 를 들 어 유치 권 , 법정지상권 , 선순위 가압류 , 선순위 임차인 있 는 물건 , 법 적 인 분쟁 의 소지 가 많 은 토지 물건 등 다양 한 사례 들 이 있 다 . 하지만 겉 으로 만 문제 가 있 을 뿐 해결 가능 성 이 높 은 경매 에 부쳐진 부동산 은 남 들 이 입찰 을 꺼려 낙찰가 율 이 현저 하 게 낮 는 게 보통 이 다 . 
 이 들 하 자 있 는 틈새 물건 을 잘 연구 하 는 것 만 으로 도 투자 에 성공 할 수 있 는 지름길 을 터득 하 는 방법 이 되 기 한다 . 다만 경매 투자 지식 을 갖추 고 문제 를 해결 할 능력 을 갖춰야 하 는 건 기본 이 다 . 경매 물건 에서 높 은 수익 을 올릴 수 있 는 문건 에 대해 알아보 자 . 
 외견상 함정 이 있 는 물건 이 돈 이 된다 . 경매 물건 에 는 간혹 부부 중 한 사람 이 , 혹은 부모 , 형제 가 선순위 세입자 로 등재 된 경우 가 있 다 . 이렇게 법률 적 으로 채무 관계 를 인정 할 수 없 는 경우 에 는 낙찰 후 권리 가 소멸 된다 . 또는 법정지상권 은 있 는데 낙찰 후 소멸 되 는 경우 도 있 다 . 이런 물건 은 특히 수익 이 많 다 . 그러나 주의 할 점 은 권리 관계자 의 항고 에 도 대비 해야 하 는 만큼 사전 에 전문가 의 도움 을 받 는 것 이 바람직 하 다 . 
 선순위 임차인 이 있 는 경매 물건 도 철저히 세입자 분석 을 해 볼 필요 가 있 다 . 경매 시장 에서 수요자 들 은 선순위 임차인 이 있 는 물건 은 무조건 피한다 . 선순위 임차인 이 란 해당 주택 에 최초 로 설정 된 권리 보다 먼저 전입 신고 를 하 고 확정 일자 나 기타 다른 방법 으로 권리 를 확보 한 사람 을 말 한다 . 이런 물건 은 낙찰 금액 외 에 임차 보증금 을 추가 로 부담 해야 하 기 때문 에 응찰 을 꺼린다 . 따라서 유찰 횟수 가 많 다 . 그러나 물 어 줘야 할 임차 금액 과 낙찰 금액 을 합해서 시세 보다 30 % 가량 싸 면 우량 물건 이 다 . 이 경우 명도 에 저항 이 전혀 없 어 오히려 편하 다 . 
 대지 권 없 는 공동 주택 도 잘 따져 봐야 한다 . 대지 지분 을 제외 하 고 건물 만 경매 되 는 경우 실제 아파트 입주 일 과 준 공일 에 차이 가 나 면 종종 토지 와 건물 이 별도 로 경매 에 붙여 지 는 일 이 있 다 . 그러나 대지 지분 이 없 어도 전세 놓 거나 살 기 에 는 불편 이 없 으며 감정서 에 대지 지분 과 함께 일괄 감정 한 경우 낙찰 후 대지 지분 에 대한 권리 행사 가 가능 하 다 . 대지 지분 이 없 는 경우 감정가 가 낮 은 게 특징 이 다 . 
 낙찰자 있 는 재경매 물건 도 대체로 저 가 에 낙찰 된다 . 재경매 물건 은 전 낙찰자 가 최고 가 매수인 으로 낙찰 받 은 후 잔금 납부 를 하 지 않 아 재입찰 에 붙인 경매 물건 을 말 한다 . 통상 재경매 물건 은 총 물건 의 10 % 정도 된다 . 입찰 보증금 이 20 % 인 경우 가 재경매 물건 이 다 . 재경매 되 면 경쟁 이 적 고 유찰 이 잦 다 . 그러나 재경매 물건 은 전 낙찰자 가 1 차 검증 을 거쳐 등기 부상 권리관계 나 임대차 관계 가 드러나 있 기 때문 에 오히려 안 전하 며 권리관계 확인 이 쉽 다 . 전 낙찰자 가 왜 낙찰 대금 을 내 지 못했 는지 를 확인 하 면 문제 를 바로 파악 할 수 있 다 . 
 확정 일자 와 최초 근저당 설정 일 이 같 은 경매 주택 도 분석 해 볼 필요 가 있 다 . 경매 주택 에 세입자 가 있 는 경우 세입자 의 확정 일자 와 최초 근저당 설정 일 이 같 으면 세입자 는 후 순위 라 낙찰자 가 전세 보증금 을 물 어 줄 필요 가 없 다 . 근저당 은 당일 에 효력 을 발생 하나 주택 임대차 보호법 의 확정 일자 효력 은 다음 날 0 시 부터 발생 하 기 때문 이 다 . 이런 물건 도 유찰 이 잘 되 는 편 이 다 .