Q . 서울 동작구 에 사 는 김 모 ( 43 ) 씨 . 회사원 으로 초등 교사 인 동갑내기 부인 과 자녀 둘 을 키우 고 있 다 . 부부 합산 수입 은 급여 800 만 원 에 월세 240 만 원 이 다 . 부부 가 은퇴 하 기 까지 십 수 년 이 남 았 고 은퇴 후 엔 국민 연금 과 사학 연금 을 수령 할 수 있 어 여유 롭 게 산다 . 하지만 김 씨 네 에게 도 고민 은 있 다 . 부동산 이 자산 의 전부 여서 다 . 그 동안 은행 대출 을 낀 갭 투자 로 집 을 여러 채 사들여 다 주택 자 가 됐 지만 아직 정리 를 하 지 못했 다 . 부동산 보유 액 18 억 원 에 부채 가 8 억 원 이 다 . 이 자부담 도 그렇 고 세금 이 걱정 이 다 . 4 월 부터 다 주택 자 에 대한 양도세 중 과 조치 가 시행 되 고 , 종합 소득세 도 적 지 않 을 듯 하 다 . 어떻게 하 면 세금 을 줄일 수 있 는지 상담 을 구했 다 . A . 서울 동작구 에 아파트 , 경기도 부천 에 연립 주택 , 인천 에 상가 주택 등 다양 한 종류 의 부동산 을 보유 한 김 씨 네 는 요즘 밤잠 을 설치 고 있 다 . 4 월 부터 다 주택 자 에 대한 양도세 중과 가 예고 돼 있 는 데 다 대출 규제 , 금리 인상 , 주택 공급 증가 등 부정 적 요인 이 쏟아지 고 있 어서다 . 그 에겐 세 가지 선택지 가 있 다 . 처분 하 기 , 증여 하 기 , 임대 사업자 등록 하 기 다 . 일단 서울 의 아파트 는 주거 용 인 만큼 보유 를 권한다 . 나머지 는 내달 까지 어떤 식 으로 든 정리 가 필요 하 다 . 임대 소득세 한 푼 도 안 내 김 씨 네 는 다 주택 자 이 지만 양도세 중과 를 걱정 하 지 않 아도 된다 . 주택 을 보유 한 곳 이 투기 및 조정 대상 지역 이 아니 기 때문 이 다 . 정부 가 지정 한 투기지역 은 서울 11 개 구 ( 강남 · 서초 · 송파 · 강동 · 용산 · 성동 · 노원 · 마포 · 양천 · 영등포 · 강서 ) 와 세종 시 다 . 조정 대상 지역 은 서울 전 지역 , 경기도 7 개 시 ( 과천 · 성남 · 하 남 · 고양 · 광명 · 남양주 · 동탄 ) , 부산 7 개 구 ( 해운대 · 연제 · 동래 · 수영 · 기장 · 부산진 · 남 ) 와 세종 시 다 . 김 씨 의 주택 은 이 들 어느 지역 에 도 해당 하 지 않 는다 . 그러나 미래 가치 상승 가능 성 이 낮 은 부천 의 연립 주택 은 처분 하 는 것 이 좋 겠 다 . 양 도 차익 9000 만 원 에 대해 일반세 율 ( 6 ~ 42 %) 과 장기 보유 특별 공제 ( 27 %) 가 적용 돼 양도세 는 1100 만 원 예상 된다 . 인천 의 상가 주택 은 1 ~ 2 층 상가 , 3 층 주택 으로 구성 돼 있 다 . 상가 는 임대 사업자 등록 을 해 놓 았 지만 3 층 주택 은 임대 사업자 등록 을 하 지 않 았 다 . 만약 3 층 주택 에 대해 임대 사업자 로 등록 하 면 주택 수 계산 에서 제외 돼 보유 아파트 는 1 세대 1 주택 양도세 비 과세 혜택 을 받 는다 . 상가 주택 을 임대 사업자 로 등록 하 더라도 연간 임대 수입 이 720 만 원 으로 , 과세 기준 금액 연 2000 만 원 에 미달 되 므로 임대 소득세 부담 은 없 다 . 내년 부터 임대 수입 2000 만 원 을 넘 지 않 아도 소득세 ( 분리 과세 , 14 % 세율 ) 를 내 야 하 지만 임대 사업자 는 필요 경비 70 %, 기본 공제 400 만 원 이 적용 돼 역시 소득세 를 내 지 않 아도 된다 . 결국 김 씨 네 는 부동산 임대 소득 에 따른 종합 소득세 를 걱정 하 지 않 아도 되 는 셈 이 다 . 부채 많 아 사망 보장금 준비 해야 자산 중 임대 보증금 과 은행 대출 등 의 부채 가 큰 비중 을 차지 해 부부 의 유고 에 대비 한 보장 자산 을 준비 해야 한다 . 부부 가 사망 하 게 되 면 수입 축소 에 따라 자녀 의 금융 비용 상환 이 문제 가 되 기 때문 이 다 . 인천 연립 주택 을 팔 면 부채 는 4 억 5000 만 원 남 는데 , 이 의 70 % 인 3 억 원 을 사망 보장금 으로 하 는 종신 보험 에 부부 가 각각 가입 하 도록 하 자 . 월 37 만 원 의 보험료 가 든다 . 김 씨 부부 는 은퇴 후 국민 연금 과 사학 연금 을 합쳐 월 300 만 원 이상 수령 할 수 있 다 . 이걸로 생활비 가 부족 할 듯 싶 으면 개인 연금 을 들 도록 하 자 . 납입금 월 150 만 원 , 연금 개시 시점 을 60 세 로 연금 펀드 를 가입 하 길 권한다 . 자료 원 : 중앙일보 2018 . 3 . 6 공유 하 기 글 요소