초과 이익 부담금 ' 후폭풍 ' 사업 인가 ' STOP ' 불 가능 안전 진단 등 비용 · 이자 ' 눈덩이 ' 해산 땐 조합원 에 부담 전가 초기 단지도 ' 지연 ' 불가피 단계 마다 갈등 조율 힘들 어중 장기 접근 … 정책 변화 기대 [ 선 한결 기자 ] 재 건축 초과 이익환 수제 부담금 이 발표 되 면서 각 재건축 조합 들 이 사업 을 계속 할 수 있 을지 고심 하 고 있 다 . 서울 강남구 ' 대치 쌍용 1 차 ' 아파트 에 재건축 부담금 을 반대 하 는 현수막 이 걸려 있 다 . 한경 DB 서울 주요 재건축 단지 들 이 진퇴양난 에 빠졌 다 . 최근 서초구 ‘ 반포 현대 ’ 가 서울 강남 권 재건축 단지 중 최초 로 재건축 초과 이익환 수제 부담금 추정 치 를 받 고 나 서 부터 다 . 예상 치 보다 높 은 금액 이 고지 되 자 조합 들 은 사업 을 예정 대로 계속 하 느냐 중단 · 연기 하 느냐 를 두 고 고심 하 고 있 다 . 다만 사업 시행 인가 단계 까지 간 곳 들 은 중단 이 현실 적 으로 어려운 것 으로 나타났 다 . 일정 변경 에 드 는 실제 · 기회비용 이 부담금 규모 보다 커서 다 . ◆ 계속 하 면 부담금 , 그만두 면 조합 빚 이번 발표 로 가장 타격 이 큰 곳 은 사업 시행 인가 후 , 관리 처분 인가 전 상태 인 재건축 중 후반 단지 다 . 서울 강남 권 에선 반포 현대 를 비롯 해 반포 주공 1 단지 3 주 구 , 대치 쌍용 2 차 , 문정동 136 일 대 등 이 여기 에 해당 한다 . 사업 중단 을 선택 하 기 는 매우 어렵 다는 것 이 정비 업계 의 중론 이 다 . 일단 사업 을 중지 해도 돈 이 든다 . 재건축 사업 을 위해선 안전 점검 , 지질 조사 , 설계 , 감정평가 등 각종 용역 절차 를 거쳐야 한다 . 안전 점검 만 해도 대단 지는 1 억 원 이상 이 든다 . 조합 자체 운영비 도 있 다 . 통상 조합 은 이 비용 을 재건축 시공사 나 서울시 로부터 대 여 받 아 쓴다 . 재건축 사업 을 전면 중단 해 조합 을 해산 한다면 그간 쓴 비용 을 조합원 들 이 나눠 갚 아야 한다 . 아직 사업 시행 인가 를 받 지 않 은 조합 도 사정 이 비슷 하 다 . 사업 을 연기 하 는 것 도 만만 치 않 다는 지적 이 다 . 사업 이 지연 되 는 동안 대 여비 이자 가 계속 나간다 . 일부 용역 비 는 아예 매몰 비용 으로 처리 해야 한다 . 감정평가 등 일부 절차 는 사업 이 늦 어 지 면 무 의미 해져 향후 다시 시행 해야 해서 다 . 강남 권 A 조합 관계자 는 “ 그냥 ‘ 식물 조합 ’ 으로 숨 만 쉬 고 있 어도 사업비 가 나간다 ” 며 “ 주변 시세 나 관련 정책 에 변화 가 올 때 까지 무기 한 이자 만 갚 으며 기다리 기 는 힘들 것 ” 이 라고 말 했 다 . 당장 부동산 가치 하락 도 문제 다 . 반포동 B 공인 대표 는 “ 그간 강남 권 에서 준공 30 년 넘 은 단지 의 가격 이 뛴 것 은 재 건축 재료 때문 ” 이 라며 “ 사업 을 무기 한 연기 할 경우 엔 그저 중 저층 노후 단지 에 그쳐 시세 하락 이 불가피 할 것 ” 이 라고 말 했 다 . 사업 이 늦 어 질수록 주변 시세 상승 으로 인해 부담금 리스크 가 더 커질 수 있 다는 점 도 각 조합 의 발목 을 잡 고 있 다 . 강남 3 구 일 대 엔 준공 이 예정 된 정비 구역 이 많 다 . 부담금 은 주변 시세 에 기반 해 산정 한다 . 주변 시세 가 높 아 지 면서 훨씬 높 은 부담금 을 내게 될 수 도 있 다 . 강남 권 의 B 조합장 은 “ 사업 을 늦추 면 손해 가 더 클 수 도 있 어 일단 경우 마다 의 실익 을 계산 중 ” 이 라며 “ 지방 자치 단체 의 부담금 추정 치 통지 , 한남 연립 의 부담금 위헌 소송 결과 등 을 보 고 구체 적 인 계획 을 수립 할 것 ” 이 라고 말 했 다 . ◆ 초기 단지 “ 시장 상황 달라질 수도 ” 추진 위원회 등 재 건축 초기 단계 에 있 는 사업 지는 그나마 선택 의 폭 이 넓 은 편 이 다 . 잠정 중단 해도 큰 비용 이 발생 하 지 않 아서다 . 초기 단지 는 미리 부터 사업 중단 등 을 걱정 하 는 것 이 시기상조 라는 견해 다 . 한 대 형 건설사 관계자 는 “ 재건축 초기 단지 중 엔 새 단지 준공 과 재 건축 사업 종료 까지 현실 적 으로 10 년 은 족히 걸릴 것 이 라고 예상 되 는 곳 이 많 다 ” 며 “ 그때 쯤 엔 정책 이 어떻게 달라질지 모른다 ” 고 말 했 다 . 익명 을 요구 한 한 시 중 은행 부동산 전문가 도 “ 정부 의 부동산 정책 은 시장 사이클 과 대중 여론 등 에 따라 중 장기 적 으로 변한다 ” 며 “ 일단 사업 을 추진 하 다 보 면 시장 상황 이 지금 과 달라질 수 도 있 다 ” 고 말 했 다 . 그럼에도 실제 사업 추진 속도 는 더딜 전망 이 다 . 현안 마다 당위 성 을 입증 하 고 조합원 들 의 동의 를 얻 기 힘들 어 져서 다 . 최근 2 ~ 3 년 간 서울 주요 단지 에서 재 건축 사업 이 급물살 을 탄 것 은 초과 이익 환수 를 피해야 한다는 조합원 간 공감대 덕 이 컸 다는 평 이 다 . 작년 말 까지 관리 처분 계획 인가 신청 을 하 는 데 성공 한 서울 강남 권 의 한 재건축 단지 조합장 은 “ 부담금 이 없 던 시절 에 도 재 건축 사업 은 단지 설계 , 감정평가 , 시공사 선정 , 분양 등 단계 마다 분쟁 이 생기 기 일쑤 ” 라며 “ 부담금 리스크 까지 생긴 상황 이 다 보 니 조합원 간 의견 일치 를 보 기 가 쉽 지 않 을 것 ” 이 라고 내 다 봤 다 . 선 한결 기자 always @ hankyung . com [ 한경 닷컴 바로 가 기 ] [ 글방 ] [ 모바일 한경 구독 신청 ] ⓒ 한국 경제 & hankyung . com , 무단 전재 및 재 배포 금지