매매 구조 · 바이어 구매 능력 등 고려 해야 명 의 변경 에 따른 계약 조건 · 리스 등 도 검토 부동산 을 구입 하 는 과정 에서 구입 하 려는 대상 이 결정 되 면 매매 부동산 에 대한 실사 확인 작업 ( Due Diligence ) 을 통해 부동산 의 구입 에 대한 최종 결정 을 하 게 된다 . 부동산 의 규모 와 종류 에 따라 실사 확인 작업 의 범위 와 내용 은 차이 가 있 지만 기본 적 인 원칙 은 모든 경우 에 같이 적용 된다 . 부동산 을 구입 할 때 고려 해야 할 실사 확인 작업 의 원칙 , 과정 그리고 구체 적 인 확인 사항 을 소개 한다 . 실사 확인 작업 을 계획 하 고 구체 적 인 사항 을 결정 할 때 다음 의 사항 을 고려 해야 한다 . 첫째 , 부동산 매매 거래 의 구조 는 어떻게 할 것 인가 , 둘째 , 구입 하 려는 부동산 의 현재 와 미래 의 가치 , 셋째 , 바이어 의 구매 능력 , 넷째 , 바이어 의 위험 도 에 대한 내구력 이 고려 돼야 한다 . 일반 적 으로 실사 확인 작업 은 다음 과 같이 진행 된다 . 첫째 , 실사 작업 에 필요 한 부동산 의 정보 , 공공 기관 에서 확인 되 는 정보 , 그리고 환경 감정사 나 타이틀 보험 회사 또는 부동산 감정사 에게서 받 는 정보 를 수집 해야 한다 . 둘째 , 수집 된 정보 를 분석 하 는 작업 을 해야 한다 . 수집 된 정보 를 분석 하 는 과정 에서 주요 고려 사항 은 다음 과 같 다 . 첫째 , 부동산 의 명의 가 변경 됨 으로써 작동 하 는 계약 조건 이 있 는가 를 확인 해야 한다 . 여기 에 는 은행 융자 의 조기 상환 조건 , 부동산 매입 옵션 계약 이 있 다 . 예 를 들 어 부동산 매입 옵션계약 ( Option to Purchase ) 이나 일차 적 매입 권 ( Right of First Refusal ) 이 있 는 경우 , 계약 당사자 와 사전 에 해소 를 하 지 않 으면 부동산 매매 후 에 소송 에 휘말릴 수 있 으므로 반드시 확인 해야 한다 . 둘째 , 부동산 의 리스 에 대한 자세 한 검토 와 분석 이 있 어야 한다 . 부동산 의 수익 과 가격 결정 은 리스 의 조건 에 달려 있 다 . 단순히 렌트 수익 만 분석 하 는 것 이 아니 라 각각 의 리스 조건 을 분석 해야 한다 . 앞 으로 남 아 있 는 리스 기간 과 리스 계약서 에 바이어 가 장기 적 으로 구상 하 고 있 는 부동산 운영 방향 에 악영향 을 끼칠 수 있 는 조건 이 있 는 지 를 확인 해야 한다 . 셋째 , 타이틀 과 지적도 ( survey ) 에 관한 분석 을 해야 한다 . 이러 한 분석 에 는 지역 권 ( easement ) 의 존재 유무 , 옆 의 부동산 의 영토 침범 등 의 분석 을 해야 한다 . 넷째 , 부동산 과 관련 된 전문가 를 적극 적 으로 활용 해야 한다 . 예 를 들 면 , 환경 전문가 , 부동산 감정 전문가 또는 공공 문서 분석 전문가 의 도움 을 받 아 실사 작업 을 진행 해야 한다 . 각 분야 의 전문가 를 효과 적 으로 사 용 해야 실사 분석 의 효율 성 뿐 만 아니 라 정확 성 도 높일 수 있 다 . 실사 작업 에 필요 한 자료 와 확인 해야 할 사항 을 열거 하 면 다음 과 같 다 . ▶ 부동산 사용 목적 ▶ 부동산 매매 에 필요 한 동의서 확인 ▶ 부동산 매매 와 명 의 이전 에 관한 전체 적 인 계획 ▶ 셀러 로부터 받 아야 할 정보 공개 및 이 에 대한 보증 과정 ▶ 부동산 에 부속 된 모든 리스 계약서 ▶ 부동산 과 관련 된 모든 융자 서류 ▶ 부동산 과 관련 된 제삼자 와 의 계약서 ▶ 부동산 임차인 으로부터 받 는 리스 확인 서 ( estoppel certificates ) ▶ 부동산 과 관련 된 보험 증서 ▶ 부동산 과 관련 된 소송 이 있 는 경우 소송 자료 ▶ 임차인 , 은행 , 또는 지면 임대인 ( ground lessor ) 등 에게 보내 는 명 의 이전 통 보 서 ▶ 세금 에 관하 서류 ▶ 정부 기관 에서 발행 하 는 인허가 관련 서류 ▶ 환경 문제 에 관한 증서 및 서류 ▶ 명 의 보험 에 관한 서류 ▶ 구조 엔지니어 의 보고서 ▶ 조닝 에 관한 서류 ▶ 명 의 이전 에 필요 한 양 도 증서 등 이 다 . 위 에 언급 한 서류 를 수집 하 고 분석 하 는 과정 이 실사 확인 작업 이 고 이러 한 결과 에 따라서 부동산 매매 계약 을 최종 적 으로 하 게 된다 . 따라서 부동산 매매 계약 이 체결 된 후 실사 작업 을 할 경우 에 는 반드시 일정 기간 을 실사 작업 으로 설정 하 고 실사 작업 기간 안 에 는 바이어 가 계약 을 해지 할 수 있 는 권리 를 반드시 계약서 에 포함 시켜야 한다 . 이승호 상법 변호사 ▶ 문의 : ( 213 ) 487 - 2371 ▶ 미국 창업 ( E 2 / EB 5 등 ) 상식 더 보 기 http : / / www . openupbiz . com / column / column _ list . asp 공유 하 기 글 요소