[ 데일리 메일 ] - 김원섭 아침 여 는 세상 -‘ 富 & 재산 1 호 ’ 집 , 역전 세 대란 ➘ 750 조 전세 부채 ‘ 핵폭탄 돌리 기 ’ 
 광주 - 1 . 7 ℃ 구름 많 음 
 부산 1 . 7 ℃ 구름 조금 
 등록 2019 . 02 . 11 05 : 12 : 13 
 부동산 이 라는 용어 가 생기 기 전 , 우리 나라 에서 부동산 은 토지 와 가옥 으로 땅 과 그 정착물 이 나뉘 어 각각 명칭 을 두 고 있 었 다 . 부동산 이 라는 단어 가 처음 생기 게 된 것 은 일제 강점기 일본 이 real estate 라는 단어 를 부동산 이 라고 칭하 게 된 이후 부터 다 . 
 real estate 는 ' real ' 과 ' estate ' 두 단어 가 각각 뜻 을 가지 고 있 다 . ' real ' 이 라는 단어 는 본래 royal , 즉 왕실 을 뜻 하 는 단어 이 며 , ' estate ' 역시 과거 에 는 신분 을 뜻 하 는 ' status ' 가 어원 인 단어 였으나 현대 에 는 소유 와 관련 된 단어 로 사용 되 고 있 다 . 
 real 과 estate 는 각 유래 된 어원 은 다르 지만 결론 적 으로 왕실 , 신분 , 지위 를 가진 정부 의 소유 라는 개념 을 각각 지니 고 있 으며 같 은 뜻 을 지닌 두 단어 가 합쳐 지 며 real estate 가 부동산 의 명칭 으로 자리 잡 게 되 었 다 . 
 우리 나라 의 부동산 투기 는 1960 년 대 부터 가 그 시발점 이 다 . 1960 년 대 후반 박정희 대통령 이 시작 한 경제 개발 계획 에 따라 경부고속도로 가 조성 됐 다 . 이때 부터 개발 이익 을 노린 투기 가 시작 됐 다 . 경부고속도로 가 뚫리 는 주변 의 논과 밭 은 천정부지 로 가격 이 뛰 어 올랐 다 . 
 부동산 투기 는 1970 년 들 면서 땅 에서 아파트 로 이동 하 기 시작 했 다 . 이 시기 는 경제 개발 효과 로 재벌 기업 들 이 크 게 성장 하 고 중동 국가 에 나가 사람 들 이 돈 을 많이 벌 어 오 면서 부자 들 이 늘어났 다 . 돈 많 은 부자 들 은 땅 뿐 아니 라 아파트 를 투기 대상 으로 삼 았 던 것 이 다 . 
 복부인 ( 福 婦人 ) 의 ‘ 활약 ’ 은 70 년 대 의 두드러진 현상 이 었 다 . 이 들 은 75 년 께 영동 · 잠실 등 에서 아파트 가 대량 으로 분양 될 당시 본격 적 으로 활동 하 기 시작 했 다 . 거액 을 동원 해 무더기 로 청약 함 으로써 경쟁 률 을 높이 는 게 이 들 의 전형 적 투기 수법 이 었 다 . 아파트 에 당첨 되 면 프리미엄 이 생기 게 마련 이 고 , 이 를 되팔 아 차익 을 챙겼 다 . 
 최근 들 어 집값 · 전셋값 의 동반 하락 에 750 조 원 으로 추정 되 는 ' 전세 부채 ' 우려 가 커지 고 있 다 . 
 전셋값 이 하락 하 면서 세입자 에게 보증금 을 제대로 돌려주 지 못하 는 ' 역전 세난 ' 이 곳곳 에서 현실 화 하 는 것 이 다 . 일부 지역 에 선 집 을 팔 아도 보증금 에 모자란 ' 깡통 전세 ' 마저 나타났 다 . 
 지난 10 일 금융 권 에 따르 면 전국 아파트 전셋값 은 국민은행 조사 기준 으로 13 주 연속 하락 했 다 . 부동산 시장 이 급랭 한 올해 들 어 하락 폭 이 커져 지난달 셋째 주 0 . 08 %, 넷째 주 0 . 07 % 내렸 다 . 금융 위기 직후 인 2009 년 2 월 첫째 주 ( - 0 . 10 %) 이후 10 년 만 에 가장 큰 낙폭 이 다 . 
 서울 의 아파트 매매 가격 도 이번 달 첫째 주 에 0 . 08 % 하락 하 면서 지난해 11 월 둘째 주 이후 13 주 연속 약세 를 보였 다 . 한국감정원 은 올해 전국 주택 매매 가격 이 지난해 보다 1 . 0 %, 전셋값 은 2 . 4 % 내릴 것 으로 지난달 예측 했 다 . 
 집값 하락 기 는 2010 년 대 초반 에 도 잠시 있 었 지만 , 당시 엔 전셋값 상승 이 받쳐 줬 다 . 최근 상황 은 5 ∼ 6 년 전 과 양상 이 다르 다 . 주택 금융 연구원 방송 희 연구 위원 은 " 집값 · 전셋값 의 동반 하락 현상 이 나타난 것 은 1997 년 외환 위기 직후 였 다 " 고 말 했 다 . 
 집값 과 전셋값 의 동반 하락 으로 이른바 전세 부채 , 즉 집 주인 이 세입자 에게 돌려 줘야 하 는 보증금 과 세입자 가 은행 에서 빌린 전세 자금 대출 에 대한 불안감 이 고조 되 고 있 다 . 
 서울 대학교 경제 학부 김 세직 교수 와 주택 금융 연구원 고제 헌 연구 위원 은 지난해 ' 한국 의 전세 금융 과 가계 부채 규모 ' 논문 에서 전세 부채 규모 가 ' 보수 적 가정 하 에 ' 750 조 원 이 라고 추정 했 다 . 
 정부 의 인구 주택 총조사 · 주거 실태 조사 와 국민은행 자료 등 을 토대 로 한 이 논문 은 2005 년 이후 전세 부채 가 가파르 게 증가 했 고 , 2010 ∼ 2015 년 36 % 급증 했 다고 분석 했 다 . 
 김 교수 와 고 연구 위원 은 논문 에서 " 만성 적 저금리 정책 과 만성 적 부동산 경기 부양 의 결과 " 라고 지적 했 다 . 저 금리 장기 화 와 정부 의 규제 완화 가 집값 · 전셋값 을 급격히 끌어올렸 고 , 부동산 투기 심리 가 보태 져 전세 부채 ' 폭탄 ' 을 키워왔 다는 것 이 다 . 
 이 들 은 전세 부채 가 더 해진 가계 부채 가 2 천 200 조 원 에 이르 며 , 금리 인상 과 집값 · 전셋값 하락 등 대내외 충격 과 정책 실패 가 일어나 면 대 규모 금융 위기 가 일어날 가능 성 을 배제 할 수 없 다고 진단 했 다 . 
 전세 대출 은 총 전세 부채 가운데 90 조 원 으로 추정 된다 . 5 대 시중 은행 기준 으로 지난해 말 63 조 원 이 다 . 2016 년 말 에 는 33 조 원 이 었 다 . 2 년 만 에 약 2 배 로 급증 한 것 이 다 . 
 역전 세난 은 공식 적 인 수치 에서 도 엿볼 수 있 다 . 서울보증보험 과 주택 도시 보증 공사 의 자료 에 따르 면 이 들 전세 대출 보증 기관 이 집 주인 대신 세입자 에게 돌려준 보증금 은 지난해 1 천 607 억 원 으로 , 2017 년 ( 398 억 원 ) 의 4 배 를 넘 었 다 . 
 금융 당국 은 아직 ' 위기 ' 가 목전 에 닥친 상황 은 아니 라고 판단 하 면서 도 역전 세난 이 전국 에 걸쳐 발생 하 는 상황 에 주목 하 고 있 다 . 
 그러나 이 같 은 현상 은 벌써 부터 예고 된 경고장 이 다 . 지난 2005 년 노무현 정권 때 ‘ 8 . 31 부동산 대책 ’ 으로 부동산 정책 이 안정 화 로 접어들 자 무늬 만 보수 인 이명 박근혜 정권 은 이 를 파기 하 고 부동산 붐 을 다시 조성 에 나 서 ‘ 빚내 서 집 사라 ’ 는 말 까지 하 며 안정 화 되 는 부동산 상승 을 부추겼 다 . 그 결과 정말로 빚내 서 집 을 산 서민 들 에게 지금 폭탄 이 투하 되 고 있 는 실정 이 다 . 
 지금 집값 · 전셋값 동반 하락 이 상당 기간 지속 되 도록 유도 하 는 정책 이 필요 하 다 . 다만 동반 하락세 가 장기 화 하 면 역 전세 와 깡통 전세 가 확산 될 위험 이 커진다 . 따라서 그런 부작용 에 대한 대비 를 소홀히 해선 안 된다 . 금융 당국 이 가격 급락 지역 을 중심 으로 조만간 실태 조사 에 나서 기 로 한 것 은 시 의 적절 하 다 . 그 결과 를 토대 로 고위험 군 에 대해서 는 전세금 반환 보증 보험 가입 의무 화 등 의 대책 을 검토 해 주 기 바란다 . 
 특히 750 조 전세 부채 ‘ 폭탄 돌리 기 ’ 속 에서 도 1083 조 5808 억 원 에 이르 는 시중 유동 자금 이 투자처 를 찾 고 있 다 . 
 그러나 ‘ 토건 경기 부양 없 다 ’ 는 文 정부 의 예비 타당 성 면제 에 24 조 원 을 투입 하 기 로 해 강부 자 들 은 토건 지역 을 지금 노리 고 있 어 수도 권 의 집값 은 안정 될지 모르 지만 전국 적 으로 또 다시 부동산 열풍 이 일수 도 있 다 . 제 2 의 토건 부활 공화국 이 되 지 않 게 대책 을 세워야 한다 . 
 UPDATE : 2019 년 02 월 11 일 05 시 16 분