안녕 하 세요 . .. 토연 모 까페 지기 블랙홀 이호철 입니다 . .. 날씨 가 많이 추워졌 네요 . .. 다름 아니 라 최근 서해 선복 선철 라인 중 일부 구간 에 대한 문의 가 많 아 지 고 있 는데요 . .. 특히 향남 역 과 안중 역 에 대한 문의 가 대다수 라 보여집니다 . .. 그런데 상담 하 는 중 많 은 문제점 이 발견 되 어 조심 하 셔야 할 부분 에 대해 지적 해 드릴까 합니다 . .. 최근 저희 회원 님 중 다수 가 문의 하 신 곳 이 향남 역 소액 투자 에 관한 건 인데요 . .. 모회사 에서 향남 역 을 기준 으로 500 ~ 1 km 내 의 농지 를 50 평 , 30 평 단위 로 공동 구매 형식 을 취해서 매매 유도 한다고 합니다 . .. 평 당 200 만 원 중반 에서 300 만 원 초반 까지 형성 된 가격 이 라고 하 는데요 . . 이런 매매 형태 가 사실 하루 이틀 있 었 던 일 은 아닌데 아무리 설명 드리 고 알려 드려도 혹해서 투자 하 시 는 분 들 이 점점 늘어나 는 추세 라 경각심 차원 에 알려 드릴까 하 는 겁니다 . .( 이곳 에 올린 자료 일부 는 타 사이트 등 을 참조 했 음 을 알 립 니다 ) 현지 에서 부동산 을 운영 하 는 지인 을 통해 그 일대 가격 을 확인 한 결과 평균 130 만 원 정도 에 매매 된다고 하 네요 . .. 물론 매물 구하 기 는 쉽 지 않 고 입지 에 따라 비싼 곳 도 있 으며 , 평수 가 큰 문제 로 인해 소액 투자 할 곳 이 없 다는 건 이해 가 갑니다 만 너무 적 은 평수 에 비싼 가격 이 라면 과연 얼마나 이익 을 창출 할지 의문 이 들 수 밖에 없 네요 . . 대개 이런 경우 향후 역세 권 개발 시 환지 로 전환 된다면 50 평 이하 의 과소 토 지 는 시세 기준 으로 현금 청산 되 므로 굳이 매매 할 필요 없이 자동 보상 받 기 때문 에 소액 지분 투자 라도 안전 하 다는 식 으로 유도 한다는 겁니다 . .. 여기 서 환지 적 용제 외부 지 의 경우 용도 별 현금 보상 받 는 평수 를 살펴보 겠 습니다 . . 1 . 주거 지역 : 60 제곱미터 ( 약 18 평 이 하 ) 2 . 상업 지역 : 150 제곱미터 ( 약 45 . 5 평 ) 3 . 공업 지역 : 150 제곱미터 ( 상동 ) 4 . 녹지 지역 : 200 제곱미터 ( 약 61 평 ) 5 . 제 1 호 부터 제 4 호 까지 의 규정 에 해당 하 지 아니하 는 지역 : 60 제곱미터 ( 약 18 평 ) 향남 역세 권 의 경우 주변 농지 가 농업 진흥 구역 이 긴 하나 생산 녹지 인 경우 가 많 습니다 . . 따라서 60 평 이 하 과소 토지 인 경우 현금 보상 에 준한다 라고 보 시 면 됩니다 . .. 문제 는 매입 시 가격 입니다 . .. 현 시세 대로 정당 하 게 매입 하 신다면 보상 되 더라도 수년 후 환지 결정 이 전 용도 변경 이나 착공 개통 등 의 이유 로 지가 는 상승 하 므로 충분 한 보상 을 받 을 수 있 을 겁니다 . . 하지만 시세 보다 월등히 비싼 200 만 ~ 300 만 이상 의 가격 으로 매입 한다면 향후 보상 받 더라도 양도세 제외 하 고 과연 얼마나 이익 일지 를 생각 해 보 아야 합니다 . .. 제 가 볼땐 설사 올랐 더라도 본전 만 하 면 다행 이 라고 봅니다 . . 사견 을 말씀 드리 자면 투자 자분 들 이 대개 잘못 된 편견 을 가지 고 있 는 것 은 환지 개발 에 대해 너무 민감 하 다는 겁니다 . . 순수 투자 의 경우 . . 역사 착공 전 이나 용도 변경 전 투자 하 신 경우 는 지구 지정 이나 용도 변경 후 환지 개발 직전 매매 하 시 는 것 이 가장 좋 은 타이밍 이 라 볼 수 있 는 것 입니다 . . 예 를 들 어 성남 여주 선 부발 역세 권 고시 변경 일정 도표 를 보 신다면 2008 년 최초 개발 행위 제 한 구역 지정 되 었 고 2010 년 에 지구 지정 이 되 었 습니다 . . 이 시기 가 본격 적 으로 가격 이 올랐 던 시점 인 것 이 죠 . .. 착공 역시 2008 년 에 진행 했 구요 . . 하지만 환지 개발 될 것 이 란 발표 에 도 불구 하 고 아직 까지 도 시 행사 조차 정해 지 지 않 으면서 표류 하 고 있 다는 겁니다 . . 여러분 이 만약 향남 역 을 투자 하 셨 다고 가정 했 을 때 지금 시점 은 , 부발 역 기준 으로 2008 년 이전 이 되 는 겁니다 . . 향남 역 주변 이 아직 개발 행위 제 한 지역 으로 고시 되 지 않 았 기 때문 이 죠 . . 부발 역세 권 은 이 시기 에 가격 이 상승 곡선 을 그리 기 시작 했으며 2010 년 개발 진흥 지구 고시 후 대폭 상승 하 게 됩니다 . .. 하지만 그 이후 환지 개발 에 대한 언급 만 있 을 뿐 아직 까지 도 본격 적 인 개발 은 진행 되 고 있 지 않 다는 겁니다 . . 여기 서 눈여겨보 실 것 은 만약 여러분 이 부발 역 을 2008 년 이전 에 매입 했 다면 2010 년 에 지 가 상승 을 누린 것 이 니 빠른 분 은 매입 후 2 ~ 3 년 에 성공 한 케이스 가 된 것 이 죠 . . 부발 역 주변 이 2005 년 이후 매매 가 활성 화 되 었 으니 길 어도 5 년 이 걸린 것 입니다 . .. 물론 그 이상 보유 하 신 분 도 있 겠 지요 . .. 지구 지정 이후 지가 가 평균 250 만 이상 이 었 고 크 게 오른 곳 은 500 만 원 정도 로 기억 합니다 . . 2008 년 이전 매매 가 가 입지 에 따라 50 ~ 100 만 이 하 가격 임 을 감안 하 면 절대 적 은 상승 은 아니 라는 것 이 죠 . .. 중요 한 건 판단 이 빠른 분 들 은 이 시점 에서 빠져나왔 다는 것 이 고 좀 더 욕심 을 가지 고 보유 하 신 분 들 은 지금 까지 묶여 있 다는 거 죠 . .. 모든 역사 가 그런 건 아니 지만 유독 환지 지정 후 개발 까지 는 적 지 않 은 시간 이 소요 되 었 다는 것 입니다 . .. 2008 년 이전 에 투자 하 여 개발 까지 기다리 신 분 들 지금 까지 짧 게 는 7 년 에서 10 년 을 기다리 신 겁니다 . . 물론 아직 도 진행 중 이 구요 . . 단 내년 개통 이 되 면 부발 역세 권 은 매우 활성 화 될 거 라 봅니다 . .. 혹시 투자 후 기다리 시 는 분 이 계시 다면 충분히 기대 하 셔도 좋 을 듯 하 네요 . .. 하루빨리 개발 이 진행 되 길 바랍니다 . .. 이렇 듯 역세 권 투자 시 순수 투자자 의 경우 는 지구 지정 전후 매입 해서 환지 개발 때 까지 기다리 시 기 보다 는 지구 지정 되 기 이전 에 투자 하 여 , 용도 변경 후 지 가 상승 율 을 분석 하 여 적절 할 때 매매 하 시 는 것 이 가장 좋 다고 보여집니다 . .. 비록 2 ~ 3 배 일지언정 이것 이 안전 한 투자 의 기본 인 것 입니다 . . 실수요 까지 생각 하 는 분 이 라면 당연 장기 보유 가 정답 이 겠 죠 . 아무튼 향남 역세 권 은 분명 좋 아 질 것 이나 이렇게 비싼 가격 에 적 은 지분 으로 투자 하 시 는 것 은 환지 확정 이전 에 매매 시 제약 이 많 고 그만큼 위험 요소 가 있 다는 것 을 명심 하 셨 으면 합니다 . . 환지 가 늦 으면 늦 은 만큼 내 재산 도 멀 어 지 는 것 이 죠 . . 아마도 향남 역외 에 다른 지역 역시 이런 경유 로 매매 하 는 곳 이 많 다고 봅니다 . . 제 경험 으로 가장 잘 팔리 는 평수 는 100 ~ 200 평 이 며 실수요 까지 감안 하 면 200 ~ 500 평 대 가 무난 합니다 . . 토지 는 언제 매매 하 든 수월 해야 합니다 . .. 묶여 있 는 토지 는 시간 만 허비 할 뿐 이 지요 . .. 항상 말씀 드리 지만 . .. 타이밍 . . 이것 이 성공 의 관건 입니다 . . 소액 이 라 향남 등 수도 권 투자 가 힘드신 경우 는 이렇게 적 은 지분 으로 무리 하 게 투자 하 시 려 하 지 마시 고 같 은 노선 에서 상대 적 으로 저렴 한 지역 도 있 으니 본인 의 자산 에 맞 는 지역 을 찾 아 투자 하 시 는 것 이 더욱 바람직 하 다 봅니다 . . 다음 은 평택 안중 역 에 관한 내용 입니다 . .. 이전 에 제 가 언급 했 던 안중 역세 권 의 현재 투자 기준 지역 은 인광리 , 송담리 , 안중리 로 안 내 드린 바 있 습니다 . .. 안중 역 에서 500 ~ 1 k 정도 떨어져 있 기 는 하나 이 일 대 는 지자체 에서 이미 역세 권 과 는 별개 로 시가 화 예정 용지 로 도시 기본 계획 을 통해 고시 된 바 있 으며 단계 별 개발 계획 이 잡혀 있 는 곳 이 기 도 합니다 . .. 위 그림 내 에 표시 된 숫자 에 포함 된 곳 이 개발 되 거나 개발 이 진행 될 곳 이 라는 거 죠 . .. 그런데 . .... 일부 기획부 동산 에서 는 이 일 대 를 개발 내용 이 나오 지 않 은 상황 이 라 우기 며 오히려 반대편 대반리 , 삼정리 방향 이 향후 역세 권 개발 지역 으로서 발전 할 것 이 란 말 로 투자자 에게 혼돈 을 주 고 있 습니다 . . 그 들 이 말 하 는 요지 는 역세 권 개발 은 1 k 이 내 여야 하 며 주거 택지 개발 될 곳 이 과연 얼마나 오를 것 인가 하 는 부분 입니다 . . 물론 이론 상 은 전혀 틀린 말 은 아닙니다 . . 위 그림 처럼 인광리 , 송담리 일대 는 1 k 이 내 에 속하 기 도 하 고 약간 벗어나 기 도 합니다 . .. 하지만 중요 한 것 은 송담 지구 나 화양 지구 , 인광 지구 등 은 안중 역세 권 개발 과 는 별도 로 자체 택지 개발 로서 움직인 곳 이 라는 겁니다 . .. 위 그림 은 2020 평택 기본 계획 에 나와 있 는 것 으로 고덕 을 1 도심 . . 송탄 , 남 평택 , 안중 을 3 부 도심 으로 도시 공간 구조 를 수립 하 였 습니다 . . 여기 서 잘 보 시 면 고덕 을 중심 으로 동북 권 에 개발 축 이 몰려 있 습니다 . .... 반면 안중 은 어떤 가요 . . 서남 부 권 에서 유일 하 게 도심 지역 으로 발전 할 곳 이 란 걸 한눈 에 알 수 있 습니다 . . 안중 이 부도심 으로서 발전 하 게 될 근거 는 보 다시피 인근 에 평택항 , 황 해 자유 구역 , 평 택호 관광 단지 의 인구 수요 를 유입 시킬 배후 도시 로서 이미 지자체 에서 오래전 부터 계획 해 온 기능 이 라는 겁니다 . .. 안 중역 이 들어서 기 때문 에 도심 으로서 개발 이 집중 되 는 것 이 아닌 것 입니다 . . 역세 권 개발 은 별도 의 문제 인 거 죠 . .. 안중 에 많 은 택지 개발 이 몰려 있 고 향후 서남 부권 인구 가 집중 되 는 곳 이 며 , 신 도시 에 버금가 는 규모 로 커 져갈 수 밖에 없 기 때문 에 새로운 역사 가 신설 될 필요 성 이 있 으므로 이곳 에 선정 되 었 다고 보 는 게 타당 성 이 맞 는 것 이 죠 . .. 서남 부 권 일대 에 안중 만큼 택지 가 몰려 있 는 곳 이 어디 있 습니까 ? 이러 한 택지 지구 가 하나 둘 모여 대 규모 의 신 도시 가 형성 되 는 것 입니다 . .. 단 , 이 지역 이 안 중역 의 프리미엄 으로 인해 그동안 거래 가 활성 화 된 점 은 인정 합니다 . .. 그러나 안중 전역 을 안중 역 에 만 포인트 를 맞추 는 것 은 무리수 라는 겁니다 . .. 또한 서해 선복 선철 은 일반 전철 이 아니 라 시속 250 k 를 상회 하 여 정차 하 는 준 고속철 도 개념 입니다 . .. 굳이 역사 거리 만 으로 가치 를 단정지 을 수 는 없 다는 겁니다 . .. 안중 도시 전체 가 안 중역 의 프리미엄 을 안 고 가 는 것 입니다 . .. 항상 말씀 드리 지만 거리 가 가까워야 상업지 고 멀 면 주 거 지 고 . .. 이러 한 통계 로 투자처 를 가늠 하 는 시기 는 지났 습니다 . .. 역사 주변 의 환경 과 개발 상황 에 따라 판단 은 달라질 수 있 는 것 이 죠 . .. 중요 한 건 기존 도시 및 개발 축 은 어느 방향 인지 어떤 입지 가 가능 성 이 높 은지 를 파악 하 는 것 이 가장 중요 하 다고 예전 부터 말씀 드렸 습니다 . . 아래 는 제 가 왜 입지 의 중요 성 을 말씀 드리 는지 를 간략히 분석 해 보 겠 습니다 . . 안 중역 을 기준 으로 기존 도심 지역 의 위성 사진 과 지적 도면 을 함께 올렸 습니다 . .. 송담 지구 끝 부분 까지 가 역 에서 1 k 가 넘어가 네요 . . 여기 서 눈여겨보 실 건 안중 터미널 이 있 는 사거리 일 대 입니다 . . 이 지점 에서 역사 방향 39 번 도로 까지 는 현재 4 차 선공사 중 이 며 역 앞 은 계획 도로 가 고시 되 어 연결 되 어 있 습니다 . 역사 까지 직결 로 연결 되 는 주요 도로 가 될 것 입니다 . ... 터미널 쪽 은 현재 일반 상업 지역 이 며 인근 의 송담 지구 내 는 최근 준 주거지 로 고시 되 었 습니다 . . 역세 권 이론 대로 라면 거리 가 다소 멀 기에 주거지 가 되 어야 할 입지 가 준 주거지 로 편입 되 었 습니다 . .. 이곳 체비지 매각 단가 는 앞서 공지 로 도 알려 드렸 듯이 700 ~ 900 만 원 대 를 형성 하 고 있 습니다 . .. 제 개인 적 으론 역 앞 도 좋 겠 지만 당장 눈 에 보이 는 택지 지구 가 개발 되 고 기존 도심 이 있 는 데 다 터미널 까지 인접 해 있 다면 이 일 대 역시 무시 할 수 없 는 곳 이 라는 겁니다 . .. 전철역 은 덤 인 것 이 지요 . . 터미널 기준 으로 반경 500 m 내외 는 괜찮 아 보 입니다 . .. 대부분 이 역세 권 에 만 초점 을 맞추 지만 좀 더 분석 해 보 면 이러 한 입지 도 충분히 가능 성 이 있 다는 걸 확인 할 수 가 있 는 것 입니다 . .. 준 주거지 임 에 도 900 만 원 대 거래 되 는 실제 현실 입니다 . . 앞 으로 개발 이 완료 되 는 시점 과 인구 유입 이 된다면 더욱 활성 화 되 겠 지요 . . 역세권 이 아니 더라도 인구 가 밀집 한 곳 은 먹자골목 이나 별도 의 상권 이 형성 되 어 있 다는 건 님 들 이 살 고 잇 는 주변 만 보 셔도 답 이 나올 겁니다 . .. 안중 투자 는 여타 역세 권 과 는 다소 차별 화 된 시각 으로 보 셔야 만 눈 에 보일 것 입니다 . . 이번 에 는 기획 부동산 등 에서 역세 권 개발 될 것 이 라는 삼정리 , 대반리 일대 에 대한 견해 입니다 . . 우선 그 들 이 근거 로 하 여 투자 를 부추기 는 기사 하나 를 올려 봅니다 . . 현재 대반리 , 삼정리 지역 을 역세 권 개발 지역 으로 매매 하 는 업체 들 은 이 하나 의 기사 만 을 믿 고 매매 하 고 있 다는 겁니다 . . 기사 에 언급 된 시가 화 예정 용지 는 역세 권 개발 법 과 는 별개 로 도시 기본 계획 상 의 개발 법 입니다 . . 만약 이곳 이 시가 화 용지 로 지정 된다면 위 인광리 , 송담리 등 과 같이 공간 구조 상 구역 설정 이 이미 나왔 어야 합니다 . . 아래 는 그 들 이 주장 하 는 역세 권 개발 구역 을 임의 적 으로 설정 해 봤 습니다 . . 다소 차이 는 날 수 있 습니다 만 대체로 이러 합니다 빨간 원내 를 보 시 면 선로 를 기준 으로 좌측 이 택지 지구 방향 이 며 우측 이 삼정리 , 대반리 방향 입니다 . . 개발 계획 이 전혀 잡혀 있 질 않 네요 . . 그렇 다면 일단 이곳 은 시가 화 예정 용지 는 아니 란 증거 가 되 겠 네요 . .. 제 가 볼땐 차라리 좌측 39 번 도로 안쪽 의 빈 공간 이 개발 될 거 라 하 면 당연 이해 가 갈 것 입니다 아무튼 이런 상황 에선 역세 권 개발 법 에 의거 해서 용도 가 잡히 는 수 밖엔 없 습니다 . .. 그런데 이런 내용 이 눈 에 뜁니다 . . 맨 아래 내용 을 보 시 면 안 중역 은 대 규모 물류 처리 센터 가 있 는 복합 역사 가 될 것 이 다 라고 나옵니다 . . 알 다시피 안 중역 은 여객 과 화물 이 동시 에 운영 되 는 거대 역사 입니다 . .. 화물 및 물류 가 들어오 게 되 면 컨테이너 야적장 이나 기타 물류 기지 가 들어설 수 밖에 없 습니다 . . 수용 될 가능 성 도 잇 겠 지요 ? 그렇 다면 어느 입지 로 들어갈 것 인가 가 관건 이 지요 . .. 역 을 기준 으로 아래 로 내려간다면 평 택호 관광 단지 가 입 접하 므로 가능 성 은 적 어 보 입니다 . . 좌측 도심 지역 ? 은 더더구나 말 이 안 되 겠 지요 북측 은 38 번국 도변 이 시세 가 장난 아닙니다만 인근 으로 는 가능 성 은 열려 잇 습니다 . . 우측 은 . .. 역사 뒷 편 이 며 광장 은 도심 방향 이 므로 상식 적 으로 봐도 이곳 이 물류 기지 나 공업 지역 으로 확산 될 여지 가 가장 높 은 것 입니다 . . 좌측 보단 가격 이 싼 편 이 구요 . . 대반리 나 삼정리 가 무조건 나쁘 다는 건 아닙니다 . .. 하지만 전체 적 으로 보 면 그곳 이 물류 입점 이 유리 한 정황 인 것 이 라 볼 수 밖에 없 습니다 . ... 투자처 로서 입지 선정 이 어렵 다는 얘기 입니다 . ... 이러 한 이유 만 으로 도 쉽 게 투자 하 기 엔 고민 이 많 은 지역 일 수 밖에 없 다는 겁니다 . .. 이것 을 떠나 서라도 한 눈 에 봐도 좌측 이 우선 개발 될지 우측 이 될지 감 이 안 오 시 는지요 . . 정말 상식 적 으로 판단 해도 답 이 나오 는 겁니다 . .. 그리고 기사 내용 중 인터뷰 에서 송담리 는 몰라도 대반리 , 삼정리 일대 매물 은 100 만 원 이상 부르 는 게 값 이 라 하 네요 . . 물론 역 에서 가까운 곳 은 기대 심리 로 비쌀 수 있 습니다 . . 하지만 대개 그 이상 호가 하 지 않 는 곳 이 이곳 시세 입니다 . .. 100 만 원 넘 지 않 는 곳 이 태반 입니다 . . 최근 기획부 동산 에서 90 만 원 내외 로 매매 하 는 걸 확인 한 적 있 습니다 . . 실제 가격 은 훨씬 싸 다는 거 죠 . ... 그런데 이 기사 는 올 초 에 나온 내용 인데 100 만 원 이상 부르 는 게 값 이 라 하 네요 . . 좀 이상 하 지 않 습니까 ? 그리고 이렇게 특정 지역 을 반복 해서 언급 하 여 기사 화 하 는 기사 를 보 면 대개 홍보 기사 이 거나 , 현지 관계자 인터뷰 인 걸 보 면 그쪽 을 주로 매매 하 는 업자 의 다소 편파 적 기사 일 가능 성 이 높 다고 볼 수 있 습니다 . .. 그런 경우 를 많이 봐왔 기 때문 에 감 으로 도 느껴 지 는 부분 입니다 . .. 현재 향남 역 이나 안 중역 의 경우 는 역세 권 개발 에 따른 구체 적 인 내용 이 아직 나오 지 않 은 상황 입니다 . .. 타당 성 조사 조차 진행 되 는 말 이 없 네요 . .. 언급 만 되 어 있 을 뿐 이 지요 . .. 두 지역 의 공통점 은 역사 인근 이 현재 택지 개발 이 진행 되 고 있 다는 점 입니다 . .. 이런 부분 이 지가 를 올리 는 결정 적 요인 이 된 것 이 며 별도 의 역세 권 개발 은 좀 더 늦 어 질 수 도 있 지 않 을까 판단 을 해 봅니다 해서 이러 한 지역 들 은 역세 권 개발 만 의지 해서 역 에서 가까운 곳 만 선호 하 기 보다 는 향후 개발 의 유동선 , 입지 를 잘 분석 하 는 것 이 좋 은 방법 일 수 있 습니다 . . 물론 수년 이 지나 서 역세 권 개발 이 진행 되 어 역 앞 이 가장 많이 오를 수 있 고 좋 아 질 수 는 있 을 겁니다 . .. 그러나 제 가 평소 에 언급 하 듯이 너무 대박 만 을 노리 지 마시 고 안전 한 투자 를 하 시 라는 겁니다 . .. 장기 화 될 수 있 기 때문 입니다 . .. 저 역시 도 맹신 하 지 는 마세요 . .. 참조 만 하 십시오 . .. 단지 기획 부동산 들 의 허황되 고 부풀려진 감언이설 에 더 이상 속지 마시 고 현실 을 주시 하 셔서 리스크 를 줄이 시 라는 뜻 에서 글 을 올린 것 입니다 . . 다소 제 주장 이 강하 고 이기 적 인 것 일 수 있 습니다 . . 어떤 이 는 같 은 업종 이 면서 상생 할 생각 보단 상대 를 헐뜯 는다는 분 도 계시 더군요 . .. 근데 저 는 상대 를 폄하 하 기 보단 잘못 된 것 은 지적 해야 한다는 논리 입니다 . . 제 의견 이 무조건 옳 다 라는 게 아니 라 단지 조심 해서 나쁠 것 은 없 다는 것 과 다른 시각 에서 생각 해 볼 수 있 지 않 을까 하 는 것 입니다 . . 진정 한 평가 는 시간 이 말 해 주 지 않 을까요 . .. 아무쪼록 긴 글 읽 어 주 셔서 감사 하 고 제 진심 이 잘 전달 되 었 기 를 바라 마지 않 습니다 . .. 건강 유의 하 시 고 다음 에 도 인사 드리 겠 습니다 . . 감사 합니다 . . 토연 모 까페 지기 이호철 올림 ( 010 - 3035 - 2749 ) 2015 . 11 . 7