" 정부 가계 부채 관리 방안 은 실수요자 에게 는 아무런 영향 이 없 다 . 투기 적 수요 에 대해서 만 억제 효과 가 있 다고 본다 . 이번 대책 은 투기 적 수요 에 대해 더 이상 방치 하 지 않 겠 다는 정책 의지 가 담겨 있 다 . "( 금융 위원회 도규 상 금융정책 국장 ) 24 일 금융 위원회 가 발표 한 가계 부채 관리 방안 후속 조치 는 오랫동안 규제 사각지대 에 놓였 던 아파트 집단 대출 에 대해 비로소 규제 의 칼 을 빼들 었 다는 게 골자 다 . 소득 심사 없이 분양 권 에 당첨 만 되 면 낮 은 이자 로 돈 을 빌릴 수 있 었 던 집단 대출 도 이제 정부 가 적극 관리 해야 1300 조 원 까지 이른 가계 부채 출구 를 찾 을 수 있 다고 판단 한 것 이 다 . 정부 는 지금 의 가계 부채 증가세 를 사실 상 집단 대출 이 이끈 것 으로 파악 하 고 있 다 . 하지만 이번 집단 대출 여신 심사 규제 는 내년 1 월 이후 분양 되 는 아파트 를 대상 으로 하 는 것 이 어서 실제 2 년 후 입주 할 아파트 에 한한다 . 이 때문 에 당장 큰 변동 은 없 다 . 내용 상 고강 도 옥죄 기 이 긴 하나 이 번 대책 의 효과 가 가시 화 되 기 까진 시간 이 걸릴 수 있 다는 얘기 다 . 그 대신 정부 의 아파트 규제 에 대한 의지 가 반복 적 으로 천명 되 고 있 는 만큼 시장 은 이 로 인해 급속히 경색 될 가능 성 이 있 다 . ■ 집단 대출 잔금 대출 도 분할 상환 집단 대출 은 이 주비 대출 , 중도금 대출 , 잔금 대출 세 가지 로 나뉜다 . 그 동안 차주 개인 의 상환 능력 에 대한 심사 없이 시공사 나 보증 기관 의 보증 을 토대 로 금융 권 은 이 주금 , 중도금 , 잔금 을 모두 빌려 줬 다 . 우리 나라 선 분양 제도 의 특수 성 이 반영 된 대출 상품 이 었 다 . 차주 들 은 아파트 건설 기간 에 전체 대금 의 60 % 가량 을 5 ~ 6 차례 에 걸쳐 중도금 으로 납부 하 고 입주 시 남 은 대금 을 잔금 으로 납입 한다 . 상환 하 지 않 은 중도금 대출 잔액 은 잔금 대출 로 연계 되 는 경우 가 대부분 이 다 . 하지만 잔금 대출 은 일반 주택 담보 대출 과 다르 지 않 은데 도 여신 심사 가이드라인 이 적용 되 지 않 아 형평 성 에 어긋난다는 지적 이 계속 나왔 다 . 이 때문 에 저금리 로 시중 에 풀린 자금 이 신규 주택 시장 에 만 몰려 분양 시장 과열 을 조장 한다는 비판 이 잇따랐 다 . 실제 서울대 금융 경제 연구원 김영식 교수 의 연구 결과 에 따르 면 지난 5 월 기준 중도금 대출 보유자 중 총 부채 상환 비율 ( DTI ) 이 60 % 를 넘 는 과다 채무자 비율 은 6 . 2 %, 잔금 대출 보유자 중 과다 채무자 비중 은 10 . 66 % 로 잔금 대출자 의 과다 채무자 비중 이 훨씬 높 았 다 . 또 잔금 대출 보유자 의 연체 율 은 0 . 32 % 로 중도금 대출 보유자 연체 율 ( 0 . 16 %) 의 2 배 에 달한다 . 앞 으로 집단 대출 중 잔금 대출 에 도 적용 되 는 여신 심사 가이드라인 은 갚 을 능력 을 보 고 돈 을 빌려 주 겠 다는 게 골자 다 . 따라서 집단 대출 잔금 대출 시 차주 들 은 이제 객관 적 소득 증빙 자료 를 제출 해야 하 고 , 이 를 제대로 하 지 않 을 경우 대출 받 을 수 없 게 된다 . 원천 징수 영수증 , 소득 금액 증명 원 등 객관 적 자료 가 없 을 경우 공공 기관 등 이 발급 한 국민 연금 , 건강 보험료 등 을 바탕 으로 추정 한 소득 자료 라도 내 야 한다 . 신용 카드 사용 액 , 임대 소득 , 최저 생계비 등 으로 추정 한 신고 소득 도 증빙 자료 로 쓸 수 있 다 . 빌린 돈 은 처음 부터 나눠 갚 아야 한다 . 이전 까지 주택 담보 대출 신청자 중 에 는 주택 을 담보 로 돈 을 빌리 고 이자 만 내 다가 만기 에 원금 을 한 번 에 갚 는 대출 방식 을 선택 하 는 사람 이 많 았 다 . 잔금 대출 도 예외 가 아니 었 다 . 하지만 이제 원칙 적 으로 대출 후 1 년 이내 부터 원리금 을 나눠 갚 아야 하 고 , 앞 으로 금리 가 더 오를 수 있 는 점 을 고려 해 변동 금리 선택 시 소득 에 따른 대출 한도 는 더 엄격 하 게 따지 게 된다 . ■ 중도금 대출 도 영향 받 을 듯 이번 대책 에 는 잔금 대출 만 가이드라인 적용 대상 에 포함 됐 는데 사실상 중도금 대출 도 간접 적 으로 영향 을 받 을 것 으로 분석 됐 다 . 입주 시 중도금 대출 잔액 이 통상 잔금 대출 에 포함 돼 이어지 는 경우 가 일반 적 이 기 때문 이 다 . 중도금 대출 은 보증 부 대출 이 기 때문 에 은행 이 별도 로 차주 의 소득 심사 를 하 지 않 는다 . 보증 을 끼 고 있 기 때문 에 돈 을 갚 지 못하 더라도 은행 이 손해 볼 일 이 없 기 때문 이 다 . 그러나 8 . 25 대책 이후 은행 들 은 중도금 대출 때 도 차주 의 소득 증빙 서류 를 반드시 받 고 있 다 . 상환 능력 이 부족 한 분양 당첨자 가 보증 만 믿 고 중도금 대출 을 받 았 다가 나중 에 잔금 대출 로 전환 할 때 소득 심사 에서 대출 한도 가 충분히 나오 지 않 을 가능 성 이 있 기 때문 에 은행 이 중도금 대출 때 부터 상환 능력 을 미리 들여다볼 가능 성 이 크 다 . 대출 심사 를 할 때 대출 신청자 의 기존 대출 까지 포함 해 상환 능력 을 따지 는 총체 적 상환 능력 심사 ( DSR . 총 부채 원리금 상환 비율 ) 결과 도 주목 된다 . DTI 는 은행 이나 보험 사 에서 주택 담보 대출 을 받 을 때 만 적용 되 는데 DSR 는 은행 , 보험 , 캐피털 등 의 주택 담보 대출 은 물론 신용 대출 에 도 모두 적용 돼 훨씬 광범위 하 다 . 은행 권 여신 심사 가이드라인 은 DSR 제도 도입 을 포함 하 기 때문 에 집단 대출 에 도 마찬가지 로 적용 될 것 으로 보인다 . 공유 하 기 글 요소