[ 인터뷰 ] " 집값 상승 이유 복합 적 … 규제 일변 정책 , 근본 적 수정 필요 " | JTBC 뉴스 
 입력 2019 - 11 - 29 08 : 57 수정 2019 - 11 - 29 10 : 26 
 ' 고공비행 ' 서울 집값 … 잇단 고강 도 규제 카드 , 전망 은 ? 
 " 한남 3 구역 입찰 무효 , 시장 질서 ' 공정성 ' 메시지 던진 것 " 
 정부 가 서울 의 집값 을 잡 기 위해서 다각도 의 규제 강화 에 나섰 습니다 . 국토 부 는 어제 ( 28 일 ) 서울 지역 부동산 실거 래 실태 에 대한 관계 기관 합동 조사 결과 를 발표 했 습니다 . 한남 3 구역 재 개발 사업 은 지난 26 일 시공사 선정 입찰 무효 결정 이 내려지 면서 중단 될 위기 에 놓였 습니다 . 그런데 정부 의 이 같 은 규제 강화 에 도 불구 하 고 서울 아파트 가격 은 22 주 연속 상승세 를 이 어 가 고 있 습니다 . 고종완 한국 자산 관리 연구 원장 자리 함께 했 습니다 . 어서 오 십시오 . 원장 님 , 일단 실 거래 가 조사 결과 부터 살펴보 죠 . 8 월 과 9 월 두 달치 정도 되 는데 벌써 500 여 건 의 탈세 의심 사례 가 적발 이 됐 어요 . 
 서울 부동산 실거 래 합동 조사 1 차 결과 발표 
 두 달 치도 안 되 는데 … ' 탈세 의심 ' 532 건 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 그렇 죠 . 합동 조사 결과 도 그렇 고 정부 가 조사 한 결과 세금 을 줄이 거나 또 세금 을 안 내 기 위한 위법 사항 이 많이 발견 이 됐 죠 . 대표 적 인 게 집 을 사 면서 이제 대출 과 전세금 만 으로 자기 돈 은 한 푼 도 안 내 고 이렇게 사 는 경우 도 적발 됐 고요 . 또 하나 는 이렇게 부모 나 친척 으로부터 증여 를 받 아서 어린 학생 이 집 을 사 는 이런 것 들 이 많이 발견 이 되 어서 그동안 어쨌든 투기 라든지 이런 불법행위 가 만연 했었 다는 것 을 알 수 가 있 겠 습니다 . ] 
 법 이나 규제 의 허점 이 그만큼 많 다고 봐야 될까요 ? 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 그런데 사실 은 이렇게 세금 만 제대로 낸다면 이걸 꼭 어린아이 나 미성년 자 가 집 을 취득 했 다고 해서 또 여러 채 가졌 다고 해서 꼭 이게 위법 이나 불법 은 아니 죠 . 다만 이 와중 에 소위 자금 출처 조사 가 자금 출처 가 불명확 하 거나 여기 에 편법 거래 이런 것 들 이 문제 가 될 수 있 겠 습니다 . ] 
 실 거래 상설 조사 팀 을 구성 을 해서 국토 부 가 한국감정원 과 함께 계속 해서 조사 를 한다고 합니다 . 한다고 한다면 이렇게 세금 을 회피 한다거나 탈세 를 하 는 상황 이 조금 은 줄어들 까요 ? 
 내년 2 월 부터 ' 실 거래 상설 조사 팀 ' 구성 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 아무래도 상당히 충격 을 줄 수 있 죠 . 이제 모든 사람 들 이 다 정상 적 거래 만 하 는 것 은 아니 죠 . 그러나 이제 이것 들 이 과연 집값 상승 의 가장 주범 인가 하 는 문제 는 별도 로 하 고 이런 효과 는 좀 일시 적 인 효과 는 상당히 클 것 으로 보입니다 . 다만 이런 조사 는 투기 라든지 이렇게 탈법 조사 , 세무 조사 같 은 경우 에 는 평상시 에 도 꾸준히 이루어져야 되 지 이렇게 특정 한 시점 에 날 을 잡 아 하 는 것 은 효과 가 떨어질 뿐 만 아니 라 장기 적 인 효과 에 는 한계 가 있 다고 지적 이 됩니다 . ] 
 한남 3 구역 재 개발 사업 … 지금 사실상 무산 되 는 분위기 인데 이건 어떻게 될까요 ? 
 서울 한남 3 구역 입찰 무효 파장 … 상황 은 ? 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 그렇 습니다 . 한남 3 구역 은 그동안 재 개발 구역 으로서 최대 어 다 , 단군 이래 재 개발 최대 사업 이 다 이렇게 시장 의 관심 도 높 았었 는데요 . 어쨌든 국토 부나 서울시 가 조사 를 한 결과 20 개 의 위법 사항 이 발견 이 되 었 습니다 . 그러 다 보 니까 국토 부나 서울시 는 재입찰 을 권고 하 고 있 고요 . 그러나 한남 3 구역 조합원 의 입장 에서 볼 때 는 이렇게 되 면 한 6 개월 에서 1 년 정도 또 사업 이 지연 되 는 그런 문제 가 발생 을 합니다 . 그래서 제 가 볼 때 는 결과 적 으로 이렇게 사업 이 지연 되 면 두 가지 문제 가 있 죠 . 조합원 들 은 이제 오히려 수익 이 줄어드 는 불 이익 한 문제 가 발생 하 고 또 시장 의 입장 에서 봤 을 때 는 위축 되 어서 그러니까 공급 이 줄어들 어서 다시 가격 이 불안 해 지 는 이런 문제 가 있 을 수 있 겠 습니다 . 아무튼 과당 경쟁 . .. 말 하 자면 건설 회사 는 이윤 을 창출 하 는 걸 목적 으로 하 잖아요 . 이렇게 과도 한 이러 한 조건 을 그러니까 이 주비 같 은 것 들 을 5 억 원 을 무이자 로 준 다 든지 분양 가 를 7000 만 원 이상 받 아 준 다 든지 이런 것 들 은 너무 지나친 것 들 이 거든요 . 이런 것 들 은 좀 해소 가 되 어야 겠지만 사업 도 제대로 진행 되 는 것 이 정상 화 되 는 것 이 바람직 하 다고 생각 이 듭니다 . ] 
 한남 3 구역 재 개발 사업 에 대한 정부 의 이 같 은 조치 가 부동산 시장 에 던지 는 메시지 는 뭘까요 ? 여파 는 또 어느 정도 나 될까요 ? 
 사상 초유 의 입찰 무효 … 부동산 시장 파장 은 ? 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 그러니까 시장 질서 공정성 이 죠 . 그러니까 도심 이 주거 환경 정비 법 이 라는 게 있 거든요 . 그런데 조금 전 에 잠깐 설명 을 드렸 습니다 마는 정부 도 개입 하 지 않 을 수 없 는 게 과당 경쟁 으로 해서 위법 사항 이 발견 되 고 이런 것 들 은 결국 은 시장 의 가격 을 또 불 안 하 게 하 는 주 된 원인 이 될 수 있 습니다 . 그래서 이러 한 것 들 을 바로잡 아야 되 겠 고 . .. 또 하나 는 이러 한 한남 3 구역 이 이렇게 과열 이 되 면 그러 니까 고분 양가 라든지 아까 이 주비 를 과다 하 게 지급 을 하 게 되 면 결국 은 주변 집 값 을 다시 들썩이 게 하 는 원인 이 되게 됩니다 . 그러나 시장 전체 로 놓 고 보 면 다시 공급 이 위축 되 는 문제 가 있 어서 이런 것 들 을 질서 도 바로잡 고 이렇게 공급 의 위축 이 없 게끔 어떻게 하 느냐 가 묘책 이 될 것 같 습니다 . 지금 정부 는 어쨌든 수정 입찰 보다 는 재입찰 을 권고 하 고 있 고 조합원 의 입장 에서 는 10 년 을 기다렸 는데 이제 다시 또 어떻게 할 수 가 없 다 이런 답답 한 마음 이 있 는데 잘 해결 됐 으면 좋 겠 습니다 . ] 
 민간 택지 분양 가 상한제 가 있 고요 . 종부 세 인상 도 있 고 문재인 정부 가 현재 도입 을 했 거나 실시 하 고 있 고 또 계획 하 고 있 는 부동산 정책 들 을 하나하나 따져 보 면 손 에 꼽 기 어려울 정도 로 그만 큼 많 습니다 . 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 17 번 나왔 죠 . ] 
 17 차례 발표 했 고요 . 그런데 도 불구 하 고 서울 지역 의 집값 이 22 주 째 연속 상승세 를 보이 고 있 다고 합니다 . 왜 그렇 습니까 ? 
 규제 강화 에 도 서울 아파트 값 22 주 째 상승 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 작년 9 . 13 대책 이후 에 올해 상반기 만 해도 집값 이 진정 됐었 거든요 . 재건축 도 하락 했 고 저 도 집값 이 안정 되 었 다 이곳 에서 말씀 드린 적 이 있 는데요 . 4 가지 로 꼽 을 수 있 겠 습니다 . 우선 서울 지역 중 에서 도 다 오르 는 것 은 아닙니다 . 강남 3 구 가 마 용성 이 라 그래서 요즘 영등포 와 서대문구 이런 지역 들 , 흑석동 이런 지역 들 이 오르 고 있 는 곳 인데요 . 첫 번 째 는 공급 부족 을 꼽 을 수 있 겠 고 두 번 째 는 저금리 , 금리 가 좀 내렸 지 않 습니까 ? 여기 다가 1100 조 가 넘 는 풍부 한 유동 성 들 이 부동산 시장 으로 좀 몰리 고 있 다 라는 점 을 꼽 을 수 있 겠 습니다 . 세 번 째 는 저 는 잘못 된 정책 이 그러니까 규제 일변 도 이런 정책 이 오히려 공급 감소 우려 를 증폭 시켜서 30 ~ 40 세 의 밀레니엄 세대 가 불안감 에 집 을 사 고 있 다 이런 것 들 을 꼽 을 수 가 있 겠 습니다 . 모든 것 들 을 종합 하 면 지금 집값 이 오르 는 것 은 나름 대로 이유 가 좀 있 는 것 이 고 여기 에 는 정책 의 실효 성 이 좀 떨어지 고 있 다 . .. 말 하 자면 조금 전 에 말씀 드렸 습니다 마는 분양 가 상한 제 라든지 이렇게 세금 증과 라든지 전 매제 한 , 대출 규제 이런 것 들 이 오히려 앞 으로 공급 을 더 줄일 것 이 다 . .. 이런 우려 를 좀 더 증폭 시키 고 있 어서 그런 면 에서 는 지금 의 규제 일변도 정부 정책 은 근본 적 으로 공급 을 늘리 는 쪽 으로 도 보완 하 고 수정 되 어야 할 필요 가 있 다고 생각 합니다 . ] 
 문재인 대통령 이 최근 국민 과 의 대화 에서 도 부동산 가격 을 꼭 잡 겠 다 이렇게 약속 을 한 바 있 습니다 마는 말씀 하 신 대로 여러 가지 대책 들 에 도 불구 하 고 집값 이 계속 오르 고 잡 지 못한다 고 한다면 사실상 현재 까지 로 봐서 는 문재인 정부 의 부동산 정책 이 실패 했 다 이렇게 도 볼 수 있 습니까 ? 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 대부분 의 전문가 들 은 어느 정도 효과 , 투기 수요 를 억제 한다든지 실수요자 시장 으로 재편 되 었 다든지 이런 것 들 은 긍정 적 으로 평가 합니다만 우리 가 주택 정책 의 목표 가 시장 안정 과 서민 주거 복지 향상 에 있 거든요 . 시장 이 지금 안정 되 어 있 지 않 고 불안 하 다는 점 . .. 그리고 서민 들 의 주거 가 특히 불안 . .. 왜냐하면 전세 도 함께 올랐 거든요 . 이런 점 들 은 정책 의 효과 , 실효 성 면 에서 는 높 은 점수 를 좀 주기 는 어렵 지 않 을까 . 현재 로 는 좀 실패 했 다는 평가 가 우세 한 것 같 습니다 . ] 
 문재인 정부 의 남 은 기간 동안 에 그러 면 혹시 잡 을 수 는 있 을 것 으로 기대 하 십니까 ? 
 [ 고종완 / 한국 자산관리 연구 원장 : 저 는 다행히 내년 이후 에 는 우리 나라 주택 시장 은 좀 안정 국면 으로 전환 될 것 으로 보입니다 . 왜냐하면 2013 년 부터 서울 은 집값 이 오르 기 시작 했 거든요 . 5 년 내지 6 년 간 이렇게 급등 한 데 따른 피로감 도 있 고 어느 정도 의 거품 도 있 다고 보여집니다 . 그리고 정책 의 효과 도 좀 나타나 고 있 고 3 기 신 도시 도 2021 년 부터 는 분양 에 들어가 기 때문 에 이제 그 동안 5 ~ 6 년 올랐 던 서울 등 이런 집값 은 이제 좀 하향 안정 국면 으로 접어들 것 으로 보이 는데 여기 에 정책 의 효과 가 좀 중요 하 고요 . 또 최근 들 어서 는 대 대광 이 라 그래서 대구 , 대전 , 광주 에 이어서 부산 , 울산 , 창원 도 집값 이 오르 고 있 거든요 . 이런 점 들 은 정부 가 너무 안일 하 게 생각 하 지 말 고 서울 지역 은 공급 이 부족 하 고 수요 가 많 고 특히 똘똘한 한 채로 의 수요 집중 현상 을 완화 할 수 있 는 이런 대책 의 근본 적 인 수정 도 필요 하 다고 생각 됩니다 . ] 
 알 겠 습니다 . 여기 까지 듣 겠 습니다 . 고종완 한국 자산관리 연구 원장 이 었 습니다 . 말씀 잘 들 었 습니다 . 
 분양 가 상한 제 이후 부동산 시장 은 | 
 ' 3 기 신 도시 ' 확정