원인 무효 등기 와 법무사 의 과실 에 기한 손해 배상 책임 [ 김용일 의 부동산 톡 ] 이 데일리 원문 [ 김용일 법무법인 현 부동산 전문 변호사 ] 부동산 관련 업무 를 하 는 직종 으로 부동산 중개업자 가 중개 행위 를 함 에 있 어 고의 또는 과실 로 거래 당사자 에게 재산 상 손해 를 발생 시켰 을 때 공인 중개사 법 에 의해 손해배상 책임 이 있 다는 점 에 대해서 는 앞서 정리 한 바 있 는데 , 부동산 등기 등 각종 업무 를 처리 하 는 법무사 의 경우 에 도 법무 사법 에 의해 위 와 유사 한 법리 에 의해 손해배상 책임 이 있 다 . 이번 시간 에 는 법무사 의 손해 배상 책임 및 관련 하 여 법원 의 판례 들 을 정리 해 보 겠 다 . ◇ 법무사 의 손해 배상 책임 및 대한 법무사 협회 에 대한 공제금 지급 청구 법무 사법 은 법무사 의 손해 배상 책임 과 관련 하 여 , “ 법무사 가 업무 를 수행 함 에 있 어서 고의 또는 과실 로 위임인 에게 재산 상 의 손해 를 끼쳤 을 때 에 는 그 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 . ” 고 규정 하 고 있 고 ( 법무사 법 제 26 조 제 1 항 ) , “ 법무사 는 제 1 항 에 따른 손해 배상 책임 을 보장 하 기 위하 여 대법원 규칙 으로 정하 는 바 에 따라 이행 보증 보험 이나 대한 법무사 협회 회칙 으로 정하 는 공제 에 가입 하 여야 한다 . ” 는 취지 로 규정 하 고 있 다 ( 법무사 법 제 26 조 제 2 항 , 제 67 조 ) . 따라서 , 법무사 에게 등기 처리 업무 등 을 위임 하 였으나 , 법무사 의 고의 또는 과실 로 손해 가 발생 하 였을 경우 , 위임인 은 법무사 에 대한 손해 배상 청구 뿐 만 아니 라 , 법무사 와 대한 법무사 협회 사이 에 체결 된 공제 계약 에 따라 대한 법무사 협회 에 공제금 의 지급 을 동시 에 청구 할 수 있 다 . 다만 대한 법무사 협회 손해 배 상공 제 규정 제 11 조 에 의하 면 , 공제금 의 지급액 은 회원 1 인 당 1 년 간 2 억 원 이 한도 이 다 . ◇ 법무사 에게 손해 배상 책임 이 인정 된 구체 적 사례 ① 토지 소유자 를 가장 하 고 서류 위조 를 통해 매매 계약 을 하 여 제 3 자 에게 소유 권 이전 등기 가 경료 된 후 , 그 등기 에 터 잡 아 해당 토지 를 담보 로 근저당 권 설정 등기 까지 되 었 으나 , 소유 권 이전 등 기 및 근저당 권 설정 등기 가 원인 무효 라 하 여 말소 되 자 , 근저당 권 을 설정 받 고 돈 을 빌려 준 채권자 가 법무사 및 등 기관 ( 국가 ) 을 상대 로 손해배상 청구 를 한 사 안 에서 , 법무사 및 등 기관 ( 국가 ) 은 임야 대장 등본 의 주민 등록 번호 를 다른 첨부 서류 와 상호 대조하 였 으면 위조 서류 임 을 알 수 있 었 는데 이 를 확인 하 지 못한 과실 이 있 다 하 여 , 근저당 권부 채권자 가 실제 빌려 준 돈 상당 에 대해 손해배상 책임 이 인정 된 것 이 있 다 . ② 사립 학교 법 제 28 조 에 의하 면 , 학교 교육 에 직접 사용 되 는 학교 법인 의 재산 은 원칙 적 으로 매매 및 담보 에 제공 될 수 없 고 위 배시 무효 가 되 는데 , 법무사 및 등 기관 ( 국가 ) 이 이 를 간과 하 여 근저당 권 설정 등기 가 경료 된 사안 에서 손해배상 책임 이 인정 된 것 이 있 다 . 구체 적 으로 법원 은 “ 등기부 표제 부 건물 내 역란 에 건물 용도 가 ‘ 유치원 ’ 으로 기재 되 어 있 고 소유자 가 그곳 에서 유치원 을 설치 · 경영 하 고 있 는 부동산 에 관하 여 근저당 권 설정 등기 신청 업무 를 위임 받 은 법무사 가 위 부동산 이 유치원 교육 에 직접 사용 되 는 재산 으로서 담보 로 제공 될 수 없 다는 사실 을 알 지 못한 채 업무 를 수행 하 여 근저당 권 설정 등기 가 마쳐 짐 으로써 그 등기 를 유효 한 것 으로 믿 은 의뢰인 이 부동산 소유자 에게 대여금 을 지급 하 는 손해 를 입 은 사안 에서 , 근저당 권 설정 등기 신청 업무 를 위임 받 은 법무사 는 관련 법령 과 등기부 기재 내역 , 부동산 소유자 가 유치원 을 경영 하 고 있 는 점 등 을 충분히 검토 하 여 부동산 이 담보 로 제공 될 수 있 는지 에 관하 여 의뢰인 에게 설명 하 고 조언 할 주의의무 가 있 는데 , 이러 한 주 의 의무 를 위반 한 채 위 부동산 이 담보 로 제공 될 수 없 다는 사실 을 의뢰인 에게 제대로 설명 하 지 않 아 근저당 권 설정 등기 를 유효 한 것 으로 믿 은 의뢰인 이 부동산 소유자 에게 대여금 을 지급 하 는 손해 를 입 었 으므로 , 법무사 는 의뢰인 에게 위 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 ” 고 하 였 다 ( 대법원 2010 다 5892 판결 ) . ③ 법무사 가 근저당 권 자 아닌 근저당 권 설정 자 로부터 근저당 권 설정 등기 의 말소 신청 을 위임 받 아 처리 함 에 있 어 , 근저당 권 설정 계약서 만 을 제시 하 고 근저당 권 자 의 위임장 이나 인감 증명서 등 을 소지 하 지 아니한 근저당 권 설정 자 의 말 만 믿 고 근저당 권 자 본인 에게 그 위임 여부 를 제대로 확인 하 지 않 은 사안 에서 , 법무사 에게 법무 사법 소정 의 주 의 의무 를 다 하 지 못했 다는 이유 로 손해배상 책임 이 인정 된 것 이 있 다 ( 서울 고등 법원 99 나 48476 판결 ) . ④ 법무사 가 부동산 소유 권 이전 등 기 및 신탁 등기 등 등기 신청 관련 업무 를 위임 받 았 을 뿐 만 아니 라 , 이 에 부수 하 여 해당 부동산 의 취득세 등 신고 · 납부 업무 까지 위임 받 았 는데 , 취득세 등 을 신 고 · 납부 하 지 아니한 채 등기 신청서 만 을 먼저 접수 하 는 잘못 을 저질러 , 과세 처분 에 따라 무 신고 가산세 약 3 억 8 천만 원 을 부과 받 게 되 자 법무사 와 대한 법무사 협회 를 상대 로 손해배상 청구 를 한 사 안 에서 , 법원 은 “ 법무사 와 그 에게 소유 권 이전 등 기 및 그 에 따른 취득세 , 등록세 등 신고 · 납부 업무 를 맡긴 자 사이 의 법률 관계 는 민법 상 위임 관계 와 같 으므로 , 법무사 는 위임 계약 의 내용 에 의하 여 정해 지 는 구체 적 인 위임 사무 범위 에서 위임 의 본지 에 따라 선량 한 관리자 의 주의 로써 의뢰 받 은 업무 를 처리 하 여야 하 고 , 위임인 인 의뢰인 의 지시 가 있 으면 우선 적 으로 이 에 따라야 할 것 이 지만 , 법무사 는 의뢰 받 은 사무 와 밀접 하 게 연관 되 는 범위 안 에서 는 비록 별도 의 위임 이 없 다고 하 여도 의뢰인 의 이익 을 도모 하 고 손해 를 방지 하 기 위하 여 필요 한 조치 를 취하 도록 의뢰인 에게 설명 하 고 조언 하 여야 하 며 , 의뢰인 의 구체 적 인 지시 가 있 어도 그 에 따르 는 것 이 위임 의 본지 에 적합 하 지 않 거나 또는 의뢰인 에게 불 이익 한 때 에 는 법무사 는 그러 한 내용 을 의뢰인 에게 설명 하 고 그 지시 를 변경 하 도록 조언 할 의무 를 진다 . ” 고 전제 하 면서 ( 대법원 2010 다 5892 판결 ) , 해당 사안 에서 법무사 의 과실 에 기한 손해 배상 책임 및 대한 법무사 협회 의 공제금 지급 책임 이 인정 된다고 하 였 고 , 다만 , “ 피 고 법무사 가 당일 취득세 등 을 신 고 · 납부 할 수 없 었 던 것 은 이 사건 매매 계약 체결 완료 가 늦 어 졌 고 , 관할 등 기소 가 대구 지방 법원 등 기국 인데 매매 관련 서류 는 서울 에서 교부 받 았 기 때문 에 통상 의 절차 를 거쳐 당일 등기 신청서 를 접수 하 기 에 는 무리 가 있 었 던 점 , 법무사 법상 취득세 등 신고 · 납부 의무 는 고유 한 업무 범위 에 는 포함 되 지 아니한 점 , 피 고 법무사 가 취득세 등 신고 · 납부 업무 와 관련 하 여 수수 한 보수 가 소액 에 불과 한 점 , 원고 측 도 등기 신청서 만 먼저 접수 할 경우 무 신고 가 산세 가 부과 될 수 있 다는 점 에 관하 여 사전 에 과세 관청 에 문의 하 거나 세무 전문가 에게 문의 하 지 아니한 점 등 에 비추 어 , 피 고 법무사 의 책임 비율 을 50 % 로 제한 함 이 상당 하 다 ( 법무사 협회 의 공제금 책임 도 같이 50 % 로 제한 하 여 공동 책임 ) . ” 고 하 였 다 ( 서울 중앙 지방 법원 2015 가합 563527 판결 ) . ☞ 김용일 변호사 는 ? - 서울 대학교 경영 대학 졸업 - 사법연수원 34 기 ( 사법 고시 2002 년 합격 ) - 법무법인 현 파트너 변호사 - 법무법인 현 부동산 / 상속 팀 팀장 - 대한 변호사 협회 공식 인증 부동산 전문 변호사 - 대한 변호사 협회 공식 인증 상속 전문 변호사 공유 하 기 글 요소