‘ 깡통 전세 ’ 급증 , 부동산 거래 사고 막 는 예방 수칙 4 가지 최근 침체 한 부동산 경기 가운데 부동산 거래 사고 피해액 도 증가 , 세입자 들 의 권리 를 보장 해 주 는 부동산 안전장치 에 대한 관심 이 높 아 지 고 있 다 . 26 일 업계 에 따르 면 올해 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 와 SGI 서울 보증 이 대신 지급 해 준 보증 ( 대위변제 ) 액수 만 2365 억 6500 만 원 이 다 . 변제 건수 도 1115 건 에 달한다 . 2017 년 에 는 354 억 9000 만 원 에 불과 하 던 대위변제 액 이 약 2 년 반 만 에 약 7 배 이상 급증 한 것 이 다 . 전 · 월세 로 집 을 구하 는 임차인 들 은 보증금 을 높 여서라도 월세 부담 을 줄이 고 더 나 은 여건 의 집 에 살 기 원하 지만 , 보증금 이 많 을수록 부동산 거래 위험 성 도 커져 불안 하 기 만 하 다 . 임차인 입장 에서 자신 의 보증금 을 지키 며 보다 안 전하 게 부동산 거래 를 할 수 있 는 방법 은 없 을까 ? 국내 최대 부동산 정보 플랫폼 다방 은 임차인 을 위해 부동산 거래 에서 자주 발생 하 는 고충 사례 를 유형 별 로 분류 하 고 이 에 대한 대응 방안 을 소개 한다 . ◆ 부동산 계약서 작성 전 등기부 등본 , 건축물대장 직접 발급 , 전세 거래 시 전입 세대 열람 집 을 알아보 다가 맘 에 드 는 집 을 발견 했 다면 계약 전 에 등기부 등본 과 건축물대장 으로 해당 주택 의 권리관계 , 사실 관계 가 어떤지를 먼저 파악 해 보 길 추천 한다 . 등기부 등본 은 부동산 의 권리관계 에 대해 말 해 주 는 서류고 , 건축물대장 은 사실 관계 에 대해 말 해 주 는 공 적 장부 다 . 두 서류 모두 인터넷 등 기소 나 , 민원 24 를 통해 누구 나 발급 받 을 수 있 다 . 간혹 옥탑 같 은 불법 증축 물 은 등기부 등본 과 건축물대장 에 표시 가 돼 있 지 않 은 미등기 주택 일 확률 이 높 다 . 이 경우 등기부 등본 에서 건물 유형 을 확인 하 도록 한다 . 소유자 가 동일 한 다 가구 주택 인 경우 건물 지번 만 기재 하 여 전입 신고 를 하 여도 대항력 을 취득 할 수 있 지만 , 호수 별로 소유자 가 다른 다세대 주택 은 전입 신고 시 정확 한 동 , 호수 까지 기재 하 여 전입 신고 를 해야 만 대항력 을 취득 할 수 있 다 . 같 은 불법 증축 물 이 어도 다 세대 주택 의 경우 는 대항력 취득 이 사실상 불가해 , 되도록 계약 을 피하 는 게 바람직 하 다 . 등기부 등본 과 건축물대장 을 대조 해 보 니 지번 이나 동 , 호수 가 다른 경우 도 존재 한다 . 등기부 등본 의 경우 사법부 , 건축물대장 은 행정부 로 각각 관리 기관 이 다르 기 때문 에 기재 오류 로 인한 불 일치 가 나타나 기 도 하 는데 이 경우 등기부 등 본상 주택 의 현황 과 일치 하 도록 전입 신고 를 하 여야 대항력 을 취득 할 수 있 다 . 등기부 등본 을 보 니 거래 하 려는 집 에 근저당 권 이 설정 돼 있 다 . 전 · 월세 거래 에서 는 근저당 권 이 설정 된 집 을 거래 하 는 것 은 어느 정도 위험 을 안 을 수 밖에 없 다 . 해당 집 이 경매 로 넘어가 면 권리 관계 상 근저당 에 우선 배당 되 고 , 그 이후 에 남 은 돈 을 임차인 에게 돌려준다 . 자칫 자신 의 보증금 을 받 지 못하 는 경우 가 생길 수 도 있 다 . 되 도록 근저당 권 이 설정 된 집 은 피하 도록 한다 . 미등기 아파트 의 경우 부동산 거래 를 해도 안전 한 걸까 . 간혹 새 아파트 의 경우 분양 대금 완납 이 끝나 지 않 아 미등기 상태 인 경우 가 있 다 . 신축 아파트 소유자 들 은 세입자 의 전세 보증금 으로 분양 잔금 을 치르 기 위해 전세 물건 을 내놓 는데 , 분양 대금 완납 후 에 야 소유 권 이전 등기 가 가능 해 전세 계약 은 미등기 상태 에서 이뤄질 수 밖에 없 다 . 주택 임대차 보호법 은 등기 된 건물 뿐 만 아니 라 무허가 건물 또는 미등기 건물 에 대해서 도 적용 받 을 수 있 다 . 점유 와 전입 신고 및 확정 일자 를 받 아 두 면 추후 임차 주택 이 경매 되 더라도 우선변제권 이나 대항력 을 행사 할 수 있 다 . 다만 미등기 아파트 의 경우 등기부 등본 이 존재 하 지 않 아 소유자 가 누구 인지 명확히 확인 할 수 ◆ 임시 계약 도 효력 , 집 하 자 있 을 땐 입주 전 반드시 기록 으로 남겨 놓 아 보통 부동산 계약 을 하 기 전 에 거래 금액 의 10 % 에 해당 하 는 금액 을 가 계약금 으로 걸 어 놓 는다 . 사실 가계약 이 라고 하 지만 임차물 , 임대차 기간 , 금액 , 잔금 지급 방법 등 을 합의 한 상태 라면 계약 상태 로 보 기 때문 에 가계약 도 신중히 체결 해야 한다 . 가계약 상태 에서 임차인 의 단순 변심 으로 계약 을 해지 하 면 가 계약금 을 돌려받 지 못할 수 도 있 기 때문 이 다 . 임대인 이 가계약 을 강력히 주장 하 는 상황 이 라면 , ‘ 정식 계약 이 체결 되 지 않 을 시 가 계약금 을 돌려주 겠 다 ’ 는 내용 을 특약 으로 설정 해 둔다 . 부동산 거래 에서 계약 의 당사자 못지않 게 중개인 의 역할 도 매우 중요 하 다 . 공인 중개사 법 제 25 조 에서 는 개업 공인 중개사 의 경우 중개 대상물 의 기본 적 인 상태 뿐 만 아니 라 권리관계 등 을 안내 할 것 을 의무 화 하 고 있 다 . 또한 제 7 조 에서 는 무자격 , 무 등록 , 타인 의 등록증 을 대여 해 부동산 중개업 을 하 는 것 도 금지 하 고 있 다 . 혹여나 거래 를 알선 해 준 중개인 이 신뢰 가 가 지 않 는다면 해당 중 개인 이 자격 을 갖추 고 활동 하 는 중개인 인지 먼저 확인 해 보 도록 한다 . 국가 정보 포털 의 부동산 중개업 조회 를 통해 지역 과 상호 를 검색 하 면 해당 지자체 에 등록 된 , 중개인 , 중개 사무소 를 검색 해 볼 수 있 다 . 또 중개인 이 과도 한 수수료 를 요구 한다면 한 국공 인 중개사 협회 에 개시 된 중개 보수 요율 표 를 참고 해 중개인 과 협의 하 도록 한다 . 집 을 계약 한다면 계약 의 대상 이 되 는 임차물 을 가장 먼저 확인 하 게 된다 . 이때 집 에 하 자 가 있 다면 반드시 기록 으로 남겨 놓 도록 한다 . 계약 전 임대인 에게 수리 요청 을 하 고 해당 내용 을 계약서 에 특약 사항 으로 표기 한다 . 계약 체결 후 뒤늦 게 하 자 를 발견 했 을 경우 민법 에 따라 임대인 에게 수선 을 요청 할 수 있 지만 사소 한 파손 은 임차인 이 부담 해야 하 는 경우 도 있 다 . 또한 임대 계약 만료 시 임대인 이 임차인 에게 주택 에 하 자 가 발생 했 다는 이유 로 수리비 를 요구 할 수 있 으니 입주 전 반드시 집 상태 를 사진 으로 남겨 증빙 자료 로 보관 해야 한다 . ◆ 대리 계약 시 대리인 신원 철저 하 게 확인 , 임대인 변경 시 계약 해지 가능 부동산 계약 을 체결 할 때 임대인 본인 이 아닌 다른 사람 이 나오 기 도 한다 . 이 경우 임대인 의 위임장 , 인감 증명서 , 임대인 과 대리인 의 신분증 을 반드시 꼼꼼 하 게 확인 해야 하 고 , 임대인 과 대리인 과 의 관계 에 대한 서류 ( 주민 등록 등본 , 가족 관계 증명서 등 ) 가 있 다면 가급적 이 를 요청 하 여 확인 해야 한다 . 또 보증금 은 소유자 ( 등기 명의인 ) 계좌 로 입금 하 는 것 이 불 필요 한 분쟁 을 피할 수 있 는 현명 한 방법 이 다 . 계약 현장 에서 임대인 과 연락 을 취해 ‘ 임대인 이 대리인 을 통해 계약 하 라고 했 다 ’ 는 내용 도 녹취 해 놓 는 것 이 좋 다 . 계약 체결 후 에 도 임대인 과 대리인 의 신분증 사본 , 임대인 의 인감 증명서 와 위임장 을 꼭 보관 한다 . 부동산 계약 진행 중 이나 혹은 계약 을 체결 한 이후 에 임대인 이 바뀌 는 경우 도 있 다 . 임대인 이 다른 사람 과 주택 양 도 계약 을 체결 한 것 이 다 . 현행법 상 임대인 지위 의 승 계 에 대해선 임차인 의 동의 를 받 을 필요 는 없 고 , 임차인 에게 통지 할 의무 도 없 다 . 그리고 새로운 임대인 ( 양수인 ) 에게 이전 임대인 ( 양도인 ) 의 지위 가 그대로 승계 된다 . 다만 임차인 이 새로운 임대인 의 지위 승계 를 원치 않 는 경우 에 는 계약 기간 만료 전 이나 계약 진행 중 에 도 임대차 계약 해지 를 요구 할 수 있 다 . 임대인 이 계약 기간 전 에 일방 적 으로 계약 종료 를 통보 하 는 경우 전 · 월세 세입자 의 경우 주택 임대차 보호법 에 의해 계약 체결 이후 2 년 간 법 의 보호 를 받 게 돼 있 다 . 또한 임대인 이 임대차 기간 이 끝나 기 한 달 전 까지 임차인 에게 ‘ 갱신 거절 ’ 또는 ‘ 계약 조건 을 변경 한다 ’ 는 통지 를 하 지 않 으면 , 전 임대차 와 동일 한 조건 으로 다시 임대차 한 것 으로 간주 된다 . 이 를 ‘ 묵시 적 갱신 이 라 하 는데 다만 임차인 이 임대인 의 동의 없이 임차권 을 양도 하 거나 임차주 택 을 전대 한 경우 임차인 이 월세 를 2 회 이상 연체 한 경우 등 임차인 의 의무 를 현저히 위반 한 때 에 는 묵시 적 갱신 이 인정 되 지 않 고 임대인 이 일방 적 으로 계약 을 해지 할 수 있 다 . 전세 계약 이나 , 매매 를 앞둔 세입자 라면 전입 세대 열람 을 해 보 길 추천 한다 . 해당 주소 로 전입 신고 한 사람 이 있 는지 확인 해 보 는 제도 로 , 해당 부동산 의 임차인 이 거나 , 임대차 계약 자라 면 임대인 의 동의 를 받 고 열람 할 수 있 다 . ◆ 부동산 계약 후 임차인 안전 수칙 새 집 에 이사 온 세입자 라면 몇 가지 행정 절차 등 을 거쳐 자신 의 권리 를 안 전하 게 확보 해 놓 는 게 좋 다 . 첫째 , 주택 임대차 보호법 상 세입자 로서 완전 한 권리 를 누리 려면 전입 신고 를 하 고 , 확정 일자 를 받 아야 임차인 으로서 대항력 과 우선변제권 을 취득 할 수 있 게 된다 . 둘째 , 전세 세입자 라면 다소 비용 이 들 더라도 등기소 에 들러 전세 권 을 설정 해 놓 는 게 안 전하 다 . 전세 권 설정 등기 까지 마치 면 보증금 을 돌려받 지 못하 는 상황 에서 전세금 반환 소송 을 하 지 않 더라도 바로 경매 신청 이 가능 하 기 때문 이 다 . 셋째 , 가장 안 전하 고 확실 하 게 전세 보증금 을 보호 받 고 싶 다면 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 의 전세 보증금 반환 보증 보험 이나 SGI 서울 보증 의 반환 보증 보험 에 가입 하 면 된다 . 넷째 , 민간 에서 제공 하 는 등기 사건 알림 서비스 를 이용 하 는 것 도 추천 한다 . 집 의 등기 변동 이 생기 면 문자 알림 을 해 주 는 서비스 로 , 임대인 이 변경 되 거나 근저당 권 설정 등 새로운 등기 가 발생 할 때 마다 바로 알려 주 기 때문 에 즉각 적 인 대응 이 가능 하 다 . 공유 하 기 글 요소