▶ 보험 및 비용 문제 등 동시 다발 적 으로 발생 할 수 있 어 ▶ 사전 입주 조건 으로 바이어 에게 돈 받 아 법정 분쟁 도 주택 매매 가 공식 완료 되 기 전 바이어 사전 입주 요청 을 허락 하 면 법 적 책임 문제 등 여러 문제 가 발생 할 수 있 다 . [ AP ] 에스크로 마감 전 바이어 의 페인트 작업 요청 을 허락 했 다가 업체 측 직원 실수 로 화재 가 발생 한 사례 도 있 다 . 사진 은 기사 내용 과 직접 관계 없 음 . [ AP ] 주택 매매 가 완료 되 면 소유 권 과 함께 주택 건물 을 바이어 에게 양도 해야 한다 . 그런데 바이어 에게 주택 을 양도 하 는 시기 가 매우 중요 하 다 . 매매 가 공식 적 으로 완료 된 뒤 에 주택 을 양도 하 면 큰 문제 가 없 다 . 하지만 매매 절차 가 끝 나기 전 에 바이어 입주 를 허락 했 다가 크 고 작 은 문제 에 휘말리 기 쉽 다 . 그럼에도 불구 하 고 실제 주택 매매 거래 시 바이어 의 사전 입주 요청 을 받아들이 는 셀러 가 의외로 많 다 . 이미 집 을 비운 셀러 나 순조 로운 주택 매매 를 기대 하 는 셀러 들 이 바이어 의 사전 입주 요청 을 쉽 게 허락 하 기 쉽 다 . 부동산 전문 매체 ‘ 인 맨 뉴스 ’ 가 바이어 사전 입주 요청 으로 발생 할 수 있 는 사례 들 을 모아 봤 다 . ■ ‘ 법 , 보험 , 비용 ’ 문제 등 동시 다발 발생 주택 매매 절차 인 에스크로 가 마감 되 기 전 셀러 로부터 주택 수리 를 허락 받 은 바이어 가 있 었 다 . 이 바이어 는 수리 가 끝나 면 새 집 에 들여놓 을 가구 까지 이미 장만 해 놓 은 상태 였 다 . 일반 적 으로 주택 매매 는 에스크로 마감 서류 에 셀러 와 바이어 가 모두 서명 하 고 ‘ 소유 권 양 도 서류 ’( Grant Deed ) 가 관할 카운티 담당 부서 에 바이어 명의 로 등록 되 어야 공식 완료 된 것 으로 인정 된다 . 만약 에 예상 치 못한 일 로 에스크로 마감 이 지연 되 거나 주택 매매 가 아예 취소 되 면 법률 문제 는 물론 보험 및 수리비 등 여러 문제 가 동시 다발 적 으로 터진다 . 바이어 는 소유 권 을 넘겨 받 기 전 에 이미 자비 로 수리 를 실시 했 기 때문 에 주택 매매 가 취소 되 면 수리비 반환 이 불 투명 해진다 . 만약 바이어 측 이 공사 업체 에 수리비 를 미지급 한 상태 라면 공사 업체 가 팔리 지 도 않 은 집 을 대상 으로 선취 특권 인 ‘ 미케 닉스 린 ’( Mechanics Lien ) 을 설정 할 수 도 있 다 . 또 수리 과정 에서 업체 직원 에게 인명 피해 가 발생 하 면 이 에 대한 법 적 책임 문제 까지 불거진다 . 바이어 나 공사 업체 의 실수 로 적절 한 공사 허가 를 받 지 않 고 수리 가 실시 됐 을 경우 이 에 대한 책임 은 바이어 의 사전 수리 를 허락 한 셀러 가 모두 떠안 게 된다 . ■ 바이어 돈 받 았 다가 법정 분쟁 에 휘말려 사전 입주 허락 조건 으로 바이어 로부터 일정 금액 을 지급 받 았 다가 악몽 같 은 법 적 분쟁 에 휘말린 셀러 의 사례 도 있 다 . 해당 바이어 는 현재 거주 중 인 주택 에서 최대한 빨리 나와야 하 는 사정 이 있 어 셀러 에게 약 1 만 달러 를 지급 하 기 로 하 고 주택 매매 절차 가 완료 되 기 전 사전 입주 를 허락 받 았 다 . 그런데 바이어 가 입주 를 하 면서 마음 이 바뀌 었 는지 아니 면 특별 한 사정 이 발생 했 는지 에스크로 마감 을 질질 끌 기 시작 했 다 . 그러 다가 바이어 의 본심 이 매매 취소 에 있 다는 것 을 파악 한 셀러 는 기존 주택 구매 계약서 내용 대로 다른 바이어 들 을 상대 로 ‘ 백업 오퍼 ’( Backup Offer ) 를 받 았 다 . 백업 오퍼 를 제출 한 바이어 와 주택 매매 절차 를 공식 시작 하 기 위해서 는 사전 입주 한 바이어 가 기존 구매 계약 을 취소 한다는 서류 에 서명 을 해야 하 는데 바이어 는 ‘ 배 째 라는 식 ’ 으로 서명 을 거부 했 다 . 결국 셀러 는 바이어 를 상대 로 소송 을 제기 했 지만 소송 이 진행 될수록 승소 가능 성 은 희박 해 보였 고 승자 없 는 지루 한 법 적 분쟁 만 이어졌 다 . 셀러 가 저지른 결정 적 인 실수 는 사전 입주 허락 뿐 만 이 아니 었 다 . 바이어 의 주택 구매 계약 위반 이 분명 한 사례 지만 사전 입주 조건 으로 1 만 달러 의 금액 을 받 은 책임 이 인정 돼 법원 은 재판 을 명령 했 고 재판 대기 기간 에 만 무려 5 년 이 소요 됐 다 . ■ 간단 한 페인트 작업 허락 했 다가 집 몽땅 태워 바이어 사전 수리 요청 을 허락 했 다가 집 을 팔 기 도 전 에 몽땅 태운 셀러 도 있 다 . 바이어 와 셀러 는 주택 매매 기간 내내 불협 화음 없이 모든 조건 을 순조 롭 게 이어 갔 다 . 양측 의 관계 가 너무 친밀 했 던 것 이 화근 으로 셀러 는 에스크로 마감 전 에 내부 페인트 를 새로 칠 하 고 싶 다는 바이어 의 요청 을 덜컥 받아들였 다 . 이미 비 어 있 는 집 이 어서 셀러 는 바이어 가 고용 한 페인트 업체 직원 에게 열쇠 만 넘겨 주 면 되 겠 지 하 고 대수롭 지 않 게 생각 했 다 . 열쇠 를 넘겨 받 은 페인트 업체 측 직원 은 다음 날 공사 에 필요 한 페인트 작업 장비 와 도구 를 집 에 미리 가져다 놓 았 다 . 그런데 이 집 은 마룻바닥 에 난방 장치 가 설치 된 ‘ 마루 난로 ’( Floor Furnace ) 가 그날 밤 작동 되 고 말 았 다 . 이 사실 을 모르 고 페인트 업체 직원 이 마루 난로 위 에 놓아둔 페인트 받 이 천 에 불 이 붙 어 그만 주택 이 전소 하 는 화재 사고 로 번지 게 됐 다 . ■ ‘ 사전 입주 ’ 어떤 경우 에 도 허락 하 면 안 돼 여러 사례 가 설명 하 듯 바이어 사전 입주 허락 으로 인해 발생 할 수 있 는 문제 는 전혀 예측 이 불 가능 하 다 . 따라서 주택 매매 가 공식 완료 되 기 전 까지 어떠 한 사정 이 있 어도 바이어 의 사전 입주 요청 을 허락 하 면 안 된다 . 대신 바이어 에게 인근 숙박 시설 에서 머물 거나 거주 중 인 주택 을 ‘ 매매 뒤 임대 ’( Leaseback ) 하 는 방향 으로 유도 해야 한다 . 그래도 바이어 의 사전 입주 요청 을 고려 해야 하 는 상황 이 라면 몇 가지 안전 조치 를 통해 만 에 하나 발생 할 문제 를 대비 해야 한다 . 사전 입주 허락 하 는 대신 주택 임대 계약서 를 별도 로 작성 한다 . 매매 지연 또는 취소 가 발생 할 경우 사전 입주 바이어 를 퇴거 하 기 위해서 주택 임대 계약서 가 반드시 필요 하 다 . 일반 적 인 주택 임대 계약 에서 와 마찬가지 로 ‘ 임대 보증금 ’( Security Deposit ) 과 첫 달치 임대료 등 을 임대 계약서 서명 과 함께 추가 로 받 도록 한다 . 입주 전 주택 상태 를 점검 해 서류 화 한 뒤 양측 이 서명 한 뒤 사진 과 함께 보관 해 두 면 주택 훼손 으로 인한 분쟁 을 막 을 수 있 다 . 출처 : 미주 한국일보 공유 하 기 글 요소