프랑스 파리 부동산 , 1 년 만 에 미운 오리 로 전락 셀 다운 미 매각 속출 … NCR 관리 부담 우려 
 김병윤 기자 공개 2020 - 04 - 01 10 : 01 : 59 
 이 기사 는 2020 년 03 월 31 일 14 : 27 더 벨 유료 페이지 에 표출 된 기사 입니다 . 
 프랑스 파리 부동산 에 투자 한 증권사 의 고민 이 깊 어 지 고 있 다 . 지난해 유망 대체 투자처 로 주목 받 으며 앞 다퉈 투자 가 잇따랐 지만 , 1 년 만 에 상황 은 급변 했 다 . 기관 셀 다운 ( sell - down ) 성과 가 지지부진 한 탓 이 다 . 비 유동 자산 의 미 매각 이 속출 함 에 따라 건전 성 지표 관리 부담 이 가중 될 수 있 다는 우려 가 나온다 . 
 지난해 국내 증권사 · 운용 사 등 이 매입 한 프랑스 파리 부동산 은 10 여 개 정도 로 파악 된다 . 대체로 프랑스 파리 의 상업 지구 로 알려진 라데팡스 ( La Defense ) 에 밀집 한 것 으로 보인다 . △ 투어 유럽 ( Tour Europe ) △ 투어 마중 가 ( Tour Majunga ) △ 투어 CBX △ 투어 에 크 호 ( Tour Eqho ) 등 이 대표 적 이 다 . 삼성 증권 이 6 억 9100 만 유로 를 들여 매입 한 업무 시설 단지 크리스탈 파크 ( Crystal Park ) 의 경우 라데팡스 와 가까이 자리 한 것 으로 알려졌 다 . 
 비교 적 높 은 수익 을 안정 적 으로 가져갈 수 있 는 점 이 파리 부동산 투자 의 이점 으로 꼽힌다 . 투자 자산 별 차이 는 있 지만 , 연 기대 수익 률 은 7 ～ 8 % 정도 로 전해졌 다 . 투자자 입장 에서 는 환율 리스크 를 제하 고 5 % 정도 의 수익 을 올릴 수 있 는 셈 이 다 . 투자 은행 ( IB ) 업계 관계자 는 " 국내 증권사 들 이 해외 부동산 투자 경험 을 많이 보유 하 지 못했 다 " 며 " 선제 적 투자 가 이뤄지면 유사 한 전략 으로 후속 투자 가 이뤄지는 경향 이 있 어 지난해 에 는 프랑스 파리 에 집중 적 으로 이뤄졌 다 " 고 말 했 다 . 
 증권사 별 투자 구조 는 유사 하 다 . 총 투자액 가운데 60 % 정도 를 현지 대출 로 조달 하 고 , 나머지 는 에 쿼 티 ( equity ) 투자자 를 모아 자금 을 조달 하 는 방식 이 다 . 에 쿼 티 투자 의 경우 증권사 가 총액 인수 후 셀 다운 한다 . 
 큰 틀 에서 투자 는 닮 았 지만 , 셀 다운 성적표 는 딜 별 로 상당 한 차이 를 보인다 . 지난해 성사 된 파리 부동산 투자 가운데 절반 이상 이 셀 다운 을 마무리 짓 지 못한 것 으로 집계 된다 . 삼성 증권 이 인수 한 크리스탈 파크 의 셀 다운 진행 률 은 70 % 대 로 파악 된다 . 미래 에 셋 대우 가 프랑스 자산운용 사 아문 디 와 공동 으로 투자 한 투어 마중가 의 셀 다운 성과 도 기대 에 미치 지 못했 다는 평가 다 . 전체 에 쿼 티 투자 분 가운데 미래 에 셋 대우 가 85 % 를 , 아 문디 가 15 % 를 각각 인수 했 다 . 미래 에 셋 대우 물량 의 셀 다운 은 30 % 정도 진행 된 것 으로 파악 된다 . 미래 에 셋 대우 는 해외 투자자 와 도 셀 다운 논의 중 인 것 으로 알려졌 다 . 
 다른 IB 업계 관계자 는 " 메리 츠 증 금 증권 · NH 투자 증권 의 투어 에 크 호 , 하나 금융 투자 · 대신 증권 의 투어 CBX 투자 등 공동 으로 인수 한 건 역시 셀 다운 성과 가 기대 에 미치 지 못한 것 으로 알 고 있 다 " 며 " 에 쿼 티 를 세분 화 하 는 구조 를 짰 음 에 도 투자 심리 가 미지근 하 다 " 고 밝혔 다 . 
 투어 마중 가 와 투어 에 크 호 의 경우 우선주 와 보통주 로 나눠 에 쿼 티 투자자 모집 에 나섰 다 . 변제 순위 상 우선주 에 밀리 는 보통주 에 더 많 은 수익 률 을 보장 하 는 구조 다 . 투자자 의 리스크 성향 에 맞춰 투자 수요 를 늘리 려는 전략 이 다 . 투어 마중 가 보통주 의 CoC ( Cash on Cash return ) 와 IRR ( Internal Rate of Return ) 은 10 % 대 , 12 % 대 로 파악 된다 . 우선주 대비 5 % p 가량 높 다 . 투어 에 크 호 보통주 의 CoC 와 IRR 은 우선주 대비 2 ～ 3 % p 높 은 9 % 대 , 10 % 대 로 파악 된다 . 
 신용 평가 사 관계자 는 " 지난해 파리 부동산 투자 가운데 셀 다운 을 마친 건 이 있 는 점 을 감안 했 을 때 , 시장 내 투자 심리 위축 보다 는 자산 별 투자 매력 도 에서 미 매각 요인 을 찾 는 게 합리 적 " 이 라며 "△ 임차인 의 이전 에 따른 공실 위험 △ 향후 매각 가능 성 등 이 셀 다운 성과 를 가른 요소 로 간주 된다 " 고 설명 했 다 . 이 관계자 는 이어 " 매각 가능 성 의 경우 매매 가격 과 밀접 한 관련 이 있 다 " 며 " 거래 규모 가 클수록 처분 하 기 쉽 지 않 을 것 " 이라고 덧붙였 다 . 
 셀 다운 미 매각 이 장기 화 됨 에 따라 여러 우려 가 나타나 고 있 다 . 건전 성 지표 관리 가 대표 적 이 다 . 건전 성 지표 인 영업용 순 자본 비율 ( NCR · Net Operating Capital Ratio ) 은 유동 성 자기 자본 ( 영업용 순 자본 ) 을 총 위험 액 으로 나눈 비율 이 다 . 영업용 순 자본 은 전체 자본 에서 비 유동 성 자산 을 제외 한 값 이 다 . 비 유동 성 자산 인 부동산 이 늘 수록 지표 관리 에 부담 이 가중 될 수 밖에 없 다 . 자기 자본 3 조 원 이상 IB 들 의 NCR 평균값 은 2018 년 말 185 % 에서 지난해 3 분기 말 163 % 로 하락 했 다 . 셀 다운 지연 이 NCR 하락 요인 가운데 하나 로 지목 됐 다 . 
 증권사 의 투자 활동 에 도 부정 적 영향 을 미칠 수 있 다는 의견 이 나온다 . IB 업계 관계자 는 " 부동산 투자 총액 인수 의 경우 증권사 자체 북 ( book ) 을 활용 하 는 구조 " 라며 " 셀 다운 미 매각 이 늘어날수록 증권사 입장 에서 는 다른 투자 기회 를 잃 는 것 " 이라고 말 했 다 . 이 관계자 는 이어 " 해외 부동산 투자 의 만기 는 10 년 안팎 으로 긴 편 " 이 라며 " 긴 만기 구조 는 북 운용 부담 을 장기 화 할 수 있 다 " 고 덧붙였 다 .