東京都行政書士会では、東京都で約８２万戸の空き家が
存在する（総務省「平成25年度住宅・土地統計調査」）こと
を確認し、平成２８年４月に空家対策特別委員会を設置し
て、委員と市民相談センターの協力をもとに、毎日一般都民
から電話による無料相談を開始しました。その後、同年６月
に東京都と「東京都における空き家の有効活用、適正管理
等の推進に関する協定書」を締結し、対応してきました。
そして、平成３０年度には、東京都の「空き家利活用等普
及啓発・相談事業」の事業者に選定され、令和２年度も選
定をいただきました。都内各所でセミナー・フォーラム等を
開催するとともに、個別の相談会を実施して都民の悩みに
向き合ってまいりました。この４年間、多数の会員と役員
に、具体的な事例の処理にあたっていただき感謝申し上げ
ます。さらに、全３３支部にご協力をいただき、区市町村に
寄せられる相談などの解決に向けた対応を重ね、空き家の
減少と利活用に貢献していただき、役員各位に衷心より
御礼申し上げます。
空き家問題は様々な課題を包含する複合問題であり、
解決のためには、それぞれの専門分野の先生方や業者の
ご協力と連携が必要となります。行政書士がコーディネー
ター役となり、解決させていただくことを目指しております。
この度、空き家問題に最適な本誌が発刊されるにあたり、
多くの皆様に活用されることを願っております。役員各位の
ご尽力に心から感謝申し上げ、発刊の言葉といたします。
令和２年１2月
 東京都行政書士会会長常住 豊    01
■  施行後5年を経過した空家法
 上智大学法学部教授北村 喜宣    03 〜 07
■ 空き家対策と住宅市場の未来
 大阪経済法科大学経済学部教授米山 秀隆   08 〜 12
■ 空き家をめぐるケーススタディ
 困難事例から解決に向けてのポイント紹介
 東京都行政書士会空家対策特別委員会委員    13 〜 40
■ 行政書士からの提案 空き家解消に向けて
 東京都行政書士会空家対策特別委員会委員長田中 勉 41 〜 42 
■ 行政書士はあなたの街の法律家    43 
■ 相談窓口一覧     44
■ ｢空き家対策｣広報誌の発刊を祝して
 東京都行政書士会専務理事田崎 敏男    45
東京都行政書士会会長常住 豊
「空き家対策｣広報誌の発刊にあたって目次
「空き家対策の推進に関する特
別措置法」（空家法）は、2014年11
月に、議員提案の法律として成立し
た。多くの法律が内閣提出によって
いるにもかかわらず、なぜ空家法は
議員提案だったのだろうか。
空家法以前には、市町村区におい
て、多くの空き家対策条例が制定さ
れていた。空き家条例ブームといえ
るような勢いであったが、そのきっ
かけとなったのは、2010年7月の所
沢市条例の制定であった。
空き家といえども建築物である。
建築物に関する行政を所管するの
は国土交通省であるが、同省は「そ
んなものは不要」という立場であっ
た。というのも、すでにある建築基
準法を使えば、老朽危険空き家の除
却は可能だったからである。
しかし、現実はそうはいかなかっ
た。建築基準法の権限は、特定行政
庁という組織を持つ都道府県や市
区に与えられている。ところが、担当
者は、この行使にきわめて後ろ向き
空家法の仕組みは単純である。
概ね1年以上使用がない建築物と
その敷地を「空家等」とする。その
なかで、著しく保安上危険などの状
態にあるものを「特定空家等」とす
る。そして、特定空家等に関して、適
施行後5年を経過した空家法
上智大学法学部教授  北村 喜宣
❶ 2010〜2014年の自治体状況
❷ 空家法の仕組み
だった。そこで、対応に迫られていた
市町村区は、独自に空き家条例を制
定するほかなかったのである。
2009年夏には、「6軒に1軒が空
き家」という住宅・土地統計調査の
結果が公表されていた。そこに、空
き家対策に特化した所沢市条例が
制定されたため、一気に「空き家条
例ブーム」が発生したのである。
そうしたなかで、「法律が必要で
はないか」という声があがったが、
国土交通省は消極的だった。そこ
で、法律による対応の必要性を感じ
た自治体が国会議員に働きかけ、法
案をまとめさせた。空家法には、こ
んな前史がある。
切な措置を求めるのである。
特定空家等には、所有者等がわ
かっている場合とそうではない場合
がある。わかっている場合には、空
家法14条1～3項において、「助言・
指導⇒勧告⇒命令」という措置が
段階的になされる。求められるの
は、大半が「除却」である。特定空
家等になるような建築物は、もはや
「V字回復」ができない状態のもの
がほとんどだからである。命令され
ても履行されない場合、危険な状
態が放置される。そこで、空家法14
条9項は、緩和代執行といって、命
令内容を行政が代わって実施する
ことを可能にしている。要するに、
行政が解体業者に委託して除却し
てもらい、要した費用を、命令をし
た所有者等に請求するのである。
所有者等判明事案ばかりではな
い。何しろ長年放置されていた空き
家である。住民票や戸籍などを使っ
て調べてはみるものの、どうしても
所有者等がみつからないこともあ
る。その場合には、「助言・指導⇒
勧告⇒命令」をする対象がいない。
しかし、危険度においては、所有者
等がわかっている事案と異ならな
い。そこで、空家法14条10項は、こ
うした場合には、略式代執行といっ
て、行政がいきなり除却の代執行
ができると規定した。
国土交通省と総務省は、年に2
度、空家法の実施状況の調査をし
て、その結果を公表している。「国
土交通省＋空家法」で、ネット検索
してみよう。最新の情報は、2019年
10月1日現在というちょっと古いも
空家法の実施が義務づけられて
いるのは、市町村と東京23区であ
る。792市・743町・183村と23区で
あるから、全国には1,741の空家法
行政がある。空家法が施行された
2015年5月以降、4年半の実績は、
(P05)の通りである。
この数字が多いのか少ないのか、
にわかに判断は難しい。一番右の
「合計」のカッコ内の数字が、それ
ぞれの措置を経験した自治体の数
である。たとえば、空家法14条1項
にもとづく助言・指導なら、550に
おいて実績がある。もっとも、分母
は1,741であるから、31.6％にすぎ
それでは、残りの市町村区には、
著しく保安上危険な空き家はない
のだろうか。特定空家等が「ゼロ」
というところも多いから、数字の上
ではそのようにいえる。しかし、現実
には、そうした対象物があっても、
行政の予算や人員の不足のため、空
❸ 施行の状況
家法を実施できないでいる自治体
が少なからずある。社会貢献として
の専門家のサポートが求められる
ところである。
特徴的なのは、右下2つである。
緩和代執行が41自治体で50件、
略式代執行が105自治体で146件
となっている。両方の実績があると
ころが12あるため、全体としては、
134の市町村区で代執行が実施
されている。全体の7.7％なので、
｢少ない｣と思われるかもしれな
い。しかし、「代執行などまずやら
ない」というのが通常の行政であ
る点を考えれば、この数字は「驚
異的」である。除却代執行には、塀
の撤去から鉄筋コンクリート建築物
の解体までいろいろな事案がある。
実施した自治体の人口をみると、4
件の緩和代執行をした秋田県上小
阿仁村は、約2,700人である。
事業規模でいえば、アスベスト建
［出典］国土交通省・総務省資料より筆者作成。*2019年10月1日現在。［註］合計カッコ内の数字は、各措置をした市町村数であるため、各年度の数字の合計値ではない。
材使用の3階建てマンションを解体
した滋賀県野洲市は、約1.8億円を
要した。それぞれにおいて、著しく保
安上危険な状態を解消して「地域住
民の生命、健康又は財産を保護す
る」という空家法1条に規定される
目的の実現が目指されている。
助言・指導（14条1項）
2015年度１．大いに そう考える2．ある程度は そう考える3．どちらとも いえない4．どちらかといえば そう考えない5．まったく そう考えない合計
2,622(134)
52(23)
100.0%
3,264(203)
199(73)
17(16)
10(10)
27(23)
4,018(267)
268(90)
44(29)
12(12)
40(33)
4,624(326)
363(102)
41(19)
18(14)
49(44)
2,498(266)
168(84)
25(21)
22(21)
17,026(550)
1,050(232)
131(70)
50(41)
146(105)
2016年度2017年度2018年度2019年度*合計
勧告（14条2項）
命令（14条3項）
緩和代執行（14条9項）
略式代執（14条10項）❺ するかしないかの裁量
実は、私は、議員提出法案の準
備作業において、こうした仕組みを
アドバイスしていたのであるが、実
現しなかった。議員提出法案をま
とめた国会議員たちは、たとえば、
空家法14条1項は「助言又は指導
をすることができる。」と規定され
ているから、するかしないかの裁量
は行政にあると主張したという。そ
れなりの理由があれば、空家法を
実施しない自由もあるという趣旨
それはそれでひとつの整理であ
るが、外形的に、市町村区には、空
家法から逃げる道はない。あるい
は、空家法6条にもとづく空家等
対策計画のなかで、「当分の間、空
家法は実施しない」と規定するの
は可能かもしれない。
「3」については、「本当は２だ
けど、それを選択するのはカッコ悪
い」という組織判断が反映してい
るものがあると推測される。先に、
空家法14条1項にもとづく助言・指
導であっても、その実績は全体の3
分の1の市町村区にしかないと確認
した。半分以上が「引いている」の
ではないか。それぞれに異なるだろ
うが、空家法を使わない事情はい
ろいろなようである。
そうした状況は、空家法に照ら
せば「不適切」と評価されるかもし
れない。空家法は、1,741の市町村
区すべてに対して事務の実施を義
務づけているからである。
しかし、考えてみれば、空き家対
策のようなきわめて地域特性の強
い政策課題について、国が法律に
よって「突撃！」と命令をするのが
適切であるとも思われない。法律
を制定するとしても、それを実施す
るかどうかは、住民との議論を踏
まえたうえで、市町村区が条例で
決定できるとすればよかったので
❹ 担当行政の姿勢が示唆すること
私は、空家法実施の全国調査を
している。アンケート回答票を分析
していると、市町村区でそれを担当
する行政の実情がみえてくる。
空家法のもとで具体的な対応を
しようとすれば、特定空家等に認
定する必要がある。
そこで、空家法担当者に対して、
「特定空家等の認定をすれば空家
法を適用せざるをえないからなる
べく認定は避けたい。」という認識
についてどう考えるかという質問
回答状況は、以下の通りである。
❻ 課題と感じられていること
❼ 2021年に予定される法改正
空家法が施行されて5年半が経
過する。法律を武器に老朽危険空
き家に立ち向かうと、改めて、この
問題の難しさが実感される。行政
法を専攻する私が難題と認識して
いるのは、次のような課題である。
第1は、長屋である。屋根や外壁
を共有する区分所有状態の3軒長
屋の1つが非居住であり、劣化が激
しく屋根や外壁が崩落していると
しよう。問題なのはこの部分だけ
である。そこで、その屋根や外壁の
除却を求めたいが、指導・勧告・命
令は、共有者であるほかの2軒の居
住者に対しても行わなければなら
ない。しかし、彼らはその部分に対
して自分の責任があるとは感じて
いない。実務的には、当該部分の
居住者のみに対応しているが、法
的にはどう考えるべきだろうか。
第2は、意思能力の十全性に疑
いのある所有者等への対応であ
る。被相続人の死亡により相続そ
れ自体は発生していて、単独の所有
者等になっている場合がある。成
年後見人が付けられていれば、行
政は同人とのやり取りをするが、そ
うでないときに問題になる。空家
法上の対応をしようとしても、要領
をえない。助言・指導はいいとして
も、勧告や命令となると、直接の法
律効果が発生するために、受領能
力がない人に対してやっても無効
となるのである。相手が不明なら
ば略式代執行ができるが、相手は
目の前にいる。法的にはどう考え
るべきだろうか。
空家法は、2021年通常国会での
改正が予定されている。空家法実
施を通じて認識されてきた課題に
対応する改正になるはずである。
事務の実施を全市町村区に義
務づけた以上、その実情に応じて
空家法が実施できるようにするの
が、国会の責任である。6年の実施
経験を踏まえる、初めての改正の
内容に注目したい。
上智大学法学部教授北村 喜宣
専門は、環境法、行政法。地方自
治体のコンサルティング実践。
主な著書に『環境法〔第2版〕』(有
斐閣）、『分権政策法務の実践』(有
斐閣)、 『自治力の挑戦』(公職研）、
『空き家問題解決のための政策法
務』(第一法規）
日本の空き家は戦後一貫して増
加を続け、2018年時点で849万戸
(図表1）、空き家率は13.6％に達し
た。空き家率の国際比較は、統計上
の空き家の定義の違いにより厳密
には難しいが、筆者の研究グループ
が行った調査では、イギリスやドイ
ツ、フランスでは2～8％程度であっ
た（図表2）。日本の空き家率は上昇
し続けてきたのに対し、欧米先進国
の空き家率は、景気の良し悪しなど
によって循環的に上下に変動してい
るに過ぎない。もちろん、どの国で
も衰退地域で空き家率が上昇する
例はあるが、日本のように全国的に
● 今後も増え続ける空き家空き家が増えている例はない。
日本の空き家率は、先行きも上昇
を続けていく可能性が高い。都道府
県別に、高齢化率と問題空き家（総
務省「住宅・土地統計調査」のその
他空き家）の全住宅に対する比率と
の関係を見ると、高齢化率が高いほ
ど問題空き家の比率が高い（図表
3）。今後、高齢化率が高まっていく
につれ、問題空き家の比率が上昇し
ていくことは確実である。
こうした日本と欧米における空き
家事情の違いの背景には、次のよう
な点がある。まず、欧米のまちづくり
では総じて、市街地とそれ以外の線
引きが明確で、どこでも住宅を建て
られるというわけではない。そして、
空き家対策と住宅市場の未来
大阪経済法科大学経済学部教授  米山 秀隆
900800
157183234262352
398448460462
14142222
30303737
414141413838
98125131149
182212268318349
19831988199319982003200820132018
図表1空き家数の推移
(出所)総務省「住宅・土地統計調査」
その他の住宅二次的住宅売却用・賃貸用
売却用：30賃貸用：368売却用：35賃貸用：413売却用：31賃貸用：429売却用：29賃貸用：433
空き家の利活用については、人口
減少で悩む地方の自治体などが、早
くから空き家バンクの設置を中心に
進めてきた。空き家バンクとは、自
治体が空き家の登録を募り、ウェブ
上で物件情報を公開するなどして、
購入者や賃借人を探すというもので
ある。空き家バンクを設けている自
治体は、検討中も含めれば、全国で
1000前後に達する。
しかし、空き家バンクへの物件登
録、成約実績には自治体によって差
が大きい。市町村が開設した空き家
バンクでは、開設以来の累計成約件
数が10件未満にとどまるものが半数
となっていた（移住・交流推進機構
調べ、2014年）。
さらに、その後の調査で各年度(15
～17年度)の成約件数を見ると、成約
件数が0件という空き家バンクが毎
● 空き家利活用の取り組み
年2～3割に達している。空き家バン
クを設置したものの、開店休業状態
のものが多いことを示している。
そうした中で、実績が出ている空
き家バンクは、所有者による自発的
な登録を待つだけではなく、不動産
業者やNPO、地域の協力員などと
連携して、積極的に物件情報を収集
している。さらに、空き家バンクを
見て問い合わせがあった場合、物件
案内はもちろんのこと、生活面や仕
事面など様々な相談にも応じたり、
先に移住した人と引き合わせたりす
るなどきめ細かな対応をしている。
自治体職員だけでは対応しきれな
いため、NPOや住民とも連携をし
ている。空き家バンクの成約件数が
最も多い自治体は長野県佐久市で、
2008年度のスタートからこれまでの
成約件数は400件以上にのぼる。
空き家は地域のコミュニティスペー
スなどに改修して利用するケースも
多い。しかし問題は、こうしたスペー
スに対する需要は限られ、活用策と
しては限定的にならざるを得ないこ
とである。本来は、いったん建てられ
た住宅は、子どもなどが引き継がな
い場合は、中古住宅として市場に流
通させ、住宅として再利用されること
が望ましい。
これについては、戸建ての空き家
を手放したいという人が増えたこと
(出所)米山秀隆編著『世界の空き家対策』学芸出版社、国土交通省資料により作成(注)空き家で「その他」に分類されるものについては、図表3参照
(出所)総務省「住宅・土地統計調査」､「人口推計」(注)その他の空き家とは、空き家のうち、売却用、賃貸用、二次的住宅以外の空き家。例えば、相続後に住まず、放置しているようなもので、他の区分と比べ管理が不十分になりがちと考えられる。
図表2各国の空き家率と空き家対策
図表3高齢化率とその他の空き家率(2018年)
全体その他二次的住宅除く
中古比率空き家対策①：個別対策空き家対策②：エリア再生策
減失住宅平均建後経過年数
問題空き家の除却（空家法）、
使える空き家利活用（空き家バンク）
維持管理は義務、修繕・
近代化命令、取り壊し命令
空き家課税（空き家を市場に戻す）ほか
空き家課税（空き家を市場に戻す）ほか
問題空き家の除却
コンパクトシティ政策との連動
都市改造、社会都市
密集地の整備事業
空き家リサイクル、1ユーロ住宅
1ポンド住宅
ランドバンク、コミュニティランドトラスト
減少13.6%(2018)32.1年(2013)
66.6年(2009)
80.6年(2007)
14.5%(2018)
81.0%(2018)
69.8%(2018)
85.9%(2018)
4.4%(2011)
8.3%(2016)
2.2%(2016)
鹿児島和歌山高知
30354020
高齢化率(65歳以上人口の割合、%)
その他の空き家率
12.7%(2017)
6.7%(2016)減少へ
建てられる区域の中で、長持ちする
住宅を建てて長く使い継いでおり、
購入するのは普通、中古住宅である。
欧米の住宅市場では、全住宅取引の
うち中古の割合が70～90％程度を
占めるのに対し、日本ではその比率
は14.5％（2018年）に過ぎない。
また、日本の住宅寿命は短く、取
り壊された住宅が取り壊された時
点で何年経過していたか(滅失住宅
の平均築後経過年数）を見ると、日
本の32.1年に対し、アメリカ66.6
年、イギリス80.6年となっている
(図表2)。
日本では、戦後、高度成長期の住
宅不足に対応するためまち（市街
地）を広げ、新築を大量に造ってき
たが、一転して人口、世帯が減少に
向かうようになると、条件の悪い
地域から引き継ぎ手がなく、空き
家が増えるようになっている。従来
は短期間で建て替えることが前提
で住宅寿命が長くなく、使うに使え
ないという事情もある。空き家を
増やさない根本策としては、広が
りすぎた市街地を縮減するととも
に、新築を減らし中古市場を拡充
していくことが必須である。
安心住み替え相談窓口（市役所）
住宅情報全般
建築住宅課住宅対策室
高齢者施設情報
高齢者生きがい推進課
住み替え支援組織
開発が進んでまちが郊外に広がり、
後追いで都市基盤整備を迫られる一
方、空き家率が埼玉県内で一番高く
なるなど問題が深刻化していた。こ
の計画により、居住誘導区域外の開
発は抑制し、空き家については居住
誘導区域内では活用するが、それ以
外では除却を進めていく。
広げすぎたまちをたたんでいっ
て、その範囲内で使える空き家は再
利用し、また、新築する場合は長持
ちするものを造り、そこに住む場合
に普通買うのは中古という市場に
変えていけば、空き家は増えないこ
とになる。これは、欧米先進国型の
住宅市場に変えていくということに
ほかならない。まちをたたむという
ことに関しては、近年は防災上危険
とされるエリアからの撤退も必要と
考えられるようになっている。
空き家の除却、再利用を進めて
いったとしても、住宅市場の構造が
変わらないままでは空き家増加に
歯止めはかからず、空き家対策はい
つまでたってももぐらたたきのよう
になってしまう。したがって、そもそ
も空き家が発生しにくい住宅市場に
変えていく必要がある。
こうした市場に変わっていくこと
の意味を、消費者の側からいえば次
のようになる。立地や性能的に問題
ない住宅が普通になり、住宅を取得
してもいったん取得した物件に縛ら
れることなく、その後の生活の変化
に応じて、売りたい時に確実に売れ
る物件、すなわち価値を保ち続け
る物件を取得できるようになる。
一方、所有はするもののそれが
ゴールではなく、それが次のライフ
ステージに応じた住まいに移るため
の足がかりとなるよう、所有した物
件のその後の市場価値に重きを置
くという考え方に消費者が変わって
いけば、逆にそれが住宅市場の変化
を促していくことになる。
今はまだ難しいが、住宅市場の将
来像としては、筆者はこのような姿
を描いている。コロナ禍で働き方が
多様化する中、住まいに対する考え
方も、新築一辺倒ではなく、より多
様になっていくことを期待したい。
空き家対策が様々な形で進んでい
るのはもちろん望ましいが、その難
点は、個別の問題空き家への対処や
まだ使える空き家の再生など「点と
しての対応」に終始していることであ
る。しかし今後は、まちの縮減を図り
ながら、まちづくり全体の中で空き
家問題に対処していくという「面とし
ての対応」を進めていく必要がある。
すなわち、空き家対策とコンパクトシ
ティ政策の連動である。
この点で注目されるのが、埼玉県
毛呂山町の立地適正化計画（2017
年2月策定）である。設定した居住誘
導区域への人口誘導目標を設定する
とともに、地価と空き家率の目標も
設定している。毛呂山町は、本来開
発を抑制すべき市街化調整区域内の
● 面としての空き家対策へに目をつけ、地方を中心にそれを買
い取ってリフォームして再販するビジ
ネスが活発化している。空き家を数
百万円で買い取り、数百万円で改修
し、新築の半値以下で再販売すると
いったビジネスモデルである。
近年は、自治体が住宅の循環を支
援する例も出ている。千葉県流山市
では、市が公表する支援チーム（不動
産業者、設計業者、建設業者で一つ
のチームを組織し、市に登録）に、売
却希望者（シニア層など）、購入希望
者（子育て層など）がワンストップで
相談できる体制を整えた（図表4）。
この仕組みは、市が窓口となるこ
とで、ビジネスを支援するものであ
る。地方の自治体が設置する空き家
バンクとは異なる、都市型の流通促
進策といえ、東京都も類似の仕組み
を導入した。
(出所)流山市
図表4流山市の住み替え支援制度
大阪経済法科大学経済学部教授 米山 秀隆
専門は住宅・土地 政 策、日本 経
済。富士通総研等を経て、2020年
9月から現職。主な著書に、『捨て
られる土地と家』（ウェッジ）、『縮
小まちづくり』（時事通信社）、『限
界マンション』（日本経済新聞出版
社）、『空き家急増の真実』(日本
経済新聞出版社）
「親の家を相続したけれど、老朽化しているから住めない。貸せない。空き家のままで困っている。」また「夫婦で暮らすこの家も、子供たちはそれぞれ独立して持ち家があるから、自分たちが住まなくなったら、空き家になる」という不安を感じている方は、多いと思います。
30代40代の子育て期の思い出がぎっしり詰まった実家も、その後50年経ち相続する頃には、それなりに老朽化しています。
家・土地という不動産は、一家の大きな財産ですが、それをどう有効活用していくか。「財産を遺すのだから、あとは好きにしてくれ。」という時代ではなくなりました。次の世代にあなたはどんな「家」を伝えますか。
東京都行政書士会は、空き家の発生予防のためのセミナーや講演会活動と共に、現に空き家を相続して、処分や賃貸などの利活用について、お悩みの空き家所有者の相談にのる専門職のワンストップ相談事業者として活動しています。
空き家をめぐる事情は１軒１軒異なります。それぞれの家族の抱える個別事情を汲み取り、各人の思いに寄り添った解決策と空き家のない豊かな地域づくりへの参考となるケースをご紹介します。
空き家を放置すると地域住民の大迷惑に！
祖父から孫ヘの代襲相続はどうするの？
私一人に実家の空き家管理が！母に遺言書を残して欲しいが···。
母とその成年後見人の私が共有している空き家を売却したい。
空き家になった賃貸アパートの相続を「代償分割」により解決！
共有者が処分に反対している共有名義の家を売却するには？
費用負担少なく、実家をリフォームして賃貸するには？
借地上の 3 軒長屋の 1 室を相続。狭小物件でも諦めず解決に。
接道要件を満たしていない空き家を売却できますか ?
隣地境界が不明な空き家はどうしたらいいの？
マンション所有者が施設に入所、管理費等負担が増えるばかり。
地方に実家がある私。親や家のこと、空き家予備軍にならないために。
CASE01
CASE02
CASE03
CASE04
CASE05
CASE06
CASE07
CASE08
CASE09
CASE10
CASE11
CASE12
外国人と暮らすダイバーシティ外国人に住まいを貸すときの心構え
空き家バンクに登録しよう！
「家」とは誰のものか
column_02
column_01
column_03
column_04
「デジタル遺品」を考える
空き家をめぐるケーススタディ
私は実家で一人暮らしをしてい
ます。隣家が空き家になって数年。
立木は繁茂し、築年数が40年以上
の木造住宅も傾いている様子です。
異常気象が多発している昨今、
台風や大雨、地震の時には我が家
に被害が及びそうです。
補修や解体の対応を求めて直接
空き家の所有者に連絡を取ろうと
しましたが、どなたが所有者なのか
判然としません。
雑草や立木の繁茂や傾いた家の
敷地には、ゴミの放置や野良猫の
住み着きが始まり、防犯上も衛生
上も心配な状態です。自治会でも
地域の景観を損なう状態を問題視
しており、相談者と共に役所に相談
をしています。
役所からは、所有者を探し出し
たけれど所有者の死亡後も名義は
死亡者のままで、推定相続人とも
連絡がとれなかったと回答されま
した。役所では、空き家という私有
財産の管理に関して住民に適正管
理を働きかけることのハードルが
高いとのことでした。
CASE01空家対策特別措置法※において､
周辺の住環境を守るために衛生上・
保安上は放置できないと自治体の
長が判断した建物を「特定空家」と
役所では特定空家化した空き家に
対してのみ、所有者に対する働きか
けを行っていることが現状だそうで
す。相談者や自治会と共に役所に対
して、この空き家が特措法の定義す
る特定空家に該当するか判断するよ
う、また、該当するならば特措法に基
づく、｢助言・指導｣をしてもらう旨の
要望書を提出して働きかけました。
今回は役所で推定相続人を探し
出せなかったため、行政書士・司法
書士が協力して相続人を探し当てま
提案のポイント
解決プロセス
● 迷惑を被っている感情を、いったん脇に置く。
● 直接所有者にクレームを告げるのではなく
 行政書士に、まずは相談する。
● 要望を整理して、自治体に対応を求める。
自治会、地域住民と共に課題を共有。役所からの「助言・指導」。
役所に対して、特措法の適用を打診。所有者の自発的な問題解消。
役所からは推定相続人に現状を
説明し、指導がなされました。
結果、当該空き家の推定相続人
は遺産分割協議を経て、空き家の相
続が完了したことから所有者に当事
者意識が芽生え、空き家の適正管
理に積極的になったそうです。
近く、庭木の伐採と空き家の倒壊
や屋根の飛散を防ぐ工事が施され
るとのことです。所有者は、ご近所
へ迷惑が掛からないよう定期的な
見回り点検を行う業者との契約を
締結されました。
空き家を放置すると地域住民の大迷惑に！
※空家対策特別措置法一定条件に該当した空き家を役所が立ち入り調査や指導・勧告・最終的には強制的に解体を代執行できるとした法律（平成 26 年成立）
祖父から孫への代襲相続はどうするの？
私は、亡くなった父の住んでいた
祖父名義の土地・建物を管理して
います。この建物をリフォームして
余生をこの家で暮らしたいと思っ
ていますが、相続手続きはまだし
ていません。父の兄弟とは疎遠で、
亡くなっている者もいます。将来、
私に何かあったときに子供たちに
迷惑をかけたくないので、この際
きちんとしておきたいです。
亡くなった祖父の相続手続きを
行うことが最優先となります。この
場合、祖父の相続人全員により遺
産分割協議を行い、全員が実印を
押印した遺産分割協議書を作成し
ないと名義変更の登記をすること
ができません。ここでいう全員と
は相続人全員すなわち相談者の父
の兄弟姉妹が亡くなっている場合
には、その子供が代襲相続人とし
て相続人となります。この場合、そ
の配偶者も祖父死亡時に存命であ
れば相続人となります。
CASE02
したがって相続人の数が増える
わけで、当然に遺産分割協議書に
実印を押印する者も増えることに
また、祖父の相続手続きの後に
今度は相談者の父の相続手続きが
必要で、相談者の兄弟姉妹と同様
の手続きが必要になります。相続
人が増えると人によっていろいろ
な意見が出てくる可能性もあり、相
談者の思うように進まないケース
もありえます。
このケースは対象となる祖父名
義の土地・建物の権利関係をはっ
きりすることが必要です。全員の合
意で相談者に名義変更ができれば
問題はありませんが、複数の相続
人の共有となれば、家のリフォーム
をするにも原則として共有者全員
の同意が必要になります。土地や
建物に関しては、関わる者が多い
と話し合いがまとまらないことも
考えられるため共有名義はよほど
の事情がある場合を除きお勧めし
相続手続きに関して、相続税の
課税対象（特例を適用して相続税
解決プロセス
相続人調査及び相続人確定。
不動産名義変更の登記を実施。
遺産分割協議書の作成及び署名押印。(印鑑証明書の取得)
相談者の名義になった後にリフォーム着手。
の適用除外となる場合を含む）の
場合、被相続人の死亡を知った日
の翌日から１０ヶ月以内に相続税
の申告及び納付が必要になります
が、相続税対象外の場合は、いつ
までにという相続手続きの期限が
ないため、今回のケースのようなこ
とは多々発生しています。
法務省では相続登記の義務化が
検討されています。相続手続きの
煩雑さを考えると相続が発生した
ら、速やかに名義変更を行うこと
を意識しましょう。
いとこいとこ
相談者二男長女
＊代襲相続人
＊代襲相続人
※代襲相続とは、相続人となるべき人が被相続人より先に死亡している場合に相続人の子が代わりに相続人となることです。
老人保険施設
実家（空き家）
居住用不動産処分許可
成年被後見人成年後見人
専門職後見人
母とその成年後見人の私が共有している空き家を売却したい。
私は、認知症を発症している母の
成年後見人です。実家での一人暮ら
しが困難となった母が妹宅へ同居
するに際して成年後見人に就任した
もので、現在実家が空き家となって
います。妹の介護負担を考えると
いずれ母を施設入所させるしかない
と考えていますが、年金加入期間が
足りない母は、ほぼ無収入です。
そこで、実家を取り壊して、母、妹
及び私の共有状態となっている敷
地の売却代金を施設入所費用に充
てたいと思います。
家庭裁判所の後見センターにも
照会しつつ状況を整理していくと、
次の課題が浮かび上がりました。
①母の意思に基づく不動産売却につ
いての委任条項が契約書上で明示さ
れた任意後見ならばともかく、法定
後見では母の元居住場所売却には事
前に家庭裁判所の居住用不動産の処
分許可を得ておかないと損害賠償や
売却の無効という問題を生じること
CASE03相談者は会社から転勤を命じら
れているので、それを理由として後
見人を辞任し、後任に専門職後見
人の選任を申し立ててもらうこと
にしました。その後、交代の専門職
後見人が複数の宅建業者からの見
積りを添付し、居住用不動産処分
許可を申し立て、許可を得てから約
１年、ようやくご実家に買い手が付
きました。決済が完了し、お母様も
当面の生活費及び施設入所費用を
確保できたようで何よりです。
専門職後見人に抵抗感をもつ人
も多いのですが、親族が行うには
負担が大きい手続きを、職務上の
義務として淡々と遂行してゆける
ことは、専門職後見人のメリットで
提案のポイント
● 法定後見では居住用不動産処分許可なき処分行為は絶対的無効。
● 親族後見では専門職後見よりも利益相反が問題となりやすい。
● とはいえ、親族後見人の辞任にも正当理由は必要。
②売却には代金の分配という母と
成年後見人である相談者との利益
相反行為を伴うため、居住用不動
産処分許可を得る前提として母につ
いて特別代理人を選任するか、相談
者は後見人を辞任し専門職後見人
を就任させなければならないこと
③当該許可の申し立てには複数の
宅建業者による相見積りを出さな
ければならないこと。
｢代償分割｣とは？
空き家になった賃貸アパートの相続を「代償分割」により解決！
母はアパートを所有し長年居住
していましたが、２年前に死亡し、
そのアパートはすべて空き家（８世
帯）となりました。
今後どうすればいいか相談した
いのですが…。
相談者の私は長男です。都内にあ
るそのアパートに隣接したところに
持家があり、二男、長女ともそれぞ
れ別に持家があります。尚、相続人
は兄弟３人です。
このアパートは築47年経過してお
り、痛みが激しくこのままでは借り
手はありません。取り敢えず共有名
義にしておいて皆で金を出し合いリ
フォームして賃貸するか、もしくは
新築の賃貸住宅を建てるか、更に現
状のままで売却し相続するか意見
が纏まらず、そのことが原因で兄弟
間の関係が気まずい状態となってし
まっています。どうしたら円満に解
決できるでしょうか？
相談内容現状の課題
CASE04
相談者である長男にここに至る詳
しい経緯を伺うと、どうやら弟、妹は
結論としては現金が欲しいようです。
長男は公務員を定年退職してそ
れなりに蓄えがあることも確認でき
ましたので、母所有のアパート（土
地・家屋）は共有名義にした場合の
リスクを考慮し長男単独名義にし
て、『代償分割』によって二男、長女
に現金を渡して遺産分割し、いずれ
長男の子供の名義で住宅ローンを
組みワンルームマンションに建て替
えたらどうかと提案しました。
当初から金銭面でなかなか折り
合いがつかず時間がかかりましたが
二男、長女ともそれぞれ受け入れ
提案のポイント
解決プロセス
● 長男以外の相続人の希望である現金での受領を叶える代償分割を提案。
● 長男以外の相続人が満足する金額に至るまで根気強く交渉を続ける。
● 建替えに関して、助成金などの活用を提案し資金の負担軽減を図る。
相続人の話をじっくり聞く → 相続人それぞれの希望を正確に把握。
将来的な問題を避けるために共有名義にせず、単独の所有となるような方法を考える。
無事解決に至りました。
その後、建替えの実現に向け区
役所で調査を開始し、同地域が不
燃化特区に指定されており老朽木
造建築物の除却は全額助成の対象
であること、かつ耐火・準耐火建築
物の建築設計費及び工事監理費に
一定の助成が適用され経費削減に
繋がり、以来熟慮を重ねた末丸２年
の歳月を要して念願のワンルームマ
ンション（６世帯）の完成に至りま
まずは信頼できる行政書士らの
専門家に相談することが問題解決
の近道ではないかと思います。
遺産分割の方法として､現物
を特定の者が取得し､その取
得者は他の相続人にその具
体的相続分に応じた金銭を
支払う方法。
共有者が処分に反対している共有名義の家を売却するには？
死亡した姉の自宅マンションか
ら、全財産を私に相続させる旨の自
筆遺言証書が発見されました。相続
財産を調査すると、同マンションは
姉の亡夫名義のままであることが分
CASE05
相談の段階で、本人申請により法
定相続分での共有名義にされていま
した。亡姉の持分を売却したいとのこ
とでしたが、このケースでは買い手が
つかないことになりがちです。
共有物分割手続きを経て売却に反
対する相続人の単独所有とするには、
行方不明の共有者についての不在者
財産管理人の選任又は失踪宣告によ
る死亡擬制が必要となるのですが、
これらの手続きについては家庭裁判
所も極めて慎重なため申立てから審
判までに通常１年以上の期間を要し
提案のポイント
● どうあれ共有持分のみの処分は困難。
● 相続放棄の可能性が残るなら、相続財産には手をつけない。
てしまいます。それ故、どれほどの安
値であっても市場性が薄いのです。
ならば、姉の死亡を知った時から
３カ月を経過していないので相続放
棄したいと要望されましたが、相談
者は亡姉の相続預金につき相続人代
表者となっているのでもはや相続放
棄は受理されないでしょう。お気の
毒と感じつつ、不在者最後の住所地
の実地調査ができる現地の弁護士へ
不在者財産管理人の選任申立てを依
頼することをお勧めし、長期戦の解
決を促すしかありませんでした。
かりました。固定資産税や管理費の
負担が嫌なので売却したいのです
が、姉の亡夫の相続人の中には行方
が知れない者と今すぐ売却する必要
もないという者が１名ずついます。
「デジタル遺品」を考える
（ column_01 ）
あなたの死後、自分の PC やスマ
ホなどのデジタル機器がどうなるか、
考えたことはありますか？ 「絶対に
見られたくない」「写真や動画など
の思い出は家族に残したい」など、
思いはさまざまでしょう。
デジタル機器の財産的価値は不動
産とは比ぶべくもなく、相続の話と
言えばもっぱら不動産や預貯金のこ
とばかりで話題にもなりませんが、
当然相続の対象です。それらは「デ
ジタル遺品」と呼ばれ、ご遺族の悩
みの種となることがあるのです。
・SNS やブログのアカウント・HP のレンタルサーバ、ドメイン情報
・クレジットカード情報・ネットバンキングのログイン情報・ネット証券の口座情報
・メール、写真、動画
・ダウンロードした音楽、映画など・購入した電子書籍・有料オンラインゲーム、有料アプリ
・「プライベートなものを勝手に見ていいのか？」・「そもそもロックを解除していいのか？」
【 アカウント情報等 】
【 セキュリティ関連 】
【 個人情報関連 】
【 利用サービス 】
【 法律の問題 】
デジタル機器を処分するに先立
ち、いろいろと考えることが出てき
ます。もっとも、ご家族はあなたが
どのようなサービスを利用していた
かご存知ない場合もあるでしょう。
アクセスしないままにしてしまうと、
トラブルとなるリスクもあります。
「デジタル遺品」が残されたご家
族の負担にならないための対策とし
ては、パスワード等の必要事項をま
とめておき、万が一のときにはそれ
をもとに契約解除などの対応が可
能なようにしておくことがお勧めで
す。また、家族に「見られたくない
データ」と「残したいデータ」を分
けておくとよいでしょう。ただ、専
門的な知識が必要かもしれません。
手っ取り早いのは、「見られたくな
いデータ」を消去することです。
二 女（相談者）
費用負担少なく、実家をリフォームして賃貸するには？
私の実家は、昭和40年代に母名
義の敷地に父が建物を建てた家で
す。父が亡くなり、母は私の近くのマ
ンションに引っ越し、空き家になり
ました。母の生活用品は運び出しま
したが、家財・不用品はほとんどそ
のままです。しばらくは親族が利用
したり、姉と交代で管理をしており
ましたが負担になってきました。空き
巣に入られたこともあり、防犯上や
近隣への迷惑などを考えると今後
どのようにしたらよいでしょうか？
利用する予定はないのですが、こ
のまま放置するのは忍びないです。
人気の私鉄沿線駅徒歩10分圏
内に立地している建物は、築古で
旧耐震基準ですが、躯体はしっか
りしています。ただ、建物の表題登
記・所有権保存登記がされておら
ず、建物内には家具・家財・不用品
がそのまま放置されています。相談
者の母親は判断能力があるけれど
高齢だそうです。
CASE06
相談者はご両親が大切にしてき
た土地・建物には思い入れがあり、
できるだけ自己負担とリスクの少
ない方法を検討したいそうです。
可能であれば土地・建物を保有
し続けたいが、維持管理の負担や
防犯上の心配などの負担から解放
されたい。また、母は高齢なので、
手続きなどで母に負担をかけたく
ないという意向です。
利活用をするには建物の名義変
更が必要ですので、まずは建物の
表題登記・所有権保存登記をしまし
た。公的助成金等を活用し耐震診
断・耐震工事を施しました。
資金面では不動産業者がリフォ－
ム工事代を立替、管理委託契約と
賃貸借契約をし、賃料の中から、リ
フォ－ム工事代金を返済することに
しました。家賃の利益から固定資産
税等の所有者の負担経費分が手元
に残るようにし、家を手放さずに所
有者の負担を軽減するに至りまし
た。賃貸借契約にはトラブルがつき
提案のポイント
解決プロセス
● ご家族の家への思い入れを大切にする。
● 家族間での丁寧な話し合いをする。
● 誠意をもって、きめ細やかな対応をする業者を選定する。
● 長期的な視点で計画を立てる。
● 利回り等の数字ではなく、所有者のこだわり・価値観を重視する。
建物名義は家族の合意で相談者と姉の共有名義とする。耐震診断・耐震工事をする。( 公的助成金等の活用 )不動産業者が工事費等を一旦負担し、工事完了後賃貸借契約。不動産業者は入居者を募集し、賃貸経営 ( 定期借家契約 ) をする。固定資産税等の負担は賃料で賄う。
ものです。信用力のある業者、地元
で地道に営業している業者を選択
し、契約内容と履行の厳重な確認
が必要でしょう。
借地上の 3 軒長屋の 1 室を相続。狭小物件でも諦めず解決に。
借地上の古家を独身の弟から相
続したが、台風の日、屋根の一部が
はがれ飛んで、近隣から苦情が来る
ようになりました。解体してお寺さ
んに土地を返すにも、８５歳の私は
歩くことも困難で一人で解体業者と
交渉することも出来ません。
どうしたらいいでしょう？
①昭和２４年築の古家で傾き始め
ており、弟亡き後１０年以上放置し
人が住める状態ではありません。
②土地は借地で、家は隣と壁がつ
ながっている三軒 長 屋の形 状で
す。相続した1室は30㎡弱の狭小
③地主のお寺さんは仮に解体して
返されても狭小な土地でメリット
はないとの事です。
相談内容現状の課題
CASE07
土地は幸い高台の角地で住宅地
として人気のある場所で、借地でも
売却のできる土地でした。そこで、
建売業者に査定してもらうと、敷地
が約30坪あり三軒まとめてであれ
ば二軒の家が建つので、それなりの
金額が出せるとのことでした。そこ
で、相談された行政書士は隣の住
人を調べました。隣はすでに施設に
入っており、その娘さんたちはその
家に住む予定はないこと、施設に
入っている親は一人暮らしはできず
家に帰る可能性がないこと、など
がわかりました。
また、その先の隣は人が住んでおら
ず、倉庫として使用されていました。
提案のポイント
● 何が可能か考える。
● それぞれの当事者に直接会い、丁寧に話を聞く。
● 売却が可能とわかったら、査定してもらう
● それぞれの当事者の意思統一をはかる。この際、あせらず時間をかけ、それぞれの希望を最大限聞くことを心がける。
そこで、それぞれに売却の意思
がないか、確認したところ、建売
業者が出した価格なら売却しても
よいとのこと。土地の所有者であ
る住職に事情を話し相談すると、
快く借地の売却を承諾してくれま
登場人物が多いだけに意思を統一
し実行するまでに２年を要しまし
たが、専門家が間に入ってまとまり
解体費を出しても充分お釣りを
得ることができ、建物管理の心配
もなくなり、相談者は諦めずに相
談してよかったと心から感謝しま
地主（所有者）
新築の家：2軒
接道条件を満たしていない空き家を売却できますか？
CASE08
父から相続した実家を売却した
いと思い、不動産会社に相談しまし
た。すると「この物件は接道要件を
満たしておらず、いわゆる再建築不
可物件なので、売るのは難しい。」
と言われました。どうしたらよいで
相談者は相場より低い売買価格
も覚悟していたので、良好な関係で
ある隣家への売却を提案しました。
隣家は旗竿地価格で購入でき、購
入後は敷地全てが接道要件を満た
す土地となりました。実家の建物は
隣家が当分物置代わりに利用する
とのことで、解体費用の負担がない
分、安い金額で売買契約を締結し引
き渡しも無事完了しました。
提案のポイント
● 物件の事情を理解している隣家への売却は後々クレ－ムになることが少ない。
● 不動産取引は専門性を要するので、安全・円満・円滑な取引のためには、信頼できる宅建業者を活用する。
再建築不可の理由は、敷地が接
道要件（4ｍ以上の道路に2ｍ以上
接する）を満さない、いわゆる旗竿
地であるためです。このような物件
は、原則建築確認が下りず住宅ロ－
ンも利用できないので購入者が限
隣地境界が不明な空き家はどうしたらいいの？
CASE09
私の母が祖父から相続した家の
売却を考えています。隣地との境
界に古い塀があり、祖父は「うちで
建てた塀」と話していましたが、隣
地の方には「塀は境界に設置され
ており、共有のものだ」と言われ
ました。測量図等の書類も見つか
らず、売却するにはどうしたらよい
のでしょうか？
隣接する全員の立会いのもと、
測量士が測量を行い境界を確定。
全員が署名押印した「境界確認書」
を互いに保管し、塀の権利関係や
今後の保守・管理・修繕の負担を
確認しました。宅建業者とは、測
量・建物解体・塀撤去費用を考慮し
た金額で売買契約を締結し、新た
に敷地を購入する業者が、境界線
上にある塀を建物の解体時に一緒
に撤去し、建物新築時にこちら側
の敷地内に新たに設置することと
なりました。
提案のポイント
● 合意内容・確定内容等は必ず書面にして保管し、お互いの承継者に引継ぐ。
● 相手側の測量士・不動産会社等のプロと交渉する時は、こちらも専門的な実務家にアドバイスを求める。
相談者側も隣地も所有者が変わ
り、境界標が見つからず正確な境
界が不明です。塀の補修や管理責
任もどちらが負うのか不明確のま
○○老人ホーム
○○マンション
マンション所有者が施設に入所、管理費等負担が増えるばかり。
CASE10
まず、施設に入所している母親が
今後自宅に帰ることができるかどう
か確認します。このまま施設に入所
するなら費用負担を減らすため、売
却、賃貸等何らかの処分を考えるべ
きです。物件所在地自治体の「空き
家バンク」に登録するか、または物
件所在地の地元不動産業者の団体
（宅建協会、全日不動産協会）から
業者を紹介してもらいます。また、マ
ンションの管理組合に相談して、管
理組合で集会室や娯楽室等に利用
するため買い取り、借りる可能性が
あるか聞いてみます。
提案のポイント
解決プロセス
● 空き室になったら、できるだけ早く対応策を家族で協議し、決定する。
● 今後の対策として、母親に判断能力があれば、意向を確認して任意後見契約締結と遺言書を作成しておく。
● わからないことや疑問点は、すぐに行政書士等専門家に相談し確認する。
物件所在自治体に「空き家バンク」の有無を確認し登録する。
母親が自宅マンションの処分を希望している場合は、不動産業者等に相談し、売却もしくは賃貸する。
売却、賃貸する場合ペットを飼う
ことが可能か、転貸できるか、事務所
としての使用制限があるか等管理規
約に記載してある条件の内容を確認
する必要があり、これらは不動産業
者に依頼し調査してもらうことも可
能です。売却や賃貸する場合売買価
格、賃料、仲介手数料や税金がどれ
くらいか不動産業者や税理士に相談
して確認することが大事です。
今後の対応策として相続発生後
直ちに処分できるよう誰に相続させ
るか遺言書を作成しておくことを
お勧めします。
入所施設の費用や所有マンショ
ンの管理費、修繕積立金及び公共
料金を毎月支払わねばならず、母親
の所有現金等資産が減る一方で、負
担だけが増えています。長期間施設
に入所すると経済的負担が増すば
かりです。さらに今後、母が死亡し
た時に備えてどのような対策を取っ
ておくべきか、教えて欲しいです。
兄弟三人共に母の住まいや入所
施設より遠いところに離れて住ん
でおり動ける人がおらず、売却、賃
貸をするにも方法、手順がわからな
いです。将来母が死亡した時に備
えて、生前取るべき方法で何をして
おくべきかわからないです。
相談内容現状の課題
不動産業者に管理組合への問い合わせを依頼する。
今後の対応策として所有者である母親に誰に相続させるか遺言書を作成してもらう。
ゴミは正しく出しましょう
※1と暮らすダイバーシティ外国人に住まいを貸すときの心構え
（ column_03 ）
外国人に住まいを貸す時、どん
な問題が起こり得るのでしょうか。
一番大きな問題は、やはり言語で
す。コミュニケーションが上手に取
れず、文化の違いから生まれる生活
習慣のルールが理解できないため、
トラブルが発生しがちです。パー
ティー好きの外国人が夜遅くまで
大声で騒いだり、ゴミ出しのルール
を守らなかったりとご近所トラブル
の原因になります。他にも、勝手に
友達が何人も住み始めて賃借人が
変わってしまったり、DIY 好きで許
可なく部屋を大改造してしまったり
など、日本人では想像できない事態
が発生します。
このようなことを回避するには、
まずオーナーが外国人としっかり面
談し人となりをよく確認すること、
また賃貸借契約を結ぶときに重要
事項を外国人がきちんと理解する
まで、「やさしい日本語※ 2」 で何回
でも繰り返し説明することが不可欠
です。国土交通省の「外国人の民間
賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」
空き家バンクに登録しよう！
（ column_02 ）
もし、ご自分の実家が空き家にな
ってしまったら、と考えたことはあり
ますか？都内の立地の良い場所なら
ば、売却や賃貸、利活用の可能性も
あるでしょう。しかし、実家が地方
の場合は、思い出深い住まいの対応
は遅々として進まないのではないで
しょうか。使用しない住居は痛みも
激しく、老朽化に拍車がかかってし
一方コロナ禍で働き方に変化が
起こり、住まいに関しても新しい選
択が生れています。都会を離れ地方
に移住する暮らしを選ぶことができ
る時代になりました。
では、どのような手段で自分の希
望に沿う地方や住まいを探すこと
ができるのでしょうか？
国土交通省は、各自治体に設置さ
れてはいるものの、活用実績の少な
かった空き家バンクの空き家等情
報の標準化・集約化を図るために、
｢全国版空き家・空き地バンク｣の構
築を支援し、民間の２事業者を選定
して平成３０年よりサイトの本格運
用を始めました。サイト内ではその
地域の特徴を紹介し、各自治体で
支援している仕事・子育て・結婚・出
産・住まい購入などに対しての補助
金や助成金が紹介され、まだまだ
物件数は少ないですが、古民家で暮
らす、温泉が好き、お試し移住体験
等と目的に応じた検索も可能です。
空き家だった実家が、新しい暮
らしの場所として蘇ることはとても
望ましいことです。ずっと手を付け
ずに放置している実家を、多様化す
る新しいライフスタイルを求めて住
まいを探している方のために、思い
切って空き家バンクに登録してみる
のも一案ではないでしょうか？
の 14 か国語に翻訳されている書式
を活用するのも効果的です。さらに
連絡の取れるしっかりした連帯保証
人や保証会社をつけ、期間更新でき
ない定期借家契約を検討することも
これからの日本は、国籍、宗教、
民族、文化等の違う外国人を受け
入れて、多文化共生社会を実現して
いかなくてはなりません。真のダイ
バーシティを作るためには、外国人
に限らず相互理解を深める交流の
場を持ち、違いを受け入れる環境を
整備して覚悟をもって取り組んでい
く努力が必要です。
※1 過去 3 カ月を超えて在留し、住民基本台帳に登録している外国人
※2 日本語に不慣れな外国人にもわかりやすくした日本語
私一人に実家の空き家管理が！母に遺言書を残して欲しいが···。
私は二人 姉妹の二女です。10
年前に父が亡くなり、遺産は母が
すべて相続しました。遺産には実家
（土地・建物）も含まれており、相
続した母名義に登記済みです。姉
も私も結婚し実家を出たため３年
前から母はそこで一人暮らしをして
いましたが、１年前に病を患い入
院してしまいました。今のところ退
院の見込みはなく、もし退院した
としても施設に入所する予定です。
母が入院してから実家は空き家
状態となっているわけですが、そ
の管理は近くに住む私が事実上一
人で行っています。姉は遠方に住ん
でいて仕方がない面もありますが、
私だけが負担を抱えるのは不公平
な気がして・・・。
何かよい方法はないでしょうか。
実家を今後どのようにしていくの
か、家族でよく話し合うことが重要
です。方向性としては、①現状のま
まにしておく、②姉妹のいずれかが
住む、③売却する、④賃貸するな
どが考えられます。そして、相談者
の不公平感を解消する手立てはない
か検討します。
CASE11実家を今後どのようにしていきた
いか考えましょう。現状のままにし
ておくのでしたら、相談者が管理を
続けるのか。もし、相談者が実家の
管理を続ける場合、実家は相談者に
相続させるのも一つの考え方です。
また、売却する場合は、そのまま
の状態で売却するのか、建物をリ
フォームして売却するのか、建物を解
体し更地にして売却するのか。売却や
賃貸などは、収支のシミュレーション
も併せて行うことが大切です。
そして、相談者の不公平感を解消
する手立てとして、介護や空き家の
管理等でより負担を負った者に配慮
提案のポイント
● 母、姉と相談者で、実家をどのようにするか方向性をじっくり話し合う。(現状のまま？ 住む？ 売却する？ 賃貸する？)
● 判断材料として、信頼できる不動産業者に、売買価格の査定や、リフォームして賃貸した場合のシミュレーションなどをしてもらう。
● 相続時の姉妹のトラブルを避けるためにも、母親が遺言を残しておくことが望ましい。
する内容の遺言書をお母様が作成
することも解決策の一つです。ちな
みに、遺言書には種類があり、公証
役場で作成する公正証書遺言と自
ら作成する自筆証書遺言がありま
すが、自筆証書遺言のデメリットで
あった紛失や隠匿等を防止する自筆
証書遺言書保管制度が令和２年７月
から始まりました。
実家に関しては、お母様と姉妹で
よく相談し、必要でしたら専門家に
相談しましょう。また、遺言書に関し
ても、専門家の客観的なアドバイス
でよりバランスの取れた内容が作成
公正証書遺言自筆証書遺言書保管制度
特徴メリット
手数料保管の手数料
遺言者が内容を口述し公証人が作成する。証人が２人以上必要。
・専門家と作成するため内容に不備がない。・原本は公証役場に保管するため、紛失や隠匿等の心配がない。・家庭裁判所の検認が不要。
申請すれば法務局で自筆証書遺言書の保管等をしてもらえる。
・遺言書が形式的に無効となることを防止できる。・遺言書の紛失や隠匿等を防止できる。・遺言書の存在の把握が容易となる。・遺言書の検認が不要となる。
遺言書に記載する財産の価額に応じて一定額を支払う。一件につき3,900円
地方に実家がある私。親や家のこと、空き家予備軍にならないために。
CASE12
地方の空き家は利活用をするにし
ても、売却するにしてもなかなか思
うようにできないのが実情です。こ
のケースの場合、実家を継ぐ者はい
ないとのことで、空き家になること
が目に見えています。今のうちから
お正月などに帰省した時に、一緒に
｢エンディングノート｣を書いてみるとか
｢終活｣について思い切ってご両親と
相談してみることをお勧めします。
また、両親の施設入所の費用を
捻出するために実家を処分せざる
を得ない状況になることや成年後
見制度を利用することも考えてお
かなければなりません。事前に公正
証書を作成して意思能力がなくなっ
たときに発効する任意後見制度も
ありますが、遠方に住んでいる場合
は子供といえども後見人等に就任
解決プロセス
両親の健康状態（介護が必要であればその状況）を把握しておく。
両親の近所に親戚がいれば、その人たちとのコミュニケーションを取っておく。
するのは難しいので、可能であれば
近くにいる親戚に前もって話してお
願いしておくことも必要です。
実家や墓をどうして欲しいのか
話し合い、両親には遺言書を作成
してもらうことも必要です。公正証
書で作成してもよいですし、自筆
遺言証書を法務局で保管する制度
も始まっています。
お墓の承継者がいない場合は、
墓じまい（霊園やお寺へ使用権を
かえすこと）をして改葬（他の場所
に遺骨を移す）するか、お寺に永代
供養をお願いすることになります
が手続きは煩雑です。位牌を持っ
ていけない場合は、菩提寺の住職
にお願いして供養してもらうことも
できます。私は、二人姉妹の妹です。地方に
住む両親は今は健在ですが、姉妹
ともども東京で結婚していて実家
を継ぐ者はいません。
将来実家はどうしたらよいでしょ
うか？ また、位牌やお墓はどうすれ
ばよいでしょうか？
今後の一番の課題は実家をどう
するかということです。今は両親が
健在で生活拠点となっている実家
ですが、両親が亡くなったり、介護
が必要になり施設へ入所すること
になれば、空き家となります。
今後、施設入所の費用や入院費
用が必要になったときに賃貸もし
くは売却といった話になる可能性
もあります。両親が健在な現時点
で、いざという時のために実家を
どうするのかを姉妹でよく相談して
両親に伝えておくことが必要です。
相談内容現状の課題
姉妹で実家やお墓をどうするかを相談しておく。
｢終活｣に向けてエンディングノートや遺言書を両親に作成してもらう。
「家」とは誰のものか
2020年、戦後75年という節目
の今年は、世界的なコロナ・パンデ
ミックという全く新しい事態に直面
しました。人・物・金の自由往来に
よって拡大発展してきた戦後７５年
のパラダイムが一変したのです。
突然の学校休校に始まり、「移
動・行動の8割減の自粛要請」が出
され、離れている家族や親族との
交流も制約され、仕事はリモート
ワークでステイホームが強いられま
した。そして日本人の多くは「家」
という居住空間が仕事や生活の場
たりうるか、家族が昼夜ステイする
のに耐える空間であるか、問い直さ
れたのです。
不動産である「家」は日本人に
とってかけがえのない財産です。明
治22年（1889年）制定の明治憲
法27条で国民に「所有権」が認め
られ、その後明治29年（1896年）
制定の民法86条で土地及びその
定着物（家など）は不動産とすると
規定されました。そして不動産登記
法により土地と家屋は国に公証さ
れた私有財産となったのです。
その後、第二次世界大戦を経て、
戦後の復興と経済発展の中で、国
は持ち家政策を勧め、「戸建て持ち
家」を構えることが庶民の夢とされ
てきました。企業戦士の夫と専業主
婦の妻、子供２人のモデル家族構成
が、長く国の税制や社会福祉施策
の基本となってきました。
しかし戦後75年が経ち、明らか
に社会は変貌しました。少子高齢
社会の日本では、1億２千万人の国
民の４人に一人が、６５歳以上の高
齢者です。今後数十年は亡くなる人
が多くなり、家や土地の相続が多
数発生します。戦後の新民法の下
で、子供たちは均等相続となり、遺
産分割協議で様々な齟齬が生じて
きています。
家族が暮らしてきた不動産であ
る財物としての「家」の継承の在り
方が、まさに問われているのです。
また、「家」はそこで暮らす家族構
成員の心の拠り所であり、個人を支
え保護する社会環境でもあります。
（ column_04 ）乳幼児から高齢者までが集い文
化を継承するコミュニティです。
それ故、「家」は文化的な意味で
アイデンティティーの基盤であると
いう個人的側面と同時に、日本の
伝統文化継承の社会基盤であると
いう二面性をもっているのです。安
全かつ美的に整備された良き地域
環境も要請されるのです。
21世紀に入り、「家」を構成する
家族集団の在り方も、多様化しま
した。法定婚夫婦と血族実子家族
だけではなく、事実婚の家族や、再
婚してそれぞれの連れ子で構成す
る拡大家族、またシングルマザーと
子供だけの家族、ＬＧＢＴの人たち
が作る家族など、多様な人格の結
びつきによる助け合いの共同集団
が、ひとつの家で暮らし、地域社会
にも溶け込んでいく例が増えてい
ます。さらに、日本で働く外国人が
多数集住する地域では彼らの異文
化・異生活習慣を尊重しながらも、
日本の従来の地域社会と調和する
新しい複合文化の社会を作り出す
努力が求められます。人々が安心し
て生活し、新たな活力を得て再生
する場としての「家」の１００年後の
「くらし」を見据えた市民文化の創
生が求められています。
喫緊の課題としては、高齢者世帯
と単身者世帯の著しい増加です。
住まない、使わない家は放置さ
れ、相続登記を経ない土地の多く
が所有者不明土地として放棄され
ているのが今日の状況です。
日本は、大化の改新後の飛鳥・
奈良時代の律令制で公地公民制
(646年)がスタートして以来、土地
は国のものでした。その後、様々な
変遷を経て、明治に憲法、民法が制
定されて、私人に土地の私有が認
められたのです。しかし真に、個人
の不動産私有が所有権として確立
したのは、第2次世界大戦後の僅
か7０年足らずなのです。
相続人不存在、また所有者不明
土地などの不動産の管理問題が
クローズアップされていますが、
せっかく獲得した国民の不動産所
有権を、血族相続人に限らず、多様
化する家族集団や社会集団の責任
ある管理権者に引き継ぎ、市民の
知恵で新たな利活用の道を開く工
夫が、今私たち市民に求められて
空き家の発生予防や発生した空き家の利活用に、行政書士がどのように
関与できるのかをご紹介します。
❶ 相続手続や成年後見手続の一環として
相続手続においては「これまで住んでいた家」や「住んではいなかった
けれども所有している家」をどのようにするか、家族で話し合う必要があ
このときに行政書士がいれば、
① 売却を考えるならば不動産業者さんを紹介すること
② 解体を考えるならば解体業者さんを紹介すること
③ 賃貸や自己利用を考えるならば「物件の再生を含む利活用の方法｣
を様々提案すること
ができると“考えられます”。“考えられます”と書きましたが、これは「すべて
の」行政書士が①から③をすることができるとは言い切れないためです。
とはいえ、地域活動に熱心な行政書士であれば可能だろうといえます。
また、③で「物件の再生を含む利活用の方法」と書きました。
この点についてはこの後でご説明いたします。
行政書士からの提案 空き家解消に向けて
東京都行政書士会空家対策特別委員会委員長  田中 勉
❷ 「物件の再生を含む利活用の方法」について
行政書士は、官公庁の許可や認可が必要になる様々な業種について、そ
の許可申請や認可申請をする専門家です。そして、空き家の発生予防や発
生した空き家の利活用をする際にも、許可や認可を必要とする場合もあり
ますので以下にご紹介いたします。
① 飲食店や宿泊施設の運営
物件をそのまま活かすにせよ、リフォームするにせよ、飲食店や宿泊
施設をするためには「営業許可」申請を保健所にする必要があります。
飲食店の営業許可を受ける際には、基準を満たした設備・レイアウ
ト、資格を持っている人の配置などが必要となります。
また、宿泊施設の営業許可を受ける際には、基準を満たした設備・
レイアウト、消防署との折衝などが必要となります。細部のアドバイス
や指導・要請が保健所によって異なることもあります。
ですので、管轄の保健所と事前相談は必須になりますし、この事前
相談のときから行政書士が関与していると煩雑さが相当軽減される
ことでしょう。
② リフォームをしてからの賃貸
賃貸を考える際に、リフォームをしたほうが物件の価値が向上する場
合が多いでしょう。この時に、リフォームについての補助金や助成金が
自治体から提供される場合もあります。自治体からの補助金や助成金
を得るためには、官公庁への申請が必要になりますが、ここでも行政
書士が関与しているとスムーズな申請が期待できるでしょう。
以上の他にも、保育施設や教育施設としての活用、自治体との協働による
“居場所”としてのスペース活用などがあります。それぞれを専門としてワンス
トップで行う業者さんも多数おりますが、その業者さんとの話し合いの場面に
行政書士を関与させることで、より有益な活用ができるかと考えられます。
空き家の発生予防や発生した空き家の利活用に、ぜひ行政書士の活用を
ご検討いただければ幸いです。
東京都行政書士会 空家問題サポートセンター03-5489-2411
 空き家に関するご相談は、東京都行政書士会へ
URLE-mail：https://www.tokyo-gyosei.or.jp/conference/index.html：jimukyoku@tokyo-gyosei.com
受付時間 12:30～16:30(土・日・祝日を除く)
相談窓口一覧行政書士はあなたの街の法律家
 行政書士は、権利義務、事実証明に関する書類作成や行政への許認可手続の専門家です。遺言書の作成、相続手続のご相談、また法人設立や助成金申請など空き家の利活用に向けて多方面からサポートします。
 「困ったなぁ、どうしよう！こんなこと誰に相談したらいいんだろう？」どんなことでも、まずはお近くの行政書士にお声がけください。
 行政書士は、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士、社会保険労務士、宅地建物取引士などの他の専門士業の皆様とネットワークを組んで対応いたします。 行政書士はあなたの身近な相談相手です。お気軽にご相談ください。
東京都 住宅政策本部 住宅企画部 民間住宅課空き家施策企画担当
直通TELURL
：03-5320-5148：https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/akiya/mado.html
■ 全国版空き家・空地バンク
こんなお悩みありませんか？
空き家に関するお困りごとは、どうぞ行政書士にご相談ください
国土交通省が構築･運営を支援。実家や空き家が都外の遠方にある場合、登録してスムーズな売却や賃貸に繋げます。
■ 空き家・空き地バンク総合情報ページURL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html
■ 東京都の空き家ワンストップ相談窓口
(令和2年度東京都空き家利活用等普及啓発・相談事業選定事業者)
■ 東京都行政書士会（市民相談センター）
■ ＮＰＯ法人 空家・空地管理センター■ ネクスト・アイズ株式会社
■ 東急株式会社  （住まいと暮らしのコンシェルジュ）■ ミサワホーム株式会社  （住まいるりんぐDeskコールセンター）
TEL受付時間
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：0120-057-109（コンサルティングデスク）：10:00～19:00（年末年始除く）：0120-727-330：24時間受付
：https://www.tokyo-gyosei.or.jp/conference/index.html
：jimukyoku@tokyo-gyosei.com
：https://www.akiya-akichi.    or.jp/：contact@akiya-akichi.or.jp
：https://www.nexteyes.co.jp/：info@nexteyes.co.jp
：https://www.tokyu-sumaitokurashi.com/akiya/：consultingdesk.concierge@tkk.tokyu.co.jp
：https://www.misawa.co.jp/soudan/akiya：akiyasoudan@home.misawa.co.jp
成年後見制度の活用
高齢の親が施設入居することになった。空き家になりそうな実家など財産管理はどうしよう？
一人暮らしで持ち家を相続する人がいない｡どこかに寄付できないか？
空き家を活用して民泊やカフェをしたいが開業の届けはどうするの？
親の家を相続することになったが、住む予定はない。何か活用できないか？
空き家をリフォームして賃貸したいが、費用が高額になりそうだ。どうしよう？
そうだ、行政書士に相談しよう！
あなたのお悩み行政書士が解決いたします！
遺言書の作成
各種許認可申請
相続した空き家の利活用
補助金等申請
東京都行政書士会空家対策特別委員会委員
事例執筆者 青木 直彦 石井 則子
 石田 裕子 河口 良伍
 小島 晴美 佐々木 由美子
 津田 陽一 戸田 光昭
 中村 博人 長谷川 直子
 谷治 博史
小冊子編集 石井 則子 石田 裕子
 長谷川 直子
印刷・編集協力 株式会社ウイズPT
東京都では平成30年８１万戸の空き家が存在し、空き
家の減少と利活用の志向改革に取り組んでいます。
東京都行政書士会では、平成２８年４月に空き家対策特
別委員会を設置して市民相談センターでの電話無料相談
を開始し、同年６月に東京都と「空き家の有効活用、適正
管理等の推進に関する協定」を締結し対応してきました。
平成３０年度には、「東京都空き家利活用等普及啓発・
相談事業」の業者に指定され、令和２年度も選定をいただ
き、都内各所でセミナー・フォーラムの開催と個別の相談会
を実施し、悩む都民に向き合ってきました。
毎日の電話相談と全支部が行う区市町村役所での相談
で、担当する役員が解決に向けて相談を重ねてきました。
解決事例にもありますが、地方の実家が両親の相続等により
土地建物の売却やリフォーム、賃貸借など利活用の促進を
願い相談者に寄り添い対応してきました。支部を含む役員
各位に心から御礼申し上げます。
昭和の高度経済成長時代に建築された住宅が、高齢化
の進展で一つの役目を終え、空き家になる事例が発生して
次世代社会に大きな問題を提起していると感じます。空き
家は様々な課題を包含する複合問題であり、解決のため
には、多くの専門家の連携協力とコーディネーター役が
必須であり、その役目は行政書士が最適任と考えます。
「空き家で悩む都民」に最適な本誌が発刊されることを
心から歓び、大いに活用されることを願っています。
執筆と編集にあたった先生方、役員各位のご尽力に
心から感謝申し上げ発刊の言葉といたします。
「空き家対策｣広報誌の発刊を祝して
令和2年度東京都空き家利活用普及啓発・相談事業の一環として発行しています。本冊子掲載のイラスト、図の無断複製・転写・借用などは著作権法上の例外を除き禁じます。
令和2年12月第1刷発行
本誌アドレスhttps://www.tokyo-gyosei.or.jp/
発行人 東京都行政書士会
 会長常住 豊
〒153-0042東京都目黒区青葉台3-1-6TEL : 03-3477-2881FAX : 03-3463-0669
(50音順)
(50音順)
東京都行政書士会空家対策担当 専務理事田崎 敏男