■ 投資法人■ 資産運用会社
投 資 口 に 関 す る「 マ イ ナ ン バ ー 制 度 」の ご 案 内
■市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
■マイナンバーのお届出に関するお問い合わせ先
法令に定められたとおり、分配金等の支払調書には、投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。投資主様は、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届出ください。
● 証券口座にて投資口を管理されている投資主様 ➡
● 証 券 会 社 と の お 取 引 が な い 投 資 主 様 ➡
お取引の証券会社までお問い合わせください。
下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部（0120-232-711）
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本投資法人の特徴を掲載しています。
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投 資 法 人 サ イ ト の ご 案 内http://www.tosei-reit.co.jp/
保有物件の概要、地図、稼働率などの情報を掲載しています。
自  平 成 2 8 年 1 1 月 1 日  至  平 成 2 9 年 4 月 3 0 日証 券 コ ー ド：3 4 5 1資産運用報告
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 2 番 3 号
プレスリリースを年別、内容別に分かりやすく掲載しています。
日 本 の 不 動 産 市 場 に 存 在 す る
『 膨 大 な 既 存 建 築 スト ッ ク 』( 注 )の 活 用・再 生●  決 算 サ マ リ ー
第5 期確 定 分 配 金（ 1 口 当 た り ）
第6 期予 想 分 配 金（ 1 口 当 た り ）3,592 円
3,259円
(注)「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。
期 末 資 産 規 模
期 末 稼 働 率
決算サマリー 01
投資主の皆様へ 02
トーセイ・リート投資法人の特徴 03
サマリー 04
第5期決算ハイライト 06
第5期トピックス 08
ポートフォリオの特徴 10
第5期取得物件 11
第5期末保有物件 12
ポートフォリオの概要 14
財務運営 16
IR活動実績 17
トーセイグループとは 18
本投資法人の概要／本資産運用会社の概要 19
C O N TEN T S
Ⅰ.資産運用報告 20 
Ⅱ.貸借対照表  38
Ⅲ.損益計算書  40
Ⅳ.投資主資本等変動計算書 41
Ⅴ.注記表  42
Ⅵ.金銭の分配に係る計算書  56
Ⅶ.監査報告書  57
Ⅷ.キャッシュ・フロー計算書（参考情報）   58
投資主インフォメーション    60
3 つ の『 力 』
「目利き力」×「リーシング力」×「再生力」
（注） 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い物件を見極めます。・ 大規模物件と比較して数が多く、スポンサーであるトーセイが得意とする中小規模の物件に特化しています。・ さまざまな物件タイプに投資可能とすることで取得機会を拡大し、リスクを分散しています。
投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素は、トーセイ・リート投資法人並びにその資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式
会社に格別のご高配を賜りまして、厚く御礼申し上げます。
ここに、本投資法人の第５期（平成28年11月１日～平成29年４月30日）の運用状況及び決算につきまし
てご報告申し上げます。
第５期におきましては、平成28年11月に、上場後２回目の公募増資を行い、22億円を調達し、新規借入金
とあわせて「JPT元町ビル」をはじめとする５物件、計53億円の資産を取得しました。これにより、第５期末の
ポートフォリオは23物件（オフィス９物件、商業施設３物件、住宅11物件）、361億円の資産規模となり、外
部成長への取組みは着実に進展しております。一方、ポートフォリオの運用面につきましては、緻密なリーシ
ング活動を展開することで、ポートフォリオ全体の第５期末稼働率は98.4％と高水準を維持することができ
ました。これらの結果、第５期の決算は、営業収益1,616百万円、経常利益658百万円、当期純利益657百万
円と当初の業績予想を上回り、投資口１口当たり分配金も当初予想対比6.9%増の3,592円となりました。
平成29年２月24日付で、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社の代表取締役社長として藤永明彦
が就任しました。新たな経営体制のもと、資産規模500億円の早期達成を強く意識した投資運用を推進して
いく所存です。引き続きスポンサーであるトーセイ株式会社からのサポートを最大限に活用しつつ、東京経済
圏を中心に「高利回りが期待できる競争力の高い不動産」や「築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する
不動産」への厳選投資を行い、運用資産の規模拡大を図ることにより、中長期的に安定した収益の確保と投資
主価値の最大化に努めてまいります。
投資主の皆様におかれましては、今後も変わらぬご支援を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。
投 資 主 の 皆 様 へ
トーセイ・リート投 資 法人の特 徴
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代表取締役社長藤永 明彦
トーセイ・リート投資法人
執行役員黒山 久章
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代表取締役会長中村 博
東 京 経 済 圏を中 心として中 小 規 模 不 動 産 へ 投 資 を 行う総 合 型リート
東京経済圏中心（東京、神奈川、埼玉、千葉）
中小規模（原則50億円以下）
オフィスビル、商業施設、住宅、ホテル
投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ
【 目 利 き 力 】
投資不動産の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持するためのノウハウ
【リーシング 力】
不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ
【 再 生 力 】
ト ー セイの 強 み・サ ポ ートを 活 用した 資 産 運 用
相 対 的に高 い 利回り水 準 を 可 能とする投 資 の イメージ
・ 「築年数」など不動産の有する「特性」を要因として、高いリスクプレミアムが要求される不動産（上図投資対象①、②）は一般的に投資判断が容易でないことも多く、売買市場参加者の裾野が相対的に限定され、過度な取得競争が回避されます。・ リスク許容度の高いスポンサーであるトーセイのバランスシートを一時的に活用し、その間にテナントニーズを踏まえた修繕等のバリューアップ工事や賃貸借スキームの変更等を行うことにより、投資リスクを投資法人が負担可能なレベルまで緩和します。
取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産
本投資法人の
物件の「特性」を
高いリスクプレミアムが
要求される不動産
トーセイの強み・サポートの活用
【 リ ー シ ン グ 力 】
【 再 生 力 】
【 目 利 き 力 】
投資対象①投資対象②
既存不動産を活用・再生し、Ｊリート市場の裾野拡大への貢献を目指しています。
（注） 下図は、投資手法についての一般的なイメージを図示したものであり、本投資法人が利回りを低下させずにリスクの小さい不動産を取得することを保証するものではありません。
トーセイの３つの強み
相対的に高い分配金利回り安定的な財務運営トーセイ・リートを支えるスポンサーサポート
スポンサーからの取得（取得価格の割合）
スポンサースポンサー以外
96.2%98.1%97.5%98.4%96.5%安定した稼働率の継続稼 働 率
分配金水準の維持・向上1,938円3,371円2,986円3,592円3,208円1口当たり分配金
物件取得サポート
リーシングサポート
リニューアルサポート
稼働率の改善、賃料固定型マスターリース契約による賃料収入の安定化等
不 動 産 価 値 を 高 め る バリューアップ工事や遵法性対応工事を実施
優先交渉権の付与など。現時点の優先交渉権の保有状況はP09をご覧ください
平成26年11/27平成27年4 月末平成27年10 月末平成28年4 月末平成28年10 月末
平成29 年
平成29 年
TOSEI REIT分配金利回り
低金利下で借入金の金利固定化や残存年数の長期化を進めています
平均調達金利46.4%
平均残存年数100%
長期借入比率
1,938円
2,986円3,208円3,371円
着 実 な 資 産 規 模 の 拡 大
上場以来、2回の公募増資を実施しました。立地条件や
築年数にとらわれず競争力のある不動産を厳選取得
することにより、資産規模の拡大を推進しています。
O-04関内トーセイビルⅡ 他
第 1 回公募増資
O-07西台NCビル
O-08JPT元町ビル 他
第 2 回公募増資
5 物件（119 億円）
１物件（14 億円）
5 物件（53 億円）
第1回公募増資
上場後3年目処
174億円12物件
174億円12物件
293億円17物件
308億円18物件
第2回公募増資
一口当たり分配金
第2期第3期第4期
361億円23物件
3,592円
平成26年11月27日上場
O-02KM新宿ビル 他
1 口当たり分配金
当初予想（注2）
第5期実績（平成29年4月期）
第4期実績（平成28年10月期）
第3期実績（平成28年4月期）
第1期実績（平成27年4月期）（注1）
第2期実績（平成27年10月期）
第5期決 算ハイライト
● 分配金の着実な成長
第5期の業績は下記のとおりとなりました。住宅物件の稼働率改善による賃料・共益費収入の増加、水道
光熱費等の賃貸事業費用が減少したことにより当初の予想を上回りました。
第1期から第5期まで、当初予想を上回る分配金を計上しています。
第 5 期の 当 初 業 績 予 想と実 績
ー オフィス ー 商業施設ー 住宅 ー 全体
平成27年4月平成26年11月平成27年10月平成28年10月平成29年4月平成28年4月
第5期末におけるポートフォリオ全体の稼働率は98.4％となっております。
高 水 準 の 稼 働 率 の 維 持
（注）稼働率は、各賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。
第4期実績（平成28年10月期）
当初予想 平成28年12月16日発表
第5期実績（平成29年４月期）当初予想対比
運用日数184日181日181日―
営業収益1,337百万円1,564百万円1,616百万円3.3％
営業利益643百万円750百万円791百万円5.4％
経常利益543百万円616百万円658百万円6.9％
当期純利益542百万円615百万円657百万円6.9％
1口当たり分配金3,371円3,359円3,592円6.9％
総資産34,428百万円―40,291百万円―
（注1） 第1期の実質的な運用期間は、平成26年11月28日から平成27年4月30日までの154日間です。（注2） 当初予想は最初に公表した数値を記載しています。なお、平成29年4月期（第5期）の当初予想は、平成28年6月15日に公表した数値です。
第 4期 末第 5期 末
物件数18物件23物件
取得価格308億円361億円
不動産鑑定評価額339億円400億円
平均鑑定NOI利回り6.17%6.10%
稼働率98.1%98.4%
テナント数572件671件
ポートフォリオPML3.71%3.75%
物件別投資比率( ポートフォリオに占める上位5物件の取得価格の割合)47.7%41.5%
増 資 に 伴うポ ートフォリオ の 変 化
第5期トピックス
物 件 価 値 維 持・向 上 に 向 け た 取 組 み優 先 交 渉 権（ 5 物 件 ）
物件名ツイン・アベニュー
所在地東京都練馬区関町北
物 件 タ イ プ住宅・店舗
敷地/延床面積2,475.07㎡/4,563.79㎡
構 造 ・ 階 数鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
竣工年月平成4年３月
物件名ルミエール３番館
所在地埼玉県川口市芝
物 件 タ イ プ住宅・店舗
敷地/延床面積3,129.63㎡/5,812.86㎡
構 造 ・ 階 数鉄筋コンクリート造ルーフィング葺７階建
竣工年月平成6年９月
物件名和紅ビル
所在地千葉県千葉市美浜区高洲
物 件 タ イ プ店舗・事務所
敷地/延床面積1,104.14㎡/4,059.79㎡
構 造 ・ 階 数鉄骨造陸屋根地下１階付５階建
竣工年月昭和61年５月
物件名マイルストン東久留米
所在地東京都東久留米市東本町
物 件 タ イ プ住宅・店舗
敷地/延床面積1,057.78㎡/4,374.55㎡
構 造 ・ 階 数鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
竣工年月平成元年９月
物件名サンセール与野本町
所在地埼玉県さいたま市中央区下落合
物 件 タ イ プ住宅
敷地/延床面積1,060.29㎡/1,978.93㎡
構 造 ・ 階 数鉄筋コンクリート造陸屋根４階建
竣工年月平成2年11月
（＊） 優先交渉権物件の取得価格、取得時期等は未定であり、必ずしも取得できるという保証はありません。また本投資法人は優先交渉権物件の取得について義務を負うものでもありません。実際の優先交渉権物件の取得にあたっては、必要なデューデリジェンスを行った上で、資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社の利害関係人取引規程に基づき意思決定を行います。なお、上記5物件の優先交渉権の取得に関し、本投資法人からスポンサーであるトーセイ株式会社に対する対価は発生いたしません。
● 浄化槽廃止・本下水道本管接続工事
● 空調更新工事● 外壁塗装・防水等工事・ 共用部リニューアル
プライムガーデンセレクション初富
投資額20.1百万円11.5百万円
物件管理コスト削減額/年1.2百万円1.3百万円 
鑑定 評価額
工事前607百万円318百万円
工事後618百万円341百万円
増減+11百万円+23百万円
実施時期第5期
工事費用11.7百万円
実施時期第5期
工事費用5.7百万円
実施時期第6期（予定）
工事費用約41百万円（予定）
平成29年6月15日、住宅2物件に係る優先交渉権を取得し、現在の優先交渉権物件は合計5物件です。
浄化槽を廃止し、本下水道へ接続する工事を実施しました。これにより物件管理コストの削減、物件価値の向上を図りました。
設置より一定年数が経過し、部品供給が停止した機器の故障時への備えや、空調効率の低下への対応として更新工事を実施しました。第6期において、ドミトリー原町田の大規模修繕工事を予定しています。
日本橋浜町ビル
ドミトリー原町田稲毛海岸ビル
プライムガーデン
セレクション初富
第5期取 得 物件
● 用途別投資比率 （取得価格ベース）
オフィス商業施設住 宅
第 5 期末
第 4 期末
54.4％12.8％32.8％
51.6％14.0％34.4％
● 地域別投資比率（取得価格ベース）
都心5区（注1）東京23区（都心5区を除く）
東京経済圏（注2）（東京23区を除く）
第 5 期末
第 4 期末
10.7％27.2％62.0％
12.6％25.3％62.1％100％
● 物件別投資比率（取得価格ベース）
第 5 期末
第 4 期末
11.3％9.3％7.7％6.6％6.6％58.5％
13.3％10.9％9.1％7.7％6.7％52.3％
関内トーセイビルⅡ
多摩センタートーセイビル
SEA SCAPE千葉みなとJPT元町ビルＫＭ新宿ビル
上位 5 物件合計41.5％
稲毛海岸ビル
ポ ート フ ォリ オ の 特 徴
（注1）「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。（注2）「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。
住 宅住 宅
オフィス O-08 JPT元町ビル
 Rd-10 プライムガーデン Rd-11 Tʼs garden新小岩
 Rt-03 セレクション初富
 0-09 白山麻の実ビル
東京経済圏のオフィス、住宅物件を中心としたポートフォリオです。
ポートフォリオの特 徴
第5期末 保 有物件
オフィス  O-01 
多摩センタートーセイビル
オフィス  O-05
西葛西トーセイビル
商業施設  Rt-01
稲毛海岸ビル
住 宅 Rd-09 
SEA  SCAPE千葉みなと
住 宅 Rd-05 
アビタート蒲田
住 宅 Rd-08 
ドミトリー原町田
住 宅 Rd-06 
マーランドファイブ
住 宅 Rd-04 
T's garden川崎大師
住 宅 Rd-07 
アブニール白妙
住 宅 Rd-03 
月光町アパートメント
住 宅 Rd-02 
オフィス  O-03 
日本橋 浜町ビル
オフィス  O-04 
関内トーセイビルⅡ
商業施設  Rt-02
武蔵藤沢トーセイビル
住 宅 Rd-01 
T's garden高円寺
オフィス  O-02 
KM新宿ビル
オフィス  O-06
新横浜センタービル
オフィス  O-07
西台NCビル
新松戸武蔵浦和
多摩センター
東京国際空港
Rd-03O-01
ポ ー ト フ ォ リ オ マ ッ プ（平成29年4月30日現在）ポ ー ト フ ォ リ オ 一 覧（平成29年4月30日現在）
物件番号第5期取得物件物件名称築年数（年）所在地取得価格（百万円）投資比率（％）
不動産鑑定評価額（百万円）
稼働率（％）
O-01多摩センタートーセイビル27.8 東京都多摩市3,3709.33,520100.0（73.5）
O-02KM新宿ビル25.6 東京都新宿区2,0575.72,460100.0
O-03日本橋浜町ビル26.5 東京都中央区1,8305.12,100100.0
O-04関内トーセイビルⅡ33.2 神奈川県横浜市4,10011.34,560100.0
O-05西葛西トーセイビル23.2 東京都江戸川区1,7104.71,920100.0
O-06新横浜センタービル26.4 神奈川県横浜市1,3643.81,590100.0
O-07西台NCビル25.1 東京都板橋区1,4814.11,62090.8
O-08●JPT元町ビル25.5 神奈川県横浜市2,3776.62,590100.0（100.0）
O-09●白山麻の実ビル23.8 東京都文京区1,3803.81,40091.7
オフィス 小計19,66954.421,76098.8
Rt-01稲毛海岸ビル24.4 千葉県千葉市2,3806.62,530100.0
Rt-02武蔵藤沢トーセイビル19.7 埼玉県入間市1,9505.42,110100.0（100.0）
Rt-03●セレクション初富13.9 千葉県鎌ケ谷市3100.9341100.0
商業施設 小計4,64012.84,981100.0
Rd-01T's garden高円寺6.3 東京都杉並区1,5444.31,94098.8
Rd-02ライブ赤羽28.1 東京都北区1,2273.41,47097.2
Rd-03月光町アパートメント9.1 東京都目黒区1,0002.81,13093.1
Rd-04T's garden川崎大師8.2 神奈川県川崎市9802.71,110100.0
Rd-05アビタート蒲田25.9 東京都大田区8362.3900100.0
Rd-06マーランドファイブ27.0 埼玉県富士見市8302.386793.0
Rd-07アブニール白妙22.2 神奈川県横浜市7802.2898100.0
Rd-08ドミトリー原町田24.8 東京都町田市6001.768594.7
Rd-09SEA SCAPE千葉みなと9.1 千葉県千葉市2,8007.73,03095.2
Rd-10●プライムガーデン22.2 千葉県鎌ケ谷市6001.761898.3
Rd-11●T's garden新小岩19.1 東京都葛飾区6701.9694100.0
住宅 小計11,86732.813,34297.0
合計/平均22.936,176100.040,08398.4
（注）  「稼働率」の括弧書きはマスターリース会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合です。
ポートフォリオの概要
40新規借入借換え既存借入返済済み
平成29年4月期平成29年10月期平成30年4月期平成30年10月期平成31年4月期平成31年10月期平成32年4月期平成32年10月期平成33年4月期平成33年10月期平成34年4月期平成34年10月期平成35年4月期平成36年4月期平成35年10月期
2020202016
101014
（注１） 「平均借入金利」とは、既存借入に適用される金利を各借入金額に基づいて加重平均した数値の小数第３位を四捨五入して記載しています。（注２） 「固定金利比率」とは、借入金総額に占める固定金利による借入金総額の割合をいいます。なお、金利スワップによる金利の固定がなされている場合には、当該有利子負債については固定金利による有利子負債として算定して記載しています。（注３）  「長期借入比率」とは、借入金総額に占める長期借入の割合をいい、「長期借入」とは、借入期間が１年超の借入をいいます。（注４）「平均残存年数」は、返済期限までの期間につき、各借入金額に基づいて加重平均した数値を記載しています。（注５） 「LTV」とは、各期末時点の総資産額のうち有利子負債の占める割合をいいます。小数第2位を四捨五入して記載しています。
● 主要な財務指標
● 借入金返済期限の分散状況
借 入 金 の 状 況個 人 投 資 家 向 けＩＲ活 動
借入れ及び借換え時に、平均残存年数の長期化、金利の固定化、返済期限の分散化及び返済額の平準化を
実施しました。
財 務 運 営I R 活 動 実 績
平成28年10月期（第4期末）平成29年4月期（第5期末）増減
有利子負債残高15,469百万円18,700百万円3,231百万円
平均借入金利（注1）0.67%0.84%0.17％
固定金利比率（注2）45.3%67.4%22.1％
長期借入比率（注3）94.8%100.0%5.2％
平均残存年数（注4）2.3年3.4年1.1年
LTV（注5）44.9%46.4%1.5％
投 資 主 ア ン ケ ー ト 結 果 の ご 報 告
第４期資産運用報告に同封しました投資主アンケートにご協力いただき、また貴重なご意見を賜り、誠にありがとうございました。
アンケート結果の一部をご報告いたします。皆様から寄せられたご意見は今後の資産運用やIR活動等に活用してまいります。
● 回答者プロフィール
第４期末投資主数  9,436名うち、個人等 9,226名回答者数／回答率 806名／8.7％
未記入1.2％
未記入2.4％29歳以下
8.4％30代
11.5％40代
14.0％50代
● 本投資法人の投資口購入理由（複数回答可）
トーセイを知っていたから
証券会社の勧め
投資口価格の割安感
分配金利回り
● 本投資法人に期待すること （上位3項目）
分配金の安定
資産規模の拡大
皆 様からの声の一 部
・今後も安定した分配金を期待している。
・「既存建築の活用」という方針に共感しています。
・自分が住んでいる地区で説明会を開催してほしい。
説 明 会 な ど
個人投資家の方々に本投資法人のことを知っていただくため、IR活動に積極的に取り組んでいます。
保有物件である「KM新宿ビル」「T's garden高円寺」の紹介と本投資法人の概要を説明する動画を、「東京証券取引所Jリートview」及び本投資法人のホームページ上に掲載しています。
東京以外の地区でも個人向けの説明会を開催しています。説明会の実施予定等については本投資法人のホームページ「最新情報」をご覧ください。
2017年2月25日、東証IRフェスタ2017「Jリートコーナー」にてミニ説明会を開催しました。
一般事務（機関運営）受託者投資主名簿等管理人資産保管会社三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務（会計・税務）受託者税理士法人平成会計社
本資産運用会社の親会社の子会社トーセイ・コミュニティ株式会社
本資産運用会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
会計監査人新創監査法人
資産運用委託契約
一般事務委託契約（機関運営事務）／投資口事務代行委託契約／資産保管業務委託契約
会計事務委託契約
不動産信託受益権売買契約
スポンサーサポート等に関する覚書
本投資法人の運用資産である不動産信託受益権に係る信託受託者との間における当該信託の信託財産である不動産に係る不動産賃貸借契約（マスターリース契約）及びプロパティ・マネジメント業務委託契約
本資産運用会社の親会社・スポンサートーセイ株式会社
役員会執行役員：黒山 久章監督役員：菅谷 貴子監督役員：田島 照久
商号トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
設立年月日平成17年9月28日
資本金100百万円
株主トーセイ株式会社（100％）
代表取締役会長代表取締役社長中村博藤永明彦
第二種金融商品取引業、投資助言・代理業投資運用業（関東財務局長（金商）第363号）取引一任代理等認可（国土交通大臣第52号）宅地建物取引業免許（東京都知事（3）第85736号）不動産特定共同事業許可（金融庁長官・国土交通大臣第70号）
ト ー セ イ グ ル ー プ とは本 投 資 法 人 の 概 要
本 資 産 運 用 会 社 の 概 要
トーセイ本来の事業領域に係る不動産の流れ本投資法人の保有する不動産に対するサポートの流れ本投資法人に係る不動産の流れ
ウェアハウジングサポート
ソーシングサ ポ ート本投資法人取得に先立つバリューアップ実施
優 先 交 渉 権の 付 与リーシングサポート
コンストラクション・マネジメントサポート
中 長 期 保 有
リニューアル機能短 期 保 有 機 能（ 不 動 産 流 動 化 事 業 ）
不 動 産 マ ー ケ ッ ト
■ 不動産流動化事業
■ 不動産開発事業
■ 不動産賃貸事業 
■ 不動産ファンド・コンサルティング事業
■ 不動産管理事業
498 億円51.8％
■ 不 動産 流 動化事業
■ 不 動産ファンド・コンサルティング事業■ 不 動産開発 事業
ト ー セイグ ル ープ(注）によるス ポン サ ー サ ポ ート
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーであるトーセイ株式会社との間のスポンサーサポート等に
関する覚書に基づき、外部成長支援策及び内部成長支援策としてトーセイ株式会社より提供される各
サポートを戦略的に活用し、外部成長及び内部成長を目指します。
ス ポ ン サ ー サ ポ ート 並 び に 本 投 資 法 人 及 び ス ポ ン サ ー 間 の 機 能 区 分
ト ー セ イグ ル ー プ の 事 業 概 要 及 び 実 績
(注）「トーセイグループ」とは、トーセイ並びにその子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。
● トーセイグループの5事業によるポートフォリオ経営
● トーセイグループの事業セグメント別売上高比率（平成28年11月期）
■ 不 動産管 理事業
（注）比率は小数第2位を四捨五入しているため、合計が100.0％にならないことがあります。（出所） トーセイ株式会社の平成28年11月期決算短信より本資産運用会社にて作成（なお、各事業セグメントの比率は内部取引消去後の売上高に基づき計算しています）。
■ 不 動産賃 貸事業
私募ファンド運用本部
私募ファンド運用本部投資運用委員会
REIT運用本部投資運用委員会
リスク･コンプライアンス委員会
リスク･コンプライアンス室内部監査室
リレーションシップ・マネジメント部
ファンド・マネジメント部
アセット・マネジメント部
ストラクチャード・ファイナンス部
プリンシパル・インベストメント部投資運用部事業開発部財務企画部経営管理部
REIT運用本部
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
資 産 運 用 の 概 況
〈1〉投 資 法 人 の 運 用 状 況 等 の 推 移
第1期第2期第3期第4期第5期
自 平成26年 9月 4日
至 平成27年 4月30日
自 平成27年 5月 1日
至 平成27年10月31日
自 平成27年11月 1日
至 平成28年 4月30日
自 平成28年 5月 1日
至 平成28年10月31日
自 平成28年11月 1日
至 平成29年 4月30日営業収益（百万円）6627981,2451,3371,616（うち不動産賃貸事業収益）（百万円）（662）（798） （1,245） （1,337） （1,616）営業費用（百万円）318456632694824（うち不動産賃貸事業費用）（百万円）（252）（355）（522）（563）（685）営業利益（百万円）344342613643791経常利益（百万円）187287517543658当期純利益（百万円）186286516542657総資産額（百万円）19,88719,99633,69534,42840,291（対前期比）（％）（―）（0.5）（68.5）（2.2）（17.0）純資産額（百万円）9,7119,80117,00617,04319,389（対前期比）（％）（―）（0.9）（73.5）（0.2）（13.8）出資総額（百万円）9,5259,52516,52116,52118,745出資総額（純額）（百万円）9,5259,52516,52116,49018,725発行済投資口の総口数（口）96,00096,000161,000161,000183,2001口当たり純資産額（円）101,161102,103105,631105,860105,837
1口当たり当期純利益 （注4）（円）2,835（1,938）2,9863,3303,3713,591
分配金総額（百万円）1862865165426581口当たり分配金（円）1,9382,9863,2083,3713,592（うち1口当たり利益分配金）（円）（1,938） （2,986） （3,014） （3,371） （3,592）（うち1口当たり利益超過分配金） （注5）（円）（―）（―）（194）（―）（―）総資産経常利益率 （注6）（％）0.91.41.91.61.8（年換算値） （注7）（％）（2.2）（2.9）（3.9）（3.2）（3.6）自己資本利益率 （注6）（％）1.92.93.93.23.6（年換算値） （注7）（％）（4.6）（5.8）（7.8）（6.3）（7.3）自己資本比率 （注6）（％）48.849.050.549.548.1（対前期比増減）（％）（―）（0.2）（1.5）（△1.0）（△1.4）配当性向 （注6）（％）99.999.993.999.9100.0
【その他参考情報】当期運用日数（日）154184182184181期末投資物件数（件）1212171823期末テナント数 （注8）（件）382385553572671期末稼働率 （注9）（％）96.297.596.598.198.4減価償却費（百万円）9091159168207資本的支出額（百万円）231325047賃貸NOI（Net Operating Income） （注6）（百万円）5005348829421,139FFO（Funds from Operation） （注6）（百万円）2763786757118651口当たりFFO （注6）（円）2,8813,9404,1984,4174,726有利子負債額（百万円）9,1699,16914,86915,46918,700期末総資産有利子負債比率（LTV）（％）46.145.944.144.946.4
（注1）  トーセイ・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日までの各6ヶ月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日（平成26年9月4日）から平成27年4月末日までです。（注2）  営業収益等には消費税等は含まれていません。なお、第1期の「当期運用日数」は実質的な運用日数であり、平成26年11月28日から平成27年4月30日までの154日間です。（注3）  以下の文中において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満（小数を記載した場合は記載した位未満）を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各項目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。
（注4）  「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、加重平均投資口数は、第1期が65,633口、第2期が96,000口、第3期が155,132口、第4期が161,000口、第5期が183,200口です。また、第1期の実質的な運用開始日である平成26年11月28日以後の加重平均投資口数（96,000口）によって計算した値を括弧内に併記しています。（注5）  平成28年4月期の1口当たり利益超過分配金194円のうち、一時差異等調整引当額は194円です。税法上の出資等減少分配はありません。（注6） 以下の算定式により算出しています。
総資産経常利益率経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日（平成26年11月28日）時点の総資産額を使用しています。
自己資本利益率当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日（平成26年11月28日）時点の純資産額を使用しています。自己資本比率期末純資産額÷期末総資産額×100
１口当たり分配金÷１口当たり当期純利益×100ただし、第1期、第3期及び第5期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により計算しています。分配金総額（利益超過分配金を含みません。）÷当期純利益×100また、平成28年4月期の配当性向を、配当性向=分配金総額（利益超過分配金を含みます。）÷当期純利益×100で算出すると99.9%となります。なお、小数第1位未満を切り捨てて表示しています。賃貸NOI（Net Operating Income）不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費FFO（Funds from Operation）当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益1口当たりFFOFFO÷発行済投資口の総口数
（注7） 第1期については実質的な運用日数154日（平成26年11月28日から平成27年4月30日まで）に基づいて年換算値を算出しています。
 第2期についてはその実日数184日（平成27年5月1日から平成27年10月31日まで）に基づいて年換算値を算出しています。
 第3期についてはその実日数182日（平成27年11月1日から平成28年4月30日まで）に基づいて年換算値を算出しています。
 第4期についてはその実日数184日（平成28年5月1日から平成28年10月31日まで）に基づいて年換算値を算出しています。
 第5期についてはその実日数181日（平成28年11月1日から平成29年4月30日まで）に基づいて年換算値を算出しています。（注8）  「期末テナント数」は、各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数（倉庫、看板、駐車場等は含みません。）の合計を記載しています。当該資産につきパススルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、テナント数はエンドテナントの総数を用いて算出し、賃料固定型のマスターリース契約が締結されている物件については、テナント数を1として計算しています。なお、「マスターリース契約」（以下「ML契約」ということがあります。）とは、賃貸人とテナントとの間に別の賃借人（マスターレッシー（以下「ML会社」といいます。））を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。「賃料固定型マスターリース契約」（以下「賃料固定型ML契約」ということがあります。）とは、マスターリース契約のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます。「パススルー型マスターリース契約」（以下「パススルー型ML契約」ということがあります。）とは、マスターリース契約のうちテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取る契約形態をいいます。以下同じです。（注9）  「期末稼働率」は、期末日現在における各運用資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」の定義については、後記「投資法人の運用資産の状況 〈２〉主要な保有資産」をご参照ください。
〈 2 〉当 期 の 資 産 の 運 用 の 経 過
① 投 資 法 人 の 主 な 推 移本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以
下「投信法」といいます。）に基づき、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、平成26年9月4日に出資金960百万円（9,600口）で設立され、平成26年9月22日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第96号）。平成26年11月26日に公募による新投資口の発行（86,400口）を行い、翌27日付で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」（注）といいます。）に上場（銘柄コード3451）しました。当期末現在において、発行済投資口の総口数は183,200口となっています。（注）  「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。また、「J-REIT市場」とは、東京証券取引所が開設する不動産投資信託証券市場をいいます。以下同じです。② 投 資 環 境 と 運 用 実 績投資環境：当期（平成29年4月期）におけるわが国の経済は、海外経済の成長率が緩やかに高まるもとで、きわめて緩和的な金融環境と政府の大型経済対策の効果を背景に、景気の拡大が続いています。また、企業収益や業況感が業種の広がりを伴いつつ改善し、雇用・所得環境が着実に改善する中、設備投資や個人消費も緩やかな増加基調にあります。不動産投資市場におきましては、引き続き良好な資金調達環境のもとで投資需要は高いものの、市場に供給される物件が抑制されており、商業用不動産投資総額は前年比減少となりました。とりわけ、都心5区（注1）では、不動産価格の上昇に加え、限定的な物件供給を背景に物件の取得競争は過熱化していますが、全体では、価格上昇に陰りが見え始めるなどピーク感が強まっていると考えられます。一方、J-REITが保有する資産の評価額は上昇幅が縮小しつつも依然上昇を示しています。不動産賃貸市場において、東京ビジネス地区（都心5区）のオフィス空室率は前年同期に比べ低い水準で推移しており、平均賃料も微増傾向を継続しています（三鬼商事調べ）。東京経済圏（注2）における賃貸住宅の空室率は低水準で推移し賃料単価も高水準を維持しています。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
運用実績：このような環境において、本投資法人は、平成28年11月にオフィス2物件、商業施設1物件及び住宅2物件の計5物件（取得価格（注3）合計5,337百万円）を取得し、当期末現在においては、計23物件、取得価格合計36,176百万円を保有しています。また、当期末現在における当該運用資産の稼働率は98.4％です。（注1） 「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。（注2）  「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。（注3） 「取得価格」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。
③ 資 金 調 達 の 概 要本投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。当期中に以下のとおり資金調達を行いました。平成28年11月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行（22,200口）を実施し、2,224百万円の調達を行いました。また、有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権5物件の取得及び関連費用に充当するため、平成28年11月2日付けで長期借入金による3,300百万円の調達を行いました。当期末現在、出資総額は18,745百万円、有利子負債の残高は18,700百万円となりました。これにより、当期末時点での資産総額のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は46.4％となりました。
④ 業 績 及 び 分 配 の 概 要上記運用の結果、当期の業績は、営業収益1,616百万円（前期比20.8％増）、営業利益791百万円（前期比23.1％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は658百万円（前期比21.2％増）、当期純利益は657百万円（前期比21.2％増）となりました。当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数を除く投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益分配金は3,592円となりました。
〈 3 〉増 資 等 の 状 況
本投資法人設立から当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
年月日摘要発行済投資口の総口数（口）出資総額（百万円）（注7）備考増減残高増減残高
平成26年 9月 4日私募設立9,6009,600960960 （注1）
平成26年11月26日公募増資86,40096,0008,5659,525 （注2）
平成27年11月16日公募増資61,900157,9006,66216,187 （注3）
平成27年12月16日第三者割当増資3,100161,00033316,521 （注4）
平成28年11月 1日公募増資22,200183,2002,22418,745 （注5）
（注1） 本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。（注2）  1口当たり発行価格103,000円（発行価額99,137円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。（注3）  1口当たり発行価格111,637円（発行価額107,629円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。（注4）  1口当たり発行価額107,629円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。（注5）   1口当たり発行価格103,938円（発行価額100,206円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。（注6）  投信法第94条において準用する会社法第308条第2項の規定により議決権を有しない投資口（自己保有投資口）又は投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口（相互保有投資口）はありません。（注7）  一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
【投資証券の取引所価格の推移】本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとおりです。
自 平成26年 9月 4日（至 平成27年 4月30日）
自 平成27年 5月 1日（至 平成27年10月31日）
自 平成27年11月 1日（至 平成28年 4月30日）
自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）
自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）
最高（円）144,500134,400125,700118,300111,200
最低（円）108,000108,900114,000104,500 99,200
（注） 本投資法人の投資証券が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されたのは平成26年11月27日です。
〈 4 〉分 配 金 等 の 実 績
当期の投資口1口当たり分配金は、3,592円としています。利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投資信託及び投資法人に関する法律第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を3,592円としました。
第1期第2期第3期第4期第5期
自 平成26年 9月 4日（至 平成27年 4月30日）
自 平成27年 5月 1日（至 平成27年10月31日）
自 平成27年11月 1日（至 平成28年 4月30日）
自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）
自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）
当期純利益総額（千円） 186,085286,657516,621542,755657,996
当期未処分利益総額（千円） 186,085286,695516,660574,162678,802
利益留保額（千円）373931,40620,80514,796
金銭の分配金総額（千円） 186,048286,656516,488542,731658,054
（1口当たり分配金）（円）（1,938）（2,986）（3,208）（3,371）（3,592）
うち利益分配金総額（千円） 186,048286,656485,254542,731658,054
（1口当たり利益分配金）（円）（1,938）（2,986）（3,014）（3,371）（3,592）
うち出資払戻総額（千円）――31,234――
（1口当たり出資払戻額）（円）（―）（―）（194）（―）（―）
出資払戻総額のうち一時差異等調整引当額からの分配金総額（千円）――31,234――
（１口当たり出資払戻額のうち１口当たり一時差異等調整引当額分配金）（円）（―）（―）（194）（―）（―）
出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金総額（千円）―――――
（１口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金）（円）（―）（―）（―）（―）（―）
〈 5 〉今 後 の 運 用 方 針
① 想 定 さ れ る 将 来 動 向政府の各種経済政策や緩和的な金融環境の下、国内のJ-REIT各社を含む法人、個人及び機関投資家に加え、海外企業や投資ファンドなどによる日本の不動産への投資は今後も継続すると考えられ、当面は、不動産売買市場における取得競争や不動産の売買価格の上昇傾向が一定程度続くものと見込まれます。また、不動産賃貸市場においては、前述の政府による施策等の効果により景気の回復基調が続くものと想定されるなか、東京経済圏におけるオフィス、商業施設及び住宅の賃貸市場は、稼働率及び賃料単価の双方で、緩やかにさらなる改善傾向で推移するものと考えられます。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
② 今 後 の 運 用 方 針 及 び 対 処 す べ き 課 題（イ） 運用方針：本投資法人は、日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」（注1）の活用・再生を目的に、取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産、又は築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として、トーセイ株式会社（以下「スポンサー」又は「トーセイ」といいます。）のコア・コンピタンス（注2）である「目利き力」（注2）、「リーシング力」（注2）、「再生力」（注2）を活用した運用・投資を行っています。所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレート（注3）が要求されると考えられる不動産のうち、高いテナント誘致力や底堅い賃貸需要等を中長期的に見込める物件を、スポンサーのコア・コンピタンスの1つである目利き力を活用して取得し、ソーシングサポートとしてスポンサーから資産を取得する際にも、スポンサーが当該対象となる物件を保有する期間において同社のコア・コンピタンスであるリーシング力及び再生力を発揮することにより、本投資法人は収益が安定した資産を取得することが可能となります。また、本投資法人がスポンサー以外から資産を取得する場合においても、本資産運用会社のみならず、スポンサーのリーシング力を活用することにより、保有する運用資産の収益性の向上を早期に図ることが可能となります。
（注1） 「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。（注2）  トーセイの「コア・コンピタンス」とは、具体的には、投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ（以下「目利き力」といいます。）、投資不動産の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持するためのノウハウ（以下「リーシング力」といいます。）及び不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ（以下「再生力」といいます。）の3つのノウハウの総称をいいます。以下同じです。（注3）  「キャップレート」とは、NOIを不動産価格で除した数値をいいます。また、「NOI」とは、直接還元法における運営純収益（Net Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、減価償却費を控除した収益に基づく期待利回りはこれよりも低下します。また、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（Net Cash Flow）とも異なります。
（ロ） 資産規模（注1）の拡大本投資法人は、当期末現在計23物件、36,176百万円の資産を運用していますが、投資主に対する安定的な分配を実現するため、早期に資産規模の拡大が必要であると考えています。取得競争の激しい現在の不動産市場において、スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確保するとともに、本資産運用会社の私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用しつつ、相対的に高い利回りが期待できる物件を厳選して取得することにより外部成長を図っていきます（注2）。
（注1） 「資産規模」とは、決算日における保有資産の取得価格の総額をいいます。（注2）  本書の日付現在、本投資法人が取得を決定した物件はありません。
（ハ） 財務戦略現時点においては、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組んでおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締結を含みます。）による調達とする方針です。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。また現在は、銀行団から運用資産を担保とする借入れを行なっていますが、今後、一定以上の資産規模となった場合には、無担保化することにより、費用の削減や借入れの機動性の向上を目指していきます。
〈 6 〉決 算 後 に 生じ た 重 要 な 事 実
該当事項はありません。
投 資 法 人 の 概 況
〈1〉出 資 の 状 況
第1期第2期第3期第4期第5期
（平成27年 4月30日）（平成27年10月31日）（平成28年 4月30日）（平成28年10月31日）（平成29年 4月30日）
発行可能投資口総口数（口）10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,000発行済投資口の総口数（口）96,00096,000161,000161,000183,200出資総額（注）（百万円）9,5259,52516,52116,52118,745投資主数（人）4,3144,4948,9539,43611,150
（注） 一時差異調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
〈 2 〉投 資 口 に 関 す る 事 項
平成29年4月30日現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以下のとおりです。
氏名又は名称所有投資口数（口）
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合（％）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）22,16112.09
トーセイ株式会社11,8206.45
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）11,5066.28
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）10,8195.90
野村信託銀行株式会社（投信口）7,1643.91
蔭山恭一2,0381.11
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 5050011,9091.04
株式会社あおぞら銀行1,8290.99
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口9）1,5740.85
松井証券株式会社1,5400.84
合計72,36039.49
（注） 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
〈 3 〉役 員 等 に 関 す る 事 項
① 当 期 に お け る 執 行 役 員 、監 督 役 員 及 び 会 計 監 査 人 は 以 下 の と おりで す 。
役職名役員等の氏名又は名称主な兼職等
当該営業期間における役職毎の報酬の総額（千円）
執行役員黒山久章―1,500
監督役員菅谷貴子山田・尾﨑法律事務所弁護士2,400田島照久田島公認会計士事務所公認会計士・税理士
会計監査人新創監査法人―5,000
（注1）  執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。（注2）  執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成28年7月21日に開催された本投資法人の第2回投資主総会において、井上昌治が補欠執行役員として選任されています。（注3）  執行役員及び監督役員については当期に支給した額、会計監査人については当期の監査に係る報酬として支払うべき額を記載しています。
② 会 計 監 査 人 の 解 任 及 び 不 再 任 の 決 定 の 方 針会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また不再任については、監査の品質及び監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案し、本投資法人の役員会において検討します。
〈 4 〉資 産 運 用 会 社 、資 産 保 管 会 社 及 び 一 般 事 務 受 託 者
平成29年4月30日現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。
委託区分氏名又は名称
資産運用会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
資産保管会社三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（機関運営）三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（会計・税務）税理士法人平成会計社
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
投 資 法 人 の 運 用 資 産 の 状 況
〈1〉投 資 法 人 の 資 産 の 構 成
平成29年4月30日現在における本投資法人の資産の構成は、以下のとおりです。なお、保有資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下「不動産信託受益権」といいます。）は、いずれもテナントに対する賃貸用である建物及びその敷地です。
資産の種類地域等主たる用途
第4期（平成28年10月31日）第5期（平成29年 4月30日）
保有総額（百万円）（注2）
対総資産比率（％）（注3）
保有総額（百万円）（注2）
対総資産比率（％）（注3）
不動産信託受益権
オフィス15,89446.219,60248.7
商業施設4,28512.44,57911.4
住宅10,61730.811,84529.4
主要地方都市（注1）―――――
合計30,79789.536,02789.4
預金・その他の資産3,63010.54,26410.6
資産総額（注2）34,428100.040,291100.0
（注1）  「主要地方都市」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます。（注2）  「保有総額」及び「資産総額」は、規約に定められた資産評価方法に従って、各期末時点における貸借対照表計上額（不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）に基づいて記載しています。（注3） 「対総資産比率」は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
〈 2 〉主 要 な 保 有 資 産
平成29年4月30日現在、本投資法人が保有する主要な資産の概要は以下のとおりです。運用資産の用途の分類に応じ、オフィスは「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
物件番号不動産等の名称帳簿価額（百万円）（注1）
賃貸可能面積（㎡）（注2）
賃貸面積（㎡）（注3）
稼働率（％）（注4）
対総不動産賃貸事業収益比率（％）（注5）
O-01多摩センタートーセイビル3,3359,737.499,737.49100.0（73.5）12.1オフィス
O-02KM新宿ビル2,0293,403.953,403.95100.05.6オフィス
O-03日本橋浜町ビル1,8283,334.403,334.40100.05.4オフィス
O-04関内トーセイビルⅡ4,0716,917.026,917.02100.010.6オフィス
O-05西葛西トーセイビル1,7023,187.973,187.97100.04.5オフィス
O-06新横浜センタービル1,3783,888.283,888.28100.04.4オフィス
O-07西台NCビル1,4873,798.483,448.5990.84.9オフィス
O-08JPT元町ビル2,3825,453.135,453.13100.0（100.0）6.6オフィス
O-09白山麻の実ビル1,3861,860.511,705.8091.72.8オフィス
Rt-01稲毛海岸ビル2,3235,890.925,890.92100.07.7商業施設
Rt-02武蔵藤沢トーセイビル1,9386,089.726,089.72100.0（100.0）4.5商業施設
Rt-03セレクション初富3171,839.451,839.45100.00.9商業施設
物件番号不動産等の名称帳簿価額（百万円）（注1）
賃貸可能面積（㎡）（注2）
賃貸面積（㎡）（注3）
稼働率（％）（注4）
対総不動産賃貸事業収益比率（％）（注5）
Rd-01T's garden高円寺1,5382,169.382,143.8898.83.3住宅
Rd-02ライブ赤羽1,2223,876.353,766.8597.23.3住宅
Rd-03月光町アパートメント1,0021,392.131,296.2793.12.0住宅
Rd-04T's garden川崎大師9732,067.772,067.77100.02.3住宅
Rd-05アビタート蒲田8421,768.231,768.23100.01.8住宅
Rd-06マーランドファイブ8272,723.682,532.9093.02.7住宅
Rd-07アブニール白妙7702,499.932,499.93100.02.2住宅
Rd-08ドミトリー原町田5981,867.071,767.7694.71.8住宅
Rd-09SEA SCAPE千葉みなと2,7846,758.526,432.9795.27.2住宅
Rd-10プライムガーデン6073,687.983,626.8998.31.9住宅
Rd-11T's garden新小岩6781,652.931,652.93100.01.5住宅
合計36,02785,865.2984,453.1098.4100.0
（注1）  「帳簿価額」は、平成29年4月30日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。以下同じです。（注2）  「賃貸可能面積」は、平成29年4月30日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。（注3）  「賃貸面積」は、平成29年4月30日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナント（パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を締結している場合は、当該賃料固定型ML契約の賃借人をエンドテナントとして扱います。以下同じです。）との間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載し、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の賃貸面積を記載しています。（注4）  「稼働率」は、平成29年4月30日現在における各運用資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。また、合計は、各運用資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を記載しています。以下同じです。（注5）  「対総不動産賃貸事業収益比率」は、各物件の不動産賃貸事業収益を全物件に係る合計額で除した比率を示しています。なお、JPT元町ビル、白山麻の実ビル、セレクション初富、プライムガーデン及びT's garden新小岩については、平成28年11月2日に取得しているため、取得日以後の数値を記載しています。以下同じです。（注6）  エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも、平成29年4月30日現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、当該賃貸借契約に基づき「賃貸面積」及び「稼働率」を記載しています。以下同じです。
〈 3 〉不 動 産 等 組 入 資 産 明 細
平成29年4月30日現在、本投資法人が保有する不動産等の概要は以下のとおりです。
物件番号不動産等の名称所在地（住居表示）所有形態賃貸可能面積（㎡）
帳簿価額（百万円）
期末算定価額（百万円）（注）
Ｏ-01多摩センタートーセイビル東京都多摩市落合1丁目15番2号信託受益権9,737.493,3353,520
Ｏ-02KM新宿ビル東京都新宿区歌舞伎町2丁目46番5号信託受益権3,403.952,0292,460
Ｏ-03日本橋浜町ビル東京都中央区日本橋浜町1丁目12番9号信託受益権3,334.401,8282,100
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況の推移は以下のとおりです。
物件番号不動産等の名称
第4期自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）
第5期自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）
テナント総数〔期末時点〕（注1）
稼働率〔期末時点〕（％）
不動産賃貸事業収益〔期間中〕（百万円）
対総不動産賃貸事業収益比率（％）
テナント総数〔期末時点〕（注1）
稼働率〔期末時点〕（％）
不動産賃貸事業収益〔期間中〕（百万円）
対総不動産賃貸事業収益比率（％）
Ｏ-01多摩センタートーセイビル（注2）1（34） 100.0（69.6）20515.31（41） 100.0（73.5）19512.1
Ｏ-02KM新宿ビル8100.0926.98100.0915.6Ｏ-03日本橋浜町ビル7100.0876.57100.0875.4Ｏ-04関内トーセイビルⅡ2896.717413.029100.017110.6Ｏ-05西葛西トーセイビル9100.0735.59100.0724.5Ｏ-06新横浜センタービル12100.0695.212100.0714.4Ｏ-07西台NCビル6100.0241.8590.8784.9
Ｏ-08JPT元町ビル（注3）－－－－7（8） 100.0（100.0）106（注5）6.6
Ｏ-09白山麻の実ビル－－－－1091.745（注5）2.8
Rt-01稲毛海岸ビル15100.01269.515100.01247.7
Rt-02武蔵藤沢トーセイビル（注4）1（1） 100.0（100.0）725.41（1） 100.0（100.0）724.5
Rt-03セレクション初富－－－－1100.014（注5）0.9
Rd-01T's garden高円寺5497.9523.95498.8533.3Rd-02ライブ赤羽7097.7513.96997.2523.3
Rd-03月光町アパートメント1587.8302.31593.1312.0
Rd-04T's garden川崎大師5196.2352.751100.0372.3Rd-05アビタート蒲田27100.0282.127100.0291.8Rd-06マーランドファイブ3497.7382.93293.0432.7Rd-07アブニール白妙3995.7342.641100.0362.2Rd-08ドミトリー原町田6793.7292.26894.7291.8
Rd-09SEA SCAPE千葉みなと12893.21118.312495.21167.2
Rd-10プライムガーデン－－－－5998.331（注5）1.9
Rd-11T's garden新小岩－－－－26100.023（注5）1.5
合計57298.11,337100.067198.41,616100.0
（注1）  「テナント総数」は、各運用資産に係る各賃貸借契約に基づき、運用資産毎のテナント数を記載しています。ただし、当該運用資産につ
きML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型ML契約の物件についてはかかるML会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。（注2）  本物件については、平成26年7月31日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティ株式会社（以下「トーセイ・コミュニティ」といいます。）との間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同日付で同社及びトーセイとの間でパススルー型ML契約が締結されています。また、同社とトーセイとの間のパススルー型ML契約は、本投資法人による取得時に、賃料固定型ML契約に変更され、平成28年11月27日付で終了した後、平成28年11月28日を始期とし平成32年11月30日を終期とする新たな賃料固定型ML契約が締結されています。（注3）  本物件については、平成28年2月29日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されていますが、そのうち2階（賃貸面積919.15㎡）については平成28年9月9日付で、7階一部区画（賃貸面積316.04㎡）については平成28年9月28日付で、同社及びトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されています。（注4）  本物件については、平成27年9月30日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されています。また、本投資法人による取得時に、トーセイ・コミュニティ及びトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されています。（注5）  JPT元町ビル、白山麻の実ビル、セレクション初富、プライムガーデン及びT's garden新小岩については、平成28年11月2日に取得しているため、表中における第5期「不動産賃貸事業収益」は、取得日以後の数値を記載しています。
物件番号不動産等の名称所在地（住居表示）所有形態賃貸可能面積（㎡）
帳簿価額（百万円）
期末算定価額（百万円）（注）
Ｏ-04関内トーセイビルⅡ神奈川県横浜市中区住吉町4丁目45番1号信託受益権6,917.024,0714,560
Ｏ-05西葛西トーセイビル東京都江戸川区西葛西6丁目9番12号信託受益権3,187.971,7021,920
Ｏ-06新横浜センタービル神奈川県横浜市港北区新横浜2丁目5番15号信託受益権3,888.281,3781,590
Ｏ-07西台NCビル東京都板橋区高島平1丁目83番1号信託受益権3,798.481,4871,620
Ｏ-08JPT元町ビル神奈川県横浜市中区山下町273番地信託受益権5,453.132,3822,590
Ｏ-09白山麻の実ビル東京都文京区白山5丁目36番9号信託受益権1,860.511,3861,400
Rt-01稲毛海岸ビル千葉県千葉市美浜区高洲3丁目23番2号信託受益権5,890.922,3232,530
Rt-02武蔵藤沢トーセイビル埼玉県入間市東藤沢2丁目18番20号信託受益権6,089.721,9382,110
Rt-03セレクション初富千葉県鎌ケ谷市北初富8番1号信託受益権1,839.45317341
Rd-01T's garden高円寺東京都杉並区高円寺北3丁目35番26号信託受益権2,169.381,5381,940
Rd-02ライブ赤羽東京都北区浮間3丁目29番10号信託受益権3,876.351,2221,470
Rd-03月光町アパートメント東京都目黒区下目黒6丁目9番22号信託受益権1,392.131,0021,130
Rd-04T's garden川崎大師
神奈川県川崎市川崎区伊勢町13番19号及び20号信託受益権2,067.779731,110
Rd-05アビタート蒲田東京都大田区中央8丁目20番12号信託受益権1,768.23842900
Rd-06マーランドファイブ
埼玉県富士見市西みずほ台1丁目20番1号信託受益権2,723.68827867
Rd-07アブニール白妙神奈川県横浜市南区白妙町2丁目7番地5信託受益権2,499.93770898
Rd-08ドミトリー原町田東京都町田市原町田2丁目6番14号信託受益権1,867.07598685
Rd-09SEA SCAPE千葉みなと
千葉県千葉市中央区中央港1丁目24番14号信託受益権6,758.522,7843,030
Rd-10プライムガーデン千葉県鎌ケ谷市北初富8番11号信託受益権3,687.98607618
Rd-11T's garden新小岩東京都葛飾区西新小岩4丁目39番21号信託受益権1,652.93678694
合計85,865.2936,02740,083
（注）  「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成29年4月30日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社が作成した不動産鑑定評価書又は調査報告書に記載された価格を記載しています。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
〈 4 〉再 生 可 能 エ ネ ル ギ ー 発 電 設 備 等 明 細 表
該当事項はありません。
〈 5 〉公 共 施 設 等 運 営 権 等 明 細 表
該当事項はありません。
〈 6 〉特 定 取 引 の 契 約 額 及 び 時 価 の 状 況 表
平成29年4月30日現在、本投資法人における特定取引の契約額及び時価の状況は次のとおりです。
（単位：千円）
区分種類契約額等（注1）時価（注2）うち1年超
市場取引以外の取引金利スワップ取引支払固定・受取変動6,000,0004,000,000△14,673
（注1）  契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。（注2）  時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
〈 7 〉そ の 他 資 産 の 状 況
不動産を主な信託財産とする信託受益権等は、前記「〈３〉不動産等組入資産明細」に一括して記載しており、平成29年4月30日現在同欄記載以外に本投資法人が主たる投資対象とする主な特定資産の組入れはありません。
〈 8 〉国 及 び 地 域 毎 の 資 産 保 有 状 況
日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。
保 有 不 動 産 の 資 本 的 支 出
〈1〉資 本 的 支 出 の 予 定
不動産等の名称所在地目的期間工事金額（千円）プライムガーデン千葉県鎌ケ谷市本下水道本管接続工事自 平成29年 5月至 平成29年 7月20,102
ドミトリー原町田東京都町田市外壁・共用部大規模修繕工事自 平成29年 6月至 平成29年10月41,020
合計61,122
〈 2 〉期 中 の 資 本 的 支 出
本投資法人が平成29年4月30日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は47,291千円であり、当期費用に区分された修繕費47,103千円と合わせ、合計94,394千円の工事を実施しています。
不動産等の名称所在地目的期間工事金額（千円）
日本橋浜町ビル東京都中央区エアコン熱源水配管改修工事Ⅱ期工事自 平成28年10月至 平成28年12月9,211
稲毛海岸ビル千葉県千葉市空調機器更新工事自 平成28年11月至 平成28年12月5,730
セレクション初富千葉県鎌ケ谷市本下水道本管接続工事自 平成29年 4月至 平成29年 4月11,528
その他20,821合計47,291
〈 3 〉長 期 修 繕 計 画 の た め に 積 立 て た 金 銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
自 平成26年 9月 4日（至 平成27年 4月30日）
自 平成27年 5月 1日（至 平成27年10月31日）
自 平成27年11月 1日（至 平成28年 4月30日）
自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）
自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）
（千円）当期首積立金残高－25,06475,452140,388173,233当期積立額26,13352,267109,85282,549178,919当期積立金取崩額1,0691,88044,91649,70435,191次期繰越額25,06475,452140,388173,233316,961
〈1〉運 用 等 に 係 る 費 用 明 細
第4期自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）（千円）
第5期自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）（千円）
資産運用報酬（注）79,60089,830
資産保管手数料1,6661,699
一般事務委託手数料11,12611,248
役員報酬3,9003,900
その他費用34,88333,146
合計131,175139,825
（注）  「資産運用報酬」には、上記とは別に、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、該当不動産
の取得原価又は売却損益に算入している「取得報酬」及び「譲渡報酬」があり、第5期には取得報酬26,685千円が発生しています。
〈 2 〉借 入 状 況
平成29年4月30日現在における金融機関毎の借入金の状況は以下のとおりです。
区分借入日当期首残高（千円）当期末残高（千円）
平均利率（％）（注1）
返済期限返済方法使途摘要借入先
株式会社三菱東京UFJ銀行平成28年8月31日800,000― 0.33000平成28年11月30日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）
小計800,000――
１年内返済予定の長期借入金
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日1,094,000―
0.33000
平成28年11月30日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日1,025,000―平成28年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日250,000―平成28年11月30日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成26年11月28日200,000―平成28年11月30日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成26年11月28日200,000―平成28年11月30日期限一括 （注3）
費 用・負 債 の 状 況
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
区分借入日当期首残高（千円）当期末残高（千円）
平均利率（％）（注1）
返済期限返済方法使途摘要借入先
株式会社りそな銀行平成26年11月28日140,000140,000
0.88600（注2）
平成31年11月29日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社新生銀行平成26年11月28日140,000140,000平成31年11月29日期限一括 （注3）
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日140,000140,000平成31年11月29日期限一括 （注3）
三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日140,000140,000平成31年11月29日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成27年11月17日375,000375,000
0.53000
平成31年5月31日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成27年11月17日325,000325,000平成31年5月31日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成27年11月17日300,000300,000平成31年5月31日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成27年11月17日250,000250,000平成31年5月31日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成27年11月17日250,000250,000平成31年5月31日期限一括 （注3）
株式会社あおぞら銀行平成27年11月17日250,000250,000平成31年5月31日期限一括 （注3）
三井住友信託銀行株式会社平成27年11月17日250,000250,000平成31年5月31日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成27年11月17日325,000325,000
0.73000
平成32年11月30日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成27年11月17日300,000300,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成27年11月17日275,000275,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成27年11月17日150,000150,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成27年11月17日150,000150,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
株式会社あおぞら銀行平成27年11月17日150,000150,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
三井住友信託銀行株式会社平成27年11月17日150,000150,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成27年11月17日450,000450,000
0.93000
平成33年11月30日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成27年11月17日350,000350,000平成33年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成27年11月17日200,000200,000平成33年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成27年11月17日550,000550,0001.58567
平成34年11月30日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）株式会社三井住友銀行平成27年11月17日450,000450,000平成34年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成28年11月30日―100,000
0.84075
平成32年11月30日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成28年11月30日―100,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成28年11月30日―100,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成28年11月30日―100,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
区分借入日当期首残高（千円）当期末残高（千円）
平均利率（％）（注1）
返済期限返済方法使途摘要借入先
１年内返済予定の長期借入金
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日200,000―0.33000
平成28年11月30日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日200,000―平成28年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日―700,000
0.52600（注2）
平成29年11月30日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日―600,000平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注3）
三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注3）
小計3,169,0002,000,000―
短期借入金合計3,969,0002,000,000―
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日700,000―
0.52600（注2）
平成29年11月30日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日600,000―平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日140,000―平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成26年11月28日140,000―平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成26年11月28日140,000―平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日140,000―平成29年11月30日期限一括 （注3）
三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日140,000―平成29年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日725,000725,000
0.74350（注2）
平成30年11月30日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日575,000575,000平成30年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日140,000140,000平成30年11月30日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成26年11月28日140,000140,000平成30年11月30日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成26年11月28日140,000140,000平成30年11月30日期限一括 （注3）
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日140,000140,000平成30年11月30日期限一括 （注3）
三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日140,000140,000平成30年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日700,000700,000
0.88600（注2）
平成31年11月29日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日600,000600,000平成31年11月29日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日140,000140,000平成31年11月29日期限一括 （注3）
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
区分借入日当期首残高（千円）当期末残高（千円）
平均利率（％）（注1）
返済期限返済方法使途摘要借入先
株式会社新生銀行平成28年11月30日―50,0000.84075
平成32年11月30日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）株式会社あおぞら銀行平成28年11月30日―50,000平成32年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成28年11月30日―100,000
0.95441
平成33年11月30日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成28年11月30日―100,000平成33年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成28年11月30日―200,000平成33年11月30日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成28年11月30日―200,000平成33年11月30日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成28年11月30日―200,000平成33年11月30日期限一括 （注3）
株式会社あおぞら銀行平成28年11月30日―200,000平成33年11月30日期限一括 （注3）
三井住友信託銀行株式会社平成28年11月30日―200,000平成33年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成28年11月30日―350,000
1.17068
平成34年11月30日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成28年11月30日―350,000平成34年11月30日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成28年11月30日―100,000平成34年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成28年11月30日―750,0001.39061
平成35年11月30日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）株式会社三井住友銀行平成28年11月30日―650,000平成35年11月30日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成28年11月2日―500,000
0.52971
平成32年5月29日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成28年11月2日―400,000平成32年5月29日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成28年11月2日―200,000平成32年5月29日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成28年11月2日―100,000平成32年5月29日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成28年11月2日―100,000平成32年5月29日期限一括 （注3）
株式会社あおぞら銀行平成28年11月2日―100,000平成32年5月29日期限一括 （注3）
株式会社千葉銀行平成28年11月2日―100,000平成32年5月29日期限一括 （注3）
株式会社福岡銀行平成28年11月2日―100,000平成32年5月29日期限一括 （注3）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成28年11月2日―550,000
0.87445
平成33年10月29日期限一括 （注3）
有担保無保証（注4）
株式会社三井住友銀行平成28年11月2日―400,000平成33年10月29日期限一括 （注3）
株式会社みずほ銀行平成28年11月2日―150,000平成33年10月29日期限一括 （注3）
株式会社りそな銀行平成28年11月2日―150,000平成33年10月29日期限一括 （注3）
株式会社新生銀行平成28年11月2日―200,000平成33年10月29日期限一括 （注3）
区分借入日当期首残高（千円）当期末残高（千円）
平均利率（％）（注1）
返済期限返済方法使途摘要借入先
株式会社あおぞら銀行平成28年11月2日―150,000
0.87445
平成33年10月29日期限一括 （注3）有担保無保証（注4）
株式会社千葉銀行平成28年11月2日―50,000平成33年10月29日期限一括 （注3）
株式会社福岡銀行平成28年11月2日―50,000平成33年10月29日期限一括 （注3）
長期借入金合計11,500,000 16,700,000―借入金合計15,469,000 18,700,000―
（注1） 「平均利率」は、期末時点のローン契約毎の加重平均利率を記載しています。（注2）  当該借入は変動金利により行っていますが、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、その効果（金利の固定化）を勘案した利率を記載しています。（注3） 資金使途は、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するためです。（注4） 担保の対象となるのは「多摩センタートーセイビル」「KM新宿ビル」等を含む合計23物件となります。
〈 3 〉投 資 法 人 債
該当事項はありません
〈 4 〉短 期 投 資 法 人 債
該当事項はありません。
〈 5 〉新 投 資 口 予 約 権
該当事項はありません。
期 中 の 売 買 状 況
〈1〉不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
物件の種類物件番号不動産等の名称取得譲渡
取得年月日取得価格（百万円）譲渡年月日譲渡価格（百万円）帳簿価額（百万円）売却損益（百万円）
信託受益権О-08JPT元町ビル平成28年11月2日2,377――――
信託受益権О-09白山麻の実ビル平成28年11月2日1,380――――
信託受益権Rt-03セレクション初富平成28年11月2日310――――
信託受益権Rd-10プライムガーデン平成28年11月2日600――――
信託受益権Rd-11T's garden新小岩平成28年11月2日670――――
合計5,337―――
〈 2 〉そ の 他 の 資 産 の 売 買 状 況 等
該当事項はありません。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
〈 5 〉資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
本資産運用会社は、当期末日現在第二種金融商品取引業及び宅地建物取引業の業務を兼業していますが、該当する取引はありません。
経 理 の 状 況
〈1〉資 産 、負 債 、元 本 及 び 損 益 の 状 況
後記、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係
る計算書」をご参照ください。
〈 2 〉減 価 償 却 額 の 算 定 方 法 の 変 更
該当事項はありません。
〈 3 〉不 動 産 等 及 び イン フ ラ 資 産 等 の 評 価 方 法 の 変 更
該当事項はありません。
自 社 設 定 投 資 信 託 受 益 証 券 等 の 状 況 等
該当事項はありません。
海 外 不 動 産 保 有 法 人 に 係 る 開 示
該当事項はありません。
海 外 不 動 産 保 有 法 人 が 有する不 動 産に係る開示
該当事項はありません。
〈1〉お 知ら せ
該当事項はありません。
〈 2 〉金 額 及 び 比 率 の 端 数 処 理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。
〈 3 〉特 定 資 産 の 価 格 等 の 調 査
① 不 動 産 等
取得又は譲渡資産の種類物件番号不動産等の名称取引年月日
取得価格又は譲渡価格（百万円）
鑑定評価額（百万円）鑑定評価機関価格時点
取得 信託受益権О-08JPT元町ビル平成28年11月2日2,3772,550森井総合鑑定株式会社平成28年8月31日
取得 信託受益権О-09白山麻の実ビル平成28年11月2日1,3801,400一般財団法人日本不動産研究所平成28年8月31日
取得 信託受益権Rt-03セレクション初富平成28年11月2日310318一般財団法人日本不動産研究所平成28年8月31日
取得 信託受益権Rd-10プライムガーデン平成28年11月2日600607日本ヴァリュアーズ株式会社平成28年8月31日
取得 信託受益権Rd-11T's garden新小岩平成28年11月2日670694日本ヴァリュアーズ株式会社平成28年8月31日
合計5,3375,569
（注）  上記記載の鑑定評価は「不動産鑑定評価基準 各論第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」を適用して行っています。
② そ の 他本投資法人が行った取引で、投資信託及び投資法人に関する法律第201条の定めにより価格等の調査が必要とされたもののうち、上記「〈3〉特定資産の価格等の調査 ①不動産等」に記載されている取引以外の取引はありません。
〈 4 〉利 害 関 係 人 等 と の 取 引 状 況
① 取 引 状 況
区分売買金額等（注2）（注3）
買付額等売付額等
総額5,337百万円―
利害関係人等（注1）との取引状況の内訳
トーセイ株式会社5,337百万円（100.0％）―
合計5,337百万円（100.0％）―
② 支 払 手 数 料 等 の 金 額
区分支払手数料等総額（A）（千円）
利害関係人等との取引内訳総額に対する割合（B／A）（％）支払先支払金額（B）（千円）
管理委託費149,668トーセイ・コミュニティ株式会社145,69397.3
その他賃貸事業費用327,45325,4897.8
（注1）  「利害関係人等」とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。（注2） 上記数値は、売買契約書に記載された売買価額（取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。）を記載しています。（注3） 括弧内の数値は、買付額の総額に対する比率（％）を記載しています。（注4） 本表は当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。
Ⅱ. 貸 借 対 照 表
（単位：千円）
前期（ご参考）（平成28年10月31日）当期（平成29年4月30日）
現金及び預金921,684857,771
信託現金及び信託預金※１2,498,345※１2,986,612
営業未収入金4,6237,979
前払費用62,926111,366
繰延税金資産1412
未収消費税等－57,334
流動資産合計3,487,5954,021,076
有形固定資産
信託建物9,720,15211,058,544
減価償却累計額△450,463△627,395
信託建物（純額）※１9,269,689※１10,431,149
信託構築物116,558122,122
減価償却累計額△14,619△19,849
信託構築物（純額）※１101,939※１102,272
信託機械及び装置251,755284,229
減価償却累計額△31,834△44,161
信託機械及び装置（純額）※１219,920※１240,068
信託工具、器具及び備品92,81297,799
減価償却累計額△12,939△17,809
信託工具、器具及び備品（純額）※１79,872※１79,989
信託土地※１21,124,106※１25,173,648
信託建設仮勘定2,196－
有形固定資産合計30,797,72536,027,128
投資その他の資産
長期前払費用115,456203,042
差入敷金及び保証金10,00010,000
投資その他の資産合計125,456213,042
固定資産合計30,923,18136,240,171
投資口交付費17,33830,169
繰延資産合計17,33830,169
資産合計34,428,11540,291,417
（単位：千円）
前期（ご参考）（平成28年10月31日）当期（平成29年4月30日）
営業未払金41,09667,812
短期借入金※１800,000－
1年内返済予定の長期借入金※１3,169,000※１2,000,000
未払金65,77875,132
未払法人税等910853
未払消費税等11,785－
前受金232,688269,591
その他34,48742,937
流動負債合計4,355,7472,456,327
長期借入金※１11,500,000※１16,700,000
信託預り敷金及び保証金1,508,1171,731,000
その他20,71514,673
固定負債合計13,028,83318,445,673
負債合計17,384,58020,902,000
出資総額16,521,32118,745,895
出資総額控除額
一時差異等調整引当額※３△31,234※３△20,608
出資総額控除額合計△31,234△20,608
出資総額（純額）16,490,08718,725,287
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）574,162678,802
剰余金合計574,162678,802
投資主資本合計17,064,25019,404,089
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益△20,715△14,673
評価・換算差額等合計△20,715△14,673
純資産合計※２17,043,534※２19,389,416
負債純資産合計34,428,11540,291,417
Ⅲ. 損 益 計 算 書
（単位：千円）
前期（ご参考）自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）
当期自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）
賃貸事業収入※１1,208,837※１1,461,760
その他賃貸事業収入※１128,925※１154,847
営業収益合計1,337,7621,616,607
賃貸事業費用※１563,262※１685,099
資産運用報酬79,60089,830
資産保管手数料1,6661,699
一般事務委託手数料11,12611,248
役員報酬3,9003,900
その他営業費用34,88333,146
営業費用合計694,438824,925
営業利益643,324791,682
受取利息1817
還付加算金361－
雑収入18－
営業外収益合計39817
支払利息51,33175,379
融資関連費用44,32749,696
その他4,3937,767
営業外費用合計100,051132,843
経常利益543,671658,855
税引前当期純利益543,671658,855
法人税、住民税及び事業税913855
法人税等調整額12
法人税等合計915858
当期純利益542,755657,996
前期繰越利益31,40620,805
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）574,162678,802
前期（ご参考）（自 平成28年5月1日至 平成28年10月31日）
投資主資本出資総額剰余金
出資総額出資総額控除額出資総額（純額）
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）一時差異等調整引当額出資総額控除額合計当期首残高16,521,321－－16,521,321516,660当期変動額    剰余金の配当△485,254一時差異等調整引当額による利益超過分配△31,234△31,234△31,234当期純利益 542,755投資主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計－△31,234△31,234△31,23457,501当期末残高※1 16,521,321△31,234△31,23416,490,087574,162
（単位：千円）
投資主資本評価・換算差額等純資産合計剰余金投資主資本合計繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計剰余金合計当期首残高516,66017,037,982△31,306△31,30617,006,676当期変動額    剰余金の配当△485,254△485,254△485,254一時差異等調整引当額による利益超過分配 △31,234△31,234当期純利益542,755542,755542,755投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）10,59010,59010,590当期変動額合計57,50126,26710,59010,59036,858当期末残高574,16217,064,250△20,715△20,71517,043,534
当期（自 平成28年11月1日至 平成29年4月30日）
投資主資本出資総額剰余金
出資総額出資総額控除額出資総額（純額）
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）一時差異等調整引当額出資総額控除額合計当期首残高16,521,321△31,234△31,23416,490,087574,162当期変動額   新投資口の発行2,224,5732,224,573剰余金の配当△542,731一時差異等調整引当額の戻入10,62610,62610,626△10,626当期純利益 657,996投資主資本以外の項目の当期変動額（純額） 当期変動額合計2,224,57310,62610,6262,235,199104,639当期末残高※1 18,745,895△20,608△20,60818,725,287678,802
（単位：千円）
投資主資本評価・換算差額等純資産合計剰余金投資主資本合計繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計剰余金合計当期首残高574,16217,064,250△20,715△20,71517,043,534当期変動額    新投資口の発行2,224,5732,224,573剰余金の配当△542,731△542,731△542,731一時差異等調整引当額の戻入△10,626－－当期純利益657,996657,996657,996投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）6,0426,0426,042当期変動額合計104,6392,339,8396,0426,0422,345,881当期末残高678,80219,404,089△14,673△14,67319,389,416
Ⅳ. 投資主資本等変動計算書
Ⅴ. 注 記 表
［継続企業の前提に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
該当事項はありません。該当事項はありません。
［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
項目前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
１．固定資産の減価償却の方法（1）有形固定資産（信託財産を含む。）定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 2〜62年構築物 2〜60年機械及び装置 4〜35年工具、器具及び備品 2〜27年（2）長期前払費用定額法を採用しています。
（1）有形固定資産（信託財産を含む。）定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 2〜62年構築物 2〜60年機械及び装置 4〜35年工具、器具及び備品 2〜27年（2）長期前払費用定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法投資口交付費3年間にわたり均等償却しています。投資口交付費3年間にわたり均等償却しています。
３．収益及び費用の計上基準固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
４．ヘッジ会計の方法（1）繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっています。（2）ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段 金利スワップ取引ヘッジ対象 借入金金利（3）ヘッジ方針本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。（4）ヘッジの有効性評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
（1）繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっています。（2）ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段 金利スワップ取引ヘッジ対象 借入金金利（3）ヘッジ方針本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。（4）ヘッジの有効性評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
項目前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
5．その他計算書類作成のための基本となる重要な事項
（1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。①信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定③信託預り敷金及び保証金（2）消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。
（1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。①信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定③信託預り敷金及び保証金（2）消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。
［貸借対照表に関する注記］
前期（ご参考）（平成28年10月31日）当期（平成29年4月30日）
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。
（単位：千円）信託現金及び信託預金2,498,345信託建物9,269,689信託構築物101,939信託機械及び装置219,920信託工具、器具及び備品79,872信託土地21,124,106合計33,293,874
担保を付している債務は次のとおりです。
（単位：千円）短期借入金800,0001年内返済予定の長期借入金3,169,000長期借入金11,500,000合計15,469,000
※2．投信法第67条第4項に定める最低純資産額50,000千円
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。
（単位：千円）信託現金及び信託預金2,986,612信託建物10,431,149信託構築物102,272信託機械及び装置240,068信託工具、器具及び備品79,989信託土地25,173,648合計39,013,741
担保を付している債務は次のとおりです。
（単位：千円）短期借入金－1年内返済予定の長期借入金2,000,000長期借入金16,700,000合計18,700,000
※2．投信法第67条第4項に定める最低純資産額50,000千円
Ⅴ. 注 記 表
※3.一時差異等調整引当額
前期（ご参考）（自 平成28年5月1日至 平成28年10月31日）
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等発生した事由当初発生額当期首残高当期引当額当期戻入れ額当期末残高戻入れの事由
繰延ヘッジ損益金利スワップ評価損の発生31,234－31,234－31,234 －
2．戻入れの具体的な方法
（1）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期（自 平成28年11月1日至 平成29年4月30日）
1.引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等発生した事由当初発生額当期首残高当期引当額当期戻入れ額当期末残高戻入れの事由
繰延ヘッジ損益金利スワップ評価損の発生31,23431,234－△10,62620,608デリバティブ取引の時価の変動
2．戻入れの具体的な方法
（1）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
［損益計算書に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益賃貸事業収入賃料収入1,035,729共益費収入113,139駐車場等収入43,568その他賃貸収入16,399小計1,208,837その他賃貸事業収入水道光熱費収入113,657その他収入15,267小計128,925不動産賃貸事業収益合計1,337,762B．不動産賃貸事業費用賃貸事業費用管理委託費118,498信託報酬5,201水道光熱費118,903損害保険料3,082修繕費25,887公租公課93,254減価償却費168,433その他費用30,000不動産賃貸事業費用合計563,262C．不動産賃貸事業損益（A－B）774,500
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）A．不動産賃貸事業収益賃貸事業収入賃料収入1,240,084共益費収入147,280駐車場等収入55,604その他賃貸収入18,790小計1,461,760その他賃貸事業収入水道光熱費収入126,120その他収入28,726小計154,847不動産賃貸事業収益合計1,616,607B．不動産賃貸事業費用賃貸事業費用管理委託費149,668信託報酬6,897水道光熱費125,307損害保険料3,095修繕費47,103公租公課115,083減価償却費207,977その他費用29,965不動産賃貸事業費用合計685,099Ｃ．不動産賃貸事業損益（A－B）931,507
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数10,000,000口発行済投資口の総口数161,000口
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数10,000,000口発行済投資口の総口数183,200口
Ⅴ. 注 記 表
［税効果会計に関する注記］
前期（ご参考）（平成28年10月31日）当期（平成29年4月30日）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）（繰延税金資産－流動）未払事業税損金不算入額14繰延税金資産（流動）合計14（繰延税金資産－流動）の純額14
（繰延税金資産－固定）繰延ヘッジ損失6,575繰延税金資産（固定）小計6,575評価性引当額△6,575繰延税金資産（固定）合計―（繰延税金資産－固定）の純額―
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
（単位：％）法定実効税率31.74（調整）支払分配金の損金算入額△31.68その他0.11税効果会計適用後の法人税等の負担率0.17
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）（繰延税金資産－流動）未払事業税損金不算入額12繰延税金資産（流動）合計12（繰延税金資産－流動）の純額12
（繰延税金資産－固定）繰延ヘッジ損失4,657繰延税金資産（固定）小計4,657評価性引当額△4,657繰延税金資産（固定）合計―（繰延税金資産－固定）の純額―
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
（単位：％）法定実効税率31.74（調整）支払分配金の損金算入額△31.70その他0.09税効果会計適用後の法人税等の負担率0.13
［リースにより使用する固定資産に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
該当事項はありません。該当事項はありません。
［金融商品に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年5月1日至 平成28年10月31日）
１．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関から
の借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行い
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入
金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支
払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を
現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入
金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の
分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行すること
でリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストの
バランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用
できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響につい
てリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
Ⅴ. 注 記 表
２．金融商品の時価等に関する事項
平成28年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額時価差額（1）現金及び預金921,684921,684―（2）信託現金及び信託預金2,498,3452,498,345―資産合計3,420,0303,420,030―（3）短期借入金800,000800,000―（4）1年内返済予定の長期借入金3,169,0003,169,000―（5）長期借入金11,500,00011,505,1015,101負債合計15,469,00015,474,1015,101（6）デリバティブ取引（20,715）（20,715）―
（※）  デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（）で示しています。（注1） 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
 （1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
 （3）短期借入金短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
 （4）1年内返済予定の長期借入金、（5）長期借入金長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
 （6）デリバティブ取引①ヘッジ会計が適用されていないもの：該当するものはありません。② ヘッジ会計が適用されているもの：ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
 （単位：千円）
ヘッジ会計の方法デリバティブ取引の種類等主なヘッジ対象
契約額等（※1）時価（※2）うち1年超
原則的処理方法金利スワップ取引支払固定・受取変動長期借入金6,000,0006,000,000△20,715
（※1） 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。（※2） 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
（注2） 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
  賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
 （単位：千円）
区分貸借対照表計上額（※1）信託預り敷金及び保証金1,539,241
（※1） 金額は、1年内返還予定信託預り敷金及び保証金31,123千円を含んでいます。
（注3） 金銭債権の決算日（平成28年10月31日）後の償還予定額 （単位：千円）
1年以内1年超2年以内2年超3年以内3年超4年以内4年超5年以内5年超
現金及び預金921,684―――――信託現金及び信託預金2,498,345―――――
合計3,420,030―――――
（注4） 借入金の決算日（平成28年10月31日）後の返済予定額 （単位：千円）
1年以内1年超2年以内2年超3年以内3年超4年以内4年超5年以内5年超
短期借入金800,000―――――長期借入金3,169,0002,000,0004,000,0002,000,0001,500,0002,000,000合計3,969,0002,000,0004,000,0002,000,0001,500,0002,000,000
当期（自 平成28年11月1日至 平成29年4月30日）
１．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関から
の借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行い
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入
金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支
払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を
現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入
金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の
分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行すること
でリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストの
バランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用
できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響につい
てリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
Ⅴ. 注 記 表
２．金融商品の時価等に関する事項
平成29年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額時価差額（1）現金及び預金857,771857,771―（2）信託現金及び信託預金2,986,6122,986,612―資産合計3,844,3833,844,383―（3）1年内返済予定の長期借入金2,000,0002,000,000―（4）長期借入金16,700,00016,723,25423,254負債合計18,700,00018,723,25423,254（5）デリバティブ取引（14,673）（14,673）―
（※）  デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（）で示しています。（注1） 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
 （1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
 （3）1年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
 （5）デリバティブ取引①ヘッジ会計が適用されていないもの：該当するものはありません。② ヘッジ会計が適用されているもの：ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
 （単位：千円）
ヘッジ会計の方法デリバティブ取引の種類等主なヘッジ対象
契約額等（※1）時価（※2）うち1年超
原則的処理方法金利スワップ取引支払固定・受取変動長期借入金6,000,0004,000,000△14,673
（※1） 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。（※2） 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
（注2） 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
  賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
 （単位：千円）
区分貸借対照表計上額（※1）信託預り敷金及び保証金1,771,436
（※1） 金額は、1年内返還予定信託預り敷金及び保証金40,436千円を含んでいます。
（注3） 金銭債権の決算日（平成29年4月30日）後の償還予定額 （単位：千円）
1年以内1年超2年以内2年超3年以内3年超4年以内4年超5年以内5年超
現金及び預金857,771―――――信託現金及び信託預金2,986,612―――――
合計3,844,383―――――
（注4） 借入金の決算日（平成29年4月30日）後の返済予定額 （単位：千円）
1年以内1年超2年以内2年超3年以内3年超4年以内4年超5年以内5年超
長期借入金2,000,0002,000,0004,000,0003,600,0003,900,0003,200,000合計2,000,0002,000,0004,000,0003,600,0003,900,0003,200,000
［賃貸等不動産に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年5月1日至 平成28年10月31日）
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃
貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産に関する平成28年10月31日現在の貸借対照表計上額、当期
増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額（注1）当期末の時価（注3）当期首残高当期増減額（注2）当期末残高
29,414,6631,380,86530,795,52833,989,000
（注1） 貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。（注2）  当期の主な増加額は「西台NCビル」（1,498,862千円）の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費（168,433千円）の計上によるものです。（注3） 当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する平成28年10月期（第4期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記
載のとおりです。
当期（自 平成28年11月1日至 平成29年4月30日）
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃
貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産に関する平成29年4月30日現在の貸借対照表計上額、当期増
減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額（注1）当期末の時価（注3）当期首残高当期増減額（注2）当期末残高
30,795,5285,231,59936,027,12840,083,000
（注1） 貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。（注2）  当期の主な増加額は「JPT元町ビル」を含む5物件（5,392,285千円）の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費（207,977千円）の計上によるものです。（注3） 当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する平成29年4月期（第5期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載
のとおりです。
［資産の運用の制限に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
該当事項はありません。該当事項はありません。
Ⅴ. 注 記 表
［関連当事者との取引に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年5月1日至 平成28年10月31日）
属性会社等の名称又は氏名
事業の内容又は職業
投資口の所有割合取引の内容取引金額（千円）科目期末残高（千円）
資産運用会社の親法人等トーセイ株式会社不動産業被所有直接5.96％
不動産等の購入1,481,000――
不動産等の賃貸等（注3）275,270
前受金44,322
信託預り敷金及び保証金255,343
資産運用会社の親法人等トーセイ・コミュニティ株式会社不動産管理業―不動産管理委託報酬等（注4）145,596営業未払金41,096
（注1） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。（注2） 取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。（注3） 上記記載には、賃料及び共益費のほか、駐車場使用料、水道光熱費等が含まれています。（注4） 上記記載には、管理委託費のほか、修繕費、広告宣伝費等が含まれています。
当期（自 平成28年11月1日至 平成29年4月30日）
属性会社等の名称又は氏名
事業の内容又は職業
投資口の所有割合取引の内容取引金額（千円）科目期末残高（千円）
資産運用会社の親法人等トーセイ株式会社不動産業被所有直接6.45％
不動産等の購入5,337,000――
不動産等の賃貸等（注3）280,340
前受金45,715信託預り敷金及び保証金295,775
資産運用会社の親法人等トーセイ・コミュニティ株式会社不動産管理業―不動産管理委託報酬等（注4）171,232営業未払金32,452
（注1） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。（注2） 取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。（注3） 上記記載には、賃料及び共益費のほか、駐車場使用料、水道光熱費等が含まれています。（注4） 上記記載には、管理委託費のほか、修繕費、広告宣伝費等が含まれています。
［１口当たり情報に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
1口当たり純資産額105,860円1口当たり当期純利益3,371円
1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
1口当たり純資産額105,837円1口当たり当期純利益3,591円
1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注） 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
当期純利益（千円）542,755普通投資主に帰属しない金額（千円）―普通投資口に係る当期純利益（千円）542,755期中平均投資口数（口）161,000
当期純利益（千円）657,996普通投資主に帰属しない金額（千円）―普通投資口に係る当期純利益（千円）657,996期中平均投資口数（口）183,200
［重要な後発事象に関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年5月1日至 平成28年10月31日）
１．資産の取得
本投資法人は、平成28年10月11日付で以下の5物件の取得に係る売買契約を締結し、平成28年11月2日付で
取得しました。
物件名称JPT元町ビル物件名称プライムガーデン資産の種類信託受益権資産の種類信託受益権取得価格（注）2,377百万円取得価格（注）600百万円取得先トーセイ株式会社取得先トーセイ株式会社取得年月日平成28年11月2日取得年月日平成28年11月2日
物件名称白山麻の実ビル物件名称T's garden新小岩資産の種類信託受益権資産の種類信託受益権取得価格（注）1,380百万円取得価格（注）670百万円取得先トーセイ株式会社取得先トーセイ株式会社取得年月日平成28年11月2日取得年月日平成28年11月2日
物件名称セレクション初富資産の種類信託受益権取得価格（注）310百万円取得先トーセイ株式会社取得年月日平成28年11月2日
（注） 不動産又は信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
２．新投資口の発行
本投資法人は、平成28年10月11日及び平成28年10月19日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の
発行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については平成28年11月1日に払込が完了しています。こ
の結果、出資総額は18,745百万円、発行済投資口の総口数は183,200口となっています。
（一般募集（公募）による新投資口の発行）
発行新投資口数： 22,200口
発行価格（募集価格）： 1口当たり103,938円発行価格（募集価格）の総額 ： 2,307,423,600円発行価額（払込金額）： 1口当たり100,206円
発行価額（払込金額）の総額 ： 2,224,573,200円
払込期日： 平成28年11月1日
（資金使途）
上記の公募による新投資口発行による資金調達については、本投資法人による新たな特定資産の取得のため
の資金の一部（取得費用等を含みます。）に充当しました。
Ⅴ. 注 記 表
3．資金の借入れ
本投資法人は、前記「1．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当する
ため、以下の資金の借入れを実行しました。
借入先借入金額（百万円）利率借入実行日返済期日返済方法担保
株式会社三菱東京UFJ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行株式会社千葉銀行株式会社福岡銀行
基準金利（全銀協1か月日本円TIBOR）+0.50％（注2）
平成28年11月2日平成32年5月29日期限一括弁済有担保
株式会社三菱東京UFJ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行株式会社千葉銀行株式会社福岡銀行
1,7000.87445％（固定金利）平成28年11月2日平成33年10月29日期限一括弁済有担保
合計3,300―――――
（注1） 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。（注2）  各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業日前に決定します。全銀協日本円ＴＩＢＯＲについては、一般社団法人全銀協ＴＩＢＯＲ運営機関のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。
本投資法人は、平成28年11月30日に返済期日の到来した3,969百万円の返済資金に充当するため、以下の
資金の借入を実行しました。
借入先借入金額（百万円）利率借入実行日返済期日返済方法担保
株式会社三菱東京UFJ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行
5000.84075％（固定金利）平成28年11月30日平成32年11月30日期限一括弁済有担保
株式会社三菱東京UFJ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行三井住友信託銀行株式会社
1,2000.95441％（固定金利）平成28年11月30日平成33年11月30日期限一括弁済有担保
株式会社三菱東京UFJ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行8001.17068％（固定金利）平成28年11月30日平成34年11月30日期限一括弁済有担保
株式会社三菱東京UFJ銀行株式会社三井住友銀行1,4001.39061％（固定金利）平成28年11月30日平成35年11月30日期限一括弁済有担保
合計3,900―――――
（注） 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
当期（自 平成28年11月1日至 平成29年4月30日）
該当事項はありません。
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（ご参考）（自 平成28年5月1日至 平成28年10月31日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
（単位：千円）
発生した資産等戻入れの発生事由一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益デリバティブ取引の時価の変動△10,626
２．戻入れの具体的な方法
（1）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期（自 平成28年11月1日至 平成29年4月30日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
（単位：千円）
発生した資産等戻入れの発生事由一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益デリバティブ取引の時価の変動△5,952
２．戻入れの具体的な方法
（1）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書Ⅶ. 監 査 報 告 書
（単位：円）
項目前期（ご参考）自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）
当期自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）
Ⅰ 当期未処分利益Ⅱ 出資総額組入額うち一時差異等調整引当額戻入額Ⅲ 分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）
574,162,77310,626,00010,626,000542,731,000（3,371）
678,802,7195,952,0005,952,000658,054,400（3,592）
Ⅳ 次期繰越利益20,805,77314,796,319
分配金の額の算出方法
上記の通り、当期の投資口1口当たり分配金は、3,371円としております。利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を3,371円としました。
上記の通り、当期の投資口1口当たり分配金は、3,592円としております。利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15第1項）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を3,592円としました。
Ⅷ. キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
（単位：千円）
前期（ご参考）自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）
当期自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益543,671658,855
減価償却費168,433207,977
融資関連費用44,32749,696
受取利息△18△17
支払利息51,33175,379
営業未収入金の増減額（△は増加）△1,289△3,355
未収消費税等の増減額（△は増加）251,596△57,334
未払消費税等の増減額（△は減少）11,785△11,785
前払費用の増減額（△は増加）10,476△25,079
営業未払金の増減額（△は減少）△11,58215,280
未払金の増減額（△は減少）7,08210,037
前受金の増減額（△は減少）15,16836,903
その他4721,536
小計1,091,455958,094
利息の受取額1817
利息の支払額△51,889△74,789
法人税等の支払額△918△913
営業活動によるキャッシュ・フロー1,038,665882,408
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出△1,544,830△5,426,629
信託預り敷金及び保証金の受入による収入123,240261,740
信託預り敷金及び保証金の返還による支出△43,192△29,385
投資活動によるキャッシュ・フロー△1,464,782△5,194,274
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入796,875―
短期借入金の返済による支出△200,000△800,000
長期借入れによる収入―7,043,976
長期借入金の返済による支出―△3,169,000
投資口の発行による収入―2,203,974
分配金の支払額△516,488△542,731
財務活動によるキャッシュ・フロー80,3874,736,219
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△345,729424,353
現金及び現金同等物の期首残高3,765,7593,420,030
現金及び現金同等物の期末残高※13,420,030※13,844,383
（注） キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッシュ・フロー計算書は、投信法第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。
［重要な会計方針に係る事項に関する注記］（参考情報）
項目前期（ご参考）自 平成28年 5月 1日（至 平成28年10月31日）
当期自 平成28年11月 1日（至 平成29年 4月30日）
キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］（参考情報）
前期（ご参考）（自 平成28年 5月 1日至 平成28年10月31日）当期（自 平成28年11月 1日至 平成29年 4月30日）
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成28年10月31日現在）
（単位：千円）現金及び預金921,684
信託現金及び信託預金2,498,345
現金及び現金同等物3,420,030
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成29年4月30日現在）
（単位：千円）現金及び預金857,771
信託現金及び信託預金2,986,612
現金及び現金同等物3,844,383
ー 投資口価格（左軸）ー 東証REIT指数 ■ 売買高(右軸）
平成26年11月27日
平成27年4月末
平成27年6月末
平成27年2月末
平成26年12月末
平成27年8月末
平成28年6月末
平成28年2月末
平成27年12月末
平成29年2月末
平成28年12月末
平成28年8月末
平成28年4月末
平成27年10月末
平成29年4月末
平成28年10月末
平成29年5月末
15,000
30,000
45,000
60,000
75,000
90,000
105,000
120,000
135,000
150,000（円）（口）
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
50,000
33.92％52.56％
10.02％3.51％
98.01％
0.38％1.24％0.38％
10月期資産運用報告発送10月期分配金支払開始
4月期資産運用報告発送4月期分配金支払開始10月期決算期日10月期決算発表
4月期決算期日4月期決算発表
投 資 主 メ モ
決算期日毎年4月末日、10月末日
投資主総会原則として2年に1回以上開催
同議決権行使投資主確定日あらかじめ公告して定めた日
分配金支払確定基準日毎年4月末、10月末日（分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いいたします。）
上場金融商品取引所東京証券取引所不動産投資信託証券市場（銘柄コード：3451）
公告掲載新聞日本経済新聞
投資主名簿等管理人東京都千代田区丸の内一丁目4番5号三菱UFJ信託銀行株式会社
同事務取扱場所郵送物送付先及びお問い合わせ先
〒137-8081 東京都江東区東砂7丁目10番11号三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部電話番号：0120-232-711（フリーダイヤル）午前9時～午後5時（土日祝日、年末年始の休業日を除く）
投 資主インフォメーション
住所・氏名・届出印等の変更は、お取引の証券会社にお申し出ください。
住 所 変 更 な ど の 各 種 手 続 き に つ い て
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ことでお受け取りいただけます。なお、受取期間を過ぎた場合は、「投資主分配金領収証」裏面に受取方法
を指定し、三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部へご郵送いただくか、同行の各支店窓口にてお受け取り
ください（連絡先等については、上記の「投資主メモ」をご参照ください）。
また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定、源泉分離課税選択申告などのお手続きをご希望の方
は、お取引の証券会社までご連絡ください。
なお、分配金は、本投資法人規約により、分配金支払い開始の日から満3年を経過しますとお支払いでき
なくなりますので、お早めにお受け取りください。
分 配 金 に つ い て
分配金支払いの際に送付しております「投資主分配金計算書」は、租税特別措置法の規定に基づく「支払通知
書」を兼ねております。当書類は確定申告を行う際に、その添付資料としてご使用いただくことができます。
なお、「投資主分配金領収証」にて分配金をお受け取りの投資主様につきましても、「投資主分配金計算書」を
同封させていただいております。確定申告をなされる投資主様は大切に保管ください。ただし、株式数比例
配分方式をご指定いただいております投資主様におかれましては、お取引の証券会社へご確認ください。
分 配 金 計 算 書 に つ い て
NISA口座でご所有の上場株式の配当金等（投資口の分配金を含みます。）について、非課税の適用を受け
るためには、証券会社で配当金等を受け取る「株式数比例配分方式」に変更していただく必要があります。
必要なお手続きについては、お取引先の証券会社等にてご確認ください。
N I S A 口 座 に お け る 上 場 株 式 の 配 当 金 等 受 取 方 法 に つ い て
● 所有者別投資口数（発行済投資口数183,200口） ● 所有者別投資主数（合計11,150名）
本投資法人の上場日である平成26年11月27日から平成29年５月31日までの東京証券取引所における
本投資法人の投資口価格（終値）及び売買高の推移は、以下のとおりです。
投 資 口 価 格 の 推 移
（注）東証ＲＥＩＴ指数は、本投資法人の平成26年11月27日投資口価格終値を100として指数化しています。
■ 金融機関（金融商品取引業者含む）62,139口（33.92%）
■ その他の国内法人18,349口（10.02%）
■ 外国法人等6,428口（3.51%）
■ 個人・その他96,284口（52.56%）
■ 金融機関（金融商品取引業者含む）42人（0.38%）
■ その他の国内法人138人（1.24%）
■ 外国法人等42人（0.38%）
■ 個人・その他10,928人（98.01%）
投 資 主 の 状 況
（注）比率は小数第3位を四捨五入しているため、合計が100.0％にならないことがあります。
年 間 ス ケ ジ ュ ー ル