トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料2
APPENDIX ガバナンス・社会への取組み 環境への取組み 投資主の状況（第７期末） ＩＲ活動 貸借対照表 損益計算書 ポートフォリオの推移 ポートフォリオ主要指標 ポートフォリオ一覧 テナント分散状況（第7期末） 物件収支状況①（第7期末） 物件収支状況②（第7期末） 物件収支状況③（第7期末） 物件収支状況④（第7期末） 物件収支状況⑤（第7期末） 物件一覧① 物件一覧② 物件一覧③ 物件一覧④ 投資法人の概要 資産運用会社の概要 ディスクレーマー
運用実績 稼働率の実績 既存物件・新規物件の稼働率推移 空室期間の短縮化・ＭＬエンド稼働率の向上 物件価値・稼働率向上に向けた投資 賃料の状況 財務運営 第７期末鑑定評価額 含み益の状況
今後について 投資方針の一部変更 スポンサーにおけるホテル・物流施設に対する取組み スポンサーとの協働―優先交渉権物件 中長期における運用方針
３決算概要と業績予想 第7期決算概要 第8期・第9期業績予想 1口当たり分配金の推移
決算概要と業績予想
第7期決算概要
2017年10月期（第6期）
2018年4月期（第7期）
2017年12月18日
実績予想対比
運用日数184 日181日181 日―
営業収益1,6331,9442,002+3.0%
営業利益7549701,001+3.2%
経常利益620802828+3.3%
当期純利益619801828+3.3%
1口当たり分配金
（円）3,3823,4193,532+3.3%
総資産40,351―51,272―
（単位：百万円） 第7期の実績 当期純利益の変動要因（当初予想対比）
分類 1分類 2分類 3分類 4分類 5
当初予想801
（単位：百万円）
賃貸事業収入増加
賃貸事業費用増加その他
賃貸事業収入の増加（うち事務所賃料+17.7、住宅賃料+8.7、店舗賃料+2.5、水光熱費収入+14.9、その他営業収入（原状回復工事収入）+12.6）
賃貸事業費用の増加（うちPM報酬増加△2.3、水光熱費増加△4.9、修繕費（原状回復費）増加△10.8、公租公課の減少+0.1）
その他（減価償却費の増加△2.9、一般管理費増加△4.0、営業外費用（支払利息）増加△3.4）
営業収益は当初予想対比+3.0％の2,002百万円、当期純利益は+3.3 ％の828百万円
オフィス空室予定部分の早期埋め戻しにより、賃料収入が想定を上回ったことが増益の主因
（単位：百万円）
4トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
第8期・第9期業績予想
 第8期・第9期の業績予想
計 △6.2
2018年4月期実績（第7期）
2018年10月期予想（第8期）2019年4月期予想
予想対比当初予想
（2017年12月18日発表）今回予想
（2018年6月15日発表）
営業収益2,0021,9451,997△0.2%+2.7%1,983△0.7%
営業利益1,001934949△5.2%+1.6%943△0.6%
当期純利益828762771△6.9%+1.2%764△0.8%
1口当たり分配金
（円）3,5323,2523,289△6.9%+1.1%3,263△0.8%
（単位：百万円）
計 △56.8
 第8期予想当期純利益の変動要因（対第7期実績）
賃貸事業費用の増加
減価償却費の減少
管理費の増加
 第9期予想当期純利益の変動要因（対第8期予想）
（第8期予想）
（注1）2018年10月期及び2019年4月期の予想分配金は予想値であり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市況等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況等の変化等により、変動する可能性があります。また、本予想は
分配金の額を保証するものではありません。
（注2）2018年10月期及び2019年4月期の賃貸事業収入は、オフィスに関し、発表時点で受領していた解約通知による退去を見込んだ数値であり、その退去後当該期間にわたり空室であることを前提としております。
賃貸事業収入の減少（うち賃料収入の増加+8.5、水光熱費収入増加+7.9、その他営業収入の減少△19.7）
賃貸事業費用の増加（うちPM・BM報酬の減少+3.4、季節要因等による水光熱費の増加△18.1、公租公課の増加△13.2、広告宣伝費の増加△1.9）
減価償却費の減少+0.5
一般管理費の増加（うち運用報酬増加△7.2、証券代行事務手数料の増加△2.7、投資主総会・IR関連費用の増加△3.0）
営業外費用の増加（うち支払利息増加△4.5）△5.1
賃貸事業収入の減少（うち賃料収入の減少△5.6、水光熱収入減少△8.8）
賃貸事業費用の増加（うちPM報酬の増加△3.5、季節要因等による水光熱費の減少+9.4、修繕費減少+2.2、公租公課の増加△5.3、広告宣伝費の増加△4.9）
減価償却費の減少+1.0
一般管理費の減少（うち証券代行事務委託手数料減少+2.5、投資主総会・IR関連費用減少+1.6）
営業外費用の増加（うち支払利息増加△3.4、投資口発行費（償却費）減少+4.3）
賃貸事業収入の減少
賃貸事業収入の減少
（第8期予想）764
（第9期予想）
賃貸事業費用の増加
減価償却費の減少
管理費の減少
（単位：百万円）（単位：百万円）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
2,7722,844 
3,063 
3,256 3,259 3,202 3,252 3,263 
1,938 
2,986 
3,208 
3,371 
3,592 
3,532 3,289 
2015年4月期（実績）
2015年10月期（実績）
2016年4月期（実績）
2016年10月期（実績）
2017年4月期（実績）
2017年10月期（実績）
2018年4月期（実績）
2018年10月期（予想）
2019年4月期（予想）
2018年4月30日発表予想
1口当たり分配金の推移
1物件14億円
5物件53億円
１口当たり分配金
第7期実績は3,532円/口、直近予想比+113円（＋3.3％）
第8期予想分配金を上方修正（3,252→3,289円）
3,300円
(注)当初予想は最初に公表した数値を記載しています。なお、2018年4月期（第7期）の当初予想は2017年6月15日、2018年10月期（第8期）の当初予想は2017年12月18日に公表した数値です。
8物件98億円
12物件174億円
巡航時分配金
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
第 4 期第 6 期第 7 期第 5 期第 1 期第 2 期第 3 期
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料8
稼働率の実績
 稼働率の実績（注）
第1期末（実績）
第2期末（実績）
第3期末（実績）
第4期末（実績）
第5期末（実績）
第6期末（実績）
第7期末（実績）
全体96.2%97.5%96.5%98.1%98.4%98.4%98.2%
オフィス97.4%99.3%98.4%99.3%98.8 %99.1%99.1%
商業施設100.0%100.0%100.0%100.0%100.0 %100.0%99.7%
住宅93.9%95.1%92.4%95.5%97.0%96.7%97.0%
（注）稼働率は、各賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。
第7期末時点では98.2％と前期並みの高水準を確保
新規物件の取得に伴い稼働率が一時的に97.1％に低下するも順調に改善。更に向上の余地あり。
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料9
既存物件・新規物件の稼働率推移
長者町デュオビル
取得前4月末
78.6％89.4％
Rt-04和紅ビル
取得前4月末
95.5％98.1％
ツイン・アベニュー
取得前4月末
96.8％94.3％
マイルストン東久留米
取得前4月末
96.6％98.3％
ルミエール3番館
取得前4月末
90.0％95.6％
T‘s garden
取得前4月末
77.7％94.4％
クエスト山手台
取得前4月末
85.1％100.0％
Rd-17サンセール与野本町
取得前4月末
94.5％97.2％
 既存物件（23物件）と新規物件（8物件）の稼働率比較
 既存物件（23物件）の用途別稼働率比較
2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月
全体97.1%97.4%97.3%97.9%98.5 %98.2%
既存物件97.9%97.9%98.0%98.9%98.9 %98.9%
新規物件94.8%95.8%95.0%94.3%96.9%95.9%
2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月
オフィス97.9%98.4%98.4%99.6%99.6 %99.6%
商業施設100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%
住宅96.8%96.2%96.5%97.5%97.5%97.4%
 新規物件（8物件）の稼働率推移
110.6127.4
-162.1
-30.1 80.7
238.3 
51.9 46.1 
100.0 
69.6 73.5 
81.6 80.6 82.4 
2016/102017/42017/102018/42018/10
退去（坪）入居（坪）マスターリースベース稼働率（%）エンド稼働率（%）
空室期間の短縮化・MLエンド稼働率の向上
日本橋浜町ビル
解約区画の空室期間短縮への取組みを継続、オフィス物件の高稼働に寄与
多摩センタートーセイビルは第8期末90.4％程度の稼働率となる見込み
 主要オフィス物件テナント入替時の空室期間 武蔵藤沢トーセイビル エンド稼働率の推移
 多摩センタートーセイビル エンド稼働率の推移
物件名称解約日契約開始日空室期間
日本橋浜町ビル①2017年10月31日2017年12月1日30日
日本橋浜町ビル②2018年2月7日2018年2月15日7日
日本橋浜町ビル③2018年2月28日2018年3月12日11日
西葛西トーセイビル2018年2月13日2018年2月14日0日
白山麻の実ビル2017年11月30日2018年2月1日62日
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
2017/82017/102017/122018/22018/4
退去（坪）入居（坪）
日本橋浜町ビル 稼働率推移
 解約区画を短期間で埋め戻し、高稼働率を維持
（注）2018年5月以降のエンド稼働率、入居の見込み数値には、一部申し込みベースの賃貸面積を含めて、記載しています。
87.387.3
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料11
物件価値・稼働率向上に向けた投資
【CAPEX投資・減価償却額推移 (百万円)】
【主要目的内訳（第1期～第7期累計・百万円)】
 大規模修繕工事
工事費用約41百万円
 外壁塗装、防水等工事、照明器
具交換（LED照明）を実施
 エントランス・エレベーター内
の美化工事実施
 NOIの増加・稼働率の向上
• NOI18.4 → 19.9百万円
• 稼働率94.3 → 100％
ドミトリー原町田
94.7%94.3%
100.0%
100.0%
2015/102016/42016/102017/42017/102018/4
NOI(百万円)期末稼働率
 管理人無人化対応工事 稲毛海岸ビル
 人件費高騰に伴う管理費用の引上げ要請に
対応し、遠隔監視・操作システムを導入し常駐の警備員・技術員を廃止。管理コストの増加を抑制
•バリカー・出入り口ゲートによる駐輪場管理(設置工事約1百万円)
•照明・自動ドアの遠隔操作、緊急時・閉館時の戸締り遠隔操作システム導入(約3百万円)
工事費用約4百万円
第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期
CAPEX投資額2.331.632.150.447.351.976.1
減価償却額90.591.6159.2168.4207.9204.0243.4
投資内容金額割合
空調工事95.432.7%
電気設備・その他設備97.433.4%
機械式駐車場23.98.2%
リニューアル・バリューアップ75.325.8％
beforeafter
 賃料増額改定の状況推移（増額件数・増額率）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料12
 賃料改定の状況比較（賃貸面積ベース） 新規・解約賃料
• 第7期は新規契約が110件、解約108件となった。月間賃
料は差引き合計で+2.5百万円。
 賃料改定
• 第7期の更新対象件数は231件、そのうち207件が更新
（更新率90％）
• 更新207件のうち、52件が増額での更新• 賃料の増額率は前期に比べ上昇（3.00→3.96%）
賃料増額賃料減額現状維持
2017年10月期
2018年4月期
16.5％（25件）
15.9 %（52件）
84.14%（155件）
増額件数（右軸）増額率（左軸）
更新対象 231件 更新率90%更新対象 112件 更新率93%
 新規・解約賃料の状況(第7期)
オフィス商業住宅合計
契約件数10199110
契約面積(㎡)1,922.3574.004,451.146,447.49
月間賃料（百万円)7.10.210.918.2
契約件数60102108
契約面積(㎡)1,587.9904,060.655,648.64
月間賃料（百万円)5.709.915.7
契約件数41△32
契約面積(㎡)334.3674.00390.49798.85
月間賃料（百万円)1.30.20.92.5
合計18,674.83㎡合計8,707.07㎡
3.823.62
2.131.65
2015年4月期
2015年10月期
2016年4月期
2016年10月期
2017年4月期
2017年10月期
2018年4月期
（%）（件）
 総資産LTV及び鑑定LTV（注）の推移
1,020 150390
 借入残高（借入先別）
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
あおぞら銀行
三井住友信託銀行
202020
2018年4月期
2018年10月期
2019年4月期
2019年10月期
（第10期）
2020年4月期
（第11期）
2020年10月期
（第12期）
2021年4月期
（第13期）
2021年10月期
（第14期）
2022年4月期
（第15期）
2022年10月期
（第16期）
2023年4月期
（第17期）
2023年10月期
（第18期）
2024年4月期
（第19期）
新規借入(PO)借換え既存借入返済済み
2017年10月期（第6期）（A)
2018年4月期（第7期）（B)
増減比・差(B)-(A)
有利子負債残高18,700百万円24,000百万円5,300百万円
平均調達金利0.84%0.84%△0.0%
平均残存年数2.9年2.9年0.0年
固定金利比率67.4%62.9%△4.5%
長期借入比率100.0%93.3%△6.7%
LTV46.3％46.8％0.5％
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料13
 財務指標
 返済期限の分散状況
第7期末借入残高（百万円）24,000
46.145.9
46.446.346.8
43.6 43.1 
40.7 41.1 
42.2 41.7 
（%）総資産LTV       鑑定LTV
（注）「鑑定LTV」とは、本投資法人の資産総額に含み益を加えた額に対する有利子負債の割
合をいいます。
（前回想定）
（前回想定）
第7期末鑑定評価額
個別物件鑑定評価額（単位：百万円）
物件名取得価格第7期末帳簿価額
O-01 多摩センタートーセイビル3,3703,310
O-02 KM新宿ビル2,0572,012
O-03 日本橋浜町ビル1,8301,810
O-04 関内トーセイビルⅡ4,1004,031
O-05 西葛西トーセイビル1,7101,684
O-06 新横浜センタービル1,3641,364
O-07 西台NCビル1,4811,478
O-08 JPT元町ビル2,3772,356
O-09 白山麻の実ビル1,3801,380
O-10 長者町デュオビル1,3001,309
オフィス 小計20,96920,738
Rt-01 稲毛海岸ビル2,3802,285
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル1,9501,925
Rt-03 セレクション初富310316
Rt-04 和紅ビル1,4001,402
商業施設 小計6,0405,930
オフィス・商業施設 中計27,00926,669
Rd-01 T‘s garden高円寺1,5441,527
Rd-02 ライブ赤羽1,2271,214
Rd-03 月光町アパートメント1,000996
Rd-04 T‘s garden川崎大師980962
Rd-05 アビタート蒲田836836
Rd-06 マーランドファイブ830817
Rd-07 アブニール白妙780758
Rd-08 ドミトリー原町田600630
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと2,8002,741
Rd-10 プライムガーデン600621
Rd-11 T‘s garden新小岩670674
Rd-12 ツイン・アベニュー1,8801,896
Rd-13 マイルストン東久留米1,6501,663
Rd-14 ルミエール３番館1,4201,435
Rd-15 T‘s garden西船橋860869
Rd-16 クエスト山手台710718
Rd-17 サンセール与野本町600607
住宅 小計18,98718,973
合計45,99645,643
2017年10月期（第6期）（B）
期末鑑定評価額簿価ベース含み損益
3,550228
2,460439
2,120299
4,570518
1,920226
1,620247
1,690204
2,630260
1,41026
1,350ー
23,3202,450
2,540236
2,110179
1,410ー
6,399436
29,7192,886
1,940407
1,480261
1,130130
1,120152
898133
3,040276
1,880ー
1,670ー
1,470ー
20,5971,576
50,3164,462
2018年4月期（第7期）（A）
期末鑑定評価額簿価ベース含み損益
3,560249
2,460447
2,180369
4,640608
1,970285
1,660295
1,700221
2,680323
1,41029
1,37060
23,6302,891
2,600314
2,140214
1,4107
6,495564
30,1253,455
1,940412
1,480265
1,140143
1,120157
907148
3,040298
1,880△16
1,6706
1,52084
20,7411,767
50,8665,222
前期比増減(A)－(B）
期末鑑定評価額簿価ベース含み損益
310380
406500
550579
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
2018年4月期（第7期）末における含み益は5,222百万円
用途別には、オフィス55.4%、商業施設10.8%、住宅33.8%。
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料15
含み益の状況
 ポートフォリオの含み益の推移
 ポートフォリオの含み益（2018年4月期末）用途別比率
1,164 1,277 
2,801 
3,191 
4,055 
4,462 
5,222 
2015年4月期
2015年10月期
2016年4月期
2016年10月期
2017年4月期
2017年10月期
2018年4月期
5,222百万円
 各運用資産の含み益の状況（2018年4月期末）
-1000100200300400500600700
多摩センタートーセイビル
KM新宿ビル
日本橋浜町ビル
関内トーセイビルⅡ西葛西トーセイビル新横浜センタービル
西台NCビルJPT元町ビル
白山麻の実ビル長者町デュオビル
稲毛海岸ビル
武蔵藤沢トーセイビル
セレクション初富
T's garden高円寺
月光町アパートメント
T's garden川崎大師
アビタート蒲田
マーランドファイブ
アブニール白妙
ドミトリー原町田
SEA SCAPE千葉みなと
プライムガーデン
T's garden 新小岩
ツイン・アベニュー
マイルストン東久留米
ルミエール３番館
T's garden西船橋
クエスト山手台
サンセール与野本町
-10.0010.020.030.040.050.0
含み益(上軸)含み益率(下軸)
用途別平均含み益率(下軸)
オフィス平均含み益率 13.9
商業平均含み益率 9.5
住宅平均含み益率 9.3
010.020.030.040.050.0-10.0
今後について
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料17
投資方針の一部変更
 投資対象資産に物流施設を追加（2018年7月20日に開催する第3回投資主総会に付議予定）
 投資クライテリア
メインターゲット
用途規模ターゲット
オフィス延床面積
1,000㎡以上
過度の取得競争に晒されにくい、限られた高度商業エリアではない、地域の中心拠点エリアの中小規模オフィス
商業施設延床面積
1,000㎡以上
主要駅等に隣接及び主要環境の繁華性が高く、高い集客性と視認性を有する小商圏都市型商業施設
主となる住戸の専有面積1住戸あたり
一定の人口集積が見られ、都心部へのアクセスが比較的容易な郊外部又は縁辺部エリアの中小規模の賃貸住宅
ホテル延床面積
1,000㎡以上
シングルユースを主体とする中小規模ホテル
物流施設延床面積
1,000㎡以上中小規模物流施設
（注1） 「主要地方都市」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます。（注2） 取得価格ベースでの比率です。なお、2つ以上の異なる用途が混在する複合用途不動産の場合には、それぞれの用途における専有面積割合に応じ、その割合の最も高い用途を当該不動産における該当用途とします。（注3） 取得価格ベースです。
エリア東京経済圏を 中 心 と し た エ リ ア用 途総合型投資
原 則 と し て50億円 （注3）以 下 の 不 動 産 を タ ー ゲ ッ ト と し た 投 資規 模
併せて80％以下
50％以下（注2）
併せて20％以下
東 京 経 済 圏
主 要 地 方 都 市
● 投資対象アセットタイプの追加により、資産規模の拡大と収益機会の拡充を図る
● 物流施設追加にあたりアセット毎の投資上限目処を変更～ホテル・物流合計で20% 
● トーセイ・リートらしい中小規模の物流施設を対象
・ 件数ストックが多く需要も見込まれる賃貸可能面積3,000～7,000坪の中小型物流施設（BTS）
・ 原則大型マルチテナント型は対象外
・ 賃料単価3,000～4,000円/坪程度のゾーンを想定
20％以下（注3）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料18
スポンサーにおけるホテル・物流施設に対する取組み
 トーセイグループの物流施設開発事業 トーセイグループのホテル事業展開のイメージ
東京圏を中心にホテルを取得
・新規ホテルを開発・既存ホテルを仕入、Value up・中古オフィスビルを用途変更
自社で直営もしくは賃貸
・自社ホテル運営・他社保有ホテル運営も検討・自社で運営しないホテルは賃貸で賃料収入を享受
ホテル事業者もしくは
投資家に売却
和モダンコンセプトの宿泊特化型ホテルトーセイホテルココネ神田（自社運営）
 自社ブランド第1案件
 自社ブランドホテル今後の予定案件
コンバージョン
上野トーセイビルⅡプロジェクト2018年開業予定
上野3丁目プロジェクト2020年開業予定
浅草ホテルプロジェクト2020年開業予定
トーセイ株式会社2017年11月期本決算 決算説明会資料（2018/1/10）抜粋トーセイ株式会社 2018年5月30日プレスリリース
（注）上記はトーセイの事業案件です。現時点で、本投資法人がこれらの物件を取得する予定はありません。
2017年12月オープン
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料19
スポンサーとの協働―優先交渉権物件
2018年6月15日、オフィス物件に係る優先交渉権を取得、現在優先交渉権物件は合計1物件
 JR横須賀線・湘南新宿ライン「東戸塚駅」
西口のバスロータリーに面したオフィスビル
 商業ビルが建ち並ぶ地域に立地
東戸塚ウエストビル
GoogleＭapを用いて作成
ア ク セ ス ：
敷 地 面 積 ：延 床 面 積 ：構 造 / 階 数 ：建 築 時 期 ：
神奈川県横浜市戸塚区川上町JR横須賀線、湘南新宿ライン東戸塚駅 徒歩2分1,583.07㎡9,101.21㎡鉄骨造/地上11階 地下1階1993年3月
 優先交渉権物件（東戸塚ウエストビル）
中長期における運用方針
信用力向上への取組み ～資金調達コストの低減化、市場認知度の向上
物件価値の向上・維持への更なる取組み ～築年数経過物件の競争力と稼働率の維持に留意
分配金水準と投資主価値の向上を目指し、資産規模の拡大と運用資産のパフォーマンス向上に取組む目標
中長期的に資産規模1,000億円を目指す ～物件厳選、利回り目線変更なし（償却後4%台半ば～後半）
これまでと同様にスポンサーサポートを活用した東京経済圏にある競争力のある不動産への投資を基本
これまで未着手のマーケットにおいて相対的に高い利回り物件の追求（主要地方都市）
内部成長物件パフォーマンス見極め・入替
• 新規取得物件の稼働率向上• テナント退去時のダウンタイム短縮化• 賃料固定型マスターリースのエンド稼働率向上
既保有物件に対する計画的なCAPEX
アップサイドの追求
無担保化実現物件価値向上
外部成長/内部成長へ
投資家層の拡大
格付取得IR活動
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
APPENDIX
ガバナンス・社会への取組み
1. 定期的な方針の見直し及び取組状況の公表
2. 資産価値向上への取り組み
3. 利益相反管理に対する強固な取り組み
4. お客さまに対する分かりやすい情報提供の励行
5. お客さまのリスク許容度を踏まえた金融商品の提供
6. お客さま本位とする企業文化の定着
 お客さま本位の業務運営に関する基本方針
 投資家利益と一致する仕組み
スポンサーによるセイムボード出資
投資主利益とスポンサー利益の合致
 本投資法人の投資主とトーセイグループの利益の共有化を図り、スポンサーサポートの実効
性を高めるため、セイムボート出資を実施。スポンサー（トーセイ株式会社）は、2018年4月末時点で、本投資法人の投資口11,820口（発行済投資口数の5.04%）を保有。
 トーセイグループの役職員が、本投資法人の業績向上への意識を高め、ひいては本投資法
人の継続的な成長と中長期的な投資主価値の向上に寄与することを目的として、累積投資制度を導入（2016年12月拠出開始）
 資産運用会社への出向社員を含むトーセイの役職員は、累積投資制度を利用することで、
本投資法人の投資口を取得することが可能
投資主利益とトーセイグループ役職員利益の合致
投資口累積投資制度の導入
運用報酬体系
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
 運用報酬Ⅱとして、投資法人収益に連動した運用報酬を導入
（運用報酬Ⅱ＝当期純利益×5.00%）
 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社は、業務運営に関し、基本方針を策定し、そのHPで
公表しています。今後、定期的に見直しを行い、当該方針に係る取組状況を公表してまいります。従業員への取り組み
地域・社会への貢献
保育所遊具のペンキ塗り
（2016年）
グラウンド整備（2015年）
まちびらき祭りのサポート
（2017年）
 トーセイグループにおける社会への取り組み
●人材教育研修
トーセイグループでは、従業員の自己研鑽、スキル向上をバックアップするため、人材育成研修の実施や自己啓発援助制度、資格取得奨励制度を導入しています。
●従業員のワークライフバランスをサポート
従業員の健康管理のため年１回の健康診断受診を義務づけるとともに、メンタルヘルスケアに関する全社員向けのアンケートや研修を提携産業医指導のもと実施するなど、従業員の心身の健康管理に向けた取り組みを実施しています。
●清掃活動ボランティア●緑の募金●キャップの再資源化
●東日本大震災 被災地支援活動の継続
2011年からボランティアや専門家の誘致、寄付等による支援活動を継続して行っています。
※写真は近年実施したボランティア活動
環境への取組み
環境認証の取得
住宅・建築物を格付けする第三者認証である「建築物省エネルギー性能表示制度(Building Energy-efficiency Labeling System)」(BELS)において、3つ星の評価を取得しています。
新横浜センタービル
空調機器更新によるエネルギー効率の改善
築年数が経過した物件に対し、空調更新工事等エネルギー関連のCAPEX投資を行っています。空調機器等の入替・更新によりエネルギー効率の改善に努めています。
日本橋浜町ビル
多摩センタートーセイビル
建物の遮熱性や景観向上、都市環境の改善を目的として、保有物件の一部で、緑化を推進しています。
月光町アパートメント
■トーセイ・アセット・アドバイザーズにおける環境への取組み
本投資法人はバリューアップ工事等の実施により、築年数が比較的経過した物件のパフォーマンス向上を図り、その資産価値を維持し、投資物件として長期間にわたり活用をすることを目指しています。
エコミッション１
事業を通じた環境活動の推進環境法規制の遵守・環境意識の向上ステークホルダーの皆様への活動報告
トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造するという企業理念を掲げ、“都市に、心を。”の実現に向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。
トーセイグループエコ宣言
トーセイグループは、環境への取組みを強化するべく、2009年4月に「トーセイグループエコ宣言」を制定し、3つの行動方針であるエコミッションに基づいて事業活動を展開しています。トーセイ・リート投資法人の資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社は、トーセイグループの一員として、「トーセイグループエコ宣言」ならびに「エコミッション」のもとで活動しています。
エコミッション2エコミッション3
■トーセイグループにおける環境への取組み
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料23
環境法令・規則を遵守し、環境保全に努めるとともに 、グループ社員の環境保全意識の向上に向けた各種施策を実施します
不動産の再生や開発において、省エネルギー、省資源に寄与する施策を積極的に導入し、環境負荷軽減に努めます
「エコ宣言」、「エコミッション 」の公表をはじめ、活動の進捗・結果報告に努め、社会に向けたコミュニケーションを図ります
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料24
投資主の状況（第7期末）
（注）2018年4月末日時点の投資主名簿に基づいて記載しています。「保有比率」は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口
数の比率をいい、小数点第3位以下を切り捨てています。
 所有者別投資口数（発行済投資口数 234,400口）  主要な投資主一覧（上位10位）
 所有者別投資主数（合計13,892名）
投資主名保有投資口数保有比率
1日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）20,964口8.94％
2日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）17,762口7.57％
3トーセイ株式会社11,820口5.04％
4野村信託銀行株式会社（投信口）8,250口3.51％
5資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）8,131口3.46％
6個人4,400口1.87％
7近畿産業信用組合4,340口1.85％
8STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 5050012,490口1.06％
9世界心道教2,354口1.00％
10株式会社あおぞら銀行2,342口0.99％
合計82,853口35.34％
金融機関(金融商品取引業者含む)77,074口（32.88%）
その他の国内法人22,052口（9.41%）
外国法人等13,730口（5.86%）
個人・その他121,544口（51.85%）
51.85%
32.88%
97.91%
金融機関(金融商品取引業者含む)52人（0.37%）
その他の国内法人179人（1.29%）
外国法人等59人（0.42%）
個人・その他13,602人（97.91%）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
020,00040,00060,00080,000100,000120,000
業態別保有口数推移
個人・その他金融機関その他の法人外国法人等
0%20%40%60%80%100%
業態別保有口数割合推移
外国法人等その他の法人金融機関個人・その他
 投資口保有動向 個人投資家向け説明会（実績）
 個人投資家向け説明会（予定）
2018年1月28日SMBC日興 J-REITフェア2018（東京）
2018年3月16日ダイワJリートキャラバン2017（下期）（名古屋）
 地方在住の個人投資家からの要望を受け、東京に加え、名古屋でも説明会を
SMBC日興J-REITフェア2018
2018年7月7日ダイワJ-REITフェスタ2018（東京）
2018年8月7日ARES Jリート普及全国キャラバン2018（上期）（静岡）
 第8期も、個人投資家向けイベントへ参加予定。
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料26
2017年10月期
2018年4月期
出資総額18,745,89523,907,827
一時差異等調整引当額△14,656△7,694
出資総額（純額）18,731,23923,900,133
剰余金(634,430)(835,896)
当期未処分利益又は当期未処理損失（▲）634,430835,896
【投資主資本合計】19,365,66924,736,030
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益△7,796△4,395
【評価・換算差額等合計】△7,796△4,395
純資産合計19,357,87324,731,635
負債純資産合計40,351,22351,272,992
2017年10月期
2018年4月期
営業未払金68,69667,315
短期借入金-1,600,000
1年内返済予定の長期借入金2,000,0002,000,000
未払金76,22389,991
未払法人税等910934
未払消費税等59,8579,976
前受金263,151326,860
その他88,86038,523
【流動負債合計】2,557,6984,133,601
長期借入金16,700,00020,400,000
信託預り敷金及び保証金1,727,8552,003,360
その他7,7964,395
【固定負債合計】18,435,65122,407,755
負債合計20,993,35026,541,356
2017年10月期
2018年4月期
現金及び預金1,073,2761,506,719
信託現金及び信託預金3,097,8643,561,028
営業未収入金7,6654,734
前払費用84,713140,762
繰延税金資産1416
未収消費税等-145,316
【流動資産合計】4,263,5345,358,576
（有形固定資産）(35,875,013)(45,643,098)
信託建物11,104,97313,461,265
減価償却累計額△805,289△1,024,104
信託建物（純額）10,299,68412,437,161
信託構築物122,122143,424
減価償却累計額△25,075△29,583
信託構築物（純額）97,047113,840
信託機械及び装置284,229303,016
減価償却累計額△56,560△70,583
信託機械及び装置（純額）227,669232,432
信託工具、器具及び備品99,953113,824
減価償却累計額△22,990△29,073
信託工具、器具及び備品（純額）76,96384,750
信託土地25,173,64832,774,913
（投資その他の資産）(190,273)(237,409)
長期前払費用180,273227,409
差入敷金及び保証金10,00010,000
【固定資産合計】36,065,28745,880,508
投資口交付費22,40233,907
【繰延資産合計】22,40233,907
資産合計40,351,22351,272,992
（単位：千円）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料27
（単位：千円）
2017年10月期
2018年4月期
賃貸事業収入1,464,4691,818,838
その他賃貸事業収入169,070183,688
営業収益合計1,633,5402,002,526
賃貸事業費用731,021834,127
資産運用報酬93,624110,894
資産保管手数料1,9631,965
一般事務委託手数料11,21913,910
役員報酬3,9003,900
その他営業費用37,02236,507
営業費用合計878,7511,001,304
営業利益754,7891,001,221
受取利息1822
損害賠償金2,404-
雑収入94-
営業外収益合計2,51722
支払利息79,50399,305
融資関連費用49,49061,369
その他7,76711,622
営業外費用合計136,762172,297
経常利益620,544828,946
税引前当期純利益620,544828,946
法人税、住民税及び事業税913937
法人税等調整額△2△1
法人税等合計910936
当期純利益619,634828,009
前期繰越利益14,7967,886
当期未処分利益又は当期未処理損失（▲）634,430835,896
174億円174億円
293億円308億円
361億円361億円
ポートフォリオの推移
第１期末第2期末第3期末第4期末第5期末第6期末第７期末
物件数12物件12物件17物件18物件23物件23物件31物件
テナント数382テナント385テナント553テナント572テナント671テナント670テナント1,120テナント
上位5物件比率（取得価格ベース）
上位10テナント比率（賃貸面積ベース）
平均鑑定NOI利回り6.26%6.19%6.20%6.17%6.10%6.12%6.05％
不動産鑑定評価額187億円187億円322億円339億円400億円403億円508億円
1口当たりNAV111,349円112,526円120,016円122,438円124,464円126,686円124,278円
含み益+11.6億円+12.7億円+28.0億円+31.9億円+40.5億円+44.6億円+52.2億円（注２）
64.1%64.1%
50.1%47.7%41.5%41.5%
47.7%47.0%
40.0%39.0%35.3%35.2%
第１回公募増資
（注1）「1口当たりNAV」は、NAV÷発行済投資口数の総口数の算式、NAVは、投資口の発行価額総額＋（鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計）の算式により計算しています。（注2）「含み益」は、各時点の保有資産の「鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計」を記載しています。
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料29
ポートフォリオ主要指標
第6期末第7期末
オフィス6.17%6.14%
商業施設6.41%6.35%
住宅5.94%5.85%
 用途別平均鑑定NOI利回り 用途別投資比率（取得価格ベース）
 地域別投資比率（取得価格ベース）
都心5区（注）東京23区（都心5区を除く）東京経済圏（東京23区を除く）
第6期末第7期末
都心5区（注）5.90%5.96%
東京23区5.69%5.66%
東京経済圏6.35%6.21%
 地域別平均鑑定NOI利回り
 物件別投資比率（取得価格ベース） 物件別NOI比率
5.2%67.3%第7期末
6.6%58.5%第6期末
6.7％56.6％第6期末
5.5％66.2％第7期末
オフィス商業施設住宅
関内トーセイビルⅡ
多摩センタートーセイビル
SEA SCAPE千葉みなと
JPT元町ビル稲毛海岸ビル
（注） 「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の総称をいいます。以下同じです。
関内トーセイビルⅡ
多摩センタートーセイビル
SEA SCAPE千葉みなと
JPT元町ビル稲毛海岸ビル
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料30
ポートフォリオ一覧
（注）本表における数値は2018年4月末時点のものです。「稼働率」の括弧書きは、マスターリース会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合です。また、「PML値」及び「PML値」の｢合計/平均｣は、各物件の地震PML（再）評価報告書及びSOMPOリスケアマネジメント株式会社による2017年8月付ポートフォリオ地震PML評価報告書に基づき記載しています。
物件番号第7期取得物件名築年数(年)所在地取得価格(百万円)投資比率(%)不動産鑑定評価額(百万円)鑑定NOI利回り(%)総賃貸可能面積(㎡)稼働率(%)PML値(%)
O-01多摩センタートーセイビル28.8東京都多摩市3,3707.33,5606.979,737.49100.04.36
O-02KM新宿ビル26.6東京都新宿区2,0574.52,4605.723,403.95100.05.52
O-03日本橋浜町ビル27.5東京都中央区1,8304.02,1806.243,334.40100.06.11
O-04関内トーセイビルⅡ34.2神奈川県横浜市4,1008.94,6406.026,919.80100.011.54
O-05西葛西トーセイビル24.2東京都江戸川区1,7103.71,9706.153,187.97100.03.84
O-06新横浜センタービル27.4神奈川県横浜市1,3643.01,6606.843,888.28100.06.47
O-07西台NCビル26.1東京都板橋区1,4813.21,7006.243,798.48100.05.25
O-08JPT元町ビル26.5神奈川県横浜市2,3775.22,6805.995,453.13100.06.06
O-09白山麻の実ビル24.8東京都文京区1,3803.01,4105.081,860.5191.77.31
O-10●長者町デュオビル24.8神奈川県横浜市1,3002.81,3705.402,204.7489.43.56
オフィス小計--20,96945.623,6306.1443,788.7599.1-
Rt-01稲毛海岸ビル25.4千葉県千葉市2,3805.22,6006.325,890.92100.06.49
Rt-02武蔵藤沢トーセイビル20.7埼玉県入間市1,9504.22,1406.546,089.72100.05.85
Rt-03セレクション初富14.9千葉県鎌ヶ谷市3100.73456.671,839.45100.07.98
Rt-04●和紅ビル31.9千葉県千葉市1,4003.01,4106.072,827.2698.19.32
商業施設 小計--6,04013.16,4956.3516,647.3599.7-
オフィス・商業施設中計--27,00958.730,1256.1960,436.1099.3-
Rd-01T‘s garden高円寺7.3東京都杉並区1,5443.41,9405.362,169.38100.07.91
Rd-02ライブ赤羽29.1東京都北区1,2272.71,4806.343,876.3795.07.45
Rd-03月光町アパートメント10.1東京都目黒区1,0002.21,1405.251,392.1385.28.98
Rd-04T‘s garden川崎大師9.2神奈川県川崎市9802.11,1205.832,067.7798.67.38
Rd-05アビタート蒲田26.9東京都大田区8361.89005.521,768.23100.07.82
Rd-06マーランドファイブ28.0埼玉県富士見市8301.88676.812,722.50100.04.00
Rd-07アブニール白妙23.2神奈川県横浜市7801.79076.652,499.9397.97.57
Rd-08ドミトリー原町田25.8東京都町田市6001.36986.951,866.97100.05.29
Rd-09SEA SCAPE千葉みなと10.1千葉県千葉市2,8006.13,0406.006,758.5297.27.30
Rd-10プライムガーデン23.2千葉県鎌ヶ谷市6001.36246.153,687.9898.39.42
Rd-11T‘s garden新小岩20.1東京都葛飾区6701.57215.291,652.9396.74.41
Rd-12●ツイン・アベニュー26.2東京都練馬区1,8804.11,8805.384,558.9694.35.70
Rd-13●マイルストン東久留米28.6東京都東久留米市1,6503.61,6705.723,546.4398.34.34
Rd-14●ルミエール３番館23.6埼玉県川口市1,4203.11,5205.935,644.1695.62.58
Rd-15●T‘s garden西船橋27.2千葉県船橋市8601.98755.722,643.8494.47.50
Rd-16●クエスト山手台29.2神奈川県横浜市7101.57405.842,802.74100.09.66
Rd-17●サンセール与野本町27.5埼玉県さいたま市6001.36195.741,418.6997.24.13
住宅 小計--18,98741.320,7415.8551,077.5397.0-
合計／平均24.6-45,996100.050,8666.05111,513.6398.23.49
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料31
テナント分散状況（第7期末）
 上位10テナント（賃貸面積ベース）
トーセイ株式会社(多摩センタートーセイビル)
トーセイ株式会社（武蔵藤沢トーセイビル）
富士通コワーコ株式会社
トーセイ株式会社
(JPT元町ビル)
ヒートウェーブ株式会社
テナント数1,120件
テナント名賃貸面積
(㎡)入居物件比率
1トーセイ株式会社9,737.49多摩センタートーセイビル8.9%
2トーセイ株式会社6,089.72武蔵藤沢トーセイビル5.6%
3非開示2,989.01稲毛海岸ビル2.7%
4非開示1,852.02JPT元町ビル1.7%
5非開示1,839.45セレクション初富1.7%
6富士通コワーコ株式会社1,822.20新横浜センタービル1.7％
7非開示1,762.57非開示1.6%
8非開示1,420.46非開示1.3%
9トーセイ株式会社1,235.19JPT元町ビル1.1%
10ヒートウェーブ株式会社1,032.11KM新宿ビル0.9%
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料32
物件収支状況①（第7期末）
物件名O-01 
多摩センタートーセイビル
KM新宿ビル
日本橋浜町ビル
関内トーセイビルⅡ
西葛西トーセイビル
新横浜センタービル
不動産賃貸事業収入合計 ①202,78190,79685,573166,32673,50175,647
賃貸事業収入168,05283,16568,271150,30164,39470,954
その他賃貸事業収入34,7287,63117,30216,0259,1064,692
不動産賃貸事業費用合計 ②74,30526,31037,96452,15722,76522,276
管理委託費24,2716,6647,53117,8846,9167,944
信託報酬300300300300300300
水道光熱費27,2047,23310,89615,9056,2095,708
損害保険料442144140263114163
修繕費3,1921,1805,9069751,301440
公租公課17,9719,8167,90213,0326,3387,184
その他費用9219715,2863,7961,583536
NOI ③（①-②）128,47564,48647,609114,16850,73553,370
減価償却費 ④16,9988,90610,67420,8949,0578,131
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④）111,47755,57936,93493,27341,67745,239
資本的支出 ⑥6,140--1,588--
NCF ⑦（③-⑥）122,33564,48647,609112,58050,73553,370
（単位：千円）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料33
物件収支状況②（第7期末）
物件名O-07
西台NCビル
JPT元町ビル
白山麻の実ビル
長者町デュオビル
Rt-01 
稲毛海岸ビル
武蔵藤沢トーセイビル
不動産賃貸事業収入合計 ①73,610112,70642,93947,449125,88972,186
賃貸事業収入69,24699,63538,59943,924103,45472,186
その他賃貸事業収入4,36313,0704,3393,52522,434-
不動産賃貸事業費用合計 ②29,23333,60814,29512,51448,1777,423
管理委託費9,04610,5784,1185,1628,2861,080
信託報酬300300300299300300
水道光熱費8,27010,9502,7314,09823,526-
損害保険料160199768622890
修繕費8891,1121,2757873,564-
公租公課8,3639,6273,9091,59711,5415,931
その他費用2,2028401,88548373022
NOI ③（①-②）44,37679,09728,64334,93577,71164,763
減価償却費 ④9,66012,8886,0029,03620,0157,585
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④）34,71666,20922,64125,89857,69657,177
資本的支出 ⑥2,306-2,4537,5242,1132,754
NCF ⑦（③-⑥）42,07079,09726,19027,41175,59862,008
（単位：千円）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料34
物件収支状況③（第7期末）
物件名Rt-03
セレクション初富
Rt-04和紅ビル
T's garden高円寺
Rd-02ライブ赤羽
月光町アパートメント
T's garden 川崎大師
不動産賃貸事業収入合計 ①14,25063,29953,29553,46333,91536,223
賃貸事業収入14,25055,07651,66751,31032,84435,189
その他賃貸事業収入-8,2221,6272,1531,0711,034
不動産賃貸事業費用合計 ②3,74921,0139,06111,9179,3506,745
管理委託費1,1049,1244,0815,0612,8862,402
信託報酬300299300300300300
水道光熱費-8,200395700398188
損害保険料30114601094553
修繕費-9475291,6811,637876
公租公課2,1851,5612,9733,3202,0902,001
その他費用1297667217431,991923
NOI ③（①-②）10,50042,28544,23341,54624,56429,477
減価償却費 ④1,2889,9105,7784,2253,3525,204
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④）9,21132,37538,45537,32121,21124,273
資本的支出 ⑥-400-2911,156-
NCF ⑦（③-⑥）10,50041,88544,23341,25523,40829,477
（単位：千円）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料35
物件収支状況④（第7期末）
物件名Rd-05
アビタート蒲田
マーランドファイブ
アブニール白妙
ドミトリー原町田
SEA SCAPE 千葉みなと
プライムガーデン
不動産賃貸事業収入合計 ①29,35538,91636,63330,708117,70031,378
賃貸事業収入28,80836,45235,54529,227104,44730,599
その他賃貸事業収入5472,4631,0881,48113,252779
不動産賃貸事業費用合計 ②5,45513,2988,23610,80140,2899,539
管理委託費2,4093,5482,9562,8849,8893,758
信託報酬300300300300300300
水道光熱費5392,2737126688,095385
損害保険料4980686423396
修繕費6173,1587263,2635,0082,308
公租公課1,5302,5702,0512,4139,3452,306
その他費用81,3661,4201,2057,418383
NOI ③（①-②）23,90025,61728,39619,90777,41121,839
減価償却費 ④3,2314,7936,3915,18523,8033,454
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④）20,66820,82322,00514,72153,60718,384
資本的支出 ⑥-27830242,0891,367620
NCF ⑦（③-⑥）23,90025,33928,094(22,181)76,04321,219
（単位：千円）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料36
物件収支状況⑤（第7期末）
物件名Rd-11
T's garden新小岩
ツイン・アベニュー
マイルストン東久留米
ルミエール３番館
T‘s garden西船橋
クエスト山手台
サンセール与野本町
不動産賃貸事業収入合計 ①25,69561,67965,90357,37731,49728,24423,577
賃貸事業収入24,21260,76159,73755,51830,55527,75522,692
その他賃貸事業収入1,4839176,1661,859942489884
不動産賃貸事業費用合計 ②5,9768,53614,6688,4368,4827,0857,018
管理委託費2,6233,5605,1864,2012,8022,9202,341
信託報酬300299299299299299299
水道光熱費5477263,170540540355398
損害保険料50117112142686847
修繕費8042,5063,4132,2542,3841,6792,150
公租公課1,439---1,190957-
その他費用2111,3252,4869971,1978021,781
NOI ③（①-②）19,71953,14351,23448,94123,01521,15916,558
減価償却費 ④2,4613,6857,9495,9812,2302,7971,850
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④）17,25749,45743,28442,95920,78418,36214,707
資本的支出 ⑥796-1252,570402318528
NCF ⑦（③-⑥）18,92353,14351,10946,37122,61320,84116,030
（単位：千円）
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料37
物件名O-01 多摩センタートーセイビルO-02 KM新宿ビルO-03 日本橋浜町ビルO-04 関内トーセイビルⅡ
所在地東京都多摩市落合東京都新宿区歌舞伎町東京都中央区日本橋浜町神奈川県横浜市中区住吉町
最寄駅小田急多摩線 小田急多摩センター駅徒歩約4分西武新宿線 西武新宿駅 徒歩約1分都営地下鉄新宿線 浜町駅 徒歩約3分横浜市営地下鉄 関内駅 徒歩約3分
取得価格3,370百万円2,057百万円1,830百万円4,100百万円
構造鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造鉄骨鉄筋コンクリート造
階数地下1階／地上7階地下1階／地上9階地上9階地下1階／地上12階
延床面積16,212.96㎡5,240.41㎡4,583.48㎡9,383.81㎡
物件名O-05 西葛西トーセイビルO-06 新横浜センタービルO-07 西台NCビルO-08 JPT元町ビル
所在地東京都江戸川区西葛西神奈川県横浜市港北区新横浜東京都板橋区高島平神奈川県横浜市中区山下町
最寄駅東京メトロ東西線 西葛西駅 徒歩約2分JR東海道新幹線・横浜線 新横浜駅徒歩約5分都営地下鉄三田線 西台駅 徒歩約1分JR京浜東北線・根岸線 石川町駅 徒歩約5分
取得価格1,710百万円1,364百万円1,481百万円2,377百万円
構造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造鉄骨・鉄筋コンクリート造鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート 鉄筋コンクリート造
階数地下1階／地上8階地下2階／地上9階地下1階／地上7階地下2階／地上8階
延床面積4,271.38㎡5,809.25㎡6,214.11㎡7,924.98㎡
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料38
物件名O-09 白山麻の実ビルO-10 長者町デュオビルRt-01 稲毛海岸ビルRt-02 武蔵藤沢トーセイビル
所在地東京都文京区白山神奈川県横浜市中区長者町千葉県千葉市美浜区高洲埼玉県入間市東藤沢
最寄駅都営地下鉄三田線 白山駅 徒歩約1分横浜市営地下鉄ブルーライン 伊勢崎長者町駅 徒歩約1分JR京葉線 稲毛海岸駅 徒歩約1分西武池袋線 武蔵藤沢駅 徒歩約9分
取得価格1,380百万円1,300百万円2,380百万円1,950百万円
構造鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺
階数地下1階／地上10階地下1階／地上7階地上7階地上2階
延床面積2,374.87㎡3,091.23㎡7,175.12㎡6,131.07㎡
物件名Rt-03 セレクション初富Rt-04 和紅ビルRd-01 T's garden高円寺Rd-02 ライブ赤羽
所在地千葉県鎌ヶ谷市北初富千葉県千葉市美浜区高洲東京都杉並区高円寺北東京都北区浮間
最寄駅新京成電鉄新京成線 北初富駅 徒歩約3分JR京葉線 稲毛海岸駅 徒歩約1分JR中央線 高円寺駅 徒歩約5分JR埼京線 北赤羽駅 徒歩約4分
取得価格310百万円1,400百万円1,544百万円1,227百万円
構造鉄骨造鉄骨造鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造
階数地上2階地下1階／地上5階地上6階地上12階
延床面積1,827.75㎡4,059.79㎡2,445.31㎡4,484.24㎡
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料39
物件名Rd-03 月光町アパートメントRd-04 T's garden川崎大師Rd-05 アビタート蒲田Rd-06 マーランドファイブ
所在地東京都目黒区下目黒神奈川県川崎市川崎区伊勢町東京都大田区中央埼玉県富士見市西みずほ台
最寄駅東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩約13分京急大師線 鈴木町駅 徒歩約8分JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩約18分東武東上線 みずほ台駅 徒歩約2分
取得価格1,000百万円980百万円836百万円830百万円
構造鉄筋コンクリート造鉄骨造鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造
階数地上6階地上3階地上6階地下1階／地上9階
延床面積1,547.03㎡2,105.59㎡2,062.09㎡3,688.54㎡
物件名Rd-07 アブニール白妙Rd-08 ドミトリー原町田Rd-09 SEA SCAPE千葉みなとRd-10 プライムガーデン
所在地神奈川県横浜市南区白妙町東京都町田市原町田千葉県千葉市中央区中央港千葉県鎌ヶ谷市北初富
最寄駅市営地下鉄ブルーライン 阪東橋駅 徒歩約4分JR横浜線 町田駅 徒歩約6分JR京葉線 千葉みなと駅 徒歩約1分新京成電鉄新京成線 北初富駅徒歩約4分
取得価格780百万円600百万円2,800百万円600百万円
構造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造
階数地上11階地下1階／地上12階地下1階／地上13階地上6階
延床面積3,001.81㎡2,239.50㎡7,571.58㎡3,975.87㎡
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料40
物件名Rd-11 T’s garden新小岩Rd-12 ツイン・アベニューRd-13 マイルストン東久留米Rd-14 ルミエール３番館
所在地東京都葛飾区西新小岩東京都練馬区関町北東京都東久留米市東本町埼玉県川口市芝
最寄駅JR総武線 新小岩駅 徒歩約4分西武新宿線 武蔵関駅 徒歩約8分西武池袋線 東久留米駅 徒歩約5分JR京浜東北線 蕨駅 徒歩約16分
取得価格670百万円1,880百万円1,650百万円1,420百万円
構造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造
階数地上10階地上8階地上10階地上7階
延床面積1,976.90㎡4,563.79㎡4,374.55㎡5,843.16㎡
物件名Rd-15 T’s garden西船橋Rd-16 クエスト山手台Rd-17 サンセール与野本町
所在地千葉県船橋市二子町神奈川県横浜市泉区西が岡埼玉県さいたま市中央区下落合
最寄駅JR総武線 下総中山駅 徒歩約9分相鉄いずみ野線 弥生台駅 徒歩約10分JR京浜東北線 与野駅 徒歩約8分
取得価格860百万円710百万円600百万円
構造鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造
階数地上6階地上7階地上4階
延床面積2,894.04㎡2,905.27㎡1,998.99㎡
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料41
投資法人の概要
本資産運用会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ
一般事務（機関運営）受託者
投資主名簿等管理人
資産保管会社
三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務（会計・税務）受託者
税理士法人平成会計社
本資産運用会社の親会社・
トーセイ株式会社
本資産運用会社の
親会社の子会社
トーセイ・コミュニティ株式会社
執行役員：黒山 久章監督役員：菅谷 貴子監督役員：田島 照久
新創監査法人
イ資産運用委託契約
一般事務委託契約（機関運営事務）／投資口事務代行委託契約／資産保管業務委託契約
会計事務委託契約ハ
ニ不動産信託受益権売買契約
スポンサー・サポート等に関する覚書ホ
ヘ本投資法人の運用資産である不動産信託受益権に係る信託受託者との間における当該信託の信託財産である不動産に係る不動産賃貸借契約（マスターリース契約）及びプロパティ・マネジメント業務委託契約
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料42
資産運用会社の概要
商号トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
設立年月日2005年9月28日
資本金100百万円
代表取締役社長藤永 明彦
役職員数69名
第二種金融商品取引業、投資助言・代理業投資運用業(関東財務局長(金商)第363号)取引一任代理等認可(国土交通大臣第52号)宅地建物取引業免許(東京都知事(3)第85736号)不動産特定共同事業許可（金融庁長官・国土交通大臣第70号）
リスク・コンプライアンス委員会
リスク・コンプライアンス室
REIT運用本部投資運用委員会
私募ファンド運用本部
投資運用委員会
プリンシパル・
インベストメント部
マネジメント部
マネジメント
経営管理部投資運用部財務企画部
私募ファンド運用本部
ストラクチャード・
ファイナンス部事業開発部
REIT運用本部
マネジメント
マネジメント
運用資産残高6,179億円
私募ファンド5,719億円（93%）
459億円（7%）93％
トーセイ・リート投資法人 第7期決算説明会資料43
ディスクレーマー
本資料は、情報の提供のみを目的として作成されたものであり、特定の商品についての投資の勧誘を目的としたものではありません。
本資料には、トーセイ・リート投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等
をもとにトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下、「資産運用会社」といいます。）が作成した図表・データ等が含まれていま
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判断等については、資産運用会社の現在の見解を示したものであり、予告なしにその内容が変更又は廃止される場合がありますので、
あらかじめご了承ください。
第三者が公表するデータ・指標等（不動産鑑定評価書に基づくデータを含みます。）の正確性について、本投資法人及び資産運
用会社は一切の責任を負いかねます。
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