少子高齢化、働き方改革やDXの進展、新型コロナの世界的拡大。住生活を取り巻く社会の劇的な変化は、居住者ニーズと住宅ストックのミスマッチを顕在化させている。空き家問題なども顕在化する中、次世代に向け、ニーズに合わなくなった建物を再生し、必要な住宅を供給していく。住まいに対する価値観の変化を見極め、需要と供給をきめ細かくマッチングさせていくことが喫緊の課題だ。
フランスシャンパーニュ地方
2020 年  通巻116 号一般社団法人 不動産協会広報誌
巻頭インタビュー……………………………………… 次世代に繋ぐ新しい時代の住まい
特別レポート………………………………………… 住宅ストックの質の向上に向けて— 既存マンション実態調査—
政策ウォッチ… ……………………………………… 住宅団地再生のあり方
アドバンスレビュー…………………………………… ESG・SDGsとまちづくり
フォト＆エッセイ… ………………………………… 旺盛な都市開発で成長するオスロ
ブックレビュー… ……………………………………「第10回…不動産協会賞」を決定
まちづくりのフォーカス… ………………………… SDGsと庭園のまちづくり― 有明ガーデン—
次世代に繋ぐ新しい時代の住まい
�巻頭インタビュー�次世代に繋ぐ新しい時代の住まい��齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授
�特別レポート�住宅ストックの質の向上に向けて—既存マンション実態調査—
�政策ウォッチ�住宅団地再生のあり方
��小林秀樹・千葉大学大学院融合理工学府・地球環境科学専攻教授
�アドバンスレビュー�ESG・SDGsとまちづくり��平松宏城・ヴォンエルフ代表LEEDフェロー
�フォト＆エッセイ�旺盛な都市開発で成長するオスロ��服部圭郎・龍谷大学政策学部教授�
�ブックレビュー�「第10回�不動産協会賞」を決定
�まちづくりのフォーカス�SDGsと庭園のまちづくり��―有明ガーデン—
C o n t e n t s
P r o l o g u e
次世代に繋ぐ新しい時代の住まい
少子高齢化、働き方改革やDXの進展、
新型コロナの世界的拡大。
住生活を取り巻く社会の劇的な変化は、
居住者ニーズと住宅ストックのミスマッチを
顕在化させている。
空き家問題なども顕在化する中、
次世代に向け、ニーズに合わなくなった
建物を再生し、必要な住宅を供給していく。
住まいに対する価値観の変化を見極め、
需要と供給をきめ細かくマッチングさせていく
ことが喫緊の課題だ。
Futureof Real Estate
NO.116
［ F O R E  巻 頭 イ ン タ ビ ュ ー ］
齊藤 広子 （さいとう・ひろこ）
横浜市立大学国際教養学部教授都市社会文化研究科長博士（学術）、博士（工学）、博士（不動産学）1983年、筑波大学第三学群社会工学類都市計画専攻卒業、マンションの分譲会社勤務を経て大阪
市立大学大学院生活科学研究科生活環境学修了、岐阜女子大学家政学部住居学科助教授、英国ケンブリッジ大学土地経済学部研究員を経て2004年
明海大学不動産学部教授。2015年横浜市立大学教授（現職）。国土交通省社会資本整備審議会住宅宅地分科会分科会長代理。近著に『タワーマンションは大丈夫か?!』（浅見泰司との編著、プログレス）、『住環境マネジメント』（学芸出版社）、『コモ
ンでつくる住まい・街・人』（彰国社）など多数。
少子高齢化の進行、働き方改革、ＤＸ
成や家族観・価値観の多様化など、住まいをめ
ぐっては大きな変化が進行している。また、
２０１９年に、大きな被害を出した台風
はじめ、自然災害が激甚化・常態化する中で、安
心・安全に対するニーズがより高まっている。
これに加え、新型コロナウイルスの世界的な感
染の広がりはライフスタイルや社会構造、さら
には住宅そのものにも変革を迫っている。既存
住宅の蓄積―住宅ストックと居住者ニーズのミ
スマッチが顕在化しつつある中で、人々の暮ら
しを支える住宅をどう創っていくか、そして良
質な住宅ストックをどう構築していくか。豊か
な住生活の実現に向けたこれからの住宅のあり
方について、住宅の持続可能性などを研究する
横浜市立大学の齊藤広子教授に聞いた。
次世代に繋ぐ新しい時代の住まい
横浜市立大学国際教養学部教授齊藤広子氏
※デジタル・トランスフォーメーションの略：ICTによりビジネスモデル自体を変革していくこと（平成30年総務省白書より引用）
既存住宅ストックと居住者ニーズのミスマッチ
わが国の住宅を考える上では、今回
の新型コロナウイルスの世界的流行に
伴う人々の生活・経済、そして価値観
の変化を踏まえる必要があるでしょ
う。現在の住宅は必ずしも在宅勤務に
適しているとはいえません。これから
の住宅はどのようなものを供給してい
くか。テレワークの普及の一方で自転
車通勤が増えるなど、都心居住や郊外
居住、二地域居住といった多様な住ま
い方がありうることもわかってきまし
た。既存の住宅―住宅ストックは必ず
しもこれらのニーズを満たせていない
かもしれません。
現在の住宅ストックと住まい手（消
費者）のニーズとの間にはミスマッチ
が生じていると思います。わが国の住
宅ストックをマクロの数字で見ると
年住宅・土地統計調査）、住
宅数は世帯数を400万戸ほど上回っ
ています。現在の世帯数5800万戸
に対して、住宅数は
倍の6241万戸です。空き家は849万
戸と、住宅数の
％です。ただ
し、地方と都市では空き家の性格が異
なります。大きくは、地方は需要の減
退を示していて、都市の空き家はニー
ズと需要のミスマッチを示していると
思います。都市の空き家は、魅力的な
つが、再開発に伴うタ
ワーマンションの建設です。例えば、
木造住宅密集地域や災害の危険性の高
い地域があります。また緊急輸送道路
沿いにも旧耐震のマンションが残って
います。いざという時に、これらのマ
ンションが倒壊して道路をふさぎ、地
域だけでなく都市全体の防災性や機能
を著しく低下させることがないよう
に、都市の安全性の向上の視点からの
更新が考えられます。
昨年の台風に伴う水害で、タワーマ
ンションの生活への影響が大きく取り
上げられました。重要なことは、タ
ワーマンションだけでなく、マンショ
ン、すべての住まいでいかに安心・安
全に暮らしていけるか、その体制を整
備することです。それには住まいのつ
くり手だけでなく、住み手の努力や協
力も必要です。また、例えば、東日本
大震災の時には、マンションは災害に
強いことが明らかになりました。東北
では津波避難ビルとして活用されまし
たし、首都圏でもタワーマンションは
地域住民の避難場所になりました。
つまり、タワーマンションは災害時
に地域に貢献できる可能性が高いとい
うことです。
タワーマンションは、地域のコミュ
ニティ形成にも貢献できると思いま
す。最近のマンションでは、着工の前
ものにすればニーズはあるので使われ
ます。これほど空き家があるのだか
ら、住宅の新規供給は必要ないという
意見もあります。しかし、実際には、
住宅ストックと居住者ニーズのミス
マッチがあるために、住宅ストックは
十分だとはいえません。そこで、住宅
ストックの質と量を高めるために、既
存の住宅の維持管理、改修、さらには
更新して新たに供給することが必要と
立地のミスマッチ解消タワーマンションの重要性
住宅ストックと居住者ニーズのミス
つに、立地のミスマッチが
あります。不動産協会と2019年
月から2020年
月にかけて住宅購
入を希望している全国2400人に実
施した調査では、全体の約
が都心居住を望んでいることがわかり
ました。興味深いのは、専業主婦世帯
や通勤の必要のない高齢世帯も都心居
住志向ということです。さらに、コロ
ナ禍の中で自転車通勤が増えたことが
示しているのは、通勤電車、特に遠距
離の通勤電車は避けたい、ということ
です。さらなる都心居住へのニーズが
高まることは予想されます。そこで、
都心居住のニーズに応えることを考え
る必要があります。
※大地震直後の避難・救助をはじめ、物資供給等の応急活動のために、緊急車両の通行を確保すべき重要な路線で、高速
自動車国道や一般国道及びこれらを連絡する幹線的な道路。都内では
目白通りや靖国通り、青梅街道など。
子供のいる世帯の居住志向性と高齢者世帯が住まいに重視する点
環境専業主婦
■都心■郊外■単身者■カップル
専業主婦生活利便性
Futureof Real Estate
NO.116
段階からデベロッパーとNPOが地元
住民向けのイベントを開催するなど
で、地域コミュニティ形成を促す事例
があります。また、地域向けの保育所
や、地域住民向けのコミュニティカ
フェやコワーキングスペースなどを設
けて、地域と共生を目指すマンション
も登場しています。
性能のミスマッチには更新必要地域コミュニティ形成で次世代に繋ぐ
ミスマッチは、建物性能にもありま
す。コロナに伴うテレワークの増加で
よく聞かれるのは、騒音問題です。多
くの既存住宅で、遮音性能に課題があ
ることを示しています。おそらく、遮
音性能だけでなく、断熱性能やエネル
ギー性能など、建物性能が全般的に不
足しているのだろうと思います。
現在の住宅購入予定者は、住宅購入
に際して、耐震性能や遮音性能を重視
しています。そうした傾向はさらに強
まるかもしれません。
すべての住宅は、エレベーターを含
めたバリアフリー化や、耐震性・断熱
性、上下階の遮音性能、エネルギー性
能といった機能を確保していくことが
望ましいと思います。限界があります
が、こうした性能を確保するには、既
存ストックの改修が必要となります。
しかし、上下階の遮音性の向上といっ
た工事を実施することは、簡単ではあ
りませんし、階高によってはそもそも
工事ができないこともあります。一方
で、既存の区分所有マンションの場
合、建替えは区分所有者及び議決権の
以上の賛成が必要で、合意形
成が難しくなっています。本格的な耐
震改修をしようにも、区分所有者及び
以上の賛成が要りま
すから、なかなか大変です。どちらも
合意形成だけではなく、費用負担も大
きくなってきます。場合によっては仮
住まいが必要な場合もあります。
マンション等の改修・更新を推進す
るには、まちづくり―都市再生の中で
位置づけることが大事でしょう。単体
のマンションの改修・更新だけでな
く、まちとして再生していくという視
点です。こうした視点に基づいたマン
ションと一体のまちづくりを行えば、
地域コミュニティの形成も自ずと進む
月から2020年
にかけて東京都のタワーマンションを
調査しましたが、再開発のタワーマン
ションでは、地域に提供する共用ス
ペースや地域との共同行事、協定の締
結が実質的な地域との交流に繋がって
いることがわかりました。開発事業者
が十分に地域意向を踏まえた供給の仕
［ F O R E  巻 頭 イ ン タ ビ ュ ー ］
すべての住宅は、
エレベーターを含めたバリアフリー化や、
耐震性・断熱性、上下階の遮音性能、
エネルギー性能といった機能を確保していくことが
望ましいと思います。
方をしている場合に交流が促進されて
います。マンション内で管理体制が整
備され、コミュニティ形成が行われて
いるマンションほど、地域との交流が
多くなっています。交流が活発になれ
ば、多世代がマンション・地域に愛着
を持つようになると思います。三井不
動産がかつて1970年代終わりに開
発したサンシティというマンション
は、世代をまたいで継承されているマ
ンションの好例です。サンシティで
は、ここで育ったかつての子どもたち
が、子育てをするために戻ってきてい
るそうです。こうしたマンションで
は、高齢者となった親世代と現役の子
世代が互いに知り合いのため、敬意を
持った世代間交流があり、管理組合の
運営もスムーズになり、将来の更新の
合意形成もスムーズに進むのではない
でしょうか。
これからの住まいには、地域とのコ
ミュニティ形成を推進する施策がより
重要になってきます。野村不動産・三
菱商事が手掛けたまちづくり「ふなば
し森のシティ」では、住民と地域の企
業が共にコミュニティ活動を行ってい
ます。地域に貢献する、協働していく
マンションに対しては、自治体あるい
は政府からなんらかの応援があるべき
次世代に繋ぐ住宅に向けてDXで暮らしの質を向上する
これからの住宅政策は、住宅の数や
広さといった視点から、暮らしの豊か
さといった視点にシフトする必要があ
ります。住まい手が望んでいる住まい
にどう容易に到達できるかが問われて
います。そのために、まちづくり・都
市計画の政策や、福祉政策との連携だ
けでなく、金融や税制度を通じて市場
で達成できること。そのための新たな
実現手法やビジネスモデルが求められ
ているのでしょう。デベロッパーが
もっとがんばりたくなるような住宅政
策が求められます。
住宅そのものも、多様な暮らし、価
値観を実現していくためのインフラに
ならなければなりません。とりわけ次
世代に繋いでいく住宅を開発するに
は、これまでの不動産開発の視点だけ
ではなく、健康・医療、通信・ICT
といった異業種との連携が重要になる
でしょう。DX―デジタル・トランス
フォーメーションは、ICT技術を
使って新しいビジネスモデルを構築し
ていくことだそうですが、住宅もこれ
までとは質を転換したものが可能にな
ると思います。例えば、ICT技術を
使って健康になるマンションです。私
は認知症や心筋梗塞、脳卒中、腎不全
の原因となるような糖尿病、高血圧を
はじめとする生活習慣病の進行を防ぐ
マンションを、医療とITの専門家と
連携して開発を進めようとしていま
す。IoTによって、居住者の健康指
数を計測するといったマンションは既
に登場しています。IoTに加え、ロ
ボットとのコミュニケーションを活用
するなどで、認知症の進行を抑え、暮
らしの質、QOLを上げられる可能性
があります。
コロナ禍でキー・ワーカーの重要性新たな住宅所有の形を
※Key Worker：英国における住宅取得優遇政策の
対象となる一部労働者の呼称。運輸やエネルギー、廃棄物収集などのインフラ従事者、医療関係者、消防・警察関係者、教員、保育士、介護士、食料品店の従業員など（英国ガー
ディアン紙電子版参照）
新型コロナウイルスの世界的な流行に
おいて明らかになったことは、都市の持
続可能性は、「キー・ワーカー（
Worker
※が支えているということで
す。医療・介護関係者だけでなく、清掃
作業従事者やスーパーマーケットの従業
員といったキー・ワーカーが都心部にい
なければ、都市の運営は破綻します。
キー・ワーカーを含めた、多様な住民が
都心部にアフォーダブル―手軽に住める
政策として、英国の考
え方は参考になりま
アフォーダブルな住
宅の供給に向けては、
新しい所有形態を整
備することが有効か
もしれません。英国に
は、持ち家と借家が一
体化した「シェアー
ド・オーナーシップ
Shared Ownership
という所有形態があり
ます。半分持ち家、半
分借家で、初期の購入
費用を抑えられる一方
で、自由に売買できま
もともとシェアー
ド・オーナーシップ
は、都市に不可欠な公
コミュニティ形成を推進しているまちづくりの事例（ふなばし森のシティ）
Futureof Real Estate
NO.116
共サービスに従事するキー・ワーカー
向けの制度として、英国政府が２００４
年に打ち出した「
Key Worker Living
programme
」に盛り込まれ
アフォーダブルな価格で
キー・ワーカーが住宅を取得・賃借で
きるようにする各種支援策の
住宅購入を支援する各種政策を実施し
ています。不動産価格が高騰するロン
ドンなどでもキー・ワーカーにア
フォーダブルに住んでもらうためで
す。一定規模以上の開発には、キー・
ワーカー向けアフォーダブル住宅を
割で供給することが義務になっ
ていました。
なお、英国にはリースホールドとい
う所有形態もあります。土地と建物の
躯体を地主が所有し、住戸部分を
年、１２５年、２５０年、９９９年、
といった期間で借りて住むという形態
です。躯体を残して、インフィル部分
（壁、内外装、設備など）を更新改修
するのは住戸所有者（リースホル
ダー）が行います。マンションは、躯
体部分は長期の耐用期間があります
が、内装の劣化は物理的にも速く、経
済的価値も減少していきます。将来の
建替えなどを考慮すると、土地・躯体
とインフィル部分を分けて所有するの
は合理性があると思います。
定期借地権の利用もアフォーダブル
な住宅供給には有用です。定期借地権
は一般的には借地期間が終了すると、
契約を更新せず、建物を除却して土地
を更地にして返還することが想定され
た借地権です。定期借地権付きマン
ションのメリットは、土地価格を抑え
られることです。公共が所有する土地
や、公的なインセンティブを企業に付
与することで社有地を提供してもらえ
れば、好立地においてもアフォーダブ
ルな住宅が供給できると思います。実
際、都心部でリーズナブルな価格の定
期借地権付きマンションが供給されて
定期借地権付きマンションは、マン
ション更新を円滑に促進する手段の
つにもなります。現在、マンションの
更新が進まない大きな要因は、居住者
の間に利用期間の期待値の格差が発生
して、合意形成が進まないことです。
老朽化したマンションでは、竣工時か
ら住んできた居住者が建替えを望んで
いても、中古物件を購入して住み始め
たばかりの居住者が建替えを望みませ
ん。定期借地権付きマンションであれ
ば、利用期間が決まっていますから、
更新もスムーズになるはずです。
これからは豊かな暮らしに向けて、
もっと空間やそれを支える仕組みに新
たな価値を吹き込んでいく必要がある
と考えています。
［ F O R E  巻 頭 イ ン タ ビ ュ ー ］
住宅そのものも、多様な暮らし、
価値観を実現していくための
インフラにならなければなりません。
とりわけ次世代に繋いでいく住宅を開発するには、
これまでの不動産開発の視点だけではなく、
健康・医療、通信・ICTといった
異業種との連携が重要になるでしょう。
工法、種類、建て方、用途、戸数、床
面積などを基にした統計調査のため、
「建築工事届」が出された後に着工さ
れなかったマンションや、着工後に用途
変更があったマンションを反映していな
い可能性があり、ミクロな物件の把握
にはずれが生じるおそれがあった。
これらを踏まえ、不動産協会と東京
大学空間情報科学研究センターは共同
で、分譲マンションデータベース（以
下、マンションDB）を構築した。民
間調査会社である不動産経済研究所及
びリクルートの保有する分譲マンショ
ンの供給履歴データを活用してデータ
ベースを構築し、地図会社ゼンリンの
住宅地図データ（建物の種類・階数・
面積データも収録）を結合させた。こ
れにより、マンションの立地情報を地
図上に面的に把握できるだけでなく、
不動産経済研究所やリクルートのデー
タ上には階数・面積などを記載してい
ない物件についても、簡易的な試算を
行ってデータを補完することが可能に
全国のマンション棟数約
マンションDBの集計結果によると、
全国のマンション棟数は
棟、総戸数は約598万200戸となっ
た。このうち、首都圏のマンションの戸
数は、約339万戸と全国の
占める。首都圏に愛知県、大阪府、兵
庫県の戸数を合わせると約473万戸
となり、全国の
％を占める。首
一方で、わが国では個別のマンショ
ンの経年数、戸数、立地を全国レベル
でミクロに把握できるデータベースが
提供されていない。マンションストッ
クのマクロな動向・傾向を把握する
データとしては、国土交通省が公表し
ている「マンションストック総数」が
最適かつ正確だが、ミクロな分析を
行うには適していない。もともとマ
ンションストック総数は、建築着工統
計調査（以下、着工統計）などの公的
統計を基にした推計のため、個別のマ
ンションの情報把握を想定して整備さ
れているものではないためだ。また、
着工統計は、建物を建築しようとする
旨を建築主が行政に届け出る「建築工
事届」に記載された建物の構造や建築
住宅ストックの質の向上に向けて既存マンション実態調査
平成30年度の国土交通省のマンション総合調査では、
マンションへの永住意識は過去最高の62.8%となり、マ
ンション居住者のマンションへの期待は高まっている。一
方、住宅ストックにおいて、マンションには質の向上や持
続可能性がより問われるようになっている。マンションス
トックの質・量を向上させるには、マンションストックの情報
を精細に把握する必要がある。既存マンションの量・質・
地理的情報を統合したデータベースは、更新や改修だけ
でなく、防災の側面からも官民にとって基礎的な情報とな
りうる。不動産協会は、東京⼤学空間情報科学研究セン
ターと共同研究で、独自に既存マンションのデータベース
を構築。マンションストックの質、量、各棟の立地、高経年
マンションの立地などについて、実態調査を行った。
特別レポート
個別マンションを把握する
人々の住生活を支える住宅ストック
の中でも、都市部の人口増を受け入
れ、火災に強く、快適な住空間を提供
してきた分譲マンションは、国民の約
割が居住する重要なインフラとして
機能している。東京都では総世帯の
がマンションに居住し
わけ都市部では主要な居住形態となっ
た。また近年は、居住者の
永住を志向しており、マンションの持
続可能性がより問われる
※２ようになって
マンションの維持・再生を通じた住
宅ストック質の向上は、官民共通の目
標と言えるだろう。
都圏、中京圏（愛知、岐阜）、近畿圏（大
阪、兵庫、京都、奈良、滋賀）の３大都
市圏の戸数が全国の
割以上を占めて
おり、大都市におけるマンション需要
の高さがうかがえる。
首都圏におけるマンションの地理的
分布を分析したところ、築年数の経過
したマンションが中央区や新宿区など
都心・区部に集中し、そこから放心円
状（同心円状）に分譲マンションが拡
大していることがわかる（図
奈川県、千葉県、埼玉県では、都心部
から線状（アメーバ状）にマンション
が進展している。この線は交通インフ
ラ―とりわけ鉄道（一部は幹線道路）
の形状に沿っている。鉄道駅周辺、と
りわけターミナル駅周辺や、幹線道路
にはマンションが集中していることか
ら、マンション立地が地理的制約や公
共交通の利便性に依拠していることを
示している。
500mメッシュで各地域の棟数を
集計すると、東京
区・川崎・横浜は500mメッシュ当たり
いることがわかった。郊外でも、大型
開発が行われた多摩ニュータウンや、
ターミナル駅のさいたま市周辺では棟
数が集中している。
駅徒歩圏に高経年マンション
マンションの棟別の駅距離と経年
（建築年代）を集計すると、都区部を
除くほぼすべてのエリアで、1980
年以前築（旧耐震基準）の旧耐震マン
※ 1 東京都住宅政策本部「良質なマンションストックの形成促進計画」より引用※ 2 国土交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果」
NO.116
ションは駅から徒歩
歩圏に立地している。駅徒歩圏の旧耐
震マンションの割合は、1981年～1995年築のマンションや、1996
年以降築のマンションの割合よりも高く
なっている。1980年以前には、駅徒
歩圏にマンション用地があったことを
示していると同時に、耐震性に劣る、
危険性の高い旧耐震マンションが駅徒
型地震の被害リスクを慎重に査定する
必要がある。
被害リスクを査定するには、500mメッシュのようなミクロなエ
リアにおける旧耐震マンションの割合
を把握することが有用だ。旧耐震マン
ションの割合に比例して地域の被害リ
スクも高まると考えられるからだ。500mメッシュで各エリアの旧耐震
歩圏に残ってしまっている可能性が高
いことを明らかにしている。
旧耐震マンションの立地をさらに分
析すると、基本的に東京
多摩ニュータウンに立地している。
区西部に棟数が多く、
都区部においても渋谷区や新宿区に
集積している傾向が見える。同エリ
アは将来想定されている首都圏直下
マンションの割合を分析すると、都心
部が高く、加えて東京都下、神奈川県
北東部、千葉県西部、埼玉県南部の幹
線道路や鉄道網沿いのエリアでも高い
ことがわかった。旧耐震マンションの
対策は、都心部だけでなく周辺地域で
も重要であることが示された。
都心部の緊急輸送道路にリスク
幹線道路沿いの旧耐震マン
ションは、首都直下型地震の
際の被害リスクが高いだけでな
く、地域の防災を損ないかね
ないリスクもある。阪神淡路大
震災では、中層建物の倒壊が幹
線道路の道路閉塞を招いた事
例があった。幹線道路の多く
は、国土交通省によって緊急
輸送道路に指定されている。
緊急輸送道路は、災害の際に
避難、救助、物資供給等のた
めに緊急車両の通行を確保す
べき道路（路線）だ。首都圏
の緊急輸送道路沿いの旧耐震マ
ンションを集計したところ（図
区に比較的集積傾
向にあることがわかる（図
オレンジ色部分）。災害の際に
は、これらの旧耐震マンション
が道路側に倒壊し、道路閉塞や
道路交通量の低下を招く危険性
が明らかになった。地域への
被害を考えれば喫緊の対策の
検討が求められる。
※ 3 徒歩は分速 80m と仮定した
図 1緊急輸送道路からの距離に応じた分譲マンションの地理的分布
図 2緊急輸送道路からの距離に応じた分譲マンションの地理的分布
千里ニュータウン（NT）、明石舞子NT、
中京圏では高蔵寺NT、首都圏では多摩NT、千葉NT、港北NTが代表的な大
規模住宅団地だ。これらの団地は、住宅
難に直面していたファミリー世帯に向け
て主に供給され、集合住宅のライフスタ
イルの普及に貢献した。また1980年
前後からは、民間企業も分譲マンション
を郊外で展開した。現在、これら郊外の
団地や分譲マンションは、老朽化と高齢
化という課題に直面している。当時、住
代世帯に向けて供給
したため、時間経過と共に一斉に老朽化
持続可能にすることは急務だ。また、団
地に遅れて開発された民間デベロッパー
による分譲マンションも、将来的に団地
と同様の課題に直面する。今回、国会で
成立した改正マンション建替円滑化法
は、老朽化した団地や分譲マンション
を再生し、持続可能にしていく後押し
になると期待している。
私は、今回の法改正には大きく
利点があると考えている。
の除却に係る認定対象の拡充により、建
替えが難しいマンションで敷地売却が選
択肢になること。もう
つは、要除却
認定を受けた建物を含む団地で利用で
きる敷地分割制度により、建替え・改
修や高齢者施設の新設などの多様な再
生手法が拓かれることだ。
バリアフリー性能不足の認定敷地売却が現実的な選択肢に
現行のマンション建替円滑化法では、
特定行政庁から「耐震性の不足の認定」（除
却の必要性に係る認定）を受け、その上
で区分所有者数の
以上の多数決で
敷地売却決議を経れば、敷地売却が可能
になる。改正法案では、除却の必要性に
係る認定の対象に、①外壁の剥落等によ
り危害を生ずるおそれがあるマンション、
②バリアフリー性能が確保されていない
マンション、の
条件が追加される。
近年、老朽化マンションの中には、耐
震性不足の認定は取りづらいものの（費
用面などで耐震診断を行えない、壁構造
で耐震性には問題がない可能性が高い、
住宅団地再生のあり方
政 策ウ ォッ チ
1960年代の高度成長期以降に供給されてきた中高層住宅（マンション）は高経年化が進行している。国土交通省は、築40年超のマンションは現在の約81万戸から、10年後には約198万戸になると指摘する。既に、マンション居住の先駆けとなった大規模団地は、建物躯体そのものの高経年化と共に居住者の高齢化も進行している。こうしたマンションの実態を踏まえ、国交省は2017年から2019年にかけて「住宅団地再生のあり方研究会（第2期）」を開催してきた。今年3月には研究会の議論の一部を反映する形となったマンション建替円滑化法改正案が閣議決定され、6月に国会で成立した。同研究会の委員を務め、団地・マンション再生に詳しい千葉大学の小林秀樹教授に同法改正による展望について聞いた。
と高齢化が進んだためだ。
団地や分譲マンションの老
朽化は、ハード・ソフト両面
から成る。ハード面は、耐震
性不足、躯体の鉄筋コンクリー
トや壁面塗装の劣化、バルコ
ニー手摺の錆び、専有部・共用
部の給排水管の劣化など。そ
して郊外団地で問題になるの
は、むしろ居住性に関わるソ
フト面だ。エレベーターの不
設置、階高の不足（梁などが180㎝以下の物件も）、薄い
スラブ厚による遮音性不足や
窓の断熱性能の不足、段差の
多さ、などだ。これらの問題
は、改修もしくは建替えによっ
て解決できるが、資金面のハー
ドルが高い。エレベーターの
新設は、階段室に設置すると
しても戸当たり200万円以
上とされている。断熱改修や給排水設備
の改善は戸当たり数百万円の負担に上る
こともある。分譲型の団地は、区分所有
者の高齢化に伴って追加の費用負担が難
しく、結果として、改修・建替えとも困
難になるケースが散見される。改修がで
きなければ、将来のスラム化が懸念され
る。団地の多くは、エレベーターのな
階建てが多く、高層階の高齢居住
者は転居することも多い。そうした住
戸に若い世帯が入ってこなければ、団
地は衰退の一途をたどってしまう。
老朽化と高齢化が進む団地を再生し、
小林秀樹千葉大学大学院融合理工学府・地球環境科学専攻教授
団地・分譲マンションの老朽化・高齢化建替円滑化法改正で再生を後押し
わが国では、高度経済成長期に大都市圏
への人口集中と住宅難が生じた。住宅難
を解消するため、1950年代から住宅
団地（以下、団地）と呼ばれる中高層の
集合住宅の供給が始まった。1960年
以降は、都心部の土地の希少化を受けて、
大規模な団地の開発は郊外に移り、賃貸に
加えて分譲も増えていった。阪神圏では
千葉大学大学院融合理工学府・地球環境科学専攻教授
1977年東京大学工学部建築学科卒。設計事務所勤務を経て同大学大学院に進学、1985年博士課程修了、工学博士。建設省建築研究所、国土技術政策総合研究所・住宅計画研究室長を経て、現在、千葉大学教授（大学院融合理工学府・地球環境科学専攻）。専門は、住環境計画、住宅問題。日本建築学会賞、清水康雄賞、他受賞。現在、千葉大学名誉教授。
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など）、外壁の剥落が起きるまでに老朽化
（劣化）が進んだ物件もわずかながら生じ
ている。こうした管理不全マンションに
とっても除却という選択肢が広がる。ま
た、バリアフリー性能の不足の定義は定
まっていないものの、仮にエレベーター
の不備や段差の多さなどが認定されれば、
郊外団地でも可能性が広がる。例えば、
改修や建替え資金の捻出には敷地の一部
売却が有効だが、それを実現する道が開
かれ、、複数棟のうち一部棟の敷地を売却
することが可能になる。
敷地分割で市場性を反映多様な再生ニーズ可能に
改正法では、敷地分割制度の創設も重
要だ。一部敷地の売却を実現可能にす
るだけでなく、既存棟と緑を残す新た
な再生手法も可能にするからだ。
郊外の大規模な団地やマンションの場
合、敷地内の土地の市場性に高低が生じ
る。ある団地では、利便性の高いブロッ
クを分譲用地として売却し、その資金で
街道から奥まった緑豊かなブロックの既
存棟を改修する計画を立てた。この団地
では市街地再開発事業の活用を模索して
きたが、郊外では高容積化を求める市街
地再開発事業は適用しにくい。改正法の
敷地分割制度を使えば、同団地の再生計
画は実行可能になる。団地内には道路が
通っていることが多く、分割もしやすい。
敷地分割は、既存の管理組合と分離す
るという点で、管理組合と土地取得側の
双方にメリットがある。従来の共有敷地
のまま一部棟だけを建替えて分譲する場
合、新たなマンションも既存の管理組合
に加わることになる。新旧のマンション
では入居者像が異なり、建物修繕サイ
クルも異なるため、一体的な管理が難し
い。敷地を分割すれば、こうした問題は
また、ある団地では、団地内のポンプ
室が不要な空間となっているため、これ
を撤去して高齢者住宅の建設を計画し
た。しかし、団地に専有部分が増えるた
め、現行法では区分所有者の全員合意が
必要となり、計画が棚上げになってしまっ
ている。敷地分割が可能になれば、高齢
者住宅の事業者が当該敷地を買い取っ
た上で自ら建設して高齢者住宅を開業
健全運営の団地・マンションが先行再生件数の増加に期待
敷地売却は、区分所有者の所有権や、
借家人の居住権をはく奪することでもあ
るため、当然その要件が厳しくなる。民
法では、共有財産の変更などは全員一致
が原則とされている。区分所有法も敷地
変更には全員一致だ。これらの前提を踏
まえた上で、今回の改正法は、外壁の剥
落やバリアフリー性能の不足が認定され
の多数決によって敷地売却
（マンションの除却）が可能になるとした。
生命への危害の除去やバリアフリー性能
の確保は社会的な要請であり、マンショ
ン再生は公益に資するものと改めて位置
付けることになる。もちろん、
数決という条件は厳しい。外壁の剥落が
生じているような管理不全マンションの
場合、所有者不明、相続放棄、入院や判
断力欠如などによって所有者と連絡が取
りづらくなっていることが多い。賛否
不明の議決権は反対票として扱われる
ため、これらが
割を超えれば計画案
は否決される。将来的には、不参加票
を母数に含めないなどの要件の見直し
があってもいい。
の多数決はハードルが高
いが、再生に向けて居住者が一丸となっ
ている団地・分譲マンションの組合であ
れば克服できると思う。敷地分割は、組
合にとっては一部棟と敷地を分割し、
既存棟を残せるため、住民にとっても負
担が少ない。また、デベロッパーにとっ
ても、利便性の高い一部敷地などに限定
して開発を行えれば、団地内の住み替
えニーズも取り込め、事業のリスクを
抑えることに繋がるだろう。いわば組
合運営に積極的・意欲的な団地・マン
ションが先行し、そうした組合の敷地
分割の経験が広がって件数が増えてい
く。意欲的に組合運営を行うマンショ
ンや団地が対象となるよう、敷地分割
の要件の工夫に期待している。（談）
修繕ブロック
AブロックB ブロック
売却ブロック建替えブロック
売却修繕修繕
郊外団地のイメージ
敷地分割のイメージ
注・訂正：上記マンション建替円滑化法の改正では、バリアフリー性能の確保されていないマンションや、修復困難な給排水等の配管設備の損傷・劣化があり著しく衛生上有害となるおそれがあるマンションについては、要除却認定マンションとして建替時の容積率緩和特例の対象となりました。ただし、特別多数決によるマンション敷地売却事業や敷地分割事業の対象となる要除却認定は、生命・身体への危険が生じるおそれがある耐震性不足のマンションや外壁の剥落等により周辺に危害が生ずるおそれがあるマンション、火災に対する安全性が確保されていないマンション（特定要除却認定マンション）に限られるため、一部訂正します。
⑤不動産価値の向
上、⑥オーナーや
テナントが全体最
適と最先端の居所
を判断・確認する
ため手段―があ
ると考えている。ESGを考慮する
デベロッパーやJ
リートが参加するGRESB
本政策投資銀行の
グリーンビルディ
ング認証などのパ
フォーマンス評価により運用成績との相
関が裏付けられはじめ、これらの実績が
揃うにつれ、不動産の環境配慮は企業や
不動産の収益性を向上しうる、という認
識が広まった。
まちづくりに広がる環境認証
なお、2000年代まで環境不動産の範
囲は建築物単体に限られていた。環境認
証も、ESGの３要素のうち、社会、ガバ
ナンスの視点を十分に組み込めていなかっ
た。一方で、LEEDを開発する米国グリー
ンビルディング協会（USGBC）は、「市
場の変革を通じて、より持続可能な社会を
実現する」ことを目標としてきた。「持続
可能な社会の実現」には、環境だけでなく、
社会、ガバナンスの要素が重要になる。そ
うした認識のもと、USGBCが2009
年に開始したのが、複合的なエリア開発（ま
建築分野で先行したESG
※は、世界的には金融から広まった
概念だ。2006年に国連事務総長の要請
により策定された機関投資家の「責任投資
原則（PRI）」に「投資分析と意志決定
のプロセスに
の課題を組み込むこ
と」と明記されたのが嚆矢になっている。
翌2007年には国連環境計画・金融イ
ニシアティブ（UNEP
FI）が、機関
投資家向けの不動産投資原則「責任不動産
投資」（RPI）を提唱した。これにより、
機関投資家は株式や債券だけでなく、不動
産やインフラへの投資にもESG要素の考
ちづくり）のESGを評価する「LEED
NDは、環境面では水資源や
生態系保護、エネルギー性能、CO2排
出・廃棄物ゼロなどを評価し、社会面では
コミュニティや公共交通手段の充実など、
ガバナンス面では公益に資する開発として
の性能を担保する指針であり、公的支援やESG金融の投下対象としての適確性を外
形基準として提供する。ESGの３つを評
価の対象とすることで、投資と開発におけ
る受益と負担の公平な分配に一定の評価
軸を与えている。このLEED
の好例が、米国ポートランドやボストン、
ニューオーリンズの荒廃したエリアの再生
だ。それらのエリアでは、地元建築家を含
む非営利組織主導で省エネ性能の高い建築
計画、雨水浸透能力を持たせた緑のオープ
ンスペースを増やし、公共交通を誘致（鉄
道駅の新設）、職業訓練所やスタートアッ
ESG・SDGs とまちづくり
アドバンスレビュー
環境、社会、ガバナンスを
意味するESGは、機関投資
家の投融資に関する原則と
して採用されるだけでなく、
オフィスや住宅、まちづく
りの考え方にも反映されつ
つある。わが国の環境認証
CASBEE不動産評価員で、
米国の環境認証LEED指導
員も務め、世界のまちづくり
にも詳しいヴォンエルフ代
表の平松宏城氏にESGを
考慮したまちづくりについ
1961年 静岡県浜松市生まれ。1984年 大阪外国語大学卒業。日米の証券会社を経て、ランドスケープデザイン／グリーンビルディングの世界に転進。環境NPOでの経験を経て、2006年に（株）ヴォンエルフを設立。一般社団法人グリーンビルディングジャパン共同代表理事。京都造形芸術大学非常勤講師。LEEDフェロー、USGBCファカルティ（公式指導員）。LEED AP （BD+C：新築、ND：ネイバーフッド）。CASBEE不動産評価員。一級造園施工管理技士。
ヴォンエルフ代表LEEDフェロー平松宏城 氏
慮が求められる枠組みが整った。
一方の建設・不動産業界においては、1990年代には英国のBREEAM
をはじめ、米国のLEED
※、わが国ではCASBEEなどの建築物の環境認証が相
次いで開発された。各国の環境認証は、当
初は公的なインセンティブ付与により拡大
したが、やがて取得のメリットが注目され、
大手デベロッパーを中心に取得が進み、環
境に配慮した環境不動産が供給されるよう
になった。私は、認証取得には
―①省エネ向上などによる運営コストの
低減、②生産性の向上、③マーケティング・
ブランド戦略、④人材獲得競争への効果、
ボストン市ドーチェスター地区（Talbot-Norfolk Triangle）で実行中の再生プロジェクトの再生前と再生後の将来ビジョン
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ティブ企業や若い世代に選好される都市
―米国オースティン、ポートランドを見る
と、彼らの選好基準が見えてくる。これら
の都市は、イノベーションの源泉となる多
様性や、自然を楽しめる健康的で豊かな生
活環境、高い社会包摂力、適度な家賃で住
める住宅が多いことなど、いずれもESG
の要素を備えている。したがって、高度人
材を誘引するには、ESGの各指標を満た
していく都市計画・まちづくりがキーにな
りうると考える。
ESGを考慮したまちづくりにおいて、
環境認証は目指すべき指標を示すだけでな
く、選好基準を達成したことを示すラベリ
ングとなる。USGBCが開発した都市や
コミュニティを対象とする環境認証
の評価項目は、SDGｓ
※が掲げる目標に概ね符合する。主
なものは、人口統計調査（特に経済的・社
会的弱者対象）、住宅密度、都市施設配置、
教育（進学率）、所得水準・格差、所得に
占める家賃の比率、大気汚染警報発動件数、
失業率、犯罪率などで、これらはESGの
うち社会とガバンナンスの要素でもある。
また、わが国でも既に札幌市がLEEDシ
ティでプラチナ認証を取得し、SDGs
の先進都市として世界にプロモートしてい
まちづくりの環境認証は、これまでのま
ちづくりにおいては必ずしも最優先とされ
ていなかった、都市公園や緑地帯、歩行者
空間、コンパクトな都市計画、といった概
念の重要性を明確化した。また、人々（企
業、国際金融、高度人材）が選好すること
が明確になったことで、ESGを考慮した
まちづくりが経済的にも合理的な選択肢と
なりつつある。実際、アップルの第二本社
のある米国オースティン、アマゾン第二本
社に決まったアーリントン郡の自治体当局
は、LEED認証取得の推進―ESGを
考慮したまちづくりを進めている。
住宅におけるESG
私はESGの考慮は住宅にも波及してい
くと考える。最近では、USGBCと同
じ非営利団体のIWB※Iが、人間の健康に
好影響を与える「空間と人間の関係」を
評価するWELL認証の運用を開始した。
WELL認証は、空間における有害物質
の濃度といった環境基準だけでなく、ソー
シャル・スペースや近隣イベントの有無、
社員を有給でボランティアに行かせる制度
や健康診断の無償提供、差別的商習慣、と
いった、一見「空間」には程遠い指標まで
も評価する。これは、環境だけでなく社会
やガバナンスの良好さが、人間の健康、そ
して労働生産性にも影響することを示して
いる。わが国では、オフィスのWELL認
証の取得が先行しているが、ホテルや社員
寮などの認証取得も進行中だ。
環境認証は、ESGの考慮によって生ま
れる付加価値を、貨幣価値に転換しようと
いう仕組みだ。そのため、厳格な定量的評
価を求める金融機関や投資家の要求にも応
えられる第三者認証機関として、LEED
もWELLについても認証を運営する団体
としてGBC※Iが存在する。ESGの考慮
が貨幣価値（経済価値）を増大するとすれ
ば、まちづくり・住宅のESGへの考慮も
拡大すると期待している。（談）
プの事務所を誘致することで失業率を改善
し、環境と治安回復に繋げる取り組みが行
わが国でも、LEED
NDで高い認証
を得たプロジェクトが登場している。最近
の事例として、2018年に計画認証で
ゴールド認証を得た中央区晴海の東京五輪
選手村の再開発のレガシー「HARUMI
FLAG」がある。三井不動産レジデンシャ
ルをはじめとする大手デベロッパー計
が開発を手掛けるHARUMI
は、シェアサイクルや水素バスといった多
様な交通手段や、自動車駐車場を地下に
配置して確保した広大な歩行者のための緑
地と生態系保護、水素エネルギー利用な
どが評価された。HARUMI
は同時にグリーンインフラの定量的評価
「SITES」でもゴールド予備認証を取
得している。
ESGを考慮したまちづくりの本格化
私は、HARUMI
FLAGのような
大規模開発に限らず、既存の都市・街区ス
ケールにおいてもESGを考慮したまちづ
くりが、世界的に増加すると考えている。
ヒト・カネ・情報、さらにイノベーション
を起こす触媒は、ESGを考慮した都市・
まちに集積する可能性が高いからだ。
都市の国際間競争の中では、国際的な大
企業や機関投資家だけでなく、知識集約
型産業を支える専門家やエンジニア、デザ
イナーといった高度人材に選好される必要
がある。アップルやナイキなどのクリエイ
※ESG：環境（Environment）、社会（Social）、統治（Governance）の三要素環境：気候変動、温室効果ガス排出、大気汚染、資源効率性、生物多様性社会：人権問題、労働基準、安全衛生、ダイバーシティー、地域社会との関係、人的資本（健康や教育）の発展 統治：企業統治、汚職、法の支配、社会制度の頑健性、透明性などを指す。（世界銀行「債券投資への環境・社会・ガバナンス（ESG）要素の統合」参考）
※BREEAM:英国の建築物環境認証
※LEED:米国の建物・敷地利用の環境性能認証
※GRESB:グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマークPRIを主導した欧州の年金基金が創設した不動産会社・ファンドのESGに関する取組み度合いを評価するベンチマーク
※SDGｓ: Sustainable Development Goals 2015年9月に「国連持続可能な開発サミット」で採択された2030アジェンダに設定された17のゴール（目標）と付随する169項目のターゲット（達成基準）ゴールには、「貧困をなくそう」「住み続けられるまちづくりを」など、ターゲットには「2030年までに、現在1日1.25ドル未満で生活する人々と定義されている極度の貧困をあらゆる場所で終わらせる。」などがある
※IWBI :International WELL Building InstituteGBCIと連携してWELL認証を運用する団体
※GBCI:Green Business Certification Inc. LEED、WELL Building Standard、GRESBなどの認証、専門資格者の管理を行う第三者機関
生態系保護と自動車を地下化した歩行者空間の確保が高く評価されLEED NDのゴールド計画認証を得た「HARUMI FLAG」
人口増が続く成長途上の都市オスロ
北欧の一角を占めるノルウェー王国。2017年の一人当たり名目GDPは、ル
クセンブルク、スイスに次いで三番目に多
い。高福祉高負担の福祉国家で税率が高い
が、OECD諸国の人生満足度ではスイス
に次いで第二位となるなど、名実ともに豊
かな国である。その首都であるオスロ。
人口は2020年
ちょっととヨーロッパの大都市と比べると
少なく、大都市圏でも159万人程度で決
して大きな都市ではない。しかし、この
％ほど増加しており、これはスカン
ジナビア諸国の都市では成長率が最も高い。
ヨーロッパの多くの都市が人口縮小を体験
している中、石油産業などの興隆によって、
数少ない成長途上都市となっている。
Worldwide City Report
ワールド・ワイド・シティレポート
石油資源が豊富で、一人当たり名目GDPが高く、豊かな生活を送れる国として知られるノルウェー王国の首都オスロ。港湾都市を特徴づけるウォーターフロント開発などで、都市の知名度をも刷新しようとするオスロを見る。
龍谷大学政策学部教授服部圭郎 氏旺盛な都市開発で成長するオスロ
地元のスノエッタ建築設計事務所のデザインによるオペラ・ハウス。オスロの新たなランドマークとして多くの人々が訪れている
ノルウェー王宮は1848年にスチューデンタールンデン公園の西端につくられた
地下道路をつくって自動車交通を迂回させることで、自動車を通行禁止にした市役所前の広場は、今では多くの歩行者で溢れている
Photo&Essay
No.116
Futureof Real Estate
ウォーターフロントの再開発
その中でも特に象徴的であるウォーター
フロントを再生するプロジェクトは「フィ
ヨルド・シティ」と命名されている。最初に
手がけられたのは市役所に隣接するアケル
地区で1980年に開始されたが、それか
年経った現在でも進行中の大プロジェ
クトである。1990年には、市役所広場
の自動車交通を削減するために、その地区
の東西を結ぶ1800メートルのフェスニ
ング・トンネルをつくり、1994年には市
役所広場から自動車を排除して歩行者広
場をつくりあげる。また、市役所から東に
あたるビョルヴィカ地区では中央駅、オス
ロ・オペラ・ハウス、オフィス街であるバー
コード・プロジェクトの新設、オスロ図書
館（2008年開業）、ムンク博物館のビョ
ルヴィカ地区への移設、さらには都心部と
ウォーターフロントとを隔てる物理障壁と
なっていた欧州自動車道路
号の地下トン
ネル化（ビョルヴィカ・トンネル。2010
年開通）などが展開する。ここでは、新た
な交通システムとして1995年からトラ
ムが整備され、現在でもそのネットワーク
が拡張中である。2008年にはアケル地
区の西側にあるジュヴホルメン地区の開発
がスタートする。ここは商業施設だけでは
なく、住宅もつくられ、またノルウェー国立
バレー団も本拠としている。今後も
タールのコンテナ港跡のフリップスタッド
をはじめとしてロンガ、グリュンリアなど
で開発計画がつくられている。
環境負荷を意識したまちづくり
そして、それらを環境への負荷を強く意
識しつつ実践しているところがポイントで
ある。オスロは2003年にヨーロッパ・サ
ステイナブル都市賞を受賞し、2007年
にはアメリカの雑誌リーダーズ・ダイジェ
ストが世界で第二位の環境都市として評価
するなど、既に
世紀初頭には、その環境負
荷の低いコンパクトな都市構造などが注目
されていたが、そのレガシーをさらに推進
したような政策を遂行している。具体的に
は温暖化ガスを1990年基準で2030
削減しようとし
ている。そのため
には自動車移動を大幅に削減し、フェリー・
ボートなどを含む公共交通、自転車利用の
促進を図っていたり、人口増加に伴う住宅
需要の増大に対しては、省エネルギーの住
宅を公共交通の結節点の近傍に建設するよ
うにしたりしている。
オスロは正攻法的に、都市計画や都市デ
ザインを都市問題を解決するための手段と
して活用しており、その成果が人々で溢れ
る広場やオペラ・ハウスの屋上に佇むと実
感ができ、非常に清々しい気持ちにさせら
カール・ヨハンス・ゲートの道からは自動車が排除され、歩行者空間へと変貌した
服部圭郎 （はっとり   けいろう）
龍谷大学政策学部政策学科教授。1963年東京都生まれ。カリフォルニア大学環境デザイン学部修了。民間シンクタンクを経て、明治学院大学教授に就任。現在、龍谷大学政策学部政策学科教授。ドルトムント工科大学客員教授なども歴任。主な著書に『人間都市クリチバ』、『衰退を克服したアメリカ中小都市のまちづくり』、『サステイナブルな未来をデザインする知恵』、『若者のためのまちづくり』、『ドイツ・縮小時代の都市デザイン』。訳書に『世界が賞賛する日本の町の秘密』。技術士（都市・地方計画）､博士《総合政策）。
バーコード・プロジェクトのあるウォーターフロントと北側の市街地とを結ぶために線路上に架けられたアクロバーテン歩行者専用橋
ビョルヴィカにつくられた12のアパートとオフィスビルから構成されるバーコード・プロジェクト。敢えて、画一性をなくしたデザインで各建物は設計された
オスロの歴史は古いが、都市としての格
のようなものは決して高くはなかった。ノ
ルウェーで最大の人口を擁する都市になっ
たのは1850年（それまではベルゲンの
方が大きかった）であり、クリスチャニア
といういかにもデンマークの植民都市をイ
メージさせる都市名が、オスロという名前
に復活したのも1925年と最近である。
都市の重要なランドマークである王宮、
国会議事堂、王立フレデリック大学（オスロ
大学）、国立劇場などは
世紀以降につくら
れた。アメリカ合衆国やカナダの諸都市な
どと比べても、都市資源の集積やアイデン
ティティの発露が行われるようになったの
は最近である。
経済的成長に加え、そのような歴史的背
景があるからだろうか。この十数年のオ
スロの都市開発は、都市の新たなアイデン
ティティを形成させるような強烈な印象を
残すプロジェクトを多く展開している。そ
れは、北欧諸国の首都でも影が薄い末っ子
のようだったイメージを大きく刷新させる
ような再開発である。
ウォーターフロント以外でもオスロでは再開発が進んでいる。これは、民間の手によって工場が屋内食料市場へと転用されたヴァルカン地区再開発プロジェクトである
内容： 社会保障や
環境、医療、都市・
地域に関する政策
研究から、時間、ケ
ア、死生観等をめぐ
る哲学的考察まで
ジャンルを横断した
研究や発言を続けてきた第一人者によ
り 10 の論点と提言が述べられている。
環境･福祉･経済が調和した「持続可能
な福祉社会モデル」の実現について詳
しく説いた一冊。
広井良典氏の話：
すばらしい賞をいた
だき光栄に思います。
高度成長期に代表さ
れる人口増加時代が
「フロー」と「時間」中
心の時代だったとすれば、これから本
格化する人口減少時代は「ストック」や
「空間」に人々の主たる関心が向かっ
ていくでしょう。私はもともとケアやコミュ
ニティなどソフト面に関する研究を行っ
ていましたが、次第にその土台をなす
都市の空間構造や土地などのハード面
に興味が広がっていきました。日本がフ
ロントランナーである人口減少時代の
新たなまちづくりや都市・地域、持続可
能な社会システムのあり方を、研究と実
践を含めて深めていければと思ってい
人口減少社会のデザイン 
著者： 広井 良典京都大学こころの未来研究センター教授
出版社： 東洋経済新報社
地域に関する政策
研究から、時間、ケ
ア、死生観等をめぐ
る哲学的考察まで
ジャンルを横断した
研究や発言を続けてきた第一人者によ
B O OK R EV I EW
「不動産協会賞」選考委員（敬称略）
青山 佾(座長) …明治大学名誉教授
田中里沙 ………事業構想大学院大学 学長・宣伝会議 取締役副社長兼編集室長
増田寛也 ……… 日本郵政 代表執行役社長
三橋博巳 ……… 日本不動産学会 顧問
和泉 晃 …………東京建物 取締役常務執行役員
仲田裕一 ………三井不動産 企画調査部長
内田 要 …………不動産協会 副理事長 専務理事
「不動産協会賞」は、不動産協会の社会貢献活動の一環
として、日本経済や国民生活に関する著作物の中から、世の
中の多くの方々に読んでいただくことにより、当協会が直面する
幅広い課題についてご理解をいただくのに資する著作物を表彰
するものである。
令和2年3月の最終選考委員会（座長・青山 佾明治大学名
誉教授）において、「第10回不動産協会賞」として、「水害列
島」（土屋信行著・文藝春秋）、「人口減少社会のデザイン」
（広井良典著・東洋経済新報社）、「アグリカルチャー4.0の
時代 農村DX革命」（三輪泰史、井熊均、木通秀樹著・日刊
工業新聞社）の3作品を決定した。
「第10回 不動産協会賞」を決定
内容： 平成に入り全
国で続発する水害。
平成２６年広島土砂
災害、平成３０年西日
本豪雨などを引き合
いに「大水害」の危
機を『水害列島』と銘
打って警告した本書。土木・災害の専
門家が、首都圏の大洪水（外水氾濫、
内水氾濫、高潮洪水、地震洪水）の危
険性や、次世代のために私たちが今何
をなすべきかを説いた一冊。
土屋信行氏の話：
洪水は人知の及ばぬ
自然現象ですが、水
害は私たち自身の住
まい方の結果が起こ
す社会現象です。自
然と共存していた昔は人が水の恵みと
脅威を知り、洪水と付き合う「作法」を
守って暮らしていました。現在ではこれ
まで住まなかった川の領域に、人々が
侵食し住むようになって水害が起きてい
ます。東京の葛西臨海公園を含む広大
な地域は住民の負担により、地盤が高
潮よりも高くなるように盛土をしました。こ
のような場所を「命山」と呼んで、毎年
のように発生する犠牲者の命をこれ以
上増やさないためにも、直ちに事前防災
としての水害対策に根本的に取り組む
時だと考えます。
著者： 土屋 信行（公財）リバーフロント研究所技術参与
出版社： 文藝春秋（文春新書）
 平成に入り全
平成２６年広島土砂
災害、平成３０年西日
本豪雨などを引き合
いに「大水害」の危
機を『水害列島』と銘
内容： ICT/IoT からデジタル・
トランスフォーメーション(DX)
化への流れが、農業ビジネス
のみならず農村と社会のあり
方を変えていく。第4次農業
革命の展開策を示す内容は、
次世代の農業・農村の姿を
実現するための具体策を提示するとともに、今後の
日本の地域活性化に向けた取組みを考えていく上
でも参考になる一冊。
三輪泰史氏の話：この度は素晴らしい賞を頂き、感
謝申し上げます。いま日本の農業・農村は大きな転
換期を迎えています。IoTやAIを駆使したスマート
農業の普及が進む一方、農業者の生活を支える
農村のデジタル化はなかなか進んでいません。この
ような課題の解決には、農業と農村の一体的なデ
ジタル化が有効です。農業用ドローン・ロボットの
取得データの広範囲な活用（インフラ点検、害獣
対策、高齢者対応等）、再生可能エネルギーの農
業者と地域住民での共同利用、農業者が農産物
出荷の帰り道で地域の宅配を行う農村ラストマイ
ル物流等、新たなビジネスモデルの創出とそれに
合わせた規制緩和により、スマート農業の勢いを
活かした新たな農村活性化が可能です。
アグリカルチャー４.０の時代 農村 DX 革命
著者：三輪 泰史、井熊 均、木通 秀樹日本総合研究所
出版社： 日刊工業新聞社
 ICT/IoT からデジタル・
トランスフォーメーション(DX)
化への流れが、農業ビジネス
のみならず農村と社会のあり
方を変えていく。第4次農業
革命の展開策を示す内容は、
次世代の農業・農村の姿を
実現するための具体策を提示するとともに、今後の
革命の展開策を示す内容は、
三輪 泰史氏
木通 秀樹氏
ブックレビュー
「持続可能な開発目標（SDGs）」
は、途上国のみならず先進国に
とっても、持続可能な経済・社
会を創っていく上で目指すべき
ゴールとなっている。とりわけ
SDGsのゴール（目標）11「包
摂的で安全かつ強靱(レジリエ
ント）で 持 続 可 能な都 市 及 び
人間居住を実現する」は、デベ
ロッパーにとっても重要な目標
だ。東京都江東区有明の「有明
ガーデン」は、緑の豊かさと住
宅、商業、ホテル、温浴施設、保
育施設、ホール、劇場、医療、
そしてバスターミナルを備え、
環境配慮だけでなく地域全体
の活性化を促進する経済的な
持続可能性も高めたまちづくり
だ。国家戦略特区都市開発事業
として、持続的な発展が期待さ
れる有明のまちづくりをスケッ
まちづくりの
SDGsと庭園のまちづくり有明ガーデン
ＳＤＧｓに貢献する有明のまちづくり
２０１５年に国連総会で採択された
ＳＤＧｓ（持続可能な開発目標）は、
２０３０年までに持続可能でよりよい世
界を目指す世界的な目標だ。貧困の撲
滅を始めとする
のゴール（目標）と
１６９のターゲット（達成基準）から構
成される。ＳＤＧｓは、途上国だけでな
く先進国の市民や企業も取り組める点に
革新性がある。これまでの国連の開発目
標は、どちらかと言えば開発途上国の発
展に重きを置いていたが、ＳＤＧｓは先
進国の人々が自分たちの身の回りのこと
に取り組むことで、世界的な課題の解決
にも貢献できる点が受け入れられてい
る。例えば、目標７「気候変動及びその
影響を軽減するための緊急対策を講じ
る」の「２０３０年までに、世界のエネ
ルギーミックスにおける再生可能エネル
ギーの割合を大幅に拡大させる」という
達成基準は、先進国の経済の持続可能性
を高めていくことにも繋がる。途上国、
先進国の双方が達成していくことで、世
界の温室効果ガス排出削減を加速でき
まちづくりを担うデベロッパーにとっ
ても、ＳＤＧｓは取り組みやすい点があ
る。とりわけ、目標
の「包摂的で安全
かつ強靱（レジリエント）で持続可能な
都市及び人間居住を実現する」は、デベ
ロッパーこそ取り組みうる目標だろう。
に付随する達成基準には、緑地や
 有明ガーデンの配置図
オープンスペースの確保（
共交通など持続可能な輸送システムの提
・２）、包摂的かつ持続可能な都
市化の促進（
・３）などがある。いず
れも、デベロッパーがまちづくりにおい
て重視してきたものだ。実際、ＳＤＧｓ
を意識したまちづくりが既に行われるよ
うになっている。住友不動産が有明の土
で手掛けた複合施設「有明
ガーデン」も、ＳＤＧｓの達成に資する
まちづくりだ。
金融危機の中で取得、目指した計画
「有明ガーデン」の立地する臨海副都
Future�of �Real Estate
NO.116
まちづくりの
結果として、居住者の日々の活動拠点、
かつ来街者の滞在拠点とすることが可能
な多用途複合施設と、合計約３・８万㎡
の広大な緑化空間を有した１つの街区が
創造された。
有明ガーデンは、国際的な経済活動の
拠点形成に資する国家戦略特区認定事業
でもある。日本最大級の劇場型ホール
「住友不動産
東京ガーデンシアター」を
設けており、世界的に立ち遅れているわ
が国のＭＩＣＥ施設
※の向上に資する国家
戦略上の重要な施設だ。わが国最大のＭ
ＩＣＥ施設である東京ビッグサイト（面
積約９・７万㎡）は、世界の面積順位で
位と下位に甘んじている。欧米や中
万㎡のＭＩＣＥ施設が
７４９室のホテルおよびサービスアパー
トメント、約３０００㎡の大規模な温浴
施設、有明ガーデンパーク、スポーツ・
エンターテインメント広場などの施設が
立地する。南側敷地の総戸数１５３９戸
のタワーマンション「シティタワーズ東
京ベイ」は、地上
構成（ウエストタワー、セントラルタ
ワー、イーストタワー）、ラウンジなど
の共用施設・武蔵野大学付属有明子ども
園などが立地する。
清水氏は、有明北３
１地区の開発計
画について、「有明のポテンシャルなど
を踏まえ、単純な住宅と商業の複合開発
ではなく、東京の国際競争力向上に資す
るまちづくりを目指した」という。その
たのは、都と都市再生機構（ＵＲ）が
同地区の売却を決めた２００８年半ば
だ。２００９年の世界金融危機を経て、
２０１０年に行われた二度目の公募で住
友不動産が取得を決めた。
住友不動産が落札した有明北３
区は、銀座から５㎞にある東京ドーム２
もの広大な面積を誇る。
都心近接地に位置しており、都内の民間
開発敷地では最大となる得難い広大な敷
一般的に言えば、大規模タワーマン
ションに下駄履き商業で大手テナントを
誘致するなど単純な開発計画でも成立し
なくはない。しかし、住友不動産の有明
ガーデン運営責任者である清水直希氏
は、「東京の国際都市競争力向上に寄与
する発展が求められる臨海副都心の一画
で、その一翼を担う総合デベロッパーと
して推進に貢献するまちづくりを進めて
いくべきだと判断した」と話す。
東京の国際競争力向上に資する有明ガーデン
住友不動産は、
・７万㎡のうち、北
側敷地約６・２万㎡に商業施設などを開
発し、南側敷地約３・２万㎡に延床面積
万㎡のタワーマンション「シティ
タワーズ東京ベイ」を開発した。北側に
は、約２００店舗が入居する地下１階地
上５階の商業施設（店舗面積約４万㎡）、
約８０００人収容の劇場型ホール「住
東京ガーデンシアター」、約
１２００人収容の「劇団四季」専用劇場、
シティタワーズ東京ベイの外観イメージ
東京ガーデンシアター
東京ガーデンシアターのホール
心の江東区有明は、戦後に造成された東
京湾岸の埋め立て地だ。１９６０年代に
現在の有明一丁目・二丁目が埋立造成さ
れた頃は、ほぼ全域がゴルフ場として使
われていた。１９８０年代前後にゴルフ
場が閉鎖され、海沿いの有明一丁目が木
材卸や工場・物流用地として利用される
ようになる。そして陸側の有明二丁目の
大半が有明テニスの森公園になった。同
公園の隣地に残ったのが「有明北３
地区」と呼ばれる広大な空き地だ。東京
都港湾局や都市再生機構などが保有する
同地区は、当時は将来のオリンピック選
手村の候補地の１つとして想定された
ため、長らく未利用の状態が続いてき
た。同地区の開発に向けた動きが始まっ
※MICE:企業等の会議（Meeting）、企業等の行う報奨・研修旅行（Incentive Travel）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議（Convention）、展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称（観光庁HPより）。MICE施設はこれら国際会議などの受け皿となる展示場や会議場を指す。16
あるため、飲食店などが多いとは言えな
い臨海副都心ではアフターコンベンショ
ン機能の充実が求められてきた。有明
ガーデンは、飲食店だけでなく、国際的
に知名度の高い無印良品や、多言語字幕
対応が可能な劇団四季の公演も開催され
ることから、その期待に十分に応えられ
持続可能で豊かなライフスタイルを支える
有明ガーデンは、国際競争力の向上に
資するだけでなく、ＳＤＧｓの目標
摂的で安全かつ強靱
（レジリエント）で持
続可能な都市及び人間居住を実現する」
を達成するまちづくりでもある。有明
ガーデンを象徴する緑地エリアと、公共
交通の駅に繋がるペデストリアンデッキ
やバスターミナルなど、ＳＤＧｓのいく
つかの達成基準を満たしている。
緑地はプロムナードや外周など計約
４５０ｍの街路樹だけでなく、マンショ
ン棟の敷地内の緑地、誰もが利用できる
公園・芝生広場があることで、ＳＤＧｓ
・７「緑地やオープンスペースの確保」
の達成基準を満たしている。歩行者が容
易に駅にアクセスできるペデストリアン
デッキや、東京駅など主要駅を結ぶ路線
バスが発着するバスターミナルも、ＳＤ
・２「公共交通など持続可能な輸
送システムの提供」を満たす。また、マ
ンション棟の各棟建物はいずれも免震構
造を採用。車寄せのエントランスで歩車
分離を実現し、ＳＤＧｓ
の目標「安全
かつ強靭な人間居住」を実現している。
清水氏は、「有明ガーデンは、湾岸エ
リア全体の居住者・来訪者を想定した生
活利便、滞在利便を意識した。日用品、
雑貨、服飾、飲食店など２００店舗が展
開する湾岸エリア最大級の商業施設は、
街区内マンションのシティタワーズ東京
ベイの居住者のライフスタイルを充実さ
せるだけでなく、湾岸エリア全体の人の
流れを活性化できる可能性がある」と話
エリア全体の都市機能が高まることで、
地域の価値や活力も向上、まちとしての
持続可能性を高められる。シティタワー
ズ東京ベイには、湾岸エリアからの住み
替えが約４割に上っているという。台場、
豊洲、有明の各エリアを結ぶ湾岸エリア
の新しい拠点として、地元の期待は高い。
シティタワーズ東京ベイの住戸内イメージ
シティタワーズ東京ベイの緑地
一般的になりつつあり、日本では世界規
模の国際見本市の開催が困難になって
いる。政府の成長戦略「未来投資戦略
２０１８」は、官民連携のＭＩＣＥ国際
競争力強化策を盛り込んでおり、ＭＩＣ
Ｅ施設の拡充はその一助となりうる。わ
が国が大規模ＭＩＣＥを誘致するには、
ＭＩＣＥ施設の拡充が重要だ。その点、
東京ビッグサイトに近接する東京ガーデ
ンシアターは、単館でのＭＩＣＥ誘致だ
けでなく、拡張予定の東京ビッグサイト
との連携が期待でき、大規模ＭＩＣＥ誘
致に寄与できる可能性がある。
さらには、アフターコンベンション機
能も提供できる。ＭＩＣＥ訪問者は、近
隣の飲食店などで会食や買い物、エン
ターテインメントを楽しむことが知られ
ている。ＭＩＣＥ誘致を左右することも
有明ガーデンパーク
一般社団法人不動産協会
2020年6 月〈通巻 116 号〉
発行人（一社）不動産協会
〒 100-6017東京都千代田区霞が関 3-2-5霞が関ビル17 階
Tel.03-3581-9421Fax. 03-3581-7530
http://www.fdk.or.jp
編集人不動産協会広報委員会
企画・編集協力 株式会社不動産経済研究所
 株式会社シマ・コーポレーション
レイアウト・デザイン  株式会社タクトデザイン事務所
印刷三美印刷株式会社
Future�of �Real Estate
NO.116
虎ノ門では大規模な再開発が進んでいる。
国際水準のオフィス、レジデンス、
商業店舗、ホテルに加え、緑地空間を
備えた複合都市が誕生しようとしている。
6 月 6 日、このエリアに
地下鉄の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開業した。
手前の三角屋根の芝教会も、
建替えで新しくなった。
虎ノ門は旧き薫りを残しつつ、
令和の新時代に飛躍しようとしている。