 2017年10月期 決算短信（ＲＥＩＴ）      2017年12月18日不動産投資信託証券発行者名 トーセイ・リート投資法人 上 場 取 引 所 東 コード番号 3451  ＵＲＬ http://www.tosei-reit.co.jp/ 
代表者 （役職名） 執行役員 （氏名） 黒山 久章       資産運用会社名 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社   代表者 （役職名） 代表取締役社長 （氏名） 藤永 明彦 問合せ先責任者 （役職名） REIT運用本部財務企画部長 （氏名） 宮石 啓司  ＴＥＬ 03(3433)6320       
有価証券報告書提出予定日2018年1月30日 分配金支払開始予定日 2018年1月22日       決算補足説明資料作成の有無：有  決算説明会開催の有無      ：有 （機関投資家・アナリスト向け）   （百万円未満切捨て）１．2017年10月期の運用、資産の状況（2017年5月1日～2017年10月31日） (1）運用状況 （％表示は対前期増減率）  営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益  百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 2017年10月期 1,633 1.0 754 △4.7 620 △5.8 619 △5.8 2017年 4月期 1,616 20.8 791 23.1 658 21.2 657 21.2  
 1口当たり 当期純利益 自 己 資 本 当期純利益率 総資産 経常利益率 営 業 収 益 経常利益率  円 ％ ％ ％ 2017年10月期 3,382 3.2 1.5 38.0 2017年 4月期 3,591 3.6 1.8 40.8  (2）分配状況 
 1口当たり分配金 （利益超過分配金は含まない） 
分配金総額 （利益超過分配金は含まない） 
1口当たり 利益超過 分配金 
利益超過 分配金総額 
1口当たり分配金 （利益超過分配金  を含む） 
分配金総額 （利益超過分配  金を含む） 配当性向 純資産 配当率 
  円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％ 2017年10月期 3,382 619 0 0 3,382 619 99.9 3.1 2017年 4月期 3,592 658 0 0 3,592 658 100.0 3.3 （注1）配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。        配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含みません。)÷当期純利益×100 （注2）純資産配当率については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。        純資産配当率＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）÷{（期首1口当たり純資産額＋期末1口当たり純資産額）÷2}×100   （3）財政状態   総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産 
 百万円 百万円 ％ 円 2017年10月期 40,351 19,357 48.0 105,665 2017年 4月期 40,291 19,389 48.1 105,837 
(4）キャッシュ・フローの状況 
 営 業 活 動 に よ る キャッシュ・フロー 投 資 活 動 に よ る キャッシュ・フロー 財 務 活 動 に よ る キャッシュ・フロー 現金及び現金同等物 期末残高  百万円 百万円 百万円 百万円 2017年10月期 1,026 △20 △678 4,171 2017年 4月期 882 △5,194 4,736 3,844  
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２．2018年4月期の運用状況の予想（2017年11月1日～2018年4月30日）及び2018年10月期の運用状況の予想（2018年5月1
日～2018年10月31日）  （％表示は対前期増減率）  
 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 1口当たり分配金 （利益超過分配金は含まない） 
1口当たり 利益超過分配金 
  百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 2018年 4月期 1,944 19.1 970 28.5 802 29.3 801 29.3 3,419 0 2018年10月期 1,945 0.1 934 △3.7 763 △4.9 762 △4.9 3,252 0  （参考） 1口当たり予想当期純利益は、2018年4月期は3,419円、2018年10月期は3,252円です（想定期末発行済投資口の総口数は、234,400口としています。）。  ※ その他 (1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示 ① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無 ② ①以外の会計方針の変更               ：無 ③ 会計上の見積りの変更                 ：無 ④ 修正再表示                           ：無  (2）発行済投資口の総口数 
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2017年10月期 183,200 口 2017年4月期 183,200 口 ② 期末自己投資口数 2017年10月期 0 口 2017年4月期 0 口 （注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、29ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。   ※ 監査手続の実施状況に関する表示 この決算短信は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。  ※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項 本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、8ページ「2018年4月期及び2018年10月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧ください。  以 上 
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１．投資法人の関係法人
 最近の有価証券報告書（2017年7月28日提出）における「投資法人の仕組み」からの重要な変更はないため、開示を
省略しています。  
 ２．運用方針及び運用状況
（1）運用方針  最近の有価証券報告書（2017年7月28日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変
更がないため開示を省略しています。  
（2）運用状況 ① 当期の概況 
（イ）投資法人の主な推移  本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」又は「トーセイ・アセット・アドバイザーズ」といいます。）を設立企画人として、2014年9月4日に出資
金960百万円（9,600口）で設立され、2014年9月22日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第96号）。 
 2014年11月26日に公募による新投資口の発行（86,400口）を行い、翌27日付で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」（注）といいます。）に上場
（銘柄コード3451）しました。当期末現在において、発行済投資口の総口数は183,200口となっています。 
（注）「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。また、「J-REIT市場」とは、東京証券取引所が開設する不動産投資信託証券市
場をいいます。以下同じです。  （ロ）投資環境と運用実績 
投資環境：  当期（2017年10月期）におけるわが国の経済は、海外経済がゆるやかに成長を続けるもとで、きわめて緩和的
な金融環境と政府の大型経済対策の効果を背景に、景気の拡大が続いています。企業収益や業況感が改善するなかで設備投資はゆるやかな増加基調にあり、また、雇用・所得環境の着実な改善を背景に個人消費は底堅さを増
し、住宅投資は横ばい圏内の動きとなっています。  不動産投資市場におきましては、投資需要は継続して高いものの、投資機会は限定的となっています。とりわ
け都心5区（注1）の投資割合は減少傾向にありますが、一方で、東京都を除く東京経済圏（注2）の投資割合は増加傾向を示しています。また、J-REITが保有する資産の評価額は上昇幅が縮小しつつも依然上昇を示していま
す。  不動産賃貸市場において、引き続き、東京ビジネス地区（都心5区）のオフィス空室率は前年同期に比べ低い
水準で推移しており、平均賃料も微増傾向を継続しています（三鬼商事調べ）。東京経済圏における賃貸住宅の空室率は低水準で推移し賃料単価も高水準を維持しています。 
 運用実績： 
 このような環境において、本投資法人は、当期末現在においては、計23物件、取得価格（注3）合計36,176百万円を保有しています。また、当期末現在における当該運用資産の稼働率は98.4％です。 
（注1）「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。 
（注2）「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。 
（注3）「取得価格」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金
には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。  （ハ）資金調達の概要 
 本投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。当期中には、新規物件の取得に伴う
資金調達や返済期限の到来する借入金はありませんでした。  当期末現在、出資総額は18,745百万円、有利子負債の残高は18,700百万円となりました。これにより、当期末
時点での資産総額のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は46.3％となりました。  
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
（ニ）業績及び分配の概要 
 上記運用の結果、当期の業績は、営業収益1,633百万円（前期比1.0％増）、営業利益754百万円（前期比4.7％減）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は620百万円（前期比5.8％減）、当期純利益は619百
万円（前期比5.8％減）となりました。  当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法
（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数
を除く投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益分配金は3,382円となりました。 
 ② 次期の見通し 
 政府の各種経済政策や緩和的な金融環境の下、国内のJ-REIT各社を含む法人、個人及び機関投資家に加え、海外企業や投資ファンドなどによる日本の不動産への投資はさらに継続すると考えられ、当面は、不動産売買市場
における取得競争や不動産の売買価格の上昇傾向が一定程度続くものと見込まれます。  また、不動産賃貸市場においては、前述の政府による施策等の効果により経済の緩やかな増加が続くものと想
定されるなか、東京経済圏におけるオフィス、商業施設及び住宅の賃貸市場は、稼働率及び賃料単価の双方で、緩やかながらもさらなる改善傾向で推移するものと考えられます。 
  今後の運用方針及び対処すべき課題 
（イ）運用方針：  本投資法人は、日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」（注1）の活用・再生を目的に、取得
競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産、又は築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として、トーセイ株式会社（以下「スポンサー」又は「トー
セイ」といいます。）のコア・コンピタンス（注2）である「目利き力」（注2）、「リーシング力」（注2）、「再生力」（注2）を活用した運用・投資を行っています。 
 所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレート(注3)が要求されると考えられる不動産のうち、高いテナント誘致力や底堅い賃貸需要等を中長期的に見込める物件を、スポンサーのコア・コンピタンスの1つであ
る目利き力を活用して取得し、ソーシングサポートとしてスポンサーから資産を取得する際にも、スポンサーが当該対象となる物件を保有する期間において同社のコア・コンピタンスであるリーシング力及び再生力を発揮す
ることにより、本投資法人は収益が安定した資産を取得することが可能となります。また、本投資法人がスポンサー以外から資産を取得する場合においても、本資産運用会社のみならず、スポンサーのリーシング力を活用す
ることにより、保有する運用資産の収益性の向上を早期に図ることが可能となります。 
（注1)「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。 
（注2)トーセイの「コア・コンピタンス」とは、具体的には、投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、
賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ（以下「目利き力」といいます。）、投資不動産の適切な
運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持するた
めのノウハウ（以下「リーシング力」といいます。）及び不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタ
イミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ（以下「再生力」といいます。）の3つのノウハウ
の総称をいいます。以下同じです。 
（注3）「キャップレート」とは、NOIを不動産価格で除した数値をいいます。また、「NOI」とは、直接還元法における運営純収益（Net 
Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、減価償却費を控除した収益に基づく期待利
回りはこれよりも低下します。また、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（Net Cash Flow）とも異なりま
す。  （ロ）資産規模(注1)の拡大 
 本投資法人は、当期末現在計23物件、36,176百万円の資産を運用していますが、投資主に対する安定的な分配を実現するため、早期に資産規模の拡大が必要であると考えています。 
 取得競争の激しい現在の不動産市場において、スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確保するとともに、本資産運用会社の私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用しつつ、相対的に高い利
回りが期待できる物件を厳選して取得することにより外部成長を図っていきます(注2)。 
（注1）「資産規模」とは、決算日における保有資産の取得価格の総額をいいます。 
（注2）本投資法人は、2017年10月13日付で、長者町デュオビル、和紅ビル、ツイン・アベニュー、マイルストン東久留米、ルミエール
３番館、T's garden西船橋、クエスト山手台、サンセール与野本町の8物件（以下「第7期取得済資産」といいます。）について
売買契約を締結し、2017年11月2日付で当該資産を取得しています。 
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
 （ハ）財務戦略 
 現時点においては、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組んでおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締
結を含みます。）による調達とする方針です。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。 
 また現在は、銀行団から運用資産を担保とする借入れを行なっていますが、今後、一定以上の資産規模となった場合には、無担保化することにより、費用の削減や借入れの機動性の向上を目指していきます。 
 （ニ）2018年4月期及び2018年10月期の運用状況の見通し 
 営業収益 (百万円) 営業利益 (百万円) 経常利益 (百万円) 当期純利益 (百万円) 
1口当たり分配金 （利益超過分配金は含まない） (円) 
1口当たり 利益超過分配金 (円) 
2018年 4月期 1,944 970 802 801 3,419 0 
2018年10月期 1,945 934 763 762 3,252 0 
 本見通しは、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実
際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。本見通しの前提条件については、8ページ「2018年4月期及び2018年10月期の運用状況の見通し
の前提条件」をご覧ください。 
③ 決算後に生じた重要な事実 （イ）資産の取得 
 本投資法人は、2017年10月13日付で以下の8物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2017年11月2日付で当該資産を取得しました。 
区分 物件番号 物件名称 所在地 取得価格 
（百万円） 
オフィス O-10 長者町デュオビル 神奈川県横浜市 1,300 
商業施設 Rt-04 和紅ビル 千葉県千葉市 1,400 
住宅 Rd-12 ツイン・アベニュー 東京都練馬区 1,880 
住宅 Rd-13 マイルストン東久留米 東京都東久留米市 1,650 
住宅 Rd-14 ルミエール３番館 埼玉県川口市 1,420 
住宅 Rd-15 T's garden西船橋 千葉県船橋市 860 
住宅 Rd-16 クエスト山手台 神奈川県横浜市 710 
住宅 Rd-17 サンセール与野本町 埼玉県さいたま市 600 
合計（8物件） - 9,820 
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 （ロ）新投資口の発行  本投資法人は、2017年10月13日及び2017年10月23日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行に関する
決議を行い、2017年11月1日に公募による新投資口の発行に係る払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は23,907百万円、発行済投資口の総口数は234,400口となっています。 
 （一般募集（公募）による新投資口の発行） 
発行新投資口数             ： 51,200口 発行価格（募集価格）       ： 1口当たり104,462円 
発行価格（募集価格）の総額 ： 5,348,454,400円 発行価額（払込金額）       ： 1口当たり100,819円 
発行価額（払込金額）の総額 ： 5,161,932,800円 払込期日                   ： 2017年11月1日 
 （資金使途） 
 上記の公募による新投資口発行による資金調達については、本投資法人による新たな特定資産の取得のための資金の一部（取得費用等を含みます。）に充当しました。 
 （ハ）資金の借入れ 
 本投資法人は、前記「（イ）資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。 
借入先 借入金額 （百万円） 利率 借入 実行日 返済期日 返済方法 担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行  株式会社三井住友銀行 
 株式会社みずほ銀行  株式会社りそな銀行 
 株式会社新生銀行  株式会社あおぞら銀行 
 株式会社福岡銀行 
1,600 
基準金利（全銀協1か月日本円
TIBOR）(注2）+0.20％ 
2017年11
2018年10
弁済有担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行  株式会社三井住友銀行 
 株式会社みずほ銀行  株式会社りそな銀行 
 株式会社新生銀行  株式会社あおぞら銀行 
 株式会社福岡銀行 
基準金利（全銀
協1か月日本円TIBOR）(注2）
+0.30％ 
2017年11月2日 2020年5月29日 期限一括 弁済有担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行  株式会社三井住友銀行 400 
基準金利（全銀
協1か月日本円TIBOR）(注2）
+0.35％ 
2017年11月2日 2020年11月30日 期限一括 弁済有担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行  株式会社三井住友銀行 
 株式会社みずほ銀行  株式会社りそな銀行 
 株式会社新生銀行  株式会社あおぞら銀行 
 株式会社福岡銀行 
700 0.80424％ （固定金利） 2017年11月2日 2021年10月29日 期限一括 弁済有担保 
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借入先 借入金額 （百万円） 利率 借入 実行日 返済期日 返済方法 担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行  株式会社三井住友銀行 
 株式会社みずほ銀行  株式会社りそな銀行 
 株式会社新生銀行  株式会社あおぞら銀行 
1,800 1.16184％ （固定金利） 2017年11月2日 2023年10月31日 期限一括 弁済有担保 
合計 5,300 － － － － － 
（注１）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。 
（注２）各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第１回の利息計算期間については借入実行日）の２営
業 日 前 に 決 定 し ま す 。 全 銀 協 日 本 円 T I B O R に つ い て は 、 一 般 社 団 法 人 全 銀 協 T I B O R 運 営 機 関 の ホ ー ム ペ ー ジ
（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。   
 本投資法人は、2017年11月30日に返済期日の到来した2,000百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借入を実行しました。 
借入先 借入金額 
（百万円） 利率 借入 
実行日 返済期日 返済方法 担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行  株式会社三井住友銀行 
 株式会社みずほ銀行  株式会社りそな銀行 
 株式会社新生銀行  株式会社あおぞら銀行 
 三井住友信託銀行株式会社 
2,000 0.92671％ （固定金利） 2017年11月30日 2022年10月31日 期限一括 弁済有担保 
合計 2,000 － － － － － 
（注） 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。  
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
2018年4月期及び2018年10月期の運用状況の見通しの前提条件 
項目 前提条件 
計算期間 ・2018年 4月期（第7期）（2017年11月1日～2018年 4月30日）（181日） 
・2018年10月期（第8期）（2018年 5月1日～2018年10月31日）（184日） 
・本書の日付現在で本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計31物件）（以下「運
用資産」といいます。）について、2018年10月期（第8期）末までの間に変動（新規物件
の取得、既存物件の売却等）が生じないことを前提としています。 
・実際には運用資産以外の新規物件の取得、又は運用資産の処分等により変動が生ずる可能
性があります。 
・運用資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約、テナント
及び市場の動向等を勘案し算出しています。 
・賃貸事業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として
・営業費用のうち主たる項目は以下の通りです。 
                  2018年4月期       2018年10月期 
     賃貸事業費用 
           （減価償却費を含む）計   811百万円       828百万円 
      管理委託費        179百万円       176百万円 
       （内運営管理費     133百万円       134百万円） 
       （内プロパティ・ 
         マネジメント費用   45百万円        42百万円） 
      修繕費           44百万円        41百万円 
      公租公課         141百万円       154百万円 
      減価償却費        240百万円       240百万円 
     賃貸事業費用以外計     163百万円       183百万円 
      運用報酬         108百万円       117百万円 
・建物の修繕費については、建物状況評価報告書の金額を勘案のうえ、本資産運用会社が計
画した金額を基に、当該営業期間に必要と想定される額を費用として想定しています。し
かしながら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能
性があること、また、一般的に、建物の修繕費は年度による金額の差異が大きくなること
及び定期的に発生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大き
く異なる結果となる可能性があります。 
・公租公課については、一般的に、取得した資産の固定資産税及び都市計画税等について
は、前所有者と期間按分による計算が行われることにより取得時に精算されますが、本投
資法人においては当該精算金相当額が取得原価に算入されるため取得時には費用計上され
ません。従って、2017年11月2日付で取得した第7期取得済資産の8物件に係る2017年度の
固定資産税及び都市計画税等は2018年4月期においては費用計上されません。また、第7期
取得済資産に係る2018年4月期に取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額
は7百万円（60日分に相当）を想定しています。 
・ポートフォリオ全体のNOIについては、2018年4月期（第7期）1,373百万円、2018年10月期
（第8期）1,358百万円を想定しています。 
・うち第7期取得済資産を除く運用資産に係るNOIについては2018年４月期に1,082百万円、
2018年10月期に1,077百万円を想定しています。 
・うち第7期取得済資産に係るNOIについては2018年４月期に291百万円、2018年10月期に280
百万円を想定しています。 
・NOIの算出にあたっては、次の算式を使用しています。 
 NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費 
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営業外費用 
・投資口発行費償却額として、2018年４月期に12百万円、2018年10月期に12百万円を想定し
・支払利息及び融資関連費用として2018年４月期に155百万円、2018年10月期に158百万円を
想定しています。なお、2018年４月期の当該融資関連費用のうち55百万円、2018年10月期
の当該融資関連費用のうち55百万円は、それぞれ借入期間に応じて償却する額として想定
しています。
・本書の日付現在24,000百万円の借入残高があり、2018年10月期末までに借入金残高に変動
が生じないことを前提としています。 
・LTVについては、2018年4月期（第7期）末に47.1％、2018年10月期（第8期）末に47.1％を
想定しています。 
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。 
 LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100 
発行済投資口 
・本書の日付現在における発行済投資口の総口数234,400口を前提としており、2018年10月
期末までに新投資口の追加発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。 
・１口当たり分配金は、2018年4月期及び2018年10月期の予想期末発行済投資口の総口数
234,400口により算出しています。 
１口当たり分配金 
（利益超過分配金 
は含まない。） 
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出して
・１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除き、当期未処分利益の全額を分配する
ことを前提としています。 
・なお、2018年4月期及び2018年10月期において、金利スワップの時価に変動が無い前提で
算出しています。 
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。 
１口当たり 
利益超過分配金 
（うち一時差異等
調整引当額） 
・投信法第136条第1項に定める利益を超えた金銭の分配のうち、純資産控除項目（投資法人
の計算に関する規則第2条第30号ロに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を
考慮して、純資産控除項目に相当する金額として本投資法人が決定する金額を一時差異等
調整引当額として分配することを前提として算出しています。 
・2018年4月期及び2018年10月期における利益超過分配（一時差異等調整引当額）は、金利
スワップの時価に変動が無い前提で算出しているため見込んでいません。 
１口当たり 
利益超過分配金 
（うち税法上の出
資等減少分配） 
・投信法第136条第1項に定める利益を超えた金銭の分配のうち、出資払戻しについては現時
点において行う予定はありません。 
・法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予
想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。 
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。   （3）投資リスク 
 有価証券報告書（2017年7月28日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略しています。 
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
  （単位：千円） 
 前期 （2017年4月30日） 当期 （2017年10月31日） 資産の部   流動資産   現金及び預金 857,771 1,073,276 信託現金及び信託預金 ※１ 2,986,612 ※１ 3,097,864 営業未収入金 7,979 7,665 前払費用 111,366 84,713 繰延税金資産 12 14 未収消費税等 57,334 - 流動資産合計 4,021,076 4,263,534 固定資産   有形固定資産   信託建物 11,058,544 11,104,973 減価償却累計額 △627,395 △805,289 信託建物（純額） ※１ 10,431,149 ※１ 10,299,684 
信託構築物 122,122 122,122 減価償却累計額 △19,849 △25,075 信託構築物（純額） ※１ 102,272 ※１ 97,047 
信託機械及び装置 284,229 284,229 減価償却累計額 △44,161 △56,560 信託機械及び装置（純額） ※１ 240,068 ※１ 227,669 
信託工具、器具及び備品 97,799 99,953 減価償却累計額 △17,809 △22,990 信託工具、器具及び備品（純額） ※１ 79,989 ※１ 76,963 
信託土地 ※１ 25,173,648 ※１ 25,173,648 
有形固定資産合計 36,027,128 35,875,013 投資その他の資産   長期前払費用 203,042 180,273 差入敷金及び保証金 10,000 10,000 投資その他の資産合計 213,042 190,273 固定資産合計 36,240,171 36,065,287 繰延資産   投資口交付費 30,169 22,402 繰延資産合計 30,169 22,402 資産合計 40,291,417 40,351,223  
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  （単位：千円） 
 前期 （2017年4月30日） 当期 （2017年10月31日） 負債の部   流動負債   営業未払金 67,812 68,696 1年内返済予定の長期借入金 ※１ 2,000,000 ※１ 2,000,000 未払金 75,132 76,223 未払法人税等 853 910 未払消費税等 - 59,857 前受金 269,591 263,151 その他 42,937 88,860 流動負債合計 2,456,327 2,557,698 固定負債   長期借入金 ※１ 16,700,000 ※１ 16,700,000 信託預り敷金及び保証金 1,731,000 1,727,855 その他 14,673 7,796 固定負債合計 18,445,673 18,435,651 負債合計 20,902,000 20,993,350 純資産の部   投資主資本   出資総額 18,745,895 18,745,895 出資総額控除額   一時差異等調整引当額 ※３ △20,608 ※３ △14,656 
出資総額控除額合計 △20,608 △14,656 出資総額（純額） 18,725,287 18,731,239 剰余金   当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 678,802 634,430 剰余金合計 678,802 634,430 投資主資本合計 19,404,089 19,365,669 評価・換算差額等   繰延ヘッジ損益 △14,673 △7,796 評価・換算差額等合計 △14,673 △7,796 純資産合計 ※２ 19,389,416 ※２ 19,357,873 
負債純資産合計 40,291,417 40,351,223  
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（２）損益計算書
  （単位：千円） 
 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 営業収益   賃貸事業収入 ※１ 1,461,760 ※１ 1,464,469 
その他賃貸事業収入 ※１ 154,847 ※１ 169,070 
営業収益合計 1,616,607 1,633,540 営業費用   賃貸事業費用 ※１ 685,099 ※１ 731,021 資産運用報酬 89,830 93,624 資産保管手数料 1,699 1,963 一般事務委託手数料 11,248 11,219 役員報酬 3,900 3,900 その他営業費用 33,146 37,022 営業費用合計 824,925 878,751 営業利益 791,682 754,789 営業外収益   受取利息 17 18 損害賠償金 - 2,404 雑収入 - 94 営業外収益合計 17 2,517 営業外費用   支払利息 75,379 79,503 融資関連費用 49,696 49,490 その他 7,767 7,767 営業外費用合計 132,843 136,762 経常利益 658,855 620,544 税引前当期純利益 658,855 620,544 法人税、住民税及び事業税 855 913 法人税等調整額 2 △2 法人税等合計 858 910 当期純利益 657,996 619,634 前期繰越利益 20,805 14,796 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 678,802 634,430  
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2016年11月1日 至 2017年4月30日） 
      
 投資主資本 
 出資総額 剰余金 
 出資総額 出資総額控除額 出資総額（純額） 当期未処分利益又は当期未処理損失（△）  一時差異等調整引当額 出資総額控除額 
当期首残高 16,521,321 △31,234 △31,234 16,490,087 574,162 
当期変動額      
新投資口の発行 2,224,573   2,224,573  
剰余金の配当     △542,731 
一時差異等調整引当額の戻入  10,626 10,626 10,626 △10,626 
当期純利益     657,996 
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）      
当期変動額合計 2,224,573 10,626 10,626 2,235,199 104,639 
当期末残高 ※１ 18,745,895 △20,608 △20,608 18,725,287 678,802 
     （単位：千円） 
 投資主資本 評価・換算差額等 
純資産合計  剰余金 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益 評価・換算差額等合計  剰余金合計 
当期首残高 574,162 17,064,250 △20,715 △20,715 17,043,534 
当期変動額      
新投資口の発行  2,224,573   2,224,573 
剰余金の配当 △542,731 △542,731   △542,731 
一時差異等調整引当額の戻入 △10,626 -   - 
当期純利益 657,996 657,996   657,996 
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）   6,042 6,042 6,042 
当期変動額合計 104,639 2,339,839 6,042 6,042 2,345,881 
当期末残高 678,802 19,404,089 △14,673 △14,673 19,389,416 
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当期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日） 
      
 投資主資本 
 出資総額 剰余金 
 出資総額 出資総額控除額 出資総額（純額） 当期未処分利益又は当期未処理損失（△）  一時差異等調整引当額 出資総額控除額 
当期首残高 18,745,895 △20,608 △20,608 18,725,287 678,802 
当期変動額      
剰余金の配当     △658,054 
一時差異等調整引当額の戻入  5,952 5,952 5,952 △5,952 
当期純利益     619,634 
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）      
当期変動額合計 - 5,952 5,952 5,952 △44,371 
当期末残高 ※１ 18,745,895 △14,656 △14,656 18,731,239 634,430 
     （単位：千円） 
 投資主資本 評価・換算差額等 
純資産合計  剰余金 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益 評価・換算差額等合計  剰余金合計 
当期首残高 678,802 19,404,089 △14,673 △14,673 19,389,416 
当期変動額      
剰余金の配当 △658,054 △658,054   △658,054 
一時差異等調整引当額の戻入 △5,952 -   - 
当期純利益 619,634 619,634   619,634 
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）   6,877 6,877 6,877 
当期変動額合計 △44,371 △38,419 6,877 6,877 △31,542 
当期末残高 634,430 19,365,669 △7,796 △7,796 19,357,873 
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
項目 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 
Ⅰ 当期未処分利益 Ⅱ 出資総額組入額 うち一時差異等調整引当額戻入額 Ⅲ 分配金の額 (投資口1口当たり分配金の額) Ⅳ 次期繰越利益 
678,802,719 5,952,000 5,952,000 658,054,400 (3,592) 
634,430,946 6,961,600 6,961,600 619,582,400 (3,382) 
14,796,319 7,886,946 
分配金の額の算出方法 
 上記のとおり、当期の投資口1口当たり分配金は、3,592円としております。  利益分配金(利益超過分配金は含みません。)については、税制の特例(租税特別措置法第67条の15第1項)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金(利益超過分配金は含みません。)を3,592円としました。
 上記のとおり、当期の投資口1口当たり分配金は、3,382円としております。  利益分配金(利益超過分配金は含みません。)については、税制の特例(租税特別措置法第67条の15第1項)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金(利益超過分配金は含みません。)を3,382円としました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
  （単位：千円） 
 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 営業活動によるキャッシュ・フロー   税引前当期純利益 658,855 620,544 減価償却費 207,977 204,011 融資関連費用 49,696 49,490 受取利息 △17 △18 支払利息 75,379 79,503 営業未収入金の増減額（△は増加） △3,355 313 未収消費税等の増減額（△は増加） △57,334 57,334 未払消費税等の増減額（△は減少） △11,785 59,857 前払費用の増減額（△は増加） △25,079 24,996 営業未払金の増減額（△は減少） 15,280 13,820 未払金の増減額（△は減少） 10,037 1,091 前受金の増減額（△は減少） 36,903 △6,440 その他 1,536 2,717 小計 958,094 1,107,221 利息の受取額 17 18 利息の支払額 △74,789 △80,367 法人税等の支払額 △913 △856 営業活動によるキャッシュ・フロー 882,408 1,026,016 投資活動によるキャッシュ・フロー   信託有形固定資産の取得による支出 △5,426,629 △64,832 信託預り敷金及び保証金の受入による収入 261,740 102,032 信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △29,385 △58,053 投資活動によるキャッシュ・フロー △5,194,274 △20,853 財務活動によるキャッシュ・フロー   短期借入金の返済による支出 △800,000 - 長期借入れによる収入 7,043,976 - 長期借入金の返済による支出 △3,169,000 - 投資口の発行による収入 2,203,974 - 分配金の支払額 △542,731 △658,054 その他 - △20,352 財務活動によるキャッシュ・フロー 4,736,219 △678,406 現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 424,353 326,756 現金及び現金同等物の期首残高 3,420,030 3,844,383 現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 3,844,383 ※１ 4,171,140 
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（６）継続企業の前提に関する注記
  該当事項はありません。  
 （７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産（信託財産を含む。） 定額法を採用しています。 
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物
構築物機械及び装置
工具、器具及び備品
2～60年4～35年
2～27年(2) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資口交付費 3年間にわたり均等償却しています。 
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法 
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸
費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定
資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。 
４．ヘッジ会計の方法 (1) 繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法 
繰延ヘッジ処理によっています。 (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 
ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 
(3) ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする
目的でデリバティブ取引を行っています。 (4) ヘッジの有効性評価の方法 
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証すること
により、ヘッジの有効性を評価しています。 
５．キャッシュ・フロー計算書におけ
る資金（現金及び現金同等物）の範囲 
手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易
に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 
６．その他財務諸表作成のための基本
となる重要な事項 
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 
 ① 信託現金及び信託預金  ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 
(2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただ
し、固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。 
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（８）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］ ※1 担保に供している資産及び担保を付している債務 
担保に供している資産は次のとおりです。  （単位：千円）  
 前 期（2017年4月30日） 当 期（2017年10月31日） 
信託現金及び信託預金 
信託建物 信託構築物 
信託機械及び装置 信託工具、器具及び備品 
2,986,612 
10,431,149 102,272 
240,068 79,989 
25,173,648 
3,097,864 
10,299,684 97,047 
227,669 76,963 
25,173,648 
合計 39,013,741 38,972,877 
 担保を付している債務は次のとおりです。 
（単位：千円）  
（2017年4月30日） 
（2017年10月31日） 
1年内返済予定の長期借入金 長期借入金 2,000,000 16,700,0002,000,00016,700,000
 合計 18,700,00018,700,000 
※2 投信法第67条第4項に定める最低純資産額   （単位：千円）  
（2017年4月30日） 
（2017年10月31日） 
 50,00050,000
※3 一時差異等調整引当額 前期（自 2016年11月1日  至 2017年4月30日） 
1.引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額 
（単位：千円） 
発生した資産等 発生した事由 当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由 
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の
発生 31,234 31,234 - △10,626 20,608 
デリバティブ
取引の時価の
2.戻入れの具体的な方法 (1) 繰延ヘッジ損益 
 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。  
当期（自 2017年5月1日  至 2017年10月31日） 1.引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額 
（単位：千円） 
発生した資産等 発生した事由 当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由 
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の
発生 31,234 20,608 - △5,952 14,656 
デリバティブ
取引の時価の
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2.戻入れの具体的な方法 (1) 繰延ヘッジ損益 
 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。  
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［損益計算書に関する注記］ 
※1 不動産賃貸事業損益の内訳   （単位：千円）  
 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 
A．不動産賃貸事業収益   
賃貸事業収入   賃料収入 1,240,084 1,244,369 
共益費収入 147,280 144,938 駐車場等収入 55,604 56,283 
その他賃貸収入 18,790 18,878 
計 1,461,760 1,464,469 その他賃貸事業収入   
水道光熱費収入 126,120 143,962 
その他収入 28,726 25,108 
計 154,847 169,070 
不動産賃貸事業収益合計 1,616,607 1,633,540 
B．不動産賃貸事業費用   
賃貸事業費用   管理委託費 149,668 147,878 
信託報酬 6,897 6,900 水道光熱費 125,307 142,002 
損害保険料 3,095 2,999 修繕費 47,103 58,450 
公租公課 115,083 128,799 減価償却費 207,977 204,011 
その他費用 29,965 39,979 
不動産賃貸事業費用合計 685,099 731,021 
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 931,507 902,519 
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［投資主資本等変動計算書に関する注記］ 
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 
 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口 
発行済投資口の総口数 183,200口 183,200口 
 ［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］ 
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係   （単位：千円）  
 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 
現金及び預金 857,771 1,073,276 
信託現金及び信託預金 2,986,612 3,097,864 
現金及び現金同等物 3,844,383 4,171,140 
［リース取引に関する注記］ オペレーティング・リース取引（貸主側） 
解約不能にかかる未経過リース料   （単位：千円）  
 前期 （2017年4月30日） 当期 （2017年10月31日） 
1年以内 520,469 518,218 
1年超 1,333,008 1,076,220 
合計 1,853,478 1,594,439 
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［金融商品に関する注記］ 
１．金融商品の状況に関する事項 （１）金融商品に対する取組方針 
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行いま
す。 新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の
支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。 また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を
現預金として保有するものとします。 デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。  
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入
金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行すること
でリスクの低減を図っています。 また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として
利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。 
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。 
 （３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 
該当事項はありません。  
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２．金融商品の時価等に関する事項 
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。 前期（2017年4月30日） 
（単位：千円）  
 貸借対照表計上額 時価 差額 
（1）現金及び預金 857,771 857,771 ― 
（2）信託現金及び信託預金 2,986,612 2,986,612 ― 
 資産合計 3,844,383 3,844,383 ― 
（3）1年内返済予定の長期借入金 2,000,000 2,000,000 ― 
（4）長期借入金 16,700,000 16,723,254 23,254 
 負債合計 18,700,000 18,723,254 23,254 
（5）デリバティブ取引（※） (14,673) (14,673) ― 
当期（2017年10月31日） （単位：千円）  
 貸借対照表計上額 時価 差額 
（1）現金及び預金 1,073,276 1,073,276 ― 
（2）信託現金及び信託預金 3,097,864 3,097,864 ― 
 資産合計 4,171,140 4,171,140 ― 
（3）1年内返済予定の長期借入金 2,000,000 2,000,000 ― 
（4）長期借入金 16,700,000 16,703,552 3,552 
 負債合計 18,700,000 18,703,552 3,552 
（5）デリバティブ取引（※） (7,796) (7,796) ― 
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示し
ています。 
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 
（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金 
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。 
（3）1年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金 
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当
該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的
に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。 
（5）デリバティブ取引 
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。 
（注2）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの
実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められ
るため、時価開示の対象とはしていません。   （単位：千円）  
  前期（2017年4月30日）（※1） 当期（2017年10月31日）（※2） 
信託預り敷金及び保証金 1,771,436 1,815,415 
（※1）金額は、1年内返還予定信託預り敷金保証金40,436千円を含んでいます。 
（※2）金額は、1年内返還予定信託預り敷金保証金87,560千円を含んでいます。  
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（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額 
前期（2017年4月30日）      （単位：千円）  
 1年以内 1年超 2年以内 2年超 3年以内 3年超 4年以内 4年超 5年以内 5年超 
現金及び預金 857,771 ― ― ― ― ― 
信託現金及び信
託預金 2,986,612 ― ― ― ― ― 
合計 3,844,383 ― ― ― ― ― 
当期（2017年10月31日）      （単位：千円）  
 1年以内 1年超 2年以内 2年超 3年以内 3年超 4年以内 4年超 5年以内 5年超 
現金及び預金 1,073,276 ― ― ― ― ― 
信託現金及び信
託預金 3,097,864 ― ― ― ― ― 
合計 4,171,140 ― ― ― ― ― 
（注4）借入金の決算日後の返済予定額 
前期（2017年4月30日） 
（単位：千円）  
 1年以内 1年超 2年以内 2年超 3年以内 3年超 4年以内 4年超 5年以内 5年超 
長期借入金 2,000,000 2,000,000 4,000,000 3,600,000 3,900,000 3,200,000 
合計 2,000,000 2,000,000 4,000,000 3,600,000 3,900,000 3,200,000 
当期（2017年10月31日） 
（単位：千円）  
 1年以内 1年超 2年以内 2年超 3年以内 3年超 4年以内 4年超 5年以内 5年超 
長期借入金 2,000,000 4,000,000 3,600,000 3,700,000 2,200,000 3,200,000 
合計 2,000,000 4,000,000 3,600,000 3,700,000 2,200,000 3,200,000 
 ［有価証券に関する注記］ 
前期（2017年4月30日）  該当事項はありません。 
 当期（2017年10月31日） 
 該当事項はありません。  
［デリバティブ取引に関する注記］ １．ヘッジ会計が適用されていないもの 
前期（2017年4月30日）  該当事項はありません。 
 当期（2017年10月31日） 
 該当事項はありません。  
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２．ヘッジ会計が適用されているもの 
前期（2017年4月30日） ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。 
（単位：千円） 
ヘッジ会計 の方法 デリバティブ取引 の種類等 主な ヘッジ対象 
契約額等（注1） 
時価（注2）   うち1年超 
金利スワップ取引 
支払固定・受取変動 長期借入金 6,000,000 4,000,000 △14,673 
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。 
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。  
当期（2017年10月31日） ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。 
（単位：千円） 
ヘッジ会計 の方法 デリバティブ取引 の種類等 主な ヘッジ対象 
契約額等（注1） 
時価（注2）   うち1年超 
金利スワップ取引 
支払固定・受取変動 長期借入金 6,000,000 4,000,000 △7,796 
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。 
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。  
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［関連当事者との取引に関する注記］ 
１．親会社及び法人主要投資主等 前期（自 2016年11月1日  至 2017年4月30日） 
 該当事項はありません。  
当期（自 2017年5月1日  至 2017年10月31日） 該当事項はありません。 
 ２．関連会社等 
前期（自 2016年11月1日  至 2017年4月30日）  該当事項はありません。 
 当期（自 2017年5月1日  至 2017年10月31日） 
 該当事項はありません。  
３．兄弟会社等 前期（自 2016年11月1日  至 2017年4月30日） 
 該当事項はありません。  
当期（自 2017年5月1日  至 2017年10月31日） 該当事項はありません。 
 ４．役員及び個人主要投資主等 
前期（自 2016年11月1日  至 2017年4月30日）  該当事項はありません。 
 当期（自 2017年5月1日  至 2017年10月31日） 
 該当事項はありません。  
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［税効果会計に関する注記］ 
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳   （単位：千円）  
 前期 （2017年4月30日） 当期 （2017年10月31日） 
（繰延税金資産－流動）   
未払事業税損金不算入額 12 14 
繰延税金資産（流動）合計 12 14 
（繰延税金資産－流動）の純額 12 14 
（繰延税金資産－固定）   
繰延ヘッジ損失 4,657 2,474 
繰延税金資産（固定）小計 4,657 2,474 
評価性引当額 △4,657 △2,474 
繰延税金資産（固定）合計 － － 
（繰延税金資産－固定）の純額 － － 
 ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳   （単位：％）  
 前期 （2017年4月30日） 当期 （2017年10月31日） 
法定実効税率 31.7431.74
（調整）   支払分配金の損金算入額 △31.70△31.69
その他 0.090.10
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.130.15
［退職給付に関する注記］ 前期（2017年4月30日） 
  該当事項はありません。  
当期（2017年10月31日）   該当事項はありません。 
 ［資産除去債務に関する注記］ 
前期（2017年4月30日） 該当事項はありません。 
 当期（2017年10月31日） 
該当事項はありません。  
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 ［賃貸等不動産に関する注記］ 
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。 
  （単位：千円） 
 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 
貸借対照表計上額(注1)   
期首残高 30,795,528 36,027,128 
期中増減額(注2) 5,231,599 △152,115 
期末残高 36,027,128 35,875,013 
期末時価(注3) 40,083,000 40,338,000 
（注1）貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。 
（注2）前期の主な増加額は「JPT元町ビル」を含む5物件（5,392,285千円）の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費
（207,977千円）の計上によるものです。当期の主な増加額は「プライムガーデン浄化槽廃止・本下水道本管接続工事」（20,364
千円）等の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費（204,011千円）の計上によるものです。 
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。  
 なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。  
［セグメント情報等に関する注記］ （セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。 
（関連情報） 前期（自 2016年11月1日 至 2017年4月30日） 
１．製品及びサービスに関する情報単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。 
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
 ３．主要な顧客に関する情報 
  （単位：千円）
相手先営業収益関連するセグメント名
トーセイ株式会社280,340不動産賃貸事業
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
当期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日） 
１．製品及びサービスに関する情報単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。 
２．地域に関する情報（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
 ３．主要な顧客に関する情報 
  （単位：千円）
相手先営業収益関連するセグメント名
トーセイ株式会社289,247不動産賃貸事業
［１口当たり情報に関する注記］ 
 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 
1口当たり純資産額 105,837円 105,665円 
1口当たり当期純利益 3,591円 3,382円 
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当
たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。 
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。  
 前期 （自 2016年11月 1日   至 2017年 4月30日） 
当期 （自 2017年 5月 1日   至 2017年10月31日） 
当期純利益（千円） 657,996 619,634 
普通投資主に帰属しない金額（千円） ― ― 
普通投資口に係る当期純利益（千円） 657,996 619,634 
期中平均投資口数（口） 183,200 183,200    
［重要な後発事象に関する注記］ １.資産の取得 
 本投資法人は、2017年10月13日付で以下の8物件の取得に係る売買契約を締結し、2017年11月2日付で当該資産を取得しました。 
物件名称 長者町デュオビル 
資産の種類 信託受益権 
取得価格（注） 1,300百万円 
取得先 トーセイ株式会社 
取得年月日 2017年11月2日 
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
物件名称 和紅ビル 
資産の種類 信託受益権 
取得価格（注） 1,400百万円 
取得先 トーセイ株式会社 
取得年月日 2017年11月2日 
物件名称 ツイン・アベニュー 
資産の種類 信託受益権 
取得価格（注） 1,880百万円 
取得先 トーセイ株式会社 
取得年月日 2017年11月2日 
物件名称 マイルストン東久留米 
資産の種類 信託受益権 
取得価格（注） 1,650百万円 
取得先 トーセイ株式会社 
取得年月日 2017年11月2日 
物件名称 ルミエール３番館 
資産の種類 信託受益権 
取得価格（注） 1,420百万円 
取得先 トーセイ株式会社 
取得年月日 2017年11月2日 
物件名称 T's garden西船橋 
資産の種類 信託受益権 
取得価格（注） 860百万円 
取得先 トーセイ株式会社 
取得年月日 2017年11月2日 
物件名称 クエスト山手台 
資産の種類 信託受益権 
取得価格（注） 710百万円 
取得先 トーセイ株式会社 
取得年月日 2017年11月2日 
物件名称 サンセール与野本町 
資産の種類 信託受益権 
取得価格（注） 600百万円 
取得先 トーセイ株式会社 
取得年月日 2017年11月2日 
（注）不動産又は信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。 
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 ２.新投資口の発行 
 本投資法人は、2017年10月13日及び2017年10月23日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、2017年11月1日に公募による新投資口の発行に係る払込みが完了しています。この結果、本書の日付現
在、出資総額は23,907百万円、発行済投資口の総口数は234,400口となっています。  
（一般募集（公募）による新投資口の発行） 発行新投資口数             ： 51,200口 
発行価格（募集価格）       ： 1口当たり104,462円 発行価格（募集価格）の総額 ： 5,348,454,400円 
発行価額（払込金額）       ： 1口当たり100,819円 発行価額（払込金額）の総額 ： 5,161,932,800円 
払込期日                   ： 2017年11月1日  
（資金使途）  上記の公募による新投資口発行による資金調達については、本投資法人による新たな特定資産の取得のための資金
の一部（取得費用等を含みます。）に充当しました。  
３.資金の借入れ  本投資法人は、前記「１．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するた
め、以下の資金の借入れを実行しました。  
借入先 借入金額 
（百万円） 利率 借入 
実行日 返済期日 返済方法 担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行  株式会社三井住友銀行 
 株式会社みずほ銀行  株式会社りそな銀行 
 株式会社新生銀行  株式会社あおぞら銀行 
 株式会社福岡銀行 
1,600 
基準金利（全銀
協1か月日本円TIBOR）(注2）
+0.20％ 
2017年11月2日 2018年10月31日 期限一括 弁済有担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 
 株式会社三井住友銀行  株式会社みずほ銀行 
 株式会社りそな銀行  株式会社新生銀行 
 株式会社あおぞら銀行  株式会社福岡銀行 
基準金利（全銀
協1か月日本円TIBOR）(注2）
+0.30％ 
2017年11月2日 2020年5月29日 期限一括 弁済有担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行  株式会社三井住友銀行 400 
基準金利（全銀
協1か月日本円TIBOR）(注2）
+0.35％ 
2017年11月2日 2020年11月30日 期限一括 弁済有担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 
 株式会社三井住友銀行  株式会社みずほ銀行 
 株式会社りそな銀行  株式会社新生銀行 
 株式会社あおぞら銀行  株式会社福岡銀行 
700 0.80424％ （固定金利） 2017年11月2日 2021年10月29日 期限一括 弁済有担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 
 株式会社三井住友銀行  株式会社みずほ銀行 
 株式会社りそな銀行  株式会社新生銀行 
 株式会社あおぞら銀行 
1,800 1.16184％ 
（固定金利） 
2017年11
2023年10
弁済有担保 
合計 5,300 － － － － － 
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（注1）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。 
（注2）各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業
日 前 に 決 定 し ま す 。 全 銀 協 日 本 円 T I B O R に つ い て は 、 一 般 社 団 法 人 全 銀 協 T I B O R 運 営 機 関 の ホ ー ム ペ ー ジ
（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。    本投資法人は、2017年11月30日に返済期日の到来した2,000百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借入
を実行しました。  
借入先 借入金額 
（百万円） 利率 借入 
実行日 返済期日 返済方法 担保 
 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行 
 株式会社三井住友銀行  株式会社みずほ銀行 
 株式会社りそな銀行  株式会社新生銀行 
 株式会社あおぞら銀行  三井住友信託銀行株式会社 
2,000 0.92671％ （固定金利） 2017年11月30日 2022年10月31日 期限一括 弁済有担保 
合計 2,000 － － － － － 
（注）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。  
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（９）発行済投資口の総口数の増減
 本投資法人設立から当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。 
年月日 摘要 
発行済投資口の総口数 （口） 出資総額     （百万円）（注7） 備考 
増減 残高 増減 残高 
2014年 9月 4日 私募設立 9,600 9,600 960 960 (注1) 
2014年11月26日 公募増資 86,400 96,000 8,565 9,525 (注2) 
2015年11月16日 公募増資 61,900 157,900 6,662 16,187 (注3) 
2015年12月16日 第三者割当増資 3,100 161,000 333 16,521 (注4) 
2016年11月 1日 公募増資 22,200 183,200 2,224 18,745 (注5) 
（注1） 本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。 （注2） 1口当たり発行価格103,000円（発行価額99,137円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。 （注3） 1口当たり発行価格111,637円（発行価額107,629円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。 （注4） 1口当たり発行価額107,629円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。 （注5） 1口当たり発行価格103,938円（発行価額100,206円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。 （注6） 投信法第94条において準用する会社法第308条第2項の規定により議決権を有しない投資口（自己保有投資口）又は投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口（相互保有投資口）はありません。 
（注7） 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。 
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４．役員の異動
（１）本投資法人の役員 
 当期中における本投資法人の役員の異動はありません。 
 本投資法人の本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。 
役職名 氏名 主要略歴 所有投 資口数 （口） 
執行役員 黒山 久章 
1966年 4月 株式会社三菱銀行（現 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行）入行
1990年10月 ダイヤモンドシステム開発株式会社（現 三菱ＵＦＪインフォメーシ
ョンテクノロジー株式会社）出向1994年 4月 ダイヤモンドコンピューターサービス株式会社（現 三菱総研ＤＣＳ
株式会社）入社1997年 6月 同社 取締役 
1999年 6月 東北ディーシーエス株式会社 取締役社長 2003年 6月 ダイヤモンドコンピューターサービス株式会社（現 三菱総研ＤＣＳ
株式会社） 監査役2005年 7月 株式会社デジタルハーツ 顧問 
2006年 3月 トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社（現 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社）監査役
2014年 9月 トーセイ・リート投資法人 執行役員（現任） 
監督役員 菅谷 貴子 
2002年10月 山田秀雄法律事務所（現 山田・尾﨑法律事務所）加入（現任） 
2004年 4月 財団法人金融情報システムセンター（現 公益財団法人金融情報システムセンター）検討部会委員（現任） 
2006年 5月 株式会社キーウォーカー 監査役（現任） 2006年 6月 社団法人全国民営職業紹介事業協会（現 公益社団法人全国民営職業
紹介事業協会）理事（現任）2007年 4月 学校法人桐蔭学園 桐蔭横浜大学大学院法務研究科 客員教授 
2007年 4月 財団法人楠田育英会（現 一般財団法人楠田育英会）理事2007年 6月 株式会社フェイス 監査役（現任） 
2007年 8月 メディアスティック株式会社 監査役 2010年 3月 財団法人楠田育英会（現 一般財団法人楠田育英会）常務理事（現
任） 2010年 4月 学校法人桐蔭学園 桐蔭横浜大学大学院法務研究科 准教授（現任） 
2010年 6月 コロムビアミュージックエンタテインメント株式会社（現 日本コロムビア株式会社） 監査役（現任）
2014年 4月 家事調停委員（東京家庭裁判所 所属）（現任） 2014年 9月 トーセイ・リート投資法人 監督役員（現任） 
2015年 1月 株式会社クオレ・シー・キューブ ハラスメントフリー認証委員会 実行委員長 
2015年 4月 2015年 8月 
 2016年 6月 
2016年12月 2017年 4月 
2017年 6月 
学校法人清泉女子大学 評議員（現任） 株式会社クオレ・シー・キューブ ハラスメント対策委員会 実行委
員長（現任） 日通商事株式会社 監査役（現任） 
一般財団法人軽井沢風越学園設立準備財団 評議員（現任） 学校法人東邦大学 非常勤講師（現任） 
一般社団法人日本ゲーミング協会 理事（現任） 
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役職名 氏名 主要略歴 所有投 資口数 （口） 
監督役員 田島 照久 
1995年10月 中央監査法人 入社 
2004年 4月 清水国際特許事務所 入所 2004年 6月 株式会社ロングリーチグループ 監査役（現任） 
2006年 9月 株式会社OCC 社外監査役 2007年11月 ニイウスコー株式会社 社外監査役 
2008年 2月 株式会社サイバードホールディングス（現 株式会社サイバード）社外監査役（現任） 
2010年 2月 田島公認会計士事務所 代表（現任） 2010年10月 三洋電機ロジスティクス株式会社（現 三井倉庫ロジスティクス株式
会社）社外監査役2013年 4月 クオンタムバイオシステムズ株式会社 社外監査役（現任） 
2013年 6月 公益財団法人日本英語検定協会 監事 2013年11月 ビアメカニクス株式会社 社外監査役（現任） 
2014年 1月 株式会社ソルプラス 社外監査役（現任） 2014年 1月 株式会社安田製作所 社外監査役 
2014年 2月 株式会社ＳＹホールディングス 社外監査役（現任） 2014年 9月 株式会社ＰＲＩＳＭ Ｐｈａｒｍａ 社外監査役（現任）
2014年 9月 トーセイ・リート投資法人 監督役員（現任） 2014年 9月 オンコセラピー・サイエンス株式会社 社外監査役（現任） 
2015年 1月 プリモ・ジャパン株式会社 社外監査役（現任） 2015年 8月 一般財団法人飯田財団 監事（現任） 
2015年12月 株式会社田島会計事務所 代表取締役（現任） 2016年 1月 エディジーン株式会社 社外監査役（現任） 
2016年 3月 株式会社カイオム・バイオサイエンス 社外監査役 2016年 3月 レナセラピューティクス株式会社 社外監査役（現任） 
2016年 3月 2016年 6月 
2016年 6月 2016年 7月 
2016年10月  
2016年12月 2017年 3月 
OiDE CapiSEA株式会社 会計参与（現任） ウェンディーズ・ジャパン株式会社 社外監査役（現任） 
ファーストキッチン株式会社 社外監査役（現任） 株式会社キュラディムファーマ 社外監査役（現任） 
NOC日本アウトソーシング株式会社（現 NOCアウトソーシング＆コンサルティング株式会社）社外取締役（現任） 
株式会社旺文社 社外監査役（現任） OiDE Adjubilee株式会社 会計参与（現任） 
（注）執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2016年7月21日開催の投資主総会において、補欠執行役員として、井上昌治を
選任しました。  
（２）本資産運用会社の役員 
 当期中における本資産運用会社の役員の異動はありません。 
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５．参考情報
（１）投資状況 
本投資法人の決算日（2017年10月31日）現在における投資状況の概要は以下のとおりです。なお、保有資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産(以下「不動産信託受益権」といいます。)は、いずれもテナント
に対する賃貸用である建物及びその敷地です。 
資産の 種類 地域等 主たる用途 
第6期 （2017年10月31日現在） 
保有総額 （百万円）（注2） 対総資産比率 （％）（注3） 
不動産信託受益権 
東京経済圏 
オフィス 19,519 48.4
商業施設 4,552 11.3
住宅 11,802 29.2
主要地方都市 （注1） － - - 
合計 35,875 88.9 
預金・その他の資産 4,476 11.1 
資産総額（注2） 40,351 100.0 
負債総額（注2） 20,993 52.0 
純資産総額（注2） 19,357 48.0 
（注1） 「主要地方都市」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます。以
下同じです。 
（注2） 「保有総額」、「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」の金額は、規約に定められた資産評価方法に従って、2017年10
月31日現在における貸借対照表計上額（不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）に基づいて記載しています。 
（注3） 「対総資産比率」は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。  
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（２）投資資産 
（イ）運用資産の概要  本投資法人の決算日（2017年10月31日）現在における、運用資産の区分、物件名称、所在地、取得価格、投資
比率、不動産鑑定評価額等及び取得年月日は以下のとおりです。運用資産の用途の分類に応じ、オフィスは「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。 
区分 物件  番号 物件名称 所在地 取得価格  （百万円） 
投資比率  （％） (注1) 
不動産鑑定  評価額等 （百万円）(注2) 
取得年月日  (注3) 
O-01 多摩センタートーセイビル 東京都多摩市 3,370 9.3 3,550 2014年11月28日 
O-02 KM新宿ビル 東京都新宿区 2,057 5.7 2,460 2014年11月28日 
O-03 日本橋浜町ビル 東京都中央区  1,830        5.1         2,120 2014年11月28日 
O-04 関内トーセイビルⅡ 神奈川県横浜市         4,100        11.3        4,570 2015年11月17日 
O-05 西葛西トーセイビル 東京都江戸川区         1,710         4.7         1,920 2015年11月17日 
O-06 新横浜センタービル 神奈川県横浜市         1,364         3.8         1,620 2015年11月17日 
O-07 西台NCビル 東京都板橋区         1,481         4.1       1,690 2016年8月31日 
O-08 JPT元町ビル 神奈川県横浜市         2,377         6.6         2,630 2016年11月2日 
O-09 白山麻の実ビル 東京都文京区         1,380         3.8        1,410 2016年11月2日 
小計 ―        19,669        54.4         21,970 ― 
Rt-01 稲毛海岸ビル 千葉県千葉市         2,380         6.6       2,540 2014年11月28日 
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 埼玉県入間市         1,950         5.4         2,110 2015年11月17日 
Rt-03 セレクション初富 千葉県鎌ケ谷市           310         0.9           339 2016年11月2日 
小計 ―         4,640        12.8         4,989 ― 
オフィス及び商業施設の中計 ―        24,309        67.2         26,959 ― 
Rd-01 T's garden高円寺 東京都杉並区         1,544         4.3          1,940 2014年11月28日 
Rd-02 ライブ赤羽 東京都北区         1,227         3.4      1,480 2014年11月28日 
Rd-03 月光町アパートメント 東京都目黒区         1,000         2.8       1,130 2014年11月28日 
Rd-04 T's garden川崎大師 神奈川県川崎市           980         2.7      1,120 2014年11月28日 
Rd-05 アビタート蒲田 東京都大田区           836         2.3           900 2014年11月28日 
Rd-06 マーランドファイブ 埼玉県富士見市           830         2.3         867 2014年11月28日 
Rd-07 アブニール白妙 神奈川県横浜市           780         2.2       898 2014年11月28日 
Rd-08 ドミトリー原町田 東京都町田市           600         1.7          689 2014年11月28日 
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 千葉県千葉市         2,800         7.7         3,040 2015年11月17日 
Rd-10 プライムガーデン 千葉県鎌ケ谷市           600         1.7          619 2016年11月2日 
Rd-11 T's garden新小岩 東京都葛飾区           670         1.9            696 2016年11月2日 
小計 ―        11,867        32.8        13,379 ― 
合計 ―        36,176       100.0         40,338 ― 
（注1）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各運用資産の取得価格の割合を記載しています。 
（注2） 各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社、森井総合鑑定株式会社に委託し
ており、「不動産鑑定評価額等」には、2017年10月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書又は調査報告書（以下「不動産鑑定
評価書等」といいます。）に記載された評価額を記載しています。以下同じです。 
（注3）「取得年月日」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。  
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（ロ）ポートフォリオの概況  以下は、本投資法人の決算日（2017年10月31日）現在における、運用資産に係るポートフォリオの概況を示したものです。なお、保有資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産は、いずれもテナントに対する賃
貸用である建物及びその敷地です。 a. 用途別 
分類 物件数 取得価格 （百万円） 用途別投資比率 （％）(注) 
オフィス 9 19,669 54.4 
商業施設 3 4,640 12.8 
住宅 11 11,867 32.8 
合計 23 36,176 100.0 
（注）「用途別投資比率」は、各運用資産の取得価格の合計に対する当該用途の取得価格の合計の割合を記載しています。  
b. 地域別 
分類 物件数 取得価格 （百万円） 地域別投資比率 （％）(注) 
東京経済圏 23 36,176 100.0 
 都心5区 2 3,887 10.7 
 東京23区（都心5区を除く。） 8                   9,848                       27.2 
 東京経済圏（東京23区を除く。） 13                   22,441                      62.0 
主要地方都市 －                       －                        － 
合計 23                    36,176                     100.0 
（注）「地域別投資比率」は、各運用資産の取得価格の合計に対する当該地域の取得価格の合計の割合を記載しています。  c. 取得価格別投資件数 
分類 物件数 
10億円未満 8 
10億円以上20億円未満 9 
20億円以上30億円未満 4 
30億円以上 2 
合計 23 
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（ハ）建物等の概要 
 各運用資産の建築時期、築年数、年間賃料、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率及びテナント数は以下のとおりです。 
 なお、賃貸借契約の形態は、多摩センタートーセイビル（注1）、JPT元町ビルの一部区画(注2)及び武蔵藤沢トーセイビル(注3)はパススルー型マスターリース契約（以下「ML契約」といいます。）及び賃料固定型ML契約
であり、同物件以外（JPT元町ビルの賃料固定型ML契約の対象区画以外の区画を含みます。）の各物件はパススルー型ML契約です。 
区 分 物件 番号 物件名称 建築時期 (注4) 
築年数 （年） (注5) 
年間賃料 （百万円） (注6) 
敷金・保証金 （百万円） (注7) 
総賃貸面積 （㎡） (注8) 
総賃貸可能 面積（㎡） (注9) 
稼働率 （％） (注10) 
テナント数 (注11) 
O-01 多摩センタートーセ
イビル（注1） 1989年7月 28.3        328 209 9,737.49 9,737.49 100.0 
(80.6) 
O-02 KM新宿ビル 1991年9月 26.1        156 81 3,403.95 3,403.95 100.0 8 
O-03 日本橋浜町ビル 1990年10月 27.0        134 106 3,334.40 3,334.40 100.0 7 
O-04 関内トーセイビルⅡ 1984年2月 
(注12) 
(注12)        290 349 6,917.72 6,917.72 100.0 31 
O-05 西葛西トーセイビル 1994年1月 23.8        125 76 3,187.97 3,187.97 100.0 9 
O-06 新横浜センタービル 1990年12月 26.9        132 94 3,888.28 3,888.28 100.0 12 
O-07 西台NCビル 1992年3月 25.6        131 81 3,585.26 3,798.48 94.4 5 
O-08 JPT元町ビル（注2） 1991年10月 26.0        185 145 5,453.13 5,453.13 100.0 
(100.0) 
O-09 白山麻の実ビル 1993年7月 24.3         79 43 1,705.80 1,860.51 91.7 10 
小計 ― ―      1,565 1,187 41,214.00 41,581.93 99.1 90 
Rt-01 稲毛海岸ビル 1992年11月 24.9        194 301 5,890.92 5,890.92 100.0 15 
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビ
ル（注3） 1997年8月 20.2        144 72 6,089.72 6,089.72 100.0 
(87.3) 
Rt-03 セレクション初富 2003年6月 14.4         28 14 1,839.45 1,839.45 100.0 1 
小計 ― ―        366 387 13,820.09 13,820.09 100.0 17 
オフィス及び商業施設の中計 ― ―      1,932 1,575 55,034.09 55,402.02 99.3 107 
Rd-01 T's garden高円寺 2011年1月 6.8        103 17 2,169.38 2,169.38 100.0 55 
Rd-02 ライブ赤羽 1989年3月 28.6         97 10 3,876.36 3,876.36 100.0 71 
Rd-03 月光町アパートメン
ト 2008年3月 9.6         66 15 1,392.13 1,392.13 100.0 16 
Rd-04 T's garden川崎大師 2009年1月 8.8         67 8 2,017.27 2,067.77 97.6 50 
Rd-05 アビタート蒲田 1991年6月 26.4         51 7 1,768.23 1,768.23 100.0 27 
Rd-06 マーランドファイブ 1990年4月 27.5         72 85 2,598.71 2,722.73 95.4 33 
Rd-07 アブニール白妙 1995年2月 22.7         65 9 2,340.36 2,499.93 93.6 38 
Rd-08 ドミトリー原町田 1992年7月 25.3         53 5 1,761.45 1,867.03 94.3 67 
Rd-09 SEA SCAPE千葉みな
と 2008年3月 9.6        203 67 6,258.79 6,758.52 92.6 121 
Rd-10 プライムガーデン 1995年2月 22.7         57 6 3,687.98 3,687.98 100.0 60 
Rd-11 T's garden新小岩 1998年3月 19.6         45 6 1,597.70 1,652.93 96.7 25 
小計 ― ―        886 239 29,468.36 30,462.99 96.7 563 
合計／平均 ― 23.4 
(注12)      2,818 1,815 84,502.45 85,865.01 98.4 670 
（注1） 本物件については、2014年7月31日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティ株式会社（以下「トーセイ・コミュニティ」と
いいます。）との間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同日付で同社及びトーセイとの間でパススルー型ML契約が締結さ
れています。また、同社とトーセイとの間のパススルー型ML契約は、本投資法人による取得時に、賃料固定型ML契約に変更さ
れ、2016年11月27日付で終了した後、2016年11月28日を始期とし2020年11月30日を終期とする新たな賃料固定型ML契約が締結さ
れています。以下同じです。 
（注2） 本物件については、2016年2月29日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されていま
すが、そのうち2階（賃貸面積919.15㎡）については2016年9月9日付で、7階一部区画（賃貸面積316.04㎡）については2016年9
月28日付で、同社及びトーセイとの間で、賃料固定型ML契約が締結されています。以下同じです。 
（注3） 本物件については、2015年9月30日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されていま
す。また、本投資法人による取得時に、トーセイ・コミュニティ及びトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されています。
以下同じです。 
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
（注4） 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。 
（注5） 「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から2017年10月31日までの経過年数を記載しています。また、合計／平均欄には、
取得価格により加重平均した数値を記載しています。 
（注6） 「年間賃料」は、2017年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）に表
示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。以下同じ
です。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている運用資産についてはその合計額で
あり、また、消費税等は含みません。以下同じです。）を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が
締結されている場合にはエンドテナント（パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を締結している場合は、当該賃料固
定型ML契約の賃借人をエンドテナントとして扱います。以下同じです。）との間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃
料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を
記載しています。以下同じです。 
（注7） 「敷金・保証金」は、2017年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）
に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されて
いる場合にはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金、賃料固定型ML契約が締結されている場合に
はかかるML契約上の敷金・保証金を記載しています。以下同じです。 
（注8） 「総賃貸面積」は、2017年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載していま
す。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、当該運用資産につき、パススルー型ML契
約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載し、賃
料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の賃貸面積を記載しています。以下同じです。 
（注9） 「総賃貸可能面積」は、2017年10月31日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と
考えられる部分の面積の合計を記載しています。以下同じです。 
（注10）「稼働率」は、2017年10月31日現在における各運用資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載していま
す。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナント
との間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画
についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約
が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。また、各小計、オフィス及び商業施設
の中計並びに合計／平均欄は、各項目について、各運用資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割
合を、それぞれ記載しています。以下同じです。 
（注11）「テナント数」は、2017年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に基づき、運用資産毎のテナント数を記載して
います。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナ
ントの総数を記載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはかかるML会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物
件について、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載して
います。以下同じです。 
（注12）関内トーセイビルⅡは駐車場棟を1980年5月に建築し、その後事務所棟を増築し建築されています。建築時期の記載は建物主要
部分である事務所棟の不動産登記簿上の新築年月を記載し、関内トーセイビルⅡの築年数及び平均築年数はかかる新築年月に基
づき計算した年数を記載しています。 
（注13）エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも、2017年
10月31日現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、当該賃貸借契
約に基づき「年間賃料」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」、「稼働率」及び「テナント数」を記載しています。以下同じで
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
 （ニ）稼働率の推移 
a. 各決算期時点における運用資産の稼働率の推移は以下のとおりです。  
 物件数 総賃貸面積（㎡） 総賃貸可能面積（㎡） 稼働率（％） 
第1期（2015年 4月30日） 12 39,194.32 40,732.76 96.2 
第2期（2015年10月31日） 12 39,713.19 40,734.02 97.5 
第3期（2016年 4月30日） 17 65,187.06 67,576.59 96.5 
第4期（2016年10月31日） 18 70,012.30 71,369.69 98.1 
第5期（2017年 4月30日） 23 84,453.10 85,865.29 98.4
第6期（2017年10月31日） 23 84,502.45 85,865.01 98.4
b. 各決算期時点における各運用資産の稼働率の推移は以下のとおりです。                                                  （単位：％）
物件番号 物件名称 第1期 
(2015年4月30日) 
(2015年10月31日) 
(2016年4月30日) 
(2016年10月31日) 
(2017年4月30日) 
(2017年10月31日) 
O-01 多摩センター 
トーセイビル 
100.0 
(77.9) 
100.0 
(56.2) 
100.0 
(66.9) 
100.0 
(69.6) 
100.0 
(73.5) 
100.0 
(80.6) 
O-02 KM新宿ビル 87.5 96.6 100.0 100.0 100.0 100.0 
O-03 日本橋浜町ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 
O-04 関内 
トーセイビルⅡ 
－ － 97.4 96.7 100.0 100.0 
O-05 西葛西 
トーセイビル 
－ － 100.0 100.0 100.0 100.0 
O-06 新横浜 
センタービル 
－ － 92.3 100.0 100.0 100.0 
O-07 西台NCビル － － － 100.0 90.8 94.4 
O-08 JPT元町ビル － － － － 100.0 
(100.0) 
100.0 
(100.0) 
O-09 白山麻の実ビル － － － － 91.7 91.7 
Rt-01 稲毛海岸ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 
Rt-02 武蔵藤沢 
トーセイビル 
－ － 100.0 
(100.0) 
100.0 
(100.0) 
100.0 
(100.0) 
100.0 
(87.3) 
Rt-03 セレクション初富 － － － － 100.0 100.0 
Rd-01 T's garden高円寺 96.5 98.6 95.6 97.9 98.8 100.0 
Rd-02 ライブ赤羽 95.8 95.8 100.0 97.7 97.2 100.0 
Rd-03 月光町 
アパートメント 
86.1 87.7 82.4 87.8 93.1 100.0 
Rd-04 T's garden 
95.2 95.9 98.6 96.2 100.0 97.6 
Rd-05 アビタート蒲田 92.6 92.6 96.3 100.0 100.0 100.0 
Rd-06 マーランド 
89.4 92.3 90.5 97.7 93.0 95.4 
Rd-07 アブニール白妙 100.0 97.9 91.5 95.7 100.0 93.6 
Rd-08 ドミトリー 
91.2 96.7 95.5 93.7 94.7 94.3 
Rd-09 SEA SCAPE 
千葉みなと 
－ － 86.4 93.2 95.2 92.6 
Rd-10 プライムガーデン － － － － 98.3 100.0 
Rd-11 T's garden新小岩 － － － － 100.0 96.7   
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
（ホ）不動産鑑定評価書等の概要 
 本投資法人及び本資産運用会社は、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社及び森井総合鑑定株式会社から、各運用資産に係る不動産鑑定評価書等を取得しています。 
 本投資法人及び本資産運用会社が2017年10月31日を価格時点として取得している各運用資産に関する不動産鑑定評価書等の概要は以下のとおりです。なお、当該各不動産鑑定評価書等における各不動産鑑定評価は、一定時
点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額等での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評価等を行った一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリ
ュアーズ株式会社及び森井総合鑑定株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。 
区分 物件 番号 物件名称 鑑定機関 取得 価格 (百万円) 
当期末 帳簿価額 (百万円) (注1) 
期末算定価格(注2) 
鑑定 評価額等 (百万円) 
直接 還元法 による 価格 (百万円) 
還元 利回り (％) 
DCF法 による 価格 (百万円) 
割引率 (％) 
最終 還元 利回り (％) 
O-01 多摩センター
トーセイビル 
一般財団法人日本不
動産研究所 3,370 3,321 3,550 3,540 5.7 3,550 5.3 5.7 
O-02 KM新宿ビル 一般財団法人日本不
動産研究所 2,057 2,020 2,460 2,460 4.1 2,450 3.8 4.2 
O-03 日本橋浜町ビ
一般財団法人日本不
動産研究所 1,830 1,820 2,120 2,150 4.4 2,090 4.2 4.6 
O-04 関内トーセイ
日本ヴァリュアーズ
株式会社 4,100 4,051 4,570 4,760 4.9 4,500 4.7 5.1 
O-05 西葛西トーセ
日本ヴァリュアーズ
株式会社 1,710 1,693 1,920 1,960 5.0 1,880 4.8 5.2 
O-06 新横浜センタ
森井総合鑑定株式会
社 1,364 1,372 1,620 1,630 4.9 1,600 4.7 5.1 
O-07 西台NCビル 一般財団法人日本不
動産研究所 1,481 1,485 1,690 1,700 4.8 1,670 4.6 5.0 
O-08 JPT元町ビル 森井総合鑑定株式会
社 2,377 2,369 2,630 2,670 4.8 2,590 4.6 5.0 
O-09 白山麻の実ビ
一般財団法人日本不
動産研究所 1,380 1,383 1,410 1,430 4.3 1,380 4.1 4.5 
小計 19,669 19,519 21,970 22,300 － 21,710 － － 
Rt-01 稲毛海岸ビル 一般財団法人日本不
動産研究所 2,380 2,303 2,540 2,550 5.3 2,520 5.1 5.5 
Rt-02 武蔵藤沢トー
一般財団法人日本不
動産研究所 1,950 1,930 2,110 2,110 5.8 2,100 5.4 6.0 
Rt-03 セレクション
一般財団法人日本不
動産研究所 310 318 339 344 5.4 334 5.2 5.7 
小計 4,640 4,552 4,989 5,004 － 4,954 － － 
オフィス及び商業施設の中計    24,309    24,072    26,959    27,304 －    26,664 － － 
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
区分 物件 番号 物件名称 鑑定機関 取得 価格 (百万円) 
当期末 帳簿価額 (百万円) (注1) 
期末算定価格(注2) 
鑑定 評価額等 (百万円) 
直接 還元法 による 価格 (百万円) 
還元 利回り (％) 
DCF法 による 価格 (百万円) 
割引率 (％) 
最終 還元 利回り (％) 
Rd-01 T's garden高
一般財団法人日本不
動産研究所 1,544 1,532 1,940 1,970 4.1 1,910 3.9 4.3 
Rd-02 ライブ赤羽 一般財団法人日本不
動産研究所 1,227 1,218 1,480 1,490 4.8 1,460 4.6 5.0 
Rd-03 月光町アパー
一般財団法人日本不
動産研究所 1,000 999 1,130 1,150 4.3 1,110 4.1 4.5 
Rd-04 T's garden川
一般財団法人日本不
動産研究所 980 967 1,120 1,130 4.9 1,100 4.7 5.1 
Rd-05 アビタート蒲
一般財団法人日本不
動産研究所 836 840 900 913 4.8 887 4.6 5.0 
Rd-06 マーランドフ
一般財団法人日本不
動産研究所 830 821 867 874 5.9 860 5.7 6.1 
Rd-07 アブニール白
一般財団法人日本不
動産研究所 780 764 898 907 5.1 888 4.9 5.3 
Rd-08 ドミトリー原
一般財団法人日本不
動産研究所 600 593 689 694 5.0 683 4.8 5.2 
Rd-09 SEA SCAPE千葉
森井総合鑑定株式会
社 2,800 2,763 3,040 3,070 5.2 3,000 5.0 5.4 
Rd-10 プライムガー
日本ヴァリュアーズ
株式会社 600 623 619 619 5.6 618 5.4 5.8 
Rd-11 T's garden新
日本ヴァリュアーズ
株式会社 670 676 696 704 4.5 687 4.3 4.7 
小計 11,867 11,802 13,379 13,521 － 13,203 － － 
合計    36,176 35,875    40,338    40,825 －    39,867 － － 
（注1）「当期末帳簿価額」は、2017年10月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てて記載して
（注2）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、2017年10月31日を価格時点とす
る一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は森井総合鑑定株式会社が作成した不動産鑑定評価書等に記
載された価格を記載しています。    （ヘ）建物状況評価報告書及び地震リスク分析等の概要 
 本投資法人は、各運用資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書をデロイト トーマツPRS株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、SOMPOリスケアマ
ネジメント株式会社（注1）及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものでは
ありません。なお、デロイト トーマツPRS株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント、SOMPOリスケアマネジメント株式会社及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間
には、特別の利害関係はありません。  また本投資法人は、各運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、SOMPOリスケアマネジメ
ント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震
性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。同社
作成の「地震PML（再）評価報告書」に記載された各運用資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。地震PML（再）評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証す
るものではありません。なお、SOMPOリスケアマネジメント株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。 
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
物件 番号 物件名称 建物状況 評価報告書 作成業者 
建物状況評価 報告書日付 
緊急・短期修繕費 （千円） (注2) 
長期修繕費 （千円） (注3) 
地震PML(再)評価報告書 作成業者 
地震PML (再)評価 報告書日付 
PML値（％） 
O-01 多 摩 セ ンタ ート ーセイビル デロイトトーマツPRS株式会社 2014年6月 ― 48,865 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 4.36 
O-02 KM新宿ビル デロイトトーマツPRS株式会社 2014年6月 ― 24,322 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 5.52 
O-03 日本橋浜町ビル デロイトトーマツPRS株式会社 2014年6月 ― 24,930 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 6.11 
O-04 関 内 ト ーセ イビ ルⅡ 株式会社ハイ国際コンサルタント 2015年7月 170 27,239 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年7月 11.54 
O-05 西 葛西 トー セイ ビル 株式会社ハイ国際コンサルタント 2015年7月 ― 17,387 （注4) SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年7月 3.84 
O-06 新 横 浜セン ター ビル 
SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年8月 ― 19,378 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年7月 6.47 
O-07 西台NCビル SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年5月 ― 15,826 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年5月 5.25 
O-08 JPT元町ビル デロイトトーマツPRS株式会社 2016年7月 ― 25,150 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年7月 6.06 
O-09 白山麻の実ビル 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 2016年7月 ― 10,433 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年7月 7.31 
Rt-01 稲毛海岸ビル デロイトトーマツPRS株式会社 2014年6月 ― 24,129 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 6.49 
Rt-02 武 蔵 藤沢 ト ーセ イビル 
SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年9月 120 8,605 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年9月 5.85 
Rt-03 セレクション初富 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年7月 ― 3,103 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年7月 7.98 
Rd-01 T's garden高円寺 株式会社ハイ国際コンサルタント 2014年2月 670 2,936 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 7.91 
Rd-02 ライブ赤羽 株式会社ハイ国際コンサルタント 2014年2月 7,370 8,355 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 7.45 
Rd-03 月光町アパートメント 株式会社ハイ国際コンサルタント 2014年4月 350 3,833 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 8.98 
Rd-04 T's garden川崎大師 株式会社ハイ国際コンサルタント 2014年2月 685 2,475 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 7.38 
Rd-05 アビタート蒲田 株式会社ハイ国際コンサルタント 2014年2月 1,890 3,365 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 7.82 
Rd-06 マーランドファイブ 株式会社ハイ国際コンサルタント 2014年2月 3,570 8,500 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 4.00 
Rd-07 アブニール白妙 株式会社ハイ国際コンサルタント 2014年3月 1,210 7,827 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 7.57 
Rd-08 ドミトリー原町田 株式会社ハイ国際コンサルタント 2014年2月 4,540 9,477 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年3月 5.29 
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 
SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年7月 ― 13,280 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2015年7月 7.30 
Rd-10 プライムガーデン SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年7月 ― 4,954 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年7月 9.42 
Rd-11 T's garden新小岩 株式会社ハイ国際コンサルタント 2016年8月 3,420 5,041 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 2016年7月 4.41 
ポートフォリオ全体 （注5）  3.75 
（注1）損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社は、2016年4月1日付で商号をSOMPOリスケアマネジメント株式会社に変更して
います。「ポートフォリオ地震PML評価報告書」等を取得した当時の名称が損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社
である場合も、現在の商号を記載しています。以下同じです。 
（注2）「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告書に記
載された費用の合計を記載しています。 
（注3）「長期修繕費」は、以下の金額を記載しています。 
   ①株式会社ハイ国際コンサルタントが調査した物件については、建物状況評価報告書に今後2～12年の11年間に予測される「修繕
更新費」の年平均額として記載されている金額。 
   ②SOMPOリスケアマネジメント株式会社が調査した物件については、建物状況評価報告書に以後12年間に予測される「長期修繕更
新費用」の年平均額として記載されている金額。 
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
   ③デロイトトーマツPRS株式会社が調査した物件のうち、多摩センタートーセイビル、KM新宿ビル、日本橋浜町ビル、稲毛海岸ビ
ルについては、建物状況評価報告書に今後12年間に予測される「修繕更新費用（消費税別）」の合計として記載された金額、そ
の他の物件については、今後2～12年の11年間に予測される「修繕更新費用（消費税別）」の合計として記載された金額を本資
産運用会社が年平均額に換算した金額。 
   ④東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が調査した物件については、建物状況評価報告書に以後12年間に予測される「中
長期修繕更新費用」の合計として記載された金額を本資産運用会社が年平均額に換算した金額。 
（注4）本物件については、トーセイによる負担と責任において、空調更新工事が実施されました。当該工事が完了した後の長期修繕費
については、株式会社ハイ国際コンサルタント作成の「建物調査・診断報告書追加報告」によると11,954千円（年平均額）で
（注5）「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社による2016年9月付「ポートフォリオ地震PML評価
報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。  （ト）各運用資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関  各運用資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関(注1)及び構造計算確認機関は以下のとおりで
す。なお、本投資法人は、アブニール白妙を除く22物件について、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタント、SOMPOリスケアマネジメント株式会社、デロイト トーマツ PRS株式会社又は東京海上日動リスクコ
ンサルティング株式会社に構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタント、SOMPOリスケアマネジメント株式会社、デロイト トーマツ PRS株式会社又は東京海上日動リスクコンサル
ティング株式会社から各運用資産の構造計算書の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けられず、構造計算書と構造設計図は整合しており、したがって、各運用資産における建物建設時、構造設計図に基づき適切
に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得しています。一方、アブニール白
妙については、構造計算書の改竄の有無検証報告書によれば、計画変更後の計算書と確認申請時構造図との間に不整合箇所があるとの指摘がされていますが、既に是正されています。 
物件番号 物件名称 設計者 構造設計者 施工者 確認検査機関 構造計算確認機関 
O-01 多摩センタートーセイビル 株式会社石本建築事務所 株式会社石本建築事務所 大成建設株式会社 東京都建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
O-02 KM新宿ビル 三菱地所株式会社一級建築士事務所 三菱地所株式会社一級建築士事務所 大成建設株式会社 東京支店 東京都建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
O-03 日本橋浜町ビル 株式会社石本建築事務所 株式会社石本建築事務所 戸田建設株式会社 東京都建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
O-04 関内トーセイビルⅡ（注2） 株式会社竹中工務店一級建築士事務所 
株式会社竹中工務店一級建築士事務所 
株式会社竹中工務店東京本店／三井建設株式会社横浜支店 
横浜市建築主事 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 
O-05 西葛西トーセイビル 株式会社北山建築設計事務所 株式会社北山建築設計事務所 飛島建設株式会社 東京支店 江戸川区建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
O-06 新横浜センタービル 株式会社日建設計一級建築士事務所 株式会社日建設計一級建築士事務所 前田建設工業株式会社 横浜市建築主事 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 
O-07 西台NCビル 西松建設株式会社 一級建築士事務所 西松建設株式会社 一級建築士事務所 西松建設株式会社 東京建築支店 東京都建築主事 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 
O-08 JPT元町ビル 環境設計 清水研究室 構造設計社 藤沼敏夫 古久根建設株式会社 横浜市建築主事 デロイト トーマツ PRS株式会社
O-09 白山麻の実ビル 株式会社五十嵐武雄建築設計事務所 (注3) 株式会社フジタ東京支店 文京区建築主事 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 
Rt-01 稲毛海岸ビル 株式会社日建設計 株式会社日建設計 株式会社長谷工コーポレーション 千葉市建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 株式会社松村組東京本店一級建築士事務所 
株式会社松村組東京本店一級建築士事務所 
株式会社松村組東京本店 埼玉県建築主事 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 
Rt-03 セレクション初富 株式会社杉岡設計事務所 有限会社JTM一級建築士事務所 株式会社エス・ケー・ビルド 日本イーアールアイ株式会社 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 
Rd-01 T's garden高円寺 株式会社ヨコハウス一級建築士事務所 
矢吹建築設計事務所 前田建設工業株式会社東京支店 ハウスプラス確認検査株式会社 株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rd-02 ライブ赤羽 株式会社アルテ建築設計事務所 (注4) 戸田建設株式会社 北区建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント  
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物件番号 物件名称 設計者 構造設計者 施工者 確認検査機関 構造計算確認機関 
Rd-03 月光町アパートメント 株式会社都市デザインシステム一級建築士事務所 
オーヴ・アラップ・アンド・パートナーズ・ジャパン・リミテッド 
鹿島建設株式会社 東京建築支店 
ビューローベリタスジャパン株式会社 
株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rd-04 T's garden川崎大師 
積水ハウス株式会社横浜北シャーメゾン支店一級建築士事務所 
(注5) 積水ハウス株式会社横浜北シャーメゾン支店 
株式会社東日本住宅評価センター 株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rd-05 アビタート蒲田 東京都経済連及び株式会社全国農協設計 
株式会社全国農協設計 田中土建工業株式会社 東京都建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rd-06 マーランドファイブ 株式会社I.N.A新建築研究所 株式会社I.N.A新建築研究所 東武不動産株式会社 埼玉県建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rd-07 アブニール白妙 株式会社三亜設計 構造計算書に作成者の記載がありません。 
東亜建設工業株式会社横浜支店 横浜市建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rd-08 ドミトリー原町田 三井不動産建設株式会社一級建築士事務所 
三井不動産建設株式会社 三井不動産建設株式会社 町田市建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 株式会社久米設計 株式会社久米設計 大成建設株式会社千葉支店 株式会社都市居住評価センター 株式会社ハイ国際コンサルタント 
Rd-10 プライムガーデン レランドコーポレーション株式会社 株式会社カナイ設計 レランドコーポレーション株式会社 千葉県建築主事 SOMPOリスケアマネジメント株式会社 
Rd-11 T's garden新小岩 株式会社中野文一設計事務所 (注6) 五洋建設株式会社東京支店 葛飾区建築主事 株式会社ハイ国際コンサルタント 
（注1）本表記載の名称は、各物件の設計者等に係る当時の名称等を記載しています。 
（注2）当該建物については、建物主要部分である事務所棟の内容を記載しています。なお、駐車場棟の設計者及び構造計算者は「株式
会社石本建築事務所」、施工者は「横浜エレベータ株式会社」及び「大林組竹中工務店馬車道ビル新築工事共同企業体」、確認
検査機関は「横浜市建築主事」となっています。なお、構造計算確認機関については、事務所棟と同様に「SOMPOリスケアマネ
ジメント株式会社」が行っています。 
（注3）構造設計者は、当該建物の構造計算書が紛失したため不明となっています。なお、globo株式会社一級建築士事務所により構造計
算書が復元されています。 
（注4）構造設計者は、当該建物の構造計算書が紛失したため不明となっています。なお、株式会社ハイ国際コンサルタントにより構造
計算書が復元されています。 
（注5）当該建物については、国土交通大臣による型式適合認定を受けた建築材料、構造用部材、工法及び基礎が用いられ、認証型式部
材等製造者により製造、新築されており、現行建築基準法に適合した耐力を有するものと判断されるとの検証結果を株式会社ハ
イ国際コンサルタントから得ています。 
（注6）構造設計者は、当該建物の構造計算書が紛失したため不明となっています。なお、有限会社共栄設計により構造計算書が復元さ
れています。  （チ）担保の状況 
 各運用資産の信託受益権について、本投資法人が運用資産を取得した際の借入れに関連して、本投資法人を質権設定者とする根質権を設定しています。また、各運用資産について信託契約の終了等を停止条件とする停止条
件付根抵当権設定契約及び停止条件付保険金請求権根質権設定契約を締結しています。その他、本投資法人の決算日（2017年10月31日）現在、各運用資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありま
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（リ）主要な不動産に関する情報 
 本投資法人の各運用資産のうち、2017年10月31日現在において、本投資法人のポートフォリオ全体の年間賃料の10％以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。 
物件名称 テナントの総数 年間賃料 （百万円） 総賃貸面積 （㎡） 総賃貸可能面積 （㎡） 稼働率(注1) （％） 
多摩センタートーセイ
ビル(注2) (注3) 1（43） 328 9,737.49 9,737.49 100.0（80.6） 
関内トーセイビルⅡ 31 290 6,917.72 6,917.72 100.0 
（注1） 第1期以降の各決算期時点の稼働率については、前記「（ニ）稼働率の推移 ｂ.」をご参照ください。 
（注2） 本物件については、賃料固定型ML契約が締結されていることから、かかるML会社をテナントとしてテナント数を記載し、ML会社
とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数（2017年10月31日現在）をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載
しています。 
（注3） 本物件については、賃料固定型ML契約が締結されていることから、かかるML会社に対する賃貸面積に基づき稼働率を計算してい
ます。また、エンドテナントに対する賃貸面積に基づく稼働率（2017年10月31日現在）を括弧書きにて記載しています。  （ヌ）主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に関する情報 
 本投資法人の各運用資産につき、本投資法人の決算日（2017年10月31日）現在において、ポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10％以上を占めるテナントは下表のとおりです。なお、パススルー型ML契約が締結されてい
る物件は、ML会社のみならず、エンドテナントについてもテナントとして取り扱って記載しています。また、賃料固定型ML契約が締結されている物件は、ML会社をテナントとして取り扱って記載しており、エンドテナントに
ついては計算に含めていません。多摩センタートーセイビル及び武蔵藤沢トーセイビルの全部並びにJPT元町ビルの2階（賃貸面積919.15㎡）及び7階一部区画（賃貸面積316.04㎡）については、信託受託者及びML会社である
トーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同社及びサブML会社であるトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されているため、ML会社及びサブML会社の両方を記載しています。 
テナント名 業種 物件名称 年間賃料 
（百万円） 
総賃貸面積 
契約満了日 
（百万円） 
トーセイ・コミュニ
ティ株式会社(注3) 
多摩センタートーセイビル 
KM新宿ビル 
日本橋浜町ビル 
関内トーセイビルⅡ 
西葛西トーセイビル 
新横浜センタービル 
JPT元町ビル 
稲毛海岸ビル 
武蔵藤沢トーセイビル 
セレクション初富 
T's garden高円寺 
ライブ赤羽 
月光町アパートメント 
T's garden川崎大師 
アビタート蒲田 
マーランドファイブ 
アブニール白妙 
ドミトリー原町田 
SEA SCAPE千葉みなと 
プライムガーデン 
T's garden新小岩 
2,606 79,211.39 93.7 2017年 
11月30日 
賃貸借契約 1,690 
西台NCビル 131 3,585.26 4.2 2018年 
8月31日 
賃貸借契約 81 
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テナント名 業種 物件名称 年間賃料 
（百万円） 
総賃貸面積 
契約満了日 
（百万円） 
トーセイ株式会社 不動産業 
多摩センタートーセイビル 
JPT元町ビル 360 10,972.68 13.0 2020年 
11月30日 
賃貸借契約 225 
武蔵藤沢トーセイビル 144 6,089.72 7.2 2025年 
11月30日 
賃貸借契約 72 
（注1） 「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の割合を記
載しています。以下同じです。 
（注2） 「契約満了日」は、2017年10月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
以下同じです。 
（注3） 「契約形態」は、2017年10月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。以下
同じです。 
（注4） 白山麻の実ビルを除く運用資産について、2017年10月31日現在で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型
ML契約が締結されています。そのため、総賃貸面積は、エンドテナント（トーセイ・コミュニティがトーセイとの間で賃料固定
型ML契約を締結している場合は、トーセイをエンドテナントとして扱います。）との間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行
われている面積の合計を記載しています。なお、契約期間満了日の1か月前までに賃貸借契約の両当事者がお互いに何らの意思
表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされていま
また、トーセイ・コミュニティは、白山麻の実ビルを除く運用資産に係るプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」とい
います。）であり、信託受託者との間でPM契約を締結しています。なお、契約期間満了日の1か月前までにPM契約の両当事者が
お互いに何らの意思表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時において
も同様とされています。  （ル）賃貸面積上位エンドテナント 
 本投資法人の各運用資産につき、本投資法人決算日（2017年10月31日）現在において、ポートフォリオ全体に係る賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは以下のとおりです。なお、賃料固定型ML契約が締結されている
物件はエンドテナントではなくML会社についてML会社との賃貸借契約に基づき記載し、パススルー型ML契約が締結されている物件はML会社ではなくエンドテナントについてエンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載してい
エンドテナント名 物件名称 総賃貸面積 
（％） 契約満了日 契約形態 
トーセイ株式会社 多摩センタートーセイビル 9,737.49 11.5 2020年11月30日 定期建物賃貸借契約 
トーセイ株式会社 武蔵藤沢トーセイビル 6,089.72 7.2 2025年11月30日 普通建物賃貸借契約 
非開示(注) 稲毛海岸ビル 2,989.01 3.5 2018年11月23日 普通建物賃貸借契約 
非開示(注) JPT元町ビル 
1,558.28 
293.74 
合計：1,852.02 
2019年 1月 4日 
2018年 9月30日 
普通建物賃貸借契約 
普通建物賃貸借契約 
非開示(注) セレクション初富 1,839.45 2.2 2023年 6月 3日 普通建物賃貸借契約 
富士通コワーコ株式会社 新横浜センタービル 1,822.20 2.2 2017年12月31日 普通建物賃貸借契約 
非開示(注) 非開示(注) 1,762.57 2.1 2018年 8月31日 普通建物賃貸借契約 
非開示(注) 非開示(注) 1,420.46 1.7 2018年 4月16日 普通建物賃貸借契約 
トーセイ株式会社 JPT元町ビル 1,235.19 1.5 2020年11月30日 定期建物賃貸借契約 
ヒートウェーブ 
株式会社 KM新宿ビル 
447.41 
447.41 
137.29 
合計：1,032.11 
2019年 3月31日 
2018年10月31日 
2018年 6月30日 
普通建物賃貸借契約 
普通建物賃貸借契約 
普通建物賃貸借契約 
（注） エンドテナントより開示の承諾を得られていないため、エンドテナント名及び物件名称は開示していません。  
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
（ヲ）利害関係人への賃貸借の概要 
 各運用資産につき、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人取引規程」上の利害関係人をエンドテナント（ただし、賃料固定型ML契約が締結される物件については当該ML会社をエンドテナントとして取り扱いま
す。）とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。 
エンドテナント名 物件名称 総賃貸面積 年間賃料 敷金・保証金 契約満了日 契約形態 
トーセイ株式会社 多摩センタートーセイビル 9,737.49㎡ 328百万円 209百万円 2020年11月30日 定期建物賃貸借契約 
トーセイ株式会社 JPT元町ビル(注) 1,235.19㎡ 31百万円 15百万円 2020年11月30日 定期建物賃貸借契約 
トーセイ株式会社 武蔵藤沢トーセイビル 6,089.72㎡ 144百万円 72百万円 2025年11月30日 普通建物賃貸借契約 
（注） JPT元町ビルについては、2階（賃貸面積919.15㎡）についての2016年9月9日付賃料固定型ML契約、7階一部区画（賃貸面積
316.04㎡）についての2016年9月28日付賃料固定型ML契約を合計して記載しています。  
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
（ワ）個別物件収支
（参考情報）個別物件収支 
 第6期（自 2017年5月1日 至 2017年10月31日）                        （単位：千円） 
物件番号  （O-01） （O-02） （O-03） （O-04） 
物件名称  多摩センター 
トーセイビル KM新宿ビル 日本橋浜町ビル  関内トーセイビ
不動産賃貸事業収益合計 ① 201,181 91,669 91,202 174,838 
 賃貸事業収入  167,917 83,165 76,640 153,716 
 その他賃貸事業収入  33,264 8,504 14,562 21,121 
不動産賃貸事業費用合計 ② 79,112 27,066 41,671 53,497 
  管理委託費  24,379 6,663 7,708 17,993 
  信託報酬  300 300 300 300 
  水道光熱費  28,967 8,196 9,414 16,005 
  損害保険料  447 146 142 266 
  修繕費  5,873 879 9,340 1,867 
  公租公課  17,973 9,816 7,902 13,032 
  その他費用  1,171 1,065 6,863 4,032 
NOI ③（①-②） 122,068 64,603 49,531 121,340 
減価償却費 ④ 16,823 8,906 10,599 20,839 
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④） 105,244 55,696 38,931 100,501 
資本的支出 ⑥ 3,259 552 2,806 710 
NCF ⑦（③-⑥） 118,808 64,051 46,725 120,630 
 （単位：千円） 
物件番号  (O-05) (O-06) (O-07) (O-08) 
物件名称  西葛西トーセイ ビル 新横浜センター ビル 西台NCビル JPT元町ビル 
不動産賃貸事業収益合計 ① 74,233 74,403 71,910 111,117 
 賃貸事業収入  65,058 69,509 63,807 97,715 
 その他賃貸事業収入  9,175 4,894 8,103 13,402 
不動産賃貸事業費用合計 ② 23,436 23,228 35,876 28,144 
  管理委託費  6,623 7,894 8,801 10,546 
  信託報酬  300 300 300 300 
  水道光熱費  7,294 5,772 9,297 11,031 
  損害保険料  115 165 162 201 
  修繕費  1,247 684 4,807 370 
  公租公課  6,339 7,184 8,364 4,813 
  その他費用  1,514 1,226 4,143 881 
NOI ③（①-②） 50,797 51,175 36,034 82,973 
減価償却費 ④ 9,057 8,086 9,653 12,888 
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④） 41,740 43,088 26,380 70,085 
資本的支出 ⑥ - 2,581 7,546 - 
NCF ⑦（③-⑥） 50,797 48,594 28,488 82,973 
-  50 -
トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
（単位：千円）  
物件番号  (O-09) (Rt-01) (Rt-02) (Rt-03) 
物件名称  白山麻の実ビル 稲毛海岸ビル 武蔵藤沢 トーセイビル セレクション初富 
不動産賃貸事業収益合計 ① 46,778 127,335 72,254 14,250 
 賃貸事業収入  41,995 103,062 72,254 14,250 
 その他賃貸事業収入  4,782 24,272 - - 
不動産賃貸事業費用合計 ② 13,919 52,977 7,425 2,655 
  管理委託費  4,995 8,239 1,080 1,104 
  信託報酬  300 300 300 300 
  水道光熱費  2,550 28,421 - - 
  損害保険料  77 230 91 31 
  修繕費  1,558 3,481 - - 
  公租公課  3,909 11,541 5,932 1,092 
  その他費用  528 762 22 127 
NOI ③（①-②） 32,858 74,357 64,829 11,594 
減価償却費 ④ 5,895 20,190 9,195 1,241 
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④） 26,963 54,167 55,633 10,353 
資本的支出 ⑥ 3,269 584 820 2,094 
NCF ⑦（③-⑥） 29,589 73,773 64,009 9,499 
（単位：千円） 
物件番号  (Rd-01) (Rd-02) (Rd-03) (Rd-04) 
物件名称  T's garden 高円寺 ライブ赤羽 月光町 アパートメント T's garden 川崎大師 
不動産賃貸事業収益合計 ① 52,893 52,843 34,236 35,624 
 賃貸事業収入  51,287 51,245 32,898 34,747 
 その他賃貸事業収入  1,605 1,597 1,337 876 
不動産賃貸事業費用合計 ② 10,258 11,690 10,014 8,041 
  管理委託費  4,064 5,081 2,912 2,253 
  信託報酬  300 300 300 300 
  水道光熱費  373 669 458 166 
  損害保険料  60 110 46 54 
  修繕費  1,355 1,580 1,624 1,194 
  公租公課  2,973 3,321 2,090 2,001 
  その他費用  1,130 627 2,581 2,070 
NOI ③（①-②） 42,635 41,152 24,222 27,582 
減価償却費 ④ 5,778 4,276 3,336 5,218 
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④） 36,857 36,875 20,885 22,364 
資本的支出 ⑥ - 153 - - 
NCF ⑦（③-⑥） 42,635 40,998 24,222 27,582 
-  51 -
トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
（単位：千円） 
物件番号  (Rd-05)(Rd-06)(Rd-07) (Rd-08) 
物件名称  アビタート蒲田マーランド
ファイブアブニール白妙 ドミトリー原町田 
不動産賃貸事業収益合計 ① 29,05539,79135,647 29,458 
 賃貸事業収入  27,96736,53534,341 28,166 
 その他賃貸事業収入  1,0873,2561,305 1,292 
不動産賃貸事業費用合計 ② 8,84112,42212,807 11,037 
  管理委託費  2,3793,6472,625 2,601 
  信託報酬  300300300 300 
  水道光熱費  5312,552707 670 
  損害保険料  498169 65 
  修繕費  2,9702,5075,237 3,015 
  公租公課  1,5302,5712,052 2,414 
  その他費用  1,0807611,814 1,970 
NOI ③（①-②） 20,21327,36922,839 18,420 
減価償却費 ④ 3,2165,0366,384 4,872 
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④） 16,99722,33216,455 13,548 
資本的支出 ⑥ 697-- - 
NCF ⑦（③-⑥） 19,51527,36922,839 18,420 
                                        （単位：千円） 
物件番号  (Rd-09)(Rd-10)(Rd-11) 
物件名称  SEA SCAPE千葉みなとプライムガーデンT's garden 新小岩 
不動産賃貸事業収益合計 ① 116,67330,73825,402 
 賃貸事業収入  103,41430,42324,348 
 その他賃貸事業収入  13,2593151,053 
不動産賃貸事業費用合計 ② 36,6409,7666,477 
  管理委託費  9,7823,9632,537 
  信託報酬  300300300 
  水道光熱費  7,903488529 
  損害保険料  2359750 
  修繕費  4,4602,9221,471 
  公租公課  9,3451,1531,439 
  その他費用  4,612841148 
NOI ③（①-②） 80,03220,97218,925 
減価償却費 ④ 23,7636,3932,357 
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④） 56,26914,57916,567 
資本的支出 ⑥ 3,33722,756728 
NCF ⑦（③-⑥） 76,695△1,78318,197 
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信
（単位：千円） 
 オフィス合計 商業合計 住宅合計 ポートフォリオ 
不動産賃貸事業収益合計 ① 937,336 213,840 482,363 1,633,540 
 賃貸事業収入  819,526 189,567 455,376 1,464,469 
 その他賃貸事業収入  117,809 24,272 26,987 169,070 
不動産賃貸事業費用合計 ② 325,953 63,058 137,997 527,009 
  管理委託費  95,605 10,423 41,850 147,878 
  信託報酬  2,700 900 3,300 6,900 
  水道光熱費  98,528 28,421 15,051 142,002 
  損害保険料  1,725 353 921 2,999 
  修繕費  26,628 3,481 28,340 58,450 
  公租公課  79,337 18,566 30,895 128,799 
  その他費用  21,427 912 17,639 39,979 
NOI ③（①-②） 611,383 150,781 344,365 1,106,531 
減価償却費 ④ 102,751 30,626 70,633 204,011 
不動産賃貸事業損益 ⑤（③-④） 508,632 120,154 273,732 902,519 
資本的支出 ⑥ 20,724 3,498 27,673 51,896 
NCF ⑦（③-⑥） 590,659 147,282 316,692 1,054,634 
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トーセイ・リート投資法人（3451）2017年10月期決算短信