東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 2 番 3 号
自  平 成 2 6 年 9 月 4 日  至  平 成 2 7 年 4 月 3 0 日
証 券 コ ー ド：3 4 5 1資産運用報告
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■ 投資法人■ 資産運用会社
本投資法人の特徴を掲載しています。
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投 資 法 人 サ イ ト の ご 案 内http://www.tosei-reit.co.jp/
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日 本 の 不 動 産 市 場 に 存 在 す る
『 膨 大 な 既 存 建 築 スト ッ ク 』( 注 )の 活 用・再 生●  決 算 サ マ リ ー
第1 期確 定 分 配 金（ 1 口 当 た り ）
第2 期予 想 分 配 金（ 1 口 当 た り ）1,938 円
2,855円
174.34億円
(注)「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。
期 末 資 産 規 模
期 末 稼 働 率
決算サマリー 01
投資主の皆様へ  02
トーセイ・リートの特徴 03
投資方針  04
第1期決算ハイライト 06
ポートフォリオの概要 08
本投資法人／本資産運用会社の概要 12
トーセイグループとは 13
Ⅰ.資産運用報告 14 
C O N T E N T S
Ⅱ.貸借対照表  32
Ⅲ.損益計算書  34
Ⅳ.投資主資本等変動計算書 35
Ⅴ.注記表  36
Ⅵ.金銭の分配に係る計算書  44
Ⅶ.監査報告書  45
Ⅷ.キャッシュ・フロー計算書（参考情報）   46
投資主インフォメーション    48
3 つ の『 力 』
「目利き力」×「リーシング力」×「再生力」
投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素は、トーセイ・リート投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は、「日本の不動産市場に存在する膨大な既存建築ストックの活用・再生」を理念とし、平成26年
11月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場し、この度、第1期（平成27年4月期）決算を
迎えることができました。
これもひとえに投資主の皆様のご支援の賜物と心より感謝申し上げます。
ここに本投資法人の第1期の運用の概況と決算につきましてご報告申し上げます。
第1期につきましては、上場時に取得した12物件（取得価格合計174億円）の運用により、営業収益662
百万円、経常利益187百万円、当期純利益186百万円を計上いたしました。この結果、分配金は投資口1
口当たり1,938円となりました。
本投資法人上場後、新たに3投資法人（平成27年4月30日現在）が上場し、また既存投資法人の増資も相次ぎ
J-REIT市場は、保有資産の多様化、資産規模の拡大が続いております。本投資法人は、第2期以降につき
ましても、本投資法人の投資方針に則り、運用を委託しておりますトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式
会社共々、スポンサーであるトーセイ株式会社のサポートを活用しつつ、東京経済圏における「築年数に
とらわれない高ポテンシャルを有する不動産」への投資による運用資産の規模拡大を図り、中長期的に
安定した収益の確保と、投資主価値の最大化を目指してまいります。
投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する『膨大な既存建築ストック』のうち、
東京経済圏（注）をメインターゲットに原則50億円以下の相対的に中小規模のオ
フィス、商業施設 及び 住宅をボリュームゾーンの不動産として投資対象に位置
付け、利回りの水準を重視した投資及び運用を行います。かかる運用により、既
存建築ストックの活用・再生を通じた日本の不動産市場のより一層の活性化と、
J-REIT市場の裾野拡大に貢献することも目指します。
スポンサーであるトーセイは、不動産流動化事業（注）を通じて、一般に投資リスクが
相対的に高いと考えられる築年数を経た既存建築ストックへの投資を積極的に行
い、改修・改装工事等を通じてそのバリューアップを図り、再度不動産投資市場に流
通させることに関して豊富な経験及び知見を有しています。本投資法人は、トーセイ
が不動産流動化事業を中心とした事業活動を通じて体得した下記のノウハウ（トー
セイのコア・コンピタンス）を投資資産の長期的な運用に活用することで、投資主価
値の向上を目指します。
トーセイ・リート投資法人
執行役員黒山  久 章
投 資 主 の 皆 様 へ
第1期資 産 運 用報告
自 平成26年9月4日至 平成27年4月30日
ト ー セ イ・リート と は
ト ー セ イ のコア・コンピ タン ス を
投 資 資 産 の 長 期 的 な 運 用に 活 用
ト ー セ イ の コ ア・コン ピ タ ン ス
【 目 利 き 力 】【 リ ー シ ン グ 力 】【 再 生 力 】
「不動産流動化事業」とは、資産価値の劣化した中古のオフィスビルやマンションを買い取り、エリア特性やニーズに合わせて不動産のバリューアップを行うことによって当該不動産が本来持つ価値を見出し、再生を行う事業をいいます。（注）
投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ
投資不動産の適切な運営管 理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物 件 の 特 性 と 合 致し たリーシング活 動により稼働率を回復・維持するためのノウハウ
不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタイミングで実 施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ
トーセイ・リートの 特 徴
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代表取締役会長兼社長中村  博
「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。（注）
取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産
築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産
投 資 対 象 ①
投 資 対 象 ②
【 目 利 き 力 】【リーシング力】【 再 生 力 】
【 目 利 き 力 】【リーシング力】【 再 生 力 】
本資産運用会社及びスポンサーであるトーセイが、これまで数多くの投資を行ってきた東京経済圏を投資の
メインターゲットとしております。また、都心部の取得競争の激しい物件は避け、プライムエリアではなくとも、
その不動産の所在するエリア内で競争力の高い物件をサブマーケットレベルで分析のうえ、投資を行います。
一般的に築年数が経過した物件は、修繕コストの負担が重いイメージがありますが、築年数が経過した場合
であっても、適正な賃料設定を行い、効率的なリニューアルを行うことによって、不動産の潜在する収益力を
見出すことは可能であると考え、以下の方針に基づき、築年数のみにとらわれない投資を行います。
築 古 物 件（ 注 ）へ の 投 資 方 針
築古物件への投資判断を行うに際しては、以下のそれぞれの内容について十分に留意し、検討するものとします。
築年数に基づく投資リスクに見合った投資利回りが得られることを確認のうえ、改修・改装工事等の実施に
よるバリューアップの可能性も踏まえて適正に評価を実施
物件の状況に応じた中⻑期の資産管理計画を立案し、当該計画の内容を物件の査定に織り込んだうえで築古物
件に対する評価を行い取得（物件の状況に応じて改修・改装工事等の実施を織り込むことがある)
特に住宅の築古物件については、適正な賃料設定、稼働率の将来予測等を実施。物件の規模感から機動的な物件
の⼊替えが可能なものがターゲット
投 資 対 象ポ ー ト フ ォ リ オ 構 築 方 針
成 長 戦 略
● トーセイによるスポンサーサポートを活用した外部成長戦略
● 私募ファンドの運用等で培ったアセット・マネジメントのノウハウによる内部成長戦略
● プロパティ・マネジメントに関する内部成長戦略
● トーセイによるスポンサーサポートを活用した内部成長戦略
● 本資産運用会社独自のパイプライン
メインターゲットオフィス商業施設
エ リ ア用途東 京 経 済 圏を 中 心 とし た エリア
オフィス、商業施設及び住 宅 へ の 総 合 型 投 資
主要地方都市（注1）住 宅
20％以下（注2）50％以下（注2）80％以下（注2）
規  模原則として50億 円（注）以下の不動産をターゲットとした投資
東 京 経 済 圏 を 中 心 とし た 総 合 型 J - R E I T
ボリュ ー ム ゾ ー ン の 不 動 産 へ の 投 資 に 注 力 す ることに より、
豊 富 な 投 資 検 討 機 会 を 確 保
トーセイの事業エリアの中心であり、トーセイが投資の
トラックレコードを積み上げてきた東京都の都市部を
含む東京経済圏に所在する不動産を中心にポート
フォリオを構築
●各用途の組入比率について上限を設定しつつも、それ以
外の制限を特に設けないことにより、柔軟な運用が可能
ボリュームゾーンの不動産についてはいずれの用途に
ついても投資機会は潤沢に存在すると考えられ、また、
一棟の不動産について複数の用途で複合的にフロアを
構成する物件も多数存在
トーセイが総合不動産会社としてトーセイの各事業セグ
メントにおいて3用途のいずれの不動産についても積極
的に取り組んでおり、トーセイよりソーシングサポート
の提供を受けることのメリットを最大限に享受
東京経済圏以外においては、転入者数や転入超過数
の増加傾向が確認できる主要地方都市において投資
1物件当たりの投資金額を上記水準とし、数多くの不動産に投資を行うことは、ポートフォリ
オ全体として、稼働率の急激な低下等のリスクの分散につながり、収益変動リスクを抑制
することに寄与
中小規模オフィス賃貸市場は、大規模オフィス賃貸市場に比べ、件数ベースでテナント層
が厚く、かかる意味において市場規模が大きく、相対的に安定した賃貸需要が見込まれる
豊富な投資検討機会を確保するという観点に加え、トーセイのコア・コンピタンス活用機
会を追求する観点からも、ボリュームゾーンの不動産への投資に注力
投 資 の理 由
取得価格ベース（注）
「主要地方都市」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます。取得価格ベースでの比率です。なお、2つ以上の異なる用途が混在する複合用途不動産の場合には、それぞれの用途における専有面積割合に応じ、その割合の最も高い用途を当該不動産における該当用途とします。
（注1）（注2）
外 部 成 長 戦 略
内 部 成 長 戦 略
投 資 方 針
（注）「築古物件」とは、既存建築ストックの中でも特に一定の築年数を経た物件をいいます。
2,000（円 / 口）
第1期予想（平成26年11月27日発表）第1期予想修正①（平成27年3月30日発表）第1期予想修正②（平成27年6月5日発表）
賃貸事業収益193
賃貸事業費用372
賃貸事業費用74
1,8211,938
減価償却費42
減価償却費-10
一般管理費57
一般管理費11
営業外収益2
営業外費用-5
賃貸事業収益59
営業外費用782
法人税等-12
第 1期 決 算 ハ イ ラ イト
● 分配金の推移
本投資法人は、平成26年11月27日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場いたしました。
第1期決算の運用状況は下記のとおりとなっております。賃貸事業収益が想定を上回る水準で推移してい
ること、また営業外費用について大幅な削減ができたこと等により、当初の予想を上回りました。
オファリング 概 要
第1期 実 績と従 前 予 想
オファリング形態国内一般募集
発行価格103,000円
発行投資口数86,400口
調達金額8,565百万円
第1期予想（平成26年11月27日発表）（B）
第1期予想修正①（平成27年3月30日発表）
第1期予想修正②（平成27年6月5日発表）
第1期実績（平成27年4月期）（A)
増減（対予想）（A-B)
営業収益638百万円657百万円662百万円662百万円24百万円3.8％
営業利益268百万円331百万円344百万円344百万円76百万円28.5％
経常利益35百万円174百万円187百万円187百万円151百万円421.7％
当期純利益35百万円174百万円186百万円186百万円150百万円418.6％
1口当たり分配金373円1,821円1,938円1,938円1,565円419.6%
100（%）
ー オフィスー 商業施設 ー 住宅ー 全体
平成26年11月平成26年12月平成27年1月平成27年2月平成27年3月平成27年4月
6.8％6.8％
5,000（百万円）
2,0002,0002,000
第9期 第10期 第11期第8期第7期第6期第5期第4期第3期第2期
● バンクフォーメーション● 返済期限別借入金残高
第1期末におけるポートフォリオ全体の稼働率は96.2％となっております。引き続き積極的なリーシ
ング活動により高稼働率の維持を目指します。
適正な賃料設定とテナントリレーションの強化により減額
改定0件、増額改定9件と着実に増額での改定が増加してお
中⻑期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、分散されたバランスのとれた資金
調達等を行ってまいります。
稼 働 率 の 推 移
賃 料 改 定 動向
借 入 金 の 状 況
件数賃貸面積
増額9件347.36㎡
据置77件4,741.66㎡
減額0件0.00㎡
合計86件5,089.02㎡
■ 三菱東京UFJ銀行
■ 三井住友銀行
■ みずほ銀行
■ りそな銀行
■ 新生銀行
■ あおぞら銀行
■ 三井住友信託銀行
（注）稼働率は、各賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。
（注）比率は小数第2位を四捨五⼊しているため、合計が100.0％にならないことがあります。
新松戸武蔵浦和
多摩センター
東京国際空港
O-03O-02
ポ ー ト フ ォ リ オ 一 覧
東京23区（都心5区を除く）51.3％
東京経済圏（東京23区を除く）
100.0％
● 用途別投資比率（取得価格ベース）● 地域別投資比率（取得価格ベース）
ポ ート フォリオ の 概 要
物件番号物件名称築年数（年）所在地取得価格（百万円）投資比率（％）
不動産鑑定評価額（百万円）
稼働率（％）
O-01多摩センタートーセイビル25.8東京都多摩市3,37019.33,390100.0
O-02KM新宿ビル23.6東京都新宿区2,05711.82,24087.5
O-03日本橋浜町ビル24.5東京都中央区1,83010.51,950100.0
オフィス 小計7,25741.67,58097.4
Rt-01稲毛海岸ビル22.4千葉県千葉市2,38013.72,540100.0
商業施設 小計2,38013.72,540100.0
オフィス及び商業施設 中計9,63755.310,12098.1
Rd-01T's garden高円寺4.3東京都杉並区1,5448.91,81096.5
Rd-02ライブ赤羽26.1東京都北区1,2277.01,38095.8
Rd-03月光町アパートメント7.1東京都目黒区1,0005.71,09086.1
Rd-04T's garden川崎大師6.2神奈川県川崎市9805.61,05095.2
Rd-05アビタート蒲田23.9東京都大田区8364.889892.6
Rd-06マーランドファイブ25.0埼玉県富士見市8304.886489.4
Rd-07アブニール白妙20.2神奈川県横浜市7804.5862100.0
Rd-08ドミトリー原町田22.8東京都町田市6003.464691.2
住宅 小計7,79744.78,60093.9
合計／平均20.417,434100.018,72096.2
（平成27年4月30日現在）
ポ ー ト フ ォ リ オ マ ッ プ
「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から平成27年4月30日までの経過年数を記載しています。また、「築年数」の合計／平均欄には、取得価格により加重平均した数値を記載しています。（注）「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。（注）
Rd-04 T's garden川崎大師
住 宅住 宅
第 1 期 末 保 有 物 件
O-01 多摩センタートーセイビル
O-03 日本橋 浜町ビル
Rd-01 T's garden高円寺Rd-02 ライブ赤羽
Rd-03 月光町アパートメント
Rd-05 アビタート蒲田
Rd-07 アブニール白妙Rd-08 ドミトリー原町田
Rd-06 マーランドファイブ
Rt-01 稲毛海岸ビル
O-02 KM新宿ビル
オフィスオフィス
オフィス商業施設
住 宅住 宅
一般事務（機関運営）受託者投資主名簿等管理人資産保管会社三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務（会計・税務）受託者税理士法人平成会計社
本資産運用会社の親会社の子会社トーセイ・コミュニティ株式会社
本資産運用会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
会計監査人新創監査法人
資産運用委託契約
一般事務委託契約（機関運営事務）／投資口事務代行委託契約／資産保管業務委託契約
会計事務委託契約
不動産信託受益権売買契約
スポンサーサポート等に関する覚書
本投資法人の運用資産である不動産信託受益権に係る信託受託者との間における当該信託の信託財産である不動産に係る不動産賃貸借契約（マスターリース契約）及びプロパティ・マネジメント業務委託契約
本資産運用会社の親会社・スポンサートーセイ株式会社
役員会執行役員：黒山 久章監督役員：菅谷 貴子監督役員：田島 照久
商号トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
設立年月日平成17年9月28日
資本金100百万円
株主トーセイ株式会社（100％）
代表取締役会長兼社長中村博
第二種金融商品取引業、投資助言・代理業投資運用業（関東財務局長（金商）第363号）取引一任代理等認可（国土交通大臣第52号）宅地建物取引業免許（東京都知事（2）第85736号）
私募ファンド運用本部
私募ファンド運用本部投資運用委員会
REIT運用本部投資運用委員会
リスク･コンプライアンス委員会
リスク･コンプライアンス室
投資開発部アクイジション部
プリンシパル・インベストメント部
ファンド・マネジメント部
アセット・マネジメント部投資運用部財務企画部経営管理部
REIT運用本部
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーであるトーセイとの間のスポンサーサポート等に関する
覚書に基づき、外部成⻑支援策及び内部成⻑支援策としてトーセイより提供される各サポートを戦略的
に活用し、建物の機能的減価リスクに対する対応力を高め、物件の取得機会や投資対象を拡大することで、
外部成⻑及び内部成⻑を目指します。
ソーシングサポート
トーセイが保有する資産のうち、トーセイが当該資産の売却を検討する場合において、本
投資法人の投資基準に適合すると合理的に判断した場合には、トーセイは本資産運用会
社に対し、当該売却に関する情報を原則として第三者に優先して提供
ウェアハウジング
本投資法人が第三者より取得を検討する物件について、トーセイによる一時的な取得を本
資産運用会社がトーセイに相談した場合には、トーセイは当該相談を真摯に検討
コンストラクション・
マネジメントサポート
本投資法人が取得を検討する物件に関し、トーセイが本投資法人に代わり一時的に当該物
件を取得し、所有者として改修・改装工事等を実施し、またリースアップを実施することにつ
いて、本資産運用会社がトーセイに相談した場合には、トーセイは当該相談を真摯に検討
本投資法人が保有する物件の中で、改修・改装工事等が必要である場合には、トーセイ
はかかる改修・改装工事等に対して適切なアドバイスを提供
リーシングサポート
本投資法人が取得を検討又は保有する物件につき、稼働率の中長期的な安定を目的と
して、本資産運用会社から当該サポートの要請がなされた場合には、トーセイはテナン
ト・媒介者への物件の紹介、媒介、管理等のサポートを提供
その他のサポート
● マーケット情報の提供（トーセイから不動産市況等の情報提供）● 人材支援（トーセイから本資産運用会社への人材の提供）● 商標使用許諾
外部成長支援内部成長支援その他
■ オフィスビル■ マンション■ 戸建■ その他
平成20年11月期末平成21年11月期末平成22年11月期末平成23年11月期末平成24年11月期末平成25年11月期末平成26年11月期末
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
41,573
26,55019,24713,80015,87613,96219,304
11,427
17,261
15,885
5,079336
16,912
2,058963
17,749
27820010,397415
10,801
1,0653113,161
トーセイグループの棚卸資産は、平
成20年11月期以降の各期の期末時
点において、合計300億円以上（簿
価ベース）の残高を維持しています。
なお、その大部分は、トーセイの棚卸
（出所）トーセイの平成26年11月期末決算説明資料等により本資産運用会社にて作成。トーセイグループ連結ベース
トーセイグ ル ープによるコミットメント（ セイム ボ ート出 資 ）
トーセイグ ル ープ の 用 途 別の 棚 卸 資 産 残 高 の 推 移
トーセイによるスポン サ ー サポ ート
本 投 資 法 人 の 概 要ト ー セ イ グ ル ー プ とは
本 資 産 運 用 会 社 の 概 要
本投資法人の投資口のJ-REIT市場への上場時点において、発行済投資口数の約10％をトーセイグループが保有すること本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、本投資法人の要請に応じ、当該投資口の一部を自ら又はトーセイグループにおいて取得することを真摯に検討すること本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口について、特段の事情がない限り、継続して保有するように努めること
（注）平成27年6月1日に組織変更を行いました。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
資 産 運 用 の 概 況
〈1〉投 資 法 人 の 運 用 状 況 等 の 推 移
自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日
営業収益（百万円）662
（うち不動産賃貸事業収益）（百万円）（662）
営業費用（百万円）318
（うち不動産賃貸事業費用）（百万円）（252）
営業利益（百万円）344
経常利益（百万円）187
当期純利益（百万円）186
総資産額（百万円）19,887
（対前期比）（％）（―）
純資産額（百万円）9,711
（対前期比）（％）（―）
出資総額（百万円）9,525
発行済投資口の総口数（口）96,000
1口当たり純資産額（円）101,161
1口当たり当期純利益 （注4）（円）2,835（1,938）
分配金総額（百万円）186
1口当たり分配金（円）1,938
（うち1口当たり利益分配金）（円）（1,938）
（うち1口当たり利益超過分配金）（円）（―）
総資産経常利益率 （注5）（％）0.9
（年換算値） （注6）（％）（2.2）
自己資本利益率 （注5）（％）1.9
（年換算値） （注6）（％）（4.6）
自己資本比率 （注5）（％）48.8
（対前期比増減）（％）（―）
配当性向 （注5）（％）99.9
【その他参考情報】
当期運用日数（日）154
期末投資物件数（件）12
期末テナント数 （注7）（件）382
期末稼働率（％）96.2
減価償却費（百万円）90
資本的支出額（百万円）2
賃貸NOI（Net Operating Income） （注5）（百万円）500
FFO（Funds from Operation） （注5）（百万円）276
1口当たりFFO （注5）（円）2,881
有利子負債額（百万円）9,169
期末総資産有利子負債比率（LTV）（％）46.1
（注1）  トーセイ・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日
までの各6ヶ月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日（平成26年9月4日）から平成27年4月末日までです。（注2） 営業収益等には消費税等は含まれていません。（注3）  以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。（注4）  1口当たり当期純利益は、当期純利益を当営業期間の日数による加重平均投資口数（65,633口）で除することにより算定しています。また、実質的な運用開始日である平成26年11月28日以後の加重平均投資口数（96,000口）によって計算した値を括弧内に併記しています。（注5） 以下の算定式により算出しています。
総資産経常利益率経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日（平成26年11月28日）時点の総資産額を使用しています。
自己資本利益率当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日（平成26年11月28日）時点の純資産額を使用しています。
自己資本比率期末純資産額÷期末総資産額×100
第1期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により計算し、小数第1位未満を切り捨てて表示しています。分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
賃貸NOI（Net Operating Income）不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
FFO（Funds from Operation）当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
1口当たりFFOFFO÷発行済投資口の総口数
（注6） 第1期については実質的な運用日数154日（平成26年11月28日から平成27年4月30日まで）に基づいて年換算値を算出しています。 （注7）  「テナント数」は、各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数（倉庫、看板、駐車場等は含みません。）の合計を記載しています。なお、当該資産につきパススルー型のマスターリース契約（以下「ML契約」といいます。）が締結されている場合には、テナント数（倉庫、看板、駐車場等は含みません。）はエンドテナントの総数を用いて算出し、賃料固定型のML契約が締結されている物件については、テナント数を1として計算しています。
〈 2 〉当 期 の 資 産 の 運 用 の 経 過
① 投 資 法 人 の 主 な 推 移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以
下「投信法」といいます。）に基づき、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）を設立企画人として、平成26年9月4日に出資金960百万円（9,600口）で設立され、平成26年9月22日に
関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第96号）。
その後、同年11月26日に公募による新投資口の発行（86,400口）を行い、翌27日付で株式会社東京証券取引
所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」（注1）といいます。）に上場
（銘柄コード3451）し、平成27年4月30日現在、本投資法人は、合計12物件の不動産信託受益権（取得価格（注2）
の総額17,434百万円）を運用し、その発行済投資口の総口数は、96,000口となっています。
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」（注3）の活用・再生を目的にトーセイ株
式会社（以下「スポンサー」又は「トーセイ」といいます。）のコア・コンピタンス（注4）である「目利き力」（注4）、「リーシ
ング力」（注4）、「再生力」（注4）を活用した運用・投資を行っています。
（注1）  「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。また、「J-REIT市場」とは、東京証券取引所が開設する不動産投資信託証券市場をいいます。以下同じです。（注2）  「取得価格」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。 （注3） 「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。 （注4）  トーセイのコア・コンピタンスとは、具体的には、投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、賃貸不動産とし
ての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ（以下「目利き力」といいます。）、投資不動産の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持するためのノウハウ（以下「リーシング力」といいます。）及び不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ（以下「再生力」といいます。）の3つのノウハウの総称をいいます。以下同じです。 
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
② 投 資 環 境 と 運 用 実 績
当期（平成27年4月期）におけるわが国の経済は、政府の各種経済政策や日銀の大胆な金融緩和の効果により
企業収益・雇用環境の改善が進むなか、景気は緩やかながら回復基調となっています。
不動産売買市場におきましては、地価上昇への期待や低金利を受け不動産取引が拡大したほか、円安を追い
風に海外企業や投資ファンドなどによる不動産取得が増加し、平成26年度の上場会社等による不動産取得額
は約5兆2千8百億円（前年度比15％増）となりました。一方、J-REIT市場においては、前年度に比べて大型新規
上場が減少したこと、及び利回り低下につながる不動産価格の上昇が背景となり平成22年度以降増加が続い
ていたJ-REITによる取得額が前年度を若干下回る結果となりました。（都市未来総合研究所調べ）
不動産賃貸市場において、東京ビジネス地区（都心5区（注1））のオフィス空室率は引き続き低水準で推移し、平
均賃料についても微増傾向にあります。また、東京経済圏（注2）における賃貸住宅の市況に関しても空室率は引き
続き低水準で推移しており、賃料単価も高水準を維持しています。（三鬼商事調べ）
本投資法人は、平成26年11月28日より、同日付で取得をした保有資産17,434百万円（取得価格合計）の運用
資産としてのオフィス3物件、商業施設1物件及び住居8物件の計12物件の運用を開始しました。運用資産の平
成27年4月末時点における稼働率は96.2％となっており、高稼働を維持しています。
（注1） 「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。（注2） 「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。
③ 資 金 調 達 の 概 要
本投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に中長期
的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、当期中に、以下のとおり資金調達を行い
平成26年11月26日を払込期日とした公募による新投資口の発行（86,400口）を実施し、出資総額は、9,525
百万円となりました。
また、有利子負債による資金調達について、不動産信託受益権12物件の取得及び関連費用に充当するため、平
成26年11月28日付で、長期借入金による9,169百万円の調達を行いました。
当期末時点での資産総額のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は46.1％となりました。
④ 業 績 及 び 分 配 の 概 要
上記運用の結果、当期の営業収益は、662百万円、営業利益は344百万円となりました。また、投資口交付費及
び創立費を一括費用計上したこと等により、経常利益は187百万円となり、当期純利益は186百万円となりまし
また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特
別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たり
の分配金が1円未満となる端数を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、結果、投資口1口当たりの分配
金を1,938円としました。
〈 3 〉増 資 等 の 状 況
本投資法人の設立以降平成27年4月30日までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとお
年月日摘要発行済投資口の総口数（口）出資総額（千円）備考増減残高増減残高
平成26年  9月  4日私募設立9,6009,600960,000960,000 （注1）
平成26年11月26日公募増資86,40096,0008,565,4369,525,436 （注2）
（注1） 本投資法人の設立に際して、1口当たりの発行価額100,000円にて投資口を発行しました。 （注2）  1口当たり発行価格103,000円（発行価額99,137円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しました。
【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所J-REIT市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下
のとおりです。
期別第1期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
最高144,500円最低108,000円
（注） 本投資法人の投資証券が東京証券取引所J-REIT市場に上場されたのは平成26年11月27日です。
〈 4 〉分 配 金 等 の 実 績
当期の分配金は、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入
されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分
配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は1,938円となりました。
（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
当期純利益総額（千円）186,085当期未処分利益総額（千円）186,085利益留保額（千円）37金銭の分配金総額（千円）186,048
（1口当たり分配金）（円）（1,938）
うち利益分配金総額（千円）186,048（1口当たり利益分配金）（円）（1,938）うち出資払戻総額（千円）―（1口当たり出資払戻額）（円）（―）
〈 5 〉今 後 の 運 用 方 針
① 想 定 さ れ る 将 来 動 向
今後も政府の各種経済政策や日銀の大胆な金融緩和による低金利や円安を追い風に、国内のJ-REIT各社を
含む法人、個人及び機関投資家に加え、海外企業や投資ファンドなどによる日本の不動産業界への投資は継続
すると考えられ、不動産売買市場における取得競争についてはより一層の加熱感が増し、不動産の売買価格の上
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
昇傾向は続くと想定されます。
また、不動産賃貸市場については、前述の政府及び日銀による施策等の影響により景気の回復基調が続くもの
と想定されるなか、東京経済圏におけるオフィス、商業施設及び住宅の賃貸市場については、稼働率及び賃料単
価の双方においてさらなる改善傾向で推移するものと考えられます。
② 今 後 の 運 用 方 針 及 び 対 処 す べ き 課 題
（イ） 運用方針：
本投資法人は、取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動
産、または築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として投資を行います。本投資
法人は、所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレート（注）が要求されると考えられる不動産のう
ち、高いテナント誘致力や底堅い賃貸需要等を中長期的に見込める物件に対し、スポンサーのコア・コンピタンス
の1つである目利き力を活用し資産の取得を行います。
ソーシングサポートとしてスポンサーから資産を取得する際にも、スポンサーが当該対象となる物件を保有
する期間において同社のコア・コンピタンスであるリーシング力及び再生力を発揮することにより、本投資法人
は収益が安定した資産を取得することが可能となります。また、本投資法人がスポンサー以外から資産を取得す
る場合においても、本資産運用会社のみならず、スポンサーのリーシング力を活用することにより、保有する運用
資産の収益性の向上を早期に図ることが可能となります。
（注） 「キャップレート」とは、NOIを不動産価格で除した数値をいいます。また、「NOI」とは、直接還元法における運営純収益（Net Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、減価償却費を控除した収益に基づく期待利回りはこれよりも低下します。また、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（Net Cash Flow）とも異なります。
（ロ） 資産規模の拡大
本投資法人は、174億円の資産規模（注1）で運用を開始しましたが、投資主に対する安定的な分配を実現する
ため、早期の規模拡大が必要であると考えています。
取得競争の激しい現在の不動産市場において、スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確
保しつつ、加えて本資産運用会社が行ってきた私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用した資産取
得により外部成長を図っていきます（注2）。
（注1） 「資産規模」とは、基準日における売買価格の総額をいいます。（注2） 本書の日付現在、本投資法人が取得を決定した物件はありません。
（ハ） 財務戦略
当期において資産取得に関し、株式会社三菱東京UFJ銀行をアレンジャーとする同行を含む計7行からシン
ジケートローンにより9,169百万円の借入れを行っています。現時点においては、日銀の金融緩和政策の状況を
踏まえた市場金利の動向に鑑み、投資主への分配を最優先とすることを念頭に変動金利による借入れを行って
います。しかしながら、今後においては、資産取得のタイミング等において、将来の金利上昇リスクと固定化コスト
も勘案の上、一部固定金利の借入れについても検討していきます。
また、現状においては銀行団からの借入れに関して、運用資産を担保とする有担保借入れを行っています。今
後、一定以上の資産規模となった場合、当該有担保借入れを無担保借入れとすることで、さらなる費用の削減や
借入れの機動性の向上ができるよう検討していきます。
〈 6 〉決 算 後 に 生じ た 重 要 な 事 実
該当事項はありません。
投 資 法 人 の 概 況
〈1〉出 資 の 状 況
（平成27年 4月30日）
発行可能投資口総口数（口）10,000,000発行済投資口の総口数（口）96,000出資総額（百万円）9,525投資主数（人）4,314 
〈 2 〉投 資 口 に 関 す る 事 項
平成27年4月30日現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以下のとおりです。
氏名又は名称所有投資口数（口）
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合（％）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）19,96120.79トーセイ株式会社 9,60010.00日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）7,7398.06野村信託銀行株式会社（投信口）4,6384.83資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）4,0454.21資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口）2,3992.49GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社2,2912.38
MSIP CLIENT SECURITIES 常任代理人 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社1,5931.65
松井証券株式会社1,5361.60UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED CLIENT ACCOUNT 常任代理人 シティバンク銀行株式会社1,3751.43
合計55,17757.47
（注） 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
〈 3 〉役 員 等 に 関 す る 事 項
① 当期における執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。
役職名役員等の氏名又は名称主な兼職等
当該営業期間における役職毎の報酬の総額（千円）
執行役員黒山久章―2,000
監督役員菅谷貴子山田・尾﨑法律事務所弁護士3,200田島照久田島公認会計士事務所公認会計士・税理士会計監査人新創監査法人―5,000
（注1）  執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。（注2）  執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成26年10月15日に開催された本投資法人の第1回投資主総会において、井上昌治が補欠執行役員として選任されています。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
② 会 計 監 査 人 の 解 任 及 び 不 再 任 の 決 定 の 方 針
会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また不再任については、監査の品質及び監査報酬額等そ
の他諸般の事情を総合的に勘案し、本投資法人の役員会において検討します。
〈 4 〉資 産 運 用 会 社 、資 産 保 管 会 社 及 び 一 般 事 務 受 託 者
平成27年4月30日現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。
委託区分氏名又は名称
資産運用会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
資産保管会社三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（機関運営）三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（会計・税務）税理士法人平成会計社
投 資 法 人 の 運 用 資 産 の 状 況
〈1〉投 資 法 人 の 財 産 の 構 成
平成27年4月30日現在における本投資法人の財産の構成は、以下のとおりです。なお、保有資産である不動
産信託受益権の信託財産である不動産（以下「不動産信託受益権」といいます。）は、いずれもテナントに対する賃
貸用である建物及びその敷地です。
資産の種類地域等（注1）主たる用途
第1期（平成27年 4月30日現在）
保有総額（百万円）（注2）対総資産比率（％）（注3）
不動産信託受益権
オフィス7,27736.6
商業施設2,37912.0
住宅7,89939.7
主要地方都市―――
合計17,55588.3
預金・その他の資産2,33111.7
資産総額（注2）19,887100.0
（注1）  「地域等」において、主要地方都市とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます。 （注2）  「保有総額」及び「資産総額」は、規約に定められた資産評価方法に従って、平成27年4月30日現在における貸借対照表計上額（不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）に基づいて記載しています。 （注3） 「対総資産比率」は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
〈 2 〉主 要 な 保 有 資 産
平成27年4月30日現在、本投資法人が保有する主要な資産の概要は以下のとおりです。運用資産の用途の
分類に応じ、オフィスは「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付してい
物件番号不動産等の名称帳簿価額（百万円）（注1）
賃貸可能面積（㎡）（注2）
賃貸面積（㎡）（注3）
稼働率（％）（注4）
対総不動産賃貸事業収益比率 （％）（注5）
Ｏ-01多摩センタートーセイビル3,378 9,737.49 9,737.49 100.0 25.3 オフィス
Ｏ-02KM新宿ビル2,063 3,403.96 2,978.53 87.5 10.3 オフィス
Ｏ-03日本橋浜町ビル1,835 3,334.40 3,334.40 100.0 10.9 オフィス
Rt-01稲毛海岸ビル2,379 5,890.92 5,890.92 100.0 15.3 商業施設
Rd-01T's garden高円寺1,561 2,169.38 2,093.84 96.5 6.9 住宅
Rd-02ライブ赤羽1,239 3,876.30 3,714.91 95.8 6.5 住宅
Rd-03月光町アパートメント1,013 1,392.13 1,199.31 86.1 3.8 住宅
Rd-04T's garden川崎大師993 2,067.77 1,968.25 95.2 4.7 住宅
Rd-05アビタート蒲田845 1,768.23 1,637.25 92.6 3.6 住宅
Rd-06マーランドファイブ842 2,727.94 2,438.91 89.4 4.6 住宅
Rd-07アブニール白妙793 2,499.93 2,499.93 100.0 4.5 住宅
Rd-08ドミトリー原町田609 1,864.31 1,700.58 91.2 3.6 住宅
合計17,555 40,732.76 39,194.32 96.2 100.0 
（注1）  「帳簿価額」は、平成27年4月30日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てています。以下同じです。（注2）  「賃貸可能面積」は、平成27年4月30日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。（注3）  「賃貸面積」は、平成27年4月30日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載し、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはML契約上の賃貸面積を記載しています。（注4）  「稼働率」は、平成27年4月30日現在における各運用資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。また、合計は、各運用資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を記載しています。以下同じです。（注5）  「対総不動産賃貸事業収益比率」は、各物件の不動産賃貸事業収益を全物件に係る合計額で除した比率を示しています。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
〈 3 〉不 動 産 等 組 入 資 産 明 細
平成27年4月30日現在、本投資法人が保有する不動産等の概要は以下のとおりです。
物件番号不動産等の名称所在地（住居表示）所有形態賃貸可能面積（㎡）
帳簿価額（百万円）
期末算定価額（百万円）（注）
Ｏ-01多摩センタートーセイビル東京都多摩市落合1丁目15番2号信託受益権 9,737.49 3,378 3,390
Ｏ-02KM新宿ビル東京都新宿区歌舞伎町2丁目46番5号信託受益権 3,403.96 2,063 2,240
Ｏ-03日本橋浜町ビル東京都中央区日本橋浜町1丁目12番9号信託受益権 3,334.40 1,835 1,950
Rt-01稲毛海岸ビル千葉県千葉市美浜区高洲3丁目23番2号信託受益権 5,890.92 2,379 2,540
Rd-01T's garden高円寺東京都杉並区高円寺北3丁目35番26号信託受益権 2,169.38 1,561 1,810
Rd-02ライブ赤羽東京都北区浮間3丁目29番10号信託受益権 3,876.30 1,239 1,380
Rd-03月光町アパートメント東京都目黒区下目黒6丁目9番22号信託受益権 1,392.13 1,013 1,090
Rd-04T's garden川崎大師神奈川県川崎市川崎区伊勢町13番19号及び20号信託受益権 2,067.77 993 1,050
Rd-05アビタート蒲田東京都大田区中央8丁目20番12号信託受益権 1,768.23 845 898
Rd-06マーランドファイブ埼玉県富士見市西みずほ台1丁目20番1号信託受益権 2,727.94 842 864
Rd-07アブニール白妙神奈川県横浜市南区白妙町2丁目7番地5信託受益権 2,499.93 793 862
Rd-08ドミトリー原町田東京都町田市原町田2丁目6番14号信託受益権 1,864.31 609 646
合計40,732.76 17,555 18,720
（注） 「期末算定価額」は、平成27年4月30日現在における鑑定評価額を記載しています。
本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は以下のとおりです。
物件番号不動産等の名称
第1期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
テナント総数〔期末時点〕（注1）
稼働率〔期末時点〕（％）
不動産賃貸事業収益〔期間中〕（百万円）
対総不動産賃貸事業収益比率（％）
Ｏ-01多摩センタートーセイビル（注2）1（30）100.016725.3
Ｏ-02ＫＭ新宿ビル687.56810.3
Ｏ-03日本橋浜町ビル7100.07210.9
Rt-01稲毛海岸ビル15100.010115.3
Rd-01T's garden高円寺5296.5456.9
Rd-02ライブ赤羽6895.8436.5
Rd-03月光町アパートメント1586.1253.8
Rd-04T's garden川崎大師5495.2314.7
Rd-05アビタート蒲田2592.6233.6
Rd-06マーランドファイブ3189.4304.6
Rd-07アブニール白妙41100.0294.5
Rd-08ドミトリー原町田6791.2243.6
合計38296.2662100.0
（注1）  「テナント総数」は、各運用資産に係る各賃貸借契約に基づき、運用資産毎のテナント数を記載しています。ただし、当該運用資産につ
きML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型ML契約の物件についてはかかるML会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。（注2）  本物件については、平成26年7月31日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティ株式会社との間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同日付で同社及びトーセイとの間でパススルー型ML契約が締結されています。なお、同社とトーセイとの間のパススルー型ML契約は、本投資法人による取得時に、賃料固定型ML契約に変更されています。
〈 4 〉そ の 他 資 産 の 状 況
不動産を主な信託財産とする信託受益権等は、前記「（３）不動産等組入資産明細」に一括して記載しており、平
成27年4月30日現在同欄記載以外に本投資法人が主たる投資対象とする主な特定資産の組入れはありませ
〈 5 〉国 及 び 地 域 毎 の 資 産 保 有 状 況
日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
保 有 不 動 産 の 資 本 的 支 出費 用・負 債 の 状 況
〈1〉資 本 的 支 出 の 予 定
該当事項はありません。
〈 2 〉期 中 の 資 本 的 支 出
本投資法人が平成27年4月30日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事
等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は2,336千円であり、当期費用に区分された修
繕費17,371千円と合わせ、合計19,708千円の工事を実施しています。
不動産等の名称所在地目的期間工事金額（千円）
多摩センタートーセイビル東京都多摩市電力量計交換工事自 平成27年 2月 至 平成27年 2月1,014 
その他1,322 
合計2,336 
〈 3 〉長 期 修 繕 計 画 の た め に 積 立 て た 金 銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な
将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
営業期間第1期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）（千円）
当期首積立金残高―
当期積立額26,133
当期積立金取崩額1,069
次期繰越額25,064
〈1〉運 用 等 に 係 る 費 用 明 細
項目第1期（自 平成26年 9月  4日至 平成27年 4月30日）
資産運用報酬（注）31,932千円 
資産保管手数料623千円 
一般事務委託手数料7,035千円 
役員報酬5,200千円 
その他費用20,597千円 
合計65,390千円 
（注）  「資産運用報酬」には、上記とは別に、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、該当不動産
の取得原価又は売却損益に算入している「取得報酬」及び「譲渡報酬」があり、第1期には取得報酬87,174千円が発生しています。
〈 2 〉借 入 状 況
平成27年4月30日現在における金融機関ごとの借入金の状況は以下のとおりです。
区分借入日当期首残高（千円）
当期末残高 （千円）
平均利率（％）（注1）
返済期限返済方法使途摘要借入先
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日―1,094,000
0.43095 
平成28年11月30日期限一括 （注2）
有担保無保証（注3）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日 ―1,025,000 平成28年11月30日期限一括 （注2）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日―250,000 平成28年11月30日期限一括 （注2）
株式会社りそな銀行平成26年11月28日―200,000 平成28年11月30日 期限一括 （注2）
株式会社新生銀行平成26年11月28日―200,000 平成28年11月30日 期限一括 （注2）
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日―200,000 平成28年11月30日 期限一括 （注2）
三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日―200,000 平成28年11月30日期限一括 （注2）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日―700,000
0.53095
平成29年11月30日期限一括 （注2）
有担保無保証（注3）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日―600,000平成29年11月30日期限一括 （注2）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注2）
株式会社りそな銀行平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注2）
株式会社新生銀行平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注2）
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注2）
三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日―140,000平成29年11月30日期限一括 （注2）
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
区分借入日当期首残高（千円）
当期末残高 （千円）
平均利率（％）（注1）
返済期限返済方法使途摘要借入先
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日―725,000 
0.73095
平成30年11月30日期限一括 （注2）
有担保無保証（注3）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日 ―575,000 平成30年11月30日期限一括 （注2）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日―140,000 平成30年11月30日期限一括 （注2）
株式会社りそな銀行平成26年11月28日―140,000 平成30年11月30日期限一括 （注2）
株式会社新生銀行平成26年11月28日―140,000 平成30年11月30日期限一括 （注2）
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日―140,000 平成30年11月30日期限一括 （注2）
三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日―140,000 平成30年11月30日期限一括 （注2）
株式会社三菱東京UFJ銀行平成26年11月28日―700,000 
0.83095
平成31年11月29日期限一括 （注2）
有担保無保証（注3）
株式会社三井住友銀行平成26年11月28日―600,000 平成31年11月29日期限一括 （注2）
株式会社みずほ銀行平成26年11月28日―140,000 平成31年11月29日期限一括 （注2）
株式会社りそな銀行平成26年11月28日―140,000 平成31年11月29日期限一括 （注2）
株式会社新生銀行平成26年11月28日―140,000 平成31年11月29日期限一括 （注2）
株式会社あおぞら銀行平成26年11月28日―140,000 平成31年11月29日期限一括 （注2）
三井住友信託銀行株式会社平成26年11月28日―140,000 平成31年11月29日期限一括 （注2）
小計―9,169,000 
合計―9,169,000 
（注1） 「平均利率」は、期末時点のローン契約毎の加重平均利率を記載しています。（注2） 資金使途は、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するためです。（注3） 担保の対象となるのは「多摩センタートーセイビル」「KM新宿ビル」等を含む合計12物件となります。
〈 3 〉投 資 法 人 債
該当事項はありません。
〈 4 〉短 期 投 資 法 人 債
該当事項はありません。
〈 5 〉新 投 資 口 予 約 権
該当事項はありません。
〈1〉不 動 産 等 及 び 資 産 対 応 証 券 等 の 売 買 状 況 等
物件番号不動産等の名称取得譲渡
取得年月日取得価格（百万円）譲渡年月日譲渡価格（百万円）帳簿価額（百万円）売却損益（百万円）
О-01多摩センタートーセイビル平成26年11月28日3,370―― ― ― 
О-02ＫＭ新宿ビル平成26年11月28日2,057―― ― ― 
О-03日本橋浜町ビル平成26年11月28日1,830―― ― ― 
Rt-01稲毛海岸ビル平成26年11月28日2,380―― ― ― 
Rd-01T's garden高円寺平成26年11月28日1,544―― ― ― 
Rd-02ライブ赤羽平成26年11月28日1,227―― ― ― 
Rd-03月光町アパートメント平成26年11月28日1,000―― ― ― 
Rd-04T's garden川崎大師平成26年11月28日980―― ― ― 
Rd-05アビタート蒲田平成26年11月28日836―― ― ― 
Rd-06マーランドファイブ平成26年11月28日830―― ― ― 
Rd-07アブニール白妙平成26年11月28日780―― ― ― 
Rd-08ドミトリー原町田平成26年11月28日600―― ― ― 
合計17,434 ― ― ― 
〈 2 〉そ の 他 の 資 産 の 売 買 状 況 等
該当事項はありません。
期 中 の 売 買 状 況
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
〈 3 〉特 定 資 産 の 価 格 等 の 調 査
① 不動産等
取得又は譲渡
物件番号不動産等の名称取引年月日資産の種類
取得価格又は譲渡価格（百万円）
鑑定評価額（百万円）（注）
鑑定評価機関価格時点
О-01多摩センタートーセイビル平成26年11月28日信託受益権 3,370 3,370 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
О-02ＫＭ新宿ビル平成26年11月28日信託受益権 2,057 2,230 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
О-03日本橋浜町ビル平成26年11月28日信託受益権 1,830 1,920 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rt-01稲毛海岸ビル平成26年11月28日信託受益権 2,380 2,470 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rd-01 T's garden高円寺平成26年11月28日信託受益権 1,544 1,730 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rd-02 ライブ赤羽平成26年11月28日信託受益権 1,227 1,280 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rd-03 月光町アパートメント平成26年11月28日信託受益権 1,000 1,010 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rd-04 T's garden川崎大師平成26年11月28日信託受益権 980 1,020 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rd-05 アビタート蒲田平成26年11月28日信託受益権 836 895 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rd-06 マーランドファイブ平成26年11月28日信託受益権 830 855 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rd-07 アブニール白妙平成26年11月28日信託受益権 780 818 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
Rd-08 ドミトリー原町田平成26年11月28日信託受益権 600 637 一般財団法人日本不動産研究所平成26年6月30日
合計17,434 18,235 
（注） 上記の鑑定評価は、「不動産鑑定評価基準各論第３章証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」を適用して行っています。
② そ の 他
該当事項はありません。
〈 4 〉利 害 関 係 人 等 と の 取 引 状 況
① 取引状況
区分売買金額等
買付額等売付額等
総額17,434百万円―
利害関係人等（注1）との取引状況の内訳
トーセイ株式会社17,434百万円 （100.0％）―
合計17,434百万円 （100.0％）―
② 支 払 手 数 料 等 の 金 額
区分支払手数料等総額（Ａ）（千円）
利害関係人等との取引内訳総額に対する割合（Ｂ／Ａ）（％）支払先支払金額（Ｂ）（千円）
管理委託費65,725トーセイ・コミュニティ株式会社65,725100.0
その他賃貸事業費用96,3637,7218.0
（注1）  「利害関係人等」とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）第123条及
び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。 （注2） 上表は当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。
〈 5 〉資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
本資産運用会社は、当期末日現在第二種金融商品取引業及び宅地建物取引業の業務を兼業していますが、該
当する取引はありません。
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
経 理 の 状 況
自 社 設 定 投 資 信 託 受 益 証 券 等 の 状 況 等
海 外 不 動 産 保 有 法 人 に 係 る 開 示
海 外 不 動 産 保 有 法 人 が 有する不 動 産に係る開示
〈1〉資 産 、負 債 、元 本 及 び 損 益 の 状 況
後記、「Ⅱ．貸借対照表」、「Ⅲ．損益計算書」、「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」、「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係
る計算書」をご参照ください。
〈 2 〉減 価 償 却 額 の 算 定 方 法 の 変 更
該当事項はありません。
〈 3 〉不 動 産 等 の 評 価 方 法 の 変 更
該当事項はありません。 
該当事項はありません。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
〈1〉お 知ら せ
① 投 資 主 総 会
平成26年10月15日に第1回投資主総会が開催されました。
当期において、本投資法人の投資主総会で承認された事項の主な概要は、以下のとおりです。
投資主総会開催日議案概要
平成26年10月15日規約一部変更について設立に際して必要とされた規約記載事項の削除、その他所要の修正を行いました。
補欠執行役員1名選任について井上昌治が補欠執行役員に選任されました。
② 投 資 法 人 役 員 会
当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等の概要は、以下のとおりです。
役員会開催日承認事項概要
平成26年 9月 4日
資産運用委託契約書の締結本投資法人の資産運用に係る業務をトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社に委託しました。
一般事務（機関運営事務）委託契約書の締結本投資法人の機関運営に係る一般事務を三菱UFJ信託銀行株式会社に委託しました。
会計事務委託契約書の締結本投資法人の会計事務に係る業務を税理士法人平成会計社に委託しました。
資産保管業務委託契約書の締結本投資法人の資産保管に係る業務を三菱UFJ信託銀行株式会社に委託しました。
投資口事務代行委託契約書に係る地位承継に関する覚書の締結
平成26年9月3日付で本投資法人の設立企画人であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が投資主名簿等管理に係る業務を三菱UFJ信託銀行株式会社に委託しましたが、本投資法人の設立に伴い本投資法人が当該契約上の地位及び権利義務を承継しました。
平成26年10月15日機関運営事務報酬及び資産保管業務報酬に関する変更覚書の締結
一般事務委託契約書（機関運営事務）に規定する機関運営事務報酬及び資産保管業務委託契約書に規定する資産保管業務報酬について合意しました。
平成26年10月23日運用報酬等に関する覚書の締結資産運用委託契約書に規定する運用報酬等の料率について合意及びその他所要の修正を行いました。
平成26年10月28日新投資口買取引受契約等の締結
本投資法人の投資口に係る上場承認を得たこと並びに同日開催の役員会で新投資口発行及び投資口売出について承認されたことに伴い、新投資口の募集等に係る事務を、大和証券株式会社、SMBC日興証券株式会社及びみずほ証券株式会社に委託しました。
平成26年11月19日基本合意書及び個別貸付契約の締結
本投資法人及び株式会社三菱東京UFJ銀行をエージェントとするシンジケーション間において、基本合意書及び個別貸付契約の締結をしました。
〈 2 〉金 額 及 び 比 率 の 端 数 処 理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載してい
Ⅱ. 貸 借 対 照 表
（単位：千円）
当期（平成27年4月30日）
資産の部  
 流動資産  
  現金及び預金 399,012 
  信託現金及び信託預金 ※11,385,076 
  営業未収入金 2,708 
  前払費用 52,837 
  繰延税金資産 18 
  未収消費税等 387,669 
  流動資産合計 2,227,323 
 固定資産  
  有形固定資産  
信託建物 5,427,321 
 減価償却累計額 △80,019 
 信託建物（純額） ※15,347,302 
信託構築物 84,104 
 減価償却累計額 △2,482 
 信託構築物（純額） ※181,621 
信託機械及び装置 151,049 
 減価償却累計額 △5,858 
 信託機械及び装置（純額） ※1145,191 
信託工具、器具及び備品 56,152 
 減価償却累計額 △2,167 
 信託工具、器具及び備品（純額） ※153,985 
信託土地 ※111,927,842 
有形固定資産合計 17,555,943 
  投資その他の資産  
長期前払費用 94,162 
差入敷金及び保証金 10,000 
投資その他の資産合計 104,162 
  固定資産合計 17,660,105 
 資産合計 19,887,429 
（単位：千円）
当期（平成27年4月30日）
負債の部  
 流動負債  
  営業未払金 28,358 
  未払金 37,000 
  未払法人税等 1,075 
  前受金 118,807 
  その他 776 
  流動負債合計 186,017 
 固定負債  
  長期借入金 ※19,169,000 
  信託預り敷金及び保証金 820,888 
  固定負債合計 9,989,888 
 負債合計 10,175,906 
純資産の部  
 投資主資本  
  出資総額 9,525,436 
  剰余金  
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）186,085 
剰余金合計 186,085 
  投資主資本合計 9,711,522 
 純資産合計 ※29,711,522 
負債純資産合計 19,887,429 
Ⅲ. 損 益 計 算 書
（単位：千円）
当期自 平成26年 9月  4日（至 平成27年 4月30日）
営業収益  
 賃貸事業収入 ※1,※2601,908 
 その他賃貸事業収入 ※1,※260,858 
 営業収益合計 662,767 
営業費用  
 賃貸事業費用 ※1252,615 
 資産運用報酬 31,932 
 資産保管手数料 623 
 一般事務委託手数料 7,035 
 役員報酬 5,200 
 その他営業費用 20,597 
 営業費用合計 318,005 
営業利益 344,761 
営業外収益  
 受取利息 175 
 営業外収益合計 175 
営業外費用  
 支払利息 23,422 
 創立費 45,581 
 投資口交付費 53,860 
 融資関連費用 34,894 
 営業外費用合計 157,758 
経常利益 187,178 
税引前当期純利益 187,178 
法人税、住民税及び事業税 1,111 
法人税等調整額 △18 
法人税等合計 1,092 
当期純利益 186,085 
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 186,085 
当期（自 平成26年9月4日至 平成27年4月30日）
（単位：千円）
純資産合計出資総額
投資主資本合計当期未処分利益又は当期未処理損失（△）剰余金合計
当期首残高－ － － － － 
当期変動額     
新投資口の発行9,525,436   9,525,436 9,525,436 
当期純利益 186,085 186,085 186,085 186,085 
当期変動額合計9,525,436 186,085 186,085 9,711,522 9,711,522 
当期末残高※1  9,525,436 186,085 186,085 9,711,522 9,711,522 
Ⅳ. 投資主資本等変動計算書
Ⅴ. 注 記 表
［継続企業の前提に関する注記］
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
該当事項はありません。
［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
項目当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
１．固定資産の減価償却の方法（1）有形固定資産（信託財産を含む。）定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 2〜62年構築物 4〜60年機械及び装置 10〜35年工具、器具及び備品 2〜27年（2）長期前払費用定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法（1）創立費発生時に全額費用として処理しています。（2）投資口交付費発生時に全額費用として処理しています。
３．収益及び費用の計上基準固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
４．その他計算書類作成のための    基本となる重要な事項
（1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③ 信託預り敷金及び保証金（2）消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。
［貸借対照表に関する注記］
当期（平成27年4月30日）
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産は次のとおりです。
（単位：千円）信託現金及び信託預金1,385,076信託建物5,347,302信託構築物81,621信託機械及び装置145,191信託工具、器具及び備品53,985信託土地11,927,842合計18,941,019
担保を付している債務は次のとおりです。
（単位：千円）長期借入金9,169,000合計9,169,000
※2．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額50,000千円
Ⅴ. 注 記 表
［損益計算書に関する注記］
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益賃貸事業収入賃料収入513,665共益費収入59,869駐車場等収入17,777その他賃貸収入10,596小計601,908その他賃貸事業収入水道光熱費収入44,114その他収入16,744小計60,858不動産賃貸事業収益合計662,767Ｂ．不動産賃貸事業費用賃貸事業費用管理委託費65,725信託報酬3,082水道光熱費57,804損害保険料1,488修繕費17,371公租公課7,947減価償却費90,527その他費用8,668不動産賃貸事業費用合計252,615Ｃ．不動産賃貸事業損益 （Ａ－Ｂ）410,151
※２．主要投資主との取引
（単位：千円）営業取引によるもの賃貸事業収入148,852その他賃貸事業収入16,531
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行済投資口の総口数 96,000口 
［税効果会計に関する注記］
当期（平成27年4月30日）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）繰延税金資産未払事業税損金不算入額18繰延税金資産合計18繰延税金資産の純額18
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
（単位：％）法定実効税率34.16支払分配金の損金算入額△33.95その他0.38税効果会計適用後の法人税等の負担率0.58
３．法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正  「所得税法等の一部を改正する法律」(平成27年法律第9号)が平成27年3月31日に公布され、平成27年4月1日以後に開始する会計期間から法人税率等の引下げ等が行われることとなりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は従来の34.16％から平成27年5月1日に開始する会計期間に解消が見込まれる一時差異等については32.31％になります。なお、当該税率変更による影響額は軽微です。
［リースにより使用する固定資産に関する注記］
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
該当事項はありません。
［金融商品に関する注記］
当期（自 平成26年9月4日至 平成27年4月30日）
１．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関から
の借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行い
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入
金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支
払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
Ⅴ. 注 記 表
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を
現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入
金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の
分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行すること
でリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストの
バランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用
できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項 
平成27年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額時価差額
（1）現金及び預金399,012399,012―
（2）信託現金及び信託預金1,385,0761,385,076―
資産合計1,784,0881,784,088―
（3）長期借入金9,169,0009,169,000―
負債合計9,169,0009,169,000―
（注1） 金融商品の時価の算定方法 
 （1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金 これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。 
 （3）長期借入金 これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。 （注2） 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
  賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金820,888 
（注3） 金銭債権の決算日（平成27年4月30日）後の償還予定額 （単位：千円）
1年以内1年超2年以内2年超3年以内3年超4年以内4年超5年以内5年超
現金及び預金399,012 ― ― ― ― ― 
信託現金及び信託預金1,385,076 ― ― ― ― ― 
合計1,784,088 ― ― ― ― ― 
（注4） 借入金の決算日（平成27年4月30日）後の返済予定額 （単位：千円）
1年以内1年超2年以内2年超3年以内3年超4年以内4年超5年以内5年超
長期借入金 ― 3,169,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000 ― 
［賃貸等不動産に関する注記］
当期（自 平成26年9月4日至 平成27年4月30日）
本投資法人では、東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、
賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産に関する平成27年4月30日現在の貸借対照表計上額、当期
増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額（注1）当期末の時価（注3）当期首残高 当期増減額（注2）当期末残高 
―17,555,94317,555,94318,720,000
（注1） 貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。 （注2）  当期増減額のうち、主な増加額は「多摩センタートーセイビル」等を含む合計12物件（17,644,133千円）の取得によるものであり、主
な減少額は減価償却費（90,527千円）の計上によるものです。（注3） 当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する平成27年4月期（第1期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載
のとおりです。 
［資産の運用の制限に関する注記］
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
該当事項はありません。
Ⅴ. 注 記 表
［関連当事者との取引に関する注記］
当期（自 平成26年9月4日至 平成27年4月30日）
属性会社等の名称又は氏名
事業の内容又は職業
投資口の所有割合取引の内容取引金額（千円）科目期末残高（千円）
主要投資主トーセイ株式会社不動産業被所有直接10.00％
私募設立（注4）960,000―― 
不動産等の購入17,434,850―― 
不動産等の賃貸等（注5）165,384
前受金31,771
信託預り敷金及び保証金219,930
主要投資主の子会社資産運用会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
投資運用業―
設立企画人報酬の支払（注3）
40,000――
主要投資主の子会社トーセイ・コミュニティ株式会社不動産管理業―不動産管理委託報酬等（注6）73,447営業未払金28,354
（注1） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。 （注2） 取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。 （注3） 設立企画人報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。 （注4） 1口当たり100,000円にて、本投資法人の私募設立を行ったものです。 （注5） 上記記載には、賃料及び共益費のほか、駐車場使用料、水道光熱費等が含まれています。 （注6） 上記記載には、管理委託費のほか、修繕費、広告宣伝費等が含まれています。 
［１口当たり情報に関する注記］
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
1口当たり純資産額 101,161円 1口当たり当期純利益 2,835円 
1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注） 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
当期純利益（千円）186,085 普通投資主に帰属しない金額（千円） ― 普通投資口に係る当期純利益（千円） 186,085 期中平均投資口数（口） 65,633 
［重要な後発事象に関する注記］
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
該当事項はありません。
Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書Ⅶ. 監 査 報 告 書
（単位：円）
項目当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
Ⅰ 当期未処分利益 186,085,573 
Ⅱ 分配金の額 186,048,000 
（投資口1口当たり分配金の額）1,938 
Ⅲ 次期繰越利益 37,573 
分配金の額の算出方法
本投資法人の規約第25条第1項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金の額は租税特別措置法第67条の15に規定される配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。 かかる方針をふまえ、当期未処分利益を超えない額で、発行済投資口の総口数96,000口の整数倍の最大値となる186,048,000円を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第25条第2項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。
Ⅷ. キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
（単位：千円）
当期自 平成26年 9月  4日（至 平成27年 4月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー  
 税引前当期純利益 187,178 
 減価償却費 90,527 
 投資口交付費 53,860 
 融資関連費用 34,894 
 受取利息 △175 
 支払利息 23,422 
 営業未収入金の増減額（△は増加） △2,708 
 営業未払金の増減額（△は減少） 28,358 
 未収消費税等の増減額（△は増加） △387,669 
 前払費用の増減額（△は増加） △3,024 
 未払金の増減額（△は減少） 37,000 
 前受金の増減額（△は減少） 118,807 
 その他 △11,158 
 小計 169,311 
 利息の受取額 175 
 利息の支払額 △23,422 
 法人税等の支払額 △35 
 営業活動によるキャッシュ・フロー 146,028 
投資活動によるキャッシュ・フロー  
 信託有形固定資産の取得による支出 △17,646,470 
 信託預り敷金及び保証金の受入による収入 837,609 
 信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △16,720 
 投資活動によるキャッシュ・フロー △16,825,581 
財務活動によるキャッシュ・フロー  
 長期借入れによる収入 8,992,064 
 投資口の発行による収入 9,471,576 
 財務活動によるキャッシュ・フロー 18,463,641 
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,784,088 
現金及び現金同等物の期首残高 － 
現金及び現金同等物の期末残高 ※11,784,088 
（注） キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッシュ・フロー計算書は、投信法第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けていません。
［重要な会計方針に係る事項関係］（参考情報）
項目当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］（参考情報）
当期（自 平成26年 9月 4日至 平成27年 4月30日）
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成27年4月30日現在）
（単位：千円）現金及び預金399,012
信託現金及び信託預金1,385,076
現金及び現金同等物1,784,088
ー 投資口価格（左軸）ー 東証REIT指数 ■ 売買高(右軸）
平成26年11月27日
15,000
30,000
45,000
60,000
75,000
90,000
105,000
120,000
135,000
150,000（円）（口）
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
50,000
47.91％30.84％
13.44％
7.82％96.78％
0.81％1.95％0.46％
10月期分配金支払開始10月期資産運用報告発送
4月期分配金支払開始4月期資産運用報告発送10月期決算期日10月期決算発表
4月期決算期日4月期決算発表
投 資 主 メ モ
決算期日毎年4月末日、10月末日
投資主総会原則として2年に1回以上開催
同議決権行使投資主確定日あらかじめ公告して定めた日
分配金支払確定基準日毎年4月末、10月末日（分配金は支払確定基準日より3ヶ月以内にお支払いいたします。）
上場金融商品取引所東京証券取引所不動産投資信託証券市場（銘柄コード：3451）
公告掲載新聞日本経済新聞
投資主名簿等管理人東京都千代田区丸の内一丁目4番5号三菱UFJ信託銀行株式会社
同事務取扱場所郵送物送付先及びお問い合わせ先
〒137-8081 東京都江東区東砂7丁目10番11号三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部電話番号：0120-232-711（フリーダイヤル）午前9時～午後5時（土日祝日、年末年始の休業日を除く）
投 資主インフォメーション
住所・氏名・届出印等の変更は、お取引の証券会社にお申し出ください。
住 所 変 更 な ど の 各 種 手 続 き に つ い て
「分配金」は「投資主分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行・郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただく
ことでお受け取りいただけます。なお、受取期間を過ぎた場合は、「投資主分配金領収証」裏面に受取方法
を指定し、三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部へご郵送いただくか、同行の各支店窓口にてお受け取り
ください（連絡先等については、上記の「投資主メモ」をご参照ください）。
また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定、源泉分離課税選択申告などのお手続きをご希望の方
は、お取引の証券会社までご連絡ください。
なお、分配金は、本投資法人規約により、分配金支払い開始の日から満3年を経過しますとお支払いでき
なくなりますので、お早めにお受け取りください。
分 配 金 に つ い て
分配金支払いの際に送付しております「投資主分配金計算書」は、租税特別措置法の規定に基づく「支払通
知書」を兼ねております。当書類は確定申告を行う際に、その添付資料としてご使用いただくことができま
す。なお、投資主分配金領収証にて分配金をお受け取りの投資主様につきましても、「投資主分配金計算書」
を同封させていただいております。確定申告をなされる投資主様は大切に保管ください。ただし、株式数比例
配分方式をご指定いただいております投資主様におかれましては、お取引の証券会社へご確認ください。
分 配 金 計 算 書 に つ い て
NISA口座でご所有の上場株式の配当金等（投資口の分配金を含みます。）について、非課税の適用を受け
るためには、証券会社で配当金等を受け取る「株式数比例配分方式」に変更していただく必要があります。
必要なお手続きについては、お取引先の証券会社等にてご確認ください。
N I S A 口 座 に お け る 上 場 株 式 の 配 当 金 等 受 取 方 式 に つ い て
● 所有者別投資口数● 所有者別投資主数
本投資法人の投資証券が上場された平成26年11月27日から平成27年4月30日（第1期最終取引日）
までの東京証券取引所における本投資法人の投資口価格（終値）及び売買高の推移は、以下のとおりです。
投 資 口 価 格 の 推 移
（注）東証ＲＥＩＴ指数は、本投資法人の平成26年11月27日投資口価格終値を100として指数化しています。
■ 金融機関（金融商品取引業者含む）45,994口
■ その他の国内法人12,899口
■ 外国法人等7,505口
■ 個人・その他29,602口
■ 金融機関（金融商品取引業者含む）35人（0.81%）
■ その他の国内法人84人（1.95%）
■ 外国法人等20人（0.46%）
■ 個人・その他4,175人（96.78%）
投 資 主 の 状 況
（注）比率は小数第3位を四捨五⼊しているため、合計が100.0％にならないことがあります。
年 間 ス ケ ジ ュ ー ル
上場来高値平成27年1月8日144,500円