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投 資 法 人 サ イ ト の ご 案 内
自  2 0 1 9 年 1 1 月 1 日  至  2 0 2 0 年 4 月 3 0 日証 券 コ ー ド：3 4 5 1資産運用報告
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 2 番 3 号
http://www.tosei-reit.co.jp/
QRコードで検索できます
●  決 算 サ マ リ ー
第11期  確 定 分 配 金（ 1 口 当 た り ）
第12期  予 想 分 配 金（ 1 口 当 た り ）
3,696 円
3,520円
期 末 資 産 規 模
期 末 稼 働 率
決算サマリー 表紙裏
投資主の皆様へ 01
相対的に高い利回りが期待できる
物件の取得による資産規模の拡大 02
トーセイ・リート投資法人の特徴 04
第11期決算ハイライト 05
ポートフォリオの概要 08
第11期取得物件 10
財務運営 11
ESGへの取り組み 12
C O N TEN TS
（注） 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
Ⅰ.資産運用報告 13
Ⅱ.貸借対照表 38
Ⅲ.損益計算書 40
Ⅳ.投資主資本等変動計算書 41
Ⅴ.注記表 42
Ⅵ.金銭の分配に係る計算書 55
Ⅶ.監査報告書 56
Ⅷ.キャッシュ・フロー計算書（参考情報） 58
投資主インフォメーション 60
投資法人サイトのご案内 裏表紙
投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこ
ととお慶び申し上げます。
平素は、トーセイ・リート投資法人に格別のご高配を
賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人は、このたび、第11期（2019年11月1日
~2020年4月30日）が終了いたしましたので、ここに、
運用状況及び決算につきましてご報告申し上げます。
本投資法人は、第11期に入った2019年11月に、上
場後5年連続となる公募増資と新規借入れによる調達資
金を充当し、東京経済圏にあるオフィス2物件、住宅10
物件（合計12物件、119億円）を新たに取得しました。取
得競争が激しい環境下でも、スポンサーパイプラインを
活用し、東京経済圏で相対的に高い利回りが期待できる
物件をポートフォリオに組み入れることで、物件とテナントの分散を進展させるとともに、収益力
の強化を図りました。これにより、第11期末におけるポートフォリオは、49物件、687億円（取得
価格合計）の規模となりました。
第11期においては、市場動向を踏まえた賃料の増額交渉や期初に取得した物件の収益への寄与
もあり、営業収益2,996百万円、経常利益1,244百万円、当期純利益1,243百万円と、前期実績を
大幅に上回る結果となりました。1口当たり分配金も当初予想対比3.2%増の3,696円となりま
本投資法人は、第12期に入った2020年5月にもスポンサーであるトーセイ株式会社から、オ
フィス1物件（「八王子トーセイビル」）を取得し、更なる外部成長と収益力の強化を図っています。
新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の先行きが不透明な状況となったことに対応し
て、今後はより安定したアセットタイプによるポートフォリオ構築に留意しつつ、よりきめ細かな
運用を行うことにより、引き続き安定した収益の確保と投資主価値の最大化に努めてまいります。
投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援を賜りますようお願い申し上げます。
投 資 主 の 皆 様 へ
トーセイ・リート投資法人
執行役員北島 敬義
都心5区（注）
（都心5区を除く）
東京経済圏（東京23区を除く）
1,938円2,986円3,382円1口当たり分配金
資産規模50物件
増資新規上場
12物件174億円
3,208円
5物件119億円
3,592円
5物件53億円
3,532円
8物件98億円
3,371円
1物件14億円
15物件 319億円
4物件60億円
31物件 323億円
（取得価格ベース）用途別投資比率
（取得価格ベース）地域別投資比率
東京経済圏100％
相対的に高い利回りが 期待できる物件の取 得による資産規模の拡 大
ポートフォリオハイライト（取得価格ベース）（2020年5月31日現在）
主な取り組み
3,435円
6物件106億円
1物件8.3億円（注）
4,052円
1物件10億円
3,675円
1物件16億円
3,520円（予想）
12物件119億円
3,696円
（注）取得価格を記載しています。
住 宅45.4％オフィス
第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期 第11期 第12期
98.2％98.0％97.9％
558億円 568億円
資産規模500億円達成
資産規模の着実な拡大を目指す
（注） 「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。
第11期決 算ハイライト
東京経済圏中心（東京、神奈川、埼玉、千葉）
中小規模（原則50億円以下）
   オフィスビル、商業施設、住宅、ホテル、物流施設
投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ
【 目 利 き 力 】
投資不動産の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持するためのノウハウ
【 リ ー シ ン グ 力 】
不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ
【 再 生 力 】
・ 「築年数」など不動産の有する「特性」を要因として、高いリスクプレミアムが要求される不動産（上図投資対象①、②）は一般的に投資判断が容易でないことも多く、売買市場参加者の裾野が相対的に限定され、過度な取得競争が回避されます。・ リスク許容度の高いスポンサーであるトーセイのバランスシートを一時的に活用し、その間にテナントニーズを踏まえた修繕等のバリューアップ工事や賃貸借スキームの変更等を行うことにより、投資リスクを投資法人が負担可能なレベルまで緩和します。
取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産
本投資法人の
物件の「特性」を
高いリスクプレミアムが
要求される不動産
トーセイの強み・サポートの活用
【 リー シ ン グ 力 】
【 再 生 力 】
【 目 利 き 力 】
投資対象①投資対象②
既存不動産を活用・再生し、Ｊリート市場の裾野拡大への貢献を目指しています。
（注） 下図は、投資手法についての一般的なイメージを図示したものであり、本投資法人が利回りを低下させずにリスクの小さい不動産を取得することを保証するものではありません。
トーセイの３つの強み
東 京 経 済 圏を中 心として中 小 規 模 不 動 産 へ 投 資 を 行う総 合 型リート
ト ー セイの 強 み・サ ポ ートを 活 用した 資 産 運 用
相 対 的に高 い 利回り水 準 を 可 能とする投 資 の イメージ
・ 取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い物件を見極めます。・ 大規模物件と比較して数が多く、スポンサーであるトーセイが得意とする中小規模の物件に特化しています。・ 様々な物件タイプに投資可能とすることで取得機会を拡大し、リスクを分散しています。
トーセイ・リート投 資 法人の特 徴
（2017年4月期）
（2017年10月期）
（2016年10月期）
（2016年4月期）
（2015年4月期）（注1）
（2015年10月期）
（2018年10月期）
第10期実績
（2019年10月期）
第11期実績
（2020年4月期）
（2019年4月期）
（2018年4月期）
1 口当たり分配金
当初予想（注2）
3,2563,259
3,4353,430
3,6753,696
3,580（注 2）
● 分配金の着実な成長
オフィス・住宅物件からの賃料収入が想定を上回り、第11期の営業収益は当初予想対比3.3％の2,996
百万円、当期純利益は同5.5％の1,243百万円となりました。
第1期から第11期まで、当初予想を上回る分配金を計上しています。
第10期実績（2019年10月期）
予想（2019年12月16日発表）
第11期実績（2020年4月期）予想対比
運用日数184日182日182日―
営業収益2,510百万円2,900百万円2,996百万円3.3％
営業利益1,241百万円1,439百万円1,501百万円4.3％
経常利益1,019百万円1,179百万円1,244百万円5.5％
当期純利益1,014百万円1,178百万円1,243百万円5.5％
1口当たり分配金3,675円3,580円3,696円3.2％
総資産62,400百万円―76,345百万円―
（注1） 第1期の実質的な運用期間は、2014年11月28日から2015年4月30日までの154日間です。（注2） 当初予想は最初に公表した数値を記載しています。なお、2020年4月期（第１１期）の当初予想は、2019年12月16日に公表した数値です。
第11期の 当 初 業 績 予 想と実 績
第11期末時点の稼働率は97.7％と、高水準を維持しました。
（%）ー オフィス ー 商業施設ー 住宅 ー 全体
（注）稼働率は、各賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。
稼 働 率 の 推 移
新 規 物 件 の 取 得（2020年5月29日取得）
ポ ートフォリオの 変 化
● JR中央線・横浜線・八高線「八王子」駅より徒歩約5分。京王線「京王八王子」駅より徒歩約6分。JR「八王子」駅からJR中央線の中央特快利用でターミナル駅である「新宿」駅まで最速37分で到着し、都心への接近性は概ね良好です。
● 本物件は、地下1階、地上9階建の高層店舗付事務所ビル1棟及び立体駐車場であり、1階が店舗、2階以上が事務所として利用されています。
● エレベーターやトイレ、階段等の配置がまとまっており、フロアも分割可能な仕様になっていることから、無駄のないオフィススペースが創出されています。
● 適宜更新工事が行われていることもあり、総合的に見てバランスの取れた店舗付事務所ビルとして十分な競争力を有しています。
所在地アクセス取得価格鑑 定 評 価 額所有形態鑑定NOI利回り稼働率敷地面積延床面積構 造 ／ 階 数建築時期売買契約締結日取 得 年 月 日
東京都八王子市横山町5番15号JR 中央線・横浜線・八高線「八王子」駅より徒歩約 5 分1,600百万円1,660百万円（2020年3月31日時点）所有権5.52％（2020年3月31日時点）100.0％（2020年4月30日時点）801.40m2
4,972.00m2
鉄筋鉄骨コンクリート造／地下1階・地上9階1988年2月2020年5月13日2020年5月29日
オフィス 八王子トーセイビルＯ-15
● 物件分散状況（取得価格ベース・第11期末）
6.0％5.5％4.9％4.1％4.0％
関内トーセイビルⅡ
NU 関内ビル多摩センタートーセイビル
SEA SCAPE 千葉みなとT’s garden 北柏
第10期末2019年10月31日時点第11期末2020年4月30日時点物件取得後（八王子トーセイビル）
物件数37物件49物件50物件
取得価格568億円687億円703億円
不動産鑑定評価額650億円778億円794億円（ 注 1 ）
平均鑑定NOI利回り5.96%5.93%5.92%（ 注 1 ）
稼働率97.9%97.7%97.8%（ 注 2 ）
ポートフォリオPML（ 注 3 ）3.29%3.31%3.26%
物件別投資比率 （上位5物件合計）29.4%24.5%23.9%
上位10テナント比率22.8%18.6%18.2%（ 注 4 ）
（注1） 物件取得後の「不動産鑑定評価額」及び「平均鑑定NOI利回り」は、第11期末時点で保有する49物件の同時点における数値に、2020年3月31日時点の「八王子トーセイビル」の数値を加えたものです。（注2）物件取得後の「稼働率」は、2020年4月30日時点のものです。（注3） 「第10期末」、「第11期末」、「物件取得後」の「ポートフォリオPML」は、SOMPOリスクマネジメント株式会社による2019年5月付、2019年8月付、2020年4月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。（注4）物件取得後の「上位10テナント比率」は、2020年4月30日時点における賃貸借契約に基づくテナント数、総賃貸面積を用いて計算しています。
3.5％1.8％
1.0％1.1％
1.7％1.2％トーセイ株式会社（多摩センタートーセイビル）トーセイ株式会社（武蔵藤沢トーセイビル）トーセイ株式会社（T’s garden 永山）
非開示非開示
非開示非開示富士通コワーコ株式会社非開示ミサワホーム株式会社その他81.4％
上位10テナント比率18.6％
● テナント分散状況（賃貸面積ベース・第11期末）
（注）小数第2位を四捨五入して記載しています。
上位 5 物件比率 24.5％
多摩センター
東京国際空港
T's garden北柏
センチュリー浦和
グランドゥールふじみ野
T's garden一橋学園
T's garden蕨Ⅲ
T's garden田無
T's garden永山
関内ワイズビル
本厚木トーセイビル
T's garden蕨Ⅱ
T's garden柏
サンイング北松戸
八王子トーセイビル
■ オフィス▲ 商業施設● 住宅
ポ ー ト フ ォ リ オ マ ッ プ（2020年5月31日現在）
ポートフォリオの概要
第12期取得物件物件名称築年数（年）所在地取得価格（百万円）投資比率（%）
不動産鑑定評価額（百万円）
稼働率（%）
O-01多摩センタートーセイビル30.8東京都多摩市3,3704.83,810100.0（98.4）
O-02KM新宿ビル28.6東京都新宿区2,0572.92,770100.0
O-03日本橋浜町ビル29.5東京都中央区1,8302.62,680100.0
O-04関内トーセイビルⅡ36.2神奈川県横浜市4,1005.84,640100.0
O-05西葛西トーセイビル26.2東京都江戸川区1,7102.42,060100.0
O-06新横浜センタービル29.4神奈川県横浜市1,3641.91,810100.0
O-07西台NCビル28.1東京都板橋区1,4812.11,800100.0
O-08JPT元町ビル28.5神奈川県横浜市2,3773.42,910100.0（100.0）
O-09白山麻の実ビル26.8東京都文京区1,3802.01,680100.0
O-10長者町デュオビル26.8神奈川県横浜市1,3001.81,430100.0
O-11NＵ関内ビル33.2神奈川県横浜市3,8005.44,02099.0
O-12東戸塚ウエストビル27.2神奈川県横浜市2,6503.82,76093.7
O-13関内ワイズビル29.2神奈川県横浜市2,0502.92,170100.0
O-14本厚木トーセイビル27.3神奈川県厚木市8801.391094.3
O-15●八王子トーセイビル32.2東京都八王子市1,6002.31,660100.0
オフィス 小計31,94945.437,11099.1
第12期取得物件物件名称築年数（年）所在地取得価格（百万円）投資比率（%）
不動産鑑定評価額（百万円）
稼働率（%）
Rt-01稲毛海岸ビル27.4千葉県千葉市2,3803.42,75097.3
Rt-02武蔵藤沢トーセイビル22.7埼玉県入間市1,9502.82,190100.0（94.0）
Rt-03セレクション初富16.9千葉県鎌ケ谷市3100.4364100.0
Rt-04和紅ビル34.0千葉県千葉市1,4002.01,41097.4
商業施設 小計6,0408.66,71498.6
Rd-01T's garden高円寺9.3東京都杉並区1,5442.22,04098.8
Rd-02ライブ赤羽31.1東京都北区1,2271.71,55094.4
Rd-03月光町アパートメント12.1東京都目黒区1,0001.41,230100.0
Rd-04T's garden川崎大師11.3神奈川県川崎市9801.41,14094.8
Rd-05アビタート蒲田28.9東京都大田区8361.2932100.0
Rd-07アブニール白妙25.2神奈川県横浜市7801.196295.7
Rd-08ドミトリー原町田27.8東京都町田市6000.975496.7
Rd-09SEA SCAPE千葉みなと12.1千葉県千葉市2,8004.03,18095.5
Rd-10プライムガーデン25.2千葉県鎌ケ谷市6000.962693.3
Rd-11T's garden新小岩22.1東京都葛飾区6701.074696.3
Rd-12ツイン・アベニュー28.2東京都練馬区1,8802.72,010100.0
Rd-13マイルストン東久留米30.6東京都東久留米市1,6502.31,73096.6
Rd-14ルミエール3番館25.6埼玉県川口市1,4202.01,57096.7
Rd-15T's garden西船橋29.2千葉県船橋市8601.287897.2
Rd-16クエスト山手台31.2神奈川県横浜市7101.0748100.0
Rd-17サンセール与野本町29.5埼玉県さいたま市6000.962298.6
Rd-18Rising Place川崎二番館3.2神奈川県川崎市1,8122.61,86097.1
Rd-19Jパレス桜台26.2東京都練馬区1,0901.51,170100.0
Rd-20ペルソナージュ横浜29.4神奈川県横浜市7401.179493.4
Rd-21T's garden西八王子WEST23.3東京都八王子市6000.965397.9
Rd-22T's garden大島30.5東京都江東区1,0201.41,08095.6
Rd-23T’s garden北柏26.0千葉県柏市2,7703.92,85097.9
Rd-24センチュリー浦和31.1埼玉県さいたま市9801.41,05093.6
Rd-25T’s garden永山33.9東京都多摩市8501.2889100.0（95.3）
Rd-26グランドゥールふじみ野23.2埼玉県富士見市8221.283999.0
Rd-27T’s garden一橋学園31.9東京都小平市7601.179491.7
Rd-28T’s garden蕨Ⅱ33.1埼玉県川口市7501.180898.2
Rd-29T’s garden蕨Ⅲ30.4埼玉県川口市6550.9695100.0
Rd-30T’s garden柏28.1千葉県柏市5950.862888.2
Rd-31サンイング北松戸14.2千葉県松戸市4820.750495.8
Rd-32T’s garden田無28.6東京都西東京市3100.4326100.0
住宅 小計32,39346.035,65896.8
合計/平均26.870,382100.079,48297.8
（注） 本表における数値は、2020年4月30日時点のものですが、第12期取得の「八王子トーセイビル」の「不動産鑑定評価額」は2020年3月31日時点のものです。また、「稼働率」の括弧書きはマスターリース会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合です。
ポ ー ト フ ォ リ オ 一 覧（50物件）
第11期取 得物件
借 入 金 の 状 況
第 三 者 割 当 増 資 の 概 要
● 主要な財務指標
（億円）新規借入れ借換え既存借入れ返済済み
2020年10月期
（第12期）
2021年4月期
（第13期）
2021年10月期
（第14期）
2022年4月期
（第15期）
2022年10月期
（第16期）
2024年4月期
（第19期）
2024年10月期
（第20期）
2025年4月期
（第21期）
2025年10月期
（第22期）
2026年4月期
（第23期）
2026年10月期
（第24期）
2027年4月期
（第25期）
2023年4月期
（第17期）
2023年10月期
（第18期）
2428343032
● 借入金返済期限の分散状況● 借入残高（借入先別）
2019年10月期（第10期末）2020年4月期（第11期末）借入れ後（2020年5月29日現在）
有利子負債残高292億円355億円359億円
平均借入金利（注1）0.94%0.94%0.97%
固定金利比率（注2）75.0%79.4%85.2%
長期借入比率（注3）100.0%100.0%98.9%
平均残存年数（注4）2.8年3.1年3.5年
LTV（注5）46.8%46.5%46.８%
（注１） 「平均借入金利」は、既存借入に適用される金利を各借入金額に基づいて加重平均した数値の小数第３位を四捨五入して記載しています。（注２） 「固定金利比率」とは、借入金総額に占める固定金利による借入金総額の割合をいいます。なお、金利スワップにより金利が固定化されている場合には、 当該有利子負債については固定金利による有利子負債として算定して記載しています。（注３）  「長期借入比率」とは、借入金総額に占める長期借入の割合をいい、「長期借入」とは、借入期間が１年超の借入れをいいます。（注４）「平均残存年数」は、返済期限までの期間につき、各借入金額に基づいて加重平均した数値を記載しています。（注5） 「LTV」とは、各期末時点の総資産額のうち有利子負債の占める割合をいいます。借入れ後のLTVについては、総資産額は2020年4月期末時点における総資産額に借入れの金額400百万円を加えた額を、有利子負債額は2020年4月末時点における有利子負債額に借入れの金額400百万円加えた額をそれぞれ用いて計算しています。小数第2位を四捨五入して記載しています。
発行決議日2020年6月15日
発行新投資口数4,000口
発行価格（1口につき）104,900円
発行価額総額419百万円
払込期日2020年6月25日
割当先トーセイ株式会社
新投資口発行後
発行済投資口数336,505口340,505口
出資総額36,097百万円36,516百万円
トーセイの保有比率（注）8.04%9.12％
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
あおぞら銀行
三井住友信託銀行
西日本シティ銀行
10,495
8,9504,160
920150
7001,190
2020年5月29日時点借入残高（百万円）35,900
財 務 運 営
O-13関内ワイズビル
所在地神奈川県横浜市中区不老町
アクセスJR京浜東北線・根岸線関内駅より徒歩約2分
取得価格2,050百万円
延床面積4,960.49㎡
敷地面積1,056.30㎡
建築時期1991年2月
Rd-23T’s garden北柏
所在地千葉県柏市根戸字高野台
アクセスJR常磐線北柏駅より徒歩約12分
取得価格2,770百万円
延床面積13,796.50㎡
敷地面積7,150.52㎡
建築時期1・2号棟：1992年1月
3号棟・メールコーナー棟：2008年9月
Rd-24センチュリー浦和
所在地埼玉県さいたま市桜区南元宿
アクセスJR埼京線南与野駅より徒歩約13分
取得価格980百万円
延床面積4,327.24㎡
敷地面積2,190.55㎡
建築時期1989年3月
Rd-27T’s garden一橋学園
所在地東京都小平市喜平町
アクセス西武多摩湖線一橋学園駅より徒歩約12分
取得価格760百万円
延床面積3,168.04㎡
敷地面積1,756.54㎡
建築時期1988年5月
Rd-28T’s garden蕨Ⅱ
所在地埼玉県川口市芝
アクセスJR京浜東北線蕨駅より徒歩約15分、バス利用で約5分
取得価格750百万円
延床面積3,052.87㎡
敷地面積1,779.42㎡
建築時期1987年3月
Rd-25T’s garden永山
所在地東京都多摩市永山
アクセス京王相模原線京王永山駅、小田急多摩線小田急永山駅より徒歩約6分
取得価格850百万円
延床面積5,854.83㎡
敷地面積1,865.67㎡
建築時期1986年6月
Rd-26グランドゥールふじみ野
所在地埼玉県富士見市ふじみ野東
アクセス東武東上線ふじみ野駅より徒歩約8分
取得価格822百万円
延床面積2,308.96㎡
敷地面積1,263.51㎡
建築時期1997年2月
Rd-29T’s garden蕨Ⅲ
所在地埼玉県川口市芝中田
アクセスJR京浜東北線蕨駅より徒歩約15分、バス利用で約5分
取得価格655百万円
延床面積2,615.04㎡
敷地面積1,553.69㎡
建築時期1989年11月
Rd-30T’s garden柏
所在地千葉県柏市富里
アクセスJR常磐線柏駅より徒歩約14分
取得価格595百万円
延床面積3,569.02㎡
敷地面積1,811.46㎡
建築時期1992年3月
Rd-31サンイング北松戸
所在地千葉県松戸市上本郷字花下
アクセスJR常磐線北松戸駅より徒歩約3分
取得価格482百万円
延床面積1,531.86㎡
敷地面積421.04㎡
建築時期2006年3月
Rd-32T’s garden田無
所在地東京都西東京市南町
アクセス西武新宿線西武柳沢駅より徒歩約6分
取得価格310百万円
延床面積1,672.02㎡
敷地面積504.01㎡
建築時期1991年9月
O-14本厚木トーセイビル
所在地神奈川県厚木市田村町
アクセス小田急小田原線本厚木駅より徒歩約12分
取得価格880百万円
延床面積3,818.84㎡
敷地面積945.00㎡
建築時期1993年1月
本投資法人は、第12期において、第三者割当増資による資金調達を行いました。
（注）保有比率は、小数第3位を四捨五入しています。以下同じです。
ESGへの取り組み
トーセイ・リート投資法人の資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社は、トーセイグループの一員として、「トーセイグループESG方針」並びに「ESG行動指針」のもとで活動しています。
トーセイグ ル ープ (注）におけるE S G へ の 取り組 み
既存不動産の再生・活用・  既存の築年数が経過した物件に対して、取り壊しや再開発によらず、メンテナンスやバリューアップ工事等の実施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間にわたり活用します
GHG排出量・エネルギー消費量・水使用量の削減・  空調・電気・住宅設備等の更新工事に際しては、エネルギー効率の改善や省資源への効果等を機器選定プロセスに加えます・ 環境に配慮した工事手法を選択します
テナントとの協働、テナント満足度の向上・  テナントとの協働により、オフィスや住宅環境等の改善に取り組みます。また、テナント向け情報発信の充実、アンケートによるニーズ収集等を通じて、テナント満足度の向上に取り組みます
投資主利益との合致・利益相反回避・ 顧客本位の業務運営に努め、コンプライアンスの徹底や利益相反取引を排除します・  投資法人利益に連動する運用報酬制度、スポンサーによるセイムボート出資、資産運用会社役職員による投資口累積投資制度を通じて投資主利益との方向性一致を図ります
地域・社会への貢献
●�デジタルサイネージの設置
●�ライフライン自動販売機の設置
投 資 主 利 益と一 致 する仕 組 み
スポン サ ーによるセイムボ ート出 資
投資主利益とスポンサー利益の合致⃝�本投資法人の投資主とトーセイグループの利益の共有化を図り、スポンサーサポートの実効性を高めるため、セイムボート出資を実施。スポンサー（トーセイ株式会社）は、2020年6月25日時点で、本投資法人の投資口31,051口（発行済投資口数の9.12%）を保有
⃝�運用報酬Ⅱとして、投資法人収益に連動した運用報酬を導入（運用報酬Ⅱ＝当期純利益×5.00%）
運 用報 酬 体 系
投 資口累 積 投 資 制 度 の 導 入
投資主利益とトーセイグループ役職員利益の合致⃝�トーセイグループの役職員が、本投資法人の業績向上への意識を高め、ひいては本投資法人の継続的な成長と中長期的な投資主価値の向上に寄与することを目的として、累積投資制度を導入（2016年12月拠出開始）
⃝�本資産運用会社への出向社員を含むトーセイの役職員は、累積投資制度を利用することで、本投資法人の投資口を取得することが可能
（注）「トーセイグループ」とは、トーセイ株式会社並びにその子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。
トーセイ・リートの重要課題とSDGsとの関連
外部認証の取得
環 境 へ の 取り組 み
BELS評価認証
住宅・建築物を格付けする第三者認証である「建築物省エネルギー性能表示制度」(BELS)において、3つ星の評価を取得しています。
「DBJ Green Building 認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産を5段階で評価する認証制度です。本投資法人では、下記物件においてこの認証を取得しております。
新横浜センタービル西葛西トーセイビル西台NCビル
DBJ Green Building 認証
●�本投資法人は、空調機器更新によるエネルギー効率の改善及び屋上緑化の推進等、環境負荷軽減に取り組んでいます。
十分な「環境・社会への配慮」がなされた建物
優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物
エレベーター前に設置したディスプレイより防災に関する情報等を発信しています。
飲料製品を被災者などに無償提供することができる自動販売機を設置しました。
NU関内ビル
KM新宿ビル
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
資産運用の概況
〈1〉 投資法人の運用状況等の推移
第7期第8期第9期第10期第11期
自 2017年11月1日
至 2018年4月30日
自 2018年5月1日
至 2018年10月31日
自 2018年11月1日
至 2019年4月30日
自 2019年5月1日
至 2019年10月31日
自 2019年11月1日
至 2020年4月30日
営業収益(百万円)2,0022,0512,7482,5102,996(うち不動産賃貸事業収益)(百万円)(2,002)(2,051)(2,456)(2,510)(2,996)
営業費用(百万円)1,0011,0701,2571,2691,494(うち不動産賃貸事業費用)(百万円)(834)(880)(1,030)(1,049)(1,240)
営業利益(百万円)1,0019811,4901,2411,501経常利益(百万円)8288051,2731,0191,244
当期純利益(百万円)8288051,2291,0141,243総資産額(百万円)51,27251,53762,51462,40076,345
(対前期比)(％)(27.1)(0.5)(21.3)(△0.2)(22.3)
純資産額(百万円)24,73124,71030,23730,10637,398
(対前期比)(％)(27.8)(△0.1)(22.4)(△0.4)(24.2)出資総額(百万円)23,90723,90729,00929,00936,097
出資総額(純額)(百万円)23,90023,90329,00629,00736,097発行済投資口の総口数(口)234,400234,400283,015283,015336,505
1口当たり純資産額(円)105,510105,421106,840106,377111,137
1口当たり当期純利益 (注4)(円)3,5323,4344,3493,5853,698
分配金総額(百万円)8278051,1461,0401,243
1口当たり分配金(円)3,5323,4354,0523,6753,696
(うち1口当たり利益分配金)(円)(3,532)(3,435)(4,052)(3,675)(3,696)
(うち1口当たり利益超過分配金)(円)(－)(－)(－)(－)(－)
総資産経常利益率 (注5)(％)1.81.62.21.61.8
(年換算値) (注6)(％)(3.6)(3.1)(4.5)(3.2)(3.6)
自己資本利益率 (注5)(％)3.83.34.53.43.7
(年換算値) (注6)(％)(7.6)(6.5)(9.0)(6.7)(7.4)
自己資本比率 (注5)(％)48.247.948.448.249.0
(対前期比増減)(％)(0.2)(△0.3)(0.5)(△0.2)(0.8)
配当性向 (注5)(％)99.9100.093.2102.499.9
【その他参考情報】
当期運用日数(日)181184181184182期末投資物件数(件)3131363749
期末テナント数 (注7)(件)1,1201,1181,3071,3621,955
期末稼働率 (注8)(％)98.298.298.097.997.7
減価償却費(百万円)243246287292340
資本的支出額(百万円)76647079122
賃貸NOI(Net Operating Income) (注5)(百万円)1,4111,4181,7131,7542,096
FFO(Funds from Operation) (注5)(百万円)1,0711,0511,2241,3071,584
1口当たりFFO (注5)(円)4,5704,4854,3284,6194,707有利子負債額(百万円)24,00024,00029,20029,20035,500
期末総資産有利子負債比率(LTV)(％)46.846.646.746.846.5
(注1) トーセイ･リート投資法人(以下｢本投資法人｣といいます｡)の営業期間は､毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日までの各6か月間です｡(注2) 営業収益等には消費税等は含まれていません｡(注3) 以下の文中において記載する数値､比率及び年数は､別途注記する場合を除き､数値については単位未満(小数を記載した場合は記載した位未満)を切り捨てて記載し､比率及び年数については小数第2位を四捨五入して記載しています｡したがって､各項目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります｡(注4) ｢1口当たり当期純利益｣は､当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています｡
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
(注5) 以下の算定式により算出しています｡
総資産経常利益率経常利益÷｛(期首総資産額＋期末総資産額)÷2｝×100自己資本利益率当期純利益÷｛(期首純資産額＋期末純資産額)÷2｝×100自己資本比率期末純資産額÷期末総資産額×100
配当性向分配金総額(利益超過分配金を含みません｡)÷当期純利益×100なお､小数第1位未満を切り捨てて表示しています｡賃貸NOI(Net Operating Income)不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費FFO(Funds from Operation)当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益1口当たりFFOFFO÷発行済投資口の総口数
(注6) ｢(年換算値)｣は､各期の「当期運用日数」に基づいて年換算値を算出しています｡(注7) ｢期末テナント数｣は､各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数(倉庫､看板､駐車場等は含みません｡)の合計を記載しています(同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には､当該テナントは1件として数えています｡)｡当該資産につきパススルー型のマスターリース契約が締結されている場合には､テナント数はエンドテナントの総数を用いて算出し､賃料固定型のマスターリース契約が締結されている物件又は区画については､テナント数を1として計算しています｡なお､｢マスターリース契約｣(以下｢ML契約｣ということがあります｡)とは､賃貸人とテナントとの間に別の賃借人(マスターレッシー(以下｢ML会社｣といいます｡))を介在させ､投資不動産を賃貸する契約形態をいいます｡｢賃料固定型マスターリース契約｣(以下｢賃料固定型ML契約｣ということがあります｡)とは､マスターリース契約のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます｡｢パススルー型マスターリース契約｣(以下｢パススルー型ML契約｣ということがあります｡)とは､マスターリース契約のうちテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取る契約形態をいいます｡以下同じです｡(注8) ｢期末稼働率｣は､期末日現在における各運用資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています｡｢賃貸可能面積｣及び｢賃貸面積｣の定義については､後記｢投資法人の運用資産の状況 〈2〉主要な保有資産｣をご参照ください｡
〈2〉 当期の資産の運用の経過① 投資法人の主な推移本投資法人は､投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号｡その後の改正を含みます｡)(以下｢投信法｣といいます｡)に基づき､トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社(以下｢本資産運用会社｣といいます｡)を設立企画人として､2014年9月4日に出資金960百万円(9,600口)で設立され､2014年9月22日に関東財務局への登録が完了しました(登録番号関東財務局長第96号)｡2014年11月26日に公募による新投資口の発行(86,400口)を行い､翌27日付で株式会社東京証券取引所(以下｢東京証券取引所｣といいます｡)不動産投資信託証券市場(以下｢J-REIT市場｣(注)といいます｡)に上場(銘柄コード3451)しました｡当期末現在において､発行済投資口の総口数は336,505口となっています｡(注) ｢J-REIT｣とは､上場不動産投資法人をいいます｡また､｢J-REIT市場｣とは､東京証券取引所が開設する不動産投資信託証券市場をいいます｡以下同じです｡
② 投資環境と運用実績投資環境：当期（2020年4月期）におけるわが国の経済は、海外経済の減速の影響から輸出が減少したほか、消費税率引き上げなどの影響により、個人消費や設備投資などの国内需要も減少がみられましたが、消費税率引き上げの影響が徐々に和らぐもとで、個人消費などに持ち直しの動きもみられました｡一方、足元では内外における新型コロナウイルス感染症の拡大の影響により、情勢は大きく変化し、わが国の景気は厳しさを増しています｡不動産投資市場におきましては、良好な資金調達環境を背景に、国内外投資家の積極的な投資需要から、高値圏での取引価格が継続してきましたが、新型コロナウイルスの感染拡大により先行き不透明な状況となりました｡不動産賃貸市場におきましては、東京経済圏(注1)、とりわけ都心5区（注2）におけるオフィス空室率は引き続き低水準で推移し、平均賃料は微増傾向が続いています｡賃貸住宅の空室率も低水準で堅調に推移し、賃料単価も高水準を維持していますが、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い入退去数が減少しており、賃貸マーケットに停滞の動きがみられます｡
運用実績：このような環境において､本投資法人は､当期末現在においては､計49物件､取得価格(注3)合計68,782百万円を保有しています｡また､当期末現在における当該運用資産の稼働率は97.7％です｡(注1)「東京経済圏」とは､東京都､神奈川県､埼玉県及び千葉県の総称をいいます｡以下同じです｡(注2)「都心5区」とは､千代田区､中央区､港区､新宿区及び渋谷区の総称をいいます｡以下同じです｡(注3) 「取得価格」は､各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています｡なお､当該売買代金には､消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません｡以下同じです｡
③ 資金調達の概要本投資法人は資産取得に係る資金調達について､収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き､中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、当期中に以下のとおり資金調達を行いました｡2019年11月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行（52,000口）及び2019年11月27日を払込期日とした第三者割当による新投資口の発行（1,490口）をそれぞれ実施し、7,088百万円の調達を行いました｡また、有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権12物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2019年11月5日付でブリッジローンとして1,500百万円の短期借入れを、2019年12月2日付で6,300百万円の長期借入れを行いました｡加えて、長期借入金2,000百万円について、2019年11月29日付で借換えを行いました｡当期末現在､出資総額は36,097百万円､有利子負債の残高は35,500百万円となりました｡これにより､当期末時点での資産総額のうち有利子負債の占める割合(以下「LTV」といいます｡)は46.5％となりました｡
④ 業績及び分配の概要上記運用の結果､当期の業績は､営業収益2,996百万円(前期比19.3％増)､営業利益1,501百万円(前期比20.9％増)となり､借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,244百万円(前期比22.1％増)､当期純利益は1,243百万円(前期比22.6％増)となりました｡当期の分配金については､本投資法人の規約に定める分配方針に従い､投資法人の税制の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号｡その後の改正を含みます｡)(以下｢租税特別措置法｣といいます｡)第67条の15)の適用により､利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して､投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数を除く投信法第136条第1項に定める利益のうち当期純利益から成る部分の金額の概ね全額を分配することとし､投資口1口当たりの利益分配金は3,696円となりました｡
〈3〉 増資等の状況本投資法人設立から当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は､以下のとおりです｡
発行済投資口の総口数(口)(注11)出資総額(百万円)(注12)備考増減残高増減残高
2014年  9月  4日私募設立9,6009,600960960(注1)
2014年11月26日公募増資86,40096,0008,5659,525(注2)
2015年11月16日公募増資61,900157,9006,66216,187(注3)
2015年12月16日第三者割当増資3,100161,00033316,521(注4)
2016年11月  1日公募増資22,200183,2002,22418,745(注5)
2017年11月  1日公募増資51,200234,4005,16123,907(注6)
2018年11月  1日公募増資46,300280,7004,85828,766(注7)
2018年11月28日第三者割当増資2,315283,01524229,009(注8)
2019年11月  1日公募増資52,000335,0156,89035,899(注9)
2019年11月27日第三者割当増資1,490336,50519736,097(注10)
(注1) 本投資法人の設立に際して､1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました｡(注2) 1口当たり発行価格103,000円(発行価額99,137円)にて､新規物件の取得資金の調達等を目的として､公募により新投資口を発行しました｡(注3) 1口当たり発行価格111,637円(発行価額107,629円)にて､新規物件の取得資金の調達等を目的として､公募により新投資口を発行しました｡(注4) 1口当たり発行価額107,629円にて､将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として､第三者割当により新投資口を発行しました｡(注5) 1口当たり発行価格103,938円(発行価額100,206円)にて､新規物件の取得資金の調達等を目的として､公募により新投資口を発行しました｡(注6) 1口当たり発行価格104,462円(発行価額100,819円)にて､新規物件の取得資金の調達等を目的として､公募により新投資口を発行しました｡(注7) 1口当たり発行価格108,723円(発行価額104,931円)にて､新規物件の取得資金の調達等を目的として､公募により新投資口を発行しました｡(注8) 1口当たり発行価額104,931円にて､将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として､第三者割当により新投資口を発行しました｡(注9) 1口当たり発行価格137,299円(発行価額132,511円)にて､新規物件の取得資金の調達等を目的として､公募により新投資口を発行しました｡(注10) 1口当たり発行価額132,511円にて､将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として､第三者割当により新投資口を発行しました｡
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
(注11) 投信法第94条において準用する会社法第308条第2項の規定により議決権を有しない投資口(自己保有投資口)又は投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口(相互保有投資口)はありません｡(注12) 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません｡
【投資証券の取引所価格の推移】本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高･最低価格(終値)は以下のとおりです｡
第7期(自 2017年11月  1日至 2018年  4月30日)
第8期(自 2018年  5月  1日至 2018年10月31日)
第9期(自 2018年11月  1日至 2019年  4月30日)
第10期(自 2019年  5月  1日至 2019年10月31日)
第11期(自 2019年11月  1日至 2020年  4月30日)
最高(円)115,800116,000119,300146,300139,700
最低(円)104,500108,400107,100115,10074,900
〈4〉 分配金等の実績当期の投資口1口当たり分配金は､3,696円としています｡利益分配金(利益超過分配金は含みません｡)については､税制の特例(租税特別措置法第67条の15第1項)の適用により､利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して､投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた､投信法第136条第1項に定める利益のうち当期純利益から成る部分の金額の概ね全額を分配することとし､投資口1口当たり利益分配金(利益超過分配金は含みません｡)を3,696円としました｡
第7期第8期第9期第10期第11期
(自 2017年11月1日至 2018年4月30日) (自 2018年5月1日至 2018年10月31日) (自 2018年11月1日至 2019年4月30日) (自 2019年5月1日至 2019年10月31日) (自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
当期純利益総額(千円)828,009805,0371,229,4161,014,7141,243,857
当期未処分利益総額(千円)835,896809,5581,231,9361,098,6611,301,306
利益留保額(千円)4,5202,51983,94757,44957,584
金銭の分配金総額(千円)827,900805,1641,146,7761,040,0801,243,722
(1口当たり分配金)(円)(3,532)(3,435)(4,052)(3,675)(3,696)
うち利益分配金総額(千円)827,900805,1641,146,7761,040,0801,243,722
(1口当たり利益分配金)(円)(3,532)(3,435)(4,052)(3,675)(3,696)
うち出資払戻総額(千円)－－－－－
(1口当たり出資払戻額)(円)(－)(－)(－)(－)(－)
出資払戻総額のうち一時差異等調整引当額からの分配金総額
(千円)－－－－－
(1口当たり出資払戻額のうち1口当たり一時差異等調整引当額分配金)
(円)(－)(－)(－)(－)(－)
出資払戻総額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金総額
(千円)－－－－－
(1口当たり出資払戻額のうち税法上の出資等減少分配からの分配金)
(円)(－)(－)(－)(－)(－)
〈5〉 今後の運用方針① 想定される将来動向日本経済は、国内外における新型コロナウイルス感染症の拡大の影響から、当面厳しい状態が続くとみられております｡これまでのところ東京経済圏におけるオフィス、商業施設及び住宅の賃貸市場においては、空室率は依然低水準で緩やかながら賃料上昇も継続していますが、一方で店舗を中心に一部テナントから新型コロナウイルス感染症を起因とした賃料の減額請求や支払猶予等の依頼も受けております｡現時点においてはマイナスの影響は限定的で、直ちに新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受ける可能性は低いと考えていますが、感染の一層の拡大により企業業績が悪化して経済の停滞が長期化する場合には、オフィス賃貸市場の悪化が徐々に顕在化する可能性もあり、今後の景気動向を注視していく必要があると考えています｡
② 今後の運用方針及び対処すべき課題(イ) 運用方針：本投資法人は､日本の不動産市場に存在する｢膨大な既存建築ストック｣(注1)の活用･再生を目的に､取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産､又は築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として､トーセイ株式会社(以下｢スポンサー｣又は｢トーセイ｣といいます｡)のコア･コンピタンス(注2)である｢目利き力｣(注2)､｢リーシング力｣(注2)､｢再生力｣(注2)を活用した運用･投資を行っています｡所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレート(注3)が要求されると考えられる不動産のうち､高いテナント誘致力や底堅い賃貸需要等を中長期的に見込める物件を､スポンサーのコア･コンピタンスの1つである目利き力を活用して取得し､ソーシングサポートとしてスポンサーから資産を取得する際にも､スポンサーが当該対象となる物件を保有する期間において同社のコア･コンピタンスであるリーシング力及び再生力を発揮することにより､本投資法人は収益が安定した資産を取得することが可能となります｡また､本投資法人がスポンサー以外から資産を取得する場合においても､本資産運用会社のみならず､スポンサーのリーシング力を活用することにより､保有する運用資産の収益性の向上を早期に図ることが可能となります｡
(注1)  ｢既存建築ストック｣とは､過去に建築され､現在も存在している建築資産の総称をいいます｡(注2)  トーセイの｢コア･コンピタンス｣とは､具体的には､投資不動産の立地や規模､経年､設備･仕様､構造等を総合的に判断し､賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ(以下｢目利き力｣といいます｡)､投資不動産の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに､物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復･維持するためのノウハウ(以下｢リーシング力｣といいます｡)及び不動産の競争力の現況を見極め､必要な改修･改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復･維持するためのノウハウ(以下｢再生力｣といいます｡)の3つのノウハウの総称をいいます｡以下同じです｡(注3)  ｢キャップレート｣とは､NOIを不動産価格で除した数値をいいます｡また､｢NOI｣とは､直接還元法における運営純収益(Net Operating Income)をいいます｡なお､NOIは減価償却費を控除する前の収益であり､減価償却費を控除した収益に基づく期待利回りはこれよりも低下します｡また､NOIに敷金等の運用益を加算し､資本的支出を控除したNCF(Net Cash Flow)とも異なります｡(ロ) 資産規模(注1)の拡大本投資法人は､当期末現在計49物件､68,782百万円の資産を運用していますが､投資主に対する安定的な分配を実現するため､早期に資産規模の拡大が必要であると考えています｡取得競争の激しい現在の不動産市場において､スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確保するとともに､本資産運用会社の私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用しつつ､相対的に高い利回りが期待できる物件を厳選して取得することにより外部成長を図っていきます(注2)｡
(注1) 「資産規模」とは､決算日における保有資産の取得価格の総額をいいます｡(注2)  本投資法人は､2020年5月13日付で､八王子トーセイビルの不動産信託受益権について売買契約を締結し､2020年5月29日付で当該資産を取得しています｡(ハ) 財務戦略現時点においては､日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み､借入年限の長期化と金利の固定化に取組んでおり､今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ､原則的には固定金利(金利スワップ契約の締結を含みます｡)による調達とする方針です｡ただし､現在のマイナス金利政策下では､金利スワップの会計処理等に伴うリスクを十分に排除できないため､金利スワップの契約は行わないこととします｡
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
〈6〉 決算後に生じた重要な事実(イ) 資産の取得本投資法人は､2020年5月13日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し､2020年5月29日付で当該資産を取得しました｡
区分物件番号物件名称所在地取得価格(百万円)(注)オフィスO-15八王子トーセイビル東京都八王子市1,600
(注) 信託受益権の売買媒介手数料､公租公課等を含まない売買代金を記載しています｡
(ロ) 資金の借入れ本投資法人は､前記｢(イ)資産の取得｣に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため､以下の資金の借入れを実行しました｡
借入先借入金額(百万円)利率(注1)借入実行日返済期日返済方法担保
株式会社みずほ銀行400
基準金利(全銀協1か月日本円TIBOR)(注2)+0.200％
2020年5月29日2021年5月31日期限一括弁済無担保
(注1) 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません｡(注2) 各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は､直前の利払日(第1回の利息計算期間については借入実行日)の2営業日 前 に 決 定 し ま す ｡ 全 銀 協 日 本 円 T I B O R に つ い て は ､ 一 般 社 団 法 人 全 銀 協 T I B O R 運 営 機 関 の ホ ー ム ペ ー ジ(http://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます｡
本投資法人は､2020年5月29日に返済期日の到来した2,400百万円の返済資金に充当するため､以下の資金の借入れを実行しました｡
借入先借入金額(百万円)利率(注)借入実行日返済期日返済方法担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行株式会社福岡銀行株式会社千葉銀行
2,4001.11270％(固定金利)2020年5月29日2026年11月30日期限一括弁済無担保
(注) 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません｡(ハ) 新投資口の発行本投資法人は、2020年6月15日開催の役員会において、以下のとおり第三者割当による新投資口の発行に関する決議を行いました｡
（第三者割当による新投資口の発行）発行新投資口数： 4,000口発行価額（払込金額）： 1口当たり104,900円発行価額（払込金額）の総額： 419,600,000円募集又は割当方法： 第三者割当の方法による申込期日： 2020年6月23日払込期日： 2020年6月25日割当先及び口数： トーセイ株式会社、4,000口
（資金使途）借入金の返済資金の一部に充当し、残額が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です｡
投資法人の概況
〈1〉 出資の状況
期別第7期第8期第9期第10期第11期
(2018年4月30日)(2018年10月31日)(2019年4月30日)(2019年10月31日)(2020年4月30日)
発行可能投資口総口数(口)10,000,000 10,000,000 10,000,000 10,000,00010,000,000発行済投資口の総口数(口)234,400234,400283,015283,015336,505
出資総額(注)(百万円)23,90723,90729,00929,00936,097投資主数(人)13,89213,82716,15814,99616,826
(注) 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません｡
〈2〉 投資口に関する事項
2020年4月30日現在の投資主のうち､保有する投資口の比率が高い上位10名は以下のとおりです｡
氏名又は名称所有投資口数(口)
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合(％)日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)28,2898.40トーセイ株式会社27,0518.03日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口)21,2386.31野村信託銀行株式会社(投信口)13,5264.01資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口)8,2652.45石原昌幸8,2542.45NORTHERN TRUST CO.(AVFC) RE IEDU UCITS CLIENTS NON LENDING 15 PCT TREATY ACCOUNT6,7211.99
モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式会社6,6781.98近畿産業信用組合4,3401.28株式会社あおぞら銀行4,0001.18
合計128,36238.14
(注) 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第3位以下を切り捨てて記載しています｡
〈3〉 役員等に関する事項① 当期末における執行役員､監督役員及び会計監査人は以下のとおりです｡
役職名役員等の氏名又は名称主な兼職等
当該営業期間における役職毎の報酬の総額(千円)
執行役員北島敬義トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社取締役REIT運用本部長－
監督役員菅谷貴子山田･尾﨑法律事務所弁護士2,460田島照久田島公認会計士事務所公認会計士･税理士会計監査人新創監査法人－6,800
(注1) 執行役員の北島敬義は､本投資法人の投資口を自己の名義で14口所有しており､監督役員は､いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません｡また､監督役員は､上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが､上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません｡(注2) 執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え､2018年7月20日に開催された本投資法人の第3回投資主総会において､若林要が補欠執行役員として選任されています｡(注3) 執行役員及び監督役員については当期に支給した額､会計監査人については当期の監査に係る報酬として支払うべき額を記載しています｡(注4) 会計監査人の報酬には、2019年11月に行われた新投資口発行の際の「監査人から引受事務幹事会社への書簡」作成業務に係る報酬が含まれています。
② 会計監査人の解任及び不再任の決定の方針会計監査人の解任については､投信法の定めに従い､また不再任については､監査の品質及び監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案し､本投資法人の役員会において検討します｡
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
〈4〉 資産運用会社､資産保管会社及び一般事務受託者2020年4月30日現在における資産運用会社､資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです｡
委託区分氏名又は名称資産運用会社トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社資産保管会社三菱UFJ信託銀行株式会社一般事務受託者(投資主名簿等管理人)三菱UFJ信託銀行株式会社一般事務受託者(機関運営)三菱UFJ信託銀行株式会社一般事務受託者(会計)令和アカウンティング・ホールディングス株式会社一般事務受託者(税務)税理士法人令和会計社
投資法人の運用資産の状況
〈1〉 投資法人の資産の構成2020年4月30日現在における本投資法人の資産の構成は､以下のとおりです｡なお､保有資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産(以下｢不動産信託受益権｣といいます｡)は､いずれもテナントに対する賃貸用である建物及びその敷地です｡
資産の種類地域等主たる用途
第10期(2019年10月31日)
第11期(2020年4月30日)
保有総額(百万円)(注2)
対総資産比率(％)(注3)
保有総額(百万円)(注2)
対総資産比率(％)(注3)
不動産信託受益権
東京経済圏オフィス26,99643.329,88539.1商業施設5,8419.45,8117.6住宅23,31837.432,34142.4主要地方都市(注1)－－－－－合計56,15690.068,03889.1預金･その他の資産6,24410.08,30710.9資産総額(注2)62,400100.076,345100.0
(注1) ｢主要地方都市｣とは､東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます｡(注2) ｢保有総額｣及び｢資産総額｣は､規約に定められた資産評価方法に従って､各期末時点における貸借対照表計上額(不動産信託受益権については､減価償却後の帳簿価額)に基づいて記載しています｡(注3) ｢対総資産比率｣は､資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます｡
〈2〉 主要な保有資産2020年4月30日現在､本投資法人が保有する主要な資産(期末帳簿価額上位10物件)の概要は以下のとおりです｡運用資産の用途の分類に応じ､オフィスは｢O｣､商業施設は｢Rt｣及び住宅は｢Rd｣の符号を､それぞれの物件番号の冒頭に付しています｡
物件番号不動産等の名称
帳簿価額(百万円)(注1)
賃貸可能面積(㎡)(注2)
賃貸面積(㎡)(注3)
稼働率(％)(注4)
対総不動産賃貸事業収益比率(％)(注5)
O-04 関内トーセイビルⅡ3,9516,920.836,920.83100.05.7オフィスO-11 NU関内ビル3,8008,025.767,943.9299.05.6オフィス
O-01 多摩センタートーセイビル3,2789,737.499,737.49100.0(98.4)6.9オフィス
Rd-23 T's garden北柏2,81213,377.4413,099.9697.93.1住宅O-12 東戸塚ウエストビル2,6595,664.695,305.1493.73.7オフィスRd-09 SEA SCAPE千葉みなと2,6546,758.526,454.2195.54.2住宅
O-08 JPT元町ビル2,3315,453.135,453.13100.0(100.0)3.8オフィス
Rt-01 稲毛海岸ビル2,2145,890.925,730.1797.34.2商業施設O-13 関内ワイズビル2,0603,568.433,568.43100.02.2オフィスO-02 KM新宿ビル1,9873,403.953,403.95100.03.1オフィス
合計27,75168,801.1667,617.2398.342.7
(注1) ｢帳簿価額｣は､2020年4月30日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており､百万円未満を切り捨てて記載しています｡以下同じです｡(注2) ｢賃貸可能面積｣は､2020年4月30日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積の合計を記載しています｡以下同じです｡(注3) ｢賃貸面積｣は､2020年4月30日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています｡なお､賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります｡また､当該運用資産につき､パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナント(パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を締結している場合は､当該賃料固定型ML契約の賃借人をエンドテナントとして扱います｡以下同じです｡)との間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載し､賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の賃貸面積を記載しています｡(注4) ｢稼働率｣は､2020年4月30日現在における各運用資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています｡ただし､当該運用資産につきML契約が締結されている場合において､パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し､賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し､当該物件について､ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています｡また､合計は､各運用資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を記載しています｡以下同じです｡(注5) ｢対総不動産賃貸事業収益比率｣は､各物件の不動産賃貸事業収益を全物件に係る合計額で除した比率を示しています｡以下同じです｡(注6) エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも､2020年4月30日現在において契約が継続している場合は､当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして､当該賃貸借契約に基づき｢賃貸面積｣及び｢稼働率｣を記載しています｡以下同じです｡
〈3〉 不動産等組入資産明細
2020年4月30日現在､本投資法人が保有する不動産等の概要は以下のとおりです｡
物件番号不動産等の名称所在地(住居表示)所有形態賃貸可能面積(㎡)
帳簿価額(百万円)
期末算定価額(百万円)(注)
O-01 多摩センタートーセイビル東京都多摩市落合1丁目15番2号信託受益権9,737.493,2783,810
O-02 KM新宿ビル東京都新宿区歌舞伎町2丁目46番5号信託受益権3,403.951,9872,770
O-03 日本橋浜町ビル東京都中央区日本橋浜町1丁目12番9号信託受益権3,334.401,7762,680
O-04 関内トーセイビルⅡ神奈川県横浜市中区住吉町4丁目45番1号信託受益権6,920.833,9514,640
O-05 西葛西トーセイビル東京都江戸川区西葛西6丁目9番12号信託受益権3,187.971,6582,060
O-06 新横浜センタービル神奈川県横浜市港北区新横浜2丁目5番15号信託受益権3,888.281,3431,810
O-07 西台NCビル東京都板橋区高島平1丁目83番1号信託受益権3,798.481,4831,800
O-08 JPT元町ビル神奈川県横浜市中区山下町273番地信託受益権5,453.132,3312,910
O-09 白山麻の実ビル東京都文京区白山5丁目36番9号信託受益権1,860.511,3681,680
O-10 長者町デュオビル神奈川県横浜市中区長者町4丁目11番地11信託受益権2,204.741,3001,430
O-11 NU関内ビル神奈川県横浜市中区山下町223番地1信託受益権8,025.763,8004,020
O-12 東戸塚ウエストビル神奈川県横浜市戸塚区川上町90番地6信託受益権5,664.692,6592,760
O-13 関内ワイズビル神奈川県横浜市中区不老町2丁目9番地1信託受益権3,568.432,0602,170
O-14 本厚木トーセイビル神奈川県厚木市田村町8番10号信託受益権2,651.90884910
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
物件番号不動産等の名称所在地(住居表示)所有形態賃貸可能面積(㎡)
帳簿価額(百万円)
期末算定価額(百万円)(注)
Rt-01 稲毛海岸ビル千葉県千葉市美浜区高洲3丁目23番2号信託受益権5,890.922,2142,750
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル埼玉県入間市東藤沢2丁目18番20号信託受益権6,089.721,9152,190
Rt-03 セレクション初富千葉県鎌ケ谷市北初富8番1号信託受益権1,839.45311364
Rt-04 和紅ビル千葉県千葉市美浜区高洲3丁目14番１号信託受益権2,827.261,3691,410
Rd-01 T's garden高円寺東京都杉並区高円寺北3丁目35番26号信託受益権2,169.381,5042,040
Rd-02 ライブ赤羽東京都北区浮間3丁目29番10号信託受益権3,876.431,1991,550
Rd-03 月光町アパートメント東京都目黒区下目黒6丁目9番22号信託受益権1,392.139841,230
Rd-04 T's garden川崎大師神奈川県川崎市川崎区伊勢町13番19号及び20号信託受益権2,067.859421,140
Rd-05 アビタート蒲田東京都大田区中央8丁目20番12号信託受益権1,768.23830932
Rd-07 アブニール白妙神奈川県横浜市南区白妙町2丁目7番地5信託受益権2,499.93735962
Rd-08 ドミトリー原町田東京都町田市原町田2丁目6番14号信託受益権1,867.16609754
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと千葉県千葉市中央区中央港1丁目24番14号信託受益権6,758.522,6543,180
Rd-10 プライムガーデン千葉県鎌ケ谷市北初富8番11号信託受益権3,687.99612626
Rd-11 T's garden新小岩東京都葛飾区西新小岩4丁目39番21号信託受益権1,652.93670746
Rd-12 ツイン･アベニュー東京都練馬区関町北2丁目3番20号信託受益権4,558.961,8862,010
Rd-13 マイルストン東久留米東京都東久留米市東本町4番6号信託受益権3,546.731,6311,730
Rd-14 ルミエール3番館埼玉県川口市芝1丁目23番5号信託受益権5,644.161,4151,570
Rd-15 T's garden西船橋千葉県船橋市二子町490番地1信託受益権2,643.84863878
Rd-16 クエスト山手台神奈川県横浜市泉区西が岡1丁目27番地2信託受益権2,802.74711748
Rd-17 サンセール与野本町埼玉県さいたま市中央区下落合6丁目2番1号信託受益権1,419.39600622
Rd-18 Rising Place川崎二番館神奈川県川崎市川崎区浜町2丁目22番6号信託受益権2,962.481,8901,860
Rd-19 Jパレス桜台東京都練馬区桜台3丁目36番12号信託受益権2,395.481,0981,170
Rd-20 ペルソナージュ横浜神奈川県横浜市栄区桂町字上耕地688番地4信託受益権1,989.43749794
Rd-21 T's garden西八王子WEST東京都八王子市台町2丁目14番11号信託受益権2,315.99606653
Rd-22 T's garden大島東京都江東区北砂3丁目1番16号信託受益権2,705.701,0291,080
Rd-23 T's garden北柏千葉県柏市根戸字高野台470番地58信託受益権13,377.442,8122,850
物件番号不動産等の名称所在地(住居表示)所有形態賃貸可能面積(㎡)
帳簿価額(百万円)
期末算定価額(百万円)(注)
Rd-24 センチュリー浦和埼玉県さいたま市桜区南元宿2丁目10番1号信託受益権4,201.779941,050
Rd-25 T's garden永山東京都多摩市永山1丁目17番地9信託受益権4,286.89862889
Rd-26 グランドゥールふじみ野埼玉県富士見市ふじみ野東2丁目9番地7信託受益権2,144.34833839
Rd-27 T's garden一橋学園東京都小平市喜平町1丁目6番16号信託受益権2,845.88771794
Rd-28 T's garden蕨Ⅱ埼玉県川口市芝1丁目26番2号信託受益権3,053.42760808
Rd-29 T's garden蕨Ⅲ埼玉県川口市芝中田2丁目21番17号信託受益権2,461.90665695
Rd-30 T's garden柏千葉県柏市富里3丁目2番35号信託受益権3,265.29605628
Rd-31 サンイング北松戸千葉県松戸市上本郷字花下426番地1信託受益権1,194.14491504
Rd-32 T's garden田無東京都西東京市南町1丁目5番14号信託受益権1,263.32316326
合計179,167.7568,03877,822
(注) ｢期末算定価額｣は､本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき､2020年4月30日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所､日本ヴァリュアーズ株式会社又はJLL森井鑑定株式会社が作成した不動産鑑定評価書又は調査報告書に記載された価格を記載しています｡
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況の推移は以下のとおりです｡
物件番号不動産等の名称
第10期(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
第11期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
テナント総数〔期末時点〕(注1)
稼働率〔期末時点〕(％)
不動産賃貸事業収益〔期間中〕(百万円)
対総不動産賃貸事業収益比率(％)
テナント総数〔期末時点〕(注1)
稼働率〔期末時点〕(％)
不動産賃貸事業収益〔期間中〕(百万円)
対総不動産賃貸事業収益比率(％)
O-01 多摩センタートーセイビル(注2)1(45)100.0(98.4)2078.31(44)100.0(98.4)2066.9
O-02 KM新宿ビル7100.0933.77100.0933.1O-03 日本橋浜町ビル8100.01004.08100.01053.5O-04 関内トーセイビルⅡ33100.01746.933100.01725.7O-05 西葛西トーセイビル9100.0753.09100.0792.7O-06 新横浜センタービル1197.6803.212100.0752.5O-07 西台NCビル7100.0803.27100.0802.7
O-08 JPT元町ビル(注3)7(8)100.0(100.0)1154.67(8)100.0(100.0)1143.8
O-09 白山麻の実ビル11100.0582.311100.0582.0O-10 長者町デュオビル10100.0461.810100.0511.7O-11 NU関内ビル2499.01706.82499.01675.6O-12 東戸塚ウエストビル1493.71124.51493.71113.7O-13 関内ワイズビル(注8)－－－－5100.0672.2O-14本厚木トーセイビル(注7)－－－－1294.3451.5Rt-01 稲毛海岸ビル1498.61244.91397.31274.2
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル(注4)1(5)100.0(94.0)722.91(5)100.0(94.0)722.4
Rt-03 セレクション初富1100.0140.61100.0140.5Rt-04 和紅ビル2389.5662.62497.4712.4Rd-01 T's garden高円寺5397.2532.15498.8521.8Rd-02 ライブ赤羽7097.2542.26794.4531.8Rd-03 月光町アパートメント17100.0361.417100.0361.2Rd-04 T's garden川崎大師52100.0371.55194.8371.2Rd-05 アビタート蒲田27100.0281.127100.0291.0Rd-07 アブニール白妙4097.9341.43995.7371.3Rd-08 ドミトリー原町田6598.3301.27096.7291.0Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと12293.91224.912895.51254.2Rd-10 プライムガーデン60100.0321.35693.3311.1Rd-11 T's garden新小岩25100.0251.02396.3250.9Rd-12 ツイン･アベニュー50100.0652.650100.0652.2Rd-13 マイルストン東久留米17392.9642.617996.6672.3Rd-14 ルミエール３番館7997.8572.37896.7602.0Rd-15 T's garden西船橋2294.4311.32597.2331.1Rd-16 クエスト山手台2994.7291.231100.0291.0Rd-17 サンセール与野本町4994.5241.05298.6240.8
Rd-18 Rising Place川崎二番館5597.1622.55597.1632.1
Rd-19 Jパレス桜台28100.0361.529100.0381.3Rd-20 ペルソナージュ横浜6188.8271.16893.4281.0
Rd-21 T's garden西八王子WEST4796.9251.04897.9260.9
Rd-22 T's garden大島(注6)5797.3371.55695.6421.4Rd-23 T's garden北柏(注8)－－－－13897.9923.1Rd-24 センチュリー浦和(注7)－－－－6993.6381.3
物件番号不動産等の名称
第10期(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
第11期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
テナント総数〔期末時点〕(注1)
稼働率〔期末時点〕(％)
不動産賃貸事業収益〔期間中〕(百万円)
対総不動産賃貸事業収益比率(％)
テナント総数〔期末時点〕(注1)
稼働率〔期末時点〕(％)
不動産賃貸事業収益〔期間中〕(百万円)
対総不動産賃貸事業収益比率(％)
Rd-25 T's garden永山(注5)(注7)－－－－5(98)100.0(95.3)361.2
Rd-26 グランドゥールふじみ野(注7)－－－－9499.0321.1
Rd-27 T's garden一橋学園(注7)－－－－5591.7281.0
Rd-28 T's garden蕨Ⅱ(注7)－－－－5698.2291.0Rd-29 T's garden蕨Ⅲ(注7)－－－－38100.0260.9Rd-30 T's garden柏(注7)－－－－3788.2250.9Rd-31 サンイング北松戸(注7)－－－－4195.8170.6Rd-32 T's garden田無(注7)－－－－20100.0140.5
合計1,36297.92,510100.01,95597.72,996100.0
(注1) ｢テナント総数｣は､各運用資産に係る各賃貸借契約に基づき､運用資産毎のテナント数(同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には､当該テナントは1件として数えています｡)を記載しています｡ただし､当該運用資産につきML契約が締結されている場合において､パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し､賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはかかるML会社をテナントとしてテナント数を記載し､当該物件について､ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています｡ (注2) 本物件については､2014年7月31日付で信託受託者及びトーセイ･コミュニティ株式会社(以下｢トーセイ･コミュニティ｣といいます｡)との間でパススルー型ML契約が締結され､さらに同日付で同社及びトーセイとの間でパススルー型ML契約が締結されています｡また､同社とトーセイとの間のパススルー型ML契約は､本投資法人による取得時に､賃料固定型ML契約に変更され､2016年11月27日付で終了した後､2016年11月28日を始期とし2020年11月30日を終期とする新たな賃料固定型ML契約が締結されています｡(注3) 本物件については､2016年2月29日付で信託受託者及びトーセイ･コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されていますが､そのうち2階(賃貸面積919.15㎡)については2016年9月9日付で､7階一部区画(賃貸面積316.04㎡)については2016年9月28日付で､同社及びトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されています｡(注4) 本物件については､2015年9月30日付で信託受託者及びトーセイ･コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されています｡また､本投資法人による取得時に､トーセイ･コミュニティ及びトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されています｡(注5) 本物件については、2019年11月5日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されていますが、そのうち住宅部分については2019年11月5日付で、同社及びトーセイとの間で、賃料固定型ML契約が締結されています。(注6) 本物件については､2019年5月24日に取得しているため､表中における第10期「不動産賃貸事業収益」は､取得日以後の数値を記載しています｡(注7) 本物件については､2019年11月5日に取得しているため､表中における第11期｢不動産賃貸事業収益｣は取得日以後の数値を記載しています｡(注8) 本物件については､2019年12月2日に取得しているため､表中における第11期｢不動産賃貸事業収益｣は取得日以後の数値を記載しています｡
〈4〉 再生可能エネルギー発電設備等明細表該当事項はありません｡
〈5〉 公共施設等運営権等明細表該当事項はありません｡
〈6〉 特定取引の契約額及び時価の状況表該当事項はありません｡
〈7〉 その他資産の状況
不動産を主な信託財産とする信託受益権等は､前記｢〈3〉不動産等組入資産明細｣に一括して記載しており､2020年4月30日現在同欄記載以外に本投資法人が主たる投資対象とする主な特定資産の組入れはありません｡
〈8〉 国及び地域毎の資産保有状況日本以外の国及び地域について､該当事項はありません｡
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
保有不動産の資本的支出〈1〉 資本的支出の予定
本投資法人が2020年4月30日現在保有する資産に関し､現在計画又は実施中の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです｡なお､下記工事予定金額のうち､工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります｡
不動産等の名称所在地目的予定期間工事予定金額(千円)
総額当期支払額既支払額
JPT元町ビル神奈川県横浜市自動火災報知設備更新工事自 2020年  2月至 2020年  5月9,500－－
KM新宿ビル東京都新宿区8階空調機更新工事自 2020年  3月至 2020年  6月8,700－－
T's garden田無 東京都西東京市外壁及び共用部リニューアル工事自 2020年  5月至 2020年  8月19,950－－
東戸塚ウエストビル神奈川県横浜市加圧給水ポンプユニット更新工事自 2020年  9月至 2020年  9月9,200－－
マイルストン東久留米東京都東久留米市エレベーター更新工事自 2020年  6月至 2020年10月13,000－－
NU関内ビル神奈川県横浜市高圧受変電設備主要部品交換工事自 2020年  7月至 2020年10月15,500－－
ドミトリー原町田東京都町田市機械式駐車場設備更新工事自 2020年  9月至 2020年10月22,960－－
T's garden大島 東京都江東区エレベーターリニューアル工事自 2020年  9月至 2020年10月21,500－－
クエスト山手台神奈川県横浜市エレベーターリニューアル工事自 2020年10月至 2020年10月7,190－－
〈2〉 期中の資本的支出
本投資法人が2020年4月30日現在保有する資産に関し､当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです｡当期の資本的支出に該当する工事は122,601千円であり､当期費用に区分された修繕費128,076千円と合わせ､合計250,677千円の工事を実施しています｡
不動産等の名称所在地目的期間工事金額(千円)
KM新宿ビル東京都新宿区機械式駐車場制御盤更新工事自 2020年  3月至 2020年  3月9,961
西台NCビル東京都板橋区1階・2階未更新機器及び3階空調機器更新工事自 2020年  4月至 2020年  4月19,267
JPT元町ビル神奈川県横浜市非常放送設備更新工事自 2020年  4月至 2020年  4月5,134
長者町デュオビル神奈川県横浜市2階-B､4階-C空調設備更新工事自 2020年  3月至 2020年  3月6,377
東戸塚ウエストビル神奈川県横浜市受変電設備更新工事自 2020年  4月至 2020年  4月8,700
その他73,161合計122,601
〈3〉 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は､物件毎に策定している長期修繕計画に基づき､期中のキャッシュ･フローのなかから､中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を､以下のとおり積立てています｡
第7期(自 2017年11月1日至 2018年4月30日)
第8期(自 2018年5月1日至 2018年10月31日)
第9期(自 2018年11月1日至 2019年4月30日)
第10期(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
第11期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
当期首積立金残高367,922437,021542,681604,582720,602当期積立額136,221162,047166,692186,201211,211当期積立金取崩額67,12256,387104,79170,18194,577次期繰越額437,021542,681604,582720,602837,235
費用･負債の状況
〈1〉 運用等に係る費用明細
第10期(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)(千円)
第11期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)(千円)資産運用報酬(注)149,066167,788資産保管手数料2,8692,865一般事務委託手数料14,85319,145役員報酬2,4602,460その他費用50,53862,565合計219,787254,824
(注) ｢資産運用報酬｣には､上記とは別に､不動産等を取得又は売却した場合､その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い､該当不動産の取得原価又は売却損益に算入している｢取得報酬｣及び｢譲渡報酬｣があり､第10期には取得報酬5,100千円、第11期には取得報酬59,520千円が発生しています｡
〈2〉 借入状況
2020年4月30日現在における金融機関毎の借入金の状況は以下のとおりです｡
区分借入日当期首残高(千円)
当期末残高(千円)
平均利率(％)(注1)
返済方法使途摘要借入先
1年内返済予定の長期借入金
株式会社三菱UFJ銀行2014年11月28日700,000－
0.88600(注2)
2019年11月29日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2014年11月28日600,000－2019年11月29日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2014年11月28日140,000－2019年11月29日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2014年11月28日140,000－2019年11月29日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2014年11月28日140,000－2019年11月29日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2014年11月28日140,000－2019年11月29日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2014年11月28日140,000－2019年11月29日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2015年11月17日－325,000
0.77188
2020年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2015年11月17日－300,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2015年11月17日－275,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2015年11月17日－150,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2015年11月17日－150,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2015年11月17日－150,0002020年11月30日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2015年11月17日－150,0002020年11月30日期限一括(注3)
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
区分借入日当期首残高(千円)
当期末残高(千円)
平均利率(％)(注1)
返済方法使途摘要借入先
1年内返済予定の長期借入金
株式会社三菱UFJ銀行2016年11月30日－100,000
0.84075
2020年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2016年11月30日－100,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2016年11月30日－100,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2016年11月30日－100,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2016年11月30日－50,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2016年11月30日－50,0002020年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2016年11月2日500,000500,000
0.57188
2020年5月29日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2016年11月2日400,000400,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2016年11月2日200,000200,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2016年11月2日100,000100,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2016年11月2日100,000100,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2016年11月2日100,000100,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社千葉銀行2016年11月2日100,000100,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2016年11月2日100,000100,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2017年11月2日200,000200,000
0.37188
2020年5月29日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2017年11月2日200,000200,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2017年11月2日110,000110,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2017年11月2日60,00060,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2017年11月2日60,00060,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2017年11月2日110,000110,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2017年11月2日60,00060,0002020年5月29日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2017年11月2日－220,0000.42188
2020年11月30日期限一括(注3) 無担保無保証株式会社三井住友銀行2017年11月2日－180,0002020年11月30日期限一括(注3)
小計4,400,0004,800,000－短期借入金合計4,400,0004,800,000－
株式会社三菱UFJ銀行2015年11月17日325,000－
0.77188
2020年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2015年11月17日300,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2015年11月17日275,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2015年11月17日150,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2015年11月17日150,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2015年11月17日150,000－2020年11月30日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2015年11月17日150,000－2020年11月30日期限一括(注3)
区分借入日当期首残高(千円)
当期末残高(千円)
平均利率(％)(注1)
返済方法使途摘要借入先
株式会社三菱UFJ銀行2015年11月17日450,000450,000
0.97188
2021年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証株式会社三井住友銀行2015年11月17日350,000350,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2015年11月17日200,000200,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2015年11月17日550,000550,0001.58567
2022年11月30日期限一括(注3) 無担保無保証株式会社三井住友銀行2015年11月17日450,000450,0002022年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2016年11月30日100,000－
0.84075
2020年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2016年11月30日100,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2016年11月30日100,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2016年11月30日100,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2016年11月30日50,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2016年11月30日50,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2016年11月30日100,000100,000
0.95441
2021年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2016年11月30日100,000100,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2016年11月30日200,000200,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2016年11月30日200,000200,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2016年11月30日200,000200,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2016年11月30日200,000200,0002021年11月30日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2016年11月30日200,000200,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2016年11月30日350,000350,000
1.17068
2022年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証株式会社三井住友銀行2016年11月30日350,000350,0002022年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2016年11月30日100,000100,0002022年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2016年11月30日750,000750,0001.39061
2023年11月30日期限一括(注3) 無担保無保証株式会社三井住友銀行2016年11月30日650,000650,0002023年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2016年11月2日550,000550,000
0.87445
2021年10月29日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2016年11月2日400,000400,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2016年11月2日150,000150,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2016年11月2日150,000150,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2016年11月2日200,000200,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2016年11月2日150,000150,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社千葉銀行2016年11月2日50,00050,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2016年11月2日50,00050,0002021年10月29日期限一括(注3)
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
区分借入日当期首残高(千円)
当期末残高(千円)
平均利率(％)(注1)
返済方法使途摘要借入先
株式会社三菱UFJ銀行2017年11月2日220,000－0.42188
2020年11月30日期限一括(注3) 無担保無保証株式会社三井住友銀行2017年11月2日180,000－2020年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2017年11月2日150,000150,000
0.80424
2021年10月29日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2017年11月2日150,000150,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2017年11月2日110,000110,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2017年11月2日60,00060,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2017年11月2日60,00060,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2017年11月2日110,000110,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2017年11月2日60,00060,0002021年10月29日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2017年11月2日600,000600,000
1.16184
2023年10月31日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2017年11月2日500,000500,0002023年10月31日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2017年11月2日195,000195,0002023年10月31日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2017年11月2日160,000160,0002023年10月31日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2017年11月2日160,000160,0002023年10月31日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2017年11月2日185,000185,0002023年10月31日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2017年11月30日700,000700,000
0.92671
2022年10月31日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2017年11月30日600,000600,0002022年10月31日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2017年11月30日140,000140,0002022年10月31日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2017年11月30日140,000140,0002022年10月31日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2017年11月30日140,000140,0002022年10月31日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2017年11月30日140,000140,0002022年10月31日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2017年11月30日140,000140,0002022年10月31日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2018年10月31日300,000300,000
0.85848
2022年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2018年10月31日300,000300,0002022年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2018年10月31日220,000220,0002022年11月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2018年10月31日245,000245,0002022年11月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2018年10月31日245,000245,0002022年11月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2018年10月31日170,000170,0002022年11月30日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2018年10月31日120,000120,0002022年11月30日期限一括(注3)
区分借入日当期首残高(千円)
当期末残高(千円)
平均利率(％)(注1)
返済方法使途摘要借入先
株式会社三菱UFJ銀行2018年11月2日300,000300,000
0.42188
2021年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2018年11月2日250,000250,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2018年11月2日150,000150,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2018年11月2日100,000100,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2018年11月2日100,000100,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2018年11月2日100,000100,0002021年11月30日期限一括(注3)
株式会社三井住友銀行2018年11月2日300,000300,000
0.98765
2023年11月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社みずほ銀行2018年11月2日100,000100,0002023年11月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2018年11月2日100,000100,0002023年11月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2018年11月2日100,000100,0002023年11月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2018年11月2日100,000100,0002023年11月30日期限一括(注3)
株式会社イオン銀行2018年11月2日300,000300,0002023年11月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2018年11月2日700,000700,000
1.10624
2024年5月31日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2018年11月2日400,000400,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2018年11月2日200,000200,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2018年11月2日200,000200,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2018年11月2日200,000200,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2018年11月2日200,000200,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2018年11月2日100,000100,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2018年11月2日300,000300,000
1.22503
2024年11月29日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2018年11月2日200,000200,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2018年11月2日100,000100,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2018年11月2日100,000100,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2018年11月2日100,000100,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2018年11月2日100,000100,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2018年11月2日100,000100,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2018年11月2日300,000300,000
1.34569
2025年5月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2018年11月2日200,000200,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2018年11月2日100,000100,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2018年11月2日100,000100,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2018年11月2日100,000100,0002025年5月30日期限一括(注3)
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
区分借入日当期首残高(千円)
当期末残高(千円)
平均利率(％)(注1)
返済方法使途摘要借入先
株式会社あおぞら銀行2018年11月2日100,000100,0001.34569
2025年5月30日期限一括(注3) 無担保無保証株式会社福岡銀行2018年11月2日100,000100,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2018年11月30日362,500362,500
0.52188
2022年5月31日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2018年11月30日287,500287,5002022年5月31日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2018年11月30日70,00070,0002022年5月31日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2018年11月30日70,00070,0002022年5月31日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2018年11月30日70,00070,0002022年5月31日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2018年11月30日70,00070,0002022年5月31日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2018年11月30日70,00070,0002022年5月31日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2018年11月30日362,500362,500
0.89102
2023年5月31日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2018年11月30日287,500287,5002023年5月31日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2018年11月30日70,00070,0002023年5月31日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2018年11月30日70,00070,0002023年5月31日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2018年11月30日70,00070,0002023年5月31日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2018年11月30日70,00070,0002023年5月31日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2018年11月30日70,00070,0002023年5月31日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2019年5月31日225,000225,000
0.83106
2024年5月31日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2019年5月31日195,000195,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2019年5月31日180,000180,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2019年5月31日150,000150,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2019年5月31日150,000150,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2019年5月31日150,000150,0002024年5月31日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2019年5月31日150,000150,0002024年5月31日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2019年11月29日－700,000
0.82514
2024年11月29日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2019年11月29日－600,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2019年11月29日－140,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2019年11月29日－140,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2019年11月29日－140,0002024年11月29日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2019年11月29日－140,0002024年11月29日期限一括(注3)
三井住友信託銀行株式会社2019年11月29日－140,0002024年11月29日期限一括(注3)
区分借入日当期首残高(千円)
当期末残高(千円)
平均利率(％)(注1)
返済方法使途摘要借入先
株式会社三菱UFJ銀行2019年12月2日－400,000
0.88807
2025年5月30日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2019年12月2日－400,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2019年12月2日－250,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2019年12月2日－150,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2019年12月2日－250,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2019年12月2日－250,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2019年12月2日－100,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社イオン銀行2019年12月2日－200,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社西日本シティ銀行2019年12月2日－300,0002025年5月30日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2019年12月2日－500,000
0.99894
2025年11月28日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2019年12月2日－400,0002025年11月28日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2019年12月2日－200,0002025年11月28日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2019年12月2日－200,0002025年11月28日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2019年12月2日－200,0002025年11月28日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2019年12月2日－200,0002025年11月28日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2019年12月2日－200,0002025年11月28日期限一括(注3)
株式会社イオン銀行2019年12月2日－100,0002025年11月28日期限一括(注3)
株式会社三菱UFJ銀行2019年12月2日－500,000
1.11177
2026年5月29日期限一括(注3)
無担保無保証
株式会社三井住友銀行2019年12月2日－400,0002026年5月29日期限一括(注3)
株式会社みずほ銀行2019年12月2日－200,0002026年5月29日期限一括(注3)
株式会社りそな銀行2019年12月2日－200,0002026年5月29日期限一括(注3)
株式会社新生銀行2019年12月2日－200,0002026年5月29日期限一括(注3)
株式会社あおぞら銀行2019年12月2日－200,0002026年5月29日期限一括(注3)
株式会社福岡銀行2019年12月2日－200,0002026年5月29日期限一括(注3)
株式会社イオン銀行2019年12月2日－100,0002026年5月29日期限一括(注3)
長期借入金合計24,800,000 30,700,000－借入金合計29,200,000 35,500,000－
(注1) ｢平均利率｣は､期末時点のローン契約毎の加重平均利率を記載しています｡(注2) 当該借入は変動金利により行っていますが､金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており､その効果(金利の固定化)を勘案した利率を記載しています｡(注3) 資金使途は､不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部等に充当するためです｡
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
〈3〉 投資法人債
該当事項はありません｡
〈4〉 短期投資法人債
該当事項はありません｡
〈5〉 新投資口予約権
該当事項はありません｡
期中の売買状況〈1〉 不動産等及び資産対応証券等､インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
物件番号不動産等の名称
取得価格(百万円)
譲渡価格(百万円)
帳簿価額(百万円)
売却損益(百万円)
信託受益権O-13 関内ワイズビル2019年12月2日2,050－－－－
信託受益権O-14 本厚木トーセイビル2019年11月5日880－－－－
信託受益権 Rd-23 T's garden北柏2019年12月2日2,770－－－－
信託受益権 Rd-24 センチュリー浦和2019年11月5日980－－－－
信託受益権 Rd-25 T's garden永山2019年11月5日850－－－－
信託受益権 Rd-26 グランドゥールふじみ野2019年11月5日822－－－－
信託受益権 Rd-27 T's garden一橋学園2019年11月5日760－－－－
信託受益権 Rd-28 T's garden蕨Ⅱ2019年11月5日750－－－－
信託受益権 Rd-29 T's garden蕨Ⅲ2019年11月5日655－－－－
信託受益権 Rd-30 T's garden柏2019年11月5日595－－－－
信託受益権 Rd-31 サンイング北松戸2019年11月5日482－－－－
信託受益権 Rd-32 T's garden田無2019年11月5日310－－－－
合計11,904－－－
(注) 取得価格及び譲渡価格は､当該不動産等の取得又は譲渡に要した諸費用(売買媒介手数料､公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された不動産等の売買価格)を記載しています｡
〈2〉 その他の資産の売買状況等
該当事項はありません｡
〈3〉 特定資産の価格等の調査① 不動産等
取得又は譲渡
資産の種類物件番号不動産等の名称取引年月日
取得価格又は譲渡価格(百万円)
鑑定評価額(百万円)
鑑定評価機関価格時点
取得信託受益権O-13 関内ワイズビル2019年12月2日2,0502,160日本ヴァリュアーズ株式会社
2019年8月31日
取得信託受益権O-14 本厚木トーセイビル2019年11月5日880897日本ヴァリュアーズ株式会社
2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-23 T's garden北柏2019年12月2日2,7702,820日本ヴァリュアーズ株式会社
2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-24 センチュリー浦和2019年11月5日9801,050 JLL森井鑑定株式会社2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-25 T's garden永山2019年11月5日850888一般財団法人日本不動産研究所
2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-26 グランドゥールふじみ野2019年11月5日822838 JLL森井鑑定株式会社2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-27 T's garden一橋学園2019年11月5日760794一般財団法人日本不動産研究所
2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-28 T's garden蕨Ⅱ2019年11月5日750807日本ヴァリュアーズ株式会社
2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-29 T's garden蕨Ⅲ2019年11月5日655695日本ヴァリュアーズ株式会社
2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-30 T's garden柏2019年11月5日595628 JLL森井鑑定株式会社2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-31 サンイング北松戸2019年11月5日482496日本ヴァリュアーズ株式会社
2019年8月31日
取得信託受益権 Rd-32 T's garden田無2019年11月5日310323一般財団法人日本不動産研究所
2019年8月31日
(注1) 取得価格及び譲渡価格は､当該不動産等の取得又は譲渡に要した諸費用(売買媒介手数料､公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された不動産等の売買価格)を記載しています｡(注2) 上記記載の鑑定評価は「不動産鑑定評価基準 各論第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」を適用して行っています｡
② その他本投資法人が行った取引で､投信法第201条の定めにより価格等の調査が必要とされたもののうち､上記「〈3〉特定資産の価格等の調査 ①不動産等」に記載されている取引以外の取引はありません｡
Ⅰ. 資 産 運 用 報 告
〈4〉 利害関係人等との取引状況① 取引状況
区 分売買金額等(注2)(注3)
買付額等売付額等
総 額11,904百万円－
利害関係人等(注1)との取引状況の内訳
トーセイ株式会社11,904百万円(100.0%)－
合 計11,904百万円(100.0%)－
② 支払手数料等の金額
支払手数料等総額(A)(千円)
利害関係人等(注1)との取引内訳総額に対する割合(B／A)(％)
支払先支払金額(B)(千円)
管理委託費281,197トーセイ・コミュニティ株式会社264,17993.9
その他賃貸事業費用618,65047,7897.7
(注1) ｢利害関係人等」とは､投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号｡その後の改正を含みます｡)第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます｡(注2) 上記数値は､売買契約書に記載された売買価格(取得経費､固定資産税､都市計画税及び消費税等を含みません｡)を記載しています｡(注3) 括弧内の数値は､買付額の総額に対する比率(％)を記載しています｡(注4) 本表は当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています｡
〈5〉 資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
本資産運用会社は､当期末日現在第二種金融商品取引業及び宅地建物取引業の業務を兼業していますが､該当する取引はありません｡
経理の状況〈1〉 資産､負債､元本及び損益の状況
後記､「Ⅱ．貸借対照表」､「Ⅲ．損益計算書」､「Ⅳ．投資主資本等変動計算書」､「Ⅴ．注記表」及び「Ⅵ．金銭の分配に係る計算書」をご参照ください｡
〈2〉 減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません｡
〈3〉 不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません｡
自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません｡
海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません｡
海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません｡
〈1〉 お知らせ
該当事項はありません。
〈2〉 金額及び比率の端数処理
本書では､特に記載のない限り､記載未満の数値について､金額は切り捨て､比率は四捨五入により記載しています｡
Ⅱ. 貸 借 対 照 表
(単位:千円)
前期(ご参考)(2019年10月31日)当期(2020年4月30日)
現金及び預金1,255,8602,463,231
信託現金及び信託預金4,559,3245,077,584
営業未収入金10,61415,993
前払費用130,471201,373
未収消費税等－161,633
その他701－
流動資産合計5,956,9727,919,816
有形固定資産
信託建物16,192,67219,051,682
減価償却累計額△1,731,092△2,038,732
信託建物(純額)14,461,57917,012,949
信託構築物171,247185,380
減価償却累計額△44,110△49,110
信託構築物(純額)127,136136,270
信託機械及び装置307,063338,278
減価償却累計額△112,282△126,520
信託機械及び装置(純額)194,781211,758
信託工具､器具及び備品178,116223,105
減価償却累計額△52,956△66,342
信託工具､器具及び備品(純額)125,160156,762
信託土地40,378,49649,650,945
有形固定資産合計55,287,15467,168,685
無形固定資産
信託借地権869,627869,627
無形固定資産合計869,627869,627
投資その他の資産
長期前払費用253,654342,254
繰延税金資産－17
差入敷金及び保証金10,00010,000
投資その他の資産合計263,654352,271
固定資産合計56,420,43768,390,585
投資口交付費23,51635,093
繰延資産合計23,51635,093
資産合計62,400,92576,345,496
(単位:千円)
前期(ご参考)(2019年10月31日)当期(2020年4月30日)
営業未払金91,879178,680
1年内返済予定の長期借入金4,400,0004,800,000
未払金119,106141,637
未払法人税等605956
未払消費税等77,37612,997
前受金416,768489,103
その他37,805316,487
流動負債合計5,143,5405,939,862
長期借入金24,800,00030,700,000
信託預り敷金及び保証金2,350,9802,307,265
固定負債合計27,150,98033,007,265
負債合計32,294,52038,947,127
出資総額29,009,04836,097,061
出資総額控除額
一時差異等調整引当額※2△1,132※2－
出資総額控除額合計△1,132－
出資総額(純額)29,007,91636,097,061
当期未処分利益又は当期未処理損失(△)1,098,6611,301,306
剰余金合計1,098,6611,301,306
投資主資本合計30,106,57837,398,368
評価･換算差額等
繰延ヘッジ損益△172－
評価･換算差額等合計△172－
純資産合計※130,106,405※137,398,368
負債純資産合計62,400,92576,345,496
Ⅲ. 損 益 計 算 書
(単位:千円)
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
賃貸事業収入※12,266,387※12,721,172
その他賃貸事業収入※1244,555※1275,128
営業収益合計2,510,9422,996,301
賃貸事業費用※11,049,229※11,240,112
資産運用報酬149,066167,788
資産保管手数料2,8692,865
一般事務委託手数料14,85319,145
役員報酬2,4602,460
その他営業費用50,53862,565
営業費用合計1,269,0171,494,936
営業利益1,241,9251,501,364
受取利息2832
受取保険金－901
還付加算金418－
雑収入214162
営業外収益合計6611,096
支払利息137,141161,790
融資関連費用74,50884,936
その他11,23910,932
営業外費用合計222,889257,659
経常利益1,019,6971,244,801
税引前当期純利益1,019,6971,244,801
法人税､住民税及び事業税605961
法人税等調整額4,377△17
法人税等合計4,982943
当期純利益1,014,7141,243,857
前期繰越利益83,94757,449
当期未処分利益又は当期未処理損失(△)1,098,6611,301,306
Ⅳ. 投資主資本等変動計算書
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
出資総額剰余金
出資総額控除額出資総額(純額)
当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
一時差異等調整引当額
出資総額控除額合計当期首残高29,009,048△2,344△2,34429,006,7041,231,936当期変動額剰余金の配当△1,146,776一時差異等調整引当額の戻入1,2111,2111,211△1,211当期純利益1,014,714投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)当期変動額合計－1,2111,2111,211△133,274当期末残高※129,009,048△1,132△1,13229,007,9161,098,661
(単位:千円)
投資主資本評価・換算差額等
純資産合計剰余金投資主資本合計繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計剰余金合計当期首残高1,231,93630,238,640△1,175△1,17530,237,465当期変動額剰余金の配当△1,146,776△1,146,776△1,146,776一時差異等調整引当額の戻入△1,211－－当期純利益1,014,7141,014,7141,014,714投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)1,0021,0021,002当期変動額合計△133,274△132,0621,0021,002△131,060当期末残高1,098,66130,106,578△172△17230,106,405
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
出資総額剰余金
出資総額控除額出資総額(純額)
当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
一時差異等調整引当額
出資総額控除額合計当期首残高29,009,048△1,132△1,13229,007,9161,098,661当期変動額新投資口の発行7,088,0137,088,013剰余金の配当△1,040,080一時差異等調整引当額の戻入1,1321,1321,132△1,132当期純利益1,243,857投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)当期変動額合計7,088,0131,1321,1327,089,145202,644当期末残高※136,097,061－－36,097,0611,301,306
(単位:千円)
投資主資本評価・換算差額等
純資産合計剰余金投資主資本合計繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計剰余金合計当期首残高1,098,66130,106,578△172△17230,106,405当期変動額新投資口の発行7,088,0137,088,013剰余金の配当△1,040,080△1,040,080△1,040,080一時差異等調整引当額の戻入△1,132－－当期純利益1,243,8571,243,8571,243,857投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)172172172当期変動額合計202,6447,291,7901721727,291,963当期末残高1,301,30637,398,368－－37,398,368
Ⅴ. 注 記 表
[継続企業の前提に関する注記]
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
該当事項はありません｡該当事項はありません｡
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
項目前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
１.固定資産の減価償却の方法(1)有形固定資産(信託財産を含む｡)定額法を採用しています｡なお､主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです｡建物2〜64年構築物2〜60年機械及び装置4〜35年工具､器具及び備品2〜27年(2)長期前払費用定額法を採用しています｡
(1)有形固定資産(信託財産を含む｡)定額法を採用しています｡なお､主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです｡建物2〜64年構築物2〜60年機械及び装置2〜35年工具､器具及び備品2〜27年(2)長期前払費用定額法を採用しています｡
２.繰延資産の処理方法投資口交付費3年間にわたり均等償却しています｡投資口交付費3年間にわたり均等償却しています｡
３.収益及び費用の計上基準固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税､都市計画税及び償却資産税等については､賦課決定された税額のうち､当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています｡なお､不動産等の取得に伴い､譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は､不動産賃貸費用として計上せず､当該不動産等の取得原価に算入しています｡
固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税､都市計画税及び償却資産税等については､賦課決定された税額のうち､当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています｡なお､不動産等の取得に伴い､譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は､不動産賃貸費用として計上せず､当該不動産等の取得原価に算入しています｡
４.ヘッジ会計の方法(1)繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっています｡(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段 金利スワップ取引ヘッジ対象 借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人は､財務方針に基づき､規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています｡(4)ヘッジの有効性評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ･フロー変動の累計と､ヘッジ手段のキャッシュ･フロー変動の累計とを比較し､両者の変動額の比率を検証することにより､ヘッジの有効性を評価しています｡
(1)繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっています｡(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段 金利スワップ取引ヘッジ対象 借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人は､財務方針に基づき､規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています｡(4)ヘッジの有効性評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ･フロー変動の累計と､ヘッジ手段のキャッシュ･フロー変動の累計とを比較し､両者の変動額の比率を検証することにより､ヘッジの有効性を評価しています｡
項目前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
5.その他計算書類作成のための基本となる重要な事項
(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については､信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について､貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています｡なお､該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については､貸借対照表において区分掲記しています｡①信託現金及び信託預金②信託建物､信託構築物､信託機械及び装置､信託工具､器具及び備品､信託土地③信託借地権④信託預り敷金及び保証金(2)消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は､税抜処理によっています｡ただし､固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています｡
(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については､信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について､貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています｡なお､該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については､貸借対照表において区分掲記しています｡①信託現金及び信託預金②信託建物､信託構築物､信託機械及び装置､信託工具､器具及び備品､信託土地③信託借地権④信託預り敷金及び保証金(2)消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は､税抜処理によっています｡ただし､固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています｡
[貸借対照表に関する注記]
前期(ご参考)(2019年10月31日)
当期(2020年4月30日)
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額50,000千円※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額50,000千円
※2.一時差異等調整引当額
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
1.引当･戻入れの発生事由､発生した資産等及び引当額(単位:千円)
発生した資産等発生した事由当初発生額当期首残高当期引当額当期戻入額当期末残高戻入れの事由
繰延ヘッジ損益金利スワップ評価損の発生31,2342,344－△1,2111,132デリバティブ取引の時価の変動
2.戻入れの具体的な方法繰延ヘッジ損益ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です｡
Ⅴ. 注 記 表
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)1.引当･戻入れの発生事由､発生した資産等及び引当額(単位:千円)
発生した資産等発生した事由当初発生額当期首残高当期引当額当期戻入額当期末残高戻入れの事由
繰延ヘッジ損益金利スワップ評価損の発生31,2341,132－△1,132－デリバティブ取引の時価の変動
2.戻入れの具体的な方法繰延ヘッジ損益ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れています｡
[損益計算書に関する注記]
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)A.不動産賃貸事業収益賃貸事業収入賃料収入1,947,579共益費収入211,659駐車場等収入82,298その他賃貸収入24,849小計2,266,387その他賃貸事業収入水道光熱費収入197,272その他収入47,282小計244,555不動産賃貸事業収益合計2,510,942B.不動産賃貸事業費用賃貸事業費用管理委託費232,056信託報酬11,363水道光熱費203,793損害保険料4,422修繕費87,913公租公課176,347減価償却費292,603その他費用40,727不動産賃貸事業費用合計1,049,229C.不動産賃貸事業損益(A－B)1,461,713
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)A.不動産賃貸事業収益賃貸事業収入賃料収入2,350,858共益費収入241,164駐車場等収入101,789その他賃貸収入27,359小計2,721,172その他賃貸事業収入水道光熱費収入208,755その他収入66,372小計275,128不動産賃貸事業収益合計2,996,301B.不動産賃貸事業費用賃貸事業費用管理委託費281,197信託報酬14,547水道光熱費213,720損害保険料5,164修繕費128,076公租公課200,601減価償却費340,264その他費用56,540不動産賃貸事業費用合計1,240,112C.不動産賃貸事業損益(A－B)1,756,188
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数10,000,000口発行済投資口の総口数283,015口
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数10,000,000口発行済投資口の総口数336,505口
[税効果会計に関する注記]
前期(ご参考)(2019年10月31日)
当期(2020年4月30日)
１.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳(単位:千円)繰延税金資産未払事業税損金不算入額－繰延ヘッジ損失54繰延税金資産小計54評価性引当額△54繰延税金資産合計－繰延税金資産の純額－
２.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの､当該差異の原因となった主要な項目別の内訳(単位:％)
法定実効税率31.51(調整)支払分配金の損金算入額△31.12その他0.10税効果会計適用後の法人税等の負担率0.49
１.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳(単位:千円)繰延税金資産未払事業税損金不算入額17繰延ヘッジ損失－繰延税金資産小計17評価性引当額－繰延税金資産合計17繰延税金資産の純額17
２.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの､当該差異の原因となった主要な項目別の内訳(単位:％)
法定実効税率31.46(調整)支払分配金の損金算入額△31.43その他0.05税効果会計適用後の法人税等の負担率0.08
[リースにより使用する固定資産に関する注記]
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
該当事項はありません｡該当事項はありません｡
Ⅴ. 注 記 表
[金融商品に関する注記]
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
１.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では､中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし､金融機関から
の借入れ､投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって､分散され､バランスのとれた資金調達を行
新投資口の発行は､発行に伴い取得する物件の収益性､取得時期､LTV水準､有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し､新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします｡借
入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は､資産の取得､修繕､敷金･保証金の返済､分配金
の支払､本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています｡
また､諸々の資金ニーズに対応するため､融資枠等の設定状況も勘案した上で､妥当と考えられる金額
を現預金として保有するものとします｡
デリバティブ取引については､借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行
うことがありますが､投機的な取引は行いません｡
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は､主に資産の取得資金､債務の返済･償還資金の調達を目的としています｡借入
金及び投資法人債は､弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが､調達先
の分散を図り､投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し､実行する
ことでリスクの低減を図っています｡
また､変動金利による借入金は､支払金利の上昇リスクに晒されていますが､LTVの上限を設定し､金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています｡また､かかるリスクと金利を固定化するコス
トのバランスを勘案し､支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段と
して利用できることとしています｡ただし､現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への
影響についてリスクが排除できない状況下においては､金利スワップの契約は行わないこととします｡
預金は､本投資法人の余剰資金を運用するものであり､預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒され
ていますが､安全性及び換金性を考慮し､預入期間を短期に限定して運用しています｡
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません｡
２.金融商品の時価等に関する事項
2019年10月31日における貸借対照表計上額､時価及びこれらの差額については､次のとおりです｡(単位:千円)
貸借対照表計上額時価差額(1)現金及び預金1,255,8601,255,860－(2)信託現金及び信託預金4,559,3244,559,324－資産合計5,815,1855,815,185－(3)1年内返済予定の長期借入金4,400,0004,400,000－(4)長期借入金24,800,00024,921,220121,220負債合計29,200,00029,321,220121,220(5)デリバティブ取引(※)(172)(172)－
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権･債務は純額で表示しており､合計で正味の債務となる項目については､()で示しています｡(注1) 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(1)現金及び預金､(2)信託現金及び信託預金これらは短期間で決済されるため､時価は帳簿価額にほぼ等しいことから､当該帳簿価額によっています｡(3)1年内返済予定の長期借入金､(4)長期借入金長期借入金のうち､変動金利によるものは､短期間で市場金利を反映し､時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため､当該帳簿価額によっています｡また､固定金利によるものは､元利金の合計額を､同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています｡(5)デリバティブ取引①ヘッジ会計が適用されていないもの:該当するものはありません｡②ヘッジ会計が適用されているもの:ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は､次のとおりです｡(単位:千円)
ヘッジ会計の方法
デリバティブ取引の種類等
主なヘッジ対象
契約額等(※1)
時価(※2)
原則的処理方法金利スワップ取引支払固定･受取変動長期借入金2,000,000－△172
(※1) 契約額等は､想定元本に基づいて表示しています｡(※2) 時価は､取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております｡
(注2) 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は､市場価格がなく､かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから､合理的にキャッシュ･フローを見積ることが極めて困難と認められるため､時価開示の対象とはしていません｡
区分貸借対照表計上額(※)信託預り敷金及び保証金2,384,917千円
(※) 金額は､1年内返還予定信託預り敷金及び保証金33,937千円を含んでいます｡
(注3) 金銭債権の決算日(2019年10月31日)後の償還予定額
(単位:千円)
1年以内1年超2年以内
2年超3年以内
3年超4年以内
4年超5年以内5年超
現金及び預金1,255,860－－－－－信託現金及び信託預金4,559,324－－－－－合計5,815,185－－－－－
(注4) 借入金の決算日(2019年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
1年以内1年超2年以内
2年超3年以内
3年超4年以内
4年超5年以内5年超
長期借入金4,400,0004,800,0006,200,0006,200,0005,600,0002,000,000合計4,400,0004,800,0006,200,0006,200,0005,600,0002,000,000
Ⅴ. 注 記 表
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
１.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では､中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし､金融機関から
の借入れ､投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって､分散され､バランスのとれた資金調達を行
新投資口の発行は､発行に伴い取得する物件の収益性､取得時期､LTV水準､有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し､新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします｡借
入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は､資産の取得､修繕､敷金･保証金の返済､分配金
の支払､本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています｡
また､諸々の資金ニーズに対応するため､融資枠等の設定状況も勘案した上で､妥当と考えられる金額
を現預金として保有するものとします｡
デリバティブ取引については､借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行
うことがありますが､投機的な取引は行いません｡
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は､主に資産の取得資金､債務の返済･償還資金の調達を目的としています｡借入
金及び投資法人債は､弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが､調達先
の分散を図り､投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し､実行する
ことでリスクの低減を図っています｡
また､変動金利による借入金は､支払金利の上昇リスクに晒されていますが､LTVの上限を設定し､金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています｡また､かかるリスクと金利を固定化するコス
トのバランスを勘案し､支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段と
して利用できることとしています｡ただし､現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への
影響についてリスクが排除できない状況下においては､金利スワップの契約は行わないこととします｡
預金は､本投資法人の余剰資金を運用するものであり､預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒され
ていますが､安全性及び換金性を考慮し､預入期間を短期に限定して運用しています｡
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません｡
２.金融商品の時価等に関する事項
2020年4月30日における貸借対照表計上額､時価及びこれらの差額については､次のとおりです｡(単位:千円)
貸借対照表計上額時価差額(1)現金及び預金2,463,2312,463,231－(2)信託現金及び信託預金5,077,5845,077,584－資産合計7,540,8157,540,815－(3)1年内返済予定の長期借入金4,800,0004,800,000－(4)長期借入金30,700,00030,756,14156,141負債合計35,500,00035,556,14156,141
(注1) 金融商品の時価の算定方法に関する事項(1)現金及び預金､(2)信託現金及び信託預金これらは短期間で決済されるため､時価は帳簿価額にほぼ等しいことから､当該帳簿価額によっています｡(3)1年内返済予定の長期借入金､(4)長期借入金長期借入金のうち､変動金利によるものは､短期間で市場金利を反映し､時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため､当該帳簿価額によっています｡また､固定金利によるものは､元利金の合計額を､同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています｡(注2) 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は､市場価格がなく､かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから､合理的にキャッシュ･フローを見積ることが極めて困難と認められるため､時価開示の対象とはしていません｡
区分貸借対照表計上額(※)信託預り敷金及び保証金2,618,304千円
(※) 金額は､1年内返還予定信託預り敷金及び保証金311,038千円を含んでいます｡
(注3) 金銭債権の決算日(2020年4月30日)後の償還予定額
(単位:千円)
1年以内1年超2年以内
2年超3年以内
3年超4年以内
4年超5年以内5年超
現金及び預金2,463,231－－－－－信託現金及び信託預金5,077,584－－－－－合計7,540,815－－－－－
(注4) 借入金の決算日(2020年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
1年以内1年超2年以内
2年超3年以内
3年超4年以内
4年超5年以内5年超
長期借入金4,800,0005,600,0006,400,0005,200,0006,200,0007,300,000合計4,800,0005,600,0006,400,0005,200,0006,200,0007,300,000
[賃貸等不動産に関する注記]前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)本投資法人では東京経済圏において､賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設､賃貸住宅等を所有しています｡これら賃貸等不動産に関する2019年10月31日現在の貸借対照表計上額､当期増減額及び時価は､次のとおりです｡(単位:千円)
貸借対照表計上額(注1)
当期末の時価(注3)当期首残高当期増減額(注2)当期末残高
55,335,436821,34556,156,78265,045,000
(注1) 貸借対照表計上額は､取得価額から減価償却累計額を控除した金額です｡(注2) 当期の主な増加額は「T's garden大島」(1,034,680千円)の取得によるものであり､主な減少額は減価償却費(292,603千円)の計上によるものです｡(注3) 当期末の時価は､社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています｡なお､賃貸等不動産に関する2019年10月期(第10期)における損益は､前記｢損益計算書に関する注記｣に記載のとおりです｡
Ⅴ. 注 記 表
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)本投資法人では東京経済圏において､賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設､賃貸住宅等を所有しています｡これら賃貸等不動産に関する2020年4月30日現在の貸借対照表計上額､当期増減額及び時価は､次のとおりです｡(単位:千円)
貸借対照表計上額(注1)
当期末の時価(注3)当期首残高当期増減額(注2)当期末残高
56,156,78211,881,53168,038,31377,822,000
(注1) 貸借対照表計上額は､取得価額から減価償却累計額を控除した金額です｡(注2) 当期の主な増加額は「関内ワイズビル」を含む12物件(12,099,194千円)の取得によるものであり､主な減少額は減価償却費(340,264千円)の計上によるものです｡(注3) 当期末の時価は､社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています｡なお､賃貸等不動産に関する2020年4月期(第11期)における損益は､前記｢損益計算書に関する注記｣に記載のとおりです｡
[資産の運用の制限に関する注記]
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
該当事項はありません｡該当事項はありません｡
[関連当事者との取引に関する注記]前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
属性会社等の名称又は氏名
事業の内容又は職業
投資口の所有割合取引の内容取引金額(千円)科目期末残高(千円)
資産運用会社の親法人等トーセイ株式会社不動産業被所有直接5.03％
不動産等の購入1,020,000－－
不動産等の賃貸等(注3)296,074
前受金46,510信託預り敷金及び保証金352,324
資産運用会社の親法人等トーセイ･コミュニティ株式会社不動産管理業－不動産管理委託報酬等(注4)251,717営業未払金44,858
(注1) 上記金額のうち､取引金額には消費税等が含まれておらず､期末残高には消費税等が含まれています｡(注2) 取引条件は､市場の実勢価格に基づいて決定しています｡(注3) 上記記載には､賃料及び共益費のほか､駐車場使用料､水道光熱費等が含まれています｡(注4) 上記記載には､管理委託費のほか､広告宣伝費等が含まれています｡
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
属性会社等の名称又は氏名
事業の内容又は職業
投資口の所有割合取引の内容取引金額(千円)科目期末残高(千円)
資産運用会社の親法人等トーセイ株式会社不動産業被所有直接8.03％
不動産等の購入11,904,000－－
不動産等の賃貸等(注3)323,441
前受金51,271信託預り敷金及び保証金359,511
資産運用会社の親法人等トーセイ･コミュニティ株式会社不動産管理業－不動産管理委託報酬等(注4)311,969営業未払金59,196
(注1) 上記金額のうち､取引金額には消費税等が含まれておらず､期末残高には消費税等が含まれています｡(注2) 取引条件は､市場の実勢価格に基づいて決定しています｡(注3) 上記記載には､賃料及び共益費のほか､駐車場使用料､水道光熱費等が含まれています｡(注4) 上記記載には､管理委託費のほか､広告宣伝費等が含まれています｡
[1口当たり情報に関する注記]
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
1口当たり純資産額106,377円1口当たり当期純利益3,585円1口当たり当期純利益は､当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています｡また､潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については､潜在投資口がないため記載しておりません｡
1口当たり純資産額111,137円1口当たり当期純利益3,698円1口当たり当期純利益は､当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています｡また､潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については､潜在投資口がないため記載しておりません｡
(注) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は､以下のとおりです｡
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
当期純利益(千円)1,014,714普通投資主に帰属しない金額(千円)－普通投資口に係る当期純利益(千円)1,014,714期中平均投資口数(口)283,015
当期純利益(千円)1,243,857普通投資主に帰属しない金額(千円)－普通投資口に係る当期純利益(千円)1,243,857期中平均投資口数(口)336,292
[重要な後発事象に関する注記]前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)１．資産の取得本投資法人は､2019年10月10日付で以下の12物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し､2019年11月5日付で10物件について､2019年12月2日付で2物件についてそれぞれ不動産信託受益権を取得しました｡
物件名称資産の種類取得価格(百万円)(注)取得先取得年月日
関内ワイズビル信託受益権2,050トーセイ株式会社2019年12月2日
本厚木トーセイビル信託受益権880トーセイ株式会社2019年11月5日
T's garden北柏信託受益権2,770トーセイ株式会社2019年12月2日
センチュリー浦和信託受益権980トーセイ株式会社2019年11月5日
T's garden永山信託受益権850トーセイ株式会社2019年11月5日
グランドゥールふじみ野信託受益権822トーセイ株式会社2019年11月5日
T's garden一橋学園信託受益権760トーセイ株式会社2019年11月5日
T's garden蕨Ⅱ信託受益権750トーセイ株式会社2019年11月5日
T's garden蕨Ⅲ信託受益権655トーセイ株式会社2019年11月5日
T's garden柏信託受益権595トーセイ株式会社2019年11月5日
サンイング北松戸信託受益権482トーセイ株式会社2019年11月5日
T's garden田無信託受益権310トーセイ株式会社2019年11月5日
合計 (12物件)11,904－－
(注) 信託受益権の売買媒介手数料､公租公課等を含まない売買代金を記載しています｡
Ⅴ. 注 記 表
２．新投資口の発行本投資法人は､2019年10月10日及び2019年10月23日開催の役員会において､以下のとおり新投資口の発行に関する決議を行い､公募による新投資口の発行については2019年11月1日に､第三者割当による新投資口の発行については2019年11月27日に､それぞれ払込みが完了しています｡この結果､出資総額は36,097百万円､発行済投資口の総口数は336,505口となっています｡(一般募集(公募)による新投資口の発行)発行新投資口数： 52,000口発行価格(募集価格)： 1口当たり137,299円発行価格(募集価格)の総額： 7,139,548,000円発行価額(払込金額)： 1口当たり132,511円発行価額(払込金額)の総額： 6,890,572,000円払込期日： 2019年11月1日
(資金使途)上記の公募による新投資口発行による資金調達については､本投資法人による新たな特定資産の取得のための資金の一部(取得費用等を含みます｡)に充当しました｡
(第三者割当による新投資口の発行)発行新投資口数： 1,490口発行価額(払込金額)： 1口当たり132,511円発行価額(払込金額)の総額： 197,441,390円払込期日： 2019年11月27日割当先： 大和証券株式会社
(資金使途)上記の第三者割当による新投資口発行による資金調達については､手元資金とし､本投資法人による将来の新たな特定資産の取得のための資金の一部(取得費用等を含みます｡)又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です｡
３．資金の借入れ本投資法人は､前記「１．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため､以下の資金の借入れを実行しました｡
借入先借入金額(百万円)利率借入実行日返済期日返済方法担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行1,5000.27727％(変動金利)2019年11月5日2019年12月2日期限一括弁済無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行株式会社福岡銀行株式会社イオン銀行株式会社西日本シティ銀行
2,3000.88807％(固定金利)2019年12月2日2025年5月30日期限一括弁済無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行株式会社福岡銀行株式会社イオン銀行
2,0000.99894％(固定金利)2019年12月2日2025年11月28日期限一括弁済無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行株式会社福岡銀行株式会社イオン銀行
2,0001.11177％(固定金利)2019年12月2日2026年5月29日期限一括弁済無担保
合計7,800－－－－－
(注) 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません｡52
本投資法人は､2019年11月29日に返済期日の到来した2,000百万円の返済資金に充当するため､以下の資金の借入れを実行しました｡
借入先借入金額(百万円)利率借入実行日返済期日返済方法担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行三井住友信託銀行株式会社
2,0000.82514％(固定金利)2019年11月29日2024年11月29日期限一括弁済無担保
(注) 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません｡
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)１．資産の取得本投資法人は､2020年5月13日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し､2020年5月29日付で当該資産を取得しました｡
物件名称資産の種類取得価格(百万円)(注)取得先取得年月日
八王子トーセイビル信託受益権1,600トーセイ株式会社2020年5月29日
(注) 信託受益権の売買媒介手数料､公租公課等を含まない売買代金を記載しています｡
２．資金の借入れ本投資法人は､前記「１．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため､以下の資金の借入れを実行しました｡
借入先借入金額(百万円)利率(注1)借入実行日返済期日返済方法担保
株式会社みずほ銀行400
基準金利(全銀協1か月日本円TIBOR)(注2)+0.200％
2020年5月29日2021年5月31日期限一括弁済無担保
(注1) 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません｡(注2) 各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は､直前の利払日(第1回の利息計算期間については借入実行日)の2営業日 前 に 決 定 し ま す ｡ 全 銀 協 日 本 円 T I B O R に つ い て は ､ 一 般 社 団 法 人 全 銀 協 T I B O R 運 営 機 関 の ホ ー ム ペ ー ジ(http://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます｡
本投資法人は､2020年5月29日に返済期日の到来した2,400百万円の返済資金に充当するため､以下の資金の借入れを実行しました｡
借入先借入金額(百万円)利率(注)借入実行日返済期日返済方法担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行株式会社三井住友銀行株式会社みずほ銀行株式会社りそな銀行株式会社新生銀行株式会社あおぞら銀行株式会社福岡銀行株式会社千葉銀行
2,4001.11270％(固定金利)2020年5月29日2026年11月30日期限一括弁済無担保
(注) 記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません｡
Ⅴ. 注 記 表
３．新投資口の発行本投資法人は、2020年6月15日開催の役員会において、以下のとおり第三者割当による新投資口の発行に関する決議を行いました｡
（第三者割当による新投資口の発行）発行新投資口数： 4,000口発行価額（払込金額）： 1口当たり104,900円発行価額（払込金額）の総額： 419,600,000円募集又は割当方法： 第三者割当の方法による申込期日： 2020年6月23日払込期日： 2020年6月25日割当先及び口数： トーセイ株式会社、4,000口
（資金使途）借入金の返済資金の一部に充当し、残額が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です｡
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)１.戻入れの発生事由､発生した資産等及び戻入れ額
発生した資産等戻入れの発生事由一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益デリバティブ取引の時価の変動△1,132千円
２.戻入れの具体的な方法繰延ヘッジ損益ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です｡
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)該当事項はありません。
Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書
(単位:円)
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
Ⅰ 当期未処分利益1,098,661,7431,301,306,664
Ⅱ 出資総額組入額1,132,060－
うち一時差異等調整引当額戻入額1,132,060－
Ⅲ 分配金の額1,040,080,1251,243,722,480
(投資口1口当たり分配金の額)(3,675)(3,696)
Ⅳ 次期繰越利益57,449,55857,584,184
分配金の額の算出方法
上記のとおり､当期の投資口1口当たり分配金は､3,675円としております｡利益分配金(利益超過分配金は含みません｡)については､税制の特例(租税特別措置法第67条の15第1項)の適用により､利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して､投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた､投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額のうち当期純利益から成る部分の金額の概ね全額を分配することとし､これに前期繰越利益を原資として投資口1口当たり90円を加算して計算した､投資口1口当たり利益分配金(利益超過分配金は含みません｡)を3,675円としました｡
上記のとおり､当期の投資口1口当たり分配金は､3,696円としております｡利益分配金(利益超過分配金は含みません｡)については､税制の特例(租税特別措置法第67条の15第1項)の適用により､利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して､投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた､投信法第136条第1項に定める利益のうち当期純利益から成る部分の金額の概ね全額を分配することとし､この結果､投資口1口当たり利益分配金(利益超過分配金は含みません｡)を3,696円としました｡
Ⅶ. 監 査 報 告 書
[重要な会計方針に係る事項に関する注記](参考情報)
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
キャッシュ･フロー計算書における資金の範囲キャッシュ･フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は､手許現金及び信託現金､随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり､かつ､価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています｡
キャッシュ･フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は､手許現金及び信託現金､随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり､かつ､価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています｡
[キャッシュ･フロー計算書に関する注記](参考情報)
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係(2019年10月31日現在)(単位:千円)現金及び預金1,255,860
信託現金及び信託預金4,559,324
現金及び現金同等物5,815,185
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係(2020年4月30日現在)(単位:千円)現金及び預金2,463,231
信託現金及び信託預金5,077,584
現金及び現金同等物7,540,815
Ⅷ. キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
(単位:千円)
前期(ご参考)(自 2019年5月1日至 2019年10月31日)
当期(自 2019年11月1日至 2020年4月30日)
営業活動によるキャッシュ･フロー
税引前当期純利益1,019,6971,244,801
減価償却費292,603340,264
融資関連費用74,50884,936
受取利息△28△32
支払利息137,141161,790
営業未収入金の増減額(△は増加)2,573△5,379
未収消費税等の増減額(△は増加)119,462△161,633
未払消費税等の増減額(△は減少)65,833△64,379
前払費用の増減額(△は増加)30,259△48,886
営業未払金の増減額(△は減少)△8,38155,700
未払金の増減額(△は減少)△12,83722,531
前受金の増減額(△は減少)21,92872,334
その他△19,1226,511
小計1,723,6371,708,559
利息の受取額2832
利息の支払額△140,087△161,790
法人税等の支払額△48,848△605
営業活動によるキャッシュ･フロー1,534,7301,546,195
投資活動によるキャッシュ･フロー
信託有形固定資産の取得による支出△231,691△12,190,694
信託無形固定資産の取得による支出△869,627－
信託預り敷金及び保証金の受入による収入91,223286,718
信託預り敷金及び保証金の返還による支出△92,277△53,331
投資活動によるキャッシュ･フロー△1,102,372△11,957,308
財務活動によるキャッシュ･フロー
短期借入れによる収入－1,500,000
短期借入金の返済による支出－△1,500,000
長期借入れによる収入1,176,8178,111,320
長期借入金の返済による支出△1,200,000△2,000,000
投資口の発行による収入－7,065,502
分配金の支払額△1,146,776△1,040,080
財務活動によるキャッシュ･フロー△1,169,95912,136,742
現金及び現金同等物の増減額(△は減少)△737,6001,725,630
現金及び現金同等物の期首残高6,552,7865,815,185
現金及び現金同等物の期末残高※15,815,185※17,540,815
(注) キャッシュ･フロー計算書は､｢財務諸表等の用語､様式及び作成方法に関する規則｣(昭和38年大蔵省令第59号)に基づき作成し､参考情報として添付しています｡このキャッシュ･フロー計算書は､投信法第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため､会計監査人の監査は受けていません｡
ー TOSEI REIT終値（左目盛）ー 東証REIT指数 ■ TOSEI REIT出来高（右目盛）
10,000
15,000
20,000
40,000
80,000
120,000
160,000
2019年5月7日
2019年6月末
2019年8月末
2019年10月末
2019年12月末
（円）（口）
投 資 主 メ モ
決算期日毎年4月末日、10月末日
投資主総会原則として2年に1回以上開催
同議決権行使投資主確定日あらかじめ公告して定めた日
分配金支払確定基準日毎年4月末日、10月末日（分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いいたします）
上場金融商品取引所東京証券取引所不動産投資信託証券市場（銘柄コード：3451）
公告掲載新聞日本経済新聞
投資主名簿等管理人東京都千代田区丸の内一丁目４番５号三菱UFJ信託銀行株式会社
東京都府中市日鋼町1-1三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部電話番号：0120-232-711（フリーダイヤル）午前９時～午後５時（土日祝日、年末年始の休業日を除く）
郵送先〒137-8081 新東京郵便局私書箱第29号三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部
投 資主インフォメーション
住所・氏名・届出印等の変更は、お取引の証券会社にお申し出ください。
住 所 変 更 な ど の 各 種 手 続 き に つ い て
「分配金」は「投資主分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行・郵便局（銀行代理業者）にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。なお、受取期間を過ぎた場合は、「投資主分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部へご郵送いただくか、同行の各支店窓口にてお受け取りください（連絡先等については、上記の「投資主メモ」をご参照ください）。
また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定、源泉分離課税選択申告などのお手続きをご希望の方は、お取引の証券会社までご連絡ください。
分 配 金 に つ い て
なお、分配金は、本投資法人規約により、分配金支払い開始の日から満3年を経過しますとお支払いできなくなりますので、お早めにお受け取りください。
除 斥 に つ い て
分配金支払いの際に送付しております「投資主分配金計算書」は、租税特別措置法の規定に基づく「支払通知書」を兼ねております。なお、「投資主分配金領収証」にて分配金をお受け取りの投資主様につきましても、「投資主分配金計算書」を同封させていただいております。確定申告をなされる投資主様は大切に保管ください。ただし、株式数比例配分方式をご指定いただいております投資主様におかれましては、お取引の証券会社へご確認ください。
分 配 金 計 算 書 に つ い て
NISA口座でご所有の上場株式の配当金等（投資口の分配金を含みます）について、非課税の適用を受けるためには、証券会社で配当金等を受け取る「株式数比例配分方式」に変更していただく必要があります。必要なお手続きについては、お取引先の証券会社等にてご確認ください。
N I S A 口 座 に お け る 上 場 株 式 の 配 当 金 等 受 取 方 法 に つ い て
2019年5月7日から2020年4月30日までの東京証券取引所における本投資法人の投資口価格（終値）及
び売買高の推移は、以下のとおりです。
投 資 口 価 格 の 推 移
（注）東証ＲＥＩＴ指数は、本投資法人の2019年5月7日投資口価格終値を100として指数化しています。
35.94％44.75％
12.20％7.11％
97.59％
0.40％1.50％0.51％
● 所有者別投資口数（発行済投資口数 336,505口） ● 所有者別投資主数（合計 16,826名）
■ 金融機関（金融商品取引業者含む）120,938口（35.94%）
■ その他の国内法人41,063口（12.20%）
■ 外国法人等23,928口（7.11%）
■ 個人・その他150,576口（44.75%）
■ 金融機関（金融商品取引業者含む）68人（0.40%）
■ その他の国内法人253人（1.50%）
■ 外国法人等85人（0.51%）
■ 個人・その他16,420人（97.59%）
投 資 主 の 状 況
（注）比率は小数第3位を四捨五入して記載しています。
年 間 ス ケ ジ ュ ー ル
投 資 口 に 関 す る「 マ イ ナ ン バ ー 制 度 」の ご 案 内
市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
法令に定められたとおり、分配金等の支払調書には、投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。投資主様は、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届出ください。
マイナンバーのお届出に関するお問い合わせ先
● 証券口座にて投資口を管理されている投資主様 ➡お取引の証券会社までお問い合わせください。
● 証 券 会 社 と の お 取 引 が な い 投 資 主 様 ➡下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部（0120-232-711）
4月期決算期日
月期決算期日
4月期決算発表
4月期資産運用報告発送
4月期分配金支払開始
月期決算発表
月期資産運用報告発送
月期分配金支払開始