Oike LibraryNo.532021/45
特 集 相隣関係
道管等の敷設や建物修繕工事のための隣地使用
Q3－1水道管、ガス管等を設置するための隣地使用
私は、このほど相続した土地に自宅を新築したいと
考えていますが、この土地は周囲を他人の土地に囲ま
れていて、上下水道、ガスを設備するためには、Aさ
ん所有の隣地に水道管、下水管及びガス管を敷設して
市道に埋設されている公共上下水道本管及びガス本管
につなげる必要があります。私は、Aさんの土地に水
道管等を敷設することはできるのでしょうか。
Aさんの承諾を得てAさんの土地に水道管等を敷設
させてもらうことが望ましいですが、Aさんの承諾を
得られない場合でも、水道管等を敷設させてもらうこ
とができます。ただし、その際は損害が最も少ない場
所及び方法による必要があり、Aさんに損害が生じた
場合は償金を支払わなければなりません。
本件の土地のように、他の土地に囲まれているなど
の状況により、公共給排水設備・ガス本管等につなぐ
ための上下水道管、ガス管等（以下「導管等」という。）
を他人所有の土地に設置しなければこれらのライフラ
インの供給を受けられない土地（「導管袋地」と呼ばれ
る。）が存在する。
本件について、まず、Aに頼んで導管等を敷設する
ための権利（地役権、賃借権又は使用借権）の設定を受
けることが考えられる。しかし、これはAが合意して
くれる場合に限られる。
現行法上、導管袋地に導管等を設置するために他人
の土地を利用することを明確に認める規定は存しな
い。これは民法制定当時、このようなライフラインの
供給が予定されていなかったためであり、今日ではこ
れらの供給を受けることが生活するうえで必要不可欠
であるとして、民法210条等を類推適用するなどし
て、他人所有地の利用が学説・判例によって認められ
てきた。ただし、隣地所有者が導管等の敷設を承諾し
ない場合に、どのような手段で実現するかについては
必ずしも見解は一致していない。これまでの裁判例で
は、隣地所有者に対し、①導管等の設置又は設置工事
の承諾を求める訴えのほか、②工事妨害禁止の訴え、
③導管等設置権の確認を求める訴えなどの方法が認め
られている。
このように、本件において、相談者はAの土地に導
管等を設置できる権利を有している。しかし、今後も
Aとの近所付合いが長く続くであろうことを考える
と、導管等の敷設を認めてもらうことについて、まず
Aと粘り強く交渉し、交渉がうまくいかない場合でも
民事調停による解決を図ることが望ましい。仮に裁判
になったとしても、Aに対しある程度の金銭を支払う
などして和解により解決することが相当であろう。
なお、現在、相隣関係等に関する民法の改正が論議
されているが、導管袋地の所有者が電気、ガス又は水
道水等の供給を受けるため、必要な範囲内で、他の土
地に設備を設置して使用できる「導管等設置権」を認
める（その場合、あらかじめ、その目的、場所及び方
法を他の土地の所有者及びその土地を現に使用してい
る者に通知する必要がある。）方向で検討されている。
この規律によれば、導管等設置権は一定の要件が整え
ば当然に成立する権利（相隣関係に基づく権利）であ
り、隣地所有者の承諾を求める必要はないことになろ
う。したがって、隣地所有者の態度に応じて、工事妨
害禁止の訴え（緊急を要するときは工事妨害禁止の仮
処分）を求めれば足りることになる。
Q3－2他人が設置した給排水設備への導管等接続
私の土地は公道に接しておらず、私の家の給排水
は、他人の土地に水道管及び下水管を敷設させてもら
い、市道に埋設されている上下水道の本管につなげる
必要があります。隣のAさん所有の土地には、既にA
さんの水道管及び下水管が設置されており、これに私
の家からの水道管及び下水管をつなげば、私の家から
最短の距離となり工事費も少なくて済みます。私は、
Aさんの水道管及び下水管に私の水道管及び下水管を
つなげて利用することができるでしょうか。
導管袋地のため自宅から公共下水道本管につなぐた
めの水道管及び下水管を他人所有地に敷設する必要が
あり、既に設置されている他人の水道管及び下水管を
利用することでその給排水設備の効用を著しく害する
などの特段の事情がないときは、自宅からの水道管及
び下水管を他人の給排水設備につないで利用すること
ができます。ただし他人の給排水設備を利用させても
 3   水道管等の敷設や建物修繕 工事のための隣地使用
客員弁護士 二本松 利忠
6Oike LibraryNo.532021/4
特 集 相隣関係
らうことについて相応の費用負担をする必要がありま
A3－1で述べたとおり、導管袋地の所有者は、他人
所有の土地に導管等を設置する権利が認められる。そ
の場合、公共下水道本管につなぐ導管等を自ら敷設す
る以外に、既にある他人の水道管等につなぐなど、他
人の給排水設備を利用することも可能である（この権
利は「導管等接続権」と呼ばれる。）。この点について
現行法上明確な規定は存しないが、最判平成14年10月
15日民集56巻8号1791頁は、①他人の土地を経由しな
ければ、水道事業者の敷設した配水管から給水を受
け、下水を公共下水道等まで排出することができない
場合で、②他人の設置した給排水設備を利用すること
が他の方法に比べて合理的であり、③その利用によっ
て他人の給排水設備に予定される効用を著しく害する
などの特段の事情のない場合は、民法220条及び221条
の類推適用により、他人所有の給排水設備の使用（導
管の接続）が認められるとした。他人が設置した既存
の給排水設備の利用を認めれば、導管袋地の所有者に
とって費用を節約できて有益であるし、また、給排水
設備の所有者にとっては、設備の使用を認めても特に
不利益がなく、むしろ、導管袋地の所有者に対して設
置・保存の費用の分担を求めることが便宜といえると
して学説も賛成している。③の導管袋地の所有者の利
用によって他人の給排水設備に予定される効用を著し
く害するかどうかは、双方の予定給排水量、それぞれ
の給排水管の口径、敷設場所、メンテナンスの難易の
度合いなどから判断される。
なお、上記の導管等接続権についても、A3－1で述
べた相隣関係等に関する民法の改正において明文を
もって認められる見込みである。
Q3－3隣地の新所有者からの水道管等敷設の拒絶
私（X）所有の甲土地は公道に接しておらず、自宅の
水道の引込みや排水は、隣のBさんにお願いして、B
さん所有の乙土地に水道管及び下水管を埋設して、市
道地中の公共上下水道本管につなげていました。とこ
ろが、乙土地を買い受けたYから、「この度自宅を新
築することになったが、お宅の水道管と下水管が邪魔
になる。今後、お宅の水道管及び下水管の設置を認め
るわけにはいかないので、撤去してほしい。」と言い
渡されました。私は撤去に応じなければならないので
甲土地が導管袋地であるので、Xは必要な範囲内で
乙土地に水道管等の導管を設置する権利があります。
したがって、Yが既にあるXの水道管等を一方的に撤
去することは違法であり、仮にYが強引に実力行使を
しようとするのであれば、仮処分を申請してこれを差
し止めることができます。ただし、Xの水道管等がY
の自宅の新築に支障となるのであれば、これらの移設
に協力する必要があります。
Xは、前所有者Bから乙土地に水道管及び下水管を
設置する権利（地役権、賃借権又は使用借権）の設定を
受けていたとしても、その権利が地役権で登記されて
いた場合などを除き、原則として新所有者のYに対抗
することはできない。しかし、YがBから説明を受け
るなどして乙土地にXの水道管等が敷設されているこ
とを知っていた場合は、その負担付きの土地であるこ
とを承知して購入したものといえ、Xの使用を認めな
ければならないことになる。
上記とは別に、A3－1で述べたとおり、Xは導管袋
地からの導管等設置権を有しており、この権利は、相
隣関係に基づく権利として、Yに対しても主張しうる
ものである。したがって、YがXの水道管等を一方的
に撤去しようとする場合は、撤去工事禁止の仮処分等
を申請して、その差止めを求めることができる。
ただし、導管袋地からの導管は、隣地にとって最も
損害が少ない場所及び方法により設置しなければなら
ないから、現在設置されている水道管等がYの自宅新
築の障害となるのであれば、Xは損害が少ない場所に
移設するなどの協力をする義務がある。
Q3－4建物改修のための隣地使用
私は、自分が所有する土地上に4階建てのビルを所
有していますが、この建物は老朽化が進み、危険であ
るため、大規模な修繕工事をする必要があります。私
の建物は隣地との境界線ぎりぎりに建てられているた
め、修繕工事を実施するには、隣地に足場を組んだり
建築資材等を置かせてもらうことや、建築業者が出入
りすることを認めてもらう必要があります。このよう
な場合、私は、隣地を使用することができるのでしょ
隣地所有者に頼んで隣地の一時使用を認めてもらう
のがいちばんいいのですが、隣地所有者が拒絶して
Oike LibraryNo.532021/47
特 集 相隣関係
も、建物修繕工事のために必要な範囲内であれば、隣
地に足場を組んだり、建築資材等を置かせてもらうこ
とや、建築業者の立入りを容認することを求めること
ができます。ただし、隣地使用により損害が生じた場
合は償金を支払う義務が生じます。
土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又
は建物を築造、修繕するため、必要な範囲内であれ
ば、隣地の所有者等の隣地使用者に対し、立入りを含
む隣地の使用を請求することができる（民法209条1項
前段）。この権利は「隣地使用権」又は「隣地立入権」
と呼ばれる。
隣地使用権が認められるためには、隣地を使用する
必要性だけでなく、隣地の使用状況、工事の規模・期
間、隣地使用者の受ける損害の程度等が考慮される。
この権利は、隣地の使用を相手に請求することができ
るに過ぎず、隣地使用者の承諾があってはじめて使用
権が発生すると解されている（判例・通説）。隣地使用
者の承諾が得られないときは、その承諾を求める訴え
を提起して承諾に代わる判決を得る必要がある。ま
た、使用により隣地所有者等に損害が生じたときは、
償金を支払う義務がある（民法209条2項）。
上記のように隣地使用者の承諾を得る必要があり、
判決による場合は確定したときに承諾があったとされ
るため、使用することができるまでに時間がかかり、
隣地使用者の所在が直ちに判明しない場合などではそ
の探索等が必要となって、さらに手間と時間を要する
ことになる。現在、検討中の相隣関係等に関する民法
の見直しにおいて、同法209条の隣地使用権について
は、障壁・建物等の築造・修繕などのため隣地使用が
必要な場合、①使用の日時、場所及び方法が隣地所有
者及び隣地を現に使用している者にとって損害が最も
少ないものであり、②使用を必要とする者が、あらか
じめ、使用の目的、日時、場所及び方法を隣地所有者
等に通知すれば、隣地を使用することができる（隣地
所有者等の承諾は不要であり、また、隣地所有者等の
所在が不明であるなど事前の通知が困難な場合は、使
用開始後の通知で足りる。）方向で改正することが検討
されている。
参考文献・資料・小粥太郎編『新注釈民法（5）物権（2）』372頁～ 376頁、390頁～ 391頁、420頁～ 425頁［秋山靖浩］（有斐閣、2020年）・原田純孝「『袋地』所有者の導管設置と相隣関係規定の類推適用」判タ598号87頁以下（1986年）・升田純「電気・電話線の引込み等と相隣関係」判時1457号3頁以下（1993年）・法制審議会民法・不動産登記法部会「民法・不動産登記法（所
有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」http://www.moj.go.jp/content/001340751.pdf