[1] 적폐청산 노력에 감사드립니다. 존경하는 대통령님께, 국가에 여러 중대사가 있겠지만, 반칙과 특권 없는 공정한 사회 구현을 위한 "9대 생활적폐" 근절을 위하여 불철주야 노력해주셔서 감사합니다. 9대 생활 적폐 중에서도 “재건축·재개발 비리”는 선량한 재건축·재개발 조합원들의 재산권을 강탈하는 것을 넘어, 주택가격 상승의 주된 원인이 되어 국민의 주거권까지 위협하고 있어 국민의 주거복지 차원에서도 반드시 척결하여야 할 적폐라고 할 수 있을 것 입니다. [2] 그 간의 노력 및 성과에 감사드립니다. 물론, 그간 재건축·재개발 비리 척결을 위하여 정부와 여당은 많은 노력을 기울여 주셨습니다. 감사의 말씀을 드립니다. 특히, 더불어민주당 이원욱의원님께서 노력해 주신 결과「도시 및 주거환경정비법」이 개정되어, ① 금품 또는 향응을 제공한 건설업자의 시공사 지위를 박탈할 수 있는 제도가 신설되었고, ② 불법행위 실행의 통로인 OS요원에 대한 건설업자의 감독 의무가 신설되었으며, ③ 금품 또는 향응을 제공한 건설업자에게 과징금을 부과할 수 있는 장치가 마련되었습니다. [3] 그렇지만 재건축·재개발 비리는 여전히 계속되고 있습니다. 그러나, 건설업자들은 이와 같은 제도가 시행되었음에도, 전혀 아랑곳 하지 않고 여전히 다수의 재건축·재개발 현장에서 온갖 불법행위를 저지르고 있습니다. 특히, 건설업자들은 달콤한 거짓말로 조합원들을 현혹하여 시공사고 선정된 후, 외주 용역업체를 동원하여 조합임원을 금품 또는 향응으로 매수하고, 물리력으로 총회를 방해하는 등 갖은 수단과 방법을 동원하여 공사금액을 터무니없이 부풀리고 있습니다. 그 결과, 집한채 가지고 살아온 선량한 조합원들이 천문학적인 분담금에 길거리에 내몰리는 상황이 시뻘건 대낮에, 문재인정부에 들어서도 대한민국 전역에서 발생하고 있습니다. [4] 재건축·재개발 비리가 끊이지 않는 이유 그렇다면, 형사처벌이 강화되고 과징금 제도가 신설되었음에도 불구하고 재건축·재개발 비리가 끊이지 않는 이유는 무엇일까요? 첫째, 처벌에 비하여 불법행위를 통하여 얻을 수 있는 이익이 막대하기 때문입니다. 건설업자가 불법행위를 통하여 공사비를 증액하여 얻게 되는 이익은 수백억에서 많게는 수천억에 달할 정도로 천문학적입니다. 그러나, 건설업자는 블법행위가 적발되더라도 외주 용역업체의 행위일 뿐이라 모르는 일이라 꼬리를 자를 수 있으며, 설사 외주 용역업체 부실감독의 책임을 묻게 되더라도 그것은 기껏해야 벌금 5천만원에 불과 합니다. 과징금 제도가 신설되었지만 이는 관할 행정기관이 적극적으로 부과하기 위한 노력을 기울이지 않으면 유명무실한 제도일 뿐이며, 손해는 선량한 조합원이 보았음에도 이에 대한 과징금은 국가에 귀속되어 선량한 조합원이 본 피해는 누구도 보상해주지 않는 이 통탄할 현상은 전혀 해결 되지 않습니다. 둘째, 무기대등의 원칙이 지켜지지 않고 있기 때문입니다. 건설업자들은 정교하게 조직화된 대기업입니다. 건설업자들은 이익을 창출하기 위하여 대표이사를 정점으로 일사분란하게 움직일 수 있지만, 조합은 그렇지 않습니다. 그 특성상 다수의 의견을 모아 총회를 하여야 하고, 한번 총회의 결의를 받으면 그 결의를 뒤집기 어려우며, 대다수 조합원들은 도급계약서를 이해할 능력조차 없습니다. 셋째, 비리가 도처에 행정력이 도저히 미치지 않기 때문입니다. 비리가 전국 곳곳에 만연한데, 이를 적발할 수 있는 행정력이 도저히 따르지 않기 때문입니다. [5] 해결 방안 그렇다면, 해결 방안은 없을까요? 아니요, 아주 효과적으로 이 문제를 해결할 수 있는 방안이 있습니다. 첫째, 불법행위를 통하여 얻을 수 있는 이익을 환수할 수 있는 제도를 마련하는 것입니다. 다시 말해, 징벌적 손해배상제도를 도입하는 것 입니다. 징벌적 손해배상 제도는 소비자 피해를 매우 효과적으로 회복하고 기업에게 경각심을 일으킬 수 있는 제도로서, 기업이 불법행위를 통하여 얻은 이익의 최대 3배(또는 5배)까지 환수 할 수 있는 제도입니다. 또한, 카드사 신용정보유출, BMW자동차 화재사태 등에 대한 대응방안으로 입법화된 제도입니다. * 입법례 : 「개인정보 보호법」, 「제조물책임법(예정)」 징벌적 손해배상 제도가 도입된다면 건설업자들은 불법행위가 적발될 경우 천문한적인 소송에 휘말릴 것을 우려하여 스스로 불법행위를 하지 않게 될 것입니다. 그러나, 징벌적 손해배상 제도로는 부족합니다. 재건축·재개발 사업은 그 특성상 조합원들이 얻은 피해를 금전으로 환산하기가 어려운 경우가 많을 뿐 아니라 조합원들은 피해를 입증할 능력이 부족한 경우도 많습니다. 이를 대비하여 다음의 제도가 필요합니다. 둘째, 법정손해배상 제도를 도입하여야 합니다. 법정손해배상 제도는 「저작권법」, 「개인정보 보호법」, 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 등에 이미 입법례가 있는 제도로서, 피해자들이 피해액을 적극적으로 입증하기 어려울 경우 법원이 직권으로 피해액을 인정할 수 있는 제도를 말합니다. 셋째, 건설업자들이 거짓말을 남발하지 못하도록 약속한 사항을 계약의 내용으로 주장할 수 있도록 제도화하여야 합니다. 순진한 조합은 건설업자가 대표이사의 직인을 찍은 공문을 보내주면 이를 철썩같이 믿고 그 건설업자를 시공사를 선정합니다. 그러나, 그 후 건설업자는 말을 바꾸고 조합 임원을 매수하고, 총회를 방해하여 조합원들이 피땀흘려 모은 재산을 강탈하고 맙니다. 건설업자들이 조합을 상대로 한 약속을 계약으로 간주하여 이행을 요구할 수 있도록, 또는 이익을 손해배상으로 청구할 수 있도록 하는 제도를 도입할 필요가 있습니다. 그렇게 된다면, 건설업자들은 조합원들을 기만하기 위하여 거짓 술수를 쓸 수 없게 되어 투명한 수주문화가 정착 될 것입니다. 넷째, 건설업자들의 불법행위를 대행하고 꼬리 자르기 용도로 쓰이는 소위 ‘OS’요원의 행위를 건설업자의 임직원의 행위로 간주하여 건설업자의 책임성을 강화할 필요가 있습니다. 이와 같은 임직원 간주제도 역시 「개인정보 보호법」에 이미 입법화되어 있는 제도입니다. [6] 법안 제안 이에, 다음과 같은 조항을 「도시 및 주거환경정비법」에 도입할 것을 제안합니다. <도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안> 제29조의2(시공사선정에 관한 행위제한) ① 조합은 건설업자가 시공자로 선정되기 위하여 조합 또는 조합원을 대상으로 설명회, 설명동영상 등을 통하여 공약하거나 광고한 사항(이하 "공약사항"이라 한다)을 시공자로 선정된 시공사와 체결하는 계약의 내용으로 주장할 수 있다. 다만, 시공자는 공약사항을 조합에게 계약의 내용으로 주장할 수 없다. ② 조합은 시공자가 공약사항을 준수하지 아니한 경우 조합의 선택에 따라 계약을 해제하거나 해지 할 수 있다. 이 경우, 조합은 시공사와 계약이 해제되거나 해지되었음에도 불구하고 제1항에 따라 계약의 내용으로 주장할 수 있는 사항을 시공사가 이행하였다면 얻을 수 있는 이익을 청구할 수 있다. ③ 조합이 시공자에게 공약사항 이행에 필요한 세부적 실행계획을 요청한 경우 시공자는 2개월 이내에 세부적 실행계획을 제출하여야한다. 시공자가 세부적 계획을 제출하지 아니한 경우에도 제2항과 같다. 제132조의2(홍보요원의 임직원 간주) 시공자 선정과 관련하여 홍보 등 건설업자의 임직원으로 표시될 수 있는 명칭을 사용하여 건설업자를 홍보하는 행위를 하는 자의 행위는 이 법의 적용에 있어서 건설업자의 임직원의 행위로 본다. 제132조의3(손해배상책임) ① 조합이가 이 법을 위반한 행위로 손해를 입으면 건설업자에게 손해배상을 청구할 수 있다. 이 경우 건설업자는 고의 또는 과실이 없음을 입증하지 아니하면 책임을 면할 수 없다. ② 시공자 선정과 관련하여 건설업자의 고의 또는 중대한 과실로 인하여 조합에게 손해가 발생한 때에는 법원은 그 손해액의 3배를 넘지 아니하는 범위에서 손해배상액을 정할 수 있다. 다만, 건설업자가 고의 또는 중대한 과실이 없음을 증명한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 법원은 제3항의 배상액을 정할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다. 1. 고의 또는 손해 발생의 우려를 인식한 정도 2. 위반행위로 인하여 입은 피해 규모 3. 위법행위로 인하여 건설업자가 취득한 경제적 이익 4. 위반행위에 따른 벌금 및 과징금 5. 위반행위의 기간ㆍ횟수 등 제132조의4(법정손해배상의 청구) ① 제132조의3제1항에도 불구하고 시공자 선정과 관련하여 건설업자의 고의 또는 중대한 과실로 인하여 조합에게 손해가 발생한 때에는 법원은 도급액의 범위에서 손해배상액을 정할 수 있다. 다만, 건설업자가 고의 또는 중대한 과실이 없음을 증명한 경우에는 그러하지 아니하다. ② 법원은 제1항에 따른 청구가 있는 경우에 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 고려하여 제1항의 범위에서 상당한 손해액을 인정할 수 있다. ③ 제132조의3에 따라 손해배상을 청구한 조합은 사실심(事實審)의 변론이 종결되기 전까지 그 청구를 제1항에 따른 청구로 변경할 수 있다.
9대 생활적폐 근절법안 제안(재건축·재개발 편)