청원인 : 천안백석5지구 토지주 아들 정도희 GS건설은 중앙홀딩스라는 시행사를 앞세워 천안백석5지구 도시개발사업조합의 토지 소유주 23명의 조합원자격 강탈 및 편법적인 공매절차를 통해 헐값에 토지를 빼앗고 23명의 조합원자격을 직접 행사하며 조합까지 장악하여 조합원들의 정당한 재산권 행사를 침해하는 “갑”질을 일삼고 있는바, 약자인 조합원들이 재산권을 되찾을 수 있도록 도와주십시요. (내용이 길고 복잡한 사안이라 끝까지 읽어 주시면 감사하겠습니다) 1. 천안백석5지구 도시개발사업조합(이하 ‘위 조합’이라 한다.)의 성격 위 조합은 2015. 7. 7.경 천안시장으로부터 조합설립인가를 받았고, 2016. 3. 24.경 천안시 백석동 94번지 일원 전체 98,179㎡의 부지를 환지방식 도시개발사업구역으로 인가받았으며 현재까지 도시개발법에서 정한 절차에 의거 도시개발사업을 진행하고 있습니다. 2. (주)기남개발과 지에스건설의 공동 사업 경위 가. (주)기남개발(이하 ‘기남개발’이라 한다.)은 위 도시개발사업구역내 토지 중 공동주택사업부지로 환지고시 된 약 57,415㎡(매입금액 약 742억 원)의 “집단환지”를 77명의 개별토지소유자들로부터 매입하고 위 조합소유의 “증환지(매입금액 약 430억 원)”를 별도 매입하여 시공사인 지에스건설주식회사(이하 ‘지에스건설’이라 한다.)와 공동으로 공동주택(아파트)을 신축하여 분양하는 사업을 하고자 설립된 법인입니다.(추후 안 사실이지만 지에스건설로부터 확정이익으로 200억 원의 지급을 약속 받았다고 합니다.) 나. 본래 기남개발은 2005. 3.경부터 위 조합의 도시개발사업구역내 토지 중 아파트를 신축할 수 있는 용지(집단환지 및 증환지)를 매입하여 공동주택사업(아파트)을 시행하고자 했었으나 토지매입비용 등이 부족하다 보니 많은 시간만을 소비하며 금전적 손실만을 입게 되어 매입방식을 환지방식으로 변경할 것을 마음먹었고, 도시개발사업구역내 토지 소유자들 중 2/3의 동의를 얻어 위 조합을 설립하였고, 기남개발의 공동대표였던 박종성이 위 조합의 조합장으로 선출되어 환지방식의 도시개발사업을 겸직하게 되었습니다. 다. 위 조합의 환지방식 도시개발사업에 대하여 간략히 정리하면, ① 위 조합의 도시개발사업구역내 모든 토지소유자들에게는 도시개발법에서 정한 원칙에 따라 “집단환지”(아파트용지) 및 “일반환지”를 지급하고 ② 위와 같이 지급된 토지 이외 체비지로 지정된 “공공용지”(천안 한들초등학교부지)를 약 200억 원에 매도하고, “증환지”(아파트용지)로 지정된 토지를 약 430억 원에 매도하여 도시개발사업비에 필요한 사업자금을 충당하는 방식이며 ③ 기남개발은 위 용지들 중 “집단환지” 및 “증환지”를 개별적으로 매입하여 공동주택사업을 시행하는 방식입니다. 라. 하지만 기남개발은 공동주택을 신축할 “집단환지” 및 “증환지”를 매입할 수 있는 자금이 없었고, 이에 지에스건설을 공동주택사업의 시공사로 선정하게 되었으며, 지에스건설에 “통상적인 공사대금보다 더 많은 금액을 지급하겠으니 집단환지 및 증환지를 매수할 수 있는 자금을 대여 해 달라”고 교섭하자 지에스건설이 이에 “승낙”하여 기남개발과 지에스건설이 ‘공사도급계약서’를 체결하게 되었고, 이후부터 기남개발과 지에스건설이 공동으로 “집단환지” 및 “증환지”를 매입하게 되었습니다. 3. 기남개발과 지에스건설의 집단환지 매입 및 계약금 지급경위 가. 집단환지를 받은 토지소유자들은 77명이고(조합원 명부참조), 매입비용은 약 742억 원이었으며. 기남개발은 2016. 7. 11.경부터 집단환지를 받은 토지소유자들과 개별적으로 교섭하며 ‘부동산매매계약서’를 작성하였습니다.계약서상에 매수인이 기남개발 외 1개사로 기재되어 있는 것은 지에스건설을 지칭하는 것이고, 기존 계약서를 폐기하여 일부만 존재함을 참고해 주시기 바랍니다.) 나. 하지만 지에스건설은 약 50억 원에 이르는 계약금을 대여해 주지 않았고, 이에 기남개발이 지에스건설을 상대로 “기존의 약속을 이행해 줄 것”을 수차례에 걸쳐 촉구하자 지에스건설은 이창엽 차장을 파견하여 토지소유자들을 직접 설득하는가 하면 “위 조합소유의 체비지(공공용지)를 조속히 매도한 후 그 매도대금을 기남개발에 대여해 주고 이를 대여 받은 기남개발이 계약금을 지급하면 되지 않겠느냐”고 제안하여 위 조합의 조합장은 2016. 6. 3.경 충청남도교육지원청과 체비지(공공용지) 매매계약을 체결하며 계약금으로 15억 원을 지급받게 되었던 것이나 위 자금으로는 계약금을 지급할 수 없게 되어 충청남도교육지원청에 “1차 중도금 및 2차 중도금을 조속히 지급해 줄 것”을 요청하게 되었으나 충청남도교육지원청이 “기남개발과 지에스건설이 체결한 ‘공사도급계약서’를 먼저 교부해 주기 전에는 1차 중도금 및 2차 중도금을 절대로 지급해 줄 수 없다”고 하여 이를 지에스건설에 그대로 전달하자 2017. 4. 초순경 지에스건설의 이창엽차장이 직접 기남개발과 지에스건설이 체결한 ‘공사도급계약서‘를 충청남도교육지원청에 교부하여(첨부 5. 공사도급계약서 참조) 이후 1차 중도금 및 2차 중도금을 지급받게 되었고, 기남개발은 위 조합으로부터 약 50억 원을 대여 받아 집단환지의 개별토지소유자들에게 계약금을 지급하게 되었던 것입니다.(기남개발과 지에스건설이 실제 ’공사도급계약‘을 체결한 것은 2017. 5.경임을 참고해 주시기 바랍니다.) 4. 기남개발, 지에스건설, 위 조합의 조합장, 집단환지 토지소유자들과의 기존 계약내용의 변경 가. 위와 같은 방법으로 집단환지 토지소유자들에게 계약금을 지급한 기남개발은 이후 잔금을 지급하기 위해 지에스건설에 “잔금으로 지급할 742억 원을 조속히 대여해 달라”고 요청하자 2017. 5.월경 지에스건설이 “2016. 7. 11.경부터 작성한 기존의 계약내용을 변경해야 한다. 계약서를 다시 작성하자”고 하여 기남개발이 반대하자 “기존의 계약서는 토지대금과 손실보상금이 합쳐져 있다. 그렇다보면 토지소유자들이 부담해야 할 양도소득세가 많아진다. 토지대금과 손실보상금을 분리하여 계약서를 다시 작성하게 되면 양도소득세를 감면받을 수 있을 테니 토지소유자들도 좋아할 것이다. 그러니 토지대금에 대하여는 기남개발과 지에스건설이 지급하는 것으로 하고, 손실보상금은 조합이 지급하는 것으로 새로 계약서를 작성해야 한다.”고 제안하여 위 조합의 조합장이 “기남개발과 지에스건설이 매입하는 토지에 대한 손실보상금을 아무런 근거도 없이 조합이 지급하겠다는 계약서를 어찌 작성해 줄 수 있겠느냐 안 된다.”고 하자 지에스건설이 “ 위 조합이 토지소유자들에게 작성해 주는 손실보상계약서는 형식적인 것이니 너무 걱정하지 말라, 토지대금을 지급할 때 손실보상금도 함께 지급할 것을 토지소유자들에게 설명하고 승낙을 얻은 후 위 조합이 토지소유자들에게 작성해 준 손실보상계약서는 폐기하면 된다, 토지대금과 손실보상금을 어떻게 분리할지에 대하여는 이메일을 통해 알려 줄 테니 토지소유자들을 설득하여 다시 계약서를 작성하라”고 하여 2017. 5.월경부터 기남개발, 지에스건설, 토지소유자, 위 조합의 조합장 및 지에스건설의 법률 대리인이었던 법무사 사무실 이봉승사무장이 위 조합사무실에서 개별적으로 교섭하며 토지대금과 손실보상금이 분리된 새로 계약서를 작성된 것입니다.(당시 새로 분리 작성한 계약서의 내용은 기존의 토지대금을 토지대금과 손실보상금으로 금액을 임의로 분리한 계약서에 불과하므로 기존 토지대금의 한도 내에서 작성된 것임을 참고해 주시기 바랍니다.) 나. 또한 기존의 토지매매계약서를 분리하여 토지계약서와 손실보상금계약서를 작성할 당시 토지소유자들은 기남개발, 지에스건설, 위 조합의 조합장 및 지에스건설의 법률 대리인이었던 법무사 사무장이 입회한 자리에서 지에스건설로부터 “기존의 계약내용을 토지대금과 손실보상금으로 분리하여 새로운 계약서를 작성하더라도 토지대금과 손실보상금은 기남개발과 지에스건설이 공동으로 모두 지급할 것이다. 만약 토지대금과 손실보상금이 모두 지급되지 않으면 절대로 토지소유권을 기남개발로 이전하지 않겠다, 믿어 달라”고 하여 토지소유자들이 “우린 기남개발이 아닌 지에스건설을 믿고 계약서를 새로 작성하는 것이니 약속은 반드시 지켜 달라, 토지대금과 손실보상금을 먼저 지급한 후 소유권이전등기를 마치겠다는 약속을 해 달라”고 하자 지에스건설이 “토지대금과 손실보상금을 선 지급한 후 토지소유권을 기남개발로 이전할 것이니 믿고 소유권이전등기에 필요한 제반서류 들을 법무사 사무실 사무장에게 교부해 달라”고 하여 이를 진실로 믿었던 토지소유자들이 새로 분리된 계약서를 작성하며 소유권이전등기에 필요한 제반서류를 법무사 사무실 사무장에게 교부하게 되었던 것이고(당시 법무사 사무실 사무장이 제반서류를 교부 받았다는 보관증을 교부함), 토지소유자들은 재차 법무사 사무실 사무장에게 “토지대금과 손실보상금을 모두 지급한 이후 토지소유권이전등기를 하여야 한다.”고 하였으며, 지에스건설 및 법무사 사무실 사무장이 이에 “알겠다. 믿어 달라”고 하여 토지소유자들이 소유권이전등기에 필요한 제반서류 들을 법무사 사무실 사무장에게 교부해 주게 되었던 것입니다. 5. 기남개발, 지에스건설, 위 조합의 조합장, 집단환지 토지소유자들과의 계약서 재 작성 및 지에스건설의 배신행위 가. 위와 같은 계약서 재 작성 후 지에스건설은 토지대금과 손실보상금의 지급을 차일피일 연기하였고, 이에 토지소유자들로부터 독촉을 받게 된 기남개발이 지에스건설에 재차 토지대금과 손실보상금의 조속한 지급을 독촉하게 되자 2017. 8월 초순경 지에스건설이 “토지대금과 손실보상금을 지급하기 위한 절차를 받는데 시간이 좀 걸렸다. 2017. 6월경 토지소유자들로부터 교부받은 인감증명서가 3개월이 지났기 때문에 소유권이전등기를 위해서는 인감증명서를 다시 교부받아야 한다. 기존 계약서의 계약일자를 변경하는 계약서를 다시 작성하고, 인감증명서 또한 재교부 받아야 한다.”고 하여 기남개발, 지에스건설, 위 조합의 조합장, 주식회사 하나자산신탁 및 지에스건설의 법률대리인 법무사 사무실 사무장이 2017. 8월말경부터 위 조합의 조합장실에서 다시 개별적으로 교섭하며 기존 계약서의 계약일자만을 변경한 계약서를 다시 작성하게 되었고(법무사실에서 계약서를 미리 작성해 왔음), 당시 토지소유자들은 지에스건설 및 법무사 사무실 사무장에게 “기존 계약과 마찬가지로 토지대금과 손실보상금을 모두 선 지급한 후 토지소유권을 기남개발로 이전해 갈 것을 약속해 달라”고 요구하였고, 지에스건설과 법무사 사무실 사무장이 “알았다, 믿고 맡겨 달라‘고 하여 이를 진실로 믿은 토지소유자들이 계약서 및 토지소유권이전등기에 필요한 제반서류들을 다시 작성·교부해 주었던 것입니다. 나. 하지만 지에스건설은 토지대금과 손실보상금을 선 지급한 다음 기남개발로 소유권이전등기를 마치겠다고 한 약속을 어기고 2017. 9. 28.경 토지소유자들로부터 교부받은 소유권 이전등기 서류를 임의로 이용하여 기남개발로 소유권이전등기를 먼저 경료 함과 동시에 주식회사 하나자산신탁에 위와 같이 소유권이전등기한 토지를 담보로 제공하고 약 664억 원을 대출 받았으며, 위 대출금으로 토지대금 약 428억 원만을 지급하고, 나머지 손실보상금인 약 193억 원은 지급을 유보한 체 대주금융사회사에 임의로 반납하여 결국 이 사건들에 이른 것입니다. 6. 지에스건설이 손실보상금을 지급하지 못하겠다고 한 이유 지에스건설이 손실보상금으로 책정된 약 193억 원을 지급하지 않고 2017. 12. 7.경 임의로 상환한 이유는 당시 기남개발과 지에스건설이 공동으로 매입한 집단환지에 대한 손실보상금과 관련한 계약을 기남개발이나 지에스건설이 아닌 위 조합이 체결했기 때문이라는 말도 안 되는 주장과 함께 손실보상금을 지급할 경우 공동주택사업을 해도 이득이 남지 않기 때문이라는 억지에서입니다. 이에 위 조합의 조합장 및 토지소유주들이 지에스건설과 법무사 사무실에 연락하여 “위 조합이 토지소유주들과 체결한 손실보상금은 지에스건설이 책임지고 지급하겠다고 약속했고, 토지대금과 손실보상금이 모두 지급되기 전에는 기남개발로의 소유권이전등기를 경료하지 않기로 약속했음에도 왜 임의대로 기남개발로 먼저 소유권이전등기를 경료한 후 담보대출까지 받았음에도 손실보상금의 지급을 하지 않는 것이냐”고 항의하자 손실보상금에 대하여는 위 조합과 계약하였으니 위 조합으로부터 지급 받으라는 배신적인 답변만을 해 올 뿐입니다. 하지만 위와 같은 지에스건설의 주장은 아래와 같은 사정들 즉, ① 기남개발과 지에스건설이 매입한 집단환지는 기남개발과 지에스건설이 공동주택(아파트)을 신축한 다음 이에 대한 분양수익금을 공동으로 얻기 위해 반드시 매입해야만 하는 토지였고, 위 조합의 이익과는 아무런 관련이 없기 때문에 굳이 위 조합이 집단환지와 관련한 손실보상금을 지급하겠다는 분리계약서를 토지소유자들과 체결할 아무런 이유가 없었다는 점 ② 지에스건설이 주장하는 바와 같이 위 조합이 손실보상금을 지급해야 하는 위치에 있었다면 굳이 기남개발이나 지에스건설이 토지대금을 한참 초과한 664억 원까지 대출받을 이유가 없었다는 점 ③ 기남개발과 지에스건설은 집단환지에 대한 매매계약을 체결하던 과정에 토지소유자들에게 토지대금과 손실보상금을 자신들이 모두 책임지고 지급하겠다고 약속하였고, 토지대금과 손실보상금 중 하나라도 미지급되었을 경우 토지소유권이전등기를 경료하지 않기로 약속했었다는 점 ④ 토지소유자들이 바보가 아닌 이상 위 조합과 손실보상에 대한 계약을 체결할 이유가 없었고, 토지소유자들이 집단환지에 대한 매매대금과 손실보상금을 모두 지급받지도 않았는데 먼저 기남개발로 소유권이전등기를 해 줄 것을 승낙할 아무런 이유가 없었다는 점 등의 사정으로 지에스건설의 주장은 거짓임을 알 수 있습니다. 7. 집단환지가 지에스건설의 자회사인 중앙홀딩스에 공매된 경위 가. 지에스건설은 기남개발로 집단환지 전부에 대한 소유권 이전등기를 임의로 경료 한 다음 이를 주식회사 하나자산신탁에 담보로 제공하고 약 664억 원을 대출받았음에도 약 193억 원에 이르는 손실보상금을 지급하지 않은 상태에서 임의로 상환하였고, 즉시 주식회사 하나자신신탁에 공매를 신청하였으며 새로 설립한 (주)중앙홀딩스를 통해 토지대금보다 훨씬 저렴한 가격에 집단환지를 낙찰 받게 하는 방법으로 “명의 신탁”하여 결국 수백억 원의 손실을 토지소유자들에게 입힌 반면 수백억 원의 이득을 취한 상태에 있습니다. 나. (주)중앙홀딩스가 지에스건설이 설립한 별도 법인이라는 증거는 2018. 2. 2.경 자본금 3억 원으로 설립한 (주)중앙홀딩스가 510억 원이 넘는 집단환지를 낙찰 받을 지위에 있지 않았고 무엇보다 지에스건설이 신영증권을 통해 약 527억 원을 ABCP를 받아 (주)중앙홀딩스에 대출해 주었다는 사실만으로도 충분하다 할 것입니다. 다. 결국 지에스건설은 사해행위를 통해 집단환지를 (주)중앙홀딩스에 명의신탁 한 것이 분명하고, 최대 수익자가 지에스건설이라는 분명한 사실이 이를 뒷받침하는 증거라 할 것입니다. 8. 기타 고려사항 가. 지에스건설의 이창엽 차장이 2017. 8. 16.경 “모든 토지매매가 이루어지고 소유권이전에 필요한 서류가 법무사사무실 이봉승 사무장에게 교부되어야 토지대금과 손실보상금이 지급된다.”고 하며 “집단환지의 토지소유자들 중 미 동의 토지소유자들을 선별하라”고 지시하는 이메일을 보내와 이후 위 조합이 ‘미 동의 토지소유자들을 금전청산 대상자로 전환’하는 환지계획인가를 변경을 하였고 이에 742억 원이 아닌 664억 원으로 낮아져 결국 664억 원을 담보대출 받게 되었다는 사실 나. 집단환지 토지소유자 77명 중 17명의 토지소유자들은 토지대금과 손실보상금의 분리를 승낙해 주지 않아 결국 기존의 매매계약서대로 계약이 이행되어 모든 토지대금을 지급 받았으나 토지대금과 손실보상금의 분리에 동의해 준 나머지 45명의 토지소유자들은 토지대금만 지급받고 손실보상금은 지급 받지 못하였다는 사실 다. 기남개발로 소유권이전등기 되었던 집단환지가 (주)중앙홀딩스로 헐값에 공매됨으로 인해 집단환지 토지소유자들 중 45명은 약 192억 상당을 미지급 받아 엄청난 손실을 보고, 고통의 나날을 보내고 있음에도 (주)중앙홀딩스 및 지에스건설은 막대한 재산상 이득을 취하고 있다는 사실 라. 지에스건설은 조합원자격을 취득하기 위해 도시개발 사업구역내 토지를 엄청난 돈을 무리하게 지급하고 매수함으로써 같은 입장에 있는 많은 조합원들을 동요하게 하고 있다는 사실 마. 위 조합 또한 현재 (주)중앙홀딩스 및 지에스건설로 인해 정상적인 조합 운영에 어려움을 겪고 있고, 2019. 1. 30. (주)중앙홀딩스의 대표 정광웅이 임시총회를 개최하여 박종성 조합장을 해임하고 자신이 임시조합장으로 선출되어 조합을 장악하였다는 사실 바. (주)중앙홀딩스 및 지에스건설은 위 조합의 조합장을 배임혐의로 고소하여 현재 대전지방검찰청 천안지청과 천안서북경찰서(지능수사팀)에서 위 배임사건이 수사 중에 있고, 지에스건설의 이상훈부장과 이창엽차장이 참고인 조사를 받은 것으로 알고 있고, 현재까지 수사 진행 중에 있으나 거짓된 진술로 자신들의 위법한 행위를 감추기 위해 수단과 방법을 가리지 않고 있다는 사실 9. 결어 이상의 점을 면밀히 검토하시어 기남개발 및 토지소유자들을 배신하고 막대한 부당이득을 챙긴 지에스건설의 “갑”질을 명백히 밝혀 주시고, 수백억 원의 피해를 입고, 조합원 자격을 잃은 것도 모자라 조합까지 빼앗긴 청원인들의 억울함을 풀어주시기 바랍니다. 2019. 2. 22 천안백석5지구 도시개발사업의 빠른 정상화를 염원하는 토지주의 아들 정 도희
대기업 GS건설의 "갑"질로 억울하게 토지를 강탈 당했습니다!