河北燕郊毛地内定风波折射市场乱相 本报记者 向军 燕郊报道“拆都拆了，为什么不交给我们做！”河北某甲开发商代表在12月11日燕郊一住宅用地的开标现场一把抢过另一家开发商手中的《中标通知书》，忿然撕成两半。顿时，燕郊国土局的工作人员、公证人员以及评标小组的专家都愣在了现场。从无人问津到炙手可热，燕郊一幅20万平方米的地块在年底被置于镁光灯下。这本是一次普通的土地招标出让，却因各方利益的纠葛，将种种疑问从幕后推至台前。风波的起因是这块位于燕顺路的地块涉嫌“内定”。在当日开标之前，置身其中的一些开发商就已经嗅到了异样的气息。有知情人士对记者表示，从当地国土部门对于中标者的种种要求来看，“这块土地很可能已经名花有主了”。燕郊国土局人士则在12月初对种种猜测作出回应。“对于我们提出的要求，有实力的开发商是能够做到的，我们也是为了把这块地交给更有实力的公司。”风波背后，燕郊土地市场、乃至房地产市场的定位尴尬正在凸显：一个本不具备外销资格的市场，在骤然遭遇北京高房价的挤出效应时，因无暇调整沿袭多年的土地出让“潜规则” 而矛盾丛生。招标风波今年11月，河北三河市国土资源局发布公告称，将以招标方式出让位于燕郊经济技术开发区燕顺路西侧一宗国有建设用地使用权。该地块建设用地超过20万平方米，交易起始价格超过3.95亿元。按照三河市国土局的规定，申请人可于11月20日至12月9日购买招标文件，12月11上午投标截止后当即开标。这次普通的招标却引发了一片质疑，原因来自招标文件中对中标人的相关要求。有知情人士认为，此次招标有明显的“明标暗定”痕迹。在此次《招标须知》中，对中标人提出了几点具体要求：一是中标人负责拆除招标出让地块上仍影响开发建设的有关附着物；二是中标人自开工之日起一年内负责拆除中标地块东侧、燕顺路西侧地上建筑物，并出资对被拆迁人给予补偿；三是中标人自中标之日起5日内与枣林村村委会另行签订《城中村改造协议》，并按协议相关约定，对枣林村村民宅基地等各项拆迁补偿、村民回迁楼的建设安置、村集体公共积累提留和其他所需的相关补偿等给予补偿安置到位。质疑的声音更多针对第三个要求。某参与竞标的开发商对记者表示，“按照规定与村委会签订拆迁补偿性质的协议，一般需要经过村民会议或者村民代表会议讨论通过、拆迁实施方案公示等程序。正常情况下，投标人不可能具备在5日内达成如此重大协议的条件。”知情人士透露，枣林村村委会的负责人曾表示，早在6月15日，他就已经代表枣林村与上述甲开发企业签署了拆迁协议，并补偿给村民拆迁费用3.7亿元。从7月开始，该企业就开始了拆迁，并在9月就已基本完成拆迁工作。上述人士由此判断，该地块已经有了主人，“招标过程不过是个形式”。三河市国土局副局长梁国林否认了这个说法。他认为，假如开发商对该地块感兴趣，“为什么不能提前做好工作，提前去和村委会沟通？”对于中标人须拆除地块上的剩余建筑物的要求，上述开发商也提出异议。按照河北省《关于进一步加强城中村改造工作意见的通知》中的相关规定，“各地统一由政府组织城中村房屋拆迁，对原村民进行补偿安置，拆迁后的土地全部收储”。“土地前期开发完成后才能进入招拍挂程序，不应当设定由投标人进行拆迁这样的附加条件。”上述人士认为。梁国林对此也有自己的解释。“具体问题具体分析，我们这里的土地都没有分一二级开发。”梁介绍说，燕郊区域土地目前并未有“净地出让”的规定，而是实行“毛地出让”。据记者了解，这种出让方式在2008年曾在河北多个城市出现。它的流程是，根据改造区域的实际情况，测算开发成本，确定改造区域土地纯收益方案，之后经市政府批准，最后由国土资源部门依程序进行招拍挂，中标开发企业对居民和有关单位进行回迁安置补偿。“这主要是为了解决政府财政资金不足的难题。”梁国林说。然而，这种毛地出让的方式因与囤地行为密不可分而在近期被业内人士所诟病。“在毛地出让的前提下，开发商主动或被动囤地的风险会持续，甚或加剧。”一位资深土地专家对记者表示。市场乱相开标当日，因之前多家媒体报道了此次“招标疑云”，当日京城多家媒体集中于原定的开标地点——燕郊国土局大厅内。但几乎所有媒体都扑了空，开标现场被悄然转移至另外一栋楼内。本报记者以参与竞标公司的职工身份混入招标现场。投放标书、公证、唱标、确定底价……每一个环节都进行得很迅速。最后一个环节是由7人专家小组进行评标，所有参与企业都被安排到楼下等候消息。等待的过程却始料未及的漫长。从上午9：30半开始，一直到下午1：40，燕郊国土局工作人员终于下楼通知各企业再次进入开标现场。开标结果出人意料：另外一家本土开发企业以8分的优势最终夺标——它胜在9亿元的报价得分上，另外两项评价指标为“规划设计得分”和“综合评价得分”，在这两个环节的得分上都是此前被“疑似内定”的上述甲开发企业遥遥领先。于是也就出现了本文开头记述的那一幕情景。现场气氛登时凝重起来，最终国土局工作人员邀请中标企业到楼下办公室单独签署通知单，并宣布此次招标结束。国土局一位工作人员对记者表示，“这个结果证明了此前的内定猜测都是不属实的，我们的招标遵循了公开透明的原则。”一位亲历现场的房地产业内人士对记者表示，包括这次普通的土地招标风波的频出，都是拜近邻北京火热的土地市场所赐。“燕郊本来并不具备外销资格，但在北京突然的高房价挤出效应下，它需要重新定位，但当地无论从开发企业到地方政府，都显然还没有准备好。”事实上，这已经是这块地第三次公开招标，前两次都是在2008年，结果无人问津。1年后的今天，市场大变。记者在现场观察到，不仅当地的开发企业积极参与投标，尚有北京和江苏的开发商参与其中，燕郊的土地市场热度超过以往。这也成为近期燕郊土地出让争端频出的重要原因。据媒体报道，今年9月，该区域也有一宗土地出让引发争议。这一次土地出让风波的过程，与上一次颇有些类似。据公开资料显示，当时三河市国土局在9月3日发布了一则招标公告，而组织燕郊实地探勘的时间是9月14日，要求提供全套设计文件的时间是9月22日。40万平方米规模的小区，要求开发商和设计单位在探勘后7日内提交全套设计方案，这也被当时的许多开发商认为几乎是“不可能完成的任务”。他们由此猜测，已经有内定的企业，事先获悉招标文件的内容，并已准备好设计方案。但这次招标最后以流标告终。几个月后，三河市国土局似乎已经不再为土地市场的冷清发愁，近邻北京土地市场的狂热，让燕郊的土地市场、乃至房地产市场骤然升温。三河市国土局相关人士一句玩笑话道出了燕郊市场的现状，“有钱的来炒房，没钱的来买房，这里的市场已经北京化了。”一位熟悉燕郊地产的业内人士则表达出自己的担忧：平静的市场被打破后，作为“农地转换器”的燕郊，那些沿用至今的“潜规则”还能否持续下去。“近期的这两起风波，就是对当地政府部门的一次考验。”他说。点击进入本刊更多内容：（中国房地产报）订阅热线：800-810-0909我要评论