안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 안녕하십니까? 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해주셔서 감사합니다. 전 임대인이 귀하와 임대차계약을 체결할 당시, 귀하의 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 애당초 없었음에도 변제자력 등에 관한 허위의 사실을 고지하는 등으로 귀하를 기망함으로써 귀하로 하여금 착오에 빠지게 하여 임대차계약을 체결한 경우 전 임대인에게 형법 제347조상의 사기죄가 성립할 수 있습니다. 나아가 귀하께 전 임대인을 소개하여 임대차계약 체결을 중개한 자 또는 새로운 임대인이 위 과정을 전 임대인과 공모하였다면 중개자와 새로운 임대인에게도 사기죄가 성립할 수 있으며, 만약 중개자가 무자격자임에도 불구하고 개업공인중개사 대신 독자적으로 임대차계약을 실질적으로 중개한 경우 중개자는 공인중개사법 제19조, 제49조 등에 의해서도 형사 처벌될 수 있습니다. 전 임대인에게 위와 같은 사기죄에서의 편취 범위가 존재하였는지 여부 및 중개자와 새 임대인이 가담하였는지 여부 등은 임대차계약체결 당시 전 임대인의 재력과 환경, 임대차계약의 이행과정, 새 임대인과의 부동산매매계약 체결의 경위 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단할 수 밖에 없습니다. 귀하의 사안에서, 전 임대인이 선순위 근저당권 채무를 부담하게 된 경위와 원인, 귀하와의 임대차계약 체결 당시 전 임대인의 경제 사정이나 임대 사정, 중개자가 선순위 근저당권이 존재한다는 사실과 채무액수가 얼마인지 및 임대차목적물 경매 시 귀하께서 우선 배당받을 수 있는 액수가 얼마인지 등을 고지하였는지 여부, 새로운 임대인이 전 임대인에게 실제로 매매대금으로서 30억 원(또는 40억 원)을 지급하였는지 여부 등에 따라 사기죄 성립 여부는 달라질 수 있을 것으로 보입니다. 또한, 사기죄 성립 여부에 대한 최종적인 판단은 결국 수사기관의 수사 및 법원의 판단에 의하여 결정된다는 점 참고하시기 바랍니다.  귀하께서 전 임대인이나 중개자 또는 새로운 임대인을 상대로 사기 등의 형사 고소가 필요하다고 생각하시는 경우, 귀하께서 기재해주신 것과 같이 주변 유사한 건물들의 시세와 비교하였을 때 전 임대인과 새로운 임대인 사이의 임대차목적물에 관한 매매대금이 비상식적으로 높다는 점, 새로운 임대인이 근저당채무액 10억 원 가량을 인수하면서까지 임대차목적물을 매수할 자력이 없어 바지사장으로 보인다는 점 등을 수사기관에 적극적으로 진술하시는 것은 도움이 될 것으로 보입니다. 위 답변 내용 참고하시길 바라며, 귀하의 사안이 하루빨리 해결되시기를 기원하겠습니다. 감사합니다. ※ 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.※ 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
안녕하세요. 저는 서울 동작 사당동에 위치한 원룸에서 전세 7천에 거주중입니다. 계약 당시(22.11.) 집주인은 부동산임대업자였으며 건물을 직접 짓고 관리업체까지 따로 두는 사람이라며 변제능력이 충분하다는 소개받았습니다. 뿐만 아니라 근저당 잡힌 것 또한 주변과 비슷하니 안심해도 된단 말을 전해듣고 계약을 맺어 22.12. 입주하였습니다. (저는 해당 건물에 제일 마지막 입주인입니다.) 그 후 4개월 뒤인 23.04. 에 집주인이 바뀌었다는 걸 전해들었으며 기존 임대차 계약과 똑같기에 재계약은 작성하지 않아도 된다고 들었습니다. 그 후 23.05.~23.07. 총 3개월간의 건물 공동전기세 미납이 되었습니다. 또한  23.08.04. 에 해당 건물이 경매가 접수되었다는 걸 등기부를 통해 확인하였고, 23.08.07. 건물 등기부에 은행으로부터 임의경매개시가결정되어 사건번호가 나온 것을 확인했습니다. [2023타경100900] 23.08.04. 날짜부터 지금까지 집주인에게 연락을 계속해서 시도하고 있으나 전화 꺼짐 및 수신거절로 닿지 않는 상황입니다. 건물에 대한 근저당은 19. 09. 04.에 잡혔으며 건물 세입자들 중 최초 세입자는 19. 09.26.날짜로 입주하여 총 19가구 모두 대항력이 없는 상황입니다. 여기서 바지사장 및 전세사기로 의심되는 부분은1. 새로운 임대인이 주변 건물 시세보다 비싸게 구매한 점: 집주인이 해당 건물을 매입한 시기쯤인 23. 03. 당시 건공시기, 건물구조, 가구수, 외관 및 내부 가 비슷한 건물이 경매로 나왔습니다. 그 건물은 유찰까지 되어 처음 감정가 19억에서 15억까지 떨어졌습니다. 이러한 건물을 두고 시세보다 훨씬 비싼 30억이나 되는 돈으로 현재 건물을 샀다는 것에 의문입니다.2. 또한 건물 구매 당시 잡혀있던 10억의 근저당을 모두 가져온채 건물을 매입한 점:건물가격30억+근저당10억 총 40억으로 구매한샘입니다.3. 집주인이 바뀌고 4개월뒤 23.08.03. 경매가 된 점을 봤을 때 주인이 변경된 이후 채권에 대한 이자조차 못냈던것으로 생각됩니다.그 외에도 집주인 거주지가 대전의 원룸인 점 등을 고려했을 때 근저당을 모두 떠안은 일명 바지사장으로 의심되기도 합니다.현재까지 집주인과는 연락이 되지 않아 전세사기로 고소하고자 하는데 어떤 법률 근거로 고소가 가능할 지 문의 드립니다. 빠른 답변 부탁드립니다. 감사합니다.
전세 건물 경매와 집주인 연락두절