안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 문의주신 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다.사안의 사실관계를 정리하면 아래와 같습니다.- 귀하는 1991.경부터 이 사건 수용 및 환매대상 토지를 소유하여 오던 중, 2017. 2.경 토지보상법에 따라 해당 토지가 수용되었고,이후 공공용지지청지 해제되어 토지보상법에 따른 환매권을 행사하여 환매절차를 진행 중임- 한편, 이 사건 수용 및 환매대상 토지에 대한 주택건설사업계획승인을 받은 사업시행자가 해당 토지에 대해 동법 제22조에 따른매도청구권을 행사하였는바, 위와 같이 이 사건 토지에 대해 환매절차가 진행 중임에도 해당 토지가 매도청구권 행사 대상에 포함될수 있는지 여부를 문의함먼저, 주택법 제22조에서는 매도청구권의 예외 대상 토지 범위와 관련하여 아래와 같이 규정하고 있습니다. 제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능위와 같이, 주택법에서는 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 토지의 소유권을 취득하여"""계속""" 보유하고 있는 자의 경우, 소위 '알박기'를 통해 부당이득을 얻으려는 자에 해당하지 않을 가능성이 크다는 점을감안하여, 이러한 경우에는 주택사업의 원활한 진행보다 해당 토지 소유자의 재산권을 보호하기 위해 이를 매도청구권의행사 대상에서 제외하고 있습니다. 다만, 여기에 해당하기 위해서는 위와 같이 지구단위계획구역 결정고시일 10년 전부터소유권의 ""계속"" 보유하고 있어야 합니다.그런데, 토지보상법상 제91조 소정의 환매권 행사에 따른 환매계약의 법적 성질과 관련하여 헌법재판소에서는 아래와 같이판시한 바 있습니다. [헌법재판소 2014헌바400 결정]환매권은 공용수용의 헌법적 정당성과 사업시행자에 의한 재산권 취득의 근거가 ‘장래를 향하여’ 소멸하였음을 근거로 하므로, 피수용자가 수용 당시 정당한 손실보상을 받아야 한다는 원칙과는 관계가 없고, 반드시 환매권자의 법적 지위를 공용
주택법 제22조의 매도청구권 해당 여부 질의안녕하십니까?주택법 제22조에 의하여 “주택사업시행자”는 사업시행 대상 토지의 95% 이상을 구입했을 경우에는  나머지 매입하지 못한 토지에 대해 매도청구권을 갖는다 했습니다.그러나 시행자가 매입하지 못한 토지를 10년이상 소유했을 경우에는 그 토지에 대해 매도청구권을 행사할수 없다 명시했으며, 해당 토지가 직계 존비속, 배우자로부터  상속 받았을 경우에는 피 상속인의 소유기간을 합산한다 했습니다.저의 경우는 1991년 해당 토지를 취득하였고, 2017.2.15.에 경남 김해시가 공공용지(도로)로 지정하여 보상을 받고 수용되었는데.2023. 7 월 공공용지가 해제되어  “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률” 제91조 및 92조의 규정에 의해 환매권이 발생하여 현재 환매절차를 진행하고 있습니다.그런데 “도시재개발 사업자”는  본인의 환매받을 토지에 대해서 매도청구권을 행사하겠다고 하며,  터무니 없는 값을 제시하며 환매를 포기하도록 종용하고 있습니다.본인은 해당 토지를 1991년에 취득 26년 동안 소유하다가, 2017.2 부터 2023.7 까지 6년간 경남 김해시로부터  공공용지(도로)로  수용되었다가 환매받을 토지이므로 아래 매도청구권 도입 취지로 볼 때  매도청구권 대상이 될 수 없다고 봅니다.헌법소원심판 사건 (헌법재판소 20091.26 선고, 2008헌바 133)에서 국토부장관이 매도청구권 제도 도입 취지로.“개발 예정지역의 땅을 미리 사놓고 집요하에 주택건설사업을 방해하여, 개발 사업자로부터 시가보다 훨씬 많은 돈을 받고  매도하는 행위 즉 ”알 박기“ 라불리는 투기세력을 근절하고자 마련했다” 라고 했다 합니다.본인의 경우  “알박기”와는 전혀 상관없고 본인의 의사와는 상관없이 공공목적으로 수용되었다가  환매 받는 토지 이므로 ,  1991년부터 현재까지 32년간 계속 소유한 것으로 봄이 타당하다 사료되어 매도청구권 대상이 아니다 사료됩니다만(10년이상 소유)법률구조공단의 고견을  여쭙습니다.감사합니다.
주택법제22조 매도청구권 해당 여부