안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 대법원은 신탁재산의 임대차보호법상의 대항력 주장 가능여부와 관련하여 "이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다. 따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 A로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 A를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다."대법원 2022. 2. 17 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결" 고 판시하고 있습니다. 2. 구체적인 사실관계 및 신탁원부, 임대차계약서 등 관련자료를 확인하여야 명확한 조언이 가능할 것으로 보이나 위 판례 및 신탁법의 일반법리를 고려하면 귀하가 수탁자 또는 공매로 낙찰받은 제3자 등에게 임대차보증금의 반환을 구하는 것을 어려울 것으로 보이고 임대차계약자인 위탁자를 상대로 보증금의 반환을 구하여야 할 것으로 보입니다. 3. 위탁자인 법상주택을 상대로 사기죄가 성립할 수 있을 것인지는 역시 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 것으로 보이고 임대차계약체결당시부터 과대한 부채 등으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다고 인정될 경우 사기죄가 성립할 여지가 없는 것은 아니나 이 부분은 귀하가 기재한 것만으로는 사실관계가 부족하여 일률적으로 사기죄 성립여부를 조언드리기는 어려운 점 양해해주시기 바랍니다. 4. 한편, 공인중개사에 대한 손해배상청구 여부도 해결방안으로 고려해볼 수는 있을 것으로 보입니다. 이 부분 역시 사이버상담만으로는 구체적인 조언이 어렵고 귀하와의 문답을 통한 구체적사실관계 파악, 임대차계약서 등 관련자료의 직접확인이 가능한 면접상담에서 유의미한 상담이 가능할 것으로 보이므로 관련자료를 지참하고 가까운 대한법률구조공단(예약 후 방문) 또는 법률전문가를 방문하여 구체적으로 상담을 받아보시기를 권유드립니다. 5. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
건축물관리대장상 "업무용 오피스텔"로 되어있으나, 현황은 주거용인 건물에 주거 목적으로 지난 8월말  월세 임대차 계약을 하고, 전입하여 주민등록전입신고를 마치고 현재 거주중인데요, 갑자기 공매가 진행된다는 통보와 함께 소유권이 신탁을 받은 수탁자(코리아신탁)의 소유이므로 신탁자((주)법상주택)와 체결된 계약은 책임질 수 없다는 내용의 수탁자 통보도 받았습니다.   부동산 중개인과 계약을 체결할 때 소유권이전으로 인한 최종 소유권자와 계약당사자가 다름을 지적하고 문제 제기를 했으나, 부동산중개인은 행위에 대한 신탁을 한 것 뿐이라고 괜찮다고 했고, 지금도 그렇게 알고 있는데요, 매달 월세도 (주)법상주택으로 입금해왔고, 전기요금 고지서도 여전히 (주)법상주택 명의로 발행된 것을 고지하여 전기요금은 관리비와 별도로 납부하고 있는 상황입니다.계약 체결하고 지금까지 코리아신탁은 소유권자로서 어떤 행위도 없었고, 보존등기일에 동시에 신탁등기를 한 것으로 보아 처음부터 이런 상황을 계산하고 시작한 것이 아닌가 하는 의구심이 강하게 듭니다.이 경우 "주택임대차보호법" 상의 보호를 받을 수 있는지 여부와, 온비드사이트에 11월20일부터 공매가 진행된다는 공고가 떠있는 상태인데요, 보증금을 반환받으려면 공매 진행 주체인 온비드에 청구를 해야하는지 아니면 (주)법상주택에 반환 청구를 해야하는지 궁금합니다.또한 소유권이 수탁자인 "코리아신탁"에 있는게 맞다면 기망행위를 한 (주)법상주택을 사기로 고발할 수 있는지도 궁금합니다.살면서 이런 경우는 처음인지라 너무 기가차고 막막하기만 하네요. 도와 주십시오.
업무용 오피스텔을 주거목적으로 임대차계약을 하고 있는 상황에 공매 진행한다는데요...