안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1.우선 답변자가 다른 경우 종전 질의 내용을 확인할 수 없습니다. 그리고 기본적으로 답변은질의에 담긴 사실관계만을 전제로 하는 것이기 때문에 질의 내용에 포함된 사실에 따라 달라질 수 있습니다.아마 보증금 상당액을 공탁한 경우 동시이행 항변권을 상실하고 퇴거의무, 부당이득을 임대인에게 반환해야 한다는답변은 보증금에 대해 유효한 변제공탁이 있는 경우에 대한 설명일 것으로 보입니다.보증금에 대해 다른 채권자의 가압류가 있어서 채권자가 불확실한 경우나채권자가 고의로 보증금 지급을 받지 않으려 하는 수령거절의 경우에는 변제공탁이 가능합니다.그렇게 유효한 변제공탁이 이루어졌다면 동시이행항변권도 상실하게 됩니다.채권자가 불확실한 경우나 수령거절 등 공탁사유가 있어야 공탁이 가능하다는 점에 대해서는 앞선 답변에서도 말씀드린 바 있습니다.그리고 질문내용에서 B는 A가 주장하는 보증금 금액을 인정하지 않으면서 공탁을 한다는 것인데변제공탁의 경우 A가 주장하는 금액을 그대로 수령가능한 상태로 공탁한다면 사실 A는 공탁금을 수령하는 것으로 전부 만족을 얻을 수 있으므로동시이행항변권은 당연히 상실되고 인정될 필요가 없습니다.그런데 질문의 내용은 B는 A가 주장하는 금액을 인정하지 않는다는 것이기 때문에 A가 바로 수령할 수 있는 형태의 변제공탁을 하겠다는의사표시로 보기는 어려울 것입니다. 그런 형태의 공탁은 공탁사유가 없거나 동시이행항변권을 상실시킬 수 있는 유효한 공탁이 될 수 없다는 것입니다.기본적으로 질문내용자체가 일어난 사실에 대한 질문이 아니라 상대방의 주장에 따른 예측을 묻고 계시기 때문에실제로 상대방이 어떤 내용으로 공탁을 하느냐에 따라 달라질 수 있습니다.2. 임차권등기명령은 임대차가 종료한 경우에만 신청할 수 있습니다.3. 이미 선순위 임차인의 경우 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하고 있는 경우에는 계약기간 만료전 추가적인 대항력을 갖출 필요가 없기 때문에 인용해주지 않는 것이 보통입니다. 오히려 대항력이나 우선변제권이 없는 경우가처분이나 가압류가 인용되는 사례는 있습니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
[분쟁 내용] - 세부내용은 상담번호 '100007064019, 100007064090,  100007064532'의 내용 참조1. 사전에 선순위 임차인 A의 존재와 임대차 보증금액을 확인하지 않고 공매를 통하여 주택을 낙찰받은  현재 임대인 B는 "A와 전 소유자 C가 임대차 계약서를 허위로 작성했을 가능성이 있으며, A가 실제로  C에게 지급한 보증금에 대해서만 A에게 반환할 채무가 있다"라고 하면서 법원에 '보증금 반환 채무 부존재 소송'을 제기하였으나 답변기일이 미정인 상황임. 2. B는 A에게 "계약 만료일에 맞추어 계약을 해지할 것이니 A는 계약 만료일까지 임차주택에서 퇴거해야 하며 퇴거하지 않을 경우 향후 B에게 발생하는 손해에 대하여 A가 배상해야 함. A가 주장하는 보증금 상당액은 A에게 직접 반환하지 않고 계약 만료일에 법원에 공탁할 예정"이라는 의사를 내용증명으로 통지함. 3. 임대차 목적물에 대하여 임차인의 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있는 바, 'B가 보증금 상당액을 법원에 공탁하겠다'는 것은 A의 동시이행에 관한 항변권을 무력화하고자 하는 의도가 있는 것으로 추정됨. [질의 사항] 1. 이 내용에 대하여 귀 공단에 두차례 상담(상담번호 100007064090,  100007064532)을  신청하였는데 상반된 답변을 받았습니다. 즉, 전자에서는 "임대인이 보증금 상당액을 공탁한 경우에는 채무 이행의 제공에 해당하여, 임차인은 동시이행 항변권을 상실하므로 해당 임대차 목적물에서 퇴거해야 하고 퇴거하지 않으면 부당이득을 임대인에게 반환해야 한다(대법원 판례)"는 취지의 답변을 받았으며, 후자에서는 "위와 같은 분쟁 내용으로는 공탁 사유에 해당되지 않아 법원에서 공탁을 받아주지 않을 것"이라는 답변을 받았는데 과연 어떤 답변이 이 상황에 해당되는 것인지요?2. 임대차등기명령은 '계약기간 만료 후'에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에만 신청가능한 것인지요? 이 상황에서 B로부터 받은 "보증금 상당액을 A에게 직접 반환하지 않고  법원에 공탁하겠다"는 내용증명을 근거로 A가  '계약기간 만료 전'이라도 임대차등기명령을 신청할 수 없는 것인지요?3. B의 공탁 여부와 무관하게 위와 같은 분쟁이 발생하였을 경우 (계약기간 만료 전에) 임차인이 대항력 확보를 위해 해당 주택에 대하여 처분금지 가처분 또는 가압류 등기를 신청하면 법원에서 인용해 주는지요?
주택 임대차 보증금 반환에 관한 분쟁