안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 우선 D가 주장하는 내용으로는 공탁사유가 되지 않습니다. 공탁은 아무때나 할 수 있는 것이 아니라채권자가 불명확한 경우, 채권자가 변제를 받으려 하지 않는 경우, 상대방에 대한 손해배상을 담보하기 위한 경우등에 할 수 있는 것인데 사안의 경우 A가 전세금을 받지 않으려 하는 것도 아니고 A가 채권자인지 여부가 불분명한 것도 아니므로 공탁사유가 없어 법원에서 공탁을 받지 않을 것입니다.따라서 그러한 내용의 공탁자체가 불가능하며, 임차인의 임차목적물 반환의무는보증금반환의무와 동시이행관계에 있는 것이므로 실제로 보증금을 반환받기 전까지는 퇴거의무가 발생하지 않습니다.2. 계약만료 전 계약해지는 특별한 해지사유가 필요한 것은 아닙니다. 계약해지 통보가 무효일 이유는 없고,다만 주택임대차보호법상 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우에는 그 갱신청구를 거절하기 위한 사유가 있어야갱신청구를 거절할 수 있는 것입니다. 갱신거절이 언제까지 가능한지에 대해서는 명확한 규정은 없습니다만매수인의 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하다는 최근 판례에 비추어 보면 법원은 갱신요구권 행사 이후에발생한 갱신거절사유로 갱신거절이 가능하다는 입장으로 보이는 바, 갱신거절사유는 계약만료 1월전까지주장가능할 것으로 보입니다. 다만, 이에 대해서는 아직 직접적으로 명확한 판례가 있는 것은 아닙니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
임차인 A는 전 소유자 겸 임대인 B와 2019년 3월 4일 전세 임대차 계약(임대차 기간 : 2019년 3월 20일 ~ 2021년4월 20일)을 체결하고 2019년 3월 20일부터 아파트 C를 B로부터 인도받아 거주함.C는 2023년 3월 31일 공매등기되어 2021년 7월 D에게 낙찰됨(D는 입찰 전에 보증금 확인을 위한 노력을 하지 않음). 공매 진행 과정에서 A는 채권신고와 배분요구를 하지 않아 상기 임대차 계약은 묵시적 갱신이 성립되어 임대차 기간이 2023년 4월 20일까지 연장됨.  “A가 제출한 임대차 계약서 사본에 대해서 A와 B가 허위로 작성했을 가능성이 있어서 확정일자부와 임대차 계약서 사본에 기재된 보증금액을 인정할 수 없으며, A가 B에게 실제로 지급한 금액만 보증금으로 인정할 수 있다”라고 D는 주장하면서 ‘보증금 반환 채무 부존재 확인 소송’을 제기한 상황이고, 아울러 “계약 만료일에 계약을 해지하겠으니 A는 만료일까지 C에서 퇴거해야 하며 A가 퇴거하지 않을 경우 그 이후 D에게 발생하는 모든 손해에 대해서 A에게 청구할 것임. 일단 A가 주장하는 임대차 보증금 상당액을 계약 만료일에 A에게 직접 반환하지 않고 법원에 공탁할 예정”이라는 내용증명을 A에게 보냄. 이에 대하여 A는 “계약 해지 사유가 명확히 제시되어 있지 않으므로 D의 계약해지 통보는 무효이며, 계약갱신 요구권을 행사하겠다”는 내용증명을 D에게 발송한 상황임. A가 B에게 실제로 지급한 보증금을 확인하기 위하여 D는 해당 금융기관에 ‘금융거래 사실조회서’를 요청하였으므로 이를 통하여 'A가 주장하는 보증금 금액이 맞다'는 것은 확인될 것이나 문제는 소송기일이 계약만료일이 지난 금년 5월 중에나 지정될 수 있다는 것임. [질의 사항]1.D가 계약만료일에 보증금 상당액을 법원에 공탁할 경우 A가 보증금을 실제로 반환받지 못한 상태임에도 C에서 퇴거해야 할 법적 의무가 있는 것인지요? 만약 그렇다면 A가 보증금을 보전하기 위한 법적 절차(예 : C에 대한 가압류, 처분금지 가처분, 임차권 등기명령 등)는 무엇이 있으며 이 절차는 계약만료일 전이라도 신청할 수 있는 것인지요?2.아니면 법원의 최종 판결이 내려질 때까지라도 A가 C를 계속 점유할 수 있는 권리가 있는 것인지요? 3. 계약만료일 2개월 전까지 D가 정당한 계약해지 사유를 제시하지 않으면 A의 계약갱신 요구는 성립될 수 있는 것인지요?
주택임대차 계약해지 및 보증금 반환 관련 분쟁