안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 상가건물 임대차보호법 제10의4는 임차인의 권리금 회수기회 보호에 대해 규정하면서, 방해행위의 예외사유에 대해서도 규정하고 있습니다. 예외사유 중 한 가지가 건물을 철거하거나 재건축하기 위해 임대인이 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다. 단 그 필요의 인정에 관해서 ① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ② 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우를 들고 있습니다.   2. 귀하께서 임차하신 건물이 위와 같은 요건을 결여하였음에도, 임대인이 보수·증축을 이유로 귀하의 권리금 회수에 대해 방해행위를 하여 귀하에게 손해를 발생하였다면, 귀하께서는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.   3. 또한 임대인은 임대차목적물이 목적에 맞게 사용·수익 할 의무를 지는 바, 공사 등으로 인하여 임차인이 사용·수익 하지 못한 경우 임대인은 일정한 손해배상 책임을 부담하게 됩니다. 다만 구체적인 손해의 범위와 액수는 재판절차를 통해 확인된 증거들에 의하여 최종적으로 판사의 판결에 의해 확정될 부분입니다. 구체적인 사정을 확인할 수 없는 답변자 입장에서 그 손해비율을 말씀드리기는 곤란한 점 양해바랍니다.   4. 이는 귀하께서 기재해주신 제한된 사실관계에 근거한 답변자 개인의 법률적 견해이므로, 답변자가 파악할 수 없었던 제반 사정에 따라 사안의 최종적인 결론은 달라질 수 있는 점 양지해주시기 바랍니다. 아무쪼록 본 답변이 귀하에게 도움이 되었길 바랍니다. 보다 구체적인 상담이 필요하시다면, 가까운 공단 사무실에 내방하시어 면접상담을 받아보시기 바랍니다. 또한 관련 법령을 아래 기재해드리니 참고하시기 바랍니다.   [참조법령, 상가건물 임대차보호법]제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.[본조신설 2015. 5. 13.]   제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
저는 작년 7월 상가 임대차 계약을 하고 현재 샵을 운영중입니다  그러던중 올 봄에 임대인이 저에게 건물 증축을하고 싶다며 비수기가 언제냐며 물어봤습니다그러나 저는 오픈한지 몇달 되지도 않았는데 자리도 아직잡지도 않았는데 비수기가 웬 말씀이시냐고 증축공사 몇달동안 문을 닫을수가 없다고 말씀드리며 저의 의사표시를 전달 하였습니다 그러고 현재 저의 개인 사정으로 내년 계약 만료때까지 새로운 임차인을 구하고 나가겠습니다  라고 말씀드렸더니그럼 저때문에 못한 증축 공사를 해야겠으니 저보고 증축공사 끝나고 영업을 한다는 조건으로 맞는 임차인을 구하라고 합니다  계약시에 증축에 관한 이야기도 없었고 증축계획이 있다라는 표현이 계약때 없었고 저의 영업사정을 이야기하면서말씀드린걸 공사를 제가 거절해서 못했다고 합니다그래서 저는 임대인분께 저도 제 입장에서 권리금을 받고나가야하는데 증축 2~3개월 뒤에 들어올 임차인이 어디있겠냐고 그건 새로운 임차인분과 계약하시고 두분이 나눌이야기아니냐고 말씀드리니 제가 올 초에 거절을 했기때문에건물 증축도 못했다고 하면서 내건물 내가 맘대로 못하냐며저에게 되려 피해준게 없다고 말합니다계약시에 그러한 말이 없었기에 제가 완전히 넘기고나갈때까지는 저에게 피해가 없어야되지 않나요?이건 제가 새로운 임차인에게 넘기고 나가는데에 제가 피해를보는거라는 생각이 자꾸 듭니다그러면서 건물노후 보수로 포장하면서 말씀하시길래보수와  증축은 다른 개념이다라고 말씀드렸더니같다고 보수한다하고 증축까지 하는김에 하면된다라고그렇게 말하네요권리금 방해하면 안되는 법 조항이 있다 들었습니다지금 저의 상황에서는 그 법에 해당이 되는지 궁금합니다계약시에 증축에 관한 말이 없었었고 이제와서 증축해야겠으니 증축후 3개월뒤에 영업할 사람을 구해놓고 가라고 합니다제가 권리금을 받고 완전히 나가는 때까지는 처음처럼문제없이 나가야 된다고 생각이 드는데요이건 제게 너무 불리해지는 겁니다 도와주세요또한 현재 영업중인데 공사로 영업을 못하게되면저는 이익에 대한 피해손실을 최소 몇% 보장받아야하나요
임대인 건물 증축