안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 인사의 말 1. 귀하의 현재 어려움에 대해 깊은 위로의 말씀을 드리며 건강과 행운을 기원합니다.2. 우리 공단은 경제적으로 어렵거나 법을 모르기 때문에 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람들이 공평하게 법의 혜택을 받을 수 있도록 성심껏 도와드리고 있습니다.3. 귀하께서 제출하신 민원이 접수되어 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바라며, 회신 내용은 귀하의 질의에 나타난 사실관계만을 근거로 한 의견임을 알려드립니다. 답변1. 임대물 반환 전 소제기 가능성 결론부터 말씀드리자면 소제기는 가능합니다. 다만 판결이 단순 승소 판결이 아닌 임대물을 반환받음과 동시에 임대인이 보증금을 반환하라는 상환이행 판결의 형태로 나올 것입니다.  1-1. 임대차 계약 종료 전 보증금 반환 청구 가능성  보증금반환청구가 인용되기 위해서는 임대차 계약 종료 사실이 인정되어야 하므로, 설령 종료 전에 소송을 제기하더라도 상대측이 해당 부분을 다툴 있습니다. 따라서 확실한 권리행사를 위해서는 종료 후 소를 제기함이 타당합니다.2. 말씀하신 수단 외에 법률상 실효적인 수단은 없는 것으로 보입니다.3. 세입자의 기타 수단87다카98 등의 판례 들은 '부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실. 훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다.'고 명시한 바 임대 목적물 반환 없이 보증금 전액을 반환 받기에는 어렵습니다. 오히려 임대차 기간이 종료된 이후에도 계속해서 목적물을 사용하신다면 차임 상담의 비용을 상대방에게 지급해야 합니다. 4. 기간 법원의 사정, 이에 따른 구체적인 소송진행 과정에 따라 다르기에 단정할 수 없습니다. 본 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자의 법률적 의견으로 참고자료로만 활용해주시기 바랍니다. 다소 긴 답변 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 하루빨리 피해가 회복되시길 기원하겠습니다. 감사합니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
임대차 계약 종료일이 9월 30일로 임대인에게 계약 연장 의사 없음을 수차례 (내용증명 포함) 전달하였음에도 불구하고 새로운 세입자를 구하려는 임대인의 노력이 미미하고 (시세를 반영하지 않은 전세/매매가 희망) 기다리라고만 할 뿐 게약 종료시 보증금을 반환하겠다는 확약을 하지 않고 있습니다.이에 저희 가족이 진행할 수 있는 향후 절차에 대해서 아래와 같이 고견 여쭙니다.1. 임대물 반환 없이 임대차보증금반환청구 소송의 제소가 가능한지 여부 1.1) 가능하다면, 임대 계약 종료일 이전에도 (지금) 제소(절차개시)가 가능한지 여부 1.2) 1.1이 가능할 경우, 임대인의 보증금반환의사 없음을 증명하기 위해 준비해야할 증거에는 어떠한 종류가 필요한지(현재 서면으로 임대인이 의사표시한 증거는 없는 상태입니다.) 1.3) 1.1이 가능한 경우 소송비용에 대해서도 임대인에게 청구 가능 여부2. 계약기간 종료 후 임대물 반환을 한 경우 임차권 등기, 보증금반환청구 소송 외의 수단이 있는지3. 임대물 반환 없이 세입자가 취할 수 있는 기타 수단이 있는지4. 통상 보증금반환청수 소송은 판결이 날 때까지 어느 정도 기한이 걸리는지도움주시면 큰 힘 되겠습니다. 잘 부탁 드리겠습니다. 감사합니다.
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