안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. - 신청인이 기재한 사실관계가 복잡하고, 질문의 취지를 알기 어렵우며, 간단하고 명확한 질문에 대한 답변을 하는 사이버상담제도의 취지상 답변이 어렵습니다.     다만 담보신탁 부동산의 경우 수탁자가 대내외적으로 소유권자가 되며, 신청인의 경우 신탁자(위탁자)가 임대인으로서 수탁자의 동의를 받아 임대차계약을 체결한 것으로 보입니다. 이러한 경우 임차인이 보증금 반환전까지 퇴거할 수 없다는 항변의 가능 여부 등은 임대차계약서, 신탁계약서, 신탁원부, 신탁동의서 등의 관련 서류의 내용에 따라 달라질 것으로 보입니다. 아래의 관련 판례의 참고 바랍니다.       위탁자인 갑 주식회사와 수탁자인 을 신탁회사가 체결한 오피스텔에 관한 부동산담보신탁계약에는 ‘위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대한다.’는 조항이 있어 그 내용이 신탁원부에 기재되었고, 신탁을 원인으로 을 회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 을 회사가 우선수익자로부터 ‘갑 회사의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다.’는 취지의 동의서를 작성·교부받아 이를 갑 회사에 교부하자, 갑 회사가 병과 임대차계약을 체결한 후 오피스텔을 인도하여 병이 그때부터 오피스텔에 거주하면서 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았는데, 그 후 오피스텔을 공매로 취득한 정이 병을 상대로 건물명도를 구하는 소를 제기하자, 병이 반소로 정에게 보증금반환을 구한 사안에서, 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 임차인인 병은 임대인인 갑 회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 을 회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없고, 을 회사가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 오피스텔의 소유권을 취득한 정이 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 한 사례(출처 : 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 [건물명도·보증금반환] > 종합법률정보 판례)1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
신탁 월세계약을 진행했습니다. 특약에 신탁 동의서 교부받는 조건을 기재했습니다. 교부를 위해 보내는 신탁부동산 임대차 관련 요청 및 확약서의 사항입니다.1. 수탁자는 임대인이 아니라 임대차 보증금 반환의무를 포함한 임대인으로서의 의무를 부담하지 아니하며, 임차인은 수탁자에게 임대차 보증금을 청구하거나 임대인으로서의 의무 이행을 일체 요구할 수 없음.2. 임대차보증금 반환 의무 등을 포함한 임대인으로서의 책임과 의무는 위탁자 및 수익자에게 있음.3. 임대차 목적물이 임대차보증금의 담보는 아님.4. 임대차 목적물의 처분으로 소유권이 변동되는 경우 소유권 양수인이 임대인 지위를 승계하게 되며, 임차인은 이에 사전 동의함.3번을 넣은 이유가 무엇인지 궁금하며 4번의 임대인 지위를 승계시 1번에 따라 보증금을 요구할 수 없습니다. 그러나 월세 계약서에는 임대인에게 보증금을 반환받게 되어있습니다.월세 계약서: 계약이 종료한 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하며, 임대인의 보증금을 임차인에게 반환한다./ 그러나 또 신탁계약서에는 반환 채무는 위탁자가 부담하게 되어있습니다.신탁계약서 : 신탁기간 중 임대차 계약기간만료 또는 임대차계약을 해지하는 경우 수탁자가 승계하지아니한 임대차보증금 등 반환채무는 위탁자가 부담하며, 새로운 임대차계약은 수탁자 명의로 행하되 수탁자는 위탁자와 협의하여 임대차관리보수를 수취할 수 있다. 다만 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 자신의 명의로 임대차 계약을 체결할 수 있다.1. 보증금 미반환 상태에서 임대인지위를 승계하여 임대물반환을 요구하고 보증금 반환해 주지 않을 경우 임차인은 보증금 반환전까지 퇴거할 수 없다는 항변이 가능, 적법한지요?2.신탁부동산 임대차관련요청 및 확약서의 변경을 요구해도 되는 부분일까요?3.할 수 있는 최선의 방법이 무엇인가?임차인이 신탁회사,공매매수인에 대해 임대차계약의 효력을 주장할 수 있을지언정 보증금 반환해 달라는 요구를 하는 것은 불가능하다 (대법원), 이 경우 위탁자에게 보증금 반환 요구가 이행되지 않아 신탁에 반환 요구를 한 것이 아닌가 싶고 신탁법에 따르면 위탁자가 이자를 갚지 못하거나 문제가 생겼을 경우, 금융기관이 공매를 할 수 있는데 공매대금배당순서를 정할 수 있고 주택 임대차보호법에 따른 최우선변제제도는 무시되기때문에 신탁법의 신탁 계약서와 주택 임대차보호법의 임대차계약이 충돌한다하니 불안감이 큽니다.
신탁부동산 월세계약