안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 귀하께서 문의하신 내용에 관한 검토의견입니다.    귀하께서는 현재 전세로 임대차계약을 체결하여 거주 중이나, 최근 임대차목적물이 임의경매개시 결정이 된 것을 발견하시어 문의주신 것으로 이해됩니다.    1. 우선변제권을 취득한 임차인과 소액임차인은 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 배당요구를 할 수 있는바, 아래에서는 배당요구에 관한 부연설명을 드리도록 하겠습니다.     배당요구란 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청을 말합니다. 금전 집행 절차에서 배당요구의 결과, 다수의 채권자가 경합하게 되어 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 「민법」, 「상법」, 그 밖의 법률에 따른 우선순위에 따라 배당하게 됩니다(「민사집행법」 제145조).     임차인은 압류의 효력이 발생한 이후부터 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다(「민사집행규칙」 제91조제1항). 집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고하고 있습니다(「민사집행법」 제84조제1항).    임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 이 경우 그 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면(임대차계약서 사본과 주민등록등본 등)을 붙여야 합니다(「민사집행규칙」 제48조).     대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에는, 그 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 선후에 따라 배당순위가 결정되고, 이에 따라 배당금이 정해집니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 참조).    소액임차인이 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받습니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항).    집행절차에서 우선변제를 받기 위해서는 경매의 경우 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지, 공매의 경우 매각대금을 배분할 때까지 대항력과 우선변제권은 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).    임대차가 종료된 이후 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 경우에는 주거지를 다른 곳으로 옮기는 경우에도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 임차권등기를 마치는 것이 안전한 방법입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3).   2. 임대인에게 연락을 하여 해결할 방법이 있다면 연락을 하는 것이 좋겠지만, 이미 경매절차가 개시되었다면 임대인과 해결할 방법이 요원할 수도 있을 것으로 보입니다.    3. 귀하께서 임대차하여 실질적으로 임대차목적물을 점유하면서 사용한다면, 공과금 등 관리비에 대하여는 부담하셔야 할 것으로 보입니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
안녕하세요. 전세계약 도중 임의경매개시결정의 경우 임차인이 보증금을 반환받기 위해 할 수 있는 조치가 있을까요?전세금보증보험 가입 및 전세권 설정을 하지 못했고, 전입신고와 확정일자만 있는 상황입니다.전세계약으로 살고 있던 중에 늦게나마 전세금보증보험 가입을 위해 등기부등본을 발급받았습니다. 그러다가 5/3일자로 임의경매개시결정이 된 것을 발견했습니다.지금 알고있는 바로는 경매가 결정되었으므로 낙찰을 기다려야하며 그 후 배당금을 받는 것인데, 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있다하여 답답한 마음에 문의드립니다.1. 지금 당장 할 수 있는 조치가 있을까요?2. 아직 임대인에게 연락을 취하지 않았습니다. 연락이 되든 안되든 어떤 행동이라도 취하는게 도움이 될까요?3. 관리비는 계속 납부해야 하나요?도움에 감사합니다.
전세 임의경매개시결정 후 조치