안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. Ⅰ. 질의의 요지   귀하는 ①보증금 일부에 대한 임차권등기명령신청이 가능한지 여부, ②임차권등기명령신청의 요건, ③임대차목적물 훼손으로 인한 손해배상의 입증책임, ④실질적 임대인에 대한 통지가 효력이 있는지 여부 등에 관하여 문의하는 것으로 보입니다.   Ⅱ. 질의에 대한 답변  가. 보증금 일부에 대한 임차권등기명령신청이 가능한지 여부   임차권등기명령은 임차보증금을 돌려받지 못한 경우여야 하는바, 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등) ①임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. <개정 2002. 6. 28., 2002. 10. 30., 2007. 10. 29.> 1. 사건의 표시 2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장소재지) 3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소 4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다) 5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금) 6. 신청의 취지와 이유 7. 첨부서류의 표시 8. 연월일 9. 법원의 표시  나. 임차권등기명령의 요건 및 효과    ① 임대차가 종료된 후 ② 임대차보증금이 반환되지 않은 경우에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있게 됩니다. 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서).   따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.  또한, 새로 이사갈 집의 잔금을 지급하더라도 임차권등기명령 신청에는 다른 소극적 요건이 존재하지 아니하므로 임차권등기명령 신청에 영향을 주지 않습니다.   다. 임대차목적물 훼손으로 인한 손해배상의 입증책임  대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 95다14671 판결 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.   위 관련판례에 따르면 임대목적물 멸실·훼손으로 인한 손해배상채권의 발생에 관하여 주장 및 입증책임은 임대인이 부담하게 됩니다.  라. 실질적 임대인에 대한 통지가 효력이 있는지 여부  임대차 계약과 관련된 일체의 행위에 관하여 실질적 임대인인 어머니가 명의자인 딸의 대리인인 경우에는 대리인인 어머니에 대한 통지가 본인인 딸에 대한 통지로서 효력이 생길 수 있으나, 귀하가 기재한 사실관계만으로는 대리여부에 관하여 알 수 없으므로, 정확한 답변이 어렵습니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
안녕하세요. 임차권 등기명령과 원상복구 관련하여 문의드립니다.<상황>최초계약 21.4.16. ~ 23.4.15. 묵시적갱신으로 계약 연장23.5.2. 전화로 9~10월 이사예정 통보(녹음)다음 세입자 구하고가려고 이사 일정을 확정하지않고 집보러 오는 것 최대한 협조 (집 비밀번호 알려달라는 부당한 요구는 거절)23.9.5. 임대인이 계약을 원하는 사람이 9월16일에 들어오고싶다고 당장 이사가라고 했고 당장 다음주는 무리라고 함23.9.5. 다른 세입자가 가계약을 진행했고 10월 10일 이사 예정이라고 확인그 안에 이사 가야하기 때문에 최대한 가능 일자 확인, 입주 예약 가능 일자 때문에 9월 26일을 이사일로 임시 예약임대인에게 9월 26일에 이사 가겠다고함, 다른 얘기 없이 다음날 통화하자고 답변23.09.06. 임대인이 중개수수료 반반부담 제안묵시적갱신-3개월전통보 일 경우 임차인이 부담할 의무가 없다는점, 생활이 힘들어 양해해달라는 내용 전달임대인이 전화로 화내며 저희가 협의 하나도 없이 마음대로 이사 일정을 정했고, 중개수수료 관련해서 그렇게 법 좋아하면 법대로 가자고, 이사가는 날 집 안에 기스난것 하나하나 다 청구할 것이라고 협박 (녹음)이사 예약일자 10월 10일로 조정하고 임대인에게 사과하며 다시 협의하자고 했지만 싫다며 9월 26일에 가라고 함23.09.08. 임대인이 새로운 세입자와 계약 했다며 보증금의 10%보냄<문의사항>1. 보증금을 안줄 경우 임차권등기명령 바로 진행할 것인데, 집 원상복구비용이라며 일부를 차감하고 돌려줄 경우에도 임차권등기명령 가능한지9월 26일에 이사 가야하는데(전입신고는 등기확인 후 진행예정) 일부 짐을 두고 비밀번호를 넘겨주지 않으면 되는지새로 이사가는 곳의 잔금을 치르는 것은 임차권등기명령 진행하는데 문제가 되는지9월 26일 27일에 진행했을때 등기는 언제 나올지2. 수리가 필요한 부분이 있다면(파손없음) 누가 입증해야하는지, 금액은 어떻게 산정하는지3. 집주인은 딸인데 실질적 주인인 엄마한테 말한게 문제가될지감사합니다.
임차권등기명령, 원상복구 관련 문의드립니다.