안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결은 “분양계약서 또는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다”고 판시한바 있습니다. 즉 분양계약서나 관리단 규약등에 의해 업종제한규정을 둔 경우에도 효력이 있을 수 있다는 것입니다.   그러므로 분양당시의 분양계약서와 관리단규약 제정과정 등을 종합하여, 관리규약의 유효여부가 정해질 것이며, 만약 해당 관리규약이 위와 같은 과정을 거치지 않았다면 무효에 해당한다 할 것입니다. 만약 관리규약이 무효라면, 관리규약에 대한 무효확인의 소를 제기해야 할 것으로 보입니다.  1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
ㅇ사실 관계  -화성 봉담 소재 웅신아트프라자(8층,40호)의 구분소유자로서 학원용도로 신고후 2007.1   ~2020.1까지 임대하다가 현재 공실상태이며 2023.6 학원용도로 임대차계약까지 하였으나   상가관리규약상의 동일업종 입점제한 조항을 근거로 상가내 학원주들이 반대하여 해약처리     된 바 있음  -집합건물소유 및 관리에관한 법률상 관리규약은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의3 이상     의 찬성을 얻도록 규정되어 있으나 상가관리규약을 확인한 바 입점초기 소수의 입점자   (11명)의 동의를 얻어 2008.11 규약이 제정되었고 부당경쟁방지 취지로 동일업종 1개만  입점할 수 있도록 제한하고 있어 학원용도 입점을 원하는 분들도 임대차계약을 기피하고  있는  실정임ㅇ상담 요지  -상가구분소유자로서 관리규약제정과 관련하여 어떠한 고지도 받지 못한 상태에서 관련법에서   정한 효력요건(4분의3 이상의 찬성)을 갖추지 못한 관리규약을 준수할 의무가 있는지  -준수할 의무가 없다면 학원용도 상가를 학원용으로 임대하지 못해 발생하는 피해   (임대료손실 및 관리비부담)를 최소화할 수 있는 법적인 대처방법 등은 무었인지
상가 동일업종 입점제한에 따른 재산권침해