안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 상대방이 누수의 원인 등을 다투면서 손해배상을 하지 않을 경우라면 결국 소송을 통해 해결하여야 할 것으로 보입니다.   민사상 손해배상을 청구하는 경우 우선 수리를 진행하고, 수리비를 손해액으로 산정하여 청구할 수도 있겠으나, 수리비가 적정한지 여부 등에 관하여 상대가 다툴 경우 감정 등을 통해 입증이 필요할 수 있습니다. 대략적으로 손해배상을 청구하고 하자에 관한 감정을 통해 수리비용을 특정할 수 있습니다.   수리비 외에도 누수 등으로 발생한 상당 인과관계 있는 손해를 청구할 수 있고, 특별히 누수로 인한 손해가 장시간 지속된 경우 등에는 정신적 피해에 관한 손해배상을 청구하는 것도 고려할 수 있을 것으로 보입니다.    관리사무소에 책임이 있는지 여부는 누수의 원인이 공용부분에 해당하는지 여부에 따라 정해질 것으로 보이고 이러한 점은 감정 과정에서 감정인이 감정을 하면서 확인을 할 수 있을 것으로 보입니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
12층 아파트의 탑층에 살고 있고, 아파트는 25년 정도 되었습니다. 작은방 천장에 누수 문제가 있어서 곰팡이 때문에 수리가 필요한 상태이고,누수는 4년 전부터 있었습니다. 물이 천장에서 새는 정도는 아니고, 천장이 젖어서 곰팡이가 퍼지고 있습니다. 4년 전에는 방 창문샷시에서 누수가 발생하는 경우가 많고, 샷시 누수는 세대 책임이라 하여 집 전체 샷시의 실리콘 보수를 진행하였습니다. 보수 후에는 비가 많이 안와서 효과 여부는 알 수 없었고, 그 다음해 아래층에서 저희집과 거의 동일한 부분에서 누수가 발생하였습니다. 아랫집 누수는 저희보다 심해서 새는 물을 양동이에 받아야 하는 수준이었습니다. 그래서 저희집의 창문 샷시가 오래되어서 그럴 수 있다고 판단하여 집 전체 샷시를 교체하였습니다. 공사할 때 보니 샷시가 아니라 천장 외벽의 크랙으로 물이 새고 있는게 확인되었습니다. 이때 관리 사무소에 요청하여 외벽, 옥상 누수에 대한 조치를 요청하였고, 관리사무소는 외벽 페인트 공사에 대한 AS 기간이 남아서 처리를 하겠다고 했고, 외벽 일부 실리콘 보수 작업이 되었습니다. 관리사무소에서 외벽 실리콘 보수를 진행 후에 비가 많이 오지 않아 역시 효과 파악은 되지 않았고, 그 다음 해 아랫집에서 동일한 부위에서 계속 물이 새고 있어 관리사무소에서 진행한 보수가 효과가 없다고 생각했습니다. 아랫집과 제가 관리사무소에 내용을 이야기하고 조치를 요청하였고, 올해 옥상 방수, 페인트 공사를 하였습니다. 저희 집은 4년 전부터 손바닥 크기의 천장 곰팡이가 현재는 가로세로 1m 이상으로 커진 상태입니다. 옥상 방수공사를 진행해서 앞으로 누수가 없을거라고 믿고,  곰팡이가 생긴 천장을 수리하려고 하는데, 관리 사무소에서는 세대 책임 부분에서 발생한 누수인지, 관리사무소 책임 부분 누수인지 검증 할 수 없으니 수리에 대한 보상은 할 수 없다고 합니다. 현재까지 누수가 발생 내용과 누수를 해결하기 위한 조치를 저는 충분히 취했다고 생각했고, 여전히 누수가 발생하는 건 관리소 책임 부분인 옥상 문제 때문이라고 생각되는데, 이렇게 무조건 보상할 수 없다는 관리사무소에 대해 제가 취할 수 있는 법적 조치가 있을지 궁금 합니다.
아파트 탑층의 누수에 대한 책임, 보상 기준