안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 상가건물 임대차보호법 제10 조 제1항 제1호는 임차인이 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우 계약 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 2. 동일한 내용의 판례를 찾지 못하여 개인적 견해이기는 하나 임차인이 계약 갱신을 요구하여 갱신한 것이 아니고 묵시적 갱신이 있었던 사정 및 묵시적 갱신이 있었다고 하여 종전의 연체 사실에 대해서까지 계약갱신거절권을 포기한 것이라고 볼 수 없는 점 등을 감안하면 재계약 시점을 기준으로 3기 연체 사실이 있었음을 판단하여야 할 것으로 보입니다. 3.  한편, 재계약을 12개월로 한 점을 감안하면 10년이 경과하였음에도 실질적으로는 계약을 갱신한 것으로 볼 것인지 종전계약은 완전 종료하고 그 시점부터 새로운 상가임대차계약울 체결한 것으로 볼 것인지에 따라 3기 연체 사실을 최초의 계약시점을 기준으로 할 것인지 재계약 시점으로 볼 것인지 달라질 것으로 보입니다. 귀하가 기재한 것만을 전제로 한다면 최초계약의 계속적 갱신이라고 보이기는 하나 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으니 참조만 하시기 바랍니다. 4. 최초 계약 시점부터 10년이 지나면 계약기간 만료즈음에 특별한 사정없이도 계약을 종료할 수 있을지와 관련하여 위 3항과 같이 재계약한 것이 종전 계약과 동일성이 없는 새로운 임대차계약으로 볼 것인지, 종전계약의 계속적 갱신으로 볼 것인지에 따라 달라질 것으로 보입니다. 이 부분 역시 3항과 같이 귀하의 기재만을 전제로 한다면 기존계약의 계속적 갱신으로 볼 가능성이 높아 계약기간의 만료로 계약을 종료할 수 있을 것으로 보이나 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수도 있으므로 참조만 하시기 바랍니다. 5. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
저는 주택가의 조그만 상가 주택의 상가를 임대 하고 있읍니다. 임차인과는 15년 전 최초의 임대차 계약을 체결 하고 7년 전 임대차 기간 12개월의  2번째 재 계약 후 현재까지 묵시적 갱신 상태 입니다 이제 임대차 계약을 종료 하고자 하는데 권리금 거절 사유가되는 3기 연체와 임대차 계약 종료 하는 부분이 궁금 합니다. 임차인은 2년 전 부터는 임대료를 연체 하지 않았지만 그 이전에는 10여 차례  8기 6기등 여러 처례 임대료를 연체한 사실이 있읍니다 해서 3기 연체를 계약 기간  1년을 기준으로 하는지 재 계약 시점인 7년을 기준으로 하는지 또한 최초의 계약 시점인 15년을 기준으로 하는 지와  10년이 넘으면 임대인이 계약 기간 종료 시점에 마음대로 종료 할 수 있는지 아니면 어떤 타당한 이유가 필요한 지가 궁금 하여 문의 드립니다
상가임대차보호법중 3기 연체 기준과 10년 넘은 임차인에 대한 임대인