안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 문의사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다. 1. 임대차분쟁조정위원회에 대한 분쟁조정신청은 계약 체결 후 분쟁이 발생한 시점 이후 언제든지 가능합니다.2. 계약 체결 후, 귀하는 계약 해제를 주장하면서 다만 전입신고 후 해당 주택에 계속 거주하고 있는 것으로 보입니다.귀하의 계약해제 주장이 타당하다면 달리 문제가 없겠으나, 그 주장이 타당하지 아니하여 계약은 유효하고 추후 보증금반환이문제되는 경우 제3자에 우선하여 보증금을 반환받기 위해서는 대항력을 유지해야 하므로 일단 전입신고를 유지하는 것이적절한 것으로 판단됩니다. 3. 중개인과 중개의뢰인 간 계약의 성질은 위임계약으로, 중개인은 신의성실의 원칙에 따라 선량한관리자의 주의의무를 다하여수임사무를 처리하면 족한 것인바, 중개 과정에서 중개인이 귀하를 기망하였다거나 선관주의의무를 위반하였다는 등의 특별한사정이 없는 한, 중개계약의 해제를 주장하며 중개료의 반환을 구하거나, 손해배상을 구하기는 어렵습니다(특히 중개 대상인임대인과 임차인 간 임대차계약과 중개의뢰인과 중개인 간 중개계약은 당사자를 달리하는 별개의 계약으로 임대차계약의 효력유무와 독립적으로 판단되어야 하는 것이므로, 임대차계약의 해제 여부와 무관하게 그 효력도 독립적으로 판단하여야 합니다).  4. 참고로 귀하의 계약해제 주장이 타당하지 여부를 살펴보면, 임대차계약 특약사항에 대출은행이나 대출조건을 특정한 것이 아니라면금리가 귀하에게 불리하다거나 귀하의 변심만으로는 계약해제 주장이 받아들여지기는 어려울 것으로 판단됩니다. [참고 판결 - 서울중앙지방법원2020나16807 판결]2. 주장 및 판단 가. 원고의 주장 1) 원고가 전세자금 대출을 위해 방문한 대출기관에서 담보기준금액을 설정하기 위해 이 사건 주택에 관하여 한국감정원에 감정을 의뢰하였는데, 그 감정가액이 이사건 임대차보증금보다 적어 전세자금 대출이 거절되었다. 그렇다면 원고의 전세자금 대출이 불가능하게 되었으므로 이 사건특약에 따라 이 사건 소장 부본 송달로써 이 사건 임대차계약을 해제한다. 3) 따라서 이 사건 임대차계약은 해제되었거나 취소되었으므로 피고들은 공동하여 원고가 지급한 계약금 20,000,000원과 이에 대한 지연손해금을지급할 의무가 있다. 나. 판단 1) 약정 해제 주장에 대한 판단 살피건대, 원고와 피고들 사이에 이 사건 특약에서 정한 바와 같이 원고가 전세자금 대출이 안 될 경우에 피고들이 원고에게 계약금을 반환하기로약정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제3, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면 원고가 이 사건 임대차보증금 대출을 위해 방문한 F은행G금융센터점에서 담보기준금액을 설정하기 위해 이 사건 주택에 관하여 한국감정원에 감정을 의뢰하였는데 그 가액이 이 사건 임대차보증금인380,000,000원보다 적은 360,000,000원으로 감정된 사실은 인정할 수있다. 그러나 앞서 든 증거에 을 제2, 4, 8호증(가지번호 포함, 이하 같다)의각 기재, 당심 법원의 F은행 구로지점, G금융센터점에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건특약에서 계약 파기 사유로 정한 '전세자금 대출이 안된 경우'를 전세자금 전액에 대한 대출이 안 될 경우로 한정할 근거가 없는 점, ② 원고가 전세자금대출을 위해 방문한 F은행 G금융센터점은 임대차보증금이 담보기준금액보다 높은 경우 일부상품에 한해 제한적으로나마 전세자금대출이 가능하다고회신하고 있는 점, ③ 이 사건 주택과 전용면적 및 임대차보증금이 비슷한 이 사건 주택이 있는 건물의 다른 임차인들 및 이 사건 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 새 임차인은 실제로 전세자금 대출을 받았고, 원고의 경우에도 이 사건 임대차보증금의 전액까지는 아니라고 하더라도 그 상당부분을대출받을 수 있었을 것으로 보이는 점, ④ 원고는 대출기관마다 담보기준금액의 평가방법 및 대출상품이 다른데도 F은행 외에 다른 대출기관에는 대출
[내용]1. 전세계약을 알아보던 도중 임대인이 법인인 매물이 있었고, 전세자금대출을 반드시 받아야하는 저(본인)의 사정을 듣고는 "반드시 전세대출이 나온다"고 주장하여, 계약을 진행2. '23년 10월 16일까지 본 물건에 대해서 전세자금대출심사결과가 나오지 않을 시 계약을 해제할 수 있다'고 특약을 계약서에 적시하였음.3. 1금융권 두 곳(국민, 카카오)에서 전세대출거부 통지를 받았으며, 본인은 특약사항에 따라 계약해지 및 계약금 반환을 요청4. 중개사사무소는 신한은행은 가능하다며 해당 은행 대출을 요구했고, 금리계산결과 본인에게 불리한 점과 본인의 마음이 변동된 점을 근거로 계약금 반환을 재차 요구5. 요구 이후 계약금을 돌려주지 않고 있으며 연락을 회피하고있음.[질문]1. 분쟁조정 신청이 가능한지2. [질문1이 가능하다면] 언제 부터 신청하면 되는지2. 현재 행정 상 확정일자(주택임대차계약신고)가 되어있는데 계약신고 해지를 해야하는지, 유지해야하는지4. 중개수수료(기지급완료됨)의 경우 100%반환을 요구할 수 있는지[기타정보]1. 임대인(주식회사 A)과 부동산(A공인중개사사무소)는 대표가 동일한 동일업체임2. 계약일 및 계약금 납부일=23년10월4일, 잔금(예정)일=23년10월23일3. 1금융권 두곳으로부터 전세대출 불가통지를 받은 사유는 임차예정인 본인이 아닌 임대건물 사유임(임대인이 법인인 점 및 임대인과 중개소가 동일인인 점)
분쟁조정 가능 유무(계약해지에 따른 계약금반환 불이행 등)