안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다.    대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 소유권이전등기   1. 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.   1. 만약 집주인(매도인)과 전화통화상으로 지금 전세로 거주중인 주택에 대하여 매매계약을 체결할 의사에 관하여 분명하게 합의를 하였고, 매매대금을 얼마로 할 것이고 언제 어떻게 지급할 것인지에 관하여 어느 정도 특정이 되었다면 매매계약이 확정적으로 성립한 것입니다. 만약 질문자님의 주장이 모두 사실이라면, 질문자님은 그 매도인을 상대로 계약상의 채무이행을 요구하는 내용의 소유권이전등기 청구의 소를 제기하셔야 할 것으로 보입니다. 통화내용을 바탕으로 녹취록을 작성하여서 계약성립사실을 입증할 증거로 제출하시면 될 것으로 보입니다.    2. 위와 같이 계약성립사실을 들어 원래의 계약대로 잔금을 지급하는 것을 조건으로 주택 및 이전등기를 받으시면 될 것으로 보이고, 따로 위약금을 청구할 필요는 없을 것으로 보이며, 위약금약정을 따로 한 것이 아닌 이상 위약금을 청구할 법적 근거는 없습니다.    3. 소송 전에 임대인에게 내용증명을 보낸다고 하여 소송에서 유리하게 작용하는 것은 아닙니다. 내용증명을 보내는 것은 가령 임대차를 해지하거나, 채권양도사실을 통지하는 것처럼 통지하는 행위 자체가 법적인 구성요건이 될 때 큰 의미를 가지는 것이고, 질문자님의 경우에는 이미 계약을 통화로 다 체결하였고 그런 사실이 모두 녹음되어있으므로 그 자체로 바로 계약의 이행을 구하면 되는 것이지 따로 내용증명을 보낼 실익은 크지 아니할 것으로 보입니다.    4. 민사소송은 변호사 없이 본인이 직접 진행이 가능합니다. 소송에 소요되는 시간이 얼마나 될 지는 예측하기 어렵습니다. 상대방에게 송달이 잘 안될 수도 있고 1심 판결이 나더라도 상대방이 불복하여 소를 제기할 수도 있기 때문입니다. 통상적으로는 1심 판결이 선고되는데 아무리 빨라도 6개월이고, 1년도 걸릴 수도 있습니다.   5. 질문자님의 경우 매도인과 매수인 사이에 계약이 실제로 체결되었는지 아닌지, 그 사실 여부가 중요한 것이지 복잡한 법리가 문제되는 것이 아닙니다. 판례를 검토하기보다는 그 통화녹음내용을 검토하여 얼마나 확정적으로 계약이 체결되었는지를 확인하셔야 될 것으로 보입니다.
전세아파트를 집주인과 매매하는데 있어 가계약(구두계약) 관련 문의를 드립니다.아버지가 2년여 전에 전세(3억9천만원)로 아파트에 입주하였습니다.올해 9월 6일이 전세 만기로 인하여 4월 30일쯤 집주인에게 연락을 하여 매도 의사를 물어 보았습니다.그후 5월 23일에 집주인이 전화가 와서 4억9천만원에 매도 의사를 표현하여 그렇게 하기로 하였습니다.전세금을 제외한 나머지 잔금을 7월경에 지불하는 것으로 이야기를 하였습니다.그후 5월 26일에 집주인과 통화를 하며 8월 17일에 나머지 잔금(1억)을 지불하기로 하였습니다. 부동산 중계수수료를 아끼기 위해 법무사만 대동하여 직거래로 하기로 집주인과 합의 하였습니다.이때 추가 계약금이나 중도금은 집주인에게 지불하지은 않았습니다. 그런데 8월 1일에 집주인이 연락이 와서 마음이 바뀌었다면 매도금액을 올려서 받아야 할것 같다고 하였습니다.5억 1천만은 주셔야 할것 같다고 하였습니다. 5억 1천만에 안되면 집을 구할 기간을 2달을 더주신다고 합니다.이경우 5월 26일에 구체적인 잔금 지불 날짜와 거래방법을 정한 것이 가계약(구두계약)을 한것으로 생각하고 있습니다.집주인과 통화한 기록을 통화녹음으로 저장되어 있습니다.저희가 집주인에 법률적으로 행사할수 있는 방법이 무엇이 있을지 궁금합니다.가계약(구두계약)으로 정한 금액 4억9천만으로 계약을 성사할수 있는 방법이 있는지도 궁금합니다.만약 계약이 성사되지 않으면 저희가 요구할수 있는 위약금 같은 것을 청구할수 있는지 문의 드립니다. 매도인에게 내용증명 전화통화녹취기록과 가계약 확정날짜를 보내놓으면 향후 소송에서 유리하게 작용할수 있는지 궁금합니다.만약 소송을 진행하게 되면 변호사 없이 진행할수 있는지와 소송 후 완료되기까지 시간이 얼마가 걸릴지도 궁금합니다.저희 아버지와 같은 아니 비슷한 소송 판례가 있는지도 궁금합니다.
전세아파트를 집주인과 매매하는데 있어 가계약(구두계약) 관련 문의를 드립니다.