안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 특약사항도 법적으로 효력이 있습니다. 따라서 계약서에 특약사항으로 ‘임대차계약 종료일 시에 임차인이 임대차계약의 연장을 원하는데 임대차보증보험 가입이 안될 경우, 임차인은 보증보험가입이 가능한 금액으로 보증금, 차임(월세)를 조정하여 종전계약조건을 변경할 수 있다’는 형식으로 기재하여도 효력이 있습니다.    2. 문자나, 전화녹음도 증거가 될 수 있습니다. 다만 전화녹음은 다시 비용을 들여 녹취서를 작성해야 하므로, 되도록 문자로 상대방의 의사를 확인받는 것이 경제적입니다.   3. 위에 기재한 특약사항 내용은 예시에 불과하며 임대차계약서 내용, 구체적인 경위를 보아야 정확히 조언드릴 수 있으니, 이에 대해서는 관련 자료를 가지고 방문하여 상담을 받아보시기 바랍니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
중소기업청년전세자금대출  HUG 보증보험 100% 상품으로 21년 11월 24일 1억 4천5백으로 전세계약함. 현시점 전세 시세가 많이 낮아져 1억 2천 9백 이하로 계약해야 대출 연장 및 보증보험 가입 연장 가능함. 대출해준 은행은 보증보험100% 상품이 연장시 깐깐하게 계산하기도 하고, 계약 만기시 시세가 더 낮아지면 보증보험 가입이 아예 되지 않는다며 1억 2천~ 1억 2천5백 사이로 재계약 추천함.   집주인은 1억 2천9백으로 계약서 작성 후 특약사항에 '만기시점에 시세 조정으로 HUG 보증보험 가입이 안될 시 금액 낮춰서 계약서를 다시 작성한다'를 명시하자고 함. 여기서 걱정되는 점은 만기시점에 집주인의 변심으로 보증금을 낮춰주지 않거나 반전세 개념으로 계약서를 작성하자고 하는 등의 문제입니다.그때는 "계약 만기 2달 전"을 넘은 시점이라  HUG 보장도 받지 못하고 공중에 붕 뜨는 상황이 됩니다. (HUG 보험을 보장 받기 위해서는 만료 시점 2달 전_9월22일까지는 계약 해지 통보를 하고 집주인에게 답변을 받아야 보증금 보장을 받을 수 있습니다.) 이를 방지하기 위해 제가 취할 수 있는 법적 조취가 무엇이 있을까요? 계약서를 작성할 때 특약 사항이 법적으로 효력이 있나요? 계약서를 작성하기 전 문자나 전화 녹음도 법적 효력이 있을까요?계약서 작성날짜가 아무래도 9월 22일이 넘을듯한데, 그 시점에 문제가 생기면 저는  HUG 보험도 보장받지 못하는 상황이라서요.
중기청 전세대출 전세계약 갱신 문제 발생