안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 임대인지위를 승계한 양수인에 대한 관계 및 질문 1항에 대한 답변   가. 제3자에 대한 대항력(주민등록 유지)은 이미 갖추어진 상태로 전제한다면, 임차인이 대항력을 가지는 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 이는 법률상의 당연승계 규정에 해당하여, 그 결과 양수인(새로운 소유자)은 주택의 소유권과 결합하여 (기존) 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하게 됩니다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결 참조). 따라서 새로운 임대인과 귀하 사이에는 기존의 계약이 그대로 승계된 상태라 할 것이며, 엄밀히 말씀드리면 보증금 금액 변동이 없는 경우 굳이 새로이 계약서를 작성하고 새로이 확정일자를 받을 이유는 없습니다.   나. 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 경우 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하는 것으로 볼 수 있으나(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 참조), 귀하의 경우 특약사항에 승계계약이라는 표현을 사용하였으므로 위에 해당되지는 않으며, 종전 임대차계약의 내용을 주장하실 수 있을 것으로 보입니다.다. 따라서 전세반환보증보험에서 새로운 확정일자를 요구하고 있는 것인지, 그렇다면 그 이유는 무엇인지 구체적으로 알 수는 없으나, 새로이 확정일자를 받는다고 하여 기존 확정일자의 효력이 없어진다고 보기는 어렵습니다. 그러나 이 경우에도 오해의 소지가 없도록 기존 계약서는 가지고 계시는 것이 좋으며, 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권도 상실하게 되므로 이 부분도 유의하시기 바랍니다.   2. 질문 2항에 대한 답변   특약사항과 무관하게 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다. 위 임대인의 지위 승계에 관한 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이므로 위 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조).   3. 질문 3항에 대한 답변   가. 우선 대항력과 우선변제권(대항력 + 확정일자로 발생하는)의 내용은 서로 구별이 필요합니다.   나. 대항력과 다른 권리의 우열은 주택임대차의 대항력과 다른 권리(예컨대 저당권)의 요건 구비의 선후를 기준으로 정해집니다. 예를 들어 대항력을 취득한 주택임차인이라도 자신보다 선순위 저당권자에게는 대항할 수 없습니다. 이 때, 대항력은 ‘임차주택의 계속적인 사용·수익을 주장하며 그 인도를 거절할 수 있’는 힘으로서 우선변제와는 그 요건을 달리 합니다.    다. 보증금의 우선변제와 관련하여, 임차인은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖출 것이 요구되며, 이를 모두 갖춘 임차인은 경매시 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).   라. 한편 ‘확정일자’란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말하며(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결), 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결). * 확정일자 제도의 취지   마. 위 ‘1.’항에서 설명드린 것과 같이 새로운 임대인은 기존의 임대차계약에 따른 임대인 지위를 그대로 승계하였으므로 귀하가 새로운 임대인과 계약서를 작성해야 하는 것도 아니며 확정일자를 새로 받아야 할 필요가 있는 것도 아닙니다. 다만 위 ‘1.’의 ‘나’항에 기재한 경우가 아니라면 기존 확정일자의 효력이 상실된다고 보기는 어려울 것으로 생각됩니다.   4. 질문 4항에 대한 답변   ？ 확정일자를 받은 뒤 대항력을 취득한 경우에는, 대항력을 취득한 때부터 우선변제적 효력이 발생하게 됩니다(확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생). ？ 반면 대항력을 취득한 뒤 확정일자를 받은 경우에는 확정일자를 받은 즉시 우선변제적 효력이 발생하게 됩니다. 따라서 최초 대항력을 갖춘 시기가 언제인지 알아야 답변을 드릴 수 있습니다(확정일자를 15일에 하였더라도).   귀하의 경우 이미 보증금의 우선변제 요건은 다 갖추어진 것으로 보입니다. 15일, 18일, 19일, 20일이라는 날짜를 제시하여 주시고는 있으나 정확한 날짜와 귀하의 주민등록일을 알 수 없어 구체적인 답변이 불가능한 점 양해 부탁드립니다(확정일자와 대항력, 우선변제는 모두 구별되는 개념입니다. 대항력은 임차주택의 계속적인 사용, 수익을 주장하며 그 인도를 거절할 수 있는 권능으로 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 익일부터 제3자에 대하여 발생하게 됩니다).   5. 결어   새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결한 경우가 아니라면,임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하였으므로 종전의 임대차계약의 효력이 상실된다고 볼 수 없습니다. 특약사항의 내용과 관계없이 임대인의 지위 승계에 관한 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이므로 위 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 승계 여부에 대한 부분은 특별히 걱정하지 않으셔도 괜찮을 것으로 생각됩니다.   한편 확정일자 또한 금액이 변동되지 않은 이상 큰 문제가 되지 않을 것으로 보이며, 매매 이전에 전세반환보증보험에 가입된 사실이 있다면 그 전세반환보증보험의 권리 또한 매매와 상관없이 효력이 계속 유지될 것으로 보입니다.   다만 위 답변들은 민법과 주택임대차보호법에 근거한 답변으로서 위 내용(대항력과 우선변제적효력)과는 별개로 전세반환보증보험측에서 약관에 기하여 귀하나 새로운 임대인에게 특별한 서류 혹은 신고를 요구할 수는 있을 것으로 보입니다. * 현재 대항력과 우선변제권 모두 특별히 걱정하실 일은 없으실 것으로 보이며(주민등록은 계속 유지하셔야 합니다), 다만 전세반환보증보험측에서 자체적인 약관에 근거하여 추가적인 서류 등을 요구할 수는 있을 것으로 보입니다. 다만 사이버상담의 한계상 계약서, 약관 등을 확인할 수 없어 사실관계에 따라 답변이 달라질 수 있는 점은 양해를 부탁드립니다. 보다 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우 위 서류들을 지참하시어 가까운 법률구조공단 사무실에서 상담을 받으시는 것을 권해드립니다. 감사합니다.
임대차계약기간 중 임대인이 바뀌었습니다. 이번에 계약 기간이 종료되어 보증금 금액 변동 없이새임대인과 새로 계약서를 작성하였습니다. 계약서에 따로 갱신이나 재계약, 연장계약이라는 말은 넣지 않았고 본 계약은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 승계계약이며 보증금 또한 승계되었음을 확인하고 계약한다라는 특약을 넣었습니다.2년전 계약한 전 임대인과의 계약서는 그 당시 확정일자를 받아둔 상태이고  2번째 현 임대인과의 계약서는 확정일자를 받지 않았는데 전세반환보증보험에 가입하려면 확정일자를 받아야한다고 하여 알아보다가 궁금하여 문의드립니다 1.확정일자가 찍힌 전임대인과의 계약서를 가지고 있습니다만 현재 바낀 임대인과의 계약서에 확정일자를 부여받으면 전임대인과의 계약서에 받은 확정일자의 효력이 없어지나요. 우선변제권 순위가 밀려나는 것이 아닌지 걱정됩니다 2. 특약에 따로 갱신이나 재계약, 연장계약이라는 말은 넣지않았지만 본계약은 계약갱신청구권을 사용하지않은 승계계약이면 보증금 또한 승계되었음을 확인하고 계약한다라는 특약을 넣었는데 그러면 그 전 임대인과 했던 계약이 연결되어 승계됬다고 보는것이 확실한건지 궁금합니다.  만약 승계 되었다고 보는거면  새임대인과 계약한 계약서에 확정일자를 받아도 그전 임대인과했던 계약서의 효력이 발생되는지 궁금합니다 3.  계약서를 작성할 당시에는 등기부상으로는 소유권말고 다른 권리는 없었으나 아직 확정일자를 받지않은 현재 근저당설정등이 잡혀있다면  저희가 우선 순위에서는 밀리게 되는건가요? 전임대인과 했던 계약서의 확정일자도 효력을 잃게되는건가요? 이럴경우는 확정일자를 새로 안받는 것이 나을까요?4. 예를들어 20일이 계약일이라면 저희는  등기부상이 깨끗하여 계약일 이전인 15일에 확정일자 도장을 받았는데 나중에 확인해보니 18일에 근저당 설정이 잡혀있다면 저희는 순위권에서 밀리는건가요? 아니면 현재 살고있는집이라 전입신고등이 다되어있는 경우니깐 확정일자를 한 15일부터 대항력을 갖추는건지 아니면 계약일인 20일부터 대항력을 갖추는건지 궁금 합니다 . 그리고 만약 18일에 근저당이 잡혔고 저희가 19일에 확정일자를 받았다면 저희는  우선순위에서 밀리는건가요? 계약갱신청구권을 사용하지 않은 승계계약이며 보증금 또한 승계되었음을 확인하고 계약한다라는 특약을 넣으면 괜찮다고 해서 계약했는데 뒤늦게 임대인변경으로인한 재계약 계약갱신,연장등을 특약으로 넣지않아 불안하네요
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