안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 계약갱신요구권을 포기하는 약정이 임차인에게 불리한 경우 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없는데, 임차인에게 불리한 약정인지 여부는 우선 해당 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만, 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 아니한다고 보아야 할 것인바(대법원 2016. 12. 1. 선고 2014다207498 판결 등 참조), 문의주신 내용만으로는 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는지 여부를 알기 어렵고, 그러한 사정이 없다면 계약갱신요구권을 포기하는 약정은 효력이 없다고 보입니다. 따라서 다른 사정이 없다면 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 적법하게 계약갱신을 요구하는 임차인을 상대로 건물의 인도를 구하기 어렵다고 생각됩니다.다만, 임차인에게 불리한 약정인지 여부에 관한 최종적인 판단은 법원에서 이루어진다는 점을 양지하시기 바랍니다. ※참조조문「상가건물 임대차보호법」 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 제15조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
2023년도에 상가를매입하였읍니다매입 당시 전 주인과 건물 노후화 로 인해 빗물 누수 모든 피해를 감수 하기로 하고 저렴한 임대료로사용하기로하였읍니다건물 노후화.누수로 건물 올 수리 할 것임을 구두로 전달 현재 2.3층은 수리 완료 상태입니다당시 계약 기간이 2022년-2024 년 3 월 30일 까지 계약이 되어있어  저와 재 계약 당시 계약 기간까지 만 유지 하기로 하고특약/임차인은 새로운 임대인에게 계약 만기시 계약 갱신 신청을 구하지 않기로 약정 함.임차인과 약속 하였습니다 만 계약 만기시 비워 달랴고 내용 증명을 발송하였는데  임대차 보호법상 비워 줄 수 없다고 답변이 왔습니다
상가 명도