안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 우선 귀하의 질의는 구체적으로 확인해야 할 사실관계들이 있는 것으로 보여 적절한 답변에 어려운 점이 있으므로 사이버상담보다는 등기부등본 등 관련자료를 지참하고 가까운 대한법률구조공단(예약 후 방문) 또는 법률전문가를 방문하여 구체적을 상담을 받아보시는 것을 권유드립니다. 2. 제한적인 범위내에서나마 답변을 드리면 각각의 세대가 구분등기가 되어 있는 것이 아니라면 경매가 진행되었을 때 귀하가 보증금을 회수할 수 있을지 여부는 낙찰대금, 선순위권자의 범위 등에 따라 달라질 수 있는 것이고 낙찰대금 등은 통상 시세보다는 낮은 가격에 결정되는 경우가 많은데 그마저도 경매 당시의 경제상황 등에 따라 달라질 수 있는 것이어서 귀하가 보증금을 회수할 수 있을지 여부는 사이버상담만으로는 답변드리기 어렵습니다. 3. 임대인은 보증금 등을 반환하지 못하고 경매를 당할 경우 위와같이 통상 시세보다 낮은 가격으로 경매가 진행되므로 처음부터 사기를 계획한 것이 아니라면 특별히 본인에게도 이익이 될 것은 없습니다. 다만, 시세보다 낮은 가격으로 경매를 당한다는 불이익 외에 형사적으로 사기죄 등이 성립하는 것이 아닌 이상 임대인에게 형사적 처벌이 가해지지는 않습니다. 4. 귀하의 문제가 원만하게 해결되기를 바랍니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
안녕하세요?제가 전세계약을 하려고 하는데 요즘 전세관련 불안감이 많아서 급히 질문드립니다.6층짜리 건물로 21년 되었고, 개별주택공시가격이 약 8.5억입니다.이 건물에는 대략 9 가구가 월세 또는 전세로 들어 있을 것 같습니다.소유자는 19년째 변동없이 부부공동명의로 되어 있으며, 현재 채권최고액 3.24억의 근저당이 설정(23. 3월, 은행)되어 있습니다.제가 3.4억원으로 전세계약을 생각중인데 이미 세들어 있는 사람들의 보증금 등을 알 수는 없는 상태입니다.(전부 전세라고 가정시 약 20-22억으로 추정)주인이 전세권 설정에 동의해 준다고 하는데 기존의 선순위 근저당권을 말소하는 것은 아니고 금액만 7천만원으로 낮추는 것이므로 제가 전세권을 등기하더라도 근저당권보다 후순위가 되는 상황입니다.개별주택이므로 보증금반환보증보험대상도 아니고, 저는 대출도 받아야 하는 상황입니다.이런 상황에서 위 건물에 전세계약을 한다고 했을때 어떤 위험성이 있는 것인가요?제가 염려하는 것은 만일 기존 세입자의 보증금 총액이 20억 정도라고 가정하고, 소유자가 7천만원을 갚지 못하는 경우, 은행에서 경매를 진행하고, 낙찰액이 가령 12억원이라고 했을때 저는 전세권이 있더라도 전혀 보호를 받지 못하는 것이 아닌가 생각하고 있습니다.한편, 소유자가 거의 20년간 무탈하게 세를 주었다는 것은 신뢰를 할 수 있다고 보는데 만일 악의적으로 근저당액 7천만원을 갚기 싫거나 기존 세입자의 보증금을 돌려주기 싫어서 은행빚을 갚지 않으면 저는 전세금을 받지 못할 가능성이 크지 않을까 걱정이 됩니다.만일, 소유자가 세입자의 보증금을 돌려주기 싫어서 일부러 경매가 진행되게 한다면, 소유자에게는 어떠한 이득(?)이 있으며, 어떠한 처벌을 받게 되나요? 소유자에게 이득이 없거나(경매의 가능성이 없거나) 처벌의 강도가 세다면 전세계약을 긍정적으로 하고, 처벌의 강도가 낮다면 전세계약을 포기할까 생각중에 있습니다. 빨리 결정을 해야 하는 상황이라 이렇게 심야시간에 올립니다.감사합니다.
근저당권이 설정되어 있는 건물에 전세계약 관련