안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 임차권등기 및 대항력에 관하여임차인이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(주택임대차보호법, 이하 '주임법' 제3조제1항).위 인도에 따른 점유 및 전입신고(주민등록)은 대항력의 취득요건이자 효력이 계속되기 위한 요건입니다.따라서 전입신고를 마쳤더라도 점유를 상실하거나, 점유하고있더라도 전입신고 하지 않거나, 전출(제3지에 전입신고)한 경우 대항력을 잃습니다.한편 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득하고, 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주임법 제3조의3제5항).즉 임차권등기가 마쳐지기 전에 점유를 상실하거나 전출한 경우 대항력을 상실하고 등기일을 기준으로 새로운 대항력과 우선변제권을 가집니다.아직 점유 및 전입신고가 유지되어 있다면 주택임차인은 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었고 아직 임차권등기가 마쳐지지 않았더라도 여전히 대항력을 가지고, 보증금을 반환받을 때까지 임대인으로서의 지위가 당연히 승계한 주택양수인(주임법 제3조제4항)에 대하여 보증금반환을 구할 수 있습니다.2. 위 제3조의3 제5항 법문에 따라 임차권등기가 마쳐져야 할 것으로 보입니다.3. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생깁니다(민법 제186조). 건물 소유권이전등기 전이라면 양도인, 후라면 양수인이 소유권을 가집니다.임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다(2021다251929 판결).이의를 제기하여 승계를 부정하는 경우 양도인(기존임대인)에게만 임대차보증금 반환채무를 주장할 수 있고(승계를 부정한 경우, 기존임대인으로부터 보증금을 전액 변제받지 못하였더라도 양수인에 대하여 미변제금이 남아있음을 이유로 대항력이나 우선변제권을 행사할 수는 없을 것으로 보입니다), 달리 이의하지 않으면 양도인의 임대인으로서 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되므로, 양수인을 상대로만 보증금반환을 구할 수 있습니다. 즉 택일적으로밖에 구할 수 없습니다.4. 계약 종료 후 주택 소유권이전등기 완료시까지 대항력을 상실하지 않았다는 전제 하에, 주택양수인에게 보증금 반환채무가 이전되고, 기존 임대인(양도인)의 의무는 면책적으로 소멸합니다.5. 임대인이 보증금을 임대차 종료 후까지도 돌려주지 않는다면, 임차권 등기를 신청하되 등기명령에 따른 등기가 마쳐지기전에는 주택인도나 전출은 피해야 합니다. 만약 이사를 위해 짐을 빼야한다면 몇개의 짐을 기존건문에 놔두고 문을 시정함으로써 점유를 유지하여야 합니다.대항력이 유지된다면, 선순위근저당권 등 담보권 실행에 따른 경매로 소유자가 바뀌는 등 사정이 없는 한 양수인에게 대항할 수 있으므로 특별히 조치할 것은 없다고 보입니다.1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
<현재상황>현재 주거용 오피스텔(이하 본건 목적물) 임차인이고, 전입신고 및 확정신고 모두 2021년에 완료한 상태입니다. 돌아오는 9월 1일 금요일 전세계약 만기로 전세보증금을 돌려받으려 하는데 임대인은 새로운 세입자가 구해져야만 돈을 줄 수 있다고 합니다. (2/27에 계약종료한다는 통지하였고 법인임대인의 대리인에게 회신 받았습니다.) 그래서 9월 4일 월요일에 임차권등기신청 예정이고, 이후 전세보증보험을 통해 전세보증금반환보증 신청예정입니다.<질문사항>1. 임대인이 본건 목적물을 매매하고자 하는데, 매매계약일은 7월 말 경, 소유권이전은 9월 15일로 할 예정입니다. 이 경우 집주인이 9월 15일에 변경되는데, 만약 9월 15일 전에 임차권등기 결정이 되지 않는다면 대항력을 잃게 되나요?2. 위 1.에서, 9월 15일에 임차권 등기가 결정만 되고 등기가 되지 않은 상황이어도, 이후 등기가 되고 나면 대항력을 가질 수 있나요?3. 9월 15일, 매매계약이 완료되고 소유권이 이전된 당일에는 본건 목적물에 대한 소유권이 누구에게 있는 것인가요? (임차권등기경료에 상관없이) 기존 임대인에게 매매대금 받은 것에서 전세보증금을 달라고 요구하여도 되나요? 아니면 새로운 집주인에게 달라고 하여야 하나요?4. 9월 1일 계약이 종료되고 전세보증금을 돌려받지 못하면, 9월 16일 이후부터는 전세보증금 반환의무가 새로운 집주인에게 넘어가나요? 아니면 계속 기존 임대인에게 반환을 요청하면 되나요?결론적으로, 임차권이 등기부에 등기되기 전에 목적물이 매매되어 소유권이 변경되는 경우 어떤 행동을 취해야 할지 문의드립니다.
임차보증금 반환 관련 문의 (임대차계약만료후 목적물 매매)