안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. (1)제2조 (존속기간)임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용？수익할 수 있는 상태로 2023년 6월 일까지 임차인에게 인도하며, 임대차 기간은 인도일로부터 2025년 6월 일까지로 한다.   상가건물 임대차보호법제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.임대차기간을 2년으로 정하였고 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권을 정하고 있으니 두 내용을 조합하면 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있을 것으로 보입니다.   (2)상가임대차법제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.   상가임대차법 제10조의8에 따라서 임대인은 임차인이 3기의 차임액을 연체시 계약을 해지할 수 있습니다.   (3)상가건물 임대차보호법제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.   상가건물임대차에서 임차인은 전체 10년의 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있으나 동법 제10조 제1항의 각 호에 해당하는 경우에는 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 건물 전부를 철거하고 공사할 것을 임대차계약체결시에 고지한 경우는 제7호 가목에 해당합니다. 질문자님의 경우에도 임대인은 법에서 인정하는 갱신요구거절사유를 계약시 고지하고 계약서상에 이를 고지하였음을 서면으로 남기려는 것이므로 법적으로 볼 때 문제가 없습니다.    (4) 상가임대차보호법은 임차인이 새로운 임차인을 데려와서 권리금을 받으려고 하는 경우 임대인은 그러한 시도를 방해하지 말라고 할 뿐이지, 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급해야 한다고 정하지 않습니다. 만약 질문자님이 2026. 6.에 임대차계약을 종료하면서 한 3년 뒤에 허물 건물의 그 상가에 입점할 새로운 임차인을 구하고 그 임차인으로부터 권리금까지 받게 될 일이 있다면, 그 때 임대인이 계약을 들어서 방해를 한다면 임대인에게 손해배상을 청구할 수도 있을 것입니다. 그러나 질문자님 말대로라면 5년 뒤에 지금 건물을 허물 것이고, 질문자님이 최소 2년 혹은 그 이상 영업을 하실 것인데, 그 이후에 누가 허물기 직전인 건물에 권리금까지 내며 영업을 한다고 할지 의문입니다. 물론, 건물을 허물겠다는 말이 거짓말이었다면 경우가 다를 수는 있습니다.    (5) 상가임대차법제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.   어차피 상가건물임대차계약내용 중 상가임대차법을 위반하는 약정은 모두 무효입니다
제2조 (존속기간)임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용？수익할 수 있는 상태로 2023년 6월 일까지 임차인에게 인도하며, 임대차 기간은 인도일로부터 2025년 6월 일까지로 한다.제4조 (계약의 해지) 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하거나 제3조를 위반하였을 때 임대인은 즉시 본 계약을 해지 할 수 있다.특약3.임대 기간은 최장 5년으로 하며 5년후 매매 또는 철거등 연장 하지 못할 사유가 있을 경우 연장하지 않는다.4.재임대는 안되며 월세 3개월 미납시 본 계약은 자동 해약되며 보증금은 50%만 반환한다.5.권리금은 일체 인정하지 않는다.설명-강원도 양양 소재지의 건물Q1.신축중인 건물의 상가임대계약건으로 현재 준공 전 계약서입니다. 제2조는 2년단위로 계약을한다는 내용을 써두신것같은데 2년단위계약을 이렇게하는게 맞는지요?Q2.제4조 내용에 ‘2기의 차임액’이 내용이맞는지요?제가알기론 상임차법에 3기로 알고있어요Q3.특약 3번-토지와 건물은 아내(임대인)명의이고 현재 직접적으로 조율하고 건축하는 분은 남편(대리인)입니다. 대리인은(건축업자) 이 토지에 1층건물(상가총3칸)을 신축중. 대리인이말하길 ‘확실하게 말 못하지만 5년까지는 영업할수있게 보장해줄수 있고 5년뒤에는 건물을 부수고 10층짜리건물을 올릴예정이며, 그때가서 여유치않으면 매매도 할수있다‘ 라고 말함. 이런 특약사항을 써놓아도 저(임차인)에게 불리하지않을지Q4.특약4번 - 재임대란 말은 제가 이 가게를 하지않고 누구를 데려와도 임대를 내주지 않겠다는 설명.(아마 권리금설정때문인것같슴니다.5년뒤에 건물을 헐거나 매매하겠다는 입장) 이러한 사항도 저에게 불리한데 상임차법이 저를 보호해줄수있을까요Q5.특약5번- 권리금을일체인정않겠다는내용도 그렇고 전체적인 특약 3가지가 상임차법으로보호받을수 있을지요? 제게 불리한 내용이라 생각되는데 이대로 계약을 해도 추후 분쟁,소송시 제게 불리한내용으로 작용할지요 사실상 이 특약3가지를 거부하면 계약은이뤄지지않을거고 대리인과 부동산이 동네선후배사이이며 안할거면 하지말라는 입장이라걱정됩니다제가제시할특약내용으론 ‘미등기상태계약의 내용,건축사용승인이 지체될경우 해소될때까지의 차임지급면제,임차인의 영업 인허가 불허시 계약무효,은행저당권 설정하지말라는 내용’ 이정도입니다. 권리금을 주장할수 있고 임대인에게는 책임을 묻지않겠다는 특약은 상대편이인정안해줄것같구요 계약서내용자체가걱정입니다
신규상가임대차계약서 질문