안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 1. 임대차보호법의 규정보다 임차인에게 불리한 계약은 무효입니다. 확약서에 '새 임차인이 정해지지 않은 경우 임대차 종료에도 불구하고 임대보증금 반환을 구할 수 없다'라는 내용으로 특약을 했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 특약으로 무효이고, 임대차가 종료하면 보증금 반환은 구할 수 있습니다. (단 현실적으로 상대방이 지급을 하지 못하는 것 자체는 어쩔 수 없습니다)2. 이 부분은 임대인의 손해배상에 대한 것인데, 특약으로 정해진 계약기간을 임차인이 원하여 해지하는 것이므로임대인이 그러한 손해배상을 요구하면서 이에 응하지 않으면 계약해지에 동의하지 않는다는 식으로 대응할 수 있습니다.그러나 이미 특약에 불구하고 계약해지에 임대인이 다른 조건을 제시하지 않고 이미 동의하여 해지가 된 것이라면뒤늦게 그러한 조건을 제시할 수는 없을 것입니다. (다만 아직 조기해지에 임대인이 명확히 동의한 것이 아니라면 그러한 주장을 할 수는 있습니다)3. 임대차기간을 2년보다 늘리는 계약은 임차인에게 불리한 계약이 아니기때문에 유효하며,2년을 만료로 보고 전세보증금 반환을 구할 수는 없습니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
아파트 전세 계약(7억1천만원)의 임대기간을 2021년 3월 15일 부터 2023년  3월 14일까지 2년(24개월) 계약이나, 임대인과 임차인의 상호 협력에 의하여 2023년 11월 14일(32개월) 까지 거주하기로 추가 확약서를 체결 했습니다. 그리고, 이 확약의 내용으로, 임차인은 32개월의 임대기간이 산정된 바, 임대기간이 만료 되었다 하더라도,  차기 임차인이 정해지지 않은 상태에서의 전세금 반환은 불가 하므로, 차기 임차인이 정해진 후 전출하고, 이 때 중개수수료는 임대인이 지불키로 한다고 확약서를 전세계약과 함께 체결한 상태 입니다.   그런데, 본인이 다른 데로 전출가고 싶어서, 임대인과 합의하여 2022년 11월 28일 현재, 부동산에 6억에 전세를 내놓은 상태입니다. 이 내용을 바탕으로 문의하고자 하는 내용은 이래와 같습니다. 1. 추가로 맺은 확약서 대로 2023년 11월 14일 까지 임대계약 완료가 된 이 후, 차기 임차인이 정해지지 않은 경우, 전세보증금을 임대인에게 요청 할 수 없는 것인지요? 2. 만일, 2023년 11월 14일 이전에, 차기 임차인이 들어왔을 경우, 본인이 맺었던 7억1천만원 전세금 대비, 차기 임차인이  6억에 전세계약을 맺을 경우, 차액 1억1천만원에 대한 이자를, 만일 임대인이 2023년 11월 14일까지 본인에게 이자를 청구할 수도 있는지요? 3. 확약서를 체결은 했지만 임대차보호법 등의 이유로, 확약서는 무시하고 임차인이 임대인에게 2년의 계약을 만료로 보고 , 전세보증금 반환을 요청 할 수 있는지요? (확약서가 법적인 효력이 어디까지 인지요? )이상입니다. 회신 부탁 드립니다. 감사합니다.
전세계약 시 추가 확약서 체결에 대한 법률적 해석 상담 요청