안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 낙찰부동산에 대하여 공인중개사 없이 낙찰자와 직접 임대차계약을 작성한 경우의 위험 여부에 대한 사안입니다.1. 정상적인 계약이고 근저당 다음으로 1순위라고 가정했을 경우에 대하여계약서에 공인중개사의 중개가 없다고 하더라도 전입신고를 하고 확정일자를 받아 실제로 거주하면 당연히 우선변제권이 확보됩니다.이후 입주한 다른 세입자들보다 우선변제권이 보장됩니다.따라서 공인중개사의 중개가 없었다는 사정은 세입자들과의 관계에서는 영향이 없습니다.2. 불이익에 대하여공인중개사의 중개를 거치는 경우 관련법에서는 공인중개사에게 중개물건에 대한 사실제공과 권리에 대한 사항을 설명하도록 의무를 부여하고 있습니다.이를 위반한 공인중개사의 경우 후일 보증금반환에 문제가 발생할 경우 손해배상책임을 부담하도록 하고 있습니다.공인중개사가 가입한 공제보험이 있다면 공제조합에 연대하여 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다.다만 이 물건에 대하여는 선생님이 잘아시는 것 같습니다.낙찰과정을 지켜봤고 100% 배당을 받으셨으며, 그에 따라 근저당을 제외한 1순위로 계약체결을 진행하였기 때문입니다.공인중개사를 대신하여 주민센터에 전입자열람을 확인하셔서 다른 세입자들이 없다는 것을 확인하시기 바랍니다.또한 국세청에 임대차계약서를 갖추고 임대인의 세금체납 여부를 확인하시기 바랍니다.위 사항들은 공인중개사가 확인할 사항인데, 선생님이 대신 처리하실 수 있습니다. 큰 노력은 요하지 않습니다.그 밖의 어려움은 예상되지 않습니다.오늘도 용기와 행운이 함께 하기를.1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
살고있던 다가구주택이 법원경매로 넘어가1여년 동안 시간이 흘러 다행히도 100%의 배당금을 받게 되었고건물 낙찰자와 제가 세입자들 중 1순위가 된다는 전제조건하에계약을 하고 싶다고 하였고다행히도 기존 세입자들은 다 이사를 해서근저당 다음으로 제가 선순위로 계약을 할 수 있었습니다.배당기일 당일에 배당금 수령 - 전세계약 - 확정일자를 진행하였습니다.그리고 그 후 혹시나 몰라서 HUG전세보증보험 가입 신청을 하였고심사 진행중에 HUG측에서 연락이 왔는데계약서 상에 부동산 날인이 없어서 가입이 안된다는 것입니다.생각을 해보니 부동산에서 계약을 할 당시에부동산측에서 낙찰자랑 이미 얘기가 되어 있었는지 모르겠지만제가 살고있던 집의 상태를 부동산측에서는 잘모르기 때문에 임대인과 임차인 간 서로 계약하는 조건으로계약을 하는게 어떠냐고 했었었고 그러면 복비도 저렴하다고 했습니다.물론, 꼭 이렇게까지 안하고 일반적인 계약으로 해도 된다고 하긴 했지만그 당시 생각해보지도 못한 의견이였고 별문제는 없는거겠지라는 안일한 생각으로말씀하신대로 하자고 했었습니다.아마 그래서 부동산 날인이 없었던 것 같았습니다.질문. 1 혹시 추후에 임대인 (낙찰자)에게 문제가 생겨서 법원경매에 넘어 갔을 때정상적인 계약인 경우 근저당 설정 다음으로 제가 1순위가 맞다고 가정했을 때부동산 날인이 없는 계약서 때문에 세입자들 중 선순위였던 제가 순위가 밀려난다거나 기타 등등의 불이익을 받을 수 있을까요?질문. 2부동산 날인이 없는 계약서로 인해 전세보증보험 가입이 안된다는 것과 질문.1을 제외한 또 다른 불이익이 있을까요?(이러나 저러나 제 전세보증금을 보호할 수만 있으면 됩니다.)
부동산 날인이 없는 임대차계약서 (전세계약서) 관련 문의