안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. # 대법원 판례대법원은 "임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다"고 판시하고 있습니다 (대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 96다5568 판결).위와 같은 대법원의 판례를 고려하건대, 2년 미만으로 정해진 임대차 계약에서 묵시적 갱신이 적용되기 위하여는 '임대차기간이 2년으로 간주되는 것'을 전제로 할 필요가 있다고 평가될 가능성이 있습니다. # 계약기간 만료일로 평가될 수 있는 날귀하의 사안에 관하여, 원칙적으로 임차인은 (1) 계약기간이 1년이라고 주장하며 2023. 2. 24.에 계약이 만료되었다고 주장하거나 (2) 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 계약기간이 2년이라고 주장하며 2024. 2. 24. 계약이 만료되었다고 주장할 수 있는 것이 원칙입니다. 임차인이 위 기간 중 임의의 날인 2023. 3. 29. 등의 날에 계약이 만료되었다고 주장하는 것은 원칙적으로 허용될 수 없다고 평가될 가능성이 높습니다. # 2023. 2. 24. 계약이 만료된다고 평가될 가능성만약, 이 사건에서 임차인이 2022. 12. 19. 임대인에게 계약해지를 통고하면서 "2023. 2. 24. 계약이 만료된다"고 주장하였다면, 임차인의 주장에 따라 2023. 2. 24. 계약이 만료된다고 평가될 가능성이 있습니다.임대인은 주택임대차보호법 제6조 제1항을 근거로 '임차인이 계약만료일(2023. 2. 24.)로부터 2개월 전의 날까지 임대인에게 계약종료를 통지하지 않았으므로 이 사건 임대차는 묵시적으로 갱신되었다'고 주장하는 상황으로 보입니다.그러나, 주택임대차보호법 제4조 본문에 따라 '임대차기간이 2년으로 간주되는 것'을 전제로 할 때 비로소 주택임대차보호법 제6조 제1항이 적용될 수 있다고 판단될 가능성이 있다는 점에서, 임대인의 위 주장은 허용되지 않을 가능성이 있어 보입니다.그렇다면, 임차인은 신의성실의 원칙이 준수되는 한도 내에서 임대인에게 계약종료를 통지하였다면, 약정된 계약만료일로부터 2개월 전의 날이 지난 뒤 비로소 임대인에게 계약종료를 통지하였더라도, 그 계약종료 통지는 유효하다고 평가될 가능성이 있어 보입니다. 이 사건에서 임차인이 2022. 12. 29.경 임대인에게 계약종료를 통지한 것은 신의성실의 원칙을 위반하였다고 보이지는 않습니다.그렇다면 임차인이 2022. 12. 29. 임대인에게 계약의 종료를 통보하면서 계약만료일이 '2023. 2. 24.'라고 주장하였다면, 임차인의 위 주장은 유효하다고 평가될 가능성이 있어 보입니다. 2023. 2. 24. 계약이 만료된다고 평가되는 경우, 임대인은 2023. 2. 24. 임차인에게 전세금을 반환하고 임차인은 같은 날 임대인에게 주택을 인도할 의무가 있다고 평가될 가능성이 있습니다. 위 경우 임차인은 2023. 2. 24. 이후 언제든 해당 주택에서 퇴거하고 임대인에게 전세금 반환을 청구할 수 있을 것입니다.위 경우, 새로운 임차인을 구하는 것과 관련하여, 기존의 임차인이 공인중개사 비용을 부담할 의무는 없다고 평가될 것입니다. # 2024. 2. 24. 계약이 만료된다고 평가될 가능성임차인이 2022. 12. 29. 임대인에게 계약의 종료를 통보하면서 계약만료일이 '2023. 2. 24.'라고 주장한 것이 아니라, 2023. 3. 29. 등 임의의 날을 지정한 것이라면, 이는 허용되지 않는다고 평가될 가능성이 있습니다.임차인이 2023. 2. 24.를 계약만료일로 주장하지 않는다면, 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따라 임대차기간은 2년인 것으로 간주될 것이므로, 2024. 2. 24.에 계약이 만료된다고 보아야 할 것입니다.위 경우, 임차인은 임대인과 원만히 합의하여야만 비로소 퇴거를 할 수 있을 것이며, 새로운 임차인을 구하는 것과 관련하여 임대인측의 공인중개사 비용은 기존 임차인이 부담하여야 한다고 평가될 가능성이 높아 보입니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
상황 : 전세계약기간: 22.2.25-23.2.24(12개월)계약해지 통고일: 22.12.29 임차인 주장 - 주택임대차법 제6조의 2 및 동법 제4조1항 단서조항을 근거로 임차인은 애초 약정한 1년의 임차기간을 주장할 수 있으며 해지 통고일로부터 3개월 후인 23.3.29 보증금 반환청구가 가능 임대인 주장 - 애초에 1년짜리 계약이었던 상황이었고 이를 해지통보 의무 기간인 2개월전까지 하지 아니하였기 때문에 우리가 했던 계약은 자동적으로 2년 계약으로 됨. 때문에 임차인이 뒤늦게 계약 연장 거절의 의사표시를 할 수가 없음. 애초에 연장이 아닌 1년짜리 계약이 2년짜리 계약으로 된것이기 때문질문은 두가지입니다.ㅇ해지통고를 한 날로부터 3개월 시점인 23.3.29 임대인은 보증금 반환의 의무가 있는지?ㅇ반환 의무가 있다면 반환 시점은 통고일로부터 3개월 후인지 계약만료일로부터 3개월 후인지ㅇ임대인의 보증금 반환 의무가 없어 임차인이 새 임차인을 구해야한다면 복비는 누가 지불해야하는건지?
임대차계약 묵시적 갱신 계약 해지 관련