안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 문의사항에 대해 아래와 같이 답변을 드립니다.사안의 경우, '2년 후 보증금 5천만원, 월차임 330만원으로 한다'는 문구를 최초 임대차계약 체결 시 특약으로기재한 것으로 보아, 당시 임차인과 임대인 사이에 장래 임대차기간 종료 시 갱신조건에 관한 합의가 미리 있었던 것으로 판단됩니다.갱신계약 또는 합의갱신이란, 임대차기간 종료에 즈음하여 임차인과 임대인 사이의 합의로 기존 임대차계약을존속시키기로 하는 합의로서, 월차임 등 갱신조건도 당사자 간 합의에 따르는 것이 원칙입니다. 따라서, 사안의 경우, 임대인이 위 특약과 다른 내용의 갱신조건을 내세웠다 하더라도 임차인에 이에 응할 의무가 있다거나, 해당 의사표시에 대해 거절 등 특정한 의사표시를 할 의무는 없다고 할 것인바, 이 사건 임대차계약은임대인과 임차인 간 최초 갱신특약에 따라 갱신되었다고 봄이 상당합니다. 결국, 임대인의 조건변경 통지에 포함된 갱신조건과 최초 임대차계약시 설정한 특약의 내용이 상이한 경우에는당사자 간 합의로 설정한 특약 내용이 우선 적용된다고 봄이 상당하다고 판단됩니다.1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
1. 임대차계약과 특약 2021.08.28. 임대기간 2021.08.31.부터 2023.08.31.까지, 임대보증금 5천, 월차임 330만 원(부가세별도)으로 상가임대차계약체결.이때에 특약으로,    가. 첫 2년간(2021.09.01.부터 2023.08.31.까지)은 보증금 2천만 원, 월차임 200만 원으로 하고(코로나를 이유로),     나. 2년 후(2023.09.01.부터) 보증금 5천 만원, 월차임 330만 원으로 한다. 라고 약정2. 조건변경의 통지와 임차인의 무대응  2년의 계약만료일인 2023.08.31. 약2~3개월 전에 임대인이 임차인에게 내용증명으로 월차임을 450만으로 하면 재계약할 것이고 아니면 재계약을 하지 않을 것이니 의견을 달라는 취지의 조건변경에 관한 내용증명을 발송하고 그 무렵 임차인에게 도달.  임차인은 임대인의 내용증명을 받고도 임대기간이 만료될 때까지 계약갱신요구권을 행사하거나 권리금회수를 위한 신규임차인의 주선행위가 없었음.3. 현재 주장의 대립 (조건변경의 통지 vs 특약)  가. 임대인의 주장  임대인의 조건변경의 통지에 대하여 임차인이 계약갱신을 요구하거나 신규임차인을 주선하는 등의 아무런 의사표시를 하지 아니한 상태로 임대기간이 만료되었기 때문에 이 건 임대차는 묵시적 갱신이 된 것이 아니고 정상적으로 기간만료에 의하여 종료된 것임.  따라서 임차인은 이 건 부동산을 임대인에게 명도할 의무가 있음.  나. 임차인의 주장  임차인은 2년 전 최초 계약시 약정한 특약 내용대로 본 건 임대차계약이 만료되는 2년 후 부터는 임대료를 330만원으로 올려서 지급하면 그만일 뿐 임대인의 조건변경의 통지에 대하여 임차인이 의사를 표시하여야 할 의무는 없음. 즉 이건 임대차는 최조 특약으로 정한 내용대로의 이행이 이루어지는 한 계약이 종료된 것이 아니기 때문에 임차인은 명도의무 없음.4. 상담할 내용   임대인의 임차인에 대한 ‘조건변경의 통지’의 내용이 ‘최초 계약시 약정한 특약’ 의 내용과 상이한 경우 그 적용에 대한 질의를 드립니다.
계약기간 만료 전 임대인의 조건변경의 통지에 대하여 임대차계약상 특약의 적용 내지는 효력에 관하여