안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 이미 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 상실한 후 임차목적물의 매매가 이루어졌다면, 임차인은 채권계약인 임대차계약의 효력을 제3자인 매수인에게 주장할 수 없다고 할 것입니다. 채권에 대한 가압류는 제3채무자에 대하여 채무자에게의 지급 금지를 명하는 것이므로 채권을 소멸 또는 감소시키는 등의 행위는 할 수 없고 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없는 것인바, 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태는 임대차보증금반환채무의 채무자, 즉 가압류상의 제3채무자인 임대인에게 채무자인 임차인에게 지급 금지는 명하는 것이므로, 이러한 가압류와 제3자인 매수인, 즉 양수인의 위 책임의 승계 여부는 전혀 아무런 상관이 없다고 할 것입니다.1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차인이 퇴거하여 대항력을 상실한 후에, 해당 부동산이 매매가 되면 채권가압류의 제3채무자 지위는 양도인에게 그대로 남는 지 아니면 양수인에게 승계가 되는 지 여부A : 양도인, 임대인B: A의 대리인C : 임차인D : 양수인B는 기존 임차인 C가 2015.8.13.일에 이미 퇴거한 상태여서 대항력이 없었기에, 임차인 퇴거 후 부동산을 매매할 때, 매수인 D에게 등기사항전부증명서 상의 이전 소유자의 은행대출금 건의 근저당을 해지하겠다는 고지만을 해 주었습니다. 그리고, 채권, 즉 임대차보증금반환채권 상 가압류가 발생한 점은 B는 알지도 못하였습니다.따라서, B는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 부동산을 매매했고, 양수인 D 스스로도 임대차보증금을 안고 매입한 것이 아니어서, 양도인이 그 보증금 의무를 그대로 가지고 있는 주택임대차보호법 등 고소인에게 하등 문제될 소지가 없었습니다..일반적으로 매매계약을 체결할 경우에 부동산에 있는 대항력 있는 임차인이 있으면 그 임차관계를 매도인이 당연히 설명하고, 그 보증금에 대해 특약으로 약정을  하여, 그 보증금을 껴안고 사던 지, 아니면 매도인이 잔금시까지 임차인을 내보낸다는 특약을 매매계약서에 작성합니다. 하지만, 해당 부동산 매매시점(2015.8.30.) 이전에 임차인이 이미 퇴거(2015.8.13.)하여 대항력을 상실한 임차인이었고, B가 그 전세보증금을 자기책임하에 상환해 주기로 약속하였기에, 매수인에게는 퇴거한 임차인과는 전혀 관련되는 일이 없었습니다. 왜냐하면, 매도인이 그 임대차보증금을 상환해 줄 의무를 계속 부담하는 것이기에, 즉 임차인이 퇴거하여 대항력을 상실하였기에, 주택임대차보호법상으로 매수인에게는 매도인의 의무가 승계되지 않으므로, 특약을 작성할 필요가 없었던 것입니다. 매수인인 고소인 입장에서도 해당 부동산을 수차례 방문하여 살펴보았을 것인 바, 실거주하는 임차인이 결코 없었고, 또한, 임대차보증금을 안고 산 것 또한 아니었습니다. 즉, 본 건의 경우 대항력이 있는 임차인이 없었기에 당연히 매도인에게 그 보증금 반환의무가 그대로 남아있게 되고, 매수인은 그 의무를 승계하지 않는 것으로 판단됩니다. 이에 대한 판단이 맞는 것인 지 질의를 드립니다.
임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차인이 퇴거하여 대항력을 상실한 후 부동산 양수도 시 임대인의 지위 승계 여부 질의