안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 문의사항에 첨부하신 판례와 같이, 대법원은 “임차인이 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년 간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 주택임대차보호법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없다”라 판시한바 있습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결, 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결).   또한 하급심 판례이나 서울중앙지방법원 1995. 12. 20. 선고 95나37901, 95나37918 판결은 “임차인이 위 법규정의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정하여진 임대차의 기간만료를 주장할 수 있는 경우는 임차인 스스로 가 2년미만 기간의 임대차의 종료를 주장하고 그 종료에 터잡은 권리(예컨대 임대차보증금반환청구권)를 행사하는 경우에 한정되어야 할 것이고, 이 사건에서와 같이 임차인이 임대차의 존속을 주장하는 경우에까지 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대기간을 주장할 수는 없다고 보아야 할 것이다. 만약 위와 같이 제한적으로 해석하지 아니 한다면, 예컨대 이 사건에서와 같이 임대차기간을 1년으로 정한 임차인은 계약일로부터 1년 또는 2년이 경과한 시점 중 어느 시점을 임의로 선택하여 그 이후의 묵시의 갱신을 주장하고 자신이 선택한 기간만료일로부터 추가로 2년 단위(묵시의 갱신된 경우 임대차기간은 정함이 없는 것이 되어 위 법 제4조 제1항에 따라 그 기간은 2년이 될 것이다)의 임대차의 존속을 주장할 수 있게 되어 결국 임차인은 매 1년마다 계약일로부터 홀수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 약정에 따라 1년으로 주장하는 경우) 또는 짝수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 법규정에 따라 2년으로 주장하는 경우) 중 어느시점을 선택하여 임대차의 종료를 주장할 수 있게 되는 반면, 임대인의 경우는 그 반사효과로서 매 1년의 기간이 경과할 때마다 최소한 2번(임차인이 만료일을 어느시점으로 주장할 지 모르므로)이상 갱신거절의 통지를 하여야만 비로소 임대차를 종료시킬 수 있게 되는바, 이러한 결론은 임차인의 주거생활의 안정을 보호하려는 주택임대차보호법의 목적을 넘어서서 임대인을 매우 불안정한 지위에 빠지게 하는 것으로서 임대인에게 지나치게 불리하여 부당할 뿐만아니라 임대인에게 그 의사에 반한 법의 임대기간 의제를 지나칠 정도로 강요하는 것이어서 계약에 있어서 사적자치라는 기본원칙에도 반하는 것이 된다. 따라서 이 사건의 경우 피고들은 위 법규정에 따라 2년의 임대차기간을 주장할 수 있음은 별론으로 하고 1년의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었는 이유로 결국 통산기간 3년의 임대차의 존속을 주장할 수는 없다고 할 것이므로 피고들의 위 주장은 이유없다”고 판시하였습니다.   따라서 동 판례들을 종합하여 볼 때, 묵시적 연장으로 볼 경우 4년간 거주가 가능할 것으로 사료됩니다. 구체적인 계약 내용 등을 보아야 정확한 답이 가능하오니, 관련 자료를 가지고 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
2020년 11월 20일 원룸 아파트 13평을 보증금 2천에 월세 20으로 계약을 했습니다.계약한 사람은 회사 사장으로 실제로는 직원이 거주를 했다고 계약자명을 바꿀수도 있냐는 전화를 했습니다.계약서 상에서는 회사 직원이 거주한다는 말도 없었고 전화로 서로 통화를 했고 계약기간이 끝나고 묵시적 계약연장으로 회사쪽에서는 2024년 11월까지 임대차보호법 적용을 받으니 5%내 인상조건으로 거주를 하겠다고 했고 저는 처음 계약서에 12개월 이니 21년에 서로 통화했으니 23년이면 종료가 아니냐고 했는데 묵시적 계약은 무조건 24개원 단위라 24년까지 총 4년의 보장을 받는게 맞다고 해서 대한법률구조공단에 전화문의를 하니 양측 말이 서로 일리가 있는데 판례상으로는 전자가 맞고 계약서 기준이라면 임대인의 말이 맞으며 명도소송을 통해서 해결하거나 상호협의하에 해결하는게 맞다고 하네요.그런데 판례를 확인해 보니...https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?folderId=002&scdFolderId=&pageIndex=1&searchCnd=1&searchWrd=%EB%AC%B5%EC%8B%9C%EC%A0%81&caseId=case-002-00131그렇지도 않더군요...일단 계약자와 실거주자는 다른 부분을 지적했더니 기숙사로 사용했다고 해놓고는 이제는 거의 잠도 안자고 왔다 갔다만 하는 거라고 문자를 보냈습니다.문자 내역은 있긴 한데 2022년에 거의 연락도 안하고 묵시적 연장이 되었다면 이것이 2023년 11월까지 적용인 건지 아니면 2024년 11월까지 적용인 건지 궁금합니다.묵시적 계약에 의한 연장개념이 계약서를 통한 것과 다르다는 것도 알았고 반전세 수준의 역세권 원룸 아파트라니 어처구니가 없네요.인테리어도 부동산 요청대로 다 새로 해서 백만원 넘게 들었는데 제가 궁금한 것은 묵시적 연장 개념으로 2024년 11월까지 임대차보호법 적용을 하는 게 맞는 건지 명도소송시에 임대인에 승산은 있는지 승소하면 관련비용 일부라도 패소자에게서 받을 수 있는지 궁금합니다.
임대차 보호법 관련 분쟁