안녕하십니까. 대한법률구조공단 사이버상담을 이용해 주셔서 감사합니다. 가. 건축주 최00은 추측컨대 민법 제109조 착오, 제110조 사기 또는 강박의 사유로 임대인과의 매매계약을 취소하였을 것으로 여겨지는데, 다만, 건축주 최00과 임대인과의 매매계약의 취소의 경우에 하자 있는 법률행위를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자, 즉 귀하는 건축주 최00과 임대인이 하자 있는 매매계약을 한 것인 지 전혀 몰랐을 것이고, 건축주 최00과 임대인 사이의 위 매매계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자로 여겨집니다. 그러므로, 건축주 최00은 귀하에게 매매계약취소로 대항하지 못한다 할 것입니다. 이 경우는 아래 판례와 같이 임대인이 소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실하게 된 경우, 그 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 제3자에 해당하여 새로운 소유자에게 대항할 수 있는 것과 유사한 사안이고, 주택임차권등기명령 신청의 피신청인은 임차목적물의 현재소유자인 바, 귀하는 건축주 최00을 피신청인으로 하여 임차권등기 신청이 가능해 보입니다. 다만, 신청이유에는 위 내용인 사기 등에 의한 매매계약 취소, 귀하가 하자 있는 법률행위를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자, 새로운 소유자가 임대인 지위승계, 그리고 아래 판례 등을 모두 적시하여 제출하시기 바랍니다.  나. 귀하는 이미 임대인을 피신청인으로 임차권등기명령신청 사건을 진행하고 있다는 진술이 있어 보입니다. 우선, 법원에 피신청인을 부동산 등기사항전부증명서상의 소유자와 일치되게 당사자표시정정신청서를 제출해 보시기 바랍니다. 법원이 이를 받아들인다면 신청사건이 계속될 것이고, 법원이 이를 받아 들이지 않는다면 귀하는 피신청인 경정신청이나 별소 제기를 하여야 합니다. 신청사건으로 법원이 엄격하게 보지 않으므로, 현재 소유자 최00으로 당사자표시정정을 우선 진행해 보시기 바랍니다. 민법제109조(착오로 인한 의사표시)①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.②전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.③전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 주택임대차보호법제3조(대항력 등)④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1.]] 대법원 1996. 8. 20 선고 96다17653 판결 [건물명도]민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인 바, 임대목적물이 주택 임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 같은 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄 이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.  수원지방법원 2022. 11. 23 선고 2021나100776, 2021나100783 판결 [2021나100776(본소) 보증금반환 2021나100783(반소) 건물인도]주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고, 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용ㆍ수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다고 할 것이다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결). 그러나 이 사건으로 돌아와 살펴보건대, 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 부동산의 매수인이었던 E은 위 매매계약을 체결한 이후 매매대금의 일부만을 지급한 상태였을 뿐 매매계약의 이행으로 이 사건 부동산을 인도받은 상태는 아니었으므로 '매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인으로서 그 물건을 사용ㆍ수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있는 사람'에 해당한다고 할 수는 없으며, 매도인인 F을 대리한 C과의 사이에 작성한 이 사건 확인서에 따라서 이 사건 부동산을 임대할 수 있는 권한을 부여받은 사람에 불과한바, 이 사건 확인서의 내용을 살펴보면 'E이 이 사건 부동산의 매수인임을 확인하되, 일부 잔금이 납입되지 아니한 점'을 적시하고 있으므로, 이 사건 확인서에 따른 F의 임대권한 부여는 위 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 해석된다. 따라서 E의 채무불이행으로 인하여 위 매매계약이 해제된 이상 해제조건의 성취에 따라서 E은 이 사건 부동산을 임대할 권한을 상실하였다고 할 것이고, 원고는 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 임대차 계약을 체결한 임차인으로서 매도인인 F이나 새로운 양수인인 피고 B에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 보아야 한다. 다. 사이버상담은 현재 개인의 법률적인 분쟁 등으로 어려움을 겪고 계신 개별 국민들에게 그 해결방법을 간략히 안내해 드리는 것을 목적으로 운영되고 있으니 참고하시기 바랍니다. 한정된 귀하의 질의에 의한 답변이므로, 구체적 자료 등을 가지고 가까운 구조공단 등에 내방하시어 상담받으시길 권유드립니다. 전화(국번없이 132) 또는 공단 홈페이지를 통하여 예약하신 후에 방문하시기 바랍니다(https://klac.or.kr 접속 → 법률구조 → 법률상담 → 방문상담예약 항목 참조). 대한법률구조공단은 경제적으로 어렵거나 법을 몰라서 법의 보호를 충분히 받지 못하는 사람에게 법률구조(法律救助)를 함으로써 기본적 인권을 옹호하고 나아가 법률 복지를 증진하는 데에 이바지함을 목적으로 설립된 공공기관으로, 일정한 요건에 해당하는 경우 무료 또는 일정비용으로 변호사님의 법률구조를 받으실 수도 있습니다. 1. 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고,  특히 위 답변을 증거자료로 쓰는 것은 부적절하므로 이 점 양해하여 주시기 바랍니다.2. 자세한 상담이나 법률구조를 원하시는 경우에는 법률구조공단 사무실을 방문하시어 법률상담을 받으시기 바랍니다.
보증보험 이행을 위한 임차권 등기와 관련하여 법률적으로 도움이 필요한 부분이 있어서 문의드립니다.1. 현재 부동산에 2021.10.29 ~ 2023.10.29 까지 전세계약을 맺어 거주중입니다.2. 임대인은 건축주와 매매를 하며 동시에 저와 전세계약을 진행하는 방식으로 계약이 이루어졌습니다.(전세/매매 계약 동시 진행, 전세가 = 매매가)3. 계약이 있고 얼마 있지 않아 임차인은 보증보험을 가입하였습니다.4. 2022년 초에 전세사기범이었던 임대인이 사망하였습니다(상속자들은 상속을 거부하거나 일부 상속지위인 순위자들은 해외 거주중입니다.)5. 2023년 7월 19일경 보증보험사가 해당 임대인과 계약을 체결한 임차인들을 대상으로 선임한 상속재산 관리인에게 내용증명을 통하여 계약 해지의 의사를 통보하였고 7월 24일 도달하였습니다.6. 보험청구를 위한 은행 전세계약 대출 연장을 위해 임차권 등기를 임대인의 이름(김OO)으로 접수하였고, 그 과정에서 등기부 등본을 보고 건축주(최OO)가 임대인을 상대로 매매계약 취소 소송을 통해 등기를 말소한 사실을 알게되었습니다.7. 임대차계약 만기가 되지 않아서 임차권 등기가 진행되지는 않은 상태이지만 현재 임대인(김OO)을 상대로 접수를 마친 상태입니다.8. 등기를 확인하고 현재 소유주인 건축주 최OO 에게 내용증명을 발송한 상태입니다.Q-1, 임차권 등기명령을 위해서는 계약을 맺었던 임대인을 피고로 진행하는 것이 맞는 것일까요? 아니면 현재 소유주인 최OO 를 상대로 진행하는 것이 옳은 것인가요?, 후자의 경우라면 진행이 되면서 보정이 되는 부분일까요? 다시 최OO를 피고로 임차권 등기를 접수해야 하는 것인가요?Q-2, 건축주가 사망한 임대인으로부터 매매계약 취소소송을 통하여 소유권을 이전받은 상황이 임대인이 다른 임대인에게 매매를 하여 지위나 권리가 새로운 임대인에게 승계된 것과 비슷한 상황으로 받아들여도 되는 부분일까요?
임차권 등기와 관련하여 질문이 있습니다.