 김씨는 B주택을 10년 넘게 보유하는 동안 아직 2년을 채 거주하지 못했기에 거주기간 2년을 채우게 되는 올해 연말까지 거주하다가 내년 초에 양도할 계획이었던 것이다.
   그러나 거주요건을 갖춘 후 내년에 B주택을 팔아 양도세 비과세를 받고자 하는 김씨의 계획은 매우 위험하다.
  절세는 커녕 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다.
  김씨의 생각과 달리 세부담이 커지는 이유는 무엇일까? 그건 바로 1주택 비과세를 위한 보유요건이 내년부터 달라진다는 점을 놓쳤기 때문이다.
  본래 김씨와 같은 다주택자도 다른 주택을 먼저 양도한 후 비과세 요건을 갖춘 주택을 가장 마지막에 양도하면 1주택자로서 양도세 비과세가 가능했다.
  그러나 내년부터는 다주택자가 다른 주택을 모두 양도해 1주택자가 된 날부터 새로 보유기간을 계산해 2년을 더 채워야만 비과세를 위한 거주요건을 갖춘 것이 된다.
  단, 일시적 2주택자인 경우 등은 예외다.
  즉, 내년부터는 다른 주택을 양도한 후 최소 2년은 더 기다려야 비로소 1주택자로서 비과세가 가능해지는 셈이다.
  다시 김씨의 사례로 돌아가 보자.
  A주택을 미리 양도해 B주택 1채만 남았지만 다주택자인 김씨로서는 B주택 1채만 남은 날부터 앞으로 2년을 더 채워야 비과세 요건을 갖춘 것이 된다.
 더 까다로워진 장기보유공제 조건 그럼 김씨가 A주택을 오는 9월에 양도한 후 2년을 더 기다렸다가 B주택을 양도하면 문제가 없는걸까? 물론 그때는 1주택자로서 양도세가 비과세 되지만 9억 초과분에 대한 양도세 부담이 커진다는 것이 문제다.
  내년부터는 고가 1주택자의 장기보유공제율 적용이 까다로워지기 때문이다.
  올해까지는 2년 이상 거주, 10년 이상 보유한 경우 80%(연간 8%)까지 장기보유공제를 받을 수 있지만 내년부터는 보유기간 4%, 거주기간 4%로 장기보유공제율이 달라지므로 10년 이상 거주 및 보유해야 비로소 80%까지 공제를 받을 수 있게 된다.
  즉, 보유기간 뿐 아니라 거주기간이 짧으면 양도세 부담 면에서는 불리해지는 셈이다.
  김씨의 경우 B주택을 2년 뒤 양도한다면 거주기간이 4년에 불과해 장기보유공제율 상한선인 80%까지 다 공제받을 수 없게 된다.
  따라서 세부담만 생각한다면 B주택의 거주기간 2년을 채우는 올해 연말에 양도하는 것이 가장 좋다.
  올해까지는 다주택자에서 1주택자로 변환되는 2년의 기간을 기다릴 필요가 없을 뿐 아니라 장기보유공제율을 적용할 때도 거주기간 10년을 채우지 않아도 되기 때문이다.
 
그건 바로 1주택 비과세를 위한 보유요건이 내년부터 달라진다는 점을 놓쳤기 때문이다. 그러나 거주요건을 갖춘 후 내년에 B주택을 팔아 양도세 비과세를 받고자 하는 김씨의 계획은 매우 위험하다. 김씨의 생각과 달리 세부담이 커지는 이유는 무엇일까?