[더,오래] 최용준의 절세의 기술(68)Q 2주택자인 김씨는 주택을 모두 처분할 계획이다.
  그 과정에서 가급적 양도세 부담을 줄이기 위해 김씨는 오랜 고민 끝에 올해 하반기에 1채, 내년 초에 1채를 순차적으로 양도하려고 한다.
  그러나 김씨의 이런 계획으로 인해 오히려 양도세 부담이 더 커질 수 있다는 조언을 듣고 계획을 급히 수정하기로 했다.
  김씨가 계획한 절세 방법이 잘못된 이유는 무엇일까? A 부동산 관련 세금에 대한 관심이 어느 때보다 높아진 듯 하다.
  세부담을 조금이라도 줄이기 위해 다양한 방법을 찾아보지만 세법이 너무 복잡해 여의치가 않다.
  특히 주택과 관련된 세법이 자주 변경되다보니 전문가조차 혼동할 때가 많다.
  자칫하면 세부담이 감당하기 어려울 정도로 커지므로 미리 충분한 시간을 두고 신중한 검토가 필요하고, 가급적 전문가에게도 검증을 받아보길 권한다.
 양도 순서에 따라 세금부담 달라져2주택자인 김씨가 양도세 부담을 최소화하려면 무엇보다 양도순서를 잘 정해야 한다.
  조정대상지역 내 다주택자라면 양도세가 중과되는 만큼 우선 양도차익이 비교적 작은 집을 먼저 팔고, 양도차익이 큰 집을 나중에 팔아 1주택 비과세 요건을 갖춤으로써 양도세 부담을 최소화하는 것이 일반적인 전략이다.
  그래서 김씨도 양도차익이 작은 A주택을 먼저 팔고, 그 다음에 양도차익이 큰 B주택을 팔면서 1주택자로서 양도세 비과세를 받고자 한다.
  그런데 김씨는 B주택의 양도시기를 굳이 내년으로 계획한걸까? B주택은 10년간 보유했지만 거주기간 2년을 다 채우지 못했기 때문이다.
  B주택은 양도가액이 9억원을 넘는 고가주택이기 때문에 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 한다.
  이 경우 김씨가 양도세를 줄이기 위해서는 B주택에 최소 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제를 최대 80%(연 8%, 10년 보유)까지 받을 수 있다.
  만일 김씨가 2년 거주기간을 채운 후 올해 양도한다면 양도가액 9억원을 초과하는 과세대상 양도차익이 4억 원에서 장기보유공제 3억2000만원(80%)을 공제한 8000만원에 대해 양도세로 약 1470만원(지방소득세 포함)을 내면 된다.
  그러나 2년 거주기간을 채우지 못한다면 장기보유공제로 8000만원(20%, 연 2%) 밖에 공제받지 못하므로 양도세로 약 1억1180만원의 양도세를 내야 한다.
  2년 거주요건을 갖추었는지 여부에 따라 양도세 부담이 약 9710만원이나 차이가 나는 셈이다.
 
세부담을 조금이라도 줄이기 위해 다양한 방법을 찾아보지만 세법이 너무 복잡해 여의치가 않다. 자칫하면 세부담이 감당하기 어려울 정도로 커지므로 미리 충분한 시간을 두고 신중한 검토가 필요하고, 가급적 전문가에게도 검증을 받아보길 권한다.