 1990년대 초반 수도권 신도시 등 주택공급 ‘쓰나미’가 몰려와 시장이 가라앉았다가 다시 일어서는 와중에 외환위기가 닥쳤다.
  2000년대 초·중반 집값이 너무 달려 지치고 힘이 빠지던 차에 금융위기가 왔다.
  금융위기 전 3년간 서울 아파트값이 40.
 2% 급등했다.
  최근 3년간 상승률은 금융위기 때 절반 정도인 23%다.
  먼저 주택시장 성적표인 미분양을 보면 금융위기 직전 전국 16만가구였는데 지금은 4만가구다.
  금융위기 미분양 양산엔 고분양가가 큰 역할을 했다.
  분양가 규제가 없던 민간택지(신도시 등 공공택지 이외 땅) 분양가가 치솟으며 미분양으로 이어졌다.
  지금은 분양가가 주변 시세보다 저렴해 ‘로또’가 됐다.
  경제 위기엔 대출이 화약고다.
  한국은행에 따르면 지난 2일 기준으로 주택담보대출금액이 635조원으로 금융위기 때(301조원)의 2배가 넘는다.
  하지만 채무자 부담은 줄었다.
  금리 차이 때문이다.
  금융위기 때 연 7%이던 담보대출금리가 지금은 절반 밑으로 내린 2.
 52%다.
  한해 담보대출 이자가 2008년 21조인 반면 지금은 16조원이다.
  정부가 지난달 기준금리를 낮춰 담보대출 금리는 더 내려갈 것이다.
  그동안 늘어난 소득까지 고려하면 대출 이자 부담이 집을 처분해야 할 상황까지 가기는 쉽지 않아 보인다.
  웬만해선 버티기를 택할 것이다.
   집값 하락 저지선인 전셋값이 지금 높다.
  서울 아파트 매매가격 대비 전셋값 비율이 3월 기준으로 54.
 9%다.
  금융위기 때는 국민은행이 집계를 시작한 1998년 12월 이하 지금까지 최저 수준인 39.
 1%였다.
    금융위기 때 매매가 12억3000만원이던 은마 84㎡ 전셋값이 30%도 안 되는 3억1000만원이었다.
  지금은 각각 22억, 7억원이다.
    여전한 공급 부족 우려  금융위기 이후 2010년대 초반 이명박 정부의 ‘반값 아파트’인 보금자리주택 대거 공급이 금융위기에 이어 2차 충격을 가져왔다.
  값싼 아파트 대규모 공급 기대가 금융위기로 돌아선 수요를 더욱 위축시켰다.
    정부는 내년 하반기부터 3기 신도시 등 수도권 30만가구 공급을 본격적으로 시작할 예정이지만 심리적인 효과가 보금자리주택에 못 미칠 전망이다.
  서울은 대규모 공급 계획이 없고 당장 내년 아파트 입주 물량(2만3000가구)이 올해(4만2000가구)의 절반 수준으로 급감한다.
 물론 체력이 좋아도 충격이 훨씬 더 세면 고꾸라진다.
 
한국은행에 따르면 지난 2일 기준으로 주택담보대출금액이 635조원으로 금융위기 때(301조원)의 2배가 넘는다. 하지만 채무자 부담은 줄었다. 금리 차이 때문이다.