[더,오래] 정세형의 무전무죄(31)  아파트같은 부동산을 사려다가 비교적 좋은 조건의 매물을 발견했을 때 정식으로 계약을 체결하기 전에 우선 가계약을 하고 가계약금을 먼저 지급하는 경우가 많다.
  그런데 가계약은 계약이 아니기 때문에 마음대로 계약을 파기할 수 있는 것 아니냐는 얘기를 심심찮게 듣는다.
  이런 문제는 가계약금을 받은 후 더 비싸게 매수하겠다는 사람이 나타날 때 많이 발생한다.
   가계약은 법률적으로 어떤 의미?최근 정부에서 발표한 6·17 부동산 대책을 살펴보면 규제 시행일 이전에 체결된 매매계약은 규제 대상에 포함되지 않고, 가계약은 매매계약으로 인정하지 않는다.
  특히 일반 주택담보대출 규제와 관련해 정부에서는 가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정을 적용하지 않는다.
  금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 2018년 9·13 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항이라는 설명이다.
  하지만 이러한 정책적 고려와는 별개로 일상 생활에 있어서는 가계약을 어떻게 해석하느냐는 매우 중요하다.
  민법 제565조 제1항에서는 계약금의 경우 이를 해약금으로 추정하는 규정을 두고 있다.
  이에 따라 다른 특약이 없는 이상 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
  그러나 가계약에 관하여는 아무런 규정도 두지 않고 있다.
  가계약도 계약으로 인정될 수 있을까대법원에서는 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 부동산에 관한 매매계약은 성립된다고 판단한 사례가 있다(대법원 2006.
  11.
  24.
  선고 2005다39594 판결).
  계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구된다.
  이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관해 있어야 하는 것은 아니다.
  하지만 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.
   한편 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관해 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립한다.
 
최근 정부에서 발표한 6·17 부동산 대책을 살펴보면 규제 시행일 이전에 체결된 매매계약은 규제 대상에 포함되지 않고, 가계약은 매매계약으로 인정하지 않는다. 특히 일반 주택담보대출 규제와 관련해 정부에서는 가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정을 적용하지 않는다.