 김대중 정부 이후 우리나라 성장률은 추세적으로 하락해 왔고 이에 따라 금리 역시 점진적으로 하향 조정돼왔다.
  금리가 낮아지면 가계의 대차대조표에는 두 가지 효과가 생긴다.
  자금의 출처를 보여주는 대변의 부채와 자본 쪽에는 차입에 따른 조달비용이 하락해 차입이 용이해진다.
  그러나 자산의 운용을 나타내는 차변의 예금이나 채권은 수익률 저하로 위험자산 쪽으로 옮겨가게 된다.
  대표적인 위험자산은 부동산과 주식인데 우리나라는 주식의 위험 프리미엄이 장기적으로도 +값을 보이지 않기 때문에 대부분 부동산으로 옮겨가게 된다.
  위험 프리미엄, 즉 이자율 대비 주택가격의 기대수익률이 양의 값을 갖는 한 차입을 통해 부동산을 매입하는 것이 합리적이다.
  이 문제를 더 깊숙이 살펴보자.
  먼저 자금의 조달을 나타내는 대변 항목에서 정부가 LTV·DTI·DSR 등 주택 담보부 대출을 제어하면 부동산 가격이 잡힐 것으로 예상하지만, 여기에는 커다란 구멍이 있다.
  우리나라에는 전세라는 독특한 부동산 금융이 존재하기 때문이다.
   2017년 거듭 LTV 낮춘 게 결정적 패착 전세가와 아파트 가격의 차이는 갭 투자자 입장에서 일종의 ‘그림자 LTV (Shadow Loan to Value)’ 비율이 된다.
  10억원 짜리 아파트를 차입을 통해 구매하는 경우를 가상해 보자.
  LTV 규제가 50%라면 (추가로 DTI나 DSR 규제를 만족할 경우) 은행으로부터 주택 담보부 대출을 5억원까지 차입할 수 있다.
  반면에 전세가가 6억이면 전세를 통해 자기자본 4억원으로 주택을 살 수 있다.
  이 경우 그림자 LTV 비율은 60%고 은행 차입을 통한 LTV 비율은 50%가 되는 셈으로 정부의 LTV 규제가 무력화된다.
   KB 주택가격 동향이 전세가를 집계한 2011년 6월부터 현재까지 서울과 전국의 전세를 통한 LTV 비율을 보면 알 수 있다.
  서울의 경우 이 비율은 50% 미만에서 시작해 2012년 중반부터 2015년까지 급격히 상승하기 시작한다.
  이 시기는 가격의 추가 하락에 대한 우려로 주택을 사기보다는 전세를 선호했고 더군다나 이자율이 하락하면서 전세가가 상승하던 시기였다.
  이 그림자 LTV 비율은 2016년 중반 75% 가까이 치솟는다.
  당시에는 LTV 상한선이 70%였다.
  그런데 2017년 6·19대책 및 8·2대책을 통해 조정대상 지역이나 투기과열지구의 경우 이 비율을 60%나 40%로 낮췄다.
 
이 경우 그림자 LTV 비율은 60%고 은행 차입을 통한 LTV 비율은 50%가 되는 셈으로 정부의 LTV 규제가 무력화된다. LTV 규제가 50%라면 (추가로 DTI나 DSR 규제를 만족할 경우) 은행으로부터 주택 담보부 대출을 5억원까지 차입할 수 있다. 반면에 전세가가 6억이면 전세를 통해 자기자본 4억원으로 주택을 살 수 있다. 10억원 짜리 아파트를 차입을 통해 구매하는 경우를 가상해 보자.