고령화가 이끄는 인구혁명 시대가 성큼 다가왔다.
  미국 연준(Fed) 의장을 지냈던 그린스펀은 2007년 자서전에서 ‘세계가 은퇴한다’고 했다.
  고령화 문제는 일본과 유럽에서 극적으로 전개되고 이어서 우리나라와 중국이 겪게 된다.
  인구혁명의 격랑 속에는 위험과 기회가 뒤섞여 있다.
  이런 때일수록 뒤섞임 속에 있는 힘의 흐름을 포착하는 눈을 가질 필요가 있다.
  고령화의 특징은 상품시장과 자산시장의 괴리다.
  생산가능인구가 고령 인구로 넘어가면 장기적으로 노동력 감소로 생산이 축소되지만 당장 발등에 떨어진 불은 수요 부족이다.
  늘어난 수명에 대비하기 위해 소비를 줄이고 저축을 늘리기 때문이다.
  한국은행은 최근 보고서에서 인구 고령화로 저축이 증가하면서 1995~2018년 동안 우리나라 실질금리가 3%포인트 하락했다는 분석 결과를 발표했다.
  한편 노후를 대비하기 위해 축적한 돈은 부동산·주식 등의 자산에 대한 수요로 이어진다.
  이렇게 되면 상품시장에서 제품과 서비스에 대한 수요가 감소하는 반면 자산시장에서 자산 수요가 증가한다.
  소비와 경제성장이 둔화하지만 주택가격과 주가와 같은 자산가격이 상승하는 것이다.
  이 현상이 지속되면 상품시장과 자산시장이 따로 움직이는 디커플링(decoupling)이 일어난다.
  부동산에 포박된 우리나라는 이 과정이 부동산시장에 집중되어 나타날 가능성이 크다.
  고령화로 금리가 하락하면 부채 조달비용이 낮아지고 부동산 가격은 오른다.
  부동산은 주로 차입하여 구입하므로 축적된 돈에 차입한 돈이 가세하여 부동산으로 집중된다.
  가계부채 증가와 부동산가격 상승이 멈추지 않는 이유가 여기에 있다.
     게다가 금리가 0%에 가까워지면 임대수입이라는 현금흐름을 금리로 할인한 부동산 가격은 끝없이 높아지기도 하는 등 불안정하게 움직인다.
  이러다 보니 단순히 상대 부동산 가격과의 비교에 의해 가격이 결정될 수 있다.
  문제는 경제 펀더멘탈이 따라주지 못하는 상황에서 부동산만 호황을 누리는 디커플링이 지속될 수 없다는 점이다.
  부동산시장에 유입되는 돈의 흐름이 약해지면 분위기는 반전될 수 있다.
  이대로 두면 부동산 시장의 버블이 커지고 붕괴하는 과정에서 성장잠재력 훼손뿐 아니라 베이비부머들의 노후가 불안정해진다.
  이들이 부동산에 탑승했다가 버블이 꺼지면서 노후빈곤에 빠질 걸 상상하면 오싹해진다.
  우리나라의 독특한 인구 구조는 그 위험을 배가시킨다.
 
한편 노후를 대비하기 위해 축적한 돈은 부동산·주식 등의 자산에 대한 수요로 이어진다. 이 현상이 지속되면 상품시장과 자산시장이 따로 움직이는 디커플링(decoupling)이 일어난다. 소비와 경제성장이 둔화하지만 주택가격과 주가와 같은 자산가격이 상승하는 것이다.