text:
retten på frederiksbergs dom
afsagt den 14. november 2016 i
sag nr. bs e-1865/2011:
a
og
b
mod
c
og
sag nr. bs e-1443/2012:
c
mod
d
og
e
sagernes baggrund
hovedsagen (bs e-1865/2011) er anlagt den 8. juli 2011, og adcitationssagen (bs e-1443/2012) er
anlagt den 27. juni 2012.
hovedsagen vedrører spørgsmålet, om sagsøgerne, a og b har betalt overpris for en andelslejlig-
hed, som de har købt af sagsøgte, c. adcitationssagen vedrører spørgsmålet, om adcitanten, c, i det
omfang hun i hovedsagen bliver dømt til hel eller delvis tilbagebetaling af overdragelsessummen,
kan kræve beløbet erstattet af de adciterede, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar d og stats-
autoriseret ejendomsmægler e.
den 1. april 2007 erhvervede a/b x ejendommen beliggende x-vej og y-vej for 360 mio. kr. c
købte andelen beliggende x-vej, der er 213 m2, og ifølge vedtægternes § 4 androg indskuddet
63.900 kr., eller 300 kr. pr. m2.
i juni 2007 fik andelsboligforeningen ejendommen vurderet af d, der vurderede ejendommen til
478,5 mio. kr., og senest fik andelsboligforeningen ejendommen vurderet af samme valuar den 23.
marts 2008, der vurderede ejendommen til 499 mio. kr. e var medunderskriver af valuarvurdering-
en.
den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2006 427 mio. kr.
i juni 2007 omlagde andelsboligforeningen lånene i ejendommen, der var fastforrentede, til et lån,
der var variabelt forrentet med tilknyttet renteswap- aftale.
ved overdragelsesaftale af 25. november 2008 overdrog c sin andel til a og b. overtagelsen var
aftalt til den 1. marts 2009 og overdragelsessummen androg 2.144.503,06 kr. andelen blev prissat
på grundlag af ds valuarvurdering af 23. marts 2008.
 i 2010 rejste a og b et krav mod c under henvisning til, at de havde betalt overpris for andelen, da
det var deres opfattelse, at ejendommen var vurderet for højt på overdragelsestidspunktet, og da der
ikke var taget højde for renteswapaftalen ved prisfastsættelsen. i den anledning blev der indgået af-
tale om suspension af forældelsesfristen i andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3.
efter sagsanlægget er a/b x i 2016 taget under konkursbehandling.
parternes påstande
hovedsagen
a og b har nedlagt påstand om, at c tilpligtes at betale 2.144.503,06 kr. med procesrente fra sagens
anlæg til betaling sker, subsidiært 2.080.603,06 kr. med procesrente fra sagens anlæg til betaling
sker.
den principale påstand angives at udgøre den overpris, som a og b betalte for andelen svarende til
den fulde erlagte overdragelsessum. den subsidiæære påstand angives at udgøre overdragelses-
summen med fradrag af 63.900 kr. svarende det indskud, der er angivet i vedtægterne, 300 kr. pr.
m2.
c har påstået frifindelse.
adcitationssagen
c har nedlagt påstand om, at d og e dømmes til at betale det beløb, som c i sagen bs e-1865/2011
måtte blive dømt til at betale inklusive renter og sagsomkostninger.
d har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et af retten fastsat
mindre beløb.
d har i forhold til e nedlagt påstand om, at han tilpligtes at friholde d helt eller delvis for ethvert
beløb inkl. renter og sagsomkostninger, som d måtte blive tilpligtet at betale til c.
e har i forhold til e nedlagt påstand om frifindelse.
e har i forhold til c nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre
beløb end det påstævnte.
e har i forhold til d nedlagt påstand om friholdelse for ethvert beløb inkl. renter og evt. sagsom-
kostninger, som e måtte blive dømt til at betale til c.
d har i forhold til e nedlagt påstand om frifindelse.
oplysningerne i sagerne
denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
 statsautoriseret ejendomsmægler og valuar jørn søby har foretaget syn og skøn i retten på frede-
riksbergs sag bs e-2903/2011. a, b, c og d er enige om tillige at lade skønserklæringen indgå i
nærværende sager som en egentlig skønserklæring, da de har haft lejlighed til at varetage deres
interesser. e har anfægtet skønserklæringens bevisværdi, da han ikke har været inddraget i skøns-
forretningen og således ikke har haft lejlighed til at varetage sine interesser.
forklaringer
a har forklaret, at hun er udvalgssekretær i x-firma og uddannet jurist. de ønskede at købe lejlig-
heden for at få et hjem i et plan, og de boede allerede i kvarteret. hun så lejligheden på boliga. hun
kontaktede c. de besigtigede lejligheden og var meget begejstrede. hun modtog generalforsam-
lingsreferater og regnskab for 2007. hun husker ikke, at hun fik andet. vedrørende lån henvendte
hun sig til administrator. hun forstod det sådan, at der var tale om et helt almindeligt realkreditlån,
og der fremgik ikke noget om renteswap i det udleverede materiale, som hun i øvrigt ikke dengang
vidste, hvad var. det var først i regnskabet for 2008, at hun blev bekendt hermed. de benyttede ikke
advokat i forbindelse med køb af lejligheden, da hun anså det for en rimelig simpel transaktion.
hun husker ikke, om hun modtog ds vurdering, men det gjorde hun nu nok. hun var klar over, at
ejendommen var blevet vurderet til en væsentlig højere værdi, end den var handlet til. det var ikke
noget hun tænkte over. hun havde ikke forstand herpå. hun modtog et brev om, at de optagne lån
med renteswap kunne få væsentlig betydning for andelsværdien, og de kontaktede derfor advokat.
han skrev et brev til c i april 2010, hvor sagen begyndte at køre. hun har ingen forventning om at
få dividende i a/b x, så hun går ud fra at indskuddet er tabt. lejligheden er pt. udlejet. lejen an-
drager 16.500 kr. hun kender ikke til rigtig cs økonomi, men har fået at vide, at der ikke er meget
at komme efter. de regner med at flytte ind i lejligheden igen. deres tidligere bolig, som var en
ejerbolig, var belånt med et almindeligt afdragsfrit obligationslån. da de købte lejligheden, under-
søgte hun ikke lånene nærmere ud over det, der var anført i regnskabet. hun husker ikke, at de kon-
taktede c pr. telefon, da hun blev bekendt med renteswappen.
… hun er 67 år. hun mener, at hun betalte ca. 60.000 kr. for lejligheden, da hun købte andelen.
hun satte lejligheden til salg via robinhus. hun kendte as mor, og de kom i kontakt, og a og
hendes mand var meget interesseret i lejligheden. derfor tog hun lejligheden af nettet. hun har ikke
forstand på køb og salg af andele, så derfor gav hun a tilladelse til at ringe til administrator. hun
har heller ikke forstand på regnskaber, renteswaps eller andelsboligforeningslovgivningen i øvrigt.
hun havde heller ikke forstand på pris-fastsættelse. prisen blev fastsat til den værdi, der var
godkendt af foreningen.
hun ejer ikke noget, ud over et hus på bornholm, men gælden overstiger værdien af huset. hun
udlejer huset på bornholm. hun tjener mellem 0 og 200.000 kr. om året og modtager tillige folke-
pension. hun har ingen opsparing. hun gav 1,9 mio. kr. for huset på bornholm, og i dag er det
væsentligt mindre værd. hun skylder omkring 1,2 mio. kr. i huset. restbeløbet har hun brugt til at
leve for.
d har forklaret, at han er 74 år. i dag er han ejendomsmægler og arbejder blandt andet med admini-
stration. han arbejder ikke som valuar længere. han agter at gå på pension næste år. i 2007 og 2008
arbejdede han fortsat som valuar. han stiftede bekendtskab med ab x i 2007 igennem advokat
giødesen. han blev bedt om at forhåndsvurdere ejendommen, og det gjorde han. det var inden,
ejendommen blev solgt. han forhåndsvurderede ejendommen til et noget højere beløb, end det
ejendommen senere blev solgt for, til foreningen. baggrunden herfor var en forskellig opfattelse af
ejendommens potentiale. den første egentlige vurdering af a/b x, han foretog, var vist fra juni
 2007. det var e, der i første omgang introducerede a/b x som kunde. e og han arbejdede sammen
om vurderingerne, men det var ham selv, der foretog vurderingen, da e ikke er uddannet valuar. e
tog billeder af ejendommen og lavede sekretærarbejde. ved vurderingen i 2008 greb han det an på
den måde, at han kiggede på beliggenheden og lejlighederne, herunder deres stand. der var tale om
en stor ejendom. han vurderede ejendommen efter et afkastprincip. afkastprocenten på 1, 7 er fast-
sat på baggrund af oplysninger om lejeindtægter og driftsudgifter. det vil sige, at den var konkret
fastsat. det er ikke noget, man kan slå op i en tabel. han kiggede også på, hvad andre ejendomme i
området blev handlet til. han fulgte således med i det eksisterende marked, herunder prisniveau.
han har også fulgt med i afkastprocenter, og de lå typisk på mellem 1,5 og 2,5 %. der var tale om
en attraktiv ejendom, og han mener, at den havde et udviklingspotentiale. en leje på 495 kr. pr. m2,
er ikke en høj leje. udviklingen af ejendommen kunne bestå i renovering udvendigt og istand-
sættelse af lejelejligheder, og det kunne føre til lejeforhøjelser med måske op til 200-300 kr. pr. m2.
ved en rentabilitetsanalyse beregner man egenindtægtsniveauet. driftsudgifterne består af alle
driftsudgifter, men også udgifter til vedligeholdelse. der var en større negativ vedligeholdelses-
saldo, og der var planer om at foretage yderligere renovering, hvilket ville betyde store vedlige-
holdelsesudgifter, der betød, at der ikke ville skulle ske hensættelser hertil i en årrække, hvilket
havde betydning for værdifastsættelsen i opadgående retning.
e og han fordelte honoraret således, at han fik 2/3 heraf, og e fik 1/3. de har udarbejdet valuar-
vurderinger sammen en del gange, i hvert fald en halv snes gange.
samlet set er der ved værdiansættelsen foretaget et samlet skøn.
det er ikke usædvanligt at anføre, at en eller flere driftsindtægter og udgifter er anslået, fordi der
ofte vil være et besparelsespotentiale. han har ikke foretaget en regnefejl for så vidt angår drifts-
budgettet i vurderingen. det er baseret på 12 måneder. han mener ikke, at det er en fejl, at der i
driftsbudgettet ikke er medtaget § 18 og 18 a hensættelser efter boligreguleringsloven.
han havde på vurderingstidspunktet hørt rygter om den udtalelse, som advokat arthur andersen var
fremkommet med efter anmodning fra dansk ejendomsmæglerforening om, at såfremt en ejendom
var blevet solgt til markedspris indenfor 1 til 2 år, så skulle vurderingen fastsættes til det, ejendom-
men var blevet solgt for. det var ikke en formel vejledning eller norm, som medlemmerne var ble-
vet orienteret om. der var således tale om en uofficiel vejledning. han har været valuar siden 1975.
han har i alle årene lavet flere valuarvurderinger hvert år. han har fulgt relevante kurser. han kend-
te til m2 priser på alle typer af lejligheder, men denne viden har ikke haft indflydelse på vurde-
ringen.
han havde ingen bestemte referenceejendomme, da han fastsatte afkastsprocenten. det er korrekt,
at afkastsprocenten var lidt højere i de efterfølgende år, og det kan skyldes ændringer i lejeind-
tægter. det generelle renteniveau spiller også ind. som det er nu, vil han tro, at afkastsprocenten er
faldet, fordi han går ud fra, at ejendomspriserne er steget.
fra 2004 til 2008 har han medvirket ved salg af udlejningsejendomme. de var beliggende i bl.a.
ishøj, nørrebro og østerbro. det skete på vegne private og prisniveauet var 18 mio. kr. og nedefter.
han vidste, at det optagne lån indeholdt en renteswap. den negative værdi af renteswappen var ikke
medtaget ved vurderingen.
e har forklaret, at han er pensionist og 69 år. han er uddannet ejendomsmægler og gik på pension
sidste år. han har været ejendomsmægler siden 1988. han indledte et samarbejde med d for 20 år
 siden, hvor han skaffede fælles kunder med henblik på udarbejdelse af valuarvurderinger. han er
ikke selv uddannet valuar. hans arbejde bestod i at indsamle data, og han tog billeder af ejendom-
mene. endvidere renskrev han valuarvurderingerne. det var d, der udarbejdede vurderingerne, idet
han var valuar. d var god til det med tal, og han var god til det med sproget. han havde således intet
med selve vurderingerne at gøre. der forelå ikke en skriftlig aftale om samarbejdet med d. den
konkrete vurderingsopgave fik han fra advokat nicolai giødesen, og han indhentede de relevante
dokumenter, hvorefter d overtog sagen og foretog udregninger, og han renskrev kladden, der blev
underskrevet og sendt af sted.
vurderingen fra marts 2008 blev også underskrevet af ham, fordi det var ham, der havde skaffet
kunden, og kunden havde derfor brug for kontaktoplysningerne på ham. det fremgår af vurde-
ringen, at d var den ansvarlige valuar.
han havde fået sager fra advokat nicolai giødesen mange gange før, og han havde også kontakt til
andre administratorer.
skønsmand statsautoriseret ejendomsmægler og valuar jørn søby har forklaret, at han er 72 år og
er ophørt med at arbejde hos edc. han er nu ansat i en anden valuarvirksomhed. han blev uddan-
net som statsautoriseret ejendomsmægler og valuar for 32 år siden. antallet af valuarvurderinger er
eskaleret indenfor de seneste 15-20 år. han har lavet ca. 100 valuarvurderinger for andelsboligfor-
eninger om året.
han har udarbejdet skønserklæringen i sagen. det var en lang proces, da det tog lang tid at indhente
relevante oplysninger. ved en almindelig valuarvurdering indhenter man vel 15-20 bilag. det vil
sige, at antallet af bilag var noget større i forbindelse med udarbejdelse af skønserklæringen.
driftsbudgettet, som han har udarbejdet, bygger på eksakte tal, han har indhentet, og/eller tal han
har beregnet. de fleste tal er kendte. det er vigtigt, at tallene er så nøjagtige som muligt, da dette
har en væsentlig betydning for værdiansættelsen. han mener, at d har anvendt advokat giødesens
budgetter, og de er efter hans opfattelse for optimistiske. når der tages udgangspunkt i omkost-
ningsbestemt husleje ved værdiansættelsen, som man skal, skal hensættelser efter boligregulerings-
lovens og § 18 og 18 b indgå i driftsbudgettet, da de er lovpligtige for så vidt angår den aktuelle
ejendom. hensættelserne var negativ med ret store beløb, hvilket betyder, at der er brugt væsentligt
mere på vedligeholdelse, end der var opkrævet, hvorfor realiteten er, at der er blevet opkrævet for
lidt. derfor er det evident, at posterne altid skal indgå i budgettet. ds rentabilitetsbudget er ikke
udtryk for den rigtige måde at opstille et sådant budget. driftsudgifterne er for lave og indtægter er
1 mio. kr. for høje. den rigtige afkastprocent kender du først, når ejendommen bliver solgt. her var
den 1,2 %.
han har ved sin vurdering værdiansat ejendommen ud fra en vurderet m2 pris, men har også skelet
til afkast.
advokat niels arthur andersens udtalelse fra 2003 spillede allerede en rolle for vidnet fra 2003.
der var allerede på det tidspunkt en tendens til, at visse valuarer kort efter en ejendomsoverdragelse
til markedspris alligevel værdiansatte ejendommene væsentligt højere. han har i et vist omfang
skelet til det nævnte princip ved værdiansættelsen, men der er også indgået andre væsentlige para-
metre i værdiansættelsen. fastsættelse af driftsudgifter er ikke en eksakt videnskab, men de for-
søges fastsat så nøjagtigt som muligt, og nogle af posterne fastsættes efter bedste skøn. en negativ
hensættelseskonto efter § 18 b kan medføre, at der i en årrække ikke skal ske hensættelser. det
kræver imidlertid en betydelig negativ saldo, der vil betyde, at der ikke skal ske hensættelser i en
 lang årrække, før man kan undlade dette, i hvert fald 10 år. det vil alt andet lige betyde en højere
værdiansættelse.
 i 2008 gik markedet helt i stå. det var nogle barske år for branchen. fra 2004 steg privatboligmar-
kedet, og erhvervsejendomsmarkedet, herunder markedet for udlejningsejendomme, fulgte efter.
handlerne var nemme at få finansieret. i 2007 fladede markedet ud for at gå helt i stå i 2008 frem til
2012. en investor ville ikke give mere for en ejendom i 2009 og 2010 end i 2007 og 2008. det
handlede om, at finansieringsmulighederne var begrænsede.
det var vanskeligt at finde referenceejendomme. der var ikke mange, og han måtte bruge dem, der
var. det næstbedste var at finde ejendomme, der tilnærmelsesvis var sammenlignelige. det er kor-
rekt forstået, at han ikke havde oplysninger om driftsudgifter og lejeindtægter vedrørende sammen-
ligningsejendommene og heller ikke oplysninger om stand, herunder udviklingspotentialer. han
ville vælge den ejendom med den højeste nettolejeindtægt, hvis han skulle vælge mellem 2 ejen-
domme med sammenlignelig m2 pris. ejendommens stand har betydning for en værdiansættelse.
renteniveauet har i dag betydning for værdiansættelsen, men ikke dengang. beliggenhedsmæssigt
ligger ab x nok bedre end de 2 førstnævnte ejendomme. den tredje ejendom ligger på østerbro, og
det er en smagssag, hvad man foretrækker. efter hans opfattelse ligger den fjerde ejendom ligeså
godt som ab x.
 en fuldt moderniseret ejendom fandtes nærmest ikke i 2007, da modernisering er en lang proces,
idet modernisering sker ved fraflytning, hvilket ikke sker så tit. hvis en ejendom er fuldt moder-
niseret og lejen er fastsat som markedsleje, kan afkastprocenten godt være på 4-5 % i dag. dengang
ville den, hvis det var muligt at finde en fuldt moderniseret ejendom, have været mellem 1,5-2,5 %.
det er da en fordel at finde referencer, der støtter din vurdering i markedet. i dag findes der lejemål,
hvor lejen er 1.600 kr. pr. m2, der for få år ville have udgjort 1.200 kr. pr. m2.
i den periode, som skønserklæringen dækker, blev der solgt få store ejendom. han har aldrig haft
med salg af enkelt andelsboliger at gøre. han har ikke forholdt sig til, hvad de enkelte andele blev
solgt til, da hans vurdering baserer sig på vurdering af en udlejningsejendom. fra 2004 til 2007 var
der et højt omsætningsniveau hvad angår erhvervsboligejendomme.
parternes synspunkter
parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter.
hovedsagen (bs e-1865/11)
a og b har anført følgende:
"...
ad valuarvurdering:
det gøres gældende, at d og e, ikke havde grundlag for at opvurdere andelsboligforeningens
ejendom, som netop var blevet handlet for kr. 360 millioner, og hvorved sagsøgerne kom til at
betale overpris for andelen til sagsøgte.
anbringendet understøttes af, at ifølge vurderingsvejledning udarbejdet af dansk ejendomsmæg-
lerforening, skal der være konkrete holdepunkter for, at en valuar kan vurdere en ejendom højere
end det beløb, som ejendommen netop er solgt for i fri handel. synspunktet er, at den netop opnåede
 pris i fri handel udgør det mest præcise udtryk for en ejendoms kontantværdi. sådanne holdepunkter
findes ikke. tværtimod var finanskrisen indtrådt med bl.a. meget få handler af boligudlejnings-
ejendomme til følge.
anbringendet understøttes endvidere af valuar john lindgreens skønserklæring, bilag 10, i sagen
bs k-2724/2010 – f mod g.
john lindgreen nåede frem til en kontant handelsværdi pr. 12. januar 2009 på kr. 275 millioner.
parterne har været enige om at lade skønserklæring af 28. juli 2015, bilag d (oprindelig benævnt
bilag c), udarbejdet af valuar jørn søby, indgå i sagen.
pr. 26. marts 2008 skønner valuar jørn søby ejendommens værdi til kr. 360 millioner, svarende til
anskaffelsessummen. den ansatte værdi svarer til en afkastprocent på 1,2, jf. skønserklæringen side
20-21.
skønserklæringen dokumenterer, at d og e ikke havde grundlag for en opvurdering af ejendom-
men, og at der derfor er handlet til overpris.
af skønserklæringen fremgår endvidere, at der er begået faktuelle fejl af d og e, idet de bl.a. har
taget udgangspunkt i et budget for 2007 for så vidt angår driftsudgifter. denne periode androg
imidlertid kun 9 måneder (april - december 2007).
opvurderingen til kr. 499 millioner er væsentlig (kr. 139 millioner).
det gøres således gældende, at den som bilag d fremlagte skønsrapport dokumenterer, at sagsøgte
har solgt til overpris, jf. andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, idet ejendommen i november 2008
efter skønsrapporten kunne have været værdiansat til kr. 360 mio., jf. skønsrapporten side 20.
sagsøgte ses efter indholdet af duplikken at være enig i, at der er begået fejl, og at prissætningen
skulle have baseret sig på kr. 360 mio. og at der derudover skulle have været taget højde for rente-
swap-lånet, jf. u. 2013.1093h.
det bemærkes ex tuto, at sagsøgerne ikke har anerkendt i stævningen eller på anden måde, at den
offentlige vurdering kunne have været lagt til grund, og at det rejste krav herved kan reduceres.
ad renteswap:
det fremgår af udtalelse fra erhvervs- og byggestyrelsen af 12. februar 2010, jf. bilag 4, at en
andelsboligforening skal medtage værdien af en renteswap ved prissætning af andelene, når
foreningen optager værdien af foreningens ejendom til enten den offentlige vurdering eller en
valuarvurdering. i a/b x blev ejendommen som anført baseret på en valuarvurdering.
andelsboligforeningens regnskab for 2007 er fremlagt som bilag 5. renteswapaftalen er ikke nævnt
i årsrapporten overhovedet. først i april 2010 blev andelsværdierne opgjort under hensyntagen til
værdien af renteswappen.
 for så vidt angår oplysninger tilgået sagsøgerne henvises til bilag 8 og 9. af generalforsamlingsre-
ferat, bilag a fremgår ikke, at der optaget lån med renteswap for bankgælden på 55 mio. kr., lige-
som det ikke fremgår, at foreningens hovedlån på kr. 288 mio. kr. allerede i juni 2007 var rente-
sikret med swap-aftale. der er ikke oplysninger i generalforsamlingsreferat af 12. juni 2008, bilag 9,
om lån og økonomi.
det gøres gældende, at sagsøger har foretaget undersøgelser og anmodet om oplysninger udover det
der kunne forventes vedr. andelsboligforeningens økonomi og lån, når sammenholdes med sagsøgt-
es oplysningspligt.
som bilag 6 er fremlagt værdien af renteswappen ultimo oktober 2008, det vil sige måneden umid-
delbart før overdragelsesaftalen, bilag 1. det fremgår af bilag 6, at renteswappen var negativ med
netto kr. 42.287.377,00. fordelt på det samlede areal på 21.245 m2 havde swappen en negativ værdi
med afrundet kr. 1.990 pr. m2. for sagsøgernes andel på 213 m2 svarer dette til kr. 423.968.
beløbet svarer til en overpris både ved værdiansættelse af ejendommen som den offentlige vurde-
ring og værdien af som udlejningsejendom på grundlag af en valuarvurdering.
det gøres gældende, at sagsøgerne har krav på tilbagebetaling af den ulovlige overpris, jf. andels-
boligforeningslovens § 16, stk. 3.
det gøres gældende, at sagsøgte ikke ved en ensidig transport i sit erstatningskrav mod rådgivere
mv. kan undgå at retten tager stilling til kravet om betaling under denne sag.
..."
c har anført følgende:
"...
til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende, at sagsøgte ikke har haft indflydelse på den
fejlagtige vurdering, foretaget af valuar d den 23. marts 2008.
som bilag c er i duplik fremlagt skønserklæring udarbejdet af edc erhverv v/jørn søby den 28.
juli 2015. af skønserklæringen fremgår det , at der er begået faktuelle fejl ved valuar d vurdering,
idet han har taget udgangspunkt i budgettet for 2007 for så vidt angår driftsudgifter. denne periode
androg imidlertid kun 9 måneder (april til december 2007), hvorfor hele grundlaget for vurderingen
er fejlagtig - og dermed for høj i forhold til et 12-måneders driftsbudget, hvor en lavere vurdering
ville være fremkommet.
værdien af ejendommen ville således i november 2008 være 360 millioner kroner. statsautoriseret
ejendomsmægler john lindgrens vurdering af 2. august 2012 på 275 millioner kroner findes ikke at
kunne lægges til grund i kraft af denne senere fremkomne syn- og skønserklæring.
anbringender: til støtte for den nedlagte påstand gøres det således gældende:
at             sagsøgte har været uforskyldt i den ukorrekt opgjorte værdi af andels-
               boligen,
at             sagsøgte ikke finder, at der er et objektivt tilbagesøgningskrav,
 at             det er sagsøgers risiko, jævnfør svarskriftet side 2, at der ikke fra sag-
               søgers side blev fulgt op på referatet fra generalforsamlingen fra 2008,
               hvor renteswaplånemulighederne blev nævnt,
at             der ikke skal ske identifikation mellem administrator nicolai giøde-
               sen og sagsøgte, idet førstnævnte blot fungerede som administrator, og
               ikke som rådgiver,
at             statsautoristeret ejendomsmægler john lundgrens vurdering af 2. au-
               gust 2012 ikke kan lægges til grund.
..."
adcitationssagen (bs e-1443/2012):
c har anført følgende:
"...
at             de adciterede har begået en ansvarspådragende fejl ved at lægge drifts-
               udgifter til grund for en 9 måneders periode, idet der er taget udgangs-
               punkt i budgettet for 2007. denne periode androg imidlertid kun 9 må-
               neder (april til december 2007), hvorfor hele grundlaget for vurderin-
               gen er fejlagtigt - og dermed for høj i forhold til et 12 månders drifts
               budget, hvor lavere vurdering ville være fremkommet,
at             den pågældende fejl ikke er et udtryk for et fejlskøn, men en ansvars-
               pådragende fejl.
..."
d har anført følgende:
"...
     adcitanten har som bilag ac fremlagt adciterede 1’s vurdering af 8. januar 2009.
     bilag ac er imidlertid ikke relevant ved nærværende sags afgørelse, idet vurderingen pr. 8.
     januar 2009 ikke er blevet brugt ved opgørelsen af den andelskrone, der udgjorde grundlaget for
     den aftalte overdragelsessum mellem sagsøgerne og adcitanten.
     den relevante vurdering er således adciterede 1’s vurdering af 26. marts 2008, der er fremlagt
     som bilag adc.a1
     som det fremgår af bilag adc.a1 vurderede adciterede 1 ejendommen, beliggende ab x/y-vej,
     den 26. marts 2008.
     det bestrides, at adciterede 1 ved denne vurdering har pådraget sig et erstatningsansvar over for
     adcitanten.
     det gøres gældende, at adciterede 1’s vurdering var korrekt på tidspunktet for vurderingen.
 det bestrides, at adciterede 1’s vurdering var forkert – endsige forkert i et sådant omfang, at
adciterede 1 ifalder erstatningsansvar herfor.
adciterede 1 bemærker herved, at enhver værdiansættelse af fast ejendom er udtryk for et skøn,
hvori indgår en række parametre, herunder f.eks.:
    ·   ejendommens stand
    ·   ejendommens beliggenhed
    ·   nettolejeindtægt
    ·   skjulte lejereserver
    ·   renteniveauet og
    ·   ejendomsmarkedet generelt
det bestrides, at sagsøger/adcitanten med skønserklæringen eller på anden vis har dokumenteret,
at adciterede 1’s vurdering skulle være behæftet med fejl eller mangler.
det bestrides, at skønserklæringen kan tillægges nogen form for bevisværdi under sagen, hvilket
gør sig gældende af flere selvstændige grunde:
1. skønsmanden har reelt ikke foretaget en vurdering.
    det fremgår således implicit/eksplicit af skønserklæringen, side 19-20, at skønsmanden har
    ment sig bundet af dansk ejendomsmæglerforenings advokat, niels arthur andersens skri-
    velse af 17. september 2003/dansk ejendomsmæglerforenings vejledning, hvorefter
    ejendommen i en periode på 1-2 år efter et salg, kun må vurderes til den pris ejendommen er
    handlet til.
    som følge heraf har skønsmanden reelt ikke foretaget nogen selvstændig vurdering.
2. skønsmandens erklæring er uunderbygget.
    det fremgår af skønserklæringen side 31-32, at skønsmanden ikke ved sin vurdering har
    kunnet henvise til sammenlignelige ejendomme.
    adciterede 1 bemærker herved, at henvisningen til solgte ejendomme, side 32, reelt er en
    skinhenvisning, idet skønsmanden, jf. side 31, ikke har været i besiddelse af de relevante
    oplysninger vedrørende de pågældende ejendomme, ligesom de heller ikke i øvrigt fremstår
    som sammenlignelige.
    hertil kommer yderligere, at der alene er to af de ejendomme, skønsmanden henviser til, der
    er handlet inden den af nærværende sag handlede ejendom. for begge de pågældende
    ejendomme er der tale om, at de er handlet til betydeligt højere kvadratmeterpriser end den
    kvadratmeterpris, skønsmanden er nået frem til for så vidt angår den af sagen handlede
    ejendom.
    herudover gøres det gældende, at det af skønsmanden anvendte kvadratmeterprisprincip ikke
    er et relevant vurderingsprincip i nærværende sag.
 3. skønserklæringen har karakter af en ”bakspejlsanalyse”.
     skønserklæringen bærer i væsentligt omfang, både for så vidt angår resultatet af vurderingen
     som indholdet, præg af at være en ”bakspejlsanalyse”, hvor skønsmanden bl.a. har ladet sig
     påvirke af efterfølgende begivenheder.
     det bemærkes herved, at skønsmanden har foretaget sin vurdering mere end 6 år efter
     vurderingstidspunktet, og dette på et tidspunkt, hvor den usædvanlige udvikling på
     ejendomsmarkedet fra 2005 og i årene derefter var velkendt.
sammenfattende bestrides det, at skønserklæringen kan tillægges bevisværdi under sagen.
til støtte herfor skal adciterede 2 henvise til
u 2011.1639h
tbb 2012.443ø
tbb 2014.932ø
østre landsrets kendelse af 26. september 2014.
det bestrides, at den som bilag 10 fremlagte rapport kan tillægges nogen form for bevismæssig
betydning ved sagens afgørelse.
adciterede 1 bemærker i relation hertil, for det første, at bilag 10 er kommet til eksistens uden
adciterede 1’s involvering og på et tidspunkt, hvor de øvrige sagsøgere, sagsøgte og adciterede i
komplekset vedrørende a/b x var/er i færd med at gennemføre syn og skøn. dernæst bemærkes,
at bilag 10 vedrører en vurdering pr. januar 2009.
sammenfattende gøres det gældende, at adciterede 1’s vurdering var korrekt.
det bestrides, at adciterede 1’s vurdering var forkert, endsige afviger så væsentligt fra, hvad der
kan anses for fagligt forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som et fejlskøn, jf. bl.a.
tbb2014.932ø.
adciterede 1 bemærker samtidig, at der var tale om vurdering af en ejendom med et større antal
lejligheder på et tidspunkt, hvor markedet var særdeles turbulent.
adciterede 1 bemærker yderligere, at adciterede 1 vurderede ejendommen, som den tog sig ud i
markedet på vurderingstidspunktet, hvorimod skønsmandens ”vurdering” har karakter af en
”bakspejlsanalyse”.
i relation til adciterede 1’s vurdering fra 12. januar 2009 bestrides adcitantens postulat om, at
denne er fejlbehæftet, ligesom det i øvrigt bestrides, at denne vurdering har nogen form for
relevans for det af sagsøger/adcitanten hævdede overpriskrav. adciterede bemærker herved, at
overdragelsesaftalen blev indgået i november 2008.
det bestrides, at sagsøger/adcitanten har lidt et erstatningsretligt relevant tab, der kan fremføres
mod adciterede 1.
 det bestrides, at adciterede 1 kan tilpligtes at friholde adcitanten for en eventuel overpris, der
måtte kunne henføres til renteswappen.
det bestrides, at adcitantens eventuelle tilbagebetaling af en eventuel overpris udgør et erstat-
ningsretligt relevant tab for adcitanten, der kan rettes mod adciterede 1.
adciterede 1 bemærker herved, at for det tilfælde, at sagsøger måtte få medhold i, at der er betalt
en overpris, er dette ensbetydende med, at sagsøger har et lovhjemlet krav om tilbagebetaling fra
adcitanten. såfremt sagsøger i forhold til adcitanten får medhold i sit lovhjemlede krav om
tilbagebetaling, vil både sagsøger og adcitanten blive stillet, som parterne havde mulighed for i
henhold til andelsboligforeningslovens § 5. i denne situation har hverken sagsøger eller
adcitanten lidt et tab som følge af adciterede 1’s eventuelle fejl.
for adcitanten vil der således alene være tale om, at adcitanten afgiver en uretmæssig oppebåret
berigelse.
en sådan berigelse kan ikke danne grundlag for et krav mod adciterede 1, jf. u 2013.1076h
adcitantens tabsopgørelse bestrides.
adciterede 1 bemærker, at renteswappen på overdragelsestidspunktet havde en negativ værdi på
ca. kr. 83 mio., jf. foreningens årsrapport for 2008 (s 12). dette svarer selvstændigt til en overpris
på kr. 1.303.179,77, der skal fragå forlods.
hertil kommer yderligere, at det fremgår af stævningen i hovedsagen, at sagsøger er enig i, at
andelsboligforeningen ved opgørelse af andelskronen kunne have anvendt den offentlige
ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2006 på kr. 427 mio.
det følger heraf, at den eventuelle overpris, der måtte relatere sig til ejendommens værdi,
maksimalt kan opgøres på baggrund af forskellen mellem kr. 427 mio. og kr. 499 mio. herfra
skal yderligere fradrages det beløb på kr. 15 mio., der i henhold til sagens bilag a, sidste side,
ved opgørelsen af andelskronen blev afsat til renoverings- og forbedringsfond.
det følger sammenfattende heraf, at en eventuel overpris relaterende sig til ejendommens værdi,
maksimalt kan opgøres på baggrund af forskelsbeløbet på kr. 57 mio.
adciterede 1 bemærker for helhedens skyld, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober
2008, jf. sagens bilag 11, ikke kan tillægges betydning ved sagens afgørelse, idet den offentlige
ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008, dels først blev offentliggjort primo 2009 og dels under
ingen omstændigheder forelå, da foreningen på generalforsamlingen den 14. april 2008, jf. bilag
a, fastsatte andelskronen.
det bestrides, at sagsøgers/adcitantens eventuelle tab i forhold til adciterede 1 kan beregnes krone
for krone.
det gøres gældende, at sagsøgers/adcitantens eventuelle krav er forældet.
      det gøres gældende, at adciterede 2 i det indbyrdes forhold til adciterede 1 skal friholde
     adciterede 1 helt eller delvist.
     ud over ovenstående hovedanbringender fastholdes de anbringender og synspunkter, der er
     fremført i adcitationssvarskrift og adcitationsduplik.
..."
e har anført følgende:
"...
hovedanbringender:
overfor adcitanten og sagsøger gøres følgende hovedanbringender gældende:
der er som bilag ac fremlagt en vurdering fra 8. januar 2008.
det gøres gældende, at bilag ac er ikke relevant for sagen, idet overdragelsesaftalen blev indgået i
november 2008, hvor bilag ac endnu ikke var udarbejdet. der er ikke i overdragelsesaftalen taget
noget forbehold for en senere vurdering og højesteret har d. 18. januar 2013 i sag 365/2011 fast-
slået, at det er værdien på tidspunktet for købsaftalens underskrift, der er afgørende for vurderingen
af andelslejlighedens pris. det er herefter alene valuarvurderingen i bilag adc.a.1. der kan tillæg-
ges vægt i forbindelse med værdiansættelsen af andelsboligen.
det gøres endvidere gældende, at vurderingen i bilag adc.a.1 er korrekt på tidspunktet for dens
foretagelse og det bestrides, at adciterede 2 har pådraget sig noget erstatningsansvar over for adci-
tanten.
det gøres også gældende, at det ikke er dokumenteret, at vurderingen i bilag adc.a.1. er behæftet
med fejl eller mangler. vurderingen er udtryk for hvorledes ejendommen stod på vurderingstids-
punktet og er ikke som skønsmandens erklæring udarbejdet i lyset af efterfølgende dramatiske
omstændigheder.
der er som bilag ag fremlagt en skønserklæring af 28. juli 2015.
det gøres gældende, at skønsrapporten ikke skal tillægges nogen bevismæssig værdi i sagen.
skønsrapporten er således i vidt omfang præget af at være udarbejdet på et tidspunkt, der ligger
flere år efter det tidspunkt, hvor vurderingen skulle foretages, hvorfor skønsmanden på tidspunktet
for skønserklæringens udarbejdelse, ser tilbage på det anmodede vurderingstidspunkt med den efter-
følgende og dramatiske udvikling på boligmarkedet i baghovedet.
skønsrapportens konklusioner er endvidere ikke understøttet af faktum, der ligger til grund for
rapporten.
skønsmanden har på s. 12 anført 10 faktorer, der indgår generelt for værdiansættelse af boligejen-
domme. disse faktorer må også finde anvendelse, når man skal vurdere sammenlignelige ejen-
domme. skønsmanden har på s. 31 anført, at detailoplysninger om sammenligningsejendomme har
været vanskelige (nærmest umulige) at fremskaffe, hvorfor der alene er indhentet oplysninger om
 adresser, skødedatoer købesummer og arealer.dermed er ejendommene ikke sammenlignelige, da
der er en rækker faktorer ud af de af skønsmanden nævnte 10 faktorer, der ikke er belyst for så vidt
angår de i skønserklæringen påståede sammenlignelige ejendomme.
der er endvidere kun 2 af de påståede sammenlignelige ejendomme, der er handlet inden den i
nærværende sag omhandlede ejendom. for begge disse to ejendommes vedkommende gælder det,
at der er tale om væsentlig højere kvadratmeterpriser end den pris, skønsmanden ansætter nær-
værende ejendom til. dette forekommer at være i modstrid med det i skønserklæringen på side 15
om markedsforhold anførte, idet skønsmanden her anfører, at markedet i 2004-2008 var præget af
stor omsætning og stigende priser. dette er yderligere et udtryk for, at skønsrapportens konklu-
sioner ikke er underbyggede og at de påståede sammenlignelige ejendomme reelt ikke er sammen-
lignelige.
det bestrides også, at det af skønsmanden anvendte kvadratmeter princip er et relevant vurderings-
princip i nærværende sag.
endelig gøres det gældende, at skønsmanden i sin vurdering har ment sig bundet af en skrivelse af
17. september 2003 fra dansk ejendomsmæglerforenings advokat niels arthur andersen, hvori det
hedder, at ejendommen i en periode på 1-2 år efter salg, kun må vurderes til den pris, ejendommen
er handlet til. dette illustrerer, at skønsmanden ikke har foretaget en reel selvstændig vurdering af
ejendommen.
skønserklæringen er herefter som nævnt uden væsentlig bevisværdi i sagen og bør derfor ikke til-
lægges vægt ved sagens afgørelse.
der er som bilag 10 fremlagt en skønsrapport fra en anden sag retten på frederiksberg.
det gøres gældende, at bilag 10 ikke kan tillægges nogen bevisværdi i sagen, idet den er frem-
kommet uden at adciterede 2 har haft mulighed for at varetage sine interesser, og den i øvrigt ikke
tidsmæssigt er sammenfaldende med tidspunktet for underskrivelse af købsaftalen, idet den er fra
januar 2009 og købsaftalen er underskrevet i november 2008.
såfremt retten mod forventning måtte finde, at vurderingen i bilag adc.a1. ikke er korrekt gøres
det gældende, at den ikke afviger så væsentligt fra, hvad der kan anses for fagligt forsvarligt, at
skønnet kan karakteriseres som et fejlskøn, jf. bl.a. tbb 2014.932ø.
der var tale om vurdering af en ejendom i et turbulent marked og en ejendom med mange
lejligheder.
det bestrides, at der er lidt et erstatningsretligt tab, der kan gøres gældende overfor adciterede 2.
det gøres gældende, at adciterede 2 ikke kan tilpligtes at friholde adcitanten for en påstået overpris,
der måtte kunne henføres til renteswappen.
en eventuel tilbagebetaling af en overpris fra adcitantens side vil ikke udgøre et erstatningsretligt
tab, som adciterede 2 skal erstatte adcitanten.
 det bemærkes herved, at sagsøger i givet fald alene har et krav mod adcitanten, jfr. andelsboligfor-
eningslovens § 5. dette er ikke endbetydende med, at adcitanten har et krav mod adciterede 2, idet
det ikke i sig selv dokumenterer noget tab, der skal dækkes af adciterede 2.
der er derimod alene tale om, at adcitanten i givet fald skal tilbagebetale en den eventuelt uret-
mæssigt opnåede berigelse.
adcitantens tabsopgørelse bestrides.
adciterede 2 bemærker, at renteswappen på overdragelsestidspunktet havde en negativ kursværdi
på ca. kr. 83 mio., jf. bilag e s. 12 nederst. dette svarer selvstændigt til en overpris på kr.
1.303.179,77, der skal fragå forlods.
hertil kommer at sagsøger iflg.- stævningen i hovedsagen er enig i, at andelsboligforeningen ved
opgørelse af andelskronen kunne have anvendt den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober
2006 på kr. 427 mio.
heraf følger det, at overprisen så kun kan være differencen mellem kr. 499 mio. og kr. 427 mio.,
hvorfra yderligere skal fradrages et beløb stort kr. 15, der var afsat til renoverings- og forbedrings-
fond.
alt i alt kan en eventuel overpris beregnet ud fra ejendommens værdi herefter opgøres på baggrund
af differencebeløbet på kr. 57 mio.
det bestrides, at den offentlige ejendomsvurdering for 2008 (sagens bilag 11) kan lægges til grund,
idet denne først blev offentliggjort i foråret 2009.
det bestrides, at sagsøgtes/adcitantens tab kan beregnes krone for krone i forhold til adciterede 2.
....
endelig gøres det gældende, at evt. erstatningsansvar for de adciterede ikke skal være et solidarisk
ansvar, men pro ratarisk, hvor det skal tillægges vægt, at det er adciterede 1, der som valuar er den
egentlige ansvarlige for vurderingen.
det fremgår direkte af såvel bilag ac som bilag adc.a.1, at det er adciterede 1, der er ansvarlig
valuar.
adciterede 2 alene har haft henvisnings- og sekretæragtige funktioner i forbindelse med vurdering-
erne.
dette er kendeligt for enhver, når man læser adc.a.1, hvorfor et eventuelt ansvar skal pålægges
pro ratarisk og med iagttagelse af, at hovedansvaret i givet fald påhviler valuaren, altså adciterede 1.
overfor adciterede 1 gøres følgende hovedanbringender gældende.
når man kigger på såvel bilag ac som bilag adc.a.1. fremgår det tydeligt, at det er adciterede 1,
der er anført som ”ansvarlig valuar”.
 det gøres gældende, at adciterede 2, som ikke er uddannet valuar, naturligvis ikke har forestået det
egentlige vurderingsarbejde.
adciterede 2 havde den rolle, at han modtog henvendelsen fra foreningerne og kontaktede derefter
adciterede 1 for at få vurderingerne lavet. derefter hjalp adciterede 2 med den praktiske udformning
af erklæringerne, men deltog ikke i selve værdiansættelsesarbejdet. adciterede 2’s rolle har derfor
været af absolut underordnet betydning i sagen.
det gøres sammenfattende gældende, at adciterede 1 som ansvarlig valuar skal bære det endelige
ansvar for den foretagne vurdering, og adciterede 1 derfor skal friholde adciterede 2 for ethvert be-
løb, de adciterede måtte blive idømt.
..."
rettens begrundelse og afgørelse
ejendommens værdiansættelse
det fremgår af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, at værdien af en ejendom i en andelsbolig-
forening enten skal ansættes til anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejnings-
ejendom, eller den offentlige ejendomsvurdering.
den 1. april 2007 erhvervede andelsboligforeningen x ejendommen for 360 mio. kr. i fri handel.
den 26. marts 2008 vurderede statsautoriseret ejendomsdmægler og valuar d ejendommen til 499
mio. kr., hvilken værdi ejendommen indgik med ved opgørelsen af foreningens formue, jf. andels-
boligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, da andelen blev overdraget til a og b.
den offentlige ejendomsvurdering udgjorde 427 mio. kr. pr. den 1. oktober 2006 og var den offent-
liggjorte ejendomsvurdering, da købsaftalen blev indgået.
som anført i østre landsrets dom af 26. juni 2014 (tbb2014.932oe) var ejendomsmarkedet for
udlejningsejendomme i årene 2005 til 2008 turbulent, og der var en betydelig usikkerhed forbundet
med at vurdere ejendomme af denne karakter, bl.a. fordi markedet var atypisk på grund af særdeles
stor omsætning og stigende priser navnlig i 2006 og 2007 og herefter stagnerende i 2008 for at gå
helt i stå i slutningen af 2008 på grund af finanskrisen.
det lægges efter det oplyste til grund, at andelsboligforeningens ejendom på det tidspunkt, c
overdrog sin andel til a og b, var belånt med udgangspunkt i den købesum på 360 mio. kr., som
andelsboligforeningen havde købt ejendommen for.
af dansk ejendomsmæglerforenings vejledning i vurdering af andelsboligforeningers ejendomme
fremgår bl.a. følgende:
       "...
       det burde være overflødigt at anføre, at hvis man som ejendomsmægler bliver bedt om at vurdere en ejendom,
       som indenfor kortere tid - formentlig 1-2 år - er blevet handlet f.eks. i forbindelse med, at lejerne har overtaget
       den i h.t. reglerne om tilbudspligt, jf. lejelovens §§ 100 ff., er prisen på ejendommen den pris, den netop er
       blevet handlet til. der findes ikke nogen mere nøjagtig prisindikering end netop den pris parterne i en fri og
        uafhængig handel er blevet enige om. det må betragtes som dybt useriøst, at fastsætte anden pris på en sådan
       ejendom, medmindre denne kan retfærdiggøres med markante og uforudsigelige lejestigninger på markedet eller
       lignende, efter at handelen er indgået. det skal i den forbindelse bemærkes, at der næppe vil være forsikrings-
       dækning i sådanne situationer, hvor sagsbehandlingen formentlig må vurderes som groft uforsvarlig.
       ..."
d vurderede ejendommen til 499 mio. kr. knap 1 år efter, at andelsboligforeningen havde erhvervet
ejendommen for 360 mio. kr. det fremgår af vurderingen, at han pr. den 26. marts 2008 anslog
ejendommens indtægter til 11.736.000 kr. og driftsudgifterne til 3.350.000 kr. han medtog ikke
hensættelser efter boligreguleringslovens § 18 og 18 b under driftsudgifter og redegjorde ikke
nærmere for baggrunden herfor.
skønsmand jørn søby har vurderet ejendommen til 360 mio. kr. pr. den 26. marts 2008. i hans
driftbudget er indtægterne opgjort til 10.729.581 kr. og driftsudgifterne til 6.726.188 kr., hvoraf
3.433.267 kr. udgør hensættelser efter boligreguleringsloven.
skønsmand jørn søby har forklaret, at der ved en vurdering af den kontante handelsværdi som
udlejningsejendom skal medtages hensættelser efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b i
budgettet, når der tages udgangspunkt i omkostningsbestemt husleje, idet hensættelserne er lov-
pligtige for den pågældende ejendom. endvidere har han forklaret, at der ikke var grundlag for at
udelade hensættelser efter boligreguleringslovens § 18 b, hvilket er muligt, hvis hensættelses-
kontoen er betydelig negativ. endelig har han forklaret, at det er hans opfattelse, at d har fastsat
indtægterne for højt.
på baggrund at det anførte lægges det til grund, at ds vurdering væsentligt oversteg den købesum,
som andelsboligforeningen købte ejendommen for, og skønsmand jørn søbys vurdering. d har i
retten ikke nærmere kunnet redegøre for baggrunden for den væsentlige difference, herunder rede-
gøre for de optimistiske indtægter i budgettet, eller om baggrunden for at hensættelser efter boligre-
guleringsloven ikke er medtaget under driftsudgifterne.
det må herefter lægges til grund, at det budget, som d lagde til grund for vurderingen, var behæftet
med fejl, og at vurderingen ikke var foretaget med udgangspunkt i dansk ejendomsmæglerfor-
enings vejledning. herefter, og da d ikke har kunnet redegøre for den massive forskel på hans vur-
dering og på den købesum, som andelsboligforeningen knap et år tidligere købte ejendommen for
og skønsmand jørn søbys vurdering, finder retten, at ds vurdering var baseret på et fejlskøn og der-
for ikke burde have været lagt til grund ved fastsættelse af andelsværdien på tidspunktet for købs-
aftalens indgåelse. prisfastsættelsen er således sket i strid med andelsboligforeningslovens § 5, stk.
1.
det kan ikke føre til et andet resultat, at markedet på vurderingstidspunktet var turbulent, og at der
var en betydelig usikkerhed forbundet med at vurdere ejendomme af denne karakter.
retten finder herefter, at d som valuar har handlet ansvarspådragende.
efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c, kunne andelsboligforeningen have valgt at fast-
sætte andelsværdien på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering.
på denne baggrund finder retten, at en overpris skal fastsættes med udgangspunkt i differencen
mellem ds vurdering og den tilgængelige offentlige ejendomsvurdering på tidspunktet for købs-
 aftalens indgåelse i november 2008, som var den offentlige ejendomsvurdering fra 2006. ved
fastsættelse har retten lagt til grund, at ejendommens samlede boligareal udgør 13.178 m2, og at a
og bs lejlighed er på 213 m2. på grundlag heraf fastsættes den overpris, der efter andelsboligfor-
eningslovens § 16, stk. 3, kan kræves tilbagebetalt, skønsmæssigt til 1.100.000 kr.
retten finder, at c havde en berettiget forventning om, at ds valuarvurdering, der lå til grund for
fastsættelse af andelsværdien, var retvisende og korrekt, og at hun i god tro og i tillid hertil dispo-
nerede over købesummen. af de anførte grunde finder retten, at c har lidt et tab svarende til
1.100.000 kr. med tillæg af rente, og at kravet under hensyn til ds ansvarspådragende adfærd kan
rettes mod ham tillige med 60.000 kr. af de sagsomkostninger, som hun er blevet pålagt at betale til
a og b, jf. nedenfor.
det lægges til grund, at e på vurderingstidspunktet ikke var uddannet valuar og således ikke måtte
udarbejde valuarvurderinger. e og d har samstemmende forklaret, at de fordelte opgaverne således,
at d foretog vurderingen, og e stod for det praktiske, herunder indhentelse af relevante oplysninger,
fotooptagelser og renskrivning.
herefter finder retten, at der ikke er grundlag for at pålægge e et ansvar for vurderingen. det kan
ikke føre til et andet resultat, at e har underskrevet valuarvurderingen, idet det udtrykkeligt fremgår,
at alene d var valuar.
det af parterne i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat.
herefter frifindes e for den del af cs friholdelsepåstand, der vedrører værdiansættelsen af ejen-
dommen.
af de anførte grunde frifindes e tillige for ds friholdelsespåstand.
aftalen om renteswap
efter as forklaring lægges det til grund, at hun ved forespørgsel intet fik oplyst om, at andelsbolig-
foreningen havde indgået en renteswapaftale med nykredit, ligesom der intet fremgik herom af det
materiale, som a og b fik udleveret i forbindelse med overdragelsesaftalen.
det følger af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 4, at der ved opgørelse af foreningens formue
efter § 5, stk. 2, litra b og c, skal fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi- for realkreditlån
kursværdien af obligationsrestgælden, og for indekslån kursværdien af den indekserede
obligationsrestgæld.
det lægges til grund som ubestridt, at der ikke ved opgørelsen af foreningens formue efter andels-
boligforeningslovens § 5 var taget højde for den negative værdi af den renteswapaftale, som for-
eningen havde indgået med nykredit.
det følger af højesterets dom af 18. januar 2013 (ufr.2013.1093), at når ejendommen indgår i an-
delsforeningens formue med den kontante handelsværdi eller med den offentlige ejendomsvurde-
ring, så skal der ved fastsættelse af andelsværdien efter andelsforeningslovens § 5, stk. 1, tages hen-
syn til en negativ markedsværdi af en aftalt renteswap af væsentlig betydning for fastsættelse af an-
delens værdi.
 det lægges til grund, at andelsboligforeningens renteswapaftale med nykredit var en integreret del
af foreningens realkreditlån. endvidere lægges det efter nykredits oplysninger om renteswappens
værdi til grund, at værdien af renteswappen på tidspunktet for købsaftalens indgåelse var negativ
med godt 42 mio. kr., og at en medregning heraf ville få væsentlig betydning for andelsværdien.
på den anførte baggrund finder retten, at foreningen burde have indregnet værdien af renteswap-
aftalen ved opgørelsen af andelsværdien, hvilket ud fra de fremlagte beregninger, der tager ud-
gangspunkt i nykredits oplysninger herom, ville have betydet en reduktion af andelens værdi med
godt 600.000 kr. retten finder herefter, at a og b i strid med andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1,
har betalt en overpris svarende til 634.534,37 kr., som de efter andelsboligforeningslovens § 16, stk.
3, har krav på at få tilbagebetalt.
hverken d eller e har haft at gøre med aftalen om renteswap, og ds vurdering er med rette fore-
taget uafhængigt af aftalen. der er herefter intet grundlag for at pålægge dem noget ansvar for den
overpris, der i den anledning er blevet betalt, hvorfor de frifindes for den del af cs påstand, der ved-
rører renteswapaftalen.
det af parterne i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat.
a og bs påstand i forhold til c tages herefter til følge med 1.734.534,37 kr.
cs påstand i forhold til d tages herefter til følge med 1.160.000 kr.
sagsomkostninger
retten har fastsat sagsomkostningerne som nedenfor bestemt. retten har taget udgangspunkt i
landsretspræsidenternes vejledende takster. retten har lagt vægt på sagernes karakter, omfang og
udfald, herunder at der for parterne - bortset for es vedkommende - er forbrugt tid på syn og skøn.
hvad angår det tilkendte sagsomkostningsbeløb til a og b dækker 100.000 kr. udgiften til advokat,
og 42.300 dækker retsafgift af det vundne beløb.
hvad angår det tilkendte omkostningsbeløb til c dækker 70.000 udgiften til advokat, og 14.000 kr.
dækker retsafgift af det vundne beløb, idet det bemærkes, at der ved en fejl ikke er opkrævet beram-
melsesafgift.
d og e skal ikke betale sagsomkostninger til hinanden.
thi kendes for ret:
sagsøgte, c, skal inden 14 dage til sagsøgerne, a og b, betale 1.734.534,37 kr. med tillæg af pro-
cesrente fra sagens anlæg, til betaling sker.
adciterede, d, skal inden 14 dage til adcitanten, c, betale 1.160.000 kr. med tillæg af procesrente
fra sagens anlæg, til betaling sker.
adciterede, e, frifindes.
 inden 14 dage skal c til a og b betale 142.300 kr. i sagsomkostninger.
inden 14 dage skal d til c betale 84.000 kr. i sagsomkostninger.
inden 14 dage skal c til e betale 75.000 kr. i sagsomkostninger.
d og e skal ikke betale sagsomkostninger til hinanden.


text:
- evh
                                          udskrift
                                               af
                           sø- & handelsrettens dombog
                                         ____________
                                             dom
afsagt den 24. august 2011
p-75-10
                                    ægir holding aps
                                    (advokat jens laursen)
                                    mod
                                    phoenix fondsmæglerselskab a/s under konkurs
                                    (advokat finn mejnertsen)
      denne sag drejer sig om, hvorvidt en fordring, som er afvist under likvidationsbehand-
ling af et selskab, kan gøres gældende i selskabets efterfølgende konkursbo.
parternes påstande:
      ægir holding aps (herefter kaldet ægir) har nedlagt påstand om, at phoenix fonds-
mæglerselskab a/s under konkurs tilpligtes at anerkende, at afvisningen af ægirs fordring
var uberettiget, og at sagen hjemvises til kuratellet med henblik på prøvelse af fordringen.
      phoenix fondsmæglerselskab a/s under konkurs har nedlagt påstand om frifindelse.
                                                -2-
sagens nærmere omstændigheder:
       phoenix fondsmæglerselskab a/s (herefter kaldet phoenix) var autoriseret som
fondsmægler i henhold til lov om finansiel virksomhed, lovbekendtgørelse nr. 90 af 3. febru-
ar 2005, og drev som eneste aktivitet formidling af salg af moderselskabet phoenix kapital-
dienst gmbhs produkt ”phoenix managed account”(kaldet pma). efter moderselskabets
konkurs i marts 2005 trådte phoenix ved en ekstraordinær generalforsamling den 11. april
2005 i likvidation. advokat jesper trommer volf blev udpeget som likvidator af generalfor-
samlingen, og advokat finn mejnertsen blev udpeget af erhvervs- og økonomiministeriet.
finanstilsynet tilbagekaldte samtidigt phoenix’ tilladelse til at drive fondsmæglervirksom-
hed. den 6. juli 2005 anmeldte en række pma-investorer, herunder ægir, krav overfor phoe-
nix i likvidation. ægirs krav blev anmeldt med 5.261.150,38 kr. ved brev af 29. marts 2006 af-
viste likvidatorerne det anmeldte krav i medfør af den dagældende aktieselskabslov § 123,
stk. 2. det fremgik af brevet, at såfremt ægir ikke kunne acceptere afvisningen, skulle der an-
lægges sag ved sø- og handelsretten senest tre måneder efter afvisningsbrevets datering, jf.
den dagældende aktieselskabslovs § 123, stk. 2, idet retten til at gøre kravet gældende ellers
ville være fortabt. alle de øvrige pma-investrorer blev også afvist. en række pma-
investorer, som ikke indbefattede ægir, gik sammen om at anlægge sag mod phoenix. disse
investorer indgik i denne forbindelse en procesaftale med likvidatorerne. procesaftalen be-
tød, at der blev anlagt tre prøvesager, mens fristen for sagsanlæg for de øvrige investorer
blev suspenderet. ved sø- og handelsrettens delafgørelse af 29. juni 2007, som blev stadfæ-
stet af østre landsret i kendelse af 25. juni 2008, fik sagsøgerne medhold, og phoenix pålagt
erstatningsansvar for formidling af salg af pma. erstatningsansvaret medførte, at phoenix
var insolvent. likvidatorerne indgav derfor konkursbegæring mod phoenix den 15. septem-
ber 2008. den 15. september 2008 blev phoenix erklæret konkurs. den 28. november 2008
anmeldte ægirs advokat i konkursboet et krav på 5.100.591,55 kr. med tillæg af renter, tilsva-
rende det krav, som var blevet anmeldt over for phoenix i likvidation. ved fordringsprøvelse
af ægirs fordring den 10. august 2010 afviste en af kuratorerne, advokat henrik sjørslev,
ægirs krav. tilsvarende blev erstatningskrav mod konkursboet fra andre pma-investorer,
som ikke havde anmeldt erstatningskrav i forbindelse med likvidationen og ikke var en del
                                                 -3-
af procesaftalen, også afvist. ægir er den eneste af disse afviste fordringshavere, som har an-
lagt sag mod konkursboet inden for fristen for sagsanlæg.
parternes argumenter:
       ægir har gjort gældende, at kurators afvisning af ægirs krav var uberettiget, fordi af-
visningen af erstatningskravet i forbindelse med likvidationen ikke har retsvirkninger for
krav mod konkursboet. der indtrådte ikke præklusion ved likvidatorernes afvisning af
ægirs krav, jf. aktieselskabsloven § 123. hvis selskabet var blevet genoptaget, havde kredito-
rerne fortsat kunne anmelde deres krav, og det samme må derfor gælde, når selskabet som
her er blevet taget under konkursbehandling. situationen er identisk med en kreditors rets-
stilling i forbindelse med gældssanering, hvor præklusionen af et for sent anmeldt krav også
bortfalder, såfremt skyldnerens bo tages under konkursbehandling, jf. konkurslovens § 208
b, stk. 4, nr. 2. krav kunne efter aktieselskabslovens § 123, stk. 2, under alle omstændigheder
kun prækluderes, når en likvidation blev gennemført. i denne sag er likvidationen overgået
til konkurs, og kravet er dermed ikke længere prækluderet. hertil kommer, at ægir i mod-
sætning til andre kreditorer ikke fik meddelelse om muligheden for at indgå i suspensionsaf-
talen i forbindelse med anlæggelse af retssag mod phoenix under likvidation. der er dermed
handlet retsstridigt mod ægir. endelig er prøvelse af fordringer i forbindelse med likvidati-
on ikke undergivet samme omhyggelige prøvelse som ved fordringsprøvelse under konkurs,
hvilket bør resultere i, at der kan ske en fornyet prøvelse i forbindelse med konkurs.
       phoenix fondsmæglerselskab a/s under konkurs har gjort gældende, at ægirs mang-
lende anfægtelse af afvisningen af det erstatningskrav, som ægir havde anmeldt over for
phoenix i likvidation, medfører, at afvisningen er endelig, jf. den dagældende aktieselskabs-
lov § 123, stk. 2. afvisningen af erstatningskravet er sket under de samme retsgarantier, som
ville være tilfældet ved konkurs. der er ikke lovgrundlag for at kræve, at prækluderede krav
skal prøves på ny i forbindelse med en efterfølgende konkurs. phoenix’ likvidation blev ikke
hævet, og selskabet var ikke i drift efter likvidationens indledning, hvorfor situationen ikke
kan sammenlignes med en genoptagelsessituation. selskabet fik netop ved likvidationen fra-
taget sin tilladelse til at drive fondsvirksomhed og kunne i medfør af lov om finansiel virk-
                                                   -4-
somhed § 226 ikke påbegynde anden virksomhed, før afviklingen var afsluttet. reglerne om
præklusion i aktieselskabslovens regler kan ikke sammenlignes med reglerne i konkursloven
om gældssanering, fordi der i forbindelse med gældssanering er direkte lovgivet om bortfald
af præklusionen i forbindelse med konkurs. en genoplivning af et prækluderet krav må
kræve en direkte lovhjemmel. det er uden betydning, om ægir ikke var bekendt med, at en
del andre kreditorer havde indgået en suspensionsaftale med phoenix i likvidation. der er
heller ikke fra likvidatorernes side handlet retsstridigt ved at undlade at oplyse om denne
mulighed. endelig er der ikke noget grundlag for at påstå, at prøvelsen af krav i forbindelse
med likvidation ikke er lige så grundig som prøvelse af krav i forbindelse konkurs.
skifterettens afgørelse:
       det er uomtvistet, at ægirs krav i forbindelse med likvidationsbehandlingen blev af-
vist, at ægir, som var repræsenteret ved advokat, blev vejledt om muligheden for sagsanlæg,
og at ægir ikke foretog sig yderligere i den anledning.
       i henhold til aktieselskabslovens § 123, stk. 2, kunne likvidator tidligst optage likvida-
tionsboet til afslutning tre måneder efter offentliggørelse af likvidationen. dette skulle såle-
des give kreditorer mulighed for at anmelde deres krav og få prøvet disse. aktieselskabslo-
vens § 123, stk. 3, fastslår efter sin ordlyd, at såfremt en kreditor vil anfægte likvidators afgø-
relse, så skal det ske ved sagsanlæg senest tre måneder efter meddelelse om likvidators afgø-
relse. fordringer, som anmeldtes efter, at likvidationsboet var optaget til afslutning, kunne i
medfør af bestemmelsens stk. 4 opnå dækning, men kun af de midler, som endnu ikke var
udloddet til aktionærerne. ægirs fordring var både anmeldt og prøvet rettidigt og var der-
med bundet af bestemmelsen i § 123, stk. 3, om sagsanlæg. da fristen for sagsanlæg udløb i
likvidationsboet uden noget sagsanlæg fra ægir, må ægir derfor være afskåret fra at ”efter-
anmelde” overfor konkursboet. dette støttes også af u 1961.525h, som fastslog, at den da-
gældende, tilsvarende bestemmelse i aktieselskabslovens § 65, stk. 3, skulle ses ”som er på-
bud rettet til kreditorerne og efter sin ordlyd må som naturligt udslag have præklusiv virk-
ning”.
       i forbindelse med konkurslovens regler om gældssanering er der indsat en bestemmel-
se om bortfald af et ellers præklusivt proklama. denne bestemmelse i konkurslovens § 208 b,
                                                   -5-
stk. 4, nr. 2, fandtes ikke tilsvarende i aktieselskabsloven vedrørende likvidationsboer, og der
er heller ikke indsat en tilsvarende i selskabsloven. skifteretten finder således ikke grundlag
for gennem en analogi at antage, at likvidators prøvelse og den indtrufne præklusion skulle
bortfalde ved likvidationsboets overgang til konkurs.
       hverken i den daværende aktieselskabslov eller den nuværende selskabslov findes der
regler, som pålægger en likvidator at underrette kreditorer om procesaftaler med andre kre-
ditorer. selvom ægir ikke fik meddelelse fra de daværende likvidatorer om procesaftalen og
den medfølgende suspension for sagsanlæg, er der således ikke handlet retsstridigt mod
ægir og ikke på dette grundlag anledning til at give ægir medhold i sin påstand.
       efter ordlyden af den dagældende aktieselskabslov § 123, stk. 3, finder skifteretten hel-
ler ikke grundlag for at fastslå, at en fordringsprøvelse af et krav i forbindelse med likvidati-
on var mindre omhyggelig end en fordringsprøvelse i forbindelse med konkurs.
       skifteretten tager derfor phoenix fondsmæglerselskab a/s under konkurs’ påstand til
følge.
       for så vidt angår sagsomkostninger, fastsættes disse under hensyn til sagens omfang
og resultat til 18.000 kr.
                                         thi kendes for ret:
       phoenix fondsmæglerselskab a/s under konkurs frifindes for ægir holding aps’ på-
stand.
       i sagsomkostninger betaler ægir holding aps inden 14 dage 18.000 kr. til phoenix
fondsmæglerselskab a/s under konkurs v/ kurator, advokat finn mejnertsen. sagsomkost-
ningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
                                          jeanette melchior
                                                (sign.)
                                             ___ ___ ___
                                  udskriftens rigtighed bekræftes
                                  p.j.v. sø- og handelsretten, den

source: retspraksis

LICENSE:
Creative Commons Legal Code

CC0 1.0 Universal

type: caselaw

jurisdiction: Denkmark