text:
- bej
                                          udskrift
                                                af
                         sø- & handelsrettens dombog
                                         ____________
                                              dom
afsagt den 3. april 2012
v-105-10
                                    jan fog
                                    (advokat marianne bruun jensen)
                                    mod
                                    kristian lützau
                                    (advokat henrik dichman)
indledning
sagens spørgsmål er, om sagsøgte, statsautoriseret ejendomsmægler kristian lützau, forud
for og i forbindelse med opsigelse af sin stilling i sagsøgeren, jan fogs ejendomsmæglervirk-
somhed og etablering af selvstændig ejendomsmæglervirksomhed har handlet illoyalt over-
for jan fog og overtrådt markedsføringsloven og varemærkeloven.
                                                   -2-
påstande
jan fog har nedlagt følgende påstande:
1) kristian lützau forbydes at anvende ”jan fog” som kendetegn for den af kristian lützau
drevne ejendomsmæglervirksomhed (som vist i bilag 1 og 2).
2) kristian lützau tilpligtes at anerkende at have været uberettiget til at anvende ”jan fog”
som kendetegn for den af kristian lützau drevne ejendomsmæglervirksomhed (som vist i
bilag 1 og 2).
3) kristian lützau tilpligtes at betale 2.500.000 kr. med procesrente fra sagens anlæg den 28.
oktober 2010, subsidiært et mindre efter rettens skøn fastsat beløb.
kristian lützau har over for jan fogs påstande påstået frifindelse og har endvidere nedlagt
følgende selvstændige påstande:
1) jan fog tilpligtes at betale 129.875 kr. til kristian lützau med renter af 119.875 kr. på 1,5 %
pr. påbegyndt måned fra og med den 1. juli 2010, og indtil betaling sker, og med procesren-
ter af 10.000 kr. fra indgivelsen af svarskrift den 29. december 2010.
2) jan fog tilpligtes at anerkende, at kristian lützau har krav på 16 % af det salær, som jan
fog måtte oppebære ved salg af ejendommen beliggende vilvordevej 51, 2920 charlotten-
lund, samt feriegodtgørelse heraf.
3) jan fog tilpligtes at anerkende, at kristian lützau har krav på 16 % af det salær, som jan
fog har oppebåret ved salg i 2010 af ejendommen beliggende vedbæk strandvej 434, 2950
vedbæk, samt feriegodtgørelse heraf, og med procesrente af et beløb svarende til salæret fra
indgivelsen af dette påstandsdokument den 30. december 2011.
                                                 -3-
over for kristian lützaus selvstændige påstande har jan fog nedlagt påstand om frifindelse,
og i forhold til påstand 2 subsidiært frifindelse for tiden.
under hovedforhandlingen har kristian lützau frafaldet sin selvstændige påstand 2.
henvisningen til sagens bilag 1 og 2, jf. jan fogs påstande 1 og 2, angår tekster i annoncer,
indrykket af jan fog i børsen og berlingske tidende den 15. august 2010, og på kristian lüt-
zaus hjemmeside.
oplysningerne i sagen
ansættelse, forhold før opsigelse, opsigelser.
ved ansættelsesbrev af 15. november 1994 blev kristian lützau med virkning fra den 1. ja-
nuar 1995 ansat som ejendomsmægler i ejendomsmæglerfirmaet jan fog. af ansættelsesbre-
vet fremgik, at lønnen var aftalt til ”20 % af dine indtjente salærer til mit firma, idet du dog
har en garanteret mindsteløn på kr. 15.000 pr. måned.” af ansættelsesbrevet fremgik yderli-
gere bl.a. en bestemmelse om fridage og følgende passus: ”i øvrigt finder jeg det rigtigst, at
vi taler om øvrige vilkår …”.
af en udskrift fra dk hostmaster dk’s database fremgår, at kristian lützau den 24. april
2010 oprettede domænenavnet lutzau.dk.
ved brev af 24. juni 2010, med bekræftelsespåtegning samme dag fra jan fog, opsagde maj-
ken madsen sin stilling som ”sekretær/sagsbehandler” hos jan fog til fratrædelse den 31. juli
2010.
ved udateret brev, bekræftet af jan fog den 28. juni 2010, opsagde kristian lützau sin stil-
ling som ejendomsmægler hos jan fog ”pr. d.d. med samtidig fritstilling”. efter denne pas-
sus er der på brevet af jan fog tilføjet ”og ophør.” det fremgik afslutningsvis af brevet, at
kristian lützau samtidig afleverede sine ”nøgler samt simkort”. kristian lützau mødte i
overensstemmelse med indholdet af opsigelsesbrevet ikke på arbejde hos jan fog efter den
28. juni.
                                                  -4-
bilag vedrørende opstart af ny virksomhed for kristian lützau
der er fremlagt et tilbud fra c&b systemer a/s, dateret den 20. juli 2010, til kristian lützau
vedrørende køb af c&b programmel til et sagsbehandlingssystem, som benyttes af ejen-
domsmæglere. tilbuddet er accepteret af kristian lützau (udateret) og af c&b systemer a/s
den 26. juli 2010.
 den 29. juli 2010 har kristian lützau indgået aftale med danid a/s om oprettelse af lokal-
administrator til udstedelse af medarbejdersignaturer og virksomhedssignaturer. kristian
lützau er i aftalen angivet under ”virksomhedsoplysninger for kunde” og majken madsen
som ”lokaladministrator” med mailadresse ”majken@lutzau.dk”.
samme dag indgik kristian lützau en ”tilslutningsaftale” med e-nettet a/s. i aftalen er maj-
ken madsen angivet som ”kontaktperson” og ”ansvarlig”, bl.a. med oplysning af oven-
nævnte mail-adresse.
der er fremlagt et bilag, dateret den 2. august 2010, hvoraf fremgår, at ”esoft systems byder
velkommen til lützau”. bilaget er sendt til majken madsens ovennævnte mail-adresse og
indledes med ordene ”kære majken, vi har hermed den glæde at byde dig velkommen til
esoft systems.”
den 3. august 2010 sendte tryg et brev til kristian lützau vedrørende en samarbejdsaftale.
af en mail af 10. august 2010 skrev majken madsen til tryg, at ”vi [ved nærmere eftertanke]
har besluttet, at det for os er mere vigtigt at kunne kalde os uafhængige end at modtage pro-
vision for forsikringerne. …”.
den 12. august 2010 indgik kristian lützau en aftale med firmaet mathiesen a/s om leasing
af en farvekopimaskine med angivet aftalestart den 1. august 2010.
e-mails fra kunder hos jan fog
                                                 -5-
den 30. juni 2010 sendte ole andersen en mail til majken madsen hos jan fog med følgende
indhold vedrørende ejendommen a. n. hansens allé 34a, hellerup:
      ”fra anden side er jeg netop blevet informeret om at kristian er sluttet hos ejendoms-
      mægler jan fog. jeg ønsker derfor min sag afsluttet og taget af fog’s hjemmeside. jeg
      vil også bede dig om, at alle dokumenter der vedrører sagen sendes til mig …”.
den 1. juli 2010 sendte en direktionsassistent i thylander ejendomme på vegne lars thylan-
der en mail til majken madsen hos jan fog vedrørende ejendommen vintervej 4, charlot-
tenlund, med anmodning om afvikling af sagen, at sørge for, at ejendommen blev taget af
nettet, og at afregning blev fremsendt.
den 6. august 2010 sendte advokat hans hedegaard på vegne alexander kølpin en e-mail
vedrørende ejendommen sømandshvilevej 1, rungsted, til jan fog og kristian lützau med
besked om, at alexander kølpin ”som følge af sommerens begivenheder” havde besluttet at
indstille samarbejdet med begge om salget af ejendommen. det fremgik videre, at alexander
kølpin fortsat ønskede ejendommen solgt, men at han ”henset til den usikkerhed der er op-
stået om mæglerrepræsentation” ønskede at stå frit med henblik på valg af mægler. det
fremgik endelig, at alexander kølpin ville kontakte en af de to mæglere, hvis han senere
måtte besluttet sig at genoptage samarbejdet den pågældende.
kristian lützaus opstart af virksomhed og tiden derefter
det er under sagen uomtvistet, at startdatoen for kristian lützaus selvstændige ejendoms-
mæglervirksomhed var den 13. august 2010. denne dag indrykkede han i dagbladet børsen
en helsidesannonce under overskriften ”gå bare ind, der er åbent”. fra annonceteksten cite-
res:
      ”i dag slår jeg dørene op til en tilværelse som selvstændig ejendomsmægler. efter 15
      gode år hos jan fog, blev lysten til at få fod under eget skrivebord så stor, at tanker og
      tale endelig blev til handling. i mine 18 år som ejendomsmægler, har jeg utallige gange
      oplevet både køber og sælgers forventninger og sommerfugle i maven. nu må man si-
      ge, at turen er kommet til mig selv. … på de følgende sider kan du se nogle af de ejen-
      domme, der allerede er blevet betroet mig. hvis der er noget, du kunne være inte-
                                                -6-
      resseret i at se nærmere på, eller hvis du selv går og tænker på at sælge, vil jeg meget
      gerne høre fra dig. …”
ud over indrykningen i børsen denne dag, blev annoncen - med en næsten identisk tekst -
indrykket i berlingske tidende den 15. august 2010. annonceteksten er også fremgået af kri-
stian lützaus hjemmeside.
af udskrifter fra boligsiden boliga.dk fremgår, at ejendommen a.n. hansens alle 34 a, helle-
rup, er ”oprettet” hos mægler den 13. august 2010. den blev annonceret af kristian lützau i
børsen den 20. august.
ejendommen sømandshvilevej 1a, rungsted kyst, er oprettet den 3. september 2010 og blev
annonceret i børsen samme dag. et bilag viser jan fogs annoncering af ejendommen den 9.
april 2010 i børsen og den 30. maj 2010 i berlingske tidende.
ejendommen valbirkvej 5, hellerup, er oprettet den 13. august 2010 og annonceret af kristian
lützau samme dag i børsen. et bilag viser, at ejendommen var annonceret af jan fog i ber-
lingske tidende den 13. juni 2010.
ejendommen vintervej 4, charlottenlund, er oprettet den 11. september 2010. den var annon-
ceret hos jan fog den 23. maj 2010.
ejendommen bellevuekrogen 24, klampenborg, er oprettet den 13. august 2010 og annonceret af
kristian lützau samme dag i børsen.
ejendommen zicavej 8, klampenborg, er oprettet den 13. august 2010 og annonceret samme
dag af kristian lützau.
ejendommen stavangergade 4, 3., københavn ø, er oprettet den 13. august 2010 og annonceret
af kristian lützau den 20. august i børsen.
                                                 -7-
ejendommen egehøjvej 9, charlottenlund, er oprettet den 13. august 2010 og er annonceret af
kristian lützau den 20. august 2010 i børsen.
ejendommen fortunvej 50, charlottenlund, er oprettet den 13. august 2010 og annonceret
samme dag af kristian lützau i børsen. af et bilag fremgår, at der den 10. marts 2010 blev
udskrevet en tingbogsattest vedr. ejendommen.
vedr. ejendommen birkholmvej5, holte, er der fremlagt en udskrift af kristian lützaus hjem-
meside den 10. oktober 2010, hvoraf fremgår at ejendommen er til salg. et bilag viser, at der
den 4. maj 2010 er udskrevet en bbr-meddelelse vedr. ejendommen.
der er fremlagt nogle bilag vedrørende omtale i dagspressen. den første omtale er dateret
den 20. august 2010 (ekstrabladet) og vedrører alexander kølpins ovennævnte ejendom. af
en billedtekst fremgår, at salget af boligen er sat på stand-by efter råd fra kendismægleren
jan fog.
den 25. august 2010 sendte jan fog en e-mail til kristian lützau med anmodning om ”om-
gående at slette mit navn i din markedsføring, da det strider mod markedsføringsloven”.
der er fremlagt to bilag, der illustrerer ejendomsmægleres referencer til tidligere ansættelses-
eller samarbejdsforhold i forbindelse med, at de pågældende starter egen virksomhed. det
ene bilag viser en annonce fra statsaut. ejendomsmægler jesper nielsen, der udtaler ”jeg vil
gerne sige tak til estate”. det andet bilag viser statsaut. ejendomsmægler anette uttenthal,
der i forbindelse med start af egen virksomhed omtaler ”17 fantastiske år i home”. i en an-
nonce fra home i charlottenlund er der i omtalen af ny ejendomsmægler, der bydes vel-
kommen i firmaet, henvist til den pågældendes 15 år som selvstændig mægler hos brix we-
stergaard. og i en annonce i børsen bød statsaut. ejendomsmægler ivan eltoft nielsen to nye
medarbejdere velkommen og omtalte deres fortid i andre navngivne mæglervirksomheder.
der er fremlagt to ”salgsbudgetter” vedr. henholdsvis ejendommen vintervej 4, charlotten-
lund (ejer: lars thylander), og sømandshvilevej 1, rungsted kyst (ejer: alexander kølpin),
                                                  -8-
som udviser beregnede ejendomsmæglervederlag i jan fogs virksomhed på 149.375 kr. og
906.200 kr., begge tal ekskl. moms. der er endvidere fremlagt 5 fakturaer fra kristian lützau
vedrørende salgssalærer.
der er fremlagt nogle bilag fra medio juni, hvoraf fremgår, at der fra jan fogs virksomhed
ved majken madsen rykkes for tilbud på ejerskifteforsikringer hos tryg.
den 5. maj 2009 afsagde klagenævnet for ejendomformidling en kendelse, bilag 19, i en mod
jan fog indbragt klagesag, i hvilken det bl.a. udtales:
      ”…
      samme lovs § 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig.
      formidlingsaftalen af 12. august 2006 var på tidspunktet for købsaftalens underskri-
      velse udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en gyldig skriftlig
      formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes
      krav på salær, kr. 125.000,00 inkl. moms.
      …”
der er fremlagt en fotokopi af kristians lützaus mayland-kalender hos jan fog vedrørende
datoen den 15. juni 2010, hvor det af de håndskrevne tilførsler ud for kl. 9.00 ”jan gelbjerg
zicavej” og for neden ”thylander”.
der er endelig fremlagt en lønseddel for kristian lützau for juni 2010, hvor lønnen (provi-
sion) er 80.574 kr., specificeret på salg af 6 nærmere angivne ejendomme. i en lønseddel for
majken madsen, ligeledes for juni 2010, fremgår udover den faste løn en provisionsbetaling
vedr. en enkelt ejendom.
den 7. december 2011 meddelte sø- og handelsretten efter begæring fra kristian lützau føl-
gende editionspålæg:
      ”retten pålagde … jan fog … at fremlægge kommissionsaftaler, evt. anonymiseret …,
      vedrørende følgende ejendomme, der er salgsformidlet af [jan fog] efter afsigelsen af
      den kendelse, der er fremlagt som sagens bilag 19:
                                                 -9-
       vedbæk strandvej 408, vedbæk,
       vedbæk strandvej 434,
       ved havnen 2, espergærde,
       schimmelmanns have 5, klampenborg,
       flagbakkevej 11, skagen,
       lemchesvej 19, hellerup.”
det fremgår af retsbogen, at jan fog havde tilkendegivet, at et pålæg ikke ville blive efter-
kommet.
forklaringer
jan fog har forklaret, at han er cand. jur. han startede sin egen virksomhed som ejendoms-
handler den 1. august 1979. han benyttede titlen cand. jur. for at adskille sig fra andre ejen-
domshandlere. virksomheden har altid heddet jan fog - et firmanavn, der klinger godt.
han var den første i danmark, der benyttede fotos i ejendomsannoncerne, og han var først
med helsidesannoncer, i starten i børsen.
han har altid skrevet sit navn med stort i sin markedsføring. for ca. 3 år siden ændrede han
sit logo til det, der eksempelvis ses på bilag 22. det gjorde han for at forny sig, og han var
blevet træt af betegnelsen ”cand. jur.”. dertil kom, at han var blevet ejendomsmægler.
han var også først med helsidesannoncer i berlingske tidende. ved at købe en hel sides an-
nonceplads fik han rabat, hvilket gav plads til et endnu større ”jan fog”-mærke. det hændte
tidligere, at folk spurgte til, hvem han var. de kendte firmanavnet, men ikke hans ansigt.
dette har nu ændret sig på grund af hans medvirken i tv-programmet ”liebhaverne”.
de har tidligere været fem i virksomheden, men er i dag tre.
kristian lützau startede hos ham januar 1995, men havde allerede henvendt sig et par år tid-
ligere. han var på det tidspunkt lidt ”grøn”, men efter et par år var tiden inde, og han ringe-
de han til kristian, som herefter startede.
                                                 - 10 -
ansættelsesvilkårene i ansættelsesbrevet af 15. november 1994 var uændrede indstil den 1.
marts 2006, hvor per vedel koch fra nybolig blev ansat. per havde 16 % i provision af egne
sager og 16 % af kommissionerede sager, og dette blev så også ordningen for kristian. der
blev ikke lavet et tillæg til ansættelseskontrakten. hvis kristian havde bedt om det, var det
sket.
en sag starter typisk med, at en person ringer om salg af sin ejendom. den pågældende vil i
mange tilfælde tale med ham selv, da det er ham, der tegner virksomheden. han besvarer al-
tid opringninger. han har et telefonlistesystem, hvor han afkrydser, når han har fået fat på
den, der ønsker en opringning. der laves herefter en aftale om besigtigelse; kristian tog, når
han havde tid, med ud på besigtigelser, idet fire øjne ser bedre end to. når man er ude at
vurdere, ved man ikke, om kunden ønsker at sælge, men man tager ud med den tanke, at
ejendommen skal til salg. efter vurdering af ejendommen oprettes sagsnummer, og oplys-
ninger skrives ind. bbr-oplysninger rekvireres, hvis dette ikke er sket i forvejen. der findes
en standardsag, der bruges til kopiering, og næsten alle data overføres automatisk fra kom-
munedata. tingene skal selvfølgelig gås igennem, og hvis der er særlige omstændigheder,
skal der rettes ind for disse. men ellers skal blot salgsprisen skrives ind - og tillige i formid-
lingsaftalen - hvorefter vurderingsbrevet kan udskrives. man skal blot sikre sig, at man skri-
ver ”jer” i stedet for ”du”, hvis dette er relevant. det er mægleren selv, dvs. ham selv og i sin
tid kristian, der skriver under. brevene sendes i dag som e-mail. brevene blev sat i mapper.
det er vigtigt, at sagen registreres, så den kan identificeres, når kunden ringer tilbage måske
14 dage senere. hvis ejendommen kommer til salg, overgår sagen til sagsbehandleren. nogle
gange afholdes et møde med sælgeren for at drøfte særlige vilkår.
sagsbehandleren gør herefter sagen, der i forvejen har et journalnummer, ”salgbar”, hvilket
indebærer, at der indhentes en række dokumenter og oplysninger, herunder tingbogsattest,
oplysningsskema, tilstandsrapport og energimærke og ejerskiftetilbud, og der udarbejdes
salgsopstilling. tilbud på ejerskifteforsikring indhentes normalt, når tilstandsrapporten fore-
ligger.
                                                 - 11 -
der udarbejdes formidlingsaftaler, og det er åbenbart, at man forventer, at det er en skriftlig
aftale. kendelsen af 5. maj2009 fra klagenævnet for ejendomsformidling skærpede hans op-
mærksomhed på formidlingsaftaler. i den sag gik et eller andet galt med datoen, og han
fandt ikke ud af, hvad det var. sagen skal for i landsretten i år. de sad tre i det samme kon-
tor, og det var en klar aftale, at tingene skulle på plads.
med hensyn til de seks ejendomme, som var omfattet af rettens editionspålæg af 7. december
2011, var der for så vidt angår vedbæk strandvej 408 ikke en skriftlig formidlingsaftale, idet
ejeren er hans ældste ven. vedr. vedbæk strandevej 434 har han ikke fremlagt en formidlings-
aftale, men der foreligger en sådan. han har kommissioneret, fremvist og - 4½ måned efter
kristians fratræden - solgt ejendommen. kristian har også fremvist den. vedr. ved havnen 2
er dokumenterne væk. sælger er afgået ved døden. der fandtes en formidlingsaftale, men
han har den ikke, idet den er makuleret af en sekretær. vedr. schimmelmanns have 5 forelig-
ger en formidlingsaftale, som er underskrevet af sælger ole bjerregård og ham selv den 26.
oktober 2010. vedr. flagbakkevej 11, skagen foreligger ingen formidlingsaftale, men han havde
heller ikke ejendommen i kommission. den var til salg hos en lokal mægler, som havde ind-
gået aftale med ham om at kunne bruge hans navn i annoncer. vedr. lemchesvej 19 foreligger
der en formidlingsaftale, men han har kun kunnet finde et eksemplar, hvor alene han selv
har underskrevet.
ejendommen vilvordevej 51 var kommissioneret af kristian lützau. ejendommen blev ikke
solgt, idet den var prissat for højt. den er nu til salg hos lokalbolig.
stemningen på kontoret ændrede sig 2009/2010. han var lidt skuffet over, at der ikke var in-
teresse for hans optræden i tv-programmerne. der kom ingen bemærkninger om, at noget
var godt, og han følte af og til, at han blev betragtet lidt som en linselus. tv-programmerne
er fantastisk markedsføring. han vil påstå, at hans navn er det mest kendte i forbindelse med
liebhaverejendomme.
                                                  - 12 -
han kan også nævne julefrokosten i 2009. julefrokosterne holdes altid med ejendomsmægler
claus borg og tidligere også tom junager, som begge har været ansat hos ham. kristian
meldte afbud, og samme dag eller dagen før frokosten meldte majken madsen også fra. i
2010 påtalte han, at kristian brugte meget tid på at stå på ski i frankrig i forhold til sit ar-
bejde, men fik blot svaret: ”hvad med dig selv? – du rejser også meget”. det fik ham til at
tænke ved sig selv, at noget måske var galt, men han forfulgte det ikke. han er måske nok
lidt konfliktsky.
i foråret 2010 skulle vedbæk strandvej 434 fremvises for clipper’s direktør. han var selv
forhindret, og kristian lützau fremviste derfor ejendommen alene. han sagde til kristian, at
han ville med ved næste fremvisning, idet hans tilstedeværelse forventedes. en formiddag,
hvor kristian oplyste, at han nu skulle ud og fremvise ejendommen for frank g. jensen,
mindede han ham om, at han jo skulle med, hvilket afstedkom en heftig diskussion helt ud
over det sædvanlige. nu ville kristian så ikke med, men det endte med, at ejendommen blev
fremvist, men den blev ikke solgt til kunden.
han har ikke i øvrigt bemærket noget særligt i løbet af første halvår 2010.
han har aldrig indgået konkurrenceklausuler med sine ansatte mæglere. han foretrækker at
bygge på godt kollegialt samarbejde. tom junager var ansat hos vidnet 5-6 år, hvorefter han
startede for sig selv. han fik sikkert lov til at tage nogle sager med. også claus borg endte
med at starte for sig selv.
torsdag den 24. juni 2010 meddelte majken madsen, at hun sagde sin stilling op, og hun fra-
trådte den 31. juli. hun sagde, at hun ville tilbage til ålborg og starte freelance som sags-
behandler. han sagde hertil, at hun nu havde sin første kunde, idet hun kunne hjælpe ham,
indtil han havde fundet en afløser. det ville hun gerne. han sagde så, at hun kunne lægge
5000 kr. oven i sin løn for at ville hjælpe ham i august, og hun kunne dertil beholde telefon
og bil. bilen kunne hun blot stille i begyndelsen af august. han tog på sommerferie den 8. ju-
li og kom hjem den 31. juli. den 1. august stod majkens bil parkeret ved kontoret, og nøg-
lerne var lagt i postkassen. han ringede til hende og sagde, at hun ikke havde behøvet at af-
                                                 - 13 -
levere bilen nu, hvortil hun sagde det var det rigtigste at gøre. han skrev herefter en pæn
anbefaling til majken og ringede igen til hende den 2. august for at få lidt hjælp. majken for-
talte da, at hun var startet hos kristian. det var en overraskelse. han havde stolet på, at maj-
ken talte sandt. hun havde jo lovet at hjælpe ham mod et honorar.
lige op til kristian lützaus opsigelse ringede denne 28. juni til jan fog, der på det tidspunkt
var i frankrig. kristian oplyste, at han ønskede at komme videre i sit liv og ville starte for sig
selv. jan fog sagde hertil, at noget sådant drøftede man ikke over telefonen efter 15 års sam-
arbejde. han tog derfor hjem samme dag for at tale med kristian. ved hjemkomsten fandt
han kristians skrivebord ryddet, og kristian overbragte ham en skriftlig opsigelse. til denne
sagde han, at den ansatte nok kan sige op, men at arbejdsgiveren bestemmer hvornår, hvortil
kristian sagde, at han agtede at tage sin restferie nu. hertil sagde han, at heller ikke dette
kunne den ansatte selv bestemme. men så sagde jan fog, hvilket var dumt af ham, at kri-
stian så kunne stoppe umiddelbart, og at han så ikke fik mere løn. havde han ikke gjort det,
havde kristian ikke kunnet komme i gang for sig selv. de talte ikke om sager overhovedet.
han var ked af, at det efter 15 år skulle stoppe på den måde, men når det så er sagt, så kunne
han godt forstå at kristian havde lyst til at starte selv. han beroligede sig selv med, at han
havde majken som tilknyttet freelance, hvorfor han nok skulle klare den.
kristian efterlod ryddet skrivebord, og han dagbog lå der, så alt så umiddelbart ud til at væ-
re i den skønneste orden. han havde ikke afleveret sin telefon, som var en iphone, som han
selv havde anskaffet som afløsning for den firmamobiltelefon, han oprindeligt havde. firma-
et betalte simkortet. da han i august var inde for at gennemgå nogle mails, opdagede han, at
kristians mailboks, var helt tom. han ringede til compare, hvor hans server er outsourcet,
og dér sagde man, at mails blev opbevaret i 14 dage, hvorefter de var slettet. han rekvirerede
efterfølgende en computerekspert med henblik på at genskabe de slettede mails, men der var
intet at gøre.
da han den 13. august 2010 så kristians annonce, så han nogle af de ejendomme, der havde
været til salg hos ham. det overraskede ham ikke så meget, idet kristian kendte de menne-
sker, men det generede ham noget, at kristian ikke havde spurgt ham. han sendte kristian
                                                  - 14 -
en mail om at fjerne jan fog- navnet. han syntes ikke, at kristian fortjente at bruge hans
brand til at markedsføre sit eget.
han bemærkede herefter ved at se i kristians dagbog, at kristian havde været ude og se på
nogle af de ejendomme, som nu var til salg hos ham, og han følte sig taget ved næsen og
holdt udenfor. kristian og majken madsen havde, mens de var ansat hos ham, kunnet sidde
og tilrettelægge deres eget, hvilket var meget illoyalt over for ham.
han fik mange henvendelser fra kolleger og andre, som spurgte, om han havde set, at kri-
stian var startet selv, og hvor mange sager han havde, og at nogle af disse var hans gamle
sager. ja, det er jo, der sker, og han skal ikke være den, der siger til en sælger, hvem der skal
sælge hans ejendom. det var mere måden, det skete på.
han husker de fremlagte avisartikler. når han bliver ringet op af en journalist, hvilket sker
tit, har han lært, at man skal give et svar i stedet for at sige ”ingen kommentarer”. det er ikke
ham, der kontaktede journalisten. han var ikke interesseret i for megen polemik om denne
sag, som har været generende for ham. han abonnerer på info media.
martin ebbesen er tidligere chef hos realkredit danmark i lyngby og er en god bekendt. i
2010 var martin ebbesen ansat hos realmæglerne i lyngby. en dag ringede martin ebbesen
til ham i frankrig og sagde, at han havde mødt kristian lützau i stavangergade, hvor han
selv havde fremvisning af en lejlighed. jan fog ved altid, hvad han har til salg, og han havde
ikke noget til salg i stavangergade på dette tidspunkt. martin ebbesen blev vred. hans kun-
de indgik købsaftale om den ejendom, som han havde til salg, men kunden blev efterføl-
gende kontaktet af kristian lutzau som forsøgte at få kunden til at fragå salget mod at betale
fortrydelsesomkostningerne og så købe kristian lützaus lejlighed i stedet. det er kun noget,
han har fra martin ebbesen, og han fik aldrig talt med kristian om det.
han kender jens røgind, der som journalist på ekstra bladet har skrevet om vidnet og hans
biler. jens’ nu afdøde mor havde en villa. jens ringede til ham i foråret i 2011, da moderens
hus havde ligget til salg længe. han spurgte jens, hvorfor denne ikke havde ringet til ham,
                                                 - 15 -
hvortil jens svarede, at det havde han da også, og at kristian havde set på ejendommen, men
sagt, at det tog han sig selv af. ejendommen blev herefter solgt hos jan fog i løbet af knap 2
måneder.
han havde en ejendom til salg på bellevuekrogen 22, som en potentiel køber, der havde en
ejendom på ankersvej, var interesseret i. denne turde dog ikke købe, før hans egen ejendom
var blevet solgt. kristian sagde så, at han kendte dem, der havde bellevuekrogen nr. 24, så
måske kunne den pågældende være interesseret i den ejendom i stedet for. ankersvej og bel-
levuekrogen 24 er efterfølgende sat til salg hos kristian lützau.
kristian lützau har forklaret at han var ansat hos jan fog fra 1995 til sommer 2010. han ar-
bejdede på lige fod med jan fog i forhold til salg og kommission, og det var op til ham selv
at bestemme, hvilke sager han tog ind. han vurderede og prisfastsatte selv ejendommene og
lavede honoraraftaler.
det er rigtigt, at der ikke blev indgået skriftlige kommissionsaftaler på alle sager. dette var
tilfældet, hvor kunderne havde nære relationer til ham selv, og var helt normal praksis, som
også blev benyttet af jan fog. han husker kendelsen fra ankenævnet, men den affødte ingen
instrukser fra jan fog, og den hidtidige praksis fortsatte efter kendelsen. han agerede som
nævnt meget selvstændigt og husker ikke noget tilfælde, hvor han er blevet korrigeret i sin
sagsbehandling af jan fog. de sad sammen i et lille kontor, og de talte sammen om tingene.
han er ikke blevet spurgt, om han havde lavet skriftlige kommissionsaftaler, og han har hel-
ler ikke fortalt, om der forelå sådanne i de enkelte tilfælde.
sager blev typisk oprettet, når der blev foretaget en skriftlig vurdering. der blev ikke opret-
tet sager, når der blev foretaget en mundtlig vurdering eller ”et slag på tasken”. der har ikke
i de 15 år, han var hos jan fog, været et registreringssystem for mundtlige vurderinger.
der var hos jan fog løbende ca. 20 – 30 igangværende sager ad gangen de sidste par år.
                                                 - 16 -
ansættelseskontrakten af 15. november 1994 viser hans ansættelsesvilkår i starten. provisi-
onsafregningerne ændrede sig, da per vedel koch blev ansat, men der blev ikke lavet nogen
ændring til kontrakten. han kan ikke sige, hvad ”øvrige vilkår” i kontrakten står for.
tankerne om at starte egen virksomhed begyndte tidligt forår 2010. hans afbud til julefroko-
sten 2009 havde intet med dette at gøre. han var ude at rejse. han begyndte at se efter nye
lokaler sent forår/start sommer 2010 og fandt et lejemål på strandvejen 347. lejekontrakt blev
underskrevet den 4. juni, og lejemålet startede 1. juli. første lejebetaling var den 1. septem-
ber.
vedrørende hans opsigelse og forløbet i forbindelse hermed kan han bekræfte jan fogs for-
klaring.
han foretog ingen fysiske tiltag og indgik ingen kontrakter med leverandører før efter sin
fritstilling. majken madsen var ikke med inde over disse kontrakter, som han selv og hans
ægtefælle stod for.
majken har som ansat hos ham de samme opgaver som hos jan fog. han opfordrede hende
til at søge over i hans nye virksomhed og heller ikke til at sige op hos jan fog. det var hen-
des egen beslutning, og den blev, så vidt han erindrer, truffet før hans egen beslutning. maj-
ken havde en kæreste i jylland, som hun skulle flytte sammen med, og hun havde sat sin lej-
lighed til salg. han mener, at det var ultimo juli, at han og majken blev enige om, at hun
skulle ansættes hos ham. han vidste allerede i juni, at hun agtede at sige op, og at hun havde
sin lejlighed til salg.
efter samtalen med jan fog den 28. juni sendte han om aftenen en sms til sine kontakter i te-
lefonen. oplysningerne sidder både i sim-kortet og i selve telefonen. i denne sms skrev han,
at han var stoppet hos jan fog, og på hvilket telefonnummer han nu kunne træffes. han
skrev ikke noget om at starte ny virksomhed. ingen - bortset fra familie og venner - vidste, at
han startede ny virksomhed, før de havde kontaktet ham selv. han har ikke, mens han var i
jan fogs regi, sagt til nogen, at han ville starte op selv, og han har i intet tilfælde sagt til en
                                                - 17 -
kunde, at denne lige skulle ”klappe hesten” og så vælge at blive kunde hos ham senere, når
han var startet for sig selv.
han havde hos jan fog kun én mailadresse, som fungerede både forretningsmæssigt og pri-
vat. de arbejdsrelaterede mails blev løbende udskrevet og lagt på sagerne, og den sidste dag
ryddede han op i alle mails. han har ikke slettet relevante, arbejdsrelaterede mails. da per
vedel koch sluttede hos jan fog, slettede denne også sine mails. han har ikke taget nogen
papirer med sig, heller ikke salgsbudgetter for valbirkvej og sømandshvilevej. hvilken inte-
resse kunne han have heri?
salgsbudgettet på ejendommen sømandshvilevej 1, er udskrevet den 29. september 2010. det
kan have ligget sådan i systemet, men han husker ikke, at han har lavet det. så havde det
næppe set sådan ud, da salæret på 906.200 kr. er ”helt ude i hampen”. det er en af de ejen-
domme, han efterfølgende solgte. hans salær var 250.000 kr.
da han startede hos jan fog, var virksomheden markedsledende, men ikke unik. den blev
markedsført på en måde, så den henvendte sig til folk indenfor et vist segment. virksomhe-
den er efter hans opfattelse ikke længere markedsledende. der er nu en del andre spillere på
banen, f.eks. ivan nielsen, arne skafdrup og claus borg. denne udvikling havde betydning
for hans beslutning om at starte for sig selv.
hans forhold til jan fog har altid været godt, og han erindrer ikke noget om en halvdårlig
stemning, men der var ting, som de var uenige om. han bliver jo også selv ældre. jan var
skuffet over manglende interesse for sine tv-programmer. han var dybt uenig i jans profile-
ring; virksomheden mistede sager på den, hvilket jo influerede på hans provisionsløn.
han omtalte i sine startannoncer og på hjemmesiden ”15 gode år hos jan fog”, fordi det var
sådan, det var. det var en faktisk oplysning, og han havde på ingen måde tænkt på at snylte
på jan. hans udbudsmateriale, navn, skrifttype, hjemmeside – ja, alt ligger så langt fra jan
fogs virksomhed, som det kan. han har ikke ønsket at tage afstand fra jan fog, men heller
ikke at blive sammenlignet med jan fog - ikke under nogen omstændigheder. han har været
                                                - 18 -
mægler i 18 år og nævnte ikke de tre første år, fordi de lå så langt tilbage, og fordi firmaet,
han var ansat i, ikke eksisterer længere.
ejendommen a.n. hansens alle havde været til salg hos jan fog, mens han var ansat. ejeren
ole andersen er en bekendt til ham, som han har mødt flere gange, og som også kender hans
far. der blev ikke lavet skriftlig kommissionsaftale hos jan fog; dette ønskede ole andersen
ikke. han havde haft ejendommen til salg længe, bl.a. hos claus borg, og han ønskede at væ-
re frit stillet. ejendommen kom til salg fra starten på hans nye virksomhed. den blev ikke
solgt, men taget af markedet.
ejendommen sømandshvilevej arbejdede han med under ansættelsen hos jan fog. da ejeren,
alexander kølpin, som er en af hans rigtig gode bekendte, erfarede, at han startede for sig
selv, blev han kontaktet af denne og fik ejendommen til salg. han husker ikke, om han blev
kontaktet før eller efter 20. august 2010, hvor der var omtale i pressen. at der, mens han var
ansat hos jan fog, blev bestilt tilbud på ejerskifteforsikring hos tryg som hasteekspedition,
er ikke usædvanligt. der skulle ske manuel behandling, som kan tage tid. dertil kom i øvrigt,
at han havde en, der var interesseret i at købe, og forsikringsspørgsmålet skal være på plads,
før ejendommen kan sælges.
ejendommen valbirkvej kom til salg hos jan fog i starten af sommeren 2010 – den 13. juni
kan godt passe. der blev ikke indgået kommissionsaftale. ejeren, robin philip, er hans svo-
ger. da han startede for sig selv, kom ejendommen til salg hos ham, og ejendommen er solgt.
robin philip vidste først meget sent – tæt op ad den 28. juni – at han agtede at starte egen
virksomhed.
ejendommen vintervej 4, som ejedes af lars thylander, og som beboedes af dennes far, kom
til salg hos jan fog i foråret 2010. han har kendt lars thylander, siden han var 15-16 år. der
blev ikke indgået skriftlig kommissionsaftale. lars thylander tog kontakt til ham og bad
ham sælge ejendommen i hans nye virksomhed. det var i september/oktober 2010.
                                                - 19 -
ejendommen bellevuekrogen nr. 24 har ikke været til salg hos jan fog. det har derimod
ejendommen bellevuekrogen 22, som i øvrigt senere overgik til salg hos home. bellevue-
krogen 24 var lejet ud, og han fik ejendommen til salg, men den blev ikke solgt. den blev så
lejet ud igen, hvilket ikke skete gennem ham.
ejendommen egehøjvej 9 har ikke været til salg hos jan fog. han solgte hos jan fog en ejen-
dom på strandvejen til ejerne, morten nielsen og dennes ægtefælle, som han kender. han fik
ejendommen til salg i forbindelse med opstarten af sin virksomhed, og den blev senere solgt.
ejendommen skulle vist lovliggøres, før den kunne sættes til salg. han har ikke vurderet
ejendommen, mens han var hos jan fog, men han har sikkert givet ejerne en prisindikation.
han har været flere gange på ejendommen i privat regi.
ejendommen zicavej 8 ejedes af jan gelbjerg-hansens forældre, som afgik ved døden med et
års mellemrum. han talte med jan gelbjerg-hansen, som er en af hans gode venner, i vinte-
ren 2010, da hans mor døde. jan gelbjerg-hansen vidste ikke, om han ville beholde ejen-
dommen, som skulle tømmes og istandsættes. den var vist tømt i løbet af foråret 2010. i juni
var han ovre hos jan gelbjerg-hansen, der fortalte, at der skulle laves nogle tiltag; haven
skulle ordnes, og der skulle males gulve. han havde ejendommen til salg ved opstarten den
13. august, og ejendommen blev solgt den 22. februar 2011.
vedr. stavangergade 4 havde han tidligere hos jan fog – i 2008/09 – solgt restlejlighederne
på adressen. det var 5 herskabsejerlejligheder , og den eneste, som han ikke solgte i den for-
bindelse, var 1. salen, som tidligere var solgt fra. i stavangergade 4, 3. sal boede claus hug,
som er en rigtig god bekendt – også til hans forældre. han har tre gange tidligere solgt ejen-
domme for ham. da canadas ambassade i foråret/sommeren 2010 efterspurgte en her-
skabslejlighed, tog han kontakt til claus hug for at høre, om han var interesseret i at sælge
sin lejlighed. han fik senere i sin nye virksomhed en henvendelse fra claus hug om at sælge
lejligheden, og den blev også solgt på et senere tidspunkt.
ejendommen fortunvej 50 har ikke har været til salg hos jan fog. han fik på et tidspunkt en
henvendelse fra lars thylander om, at en af dennes gode venner måske agtede at sælge sin
                                                 - 20 -
ejendom, og om han måske ville kigge forbi og give et overslag på, hvad ejendommen var
værd. i den forbindelse rekvirerede han en bbr-udskrift og en tingbogsattest. det var i marts
2010. han talte ikke med ejeren, og der blev ikke lavet nogen aftale med denne. der blev ikke
udarbejdet nogen skriftlig vurdering og heller ikke oprettet nogen sag. senere rettede ejeren
henvendelse til ham, og han havde ejendommen med ved virksomhedens start den 13. au-
gust 2010. ejendommen er ikke blevet solgt.
ejendommen birkholmvej 5 har ikke været til salg hos jan fog. han kender ejerne rigtigt
godt. de havde tidligere set på en ejendom, der var til salg hos jan fog, og som lå på trørød-
vej. han blev spurgt, om han ville komme ud til en kop kaffe på ejendommen og oplyse,
hvad han syntes, den var værd. til det brug rekvirerede han bbr-udskrift og tingbogsattest.
han fik i efteråret 2010 ejendommen til salg, men den er ikke blevet solgt.
det var ham, der kom med køberen til ejendommen vedbæk strandvej 434.. han kender kø-
beren. det var jan fog, der fik ejendommen ind i sin tid.
jens røgind har forklaret, at han kender jan fog arbejdsrelateret som journalist ved ekstra
bladet, hvor han arbejdede med ejendomme og biler.
vidnets mor døde i slutningen af 2008, og vidnet var privat bobestyrer. moderen havde en
ejendom i rungsted, som han havde en lokal ejendomsmægler til at sælge. dette lykkedes
imidlertid ikke; det var lige, da krisen ramte. efter 1 år og 3-4 måneders forløb kontaktede
han på sin søsters forslag jan fogs kontor i starten af februar 2010 på kontorets hovednum-
mer og bad om at tale med jan fog. han præsenterede sig som en gammel bekendt til jan
fog, men fik at vide, at jan ikke var til stede. vedkommende, som han talte med, kristian
lützau, sagde, at han kunne hjælpe. vidnet gik ud fra, at lützau ville meddele jan, at han
havde ringet. der blev lavet en hurtig aftale om et salgsmøde på ejendommen i uge 6. vidnet
regnede med, at jan skulle deltage i mødet, men det var kristian lützau, som mødte op,
hvilket undrede ham og hans søster, men de gik ud fra at jan havde sendt ham.
                                                - 21 -
det endte med, at kristian lützau satte en helt utilfredsstillende pris, som ikke matchede de-
res forventninger. der var en forskel på over 2,5 mio. kr. de fik ikke nogen skriftlig vurde-
ring. der blev herefter ikke aftalt noget videre, og da han ikke blev ringet op af jan fog, ind-
gik de i stedet en aftale med en lokal ejendomsmægler. det var midt i den værste krisetid på
ejendomsmarkedet. da aftalen med mægleren udløb året efter i maj måned, begyndte de
igen at tale om jan fog. denne gang ville han have fat på jan selv og ringede derfor og fik
jans mobilnummer. herefter aftalte han at mødes med jan på ejendommen.
da han mødtes med jan, blev de hurtigt enige om en pris. jan spurgte, hvorfor han ikke hav-
de kontaktet ham før, og han svarede, at det havde han da også gjort, og at han havde talt
med kristian lützau. jan blev herefter meget tavs. jan solgte ejendommen i løbet af 3-4 må-
neder.
martin ebbesen har forklaret, at han tidligere var områdechef hos realkredit danmark, og at
han også har arbejdet hos ejendomsmæglerfirmaet moestrup, lyngby. han kender jan pro-
fessionelt fra gamle dage og kender kun kristian lützau som ansat hos jan fog. vidnet hav-
de en ejerlejlighed på 1. sal i stavangergade 4 til salg i marts/april 2010. ved sin anden frem-
visning af lejligheden for den canadiske ambassade kunne han forstå på ambassadens med-
arbejder, at ambassaden også havde set på en anden lejlighed i ejendommen. da han - den
sidste eller næstsidste uge af juni 2010 - ankom til adressen, mødte han kristian lützau, som
var på vej ud. de hilste blot på hinanden, men talte ikke sammen. efter denne hændelse rin-
gede han til jan fog, som var på vej sydpå.
morten nielsen har forklaret, at han kender kristian lützau gennem fælles venner. han
havde i maj 2010 købt en ejendom på strandvejen gennem jan fog/kristian lützau, og ejen-
dommen egehøjvej 9 skulle derfor sælges. den skulle først bringes i forskriftsmæssig stand.
der var bl.a. nogle forhold omkring etageadskillelsen, som skulle ordnes. arbejdet hermed
pågik hen over sommeren, og han satte derefter ejendommen til salg hos kristian lützau, da
denne var startet for sig selv. kristian var ikke ude at se egehøjvej i forbindelse med købet af
huset på strandvejen, og han mener, at kristian først så ejendommen, i forbindelse med at
                                               - 22 -
den blev sat til salg hos ham. han husker ikke præcist, hvornår han fik at vide, at kristian
skulle starte for sig selv, men han havde vist samme information som alle andre.
majken madsen har forklaret, at hun blev ansat hos jan fog i september 2004 som sagsbe-
handler/sekretær. hun løste kontorets opgaver og arbejdede både for jan fog og kristian
lützau. hendes arbejdsområder var alt fra besvarelse af telefonopkald til oprettelse af sager i
systemet, gøre sager klar til salg og sagsbehandling, når en ejendom var blevet solgt. hun
indhentede bbr-meddelelser, tingbogsattester mv.
når en ejendom kom til salg, dvs. når der blev indgået en kommissionsaftale, blev der op-
rettet en sag i c&b-systemtet. der fandtes kun dette system og ikke noget register over ejen-
domme, som mægleren havde været ude at vurdere, og der blev ikke altid oprettet en sag ef-
ter en skriftlig vurdering. vurderinger kunne også være mundtlige, og af og til blev der
sendt en mail. vurderingen kunne også blive meddelt i forbindelse med udkast til aftale.
en ejendom kan først sælges, når der foreligger et tilbud om ejerskifteforsikring. når en
ejendom, som der er eksempler på i bilag 8, af tryg er udtaget til visitering og manuel be-
handling, kan behandlingen hos tryg tage tid på grund af et stort arbejdspres. det var så-
ledes helt almindelig procedure, at hun for at fremme ekspeditionen skrev, at sagen hastede.
på kontoret var de tre personer. der var ikke faste procedurer, men de talte uformelt om nye
sager. der har nok været 20-30 igangværende sager i 2009-2010.
man kunne godt tage ejendomme ind uden at lave kommissionsaftaler, hvor der var tale om
nære venner eller bekendte. det var der flere eksempler på, og både jan og kristian brugte
det. hun kan godt huske ankenævnskendelsen fra maj 2009. den blev omtalt på kontoret,
men jan fog gav ikke nogen instruks om skriftlige aftaler.
der blev løbende skrevet mails ud og lagt på sagerne. når dette var sket, var det almindeligt
at slette de udskrevne mails. det er nødvendigt at rydde op i mails en gang imellem.
                                                  - 23 -
per vedel koch efterlod sin mailboks helt tom, da han rejste fra jan fog. der var udskrifter i
sagerne, og sletningen gav ikke anledning til problemer.
der var flere grunde, til at hun sagde op. hun trængte til nye udfordringer. dertil kom, at
firmaet ikke længere repræsenterede noget, hun kunne stå inde for. der var episoder, hvor
hun fik henvendelser fra folk, som forventede et svar eller en opringning fra jan, men det fik
de ikke, hvilket medførte utilfredshed. det generede hende. der var nok ikke den bedste
stemning i første halvår 2010. hun taler for sig selv. firmaet var ikke længere, som det havde
været. det var oprindeligt en seriøs virksomhed, men fokus flyttede sig fra ejendomsmæg-
lervirksomhed, til at tiden blev brugt til lave tv-optagelser. det er rigtigt, at hun havde en
jysk kæreste, og at hun havde sat sin lejlighed på østerbro til salg.
da hun sagde op, vidste hun godt, at kristian skulle starte selv. de havde snakket om at hun
skulle starte hos ham. hun havde sagt op under alle omstændigheder, og hun var også i
kontakt med andre mæglere i området.
det er rigtigt, at hun tilbød at bistå jan efter 1. august. hun tilbød, at han måtte ringe til hen-
de. hun ville gerne stoppe på en ordentlig måde. jan ringede til hende efter 1. august og
spurgte, hvad hun lavede, og hun svarede, at hun sad hos kristian og arbejdede.
hun var ansat hos kristian fra 1. august og havde ikke opgaver for ham inden da. kristian
har selv stået for diverse kontrakter. hun havde ferie i de sidste 3 uger af juli.
jan gelbjerg-hansen har forklaret, at han har kendt kristian lützau privat de sidste 4-6 år,
hvor de har stået på ski sammen. vidnets mor døde i 2009, og han overtog herefter hendes
ejendom, som er hans barndomshjem. da han var på ski med kristian lützau i foråret 2010,
talte de i løse vendinger om, hvordan han skulle forholde sig med hensyn til ejendommen.
det var ikke afklaret, om han skulle flytte ind eller sælge ejendommen. kristian lützau kom
på et tidspunkt forbi ejendommen. vidnet husker ikke nærmere hvornår, men det var nok,
før kristian startede for sig selv. kristian skulle som en vennetjeneste give ham et fingerpeg
om ejendommens værdi af hensyn til skifteret og arveafgift. vidnet havde ikke travlt, da han
                                                - 24 -
ikke var økonomisk presset. hen imod sommeren 2010 var huset sat i stand og tømt, og
håndværkerne malede. på det tidspunkt var kristian ikke inde over ejendommen. da ejen-
dommen skulle sælges, tog han kontakt til ham, og han havde også en anden mægler, mick
damm, inde over. ejendommen endte med at komme til salg hos kristian lützau, og den
blev solgt i februar 2011. det kom som lidt af en overraskelse for vidnet, at kristian var star-
tet for sig selv. selvom de er gode venner, havde vidnet ikke hørt noget herom.
per vedel koch har forklaret, at han er uddannet ejendomsmægler. han har været ansat ca.
halvt år hos jan fog, hvor han startede den 1. marts 2006. der blev ikke altid indgået kom-
missionsaftaler med kunderne. der var ingen fast praksis, og det var op til den enkelte mæg-
ler, om der skulle laves en kontrakt.
hvis der blev lavet en vurdering, og kunden ønskede at sælge ejendommen, blev der opret-
tet en sag i c&b-systemet. hvis kunden indikerede bare at være nysgerrig, blev der ikke op-
rettet nogen sag. det er normal kutyme i branchen.
der var ingen praksis med hensyn til at gemme e-mails. det var op til den enkelte. vidnet
udskrev aldrig mails til sagerne, men oprettede sit eget opfølgningssystem, hvor han gemte
mails i mapper. der var i det hele taget ikke megen praksis, idet der ikke var nogen ledelse i
virksomheden. vidnet kørte selvstændigt og tog også selv kunder ind. han holdt op hos jan
fog, fordi han hurtigt fandt ud af, at det ikke var ham at være i virksomheden. det var ude-
lukkende på grund af jan fog. han blev ansat efter en henvendelse fra jan fog, og det blev
han smigret over. han fik som ny mand på skansen ingen opbakning overhovedet fra jan
fog, og ikke en eneste dag var der behageligt at være på kontoret.
jan fog var på daværende tidspunkt den ultimative liebhavermægler, men er ikke længere
stor. andre har i den grad taget markedet fra ham.
vidnet husker ikke, om han lod sine mails være, eller om han slettede dem, i forbindelse
med at han afleverede sin computer, da han ophørte hos jan fog.
                                                - 25 -
robin philip har forklaret, at kristian lützau er hans svoger. vidnet var ejer af ejendommen
valbirkvej 5, som han ønskede at sælge. det var derfor naturligt, at han gik til sin svoger, der
på det tidspunkt var ansat ejendomsmægler hos jan fog. ejendommen blev første gang an-
nonceret medio juni 2010. der blev ikke indgået en formidlingsaftale, og der var ingen drøf-
telser herom. vidnet var klar over, at kristian gennem længere tid havde overvejet at starte
for sig selv, men han vidste ikke medio juni, at det var så nært forestående. og han havde
ikke hørt om konkrete tiltag fra kristian lützau. så ville han næppe have lagt ejendommen
ind hos jan fog. vidnet var ikke, som det ellers fremgår af presseomtale, rådgiver for kri-
stian i forbindelse med opstarten af virksomheden, men kom ind i sagen, da jan fog efterføl-
gende reagerede, hvor kristian spurgte ham til råds. kristian ringede til ham om fredagen,
inden han skulle sige op. han var nervøs, eller snarere berørt over at skulle afslutte ansættel-
sen efter 15 år. sådan er kristian lützaus person.
med hensyn til spørgsmålet om ejerskifteforsikring er det klart, at han gerne ville have et til-
bud på plads, ligesom der gerne skulle foreligge en tilstandsrapport, hvis en køber skulle
dukke op kort efter annonceringen, og sommeren stod for døren. men majken madsen var
allerede helt med, og han behøvede ikke at presse på.
han husker, at der var tale om, at kristian lützaus salær i et par tilfælde var beregnet for
højt, og at der var enighed om, at dette i givet fald skulle betales tilbage. beløbet på 15.373
kr., som er nævnt i kristian lützaus mail af 26. august 2010 til jan fog, husker han som en
del af sagen. han husker ikke, at han har talt med jan fogs advokat om beløbet.
i advokatbranchen opleves det som naturligt, at klienter på grund af de personlige relationer
følger med advokaten i forbindelse med dennes fratræden.
parternes synspunkter
jan fog har anført, at sagens kerne er, at kristian lützau har overtrådt god markedsførings-
skik ved at etablere selvstændig virksomhed som sket. der skal foretages en samlet vurde-
                                                - 26 -
ring af en række delelementer, der også omfatter spørgsmålet om varemærkekrænkelse og il-
loyalitet under ansættelsen.
kristian lützau kunne uden problemer starte konkurrerende virksomhed i eget navn, men
dette skulle ske på loyalt grundlag. han skulle starte ”fra bunden” og selv opdyrke marke-
det. han startede imidlertid med en platform med 12 sager fra jan fogs forretning – ud af en
samlet portefølje hos jan fog på 20-30 sager. ved at opstarte, som han gjorde, snyltede han
på jan fogs brand og goodwill. han slettede alle mails og tog jan fogs eneste anden medar-
bejder, majken madsen med over i sin virksomhed. han sendte sms’er til alle sine kontakter,
hvilket svarer til at have stjålet kundekartoteket.
det huer ikke jan fog at være en del af denne retssag. han vil gerne have et godt forhold til
folk, og han driver sin virksomhed, som var de ansatte hans familie. han har ikke brug for
kunde- eller konkurrenceklausuler. han har tidligere været udsat for konkurrence fra fra-
trådte medarbejdere, claus borg og torben junager, og dem har han stadig et godt forhold
til. kæden springer imidlertid af, når den fratrædende medarbejder ikke optræder loyalt. så
længe man er ansat, arbejder man i virksomhedens interesse og må ikke drive konkurre-
rende virksomhed. det er et tilfælde, at jan fog kan redegøre for kristian lützaus adfærd til
trods for slettede mails og forsvundne akter. som en konsekvens af kristian lützaus sletning
af mail-porteføljen væltes bevisbyrden over på ham. sletning af mails er groft illoyal hand-
lemåde. mailkorrespondancen har en arkivfunktion og dækker over en arbejdsindsats, som
jan fog har betalt for, men er blevet afskåret fra adgang til. de slettede mails tilhørte jan fog.
per vedel koch kunne ikke huske, om han slettede mails ved ophør af ansættelsesforholdet,
men der er i hvert fald ingen kutyme for at gøre som kristian lützau. det må konkluderes,
at der er slettet mails vedrørende de 12 relevante ejendomme, og man må spørge, hvad der
ellers er blevet slettet med hensyn til igangværende sager.
jan fog har forklaret om proceduren, når ejendomme vurderes. vurderingerne blev sat i en
mappe, så de kunne findes, hvis sælgeren vendte tilbage. dette var hovedreglen, som skulle
følges, og kristian lützau og majken madsen gik mere op i undtagelsessituationen. men det
er ikke relevant, at der har været en undtagelse til hovedreglen. der er dokumentbevis for, at
                                                - 27 -
kristian lützau i to tilfælde har tilsidesat denne procedure, nemlig ejendommene fortunvej
og birkholmvej, som begge var med i kristian lützaus opstartsportefølje fra den 13. august
2010. tingbogsattest for fortunvej er indhentet den 10. marts 2010 og bbr-skema for birk-
holmvej den 4. maj 2010, altså tidspunkter, hvor kristian lützau stadig var ansat. jan fog har
således betalt udgifterne til at indhente disse dokumenter. der må være en formodning for,
at der er foretaget vurderinger af disse ejendomme, mens kristian lützau var ansat hos jan
fog. vidneforklaringerne gik ikke herimod, men pegede på, at der var tale om vennetjene-
ster. arbejdet blev således udført, mens kristian lützau var aflønnet af jan fog. de to ejen-
domme, som jan fog ved et tilfælde blev bekendt med, er ”kørt uden om” systemet og kan
meget vel blot være toppen af isbjerget. kristian lützau sidder med alle kortene, men han
har ikke vist dem frem og slettet alle mails.
der foreligger endvidere vidnebevis fra martin ebbesen vedrørende stavangergade. vidnet
mødte kristian lützau på adressen i juni 2010, mens kristian lützau fortsat var ansat hos jan
fog. lejligheden var til salg hos kristian lützau fra starten og er et eksempel på, at han un-
der ansættelsen udførte arbejde på en sag, som tages med over i den nye virksomhed, hvor
den senere blev solgt. også sagen med jens røginds ejendom christiansgave i rungsted er et
eksempel. jens røgind bad om at tale med jan fog, men kristian lützau mødte frem på
ejendommen med papirerne. der kom ikke mere ud af mødet, men sagen blev ikke oprettet i
systemet, og jan fog fik ingen orientering, hvilket var illoyal handlemåde. man må spørge,
hvor mange sager der er behandlet på lignende måde. det må i hvert fald antages, at kristian
lützau heller ikke virkede i jan fogs interesse vedrørende ejendommene bellevuekrogen 24,
egehøjvej 9 og zicavej 8.
det er illoyalt og i strid med god markedsføringsskik at ansætte arbejdsgiverens eneste an-
den medarbejder, som også selv har en loyalitetsforpligtelse. majken madsen havde lovet at
hjælpe jan fog på freelancebasis, men holdt ikke dette løfte. datoerne for majken madsens
og kristian lützaus opsigelser ligger på hver side af en weekend og må være afstemt med
hinanden. man siger ikke op i krisetider uden at have noget andet på hånden. kristian lüt-
zau har endvidere benyttet majken madsen i forbindelse med bestilling af kontorudstyr,
                                                 - 28 -
mens majken madsen var aflønnet af jan fog. dette er også illoyalt, når forholdet ses i lyset
af det samlede billede.
kristian lützaus loyalitetsforpligtelse bestod også efter opsigelsen den 28. juni 2010. at han
selv ønskede en fritstilling, er reelt udtryk for et ønske om bortvisning. men den hoppede
jan fog ikke på. han fastholdt, at lønnen så også ophørte. man han ikke ved at misligholde
opnå ophør af en loyalitetsforpligtelse. en sådan bestod i hvert fald til den 31. juli 2010.
kristian lützau har overtrådt markedsføringslovens § 18 ved i sine annoncer at gøre brug af
forretningskendetegnet jan fog, som ikke tilkommer ham. der foreligger snyltning - free ri-
ding - på den goodwill og det renommé, som er bygget op om det velkendte kendetegn jan
fog. dette skete så effektivt, at pressen interesserede sig for sagen, hvilket dokumenterer
markedsforstyrrelse. annoncerne efterlader det indtryk, at de ”15 gode år” måske ikke var så
gode, og det er en miskreditering af det brand, som jan fog står for. læseren får det indtryk,
at kristian lützau nu vil vise, hvordan man rigtig driver virksomhed.
kristian lützau, der er bekendt med lov om omsætning af fast ejendoms krav om formid-
lingsaftaler som en betingelse for at være berettiget til salær, handlede illoyalt i forhold til
jan fog ved at undlade at indgå sådanne aftaler. dette kunne han kun gøre med rette efter
aftale med jan fog, eller hvis han orienterede denne om, at en skriftlig aftale ikke blev ind-
gået. men kristian lützau gjorde, som han selv ville. en formidlingsaftale kan opsiges, men
der er som udgangspunkt en bindingsperiode, og siges aftalen op skal der betales et rimeligt
vederlag.
jan fog og kristian lützau var ikke ligeværdige mæglere i virksomheden; der var tale om et
over-/underordnelsesforhold. jan fog indskærpede efter kendelsen fra klagenævnet for
ejendomsformidling, at de altid skulle have formidlingsaftaler på plads. en instruks skal ik-
ke nødvendigvis foreligge skriftlig. de var kun tre på kontoret, og man talte om tingene.
kristian lützau misbrugte erhvervshemmeligheder ved at rette henvendelse til sælgere, der
var i stald hos jan fog. cirkulærskrivelsen, som kristian lützau rundsendte pr. sms til alle
                                                 - 29 -
sine kontakter, svarer til at gøre brug af et kundekartotek og må betegnes som en systema-
tisk tilrettelæggelse fra kristian lützaus side med det sigte at tage med, hvad han kunne. en
sådan handlemåde er i strid med god markedsføringsskik. der henvises til ufr 1997.420 h.
det må betones, at kunderne ikke var kristian lützaus, men jan fogs.
kristian lützaus provision i juni i henhold til lønsedlen vedrører ikke juni måneds salg. der
er ingen bevisførelse omkring bilaget, og at hævde, at provisionen angår juni måneds salg, er
frihåndstegning. der udbetales først provision, når der afregnes over for sælger.
det bestrides, at kristian lützaus henvisning i annoncerne til jan fog har karakter af cv-
oplysning, og det er ikke den opfattelse, læseren bibringes. det kan undre, hvorfor der i an-
noncerne ikke også henvises til kristian lützaus øvrige 3 år i branchen. situationen er an-
derledes end i de fremlagte eksempler, bilag c og f, med jesper nielsen og anette uttenthal,
som begge oprindeligt først drev selvstændig virksomhed og herefter i et kædesamarbejde,
som de herefter forlod for at blive selvstændige igen. også i kædesamarbejde skal der være
en ansvarlig for virksomheden. sammenligningen med annoncerne i bilag d og e giver ikke
mening, da der i disse bydes velkommen til nye medarbejdere, altså en anden situation.
det er ubestridt, at jan fog har varemærkeret - stiftet ved brug - til kendetegnet ”jan fog”
inden for køb og salg af fast ejendom. jan fog har markedsført mærket siden 1979, i starten
også med brug af ”cand.jur.”. jan fog er et egentligt brand - et velrenommeret og velkendt
kendetegn, som er omfattet af varemærkelovens § 4, stk. 2, med en udvidet beskyttelse mod
utilbørlig udnyttelse. bestemmelsen gælder uanset sin ordlyd ikke kun tjenesteydelser af
”anden art”. efter inkorporeringen af varemærkedirektivets art. 5, kan krænkelse foreligge i
3 former: udvanding, skader på mærkets renommé og snyltning, og blot risikoen herfor er
tilstrækkelig til, at der kan statueres en krænkelse.
kristian lützau har opnået en utilbørlig fordel ved at anvende jan fog i sin markedsføring
som blikfang, hvilket er indbegrebet af free riding. der er risiko for udvanding af jan fogs
varemærke, og for at navnet jan fog fornedres. brugen influerer negativt på mærket, der mi-
ster identitet. navnet er brugt som opmærksomhedsfanger og for at give lützaus egen virk-
                                                 - 30 -
somhed et kvalitetsstempel. ved at associere til jan fogs virksomhed lukrerer og snylter kri-
stian lützau på jan fogs goodwill og får et opmærksomhedsløft, han ellers ikke havde fået.
han har udnyttet den kommercielle indsats, som jan fog har bekostet, hvilket også er i strid
med god markedsføringsskik. forholdet bestyrkes ved, at kritian lützau som tidligere ansat
kendte virksomheden og dens kunder. der henvises til u1982.590 h.
kristian lützau har reelt taget en startkapital fra jan fog, mens han samtidig fik løn hos
denne. jan fog har efter varemærkeloven og markedsføringsloven krav på erstatning og ri-
meligt vederlag. erstatningsposterne er specificeret i stævningen. jan fog har krav på tilba-
gebetaling af løn til kristian lützau for maj og juni og majken madsen for maj, juni og juli,
idet han ikke skal betale løn til medarbejdere i en periode, hvor de ikke har været loyale. der
er tale om et positivt tab. kravet mod kristian lützau kunne måske være strakt længere til-
bage, henset til, at han allerede i april 2010 registrerede sit domænenavn. jan fog har også
krav på erstatning for mistede salærer. der har været aftalt salær med en enkelt sælger, de
øvrige salærer er jan fogs standardsalærer. størrelsen af jan fogs tab er uafhængigt af, om
kristian lützau solgte nogle ejendomme for et mindre salær. der er taget højde for driftsud-
gifter i opgørelsen.
kristian lützau skal endvidere betale et rimeligt vederlag for udnyttelsen af jan fogs navn.
et vederlag på en million kr. må være særdeles rimeligt i lyset af, at kristian lützau kørte
”en virksomhed i virksomheden” for så på et belejligt tidspunkt at sige op og starte for sig
selv. der var tale om en systematisk tilrettelæggelse. jan fog kunne ikke minimere skadens
omfang, og det var umuligt for ham at genskabe de slettede mails. disse anslag mod virk-
somheden samt den markedsforstyrrelse, der har været, bevirker at en kompensation på en
million er særdeles passende.
jan fog skal frifindes for de af kristian lützau selvstændigt nedlagte påstande. de illoyale
handlinger giver jan fog ret til at foretage modregning, og kristian lützau har i mail af 26.
august 2010 erkendt at skylde jan fog ca. 15.000 kr., som må kunne modregnes. kristian lüt-
zau kan ikke påberåbe sig ferielovens § 28, stk. 2, til støtte for kravet om renter, da renter i
medfør af denne bestemmelse tilfalder feriekonto.
                                                  - 31 -
jan fog skal tillige frifindes for påstanden om godtgørelse for manglende ansættelsesbevis,
som ikke har givet anledning til tvisten. kristian lützau har ikke været i tvivl om sin retsstil-
ling, og han har ikke bedt om et tillæg til sin ansættelseskontrakt. mangler, som er undskyl-
delige, udmåles maksimalt til en godtgørelse 1.000 kr., men hovedreglen må være 0 kr.
kristian lützau har ikke ret til provision i forbindelse med salget af vedbæk strandvej 434.
ejendommen har været til salg hos jan fog, men er hverken kommissioneret eller solgt af
kristian lützau.
kristian lützau har anført, at jan fog har bevisbyrden med hensyn til rigtigheden af alle på-
beråbte forhold.
når det hævdes, at kristian lützau skulle snylte på jan fogs virksomhed, er det værd at be-
mærke, at parternes hjemmesider er så forskellige, som de næsten kan være. ingen er i tvivl
om, at der er tale om to forskellige forretninger. sætningen, hvori navnet jan fog indgår,
fandtes i to annoncer i forbindelse med åbningen af kristian lützaus virksomhed, den ene i
børsen og den anden i berlingske tidende. sætningen giver den faktiske oplysning, at kri-
stian lützau er startet for sig selv efter 15 år hos jan fog, og det er angivet, det var 15 ”gode”
år. sætningen har karakter af en cv-oplysning, som svarer til, at ”jeg har temmelig megen
erfaring som ejendomsmægler”. der er intet miskrediterende i ordlyden, men snarere positiv
omtale, og det er svært at se, hvordan det kunne være skrevet anderledes. når ordene i an-
noncen sammenholdes med, at jan fog selv i stævningen præciserer, at han intet har imod,
at kristian lützau i et cv på hjemmesiden faktuelt oplyser om sin ansættelse hos jan fog, må
man konstatere, at grænsen for, hvad jan fog vil finde sig i, henholdsvis ikke finde sig i, er
hårfin. der er ikke tale om en overtrædelse af varemærkelovens § 4 eller andre regler. denne
måde at markedsføre sig på er helt sædvanlig inden for liberale erhverv, også advokat- og
revisorbranchen. at en henvisning til tidligere arbejdsgivere som reference til erfaring i
branchen er almindelig benyttet i ejendomsmæglerbranchen, fremgår af de fremlagte bilag
c-f, eksempelvis jesper nielsens ”tak til estate” eller anette uttenthals ”17 fantastiske år
hos home”. der henvises til sø- og handelsrettens dom af 9. november 2005 i sagen v-2-03.
                                                 - 32 -
der er ikke bevis for, at annoncerne har virket markedsforstyrrende. jan fog har i øvrigt selv
som kendis bevidst valgt at gå i samarbejde med pressen i denne sag. det er alene jan fog,
der har udtalt sig til pressen, mens kristian lützau ikke har udtalt sig uanset den massive
dækning, der har været af sagen. når jan fog selv har valgt den profil og at ”være på”, kan
han ikke kritisere kristian lützau, hvis der også er tilfælde af mindre god omtale. man er en-
ten ”på” eller ”ikke på”.
det bestrides, at jan fogs virksomhed kan betegnes som unik. det eneste specielle er, at jan
fog i vidt omfang dyrker omtalen i medierne, hvilket i øvrigt var en af grundene til, at kri-
stian lützau og majken madsen valgte at sige op. jan fog driver ejendomsmæglervirksom-
hed i området helt på lige fod med andre mæglere, f.eks. claus borg, arne skafdrup og ivan
nielsen. der er et bredt spektrum af ejendomsmæglere til liebhaverejendomme, og jan fog
er ikke den, man går til først.
jan fog har forklaret, at produktionsapparatet er standardpræget. oplysningerne tastes ind,
der trykkes på en knap, og man har herefter de dokumenter, der er brug for. det er derfor
ikke til at se, hvad der skulle være af erhvervshemmeligheder.
det bestrides, at kristian lützau har slettet mails, som ikke er lagt ind på sagerne, som det
var praksis at gøre. men det er i det hele taget svært at se, hvordan sletningen af mails skulle
bremse jan fogs forretning. sletningen er ikke ansvarspådragende. i de sager, der blev i for-
retningen, kendte jan fog kunderne. efter kristian lützaus aflevering af sin computer tog
jan fog på 3 ugers sommerferie. sletningen kan ikke medføre, at nogen bevisbyrde vendes.
jan fog har ikke anført eksempler på, hvad der skulle være så alvorligt ved, at de omhand-
lede mails var slettet.
kristian lützau blev ubestrideligt fritstillet den 28. juni 2010 og var herefter ikke bundet af et
opsigelsesvarsel. og det blev jo ved jan fogs egen påtegning tilføjet i opsigelsen, at kristian
lützau samtidig ophørte hos jan fog. da kristian lützau ikke var bundet af en konkurrence-
                                                 - 33 -
eller kundeklausul, var han berettiget til at starte for sig selv med konkurrerende virksom-
hed.
der er ikke fugls føde på jan fogs konspirationsteori, og intet tyder på lyssky forhold. de to
omstændigheder, der ligger forud for den 28. juni 2010 – registreringen af domænenavnet i
april og indgåelsen af lejekontrakten i juni - er ikke en overtrædelse af loyalitetsforpligtelsen
og indebærer hverken en overtrædelse af markedsføringsloven eller andre regler, så længe
der ikke udøves konkurrerende virksomhed, mens ansættelsesforholdet består. kristian lüt-
zau efterlod sin dagbog på kontoret, hvilket viser, at han ikke havde til hensigt at snyde jan
fog. kontrakterne vedrørende kontorudstyr og systemer mv. er indgået en måned efter an-
sættelsesforholdets ophør og senere. at majken madsens navn er nævnt i nogle af kontrak-
terne er helt uden betydning.
kristian lützau har i juni måned 2010 modtaget provision på over 80.000 kr., svarende til 16
% af det salær, som virksomheden har oppebåret i juni vedr. salg af 6 ejendomme - et flot re-
sultat, når henses til den samlede portefølje på 20-30 ejendomme. dette viser, at kristian lüt-
zau til det sidste loyalt har arbejdet for virksomheden jan fog.
denne sag er i virkeligheden udtryk for, at jan fog stiller krav om, at kunderne skulle blive
hos ham, og at han fortryder, at han ikke har indgået en kunde- eller konkurrenceklausul
med kristian lützau. men uden sådanne aftaler kan man ikke nå til det resultat, som jan fog
ønsker.
jan fogs advokat omtalte i sin procedure tolv ejendomssager, men der er tale om ti, som har
været omtalt under sagen. kristian lützau har forklaret om alle ejendomssagerne punkt for
punkt. alle ti sager vedrører venner eller bekendte og er kommet i stand på baggrund af
personlige relationer mellem de pågældende og kristian lützau. det er hertil ikke usædvan-
ligt, at en kunde – ligesom i advokatbranchen – følger den rådgiver, man hidtil er blevet be-
tjent af. man påtager sig en risiko som selvstændig erhvervsdrivende, når man undlader at
indgå konkurrence- eller kundeklausuler.
                                                  - 34 -
det var ikke udtryk for illoyalitet, at der i visse tilfælde ikke blev indgået skriftlige formid-
lingsaftaler. det var almindelig praksis hos jan fog, når kunderne var venner og bekendte.
dette fremgik samstemmende af forklaringer fra kristian lützau, majken madsen og per
vedel koch. hertil kommer, at jan fog valgte ikke at efterkomme rettens editionspålæg af 7.
december 2011 vedrørende kommissionsaftaler vedrørende en række ejendomme. det kan
herefter lægges til grund, at denne fremgangsmåde var sædvane i virksomheden.
i øvrigt har spørgsmålet om skriftlige kommissionsaftaler ingen betydning for sagen. hvis
der var indgået skriftlige kommissionsaftaler, ville kunderne blot kunne opsige disse og gå
over til kristian lútzau eller en helt tredje mægler. man kan frit vælge den mægler, man har
tillid til. der er efter forklaringerne ikke lægges til grund, at jan fog efter kendelsen fra kla-
genævnet for ejendomsformidling udstak instrukser om, at formidlingsaftaler skulle indgås
skriftligt. tværtimod blandede jan fog sig ikke i kristian lützaus arbejde.
efter jan fogs forklaring fandtes der kun ét sagssystem, c&b-systemet. der var ikke noget
særligt register for mundtlige vurderinger.
for så vidt angår de enkelte ejendomme henvises til svarskriftet samt kristian lützaus de-
taljerede forklaringer herom. der er sammenfattende ikke en antydningen af, at han har
handlet illoyalt over for jan fog, herunder ikke et eneste eksempel på, at han har sagt til sæl-
gerne, at de skulle vente eller lignende. dette støttes af morten nielsens og jan gelbjergs for-
klaringer. robin philips ejendom kom i kommission hos jan fog medio juni, dvs. 14 dage in-
den kristian lützau sagde op. robin philip vidste, at kristian lützau på et eller andet tids-
punkt ville starte virksomhed, man han havde aldrig sat sit hus til salg hos fog, hvis han
havde vidst, at lützau ville starte egen virksomhed efter 14 dage.
det bestrides ikke, at kristian lútzau og majken madsen har talt sammen, men majken
madsen har forklaret, at hun under alle omstændigheder ville have sagt op. hun var simpelt
hen træt af at være ansat hos jan fog.
                                                 - 35 -
hvis det antages, at 6-7 kunder skiftede over til kristian lützau, er der ikke tale om noget
alarmerende antal. tallet skal sættes i forhold til måske 30 ejendomme. det må tages i be-
tragtning, at der alene var to mæglere i virksomheden, at kristian lützau havde meget selv-
stændige arbejdsrammer, og at han havde været i virksomheden i 15 år. de kunder, der gik
til kristian lützau, havde intet med jan fog at gøre. det var kristian lützau, de kendte; han
var deres mægler. det var kristians venner og bekendte. der henvises til sø- og handelsret-
tens dom af 18. november 2008 i sagen v-12-04. kendskab til eksisterende kunder er ikke er-
hvervshemmeligheder. kristian lützau måtte godt have rettet markedsføringsmæssig hen-
vendelse til disse kunder, men det gjorde han ikke; det var dem, der rettede henvendelse til
kristian lützau.
kristian lützau har således ikke på nogen vis handlet illoyalt over for jan fog, og har ikke
overtrådt markedsføringsloven, hverken § 1, § 18 eller § 19, eller varemærkeloven § 4. det
var kristian lützaus udtrykkelige ønske at have en helt anden profil end jan fog, og han
havde intet ønske om at snylte på jan fog.
jan fogs erstatningsopgørelse fremstår ganske udokumenteret. jan fog er til stadighed un-
der sagens forberedelse blevet opfordret til at dokumentere de enkelte poster. dette er ikke
sket og må tillægges processuel skadevirkning. der er ikke antydningen af bevis for, at der er
lidt noget tab. det forekommer, som om man ikke har orket at forsøge at dokumentere et tab,
og så må man også tage konsekvenserne. opgørelsen er hertil fiktiv. jan fog har eksempelvis
gjort gældende, at sømandshvilevej ville have indbragt ham et salær på 909.200 kr., og vi
ved, at kristian lützau fik 250.000 kr. for at sælge ejendommen. et andet eksempel er majken
madsens løn. intet tyder på, at hun på nogen måde har været illoyal under ansættelsen, og
jan fog var så glad for hende, at han ønskede en freelance-ordning efter den 1. august. og
hvordan der kan rettes et krav mod kristian lützau på tilbagebetaling af majken madsen løn
er uforståeligt. det er endvidere ganske uklart, hvordan jan fog skulle kunne få tilbagebetalt
kristian lützaus provisionsløn, hvor ejendommene jo er solgt, og jan fog har oppebåret 84
%. der er jo ikke lidt noget tab.
                                                  - 36 -
det er ubestridt, at der ikke er lavet tilføjelser til kristian lützaus ansættelsesbrev af 15. no-
vember 1994, som helt åbenbart ikke lever op til kravene i ansættelsesbevislovens § 2, stk. 2.
ifølge bestemmelsen skal et ansættelsesbevis blandt andet indeholde en beskrivelse af bereg-
ningen af lønnen, ferierettigheder og opsigelsesvarsler, jf. § 2, stk. 2, nr. 6-8, hvilket ansættel-
sesbrevet ikke gør. det gøres gældende, at kristian lützau skal tilkendes en godtgørelse på
10.000 kr. for manglerne, men det overlades til sø- og handelsretten at fastsætte godtgørel-
sen efter retningslinjerne i ufr 2011.805 h.
kristian lützau har endvidere krav på feriepenge. parterne er enige om beløbets størrelse,
men ikke om forrentningen. det gøres gældende, at kravet skal forrentes med 1,5 procent pr.
måned regnet fra forfaldsdagen, jf. ferielovens § 28, stk. 2. kravene til modregning i ferie-
penge i henhold til lovens § 39 er ikke opfyldt. med hensyn til de ca. 15.000 kr., som angives i
mail af 26. august 2010, er det muligt, at der skal ske modregning, men retten kan ikke tage
stilling hertil, da der ikke er anbringender herom.
endelig gøres det gældende, at kristian lützau har krav på 16 procent af det salær, som jan
fog har oppebåret ved salg af vedbæk strandvej 434. kravet er begrundet i, at det var kri-
stian lützau, der sørgede for salget. han foretog 4 fremvisninger for samme kunde, som han
kender, og denne købte ejendommen. den selvstændige påstand 2 frafaldes.
sø- og handelsrettens afgørelse
indledningsvis bemærkes, at det ikke kan anses at have været illoyal handlemåde, at kristian
lützau i løbet af første halvår 2010, mens han fortsat var ansat hos jan fog, udviklede planer
om at starte selvstændig ejendomsmæglervirksomhed, og at han registrerede eget domæne-
navn og indgik lejekontrakt.
det er ubestridt, at sælgerne af den overvejende del af de 10 omhandlede ejendomme, som i
forbindelse med eller i den første periode efter opstarten af kristian lützaus selvstændige
ejendomsmæglervirksomhed satte deres ejendomme til salg hos kristian lützau, var familie,
venner eller bekendte til kristian lützau. en del af ejendommene havde tidligere været til
                                                 - 37 -
salg hos jan fog, mens kristian lützau med hensyn til de øvrige havde besigtiget disse eller
haft anden - direkte eller indirekte - salgsrelateret kontakt til disses ejere. den bevisførelse og
de omstændigheder, som jan fog har henvist til, herunder forklaringerne afgivet af jens rø-
gind og martin ebbesen, fremgangsmåden ved indhentelse af tilbud om ejerskifteforsikring
og spørgsmålet om iagttagelse af sagsoprettelsesprocedurer, giver ikke holdepunkter for at
fastslå, at kristian lützau under ansættelsen hos jan fog søgte at reservere sig et kundeun-
derlag eller i øvrigt handlede i strid med jan fogs loyale interesser til fordel for etableringen
af senere selvstændig virksomhed. det bemærkes hertil endvidere, at det efter bevisførelsen
må antages at have været accepteret fremgangmåde, at virksomhedens ejendomsmæglere i
tilfælde som de foreliggende undlod at oprette skriftlige kommissionsaftaler.
som det fremgår af kristian lützaus opsigelsesskrivelse med den tilføjelse, som blev foreta-
get af jan fog, og forklaringerne om de drøftelser, som fandt sted mellem parterne, ophørte
kristian lützaus ansættelsesforhold hos jan fog den 28. juni 2010, fra hvilken dato han var
fritstillet og ikke længere modtog løn. de efterfølgende tiltag, som kristian lützau, der ikke
var begrænset af nogen konkurrenceklausul, foretog med henblik på opstart af egen ejen-
domsmæglervirksomhed i august 2010, fx indgåelse af aftaler om levering af edb program-
mel, fotokopimaskine mv., jf. i det hele sagens bilag l-q, kan ikke anses for retsstridige i for-
hold til jan fog.
særlig med hensyn til kristian lützaus ansættelse af majken madsen bemærkes, at det på
grundlag af majken madsens egen forklaring og de i øvrigt fremkomne oplysninger kan
lægges til grund, at hun under alle omstændigheder havde besluttet at skifte arbejdsplads,
og der er ikke grundlag for at fastslå, at hendes ansættelse i kristian lützaus virksomhed
fandt sted som følge af udvist illoyalt forhold af kristian lützau.
særlig med hensyn til den omstændighed, at kristian lützau ved ansættelsesforholdets op-
hør den 28. juni 2010 afleverede sin arbejdscomputer til jan fog med alle e-mails slettet, be-
mærkes, at retten må anse sletningen, som medførte gener og omkostninger for jan fog, for
uberettiget og i hvert fald under de foreliggende omstændigheder ikke i overensstemmelse
med loyal handlemåde - uanset kristian lützaus forklaring om, at det var almindelig ar-
                                               - 38 -
bejdsmæssig rutine, at der løbende blev udskrevet mails til de enkelte sager. det er ikke
godtgjort, at en sådan sletning var almindelig fremgangsmåde hos jan fog, i forbindelse med
at ansatte forlod virksomheden. tilsvarende kan kristian lützaus rundsendelse af sms’er til
samtlige sms-adresser på arbejdsmobiltelefonen om ophør af ansættelsesforholdet hos jan
fog og nyt telefonnummer ikke anses for loyal fremgangsmåde i forhold til jan fog.
særligt med hensyn til kristian lützaus kommercielle benyttelse af varemærket og forret-
ningskendetegnet ”jan fog” i to dagbladsannoncer og på hjemmesiden bemærkes, at benyt-
telsen må antages at have haft det sigte at medvirke til i etableringsfasen at fremme kristian
lützaus virksomhed, der blev etableret som konkurrerende med jan fogs virksomhed. der
er ikke med henvisningen til de fremlagte annonceeksempler, bilag c-f, godtgjort at fore-
ligge nogen i branchen almindeligt accepteret fremgangsmåde, hvorefter kristian lützaus
benyttelse af varemærket kunne finde sted som sket uden jan fogs samtykke. ved at benytte
jan fogs varemærke findes kristian lützau at have handlet i strid med varemærkelovens § 4
og markedsføringslovens § 18.
der er ikke dokumentation for, at jan fog som følge af de beskrevne ansvarspådragende om-
stændigheder – sletning af e-mails, rundsendelse af sms’er og benyttelse af varemærke – har
lidt et egentligt afsætningstab, men forholdene har for jan fog medført en markedsforstyr-
relse. retten vurderer, at den jan fog tilkommende erstatning herfor under de foreliggende
omstændigheder må udmåles med forsigtighed, idet retten hertil bemærker, at oplysnin-
gerne om presseomtalen efter kristian lützaus etablering af egen virksomhed ikke findes at
give grundlag for en anden vurdering. jan fogs krav på erstatning samt rimeligt vederlag, jf.
i det hele varemærkelovens § 43, stk. 1, og markedsføringslovens § 20. stk. 2 og 3, findes her-
efter - på skønsmæssigt grundlag - passende at kunne bestemmes til 100.000 kr.
kristian lützaus selvstændige påstande
påstand 1
kristian lützaus ubestridte feriepengekrav på 119.875 tages til følge. kravet forrentes med
procesrente fra den 29. december 2010, hvor påstanden blev nedlagt med indgivelse af svar-
skrift, idet det bemærkes, at der ikke er godtgjort grundlag for nogen anden forrentning. det
                                               - 39 -
kan lægges til grund, at der med hensyn til kristian lützaus ansættelsesvilkår ikke har fore-
ligget et ansættelsesbevis, som har opfyldt ansættelsesbevislovens krav. denne omstændig-
hed har dog ikke givet anledning til tvisten mellem parterne. herefter samt under hensyn til
sagens omstændigheder i øvrigt fastsættes den godtgørelse, som kristian lützau i den an-
ledning har krav på, til 2.500 kr.
påstand 3
kristian lützau, som hverken kommissionerede eller afsluttede salget af ejendommen ved-
bæk strandvej 434, vedbæk, findes ikke have godtgjort grundlag for rigtigheden af sin på-
stand. jan fog frifindes derfor.
det bemærkes afslutningsvis, at der, som sagen er forelagt, ikke er grundlag for, at retten ta-
ger spørgsmålet om modregning med evt. for meget afregnet provision til kristian lützau
under påkendelse.
efter sagens udfald og omstændigheder skal ingen af parterne betale sagsomkostninger til
den anden part.
                                      thi kendes for ret:
kristian lützau forbydes at anvende ”jan fog” som kendetegn for den af kristian lützau
drevne ejendomsmæglervirksomhed (som vist i bilag 1 og 2).
kristian lützau tilpligtes at anerkende at have været uberettiget til at anvende ”jan fog”
som kendetegn for den af kristian lützau drevne ejendomsmæglervirksomhed (som vist i
bilag 1 og 2).
kristian lützau betaler inden 14 dage til jan fog 100.000 kr. med procesrente fra den 28. ok-
tober 2010.
                                               - 40 -
jan fog betaler inden 14 dage til kristian lützau 122.375 kr. med procesrente fra den 29. de-
cember 2010.
jan fog frifindes for kristian lützaus påstand 3.
ingen af parterne betaler sagsomkostninger til den anden part.
per sjøqvist                           claus forum petersen                     michael kjær
                                            (sign.)
                                         ___ ___ ___
                               udskriftens rigtighed bekræftes
                        p.j.v. sø- og handelsretten, den 3. april 2012

source: retspraksis

LICENSE:
Creative Commons Legal Code

CC0 1.0 Universal

type: caselaw

jurisdiction: Denkmark