text:
s0035014 - ks
                                    udskrift
                                         af
                     sø- & handelsrettens dombog
                                   ____________
den 20. december 2004 blev af retten i sagen
s-35-00
julius mortensen shipping a/s
(advokat peter schaumburg-müller)
mod
columbus shipping a/s
(advokat jens ahrendt)
afsagt sålydende
                                       d o m:
indledning og påstande
sagens spørgsmål er om columbus shipping a/s der i november og december
1999 over for julius mortensen shipping a/s påtog sig at udføre transporter af
træ fra danmark til japan indtil den 31. marts 2000, i januar 2000 var berettiget
til at hæve prisen. der er i den forbindelse navnlig spørgsmål om den oplyste
fragtpris var vejledende, og om der var taget forbehold der berettigede colum-
bus shipping a/s til at hæve prisen.
sagsøgeren, julius mortensen shipping a/s, har nedlagt påstand om at sag-
søgte, columbus shipping a/s, dømmes til betaling af usd 44.100 med pro-
cesrente fra sagens anlæg den 27. december 2002 til betaling sker.
columbus shipping har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært betaling af
et mindre beløb.
                                            -2-
sagen har tillige været anlagt mod mitsui o.s.k. lines (deutschland) gmbh, nu
mol (europe) gmbh der er et selskab i mol-koncernen. i brev af 14. november
2002 har advokat john korsø jensen for mol-koncernen meddelt at det er kon-
cernens opfattelse at sagen skal føres mellem julius mortensens shipping og
mol’s repræsentant i danmark, columbus shipping. herefter skrev julius mor-
tensen shippings advokat at han forstod brevet således at et anbringende om at
columbus shipping skulle frifindes fordi dette selskab alene var agent for mitsui
o.s.k. lines (deutschland) gmbh, var faldet bort. på denne baggrund hævede
julius mortensen shipping sagen over for mitsui o.s.k. lines (deutchland)
gmbh. i overensstemmelse hermed har columbus shipping ikke påstået frifin-
delse under henvisning til at selskabet er fuldmægtig for mitsui o.s.k. lines
(deutschland) gmbh.
sagens omstændigheder
julius mortensen shipping havde et samarbejde med danske skoves han-
delskontor der gennem en årrække havde solgt træ til japan. julius mortensen
shipping var transportør for danske skoves handelskontor for en del af det solg-
te træ.
columbus shipping er agent for det japanske linierederi mitsui o.s.k. lines
ltd., nu mol (europe) gmbh. af agentaftalen mellem mitsui og columbus ship-
ping fremgår af artikel 5:
”the agent shall:
     (1) book cargo and passengers on vessels of the company in accordance with
         company tariffs and/or passage fares and company instructions then in
         force, and subject to bill of lading clauses and exceptions adopted by the
         company.”
på baggrund af aftalen mellem julius mortensen shipping og danske skoves
handelskontor rettede søren paaskesen, julius mortensen shipping, henvendelse
til columbus shipping vedrørende tilbud på transport af træ fra danmark til to-
makomai. efter telefoniske drøftelser sendte columbus shipping den 11. novem-
ber 1999 en e-mail vedrørende transport af træ fra fredericia til tomakomai:
”…
som lovet sender jeg hermed vort fragttilbud på ovennævnte:
service:                                      mitsui o.s.k. lines
                                        -3-
terms:                            fcl/fcl
equipment:                        40’dc/hc
commodity:                        træ
from:                             fredercia dør
to:                               tomakomai via busan
validity:                         31/12/99
oceanfragt:                       usd 1160.00
t.h.c.:                           incl.
kørsel:                           incl.
t.h.c. – japan:                   yen 40,982.00
b/l:                              dkk 125.00/forsendelse
f.a.c.:                           2,5 %
ovenstående priser er baseret på de i dag gældende kurser og ta-
riffer, hvorfor vi ser os nødsaget til at tage forbehold overfor
ændringer uden for vor kontrol. venligst bemærk at vort tilbud
er fritblivende til endelig booking foreligger.
…”
transporterne af træ blev påbegyndt i november 1999 i overensstemmelse her-
med.
efter henvendelse fra søren paaskesen bekræftede morten bach sørensen, co-
lumbus shipping, ved e-mail den 8. december 1999 at fragtraten kunne løbe
frem til den 31. marts 2000:
”vi har netop fået bekræftet at din rate kan løbe frem til 31.03.[00] som forven-
tet.”
ved e-mail af 17. januar 2000 fra columbus shipping til julius mortensen ship-
ping meddelte nicolai krøyer at selskabet ikke længere kunne tilbyde den sam-
me rate til tomakomai, da rederiet ikke havde taget højde for at containerne
skulle ”tompositioneres” væk fra tomakomai. oceanfragten ville derfor fremover
udgøre usd 1.650,00 svarende til en stigning på usd 490,00. i brevet hedder
det bl.a.:
”grunden til denne aendring er, at da rederiet afgav raten til os, har man ikke
taget hoejde for alle omkostninger, og efter de foerste afskibninger er man nu
blevet klar over det og derfor nu denne henvendelse. ved afskibninger til toma-
                                           -4-
komai skal man altid tage hoejde for at containerne skal tom positioneres vaek
fra tomakomai, da det ikke er muligt at finde gods ud af tomakomai. denne tom
positionering har desvaerre ikke vaeret med i rederiets kalkulation.”
samme dag meddelte søren paaskesen at man ikke kunne acceptere fragtstig-
ningen, og at man fastholdt den tidligere pris.
columbus shipping tilbød den 19. januar 2000 yderligere 3 afskibninger til den
hidtidige rate. herefter ville raten være som angivet i e-mail af 17. januar 2000.
julius mortensen shipping opfyldte sin kontrakt overfor danske skoves handels-
kontor. julius mortensen shipping har opgjort sit tab til usd 44.100 svarende til
merprisen i perioden fra den 1. februar 2000 til den 31. marts 2000 for afskib-
ning af 10 containere pr. uge i 9 uger. columbus shipping har ikke bestridt er-
statningsopgørelsen beløbsmæssigt.
danmarks skibsmæglerforening har den 23. marts 2004 besvaret spørgsmål
stillet af parterne:
”spørgsmål:
eksisterer der i rederibranchen en branchekutyme for, at når ordet ”tarif” anven-
des i forbindelse med tilbudsafgivelse, omfatter ordet ”tarif” rederiets fragtrater?
danmarks skibsmæglerforenings svar:
når der henvises til en tarif, vil det normalt være specificeret, hvilken tarif der er
tale om. tariffen kan omfatte fragtrater, men kan også være et rederis egne
forretningsbetingelser. tariffen kan desuden indeholde specielle krav relateret til
et bestemt fartområde såsom f.eks. usa, hvor der er specifikke krav fra fmc
(federal maritime commission).
spørgsmål:
eksisterer der i dag en branchekutyme i rederibranchen for, at ordet ”tarif” har
en særlig betydning?
danmarks skibsmæglerforenings svar:
nej, en tarif kan omfatte forskellige forhold herunder fragtrater. når eller hvis
der er en tarif for et bestemt fartområde, er tariffen for det meste mere fokuse-
ret på ”terms & conditions” (=forretnings-betingelser), mulige tillæg
(caf/baf/demurrage & detention m.m.) og ofte er fragtraterne ikke det primære.
                                            -5-
spørgsmål:
er betydningen af ”tarif” individuel fra trade til trade, konference til konference
og rederi til rederi?
skibsmæglerforenings svar:
tariffer er individuelle fra trade til trade, fra konference til konference og fra re-
deri til rederi – dog kan der sagtens forekomme forskellige konstellationer på
kryds af ovenstående.”
forklaringer
lars hoffmann, administrerende direktør i julius mortensen shipping, har afgi-
vet forklaring. forklaringen har ikke betydning for sagen.
thorkild nielsen forklarede at han blev administrerende direktør i columbus
shipping i april 1998. agentaftale mellem mitsui og columbus shipping indebar
at selskabet håndterede rederiets forretninger, herunder modtagelse og afgivelse
af tilbud, besvarelse af fragtforespørgsler og varetagelse af den forretningsmæs-
sige procedure i forbindelse med afskibninger. columbus shipping handlede ale-
ne som agent for rederiet.
foreholdt mitsuis combined bill of lading forklarede vidnet at “carriers applic-
cable tariff” som der henvises til i klausul 3, er et kompleks af rater. hvis der i et
tilbud tages forbehold for gældende tarif, er det en henvisning til dette kom-
pleks. det er medlemmerne af linjekonferencen der løbende aftaler tariffer, her-
under forrentning og valutatillæg. hvert rederi har sin egen tarif.
foreholdt tilbuddet afgivet af columbus shipping i e-mail af den 11. november
1999 forklarede vidnet at tariffen angiver den rate man kunne foretage afskib-
ningerne for, men der var taget forbehold for ændringer. det er almindelig ku-
tyme i branchen mellem professionelle aktører at tage sådanne forbehold. co-
lumbus shippings tariffer blev løbende sendt til agenter og kunder.
columbus shipping kunne derfor uden forudgående varsel rette henvendelse til
en kunde vedrørende en ændring. julius mortensen shipping, der tidligere var
skibsagent, burde være bekendt med kutymen i branchen.
søren kaare paaskesen forklarede at julius mortensen shipping i den pågæl-
dende periode varetog transport af 500 – 600 containere om året til tomakomai
for danske skoves handelskontor.
                                           -6-
parterne var meget langt henne i forberedelserne af en aftale om transporterne
til tomakomai da han modtog tilbuddet af 11. november 1999. de havde behov
for transport af mindst 10 containere om ugen, hvorfor der forud for tilbuddet
havde været en række telefonsamtaler vedrørende en aftale. det var vigtigt for
ham at de kunne regne med tilbuddet, for der var tale om et stort antal contai-
nere. indtil udgangen af 1999 blev afskibet 20-30 containere.
forbeholdet i tilbuddet vedrørende ændringer uden for tilbudsgiverens kontrol er
en sædvanlig tekst som vidnet selv benytter i sine tilbud. forbeholdet vedrører
force majeure. at tilbuddet var ”fritblivende”, betød at det kunne trækkes tilbage
indtil kundens accept, eller med andre ord at modtageren af tilbuddet for at bin-
de tilbudsgiveren skulle acceptere straks.
tilbuddet af 11. november var gældende indtil den 31. december 1999. efter
forhandlinger bekræftede columbus shipping ved mailen af 8. december 1999
en forlængelse af fragtraten frem til den 31. marts 2000. samtidig fik julius mor-
tensen shipping forlænget ”free-time” med en uge på terminalen i tomakomai.
det betød at de havde bedre tid til at tømme containerne på destinationen.
columbus shippings e-mail af 17. januar 2000 var helt uacceptabel for vidnet
der havde disponeret i tillid til aftalerne af 11. november og 8. december 1999.
han tilbød at benytte en anden havn for at være imødekommende overfor co-
lumbus shippings henvendelse, men ikke til den forhøjede pris.
vidnet forsøgte at få danske skoves handelskontor til at acceptere prisforhøjel-
sen, men det ville de under ingen omstændigheder. aftalen med danske skoves
handelskontor var blevet indgået lige efter tilbuddet fra columbus shipping.
morten bach sørensen forklarede at han er uddannet shippingassistent. han
blev ansat hos columbus shipping i 1999. tilbuddet i e-mailen af 11. november
1999 var et sædvanligt tilbud. forbeholdet og ordet ”tariffer” betyder at prisen
er givet i overensstemmelse med gældende tariffer. der er ikke tale om en bin-
dende pris. en bindende pris forudsætter en skriftlig kontrakt mellem kunden og
agenten med angivelse af en fast pris og antallet af containere.
nicolai krøyer forklarede at han var afdelingschef hos columbus shipping i
1999. tilbuddet i e-mailen af 11. november 1999 var et normalt tilbud. han for-
står ordet ”tariffer” som beregningsgrundlaget der også kan indeholde fragtrater.
fragtraten er en fragtindikation der betyder at prisen baseret på de gældende
                                          -7-
kurser og tariffer er vejledende. ønskes en fast pris, bør man lave en egentlig
kontrakt.
vidnet deltog i forhandlingerne forud for tilbuddet. han fik angivet nogle mæng-
der vedrørende transporterne til tomakomai. forhandlingerne mellem parterne
var bl.a. baseret på mængden.
foreholdt e-mailen af 17. januar 2000 forklarede vidnet at det sker at et rederi
ændrer på fragtraten. det må agenten give videre til kunden, da agenten ikke
har indflydelse på rederiets rater.
parternes procedure
julius mortensen shipping har gjort gældende at parterne havde indgået en
bindende aftale om transport af containere til en fast pris frem til den 31. marts
2000.
der blev afskibet containere i henhold til et mundtligt tilsagn der blev fulgt op af
et skriftligt tilbud som senere blev forlænget. det blev ikke tilkendegivet at der
var tale om en pris der kunne ændres uden varsel. det er ikke dokumenteret at
der i branchen gælder et princip om vejledende priser. man må på dette område
som på andre kunne indgå aftaler som man kan handle i tillid til. det må derfor
lægges til grund at der var indgået en bindende aftale mellem parterne.
det afgørende spørgsmål er om kontraktvilkårene gav columbus shipping ret til
at ændre disse og bringe aftalen til ophør. det er i denne sammenhæng nødven-
digt at se på begrundelsen for ændringen af kontraktvilkårene og forbeholdet i
tilbuddet. begrundelsen for ændringen af vilkårene var at man i rederiet var ble-
vet opmærksom på at man ikke kunne få tilstrækkelige mængder returfragt ud
af tomakomai. det var der øjensynlig ikke taget hensyn til ved kalkulationen af
fragtraten, men det er ikke et forhold som transportkunden skal bære risikoen
for.
at tilbuddet var ”fritblivende” betyder at det kan tilbagekaldes indtil det er ac-
cepteret. det er utvivlsomt at julius mortensen accepterede tilbuddet. columbus
shipping kunne derfor ikke ændre aftalen under henvisning til at dets tilbud var
”fritblivende”.
forhøjelsen af fragtraten skyldtes ikke forhold uden for rederiets kontrol. der
kan ikke lægges vægt på rederiets tariffer som ikke er fremlagt. som det i øvrigt
                                           -8-
fremgår, skyldtes forhøjelsen ikke en tarifændring, men en fejlkalkulation i for-
bindelse med afgivelsen af tilbuddet. en kalkuleringsfejl er ikke forhold uden for
rederiets kontrol og dermed heller ikke uden for agentens kontrol. kalkulerings-
fejlen kan derfor ikke begrunde at columbus shipping kan slippe ud af aftalen.
hvis columbus shipping vil ud af aftalen, må man betale erstatning for det tab
som modparten lider.
columbus shipping har gjort gældende at tilbuddet som columbus shipping
afgav som agent, alene var udtryk for en vejledende pris. columbus shipping
har ikke afgivet et bindende fragttilbud og har ikke indgået en bindende aftale
om transport af containere for julius mortensen shipping.
vejledende fragtrater er branchekutyme, og en professionel aktør på markedet
må vide dette. tilbuddet indeholdt alene en prisindikation. en bindende pris ville
forudsætte en skriftlig kontrakt. der er ikke udarbejdet en sådan kontrakt hvor-
for fragtprisen hverken var bindende for rederiet eller columbus shipping. julius
mortensen shipping kunne i overensstemmelse hermed ikke have haft en beret-
tiget forventning om at tilbuddet indeholdt en bindende pris. columbus shipping
var derfor berettiget til at forhøje fragtprisen.
columbus shipping havde endvidere taget forbehold for ændringer uden for de-
res kontrol, og de var således under alle omstændigheder berettiget til at foreta-
ge ændringer af fragtraten. rederiet kunne ændre fragtraten uden forudgående
varsel. en fragtforhøjelse foretaget af rederiet må derfor anses for at være en
ændring uden for columbus shippings kontrol, da selskabet som agent ikke hav-
de nogen indflydelse på rederiets forhold.
columbus shipping havde ved henvisning til de i dag gældende kurser og tariffer
taget forbehold for ændringer af tariffen. efter svaret fra skibsmæglerforeningen
kan tariffer omfatte fragtraten, og efter vidnernes forklaring kan det lægges til
grund at tariffen i nærværende sag omfattede fragtraten. fragtraten var baseret
på de dagældende fragtpriser, og den blev suverænt dikteret af rederiet. det var
grunden til at columbus shipping havde taget forbehold for ændring af tariffen.
forbeholdet skal fortolkes i lyset af det bestående agentforhold, og det må læg-
ges til grund at ændringen i fragtraten var uden for columbus shippings kontrol,
og at de derfor var berettiget til at hæve fragtraten.
denne sag er alene opstået, fordi julius mortensen shipping i forhold til danske
skoves handelskontor har afgivet et bindende tilbud med et snævrere forbehold
end det mellem julius mortensen shipping og columbus shipping gældende. ju-
                                         -9-
lius mortensen shipping har således løbet en kalkuleret risiko da de vidste eller
burde have vidst, at columbus shippings tilbud alene angav en prisindikation.
rettens bemærkninger
som agent for rederiet mitsui o.s.k. lines (deutschland) gmbh afgav columbus
shipping efter forudgående forhandlinger ved e-mail af 11. november 1999 til-
bud vedrørende transport af træ til tomakomai i japan til en fragtpris på usd
1.160,00 pr. container. julius mortensen shipping accepterede tilbuddet, og der
blev foretaget transporter i overensstemmelse med tilbuddet. efter anmodning
forlængede columbus shipping den 8. december 2000 aftalen frem til den 30.
marts 2000.
da det ikke fremgår af tilbuddet at der var tale om en ikke bindende pris, og da
columbus shipping ikke har dokumenteret en branchekutyme om ikke bindende
priser, må retten fastslå at der blev indgået en bindende aftale mellem columbus
shipping og julius mortensen shipping om transport af træ til tomakomai til den
angivne fragtpris frem til den 31. marts 2000.
columbus shipping havde i tilbuddet taget forbehold for ændringer uden for de-
res kontrol. forbeholdet må forstås som et forbehold for udefra kommende om-
stændigheder der er uden for rederiets eller agentens kontrol. rederiet og co-
lumbus shipping ønskede at hæve fragtraten fordi rederiet ikke havde taget
hensyn til de begrænsede muligheder for returfragt fra tomakomai. dette for-
hold kan ikke betegnes som en omstændighed uden for rederiets kontrol og
dermed heller ikke uden for agentens kontrol.
da kravet om forhøjelse af fragtraten skyldtes en kalkulationsfejl, har forståelsen
og betydningen af ordet tariffer anført i tilbuddet af 11. november 1999 ikke
betydning i denne sag.
herefter tager retten julius mortensen shippings påstand til følge.
                                       - 10 -
                              thi kendes for ret:
columbus shipping a/s skal inden 14 dage til julius mortensen shipping a/s
betale 44.100 usd med procesrente fra den 27. december 2002 samt 30.000 kr.
i sagsomkostninger.
  bent rasmussen                    jens feilberg                 jørn hansen
                                     (sign.)
                                  ___ ___ ___
                      udskriftens rigtighed bekræftes
                       p.j.v. sø- og handelsretten, den


text:
                             højesterets dom
                       afsagt tirsdag den 29. september 2015
sag 116/2014
(1. afdeling)
nordea bank danmark a/s
og
nordea kredit realkreditaktieselskab
på vegne af
andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs
(advokat jens rostock-jensen for begge)
mod
a m.fl.
 (advokat nicolai westergaard, beskikket for alle)
og mod
b m.fl.
 (advokat kasper westberg for alle, beskikket for f)
i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets 20. afdeling den 20. juni 2014.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: niels grubbe, poul dahl jensen, hanne schmidt,
oliver talevski og lars apostoli.
påstande mv.
appellanterne, nordea bank danmark a/s og nordea realkreditaktieselskab (i det følgende
under ét nordea) på vegne af andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs, har gen-
taget deres påstande.
                                                - 2 -
de indstævnte har påstået stadfæstelse.
dommen er ikke anket over for g, som afgik ved døden den 23. april 2014, og er heller ikke
anket over for n. endvidere har nordea frafaldet betalingspåstanden i forhold til j.
anbringender
nordea har frafaldet sit anbringende om ugyldighed efter aftalelovens § 36. nordea har i øv-
rigt i det væsentlige gentaget sine anbringender, men supplerende om ugyldighed anført, at
beslutningen primært havde til formål at skade foreningens væsentlige kreditor – og i sidste
ende andelsboligforeningen selv – til gavn for de enkelte andelshavere, at andelshaverne
havde en forpligtelse til at tilrettelægge budgetteringen og driften forsvarligt, således at de
ordinære omkostninger blev dækket, og til at forhøje boligafgiften for at sikre et positivt
driftsresultat, samt at beslutningen var i strid med andelsboligforeningens forpligtelse til at
optræde loyalt og ansvarligt over for sine kreditorer, herunder at beskytte kreditorerne mod at
lide tab.
de indstævnte har i det væsentlige gentaget deres anbringender.
supplerende sagsfremstilling
det fremgår af årsrapport for 2008 for andelsboligforeningen klostergården (abk), at ejen-
dommen omfattede et boligareal på 10.441 m2 fordelt på 67 andelslejligheder og 37 udlejede
lejligheder. hertil kom et erhvervslejeareal på 1.486 m2 fordelt på ca. 30 erhvervslejemål.
i forbindelse med stiftelsen af abk i november 2007 udarbejdede initiativgruppen et budget
for andelsboligforeningen (stiftelsesbudget), der omfattede budget for både anskaffelse og
drift. i anskaffelsesbudgettet var afsat 5 mio. kr. til et renoveringsprojekt. driftsbudgettet viste
udgifter på i alt godt 9,8 mio. kr., herunder knap 7,7 mio. kr. til prioritetsydelser og forrent-
ning af kassekredit, 0,5 mio. kr. til vedligeholdelse og knap 1,7 mio. kr. til øvrige driftsudgif-
ter. indtægterne var budgetteret til i alt godt 10 mio. kr., herunder godt 5 mio. kr. i boligafgift,
godt 2 mio. kr. i aktuelle lejeindtægter, knap 0,7 mio. kr. i forventede lejeforhøjelser og knap
2,3 mio. kr. i provenu af forventet salg af tilbageværende udlejede lejligheder. der var således
budgetteret med et overskud på 0,2 mio. kr.
                                                - 3 -
det budgetterede salg af lejligheder var specificeret som et årligt salg på 284 m2 (8 %) af rest-
arealet på 3.578 m2 til en pris på 7.958 kr./m2, svarende til 2,26 gange andelsindskuddet på
3.524 kr./m2.
det er oplyst, at initiativgruppen i forbindelse med stiftelsen af abk havde bistand fra advo-
kat niels arthur andersen, der berigtigede køb og låneoptagelse og udarbejdede indmeldel-
sesblanketten, men ikke stiftelsesbudgettet. statsautoriseret revisor jesper buch, bdo scan-
revision, statsautoriseret revisionsaktieselskab, blev på den ekstraordinære generalforsam-
ling den 28. januar 2008 umiddelbart inden overtagelsen af ejendommen den 1. februar 2008
valgt som andelsboligforeningens revisor, men han bistod ikke ved stiftelsen. på samme gene-
ralforsamling blev cej ejendomsadministration a/s valgt som andelsboligforeningens admi-
nistrator.
stiftelsesbudgettet blev forelagt nordea bank danmark a/s, der i et oplæg af 15. november
2007 foreslog finansiering af anlæg og drift ved realkreditlån og driftskredit (kassekredit), i
det væsentlige svarende til de lån og kreditter, der faktisk blev optaget. i oplægget hedder det
bl.a.:
       ”vi har noteret, foreningen budgetterer med salg af lejligheder. såfremt salget ikke føl-
       ger budgettet, vil vi være indstillet på driftskreditten bliver forhøjet indenfor en nær-
       mere defineret ramme.”
det fremgår af abk’s årsrapport for 2008, at der i 2008 ikke blev solgt nogen af restlejlighe-
derne. andelskronen ultimo 2008 blev opgjort til 0,9 gange andelsindskuddet. årsregnskabet
viste et driftsunderskud på knap 2,5 mio. kr. og et negativt resultat efter prioritetsafdrag på
godt 2,8 mio. kr.
som nævnt i landsrettens dom blev det på abk’s ordinære generalforsamling den 28. april
2009 vedtaget at forhøje boligafgiften med 75 kr./m2 til 819 kr./m2 fra 1. juli 2009.
den 20. august 2009 nedskrev nordea kassekreditten fra 27 mio. kr. til 20 mio. kr.
som nævnt i landsrettens dom blev det på abk’s ekstraordinære generalforsamling den 28.
september 2009 vedtaget at forhøje boligafgiften med yderligere 75 kr./m2 til 894 kr./m2 fra 1.
                                                 - 4 -
januar 2011 og med 4 % fra hvert års 1. januar i perioden fra 2012 til 2018, hvorefter den ville
udgøre 1.176,44 kr./m2. vedtagelsen var et led i en genopretningsplan, senere betegnet som
genopretningsplan i.
det fremgår af abk’s årsrapport for 2009, at der i 2009 blev solgt 2 af restlejlighederne med
et areal på 128 m2. andelskronen ultimo 2009 blev opgjort til 0,83 gange andelsindskuddet.
årsregnskabet viste et driftsunderskud på knap 1,9 mio. kr. og et negativt resultat efter prio-
ritetsafdrag på godt 2,2 mio. kr. andelskapitalen var som følge af salg af lejligheder øget med
0,45 mio. kr.
ifølge et budget, der var udarbejdet inden abk’s ekstraordinære generalforsamling den 14.
oktober 2010, ville der ved uændret fastholdelse af genopretningsplan i være et underskud på
driften i alle årene frem til 2018 med det resultat, at saldoen på kassekreditten i år 2018 ville
være negativ med ca. 40 mio. kr. dette budget var en del af baggrunden for genopretningsplan
ii.
som det fremgår af landsrettens dom, blev den af bestyrelsen og nordea anbefalede genopret-
ningsplan ii nedstemt på abk’s ekstraordinære generalforsamling den 14. oktober 2010. i
referatet fra generalforsamlingen hedder det bl.a.:
       ”næstformanden h gentog, at der ikke var noget troværdigt alternativ til den plan, der
       blev fremlagt på den ekstraordinære generalforsamling. nordea havde ikke en plan b
       med. hvis andelshaverne stemte nej til planen, stod foreningen uden en løsning på den
       økonomiske situation, og det kunne være ensbetydende med foreningens opløsning.
       …
       foreningen ville undgå en konkurs med de usikkerhedsmomenter, der var knyttet hertil.
       …
       næstformanden anbefalede derfor andelshaverne at stemme ja til den fremlagte genop-
       retningsplan.
       …
       debat og afstemning om genopretningsplanen for foreningen.
       k foreslog nordea at forhøje kassekreditten og ændre renten til den rente, nordea ellers
       ville knytte til de foreslåede nye lån, så kurstabet på ca. 13 mio. kr. blev undgået. nor-
       dea svarede, at nordea ikke ville acceptere et budgetteret underskud i driften.”
                                                - 5 -
sø- og handelsrettens skifteafdeling har ved en dom af 4. maj 2015 frifundet konkursboet i en
sag, hvor to af de indstævnte under denne sag, l og m, havde krævet tilbagebetaling af for-
skellen mellem den boligafgift, de havde betalt til boet efter konkursens indtræden, og den
leje, som boet efter deres opfattelse kunne kræve, idet de gjorde gældende, at de efter konkur-
sen måtte anses for at være omfattet af lejelovgivningens regler om lejefastsættelse. dommen
er anket til østre landsret.
sø- og handelsrettens skifteafdeling har endvidere ved kendelse af 4. maj 2015 bl.a. taget
stilling til et spørgsmål om muligheden for, at konkursboet kan afsluttes efter konkurslovens §
144 eller dennes analogi som ønsket af nordea. ved kendelsen blev det lagt til grund, at nor-
dea er eneste kreditor i boet. retten udtalte, at afslutning af boet ikke kun kræver samtykke
fra alle kreditorer, men også en anmodning fra abk, og der blev fastsat en frist for kurator til
at fremlægge en anmodning fra abk om at slutte konkursen og samtykke fra samtlige kredi-
torer eller bevis for, at samtlige kreditorer er fyldestgjort. kendelsen er kæret til østre lands-
ret.
højesterets begrundelse og resultat
andelsboligforeningen klostergården (abk) besluttede på en ekstraordinær generalforsam-
ling den 22. december 2010 at ophæve en tidligere vedtaget forhøjelse af boligafgiften pr. 1.
januar 2011, således at boligafgiften blev fastholdt på det hidtil gældende beløb på 819 kr./m2
om året. sagen angår i første række, om beslutningen af 22. december 2010 skal tilsidesættes
som ugyldig eller omstødelig.
faktum
højesteret lægger til grund, at abk’s økonomiske sammenbrud i hovedsagen skyldes, at
abk havde budgetteret med, at der til dækning af løbende finansierings- og driftsudgifter
ville indgå en årlig indtægt på 2,2 mio. kr. ved salg på andelsbasis af lejeboliger, der blev le-
dige efter stiftelsen, men at denne indtægt i de første tre år efter stiftelsen i alt væsentligt ude-
blev. nordea var ved långivningen bekendt med denne budgettering.
med henblik på løsning af de derved opståede økonomiske problemer vedtog abk den 28.
april 2009 en forhøjelse af boligafgiften med 75 kr. til 819 kr./m2 om året, og den 28. septem-
ber 2009 vedtog abk som led i genopretningsplan i med nordeas viden og billigelse en
                                                - 6 -
yderligere forhøjelse af boligafgiften med 75 kr./m2 fra 1. januar 2011 og med 4 % om året i
perioden 2012-2018. det var forventet, at abk’s økonomiske problemer ville blive løst ved
disse forhøjelser, således at det løbende underskud på driften ville være væk i 2012, og sal-
doen på kassekreditten ville være positiv i 2018. det blev understreget, at beslutningen ville
kunne ændres ved en ny generalforsamlingsbeslutning.
i oktober 2010 var det imidlertid klart, at de økonomiske problemer ikke ville blive løst med
genopretningsplan i. driften ville ikke give overskud i 2012, men fortsat give underskud, så-
ledes at kassekreditten i 2018 ville være trukket med 40 mio. kr. der blev derfor i samarbejde
med nordea udarbejdet en genopretningsplan ii, der omfattede yderligere forhøjelse af bolig-
afgiften. genopretningsplan ii blev den 14. oktober 2010 forelagt abk’s ekstraordinære ge-
neralforsamling, der forkastede planen. i fortsættelse heraf traf abk på en ekstraordinær ge-
neralforsamling den 22. december 2010 beslutningen om at ophæve de boligafgiftsforhøjelser,
der var led i genopretningsplan i. uanset dette fortsatte abk forhandlingerne med nordea om
alternative genopretningsplaner, men der blev ikke opnået enighed herom, og den 31. maj
2011 blev abk taget under konkursbehandling efter egen begæring.
ugyldighed
det er ubestridt, at beslutningen den 22. december 2010 blev truffet i overensstemmelse med
vedtægternes bestemmelser om generalforsamlingsbeslutninger, og den er således ikke ugyl-
dig af formelle grunde. spørgsmålet er, om beslutningen er ugyldig af indholdsmæssige
grunde.
en andelsboligforenings beslutning om at fastsætte boligafgiften til et niveau, der ikke er til-
strækkeligt til at dække foreningens udgifter til drift og finansiering, er som udgangspunkt
ikke ugyldig. nordea har ikke påvist omstændigheder, der giver grundlag for at fravige dette
udgangspunkt. det bemærkes herved, at beslutningen ikke er i strid med almindelige andels-
boligretlige regler om minoritetsbeskyttelse. det bemærkes endvidere, at den fremtidige bo-
ligafgift ved beslutningen blev fastholdt på 819 kr./m2 om året svarende til 10 % over det be-
løb på 744 kr., der var fastsat ved stiftelsen, og som lå til grund for nordeas finansiering af
abk’s køb af ejendommen ved stiftelsen.
                                               - 7 -
herefter tiltræder højesteret, at der ikke er grundlag for at anse beslutningen for ugyldig,
heller ikke efter aftalelovens § 33 eller principperne heri.
omstødelse
uanset at beslutningen indebar en nedsættelse af en tidligere vedtagen boligafgift, tiltræder
højesteret, at beslutningen under de foreliggende omstændigheder savner de egenskaber, der
er karakteristiske for gaver omfattet af konkurslovens § 64. højesteret lægger herved vægt på,
at beslutningen angik den fremtidige boligafgift, og på det anførte om budgetteringen, låne-
optagelsen og genopretningsplanerne, herunder at det på beslutningstidspunktet stod klart, at
formålet med genopretningsplan i ikke ville blive opnået. beslutningen kan derfor ikke om-
stødes efter konkurslovens § 64.
af de samme grunde, herunder navnlig det anførte om, at formålet med genopretningsplan i
ikke kunne opnås, kan dispositionen ikke anses for utilbørlig, og den kan derfor heller ikke
omstødes efter konkurslovens § 74.
konklusion og omkostninger
som følge af det anførte er der ikke grundlag for at fastslå, at generalforsamlingsbeslutningen
af 22. december 2010 om fastsættelse af boligafgiften er uden retsvirkning, og nordeas på-
stand 1 kan derfor ikke tages til følge. det samme gælder påstand 2 og 3 om fremtidig beta-
ling og efterbetaling af boligafgift. højesteret har dermed ikke anledning til at tage stilling til,
om andelshaverne efter konkursens indtræden må anses for at være omfattet af lejelovgivnin-
gen, og til hvad dette i givet fald betyder for lejefastsættelsen.
højesteret stadfæster herefter dommen.
efter sagens udfald, omfang og karakter skal nordea betale sagsomkostninger for højesteret
til de indstævnte, fordelt med 10.000 kr. pr. andel til de indstævnte, der er repræsenteret af
advokat nicolai westergaard, i alt 600.000 kr., og 30.000 kr. pr. andel til de indstævnte, der er
repræsenteret af advokat kasper westberg, i alt 150.000 kr. sagsomkostningerne dækker ud-
gifterne til advokatbistand, og der er lagt vægt på, at kravene mod de indstævnte er behandlet
samlet, at advokat westergaard har repræsenteret 88 af de indstævnte med i alt 60 andele, og
at advokat westberg har repræsenteret 6 af de indstævnte med i alt 5 andele.
                                               - 8 -
560.000 kr. af det samlede sagsomkostningsbeløb til de indstævnte, der er repræsenteret af
advokat nicolai westergaard, skal indbetales til højesteret, der efter dækning af udgifterne til
fri proces afregner med retshjælpsforsikringen. 40.000 kr. af det samlede sagsomkostnings-
beløb til de indstævnte, der er repræsenteret af advokat nicolai westergaard, skal betales til
statskassen.
30.000 kr. af det samlede sagsomkostningsbeløb til de indstævnte, der er repræsenteret af ad-
vokat kasper westberg, skal indbetales til højesteret, der efter dækning af udgifterne til fri
proces afregner med retshjælpsforsikringen.
                                      thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal nordea bank danmark a/s og nordea kredit real-
kreditaktieselskab solidarisk betale i alt 560.000 kr., som indbetales til højesteret, vedrørende
de indstævnte a m.fl. nordea bank danmark a/s og nordea kredit realkreditaktieselskab
skal desuden solidarisk betale i alt 40.000 kr. til statskassen vedrørende de indstævnte c m.fl.
i sagsomkostninger for højesteret skal nordea bank danmark a/s og nordea kredit real-
kreditaktieselskab endvidere solidarisk betale i alt 120.000 kr. til b m.fl. samt 30.000 kr., som
indbetales til højesteret vedrørende f.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.

source: retspraksis

LICENSE:
Creative Commons Legal Code

CC0 1.0 Universal

type: caselaw

jurisdiction: Denkmark