text:
- idi
                                           udskrift
                                                 af
                            sø- & handelsrettens dombog
                                          ____________
                                               dom
afsagt den 25. februar 2014
h-96-10
                                     kristine sundtoft holding aps
                                     (advokat troels miltoft)
                                     mod
                                     nordea bank finland plc
                                     (advokat peter schradieck)
sagens baggrund og parternes påstande
sagen vedrører, om nordea bank finland plc. har pådraget sig et erstatningsansvar over
kristine sundtoft holding aps i forbindelse med bankens investeringsrådgivning.
kristine sundtoft holding aps (herefter ksh) har nedlagt påstand om, at nordea til ksh
skal betale 6.379.082 kr., subsidiært et efter rettens skøn fastsat mindre beløb, med tillæg af
procesrente fra den 23. december 2010.
                                                       -2-
nordea bank finland plc. (herefter nordea) har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært
frifindelse mod betaling af et efter rettens skøn fastsat mindre beløb.
oplysninger i sagen
ksh ejes af kristine sundtoft, som via sit holdingselskab primo 2007 fik andel i en købesum
på en fast ejendom, som blev fordelt imellem medlemmerne af sundtoft nielsen familien.
kristine sundtofts andel udgjorde 7,5 mio. kr.
den 27. marts 2007 blev der holdt et møde mellem kristine sundtoft og jens gylling jørgen-
sen fra nordea samt trine christiansen fra nordea markets. i mødet deltog desuden kristine
sundtofts bror klaus kejser nielsen.
af mødereferatet, som efter det oplyste er udarbejdet af jens gylling jørgensen, fremgår:
       ”…
       mødet er kommet i stand efter, at kurt kejser nielsen har omtalt mulighederne i markets
       for begge sine børn. kristine og klaus har derfor rettet henvendelse til mig for dette mø-
       de. de er begge kunder via trine christiansen, som kender familien. line etablering er
       derfor allerede så småt startet hos trine christiansen i ålborg. materialet bliver gennem-
       gået ganske minutiøst for at sikre at de begge forstår principperne for valutahandel. ef-
       tersom kurt i forvejen er kunde hos mig, vil jeg gerne sikre mig, at det ikke bliver opfat-
       telsen, at så forstår de det selvfølgelig også.
              det gennemgås ganske specifikt, at der ved indgåelse af såvel en terminsforretning
       som optioner med det samme er en kursrisiko. jeg kommer derfor lidt med skrækeksem-
       pler fra maj 2006, hvor højrentevalutaerne pludselig styrtdykker natten over. jeg gør dem
       det derfor meget klart, at risikoen for tab hurtigt kan opstå, såfremt de ikke er tilgængeli-
       ge eller tør tage det første tab. jeg kommer med eksempler på hvorledes et tab/gevinst
       beregnes ved at der købes 1 mio. gbp/dkk. stiger eller falder kursen med 0,1 er tabet kr.
       100.000 – hvorfor et større beløb eller en større bevægelse givet det og det gevinst/tab.
              mødet afsluttes med at de begge udtrykker forståelse for materialet og tingene som
       er gennemgået. begge ønsker at markedsværdierne bliver tilsendt familiens kontor i ho-
       bro.
              jeg fornemmer at de begge er meget opsatte på at komme i gang, dog sir kristine,
       at hun sikkert ofte vil rådføre sig med sin far og ikke indblande sine brødre i hendes for-
       retninger med markets.
              processen med lines er godt i gang sir de begge med trine christiansen i ålborg,
       så vi taler ikke meget om dette emne, men jeg forklarer dem dog ganske præcist om reg-
       lerne for 60 % s/l grænse samt udnyttelse af 80 % reglen.
              mødet afsluttes med at vi skal tales ved telefonisk når de begge har grønt lys på al-
       le dokumenter…
                                                  -3-
             powerpoint-præsentation er gennemgået og udleveret.”
powerpoint-præsentationen, som efter det oplyste er udarbejdet af jens gylling jørgensen,
indeholder bl.a. en beskrivelse af terminsforretninger, eksempler på hvad der sker ved salg
af en calloption, en beskrivelse af valutaswaps samt nordeas rente- og valutaprognoser pr.
26. marts 2007.
den 11. april 2007 blev der holdt et møde mellem kristine sundtoft og nordea private ban-
king ved kunderådgiverne aase kirkeby, ken overmark og torben bang.
til brug for mødet fik kristine sundtoft udleveret et præsentationsmateriale udarbejdet af
nordea. af dette materiale fremgår bl.a., at nordea private banking rådgiver kristine sund-
toft om formuestruktur og investering. omkring investeringsrådgivning er anført følgende:
”personlig rådgiver, risikoprofil – investeringsstrategi, - asset allocation, skriftligt aftale-
grundlag, afkastrapportering, analyser og markedsinformation og faglige arrangementer”.
af mødereferatet udarbejdet den 13. april 2007 fremgår under rubrikken ”formuestørrelse”,
at denne er angivet til 23-24 mio. kr. i kontanter i holding, og under rubrikken ”asset alloca-
tions” er angivet middel 5 år. endvidere fremgår det, at kristine sundtoft ønsker at skifte til
nordea fra spar nord, inden hun får de mange penge, og at hun er interesseret i at deltage i
et investeringskursus.
som dokumentation for, at kristine sundtofts formue var beskeden på daværende tidspunkt,
har ksh fremlagt en anmodning om engagementsoverførsel dateret den 10. april 2007, hvor-
af fremgår, at formuen androg mindre end 50.000 kr.
den 30. april 2007 skrev jens gylling jørgensen til trine christiansen, at han forgæves havde
forsøgt at tale kristine sundtoft fra at indgå de samme valutaforretninger som klaus kejser.
den 2. maj 2007 indgik ksh og nordea kundekontrakt for aftaler om finansielle instrumenter.
kontrakten er underskrevet af kristine sundtoft på vegne af ksh. det fremgår af kontrakten,
                                                     -4-
at følgende dokumenter udgør en del af aftalegrundlaget: bevillingsbrev – ramme for handel
med finansielle instrumenter, almindelige betingelser for aftaler om finansielle instrumenter, pant-
sætning til fordel for nordea-koncernen, risikobeskrivelse og regler for finansielle instrumenters en-
gagementsbelastning.
af bevillingsbrevet, som er dateret og underskrevet af kristine sundtoft den 2. maj 2007,
fremgår, at parterne aftalte en maksimal engagementsbelastning på 2 mio. kr. og en maksi-
mal nettotabsposition (stop loss) på 1,2 mio. kr. dernæst fremgår, at det som udgangspunkt
ikke vil være muligt at indgå nye forretninger under rammen for otc-produkter, hvis enga-
gementsbelastningen når et niveau på 80 % af den maksimale engagementsbelastning, men
at det dog fortsat er muligt at indgå modgående forretninger, der reducerer engagementsbe-
lastningen.
der fremgår følgende af punkt 2. i almindelige betingelser for aftaler om finansielle instrumenter:
       ”2.1. en aftale om et finansielt instrument kan indgås og ændres mundtligt (herunder pr.
       telefon) samt skriftligt ved brev …
       2.2. banken sender skriftlig eller på anden måde en bekræftelse af enhver aftale om et fi-
       nansielt instrument, med angivelse af de aftalte vilkår, inklusive eventuelle ændringer
       hertil (en bekræftelse). hvis banken ønsker det, skal kunden straks underskrive og retur-
       nere en kopi af bekræftelsen eller genbekræfte på anden måde, der angives af banken. en
       aftale om et finansielt instrument er gyldig og bindende mellem parterne, når den i klau-
       sul 2.1. nævnte handling har fundet sted og er ikke betinget af, at en bekræftelse udarbej-
       des eller returneres. der er intet krav om at henvise til nærværende hovedaftale i en be-
       kræftelse”
det er ubestridt, at kristine sundtoft har underskrevet samtlige kopier af bekræftelser på
samtlige aftaler.
ksh har fremlagt et udateret kautionsdokument, hvoraf fremgår, at kristine sundtoft inde-
står som selvskyldnerkautionist for de forretninger, som ksh indgik med nordea. dernæst
fremgår følgende: otc-ramme, maksimum dkk 2 mio. kr. kautionen dækker tillige evt. overtræk
på otc-rammen. evt. overtræk på konto 2214 5909 267 139 (herefter benævnt pengemarkedskonto).
                                                      -5-
det er ubestridt, at der er tale om en beløbsubegrænset kautionsforpligtelse, som kristine
sundtoft derved påtog sig.
nordea har fremlagt en risikobeskrivelse, hvoraf bl.a. fremgår, at den i bevillingsbrevet aftal-
te maksimale engagementsbelastning ikke er udtryk for kundens maksimale tabsrisiko, og
har oplyst, at den fremlagte risikobeskrivelse er den, som var en del af aftalegrundlaget.
nordea har endvidere fremlagt regler for finansielle instrumenters engagementsbelastning (gæl-
dende fra december 2011) og har oplyst, at den er identisk med den, der var gældende for 2007.
den 13. september 2007 blev der holdt et møde mellem kristine sundtoft og nordea ved jens
gylling jørgensen. i mødet deltog også kristine sundtofts mand per christiansen. af møde-
referatet, som efter det oplyste er udarbejdet af jens gylling jørgensen, fremgår:
      ”…
      vi starter med at gennemgå de enkelte forretninger på markedsværdiopgørelsen. det er
      ganske tydeligt fra start, at kristine er helt med på, hvilken konsekvens det har hvorvidt
      kursen på de enkelte valutaer er over eller under strikekursen på optionerne. udover at
      hun modtager markedsværdien via kontoret i hobro, har hun skrevet ned, hvornår de
      enkelte forretninger udløber og hvordan kursen skal ligge. hun har svært ved at have en
      holdning til den kommende udvikling i kurserne og støtter sig op ad bankens anbefalin-
      ger og prognose på de enkelte valutaer.
      udover markedsværdien og de bestående forretninger, gennemgår jeg endnu engang
      terminsforretninger, optioner og valutaswaps. jeg fornemmer dog hun har en ganske god
      forståelse af tingene, da hun nu har haft forskellige valutaforretninger kørende i nogle
      måneder.
      jeg gennemgår konkret 3 forslag på skrevne optioner i pln/dkk, eur/sek og
      gbp/dkk. mødet afsluttes med at kristine fortæller, at hun er ganske godt tilfreds med
      forløbet som det kører. hun sir, at det ikke er et problem for hende at følge med i forret-
      ningerne selvom markedsværdien tilsendes kontoret i hobro. per er ikke så aktiv på mø-
      det, men lytter blot interesseret. kristine sir, som hun også har gjort tidligere i telefonen,
      at hun selvfølgelig snakker med sine brødre også, men konkret er det hendes far som er
      meget med på sidelinjen, hvis ikke hun kan træffes kan jeg altid bare ringe til ham (kurt
      kejser). såfremt kristine ikke kan kontaktes kan vi lægge en besked på hendes mobil…
      powerpoint-præsentation er gennemgået og udleveret med aktuel markedsværdi.”
                                                  -6-
powerpoint-præsentationen indeholder en markedsværdiopgørelse, en beskrivelse af ter-
minsforretninger, optioner og valutaswaps samt 3 konkrete forslag på optioner i pln/dkk,
eur/sek og gbp/dkk og nordeas rente- og valutaprognoser pr. 4. september 2007.
ved indførelsen af bekendtgørelse om investorbeskyttelse ved værdipapirhandel (”mifid-
reglerne”) blev ksh registreret som detailkunde hos nordea, hvilket ksh blev meddelt ved
brev af 19. oktober 2007.
ved bevillingsbrev af 21. november 2007 blev den maksimale engagementsbelastning ændret
fra 2 til 4 mio. kr., og stop loss blev ændret fra 1,2 til 2,4 mio. kr.
den 30. november 2007 sendte nordea en række dokumenter til underskrift af kristine
sundtoft vedrørende forhøjelsen af otc-rammen fra 2 til 4 mio. kr. det fremgår af følgebre-
vet, at kautionen skulle ændres fra 2 til 4 mio. kr., og at der skulle etableres pant på 2 mio. kr.
med aftaleindskud på kontoen endende med nr. 775. (herefter benævnt aftalekontoen).
kautionsdokumentet og pantsætningsdokumentet er underskrevet af kristine sundtoft og
modtaget retur i nordea den 20. december 2007.
med virkning fra den 12. marts 2008 blev der mellem nordea og ksh indgået en renteswap
på 10 mio. kr. baseret på danske kroner mod tyrkiske lire, med udløbsdato den 16. marts
2009. parterne blev den 19. august 2008 enige om førtidig indfrielse, og at nordea i den for-
bindelse skulle betale 270.000 kr. til ksh.
i efteråret 2008 indgik ksh en række valutahandler, hvoraf navnlig to resulterede i store tab:
forretningen i chf/nok og forretningen i eur/sek.
som dokumentation for, at valutahandlerne, som ksh indgik, ikke var særligt risikable i
forhold til produkttypens generelle risikovurdering, har nordea fremlagt såkaldte naviga-
torrappoter fra nordea markets for perioderne 1. – 15. april og 9. – 23. september 2008, hvor-
af bl.a. fremgår, at de globale pengemarkeder igen viser meget anormale renteniveauer, som ikke er i
                                                    -7-
overensstemmelse med centralbankernes officielle rentesatser og forventninger til disse. rentenedsæt-
telser og likviditetsindsprøjtninger alene forbedrer ikke situationen og risikoen for at kreditkrisen kan
få langvarig karakter er høj. nordea har endvidere fremlagt en rentegraf, der viser, at nok
faldt og chf steg i perioden fra den 30. juni til den 30. december 2008.
ksh´s aktiviteter hos nordea omfattede tre typer af valutaspekulation: terminsforretninger,
optioner og valutaswaps. nordea har fremlagt en samlet oversigt over ksh´s engagement
hos nordea i perioden fra 2007 til 2009. det fremgår af årsopgørelserne pr. 31. december 2007
og 31. december 2008, at det totale realiserede avance/tab udgjorde hhv. 23.509,54 kr. og
3.161.842,04 kr. nordea har bestridt, at oversigterne kan anvendes til at dokumentere det
samlede tab i en periode, idet optionspræmierne ikke er medtaget.
nordea har fremlagt markedsværdirapporter for perioden 5. september 2008 til 22. oktober
2008, som ubestridt er blevet sendt til kristine sundtoft. det fremgår af rapporterne, at den
samlede markedsværdi pr. 5. september 2008 var negativ med 667.187 kr. den 20. oktober
2008 var markedsværdien negativ med 3.942.584 kr. og den 22. oktober med 2.266.450 kr.
nordea har endvidere fremlagt kontoudskrifter for pengemarkedskontoen for perioden 30.
september 2007 til 30. juni 2009 og aftalekontoen for perioden 21. maj 2008 til 11. december
2008. det fremgår heraf, at der den 21. november 2008 blev overført 5.281.066,19 kr. fra afta-
lekontoen til pengemarkedskontoen. den 28. november 2008 blev der tilbageført 1.728.106,56
kr. til aftalekontoen.
af årsrapporten for ksh for tiden 1. juli 2007 til 30. juni 2008 fremgår det bl.a., at ksh ejer
33,3 % i dattervirksomheden kkn administration aps samt 25 % i dattervirksomheden
kkn invest aps. af ledelsesberetningen fremgår, at i tiden efter regnskabsårets afslutning har
selskabet haft tab på terminskontrakt på ca.4,5 mio. kr. som følge af finanskrisen, der ikke er indregnet
i årsrapporten.
nordea har fremlagt en redegørelse om sagen dateret 19. februar 2010 og udarbejdet af jens
gylling jørgensen, hvoraf fremgår:
                                                   -8-
”sag vedr.kristine sundtoftholding aps
kronologisk forløb i store og små træk med kristine sundtoft holding aps.
første kontakt til kristine sker via kristines far kurt kejser nielsen. kristine har fået et millionbe-
løb overført til hendes holdingselskab, formodentligt fra hendes fader i forbindelse med
dennes salg af en række matas butikker. kurt har derfor sat mig i forbindelse med klaus som
er den ældste af børnene på 3, da disse ønsker at opstarte spekulation i valutamarkedet.
jeg kontakter derfor telefonisk klaus kejser (kristine' bror) ultimo marts 2007 for et møde markets
århus. mødet bliver hurtigt etableret og afholdt den 27.03.2007 — se vedlagte mødereferat.
på mødet gennemgås mulighederne for brug af finansielle produkter, mere herom i det med-
sendte mødereferat fra dette møde.
allerede efter mødet indikerer begge, at de er interesseret i at begynde denne type valutaspe-
kulation. kreditbevilling, nordea master dokument, fuldmagt, deponering etc. etableres derfor.
den 27.06.2007 etableres den første handel med kristine sundtoft. det aftales at der fremsen-
des markedsværdirapporter kvartalsmæssigt og de tilsendes kontoret i hobro, lige såvel som
alle bekræftelser, kontoudtog, handelsnotaer etc. kristine ønsker denne løsning da det så vil
samles her og blive tilsendt hende fra kontoret, samt at hun ofte er forbi kontoret.
da samarbejdet så småt er rullet i gang, er det tydeligt at jeg har fornemmelsen af, at kristine
selv følger med i, hvornår en forretning udløber og hvilken kurs den skal ende i og hvorvidt den
er positiv eller negativ. fra den første handel etableres den 27.06.2007 og resten af året - hand-
les der 17 optioner på forskellige datoer — se vedlagte excelark for datofordeling.
den 13.09.2007 efter knap 3 måneder, aftaler jeg møde hos kristine privat på hendes adresse i
ålborg. efter at samarbejdet nu er godt rullet i gang ønsker jeg at sikre mig, at hun er tilfreds
med forløbet som det er startet op, samt at hun er med på principperne ved brug af skrevne
optioner. på tidspunktet for mødet har hun lavet 9 optioner ud af årets 17 optioner. se vedlag-
te præsentationsmateriale (powerpoint) fra mødet, samt det efterfølgende mødereferat. særligt
her bemærker jeg, at hun sir, såfremt hun ikke kan kontaktes kan hendes far altid kontaktes, da
han følger meget med i tingene — også omkring hende.
ind i 2008 fortsætter samarbejdet som tidligere. der etableres i 2008 i alt 20 optioner samt
en række terminsforretninger som i 2007, som anvendes til at lukke eventuelt kaldte optioner. for
første halvår 2008 etableres der 10 optioner samt 10 optioner i 2. halvår.
i forhold til måske 1 option i 2007, er måske 3 til 5 forretninger i 2008 etableret via samtale
med hendes fader kurt kejser. nogle hvor kristine ikke har været at træffe og andre hvor kri-
stine har stået ved siden af.
læg mærke til at jeg nok har talt med kurt kejser næsten hver eneste dag fra sommeren 2006
og mange dage måske helt op til 5 gange dagligt. han var derfor lidt af en kransekage figur
for hele familien. han blandede sig dog på intet tidspunkt i sine sønners forretninger hos mig,
da jeg heller ikke udleverede oplysninger om disse, men særligt også da sønnerne 100 %
styrede det selv. han ringede derfor også ligeså ofte for at høre til kristines forretninger som
til sine egne. dvs. kurt har ligesom kristine vidst, hvilke forretninger kristine havde. det
virkede derfor ofte betryggende på mig, at kurt ud over
de samtaler jeg havde med kristine, når der blev indgået nye forretninger — løbende fulgte op
på, hvordan tingene stod til med kristines forretninger.
                                                 -9-
den 05.09.2008 etableres forretningen i chf/nok, som senere blev den forretning som gav et
ganske markant tab.
den 22.09.2008 etableres en forretning i eur/sek. kort tid herefter begynder finanskrisen for
alvor at rulle og valutakurserne begynder, at svinge ganske meget. det blev derfor via en
samtale med kurt kejser (faderen) besluttet den 29.09.2008 — dvs., en uge efter etableringen
af denne forretning, at forretning skulle sikres mod yderligere stigning (tab). en beslutning
som senere skulle vise sig som rigtig i forhold til den kommende måneds udsving i eur/sek.
den 30.09.2008 udsendes der markedsværdirapport til kontoret i hobro for at vise den aktuelle
status på forretninger.
den 20.10.2008 er det påkrævet grundet forretningernes negative udvikling, at den stadig eneste
tilbageværende åbne forretning markedsreguleres til den aktuelle kurs.
det betyder at den oprindelige chf/nok forretning fra 05.09.2008 reguleres til kurs 5,75 fra
oprindeligt 5,01. dette betyder en debitering på kr. 2.839.284 på kristine sundtoft holding's
konto. der udsendes en bekræftelse på forlængelse af denne forretning til den nye kurs, som
underskrives.
forretningen som nu er reguleret til den nye markedskurs på 5,75 er nu forlænget i en termins-
forretning til 22.12.2008.
for at holde kristine og de øvrige selskaber mere opdateret om udviklingen på de finansielle
markeder fremsendes der til kontoret i hobro, markedsværdirapporter på følgende datoer:
        30.09.2008
        20.10.2008
        30.10.2008
        17.11.2008 (udleveres forventeligt på møde i ålborg med kurt og klaus kejser)
        15.12.2008
hen til 17.12.2008, ligger den bestående forretning som stadig eksisterer, rimelig uændret om-
kring +/- kurs 5,75 chf/nok som er kursen der er forlænget til pr. 22.12.2008.
i dagene op til jul begynder chf/nok at stige.
klaus og kurt kejser har ved møde med ålborg erhverv i dec. sagt at revisor peter sørensen,
som er familiens revisor skal kontaktes vedr. kristines forretninger (kristine føder også barn
lige inden jul). der lægges derfor besked på peter sørensen' kontor i dagene lige før jul. kurt
kontaktes også, men han er den seneste måned stoppet med at tage sin mobiltelefon (da vi
ringer fra hemmeligt nr. og han angiveligt ikke ønsker at tale med banker).
det er derfor først den 29.12.2008 om morgenen, at der opnås forbindelse til kurt' mobiltele-
fon. det aftales her med kurt, at da kristines forretning i chf/nok er steget så meget yderli-
gere, bør der etableres sikkerhed mod fortsat negativ kursudvikling. dette aftales med kurt
på denne samtale. chf/nok ligger på dette tidspunkt 6,65. efterfølgende tages der tele-
fonisk kontakt til peter sørensen, som der opnås kontakt med kort tid efter. jeg oplyser ham
om, at vi netop har købt sikkerhed op imod kristine' tilbageværende forretning i
chf/nok. det aftales samtidig med peter sørensen, at såfremt chf/nok kursen falder
igen og den bestående chf/nok forretning derfor forbedres — skal jeg tage kontakt til revi-
sor peter sørensen igen.
dette sker den 07.01.2009, da kursen på chf/ nok er faldet fra højeste kurs 6,73 til nu 6,30. det
aftales derfor med peter sørensen denne dato, at den købte sikkerhed fra 29- 12-2008 skal sæl-
                                                        - 10 -
      ges igen og der i stedet skal etableres sikkerhed i form af en stop/loss ordre. det aftales at så-
      fremt kursen stiger til 6,40 vil der automatisk blive købt 5 mio. chf/nok og forretningen vil
      blive endelig lukket. hvis kursen i stedet fortsætter med at falde vil tabet dermed også mind-
      skes. for en go ordensskyld ringer jeg til kristine og får stop/loss ordren bekræftet, da dette kan
      betyde den definitive lukning af forretningen. kristine bekræfter stop/loss ordren som er i
      samråd med revisoren peter sørensen.
      den 12.01.2009 rammer kursen 6,40 og forretningen — lukkes definitivt. der tages derfor kontakt
      til revisor peter sørensen om, at ordren er gjort og han sir, at der dermed ikke skal handles
      mere. kristine forsøges kontaktet for at orienterer om lukningen, men hun træffes ikke.
      primo marts 2009, taler jeg med peter sørensen som ønsker forløbet genfortalt — da han mener
      at have misforstået aftalerne. jeg sender ham derfor en mail på forløbet den 19.03.2009, som
      han senere på dagen bekræfter at have læst. jeg medsender denne mail med mit materiale.
      medsendt dette materiale er:
      1. præsentationsmateriale fra mødet 27.03.2007
      2. mødereferat fra 27.03.2007
      3. præsentationsmateriale fra mødet 13.09.2007
      4. mødereferat fra 13.09.2007
      5. excelark på oversigt over antal optioner indgået i perioden for samarbejdet
      6. optionsbekræftelser fra sommeren 2008 og indtil samarbejdets ophør — bemærk alle opti
          onsbekræftelser er underskrevet siden start 07.
      7. udvalgte terminsforretningsbekræftelser — bemærk alle bekræftelser er underskrevet siden
          start 07.
      8. markedsværdirapporter fra 30.09.2008 og 30,10.2008
      9. der findes båndsamtaler på alle indgåede handler, som efterfølgende er underskrevet
      10. brev fra advokatgruppen af den 27. januar 2010 11. der medsendes mail sendt
          19.03.2009 til revisor peter sørensen.”
under hovedforhandlingen blev der afspillet en række båndoptagelser af samtaler i perioden
fra den 19. august 2008 til den 7. januar 2009 mellem henholdsvis jens gylling jørgensen og
kurt kejser nielsen, jens gylling jørgensen og revisor peter sørensen samt jens gylling jør-
gensen og kristine sundtoft. udskrift af samtalerne har desuden været fremlagt i sagen.
som dokumentation for, at det ikke har været muligt at skaffe båndoptagelser for perioden
for kundeforholdets etablering i 2007 frem til slutningen af juli 2008, har nordea fremlagt en
redegørelse af 15. november 2012, hvoraf fremgår, at dette skyldes tekniske problemer.
forklaringer
                                                - 11 -
der er under sagen afgivet forklaring af kristine sundtoft nielsen, birthe aggergaard, peter
sørensen, per christiansen, kurt kejser nielsen, jens gylling jørgensen, aase kirkeby og
trine christiansen.
kristine sundtoft nielsen har forklaret, at hun er født i 1975 og er udlært dekoratør og mate-
rialist. da hendes forældre solgte matas-forretningerne, blev de enige om, at hun skulle have
7,5 mio. kr. tilført sit selskab ksh. hun skulle i alt have haft omkring 21 mio. kr., men hun
modtog ikke mere end de 7,5 mio. kr. hun ejer ksh, som ejer 33,3 % af kkn administration
aps. hun har investeret i cvh valuta a/s, som udelukkende handler med valuta, men hun
kender ikke til kkn invest aps.
hun deltog i mødet med nordea i århus den 27. marts 2007, men hun har ikke modtaget
mødereferatet. hun er enig i mødereferatets indhold, dog sagde hun ikke på dette tidlige
tidspunkt, at hun ville rådføre sig med sin far, og hun havde heller ikke talt med trine chri-
stiansen endnu. hun deltog, fordi hendes storebror, klaus kejser mente, at hun skulle med.
mødet varede lidt over en time og var mest løs snak om, hvor hendes penge kom fra, og jens
gylling jørgensen forklarede, hvad handlerne gik ud på. hun havde ingen erfaring med in-
vestering, og hun forstod derfor ikke alt. jens gylling jørgensen spurgte ikke, hvor risikovil-
lig hun var, eller hvor mange penge hun kunne klare at miste.
hun deltog i mødet med nordea private banking den 11. april 2007, fordi hun nu gerne ville
flytte sine penge til nordea. hendes far havde anbefalet nordea. på mødet talte de om, hvor
risikovillig hun var, og hun oplyste, at hun kun kunne risikere at miste i alt 2 mio. kr. trine
christiansen sagde, at nordea normalt ikke arbejder med kunder, der kun vil tabe et så lille
beløb. på mødet gav hun udtryk for, at hun gerne ville deltage i et investeringskursus.
i det efterfølgende forløb, talte hun med aase kirkeby angående de daglige forretninger.
hun talte også med jens gylling jørgensen som foreslog, hvordan de kunne komme igang.
hun mindes ikke, at hun skulle være blevet frarådet at indgå i disse handler.
                                                 - 12 -
kundekontrakten blev ikke gennemgået, men blev blot sendt til hendes kontor i hobro.
nordea har ikke forklaret hende begreberne maksimal engagementsbelastning og stop loss,
men hun har læst om det. det er fortsat hendes opfattelse, at de 2 mio. kr. er det beløb, hun
maksimalt kunne tabe.
hun fik ikke oplyst konsekvenserne af den personlige kautionsforpligtelse. hun har læst do-
kumentet, men hun har ikke rigtig forstået det. hun gik ud fra, at også dette var udtryk for
et maksimalt tab på 2 mio. kr. omkring forhøjelsen fik hun blot at vide af trine christiansen,
at hun skulle skrive under, og at det skyldtes ”noget i markedet”.
valutaforretningerne gik i gang ultimo juni 2007, og initiativerne kom uden undtagelse fra
nordea. hun har ikke modtaget rådgivning om valutamarkedet pr. mail.
mødet den 13. september 2007 kom i stand ved, at hun fortalte jens gylling jørgensen, at
hun ikke helt forstod det, der foregik, og så tilbød han at komme og forklare hende det.
hendes mand var også til stede. mødet varede ca. 1 ½ - 2 timer, og de talte frem og tilbage
om valuta og lidt om hendes risikovillighed. hun oplyste, at hun var villig til at risikere at
miste de aftalte 2 mio. kr., hvilket jens gylling jørgensen virkede indforstået med. hun har
ikke modtaget mødereferatet, men er enig i dets indhold. dog har hun ikke sagt, at nordea
blot kunne tale med hendes far.
hun modtog brevet af 19. oktober 2007 fra nordea med oplysning om, at hun var blevet ka-
tegoriseret som detailkunde. hun kender ikke baggrunden for forhøjelsen af engagements-
belastningen fra 2 mio. kr. til 4 mio. kr., og hun husker ikke drøftelser herom.
det gik op for hende, at jens gylling jørgensen drøftede hendes forhold med hendes far, da
jens gylling jørgensen ringede til hende, og hendes far besvarede hendes telefon og blot selv
talte med ham. hun vidste dog ikke, at de indgik aftaler eller handler på hendes vegne.
handlen, som blev indgået den 1. september 2008 med chf overfor nok blev ikke drøftet
med hende. hun talte ikke med jens gylling jørgensen i perioden fra slutningen af sommer-
                                                - 13 -
ferien 2008 til oktober 2008, hvor han ringede til hende fra et hemmeligt nummer. han talte
ikke om handlen med chf over for nok, og han talte ikke om, hvad man kunne gøre for at
sikre hendes selskab mod yderligere tab.
hun er ikke blevet kontaktet af nordea omkring de voldsomme træk på hendes aftalekonto,
og hun har ikke selv set på kontoen.
i februar 2009 kontaktede hun banken, fordi hun ville købe en ny bil. hun talte med trine
christiansen, som fortalte hende, at der kun var 7-800.000 kr. tilbage på kontoen. hun kunne
ikke forstå, hvorfor der stod så lidt på kontoen, og først på dette tidspunkt gik det op for
hende, at hun havde tabt alle de mange penge.
hun har skrevet under på årsrapporten for ksh for tiden 1. juli 2007 til 30. juni 2008, men
hun har formentlig ikke læst om tabet på 4,5 mio. kr. det var revisor, som stod for at lave
regnskaberne.
hun har set markedsrapporterne, som blev sendt til hendes private adresse. for hver handel,
der blev indgået, modtog hun en kontrakt, som hun skulle underskrive. hun læste ikke kon-
trakterne igennem, men skrev dem blot under og returnerede dem. det var svært at holde
styr på alle de enkelte aftaler, så hun har også skrevet under på alle de handler, som hendes
far havde indgået med nordea. det var dog ikke klart aftalt, at han kunne indgå handler på
hendes vegne, heller ikke selv om de lå inden for den aftalte ramme.
frem til sommeren 2008 forestod hun selv alle valutahandlerne, men derefter mistede hun
følingen med det. hun modtog dog fortsat månedlige oversigter, handelsbekræftelser og
markedsrapporter.
birthe aggergaard har forklaret, at hun er senior legal council i nordea og har været ansat i
nordea i 30 år. nordea båndoptager alle samtaler med rådgivere, og i nordea markets bliver
alle samtaler båndoptaget. de har forgæves forsøgt at fremskaffe samtalerne i denne sag,
men firmaet, der arkiverer båndoptagelserne, har oplyst, at alle samtaler fra før juni 2008 er
forsvundet, fordi båndoptageren var gået i stykker.
                                                 - 14 -
peter sørensen har forklaret, at han har kendt kristine sundtoft, siden hun var barn, og at
han har været revisor for hende og hendes selskab. forud for tilførslen af de 7,5 mio. kr. var
hun ikke formuende, og hun havde ikke erfaring med investering og påtog sig sjældent risi-
ci.
årsrapporten for tiden 1. juli 2006 til 30. juni 2007 er underskrevet den 19. november 2007,
men det er ikke nødvendigvis samme dag, hvor den er gennemgået med kristine sundtoft.
det er den dato, hvor bøgerne lukkes. der er afholdt generalforsamling den 16. december
2007. der var et tilgodehavende udbytte på 7,7 mio. kr.
årsrapporten for tiden 1. juli 2007 til 30. juni 2008 er underskrevet den 14. november 2008 og
sendt til styrelsen den 17. december 2008. når der står en dato og en underskrift, må under-
skriften være påført denne dato. ledelsespåtegningen er ikke nødvendigvis underskrevet på
denne dato. den væsentligste begivenhed her var, at der blev nedskrevet finansielle aktiver
for 12 mio. kr. oplysningen om, at der var lidt et tab på terminskontrakter på ca. 4,5 mio. kr.,
fik han af nordea. den blev ikke videregivet til kristine.
ksh har tabt ca. 6 mio. kr. i alt, fordelt på 500.000 kr. i 2006/07 og 5,5 mio. kr. i 2007/08. han
har alle oplysninger om, hvad selskabet har tabt. han ved også, hvad nettoudbyttet for valu-
tahandlerne har været.
han var revisor for alle selskaber på postadressen, hvor i alt 10-15 selskaber hørte til. forret-
ningerne i familien blev primært styret af kurt kejser som familiens overhoved. kurt kejser
og hans selskaber var ved udgangen af 2007 god for omkring 300 mio. kr.
han modtog informationerne fra ksh´s kontor, hvor bjarne iversen samlede alle bilag. der
var dog ikke etableret et decideret bogholderi. han drøftede ikke regnskaberne løbende med
kristine sundtoft, og han har ikke noget indtryk af, hvor godt hun var inde i tingene. han
kender ikke noget til cvh invest. han var revisor for kkn invest aps, der foretog investe-
ringer. flere af selskaberne foretog investeringer, og han forestiller sig, at kkn invest også
foretog valutahandler.
                                                 - 15 -
i efteråret 2008 fik han en mere aktiv rolle i kommunikationen mellem kejser-koncernen og
nordea. han deltog i nogle forhandlinger i november 2008 i nordea. det gik generelt ned ad
bakke med alle selskaberne i koncernen, der tabte penge på både valuta, renteswaps og ejen-
domsspekulationer. sidst på året blev han anmodet om at kommunikere med nordea med
henblik på afvikling af forretningen med ksh.
kurt kejsers generelle holdning til valutahandler var, at man også i krisetider skulle ”blive
liggende”, så man ikke solgte for billigt, men ventede til kurserne steg igen.
per christiansen har forklaret, at han er gift med kristine sundtoft og har kendt hende i 25
år. deres økonomi i 2006 var stabil og god, men de havde ingen formue. i 2006 blev faderens
matas-forretninger solgt, og kristine modtog nogle penge, ca. 5 mio. kr. hun virkede ikke
opsat på at få pengene til at vokse. hun har ikke en spillernatur og ville gerne bare have
pengene stående. hun havde ikke tidligere foretaget investeringer, og hun er ikke typen, der
køber lottokuponer eller spiller.
forud for mødet med nordea i september 2007 havde hun ikke fortalt, at hun havde påtaget
sig en risiko. hun sagde, at hun maksimalt ville bruge 1 mio. kr. mødet varede en times tid.
det var en briefing om, hvad der skulle ske, men han tror ikke, at kristine helt havde forstå-
et, hvad jens gylling jørgensen forklarede. kristine fortalte ham ikke løbende om, hvordan
det gik med hendes selskab, og først i slutningen af februar 2009, da hun var i nordea, fordi
hun ville købe en bil, fandt hun ud af, at der ikke stod flere penge på hendes konto.
han ejer ikke selskaber, men han var involveret i tøjkæden b-young. han husker ikke, om
det var i selskabsregi eller i privat regi. han har ikke selv søgt om en ramme i nordea. han
har heller ikke været involveret i cvh valuta.
kurt kejser nielsen har forklaret, at han er kristines far. kristine havde ikke givet ham en
fuldmagt til, at han kunne forpligte hende over for nordea. årsagen til, at han og jens gyl-
ling jørgensen talte om kristines forretninger var dels, at kristine ofte var svær at få fat på,
                                                - 16 -
og dels at hun ikke vidste så meget om tingene. han fortalte ikke kristine om det, når han
drøftede hendes forretninger med jens gylling jørgensen. han tænkte nok, at det ville jens
gøre, når han senere fortalte hende om deres samtaler. han talte rigtig meget i telefon med
jens gylling jørgensen i efteråret 2008, og jens talte både fra bankens telefon og fra sin egen
mobil og sin kones mobil.
han forsøgte selv med at spekulere i valuta i 2006, hvor nordea lokkede ham til det. senere
spekulerede han også i valuta i spar nord. han havde i alt 20 selskaber. hans søn nikolaj er
selv bankuddannet, og han havde et selskab, hvor han spekulerede i valuta. klaus kejser og
nikolaj fik kristine med på disse valutaspekulationer.
jens gylling jørgensen var hans kontaktperson i nordea, og de talte sammen hver dag. han
vidste ikke altid, hvad der foregik, men fulgte blot det, jens gylling foreslog. han tog dog
selv de endelige beslutninger. han fulgte ikke så meget med i markedet og har ikke set mar-
kedsrapporter i sine forretninger. han fulgte med i kristines forretninger i samme omfang,
som han fulgte med i sine egne forretninger.
det er rigtigt, at han traf beslutninger på vegne af kristine, og det gjorde han også på vegne
af sin kone. han ved godt, at det måske var forkert, men han gjorde det, fordi han ligesom
”sad midt i det”. han synes, at jens gylling jørgensen skulle have undersøgt, om han havde
ret til at handle på vegne af kristine.
han handlede dagligt med nordea, men han er ikke klar over, om nordea vandt 1 krone,
hver gang kristine tabte 1 krone.
jens gylling jørgensen har forklaret, at han blev bankuddannet i danske bank i 1998, hvor
han var ansat frem til 2005. herefter blev han ansat i nordea markets i århus, hvor man be-
skæftiger sig med rente- og valutaafdækning og en række andre finansielle transaktioner.
nordea markets har udelukkende erhvervskunder.
                                                - 17 -
han kom i kontakt med kurt kejser i maj 2006. de holdt et møde med trine christiansen og
en rådgiver fra nordea markets, og kort tid efter blev der etableret en forretning. i efteråret
2006 talte han mere og mere med kurt kejser, og der blev lavet mange valutaforretninger og
rentekontrakter og en stor del spekulation. kontakten med kurt kejser blev intensiveret, og
de talte sammen flere gange ugentligt og somme tider flere gange dagligt.
relationen udviklede sig i foråret 2007, hvor kurt kejser fortalte, at hans børn havde modta-
get et stort beløb i udbytter. der blev afholdt et møde i banken den 27. marts 2007, og han
skrev referatet nogle dage efter mødet. ”line etableringen” var ikke på plads endnu, men der
var lavet en kreditvurdering af kristine sundtoft. han skulle hjælpe kristine sundtoft til at
forstå handlerne, og på mødet blev informationsmaterialet gennemgået minutiøst. når han i
referatet har skrevet ”såfremt de ikke er tilgængelige eller tør tage det første tab”, skal det
forstås på den måde, at med terminer og optioner flytter tingene sig hver dag. det kræver
derfor en vis tilgængelighed og bevågenhed. han forklarede dem om reglerne for stop loss,
og han gennemgik reglerne for rammerne på 60 % og 80 %. kristine sundtoft oplyste ikke, at
hun kun var villig til at risikere en vis sum penge.
han fornemmede, at kristine talte meget med sin far om det hele, ligesom både klaus kejser
og nikolaj kejser gik meget op i det. familien talte meget sammen, og når han talte med en
af dem, stod der ofte et andet familiemedlem i baggrunden.
kendetegnene for hovedparten af de indgåede handler er, at man får en optionspræmie mod
at påtage sig en ubegrænset risiko. gevinstsiden er maksimeret til optionspræmien. han vil
karakterisere risikoen ved de indgåede handler som lav til middel. det, som tidligere var
”lavrisiko”, viste sig dog under finanskrisen at blive ”højrisiko”, og typisk er især de meget
eksotiske valutaer ”højrisiko”.
det materiale, han har udarbejdet, indeholder bl.a. nordeas fremtidsprognose. den bliver
udarbejdet af nordeas analyseafdeling, og den benytter han normalt som udgangspunkt.
produktbeskrivelser af forretninger som valutaswaps, optioner og terminsforretninger er
standarddokumenter.
                                                 - 18 -
han deltog ikke i mødet den 11. april 2007 med private banking. efter mødet den 27. marts
2007 talte han videre med kurt kejser om en ramme til kristine sundtoft. han må også have
talt med kristine, idet han skrev til trine christiansen i mailen af 30. april 2007, at han havde
forsøgt at tale kristine fra at indgå disse forretninger. han husker dog ikke præcis, hvordan
disse ord faldt. det var blot vigtigt for ham, at kristine var bevidst om den risiko, hun påtog
sig. aftaledokumenterne blev udarbejdet af trine christiansen. han vurderede selv, at otc
rammen skulle være på 2 mio. kr. han husker ikke de nærmere omstændigheder omkring
forhøjelsen af rammen.
før der etableres en forretning, er han altid i kontakt med kunden. han har aldrig lavet en
handel på eget initiativ uden at have talt med kunden. hver gang, der blev indgået en for-
retning, blev den bekræftet af kristine sundtoft ved hendes underskrift på en kontrakt. hun
gav på intet tidspunkt udtryk for, at hun alene var villig til at tabe et vist beløb.
på mødet den 13. september 2007 gav han kristine et ekstra ”brush up” på tingene, da han
ville sikre sig, at hun havde forstået tingene. referatet af mødet er lavet inden for den samme
uge. kristine sundtoft nævnte for ham, at hun var helt med på konsekvenserne af kursen på
de enkelte valutaer. hun ville gerne have tingene sendt til kontoret i hobro. de talte om, at
han altid blot kunne ringe til hendes far. han har efterfølgende talt med kristine, hvor kurt
kejser var i baggrunden, og omvendt når han talte med kurt. kurt kejser fulgte meget med i
kristines forretninger og allerede fra et meget tidligt tidspunkt. når der blev etableret en for-
retning for kurt, kunne der også blive etableret en forretning for kristine.
de gennemgik informationsmaterialet til mødet, herunder markedsværdiopgørelserne og
eksempler på eksisterende optionsforretninger med ksh. det var vigtigt for ham at forklare
bankens prognose som bliver opdateret hver uge. de var på dette tidspunkt begyndt at for-
længe forretningerne, hvilket vil sige, at man ikke tager tabet, når optionen udløber i første
omgang, men at man forlænger optionen. det gør man, hvis man tror på, at kursen går op
igen. man udskyder altså datoen for, hvornår der realiseres penge. forlængelserne blev aftalt
flere gange med kristine og også med kurt. kurt ville ikke tage stop loss og ville generelt ik-
                                               - 19 -
ke lukke en forretning. hvis en forretning blev ”skæv”, dvs. havde tab, var hans holdning, at
man bare måtte lægge en ekstra termin på og altså forlænge optionen.
markedsværdirapporter og kontoudtog blev løbende og i hele perioden sendt til kontoret i
hobro. frem til sommeren 2008 var han i kontakt med kristine sundtoft, men derefter gik
kontakten stort set kun gennem kurt kejser. det var hans bestemte indtryk, at kristine var
klar over, at hendes far ordnede hendes forretninger. i efteråret 2008 talte han udelukkende
med kurt kejser, som også indgik handler på vegne af ksh, og kristine underskrev da også
bekræftelserne på disse handler uden videre. kristine har ikke på noget tidspunkt gjort ind-
sigelser eller oplyst om, at handlerne var indgået uden hendes viden eller accept. han kan
ikke erindre at have talt med kristine sundtoft fra sommeren 2008 og frem til januar 2009.
der var ikke noget usædvanligt ved de handler, der blev indgået i efteråret 2008. forretnin-
gen eur/sek var en helt sædvanlig forretning for ksh. forretningen chf/nok blev lavet
på baggrund af nordeas analysesystem ”navigator”. den norske kroner faldt drastisk, men
dette var ikke forudset i prognoserne.
i efteråret 2008 blev markedsværdirapporterne sendt til kristines privatadresse, men de blev
også sendt til hobro, fordi bjarne iversen bad om dem. bjarne iversen oplyste, at kurt kejser
gerne ville have et overblik over alle handlerne, dvs. også børnenes handler. han har aldrig
været i tvivl om, at aftalerne som kurt kejser indgik på kristines vegne, blev indgået med
kristines accept.
mødereferaterne blev ikke sendt til kristine sundtoft, da de alene var til internt brug. han
foretog løbende vurderinger af ksh, herunder ved samtalerne med kristine sundtoft. alle
forretningsforslag kom fra nordea, idet kristine sundtoft ringede, når forretningerne udløb.
da de indgik handlen den 15. september 2008 med chf/nok, havde de ikke en opfattelse
af, at det kunne gå så galt. forventningen var, at den norske krone ville stige, men det gik
den forkerte vej. forretningen som blev indgået den 22. september 2008 stammede fra den
19. august 2008. det var gået den forkerte vej, men kurt kejser besluttede, at den skulle for-
længes. han talte med kurt kejser, da kontoen blev debiteret med 2,8 mio. kr.
                                                 - 20 -
aase kirkeby har forklaret, at hun i 2007 var ansat som privat bankrådgiver i nordea. hun
deltog i mødet den 11. april 2007, som vedrørte investeringer i aktier mv. hun havde ikke
nogen funktion på selve mødet, men skulle stå for alt det administrative i forbindelse med
kristines bankskifte, herunder bestille betalingskort og oprette konti etc. hun har ca. 400
møder om året med kunder, og hun kan derfor ikke huske dette møde specifikt. hun kan
kun huske, at hun var med på mødet, og at det var lidt usædvanligt, at kunden gav udtryk
for, at hun gerne ville deltage i et investeringskursus.
i det efterfølgende forløb har hun alene stået for de daglige bankforretninger med kristine
sundtoft. hun har ikke mødtes med kristine sundtoft efterfølgende, men hun har talt med
hende omkring købet af en bil.
trine christiansen har forklaret, at hun er ansat som erhvervsrådgiver i nordea, og at hun i
2007 var kundeansvarlig for en gruppe af større virksomheder. i 2005 overtog hun et enga-
gement med kurt kejser, der ejede 15 matas-forretninger. kurt kejsers forretninger gik for-
rygende frem til år 2006/2007, hvor han solgte dem til en kreds af investorer og tjente ca. 233
mio. på det netto. hun blev informeret om, at hans tre børn skulle have et udbytte på 21 mio.
kr. hver. i første omgang skulle de blot have 7,5 mio. kr. udbetalt.
mødet i nordea den 27. marts 2007 havde til formål at afdække, hvad kristines sundtofts
planer var med pengene. de 7,5 mio. kr. blev udbetalt til ksh. i forbindelse med udlodning
af pengene fik hun økonomiske oplysninger om ksh, som hun brugte i en kreditvurdering
for at finde ud af, om der var kreditmuligheder svarende til ønskerne. på mødet var kristine
sundtoft lidt søgende, og hun vidste ikke helt, hvad der skulle ske. efterfølgende var der et
møde mellem nordea private banking og kristine sundtoft. hun deltog ikke selv i mødet og
har derfor ikke aftalt med kristine, at hun maksimalt kunne risikere 2 mio. kr. af sin formue.
hun deltog i et møde den 29. marts 2008, men heller ikke her blev det aftalt, at kristine
sundtoft kun kunne risikere at miste 2 mio. kr. der er ikke udarbejdet et mødereferat af dette
møde.
                                                    - 21 -
på et senere møde i nordea med jens gylling jørgensen blev det aftalt, at der skulle indgås
handler med finansielle instrumenter. de tog udgangspunkt i regnskabsmæssige oplysnin-
ger og kunne på baggrund heraf aftale en ramme på 2 mio. kr. med en personlig kaution.
hun stod for papirgangen, og hun foretog en egnethedsvurdering. jens gylling jørgensen
stod for rådgivningen af kristine sundtoft, som ikke havde indvendinger mod rammen.
baggrunden for forhøjelsen af rammen i november 2007 var, at 80 % belastningen var gået i
overtræk på dette tidspunkt. banken reagerede på dette, og man kan enten vælge at indløse
og tage tabet eller at forhøje rammen. forhøjelsen blev aftalt mellem jens gylling og kristine
sundtoft, hvilket kristine har bekræftet med forhøjelsesbrevet. da det er sædvanligt, at man
hæfter for hele rammen, blev kautionen tillige forhøjet. kristine sundtoft gjorde heller ikke
indvendinger imod denne forhøjelse, og hun har ikke givet udtryk for, at de indgåede aftaler
skulle være i strid med, hvad hun var blevet oplyst, eller at hun ikke vidste, hvad hun skrev
under på. aase kirkeby og jens gylling vidste godt, at kristines formue var på 7 mio. kr. og
ikke 21 mio. kr.
hun havde ansvaret for, at mifid-reglerne blev overholdt. de foretog en test i efteråret 2008,
hvor de vurderede, at grundlaget for rammen var uændret. de foretog også en vurdering af,
om forholdene var i overensstemmelse med mifid § 16, og de fandt ikke i denne forbindelse
grundlag for at foretage ændringer.
parternes synspunkter
for ksh er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 7.
februar 2013, hvoraf fremgår:
      ”ansvarsgrundlag:
      indledningsvis bemærkes, at der påhviler sagsøgte et professionsansvar overfor sagsøge-
      ren, hvor reglerne i bekendtgørelsen nr. 809 af 29.06.2007 (mifid-reglerne) er af afgøren-
      de betydning for de krav, der kan stilles til sagsøgtes rådgivning af sagsøgeren.
      det gøres i denne forbindelse særligt gældende:
                                              - 22 -
at    de af sagen omhandlede valutahandler skal bedømmes efter bekendtgørelsen nr.
      809 fra 2007 (mifid-reglerne),
at    sagsøgte har kategoriseret sagsøgeren som detailkunde, jf. bekendtgørelsens § 4,
      stk. 1, nr. 3,
at    der ved vurdering af sagen skal ske identifikation mellem sagsøgeren og kristine
      sundtoft nielsen forstået på den måde, at den viden, som kristine sundtoft niel-
      sen havde, må antages at være den viden, som sagsøgeren havde,
at    sagsøgeren ikke har fået den i bekendtgørelsens § 8 foreskrevne information,
at    sagsøgte har udøvet investeringsrådgivning, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 4, over-
      for sagsøger,
at    sagsøgte – som det væsentligste i sagen – ikke har foretaget en egnethedstest af
      sagsøgeren, jf. bekendtgørelsens § 16,
at    var en sådan egnethedstest foretaget, må konsekvensen heraf antages at have væ-
      ret, at sagsøgeren ikke ville have foretaget de transaktioner/handler, der er foreta-
      get i sagen,
at    det er ganske udokumenteret, at der som påstået af sagsøgte er foretaget en egnet-
      hedstest, jf. de i bekendtgørelsens § 18, nævnte oplysninger,
at    sagsøgte i forbindelse med bekendtgørelsens ikrafttræden i 2007 burde have udar-
      bejdet en detaljeret egnethedstest, jf. bekendtgørelsens § 18 af sagsøgeren og have
      fremsendt denne til sagsøgeren,
at    sagsøgte i forbindelse med en sådan egnethedstest ville have konstateret,
   at     sagsøgeren ikke har nogen personlige forudsætninger, hverken uddannelses-
          mæssige, erhvervsmæssige eller øvrige erfaringer for at forstå valutatransaktio-
          ner,
   at     sagsøgte havde en formue på cirka kr. 7 mio., og at sagsøger gentagne gange
          gav udtryk for, at sagsøgeren maksimalt ville tabe kr. 2 mio.
   at     det synes at være uoplyst, hvad sagsøgerens formål med investeringen har væ-
          ret.
at    sagsøgte i stedet for har ladet sagsøgeren og sagsøgerens ejer påtage sig en ube-
      grænset risiko, og for sagsøgers ejer tillige en personlig hæftelse for en ubegrænset
      risiko,
at    de handler, som sagsøgeren har været involveret i, generelt har været kendetegnet
      ved en høj risiko for sagsøgeren qua det, at i flertallet af handler har strukturen
      været den, at sagsøgeren mod en (beskeden) optionspræmie har påtaget sig en
      ubegrænset kursrisiko,
at    det er ganske udokumenteret, at sagsøgeren løbende har modtaget rådgivning fra
      sagsøgte om de forskellige forretninger,
                                           - 23 -
at sagsøgte i et uroligt marked i sensommeren 2008 havde en særlig anledning til at
   rådgive sagsøgeren, men undlod dette,
at sagsøgte derimod rådgav sagsøgeren til at indgå en forretning baseret på, at
   schweizerfranc ikke ville stige i tider med væsentlig uro på valutamarkedet,
at denne forretning må betragtes som værende en forretning med en særlig høj risiko
   henset til markedsforholdene på indgåelsestidspunktet,
at sagsøgte burde have rådgivet sagsøgeren til at enten at afvikle sine forretninger/gå
   i kontant, indtil der var faldet mere ro markederne, idet sagsøgeren jo ikke havde
   et behov for at indgå de pågældende valutatransaktioner, da sagsøgeren eksem-
   pelvis ikke skulle afdække en risiko ved at modtage betalinger for varer eller tjene-
   steydelser i en fremmed valuta,
at sagsøgte som det mindre i det mere burde og kunne have rådgivet sagsøgeren om,
   at indlægge flere ”stop loss”-ordrer i de enkelte ordrer, således at risikoen på den
   måde blev begrænset og modvirket i et volatilmarked,
at sagsøgte generelt burde have lagt nogle begrænsninger ind i de enkelte forretnin-
   ger (”stop loss”), ikke mindst i september 2008, hvorefter de pågældende ordrer i
   højere grad har afspejlet sagsøgerens risikoprofil,
at den eneste dokumenterbare rådgivning, udover de indledende samtaler ved kun-
   deforholdets begyndelse, består i en samtale fra januar 2009 mellem sagsøgerens
   ejer og sagsøgtes jens gylling,
at de tab, som sagsøgeren led, var lidt på tidspunktet for denne telefonsamtale,
at der i denne forbindelse må lægges vægt på, at de pågældende forrentninger ikke
   mindst for september 2008, har været højrisikoforretninger, der er endt med at ko-
   ste sagsøgeren dennes formue,
at det anførte tillige skal ses i sammenhæng med de meget begrænsede gevinstmu-
   ligheder (optionspræmier), der har været på flertallet af forretningerne,
at sagsøgeren ikke af det materiale, som har været løbende fremsendt, har kunnet ud-
   lede den aktuelle status på sit samlede engagement med sagsøgte henset til, at
   markedsværdirapporterne kun gav et øjebliksbillede og til, at kontoudskrifter for
   pengemarkedskontoen (…) kun blev udsendt kvartalsvis, og alene viste realiserede
   tab,
at saldoen på denne pengemarkedskonto (…) således var kr. 421.501,00 pr.
   31.06.2008, kr. 1.009.915,00 pr. 30.09.2008, og at det således først er i forbindelse
   med kontoudtoget pr. 31.12.2008, at det kunne konstateres, hvilke betydelige tab
   der var realiserede. havde sagsøgte således fremsendt det afregningsmateriale,
   som sagsøgte var forpligtet til efter lovens § 21, må tabet tillige på denne baggrund
   antages at være blevet mindre, idet tabets omfang tidligere var gået op for sagsø-
   gerens ejer,
                                                     - 24 -
      at     kurt kejser nielsen ikke har haft fuldmagt til at forpligte sagsøgeren, hvilket sag-
             søgte har været vidende om,
      at     sagsøgte under alle omstændigheder, uagtet hvilken rådgivning der måtte være
             afgivet overfor kurt kejser nielsen, tillige har været forpligtet til at foretage en
             selvstændig rådgivning af sagsøgeren,
      at     sagsøgeren som følge af sagsøgtes meget betydelige overtrædelser af og mangel-
             fuld rådgivning efter mifid-reglerne må indrømmes en bevislempelse,
      at     sagsøgte ved de ovenfor anførte forhold har pådraget sig et professionsansvar
             overfor sagsøgeren.
      tab:
      sagsøgerens påstand er baseret på det tab, som er opgjort af sagsøgerens revisor.
      det fremgår imidlertid …,
      at     sagsøgeren i 2007 havde et realiseret nettotab forstået som summen af alle årets ef-
             fektuerede handler på kr. 23.509,00,
      at     det samlede tal for 2008 er kr. 5.847.481,00,
      at     samme tal for 2009 er kr. 2.706.385,00,
      at     i alt kan tabet således opgøres til kr. 8.577.375,00,
      at     antages det således, at sagsøgeren ville have lidt tab på transaktionerne, såfremt
             sagsøgte havde rådgivet korrekt, er der således plads hertil i den nedlagte påstand,
             idet den nedlagte påstand er godt kr. 2 mio. mindre, end det efter sagsøgtes egne
             bilag er realiserede tab,
      at     alene forretningen baseret på schweizerfranc op mod norske kroner har kostet kr.
             2.601.020,00 i 2008 (pr. 22.12.2008), og kr. 2.298.437,00 i 2009 (pr. 30.01.2009),
      at     ovennævnte skal ses i sammenhæng med, at der var aftalt en forhøjet maksimal
             engagementsbelastning på kr. 4 mio., og en maksimal nettotabsposition på kr. 2,4
             mio…”
for nordea er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af
11. november 2013, hvoraf fremgår:
      ”til støtte for den nedlagte påstand gør sagsøgte følgende hovedanbringender gældende.
      indledningsvis gøres det gældende, at sundtoft holding ikke har dokumenteret, at nor-
      dea bank finland plc ("nordea") i forbindelse med håndteringen af kundeforholdet og
                                               - 25 -
den ydede rådgivning, har begået fejl eller udvist forsømmelser, som kan føre til, at nor-
dea skulle være erstatningsansvarlig overfor sundtoft holding.
det er sundtoft holding, der har bevisbyrden for, at nordeas rådgivning har været an-
svarspådragende. denne bevisbyrde er ikke løftet.
det gøres gældende, at samtlige indgåede transaktioner blev etableret inden for rammer-
ne af aftalegrundlaget med sundtoft holding og efter særskilt aftale med en repræsentant
for sundtoft holding, og at samtlige forretninger dermed blev etableret efter sundtoft
holdings udtrykkelige ordre og ønske.
i den forbindelse gøres det gældende, at samtlige handler blev indgået, afviklet, afregnet
og dokumenteret i overensstemmelse med parternes aftalegrundlag, jf. herved navnlig
kundekontrakt, …, bevillingsbrev, …, og almindelige betingelser for aftaler om finan-
sielle instrumenter, ….
hver enkelt handel blev etableret efter mundtlig aftale med en repræsentant for sundtoft
holding og efterfølgende bekræftet skriftligt af kristine sundtoft nielsen, og nordea
sendte løbende - i overensstemmelse med parternes aftale - markedsværdirapporter, be-
kræftelser, kontoudtog, handelsnotaer mv. til familien sundtofts kontor i hobro.
de mundtlige aftaler blev først og fremmest indgået med kristine sundtoft nielsen, men
også i visse tilfælde med hendes far, kurt kejser nielsen, som kristine sundtoft nielsen
havde henvist nordea til at kontakte, hvis hun ikke selv var ledig, jf. herved møde den
13. september 2007, …
såfremt der mellem kristine sundtoft nielsen og dennes far efterfølgende er opstået tvivl
om, hvorvidt han havde fornøden bemyndigelse til at indgå mundtlige aftaler med nor-
dea på vegne af sundtoft holding, gøres det gældende, at dette udelukkende er en sag
mellem kristine sundtoft nielsen og kurt kejser nielsen, og at en eventuel tvivl herom
ikke kan komme nordea til skade.
dette understøttes yderligere af, at kristine sundtoft nielsen overfor nordea for samtlige
handlers vedkommende, skriftligt har bekræftet mundtlige aftaler indgået mellem kurt
kejser nielsen og nordea.
det gøres videre gældende, at nordeas håndtering af kundeforholdet og den rådgivning,
som nordea ydede kristine sundtoft nielsen som repræsentant for det sagsøgende sel-
skab, i det hele lever op til de krav, der var gældende under kundeforholdets beståen,
herunder mifid-reglerne fra 1. november 2007, jf. bekendtgørelse nr. 809 af 29. juni 2007
om investorbeskyttelse ved værdipapirhandel.
i den forbindelse gøres det gældende at nordea, forud for indgåelsen af kundeaftalen,
gennem en række møder og undersøgelser afdækkede sundtoft holdings økonomiske
forhold, kristine sundtoft nielsens risikovillighed samt de finansielle produkters konkre-
te egnethed, jf. herved bl.a. møde den 11. april 2007, …, og email af 30. april 2007 fra jens
gylling-sørensen, …
før kundeforholdet blev etableret modtog kristine sundtoft nielsen grundig rådgivning
om principperne for valutaspekulation og de dermed forbundne risici, jf. herved møde
den 27. marts 2007, …, samt informationsmaterialet i … 3 måneder efter kundeforholdets
                                                - 26 -
etablering fulgte nordea endvidere op på denne rådgivning og sikrede sig, at kristine
sundtoft nielsen forstod principperne for valutaspekulation og var indforstået med de
dermed forbundne risici, jf. herved møde den 13. september 2007, …, og informationsma-
terialet i ...
i den forbindelse gøres det gældende, at kundeforholdet og kontakten til nordea markets
blev etableret på kristine sundtoft nielsens initiativ, jf. herved mødet den 27. marts 2007,
…, og mødet den 11. april 2007, … og at kristine sundtoft nielsen netop ønskede at fore-
tage de i sagen omhandlede valutatransaktioner.
desuden gøres det gældende, at nordea i den indledende fase var omhyggelig med at in-
formere kristine sundtoft nielsen om de risici, der var forbundet med forretninger af
denne type, …
nordea advarede direkte kristine sundtoft nielsen mod at involvere sig i forretninger af
den omhandlede type, jf. e-mail af 30. april 2007 fra jens gylling jørgensen, …, men kri-
stine sundtoft nielsen havde et selvstændigt og vedholdende ønske om at engagere sig i
valutaspekulation.
det gøres videre gældende, at hver enkelt transaktion blev indgået telefonisk og dermed i
direkte dialog med en repræsentant for sundtoft holding. under disse samtaler ydede
nordea tillige telefonisk rådgivning, der var afstemt med kristine sundtoft nielsens sti-
gende kendskab til og erfaring med indgåelsen af disse finansielle transaktioner.
efterfølgende modtog sundtoft holding løbende og i overensstemmelse med parternes
aftale bekræftelser, kontoudtog, handelsnotaer og markedsrapporter vedrørende de ind-
gåede transaktioner, der blev sendt til familiens kontor i hobro,…
det gøres gældende, at nordeas rådgivningspligt (før den 1. november 2007) var regule-
ret af dagældende bekendtgørelse nr. 1261 af 8. december 2006 om god skik for finansiel-
le virksomheder, da kundeforholdet blev etableret.
det gøres gældende, at mifid-reglerne (bekendtgørelse nr. 809 af 29. juni 2007) først
trådte i kraft den 1. november 2007, hvor der allerede var etableret 13 valutaforretninger
med sundtoft holding, hvorfor mifid-reglerne alene finder anvendelse på valutaforret-
ninger indgået efter 1. november 2007.
i forbindelse med mifid-reglernes indførelse kategoriserede nordea kristine sundtoft
nielsen som detailkunde, hvilket hun blev orienteret om ved brev af 19. oktober 2007, …
det gøres gældende, at nordeas forpligtelser i henhold til mifid-regelsættet skal be-
dømmes efter overgangsbestemmelserne for håndteringen af eksisterende kunderelatio-
ner før 1. november 2007, jf. bekendtgørelsens §§ 33-35.
det gøres gældende, at en eventuel overtrædelse af mifid-reglerne ikke i sig selv medfø-
rer et erstatningsansvar, idet der alene er tale om et regelsæt med vejledende bestemmel-
ser for handlemåden hos en person, der rådgiver om værdipapirer.
selv hvis retten måtte nå til det resultat, at nordea ikke i tilstrækkelig grad har opfyldt
sin rådgivningsforpligtelse overfor sundtoft holding, herunder ved overholdelse af mi-
                                                      - 27 -
       fid-reglerne, gøres det gældende, er der ikke dokumenteret nogen årsagssammenhæng
       mellem sundtoft holdings tab på valutaforretninger og nordeas rådgivning.
       det gøres gældende, at der intet grundlag er for at antage, at sundtoft holding ville have
       truffet andre investeringsbeslutninger, såfremt nordea havde håndteret kundeforholdet
       og den ydede rådgivning anderledes.
       i relation til det opgjorte krav gøres det gældende, at sundtoft holding ikke har godtgjort
       at have lidt et økonomisk tab, som kan kræves erstattet af nordea, og derved er den
       grundlæggende betingelse for at få tilkendt erstatning ikke opfyldt.
       i den forbindelse gøres det gældende, at et nettotab over en periode ikke i sig selv kan
       udgøre et erstatningsberettiget tab i denne sammenhæng, idet en fuldstændig dækning af
       nettotabet ville være ensbetydende med, at sundtoft holding havde indgået samtlige
       transaktioner uden risiko for tab og alene med chancen for gevinst på nettobasis. dette er
       i sagens natur ikke tilfældet, da der i høj grad er risiko ved at spekulere i valutaforretnin-
       ger af den omhandlede type. sundtoft holding var fuldt ud orienteret om og indforstået
       med denne risiko, jf. ovenfor.
       årsagen til sundtoft holdings negative resultater af forretningerne skyldes en uforudsi-
       gelig og ugunstig kursudvikling på grund af uro på de finansielle markeder som følge af
       finanskrisen, der slog igennem i slutningen af september 2008. de voldsomme udsving i
       valutakurserne, som fremgår af …, kunne nordea ikke have forudset eller rådgivet om,
       og kan under alle omstændigheder ikke danne baggrund for det erstatningskrav, der nu
       indtales under denne sag…”
sø- og handelsrettens begrundelse og resultat
kundeforholdet mellem nordea og ksh var allerede etableret, da bekendtgørelsen om inve-
storbeskyttelse ved værdipapirhandel (”mifid-reglerne”) trådte i kraft 1. november 2007.
nordeas rådgivningsforpligtelser før 1. november 2007 var således reguleret af dagældende
bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder.
forud for indgåelsen af kundekontrakten den 2. maj 2007 blev der afholdt et møde mellem
nordea og kristine sundtoft den 27. marts 2007. på baggrund af mødereferatet og det mate-
riale, der blev gennemgået på mødet, lægger retten til grund, at kristine sundtoft modtog en
grundig rådgivning om principperne for valutaspekulation og de hermed forbundne risici.
efter indholdet af referatet af mødet mellem kristine sundtoft og nordea private banking
den 11. april 2007 lægger retten endvidere til grund, at nordea i overensstemmelse med reg-
lerne i bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder §§ 6 og 13, stk. 1, i tilstræk-
                                                - 28 -
keligt omfang afdækkede ksh´s økonomiske forhold og risikovillighed samt mulighed for at
bære et eventuelt tab.
da mifid-reglerne trådte i kraft, blev ksh i overensstemmelse med overgangsbestemmelsen
i § 34 registreret som detailkunde hos nordea, og kristine sundtoft blev informeret herom
ved brev af 19. oktober 2007. efter trine christiansens forklaring lægges det endvidere til
grund, at nordea i efteråret 2008 foretog en egnethedstest, hvorefter man vurderede, at
grundlaget for investeringsrammen var uændret, og at der ikke var anledning til at foretage
ændringer i forhold til overholdelse af mifid § 16.
efter oplysningerne i sagen finder retten det dokumenteret, at kristine sundtoft også løben-
de modtog rådgivning omkring valutahandlerne, herunder på mødet den 13. september 2007
og ved flere telefonsamtaler med jens gylling jørgensen.
det findes ikke bevist, at der var indgået aftale om, at tabet var begrænset til i alt 2 mio. kr.,
og samtlige handler anses derfor for indgået inden for rammerne af parternes aftale.
de enkelte valutahandler blev indgået ved mundtlige aftaler mellem nordea og kristine
sundtoft henholdsvis hendes far kurt kejser på vegne af ksh, og efter det foreliggende fin-
des det godtgjort, at kurt kejser var bemyndiget til at indgå handler med nordea på vegne
af ksh. retten har ved denne vurdering navnlig lagt vægt på, at kristine sundtoft løbende
modtog markedsrapporter fra nordea om de gennemførte handler, og at hun ikke reagerede
herpå, men tværtimod skriftligt bekræftede samtlige handler. der er endvidere lagt vægt på,
at hun efter det oplyste har overhørt flere telefonsamtaler mellem hendes far og jens gylling
jørgensen, hvor faderen indgik aftaler på hendes vegne.
som følge af det anførte er ksh bundet af samtlige de investeringsmæssige dispositioner,
der er foretaget, også af kurt kejser.
nordeas påstand om frifindelse tages derfor til følge.
                                               - 29 -
efter sagens udfald, værdi, forløb og omfang skal ksh betale sagsomkostninger til nordea
med i alt 120.000 kr. beløbet omfatter alene dækning af udgifter til advokatbistand.
                                     thi kendes for ret:
nordea bank finland plc. frifindes.
kristine sundtoft holding aps skal inden 14 dage betale 120.000 kr. i sagsomkostninger til
nordea bank finland plc.
sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8a.
claus forum petersen                    henrik rothe                     lotte wetterling
      finn øst andersson                                  leonhardt pihl
                                            (sign.)
                                         ___ ___ ___
                               udskriftens rigtighed bekræftes
                         sø- og handelsretten, den 25. februar 2014


text:
- pej
                                      udskrift
                                           af
                         sø- & handelsrettens dombog
                                     ____________
                                         dom
afsagt den 3. oktober 2013.
p-32-12
                                1) a
                                (advokat steen klein)
                                2) b
                                (advokat steen klein)
                                3) c
                                (advokat steen klein)
                                mod
                                polferries, polish baltic shipping co.
                                (advokat peter honoré)
indledning
                                                     -2-
       denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgerne, a og interessenterne b og c, har krav på
tortgodtgørelse i medfør af konkurslovens § 28, stk. 1, som følge af at sagsøgte, polferries,
polish baltic shipping co., indgav konkursbegæringer, som skifteretten nægtedes fremme.
 påstande
       sagsøgerne har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes til hver af sagsøgerne at beta-
le tortgodtgørelse med 25.000 kr. subsidiært et af retten fastsat mindre beløb med tillæg af
renter i henhold til rentelovens bestemmelser fra sagens anlæg til betaling sker.
       sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse og subsidiært frifindelse mod betaling af
et mindre beløb.
oplysningerne i sagen
       der er enighed om, at der mellem sagsøgerne og sagsøgte var korrespondance om,
hvorledes den ubestridte del af sagsøgtes krav mod sagsøgerne kunne betales. sagsøgte an-
modede advokat søren volder om at inddrive kravet i danmark. herefter havde advokat sø-
ren volder korrespondance først direkte med sagsøgerne og herefter med sagsøgernes advo-
kat, advokat steen klein. i en e-mail sendt den 7. marts 2012 fra advokat steen klein til ad-
vokat søren volde fremgår det blandt andet, at sagsøgerne kunne godkende det opgjorte be-
løb, såfremt enkelte mellemregningsposter og renter blev fratrukket. det fremgår endvidere
af e-mailen:
       ”… tidernes ugunst i kølvandet på den stedfundne ruteomlægning, der som bekendt har ramt
       mine klienter hårdt og resulteret i, at mine klienter ikke ser sig i stand til at betale det fulde be-
       løb på én gang og jeg skal derfor henstille at mine klienter kan afvikle gælden over 24 måne-
       der…”
       advokat søren volder indleverede efter yderligere kontakt med advokat steen klein
konkursbegæringer mod sagsøgerne til sø- og handelsretten den 2. april 2012. kravet var
                                               -3-
opgjort med hovedstol pr. 31.12 2012 på 733.940,72 kr. med tillæg af omkostninger for indle-
vering af konkursbegæringerne og med fradrag af a conto indbetaling på 287.200 kr. kravet
var herefter opgjort til 450.615,72 kr.
       på mødet i sø- og handelsretten protesterede sagsøgerne imod konkursbegæringens
fremme. skifteretten afsagde den 8. august 2012 kendelse om, at begæringerne nægtedes
fremme, da skifteretten ikke fandt det godtgjort, at interessenterne var insolvente. sagsøgte
kærede afgørelsen til landsretten, der den 17. september 2012 stadfæstede skifterettens afgø-
relse i henhold til grundene.
       den 22. oktober 2012 indleverede sagsøgerne klage over advokat søren volder til ad-
vokatnævnet. advokatnævnet udtalte den 18. marts 2013, at advokat søren volder ikke in-
den indgivelse af konkursbegæringerne tilstrækkeligt havde undersøgt, hvorvidt sagsøgerne
var insolvente, eller om betalingsudygtigheden måtte antages at være forbigående. advokat
søren volder havde derfor ikke godtgjort, at indgivelse af konkursbegæringerne havde væ-
ret nødvendige og rimelige, og han blev pålagt en bøde på 10.000 kr. advokat søren volder
har anket sagen til landsretten. sagen skal hovedforhandles i slutningen af november 2013.
       advokat steen klein indleverede herefter stævning i denne sag mod sagsøgte med
krav om erstatningsgodtgørelse og tortgodtgørelse. stævningen er modtaget den 24. oktober
2012 i sø- og handelsretten.
       herefter indleverede sagsøgte stævning dateret den 14. december 2012 mod a i polen,
hvor parterne har indgået værnetingsaftale, med krav om betaling af 386.665,72 kr.
       umiddelbart før hovedforhandlingen af sagen frafaldt sagsøgerne deres erstatningspå-
stand, da forholdet er inddraget under den verserende sag i polen, hvorfor nærværende sag
alene drejer sig om tortgodtgørelse.
forklaringer
       c har forklaret, at han sammen med sin partner har arbejdet sammen med polferries
siden 1977. omsætningen for i/s´et har siden 1977 og frem til i år været på 480 mio. kr. i alt.
der har været tider, hvor det har været polferreies, der har skyldt interessentskabet penge.
       han ejer ejendommen beliggende bakkedal 21, 2900 hellerup, og hans partner ejer he-
lenevej 5, st. 1873 frederiksberg. de har begge haft besøg af polferries bestyrelse privat.
                                                 -4-
       sagsøgerne havde ikke mulighed for at betale hele beløbet på en gang, men de kunne
betale 350.000 kr. og afdrage resten. i/s´et forudbetalte, og derfor havde de en stram likvidi-
tet. de havde en samtale med generaldirektøren i polferreis, hvor de tilbød at stille sikker-
hed. han tilbød ikke pant til advokat søren volder, da advokat søren volder ikke havde
spurgt om sikkerhed.
       herefter blev der indgivet konkursbegæring, hvilket de var nødt til at oplyse banken
om. banken opsagde i første omgang engagementet. banken skred ikke til opsigelse allige-
vel, men fik i stedet pant i firmaet.
       advokat steen klein var hjemme hos ham aftenen inden første retsmøde. de var i kon-
takt med advokat søren volder telefonisk. advokat søren volder havde sagt, at de bare
kunne tilbyde et beløb. de tilbød yderligere 250.000 kr. til fuld og endelig afgørelse, hvilket
blev afslået.
       det resterende beløb på 380.000 kr. er stadig ikke betalt. han mener fortsat, at rente-
kravet er uberettiget, da sagsøgte har oplyst, at de ville slette disse.
advokat søren volder har forklaret, at han stort set kun har beskæftiget sig med inkasso, in-
solvens og rekonstruktioner, siden han blev uddannet i januar 2005.
       han kendte ikke polferries i forvejen, da han blev kontaktet af selskabet først på året
2012. han blev præsenteret for kravet på en lille mio. kr., som polferries forgæves havde for-
søgt at inddrive ved sagsøgerne. polferreis ville have ham til at inddrive pengene, og han
sendte derfor sædvanligt påkrav om betaling inden 10 dage.
       han blev herefter kontaktet af en af interessenterne, der oplyste, at han var bekendt
med problemet, men anmodede om at sagsøgte afventede, at advokat steen klein kom retur
fra ferie.
       han var herefter i kontakt med advokat steen klein, der bekræftede, at sagsøgerne
skyldte pengene, i hvert fald hovedstolen, men at de havde likviditetsvanskeligheder. han
spurgte til, hvad der kunne tilbydes af afdragsordning, da han ikke vidste, om polferries
eventuelt ville være med til en sådan. udgangen af telefonsamtalen blev, at advokat steen
klein skulle vende tilbage, når han havde talt med sine klienter.
       der var efterfølgende e-mail korrespondance mellem ham og advokat steen klein.
blandt andet blev e-mailen dateret den 7. marts 2012 fra advokat steen klein sendt efter den
                                                 -5-
oven for nævnte indledende telefonsamtale. her bekræftede advokat steen klein igen skyld-
forholdet men oplyste, at sagsøgerne ikke ville betale renterne.
       han havde forstået på sine klienter, at der i forbindelse med en tidligere afdragsord-
ning var givet tilsagn om, at såfremt denne blev overholdt, så ville renterne blive slettet.
       i en af telefonsamtalerne med advokat steen klein blev der redegjort for baggrunden
for de store vanskeligheder. advokat steen klein oplyste, at sagsøgerne arbejdede på et fra-
salg af virksomheden til medarbejderne og i det hele taget undersøgte, hvordan der kunne
skaffes penge. han foreslog derfor, at sagsøgerne betalte 50 % med det samme, og 50 % blev
afdraget over ca. 6 måneder, og at der blev stillet sikkerhed for den del, der skulle afdrages.
       advokat steen klein vendte tilbage og oplyste, at sagsøgerne kun kunne låne mindre
end 50 %, og resten skulle afdrages over ca. 12 måneder. der blev ikke kommenteret på, om
der kunne stilles sikkerhed. han opfattede tilbuddet som en afvisning, da de kom tilbage
med et dårligere tilbud, både på grund af længden af afdragsordningen og fordi sagsøgerne
ikke kunne stille sikkerhed.
       polferries orienterede ham herefter om, at der var betalt 287.000 kr. han var ikke helt
klar over, hvorfor det lige var det beløb, men det var noget med halvdelen minus nogle po-
ster. det var ikke aftalt, at beløbet kunne betales til fuld og endelig afgørelse. han valgte at
indgive konkursbegæringer, da sagsøgerne ikke havde likviditet til at betale polferries´ krav,
og da der ikke var stillet sikkerhed. polferries var også nervøs for, hvad et eventuelt frasalg
ville betyde, da de havde 380.000 kr. ”ude og hænge”. polferries havde også oplyst om, at på
det tidspunkt, hvor konkursbegæringen blev indgivet, var det tidspunkt, hvor likviditeten
ville være størst, så der ville blive mest muligt til kreditorerne. han tænkte selv, at såfremt
sagsøgerne ikke havde likviditet i højsæsonen, bekræftede det insolvensformodningen.
       da han meddelte advokat steen klein, at der ville blive indgivet konkursbegæringer,
svarede advokat steen klein, at så var der nok indsigelser, og at der var problemer med
værneting i forhold til den indgåede samarbejdsaftale.
       han mente selv, at der var grundlag for at indgive konkursbegæringerne. der var en
insolvensformodning, da det var bekræftet af advokat steen klein, at sagsøgerne manglede
likviditet. han kunne ikke trække supplerende oplysninger om interessenterne. han gik ud
fra, at advokat steen klein havde undersøgt likviditetsmulighederne, herunder om interes-
senterne kunne indskyde penge på grund af den solidariske hæftelse. han havde indhentet
                                                    -6-
tingbogsattester for interessenternes private huse. han kan ikke huske, om det skete ved
indgivelse af konkursbegæringerne eller inden retsmødet i skifteretten, men han kunne ikke
umiddelbart konstatere en friværdi ud fra hæftelserne set i forhold til de offentlige ejen-
domsvurderinger.
       aftenen inden retsmødet havde han en telefonsamtale med advokat steen klein, hvor
sagsøgerne tilbød 150.000 kr. til fuld og endelig afgørelse, hvilket han afviste.
parternes argumenter
       sagsøgerne har i replik af 19. marts 2013 gjort følgende gældende:
       ”det fastholdes ligeledes, at bestemmelsen i konkurslovens § 28, stk. 1, som udgangspunkt
hjemler erstatning for tort, uden hensyn til, om konkurs de facto er indtrådt.
       konkursbegæringerne er som fremhævet indleveret til sø- og handelsrettens skifteret den 2.
april 2012, og det tagne retsskridt har nødvendiggjort sagsøgernes orientering herom til rejsebureauets
faste bankforbindelse. denne orientering resulterede i, at banken i første omgang valgte at opsige en-
gagementet med rejsebureauet. i tilfælde hvor der som her er tale om et interessentskab, hvor kon-
kursdekret forudsætter, at samtlige interessenter enten allerede er eller samtidig tages under konkurs-
behandling, er betingelserne for at tillægge interessentskabet godtgørelse i anledning af den forgæves
indgivne konkursbegæring opfyldt under hensyntagen til det misbrug, de indgivne konkursbegærin-
ger er udtryk for.”
       sagsøgte har under hovedforhandlingen gjort gældende, at sagsøgernes anbringende
må forstås således, at konkurslovens § 28, stk. 1, hjemler tortgodtgørelse på objektivt grund-
lag, når konkursbegæringen ikke tages til følge. sagsøgerne har ikke gjort gældende, at sag-
søgte ikke udviste den fornødne agtpågivenhed, hvorfor sagsøgerne skal frifindes allerede af
den grund.
       såfremt skifteretten fortolker sagsøgernes anbringende udvidende, har sagsøgte gjort
gældende, at sagsøgerne ikke har løftet bevisbyrden for, at sagsøgte ikke udviste den for-
nødne agtpågivenhed i forbindelse med sagsøgtes indbringelse af konkursbegæringerne.
ansvarsnormen efter konkurslovens § 28, stk. 1, er en almindelig culpanorm. konkursbegæ-
ringerne havde ikke en chikanøs karakter og havde ikke på anden måde været krænkende
for sagsøgerne, jf. principperne i erstatningsansvarslovens § 26. der foreligger ikke en rets-
stridig krænkelse af sagsøgernes frihed, fred, ære elle person. dette gælder utvivlsomt for
                                                  -7-
sagsøger 1, som er en juridisk person, hvorfor sagsøgte allerede af denne grund må frifindes
for det af sagsøger 1 påståede krav om tortgodtgørelse.
       sagsøgerne havde anerkendt gældsforholdet og havde oplyst, at de ikke havde mulig-
hed for at betale hele kravet. sagsøgte var derfor berettiget til at antage, at sagsøgerne var in-
solvente. sagsøgerne kan ikke løfte bevisbyrden blot ved at fremlægge kendelsen fra advo-
katnævnet mod advokat søren volder.
       der blev ikke afsagt konkursdekret, ligesom indgivelsen af konkursbegæringen ikke
har været offentliggjort. banken opsagde engagementet med sagsøgerne af andre og flere
grunde end blot indgivelse af konkursbegæringerne, og opsigelsen blev trukket tilbage
umiddelbart efter. der foreligger derfor heller ikke af disse grunde en krænkelse, der beretti-
ger sagsøgerne til erstatning.
       for det tilfælde, at skifteretten måtte finde, at sagsøgerne, fælles eller enkeltvist, måtte
være berettiget til godtgørelse for tort, gøres det subsidiært gældende, at den påståede ud-
måling af 25.000 kr. i en sag som den foreliggende betydeligt overstiger de udmålingsprin-
cipper, der er fastlagt i retspraksis, og som er forudsat ved konkurslovens § 28.
skifterettens afgørelse
       skifteretten lægger til grund, at advokat søren volder flere gange var i kontakt med
sagsøgerne og deres advokat steen klein, for at finde en løsning på betalingen af det skyldi-
ge beløb. der er endvidere ubestridt, at sagsøgerne havde oplyst advokat søren volder om,
at de ikke havde mulighed for at betale hele det skyldige beløb på en gang og tilbød en af-
dragsordning på først 2 år og senere 1 år.
       da interessenterne hæfter solidarisk, direkte og personligt for i/s´et, og i øvrigt var re-
præsenteret af en advokat, finder skifteretten, at advokat søren volder var berettiget til at gå
ud fra, at interessenterne ikke havde mulighed for at betale kravet. skifteretten finder heref-
ter ikke, at sagsøgerne har løftet bevisbyrden for, at advokat søren volder ikke havde udvist
den fornødne agtpågivenhed inden indgivelse af konkursbegæringerne.
       med hensyn til sagsomkostninger forholdes som nedenfor bestemt. der er ved fast-
læggelsen af sagsomkostningerne lagt vægt på sagens omfang, resultat og på at sagen indtil
kort før hovedforhandlingen ligeledes indeholdt påstand om erstatning. de tilkendte om-
                                                  -8-
kostninger dækker udgiften til vidnegodtgørelsen til advokat søren volder med 6.295,87 kr.,
og resten dækker udgiften til advokatbistand.
                                        thi kendes for ret:
       sagsøgte, polferries, polish baltic shipping co., frifindes.
       i sagsomkostninger betaler sagsøgerne, a, b og c, inden 14 dage 60.000 kr. til polfer-
ries, polish baltic shipping co.
                                      randi lund dallerup
                                               (sign.)
                                            ___ ___ ___
                                  udskriftens rigtighed bekræftes
                                     sø- og handelsretten, den

source: retspraksis

LICENSE:
Creative Commons Legal Code

CC0 1.0 Universal

type: caselaw

jurisdiction: Denkmark


text:
                             højesterets dom
                            afsagt tirsdag den 8. maj 2018
sag 246/2017
(2. afdeling)
location a/s
(advokat lars langkjær)
mod
grundejernes investeringsfond
(advokat erik wendelboe christiansen)
i tidligere instanser er afsagt dom af boligretten i helsingør den 2. december 2016 og af østre
landsrets 23. afdeling den 6. juni 2017.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, vibeke rønne, jens peter
christensen, hanne schmidt og jan schans christensen.
påstande
appellanten, location a/s, har nedlagt påstand om, at indstævnte, grundejernes investerings-
fond, skal anerkende at være forpligtet til at ophæve bindingskonto nr. 41-09649 for ejen-
dommen sundtoldvej 9, helsingør.
grundejernes investeringsfond har påstået stadfæstelse.
anbringender
location a/s har anført navnlig, at ejendommen sundtoldvej 9, helsingør, der indeholder 6
beboelseslejligheder, i medfør af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, ikke er omfattet af § 18
og § 18 b i lovens kapitel iii om hensættelse. ejendommen er heller ikke i medfør af boligre-
guleringslovens § 4 a omfattet af hensættelsespligten, idet ejendommen ikke sammen med
                                               - 2 -
ejendommene sundtoldvej 5-7 udgør én ejendom. grundejernes investeringsfond er derfor
forpligtet til at ophæve den bindingskonto, der er oprettet efter boligreguleringslovens § 18 b,
stk. 1.
det bestrides ikke, at betingelserne i § 4 a, stk. 2, om, at de tre ejendomme er opført kontinu-
erligt og havde samme ejer pr. 1. januar 1995, er opfyldt. derimod er den tredje betingelse
om, at ejendommene skal have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab eller
være samvurderet eller samnoteret i tingbogen, ikke opfyldt.
ejendommene på de tre adresser havde ikke fælles friarealer den 1. januar 1995, og de havde
heller ikke et driftsfællesskab i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2’s betydning. ejendomme-
ne har ikke haft fælles varmeforsyning og har ikke dannet hinandens forudsætning for anven-
delsen af ejendommene. ejendommene var heller ikke samvurderet eller samnoteret i tingbo-
gen den 1. januar 1995. den fælles belåning er uden betydning, da lejedannelsen i princippet
er uafhængig af ejendommens prioritering.
de tre ejendomme udgjorde derfor ikke én ejendom den 1. januar 1995, jf. § 4 a, stk. 2.
selv om betingelserne i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, måtte anses for at være opfyldt
den 1. januar 1995, er det ejendommens aktuelle ejer- og driftsforhold, der er afgørende for,
om ejendommen er omfattet af hensættelsespligten på det tidspunkt, hvor der sker en varsling
af lejeforhøjelse eller en anmodning om fritagelse for bindingspligt mv. her er det afgørende,
at ejendommene sundtoldvej 5-7 i 2011 blev overtaget af en andelsboligforening, mens sund-
toldvej 9 forblev en udlejningsejendom. vurderingen af, om en ejendom er en småejendom,
skal således ikke altid foretages ud fra forholdene den 1. januar 1995, jf. også højesterets dom
af 21. februar 2014 (ufr 2014.1519).
det forhold, at en ejendom, der den 1. januar 1995 var en småejendom i boligreguleringslo-
vens § 4, stk. 5’s forstand, også vedbliver med at være en småejendom, selv om der efterføl-
gende foretages bygningsmæssige ændringer, har ikke betydning for vurderingen efter bolig-
reguleringslovens § 4 a, stk. 2.
                                                - 3 -
formålet med boligreguleringslovens § 4 a var bl.a. at sikre ensartet husleje for ensartede lej-
ligheder under et fælles ejerskab af flere ejendomme. dette beskyttelseshensyn kan kun vare-
tages fuldt ud, hvis det såkaldte udvidede ejendomsbegreb i § 4 a tillægges betydning, også
når flere ejendomme senere kommer under fælles ejerskab, hvad enten ejendomsporteføljen
består af storejendomme eller småejendomme eller en kombination heraf. lovens ordlyd, for-
arbejder og formål taler for, at det udvidede ejendomsbegreb i § 4 a også omfatter ejendomme
opført efter den 1. januar 1995. det er derfor ejendommens aktuelle ejer- og driftsforhold be-
dømt efter § 4 a, stk. 2, der er afgørende for hensættelsespligt, lejedannelse og for en række
andre retlige konsekvenser af boliglovgivningen.
reglerne i boligreguleringslovens kap. ii-iv, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder
derfor ikke for lejeforholdene i ejendommen sundtoldvej 9, jf. boligreguleringslovens § 4,
stk. 5.
grundejernes investeringsfond har anført navnlig, at ejendommen sundtoldvej 9 er omfattet
af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel ii-iv og derfor er
omfattet af bindingspligten i henhold til boligreguleringslovens § 18 og § 18 b.
sundtoldvej 9 var den 1. januar 1995 omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i boligregule-
ringslovens § 4 a, stk. 2, som følge af, at ejendommen havde fælles friarealer og driftsfælles-
skab med naboejendommene sundtoldvej 5-7.
sundtoldvej 9 har sammen med ejendommene sundtoldvej 5-7 siden 1983 været registreret
som bindingspligtige i forhold til grundejernes investeringsfond ud fra en betragtning om
driftsfællesskab. de tre ejendomme er kontinuerligt herefter og i hvert fald frem til 2009 ud
fra samme betragtninger af ejere, administratorer, lejere, huslejenævn og grundejernes inve-
steringsfond blevet behandlet som omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i boligregule-
ringslovens § 4 a, stk. 2.
ejendommene havde den 1. januar 1995 samme administrator og fælles driftsbudget omfat-
tende udgifter til bl.a. vicevært, varme, el og gas samt renovation. ejendommene var også
fælles belånt.
                                                 - 4 -
ejendommene udgjorde derfor den 1. januar 1995 én ejendom efter det udvidede ejendoms-
begreb i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, og således én ejendom i henhold til § 4, stk. 5, 1.
pkt.
det er ejendommens forhold den 1. januar 1995, der er afgørende for, om ejendommen er
omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel ii-iv, og
for, om den er omfattet af bindingspligt i henhold til boligreguleringslovens § 18 og § 18 b.
det er uden betydning, at ejendommen i dag indeholder 6 beboelseslejemål og ikke længere
er i driftsfællesskab med sundtoldvej 5-7.
det er ejendomsbegrebet som defineret i boligreguleringslovens § 4 a, der skal anvendes ved
fastlæggelsen af, om der er tale om en småejendom efter § 4, stk. 5, 1. pkt., og dermed forhol-
dene den 1. januar 1995, som er afgørende for vurderingen efter boligreguleringslovens § 4 a,
stk. 2. dette følger af lovens ordlyd og forarbejder og støttes af vejledningen om ændringer i
lejelovgivningen samt af retspraksis og litteratur.
i de situationer, hvor en ejendoms status senere er anset for ændret, har der været tale om helt
grundlæggende ændringer i de faktiske forhold vedrørende ejendommen, så forudsætningerne
for anvendelse af bestemmelserne om undtagelse fra omkostningsbestemt leje ikke længere
har været til stede.
der er i denne sag ingen omstændigheder, der kan begrunde en sådan fravigelse af den faste
og langvarige praksis for anvendelsen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 1. pkt., jf. § 4 a,
stk. 2.
supplerende retsgrundlag
bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, blev indsat ved lov nr. 707 af 22. decem-
ber 1982 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene. af de specielle
bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1982-83, tillæg a, sp. 1215) fremgår bl.a.:
       ”grundejernes investeringsfond har fremsat ønske om, at ejendomsbegrebet også i rela-
       tion til reglerne i § 60 udvides til at omfatte flere ejerlejligheder samt ejendomme, der er
       opført kontinuerligt, jfr. lovens § 7.
                                                - 5 -
      som en forenkling foreslås i konsekvens heraf, at ejendomsbegrebet defineres i en sam-
      let bestemmelse.”
ved lovændringen blev den tidligere gældende § 7, stk. 4, ophævet. i bestemmelsen hed det:
      ”er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyg-
      gelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,
      skal lejen beregnes på grundlag af et budget omfattende hele bebyggelsen. det samme
      gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.”
den tidligere gældende § 7, stk. 4, blev indsat ved lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig
regulering af boligforholdene. i de specielle bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende
1978-79, tillæg a, sp. 2595) hedder det bl.a.:
      ”§ 7 fastsætter og afgrænser på grundlag af indvundne erfaringer det ejendomsbegreb,
      for hvilket der skal budgetteres under eet.
      …
      i bebyggelser, der er opført på flere matrikelnumre, har det voldt vanskeligheder at fast-
      sætte, om der skal udarbejdes eet budget for hele enheden under ét, eller om der skal
      udarbejdes et budget for hvert matrikelnummer.
      tilsvarende problem opstår ved fortolkningen af begrebet ejendom i lejelovens regler
      om beboerrepræsentanter og bytteret og reglerne om tilbudspligt efter ejerlejlighedslo-
      ven.
      allerede i forbindelse med lovændringen i juni 1975 var opstået spørgsmål om en hen-
      sigtsmæssig afgrænsning af ejendomsbegrebet i relation til begrebet omkostningsbe-
      stemt leje. i pkt. 11 i cirkulære af 26. juni 1975 om omkostningsbestemt leje i private
      udlejningsejendomme blev det på denne baggrund udtalt, at det ikke kan udelukkes, at
      det kan være hensigtsmæssigt at behandle flere matrikelnumre som én ejendom, hvor de
      flere matrikelnumre danner en naturlig enhed, der også hidtil har udgjort en økonomisk
      enhed.
      fordelen ved ét samlet budget for en større bebyggelse er, at dette medfører ensartet le-
      jefastsættelse for hele bebyggelsen, således at lejligheder af samme type i pågældende
      bebyggelse får samme leje.
      det må derfor anses for hensigtsmæssigt, at ejendommens drift bedømmes under ét, ik-
      ke blot hvor ejendommene er samvurderet, men også hvor de uden at være samvurderet
      er opført som en samlet bebyggelse, der udgør et driftsøkonomisk fællesskab. dette er
      foreslået ved bestemmelsens stk. 4.”
                                                - 6 -
i boligreguleringsloven blev ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 samtidig med indsættelsen af § 4,
stk. 5, indsat et kapitel iv a med overskriften ”huslejeregulering for mindre ejendomme”. i
dette kapitel hedder det i § 29 b:
       ”§ 29 b. reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar
       1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. i ejendomme, som ejes af andelsbo-
       ligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslej-
       ligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.”
af de specielle bemærkninger i lovforslaget fremgår følgende om § 29 b (folketingstidende
1993-94, tillæg a, sp. 7923):
       ”det foreslås at samle de regler, som gælder for lejefastsættelsen for de mindre ejen-
       domme, som pr. 1. januar 1995 ikke længere skal være omfattet af den omkostningsbe-
       stemte leje, i et særskilt kapitel.”
højesterets begrundelse og resultat
sagens problemstilling
sagen angår, om udlejningsejendommen sundtoldvej 9, helsingør, der indeholder 6 beboel-
seslejligheder, er omfattet af reglerne om mindre ejendomme (småejendomme) i boligregule-
ringsloven, således at grundejernes investeringsfond er forpligtet til at ophæve bindingskon-
toen for ejendommen.
location a/s har i første række anført, at ejendommen pr. 1. januar 1995 ikke opfyldte betin-
gelserne i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, for sammen med ejendommene sundtoldvej 5-
7, der indeholder 11 beboelseslejligheder, at blive anset for én ejendom, og at ejendommen
derfor i medfør af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, må anses for en småejendom. hvis det
antages, at betingelserne i § 4 a, stk. 2, var opfyldt den 1. januar 1995, har location a/s i an-
den række anført, at ejendommens nuværende status efter boligreguleringsloven må afgøres
på grundlag af de aktuelle ejer- og driftsforhold, hvor ejendommen sundtoldvej 9 er uden
noget driftsfællesskab med ejendommene sundtoldvej 5-7, der i 2011 er overtaget af en an-
delsboligforening.
ejendommens status pr. 1. januar 1995
                                                - 7 -
ifølge boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 1. pkt., gælder reglerne i lovens kapitel ii-iv, bortset
fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, op-
ført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller
nogen form for driftsfællesskab, anses disse efter boligreguleringsloven som én ejendom, jf. §
4 a, stk. 2.
parterne er enige om, at ejendommene sundtoldvej 9 og sundtoldvej 5-7 er opført kontinuer-
ligt i 1900, og at de den 1. januar 1995 havde samme ejer. der er derimod ikke enighed om,
hvorvidt ejendommene på den nævnte dato havde fælles friarealer eller driftsfællesskab.
som anført af landsretten var de tre ejendomme på dette tidspunkt samadministreret, grund-
ejernes investeringsfond havde med virkning fra den 1. januar 1983 registreret dem som ind-
byrdes bindingspligtige, og ejendommene havde et samlet driftsbudget.
højesteret tiltræder på den anførte baggrund, at de tre ejendomme pr. 1. januar 1995 havde et
sådant driftsfællesskab, at de efter boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, måtte anses som én
ejendom.
ejendommens aktuelle status
ejendommene sundtoldvej 5-7 er som nævnt overtaget af en andelsboligforening i 2011.
det forhold, at sundtoldvej 9 herefter ikke længere indgår i et driftsfællesskab med sundtold-
vej 5-7, indebærer imidlertid efter højesterets opfattelse ikke, at ejendommen nu må anses
som en småejendom, selv om den kun indeholder 6 beboelseslejemål, jf. boligreguleringslo-
vens § 4, stk. 5. det bemærkes herved, at § 4, stk. 5, efter sin ordlyd og forarbejderne må for-
stås således, at det afgørende for ejendommens status er forholdene den 1. januar 1995 uanset
det senere frasalg, som medførte, at driftsfællesskabet med ejendommene sundtoldvej 5-7 op-
hørte.
konklusion
højesteret stadfæster landsrettens dom.
                                               - 8 -
                                     thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for højesteret skal location a/s betale 35.000 kr. til grundejernes inve-
steringsfond.
de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-
sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.