text:
                                          udskrift
                                               af
                          sø- & handelsrettens dombog
                                         ____________
                                              dom
afsagt den 3. oktober 2006 af sø- og handelsretten sammensat af retsformanden, vicepræsident mi-
chael b. elmer, og de sagkyndige medlemmer, direktør jørn hansen og direktør jens fehrn-
christensen.
h 41-98                              advokat jeffrey peter galmond
                                     (advokat morten kofmann)
                                     mod
                                     alexander zhilkin
                                     (advokat holger fabian-jessing)
sagen drejer sig om, hvorvidt alexander zhilkin har pådraget sig erstatningsansvar over for
russmarine a/s (i det følgende: selskabet), der siden er gået konkurs, ved, selv om han var
bestyrelsesmedlem og aktionær i selskabet, at overføre den væsentligste del af selskabets
shippingvirksomhed til det russiske selskab enecs, som alexander zhilkin selv ejer.
      efter af konkursboet at have fået transport på kravet har advokat jeffrey peter gal-
mond nedlagt påstand om, at alexander zhilkin skal betale 3,6 mio. kr. med procesrente fra
den 4. februar 1998.
                                                - 2 -
      alexander zhilkin har påstået frifindelse.
selskabet og ao ennek
selskabet med binavnet neva shipping limited a/s var den 1. februar 1992 blevet stiftet som
et anpartsselskab og blev den 26. marts 1996 omdannet til et aktieselskab. dets formål var at
drive shippingvirksomhed på de russiske floder med skibe gennem det russiske selskab ao
ennek (på engelsk: ennec) (i det følgende benævnt: ennek). ifølge udskrift fra erhvervs- og
selskabsstyrelsen af 27. marts 2000 bestod selskabets direktion af jeffrey peter galmond og
sergey pozigun, der begge ligeledes var medlemmer af bestyrelsen, hvori også bl.a. alexan-
der zhilkin havde sæde. jeffrey peter galmond, alexander zhilkin, sergey pozigun og dan-
co finans a/s (i det følgende: danco) ejede hver 25 % af aktierne i selskabet.
      ennek, som blev stiftet i henhold til aftale af 30. november 1992, havde alexander
zhilkin som (general-)direktør, og aktierne heri var ejet 42 % af selskabet, 24 % af det russi-
ske selskab enisey river shipping company ltd. (i det følgende: enisey), 29 % af det sven-
ske selskab yosco ab (i det følgende: yosco) og 5 % af det russiske selskab neva shipping
company ltd. (i det følgende: neva).
      af udateret ”general agreement” mellem selskabet og ennek, underskrevet af jeffrey
peter galmond på vegne selskabet og alexander zhilkin på vegne ennek, fremgik bl.a., at
ennek var forpligtet til at beskytte selskabets interesser i rusland, og at selskabet var for-
pligtet til at yde finansiel støtte til ennek. derudover skulle selskabet bistå ennek med for-
handlinger om indgåelse af aftaler om time charter, være generalagent for ennek og føre
bogholderi i forbindelse med driften af skibene. aftalen kunne opsiges af parterne med en
måneds varsel.
      ennek indgik efter stiftelsen ”joint activities agreement” med to russiske flodbåds-
rederier, enisey og ob-irtysh river shipping company ltd. (i det følgende: ob-irtysh) om
time charter af 9 skibe.
      ifølge en senere aftale af 1. december 1995 mellem selskabet og ennek skulle disse ski-
be stilles til rådighed for selskabet, der skulle operere dem. denne aftale, der under sagen
ikke er fremlagt i original, men alene i en fotokopi, er for selskabet underskrevet af jeffrey
peter galmond og for ennek af alexander zhilkin. af aftalen fremgår bl.a. følgende:
                                             - 3 -
”…
                                              §1
ennek ao shall contribute its long-standing reputation of broad experience and exten-
sive resources in the field of providing vessels to russmarine aps. the vessels shall be
operated by russmarine aps as charter owners as per separate specifications in accor-
dance with time charterparties entered into from time to time during the execution of this
present cooperation agreement. …
                                              §2
ennek ao hereby guarantees to charter to russmarine aps and place at its operational
disposal the following vessels:
mv enisey (stk-type) …
mv neva (stk-type) …
mv igarka (omsky-type) …
mv ochta (volgo-neft-type) …
mv krasnoyarsk (volgo-balt-type) …
mv slavyanka (omsky-type) …
mv dvina (omsky-type) …
mv izora (omsky-type) …
mv vuoksa (omsky-type) …
the above vessels are to be taken into financial management and operation by russma-
rine aps as per 1.st of december 1995. …
in case ennek ao fails to provide any of the vessels listed herein for the full term of this
cooperation agreement or fails to replace such vessel as stated above within a time period
of 8 days following any demand made by russmarine aps, then russmarine aps shall
be entitled to arrest and/or-otherwise take security in any assets whatsoever belonging to
or controlled by ennek ao. …
                                              §6
the parties mutually agree that measures of arrests, attachments and other security taken
by russmarine aps in the assets of ennek ao will not adequately protect russmarine
aps from damages suffered in case of any breach by ennek ao to provide the vessels
for russmarine aps during the term of this agreement. therefore, russmarine aps shall
be entitled to claim in any case of default committed by ennek ao a penalty corre-
sponding to the value of 1 years freight income of each vessel hired by russmarine aps
under this present cooperation agreement. russmarine aps shall be entitled to claim
such further damage, which may arise out of any breach of this present cooperation
agreement. any untimely termination of this agreement by ennek ao shall entitle
russmarine aps to apply the measure of arrest and penalty as cumulative measures.
both parties represent and warrant that they have proper authority under the jurisdiction
of their respective countries to validly and with binding effect enter into this joint coop-
eration agreement. should any provision of this contract become invalid or unenforceable
the parties agree that the rest of the contract provisions shall not be affected thereby. …
                                                  - 4 -
                                                     §8
       this agreement and all of its terms shall be governed and interpreted by the laws of the
       kingdom of denmark. …”
ennek bemyndigede efterfølgende neva til at stå for operationelle forhold i forbindelse med
driften af skibene, herunder indgåelse af stykgodsbefragtning, hvilket bl.a. fremgår af sel-
skabets regnskaber fra 1993-1997 og af et udkast til selskabets regnskab for regnskabsåret
1997/1998.
konflikten
i 1995 manglede ennek kapital. ifølge et brev af 14. september 1995 fra galmond til selska-
bets revisor havde danco givet selskabet tilsagn om et lån på 400.000 usd til dækning af
enneks manglende likviditet, herunder gæld til enisey, og ved aftale af 5. december 1995 lån-
te selskabet 400.000 usd af danco og overførte beløbet til ennek.
       den 29. december 1995 købte alexander zhilkin på vegne ennek en fast ejendom i st.
petersborg.
       den 26. marts 1996 besluttede selskabet ved en ekstraordinær generalforsamling at kø-
be skibet mv rodsher for et beløb, som selskabet lånte hos danco.
       ved brev af 26. februar 1997 til jeffrey peter galmond meddelte alexander zhilkin, at
det kun var ham som direktør i ennek, der var bemyndiget til at handle på enneks vegne.
       efterfølgende erfarede galmond, at alexander zhilkin havde til hensigt at lade ennek
indlede et samarbejde med österströms rederi vedrørende de skibe, der var nævnt i aftalen
af 1. december 1995, som ville indebære, at skibene blev overført til österströms rederiers
datterselskab, peterscan shipping ab. han sendte derfor den 3. marts 1997 en fax til
österströms rederi med følgende indhold:
       ”…
       vedr. a/o ennek og russmarine a/s
       under henvisning til vort behagelige møde af forleden i skt. petersborgs lufthavn skal jeg
       oplyse, at hr. zhilkin har givet udtryk for, at han ønsker at organisere et offshore-selskab
                                                   - 5 -
       sammen med österströms rederi ab med henblik på selv at få kontrol over indtægterne
       fra de skibe, som russmarine a/s for tiden har i operation.
       jeg går ud fra, at jeg i fortrolighed kan fremsende en kopi af samarbejdsaftalen imellem
       russmarine og ao ennek, som blev oprettet i sin tid, idet et sådant tiltag fra zhilkin vil
       konstituere en grov misligholdelse i forhold til russmarine a/s, ligesom dette selskab på
       aktionærplan ikke er indforstået med zhilkins forskellige tiltag. jeg går således ud fra, at
       vi kan arrangere en telefonsamtale hurtigst muligt, idet jeg forstår, at der i nær fremtid
       skal afholdes møde imellem dem selv og zhilkin. …”
den 21. marts 1997 skrev österströms rederi til jeffrey peter galmond, at alexander zhilkin
havde bemyndiget österströms rederi til at forhandle med selskabet, og at ”ennec will give
their current 9 vessels, now contracted with russmarine a/s, to österström owned peterscan
ab.” i forlængelse heraf sendte alexander zhilkin et brev af 21. april 1997 til galmond, hvori
han bestred at have underskrevet aftalen af 1. december 1995 på vegne ennek, angiveligt
fordi aftalen var i strid med enneks interesser.
       den 23. april 1997 indgik österströms rederi ab og ennek “cooperation agreement”
med henblik på at ”cooperate in a joint venture operation regarding shipping activities in a
swedish incorporated company (or to be incorporated) with the name of peterscan ab.”
       ved en ekstraordinær generalforsamling i selskabet den 15. juli 1997 besluttede et fler-
tal i selskabets bestyrelse at rejse erstatningskrav mod alexander zhilkin.
       ob-irtysh og enisey opsagde den 6. og 7. oktober 1997 deres aftaler med ennek.
       på en generalforsamling i ennek den 8. oktober 1997 blev det besluttet at afsætte ale-
xander zhilkin som direktør, og samme dag forsøgte galmond at skaffe sig adgang til en-
neks lokaler for at indsætte en ny direktør i besiddelsen af enneks lokaler, hvilket dog mis-
lykkedes, idet adgang dertil blev forhindret af alexander zhilkins væbnede vagter.
       ved dom af 20. januar 1998 blev beslutningen om at afsætte alexander zhilkin som
(general-)direktør for ennek erklæret ugyldig af st. petersburg moscow region peoples court
of law.
transporten til jeffrey peter galmond på selskabets krav mod alexander zhilkin
denne sag blev den 4. februar 1998 anlagt af advokat jeffrey peter galmond for selskabet.
       efter at erhvervs- og selskabsstyrelsen den 27. marts 2000 havde anmodet om, at sel-
skabet blev tvangsopløst, fordi det ikke havde indsendt årsregnskab for 1998-1999, tog sø- og
                                               - 6 -
handelsretten den 29. maj 2000 selskabet under likvidation. efter begæring fra likvidator
blev selskabet den 20. juni 2000 erklæret konkurs og advokat michael ziegler udpeget som
kurator.
       den 9. juli 2002 indtrådte jeffrey peter galmond som sagsøger i sagen, efter at jeffrey
peter galmonds advokat med kopi til alexander zhilkins advokat havde meddelt sø- og
handelsretten, at selskabets konkursbo havde overdraget kravet mod alexander zhilkin til
jeffrey peter galmond, i hvilken forbindelse der blev henvist til en vedlagt transporterklæ-
ring af 22. april 2002 fra kurator.
omsætningen i selskabet og tabsopgørelsen
selskabet havde ifølge sine regnskaber for 1992-1997 en omsætning på 13.770.206 kr.,
28.553.203 kr., 41.489.099 kr., 37.465.210 kr. og 35.198.578 kr. efter at selskabet havde mistet
indtægten fra de 9 skibe, faldt selskabets omsætning i regnskabsåret 1997-1998 til 4.835.691
kr., og selskabets egenkapital blev negativ med 4.430.968 kr., efter at selskabet i slutningen af
regnskabsåret 1996/1997 havde haft en positiv egenkapital på 1.168.412 kr.
       selskabets revisor, statsautoriseret revisor algirdas tamasauskas, har til brug for sagen
afgivet en erklæring af 9. juni 2004, hvoraf det bl.a. fremgår, at selskabets bruttofortjeneste i
1996/1997 ville have været 4.996.862 kr., hvis selskabet ikke havde mistet de 9 skibe, og at
selskabet var ”kommet driftsmæssigt i en meget gunstig situation, før de omhandlede skibe
blev fjernet”, og ville have haft en værdi mellem 4,9 og 6,1 mio. kr.
forklaringer
advokat jeffrey peter galmond har forklaret, at selskabet blev oprettet som et holdingselskab,
og at ennec skulle befatte sig med chartering af skibene. det centrale selskab var selskabet,
idet dette selskab fik indtægterne fra driften af de 9 skibe. der var daglig kontakt mellem
kontorerne i danmark og rusland om forhold af driftsmæssig karakter.
       aftalen af 1. december 1995 blev indgået, fordi samarbejdet udviklede sig. den første
aftale mellem selskaberne var udtryk for, hvordan man lavede aftaler i sovjettiden, hvor man
ikke havde erfaring med kontraktret eller borgerlig ret i det hele taget. udkastet til aftalen af
                                             - 7 -
1. december 1995 blev lavet i københavn, og alexander zhilkin underskrev efterfølgende af-
talen den 1. december 1995 i sankt petersborg.
      på et tidspunkt havde han en diskussion med alexander zhilkin om personaleomkost-
ninger. alene alexander zhilkin havde 30 sikkerhedsvagter, hvilket kostede mange penge.
han tilvejebragte kapitalen på 400.000 usd til dækning af enneks gæld til enisey. i stedet for
at betale gælden købte alexander zhilkin en fast ejendom for pengene. han havde en di-
skussion herom med alexander zhilkin, som undskyldte. efterfølgende indgik de aftale om,
at ennek skulle udstede et pantebrev til selskabet i ejendommen, men det skete aldrig. i ste-
det oprettede alexander zhilkin på 24 timer sit nye selskab, enecs, som fik en lejekontrakt på
ejendommen på 49 år, hvilket han ikke kunne forhindre.
      på dette tidspunkt havde ennek en stor gæld på mellemregningskontoen med selska-
bet, og trods opfordret hertil ville alexander zhilkin ikke fremlægge dokumentation for en-
neks forbrug eller forklare, hvad pengene i ennek blev brugt til. herefter startede deres
uoverensstemmelser.
      han fik på et tidspunkt nys om planer fra alexander zhilkins side om at oprette et off-
shore rederi, og om, at österströms rederi ønskede at få fat i selskabets skibe. under et mø-
de i lufthavnen i sankt petersborg fik han den opfattelse, at österström rederi ab og ale-
xander zhilkin havde planer om et samarbejde, hvilket blev bekræftet af enneks regnskabs-
chef, sergey pozigun.
      en reaktion på disse uoverensstemmelser kom i begyndelsen af 1997 og var blandt an-
det alexander zhilkins brev af 26. februar 1997. det var også på dette tidspunkt, at alexan-
der zhilkin tog kontrol over selskabets aktiver og førte skibene over i et andet selskab. han
burde nok have startet retssager på dette tidspunkt, men han prøvede at redde forretningen.
efter hans mening stjal alexander zhilkin virksomheden.
alexander zhilkin har forklaret, at ennek skulle bruge skibe til at sejle i østersøen. forretnin-
gerne gik godt, men det ustabile russiske banksystem gjorde, at det var et problem for sel-
skabet at håndtere betalinger, når skibene anløb udenlandske havne. han besluttede sam-
men med sergey pozigun at stifte det udenlandske selskab, selskabet. det var pozigun, der
havde kontakten til galmond. formålet med selskabet var alene at effektuere betalingerne til
driften af skibene i udlandet, mens den øvrige del af driften skulle varetages af ennek, der
                                               - 8 -
havde det tekniske og mandskabsmæssige driftsansvar og skulle afregne over for de andre
selskaber. ennek fik skibene fra flodbådsrederierne, enisey og ob-irtysh, med hvilke aftalen
var, at ennek fik den fulde kontrol over skibene, men til gengæld skulle dække disses om-
kostninger.
       det ligner hans underskrift på aftalen dateret den 1. december 1995, men han kan ikke
huske at have underskrevet denne. han forstår ikke engelsk, men underskriver ofte kontrak-
ter på engelsk uden at kende indholdet af de dokumenter, han underskriver. han havde i
øvrigt tolke ansat i ennek. efter russisk ret er det en gyldighedsbetingelse, at en underskre-
ven aftale tillige forsynes med selskabets stempel. aftalen er ikke at finde blandt enneks pa-
pirer. han så den først i 1997, hvor han blev overrasket over at finde sin underskrift på afta-
len, da aftalen krænkede enneks interesser. han var særligt forundret over bodsbestemmel-
sen i aftalens § 6.
       i 1996 besøgte han galmond på dennes kontor i københavn, hvor han fik forevist sel-
skabets kontoudtog. heraf fremgik, at selskabets penge var blevet overført til et ham ube-
kendt offshore selskab ved navn ”clear water”. da han spurgte galmond om dette, svarede
galmond ham, at han ville blive fjernet fra sin post som generaldirektør. ejendommen i skt.
petersborg blev alene erhvervet for midler fra ennek.
       han trak skibene ud af samarbejdet som følge af konflikten med galmond og selska-
bet, navnlig fordi de prøvede at afsætte ham som generaldirektør i foråret 1997. derudover
var flodbådsrederierne i slutningen af 1996 bange for, at selskabet skulle overtage kontrollen
med alle skibene. han ved ikke, hvordan dette eventuelt skulle være foregået rent teknisk,
men frygtede, at det hele ville ende i retten.
       efter at han havde trukket skibene ud af samarbejdet, gav han kunderne i henhold til
de enkelte fragtaftaler meddelelse om, at pengene skulle indbetales til det nye selskab enecs,
som ejes af ham.
statsautoriseret revisor algirdas tamasauskas har forklaret, at han var revisor for selskabet. sel-
skabet stod for befragtningen og havde hertil lejet 9 skibe fra de to russiske flodbådsrederier.
mandskabet blev aflønnet af selskabet, hvilket blev ordnet fra skt. petersborg, hvor mand-
skabet blev hyret. enneks økonomi var sammenblandet med nevas, hvilket han også tog
forbehold for i sine revisionspåtegninger. hvis driften i selskabet havde fortsat, uden at ski-
                                               - 9 -
bene var blevet trukket ud, ville omsætningen for 1996/1997 have været på omkring 50 mio.
frem for de kun 35.198.578 kr., som fremgår af selskabets regnskab for 1996/1997.
sergey pozigun har forklaret, at ennek blev oprettet efter stiftelsen af selskabet. han var an-
svarlig enneks finansielle og kommercielle forhold og sad også i selskabets bestyrelse. de
ansatte i ennek kendte alexander zhilkin, og de fulgte hans anvisninger. alexander zhilkin
havde meddelt de ansatte, at de skulle følge hans instruktioner i stedet for nevas. grunden
hertil var, at alexander zhilkin havde planer om at bryde relationerne til selskabet og i ste-
det indlede et samarbejde med österströms rederi. på denne måde fik alexander zhilkin
kontrol over selskabets skibe.
parternes synspunkter
jeffrey peter galmonds advokat har gjort gældende, at galmond i henhold til kurators erklæring
af 22. april 2002 har fået tiltransporteret selskabets konkursbos erstatningskrav mod alexan-
der zhilkin og derved er indtrådt i retssagen, som var anlagt af selskabet, før selskabet gik
konkurs.
       aftalen af 1. december 1995 regulerede forholdet mellem ennek og selskabet, og det
må efter galmonds, poziguns og zhilkins egen forklaring lægges til grund, at alexander
zhilkin havde underskrevet denne aftale på vegne ennek.
       alexander zhilkin har handlet ansvarspådragende over for selskabet efter aktiesel-
skabslovens §§ 140 og 142 og efter dansk rets almindelige erstatningsregler, idet han for at
skaffe enecs og dermed sig selv uberettiget vinding lod ennek begå kontraktbrud i forhold
til selskabet og i stedet indgå aftale med österströms rederi, hvorved indtægten fra skibene
blev overført til selskabet enecs, som han selv er eneejer af.
       det var alexander zhilkin, der egenhændigt traf beslutning om at trække skibene fra
samarbejdet, og alexander zhilkin har ikke under sagen givet nogen rimelig forklaring på
denne handlemåde, som alene synes at have haft til formål at skaffe ham selv en uberettiget
berigelse. det kan i øvrigt ikke lægges til grund, at galmond eller andre i selskabet forsøgte
at afsætte zhilkin som direktør for ennek i begyndelsen af 1997.
                                              - 10 -
alexander zhilkins advokat har gjort gældende, at det må lægges til grund, at ennek blev stiftet
forud for selskabet, og at selskabet alene blev stiftet for at muliggøre og effektuere uden-
landske betalinger til og fra ennek.
      der kan ikke lægges vægt på aftalen af 1. december 1995, da aftalen som forklaret af
alexander zhilkin ikke var i enneks interesse, og da zhilkin har forklaret, at han var usikker
på, om han i det hele taget har skrevet aftalen under. såfremt det må antages, at alexander
zhilkin har underskrevet aftalen, har galmond bevidst udnyttet, at alexander zhilkin ikke
forstod engelsk. det må komme galmond til skade, at aftalen ikke er fremlagt i original. ale-
xander zhilkin reagerede da også straks overfor dokumentet ved brev af 21. april 1997, hvor
han bestred at have underskrevet aftalen. endvidere kan aftalen ikke anses for gyldig, da
den ikke er forsynet med enneks stempel, hvilket efter alexander zhilkins forklaring er en
gyldighedsbetingelse efter de russiske selskabsregler.
      galmond kan da heller ikke rejse noget krav mod alexander zhilkin personligt, da
galmond ikke har fremlagt dokumentation for, at han har adkomst til kravet.
      hertil kommer, at alexander zhilkin alene har handlet som generaldirektør i ennek,
hvorfor selskabet og galmond burde have rejst kravet mod dette selskab.
      alexander zhilkin har ikke pådraget sig noget ansvar over for selskabet, hverken efter
aktieselskabslovens §§ 140 og 142 eller efter dansk rets almindelige regler, idet han hverken
forsætligt eller uagtsomt har tilføjet selskabet nogen skade. samarbejdet med österströms
rederier trådte aldrig i kraft, og de 9 skibe blev aldrig overført til österströms rederier.
      subsidiært kan kravet ikke opgøres som sket af galmond. der er ikke foretaget syn og,
og statsautoriseret revisor algirdas tamasauskas erklæring af 9. juni 2004 er uden bevisvær-
di, idet han var revisor for selskabet. et eventuelt erstatningskrav skal reduceres efter aktie-
selskabslovens § 143.
sø- og handelsrettens afgørelse
det lægges i overensstemmelse med transporterklæringen af 22. april 2002 til grund, at
jeffrey peter galmond har fået transport på selskabets krav mod alexander zhilkin og der-
ved er indtrådt i denne retssag, som oprindelig var anlagt af selskabet.
                                              - 11 -
       jeffrey peter galmond har gjort gældende, at aftalen af 1. december 1995 udgør rets-
grundlaget mellem parterne, men alexander zhilkin har bestridt dette. aftalen har ikke
kunnet fremlægges i original, men kun i kopi. alexander zhilkin har erkendt, at underskrif-
ten på dokumentet ligner hans underskrift, men har, efter rettens opfattelse noget svævende,
forklaret, at han ikke kan huske at have skrevet under på dokumentet, og at aftalen kan være
en af de kontrakter på engelsk, som han underskrev for ennek uden at kende indholdet, idet
han angiveligt ikke selv forstår engelsk. retten finder det herefter tilstrækkeligt sandsynlig-
gjort, at alexander zhilkin har underskrevet dokumentet af 1. december 1995 på enneks
vegne. det bemærkes herved, at der efter zhilkins forklaring var ansat tolke i ennek, og at
zhilkin ikke protesterede mod indholdet før den 21. april 1997, hvor han blot begrundede
protesten med, at aftalen ikke var i enneks interesse. det findes ikke bevist, at det forhold, at
der ikke er påført dokumentet noget stempel, skulle kunne berettige alexander zhilkin til at
se bort fra enneks forpligtelser over for selskabet efter aftalen.
       efter aftalens § 2 skulle ennek stille de angivne 9 skibe til selskabets ”operational dis-
posal” med henblik på at lade selskabet tage dem i ”financial management and operation”.
       det fremgik imidlertid af österströms rederis brev af 21. marts 1997, at ennek ville la-
de österström overtage de ”9 vessels, now contracted with russmarine a/s”, og i forlængel-
se heraf indgik ennek, som vedkender sig indholdet af brevet af 21. april 1997, samarbejdsaf-
talen med österströms rederi ab. det lægges til grund, at ennek ved alexander zhilkin
herved uberettiget annullerede kontrakten med selskabet.
       alexander zhilkin har forklaret, at det var hans egen beslutning at trække skibene ud
af samarbejdet med selskabet. han gav i 1997 ikke nogen forklaring på årsagen hertil og har
under sagen for retten blot henvist til, at bl.a. jeffrey peter galmond havde forsøgt at afsætte
ham som direktør for ennek i begyndelsen af 1997. dette forhold kunne imidlertid ikke be-
rettige alexander zhilkin til ensidigt at lade ennek begå groft kontraktbrud over for selska-
bet ved at fjerne driften af skibene og de hermed forbundne indtægter fra selskabet og at føre
indtægterne over i enecs, som var alexander zhilkins eget selskab. det lægges til grund, at
alexander zhilkin har foretaget denne handling med forsæt til, at den påførte selskabet tab
af selskabets væsentligste indtægter og samtidig uberettiget skaffede enecs, hans eget sel-
skab, en tilsvarende vinding.
                                              - 12 -
      alexander zhilkin var bestyrelsesmedlem og betydende aktionær i selskabet, der som
følge af den anvendte særegne selskabskonstruktion var knyttet tæt sammen med ennek.
under hensyn til, at alexander zhilkin ved udøvelsen af de beføjelser, han var betroet ved
selskabskonstruktionen, der skulle tilgodese både danske og russiske regler, forsætligt berø-
vede selskabet sine væsentligste indtægter og samtidig uberettiget skaffede enecs og der-
med sig selv en tilsvarende vinding, findes alexander zhilkin herved at have pådraget sig
erstatningsansvar over for selskabet efter almindelige erstatningsregler, sammenholdt med
princippet i aktieselskabslovens § 140.
      retten finder det ved opgørelsen af tabet ubetænkeligt at lægge statsautoriseret revisor
algirdas tamasauskas erklæring af 9. juni 2004 til grund, idet det også fremgår af revisorens
udkast til selskabets årsregnskab for 1997/1998, at selskabet havde en markant omsætnings-
nedgang som følge af, at alexander zhilkin lod ennek bryde kontrakten med selskabet ved
at trække de 9 skibe ud af samarbejdet med dette. retten tager herefter i det hele jeffrey pe-
ter galmonds påstand om betaling af 3,6 mio. kr. i erstatning til følge, idet retten ikke har
grundlag for at antage, at tabet skulle udgøre noget mindre beløb, og idet retten ikke finder
grundlag for at nedsætte kravet efter aktieselskabslovens § 143 eller efter erstatningsansvars-
lovens §§ 23-24, eftersom alexander zhilkin som nævnt ovenfor forsætligt påførte selskabet
tabet ved at lade ennek begå groft kontraktbrud over for selskabet og samtidig uberettiget
skaffede sit eget selskab, enecs, en tilsvarende vinding.
      efter sagens udfald pålægger retten alexander zhilkin at betale jeffrey peter galmond
250.000 kr. i sagsomkostninger, hvoraf 43.730 kr. er retsafgift, mens resten er til dækning af
jeffrey peter galmonds udgift til salær til den advokat, der har ført sagen for ham.
                               thi kendes for ret
alexander zhilkin skal inden 14 dage betale 3,6 mio. dkk. til jeffrey peter galmond med
procesrente fra den 4. februar 1998 og 250.000 dkk. i sagsomkostninger.
           jørn hansen                   michael b. elmer         jens fehrn-christensen
                                          (retsformand)
              - 13 -
              (sign.)
           ___ ___ ___
udskriftens rigtighed bekræftes
p.j.v. sø- og handelsretten, den


text:
                             højesterets dom
                         afsagt torsdag den 15. januar 2015
sag 191/2013
(1. afdeling)
l. t. center aps under konkurs (tidligere lastas truck center aps)
(advokat søren christensen volder)
mod
spar nord bank a/s (tidligere sparbank a/s)
(advokat kenneth cramer)
i tidligere instanser er afsagt dom af retten i horsens den 12. april 2012 og af vestre lands-
rets 13. afdeling den 26. februar 2013.
i pådømmelsen har deltaget fem dommere: thomas rørdam, jon stokholm, vibeke rønne,
lars hjortnæs og lars apostoli.
påstande mv.
appellanten, l. t. center aps under konkurs (i det følgende benævnt lastas), som har op-
fyldt landsrettens dom, har nedlagt påstand om, at indstævnte, spar nord bank a/s, skal be-
tale 962.820 kr. med procesrente af 822.500 kr. fra den 11. november 2010 og af 140.320 kr.
fra den 13. marts 2013.
spar nord bank a/s har påstået stadfæstelse af landsrettens dom.
banken har oplyst, at det alene er procesøkonomiske forhold (appellantens konkurs), der er
årsagen til, at banken ikke har gentaget påstanden om stadfæstelse af byrettens dom. der er
således ikke tale om en anerkendelse af, at erstatningen bør nedsættes som følge af egen
skyld.
                                                - 2 -
supplerende sagsfremstilling
til brug for højesterets behandling af sagen har centralregisteret for motorkøretøjer (crm)
besvaret en række spørgsmål fra parterne. crm har oplyst, at man giver meddelelse om af-
melding af et køretøj eller registrering af ejerskifte, når dette finder sted. i besvarelsen er her-
udover bl.a. anført følgende:
       ”hvis det var en gammel attest (den grønne udgave – udstedt indtil november 2005)
       blev informationen sendt til ejeren og hvis det var den nye attest (den nuværende blå re-
       gistreringsattest) blev meddelelsen sendt til køretøjets bruger.”
højesterets begrundelse og resultat
af de grunde, der er anført af landsrettens flertal, tiltræder højesteret, at lastas ikke har eks-
tingveret bankens ejendomsret, og at selskabet har pådraget sig erstatningsansvar over for
banken.
med hensyn til spørgsmålet om egen skyld tiltræder højesteret byrettens bedømmelse, hvor-
efter der ikke er grundlag for at nedsætte erstatningen helt eller delvis, uanset at banken kunne
have reduceret risikoen for uberettiget bortsalg, hvis banken havde beholdt registreringsatte-
stens del ii.
efter det anførte om egen skyld, og da banken ikke har givet lastas grundlag for at antage, at
banken har frafaldet sine rettigheder, tiltræder højesteret, at bankens krav ikke er ophørt ved
passivitet.
højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.
som anført af byretten må det lægges til grund, at sagen angår erstatning for bankens tab ved
momspligtig leasingvirksomhed. efter sagens udfald og omfang skal l. t. center aps under
konkurs til spar nord bank a/s betale sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret
med i alt 170.320 kr. heraf udgør 150.000 kr. dækning af advokatudgifter, 20.040 kr. bereg-
net retsafgift og 280 kr. udgift til bevisførelse.
                                            - 3 -
                                    thi kendes for ret:
landsrettens dom stadfæstes.
i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal l. t. center aps under konkurs in-
den 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 170.320 kr. til spar nord bank a/s.
beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

source: retspraksis

LICENSE:
Creative Commons Legal Code

CC0 1.0 Universal

type: caselaw

jurisdiction: Denkmark


text:
dom
afsagt den 5. april 2016 i sag nr. bs 6-1047/2015:
rokkevænget middelfart aps
sjællandsgade 67
7100 vejle
mod
elly mortensen
rokkevænget 22
5500 middelfart
og
aage mortensen
rokkevænget 22
5500 middelfart
sagens baggrund og parternes påstande
sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt en kombinationsklausul, hvor trappeleje og
nettoprisindeksering sker for forskellige perioder, og et vilkår, om at renovationsudgift skal
betales ud over huslejen, er ugyldige, i en ejendom, der er omfattet af boligreguleringslovens
§ 15 a.
sagsøgeren har nedlagt følgende påstande:
i. de sagsøgte tilpligtes at anerkende, at aftalen om pristalsregulering med ikrafttræden den 1.
januar 2014 er gyldig.
ii. de sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøger er berettiget til at opkræve særskilt betaling
for renovation.
sagsøgte har påstået frifindelse.
sagsøgte har nedlagt en selvstændig påstand opgjort til 14.297,57 kr., idet der efter
påstandsdokumentet er betalt yderligere 150 kr.
sagsøger har påstået frifindelse overfor den selvstændige påstand.
sagsøger er enig i den talmæssige opgørelse.
oplysningerne i sagen
ved lejekontrakt underskrevet af lejerne den 14. april 2011 lejede elly og aage mortensen
rækkehuset beliggende rokkevænget 22, 5500 middelfart. det var anført, at lejeforholdet
begyndte den 15. maj 2011. den årlige leje var aftalt til 90.000 kr. under § 11, særlige vilkår,
er det blandt andet anført:
      "det er aftalt, at udlejer efter årsopgørelse er modtaget vedrørende vandafledning og
      renovation fra middelfart kommune afregner lejers andel heraf direkte med lejer.
      ...
                                                 - 2 -
       særlige vilkår gældende for dette lejemål er anført i vedhæftede tillæg til § 11, der skal
       betragtes som en integreret del af lejekontrakten, og som derfor skal underskrives
       sammen med denne."
i et bilag § 11, særlige vilkår - tillæg, der er underskrevet samme dag og vedhæftet
lejekontrakten hedder blandt andet:
       "...
                                                     2.
                                lejen om den fremtidige lejeregulering
       der er aftalt følgende årlige leje for lejemålet og huslejen opkræves som nedenfor
       illustreret:
dato                                               aftalt årlig leje
       15.05.2011               kr.                      90.000,00
       01.07.2012               kr.                      96.000,00
       01.07.2013               kr.                      102.000,00
       lejligheden er beliggende i en ejendom taget i brug efter 31.12.1991. lejemålet er
       dermed omfattet af boligreguleringslovens (brl) § 15a, stk. 1. reglerne i brl §§ 5-14
       er hermed fraveget for nærværende lejeaftale. tilsvarende er reglerne i lov om leje (ll)
       §§ 47-49 fraveget i lejeaftalen, jf. ll § 2 og § 53, stk. 3. udlejer kan således ikke
       forlange lejen forhøjet under hensyn til det lejedes værdi, ligesom lejer ikke kan
       forlange lejen nedsat.
       den til enhver tid gældende leje reguleres hvert år med virkning fra den 1/1, første gang
       1. januar 2014 med den procentvise stivning i nettoprisindekset fra oktober måned i det
       foregående år til oktober måned året forud. pristalsreguleringen sker af den umiddelbart
       før reguleringstidspunktet gældende leje. den årlige regulering gennemføres alene ved
       udlejers skriftlige meddelelse til lejer.
       lejen nedsættes ikke ved fald i nettoprisindekset.
       ..."
huslejenævnet har i skrivelse af 24. juni 2015 anført:
       "sagsadresse: rokkevænget 22, 5500 middelfart
       lejere: elly og aage mortensen
       udlejer rokkevænget aps v / saxo advokater - ref 20-289
       elly og aage mortensen har ved skrivelse af 26. januar 2015 indbragt sag for
       huslejenævnet.
       nævnet har tidligere truffet afgørelse i forhold til dele af sagen, nemlig spørgsmål om
       mangler ved lejemålet og spørgsmål om betaling for hæk.
       denne afgørelse vedrører således spørgsmålet om lejens størrelse.
                                         - 3 -
huslejenævnet har behandlet sagen i medfør af boligreguleringslovens § 15a stk. 5 jf.
stk. 1 og truffet følgende
                                       afgørelse
nævnet godkender den aftalte månedlige leje på kr. 8.500,- jf.
boligreguleringslovens § 15 a stk. 1
nævnet tilsidesætter aftalen om pristalsregulering med ikrafttræden fra 1. janaur
2014 jf. boligreguleringslovens § 15a stk. 4.
udlejer kan ikke opkræve særskilt betaling for renovation. lejerne har krav på
tilbagebetaling af opkrævede beløb til renovation kr. 150,- pr. måned, begrænset af
forældelsesloven dvs. fra 1. februar 2012 til dato.
udlejer tilbagebetaler opkrævede beløb til renovation inden 1. august 2015.
                                    begrundelse:
lejens størrelse:
af tillæg til lejekontrakten, særlige vilkår § 11 fremgår blandt andet, at lejemålet er
beliggende i en ejendom taget i brug efter 31. december 1991 og at lejemålet er omfattet
af boligreguleringslovens § 15a stk. 1.
seneste lejeregulering har fundet sted pr. 1. juli 2013, hvor lejen er optrappet til kr.
102.000 årligt, svarende til kr. 1.008,40 pr. m2 pr. år.
på baggrund af besigtigelsen og sagens dokumenter har nævnet fundet, at lejen er
rimelig, jf. boligreguleringslovens § 15a stk. 5.
reguleringsklausul:
af tillæg til lejekontrakten, særlige vilkår § 11 fremgår blandt andet, at der er aftalt
trapperegulering frem til 1. juli 2013, hvorefter lejen overgår til pristalsregulering.
nævnets flertal finder, at den indgåede aftale er i strid med forbuddet mod kombination
af reguleringsklausuler, jf. boligreguleringslovens § 15a stk. 5.
nævnets mindretal finder at den konkrete aftale ikke er uforenelig med
boligreguleringslovens § 15 a stk. 4, da der er tale om to adskilte reguleringsforløb uden
overlap.
der træffes afgørelse i overensstemmelse med flertallet.
renovation:
opkrævning af særskilt betaling for ydelser ved siden af lejen kræver særskilt hjemmel,
jf. blandt andet højesterets afgørelse, trykt i u2009.2497h.
                                               - 4 -
       sådan en hjemmel findes ikke i forhold til renovation. renovation forudsættes
       indeholdet i den almindelige lejebetaling. lejer har derfor krav på tilbagebetaling af
       erlagte beløb, begrænset af den almindelige 3 årige forældelse fra sagens indbringelse.
       ..."
forklaringer i sagen
jesper aagaard har forklaret, at han er uddannet civilingeniør og beskæftiger sig med byggeri
af ejendomme. de pågældende huse, hvoraf sagsøgte lejer et, blev oprindeligt opført med
vejle invest som hovedentreprenør og som ejer af ejendommen. vejle invest kom under
konkursbehandling. sagsøgeren købte grunden og overtog projektet. i perioden 2011 - 2012
blev der opført 4 dobbelthuse. han har sidenhen færdiggjort flere, så der nu er opført 11
dobbelthuse. de 16 af boligerne er udlejet, da han ikke kunne sælge husene. dan ejendomme
administrerer de udlejede huse. de fleste lejere betaler 9.000 kr. om måneden. der er anvendt
fuldstændig enslydende kontrakter. man anvendte trappelejemodellen, da den indebar en
startrabat med henblik på, at boligerne blev udlejet hurtigt. han tror, at de sagsøgte var det 5.
eller 6. par, der lejede bolig. han har ikke foretaget nettoprisindeksregulering, idet han finder,
at den opnåede leje fortsat er den korrekte. alle lejerne betaler alt forbrug udover lejen.
betaling for spildevand og renovation sker fra et selvstændigt selskab. det var kun de første 5
- 6 lejere, der fik forkøbsret på husene. det er dan ejendomme, der har udarbejdet
lejekontrakten. home vurderede huslejeniveauet forud for den første udlejning.
elly mortensen forklarede, at de kom i kontakt med boligerne via ejendomsmæglerne "et
godt hjem", der er tilknyttet middelfart sparekasse. de så et af nabohusene og sagde ja, da
de øvrige huse var på projektstadiet. de blev skrevet op. de fik først oplyst huslejens
størrelse, da de fik præsenteret lejekontrakten. ejendomsmægleren forklarede, at der blev
indgået en trappelejeaftale, hvorefter huslejestigningen stoppede efter 3 år. lejekontrakten
blev ikke gennemgået, før de underskrev. de skrev under to steder, men mægleren forklarede
dem ikke hvorfor. der var tre andre lejere i bebyggelsen, da de sagsøgte flyttede ind. hun har
ikke set de øvrige lejeres lejekontrakt, men hun har forstået, at den ligner deres. det blev
aftalt, at de skulle betale forbrug udover lejen. renovation blev ikke nævnt. hun tror, at de
har betalt for renovation siden medio 2012. da hun spurgte, hvorfor de skulle betale for
renovationen, fik de oplyst, at den skulle betales a conto, da nogle lejere ikke havde råd til at
betale det hele på en gang. hun har snakket med de andre lejere over hækken, hovedsagelig
om lejens størrelse.
parternes synspunkter
sagsøgeren har i sit påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende:
til støtte for påstandene gøres det overordnet gældende, at der er aftalefrihed mellem
rokkevænget middelfart aps og de sagsøgte, og at de mellem parterne indgåede aftaler
derfor alene kan tilsidesættes, såfremt aftalerne er i strid med præceptive bestemmelser i
lejeloven eller boligreguleringsloven.
1. renovation
for så vidt angår lejekontraktens vilkår om betaling for renovation (bilag 3, side 6, syvende
afsnit), fremgår det direkte af lejekontrakten, at de sagsøgte - på tidspunktet for udlejerens
modtagelse af årsopgørelsen - skal betale udgifterne til renovation.
                                               - 5 -
denne aftale er som udgangspunkt i strid med de præceptive regler i lejelovens §§ 50 og 51,
jf. herved § 53, stk. 1 og 2, og eksempelvis ufr 2009.2497h vedrørende særskilt betaling for
vandforbrug. huslejenævnet i middelfart kommune har truffet afgørelse i overensstemmelse
med dette udgangspunkt.
bestemmelserne i lejelovens §§ 50 og 51 er imidlertid ikke præceptive i relation til
beboelseslejligheder, der er opført efter den 1. januar 1992, jf. herved lejelovens § 53, stk. 3.
rokkevænget middelfart aps og de sagsøgte er enige om, at lejemålet - grundet sin opførelse
i 2011 - er omfattet af bestemmelserne om fri lejefastsættelse, jf. herved
boligreguleringslovens § 15a, stk. 1, og lejelovens § 53, stk. 3.
det er en konsekvens af dette forhold, at boligreguleringslovens kapitel ii, herunder
boligreguleringslovens §§ 8 og 9, ikke finder anvendelse i nærværende sag. det er endvidere
en konsekvens af dette forhold, at lejelovens §§ 50 - 51 ikke finder anvendelse i nærværende
sag.
på denne baggrund er sagsøger berettiget til at opkræve særskilt betaling for renovation,
hvorfor der skal ske domfældelse i henhold til sagsøgers påstand ii, ligesom der skal ske
frifindelse i forhold til de sagsøgtes selvstændige påstand.
såfremt rokkevænget middelfart aps er berettiget til at kræve betaling af
renovationsudgifterne gør de sagsøgte gældende, at den månedlige leje på kr. 8.500,00 skal
nedsættes med et tilsvarende beløb. de sagsøgte har ikke hjemmel til at kræve en sådan
nedsættelse af den månedlige lejebetaling, ligesom de sagsøgte ikke har indbragt
huslejenævnets afgørelse af 24. juni 2015 for boligretten.
2. regulering af lejens størrelse
de sagsøgte gør gældende, at lejekontraktens sidste to sider om "særlige vilkår", hvortil der er
henvist på lejekontraktens side 7 (bilag 3), er ugyldige som følge af det forhold, at disse to
sider skal anses for en "ikke-autoriseret standardblanket", jf. lejelovens § 5, stk. 2.
det bestrides, at denne del af lejekontrakten er ugyldig, idet der i relation til lejekontraktens §
11 som udgangspunkt hverken gælder et krav om fremhævelse i henhold til lejelovens § 5,
stk. 1 eller et krav om autorisation i henhold til lejelovens § 5, stk. 2, jf. herved ufr
2015.3294/2h.
for så vidt angår lejekontraktens bestemmelser om regulering af lejens størrelse (først
trappeleje og senere nettoprisindeksering), skal det fremhæves, at lejemålet er omfattet af
bestemmelserne om fri lejefastsættelse, da lejemålet er taget i brug efter den 31. december
1991, jf. herved boligreguleringslovens § 15a, stk. 1, og lejelovens § 53, stk. 3.
det indebærer, at det er muligt at indgå den pågældende aftale, medmindre aftalen anses for
stridende mod boligreguleringslovens § 15a, stk. 4.
selvom der er aftalt både trappeleje og nettoprisindeksering, er klausulen ikke ugyldig, hvis
udlejer ikke har anvendt sin mulighed for at regulere lejen efter nettoprisindekset, jf. derved
ufr 2010.2183h. denne dom vedrører en situation, hvor der var aftalt både trappeleje med
forbehold for regulering efter nettoprisindekset, hvis dette medførte en højere regulering, og
hvor udlejer dog ikke havde anvendt mulighed for at foretage nettoprisindeksering.
                                                - 6 -
når en sådan klausul ikke var gyldig, er der ej heller grundlag for at tilsidesætte en klausul,
hvorefter lejen først reguleres efter trappeleje og senere efter nettoprisindekset. det skyldes, at
der ikke er et tidsmæssigt overlap mellem de to bestemmelser, og at bestemmelserne derfor
finder anvendelse på hver sin periode. det skal i denne sammenhæng fremhæves, at sagsøger
endnu ikke har foretaget regulering i henhold til nettoprisindekset.
på denne baggrund gøres det gældende, at de sagsøgte ikke har dokumenteret, at
lejekontraktens bestemmelser om lejefastsættelse er ugyldig som stridende mod
boligreguleringslovens § 15a, stk. 4.
sagsøgte har i sit påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende:
til støtte for den nedlagte påstand gøres overordnet gældende:
at det omhandlede lejemål er omfattet af boligreguleringslovens ufra-
   vigelige regler i kap. ii om huslejeregulering og omkostningsbestemt
   leje, jf. brl § 4a, stk. 2, udvidet ejendomsbegreb
at at lejemålet er taget i brug efter den 31. december 1991, hvorfor be-
   stemmelsen i brl § 15a, stk. 1, giver mulighed for at aftale en hus-
   leje, der overstiger den omkostningsbestemte leje, jf. brl § 5. brl §
   15a, stk. 4, giver mulighed for lejeregulering ved trappelejeregulering
   eller nettoprisindeksering.
ad sagsøgers påstand i:
regulering af lejens størrelse ved kombinationsklausul oplyst i særligt tillæg:
lejekontraktens er udformet på den dagældende autoriserede blanket for boliglejekontrakter
typeformular a, 8. udgave. i lejekontrakens § 11 skal de aftalte fravigelser og tilføjelser i
forhold til lejelovgivningens almindelige regler og standardkontraktens § 1-10 anføres.
sådanne aftaler vil kunne medføre, at lejer opnår færre rettigheder eller pålægges større
forpligtelser end efter de alminde bestemmelser i lejeloven, hvilket er anført i indledningen til
§ 11.
de bestemmelser, der i nærværende sag er anført i § 11 på lejekontraktens side 6 og 7 (bilag
3) opfylder, jf. retspraksis, både blanket- og fremhævelseskravet i ll § 5, og sagsøgte
anerkender, at de er gyldigt vedtaget mellem parterne, så længe de ikke strider mod
præceptive regler i lejelovgivningen.
der er ikke under § 11 i den autoriserede lejekontrakt (bilag 3 side 6 og 7) nævnt nogen
bestemmelse om lejeregulering.
udlejer har udarbejdet et dokument benævnt "§ 11. særlige vilkår - tillæg" (bilag 3
side 15 og 16). i dette dokument er der bestemmerlser om lejeregulering - først trappeleje og
senere nettoprisindeksering (kombinationsklausul), tillige med mulighed også for
lejeregulering ved eventuelle stigninger i skatter og afgifter, jf. ll § 50-51 samt en
bestemmelse om, at lejen ikke kan nedsættes ved fald i nettoprisindekset.
sagsøgte gør principalt gældende, at dette "tillæg" må anses som en af udlejer udarbejdet
standard blanket, der ikke er autoriseret, hvorfor hele "tillægget" er ugyldigt, jf. ll § 5, stk. 2.
                                                 - 7 -
hvis retten ikke anser tillægget som ugyldigt, gøres det subsidiært gældende, at brl § 15a,
stk. 4 hjemler parterne adgang til at aftale lejeregulering enten som trappelejeregulering eller
som nettoprisindeksering, men ikke som en kombination af begge reguleringsmåder i et
lejeforhold, jf. u.2010.2183h. dette heller ikke selv om der ikke er tidsmæssig overlap
mellem de to bestemmelser, hvorfor lejereguleringsaftalen i sin helhed må anses som ugyldig.
mere subsidiært gøres gældende, at lejeforholdet kun kan reguleres efter den først nævnte og
også benyttede trappelejeregulering. pristalsregulering med ikrafttræden den 1. januar 2014 er
ugyldig.
ad sagsøgers påstand ii:
særskilt opkrævning af renovationsudgifter ud over lejebetalingen:
reglerne i brl §§ 5-14 (kap. ii) finder anvendelse på nærværende lejeforhold, jf. brl § 4,
stk. 1, men kan fraviges i lejeaftalen jf. brl § 15a, stk. 1.
lejens sammensætning fremgår af brl § 5. lejen skal, jf. brl § 5 dække ejendommens
nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastning af ejendommens værdi, jf. § 9.
når lejemålet som i nærværende tilfælde er taget i brug efter den 31. december 1991 giver
bestemmelsen i brl § 15a, stk. 1, mulighed for at aftale en husleje, der overstiger de
nødvendige driftsudgifter og afkastet, jf. brl § 5. det gøres gældende, at bestemmelsen ikke
hjemler adgang til at fravige lejens sammensætning og bestemmelsen om, at lejen skal dække
ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejedommen, jf. §§ 8 og 9.
renovationsbidrag, som kommunen har opkrævet hos udlejer, er en ejendomsafgift, der anses
som en nødvendig driftsudgift for ejendommen, jf. brl § 8 og ll § 51, det vil sige en del af
lejen.
ud af den af udlejer opkrævede leje skal udlejer benytte en del til at dække udlejers udgifter
til renovationsafgiften. der ses ikke at være hjemmel til at udskille renovationsafgiften og
kræve denne refunderet af lejer ud over lejebetalingen, hvilket findes for udgifter til eks.
varme og vand, herunder vandafledningsafgift. det bemærkes i øvrigt, at alle disse er
udgifter, hvis størrelsen afhænger af lejers forbrug. det er ikke tilfældet for
renoveringsafgiften.
det af udlejer udarbejdede "tillæg" til lejekontraktens (bilag 3, side 15 og 16) støtter også en
formodning om, at udlejer selv er af den opfattelse, at renovationsbidrag/afgift er en del af
huslejen, idet der på "tillæggets" sidste side er indsast en bestemmsel om, at lejen kan
reguleres i tilfælde af evt. stigninger i skatter og afgifter, jf. ll § 50 - 51. som nævnt
ovenover omfatter § 51 renovationsudgifter.
det gøres gældende, at den i lejekontrakten indgåede aftale om lejers refundering af udlejers
renovationsudgifter for den lejede lejlighed (bilag 3, side 6, syvende afsnit) er i strid med de
præceptive regler i lejeloven om fastsættelse af og regulering af lejen, og sagsøger er ikke
berettiget til særskilt at udskille og opkræve betaling for renovation ud over lejen.
det gøres herunder gældende, at de betalinger for renovationsudgifter, som udlejer har
opkrævet hos lejer, herunder både de månedlige aconto betalinger på kr. 150,00 samt
                                                - 8 -
efterbetalinger tilbage fra 1. februar 2012, skal tilbagebetales til lejer med procesrenter fra den
1. august 2015 og til betaling sker.
det gøres derudover gældende, at i tilfælde af at retten finder, at udlejer er berettiget til at
kræve renovationsudgifterne refunderet af lejer, er dette ensbetydende med, at den aftalte
huslejebetalingen er forøget med det betalte renovationsbeløb, hvilket er ensbetydende med at
den månedlige husleje bliver større end kr. 8.500,00.
huslejenævnet har i sin afgørelse af 24. juni 2015 (bilag 1) der ligger til grund for
nærværende sag, godkendt den aftalte månedlige leje på kr. 8.500,00, jf.
boligreguleringslovens § 15a, stk. 1. denne afgørelse har udlejer ikke indbragt for boligretten,
og udlejer kan således ikke afkræve en højere lejebetaling end den af huslejenævnet
godkendte. i tilfælde af at udlejer får medhold i at renovationsudgiften kan udskilles til
særskilt betaling betyder det samtidig, at lejebetaling skal nedsættes med et tilsvarende
beløb."
rettens begrundelse og resultat
ad pristalsregulering:
efter lejekontrakten har parterne indgået en aftale om pristalsregulering, således at lejen pr.
15. august 2011, 1 .juli 2012 og 1. juli 2013 hæves til forud fastsatte beløb. det er anført i
aftalen, og i øvrigt ubestridt, at lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens § 15a, stk. 1.
det fremgår endvidere af tillægget, at lejen med virkning 1. januar, første gang 1. januar 2014
reguleres med den procentvise stigning i nettoprisindekset. i medfør af boligreguleringslovens
§ 15a, stk. 4, kan lejeforhøjelse for de af stk. 1 - 3 omfattede ejendomme kræves på grundlag
af en aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter, eller efter
nettoprisindekset.
i præmisserne i højesterets dom af 20. maj 2010 (u.2010.2183h) hedder det: "... efter
ordlyden af og forarbejderne til boligreguleringslovens § 15 a, stk. 4, finder højesteret, at
bestemmelsen må forstås således, at der alene kan indgås aftale om forhøjelse af lejen enten
med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks, men ikke
aftale om anvendelse af begge reguleringsmåder i et lejeforhold. ..."
i overensstemmelse med højesterets præmisser finder boligretten, at der alene i et lejeforhold
kan indgås aftale efter et af de nævnte principper, men ikke kombination af disse heller ikke
selv om der ikke er tidsmæssige overlapning.
som følge heraf vil sagsøgte være at frifinde for sagsøgerens første påstand.
retten har ikke fundet anledning til at tage stilling til om vilkåret af andre grunde kunne
tilsidesættes.
ad særskilt betaling for renovation
højesteret har i en dom af 30. juni 2009 (u.2009.2497h) i præmisserne udtalt:
"lejelovningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om
fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at
lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapital viii
                                                 - 9 -
med bestemmelsenom ufravigelighed i § 53, stk. 1 og 2, samt boligreguleringslovens kapitel
ii om omkostningsbestemt leje. en adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt
betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel vii om
varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion
som tillæg til lejebetalingen".
vestre landsret har i en dom af 27. februar 2015 i præmisserne udtalt følgende:
"lejelovegivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen for
leje af lejligheder til beboelse, og disse regler giver ikke udlejeren adgang til at lade lejerne
dække udlejerens driftsudgifter ved refusion ved siden af lejebetalingen. en adgang for
udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt refusion kræver således lovhjemmel.
udgifterne til renovation er omfattet af udlejerens pligt til renholdelse af ejendommen, og der
er ikke påvist særskilt hjemmel for udlejeren til at kræve udgifterne til renovation refunderet
ved siden af lejebetalingen. det kan ikke føre til et andet resultat, at lejelovens § 53, stk. 3, må
anses for at gælde for de pågældende lejemål."
idet boligretten kan tilslutte sig højesterets og vestre landsret's præmisser og idet
sagsøgeren ikke har godtgjort en særlig lovhjemmel for at kræve særskilt refusion for
renovationsudgifter frifindes sagsøgte tillige for sagsøgerens anden påstand. som følge heraf,
og da sagsøgtes selvstændige påstand størrelsesmæssigt er ubestridt, tages sagsøgtes
selvstændige påstand til følge.
som følge af sagens resultat skal sagsøgeren betale sagens omkostninger til de sagsøgte.
sagsomkostningerne fastsættes som følge af sagens værdi og efter landsretspræsidenternes
takster til 16.000 kr.
thi kendes for ret:
elly og aage mortensen frifindes for de af rokkevænget middelfart aps nedlagte påstande.
rokkevænget middelfart aps skal inden 14 dage til elly og aage mortensen betale kr.
14.297.57 med procesrente fra 2. oktober 2015.
sagsøgeren skal inden samme frist til de sagsøgte betale sagens omkostninger med 16.000 kr.


text:
- jen
                                          udskrift
                                               af
                          sø- & handelsrettens dombog
                                         ____________
                                            dom
afsagt den 14. december 2009 af sø- og handelsretten sammensat af retsformanden, vicepræsident
michael b. elmer, og de sagkyndige dommere, bankdirektør harry nielsen og bestyrelsesformand jør-
gen tandrup
h-99-08
                                     danbolig a/s
                                     (advokat nicolai christen dyhr)
                                     mod
                                     michael christensen & partnere aps
                                     statsaut. ejendomsmægler morten nielsen
                                     statsaut. ejendomsmægler michael christensen
                                     (advokat hans-henrik queseth)
indledning og påstande
under anbringende af, at michael christensen & partnere aps, statsaut. ejendomsmægler
morten nielsen og statsaut. ejendomsmægler michael christensen (i det følgende: de sagsøg-
te) uberettiget har annulleret deres samarbejdsaftale med danbolig a/s (i det følgende: dan-
bolig), har danbolig påstået de sagsøgte dømt til in solidum at betale danbolig 86.057 kr.
med rente 0,73 % pr. påbegyndt måned fra den 17. oktober 2007.
                                                      -2-
de sagsøgte har påstået frifindelse og nedlagt selvstændig påstand om at danbolig skal aner-
kende, at de sagsøgte har ophævet samarbejdsaftalen med rette og dermed ikke er forpligte-
de ved samarbejdsaftalens pkt. 9 om konkurrencebegrænsning, og at danbolig skal betale
dem 2.061.027 kr. med procesrente fra den 16. december 2008.
       over for den selvstændige påstand har danbolig påstået frifindelse.
oplysningerne i sagen
statsaut. ejendomsmægler michael christensen indgik den 4. juni 2004 samarbejdsaftale med
danbolig om drift af danbolig forretningen i korsør. samarbejdsaftalen blev tiltrådt af mor-
ten nielsen, da han senere blev medindehaver af forretningen. af samarbejdsaftalen fremgår
bl.a.:
       ”…
       samarbejdets indhold og formål
       1.1. mægler indtræder i det af selskabet etablerede samarbejde med en række formidlere
            af fast ejendom under betegnelsen ”danbolig”.
       1.2. formålet med samarbejdet er at forøge forretnings-grundlaget for såvel mægler som
            for selskabets moderselskab nordea bank danmark a/s og øvrige selskaber i nor-
            dea-koncernen inden for omsætning og finansiering af fast ejendom.
       …
       1.3 etablering af butik i skælskør
            mægler har førsteret til at etablere sig i 4230 skælskør…, idet selskabet dog ikke er
            forpligtet til at vælge mægler til at forestå etableringen…
       forretningsnavn og –adresse
       2.1 … mægler er forpligtet til på brevpapir, i annoncering og skiltning, ved udstilling af
            boligemner og i enhver anden angivelse af virksomhedens navn og forretningsken-
            detegn at følge de af selskabet til enhver tid fastlagte forskrifter. …
       mæglers generelle forpligtelser
       6.1 mægler forpligter sig til at udøve sin virksomhed i et loyalt samarbejde med selska-
            bets samarbejdspartnere og andre ejendomsformidlere under danbolig-samarbejdet,
            samt at overholde retningslinjer fastlagt i selskabets manualer.
            …
       6.3 mægler forpligter sig til at være medlem af danbolig foreningen og af dansk ejen-
            domsmæglerforening. …
       forretningshemmeligheder
       8.1. mægler forpligter sig såvel i aftaleperioden som efter dennes ophør til ikke at foreta-
            ge uretmæssig brug, videregivelse til tredjemand eller offentliggørelse af oplysnin-
            ger, som mægler i kraft af samarbejdet er kommet i besiddelse af…
       konkurrencebegrænsning
       9.1 ved ophøret af samarbejdsaftalen forpligter mægler sig til ikke i 6 mdr. fra ophøret at
            drive ejendomsformidlingsvirksomhed inden for det i pkt. 1.3. nævnte område i
            samarbejde med andre ejendomsmæglerkæder og/eller finansielle koncerner. for-
                                                        -3-
            pligtelsen bliver uvirksom, hvis aftalen opsiges af selskabet uden at mægler har gi-
            vet rimelig anledning hertil, eller hvis mægler opsiger eller ophæver samarbejdet og
            selskabets undladelse af at opfylde sine forpligtelser har givet mægler gyldig grund
            hertil. …
       varighed og ophør
       10.1. aftalen træder i kraft den 1. august 2004 og kan af hver af parterne opsiges med 6
            måneders skriftligt varsel til den 1. i en måned. …
       misligholdelse
       11.1 aftalen kan af en part opsiges med øjeblikkelig virkning i tilfælde af den anden parts
            væsentlige misligholdelse. …
            som væsentlig misligholdelse anses bl.a. …
            - overtrædelse af pkt. 2.1, 3.3, 6.1, 8, 13.2, 14.1 og 14.2 …
            såfremt aftalen opsiges på grund af misligholdelse vil tilslutningen til selskabets
            edb system blive afbrudt uden særskilt varsel. …”
i september 2005 indgik michael christensen og danbolig en i alt væsentligt tilsvarende
samarbejdsaftale om drift af danbolig forretningen i ringsted. samtidig indtrådte michael
christensens selskab, michael christensen & partnere aps, i aftalen, idet michael christen-
sen og morten nielsen ikke blev frigjort for deres hæftelse efter denne.
       michael christensen udarbejdede oplæg til etablering og/eller overtagelse af danbolig
forretningerne i sorø og dianalund. planerne blev drøftet med administrerende direktør for
danbolig, hans-erik pedersen, og nordeas områdedirektør for ringsted, ejvind jensen, men
forhandlingerne strandede i begyndelsen af 2007.
       opbremsningen på boligmarkedet havde medført, at de sagsøgte var hårdt presset li-
kviditetsmæssigt. ved brev af 4. februar 2007 til nordea redegjorde michael christensen for
situationen og anmodede om kreditforhøjelse, hvilket imidlertid delvist blev nægtet.
       de sagsøgte valgte ved brev af 30. maj 2007 at afbryde samarbejdet med danbolig,
primært ved ophævelse som følge af misligholdelse, jf. samarbejdsaftalens pkt. 11, subsidi-
ært ved opsigelse.
       danbolig svarede den 4. juni 2007, at de ikke anså betingelserne for ophævelse for op-
fyldt, men anerkendte opsigelsen af parternes samarbejdsaftale til ophør med udgangen af
november 2007. samtidig blev det meddelt, at:
       ”… hverken danbolig eller danbolig foreningens bestyrelse har ønske om, at [michael
       christensen] i opsigelsesperioden bestrider sine tillidsposter som formand for erfa-
       gruppen syd- og vestsjælland, som medlem af markedsudvalget og crm-udvalget og
       som medlem af udviklingsgruppen i forhold til digitalisering af danbolig a/s´ arbejds-
       processer …”
                                                     -4-
den 31. maj 2007 underskrev de sagsøgte partneraftale med estate mæglerne med ikrafttræ-
den pr. 1. juni 2008.
       de sagsøgte informerede den 19. juni 2007 deres kunder om, at de havde opsagt sam-
arbejdsaftalen med danbolig for at indgå samarbejde med estate, hvilket et par dage senere
også blev omtalt i dagbladet ringsted, der i øvrigt den 23. juni 2007 bragte en annonce, hvori
danbolig søgte indehavere til etablering af to nye danbolig forretninger i korsør og ring-
sted, idet ”… vores samarbejde med vores danbolig mægler i korsør og ringsted ophører
med udgangen af november 2007 …”
       onsdag den 31. oktober 2007 afholdt danbolig efterårsseminar med titlen: ”strategi
2010”. ifølge programmet skulle der ud over strategiplanlægning være oplæg ved eksterne
foredragsholdere. danbolig nægtede de sagsøgte adgang til at deltage i seminaret.
       herefter ophævede de sagsøgte ved brev af 1. november 2007 (på ny) samarbejdsafta-
len med danbolig under henvisning til, at danbolig efter deres opfattelse havde gjort sig
skyldige i væsentlig misligholdelse ved at nægte dem adgang til deltagelse i efterårssemina-
ret, erfa-gruppen og markedsudvalget.
       under henvisning til, at de sagsøgtes ophør med at anvende danboligs logo i deres
annoncer indebar en uberettiget annullation, ophævede danbolig den 22. november 2007
samarbejdsaftalen med de sagsøgte.
forbudssagen
danbolig havde i efteråret 2007 indgivet begæring til fogedretten om, at de sagsøgte fik for-
bud mod i en periode på 6 måneder fra den 1. december 2007 at drive ejendomsmæglervirk-
somhed som en del af estate mæglerne i lokalområderne ringsted og korsør og i samme
tidsrum at markedsføre deres fremtidige drift som estate mæglere. efter at danbolig havde
kæret fogedrettens kendelse til østre landsret, nægtede denne forbudsbegæringen fremme
ved kendelse af 19. februar 2008 med følgende begrundelse:
       ”landsretten finder det ikke godtgjort, at kærende har udvist forhold af en sådan karak-
       ter, at de indkærede har været berettiget til at ophæve parternes samarbejdsaftale.
               samarbejdsaftalen er opsagt af de indkærede med 6 måneders varsel til den 1. de-
       cember 2007. det fremgår af aftalens § 9, at mægleren forpligter sig til ”ikke i 6 måneder
                                                   -5-
      fra ophøret at drive ejendomsmæglervirksomhed … i samarbejde med andre ejendoms-
      mæglerkæder og/eller finansielle koncerner.
             det afgørende er herefter, om de indkærede har handlet i strid med parternes sam-
      arbejdsaftale på en sådan måde, at der efter retsplejelovens § 642 er grundlag for at ned-
      lægge fogedforbud.
             den omstændighed, at indkærede den 19. juni 2007 på kærendes brevpapir har gi-
      vet kunder meddelelse om det påtænkte samarbejde med ”estate mæglerne” findes ikke i
      sig selv at sandsynliggøre, at de indkærede vil drive eller markedsføre ejendomsmægler-
      virksomhed som en del af ”estate mæglerne”.
             det findes heller ikke på det foreliggende grundlag tilstrækkeligt sandsynliggjort,
      at de indkærede i øvrigt vil foretage handlinger, der strider mod kærendes ret.
             landsretten finder herefter i det hele ikke tilstrækkeligt grundlag for at imøde-
      komme kærendes begæring om nedlæggelse af fogedforbud.
      …”
forklaringer
administrerende direktør for danbolig, hans-erik pedersen, har forklaret, at danbolig kæden
for tiden består af 150 ejendomsmæglere og er den fjerde største mæglerkæde i danmark
med en markedsandel på 13,3 %. danbolig ejes af nordea. mæglerne er selvstændige ejen-
domsmæglere, og konceptet drives som en form for franchise. der er samarbejde mellem
nordea og mæglerne, idet der henvises kunder begge veje. danbolig leverer koncepter og
markedsføring til mæglerne, som betaler licensafgift. han og danbolig er ikke involveret i,
hvilke bankoplysninger og engagementsoplysninger nordea kræver af mæglerne, og har in-
gen indflydelse på nordeas kredithåndtering.
      det var fra starten klart, at michael christensen ønskede at ekspandere, men etable-
ringsoplægget af 16. maj 2005 var det første, de modtog fra ham om ekspansion. oplægget
blev formentlig på et tidspunkt drøftet med nordea. han var ikke afvisende over for, at mi-
chael christensen kunne komme i betragtning i forbindelse med forretningerne i sorø og di-
analund. han har ikke modarbejdet michael christensens ekspansionsmuligheder.
       normalt finder man nye mæglere internt, men i dette tilfælde valgte danbolig at an-
noncere i dagspressen, idet man ønskede større bredde i ansøgerskaren, og idet han ikke
havde nogen interne henvendelser liggende. denne fremgangsmåde er fulgt adskillige gange
før. ansøgninger med forretningsplan sendes til ham, der herefter i fællesskab med nordeas
områdedirektør afgør, hvem der skal være mægler i området. de har opstillet kriterier for
valget, og heri indgår bl.a. tidligere samarbejde med nordea. man kan ikke etablere en ny
forretning uden godkendelse fra nordeas områdedirektør. når forretningsplanen er god-
                                                -6-
kendt, overdrages engagementet til nordea. vidnet indgår i en dialog med nordea om det
fremtidige samarbejde, men blander sig ikke i det daglige.
      det er en fordel for danbolig mæglere at beholde deres engagement i nordea, men det
har ikke betydning for mæglerens generelle samarbejde med danbolig. der findes således
danbolig mæglere, der har deres engagement hos andre end nordea. man bliver dog nødt til
at have en forretningskonto til honorarer m.v. i nordea. det er som udgangspunkt ikke en
hindring for ekspansion, at man har et andet pengeinstitut, men danbolig forlanger at få
indblik i ansøgerens økonomiske forhold.
      han mener, at han fik en e-mail fra michael christensen vedhæftet dennes brev af 4.
februar 2007 til nordea. på det efterfølgende møde deltog han som repræsentant for michael
christensen, men kunne ikke træffe afgørelser vedr. engagementet i nordea. det var hans
ønske at finde en løsning, så udvidelsen kunne fortsætte. det var alene michael christensens
likviditetsudfordringer, der blev drøftet på mødet, og ikke ekspansionsmulighederne. der
blev også holdt møder senere med henblik på at finde en løsning, så michael christensen ik-
ke opsagde sit engagement i nordea og samarbejdet med danbolig.
      indtil den 22. november 2007 fortsatte danbolig med at levere sine ydelser efter afta-
len. da de sagsøgte fjernede danbolig logoet fra deres avisannoncer, anså vidnet det for en
de facto ophævelse af aftalen, hvorfor han den 26. november 2007 varslede michael christen-
sen om, at hans e-mail mv. ville blive lukket, hvilket skete et par dage efter. efter ophævelsen
var de ikke forpligtet til at videresende e-mails. det er i strid med samarbejdsaftalen og op-
hævelsesgrund at fjerne logoet fra avisartikler. endvidere stred det mod loyalitetsbestem-
melsen og konkurrenceklausulen, at de sagsøgte skrev, at de fremover skulle være med i en
ny kæde, og at de skrev til kunderne om kædeskiftet, på brevpapir med danboligs logo.
      en erfa-gruppe er en relevant samling af mæglere, der udveksler erfaringer. michael
christensen var formand for sin erfa-gruppe, og alle formænd for erfa-grupper deltager i
markedsudvalget, der drøfter nye tiltag og styrkelse af brandet. på det årlige seminar, hvor
strategierne for fremtiden drøftes, deltager alle daglige ledere. han rådførte sig med danbo-
lig foreningens bestyrelse, som består af fire mæglervalgte medlemmer, og som ikke mente,
at man kunne deltage på seminaret, når man havde opsagt samarbejdet. det var også denne
bestyrelse, der traf beslutning om at udelukke de sagsøgte fra erfa-gruppen og dermed mar-
kedsudvalget.
                                                 -7-
       de sagsøgte var ikke de første mæglere, der udtrådte af danboligkæden, men det er
kun få, der er udtrådt, herunder ved opsigelse eller dødsfald.
       forretningerne i sorø og dianalund er i dag fortsat som selvstændige ejendomsmægle-
re under mogens due, efter at de blev opsagt af danbolig midt i 2007. danbolig har etableret
yderligere en selvstændig forretning i dianalund i 2008.
michael christensen har forklaret, at han er bankuddannet i nordea og blev ejendomsmægler
i 1997. i januar 2003 overtog han forretningen i ringsted og åbnede i korsør i 2004. da han
blev danbolig mægler, fik han at vide, at det ville være en fordel at være kunde i nordea,
hvilket han var fra starten - også privat. ved etableringen havde de en række møder med
nordeas områdechef, og det var klart ham, der gav den endelige godkendelse. samarbejdet
med nordea fungerede godt, og de modtog ingen påtaler vedr. deres økonomi. de blev på-
lagt at opfylde fastsatte mål for markedsandel og antal kundehenvisninger til nordea.
       som mægler kunne man mærke nordeas tilknytning til danbolig, bl.a. ved at nordeas
repræsentant deltog i markedsudvalget, og at møder blev afholdt i nordeas lokaler.
       det kan på ingen måde lade sig gøre som danbolig mægler at have en anden bank end
nordea. der blev ikke lagt skjul på, at et bankskifte ville få konsekvenser i forhold til ønsker
om ekspansion.
       deres strategi var at udvide i vestsjælland, hvilket hans-erik pedersen støttede. etab-
leringsoplægget for sorø og dianalund blev udarbejdet på foranledning af hans-erik peder-
sen.
       i efteråret 2006 stoppede boligmarkedet fuldstændig, og det påvirkede dem kraftigt.
samtidig skete der en ændring i deponeringsreglerne, og det medførte en likviditetskrise. de
havde en række drøftelser med nordea og hans-erik pedersen, og det endte med, at de kun
fik en mindre del af den 1 ½ mio. kr., de bad om. derfor begyndte de at kigge sig om efter en
ny løsning. danbolig lagde ikke op til, at man kunne skifte til en anden bank.
       ved mødet den 19. april 2007 med hans-erik pedersen var deres økonomi i kraftig for-
bedring, men der var et overtræk på 40.000 kr. på en check, som nordea truede med at afvi-
se. checken vedrørte deponerede midler, og en afvisning kunne i yderste konsekvens med-
føre, at han ville miste sin licens. hans-erik pedersen forsøgte forgæves at tale med banken.
                                                -8-
       da de valgte at skifte bank, fik de at vide, at det kunne få konsekvenser. deres nye
bank ville gerne stille de nødvendige midler for udvidelse til rådighed. der var ikke tvivl
om, at bankskiftet medførte, at de ikke kunne ekspandere. hans-erik pedersen sagde på mø-
det den 24. maj, at nordea havde afgørende indflydelse på afgørelsen om udvidelse, og at de
af den grund formentlig ikke ville komme i betragtning. derfor valgte de den 30. maj 2007 at
ophæve samarbejdsaftalen.
       efter ophævelsen blev de nægtet deltagelse på årsseminaret og i erfa-gruppen, hvilket
ellers var en del af samarbejdsaftalen.
       pga. danboligs annoncering efter nye ejendomsmæglere i dagbladet i ringsted var de
tvunget til at orientere deres kunder om kædeskiftet.
       han var glad for at være danbolig mægler, men da det ikke kunne lade sig gøre, øn-
skede han at skifte direkte over til estate, hvilket dog ikke var muligt pga. konkurrenceklau-
sulen. aftalen med estate trådte i kraft 1. juni 2008.
       fogedforbudssagen forhindrede dem i at drive virksomhed, og de var tvunget til at
være uafhængige ejendomsmæglere. det medførte, at de skulle starte forfra, og det kostede
både omsætning og kunder. alene skift af logo, brevpapir og hjemmeside mv. kostede 450.-
500.000 kr. efter opsigelsen af aftalen var nordeas interesse i at henvise kunder til dem be-
grænset, hvilket kunne ses på omsætningen.
ejvind jensen har forklaret, at han siden december 2002 har fungeret som områdedirektør for
nordea i ringsted, og at han tidligere har været områdedirektør for nykøbing falster og
vordingborg.
       normalt plejer han sammen med danbolig at blive enig om, hvem der skal udpeges
som ny mægler, men ved uenighed har danbolig det sidste ord, idet de indgår kontrakten
med mægleren. det er endnu ikke sket, at danbolig har trumfet en kandidat igennem. i be-
dømmelsen indgår ikke kun den daglige leders væremåde, men også mæglerens økonomi.
det siger sig selv, at mægleren skal have en vis økonomisk råderet, men de ser ikke på enga-
gementet som det første. samtaler med kandidaterne afholdes i fællesskab. nordea er med i
beslutningen, fordi nordea deltager i det daglige samarbejde. nordea har udpeget et med-
lem af danboligs bestyrelse.
                                                -9-
       michael christensen havde en ambition om ekspansion, og vidnet deltog i denne dia-
log pga. engagementets sammensætning. efter hans opfattelse skal man have noget at eks-
pandere med. konklusionen på mødet i marts var, at de skulle afvente regnskabets 3. kvartal
for at se, om de kunne få egenkapitalen på plads. michael christensens engagement inkl.
privat gæld var ca. 5 mio. kr. da michael christensen var danbolig mægler, og da han selv
og hans ægtefælle var tidligere medarbejdere i nordea, var nordea nok gået med til et større
engagement, end de ellers ville være gået med til. balancen pr. 31. marts 2007 udviste et ne-
gativ resultat på 350.000 kr., og nordea var derfor ikke interesseret i at udvide kreditten med
yderligere 1 mio. kr. forud for mødet den 23. april 2007 havde nordea modtaget henvendel-
se fra nykredit vedr. overtagelse af låneengagementet.
       der har været danbolig mæglere, der ikke var nordea kunder, bl.a. en mægler, der
startede op i kalundborg, og som senere skiftede over til nordea. det mest naturlige er, at
der er et samarbejde med mægleren rent forretningsmæssigt, men nordea kan ikke stille
krav herom og heller ikke om, at mægleren har en konto i nordea. der findes i dag danbolig
mæglere, der helt eller delvis har forretningsengagement med en anden bank end nordea.
       finansiering og kredit er alene et anliggende for nordea, men danboligs direktør er
velkommen til at deltage på et kreditmøde, dog uden at have indflydelse på nordeas afgø-
relse.
allan hansen har forklaret, at han siden 1990 har været danbolig mægler i næstved. han er
formand for bestyrelsen i danbolig foreningen, som alle indehavere af danbolig forretnin-
ger har pligt til at være medlem af. foreningen varetager medlemmernes interesser også
over for danbolig. alle indehavere er endvidere medlemmer af en erfa-gruppe, hvori der
bl.a. udveksles erfaringer og drøftes strategiske tiltag.
       efter opsigelsen besluttede danbolig foreningens bestyrelse at nægte de sagsøgte ad-
gang til at deltage i erfa-gruppen og dermed også markedsudvalget. det er muligt, at det er
danbolig, der har meddelt de sagsøgte beslutningen. årsmødet afholdes i regi af danbolig,
der også tog stilling til de sagsøgtes deltagelse. på årsmødet drøftes bl.a. forretningshemme-
ligheder, herunder især kædens fremadrettede strategi. på erfa-mødet og i markedsudvalget
drøftes i et vist omfang også forretningshemmeligheder.
                                               - 10 -
parternes synspunkter
danbolig har gjort gældende, at de sagsøgte er forpligtet til at betale for modtagne ydelser i
henhold til parternes samarbejdsaftale, som forblev opfyldt af danbolig, indtil de sagsøgte
ved illoyal adfærd misligholdt denne.
      ved østre landsrets kendelse af 19. februar 2008 blev det afgjort, at danbolig ikke har
udvist forhold af en sådan karakter, at de sagsøgte har været berettiget til at ophæve parter-
nes samarbejdsaftaler, og denne afgørelse har retskraft. sagen blev intensivt behandlet ved
landsretten, og det samme retlige materiale har været inddraget både for østre landsret og
for sø- og handelsretten.
      ophævelse kræver væsentlig misligholdelse, som må bedømmes ud fra en helheds-
vurdering med hensyntagen til, at der er tale om en erhvervskontrakt, der har fungeret over
en længere årrække, og at parterne har haft et tæt samarbejde og dermed en videregående
loyalitetsforpligtigelse.
      ophævelsen af 30. maj 2007 var begrundet i, at de sagsøgte valgte at skifte bank for at
få mulighed for at ekspandere. bankskiftet var imidlertid danbolig uvedkommende, da
danbolig og nordea er uafhængige, selvstændige juridiske enheder, som ikke hæfter for
hinandens forpligtelser. hans-erik pedersen og danbolig har ingen instruktionsbeføjelser
over for nordea eller indflydelse på nordeas kreditvurderinger. det må i øvrigt lægges til
grund, at de sagsøgtes forretning i foråret 2007 var stærkt nødlidende, og at selskabet var in-
solvent med negativ egenkapital.
      danbolig var ikke forpligtet til at sikre ekspansion for de sagsøgte. der var på ophæ-
velsestidspunktet ingen konkrete relevante ledige områder, og de sagsøgte blev ikke nægtet
mæglerforretninger. der er derfor heller ikke grundlag for at gøre anticiperet misligholdelse
gældende.
      efter de sagsøgtes ophævelse af aftalerne med danbolig var det en naturlig og nød-
vendig konsekvens, at de sagsøgte blev nægtet deltagelse i danbolig kædens erfa-gruppe og
markedsudvalg, som i øvrigt hører under danbolig foreningen, som danbolig ikke hæfter
for. udelukkelsen af de sagsøgte fra det årlige danbolig-møde – der behandler strategiske
mål og udviklingsplaner for kædesamarbejdet – skete som følge af, at de sagsøgte havde op-
sagt deres medlemskab af danbolig kæden, og var fuldt ud berettiget. der er højst tale om
                                               - 11 -
misligholdelse af en biforpligtelse, således at en eventuel misligholdelse ikke kan berettige
de sagsøgte til at ophæve samarbejdsaftalen, således som de gjorde ved brev af 1. november
2007.
       danboligs krav er ubestridt og udgør forfaldne licensydelser indtil november 2007 for
danbolig ringsted på 25.196,66 kr. og for danbolig korsør på 56.285,71 kr., i alt 81.482 kr.
med tillæg af aftalte renter.
       de sagsøgtes modkrav bestrides og er i det hele udokumenteret. de sagsøgtes omsæt-
ningsnedgang skyldes ikke danbolig, men alene de sagsøgtes egne forhold. omkostninger i
forbindelse med opstart af ny forretning er udgifter, som de sagsøgte ville have haft under
alle omstændigheder, uanset om de var medlem af en mæglerkæde.
de sagsøgte har gjort gældende, at danbolig væsentligt har misligholdt sine forpligtelser ved
ikke at have leveret de aftalte ydelser. således er de sagsøgte blevet nægtet adgang til it-
systemer og møder, som de har betalt for gennem kædeafgiften. herudover har danbolig
modarbejdet de sagsøgte ved annoncering i lokalpressen om nye mæglere. da danbolig ikke
har leveret sin ydelse, kan danbolig ikke kræve betaling herfor.
       til støtte for de sagsøgtes selvstændige påstand gøres det gældende, at spørgsmålet
om berettigelsen af de sagsøgtes ophævelse af samarbejdsaftalen ikke er endeligt afgjort ved
østre landsrets kendelse af 19. februar 2008, idet denne afgørelse ikke har retskraft i forhold
til den foreliggende sag.
       idet danbolig væsentligt har tilsidesat sine forpligtelser efter samarbejdsaftalen, har de
sagsøgte været berettiget til at ophæve denne. danbolig har således undladt at sikre, at de
sagsøgte kunne få de nødvendige kreditfaciliteter fra nordea, hvorved de sagsøgte blev
tvunget til at skifte bank. uanset at nordea og danbolig er selvstændige juridiske enheder,
er der en klar påvirkning i begge retninger.
       det er ubestridt, at de sagsøgte havde en likviditetskrise i 2007, men der var en klar af-
tale om, at de sagsøgte skulle overtage/starte danbolig forretninger i sorø, dianalund og
muligvis skelskør, så snart det kunne lade sig gøre. det gøres gældende, at nordea har haft
en afgørende og bestemmende indflydelse på, om de sagsøgte måtte udvide, hvilket fremgår
af hans-erik pedersens og ejvind jensens forklaringer. hans-erik petersen oplyste dem så-
                                               - 12 -
ledes om, at bankskiftet ville få negativ indflydelse på deres ekspansionsplaner. også af
denne grund var det nødvendigt for de sagsøgte at ophæve samarbejdet.
        efter ophævelsen af samarbejdet den 30. maj 2007 agerede de sagsøgte loyalt i forhold
til danbolig. desuagtet valgte danbolig at agere illoyalt ved annoncering i lokalpressen og
ved at nægte de sagsøgte deltagelse i danbolig-mødet og diverse udvalg. programmet for
danbolig-mødet var i høj grad socialt, og de sagsøgte kunne i det mindste have fået adgang
til at deltage delvist heri.
        uanset at der ikke ved østre landsrets kendelse blev nedlagt forbud, har sagen de fac-
to medført, at de sagsøgte blev udelukket fra at drive ejendomsmæglervirksomhed i et andet
kædesamarbejde, hvorved sagen fik konkurrencebegrænsende virkning. de sagsøgte har i
den forbindelse afholdt ekstraordinære omkostninger til bl.a. it, markedsføring, ændring af
forretninger m.v., ligesom de har lidt et dokumenteret indtægtstab som følge af en omsæt-
ningsnedgang, der var større end landsgennemsnittet, hvilket alene kan tilskrives danboligs
forhold. det samlede tab kan skønsmæssigt opgøres til 2.061.027 kr., bestående af udgifter til
udskiftning af skilte, markedsføringsmateriale, annoncer, hjemmesideudvikling, advokatbi-
stand m.v. i alt 461.027 kr. ekskl. moms med tillæg af tabt indtjening på 1.400.000 kr. og
manglende merindtjening 200.000 kr.
sø- og handelsrettens afgørelse
det forhold, at nordea ikke ønskede at udvide sin kredit til de sagsøgte, indebar ikke nogen
misligholdelse af samarbejdsaftalerne mellem danbolig og de sagsøgte, og de sagsøgte var
således uberettigede til at ophæve samarbejdsaftalerne ved skrivelsen af 30. maj 2007, som
således efter sit indhold indebar en opsigelse af aftalerne med det heri fastsatte varsel.
        de sagsøgte, som efter markedsføringslovens § 19 ikke lovligt kunne udnytte deres
kendskab til erhvervshemmeligheder erhvervet under samarbejdet med danbolig, havde
endvidere efter afsendelsen af skrivelsen af 30. maj 2007 og efter indgåelsen den 31. maj 2007
af en ny samarbejdsaftale med estate mæglerne ikke nogen beskyttelsesværdig interesse i at
deltage i de i sagens natur fortrolige drøftelser om salgsstrategi mv. i den erfa-gruppe, som
danbolig foreningen drev i det pågældende lokalområde, i denne forenings markedsud-
valg, og på danboligs seminar, der efter programmet ligeledes angik strategiske forhold.
                                                 - 13 -
      de sagsøgtes brev af 1. november 2007 indebar herefter en uberettiget annullation.
      som følge heraf skal de sagsøgte betale sagsøgerne afgift for tiden indtil udløbet af op-
sigelsesvarslet ifølge skrivelsen af 30. maj 2007. idet den uberettigede annullation indebar en
væsentlig misligholdelse, var danbolig berettiget til som sket at ophæve samarbejdsaftalen
og ophøre med at levere ydelser efter denne, ligesom de sagsøgte ved deres væsentlige mis-
ligholdelse har afskåret sig fra at kræve erstatning for deres tab.
                                        thi kendes for ret:
michael christensen & partnere aps, statsaut. ejendomsmægler morten nielsen og statsaut.
ejendomsmægler michael christensen skal inden 14 dage en for alle og alle for en til danbo-
lig a/s betale 81.482,37 kr. med rente 0,73 % pr. påbegyndt måned fra den 17. oktober 2007
samt 103.561,34 kr. i sagsomkostninger, heraf 2.260 kr. til dækning af retsafgift og 1.301,34 kr.
til dækning af vidnegodtgørelse.
harry nielsen                         michael b. elmer                  jørgen tandrup
                                      (retsformand)
                                               (sign.)
                                            ___ ___ ___
                                udskriftens rigtighed bekræftes
                                p.j.v. sø- og handelsretten, den