text:
- mah
                                         udskrift
                                             af
                         sø- & handelsrettens dombog
                                        ____________
                                           dom
afsagt den 9. februar 2018
v-68-16
                                   by lassen aps
                                   (advokat anette moll berg)
                                   mod
                                   1) coop danmark a/s
                                   2) idanna aps
                                   (begge ved advokat jesper ørskov nielsen)
sagens baggrund og parternes påstande
denne sag handler om, hvorvidt kubus bowl fra by lassen aps (herefter by lassen) er
beskyttet ophavsretligt og/eller markedsføringsretligt, og i givet fald, om idanna aps (heref-
ter idanna) og coop danmark a/s (herefter coop) ved salg af en planteskål har krænket by
lassens rettigheder.
                                              -2-
by lassen har nedlagt følgende påstande:
påstand 1: coop og idanna skal anerkende, at deres markedsføring, import, eksport og salg
af planteskålen med dessin nr. 187789, som vist i bilag 3, udgør en krænkelse af by lassens
rettigheder efter ophavsretsloven og markedsføringsloven.
påstand 2: coop skal anerkende at være uberettiget til at markedsføre, importere, eksportere,
sælge eller på anden måde distribuere planteskålen med dessin nr. 187789, som vist i bilag 3,
både i fysiske butikker og på internettet.
påstand 3: coop og idanna skal in solidum eller alternativt til by lassen betale 295.000 kr. i
vederlag og erstatning, med tillæg af procesrente fra sagsanlæg til betaling sker, for den
uretmæssige markedsføring og salg af planteskålen med dessin nr. 187789, som vist i bilag 3.
coop og idanna har påstået frifindelse.
oplysningerne i sagen
sagens parter
by lassen er en dansk designvirksomhed, der sælger møbler, lamper og boligtilbehør. by
lassen sælger designs udviklet af mogens lassen og flemming lassen og udvikler derud-
over nye designs i samme stil.
idanna importerer blandt andet boligtilbehør fra fjernøsten, og sælger det til større detailkæ-
der i danmark.
coop er danmarks største dagligvarevirksomhed og driver blandt andet butikskæderne
kvickly og superbrugsen, hvor der ud over dagligvarer også sælges forskelligt boligtilbehør.
                                             -3-
kubus bowl
søren lassen designede i 2005 kubus bowl, der kom på markedet i 2009. kubus bowl vises
nedenfor i en stor og lille version:
den omtvistede planteskål
den i sagen omtvistede planteskål fra idanna kom på markedet i coop-butikker i august
2016 og vises nedenfor (bilag 3):
                                                   -4-
omtale af den omtvistede planteskål på de sociale medier
der er fremlagt en lang række brugerkommentarer og billeder fra facebook og instagram,
hvor planteskålen vises i diverse opsætninger sammen med blandt andet by lassen-
produkter.
i brugerkommentarerne omtales planteskålen blandt andet som ”by lassen kopien”, ”fake
kubus bowl” og lignende, og der bliver mange gange spurgt til, hvor skålen kan købes, hvor-
til der bliver henvist til forskellige kvickly-butikker. der bliver ligeledes oplyst om en række
kvickly-butikker, hvor planteskålen er udsolgt, ligesom en bruger på et tidspunkt oplyser, at
kvickly har den i fast sortiment. det bliver også af en bruger anvist, hvordan krydset i bun-
den af planteskålen kan skæres væk med en vinkelsliber og herefter pudses og spraymales.
forbudssag
by lassen anmodede den 25. august 2016 coop om at trække idannas planteskål tilbage fra
butikkerne under henvisning til, at planteskålen udgjorde en ophavsretlig krænkelse af ku-
bus bowl.
da parterne ikke var enige herom, indleverede by lassen den 21. september 2016 forbudsbe-
gæring mod coop. coop indstillede herefter salget af planteskålen og fremlagde dokumenta-
tion for tilbagetrækning fra butikkerne, hvorefter forbudsbegæringen blev trukket tilbage
den 28. oktober 2016.
syn og skøn
der har været afholdt syn og skøn i sagen. nedenfor er sammensat syns- og skønstemaet og
skønsmanden lars thøgersens syns- og skønsrapport af 14. august 2017:
       ”spørgsmål 1: skønsmanden bedes beskrive kubus bowl, stor og lille.
       svar på spørgsmål 1:
       kubus bowl (lille) er en kube skabt af 6 x 6 mm skarpkantet stål profil med ydre mål
       på 140 mm x 140 mm. kubens kvadratiske side åbninger har et hul mål på 128 x 128 mm.
       kuben er qua sin rumgeometri ende- og side vendbar og kan således stå på alle sider af
       kuben.
                                                  -5-
i kubens øverste vandrette ramme er placeret en halvkugleformet skål, der hviler på en
ubrudt cirkel kant eller flange på ca. 6-7 mm (underside mål), der er orienteret i kuglens
snitflade med en vinkelret skarp overgang og sammenhængende med halvkuglen. såle-
des hænger den halve kugle frit ned i det rum, der defineres af kubens kanter.
den halvkugleformede skål er løs og aftagelig. står den uden kuben på bordet virker den
qua sin relativt høje vægt, som en tumbler der søger mod ligevægt eller balance, som får
flangen til at stå vandret.
skålen er fremstillet i stål eller messing (den udleverede er sort lakeret, men er ikke mag-
netisk påvirkelig, hvorfor det ikke vides om den er i messing, rustfrit stål eller andet ma-
teriale) muligvis støbt, alternativt drejet. skålens øverste del, der overgår til flange, er
drejet af og mærkes tyndere end selve kuben. (top del med flange ca. 2 mm og halvkug-
leskålen 3+ mm). skålen fremstår uden markeringer og sfærisk ren i lys refleksion.
overfladen er matsort, sandsynligvis pulverlakeret med en svag ensartet struktur, der
muligvis skyldes en sand- eller glasblæsning af både kube og halvkugle skål forud for la-
kering.
kuben der danner stel for den halvkugleformede skål er formodentlig svejst (loddet hvis
det er messing) med høj finish og helt rene skarpkantede møder mellem de respektive 3
ben i kubens 8 hjørner.
kubus bowl (stor) har samme karakter som beskrevet ovenfor, hvor ydre mål i kuben
er 220 mm og den halvkugleformede skål har en diameter på 220 mm målt på flangens
yderside. den tilsendte lille kubus bowl skål vejer 550 gr. og stellet vejer 400 gr. begge
størrelser kube er fremstillet i skarpkantet firkant stål.
begge størrelser af kubus bowl fremstår markant og skarp i sin nærmest grafiske en-
kelthed skabt af to modsat rettede tredimensionelle grundformer; den stramme og skar-
pe men symmetri balancerede kube bærende den runde bløde halvkugle.
det er undertegnedes opfattelse at kubus bowl ved lanceringen var en designmæssig
nyskabelse der bygger videre på by lassens kollektion af brugsgenstande, herunder sær-
ligt lysestagen kubus fra 1962 i forskellige størrelser.
spørgsmål 2: på baggrund af kubus bowls udformning og skønsmandens viden om og erfa-
ring med dansk design af kunsthåndværk, brugskunst og lignende bedes skønsmanden vurdere om
bowlen kan antages at være udtryk for en karakteristisk selvstændig skabende indsats præget af
frembringerens individualitet og egenart. skønsmanden bedes desuden oplyse, om bowlen på lan-
ceringstidspunktet i 2009 adskilte sig fra eksisterende skåle og bowler på markedet, og om den i gi-
vet fald var en designmæssig nyskabelse.
svar på spørgsmål 2:
der er mange arkitekter og designere der har arbejdet med stereometriens simple grund-
former i forskellige værker. det ses bl.a. i poul kjærholms pk71 sofaborde der er skabt af
3 kuber fremstillet i firkantstål. der er placeret en kvadratisk plade som bordplade i ku-
bens øverste felt. der er tre størrelser med den største som ”rede” for de mindre.
                                               -6-
undertegnede kender dog ikke noget fortilfælde med sammensætning af disse helt enkle
grundformer – kuben og kuglen - til en brugsgenstand som kubus bowl. den er ved
sin helt enkle sammensætning af stereometriens enkleste grundformer i en brugsgen-
stand et selvstændigt værk og var ved lanceringen en designmæssig nyskabelse.
spørgsmål 3: skønsmanden bedes beskrive planteskålen solgt i coop danmark a/s’ butikker:
svar på spørgsmål 3:
planteskålen solgt i coop fremstår som en kube hævet på fire af kubens forlængede ben.
i den øverste er placeret en halvkugleformet skål med flange, der hviler på kubens øver-
ste ramme. ydre mål på kuben er ca. 158 x 158 mm med et indre hul mål på ca. 146 x 146
mm.
de forlængede ben går ca. 22 mm udenfor kubens form.
kubens ben – også de forlængede - er alle ca. 6 x 6 mm firkant stål (under 6 mm før lake-
ring. muligvis et ikke metrisk mål, da den ikke er 5 mm før lakering). i den side af kuben
der har forlængede ben, er der placeret et tværgående kryds ligeledes fremstillet i 6 x 6
mm firkant stål. krydset forbinder en af kubens sider diagonalt mellem kubens hjørner.
i kubens øverste vandrette ramme er placeret en halvkugleformet skål, der hviler på en
ubrudt cirkel kant eller flange på ca. 10 mm, der er orienteret i kuglens snitflade med bu-
et overgang (ca. radius 4-5 mm) og sammenhængende med denne. således hænger den
halve kugle frit ned i det rum, der defineres af kubens kanter.
den halvkugleformede skål er løs og aftagelig. står den uden kuben på bordet står den
ikke plant dels pga. lav vægt, men også en udadgående mindre kugleform i skålens
bund.
skålen er fremstillet i blik (stål) som et spundet / optrukket emne fra plan. den halvkug-
leformede skål ses markeret i dagslys ved upræcis optræk af plade. den umarkerede /
buede overgang mellem halvkuglen og flangen er monteret med et lille cirkelformet be-
slag med hul (ø= 2-3 mm), der ikke syntes at have nogen entydig funktion når skålen er
placeret i det kubeformede stel, men det kan skyldes anden anvendelse af skålen.
overfladen er matsort, sandsynligvis pulverlakeret eller sprøjtemalet.
kuben der danner stel for den halvkugleformede skål er svejst med synlige uens svejs-
ninger i de fleste af kubens 8 hjørner, herunder ligeledes det i nederste kubeside placere-
de diagonal kryds. finish er relativt ringe.
den halvkugleformede planteskål vejer 110 gr. og stellet vejer 600 gr.
spørgsmål 4: skønsmanden bedes redegøre for lighedspunkter og forskelle mellem på
den ene side kubus bowl, stor og lille, og på den anden side planteskålen, dels ud fra
en helhedsbedømmelse, dels ud fra detaljerne ved de to produkter.
svar på spørgsmål 4:
der er en række lighedspunkter mellem kubus bowl og planteskålen solgt i coop.
dette gælder særligt det overordnede udtryk med en kube indeholdende en halvcirkel-
                                              -7-
formet skål og mødet i mellem disse, der er det helt enkle formmæssige tema for begge
brugsgenstande.
der er en størrelsesmæssig forskel på produkterne, men deres respektive forhold mellem
produkternes 2 komponenter; kube og halvkugle fremstår ens. stellene i kuberne har ca.
samme materiale dimensioner. de udleverede prøver af kubus bowl og planteskålen
fra coop er begge matsorte og understreger således lighederne.
forskellene mellem kubus bowl (stor og lille) og planteskålen solgt i coop danmarks
butikker er primært de forlængede ben i det kubeformede planteskåls stel og det diago-
nale kryds, der er tilført i kubens nedadvendte side i samme 6x6 mm firkant stål som ku-
ben i øvrigt.
i detaljen er den eneste egentlige forskel det lille cirkel beslag placeret på kanten af plan-
teskålen fra coop. evt. til ophæng?
i detaljen er der i øvrigt primært tale om en kvalitetsmæssig forskellighed mellem ku-
bus bowl og planteskålen fra coop ved sammenføjninger i kuben, hvor kubus
bowl er håndværksmæssig og industrielt veludført er planteskålen fra coop udført
med uslebne og delvist slebne overlakerede synlige svejsninger i kuben og optrukket skål
i modsætning til kubus bowl, der er støbt / drejet.
den halvkugleformede skål i planteskålen fra coop er trukket op i plade og bryder lys
markant anderledes end kubus bowl, der giver en sfærisk ensartet lys refleksion inde-
fra som udefra, hvor planteskålen fra coop ses uens markeret i lys refleksion indefra
som udefra, grundet upræcis fremstilling.
spørgsmål 5: må det efter skønsmandens opfattelse antages, at planteskålen er frembragt
med kubus bowl som forbillede?
svar på spørgsmål 5:
ja. den markante formsammensætning af kuben og (halv)kuglen er unik på tidspunktet
for lancering af kubus bowl efter undertegnedes viden og delvise undersøgelser på
nettet. det er derfor utænkeligt at planteskålen fra coop ville se ud som den gør, uden
netop at have haft kubus bowl som forbillede.
spørgsmål 6: foreligger der efter skønsmandens opfattelse en lighed mellem kubus
bowl og planteskålen, som ud fra en designfaglig vurdering må betegnes som betyde-
lig?
svar på spørgsmål 6:
ja, der er en stor lighed mellem kubus bowl og planteskålen fra coop, hvor sidst-
nævnte som følge af de ringere materialer og fremstilling fremstår som en inferiør nr. 2
efter den originale sammensætning i kubus bowl af de 2 simple geometriske former i
en høj håndværksmæssig forarbejdning og i sin geometriske mest rene form. et design-
greb der ved denne rene enkelthed gør den ikonisk, sandsynligvis pga. netop den uhyre
simple sammensætning af 2 formmæssigt modsatrettede grundfigurer fra stereometrien –
uden noget andet.
                                               -8-
denne samlede grundform findes helt gentaget i planteskålen fra coop, hvor forskellen
ses som beskrevet primært i de tilførte ben og diagonal kryds i planteskålen fra coop re-
lativt set til kubus bowl helt rene udførelse af mødet mellem de to grundfigurer; ku-
ben og (halv)kuglen.
spørgsmål 7: er der efter skønsmandens vurdering risiko for, at det købende publikum
kan forveksle stor og lille kubus bowl med planteskålen, hvis de ikke ses samtidig?
svar på spørgsmål 7:
der er flere typer af købere af sådanne livsstils produkter. en design og kvalitets bevidst
køber ville skelne planteskålen fra coop fra kubus bowl, men det er næppe flertallet
af køberne. det er desuden et velkendt fænomen, at netop livsstils produkter er en de-
signvare, der ofte sælges med en historie, et brand og en oplevelse fra emballage over
udpakning til anvendelse - til en merpris end rent funktionelt betingede tilsvarende pro-
dukter. kubus bowl har ved sit helt enkle formgreb skabt ikon status på meget kort
tid, da den også bygger videre på by lassens kube lysestage, hvor den mellemste stør-
relse er identisk med kubus bowl og er derfor blevet attraktiv for et bredere publi-
kum, der netop ønsker at omgive sig med mærkevarer. det vurderes derfor at være me-
get sandsynligt at et bredt publikum synes at genkende kubus bowl i planteskålen fra
coop. dette gælder særligt når de ikke ses samtidig og det gør de næppe, da salg af de
respektive produkter foregår på forskellige salgssteder.
spørgsmål ia: skønsmanden anmodes om at beskrive poul kjærholms indskudsborde,
pk-71.
svar på spørgsmål ia:
poul kjærholms pk-71 er 3 indskudsborde. ”nest of tables” som de kaldes og i modsæt-
ning til andre typer af indskudsborde kan man ikke kurre det mindre bord ind under –
eller i - det større bord. man kan næsten sige poul kjærholm var loyal mod den engelske
betegnelse, fordi det større bord løftes og sætte ned over det mindre bord – så de mindre
borde ”nester” i de større.
bordene er skabt som et åbent stel i børstet rustfrit firkant stål (10 x 10 mm) der former en
kube i 3 forskellige størrelser: 250 x 250 x 250 mm, 265 x 265 x 265 mm og 280 x 280 x 280
mm.
topplade på hver kube fås i acryl, sort eller hvid.
spørgsmål ib: på baggrund af pk-71 bordes udformning og skønsmandens viden og er-
faring med dansk design af kunsthåndværk, brugskunst og lignende, bedes skønsman-
den vurdere, om kubus bowl kan antages at være udtryk for en selvstændigt skaben-
de indsats præget af frembringerens individualitet og egenart.
svar på spørgsmål ib:
ja, det er undertegnedes opfattelse at kubus bowl er udtryk for en selvstændig ska-
bende indsats.
                                                -9-
der findes næppe designere, arkitekter eller andre skabende mennesker, der ikke har le-
get med naturens mest simple grundformer - og mødet mellem dem.
geometriske og stereometriske figurer er let aflæselige og finder ofte ind i designarbej-
der, det kan være i sine rene former (cirkler og kugler, kvadrater og kuber, cylindre og
kegler eller andre) eller som kombination mellem en eller flere stereometriske figurer. det
kan der findes omfattende materiale og eksempler på i både arkitektur og design histori-
en. det er derfor oftest mødet mellem 2 eller flere af disse simple geometriske former der
skaber noget unikt.
da undertegnede ikke kender til andre frembringelser af mødet mellem en kube og en
(halv)kugle på tidspunktet for kubus bowl lancering, anser jeg det derfor som skabt
på baggrund af netop mogens lassens individualitet og egenart og selvstændig kunstne-
riske indsats – uagtet simpliciteten, der netop kan være vanskelig at opnå, men i øvrigt
også kendetegner designerens øvrige arbejder, og dermed i lige linje med mogens las-
sens individualitet og egenart. samtidig er det en sammenhængende forlængelse af de
produkter der startede med kubus lysestagen fra 1962 fra by lassen.
spørgsmål ic: skønsmanden bede redegøre for lighedspunkter og forskelle mellem på
den ene side kubus bowl og på den anden side poul kjærholms indskudsborde pk-71,
dels ud fra en helhedsbedømmelse af designet, dels ud fra detaljerne ved de 2 forskellige
produkter.
svar på spørgsmål ic:
ligheden mellem kubus bowl og poul kjærholms pk-71 er en stel konstruktion der
består af firkant stål og danner en kube, i 2 forskellige størrelses ”områder”. pk-71 med
mål der gør den velegnet til bord(e) og kubus bowl i størrelser (stor og lille) der gør
den velegnet til placering på borde, hylder, vindueskarme eller andet hævet underlag.
pk-71 suppleres udelukkende med en skive (en kvadratisk acryl plade) der fungerer som
bordplan.
alle firkant profiler er sammenføjet ved svejsning i kubens hjørner og efterbearbejdet til
høj kvalitet og finish. pk-71 fremstilles i satin børstet rustfrit stål.
pk-71 udmærker sig i øvrigt ved ikke at indeholde noget kuglelignende element endsige
nogen anden stereometrisk form udover kuben.
kubus bowl består som beskrevet af et kubeformet stel skabt af 6x6 mm skarpkantet
firkant stål, hvori er placeret en halvkugle med flange, der hviler på det øverste kvadrat i
kuben, således at halvkuglen hænger ned i kube rummet i brugs situationen.
stelkonstruktionen – kuben, er forarbejdet til samme høje kvalitet i sammenføjningerne
som pk-71, men dimension på firkant stål og overordnede størrelser er meget forskellige,
såvel som genstandens tænkte anvendelse. pk-71 er (indskuds)borde og den funktion er
let aflæselig med oplagt placering på gulvet med et horisontalt plan øverst, hvor kubus
bowl er en pynte- / brugsgenstand, der i både stor og lille ligger op til at blive anvendt
som skål og tænkes placeres på noget, der hæver den fra gulvet.
                                                     - 10 -
       både pk-71 og kubus bowl er forarbejdet til høj kvalitet og finish i detaljen af en kube i
       firkant stål. størrelserne er meget forskellige – både firkant stål og samlede størrelse, men
       den største forskel ligger i den halvkugleformede skål i kubus bowl øverste kvadrat,
       hvor pk-71 alene har en kvadratisk plade placeret ovenpå kubens øverste kvadrat som
       bordplade.
       spørgsmål id: skønsmanden anmodes om at redegøre for hvorvidt kubus bowl må
       antages at være frembragt med inspiration fra pk-71.
       svar på spørgsmål id:
       der er ingen tvivl om at både pk-71 og kubus bowl er inspireret af den stereometriske
       form; kuben. de indeholder jo begge dette grundelement. men både den respektive gen-
       stand(e)s anvendelse og størrelse er meget forskellig.
       det kan naturligvis ikke afvises at pk-71 har været en kilde til inspiration for frembrin-
       gelse af kubus bowl, men da kuben i sig selv er en kendt og som beskrevet ofte an-
       vendt figur blandt designere – og at kuben alene er det element, hvor der kan tales om
       lighed mellem pk-71 og kubus bowl, er kubus bowl et selvstændigt design, der
       mere udspringer af ”en leg” med 2 grundformer end det ses, at være en specifik kube der
       har været inspirationskilde – og dette med tilføjelse af endnu en stereometrisk figur;
       (halv)kuglen, i en helt anden brugsgenstand.”
salgstal vedrørende idannas planteskål
idanna købte i henhold til faktura af 9. maj 2016 1.000 stk. af den omtvistede planteskål
sammen med en række andre varer hos sin leverandør i kina.
idanna videresolgte de 1.000 planteskåle til coop i henhold til faktura af 15. juli 2016. der
blev samtidig faktureret for salg af 250 spejlfade, 276 fyrfadsstager og i alt 431 fotorammer.
den samlede pris for alle varerne er angivet til 181.365 kr. inkl. moms. det kan ikke ud fra
fakturaen ses, hvordan beløbet fordeler sig på de enkelte varer.
der er fremlagt dokumentation for coops samlede salg af de omtvistede planteskåle, hvoraf
fremgår, at der i alt er solgt 853 stk., hvoraf 843 stk. er solgt i kvickly-butikker og 10 stk. er
solgt i superbrugsen-butikker. det er under sagen endvidere oplyst, at skålene blev solgt for
99 kr. stykket.
ingen af tallene nævnt ovenfor er bestridt af by lassen.
                                               - 11 -
omsætningsstatistik for by lassen
by lassen har fremlagt omsætningsstatistik for 2016 som vist nedenfor, hvor salgstallene for
den lille kubus bowl i sort fremgår af første linie:
by lassen har på denne baggrund beregnet det mistede dækningsbidrag for salg af 430 stk.
af den lille kubus bowl:
      ”antal       omsætning       omkostninger      bruttofortj.        bruttofortj. i %
      430          197.120,19      100.290,79        96.829,40           49,12 %”
forklaringer
der er under sagen afgivet forklaring af søren lassen, nadia lassen, betina kuntz olsen og
lars thøgersen.
søren lassen har forklaret blandt andet, at han siden 1. november 2016 har været direktør i
og eneejer 100 af by lassen. han stiftede by lassen i 2008 og var en del af ejerkredsen sam-
men med blandt andre nadia lassen, indtil han den 1. november 2016 overtog samtlige an-
parter i selskabet. han var ikke med i den daglige drift af selskabet før 1. november 2016,
men han fulgte med så meget som muligt.
formålet med by lassen er at sælge designs lavet af mogens lassen og flemming lassen og
at udvikle og sælge designs i samme stil. der er indgået royalty-aftaler med arvingerne til
mogens lassen og flemming lassen.
                                                - 12 -
han er uddannet som procestekniker og har haft en del designfag på dtu. det er ham, der
har designet kubus bowl. han tog i designet udgangspunkt i geometrierne kuben og kuglen,
der fandtes i omvendt form på indgangspartiet af hans farfars, mogens lassens, hus. diame-
teren på kuglen i kubus bowl er det indskrevne mål i selve rammen på kuben.
kubus bowl bliver produceret på selskabet brdr. jørgensen components a/s’ fabrik i hol-
stebro. han er selv indirekte ejer af produktionsselskabet. der er ingen aftaler om, at andre
kan producere by lassens produkter på licens.
han lavede tegninger i 2005 til en mindre version af kubus bowl. denne blev fremstillet i
2007, men den kom aldrig på markedet. herefter lavede han et lidt større version af kubus
bowl, der blev lanceret på markedet i 2009. det var nadia lassen, der stod for markedsfø-
ringen af produktet. produktet blev og bliver fortsat solgt i mærkevarebutikker som eksem-
pelvis republic of fritz hansen.
der skulle i starten investeres betydeligt i markedsføringen af kubus bowl, da forbrugerne
ikke vidste, hvad den skulle bruges til. der var derfor først en flad salgsudvikling, men sal-
get af kubus bowl har siden udviklet sig godt og har fulgt den forventede salgscyklus bort-
set fra i 2016, hvor der var nedgang i salget. dette skyldtes efter hans opfattelse salget af
idannas planteskål, som solgte næsten 1.000 eksemplarer uden for den sædvanlige salgssæ-
son for et sådant produkt. salget af kubus bowl i danmark ophørte stort set i den periode,
hvor idannas skål var på markedet.
han hørte første gang om idannas planteskål i eftersommeren 2016, hvor hans sekretær hav-
de set en tråd om skålen på enten facebook eller instagram. efterfølgende henvendte stort
set alle danske forhandlere af kubus bowl sig til ham angående idannas skål. udover om-
sætningstabet er det et problem for by lassen, at idannas skål af dårligere kvalitet nu står
hos mange forbrugere, hvilket på grund af produkternes lighed devaluerer kubus bowl. by
lassen har efterfølgende gjort meget for at reparere på dette imagetab.
                                               - 13 -
de fremlagte salgstal fra 2016 for kubus bowl er udarbejdet af by lassens koncernøkonomi-
chef og er en korrekt gengivelse af de faktiske salgstal. tallene vedrører salget i hele verden.
cirka halvdelen af det samlede salg sker i danmark, ligesom cirka halvdelen af by lassens
omsætning ligger i de sidste fire måneder af året. julesalget begynder fra september måned,
mens der ikke sælges meget i august måned. det ville også have været muligt at udarbejde
opgørelser over salgstallene i 2015 og 2017, samt at lave en fordeling af salget på de enkelte
måneder for både 2015, 2016 og 2017. i 2015 blev der solgt omkring 9.000 eksemplarer af ku-
bus bowl på alle markeder, mens han i 2017 forventer et samlet salg på omkring 11.000 ek-
semplarer.
der er i beregningen af tabet taget udgangspunkt i en substitutionsgrad på 50 % på salget af
idannas skål. vedrørende omkostningerne på 100.290,79 kr. svarer det til by lassens ind-
købspris hos brdr. jørgensen. beløbet er uden indregnet fortjeneste på produktionen hos
brdr. jørgensen.
foreholdt det af coop og idanna anførte i påstandsdokumentet om poul kjærholms anven-
delse af samme kubistiske formsprog mener han, at dette er helt naturligt, da både mogens
lassen og flemming lassen var professorer på kunstakademiet, hvor de havde poul kjær-
holm som elev. poul kjærholm blev derudover senere ven med mogens lassen og flemming
lassen.
nadia lassen har forklaret blandt andet, at hun er tidligere medejer og direktør i by lassen.
hun er uddannet markedsføringsøkonom. der var to direktører, da hun var i by lassen.
hun havde design og markedsføring som ansvarsområder.
hun så idannas planteskål første gang i august 2016, hvor en række forbrugere kontaktede
by lassen om den. hun så i den forbindelse de forskellige kommentarer på facebook og in-
stagram. hun mener, at kommentarerne viser, at forbrugerne ikke er i tvivl om, at der er tale
en kopi af kubus bowl, og at de køber idannas skål med den viden. det er samme kunder,
som ellers ville have købt kubus bowl, hvilket er med til at tage omsætning væk fra by las-
sen. i august 2016 kostede kubus bowl 899 kr., mens idannas skål kostede 99 kr.
                                                - 14 -
fra 2009 til 2012 blev kubus bowl distribueret af paustian. der var i den periode stort set in-
tet salg, da forbrugerne ikke vidste, hvad de skulle bruge skålen til. hun brugte derfor man-
ge ressourcer på markedsføring, da by lassen overtog distributionen i danmark i 2012. ku-
bus bowl blev blandt andet vist i specielle displays hos forhandlere, hvor den blev præsente-
ret sammen med andre af by lassens produkter, og hvor det blev vist, at kubus bowl kunne
bruges som planteskål eller som skål til nødder mv. til jul. der blev derudover lavet kam-
pagner med nogle bloggere. salget begyndte herefter at stige markant.
hun er ikke klar over, hvad salget af idannas skål i coop økonomisk havde af betydning for
by lassen. salget kan markedsføringsmæssigt medføre, at forbrugerne bliver trætte af pro-
duktet, ligesom forbrugerne kan forveksle idannas skål med kubus bowl. hun deltog i et
indslag i aftenshowet om denne sag, da der på det tidspunkt havde været mange forskellige
lignende kopisager, hvilket udgør et stort problem for mindre designvirksomheder.
da by lassen henvendte sig til coop, skrev coop blandt andet tilbage, at de aldrig havde set
kubus bowl før. hun ved, at dette ikke er korrekt, da coop ikke kan have undgået at have
set kubus bowl på instagram, hvor følgerne af coops profil i vidt omfang er de samme, som
de der følger by lassens profil.
foreholdt opgørelsen over solgte kubus bowls i 2016 vil hun tro, at cirka halvdelen er solgt i
danmark. der bliver solgt klart flest i fjerde kvartal, hvor omsætningen er stort set den
samme i alle månederne, da by lassens salg er til forhandlerne og ikke forbrugerne. coops
salg af næsten 1.000 eksemplarer af idannas skål fik konsekvenser for julesalget af kubus
bowl.
betina kuntz olsen har forklaret blandt andet, at hun er eneejer af idanna, hvor hun også er
direktør. der er to ansatte i idanna. selskabet importerer brugskunst fra fjernøsten og videre-
sælger den til større detailkæder herhjemme. idanna har solgt til coop siden 2008 og har ikke
tidligere været involveret i krænkelsessager.
                                                  - 15 -
hun besluttede sig for at få lavet en planteskål i 2015, hvor hun var på forretningsrejse i ki-
na. hun blev her præsenteret for en skål, der, bortset fra kvaliteten, var helt identisk med
kubus bowl. hun ville ikke købe kopiskålen. hun arbejdede videre med ideen og kom til
sidst frem til designet af den i sagen omtvistede skål, som hun herefter fik produceret.
der er væsentlige forskelle på kubus bowl og idannas planteskål. idannas planteskål er be-
tydeligt lettere, da den er lavet af blik. der er en krog på skålen af produktionstekniske årsa-
ger i forbindelse med malingen. dernæst passer skålen ikke perfekt ned i stellet, ligesom stel-
let på idannas produkt er længere end stellet på kubus bowl. hun har endvidere fået sat et
kryds på stellet, da hun synes, at det er pænt.
hun havde ikke forestillet sig, at forbrugere ville begynde at skære i stellet for at få det til at
ligne kubus bowl. hendes tanke var alene at lave et produkt, der fulgte tidens trend. det er
ikke den samme kundetype, der køber kubus bowl og den omtvistede skål, hvorfor substitu-
tionsgrad må være meget lav.
idannas skål blev udvalgt af coop på sædvanlig vis. hun laver to gange om året oplæg til
coop med forskellige produkter. coops indkøber krydser af, hvad coop er interesseret i.
hun får herefter produceret vareprøver, som coop modtager og foretager sine bestillinger
ud fra. den vareprøve som coop modtog af den omtvistede planteskål, var identisk med den
planteskål, der senere blev leveret til coop.
idannas planteskål kostede 20-25 kr. at få produceret, og der blev i alt solgt 1.000 stk. til
coop. efter betaling af told og importomkostninger tjente idanna ca. 10 kr. pr. stk. der er ik-
ke blevet bestilt yderligere eksemplarer af planteskålen af coop, og det er ikke et produkt,
som coop har fast i sortimentet. coops indkøb af de 1.000 skåle var med henblik på at dække
et halvt års salg.
lars thøgersen har vedstået sig skønserklæringen og har supplerende forklaret blandt an-
det, at han har arbejdet som industriel designer de sidste ca. 30 år. han mener, at kubus
                                                   - 16 -
bowl inden for sit område var en designmæssig nyskabelse, da den kom frem. dette er base-
ret på hans eget branchekendskab suppleret med internetsøgninger.
han mener ikke, at idannas planteskål kan være lavet uden kendskab til kubus bowl. det
særegne ved kubus bowl er skålen i stelkonstruktionen, hvilket er let at genfinde i idannas
produkt. der er til idannas produkt tilføjet et kryds i bunden og siderne på stellet er forlæn-
get. der er flere symmetriakser i kubus bowl, og kvaliteten af kubus bowl er bedre.
han mener i høj grad, at produkterne er sammenlignelige og kan føre til forveksling hos for-
brugerne. forbrugerne vil nok have en anelse om, at idannas produkt er en kopi, men vil kø-
be det alligevel på grund af ligheden og den billige pris. idannas planteskål er formentlig ik-
ke noget, der vil blive brugt i mange år hos køberen i modsætning til kubus bowl.
parternes synspunkter
for by lassen er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumen-
tet af 21. november 2017, hvoraf fremgår blandt andet:
       ”til støtte for de af by lassen nedlagte påstande gøres det gældende, at kubus bowl
       nyder ophavsretlig beskyttelse som brugskunst efter ophavsretslovens § 1, stk. 1. der er
       således tale om et originalt værk, som er udtryk for ophavsmandens selvstændigt
       skabende indsats. dette støttes af den af retten udmeldte skønsmand, designer lars
       thøgersen, jf. skønserklæring af 14. august 2017 samt af arkitekt poul christiansens
       sagkyndige erklæring af 19. september 2016...
       det karakteristiske ved by lassens kubus bowl går igen i planteskålen, herunder at
       der i det væsentligste er tale om et kubistisk stel, som udgøres af firkantede stålprofiler
       med en aftagelig skål. der sker dermed en forveksling mellem by lassens produkt og det
       af coop og idanna solgte produkt, hvilket også understøttes af facebook og
       instagrambrugernes udtalelser... hertil kommer, at planteskålen markedsført og solgt af
       coop og idanna ikke kan tænkes frembragt uden kendskab til by lassens kubus bowl.
       der gøres derfor gældende, at den af de sagsøgte markedsførte planteskål udgør en
       krænkelse af ophavsretten til kubus bowl.
       det gøres desuden gældende, at kubus bowl nyder beskyttelse mod produktefter-
       ligninger i henhold til markedsføringslovens § 3.
       beskyttelsen i henhold til markedsføringslovens § 3 medfører en beskyttelse mod illoyal
       markedsfortrængning og snyltning på by lassens udviklingsindsats og på det renommé,
       som by lassen har oparbejdet. på lanceringstidspunktet af kubus bowl i 2009 var der
                                                    - 17 -
      ingen lignende produkter på markedet. kubus bowls popularitet og udbredelse
      skyldes en betydelig markedsføringsindsats af by lassen, som coop og idannas
      planteskål snylter på. det gøres gældende, at idannas planteskål har så mange af by
      lassens kubus bowls karakteristika, at de opfattes af forbrugere som kommercielt
      ligeværdige – blot til erhvervelse til en lavere pris. dette er udtryk for renommésnyltning,
      som medfører en illoyal markedsfortrængning i strid med markedsføringslovens § 1.
      det gøres derfor gældende, at den af coop og idanna markedsførte og solgte planteskål
      med dessin nr. 187789 udgør en retsstridig efterligning af by lassens produkt kubus
      bowl, jf. ophavsretsloven § 2, stk. 1, samt markedsføringslovens § 1.
      coop og idanna skal betale by lassen et vederlag for den uberettigede udnyttelse af
      kubus bowl i strid med ophavsretsloven og markedsføringsloven samt en erstatning
      for det yderligere tab, by lassen har lidt, herunder for den markedsforstyrrelse, som
      salget og markedsføringen af planteskålen har medført, jf. ophavsretslovens § 83, stk. 1,
      og markedsføringslovens § 20, stk. 2 og 3.”
by lassen har i et støttebilag til påstandsdokumentet dernæst anført følgende angående sel-
ve erstatningsopgørelsen:
      ”erstatningsopgørelsen
      vederlagskravet
      vederlaget udgør den hypotetiske licens, som coop og idanna skulle have betalt til by
      lassen, såfremt by lassen havde givet tilladelse til markedsføringen og salget af
      planteskålen. vederlaget relaterer sig til alle de produkter, der krænker by lassens
      rettigheder. licensafgiften fastsættes efter retspraksis til 25 % af coops omsætning.
      coop har solgt 853 planteskåle. planteskålene er solgt til kr. 99 stykket, hvorfor
      vederlagsberegningen for salget af planteskåle er som følger:
      853 stk. x 99 kr. x 25 %                 =             kr.                     21.111,75
      afrundet                                 =             kr.                     21.000,00
      erstatningskrav i øvrigt
      erstatning for omsætningstab
      erstatningskravet skal dække by lassens mistede fortjeneste som følge af det
      uretmæssige salg og desuden by lassens tab som følge af markedsforstyrrelse.
      tilstedeværelsen af de krænkende produkter på markedet har oplagt påført by lassen en
      omsætningsnedgang. substitutionsgraden bør fastsættes til mindst 50 %, således at by
      lassens salg er reduceret med mindst 430 stk.
      430 stk. svarer til 10 % af by lassens årlige salg af kubus bowl i begge størrelser og
      alle farver på det danske marked. by lassens dækningsbidrag er kr. 220,82 pr. stk., jf.
      [bilaget vedrørende omsætningsstatistik for varer (2016], hvorfor salget af 430 planteskåle
      har påført by lassen et tab som følger:
                                                  - 18 -
     430 stk. x kr. 220,82                   =           kr                       94.952,60
                                                         .
     afrundet                                =           kr                       95.000,00
                                                         .
     erstatning for markedsforstyrrelse
     hertil kommer den markedsforstyrrelse, som coops salg har betydet for by lassen. det
     forhold, at en lang række kunder, som kunne have købt den originale kubus bowl, i
     stedet har købt en billigere kopi i coop, har i betydelig grad skadet og udvandet den
     status, som by lassens produkter har, samt by lassens generelle renommé på det danske
     marked. dette understøttes af, at coops salg svarer til mere end 40 % af by lassens
     samlede salg på et år af kubus bowl, lille, i farven sort. salget af de 853 eksemplarer er
     gennemført på ganske få uger og endda uden for højsæsonen for denne type brugskunst,
     som er november/december måned.
     til ovenstående skal der derfor tillægges en skønsmæssigt fastsat yderligere erstatning på
     kr. 200.000 for den markedsforstyrrelse, som tilstedeværelsen af planteskålen har
     medført.
     by lassen opgør således det samlede vederlags- og erstatningskrav til kr. 295.000, heraf
     vederlagskrav på kr. 21.000.”
for coop og idanna er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdo-
kumentet af 21. november 2017, hvoraf fremgår blandt andet:
     ” til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende:
     • at kubus bowl ikke nyder ophavsretlig beskyttelse,
     • at sagsøger ikke er ophavsmand til det kubistiske formsprog, som tidligere har været an-
         vendt, herunder af en endog meget anerkendt dansk arkitekt, idet poul kjærholm i forbin-
         delse med, at han i 1957 skabte indskudsbordet pk71,
     • at sagsøgers design, således er udtryk for et almindeligt kendt formsprog, hvorfor sagsøgers
         produkt overordnet set ikke opfylder betingelserne for at nyde ophavsretlig beskyttelse,
     • at en ophavsretlig beskyttelse af brugskunst alene opnås og alene omfatter en meget snæver
         beskyttelse mod kopiering, idet beskyttelsen reelt kun opnås ved slaviske efterligninger,
     • at vurderingen af, om der foreligger en krænkelse, skal ske på baggrund af, om ”folk med en
         vis praktisk erfaring indenfor branchen og de omhandlede produkter” vil være i stand til at
         adskille produkterne,
     • at det ved en umiddelbar sammenligning af de i sagen omhandlede produkter kan konstate-
         res, at der på ingen måde er tale om identiske produkter, som uden videre kan forveksles,
                                                    - 19 -
       • at den af sagsøgte solgte planteskål adskiller sig på en lang række væsentlige punkter fra
            sagsøgers produkt, herunder bl.a. på følgende punkter:
            • planteskålen er ikke kvadratisk, men rektangulær (16x16x18),
            • planteskålen er designet med et kryds i bunden,
            • planteskålen står på 4 små ben,
       • at de anførte forskelle udgør en åbenbar adskillelse i det samlede design og udtryk af pro-
            dukterne,
       • at der samlet set således ikke er tale om et kopiprodukt om end ikke en nærgående efterlig-
            ning, hvorfor der ikke er tale om nogen krænkelse,
       • at det bestrides, at der foreligger en overtrædelse af markedsføringsloven,
       • at den fremlagte mailkorrespondance fra facebook dokumenterer, at det købende publikum
            netop ikke forveksler de 2 produkter,
       • at målgruppen for købet af de 2 produkter, herunder udsalgsstederne, i væsentlig grad ad-
            skiller sig fra hinanden. kubus bowl sælges for henholdsvis kr. 929 og kr. 1.749 i diverse
            designbutikker, mens planteskålen sælges for kr. 99 i kvickly,
       • at sagsøgers totale erstatningsopgørelse bestrides såvel i forhold til berettigelse som størrel-
            se, hvilket gælder såvel vederlagskravet som det 2-delte erstatningskrav,
       • at betingelserne for erstatning, henholdsvis culpøs adfærd, tab og årsagssammenhæng ikke
            er opfyldt.”
sø- og handelsrettens begrundelse og resultat
kubus bowl består af en halvkugleformet skål, der er hviler på øverste vandrette ramme af et
kubeformet stel. det kubeformede stel har samme mål på alle sider og er ende- og sidevend-
bar. den halvkugleformet skål, som er løs og aftagelig, hænger frit ned i det rum, der er defi-
neret af kubens kanter.
på baggrund af skønsmandens erklæring og forklaring, forklaringen fra søren lassen og ret-
tens besigtigelse af kubus bowl, finder retten det godtgjort, at kubus bowl adskilte sig fra
lignende produkter på markedet ved lanceringen, og at den er resultatet af en sådan selv-
stændig og individuel skabende indsats, at den som brugskunst nyder ophavsretlig beskyt-
telse, jf. ophavsretslovens § 1.
                                                - 20 -
efter bevisførelsen, herunder skønsmandens erklæring og betina kuntz olsens forklaring,
lægger sø- og handelsretten til grund, at idannas planteskål er frembragt ved en efterligning
af kubus bowl uden selvstændig indsats, at idannas planteskål efter en helhedsvurdering
har en betydelig lighed med kubus bowl, som ikke blot er funktionelt begrundet, og at skå-
lene er forvekslelige.
sø- og handelsretten finder herefter, at idannas planteskåls design ikke indebærer en til-
strækkelig frigørelse fra det særegne ved kubus bowl, men må anses som en meget nærgå-
ende efterligning, således at den krænker den ophavsret, der er knyttet til kubus bowl.
af de samme grunde og under hensyn til nadia lassens forklaring om by lassens markeds-
føringsindsats af kubus bowl, finder retten, at der endvidere foreligger en overtrædelse af
markedsføringsloven.
by lassen har herefter krav på vederlag og erstatning, jf. ophavsretslovens § 83 og markeds-
føringslovens § 24. henset til det forklarede om coops medvirken til udvælgelsen af produk-
tet, finder retten, at coop og idanna hæfter solidarisk herfor over for by lassen.
det er ubestridt, at der i en begrænset periode i coops butikker er solgt i alt 853 stk. af idan-
nas planteskål til 99 kr. stykket, hvilket må antages at have medført, at kubus bowl i et vist
omfang er blevet fortrængt fra markedet og dermed, at by lassen har haft et vist omsætning-
stab.
retten er uden nærmere oplysninger om en rimelig licensafgift på området, og der alene er
dokumenteret globale salgstal for by lassen for hele 2016. herefter og under hensyn til sø-
ren lassens forklaring om omsætningen i 2015-2017, og til at substitutionsgraden henset til
pris- og kvalitetsforskel mellem produkterne må antages at være betydeligt lavere end de 50
%, som by lassen har lagt til grund i sine beregninger, fastsættes kravet på vederlag og er-
statning skønsmæssigt og med forsigtighed ud fra krænkelsens karakter, omfang og tids-
mæssige udstrækning samt de forklaringer, der er afgivet om markedsforholdene, til 50.000
kr. med rente som påstået.
                                                - 21 -
efter sagens udfald og forløb skal coop og idanna in solidum betale sagsomkostninger til by
lassen med 80.000 kr., hvilket beløb omfatter by lassens udgifter til advokat, afholdte udgif-
ter til skønsmanden med 39.662,50 kr. og retsafgift med 2.700 kr.
                                       thi kendes for ret:
coop danmark a/s og idanna aps skal anerkende, at deres markedsføring, import, eksport
og salg af planteskålen med dessin nr. 187789, som vist i bilag 3, udgør en krænkelse af by
lassen aps’ rettigheder efter ophavsretsloven og markedsføringsloven.
coop danmark a/s og idanna aps skal anerkende at være uberettiget til at markedsføre,
importere, eksportere, sælge eller på anden måde distribuere planteskålen med dessin nr.
187789, som vist i bilag 3, både i fysiske butikker og på internettet.
coop danmark a/s og idanna aps skal inden 14 dage in solidum til by lassen aps betale
50.000 kr. i vederlag og erstatning, med tillæg af procesrente fra sagsanlæg den 9. november
2016 til betaling sker, for den uretmæssige markedsføring og salg af planteskålen med dessin
nr. 187789, som vist i bilag 3.
coop danmark a/s og idanna aps skal inden 14 dage in solidum betale sagsomkostninger
til by lassen aps med 80.000 kr. beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
    flemming skouboe                lise krüger andersen           flemming bent lindeløv
                                              (sign.)
                                           ___ ___ ___
                                udskriftens rigtighed bekræftes
           - 22 -
sø- og handelsretten, den


text:
                                          dom
afsagt den 5. september 2017 af østre landsrets 3. afdeling
(landsdommerne anne birgitte fisker, janni christoffersen og brit frimann (kst.)).
3. afd. nr. b-2222-16:
x aps
(advokat julian rosenecrone von benzon (prøve))
mod
disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
(kammeradvokaten v/advokat henrik nedergaard thomsen)
københavns byrets dom af 13. september 2016 (bs 32c-3965/2015) er anket af x aps med
principal påstand om , at disciplinærnævnet for ejendomsmæglere tilpligtes at anerkende,
at disciplinærnævnets kendelse af 10. juni 2015 ophæves, subsidiært t sagen hjemvises til
disciplinærnævnet, og mere subsidiært at disciplinærnævnet tilpligtes at anerkende, at den af
disciplinærnævnet ved kendelse af 1 0 . juni 2015 pålagte bøde ophæves eller nedsættes til et
lavere beløb efter rettens skøn.
disciplinærnævnet for ejendomsmæglere har påstået stadfæstelse, subsidiært hjemvisning.
supplerende sagsfremstilling
af cvr udskrift for selskabet x aps fremgår blandt andet, at a var registreret som
direktør for selskabet, der tegnedes af en direktør alene.
 i tillæg til det af byretten anførte vedrørende transportskødet , underskrevet af a den 14.
 oktober 2013 samt af b og c den 18. oktober 2013, fremgår af transportskødets punkt l
 blandt andet:
        "køber er bekendt med , at sælger har overtaget ejendommen på tvangsauktion,
        hvorfor sælgers kendskab til ejendommen er begrænset. "
 af mail af 19. marts 2015 fra edc, møn, til disciplinærnævnet for ejendomsmægle-
 re fremgår, at edc ikke havde nogen formidlingsaftale med "x aps", og at edc
 alene havde annonceret ejendommen for selskabet.
                                                    - 2
 det er for landsretten oplyst , at klagen til disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
 blev indgivet den 3. februar 2014.
 x aps har for landsretten fremlagt en udateret liste med navne og adresser på 3
 byggesagkyndige , … , … byggerådgivning aps og …aps.
 også for landsretten har parterne været enige om , at den i sagen omtalte deponeringskonto
 var på sædvanlige vilkår, så ledes at den deponerede købesum først kunne frigives til x aps
 , når der forelå anmærkningsfrit skøde.
 retsgrundlaget
 den dagældende lov om omsætning af fast ejendom , jf. lovbekendtgørelse nr. 1717 af 16.
 december 20 l o , havde ifølge lovens § l , stk. 1-4, følgende anvendelsesområde:
      "l) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom ,
        2) erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og
        3) anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast
        ejendom.
        stk. 2. § 22, stk . l , [frit formidlervalg] gælder dog for enhver erhvervsvirksom-
        hed , og§ 25, stk. l , 3. pkt., [om anvendelse af betegnelsen ejendomsmægler]
        gælder i alle forhold.
        stk. 3. bortset fra § 25, stk. l, 3. pkt., gælder loven kun , når den erhvervsmæs-
        sige aktivitet er rettet mod eller udføres for forbrugere, jf. stk. 5. den erhvervs-
        drivende har bevisbyrden for, at en sådan aktivitet ikke er omfattet af loven. stk.
        4. kapitel 3 [om ejendomsformidling] gælder kun for aktiviteter , der er omfattet
        af stk. l , nr . 2. reglerne i § 17, stk. l, nr. 4, om salgsopstilling , i § 17, stk. l , nr.
        5, om købsaftale , i § 18 om lån og finansiering og i § 19 om ejer- og
        anvendelsesudgift gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. l, nr.
        l. endvidere gælder bestemmelsen i § 8, stk. 3, 4. pkt. , om fastsættelse af reg
       ler om deponering og garantistillelse samt bestemmelsen i § 17, stk. 3, om fast-
       sættelse af regler om opdragets indhold og udførelse også for aktiviteter, der er
       omfattet af stk. l , nr. 1."
lov om omsætning af fast ejendom blev ophævet, da lov om formidling af fast ejendom
m.v., lov nr. 526 af 28. maj 2014, trådte i kraft den l. januar 2015, dog afgøres sager, der
inden lovens ikrafttræden er indbragt for retten, disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
eller klagenævnet for ejendomsformidling , efter de hidtil gældende regler .
lov om formidling af fast ejendom m.v. finder anvendelse på l) erhvervsmæssig formid- l
in g af salg af fast ejendom og 2) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, jf. lo-
vens § l , stk. l.
af lovens forarbejder fremgår, at anvendelsesområdet hovedsageligt svarer til anvendel-
sesområdet for lov om omsætning af fast ejendom. i forarbejderne (folketingstidende
2013-2014, tillæg a, lovforslag nr. 137) er således anf01i blandt andet:
                                                  - 3
 "almindelige bemærkninger
3. lovforslagets indhold
3.2. lovens anvendelsesområde
lovforslagets hovedområde er som den gældende lov regulering af erhvervs-
mæssig formidling af salg af fast ejendom (ejendomsformidling), jf. forslagets
§ l , stk. l , nr . l . i § l , stk. l , nr. 2, fastslås endvidere, at visse af lovforslagets
bestemmelser også er gældende for erhvervsmæssigt udbud og salg af fast
ejendom, således at forbrugerne sikres samme beslutningsgrundlag ved handel
med en erhvervsdrivende som sælger, uanset om der medvirker en ejendoms-
mægler. lovens kapitel 6 indeholder visse forbrugerbeskyttende bestemmelser ,
som gælder for enhver erhvervsdrivende, som yder rådgivning og bistand i for-
bindelse med omsætning af fast ejendom.
l forhold til den gældende lov foreslås lovens anvendelsesområde indskrænket,
således at erhvervsmæssig formidling af køb af fast ejendom (køberformidling)
ikke længere er omfattet udover bestemmelserne i forslagets kapitel 6.
bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
til § 1
§ l indeholder lovens anvendelsesområde, der hovedsageligt svarer til anven-
delsesområdet for den gældende lov. l forhold til den gældende lov foreslås
lovens anvendelsesområde indskrænket , således at erhvervsmæssig formidling af
køb af fast ejendom (køberformidling) ikke længere er omfattet udover
bestemmelserne i forslagets kapitel 6, jf. bemærkningerne til pkt. 3.2. ovenfor.
uanset at køberformidling ikke længere falder ind under lovens
hovedanvendelsesområde , vil ydelsen være omfattet af lovforslagets § l , stk. 4,
om særlige rådgiverinteresser uanset hvem som foretager køberformidlingen.
 i det omfang lovforslagets bestemmelser finder anvendelse, regulerer loven som den
 gældende lov forholdet mellem en ejendomshandels parter, hvad in- formation i
 udbudsmateriale og købsaftale m.v. angår. bortset herfra regulerer lovforslaget som
 den gældende lov alene parternes forhold til de ejendoms- mæglere og rådgivere ,
 som er involveret i handelsprocessen. parternes indbyr- des forhold er kun reguleret
 indirekte som en konsekvens af reguleringen af de professionelle medvirkendes
 forhold.
 efter forslagets stk. l , nr. l gælder loven for erhvervsmæssig formidling af salg af
 fast ejendom, og bestemmelsen er ligesom den gældende lovs § 1, stk. l, nr . 2, udtryk
 for lovens primære anvendelsesområde, nemlig forbrugerrelateret er- hvervsmæssig
 formidling af salg af fast ejendom. formidling af leje falder så- ledes udenfor
 lovforslagets område. under omsætning af fast ejendom falder i første række salg af
 et parcelhus, en (beboelses-)ejerlejlighed, andelsbolig, et sommerhus, et
 kolonihavehus og en parcel- eller sommerhusgrund. salg af timeshare omfattes, hvis
 der er tale om køb af en ejendomsret, men ikke hvis der er tale om erhvervelse af en
 lejeret
 overordnet set er ejendomsformidling en mellemmandsvirksomhed, hvor ejen-
 domsmæglerens primære pligt består i at bringe to parter sammen i en aftale om
 handel med fast ejendom. det vil altid bero på en konkret vurdering, hvor- vidt der
 er tale om formidling af salg af fast ejendom eller f.eks. blot anden er-
 hvervsmæssig rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom. samti- dig
 kan det i nogle tilfælde være relevant at afgrænse ejendomsformidling overfor mange
 af de boligportaler , som i dag tilbyder forskellige selv- salgskoncepter, og hvor der
 som udgangspunkt ikke er tale om formidling. til brug for vurderingen af, om der er
 tale om ejendomsformidling i lovens for- stand, kan følgende tre forhold tillægges
                                                 - 4
      afgørende vægt:
       for det første er det nødvendigt at se på ydelsens karakter. de ordinære formid-
      lingsopgaver er f.eks. værdiansættelse, udarbejdelse af salgsopstilling, udbud af
      ejendommen på markedet og fremvisninger, forhandlinger og udarbejdelse af
      købsaftale. visse ydelser må anses for at være så essentielle dele af et ejen-
      domsformidlingsopdrag , f.eks. udbud af en ejendom eller fremvisning heraf , at de i
      sig selv kan være afgørende for, om der er tale om formidling. det samme gør sig
      gældende med hensyn til forhandling med en køber om betingelserne
      for handlen . omvendt er der også visse opgaver, der isoleret set kan falde uden
      for ejendomsformidlingsbegrebet, herunder f.eks. besigtigelse og værdiansæt- telse.
      også det forhold, at man alene udarbejder en købsaftale på vegne af to parter, som
      allerede har fundet hinanden samt har aftalt pris og vilkår for handlen , vil heller
      ikke som udgangspunkt isoleret set betragtes som værende ejendomsformidl ing.
       for det andet kan man se på , om der ydes bistand med udarbejdelse af doku-
      menter eller foretages en selvstændig og aktiv bearbejdning af oplysninger med
      henblik på formidling, f.eks. ved udarbejdelse af salgsopstillinger og købsafta- ler. i
      sådanne tilfælde vil der som udgangspunkt være tale om ejendomsformid- ling i
      lovens forstand.
       for det tredje kan det være afgørende, om en forbruger kan få den opfattelse, at
      personen eller virksomheden optræder som mellemmand og dermed som for- midler
      af handlen. ved denne vurdering vil det kunne tillægges vægt, hvordan
      virksomheden eller personen betegner sig i annoncemateriale, på brevpapir
      m .v., f.eks. som ejendomsmæglervirksomhed.
      det vil altid bero på en konkret vurdering, om der er tale om formidling i lo-
      vens forstand. det er imidlertid tilstrækkeligt , at et af de ovenstående forhold er
       til stede, for at der er tale om formidling , hvorefter man skallevere de obligato-
       riske ydelser i forslagets § 38 og i øvrigt er underlagt de krav og pligter , der
       følger af lovforslaget og de i medfør heraf udstedte forskrifter. det bemærkes
       hertil , at man ikke kan komme uden om di sse krav og pligter ved at anføre, at
       man ikke er ejendomsmægler eller ejendomsformidler.
       efter forslagets stk. l, nr. 2, der svarer til den gældende lovs § 1, stk. l , nr. l ,
       og stk. 4, gæ lder loven også for erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejen-
       dom , når udbuddet og salget er erhvervsmæssigt, og aktiviteten er rettet mod
       forbrugere, f.eks. såkaldte projektsalg, hvor en erhvervsdrivende udbyder og
       sælger fast ejendom under opførelse direkte til forbrugere. udstykningsfirma-
       ers direkte salg af villagrunde, typehusfirmaers salg af grund med projekt eller
       hus etc. omfattes således af lovforslaget. herunder falder også det offentliges
       udbud , som kan sidest illes med erhvervsmæssigt udbud. en række bestemmel-
       ser i forsla gets kapitel 4 og 5 er ikke relevante i forhold til erhvervsmæssigt
       udbud og salg af fast ejendom. det følger således af forslagets stk. 2, at forsla-
       gets kapitel 4 og 5 ikke finder anvendelse, dog således at lovens bestemmelser
       om købers deponering, provision m.v., værdiansættelse, sælgers evt. økonomi-
       ske og personlige interesser, salgsopstilling, købsaftale, opdragets indhold og
       udførelse, standarddokumenter, forbrugsafhængige forhold, kontantpris og ud-
       bud m.v . og om finansieringsforslag også ska l opfyldes ved erhvervsmæssigt
       selvsalg, for at sikre forbrugerne samme beslutningsgrundlag , uanset om ejen-
       dommen erhverves med eller uden en ejendomsmægler."
de dagældende regler om disciplinærnævnet for ejendomsmæglere fremgår af blandt an-
det § 29 a i lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 1717 af 16. de-
cember 20 l o med senere ændringer.
af§ 29 a, stk. l, fremgår, at der oprettes et disciplinærnævn for ejendomsmæglere, som er
registreret i henhold til § 25, og af stk. 3 fremgår blandt andet, at disciplinærnævnet be-
                                                - 5
 handler klager over, at en ejendomsmægler har tilsidesat de pligter , som følger af lov om
 omsætning af fast ejendom. af stk. 4 fremgår, at påhviler der virksomheden et selvstændigt
 ansvar eller medansvar for den ansatte ejendomsmægler , kan ejendomsmæglervirksomhe-
 den indbringes for di sciplinærnævnet
 af§ 29 b, stk. 4 , fremgår:
       "hvis der påhviler den ejendomsmæglervirksomhed, som den pågældende
       ejendomsmægler er indehaver af eller ansat i , et selvstændigt ansvar, jf. § 29 a,
       stk. 4, eller et medan svar for tilsidesættelsen af ejendomsmæglerens forpligtel-
       ser, jf. stk. l , kan ejendomsmæglervirksomheden tildeles en advarsel eller på-
       lægges en bøde, der tilfalder statskassen, på maksimalt 750.000 kr. hvis der
       påhviler ejendomsmæglervirksomheden et medansvar , kan virksomheden alene
       pålægges de i l . pkt. omhandlede sanktioner, hvis virksomheden er inddraget
       som part i en klagesag for disciplinærnævnet."
af forarbejderne til de nævnte bestemmelser om disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
(folketingstidende 2005-2006 , tillæg a, side 3376, lovforslag nr. 118) fremgår blandt an-
det:
      "almindelige bemærkninger
      2. forslagets indhold
      2.2. indhold
      2.2.1. oprettelse af et disciplinærnævn
      de eksisterende sanktionsmuligheder for overtrædelse af en række af lovens
      bestemmelser er bøde og i særlige tilfælde frakendelse af retten til at være
      ejendomsmægler (sletning af ejendomsmæglerregistret). endvidere kan klage-
      nævnet for ejendomsformidling , som er et privat klagenævn oprettet efter for-
      brugerklageloven , afsige kendelser om erstatning til forbrugeren og fortabelse af
      salær for ejendomsmægleren. endelig har dansk ejendomsmæglerforening et
      etisk råd , der kan udtale kritik og pålægge sine medlemmer bøder.
      praksis i dag viser , at der ved domstolene gennemføres få straffesager vedrø-
      rende overtrædelse af lov om omsætning af fast ejendom. hvis en sag fører til
      domfældelse , er bøden normalt af begrænset størrelse.
      for at styrke overvågningen af ejendomsmæglermarkedet og sikre en effektiv
      håndhævelse af reglerne foreslås det, at der oprettes et disciplinærnævn, som
      skal behandle klager over ejendomsmæglere for overtrædelser af loven og til-
      sidesættelse af god ejendomsmæglerskik. et sådant nævn kendes allerede fra
      revisorområdet , hvor der er gode erfaringer med en hurtig sagsbehandling og
      sanktionering.
      det foreslås , at disciplinærnævnet skal have kompetence til at behandle sager
      vedrørende registrerede ejendomsmæglere. sager vedrørende overtrædelser
      begået af personer , der ikke er registrerede ejendomsmæglere, men som er om-
      fattet af loven (bl.a. rådgivere og udbydere), kan således ikke indbringes for di-
      sciplinærnævnet , men vil som hidtil skulle behandles ved domstolene . hvis der er
      tale om sager mod advokater vil sagen være omfattet af advokatnævnets
      kompetence.
      der tages med nærværende lovforslag alene stilling til , hvilket sanktionsniveau
      der skal være udgangspunktet ved disciplinærnævn ets afgørelse af sager mod
                                          - 6
ejendomsmæglere. lovforslaget omhandler således ikke spørgsmålet om , hvil-
ket sanktionsniveau der bør gælde, når domstolene pådømmer sager om over-
trædelse af lov om omsætning af fast ejendom. pådømmelse ved domstolene kan
komme på tale både i de tilfælde, hvor overtrædelsen er begået af en , der ikke er
registreret ejendomsmægler, og i de tilfælde, hvor sagen nok vedrører en
registreret ejendomsmægler, men på grund af sagens karakter ikke behand- les i
nævnets regi. dette kan f.eks. være tilfældet , hvis en sag har et sådant om- fang,
at den skønnes bedre egnet til behandling ved domstolene, eller hvis sa- gen
omfatter en række strafbare forhold, således at sagen som helhed , herunder også
de dele, der omhandler lov om omsætning af fast ejendom, bør behandles og
sanktioneres ved domstolene.
det forudsættes imidlertid , at de hensyn , der ligger bag den foreslåede ordning på
ejendomsmæglerområdet , herunder hensynet til at skærpe sanktionsniveauet med
henblik på at sikre forbrugerbeskyttelsen , er elementer , der vil indgå i forbindelse
med domstolenes fastlæggelse af sanktionsniveauet i sager om overtrædelse af
lov om omsætning af fast ejendom. det behov for en markant sanktionering af de
omhandlede lovovertrædelser, der ligger til grund for lovforslaget, bør således
også indgå ved domstolenes strafudmåling.
mærkbare sanktioner- også ved pådømmelse ved domstolene - kan således navnlig
komme på tale , hvis der sker overtrædelse af bestemmelser , som sær- ligt har til
formål at sikre beskyttelse af forbrugeren, eller ved særligt grove el- ler gentagne
overtrædelser.
af centrale bestemmelser i den forbindelse kan bl.a. nævnes lovens § 7, der
omhandler rådgiveres oplysningspligt i forhold til forbrugerne. en rådgiver skal i
dag oplyse om enhver særlig økonomisk eller personlig interesse i for- brugerens
valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast
ejendom samt om, hvorvidt rådgiveren modtager provisio- ner, rabatter eller andet
vederlag. oplysningspligten i§ 7 svarer til oplysnings- forpligtelsen for
ejendomsformidlere efter lovens § 16. en ejendomsformidlers overtrædelse af§ 16
vil kunne indbringes for disciplinærnævnet , mens en råd- givers overtrædelse af§ 7
vil kunne indbringes for domstolene.
lovens§ 8 indeholder endvidere de generelle krav , der skal være opfyldt for at
kunne ud øve virksomhed som ejendomsformidler. blandt andet skal en ejen-
domsformidler have en forsikring som sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav
, en forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som
ejendomsformidler. med lov nr. 605 af24. juni 2005 blev der åbnet mulighed for, at
andre end ejendomsmæglere, advokater og visse finansielle virksomheder kan være
ejere eller medejere af en ejendomsformidlingsvirksomhed. samtidig blev der indført
krav om, at enhver ejendomsformidlingsvirksomhed skal have en
virksomhedsforsikring svarende til den , som gælder for den enkelte
ejendomsformidler. pligten til at tegne en virksomheds- forsikring gælder uanset ,
hvem der udgør den bagvedliggende ejerkreds eller virksomhedens ledelse. undlader
virksomheden at opfylde forsikringskravet, vil ansvarlige ejere eller medlemmer af
ledelsen , som ikke er registrerede ejendomsmæglere , ikke kunne indbringes for
disciplinærnævnet , men for domstolene.
bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser til§
1
til nr. 14
klager til disciplinærnævnet skal vedrøre overtrædelse af den gældende lovgivning
for ejendomsmæglere. disciplinærnævnet skal ved dets virksomhed medvirke til at
fastlægge rammerne for god ejendomsmæglerskik. for at indbringe sager for nævnet ,
vil det efter stk. 3 være nødvendigt , at man indbringer en eller flere navngi vne
ejendomsmæglere. det kan være en ansat ejendomsmægler i en
                                           - 7
ejendomsmæglervirksomhed, eller det kan være en ejer, en direktør, medlemmer af
bestyrelsen , øvr ige ledelsesorganer eller den daglige leder af forretningsstedet, som er
registrerede ejendomsmæglere, jf . lovens § 25. disciplinæransvaret er som
udgangspunkt personligt og påhviler den ejendomsmægler, der har udført - eller
undladt at udføre- det arbejde, som mægleren er forpligtet til i henhold til loven ,
herunder god ejendomsmæglerskik. dette gælder, hvad enten arbejdet udøves i egen
virksomhed eller som ansat, medlem af ledelsen eller daglig leder af forretningsstedet
i en ejendomsmæglervirksomhed. en ejendomsmægler hæfter derfor som
udgangspunkt ikke for fejl , som er begået af andre ejendomsmæglere, herunder den
pågældendes medarbejdere , medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
sådanne særlige omstændigheder kan navnlig tænkes at foreligge, hvis en
ejendomsmægler har over- draget en opgaves selvstændige løsning til en medarbejder ,
der ikke er i besiddelse af de herfor fornødne kvalifikationer , eller hvis en
ejendomsmægler har forsømt sit ledelsesansvar i forbindelse med instruktion eller
fornødent tilsyn med medarbejderens arbejde. et ansvar for andre ejendomsmæglere
eller med- arbejdere vil således særligt kunne komme på tale overfor virksomhedens
ledelse og den daglige leder af forretningsstedet l sådanne sager vil nævnet samtidig
kunne tage stilling til ejendomsmæglervirksomhedens eventuelle medansvar, jf. stk. 4.
nævnet skal ikke behandle klager over personer , som ikke er registrerede
ejendomsmæglere, jf. lovens § 25. om ejendomsmæglervirksom- hedens ansvar eller
medansvar for ansatte ejendomsmæglere og andre medarbejdere henvises til
bemærkningerne til stk. 4 nedenfor.
 stk. 4 beskriver muligheden for at indbringe ejendomsmæglervirksomheden
 selvstændigt som juridisk enhed for disciplinærnævnet en tilsvarende mulig- hed
 findes på advokatområdet og revisoromr ådet ... bestemmelsen har sammenhæng
 med stk. 3, hvorefter ejendomsmæglere, som er registreret i henhold til lovens § 25,
 kan indbringes for disciplinærnævnet et selvstændigt ansvar eller medansvar for
 virksomheden kan bl.a. komme på tale i de tilfælde , hvor en ejendomsmægler har
 fulgt instrukser fra virksomheden, herunder fra ledelsen i virksomheden , som ikke er
 i overensstemmelse med loven , forskrifter udstedt i medfør af loven eller god
 ejendomsmæglerski k. endvidere kan et selvstændigt ansvar eller medansvar komme
 på tale, hvor virksomheden, ledelsen eller den daglige leder af forretningsstedet har
 tilsidesat sin ledelses- og tilsynspligt ved f.eks. at undlade at gribe ind overfor en
 ansats adfærd, som ikke er i overensstemmelse med loven , forskrifter eller god
 ejendomsmæglerskik. virksomhedens ansvar gælder også i relation til ansatte, som
 ikke er registrere- de ejendomsmæglere efter loven. bestemmelsen understreger
 hermed det ansvar, som den enkelte ejendomsmæglervirksomhed har i relation til om
 virksomheden , dens ledelse og dens medarbejdere overholder loven , forskrifter og
 god ejendomsmæglerskik. l det omfang en ejendomsmæglervirksomhed deltager i et
 kædesamarbejde med andre ejendomsmæglervirksomheder vil
 ejendomsmæglerkæden som sådan efter omstændighederne kunne indbringes for
 nævnet i det omfang kæden har et selvstændigt ansvar eller medansvar for den
 enkelte medlemsvirksomheds overtrædelse af loven , forskrifter eller god ejen-
 domsmæglerski k. det er ikke afgørende for ansvar efter bestemmelsen , at det er en
 ejendomsmægler, der udgør ejer- eller ledelseskredsen i ejendomsmæg-
 lervirksomheden . ansvaret gælder for virksomheden som sådan, uanset ejer- og
 ledelseskreds. det bemærkes i den forbindelse, at den seneste ændring af
 lov om omsætning af fast ejendom (l 156), som er gennemført ved lov nr. 605
 af24. juni 2005, og som træder i kraft den l . juli 2006, har gjort det muligt for
 enhver at være ejer eller medejer af en ejendomsmæglervirksomhed.
 nævnet skal træffe afgørelse i sager, hvor en ejendomsmægler ved udøvelsen
 af sin virksomhed har tilsidesat sine pligter efter den gældende lovgivning. af-
 gørende er således, at ejendomsmægleren på forseelsestidspunktet er registreret i
 erhvervs- og selskabsstyrelsens ejendomsmæglerregister, jf. lovens§ 25.
 § 29 b omhandler nævnets sanktionsmuligheder.
                                              - 8
       det foreslås, at disciplinærnævnet for ejendomsmæglere skal kunne sanktione-
      re overtrædelser af lovgivningen hurtigt og effektivt i form af typisk betydelige
      bøder. sanktionerne skal have et tilstrækkeligt højt niveau til at have en præ-
      ventiv effekt. disciplinærsystemet er et offentligretligt system, der alene kan
      pålægge disciplinæransvar. ved disciplinæransvar forstås normalt det ansvar,
      som gælder for overtrædelse af de normer , der findes på et fagområde. forud-
      sætningen herfor er, at ejendomsmægleren ved ud øve lsen af sin virksomhed som
      ejendomsformidler har tilsidesat de pligter , som stillingen medfører i henhold til
      loven , herunder overholdelse af god ejendomsmæglerski k.
      disciplinærnævnssager vil omhandle tilfælde, hvor en ejendomsmægler har til-
      sidesat de pligter , som ejendomsmægleren har i henhold til lovens regler eller
      regler fastsat i henhold hertil samt god ejendomsmæglerskik. det er en selv-
      stændig forsømmelse af pligterne ikke at føre tilsyn med medarbejdernes ar- bejde.
      det gælder særligt for virksomhedens ledelse og den ansvarlige leder af
      forretningsstedet.
      stk. 4 vedrører ejendomsmæglervirksomhedens ansvar. en ejendomsmægler-
      virksomhed kan være selvstændigt ansvarlig eller medansvarlig. l sidstnævnte
      tilfælde forudsætter en sanktion overfor virksomheden, at der er konstateret et
      ansvar hos den fysiske person . sanktion kan f.eks. komme på tale, når virk-
      somheden har opstillet interne retningslinjer for virksomhedens ansatte ejen-
      domsmæglere eller afgivet instrukser til de ansatte, både mæglere og øvrige an-
      satte, som strider m od god ejendomsmæglerskik og reglerne i lov om omsæt-
      ning af fast ejendom samt regler fastsat i medfør heraf. endvidere kan sanktio-
      nen komme på tale i tilfælde , hvor ejeren af virksomheden er vidende om, at de
      ansatte ikke følger god ejendomsmæglerskik, lovregler eller regler udstedt i
      medfør af loven."
reglerne om disciplinærnævnet for ejendomsmæglere er med få justeringer videreført i lov
om formidling af fast ejendom m .v. kapitel 7, herunder§ 52. i de specielle bemærkninger til
denne bestemmelse (folketingstidende 2013-2014 , tillæg a, lovforslag nr. 137) hedder det
blandt andet:
      "nævnet skal ikke behandle klager over personer , som ikke er godkendt som
      ejendomsmæglere , jf. § 6. om ejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar eller
      medansvar for ansatte ejendomsmæglere og andre medarbejdere henvises til
      bemærkningerne til stk. 2 nedenfor.
      sager vedrørende overtrædelser begået af personer , der ikke er ejendomsmæg-
      lere, men som er omfattet af loven (bl.a. erhvervsmæssigt udbud og salg jf. § l ,
      stk. l , nr. 2, og erhvervsdrivende rådgivere, jf. §§ 48 og 49), kan således ikke
      indbringes for disciplinærnævnet , men sager herom vil som hidtil skulle be-
      handles ved domstolene.
      stk. 2 beskriver muligheden for at indbringe ejendomsformidlingsvirksomhe-
      den selvstændigt som juridisk enhed for disciplinærnævnet en tilsvarende mu-
      lighed findes på advokatområdet og revisoromr ådet ... bestemmelsen har
      sammenhæng med stk. l , hvorefter ejendomsmæglere, som er godkendt i hen-
      hold til lovforslagets § 6, kan indbringes for disciplinærnævnet et selvstændigt
      ansvar eller medansvar for virksomheden kan bl.a. komme på tale i de tilfælde ,
      hvor en ejendomsmægler har fulgt instrukser fra virksomheden, herunder fra
                                                - 9
      ledelsen i v irksomheden , som ikke er i overensstemmelse med forslaget, for-
      skrifter udstedt i medfør af lovforslaget eller god ejendomsmæglerskik, eller
      virksomhedens ledelse uden om den ansvarlige mægler har foretaget handlin-
      ger, som ikke er i overensstemmelse med gældende ret. endvidere kan et selv-
      stændigt ansvar eller medansvar komme på tale , hvor virksomheden eller ledel-
      sen har tilsidesat sin ledelses- og tilsynspligt ved f.eks. at undlade at gribe ind
      overfor en ansats adfærd, som ikke er i overensstemmelse med forslaget, for-
      skrifter eller god ejendomsmæglerskik.
       virksomhedens ansvar gælder også i relation til ansatte, som ikke er ejen-
      domsmæglere . bestemmelsen understreger hermed det ansvar, som den enkelte
      ejendomsformidlingsvirksomhed har i relation til, om virksomheden, dens le-
      delse og dens medarbejdere overholder lovforslaget , forskrifter og god ejen-
      domsmæglerskik.
       det er ikke afgørende for ansvar efter bestemmelsen , om det er en ejendoms-
       mægler , der udgør ejer- eller ledelseskredsen i ejendomsformidlingsvirksom-
       heden . ansvaret gælder for virksomheden som sådan, uanset ejer- og ledelses-
       kreds. "
forklaringer
der er for landsretten afgivet supplerende forklaring af a og forklaring af b, c og e.
a har forklaret blandt andet, at hans selskab køber huse på tvangsauktion og foretager
oprydning i og omkring husene , hvorefter de sælges videre . han har normalt husene i op til
et halvt år, før de videresælges. huset i ... i … havde været ubeboet i flere år, efter at en
ældre dame var flyttet på plejehjem. dødsboet lod huset gå på tvangsauktion. huset var
beskidt , og haven tilgroet. han brugte flere uger på oprydning på grunden. indvendigt var
huset fyldt med skidt og møg.
køberne , b og c , kom til åbent hus. de havde allerede mange informationer og vidste
blandt andet, at huset var købt på tvangsauktion. mens de gik rundt og så på huset , talte de
om at få en byggesagkyndig til at kigge på huset, og han nævnte , at han havde forskellige,
han brugte. det var dem på den liste, der er fremlagt for landsretten . men køberne sagde
med det samme, at de selv kendte en, de stolede på. han er sikker på, at han nævnte flere
byggesagkyndige.
prisen på 255.000 kr., som huset blev udbudt til, var fastsat af edc møn. der var ikke
lange forhandlinger om nedslag i prisen. køberne havde talt med deres bank og ville selv
stå for den yderligere oprydning mv. på ejendommen, så de enedes om prisen på 200.000
kr. han underskrev transportskødet og sendte det til køberne med alle nødvendige informa-
tioner om, at selskabet havde købt ejendommen på tvangsauktion. han fik at vide, at kø-
berne printede det i banken , så han gik ud fra, at de allerede på det tidspunkt havde en råd-
giver på sagen. køberne returnerede transportskødet i underskrevet stand. de havde en
positiv dialog hele vejen igennem , også på overtagelsesdagen, hvor han havde sørget for, at
                                                - 10
 vand og el blev tilsluttet , så de kunne overnatte i medbragte soveposer.
 han havde ikke lagt mærke til lampen , som var blevet stjålet fra huset, men køberne sendte
 ham et foto af den. selv om køberne vidste , at han solgte ejendommen, mente de, at den
 tidligere ejers forsikring m åske kunne dække det stjålne, der pludselig var blevet "guld
 værd" . han kendte svaret på forhånd , men fordi køberne blev ved og ved, kontaktede han
 alligevel den advokat , der for dødsboet havde haft med salget på tvangsauktionen at gøre.
 han er helt sikker på , at der i købernes mail af 6. november 2013 henvises til den tidligere
 ejer, fordi c forinden telefonisk over for ham havde fastholdt, at han skulle undersøge
 forsikringsforholdene for dødsboet. han havde sagt til hende , at de ikke ville få noget ud af
 det. den dårlige stemning opstod ca. en uge efter overtagelsen, da købernes rådgiver be-
 gyndte at stille spørgsmål. han syntes, at det var spild af hans tid. derfor svarede han ikke
 køberrådgiveren. køberne var jo klar over, at han var sælger af ejendommen. han havde
 stået over for dem og sagt det, og det fremgik klart af transportskødet køberne skrev også
 til deres bank , at de havde modtaget transportskødet fra sælger. han mener , at det er den
 stjålne lampe , der er årsag til deres klage. de sidste 5.000 kr. af købesummen står stadig
 deponeret.
  de ejendomme, som udbydes på hjemmesiden ..., ejes enten af d aps eller x aps.
 anparterne i d aps ejes af hans søster, d. hun ejer også personligt 50% af anparterne i
 selskabet x aps. han ejer selv de andre 50 %af dette selskab. hjemmesiden tilhører
 selskabet x aps. ved hver af de udbudte ejendomme står anført, om det er d eller ham ,
 man skal kontakte. for så vidt angår ejendom- mene ejet af x aps er det alene ham, der
 varetager salgsarbejdet for selskabet, herunder kontakt til og forhandlinger med potentielle
 købere. på tilsvarende måde er det hans søster, der udelukkende varetager salgsarbejde
 vedrørende de ejendomme, som ejes af hendes anpartsselskab. hans mor er også nævnt
 som kontaktperson på hjemmesiden. han ikke er registreret ejendomsmægler.
b har forklaret blandt andet, at han er uddannet cykelmekaniker. han bor på østerbro. han
så huset annonceret hos edc og fik salgsopstillingen i september 2013. huset havde en
god beliggenhed . beskrivelsen i salgsopstillingen passede på ejendommen, som havde
stået tom i flere år , men huset var ikke "et bombet sted". der var ryddeligt omkring
ejendommen og også nogenlunde indendørs , men det bar præg af, at en
ældre person havde boet der. han ville ikke give 255.000 kr. for huset, men 200.000 kr. var
en fair pris . han mødte a på ejendommen. han mener ikke, at de viste umiddelbar interesse
for at købe . de ville se stedet og så hjem og overveje. de skulle også have en byggesagky
ndi g ud og vurdere husets stand. a nævnte, at han havde kontakt til en byggesagkyndig, men
han husker ikke nu dialogen herom i detaljer. han hu sker dog ikke, at a nævnte mere end et
navn. de fik selv fat i en byggesagkyndig, der kom med ud og kiggede på huset.
                                                 - 11
 det var, da de fik transportskødet, at de blev i tvivl om , hvem der egentlig var sælger. de
 havde jo set annoncen hos e dc møn, og edc møn henviste til et telefonnummer, som
 han havde ringet til om fremvisningen. de regnede derfor med , at det var en ejendoms-
 mægler , der kom . a sagde ikke noget om, at han ikke var ejendomsmægler. da as navn
 stod på transportsk ødet, begyndte de at undre sig over, hvem der ejede huset , og hvad edc
 havde med det at gøre. der var også det med , at der i mailen af 14. oktober 2013 stod
 købsaftale , og så var det et transportskøde , de fik. det var på det tidspunkt , at de googlede
 og fandt ud af, at huset havde været på tvangsauktion. de syntes, at det virkede suspekt,
 men endte alligevel med at skrive under. på overtagelsesdagen ville a ikke svare på hans
 kærestes spørgsmål om, hvorvidt det var ham, der ejede huset. som han husker det, omtalte
 de "sælger" i tredjeperson i mailen af 6. november 2013 til a , fordi de på det tidspunkt
 fortsat var i tvivl om, hvem der ejede hu set. l videresendelsesmailen af 13. oktober 2013 til
 deres bank skrev han godt nok , at de havde fået "købsaftale fra sælger", men han mente
 "mægler", for han var i tvivl om, hvem der var sælger. de antog en boligrådgiver , fordi der
 var for "mange ting, der stak ud ". han husker ikke, hvornår de besluttede at klage, men de
 mente, at det ikke kunne være rigtigt , at a ikke skulle dække det, n år der var forsvundet
 ting fra huset.
c har forklaret blandt andet, at hun er uddannet designer , men har haft forskellige typer
arbejde. hun er for tiden på barselsorlov. hun og b bor på østerbro. hun har ikke tidligere
købt fast ejendom. de ville ud af byen og kiggede sydpå, for det måtte ikke være for dyrt.
ejendommen i ... var til at betale. deres plan var at flytte derned , når de havde renoveret
huset. de fandt huset via søgning på hjemmesiden boliga.dk. de kontaktede edc møn og
fik en salgsopstilling på mail og telefonnummeret til a. hun mener , at de begge havde
kontakt med a for at få aftalt en besigtigelse, herunder også via mail, og de fik aftalt et
tidspunkt. det var i september måned. a stod ved ejendommen, da de kom. de talte meget
om beliggenhed og om , at den gamle dame, der boede der, var kommet på plejehjem. der er
tale om et lille hus med et anneks og 700m2 grund. det var ret faldefærdigt. hun er ikke
sikker på , om de på det tidspunkt spurgte til sælger. det var bare en kort fremvisning. det
var ved første fremvisning, at de talte med a om en byggesagkyndig. han nævnte en
byggesagkyndig , som han plejede at bruge. de sagde, at de selv ville finde en. ved den
følgende besigtigelse i oktober, hvor a også var til stede, havde de en byggesagkyndig med.
hun har ikke set en liste over byggesagkyndige .
herefter ringede b til a og gav et bud på 180.000 kr. b refererede, at a havde sagt, "at
sælger ville sælge for 200.000". de ville ikke give mere end 200.000 kr. for huset , for der
skulle laves meget ved det. da de fik købsaftalen , som viste sig at være et transportskøde ,
                                                 - 12
"var de begyndt at lure, at det var a , der var sælger". de googlede firmaets navn og så, at a
var eneejer , så han m åtte være sælger. b ringede også til dem , der havde stået for salget på
tvan gsa uktionen og spurgte til salgsprisen, men de måtte ikke oplyse noget, så det fik de
ikke noget ud af. der var en drøfte lse om overtagelsesdatoen , så de fik en ny udgave af
transportskødet , som der også stod x aps på. på overtagelsesdagen spurgte hun a , om han
var sælger. han svarede, at han repræsenterede det firma , der havde købt huset på
tvangsauktion. de kunne regne ud, at det var hans eget firma , der stod i transportskødet ,
men han sagde ikke klart, at han var sælger.
efter at de havde skrevet under , blev de bange for, om de "hang på noget med tilbagevir-
kende kraft", fordi datoen 20. august 2013 stod i transportskødet, og de stod anført som
købere. de tog herefter kontakt til køberrådgiveren for at få afklaret, om de havde dummet
sig.
da hun skrev mailen af 6. november 2013 til a, havde hun en stærk formodning om, at det
var a, der var sælger, når han var eneejer af firmaet, men hun formulerede det neutralt,
fordi han ikke ville svare klart . på det tidspunkt havde de overtaget huset. han skrev også
"tidligere ejer" i mailen den 3. december 2013, og de syntes, det var underligt. de mente, at
hvis der ikke var en forsikring, så måtte han som sælger hæfte personligt for de stjålne
genstande, som var 5.000 kr. værd. det blev principielt for dem , og derfor klagede de.
e har forklaret blandt andet, at hun er uddannet ejendomsmægler og arbejder som
køberrådgiver inden for fast ejendom. b og c kontaktede hende den 2. december 2013, fordi
de undrede sig over, hvad et transportskøde var, og over datoen den 20. august 2013 anført i
transportskødet de var især bekymret for, om de havde påtaget sig en forpligtelse med
virkning fra 20. august 2013. skødet var underskrevet , men ikke tinglyst. tinglysningen
sørgede køberne selv for. hun fortalte dem , at det så ud som om, at ejendommen var solgt
på tvangsauktion, og at de ikke havde ansvar for tiden inden overtagelsesdagen. købe rne
fortalte, at edc havde haft ejendommen til salg, og at de tro- ede, at a var ejendomsmægler
ansat af edc. derfor havde de undret sig over, at der stod a på dokumenterne og ikke
noget med edc. de gav udtryk for, at hver gang de spurgte a, om han var sælger, svarede
han ikke. a havde i forbindelse med forhandlingerne også sagt, at han ville vende tilbage til
sælger. der var også andre forhold, der havde gjort dem utrygge , blandt andet at døren havde
været ulåst på overtagelsesdagen, og at de havde konstateret , at effekter var stjålet. hun
havde spurgt til tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og kommunale oplysningsskemaer, og
det havde køberne ikke. det var alle disse forhold , der fik hende til at stille spørgsmål til a
om salgsforløbet når hun læser as mail af 3. december 2013, opfatter hun det således, at
han refererer ti l den , der ejede huset før b og c. det var først i januar 2014, at det med at
                                                   - 13
klage kom op. det var, fordi a skrev, at han ønskede "at gå hele vejen". hun sagde til
køberne , at de kunne kontakte disciplinærnævnet de sidste 5.000 kr. af købssummen er ikke
frigivet. det vi l de først bl i ve, når klagesagen er afgjort.
procedure
parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i
overensstemmelse hermed .
x aps har til støtte for sin subsidiære påstand yderligere anført, at der blev oplyst ikke kun
om en men om tre bygningssagkyndige med kontor i nærområdet, hvorfor selskabet ikke
har overtrådt lov om omsætning af fast ejendom § 23, stk. 2.
disciplinærnævnet for ejendomsmæglere har heroverfor gjort gældende, at det er i strid
med as forklaring for byretten , at der skulle være tale om tre forskellige bygger ådgivere ,
og at det anførte ændrer ikke ved, at han har handlet i strid med lov om omsætning af fast
ejendom § 23, stk. 2.
landsrettens begrundelse og resultat
efter oplysningerne i sagen lægges det til grund, at selskabet x aps købte den omhandlede
ejendom beliggende ..., store heddinge, på tvangsauktion den 20. august 2013 og solgte den
videre til b og c ved et transportskøde underskrevet af sælger den 14. oktober 2013 og af
køberne den 18. oktober 20 13.
det fremgår af sagen, at virksomheden x aps' formål ifølge cv r- regi stret er "sal g og
udlejning af ejendomme", og at der på hjemmesiden www…. ejendomme.dk udbydes en
række ejendomme til salg.
a har forklaret, at han ikke er registreret ejendomsmægler, og at ejendommene på
hjemmesiden udelukkende er ejet enten af x aps eller af hans søsters anpartsselskab, d
aps. for så vidt angår ejendommene ejet af x aps er han , som direktør og eneejer, ene om
at varetage salgsarbejdet for selskabet, herunder kontakt til og forhandlinger med potentielle
købere, mens hans søster varetager salgsarbejde udelukkende vedrørende de af hendes
anpartsselskab ejede ejendomme.
det fremgår endvidere af sagen, at a i den skriftlige kontakt med b og c har anvendt den
mailadresse , der i cvr-registeret er anført vedrørende x aps.
                                                      - 14
efter de oplysninger, der foreligger for landsretten , må det herefter lægges til grund, at
selskabet x aps alene solgte ejendomme ejet af selskabet selv.
 af de specielle bemærkninger til § l i lov om formidling af fast ejendom m .v. (folketings-
 tidende 2013-2014 , tillæg a , lovforslag nr. 137), hvis anvendelsesområde l) erhvervsmæs-
 sig formidling af salg af fast ejendom og 2) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejen-
 dom , hovedsageligt svarer til anvendelsesområdet efter§ l , stk. l , nr. l og 2, i dagældende
 lov om omsætning af fast ejendom , fremgår blandt andet:
 "efter forslagets stk. l , nr. j gælder loven for erhvervsmæssig formidling af salg af fast
 ejendom , og bestemmelsen er ligesom den gældende lovs§ l , stk. l , nr. 2, udtryk for lo-
 vens primære anvendelsesområde , nemlig forbrugerrelateret erhvervsmæssig formidling af
 salg af fast ejendom.
 overordnet set er ejendomsformidling en mellemmandsvirksomhed, hvor ejendomsmægle-
 rens primære pligt bestå r i at bringe to parter sammen i en aftale om handel med fast ejen-
 dom. det vil altid bero på en konkret vurdering , hvorvidt der er tale om formidling af salg af
 fast ejendom eller f.eks. blot anden erhvervsmæssig rådgivning i forbindelse med om-
 sætning af fast ejendom ."
 landsretten bemærker herefter , at x aps' salg af egne ejendomme ikke udgør en
 mellemmandsvirksomhed bestående i at bringe en sælger og en køber sammen som anført i
 forarbejderne. det forhold , at den erhvervsmæssige sælger af egne ejendomme selv udbyder
 ejendomme til salg, forhandler med købere og udarbejder købsaftaler kan efter landsrettens
 opfattelse ikke føre til , at forholdet anses for formidling af køb og salg af fast ejendom
 omfattet af den dagældende lovs § l , stk. l, nr. 2. der er herved lagt afgørende vægt på , at
 et sådant resultat ville indebære, at lovens sondring mellem erhvervsmæssigt udbud og salg
 af fast ejendom , jf. § l , stk. l , nr. l , og erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast
 ejendom , jf. lovens § l , stk. l , nr. 2, ville være uden reel betydning i de normalt
 forekommende situationer, hvor den erhvervsmæssige sælger af fast ejendom varetager de
 nævnte salgsopgaver på egne vegne.
 på denne baggrund finder landsretten , at selskabet x aps ikke kan siges at have formidlet
 køb og salg af fast ejendom som omhandlet i lov om omsætning af fast ejendom § l , stk. l ,
 nr. 2, men må anses for at have foretaget erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom
 omfattet af lov om omsætning af fast ejendom § l, stk. l, nr. l.
                                                     - 15
efter dagældende lov om omsætning af fast ejendom § 29 a, stk. 3, sammen holdt med § 29
a, stk. l , jf. § 25, behandler disciplinærnævnet klager over registrerede ejendomsmæglere.
det fremgår af forarbejderne ti l loven, at sager vedrørende overtrædel se begået af personer,
der ikke er registrerede ejendomsmæglere, m en som er omfattet af l oven, bl.a. rådgivere og
udbydere, ikke kan indbringes for disciplinærnævnet efter lovens§ 29 a, stk. 4, kan ejen-
domsmæglervirksomheder indbringes for disciplinærnævnet, hvis der påhviler virksomhe-
den et selv stændi gt ansvar eller medansvar for den ansatte ejendomsmægler. begrebet
"ejendomsmæglervirksomhed " er ikke nærmere defineret i l oven, hvorimod lovens kapital
3 med titlen "ejendomsformidling" omhandler ejendomsformidlingsvirksomhed. det
fremgår af l ovens § 9, at der ved ejendomsformidlingsvirksomhed er tale om et h verv som
formidler mellem to parter , og at formidleren handler på vegne af en opdragsgiver.
på denne baggrund , og da disciplinærnævnet så l edes ikke kunne behandle klager over per-
soner, der ikke var registrerede ejendomsmæglere, men som foretog erhvervsmæssigt ud-
bud eller erhvervsmæssig rådgivning og bistand omfattet af lovens § l, stk. l , nr. l og nr.
3, savnes der de fornødne holdepunkter i loven for at antage, at disciplinærnævnets kompe-
tence også omfattede virksomheder, der a l ene foretog erhvervsmæssigt udbud og sal g af
fast ejendom, jf. l ovens § l , stk. l, nr. l.
som følge af det anførte, og da der ikke foreli gger informationer om, at v irksomheden x
aps i øvrigt sku ll e varetage ejendomsmægler- ell er ejend omsformid lingsvirksomhed,
findes disciplinærnævnet for ejendomsmæglere ikke at have haft kompetence til at
behandle klagen over x aps.
herefter tager landsretten x aps' principale påstand til følge som
nedenfor bestemt.
disciplinærnævnet for ejendomsmæglere ska l efter sagens udfald betale sagsomkostninger
for byret og l andsret til x aps med i alt 95.812,12 kr. beløbet omfatter, ud over 12.600 kr.
ti l retsafgifter , 3.2 1 2, 12 kr. til dækning af udgifter, herunder til kørsel, til vidnet e og
80.000 kr. til udgifter til advokatbistand, idet l andsretten bemærker , at de to si dstnævnte
beløb er fastsat eksk lu sive moms. ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til
advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og betydning.
                                t h i k e n d e s f o r r e t:
disciplinærnævnet for ejendomsmæglere skal anerkende , at disciplinærnævnets kendelse
af l o. juni 2015 ophæves.
i sagsomkostninger for begge retter skal disciplinærnævnet for ejendomsmæglere betale
95.812,12 kr. til x aps.
det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

source: retspraksis

LICENSE:
Creative Commons Legal Code

CC0 1.0 Universal

type: caselaw

jurisdiction: Denkmark