text: 731.1 - Planungs- und Baugesetz   Gesetzessammlung des Kantons St.Gallen  731.1  Planungs- und Baugesetz vom 5. Juli 2016 (Stand 1. September 2020)  Der Kantonsrat des Kantons St.Gallen hat von der Botschaft der Regierung vom 30. Juni 20151 Kenntnis genommen und  erlässt als Gesetz:2  A. Raumplanung (1.)  I. Pläne (1.1)  1. Allgemeine Bestimmungen (1.1.1)  Art.  1 Ortsplanung 1 Die Ortsplanung ist Sache der politischen Gemeinden. 2 Instrumente  sind der  kommunale  Richtplan und die  kommunalen Nutzungs- pläne. 3 Kommunale Nutzungspläne sind: a) Rahmennutzungsplan, bestehend aus Zonenplan und Baureglement; b) Sondernutzungsplan; c) Schutzverordnung.  Art.  2 Kantonsplanung 1 Die Kantonsplanung bezweckt die Wahrung kantonaler und wesentlicher regio- naler Interessen. Sie berücksichtigt dabei kommunale Interessen. 2 Instrumente sind der kantonale Richtplan und die kantonalen Sondernutzungs- pläne.  1 ABl 2015, 2399 ff. 2 Abgekürzt PBG. Vom Kantonsrat erlassen am 27. April  2016; nach unbenützter Referen-  dumsfrist rechtsgültig geworden am 5.Juli 2016; in Vollzug ab 1. Oktober 2017.  nGS 2017-049    731.1   Art.  3 Agglomerationsprogramme 1 Die Regierung kann in Zusammenarbeit mit den politischen Gemeinden zur Ab- stimmung  von  Siedlungsentwicklung  und  Verkehrsinfrastruktur  innerhalb  von  Agglomerationen: a) im kantonalen Richtplan:  1. Grundsätze der Entwicklung und Festlegungen von Agglomerationspro- grammen aufstellen;  2. die Umsetzung von Massnahmen der Agglomerationsprogramme behör- denverbindlich regeln;  b) Trägerschaften  für  die  Festlegung  von  Agglomerationsprogrammen  bilden,  diese mit Beiträgen unterstützen und den Beitritt des Kantons beschliessen;  c) zwischenstaatliche  Vereinbarungen  über  Entwicklung  und  Umsetzung  von  Agglomerationsprogrammen abschliessen.  2 Leistungs- und Finanzierungsvereinbarungen zwischen Trägerschaften von Ag- glomerationsprogrammen und dem Bund bedürfen der Genehmigung der Regie- rung. 3 Der Kanton kann ausserhalb der Agglomerationen Programme zur Abstimmung  von Siedlungsentwicklung und Verkehrsinfrastruktur fördern.  2. Richtplan (1.1.2)  Art.  4 Kantonaler Richtplan 1 Die  Regierung  erlässt  den  kantonalen  Richtplan  nach  Massgabe  des  Bundes- rechts. 2 Sie arbeitet mit den politischen Gemeinden und den zuständigen Organen der  Regionen zusammen. 3 Die Regierung legt dem Kantonsrat alle vier Jahre einen Bericht über die Zieler- reichung sowie über die räumliche Entwicklung und die Umsetzung des Richt- plans vor.  Art.  5 Kommunaler Richtplan a) Inhalt  1 Die politische Gemeinde stimmt im kommunalen Richtplan insbesondere Sied- lungs-, Verkehrs- und Landschaftsentwicklung sowie den geplanten Infrastruktur- ausbau in ihrem Gebiet für einen längeren Zeitraum aufeinander ab. 2 Sie  berücksichtigt  die  Vorgaben des  kantonalen Richtplans und die  Raumpla- nung der anderen politischen Gemeinden in der Region. 3 Sie legt insbesondere das Massnahmenkonzept Naturgefahren fest.  2       731.1  Art.  6 b) Erlass und Wirkung 1 Die politische Gemeinde erlässt den kommunalen Richtplan nach Anhörung der  zuständigen kantonalen Stelle. 2 Sie übermittelt ihn der zuständigen kantonalen Stelle zur Kenntnisnahme. 3 Der kommunale Richtplan ist für den Rat sowie die ihm nachgeordneten Kom- missionen und Verwaltungsstellen wegleitend.  3. Kommunale Rahmennutzungspläne (1.1.3)  a) Allgemeine Bestimmungen (1.1.3.1)  Art.  7 Zonenplan und Baureglement 1 Die  politische Gemeinde  unterteilt  im Zonenplan ihr Gebiet  in Zonen unter- schiedlicher Nutzungsart, Nutzungsintensität und Immissionstoleranz. 2 Sie erlässt im Baureglement die dazu gehörenden öffentlich-rechtlichen Bauvor- schriften, soweit dieser Erlass solche vorsieht. 3 Sie scheidet ausschliesslich Zonen nach diesem Erlass aus. Sie kann: a) die Zonenarten im Rahmen dieses Erlasses weiter differenzieren; b) für ein Gebiet nur bestimmte Nutzungen zulassen oder solche ausschliessen; c) das Bauen in konkret bezeichneten Gebieten vom vorangehenden Erlass eines   Sondernutzungsplans abhängig machen, wenn ein besonderes öffentliches In- teresse  dies  erfordert.  Die  politische Gemeinde  umschreibt  den Zweck des  Sondernutzungsplans im Zonenplan. Sie legt den Sondernutzungsplan innert  dreier Jahre seit der ersten schriftlichen Aufforderung der Grundeigentüme- rinnen oder Grundeigentümer öffentlich auf. Sie kann die Frist aus triftigen  Gründen um zwei Jahre verlängern. Nach Ablauf der Frist entfällt die Pflicht  zum Erlass des Sondernutzungsplans.  Art.  8 Verfügbarkeit von Bauland a) Grundsatz  1 Die politische Gemeinde trifft die erforderlichen Massnahmen zur Sicherstellung  der Verfügbarkeit des Bodens als Bauland. 2 Sie kann, wenn es das öffentliche Interesse rechtfertigt, insbesondere: a) Ein- oder Umzonungen an Bedingungen und Auflagen knüpfen; b) mit Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern vertraglich vereinbaren,   das  Grundstück  innert  einer  vereinbarten  Frist  zu  überbauen  und  der  Gemeinde für den Fall, dass die Frist nicht eingehalten wird, ein übertragbares  Kaufsrecht zum Verkehrswert einzuräumen;   3    731.1   c) den Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern eine Frist von wenigs- tens fünf Jahren für die Überbauung ihres Grundstücks ansetzen und bei un- benütztem Ablauf  die Zonenzuweisung ändern oder  das  gesetzliche  Kaufs- recht nach Art. 9 dieses Erlasses ausüben.  Art.  9 b) gesetzliches Kaufsrecht der politischen Gemeinde 1 Wird Bauland nach erstellter Groberschliessung nicht innert acht Jahren über- baut, steht der politischen Gemeinde ein gesetzliches Kaufsrecht zum Verkehrs- wert zu. Die Frist beträgt fünf Jahre, wenn das Grundstück seit wenigstens zehn  Jahren einer Bauzone zugewiesen ist. 2 Beabsichtigt  die  politische Gemeinde,  das Kaufsrecht  auszuüben,  setzt  sie  den  Eigentümerinnen  oder  Eigentümern  oder  den  Bauberechtigten  mit  Verfügung  eine Frist von wenigstens zwei Jahren für die Realisierung der Überbauung und  lässt  das  Kaufsrecht  sowie  die  Frist  im  Grundbuch  anmerken.  Das  Kaufsrecht  kann frühestens nach Ablauf der Frist ausgeübt werden. Die Ausübung des Kaufs- rechts setzt den Nachweis voraus, dass ein freihändiger Erwerb des Grundstücks  zum Verkehrswert gescheitert ist. 3 Die Schätzungskommission für Enteignungen setzt auf Begehren der politischen  Gemeinde die  Höhe des  Verkehrswerts  vor Ausübung des Kaufsrechts  fest.  Im  Übrigen richtet sich das Verfahren für die Ausübung des Kaufsrechts nach dem  Enteignungsgesetz vom 31. Mai 19843. 4 Für Bauland, das der Sicherung und der Erweiterung von Betrieben dient, steht  das Kaufsrecht nicht zur Verfügung. 5 Die politische Gemeinde führt die durch Ausübung des Kaufsrechts erworbenen  Grundstücke der Überbauung zu.  Art.  10 c) gesetzliches Rückkaufsrecht 1 Den Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern oder den Bauberechtigten  steht nach Ausübung des gesetzlichen Kaufsrechts durch die politische Gemeinde  an diesem Grundstück ein gesetzliches Rückkaufsrecht zu. Dieses wird im Zeit- punkt  der  Eigentumsübertragung  an  die  politische  Gemeinde  im  Grundbuch  angemerkt. 2 Das Rückkaufsrecht kann ausgeübt werden, wenn das Bauland nicht der Über- bauung zugeführt  wird.  Die Vorschriften des Enteignungsgesetzes  vom 31.  Mai  1984 über die Rückforderung4 gelten sachgemäss.  3 sGS 735.1. 4 sGS 735.1, Art. 41 ff.  4    https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/735.1/de https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/735.1/de https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/735.1/de    731.1  Art.  11 Erschliessung der Bauzonen 1 Die politische Gemeinde: a) plant die Erschliessung der Bauzonen; b) erschliesst die Bauzonen zeitgerecht, wenn nötig in Etappen; c) erlässt ein Erschliessungsprogramm. 2 Sie kann Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer ermächtigen, öffentli- che Erschliessungsanlagen nach genehmigten Plänen vorläufig auf eigene Rech- nung  zu  erstellen,  wenn  dadurch  die  planmässige  bauliche  Entwicklung  der  Gemeinde nicht beeinträchtigt wird. Die endgültige Kostenverteilung richtet sich  nach besonderen gesetzlichen Vorschriften. 3 Sie kann auf die Erschliessung von Bauzonen verzichten, wenn diese überwie- gend der Erstellung von Ferien- und Zweitwohnungen dienen.  b) Zonenarten (1.1.3.2)  Art.  12 Wohnzonen (W) 1 Wohnzonen  umfassen  Gebiete,  die  sich  für  das  Wohnen  und  nicht  störende  Gewerbebetriebe eignen. 2 Die politische Gemeinde kann: a) zur Erhaltung oder Förderung von Orts- und Quartierzentren Vorschriften   über Mindestwohnanteile erlassen; b) die Errichtung von nicht auf den Standort  angewiesenen Antennenanlagen   ausschliessen.  Art.  13 Wohn-/Gewerbezonen (WG) 1 Wohn-/Gewerbezonen umfassen Gebiete,  in  denen neben dem Wohnen auch  mässig störende Gewerbebetriebe zulässig sind. 2 Die  politische  Gemeinde  kann zur  Erhaltung  oder  Förderung  von Orts-  und  Quartierzentren Vorschriften über Mindestwohn- oder Mindestgewerbeanteile er- lassen.  Art.  14 Arbeitszonen (A) 1 Arbeitszonen umfassen Gebiete, in denen ausschliesslich Arbeits- und Freizeit- nutzungen sowie kulturelle Nutzungen zulässig sind. 2 Wohnungen sind zulässig für Betriebsinhaberinnen und Betriebsinhaber und so- weit sie betrieblich nötig sind.   5    731.1   Art.  15 Kernzonen (K) 1 Kernzonen dienen der Entwicklung und Erhaltung von Orts- und Quartierzen- tren. 2 Die politische Gemeinde kann besondere  Schutz-  und Gestaltungsvorschriften  erlassen.  Sie  kann insbesondere  Vorschriften  über  die  Stellung  der Bauten,  die  Dachgestaltung und die zulässigen Baumaterialien erlassen. 3 Im Übrigen gelten die Bestimmungen dieses Erlasses über die Wohn-/Gewerbe- zone.  Art.  16 Freihaltezonen innerhalb (FiB) und ausserhalb (FaB) der Bauzone 1 Freihaltezonen umfassen Gebiete, die aus Gründen der Ortsplanung, des Natur-  und Heimatschutzes, des Umweltschutzes sowie zur Ausübung bestimmter Sport- arten nicht überbaut werden. 2 Zulässig sind Bauten und Anlagen, die dem Zweck der Freihaltezone dienen oder  die standortgebunden sind. Die politische Gemeinde legt den Zweck im Rahmen- nutzungsplan näher fest. 3 Der Zonenplan unterscheidet Freihaltezonen innerhalb- und ausserhalb der Bau- zone in sachgemässer Anwendung der bundesrechtlichen Bestimmungen. 4 Ausserhalb der Bauzone können Freihaltezonen andere Zonen überlagern.  Art.  17 Intensiverholungszonen (I) 1 Intensiverholungszonen umfassen Gebiete, die für eine intensive Nutzung durch  Bauten und Anlagen zu Erholungszwecken bestimmt sind. 2 Bauten und Anlagen zu Erholungszwecken sind insbesondere Hotelbauten mit  Nebenanlagen, Restaurants,  Sporthallen,  grosse Hartplätze, Camping- und Zelt- plätze, Golfplätze, Reithallen sowie gewerbliche Pferdeställe. Personalwohnungen  sind zulässig, soweit sie betrieblich nötig sind. 3 Die politische Gemeinde legt den Zweck der Intensiverholungszone im Rahmen- nutzungsplan näher fest.  Art.  18 Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (ÖBA) 1 Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen umfassen Gebiete für Bauten und An- lagen, die dem öffentlichen Interesse dienen. 2 Untergeordnete private Nutzungen sind zulässig.  6       731.1  Art.  19 Schwerpunktzonen (SPZ) 1 Schwerpunktzonen ermöglichen die Neuüberbauung von Siedlungsgebieten, die  zur Umstrukturierung bestimmt sind. 2 Die politische Gemeinde: a) legt  im Rahmennutzungsplan die Entwicklungsziele,  die Nutzungsart  sowie   die zulässigen Gebäudedimensionen und Abstände fest; b) kann im Rahmennutzungsplan einzelne Areale oder Bauten unter Schutz stel-  len oder die Beseitigung bestimmter Bauten anordnen.  Art.  20 Weilerzonen (WE) 1 Weilerzonen dienen der Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb des  Siedlungsgebiets. 2 Sie sind zulässig, wenn sie im kantonalen Richtplan vorgesehen sind.  Art.  21 Landwirtschaftszonen (L) 1 Für Landwirtschaftszonen gelten die bundesrechtlichen Bestimmungen. 2 Die politische Gemeinde kann baupolizeiliche Masse festlegen. 3 Sie legt die zulässige Nutzung und die Dimensionen von Bauten in Intensivland- wirtschaftszonen fest.  Art.  22 Schutzzonen (S) 1 Schutzzonen enthalten besondere Schutzvorschriften im Interesse von Umwelt-,  Gewässer- sowie Natur- und Heimatschutz. Sie können andere Zonen überlagern. 2 Die  politische Gemeinde  bezeichnet  den Zweck der  Schutzzone und legt  fest,  welche anderen Zonen überlagert werden.  4. Kommunale Sondernutzungspläne (1.1.4)  Art.  23 Allgemeine Bestimmungen a) Zweck  1 Die politische Gemeinde kann Sondernutzungspläne insbesondere zu folgenden  Zwecken erlassen: a) Regelung einer besonderen Bauweise oder Gestaltung von Bauten und Aus-  senräumen; b) Entwicklung von Orts- und Quartierzentren; c) Planung und Bau von:  1. Erschliessungen sowie Entsorgungs- und Versorgungsanlagen;   7    731.1   2. Wasserbauvorhaben; 3. Energiegewinnungsanlagen; 4. Abbau- und Deponiestandorten; 5. Flächen für die Siedlungsausstattung;  d) Landsicherung für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse; e) Massnahmen zugunsten des Natur- und Heimatschutzes. 2 Sondernutzungspläne dürfen keine materielle Änderung des Rahmennutzungs- plans bewirken.  Art.  24 b) Sondernutzungsplan als Baubewilligung 1 Im Verfahren des Erlasses eines Sondernutzungsplans kann eine Baubewilligung  erteilt werden. 2 Die Vorschriften dieses Erlasses über das Baubewilligungsverfahren werden sach- gemäss angewendet.  Art.  25 Besondere Bauweise 1 Der Sondernutzungsplan kann in Abweichung vom Rahmennutzungsplan: a) eine besondere Bauweise festlegen; b) eine höhere bauliche Nutzung im Interesse einer Überbauung von hoher städ-  tebaulicher und architektonischer Qualität zulassen.  Art.  26 Erschliessung 1 Im  Sondernutzungsplan  kann  die  Versorgung  oder  die  Entsorgung  eines  be- stimmten Gebiets festgelegt werden insbesondere durch: a) Verkehrsanlagen; b) Werkleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Wärme und Medien; c) Quartierausstattungen, wie Abfallbeseitigung, Parkierung, Heizung, Gemein-  schaftsräume, Parkanlagen und Spielplätze. 2 Die Vorschriften des Strassengesetzes vom 12. Juni 19885 über die Absteckung  und die Anzeige an Personen, die zur Abtretung von privaten Rechten oder zur  Leistung  von  Grundeigentümerbeiträgen  verpflichtet  sind,  werden  sachgemäss  angewendet.  Art.  27 Abbau und Deponie von Materialien 1 Der Sondernutzungsplan kann den Abbau und die Deponie von Materialien er- möglichen.  5 sGS 732.1.  8    https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/732.1/de    731.1  2 Der Sondernutzungsplan enthält: a) Abbau- oder Deponievolumen; b) Etappierung; c) Endgestaltung des Geländes und Sicherung der Finanzierung der Wiederher-  stellung; d) Erschliessung.  Art.  28 Landsicherung für öffentliche Bauten und Anlagen 1 Der Sondernutzungsplan kann den Standort und den konkreten Landbedarf von  öffentlichen Bauten und Anlagen festlegen.  Art.  29 Baulinien a) Zweck  1 Baulinien  legen den Mindestabstand oder den Pflichtabstand von Bauten und  Anlagen fest insbesondere gegenüber: a) Strassen, Wegen, Plätzen und anderen öffentlichen Verkehrsanlagen; b) Gewässern und Wäldern; c) schützenswerten Bauten und Landschaften. 2 Rückwärtige Baulinien bezeichnen das von Bauten und Anlagen freizuhaltende  Hintergelände. 3 Für einzelne Stockwerke und Unterkellerungen sowie für Bauten und Anlagen  können unterschiedliche Baulinien festgelegt werden. 4 Baulinien können die Lage und die zulässige horizontale Ausdehnung von Bau- ten und Anlagen festlegen.  Art.  30 b) zulässige Bauten und Anlagen 1 Innerhalb  der  Abstandsflächen  sind  Bauten  und  Anlagen  zulässig,  die  dem  Zweck der Baulinien nicht widersprechen.  Art.  31 c) überragende Bauten 1 An bestehenden Bauten und Anlagen, die eine Baulinie überragen, dürfen die für  Unterhalt  und  zeitgemässe  Erneuerung  erforderlichen  Arbeiten  vorgenommen  werden. 2 Bauliche Änderungen, die über den Unterhalt und die zeitgemässe Erneuerung  hinausgehen, werden nach den Bestimmungen dieses Erlasses über die Bestandes- garantie beurteilt.  Ihre Bewilligung kann von der Bedingung abhängig gemacht  werden, dass eine im öffentlichen Interesse notwendig werdende Beseitigung kei- nen Anspruch auf Entschädigung des Mehrwerts verleiht (Mehrwertrevers).   9    731.1   3 Die Baubehörde lässt den Mehrwertrevers im Grundbuch anmerken.  5. Kantonale Sondernutzungspläne (1.1.5)  Art.  32 Erlass 1 Die Regierung kann zur Wahrung kantonaler oder wesentlicher regionaler Inter- essen  kantonale  Sondernutzungspläne  erlassen,  soweit  der  kantonale  Richtplan  solche vorsieht. 2 Die betroffenen politischen Gemeinden werden frühzeitig in die Planung einbe- zogen. 3 Betroffene politische Gemeinden können den Erlass eines kantonalen Sondernut- zungsplans beantragen.  Art.  33 Inhalt 1 Kantonale Sondernutzungspläne werden erlassen für: a) Abbaustellen von kantonaler und regionaler Bedeutung; b) Deponien von kantonaler und regionaler Bedeutung; c) Anlagen zur Gewinnung von Energie; d) Anlagen zur Nutzung des Untergrundes; e) Strassen und Wasserbauten, soweit sie mit Vorhaben nach Bst. a bis d dieser    Bestimmung zusammenhängen.  II. Planerlass (1.2)  1. Grundsätze (1.2.1)  Art.  34 Anhörung und Mitwirkung 1 Bei  Erlass und Änderung von Richt-  und Nutzungsplänen werden nach- und  nebengeordnete Planungsträger rechtzeitig angehört. 2 Die für den Planerlass zuständige Behörde sorgt für eine geeignete Mitwirkung  der Bevölkerung.  Art.  35 Vorprüfung 1 Die politische Gemeinde kann Entwürfe für Zonenpläne, Baureglemente, Schutz- verordnungen  und Sondernutzungspläne der  zuständigen  kantonalen  Stelle  zur  Vorprüfung unterbreiten. 2 Die zuständige kantonale Stelle sorgt für den Einbezug der beteiligten kantonalen  Dienststellen.  10       731.1  Art.  36 Fakultatives Referendum a) Gegenstände  1 Der Rahmennutzungsplan untersteht dem fakultativen Referendum in der politi- schen Gemeinde. 2 Auf die Unterstellung unter das fakultative Referendum kann verzichtet werden,  wenn nur einzelne Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer betroffen sind,  diese dem Verzicht zustimmen und keine öffentlichen Interessen berührt werden.  Art.  37 b) Verfahren 1 Im Rahmennutzungsplan wird die Unterstellung unter das fakultative Referen- dum festgehalten. 2 Das Verfahren des fakultativen Referendums wird nach Abschluss des Einspra- cheverfahrens durchgeführt. 3 Der Entscheid der Stimmberechtigten wird unter Eröffnung der Rekursfrist amt- lich bekannt gegeben sowie den Einsprecherinnen und Einsprechern mit einge- schriebenem Brief mitgeteilt.  Art.  38 Genehmigung 1 Rahmennutzungsplan, Sondernutzungsplan und Schutzverordnung bedürfen der  Genehmigung der zuständigen kantonalen Stelle. 2 Die zuständige kantonale Stelle prüft die Erlasse auf Rechtmässigkeit sowie auf  deren Übereinstimmung mit der kantonalen Richtplanung und der Sachplanung  des Bundes.  2. Enteignungsrecht (1.2.2)  Art.  39 Erteilung 1 Die politische Gemeinde kann im Zonenplan bei Vorliegen eines überwiegenden  öffentlichen Interesses für bestimmte Flächen in Schwerpunktzonen ein Enteig- nungsrecht  vorsehen,  wenn  die  Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümer  von drei Vierteln dieser Flächen dem Erlass der Schwerpunktzone zustimmen. 2  Sie kann im Sondernutzungsplan ein Enteignungsrecht vorsehen für die im Plan  festgelegten: a) Bauten und Anlagen nach Art. 18 dieses Erlasses; b) Grünflächen und Parks; c) Erschliessungsanlagen; d) Wasserbauten.   11    731.1   3 Die Regierung kann in kantonalen Sondernutzungsplänen ein Enteignungsrecht  vorsehen. 4 Enteignungsberechtigt ist das Gemeinwesen, das den Plan erlassen hat. 5 Das Enteignungsrecht gilt mit dem Eintritt der Rechtsgültigkeit des Planerlasses  als erteilt.  Im Übrigen richtet  sich das Enteignungsverfahren nach dem Enteig- nungsgesetz vom 31. Mai 19846. 6 Die Verfahrensvorschriften der Spezialgesetzgebung über die Absteckung im Ge- lände, die persönliche Anzeige und die Einsprachegründe gegen die Enteignung  gelten sachgemäss.  3. Besondere Bestimmung für Sondernutzungspläne (1.2.3)  Art.  40 Plangesuch 1 Wer die Einleitung des Verfahrens für den Erlass eines Sondernutzungsplans be- antragt, reicht der zuständigen Behörde das Plangesuch ein. 2 Das Plangesuch enthält insbesondere: a) Angaben über den Zweck, dem das Verfahren dienen soll; b) Bezeichnung der Grundstücke, die in das Verfahren einzubeziehen sind.  4. Rechtsbehelfe und Rechtsmittel (1.2.4)  Art.  41 Öffentliche Auflage, amtliche Bekanntmachung und Einsprache 1 Rahmennutzungsplan, Sondernutzungsplan und  Schutzverordnung werden  un- ter Eröffnung einer Einsprachefrist von 30 Tagen öffentlich aufgelegt. Die öffentli- che Auflage wird amtlich bekannt gemacht. Die amtliche Bekanntmachung erfolgt  auch im kantonalen Amtsblatt. 2 Bei  Erlass  und  Änderung  von  Sondernutzungsplänen  werden  zusätzlich  die  Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet sowie in ei- nem weiteren Umkreis von 30 Metern ausserhalb des Plangebiets schriftlich be- nachrichtigt. 3 Bei Änderung oder Aufhebung von Nutzungsplänen kann auf das Auflageverfah- ren verzichtet werden, wenn: a) nur  wenige  Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümer  betroffen  sind   und diese dem Nutzungsplan zustimmen; b) keine öffentlichen Interessen berührt werden. 4 Einsprachen enthalten bei Einreichung einen Antrag und eine Begründung.  6 sGS 735.1.  12    https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/735.1/de    731.1  III. Planungszone (1.3)  Art.  42 Bezeichnung 1 Die zuständige Behörde kann ein bestimmtes Gebiet als Planungszone bezeich- nen, wenn der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplänen oder eine Landum- legung angezeigt ist. 2 Sie legt den Zweck der Planungszone fest. 3 Die Planungszone gilt  während längstens drei  Jahren. Sie kann um zwei Jahre  verlängert  werden,  wenn Rechtsmittel  hängig  sind oder  andere  triftige  Gründe  vorliegen. 4 Innerhalb der Planungszone wird nichts unternommen, was die Erreichung des  Planungszwecks erschweren könnte. 5 Rechtskräftige Bewilligungen bleiben von der Planungszone unberührt.  Art.  43 Zuständige Behörde 1 Zuständige Behörde ist: a) der  Rat  der  politischen Gemeinde zur  Wahrung von Interessen der politi-  schen Gemeinde; b) das zuständige Departement zur Wahrung von kantonalen oder wesentlichen   regionalen Interessen.  Art.  44 Verfahren 1 Für die Festlegung der Planungszone, einschliesslich der Verlängerung ihrer Gel- tungsdauer,  werden die Bestimmungen über das Verfahren bei Erlass von Nut- zungsplänen sachgemäss angewendet. 2 Eigentümerinnen  und  Eigentümer  von  Grundstücken  im  Plangebiet  werden  schriftlich benachrichtigt.  Die schriftliche Benachrichtigung entfällt,  wenn mehr  als  20  Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümer  betroffen  sind  oder  das  Plangebiet mehr als 5000 Quadratmeter umfasst. 3 Die  Planungszone  wird  am  Tag  der  öffentlichen  Bekanntmachung  wirksam.  Rechtsmittel haben keine aufschiebende Wirkung, soweit die Rechtsmittelbehörde  keine andere Verfügung trifft.  Art.  45 Hängige Baugesuche 1 Die Baubehörde sistiert hängige Baugesuche für die Geltungsdauer der Planungs- zone, wenn das Bauvorhaben dem Zweck der Planungszone widerspricht.   13    731.1   2 Ist ein Baugesuch hängig,  wird die Planungszone innert drei Monaten seit der  Bekanntmachung des Baugesuchs bezeichnet. Später bezeichnete Planungszonen  entfalten keine Wirkung für das Baugesuch.  IV. Landumlegung (1.4)  Art.  46 Zweck 1 Die Landumlegung bezweckt: a) die zweckmässige Überbauung eines Gebiets mit ungünstiger Parzellarstruk-  tur; b) den Erwerb  von Land für öffentliche  Bauten und Anlagen sowie  für  Sied-  lungsausstattungen; c) die Umlegung oder Offenlegung von Gewässern; d) die Sicherstellung eines geordneten Abbaus einschliesslich Wiederauffüllung; e) die Einrichtung von Deponien; f) die Durchführung einer Güterzusammenlegung. 2 Sie kann überbaute oder unüberbaute Grundstücke innerhalb und ausserhalb der  Bauzone einschliessen. 3 Die Regierung ordnet die Landumlegung an, wenn diese überwiegend Projekten  des  Kantons dient  oder  Parzellen in mehreren Gemeinden einbezogen werden.  Die Bestimmungen dieses Erlasses über das Verfahren bei Erlass des kantonalen  Sondernutzungsplans werden sachgemäss angewendet.  Art.  47 Einleitung 1 Der Rat leitet das Landumlegungsverfahren ein, indem er: a) eine Projektstudie mit Erläuterungen und dem voraussichtlichen Beizugsge-  biet erarbeiten lässt; b) die  Eigentümerinnen  und Eigentümer  von Grundstücken  im voraussichtli-  chen Beizugsgebiet schriftlich benachrichtigt; c) die Projektstudie der Bevölkerung zur Mitwirkung unterbreitet.  Art.  48 Durchführungsbeschluss 1 Der Rat legt den Durchführungsbeschluss mit Beizugsperimeter unter Ansetzung  einer  Einsprachefrist  öffentlich  auf.  Er  gibt  die  öffentliche  Auflage  amtlich  be- kannt. 2 Das  Verfahren  richtet  sich  nach  den  Vorschriften  dieses  Erlasses  über  die  Sondernutzungspläne.  14       731.1  Art.  49 Umlegungsbann 1 Nach Bekanntmachung der öffentlichen Auflage bedürfen rechtliche und tatsäch- liche Änderungen an Grundstücken im Beizugsgebiet der Bewilligung der politi- schen Gemeinde. 2 Die Bewilligung wird erteilt, wenn die Änderung die Durchführung der Landum- legung nicht beeinträchtigt.  Art.  50 Umlegungsplan 1 Der Umlegungsplan regelt: a) die Erschliessung, die Landabzüge und soweit erforderlich die Überbauungs-  möglichkeiten; b) die Neuzuteilung des Landes, die Lastenbereinigung, den Wertausgleich, die   Entschädigungen sowie die Kostenverlegung. 2 Der Umlegungsplan berücksichtigt folgende Grundsätze: a) Für gemeinsame Bedürfnisse des Beizugsperimeters, wie Erschliessungen und   Quartierausstattungen,  wird  das  nötige  Land  in  Form  eines  prozentualen  Abzugs beschafft.  b) Für öffentliche Bedürfnisse, die nicht nur den Grundstücken im Beizugsperi- meter dienen, kann weiteres Land gegen Realersatz oder volle Entschädigung  ausgeschieden werden.  c) Das verbleibende Land wird den Grundeigentümerinnen oder Grundeigentü- mern im Beizugsperimeter im Verhältnis des Werts ihrer alten Grundstücke  zugeteilt.  d) Die neuen Grundstücke befinden sich möglichst in gleichwertiger Lage wie  die alten.  e) Verbleibende Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen. f) Stichtag für die Bewertungen ist der Zeitpunkt der öffentlichen Auflage des   Umlegungsplans. 3 Wird  der  Anteil  einzelner  Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümer  so  klein,  dass  keine  Überbauung  möglich  erscheint,  wird  deren  Landanteil  gegen  volle  Entschädigung  auf  einen  oder  mehrere  verbleibende  Grundeigentümerin- nen oder Grundeigentümer verteilt. 4 Dienstbarkeiten,  Grundlasten  sowie  vor-  und  angemerkte  Rechte  und  Lasten  werden aufgehoben, abgeändert oder neu begründet, soweit es die Neuzuteilung  erfordert. Vor- und Nachteile werden in Geld ausgeglichen.  Art.  51 Verfahren 1 Der Umlegungsplan wird im Verfahren des Sondernutzungsplans erlassen.   15    731.1   2 Gegen den Umlegungsplan kann Rekurs erhoben werden: a) bezüglich Erschliessung, Landabzüge und soweit festgelegt die Überbauungs-  möglichkeiten beim zuständigen Departement; b) bezüglich Neuzuteilung des Landes, Lastenbereinigung, Wertausgleich,  Ent-  schädigungen sowie Kostenverlegung bei der Verwaltungsrekurskommission. 3 Mit der Rechtskraft des Umlegungsplans treten die darin angeordneten Rechts- änderungen von Gesetzes wegen nach Art. 656 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilge- setzbuches vom 10. Dezember 19077 ein. Diese werden im Grundbuch nachgetra- gen.  Art.  52 Grenzbereinigung 1 Für  Grenzbereinigungen  werden  die  Bestimmungen  dieses  Erlasses  über  die  Landumlegung sachgemäss angewendet. 2 Geringfügige Grenzbereinigungen können ohne Projektstudie, Mitwirkungsver- fahren und Durchführungsbeschluss angeordnet werden.  V. Kostentragung (1.5)  1. Planungskosten (1.5.1)  Art.  53 Kanton 1 Der Kanton trägt die Planungskosten: a) für kantonale Sondernutzungspläne; b) für kommunale Sondernutzungspläne, deren Erlass ausschliesslich in seinem   eigenen Interesse erfolgt. 2 Er kann die politische Gemeinde zu einer angemessenen Kostenbeteiligung ver- pflichten,  wenn diese am Erlass  des  kantonalen Sondernutzungsplans oder  den  darin festgelegten Massnahmen ein wesentliches Interesse hat.  Art.  54 Politische Gemeinde 1 Die politische Gemeinde trägt die Planungskosten: a) für Zonenplan, Baureglement und Schutzverordnung; b) für Sondernutzungspläne, deren Erlass ausschliesslich in ihrem eigenen Inter-  esse erfolgt.  7 SR 210.  16    http://db.clex.ch/link/Bund/210/de    731.1  Art.  55 Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer 1 Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümer  leisten  Beiträge  an  die  Kosten  von Sondernutzungsplänen nach Massgabe der ihnen daraus entstehenden beson- deren Vorteile. 2 Die Beiträge werden mit Verfügung oder verwaltungsrechtlichem Vertrag festge- legt.  2. Erschliessungs- und Ausstattungskosten (1.5.2)  Art.  56 Kostentragung und Beiträge 1 Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer: a) tragen die Kosten der Feinerschliessung; b) leisten  Beiträge  an  die  Kosten  der  Erstellung  und  Änderung  von  weiteren   Erschliessungsanlagen, wenn ihnen daraus wirtschaftliche Sondervorteile er- wachsen;  c) tragen die Kosten der Anpassungen von Grund- und Groberschliessungsanla- gen, die wegen des Baus von Feinerschliessungsanlagen notwendig werden;  d) leisten Beiträge an andere öffentliche Werke zur Ausstattung von umgrenzten  Gebieten, wie Kinderspielplätze, Grün- und Parkierungsanlagen, soweit ihnen  daraus wirtschaftliche Sondervorteile erwachsen.  2 Die Bestimmungen des Strassengesetzes vom 12. Juni 19888 und der Gemeinden  über die Kostentragung von Anlagen der Baulanderschliessung bleiben vorbehal- ten. 3 Kosten und Beiträge können je Grundstück als Gesamtbetrag festgelegt werden. 4 Die politische Gemeinde ist nicht verpflichtet, sich an den Kosten der Erschlies- sung von Bauzonen zu beteiligen, die überwiegend der Erstellung von Ferien- und  Zweitwohnungen dienen.  Art.  57 Kostenverteilung und Verfahren 1 Die Kostenverteilung und das Verfahren richten sich nach der Spezialgesetzge- bung und dem Reglement der politischen Gemeinde, wenn nicht der Sondernut- zungsplan oder ein verwaltungsrechtlicher Vertrag die Kostenverteilung regelt. 2 Regelt  der Sondernutzungsplan die Kostenverteilung,  wird neben dem Planbe- schluss in gesonderten Verfügungen über die Kostenverlegung entschieden. Die  Rechtsmittelverfahren richten sich nach dem Gesetz über die Verwaltungsrechts- pflege vom 16. Mai 19659.  8 sGS 732.1. 9 sGS 951.1.   17  https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/951.1/de https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/732.1/de   731.1   VI. Mehrwertabgabe (1.6)  Art.  58 Bemessung 1 Die Mehrwertabgabe gleicht den Bodenmehrwert aus, der durch dauerhafte Zu- weisung  eines  Grundstücks  zu  einer  Bauzone  nach  den  Bestimmungen  des  Bundesrechts entsteht. 2 Die Mehrwertabgabe beträgt 20 Prozent des Bodenmehrwerts.  Art.  59 Bodenmehrwert 1 Der  Bodenmehrwert  entspricht  dem  Unterschied  zwischen  dem  bestehenden  Verkehrswert eines Grundstücks und dem nach der rechtskräftigen Änderung der  Zonenordnung durch Grundstückschätzung ermittelten neuen Verkehrswert. Das  Schätzungsverfahren  erfolgt  nach  den  Bestimmungen  des  Gesetzes  über  die  Durchführung der Grundstückschätzung vom 9. November 200010. 2 Vom Bodenmehrwert werden Aufwendungen abgezogen, die innert fünf Jahren  seit  Rechtskraft  der  Einzonung  für  die  Beschaffung  von  landwirtschaftlichen  Ersatzbauten für die Selbstbewirtschaftung anfallen. Der Antrag auf Abzug ist in- nert 90 Tagen seit dem Erwerb der zuständigen Stelle des Kantons einzureichen. 3 Planungsbedingte Bodenmehrwerte bis Fr. 30 000.– werden von der Mehrwert- abgabe nicht erfasst.  Art.  60 Abgabepflicht 1 Abgabepflichtig ist die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer im Zeit- punkt des Eintritts der Rechtskraft der Nutzungsplanänderung. 2 Mehrere Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer haften solidarisch.  Art.  61 Veranlagung 1 Die zuständige Stelle des Kantons veranlagt nach Eintritt der Rechtskraft der Ein- zonung und der neuen Grundstückschätzung die Mehrwertabgabe.  Der Rechts- schutz  richtet  sich  nach  den  Bestimmungen  des  Steuergesetzes  vom  9.  April  199811. 2 Die  für  die  Grundstückschätzung  zuständige  Stelle  des  Kantons  wird  für  die  Schätzungstätigkeit angemessen entschädigt.  10 sGS 814.1. 11 Art. 180 StG (Einsprache), Art. 194 ff. StG (Rekurs und Beschwerde), sGS 811.1.  18    https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/811.1/de https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/811.1/de/art194 https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/811.1/de/art180 https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/814.1/de    731.1  3 Dem Kanton steht für die Mehrwertabgabe ein gesetzliches Pfandrecht zu, das al- len eingetragenen Pfandrechten vorgeht.12 Das gesetzliche Pfandrecht entsteht mit  der Rechtskraft der Einzonung. Die Eintragung im Grundbuch obliegt der zustän- digen Stelle des Kantons.  Art.  62 Fälligkeit 1 Die Mehrwertabgabe wird fällig: a) bei Veräusserung des Grundstücks. Als Veräusserung gelten Eigentumswech-  sel  und Rechtsgeschäfte,  die wirtschaftlich einem Eigentumswechsel  gleich- kommen;  b) bei Beginn einer durch die Einzonung ermöglichten Nutzung. 2 Die Feststellung des Eintritts der Fälligkeit erfolgt durch:     a) das Grundbuchamt bei Eigentumswechseln nach Abs. 1 Bst. a dieser Bestim-  mung; b) das  kantonale  Steueramt  bei  der  Übertragung  der  wirtschaftlichen  Verfü-  gungsgewalt nach Abs. 1 Bst. a dieser Bestimmung; c) die politische Gemeinde bei entgeltlichen Belastungen mit privatrechtlichen   Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen einer  Überbauung nach Abs. 1 Bst. a und bei einer Nutzung nach Abs. 1 Bst. b die- ser Bestimmung.  3 Die zuständigen Stellen, die den Eintritt der Fälligkeit der Mehrwertabgabe fest- stellen,  klären  beim  zuständigen  Grundbuchamt  ab,  ob  auf  dem  betreffenden  Grundstück ein Pfandrecht für eine  Mehrwertabgabe eingetragen ist  und teilen  den Eintritt der Fälligkeit der zuständigen Stelle des Kantons innert 14 Tagen seit   Kenntnis mit.  Art.  63 Erhebung 1 Die zuständige Stelle des Kantons erhebt die Mehrwertabgabe nach Eintritt der  Fälligkeit. 2 Sie meldet nach Eingang der Zahlung die Löschung des Pfandrechts an. 3 Sie kann die Erhebung in Härtefällen oder zur Förderung der Überbauung von  Schwerpunktzonen auf begründetes Gesuch hin bis höchstens fünf Jahre stunden.  Art.  64 Ertrag 1 Der Ertrag der Mehrwertabgabe fliesst zweckgebunden in eine kantonale Spezial- finanzierung.  12 Art. 836 ZGB, SR 210.   19  http://db.clex.ch/link/Bund/210/de http://db.clex.ch/link/Bund/210/de   731.1   2 Er wird verwendet zur Deckung der Kosten von raumplanerischen Massnahmen  von Kanton und politischen Gemeinden und insbesondere für Entschädigungs- zahlungen von politischen Gemeinden als Folge von raumplanungsrechtlich erfor- derlichen Auszonungen. 3 Die Spezialfinanzierung kann einen Negativbestand von höchstens 5 Mio. Fran- ken aufweisen.  VII. Vertragsraumordnung (1.7)  Art.  65 Verwaltungsrechtliche Verträge 1 Kanton  und  politische  Gemeinde  können  mit  Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümern  verwaltungsrechtliche  Verträge  abschliessen,  insbesondere  über: a) Sicherstellung der Verfügbarkeit  des Baulands zur Überbauung, namentlich   Verträge über die Entschädigungslosigkeit einer Auszonung, wenn das Land  nicht innert Frist überbaut wurde;  b) Erschliessung  von  Bauland  sowie  Beiträge  an  Bau  und  Unterhalt  von  Erschliessungsanlagen;  c) Erstellung öffentlicher Infrastrukturanlagen; d) Übernahme von Planungskosten; e) Zurverfügungstellung  von Anteilen  an Planungsmehrwerten  für  bestimmte   Aufgaben im öffentlichen Interesse; f) Schutz und Erhaltung von Objekten des Natur- und Heimatschutzes; g) Durchführung  von  städtebaulichen  Qualitätssicherungsverfahren  vor  der   Überbauung; h) minimale Baudichten; i) preisgünstiger Wohnungsbau; j) energetische Massnahmen. 2 Eigentumsbeschränkungen  aus  den  Verträgen  werden  im  Grundbuch  ange- merkt.  B. Nutzungs- und Bauvorschriften (2.)  I. Grundanforderungen an Bauten und Anlagen (2.1)  1. Baureife (2.1.1)  Art.  66 Voraussetzungen 1 Land ist baureif, wenn: a) eine hinreichende Erschliessung besteht;  20       731.1  b) keine raumplanerischen Gründe, wie das Bestehen einer Planungszone oder  einer Pflicht zum Erlass eines Sondernutzungsplans, dem Vorhaben entgegen- stehen;  c) keine sicherheitsrelevanten Gründe der Überbauung entgegenstehen.  2. Erschliessung (2.1.2)  Art.  67 Strassen und Leitungen 1 Land ist erschlossen, wenn: a) eine hinreichende Zu- und Wegfahrt besteht; b) die genügende Versorgung und Entsorgung sichergestellt ist.  Art.  68 Öffentlicher Verkehr 1 Bauten und Anlagen mit intensivem Publikums- oder Kundenverkehr sind ih- rem Zweck und Standort entsprechend mit dem öffentlichen Verkehr erreichbar.  3. Ausstattung (2.1.3)  Art.  69 Abstellplätze a) Erstellung  1 Bei Neuerstellung, Zweckänderung oder Erweiterung von Bauten und Anlagen  kann die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer verpflichtet werden, auf  privatem Grund oder in nahe gelegenen öffentlichen Parkierungsanlagen Abstell- plätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder bereitzustellen. Bei Zweckänderung oder  Erweiterung beschränkt sich die Pflicht auf den Mehrbedarf. 2 Die politische Gemeinde kann in einem Reglement, im kommunalen Nutzungs- plan oder durch Verfügung die Erstellung von Abstellplätzen untersagen oder be- schränken, wenn: a) die Benützung den Verkehr erheblich stört; b) die Baute oder die Anlage oder die Benützung Schutzgegenstände beeinträch-  tigt; c) Grünflächen zu erhalten sind; d) Erhaltung oder Förderung von Wohngebieten es erfordert.  Art.  70 b) Ersatzabgabe 1 Die Baubehörde befreit von der Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen, wenn  diese wegen besonderen örtlichen Verhältnissen nicht erstellt werden können oder  unverhältnismässig  hohe Kosten  entstünden.  Sie  kann dafür  eine  Ersatzabgabe  verlangen.   21    731.1   2 Die politische Gemeinde erlässt ein Reglement über die Ersatzabgabe. Diese be- misst sich nach: a) den Einsparungen, welche die Bauherrschaft erzielt; b) den Nachteilen, die das Fehlen von Abstellplätzen nach sich zieht. 3 Wird die Erstellung von Abstellplätzen untersagt  oder  beschränkt,  entfällt  die  Ersatzabgabe für die nicht zu erstellenden Abstellplätze. 4 Die Ersatzabgabe steht der politischen Gemeinde zu. Sie wird für die Bereitstel- lung von öffentlichen Parkierungsanlagen und für Investitionen in die Verkehrser- schliessung verwendet.  Art.  71 Spielplätze a) Erstellung  1 Bei Wohnbauten mit sechs und mehr Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern  erstellt die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer angemessene und den  Bedürfnissen der Benutzerinnen und Benutzer angepasste Spiel- und Begegnungs- bereiche. 2 Die politische Gemeinde kann in einem Reglement Mindestflächen und Mindest- anforderungen für Spiel- und Begegnungsbereiche festlegen.  Art.  72 b) Ersatzabgabe 1 Die politische Gemeinde erlässt ein Reglement über die Ersatzabgabe. Der Ertrag  steht der politischen Gemeinde zu. Er wird für die Bereitstellung von öffentlichen  Spiel- und Begegnungsbereichen verwendet. 2 Die Leistung der Ersatzabgabe ist zulässig, wenn: a) öffentliche Spiel-  und Begegnungsbereiche in angemessener Distanz bereits   bestehen; b) kein Bedarf für Spiel- und Begegnungsbereiche besteht und die erforderlichen   Flächen für eine nachträgliche Realisierung gesichert sind; c) die Erstellung von Spiel-  und Begegnungsbereichen aufgrund der örtlichen   Verhältnisse nicht zumutbar ist. 3 Werden  fehlende Spiel-  und Begegnungsbereiche  nachträglich  erstellt,  besteht  ein Anspruch auf anteilsmässige Rückerstattung der geleisteten Ersatzabgabe ohne  Zins.  22       731.1  II. Erstellung von Bauten und Anlagen (2.2)  1. Begriffe (2.2.1)  Art.  73 Gebäude 1 Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sa- chen eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen.  Art.  74 Kleinbauten 1 Kleinbauten sind frei stehende Gebäude, die in ihren Dimensionen die zulässigen  Masse nicht überschreiten.  Art.  75 Anbauten 1 Anbauten sind mit einem anderen Gebäude zusammengebaut, überschreiten in  ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht und enthalten nur Nebennutzflä- chen. 2 Die  Baubehörde  kann  ausnahmsweise  Hauptnutzungen  zulassen,  wenn  keine  überwiegenden privaten oder öffentlichen Interessen entgegenstehen.  Art.  76 Vorbauten 1 Vorbauten sind punktuell oder nicht abgestützte, über die Fassade vorspringende  Bauteile, wie Vordächer, Balkone, Erker, Veranden.  Art.  77 Niveaupunkt 1 Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des kleinsten aus Gebäudelänge und Ge- bäudebreite ohne Anbauten und Dachvorsprünge gebildeten Rechtecks auf dem  massgebenden Terrain. 2 Für Anbauten und zusammengebaute Gebäude wird der Niveaupunkt für jedes  Gebäude oder jeden Gebäudeteil einzeln bestimmt.  Art.  78 Massgebendes Terrain 1 Als massgebendes Terrain gilt der natürliche oder, wenn dieser nicht mehr fest- gestellt werden kann, der bewilligte Geländeverlauf. Besteht kein bewilligter Ge- ländeverlauf,  wird  vom  natürlich  gewachsenen  Geländeverlauf  der  Umgebung  ausgegangen. 2 Das massgebende Terrain kann im Nutzungsplan abweichend festgelegt werden.   23    731.1   2. Bauvorschriften für Bauten und Bauteile (2.2.2)  Art.  79 Massangaben für Hauptbauten 1 Der  kommunale  Nutzungsplan  enthält  für  Bauten  und Bauteile  Massangaben  über Gesamthöhe, Grenzabstand und Gebäudeabstand. 2 Er kann Massangaben enthalten über: a) Gebäudelänge und Gebäudebreite; b) Gebäudehöhe und Winkelmass für Dachraum; c) Fassadenhöhe; d) Baumassenziffer; e) Terrainveränderungen. 3 Die  Gebäudeabstände  nach  den  Bestimmungen  der  Feuerschutzgesetzgebung  bleiben vorbehalten.  Art.  80 Kleinbauten und Anbauten 1 Der kommunale Nutzungsplan bestimmt neben den erforderlichen Massangaben  zusätzlich die höchste Gebäudegrundfläche von Kleinbauten und Anbauten.  Art.  81 Vorbauten und Dachvorsprünge 1 Vorbauten ragen höchstens bis zum zulässigen Mass für Tiefe und Länge in den  Grenz- oder Strassenabstand hinein. 2 Dachvorsprünge ragen höchstens bis zum zulässigen Mass für die Tiefe in den  Grenz- oder Strassenabstand hinein. 3 Der kommunale Nutzungsplan enthält die zulässigen Masse.  3. Grössenbeschränkungen (2.2.3)  Art.  82 Gebäudelänge und Gebäudebreite 1 Die Gebäudelänge bezeichnet die längere Seite des kleinsten die Baute ohne An- bauten und Dachvorsprünge umhüllenden Rechtecks. 2 Die Gebäudebreite bezeichnet die kürzere Seite des kleinsten die Baute ohne An- bauten und Dachvorsprünge umhüllenden Rechtecks.  Art.  83 Gesamthöhe 1 Die  Gesamthöhe bezeichnet  den senkrechten  Abstand zwischen dem Niveau- punkt und dem höchsten Punkt des Dachs.  24       731.1  2 Nicht angerechnet werden technisch notwendige Bauteile und Anlagen, wie Lift- schächte, Kamine, Antennen, Dachränder, Solarzellen und Sonnenkollektoren.  Art.  84 Gebäudehöhe 1 Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveau- punkt und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante  in der Fassadenmitte. 2 Bei Festlegung einer Gebäudehöhe wird wenigstens für zwei Gebäudeseiten auch  ein Winkelmass für die Bestimmung des Dachraums festgelegt. Das Winkelmass  beträgt höchstens 60 Grad.  Art.  85 Dachraum 1 Der Dachraum bezeichnet den Raum zwischen Gebäudehöhe und Gesamthöhe,  wobei ab Gebäudehöhe oder entsprechender Fassade das Winkelmass nach Art. 84  Abs. 2 dieses Erlasses eingehalten wird. 2 Das Winkelmass beträgt bis zum festgelegten Bruchteil  des Fassadenabschnitts  höchstens 90 Grad.  Art.  86 Fassadenhöhe 1 Die  Fassadenhöhe  bezeichnet  den  grössten  Höhenunterschied  zwischen  der  Dachoberkante und dem senkrecht darunterliegenden Punkt auf dem massgeben- den Terrain der jeweiligen Fassade.  4. Dichteziffer (2.2.4)  Art.  87 Baumassenziffer 1 Die Baumassenziffer bezeichnet das Verhältnis des Bauvolumens zur anrechen- baren Grundstücksfläche. 2 Als Bauvolumen gilt jenes Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen, das  über einer durch den Niveaupunkt verlaufenden horizontalen Ebene liegt. 3 Die Volumina offener Gebäudeteile werden nicht angerechnet.  Art.  88 Anrechenbare Grundstücksfläche 1 Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Grund- stücksfläche, soweit sie nicht bereits früher beansprucht wurde. 2 Wird für Bau oder Korrektion öffentlicher Strassen oder Gewässer Boden abge- treten, wird dieser weiterhin zur anrechenbaren Grundstücksfläche gerechnet.   25    731.1   Art.  89 Nutzungsübertragung 1 Die  Übertragung der  Baumassenziffer  auf  ein  Nachbargrundstück ist  zulässig,  wenn: a) das  belastete  und  das  begünstigte  Grundstück  der  gleichen  Nutzungszone   angehören; b) die  Grundeigentümerin  oder  der  Grundeigentümer  des  belasteten  Grund-  stücks schriftlich auf die entsprechende Nutzung verzichtet; c) keine öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interessen entgegenstehen. 2 Die  Baubehörde  verfügt  den  Nutzungsverzicht  als  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkung und lässt ihn im Grundbuch anmerken.  5. Abstände (2.2.5)  Art.  90 Gewässerabstand 1 Die politische Gemeinde legt in der kommunalen Nutzungsplanung den Gewäs- serraum nach der Bundesgesetzgebung über den Gewässerschutz fest. 2 Gegenüber Gewässern, bei denen auf die Festlegung des Gewässerraums verzich- tet wurde, gilt für Bauten und Anlagen in der Bauzone ein beidseitiger Abstand  von fünf Metern. 3 Die Unterschreitung des Abstandes ist zulässig, wenn: a) die Hochwassersicherheit gewährleistet ist; b) der Zugang und die ungehinderte Zufahrt zum Gewässer für den Unterhalt si-  chergestellt oder nicht erforderlich sind; c) keine ökologischen Interessen entgegenstehen. 4 Der Zustimmung der zuständigen kantonalen Stelle bedürfen:  a) Baubewilligungen im Gewässerraum; b) Unterschreitung des Abstands nach Abs. 3 dieser Bestimmung.  Art.  91 Waldabstand 1 Der Mindestabstand gegenüber Wäldern beträgt ab Stockgrenze: a) 5 Meter für Strassen; b) 2 Meter für leicht befestigte Naturstrassen, die ohne Terrainveränderung er-  stellt werden; c) 15 Meter für die übrigen Bauten und Anlagen. 2 In Nutzungsplänen können abweichende Abstände festgelegt werden, wenn die  Waldgesetzgebung  und  die  örtlichen  Verhältnisse  es  zulassen.  Der  Mindestab- stand für Bauten und Anlagen nach Abs. 1 Bst. c dieser Bestimmung beträgt 10  Meter.  26       731.1  Art.  92 Grenzabstand 1 Als Grenzabstand von Gebäuden gilt die kürzeste im Grundriss gemessene Ent- fernung zwischen Grenze und Fassade. Es gilt allseits der gleiche Grenzabstand. 2 Der Grenzabstand kann ungleich auf benachbarte Grundstücke verteilt werden,  wenn sich die Eigentümerin oder der Eigentümer des benachbarten Grundstücks  schriftlich zur Einhaltung eines entsprechend grösseren Grenzabstands verpflich- tet.  Die  Baubehörde  verfügt  diese  Verpflichtung  als  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch anmerken. 3 Die politische Gemeinde kann für Bauten innerhalb einer Zone andere Masse für  die Grenzabstände festlegen als gegenüber Grundstücken in anderen Zonen.  Art.  93 Gebäudeabstand 1 Als Gebäudeabstand gilt die kürzeste Entfernung zwischen zwei Fassaden. Er ent- spricht der Summe der für die beiden Gebäude vorgeschriebenen Grenzabstände.  Er ist auch zwischen Gebäuden auf dem gleichen Grundstück einzuhalten. 2 Steht auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit einem geringeren als dem  nach den massgebenden Bestimmungen geltenden Grenzabstand, genügt anstelle  des  Gebäudeabstands die  Einhaltung des  Grenzabstands,  wenn keine  wichtigen  öffentlichen Interessen entgegenstehen.  Art.  94 Abstände von Kleinbauten und Anbauten 1 Kleinbauten und Anbauten können mit schriftlicher Zustimmung der Eigentü- merin oder des Eigentümers des benachbarten Grundstücks bis an die Grenze ge- stellt werden.  Art.  95 Abstandsfreie Gebäude und Gebäudeteile 1 Für unterirdische Gebäude und Gebäudeteile bestehen keine Abstandsvorschrif- ten, soweit der Nutzungsplan nichts anderes bestimmt. 2 Oberirdische Gebäude und Gebäudeteile, die das massgebende oder tiefer gelegte  Terrain höchstens um einen halben Meter überragen, weisen einen Abstand von  wenigstens einem halben Meter zur Grenze auf. Mit schriftlicher Zustimmung der  Eigentümerin oder des Eigentümers des benachbarten Grundstücks können sie bis  an die Grenze gestellt werden.   27    731.1   6. Bauweise und Terrain (2.2.6)  Art.  96 Bauweise 1 Die vorgeschriebenen Abstände werden auf allen Seiten eingehalten, soweit der  Nutzungsplan keine geschlossene Bauweise vorsieht. 2 Der Zusammenbau über die Grenze ist bis zur höchstens zulässigen Gebäude- länge oder Gebäudebreite gestattet.  Art.  97 Terrainveränderungen 1 Abgrabungen sind höchstens bis  zum zulässigen Mass unter das massgebende  Terrain erlaubt.  Ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge,  Gartenausgänge  sowie Zufahrten. 2 Aufschüttungen werden dem massgebenden Terrain angepasst. Stützmauern und  Böschungen weisen einen Abstand zur Grenze auf. 3 Die  politische  Gemeinde  legt  im  kommunalen  Nutzungsplan  die  zulässigen  Masse und den Grenzabstand von Stützmauern und Böschungen fest. 4 Mit schriftlicher Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers des be- nachbarten Grundstücks können Stützmauern und Böschungen bis an die Grenze  gestellt werden.  Art.  98 Teilung von Grundstücken 1 Soll ein ganz oder teilweise überbautes Grundstück geteilt werden, benachrichtigt  das Grundbuchamt die Baubehörde. 2 Mit der Teilung von Grundstücken dürfen keine den Bauvorschriften widerspre- chende Verhältnisse geschaffen werden. 3 Die Baubehörde verfügt Anordnungen zur Vermeidung baurechtswidriger Ver- hältnisse  als  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschränkungen  und  lässt  sie  im  Grundbuch anmerken.  7. Einordnung und Gestaltung (2.2.7)  Art.  99 Grundsatz 1 Die Erstellung von Bauten und Anlagen, die das Orts- oder Landschaftsbild ver- unstalten oder Baudenkmäler beeinträchtigen, ist untersagt.  28       731.1  2 Die politische Gemeinde kann für Kern- und Schutzzonen sowie für weitere kon- kret bezeichnete Gebiete vorschreiben, dass Bauten und Anlagen so gestaltet und  eingeordnet  werden,  dass mit  der Umgebung zusammen eine gute  Gesamtwir- kung entsteht.  Art.  100 Anreize für besonders hochwertige Gestaltung 1 Die politische Gemeinde kann im Baureglement Anreize für die besonders hoch- wertige Gestaltung von Bauten und Anlagen oder für die Durchführung von Wett- bewerbsverfahren vorsehen. Sie legt Art und Mass des Anreizes fest.  8. Technische Anforderungen (2.2.8)  Art.  101 Sicherheit 1 Bauten und Anlagen entsprechen während der Erstellung und der Dauer des Be- stehens den notwendigen Anforderungen an die Sicherheit nach den Regeln der  Baukunde.   29    731.1   Art.  102 Zugänglichkeit für Menschen mit Behinderung 1 Mehrfamilienhäuser mit vier  oder mehr Wohnungen,  die neu erstellt  werden,  oder Teile,  die erneuert  werden,  werden hinsichtlich des  Zugangs hindernisfrei  und bezüglich des Grundrisses anpassbar gestaltet. 2 Im Übrigen werden die Bestimmungen des Bundesgesetzes über die Beseitigung  von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderung vom 13. Dezember 200213  angewendet. 3 Die Baubehörde kann von der Pflicht zur behindertengerechten Erstellung und  Erneuerung von Bauten und Anlagen befreien,  wenn der für die Menschen mit  Behinderung zu erwartende Nutzen in einem Missverhältnis zum wirtschaftlichen  Aufwand, zu Interessen des Umweltschutzes, des Natur- und Heimatschutzes oder  zu Anliegen der Verkehrs- und Betriebssicherheit steht.  Art.  103 Naturgefahren 1 Bauten und Anlagen in Gefahrengebieten genügen, unabhängig vom Bestehen ei- ner  Bewilligungspflicht,  den  Anforderungen  an  den  Personen-  und  Sachwert- schutz gegen Naturgefahren. 2 Bestehende Bauten und Anlagen dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert sowie  geringfügig umgebaut und erweitert werden. Nicht mehr geringfügig sind bauliche  Massnahmen, die eine Erhöhung des Risikos für Personen und Sachwerte oder  eine Nutzungsintensivierung zur Folge haben. 3 In Gefahrengebieten gelten folgende Baubeschränkungen:  a) In Gebieten mit erheblicher Gefährdung (rote Gefahrengebiete) sind bauliche   Massnahmen verboten, die über die Regelung nach Abs. 2 Satz 2 dieser Be- stimmung hinausgehen. Vom Verbot kann abgewichen werden, wenn die Ri- siken  insbesondere  durch  Objektschutzmassnahmen  im  zulässigen  Bereich  gehalten werden können. Bewilligungen bedürfen der Zustimmung der zu- ständigen kantonalen Stelle.  b) In Gebieten mit mittlerer Gefährdung (blaue Gefahrengebiete) sind bauliche  Massnahmen zulässig, wenn die Risiken durch angemessene Massnahmen im  zulässigen Bereich gehalten werden können.  c) In Gebieten mit geringer Gefährdung (gelbe Gefahrengebiete) gelten die Ein- schränkungen nach Bst.  b für Bauten und Anlagen,  die für grössere  Men- schenansammlungen oder hohe Sachwerte bestimmt sind.  4 Im Nutzungsplan oder durch Verfügung wird festgestellt,  ob sich Grundstücke  innerhalb eines Gefahrengebiets befinden.  13 SR 151.3.  30    http://db.clex.ch/link/Bund/151.3/de    731.1  5 Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer kann im Baubewilligungs- verfahren den Nachweis erbringen, dass die in den Gefahrenkarten ausgewiesene  Gefahr nicht mehr besteht oder durch sichernde Massnahmen behoben ist.  9. Besondere Bauten und Anlagen (2.2.9)  Art.  104 Hochhäuser a) Grundsätze  1 Als Hochhäuser gelten Bauten, deren Gesamthöhe 30 Meter übersteigt. 2 Hochhäuser  setzen einen  Sondernutzungsplan  sowie  ein  städtebauliches  Kon- zept, einen besonders geeigneten Standort und eine der Grösse des Bauvorhabens  entsprechende architektonische Gestaltung voraus. Standort  und Gestaltung be- rücksichtigen insbesondere die Fernwirkung sowie die Einpassung in die beste- hende Siedlung und in den öffentlichen Raum. 3 Schutzwürdige Interessen von Nachbarinnen und Nachbarn dürfen nicht über- mässig beeinträchtigt werden.  Art.  105 b) Schattenwurf 1 Nicht  als  übermässige  Beeinträchtigung  von  schutzwürdigen  Interessen  nach  Art. 104 Abs. 3 dieses Erlasses gelten: a) der  aufgrund  von Topografie  oder  bestehenden  Bauten  bereits  bestehende   Schattenwurf; b) der aufgrund der Regelbauweise ohnehin zulässige Schattenwurf. 2 Der Schattenwurf auf benachbarte Wohn- sowie Wohn-/Gewerbe- und Kernzo- nen  dauert  an  mittleren  Wintertagen  nicht  länger  als  zweieinhalb  Stunden.  In  Ortszentren und zur Ermöglichung von städtebaulich sorgfältig geplanten Hoch- hausgruppen kann die Beschattungsdauer bis drei Stunden betragen, wenn es das  städtebauliche Konzept vorsieht. 3 Massgebend ist der auf eine Projektionsebene im Niveaupunkt des Hochhauses  projizierte Schattenwurf. Als mittlere Wintertage gelten der 3. November und der  8. Februar. 4 Politische Gemeinde sowie Nachbarinnen und Nachbarn können mit den Bauge- suchsstellenden mit verwaltungsrechtlichem Vertrag eine weitergehende Beschat- tung vereinbaren. Die Vereinbarung wird im Grundbuch angemerkt.   31    731.1   Art.  106 Bauten und Anlagen mit besonderen Auswirkungen auf Raum und  Umwelt a) Grundsätze  1 Als Bauten und Anlagen mit besonderen Auswirkungen auf die Siedlungs-, Ver- kehrs- oder Versorgungsinfrastruktur gelten insbesondere: a) Einkaufs- und Fachmarktzentren mit mehr als 2500 m² Verkaufsfläche; b) Freizeitzentren sowie touristische Anlagen, die einer Umweltverträglichkeits-  prüfung unterliegen; c) Abbaustellen, ausgenommen solche von kurzer Dauer und einem gesamten   Abbauvolumen von höchstens 15 000 m³; d) Deponien, ausgenommen solche mit einem Volumen von höchstens 6000 m³. 2 Der kantonale Richtplan: a) enthält die Grundsätze für die regionale Abstimmung der Bauten und Anla-  gen mit besonderen Auswirkungen auf Raum und Umwelt; b) legt  die  Vorhaben  mit  gewichtigen  Auswirkungen  auf  Raum und  Umwelt   nach Massgabe des Bundesrechts fest.  Art.  107 b) Sondernutzungsplan 1 Die Neuerstellung von Bauten und Anlagen mit besonderen Auswirkungen auf  Raum und Umwelt setzt einen Sondernutzungsplan voraus. 2 Der Sondernutzungsplan: a) legt insbesondere Grösse, Anordnung und Gestaltung der Bauten und Anla-  gen sowie deren Erschliessung fest; b) kann vorsehen,  dass  sich die Betreiberinnen oder die Betreiber  der Bauten   und Anlagen: 1. an den Kosten der erforderlichen Ausbauten der Infrastruktur von öffent-  lichem und privatem Verkehr beteiligen; 2. zu Massnahmen verpflichten, die das Verkehrsaufkommen wirksam be-  grenzen, wenn dies aus Gründen der Verkehrsplanung oder des Umwelt- schutzes erforderlich ist.  10. Ausnahmebewilligung und Bestandesgarantie (2.2.10)  Art.  108 Ausnahmebewilligung 1 Die  Baubehörde  kann im Einzelfall  mit  Erteilung  einer  Ausnahmebewilligung  von Vorschriften dieses Erlasses oder des Baureglements abweichen, wenn beson- dere Verhältnisse vorliegen oder die Durchsetzung der Vorschrift unzweckmässig  und unbillig wäre.  32       731.1  2 Die Ausnahmebewilligung ist zulässig, wenn sie: a) nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstösst; b) keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt; c) die Nachbarschaft nicht unzumutbar benachteiligt. 3 Besondere Verhältnisse liegen insbesondere vor, wenn aufgrund einer nachträgli- chen Wärmedämmung von Aussenwänden und Dach die Baumassenziffer über-   oder der Grenzabstand unterschritten wird. 4 Die Ausnahmebewilligung, die eine Abweichung von den Vorschriften dieses Er- lasses  vorsieht,  bedarf  in  folgenden  Fällen  der  Zustimmung  der  zuständigen  kantonalen Stelle: a) Gewässerabstand; b) Waldabstand; c) Zonenkonformität.  Art.  109 Bestandesgarantie a) Umbauten und Erweiterungen innerhalb der Bauzone  1 Bestand und Erneuerung von formell rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen  innerhalb der Bauzone,  die den geltenden Vorschriften oder Plänen widerspre- chen, sind gewährleistet. 2 Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen sind zulässig, soweit dadurch  die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Keine Ver- stärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn Bauten und Anlagen ohne Vergrös- serung des umbauten Raums umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, so- wie beim Anbringen einer Wärme- und Schalldämmung. 3 Vorbehalten  bleiben  Anpassungs-  und  Sanierungspflichten  nach  besonderen  Vorschriften.  Art.  110 b) Wiederaufbau innerhalb der Bauzone 1 Der  Wiederaufbau innerhalb  der  Bauzone  ist  im bisherigen  Umfang zulässig,   wenn: a) die künftige Nutzung dem Zweck der Nutzungszone entspricht; b) keine überwiegenden Interessen entgegenstehen; c) das Baugesuch innert fünf Jahren seit Abbruch oder Zerstörung eingereicht   wird.   33    731.1   11. Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone (2.2.11)  Art.  111 Rechtsgrundlage 1 Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone werden nach Massgabe des Bundes- rechts errichtet, geändert, erweitert oder wieder aufgebaut. 2 Vorbehalten bleiben ergänzende kantonale oder kommunale Regelungen.  Art.  112 Bewilligung 1 Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone bedürfen der Zustimmung der zuständigen  kantonalen Stelle.  12. Duldung von öffentlichen Einrichtungen (2.2.12)  Art.  113 Duldungspflicht 1 Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer dulden ohne Entschädigung: a) Signale; b) Strassenbezeichnungen; c) Zeichen öffentlicher Werke; d) untergeordnete öffentliche Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen; e) öffentliche Beleuchtungseinrichtungen; f) befristete Beleuchtungen und dazu dienende Einrichtungen; g) Leitungen an Bauten und Anlagen sowie Einfriedungen. 2 Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer können die Verlegung von Ein- richtungen nach Abs. 1 dieser Bestimmung zulasten der Inhaberin oder des Inha- bers verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse geltend machen können. 3 Entsteht durch Beanspruchung von Grundeigentum Schaden, wird er behoben  oder Entschädigung geleistet. 4 Öffentliche  Versorgungs-  und Entsorgungsleitungen,  für  welche  die  Durchlei- tungsrechte vereinbart oder rechtskräftig festgestellt sind, bestehen als öffentlich- rechtliche Eigentumsbeschränkungen ohne Eintrag im Grundbuch. Der Bestand  dieser Leitungen wird im Grundbuch angemerkt.  34       731.1  C. Natur- und Heimatschutz (3.)  I. Allgemeine Bestimmungen (3.1)  Art.  114 Grundsätze 1 Kanton und politische Gemeinden legen in ihrem Zuständigkeitsbereich die für  den Natur- und Heimatschutz erforderlichen Eigentumsbeschränkungen fest. 2 Kanton, politische Gemeinden und weitere öffentlich-rechtliche juristische Per- sonen sowie Private,  die Aufgaben im öffentlichen Interesse erfüllen,  treffen bei  Erfüllung ihrer Aufgaben die nötigen Massnahmen, um Schutzobjekte zu schonen  und, soweit das öffentliche Interesse überwiegt, dauernd zu erhalten.  Art.  115 Schutzobjekte 1 Schutzobjekte sind: a) Gewässer und ihre Ufer; b) besonders  schöne  und  naturkundlich  oder  kulturgeschichtlich  wertvolle   Landschaften; c) Aussichtspunkte von allgemeinem Interesse; d) Naturdenkmäler; e) Lebensräume von schutzwürdigen Tieren und Pflanzen; f) markante Einzelbäume und Gehölze; g) Baudenkmäler. Als solche gelten herausragende bauliche Objekte und Ensem-  bles von besonderem kulturellem Zeugniswert,  wie Ortsbilder,  Baugruppen,  Bauten und Bauteile,  Anlagen sowie  deren Umgebung,  feste Ausstattungen  und Zugehör;  h) archäologische Denkmäler. Als solche gelten archäologische und geschichtli- che Stätten von besonderem kulturellem Zeugniswert.  Art.  116 Anspruch auf Entscheid 1 Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümer  können  ausserhalb  eines  Nut- zungsplan-  oder  eines  Baubewilligungsverfahrens  unentgeltlich  einen Entscheid  über die Unterschutzstellung verlangen. 2 Wer einen Entscheid verlangt, stellt einen Antrag an die Baubehörde. 3 Die  Bestimmungen dieses  Erlasses  über  das  Baubewilligungsverfahren werden  sachgemäss angewendet.  Art.  117 Kantonsbeiträge   35    731.1   1 Der Kanton kann im Rahmen der vom Kantonsrat bewilligten Kredite Beiträge  ausrichten an: a) Massnahmen zur Erhaltung und Aufwertung von Lebensräumen und wert-  vollen Landschaften sowie an die Erarbeitung von Grundlagen für Massnah- men;  b) die Errichtung, den Betrieb und die Erhaltung von Naturpärken von nationa- ler Bedeutung nach Bundesrecht;  c) die Information der Öffentlichkeit über den Natur- und Landschaftsschutz. 2 Beiträge  an  Massnahmen  zur Bewahrung  und  Überlieferung  von  Bau-  und  archäologischen Denkmälern richten sich nach den Bestimmungen des Kulturer- begesetzes vom 15. August 201714 und des Kulturförderungsgesetzes vom 15. Au- gust 201715.* 3 Die Beiträge werden mit Verfügung oder Leistungsvereinbarung festgesetzt.  II. Baudenkmäler und archäologische Denkmäler (3.2)  Art.  118 Schutzinventar a) Grundsatz  1 Die politische Gemeinde kann Baudenkmäler und archäologische Denkmäler in  einem  Inventar  der  schützenswerten  Bau-  und  archäologischen  Denkmäler  (Schutzinventar) erfassen und fachlich beschreiben. 2 Liegt  ein  genehmigtes  Schutzinventar  vor,  setzt  die  Unterschutzstellung  eines  Objekts dessen Aufnahme in das Schutzinventar voraus. Ausgenommen sind den  zuständigen  Behörden  in  ihrem  kulturellen  Zeugniswert  bisher  nicht  bekannte  Objekte (Entdeckungen).  Art.  119 b) Inhalt 1 Das Schutzinventar enthält: a) die von der zuständigen kantonalen Stelle bezeichneten Objekte von nationa-  ler und kantonaler Bedeutung; b) die von der politischen Gemeinde bezeichneten Objekte von lokaler Bedeu-  tung. 2 Es wird wenigstens alle 15 Jahre an wesentlich veränderte Verhältnisse angepasst. 3 Die Anpassung im Einzelfall, insbesondere als Folge eines Baugesuchs, ist ausge- schlossen. Vorbehalten bleibt die Anpassung bei Entdeckungen.  14 sGS 277.1. 15 sGS 275.1.  36    https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/275.1/de https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/277.1/de    731.1  Art.  120 c) Erstellung 1 Das Schutzinventar wird nach anerkannten Grundsätzen unter Mitwirkung der  Bevölkerung und in Zusammenarbeit mit der zuständigen kantonalen Stelle erlas- sen. Betroffene Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer werden angehört. 2 Das Schutzinventar bedarf der Genehmigung der zuständigen kantonalen Stelle.  Die Genehmigung wird erteilt, wenn das Inventar die Objekte von nationaler und  kantonaler Bedeutung vollständig aufführt. 3 Das Schutzinventar ist öffentlich und liegt bei der politischen Gemeinde sowie  bei der zuständigen kantonalen Stelle auf.  Art.  121 Unterschutzstellung a) Verfahren  1 Entscheide  über  die  Unterschutzstellung  von Baudenkmälern  und archäologi- schen Denkmälern erfolgen: a) durch Aufnahme und Beschrieb in einem Nutzungsplan; b) durch Baubeschränkungen und Auflagen in der Baubewilligung; c) ausnahmsweise durch Schutzverfügung,  insbesondere bei  Gefährdung eines   im Schutzinventar erfassten Objekts, bei Entdeckungen oder zur Schaffung ei- ner Grundlage für einen verwaltungsrechtlichen Vertrag.  2 Die für die Unterschutzstellung zuständige Stelle der politischen Gemeinde be- zieht die zuständige kantonale Stelle rechtzeitig in das Verfahren ein, wenn Ob- jekte von nationaler oder kantonaler Bedeutung betroffen sind. 3 Kanton und politische Gemeinde können den Schutz durch verwaltungsrechtli- chen Vertrag mit der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer näher re- geln.  Art.  122 b) Eigentumsbeschränkungen 1 Der Entscheid über die Unterschutzstellung legt Eigentumsbeschränkungen fest. 2 Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümer  können  unter  Schutz  gestellte  Objekte einschliesslich deren Umgebung unter Wahrung des Schutzziels für zeit- gemässe Bedürfnisse umnutzen und entsprechend anpassen. 3 Unter Schutz gestellte Objekte dürfen nur beseitigt oder beeinträchtigt werden,  wenn  ein  gewichtiges  das  Interesse  an  der  Erhaltung  überwiegendes  Bedürfnis  nachgewiesen wird. Bei Schutzobjekten von nationaler oder kantonaler Bedeutung  ist die Zustimmung der zuständigen kantonalen Stelle erforderlich.   37    731.1   Art.  123 c) Sicherungsmassnahmen 1 Die politische Gemeinde kann Massnahmen zur Sicherung des Fortbestands von  Baudenkmälern und archäologischen Denkmälern treffen, wenn die Eigentümerin  oder der Eigentümer dazu nicht willens oder in der Lage ist. 2 Sie kann die Kosten der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer über- binden, soweit für diese oder diesen ein wirtschaftlicher Vorteil entsteht.  Art.  124 Meldepflicht bei Entdeckungen 1 Wer in ihrem kulturellen Zeugniswert bisher unbekannte Objekte, Bauteile, Aus- stattungen oder archäologische Funde und Fundstellen entdeckt, meldet die Ent- deckung unverzüglich der zuständigen kantonalen Stelle.  Art.  125 Archäologische Denkmäler a) Sicherung und wissenschaftliche Untersuchung  1 Archäologische Fundstellen  und archäologische Denkmäler,  die nicht erhalten  werden  können,  werden  von  der  zuständigen  kantonalen  Stelle  gesichert  und  wissenschaftlich untersucht. 2 Der Kanton trägt die Kosten von Sicherung und Untersuchung. 3 Er kann politische Gemeinden, die durch ein grösseres Bauvorhaben Sicherung  und Untersuchung eines im Schutzinventar erfassten oder unter Schutz gestellten  archäologischen Denkmals ausgelöst haben, zur Übernahme eines Kostenanteils  von höchstens 50 Prozent verpflichten.  Art.  126 b) Duldungspflicht 1 Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer und Bauberechtigte: a) dürfen archäologische Funde und Fundstellen, auf die sie gestossen sind, bis   zum Eintreffen der zuständigen kantonalen Stelle in keiner Weise verändern; b) dulden Sicherungs- und Untersuchungsmassnahmen im Zusammenhang mit   auf dem Grundstück befindlichen archäologischen Fundstellen und archäolo- gischen Denkmälern.  2 Berechtigte Nutzungsinteressen von Grundeigentümerinnen oder Grundeigentü- mern und Bauberechtigten werden von der zuständigen kantonalen Stelle ange- messen berücksichtigt.  Art.  127 c) archäologische Arbeiten 1 Archäologische Arbeiten werden ausschliesslich durch die zuständige kantonale  Stelle oder mit deren Zustimmung und unter deren Aufsicht ausgeführt.  38       731.1  2 Wer unbefugt archäologische Arbeiten ausführt, insbesondere an der Fundstelle  Veränderungen vornimmt, entschädigt dem Kanton den durch die Sicherung der  Fundstelle sowie die Bergung, Konservierung und die wissenschaftliche Untersu- chung des archäologischen Denkmals verursachten Aufwand.*  III. Natur und Landschaft (3.3)  Art.  128 Schutzmassnahmen 1 Die politische Gemeinde trifft Schutzmassnahmen durch: a) Ausscheidung von Schutzzonen und den Erlass von Schutzzonenvorschriften; b) Erlass von Schutzverordnungen, die in der Regel für das ganze Gemeindege-  biet gelten; c) Erlass von Schutzverfügungen. 2 Sie kann mit Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern verwaltungsrecht- liche Verträge über  Schutz,  Erhaltung und Bewirtschaftung von Schutzobjekten  abschliessen. 3 Bei der Ausscheidung von Schutzzonen und dem Erlass von Vorschriften sind  die  Interessen  der  Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümer und  Bewirt- schafterinnen oder Bewirtschafter angemessen zu berücksichtigen. 4 Objekte, die nach den Bestimmungen des Bundesrechts unter Schutz stehen, sind  von Gesetzes wegen geschützt.  Art.  129 Eigentumsbeschränkungen 1 Schutzzonenvorschriften sowie Schutzverordnungen und Schutzverfügungen le- gen Eigentumsbeschränkungen fest. Sie regeln zulässige Nutzung und Zutritt. Die  zuständige Gemeindebehörde trifft bei Missachtung die nötigen Massnahmen. 2 Schutzobjekte dürfen nur beeinträchtigt oder beseitigt werden, wenn ein gewich- tiges das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis nachgewiesen wird.  Die Verursacherin oder der Verursacher leistet angemessenen Realersatz. 3 Bei Schutzobjekten von nationaler oder kantonaler / regionaler Bedeutung ist die  Zustimmung der zuständigen kantonalen Stelle erforderlich.  Art.  130 Ökologischer Ausgleich 1 Die politische Gemeinde sorgt in intensiv genutzten Gebieten innerhalb und aus- serhalb  des  Siedlungsgebiets  für  den ökologischen  Ausgleich  mit  Feldgehölzen,  Hecken, Uferbestockungen oder anderer naturnaher und standortgemässer Vege- tation.   39    731.1   2 Flächen für den ökologischen Ausgleich können mit verwaltungsrechtlichen Ver- trägen gesichert werden.  D. Verfahren und Vollzug (4.)  I. Allgemeine Bestimmungen (4.1)  Art.  131 Fristen 1 Die Regierung legt durch Verordnung Fristen für die Behandlung von Gesuchen  und Rechtsmitteln durch kommunale und kantonale Behörden fest. 2 Behörden, die Fristen nicht einhalten können, informieren die Betroffenen vor  Ablauf der Frist schriftlich und begründet. Sie geben eine neue Frist an.  Art.  132 Verfahrenskoordination a) Grundsatz  1 Die federführende kantonale Stelle: a) koordiniert Verfahren und Verfügungen, wenn die Bewilligung einer Baute   oder einer Anlage die Mitwirkung von Stellen des Kantons erfordert; b) weist das Gesuch im Rahmen ihrer Zuständigkeit ab, wenn die Baute oder die   Anlage offensichtlich nicht bewilligt werden kann; c) sorgt dafür, dass Verfügungen oder Stellungnahmen fristgerecht vorliegen; d) sorgt  für  die  Bereinigung,  falls  sie  Widersprüche  feststellt.  Sie  entscheidet,   wenn keine Einigung erzielt wird. 2 Die  koordinierten  Verfügungen  oder  Stellungnahmen  der  kantonalen  Stellen  sind für die politische Gemeinde verbindlich. 3 Der Gesamtentscheid kann angefochten werden: a) beim zuständigen Departement, dem die federführende kantonale Stelle ange-  hört; b) beim Verwaltungsgericht, wenn das zuständige Departement, dem die feder-  führende kantonale Stelle  angehört,  entschieden oder  am Verfahren mitge- wirkt  hat.  Vor  Verwaltungsgericht  können  alle  Mängel  des  angefochtenen  Entscheids geltend gemacht werden.  4 Die Regierung regelt durch Verordnung die Einzelheiten des koordinierten Ver- fahrens. Sie legt insbesondere die federführenden kantonalen Stellen fest. 5  Die Bestimmungen über die Verfahrenskoordination werden sachgemäss ange- wendet auf: a) Verfahren über Erlass und Änderung von Sondernutzungsplänen, die für Er-  richtung oder Änderung einer Baute oder einer Anlage erforderlich sind;  40       731.1  b) generelle Projekte bei landwirtschaftlichen Strukturverbesserungen; c) Verfahren nach dem Enteignungsgesetz vom 31. Mai 198416; d) Bewilligungsverfahren  für  Veranstaltungen  nach  der  Einführungsgesetzge-  bung  zur  eidgenössischen  Waldgesetzgebung  sowie  der  eidgenössischen  Strassenverkehrsgesetzgebung;  e) Verfahren  über  Änderung  oder  Erlass  von  Zonenplänen  und  Sondernut- zungsplänen, die in Zusammenhang mit einem Rodungsverfahren nach der  Einführungsgesetzgebung zur eidgenössischen Waldgesetzgebung stehen.  Art.  133 b) Aufgaben der politischen Gemeinde 1 Die politische Gemeinde: a) prüft die Gesuchsunterlagen auf Vollständigkeit und veranlasst deren Ergän-  zung; b) weist das Gesuch im Rahmen ihrer Zuständigkeit ab, wenn die Baute oder die   Anlage offensichtlich nicht bewilligt werden kann; c) leitet die Gesuchsunterlagen mit einer ersten kurzen Stellungnahme an die fe-  derführende kantonale Stelle; d) sorgt für die öffentliche Auflage; e) leitet die Einsprachen sowie die Stellungnahme von Gesuchstellerin oder Ge-  suchsteller an die federführende kantonale Stelle weiter, soweit sie in die Zu- ständigkeit des Kantons fallen;  f) entscheidet im eigenen Zuständigkeitsbereich und eröffnet die Verfügung als  Gesamtentscheid.  Art.  134 Duldungspflicht und Gewährung des Zutrittsrechts 1 Von der zuständigen Behörde angeordnete Handlungen, wie Begehungen, Foto- grafieren,  Geländeaufnahmen und Vermessungen,  Untersuchungen im Rahmen  der Inventarisierung und Unterschutzstellung von Schutzobjekten, Verpflockun- gen, Boden- und Gebäudeuntersuchungen, werden unter Gewährung des Zutritts- rechts geduldet. 2 Die Ausübung des Zutrittsrechts wird den Betroffenen rechtzeitig mitgeteilt. Das  Gemeinwesen ersetzt den verursachten Schaden. 3 Über streitige Schadenersatzansprüche wird im Enteignungsverfahren entschie- den.  16 sGS 735.1.   41  https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/735.1/de   731.1   II. Baubewilligungsverfahren (4.2)  1. Zuständigkeit (4.2.1)  Art.  135 Baubehörde der politischen Gemeinde 1 Die Baubehörde der politischen Gemeinde entscheidet über Baugesuch und Ein- sprachen, soweit Gesetz oder Verordnung nichts anderes bestimmt.  2. Bewilligungspflicht und Bewilligungsverfahren (4.2.2)  Art.  136 Bewilligungspflicht 1 Erstellung, Änderung und Beseitigung von Bauten und Anlagen bedürfen der Be- willigung. 2 Soweit die baupolizeilichen und übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ein- gehalten sind, bedürfen in der Bauzone insbesondere folgende Vorhaben keiner  Baubewilligung: a) unbeheizte Kleinbauten mit einer Grundfläche von höchstens 10 m² und einer   Gesamthöhe von höchstens 2,50 m; b) kleine Anlagen der Garten- und Aussenraumgestaltung, wie Brunnen, Teiche,   fest installierte Kinderspielgeräte, Gartencheminées sowie auf wenigstens zwei  Seiten offene und ungedeckte Gartensitzplätze;  c) Mauern und Einfriedungen von weniger als 1,20 m Höhe längs Gemeinde- strassen,  Wegen  und  Plätzen  sowie  von  weniger  als  1,80  m  Höhe  längs  Grundstücksgrenzen,  wenn  ihnen  nicht  die  Funktion  als  Stützmauer  zu- kommt;  d) Terrainveränderungen von weniger als 0,50 m Höhe und 100 m² Fläche; e) das Aufstellen einzelner  Mobilheime,  Wohnwagen und dergleichen ausser-  halb bewilligter Camping- und Abstellplätze von weniger als drei Monaten je  Kalenderjahr;  f) mobile Bauten und Anlagen wie Festhütten,  Zelte,  Verpflegungs- und Ver- kaufsstätten, Tribünen und dergleichen während höchstens drei Monaten je  Kalenderjahr;  g) Unterhalt von Bauten und Anlagen sowie geringfügige Änderungen im In- nern von bestehenden Gebäuden;  h) unbeleuchtete Aussenreklamen von insgesamt weniger als 2 m² Ansichtsflä- chen sowie vorübergehende Baureklamen;  i) Anlagen  zur  Gewinnung  von  Solarenergie  nach  den  Bestimmungen  des  Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 197917.  17 SR 700.  42    http://db.clex.ch/link/Bund/700/de    731.1  3 Die Kombination mehrerer bewilligungsfreier Bauvorhaben ist in der Regel be- willigungspflichtig.  Art.  137 Einreichung von Gesuchen 1 Baugesuche sowie Gesuche um Erlass von weiteren für die Ausführung des Bau- vorhabens notwendigen Verfügungen werden der Baubehörde eingereicht, auf de- ren Gebiet die Baute oder Anlage errichtet werden soll.  Art.  138 Ordentliches Verfahren a) Visierung  1 Die Bauherrschaft stellt vor dem Auflageverfahren Visiere auf, die Stellung und  Ausmass der Baute oder Anlage bezeichnen.  Art.  139 b) Bekanntmachung und Auflageverfahren 1 Die Baubehörde gibt das Baugesuch: a)* im amtlichen Publikationsorgan oder durch öffentlichen Anschlag sowie im   Internet bekannt. Die zusätzliche Bekanntmachung im Internet entfällt, wenn  das amtliche Publikationsorgan der Gemeinde die Publikationsplattform nach  Art. 22 und 27 des Publikationsgesetzes vom 14. August 201818 ist;  b) Grundeigentümerinnen  oder  Grundeigentümern,  deren  Grundstück  nicht  mehr als 30 Meter von der geplanten Baute oder Anlage entfernt ist, mit ein- geschriebenem Brief zur Kenntnis.  2 Die Bekanntmachung durch öffentlichen Anschlag ist zulässig, wenn die geplante  Baute oder Anlage keine Interessen von Eigentümerinnen oder Eigentümern von  Grundstücken berührt, die mehr als 30 Meter von der geplanten Baute oder An- lage entfernt sind, und keine Auswirkungen, wie weitreichende Immissionen, ver- ursacht. 3 Das Baugesuch wird nach Bekanntgabe während 14 Tagen zur Einsichtnahme  aufgelegt. Vorbehalten bleibt eine längere Frist, wenn: a) das Auflageverfahren für das Baugesuch gleichzeitig mit einer anderen für die   Beurteilung  des  Bauvorhabens  bedeutsamen  öffentlichen  Auflage  durchge- führt wird, für die eine längere Auflagefrist gilt;  b) übergeordnetes Recht eine längere Auflagefrist vorschreibt.  18 sGS 140.3.   43    731.1   Art.  140 Vereinfachtes Verfahren a) Voraussetzung  1 Bauten  und  Anlagen  werden  im  vereinfachten  Verfahren  bewilligt,  wenn  sie  keine Interessen von Dritten oder die Interessen nur von wenigen einsprachebe- rechtigten Personen berühren. Ausgenommen sind: a) Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone; b) Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterstehen.  Art.  141 b) Ablauf 1 Das Baugesuch wird den einspracheberechtigten Personen, die dem Baugesuch  nicht zugestimmt haben, mit eingeschriebenem Brief unter Eröffnung einer Ein- sprachefrist von 14 Tagen bekanntgegeben. 2 Baugesuch und Gesuchsunterlagen stehen den einspracheberechtigten Personen  während der Einsprachefrist zur Einsicht offen. 3 Visierung und Auflageverfahren entfallen.  Art.  142 Meldeverfahren a) Voraussetzungen  1 Bauten und Anlagen, die weder die Interessen von Einspracheberechtigten noch  wesentliche öffentliche Interessen berühren, können auf Antrag im Meldeverfah- ren bewilligt werden. Ausgenommen sind: a) Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone; b) Änderungen von noch nicht rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben, die dem   ordentlichen oder dem vereinfachten Verfahren unterstehen. 2 Die  Bestimmungen  über  das  Meldeverfahren  werden  sachgemäss  auf  bewilli- gungsfreie Solaranlagen angewendet.  Art.  143 b) Ablauf 1 Das Vorhaben darf ausgeführt werden, wenn die Baubehörde nicht innert 30 Ta- gen nach Eingang des Baugesuches dem Gesuchsteller schriftlich mitteilt, dass: a) das  Gesuch  in  das  vereinfachte  oder  das  ordentliche  Verfahren  verwiesen   wird; b) das Baugesuch abgelehnt wird. 2 Visierung und Auflageverfahren entfallen.  Art.  144 Teilentscheid 1 Die Bauherrschaft kann die Baubehörde um einen Teilentscheid über wichtige  Bau- und Nutzungsfragen ersuchen.  44       731.1  2 Der Teilentscheid wird im gleichen Verfahren wie der Entscheid über das Bauge- such getroffen. Er ist in Bezug auf die behandelten Fragen in gleicher Weise an- fechtbar, verbindlich und rechtskräftig wie der Entscheid über das Baugesuch. 3 Wurde  das  Baugesuch  während  der  Geltungsdauer  des  Teilentscheids  einge- reicht, können Dritte den Entscheid über das Baugesuch in Bezug auf die vorent- schiedenen Fragen nur anfechten, wenn sie eine wesentliche Änderung der Ver- hältnisse nachweisen.  Art.  145 Vorbescheid 1 Die  Bauherrschaft  kann  die  Baubehörde  um  einen  Vorbescheid  zu  wichtigen  Bau- und Nutzungsfragen ersuchen. 2 Es wird kein Baubewilligungsverfahren durchgeführt. Der Vorbescheid ist weder  anfechtbar noch endgültig.  Art.  146 Baubewilligung a) Voraussetzungen  1 Die Baubewilligung wird erteilt, wenn keine im öffentlichen Recht begründeten  Hindernisse vorliegen.  Art.  147 b) Auflagen und Bedingungen 1 Die Baubewilligung wird mit Auflagen und Bedingungen versehen, soweit diese  zur Sicherstellung der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den massgeben- den Vorschriften und Plänen erforderlich sind. 2 Die Baubehörde kann für die richtige Erfüllung von Auflagen und Bedingungen,  die sich auf die Ausführung des Bauvorhabens beziehen, Sicherstellung verlangen.  Art.  148 c) Geltungsdauer 1 Die Baubewilligung gilt während drei Jahren nach Eintritt der Rechtskraft. 2 Die Baubehörde verlängert die Frist auf Gesuch hin einmal um zwei Jahre.  Art.  149 Nachlaufende Bewilligung 1 Die Baubehörde kann anordnen, dass für das Bauvorhaben untergeordnete Ein- zelheiten,  deren Beurteilung keinen Koordinationsbedarf auslöst, wie technische  Ausführungsdetails  oder  Gestaltungsdetails,  vor  Ausführung  zur  Genehmigung  eingereicht werden. 2 Sie erteilt  die Genehmigung nach Anhörung der betroffenen Einsprecherinnen  und Einsprecher.   45    731.1   3. Bauausführung (4.2.3)  Art.  150 Meldepflicht und Baukontrolle 1 Die Bauherrschaft meldet der Baubehörde oder der von dieser bezeichneten Kon- trollinstanz rechtzeitig: a) den Baubeginn; b) die in der Baubewilligung umschriebenen wesentlichen Bauetappen; c) die Bauvollendung; d) den Abbruch einer Baute. 2 Die Baubehörde prüft in geeigneter Weise, ob die Ausführung des Bauvorhabens  den massgebenden Vorschriften und Plänen entspricht.  Art.  151 Unterbrechung der Bauarbeiten 1 Die Baubehörde kann eine Baubewilligung ganz oder teilweise widerrufen, wenn  die Bauarbeiten während mehr als einem Jahr eingestellt bleiben oder nicht ernst- haft fortgesetzt werden. 2 Sie trifft gleichzeitig angemessene Anordnungen.  III. Einsprache und Rechtsmittel (4.3)  Art.  152 Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 1 Soweit dieser Erlass keine Vorschriften enthält, gelten für das Einspracheverfah- ren sachgemäss die Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege  vom 16. Mai 196519  über den Rekurs.  Art.  153 Öffentlich-rechtliche Einsprache 1 Während der Auflagefrist kann bei der für die Bewilligung zuständigen Behörde  schriftlich öffentlich-rechtliche Einsprache erhoben werden. 2 Zur Einsprache ist berechtigt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. 3 Die Einsprache enthält bei Einreichung einen Antrag und eine Begründung. 4 Gilt die Auflage- und Einsprachefrist von 14 Tagen, wird im Baubewilligungsver- fahren auf Antrag eine einmalige Nachfrist von 14 Tagen für Antragstellung und  Begründung angesetzt.  19 sGS 951.1.  46    https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/951.1/de    731.1  Art.  154 Privatrechtliche Einsprachen im Baubewilligungsverfahren a) nach Art. 684 ZGB  1 Während der Auflagefrist kann schriftlich privatrechtliche Einsprache nach Art.  684  des  Schweizerischen  Zivilgesetzbuches  vom  10.  Dezember  190720 erhoben  und geltend gemacht werden, dass das Bauvorhaben übermässige Einwirkungen  auf fremdes Eigentum bewirke. 2 Über die Einsprachen wird im öffentlich-rechtlichen Verfahren entschieden. 3 Im Verfahren vor Verwaltungsgericht sind neue Rechtsbegehren, Behauptungen  und Beweisanträge zulässig, soweit sie den Tatbestand einer übermässigen Einwir- kung betreffen. 4 Gegen Entscheide des Verwaltungsgerichtes stehen die gleichen Rechtsmittel an  das Bundesgericht wie gegen privatrechtliche Entscheidungen des Kantonsgerich- tes zur Verfügung.  Art.  155 b) übrige privatrechtliche Einsprachen 1 Während der Auflagefrist  kann schriftlich privatrechtliche Einsprache erhoben  werden. 2 Bei diesen Einsprachen kann die Baugesuchstellerin oder der Baugesuchsteller je- derzeit das Verfahren auf dem Zivilrechtsweg einleiten. Ist dies nicht erfolgt, eröff- net die zuständige Behörde der Einsprecherin oder dem Einsprecher im Einspra- cheentscheid eine Frist von 30 Tagen zur Einleitung dieses Verfahrens. Verstreicht  diese Frist unbenützt, fällt die privatrechtliche Einsprache dahin. 3 Ist ein Verfahren auf dem Zivilrechtsweg eingeleitet, darf das Bauvorhaben bis  zur rechtskräftigen Erledigung der privatrechtlichen Einsprache nicht ausgeführt  werden.  Art.  156 Verfahren 1 Die Einsprache wird den Gesuchstellenden zur Stellungnahme zugestellt. 2 Die Baubehörde kann mit den Beteiligten eine Einspracheverhandlung durchfüh- ren. Sie kann Vorbereitung und Durchführung der Einspracheverhandlung Drit- ten übertragen.  Art.  157 Entscheid  20 SR 210.   47  http://db.clex.ch/link/Bund/210/de   731.1   1 Über die öffentlich-rechtliche Einsprache wird gleichzeitig mit der Verfügung im  Baubewilligungs- oder Unterschutzstellungsverfahren oder mit der Festsetzung ei- nes Nutzungsplans entschieden. 2 Über die Einsprache nach Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom  10. Dezember 190721 wird in einer gesonderten Verfügung gleichzeitig mit dem  Entscheid über die Baubewilligung entschieden.  IV. Vollzug und Strafen (4.4)  1. Vollzug (4.4.1)  Art.  158 Zuständigkeit 1 Die politische Gemeinde ist für Anordnung und Vollzug von Zwangsmassnah- men zuständig.  Art.  159 Verwaltungszwang a) Anordnungen  1 Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung oder auf  andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, wird: a) die Einstellung der Arbeiten verfügt; b) ein Benützungsverbot verfügt; c) eine Frist zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs angesetzt; d) die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt. 2 Die  für  den  unrechtmässigen  Zustand  verantwortlichen  Personen  wirken  im  Wiederherstellungsverfahren mit. Wird innert angesetzter Frist kein Vorschlag für  die Wiederherstellung vorgelegt, legt die politische Gemeinde die Wiederherstel- lungsmassnahme im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens fest. 3 Für  das  Wiederherstellungsverfahren  werden  die  Vorschriften  dieses  Erlasses  über das Baubewilligungsverfahren sachgemäss angewendet.  Art.  160 b) Kostenvorschuss und gesetzliches Grundpfandrecht 1 Die zuständige Behörde kann vor der Durchführung einer Ersatzvornahme einen  angemessenen Kostenvorschuss verfügen. 2 Dem  zuständigen  Gemeinwesen  steht  am  Grundstück  für  die  entstehenden  Kosten der  Massnahmen ohne Eintrag im Grundbuch  ein  gesetzliches  Grund- pfandrecht zu, das allen eingetragenen Pfandrechten vorgeht.  21 SR 210.  48    http://db.clex.ch/link/Bund/210/de    731.1  3 Die Dauer des gesetzlichen Pfandrechts beträgt zehn Jahre ab Fälligkeit.  Art.  161 Anmerkungen im Grundbuch 1 Die Baubehörde lässt eine dauerhafte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän- kung der Baubewilligung, des verwaltungsrechtlichen Vertrags und der Verfügung  über Vollzugsmassnahmen, die dem Eigentümer oder der Eigentümerin eine dau- erhafte  Nutzungs-  oder  Verfügungsbeschränkung  oder  grundstücksbezogene  Pflicht auferlegt, im Grundbuch anmerken. 2 Sie hebt die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf, wenn die Voraus- setzungen dahingefallen sind, und veranlasst die Löschung der Anmerkung.  2. Strafen (4.4.2)  Art.  162 Strafbestimmung 1 Mit Busse bis Fr. 30 000.– wird bestraft, wer vorsätzlich oder fahrlässig: a) ohne Bewilligung der zuständigen Behörde bewilligungspflichtige Bauten oder   Anlagen erstellt, verändert, abbricht oder nutzt; b) ohne  Bewilligung  der  zuständigen  Behörde  von  bewilligten  Projekten  ab-  weicht oder Bedingungen und Auflagen von Baubewilligungen verletzt; c) gegen  Schutzverordnungen  oder  öffentlich-rechtliche  Eigentumsbeschrän-  kungen verstösst, die im Interesse des Natur- und Heimatschutzes erlassen  oder verfügt wurden;  d)* ohne Zustimmung der zuständigen kantonalen Stelle archäologische Arbeiten  ausführt.  E. Schlussbestimmungen (5.)  Art.  163 22  Art.  164 23  Art.  165 24  Art.  166 25  22 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 23 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 24 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 25 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt.   49    731.1   Art.  167 26  Art.  168 27  Art.  169 28  Art.  170 29  Art.  171 30  Art.  172 31  Art.  173 Übergangsbestimmungen a) Baubewilligungsverfahren  1 Die bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren wer- den nach jenem Recht beurteilt, welches im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Ent- scheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hat. 2 Vorbehalten bleibt die Anwendung neuen Rechts, soweit es für die Baugesuch- steller günstiger ist.  Art.  174 b) Planerlassverfahren 1 Auf Nutzungspläne, die bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses nach Art. 29 des Ge- setzes  über  die  Raumplanung  und  das  öffentliche  Baurecht  (Baugesetz)  vom  6. Juni 197232 bereits öffentlich aufgelegen haben, wird das bisherige Recht ange- wendet.  Art.  175 c) Rahmennutzungspläne 1 Zonenpläne und Baureglemente der politischen Gemeinden werden innert zehn  Jahren seit Vollzugsbeginn dieses Erlasses im ordentlichen Verfahren an das neue  Recht angepasst.  26 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 27 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 28 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 29 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 30 Die Änderung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 31 Die Aufhebung bisherigen Rechts wird nicht aufgeführt. 32 sGS 731.1.  50    https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/731.1/de    731.1  2 Nach Ablauf der Frist kann die Regierung anstelle und auf Kosten der politischen  Gemeinde notwendige Anpassungen von Rahmennutzungsplänen der politischen  Gemeinde beschliessen. Die Bestimmungen über das Verfahren für den Erlass der  kantonalen Sondernutzungspläne werden sachgemäss angewendet. 3 Formale Anpassungen an das neue Recht kann der Rat der politischen Gemeinde  ohne öffentliche Auflage und fakultatives Referendum beschliessen. Der Beschluss  ist öffentlich bekannt zu machen.  Art.  175a* cbis) sachgemässe Anwendung von Bestimmungen des Gesetzes über die   Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz) vom 6. Juni  1972  1 Die  Bestimmungen  des  Baugesetzes  vom  6.  Juni  1972  in  der  Fassung  vor  Vollzugsbeginn  dieses  Erlasses  bleiben  sachgemäss  anwendbar,  soweit  sie  als  Rechtsgrundlage dienen für: a) kommunale Rahmennutzungspläne, die noch nicht an diesen Erlass angepasst   worden sind; b) Änderungen der Rahmennutzungsplanung jener politischen Gemeinden, de-  ren Rahmennutzungsplan noch nicht an diesen Erlass angepasst worden ist; c) Sondernutzungspläne wie Überbauungs-, Gestaltungs-, Deponie- und Abbau-  pläne, die unter Geltung des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 erlassen und nicht   an diesen Erlass angepasst worden sind.  Art.  176 d) Schutzinventare 1 Schutzinventare werden innert 15 Jahren seit Vollzugsbeginn dieses Erlasses er- lassen oder an das neue Recht angepasst. 2 Baudenkmäler  und  archäologische  Denkmäler  sind  von  Gesetzes  wegen  ge- schützt, bis: a) ein Schutzinventar nach diesem Erlass vorliegt oder b) eine Schutzverordnung vorliegt, die nicht älter als 15 Jahre ist. 3 Nach Ablauf der Frist kann das zuständige Departement anstelle der politischen  Gemeinde Schutzinventare erlassen.  Die Bestimmungen über das Verfahren für  den Erlass der kantonalen Sondernutzungspläne werden sachgemäss angewendet.  Art.  177 33  33 Der Vollzugsbeginn wird nicht aufgeführt.   51    731.1   * Änderungstabelle - Nach Bestimmung  Bestimmung Änderungstyp nGS-Fundstelle Erlassdatum Vollzugsbeginn Erlass Grunderlass 2017-049 05.07.2016 01.10.2017 Art. 117, Abs. 2 geändert 2017-059 15.08.2017 01.01.2018 Art. 127, Abs. 2 eingefügt 2017-059 15.08.2017 01.01.2018 Art. 139, Abs. 1, a) geändert 2019-028 14.08.2018 01.06.2019 Art. 162, Abs. 1, d) geändert 2017-059 15.08.2017 01.01.2018 Art. 175a eingefügt 2020-065 21.07.2020 01.09.2020  * Änderungstabelle - Nach Erlassdatum  Erlassdatum Vollzugsbeginn Bestimmung Änderungstyp nGS-Fundstelle 05.07.2016 01.10.2017 Erlass Grunderlass 2017-049 15.08.2017 01.01.2018 Art. 117, Abs. 2 geändert 2017-059 15.08.2017 01.01.2018 Art. 127, Abs. 2 eingefügt 2017-059 15.08.2017 01.01.2018 Art. 162, Abs. 1, d) geändert 2017-059 14.08.2018 01.06.2019 Art. 139, Abs. 1, a) geändert 2019-028 21.07.2020 01.09.2020 Art. 175a eingefügt 2020-065  52     	A. Raumplanung (1.) 	I. Pläne (1.1) 	1. Allgemeine Bestimmungen (1.1.1) 	Art. 1 Ortsplanung 	Art. 2 Kantonsplanung 	Art. 3 Agglomerationsprogramme  	2. Richtplan (1.1.2) 	Art. 4 Kantonaler Richtplan 	Art. 5 Kommunaler Richtplan a) Inhalt 	Art. 6 b) Erlass und Wirkung  	3. Kommunale Rahmennutzungspläne (1.1.3) 	a) Allgemeine Bestimmungen (1.1.3.1) 	Art. 7 Zonenplan und Baureglement 	Art. 8 Verfügbarkeit von Bauland a) Grundsatz 	Art. 9 b) gesetzliches Kaufsrecht der politischen Gemeinde 	Art. 10 c) gesetzliches Rückkaufsrecht 	Art. 11 Erschliessung der Bauzonen  	b) Zonenarten (1.1.3.2) 	Art. 12 Wohnzonen (W) 	Art. 13 Wohn-/Gewerbezonen (WG) 	Art. 14 Arbeitszonen (A) 	Art. 15 Kernzonen (K) 	Art. 16 Freihaltezonen innerhalb (FiB) und ausserhalb (FaB) der Bauzone 	Art. 17 Intensiverholungszonen (I) 	Art. 18 Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (ÖBA) 	Art. 19 Schwerpunktzonen (SPZ) 	Art. 20 Weilerzonen (WE) 	Art. 21 Landwirtschaftszonen (L) 	Art. 22 Schutzzonen (S)   	4. Kommunale Sondernutzungspläne (1.1.4) 	Art. 23 Allgemeine Bestimmungen a) Zweck 	Art. 24 b) Sondernutzungsplan als Baubewilligung 	Art. 25 Besondere Bauweise 	Art. 26 Erschliessung 	Art. 27 Abbau und Deponie von Materialien 	Art. 28 Landsicherung für öffentliche Bauten und Anlagen 	Art. 29 Baulinien a) Zweck 	Art. 30 b) zulässige Bauten und Anlagen 	Art. 31 c) überragende Bauten  	5. Kantonale Sondernutzungspläne (1.1.5) 	Art. 32 Erlass 	Art. 33 Inhalt   	II. Planerlass (1.2) 	1. Grundsätze (1.2.1) 	Art. 34 Anhörung und Mitwirkung 	Art. 35 Vorprüfung 	Art. 36 Fakultatives Referendum a) Gegenstände 	Art. 37 b) Verfahren 	Art. 38 Genehmigung  	2. Enteignungsrecht (1.2.2) 	Art. 39 Erteilung  	3. Besondere Bestimmung für Sondernutzungspläne (1.2.3) 	Art. 40 Plangesuch  	4. Rechtsbehelfe und Rechtsmittel (1.2.4) 	Art. 41 Öffentliche Auflage, amtliche Bekanntmachung und Einsprache   	III. Planungszone (1.3) 	Art. 42 Bezeichnung 	Art. 43 Zuständige Behörde 	Art. 44 Verfahren 	Art. 45 Hängige Baugesuche  	IV. Landumlegung (1.4) 	Art. 46 Zweck 	Art. 47 Einleitung 	Art. 48 Durchführungsbeschluss 	Art. 49 Umlegungsbann 	Art. 50 Umlegungsplan 	Art. 51 Verfahren 	Art. 52 Grenzbereinigung  	V. Kostentragung (1.5) 	1. Planungskosten (1.5.1) 	Art. 53 Kanton 	Art. 54 Politische Gemeinde 	Art. 55 Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer  	2. Erschliessungs- und Ausstattungskosten (1.5.2) 	Art. 56 Kostentragung und Beiträge 	Art. 57 Kostenverteilung und Verfahren   	VI. Mehrwertabgabe (1.6) 	Art. 58 Bemessung 	Art. 59 Bodenmehrwert 	Art. 60 Abgabepflicht 	Art. 61 Veranlagung 	Art. 62 Fälligkeit 	Art. 63 Erhebung 	Art. 64 Ertrag  	VII. Vertragsraumordnung (1.7) 	Art. 65 Verwaltungsrechtliche Verträge   	B. Nutzungs- und Bauvorschriften (2.) 	I. Grundanforderungen an Bauten und Anlagen (2.1) 	1. Baureife (2.1.1) 	Art. 66 Voraussetzungen  	2. Erschliessung (2.1.2) 	Art. 67 Strassen und Leitungen 	Art. 68 Öffentlicher Verkehr  	3. Ausstattung (2.1.3) 	Art. 69 Abstellplätze a) Erstellung 	Art. 70 b) Ersatzabgabe 	Art. 71 Spielplätze a) Erstellung 	Art. 72 b) Ersatzabgabe   	II. Erstellung von Bauten und Anlagen (2.2) 	1. Begriffe (2.2.1) 	Art. 73 Gebäude 	Art. 74 Kleinbauten 	Art. 75 Anbauten 	Art. 76 Vorbauten 	Art. 77 Niveaupunkt 	Art. 78 Massgebendes Terrain  	2. Bauvorschriften für Bauten und Bauteile (2.2.2) 	Art. 79 Massangaben für Hauptbauten 	Art. 80 Kleinbauten und Anbauten 	Art. 81 Vorbauten und Dachvorsprünge  	3. Grössenbeschränkungen (2.2.3) 	Art. 82 Gebäudelänge und Gebäudebreite 	Art. 83 Gesamthöhe 	Art. 84 Gebäudehöhe 	Art. 85 Dachraum 	Art. 86 Fassadenhöhe  	4. Dichteziffer (2.2.4) 	Art. 87 Baumassenziffer 	Art. 88 Anrechenbare Grundstücksfläche 	Art. 89 Nutzungsübertragung  	5. Abstände (2.2.5) 	Art. 90 Gewässerabstand 	Art. 91 Waldabstand 	Art. 92 Grenzabstand 	Art. 93 Gebäudeabstand 	Art. 94 Abstände von Kleinbauten und Anbauten 	Art. 95 Abstandsfreie Gebäude und Gebäudeteile  	6. Bauweise und Terrain (2.2.6) 	Art. 96 Bauweise 	Art. 97 Terrainveränderungen 	Art. 98 Teilung von Grundstücken  	7. Einordnung und Gestaltung (2.2.7) 	Art. 99 Grundsatz 	Art. 100 Anreize für besonders hochwertige Gestaltung  	8. Technische Anforderungen (2.2.8) 	Art. 101 Sicherheit 	Art. 102 Zugänglichkeit für Menschen mit Behinderung 	Art. 103 Naturgefahren  	9. Besondere Bauten und Anlagen (2.2.9) 	Art. 104 Hochhäuser a) Grundsätze 	Art. 105 b) Schattenwurf 	Art. 106 Bauten und Anlagen mit besonderen Auswirkungen auf Raum und Umwelt a) Grundsätze 	Art. 107 b) Sondernutzungsplan  	10. Ausnahmebewilligung und Bestandesgarantie (2.2.10) 	Art. 108 Ausnahmebewilligung 	Art. 109 Bestandesgarantie a) Umbauten und Erweiterungen innerhalb der Bauzone 	Art. 110 b) Wiederaufbau innerhalb der Bauzone  	11. Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone (2.2.11) 	Art. 111 Rechtsgrundlage 	Art. 112 Bewilligung  	12. Duldung von öffentlichen Einrichtungen (2.2.12) 	Art. 113 Duldungspflicht    	C. Natur- und Heimatschutz (3.) 	I. Allgemeine Bestimmungen (3.1) 	Art. 114 Grundsätze 	Art. 115 Schutzobjekte 	Art. 116 Anspruch auf Entscheid 	Art. 117 Kantonsbeiträge  	II. Baudenkmäler und archäologische Denkmäler (3.2) 	Art. 118 Schutzinventar a) Grundsatz 	Art. 119 b) Inhalt 	Art. 120 c) Erstellung 	Art. 121 Unterschutzstellung a) Verfahren 	Art. 122 b) Eigentumsbeschränkungen 	Art. 123 c) Sicherungsmassnahmen 	Art. 124 Meldepflicht bei Entdeckungen 	Art. 125 Archäologische Denkmäler a) Sicherung und wissenschaftliche Untersuchung 	Art. 126 b) Duldungspflicht 	Art. 127 c) archäologische Arbeiten  	III. Natur und Landschaft (3.3) 	Art. 128 Schutzmassnahmen 	Art. 129 Eigentumsbeschränkungen 	Art. 130 Ökologischer Ausgleich   	D. Verfahren und Vollzug (4.) 	I. Allgemeine Bestimmungen (4.1) 	Art. 131 Fristen 	Art. 132 Verfahrenskoordination a) Grundsatz 	Art. 133 b) Aufgaben der politischen Gemeinde 	Art. 134 Duldungspflicht und Gewährung des Zutrittsrechts  	II. Baubewilligungsverfahren (4.2) 	1. Zuständigkeit (4.2.1) 	Art. 135 Baubehörde der politischen Gemeinde  	2. Bewilligungspflicht und Bewilligungsverfahren (4.2.2) 	Art. 136 Bewilligungspflicht 	Art. 137 Einreichung von Gesuchen 	Art. 138 Ordentliches Verfahren a) Visierung 	Art. 139 b) Bekanntmachung und Auflageverfahren 	Art. 140 Vereinfachtes Verfahren a) Voraussetzung 	Art. 141 b) Ablauf 	Art. 142 Meldeverfahren a) Voraussetzungen 	Art. 143 b) Ablauf 	Art. 144 Teilentscheid 	Art. 145 Vorbescheid 	Art. 146 Baubewilligung a) Voraussetzungen 	Art. 147 b) Auflagen und Bedingungen 	Art. 148 c) Geltungsdauer 	Art. 149 Nachlaufende Bewilligung  	3. Bauausführung (4.2.3) 	Art. 150 Meldepflicht und Baukontrolle 	Art. 151 Unterbrechung der Bauarbeiten   	III. Einsprache und Rechtsmittel (4.3) 	Art. 152 Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 	Art. 153 Öffentlich-rechtliche Einsprache 	Art. 154 Privatrechtliche Einsprachen im Baubewilligungsverfahren a) nach Art. 684 ZGB 	Art. 155 b) übrige privatrechtliche Einsprachen 	Art. 156 Verfahren 	Art. 157 Entscheid  	IV. Vollzug und Strafen (4.4) 	1. Vollzug (4.4.1) 	Art. 158 Zuständigkeit 	Art. 159 Verwaltungszwang a) Anordnungen 	Art. 160 b) Kostenvorschuss und gesetzliches Grundpfandrecht 	Art. 161 Anmerkungen im Grundbuch  	2. Strafen (4.4.2) 	Art. 162 Strafbestimmung    	E. Schlussbestimmungen (5.) 	Art. 163 	Art. 164 	Art. 165 	Art. 166 	Art. 167 	Art. 168 	Art. 169 	Art. 170 	Art. 171 	Art. 172 	Art. 173 Übergangsbestimmungen a) Baubewilligungsverfahren 	Art. 174 b) Planerlassverfahren 	Art. 175 c) Rahmennutzungspläne 	Art. 175a* cbis) sachgemässe Anwendung von Bestimmungen des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz) vom 6. Juni 1972 	Art. 176 d) Schutzinventare 	Art. 177   		2020-09-19T11:07:11+0200 	"9001 St.Gallen" 	"Gesetzessammlung des Kantons St.Gallen"