type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 184/2016

Audience publique du mardi, douze juillet deux mille seize

Numéro 174759 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), ayant demeuré à ADR1.), demeurant actuellement à L-(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Roland FUNK de
Luxembourg du 21 janvier 2016,
intimée sur appel incident,
comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) B.), officiellement déclaré B’.), demeurant à ADR1.),
intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland FUNK,
appelant par appel incident,
comparant par Maître Anne HERTZOG, avocat, demeurant à Luxembourg.
2) C.), demeurant à L-(…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland FUNK,
assignée à personne, ne comparant pas.

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                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174759 du rôle et appelée pour fixation le
9 février 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 17 mai 2016 et finalement à
l’audience publique du lundi, 20 juin 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,
comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses
explications.
Maître Frank KESSLER, avocat, en remplacement de Maître Anne HERTZOG,
comparant pour B.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
12 juillet 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Par contrat de bail du 28 septembre 2010, ayant pris effet le 1er octobre 2010, B’.),
ci-après B.), a donné en location à A.) un appartement dans un immeuble sis à
ADR1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros et d’une avance
mensuelle sur charges de 30,00 euros.
Par requête déposée le 18 décembre 2013 au greffe, B.) a fait convoquer A.) et C.)
devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, aux fins de voir prononcer la résolution
du contrat de bail conclu entre parties, condamner A.) à déguerpir des lieux loués et
lui payer une indemnité de relocation de 350,00 euros.
Le bailleur a encore demandé à voir condamner A.) et C.) - cette dernière en sa
qualité de caution solidaire et indivisible - à lui payer le montant de 1.442,64 euros,
outre les intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers et de charges impayées, ainsi
que le montant de 2.944,00 euros, outre les intérêts légaux, à titre d’indemnisation
du chef de dégâts locatifs causés par A.).
Il a finalement sollicité la condamnation d’A.) au paiement d’une indemnité de
procédure de 1.500,00 euros.
A l’audience des plaidoiries de première instance, les parties ont déclaré vouloir
compenser la créance de loyers avec le montant de 1.460,00 euros, correspondant à
la garantie locative.
A.) a formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de B.) à lui
payer un montant de 16.450,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour perte de
jouissance.
Par jugement du 27 novembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant
contradictoirement :
-   s’est déclaré incompétent pour connaître de l’action dirigée contre la caution C.),
-   pour le surplus, a reçu la demande en la forme,
-   a dit que la demande en déguerpissement est devenue sans objet,
-   a dit que le contrat de bail est résolu avec effet au 19 juillet 2014,
-   a dit irrecevable la demande en institution d’une expertise judiciaire,
-   a dit que B.) détient contre A.) une créance de 3.273,48 euros au titre des arriérés
    de loyers, une créance de 350,00 euros à titre d’indemnité d’indisponibilité et une
    créance de 2.944,00 euros à titre de dommages et intérêts pour dégâts et
    dégradations locatifs,
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- a dit qu’A.) détient contre B.) une créance de 1.460,00 euros au titre de la garantie
  locative et une créance de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour
  perte de jouissance,
- après compensation des créances réciproques, a condamné A.) à payer à B.) la
  somme de 3.607,48 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 18 décembre
  2013, jour du dépôt de la requête introductive d’instance, jusqu’à solde,
- pour le surplus, a dit les demandes non fondées,
- a dit la demande de B.) en obtention d’une indemnité de procédure non fondée,
- a dit la demande d’A.) en obtention d’une indemnité de procédure recevable, mais
  non fondée,
- a dit non fondée la demande en exécution provisoire,
- a condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.
De ce jugement, lui notifié le 17 décembre 2015, A.) a régulièrement a relevé appel
par acte d’huissier du 21 janvier 2016.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir déclarer non fondées les
demandes de B.) tendant à la voir condamner à lui payer les montants de 3.273,48
euros à titre d’arriérés de loyers, de 350,00 euros à titre d’indemnité de relocation
respectivement d’indemnité d’indisponibilité et de 2.944,00 euros à titre de dégâts
locatifs.
Elle demande à voir déclarer fondée, par réformation du jugement entrepris, sa
propre demande en obtention de dommages et intérêts d’un montant de 16.450,00
euros pour perte de jouissance du 1er octobre 2010 au mois de juillet 2014, ainsi que
sa demande en obtention d’une indemnité de procédure d’un montant de 1.000,00
euros pour la première instance.
A titre subsidiaire, elle demande à voir ordonner une expertise.
Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour
l’instance d’appel.
L’appelante conteste redevoir le montant de 3.273,48 euros à titre d’arriérés de
loyers. Elle estime que l’article 3 alinéa 3 du contrat de bail aux termes de laquelle le
loyer sera ajusté en fonction des tranches d’index, constitue une clause abusive.
L’appelante explique que, ne sachant ni lire ni écrire, elle constitue la partie faible au
contrat. La clause d’indexation du loyer devrait partant être déclarée nulle.
Faisant valoir que le contrat de bail a pris fin d’un commun accord des parties, A.)
conteste redevoir une indemnité de relocation respectivement une indemnité
d’indisponibilité. Elle fait grief au juge de première instance d’avoir requalifié la
demande du bailleur en obtention d’une indemnité de relocation en indemnité
d’indisponibilité. Elle estime que, ce faisant, il aurait statué ultra petita. En tout état
de cause, elle fait valoir que le bailleur reste en défaut de prouver avoir effectué « la
moindre réparation dans le logement ».
L’appelante conteste les dégâts locatifs invoqués par B.). Elle demande à voir
écarter des débats le rapport d’expertise WIES au motif qu’il est unilatéral. Elle fait
encore valoir que les frais invoqués par le bailleur auraient « sans nul doute » été
pris en charge par l’assureur de B.), de sorte que ce dernier resterait en défaut
d’établir son préjudice.
Faisant plaider que l’appartement était, ab initio, grevé de défauts et de vices, qui ne
lui sont pas imputables, l’appelante renvoie au rapport du Docteur D.), médecin-
inspecteur chef de division de l’Inspection sanitaire, dressé le 13 septembre 2013,
selon lequel l’immeuble litigieux « se trouve dans un état dégradé aussi bien à
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l’extérieur que dans les parties communes à l’intérieur ; le corridor est très sale et
parsemé de toutes sortes de détritus ; il n’y a pas de lumière dans la cage d’escalier ;
le logement de Madame A.) est un ancien grenier aménagé de façon rudimentaire en
logement ; un mode de chauffage fixe est toujours inexistant ; la possibilité de laver
et se sécher le linge à l’extérieur du logement n’est pas donnée ; la douche dans la
salle de bains a été enlevée par le propriétaire et la famille n’a plus la possibilité de
se laver, une grande partie du carrelage dans la salle de bains est défectueuse, une
ventilation est inexistante ce qui favorise le développement de moisissures. La seule
chambre existante (pour Madame A.) et ses deux enfants) est parsemée de tâches
d’humidité ; la présence de souris dans tout l’immeuble a été constatée à maintes
reprises. Vu ces faits, le logement ne répond plus à des critères de salubrité,
d’hygiène, d’habitabilité d’un logement et un relogement des locataires est à prévoir
dans les plus brefs délais ».
L’appelante fait encore grief au juge de première instance de n’avoir déclaré fondée
sa demande reconventionnelle en obtention de dommages et intérêts pour perte de
jouissance qu’à concurrence du montant de 1.500,00 euros. Elle base sa demande
sur les articles 1719 et 1721 du code civil, aux termes desquels le bailleur a
l’obligation d’entretenir les lieux loués et lui doit garantie pour tous les vices et
défauts de la chose louée. S’appuyant sur le rapport du Docteur D.), A.) demande
des dommages et intérêts correspondant à la moitié des loyers payés depuis le
début du bail – soit 16.450,00 euros – pour la perte de jouissance subie.
A titre subsidiaire, elle sollicite la nomination d’un expert judiciaire, ayant pour
mission de dresser un état des lieux de l’appartement litigieux, de prescrire les
travaux de remise en état afin que l’appartement réponde aux critères de salubrité,
d’hygiène et d’habitabilité et de déterminer la perte de jouissance des lieux loués.
Elle fait grief au juge de première instance d’avoir déclaré cette demande
irrecevable, alors que l’expertise sollicitée aurait « tout son intérêt dans la solution du
litige et notamment dans la fixation des dommages et intérêts pour la perte de
jouissance subie par l’appelante tout au long du contrat de bail ». L’appelante fait
encore préciser que la mission d’expertise ordonnée le 12 mars 2014 par le tribunal
de paix d’Esch-sur-Alzette n’a pas été exécutée, vu que les parties étaient en
pourparlers d’arrangement.
L’appelante soutient qu’il résulte du rapport de la Direction de Santé qu’il n’y avait
pas de douche dans le logement.
Quant à la demande en paiement des arriérés de charges, A.) fait plaider que le
bailleur ne saurait mettre à charge du locataire que les frais qu’il justifie lui-même
avoir déboursés. La clé de répartition des charges demeurerait toujours contestée, le
bailleur restant en défaut d’établir la composition exacte de l’immeuble. Elle conteste
finalement avoir bloqué l’accès aux compteurs.
B.), pour sa part, interjette appel incident en ce que le jugement entrepris a déclaré
fondée la demande d’indemnisation d’A.) à titre de perte de jouissance à
concurrence de 1.500,00 euros et en ce qu’il a déclaré non fondées ses propres
demandes en obtention d’arriérés de charges et d’une indemnité de procédure.
L’intimé insiste sur le fait que, les enfants de l’appelante ayant arraché le mitigeur de
la douche, la locataire aurait volontairement provoqué le dommage, sans d’ailleurs
l’en informer. Plusieurs rendez-vous auraient été fixés afin de procéder aux
réparations nécessaires, or l’appelante n’aurait jamais été présente. A l’appui de ses
dires, l’intimé verse une attestation testimoniale émanant de E.). L’appelante serait
partant mal venue de venir réclamer une indemnisation pour perte de jouissance et
sa demande y relative serait, par réformation du jugement dont appel, à déclarer non
fondée.
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Quant aux arriérés de charges, l’intimé demande, par réformation du jugement
entrepris, à voir condamner A.) à lui payer principalement le montant de 1.785,38
euros, sinon de 770,27 euros.
Estimant que le « comportement désastreux » de l’appelante a envenimé les
relations entre parties, l’intimé demande, par réformation du jugement entrepris, à se
voir accorder une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première
instance. Il sollicite en outre une indemnité de procédure du même montant pour
l’instance d’appel.
Pour le surplus, B.) conclut à la confirmation du jugement dont appel.
Il fait valoir que suivant l’article 6 du contrat de bail, la locataire a reconnu que les
lieux loués se trouvaient, en début de bail, en bon état. Il conteste qu’A.) ne sache ni
lire, ni écrire. Les dégradations, excédant celles résultant d’une usure normale,
seraient      imputables      à    la   locataire.  Lui-même       n’aurait   jamais   vu
« ni souris, ni rat » dans l’immeuble loué.
Quant à la demande subsidiaire en institution d’une expertise, l’intimé fait valoir que
le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, avait
commis, par ordonnance du 12 mars 2014, l’expert Romain FISCH afin, notamment,
de constater les dégâts et infiltrations affectant l’immeuble loué, de se prononcer sur
leur origine et d’évaluer le coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien
loué. Or, tel qu’il résulterait d’un courrier de l’expert FISCH, ce dernier n’aurait jamais
débuté sa mission, en raison du défaut de paiement de sa provision. Par ailleurs,
l’appartement litigieux aurait été rénové entretemps, de sorte que l’appelante serait
en tout état de cause à débouter de sa demande tendant à voir ordonner une
expertise.
Motifs de la décision
Le tribunal note d’emblée que l’appelante ne critique le jugement a quo que dans la
mesure où il l’a condamnée à payer à B.) les montants de 3.273,48 euros, à titre
d’arriérés de loyers, de 350,00 euros, à titre d’indemnité d’indisponibilité et de
2.944,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs, ainsi que dans
la mesure où sa propre demande en obtention de dommages et intérêts pour perte
de jouissance n’a été déclarée fondée qu’à hauteur de 1.500,00 euros et que sa
demande en obtention d’une indemnité de procédure a été rejetée.
L’intimé interjette appel incident à l’encontre du jugement entrepris en ce que la
demande d’A.) en obtention de dommages et intérêts a été déclarée fondée à
concurrence de 1.500,00 euros et en ce que ses propres demandes en paiement des
arriérés de charges et en obtention d’une indemnité de procédure ont été rejetées.
Le jugement de première instance n’étant pas critiqué en ce que le premier juge s’est
déclaré incompétent pour connaître de l’action dirigée à l’encontre de C.), a déclaré
résilié le contrat de bail avec effet au 19 juillet 2014 et a dit que la demande en
déguerpissement est devenue sans objet, ces volets du litige ne sont pas dévolus au
tribunal de céans.
Quant aux arriérés de loyers
Aux termes de l’article 2 du contrat de bail, le loyer mensuel de base, fixé à 700,00
euros, augmenté de 30,00 euros de charges, sera « ajusté en fonction des tranches
d’index ».
L’article 5 paragraphe (5) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation dispose que « les clauses de valeur conventionnelles qui diffèrent du
                                                                                15
régime prévu par la présente loi perdront leur effet à partir du premier terme suivant
la date d’une réclamation adressée par lettre recommandée au bailleur (…) ».
Ce n’est qu’à partir du moment où le locataire manifeste clairement son intention de
contester la validité de la clause illicite du contrat que la nullité de la clause afférente
ne pourra commencer à avoir d’effet (cf. TAL, 1er avril 2014, n°71/2014,
n° du rôle 158.423).
Il n’est ni allégué ni a fortiori établi qu’A.) ait contesté la validité de la clause
d’indexation, antérieurement aux débats ayant eu lieu devant le juge de première
instance.
Le bailleur réclame également les arriérés de loyers des mois de mai 2014 à juillet
2014. L’appelante reste en défaut de prouver qu’elle a procédé aux paiements
desdits loyers, étant précisé que la charge de la preuve lui incombe conformément
aux dispositions de l’article 1315 du code civil.
Il s’ensuit que c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal de céans adopte
que la demande de B.) a été déclarée fondée à concurrence du montant réclamé de
3.273,48 euros.
B.) n’a pas relevé appel incident quant à la compensation opérée par le jugement de
première instance entre les arriérés de loyers redus par A.) et la garantie locative
d’un montant de 1.460,00 euros, payée en début de bail par A.).
Quant à l’indemnité d’indisponibilité
Après avoir constaté que B.) a, aux termes de sa requête introductive de première
instance, sollicité une « indemnité de relocation » de 350,00 euros sur le fondement
de l’article 1769 du code civil, « afin de couvrir la période nécessaire pour procéder à
la réparation de l’appartement », le juge de première instance a requalifié la
demande, en disant qu’elle s’analyse en une indemnité d’indisponibilité.
Contrairement à ce que fait plaider l’appelante, il appartient au tribunal, au vœu de
l’article 61 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, de restituer aux faits et
actes litigieux dont il est saisi leur exacte qualification. Il s’ensuit que c’est à juste titre
que le juge de première instance a requalifié la demande de B.) en indemnité
d’indisponibilité.
Elle couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux
qu’il subit. Elle est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et
pendant celle requise pour l’exécution des réparations (M. HARLES, Le bail à loyer,
Compte-rendu de jurisprudence, Pas. T. 31, n° 192).
Il résulte de l’état des lieux de sortie du 7 juillet 2014 – qui mentionne qu’A.) était
présente, mais refusait de signer – que plusieurs dégâts ont été constatés aux sols,
murs et plafonds, nécessitant des travaux de réparation.
Au vu de ces constatations, c’est par une juste appréciation des éléments de la
cause que le juge de première instance a évalué le temps nécessaire pour faire
procéder à ces travaux à quinze jours et qu’il a partant alloué au bailleur le montant
réclamé de 350,00 euros, correspondant à la moitié du loyer, à ce titre. Le jugement
entrepris est à confirmer sur ce point.
Quant à l’indemnité pour dégâts locatifs
Il est rappelé que l’appelante fait grief au juge de première instance de l’avoir
condamnée à payer à B.) le montant de 2.944,00 euros à ce titre. Elle conteste être
responsable d’un quelconque dégât et demande à voir écarter le rapport de l’expert
WIES, au motif qu’il est unilatéral.
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En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise WIES que « Mme A.), locataire
appartement deuxième étage » était présente lors de la visite des lieux du 16 octobre
2013. Même si l’expert a été mandaté par l’assureur de B.), son rapport – dressé à la
suite de la visite des lieux à laquelle le tribunal admet que l’appelante a assisté – ne
saurait être qualifié d’unilatéral.
Le rapport a, par ailleurs, été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre
discussion des parties.
Il s’ensuit que la demande de l’appelante tendant à voir écarter des débats le rapport
d’expertise WIES est à rejeter.
Il résulte de l’article 6 du contrat de bail que le preneur reconnaît que les lieux loués
se trouvent en bon état et qu’il s’engage à les entretenir et à les restituer à la fin de la
location dans un état semblable sous réserve de la vétusté due à un usage normal.
Tel qu’il a été rappelé à juste titre par le juge de première instance, l’obligation qui
incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de
résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien à prouver sauf le fait matériel de la
dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de
l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du
contrat.
Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes
qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans
sa faute, étant précisé que dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit
au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation
excédant celle résultant d’une usure normale et que par le fait même de cette
preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur
n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple
usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (TAL, 19 novembre 2013,
n°153398 du rôle).
En l’espèce, il résulte clairement du rapport d’expertise WIES que suite à l’arrachage
par les enfants de la locataire du mitigeur et de ses encastrements, l’eau s’est
écoulée au niveau du sol et des dalles. Au lieu de réagir et de faire le nécessaire afin
de limiter les dégâts, la locataire a laissé couler l’eau sans prévenir le propriétaire.
Finalement le sinistre fut remarqué par le locataire de l’appartement situé au premier
étage, lorsque des gouttes tombaient de son faux plafond. Le propriétaire est donc
intervenu pour démonter la douche sinistrée, afin de faire procéder aux réparations
nécessaires sur les conduites d’eau. A cette époque, quand bien même il n’y avait
pas de douche dans l’appartement, la locataire continuait à prendre ses douches,
ceci en branchant un tuyau d’arrosage sur le robinet du lavabo de la salle de bains.
Ainsi l’eau pouvait s’infiltrer directement dans les murs et sols en bois et des dégâts
importants en résultaient. Au cours de la visite des lieux avec l’expert, la locataire a
indiqué « qu’elle prendra toujours ses douches, même s’il n’y a pas de bac à douche,
ni de protection sur les lieux », et ce malgré opposition de la part de l’expert et du
bailleur.
En application des principes énoncés plus haut, c’est à juste titre et pour des motifs
que le tribunal de céans adopte, que le juge de première instance a condamné A.) à
payer à B.) le montant de 2.944,00 euros, ce montant correspondant au prix du
remplacement de la douche, du laminé dans l’appartement loué ainsi que la
réparation du faux plafond dans l’appartement du premier étage.
Quant à la demande d’A.) en obtention de dommages et intérêts pour perte de
jouissance
                                                                                17
Il est rappelé que le juge de première instance a alloué le montant de 1.500,00 euros
à ce titre à l’appelante. Ce point fait l’objet tant de l’appel principal que de l’appel
incident, A.) estimant que le montant de 16.450,00 euros, correspondant à la moitié
des loyers payés depuis le début du bail, lui est redû à ce titre, B.) faisant valoir que
la demande y afférente devrait en revanche être rejetée purement et simplement.
Il résulte clairement du rapport d’expertise WIES du 22 octobre 2013 que la
démolition de la douche est imputable à la locataire et que cette dernière a, par la
suite, laissé couler l’eau, sans en prévenir immédiatement le propriétaire. Ce fait
n’est d’ailleurs pas contesté par l’appelante. Après le démontage de la douche et
avant l’installation de la nouvelle douche, la locataire a continué à prendre des
douches, en branchant un tuyau d’arrosage sur le robinet du lavabo de la salle de
bains, malgré injonction de la part de l’expert et du bailleur de cesser cette manière
de faire. Il ne résulte d’aucun élément de la cause ni que l’appelante ait informé le
bailleur des dégradations survenues, ni qu’elle soit intervenue auprès du bailleur afin
de faire avancer les travaux d’installation de la nouvelle douche. Le rapport du
Docteur D.) ne saurait être suffisant pour fonder une demande en indemnisation pour
perte de jouissance, dans la mesure où, si des moisissures ont certes été constatées
dans l’appartement de l’appelante, le prédit rapport, daté du 13 septembre 2013, a
été dressé pendant la période durant laquelle la locataire prenait des douches, sans
qu’il n’y ait ni bac à douche, ni protection des murs. D’ailleurs le courrier de la
Direction de Santé de février 2013 – partant établi à une date antérieure à la
démolition de la douche – bien qu’il indique que le logement se trouve dans un « état
dégradé » ne fait pas état de tâches d’humidité – celles-ci n’étant mentionnées que
dans le rapport du 13 septembre 2013.
Il s’ensuit que l’appelante – seule responsable de l’origine de la perte de jouissance
– a, de par son propre fait, prolongé la perte de jouissance. Elle ne saurait dès lors
réclamer une quelconque indemnité à ce titre. Il y a partant lieu, par réformation du
jugement entrepris, de déclarer non fondée la demande d’A.) en obtention d’une
indemnité pour perte de jouissance. L’appel incident est, dès lors, fondé sur ce point.
Quant aux arriérés de charges
L’intimé a interjeté appel incident à l’encontre du jugement entrepris, alors que sa
demande tendant à voir condamner A.) à lui payer le montant de 1.785,38 euros à
titre d’arriérés de charges a été rejetée. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le
bailleur aurait dû diviser l’ensemble des frais par trois unités, il demande à voir
condamner l’appelante à lui payer le montant de 770,27 euros.
Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, précitée, le
bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir
déboursés lui-même pour le compte du locataire.
Il résulte des pièces que B.) a payé le montant de 6.699,22 euros, correspondant
aux factures des taxes communales pour la période courant d’octobre 2010 à juillet
2014 – soit la période d’exécution du bail – à l’administration communale de (…),
avec la mention « 10.11.12.13.1T14 ». L’intimé a partant rapporté la preuve qu’il a
déboursé les frais dont il réclame le paiement à la locataire.
Les factures des taxes communales renseignant toutefois qu’il y a trois compteurs
d’eau et trois taxes poubelles, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande principale
de l’intimé, consistant à diviser l’ensemble des frais par deux. La demande
subsidiaire de l’intimé, tendant à voir condamner A.) à lui payer le montant de 770,27
euros est partant à déclarer fondée. A défaut d’avoir sollicité l’octroi d’intérêts, ledit
montant ne donne pas lieu à majoration.
L’appel incident est encore fondé sur ce point.
                                                                                18
Il résulte de ce qui précède que, après compensation des montants redus par A.)
avec la garantie locative, il y a lieu de condamner A.) à payer à B.) la somme de
[3.273,48 + 350,00 + 2.944,00 + 770,27 – 1.460,00=] 5.877,75 euros, avec les
intérêts légaux sur le montant de 5.107,48 euros, à partir du 18 décembre 2013, date
de la demande en justice, jusqu’à solde.
Quant aux demandes accessoires
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de
l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention
d’une indemnité de procédure, tant pour la première instance, par confirmation du
jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.
Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal n’est
pas fondé, tandis que l’appel incident l’est partiellement.
C.) ne s’est ni présentée, ni fait représenter à l’audience des plaidoiries. L’exploit
d’appel lui ayant été signifié à personne, il y a lieu de statuer par un jugement réputé
contradictoire à son égard en application de l’article 79 alinéa 2 du nouveau code de
procédure civile.
                                     Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par jugement réputé
contradictoire à l’égard de C.) et contradictoirement à l’égard des autres parties,
reçoit les appels principal et incident en la forme,
rejette la demande d’A.) tendant à voir écarter des débats le rapport d’expertise
WIES,
dit l’appel principal non fondé,
dit l’appel incident partiellement fondé,
partant par réformation du jugement entrepris,
dit non fondée la demande reconventionnelle d’A.) en obtention d’une indemnité pour
perte de jouissance,
dit fondée la demande de B.) du chef d’arriérés de charges à concurrence de 770,27
euros,
condamne A.) à payer à B.) le montant de 5.877,75 euros avec les intérêts légaux
sur le montant de 5.107,48 euros, à partir du 18 décembre 2013, jusqu’à solde,
confirme le jugement entrepris pour le surplus,
dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel,
condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                19
"


text:
   Arrêt N° 135/17 – VII – REF

              Audience publique du 12 juillet deux mille seize

   Numéro 44548 du rôle.

   Composition:

   Astrid MAAS, président de chambre;
   Marie-Laure MEYER, premier conseiller;
   Monique HENTGEN, premier conseiller;
   Daniel SCHROEDER, greffier.

                                  Entre:

    l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg, représenté par son Ministre
d’Etat, dont les bureaux sont établis à L-1352 Luxembourg, 4, rue de la
Congrégation, sinon par son Ministre des Finances établi à L-1352
Luxembourg, 3, rue de la Congrégation, poursuites et diligences de Madame
le Directeur des Contributions Directes, ayant ses bureaux à L-2450
Luxembourg, 45, bd. Roosevelt, et pour autant que de besoin par le
Receveur-Préposé du bureau de Recette des Contributions Directes de et à
Luxembourg, établi et ayant ses bureaux à L-2982 Luxembourg, 18, rue du
Fort Wedell,

  appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique
REYTER d’Esch/Alzette en date du 2 mars 2017,

    comparant par Maître Steve COLLART, avocat à la Cour, demeurant à
Alzingen,

                                    et:

   C),

   intimé aux fins du susdit exploit REYTER du 2 mars 2017,
                                                                                2

   comparant par Maître Benoît MARECHAL, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg.
   _________________________________________________________

                            LA COUR D’APPEL :

    Antécédents de procédure

    En vertu d’une ordonnance présidentielle du 6 janvier 2017 et par
exploit d’huissier de justice du 11 janvier 2017, C) a fait assigner l’Etat du
Grand-Duché de Luxembourg à comparaître à l’audience extraordinaire des
référés pour voir

    - ordonner la mainlevée, sinon le sursis à exécution de la contrainte de
l’Administration des contributions directes avec commandement de payer
du 19 février 2016, en attendant une décision par le Bureau d’imposition
RTS Luxembourg 1, suite à la réclamation introduite par le demandeur,
    - ordonner la mainlevée, sinon le sursis à exécution des deux
sommations à tiers détenteur notifiées en date du 22 décembre 2016,
    - partant, condamner la partie assignée à reverser au requérant les
sommes transférées à l’Administration des contributions directes sur base
des deux sommations à tiers détenteur notifiées en date du 22 décembre
2016.

    C) a encore sollicité une indemnité de procédure de 1.000 €.

     Par ordonnance du 10 février 2017, une Vice-Présidente du tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, siégeant comme juge des référés, s’est
déclarée compétente pour connaître de la demande et a ordonné la
discontinuation des poursuites à l’encontre de C) et la suspension des effets
de la contrainte du 27 janvier 2016, rendue exécutoire le 19 février 2016, du
commandement du 24 mars 2016 et des deux sommations à tiers détenteur
numéros R1-16-01902 et R1-16-01903, notifiées le 22 décembre 2016,
jusqu’à ce que le juge d’instruction ait clôturé son instruction relative à
l’affaire inscrite sous le numéro Not. 480/17/CD (C01) P.V.. Elle s’est
déclarée incompétente pour connaître de la demande de C) en restitution des
sommes saisies-arrêtées en vertu des deux sommations à tiers détenteur
numéros R1-16-01902 et R1-16-01903 du 22 décembre 2016 et elle a rejeté
sa demande basée sur l’article 240 du NCPC. L’Etat a été condamné aux
frais de l’instance.
                                                                                3

    Contre cette ordonnance, qui n’a pas fait l’objet d’une signification,
l’Etat a régulièrement interjeté appel par exploit d’huissier de justice du 2
mars 2017, demandant, par réformation, à la Cour de dire non fondées les
demandes en discontinuation des poursuites et en suspension des effets de la
contrainte, du commandement et des deux sommations à tiers détenteur.

     C) a conclu à la confirmation de l’ordonnance entreprise. Il n’a pas
interjeté appel incident en ce qu’il a été débouté de sa demande en
restitution des sommes saisies-arrêtées.

    Exposé du litige

    Il résulte des pièces versées en cause que le 4 novembre 2015, le bureau
d’imposition RTS Luxembourg 1 a notifié à C) un bulletin d’appel en
garantie en vertu du § 118 de la Loi Générale des Impôts, suite à la faillite
de la société A) SA, motif pris qu’en sa qualité d’administrateur de ladite
société, C) serait personnellement tenu à l’accomplissement de toutes les
obligations fiscales incombant à la société A) SA en faillite, dont
notamment le paiement des impôts dus par ladite société.

    La société A) SA n’ayant pas rempli ses obligations fiscales en matière
d’impôt sur le revenu et d’impôt sur les salaires et pensions au titre des
années 2010 et 2011, sa dette fiscale s’élevait à la somme totale de
83.918,86 € dont l’Administration des contributions directes a poursuivi le
recouvrement à l’égard de l’administrateur C).

    Le 19 février 2016, le préposé du bureau des contributions de et à
Luxembourg a délivré une contrainte pour le montant de 83.918,86 € à
l’égard de C), personnellement tenu par bulletin d’appel en garantie émis en
vertu des § 103, 106, 109, 110 et 118 de la loi générale des impôts, avec
commandement de payer la somme de 83.970,06 € (y compris le coût de la
contrainte de 51,20 €).

    Le 30 mars 2016, le mandataire de C) a adressé une contestation à
l’Administration des contributions directes, motif pris que C) n’aurait
jamais été administrateur de la société A) SA en faillite, de sorte qu’il ne
saurait être tenu au paiement des impôts de ladite société pour manquement
à ses obligations d’administrateur de ladite société.

    Par décision du 13 mai 2016, le directeur de l’Administration des
contributions directes, considérant le courrier du 30 mars 2016 comme une
réclamation, s’est déclaré incompétent pour connaître de la réclamation
concernant la contrainte émise le 24 mars 2016 par le bureau de recette,
                                                                                4

l’acte attaqué relevant du recouvrement des impôts directs dont le
contentieux est du ressort exclusif des tribunaux de l’ordre judiciaire.

    La réclamation du 30 mars 2016 contre le bulletin en garantie émis le 4
novembre 2015 par le bureau RTS1 a été déclarée irrecevable pour cause de
tardiveté, le délai de réclamation de trois mois ayant expiré le 9 février
2016.

    Le 3 août 2016, C) a introduit un recours administratif en réformation,
sinon en annulation, contre le bulletin d’appel en garantie du 4 novembre
2015 et contre la décision du directeur de l’Administration des contributions
directes du 13 mai 2016.

   Le 22 décembre 2016, le préposé du bureau des contributions de et à
Luxembourg a notifié à C) deux sommations à tiers détenteur jusqu’à
concurrence des montants de 78.326,52 € (sommation n° R1-16-01902) et
de 5.612,80 € (sommation n° R1-16-01903), pour avoir paiement des
sommes redues au titre du bulletin d’appel en garantie du 4 novembre 2015.

    Le 4 janvier 2017, C) a déposé une plainte entre les mains du juge
d’instruction contre inconnu, du chef de faux, usage de faux, escroquerie à
jugement et abus de confiance, motif pris que jusqu’à la notification de
l’appel en garantie du 4 novembre 2015, il n’aurait pas eu connaissance de
ce qu’il figurait parmi les administrateurs de la société A) SA (en faillite),
alors que l’extrait du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire
de la société A) SA (en faillite) du 14 novembre 2008, qui fait apparaître sa
nomination comme administrateur de ladite société, serait signé par un tiers
non identifiable et n’attesterait aucunement l’information de C) ou son
acceptation dudit mandat.

    En exécution de l’ordonnance du juge d’instruction du 6 janvier 2017,
C) a consigné le 3 février 2017 auprès de la Caisse de Consignation, la
somme de 250 € exigée sous peine de non-recevabilité de la plainte, de sorte
qu’en vertu de l’article 3 alinéa 2 du code d’instruction pénale, l’instruction
pénale se trouve valablement engagée.

    C) demande à voir suspendre l’exécution des deux sommations à tiers
détenteur et de la contrainte avec commandement de payer en attendant une
décision définitive des juridictions administratives sur l’appel en garantie
qui en constitue le fondement et/ou d’une décision définitive suite à la
plainte pénale, tendant à établir qu’il n’a jamais été désigné et n’a jamais
accepté la désignation comme administrateur de la société A) SA.

     L’Etat du Grand-Duché de Luxembourg conclut à l’incompétence des
juridictions de référé pour connaître de la demande.
                                                                                5

    Il en serait de même de la demande en restitution des sommes saisies-
arrêtées, cette demande relevant de la compétence exclusive du juge de paix
siégeant en matière de saisie-arrêt spéciale et de cession sur salaire.

    La décision du juge des référés

    Pour se déclarer compétent pour connaître de la demande, le premier
juge s’est référé à l’article 12 de la loi modifiée du 27 novembre 1933
concernant le recouvrement des contributions directes qui dispose :

    « L’exécution pour les créances du Trésor prévues par la présente loi
sera exercée au moyen d’une contrainte décernée par le receveur et rendue
exécutoire par le directeur des contributions. Il sera procédé à la saisie-
exécution par un agent des contributions ou un huissier conformément au
Code de procédure civile. (…) ».

     Il en a conclu que la contrainte ne constitue donc pas une simple
décision administrative qui détermine les droits de l’administré ou l’impôt
redû à l’Etat, qu’elle ne se situe pas dans la phase d’imposition qui se
termine par une décision administrative relative à l’impôt, tel un bulletin
d’imposition, mais qu’elle intervient au contraire dans la phase de
recouvrement de l’impôt et est dès lors à qualifier d’acte de poursuite au
même titre que le commandement conformément aux dispositions de
l’article 12 de la loi modifiée du 27 novembre 1933 sur le recouvrement des
contributions directes.

     Il a jugé que la contrainte, signifiée ensemble avec le commandement,
est le premier acte de poursuite et représente le titre exécutoire permettant
une mesure d’exécution forcée. L’administration munie d’une contrainte
pourrait ainsi procéder à l’égard du contribuable par les voies d’exécution
de droit commun.

     En ce qui concerne la sommation à tiers détenteur, le premier juge a
retenu que la sommation, relevant de la procédure civile, est un acte
d’huissier enjoignant à un débiteur de payer ce qu’il doit ou d’accomplir
l’acte auquel il s’est obligé.

    Il a ensuite cité une décision de la Cour administrative (18 novembre
2003, n° 16643C du rôle) dans laquelle il a été retenu que le contentieux
fiscal dévolu aux juridictions de l’ordre administratif ne comprend pas les
actes posés dans le cadre de la phase de recouvrement de l’impôt alors que
l’exécution forcée par le receveur du montant ainsi liquidé ne peut être
contrôlée que par le juge civil tant en ce qui concerne les conditions
                                                                                6

générales qu’en ce qui concerne les conditions particulières de la
sommation à tiers détenteur.

    Le juge des référés a dès lors retenu que « si, aux termes des opérations
d’exécution, un différend surgit, il appartient, le cas échéant, à la juridiction
des référés d’examiner si la contestation surgie en cours de l’exécution est
suffisamment sérieuse pour ordonner une suspension des poursuites en
attendant la décision du juge du fond qui tranchera définitivement le
contentieux ».

    Il a qualifié la contestation de C) d’être administrateur de la société
A.CoRe Consulting de suffisamment sérieuse et a ordonné la
discontinuation des poursuites.

    La position de l’Etat

    L’Etat soutient que le juge des référés s’est à tort déclaré compétent
pour connaître de la demande, alors qu’il serait de jurisprudence constante
que pour ordonner la discontinuation des poursuites, il faudrait des
contestations sérieuses quant à la validité des actes d’exécution ou de
l’extinction de la dette ce qui ne serait pas le cas en l’espèce, dans la mesure
où les contestations de C) toucheraient l’imposition en elle-même.

    Appréciation par la Cour

    L’article 8 de la loi modifiée du 7 novembre 1996 portant organisation
des juridictions de l’ordre administratif dispose :

    « Le tribunal administratif connaît des contestations relatives:

     a)     aux impôts directs de l’Etat, à l’exception des impôts dont
l’établissement et la perception sont confiés à l’Administration de
l’Enregistrement et des Domaines et à l’Administration des Douanes et
Accises (…) ».

    Aux termes de l’article 932 alinéa 2 du NCPC le juge des référés est
compétent pour statuer sur les difficultés relatives à l’exécution d’un
jugement ou d’un autre titre exécutoire.

     Il est de jurisprudence que : « Si le débiteur peut agir en justice devant
les juridictions judiciaires contre une voie d'exécution de même que contre
les actes préparatoires de l'exécution, tels le commandement ou la contrainte
du receveur des contributions directes, en demandant notamment à cette
                                                                                7

juridiction de constater une irrégularité de forme ou un vice de fond
affectant l'acte de poursuite, il doit néanmoins saisir les juridictions
administratives pour attaquer un acte administratif, tel le bulletin
d'imposition. Si le juge des référés peut être conduit à se prononcer sur une
difficulté d'exécution d'une décision frappée d'un recours extraordinaire qui
n'a pas d'effet suspensif, ses pouvoirs sont cependant subordonnés à
l'existence d'une difficulté d'exécution, notion qui ne recouvre pas toutes les
situations et qui s'entend de tous les moyens susceptibles d'être invoqués par
le débiteur pour empêcher ou arrêter tous les moyens avancés par le
créancier pour s'y opposer. Constituent ainsi des difficultés d'exécution
justifiant la saisine du juge des référés sur base de l'article 932 alinéa 2 du
nouveau code de procédure civile, les moyens contestant la validité du titre
du créancier ; les moyens invoqués par le débiteur à l'effet d'établir que sa
dette a été éteinte par paiement, compensation ou novation; les contestations
soulevées par des tiers, notamment les demandes en revendication d'objets
saisis ; les demandes de délais de grâce, fondées sur l'application de l'article
1244 du code civil (Pierre ESTOUP : « La pratique des procédures
rapides », nos 118 et 122) (cf. Référé : 19 juin 2003, n° de rôle 80524, Cour,
arrêt référé du 28 octobre 2015, n° du rôle 42382).

    En l’occurrence, C) soutient qu’il existerait des contestations sérieuses
quant aux impôts réclamés par l’administration des contributions directes à
son égard en sa qualité d’administrateur de la société A), dans la mesure où
il conteste formellement avoir jamais été administrateur de cette société,
dont il n’aurait été qu’un simple salarié. Il affirme tout ignorer d’une
désignation au poste d’administrateur qui serait intervenue à son insu et
contre son gré, raison pour laquelle il a saisi le tribunal administratif d’un
recours contre la décision directoriale du 13 mai 2016 et déposé plainte pour
faux et usage de faux.

    Il en suit que C) fait valoir à l’égard de la créance fiscale alléguée des
contestations quant au bien-fondé de l’impôt réclamé, mais il ne fait valoir
aucune contestation par rapport à la validité de la contrainte et du
commandement litigieux ni par rapport à la validité de la sommation à tiers
détenteur.

    En se référant à la motivation de l’ordonnance de référé dans laquelle il
est dit qu’ « il n’est dès lors pas à exclure , au stade actuel de la procédure,
et compte tenu de l’instruction pénale actuellement en cours, que C) a été
nommé à la fonction d’administrateur de la société A) S.A. à son insu »,
force est de constater que le juge des référés a examiné une contestation
relevant du caractère justifié ou non de l’imposition, mais qu’il ne s’est pas
basé sur une contestation de la validité des actes d’exécution, à savoir la
contrainte avec commandement de payer du 19 février 2016 et les deux
sommations à tiers détenteur du 22 décembre 2016.
                                                                                8

     Il suit des développements qui précèdent que le juge des référés s’est à
tort déclaré compétent pour connaître des contestations de C).

    L’ordonnance dont appel est à réformer.

                             PAR CES MOTIFS :

    La Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière d’appel de
référé, statuant contradictoirement,

    reçoit l’appel ;

    le dit fondé ;

    réformant :

    dit que la juridiction de référé est incompétente pour connaître des
contestations de C) ;

    condamne C) aux frais des deux instances.
"


text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
no 188/2016

Audience publique du mardi, douze juillet deux mille seize

Numéro du rôle : 175.225

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Yves ENDERS, greffier.

                                   ENTRE:

A.), demeurant à ADR1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 15 février 2016,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                       ET:

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée
par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
____________________________________________________________________

                                    F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 175225 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 1er mars 2016, lors de laquelle elle fut fixée au 28 juin 2016, puis au 5 juillet
2016 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Lise REIBEL, avocat, en remplacement de Maître Claude WASSENICH,
avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture du jugement, de
l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître Antoine STOLTZ,
avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,
12 juillet 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 29 septembre 2015 au greffe de la justice de paix de et à
Luxembourg, la société anonyme SOC1.) SA a donné convocation à A.) à comparaître
devant le juge de paix de et à Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à
déguerpir des lieux situés au ADR1.) avec tous ceux qui les occupent de son chef dans
un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement, à voir fixer l’indemnité
d’occupation redue à partir du 9 janvier 2015 au montant de 1.200.- euros par mois,
sinon à tout autre montant à déterminer ex aequo et bono par le tribunal et aux fins de
l’entendre condamner à lui payer le montant de 3.513,69 euros à titre d’indemnité
d’occupation pour la période du 9 janvier au 31 juillet 2015. Elle a encore demandé
une indemnité de procédure de 1.250.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code
de procédure civile, ainsi que de voir assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire du 8 janvier 2016, le juge de première instance, après
avoir reçu la demande en la forme, a constaté que A.) est occupant sans droit ni titre
depuis le 9 janvier 2015. Il l’a partant condamné à déguerpir des lieux occupés avec
tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de trente jours à partir de la
notification du jugement. Il a, au besoin, autorisé la société anonyme SOC1.) SA à le
faire expulser dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur
simple présentation des quittances des ouvriers y employés. Le juge de première
instance a dit non fondée la demande de la société anonyme SOC1.) SA tendant à voir
fixer l’indemnité d’occupation redue par A.) à 1.200.- euros par mois et il l’en a
déboutée. Il a condamné A.) à payer à la société anonyme SOC1.) SA une indemnité
de procédure de 250.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile. Il a, en outre, condamné A.) au paiement des frais de l’instance et a rejeté la
demande tendant à voir assortir le jugement de l’exécution provisoire.

                                            2
A.) a régulièrement interjeté appel contre le prédit jugement.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à se voir accorder un délai de
déguerpissement de trois mois. Il demande encore à se voir décharger de sa
condamnation de payer une indemnité de procédure au profit de la société anonyme
SOC1.) SA. Finalement, il sollicite pour l’instance d’appel une indemnité de
procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile, ainsi que la condamnation de la société anonyme SOC1.) SA au paiement de
frais et dépens des deux instances, avec distraction au profit de son mandataire.

La société anonyme SOC1.) SA forme appel incident en ce qu’elle reproche au juge
de première instance de ne pas avoir fait droit à sa demande reconventionnelle tendant
à voir condamner A.) à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1.200.-
euros par mois à partir du 1er janvier 2015.

Pour le surplus, elle demande la confirmation du jugement entrepris, ainsi que pour
l’instance d’appel une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile.

       -   Moyens et prétentions des parties :

A.) fait grief au juge de première instance pour lui avoir accordé un délai de
déguerpissement qu’il qualifie de trop court.

A l’appui de son appel tendant à lui voir accorder un délai de déguerpissement de trois
mois, il fait plaider que, nonobstant le fait que le contrat de bail en cause ait été le
corollaire du contrat de travail l’ayant lié à la société anonyme SOC1.) SA, il n’en
demeurerait pas moins que le contrat de travail ne se serait achevé qu’après de longues
années, il aurait fait l’objet d’une procédure de reclassement suite à une longue
maladie. Ainsi le contrat de travail entre parties a été conclu en date du 2000 et
l’attribution du logement de service a été stipulée par avenant au contrat de travail du 4
avril 2008.

A.) expose se trouver dans une situation de faiblesse extrême, alors qu’il s’est vu
notifier le retrait de sa pension d’invalidité transitoire en date du 13 octobre 2015 et
qu’il ne serait toujours pas fixé par une décision définitive de sorte qu’il ignore encore
actuellement la nature et le montant de ses revenus. Ceci étant il lui est
particulièrement difficile de pouvoir rechercher valablement un nouveau logement
adéquat. S’y ajoute qu’il a encore à sa charge sa fille en poursuite d’études justifiées,
ainsi que son fils gravement handicapé suite à un accident de la circulation et que son
épouse ne travaille pas.

La société anonyme SOC1.) SA s’oppose aux prétentions de A.) et demande son
déguerpissement avec effet immédiat en faisant valoir que depuis la fin du contrat de

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travail, le 9 janvier 2015, A.) n’a plus le droit d’occuper le logement de service en
cause.

Elle fait plaider avoir été très conciliante en lui avoir concédé dans un premier temps
un délai de six mois puis encore un mois supplémentaire avant de saisir les instances
judiciaires.

La société anonyme SOC1.) SA ne conteste pas que A.) continue à s’acquitter du
loyer, qui dans le cadre du contrat de travail a été fixé au montant de 680.- euros par
mois.

Elle demande à le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un
montant de 1.200.- euros par mois à partir de la fin du contrat de travail, soit le neuf
janvier 2015.

       -   Motifs de la décision :

A.) conclut à l’irrecevabilité de l’appel incident au motif qu’il ne saurait porter sur des
chefs non entrepris par l’appel principal en l’occurrence limité à la seule durée du délai
de déguerpissement.

Or il est constant que même lorsque l’appel principal est restreint à certains chefs du
jugement, l’intimé peut appeler incidemment, en tout état de cause, de tous les autres
chefs dont il n’y a pas eu appel principal, sans qu’il n’y ait à distinguer selon qu’il
s’agit de chefs connexes à celui dont il a été fait appel ou de chefs qui en sont
indépendants, et alors même que l’appel principal ne porte que sur un accessoire.
(Cour 4 février1980, Pas. 25, 20).

Le moyen est partant à rejeter et l’appel incident est à déclarer recevable.

Il est constant en cause que A.) a été aux services de la société anonyme SOC1.) SA
du 11 septembre 2000 au 9 janvier 2015.

Par avenant au contrat de travail du 4 avril 2008 la société anonyme SOC1.) SA a mis
à sa disposition un logement de service sis au ADR1.).

Dans le prédit avenant les parties contractantes avaient expressément retenu que A.)
s’engage à quitter le prédit logement de service quand un terme sera mis à son contrat
de travail.

Le contrat de travail est venu à échéance en date du 9 janvier 2015.

Par courrier du 12 janvier 2015, la société anonyme SOC1.) SA a demandé à A.) de
libérer le logement de service dans un délai de 6 mois afin qu’il soit à sa disposition à
partir du 15 juillet 2015.

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Il est constant que le contrat de mise à disposition d’un logement de service prend fin
avec le contrat de travail auquel il est intimement lié.

En l’occurrence, A.) a été informé au plus tard par lettre du 12 janvier 2015 qu’il
devrait quitter les lieux loués.

Le tribunal constate qu’au vu des pièces versées en cause que les prétendues
recherches entamées pour retrouver un logement adéquat sont plus que succinctes.

En effet, A.) se limite à verser une copie d’une annonce d’une maison à louer contre
paiement d’un loyer mensuel de 2.300.- euros et une lettre lui adressée en date du 16
juin 2015 par l’agence immobilière B.) l’informant ne pas pouvoir lui présenter des
biens conformes à ses demandes.

Il appert encore des éléments du dossier que A.) s’est adressé au courant du mois de
juillet 2015 au Fonds du Logement.

Le tribunal retient partant au vu des éléments de la cause que depuis le 12 janvier 2015
A.) aurait pu planifier son départ. Au vu de la situation particulière de A.) plus
amplement développée plus haut et à défaut par A.) de fournir des éléments
d’appréciation qui justifieraient d’étendre le délai de déguerpissement au-delà du délai
usuel d’un mois à compter de la signification du jugement, le juge de première
instance est à confirmer en ce qu’il lui a accordé un délai de déguerpissement de trente
jours, sauf à dire que le délai de déguerpissement de trente jours court à partir de la
signification du présent jugement.

A l’appui de son appel incident, la société anonyme SOC1.) SA demande encore à
voir condamner A.) au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de
1.200.- euros par mois à partir de la cessation du contrat de travail, le 9 janvier 2015.

A l’appui de sa demande, elle fait plaider que le loyer actuellement payé de 680.-
euros par mois ne correspondrait pas au prix réel du marché pour le logement occupé
mais aurait constitué un avantage en nature dans le cadre du contrat de travail.

A.) conteste le montant réclamé faute d’être justifié par des pièces à l’appui.

Le tribunal rappelle que l’indemnité due du chef d’une occupation sans droit ni titre
trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause; l’occupant s’enrichit par la
jouissance des lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri.
Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en
principe de l’appréciation souveraine des juges du fond (Jurisclasseur Civil art. 1708 à
1782 fasc. 295, n°25). Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de
la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que
le dommage est inférieur ou supérieur (La Haye et Vankerckhove, Novelles, droit civil
- Le louage des choses, nos 362 et 407).

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Le montant de l'indemnité d'occupation ne doit pas nécessairement être calqué sur le
loyer stipulé, mais le juge peut le fixer souverainement en tenant compte de l'ensemble
des éléments de la cause.
Le tribunal retient, conformément aux plaidoiries de A.), que la société anonyme
SOC1.) SA reste en défaut de rapporter le bien-fondé de ses prétentions concernant le
montant réclamé à titre d’indemnité d’occupation.
A défaut de fournir des précisions, pièces à l’appui, sur le logement de service mis à sa
disposition, notamment quant à sa superficie, le juge de première instance est à
confirmer en ce qu’il a dit non fondée sa demande de ce chef.
L’appel incident n’est dès lors pas fondé.
Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à se voir décharger du paiement
d’une indemnité de procédure de 250.- euros au profit de la société anonyme SOC1.)
SA.

Au vue de l’issue du litige et dans la mesure où l’allocation d’une indemnité de
procédure tout comme son montant appartient discrétionnairement au juge, il y a lieu
de confirmer le juge de paix sur ce point.

Pour l’instance d’appel, les deux parties demandent une indemnité de procédure, de
1.500.- euros pour A.) et de 2.500.- euros pour la société anonyme SOC1.) SA.

Au vu du sort réservé aux appels principal et incident, leur demande respective n’est
pas fondée.

                           PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit les appels principal et incident recevables en la forme,

les dit non fondés,

partant confirme le jugement entrepris du 8 janvier 2016, sauf à dire que le délai de
déguerpissement de trente jours court à partir de la signification du présent jugement,

dit recevables mais non fondées les demandes respectives de A.) et de la société
anonyme SOC1.) SA en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

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impose les frais et les dépens de l’instance d’appel pour moitié à A.) et pour moitié à la
société anonyme SOC1.) SA.

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