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Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 59/2016

Audience publique du mardi, quinze mars deux mille seize

Numéros 174350 et 174234 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

                                           I

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social
   à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de
   commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
2) A.), sans état connu, demeurant à L-(…),
appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de
Diekirch du 24 décembre 2015,
sub 1) et 2) comparant par Maître Frank WIES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOC2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
   représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
   commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
2) B1.), retraité, et
3) B2.), les deux demeurant à L-(…),
Intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,
sub 1) comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,
sub 2) et 3) comparant par Maître Alain BINGEN, avocat, demeurant à Diekirch,
                                                 II

Entre

la société anonyme SOC2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de
Diekirch du 24 décembre 2015,
comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) B1.), retraité, et
2) B2.), les deux demeurant à L-(…),
Intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,
sub 1) et 2) comparant par Maître Alain BINGEN, avocat, demeurant à Diekirch.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits

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Les affaires, inscrites sous les numéros 174234 et 174350 du rôle et appelées pour
fixation le 19 janvier 2016, furent fixées pour plaidoiries à l’audience publique du
mardi, 1er mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Frank WIES, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée
SOC1.) S.àr.l. et A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses
explications.
Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, en remplacement de Maître Jean
KAUFFMAN, comparant pour la société anonyme SOC2.) S.A., fut entendue en ses
explications.
Maître Alain BINGEN, avocat, comparant pour B1.) et B2.), fut entendu en ses
explications.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
15 mars 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Suivant contrat de bail signé le 27 février 2003, B1.) a donné en location à la société
SOC2.) un immeuble de commerce et d’habitation (« Geschäfts- und Wohnhaus zum
Betrieb einer Gastwirtschaft ») connu sous l’enseigne « CAFE.) » moyennant
paiement d’un loyer de 1.050,00 euros par mois.
Par accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu le 11 juin 2010,
la société SOC2.) a donné en sous-location à la société à responsabilité limitée
SOC1.) S.àr.l., représentée par son gérant A.), « le débit de boissons, à usage de
café, connu sous l’enseigne CAFE.), la location comprenant : le local à café,
habitation, cave, grenier, maison privée adjacente avec jardin et garage, pièce à côté
et hangar », moyennant paiement d’un loyer indexé de 1.466,14 euros.
Suivant courrier adressé le 19 mars 2015 à la société SOC2.), B1.) a résilié le
contrat de bail avec effet au 31 décembre 2015.
Par courrier du 2 avril 2015, la société SOC2.) a résilié le contrat de sous-bail la liant
à la société SOC1.) au même jour.
Par requête déposée le 17 juillet 2015, la société SOC1.) et A.) ont fait convoquer la
société SOC2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour s’entendre accorder
un premier sursis commercial de six mois courant du 31 décembre 2015 au 30 juin
2016, sur base de l’article 1762-8 du code civil.
Par requête en intervention déposée le 24 juillet 2015, la société SOC2.) a fait
convoquer B1.) et son épouse, B2.), devant le même tribunal pour s’entendre
accorder un premier sursis commercial d’une durée de six mois pour la même
période.

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A l’appui de leur demande, la société SOC1.) et A.) ont exposé qu’ils ont sous-loué
auprès de la société anonyme SOC2.) un immeuble commercial situé à L-(…) pour y
exploiter un café-auberge dénommé « CAFE.) ». Le contrat de bail aurait été
reconduit pour une durée de trois ans, jusqu’au 31 décembre 2015.
Le 7 mars 2015, le contrat de bail aurait été résilié par la société SOC2.) avec effet
au 31 décembre 2015.
La société SOC1.) et A.) ont précisé qu’ils exploitent un commerce de restauration et
une auberge qui est louée par l’Office Luxembourgeois de l’Accueil et l’Intégration
(ci-après dénommé « OLAI ») pour y héberger des demandeurs d’asile. Ils ont
déclaré vouloir continuer l’exploitation de leur commerce à proximité de
l’emplacement actuel, mais ne pas encore avoir trouvé de nouveau local, en dépit de
leurs recherches. Ils seraient, par ailleurs, tenus de trouver un nouveau logement
pour leurs pensionnaires.
Lors des plaidoiries de première instance, la société SOC2.) s’est opposée à l’octroi
du sursis en soutenant avoir donné en sous-location à la société SOC1.) et A.) un
local destiné à servir à l’exploitation d’un café et non d’un foyer. Contrairement aux
affirmations de ces derniers, elle n’aurait jamais donné son accord formel ou tacite
pour une sous-location.
Les époux B.) se sont également opposés à l’obtention du sursis en faisant valoir
que, le contrat de bail conclu entre eux et la société SOC2.) avait comme objet
l’exploitation d’un café et non d’un foyer. Le contrat conclu entre la société SOC2.) et
la société SOC1.) et A.) aurait également eu trait à un débit de boissons et non à
l’exploitation d’une auberge.
La société SOC1.) et A.) auraient violé les dispositions contractuelles en sous-louant
une partie de l’immeuble loué à l’OLAI, de sorte qu’il n’y aurait pas lieu de leur
accorder de sursis.
Les époux B.) ont, par ailleurs, affirmé avoir signé un compromis de vente relatifs
aux locaux et ont déclaré que la signature de l’acte notarié était fixée au
15 janvier 2016.
Subsidiairement, ils ont demandé à voir limiter le sursis commercial à deux mois et à
voir fixer le loyer à la somme de 4.500,00 euros par mois pendant la durée du sursis
commercial.
Par jugement du 18 novembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, rendu
contradictoirement entre parties, a :
 • reçu les demandes en la forme,
 • joint les deux affaires,
 • rejeté la demande de la société SOC1.) et de A.) tendant à l’obtention d’un
   premier sursis commercial,
 • déclaré sans objet la demande concernant l’obtention d’un sursis commercial de
   la société SOC2.),
 • condamné la société SOC1.) et A.) aux frais et dépens de l’instance.

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Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’en vertu des
dispositions de l’article 1762-8 du code civil, le bailleur ne peut s’opposer au sursis
que pour besoin personnel ou pour un motif grave et légitime et qu’il lui appartient
d’établir, le cas échéant, la véracité et le bien-fondé du motif invoqué.
Il a retenu que l’intérêt financier du bailleur principal à voir libérer les locaux donnés à
bail à l’expiration de celui-ci afin de revendre sa propriété ne constitue ni un besoin
personnel, ni une cause grave et légitime.
Le juge de première instance a ensuite noté que le contrat de bail commercial conclu
entre les époux B.) et la société SOC2.), prévoit que l’objet donné en location sert
uniquement de débit de boissons et que la sous-location est seulement autorisée
avec une autorisation préalable du bailleur. Il a encore relevé que l’article 5 des
conditions générales du contrat de sous-bail conclu entre la société SOC1.) et la
société SOC2.) prévoit que « le bien étant donné en location à usage de débit de
bières et autres boissons, il est expressément convenu que le PRENEUR ne peut en
changer la destination, même partiellement, ni en négliger l’exploitation » et que « la
cession de la location ou la sous-location à des tiers n’est autorisée en tout ou en
partie qu’avec l’autorisation écrite et préalable de la BRASSERIE (…) ».
Après avoir constaté que la société SOC1.) et A.) restaient en défaut de prouver ou
d’offrir en preuve que la société SOC2.) ait marqué son accord avec une sous-
location des lieux loués, le juge de première instance a retenu que le fait de changer,
au moins partiellement, la destination du bien loué en donnant en sous-location une
partie de l’immeuble à l’OLAI, sans autorisation préalable du bailleur, constituait une
cause grave et légitime justifiant le refus de l’octroi du sursis commercial.
De ce jugement, la société SOC1.) et A.) ont régulièrement relevé appel par exploit
d’huissier du 24 décembre 2015.
Par exploit d’huissier du même jour, la société SOC2.) a également régulièrement
relevé appel du même jugement.
Prétentions et moyens des parties
Par réformation de la décision entreprise, la société SOC1.) et A.) concluent à se voir
accorder un premier sursis commercial de six mois à partir du 31 décembre 2015 et
ce jusqu’au 30 juin 2016.
Ils sollicitent une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première
instance et de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.
A l’appui de leur recours, ils font exposer que l’OLAI héberge, depuis 2005, des
demandeurs d’asile dans la partie « auberge » des lieux loués. Les appelants
soutiennent que tant les consorts B.) que la société SOC2.) étaient au courant de
cette pratique et avaient donné leur accord à cet hébergement. Ceux-ci auraient ainsi
notamment donné leur accord pour la réalisation de travaux d’aménagement du
grenier à cet effet.
Les appelants font grief au juge de première instance d’avoir retenu qu’ils
sous-louaient une partie des lieux pris en location en violation des stipulations
contractuelles et insistent sur le fait que les lieux loués portent sur l’exploitation d’un
café-auberge, l’activité d’auberge consistant, par définition, à héberger des
personnes contre rémunération. Ils contestent toute sous-location des lieux à l’OLAI,
de même qu’ils contestent tout changement de destination du bien loué.
En ordre subsidiaire, au cas où il devrait être retenu que les appelants hébergent,
respectivement sous-louent, une partie des biens loués sans autorisation et en
violation des stipulations contractuelles, ils se réfèrent aux pièces versées au dossier
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afin de prouver que tant la société SOC2.) que les époux B.) avaient connaissance
et avaient accepté l’hébergement de demandeurs d’asile. Pour autant que de besoin,
les appelants formulent l’offre de preuve par l’audition de témoins suivante :
« Depuis l’année 2005, sans préjudice quant à la date exacte, l’Office
luxembourgeois de l’accueil et de l’intégration héberge de 25 à 30 personnes,
demandeurs de protection internationale, au Café-Auberge CAFE.) sis à (…).
Cet hébergement ne se fait pas sous forme de conclusion d’un contrat de
sous-location, mais par une facturation forfaitaire adressée par l’exploitant du Café-
Auberge CAFE.) à l’Office luxembourgeois de l’accueil et de l’intégration.
Dès le début de cette relation commerciale, l’hébergement de demandeurs de
protection internationale était connue et acceptée tant par les propriétaires des lieux,
les époux B.) que par les locataires principaux, la société anonyme SOC2.).
Monsieur B1.) en avait été avisé verbalement et il a visité le commerce donné en
location après le début de l’hébergement de demandeurs de protection
internationale.
Deux délégués de la société anonyme SOC2.), Messieurs C.) et D.), en avaient
également été avisés verbalement et ils n’ont jamais exprimé la moindre objection
quant à cette activité commerciale des exploitants du Café-Auberge CAFE.).

En 2010, lors de la cession du commerce Café-Auberge CAFE.) d’SOC3.) sàrl à
SOC1.) sàrl, l’affectation d’une partie du commerce à l’hébergement de demandeurs
de protection internationale a continué au vu et au su tant des propriétaires, les
époux B.), que du bailleur, la société anonyme SOC2.).
A aucun moment, depuis la reprise de l’exploitation du Café-Auberge CAFE.) par
SOC1.) sàrl jusqu’à la résiliation du bail en mars 2015, les époux
B.) ou le bailleur, la société anonyme SOC2.), ont dénoncé le fait que l’hébergement
de demandeurs de protection internationale serait contraire au contrat de sous-
location du 11 juin 2010. »
La société SOC2.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.
Elle rappelle que le contrat de sous-bail interdit toute sous-location sans son accord
écrit et préalable, lequel ferait défaut en l’espèce.
Elle insiste sur le fait que le bail porte sur un débit de boissons à usage de café et
non pas sur une auberge. Le fait que le contrat stipule que la location comprend une
partie habitation signifierait uniquement que le preneur A.) pourrait y loger avec sa
famille. Néanmoins, l’hébergement de demandeurs d’asile, ce qui violerait les
dispositions du contrat de sous-location, n’aurait jamais été accepté par la société
SOC2.). Elle renvoie aux stipulations du contrat de bail ainsi qu’aux conditions
générales afin d’asseoir sa version des faits.
La société SOC2.) conclut au rejet de l’offre de preuve pour défaut de pertinence,
motif pris que celle-ci se rapporte à des faits antérieurs à la prise à bail des lieux
loués.
Elle reproche finalement aux appelants de ne pas avoir fait de recherches afin de
retrouver un nouveau local et estime que ceux-ci ne méritent pas la faveur du sursis.
En ordre tout à fait subsidiaire, il y aurait lieu de limiter la durée du sursis au jour du
prononcé du présent jugement.
La société SOC2.) conclut finalement, à son tour, à l’allocation d’une indemnité de
procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.
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Les époux B.) concluent également à la confirmation du jugement entrepris. Ils
contestent avoir donné leur accord à la sous-location ou à l’hébergement de
demandeurs d’asile et soutiennent n’avoir eu connaissance du fait que certaines
chambres étaient données en location à l’OLAI que suite à une visite des lieux en
février 2015.
En ordre subsidiaire, ils demandent à voir limiter la durée du sursis à trois mois et
sollicitent la fixation du loyer pendant cette durée à la somme mensuelle de 4.500,00
euros.
Ils contestent finalement l’indemnité de procédure réclamée par les appelants pour la
première instance, au motif que ces derniers n’avaient pas formulé une telle
demande en première instance.
Par exploit d’huissier du 24 décembre 2015, la société SOC2.) conclut, au cas où il
serait accordé un sursis commercial à la société SOC1.) et à A.), à se voir accorder
le même sursis commercial.
Appréciation du tribunal
Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient de joindre les rôles
inscrits sous les numéros 174234 et 174350 afin d’y statuer par un seul et même
jugement.
En vertu de l’article 1762-8 du code civil, le preneur commerçant dont le bail vient à
cesser peut demander deux sursis successifs.
Le sursis commercial n'est applicable que dans l'hypothèse où il existe entre parties
un contrat de bail qui vient à cesser par suite de l'expiration de sa durée.
La cessation du bail commercial constitue donc une condition de l’octroi d’un sursis
commercial.
Tel est le cas en l’espèce, tant les époux B.) que la société SOC2.) ayant notifié la
résiliation à leur preneur avec effet au 31 décembre 2015.
C’est, dès lors, à bon droit que le premier juge a dit la demande tendant à l’octroi
d’un sursis commercial recevable.
Il est rappelé que le sursis commercial constitue une prorogation judiciaire du contrat
de bail, de sorte que les parties restent tenues de toutes leurs obligations respectives
découlant du contrat de bail.

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Le but du législateur, en introduisant la possibilité de l’octroi de deux sursis
commerciaux d’un maximum de six mois chacun, a été d’éviter qu’un commerçant
établi depuis un certain temps dans un lieu déterminé ne soit d’un jour à l’autre forcé
de quitter son local de commerce sans avoir trouvé un emplacement de rechange,
de devoir délaisser sa clientèle, de perdre partant une partie de son fonds de
commerce, de devoir congédier son personnel et de risquer de rester lui-même sans
moyens d’existence. Le sursis commercial n’est pourtant pas un droit absolu, mais
une mesure transitoire accordée gracieusement au locataire dont le bail vient à
terme, que le juge de paix peut refuser le cas échéant.
Le bénéfice du sursis commercial, qui a été introduit par le législateur aux fins
d’éviter des expulsions inconsidérées, doit être refusé à un commerçant qui ne
prouve pas avoir l’intention de continuer durant un certain temps l’exploitation
commerciale dans les lieux pris en location.
Aux termes de l’article 1762-8 alinéa 2 du code civil, le sursis sera refusé si le
bailleur prouve avoir besoin de l’immeuble pour l’exploiter lui-même ou pour le faire
exploiter par ses descendants ou pour d’autres motifs graves et légitimes relevant de
l’appréciation souveraine des juges du fond.
En l’occurrence, les bailleurs s’opposent au sursis demandé, au motif que les
appelants sous-loueraient à l’OLAI, respectivement hébergeraient des demandeurs
d’asile, dans les lieux loués, ce en violation flagrante des dispositions du contrat de
bail.
Il est certes constant en cause que la société SOC1.) et à A.) hébergent des
demandeurs d’asile dans les lieux pris en location.
Contrairement aux affirmations des époux B.) et de la société SOC2.), cet
hébergement ne s’analyse toutefois pas en une sous-location, la preuve de la soi-
disant sous-location laissant d’être rapportée en l’espèce. Ceci est d’ailleurs confirmé
par                   le                courrier                 adressé                le
15 décembre 2015 par le directeur de l’OLAI à la société SOC1.), aux termes duquel
il est certifié que la collaboration entre l’OLAI et la société SOC1.) n’est pas régie par
un contrat de sous-location.
Tous les arguments développés par la société SOC2.) ainsi que par les époux B.)
relatifs à l’absence d’autorisation écrite et préalable de la prétendue sous-location
tombent dès lors à faux.
Il ne saurait partant être fait grief à la société SOC1.) et à A.) d’avoir sous-loué une
partie de locaux sans autorisation, aucune violation du contrat de sous-bail n’étant, à
ce titre, à déplorer dans le chef de la société SOC1.) et de A.).
L’hébergement de demandeurs d’asile par le biais de l’OLAI n’est pas de nature à
constituer un motif grave et légitime permettant de refuser le sursis sollicité.
En effet, l’accord de sous-bail prévoit expressément qu’il porte sur « un immeuble à
usage de commerce et d’habitation ».
La circonstance que cet immeuble soit dénommé, dans les stipulations entre parties,
de « débit de boissons » ne porte pas à conséquence, étant donné que selon le
libellé de l’objet du bien pris à bail, il a clairement été convenu entre parties que le
bien porte sur un immeuble de commerce et d’habitation.
L’article 5 des conditions générales prévoit notamment, dans ce contexte, que les
locaux affectés à l’habitat éventuel sont à considérer comme formant l’accessoire du
commerce.

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Contrairement aux affirmations de la société SOC2.), la partie « habitation » stipulée
dans l’accord de sous-bail n’était pas uniquement destinée à l’habitation personnelle
de A.).
En effet, suite à la demande de la société SOC1.) tendant à se voir autoriser à
aménager le grenier du local afin de le rendre habitable, la société SOC2.) a, par
courrier du 15 novembre 2010, marqué son accord, tout en soulignant que la société
SOC1.) était tenue de respecter le règlement grand-ducal du 25 février 1979
concernant la sous-location de chambres.
Nonobstant les termes quelque peu malheureux empruntés par la société SOC2.) –
le susdit règlement étant en réalité relatif à la détermination des critères de location,
de salubrité ou d’hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la
location – il résulte des termes employés par le sous-bailleur, que celui-ci était au
courant, et ce dès le début de la prise à sous-bail, que la société SOC1.) allait
héberger des personnes dans les lieux loués.
Elle est partant malvenue de contester avoir eu connaissance de l’hébergement de
plusieurs personnes par la société SOC1.).
Il résulte, de surcroît, du certificat établi le 2 juin 2015 par le directeur de l’OLAI que
celle-ci héberge au CAFE.) des demandeurs d’asile depuis 2005, soit antérieurement
au contrat de sous-bail intervenu entre la société SOC2.) et la société SOC1.).
Eu égard aux susdites considérations, aucune violation de leurs engagements
contractuels ne saurait être reprochée à la société SOC1.) et à A.), de sorte que les
bailleurs restent en défaut de justifier d’un motif grave et légitime afin de s’opposer
au sursis sollicité.
Au regard du susdit constat, l’offre de preuve présentée par la société SOC1.) et A.)
est à rejeter pour être superfétatoire.
Par ailleurs et contrairement aux développements de la société SOC2.), il ne saurait
être soutenu que le sursis commercial ne saurait être accordé que si le preneur
paraît mériter cette faveur. Le législateur n'a, en effet, usé de cette formulation qu'en
ce qui concerne les sursis relatifs aux baux d'habitation (cf. TAL 29 octobre 1992, no
205/92).
Il résulte des développements qui précèdent que c’est à tort que le juge de première
instance a refusé d’accorder un sursis commercial à la société SOC1.) et à A.).
Dans la mesure où les époux B.) et la société SOC2.) ne font état d’aucun motif
légitime pour s’opposer au sursis réclamé de six mois et compte tenu du fait qu’au vu
des intérêts respectifs en présence, il existerait un préjudice plus important au
détriment de la société SOC1.) et de A.) que des bailleurs si le contrat de bail n’était
pas prolongé de six mois - les sous-locataires s’acquittant de toutes leurs obligations
contractuelles - il convient, par réformation de la décision entreprise, de leur accorder
un premier sursis commercial de six mois courant du 1er janvier 2016 au
30 juin 2016.
Par réformation de la décision dont appel, il y a lieu d’accorder à la société SOC2.) le
même sursis commercial.
Il s’ensuit que les appels sont fondés.
Aux termes de l’article 1762-8 (1) alinéa 4 du code civil, le juge de paix saisi aura
compétence pour fixer le loyer pendant la durée du sursis.
Il y a lieu de préciser que le juge, saisi d’une demande en fixation du loyer pendant la
durée du sursis commercial, ne peut pas faire abstraction des données
                                                                                26
concurrentielles, il doit cependant chercher, dans la mesure du possible, à concilier
les intérêts patrimoniaux et du bailleur et du preneur (Lux. 27 juin 1990, cf. Georges
Krieger, Le bail commercial, n° 166, p. 162).
Le juge, saisi d’une telle demande doit tenir compte de tous les éléments de la cause
et prendre en considération tant les intérêts du bailleur qui, surtout si le bail venu à
expiration était de longue durée, aura intérêt à voir adapter le loyer aux données
économiques actuelles, que ceux du preneur pour lequel la fixation d’un loyer hors
de proportion avec celui initialement convenu risque de transformer en fardeau le
sursis pourtant conçu comme une faveur (Lux. 6 juin 1991, n° 107/91 ; Lux.
3 juin 2003, rôle n° 8096).
En l’occurrence, force est de constater que les époux B.) restent en défaut d’apporter
le moindre élément de nature à justifier leur demande tendant à voir fixer le montant
du loyer au quadruple de ce qui avait été convenu entre parties pendant la durée du
contrat de bail.
Faute de motivation de la demande en augmentation du loyer, le tribunal fixe le loyer
redu pendant la période du sursis au montant tel que convenu entre parties pendant
la durée du contrat de bail et de sous-bail.
Conformément aux conclusions des époux B.), la demande en obtention d’une
indemnité de procédure formulée par la société SOC1.) et à A.) pour la première
instance est irrecevable faute par ces parties d’avoir sollicité une indemnité de
procédure lors des débats de première instance.
Compte tenu du fait qu’aucune des parties n’établit l’iniquité requise par l’article 240
du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de débouter la société SOC1.), A.)
ainsi que la société SOC2.) de leurs demandes respectives en obtention d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel.
                                    Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
joint les rôles inscrits sous les numéros 174234 et 174350,
reçoit les appels relevés le 24 décembre 2014 en la forme,
rejette comme étant superfétatoire l’offre de preuve formulée par la société à
responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. et par A.),
dit les appels fondés,
partant, par réformation du jugement entrepris,

                                                                                27
accorde à la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. et à A.) un premier sursis
commercial     de     six   mois       courant   du     1er      janvier   2016     au
30 juin 2016,
accorde à la société anonyme SOC2.) S.A. un premier sursis commercial de six mois
courant                                                                       du
1 janvier 2016 au 30 juin 2016,
 er

fixe le loyer pendant la durée du premier sursis commercial au montant mensuel tel
que convenu entre parties dans leurs contrats de bail respectifs,
condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. et A.) à payer à la
société anonyme SOC2.) S.A. le loyer mensuel tel que contractuellement fixé entre
parties,
condamne la société anonyme SOC2.) S.A. à payer aux époux B.) le loyer mensuel
tel que contractuellement fixé entre parties,
dit la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. et de A.) en
obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance irrecevable,
déboute la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l., A.) ainsi que la société
anonyme SOC2.) S.A. de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel,
fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la
anonyme SOC2.) S.A., pour un quart à B1.) et pour un quart à B2.).

                                                                                28
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 64/2016

Audience publique du mardi, quinze mars deux mille seize

Numéro 171382 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Anne CONTER, juge,
Lynn STELMES, juge-déléguée,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), salarié, demeurant à ADR1.),
appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du
6 août 2015,
comparant par Maître Jean-Paul KILL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) B.), sans état connu, et
2) C.), sans état connu, les deux demeurant à L-(…),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,
sub 1) et 2) comparant par Maître Admir PUCURICA, avocat, demeurant à
Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 171382 du rôle et appelée pour fixation le
29 septembre 2015, fut refixée pour fixation au 6 octobre 2015 et ensuite pour
plaidoiries d’abord au 2 novembre 2015 et finalement à l’audience publique du mardi,
23 février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Jean-Paul KILL, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel
et fut entendu en ses explications.
Maître Admir PUCURICA, avocat, comparant pour B.) et C.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
15 mars 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Par requête déposée au greffe le 9 avril 2015, B.) et C.) ont fait convoquer A.) à
comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner au
paiement de la somme de (886,33 + 57.55 + 5.485,11 =) 6.431,99 euros, au titre des
adaptations de l’indice pour l’année 2014, au titre de l’adaptation indiciaire pour le
mois de janvier 2015, ainsi qu’au titre des arriérés de loyers et d’avances sur
charges pour les mois de février, mars et avril 2015.
Ils ont demandé à voir résilier le contrat de bail existant entre parties et à voir
condamner A.) au déguerpissement des lieux loués.
Ils ont encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et
ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
A l’appui de leur demande, B.) et C.) ont exposé que par contrat de bail conclu en
date du 23 mai 2007, A.) a pris en location auprès de la société civile immobilière
SOC1.) des locaux comprenant un bureau au rez-de-chaussée et au premier étage,
une cave, ainsi qu’un emplacement de voiture pour un loyer mensuel de 1.200,00
euros, charges non comprises, dans un immeuble en copropriété dénommé
«Résidence M.)», sis à ADR1.).
Par acte notarié du 30 décembre 2013, la société civile immobilière et de placement
SOC1.) aurait vendu à C.) et à B.) plusieurs lots dans la «Résidence M.)», dont ceux
loués par A.).
A l’audience des plaidoiries de première instance, B.) et C.) ont réduit leur demande
au montant de 3.002,12 euros, correspondant au loyer et avances sur charges pour
l’année 2015, aux adaptations indiciaires pour l’année 2014, ainsi qu’aux adaptations
indiciaires pour février à juin 2015.
A.) a formulé une demande reconventionnelle tendant au remboursement d’un
montant de 1.848,00 euros au titre d’un trop perçu de loyer.
Il a soutenu que la clause indiciaire contenue dans le contrat de bail n’avait pas
vocation à s’appliquer, les lieux loués ne constituant pas un local de commerce. Il a
précisé que l’appartement au premier étage était destiné à l’habitation.
Par jugement du 15 juillet 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant
contradictoirement, a :

                                                                                9
- reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,
- dit la demande de B.) et de C.) fondée jusqu’à concurrence de 1.828,37 euros,
- condamné A.) à payer à B.) et à C.) le montant de 1.828, euros, avec les intérêts
  au taux légal à partir du 22 juin 2015, jusqu’à solde,
- nommé expert Maître Luc OLINGER, avocat à la Cour, demeurant à L-1135
  Luxembourg, 7, avenue des Archiducs,
  avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit
  et motivé à déposer au greffe de la Justice de paix de Luxembourg de déterminer
  à quel loyer indexé B.) et C.) peuvent prétendre à partir du 1er janvier 2014
  jusqu’au 30 juin 2015 sur base du contrat de bail du 23 mai 2007,
- ordonné à B.) et C.) de verser à l’expert au plus tard le 7 août 2015 la somme de
  500,00 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de ce dernier et d’en
  justifier au greffe du tribunal,
- autorisé l’expert à s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires à
  l’accomplissement de sa mission et même à entendre d’autres personnes,
- dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,
  l’expert devra en avertir le magistrat qui a ordonné la mesure d’instruction,
- dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 30 octobre 2015
  au plus tard,
- résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de A.) pour motif
  grave consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances contractuelles,
- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son
  chef dans un délai de quatre mois à partir de la notification du jugement,
- au besoin, autorisé les requérants à faire expulser le défendeur dans la forme
  légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation
  des quittances des ouvriers y employés,
- refixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du vendredi, 13
  novembre 2015, à 9.00 heures, salle J.P. 1.19,
- réservé les droits des parties et les frais,
- ordonné l’exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours et
  sans caution, uniquement pour le montant de 1.291,00 euros, augmenté des
  intérêts légaux.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que le contrat de bail
signé entre A.) et l’ancien propriétaire des lieux est qualifié de bail commercial et
porte     notamment     sur    des    «bureaux»    au    rez-de-chaussée      et    au
premier étage de la Résidence M.), que l’acte notarié du 30 décembre 2013 relatif à
l’achat des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage par les consorts
B.)-C.) indique tant pour le rez-de-chaussée que pour le premier étage, que la partie
privative est composée de « bureau(x) » et que le tableau descriptif des lots privatifs
renseigne également que les locaux du rez-de-chaussée et du premier étage
correspondent à des bureaux.

                                                                                10
A.) étant resté en défaut de prouver qu’il a utilisé les lieux à des fins d’habitation, le
juge de première instance a retenu que le bail du 23 mai 2007 a trait à des locaux de
commerce et/ou professionnels et a conclu à la validité de la clause indiciaire.
Après avoir écarté le moyen de A.) relatif à une prétendue renonciation tacite des
bailleurs à l’adaptation indiciaire, le juge de première instance a chargé un expert de
la mission de déterminer à quel loyer indexé B.) et C.) peuvent prétendre à partir du
1er janvier 2014 jusqu’au 30 juin 2015 sur base du contrat de bail du 23 mai 2007.
Au vu de la violation du locataire de ses obligations contractuelles, le juge de
première instance a résilié le contrat de bail et ordonné le déguerpissement de A.)
des lieux loués.
Il a tenu en suspens la demande reconventionnelle de A.) en attendant le résultat de
l’expertise.
De    ce   jugement,    A.)     a    relevé     appel     par    acte    d’huissier    du
6 août 2015 dans la forme et le délai requis.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir condamner les
intimés solidairement, sinon in solidum, à lui payer le montant de 1.848,00 euros à
titre de trop-perçu de loyer.
Il demande, pour le surplus, à voir « annuler les autres dispositifs du jugement
attaqué » et à voir condamner les intimés à tous les frais et dépens de l’instance.
A l’appui de son appel, l’appelant critique, en premier lieu, le jugement a quo en ce
qu’il a retenu que le contrat de bail était un contrat de bail commercial.
Il fait valoir que depuis qu’il travaille au Luxembourg, il a toujours eu le statut de
salarié et n’a jamais exercé de profession indépendante. Le contrat de bail signé le
23 mai 2007, avec effet au 1er juin 2007, ne préciserait pas sa profession et resterait
muet au sujet de l’affectation à donner à l’appartement loué. Le contrat indiquerait
qu’un bureau se trouverait au rez-de-chaussée, sans mentionner l’affectation à
donner au premier étage. En réalité, un débarras, erronément qualifié de bureau, se
trouverait au rez-de-chaussée. L’objet loué constituerait, dès lors, un appartement à
usage d’habitation.
L’appelant insiste sur le fait que la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à
usage d’habitation interdit les clauses d’indexation automatique du loyer. Il fait
encore valoir que les anciens bailleurs n’ont jamais fait état d’une indexation des
loyers et que ce n’est que par courrier du 18 février 2014, soit sept ans après la
conclusion du contrat de bail, que les nouveaux propriétaires se seraient prévalus
d’une telle indexation, changeant ainsi unilatéralement les conditions dudit contrat en
faisant revivre « une clause restée morte pendant sept ans ».

L’appelant considère, par ailleurs, que la clause du contrat, suivant laquelle « le prix
du loyer est basé sur l’indice des prix de la consommation moyenne semestrielle des
indices raccordés à la base 668,46 » est obscure.
L’appelant se base ensuite sur l’article 3, alinéa 1er de la loi modifiée du
21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, suivant lequel la location d’un
logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel
dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement, pour soutenir que le
loyer mensuel ne devrait s’élever qu’au montant de 1.291,00 euros, correspondant à

                                                                                11
5% du montant de 310.000,00 euros, renseigné comme prix de vente de
l’appartement dans l’acte de vente du 30 décembre 2013.
Le loyer réclamé par les bailleurs à partir de janvier 2014 s’étant élevé à 1.393,36
euros, l’appelant réclame le remboursement d’un trop payé de (102,00 x 18 =)
1.848,00 euros.
Quant au retard de paiement des loyers de février 2015 et de mars 2015, l’appelant
expose que celui-ci était dû à un malentendu entre lui-même et sa banque. En effet,
la banque ne l’aurait informé que par courriel du 31 mars 2015 de l’échéance, en
décembre 2014, de l’ordre permanent qu’il avait institué en 2007 en vue du paiement
des loyers. Dès réception de la lettre de mise en demeure des bailleurs du
26 mars 2015, il aurait procédé au règlement des loyers de février, mars et avril
2015. Dans sa mise en demeure, le bailleur n’aurait pas fait état du non-paiement du
loyer du mois de janvier 2015.
L’appelant fait valoir que le retard de paiement dans son chef a constitué un incident
unique ne revêtant pas la gravité requise pour justifier la résiliation du contrat de bail.
L’appelant soutient finalement avoir procédé au paiement des frais et charges dès
réception du décompte de la part des bailleurs.
A titre subsidiaire, l’appelant demande à se voir accorder un délai de
déguerpissement.
A l’audience des plaidoiries du 23 février 2016, la partie appelante précise que le
jugement est entrepris dans son intégralité. Il ne développe pas autrement sa
demande en annulation des différents chefs du jugement entrepris et se borne à
indiquer, qu’à ses yeux, l’annulation est un préalable à la réformation.
Les parties intimées concluent à la confirmation pure et simple du jugement
entrepris. Ils sollicitent une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.
Ils précisent qu’à la suite du jugement entrepris, l’appelant ne leur a réglé qu’un
montant de 1.291,00 euros et non pas le montant de 1.828,37 euros sur lequel
portait la condamnation intervenue. Le montant total actuellement redu, arriérés
d’indexation compris, serait partant de 1.050,00 euros. L’appelant serait, par
conséquent, malvenu à soutenir avoir apuré l’ensemble de ses dettes à leur égard et
à qualifier ses retards de paiement d’« accident unique » afin de ne pas voir
prononcer la résiliation du contrat de bail.
Les parties intimées insistent sur le fait que le contrat de bail existant entre parties
constitue bien un contrat de bail commercial portant sur la location de bureaux et non
pas un contrat de bail à usage d’habitation. Il résulterait d’ailleurs des indications
figurant sur les ordres de virement effectués par le locataire en 2012 et 2013 que ce
dernier habitait à Strasbourg et non pas dans les lieux loués. Ils seraient partant en
droit de réclamer des arriérés d’adaptations indiciaires.
Les parties intimées s’opposent à ce qu’un délai de déguerpissement de plus de 15
jours à partir du jugement à intervenir soit accordé à l’appelant qui aurait interjeté
appel du jugement entrepris dans un but purement dilatoire.
Motifs de la décision
Quant à la recevabilité de l’appel
L’appelant conclut à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit
à sa demande reconventionnelle en remboursement d’un trop-payé de loyers.

                                                                                12
Le juge de première instance a sursis à statuer sur la demande des époux B.)-C.) en
paiement d’arriérés d’indexation de loyers et sur la demande reconventionnelle de
A.) en attendant le résultat de l’expertise ordonnée en vue d’établir « à quel loyer
indexé B.) et C.) peuvent prétendre à partir du 1er janvier 2014 jusqu’au 30 juin 2015
sur base du contrat de bail du 23 mai 2007 ».
Dès lors, dans la mesure où le jugement dont appel n’a pas encore statué sur la
demande reconventionnelle, le volet de l’appel de A.) tendant à voir réformer ledit
jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande reconventionnelle, est à déclarer
irrecevable, pour être prématuré.
Au vu de ce qui précède, l’appel de A.) est cependant recevable en ce qu’il porte sur
le volet du jugement entrepris l’ayant condamné au paiement d’un montant de
1.828,37 euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges pour le mois de
janvier 2015, ayant dit résilié le contrat de bail et ayant condamné A.) à déguerpir
des lieux loués.
Quant au fond
L’appelant n’ayant pas fourni le moindre élément à la base de sa demande en
annulation du jugement entrepris, cette demande est à déclarer non fondée.
Quant à la qualification du contrat de bail
La simple qualification de leur contrat comme bail commercial par les parties ne suffit
pas pour que le bail soit effectivement reconnu comme bail commercial. Le juge
appréciera l’intention des parties pour donner sa véritable qualification du contrat en
cas de litige. La qualité de commerçant du locataire, respectivement la nature de
l’immeuble ne sont pas non plus des critères pouvant donner à eux seuls la
qualification de bail commercial au contrat de location (Lex THIELEN : Le contrat de
bail : bail résidentiel et bail professionnel, n° 572, édition Promoculture-Larcier).
Le bail commercial peut être défini comme une convention portant sur un immeuble
que l’une des parties s’oblige à délivrer à l’autre pendant un certain temps afin d’y
exploiter un commerce, contre paiement d’un loyer (TAL, 10 juillet 2012, n° 141/2012
du rôle).
Force est de constater que le contrat de bail signé le 23 mai 2007 entre la société
SCI SOC1.) et A.), intitulé « bail commercial », porte sur l’objet suivant, à savoir :
« bureau, rez-de-chaussée +1er étage, 1 emplacement voiture FF, 1 cave ».
L’article 3 dudit contrat de bail prévoit la gratuité des trois premiers mois
d’occupation, « cette période étant mise à profit pour procéder à la réfection,
l’aménagement et la mise en place des bureaux. »
Il résulte, dès lors, des termes du contrat de bail que celui-ci a pour objet
l’exploitation de bureaux. Aucune référence n’est faite à l’existence d’une ou de
plusieurs pièces destinées à l’habitation.
Le contrat de vente conclu le 30 décembre 2013 entre la société SOC1.) et les
intimés qualifie également de bureaux les lieux actuellement occupés par l’appelant
au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble.

                                                                                13
Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, A.) n’apporte pas d’éléments de nature
à étayer ses allégations suivant lesquelles, au moment de la conclusion du contrat
de bail, il aurait été convenu que les lieux loués seraient affectés à des fins
d’habitation.
Même à supposer que le requérant, ait, à un moment donné, établi sa résidence
dans les locaux litigieux, il n’établit pas l’existence d’un accord du ou des bailleurs
avec un changement d’affectation des lieux loués en ce sens.
Il résulte partant de ce qui précède que les lieux ont été pris en location en vue de
l’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux loués et il importe peu de
savoir, dans ce contexte, si A.) y exerce son activité à titre d’indépendant ou à titre
de salarié au service d’une société qui exploite les lieux par son intermédiaire.
C’est, dès lors, à juste titre que le juge de première instance a considéré que les
parties sont liées par un bail commercial, sinon professionnel, et non pas par un
contrat à usage d’habitation.
Il s’ensuit que les dispositions de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à
usage d’habitation, relatives à l’interdiction des clauses d’indexation automatique du
loyer (article 5, paragraphe 5) et à la fixation du loyer à un montant ne rapportant pas
au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le
logement (article 3, paragraphe 1), ne sont pas applicables en l’espèce.
Quant à la clause d’indexation du loyer
Contrairement aux arguments de l’appelant, il résulte clairement de l’article 3, alinéa
2 du contrat de bail du 23 mai 2007, suivant laquelle « le prix du loyer est basé sur
l’indice des prix de la consommation moyenne semestrielle des indices raccordés à
la base 668,46 » que les parties ont entendu rallier le montant du loyer à l’évolution
de l’indice des prix à la consommation.
Le contrat de bail du 23 mai 2007 constituant, au vu des développements qui
précèdent, un contrat de bail commercial, sinon professionnel, et non pas un contrat
de bail à usage d’habitation, réglementé par la loi modifiée du 21 septembre 2006
sur le bail à usage d’habitation, la clause d’indexation est valable.
Le simple fait que la société SOC1.) n’ait pas réclamé le paiement des adaptations
indiciaires survenues entre 2007 et 2013 ne vaut pas renonciation à l’application de
la clause d’indexation et ne saurait faire obstacle à l’application de ladite clause par
les intimés qui ont acquis les lieux le 30 décembre 2013.
Il convient de rappeler, dans ce contexte, que les renonciations ne se présument
pas, la Cour de cassation retenant d’ailleurs que pour valoir renonciation dans le chef
du bailleur à réclamer le paiement d’adaptations indiciaires, il faut un acte
manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à la clause d’indexation stipulée
(Cass. 28 février 2013, n° 3082 du registre).
C’est, dès lors, à juste titre que le juge de première instance a écarté les arguments
de l’appelant relatifs à une renonciation tacite, dans le chef des bailleurs, à
l’indexation des loyers.
Dans la mesure où une expertise a été ordonnée par le juge de première instance
afin d’établir « à quel loyer indexé B.) et C.) peuvent prétendre à partir du 1er janvier
2014 jusqu’au 30 juin 2015 sur base du contrat de bail du 23 mai 2007 » et que, dès
lors, une décision définitive n’est pas encore intervenue sur la demande de B.) et de
C.) en paiement d’arriérés d’indexation de loyer, ladite demande n’est pas déférée au

                                                                                14
tribunal de céans, les intimés n’ayant d’ailleurs pas interjeté appel incident du
jugement du 15 juillet 2015.
Quant aux arriérés de loyer et de charges pour le mois de janvier 2015
Le juge de première instance a condamné A.) au paiement d’un montant de 1.828,37
euros à titre d’arriérés de loyer et d’avance sur charge pour le mois de janvier 2015,
ce montant correspondant à un loyer de 1.391,56 euros et à des avances sur
charges de 436,81 euros.
Il a sursis à statuer sur la demande des bailleurs en paiement d’arriérés d’indexation
pour l’année 2014 (886,33 euros) et pour les mois de février 2015 à juin 2015 (57,55
euros par mois) et a ordonné une expertise en vue de déterminer le montant exact
du loyer mensuel indexé auquel les bailleurs peuvent prétendre à partir de janvier
2014.
Dans un souci de logique juridique, il convient de limiter, au stade actuel de la
procédure, à (1.828,37 - 57,55 =) 1.770,82 euros le montant à prendre en
considération à titre de loyer et d’avance sur charges à payer pour le mois de janvier
2015, ce montant correspondant au montant réglé par le locataire à titre de loyer
mensuel et d’avances sur charges pour la période de février 2015 à juin 2015 et de
dire que la question de l’arriéré d’adaptation indiciaire redu pour le mois de janvier
2015 est à réserver en attendant le résultat de l’expertise ordonné par le jugement a
quo.
Il est constant en cause qu’à la suite de la notification du jugement entrepris, A.) a
procédé au paiement d’un montant de 1.291,00 euros à titre de loyer pour le mois de
janvier 2015.
Par réformation partielle du jugement entrepris, le tribunal condamne partant A.) au
paiement d’un montant de (1.770,82 – 1.291,00 =) 479,82 euros à titre d’arriérés de
loyer et d’avance sur charges pour le mois de janvier 2015 et renvoie la demande en
paiement d’un arriéré d’adaptation indiciaire pour ledit mois devant le tribunal de
paix, cette demande étant à réserver en attendant le résultat de la mesure
d’instruction ordonnée par le jugement entrepris.
Résiliation et déguerpissement
Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de
résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction
des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité
suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le
louage des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).
Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de
plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la
résiliation du bail.
Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de
bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le
juge doit, en effet, se montrer indulgent (cf. ibid., n° 390 e).
Il est constant en cause qu’après mise en demeure restée infructueuse, adressée au
locataire le 26 mars 2015, les bailleurs se sont vus contraints de déposer une
requête auprès du tribunal de paix tendant notamment au paiement de trois mois de
loyers restés en souffrance.

                                                                                15
Si, à l’audience des plaidoiries de première instance, A.) a pu justifier avoir
entretemps réglé un montant de (3 x 1.770,82 =) 5.312,46 euros à titre d’arriérés de
loyers et d’avances sur charges pour les mois de février à avril 2015, il s’est avéré
que le loyer et l’avance sur charges pour le mois de janvier 2015 demeuraient
impayés.
Après la notification du jugement du 15 juillet 2015, A.) n’a procédé qu’au paiement
d’un montant de 1.291,00 euros à titre d’arriéré de loyer pour le mois de janvier
2015, de sorte qu’un montant de 479,82 euros reste toujours en souffrance
actuellement, abstraction faite d’éventuels arriérés d’indexation redus (cf. supra).
C’est donc à tort qu’au cours des plaidoiries en instance d’appel, l’appelant soutient
que toutes ses dettes à l’égard des bailleurs ont été apurées.
L’ignorance par A.) de l’arrivée à échéance, en décembre 2014, de l’ordre
permanent relatif au paiement du loyer, à la supposer établie, permet de conclure à
une négligence grave dans son chef, non susceptible de justifier le non-paiement
consécutif de trois mois de loyers et d’avances sur charges. Le fait d’avoir, ensuite,
attendu l’intervention du jugement du 15 juillet 2015 avant de procéder au paiement -
au demeurant uniquement partiel - du loyer du mois de janvier 2015, ne témoigne
pas, quant à lui, de la bonne foi de l’appelant.
L’attitude récalcitrante du locataire à procéder au paiement des loyers redus, non
justifiée par des circonstances exceptionnelles telles de graves difficultés financières
passagères indépendantes de sa volonté, a nécessairement été préjudiciable aux
bailleurs qui ont été contraints d’agir en justice.
Au vu de ce qui précède, il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce
qu’il a résilié le contrat de bail pour motif grave consistant dans le non-paiement des
loyers aux échéances contractuelles.
Il y a, en outre, lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné A.) à
déguerpir des lieux loués, sauf à préciser qu’il y a lieu d’accorder à ce dernier un
délai de déguerpissement de deux mois à partir de la signification du présent
jugement.
Il résulte de ce qui précède que l’appel est irrecevable en ce qu’il a trait à la décision
du juge de première instance de surseoir à statuer sur la demande reconventionnelle
de A.) et qu’il est partiellement fondé, pour le surplus.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
Les intimés ne justifiant pas en quoi il serait inéquitable de laisser les frais non
compris dans les dépens à leur charge, leur demande en allocation d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.
Eu égard au fait que l’appel n’est fondé qu’en ce qui concerne la détermination du
montant des arriérés de loyer et d’avance sur charges du mois de janvier 2015, il y a
lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer à A.) à
concurrence de trois quarts et à B.) et C.) à concurrence d’un quart.
Il y a lieu de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de
Luxembourg en vue de la détermination des arriérés d’adaptations indiciaires redus
pour les mois de janvier 2014 à juin 2015 et de l’analyse du bien-fondé de la
demande reconventionnelle de l’appelant.
                                    Par ces motifs
                                                                                16
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
déclare irrecevable l’appel en ce qu’il a trait à la décision du juge de première
instance de surseoir à statuer sur la demande reconventionnelle de A.),
reçoit l’appel en la forme pour le surplus,
dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du jugement entrepris,
dit l’appel partiellement fondé,
par réformation du jugement entrepris, condamne A.) à payer à B.) et C.) la somme
de 479,82 euros, avec les intérêts légaux à partir du 22 juin 2015, jusqu’à solde,
confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à accorder à A.) un délai de
déguerpissement de deux mois à partir de la signification du présent jugement,
dit non fondée la demande de B.) et C.) en obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,
renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,
fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose à A.) à
concurrence de trois quarts et à B.) et C.) à concurrence d’un quart.

                                                                                17
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 62/2016

Audience publique du mardi, quinze mars deux mille seize

Numéro 171146 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Anne CONTER, juge,
Lynn STELMES, juge-déléguée,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A1.), commerçant, et son épouse
2) A2.), commerçante, les deux demeurant à L-(…)
appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-
Alzette du 6 juillet 2015,
sub 1) et 2) comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-
Alzette,

et

la société anonyme de droit belge SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à B-
(…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
commerce de Bruxelles sous le numéro (…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,
comparant par Maître Yves WAGENER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 171146 du rôle et appelée pour fixation le
29 septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 2 novembre 2015 et
finalement à l’audience publique du mardi, 23 février 2016, à 9.00 heures, salle TL
3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE,
comparant pour A1.) et son épouse A2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut
entendue en ses explications.
Maître Yves WAGENER, avocat, comparant pour la société anonyme de droit belge
SOC1.) SA, fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
15 mars 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Par requête déposée le 5 juin 2014, la société anonyme de droit belge SOC1.) SA a
fait convoquer A1.) et son épouse, A2.), à comparaître devant le tribunal de paix
d’Esch-sur-Alzette en vue de les voir condamner à lui payer le montant de 40.800,00
euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, à titre
d’arriérés de loyers et de charges pour la période de février 2014 à juin 2014. La
société SOC1.) a encore demandé à voir résilier le contrat de bail conclu entre
parties et à voir condamner les locataires à déguerpir des lieux loués. Elle a
finalement conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00 euros et à
l’exécution provisoire du jugement.
A l’appui de sa demande, la société SOC1.) a fait exposer que, par contrat de bail
écrit du 23 octobre 2012, elle a donné en location à A1.) et à A2.) un local
commercial sis à ADR1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel s’étant élevé en
dernier lieu à 8.405,00 euros et payable par avance le premier de chaque mois.
La société SOC1.) a soutenu que les locataires ne payaient plus de loyer depuis le
mois de janvier 2014.
A l’audience des plaidoiries de première instance, elle a augmenté sa demande en
paiement des loyers au montant de 58.015,00 euros, correspondant aux loyers
échus et impayés pour la période de novembre 2014 à mai 2015 inclus.
Par jugement du 25 mai 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant
contradictoirement, a :
- reçu la demande,
- condamné A1.) et A2.) à payer à la société SOC1.) la somme de 58.015,00 euros,
  avec les intérêts au taux légal à partir du 15 mai 2015, jour de l’augmentation de la
  demande, jusqu’à solde,
- dit la demande en exécution provisoire de la condamnation au paiement dudit
  montant fondée, nonobstant appel et sans caution,
- déclaré résilié le contrat de bail conclu entre parties,
- condamné A1.) et A2.) à déguerpir du bien sis à ADR1.), avec tous ceux qui s’y
  trouvent de leur chef, dans le délai de trois mois, au plus tard, à partir de la
  notification du jugement,

                                                                                13
- au cas où A1.) et A2.) ne respecteraient pas ce délai, autorisé la société SOC1.) à
  les faire expulser des lieux loués dans la forme légale et au besoin à l’aide de la
  force publique, le tout aux frais de A1.) et d’A2.), ces frais récupérables sur simple
  présentation des quittances des ouvriers y employés,
- condamné A1.) et A2.) à payer à la société anonyme de droit belge SOC1.) SA
  une indemnité de procédure de 500,00 euros,
- condamné A1.) et A2.) aux frais et dépens de l’instance.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé que le paiement du prix du
bail aux échéances convenues constitue l’une des deux obligations principales du
locataire. Au vu du contrat de bail produit en cause et en absence de preuve de
paiement, la demande a été déclarée fondée pour le montant réclamé de 58.015,00
euros.
Le juge de première instance a encore retenu que le non-paiement des loyers aux
échéances convenues pendant sept mois consécutifs, constituait une défaillance
contractuelle des preneurs suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du
contrat de bail et la condamnation des preneurs à évacuer les lieux loués.
De ce jugement, A1.) et A2.) ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du
6 juillet 2015.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir déclarer
irrecevable, sinon non fondée, la demande en résiliation du bail. Ils sollicitent en
outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance
d’appel.
A l’appui de leur appel, A1.) et A2.) font valoir qu’après avoir pris en location le local
commercial sis à ADR1.), dans un « état presque insalubre », ils ont investi « près de
300.000,00 euros » pour des travaux de remise en état et de rénovation dudit
immeuble. En raison de retards imputables à la société chargée des travaux de gros
œuvre, l’ouverture du local de commerce aurait dû être reportée de plusieurs mois,
engendrant ainsi une perte financière pour les époux A.), qui, à un moment donné,
auraient été dans l’impossibilité de payer le loyer.
Les appelants insistent sur le fait que leurs difficultés financières ont été passagères.
Ils font valoir avoir procédé à une restructuration de leur entreprise afin d’en réduire
les coûts et de s’acquitter de l’ensemble des arriérés de loyers et des loyers en
cours.
En droit, les appelants s’appuient sur « une jurisprudence tout à fait constante en la
matière » retenant que si « le non-paiement des loyers aux échéances convenues
constitue une cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge
d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un
caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. »
Les appelants, estimant que le caractère de gravité suffisant n’est pas donné en
l’espèce, font valoir que la résiliation du contrat de bail leur serait « hautement
préjudiciable », au motif qu’ils auraient « mis toutes leurs économies pour faire d’un
local au bord de l’insalubrité, qui était resté fermé pendant plus d’une année, un local
convivial et moderne ».
Les appelants ne contestent pas qu’une partie de la dette a été apurée par un appel
à la garantie bancaire. Ils estiment néanmoins qu’en raison de leur investissement
dans le bien immobilier loué, qu’ils évaluent à environ 400.000,00 euros au cours des
                                                                                14
plaidoiries, la bailleresse n’aurait pas de dégâts locatifs à craindre, le local
commercial ayant été entièrement remis à neuf.
L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à dire qu’il n’y a plus
d’arriérés de loyers.
La bailleresse fait valoir que, même si actuellement, il n’y a plus d’arriérés de loyers,
la faute contractuelle consistant dans le non-paiement, respectivement le paiement
tardif des loyers était donnée à l’époque à laquelle le juge de première instance a
statué et justifiait dès lors la résiliation du contrat de bail. Le jugement serait partant à
confirmer sur ce point.
L’intimée fait préciser que le recours à la garantie bancaire, constituée à hauteur de
40.000,00 euros auprès de la banque BQUE1.), a permis d’apurer les arriérés de
loyers. Il s’en suivrait qu’actuellement, la garantie bancaire serait inexistante, faute
pour les preneurs d’en avoir constitué une nouvelle. Or, la garantie bancaire serait
une obligation dans le chef du preneur, découlant du contrat de bail. Elle serait
destinée à couvrir chacune des obligations du preneur, le bailleur pouvant y faire
appel non seulement en cas de dégâts locatifs, mais encore en cas d’arriérés de
loyers. Le non-renouvellement de la garantie bancaire par le preneur justifierait la
résiliation du contrat de bail.
Motifs de la décision
En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une
cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en
fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de
gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil,
tome VI, éd 2000, n° 388 bis).
Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de
plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la
résiliation du bail.
Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du
manquement, compte tenu des circonstances.
Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation,
en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires
(cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 393). Le juge peut aussi tenir
compte dans son appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple
d’un règlement d’arriérés de loyers.
La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de
l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, Droit civil,
tome VI, éd 2000, n° 388 ter a).
En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction
de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel.
5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la
résiliation aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en
péril (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 388 ter). La Cour de cassation
belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère
grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un
dommage dans le chef du bailleur.
Finalement, en ce qui concerne les arriérés de loyers et avances sur charges – qui
ont tous été entretemps apurés en l’espèce – il importe de souligner que les juges du
                                                                                15
fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est
justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit,
en effet, se montrer indulgent (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 390).
En matière de bail commercial, le juge doit se montrer particulièrement prudent, étant
donné que le sort du commerce exploité dans l’immeuble donné à bail peut en
dépendre.
Si le juge statue avec rigueur devant des abus caractérisés ou répétés, il est enclin à
plus d’indulgence à l’égard du commerçant de bonne foi, ou dont la carence,
momentanée, est excusable en présence des faits, car la résolution risque de mettre
son commerce en difficultés ; en perdant le droit au bail, le commerçant perd souvent
son fonds de commerce (cf. Les Novelles, Droit civil, Tome VI, Volume 2, n° 1612,
p. 115).
Il résulte du dossier que A1.) et A2.) se conforment actuellement à leurs obligations
contractuelles, tous les arriérés de loyers ayant été apurés et une pièce documentant
la mise en place d’un ordre permanent en faveur de la bailleresse ayant été versée
en cause. Il résulte encore du dossier et des pièces soumises au tribunal que les
preneurs ont fait d’importants travaux de rénovation dans le local commercial,
engendrant de leur part un investissement conséquent, documenté par de
nombreuses pièces (factures, courriers) versées en cause, étant précisé que
l’investissement réalisé par les preneurs n’est pas contesté par la bailleresse. Il
résulte d’un courrier recommandé du mandataire des preneurs du 27 mai 2013,
versée      en     cause,      que     la    société      à    responsabilité    limitée
SOC2.) sàrl, chargée des travaux de gros œuvre, a accusé des retards
considérables dans l’exécution de ces travaux. Par lettre collective du 17 septembre
2013, versée en cause, les époux A.) et la société à responsabilité limitée SOC2.)
sàrl ont mandaté l’expert Georges WIES de procéder à une mission d’expertise afin
de déterminer si les travaux réalisés dans ledit local commercial par la susdite
société ont été exécutés selon les règles de l’art, et de déterminer le cas échéant, les
causes et origines exactes des vices, défauts de conformité et autres inexécutions.
Il s’ensuit que le retard dans l’exécution des travaux de remise en état, non
imputable aux preneurs, explique l’ouverture différée de la nouvelle gelateria et
partant un manque à gagner, occasionnant dans le chef des preneurs des difficultés
financières, qui sont à qualifier, au vu de tous les éléments du dossier, de
passagères.
Il résulte des déclarations de sortie du centre commun de la sécurité sociale de
plusieurs salariés, versées en cause, témoignant de la restructuration de l’entreprise,
que les époux A.) ont réagi aux difficultés financières auxquelles ils étaient
confrontés.
Au vu des considérations qui précèdent, le tribunal, usant de son pouvoir
d’appréciation, estime que la sanction de la résiliation du bail est excessive par
rapport aux fautes contractuelles commises par les locataires, à savoir le
non-paiement des loyers aux échéances convenues.

                                                                                16
Quant à la garantie bancaire, il est constant en cause que l’intimée y a fait appel afin
d’apurer une partie des arriérés de loyers. Le non-renouvellement de la garantie
bancaire ne justifie pas à lui seul la résiliation du contrat de bail, étant précisé que les
locataires ont investi des sommes considérables dans la rénovation du local
commercial, investissement qui n’est pas contesté par la société SOC1.).
Il résulte des considérations qui précèdent que la demande de la société SOC1.)
tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement consécutif des locataires est,
par réformation de la décision querellée, à dire non fondée.
L’appel est partant fondé.
A1.) et A2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240
du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leur demande en
obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Le tribunal précise que, faute pour A1.) et A2.) d’avoir entrepris le jugement de
première instance en ce qu’il les a condamnés à payer une indemnité de procédure
de 500,00 euros à la société SOC1.), ce volet du jugement n’est pas dévolu au
tribunal de céans.
Les frais et dépens des deux instances sont à supporter pour moitié par les deux
parties en cause, étant donné que, si, d’une part, la société SOC1.) a certes été
obligée d’introduire une action en justice afin de recouvrer les loyers impayés, il n’en
reste cependant pas moins que, d’autre part, les demandes de la bailleresse en
résiliation et en déguerpissement des preneurs laissent d’être fondées.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à
loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.
                                     Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
dit l’appel fondé, partant,
par réformation du jugement entrepris,
dit la demande de la société anonyme de droit belge SOC1.) SA en résiliation du
contrat de bail et en déguerpissement de A1.) et d’A2.) non fondée, et en déboute,
confirme le jugement entrepris pour le surplus,
déboute A1.) et A2.) de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,
fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la
société anonyme de droit belge SOC1.) SA et pour moitié à A1.) et A2.).

                                                                                17
"


text:
Arrêt N° 39/16 - VIII - Travail

                 Exempt – appel en matière de droit du travail

            Audience publique du quatorze mars deux mille seize

Numéro 41852 du rôle.

Composition:

M. Étienne SCHMIT, président de chambre;
M. Serge THILL, premier conseiller;
Mme Monique FELTZ, premier conseiller;
M. Alain BERNARD, greffier.

                                        Entre:

la société à responsabilité limitée SOC1.) S.A.R.L., établie et ayant son
siège social à L-(…), représentée par son gérant,

appelante aux termes d’un acte de l’huissier de justice Pierre BIEL de
Luxembourg du 26 novembre 2014,

comparaissant par Maître Lydie LORANG, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                         et:

1) Mme A.), demeurant à L-(…),

intimée aux fins du prédit acte BIEL,

comparaissant par Maître Andrée BRAUN, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

2) l’ÉTAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par le ministre
d’Etat, dont les bureaux sont établis à L-1352 Luxembourg, 4, rue de la
Congrégation, et pour autant que de besoin, par le ministre du travail et de
l’emploi, ayant dans ses attributions le Fonds pour l’emploi, dont les bureaux
sont établis à L-2763 Luxembourg, 26, rue Zithe,

intimé aux fins du prédit acte BIEL,

comparaissant par Maître Georges PIERRET, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                   -------------------------------------------------------

                                LA COUR D’APPEL:

Les avocats ont marqué leur accord à ce que M. le premier conseiller Serge
THILL, chargé de faire rapport, tienne seul l’audience pour entendre les
plaidoiries. Il a indiqué la composition de la Cour et a fait son rapport oral.

Le conseiller rapporteur a rendu compte de l’audience à la Cour dans son
délibéré.

Par jugement rendu en date du 21 octobre 2014 par le tribunal du travail
d’Esch/Alzette le licenciement avec effet immédiat de A.) a été déclaré abusif et
son ancien employeur, la s. à r. l. SOC1.), a été condamné à lui payer un
montant de 3.261,12.- € à titre d’indemnité compensatoire de préavis, des
dommages-intérêts de 6.522,24.- € pour préjudice matériel et de 500.- € pour
préjudice moral, des arriérés de salaire de 193,12.- € et une indemnité de
procédure de 500.- €. Il a par ailleurs été donné acte à l’ETAT DU GRAND-
DUCHE DE LUXEMBOURG, ci-après l’Etat, pris en sa qualité de gestionnaire
du Fonds pour l’emploi, qu’il n’avait pas de revendications à formuler.

Par exploit du 26 novembre 2014 la s. à r. l. SOC1.) a interjeté appel contre le
jugement en question. Elle demande à la Cour de dire que le licenciement était
justifié et de débouter A.) de ses prétentions dans la mesure où l’indemnité
compensatoire de préavis, les préjudices matériel et moral, ainsi que l’indemnité
de procédure sont visés. En ordre subsidiaire elle conclut à voir ramener
l’indemnité compensatoire de préavis au montant de 3.109,52.- € et à la
réduction de la période d’indemnisation du préjudice matériel. Elle sollicite
encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- € pour l’instance
d’appel.

Par conclusions du 29 avril 2015 A.) a formé appel incident au sujet du montant
des dommages-intérêts qui lui ont été alloués en réparation de son préjudice
moral et demandé qu’il soit fixé à 2.500.- €. Elle a en outre requis une indemnité
de procédure de 2.500.- € pour l’instance d’appel.

L’Etat conclut à se voir déclarer commun le présent arrêt.
Les appels principal et incident sont recevables pour avoir été introduits dans la
forme et endéans le délai prévus par la loi.

La régularité du licenciement

                                          2
Pour déclarer abusif le licenciement de A.), les premiers juges ont retenu que
les motifs du congédiement n’avaient pas été indiqués avec la précision requise
par la loi.

En application de l’article L. 124-10 (3) du code du travail la notification de la
résiliation immédiate pour motif grave doit être effectuée au moyen d’une lettre
recommandée à la poste énonçant avec précision le ou les faits reprochés au
salarié et les circonstances qui sont de nature à leur attribuer le caractère d’un
motif grave. A défaut de motivation écrite le licenciement est abusif.

La lettre de licenciement envoyée à A.) est conçue en ces termes :

«…
Par la présente, nous tenons à vous informer que votre contrat de travail conclu
avec notre société en date du 3 juin 2013, est résilié avec effet immédiat au 31
octobre 2013 pour insubordination.

Ces faits qui constituent une inexécution défectueuse des obligations
contractuelles découlant de votre contrat de travail, nous amènent donc à vous
notifier votre licenciement avec effet immédiat.
…»

L’intimée ayant, par lettre recommandée du 4 novembre 2013, demandé à la s.
à r. l. SOC1.) de lui communiquer les motifs du licenciement, un courrier
reprenant plus en détail les griefs formulés à son encontre lui a été adressé le 2
décembre 2013 par le mandataire de l’employeur.

L’appelante estime qu’en demandant les motifs de son licenciement, A.) aurait
renoncé à se prévaloir des dispositions du prédit article L. 124-10 (3) du code
du travail. De ce fait une purge du vice ayant affecté le courrier du 31 octobre
2013 aurait été possible, de sorte que la lettre de motivation envoyée le 2
décembre 2013 aurait valablement pu compléter l’écrit au moyen duquel le
congédiement avait été notifié.

Cette argumentation n’est cependant pas fondée.

Ainsi, il convient de relever tout d’abord que l’irrégularité résultant d’un défaut
de motivation de la lettre de licenciement n’est pas susceptible d’être couverte.

Par ailleurs le simple fait pour A.) d’avoir demandé les motifs de son
licenciement sans critiquer la résiliation du contrat de travail en tant que telle ou
exprimer des réserves à ce sujet, n’était, contrairement à ce qui est soutenu par
l’employeur, pas constitutif d’une renonciation au droit d’invoquer ultérieurement
les dispositions de l’article L. 124-10 (3) du code du travail. Cette conclusion
s’impose d’autant plus que dans un courrier envoyé parallèlement à celui de
l’intimée, un représentant du syndicat de cette dernière a notamment signalé à
la s. à r. l. SOC1.) que « nous sommes d’avis que vos motifs pour le
licenciement pour faute grave avec effet immédiat ne sont pas valables » et
« nous considérons le licenciement donc comme abusif », ce qui équivalait de

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toute façon - même si l’appelante est d’un avis contraire - à une contestation de
la régularité du congédiement.

Mais, ce qui plus est, A.) s’était, dans sa lettre du 4 novembre 2013,
expressément référée à l’article 22 alinéa 1er de la loi modifiée du 24 mai 1989
sur le contrat de travail (actuellement l’article L. 124-5 (1) du code du travail),
c’est-à-dire à une disposition applicable en cas de licenciement avec préavis. Le
congédiement du 31 octobre 2013 ayant toutefois été prononcé avec effet
immédiat, la demande de la salariée visait une situation qui n’était pas donnée
et n’était partant pas susceptible de produire un quelconque effet. Sous ce
rapport il importe peu que l’employeur y a néanmoins réservé une suite.

S’il est par ailleurs exact que l’article L. 124-11 (3) al. 2 du code du travail
prévoit que l’employeur peut, en cours d’instance, apporter des précisions
complémentaires par rapport aux motifs énoncés, cette disposition est à mettre
en étroite relation avec la charge de la preuve de la matérialité des motifs d’ores
et déjà invoqués dans la lettre de licenciement. Ainsi, elle permet uniquement
de compléter ces motifs par des éléments de détail libellés dans le cadre d’une
offre de preuve, mais non pas d’envoyer une lettre de motivation du
licenciement destinée à pallier à une absence totale de précision de la lettre de
notification de ce licenciement.

En retenant que la lettre de résiliation du contrat de travail de A.) n’était pas
motivée à suffisance de droit et que cette irrégularité ne pouvait être réparée au
moyen d’une lettre de motivation subséquente, les premiers juges ont partant
fait une appréciation correcte des éléments de la cause, de sorte que leur
décision est à confirmer sous ce rapport.

L’indemnisation de A.)

Tirant argument du fait que durant les cinq mois au cours desquels A.) était à
son service, son salaire brut moyen ne se serait élevé qu’à 1.554,76.- € par
mois, la s. à r. l. SOC1.) fait valoir que l’indemnité compensatoire de préavis de
deux mois devrait être fixée à 3.109,52.- € au lieu de 3.261,12.- €.

En vue du calcul du salaire moyen il convient de faire abstraction de l’indemnité
pour congé non pris brute de 379,05.- € à laquelle l’intimée avait droit après la
cessation de son contrat de travail. Suivant fiches de salaire versées en cause
le montant brut total qui lui est revenu à titre de rémunération s’est élevé à
7.773,81.- €, ce qui équivaut à une moyenne mensuelle de 1.554,76.- €.

Conformément aux conclusions de l’appelante l’indemnité compensatoire de
préavis redue ne se chiffre partant qu’à 3.109,52.- €, de sorte que la décision de
première instance est à réformer en ce sens.

La s. à r. l. SOC1.) reconnaît que A.) a fait des demandes d’emploi jusqu’au 12
mai 2014. Même si les initiatives afférentes n’ont été prises qu’à quatre dates
différentes, il n’en reste pas moins qu’aucune n’a été couronnée de succès et
que l’intimée était inscrite comme demanderesse d’emploi à partir du 6
décembre 2013, c’est-à-dire d’une date rapprochée de celle du congédiement.

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La Cour en déduit que ce n’était pas par sa faute, mais en raison de son
congédiement, qu’elle s’est trouvée sans emploi jusqu’au 18 août 2014. C’est
partant à bon droit que les premiers juges ont retenu que le préjudice matériel
qu’elle avait subi devait être indemnisé durant une période de six mois.

Si elle avait continué à travailler auprès de la s. à r. l. SOC1.) elle aurait gagné
un salaire brut total de 6 x 1.554,76 = 9.328,56.- €. De ce montant il y a lieu de
déduire l’indemnité compensatoire de préavis de 3.109,52.- €, de sorte qu’il
subsiste un manque à gagner de 6.219,04.- €.

Bien que les relations de travail ayant existé entre parties n’aient été que de
courte durée, A.) a été plongée dans l’incertitude quant à son avenir
professionnel, de sorte qu’elle a subi un préjudice moral. La Cour fixe à 1.000.-
€ le montant auquel elle a droit de ce chef.

Contrairement aux conclusions de la s. à r. l. SOC1.) il n’y a pas lieu à réduction
des dommages-intérêts en raison du fait que le comportement fautif de A.)
serait à l’origine de son licenciement, un tel comportement fautif, qui est
formellement contesté par l’intimée, n’étant ni établi ni offert en preuve.

A.) peut dès lors prétendre à un total de 6.219,04 + 3.109,52 + 1.000 =
10.328,56.- €.

Sur cette somme les intérêts de retard au taux légal sont, conformément aux
conclusions de A.), dus à partir du jour de la demande en justice, c’est-à-dire le
10 mars 2014, jusqu’à solde.

Les indemnités de procédure

La s. à r. l. SOC1.) n’obtenant pas gain de cause, elle ne peut pas prétendre à
une indemnité de procédure.

Aucun élément du dossier ne permet d’admettre que A.) bénéficierait, tel que la
s. à r. l. SOC1.) l’affirme, de l’assistance judiciaire.

L’intéressée ayant dû agir en justice pour avoir satisfaction, il serait inéquitable
de laisser à sa charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens
qu’elle a dû exposer. C’est partant à juste titre qu’une indemnité de procédure
lui a été allouée en première instance sur base de l’article 240 du nouveau code
de procédure civile et la Cour fixe à 2.000.- € le montant lui revenant de ce chef
en instance d’appel.

                               PAR CES MOTIFS:

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport de M. Serge THILL, premier
conseiller,

dit les appels principal et incident recevables,

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les dit partiellement fondés,

réformant

fixe le montant de l’indemnité compensatoire de préavis à 3.109,52.- €, celui du
dommage matériel à 6.219,04.- € et celui du dommage moral à 1.000.- €,

condamne la s. à r. l. SOC1.) à payer à A.) le montant de 10.328,56.- € avec les
intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice - 10 mars 2014 -
jusqu’à solde,

confirme le jugement du 21 octobre 2014 pour le surplus,

condamne la s. à r. l. SOC1.) à payer à A.) une indemnité de procédure de
2.000.- € pour l’instance d’appel,

déboute la s. à r. l. SOC1.) de sa requête en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,

donne acte à l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG qu’il n’a pas de
revendications à faire valoir,

lui déclare commun le présent arrêt,

condamne la s. à r. l. SOC1.) aux dépens de l’instance d’appel avec distraction
au profit de Maîtres Andrée BRAUN et Georges PIERRET, avocats constitués.

La lecture de cet arrêt a été faite à l’audience publique indiquée ci-dessus par
M. Étienne SCHMIT, président de chambre, en présence de M. Alain
BERNARD, greffier.

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"


text:
Arrêt N° 37/16 - VIII - Travail

                 Exempt – appel en matière de droit du travail

            Audience publique du quatorze mars deux mille seize

Numéro 40701 du rôle.

Composition:

M. Serge THILL, premier conseiller, président;
Mme Monique FELTZ, premier conseiller;
M. Jean ENGELS, conseiller;
M. Alain BERNARD, greffier.

                                           Entre:

Maître Christian STEINMETZ, avocat à la Cour, demeurant à L-2128
Luxembourg, 30, rue Marie-Adélaïde, agissant en sa qualité de curateur de la
société anonyme SOC.1.) S.A., ayant été établie et ayant eu son siège social
à L-(…), déclarée en état de faillite par jugement du 17 février 2014 du tribunal
d’arrondissement de Luxembourg,

appelant aux termes d’un acte de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-
Alzette du 6 décembre 2013,

comparaissant par Maître Christian STEINMETZ, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                              et:

M. X.), demeurant à F-(…),

intimé aux fins du prédit acte NILLES,

comparaissant par Maître Natacha STELLA, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                    --------------------------------------------------------
                              LA COUR D’APPEL:

Les avocats ont marqué leur accord à ce que M. le premier conseiller,
président, Serge THILL, chargé de faire rapport, tienne seul l’audience pour
entendre les plaidoiries. Il a indiqué la composition de la Cour et a fait son
rapport oral.

Le conseiller rapporteur a rendu compte de l’audience à la Cour dans son
délibéré.

Par jugement rendu en date du 24 octobre 2013 par le tribunal du travail
d’Esch/Alzette le licenciement avec effet immédiat de X.) a été déclaré abusif et
la S.A. SOC.1.), actuellement en faillite et représentée par son curateur, a été
condamnée à lui payer une indemnité compensatoire de préavis de 14.884,92.-
€, une indemnité de départ de 4.961,64.- € et des dommages-intérêts pour
préjudice moral de 2.000.- €.

Par exploit du 6 décembre 2013 la S.A. SOC.1.) a interjeté appel contre le
jugement en question.

A l’appui de son recours elle fait valoir que ce serait à tort que les premiers
juges auraient considéré que la violation par X.) des consignes de sécurité en
matière de manutention de plaques en verre, et plus particulièrement le fait
d’avoir porté des gants en caoutchouc au lieu de gants en Kevlar, aurait été
insuffisant pour compromettre immédiatement et irrémédiablement le maintien
des relations de travail. Tirant argument du fait que pour expliquer son
comportement X.) soutient que les gants en Kevlar ne se prêtent pas pour le
transport de verre mouillé, l’appelante reproche encore à son ancien salarié
d’avoir commis une faute supplémentaire pour ne pas avoir, en violation des
dispositions de l’article L. 313-1 (2) point 4 du code du travail, signalé à son
employeur que les consignes de sécurité applicables au sein de l’entreprise
n’étaient pas appropriées en toutes circonstances.

De son côté, l’intimé a formé appel incident et demande à la Cour de réformer
le jugement de première instance dans la mesure où il a été retenu que les
motifs du licenciement ont été énoncés avec la précision requise et qu’il ne
pouvait pas prétendre à des dommages-intérêts pour préjudice matériel.

Les appels principal et incident sont recevables pour avoir été introduits dans la
forme et endéans le délai prévus par la loi.

La précision des motifs

La lecture de la lettre de licenciement, dont la teneur est reprise intégralement
dans le jugement attaqué, fait apparaître qu’en rapport avec les trois faits précis
avancés par l’employeur et examinés par les premiers juges (port de gants en
caoutchouc, faute de meulage, impossibilité de pouvoir être joint par
téléphone), les circonstances de temps et de lieu et les reproches formulés à
l’adresse de X.) ont été exposés en détail.

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Tout comme ce dernier a, en connaissance de cause, pu mesurer l’opportunité
d’une action en justice, les juges saisis du litige ont pu se faire une idée
concrète de la gravité des fautes invoquées à l’appui du congédiement.

La circonstance que certains passages de la lettre de licenciement, qui ne
constituent qu’une appréciation générale de la qualité du travail que X.) aurait
fourni à partir d’un moment donné et qui ne sont pas à mettre directement en
rapport avec les griefs ayant motivé le renvoi, sont conçus en des termes plus
vagues, ne porte pas à conséquence.

Le jugement de première instance est dès lors à confirmer pour autant qu’il a
été retenu que les exigences de motivation du congédiement édictées par
l’article L. 124-10 (3) du code du travail ont été observées par la S.A. SOC.1.).

Le caractère réel et sérieux des motifs

En rapport avec l’impossibilité de pouvoir être joint par téléphone et la faute de
meulage, les premiers juges ont estimé que la preuve de la réalité des
manquements imputés à X.) n’était pas rapportée. La S.A. SOC.1.) n’ayant plus
invoqué ces griefs dans le cadre de son appel, la Cour n’a pas besoin de se
prononcer à ce sujet.

Le fait pour X.) de ne pas avoir informé son employeur que des modifications
des consignes de sécurité s’imposaient le cas échéant ne lui ayant pas été
reproché dans la lettre de licenciement, la S.A. SOC.1.) ne saurait s’en
prévaloir à l’heure actuelle.

Concernant la violation des consignes de sécurité pour avoir porté des gants en
caoutchouc au lieu de gants en Kevlar lors de la manipulation de verre, la Cour
rejoint les juges de première instance dans leur approche consistant à dire que
ce fait était, à lui seul, insuffisant pour justifier un licenciement avec effet
immédiat.

A ce sujet il convient en effet de relever qu’il n’est, au vu des attestations A.) et
B.) versées en cause (qui sont d’ailleurs les seules à avoir été soumises à la
Cour), pas établi que pour le travail exécuté par X.) le port de gants en Kevlar
aurait été d’une quelconque utilité. De ce fait la circonstance que l’intimé était
chef d’équipe et travailleur désigné en matière de sécurité et qu’il avait suivi une
formation spécifique n’a aucune importance et ne saurait justifier de le traiter
avec plus de sévérité.

Le jugement entrepris est donc également à confirmer dans la mesure où le
licenciement de X.) a été déclaré abusif.

L’indemnisation de X.)

Pour le cas où la Cour arriverait à la conclusion que le congédiement ne se
justifiait pas, le curateur de la S.A. SOC.1.) a demandé la confirmation des
dispositions du jugement de première instance ayant trait à l’indemnité

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compensatoire de préavis et à l’indemnité de départ. Il conteste l’existence d’un
quelconque préjudice matériel ou moral dans le chef de X.).

En sus des montants alloués en première instance l’intimé demande des
dommages-intérêts pour préjudice matériel de 12.668,06.- €. Pour justifier cette
revendication il expose que ce serait durant une période de 9 mois que les
pertes de revenu essuyées seraient à mettre en relation causale avec le
licenciement et que dans le calcul du dommage subi il y aurait lieu de faire
abstraction de l’indemnité compensatoire de préavis touchée.

Compte tenu du fait que X.) était au service de la S.A. SOC.1.) pendant plus de
10 ans, c’est à bon droit que le tribunal du travail a fixé à 2.000.- € le préjudice
moral causé par le licenciement irrégulier.

En première instance l’intimé s’est vu refuser une indemnisation du préjudice
matériel dont il faisait état, au motif qu’une période d’inactivité de 6 mois était à
mettre en rapport avec le licenciement dont il avait fait l’objet et que ce laps de
temps était couvert par l’indemnité compensatoire de préavis allouée.

L’article L. 124-12 (1) du code du travail prévoit que lorsqu’elle juge qu’il y a
usage abusif du droit de résilier le contrat de travail à durée indéterminée, la
juridiction du travail condamne l’employeur à verser au salarié des dommages
et intérêts compte tenu du dommage subi par lui du fait de son licenciement.

Même si l’indemnité compensatoire de préavis revenant au salarié licencié
abusivement a un caractère forfaitaire, il n’en reste pas moins que sa finalité est
de lui procurer des moyens de subsistance en attendant la conclusion d’un
nouveau contrat de travail. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’intéressé ne
peut, en application des dispositions combinées des paragraphes 1er et 2 de
l’article L. 521-8 du code du travail, prétendre à des indemnités de chômage
qu’à l’expiration du délai de préavis. Tant que l’indemnité compensatoire de
préavis lui est versée, le salarié dispose de ressources équivalentes au revenu
auquel il aurait eu droit si le contrat de travail n’avait pas été résilié, de sorte
qu’il ne subit aucune perte durant cette période et n’a donc pas de préjudice
dont il pourrait demander réparation.

D’un autre côté, il appartient au salarié de mettre tout en œuvre afin de limiter
son dommage au strict minimum, et partant, de faire de sérieux efforts en vue
de trouver un nouvel emploi.

En l’occurrence X.) verse un total de 6 réponses négatives à des demandes
d’embauche, dont une du mois de février 2012, une du mois de mars 2012,
deux du mois de juin 2012 et deux du mois de juillet 2012. La Cour déduit de
cet état de choses qu’il ne s’est pas mis à la recherche d’un emploi avec
l’ardeur nécessaire et que s’il était toujours au chômage au terme de la période
de préavis de 6 mois, c’était en raison de sa propre négligence et non pas par
suite du licenciement.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer pour autant qu’il a dit que X.) ne
pouvait pas prétendre à des dommages-intérêts pour préjudice matériel.

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Les indemnités de procédure

X.) ayant été contraint d’actionner la S.A. SOC.1.) devant le tribunal du travail
pour avoir satisfaction, c’est à juste titre qu’une indemnité de procédure de
750.- € lui a été allouée en première instance.

Son appel incident n’étant pas fondé, il n’est pas inéquitable de laisser à sa
charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’il a dû
exposer en instance d’appel.

La S.A. SOC.1.) succombant dans les deux instances, elle est à débouter de sa
requête sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile formulée
pour chacune de ces instances.

Conclusion

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent les appels principal et
incident sont à déclarer non fondés. Eu égard au fait que la S.A. SOC.1.) a été
déclarée en état de faillite en cours de procédure, une condamnation à son
encontre ne peut cependant pas être prononcée et la Cour doit se limiter à fixer
le montant pour lequel X.) pourra produire au passif de la faillite.

                               PAR CES MOTIFS:

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport de M. Serge THILL, premier
conseiller, président,

dit les appels principal et incident recevables,

les dit non fondés,

dit qu’une condamnation ne peut pas être prononcée à l’encontre de la S.A.
SOC.1.) en faillite,

fixe à 14.884,92 + 4.961,64 + 2.000 + 750 = 22.596,56.- €, avec les intérêts au
taux légal à partir du jour de la demande en justice - 4 juillet 2012 - jusqu’à
solde sur 21.846,56.- €, la créance à concurrence de laquelle X.) pourra
produire au passif de la S.A. SOC.1.) en faillite,

déboute X.) de sa requête en obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel,

déboute la S.A. SOC.1.) de sa requête en obtention d’une indemnité de
procédure pour chacune des deux instances,
met les dépens de l’instance d’appel à charge de la masse de la faillite de la
S.A. SOC.1.).

                                      5
La lecture de cet arrêt a été faite à l’audience publique indiquée ci-dessus par
M. Serge THILL, premier conseiller, président, en présence de M. Alain
BERNARD, greffier.

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