type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2021TALCH14/00108

Audience publique du lundi, douze juillet deux mille vingt-et-un

Numéros TAL-2021-02935 et TAL-2021-03029 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

                                             I.

Entre

A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions,
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg
du 17 mars 2021,

comparant par la société à responsabilité limitée JURISLUX s.àr.l., inscrite sur la liste V
du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son
siège social à L-2320 Luxembourg, 94 A, boulevard de la Pétrusse, inscrite au Registre
de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 249621, représentée
aux fins de la présente procédure par son gérant en fonctions, Maître Pascal PEUVREL,
avocat, demeurant professionnellement à la même adresse,

et

B, établie et ayant son siège social à […], représentée par son conseil d’administration
en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous
le numéro […], actuellement sans siège social connu,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par l’étude de ELVINGER HOSS PRUSSEN, société anonyme, inscrite à la
liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant
son siège social à L-1340 Luxembourg, 2, place Winston Churchill, inscrite au Registre
de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 209469, représentée
aux fins de la présente procédure par Maître Michel NICKELS, avocat, demeurant à
Luxembourg,
                                            II.

Entre

B, établie et ayant son siège social à […], représentée par son conseil d’administration
en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous
le numéro […],

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-
Alzette du 18 mars 2021,

comparant par l’étude de ELVINGER HOSS PRUSSEN, société anonyme, inscrite à la
liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant
son siège social à L-1340 Luxembourg, 2, place Winston Churchill, inscrite au Registre
de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 209469, représentée
aux fins de la présente procédure par Maître Michel NICKELS, avocat, demeurant à
Luxembourg,

et

A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions,
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par la société à responsabilité limitée JURISLUX s.àr.l., inscrite sur la liste V
du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son
siège social à L-2320 Luxembourg, 94 A, boulevard de la Pétrusse, inscrite au Registre
de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 249621, représentée
aux fins de la présente procédure par son gérant en fonctions, Maître Pascal PEUVREL,
avocat, demeurant professionnellement à la même adresse.

_____________________________________________________________________

                                          Faits

                                                                                48
Les affaires, inscrites sous les numéros TAL-2021-02935 et TAL-2021-03029 du rôle,
furent fixées pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 7 juin 2021, à 09.00 heures,
salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Pascal PEUVREL, avocat, gérant de la société à responsabilité limitée
JURISLUX s.àr.l., comparant pour A, fut entendu en ses explications.

Maître Michel NICKELS, avocat, représentant l’étude de ELVINGER HOSS PRUSSEN,
société anonyme, comparant pour B, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,
12 juillet 2021, le
                                    jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 27 août 2020, B a fait convoquer A devant le tribunal
de paix de Luxembourg pour constater la résiliation du contrat de bail avec effet au 6
juillet 2020, sinon prononcer la résiliation judiciaire.

Elle a demandé la condamnation de A à lui payer une indemnité d’occupation
correspondant au loyer mensuel ainsi que le déguerpissement de cette dernière des
lieux loués.

Elle a encore sollicité la condamnation de A à lui payer le montant de 101.822,27 euros,
outre les intérêts, se composant comme suit :

- Arriérés de loyers (avril et mai 2020) :                                   61.246,48 euros
- Arriérés d’avances sur charges :                                           20.000.- euros
- Décompte charges :                                                            246,98 euros
- Indemnité d’occupation (local archives et
  parkings) :                                                                19.777,38 euros
- Indexation :                                                                  551,43 euros

Elle a réclamé une indemnité contractuelle de résiliation anticipée d’un montant de
183.739,44 euros et une indemnité de relocation d’un montant de 244.985,92 euros.

Elle a également requis une indemnité d’indisponibilité ainsi que les frais de remise en
état des lieux loués, conformément à l’article 8 du contrat de bail.

Elle a conclu à l’instauration d’une expertise afin de déterminer le montant dû par la
locataire à titre d’indemnité d’indisponibilité et à titre de la remise en état des lieux loués.

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500.- euros et demandé
l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A a réclamé, à titre reconventionnel, le montant de 19.777,38 euros, outre les intérêts,
en raison du défaut de mise à disposition de deux emplacements de parking, sinon la
reconstitution de la garantie bancaire à hauteur de ce montant.

Elle a également demandé la condamnation de la bailleresse à lui mettre à nouveau à
disposition deux emplacements de parking endéans la huitaine de la notification du

                                                                                49
jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte, non plafonnée, de 600.- euros par
jour de retard.

A a réclamé le montant de 19.656.- euros à titre de dommages et intérêts pour le retrait
abusif des emplacements de parking depuis août 2018.

Elle a conclu à la reconstitution de la garantie bancaire à hauteur de 148.632,20 euros,
sauf en ce qui concerne le montant de 20.000.- euros à titre des avances sur charges
Q2, sous peine d’une astreinte, non plafonnée, de 500.- euros par jour de retard, sinon
de condamner B à lui payer le montant de [148.632,20 –20.000.- =] 128.632,20 euros,
outre les intérêts.

Elle a sollicité le montant de 222.628,32 euros à titre de loyer mis en compte à tort pour
le hall d’entrée, outre les intérêts, ainsi que le montant de 284.455,02 euros à titre de
remboursement du trop payé de charges locatives, outre les intérêts. Subsidiairement,
l’expert KOUSMANN serait à entendre, sinon il y aurait lieu de nommer un collège
d’experts aux frais de la bailleresse.

Elle a, en outre, réclamé des dommages et intérêts à hauteur de 1.400.000.- euros pour
manque à gagner et violation de l’obligation de garantir la jouissance paisible, outre les
intérêts, ainsi qu’une indemnité de procédure de 5.000.- euros.

Par jugement du 4 février 2021, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière
de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

- reçu la demande en la forme,
- donné acte à B de sa renonciation à faire condamner A à une indemnité d’occupation
  correspondant au loyer mensuel pour autant qu’elle se maintient dans les lieux après
  la date de résiliation du bail,
- donné acte à B de l’augmentation de ses demandes et les a déclarées recevables,
- donné acte à A de ses demandes reconventionnelles et les a déclarées recevables,
- déclaré non fondée la demande à faire constater la résiliation unilatérale du contrat
  avec effet au 6 juillet 2020,
- dit non fondée la demande relative à la résiliation judiciaire du contrat de bail et au
  déguerpissement des lieux,
- constaté que B avait une créance envers A à hauteur de 184.892,96 euros,
- constaté que A avait une créance envers B à hauteur de 61.246,48 euros,
- constaté que la garantie bancaire a été appelée à hauteur de 148.632,20 euros,
- dit que par voie de compensation, les créances de B envers A sont éteintes et qu’un
  montant de 24.985,72 euros de la garantie bancaire a été appelé de trop,
- débouté B de sa demande en condamnation de A au paiement d’arriérés de loyers,
  d’avances sur charges, de décompte charges, d’une indemnité d’occupation, d’une
  indemnité de résiliation anticipée, d’une indemnité de relocation, d’une indemnité
  d’indisponibilité à dires d’expert et des frais de la remise en état,
- débouté A de sa demande en condamnation de B au paiement de la somme de
  19.777,38 euros à titre de non mise à disposition de deux emplacements de parking,
  la somme de 19.656.- euros à titre de retrait abusif des emplacements de parking, la
  somme de 222.628,32 euros à titre de loyer mis en compte, la somme de 284.455,02
  euros à titre de remboursement de charges locatives et la somme de 1.400.000.-
  euros à titre de dommages et intérêts pour manque à gagner,
- débouté A de sa demande tendant à la remise à disposition sous peine d’astreinte
  de deux emplacements de parking,
- ordonné à B, sous peine d’une astreinte de 100.- euros par jour de retard, plafonnée
  à 10.000.- euros, de restituer la somme de 24.985,72 euros injustement appelée à
  titre de garantie bancaire, dans les trente jours de la notification du jugement,

                                                                                50
- ordonné à A, sous peine d’une astreinte de 200.- euros par jour de retard, plafonnée
  à 20.000.- euros, de reconstituer la garantie bancaire à hauteur de 188.108,71 euros,
  dans les trente jours de la notification du jugement,
- débouté B de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure,
- débouté A de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure,
- dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,
- mis les frais pour moitié à charge de chacune des parties.

Retenant que la fermeture légale du local exploité par A suite à la pandémie constitue
un cas de force majeure, le juge de première instance a conclu que B s’est totalement
exonérée de son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux. Par conséquent,
A ne pouvait pas invoquer l’exception d’inexécution en se basant sur une inexécution
fautive par la bailleresse de ses obligations.

La force majeure étant exclue pour les obligations de payer une somme d’argent, A ne
s’est pas exonérée de son obligation de payer les loyers et avances sur charges.

Les mesures gouvernementales de fermeture liées à la crise sanitaire frappant
l’immeuble même dans lequel doit se dérouler l’activité commerciale, le juge de
première instance a retenu qu’elles s’imposent au bailleur et sont étrangères au fait du
preneur, de sorte que ce dernier se trouve délié de son obligation de payer le loyer et
l’avance sur charges pendant les mois d’avril, mai et décembre 2020.

Concernant le local technique, le juge de première instance n’a pas fait droit à la
demande afférente, faute pour B d’avoir documenté l’ampleur de l’occupation invoquée.

Concernant les emplacements de parking, situés […] et des prix du marché, le juge de
première instance a estimé qu’un montant de 150.- euros par emplacement ne serait
pas excessif, de sorte qu’il a déclaré fondée la demande pour le montant de [8 x 2 x
150.- =] 2.400.- euros.

B n’ayant pas établi le bien-fondé de ses prétentions relatives aux décomptes charges,
le juge de première instance a déclaré non fondée sa demande y relative.

Le juge de première instance a déclaré non fondée la demande de A relative aux
emplacements de parking, étant donné que la convention de mise à disposition gratuite
des deux emplacements a été valablement résiliée dès 2017.

Au vu des stipulations conventionnelles, le juge de première instance a déclaré non
fondées les demandes de A en paiement du loyer du hall d’entrée et en restitution du
trop-payé de charges locatives.

Etant donné que des emplacements de parking gratuit ne faisaient pas partie des
accords entre parties, le juge de première instance a débouté B de sa demande relative
au manque à gagner.

B ayant baissé le loyer, notamment pour tenir compte de la fréquentation limitée de la
surface commerciale et des travaux de façade, la demande de A en allocation de
dommages et intérêts a été rejetée.

Le juge de première instance a conclu que le contrat de bail n’a pas été valablement
résilié par courrier du 6 juillet 2020.

Il n’a pas non plus prononcé la résiliation judiciaire en retenant que l’inexécution
contractuelle dans le chef de A n’est pas suffisamment grave.

                                                                                51
En l’absence de résiliation du contrat de bail, le juge de première instance a déclaré non
fondées les demandes de B en allocation d’une indemnité contractuelle de résiliation
anticipée, d’une indemnité de relocation, d’une indemnité d’indisponibilité et de frais de
remise en état des lieux loués.

De ce jugement, leur notifié en date du 9 février 2021, respectivement en date du 8
février 2021, B et A ont régulièrement relevé appel par actes d’huissier des 17 et 18
mars 2021.

I. Recevabilité de l’acte d’appel interjeté le 18 mars 2021 par B

Aux termes de sa note de plaidoiries, A soulève en premier lieu la nullité de l’acte d’appel
interjeté le 18 mars 2018 par la partie adverse.

Dans ce contexte, elle précise avoir elle-même interjeté appel le 17 mars 2021 : à cette
date, l’huissier de justice chargé de la signification de son acte d’appel aurait été obligé
de dresser un procès-verbal de recherche du fait que B n’a pas pu être trouvée à
l’adresse indiquée au registre de commerce. A conclut qu’en date des 17 et 18 mars
2021, - dates de signification des actes d’appel -, la partie adverse aurait été sans siège
social connu. Par conséquent, l’acte d’appel interjeté le 18 mars 2021 par B serait à
déclarer irrecevable pour défaut de siège social.

En vertu de l’article 585 du Nouveau Code de procédure civile, qui renvoie à l’article
153 du même code, tout acte d’huissier de justice indique à peine de nullité de forme,
la dénomination et le siège social du requérant si celui-ci est une personne morale.

L’article 153 du Nouveau Code de procédure civile précité, respectivement l’article 585
précité, constitue une disposition de procédure proprement dite, prescrite dans l’intérêt
privé du défendeur. Ladite disposition est sanctionnée par une nullité de forme à laquelle
s’appliquent les dispositions de l’article 264 alinéa 2 du même code. Aux termes de cet
article aucune nullité pour vice de forme des exploits ou actes de procédure ne peut être
prononcée que s’il est justifié que l’inobservation de la formalité a pour effet de porter
atteinte aux intérêts de la partie adverse (cf. CA, 15 décembre 2010, Pas. 35, p. 498).

Contrairement aux conclusions de A, pour autant que le siège social indiqué dans l’acte
d’appel du 18 mars 2021 de B serait erroné et que B serait sans siège connu, - fait
contesté -, A reste en défaut d’établir le grief subi. A aucun moment, A soutient que B
n’existerait plus. L’impossibilité d’identifier l’appelante ne peut être retenue en l’espèce
au regard des relations contractuelles existant entre les parties.

Concernant les éventuels problèmes de signification d’actes de procédure, force est de
constater qu’ils ne peuvent constituer un grief dans le chef de A, qui suite à la
signification lui faite de l’acte d’appel, a pu se constituer et préparer utilement et sans
entrave sa défense.

Le moyen de nullité invoqué par A laisse partant d’être fondé.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction
des affaires inscrites sous les numéros TAL-2021-02935 et TAL-2021-03029 du rôle.

II. Appréciation

Suivant contrat de bail du 30 octobre 2008, C, représentée par D a donné en location à
E, agissant en tant que fondateur de A, une surface commerciale d’environ 2.028 m2.

                                                                                52
Suivant avenant au contrat de bail en date du 10 février 2011, F (anciennement C) et A,
ont convenu, à la demande de la locataire, d’une réduction du loyer, ce dernier passant
de 38.921,09 euros HTVA, à 30.883,25 euros HTVA.

Dans ce même avenant, la bailleresse a également accordé à sa locataire une gratuité
exceptionnelle de loyer pour les mois de février et mars 2011.

Le 17 juillet 2015, B et A ont conclu un deuxième avenant au contrat de bail. Suivant
ledit contrat, B a accordé une réduction de loyer supplémentaire à la locataire s’élevant
à 24.637,39 euros HTVA.

Les parties reconnaissant que le loyer actuel s’élève à la somme mensuelle de
30.623,24 euros, tel que relevé par le premier juge.

Au vu du désaccord profond entre parties, il convient d’analyser successivement le bien-
fondé des demandes principales et reconventionnelles formulées par les parties.

  1. Loyers

Par réformation du jugement entrepris, B demande la condamnation de A à lui payer le
montant de 91.869,72 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois d’avril, mai et
décembre 2020.

Elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce que le premier juge a constaté
qu’elle disposait d’une créance à l’égard de A pour les mois de septembre 2020, octobre
2020, novembre 2020 et janvier 2021.

Suivant décompte actualisé remis à l’audience des plaidoiries en instance d’appel, B
augmente sa demande en condamnation et conclut également à la condamnation de la
partie adverse à lui payer, entre autres, les loyers pour les mois d’avril 2021 à juin 2021
échus suite à l’acte d’appel aux termes duquel elle a réclamé, entre autres les loyers,
pour les mois de février et mars 2021.

En vertu de l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, les loyers et
autres accessoires échus depuis le jugement de première instance peuvent, entre
autres, être réclamés.

La demande de la société appelante tendant à l’allocation des loyers et avances sur
charges échus suite au jugement entrepris, - qui par ailleurs n’a pas été autrement
contestée -, est à déclarer recevable.

A l’instar des plaidoiries en première instance, les parties concluantes différencient leur
argumentation quant au bien-fondé des loyers à payer en fonction de la période
d’interdiction administrative des centres de fitness (dite « loyers Covid-19 ») et la
période d’ouverture desdits centres de fitness soit la période dite « post-Covid-19 ».

Suivant le règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série de
mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 en son article 2, les autorités
compétentes ont décidé que « concernant les établissements recevant du public, les
activités de nature culturelle, sociale, festive, sportive et récréative sont suspendues. »
L’article 3 alinéa 1er du règlement grand-ducal précité poursuit, « Toutes les activités
commerciales et artisanales qui accueillent un public sont interdites. », à l’exception des
activités énumérées en son paragraphe 2.

Tel que relevé par B, aux termes de l’article 3 quinquies introduit par la loi du 25
novembre 2020 modifiant, entre autres, 1° la loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les
                                                                                53
mesures de lutte contre la pandémie Covid-19, entrée en vigueur le 26 novembre 2020,
les établissements relevant du secteur sportif sont fermés au public, à l’exception des
installations du Centre national sportif et culturel qui restent accessibles aux sportifs
d’élite.

Suivant les dispositions de la loi du 9 janvier 2021 modifiant la loi modifiée du 17 juillet
2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19, entrée en vigueur le 11
janvier 2021, ces interdictions susmentionnées ont été abrogées.

Lors de l’audience des plaidoiries en instance d’appel, les parties s’accordent pour dire
que les loyers impayés de la période Covid-19 sont ceux des mois d’avril, mai et
décembre 2020.

Les loyers impayés et réclamés pour la période post-Covid-19 concernent les loyers
des mois de septembre 2020, octobre 2020, novembre 2020, janvier 2021, février 2021,
mars 2021, avril 2021, mai 2021 et juin 2021.

Aux termes de sa note de plaidoiries versée en instance d’appel, la locataire précise
que la période du 26 novembre au 30 novembre 2020 ainsi que celle du 1er janvier au
10 janvier 2021 seraient également visées par les mesures de fermeture, de même que
la période du 18 mars 2020 au 31 mars 2020 de sorte que ces loyers ne seraient pas
entièrement dus.

  1. Loyers Covid-19

A conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que le premier juge l’a
déchargée de l’obligation de payer les loyers pour les mois d’avril, mai et décembre
2020. Aux termes de sa note de plaidoiries versée à l’instance d’appel, elle demande
également à être déchargée d’une quote-part pour les loyers du mois de novembre 2020
et de janvier 2021.

Pour justifier la suspension intégrale des loyers réclamés par B, A invoque la force
majeure la déliant de l’obligation de payer le loyer, la théorie des risques, l’exception
d’inexécution, la perte totale ou partielle au sens des dispositions de l’article 1722 du
Code civil, l’abus de droit, respectivement la bonne foi prévue à l’article 1134 du Code
civil.

B interjette appel contre le jugement entrepris. Elle considère que le premier juge aurait
à tort libéré la locataire de son obligation de payer les loyers pendant la période soumise
à des restrictions gouvernementales.

Elle conteste en particulier d’avoir failli à son obligation de permettre une jouissance
paisible par la locataire des lieux loués.

Ce serait également à tort que le premier juge aurait retenu qu’il y aurait perte juridique
au sens des dispositions de l’article 1722 du Code civil.

La théorie des risques ne serait pas davantage applicable.

En outre, elle ne devrait pas garantie pour un trouble de fait respectivement trouble d’un
tiers n’ayant aucun droit sur la chose louée.

     a) Force majeure

En premier lieu, A entend s’exonérer de son obligation de payer le loyer et les avances
sur charges pendant la période concernée en invoquant la force majeure. Elle donne à
                                                                                54
considérer que la pandémie du Covid-19 ainsi que les mesures gouvernementales
ordonnées seraient constitutives d’un cas fortuit ou de la force majeure.

B conteste le bien-fondé des moyens avancés par A.

Aux termes de l’article 1147 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au
paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à
raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution
provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune
mauvaise foi de sa part.

L’article 1148 du même code poursuit en retenant qu’il n’y a lieu à aucuns dommages
et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été
empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

La force majeure peut être définie comme un événement survenu postérieurement à la
conclusion du contrat et qui a pour effet de rendre impossible l’exécution de son
obligation de donner, de faire ou de ne pas faire, indépendamment d’une faute du
débiteur dans la genèse, la survenance et les conséquences de l’événement. La force
majeure a pour effet de libérer le débiteur de son obligation pour autant qu’elle rende
son exécution définitivement impossible.

La force majeure implique l’existence d’un obstacle insurmontable qui empêche
l’exécution de l’obligation, de sorte qu’elle ne trouve à s’appliquer si l’exécution est
simplement plus difficile ou plus onéreuse. Pour valoir exonération, il est nécessaire que
la force majeure remplisse les caractères d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité.

Dès lors que le débiteur peut exécuter le contrat, le débiteur y est tenu, même si cette
exécution doit être pour lui très onéreuse : il n’existe pas de force majeure financière,
de sorte que les difficultés financières ne peuvent jamais constituer une force majeure
(cf. A. BENABENT, Droit civil : les obligations, Montchrestien, 7e éd., n° 334).

En raison du caractère fongible de l’argent, le débiteur d’une obligation contractuelle de
somme d’argent inexécutée ne peut, en effet, s’exonérer de cette obligation en
invoquant un cas de force majeure (cf. Cass. fr., 16 septembre 2014, n° 13-20.306 ;
TAL, 8 décembre 2020, n° TAL-2020-03617).

Même s’il résulte de circonstances extérieures constituant pour lui une force majeure,
l’insolvabilité n’a pas pour effet de libérer le débiteur de son obligation de paiement (cf.
Cass. belge, 28 juin 2018, R.G. n° C. 17.07.01 N cité dans « Le bail dans tous ses
états », collection Jeune barreau de Namur, éd. Anthemis, p. 30).

Contrairement à la position soutenue par l’appelante, la locataire confrontée à une
obligation de fermeture temporaire de son centre de fitness ne peut invoquer la force
majeure, dans la mesure où l’obligation de payer les loyers ne peut être rendue
impossible par la force majeure.

Il convient de rajouter que les mesures gouvernementales ordonnées dans le cadre de
la crise sanitaire liée au Covid-19, mentionnées précédemment, sont de nature
temporaire. En cas d’incapacité financière, l’impossibilité de payer n’est également que
temporaire.

La perte de capacité financière dans le chef de la locataire ne constitue dès lors pas un
cas de force majeure dont le bailleur doit supporter le risque.

En outre, les autorités ont mis en place diverses mesures de soutien.
                                                                                55
Il résulte ainsi des développements antérieurs qu’il y a lieu de retenir que la locataire ne
peut pas s’exonérer de l’obligation de payer les loyers en invoquant la force majeure.

     b) Exception d’inexécution et défaut de jouissance

A invoque également l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers
réclamés pendant la période dite Covid-19. Ce serait à tort que le premier juge aurait
retenu que seul le bailleur pourrait s’exonérer de son obligation de lui assurer une
jouissance paisible des lieux à cause des mesures prises pour lutter contre la
propagation de la pandémie alors qu’en sa qualité de locataire, ce droit lui serait refusé.

B conteste avoir failli à son obligation de faire jouir paisiblement la locataire des lieux
loués. Les mesures gouvernementales ordonnées ne lui seraient pas imputables, de
sorte que les loyers couvrant la période litigieuse seraient dus.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu de deux obligations
principales : user de la chose louée en bon père de famille et payer le prix du bail aux
termes convenus.

Aux termes de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du
contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur
la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a
été louée et de le faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Dans le contrat de bail, comme dans tout contrat synallagmatique, ces deux obligations
doivent être exécutées simultanément. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la
prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne. Réciproquement, elle
peut refuser d’exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-même
d’exécuter.

Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue
à l’article 1134-2 du Code civil, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son
obligation de payer les loyers que si le bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses
propres obligations contractuelles.

L'exception d’inexécution ne peut dès lors jouer qu'en cas de nécessité. Le preneur ne
doit user de ce moyen de se faire à soi-même justice provisoire que s'il n'a pas à sa
disposition des moyens plus normaux pour arriver à ses fins.

Il incombe dès lors à l’appelante de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur
de ses obligations contractuelles.

En particulier, le preneur reproche à son bailleur de l’avoir privé de la jouissance paisible
des lieux loués pendant la période de fermeture légale du restaurant.

Au vu dispositions précitées de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de trois
obligations principales, à savoir délivrer au preneur la chose louée, entretenir la chose
en état de servir à l’usage convenue et faire jouir paisiblement le preneur pendant toute
la durée du bail.

La livraison de la chose louée se réalise au début du bail. En effet, le locataire reçoit
l’accès aux lieux et y installe son entreprise, conformément aux dispositions légales et
contractuelles en cours.

                                                                                56
L’obligation du bailleur de garantir une paisible jouissance à son locataire se réalise par
contre pendant la durée du bail et est constituée par une interdiction dans le chef du
bailleur de limiter ou d’annuler le droit d’usage de son locataire par tout fait ou par tout
acte juridique dans son chef. L’obligation de respecter une jouissance paisible pendant
la durée du bail est ainsi une obligation de ne pas faire. Le bailleur ne la respectera pas
pour autant qu’une faute ou négligence lui soit reprochable.

Cette dernière obligation de garantir une jouissance paisible comprend aussi trois
aspects, à savoir la garantie du fait personnel, la garantie des vices cachés et la garantie
du fait des tiers imposant au bailleur de garantir le preneur de tout trouble provenant de
tiers qui prétendraient avoir des droits sur la chose.

Au Luxembourg, le Gouvernement a adopté des mesures consistant, entre autres, à
imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins, à l’exception de
certains secteurs considérés comme essentiels.

Contrairement à la position soutenue par l’appelante, l’impossibilité temporaire pour le
preneur-exploitant d’un centre de fitness d’exercer son activité dans les lieux loués à
cause de la fermeture ordonnée n’est pas la conséquence d’un manquement du bailleur
à cette triple obligation de garantie d’assurer la jouissance paisible, mais bien d’une
décision des autorités qui s’impose à lui.

Il convient d’ajouter que la fermeture temporaire de l’établissement n’a pas pour effet
de supprimer toute possibilité de jouissance des lieux : le preneur conserve la possibilité
d’y maintenir son matériel d’exploitation, ses stocks, d’exécuter des travaux
d’améliorations ou de rénovation. Le cas échéant, le preneur peut exploiter les lieux
différemment, conformément à sa destination et en respectant les limites de l’interdiction
gouvernementale.

Par ailleurs, la locataire a conservé l’exclusivité de l’accès aux lieux, car elle est restée,
pendant toute la période litigieuse, en possession de la chose louée, de sorte qu’elle en
avait la jouissance (cf. TAL, 16 février 2021, n° TAL-2021-00053).

Par conséquent, le bailleur n’ayant pas manqué à son obligation de faire jouir le preneur,
le moyen tiré de l’exception d’inexécution est à rejeter.

     c) Trouble de droit

B souligne également que A ne saurait invoquer les dispositions de l’article 1725 du
Code civil pour justifier le non-paiement des loyers.

Aux termes de l’article 1725 du Code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le
preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans
prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en
son nom personnel.

Lorsque les tiers prétendent à un droit sur la chose louée, le bailleur en doit garantie au
preneur et celui-ci ne doit agir que contre son bailleur.

Conformément aux conclusions prises par B, les mesures sanitaires ordonnées
successivement par le Gouvernement ne peuvent pas être considérées comme étant
des revendications d’un tiers d’un droit réel sur la chose louée.

     d) Article 1722 du Code civil et théorie des risques

                                                                                57
La société appelante invoque également les dispositions de l’article 1722 du Code civil
pour s’opposer au paiement du loyer et des avances sur charges respectivement pour
demander, subsidiairement, des réductions dudit loyer en fonction des mesures de
fermeture ordonnées par le Gouvernement.

L’appelante estime qu’eu égard aux mesures sanitaires prises par le Gouvernement,
elle n’aurait plus été à même d’exploiter son centre de fitness, de sorte qu’il y aurait lieu
de retenir qu’il y a perte de la chose louée au sens des dispositions de l’article 1722 du
Code civil.

Contrairement aux moyens avancés par A, et par réformation du jugement entrepris, B
soutient que les mesures de fermeture ordonnées concernent l’activité exercée par la
locataire et ne frappent pas l’immeuble loué, de sorte que l’article 1722 du Code civil ne
saurait trouver application.

L’article 1722 du Code civil prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée
est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite
qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du
prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun
dédommagement ».

Cette disposition constitue un cas d’application de la théorie des risques particulier à la
perte par cas fortuit. Cette théorie des risques, - qui est applicable en matière de bail -,
prévoit que lorsque l’exécution de l’obligation de l’une des parties devient impossible
par suite de cas fortuit ou de force majeure, le débiteur de cette obligation est libéré (cf.
Cass. belge, 10 septembre 1965, Pas. Belge, 1966, I, 52 ; Cass. belge, 17 septembre
1982, Pas. Belge, 1983, I, 81; TAL, 30 mars 2021, n° TAL-2020-09641; TAL, 11 mai
2021, n° TAL-2020-00361).

On distingue traditionnellement la perte totale de la perte partielle.

Il y a aussi perte au sens de l’article 1722 du Code civil, lorsque la jouissance, telle que
les parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à la
destination convenue dans le bail. La privation de la jouissance doit avoir son origine
dans la chose elle-même (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le
louage de choses, I, Les baux en général, 2e ed., n° 420).

L’article précité ne concerne donc pas seulement le cas de perte totale ou partielle de
la chose mais s’étend aussi au cas où le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir
des lieux loués ou d’en faire un usage conforme à leur destination. L’article 1722 du
Code civil sera applicable au cas où, sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, le
preneur se trouvera, par suite des circonstances, dans l’impossibilité de jouir de cet
immeuble et d’en faire usage conformément à sa destination.

En application de l’article 1722 du Code civil, il faut que la privation de jouissance subie
par le preneur ait son origine dans la chose elle-même, à savoir l’immeuble loué et que
l’impossibilité de fournir la jouissance telle qu’elle a été prévue au contrat soit définitive.

La pandémie liée au Covid-19 a frappé le monde entier et les gouvernements des
différents pays ont adopté des mesures rigoureuses pour lutter contre la propagation du
virus.

Au Luxembourg, le Gouvernement a également adopté de telles mesures, y compris
celles consistant à imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins,
à l’exception de certains secteurs considérés comme essentiels.

                                                                                58
En particulier, tel que relevé précédemment, par règlement grand-ducal du 18 mars
2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le
Covid-19 en son article 2, les autorités compétentes ont décidé que « concernant les
établissements recevant du public, les activités de nature culturelle, sociale, festive,
sportive et récréative sont suspendues. Les aires de jeux sont fermées. Les
établissements relevant des secteurs culturel, récréatif, sportif et HORECA sont fermés.
Il en est de même des cantines d’entreprises, sauf dans le respect d’une distance
interpersonnelle de deux mètres. L’interdiction ne vise pas les services à emporter, de
drive-in et de livraison à domicile. L’interdiction ne vise pas les hôtels. Toutefois, les
restaurants et les bars d’hôtel, à l’exception du room-service et du service à emporter,
sont fermés. »

L’article 3 alinéa 1er du règlement grand-ducal précité poursuit, « Toutes les activités
commerciales et artisanales qui accueillent un public sont interdites », à l’exception des
activités énumérées en son paragraphe 2.

Aux termes de l’article 3 quinquies introduit par la loi du 25 novembre 2020 modifiant,
entre autres, 1° la loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la
pandémie Covid-19, entrée en vigueur le 26 novembre 2020, les établissements
relevant du secteur sportif sont fermés au public, à l’exception des installations du
Centre national sportif et culturel qui restent accessibles aux sportifs d’élite.

Suivant les dispositions de la loi du 9 janvier 2021 modifiant la loi modifiée du 17 juillet
2020 précitée, entrée en vigueur le 11 janvier 2021, ces interdictions susmentionnées
ont été abrogées.

Ainsi, les mesures réglementaires et légales prises successivement par les autorités
compétentes ont pour seul objectif d’interdire les activités qui pourraient favoriser la
propagation du Covid-19.

Les interdictions ordonnées ne visent partant que l’exploitation et non l’immeuble en
tant que tel. En effet, les décisions gouvernementales entraînant la fermeture
temporaire, entre autres, des établissements de nature sportive tel que les centres de
fitness, s’inscrivent dans la lignée des décisions visant uniquement l’exploitation d’un
commerce et n’interviennent pas dans la relation contractuelle entre un bailleur et un
locataire.

Au vu de l’ensemble des considérations précédentes, il y a lieu de retenir que les
mesures sanitaires mises en place successivement par les autorités compétentes,
frappent non pas l’immeuble donné en location mais bien le commerce, à savoir l’activité
ou l’exploitation du locataire. L’interdiction d’exploiter est partant sans lien avec le bien
loué en tant que tel, mais bien avec les activités du locataire.

Il convient également de relever que les dispositions réglementaires et légales imposant
la fermeture de certains établissements n’interdisent pas toutes les activités
commerciales comme par exemple l’organisation online de cours de fitness. Ainsi, la
fermeture imposée par les autorités compétentes n’a pas nécessairement pour effet de
rendre l’exécution du contrat de location totalement impossible car les activités
commerciales susmentionnées restent possibles et peuvent être organisées.

Par conséquent, ce n’est pas la chose louée mais bien l’activité de fitness en présentiel
qui est affectée par les prédites dispositions réglementaires et légales.

Il n’y a dès lors pas perte juridique au sens de l’article 1722 précité, de sorte que, par
réformation du jugement entrepris, la locataire ne peut pas se prévaloir desdites
dispositions pour justifier le non-paiement intégral respectivement pour demander la
                                                                                59
réduction du loyer, conformément à ce qui a été décidé par le jugement entrepris (cf.
TAL, 30 mars 2021, n° TAL-2020-09641 ; TAL, 11 mai 2021, n° TAL-2020-003621).

     e) Abus de droit et exécution de bonne foi

A invoque également l’exécution de bonne foi des contrats prévue à l’article 1134 du
Code civil, respectivement l’abus de droit pour s’opposer au paiement des loyers
réclamés respectivement pour justifier la réduction sollicitée du loyer pendant la période
de fermeture.

Dans ce contexte, la partie appelante estime qu’en application du principe de bonne foi,
il serait nécessaire d’avoir la possibilité de changer les modalités du contrat en cas de
changement de circonstances exceptionnelles. La partie adverse n’aurait jamais voulu
trouver un arrangement en dépit de ses tentatives.

Eu égard à ces circonstances, B ferait preuve de mauvaise foi en réclamant l’intégralité
des loyers pour les périodes litigieuses.

B conteste commettre un quelconque abus, respectivement de ne pas exécuter le
contrat conclu de bonne foi. Elle considère que les propositions faites par la locataire
pour trouver une solution, auraient été insultantes à son égard. Par la suite, il n’y aurait
plus eu la possibilité d’organiser une entrevue au vu du comportement de la locataire.

Il est constant en cause que A exploite un centre de fitness au quartier […].

Aux termes de l’article 1134 du Code civil « Les conventions légalement formées
tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur
consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être
exécutées de bonne foi ».

Suivant l’article 1134 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il en
découle notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de tout
acte qui porte délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction découlant
du devoir de loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation de loyauté est
mise à la charge de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas. 39, p. 44).

Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique dans
le chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de solidarité et de
loyauté : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte de leur propre intérêt
contractuel, mais également des intérêts légitimes de leurs cocontractants.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du Code
civil interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-ci. Il y a abus
lorsque le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise dans la convention,
en retire un avantage disproportionné à la charge corrélative de l’autre partie (cf. Cass.
belge, 19 décembre 1983, n° C. 09.0624.F). L’abus de droit suppose ainsi l’exercice
d’un droit d’une manière qui dépasse les limites de l’exercice normal de celui-ci par une
personne prudente et diligente.

En principe, le bailleur ne commet pas d’abus de droit en exigeant le paiement du loyer
complet.

L’exécution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu’à imposer au créancier
de faire preuve de modération dans l’exigence du respect de ses droits. Il ne peut pas,
par conséquent, revendiquer le paiement du loyer complet pendant la période de
fermeture obligatoire, sans avoir offert une quelconque marge de négociation.
                                                                                60
Une partie qui refuse obstinément de réviser un contrat devenu déséquilibré manque à
son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat (cf. Cass. com. fr., 3 novembre
1992, Bull. 92, IV, n° 338).

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, respectivement un abus de
droit, l’appréciation ne doit cependant pas être unilatérale, axée exclusivement sur le
comportement du créancier, en l’espèce le bailleur, s’agissant de l’obligation du
paiement du loyer. Pour déceler une telle violation, il convient d’analyser à partir des
faits, à l’aune de toutes les exigences de la bonne foi et de la norme de prudence tant
le comportement du créancier que celui du débiteur.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le comportement respectif de
chacune des parties pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à l’exécution
de bonne foi ou abus de droit dans le chef du bailleur, respectivement de la locataire.

Suivant le décompte actualisé remis à l’audience des plaidoiries en instance d’appel,
non autrement contesté, la locataire a accusé des retards de paiement à partir du mois
d’avril 2020.

Ni le loyer du mois d’avril ni celui du mois de mai 2020 n’ont été payés. Le loyer du mois
de décembre 2020 n’a pas davantage été payé.

La bailleresse reconnaît avoir, entre autres, fait appel à la garantie bancaire pour les
loyers impayés pour les mois d’avril et de mai 2020.

Il n’est pas contesté qu’à partir du mois de juin jusqu’au mois d’août 2020, les loyers ont
été payés.

A partir du mois de septembre 2020 jusqu’au mois de juin 2021 (même si ces loyers ne
tombent pas dans la période dite Covid-19 et à l’exception du mois de décembre 2020
qui relève de la période dite Covid-19) aucun loyer n’a plus été payé.

Ainsi, il est établi que la locataire a payé, suite à la levée des mesures sanitaires
ordonnées pour lutter contre la propagation de la pandémie liée au Covid-19, les loyers
des mois de juin à août 2020.

Il ressort des éléments du dossier qu’en réponse au courrier lui adressé le 24 avril 2020,
B répond le 5 mai 2020 en informant sa locataire qu’elle n’est pas d’accord à renoncer
aux loyers et avances sur charges pendant la période de fermeture des centres sportifs.
Aux termes dudit courrier, la bailleresse insiste à ce que la locataire exécute
intégralement et sans retard ses obligations contractuelles.

Par courrier du 12 février 2021, B met la locataire en demeure de payer le loyer du mois
de février 2021.

Par courrier du 10 mars 2021, B met A en demeure de payer la somme de 61.246,48
euros.

Par courrier du 14 avril 2021, A est mise en demeure de payer la somme de 111.869,72
euros.

Il est également établi que par la suite les parties ont été en pourparlers d’arrangement
qui ont finalement échoué, du fait que la bailleresse a considéré les propositions faites
par la locataire comme étant insultantes à son égard et que toute tentative
d’arrangement postérieure suite aux propositions de la locataire a échoué.
                                                                                61
Même s’il est incontesté que la bailleresse a successivement marqué son accord pour
réduire le loyer avant la pandémie pour tenir notamment compte de la faible
fréquentation de l’immeuble dans lequel le club de fitness est exploité, il n’en demeure
pas moins vrai qu’actuellement elle insiste pour obtenir le paiement intégral des loyers
pour la période dite Covid-19.

Elle demande également le paiement intégral des loyers pour la période dite post-Covid-
19.

La résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire ainsi que l’allocation d’une
indemnité contractuelle en cas de résiliation anticipée (183.739,44 euros), d’une
indemnité de relocation (244.985,92 euros) et d’une indemnité d’indisponibilité à dires
d’expert sont également réclamées.

En continuant à imposer l’exécution d’un contrat dont l’économie a été radicalement
déséquilibrée pendant les mois de fermeture, il y a un déséquilibre manifeste: à cause
du comportement du bailleur un déséquilibre se crée qui procure un avantage pour le
bailleur de percevoir le loyer au désavantage pour A de le payer.

La revendication actuelle du bailleur a, pour effet de rendre la position de la locataire
particulièrement pénible si elle doit assumer, seule toutes les conséquences
économiques de la situation. La locataire étranglée par la situation économique est en
passe de perdre les bénéfices qu’elle pourrait tirer de son activité et de son emploi.

Cette situation n’étant pas imputable ni au bailleur ni au locataire, il ne peut être fait droit
à cette demande qui démontre un déséquilibre manifeste à l’avantage du bailleur qui se
montre aveugle à la situation de son contractant et au détriment du locataire.

Dans ces conditions, le principe d’exécution de bonne foi des conventions doit amener
le bailleur à consentir une réduction de loyer, de sorte que les conséquences
dommageables de la situation exceptionnelle créée pendant les périodes de fermeture
totale pour les centres de fitness ne soient pas uniquement supportées par un des
cocontractants.

En tenant compte de ce que

- la locataire a indubitablement bénéficié au moins d’un usage partiel des lieux
- il n’appartient pas à la bailleresse de supporter les risques liés à l’entreprise de la
  locataire
- la locataire a normalement dû bénéficier des aides prévues par les autorités pour
  compenser au moins partiellement les pertes subies par les commerçants frappés
  par les fermetures,

le tribunal retient que pendant la période du 18 mars 2020 jusqu’au 28 mai 2020 inclus,
soit les mois de fermeture totale imposée, le loyer ne doit être supporté par la locataire
qu’à concurrence de 50%.

Pour la période du 26 novembre 2020 au 10 janvier 2021 inclus, le loyer doit également
être supporté par la locataire à concurrence de 50 %.

En application du principe de l’exécution de bonne foi des contrats, et eu égard au
caractère exceptionnel de la crise, le tribunal réduira donc le loyer en conséquence pour
les périodes concernées.

Par conséquent, la demande du bailleur est fondée à hauteur de :
                                                                                62
- pour la période du 18 mars 2020 au 28 mai 2020 inclus

(((30.623,24 : 31j.) x 14j.) x 50%) (mars) + 30.623,24 x 50% (avril) + (((30.623,24 : 31j.)
x 28j.) x 50%) (mai), soit les sommes de 6.914,95 euros, 15.311,62 euros et de
13.829,90 euros,
soit la somme totale de 36.056,47 euros

- pour la période du 26 novembre 2020 au 10 janvier 2021 inclus

(((30.623,24 : 30j.) x 5j.) x 50% (nov.)) + 30.623,24 x 50% (déc.) + (((30.623,24 : 31j.) x
10j.) x 50%) (jan.)), soit les sommes de 2.551,93 euros, 15.311,62 euros, et 4.939,25
euros,
soit la somme totale de 22.802,80 euros.

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes que la demande du bailleur est
fondée à hauteur de 58.859,27 euros (36.056,47 euros + 22.802,80 euros).

Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de déclarer fondée la demande de B
pour la somme de 58.859,27 euros à titre d’arriérés de loyers pour la période dite Covid-
19.

  2. Loyers Post Covid-19

Tel que relevé précédemment, les loyers de la période post-Covid-19 concernent les
loyers impayés pour les mois de septembre 2020, octobre 2020, partiellement le mois
de novembre 2020, partiellement le mois de janvier 2021, février 2021, mars 2021, avril
2021, mai 2021 et juin 2021.

La bailleresse réclame le paiement intégral des loyers pour cette période. Elle donne à
considérer que la locataire n’aurait jamais contesté que ces loyers seraient dus. Par
courrier du 24 avril 2020, la locataire se serait même expressément engagée à
reprendre le paiement des loyers dès la levée des mesures sanitaires.

La locataire conteste devoir payer les montants réclamés intégralement. Elle donne à
considérer que les loyers sont en rapport avec les périodes consécutives à des périodes
de fermeture imposées par le Gouvernement dans le cadre de la lutte contre la
pandémie liée au Covid-19.

Même si les centres de fitness ont été autorisés à ouvrir, les clients ne se seraient pas
précipités pour reprendre leurs activités sportives. Beaucoup de ses clients seraient en
outre encore au télétravail, de sorte qu’ils ne se rendraient pas au centre de fitness.

La locataire souligne que les effectifs du centre de fitness seraient passés d’environ
mille deux cents membres à quelques cinq cents membres. Cette baisse de
fréquentation et la chute importante des effectifs seraient la conséquence directe des
périodes de fermeture gouvernementales imposées.

A conclut qu’eu égard aux circonstances exceptionnelles liées à la lutte contre la
pandémie, une diminution de 50% des loyers réclamés serait justifiée.

Aux termes de sa note de plaidoiries, A renvoie également à ses développements
relatifs aux principes de l’équité, de loyauté, de bonne foi et d’abus de droit faits dans le
cadre des demandes en paiement pour la période dite Covid-19.

                                                                                63
En l’instance d’appel, A s’engage à verser les éventuelles aides étatiques obtenues par
la suite à sa bailleresse.

D’emblée, il convient de constater que dans le cadre de leurs plaidoiries respectives,
les parties ont discuté du bien-fondé du paiement des loyers pendant la période
d’ouverture des centres sportifs.

Aucune des parties n’a pris en considération les limitations prévues pour l’accueil de la
clientèle ordonnées par les mesures sanitaires prises successivement par les autorités
compétentes pour lutter contre la pandémie.

Par conséquent, il n’appartient pas au Tribunal saisi de ce faire, ce dernier suivant la
logique des parties qui prennent en considération le principe de l’ouverture des centres
de fitness sans faire de distinction quant aux éventuelles limitations d’accueil de
personnes en fonction de la superficie des lieux loués.

Contrairement à la position de A, le fait que le nombre des clients, - dont certains se
trouveraient encore au télétravail -, a substantiellement baissé en dépit de l’ouverture
des centres sportifs, n’est pas imputable au bailleur.

En outre, la proposition temporaire et gratuite de cours de fitness online relève du choix
de la locataire et le bailleur n’a pas à en pâtir.

Tel que relevé précédemment, ce dernier, qui continue à mettre à disposition de la
locataire les lieux n’a pas à supporter les risques liés à l’entreprise de la locataire qui
continue à avoir seule accès aux lieux.

Par courrier du 24 avril 2020, A s’est même engagée envers son bailleur à reprendre le
paiement du loyer dès que les mesures de restrictions ordonnées par les autorités
compétentes auront été levées.

Même si A a payé les loyers des mois de juin, juillet et août 2020, il est constant qu’en
dépit de l’ouverture de son centre de fitness, elle ne paie plus de loyers à partir du mois
de septembre 2020.

Contrairement à l’argumentation avancée par la locataire, le bailleur ne commet pas
d’abus de droit, respectivement manque à son obligation de bonne foi et de loyauté en
exigeant le paiement du loyer complet pour les mois pendant lesquelles les centres
sportifs ont été ouverts.

Il ressort des considérations précédentes que l’appel interjeté par A est à rejeter en ce
qu’il concerne sa demande tendant à la décharge totale ou partielle des loyers à payer
pour la période post-Covid-19.

Par conséquent, par confirmation du jugement entrepris, il y a lieu de déclarer fondée
la demande de B pour la somme de 260.626,78 euros correspondant aux arriérés de
loyers pour les mois de septembre 2020 (30.623,24 euros), octobre 2020 (30.623,24
euros), partiellement le mois de novembre 2020 ((30.623,24 : 30j.) x 25j.)) = 25.519,25
euros, partiellement le mois de janvier 2021 (30.623,24 : 31j.) x 21j.)) = 20.744,85 euros,
février 2021 (30.623,24 euros), mars 2021 (30.623,24 euros), avril 2021 (30.623,24
euros), mai 2021(30.623,24 euros) et juin 2021(30.623,24 euros).

Il ressort de l’ensemble des développements antérieurs que la demande de B est fondée
pour la somme de 319.486,05 euros (58.859,27 euros + 260.626,78 euros) à titre
d’arriérés de loyers pour la période Covid-19 ainsi que pour la période post-Covid-19.

                                                                                64
  3. Conclusions

Tel que relevé précédemment, il résulte de l’ensemble des considérations précédentes
que la locataire accuse des arriérés de loyers pour la période dite Covid-19 de
58.859,27 euros et pour la période dite post-Covid-19 de 260.626,78 euros.

Afin de dresser un décompte entre parties, il convient de déterminer en premier lieu le
montant total que la locataire aurait été obligée de payer à partir du 1er mars 2020
jusqu’au 30 juin 2021.

Eu égard aux considérations précédentes, la locataire a été obligée de payer
- l’intégralité du loyer pour la période du 1er au 17 mars 2020 inclus ((soit 30.623,24 :
  31j.) x 17j.)), soit 16.793,45 euros
- un loyer réduit de 50% pour la période du 18 mars au 31 mars 2020, soit 6.914,95
  euros
- un loyer réduit de 50% pour le mois d’avril 2020, soit 15.311,62 euros
- un loyer réduit de 50% pour la période du 1er mai au 28 mai 2020 (30.6323,24 : 31j.
  x 28j.)), soit 13.829,90 euros
- l’intégralité du loyer pour la période du 29 au 31 mai 2020 ((30.623,24 : 31j.) x 3j.),
  soit 2.963,55 euros
- l’intégralité des loyers pour les mois de juin, juillet, août, septembre et octobre 2020,
  soit 153.116,20 euros
- l’intégralité du loyer pour la période du 1er novembre au 25 novembre 2020
  ((30.623,24 : 30j.) x 25j.) soit 25.519,25 euros
- un loyer réduit pour la période du 26 novembre au 30 novembre 2020 ((30.623,24 :
  30j.) x 5j.), soit 2.551,93 euros
- un loyer réduit de 50% pour le mois de décembre 2020, soit 15.311,62 euros
- un loyer réduit de 50% pour la période du 1er janvier au 10 janvier 2021 ((30.623,24 :
  31j.) x 10j.), soit 4.939,25 euros
- l’intégralité du loyer pour la période du 11 janvier au 31 janvier 2021 ((30.623,24 :
  31j.) x 21j.), soit 20.744,85 euros
- l’intégralité des loyers pour les mois de février, mars, avril, mai et juin 2021, soit
  153.116,20 euros

soit un total de 431.112,77 euros.

Suivant le décompte actualisé remis à l’audience des plaidoiries et non autrement
contesté, il est établi que la locataire a payé l’intégralité des loyers du mois de mars
2020, juin 2020, juillet 2020 et d’août 2021, soit un total de 122.492,96 euros.

Eu égard au montant dû à titre de loyers et au montant réglé, la créance de B se chiffre
à la somme de 308.619,81 euros (431.112,77 – 122.492,96).

  4. Indexations

B conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que le premier juge a condamné
le locataire à lui payer le montant de 551,43 euros à titre de l’indexation du loyer relative
à l’année 2019.

A conteste le bien-fondé de la demande adverse et conclut à la réformation du jugement
entrepris. Elle souligne que les calculs opérés par B seraient inexacts.

Le tribunal renvoie pour les adopter à l’exposé fait par le tribunal de première instance
des modalités convenues entre parties.

                                                                                65
A se limite à affirmer que les calculs opérés par la bailleresse seraient inexacts sans
cependant fournir de quelconques précisions.

En l’absence de précision de la part de la locataire, il y a lieu de confirmer par adoption
des motifs le jugement entrepris.

  2. Charges

     1. Avances sur charges pour la période Covid-19 et pour celle de post-Covid-19

Aux termes de son acte d’appel, B conclut à la confirmation du jugement entrepris en
ce que le premier juge a déclaré fondée sa demande s’élevant à la somme de 60.000.-
euros à titre d’arriérés d’avances sur charges (Q2 2020, Q4 2020 et Q1 2021). Elle
souligne que la locataire a payé la somme convenue de 20.000.- euros à titre d’avances
sur charges pour la période Q3 2020.

Aux termes de sa note de plaidoiries versée en instance d’appel, B augmente sa
demande et conclut à la condamnation de A à lui payer la somme de 20.000.- euros à
titre d’avances sur charges pour la période Q2 2021.

Aux termes de sa note de plaidoiries versée en instance d’appel, A soutient que ce
serait à tort que le premier juge aurait retenu qu’elle ne s’exonérerait pas de son
obligation de payer les avances sur charges des trimestres Q2 2020, Q4 2020 et Q1
2021, soit pendant la période de fermeture, dite période Covid-19. Elle considère que
les montants seraient seulement dus pour moitié.

Concernant les avances sur charges pour la période post-Covid-19, A n’a pas formulé
d’observations.

A l’instar de ce qui a été dit pour les loyers, en vertu de l’article 592 alinéa 2 du Nouveau
Code de procédure civile, des loyers et autres accessoires échus depuis le jugement
de première instance peuvent, entre autres, être réclamés.

La demande de B tendant à l’allocation des avances sur charges échues suite au
jugement entrepris, - qui par ailleurs n’a pas été autrement contestée -, est à déclarer
recevable.

Tel que relevé à juste titre par le premier juge, A n’a jamais contesté le principe des
avances trimestrielles de 20.000.- euros.

A n’a, ni en première instance, ni en instance d’appel, allégué ne pas avoir consommé
d’eau, d’électricité ou de chauffage.

Il s’ensuit qu’elle devra nécessairement supporter les frais y relatifs.

Il convient de relever qu’à aucun moment, A n’a affiné sa demande en tenant compte
des dates exactes du début et de la fin de la fermeture, de sorte que le tribunal n’a pas
à le faire.

Depuis le 18 mars au 28 mai 2020 et du 26 novembre 2020 au 10 janvier 2021, les
centres de fitness ont été fermés suite aux mesures sanitaires ordonnées par les
autorités compétentes.

Eu égard aux périodes de fermeture précitées, il y a lieu de retenir que les centres
sportifs ont été fermés pendant environ trois mois, correspondant à une avance
trimestrielle.
                                                                                66
Il ressort des développements antérieurs que pendant les mois de fermeture totale des
centres de fitness, le loyer est seulement à supporter par moitié par la locataire.

A l’instar de ce qui a été retenu pour les loyers, il y a également lieu de retenir que la
locataire est seulement tenue de supporter la moitié des avances sur charges pour la
période dite Covid-19.

Par conséquent, il y a lieu d’accorder une réduction de 50% sur une avance trimestrielle,
qui s’élève partant à la somme de 10.000.- euros.

Concernant les avances trimestrielles pour la période d’ouverture des centres de fitness,
il n’y a pas lieu d’accorder des remises, à l’instar des développements faits au sujet des
loyers.

Il ressort de l’ensemble des considérations, que la demande de B à titre d’avances sur
charges est fondée pour la somme de 70.000.- euros (3 x 20.000.- + 10.000).

     2. Décompte charges pour les années 2015 à 2019

Aux termes de son acte d’appel et par réformation du jugement entrepris, B conclut à la
condamnation de la société adverse à lui payer la somme de 47.464,73 euros à titre
d’arriérés des décomptes charges pour les années 2015 à 2019.

Aux termes de sa note de plaidoiries versée en instance d’appel, B rectifie sa demande
et réclame la somme de 35.526,90 euros à titre de décomptes charges pour les années
2015 à 2019. Elle reconnaît l’existence d’une erreur de calcul.

Elle demande également la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de
4.143,04 euros à titre de décompte charges pour l’année 2020. Dans ce contexte, elle
donne à considérer qu’en réalité le décompte charges pour l’année 2020 s’élève à la
somme de 24.143,04 euros. Etant donné qu’elle réclamerait d’ores et déjà la somme de
20.000.- euros à titre d’avances sur charges, seule la différence serait réclamée à titre
de décompte.

A fait valoir que les montants réclamés par la partie adverse pour les années 2015 à
2019 seraient irrecevables, sinon prescrites. Dans ce contexte, elle indique que la partie
adverse ne les aurait pas réclamés au moment de sa requête introductive.

Subsidiairement, les montants réclamés ne seraient pas justifiés.

Suivant la requête introductive d’instance, B a réclamé la somme de 77.769,59 euros à
titre de décompte charges pour l’année 2019 ainsi que la somme de 246,98 euros pour
l’année 2020.

Même si B n’a pas sollicité le paiement des décomptes charges pour les années 2015
à 2018 au moment de sa requête, ces demandes sont à considérer comme des
demandes additionnelles et non pas nouvelles.

Par conséquent, le moyen invoqué est à rejeter.

A soutient également que la demande de la partie adverse serait prescrite.

Au vu du jugement entrepris, A n’a pas soulevé ce moyen en première instance.

                                                                                67
Si en vertu de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile, toute nullité d’exploit
ou d’acte de procédure est couverte si elle n’est proposée avant toute défense ou
exception autre que les exceptions de compétence, il en est autrement des fins de non-
recevoir tendant à déclarer la demande de l’adversaire irrecevable pour défaut de droit
d’agir, défaut de qualité, défaut d’intérêt, prescription de l’action ou non-respect du délai
d’agir.

Ces fins de non-recevoir peuvent en effet être proposées en tout état de cause et pour
la première fois en appel (cf. CA, 19 octobre 1977, Pas. 24, p. 46 ; CA, 8 mars 1978,
Pas. 24, p. 95; CA, 21 janvier 1981, Pas. 25, p. 374 ; CA, 28 novembre 1995, n° 16.387 ;
TAL, 17 octobre 2003, n° 68.854).

Par conséquent, A peut valablement invoquer le moyen tiré de la prescription la
première fois en appel.

Le contrat de bail signé entre parties prévoit qu’un décompte annuel des charges sera
dressé par le bailleur.

En vertu de l’article 2277 du Code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans. Cette
prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations indiciaires du loyer et aux
avances sur charges locatives.

Les décomptes relatifs aux charges locatives sont aussi soumis à la prescription
quinquennale de l’article 2277 du Code civil (cf. TAL, 14 mai 1999, n° 63073 ; TAL,
2 juillet 1999, n° 59151 ; TAL, 17 février 2012, n° 138.218 ; TAL, 19 novembre 2019,
n° TAL-2019-05231).

La prescription édictée par cet article ne repose pas sur une présomption de paiement.

La prescription libératoire commence à courir au profit du débiteur à compter du jour où
le créancier a pu intenter sa demande, c’est-à-dire, en principe, à partir de celui de
l’exigibilité de l’obligation. Tant que l’action n’est pas ouverte, le droit du créancier ne
peut pas se prescrire (cf. TAL, 23 novembre 2007, n° 109.531).

Selon l'article 2244 du Code civil, une citation en justice, un commandement ou une
saisie, signifiés à celui qu'on veut empêcher de prescrire, forment l'interruption civile. La
liste de l'article 2244 précitée est limitative : toute réclamation adressée à l'adversaire
ne produit pas l'interruption escomptée. Ainsi, une simple lettre, demandant un
remboursement, n'interrompt pas la prescription (cf. TAL, 25 juin 1997, n° 48.886).

Il ressort des pièces versées que le 3 février 2016, B a réclamé le paiement du décompte
charges pour l’année 2015, le 9 février 2017 celui pour l’année 2016, le 8 février 2018
pour l’année 2017, le 12 février 2019 pour l’année 2018 et le 17 février 2020 pour celui
de l’année 2019.

Au vu des principes rappelés précédemment, une simple lettre n’interrompt pas la
prescription.

Il y a partant lieu d’examiner si B a encore pu réclamer le 21 janvier 2021, - jour des
plaidoiries en première instance -, le paiement des décomptes charges pour les années
2015 à 2019, sachant qu’elle n’a pas réclamé l’intégralité desdits montants dans sa
requête.

Aucune autre pièce n’est versée au dossier qui permettrait d’interrompre le délai de
prescription de cinq ans.

                                                                                68
Par conséquent, le solde du décompte charges pour l’année 2015 n’a été réclamé pour
la première fois que lors de l’audience des plaidoiries du 21 janvier 2021, soit plus de
cinq ans plus tard, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la demande de B tendant au
paiement du décompte charges pour l’année 2015 est prescrite.

Au fond, les parties sont en désaccord quant au bien-fondé de B tendant au paiement,
au dernier stade des conclusions et après rectification des calculs, au paiement de la
somme de 24.483,07 euros ((35.526,90 – 15.186,87 pour l’année 2015) + 4.143,04 pour
l’année 2020)).

Comme le montant réclamé est contesté et pour se prononcer en connaissance de
cause, il convient, avant tout autre progrès en cause, de nommer un consultant avec la
mission de déterminer le montant redû par la locataire à titre de charges pour les années
2016 à 2020, en fonction de la clé de répartition convenue et fixée dans le contrat de
bail conclu entre parties, le rapport dressé par l’expert KOUSSMANN étant unilatéral.

  3. Indemnité d’occupation pour les emplacements de parking et le local
     technique

A réclame le paiement des indemnités d’occupation pour deux emplacements de
parking et pour un local d’archives. Elle reconnaît les avoir mis au début à la disposition
gratuite de la partie adverse avant cependant de révoquer cette mise à disposition
gratuite moyennant un préavis raisonnable.

Aux termes de son acte d’appel, B souligne avoir désactivé les accès au locataire au
parking fin août 2018, de sorte que l’occupation de ces emplacements aurait finalement
cessé à ce moment.

Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la somme de 240.- euros
augmentée de 60.- euros de charges ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée aurait été
réclamée pour chaque parking. Ce montant ne saurait être considéré comme étant
surfait pour un emplacement de parking situé au quartier […]. En outre, il y aurait lieu
de condamner la locataire pour l’occupation d’une durée de neuf mois et non de huit
mois tel que retenu par le premier juge. Par conséquent, la somme de 6.300.- euros
est réclamée.

La somme de 14.- euros par m2 augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée est réclamée
pour le local d’archives. Ce dernier ayant une surface de 24,90 m2, la somme de 407,86
euros TTC est réclamée à titre d’indemnité d’occupation pour ledit local.

A conteste le bien-fondé de la demande adverse en soutenant que les emplacements
de parking et le local d’archives seraient à considérer comme étant les accessoires du
contrat de bail.

Aux termes de son acte d’appel, A soutient que la demande de la partie adverse tendant
à l’obtention d’une indemnité d’occupation serait à déclarer irrecevable, le premier juge
n’ayant pas été saisi en cette matière mais uniquement en matière de bail à loyer.

La surface du local d’archives est contestée. Par ailleurs, il est souligné que cet espace
ne serait pas louable.

La locataire demande également d’écarter des débats les photos versées en cause, car
elles auraient été obtenues par ruse ou par fraude.

Le montant réclamé pour l’occupation du local est contesté en son principe et son
quantum.
                                                                                69
En premier lieu, il convient d’analyser la compétence du juge saisi pour apprécier du
bien-fondé de la demande de B tendant à l’allocation d’une indemnité d’occupation pour
les deux emplacements de parking et le local d’archives.

Aux termes de l’article 3-3 du Nouveau Code de procédure civile, le juge de paix connaît
de toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à
l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités
d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite
d’une convention.

Le fait que B ait saisi le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer au lieu de saisir
le juge de paix siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre pour l’allocation d’une
indemnisation pour l’occupation des emplacements de parking et du local d’archives,
ne porte pas à conséquence, le tribunal de paix ayant une compétence exclusive pour
connaître de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence
et à l’exécution de baux d’immeubles ainsi que des demandes en paiement d’indemnités
d’occupation (cf. TAL, 29 janvier 2018, n° TAL-2018-05654).

Le moyen d’irrecevabilité soulevé n’étant pas justifié, il y a lieu de le rejeter.

Tel que relevé par les parties concluantes, ni le contrat de bail ni les avenants ne
prévoient la location des emplacements de parking et d’un local d’archives.

Aucun document portant sur la location des emplacements et le local d’archives n’est
versé en cause.

A ne démontre pas l’existence d’un accord oral portant sur la location gratuite des
emplacements de parking avec un bailleur prédécesseur de l’actuel bailleur.

Eu égard aux contestations de B, A reste partant en défaut de rapporter la preuve d’un
accord oral non limité dans le temps et portant sur l’occupation gratuite des
emplacements de parking et du local d’archives.

Il est constant en cause que pendant des années, B a gratuitement mis à la disposition
de sa locataire les deux emplacements ainsi que le local d’archives.

Contrairement à la position soutenue par A, les emplacements de parking situés au
quartier […] ainsi que le local d’archives ne peuvent être considérés comme accessoires
au contrat de bail, en l’absence de toute stipulation y relative.

Tel que relevé par l’ancien mandataire de la bailleresse en date du 10 janvier 2018, A
a toujours misé, - de l’aveu même de son manager -, sur les employés des nombreuses
entreprises établies aux alentours du club de fitness pour constituer sa clientèle. Au
regard de la proximité géographique entre le public cible et les lieux loués, la présence
d’emplacements de parking n’est pas indispensable.

Un local d’archives ne peut pas davantage être considéré comme étant un accessoire
indispensable aux lieux loués suivant contrat de bail et avenants conclus.

Tel que relevé à juste titre par le premier juge, l’accord portant sur la mise à disposition
gratuite de ces locaux est une convention orale distincte pouvant être résiliée à tout
moment.

Par courriel du 13 novembre 2017, la bailleresse a informé que dorénavant les
emplacements de parking ainsi que le local d’archives ne sont plus mis à la disposition
                                                                                70
gratuite de la locataire. Le prix du loyer est indiqué tant pour les emplacements de
parking que pour le local d’archives.

Par courrier du 10 janvier 2018, la locataire est à nouveau informée qu’elle ne pourra
plus disposer gratuitement ni des emplacements de parking ni du local d’archives.
Rétroactivement avec effet au 1er décembre 2017, l’occupation de ces biens sera
facturée au prix annoncé.

Tel que retenu à juste titre par le premier juge, à partir de la dénonciation faite par le
bailleur, la locataire ne pouvait plus disposer gratuitement ni des emplacements de
parking ni du local d’archives.

Le bailleur réclame le paiement des indemnités d’occupation à partir du mois de
décembre 2017 jusqu’au mois d’août 2018 pour les deux emplacements et jusqu’à la
date des plaidoiries pour le local d’archives.

     1. Emplacements de parking

La bailleresse demande la réformation du jugement rendu en ce que le premier juge ne
lui aurait seulement accordé la somme de 2.400.- euros au lieu de la somme de 6.300.-
euros à titre d’indemnisation pour les deux emplacements de parking. La locataire aurait
également occupé les emplacements pendant une durée de neuf mois et non de huit
mois tel que retenu par le premier juge.

Suivant courriel du 13 novembre 2017, la bailleresse a réclamé pour chaque
emplacement de parking la somme de 240.- euros à titre d’indemnité d’occupation, la
somme de 60.- euros à titre d’avance sur charges, à augmenter de la taxe sur la valeur
ajoutée.

L’indemnité d’occupation sollicitée par le requérant constitue une indemnisation en
raison de la privation de la jouissance de son bien.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle
est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien
dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance
des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est
privé de la libre disposition des lieux.

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération notamment
la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment.

Conformément aux conclusions de B, le montant de 300.- euros (240 + 60) réclamé
pour chaque emplacement situé au quartier […] n’est pas surfait.

Tel que relevé à bon droit par le premier juge, le fait générateur de la taxe sur la valeur
ajoutée est une opération imposable, consistant en principe dans une livraison de biens
ou dans une prestation de services. Or, l’indemnité d’occupation représente des
dommages-intérêts délictuels pour une occupation sans titre, et non la rémunération
d’une prestation contractuelle. Elle ne donne dès lors pas lieu à taxe sur la valeur
ajoutée.

Aux termes de sa note de plaidoiries, A reconnaît que le bailleur aurait supprimé la mise
à disposition de parking « à compter du mois d’août 2018, sans préjudice quant à la
date exacte ». Elle ne conteste pas l’affirmation de la bailleresse suivant laquelle cette
dernière aurait désactivé les emplacements fin août 2018 et non fin juillet 2018, de sorte

                                                                                71
qu’il y a lieu de déclarer fondée la demande de B pour une durée de neuf mois, par
réformation du jugement entrepris.

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes que la demande du chef
d’indemnité d’occupation pour les deux emplacements, est dès lors, par réformation du
jugement entrepris, à déclarer fondée à hauteur de 5.400.- euros ((9 mois x 300.- euros)
x 2 emplacements)).

     2. Local d’archives

Il est constant en cause que A occupe depuis le mois de décembre 2017 un local
d’archives.

Tel que précédemment relevé, à partir de la dénonciation par le bailleur, elle n’avait plus
le droit d’occuper ledit local.

A conteste que le local soit louable à cause de son état délabré. La surface du local
d’archives est contestée. La locataire demande également d’écarter des débats les
photos versées en cause, car elles auraient été obtenues par ruse ou par fraude.

Le montant réclamé pour l’occupation du local est contesté en son principe et son
quantum.

Contrairement au moyen avancé par A, le fait que le local soit prétendument vétuste et
partant non louable, du fait qu’il ne serait pas aux normes et abriterait des gaines de
ventilation et des armoires informatiques, ne porte pas à conséquence, étant donné que
A occupe les lieux malgré l’opposition formelle de B.

Les attestations testimoniales respectivement l’offre de preuve formulée ne sont ni
pertinentes ni concluantes : soit elles tendent à prouver des faits qui ne sont pas
contestés soit les faits dénoncés et offerts en preuve ne sont pas utiles à la solution du
litige.

Les parties sont également en désaccord quant à l’indemnité réclamée à titre de
l’occupation du local d’archives.

Il ne ressort d’aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal que les lieux occupés
ont une surface de 24,90 m2.

Au vu du plan technique versé, le local d’archives semble avoir une surface d’environ
de 20 m2, en l’absence d’autres précisions, de sorte qu’en l’absence d’autres éléments
d’appréciation, le tribunal retient une surface de 20 m2.

Suivant le courriel du 13 novembre 2017, la bailleresse a indiqué à A qu’elle lui
réclamerait une indemnité d’occupation de 14.- euros au mètre carré.

L’affirmation que le prix unitaire réclamé pour le local d’archives serait supérieur au prix
unitaire pour le centre de fitness est contredit par les pièces du dossier. Il est constant
que le loyer mensuel s’élève à 30.623,24 euros pour des lieux loués d’une surface de
2.028 m2, ce qui fait que le prix unitaire par mètre carré s’élève à 15,10 euros.

Le montant de 14.- euros n’étant pas surfait, il y a lieu d’y faire droit.

Tel que relevé précédemment, aucune taxe sur la valeur ajoutée n’est à ajouter sur le
montant à allouer à titre d’indemnité d’occupation.

                                                                                72
Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes que la demande de B est
fondée pour la somme de 280.- euros (20 m2 x 14.-) à titre d’indemnité d’occupation.

A occupant le local à partir du 1er décembre 2017 jusqu’à la date des plaidoiries, la
créance de B s’élève à la somme de 12.040.- euros (280.- x 43 mois).

  4. Demandes reconventionnelles

     1. Emplacements de parking

Reconventionnellement, A conclut à la condamnation de B à lui payer la somme de
19.777,38 euros, sinon à reconstituer la garantie bancaire à hauteur du montant
réclamé.

B serait à condamner à lui mettre à disposition les deux emplacements.

Au dernier stade des conclusions, A demande la condamnation de la bailleresse à lui
allouer la somme de 20.400.- euros augmentée de la TVA à titre de dommages et
intérêts pour l’indemniser du préjudice subi à cause du retrait abusif des emplacements
de parking.

Par confirmation du jugement entrepris, il y a lieu de débouter A de ces demandes, la
disposition gratuite portant sur les deux emplacements ayant été valablement
dénoncée.

     2. Hall d’entrée

A conclut à la réformation du jugement entrepris en ce que le premier juge l’aurait à tort
déboutée de sa demande tendant à allocation de dommages et intérêts à hauteur de
222.628,32 euros.

Dans ce contexte, elle soutient que la bailleresse lui ferait payer un loyer pour l’utilisation
des parties communes en sus de l’objet du bail loué à titre privatif. Contrairement aux
prétentions de la bailleresse, cette dernière ne pourrait lui réclamer un loyer pour des
parties communes situées au rez-de-chaussée. A entend dès lors récupérer les
montants payés à tort.

La demande est basée sur la responsabilité contractuelle, sinon sur la répétition de
l’indu, sinon sur la théorie de l’enrichissement sans cause.

B conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Le tribunal renvoie pour les adopter à l’exposé exhaustif par le tribunal de première
instance des modalités convenues entre parties au contrat de bail.

Conformément à ce qui a été retenu par le premier juge, A a expressément accepté, en
signant le contrat de bail, les modalités de paiement tant des parties privatives que des
surfaces à partager ainsi que la clef de réparation convenue entre parties.

C’est également à bon droit que le premier juge a retenu que les conclusions prises par
l’expert KOUSMANN ne peuvent pas remettre en cause ce que les parties ont
expressément convenu en signant le contrat de bail.

A l’instar de ce qui a été retenu en première instance, il n’est pas davantage établi en
instance d’appel que le hall d’entrée est majoritairement utilisé par les utilisateurs du
parking.
                                                                                73
En l’absence de tout élément d’appréciation, il n’y a pas davantage lieu de faire droit à
l’offre de preuve, une mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée pour suppléer la
carence des parties.

Tel que retenu à bon droit par le premier juge, et par adoption de ses motifs, la demande
tendant à l’allocation de la somme de 222.628,32 euros à titre de dommages et intérêts
est partant à rejeter.

     3. Arriérés de charges locatives

Par réformation du jugement entrepris, A demande le remboursement de la somme de
284.455,14 euros au titre de remboursement de trop payé de charges locatives couvrant
la période de 2015 à 2020 (47.409,19 euros x 6 ans), en se fondant sur le rapport
d’expertise dressé unilatéralement par l’expert KOUSMANN.

Subsidiairement, A demande d’entendre l’expert KOUSMANN, respectivement de
nommer un collège d’experts pour chiffrer le trop payé éventuel de charges locatives
pour la période d’octobre 2008 à juin 2021.

Tel que relevé à juste titre par le premier juge, si la société bailleresse reste en défaut
de justifier en détail les charges devant être supportées par la locataire, ce n’est pas
pour autant qu’il y a lieu de condamner ipso facto la bailleresse à restituer les avances.
Il n’est en effet pas contesté par la locataire qu’il y a eu des dépenses.

Il ressort des développements faits au point 2) relatif aux décomptes charges qu’un
consultant a été nommé pour calculer le montant des charges dues par la locataire.

A ce stade, il n’est pas établi qu’il y a eu trop payé de charges.

En attendant l’issue de cette mesure d’instruction, il convient de réserver ces demandes.

     4. Dommages et intérêts pour manque à gagner

Par réformation du jugement entrepris, A conclut à la condamnation de B à lui payer
des dommages et intérêts évalués à 1.400.000.- euros.

L’appelante explique son manque à gagner par l’absence de parking gratuit pour sa
clientèle, la présence d’un échafaudage ainsi que les refus lui opposés par le bailleur
aux actions commerciales envisagées, de sorte qu’elle n’aurait pas été en mesure
d’atteindre son objectif en termes de membres, tel que prévu dans son « Business
Plan ».

Elle conclut que les causes de l’échec commercial partiel subi par elle seraient
essentiellement imputables au bailleur, qui aurait refusé de la soutenir. A cause du
comportement irresponsable du bailleur, elle aurait subi un manque à gagner important.

B conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que le premier juge aurait
débouté la partie adverse de toutes ses demandes indemnitaires.

        a) Absence de parkings gratuits

A soutient que l’absence d’emplacements de parking fourni par le bailleur pour ses
clients aurait fait en sorte qu’elle n’aurait pas pu développer son activité comme prévue
et surtout elle n’aurait pas pu atteindre les objectifs fixés au « Business Plan ».

                                                                                74
Le manque de soutien de la part du bailleur, - qui au début l’aurait soutenue en lui
fournissant des places de parking gratuites pour ses membres et qui par la suite aurait
arbitrairement supprimé cet avantage -, aurait gravement entravé son activité : les
clients n’auraient pas cessé de se plaindre de l’absence d’emplacements de parking
gratuits. Dans ce contexte, A renvoie aux attestations testimoniales versées en cause
ainsi qu’à son offre de preuve.

Tel que relevé à bon droit par le premier juge, ni le contrat de bail ni les avenants ne
mentionnent la mise à disposition gratuite d’emplacements de parking pour la clientèle
du club de fitness de la part du bailleur.

Eu égard aux contestations de la part de la bailleresse, la locataire ne rapporte pas la
preuve que la bailleresse se serait formellement engagée en début du bail ou à un autre
moment à lui assurer la gratuité du parking pour ses clients.

C’est également à bon droit que le premier juge a retenu que la bailleresse n’est pas
responsable si la locataire n’atteint pas les objectifs fixés unilatéralement, la bailleresse
n’étant pas tenue à supporter les risques liés à l’entreprise de la locataire.

Par courrier du 23 août 2013, réitéré par courriel du 7 février 2017, la locataire s’est
plainte auprès de sa bailleresse, notamment de l’absence de parking, et pour demander
une réduction de loyer. Suite à ces courriers, le loyer convenu a été réduit à deux
reprises, et la dernière fois en juillet 2015.

Si la bailleresse a gracieusement mis à la disposition de sa locataire pendant une durée
d’environ trois ans, des tickets de parking gratuits pour sa clientèle, la locataire ne peut
cependant pas lui reprocher d’avoir mis fin à cette pratique, en l’absence de stipulation
contraire y relative.

Tel que relevé au point IV) du présent jugement, A a toujours misé sur les employés
des nombreuses entreprises établies aux alentours du club de fitness pour constituer
sa clientèle. Au regard de la proximité géographique entre le public cible et les lieux
loués, la présence d’emplacements de parking n’est pas indispensable.

Au vu des considérations précédentes, la locataire reste en défaut de démontrer un
quelconque manquement du bailleur à un de ses engagements, de sorte que ce volet
de la demande de A est à rejeter par adoption des motifs du premier juge, qui a
également à bon droit rejeté les attestations testimoniales et l’offre de preuve.

        b) Mesures commerciales

A considère qu’une des causes de son échec commercial partiel serait due au
comportement du bailleur qui lui aurait systématiquement refusé d’organiser des
opérations de marketing susceptibles de faire connaître son club de fitness à une large
clientèle, dans les parties communes pour lesquelles elle serait pourtant obligée de
payer un loyer. A souligne être également obligée de payer des charges importantes
sans pour autant pouvoir exploiter les lieux comme bon lui semble.

Tel que relevé à bon droit par le premier juge, aucune disposition contractuelle n’impose
au bailleur d’organiser des évènements commerciaux dans le complexe immobilier,
respectivement d’autoriser un de ses locataires à utiliser une part des parties communes
pour des opérations personnelles de marketing.

C’est également à bon droit que le premier juge a constaté qu’à deux reprises le loyer
a été baissé, notamment pour tenir compte de la faible fréquentation dans le complexe
immobilier.
                                                                                75
Par conséquent, et par adoption des motifs, il convient de confirmer le jugement
entrepris.

        c) Réparation de la façade

A l’appui de sa demande en indemnisation, A indique que pendant trois voire quatre
années la façade de l’immeuble aurait été complètement obstruée.

Le tribunal renvoie pour l’adopter à l’exposé fait par le tribunal de première instance de
la situation.

Après avoir relevé que les mesures de protection ont été prises afin de remédier au
problème de la façade, le premier juge a retenu que lesdites mesures, - certes pas très
esthétiques -, n’affectaient pas l’immeuble dans son ensemble.

C’est également à bon droit que le premier juge a retenu qu’en vertu de l’article 10 du
contrat de bail, le preneur s’est engagé à supporter sans indemnité ni diminution du
loyer l’exécution de toutes les réparations importantes qui pourraient s’avérer
nécessaires.

Au vu des stipulations contractuelles convenues, le locataire est tenu à supporter tous
les inconvénients pouvant résulter de réparations importantes sans pour autant avoir la
possibilité de demander des dommages et intérêts respectivement une diminution du
loyer.

Le Tribunal renvoie au surplus pour autant que de besoin à la motivation ci-dessus du
jugement rendu en première instance qu’elle fait sienne.

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes que la demande indemnitaire
de 1.400.000.- euros est à rejeter par confirmation du jugement entrepris.

  5. Résiliation du contrat

B conclut par réformation du jugement entrepris, principalement à la résiliation du
contrat de bail conclu sur base de la clause résolutoire, sinon subsidiairement à la
résiliation judiciaire aux torts exclusifs du locataire.

A demande la confirmation du jugement entrepris.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le bien-fondé des demandes de
B.

     1. Résiliation sur base de la clause résolutoire

B se fonde sur l’article 4.2. du deuxième avenant signé le 17 juillet 2015 pour justifier
sa demande en résiliation.

A conteste le bien-fondé de la demande adverse. Elle souligne que les non-paiements
invoqués à l’appui de la résiliation faite par courrier du 6 juillet 2020, n’étaient pas dus,
de sorte que B ne pourrait les invoquer pour justifier la résiliation opérée.

Aux termes de l’article 4.2. du deuxième avenant conclu, les parties ont convenu qu’« en
cas de non-paiement ou de retard de paiement de deux échéances mensuelles ou
trimestrielles successives de loyer et/ou avance sur charges communes, le Bailleur se
réserve d’ores et déjà le droit de résilier avec effet immédiat le Contrat de bail tel que
                                                                                76
modifié en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception au Preneur.
Le Preneur devra alors restituer les lieux loués conformément à l’article 8 du Contrat de
bail tel que modifié au plus tard 4 (quatre) semaines après réception du courrier
recommandé de résiliation, sous peine de devenir occupant sans droit ni titre ».

Par courrier du 6 juillet 2020, B a résilié par lettre recommandée le contrat de bail la
liant à A, en invoquant les dispositions de l’article 4.2. précité, pour non-paiement de la
somme de 100.600,70 euros.

Il résulte des développements antérieurs que pendant la période dite Covid-19, la
locataire doit seulement supporter la moitié des loyers et des avances sur charges, à
cause des mesures sanitaires prises par le Gouvernement pour lutter contre la
pandémie.

Le bien-fondé de la demande en allocation d’indemnité d’occupation pour les deux
emplacements de parking et pour le local d’archives a seulement été toisé en justice,
de sorte que le non-paiement de ladite indemnité ne peut justifier la résiliation faite en
date du 6 juillet 2020.

Par confirmation du jugement entrepris, quoique pour d’autres motifs, les montants en
souffrance au jour de la résiliation faite le 6 juillet 2020 ne satisfont pas aux exigences
contractuelles, de sorte que la demande en résiliation sur base de la clause résolutoire
est à rejeter.

     2. Résiliation judiciaire

Par réformation du jugement entrepris, B conclut à la résiliation judiciaire pour faute
grave du locataire.

Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, le non-paiement de quelques
180.000.- euros au jour des plaidoiries en première instance aurait dû justifier la
résiliation judicaire aux torts exclusifs de la locataire.

A conteste le bien-fondé de la demande adverse. Elle souligne qu’eu égard aux
circonstances exceptionnelles liées à la pandémie et au fait que les loyers, - bien que
non dus -, ont été payés par l’appel à la garantie bancaire, les éventuels manquements
commis ne pourraient être considérés comme suffisamment graves pour justifier la
résiliation du contrat de bail. Il y aurait également lieu de prendre en considération le
comportement du bailleur pour apprécier du bien-fondé de la demande en résiliation.

A demande acte qu’elle est toujours à la disposition du bailleur pour trouver un
arrangement satisfactoire pour les deux parties.

Subsidiairement, un large délai de paiement sur base de l’article 1244 du Code civil est
sollicité.

Encore plus subsidiairement, A demande un large délai de déguerpissement.

Il convient de relever que rien n’empêche les parties de trouver à tout stade un
arrangement amiable.

Il ressort des considérations précédentes que A accuse actuellement des arriérés de
loyers à hauteur de 260.626,78.- euros, - rien que pour la période post-Covid-19, la
somme de 551,43 euros à titre d’indexation, des arriérés d’avances sur charges à
hauteur de 70.000.- euros ainsi que des arriérés d’indemnités d’occupation de 5.400.-

                                                                                77
euros pour les deux emplacements et de 12.040.- euros pour le local d’archives qui
n’ont pas été payés.

Contrairement aux moyens avancés, les mesures sanitaires prises pour lutter contre la
propagation de la pandémie ne peuvent être invoquées par A pour s’opposer à la
résiliation du contrat : au vu des développements antérieurs, il a été retenu que les
loyers sont intégralement à payer pour la période dite post-Covid-19, les centres de
fitness étant ouverts pendant cette période.

Il est également établi au vu des développements antérieurs dans le cadre de
l’appréciation des demandes reconventionnelles qu’aucun manquement susceptible
d’engager la responsabilité du bailleur n’a été retenu.

Tel que relevé à juste titre par le premier juge, le fait que le bailleur a partiellement fait
appel à la garantie bancaire pour limiter l’accroissement de la dette, ne supprime pas
pour autant la faute commise par la locataire qui aurait dû s’acquitter spontanément du
paiement du loyer.

Même si tous les arriérés de loyers ont été apurés en première instance par l’appel à la
garantie bancaire, il est constant en cause qu’actuellement la locataire a accusé des
arriérés de loyers à hauteur de 260.626,78 euros, rien que pour la période dite post-
Covid-2019, au jour des plaidoiries en l’instance d’appel.

Suivant la clause 5 du premier avenant au contrat de bail, la garantie bancaire a été
fixée à la somme de 213.094,43 euros.

Il est constant en cause que B a fait appel à la garantie bancaire à hauteur de la somme
de 148.632,20 euros, de sorte qu’il reste encore la somme de 64.462,23 euros
(213.094,43 – 148.632,20), montant largement inférieur aux actuels arriérés de loyers,
d’avances sur charges et d’indemnités d’occupation.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur
alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer
le loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du
locataire justifiant la résiliation du bail. Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire
un immeuble est en effet en droit de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière
et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses
droits.

Le bailleur n’est point obligé de mettre le locataire en demeure de payer régulièrement
le loyer, la simple survenance de l’échéance stipulée dans le contrat de bail valant mise
en demeure.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité
à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE,
op.cit., n° 388ter a).

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues ainsi que le paiement irrégulier
du loyer convenu dès lors qu’il s’agit de retards considérables, peut ainsi constituer une
cause de résiliation.

La résiliation peut être prononcée, le cas échéant, même si le locataire a apuré l’arriéré
des loyers, compte tenu des antécédents et du retard systématique dans le paiement
des loyers.

                                                                                78
La gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence ou non d’un
dommage dans le chef du créancier (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, op. cit.,
n° 388ter ; TAL, 12 juillet 2018, n° TAL-2018-00759).

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de
l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la
résiliation.

Il ressort des considérations précédentes, qu’actuellement la locataire accuse de très
importants arriérés de loyers et d’avances sur charges, qui ne sont pas susceptibles
d’être couverts par un appel à la garantie bancaire.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers et d’avances sur charges et au dommage
en résultant pour la bailleresse, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de
résilier judiciairement le contrat de bail aux torts de la locataire.

A sollicite l’octroi de délai de paiement.

En vertu de l’article 1244 alinéa 2 du Code civil, le juge peut, en considération de la
position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des
délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses
demeurant en état.

Cette possibilité suppose cependant que le débiteur soit de bonne foi.

Le délai de grâce, prévu à l’article 1244 du Code civil, n’est à accorder que s’il paraît
vraisemblable qu’à l’expiration du délai de paiement sollicité, le débiteur est en mesure
de s’acquitter intégralement de sa dette. Il appartient dès lors au débiteur de soumettre
au tribunal une projection approximative de l’évolution de sa situation financière et
d’indiquer en fonction de cette projection la durée requise du terme de grâce sollicité.

A ne verse aucune pièce permettant au tribunal de vérifier si elle est en mesure de
s’acquitter de sa dette à l’expiration du délai de paiement sollicité.

La demande en obtention des délais de paiement n’est dès lors pas fondée.

Subsidiairement, un large délai de déguerpissement est requis.

Eu égard à l’ancienneté des relations contractuelles, il y a lieu d’allouer à A un délai de
déguerpissement de trois mois.

  6. Garantie bancaire

Aux termes de son acte d’appel, A interjette appel contre le jugement rendu en ce que
le premier juge l’a condamnée à reconstituer la garantie bancaire à hauteur de
188.108,71 euros, sous peine d’une astreinte journalière de 200.- euros et plafonnée à
20.000.- euros.

Dans ce contexte, A soutient que la bailleresse aurait successivement et abusivement
fait appel à la garantie bancaire à hauteur de 148.632,20 euros, de sorte que le solde
de la garantie bancaire s’élève actuellement à la somme de 64.462,23 euros.

L’appelante donne également à considérer que la bailleresse aurait à tort fait appel à la
garantie bancaire pour la somme de 24.985,72 euros. Elle conclut que le montant de la
garantie bancaire devant être reconstitué par la bailleresse s’élève à 89.477,95 euros
((213.095,43 – 148.632,20) + 24.985,72).
                                                                                79
Aux termes de sa note de plaidoiries, A soutient également que la bailleresse aurait à
tort fait appel à la garantie bancaire de 20.000.- euros, de sorte qu’elle serait à
condamner à reconstituer l’intégralité de la garantie bancaire à laquelle elle aurait fait
appel à tort.

L’astreinte ordonnée devrait également être réduite.

B reconnaît avoir fait appel à la garantie bancaire à hauteur de 148.632,20 euros.

Principalement, B demande à compenser les montants dus par la locataire avec le
montant de la garantie bancaire.

Subsidiairement, elle demande la condamnation de la locataire à reconstituer la garantie
bancaire à hauteur de 213.094,43 euros, en cas d’absence de résiliation du contrat de
bail.

Suivant l’article 5 de l’avenant du 10 février 2011, les parties ont convenu que la
locataire est obligée à souscrire une garantie bancaire s’élevant à 213.094,43 euros
pour garantir toutes les obligations lui incombant envers sa bailleresse.

Il est constant que la locataire a souscrit une garantie bancaire auprès de la banque
RAIFFEISEN.

Les parties s’accordent pour dire que la bailleresse a fait appel à la garantie bancaire à
hauteur de 148.632,20 euros, même si elles sont en désaccord quant au bien-fondé
dudit appel.

La garantie bancaire est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer
les sommes dues. Elle est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute
créance qui peut naître du contrat de bail.

N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le
solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être.

Au vu du jugement entrepris, il est établi que la locataire a accusé des arriérés de loyers
et d’avances sur charges à hauteur de 184.892,96 euros (4 mois x 30.623,24 + 3 x
20.000.- + 2.400.-) en première instance, un appel à la garantie bancaire à hauteur de
148.632,20 euros, ayant eu lieu.

Actuellement, les montants impayés à titre d’arriérés de loyers, rien que pour la période
Covid-19, s’élèvent à la somme de 260.626,78 euros.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers et la résiliation du contrat de bail, il y a
lieu d’autoriser la bailleresse à avoir recours à la garantie bancaire pour apurer
partiellement les impayés.

La bailleresse étant autorisée à avoir recours à la garantie bancaire, il n’y a plus lieu
d’analyser le bien-fondé des moyens avancés concernant la reconstitution de cette
garantie bancaire.

  7. Conséquences d’une résiliation

Aux termes de son acte d’appel, par réformation du jugement entrepris, B demande, -
en cas de résiliation judiciaire -, seulement la condamnation de A à lui payer la somme

                                                                                80
de 244.985,92 euros à titre d’indemnité de relocation et la somme de 183.739,44 euros
à titre d’indemnité d’indisponibilité.

Elle demande également l’instauration d’une expertise pour déterminer le coût de la
remise en état des lieux.

     1. Indemnité de relocation

En premier lieu, B conclut à l’allocation d’une indemnité de relocation de 244.985,92
euros.

Concernant l’indemnité de relocation, l’article 1760 du Code civil dispose qu’en cas de
résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail, pendant le
temps nécessaire à la relocation.

Cependant, en l’état, il n’est pas possible de déterminer la durée nécessaire à la
relocation de l’immeuble. Il n’est pas à exclure que l’objet du bail puisse être reloué dès
la libération des lieux par le preneur actuel. Tendant à la réparation d’un dommage futur,
non établi à l’heure actuelle et qui ne saurait être considéré comme la prolongation
nécessaire de la situation actuelle, la demande en paiement d’une indemnité de
relocation est prématurée, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

     2. Indemnité d’indisponibilité

B conclut également à la condamnation de la société adverse à lui payer la somme de
183.739,44 euros à titre d’indemnité d’indisponibilité, respectivement l’instauration
d’une expertise pour déterminer ledit montant.

L'indemnité d'indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de
jouissance des lieux. L'indemnité est due pendant la durée nécessaire à la constatation
des dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état.

Au stade actuel, en l’absence de constatation d’éventuels dégâts locatifs et l’ignorance
de l’ampleur d’éventuels travaux de remise en état, cette demande est à rejeter.

     3. Frais de remise en état des lieux

Finalement, B demande la condamnation de la locataire aux frais de remise en état des
lieux loués, conformément aux dispositions de l’article 8 du contrat de bail,
respectivement l’instauration d’une expertise pour déterminer le coût de la remise en
état des lieux.

A ce stade, la demande tendant à la condamnation de la locataire aux frais de remise
en état est prématurée, A occupant toujours les lieux.

A occupe actuellement toujours les lieux. A ce stade, il n’est pas encore possible de
déterminer s’il existe des dégâts locatifs, de sorte que la demande tendant à
l’instauration d’une expertise est également prématurée.

  8. Conclusion

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes que A redoit à B les sommes
de :

- 308.619,81 euros à titre d’arriérés de loyers
-     551,43 euros à titre d’indexations
                                                                                81
-   70.000.- euros à titre d’avances sur charges
-    5.400.- euros à titre d’indemnité d’occupation pour les emplacements de parking
-   12.040.- euros à titre d’indemnité d’occupation pour le local d’archives

soit un total de 396.611,24 euros.

La garantie bancaire s’élève à la somme de 213.094,43 euros.

Après compensation judiciaire, la demande de B est fondée pour la somme de
183.516,81 euros (396.611,24 – 213.094,43), tout en précisant que B a d’ores et déjà
fait appel à la garantie bancaire à hauteur de 148.632,20 euros.

La demande tendant au paiement des décomptes charges pour les années 2016 à 2020
est réservée en attendant l’issue de la mesure d’instruction.

Il en est de même pour la demande en restitution de A concernant les arriérés de
charges.

B conclut à la condamnation de A au paiement des intérêts contractuels prévus à l’article
21 du contrat de bail, depuis les échéances respectives, sinon à partir de la date de la
requête introductive d’instance, sinon à partir du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 21 du contrat de bail « toutes sommes dues ou à devoir par le
Preneur en vertu du présent bail seront exigibles immédiatement et sans mise en
demeure. Sans préjudice du droit du Bailleur de demander la résiliation judiciaire du
bail, elles seront en outre productives d’un intérêt au taux légal majoré de deux points,
à partir de la date d’échéance du terme jusqu’au jour du crédit au compte du Bailleur,
après mise en demeure adressée par lettre recommandée au Preneur et restée
infructueuse pendant plus de 7 jours calendrier ».

Eu égard aux stipulations contractuelles, il y a lieu d’allouer à B les intérêts
conventionnels sur la somme de 101.822,27 euros (montant réclamé suivant requête)
à partir du 27 août 2020 (date du dépôt de la requête) et sur la somme de 81.694,54
euros (183.516,81 – 101.822,27) à partir du 7 juin 2021 (date des plaidoiries en instance
d’appel).

    9. Demandes accessoires

A conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000.- euros pour la première
instance et de 7.500.- euros pour l’instance d’appel.

B demande une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour la première instance.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de A en obtention d’une indemnité de procédure
est à déclarer non fondée, tant pour la première instance, par confirmation du jugement
entrepris, que pour l’instance d’appel.

B ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du Nouveau
Code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour
la première instance est à rejeter, par confirmation du jugement entrepris.

A demande que B soit condamnée aux frais et dépens de l’instance tandis que cette
dernière conclut à la condamnation de A aux frais et dépens.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
                                                                                82
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé
en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose
aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans
la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été
admise (cf. JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens,
n° 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de réformer le jugement entrepris en ce que le juge
de première instance a mis les frais pour moitié à charge de chacune des parties et
d’imposer l’intégralité des frais et dépens de la première instance à A.

Il y a également lieu de condamner A aux frais et dépens de l’instance d’appel.

B demande l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution
provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce
recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu
du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet
suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par
provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule
516, nos 5 et 6).

                                      Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des affaires inscrites sous les numéros TAL-2021-02935 et
TAL-2021-03029 du rôle,

reçoit les appels en la forme,

donne acte à A de l’augmentation de ses demandes,

déclare l’appel de B partiellement fondé,

déclare l’appel de A non fondé,

dit que la créance de B s’élève à la somme de 396.611,24 euros,

après compensation judiciaire dit que la créance de B s’élève à la somme de 183.516,81
(396.611,24 – 213.094,43) euros,

condamne A à payer à B la somme de 183.516,81 euros, avec les intérêts
conventionnels sur la somme de 101.822,27 euros à partir du 27 août 2020, et sur la
somme de 81.694,54 euros à partir du 7 juin 2021, chaque fois jusqu’à solde,

dit prescrite la demande de B tendant à la condamnation de A aux arriérés de décompte
charges pour l’année 2015,

nomme consultant

Maître Henry DE RON
                                                                                83
7, rue des Primeurs
L-2361 Strassen

avec la mission de déterminer le montant redû par A à titre de charges pour les années
2016 à 2020 en fonction de la clé de répartition convenue et fixée dans le contrat de
bail conclu entre parties,

ordonne à Bde verser, conformément à l'article 457 du Nouveau Code de Procédure
Civile, pour au plus tard le 20 août 2021 la somme de 500.- euros à titre de provision à
valoir sur la rémunération du consultant et d'en justifier au greffe du tribunal
d’arrondissement,

dit que le consultant devra en toutes circonstances informer le Président de la XIVe
chambre du tribunal d’arrondissement de la date de ses opérations, de l'état desdites
opérations et des difficultés qu'il pourra rencontrer,

dit que, si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra
avertir le Président de la XIVe chambre et ne continuer ses opérations qu'après
versement d'une provision supplémentaire,

dit que le consultant pourra s'entourer dans l'accomplissement de sa mission de tous
renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que le consultant devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement
de Luxembourg pour le 19 novembre 2021 au plus tard,

fixe la continuation des débats à l’audience publique du mercredi, 15 décembre 2021 à
9.00 heures, salle JT 1.02 (tribunal de jeunesse),

résilie le contrat de bail conclu entre parties,

condamne A à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans
les trois mois suivant la signification du présent jugement,

au besoin, autorise B à faire expulser A dans la forme légale et aux frais de cette dernière,
récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

par réformation, réserve la demande reconventionnelle de A tendant au remboursement
du trop payé de charges locatives,

confirme le jugement rendu en première instance en ce que le juge de première instance
a rejeté toutes les autres demandes reconventionnelles de A tendant à l’allocation de
dommages et intérêts,

confirme le jugement rendu en première instance en ce que le juge de première instance
a rejeté les demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure A et de B pour
la première instance,

dit recevables mais non fondées les demandes de A et de B tendant à l’allocation d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

par réformation, condamne A aux frais et dépens de la première instance,

condamne A aux frais et dépens de l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement.
                                                                                84
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