text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 39/2016

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize

Numéro 170816 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Anne CONTER, juge,
Lynn STELMES, juge-déléguée,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), directrice de société, demeurant à L-(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER
en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du
15 juillet 2015,
intimée sur appel incident,
comparant par Maître Andreas KOMNINOS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) B1.), épouse C.), sans état connu, demeurant à L-(…),
2) B2.), sans état connu, demeurant à L-(…),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en
remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,
appelants par appel incident,
sub 1) et 2) comparant par Maître Gérard TURPEL, avocat, demeurant à
Luxembourg.

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                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 170816 du rôle et appelée pour fixation le
29 septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,
2 février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Andreas KOMNINOS, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte
d’appel et fut entendu en ses explications.
Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de Maître Gérard TURPEL,
comparant pour B1.), épouse C.), et B2.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
16 février 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Suivant contrat de bail du 30 janvier 2014, feue B3.), représentée par son fils B2.), a
donné en location à A.) une maison sise à ADR1.), avec effet au 1er février 2014,
pour une durée de neuf ans et contre paiement d’un loyer de 3.000,00 euros par
mois. B3.) est décédée le 3 février 2014.
Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le
23 juillet 2014, B1.), épouse C.), et B2.) ont sollicité la convocation de A.) devant le
tribunal de paix de Luxembourg pour voir déclarer résilié aux torts exclusifs de la
locataire le contrat de bail signé entre parties, pour la voir condamner au
déguerpissement et pour l’entendre condamner à leur payer les montants suivants, à
savoir :
 - 9.000,00 euros, à titre d’arriérés de loyers relatifs aux mois de mai à juillet 2014,
 - 9.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour les travaux que la locataire
   aurait dû réaliser en contrepartie de la gratuité de loyers accordée,
 - 30.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des
   lieux,
 - 9.000,00 euros, à titre d’indemnité d’indisponibilité,
 - 27.000,00 euros, à titre d’indemnité de relocation.
Ils ont encore sollicité une indemnité de procédure de 2.000,00 euros, ainsi que
l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution.
A l’audience des plaidoiries de première instance, en date du 21 mai 2015, les
requérants ont modifié leurs demandes et ont réclamé les montants suivants, à
savoir :
 - 33.000,00 euros, à titre d’arriérés de loyers relatifs à la période de mai 2014 à
   mars 2015,
 - en cas d’annulation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000,00
   euros pour la période de février 2014 à mars 2015,
 - un montant mensuel de 3.000,00 euros, à titre d’indemnité de relocation,
   jusqu’au 31 mars 2015, dans l’hypothèse où une date de résiliation du bail
   respectivement une fin d’occupation des lieux avant le 31 mars 2015 serait
   retenue,
 - 6.055,22 euros, à titre de charges locatives, sinon subsidiairement un montant
   calculé au prorata du temps d’occupation des lieux,
 - 9.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour les travaux que la
   défenderesse aurait dû réaliser en contrepartie de la gratuité de loyers accordée,
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 - 11.799,30 euros, à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des
   lieux.
Lors de l’audience des plaidoiries de première instance, les parties ont convenu de
réserver la demande en obtention de dommages et intérêts pour la remise en état
des lieux.
A.) a, à titre principal, demandé à voir constater la nullité du contrat de bail au motif
qu’il avait été signé par le fils de la bailleresse, B2.), qui n’aurait pas été propriétaire
des lieux à l’époque. A titre subsidiaire, elle a conclu à la résiliation du contrat avec
effet au 30 janvier 2014, pour faute du bailleur.
Plus subsidiairement, elle a contesté la date de la prise d’effet du bail et, à titre
encore plus subsidiaire, elle a contesté que le bail sort encore ses effets. Elle s’est
opposée aux demandes en indemnisation des bailleurs.
A titre reconventionnel, A.) a sollicité la condamnation de B1.) et de B2.) en
remboursement des frais d’agence d’un montant de 3.450,00 euros, des frais
d’architecte d’un montant de 3.428,90 euros, ainsi que des frais SOC1.) d’un
montant de 1.955,00 euros. Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure
de 5.000,00 euros.
Par jugement du 4 juin 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de
paix de Luxembourg a :
 - rejeté les moyens de nullité relatifs au contrat de bail,
 - dit que le contrat de bail conclu entre parties se trouve résolu de plein droit
   avec effet rétroactif au jour de la conclusion du bail,
 - dit la demande de B1.) et B2.) en paiement d’une indemnité d’occupation
   fondée jusqu’à concurrence du montant de 18.000,00 euros,
 - dit la demande de B1.) et de B2.) en paiement d’une indemnité de relocation
   fondée jusqu’à concurrence du montant de 9.000,00 euros,
 - dit la demande de B1.) et de B2.) en paiement de charges locatives fondée
   jusqu’à concurrence du montant de 3.892,64 euros,
 - dit non fondée la demande de B1.) et de B2.) en indemnisation pour les
   travaux que A.) aurait dû réaliser en contrepartie de la gratuité de loyers
   accordée,
 - réservé la demande de B1.) et B2.) en indemnisation pour la remise en état
   des lieux,
 - dit non fondées les demandes reconventionnelles de A.), partant,
 - condamné A.) à payer à B1.) et B2.) la somme de 30.892,64 euros, avec les
   intérêts légaux sur la somme de 9.000,00 euros à compter du 23 juillet 2014 et
   sur la somme de 21.892,64 euros à compter du 21 mai 2015, chaque fois
   jusqu’à solde,
 - dit fondée la demande de B1.) et de B2.) en obtention d’une indemnité de
   procédure jusqu’à concurrence du montant de 1.200,00 euros, partant,
 - condamné A.) à payer à B1.) et B2.) à titre d’indemnité de procédure la
   somme de 1.200,00 euros,
 - dit non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure,
 - dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,
 - refixé l’affaire pour continuation des débats,
 - condamné A.) à tous les frais et dépens de l’instance.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que ni la régularité du
mandat donné à B2.), ni l’appartenance de la chose louée à autrui n’affecte la
validité du bail.

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Quant à la demande en résolution du bail, le juge de première instance a relevé que
l’article 2 du contrat de bail prévoit que « les locataires déclarent utiliser les lieux
pour un foyer de jour et disposer des autorisations requises. »
Eu égard au fait que A.) ne disposait pas des autorisations requises au jour de la
conclusion du contrat et que ses demandes en vue d’obtenir lesdites autorisations,
introduites auprès de l’Administration communale de la Ville de (…) ont été rejetées,
le jugement entrepris a constaté la résolution de plein droit du bail avec effet
rétroactif au jour de la conclusion du contrat, ce en vertu de l’article 1722 du code
civil.
Le juge de première instance a ensuite écarté la demande de B1.) et de B2.) en
paiement de loyers, au motif que le bail se trouvait résolu.
Au vu de la faute de A.) ayant prétendu détenir les autorisations requises au moment
de la conclusion du contrat de bail, alors que tel n’était pas le cas, et eu égard au fait
qu’il n’est pas établi que les clefs aient été remises aux propriétaires de la maison
avant le 6 octobre 2014, le juge de première instance a fait droit à la demande de
ces derniers en paiement d’une indemnité d’occupation à concurrence d’un montant
de (6 x 3.000,00 =) 18.000,00 euros pour la période de mai 2014 à octobre 2014. Il a
tenu compte de la stipulation de gratuité figurant au contrat de bail en ce qui
concerne les mois de février à avril 2014.
Le premier juge a, par ailleurs, alloué une indemnité de relocation correspondant à
trois mois de loyers aux consorts B.), ainsi qu’un montant de 3.892,64 euros à titre
de charges locatives pour la période de février 2014 à octobre 2014.
Les consorts B.) n’ayant pas établi la réalité de leur affirmation suivant laquelle la
locataire se serait engagée à procéder au renouvellement du carrelage dans les
sanitaires en contrepartie de la gratuité de trois mois de loyers, ils ont été déboutés
de leur demande en indemnisation du fait de l’omission de la locataire à procéder
aux travaux litigieux.
La demande reconventionnelle de A.) en remboursement de divers frais en relation
avec la prise à bail de l’immeuble, a été déclarée non fondée, eu égard au fait que la
résolution du contrat de bail est intervenue du fait que, contrairement à ses
affirmations, elle n’était pas titulaire des autorisations requises pour exploiter les lieux
conformément aux stipulations du contrat de bail.
De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 15 juillet
2015.

Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir déclarer nul le contrat de
bail pour vice de consentement sur base des articles 1109 et suivants du code civil et
à voir déclarer fondée sa demande reconventionnelle tendant au remboursement de
frais d’un montant total de 8.833,90 euros.
A titre subsidiaire, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a
déclaré caduc le bail sur base de l’article 1722 du code civil. Elle demande,
cependant, par réformation du jugement entrepris, à voir débouter les intimés de
leurs demandes indemnitaires.
A titre plus subsidiaire, l’appelante demande à voir déclarer caduc, sinon résilié le
contrat de bail aux torts exclusifs des bailleurs, sur base de l’article 1741 du code
civil.

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A titre encore plus subsidiaire, A.) conclut à l’application de la théorie des risques, le
bail se trouvant résolu « du fait du prince ».
Elle demande qu’en toute hypothèse, une éventuelle indemnité d’occupation à mettre
à sa charge soit limitée à la période de mai 2014 au 6 juin 2014, date de la remise
des clefs à l’agence immobilière.
Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour les deux
instances.
A l’appui de son appel, A.) fait valoir qu’avant la conclusion du contrat de bail, elle
avait informé la partie bailleresse de son intention de créer un foyer de jour dans les
locaux à louer et que cette dernière n’avait émis la moindre réserve quant à la
possibilité de ce faire. La partie bailleresse aurait même évoqué un changement
d’affectation antérieur de l’immeuble en affirmant que celui-ci avait déjà été exploité
par une fiduciaire.
A.) explique encore avoir bénéficié d’une gratuité de trois mois de loyer, soit jusqu’au
mois d’avril 2014, les propriétaires s’étant engagés à procéder à une remise en état
des lieux. Durant cette période, les lieux seraient restés à la disposition des bailleurs
et elle aurait dû s’adresser à l’agence immobilière pour récupérer les clefs à chaque
fois qu’elle aurait voulu entrer dans les lieux loués.
L’appelante affirme, par ailleurs, que dès la conclusion du contrat de bail, elle a
entrepris les démarches en vue d’obtenir les autorisations requises pour l’ouverture
d’une maison relais auprès du Service de l’éducation et de l’accueil du ministère de
l’Education nationale, de l’Enfance et de la Jeunesse et auprès de l’ITM, ainsi que
pour le changement d’affectation auprès de l’Administration communale de la Ville de
(…).

Le 19 mai 2014, l’Administration communale de la Ville de (…) aurait refusé un
changement d’affectation des lieux, de sorte que l’appelante n’aurait pas pu exploiter
l’objet loué conformément à la destination définie au contrat de bail.
Par courrier du 3 juin 2014, le mandataire de A.) aurait, dès lors, informé les bailleurs
de la nullité du bail. L’appelante affirme avoir remis les clefs de l’immeuble à l’agence
immobilière le 6 juin 2014.
A.) estime que son consentement a été vicié, dans la mesure où la partie bailleresse
lui aurait assuré que les lieux pourraient être exploités comme école, ce qui n’aurait
finalement pas été le cas. En raison de l’erreur qu’elle aurait commise sur la
substance même de l’objet du contrat, le contrat serait nul en vertu des articles 1109
et 1110 du code civil. L’erreur étant imputable à la partie bailleresse, celle-ci serait
tenue de la dédommager des frais engagés en relation avec la prise à bail de
l’immeuble.
Au cas où il serait retenu que le contrat était caduc en raison de l’impossibilité de la
locataire d’user de l’immeuble conformément à l’usage convenu, il y aurait lieu de
constater que c’est à tort que le juge de première instance a alloué une
indemnisation aux bailleurs, l’article 1722 du code civil ne prévoyant la possibilité
d’indemnisation au bénéfice d’aucune des parties.

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L’appelante insiste sur le fait qu’en tout état de cause, aucune faute ne serait établie
dans son chef. Elle fait valoir que la déclaration contenue dans le contrat de bail,
suivant laquelle elle disposerait des « autorisations requises » ne saurait viser que
les autorisations personnelles dans son chef en vue de l’exploitation d’une crèche et
non pas l’autorisation à utiliser les lieux loués à ces fins, une telle autorisation ne
pouvant être délivrée avant la signature d’un contrat de bail.
Au vu de la faute de la partie bailleresse ayant consisté dans une violation de son
obligation d’information, l’appelante demande à voir débouter les intimés, par
réformation du jugement entrepris, de leur demande en obtention d’une indemnité
d’occupation basée sur l’enrichissement sans cause.
Si, néanmoins, il était jugé qu’une indemnité d’occupation était redue par la locataire,
il y aurait lieu de limiter celle-ci à la période de mai 2014 jusqu’au 6 juin 2014, le
contrat de bail ayant prévu la gratuité des trois premiers mois de la location et les
clefs ayant été remises à l’agence le 6 juin 2014.
A titre de dernière subsidiarité, l’appelante demande à voir constater que le bail est
devenu caduc sur base de la théorie des risques, le bail se trouvant dissout « par fait
du prince ». Dans cette hypothèse, elle estime également qu’une éventuelle
indemnité d’occupation à mettre à sa charge doit se limiter à la période de mai 2014
au 6 juin 2014.
B1.)      et     B2.)     relèvent      appel      incident      du      jugement       du
4 juin 2015.
A titre principal, ils demandent que, par réformation du jugement entrepris, le contrat
de bail ne soit pas déclaré résolu de plein droit en raison de la disparition juridique de
son objet, mais qu’il soit résilié aux torts exclusifs de A.), celle-ci n’ayant payé ni le
loyer, ni les charges et n’ayant pas constitué de garantie bancaire. Ils demandent à
voir fixer la date de la résiliation au 31 mars 2015, date à laquelle ils ont pu relouer la
maison, sinon à la date du 24 octobre 2014, date à laquelle l’huissier a réceptionné
une clef de l’immeuble.
Ils contestent l’impossibilité juridique absolue et définitive dans le chef de A.)
d’utiliser les lieux conformément à leur destination prévue au contrat de bail, la
concernée n’ayant pas introduit de recours contre la décision de l’Administration
communale de la Ville de (…) portant refus d’exploiter un foyer de jour dans les lieux
loués.
A titre subsidiaire, B1.) et B2.) concluent néanmoins à la confirmation du jugement
entrepris en ce qu’il a déclaré résolu le contrat de bail sur base de l’article 1722 du
code civil, retenu une faute dans le chef de A.) et dit que celle-ci était obligée à
indemniser les bailleurs de leur préjudice.
B1.) et B2.) contestent avoir soutenu que l’immeuble avait fait l’objet de précédents
changements d’affectations. Ils estiment qu’il aurait appartenu à l’appelante d’opérer
les vérifications qui s’imposaient avant de signer le contrat de bail dans lequel elle
aurait déclaré « utiliser les lieux pour un foyer de jour et disposer des autorisations
requises. » Ils ajoutent que feue B3.) avait laissé un délai de deux mois qui aurait été
prolongé à trois, puis à quatre mois, pour permettre à A.) d’obtenir les autorisations
en vue de l’exploitation d’un foyer de jour dans les lieux loués.
Les intimés demandent à voir écarter la demande de A.) tendant à l’annulation du
contrat de bail pour cause d’erreur dans son chef. Ils font valoir que, dans la mesure
où A.) avait faussement allégué détenir une autorisation en vue d’exploiter les lieux
loués comme foyer de jour au moment de la signature du contrat de bail, elle ne

                                                                                20
saurait, par la suite, se prévaloir de « sa propre turpitude ». L’erreur invoquée par
A.), à la supposer établie, ne serait, en tout état de cause, pas excusable.
Dans l’hypothèse où le contrat de bail serait néanmoins annulé, les intimés basent
leur demande en indemnisation sur les principes de la responsabilité délictuelle en
invoquant la « cupla in contrahendo » de l’appelante.
Les intimés s’opposent à l’application de la théorie des risques, l’impossibilité de
l’exécution du contrat, à la supposer établie en l’espèce, étant imputable au
comportement fautif de la locataire et non pas à une cause externe présentant les
caractères de la force majeure.
Les intimés concluent, par ailleurs, à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il
a écarté la demande reconventionnelle de A.).
B1.) et B2.) relèvent encore appel incident du jugement entrepris quant au quantum
des indemnités leur allouées en réparation de leur préjudice.
En cas de résiliation du bail, ils réclament, à titre principal, un montant de
(11 x 3.000,00 =) 33.000,00 euros du chef de loyers pour la période de mai 2014 à
mars 2015 et, à titre subsidiaire, un montant de (6 x 3.000,00 =) 18.000,00 euros du
chef de loyers pour la période de mai 2014 à octobre 2014.
En cas d’annulation, sinon de caducité du bail, ils réclament les mêmes montants à
titre d’indemnité d’occupation, A.) étant, dans cette hypothèse, à considérer comme
occupante sans droit, ni titre.
Au cas où le tribunal de céans retiendrait une date de résiliation du contrat de bail ou
une date de fin de l’occupation des lieux antérieure au 31 mars 2015, B1.) et B2.)
demandent à se voir allouer une indemnité de relocation de 3.000,00 euros par mois,
couvrant la période entre la date retenue par le tribunal et le 31 mars 2015.
Ils expliquent, dans ce contexte, qu’ils ont dû remettre les lieux dans un état
permettant leur utilisation à des fins d’habitation et faire installer une nouvelle
cuisine. Les travaux auraient été effectués entre décembre 2014 et janvier 2015, de
sorte que les lieux n’auraient pu être mis sur le marché locatif qu’à partir de février
2015 et qu’un nouveau locataire n’aurait été trouvé que fin mars 2015.
Quant aux charges locatives, B1.) et B2.) réclament, par réformation du jugement
entrepris, un montant de 6.055,22 euros pour les quatorze mois d’occupation, sinon
un montant correspondant au prorata de la durée de l’occupation retenue par le
tribunal de céans.
A titre subsidiaire, ils concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a
déclaré fondée la demande en paiement de charges locatives pour le montant de
(6.055,22/14 x 9 =) 3.892,64 euros.
Concernant la non-réalisation des travaux que A.) se serait engagée à effectuer en
contrepartie de la gratuité de trois mois de location, B1.) et B2.) demandent, par
réformation du jugement entrepris, à ce qu’il soit fait droit à leur demande en
paiement d’un montant de 9.000,00 euros, correspondant à trois mois de loyer.
A toutes fins utiles, B1.) et B2.) offrent en preuve les faits suivants par l’audition
d’E.), demeurant à L-(…) :
« 1) Madame A.) avait contacté feue Madame B3.), au courant du mois d’octobre
2013 et lui avait fait part de son intention de louer la maison située à ADR1.), dans le
but d’y exploiter un foyer de jour.

                                                                                21
Feue Madame B3.), représentée par ses enfants et notamment par Monsieur B2.),
avait donné son accord de principe à la location et avait accepté, à la demande
expresse de Madame A.), d’attendre, initialement deux mois, puis trois mois et enfin
quatre mois, avant de conclure le contrat de bail pour permettre à Madame A.) de
demander les autorisations administratives requises pour y exploiter ledit foyer de
jour, et notamment celles requises dans le cadre du changement d’affectation de la
maison.
    2) Le 30 janvier 2014, feue Madame B3.) représentée par son fils, Monsieur B2.),
et Madame A.), qui avait déclaré et confirmé aux termes du contrat, « disposer des
autorisations requises » pour « utiliser les lieux en foyer de jour », ont signé le
contrat         de         bail       qui        a       pris         effet      au
1 février 2014.
 er

L’article 3 du contrat de bail fixe le loyer à un montant de 3.000,- € par mois et
prévoit une gratuité de loyer de 3 mois (à savoir les mois de février, mars et avril
2014).
La raison d’être de cette gratuité n’a pas été mentionnée dans le contrat.
Elle a été convenue par les parties au contrat de bail en contrepartie de
l’engagement de Madame A.) de renouveler le carrelage dans la salle de bains, dans
la salle de douche et dans les W.C.
Or, Madame A.) ne s’est jamais exécutée.
  3) L’agence immobilière SOC2.) avait remis les clés à Madame A.)
immédiatement suite à la signature du contrat de bail, en dépit du fait que cette
dernière n’avait pas fourni la garantie bancaire.
Ainsi, les corps de métiers qui ont effectué les travaux mentionnés à l’article 19 du
contrat de bail entre les mois de février et avril 2014 devaient, pour accéder au
chantier dans la maison louée, se rendre au (…), où Madame A.) exploitait un autre
foyer de jour, pour que cette dernière leur remette les clés.
  4) Les travaux entrepris par les consorts B.) au courant du printemps 2014, et
notamment le fait d’avoir enlevé la cuisine, rendaient impossible une relocation
immédiate des lieux à des fins d’habitation à compter du mois de novembre 2014.
Afin d’être en mesure de relouer la maison, les consorts B.) ont fait effectuer, entre le
mois de décembre 2014 et le mois de janvier 2015, les travaux de remise en état qui
s’imposaient.
La cuisine commandée au courant du mois de novembre 2014 n’a été installée que
le 20 janvier 2015.
D’autres travaux, notamment de nettoyage, se sont poursuivis jusqu’à la fin du mois
de janvier 2015.
La maison est relouée depuis le 1er avril 2015. »

                                                                                22
B1.) et B2.) demandent finalement, par réformation du jugement entrepris, à se voir
allouer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la première instance et
sollicitent une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.
Motifs de la décision
Quant à la demande tendant au rejet de la farde de quatre pièces versée au greffe
du tribunal d’arrondissement par la partie appelante en cours de délibéré
Par fax envoyé le 2 février 2016, à la suite de l’audience des plaidoiries du même
jour, le mandataire de la partie appelante a fait parvenir au greffe du tribunal de
céans la copie de quatre agréments ministériels délivrés à A.) entre 2008 et 2013.
Par fax envoyé au greffe le même soir, le mandataire de la partie intimée a demandé
le rejet des pièces litigieuses communiquées en cours de délibéré. A titre subsidiaire,
il a demandé à voir constater le caractère non pertinent des pièces.
Suivant les dispositions de l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les
parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur
lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent
et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser
sa défense.
Suivant l’article 282 du nouveau code de procédure civile, le juge peut écarter du
débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.
La communication des pièces doit se faire de telle manière que chaque partie
adverse ait matériellement le temps de prendre inspection de ces pièces pour
préparer sa défense, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce puisque les pièces
litigieuses n’ont été communiquées qu’à la suite de la prise en délibéré de l’affaire.
Cette communication est par conséquent à considérer comme étant tardive, de sorte
qu’il y a lieu de rejeter des débats les quatre pièces litigieuses.
Quant à la fin du contrat de bail
Le jugement dont appel a déclaré résolu de plein droit le contrat de bail en raison de
l’impossibilité juridique de l’exécuter.
Les parties sont en désaccord sur la question de savoir si le contrat de bail encourt la
nullité pour vice de consentement, s’il doit être résilié pour faute de l’une ou l’autre
partie ou s’il se trouve résolu de plein droit en raison de la disparition de son objet,
voire « par fait du prince ».
Dans un souci de logique juridique, il y a d’abord lieu d’analyser la demande en
annulation du contrat de bail et de vérifier ensuite, s’il y a lieu, si le bail est résolu de
plein droit, la question de la résiliation du contrat de bail du fait de l’inexécution
fautive des obligations du locataire ne se posant pas en cas d’annulation ou de
résiliation ou de résolution de plein droit du contrat de bail.
 - Quant à la question de la nullité du contrat de bail pour vice du consentement
L’appelante estime que son consentement a été vicié, la partie bailleresse lui ayant
assuré que les lieux pourraient être exploités comme école ou comme foyer de jour.
Or, par décision du 19 mai 2014, l’Administration communale de la Ville de (…) aurait
refusé un changement d’affectation des lieux, de sorte que l’objet loué n’aurait pas
pu être exploité conformément à la destination définie au contrat de bail signé le 30
janvier 2014.
A.) fait valoir qu’au vu de l’erreur dans son chef sur la substance même de l’objet du
contrat, le contrat est nul en vertu des articles 1109 et 1110 du code civil.
                                                                                23
La lettre du 19 mai 2014 de l’Administration communale de la Ville de (…) motive le
refus de l’autorisation d’utiliser l’immeuble sis à ADR1.), comme école, crèche ou
foyer de jour dans les termes suivants :
« (…) il faut savoir que cet immeuble a été autorisé comme immeuble d’habitation.
Aucun changement d’affectation n’est intervenu depuis lors.
(…) les établissements scolaires ne sont admis que dans les zones réservées aux
édifices et installations d’intérêt public. L’immeuble visé n’est pas classé dans une
telle zone.
En ce qui concerne le changement d’affectation de l’immeuble ADR1.) en vue d’y
aménager une crèche, un foyer de jour (…), le collège des bourgmestre, par sa
décision du 28 avril 2014, prise en application de l’article 27 de la loi du 21
septembre 2006 concernant le bail à usage d’habitation, s’est prononcé contre un tel
changement d’affectation.
En effet, le quartier connaît un nombre suffisant de crèches et de foyers de jour avec
tout ce que cela y comporte comme incidences sur le trafic et le stationnement. »
Dans l’hypothèse où le preneur se voit interdire d’affecter le bien à l’usage pour
lequel il l’a pris à bail, non pas parce que des directives ou réglementations édictées
depuis la conclusion du bail viennent s’y opposer, mais bien parce que, déjà lors de
la conclusion du bail, le bien ne satisfaisait pas aux normes en vigueur à cette
époque pour l’usage convenu, la chose n’a jamais existé en état de convenir à
l’usage prévu (cf. Revue Critique de Jurisprudence Belge 1990, pages 555 et
suivantes).
L’usage expressément convenu au bail étant essentiel, il pourra y avoir erreur sur la
substance, pour autant que l’ignorance de ce que le bien ne pouvait convenir à
l’usage prévu soit excusable dans le chef de celui, bailleur ou preneur, qui l’invoque.
(ibidem)
Ainsi, le preneur qui ignorait que l’état du bien n’en permettait pas l’usage et qui se
voit refuser, par l’intervention d’une autorité compétente de l’affecter à l’usage
convenu, peut-il invoquer l’erreur pour être délié du bail. (ibidem)

Force est de constater que A.) ne prouve, ni n’offre en preuve ses allégations suivant
lesquelles la partie bailleresse lui aurait assuré que l’immeuble donné en location
pouvait faire l’objet d’un changement d’affectation et être exploité comme école ou
comme foyer de jour.
Le fait qu’à l’article 2, alinéa 3, du contrat de bail, A.) déclare « utiliser les lieux pour
un Foyer de jour et disposer des autorisations requises » est, par contre, de nature à
étayer la version des faits des parties intimées qui soutiennent qu’au moment de la
conclusion du contrat de bail, A.) a prétendu détenir les autorisations pour ouvrir un
foyer de jour dans les locaux litigieux. Contrairement aux arguments de l’appelante,
les termes de l’article 2 du contrat de bail ne laissent pas entendre que « les
autorisations requises » visent uniquement les agréments concernant la personne
même de A.) quant à l’exercice de l’activité d’exploitation de crèches dans son chef.

                                                                                24
L’offre de preuve des parties intimées est, par conséquent superfétatoire en ce
qu’elle tend à établir qu’au moment de la signature du contrat de bail, A.) avait
affirmé détenir les autorisations requises pour utiliser les lieux en foyer de jour.

Il convient encore de noter qu’en sa qualité d’exploitante, à titre professionnel, de
plusieurs crèches à (…), dont l’une est située dans la même rue que l’immeuble loué,
il aurait appartenu à A.) de prendre connaissance des dispositions légales et
réglementaires en la matière et de se renseigner auprès des autorités compétentes
sur les possibilités d’utiliser l’immeuble litigieux aux fins voulues avant de signer le
contrat de bail sans la moindre réserve.
Du fait que A.) s’est engagée de façon définitive envers la partie bailleresse sans
avoir procédé aux vérifications les plus élémentaires, l’erreur sur la substance de la
chose louée, à la supposer établie, était inexcusable dans son chef.
Il résulte de ce qui précède que la demande de A.) tendant à voir annuler le contrat
de bail pour vice de consentement est à écarter.
 - Quant à la question de la résolution de plein droit du contrat de bail
Le bien loué est un des éléments essentiels du bail, sans lequel celui-ci n’existe plus
(cf. Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier,
2e éd. 2000, no 419).
En vertu de l’article 1722 du code civil, si la chose louée est détruite en totalité, le
bail est résilié de plein de droit.
Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte
de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs
engagements.
Il y aura perte juridique si, tout en subsistant physiquement, le bien devient impropre
à sa destination ( Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général,
Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 420).
En cas de perte totale, le bail est « résilié » de plein droit (C.civ., art 1722), qu’elle
soit matérielle ou juridique, qu’elle résulte d’un cas fortuit ou qu’elle soit imputable à
la faute. (…) dès lors qu’il constate la perte totale, le magistrat n’a pas le choix : il
doit prononcer la « résiliation » ; sa décision est déclarative ; à défaut d’objet, le bail
devient caduc et cesse de sortir ses effets depuis la perte du bien. (ibid., nos 437).
Par décision du 19 mai 2014 de l’Administration communale de la Ville de (…), A.)
s’est vue refuser l’autorisation d’exploiter les lieux loués conformément à leur
destination, telle que prévue au contrat de bail.
Il faut partant retenir que la locataire, faute de se voir accorder l’agrément requis, a
été dans l’impossibilité juridique d’user de la chose louée conformément à sa
destination depuis la conclusion du contrat de bail. La perte juridique de l’objet loué
est donc donnée en l’espèce.
Le fait que la locataire n’a pas introduit de recours contre la décision du 19 mai 2014
ne porte pas à conséquence, dans la mesure où il ne résulte pas des éléments du
dossier qu’un tel recours, qui aurait vraisemblablement mis les parties en attente
pendant plusieurs mois, aurait eu des chances plus que hypothétiques à aboutir.

Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le juge de première instance a déclaré
résolu de plein droit le contrat de bail avec effet au jour de sa conclusion, en date du
30 janvier 2014.

                                                                                25
Le bail se trouvant résolu de plein droit, l’appel incident de B1.) et de B2.), en ce
qu’il tend à voir résilier le bail en raison de l’inexécution, dans le chef de la locataire,
de ses obligations découlant du bail, n’est pas fondé.
Pour pouvoir analyser le bien-fondé des revendications pécuniaires respectives des
parties, il y a lieu d’analyser si la résolution de plein droit du contrat de bail en raison
de la perte juridique de l’objet du bail, est intervenue à la suite d’un cas de force
majeure ou par la faute de l’une ou l’autre des parties.
La cause de la destruction importe peu, qu’elle soit imputable à la faute de l’une des
parties (C.Civ., art.1741) ou qu’elle résulte de la force majeure (art.1722). (…) Mais,
bien entendu, la cause de la perte retrouve toute son importance, dès lors qu’il s’agit
d’apprécier l’obligation d’indemniser le dommage subi. (ibid., no 419).
L’article 1722 dispose formellement qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement si la
perte résulte d’un cas fortuit, par application des principes généraux de la
responsabilité. (Civ. Bruxelles, 8 mars 1984, Pas. III, 68)
Il appartient au juge du fond de rechercher si la destruction résulte d’un cas fortuit ou
de la faute ; dans ce dernier cas, il peut condamner l’auteur en faute à indemniser la
victime. (Cass. fr. 5 avril 1951, Bull.cass,II, 85).
Comme il a été relevé ci-avant, A.) ne prouve aucunement avoir été induite en erreur
par la partie bailleresse qui aurait prétendu qu’un changement d’affectation de
l’immeuble loué ne posait aucun problème. Aucune faute n’est partant établie dans le
chef de la partie bailleresse.
Par contre, l’attitude de A.), ayant consisté à s’engager de façon définitive à l’égard
de la partie bailleresse en déclarant, de surcroît, détenir les autorisations requises,
alors qu’elle avait omis d’effectuer les vérifications les plus élémentaires en relation
avec les possibilités d’utiliser les lieux litigieux aux fins voulues, est à considérer
comme fautive, ceci d’autant plus qu’en sa qualité d’exploitante de plusieurs crèches,
elle aurait dû connaître les procédures à suivre en la matière.
Il convient partant de retenir que la perte de l’objet du bail au sens de l’article 1741
du code civil trouve sa cause dans la faute de A.) qui s’est engagée à la légère, tout
en faisant croire à son cocontractant que l’exécution du contrat était réalisable, alors
qu’elle n’avait pas entrepris les vérifications nécessaires à ce sujet.
La résolution de plein droit du contrat de bail étant imputable à A.), il y a lieu, pour
être complet, d’écarter les arguments de cette dernière tirés de la théorie des risques
et tendant à voir reconnaître la caducité du contrat de bail « pour fait du prince ».
Quant aux revendications pécuniaires de B1.) et de B2.)
 - Quant aux arriérés de loyers
La perte de la chose louée mettant fin au contrat de location, conformément à l’article
1741 du code civil, le bailleur ne peut plus réclamer de loyers pour la période
postérieure à la résolution de plein droit du contrat de location.

Certes, la faute peut justifier des dommages-intérêts ; mais elle ne peut avoir pour
effet de prolonger le bail au-delà de l’existence même du bien loué, sans laquelle il
ne se conçoit plus. (Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général,
Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 419).

Eu égard au fait que le contrat de bail est résolu de plein droit avec effet au 30
janvier 2014, date de sa conclusion, c’est à bon droit que le juge de première
instance a dit non fondée la demande des bailleurs en paiement d’arriérés de loyers.
                                                                                26
 - Quant à l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire
par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la
contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du
préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye
et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, n° 406;
Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295 n° 25).
Le montant de l'indemnité due pour occupation irrégulière des lieux relève en
principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil-ibid.).
Cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle
de l'immeuble, les parties peuvent cependant démontrer que le dommage est
inférieur ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit. n° 362 et 407).
La résolution de plein droit du contrat de bail étant intervenue en raison du
comportement fautif de A.), cette dernière est tenue à indemniser les intimés qui ont
été privés de la jouissance des lieux jusqu’au moment où ils ont pu en reprendre
possession.
La partie appelante soutient avoir remis les clefs de l’immeuble sis à ADR1.), à
l’agence immobilière SOC2.) en date du 6 juin 2014 et verse un document signé par
une personne du nom d’F.) qui affirme avoir reçu les clefs.
Suivant procès-verbal de constat établi le 24 octobre 2014, l’huissier de justice
Patrick KURDYBAN a récupéré une clef de la maison auprès de l’agence
SOC2.) et s’est rendu à l’adresse ADR1.) avec D.), l’épouse de B2.). Il a été
constaté que la maison avait été vidée de tous les effets mobiliers. Il résulte de la
copie d’un fax annexé au prédit procès-verbal que la déclaration d’F.) a été envoyée
aux intimés le 6 octobre 2014.
Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le premier juge, après avoir constaté
que l’appelante n’établit pas que la remise des clefs aux bailleurs et partant le
transfert de la jouissance des lieux loués aient eu lieu avant le 6 octobre 2014, a
retenu que les bailleurs peuvent prétendre à une indemnité d’occupation jusqu’au
mois d’octobre 2014 inclus.
C’est encore à bon droit que le juge de première instance a décidé qu’aucune
indemnité d’occupation n’était redue pour la période de février 2014 à avril 2014, par
rapport à laquelle les parties avaient convenu de la gratuité des loyers. Il ne résulte,
en effet, pas du contrat de bail que A.) s’était engagée à procéder à la réfection du
carrelage dans les sanitaires en contrepartie de la gratuité des loyers.
L’offre de preuve des intimés tendant à établir l’engagement de A.) à renouveler le
carrelage dans les sanitaires en contrepartie de la gratuité de trois mois de loyers est
à écarter pour défaut de précision quant à la question de savoir dans quelles
circonstances A.) aurait souscrit à un tel engagement en présence du témoin E.). La
réalité de l’engagement de A.) à procéder à la réfection du carrelage laisse partant
d’être établie.

                                                                                27
L’évaluation de l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 3.000,00 euros,
correspondant au montant du loyer, est adéquate, les parties n’ayant pas fait état
d’éléments de nature à justifier une fixation de l’indemnité à un montant inférieur ou
supérieur de ladite indemnité.
Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a fait droit à la demande des
intimés en allocation d’une indemnité d’occupation d’un montant de (6 x 3.000,00 =)
18.000,00 euros, couvrant la période de mai 2014 à octobre 2014.
 - Quant à la demande en indemnisation du fait de l’inexécution de A.) de son
   engagement à refaire le carrelage dans les sanitaires en contrepartie de la
   gratuité de trois mois de loyers

Il résulte des développements qui précèdent que les intimés n’ont pas établi que A.)
se soit engagée à procéder à la réfection du carrelage en contrepartie de la gratuité
de trois mois de loyers.

La demande en indemnisation des intimés en relation avec la prétendue violation
dudit engagement par l’appelante est, dès lors, à déclarer non fondée, par
confirmation du jugement entrepris.
 - Quant à l’indemnité de relocation
L’article 1760 du code civil dispose qu’« en cas de résiliation par la faute du locataire,
celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,
sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus ».
L’article 1760 ne se limite pas au cas de la résiliation du contrat de bail du fait du
non-respect par le locataire de ses engagements découlant du contrat, mais doit
également trouver application lorsque la résiliation ou la résolution du contrat est la
conséquence de la disparition de l’objet du bail par la faute du locataire.
En cas de perte de l’objet loué à la suite d’un sinistre dont le preneur est jugé
responsable, le bailleur a même droit à une indemnité de relocation, destinée à
compenser la perte des revenus immobiliers dont il serait privé pendant la durée
nécessaire à trouver un autre locataire (cf. Yvette Merchiers, Les baux, le bail en
général, 2e édition, no 314 ; Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en
Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 1037).
La résolution de plein droit du contrat de bail étant, en l’espèce, intervenue en raison
du comportement fautif de A.), c’est à bon droit que le juge de première instance a
déclaré fondée en son principe la demande de B1.) et de B2.) en allocation d’une
indemnité de relocation.
L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve
pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.
Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps
nécessaire à la relocation.
Les consorts B.) soutiennent avoir fait effectuer des travaux de remise en état qui
auraient notamment consisté dans l’installation d’une nouvelle cuisine, afin de
pouvoir remettre leur immeuble sur le marché locatif. La majeure partie des travaux
aurait été réalisée en décembre 2014 et janvier 2015, de sorte que la maison n’aurait
été proposée en location qu’à partir de février 2015 et aurait été relouée à partir du
mois d’avril 2015.

                                                                                28
Nonobstant le fait que des travaux de remise en état de grande envergure ont, le cas
échéant, dû être entrepris à la suite de la reprise des lieux par les propriétaires en
octobre 2014, un délai de trois mois aurait normalement dû suffire pour remettre les
lieux en location.
Le volet de l’offre de preuve des intimés relative aux travaux de réfection entrepris à
la suite du départ de l’appelante est partant à écarter en raison de son défaut de
pertinence.
Le jugement dont appel est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a accordé aux consorts
B.) une indemnité de relocation de trois mois, chiffrée au montant de
(3 x 3.000,00 =) 9.000,00 euros.
 - Quant aux charges locatives
Les intimés justifiant, au vu des pièces versées en cause, avoir exposé des charges
d’un montant de 6.055,22 euros relatives à l’immeuble litigieux pour la période de
février 2014 à mars 2015, et l’occupation des lieux par A.) ayant couvert la période
de février 2014 à octobre 2014, c’est à bon droit que le jugement entrepris a fixé au
montant de (6.055,22/14 x 9 =) 3.892,64 euros les charges dont l’appelante est
redevable.
Quant à la demande reconventionnelle de A.)
Le contrat de bail étant à déclarer résolu de plein droit avec effet au jour de sa
conclusion du fait de la faute de A.), la demande reconventionnelle de cette dernière
en remboursement de frais d’agence, de frais d’architecte et de frais SOC1.) est, par
confirmation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.
Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de
procédure
Eu égard à l’issue du litige, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a
débouté A.) de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure.
Le montant de 1.200,00 euros alloué à titre d’indemnité de procédure aux consorts
B.) pour la première instance est à considérer comme adéquat, de sorte que l’appel
incident relatif audit montant n’est pas fondé.
Il résulte des développements qui précèdent que ni l’appel principal, ni l’appel
incident ne sont fondés.
Le jugement dont appel est partant à confirmer.
Ni l’appel principal, ni l’appel incident n’étant fondés, les parties ne justifient pas de
l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile. Leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel sont partant à écarter.
Il y a finalement lieu de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal
de paix de Luxembourg.
                                     Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit les appels principal et incident en la forme,
écarte des débats la farde de quatre pièces versée au tribunal en cours de délibéré
par la partie appelante,
                                                                                29
écarte l’offre de preuve présentée par B1.) et B2.),
dit non fondé l’appel principal,

dit non fondé l’appel incident,
partant, confirme le jugement entrepris,
déclare non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,
déclare non fondée la demande de B1.) et de B2.) en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,
renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,
condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                30
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
                        TRIBUNAL D’ARRONDISSEMENT
                                  DE
                               DIEKIRCH

Jugement civil n° 19/2016
Numéro 18002 du rôle

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize.

Composition:

Annette GANTREL,             Présidente
Michèle KRIER,               Vice-présidente,
Lexie BREUSKIN,              Juge,

Alain GODART,                Greffier.

                                         Entre:

A.), indépendante, demeurant à B-(…), (…) ;

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de
Diekirch du 17 octobre 2012 ;

comparant par Maître Gilbert REUTER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté de
Maître Alain GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

                                            et:

B.), salarié, demeurant à L-(…), (…) ;

partie défenderesse aux fins du prédit exploit RUKAVINA ;

comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté
de Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ayant initialement
comparu par Maître Marc WALCH, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

                                    LE TRIBUNAL :
Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue en date du 30 septembre 2014;

Par exploit d’huissier du 17 octobre 2012, A.) a donné assignation à B.) à comparaître dans
les délais légaux devant le tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile,
pour l’entendre condamner à payer à la partie demanderesse la somme de 53.011,69 euros à
titre de remboursement de divers contrats de prêt, avec les intérêts au taux légal à partir du
jour de la mise en demeure, à savoir le 28 septembre 2012, sinon à partir de la demande en
justice, jusqu’à solde.

La partie demanderesse demande la majoration automatique du taux d’intérêt de trois points à
partir du 3e mois suivant la signification du jugement à intervenir, ainsi que l’exécution
provisoire dudit jugement.

Elle sollicite encore une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du
nouveau Code de procédure civile.

A.) fait expliquer qu’au courant de la période lors de laquelle elle avait entretenu une relation
intime avec B.), à savoir entre mai 2011 et juillet 2012, elle lui aurait prêté notamment les
montants de 11.997,47 euros pour le règlement d’une dette fiscale de ce dernier, de 8.034,22
euros pour le règlement du solde d’un prêt que B.) avait contracté auprès de la BCEE, de
13.500 euros pour l’achat d’une montre Mont Blanc et de 19.480 euros pour l’acquisition
d’une moto Harley Davidson.

D’après la partie requérante, B.) resterait en défaut de rembourser les montants en question, ce
malgré moult rappels et l’envoi d’une lettre recommandée en date du 28 septembre 2012

Quant à l’irrecevabilité pour libellé obscur

B.) soulève in limine litis l’irrecevabilité de la demande pour libellé obscur en estimant que
l’exposé contenu dans l’assignation de la partie demanderesse ne ferait état d’« aucune base
légale, ni d’aucun début de commencement juridique susceptible d’étayer tant soit peu le
pourquoi juridique d’une quelconque obligation dans le chef de la partie défenderesse. »

L’exception obscuri libelli constitue un moyen de nullité qui est destiné à sanctionner
l’inobservation, dans les exploits des dispositions de l’article 154 du nouveau Code de
procédure civile selon lesquelles l’exploit d’ajournement doit contenir, à peine de nullité,
l’indication de l’objet de la demande et un exposé sommaire des moyens.

La partie défenderesse doit, pour préparer sa réponse, savoir de façon précise ce qu'on lui
demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. L'objet de la
demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la différence de l'exposé des
moyens qui peut être sommaire.

Or, il apparaît que la partie défenderesse n'a pas pu se méprendre sur la portée de l’action
dirigée à son encontre au vu de la motivation de la requête introductive d’instance, à savoir, le
remboursement de diverses sommes d’argent prêtées, et elle a été en mesure de préparer sa
défense en connaissance de cause comme le prouvent les conclusions prises par elle au fond.

                                                                                2
En vertu de l’adage « da mihi facta, dabo tibi jus », il suffit par ailleurs pour le demandeur en
justice de fournir une description des faits soutenant sa demande pour la rendre recevable,
sans que l’indication d’un fondement juridique ne soit nécessaire.

La partie défenderesse ne justifie dès lors d'aucun préjudice subi en raison de la formulation
de la demande et le moyen de nullité de la requête doit dès lors être rejeté.

La demande, régulière en la forme, est recevable à cet égard.

Quant au fond

Dans ses conclusions du 17 septembre 2013, A.) base sa demande sur les articles 1892 et
suivants du Code civil concernant le prêt de consommation.

Actori incumbit probatio : conformément aux principes généraux, c'est au demandeur qu'il
appartient d'apporter la preuve de la formation du prêt.

Ainsi c'est au demandeur en remboursement qu'il appartient de rapporter la preuve du prêt
(Cass. 1re civ., 2 juill. 1980 : Bull. civ. 1980, I, n° 208 ; D. 1980, inf. rap. p. 544. – Cass. 1re
civ., 8 juill. 1981 : Bull. civ. 1981, I, n° 175).

S'agissant des prêts d'argent consentis par les professionnels du crédit, ils se forment par la
seule rencontre des volontés. Il suffit donc de prouver cette rencontre des volontés (Cass. 1re
civ., 27 juin 2006, n° 05-16.905 : JurisData n° 2006-034288 ; Contrats, conc. consom. 2006,
comm. 221, obs. L. Leveneur). À cet égard, le formalisme édicté par les textes relatifs à la
protection du consommateur constituera une base sur laquelle pourront s'appuyer les plaideurs
et le juge (sur ce formalisme, V. JCl. Civil Code, Art. 1905 à 1908, fasc. 2 ou Notarial
Répertoire, V° Prêt à intérêt, fasc. 20). (JCl, Fasc. Unique, Prêt de consommation ou Prêt
simple, n° 47)

En l’occurrence, A.) n’étant pas une professionnelle du crédit, le prêt allégué n’est pas
consensuel mais réel.

À l'égard des prêts réels, l'objet de la preuve du prêt est double. La remise de la chose étant
une condition de formation du contrat, le demandeur à la restitution doit donc prouver, d'une
part, qu'il a remis une somme d'argent (élément matériel), et d'autre part, que cette remise a eu
lieu à titre de prêt (élément psychologique). (JCl, Fasc. Unique, Prêt de consommation ou Prêt
simple, n° 48)

En l’espèce, la remise des fonds à B.) n’est pas contestée.

Ils s’agit des virements suivants :

   -   19.480 euros en date du 31 mai 2011

   -   8.034,22 euros en date du 27 octobre 2011

   -   4.000 euros en date du 7 février 2012

   -   7.997,47 euros en date du 1er mars 2012

   -   13.500 euros en date du 13 juillet 2012.

                                                                                3
Cependant, B.) conteste toute obligation de remboursement dans son chef ; les fonds en
question lui auraient été remis à titre de dons manuels dont A.) l’aurait gratifié, d’une part, en
guise de contrepartie de son engagement dans le restaurant dirigé par A.) et, d’autre part, pour
remédier à sa situation financière désastreuse.

Il incombe donc à A.) d’apporter la preuve de l’existence d’un contrat de prêt impliquant une
obligation de remboursement entre elle et B.).

A.), incapable de soumettre au tribunal un écrit établissant les relations contractuelles entre
parties, entend établir l’obligation de remboursement dans le chef de B.) par une offre de
preuve; des attestations testimoniales et, subsidiairement, par une comparution personnelle
des parties.

Se voyant opposer par la partie défenderesse l’irrecevabilité des moyens de preuve proposés
selon les dispositions de l’article 1341 du Code civil, stipulant qu’il doit être passé acte devant
notaires ou sous signatures privées de tous actes juridiques portant sur une somme ou valeur
excédant celle qui est fixée par règlement grand-ducal, valeur fixée actuellement à 2.500
euros, même pour dépôts volontaires, et qu’il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et
outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les
actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre, A.) fait état de l’impossibilité
morale pour elle de se procurer un écrit. La partie requérante soutient que l’impossibilité
morale résulterait de la relation amoureuse qu’elle aurait entretenue avec B.) à l’époque des
faits litigieux, qui lui aurait d’ailleurs promis le mariage, ainsi que de son état psychologique
très fragile et vulnérable dans lequel elle se serait trouvée à ce moment, état dû à la mort
tragique de son fils en date du 11 juin 2011.

La règle de l’article 1341 du Code civil reçoit en effet, en vertu de l'article 1348 du même
Code, exception lorsque l'une des parties n'a pas eu la possibilité matérielle ou morale de se
procurer une preuve littérale de l'acte.

A.) entend établir l’état de détresse psychologique dans lequel elle prétend s’être trouvée par
un certificat neuropsychiatrique, ainsi que par diverses attestations testimoniales.

La jurisprudence, interprétant la loi de manière libérale, a admis qu'il y avait impossibilité de
se réserver un écrit lorsque l'obstacle n'est que de nature psychologique.

Il y a impossibilité morale lorsque, en raison des circonstances dans lesquelles l'obligation a
été contractée ou des rapports dans lesquels se trouvaient les parties, il n'a pas été
« moralement » possible au créancier d'exiger un écrit.

Le juge décide souverainement en fait de l'impossibilité morale pour une partie de se procurer
une preuve écrite, pourvu qu'il ne méconnaisse pas le concept de l'« impossibilité morale »
notamment en le déduisant de faits desquels aucune impossibilité ne peut naître.

Il ne faut pas, en cette matière, se montrer trop rigoriste ou trop logicien, mais être pratique et
réaliste. L'impossibilité morale doit se comprendre de manière humaine.

Ainsi, a été considérée comme donnant lieu à une impossibilité morale de se réserver un écrit
une relation amoureuse suffisamment intime et stable entre deux personnes encore qu'elles
n'aient pas vécu ensemble.(Cour d'Appel de Limoges, 2.4.1991, JCP, 1992, IV, p.117; dans le

                                                                                4
même sens: Liège, 10.3.1994, JLMB, 1994, p. 892) (cf Raymond Mougenot, Droit des
obligations, La preuve, Larcier, p. 123, no 71)

En l’occurrence, il résulte des éléments de la cause non contestés que A.) et B.) vivaient en
couple, au moins au moment des faits litigieux, et qu’ils projetaient même de contracter
mariage. Les liens émotionnels liant la partie demanderesse à la partie défenderesse à cette
époque doivent dès lors être considérés comme de nature à constituer une impossibilité
morale dans le chef de A.) pour dresser un contrat de prêt en bonne et due forme.

A.) est donc admise à prouver l’obligation de contracter dans le chef de B.) par tous les
moyens et notamment par témoignages.

Les attestations versées émanant de T1.), de T2.), de T3.) et d’T4.) ne sont cependant pas
pertinentes à cet égard, étant donné qu’elles se limitent à décrire l’état psychologique de A.)
après le décès tragique de son fils et autour de l’époque des faits en cause, respectivement le
mauvais comportement de B.) à son égard sans faire cependant référence à un éventuel contrat
de prêt conclu entre parties.

L’attestation de T5.) contient le passage suivant :

« Quelque temps après B.) m’a dit qu’il avait un acheteur pour son café.
C’est alors que je lui ai dit qu’il allait perdre de l’argent à cause de ce qu’il devait payer
pour les charges sociales et les factures impayées par la femme qui gérait le café.
Il m’a répondu que A.) lui avait avancé de l’argent et qu’il la rembourserait quand son café
serait remis. » (sic)

Même si l’on pouvait tirer une obligation de restitution dans le chef de B.) de cette attestation,
ladite attestation reste trop vague et imprécise quant à l’importance de la somme à
rembourser, de sorte qu’elle n’est pas de nature à l’établir à suffisance.

Les attestations de C.), père de B.), ne sont d’aucune utilité en la présente affaire, car si, par
attestation du 21 octobre 2013, il témoigne que « je [suis] au courant que A.) a prêté la
somme de 20.000 euros à mon fils pour le paiement des dettes d’un prêt et des charges
sociales de la faillite de la villa (…) de mon fils B.).

B.) a promis à A.) de lui rembourser cette somme dès qu’il aurait vendu son commerce le café
« … » à (…) en lui disant que cela se ferait en juillet 2012 », il retire son témoignage initial
par deux autres attestations, l’une datant du 7 novembre 2013 et l’autre du 4 avril 2014 :

« Je retire ma déposition, car en ce moment je me trouvais sous influence d’alcool. Madame
A.) me proposait une somme de 3.000 euros. Madame A.) m à présenter une feuille que je
devais recopier une la feuille été attestation testimoniale » (sic)

« Par la présente je soussigné C.) atteste que la Attestations testimoniale du 21/10/2013 et
fausses, que Madame A.) A Profiter d’un moment de faiblesse ou j’ai été sous influence
d’alcool que Madame A.) ma expliquée qu’elle voilait récupérer 20.000 euros suite à des
cadeaux qu’elle avait fait à mon fils. A.) était au courant que mon fils et moi on ne se parlait
plus au début j’ai refusé puis elle m’a servi plusieurs verres de vin puis A.) m’a proposé de
me donner une sommes de 3.000 euros si j’accepte elle m’a expliqué qu’elle voulait faire de
mon fils un homme riche qu’elle avait besoin de lui pour gérer son restaurant » (sic)

                                                                                5
Vu le degré d’incohérences contenues dans les dépositions de C.), aucun crédit ne saurait leur
être accordé.

Il s’ensuit que A.) reste en défaut de rapporter la preuve d’une obligation de remboursement
dans le chef de B.) en relation avec les sommes qui lui ont été remises. La partie
demanderesse laisse par conséquent d’établir un contrat de prêt la liant à B.). Son offre de
preuve consistant à appeler comme témoins les personnes ayant déposé par écrit est
dépourvue de pertinence en ce que les faits offerts en preuve ne diffèrent pas des faits décrits
dans les attestations testimoniales analysées ci-contre.

La demande de A.) doit donc être rejetée comme non fondée.

La demande de B.) de surseoir à statuer en attendant le résultat de sa plainte dirigée à
l’encontre de A.) en relation avec les attestations de C.) pour subornation de témoin est à
rejeter, étant donné que les témoignages de C.) ont été jugés dépourvus de pertinence et
partant dépourvus d’influence sur l’issue du présent litige.

Vu l’issue du litige, A.) devra supporter les frais de l’instance et n’est pas en droit de réclamer
une quelconque indemnité de procédure.

                             PAR CES MOTIFS :

le Tribunal d’Arrondissement de et à DIEKIRCH, siégeant en matière civile et en première
instance, statuant contradictoirement, le juge de la mise en état entendu en son rapport;

déclare la demande recevable,

la déclare non fondée,

partant, en déboute A.),

déboute A.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure;

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Annette GANTREL,
Présidente du Tribunal d’Arrondissement, assistée du greffier assumé Gaby MAY.

Le Greffier assumé                                           La Présidente du Tribunal
- Gaby MAY -                                                        - Annette GANTREL -

                                                                                6
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 40/2016

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize

Numéro 170972 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), salarié communal, demeurant à L-(…),
appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg
du 21 juillet 2015,
intimé sur appel incident,
comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B.), sans état connu, demeurant à L-(…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,
appelante par appel incident,
comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 170972 du rôle et appelée pour fixation le
29 septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,
2 février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître David GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant
pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.
Maître Cécile PORCHER, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING,
comparant pour B.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
16 février 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Suivant contrat de bail du 1er septembre 2008, B.) a donné en location à A.) et à C.)
un appartement sis à ADR1.), pour une durée de trois ans, renouvelable d’année en
année par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1.100,00 euros et
des avances mensuelles sur charges de 100,00 euros.
Par requête déposée le 21 janvier 2015, B.) a fait convoquer A.) et C.) devant le
tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de les
entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer la somme de 788,77
euros à titre d’arriérés de charges locatives ainsi qu’une indemnité de procédure de
500,00 euros.
Par requête déposée le 6 février 2015, A.) a fait convoquer B.) devant le tribunal de
paix de Luxembourg aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de
20.350,00 euros, outre les intérêts légaux, du chef d’indemnité pour perte de
jouissance pour la période de janvier 2012 à février 2015. Il a encore sollicité une
indemnité de procédure de 2.000,00 euros.
A l’audience des plaidoiries de première instance, B.) a fait exposer qu’A.) et C.) lui
avaient été redevables d’un montant total de 1.788,77 euros à titre de charges
locatives pour l’année 2013. A la suite d’un paiement partiel de 1.000,00 euros, le
solde redu, pour l’année 2013, s’élèverait à 788,77 euros, montant auquel il y aurait
lieu d’ajouter les charges locatives relatives à la période postérieure au 1er janvier
2014, soit la somme de 1.195,05 euros. Elle a demandé à voir condamner A.) à lui
payer le montant de 1.983,82 euros et a renoncé à sa demande dirigée contre C.).
B.) a, par ailleurs, expliqué que le contrat de bail a, d’ores et déjà, été résilié. Si le
tribunal considérait qu’un nouveau bail s’était formé par la suite, elle a demandé à en
voir prononcer la résiliation et à voir ordonner le déguerpissement d’A.), dans les
quarante jours à compter de la notification du jugement à intervenir.
A.) a fait exposer que, depuis le début de l’année 2012, le chauffage ne fonctionnait
pas correctement, que les châssis des fenêtres n’étaient pas étanches et que
l’appartement loué présentait d’importantes infiltrations et moisissures. Considérant
que la bailleresse a manqué à son obligation légale de délivrance et d’entretien, A.)
s’est prévalu d’une perte de jouissance dans son chef qu’il a évaluée à la moitié du
loyer payé, soit au montant de [1.100/2 x 37 =] 20.350,00 euros, pour la période de
janvier 2012 jusqu’au jour de l’introduction de la demande, et à laquelle il a rajouté la

                                                                                9
somme de 2.750,00 euros, correspondant à la moitié des loyers venus à échéance
depuis l’introduction de la demande.
A.) a donc réclamé à B.) une indemnité pour perte de jouissance de 23.100,00
euros, outre les intérêts légaux.
Il s’est opposé à la demande pécuniaire de B.) en faisant valoir que les frais locatifs
qui lui étaient réclamés n’étaient pas justifiés par des pièces et que l’appartement qui
faisait l’objet du bail était affecté de désordres.
Ayant soutenu, à titre principal, qu’il incombait à la bailleresse de rapporter la preuve
de l’exécution conforme de son obligation de délivrance et d’entretien de la chose
louée, A.) a, en ordre subsidiaire, présenté une offre de preuve par voie testimoniale
tendant à établir que depuis 2009, le chauffage de l’appartement loué était souvent
défectueux, que les fenêtres et les portes étaient mal isolées, que tel était également
le cas de la salle de bains et qu’en raison d’infiltrations, des moisissures étaient
apparues.
A.) a, ensuite, conclu à l’irrecevabilité, sinon au caractère mal fondé de la demande
en résiliation et en déguerpissement.
A titre reconventionnel, il a réclamé à la bailleresse la restitution de la garantie
locative de 4.650,00 euros.
B.) s’est opposée aux prétentions d’A.) en contestant les désordres allégués. Son
locataire ne l’aurait d’ailleurs jamais informée de tels désordres, ni ne l’aurait mise en
demeure d’y remédier.
En date du 2 juin 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a procédé à une
comparution personnelle des parties.
Par jugement du 7 juillet 2015, rendu contradictoirement, le tribunal de paix de
Luxembourg a
 - ordonné la jonction des instances introduites respectivement par B.) et par A.),
 - donné acte à B.) de ce qu’elle renonce à sa demande, en tant qu’elle est dirigée
   contre C.), de l’augmentation de sa demande en payement, en tant qu’elle est
   dirigée contre A.), au montant de 1.983,82 euros, outre les intérêts légaux, et de
   la modification de sa demande initiale en ce qu’elle tend désormais, en outre, à
   la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du défendeur,
 - déclaré irrecevable la demande en résiliation et en déguerpissement,
 - déclaré recevable la demande en paiement des charges locatives,
 - déclaré infondée cette demande,
 - donné acte à A.) de sa demande reconventionnelle en paiement du montant de
   4.650,00 euros, outre les intérêts légaux, du chef de remboursement de la
   garantie locative,
 - déclaré la demande reconventionnelle recevable,
 - déclaré infondée cette demande,
 - donné acte à A.) de l’augmentation de sa demande principale au montant de
   23.100 euros, outre les intérêts légaux, du chef d’indemnité pour perte de
   jouissance,
 - déclaré la demande principale formée par A.) recevable,
 - déclaré infondée cette demande,
 - rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par B.),
 - rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par A.),
 - fait masse des frais et dépens de l’instance et imposé ceux-ci pour moitié à
   chacune des parties.

                                                                                10
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que la demande en
résiliation et en déguerpissement n’ayant pas été formulée dans la requête
introductive d’instance, ni de manière expresse, ni de manière implicite, constituait
une demande nouvelle irrecevable.
Il a ensuite constaté que B.) restait en défaut de justifier le déboursement, pour le
compte du locataire, des charges locatives dont elle lui réclamait le paiement.
Le contrat de bail étant toujours en cours d’exécution et n’ayant pas fait l’objet d’une
résiliation, le juge de première instance n’a pas fait droit à la demande en restitution
de la garantie locative.
A.) n’ayant établi, ni avoir mis en demeure la bailleresse de remédier aux désordres
allégués, ni même l’avoir informée desdits désordres et restant, par ailleurs, en
défaut de rapporter la preuve d’une privation totale ou partielle de la jouissance des
lieux loués, le jugement entrepris a écarté sa demande en paiement d’une indemnité
pour perte de jouissance.
De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel limité par exploit d’huissier du 21
juillet 2015.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de son acte d’appel, A.) demande, par réformation du jugement
entrepris, à voir condamner B.) à lui payer le montant de 23.100,00 euros à titre
d’indemnité pour perte de jouissance, sinon tout autre montant, même supérieur, à
arbitrer par le tribunal, au besoin par voie d’expertise.
A toutes fins utiles, il offre en preuve les faits suivants par l’audition de sa mère, D.),
demeurant à ADR1.) :
« qu’au cours des années 2009, 2010, 2011 et 2012 sans préjudice quant à des
dates plus exactes, le chauffage de l’appartement occupé par Monsieur A.), sis à
ADR1.), était à de multiples reprises défectueux et ne fonctionnait pas ;
que de ce fait le sieur A.) était dépourvu d’eau chaude et de chauffage ;
que l’isolation des fenêtres et de la porte du balcon est défectueuse et que, de ce
fait, l’appartement souffre d’infiltrations se caractérisant par des flaques d’eau
multiples stagnant sur les bords de fenêtre et sur le sol ;
que la salle de bains a un manifeste problème d’isolation alors qu’en cas de pluie
des infiltrations via le plafond sont constatées ;
que ces multiples infiltrations ont causé de graves problèmes de moisissures dans
ledit logement, et plus précisément sur les murs, ainsi que des odeurs infectes ;
que fin 2012, sans préjudice quant à la date exacte, une société, chargée par le
propriétaire, est intervenue pour refaire la façade de l’immeuble ;
que depuis ladite intervention les problèmes de moisissures se sont multipliés et
aggravés ;
que le logement occupé par Monsieur A.) est de ce fait insalubre ;
que Monsieur A.) a depuis la survenance des différents problèmes, à des multiples
occasions dénoncé les désordres à la bailleresse afin que cette dernière
intervienne. »

                                                                                11
A.) réclame encore une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la première
instance, ainsi qu’une indemnité de procédure du même montant pour l’instance
d’appel.
Il demande la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.
A l’audience des plaidoiries du 2 février 2016 devant le tribunal de céans, A.) a
augmenté sa demande en paiement d’une indemnité pour perte de jouissance au
montant de 23.650,00 euros, correspondant à une période de 43 mois. Il affirme
avoir quitté les lieux à la fin du mois de juillet 2015. Sa mère aurait encore occupé
l’appartement au mois d’août 2015.
Il y a lieu de lui donner acte de l’augmentation de sa demande.
A l’appui de son appel, A.) expose que, contrairement à ce qui a été retenu par le
juge de première instance, il a bien mis en demeure la bailleresse de remédier aux
désordres constatés dans l’appartement loué, ce par courrier de l’Union
Luxembourgeoise des Consommateurs (ULC) du 24 février 2012, énumérant les
problèmes affectant l’immeuble et sollicitant une intervention à ce sujet.
A.) soutient, en outre, avoir informé la bailleresse à de multiples occasions desdits
problèmes tout au long de l’occupation de l’immeuble. La concernée n’aurait
d’ailleurs pas contesté l’existence de moisissures dans les lieux loués au cours de la
comparution personnelle des parties.
Il verse des photos pour étayer ses affirmations relatives au mauvais état de
l’appartement qu’il qualifie d’insalubre. Il insiste sur le fait qu’il a toujours procédé au
paiement des loyers malgré l’état « désastreux » des lieux mis à sa disposition.
B.) conclut à la confirmation du jugement a quo en ce qu’il a déclaré non fondées les
prétentions d’A.).
Elle relève appel incident et demande, par réformation du jugement entrepris, la
condamnation d’A.) à lui payer le montant de 1.983,82 euros à titre d’arriérés de
charges.
B.) soutient qu’à la suite de travaux de rénovations effectués dans l’appartement
loué        par     A.)       consécutifs      au       courrier      de   l’ULC    du
24 février 2012, elle n’a plus été informée de problèmes qui se poseraient, voire mise
en demeure de remédier à de quelconques désordres. Malgré le fait qu’elle aurait
résilié le contrat de bail le 2 mai 2012, A.) serait resté dans les lieux.
L’appelante ajoute qu’un courrier lui adressé par l’ULC du 25 février 2014 aurait eu
trait au décompte des charges locatives et non pas à des désordres affectant les
lieux loués.
Elle donne encore à considérer que si des traces de moisissures existaient dans
l’appartement, celles-ci seraient dues au mauvais entretien des lieux par les
occupants qui, tel qu’il résulterait des photos prises en date du
3 août 2015 (pièce 24 de Maître REDING), auraient pendu du linge humide dans les
pièces de l’appartement.
Elle insiste encore sur le fait qu’A.) reste en défaut d’établir une perte de jouissance
dans son chef.
L’appelante conclut, ensuite, au rejet de l’offre de preuve présentée par l’appelant, le
témoin D.) étant la mère de ce dernier et ayant occupé les lieux avec lui. Celle-ci
aurait, dès lors, un intérêt manifeste à l’issue du litige et ne pourrait être entendue
comme témoin.
                                                                                12
B.) verse une attestation testimoniale de E.), locataire d’un autre appartement lui
appartenant au 4e étage de l’immeuble, sis ADR1.). E.) affirme que l’intimée est
toujours intervenue au plus vite lorsqu’elle l’informait de travaux à entreprendre dans
l’appartement. Des problèmes de moisissures ne se seraient pas présentés dans
l’appartement.
A l’appui de son appel incident, B.) soutient que, contrairement à ce qui a été retenu
par le jugement entrepris, elle a bien établi avoir avancé les montants correspondant
aux charges locatives à supporter par A.) pour compte de ce dernier. Elle estime que
le montant réclamé de 1.983,82 euros lui est redu au vu des décomptes produits et
des pièces versées en cause.
B.) demande encore que, par réformation du jugement entrepris, A.) soit condamné
à lui payer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance.
Elle sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.
A.) s’oppose aux prétentions de B.) en faisant valoir que le décompte versé en cause
ne prend pas en considération les millièmes.

Il conclut au rejet de l’attestation testimoniale de E.) qui ne serait pas pertinente en
ce qu’elle ne concernerait pas l’appartement qu’il aurait pris en location.

Motifs de la décision
Quant à l’appel principal
A.) réclame une indemnité pour perte de jouissance relative à la période de janvier
2012 à juillet 2015 d’un montant de (1.100/2 x 43 =) 23.650,00 euros.
L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la
chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a
été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état
de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les
réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Dans les contrats synallagmatiques, les deux obligations doivent être exécutées
simultanément, trait pour trait. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la
prestation qui lui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne. Réciproquement
elle peut refuser d’exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-
même d’exécuter.
Si le bailleur ne satisfait pas à son obligation d’entretien, le preneur pourra lui
opposer l’exception d’inexécution. Il pourra donc surseoir au paiement du loyer tant
que le bailleur, préalablement mis en demeure d’effectuer les réparations, n’aura pas
satisfait à son obligation.
Or, il ne suffit pas d’un manquement quelconque d’une des parties au contrat pour
justifier l’exception, mais il faut un manquement grave, une véritable inexécution de
son obligation. L’exception d’inexécution ne sera admise qu’à la condition que les
travaux à réaliser, d’une part, sont des travaux qu’il incombe au propriétaire
d’effectuer, et, d’autre part, que le défaut d’exécution desdits travaux prive le
locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution justifiée
suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations
réciproques inexécutées. Cette condition n’est pas donnée lorsque le preneur reste
en possession de la chose louée, lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance
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(cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence P. 31, p. 335 et
336).
L’exception d’inexécution ne peut devenir un moyen dilatoire pour échapper au
payement du loyer. L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit donc
être prouvée ou être suffisamment vraisemblable. Ainsi faut-il que le preneur ait
averti le bailleur du trouble dont il est victime ou des réparations importantes à
effectuer ; s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le payement des loyers en alléguant
l’inexécution des obligations du bailleur. (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général,
Edition 1989 n° 180, 244)
En l’espèce, l’appelant verse un courrier de l’ULC, adressé le 24 avril 2012 à
l’intimée, dans lequel il est fait état de dysfonctionnements du chauffage et
d’existence de moisissures dues à une isolation thermique insuffisante dans
l’appartement loué.
Par courrier du 2 mai 2012, l’intimée a notifié la résiliation du contrat de bail avec
effet au 1er septembre 2012 à A.) et C.) et les a informés qu’elle entendait
entreprendre des travaux et notamment faire remplacer le chauffage. En raison des
désagréments causés par les travaux, elle a dispensé les locataires du paiement des
charges pour la période d’avril à août 2012.
Par courrier du 22 mai 2012, l’ULC a contesté la résiliation du bail et a demandé à la
bailleresse de faire le nécessaire sans délai, A.) n’ayant pas de chauffage depuis un
mois.
Dans un email du 13 février 2015, la société SOC1.) s.àr.l. certifie qu’une nouvelle
chaudière centrale au gaz a été installée dans la résidence sise à ADR1.), en 2012.
La société affirme, en outre, être intervenue à cinq reprises dans l’appartement
occupé par Madame A.) entre octobre 2013 et mars 2014 pour diverses raisons. Une
intervention en 2013 aurait eu pour but de purger l’installation et une intervention en
2014 aurait été motivée par une panne de chauffage. A aucun moment, l’occupante
des lieux ne se serait plainte d’être privée de chauffage.
Force est de constater que l’appelant ne verse pas de courriers adressées à la
bailleresse à la suite de l’installation du nouveau chauffage dont il résulterait qu’il
aurait informé cette dernière de problèmes récurrents ou l’aurait mise en demeure
d’y remédier.

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Comme le fait remarquer à juste titre l’intimée, le courrier de l’ULC du 25 février 2014
a trait aux décomptes des charges et ne mentionne aucunement un
dysfonctionnement du chauffage, un problème de moisissures ou d’autres désordres
affectant l’appartement.
A.) verse plusieurs attestations testimoniales pour établir que l’appartement loué était
dans un mauvais état.
Les attestations testimoniales de F.), de G.) et d’H.) font état de la présence de
moisissures dans l’appartement, mais ne sont pas de nature à établir d’un côté, que
la propriétaire a été informée des problèmes, et, de l’autre, que l’existence des
moisissures n’était pas liée à un mauvais entretien des lieux par les occupants. Qui
plus est, les attestations manquent de la précision requise. Ainsi, F.) et G.)
n’indiquent pas au cours de quelles périodes elles ont vécu avec l’appelant dans les
lieux loués et H.) ne précise pas à quelles dates il a rendu visite à son fils.
L’attestation testimoniale d’D.), mère de l’appelant qui a vécu dans les lieux loués
jusqu’en septembre 2014, est à prendre en considération, dans la mesure où la
concernée n’est pas partie en cause.
D.) fait état de dysfonctionnements du chauffage entre 2009 et 2012. Elle n’indique
cependant pas que des problèmes seraient encore apparus à ce niveau après
l’installation de la nouvelle chaudière en 2012. Quant aux moisissures affectant
l’appartement, elle soutient qu’elle-même et son fils en ont constamment référé à la
bailleresse. Elle ne précise cependant pas à quelles dates ils auraient contacté la
bailleresse à ce sujet ou lui auraient adressé des mises en demeure. Par ailleurs, les
termes de l’attestation testimoniale ne permettent pas de déterminer quelles étaient
les causes réelles de l’apparition des moisissures.
L’offre de preuve par la voie testimoniale présentée par l’appelant est à écarter pour
son défaut de précision et de pertinence. Il n’est pas allégué dans l’offre de preuve
que des problèmes de chauffage seraient apparus après le remplacement de la
chaudière en 2012, auquel la bailleresse a fait procéder après l’intervention de l’ULC
en avril 2012. Il n’est pas non plus précisé à quelles dates les locataires seraient
intervenus auprès de la propriétaire concernant des problèmes de moisissures après
2012.
Les photos de l’appartement prises par la partie intimée en août 2015 et les photos
annexées au procès-verbal de constat de l’huissier de justice Guy ENGEL du
30 juillet 2015, versé par la partie appelante, montrent des taches de moisissures le
long des murs. Les photos ne permettent cependant pas de déterminer les origines
des moisissures, de sorte qu’il ne peut pas être exclu que celles-ci sont en relation
avec un défaut d’entretien et un manque d’aération des lieux. Il convient de noter que
des taches sont visibles notamment à un endroit du mur où les locataires ont
accroché du linge.
Il s’y ajoute que les photos versées par les parties appelante et intimée, si elles
montrent certes que l’appartement ne se trouvait pas dans un bon état, n’établissent
pas que la jouissance de la totalité ou d’une partie substantielle des lieux était
devenue impossible.
Il résulte des développements qui précèdent que c’est à juste titre que le juge de
première instance a déclaré non fondée la demande d’A.) en paiement d’une
indemnité pour perte de jouissance, ce dernier n’établissant pas la perte de
jouissance alléguée et restant en défaut de prouver avoir dûment informé B.) des
désordres affectant l’immeuble, voire l’avoir mise en demeure d’y remédier.
L’appel principal n’est, dès lors, pas fondé.
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Quant à l’appel incident
Pour établir qu’elle a déboursé pour compte d’A.) le montant de 1.983,82 euros dont
elle réclame actuellement le remboursement, B.) verse les factures lui adressées par
la société I.) S.A. relatives à la consommation d’eau/eau usée, de gaz et d’électricité
au cours des années 2013 et 2014 dans l’immeuble sis, ADR1.), ainsi que des
extraits de compte émis par la société I.). Il résulte des extraits de compte que les
montants auxquels se sont rapportées les factures ont été payés par ordre de
domiciliation établi par B.).
B.) produit encore les décomptes individuels des frais de chauffage et d’eau chaude,
ainsi que les décomptes individuels des frais d’eau froide relatifs à l’appartement
loué par A.) au 6e étage de l’immeuble pour les périodes respectives du 1er janvier
2013 au 31 décembre 2013 et du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014, établis par
la société SOC2.) (pièces 13 à 16 de Maître REDING).
Suivant lesdits décomptes, les frais de chauffage et d’eau chaude et les frais d’eau
froide pour l’appartement litigieux se sont élevés au montant de
(1.350,00 + 438,76 =) 1.788,76 euros pour l’année 2013 et au montant de
(822,62 + 372,43 =) 1.195,05 euros pour l’année 2014.
B.) ayant rapporté la preuve d’avoir avancé les frais relatifs à l’appartement loué par
A.) pour compte de ce dernier au sens de l’article 5(3) de la loi du 21 septembre
2006 sur le bail à usage d’habitation, elle est en droit d’en réclamer le
remboursement.
Un montant de 1.000,00 euros ayant d’ores et déjà été payé par le locataire, la
demande de B.) est, au vu des décomptes individuels des années 2013 et 2014
versés en cause, fondée pour le montant de (1.788,76 + 1.195,05 – 1.000,00 =)
1.983,81 euros.
Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de condamner A.) à payer à
B.) le montant de 1.983,81 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 788,76
euros à partir du 21 janvier 2015, date du dépôt de la requête auprès du tribunal de
paix de Luxembourg, et sur le montant de 1.195,05 euros à partir du 5 mai 2015,
date de l’augmentation de la demande à l’audience des plaidoiries de première
instance, jusqu’à solde.
Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de
procédure et quant aux frais
Au vu du sort réservé à l’appel principal, le jugement dont appel est à confirmer en
ce qu’il a déclaré non fondée la demande d’A.) en allocation d’une indemnité de
procédure pour la première instance. La demande d’A.) en obtention d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel est également à écarter.
Dans la mesure où l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure
civile laisse d’être établie, B.) est, par confirmation de la décision querellée, à
débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la
première instance. Pour les mêmes motifs, sa demande en obtention d’une
indemnité de procédure laisse également d’être fondée pour l’instance d’appel.
Eu égard à l’issue du litige, il convient de faire masse des frais et dépens des deux
instances et de les imposer à A.).
Au vu de ce qui précède, l’appel principal n’est pas fondé, tandis que l’appel incident
est partiellement fondé.

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                                       Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit les appels principal et incident,
donne acte à A.) de l’augmentation de sa demande au montant de 23.650,00 euros,
écarte l’offre de preuve présentée par A.),
déclare non fondé l’appel principal,
déclare partiellement fondé l’appel incident,
par réformation :
déclare fondée la demande de B.) en paiement d’arriérés de charges locatives à
concurrence de 1.983,81 euros,
condamne A.) à payer à B.) le montant de 1.983,81 euros, avec les intérêts légaux
sur le montant de 788,76 euros, à partir du 21 janvier 2015, jusqu’à solde, et sur le
montant de 1.195,05 euros, à partir du 5 mai 2015, jusqu’à solde,
confirme le jugement entrepris pour le surplus,
déclare non fondée la demande d’A.) en obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,
déclare non fondée la demande de B.) en obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,
fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à A.).

                                                                                17
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