text:
Rép. fisc. 1220/21
du 23.4.2021
                         Audience publique du vingt-trois avril
                                deux mille vingt-et-un
       ----------------------------------------------------------------------------------------------------------
       Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de
     Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

                                                    dans la cause

                                                       entre

     la société anonyme SOC.1.) S.A.,

     établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son conseil
     d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
     sociétés de Luxembourg sous le numéro (…) ;

     partie demanderesse au principal,
     partie défenderesse sur reconvention,

     comparant par Maître Jeff RECKINGER, avocat à la Cour - en remplacement de
     Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour - demeurant tous deux à Luxembourg,
     lequel se présenta pour compte de la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ S.A.,
     établie et ayant son siège social à L-1610 Luxembourg, 24-26, avenue de la Gare,
     représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au
     registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 220251 ;

                                                           et

     1) A.) et

     2) B.),

     ayant demeuré à L-(…), (…), demeurant actuellement tous deux à L-(…), (…), et

     3) la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l.,

     établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son ou ses gérant(s)
     actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de
     Luxembourg sous le numéro (…) ;

     parties défenderesses au principal,
     parties demanderesses sur reconvention,

     comparant par Maître Diab BOUDENE, avocat à la Cour, en remplacement de
     Maître Claude PAULY, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg.
                                                                                2 / 14

                                           Faits

  L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –
déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 26 octobre 2020.

  Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique
du mardi, 17 novembre 2020 à 9 heures, salle JP 0.15.

  Après trois remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du
mardi, 16 mars 2021 à 9 heures, salle JP 0.15.

   La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, la société
anonyme SOC.1.) S.A., comparut par Maître Jeff RECKINGER, avocat à la Cour -
en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour -, lequel se présenta
pour compte de la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ S.A., tandis que les
parties défenderesses au principal et demanderesses sur reconvention, A.), B.) et la
société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l., comparurent par Maître Diab
BOUDENE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Claude PAULY, avocat à
la Cour.

  Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

   Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce
jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

                                le jugement qui suit :

   Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 26
octobre 2020, la société anonyme SOC.1.) S.A. a sollicité la convocation d’A.), de B.)
et de la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l. pour les entendre condamner
solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de
22.477,49.- euros au titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir du jour
de la demande en justice jusqu’à solde.

   La requérante demande encore la résiliation du contrat de bail conclu entre
parties et la condamnation des locataires au déguerpissement ainsi qu’au paiement
d’une indemnité de relocation d’un montant de 13.498,47.- euros, avec les intérêts
légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

  La requérante sollicite par ailleurs une augmentation du taux d’intérêt de trois
points à partir du 3ème mois de la notification du jugement à intervenir.

    Finalement, elle demande l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-
euros, la condamnation des parties défenderesses à tous les frais et dépens de
l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
    La demande est régulière en la forme et partant recevable.
                                                                                3 / 14

   Par contrat de bail (avec accord d’approvisionnement) du 1er mars 2017, la partie
requérante a donné en bail aux parties défenderesses, avec effet au 1er avril 2017, un
immeuble d’habitation et de commerce connu sous l’enseigne « SOC.2.) », sis à L-
(…), (…), moyennant un loyer mensuel initial de 3.879,88.- euros et qui s’élève
actuellement à 4.499,49.- euros.

   Lors de l’audience des plaidoiries, la requérante augmente sa demande à titre de
loyers impayés des mois de novembre à mars 2021 et conclut, après déduction des
paiements intervenus, à la condamnation des parties défenderesses à lui payer la
somme de 15.219,16.- euros à titre de loyers impayés.

  La demanderesse maintient ses autres demandes.

  L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit
présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

  En l’espèce, la société anonyme SOC.1.) S.A. augmente sa demande des loyers
des mois de novembre 2020 à mars 2021 venus à échéance après l’introduction de la
demande. Ladite demande ayant un lien avec la demande initiale, elle est recevable.

  Il convient de lui en donner acte.

   Les parties défenderesses s’opposent à toutes les demandes et sollicitent
reconventionnellement la condamnation de la société anonyme SOC.1.) S.A. à lui
payer la somme de 3.770,71.- euros au titre de ristournes pour l’année 2020, sinon la
compensation de ce montant avec d’éventuels montants redus. En outre, elles
demandent au Tribunal d’enjoindre à la partie requérante de fournir des
explications quant aux avantages lui accordés par son propre bailleur ainsi que la
condamnation de la société anonyme SOC.1.) S.A. à lui payer la somme de
20.788,63.- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à
solde, au titre d’une répétition de l’indu, sinon sur base de la responsabilité
contractuelle, sinon délictuelle. Finalement, elles sollicitent l’allocation d’une
indemnité de procédure de 2.000.- euros et la condamnation de la société anonyme
SOC.1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

  1) Moyens des parties

   Les parties défenderesses contestent le décompte présenté par la partie
requérante en renvoyant notamment au décompte de cette dernière établi au 31
janvier 2021 et qui fait état d’un solde négatif de 7.725,82.- euros. Les loyers pour les
mois de février et de mois 2021 n’ayant pas été payés, le solde au mois de mars 2020
serait non pas de 18.239,69.- euros mais de 16.724,48.- euros.

  Par ailleurs, le 30 mars 2017, un accord entre les parties aurait été conclu quant à
des ristournes de 10 %, respectivement de 15 %, sur les ventes de certaines boissons.
                                                                                4 / 14

Or, la partie requérante n’aurait pas dressé de décompte des ristournes pour l’année
2020 qu’elle évalue à 3.770,71.- euros et n’aurait pas déduit ce montant des arriérés
de loyers.

  Dès lors, les parties défenderesses sollicitent reconventionnellement la
condamnation de la partie requérante au paiement de ce montant, sinon de
prononcer une compensation entre les montants éventuellement redus par les
parties.

  En outre, elles bénéficieraient de deux notes de crédit d’un montant de 1.273,16.-
euros, respectivement de 241,73.- euros, que la partie requérante aurait omis de
déduire dans le décompte, tout en affirmant par après que la somme de 241,73.-
euros aurait été imputée par la société anonyme SOC.1.) S.A. sur le décompte du
mois de novembre 2020.

   En outre, la partie requérante se serait, par un courrier du 20 mai 2020, engagée
à leur rétrocéder « … l’ensemble des avantages obtenus … » par son bailleur principal.
Or, la partie requérante aurait omis de les informer quant à la nature de ces
avantages et ne leur aurait pas continué lesdits avantages.

  Par conséquent, elles demandent au Tribunal d’enjoindre à la société anonyme
SOC.1.) S.A. de leur fournir des explications quant à ces avantages, desquels elles
devraient également pouvoir bénéficier.

   En tout état de cause, la fermeture des débits de boissons en raison de la crise
sanitaire causée par la COVID-19 et décidée par le règlement Grand-Ducal du 18
mars 2020 ainsi que par la loi du 25 novembre 2020 constituerait une circonstance
de force majeure, étant donné que les mesures mises en place « rendent impossible ou
contrarient la destination prévue au contrat de bail, de sorte que l’obligation de payer le loyer
cesse ». A titre subsidiaire, il y aurait perte juridique temporaire de la chose louée et
les parties défenderesses seraient libérées de leur obligation de payer le loyer et des
charges pendant toute la durée de la fermeture.

   Elles concluent qu’elles seraient déliées de leur obligation de payer les loyers
pour la période du 18 mars 2020 au 25 juin 2020 ainsi que pour la période du 26
novembre 2020 au jour des plaidoiries (correspondant à loyer et des charges d’un
montant de 33.742,40.- euros). Or, comme elles auraient procédé à des paiements
pendant ces périodes, elles formulent une demande reconventionnelle en répétition
de l’indu pour les loyers indument payés et demandent la condamnation de la
société anonyme SOC.1.) S.A. à leur payer la somme de 20.788,63.- euros, avec les
intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Subsidiairement,
elles sollicitent des dommages et intérêts pour le même montant sur base de la
responsabilité contractuelle, sinon délictuelle de la société anonyme SOC.1.) S.A.
   Finalement, elles précisent qu’elles vont toucher des aides supplémentaires de la
part de l’Etat et qu’elles seraient dès lors, en cas de condamnation au titre d’arriérés
de loyers, en mesure de rembourser leurs dettes.
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   La société anonyme SOC.1.) S.A. réplique en précisant que la ristourne d’un
montant de 3.020,53.- euros aurait bien été imputée sur les arriérés de loyers tel qu’il
résulterait de son décompte actualisé au 15 mars 2021, tandis que les notes de crédit
auraient été imputées sur le compte des charges.

   Sur la question de l’avantage dont elle aurait bénéficié de la part du bailleur
principal, elle explique que cet avantage aurait constitué en un échelonnement des
loyers redus pendant la durée de la fermeture administrative au printemps 2020 sur
six mois, tel que répercuté dans le décompte. Aucun autre avantage ne lui aurait été
accordé par le bailleur principal.

   Quant au moyen de la force majeure invoquée par les parties défenderesses pour
se soustraire à leur obligation de payer le loyer, elle renvoie à un jugement du
Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg du 8 décembre 2020, qui aurait,
dans un cas similaire, rejeté ce moyen et reproche aux parties défenderesses d’avoir,
au mois de novembre 2020, réalisé un paiement de 23.090,65.- euros sans formuler
de réserve, de sorte qu’elles ne sauraient dès lors plaider à ce jour d’être libérées de
leur obligation au paiement du loyer.

   Elle conteste en outre la perte juridique temporaire au sens de l’article 1722 du
Code civil telle que soulevée par les parties défenderesses au motif qu’une
impossibilité absolue et définitive serait nécessaire dans ce cas de figure ; or, tel ne
serait pas le cas en l’espèce. Par ailleurs, la mesure de fermeture ne concernerait pas
l’immeuble destiné à l’exploitation d’un débit de boissons mais l’activité
d’exploitation d’un débit de boissons. Dès lors, la théorie des risques telle que
développée par les défenderesses ne serait pas à retenir et ce d’autant plus que l’Etat
aurait mis en place un système généreux d’aides devant permettre aux
défenderesses de passer cette période difficile tout en respectant leur obligation de
payer le loyer. Ainsi, les défenderesses pourraient avoir droit à des aides d’un
montant pouvant aller jusqu’à 20.000.- euros par mois devant servir à couvrir les
différentes charges et notamment le loyer.

   Par ailleurs, les difficultés financières n’auraient pas commencé au moment de la
fermeture de l’établissement, mais les parties défenderesses auraient déjà eu des
difficultés de paiements pendant les mois précédents.

   Selon les parties défenderesses, à défaut pour la partie requérante de verser le
décompte des charges afin d’établir qu’elle a bien imputé les notes de crédit sur ce
compte, les notes de crédit seraient à imputer au compte relatif aux arriérés de
loyers.

  2) Appréciation

  Quant aux arriérés de loyers
                                                                               6 / 14

   La société anonyme SOC.1.) S.A. sollicite la condamnation des parties
défenderesses à lui payer la somme de 15.219,16.- euros à titre d’arriérés de loyers
jusqu’au mois de mars 2021 inclus.

   Les parties défenderesses reprochent tout d’abord à la partie requérante de ne
pas avoir imputé les deux notes de crédit d’un montant de 1.273,16.- euros,
respectivement de 241,73.- euros. De manière contradictoire, elles reconnaissent
cependant que le montant de 241,73.- euros aurait été imputé sur le décompte du
mois de novembre 2020. Seul le montant de 1.273,16.- euros peut dès lors être
discuté.

  La société anonyme SOC.1.) S.A. reconnaît l’existence de cette note de crédit, tout
en affirmant qu’elle aurait imputé ce montant sur le compte des charges. Or, à
défaut pour la partie requérante de verser le décompte des charges, et partant de
prouver cette imputation, il y a lieu de faire droit à la demande des parties
défenderesses et de déduire le montant de 1.273,16.- euros des arriérés de loyers.

   En ce qui concerne les ristournes de 10 %, respectivement de 15%, accordées par
la partie requérante sur certaines boissons, il convient de constater que la société
anonyme SOC.1.) S.A. a bien déduit un montant de 3.020,53.- euros à ce titre et a,
tel que convenu lors des plaidoiries, versé en cours de délibéré un décompte détaillé
de ce calcul, lequel n’a pas été contesté par les parties défenderesses.

   Les parties défenderesses demandent en outre au Tribunal d’enjoindre à la
société anonyme SOC.1.) S.A. de lui fournir plus d’informations quant aux
avantages que le bailleur principal lui aurait accordés.

   La partie requérante renvoie au courrier du 20 mai 2020, qui est libellé comme
suit : « Par la présente, nous avons le plaisir de vous informer qu’en cette période
extrêmement difficile pour le secteur HORECA, le propriétaire de votre immeuble nous a
accordé un geste d’appui particulièrement généreux.

   Comme déjà confirmé par votre gestionnaire, Monsieur C.), nous vous pouvons vous
assurer que nous vous avons entièrement rétrocédé l’ensemble des avantages obtenus ».

   Lors des plaidoiries, la partie requérante a expliqué que « le geste d’appui
particulièrement généreux » annoncé dans ce courrier serait un échelonnement des
loyers redus pendant la durée de fermeture sur six mois et renvoie à son décompte
pour établir qu’elle aurait bien continué cet avantage à ses locataires.

   Au regard du libellé de ce courrier, la seule mention d’un « geste d’appui
particulièrement généreux » dans le courrier précité ne permet pas, en l’absence
d’autres éléments probants en ce sens, de retenir que d’autres avantages que celui
du paiement échelonné des loyers sur six mois auraient été convenus avec le
propriétaire de l’immeuble.
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   Il n’y a partant pas lieu de faire droit à la demande d’injonction formulée par les
parties défenderesses au vu des contestations y afférentes de la bailleresse et en
l’absence du moindre élément de preuve quant à l’existence d’autres avantages.

   Au vu des développements qui précèdent, il échet de conclure que les arriérés de
loyers s’élèvent à 13.946.- euros (15.219,16 - 1.273,16).

   Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le
loyer aux termes convenus.

   L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur
le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

   Quant à la force majeure soulevée par les parties défenderesses pour se soustraire
à l’obligation de payer le loyer convenu, le Tribunal rappelle qu’aux termes de
l’article 1147 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de
dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard
dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause
étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

   L’article 1148 du Code civil poursuit qu’« il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts
lorsque, par suite d’une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner
ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ».

   Si certains critères sont remplis, la force majeure peut avoir comme conséquence
d’exonérer une personne de la responsabilité qui normalement pèserait sur elle.
Pour valoir exonération, il est nécessaire que la force majeure remplisse les
caractères d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité.

   L’extériorité signifie que le défendeur ne peut invoquer, pour échapper à sa
responsabilité, son propre fait (cf. TAL, 5 novembre 2010, n° 196/10).

  L’irrésistibilité prend généralement la forme de l’impossibilité d’exécution en
matière contractuelle. Celle-ci doit être totale et définitive, l’impossibilité
temporaire ou partielle ne constituant pas un cas de force majeure (cf. op. cit.).

  Quant à la condition de l’imprévisibilité, celle-ci consiste pour l’agent à ne pas
avoir pu prévoir un évènement irrésistible (cf. TAL, 22 avril 2015, n° 82/15).

   Les mesures prises par le gouvernement luxembourgeois afin d’endiguer la
propagation de la COVID-19 sont évidemment extérieures aux parties du contrat
de bail, de sorte que le caractère d’extériorité est donné en l’espèce à leur égard.
   Le contrat de sous bail et d’approvisionnement en boisson ayant été conclu
antérieurement à la prise d’effet du règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant
introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre la COVID-19 et
de la loi du 25 novembre 2020 ayant interdit l’accueil de public dans les
                                                                                8 / 14

établissements de l’HORECA, il y a également lieu de constater et de retenir que le
caractère d’imprévisibilité est donné en l’espèce.

    Quant au critère de l’irrésistibilité, il y a lieu de rappeler que le critère de
l’irrésistibilité fait l’objet d’une appréciation in abstracto, par rapport à l’inexécution
d’un débiteur normalement raisonnable et diligent placé dans les mêmes
circonstances (voir en ce sens, JurisClasseur Civil Code, art. 1146 à 1155, fasc. 11-30 :
DROIT À RÉPARATION, Exonération de la responsabilité contractuelle,
Inexécution imputable à une cause étrangère, éd. Septembre 2004, n° 10) et qu’il est
admis que le caractère irrésistible est devenu un élément de la force majeure (voir
en ce sens, A. BENABENT, Droit civil : les obligations, Montchrestien, 7e éd., n° 333).

   L’impossibilité d’exécution s’entend cependant d’une véritable impossibilité,
c’est-à-dire d’un obstacle insurmontable et non de simples difficultés, fussent-elles
très grandes. Dès lors que le débiteur peut exécuter le contrat, le débiteur y est tenu,
même si cette exécution doit être pour lui très onéreuse : on dit qu’il n’existe pas de
force majeure financière, de sorte que les difficultés financières ne peuvent jamais
constituer une force majeure (cf. op. cit., n° 334).

   Tout événement inévitable ne devient force majeure qu’à la condition d’être
insurmontable pour le débiteur raisonnable. C’est alors l’impossibilité d’exécution
qui devient naturellement le critère de qualification essentiel de la force majeure en
matière contractuelle, ce que traduit la règle élémentaire : « à l’impossible nul n’est
tenu ». Toutefois, l’insurmontabilité de l’événement qui contraint le débiteur à une
impossibilité d’exécution doit être et définitive et totale ou absolue. En premier lieu,
l’impossibilité doit être définitive. Si l’empêchement est momentané, le débiteur
n’est pas libéré et l’exécution de l’obligation est seulement suspendue jusqu'au
moment où la force majeure vient à cesser (JurisClasseur Civil Code, art. 1146 à 1155,
fasc. 11-30 : DROIT À RÉPARATION, Exonération de la responsabilité
contractuelle, Inexécution imputable à une cause étrangère, éd. Septembre 2004, nos
12, 13 et 14).

   En matière contractuelle, « l’irrésistibilité prend généralement la forme de
l’impossibilité d’exécution. Celle-ci doit être totale et définitive, l’impossibilité temporaire ou
partielle ne constituant pas un cas de force majeure » (Georges RAVARANI, La
responsabilité civile, n° 1075, p. 1055).

  En l’espèce, il y a lieu de constater et de relever que les mesures administratives
prévoyant la fermeture du local ne sont que temporaires et non définitives.

   Il s’y ajoute que, conformément aux principes applicables en matière de force
majeure tels qu’exposés ci-avant, l’empêchement doit être radical dans le chef de
celui qui invoque la force majeure pour pouvoir valoir force majeure dans le chef
de ce dernier. Ainsi, une impossibilité temporaire ou partielle dans le chef du
locataire, se caractérisant par une difficulté accrue dans l’exécution de ses
obligations de paiement des loyers pendant la période limitée du confinement, ne
                                                                                9 / 14

saurait constituer un cas de force majeure dans son chef, le critère de l’irrésistibilité
n’étant pas donné dans une telle situation (TAL, 8.12.2020, n° TAL-2020-03617 du
rôle).

   Au regard des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que les parties
défenderesses ne sauraient se prévaloir de la force majeure pour se délier de leur
obligation de payer le loyer aux échéances convenues. Ce moyen est partant à
rejeter.

  A titre subsidiaire, les parties défenderesses concluent être déliées de leur
obligation de payer le loyer et les charges sur le fondement de la perte juridique
temporaire des lieux loués au sens de l’article 1722 du Code civil.

   L’article 1722 du Code civil dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée
est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite
qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du
prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun
dédommagement. »

  Cette disposition constitue un cas d’application de la théorie des risques
particulier à la perte par cas fortuit.

   Indépendamment de cette disposition, la théorie des risques, selon laquelle,
lorsque l’exécution de l’obligation de l’une des parties devient impossible par suite
de cas fortuit ou de force majeure, le débiteur de cette obligation est libéré, est
applicable en matière de bail (Cass. belge, 10 septembre 1965, Pas. Belge, 1966, I, 52 ;
Cass. belge, 17 septembre 1982, Pas. Belge, 1983, I, 81).

   Il y a perte au sens de l’article 1722 du Code civil, lorsque la jouissance, telle que
les parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à la
destination convenue dans le bail. La privation de la jouissance doit avoir son
origine dans la chose elle-même (Les Novelles, Le Louage de Choses, I, Les baux en
général, 2ème édition, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n° 420, p. 278).

  On distingue traditionnellement la perte totale de la perte partielle. La première
entraîne la résiliation du contrat de bail et la deuxième laisse l’option au preneur de
demander à être libéré du bail ou à bénéficier d’une réduction du loyer.

   La perte peut être juridique lorsque, sans qu’il y ait destruction matérielle, le bien
devient impropre à sa destination (cf. Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil
français, Tome X, Première partie, LGDJ 1932, n° 639, p. 811).

   Ce point est à apprécier in concreto en fonction des contractants concernés.
   Il est possible que la perte juridique ne présente qu’un caractère temporaire. En
ce cas, l’objet du contrat ne disparaît pas ; il n’est qu’indisponible et l’obligation est
simplement suspendue. Ce n’est pas en cette hypothèse le bail qui est suspendu,
                                                                                10 / 14

mais les obligations qui en résultent (Les Novelles, Le Louage de Choses, précité, n°
421, p. 279).

   Au vu des développements qui précèdent, la perte visée à l’article 1722 du Code
civil, qu’elle soit matérielle ou juridique, doit viser la chose elle-même, objet du
contrat de bail.

  Dans le cas du bail commercial, cela signifie que la perte matérielle ou juridique
causée par cas fortuit affecte la chose louée de telle sorte qu’elle empêche, en totalité
ou en partie, d’en faire un usage permettant l’exercice de l’activité commerciale
prévue au contrat de bail.

   Lorsque c’est l’activité commerciale qui est entravée directement par cas fortuit,
le preneur ne peut pas se prévaloir de l’article 1722 du Code civil pour demander la
résiliation du bail ou une diminution du prix.

   En l’espèce, les mesures réglementaires du 18 mars 2020 ayant interdit les
activités commerciales qui accueillent un public et les dispositions de la loi du 25
novembre 2020 ayant ordonné la fermeture au public des établissements de
restauration et de débit de boissons ont pour seul objectif d’interdire toutes les
activités qui pourraient favoriser la propagation de la COVID-19. C’est donc
l’activité de restauration sur place et de débit de boisson qui est interdite.

  Ce n’est partant pas la chose louée mais bien l’activité de restauration et de débit
de boisson qui est affectée par les prédites dispositions réglementaires et légales.

   Il n’y a dès lors pas de perte juridique de la chose louée en tant que telle et les
locataires ne peuvent pas se prévaloir de l’article 1722 du Code civil pour suspendre
le paiement des loyers (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 30 mars
2021, n° du rôle TAL-2020-09641).

  Au vu de ce qui précède, il y a lieu de déclarer fondée à la demande de la société
anonyme SOC.1.) S.A. et de condamner A.), B.) et la société à responsabilité limitée
SOC.2.) S.à r.l. à lui payer la somme de 13.946.- euros au titre d’arriérés de loyers.

   Par conséquent, les parties défenderesses sont à débouter de leur demande
reconventionnelle en condamnation de la société anonyme SOC.1.) S.A. au titre de
la répétition de l’indu, sinon de la responsabilité contractuelle, sinon délictuelle.

   La partie requérante sollicite en outre la condamnation solidaire, sinon in solidum,
sinon chacune pour le tout, des parties défenderesses.
   En cas de pluralité de locataires, chacun de ces derniers n’est tenu que pour sa
quote-part, sauf dans les cas où la loi (couple marié, partenaires au sens de la loi
modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats) ou le
contrat de bail prévoit expressément que les colocataires sont tenus solidairement
ou de manière indivise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n °27 ; Georges
                                                                                11 / 14

KRIEGER, Le bail d’habitation, n° 73 et s. ; Trib. d’arr. Lux., 8 juillet 2005, n° 94 241
du rôle ; Trib. d’arr. Lux., 30 janvier 2009, n° 118 595 du rôle).

   En effet, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément
stipulée, sauf dans les cas prévus par la loi (article 1202 du Code civil). En cas de
pluralité de débiteurs, c’est l’obligation conjointe qui constitue le type d’obligation
de droit commun.

  En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les locataires.

  Il y a partant lieu de condamner A.), B.) et la société à responsabilité limitée
SOC.2.) S.à r.l. solidairement à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. la somme
de 13.946.- euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 10.731,23.- euros à partir
du 26 octobre 2020 jusqu’à solde.

  Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

  La société anonyme SOC.1.) S.A. sollicite la résiliation du contrat de bail
commercial et la condamnation des locataires au déguerpissement.

   Les parties défenderesses s’opposent aux demandes aux motif qu’aucune faute
ne saurait leur être reprochée.

  Tel que retenu précédemment, les locataires ne sont pas déchargés de leur
obligation de payer le loyer tel que convenu dans le contrat de bail commercial.

   Or, l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales
pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative
(article 1728 du Code civil). Le non-paiement des loyers et avances sur charges
locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du
locataire pouvant justifier la résiliation du bail.

  Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire un immeuble est en droit de
pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et ne saurait être contraint de
patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

  Eu égard à l’importance des arriérés de loyers et les retards importants dans le
paiement de ceux-ci, le Tribunal retient que les parties défenderesses ont manqué
gravement à leurs obligations et que ces manquements justifient la résiliation du
bail aux torts exclusifs des locataires.
  La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est
partant également à déclarer fondée.

  Un délai au déguerpissement de 40 jours est à accorder aux parties défenderesses.

  Quant à l’indemnité de relocation
                                                                                12 / 14

  La société anonyme SOC.1.) S.A. sollicite la condamnation solidaire des parties
défenderesses à lui payer une indemnité de relocation d’un montant de 13.498,47.-
euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, sur
base de l’article X du contrat de bail commercial.

   Les parties défenderesses se sont opposées à toutes les demandes de la partie
requérante, sans cependant se prononcer précisément sur cette demande.

   Aux termes de l’article X, dernier alinéa du contrat de bail, « en cas de rupture
anticipative du bail, [les] preneurs payeront à [la] bailleresse une indemnité de relocation
dont le montant ne pourra en tout état de cause être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans
préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse. »

   En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci n’est pas
tributaire de la remise à disposition du bien au bailleur et elle ne doit pas
correspondre au préjudice réellement subi. Une telle clause est valable et sort ses
effets conformément à l’article 1134 du Code civil. Elle dispense donc le bailleur de
prouver la durée de la période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but
étant précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter
toute discussion en cas de manquement.

  Une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyers n’est pas à
considérer comme excessive, de sorte qu’il n’y pas lieu à la réduire.

   Il s’ensuit que la demande de ce chef est encore à déclarer fondée.

   Quant aux mesures accessoires

   La société anonyme SOC.1.) S.A. demande encore à ce que le taux de l’intérêt
légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de
la notification du jugement.

   Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative
aux délais de paiement et aux intérêts de retard, la majoration du taux de l’intérêt
légal est de droit.

   La partie demanderesse demande par ailleurs la condamnation solidaire des
parties défenderesses à lui payer une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur
base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.
   Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser
l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-ci s’étant vu
contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en
justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige,
cette indemnité est à évaluer à 300.- euros.
                                                                                13 / 14

   Au regard de l’issue du litige, A.), B.) et la société à responsabilité limitée SOC.2.)
S.à r.l. sont à débouter de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

   La société anonyme SOC.1.) S.A. demande finalement à ce que le jugement à
intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

   Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution
provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre
authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait
point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou
sans caution ».

   La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,
n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation
de l’urgence ou du péril en la demeure.

   En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande
en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

   Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à condamner
solidairement aux frais et dépens de l’instance.

                                    Par ces motifs
   Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,
statuant contradictoirement et en premier ressort,

  d o n n e acte à la société anonyme SOC.1.) S.A. de la modification de sa
demande ;

   d i t recevables les demandes reconventionnelles d’A.) de B.) et de la société à
responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l. ;

  les d i t non fondées et en d é b o u t e ;

   d i t fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A. pour le montant de
13.946.- (treize mille neuf cent quarante-six) euros à titre de loyers impayés ;

    partant, c o n d a m n e A.), B.) et la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à
r.l., solidairement, à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. la somme de 13.946.-
(treize mille neuf cent quarante-six) euros, avec les intérêts légaux à partir du 26
octobre 2020 jusqu’à solde ;

  p r o n o n c e la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ;
                                                                                14 / 14

    partant, c o n d a m n e A.), B.) et la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à
r.l. à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus
tard dans un délai de 40 (quarante) jours à compter de la notification du présent
jugement ;

   au besoin, a u t o r i s e la partie requérante à faire expulser les parties
défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais
récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

    d i t fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A. au titre de
l’indemnité de relocation pour un montant de 13.498,47.- (treize mille quatre cent
quatre-vingt-dix-huit virgule quarante-sept) euros ;

    partant, c o n d a m n e A.), B.) et la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à
r.l., solidairement, à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. la somme de
13.498,47.- (treize mille quatre cent quatre-vingt-dix-huit virgule quarante-sept)
euros, avec les intérêts légaux à partir du 26 octobre 2020, jour de la requête, jusqu’à
solde ;

   d i t que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration
d’un délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du jugement ;

   d i t fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A. en obtention d’une
indemnité de procédure ;

   partant, c o n d a m n e A.), B.) et de la société à responsabilité limitée SOC.2.)
S.à r.l., solidairement, à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. la somme de 300.-
(trois cents) euros ;

  d i t non fondée la demande d’A.), de B.) et de la société à responsabilité limitée
SOC.2.) S.à r.l. en allocation d’une indemnité de procédure et en d é b o u t e ;

  d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

   c o n d a m n e A.), B.) et la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l.,
solidairement, à tous les frais et dépens de l’instance.

  Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date
qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier
Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

                      (s.) Tania NEY              (s.) Tom BAUER
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Rép. fisc. 1219/21
du 23.4.2021
                         Audience publique du vingt-trois avril
                                deux mille vingt-et-un
       ----------------------------------------------------------------------------------------------------------
       Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de
     Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

                                                    dans la cause

                                                       entre

     la société anonyme SOC.1.) S.A.,

     établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son conseil
     d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
     sociétés de Luxembourg sous le numéro (…);

     partie demanderesse au principal,
     partie défenderesse sur reconvention,

     comparant par Maître Jeff RECKINGER, avocat à la Cour - en remplacement de
     Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour - demeurant tous deux à Luxembourg,
     lequel se présenta pour compte de la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ S.A.,
     établie et ayant son siège social à L-1610 Luxembourg, 24-26, avenue de la Gare,
     représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au
     registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 220251 ;

                                                           et

     1) la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l.,

     établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son ou ses gérant(s)
     actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de
     Luxembourg sous le numéro (…),

     2) A.),

     ayant demeuré à L-(…), (…), puis à L-(…), (…), demeurant actuellement à L-(…),
     (…), et

     3) B.),

     demeurant à L-(…), (…);

     sub 1) et 3) parties défenderesses au principal,
     parties demanderesses sur reconvention,
     sub 2) partie défenderesse au principal,
                                                                                2 / 13

sub 1) et 3) comparant par Maître Nicolas CHELY, avocat à la Cour, en
remplacement de Maître Marisa ROBERTO, avocat à la Cour, demeurant tous deux
à Luxembourg,
sub 2) comparant par Maître Clara PEVERGNE, avocat, en remplacement de Maître
Ana ALEXANDRE, avocat à la Cour, demeurant toutes deux à Esch-sur-Alzette.

                                         Faits

  Les faits et rétroactes de la présente affaire résultent à suffisance de droit des
qualités, considérants et motifs d’un jugement rendu entre parties le 30 octobre
2020, inscrit au répertoire fiscal sous le numéro 2764/20.

    En exécution dudit jugement, l’affaire fut réappelée pour continuation des débats
à l’audience publique du vendredi, 12 février 2021 à 9 heures, salle JP 0.02.

   Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi,
16 mars 2021 à 9 heures, salle JP 0.15.

   La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, la société
anonyme SOC.1.) S.A., comparut par Maître Jeff RECKINGER, avocat à la Cour -
en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour -, lequel se présenta
pour compte de la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ S.A, tandis que les parties
défenderesses au principal et demanderesses sur reconvention, la société à
responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l. et B.), comparurent par Maître Nicolas
CHELY, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, avocat à
la Cour. La partie défenderesse au principal, A.), comparut par Maître Clara
PEVERGNE, avocat, en remplacement de Maître Ana ALEXANDRE, avocat à la
Cour.

  Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

   Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce
jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

                               le jugement qui suit :

  Revu le jugement n° 2764/20 du 30 octobre 2020, ayant :

  -   dit recevables les demandes de la société anonyme SOC.1.) S.A. ;

  -   donné acte à la société anonyme SOC.1.) S.A. de l’augmentation de sa
      demande ;
  -   dit fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A. pour le montant
      de 23.525,45.- euros à titre de loyers et charges impayés ;
                                                                                3 / 13

  -   partant condamné la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l., A.) et B.),
      solidairement, à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. la somme de
      23.525,45.- euros, avec les intérêts légaux, sur le montant de 10.731,23.- euros,
      à partir du 17 avril 2020, jour de la requête, et, sur le montant de 12.794,22.-
      euros, à partir du 9 octobre 2020, jour de l’augmentation de la demande,
      chaque fois jusqu’à solde ;

  -   dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 points à l’expiration d’un
      délai de 3 mois à compter de la notification du jugement ;

  -   quant aux demandes en résiliation du contrat de bail, au déguerpissement et
      à l’indemnité de relocation, refixé l’affaire à l’audience publique du vendredi,
      12 février 2021 à 9 heures, salle JP 0.02, relativement aux retards de paiement
      des loyers respectivement en vue de déterminer si la société à responsabilité
      limitée SOC.2.) S.à r.l., A.) et B.) s’acquittent du loyer à l’échéance ;

  -   réservé le surplus.

  1) Prétentions des parties

   La société anonyme SOC.1.) S.A. expose lors de l’audience des plaidoiries du 16
mars 2021 qu’un seul paiement d’un montant de 2.000.- euros serait intervenu
depuis le jugement du 30 octobre 2020 et réclame dès lors la condamnation des
parties défenderesses à lui payer la somme de 33.989,50.- euros au titre d’arriérés de
loyers pour les mois de novembre et décembre 2020 ainsi que les mois de janvier,
février et mars 2021.

   Par ailleurs, elle maintient ses demandes initiales à voir résilier le contrat de bail
ainsi que la condamnation des locataires au déguerpissement et au paiement d’une
indemnité de relocation d’un montant de 21.481,83.- euros, à une indemnité de
procédure de 1.000.- euros, la majoration des intérêts légaux et l’exécution
provisoire du jugement.

   La société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l. et B.) rappellent que vingt-cinq
jours après le prononcé du jugement, le gouvernement a décidé la fermeture totale
des débits de boissons. Ainsi, depuis le 25 novembre 2020, elles n’auraient plus
aucune activité et dès lors plus aucune rentrée de fonds. Malgré cette absence de
revenus, elles auraient payé 2.000.- euros et auraient dès lors prouvé leur bonne
volonté.

   Or, au regard de la jurisprudence établie par deux jugements rendus par la Justice
de paix de Luxembourg en date des 13 et 14 janvier 2021, elles seraient libérées de
leur obligation de payer le loyer pendant la durée de la fermeture administrative au
regard de l’article 1722 du Code civil et de la théorie des risques. Par conséquent,
                                                                                4 / 13

elles demandent reconventionnellement une réduction de leur loyer à zéro pour la
période du 25 novembre 2020 à mars 2021, soit pour la somme de 29.991,25.- euros.

  Vu l’impossibilité matérielle de travailler, le risque juridique devrait être mis à la
charge de la bailleresse et, dès lors, aucune faute pouvant justifier une résiliation du
contrat de bail ne pourrait être retenue à leur encontre. Les demandes en résiliation
du contrat de bail et en déguerpissement seraient partant à rejeter. A titre
subsidiaire, elles demandent au Tribunal de sursoir, à nouveau, à statuer sur ces
demandes en attendant la réouverture du débit de boissons, les aides de l’Etat leur
ayant été refusées.

   Par ailleurs, elles demandent de rejeter la demande relative à l’indemnité de
relocation pour être prématurée, le contrat de bail étant toujours en cours
d’exécution. Finalement, elles s’opposent à la demande de la société anonyme
SOC.1.) S.A. en allocation d’une indemnité de procédure.

   A.) se rallie aux plaidoiries des deux autres parties défenderesses. Il renvoie à un
jugement de la Justice de paix de Luxembourg du 21 janvier 2021 et conclut à la
perte juridique temporaire du local due à la force majeure ayant rendu les lieux
impropres à leur destination. Dès lors, les locataires seraient temporairement
déchargés de leur obligation de payer le loyer et la demande de la partie requérante
au titre des arriérés de loyers serait à rejeter.

   Comme les locataires seraient déchargés de leur obligation de payer le loyer, la
demande de résiliation du contrat de bail serait à déclarer non fondée. A titre
subsidiaire, la partie requérante commettrait un abus de droit en sollicitant la
résiliation du contrat de bail, cette demande étant exagérée vu la situation actuelle
de fermeture administrative.

   La société anonyme SOC.1.) S.A. réplique en s’opposant à la demande des
locataires à voir sursoir à statuer sur ses demandes en résiliation du contrat de bail
et en déguerpissement en rappelant l’absence d’efforts des parties défenderesses de
payer les arriérés de loyers. Au regard des aides étatiques mises en place pour aider
les établissements de l’HORECA, les parties défenderesses pourraient bénéficier
d’environ 20.000.- euros par mois ; or, ces dernières se limiteraient à dire qu’elles
n’auraient pas droit à ces aides, sans autres précisions.

   Elle rappelle en outre que tant le principe que le montant de l’indemnité de
relocation redue en cas de résiliation judiciaire du contrat de bail seraient prévus
expressément dans le contrat de bail.
   Aucun abus de droit ne saurait encore lui être reproché, alors qu’elle ne pourrait
pas être indéfiniment tributaire des difficultés financières des parties défenderesses
et précise que, de son côté, elle continuerait à payer le loyer à son propre bailleur.

   La société anonyme SOC.1.) S.A. critique les jurisprudences en première instance
citées par les partie défenderesses pour avoir retenu la théorie des risques et plus
                                                                                5 / 13

précisément pour avoir retenu que les immeubles exploitant des restaurants ou des
débits de boissons seraient visés par la fermeture administrative, étant donné que
le législateur aurait expressément visé l’activité de l’HORECA. Par ailleurs, les
jugements cités ne tiendraient pas compte des aides étatiques mises en place pour
soutenir ces établissements.

   La société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l. et B.) insistent pour dire que la
bailleresse ne saurait leur reprocher ni de ne pas avoir fait du take away, étant
donné que leur activité consisterait en un débit de boissons et non pas d’un
restaurant, ni de ne pas avoir touché les aides de l’Etat.

    Par ailleurs, même si l’indemnité de relocation était prévue par le contrat de bail,
il appartiendrait toujours à la bailleresse de prouver l’existence de son dommage.
Finalement, elles font appel au pouvoir modérateur du Tribunal pour réduire son
montant eu égard la situation actuelle particulière.

  2) Appréciation

  Quant aux arriérés de loyers

   La société anonyme SOC.1.) S.A. sollicite la condamnation solidaire des parties
défenderesses à lui payer la somme de 33.989,50.- euros au titre d’arriérés de loyers
pour la période de novembre 2020 à mars 2021, avec une majoration des intérêts
légaux telle que formulée dans la requête.

   La requérante sollicite les loyers venus à échéance après le jugement du 30
octobre 2020. Ladite demande ayant un lien avec la demande initiale, elle est
recevable.

  Il convient de lui en donner acte.

   Les parties défenderesses reconnaissent ne pas avoir payé le montant réclamé,
mais soutiennent être temporairement libérées de leur obligation de payer le loyer
depuis le 25 novembre 2020 en invoquant une perte juridique temporaire de la chose
louée au titre de l’article 1722 du Code civil et de la force majeure. La société à
responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l. et B.) sollicitent reconventionnellement une
réduction du loyer à zéro euro pour la période du 25 novembre 2020 au mois de
mars 2021.
   Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le
loyer aux termes convenus.

   L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur
le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

  Quant à la force majeure soulevée par A.) pour se soustraire à l’obligation de
payer le loyer convenu, le Tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 1147 du Code
                                                                                6 / 13

civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à
raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois
qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être
imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

   L’article 1148 du Code civil poursuit qu’« il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts
lorsque, par suite d’une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner
ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ».

   Si certains critères sont remplis, la force majeure peut avoir comme conséquence
d’exonérer une personne de la responsabilité qui normalement pèserait sur elle.
Pour valoir exonération, il est nécessaire que la force majeure remplisse les
caractères d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité.

   L’extériorité signifie que le défendeur ne peut invoquer, pour échapper à sa
responsabilité, son propre fait (cf. TAL, 5 novembre 2010, n° 196/10).

  L’irrésistibilité prend généralement la forme de l’impossibilité d’exécution en
matière contractuelle. Celle-ci doit être totale et définitive, l’impossibilité
temporaire ou partielle ne constituant pas un cas de force majeure (cf. op. cit.).

  Quant à la condition de l’imprévisibilité, celle-ci consiste pour l’agent à ne pas
avoir pu prévoir un évènement irrésistible (cf. TAL, 22 avril 2015, n° 82/15).

  Les mesures prises par le gouvernement luxembourgeois afin d’endiguer la
propagation de la COVID-19 sont évidemment extérieures aux parties du contrat
de bail, de sorte que le caractère d’extériorité est donné en l’espèce à leur égard.

   Le contrat de sous-bail et d’approvisionnement en boisson ayant été conclu
antérieurement à la prise d’effet du règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant
introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre la COVID-19 et
de la loi du 25 novembre 2020 ayant interdit l’accueil de public dans les
établissements de l’HORECA, il y a également lieu de constater et de retenir que le
caractère d’imprévisibilité est donné en l’espèce.

    Quant au critère de l’irrésistibilité, il convient de rappeler que le critère de
l’irrésistibilité fait l’objet d’une appréciation in abstracto, par rapport à l’inexécution
d’un débiteur normalement raisonnable et diligent placé dans les mêmes
circonstances (voir en ce sens, JurisClasseur Civil Code, art. 1146 à 1155, fasc. 11-30 :
DROIT À RÉPARATION, Exonération de la responsabilité contractuelle,
Inexécution imputable à une cause étrangère, éd. Septembre 2004, n° 10) et qu’il est
admis que le caractère irrésistible est devenu un élément de la force majeure (voir
en ce sens, A. BENABENT, Droit civil : les obligations, Montchrestien, 7e éd., n° 333).

   L’impossibilité d’exécution s’entend cependant d’une véritable impossibilité,
c’est-à-dire d’un obstacle insurmontable et non de simples difficultés, fussent-elles
                                                                                7 / 13

très grandes. Dès lors que le débiteur peut exécuter le contrat, le débiteur y est tenu,
même si cette exécution doit être pour lui très onéreuse : on dit qu’il n’existe pas de
force majeure financière, de sorte que les difficultés financières ne peuvent jamais
constituer une force majeure (cf. op. cit., n° 334).

   Tout événement inévitable ne devient force majeure qu’à la condition d’être
insurmontable pour le débiteur raisonnable. C’est alors l’impossibilité d’exécution
qui devient naturellement le critère de qualification essentiel de la force majeure en
matière contractuelle, ce que traduit la règle élémentaire : « à l’impossible nul n’est
tenu ». Toutefois, l’insurmontabilité de l’événement qui contraint le débiteur à une
impossibilité d’exécution doit être et définitive et totale ou absolue. En premier lieu,
l’impossibilité doit être définitive. Si l’empêchement est momentané, le débiteur
n’est pas libéré et l’exécution de l’obligation est seulement suspendue jusqu'au
moment où la force majeure vient à cesser (JurisClasseur Civil Code, art. 1146 à 1155,
fasc. 11-30 : DROIT À RÉPARATION, Exonération de la responsabilité
contractuelle, Inexécution imputable à une cause étrangère, éd. Septembre 2004, nos
12, 13 et 14).

   En matière contractuelle, « l’irrésistibilité prend généralement la forme de
l’impossibilité d’exécution. Celle-ci doit être totale et définitive, l’impossibilité temporaire ou
partielle ne constituant pas un cas de force majeure » (Georges RAVARANI, La
responsabilité civile, n° 1075, p. 1055).

  En l’espèce, il y a lieu de constater et de relever que les mesures administratives
prévoyant la fermeture du local ne sont que temporaires et non définitives.

   Il s’y ajoute que, conformément aux principes applicables en matière de force
majeure tels qu’exposés ci-avant, l’empêchement doit être radical dans le chef de
celui qui invoque la force majeure pour pouvoir valoir force majeure dans le chef
de ce dernier. Ainsi, une impossibilité temporaire ou partielle dans le chef du
locataire, se caractérisant par une difficulté accrue dans l’exécution de ses
obligations de paiement des loyers pendant la période limitée du confinement, ne
saurait constituer un cas de force majeure dans son chef, le critère de l’irrésistibilité
n’étant pas donné dans une telle situation (TAL, 8.12.2020, n° TAL-2020-03617 du
rôle).

   Au regard des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que A.) ne
saurait se prévaloir de la force majeure pour se délier de son obligation de payer le
loyer aux échéances convenues. Ce moyen est partant à rejeter.

  Les parties défenderesses fondent en outre leur demande en décharge de leur
obligation au paiement des arriérés de loyers pour la période de novembre 2020 à
mars 2021 sur base de l’article 1722 du Code civil et de la théorie des risques.

   L’article 1722 du Code civil dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée
est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite
                                                                                8 / 13

qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du
prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun
dédommagement. »

  Cette disposition constitue un cas d’application de la théorie des risques
particulier à la perte par cas fortuit.

   Indépendamment de cette disposition, la théorie des risques, selon laquelle,
lorsque l’exécution de l’obligation de l’une des parties devient impossible par suite
de cas fortuit ou de force majeure, le débiteur de cette obligation est libéré, est
applicable en matière de bail (Cass. belge, 10 septembre 1965, Pas. Belge, 1966, I, 52 ;
Cass. belge, 17 septembre 1982, Pas. Belge, 1983, I, 81).

   Il y a perte au sens de l’article 1722 du Code civil, lorsque la jouissance, telle que
les parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à la
destination convenue dans le bail. La privation de la jouissance doit avoir son
origine dans la chose elle-même (Les Novelles, Le Louage de Choses, I, Les baux en
général, 2ème édition, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n° 420, p. 278).

  On distingue traditionnellement la perte totale de la perte partielle. La première
entraîne la résiliation du contrat de bail et la deuxième laisse l’option au preneur de
demander à être libéré du bail ou à bénéficier d’une réduction du loyer.

   La perte peut être juridique lorsque, sans qu’il y ait destruction matérielle, le bien
devient impropre à sa destination (cf. Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil
français, Tome X, Première partie, LGDJ 1932, n° 639, p. 811).

  Ce point est à apprécier in concreto en fonction des contractants concernés.

   Il est possible que la perte juridique ne présente qu’un caractère temporaire. En
ce cas, l’objet du contrat ne disparaît pas ; il n’est qu’indisponible et l’obligation est
simplement suspendue. Ce n’est pas en cette hypothèse le bail qui est suspendu,
mais les obligations qui en résultent (Les Novelles, Le Louage de Choses, précité, n°
421, p. 279).
   Au vu des développements qui précèdent, la perte visée à l’article 1722 du Code
civil, qu’elle soit matérielle ou juridique, doit viser la chose elle-même, objet du
contrat de bail.

  Dans le cas du bail commercial, cela signifie que la perte matérielle ou juridique
causée par cas fortuit affecte la chose louée de telle sorte qu’elle empêche, en totalité
ou en partie, d’en faire un usage permettant l’exercice de l’activité commerciale
prévue au contrat de bail.

   Lorsque c’est l’activité commerciale qui est entravée directement par cas fortuit,
le preneur ne peut pas se prévaloir de l’article 1722 du Code civil pour demander la
résiliation du bail ou une diminution du prix.
                                                                               9 / 13

   En l’espèce, les mesures réglementaires du 18 mars 2020 ayant interdit les
activités commerciales qui accueillent un public et les dispositions de la loi du 25
novembre 2020 ayant ordonné la fermeture au public des établissements de
restauration et de débit de boissons ont pour seul objectif d’interdire toutes les
activités qui pourraient favoriser la propagation de la COVID-19. C’est donc
l’activité de restauration sur place et de débit de boisson qui est interdite.

  Ce n’est partant pas la chose louée mais bien l’activité de restauration et de débit
de boisson qui est affectée par les prédites dispositions réglementaires et légales.

   Il n’y a dès lors pas de perte juridique de la chose louée en tant que telle et les
locataires ne peuvent pas se prévaloir de l’article 1722 du Code civil pour suspendre
le paiement des loyers (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 30 mars
2021, n° du rôle TAL-2020-09641).

   Au vu de ce qui précède, il échet de débouter la société à responsabilité limitée
SOC.2.) S.à r.l. et B.) de leur demande reconventionnelle en réduction du loyer à
zéro euro et de faire droit à la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A., avec
les intérêts légaux à partir du 16 mars 2021, jour de la demande, jusqu’à solde.

  Il y a également lieu de faire droit à la demande de la partie requérante de
condamner les parties défenderesses solidairement au montant retenu, au regard
de la clause de solidarité prévue par le contrat de bail.

  Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

  La société anonyme SOC.1.) S.A. sollicite la résiliation du contrat de bail
commercial et la condamnation des locataires au déguerpissement.

  Les parties défenderesses s’opposent aux demandes aux motif qu’aucune faute
ne saurait leur être reprochée. Subsidiairement, elles demandent au Tribunal de
sursoir à statuer sur cette question. A.) a en outre reproché à la requérante de
commettre un abus de droit en insistant sur la demande en résiliation du contrat de
bail.

  Tel que retenu précédemment, les locataires ne sont pas déchargés de leur
obligation de payer le loyer tel que convenu dans le contrat de bail commercial.

   Or, l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales
pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative
(article 1728 du Code civil). Le non-paiement des loyers et avances sur charges
locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du
locataire pouvant justifier la résiliation du bail.
                                                                                10 / 13

    En l’espèce, le Tribunal avait décidé dans le jugement du 30 octobre 2020 de
sursoir à statuer sur les demandes en résiliation du contrat de bail et en
déguerpissement au motif qu’« au regard des efforts entrepris par les parties
défenderesses pour apurer leur dette et de reprendre le paiement au terme convenu du loyer
mensuel, le Tribunal considère que la résiliation du bail est, en l’état, disproportionnée et ne
se justifie pas à l’heure actuelle.

   Le Tribunal n’entend nullement minimiser la gravité des retards de paiement et il va de
soi que les locataires devront, pour l’avenir, faire preuve de célérité et respecter l’échéance
fixée contractuellement ; il ne saurait en effet être toléré par les locataires imposent ad vitam
aeternam leurs difficultés de paiement à la bailleresse (JPL, 10 juillet 2018, rép. fiscal n°
2576/18) ».

  Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire un immeuble est en droit de
pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint
de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

  Or, il est constant en cause que depuis le jugement précité, un seul paiement d’un
montant de 2.000.- euros est intervenu et que les parties défenderesses n’ont
aucunement repris le paiement du loyer et des charges.

  Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de sursoir à statuer sur les demandes telles
que formulées par les parties défenderesses.

  Quant au moyen de l’abus de droit soulevé par A.), le Tribunal rappelle que
constitue un abus de droit, l’exercice du droit d’une manière qui dépasse
manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne
prudente et diligente.

   Or, en l’espèce, on ne saurait reprocher à la partie requérante de solliciter la
résiliation du contrat de bail, les arriérés de loyers s’élevant au jour des plaidoiries
à la somme de 59.084,24.- euros et les arriérés de charges à 240,98.- euros.

   Eu égard à l’importance des arriérés, le Tribunal constate que les parties
défenderesses ont manqué gravement à leurs obligations et que ces manquements
justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires.

  La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est
partant également à déclarer fondée.

   Un délai au déguerpissement de 40 jours est à accorder aux parties défenderesses.

   Quant à l’indemnité de relocation

  La société anonyme SOC.1.) S.A. sollicite la condamnation solidaire des parties
défenderesses à lui payer une indemnité de relocation d’un montant de 21.481,83.-
                                                                                11 / 13

euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, sur
base de l’article X du contrat de bail commercial.

   Les parties défenderesses s’opposent à cette demande.

   Aux termes de l’article X, dernier alinéa du contrat de bail, « en cas de rupture
anticipative du bail, [les] preneurs payeront à [la] bailleresse une indemnité de relocation
dont le montant ne pourra en tout état de cause être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans
préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse. »

   En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci n’est pas
tributaire de la remise à disposition du bien au bailleur et elle ne doit pas
correspondre au préjudice réellement subi. Une telle clause est valable et sort ses
effets conformément à l’article 1134 du Code civil. Elle dispense donc le bailleur de
prouver la durée de la période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but
étant précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter
toute discussion en cas de manquement.

  Une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyers n’est pas à
considérer comme excessive, de sorte qu’il n’y pas lieu à la réduire.

   Il s’ensuit que la demande de ce chef est encore à déclarer fondée.

   Quant aux mesures accessoires

   La société anonyme SOC.1.) S.A. demande encore à ce que le taux de l’intérêt
légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de
la notification du jugement.

   Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative
aux délais de paiement et aux intérêts de retard, la majoration du taux de l’intérêt
légal est de droit.
   La partie demanderesse demande encore la condamnation solidaire des parties
défenderesses à lui payer une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de
l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

   Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser
l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-ci s’étant vu
contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en
justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige,
cette indemnité est à évaluer à 300.- euros.

   La société anonyme SOC.1.) S.A. demande finalement à ce que le jugement à
intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.
                                                                                12 / 13

   Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution
provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre
authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait
point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou
sans caution ».

   La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,
n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation
de l’urgence ou du péril en la demeure.

   En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande
en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

   Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à condamner
solidairement aux frais et dépens de l’instance.

                                   Par ces motifs
   Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,
statuant contradictoirement et en premier ressort,

  statuant en continuation du jugement n° 2764/20 du 30 octobre 2020,

  d o n n e acte à la société anonyme SOC.1.) S.A. de l’augmentation de sa
demande ;

  d i t recevable la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée
SOC.2.) S.à r.l. et de B.) ;

  la d i t non fondée et en d é b o u t e ;

    d i t fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A. pour le montant de
33.989,50.- (trente-trois mille neuf cent quatre-vingt-neuf virgule cinquante) euros à
titre de loyers impayés ;

   partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l., A.) et
B.), solidairement, à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. la somme de
33.989,50.- (trente-trois mille neuf cent quatre-vingt-neuf virgule cinquante) euros,
avec les intérêts légaux à partir du 16 mars 2021, date de l’augmentation de la
demande, jusqu’à solde ;

  p r o n o n c e la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ;

   partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l., A.) et
B.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus
                                                                                13 / 13

tard dans un délai de 40 (quarante) jours à compter de la notification du présent
jugement ;

   au besoin, a u t o r i s e la partie requérante à faire expulser les parties
défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais
récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

    d i t fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A. au titre de
l’indemnité de relocation pour un montant de 21.481,83.- (vingt-et-un mille quatre
cent quatre-vingt-un virgule quatre-vingt-trois) euros ;

   partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l., A.) et
B.), solidairement, à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. la somme de
21.481,83.- (vingt-et-un mille quatre cent quatre-vingt-un virgule quatre-vingt-trois)
euros, avec les intérêts légaux à partir du 17 avril 2020, jour de la requête, jusqu’à
solde ;

  d i t que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration
d’un délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du jugement ;

   d i t fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A. en obtention d’une
indemnité de procédure ;

   partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l., A.) et
B.), solidairement, à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. la somme de 300.-
(trois cents) euros ;

   d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;
   c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l., A.) et B.),
solidairement, à tous les frais et dépens de l’instance.

  Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date
qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier
Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

                      (s.) Tania NEY              (s.) Tom BAUER
"