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Jugement bail commercial (XIVe chambre)

2021TALCH14/00169

Audience publique du mercredi, vingt-deux décembre deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2021-06976 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Alix KAYSER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A, établie et ayant son siège social à […], représentée par ses gérants en fonctions,
   inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

2) B, sans état connu, demeurant à […],

3) C, sans état connu, actuellement sans domicile ni résidence connus,

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg
du 2 août 2021,

sub 1) à 3) comparant par Maître Fränk ROLLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

D, établie et ayant son siège social à […], représentée par son conseil d’administration en
fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
numéro […],

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ S.A., établie et ayant son siège
social à L-1610 Luxembourg, 24-26, avenue de la Gare, inscrite au Registre de Commerce
et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 220251, inscrite à la liste V du tableau
de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la procédure
par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

                                           Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-06976 du rôle, fut fixée pour plaidoiries à
l’audience publique du lundi, 29 novembre 2021, à 09.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Shannah SI ABDALLAH, avocat, en remplacement de Maître Fränk ROLLINGER,
comparant pour A, B et C, fut entendue en ses explications.

Maître Maxime LLERENA, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,
représentant la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ S.A., comparant pour D, fournit ses
réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,
22 décembre 2021, le

                                     jugement qui suit :

Procédure

Par requête déposée au greffe le 25 août 2020D a fait convoquer A, B et C devant le tribunal
de paix de Luxembourg pour les entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution
provisoire, solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part à lui payer le montant
de 28.200.- euros à titre d’arriérés de loyers des mois de juin à août 2020, outre les intérêts,
ainsi que le montant de [3 mois x 9.600.- =] 28.800.- euros à titre d’indemnité de relocation,
outre les intérêts.

Elle a conclu à la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires et au
déguerpissement de ces derniers.

A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun
pour sa part des locataires à lui payer le montant de 32.643.- euros à titre de dépôt de
garantie, outre les intérêts.

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 14 mai 2021, D a augmenté sa
demande pécuniaire au montant total de 116.078,20 euros à titre d’arriérés de loyers
jusqu’au mois de mai 2021 inclus. Elle a encore réclamé le montant de 285,14 euros à titre
de charges impayées.

A, B et C ont conclu à l’irrecevabilité de la requête en ce qu’elle vise aussi les personnes
physiques B et C, au motif que seule A se serait engagée en qualité de locataire.

Etant donné que des travaux de rénovation s’imposeraient avant la réouverture du local
commercial, la propriétaire des lieux aurait fait réaliser au mois de juillet 2020 un audit afin
de déterminer exactement les travaux à réaliser, soit dans son chef, soit dans le chef de D.
Comme A, B et C seraient dans l’ignorance des conclusions dudit audit, ils ont demandé la
surséance à statuer et d’enjoindre à E, propriétaire des lieux loués, de leur communiquer
cet audit.

A défaut pour D de leur délivrer un local commercial en bon état, leur permettant de jouir
des lieux loués, A, B et C seraient dispensés de leur obligation de payer les loyers.

                                                                                15
En tout état de cause, les loyers échus pendant les deux périodes de fermeture suite à la
crise sanitaire liée au Covid-19, soit du 18 mars au 25 juin 2020 et du 26 novembre au
14 mai 2021, date des plaidoiries en première instance, ne seraient pas dus.

Par jugement du 18 juin 2021, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de
bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

- donné acte à D de l’augmentation de sa demande,
- dit fondée la demande de D pour le montant de 116.363,34 euros à titre de loyers et
  charges impayés,
- partant, condamné A, B et C solidairement à payer à D le montant de 116.363,34 euros,
  avec les intérêts légaux sur le montant de 28.200.- euros à partir du 25 août 2020, date
  de la demande en justice, et sur le montant de 88.163,34 euros à partir du 14 mai 2021,
  date de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde,
- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu aux torts exclusifs des locataires,
- partant, condamné A, B et C à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent
  de leur chef au plus tard dans un délai de quarante jours à partir de la notification du
  jugement,
- au besoin, autorisé D à faire expulser A, B et C dans la forme légale et aux frais de ces
  derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y
  employés,
- dit fondée la demande de D au titre de l’indemnité de relocation pour un montant de
  28.800.- euros,
- partant, condamné A, B et C solidairement à payer à D le montant de 28.800.- euros,
  avec les intérêts légaux à partir du 25 août 2020, date de la demande en justice, jusqu’à
  solde,
- dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux de l’intérêt légal,
- dit fondée la demande de D en obtention d’une indemnité de procédure,
- partant, condamné A, B et C solidairement à payer à D le montant de 300.- euros,
- dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,
- condamné A, B et C solidairement à tous les frais et dépens de l’instance.

Au vu des stipulations contractuelles du contrat de bail, B et C se sont engagés en tant que
représentants d’A et à titre personnel, de sorte que la requête à leur encontre a été déclarée
recevable par le juge de première instance.

A défaut d’une mise en demeure formelle adressée à D, le juge de première instance a
rejeté le moyen d’A, de B et de C tiré de l’exception d’inexécution ainsi que leur demande
d’injonction et partant leur demande de surséance à statuer.

Le juge de première instance a également rejeté les moyens d’A, de B et de C tirés de la
force majeure et de la perte juridique, de sorte que la demande de D en paiement des
arriérés de loyers et de charges a été déclarée fondée.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers et faute pour les locataires d’avoir constitué
la garantie locative convenue, le juge de première instance a retenu que ces derniers ont
gravement manqué à leurs obligations et que ces manquements justifient la résiliation du
contrat de bail à leurs torts exclusifs ainsi que leur déguerpissement des lieux loués.

L’indemnité de relocation ayant été contractuellement prévue et n’étant pas à considérer
comme excessive, le juge de première instance a fait droit à la demande afférente de D.

De ce jugement, notifié à A et à B en date du 21 juin 2021, A, B et C ont régulièrement
relevé appel par acte d’huissier du 2 août 2021.

                                                                                16
Appréciation

D’emblée, le tribunal constate que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce que le
premier juge a décidé que B et C sont également à qualifier de locataires des lieux loués, à
l’instar d’A.

Aucun appel principal respectivement incident n’est par ailleurs interjeté contre le jugement
en ce que le premier juge a prononcé une condamnation solidaire de tous les locataires et
qu’il a refusé de faire droit à la demande tendant à la majoration du taux de l’intérêt légal.

En outre, aucun appel n’est interjeté en ce que les locataires ont été condamnés au
paiement d’une indemnité de procédure de 300.- euros au bénéfice de D.

Ces volets du jugement, coulés en force de chose jugée depuis sa notification, ne sont dès
lors pas dévolus au tribunal qui ne peut en connaître.

A titre préliminaire, il y a lieu de constater que lors des plaidoiries en instance d’appel, les
appelants n’ont plus maintenu leurs moyens tirés de la force majeure respectivement de la
perte juridique au sens de l’article 1722 du Code civil, de sorte que le tribunal actuellement
saisi n’a pas à analyser le bien-fondé des moyens avancés en première instance pour
justifier le non-paiement des loyers réclamés.

1. Arriérés de loyers

Les parties appelantes demandent la réformation du jugement entrepris en ce que le
premier juge les a condamnées au paiement de la somme principale de 116.363,34 euros
à titre d’arriérés de loyer couvrant la période de juin 2020 à mai 2021.

A l’instar des plaidoiries tenues en première instance, les parties appelantes s’opposent au
paiement des arriérés réclamés en invoquant tout d’abord le bénéfice du principe de
l’exception d’inexécution.

La société intimée conteste toute faute, respectivement inexécution de sa part pour justifier
le non-paiement des loyers jusqu’au mois d’août 2020. Elle renvoie également au contrat
de bail dans lequel les locataires ont reconnu que les lieux loués se trouvent en bon état de
sorte qu’ils seraient actuellement mal fondés à prétendre que des travaux de rénovation
seraient à effectuer.

Au dernier stade, D augmente sa demande et conclut à la condamnation solidaire des
parties appelantes à lui payer la somme de 185.871,72 euros à titre d’arriérés de loyers,
tout en précisant que le premier juge a d’ores et déjà condamné les locataires au paiement
de la somme de 116.363,34 euros.

D attire également l’attention sur le fait que les parties appelantes ont seulement obtenu
l’autorisation d’exploitation en date du 20 septembre 2020.

En vertu de l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, les loyers et autres
accessoires échus depuis le jugement de première instance peuvent, entre autres, être
réclamés.

L’augmentation de la demande, non autrement contestée, est dès lors recevable.

Le tribunal renvoie pour les adopter à l’exposé par le premier juge des moyens de plaidoiries
présentés en première instance qui sont restés identiques aux conclusions prises en degré
d’appel. Il en est de même des principes relatifs à la théorie de l’exception d’inexécution
correctement exposés par la juridiction du premier degré.
                                                                                17
Tel que relevé à juste titre par le premier juge, il appartient aux parties appelantes de prouver
que les travaux auxquels se serait engagée D, n’auraient pas été effectués endéans le délai
convenu, justifiant ainsi le non-paiement des loyers des mois de juin, juillet et août 2020.

Suivant les pièces versées en cause, le 17 août 2020, les locataires se sont plaints auprès
de la bailleresse de l’existence de plusieurs désordres affectant les lieux pris en location.
Aux termes de ce courrier, les locataires estiment qu’eu égard aux problèmes dénoncés
respectivement de la non-exploitation de la salle des fêtes à cause du dommage causé à la
porte de sortie, le loyer du mois de juin 2020 ne serait à payer qu’à hauteur d’un quart, celui
du mois de juillet qu’à hauteur de la moitié et le loyer du mois d’août ainsi que les loyers
suivants seraient également à réduire.

Le 5 octobre 2020, D rejette les allégations adverses et met les locataires en demeure de
régler les arriérés de loyer.

Il ne ressort d’aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal que suite au courrier leur
envoyé le 5 octobre 2020, les locataires ont maintenu leurs doléances.

Eu égard aux contestations de la bailleresse, les locataires ne versent aucun élément à
l’appui de leurs affirmations.

Par ailleurs, tel que relevé par la partie intimée, les locataires ont reconnu en signant le
contrat de bail que les lieux loués se trouvent en bon état locatif. Il ne ressort ni du contrat
de bail conclu ni d’un autre élément soumis à l’appréciation du tribunal que la bailleresse
s’est engagée à réaliser des travaux.

Il est également établi qu’A a seulement obtenu en date du 20 septembre 2020 l’autorisation
d’exploiter un débit de boissons et un restaurant, alors que la signature du contrat de bail
remonte au 23 avril 2020 avec effet rétroactif du bail au 1er février 2020.

Dans ce contexte, il convient de relever qu’il appartient au locataire de se renseigner avant
la signature du contrat bail auprès des autorités compétentes si l’exploitation de l’activité
escomptée est permise dans les lieux loués et du temps qu’il faut envisager pour cette
procédure.

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes, que par confirmation du jugement
entrepris, il y a lieu de débouter les locataires de leur moyen tiré de l’exception d’inexécution.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, les parties appelantes invoquent également le
principe de la bonne foi inscrit à l’article 1134 du Code civil pour s’opposer au paiement
intégral sinon partiel des loyers réclamés.

Elles estiment que la bailleresse n’agirait pas de bonne foi en réclamant l’intégralité des
loyers en dépit du fait qu’elle n’aurait elle-même pas réalisé les travaux auxquels elle se
serait engagée.

Par ailleurs, la bailleresse serait de mauvaise foi en réclamant l’intégralité des loyers en
dépit des mesures de fermeture totale et partielle prises par le Gouvernement pour lutter
contre la propagation de la pandémie liée au Covid-19.

Aux termes de l’article 1134 du Code civil « Les conventions légalement formées tiennent
lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur
consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées
de bonne foi ».

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Suivant l’article 1134 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il en découle
notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de tout acte qui porte
délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction découlant du devoir de
loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation de loyauté est mise à la charge
de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas. 39, p. 44).

Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique dans le
chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de solidarité et de
loyauté : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte de leur propre intérêt
contractuel mais également des intérêts légitimes de leurs cocontractants.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du Code civil
interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-ci. Il y a abus lorsque
le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise dans la convention en retire un
avantage disproportionné à la charge corrélative de l’autre partie (cf. Cass. belge,
19 décembre 1983, n° C. 09.0624.F).

En principe, le bailleur ne commet pas d’abus de droit en exigeant le paiement du loyer
complet. L’exécution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu’à imposer au
créancier de faire preuve de modération dans l’exigence du respect de ses droits.

Une partie qui refuse obstinément de réviser un contrat devenu déséquilibré manque à son
obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat (cf. Cass. com. fr., 3, novembre 1992,
Bull. 92, IV, n° 338).

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, l’appréciation ne doit cependant
pas être unilatérale, axée exclusivement sur le comportement du créancier, en l’espèce le
bailleur, s’agissant de l’obligation du paiement du loyer. Pour déceler une telle violation, il
convient d’analyser à partir des faits, à l’aune de toutes les exigences de la bonne foi et de
la norme de prudence tant le comportement du créancier que celui du débiteur.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le comportement respectif de
chacune des parties pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à l’exécution de
bonne foi dans le chef du bailleur, respectivement du locataire.

Aux termes du contrat de bail avec clause d’approvisionnement du 23 avril 2020, D a donné
en location à A, B et C une partie d’un immeuble de commerce avec privilège de cabarteage
situé à […], moyennant le paiement d’un loyer mensuel indexé de 9.300.- euros à partir du
1er février 2020.

Les parties ont convenu que le loyer sera payable la première fois le 1er juin 2020.

Il ressort des considérations précédentes que les locataires restent en défaut de prouver un
quelconque manquement de la part de la bailleresse consistant dans la non-réalisation de
travaux de rénovations, de sorte qu’ils ne peuvent dès lors pas lui reprocher d’être de
mauvaise foi en réclamant l’intégralité des loyers en dépit de l’absence de réalisation desdits
travaux.

Le moyen avancé n’étant pas justifié, il y a lieu de le rejeter.

Il est constant en cause que l’activité des locataires consistait dans l’exploitation d’un café-
brasserie pour lequel les locataires ont seulement obtenu l’autorisation d’exploitation le
20 septembre 2020.

A partir du 18 mars 2020, - date d’entrée en vigueur du règlement grand-ducal du 18 mars
2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-
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19 -, les autorités compétentes ont décidé de fermer pour la première fois les établissements
du secteur HORECA.

Suivant le règlement grand-ducal précité, les établissements relevant du secteur HORECA,
lesdits établissements ont été obligés de rester entièrement fermés jusqu’au 26 mai 2020
inclus.

Il convient de souligner que les parties avaient convenu que le premier loyer à payer serait
celui du mois de juin 2020.

Suite aux nouvelles mesures ordonnées par le Gouvernement par règlement grand-ducal
du 26 mai 2020 portant modification du règlement grand-ducal modifié du 18 mars 2020
portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19, ces
établissements ont pu ouvrir à partir du 27 mai 2020, à condition de respecter
successivement des règles sanitaires très strictes portant sur les heures d’ouvertures
autorisées ainsi que sur le nombre des personnes pouvant être accueillies à l’intérieur des
établissements.

A partir de l’entrée en vigueur de la loi du 25 novembre 2020 modifiant, entre autres, la loi
modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19, ces
établissements ont été obligés à nouveau de fermer à partir du 26 novembre 2020 jusqu’au
6 avril 2021, date de l’entrée en vigueur de la loi du 2 avril 2021 portant modification de la
loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19,
octroyant de nouvelles règles sanitaires à respecter.

Il ressort des pièces versées que le 25 août 2020, la bailleresse a déposé sa requête au
greffe du tribunal pour obtenir paiement de la somme de 28.200.- euros à titre d’arriérés de
loyer pour les mois de juin à août 2020, la somme de 28.800.- euros à titre d’indemnité de
relocation ainsi que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires.

La bailleresse a toujours maintenu intégralement ses demandes pendant toute l’instance
pendante devant les juridictions.

Suivant décompte actualisé remis à l’audience, non autrement contesté, les arriérés de
loyers se sont chiffrés en date du 25 novembre 2021 à la somme de 184.533,58 euros
couvrant la période du 1er juin 2020 au 1er novembre 2021.

Il convient de souligner que la bailleresse a consenti une bonification de 10.943,24 euros à
la locataire au mois de décembre 2020.

En dépit de ladite bonification, les arriérés de loyers se chiffrent à la somme de 184.533,58
euros.

Il ressort également dudit décompte que les locataires ont, depuis la conclusion du contrat
de bail, seulement versé la somme de 1.200.- euros (2 x 600.-), en date du 1er juillet 2020
et du 1er septembre 2020.

Depuis le mois de septembre 2020, aucun paiement n’est intervenu bien qu’une exploitation
quasi normale est à nouveau possible depuis plusieurs mois et qu’en principe des aides
étatiques ont pu être obtenues.

Il n’est ni établi ni même allégué que les locataires ont tenté de se rapprocher de la
bailleresse pour trouver une solution à l’amiable.

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Au vu des circonstances de l’espèce et eu égard à la bonification accordée, il y a lieu de
retenir que la bailleresse s’est montrée seulement partiellement insensible à la situation des
locataires.

Par ailleurs, il n’est pas établi que pendant la première fermeture des établissements
relevant du secteur HORECA, les mesures sanitaires strictes ordonnées successivement
par le Gouvernement pour lutter contre la propagation de la pandémie liée au Covid-19, ont
frappé d’une façon ou d’une autre, les lieux loués. Tel que relevé précédemment, les
locataires ont seulement été obligés à payer le premier loyer le 1er juin 2020 et qu’en outre
ils ont seulement pu exploiter les lieux loués suite à l’obtention de l’autorisation d’exploitation
en date du 20 septembre 2020.

Malgré le fait que D a accordé une bonification de 10.943,24 euros à la locataire au mois de
décembre 2020, cette dernière n’a procédé à aucun paiement depuis le paiement de 600.-
euros le 1er septembre 2020, en dépit de la possibilité d’exploiter quasi normalement son
activité, suite à l’ouverture des établissements relevant du secteur HORECA, en date du 6
avril 2021.

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes que les locataires n’ont pas exécuté
le contrat de bail conclu de bonne foi, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande en
suppression et en réduction du loyer réclamée.

Le premier juge est partant à confirmer en ce qu’il a condamné les locataires solidairement
à payer la somme principale de 116.363,34 euros à titre d’arriérés de loyer, compte tenu de
la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

Au vu du décompte actualisé remis à l’audience des plaidoiries, non autrement contesté, il
y a lieu de faire droit à la demande de D tendant à la condamnation solidaire des parties
appelantes à lui payer la somme de 69.508,38 euros à titre d’arriérés de loyer et avances
sur charges échus suite au jugement entrepris.

2. Résiliation

Les parties appelantes sollicitent la réformation du jugement entrepris en ce que le premier
juge aurait à tort prononcé la résiliation du contrat de bail conclu.

D maintient sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des
locataires ainsi que le déguerpissement de ces derniers.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux
termes convenus.

L’obligation du locataire de régler les loyers aux échéances contractuelles constitue en effet
une des obligations principales découlant du contrat de bail. Le non-paiement répété des
loyers est susceptible de justifier la résiliation du contrat de bail, indépendamment de la
bonne foi du locataire ou de l’ampleur du préjudice subi par le bailleur.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble, est en droit de pouvoir
compter sur une rentrée de loyer régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant
des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en défaut de payer le
loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de
résiliation du bail.

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Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce,
si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation
éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd. 2000, n° 388 bis).

Lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui constituent en réalité
un cas de force majeure, le non-paiement des loyers ne donne pas lieu à résolution du bail
(cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653, n° 199).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs
termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Il ressort des considérations précédentes, qu’abstraction faite de la somme dérisoire de
1.200.- euros, aucun loyer n’a été payé depuis la conclusion du contrat de bail, de sorte que
les arriérés de loyers s’élèvent à la somme de 185.871,72 euros (116.363,34 + 69.508,38).

Le montant des arriérés échus est si important qu’il justifie la résiliation du contrat de bail
aux torts des locataires.

Au vu de ces considérations, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a déclaré
résilié le bail aux torts exclusifs des appelants et les a condamnés à déguerpir des lieux sauf
à préciser que le délai de déguerpissement de quarante jours commencera à courir à partir
de la signification du présent jugement.

3. Indemnité de relocation

Les parties appelantes demandent à être déchargées de la condamnation à une indemnité
de relocation.

D conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que le premier juge a condamné les
parties appelantes au paiement de la somme de 28.800.- euros en se fondant sur l’article
XII) du contrat de bail conclu entre parties.

Il ressort des développements antérieurs que le contrat de bail est résilié aux torts des
locataires par confirmation du jugement entrepris.

Eu égard aux stipulations contractuelles, il y a lieu de retenir, par confirmation du jugement
entrepris et pour les motifs y développés que le tribunal actuellement saisi fait siens, que
les appelants sont tenus solidairement à payer l’indemnité de relocation requise de 28.800.-
euros.

Demandes accessoires

Les locataires concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur le
fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il paraît inéquitable
de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les
dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, la demande en allocation des appelants est à rejeter.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

                                                                                22
La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en
justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune
appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de
« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL
Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a
condamné A, B et C à l’intégralité des frais et dépens de la première instance.

Il y a également lieu de condamner les parties appelantes aux frais et dépens de l’instance
d’appel.

                                       Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le déclare non fondé,

confirme le jugement entrepris du 18 juin 2021, sauf en ce qui concerne le délai de
déguerpissement de quarante jours qui commencera à courir à partir de la signification du
présent jugement,

donne acte à D de l’augmentation de sa demande en paiement à titre d’arriérés de loyers
et de charges et déclare cette demande recevable,

dit fondée la demande de D en paiement de la somme de 69.508,38 à titre d’arriérés de
loyers échus suite au jugement entrepris,

partant condamne A, B et C solidairement à payer à D le montant de 69.508,38 euros avec
les intérêts au taux légal à partir du 29 novembre 2021, jour de de la demande, jusqu’à
solde,

déclare recevable mais non fondée la demande d’A, B et C tendant à l’allocation d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne A, B et C solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                23
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement civil n° 2021TALCH08/00181

Audience publique du mercredi, 22 décembre 2021.

Numéros du rôle : TAL-2020-04759 et TAL-2020-09030 (Jonction)

Composition :

Sandra ALVES ROUSSADO, vice-présidente,
Hannes WESTENDORF, premier juge,
Fakrul PATWARY, juge,
Guy BONIFAS, greffier.

                                         I

                                     ENTRE

A.), indépendant, demeurant à L-(…), (…),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 29 mai 2020,

comparaissant par la société à responsabilité limitée WASSENICH LAW S.àr.l.,
représentée par Maître Claude WASSSENICH, avocat, demeurant à Luxembourg,

                                       ET

l’ADMINISTRATION DE L’ENREGISTREMENT, DES DOMAINES ET DE LA
TVA, établie à L-1651 Luxembourg, 1-3, avenue Guillaume, représentée par son
directeur de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines actuellement en
fonctions, poursuites et diligences de Monsieur le receveur du bureau de la recette
centrale

partie défenderesse aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparaissant par Maître Jeanne FELTGEN, avocat, demeurant à Luxembourg.
_____________________________________________________________________
                                          II

                                      ENTRE

A.), indépendant, demeurant à L-(…), (…),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 20 octobre 2020,

comparaissant par la société à responsabilité limitée WASSENICH LAW S.àr.l.,
représentée par Maître Claude WASSSENICH, avocat, demeurant à Luxembourg,

                                         ET

l’ÉTAT DU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG, représenté par son Premier
Ministre, Ministre d’Etat actuellement en fonctions, ayant ses bureaux à L-1341
Luxembourg, 2, place de Clairefontaine, et pour autant que de besoin, par Monsieur le
directeur de l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA, ayant
ses bureaux à L-1651 Luxembourg, 1-3, avenue Guillaume,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparaissant par Maître Jeanne FELTGEN, avocat, demeurant à Luxembourg.
_____________________________________________________________________

                                  LE TRIBUNAL

1. Faits constants

A.) a été dirigeante de la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l.

Le 23 avril 2003, A.) a formé une demande en obtention d’une autorisation
d’établissement (pièce 1 de la farde 2 de WASSENICH LAW).

Cette demande a été enregistrée par le Ministère des Classes Moyennes, du Tourisme
et du Logement le 5 mai 2003 (pièce 2 de la farde 2 de WASSENICH LAW).

Par courrier du 24 juin 2003 (pièce 3 de la farde 2 de WASSENICH LAW), le
Ministère lui a confirmé qu’elle remplit la condition de qualification professionnelle

                                          2
requise pour l’exploitation d’une agence immobilière, et lui demande certaines
informations supplémentaires.

Par courrier du 1er juin 2005 (pièce 9 de la farde 2 de WASSENICH LAW), le
Ministère lui confirme qu’elle répond « aux conditions légales pour exercer […] en
qualité de commerçante l’activité [d’] agent immobilier - promoteur immobilier –
administrateur de biens – syndic de copropriété ». Il est précisé ce qui suit : « Le
présent document n’habilite pas à l’exercice de l’activité envisagée. Au moment de
votre établissement, vous voudrez bien vous présenter au Centre commun de la
sécurité sociale […]; l’autorisation proprement dite vous y sera délivrée après
l’accomplissement des formalités d’affiliation et contre remise de la présente. »

En raison de certaines dettes de TVA de la société Agence immobilière IMMO.1.)
S.àr.l., l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA (ci-après
« l’AEDT ») avait émis une contrainte à son égard le 22 mars 2005 pour un montant de
62.017,16.- euros (pièce 2 de la farde 5 de WASSENICH LAW).

Cette société a été mise en faillite par jugement du Tribunal d’arrondissement de et à
Luxembourg du 7 juillet 2006 (pièce 9 de la farde 1 de WASSENICH LAW et pièce 2
de la farde 1 de Maître FELTGEN).

Dans le cadre de la procédure de faillite, l’AEDT a, le 31 juillet 2006, déclaré une
créance d’un montant de 67.575,79.- euros (pièce 3 de la farde 1 de Maître
FELTGEN).

La procédure de faillite a été clôturée par un jugement du 30 avril 2010 (pièce 10 de la
farde 1 de WASSENICH LAW).

De l’accord des parties, la prescription de la dette de TVA de la société Agence
immobilière IMMO.1.) S.àr.l. était acquise au plus tard le 31 décembre 2010.

En 2017, A.) a fait une demande d’autorisation d’établissement, qu’elle appelle
demande de « ré-activation » (courrier du 1er février 2018 à l’AEDT, pièce 3 de la
farde 4 de WASSENICH LAW).

Dans le cadre d’un courrier du 29 novembre 2017 (pièce 2 de la farde 4 de
WASSENICH LAW), la Direction générale PME du Ministère de l’Économie et
entrepreneuriat l’informe que l’AEDT lui a signalé que la société Agence immobilière
IMMO.1.) S.àr.l. n’était pas à jour avec le règlement des cotisations sociales. Il est
demandé à A.) de faire parvenir à la Direction une attestation certifiant que tous les
arriérés ont été payés et l’AEDT désintéressée.

D’après un extrait de compte détaillé de l’AEDT du 26 janvier 2018 (pièce 1 de la
farde 5 de WASSENICH LAW), la dette de la société s’élevait à cette date à
67.575,79.- euros augmenté de 21.574,17.-euros au titre d’intérêts.

                                           3
Par courrier du 1er février 2018 à l’AEDT (pièce 3 de la farde 4 de WASSENICH
LAW), A.) a demandé la remise gracieuse des dettes au titre d’intérêts à hauteur de
21.574,17.- euros de la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l. à l’égard de
l’AEDT.

Par courrier du 7 février 2017 (pièce 4 de la farde 4 de WASSENICH LAW), l’AEDT
lui répond qu’il n’existerait pas de base légale réglementant les demandes de remise
gracieuse des impôts relevant de la compétence de l’AEDT.

Le paiement de 67.575,79.- euros est effectué par virement du 14 février 2018 (pièce 5
de la farde 4 de WASSENICH LAW) et le 13 mars 2018, le Receveur émet une
attestation confirmant que la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l. a payé la
TVA échue à cette date (pièce 7 de la farde 4 de WASSENICH LAW).

Le mandataire de A.) demande le remboursement du montant payé de la part de
l’AEDT par courrier du 16 novembre 2018 (pièce 9 de la farde 4 de WASSENICH
LAW) et met l’AEDT en demeure de payer par courrier du 22 février 2019 (pièce 10
de la farde 4 de WASSENICH LAW).

Par courrier du 6 mars 2019 (pièce 11 de la farde 4 de WASSENICH LAW), le
directeur de l’AEDT fait savoir au mandataire de A.) que cette mise en demeure
n’apporte pas d’élément nouveau lui permettant de revoir sa position, sachant que les
parties ne se situeraient pas dans une phase de recouvrement forcé d’une dette fiscale.

2. Procédure

Par exploit d’huissier de justice du 29 mai 2020, A.), comparaissant par la société à
responsabilité limitée WASSENICH LAW S.àr.l., représentée par Maître Claude
WASSSENICH, a fait donner assignation à l’AEDT représentée par son directeur
actuellement en fonction à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de ce siège.

Maître Jeanne FELTGEN s’est constituée pour l’AEDT, représentée par son directeur
actuellement en fonction, en date du 12 juin 2020.

Cette affaire a été inscrite au registre des rôles sous le numéro TAL-2020-04759.

Par exploit d’huissier de justice du 20 octobre 2020, A.), comparaissant par la société à
responsabilité limitée WASSENICH LAW S.àr.l., représentée par Maître Claude
WASSSENICH, a fait donner assignation à l’État du Grand-Duché de Luxembourg à
comparaître devant le tribunal d’arrondissement de ce siège.

Maître Jeanne FELTGEN s’est constituée pour l’État du Grand-Duché de Luxembourg
en date du 3 novembre 2020.

Cette affaire a été inscrite au registre des rôles sous le numéro TAL-2020-09030.

                                           4
Par ordonnance du 27 novembre 2020, le magistrat de la mise en état a prononcé la
jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros TAL-2020-04759 et TAL-
2020-09030.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 9 août 2021 et l’affaire a été renvoyée
pour plaidoiries à l’audience du 3 novembre 2021 pour prise en délibéré selon les
modalités déterminées par la loi modifiée du 19 décembre 2020 portant adaptation
temporaire de certaines modalités procédurales en matière civile et commerciale.

Les mandataires ont été informés par bulletin du 3 novembre 2021 de la composition
du Tribunal. Ils n’ont pas sollicité à plaider oralement et ont procédé au dépôt de leur
farde de procédure au greffe du tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 3 novembre 2021 par le président de
chambre.

3. Prétentions et moyens des parties

Dans ses assignations du 29 mai 2020 et du 20 octobre 2020, A.) demande de dire que
l’AEDT et l’État du Grand-Duché de Luxembourg (ensemble les « parties assignées »)
sont tenus de lui restituer la somme de 67.575,79.- euros avec les intérêts à partir du
jour du décaissement soit le 14 février 2018, sinon à partir de la mise en demeure du 22
février 2019, jusqu’à solde, et de dire que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à
l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la signification du jugement à
intervenir.

Elle demande aussi la condamnation des parties assignées à lui payer le montant de
25.000.- euros de dommages intérêts au titre de son dommage matériel et moral,
confondus, en réparation de la faute qu’ils auraient volontairement commise.

Elle demande en outre de la part de l’AEDT, sinon de l’État le paiement de 12.500.-
euros sur la base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que le
paiement des frais engendrés par les honoraires d’avocat s’élevant à 12.500.- euros
augmentés des intérêts tels que de droit sur la base de l’article 1382 du Code civil et de
tous les frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de WASSENICH LAW
S.àr.l. qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

D’après A.), le Ministère de l’Économie et l’AEDT se seraient coordonnés pour
provoquer une situation illicite qui reviendrait à un chantage, un abus de faiblesse ou
un abus de pouvoir. Elle aurait été forcée de régler la somme de 67.575,79.- euros afin
de pouvoir récupérer son autorisation de faire le commerce.

Elle prétend que l’article 4-4 de la loi du 2 septembre 2011 réglementant l'accès aux
professions d'artisan, de commerçant, d'industriel ainsi qu'à certaines professions
libérales qui dispose que « l'entreprise qui exerce une activité visée à la présente loi
désigne au moins une personne physique, le dirigeant, qui: […] 4. ne s'est pas

                                            5
soustrait aux charges sociales et fiscales, soit en nom propre, soit par l'intermédiaire
d'une société qu'il dirige ou a dirigée », serait à considérer comme une loi fiscale à
laquelle les parties assignées auraient donné un effet rétroactif. Or une telle loi ne
pourrait avoir un effet rétroactif que si elle était plus favorable au contribuable ou à
l’assujetti.

L’AEDT n’aurait d’ailleurs jamais agi contre A.) et ne lui aurait jamais demandé de
payer personnellement la dette de la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l..

L’article 6-2 de la loi du 2 septembre 2011 réglementant l'accès aux professions
d'artisan, de commerçant, d'industriel ainsi qu'à certaines professions libérales qui
dispose que « l'honorabilité professionnelle s'apprécie sur base des antécédents du
dirigeant et de tous les éléments fournis par l'instruction administrative pour autant
qu'ils concernent des faits ne remontant pas à plus de dix ans ». D’après A.), la dette
fiscale de la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l. remonterait cependant à
1998, soit à environ 20 ans avant sa demande.

De même, A.) considère que la dette fiscale ayant pris naissance en 1998 aurait été
prescrite à partir du 1er janvier 2011 et que l’AEDT n’aurait plus pu demander le
paiement de celle-ci. À partir de cette date, plus rien n’aurait été dû à l’AEDT et à
l’État et la créance aurait été définitivement éteinte. L’AEDT aurait communiqué à
dessein une information fausse au Ministère de l’Économie, parce que la dette de la société
Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l. n’aurait plus existé depuis des années au
moment de la demande. Il existerait ainsi une faute volontaire de la part de l’AEDT.
De même, la loi du 2 septembre 2011 réglementant l'accès aux professions d'artisan, de
commerçant, d'industriel ainsi qu'à certaines professions libérales n’aurait pas encore
été d’application lorsque la créance se serait éteinte par prescription et une fois cette
prescription acquise, cette loi n’aurait plus pu s’appliquer.

En réplique aux parties assignées, A.) fait valoir qu’il n’y aurait eu ni obligation
naturelle ni volonté d’exécution spontanée, parce que le Ministère de l’Économie
n’aurait jamais accordé l’autorisation de faire le commerce en l’absence de paiement
de la dette. De même, l’État n’aurait pas eu de créance directe ou indirecte à l’égard de
A.). Cette dernière aurait été obligée de payer sous la contrainte.

A.) aurait obtenu l’accord de principe de la part de l’administration en 2005. Ce droit
n’aurait jamais été révoqué de sorte qu’il aurait subsisté, et si le Ministère avait
souhaité révoquer cette décision, il aurait dû respecter certaines formalités avec
indication de la voie de recours, ce qui n’aurait jamais été fait. La date à prendre en
considération pour l’autorisation de faire le commerce serait 2005 et non 2018, et la loi
applicable en 2005 n’aurait pas prévu la prise en compte du paiement des dettes de
nature fiscale dans le cadre de l’appréciation de l’honorabilité professionnelle. L’État
et l’AEDT commettraient une faute en voulant accorder un effet rétroactif à la loi du 2
septembre 2011 réglementant l'accès aux professions d'artisan, de commerçant,
d'industriel ainsi qu'à certaines professions libérales.

                                            6
Les parties assignées répliquent que l’action de A.), dans la mesure où elle serait une
demande en restitution d’une somme d’argent et en paiement de dommages-intérêts,
serait irrecevable pour autant qu’elle aurait été dirigée contre l’AEDT. En effet aucun
texte légal spécifique ne déléguerait à l’AEDT le pouvoir de défendre contre de telles
actions. La demande en paiement d’une indemnité de procédure et des frais engendrés
par les honoraires d’avocat pour autant qu’elle serait dirigée contre l’AEDT serait
aussi irrecevable.

Sur le fond, les parties assignées demandent le rejet de l’ensemble des moyens et
demandes de A.), et à retenir qu’elles n’auraient commis aucune faute. Si une faute
était reconnue, les parties assignées demandent de voir dire qu’il n’existerait aucun lien
causal entre une telle faute et le dommage allégué par la demanderesse. Elles
demandent aussi le rejet de l’action en répétition de l’indu.

Elles demandent en outre de rejeter les demandes de A.) en paiement d’une indemnité
de 12.500.- euros au titre des frais non compris dans les dépens, et d’une indemnité de
procédure de 12.500.- euros.

Elles demandent enfin à ce que A.) soit condamnée au paiement de 5.000.- euros à
chacune d’entre elles sur la base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile
et à payer tous les frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître
Jeanne FELTGEN qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

Les parties assignées prétendent que même si la dette de TVA de la société Agence
immobilière IMMO.1.) S.àr.l. était acquise au plus tard le 31 décembre 2010, il n’en
resterait pas moins que l’AEDT aurait pu recevoir et accepter le paiement de cette
dette.

En effet, si la prescription aurait pour conséquence l’extinction du droit de poursuivre
le paiement de la dette, cette dernière subsisterait cependant en tant qu’obligation
naturelle et son paiement serait valable.

L’AEDT n’aurait donc pas commis de faute en acceptant le paiement de cette dette.

Le droit luxembourgeois admettrait d’ailleurs le paiement d’une dette par un tiers, ce
qui aurait été fait pas A.) qui aurait acquitté la dette de la société Agence immobilière
IMMO.1.) S.àr.l. qui aurait encore existé au moment du paiement de la dette intervenu
le 14 février 2018.

Étant donné qu’il se serait agi d’un paiement volontaire de sa part, la volonté
supposant simplement que le débiteur n’ait pas été contraint au paiement, A.) ne
pourrait pas agir en répétition de l’indu après paiement de la dette prescrite. En
l’espèce, cette dernière aurait choisi librement de payer l’obligation naturelle de la
société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l. en vue d’obtenir une autorisation
d’établissement pour pouvoir reprendre son activité d’indépendante, ce qui
confirmerait le caractère parfaitement volontaire de son paiement.

                                            7
Dans la mesure où A.) aurait choisi librement de payer, il serait vain de reprocher aux
parties assignées de l’avoir fautivement forcée à payer la dette de la société Agence
immobilière IMMO.1.) S.àr.l..

Le Ministère de l’Économie aurait fait une exacte application des dispositions de la loi
du 2 septembre 2011 réglementant l'accès aux professions d'artisan, de commerçant,
d'industriel ainsi qu'à certaines professions libérales en adressant une demande de
communication d’éléments fiscaux à l’AEDT dans le cadre de son enquête sur
l’honorabilité professionnelle de A.). Cette dernière aurait correctement répondu à
cette demande en communiquant à ce ministère les éléments demandés relatifs à A.) et
qui concernaient la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l. dont elle fut une
dirigeante. Cette communication aurait dû inclure des éléments d’appréciation de dix
ans antérieurs à l’introduction de la demande et à la procédure d’instruction
administrative, datant toutes les deux de l’an 2017, sachant que la dette aurait été due
jusqu’au 31 décembre 2010 sans être prescrite et aurait subsisté en tant qu’obligation
naturelle dans la suite, de telle manière qu’une dette non acquittée à l’égard de l’AEDT
aurait bien existé en 2017. Il n’y aurait donc pas eu de coordination entre le Ministère
et l’AEDT en vu d’un chantage envers A.).

Dans son courrier, à caractère informatif, du 7 février 2018, le directeur de l’AEDT
aurait d’ailleurs indiqué à A.) que la démarche en cours n’était pas une procédure de
recouvrement forcé d’une dette fiscale, mais visait à juger de son honorabilité
professionnelle, cette dernière appréciation relevant du Ministère de l’Économie.

De même, A.) n’aurait pas disposé d’une autorisation valable et effective dès 2005,
parce qu’elle n’aurait pas suivi la procédure jusqu’au bout.

Les parties assignées n’auraient donc commis aucune faute de telle manière que la
responsabilité civile de l’État ne saurait être engagée.

Subsidiairement, les parties assignées retiennent que si jamais l’État avait commis une
faute, il n’existerait cependant pas de lien direct entre celle-ci et le dommage de A.), ce
qui supposerait l’absence d’intervention directe de la victime dans la réalisation du
dommage. Or, en l’espèce, cette dernière aurait volontairement payé la dette d’autrui
en vertu d’un choix personnel, de telle manière qu’aucune responsabilité civile des
parties assignées ne saurait être établie.

Pour ce qui est de la demande en paiement de 25.000.- euros de dommages intérêts, A.)
n’établirait ni l’existence d’une faute, ni celle d’un dommage dont le quantum ne serait
pas justifié non plus.

S’agissant de la demande en remboursement de frais d’avocat, les parties assignées
font valoir que A.) n’établirait pas la faute de l’État et ne justifierait pas le quantum de
son dommage allégué. Les parties assignées contestent aussi l’existence d’un lien
causal.

                                             8
4. Motifs de la décision

   4.1. Quant à la recevabilité de l’action à l’encontre de l’AEDT

En vertu de l’article 163 du Nouveau Code de procédure civile, l’État est assigné en la
personne du Ministre d'État.

Cette règle générale de procédure de l’article 163 du Nouveau Code de procédure
civile selon laquelle les assignations concernant une administration publique étatique
qui n’a pas de personnalité juridique sont à diriger contre l’État, représenté par le
Ministre d’État, connaît une exception au cas où la loi donne à une administration qui
n’a pas la personnalité juridique le pouvoir d’agir en justice ou d’y défendre, comme
c’est le cas pour l’AEDT en vertu des articles 76, paragraphe 3, et 79, de la loi
modifiée du 12 février 1979 sur la TVA (voir : Cour de cassation 18 février 2010,
numéro 2708 du registre).

Les actions concernant l’AEDT doivent donc en principe être dirigées contre l’État du
Grand-Duché de Luxembourg (cf. Cour de cassation 26 février 1998, n°10/98 et 6
mars 2003, n°13/03). Cette solution connaît une exception lorsque la loi a donné à
l’administration délégation d’intenter les actions en justice ou d’y défendre. Dans cette
hypothèse, l’action est valablement introduite par ou contre l’administration seule.

Suivant une jurisprudence constante en la matière, l’AEDT n’a pas de personnalité
juridique, de sorte que les actions juridiques doivent en principe être intentées pour et
contre l’État, sauf les cas où la loi lui a donné délégation d’agir en justice (cf. en ce
sens Cour 24 juin 2020, n° CAL-2019-00017 du rôle ; Cour de cassation 26 février
1998, n°10/98 et 6 mars 2003, n°13/03).

En l’espèce, A.) formule une demande en restitution d’une somme d’argent et une
demande en paiement de dommages et intérêts basée sur la responsabilité civile. Elle
ne forme pas de recours contre un bulletin de rectification ou de taxation.

Dans la mesure où la demande ne rentre pas dans le cadre d’une compétence spéciale
de l’AEDT, l’exception d’irrecevabilité de la défenderesse pour ce qui est de la
demande à l’égard de l’AEDT est fondée et la demande dans la mesure où elle a été
dirigée contre l’AEDT est à déclarer irrecevable.

   4.2. Quant à l’action en restitution de la somme de 67.575,79.- euros

Il n’est pas contesté que la prescription de la dette de TVA de la société Agence
immobilière IMMO.1.) S.àr.l. était acquise au plus tard le 31 décembre 2010 et A.) a
payé cette dette par virement du 14 février 2018.

       4.2.1. Quant à l’existence d’une créance à l’égard de la société Agence
            immobilière IMMO.1.) S.àr.l.

                                           9
La prescription dite extinctive est une fin de non-recevoir (Th. HOSCHEIT, Le droit
judiciaire privé, éd. P. Bauler, 2e éd., 2019, n° 1059, p. 604 et n° 1075, p. 611) que le
débiteur peut opposer à celui qui réclame le paiement de sa créance. Telle était déjà la
conception des rédacteurs du Code civil (en ce sens, voy. J. GHESTIN, M. BILLIAU et G.
LOISEAU, Traité de droit civil, Le régime des créances et des dettes, LGDJ, 2005, n°
1115, p. 1134). La prescription devient ainsi une « faculté offerte au débiteur de
s’opposer à toute prétention de son créancier tendant au paiement de sa créance » (J.
GHESTIN, M. BILLIAU et G. LOISEAU, op. cit., n° 1115, p. 1136), voire une « exception
offerte au débiteur lui permettant de paralyser la mise en œuvre de son droit par les
créanciers » (P. VAN OMMESLAGHE, DE PAGE, Traité de droit civil, t. II, Les
obligations, vol. 3, Bruylant, 2013, n° 1551, p. 2228).

Telle est aussi la position de la jurisprudence française récente. En effet, il résulte de
plusieurs arrêts de la Cour de cassation française que « la prescription libératoire
extinctive […] n'éteint pas le droit du créancier, mais lui interdit seulement d'exiger
l'exécution de son obligation » (Cass. fr. civ. II, 9 juillet 2009, no 08-16.894, Bull.
civ. II, no 194. – Dans le même sens : Cass. fr. civ. III, 25 avril 2007, no 06-10.283,
Bull. civ. III, no 161).

La jurisprudence belge retient une conception similaire : « La prescription est un mode
d’extinction de l’action résultant du non-exercice de celle-ci avant l’expiration du
délai fixé par la loi. […] Il en résulte que la prescription ne touche pas le fond du
droit : elle n’éteint pas le droit de créance, mais l’action en justice qui la sanctionne.
Qualifier la prescription d’extinctive est partant inexact ou à tout le moins ambigu. Il
est préférable de dire que la prescription est libératoire. » (P. WÉRY, Droit des
obligations, vol. 2, Larcier, 2016, n° 875, p. 787 qui se rapporte à Cass. belge, 18 mars
2013, S.12.0069.F)

Si la prescription de la dette de TVA de la société Agence immobilière IMMO.1.)
S.àr.l. était acquise au plus tard le 31 décembre 2010, il n’en reste pas moins que la
créance de l’État à l’égard de cette société subsistait après cette date. Simplement,
l’État ne pouvait plus exiger l’exécution de son obligation et n’avait plus d’action à
l’égard de la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l..

« L’obligation prescrite subsiste comme obligation naturelle » (Cass. belge, 13 juin
2014, n° C.11.0595.F, dans le même sens en droit français, A. BÉNABENT, Droit des
obligations, LGDJ, 14e éd., 2014, n°922, p. 663 ; J. CARBONNIER, Droit civil, t. 4, Les
obligations, PUF, 22e éd., 2000, n° 356, a), 1., p. 624).

Il en résulte que si l’État ne pouvait plus exiger l’exécution de son obligation et n’avait
plus d’action à l’égard de la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l., cette
dernière était cependant encore tenue d’une obligation naturelle à l’égard de l’État.

                                            10
       4.2.2. Quant au paiement par A.)

Par son paiement par virement du 14 février 2018, A.) a payé la dette subsistant sous
forme d’une obligation naturelle dans le patrimoine de la société Agence immobilière
IMMO.1.) S.àr.l. à partir du moment où la prescription extinctive était acquise.

Il résulte de l’article 1236, alinéa 2, du Code civil que « l’obligation peut même être
acquittée par un tiers qui n'y est point intéressé, pourvu que ce tiers agisse au nom et
en l'acquit du débiteur, ou que, s'il agit en son nom propre, il ne soit pas subrogé aux
droits du créancier », sachant qu’il ne fait pas de doute que ce texte s’applique aussi à
l’acquittement d’une obligation naturelle qui est un véritable paiement (P. WÉRY,
Droit des obligations, vol. 2, Larcier, 2016, n° 875, p. 788).

En l’espèce, il résulte du virement, que A.) avait clairement l’intention d’acquitter la
dette de la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l., sachant que cette société
existait au moment du paiement par A.). Cette dernière est donc un tiers ayant acquitté
l’obligation naturelle du débiteur au sens de l’article 1236, alinéa 2, du Code civil.

       4.2.3. Quant aux conditions de l’action en répétition de l’indu

A.), qui demande la restitution de la somme payée par elle parce qu’elle n’était pas
due, exerce ainsi une action en répétition de l’indu.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation française que le
débiteur qui exécute une obligation prescrite ne peut répéter l'indu.

La formule large retenue par la Cour de cassation française permet de décider que cette
solution s’applique aussi en présence de l’exécution d’une obligation prescrite par un
tiers : « si la prescription a pour effet, soit d'éteindre une dette, soit de faciliter au
débiteur la preuve de sa libération, elle ne saurait anéantir le paiement régulièrement
effectué d'une dette existante, la rendre rétroactivement sans cause et ouvrir l'action
en répétition de l'indu » (Cass. fr. req., 21 janvier 1935 : DP 1937, 1, p. 67, rapp.
PILON). Cet arrêt conclut, en considérant que seule l'action du créancier se trouvait
éteinte par la prescription, que le paiement était bien dû malgré la prescription. (Cass.
fr. req., 17 janvier 1938, DP 1940, 1, p. 57, note J. CHEVALLIER. Dans le même sens à
propos de la jurisprudence de la Cour de cassation belge, voy. P. VAN OMMESLAGHE,
DE PAGE, Traité de droit civil, t. II, Les obligations, vol. 3, Bruylant, 2013, n° 1551, p.
2228 - P. WÉRY, Droit des obligations, vol. 2, Larcier, 2016, n° 875, p. 788)

A.) étant un tiers ayant acquitté l’obligation prescrite de la société Agence immobilière
IMMO.1.) S.àr.l., ne peut donc en principe pas répéter l'indu.

Cependant, la jurisprudence apporte un tempérament à cette solution de principe.

L’article 1235, alinéa 2, du Code civil s’applique, celui-ci disposant que « la répétition
n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement

                                            11
acquittées ». Il résulte de la jurisprudence que la répétition du paiement d'une dette
prescrite est ouverte à celui qui justifie avoir payé sous l'empire d'une pression exercée
par le créancier et qui n’a donc pas acquitté l’obligation de manière volontaire (Cass.
fr. com., 22 octobre 1991, n° 89-20.328, Bull. civ. IV, n° 311, Cass. fr. soc., 11 avril
1991, n° 89-13.068, Bull. civ. V, n° 192, Cass. fr. com. 1er juin 2010, no 09-14.353 ,
Bull. civ. IV, n° 102).

En l’espèce, en dépit des affirmations de la part de A.), elle ne rapporte pas la preuve
d’une quelconque pression de la part de l’État.

En effet, d’une part, le directeur de l’AEDT avait bien précisé dans ses réponses du 7
février 2018 et du 6 mars 2019 que « nous ne sommes pas dans une phase de
recouvrement forcé d’une dette fiscale dans l’affaire qui nous occupe ».

D’autre part, A.) était libre de choisir de ne pas payer la dette de la société Agence
immobilière IMMO.1.) S.àr.l., ce dans la mesure où l’AEDT n’aurait pas pu exercer
de contrainte à son égard.

A.) a cependant fait le choix libre d’acquitter cette dette.

Dans la mesure où A.) a librement et volontairement acquitté l’obligation de la société
Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l., son action en répétition de l’indu doit être
rejetée pour être non fondée.

   4.3. Quant à l’action en responsabilité à l’encontre de l’État du Grand-Duché de
        Luxembourg

       4.3.1. Principes généraux

Aux termes de l’article 1er alinéa 1er de la loi du 1er septembre 1988 relative à la
responsabilité de l’État et des collectivités publiques « l’État et les autres personnes
morales de droit public répondent, chacun dans le cadre de ses missions de service
public, de tout dommage causé par le fonctionnement défectueux de leurs services, tant
administratifs que judiciaires, sous réserve de l’autorité de la chose jugée ».

Aux termes des articles 1382 et 1383 du Code civil, toute faute ou négligence, même
légère, engage la responsabilité de son auteur.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l’article 1er alinéa 1er de la loi du 1er
septembre 1988 « sans instaurer un régime spécifique, ne fait qu’appliquer aux
personnes morales de droit public dans une terminologie adaptée à celles-ci, le
principe de la responsabilité civile délictuelle de droit commun qui se fonde sur le
concept de la faute » (Cass. 24 avril 2003, Pas. 32, p.368).

L’article 1er alinéa 1er de la loi du 1er septembre 1988 ne constitue donc que le doublon,
au niveau de la responsabilité civile de l’État, de l’article 1382 du Code civil. Il ne

                                             12
dépasse pas le domaine de ce dernier en ce sens qu’il ne saurait y avoir un cas où
l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 1er septembre 1988 s’appliquerait sans que la
responsabilité de droit commun pour faute s’applique (G. RAVARANI, La
responsabilité civile des personnes privées et publiques, 3e éd., 2014, p. 150).

La victime doit donc démontrer que les services étatiques n’ont pas fonctionné
normalement ou que les services n’ont pas observé les règles de diligence et de
prudence qu’on devrait normalement attendre de leur part.

La partie demanderesse doit ainsi établir une faute commise par l’État, un dommage et
une relation causale entre la faute commise par l’État et son préjudice. Il lui incombe
de prouver que le préjudice dont elle demande réparation se trouve en relation causale
avec le fonctionnement défectueux des services de l’État.

      4.3.2. Quant aux prétendues fautes de l’État

          4.3.2.1. Quant à l’application de loi du 2 septembre 2011 réglementant
                 l'accès aux professions d'artisan, de commerçant, d'industriel ainsi qu'à
                 certaines professions libérales

D’après A.), elle disposait depuis le 1er juin 2005 d’un droit acquis quant à son
autorisation de commerce, droit qui n’aurait jamais été révoqué ni annulé par l’autorité
compétente.

De même, en appliquant la loi du 2 septembre 2011 réglementant l'accès aux
professions d'artisan, de commerçant, d'industriel ainsi qu'à certaines professions
libérales à une dette prescrite au plus tard le 31 décembre 2010, il y aurait eu
application rétroactive de cette loi.

La loi du 2 septembre 2011 réglementant l'accès aux professions d'artisan, de
commerçant, d'industriel ainsi qu'à certaines professions libérales n’aurait donc pas pu
s’appliquer à la demande de la part de A.) en 2017.

Il est vrai que par courrier du 1er juin 2005, le Ministère avait confirmé à A.) qu’elle
répondait à ce moment « aux conditions légales pour exercer […] en qualité de
commerçante l’activité [d’] agent immobilier - promoteur immobilier – administrateur
de biens – syndic de copropriété ».

Il est cependant précisé ce qui suit : « Le présent document n’habilite pas à l’exercice
de l’activité envisagée. Au moment de votre établissement, vous voudrez bien vous
présenter au Centre commun de la sécurité sociale […]; l’autorisation proprement
dite vous y sera délivrée après l’accomplissement des formalités d’affiliation et contre
remise de la présente. »

Il résulte donc de ce courrier que l’administration avait bien vérifié à l’époque si les
conditions résultant des règles en vigueur à ce moment étaient remplies et avait conclu

                                           13
que tel était le cas. Il en ressort cependant aussi clairement que ce courrier n’était pas
suffisant pour exercer l’activité envisagée.

Ce courrier ne crée donc précisément pas un droit, parce que ce droit d’exercer
l’activité envisagée n’aurait pu naître qu’une fois que A.) aurait accompli les
formalités supplémentaires mentionnées dans ce courrier et notamment l’affiliation au
Centre commun de la sécurité sociale. A.) ne peut donc en aucun cas invoquer un
quelconque droit acquis à l’égard de l’administration.

A.) a formé une demande d’autorisation d’établissement en 2017, qui a à juste titre été
traitée par l’administration comme une demande nouvelle.

Dans le cadre de cette procédure commencée en 2017, la loi du 2 septembre 2011
réglementant l'accès aux professions d'artisan, de commerçant, d'industriel ainsi qu'à
certaines professions libérales était applicable.

Il résulte de l’article 4 (4) de la loi de 2011 que « l'entreprise qui exerce une activité
visée à la présente loi désigne au moins une personne physique, le dirigeant, qui: […]
4. ne s'est pas soustrait aux charges sociales et fiscales, soit en nom propre, soit par
l'intermédiaire d'une société qu'il dirige ou a dirigée ».

En vertu de l’article 6, (2), de la loi de 2011, « l'honorabilité professionnelle s'apprécie
sur base des antécédents du dirigeant et de tous les éléments fournis par l'instruction
administrative pour autant qu'ils concernent des faits ne remontant pas à plus de dix
ans ».

En vertu de l’article 32 (2) de la loi de 2011, « dans le cadre de la procédure
administrative visée aux articles 28 à 38 de la présente loi, le ministre peut s'entourer
de toutes les informations requises en vue d'apprécier si une entreprise satisfait aux
exigences prévues par la présente loi et ses règlements d'exécution. Il peut notamment
accéder, y compris par un système informatique direct, aux traitements de données à
caractère personnel suivants: […] e) le fichier de l'Administration de l'enregistrement
et des domaines relatif aux arriérés de TVA; […] ».

Il est rappelé que s’il n’est pas contesté que la prescription de la dette de TVA était
acquise le 31 décembre 2010, cette prescription n’avait pour conséquence que
l’extinction de l’action en paiement de la dette, mais laissait subsister la dette en tant
que telle.

Si le Ministère de l’Économie a consulté le fichier de l’AEDT en 2017, il était donc
clair que la dette de la société Agence immobilière IMMO.1.) S.àr.l. devait encore y
apparaître parce qu’elle n’avait jamais été acquittée, et ce même si l’AEDT ne pouvait
plus en demander le paiement.

Même s’il est précisé que des faits pris en compte dans le cadre de la procédure ne
doivent pas remonter à plus de dix ans, il est clair que dans la mesure où la dette de

                                            14
TVA n’avait pas encore été acquittée en 2017, ce « fait » remontait clairement à moins
de dix ans.

L’AEDT n’a donc pas commis de faute en laissant une créance prescrite inscrite dans
ses fichiers et en ayant communiqué l’existence de cette créance au Ministère de
l’Économie lorsque ce dernier a instruit une demande en vue de l’attribution d’une
autorisation d’établissement.

À titre superfétatoire, il est précisé que l’article 4 de la loi de 2011 n’est pas une loi
fiscale à laquelle les parties assignées auraient donné un effet rétroactif. Il s’agit d’une
loi concernant les règles relatives à une procédure administrative qui s’applique
naturellement à toute procédure commencée à partir de son entrée en vigueur.

          4.3.2.2. Quant au moyen selon lequel l’AEDT aurait volontairement induit
                 en erreur le Ministère de l’Économie

Il est rappelé, encore une fois, que même si la prescription de la dette de TVA était
acquise le 31 décembre 2010, cette prescription n’avait pour conséquence que
l’extinction de l’action en paiement de la dette, mais laissait subsister la dette en tant
que telle tant qu’elle n’était pas acquittée et ce en particulier en 2017, lorsque A.) a
entamé une procédure en vue de l’attribution d’une autorisation d’établissement.

L’AEDT n’a donc pas volontairement induit en erreur le Ministère de l’Économie en
lui communiquant l’existence de cette créance lorsque ce dernier a instruit la demande
en vue de l’attribution d’une autorisation d’établissement et n’a donc pas commis de
faute.

       4.3.3. Conclusion

En l’absence de la preuve de l’existence d’une faute dans le chef de l’État du Grand-
Duché de Luxembourg, la demande de A.) en vue de la réparation de son prétendu
dommage causé par l’État du Grand-Duché de Luxembourg est rejetée pour être non
fondée.

   4.4. Quant aux demandes accessoires

       4.4.1. Les frais et honoraires d’avocats et indemnité de procédure

A.) demande à ce que l’AEDT, sinon l’État du Grand-Duché de Luxembourg, soient
condamnés à lui payer le montant de 12.500.- euros sur la base de l’article 240 du
Nouveau Code de procédure et à lui payer les frais engendrés par les honoraires
d’avocat à hauteur de 12.500.- euros en dehors de l’indemnité de procédure sur le
fondement de la responsabilité civile.

                                            15
L’AEDT et l’État du Grand-Duché de Luxembourg demandent à ce que A.) soit
condamnée à payer à chacune des défenderesses le montant de 5.000.- euros sur la base
de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de Cassation 2 juillet 2015, arrêt n° 60/15, JTL 2015, n°
42, page 166).

Le tribunal estime qu’eu égard aux éléments du litige, il serait inéquitable de laisser à
la charge de l’AEDT et de l’État du Grand-Duché de Luxembourg tous les frais non
compris dans les dépens exposés par elle. Il y a donc lieu de condamner A.) à payer à
chacun de l’AEDT et de l’État du Grand-Duché de Luxembourg une indemnité de
procédure de 2.500.- euros.

Au vu de l’issue du litige, A.) est à débouter de sa demande en allocation d’une
indemnité de procédure et de sa demande en paiement des frais d’avocat à hauteur de
12.500.- euros.

       4.4.2. Les frais et dépens de l’instance

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée » et
d’après l’article 242 du Nouveau Code de procédure civile, « les avoués pourront
demander la distraction des dépens à leur profit, en affirmant, lors de la prononciation
du jugement, qu’ils ont fait la plus grande partie des avances ».

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner A.) aux frais et dépens de
l’instance, avec distraction au profit de Maître Jeanne FELTGEN, qui affirme en avoir
fait l’avance.

                                 PAR CES MOTIFS

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en
matière civile, statuant contradictoirement,

déclare le recours de A.) dirigé contre l’Administration de l’Enregistrement, des
Domaines et de la TVA, représentée par son directeur en fonction, irrecevable,

déclare le recours de A.) dirigé contre l’État du Grand-Duché de Luxembourg
recevable,

le dit non fondé, en déboute,

                                           16
déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure,

déboute A.) de sa demande en paiement des frais engendrés par les honoraires d’avocat
en dehors de l’indemnité de procédure sur le fondement de la responsabilité civile,

condamne A.) à payer à l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la
TVA, et à l’État du Grand-Duché de Luxembourg la somme de 5.000.- euros (2 x
2.500.- euros) sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

condamne A.) à tous les frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de
Maître Jeanne FELTGEN, avocat concluant, qui la demande, affirmant en avoir fait
l’avance en ce qui la concerne.

                                         17
"