text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
2021TALCH03/00133

Audience publique du mardi, treize juillet deux mille vingt-et-un

Numéro du rôle : TAL-2021-01938

Composition :

Christian SCHEER, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Danielle FRIEDEN, greffier.

                                      ENTRE:

1. la société à responsabilité limitée SOC1, établie et ayant son siège social à -[…],

2. A, demeurant à -[…],

appelants aux termes d’un exploit d’assignation de l’huissier de justice Patrick
MULLER de Diekirch du 1er février 2021,

ayant comparu par Maître Bruno VIER, avocat, demeurant à Luxembourg, comparant
actuellement par Maître Frank ROLLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

                                         ET:

la société SOC 2, établie et ayant son siège social à L-9214 Diekirch, 2, rue de la
Brasserie, inscrite au registre de commerce et des sociétés sous le numéro B 96275,
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit d’assignation de l’huissier de justice Patrick MULLER,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

                                      F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2018-01938 du rôle fut appelée à l’audience
publique du 2 mars 2021, lors de laquelle elle fut fixée au 15 juin 2021 puis au 2 juillet
2021 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Frank ROLLINGER, avocat, comparant pour les parties appelantes SOC1 et A,
fut entendu en ses moyens.

Maître Jean KAUFMANN, avocat, comparant pour la partie intimée SOC2, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 13
juillet 2021 le

                            JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 11 septembre 2020, la société anonyme SOC2 a sollicité la
convocation de la société à responsabilité limitée SOC1 et d’A devant le tribunal de
paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à
lui payer la somme de 37.238,92 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges pour
la période de février 2020 à septembre 2020 compris et de garantie bancaire non
payée avec les intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice jusqu’à
solde, et la somme de 15.480.- euros au titre d’indemnité de relocation, avec les
intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

Elle sollicite en outre la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts
exclusifs des parties défenderesses, la condamnation des locataires au
déguerpissement, une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur le fondement de
l’article 240 du nouveau code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement
sans caution pour le volet de la condamnation pécuniaire, ainsi que la condamnation
des parties défenderesses à tous les frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la partie demanderesse augmente
sa demande, suivant décompte actualisé, à titre de loyers et charges impayés des
mois d’octobre 2020 et de novembre 2020 et conclut, après déduction d’un paiement
effectué depuis le dépôt de la requête, à la condamnation des défendeurs à lui payer
la somme de 35.741,01 euros à titre d’arriérés de loyers, de charges et de la garantie
bancaire.

Par jugement du 21 décembre 2020, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant
en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a
reçu la demande en la forme et a donné acte à la société anonyme SOC2 de
l’augmentation de sa demande.

Il a dit la demande en paiement d’arriérés de loyers, de charges et de garantie bancaire
fondée pour le montant réclamé de 35.741,01 euros et a condamné la société à
responsabilité limitée SOC1 et A, solidairement, à payer à la société anonyme SOC2
la somme de 35.741,01 euros avec les intérêts au taux légal sur le montant de

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28.723,92 euros à compter du 11 septembre 2020 et sur le montant de 7.017,09 euros
à partir du 30 novembre 2020, à chaque fois jusqu’à solde.

Il a dit la demande en paiement d’une indemnité de relocation fondée pour le montant
réclamé de 15.480.- euros et a condamné la société à responsabilité limitée SOC1
SARL et A, solidairement, à payer à la société anonyme SOC2 la somme de 15.480.-
euros avec les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2020 jusqu’à solde.

Il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs
des locataires, a condamné la société à responsabilité limitée SOC1 et A à déguerpir
des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai
de 40 jours à compter de la notification du jugement et a au besoin autorisé la
requérante à faire expulser les parties défenderesses dans la forme légale et aux frais
de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des
ouvriers y employés.

Il a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Il a condamné la société à responsabilité limitée SOC1 et A, solidairement, à payer à
la société anonyme SOC2 SA la somme de 200.- euros sur le fondement de l’article
240 du nouveau code de procédure civile et a condamné la société à responsabilité
limitée SOC1 SARL et A, solidairement, aux frais et dépens de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 1er février 2021, la société à responsabilité limitée
SOC1 et A a régulièrement interjeté appel à l’égard du prédit jugement.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent, aux termes de l’acte d’appel du
1er février 2021, à voir réformer le jugement du 21 décembre 2020 dans son intégralité
et ainsi à voir dire qu’ils ne sont pas tenus au paiement d’un loyer (+charges) pour la
période du 18 mars 2020 au 26 juin 2020 et du 26 novembre 2020 à ce jour, à voir dire
que les parties appelantes ne sont tenues qu’à un paiement partiel de 80% du montant
du loyer (+charges) pour la période du 18 mars 2020 au 26 novembre 2020, à voir dire
que le paiement d’une redevance pour la licence de cabaretage est non conforme au
droit européen et qu’aucune redevance pour entretien des conduites de bière n’est
due pour la période du 18 mars 2020 à ce jour. Ils demandent encore une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel de 3.000.- euros et la condamnation de la partie
intimée aux frais et dépens des deux instances.

Il échet de préciser qu’au dernier stade de leurs conclusions, état tel qu’il ressort des
plaidoiries à l’audience du 2 juillet 2021, ils demandent à voir réduire le loyer avec
charges à de plus justes proportions sur base du principe de l’exécution de bonne foi
des contrats ainsi qu’à voir constater que le paiement d’une redevance pour licence
de cabaretage n’est pas conforme au droit européen et que la demande en paiement
y relative n’est dès lors pas fondée.

Ils demandent à voir constater que le paiement d’une redevance pour licence de
cabaretage n’est pas conforme au droit européen et que la demande en paiement y
relative n’est dès lors pas fondée.

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A l’audience des plaidoiries du 2 juillet 2021, la société anonyme SOC2 demande à
voir déclarer l’appel irrecevable.

Sinon, la société anonyme SOC2 augmente sa demande en arriérés de loyers et
charges pour la période de décembre 2020 à juin 2021 compris :

 Décembre 2020                 3.418,11
 Janvier et février 2021       6.777,32
 Mars 2021                     3.442,92
 Avril 2021                    3.388,66
 Mai 2021                      3.389,83
 Juin 2021                     3.405,70

 Total                         23.822,54 euros

Elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la
condamnation solidaire à hauteur de 35.741,01.- euros des parties appelantes du chef
d’arriérés de loyers et charges pour la période de février 2020 à novembre 2020 et du
dépôt de garantie non exécuté de 10.150.- euros, étant encore précisé que les
montants mensuels retenus se composent de la somme de 2.580.- euros à titre de
loyers, de la somme de 470.- euros à titre de charges auxquelles s’ajoutent 292,50.-
euros à titre de licence de cabaretage et 30.- euros à titre de redevance d’entretien
des conduites de bière).

Elle demande encore la confirmation du jugement entrepris par rapport à la résiliation
du bail et par rapport à l’indemnité de relocation à hauteur de 15.480.- euros au
paiement solidaire de laquelle les parties appelantes ont été condamnées.

Suivant décompte actualisé du 8 juillet 2021 versé au dossier en cours de délibéré,
elle réduit sa demande d’augmentation d’un montant de 1,17.- euros pour la ramener
à un montant de 23.821,37.- euros et ce à la suite d’un acompte de 6.500.- euros reçu
par les locataires dont la moitié fut imputée au présent dossier.

Moyens et prétentions des parties

         La société à responsabilité limitée SOC1 et A

A l’audience des plaidoiries d’appel du 2 juillet 2021, la société à responsabilité limitée
SOC1 et A disent renoncer en principe à l’ensemble de leurs demandes contenues
dans le dispositif de l’acte d’appel du 1er février 2021, sauf à voir réduire le loyer avec
charges à de plus justes proportions sur base du principe de l’exécution de bonne foi.

Ils demandent qu’il y aurait lieu de réserver la demande tendant à la résiliation du
contrat de bail alors que les prétendus manquements mis à leur charge ne sauraient
constituer, au vu des circonstances actuelles liées à la situation de pandémie, des
motifs susceptibles de justifier une résiliation du contrat de bail.

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Ils demandent encore à voir dire que le paiement imposé d’une redevance pour la
licence de cabaretage est contraire au droit à la directive 2006/123/CE du Parlement
européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché
intérieur.

A l’audience du 2 juillet 2021, ils renoncent en termes de plaidoiries aux moyens tirés
de la perte de jouissance de la chose louée ainsi que de la force majeure en raison de
la crise sanitaire en indiquant que suivant le courant majoritaire de la jurisprudence
quant à tels points, ces moyens ne seraient pas retenus par les juridictions.

L’article 1134 alinéa 3 du code civil exigerait l’exécution de bonne foi de contrats.

En effet, la bailleresse et les locataires auraient de longue date entretenu de bonnes
relations commerciales avec confiance mutuelle au point à signer le contrat de bail en
cause un mois après le début effectif de l’exploitation des lieux et en l’absence de
fourniture d’une garantie locative. Chacune des parties aurait profité du contrat de bail
en ce que les locataires exploitaient leur commerce dans les lieux loués et la société
anonyme SOC2 les fournissaient en bière.

Or, l’apparition de la crise sanitaire liée au virus Covid-19 aurait radicalement changé
cet équilibre contractuel qui devrait prévaloir tout au long du contrat de bail et de son
évolution, peu importe les facteurs externes telle qu’une pandémie. Réclamer le
paiement de l’intégralité des loyers avec charges pour les mois pendant lesquels la
société anonyme SOC2 sait pertinemment que l’exploitation des lieux n’était, soit pas
possible du tout soit uniquement partiellement suite aux mesures étatiques de
fermeture, serait dès lors contraire à l’exécution de bonne foi des contrats.

La crise sanitaire aurait beaucoup moins affecté la société anonyme SOC2 dont les
clients auraient continué à acheter la bière à travers les supermarchés, contrairement
à la société à responsabilité limitée SOC1 et à A qui se seraient retrouvés avec une
perte de chiffre d’affaires inéluctable.

Ils donnent à considérer qu’avant l’apparition de la pandémie, le local aurait pu
accueillir environ 150 personnes à la fois, restant debout et dansant. Les mesures
étatiques auraient diminué ce nombre à 10 clients à la fois, étant obligés d’être assis
et séparés l’un de l’autre. Les locataires auraient même été obligés de se procurer
eux-mêmes des tables et de chaises, un tel concept d’exploitation n’ayant jamais été
prévu par les parties au contrat. Tel investissement n’aurait cependant guère changé
la situation, les clients restant absents.

Jusqu’à aujourd’hui les locataires n’auraient pas non plus pu bénéficier des aides
étatiques, le dossier étant toujours en cours de traitement à cause des nombreuses
participations d’A dans d’autres sociétés ce qui expliquerait l’importance des arriérés
de loyers et charges. Avant novembre 2020, il n’aurait même existé la possibilité de
se voir accorder une aide étatique. Dès qu’ils recevraient les aides, évaluées à un
demi-million, ils apureraient les arriérés de loyers et charges le plus rapidement
possible. Ils demandent à voir réserver la demande en résiliation du contrat de bail et
à voir refixer l’affaire pour contrôle à cet égard.

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Afin d’établir leur bonne foi, ils auraient encore effectué un virement au profit de la
bailleresse en date du 1er juillet 2021 à hauteur de 6.500.- euros. Si on imputait ce
paiement aux arriérés de loyers avec charges les plus anciens, il ne resterait plus
d’arriérés antérieurs à la crise sanitaire.

Finalement, le paiement imposé de la redevance de cabaretage serait contraire au
droit européen, en particulier à la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du
Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur qui
prescrirait, à côté de la liberté d’établissement, la liberté de prestation de services.

       La société anonyme SOC2

La société anonyme SOC2 demande à voir déclarer l’appel irrecevable.

Les parties appelantes auraient en première instance reconnu aussi bien le principe
que le quantum des arriérés de loyers réclamés. En outre, elles ne se seraient pas
réservées dans leur acte d’appel, le droit d’ajouter d’autres moyens en cours
d’instances. Dès lors, le moyen développé en cours d’instance quant à l’exécution de
bonne foi du contrat de bail ne pourrait pas être pris en compte par le tribunal qui
devrait se limiter au seul contenu de l’acte d’appel.

Subsidiairement, elle estime que sa demande en paiement d’arriérés de loyers
respecte le principe de l’exécution de bonne foi des contrats.

Elle donne à considérer que sur une période de 18 mois, l’exploitation des lieux loués
aurait été possible, ou du moins partiellement possible, pendant 10 à 11 mois. En
prenant en compte les paiements de loyers intervenus, il en resterait 7 mois avec
possibilité d’ouverture du local pendant lesquels aucun loyer n’aurait été payé. En
septembre 2020, au moment de l’introduction de la requête, les arriérés de loyers se
seraient élevés à plus de 30.000.- euros malgré le fait que les parties appelantes
auraient pu exploiter les lieux durant tout l’été 2020.

Le contrat de bail n’aurait pas été négocié en fonction du chiffre d’affaires réalisé par
les parties appelantes mais en considération de l’objet loué. Il appartiendrait au tribunal
de regarder la situation globale dans laquelle les parties appelantes resteraient
notamment redevables de 7 mois de loyers où l’exploitation des lieux était bien
possible.

Même en imputant les paiements sur les arriérés de loyers antérieurs à la crise
sanitaire, on resterait toujours à la situation que plus aucun loyer n’a été payé depuis
le mois de février 2020.

Dans le contexte de l’article 1134 alinéa3 du code civil, il ne faudrait pas seulement se
tourner vers le comportement du bailleur mais également s’intéresser au
comportement du locataire. Les parties appelantes n’auraient ni entamé des
discussions avec la société anonyme SOC2 pour voir réduire le loyer, ni soumis de
plain de paiements échelonnés.

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La société anonyme SOC2 renvoie encore aux aides étatiques. Au stade actuel, on
ignorerait si les parties appelantes auraient fait une demande en ce sens, sinon si elles
seraient éligibles pour en bénéficier.

En tant que locataire, qui sous-loue les lieux aux parties appelantes, la société
anonyme SOC2 ne tirerait que du profit de la vente de bière mais ne ferait aucun gain
avec la sous-location dont le loyer serait inférieur au loyer qu’elle paie au bailleur
principal. Or, pendant la crise sanitaire, elle aurait vendu beaucoup moins de bière
ayant également entraîné une chute de son chiffre d’affaires.

Le paiement imposé à titre de licence de cabaretage ne serait finalement pas contraire
au principe de la liberté de prestation de service prévu par le droit européen. Il s’agirait
d’une simple modalité de régulation du commerce qui viserait d’éviter un surnombre
de cafés.

Motifs de la décision

       Quant à la recevabilité de l’appel

Il y a d’abord lieu de rappeler que le fait de se rapporter à prudence de justice équivaut
à une contestation.

Ensuite, il y a lieu de rappeler que « par l’effet (du mécanisme de l’effet dévolutif), le
premier juge est dessaisi de tous les points qui ont été débattus devant lui et qu’il a
tranché, et la juridiction d’appel est amener à les vérifier tous. (…) L’effet dévolutif ne
saisit le juge d’appel cependant que des points qui ont été tranchés par la décision qui
lui est soumise (…). » (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, 2ième édition, n°
1444, p. 765).

Le premier juge ayant statué sur les demandes en paiement des arriérés de loyers et
la société à responsabilité limitée SOC1 et A ayant régulièrement interjeté appel à
l’encontre de ce jugement par acte d’appel du 1er février 2021, il appartient partant au
tribunal d’analyser leurs reproches à l’égard du premier jugement au regard des
éléments et principes exposés ci-dessus.

Concernant le moyen tiré du défaut de réserve de soulever d’autres arguments en
cours d’instance, il convient de distinguer en instance d’appel entre, d’une part, la
présentation d’une demande nouvelle qui est en principe irrecevable, sauf à relever de
la catégorie des exceptions visées par l’article 592 du nouveau code de procédure
civil, et, d’autre part, la formulation d’un argument, respectivement d’un moyen
nouveau qui est un moyen de défense et qui est, en tant que tel, recevable.

Si l’article 592 du nouveau code de procédure civile interdit de former une demande
nouvelle en instance d’appel, les parties sont cependant libres de proposer en appel
non seulement les moyens de droit omis en première instance mais encore les moyens
de fait que les juges de première instance ne pouvaient connaître et apprécier (cf. Cour
24 novembre 1893, Pas. 3, p. 424 ; Cour 19 décembre 2002, n° 26246 du rôle).

Les parties peuvent toutefois en cours de litige ajouter de nouveaux moyens destinés
à justifier de plus près la réclamation et le contrat judiciaire n’est pas modifié par

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l’emploi des moyens nouveaux que l’on fait valoir si le but poursuivi reste le même (cf.
Rép. prat. de droit belge, v° demande nouvelle no 54 et 68).

Ainsi, les moyens nouveaux, par opposition aux demandes nouvelles, sont toujours
admis en appel (TAL 31 octobre 2006, n° 180/2006

En l’espèce, la contestation par les parties appelantes des arriérés de loyers sur base
de l’exécution de bonne foi des contrats telle que prévue à l’article 1134 alinéa 3 du
code civil constitue un moyen de défense nouveau des parties appelantes tendant à
être déchargées du paiement des arriérés de loyers et de la résiliation du contrat de
bail, et non pas de demande nouvelle.

Il suit de tout ce qui précède que l’appel est à déclarer recevable et qu’il y a lieu
d’analyser les moyens de la société à responsabilité limitée SOC1 et d’A tirés de
l’application des principes édictés sur base de l’article 1134 alinéa 3 du code civil.

      Quant à l’exécution de bonne foi du contrat de bail

Suivant contrat de sous-bail et d’approvisionnement en boissons du 22 novembre
2019, la société anonyme SOC2 a donné en location à la société à responsabilité
limitée SOC1 et à A, à compter du 1er octobre 2019, un local de commerce sis à -[…],
 connu sous l’enseigne « NOM YY », devant servir à l’exploitation d’un débit de
boissons, moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.580.- euros et d’une
avance sur charges de 470.- euros payables par anticipation et pour la première fois
le 1er octobre 2019. Les parties défenderesses se sont en outre engagées à payer une
redevance mensuelle de 30.- euros à titre d’entretien des conduites de bière de
l’installation de débit et d’une redevance mensuelle de 292,50 euros au titre de la
redevance de la licence de cabaretage.

La société à responsabilité limitée SOC1 et A invoquent l’exécution de bonne foi des
contrats prévue à l’article 1134 du code civil, pour s’opposer au paiement des loyers
réclamés respectivement pour justifier le non-paiement des loyers pendant la période
de fermeture due à la crise sanitaire.

Aux termes de l’article 1134 du code civil « les conventions légalement formées
tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes
que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Suivant l’article 1134 alinéa 3 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
Il en découle notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de
tout acte qui porte délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction
découlant du devoir de loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation de
loyauté est mise à la charge de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas. 39, p.
44).

                                           8
Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique
dans le chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de solidarité
et de loyauté : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte de leur propre
intérêt contractuel, mais également des intérêts légitimes de leurs cocontractants.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du code
civil interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-ci. Il y a abus
lorsque le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise dans la convention,
en retire un avantage disproportionné à la charge corrélative de l’autre partie (cf. Cass.
belge, 19 décembre 1983, n° C. 09.0624.F). L’abus de droit suppose ainsi l’exercice
d’un droit d’une manière qui dépasse les limites de l’exercice normal de celui-ci par
une personne prudente et diligente.

En principe, et ce en l’absence de circonstances exceptionnelles telles que la situation
actuelle de pandémie, le bailleur ne commet pas d’abus de droit en exigeant le
paiement du loyer complet.

L’exécution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu’à imposer au créancier
de faire preuve de modération dans l’exigence du respect de ses droits.

Une partie qui refuse obstinément de réviser un contrat devenu déséquilibré manque
à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat (cf. Cass. com. fr., 3,
novembre 1992, Bull. 92, IV, n° 338).

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, respectivement un abus
de droit, l’appréciation ne doit cependant pas être unilatérale, axée exclusivement sur
le comportement du créancier, en l’espèce le bailleur, s’agissant de l’obligation du
paiement du loyer. Pour déceler une telle violation, il convient d’analyser à partir des
faits, à l’aune de toutes les exigences de la bonne foi et de la norme de prudence tant
le comportement du créancier que celui du débiteur.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le comportement respectif de
chacune des parties pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à
l’exécution de bonne foi ou abus de droit dans le chef du bailleur, respectivement du
locataire.

Suivant le décompte versé aux débats, la société à responsabilité limitée SOC1 et A
ont accusé en mars 2020, - soit au début des mesures sanitaires - des arriérés de
loyers à hauteur de 6.250,29 euros.

Plus aucun loyer n’a alors été payé à partir du mois de mars 2020 jusqu’au mois d’août
2020 inclus.

La société à responsabilité limitée SOC1 et A ont versé à la société anonyme SOC2
en date du 21 septembre 2020 le montant total de 15.000.- euros à titre d’acompte.
Les parties s’accordent pour dire que ce montant n’est à prendre en considération qu’à
hauteur de 8.515.- euros en ce qui concerne la présente affaire, la société à
responsabilité limitée SOC1 et A ayant encore loué un autre établissement auprès de
la société anonyme SOC2.

                                             9
En prenant en compte ce paiement du 21 septembre 2020, il ne restait effectivement
plus d’arriérés de loyers antérieurs au début de la crise sanitaire vers la mi-mars 2020.

Plus aucun paiement n’est alors intervenu jusqu’au 1er juillet 2021, veille de l’audience
des plaidoiries d’appel, à hauteur de 6.500.- euros.

Le tribunal rappelle les principes développés ci-dessus selon lesquels, il appartient
d’analyser tant le comportement du bailleur que du locataire afin de déceler s’il y a
violation de l’obligation de bonne foi.

Il ressort du dossier soumis à l’appréciation du tribunal qu’en plus des indications
fournies en termes de plaidoiries par les parties appelantes quant à l’existence de
bonnes relations commerciales entre les parties avant le début de la pandémie
actuelle, les locataires versent quatre courriels afin d’établir leur bonne foi dans leurs
relations commerciales avec la société anonyme SOC2, respectivement la mauvaise
foi de cette dernière, à savoir :

   -   Un courriel du 6 décembre 2011, soit il y a presque dix ans, de la société
       anonyme SOC2 qui concerne des établissements à X, Y et Z ainsi qu’un projet
       d’investissement nécessitant encore l’approbation de la bailleresse dont le
       tribunal ignore de quel local il s’agissait. En tout état de cause, l’investissement
       ne saurait concerner la présente affaire, en ce que les parties appelantes
       affirment elles-mêmes que le « NOM X » n’a débuté qu’en été 2019 sous forme
       de « pop-up ».
   -   Un courriel de la société anonyme SOC2 du 19 août 2019 où la bailleresse
       félicite A pour « la réalisation » du « NOM X ».
   -   Un courriel du 29 octobre 2020 de la société anonyme SOC2 par lequel cette
       dernière confirme avoir reçu le prédit paiement de 15.000.- euros ainsi que des
       acomptes pour d’autres établissements loués.
   -   Un courriel du 29 avril 2021 dans lequel A demandent à la bailleresse « le détail
       du ou des comptes loyers afin de réconcilier avec notre comptabilité » afin
       d’obtenir les aides étatiques.

Dans ce contexte, le tribunal rappelle la jurisprudence qui retient qu’il y a, à cause du
comportement du bailleur, un déséquilibre manifeste lorsque ce dernier continue à
imposer l’exécution d’un contrat dont l’économie est radicalement déséquilibrée
(notamment TAL, 14ième, 28 juin 2021, n° TAL-2021-02457 et TAL-2021-02480 du
rôle). La même jurisprudence poursuit qu’il ne sera pas fait droit à la demande en
paiement du bailleur à condition que le locataire établit que le bailleur n’exécute pas
de bonne foi son contrat, se montrant aveugle à la situation de son cocontractant,
notamment en faisant échouer des tentatives de pourparlers.

En l’espèce, les parties appelantes restent en défaut d’établir une tentative de
pourparlers de leur part, les parties appelantes ont bien procédé à des paiements à
titre d’acompte au profit de la partie intimée.

La partie intimée ne conteste pour le surplus pas que les parties contractantes ont
entretenu de bonnes relations commerciales jusqu’au début de la pandémie et il est
également constant en cause qu’au début de la pandémie, les arriérés de loyers ne
s’élevaient qu’à un montant de 6.250,50.- euros.

                                            10
Il y a ensuite lieu de relever que le bailleur avait connaissance du fait qu’au vu des
mois de fermeture totale respectivement partielle imposée aux parties appelantes à la
suite des mesures réglementaires du 18 mars 2020 ayant interdit les activités
commerciales qui accueillent un public ainsi que des mesures prises suivant la loi du
25 novembre 2020 ayant ordonné la fermeture au public des établissements de
restauration et de débits de boissons, l’exploitation des lieux par les parties appelantes
de la manière telle qu’avant le début de la pandémie n’était plus possible voire
seulement possible de façon partielle et dans des conditions très difficiles.

Or, en dépit d’avoir connaissance de ce fait, le bailleur a continué à réclamer
l’intégralité des loyers et charges relatifs à ces mois de fermeture totale respectivement
partielle et a déposé en date du 11 septembre 2020 la requête à la Justice de paix
étant à la base de la présente affaire.

Ainsi, en continuant à imposer l’exécution d’un contrat dont l’économie est
radicalement déséquilibrée, il y a un déséquilibre manifeste: à cause du comportement
du bailleur un déséquilibre se crée qui procure un avantage pour le bailleur de
percevoir le loyer au désavantage pour la société appelante de le payer.

La revendication actuelle du bailleur a pour effet de rendre la position de la locataire
particulièrement pénible si elle doit assumer seule toutes les conséquences
économiques de la situation. Les locataires étranglés par la situation économique sont
en passe de perdre les bénéfices qu’ils pourraient tirer de leur activité et de leur emploi.

Le bailleur obtiendrait quant à lui non seulement la totalité des loyers mais surtout la
résolution du contrat de bail aux torts des locataires, en sus de l’allocation d’une
indemnité conventionnelle correspondant à six mois de loyers.

Cette situation n’étant pas imputable ni au bailleur ni au locataire, il ne peut être fait
droit à cette demande qui démontre que le bailleur n’exécute pas de bonne foi son
contrat car il se montre aveugle à la situation de son contractant.

Dans ces conditions, le principe d’exécution de bonne foi des conventions doit amener
le bailleur à consentir une réduction de loyer, de sorte que les conséquences
dommageables de la situation exceptionnelle ne soient pas uniquement supportées
par un des cocontractants.
En tenant compte de ce que

- les locataires ont indubitablement bénéficié au moins d’un usage partiel des lieux
- il n’appartient pas à la bailleresse de supporter les risques liés à l’entreprise des
  locataires
- les locataires ont normalement dû bénéficier des aides prévues par les autorités
  pour compenser au moins partiellement les pertes subies par les commerçants
  frappés par les fermetures,

le tribunal retient, par réformation du jugement entrepris, que pendant la période du 18
mars 2020 jusqu’au 26 mai 2020 inclus, soit les mois de fermeture totale imposée, le
loyer ainsi que les avances sur charges sont à supporter par les locataires jusqu’à
concurrence de 50%.

                                            11
Pour la période du 27 mai 2020 au 9 juin 2020 inclus, pendant laquelle il y a eu la
possibilité d’accueillir au maximum quatre personnes à une table sans couvre-feu, le
loyer ainsi que les avances sur charges sont à supporter par les locataires jusqu’à
concurrence de 85%, soit une baisse de 15%.

Pour la période du 10 juin 2020 au 25 novembre 2020 inclus, pendant laquelle il y a
eu la possibilité d’accueillir au maximum dix personnes, respectivement quatre
personnes avec un couvre-feu à 24 heures respectivement 23 heures, le loyer ainsi
que les avances sur charges sont à supporter par les locataires jusqu’à concurrence
de 75%, soit une baisse de 25%.

A partir du 26 novembre 2020 au 6 avril 2021 inclus, la fermeture totale des bars-
restaurants a été de nouveau ordonnée. Tel que relevé précédemment, le débit de
boissons est l’activité principale des parties appelantes : la possibilité d’offrir une petite
restauration à ces clients est à considérer comme étant accessoire au débit de
boissons.

Contrairement à certains restaurants qui ont pu organiser pendant le deuxième
confinement des activités d’enlèvement de commandes respectivement la livraison à
domicile de plats cuisinés, les débits de boissons n’ont pas eu cette possibilité, de
sorte que le loyer ainsi que les avances sur charges sont à supporter par les locataires
jusqu’à concurrence de 50%.

Pour la période du 7 avril 2021 jusqu’au 15 mai 2021 inclus, il y a eu la possibilité
d’accueillir au maximum deux personnes à une même table en terrasse avec fermeture
à 18 heures, de sorte que le loyer ainsi que les avances sur charges sont à supporter
par les locataires jusqu’à concurrence de 65%, soit une baisse de 35%.

A partir du 16 mai 2021 jusqu’au 31 mai 2021 inclus, il y a eu la possibilité d’accueillir
au maximum quatre personnes à une même table avec fermeture à 22 heures, de
sorte que le loyer ainsi que les avances sur charges sont à supporter par les locataires
jusqu’à concurrence de 75%, soit une baisse de 25%.

A partir du 13 juin 2021 jusqu’à ce jour, il y a eu la possibilité d’accueillir d’accueillir
sans le système de Covid-check au maximum dix personnes en terrasse,
respectivement quatre personnes à l’intérieur sans couvre-feu, de sorte que le loyer
ainsi que les avances sur charges pour la période à partir du 13 juin 2021 sont à
supporter par les locataires jusqu’à concurrence de 85%, soit une baisse de 15%.

La société à responsabilité limitée SOC1 et A sont également à condamner à
l’intégralité des loyers et des avances sur charges pour la période du 1er février 2020
au 17 mars 2020, sans pouvoir bénéficier d’une quelconque réduction.

Quant au montant de 10.150.- euros réclamé par la partie intimée à titre de garantie
locative, il y a lieu, par confirmation du jugement entrepris, de condamner la société à
responsabilité limitée SOC1 et A solidairement au paiement de tel montant avec les
intérêts au taux légal à partir du 11 septembre 2020, jour de la demande en justice.

                                             12
La société anonyme SOC2 a renoncé à sa demande en condamnation des parties
appelantes du chef de frais de nettoyage et d’entretien des conduites de bière. Il
convient de lui en donner acte.

En se référant aux et sur base des développements ci-dessous concernant la
redevance de cabaretage réclamée par la partie intimée, le tribunal décide qu’il y a lieu
de dire que les locataires doivent payer intégralement la licence de cabaretage pour
les différentes périodes.

Tel que relevé à bon droit par le premier juge, et par adoption des motifs du jugement
entrepris, la société à responsabilité limitée SOC1 et A sont à condamner
solidairement à payer les montants alloués au bailleur et retenus en définitive par le
tribunal.

Eu égard notamment au paiement de la somme de 6.500.- euros à titre d’ « acompte
loyer NOMXX NOMYY », de la renonciation par le bailleur de sa demande en
condamnation des parties appelantes du chef de frais de nettoyage et d’entretien des
conduites de bière et de la ventilation précitée des montants redus en fonction des
périodes de temps définies ci-avant, le tribunal décide qu’il y a, en l’espèce, lieu
d’inviter les parties à calculer les montants dus en considération des principes sus-
énoncés.

      Quant à l’imposition de payer une redevance pour la licence de cabaretage

Selon la société à responsabilité limitée SOC1 et A le paiement de la redevance de
cabaretage serait contraire à la libre prestation de services garantie par la directive
2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux
services dans le marché intérieur.

Le tribunal relève d’emblée que cette demande n’a pas été formulée devant le premier
juge.

Cependant il est rappelé que la règle de la prohibition des demandes nouvelles en
instance d’appel, inscrite à l’article 592 du nouveau code de procédure civile, est
d’ordre privé et non d’ordre public, de sorte que le consentement des parties donne
compétence au juge d’appel pour statuer et que le juge a l’obligation de juger le litige
dans les termes voulus par les plaideurs. Le consentement de l’intimé peut être tacite
et résulter de ce qu’il a conclu au fond sur la demande nouvelle (Cour 2 décembre
1957, Pas. 17, 263).

Dans la mesure où la société anonyme SOC2 n’a pas soulevé l’irrecevabilité de la
demande pour être constitutive d’une demande nouvelle prohibée en instance d’appel,
le tribunal de céans doit l’analyser.

Les parties appelantes ne fournissent cependant aucune précision supplémentaire,
notamment et surtout quelle disposition de la directive 2006/123/CE aurait été violée
par le paiement imposé d’une licence de cabaretage et pourquoi mais se bornent à
plaider, dans des termes les plus vagues possibles, une violation de la libre prestation
des services.

                                           13
Pour le surplus, il se pose la question si les parties appelantes estime que le système
des licences cabaretage tel qu’en vigueur au Luxembourg est contraire au droit
européen en général ou si seulement le fait de refacturer aux locataires l’utilsiation
d’une licence de cabaretage appartenant à la bailleresse se heurterait au droit
européen.

Il s’ensuit de ce qui précède que la société à responsabilité limitée SOC1 et A restent
en défaut d’établir à suffisance de droit une quelconque violation de la directive
2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006, de sorte
que leur demande en décharge de la condamnation au paiement de la licence de
cabaretage est à déclarer non-fondée.

       Quant à la demande en résiliation du contrat de bail

La société à responsabilité limitée SOC1 et A interjettent appel contre le jugement en
ce qu’il a fait droit à la demande en résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs.

Tel que déjà relevé ci-avant, ils arguent du fait que contrairement à ce qui a été retenu,
la résiliation du contrat de bail ne serait pas justifiée eu égard aux circonstances
exceptionnelles dues à cause de la pandémie. Dans tous les cas, l’éventuelle faute
commise consistant dans le non-paiement des loyers dû à la situation exceptionnelle
ne serait pas suffisamment précise pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux
termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le
preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut
de payer le loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des
obligations du locataire justifiant la résiliation du bail. Le bailleur qui met à la disposition
d’un locataire un immeuble est en effet en droit de pouvoir compter sur une rentrée
d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de
rentrer dans ses droits.

Le bailleur n’est point obligé de mettre le locataire en demeure de payer régulièrement
le loyer, la simple survenance de l’échéance stipulée dans le contrat de bail valant
mise en demeure.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues ainsi que le
paiement irrégulier du loyer convenu dès lors qu’il s’agit de retards considérables,
constitue une cause de résiliation.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de
l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la
résiliation.

                                              14
Il ressort de l’ensemble des développements qui précèdent que la majorité des arriérés
de loyers s’est accumulée durant la période de la crise sanitaire.

Au regard à l’ensemble des éléments soumis à son appréciation dans la présente
affaire et notamment au vu du fait que les arriérés de loyers se sont majoritairement
accumulés pendant la crise sanitaire, le tribunal décide il n’y a pas lieu d’accorder
automatiquement à ce stade la résiliation du contrat de bail avec toutes les
conséquences en découlant, de sorte qu’il convient de réserver ce volet, permettant
ainsi, - le cas échéant -, aux parties appelantes d’apurer les arriérés de loyers.

Il convient partant également de réserver la demande de la SOC2 tendant à la
confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société à responsabilité
limitée SOC1 et A solidairement au paiement de la somme de 15.480.- euros à titre
d’indemnité de relocation.

                                  PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société anonyme SOC2 S.A. de l’augmentation de sa demande,

confirme le jugement entrepris en ce que le premier juge a condamné solidairement
la société à responsabilité limitée SOC1 et A à payer à la société anonyme SOC2 S.A.
la somme de 10.150.- euros à titre de garantie locative avec les intérêts au taux légal
à partir du 11 septembre 2020 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris en ce que le premier juge a condamné solidairement
la société à responsabilité limitée SOC1 et A à payer à la société anonyme SOC2 S.A.,
l’intégralité du loyer et des avances sur charges pour la période du 1er février 2020 au
17 mars 2020, avec les intérêts au taux légal à partir du 11 septembre 2020 jusqu’à
solde,

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société à responsabilité limitée SOC1 et A solidairement à payer à la
société anonyme SOC2 S.A.,

- 50% du loyer et des avances sur charges pour la période du 18 mars 2020 jusqu’au
  26 mai 2020, avec les intérêts au taux légal à partir du 11 septembre 2020 jusqu’à
  solde,

- 85% du loyers et des avances sur charges pour la période du 27 mai 2020 au 9 juin
  2020, soit une baisse de 15%, avec les intérêts au taux légal à partir du 11
  septembre 2020 jusqu’à solde,

                                          15
- 75% du loyer et des avances sur charges pour la période du 10 juin 2020 au 25
  novembre 2020, soit une baisse de 25%, avec les intérêts au taux légal à partir du
  11 septembre 2020 sur le montant dû à partir du 10 juin 2020 jusqu’au 1er octobre
  2020 inclus et à partir du 30 novembre 2020 sur le montant réclamé à partir du 2
  octobre 2020 au 25 novembre 2020, chaque fois jusqu’à solde,

- 50% du loyer et des avances sur charges pour la période du 26 novembre 2020 au
  6 avril 2021, avec les intérêts au taux légal à partir du 30 novembre 2020 pour le
  montant dû pour la période du 25 novembre au 30 novembre 2020 et à partir du 2
  juillet 2021 pour les montants réclamés pour les mois de décembre 2020, janvier
  2021, février 2021, mars 2021 et du 1er avril 2021 au 6 avril 2021, jusqu’à solde
  chaque fois,

- 65% du loyer et des avances sur charges pour la période 7 avril 2021 jusqu’au 15
  mai 2021, soit une baisse de 35%, avec les intérêts au taux légal à partir du 2 juillet
  2021 jusqu’à solde,
- 75% du loyer et des avances sur charges pour la période du 16 mai 2021 jusqu’au
  12 juin 2021, soit une baisse de 25% avec les intérêts au taux légal à partir du 2
  juillet 2021 jusqu’à solde,

- 85% du loyer et des avances sur charges pour la période du 13 juin 2021 jusqu’au
  30 juin 2021, soit une baisse de 25%. avec les intérêts au taux légal à partir du 2
  juillet 2021 jusqu’à solde,

dit que la société à responsabilité limitée SOC1 et A doivent payer intégralement la
licence de cabaretage,

invite les parties à dresser un décompte en considération des principes sus-énoncés,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du jeudi,
28 octobre 2021, à 9.00 heures, devant la troisième chambre du tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, salle JT 1.02 (Tribunal de la jeunesse),

réserve le surplus.

                                           16
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement Occupation sans droit ni titre (IIIe chambre)
2021TALCH03/00120

Audience publique du mardi, treize juillet deux mille vingt-et-un

Numéro du rôle : TAL-2021-03793

Composition :

Marc PUNDEL, premier juge-président,
Julie ZENS, juge,
Stéphane SANTER, juge,
Danielle FRIEDEN, greffier.

                                     ENTRE:

A, sans état connu, demeurant à -[…],

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg
du 13 avril 2021,

comparant par Maître Faisal QURAISHI, avocat, demeurant à Luxembourg,

                                         ET:

l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE, établi et ayant son siège social à -[…],

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice ENGEL,

comparant par Maître Andrée BRAUN, avocat, demeurant à Luxembourg.
___________________________________________________________________

                                      F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2021-03793 du rôle fut appelée à l’audience
publique du 27 avril 2021, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries au 18 juin 2021.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Faisal QURAISHI, avocat, comparant pour la partie appelante A, fut entendu
en ses moyens.

Maître Caroline KLEES, avocat, en remplacement de Maître Andrée BRAUN, avocat,
comparant pour la partie intimée l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 13
juillet 2021 le

                            JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 10 décembre 2020 au greffe du tribunal de paix
d’Esch-sur-Alzette, l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE a fait convoquer A à
comparaître devant le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir
constater que la convention de mise à disposition signée entre parties a été
valablement dénoncée et voir dire résiliée la convention de mise à disposition
litigieuse. Elle a également demandé la condamnation d’A à déguerpir des lieux loués
avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 8 jours à partir de la
notification du jugement et l’autorisation à le faire expulser par la force publique à ses
frais. L’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE a finalement demandé la condamnation
d’A aux frais et dépens de l’instance et s’est réservé tous autres droits.

Par jugement du 12 mars 2021, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant
contradictoirement et en premier ressort, a reçu la demande en la forme et a constaté
que le dernier contrat de mise à disposition a valablement pris fin le 31 juillet 2020.

Il a dit fondée la demande de l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE à voir condamner
A à déguerpir des lieux occupés et a condamné A à déguerpir des lieux occupés avec
tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du
jugement.

Le tribunal de paix a, au besoin, autorisé l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE à faire
expulser A dans la forme légale et aux frais de ce dernier.

Il a finalement condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal de paix a retenu que le contrat conclu entre parties était
à qualifier de contrat sui generis et ne tombait pas sous les dispositions protectrices
de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Le tribunal de paix a encore retenu qu’A avait signé les contrats de mise à disposition
et le contrat d’encadrement qui en faisait partie intégrante, en parfaite connaissance
de cause.

                                              2
Le tribunal de paix a également considéré qu’A avait été prévenu en date du 20
novembre 2019 que le dernier contrat de mise à disposition prendrait fin de plein droit
le 31 juillet 2020 et que depuis cette date, A était à considérer comme occupant sans
droit ni titre.

Au vu du fait que 5 contrats de mise à dispositions s’étaient suivis, que le dernier
contrat avait pris fin le 31 juillet 2020 et que l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE avait
mis A à plusieurs fois en demeure de quitter les lieux, le tribunal de paix a décidé qu’il
y avait lieu d’accorder un délai de déguerpissement d’un mois à A.

De ce jugement lui notifié le 17 mars 2021, A a interjeté appel par exploit d’huissier de
justice du 13 avril 2021.

Moyens et prétentions des parties

A conclut à voir recevoir l’appel en la forme et au fond l’entendre dire justifié. Par
réformation du jugement entrepris, A demande au tribunal de se déclarer incompétent
sinon de déclarer la requête nulle et non avenue pour irrégularité. Il conclut à se voir
décharger de toute condamnation intervenue à son encore et à voir débouter l’OFFICE
SOCIAL DE DUDELANGE de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, A conclut à voir qualifier la relation contractuelle entre parties de
location soumise à la loi sur le bail à usage d’habitation, à se voir décharger de toute
condamnation intervenue à son encontre et à voir débouter l’OFFICE SOCIAL DE
DUDELANGE de l’ensemble de ses demandes.

A titre plus subsidiaire, A conclut à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a
ordonné son déguerpissement sinon à se voir accorder un délai de déguerpissement
de six mois.

A sollicite encore, par réformation du jugement entrepris, la condamnation de l’OFFICE
SOCIAL DE DUDELANGE aux frais et dépens des deux instances.

Il demande finalement, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de
procédure de 1.000.- euros pour la première instance. Il demande également une
indemnité de procédure de 2.000.- euros pour l’instance d’appel.

Au soutien de son appel, A expose qu’étant donné que l’OFFICE SOCIAL DE
DUDELANGE se baserait sur un contrat de mise à disposition, le juge de paix aurait
dû se déclarer incompétent, sinon déclarer la requête nulle.

Si le tribunal devait estimer qu’il est compétent et que la requête introductive d’instance
est régulière, A considère que la relation contractuelle entre parties devrait être
qualifiée de bail. Il s’agirait d’une mise à disposition d’un logement contre le paiement
d’un loyer. Il aurait toujours payé son loyer et ses avances de charges et n’aurait
commis aucune faute contractuelle. A défaut de manquement dans le chef du
locataire, le tribunal de paix aurait dû déclarer les demandes de l’OFFICE SOCIAL DE
DUDELANGE non fondées.

                                            3
A titre plus subsidiaire, A fait valoir que la résiliation et le déguerpissement forcé
seraient disproportionnés. Il vivrait dans le logement avec son épouse, leur enfant
commun mineur, sa fille d’une précédente union, l’enfant de son épouse et un autre
enfant mineur. Le défaut de renouvellement, respectivement la résiliation du contrat
de bail serait une conséquence disproportionnée si jamais une faute était retenue dans
le chef d’A.

A fait valoir que la convention de mise à disposition irait ensemble avec le contrat
d’encadrement dont il n’aurait pas compris la portée. D’une part, il ne maîtriserait pas
les langues française, luxembourgeoise et anglaise et, d’autre part, il n’aurait pas les
capacités intellectuelles pour en comprendre la portée. L’OFFICE SOCIAL DE
DUDELANGE n’aurait jamais attiré son attention sur les conséquences d’un non-
respect de la convention d’encadrement.

A soutient que l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE invoquerait deux motifs pour
mettre fin à la convention de mise à disposition : le fait que la collaboration avec
l’assistante sociale serait devenue difficile et le fait qu’A aurait hébergé des membres
de sa famille. A estime qu’il ne pourrait pas interdire aux membres de sa famille de
s’installer avec lui. Il aurait d’ailleurs déclaré son ménage à la commune mais il aurait
ignoré qu’il devait également le déclarer à l’office social. Il soutient n’avoir manqué
aucun rendez-vous avec l’assistante sociale.

Selon A, il appartiendrait au juge d’apprécier s’il y a eu violation de la convention
d’encadrement. A défaut, la convention de mise à disposition devrait être renouvelée.

A donne à considérer qu’il aurait fait des efforts pour trouver un nouveau logement ce
qui serait établi par l’attestation testimoniale de l’interprète versée en cause. Il soutient
qu’il serait incapable de travailler ce qui rendrait la recherche d’un logement difficile.

En dernier lieu, A fait valoir que l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE aurait dû
introduire une demande contre sa fille majeure et son épouse pour obtenir le
déguerpissement de ces dernières. La demande en déguerpissement contre ces
personnes serait partant irrecevable car elles n’ont pas pu se défendre devant le
tribunal.

A l’audience des plaidoiries du 18 juin 2021, l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE
conclut à la confirmation du jugement entrepris et au rejet de la demande d’A en
obtention d’une indemnité de procédure.

Quant à la compétence du juge de paix, l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE soutient
que le juge de paix serait compétent pour connaître des litiges portant sur les contrats
de mise à disposition. La convention de mise à disposition prévoirait expressément
qu’elle ne tomberait pas sous l’application de la loi du bail à loyer du 21 septembre
2006 mais qu’elle serait régie par les dispositions de la loi ASFT du 8 septembre 1998.

L’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE donne à considérer que la première convention
de mise à disposition serait venue à échéance en juillet 2018. Elle aurait à chaque fois
été renouvelée pour 6 mois. A aurait été informé par courrier du 20 novembre 2019,
soit avant la dernière prolongation du 24 janvier 2020, que le 31 juillet 2020, la dernière
prolongation de la mise à disposition prendrait fin. L’OFFICE SOCIAL DE

                                             4
DUDELANGE indique que la dernière mise en demeure d’A daterait du 2 novembre
2020. Depuis l’échéance de la dernière convention de mise à disposition, A serait
occupant sans droit ni titre.

L’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE fait valoir que le non-respect du contrat
d’encadrement ne serait pas à la base du non-renouvellement de la convention de
mise à disposition. Le déguerpissement d’A serait la conséquence de l’échéance du
contrat de mise à disposition.

L’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE précise que si A l’avait informé de son incapacité
de travail, la convention de mise à disposition n’aurait jamais été signée. Elle estime
que le fait d’héberger des personnes sans en avoir informé l’OFFICE SOCIAL DE
DUDELANGE serait problématique en termes d’assurances.

Concernant la demande en déguerpissement contre l’épouse et la fille majeure d’A,
l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE invoque l’article 4 point 3) de la convention de
mise à disposition aux termes duquel la mise à disposition du logement ne vaut que
pour le seul utilisateur et les personnes telles que définies par la composition de
ménage.

Quant à la demande en prolongation du délai de déguerpissement à 6 mois, l’OFFICE
SOCIAL DE DUDELANGE indique qu’A aurait été informé 8 mois en avance qu’il
devait quitter le logement pour le 31 juillet 2020 et entretemps il aurait bénéficié de 18
mois de délai.

Motifs de la décision :

L’appel interjeté dans les délai et forme de la loi est recevable.

La compétence de la juridiction saisie

Aux termes de l’article 3, point 3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix
connaît de « toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence
et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement
d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient
ou non la suite d’une convention ».

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la qualification du contrat les liant. A
estime avoir signé un contrat de bail, l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE soutient
avoir signé une convention de mise à disposition.

Afin de qualifier le contrat liant les parties, il convient de rechercher la volonté réelle
des parties. Il faut partir du principe qu’une autorisation d’habiter moyennant paiement
d’un prix sans intention de conférer de droit réel, constitue normalement un bail, à
moins de prouver des circonstances spéciales établissant la volonté des parties de
convenir d’une occupation à titre précaire, convention qui ne doit pas être fictive et ne
pas avoir pour but de contourner la loi sur les baux à loyer. Il a été jugé, à cet égard,
que l’accord de volontés d’héberger une personne pendant un certain temps est à
qualifier d’occupation précaire lorsqu’il trouve sa raison d’être dans la volonté non
dissimulée des parties de résoudre des difficultés temporaires réelles de l’une des

                                            5
parties (Marianne HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31,
n° 7).

Une convention d’occupation précaire n’est pas exclusive du paiement d’une
redevance et la délivrance, le cas échéant, de quittances libellées « loyers » n’implique
pas nécessairement à elle seule l’existence d’un louage.

Le temps accordé au contrat peut avoir son importance dans la qualification du contrat
mais il faut signaler que la durée effective du contrat, renouvelé ou étendu dans sa
durée, n’est pas de nature à lui faire perdre son caractère de précarité
(J.VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage des choses, Les baux en général, n°
49).

Le contrat de mise à disposition signé entre parties prévoit en son article 1er que « les
logements communaux gérés par l’Office social de Dudelange sont destinés à mettre
un logement à disposition de familles se trouvant dans des situations sociales
précaires. L’objectif de cette aide vise une réinsertion sociale et, le cas échéant,
professionnelle des personnes en question ». En vertu de l’article 4, point 2b) du
contrat « le séjour dans le logement communal constitue une mesure sociale » et « la
durée de séjour est limitée dans le temps ».

Il ressort de ces dispositions du contrat de mise que le contrat stipule expressément
que la mise à disposition constitue une aide qui peut être supprimée et ne constitue
pas un droit acquis.

Le fait qu’A ait occupé le logement depuis décembre 2017 n’est pas de nature à
enlever à la convention son caractère de précarité. Ce fait résulte au contraire de la
bonne volonté de l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE qui a, par conventions des 13
juillet 2018, 14 janvier 2019, 31 juillet 2019 et 24 janvier 2020, accordé 4 prolongations
de la mise à disposition de chaque fois 6 mois à A.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a retenu que le contrat liant
les parties n’était pas à qualifier de bail mais de contrat sui generis.

L’article 3, point 3° du nouveau code de procédure civile précité accorde compétence
au juge de paix pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs
relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles mais également pour
connaître des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de
lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

L’article 3, point 3° du nouveau code de procédure civile ne vise donc pas seulement
la situation où les parties étaient liées par une convention de bail (Cass. 5 mars 2009,
n° 12/09, n° 2585 du registre).

Il s’ensuit que le juge de paix, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, est
compétent pour connaître des demandes résultant de l’occupation sans droit de lieux,
et ce indépendamment de la question de savoir si les lieux étaient préalablement
occupés par une partie à la suite de la conclusion d’une convention ou non.

                                            6
Le juge de première instance est partant à confirmer en ce qu’il s’est déclaré
compétent pour connaître de la demande.

La recevabilité de la requête initiale

A côté du moyen d’incompétence, A invoque la nullité de la requête. Le tribunal en
déduit qu’il estime que l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE aurait dû introduire sa
demande par voie de citation.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1er, paragraphe 3, de la loi modifiée
du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation « (3) La loi ne s’applique pas:
(…)

g) aux logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques
à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, une association
sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement.

Toutefois, pour les immeubles visés au point a), les dispositions prévues par le chapitre
V concernant le règlement des litiges et celles prévues par le chapitre VIII concernant
les dispositions finales, abrogatoires et transitoires sont applicables. Pour les
structures d’hébergement et logements visés aux points e), f) et g), les dispositions
prévues par le chapitre V concernant le règlement des litiges sont applicables. ».

Aux termes de l’article 20, figurant au chapitre V de la loi modifiée du 21 septembre
2006 sur le bail à usage d’habitation, la demande portée devant le juge de paix
conformément à l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile sera formée par
simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant
d’exemplaires qu’il y a de parties en cause.

Il résulte des travaux parlementaires du projet de la loi du 5 août 2015 modifiant la loi
modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines
dispositions du code civil, que l’exception prévue au point g) du paragraphe 3 de
l’article 1er de ladite loi a été introduite par amendement gouvernemental afin d’exclure
l’application des dispositions protectrices de la loi du 21 septembre 2006 à la gestion
locative sociale.

L’exposé des motifs de cet amendement comporte l’explication suivante :

« La gestion locative sociale est un dispositif d’aide par lequel des organismes de droit
public ou de droit privé œuvrant dans le domaine du logement (p. ex. Fondation pour
l’accès au logement) louent des logements provenant du parc immobilier privé et les
mettent en général pour une durée maximale de 3 ans à la disposition de ménages à
faible voire très faible revenu ou de ménages en situation d’exclusion liée au logement
(personnes ayant de grandes difficultés à trouver un logement locatif abordable), en
contrepartie d’une indemnité d’occupation ne dépassant pas le tiers de leurs revenus.
Cette indemnité est souvent inférieure au montant de loyer payé par l’organisme de
gestion locative sociale au propriétaire privé du logement. Dans le cadre d’une telle
gestion locative sociale visant l’inclusion sociale des couches fragiles de la population,
il faut être en mesure de pouvoir reloger le ménage bénéficiaire, même avant le terme
du contrat, en cas de récupération d’un bien loué par le propriétaire-bailleur. Ceci n’est

                                            7
possible que si l’organisme de gestion locative sociale dispose d’un parc de logements
d’une certaine taille et soumis à une certaine dynamique. Pour de tels logements
faisant l’objet d’une sorte d’„intermédiation locative“, il convient de ne pas appliquer
les dispositions prévues par la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation. (…) » (Doc.
Parl. n°6610/01, Amendements gouvernementaux du 21 octobre 2014, p.2-3).

Les contrats de mise à disposition conclus par l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE
entrent par conséquent dans le champ d’application du point g) du paragraphe 3 de
l’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Conformément à l’article 1er paragraphe 3 de ladite loi, le contrat de mise à disposition
n’est pas régi par les dispositions de cette loi, sauf en ce qui concerne les dispositions
du chapitre V relatives au règlement des litiges.

La référence aux dispositions du chapitre V témoigne d’une volonté du législateur
d’adopter une procédure simplifiée en la matière consistant en la saisine par simple
requête du juge de paix (Doc. Parl. n°6610/01, Avis du Conseil d’Etat du 15 janvier
2015, p.3).

Au vu des développements qui précédent, le tribunal retient que la demande de
l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE a valablement été introduite par requête. Le
jugement est partant à confirmer en ce qu’il a déclaré la requête de l’OFFICE SOCIAL
DE DUDELANGE recevable.

La prolongation de la convention de mise à disposition

A fait valoir que la convention de mise à disposition devrait être prolongée à défaut
pour l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE de disposer d’un motif valable pour
s’opposer à pareille prolongation.

Le tribunal rappelle en premier lieu que le contrat liant les parties n’est pas un contrat
de bail, de sorte que les dispositions relatives à la prorogation légale du contrat de bail
à usage d’habitation ne s’appliquent pas en l’espèce.

L’article 1er, paragraphe 3, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation précité prévoit même expressément que la loi ne s’applique pas aux
logements mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une
commune. Il en est de même de la convention de mise à disposition qui prévoit en son
article 3 point 9 que « il est expressément souligné que la présente convention ne
tombe pas sous l’application de la loi du bail à loyer du 21 septembre 2006. La
convention est régie par les dispositions de la loi ASFT (article 10) du 8 septembre
1998. Dans cet ordre d’idée, l’utilisateur ne pourra pas bénéficier des droits revenants
à un locataire ».

Il ne ressort d’aucune disposition que l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE avait
l’obligation de prolonger la convention de mise à disposition. Au contraire, il est prévu,
à l’article 2 de la convention de mise à disposition que la convention « peut, tout en
respectant le contrat d’encadrement, être prolongée pour une durée à déterminer ».

                                            8
En l’espèce, l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE a prolongé la convention de mise à
disposition à quatre reprises, à savoir le 31 juillet 2018, le 14 janvier 2019, le 31 juillet
2019 et le 24 janvier 2020, chaque fois pour une durée de 6 mois.

Par courrier du 20 novembre 2019, l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE a informé A
de sa décision de ne plus prolonger le contrat de mise à disposition. Il ne ressort
aucunement du courrier du 20 novembre 2019 que cette décision aurait été motivée
par le non-respect par A de ses obligations découlant du contrat d’encadrement. Il
n’existe par ailleurs aucune obligation légale qui imposerait à l’OFFICE SOCIAL DE
DUDELANGE de prolonger la mesure sociale respectivement qui l’obligerait à motiver
sa décision de refus de prolongation. Au contraire, en vertu de l’article 2 de la
convention de mise à disposition, la prolongation de la convention constitue une faculté
pour l’OFFICE SOCIAL DUDELANGE. Il n’y a donc pas lieu d’analyser s’il y a eu
manquement d’A au contrat d’encadrement.

L’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE ayant informé A de sa décision de ne pas
renouveler la convention de mise à disposition par courrier du 20 novembre 2019, le
contrat liant les parties est venu à échéance le 31 juillet 2020.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a constaté l’échéance du
contrat liant les parties et a déclaré A occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet
2020.

Le délai de déguerpissement

La juridiction d’appel saisie d’une demande de prolongation du délai de
déguerpissement doit tenir compte des dispositions prévues par le législateur en
matière de sursis ainsi que du fait que la partie condamnée à déguerpir a, de facto,
déjà bénéficié d’un délai pendant la procédure d’appel.

Le tribunal note qu’en l’espèce, la convention de mise à disposition est venue à
échéance le 31 juillet 2020. A a ainsi de facto déjà bénéficié d’un délai de 11 mois
depuis l’échéance du contrat.

Il ressort de l’attestation testimoniale versée qu’A a entrepris des démarches en vue
de trouver un nouveau logement.

Au vu de ces éléments, il convient de lui accorder un délai de déguerpissement de
deux mois à partir de la signification du présent jugement.

Etant donné que l’épouse d’A et sa fille majeure occupent les lieux du chef d’A,
l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE ne devait pas introduire de demande séparée en
déguerpissement contre ces personnes. La condamnation d’A à déguerpir des lieux
occupés vaut tant pour lui-même que pour toute personne occupant les lieux de son
chef.

Les demandes accessoires

                                             9
A sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la première
instance par réformation du jugement entrepris et de 2.000.- euros pour l’instance
d’appel.

Il ne ressort pas du jugement entrepris qu’A aurait demandé une indemnité de
procédure en première instance. Sa demande en obtention d’une indemnité de
procédure pour la première instance constitue partant une demande nouvelle formulée
pour la première fois en instance d’appel prohibé par l’article 592 du nouveau code de
procédure civile. Cependant la prohibition des demandes nouvelles en appel est
d’intérêt privé et non d’ordre public de sorte que la demande est recevable si
l’irrecevabilité de celle-ci n’a pas été soulevée par la partie intimée (Cour 22 mai 1967,
Pas. 20, p. 327).

A défaut pour l’OFFICE SOCIAL DE DUDELANGE d’avoir soulevé l’irrecevabilité de
la demande d’A, cette demande est à déclarer recevable.

L’application de l’article 240 relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de
cassation, 2 juillet 2015, arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166).

Au vu de l’issue du litige, la demande d’A est à rejeter tant pour la première instance
que pour l’instance d’appel.

Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de
condamner A aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                              PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant
contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondée,

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux
mois à partir de la signification du présent jugement,

rejette la demande d’A en obtention d’une indemnité de procédure tant pour la
première instance que pour l’instance d’appel,

condamne A aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                           10
"


text:
  Arrêt N° 98/21 IV-COM

  Audience publique du treize juillet deux mille vingt-et-un

  Numéro CAL-2020-00755 du rôle

  Composition:

  Marie-Laure MEYER, président de chambre;
  Carole BESCH, conseiller;
  Nathalie HILGERT, conseiller;
  Eric VILVENS, greffier.

                                Entre

  A, salarié, demeurant à,

  appelant aux termes d’un acte de l'huissier de justice Pierre Biel de
Luxembourg du 20 août 2020,

  comparant par Maître Christian Hansen, avocat à la Cour,
demeurant à Schieren,

                                  et

  la société à responsabilité limitée B, établie et ayant son siège
social à, représentée par son gérant, inscrite au Registre de
Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro,

  intimée aux fins du prédit acte Biel,

  comparant par Maître Alain Gross, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                                                                          1
                           LA COUR D'APPEL

   Statuant sur une demande de la société B SARL à l’encontre de A
aux fins de le voir condamner au paiement du solde impayé de
18.217,35 euros, outre les intérêts, sur base de huit factures relatives
à des travaux de plâtrage, d’enduits, de chapes et de façade réalisés
dans un immeuble sis à ..., le tribunal d’arrondissement de et à
Diekirch, siégeant en matière commerciale a, par jugement rendu
contradictoirement en date du 10 juin 2020, reçu la demande en la
forme, s’est déclaré compétent pour en connaître, a refixé l’affaire pour
continuation des débats à l’audience du 11 novembre 2020 et a
réservé les droits des parties et le surplus.

   Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu sur base des pièces lui
soumises que A effectuait régulièrement des opérations de vente
d’immeubles et « qu’il y a lieu de retenir la qualité de commerçant dans
le chef de A pour avoir de façon habituelle et à titre d’activité
commerciale procédé à la revente d’immeubles ».

   Le tribunal a souligné qu’il n’était pas contesté que les travaux dont
le paiement était réclamé ne concernaient pas la maison privée du
défendeur mais qu’ils se rapportaient à un immeuble destiné à la
revente de sorte que la demande avait à juste titre été introduite selon
la procédure commerciale.

  De cette décision, non signifiée selon les déclarations des parties,
A a relevé appel par exploit d’huissier de justice du 20 août 2020.

   Il conclut à la réformation du jugement et à voir dire que les
juridictions commerciales en général et le tribunal d’arrondissement
de et à Diekirch en particulier ne sont pas compétents pour connaître
de la demande de la société B SARL.

   L’appelant conclut encore à l’exécution provisoire de l’arrêt à
intervenir.

    A l’appui de son appel, A conteste avoir la qualité de commerçant
et il expose que lors des faits, qui se seraient passé en 2016 et 2017,
il aurait travaillé en tant que comptable auprès de la société C SA. Il
lui aurait dès lors été impossible d’exercer parallèlement et à titre
habituel une activité commerciale. L’appelant reconnait avoir « certes
acquis et ensuite revendu un certain nombre d’immeubles » mais
soutient que ces opérations n’auraient eu aucun caractère habituel et
elles auraient été effectuées à des intervalles espacés ; ces
opérations d’achats-ventes n’auraient de même pas été réalisées
dans un but de lucre mais pour des « considérations privées ». Il
soutient qu’il aurait, pour une période limitée, établi son domicile privé
à chacune des adresses en question.

                                                                             2
   Finalement, il précise qu’il occupe toujours l’immeuble dans lequel
les travaux litigieux ont été réalisés et il indique que « seule une partie
minoritaire de l’immeuble était destinée à la revente ».

   L’intimée a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de l’acte d’appel sur
base des dispositions des articles 579 et 580 du Nouveau Code de
procédure civile en faisant valoir que le jugement entrepris, qui n’a pas
tranché dans son dispositif une partie du principal, n’est pas
immédiatement appelable.

  Elle réclame une indemnité de procédure de 3.000 euros.

  Appréciation

   L’intimée fait valoir que le jugement entrepris n’est pas appelable
alors qu’il n’a pas tranché dans son dispositif une partie du principal et
qu’il n’a pas statué sur une exception de procédure, une fin de non-
recevoir ou un autre incident qui met fin à l’instance.

   L’appelant donne à considérer que « la question du statut de
l’appelant est (…) tellement importante qu’elle fait partie du fond du
dossier » et que partant l’appel serait recevable.

   L’article 579 du Nouveau Code de procédure civile dispose que «
Les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal
et ordonnent une mesure d'instruction ou une mesure provisoire
peuvent être immédiatement frappés d'appel comme les jugements
qui tranchent tout le principal.

    Il en est de même lorsque le jugement qui statue sur une exception
de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident met fin à
l'instance».

   L’article 580 du même code dispose que « Les autres jugements ne
peuvent être frappés d'appel indépendamment des jugements sur le
fond, que dans les cas spécifiés par la loi ».

  Il en découle que l’appel est irrecevable lorsque le jugement ne met
pas fin à l’instance et ne tranche, dans son dispositif, rien au principal.
Le critère pour savoir si un jugement a tranché dans son dispositif une
partie du principal étant purement formel, il n’y a pas lieu dans ce
contexte de tenir compte des motifs de la décision, fussent-ils
décisoires, ni des dispositions non contenues dans le dispositif.

   Le principal s’entend des prétentions respectives des parties qui
fixent l’objet du litige. Si les termes du jugement sont tels qu’il préjuge
sur la solution à apporter en fin de compte au différend, il emporte une
décision sur le principal.

                                                                                3
   La question de savoir si un jugement revêt un caractère
préparatoire ou interlocutoire, suivant que le juge n’a pas ou a sans
juger définitivement, laissé apparaître son opinion sur le bien-fondé de
la demande ou sur la solution à donner à la contestation incidentielle,
est une question d’espèce.

    Force est de constater qu’en l’occurrence le dispositif ne renferme
pas de décision expresse tranchant une partie du principal. L’appel
immédiat qui porte sur la seule disposition du jugement par laquelle le
tribunal s’est déclaré compétent pour connaître de la demande, est
irrecevable, dès lors que la décision n’a pas tranché dans son
dispositif une partie du principal, seule une décision quant à la
compétence, et implicitement quant à la régularité de l’assignation,
ayant été prise.

  La décision dont appel n’a pas non plus mis fin à l’instance.

    Par application des dispositions légales citées ci-dessus, l’appel
interjeté en date du 20 août 2020 est donc prématuré, partant
irrecevable.

    La demande de la société B SARL, en allocation d’une indemnité
de procédure de 3.000 euros pour l’instance d’appel, est fondée. Il
paraît en effet inéquitable de laisser à charge de l’intimée l’entièreté
des frais irrépétibles qu’elle a dû dépenser pour faire valoir ses droits.
Il y a partant lieu de lui allouer, pour l’instance d’appel, une indemnité
de procédure de 1.500 euros.

   L’intimée a encore sollicité la condamnation de A « à tous les frais
et dépens ».

   A défaut d’une décision des premiers juges quant aux frais de
première instance, la Cour ne saurait se prononcer sur le sort de ces
frais.

  Au vu du sort réservé à son appel, il est établi que A est à
condamner à supporter les frais de l’instance d’appel.

                            PAR CES MOTIFS

  la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement, en application de l’article 2
de la loi modifiée du 19 décembre 2020 portant adaptation temporaire
de certaines modalités procédurales en matière civile et commerciale,

  déclare l’appel du 20 août 2020 irrecevable ;

                                                                             4
  renvoie les parties devant le tribunal d’arrondissement de et à
Diekirch, siégeant en matière commerciale, pour continuation des
débats ;

   condamne A à payer à la société B SARL une indemnité de
procédure de 1.500 euros pour l’instance d’appel ;

  condamne A aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                    5
"