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Arrêt N° 167/16 - I - CIV

                                  Arrêt civil

        Audience publique du dix-neuf octobre deux mille seize

Numéro 40580 du rôle

Composition :

Odette PAULY, président de chambre,
Christiane RECKINGER, premier conseiller,
Christiane JUNCK, premier conseiller,
Brigitte COLLING, greffier.

                                  Entre:

A.), demeurant à L-(…), (…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick
MULLER, en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de
Luxembourg du 2 août 2013,

comparant par Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                     et:

B.), demeurant à L-(…), (…),

intimé aux fins du prédit exploit MULLER,

comparant par Maître Marc GOUDEN, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

la société à responsabilité limitée SOC1.), établie et ayant son siège
social à L-(…), (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit MULLER,

comparant par Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, demeurant à
Luxxembourg,

                               en présence de :
la société à responsabilité limitée IMMO1.), établie et ayant son siège
social à L-(…), (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

intervenant volontairement par requête en intervention volontaire notifiée le
26 juin 2014,

comparant par Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour demeurant à
Luxembourg.

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                     LA COUR D'APPEL :

Suivant jugement civil du 8 mai 2013 du tribunal d’arrondissement de
Luxembourg, A.) a été débouté de ses demandes dirigées contre B.) et la
société à responsabilité limitée SOC1.)., tendant à voir constater que la
vente du 9 février 2011 est valable, à dire qu’il est propriétaire de la moitié
indivise de la maison faisant l’objet de ce contrat, à dire que la vente du 21
février 2011 lui est inopposable et voir prononcer la condamnation de la
société SOC1.).l. à lui payer des dommages et intérêts de 10.000 euros.

Les juges de première instance ont motivé leur décision par l’absence de
date certaine du compromis de vente du 9 février 2011 relatif à la moitié
indivise d’un immeuble sis à (…),(…) conclu entre le demandeur et B.), de
sorte que le demandeur ne saurait se prévaloir de l’antériorité de ses droits
sur ceux de la défenderesse SOC1.). A.) a été débouté de l’ensemble des
chefs de sa demande au motif qu’ils présupposent que ses droits soient
antérieurs à ceux de la société SOC1.).

Par exploit de l’huissier de justice du 26 juin 2013, la société SOC1.) a fait
signifier à A.) et à B.) ce jugement.

Suivant exploit d’huissier de justice du 2 août 2013, A.) a interjeté
régulièrement appel contre ce jugement. L’appelant ne remet pas en cause
la motivation de la juridiction de première instance ayant déclaré valable le
compromis de vente signé le 9 février 2011 entre B.) et lui.

A titre principal, l’appelant conteste l’absence de date certaine de l’acte du
9 février 2011 et, à ce titre, il produit la copie de l’enregistrement du
compromis litigieux en date du 15 février 2011, pièce qui n’avait pas été
produite en première instance.

A titre subsidiaire, A.) se prévaut de la connaissance par la société SOC1.)
de l’existence du compromis de vente du 9 février 2011 pour en déduire
que sa demande en dommages-intérêts dirigée contre la SOC1.) est à
déclarer fondée.

L’appelant soulève encore que le tribunal d’arrondissement a omis de
statuer sur sa demande dirigée contre B.) en remboursement du montant
de 5.000 euros versé en exécution du contrat de vente du 9 février 2011
reconnu valable.

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L’appelant conclut par réformation du jugement du 8 mai 2013, à voir
confirmer la validité de l’acte du 9 février 2011 signé entre lui et B.), à voir
dire que le compromis de vente du 9 février 2011 a date certaine, qu’il est
opposable aux tiers et qu’il a primauté; dans l’hypothèse où cet acte n’a
pas date certaine, voir dire qu’il existe des présomptions suffisamment
graves, précises et concordantes pour dire que la société SOC1.) avait
connaissance de l’acte du 9 mai 2011. A titre subsidiaire, l’appelant
demande acte qu’il entend déférer le serment litisdécisoire tant à B.) qu’à
C.), à voir que dire qu’il est propriétaire de la moitié indivise en pleine
propriété d’une maison d’habitation avec place et toutes ses appartenances
et dépendances sise à (…),(…), avec le numéro cadastral (…) contenant
2,70 ares et le numéro cadastral (…) contenant 17,10 ares pour le prix de
250.000 euros, à déclarer inopposable la vente consentie par B.) à la
société SOC1.) suivant acte notarié établi le 21 février 2011 par devant le
notaire Carlo WERSANDT enregistré à Luxembourg le 1er mars 2011 et
publié au bureau des hypothèques le 24 mars 2011. L’appelant demande à
voir dire que l’arrêt à intervenir tiendra lieu d’acte de vente entre lui et B.) et
sera transcrit au bureau de la conservation des hypothèques
conformément à la loi du 25 septembre 1905, l’appelant conclut à la
condamnation de la société SOC1.) à lui payer à titre de dommages et
intérêts pour le préjudice subi la somme de 20.000 euros ou toute autre
somme à fixer avec les intérêts légaux, à titre subsidiaire, il demande la
condamnation de B.) à lui rembourser la somme de 5.000 euros versée en
exécution de la vente du 9 février 2011, augmentée des intérêts légaux, et
la condamnation des parties intimées à lui payer le montant de 335.000
euros.

La partie appelante demande encore la condamnation des intimés à une
indemnité de procédure de 3.500 euros et elle conclut à être déchargée de
la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure et des frais de
première instance ainsi qu’à se voir allouer l’indemnité de procédure
réclamée en première instance.

Par requête du 26 juin 2014, la société à responsabilité limitée IMMO1.) a
déclaré aux parties appelante et intimées qu’elle entend intervenir
volontairement dans l’instance principale et a demandé acte qu’elle a un
intérêt manifeste à y intervenir. La société IMMO1.) confirme les
déclarations de la société SOC1.) en ce que l’intervenante a, dans le cadre
de son droit de préemption résultant du contrat d’option du 1er octobre
2010, cédé l’immeuble, objet du contrat d’option, à la société SOC1.).

Quant aux faits, la société SOC1.) expose que le 1er octobre 2010, la
société IMMO1.) a signé avec A.) une option de vente irrévocable jusqu’au
1er février 2011 portant sur le bien en litige, avec droit de préemption
autorisant la société IMMO1.) à acquérir l’immeuble pour son compte ou à
le vendre à tout acquéreur à sa convenance, que par courrier recommandé
du 12 janvier 2011, la société IMMO1.) a levé l’option, que le 12 janvier
2011 la société IMMO1.) a fait valoir son droit de préemption et son
intention de passer l’acte de vente pour un prix de 400.000 euros par
devant notaire, que par courrier du 9 février 2011, la société IMMO1.) a
rappelé à A.) et à B.) les droits et obligations nés du susdit contrat, que le
11 février 2011, la société IMMO1.) a fait enregistrer le contrat d’option du
1er octobre 2010, que conformément aux stipulations du contrat d’option de
vente, la société IMMO1.) a choisi de vendre l’immeuble en question à la

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société SOC1.) et qu’en date du 21 février 2011, l’acte notarié enregistré le
1er mars 2011 a été signé entre B.) et la société SOC1.).

La société SOC1.) conclut que le contrat d’option et la levée d’option sont
opposables à l’appelant, que ces actes s’analysent en une promesse
unilatérale de vente dans le chef de B.), que par la levée d’option du 12
janvier 2011, par la société IMMO1.), le contrat de vente s’est formé et que
le transfert de propriété s’est opéré à la même date, que B.) ne pouvait
donc plus vendre l’immeuble.

La société SOC1.) conteste tant la date que la signature du document
produit par l’appelant. La société intimée soulève qu’en première instance
A.) a versé un document non enregistré et que celui actuellement produit
ne porte pas la signature de l’Administration de l’Enregistrement et des
Domaines.

A titre subsidiaire, la société SOC1.) se prévaut de ce que le document en
cause intervient postérieurement à l’enregistrement du contrat d’option de
vente du 11 février 2011 et du courrier recommandé du 9 février 2011
informant A.) de l’existence de ce contrat et de la levée d’option de vente et
de ce que la société IMMO1.) a, dès lors, conformément au contrat d’option
usé de son droit de vente et a vendu l’immeuble à la partie intimée.

La société SOC1.) précise que la déclaration de renonciation par la co-
indivisaire à son droit de préemption légal rédigée le 23 janvier 2011 n’a
aucune influence sur le présent litige.

A titre subsidiaire, la société SOC1.) affirme que le document intitulé
« Kaufvertrag » ne lui est pas opposable dès lors que A.) a agi en toute
mauvaise foi, étant donné que ce dernier a été informé par courrier
recommandé daté du 9 février 2011 de la signature du contrat d’option et
de la levée d’option.

La société SOC1.) conclut que l’attitude malveillante de l’appelant est
constitutive d’un abus de droit par le fait de verser en appel un nouveau
document, de lancer plusieurs actions en justice et s’opposer à la licitation
de l’immeuble. La société SOC1.) évalue le préjudice subi de ces faits à
10.000 euros dont elle demande réparation sur base des articles 6-1, 1382
et 1383 du Code civil.

La société SOC1.) demande encore la condamnation de A.) de lui payer
une indemnité de procédure de 3.000 euros et le rejet de la demande
afférente de A.) comme étant non fondée.

La société SOC1.) demande à voir dire qu’elle est propriétaire de
l’immeuble en cause et elle demande la transcription du « jugement ».

La société SOC1.) demande à titre plus subsidiaire, s’il est fait droit aux
demandes de A.), de constater la nullité, sinon d’annuler la vente du 21
février 2011 aux torts exclusifs de B.) et de condamner ce dernier à lui
rembourser le prix de vente, soit 250.000 euros en principal, avec les
intérêts légaux depuis le 21 février 2011, ainsi que tous les frais d’acte,
d’enregistrement et autres liés à la ladite vente, soit 22.221,03 euros.

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Afin d’éviter le risque d’insolvabilité de B.), la société SOC1.) demande
acte qu’elle demande la condamnation de A.) à lui payer la somme de
250.000 euros augmentée des frais et des intérêts légaux.

La société SOC1.) conclut encore à voir débouter A.) de ses demandes en
paiement des indemnités de 10.000 euros et de 335.000 euros formulées à
l’encontre de l’intimée.

La société SOC1.) demande acte qu’elle offre de prouver par toute voie de
droit, notamment par le témoignage de C.), les faits suivants : « B.) a
dûment informé A.) en date du 9 février 2011 de l’existence du droit de
préemption consenti par lui à la société à responsabilité limitée IMMO1.)
sur la part indivise en pleine propriété d’une maison d’habitation avec place
et toutes ses appartenances et dépendances sise à L-(…), (…), avec le
numéro cadastral (…) contenant 2,70 ares et le numéro cadastral (…)
contenant 17,10 ares ».

B.) expose que de 2008 à 2011 il a été en proie à graves problèmes
d’alcoolisme et que, de ce fait, il ne se souvient plus et n’identifie pas la
première signature sur le document du 9 février 2011 et que le 11 juillet
2012, le tribunal civil a ordonné le partage et la licitation du bien immobilier,
opération qui a été suspendue à la demande de A.).

A titre principal, B.) conclut à voir déclarer nul et non avenu le compromis
de vente Kaufvertrag signé avec A.), de même que sa transcription
inopposable, l’intimé n’ayant pas été en état de donner son consentement.
Pour autant que de besoin, il demande d’instaurer une expertise médicale
afin de déterminer les signes qu’il présentait en février 2011 quant à son
alcoolisme et de déterminer s’il a pu donner son consentement à la vente
d’un terrain moyennant les conditions fixées dans le Kaufvertrag en date du
9 février 2011.

B.) désavoue les signatures qui figurent sur le Kaufvertrag, ceci
conformément aux articles 1323 et 1324 du code civil et il dit ne plus se
souvenir de la date exacte à laquelle il a rencontré A.).

B.) invoque également la mauvaise foi de A.) résultant de la connaissance
de l’existence de la levée de l’option par la société IMMO1.).

Plus subsidiairement, si la Cour devait faire droit à la demande de A.), B.)
demande de condamner A.) à lui payer le prix de 250.000 euros, augmenté
des intérêts légaux depuis le 9 février 2011.

B.) conclut au rejet des demandes de A.) en payement des sommes de
335.000 euros et de 3.500 euros.

B.) demande à voir déclarer non fondées tant la demande de la société
SOC1.) que celle de la société IMMO1.) dirigées à son encontre.

Quant aux faits, A.) précise que le 15 février 2011, il a déclaré à B.) qu’il
renonçait à la clause suspensive d’obtention d’un crédit, de sorte que la
vente était devenue ferme et définitive à cette date.

A.) soutient que la partie intimée, la société SOC1.), ne peut se prévaloir
d’un droit de préemption qui a été conclu en faveur d’une autre société,

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qu’au surplus, ce droit de préemption n’était plus valable puisqu’il portait
sur des droits que B.) ne possédait plus.

A titre de preuve de l’enregistrement, A.) produit une lettre du receveur de
l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines du 15 avril 2014
confirmant que le compromis a été présenté et enregistré en bonne et due
forme en date du 15/02/2011.

A.) demande de déclarer irrecevable pour constituer une intervention active
en instance d’appel la requête de la société à responsabilité limitée
IMMO1.)

La société SOC1.) soulève que A.) est irrecevable à soulever une
quelconque nullité du contrat d’option du 1er octobre 2010, que l’assignation
du 14 juillet 2011 ne visait que la vente du 21 février 2011, la Cour ne
pouvant être saisie de la validité du contrat d’option de vente du 1er octobre
2010.

La société à SOC1.) relève que A.) reste en défaut de produire un original
ou une copie enregistrée du Kaufvertrag, de sorte qu’elle est dans
l’impossibilité de vérifier si le document invoqué par A.) se trouve être celui
auquel fait référence l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines.

Appréciation de la Cour

Faits

Le 1er octobre 2010, B.) a signé un contrat d’option de vente irrévocable
jusqu’au 1er février 2011 avec clause de substitution au profit de la société
à responsabilité limitée IMMO1.). Le 12 janvier 2011, la société à
responsabilité limitée IMMO1.) a levé l’option.

Le 23 janvier 2011, D.), co-indivisaire, a renoncé à son droit de préemption
légal.

Le 9 février 2011, A.) et B.) ont signé un Kaufvertrag avec la condition
suspensive d’un prêt à accorder à l’acheteur.

Par lettre datée au 9 février 2011 et postée le 10 février 2011, la société à
responsabilité limitée IMMO1.) a informé A.) de l’existence du susdit
contrat en sa faveur.

Le 11 février 2011, la société à responsabilité limitée IMMO1.) a fait
enregistrer le contrat du 1er octobre 2010.

Le 15 février 2011, A.) a fait enregistrer le Kaufvertrag et a informé B.) de
sa renonciation à la clause suspensive.

Le 21 février 2011, B.) a vendu par acte notarié à la société SOC1.) sa
moitié indivise de l’immeuble en cause.

A titre liminaire

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L’acte notarié de vente des immeubles litigieux note deux numéros
cadastraux, dont le numéro (…), terrain, d’une surface de 17,10 ares et le
numéro cadastral (…), terrain, de 2,70 ares.

Si les trois conventions en cause se réfèrent au même numéro (…), l’option
de vente se réfère encore au numéro (…) et le Kaufvertrag au numéro (…).

Partant du fait des indications cadastrales inexactes ou erronées dans
l’option de vente et le Kaufvertrag, les développements en cause ne se
rapportent qu’à une seule parcelle, en l’occurrence celle portant le numéro
cadastral (…).

Recevabilité de l’intervention volontaire de la société à responsabilité
limitée IMMO1.)

Au vœu de l’article 594 du nouveau code de procédure civile, aucune
intervention ne sera reçue en instance d’appel, si ce n’est de la part de
ceux qui auraient droit de former tierce opposition.

L’article 612 du même code prévoit qu’une partie peut former tierce-
opposition à un jugement qui préjudicie à ses droits. Le droit d’intervention
est dès lors ouvert aux tiers qui ont des intérêts à sauvegarder dans
l’instance.

Le jugement entrepris ne préjudiciant en rien les éventuels droits de la
société à responsabilité limitée IMMO1.), il y a lieu de déclarer son
intervention en instance d’appel irrecevable.

Demande de A.) dirigée contre la société SOC1.) en confirmation de la
validité et de la date certaine du Kaufvertag du 9 février 2011

Le contrat dit Kaufvertag du 9 février 2011 conclu sous seing privé entre
A.) et B.) a été régulièrement enregistré le 15 février 2011, de sorte qu’il
jouit de la date certaine à partir de ce jour à l’égard de tiers. Conformément
aux développements des juges de première instance que la Cour fait siens,
ce contrat est valable entre parties.

Demandes de A.) à voir dire qu’il est propriétaire de l’immeuble sis à (…) et
à se voir déclarer inopposable la vente suivant acte notarié du 21 février
2011 publiée au bureau des hypothèques le 24 mars 2011

Aux termes de l’article 1er, alinéa 1, de la loi du 25 septembre 1905 sur la
transcription des droits réels immobiliers, tous actes entre vifs, à titre gratuit
ou onéreux, translatifs de droits réels immobiliers autres que les privilèges
et les hypothèques, seront transcrits au bureau de la conservation des
hypothèques, dans le ressort duquel les biens sont situés.

L’article 11 de ladite loi dispose que jusqu’à la transcription, les droits
résultant des actes et jugements énoncés à l’article 1er, ne peuvent être
opposés aux tiers qui du même auteur ont acquis des droits sur l’immeuble
et qui se sont conformés aux lois.

Il résulte de la combinaison de ces deux dispositions que lorsque deux
acquéreurs successifs d’un même immeuble tiennent leur droit d’un même

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auteur, le conflit doit se régler en vertu des principes de la publicité foncière
par la priorité de publication de l’acte d’acquisition.

La vente de B.) à la société SOC1.) étant le premier acte à avoir été
dûment transcrit et publié, il est de ce fait opposable aux tiers.

Si pendant une certaine période il a été décidé que l’acquisition d’un
immeuble en connaissance de sa précédente cession à un tiers est
constitutive d’une faute qui ne permet pas au second acquéreur d’invoquer
à son profit les règles de la publicité foncière, il y a lieu de constater un
revirement radical de jurisprudence (Cour de cass. fr. 10 février 2001, 15
décembre 2010 et 12 janvier 2011) décidant qu’un compromis de vente
non publié est inopposable aux tiers, même s’ils en avaient parfaitement
connaissance.

La doctrine analyse cette jurisprudence en un retour à une conception plus
objective déniant toute incidence à la connaissance de fait de l’acte non
publié et à la mauvaise foi de celui qui contracte en violation des droits
contractuels d’autrui.

A.) ne justifiant pas d’une transcription de l’acte de vente par lui invoqué,
ses demandes tendant à se voir déclarer propriétaire de l’immeuble en
cause et à se voir déclarer inopposable la vente par acte notarié sont à
rejeter.

La demande de déférer le serment décisoire à B.) et à C.) dans le cadre
de cette demande est à rejeter comme étant superfétatoire.

Demande de transcription du présent arrêt présentée par A.)

A.) ayant fait transcrire sa demande en justice, il y a lieu de faire droit à ce
chef de sa demande conformément à l’article 17 alinéa 2 de la loi de 1905.

Demande en condamnation de la société SOC1.) à payer à A.) la somme
de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts

Cette demande est nécessairement basée sur la responsabilité délictuelle
de la société SOC1.). A.) fait valoir que la société SOC1.) est en faute pour
avoir conclu l’acte de vente malgré la connaissance du Kaufvertrag.

A.) reste en défaut d’apporter la preuve de la connaissance du Kaufvertrag
du 9 février 2011 dans le chef de la société SOC1.). Il se réfère à de pures
présomptions.

L’appelant entend déférer le serment litisdécisoire à B.) et à C.).
L’appelant omet de préciser le libellé du serment, notamment sur quels
faits ce serment devrait porter, et dans quelle qualité C.) devra prêter ledit
serment.

Le serment décisoire est destiné à corroborer en forme solennelle ce qui a
été affirmé par celui auquel il est déféré. En conséquence, le serment doit
être libellé de telle sorte que l'adversaire, à la conscience duquel il est fait
appel, puisse prêter le serment sur sa version.

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Le fait sur lequel porte le serment doit encore être décisif pour la solution
du litige; il faut que la décision du procès en dépende nécessairement et
définitivement. Tout serment portant sur des faits qui ne mettraient pas fin
au procès, ou laisseraient subsister une contestation ou permettraient une
interprétation n'est pas décisoire.

La demande en condamnation au montant de 20.000 euros est dirigée
contre la société SOC1.). de sorte que l’appelant ne saurait déférer le
serment dans le cadre de cette demande à B.), qui n’est pas défendeur à
cette demande.

La délation de serment à C.) est à rejeter faute de précision.

Dans les conditions données, la demande de A.) est à déclarer non fondée.

Demandes en condamnation dirigées par A.) contre B.) et contre la société
SOC1.).

Le tribunal d’arrondissement a retenu que A.) n’a pas établi qu’au moment
de signer l’acte notarié de vente le 21 février 2011, la société SOC1.) avait
connaissance de l’existence d’un compromis de vente signé
antérieurement entre A.) et B.), de sorte que B.) et la société SOC1.)
peuvent valablement se prévaloir de l’absence de date certaine du
compromis du 9 février 2011. Il a encore retenu que A.) ne saurait se
prévaloir de l’antériorité de ses droits sur ceux de la société SOC1.), que
A.) doit partant être débouté de l’ensemble des chefs de sa demande, alors
qu’ils présupposent tous que les droits de A.) soient antérieurs à ceux de la
défenderesse SOC1.).

Il découle de ce développement que le tribunal n’a pas omis de statuer sur
la demande en condamnation dirigée par A.) contre B.) et les
développements afférents de l’appelant sont à rejeter.

A.) réclame à B.) la restitution du montant de 5.000 euros pour autant que
son action en revendication immobilière ne soit pas fondée.

Le fait générateur de la créance de restitution est l'anéantissement du
contrat. A défaut de conclusion par l’appelant tendant à la résolution du
contrat de vente, il ne saurait réclamer la restitution de l’acompte versé, de
sorte que cette demande est à déclarer non fondée.

A.) conclut encore à la condamnation in solidum de B.) et de la société
SOC1.) au paiement de la somme de 335.000 euros pour autant que son
action en revendication ne soit pas fondée.

A.) ne précise pas la base de ses deux demandes. Il y a lieu de retenir que
A.) et B.) sont liés par un contrat, tandis qu’il n’existe pas de lien
contractuel entre la société SOC1.) et A.).

A.) invoque la mauvaise foi des parties intimées.

Il résulte de la chronologie des faits que A.) peut seulement se prévaloir de
l’existence du Kaufvertrag au jour, où cet acte a acquis date certaine, soit
le jour de son enregistrement, le 15 février 2011. A cette date la partie
appelante avait été informée de l’existence d’un contrat antérieur

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transférant les droits de B.). La levée d’option avait changé le droit
personnel de la société à responsabilité limitée IMMO1.) en droit réel.

Le fait que ce premier contrat portait sur les deux parts de l’indivision
n’affecte pas la régularité de la cession de la part appartenant à B.). En cas
de vente d'un immeuble indivis faite par un seul des copropriétaires, la
nullité édictée par l'article 1599 du code civil infecte le contrat relativement
aux parties n'appartenant pas au vendeur, cette nullité ne s'étend pas de
plein droit à la transmission de la part indivise appartenant à ce dernier. De
même la promesse de vente d'un immeuble indivis faite par un seul des
indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient.

L’argument de la partie appelante relatif à la nullité de ce contrat est donc à
rejeter.

L’acquisition d’un immeuble en connaissance de sa précédente cession à
un tiers est constitutive de faute qui interdit au second acquéreur, en
l’occurrence l’appelant, d’invoquer l’opposabilité des droits lui cédés et le
préjudice éventuel lui causé par la non transcription du contrat par lui
conclu.

Il découle de ce développement que la fraude de A.) a pour conséquence
le rejet de sa demande en dommages-intérêts dirigée contre les parties
intimées.

Demande de la société SOC1.) en condamnation de A.) à des dommages-
intérêts

La société SOC1.) conclut au dispositif de ses conclusions à lui donner
acte de sa demande en dommages intérêts pour abus dans l’exercice
d’ester en justice de la part de l’appelant et elle demande à voir condamner
A.) au montant de 10.000 euros sur base de l’article 6-1, sinon des articles
1382 et 1383 du code civil.

Le jugement de première instance a débouté la société SOC1.) de sa
demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

A défaut d’appel contre cette disposition du jugement de première instance,
il y a lieu d’analyser la demande de la société SOC1.) comme demande
nouvelle en instance d’appel. Cette demande est recevable étant
indépendante du fond de l'appel.

Pour qu'il y ait abus de droit, il faut que le comportement de l'appelant
constitue une faute. On relève deux sortes de comportement condamnable,
à savoir, l'utilisation de l'effet suspensif de l'appel à des fins purement
dilatoires et l'acharnement judiciaire.

En l'espèce, l'appel n'a pas été fait à des fins dilatoires et il ne constitue
pas un acharnement judiciaire à vouloir que ses droits soient reconnus
légitimes.

En l'espèce, les reproches dirigés contre l'appelant, notamment le fait qu’il
a fait opposition à la licitation de l’immeuble, ne sont pas l’objet du présent
procès de sorte que ce fait ne constitue pas l'abus de droit susceptible
d'engager la responsabilité de l'appelant dans la présente procédure.

                                    10
La société SOC1.) est partant à débouter de cette demande.

Indemnités de procédure

Les différentes parties concluent à l'allocation d'une indemnité de
procédure.

La partie appelante, A.), qui succombe dans le litige, ne peut prétendre à
une indemnité de procédure et sa demande est à rejeter.

La demande en paiement d’une indemnité de procédure formée par les
parties intimées, B.) et la société SOC1.), en application de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile est à rejeter, au motif qu’elles n’ont pas
établi en quoi il serait en l’espèce inéquitable de laisser les frais non
compris dans les dépens à leur charge.

                            Par ces motifs:

la Cour d'appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, sur rapport du magistrat de la mise en état,

déclare l’intervention volontaire irrecevable,

reçoit l’appel principal en la forme ;

le déclare non fondé ;

confirme le jugement entrepris ;

déboute la société SOC1.) de sa demande en dommages-intérêts pour
procédure abusive et vexatoire,

rejette les demandes A.), de B.) et de la société SOC1.) en octroi d’une
indemnité de procédure dans le cadre de la présente instance ;

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel avec distraction au
profit de Maître Di Stefano qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance,

ordonne la transcription du présent arrêt au au bureau de la conservation
des hypothèques conformément aux dispositions de la loi du 25 septembre
1905 sur la transcription des droits réels immobiliers.

                                     11
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
  Arrêt N° 158/16 IV-COM

                      Arrêt commercial - faillite

  Audience publique du dix-neuf octobre deux mille seize

  Numéro 43141 du rôle.

  Composition :

  Roger LINDEN, président de chambre;
  Elisabeth WEYRICH, conseillère;
  Rita BIEL, conseillère;
  Eric VILVENS, greffier assumé.

                               Entre

  la société anonyme SOC1.), établie et ayant son siège social
à L-(…), (…), représentée par son conseil d’administration
actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et
des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

  appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Frank
Schaal de Luxembourg du 26 novembre 2015,

   comparant par Maître Lionel Spet, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

                                    et

    1) Maître Evelyne KORN, avocat à la Cour, demeurant à L-
2240 Luxembourg, 8, rue Notre-Dame, prise en sa qualité de
curateur de la faillite de la société anonyme SOC1.), déclarée en
état de faillite par jugement n°1306/15 du 26 octobre 2015 du
tribunal d’arrondissement de Luxembourg, nommée à ces
fonctions en remplacement de Maître Max Mailliet par jugement
du 4 janvier 2016,

  intimée aux fins du prédit exploit Schaal,

  comparant par elle-même,

                                1
  2) la société anonyme SOC2.), établie et ayant son siège
social à CH-(…), (…), représentée par son conseil d’administration
actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce du
canton de Genève sous le numéro CHE-(…),

  intimée aux fins du prédit exploit Schaal,

  comparant par Maître François Kremer, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg.

                           LA COUR D’APPEL

  Par jugement du 26 octobre 2015, le tribunal d’arrondissement
de Luxembourg a déclaré en état de faillite la société anonyme
SOC1.) sur base d’une assignation en faillite lancée par la société
anonyme de droit suisse SOC2.).

   Par acte d’huissier de justice du 26 novembre 2015, la société
SOC1.) a régulièrement relevé appel du jugement qui lui a été
signifié le 16 novembre 2015.

    Elle conclut, par réformation du jugement, au rabattement de la
faillite.

  La société SOC2.), le curateur et le représentant du ministère
public concluent à la confirmation du jugement.

  Les faits se trouvant à la base de la mise en faillite de la société
SOC1.) sont les suivants :

   La société SOC2.) a accordé à la société SOC1.) une ligne de
crédit suivant un « Senior Loan Agreement » signé le 29 avril
2013 portant sur cent millions d’USD. La société SOC1.) a reçu
dans un premier temps le montant cumulé de 36.963.169,71 USD
suivant virements des 1er et 17 mai 2013.

  La société SOC1.) est restée en défaut de payer les intérêts
contractuellement échus aux dates convenues, à savoir les 15
octobre 2013, 15 avril et 15 octobre 2014 ainsi que le 15 avril
2015.

   Suivant courrier du 14 août 2015, la société SOC2.) a informé
la société SOC1.) qu’elle mettait fin à la convention entre parties

                                 2
et l’a sommée de lui payer le montant principal de 36.963.169,71
USD, le montant de 8.021.226,01 USD à titre d’intérêts et celui de
4.498.439,57 USD à titre de clause pénale, le tout en vertu des
stipulations contractuelles du « Senior Loan Agreement ».

   Le tribunal a retenu dans son jugement du 26 octobre 2015 que
la créance de la société SOC2.) était certaine, liquide et exigible
pour ne pas être contestée par la défenderesse qui admettait ne
pas être en mesure de faire face aux remboursements. Il en a
conclu que les conditions de la faillite étaient réunies, la société ne
se voyant plus accorder de crédit de la part de ses créanciers.

   La société SOC1.) fait actuellement valoir avoir utilisé les fonds
prêtés par l’intimée aux fins de procéder à l’acquisition d’une
société de téléphonie en Centrafrique, que l’acquisition ne s’est
pas faite et que l’acompte versé n’a pas été remboursé. Elle
réitère qu’elle est incapable de procéder au remboursement de la
ligne de crédit. Elle soutient que la société SOC2.) n’a aucune
qualité pour réclamer le remboursement du prêt et que la créance
ne serait ni certaine ni exigible, en faisant valoir que les fonds mis
à sa disposition l’auraient été dans le cadre d’une affaire de
blanchiment de fonds détournés par l’ancien maire de la ville
d’LIEU1.) au (...). Elle se réfère à cet égard à un courrier du 21
octobre 2015 d’un avocat de la place, versé en cours de délibéré
au tribunal qui défend les intérêts de la ville d’LIEU1.) et de la
banque BQUE1.).

   Elle invoque ensuite un « freezing order » émis le 17 juillet
2015 par une juridiction anglaise contre un certain X.), ci-avant
maire de ladite ville d’LIEU1.) et avance que cette décision
l’empêcherait de rembourser les fonds réclamés par la société
SOC2.).

  Par ailleurs, la société SOC1.) affirme que son crédit ne serait
pas ébranlé, du fait qu’elle bénéficierait du soutien des autres
sociétés du groupe SOC1.)/SOC1’.) qui détiendraient des avoirs
de grande valeur.

  Finalement, l’appelante avance qu’un arbitrage serait
actuellement pendant entre elle-même et la société à laquelle elle
aurait remis les fonds litigieux. Etant donné que cette procédure lui
permettrait de recouvrer 50 millions USD, elle disposerait sous
peu des liquidités suffisantes pour rembourser ses dettes.

                                  3
   Le curateur expose que huit déclarations de créance ont été
déposées pour un montant de plus de 56.000.000 €, dont la
créance de SOC2.) de 47.423.693,21 €. Ces déclarations n’ont
pas encore été vérifiées. Il fait encore valoir que pour initier une
procédure d’arbitrage concernant la vente de la société de
téléphonie, la société SOC1.) devrait débourser des avances sur
honoraires dont elle ne dispose pas. Il conteste que la société qui
est une filiale de la société SOC1’.) soit à même de disposer de
fonds à mettre à sa disposition par le groupe SOC1.)/SOC1’.).

   La société SOC2.) fait valoir que de simples indices de
blanchiment ne sauraient suffire pour ôter le caractère certain,
liquide et exigible à la créance ayant servi de justification à
l’assignation en faillite. Elle soutient encore que l’ordonnance de
saisie édictée par une juridiction anglaise n’aurait pas d’effet au
Grand-Duché de Luxembourg, de sorte que le caractère exigible
de la créance ne s’en trouverait pas affecté.

  Discussion

   L’appelante reconnaît avoir reçu les montants réclamés de la
part de la société SOC2.) à titre de prêt. Elle admet également
être restée en défaut de rembourser les sommes échues en
principal, intérêts et indemnités contractuels. Elle se trouve en
cessation des paiements. La Cour renvoie par ailleurs aux autres
déclarations de créance, certes non encore vérifiées et partant
non encore admises au passif de la faillite, qui se chiffrent à
quelque dix millions d’USD.

   La qualité pour agir de la société SOC2.) découle du contrat de
prêt et l’origine prétendument frauduleuse des fonds remis dans le
cadre du prêt n’affecte pas la qualité du prêteur à en réclamer la
restitution, ni à assigner en faillite en cas de défaut de paiement.

   Il n’est pas exigé que le créancier qui assigne en faillite dispose
d’un titre exécutoire. Il suffit que la créance soit exigible, c’est-à-
dire qu’elle peut être réclamée immédiatement, étant due sans
terme, ni condition, et sans qu’elle soit nécessairement constatée
par une décision revêtue de la force exécutoire, susceptible
d’exécution forcée. Il y a lieu de relever dans ce contexte qu’il
n’est     pas    contesté     que     la   société   prêteuse      était
conventionnellement en droit, en cas de non-paiement des
échéances convenues entre parties, de dénoncer le contrat,
dénonciation qui rend le solde immédiatement exigible.

                                  4
   L’appelante s’empare pour les faire siens les développements
du Parquet Général qui, au vu des moyens exposés dans l’acte
d’appel a analysé la validité du contrat de prêt sous l’angle de la
licéité de sa cause et dit non applicable la maxime fraus omnia
corrumpit qui ne s’appliquerait qu’en cas d’immoralité, mais non
pas en cas d’illicéité de la cause.

   Le Parquet Général a conclu quant à la licéité de la cause, en
prenant comme base de son raisonnement que les fonds prêtés
auraient une origine délictueuse et que le prêt s’inscrirait dans le
cadre d’une opération de blanchiment et a retenu qu’ « Il n’existe à
l’heure actuelle pas la moindre preuve que les fonds qui ont été
prêtés par SOC2.) à SOC1.) proviennent effectivement d’un
détournement frauduleux opéré par le dénommé X.) au détriment
de la ville d’LIEU1.). Des soupçons de blanchiment et des plaintes
pénales déposées à l’étranger ne suffisent pas pour retenir que
les fonds sont d’origine illégale, d’autant plus qu’aucune de ces
plaintes ne vise la société SOC2.) de manière directe.

   Par ailleurs, l’appelante avance l’argument du caractère illicite
des fonds sans préciser le raisonnement juridique en vertu duquel
elle serait libérée de son obligation de remboursement à l’égard
de l’intimée.

  A cet égard, l’on pourrait supposer que SOC1.) invoque ainsi le
moyen selon lequel la cause du contrat de prêt est illicite, en ce
qu’elle consisterait en une opération de blanchiment d’argent
détourné. Il s’agirait donc d’une cause subjective illicite dans le
chef de SOC2.), ignorée par SOC1.) au moment de la conclusion
du contrat ».

  Dans ses dernières conclusions, l’appelante demande à la Cour
de « constater que le prêt consenti par SOC2.) semble être
entaché d’une infraction de blanchiment d’escroquerie et qu’elle a
pu valablement opposer à SOC2.) une cause d’illicéité de la
convention conclue entre parties, entraînant la nullité du prêt
consenti ».

   La Cour fait siens les développements du ministère public en ce
qui concerne le manque d’indices suffisants permettant d’ores et
déjà de conclure à une origine illicite des fonds et à une opération
de blanchiment de sorte que la demande en nullité de la
convention est à rejeter. L’appelante en est d’ailleurs consciente,
elle qui fait état d’une simple apparence (semble) alors pourtant

                                5
qu’il lui échoit de l’établir avec certitude pour prospérer dans sa
demande.

   La Cour se dispense dans ces conditions de déterminer le
champ d’application de l’adage nemo auditur propriam
turpitudinem allegans qui selon le ministère public ne s’applique
pas si le contrat a une cause illicite, mais uniquement une cause
immorale, tandis que l’appelante soutient que la dispense en
restitution des fonds consécutive à l’annulation du contrat vaudrait
en tout état de cause, qu’elle soit illicite ou immorale.

   Pour contester le caractère exigible de la créance, l’appelante
fait état d’une procédure d’arbitrage et d’un freezing order.

   La société SOC1.) fait ainsi valoir qu’une procédure d’arbitrage
« est actuellement pendante et permettrait à SOC1.) de recouvrer
à l’encontre du vendeur de la société de téléphonie de
Centrafrique les 50 millions réclamés par la société SOC2.) à titre
de remboursement du prêt qui a été octroyé ».

   Indépendamment de l’existence d’une telle procédure qui ne
délierait pas l’appelante de son obligation de remboursement,
cette affirmation est inexacte, étant donné qu’il ressort des pièces
versées qu’une telle procédure a été envisagée, mais qu’elle reste
conditionnée par le versement préalable d’un acompte sur
honoraires très substantiel à verser par la société appelante qui
non seulement ne soutient même pas avoir donné suite à ladite
demande d’acompte, mais qui, au vu du dossier, n’est
financièrement pas à même de le régler.

    Le moyen de la société SOC1.) tenant à l’existence d’un
« freezing order » émis le 17 juillet 2015 par une juridiction
anglaise contre entre autres le dénommé X.), ci-avant maire de
ladite ville d’LIEU1.), qui lui interdirait de procéder au
remboursement du prêt est à rejeter, étant donné que la société
appelante est en aveu de ne pas disposer des fonds nécessaires
pour faire face à ses engagements. La société reste par ailleurs
en défaut d’établir, tel que le fait valoir à juste titre la société
intimée, que cette ordonnance a une incidence sur la demande en
faillite, dès lors que la portée, la reconnaissance et la possibilité
d’exécution de ladite ordonnance au              Grand-Duché de
Luxembourg laissent d’être établies.

  L’appelante fait enfin valoir que faisant partie du groupe
SOC1.)/SOC1’.), elle serait financièrement à même de faire face à

                                 6
ses engagements contractuels. Abstraction faite de ce qu’elle
énumère les activités de différentes autres entités appartenant
audit groupe, elle n’établit pas que lesdites sociétés soient
financièrement à même et prêtes à lui faire crédit ce qui, au vu des
éléments du dossier, n’est manifestement pas le cas.

   Le jugement de première instance est partant à confirmer en ce
que le tribunal a prononcé la faillite, après avoir constaté que la
société était en état de cessation des paiements et que son crédit
était ébranlé.

    La société SOC2.) réclame une indemnité de procédure qui ne
lui est pas à allouer, faute par elle de justifier de l’iniquité requise.

                           PAR CES MOTIFS

  la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement, sur rapport du magistrat
de la mise en état, le Ministère public entendu en ses conclusions,

  reçoit l’appel,

  le dit non fondé,

  confirme le jugement du 26 octobre 2015,

   rejette la demande de la société SOC2.) en allocation d’une
indemnité de procédure,

  laisse les frais de l’appel à charge de la société anonyme
SOC1.).

                                   7
"


text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
No 207/2016

Audience publique du mardi, dix-huit octobre deux mille seize

Numéro du rôle : 171.647

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Jackie MORES, juge délégué,
Chantal KRYSATIS, greffier assumé.

                                    ENTRE:

A.), demeurant à ADR1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER de
Luxembourg du 12 août 2015,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                        ET:

1) B.), et son épouse,

2) C.), demeurant ensemble à L-(…),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER,

appelants par appel incident,

comparant par Maître Sébastien CALMON, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.
____________________________________________________________________

                                      F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 171.647 du rôle fut appelée à l’audience de vacation
du vendredi, 4 septembre 2015, lors de laquelle elle fut renvoyée pour fixation devant
la troisième chambre à l’audience publique du mardi, 29 septembre 2015. A
l’audience publique du 29 septembre 2015, l’affaire fut successivement refixée au
15 décembre 2015, 8 mars 2016 et 5 juillet 2016 pour plaidoiries.

A l’audience publique du 5 juillet 2016, l’affaire fut utilement retenue et les débats
eurent lieu comme suit :

Maître Amélie D’INNOCENZO, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Tom
FELGEN, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture de
l’acte d’appel et fut entendue en ses moyens.

Maître Sébastien CALMON, avocat à la Cour, comparant pour les parties intimées,
répliqua.

En date du 11 juillet 2016, le tribunal prononça la rupture du délibéré et fixa l’affaire
au mardi, 20 septembre 2016 pour plaidoiries.

A cette date, Maître Amélie D’INNOCENZO et Maître Sébastien CALMON furent
entendus en leurs moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,
18 octobre 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 15 décembre 2014 au greffe de la justice de paix de et à
Luxembourg, B.) et C.) (ci-après : les consorts B.)) ont fait convoquer A.) à
comparaître devant le juge de paix de et à Luxembourg, aux fins de voir prononcer la
résolution judiciaire du contrat de bail existant entre parties à partir du 3 novembre
2014, date d’une sommation valant mise en demeure, sinon à partir de la demande en
justice. Ils ont demandé, en outre, à le voir condamner à leur restituer les loyers
indûment perçus à partir de cette date. Ils ont encore demandé à voir assortir le
jugement à intervenir de l’exécution provisoire à partir du 3 novembre 2014. Ils ont
finalement sollicité l’obtention d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience publique des plaidoiries du 8 juin 2015, A.) a formulé une demande
reconventionnelle en paiement du solde des décomptes sur charges des années 2011,
2012, 2013 et 2014, pour les montants de 518,08.- euros, de 1.252,01.- euros, de 760.-
, de 85.- euros et de 233,47.- euros. Il a encore réclamé une indemnité de procédure
de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

                                             2
Par jugement contradictoire du 30 juin 2015, le juge de première instance, après avoir
déclaré recevable et fondée la « demande en résiliation », a dit résilié avec effet
immédiat le contrat de bail. Il a dit recevable mais non fondée la demande en
restitution des loyers et il en a débouté les consorts B.). Le premier juge n’a pas fait
droit à la demande reconventionnelle en paiement du solde des charges et aux
demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile et à la demande tendant à voir assortir le
jugement de l’exécution provisoire. Il a finalement condamné A.) au paiement des
frais et dépens de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 12 août 2015, A.) a régulièrement interjeté appel
contre le prédit jugement, qui lui a été notifié le 7 juillet 2015.

Il demande à voir réformer le prédit jugement en ce que le juge de première instance a
déclaré fondée la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et qu’il a fait
droit à la résiliation du bail avec effet immédiat. Il demande à voir dire fondée sa
demande reconventionnelle en paiement de solde de charges et, par conséquent, à voir
condamner les consorts B.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part
à lui payer le montant de 3.169,77 euros à titre de solde des charges, avec les intérêts
au taux légal à compter de la demande en justice. Il demande, en outre, à voir
condamner les consorts B.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part
à lui payer une indemnité de procédure de 2.000.- euros par instance sur base de
l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Finalement, il demande à les voir
condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part au paiement des
frais et dépens des deux instances.

Par note de plaidoiries versée à l’audience du 5 juin 2016, les consorts B.) concluent
au rejet de l’appel principal.

Ils forment appel incident en ce qu’ils demandent à voir constater qu’au jour du dépôt
de la requête, c’est à bon droit que le départ des lieux loués se justifiait, A.) n’ayant
pas respecté ses obligations, ni exécuté de bonne foi la relation de bail.

Ils demandent à voir constater que A.) n’a pas cherché, dès le mois de décembre 2014,
à récupérer les clés du logement, ni à procéder à des visites en vue d’une rapide
relocation, ou à minimiser les conséquences financières dommageables dans leur chef.

Ils demandent à voir constater leur départ du logement en date du 28 février 2015 et le
changement de résidence dès le 3 mars 2015.

Les consorts B.) demandent à voir dire qu’en refusant d’appliquer la résolution
judiciaire telle que prévue aux articles 1741 et 1184 du code civil, le juge de première
instance a violé la loi. Ils demandent, partant, à voir résoudre le contrat de bail avec
effet rétroactif au 3 novembre 2014, jour de dernière sommation, sinon à compter du
17 décembre 2014, jour de dépôt de la requête introductive d’instance qui vaut mise en
demeure, sinon à compter du 28 février 2015, jour de leur départ.

                                            3
Ils demandent à voir déclarer recevable et fondée la demande en restitution des loyers
et avances sur charges indument reçus au cours de la période allant du mois de
novembre 2014 au mois de juillet 2015, sinon de ceux reçus au cours de la période
allant du mois de décembre 2014 au mois de juillet 2015, sinon de ceux reçus au cours
de la période allant du mois de mars 2015 au mois de juillet 2015 et, partant, à voir
condamner A.) à leur restituer les loyers et avances sur charges indument reçus au
cours de la période allant des mois de novembre 2014 au mois de juillet 2015 inclus,
soit le montant total de 11.610,- euros, sinon ceux reçus entre le mois de décembre
2014 au mois de juillet 2015, soit le montant total de 10.320,- euros, sinon ceux
reçus au cours de la période allant du mois de mars 2015 au mois de juillet 2015, soit
le montant total de 6.450,- euros, ou tout autre montant même supérieur à déterminer
par le tribunal ou à dire d’experts.

Ils demandent, en outre, à voir constater que le solde des charges réclamées à titre de
l’année 2011 n’était pas justifié et n’aurait pas dû être réglé et, partant, à voir
condamner A.) à leur restituer le montant de 518,05 euros indument réglé au titre du
solde des charges 2011.

Les consorts B.) demandent encore acte de leur demande en restitution sinon en
délivrance de la garantie locative et à voir dire que les clés ont été restituées et que
l’état des lieux dressé le 5 août 2015 ne fait mention d’aucun dégât locatif et partant à
voir dire que la retenue de la garantie locative ne se justifie plus. Ils sollicitent partant
la condamnation de A.) à leur restituer, sinon délivrer intégralement la garantie
locative, ce sous peine d’une astreinte de 250.- euros par jour de retard, sans
plafonnement, en cas de défaut d’exécution de la partie appelante dans un délai de
15 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

Ils demandent, en outre, acte de leur demande en dommages et intérêts et à voir
constater dans le chef de A.) une faute grave pour violation des dispositions légales et
du contrat de bail, ainsi que le défaut d’exécution de bonne foi du bail contraire au
vœu de l’article 1134 du code civil et par conséquent à voir constater qu’ils ont subi un
préjudice financier résultant des itératifs défauts et manquements précités de A.) qu’ils
chiffrent au montant de 10.000.- euros et dont ils réclament sa condamnation sur base
de l’article 1382 du code civil pour violation des dispositions précitées.

Ils demandent encore à voir dire que l’ensemble des prédits montants, à défaut d’être
réglés endéans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, sont
augmentés des intérêts légaux tels que de droit à partir du 8 décembre 2013, date de
mise en demeure formelle, sinon à compter de la requête introductive d’instance, sinon
à partir du jugement à intervenir, et avec majoration du taux d’intérêt de 3 points à
l’expiration d’un délai de 3 mois à partir de la signification, ce jusqu’à solde.

Ils demandent finalement sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour la première instance, et de

                                             4
3.500.- euros pour l’instance d’appel, ainsi que la condamnation de A.) au paiement
des frais et dépens des deux instances.

Par note de plaidoiries additionnelle, A.) demande à voir qualifier de demandes
nouvelles les demandes reconventionnelles relatives à la restitution de la garantie
locative et aux dommages et intérêts pour faute grave et défaut d’exécution de bonne
foi du contrat de bail et à les voir déclarer irrecevables sur base de l’article 592 du
nouveau code de procédure civile, sinon non fondées.

Il conclut au rejet de l’appel incident et à se voir décharger de toute condamnation
encourue.

Pour le surplus, il demande à voir rejeter la demande tendant à voir déclarer, qu’au
jour du dépôt de la requête, le départ des lieux loués se justifiait au regard d’un
prétendu non-respect des obligations découlant du contrat de bail et d’un prétendu
défaut d’exécution de celui-ci pour être non fondée.

Il sollicite le rejet de la demande tendant à voir constater qu’il n’a pas cherché, dès le
mois de décembre 2014, à récupérer les clés du logement, ni à procéder à des visites en
vue d’une rapide location, ou à minimiser les conséquences financières dommageables
dans le chef des parties adverses.

A.) demande encore le rejet de la demande tendant à voir constater que le départ du
logement a été opéré en date du 28 février 2015 et que le changement de résidence des
parties adverses a été fait dès la date du 3 mars 2015.

Il demande à voir rejeter la demande tendant à voir retenir qu’en refusant d’appliquer
la résolution judiciaire telle que prévue aux articles 1742 et 1184 du code civil, le juge
de première instance a violé la loi.

A.) demande partant le rejet de la demande tendant à la résolution du contrat de bail
avec effet rétroactif à la date du 3 novembre 2014, jour de la dernière sommation,
sinon à compter du 17 décembre 2014, jour du dépôt de la requête introductive
d’instance, sinon à compter du 28 février 2015, jour du départ des preneurs.

Il demande, partant, à voir déclarer non fondée la demande des preneurs en restitution
des loyers et des avances sur charges au cours de la période allant du mois de
novembre 2014 au mois de juillet 2015 d’un montant de 11.610.- euros, sinon de ceux
du mois de décembre 2014 au mois de juillet 2015 d’un montant de 10.320.- euros,
sinon du mois de mars 2015 au mois de juillet 2015 d’un montant total de 6.450.-
euros, ou tout autre montant même supérieur à déterminer par le tribunal ou à dire
d’experts.

Il demande à voir rejeter la demande des preneurs tendant à voir constater que le solde
de charges réclamées au titre de l’année 2011 n’était pas justifié et n’aurait pas dû être

                                            5
réglé et partant le rejet de la demande tendant à le voir condamner à la restitution du
montant de 518,05.- euros au titre du solde de charges de l’année 2011.

Il demande, en outre, à voir rejeter la demande tendant à la majoration de trois points
du taux d’intérêt légal à l’expiration d’un délai de 3 mois à partir de la signification du
jugement à intervenir.

A.) demande, en outre, le rejet de la demande des preneurs tendant à le voir condamner
à leur payer une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour la première instance et
de 3.500.- euros pour la deuxième instance sur base de l’article 240 du nouveau code
de procédure civile.

Il demande encore le rejet de leur demande tendant à le voir condamner au paiement
des frais et dépens de l’instance sur base de l’article 238 du nouveau code de
procédure civile.

A.) demande finalement la condamnation des preneurs à lui payer le montant de
191,60 euros à titre de l’indemnité d’occupation de l’appartement pour la période du
1er au 5 août 2015 et le montant de 111,93 euros à titre des arriérés de charges de
copropriété de l’année 2015.

-      Moyens et prétentions des parties :

Quant à la résolution judicaire A.) insiste qu’elle n’est prononcée qu’en considération
de la gravité du manquement du bailleur. Tel ne serait pas le cas pour la non-
communication d’un décompte de charges respectivement pour la non-communication
d’un procès-verbal d’assemblée générale. En tout état de cause les effets juridiques
d’une résolution ne sauraient être rétroactifs, de sorte que la demande adverse en
restitution des loyers antérieurs à la résolution devra être rejetée. Pour la demande en
restitution du montant du loyer pour le mois de juillet 2015 jusqu’au 5 août 2015, date
du départ des locataires, ces derniers seraient redevables d’une indemnité d’occupation
d’un montant équivalent au montant du loyer.

A.) affirme encore avoir communiqué les décomptes, établis par le syndic SYN.) pour
les années 2012 à 2014 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales
approuvant les comptes. Les montants correspondant au solde des charges à payer
seraient justifiés et échus de sorte que sa demande reconventionnelle en paiement du
solde des charges des années 2011 à 2014 d’un montant de 3.169,77 euros serait
fondée. Par une note additionnelle versée en instance d’appel, A.) réclame encore le
montant de 111,93 euros à titre de décompte des charges de l’année 2015, soit un
montant total de 3.281,70 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Quant à la demande relative à la restitution de la garantie locative d’un montant de
2.300.- euros, il conclut au rejet de cette demande au motif que la garantie a
entretemps été annulée par la banque et qu’en tout état de cause les locataires n’ont pas
rempli leurs obligations résultant du contrat de bail, à savoir le règlement des arriérés

                                             6
de charges. A titre subsidiaire il demande qu’une compensation soit opérée entre les
deux montants.

Les intimés estiment que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les
manquements du bailleur sont de nature à justifier la rupture du bail mais que c’est à
tort que le premier juge a décidé de prononcer la résiliation et non la résolution
judicaire du contrat, telle que demandée dans la requête introductive d’instance, alors
que la résolution aurait justement eu pour effet de mettre un terme au contrat avec
effet à la date de la dernière sommation du 3 novembre 2014, sinon à partir de la
requête introductive d’instance du 17 décembre 2014, avec octroi de dommages et
intérêts, comprenant la restitution rétroactive de loyers et charges indument versés.

Ils insistent pour dire qu’ils n’ont plus occupé les lieux depuis le mois de mars 2015 de
sorte que le premier juge aurait dû faire droit à la demande en résolution judicaire avec
effet au plus tard le 28 février 2015 de sorte qu’aucun avantage ne saurait être restitué
à l’appelant pendant cette période alors qu’aucun avantage n’a été tiré des lieux loués
au cours de cette période.

Ils contestent le solde des charges réclamé en son principe et en son quantum pour être
exorbitant et imprévisible. Ils demandent la confirmation du jugement entrepris en ce
qu’il a dit que le caractère justifié et échu des positions des décomptes charges pré-
mentionnés n’est pas établi.

Ils insistent pour voir dire que les décomptes versés ne sont pas complets, faute de
copies intégrales avec leurs annexes et faute d’explications suffisantes, de sorte qu’ils
n’ont pas été en mesure de les vérifier. Par ailleurs certaines charges réclamées sont
imputables au bailleur en tant que propriétaire, telles que les assurances, agios et frais
bancaires. A.) resterait encore en défaut d’avoir justifié avoir déboursé les charges
réclamées. A titre subsidiaire ils demandent de voir réduire la demande en paiement à
de plus justes proportions.

Ils critiquent encore la régularité des procès-verbaux d’assemblée générale alors qu’ils
font apparaître des incohérences entre les millièmes représentés et les décisions
adoptées. Ils demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a été retenu
que les positions des décomptes litigieux ne sont en l’espèce pas présumées justifiées
et échues.

Les locataires expliquent qu’ils ont notifié leur départ par courrier du 20 février 2015.
A défaut d’accord de A.) quant à la cessation de leur relation contractuelle ils ont
continué à payer le loyer et les avances sur charges jusqu’au jugement entrepris. A
partir du mois de mars 2015, ils auraient loué un autre logement et ont dû assumer les
frais relatifs à deux logements. Ils insistent pour dire qu’ils n’ont pas occupé les lieux
de mars à juillet 2015 inclus de sorte que toute demande adverse quant à cette période
est non fondée. Ils sollicitent la restitution des loyers et avances sur charges indûment
perçus par l’appelant pendant les mois de novembre 2014 à juillet 2015 inclus, soit un

                                            7
montant de 11.610.- euros, ainsi que la restitution du montant de 518,05 euros
indument payé au titre de charges de l’année 2011.

Malgré un état des lieux garantissant l’absence de dégâts locatifs, A.) refuserait de
libérer la garantie locative consentie au début du bail. Les intimés s’opposent à toute
demande en compensation du montant de la garantie locative avec d’éventuels autres
montants pour défaut de cause sinon d’objet.

Ils demandent enfin des dommages et intérêts de 10.000.- euros sur base de l’article
1382 du code civil au vu des manquements et désordres relevés au cours de la relation
de bail et du fait qu’ils ont dû assumer les frais liés à deux logements en raison du
refus de A.) de les libérer des obligations découlant du contrat de bail.

-      Motifs de la décision :

Il est constant en cause que par contrat de bail du 21 juin 2011, avec effet au
1er septembre 2011, A.) a donné en location aux consorts B.) un appartement sis à
ADR1.).

Les locataires ont notifié leur départ au bailleur par courrier du 20 février 2015 pour le
1er mars 2015. Ils ont quitté les lieux le 28 février 2015 et ont loué un autre logement à
partir du 3 mars 2015. Les lieux ont été reloués à partir du mois de septembre 2015. A
défaut d’accord entre parties quant au départ des locataires, ces derniers ont continué à
payer le loyer et les avances sur charges jusqu’au jugement entrepris.

Un état de sortie a été dressé le 5 août 2015.

Il est constant en cause que A.) n’a pas procédé à la restitution de la garantie locative
consentie au début du contrat de bail alors que les locataires n’ont pas procédé au
règlement des arriérés de charges locatives, ce qui constitue une de leur obligation en
tant que locataire.

Il n’est pas contesté en cause que les locataires ont régulièrement contesté chacun des
décomptes leur communiqués.

Les locataires reprochent à A.) de n’avoir pas réagi à ces contestations, et notamment
de n’avoir pas produit un extrait du règlement de copropriété, de ne pas avoir établi
l’approbation des comptes en assemblée générale et de ne pas avoir justifié avoir
déboursé les charges locatives réclamées.

D’emblée, le tribunal constate que les intimés ont demandé la « résolution » du contrat
dans leur requête introductive d’instance et que le premier juge, après avoir précisé le
principe de la résolution prévue à l’article 1741 du code civil, a retenu « … ces
carences sont de nature à justifier la résiliation du bail au sens de l’article 1741 du
code civil. La demande en résiliation est partant à déclarer fondée, de sorte que le
contrat de bail est à déclarer résilier avec effet immédiat ».

                                             8
Quant à la demande en résolution pour désordres non résolus liés aux moisissures et
dégâts des eaux déclarés, invoqués par les intimés à la base de leur appel incident, A.)
s’oppose à voir toiser cette demande, qui serait irrecevable, pour avoir été soulevée
pour la première fois en instance d’appel, et qui le priverait dès lors du double degré
de juridiction.

Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile,
les demandes nouvelles sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de
compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Les parties peuvent toutefois en cours de litige ajouter de nouveaux moyens destinés à
justifier de plus près la réclamation et le contrat judiciaire n’est pas modifié par
l’emploi des moyens nouveaux que l’on fait valoir si le but poursuivi reste le même
(cf. Rép. prat. de droit belge, v° demande nouvelle no 54 et 68).

Ainsi, les moyens nouveaux, par opposition aux demandes nouvelles, sont toujours
admis en appel (TAL 31 octobre 2006, n° 180/2006).

Les désordres invoqués ne constituent qu’un moyen nouveau que les intimés sont
libres de produire à l’appui de leur demande pour la première fois en appel, moyen
nouveau qui n’entraîne aucun changement dans les éléments constitutifs de la
demande originaire ayant pour objet la résolution du contrat de bail.

Il s’ensuit que la demande en résolution des intimés pour désordres non résolus est
recevable.

Il y a lieu de rappeler que tout manquement d’une partie à ses obligations n’entraîne
pas nécessairement la résolution du contrat de bail. En cette matière, le juge est investi
d’une mission essentielle ; il lui appartient de rechercher l’étendue et la portée des
engagements souscrits par les parties, et d’apprécier, d’après les circonstances de fait
si l’inexécution invoquée est assez grave pour justifier la résolution.

Il résulte en effet des pièces et notamment des courriers échangés entre parties que les
locataires se sont plaints des fuites de robinet, des carreaux fissurés, de tâches
jaunâtres et que des travaux de réparation étaient prévus entre parties.

L’état d’entrée des lieux dressé le 23 novembre 2011 fait état de remplacement de
robinets dans la cuisine et dans la salle de bains, un lavabo cassé et un radiateur à
réviser.
Or, il résulte encore de l’état de lieux de sortie dressé et signé entre parties le
5 août 2015 que l’appartement se trouvait dans un état « d’usure normale » et que des
« améliorations » par rapport à l’état des lieux d’entrée ont été constatées. A défaut
d’autres précisions, le tribunal en déduit que le propriétaire a remédié du moins en
partie aux désordres invoqués par les locataires.

                                            9
Ce moyen n’est dès lors pas fondé.

Quant aux décomptes des charges, les locataires contestent les montants réclamés au
titre des décomptes présentés par l’appelant pour défaut de précision et de clarté. Ils
contestent également que le bailleur ait déboursé les charges réclamées.

A.) demande actuellement à titre de décomptes des années 2011 à 2014 le montant de
3.169,77 euros, augmenté des charges de l’année 2015 d’un montant de 111,93 euros.

Le contrat de bail prévoit que « le locataire s’engage à payer, outre le loyer, pour le
premier de chaque mois, la somme de 140.- euros à titre d’avance sur charges
communes et en consommation en chauffage et eaux des lieux pris en location ».

Aux termes de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation, « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il
justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire…. ».

D’après l’alinéa 5 du même article : « Si les frais mis en compte résultent d’un
décompte d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé en assemblée
générale conformément à la législation relative au statut de la copropriété des
immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire par application de
la présente loi sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise ».

Il n’est pas contesté en cause que le règlement de copropriété et les procès-verbaux
d’assemblée générale des exercices litigieux ont été communiqués en instance d’appel.

Il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer et charges peut être tenue
en échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se
justifie que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation.
Deux critères doivent être remplis : une considération d’équilibre et une considération
de nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier
de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour
obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers et charges par un preneur, il
échet par conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le
préjudice qu’il cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le
preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Les comptes des années 2011 à 2013 (1er février 2010 au 31 janvier 2013) ont été
refusés dans un premier temps par assemblée générale du 31 juillet 2013 pour être
ensuite approuvés à l’unanimité par assemblée générale du 16 juillet 2014. Lors de
cette assemblée, les comptes arrêtés au 31 janvier 2014 ont également été approuvés à
l’unanimité.

                                            10
A noter que chaque relevé de compte reprend i) le solde (débiteur, respectivement
créditeur) de l’exercice précédent et ii) poste par poste, les différents frais de la
copropriété et fixe le montant à répartir ainsi que la quote-part à payer par les
locataires.

Sont annexés audits décomptes les décomptes individuels des frais de chauffage et
d’eau chaude et les décomptes individuels des frais d’eau froide.

Il est encore constant en cause qu’aucun recours n’a été introduit à l’encontre de la
décision de l’assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé les comptes
arrêtés au 31 janvier 2013 (1er février 2010 au 31 janvier 2013) et ceux arrêtés au
31 janvier 2014 et ayant donné « quitus » au syndic, étant précisé que le quitus est
l’approbation de la gestion du syndic : c’est la reconnaissance d’une gestion exacte et
régulière. Ses effets sont dès lors plus étendus que l’approbation des comptes, le quitus
impliquant la reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de
l’ensemble de la copropriété (G. KRIEGER, La Copropriété, éd. Promoculture, 3e
édition, n°109).

L’approbation des comptes par l’assemblée générale a partant comme conséquence
l’obligation dans le chef des locataires de payer sa quote-part dans les charges
communes telle qu’elle résulte du décompte approuvé, le fait que les locataires aient
adressés différents courriers pour contester les montants y repris, étant sans incidence
sur le principe dégagé ci-avant.

Il s’ensuit qu’à défaut de preuve que les montants des décomptes sont faux,
respectivement disproportionnés, les critiques quant aux décomptes sont à écarter, eu
égard aux décomptes clairs et détaillés versés en cause qui ont été dûment approuvés
par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, le simple retard, même important, de la part du bailleur dans l’exécution
de son obligation de soumettre au locataire un décompte des frais locatifs ne peut
dispenser en définitive le locataire du paiement des frais locatifs, le simple retard ne
pouvant en effet pas être qualifié de renonciation.

Il s’ensuit que la non-communication d’un décompte des charges respectivement la
non-communication d’un procès-verbal d’assemblée générale et du règlement de
copropriété ne justifient pas la résolution du contrat de bail.
Il s’y ajoute que le paiement d’une avance sur charges est une obligation découlant des
termes de l’article 2 du contrat de bail.

Les locataires ne se trouvent, par ailleurs, pas exonérés de cette obligation du fait du
retard pris par le bailleur dans l’établissement, ou de l’absence d’établissement, d’un
décompte annuel qui donnerait, le cas échéant, lieu à une action en répétition de l’indu
au profit des locataires.

                                           11
La demande en rupture des relations contractuelles n’étant pas fondée de sorte que la
demande des locataires en restitution des loyers et avances sur charges n’est pas
fondée.

Le jugement entrepris est à confirmer, certes pour d’autres motifs, en ce qu’il n’a pas
fait droit à la demande en restitution de loyers.

Il résulte de ce qui précède que les montants repris dans les décomptes sont exacts
pour être approuvés par l’assemblée générale.

Les locataires contestent cependant certains postes leur facturés pour être à la charge
du bailleur, notamment « honoraires syndic/gérance », « impôts locaux » « primes
d’assurances » et « agios et frais bancaires » mentionnés dans le décompte de
l’exercice 2011. A noter que dans les décomptes des exercices 2012 et 2013, les postes
« primes d’assurances » et « agios et frais bancaires » ne sont plus facturés aux
locataires. Dans l’exercice 2014 et 2015, le poste « honoraires syndic/gérance » n’est
pas non plus à charge des locataires.

L’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation
dispose que « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il
justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire ».

Les frais de gérance sont seulement à mettre à charge du locataire s’il est établi que le
gérant a agi dans l’intérêt du locataire. Il a été décidé que la mise en place d’une
gérance dans une maison à appartements multiples est généralement organisée par les
copropriétaires      afin     de    servir    les    intérêts      de     ces     derniers
(TAL, 19 décembre 1996, rôle n° 57115). Il n’en va autrement que si le gérant
s’acquitte des charges que le locataire est normalement tenu d’assumer, soit aux
termes de la loi, soit aux termes de son contrat de bail, tel que toutes charges résultant
de son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille (Le bail à loyer,
Compte-rendu de jurisprudence, M. HARLES, n° 58, p. 317 ; TAL, 13 décembre
1983).

Les frais de gérance sont en principe à la charge du bailleur, sauf s’ils sont exposés
dans l’intérêt exclusif du locataire, et si le bailleur prouve que ces frais n’auraient pas
été causés si le syndic s’était borné au seul gardiennage de l’immeuble, sans exécuter
des tâches incombant normalement aux locataires (cf. L. THIELEN,
Le contrat de bail, éd. 2015, Promoculture, Larcier, n° 309).
En l’espèce, à défaut de stipulation contractuelle relative aux frais de gérance, A.) reste
en défaut de prouver que les frais de gérance ont été exposés dans l’intérêt exclusif des
locataires.

Quant aux « primes d’assurances », le contrat de bail prévoit dans son article 6 que « le
locataire s’engage à assurer le bien loué, le mobilier installé dans les lieux loués ainsi
que son propre mobilier contre le feu et les vitres contre le bris de glace, l’habitation
contre les dégâts dus à l’eau et à l’incendie ainsi que le risque locatif, à ses frais

                                            12
auprès d’une compagnie d’assurances agréée au Grand-Duché de Luxembourg.. », de
sorte que le bailleur ne saurait imposer au locataire le paiement de primes
d’assurances, sauf s’il en a été tenu compte dans la détermination du montant du loyer.
Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Quant aux « impôts locaux », il est de principe que les impôts immobiliers afférant à
l’immeuble loué ne peuvent être mis à charge du preneur, à défaut de convention entre
parties. Aucune convention en ce sens n’existe entre parties.

A.) ne fournit pas non plus d’explication quant à la consistance et l’emploi des frais
dénommés « agios et frais bancaires».

Face aux contestations des intimés, il y a partant lieu de déduire les postes précités des
décomptes litigieux, le montant total des frais dus par les consorts B.) correspondant
dès lors, pour la période du 1er septembre 2011 au 31 janvier 2012, en tenant compte
de la réduction volontaire de A.) pour la consommation d’eau et de chauffage pour
cette période à 518,08 euros, au montant de (325,09 - 83,13 - 20,46 - 76,56 - 1,37 =)
143,57 euros, pour la période du 1er février 2012 au 31 janvier 2013, au montant de
(1.252,01 - 101,64 - 48,80 =) 1.101,57 euros, pour la période du 1er février 2013 au 31
janvier 2014, au montant de (760,88 - 104,18 - 48,80 =) 607,90 euros, pour la période
du 1er février 2014 au 31 janvier 2015, au montant de (233,47 - 48,80 =)184,67 euros.

Il s’ensuit que, par réformation du jugement entrepris, la demande reconventionnelle
de A.) en paiement du solde des charges pour les années 2011-2014 est fondée à
concurrence du montant de (143,57 + 1101,57 + 607,9 + 184,67 =) 2.037,71 euros. Par
réformation du jugement entrepris, il y a lieu de condamner les consorts B.)
solidairement à payer à A.) le montant de 2037,71 euros avec les intérêts légaux à
partir de la demande en justice jusqu’à solde.

A.) demande une indemnité d’occupation pour le mois de juillet 2015 correspondant
au montant du loyer et pour la période du 1er août au 5 août 2015 de 191,60 euros ainsi
que le montant de 111,93 euros à titre des arriérés des charges de copropriété de
l’année 2015.

Le contrat a été résilié avec effet immédiat suivant jugement du 30 juin 2015.

La restitution des clés n’a eu lieu que le 5 août 2015, les parties sont liées
contractuellement jusqu’à cette date.

Au titre de cette demande, A.) verse un décompte pour la période du 1er février 2015
au 31 août 2015 établi par la société SOC1.).

A défaut de preuve que les montants de ce décompte sont faux, respectivement
disproportionnés, les critiques quant à ce décompte sont à écarter, eu égard au
décompte clair et détaillé versé en cause.

                                           13
Il s’ensuit que la demande de A.) est fondée de ce chef pour le montant de 1593,43
euros (1.290 + 191,50 + 111,93). Il y a partant lieu de condamner les locataires au
montant de 1.593,43 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er
juillet 2015 au 5 août 2015.

Quant à la demande en restitution de la garantie locative, il résulte d’un courrier de la
BQUE1.) du 27 avril 2016 que la garantie bancaire a été annulée et clôturée le 25 mai
2016 sur base de l’état des lieux de sortie du 5 août 2015.

A.) soulève l’irrecevabilité de cette demande pour les mêmes motifs que ceux repris
plus haut.

La demande tendant à voir restituer la garantie locative, non présentée en première
instance et qui constitue, dès lors, une demande nouvelle présentée pour la première
fois en instance d’appel, est à déclarer irrecevable.

Quant à la demande des locataires en dommages et intérêts sur base de l’article 1382
du code civil pour faute grave et défaut de bonne foi dans l’exécution du contrat de
bail ayant engendré un préjudice financier aux locataires, A.) soulève également
l’irrecevabilité de cette demande pour constituer une demande nouvelle irrecevable en
instance d’appel.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les
demandes nouvelles sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de
compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Il découle de l’analyse du jugement a quo qu’une telle demande n’a pas été formulée
devant le juge de première instance. Cette demande a donc été faite pour la première
fois en instance d’appel ; or, elle ne rentre pas dans les cas prévus à l’article 592 du
nouveau code de procédure civile dérogeant à la règle de la prohibition des demandes
nouvelles en appel.

Il s’ensuit que cette demande est à déclarer irrecevable.

Il s’ensuit que l’appel principal et incident est partiellement fondé.

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande la condamnation solidaire, sinon
in solidum, sinon de chacun pour sa part des consorts B.) à lui payer une indemnité de
procédure de 2.000.- euros pour la première instance sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

A.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de

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procédure pour la première instance est, par confirmation du jugement entrepris, à
déclarer non fondée.

Pour la première instance, les consorts B.) demandent par réformation du premier juge
sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile une indemnité de
procédure de 2.500.- euros pour la première instance.

Eu égard à l’issue du litige, la demande des consorts B.) en obtention d’une indemnité
de procédure pour la première instance requiert un rejet, par confirmation du jugement
entrepris.

Pour l’instance d’appel, les deux parties demandent une indemnité de procédure sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, de 2.000.- euros pour A.) et
de 3.500.- euros pour les consorts B.).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondées les demandes
respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

                            PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit les appels principal et incident recevables en la forme ;

les dits partiellement fondés ;

dit recevable mais non fondée la demande en résolution de B.) et de C.) pour désordres
non résolus liés aux moisissures et dégâts des eaux déclarés ;

déclare irrecevables les demandes de B.) et de C.) en restitution de la garantie locative
et en obtention de dommages et intérêts ;

par réformation partielle du jugement entrepris :

dit recevable mais non fondée la demande en rupture des relations contractuelles ;

dit fondée la demande de A.) en paiement de solde charges des années 2011 à 2014
jusqu’à concurrence d’un montant de 2037,71 euros, partant ;

condamne B.) et C.) solidairement à payer à A.) le montant de 2037,71 euros au titre
de solde des charges, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à
solde ;

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confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

dit recevable et fondée la demande de A.) en allocation d’une indemnité d’occupation,
partant ;

condamne B.) et C.) solidairement à payer à A.) le montant de 1.593,43 euros à titre
d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2015 au 5 août 2015 avec les
intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde ;

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel ;

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à concurrence de deux
tiers à B.) et C.) et d’un tiers à A.).

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text:
Arrêt N° 130/16 - VIII - Travail

                 Exempt – appel en matière de droit du travail

            Audience publique du treize octobre deux mille seize

Numéro 42466 du rôle.

Composition:

M. Étienne SCHMIT, président de chambre;
M. Serge THILL, premier conseiller;
Mme Agnès ZAGO, premier conseiller;
M. Alain BERNARD, greffier.

                                           Entre:

M. A.), demeurant à L- (…),

appelant aux termes d’un acte de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de
Diekirch du 5 juin 2015,

comparaissant par Maître Christian JUNGERS, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

                                              et:

Maître Christian HANSEN, avocat à la Cour, demeurant à L-9227 Diekirch, 6,
Esplanade, agissant en sa qualité de curateur de la société à responsabilité
limitée SOC1.) S.A.R.L., ayant eu son siège social à L-(…), déclarée en état
de faillite par jugement du (…) du tribunal d’arrondissement de Diekirch,

intimé aux fins du prédit acte RUKAVINA,

comparaissant par Maître Christian HANSEN, avocat à la Cour, demeurant à
Diekirch.

                    --------------------------------------------------------
                               LA COUR D’APPEL:

Les avocats ont marqué leur accord à ce que M. le premier conseiller Serge
THILL, chargé de faire rapport, tienne seul l’audience pour entendre les
plaidoiries. Le magistrat rapporteur a indiqué la composition de la Cour et a fait
son rapport oral.

Il a rendu compte de l’audience à la Cour dans son délibéré.

Par jugement rendu en date du 20 avril 2015 le tribunal du travail de Diekirch
s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en fixation de la
créance de A.) dans le cadre de la faillite de la s. à r. l. SOC1.).

Pour justifier cette solution le tribunal a retenu qu’un lien de subordination
n’existait pas entre parties.

Par exploit du 5 juin 2015 A.) a interjeté appel contre le jugement en question
qui lui a été notifié le 30 avril 2015.

Cet appel est recevable pour avoir été introduit dans la forme et endéans le
délai prévus par la loi.

A l’appui de son recours A.) se prévaut des termes d’un contrat de travail non
daté au moyen duquel la s. à r. l. SOC1.), représentée par les deux gérants en
fonctions à l’époque, a engagé l’appelant en qualité de technicien à partir du 8
mai 2009.

Pour s’opposer à la demande le curateur de la faillite fait valoir que l’écrit
invoqué aurait un caractère purement fictif et qu’en tant que co-gérant jusqu’au
20 mars 2012, et gérant unique à partir de cette date, A.) n’aurait eu de
comptes à rendre à personne.

Le contrat de travail se définit comme étant une convention au moyen de
laquelle une personne, dénommée salarié, s’engage à accomplir une prestation
de travail pour le compte et sous l’autorité d’une autre, dénommée l’employeur,
qui lui verse, en contrepartie, une rémunération.

En l’occurrence il n’est pas contesté que la rétribution renseignée par les
différentes fiches de salaire produites par l’appelant a été payée.

D’un autre côté il n’est a priori pas exclu qu’un mandataire social puisse exercer
des fonctions salariées. C’est ainsi que l’article 4 de la loi du 2 septembre 2011
réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel et à
certaines professions libérales prévoit expressément que le dirigeant d’une
entreprise peut être un salarié. Pour cette raison le fait que A.) a signé le contrat
de travail en sa double qualité de co-gérant et de salarié ne porte pas à
conséquence.

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Il en est de même de la circonstance, au sujet de laquelle A.) conteste de toute
façon qu’il en avait connaissance, qu’à partir du 20 mars 2012 les statuts
renseignaient l’appelant comme gérant unique avec pouvoir d’engager la
société par sa seule signature. Le procès-verbal de l’assemblée au cours de
laquelle la résolution afférente a été prise n’est en effet pas versé, de sorte qu’il
n’est pas possible de vérifier qui y a participé, et la preuve que l’appelant a
effectivement pris des décisions au nom de la société n’est pas rapportée.

C’est encore à tort que le curateur plaide que le contrat conclu ne précise pas
les tâches qui avaient été assignées à l’appelant, cette indication n’étant, en
raison de l’emploi de l’expression « le cas échéant » à l’article L. 121-4 (2) 4. du
code du travail, pas requise en tout état de cause.

La Cour n’entend pas non plus retenir que l’absence de lien de subordination
résulte à suffisance de droit des propres déclarations de l’appelant à l’audience
du tribunal du travail de Diekirch étant donné qu’elle ignore de quelle façon les
débats qui y ont eu lieu se sont déroulés exactement.

Un certain nombre d’éléments sont par contre de nature à conforter la thèse
défendue par A.).

Tout d’abord, l’appelant n’a à aucun moment, détenu une quelconque
participation financière dans la s. à r. l. SOC1.).

Ensuite, il a été déclaré comme salarié auprès des organismes de sécurité
sociale et il n’est pas établi, ni même soutenu, que cette affiliation aurait été
faite à l’insu ou contre le gré du détenteur des parts sociales de la société qui
l’avait engagé.

Enfin, il verse des attestations établies par plusieurs collègues de travail dont il
résulte qu’il a bel et bien été au service de la s. à r. l. SOC1.) pour le compte de
laquelle il a régulièrement accompli les prestations les plus diverses et qu’à cet
effet il recevait systématiquement des ordres de la part du véritable maître de
l’entreprise.

Au vu de cet état de choses il convient de retenir que le contrat de travail dont
A.) a bénéficié reflète la réalité, de sorte que c’est à tort que les premiers juges
se sont déclarés incompétents pour connaître de la demande dont ils avaient
été saisis.

Pour le cas où la Cour arriverait à cette conclusion les deux parties ont marqué
leur accord à ce qu’elle fixe le montant de la créance de A.).

Suivant déclaration de créance datée du 13 juin 2014 l’appelant réclame une
somme totale de 47.056,84.- €.

Le curateur affirme ne contester que « le solde de jours de congé non pris ».

Le montant mis en compte de ce chef s’élevant à 0.- € d’après l’annexe 1 jointe
à la déclaration de créance, la contestation formulée est sans objet.

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Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à
charge de chacune d’elles l’intégralité des sommes non comprises dans les
dépens qu’elles ont dû exposer, elles sont à débouter toutes les deux de leur
requête en obtention d’une indemnité de procédure.

                                PAR CES MOTIFS:

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport de M. Serge THILL, premier
conseiller,

dit l’appel recevable,

le dit partiellement fondé,

réformant

dit que le tribunal du travail de Diekirch était compétent pour connaître de la
demande dont il avait été saisi,

fixe à 47.056,84.- € la créance de A.) à l’égard de la s. à r. l. SOC1.) en faillite,

déboute A.) et la s. à r. l. SOC1.) de leurs requêtes respectives en obtention
d’une indemnité de procédure,

met les dépens des deux instances à charge de la masse de la faillite de la s. à
r. l. SOC1.) et ordonne la distraction des dépens de l’instance d’appel au profit
de Maître Christian JUNGERS, avocat constitué.

La lecture de cet arrêt a été faite à l’audience publique indiquée ci-dessus par
M. Étienne SCHMIT, président de chambre, en présence de M. Alain
BERNARD, greffier.

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