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Jugement civil no 103 / 17 ( XIe chambre )

Audience publique du vendredi, neuf juin deux mille dix-sept

Numéro 141.526 du rôle

Composition :

Paule MERSCH, vice-président,
Laura FAVAS, juge,
Silvia MAGALHAES ALVES, juge,
Eric BLAU, greffier.

                                    ENTRE :

la S.C.I. SOC.1.), société civile immobilière, établie et ayant son siège social à
L-(…), représentée par son gérant actuellement en fonctions, matricule (…),
inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous la
section E, numéro (…),

partie demanderesse aux termes d’un acte d’assignation de l’huissier de
justice Pierre BIEL de Luxembourg du 7 novembre 2011,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                      ET :

X.), indépendant, demeurant à L-(…),

partie défenderesse aux fins du prédit acte d’assignation BIEL,

partie demanderesse par reconvention,

comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

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                                LE TRIBUNAL

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 2 décembre 2016.

Ouï Madame le juge Laura FAVAS en son rapport oral à l’audience publique
du 5 mai 2017.

Ouï la S.C.I. SOC.1.) par l’organe de son mandataire Maître Anna
CHEBOTARYOVA, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat
constitué.

Ouï X.) par l’organe de son mandataire Maître Michelle STEINMETZ, avocat à
la Cour, en remplacement de Maître Filipe VALENTE, avocat constitué.

Revu le jugement du tribunal de ce siège n°17/13 du 25 janvier 2013.

Il convient de rappeler que par acte d’huissier de justice du 7 novembre 2011,
la S.C.I. SOC.1.) avait fait donner assignation à X.) pour le voir condamner à
lui payer la somme de 147.290 euros avec les intérêts légaux à partir du
courrier recommandé du 15 juillet 2009, sinon à partir de l’assignation en
justice, jusqu’à solde, ainsi que pour le voir condamner au paiement d’une
indemnité de procédure de 2.000 euros et aux frais et dépens de l’instance
avec distraction au profit de Maître Lex Thielen qui la demande et affirme en
avoir fait l’avance.

Au soutien de sa demande, la S.C.I. SOC.1.) avait expliqué que suivant
contrat de vente immobilière du 7 septembre 2007, X.) a acquis auprès d’elle
un appartement sis à L-(...), pour le montant total de 300.000 euros. Le
défendeur aurait payé le montant de 150.000 euros au moment de la
signature de l’acte notarié. Le solde du prix de vente aurait été payable le jour
de l’achèvement des travaux.

L’assigné X.) s’était opposé à cette demande en paiement alors que les
travaux promis lors de la signature de l’acte de vente et repris sur une liste
annexée à celui-ci n’auraient pas été exécutés et certains autres seraient
affectés de défauts de conformité et de vices et malfaçons.

Eu égard au fait que le Tribunal ne disposait pas de suffisamment d’éléments
aux fins de se prononcer sur la question de savoir si les travaux ont été
effectués de façon complète et correcte par la société S.C.I. SOC.1.), il a
rendu le jugement n°17/13 le 25 janvier 2013 dont le dispositif est notamment
conçu comme suit :

«                            PAR CES MOTIFS :

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le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, onzième chambre, statuant
contradictoirement,

reçoit la demande de la S.C.I. SOC.1.) en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

nomme expert :

- Monsieur Romain FISCH, ingénieur industriel, demeurant à L-6951 Olingen,
29a, rue de Flaxweiler,

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport

écrit et motivé,

« -    dresser un constat contradictoire des lieux et notamment de l’immeuble
       acquis par X.), sis à L-(...), suivant acte notarié du 7 septembre 2007 ;

   -   par rapport au cahier des charges figurant en annexe du compromis de
       vente du 15 juin 2007, ainsi qu’à la liste figurant dans l’acte notarié du 7
       septembre 2007, relever les travaux exécutés, tout comme les travaux
       restant à exécuter ;

   -   constater si les travaux exécutés ont été exécutés selon les règles de
       l’art, et suivant le cahier des charges, ainsi que la liste figurant dans
       l’acte notarié du 7 septembre 2007, sinon à relever les éventuels
       désordres, inachèvements, défauts de conformité, vices affectant
       lesdits travaux et se prononcer sur les éventuels travaux de remise en
       état respectivement d’achèvement, le tout sans préjudice quant à la
       qualification exacte ;

   -   dresser le décompte entre parties, au vu des travaux exécutés, des
       travaux restant à exécuter et les éventuels désordres, malfaçons ou
       moins-values retenues » ».

Le rapport de l’expert Romain Fisch du 2 juillet 2014 a été déposé au greffe
du Tribunal en date du 15 juillet 2014.

Comme suite au dépôt de ce rapport, les parties au litige ont échangé leurs
conclusions comme suit :

La société S.C.I SOC.1.) fait valoir que l’expert Fisch aurait constaté que les
travaux figurant sur la liste annexée à l’acte de vente notarié auraient tous été
achevés, hormis en ce qui concerne le dallage de la terrasse dont l’expert

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aurait retenu qu’il serait techniquement impossible de poser le revêtement
convenu entre parties. La requérante considère dès lors que cet
inachèvement ne lui serait pas imputable.

Eu égard au fait que tous les autres travaux auraient été réalisés tel que
prévu, la société S.C.I. SOC.1.) conclut qu’elle a rempli son obligation de
délivrance en conformité avec l’article 1603 du Code Civil. Etant donné qu’elle
aurait rempli ses obligations relatives à la réalisation des travaux, le terme
quant au paiement du prix serait venu à échéance, de sorte que l’assigné
devrait à présent remplir son obligation de payer le prix convenu, en
l’occurrence le solde du prix de vente, ceci en conformité avec l’article 1650
du Code Civil.

Quant au montant de la condamnation à prononcer, la requérante explique
que par courrier du 15 juillet 2009, elle avait déjà donné son accord pour
déduire du solde redû, s’élevant à la somme de 150.000 euros, le montant de
2.710 euros correspondant aux travaux financés par l’assigné, déduction dont
l’assignation du 7 novembre 2011 aurait tenu compte. Comme suite au
rapport Fisch, la société S.C.I. SOC.1.) indique qu’elle accepte la moins-value
de 11.222,39 euros correspondant au dallage de la terrasse et au
redressement du point d’eau chiffrés au point 3.4.2 du rapport. Elle sollicite en
conséquence la condamnation de l’assigné au montant de (147.290 –
11.222,39 =) 136.067,61 euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en
demeure du 15 juillet 2009, sinon à partir de l’assignation, jusqu’à solde.

Quant aux faits, X.) précise que la requérante devait effectuer divers travaux,
à savoir, d’une part, suivant un cahier des charges conclu entre parties au
moment de la signature du compromis de vente et, d’autre part, suivant une
liste annexée à l’acte notarié.

En droit, il estime qu’eu égard aux conclusions de l’expert Fisch, il serait établi
que la société S.C.I. SOC.1.) serait responsable de divers inachèvements, de
sorte que ce serait à bon droit qu’il aurait opposé l’exception d’inexécution et
refusé de procéder au paiement du solde sollicité.

Il résulterait en outre du rapport Fisch que la requérante serait responsable de
vices et malfaçons dont il serait en droit d’obtenir réparation.

Les calculs de l’expert Fisch ne seraient à redresser que sur quelques points.

Quant à la TVA retenue par celui-ci, tous les calculs de l’expert à ce titre
seraient à revoir à la hausse alors que le taux actuel serait de 17 % et non de
15 %.

Le solde en faveur de la requérante s’élèverait tout au plus au montant de
61.300,16 euros et elle serait à débouter pour le surplus.

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X.) formule une demande reconventionnelle en condamnation de la
requérante au montant de 85.989,84 euros au titre des travaux inachevés et
mal exécutés.

X.) formule en outre une demande reconventionnelle en obtention d’une
indemnité pour retard d’achèvement pour le montant total de 148.300 euros. Il
se prévaut à ce titre d’une clause de l’acte notarié de vente suivant laquelle la
requérante se serait engagée à lui payer le montant de 50 euros par jour de
retard, le délai d’achèvement des travaux ayant été convenu pour le 1er août
2008. Cette demande est basée sur l’article 1134 du Code Civil.

X.) conclut à la compensation des créances respectives.

X.) sollicite enfin la somme de 3.000 euros sur base de l’article 240 du
Nouveau Code de Procédure Civile ainsi que la condamnation de la
requérante aux frais et dépens de l’instance, sinon à voir instituer un partage
lui étant largement favorable.

En réplique aux moyens et demandes formulés par l’assigné, la société S.C.I
SOC.1.) fait plaider, en ce qui concerne la demande reconventionnelle en
indemnisation des défauts retenus par l’expert, qu’en l’espèce, le contrat du 7
septembre 2007 constituerait une vente d’immeuble ordinaire par opposition à
une vente d’immeuble à construire. S’agissant d’une vente simple, elle ne
serait tenue qu’à la garantie légale des vices cachés. En l’occurrence les
problèmes retenus, à savoir principalement les problèmes d’étanchéité,
tomberaient sous la qualification de vices apparents, préexistants à la vente et
non garantis en matière de vente ordinaire. En l’occurrence l’assigné, en sa
qualité d’agent immobilier, qui de surcroît occupait l’appartement en question
précédemment à la vente alors qu’il y aurait établi son bureau et son domicile,
connaissait les lieux et aurait donc dû se rendre compte des problèmes
d’étanchéité dont question. L’assigné serait dès lors forclos pour soulever le
moyen d’exception en matière de garantie du vendeur et pour demander la
réduction du solde du prix de la vente en raison du caractère apparent des
vices dont il se prévaut.

A supposer que le Tribunal considère que les vices en question sont à
qualifier de cachés, l’assigné serait forclos et donc irrecevable à agir en leur
garantie à défaut de les avoir dénoncés dans un bref délai à partir de leur
découverte et d’avoir agi à son encontre dans l’année.

Quant à la demande reconventionnelle au titre d’une indemnité de retard pour
inachèvement des travaux, la société S.C.I. SOC.1.) fait valoir qu’il ne serait
pas prouvé que les aménagements convenus n’aient pas été achevés à la
date convenue. Subsidiairement, il serait contesté et non prouvé que le retard
lui soit imputable. Encore plus subsidiairement, il y aurait lieu de constater que

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le montant stipulé est excessif et il y aurait lieu de le réduire en application
des articles 1152 et 1231 du Code Civil.

MOTIFS DE LA DECISION

La société S.C.I SOC.1.) entend obtenir la condamnation de X.) au paiement
du solde redû aux termes de l’acte de vente notarié du 7 septembre 2007
alors que les travaux convenus auraient été achevés, sauf à déduire du
montant redû les travaux financés par l’assigné et la moins-value retenue par
l’expert en ce qui concerne les travaux de dallage de la terrasse et le
redressement du point d’eau. La requérante formule partant une demande en
paiement à l’encontre de l’assigné.

X.) s’oppose à cette demande alors que certains travaux n’auraient pas été
achevés. D’autres seraient affectés de défauts de conformité et de vices et
malfaçons, travaux au titre desquels il formule une demande
reconventionnelle en indemnisation.

En ce qui concerne d’abord plus précisément la demande en paiement de la
requérante, aux termes de son assignation du 7 novembre 2011, la
requérante avait indiqué baser sa demande en paiement sur les dispositions
des articles 1134 et suivants du Code Civil. Par conclusions subséquentes à
l’expertise Fisch, elle a précisé que conformément aux dispositions des
articles 1582, 1603 et 1650 du Code Civil, elle aurait délivré le bien à l’assigné
qui lui avait pour obligation de payer le prix convenu, en l’occurrence à
l’arrivée du terme dont l’échéance résulterait de l’achèvement des travaux. Le
seul inachèvement retenu par l’expert concernerait le dallage de la terrasse,
dont il aurait été retenu que ce qui avait été convenu entre parties était
impossible à réaliser, de sorte que cet inachèvement ne lui serait pas
imputable.

X.) ne conteste pas le principe même de devoir s’acquitter du solde redû,
mais s’oppose au paiement alors que les travaux n’auraient pas tous été
achevés. Il fait valoir que ce serait donc à bon droit qu’il aurait opposé
l’exception d’inexécution étant donné qu’il résulterait du rapport d’expertise
Fisch que tous les travaux ne seraient pas terminés. La requérante ne serait
donc pas fondée à réclamer le paiement du solde du prix de vente avant
d’avoir réalisé tous les travaux convenus.

Aux termes de l’article 1134-2 du Code Civil « lorsqu’une des parties reste en
défaut d’exécuter une des obligations à sa charge, l’autre partie peut
suspendre l’exécution de son obligation formant la contre-partie directe de
celle que l’autre partie n’exécute pas, à moins que la convention n’ait prévu en
faveur de cette partie une exécution différée ».

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Le Tribunal rappelle que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du
Code Civil sanctionne la règle selon laquelle dans tout rapport
synallagmatique obligatoire, chaque partie ne peut réclamer de l’autre
l’exécution de ses engagements, si de son côté elle n’exécute pas ou n’offre
pas d’exécuter ses propres engagements. C’est le principe de l’exécution
«trait pour trait» ou «donnant, donnant» (Ghestin, Jamin, Billiau, Les effets du
contrat, Traité de Droit Civil, 3ème éd., n° 355).

Mais l'exception d'inexécution ne porte pas atteinte à l'exigibilité de la dette du
débiteur, de sorte que l'acheteur n'est en aucun cas dispensé du paiement du
prix (Encyclopédie Dalloz, Droit civil, v° contrats et conventions, n°435, p.41).
En plus l'exception d'inexécution est, par sa nature, un moyen de défense. On
ne demande rien en l'invoquant. On s'oppose simplement à ce que l'exécution
du contrat soit poursuivie. Il en résulte qu'en soulevant cette question, on
n'introduit pas une demande reconventionnelle, ni une demande nouvelle
lorsque l'exception est soulevée pour la première fois en appel (Henri DE
PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge. T.II, 3e éd.; n°868, p. 831) » (cf.
Trib. Arr. Lux. 5 février 2004, n° du rôle : 68634).

Au regard des principes ci-avant énoncés à propos de l’exception
d’inexécution, si l’exécution défectueuse d’un contrat peut autoriser
l’exception d’inexécution, elle ne peut justifier un refus définitif d’exécution.

En l’espèce, X.) reproche à la requérante que tous les travaux convenus
n’auraient pas été achevés tandis que la requérante estime, pour sa part,
avoir rempli ses obligations.

Il conviendra donc d’analyser ci-dessous quels travaux ont été achevés,
respectivement inachevés, ceci afin de déterminer si la demande en paiement
formulée est fondée, respectivement si l’assigné avait à juste titre opposé
l’exception d’inexécution, et afin de déterminer le cas échéant, le montant
redû par X.) à la requérante au titre du solde du prix de vente.

En ce qui concerne à présent la demande reconventionnelle formulée par X.),
celui-ci sollicite une indemnisation à l’encontre de la requérante au vu des
vices et malfaçons dont seraient affectés certains ouvrages et qui auraient été
constatés par l’expert Fisch.

La société S.C.I SOC.1.) conclut à l’irrecevabilité, sinon au débouté de cette
demande. Elle fait valoir qu’en l’espèce, le contrat de vente du 7 septembre
2007 constituerait une vente d’immeuble ordinaire, par opposition à une vente
d’immeuble à construire, étant donné qu’elle n’aurait pas été tenue d’édifier
l’immeuble vendu à l’assigné, celui-ci ayant été construit bien avant la
signature de l’acte notarié, à savoir en 2004. S’agissant d’une vente simple, il
y aurait lieu à application des principes de la garantie légale en matière de
vices cachés, les vices apparents n’étant pas soumis à garantie.

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X.) conclut, quant à lui, également à l’application des articles 1641 et 1648 du
Code Civil relatifs à la garantie des vices par le vendeur en matière de vente
ordinaire, mais précise toutefois qu’outre la question des vices cachés et à
supposer que ces dispositions ne trouvent pas application, ce serait la
responsabilité contractuelle de l’entrepreneur qui entrerait en compte.

Il convient de déterminer le régime applicable entre parties afin de déterminer
sur quelle base il y a lieu d’analyser la demande reconventionnelle en
indemnisation formulée par l’assigné.

Suivant l’article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de Procédure Civile, le juge
doit donner ou restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification
sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il échet dès lors d’examiner si les parties sont liées par une vente ordinaire, tel
que soutenu par elles, ou si, au contraire, la vente est à qualifier de vente d’un
immeuble à construire, eu égard aux dispositions contenues dans l’acte de
vente du 7 septembre 2007.

Par la loi du 28 décembre 1976, le législateur a impérativement soumis aux
dispositions de la vente d'immeubles à construire réglementée par les articles
1601-1 à 1601-14 du Code Civil tout contrat :

1) portant sur la livraison d’une construction future, donc inachevée au
moment du contrat, le vendeur s’obligeant à l’achèvement,
2) dans lequel le vendeur se réserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage
jusqu’à l’achèvement des travaux,
3) et dans lequel le prix doit être stipulé payable pendant la période de
construction.

Aux termes de l’article 1601-1 du Code Civil, la vente d’immeuble à construire
est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai
déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en état futur
d'achèvement.

L’article 1601-2 du Code Civil dispose que la vente à terme est le contrat par
lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur
s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le
transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte
authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets
rétroactivement au jour de la vente.

La vente en l'état futur d'achèvement est définie par l'article 1601-3 du même
code comme étant le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à
l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que, le cas échéant, la propriété des

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constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de
l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l'acquéreur est tenu d'en
payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les
pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

L'article 1601-4 du Code Civil précise qu’est considérée comme vente
d'immeubles à construire tout contrat par lequel une personne, se réservant
les pouvoirs de maître de l'ouvrage, s'engage à construire ou à faire
construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et
d'habitation ou une partie d'un tel immeuble constitué par un lot en copropriété
moyennant des versements et des dépôts de fonds à effectuer avant
l'achèvement de la construction.

Néanmoins, il ne faut pas, pour que le régime de garantie des ventes
d’immeubles à construire s’applique, que la vente rentre dans l’un ou l’autre
type de vente prévu à l’alinéa 2 de l’article 1601-1 du Code Civil. D’après la
jurisprudence, il y a vente d’un immeuble à construire, dès qu’en cas
d’immeuble non entièrement achevé, il est dans la commune intention des
parties que le vendeur s’oblige à assurer l’achèvement (TAL, 7 février 1990,
numéros 33729, 36460 et 37283, cités in M. Elvinger, La responsabilité civile
des constructeurs dans la législation et jurisprudence luxembourgeoise,
Pasicrisie luxembourgeoise, 1992, p.437).

Pour que cette qualification puisse être retenue, il faut encore que le prix soit
stipulé payable avant l’achèvement. En effet, il faut que le prix soit stipulé
payable pendant la construction, soit par des versements échelonnés entre
les mains du vendeur (vente en l’état futur d’achèvement), soit par des dépôts
de fonds à un compte bancaire bloqué (vente à terme). Ainsi l’application
impérative de la loi est exclue lorsque l’immeuble est en voie de construction,
mais que le prix ne sera payable qu’après achèvement de l’immeuble.
Lorsque le paiement intervient après l’achèvement, la raison d’être de la loi,
entendant protéger l’acquéreur obligé de faire des versements ou des dépôts
de fonds avant l’achèvement de la construction, disparaît (M. ELTER et F.
SCHOCKWEILER, Copropriété des immeubles bâtis et ventes d’immeubles à
construire, n°194).

La vente est libre lorsque l'acquéreur n'effectue aucun versement avant la
construction, même si l'immeuble n'est qu'à l'état de projet au moment de la
conclusion du contrat de vente. La vente « clefs en main » impose certes au
promoteur un effort financier plus important mais, en contrepartie, elle lui
permet d'échapper aux règles contraignantes de la vente d’immeuble à
construire. En outre, le fait que l'immeuble soit achevé inspire confiance aux
acquéreurs potentiels et constitue un argument commercial (Répertoire Dalloz
du droit immobilier, v° Vente d’immeuble à construire, n°27 et 28).

                                       9
Le contrat d'entreprise immobilière, quant à lui, est la convention par laquelle
une personne s'oblige à l'égard d'une autre, en contrepartie d'un prix et sans
lien de subordination, à réaliser, mettre en œuvre, modifier ou réparer, sur le
site, un bâtiment, un ouvrage ou partie d'un ouvrage quelconque.

La jurisprudence a tendance à rechercher la qualification du contrat dans son
ensemble, par application de la règle de l'accessoire.

Si la solution classique consistait à considérer, en principe, le terrain comme
étant le principal, en définissant le contrat de louage d'ouvrage, du moment
que le maître d'ouvrage était propriétaire du terrain, la jurisprudence adopte
actuellement un critère psychologique suivant lequel le contrat est un contrat
d'entreprise lorsque le constructeur travaille sur les instructions et directives
du donneur d'ordres, concepteur du produit, et une vente dans le cas contraire
(CA, 6.7.1994, rôle n° 14259 ; TA Luxembourg, 18.2.2004, rôle n° 84212).

Il résulte des développements qui précèdent que la différence essentielle
entre une vente d'immeuble à construire et le contrat de construction réside
ainsi dans le fait que dans la vente, les pouvoirs du maître de l'ouvrage
appartiennent au vendeur-constructeur. Il s'agit en somme d'un contrat
d'adhésion attribuant au constructeur les pouvoirs de maître de l'ouvrage
jusqu'à l'achèvement de la construction. L'ouvrage est déterminé par le
constructeur dans toutes ses caractéristiques qu'il n'est pas au pouvoir du
client acheteur de modifier. Celui-ci ne peut intervenir d'aucune façon dans
l'exécution de l'ouvrage et n'a qu'à attendre la réalisation définitive de la
construction et à faire des versements forfaitaires au fur et à mesure de
l'avancement des travaux (CA, 3.7.2002, rôle n° 24367).

La vente d’un immeuble en cours de rénovation, restauration ou réhabilitation
tombe sous le régime de la vente simple ou de la vente d’immeubles à
construire en fonction de l’importance des travaux à réaliser et de l’usage de
l’immeuble. Il est donc sans importance à cet égard que l’immeuble en
question ait déjà été occupé auparavant.

En l’occurrence, le compromis de vente signé entre parties en date du 15 juin
2007 prévoit que le prix de vente convenu s’élève à 300.000 euros, prévoyant
comme condition de paiement « un acompte de 150.000 € à la signature de
l’acte, le reste du montant de 150.000 euros sous condition d’un délai de
paiement à l’achèvement de tous les travaux prévus comme ci-dessous
mentionnés entre les parties ». Le compromis énonce ensuite sur environ
deux pages la liste des travaux « à réaliser et à payer par la partie
venderesse ».

L’acte de vente notarié du 7 septembre 2007 prévoit, quant à lui, également
que la vente est réalisée pour le prix de 300.000 euros dont 150.000 euros ont
été payés au moment de l’acte et dont « le solde du prix de vente au montant

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de Cent Cinquante Mille Euros (150.000 euros) est payable le jour de
l’achèvement de tous les travaux tels qu’énumérés sur la liste qui après avoir
été signée « ne varietur » par les comparants et le notaire instrumentant, est
demeurée annexée aux présentes pour être enregistrée avec elles ».

Il résulte en outre de l’acte de vente notarié que le vendeur s’est engagé à
terminer ces travaux pour le 1er août 2008.

L’acte de vente notarié stipule encore que l’objet de la vente est vendu dans
l’état terminé neuf à l’exception des travaux repris sur la liste annexée et que
le vendeur est tenu des garanties attachées aux biens neufs, telles que
prévues par l’article 1646-1 du Code Civil relatif aux immeubles à construire.
A ce sujet il y a cependant lieu de relever que le Tribunal n’est pas lié par les
termes utilisés par les parties. Il lui incombe de procéder à la qualification
juridique des relations contractuelles d’après leur contenu réel.

En ce qui concerne les multiples travaux repris au compromis de vente et
listés en annexe de l’acte notarié de vente, ceux-ci ne sont pas d’une
importance telle, que les lieux n’auraient pas été habitables en l’état et que
l’immeuble en question n’aurait pas été à qualifier d’achevé. A ce sujet, il
convient de noter qu’aux termes du rapport de l’expert Fisch, la construction
de l’immeuble en question date de l’année 2004, ce qui d’ailleurs n’est pas
contesté en cause.

Eu égard aux considérations qui précèdent, bien qu’aux termes de l’acte de
vente le vendeur s’est engagé à réaliser des travaux pour le 1er août 2008 au
plus tard, l’acte prévoit que l’acquéreur ne doit payer le solde du prix de vente
qu’à l’achèvement des travaux, partant pas en cours de construction. En
outre, l’immeuble en question n’est, eu égard à la nature des travaux à
réaliser, pas à qualifier d’inachevé. Il y a partant lieu de retenir que l’acte de
vente du 7 septembre 2007 consiste en une vente ordinaire d’immeuble.

C’est donc sur ce fondement que la demande reconventionnelle en
responsabilité est à apprécier.

  I)     Quant au bien-fondé de la demande en paiement et de la demande
         reconventionnelle en indemnisation eu égard aux travaux convenus
         entre parties et aux conclusions de l’expert Fisch

Il résulte des conclusions des parties que celles-ci sont en désaccord quant
aux travaux qui étaient à réaliser par la requérante. Il convient donc au
préalable de se prononcer à ce sujet avant de pouvoir en venir aux
conclusions de l’expert Fisch pour se prononcer quant aux reproches formulés
par X.) à l’encontre de la société S.C.I SOC.1.).

       a) Quant aux travaux convenus

                                       11
A l’appui de sa demande en paiement, la société S.C.I SOC.1.) fait valoir que
celle-ci serait justifiée en son principe alors que les travaux tels qu’énumérés
sur la liste annexée à l’acte notarié auraient été réalisés. Ceci résulterait
notamment du compte-rendu de la réunion d’expertise contradictoire du 19
avril 2013 dans lequel l’expert aurait retenu que « lors de la visite des lieux, il
a été constaté que les aménagements spécifiques tels que sollicités par X.)
ont été réalisés ». La requérante estime que les travaux figurant au cahier des
charges ne sont pas à ranger parmi les travaux convenus au titre de l’acte
notarié de vente du 7 septembre 2007. La liste de travaux annexée à l’acte
notarié de vente n’aurait porté que sur les aménagements à faire dans les
parties privatives de l’assigné, liste qui aurait été signée « ne varietur » par les
comparants à l’acte. Les travaux aux parties communes et figurant au cahier
des charges ne sauraient partant pas être inclus dans le champ d’application
de la clause stipulant le paiement du solde du prix de vente litigieux.

Dans ses conclusions déposées au greffe du Tribunal en date du 31
décembre 2015, X.) fait valoir, quant à lui, que la société S.C.I SOC.1.) devait
effectuer divers travaux suivant, d’une part, un cahier des charges conclu
entre parties au moment de la signature du compromis de vente et, d’autre
part, une liste annexée à l’acte notarié de vente.

Eu égard aux positions respectives des parties et au fait que ce point n’avait
pas encore été toisé dans le jugement interlocutoire rendu par le Tribunal de
céans, il convient de se prononcer sur la question de savoir, si les travaux
figurant au cahier de charges font partie des travaux devant être achevés par
la requérante afin de pouvoir solliciter le solde redû par l’assigné au titre de
l’acte de vente notarié du 7 septembre 2007.

Il convient de relever que si la requérante ne conteste pas expressément que
le cahier des charges ait été annexé au compromis de vente signé entre
parties en date du 15 juillet 2007, force est de constater que le compromis en
question ne se réfère à aucun moment audit cahier des charges, ni au fait que
les postes y repris soient à englober parmi les travaux à effectuer par la
société S.C.I SOC.1.). Au contraire, le compromis de vente fait état d’ « un
acompte de 150.000 euros à la signature de l’acte, le reste du montant
150.000 euros sous condition d’un délai de paiement à l’achèvement de tous
les travaux prévus comme ci-dessous mentionnés entre parties » pour
reprendre ensuite in extenso la « liste des travaux à réaliser et à payer par la
partie venderesse ».

L’acte de vente notarié du 7 septembre 2007 s’inscrit dans la continuité et
dans la même logique que le compromis de vente en ce qu’il prévoit bien que
« le solde du prix de vente au montant de cent cinquante mille euros
(150.000,-€) est payable le jour de l’achèvement de tous les travaux tels
qu’énumérés sur la liste qui après avoir été signée « ne varietur » par les

                                        12
comparants et le notaire instrumentant, est demeurée annexée aux présentes
pour être enregistrée avec elles ». La liste des travaux en question est
effectivement annexée à l’acte notarié et signée par les parties à l’acte.

La liste des travaux annexée à l’acte notarié est en substance la même que
celle insérée dans le compromis de vente.

Eu égard aux considérations qui précèdent, il est établi en cause que seuls
les travaux repris sur la liste annexée à l’acte notarié de vente sont à ranger
parmi les travaux auxquels la requérante s’était engagée de procéder et à
achever avant de pouvoir obtenir de l’assigné le solde du prix de vente stipulé,
ceci à l’exclusion des travaux figurant au cahier des charges.

Il convient partant de s’en tenir à ces travaux dans l’appréciation des
conclusions de l’expert Fisch et des demandes et moyens échangés en cause
par les parties au litige.

      b) Quant aux conclusions de l’expert Fisch

La société S.C.I SOC.1.) indique qu’aux termes de son assignation, sa
demande porte sur le montant de 147.290 euros alors qu’elle aurait tenu
compte du montant des travaux financés par l’assigné à hauteur du montant
de 2.710 euros. Comme suite au dépôt de son rapport par l’expert Fisch, la
requérante demande à lui voir donner acte qu’elle accepte le montant de
11.222,39 euros à titre de moins-value correspondant au dallage de la
terrasse dont la réalisation serait impossible et au redressement du point
d’eau chiffrés dans le rapport. Elle accepte donc de déduire ce montant du
solde du prix de vente et sollicite la condamnation de l’assigné au montant de
136.067,61 euros.

La société S.C.I SOC.1.) s’oppose cependant à la mise à sa charge des
factures des sociétés SOC.2.), SOC.3.), SOC.4.) et SOC.5.), tel que retenu
par l’expert au titre des inachèvements.

A propos du dallage de la terrasse, l’assigné entend remettre en cause le
mode de calcul retenu par l’expert, celui-ci ayant retenu une terrasse de 84
mètres carrés alors que pourtant elle aurait une superficie de 100 mètres
carrés, tel que cela résulterait de l’acte notarié. Les calculs seraient à revoir à
la hausse sur ce point. En outre, il y aurait lieu de faire application d’un taux
de TVA de 17% et non de 15% tel que retenu par l’expert.

En ce qui concerne les conclusions de l’expert quant aux inachèvements et
désordres relatifs aux travaux convenus, le Tribunal constate que les parties
au litige ne contestent pas ces conclusions quant à leur principe, mais sont
uniquement en discussion quant aux montants. Il convient partant de
circonscrire le débat à ce sujet et d’entériner les conclusions de l’expert quant

                                        13
aux inachèvements et désordres retenus, sans qu’il y ait lieu à plus ample
examen à ce propos.

Au titre du point 4 de sa mission d’expertise consistant à « dresser le
décompte entre parties, au vu des travaux exécutés, des travaux restant à
exécuter et les éventuels désordres, malfaçons ou moins-values retenues »,
l’expert Fisch a dressé un décompte comme suite aux inachèvements et
redressements retenus par rapport aux travaux repris à l’annexe de l’acte
notarié.

L’assigné sollicite en outre la mise à charge de la requérante des frais
d’installation d’une caméra.

   • Quant au dallage de la terrasse
Au titre de l’inachèvement en relation avec la terrasse, l’expert Fisch a retenu
les montants suivants :

   -   un forfait de 800 euros pour les redressements ponctuels de
       l’étanchéité
   -   le montant de 1.398,60 euros au titre de la mise en œuvre d’une natte
       de protection, en faisant application d’une superficie de terrasse de 84
       mètres carrés et d’un prix unitaire de 16,65 euros
   -   le montant de 7.560 euros au titre de la mise en œuvre d’un dallage sur
       plots, en faisant application d’une superficie de terrasse de 84 mètres
       carrés et d’un prix unitaire de 90 euros

La société S.C.I SOC.1.) conclut à l’entérinement des montants retenus.

L’assigné fait valoir que la superficie de la terrasse serait de 100 mètres
carrés et les montants seraient à augmenter en conséquence.

Il est constant en cause que la terrasse fait environ 100 mètres carrés. Eu
égard au fait qu’il ne résulte d’aucune indication figurant au rapport d’expertise
sur quel élément l’expert s’est basé pour retenir une surface de 84 mètres
carrés, il y a lieu de s’écarter sur ce point du rapport et de retenir une surface
de la terrasse de 100 mètres carrés, de sorte que les montants en question
sont à rectifier comme suit :

   -   forfait de 800 euros pour les redressements ponctuels de l’étanchéité
   -   montant de 1.665 euros pour la mise en œuvre d’une natte de
       protection
   -   montant de 9.000 euros pour la mise en œuvre d’un dallage sur plots

Le montant total s’élève partant à (800 + 1.665 + 7.560 =) 10.025 euros.

                                       14
L’assigné estime qu’il faut y ajouter un taux de TVA de 17 %, et non de 15 %.

Eu égard au fait que le montant en question est à allouer comme suite au
présent jugement et que le taux de TVA actuel est de 17 %, c’est à juste titre
que l’assigné sollicite l’application de ce taux sur le prédit montant de 10.025
euros qui s’élève partant, TVA à 17 % comprise, au montant de (10.025 +
1.704,25 =) 11.729,25 euros.

Etant donné que ce montant a été retenu par l’expert Fisch au titre d’un
inachèvement, et partant au titre d’une inexécution contractuelle dans le chef
de la requérante, c’est à bon droit que l’assigné lui avait opposé l’exception
d’inexécution.

Il convient de prendre acte de l’inachèvement retenu et de dire que la
demande de la requérante se trouve justifiée pour le montant de (147.290 –
11.729,25 =) 135.560,75 euros.

Il convient donc de condamner X.) au paiement du montant de 135.560,75
euros au titre de solde du prix de vente redû comme suite à l’acte de vente du
7 septembre 2007.

Les intérêts légaux sont à allouer sur ce montant à partir du 15 juillet 2009,
date d’une mise en demeure, jusqu’à solde.

   • Quant aux factures des sociétés SOC.2.), SOC.3.), SOC.4.) et SOC.5.)

   -   Quant à la facture de la société SOC.2.)

Au titre des inachèvements imputables à la requérante, l’expert Fisch a retenu
dans son décompte que le montant forfaitaire au titre d’une facture de la
société SOC.2.) d’un montant de 3.927 euros est à mettre à charge de la
requérante alors que ces frais auraient été exposés par l’assigné. Cette
facture serait en relation avec les travaux suivants figurant sur la liste des
travaux et dont question aux points 3.2.2.2. Cuisine et 3.2.2.3 Salle de douche
du rapport d’expertise :

« Mur de séparation en briques à bâtir entre la cuisine et le hall de façon de
pouvoir rentrer une porte vitrée avec sarge de (+/-) 83 cm dans la 1ère
chambre […] » et « pose et achat d’une cabine de douche de la marque
Dusar de (+/-) 1.350 euros ».
La requérante conteste la mise à sa charge de cette facture, étant donné que
celle-ci concernerait l’édification d’une cloison en verre entre la cuisine et le
hall d’entrée et d’une cabine de douche. Plus précisément, quant à la cloison,
l’assigné aurait décidé de la faire construire en verre alors que pourtant un
mur en brique Brims avec possibilité d’y mettre une porte vitrée était prévu.
Quant à la douche, une cabine de douche classique de la marque Dusar pour

                                       15
le prix de 1.350 euros aurait été prévue et non une construction en verre. A ce
sujet, la requérante aurait accepté de prendre en charge le montant de 2.210
euros hors TVA repris sur un devis de la société SOC.2.) du 23 septembre
2007 et sur lequel l’assigné aurait coché les prestations. Cette acceptation
serait mentionnée dans le courrier de mise en demeure du 15 juillet 2009.
L’expert n’aurait pas tenu compte de cet accord, mais aurait pris en
considération les deux factures de la société SOC.2.) établies en 2011 et
2013 et versées par l’assigné en cours d’expertise. De leur total de 6.952
euros, l’expert retiendrait à charge de la requérante la somme de 3.927 euros
hors TVA. Les travaux repris sur cette facture dépasseraient ceux convenus
aux termes de l’acte notarié.

L’assigné n’a pas pris position à ce sujet.

En ce qui concerne l’accord invoqué quant au montant de 2.210 + 500 euros,
le Tribunal constate que la requérante verse en cause un courrier qu’elle a
adressé le 6 avril 2009 à l’assigné dans lequel elle lui a écrit que « pour éviter
de perdre encore du temps, nous marquons notre accord sur le fait que vous
vous occupiez du menuisier pour la réparation du caisson à volets et des
travaux de SOC.2.) (qui sont à porter par vous (*) sur le devis !) pour les
travaux énumérés dans la liste de notre contrat chez le notaire comme vous
l’avez écrit dans votre dernière lettre », ainsi que le devis SOC.2.) en question
du 23 septembre 2007 sur lequel figurent des astérisques auprès de certains
postes et le montant manuscrit du total de ceux-ci. Dans un courrier adressé
par l’assigné à la requérante en date du 31 mars 2009, il est également
question de ces frais. Par courrier du 15 juillet 2009, la société S.C.I SOC.1.)
a une nouvelle fois marqué son accord dans les termes suivants : « Vu que
les travaux de SOC.2.) seront suivis et finalisés par vos soins comme vous
nous l’avez écrit dans votre courrier précédent, nous vous donnons l’accord
de déduire le montant de ces travaux suivant le devis SOC.2.) qui veut dire
pour notre part : 2.210,00 €. Ainsi que les travaux que le menuisier a fait pour
le montant de 500,00 € pour les caissons à volets ». Eu égard à la demande
de la requérante à voir retenir un accord en date du 15 juillet 2009, eu égard
aux courriers échangés en cause et en l’absence de contestation de l’assigné,
il y a lieu de conclure qu’il y avait bien un accord entre parties quant à ce
montant intervenu en date du 15 juillet 2009.

Eu égard à cet accord, il n’y a pas lieu d’entériner le montant retenu par
l’expert au titre de la facture SOC.2.).

Il n’y a pas non plus lieu de déduire le montant dont objet de l’accord (2.210 +
500) du solde redû aux termes du contrat de vente alors que l’assigné avait
déjà pris en considération ce montant pour formuler sa demande en le
déduisant du solde redu de 150.000 euros.

   -   Quant à la facture de la société SOC.3.)

                                       16
Au titre des inachèvements imputables à la requérante, l’expert a également
retenu le montant de 1.437 euros hors TVA à mettre à charge de cette
dernière alors que ces frais auraient été supportés par l’assigné.

Quant à cette facture, la requérante fait valoir que celle-ci porterait sur une
prestation non prévue sur la liste des travaux annexée à l’acte de vente, à
savoir sur « la fourniture et la pose d’un volet de garage mini-caisson Alulux
avec moteur ».

Le Tribunal constate que l’expert Fisch n’a pas justifié cette mise à charge de
la facture à la requérante. Il ne résulte en outre pas de la liste des travaux à
effectuer que les prestations facturées par la société SOC.3.) sont justifiées.

La facture de cette société n’est par conséquent pas à mettre à charge de la
société S.C.I SOC.1.).

   -   Quant à la facture SOC.4.)

L’expert a retenu au titre des inachèvements que le montant de 490 euros
relatif à une facture de la société SOC.4.) était à mettre à charge de la
requérante.

La requérante estime que cette facture ne saurait être mise à sa charge par le
présent jugement étant donné que dans son assignation du 7 novembre 2011,
elle aurait déjà déduit le montant de 500 euros hors TVA du prix de la vente.

L’assigné ne conteste pas ce propos.

La facture dont question du 6 mai 2009 révèle qu’elle porte sur
« Pauschalaufwand zur erneuren eines bestehenden Rolladenkasten ».

Le Tribunal rappelle qu’il a précédemment retenu qu’un accord avait été
trouvé entre parties portant notamment sur la prise en charge par la
requérante du montant de 500 euros au titre de la réparation du caisson à
volets.

La facture en question n’est donc pas à mettre à charge de la requérante par
le présent jugement, la somme de 500 euros ayant déjà été portée en
déduction par elle dans la formulation de sa demande.

   -   Quant à la facture SOC.5.)

Au titre des inachèvements imputables à la requérante, l’expert Fisch a
encore entendu mettre à charge de la requérante le montant de 495,08 euros
concernant une facture de la société SOC.5.).

                                       17
La requérante estime que cette facture porte sur des travaux supplémentaires
par rapport à la liste des travaux convenus. En effet, la liste aurait prévu quant
à la cuisine « 3 caches prises à remplacer par la firme SOC.5.), séparation
lumière entre la cuisine et le hall intérieur en plaçant un deuxième
interrupteur ». L’expert aurait retenu que ces travaux ont été réalisés. La
facture dont question mentionnerait qu’elle porte sur « ajout d’appareils dans
la cuisine » et « percement dans la cave ».

La Tribunal constate que l’expert a effectivement retenu que les travaux
figurant sur la liste des travaux au titre de « 3 caches prises à remplacer par la
firme SOC.5.), séparation lumière entre la cuisine et le hall intérieur en plaçant
un deuxième interrupteur » ont bien été réalisés.

La facture de la société SOC.5.) du 31 janvier 2013 porte sur l’ajout
d’appareils dans la cuisine. C’est donc à juste titre que la requérante fait valoir
que cette facture ne saurait être mise à sa charge.

   • Quant aux coûts de redressement retenus par l’expert Fisch

L’expert a retenu un désordre en relation avec le point d’eau et a chiffré les
frais de redressement à ce titre au montant de 1.529,50 euros.

Les parties au litige ne remettent pas en cause ces conclusions de l’expert,
sauf à faire valoir que le montant en question serait à assortir de la TVA à 17
% et non à 15 % suivant conclusions de l’assigné.

Eu égard à l’absence de remise en cause des conclusions de l’expert sur ce
point par les parties, il y a lieu d’entériner celles-ci. C’est à juste titre que
l’assigné sollicite l’application du taux de TVA de 17 %, taux qui est en vigueur
à la date du présent jugement.

La requérante est donc à condamner à payer à l’assigné le montant de
1.529,50 euros, soit le montant de 1.789,50 euros TVA à 17 % comprise.

   • Quant aux frais d’installation de la caméra

L’assigné entend obtenir la mise à charge de la requérante des frais
d’installation d’une caméra, installation à laquelle celle-ci se serait engagée à
son égard. La facture en question porterait sur le montant de 1.028,89 euros
et serait versée à titre de pièce 7.

La société S.C.I SOC.1.) s’oppose à cette demande alors qu’il résulterait du
compte-rendu de réunion de l’expert Fisch que « pour ce qui est de
l’aménagement d’une installation de vidéosurveillance dans le couloir (partie
commune), il y a lieu de noter que le projet a été refusé par la copropriété ».

                                        18
De fait, aucune caméra n’aurait été installée dans le hall commun et aucune
preuve pertinente à ce sujet ne serait versée par l’assigné. La requérante
entend encore faire noter que le devis de la société SOC.5.) dont se prévaut
l’assigné porterait sur un vidéo parlophone et non sur une caméra de vidéo-
surveillance dont question dans la liste des travaux.

Aux termes de la liste des travaux annexée à l’acte notarié de vente du 7
septembre 2007 figure la mention « hall commun : caméra à installer
fourniture et pose par le vendeur ».

Il est donc établi que l’installation d’une caméra dans le hall commun était
prévue.

Si l’expert Fisch a retenu dans son compte-rendu de réunion du 19 avril 2013
que « pour ce qui est l’aménagement d’une installation de vidéosurveillance
dans le couloir (partie commune), il y a lieu de noter que le projet a été refusé
par la copropriété », il a cependant retenu dans son rapport que ces travaux
ont été réalisés aux frais de l’assigné, de sorte que la requérante ne saurait
remettre en cause que cette installation a été effectuée.

L’expert n’a par contre pas retenu le montant de la facture en question dans
son décompte.

La pièce 7 dont se prévaut l’assigné au soutien de sa demande consiste en
un devis de la société SOC.5.) du 6 décembre 2012 à hauteur du montant de
1.028,89 euros. Ce devis porte sur un module de vidéo-surveillance. La
mention « caméra » dans la liste des travaux ne précisant pas de quel type de
caméra il s’agit et l’expert ayant retenu que cette installation a été réalisée, il y
a lieu de considérer que l’installation de vidéo-surveillance telle que reprise
sur le devis en question porte bien sur l’installation litigieuse.

La requérante ne contestant pas le débours du montant de 1.028,89 euros
repris au devis de la société SOC.5.), elle est à condamner à payer ledit
montant à l’assigné.

  II)    Quant à la demande reconventionnelle en obtention d’une indemnité
         de retard formulée par X.)

X.) formule une demande reconventionnelle en obtention d’une indemnité de
retard à l’encontre de la requérante. Il se prévaut de la clause de l’acte notarié
de vente du 7 septembre 2007 qui stipulerait que « le vendeur s’engage à
terminer ces travaux pour le 1er août 2008 (…). A défaut de ce faire, il sera
redevable à l’acquéreur d’une somme de 50,-€ par jour de retard » et s’appuie
encore sur les dispositions des articles 1134 et suivants du Code Civil. Plus
particulièrement, tous les travaux n’auraient pas été achevés, de sorte que la
requérante ne se serait pas tenue aux engagements pris. Elle serait donc

                                         19
redevable d’une indemnité pour les jours de retard dans l’achèvement des
travaux. L’indemnité serait redue à compter du 1er août 2008 jusqu’au parfait
achèvement des travaux.

La requérante fait valoir qu’aux termes de la jurisprudence en matière de
clauses pénales, il appartiendrait au créancier de rapporter la preuve de
l’inexécution ou du retard invoqué. En l’espèce, l’expert aurait retenu
l’achèvement des travaux, hormis le dallage de la terrasse dont la réalisation
serait impossible. Il ne serait donc pas démontré par l’assigné que les
aménagements convenus n’aient pas été achevés à la date fixée. Par ailleurs,
l’assigné aurait renoncé au terme de l’achèvement à partir du moment où il
aurait fait exécuter lui-même certains des travaux, de sorte que l’achèvement
total ne dépendait plus de la seule volonté de la requérante. En ces
circonstances, les pénalités de retard ne sauraient s’appliquer. La requérante
précise encore que l’acte de vente prévoyait que l’achèvement des travaux
pour le 1er août 2008 était convenu « sauf cas de force majeure » ; en
l’occurrence l’immixtion de l’assigné aurait constitué un cas de force majeure
pour elle. A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que les pénalités
sont dues, il y aurait lieu à réduction alors que leur montant serait excessif.

L’assigné réplique qu’il n’aurait jamais empêché la requérante de procéder
aux travaux convenus.

Aux termes de l’acte notarié de vente du 7 septembre 2007, « le vendeur
s’engage à terminer ces travaux [les travaux énumérés sur la liste annexée à
l’acte] pour le 1er août 2008 […]. A défaut de ce faire, il sera redevable à
l’acquéreur d’une somme de 50,-€ (cinquante euros) par jour de retard ».

L’article 1226 du Code Civil dispose que « La clause pénale est celle par
laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à
quelque chose en cas d’inexécution ».

La clause pénale peut être définie comme la stipulation contractuelle par
laquelle les parties fixent à l'avance et de manière forfaitaire la somme
d'argent qui sera due par le débiteur dans le cas où il n'exécuterait pas
comme convenu son obligation (H. COLIN et H. CAPITANT, Cours
élémentaire de droit civil français, 8ème édition, Dalloz, 1935, no.106).

Celui qui souscrit un tel engagement sait donc, dès le moment de la
conclusion du contrat, ce à quoi il s'expose en cas d'inexécution de sa part.

Cette connaissance devrait normalement l'inciter à tout mettre en œuvre pour
éviter d'avoir à répondre d'une telle situation. L'utilité de la clause pénale est
ainsi doublement marquée. D'une part, elle répond à l'intérêt qu'a le créancier
de forcer le débiteur, par la crainte d'une peine, à remplir correctement son
engagement. D'autre part, elle tend à soustraire aux aléas de l'appréciation du

                                       20
juge la détermination des conséquences pécuniaires du manquement du
débiteur (Encyclopédie civile Dalloz, verbo : clause pénale).

Il convient de distinguer entre deux types de clauses pénales, à savoir entre la
clause pénale moratoire et la clause pénale compensatoire. La première a
pour vocation de sanctionner le retard dans l’exécution, tandis que la seconde
a pour objet de sanctionner l’inexécution définitive.

La rédaction d'une « clause pénale moratoire » doit être organisée à partir de
plusieurs préoccupations.

D'une part, la clause doit déterminer soigneusement quels retards sont visés
par la stipulation. La clause doit également fixer avec précision la date à partir
de laquelle l'inexécution entraîne la mise en œuvre de la pénalité.

D'autre part, la clause pénale doit prévoir pour chaque inobservation du délai
d'exécution le paiement d'une somme forfaitaire. Il est souhaitable que le
libellé de la clause insiste sur l'intention des parties de donner à la clause un
caractère comminatoire.

Une telle stipulation éclaire l'interprétation qu'il convient de donner à la clause
pénale et rend compte de sa fonction comminatoire. Le juge peut en tenir
compte lors de l'exercice de son pouvoir modérateur.

La pratique contractuelle est généralement fixée pour déterminer les pénalités
moratoires par rapport au prix du contrat ou à la valeur de la prestation
inexécutée. La pénalité consiste alors dans le paiement d'un pourcentage du
prix. Le pourcentage fixé peut croître au fur et à mesure de l'allongement du
retard dans l'exécution.

(JurisClasseur Contrat-Distribution, Fasc. 135 : Clauses dissuasives dans les
litiges).

Etant donné que la clause pénale sanctionne une inexécution contractuelle, le
créancier demeure toujours tenu de rapporter la preuve d’une telle inexécution
ou d’un retard dans l’exécution imputable au débiteur.

Il appartient partant à l’assigné de rapporter la preuve de l’inexécution
invoquée, à savoir l’inachèvement des travaux convenus, respectivement leur
retard d’achèvement.

La preuve des inachèvements a été rendue possible comme suite à
l’expertise Fisch.

Contrairement à ce qu’affirme la requérante, l’expert Fisch a retenu des
inachèvements dans son rapport, tant en ce qui concerne le dallage de la

                                        21
terrasse qu’en ce qui concerne les travaux ayant finalement été effectués à
l’initiative de l’assigné.

In concreto, le seul inachèvement demeurant actuel concerne le dallage de la
terrasse. A ce sujet, il résulte du compte-rendu de réunion d’expertise du 19
avril 2013 que « Il ressort des observations faites au niveau de la terrasse que
la membrane n’adhère pas sur le support et que l’eau s’est infiltrée en
dessous. Il est en conséquence techniquement impossible de procéder à la
pose du revêtement souhaité […] Compte tenu des observations faites, il y a
lieu de conclure que les infiltrations massives observées au niveau des parties
enfouies de l’immeuble rendent techniquement impossible l’achèvement des
travaux au niveau de la terrasse, du jardin, du garage et du parking. Dans ce
contexte, il y a lieu de noter qu’il s’agit en occurrence de dégâts et désordres
« anciens » qui ont plus que vraisemblablement fait surface lors ou peu de
temps après la construction de l’immeuble […] ».

Eu égard à la conclusion de l’expert tenant à l’impossibilité de réaliser ces
travaux de terrasse, cet inachèvement ne saurait être imputable à la
requérante.

En ce qui concerne les travaux dont l’achèvement a été parfait sur initiative de
l’assigné, il convient de rappeler qu’un accord avait été trouvé en date du 15
juillet 2009 entre parties en ce qui concerne les travaux effectués par les
sociétés SOC.4.) et SOC.2.), de sorte qu’à partir de cette date, l’assigné a
renoncé à ce que la requérante procède à l’achèvement des travaux restés en
souffrance.

En ce qui concerne les autres travaux figurant sur la liste annexée à l’acte
notarié, aucune précision quant à leur date d’achèvement n’est rapportée par
l’assigné.

Eu égard à ce qui précède, la demande de l’assigné en obtention d’une
indemnité journalière de retard est donc fondée en son principe, mais
uniquement entre le 1er août 2008, date d’achèvement convenue, et le 15
juillet 2009, date de l’accord.

Quant au quantum, l’assigné demande l’application de la clause insérée au
contrat de vente notarié et partant l’application du montant journalier de 50
euros.

La requérante conclut à la réduction du montant stipulé pour être
manifestement excessif. Elle s’appuie sur les articles 1152 et 1231 du Code
Civil. En l’occurrence, les aménagements prévus sur la liste des travaux
n’auraient porté que sur des aménagements intérieurs. Il résulterait en outre
du certificat de résidence du 18 juin 2015 que l’assigné habiterait
l’appartement depuis le 9 mai 2007 et qu’il ne semblerait pas avoir subi un

                                      22
préjudice du fait du retard. L’application de la clause pénale dans toute sa
rigueur aurait pour effet de procurer à l’assigné un avantage plus grand que
celui qu’il aurait obtenu de l’exécution du contrat.

L’assigné fait valoir que la jurisprudence ne requiert pas du bénéficiaire de la
clause qu’il rapporte la preuve d’un quelconque préjudice. Malgré cela,
l’assigné entend tout de même faire état de ce qu’il aurait subi un préjudice eu
égard aux conclusions de l’expert Fisch.

L’alinéa 2 de l’article 1152 prévoit que « […] Le juge peut modérer ou
augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement
excessive ou dérisoire […] ».

L’article 1231 quant à lui prévoit que « Lorsque l’engagement a été exécuté
en partie, la peine convenue peut être diminuée par le juge à proportion de
l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier […] ».

Il est encore de principe que le maintien de la clause pénale est la règle et
que sa réduction est l’exception, de sorte que le refus de réduire la clause
pénale ne doit pas être motivé par le juge, tandis que la réduction de la clause
doit l’être.

Il appartient dans ce cas au juge d’apprécier, dans chaque affaire lui soumise,
si la pénalité prévue au contrat est manifestement excessive.

Pour ce faire, il se base normalement sur plusieurs critères objectifs, parmi
lesquels :

-     la comparaison entre le montant de la peine stipulée et l’importance du
préjudice effectivement subi par le créancier du fait de l’inexécution,

-      l’examen de la situation respective des parties pour le cas où la clause
pénale devait être appliquée en toute sa rigueur; il serait, en effet, injuste que
par son application le créancier tire un plus grand avantage de l’inexécution
de l’obligation que de son exécution normale,

-      l’appréciation de la bonne foi du débiteur; il serait injuste de le faire
profiter d’une réduction s’il a failli volontairement et de mauvaise foi à ses
obligations (en ce sens, Cour d’appel 22 novembre 2000, n° 23706 du rôle).

L’article 1231 relatif au pouvoir donné au juge de modérer la peine convenue
en cas d’exécution partielle est soumis à plusieurs conditions :

   -   Il doit s’agir d’une obligation susceptible d’exécution partielle ;
   -   Le jeu de l’article 1231 dépend de la rédaction de la clause, de sorte
       que quatre éventualités se posent. La première de celles-ci concerne le

                                       23
      cas où la clause est muette sur le sort de l’inexécution partielle, ce qui
      est le cas en l’espèce. Dans cette hypothèse, le juge sera en droit de
      réduire la peine. Mais il devra le faire en proportion du taux
      d’inexécution.

(Jurisclasseur Civil Code – fascicule 22 : Régime de la réparation – règles
particulières de la responsabilité contractuelle – clause pénale – n°127 et
suivants, version du 2 juin 2014).

En l’occurrence, l’obligation d’effectuer tous les travaux est une obligation
susceptible d’exécution partielle.

La clause telle qu’insérée au contrat prévoit une indemnité journalière de 50
euros par jour de retard sans distinguer entre une inexécution totale ou
partielle. Il convient d’apprécier si l’indemnité journalière de 50 euros est
excessive par rapport à l’inexécution des travaux dont objet de l’accord entre
parties trouvé en date du 15 juillet 2009.

Pour cette appréciation, il y a lieu de faire application des critères ci-avant
rappelés.

Pour rappel, les travaux inexécutés portaient sur le caisson à volet et sur les
travaux relatifs à la cabine de douche et à la cloison entre la cuisine et le hall.

Eu égard à la nature de ces travaux, l’assigné a subi un préjudice du fait de
leur retard, en particulier en ce qui concerne la douche.

Par ailleurs, il convient de relever qu’aucune mauvaise foi dans le retard n’est
établie dans le chef de la requérante.

Enfin, les travaux en question demeurés en souffrance ne constituent qu’une
petite partie de tous les travaux qui figurent sur la liste des travaux annexée à
l’acte notarié du 7 septembre 2007.

Eu égard à toutes les considérations qui précèdent, le Tribunal estime, par
une appréciation souveraine, que l’indemnité de retard à hauteur du montant
journalier de 50 euros est à réduire pour être excessive, eu égard au taux
d’exécution des travaux. Il y a lieu de réduire la peine stipulée au montant de
15 euros par jour de retard.

Le retard s’est étendu du 1er août 2008 au 15 juillet 2009, jour de l’accord
entre parties, soit sur 348 jours.

Le montant redû par la requérante au titre de la clause pénale est donc de
348 x 15 = 5.220 euros.

                                        24
  III)   Compensation judiciaire

L’assigné sollicite la compensation judiciaire entre les condamnations
prononcées dans le présent jugement, compensation judiciaire qui sera
ordonnée au dispositif du présent jugement.

  IV)    Indemnités de procédure

La requérante sollicite une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base
de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile. L’assigné formule une
demande au même titre à hauteur du montant de 3.000 euros.

Aux termes de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile, lorsqu'il
apparaît inéquitable de laisser à la charge d'une partie les sommes exposées
par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l'autre
partie à lui payer le montant qu'il détermine. L’application de l’article 240 du
Nouveau Code de Procédure Civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge
(Cour de cassation française, 2ème chambre civile, arrêt du 10 octobre 2002,
Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,
p. 47).

Au vu de l’issue du litige, il n’y a lieu de faire droit à aucune des demandes en
indemnité de procédure formulées et les parties au litige sont à en débouter.

                              PAR CES MOTIFS

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, onzième chambre, siégeant
en matière civile, statuant contradictoirement,

reçoit la demande principale et la demande reconventionnelle en la forme,

quant au fond, déclare la demande principale formulée par la société civile
immobilière SOC.1.) SCI à l’encontre de X.) fondée à concurrence du montant
de 135.560,75 euros,

partant condamne X.) à payer à la société civile immobilière SOC.1.) SCI le
montant de 135.560,75 euros avec les intérêts légaux à partir du 15 juillet
2009, jusqu’à solde,

dit fondée la demande reconventionnelle en indemnisation des redressements
retenus par l’expert Fisch et au titre de l’installation de la caméra formulée par
X.) à l’encontre de la société civile immobilière SOC.1.) SCI à concurrence du
montant de (1.789,50 + 1.028,89 =) 2.818,39 euros,

partant condamne la société civile immobilière SOC.1.) SCI à payer à X.) le
montant de 2.818,39 euros,

                                       25
dit fondée la demande reconventionnelle de X.) formulée à l’encontre de la
société civile SOC.1.) SCI au titre de la clause pénale à concurrence du
montant de 5.220 euros,

partant condamne la société civile immobilière SOC.1.) SCI à payer à X.) le
montant de 5.220 euros,

dit qu’il y a lieu à compensation judiciaire entre les condamnations ci-avant
prononcées,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure
formulée par la société civile immobilière SOC.1.) SCI sur base de l’article 240
du Nouveau Code de Procédure Civile,

partant en déboute,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure
formulée par X.) sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure
Civile,

partant en déboute,

fait masse des frais et dépens, dont les frais de l’expertise Fisch, et les
impose pour un tiers à charge de la société civile immobilière SOC.1.) SCI et
pour deux tiers à charge de X.) et en ordonne la distraction dans la prédite
mesure au profit de Maître Lex Thielen, avocat concluant la demandant,
affirmant en avoir fait l’avance.

                                      26
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement commercial II No.805/17

Audience publique du vendredi, neuf juin deux mille dix-sept.

Numéro 122 953 du rôle

Composition :

Anick WOLFF, 1ère vice-présidente ;
Nathalie HILGERT, 1er juge ;
Thierry SCHILTZ, juge ;
Paul BRACHMOND, greffier.

                                      Entre:

La société SOC1.), anciennement SOC1’.), établie et ayant son siège social à L-
(…), (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B
(…) ;

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick
KURDYBAN de Luxembourg en date du 11 juin 2009 ;

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat à la Cour constitué, demeurant à
Luxembourg,

                                        et:

   1) la société européenne UBS Europe SE, établie et ayant son siège à D-60306
      Francfort, Operturm, Bockenheimer Landstrasse 2-4, agissant au titre de sa
      succursale UBS EUROPE SE, Luxembourg Branch, établie à L-1855
      Luxembourg, 33A, avenue John F. Kennedy, immatriculée au Registre de
      Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 209123, inscrite
      à l’Amtsgericht de Francfort sous le n° HRB 107046 ;

   2) la société anonyme SOC4.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…),
      (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,
      inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
      numéro B (…);

   3) la société anonyme SOC5.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…),
      (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,
      inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
      numéro B (…);
   4) la société anonyme de droit suisse UBS AG, établie et ayant son siège social
      à CH-4051 Bâle, Aeschenvorstadt 1, représentée par ses organes sociaux
      actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés
      dans l’index central des raisons de commerce de la confédération suisse sous
      le numéro CH-270.3.004.646-4 ;

parties défenderesses aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick
KURDYBAN en date du 11 juin 2009 ;

comparant par la société anonyme ELVINGER HOSS PRUSSEN SA, établie et
ayant son siège social à L-1340 Luxembourg, 2, place Winston Churchill, inscrite au
Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 209469,
représentée par Maître Marc ELVINGER, avocat à la Cour constitué, demeurant à
Luxembourg,

   5) La société anonyme SOC2.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…),
      (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,
      inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
      numéro B (…);

partie défenderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick
KURDYBAN de Luxembourg en date du 11 juin 2009 ;

comparant par Maître Marc KLEYR, avocat à la Cour constitué, demeurant à
Luxembourg.

___________________________________________________________________

                                 Le Tribunal:

Par exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 11 juin
2009, la société anonyme SOC1’.) a fait donner assignation aux sociétés UBS
(Luxembourg) SA, SOC4.) SA, SOC5.), UBS AG et SOC2.) SA à comparaître devant
le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale,
aux fins de les voir condamner conjointement et solidairement ou in solidum, sinon
chacun pour sa part à payer à la requérante la somme de 2.203.272,46 € avec les
intérêts légaux à partir du 11 décembre 2008 à titre du préjudice principal et la
somme de 220.000,- € à titre de réparation du préjudice complémentaire, sinon,
subsidiairement, de voir donner acte à la requérante qu’elle est prête à céder
l’intégralité des actions dont elle est propriétaire aux parties défenderesses pour la
somme de 2.203.272,46 €, sinon, plus subsidiairement, de les voir condamner
conjointement et solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part à payer
à la requérante le montant du prix d’acquisition des actions SOC3.) augmenté des
intérêts légaux depuis la date d’acquisition jusqu’au jour du paiement, de voir allouer
une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile au requérant et de voir ordonner l’exécution provisoire sans caution du
jugement à intervenir.

                                          2
Par acte intitulé « désistement d’instance » daté au 4 mai 2017, la société SOC1.),
anciennement SOC1’.) déclare se désister purement et simplement de l’instance
introduite par exploit d’huissier du 11 juin 2009.

Le désistement d’instance fut accepté par toutes les parties défenderesses.

Il y a lieu de donner acte aux parties requérantes de leur désistement d’instance et à
la partie assignée de son acceptation dudit désistement.

Le désistement ayant été fait et accepté conformément à l’article 545 du Nouveau
Code de Procédure Civile, il convient de l’admettre.

                              Par ces motifs:

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en
matière commerciale selon la procédure civile, statuant contradictoirement,

donne acte à la société anonyme SOC1.) (anciennement SOC1’.)) qu’elle se désiste
purement et simplement de l’instance qu’elle a introduite contre les sociétés UBS
(Luxembourg) SA, SOC4.) SA, SOC5.), UBS AG et SOC2.) SA par exploit de
l’huissier de justice Patrick KURDYBAN du 11 juin 2009,

donne acte aux sociétés UBS (Luxembourg) SA, SOC4.) SA, SOC5.), UBS AG et
SOC2.) SA de leur acceptation du désistement d’instance,

décrète le désistement d’instance à l’égard des sociétés UBS (Luxembourg) SA,
SOC4.) SA, SOC5.), UBS AG et SOC2.) SA aux conséquences de droit,

déclare l’instance éteinte,

condamne la partie requérante à tous les frais et dépens de l’instance.

                                          3
"