text:
Jugement Bail commercial (IIIe chambre)
no 118/2016

Audience publique du vendredi, vingt mai deux mille seize

Numéro du rôle : 171.941

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Yves ENDERS, greffier.

                                    ENTRE:

la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-
(...), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de et à Luxembourg sous le numéro B (...),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 17 août 2015,

intimée sur appel incident,

ayant initialement comparu par Maître Roy REDING, avocat à la Cour, et comparant
actuellement par Maître Roland MICHEL, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

en présence de :

A.), demeurant à L-(...),

intervenant volontairement dans la présente instance,

comparant par Maître Henri FRANK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

                                        ET:

la société anonyme SOC.2.) SA, établie et ayant son siège social à L-(...), représentée
par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de et à Luxembourg sous le numéro B (...),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Pierre METZLER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

                                      F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 171941 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 22 septembre 2015, lors de laquelle elle fut fixée au 8 décembre 2015, puis au
5 janvier 2016, puis au 12 avril 2016 pour plaidoiries, date à laquelle elle fut exposée
une première fois.

L’affaire fut ensuite refixée à l’audience publique du vendredi 15 avril 2016 pour
continuation des débats.

A cette audience, les débats eurent lieu comme suit :

Maître Martine KRIEPS, avocat, en remplacement de Maître Roland MICHEL, avocat
à la Cour, comparant pour la partie appelante, développa les moyens de sa partie.

Maître Pierre METZLER, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée,
répliqua.

Maître Henri FRANK, avocat à la Cour, comparant pour la partie A.), fournit ses
réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
vendredi, 20 mai 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête du 11 novembre 2014, la société anonyme SOC.2.) SA (ci-après :
SOC.2.)) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL (ci-après :
SOC.1.)) devant le tribunal de paix pour voir dire résilié le contrat de bail entre parties
au 31 décembre 2013, pour voir ordonner le déguerpissement de SOC.1.) et de la voir
condamner au paiement des arriérés de loyers d’un montant de 639.161,41 euros, pour
voir dire que SOC.1.) est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2014 et la
voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 99.217,41

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euros pour la période de janvier 2014 à novembre 2014. Elle a encore sollicité une
indemnité de procédure et l’exécution provisoire du jugement. A l’audience de
première instance du 1er juin 2015, SOC.2.) a actualisé sa demande et demande la
condamnation de SOC.1.) à lui payer une indemnité d’occupation pour la période de
janvier 2014 à juin 2015, échue depuis le dépôt de la requête.

SOC.1.) a demandé reconventionnellement des dommages et intérêts pour procédure
abusive et vexatoire et une indemnité de procédure.

Par jugement du 17 juillet 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, a dit le contrat de
bail valablement résilié avec effet au 31 décembre 2013, et a condamné SOC.1.) au
paiement d’arriérés de loyer pour un montant de 607.747,54 euros et à une indemnité
d’occupation pour un montant de 991.695,97 euros, a condamné SOC.1.) au paiement
d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros et l’a déboutée de sa demande en
paiement d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire et en obtention d’une
indemnité de procédure. Le premier juge n’a pas fait droit à la demande en exécution
provisoire et a condamné SOC.1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la convention litigieuse du 18 décembre
2014 ne contenait pas de condition suspensive soumettant son applicabilité à la
condition du transfert de l’exploitation de l’hôtel à T.1.) et il a retenu que le bail a été
valablement résilié avec effet au 31 décembre 2013 et a ordonné le déguerpissement
d’SOC.1.) dans un délai de 3 mois. L’offre de preuve par l’audition du témoin T.1.) a
été rejetée pour être contredite par les termes clairs et non ambigus de la convention.
SOC.1.) a été condamnée au paiement du montant des arriérés de loyers, reconnus par
elle dans la prédite convention, d’un montant de 607.747,54 euros et à une indemnité
d’occupation de janvier 2014 à juin 2015 d’un montant de 991.695,97 euros. La
demande en paiement du chef de l’occupation du premier étage entre le 11 octobre
2010 et le 31 janvier 2015 a été accueillie à hauteur de 453.663 euros.

De ce jugement, appel a été interjeté par SOC.1.) suivant exploit d’huissier du 17 août
2015. Par réformation du jugement entrepris elle demande de voir dire que la
convention du 18 décembre 2014 soumet son applicabilité à la condition suspensive du
transfert officiel de l’exploitation hôtelière à T.1.), pour voir mettre l’affaire en
suspens en attendant que la reprise de l’exploitation de l’hôtel par T.1.) soit
officialisée. Elle demande de faire droit à l’offre de preuve formulée en première
instance et de la voir décharger des condamnations à titre d’arriérés de loyers et
d’indemnité d’occupation et d’indemnité de procédure. A titre subsidiaire elle
demande de voir dire que le loyer mensuel a été réduit d’un commun accord à 50.000.-
euros HTVA à partir du mois de mai 2014.

Elle sollicite enfin une indemnité de procédure de 2.000.- euros pour chaque instance.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, elle reformule son offre de preuve par témoin
et sollicite la comparution personnelle des parties afin de prouver que la convention est
conditionnée à la reprise de l’hôtel par T.1.) et afin d’établir l’accord oral entre parties

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quant à la réduction du loyer à compter du mois de mai 2014. Elle conclut au rejet de
la demande en obtention d’une indemnité d’occupation pour le premier étage et
demande à titre subsidiaire de la voir réduire au montant de 500.- euros par mois à
compter du 18 décembre 2014.

Par contrat de bail commercial du 11 octobre 2010, SOC.2.) a donné en location à
SOC.1.) un immeuble sis à Luxembourg dans lequel elle exploite l’hôtel
« HOTEL.1.) », la date de prise d’effet ayant été fixée au 11 octobre 2010 pour une
durée expirant le 31 décembre 2013 avec possibilité de tacite reconduction « d’année
en année, sauf dénonciation du présent contrat par notification à l’autre partie par
lettre recommandée au moins six mois avant l’échéance ». SOC.3.) a été le
gestionnaire de l’hôtel. Le contrat de bail prévoit le dépôt d’une garantie d’un million
d’euros et un cautionnement de A.), gérant d’SOC.1.), à hauteur de 500.000.- euros.

SOC.2.) a procédé en date du 25 juin 2013 à la résiliation du contrat de bail avec effet
au 31 décembre 2013 au motif qu’SOC.1.) n’a plus procédé au paiement d’aucun
loyer depuis le 1er août 2012, à l’exception d’un paiement de 38.957,25 euros le 3
avril 2013 à une époque où les arriérés de loyers avoisinaient déjà un montant de 1,1
millions d’euros.

Le 29 juillet 2013 A.), gérant de SOC.1.), B.), administrateur et actionnaire unique de
SOC.2.), et T.1.), représentant de A.) et de SOC.1.), ont adressé un courrier à SOC.3.)
pour annoncer que la résiliation du bail est « nulle et non avenue ».

En décembre 2014 le bailleur et le locataire ont finalement signé une convention pour
exposer par écrit les modalités de rupture de leur relation contractuelle ainsi que le
montant des loyers à payer jusqu’à la fin de l’occupation par SOC.1.).

SOC.1.) affirme que cette convention a été subordonnée à la condition que l’hôtel soit
repris par T.1.) au moment de son déguerpissement, évitant ainsi toute rupture de
l’exploitation de l’hôtel.

A ce titre elle expose que depuis août 2013 des négociations avec la direction
d’SOC.3.), et suivies de près par SOC.2.) par l’intermédiaire de B.), administrateur
unique à l’époque, étaient en cours afin de transférer l’exploitation de l’hôtel à T.1.).
C’est dans ce contexte que les parties ont conclu la convention litigieuse en décembre
2014.

A l’appui de son appel, l’appelante reproche au premier juge de ne pas avoir analysé
l’intention commune des parties et les circonstances de fait qui ont entouré la radiation
de la convention. Elle fait valoir qu’en 2010 lors de la reprise de l’immeuble par
SOC.2.), SOC.1.) a débuté des négociations avec les frères B’.), administrateurs
d’SOC.2.), en vue de rénover l’hôtel. Ces négociations ont débouché sur la signature
d’un contrat de bail commercial pour une durée de trois ans renouvelable, avec la
garantie que le contrat de bail puisse être exécuté pour une durée de 10 ans au moins.

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A ce titre SOC.1.) a signé un contrat de gestion avec SOC.3.) pour une durée de 10
ans.

Elle explique qu’en janvier 2015 SOC.3.) aurait convié le propriétaire, l’exploitant
actuel et T.1.) à Bruxelles en vue de trouver un accord final tripartite qui a été
confirmé le 28 mai 2015 par le directeur d’SOC.3.). Il aurait été convenu qu’un
nouveau contrat de bail soit signé par T.1.) avec SOC.2.). Afin d’assurer la
continuation de l’exploitation par SOC.1.) jusqu’à la reprise de l’activité par T.1.),
SOC.2.) a, par l’intermédiaire de son mandataire RA Marc KALUBA, en
remplacement de Maître Claude COLLARINI, mandataire de SOC.2.) à l’époque,
soumis en date du 17 décembre 2014, et partant avant la signature de la convention, à
T.1.) et A.) un « Mietvertrag » pour T.1.) et une « Raümungsvereinbarung » pour
SOC.1.) aux mains de A.), ce qui prouverait encore d’avantage son intention de voir
soumettre la convention à la condition de la reprise du bail par T.1.).

Un courriel de A.) du 18 décembre 2014 adressé aux administrateurs d’SOC.2.) fait
état du fait que la convention ne serait signée que sous la condition suspensive de la
reprise par T.1.) des affaires de SOC.1.). Dans la mesure où SOC.2.) n’y aurait émis
aucune contestation, il ne saurait être valablement soutenu que la condition suspensive
n’aurait pas trouvé l’accord des parties contractantes.

SOC.1.) conclut qu’au vu des circonstances de l’espèce, il est établi que l’intention
commune des parties qui a précédé la convention a manifestement été celle de
soumettre la convention à la condition suspensive telle que mentionnée dans le courriel
précité de A.) du 18 décembre 2014. A ce titre il renvoie aux articles 1156, 1157 et
1162 du code civil.

Faute par SOC.2.) de fournir la preuve de la formalisation de la reprise par T.1.) et de
la date effective du début du contrat de bail conclu avec ce dernier, la condition
suspensive serait à considérer comme n’étant pas encore réalisée de sorte que la
convention n’est pas exécutable. Dans ces conditions aucune violation de la
convention ne saurait être reprochée à SOC.1.) alors que les loyers sont réglés de
manière régulière et qu’elle a même proposé de régler une avance de 300.000.- euros
sur le montant dû au 31 décembre 2013. Cette offre n’aurait pas été acceptée par
SOC.2.).

A titre subsidiaire SOC.1.) formule une offre de preuve par témoins afin de rapporter
les circonstances ayant entouré la conclusion de la convention ainsi que l’accord oral
des parties quant à une réduction de loyer à compter du mois de mai 2014.

A titre plus subsidiaire elle sollicite une comparution personnelle des parties sur base
des articles 384 et 398 du nouveau code de procédure civile pour les entendre en leurs
explications personnelles.

En ordre encore plus subsidiaire il y aurait lieu de constater que le consentement
d’SOC.1.) n’a pas été donné de manière libre et exempte de vice au sens de l’article

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1116 du code civil et de considérer la convention nulle et non avenue pour absence de
consentement valable, pour dol, sinon pour erreur sur une qualité substantielle.

Elle fait plaider que bien que la condition n’ait finalement pas été reprise dans la
convention elle-même SOC.2.) aurait cependant œuvré en ce sens à créer dans le chef
de SOC.1.) la conviction que la condition a été acceptée telle quelle et ce depuis
l’année 2013. Il résulterait des faits qu’il a été créé l’apparence d’interdépendance
entre la convention et le contrat de bail entre SOC.2.) et T.1.). SOC.2.) n’aurait émis
aucune réserve quant au courrier de A.) dans lequel ce dernier conditionne son
consentement expressément à la reprise des activités par T.1.) ce qui équivaudrait à
une réticence dolosive sanctionnée par l’annulation de la convention alors que le fait
de garder volontairement le silence sur un fait que le cocontractant aurait intérêt à
connaître peut constituer un dol.

L’erreur en l’espèce serait excusable alors que SOC.1.) face aux manœuvres dolosives
et mensongères de SOC.2.) n’a pas pu détecter la vérité alors que SOC.2.) l’a
volontairement induite en erreur par les promesses faites et faisant parties des
circonstances ayant entouré la conclusion de la convention.

Enfin le fait de ne pas protester contre le courriel de A.), gérant de SOC.1.), du 18
décembre 2014 dans lequel ce dernier conditionne son consentement à la reprise des
activités par T.1.) et de signer la convention sans autre commentaire et sans réserve,
tout en invoquant ultérieurement l’absence de la condition suspensive, serait
constitutive d’une tromperie sans laquelle SOC.1.) n’aurait pas signé la convention.

SOC.1.) conclut que comme la convention est nulle il y aurait lieu de remettre les
parties dans la situation telle qu’était la leur avant la conclusion de la convention.

Dans cet ordre d’idées, le contrat de bail du 11 octobre 2010 serait toujours en cours.
Quant au paiement des loyers, elle fait valoir que le loyer mensuel a été réduit d’un
commun accord des parties à compter du mois d’avril 2014 à 50.000.- euros HTVA,
loyer qui a été régulièrement payé par SOC.1.).

Elle conclut au rejet de la demande tendant à l’indemnité d’occupation pour le premier
étage, dont l’occupation est contestée par SOC.1.) pour ne faire partie ni du contrat de
bail ni de la convention. En ordre subsidiaire il ne serait pas établi depuis quand cette
occupation aurait eu lieu. En ordre plus subsidiaire dans la mesure où le préambule de
la convention évoque vaguement une occupation sans cependant indiquer des dates
précises, cette indemnité d’occupation ne serait due tout au plus pour la période du 18
décembre 2014 au 24 janvier 2015.

Quant au montant de cette indemnité d’occupation, elle demande de la voir réduire au
montant de 500.- euros par mois tout au plus, soit 612,90 euros pour la période du 18
décembre 2014 au 24 janvier 2015, au motif que le loyer mensuel de 8.780.- euros
réclamé pour un espace non aménagé serait exorbitant.

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Elle conclut au rejet de la demande relative aux arriérés de loyers d’un montant de
607.747,54 euros au motif que ce montant ne serait pas documenté par pièces à défaut
d’acompte versé. Elle admet redevoir un montant de 397.954,51 euros, montant pour
lequel SOC.2.) a émis des factures tel qu’il est d’usage en matière commerciale. Le
fait qu’aucune facture ne lui aurait été adressée pour le solde, serait à analyser en une
renonciation de la part d’SOC.2.).

En tout cas le fait de ne pas avoir réglé la somme de 397.954,51 euros ne constituerait
pas une cause de résiliation du bail alors que depuis 2013 ce montant ne fait l’objet
d’aucun litige entre parties. Par ailleurs elle aurait proposé de régler une avance sur ce
montant en date du 14 avril 2016 à hauteur de 300.000.- euros mais cette proposition
n’aurait pas été acceptée.

Elle sollicite enfin un délai de déguerpissement d’au moins trois mois.

SOC.1.) continue que non seulement son consentement ait été vicié mais que la cause
du contrat dans le chef d’SOC.1.) ferait également défaut alors que son engagement
était conditionné de manière expresse par le fait de formaliser d’abord la reprise de
l’exploitation par T.1.). La convention n’a partant jamais existé et il y a lieu de
remettre les parties dans la situation telle qu’était la leur avant la conclusion de la
convention.

La version des faits telle que rapportée par SOC.1.) est formellement contestée par
SOC.2.). Elle soutient que les parties étaient en négociation depuis décembre 2014
afin de mettre un terme à leur litige à court terme. Elle conteste avoir été informée des
prétendues négociations entre T.1.) et SOC.3.) et d’avoir considéré T.1.) comme
repreneur de l’exploitation de l’hôtel. Elle fait plaider que la lettre de résiliation a été
acceptée par SOC.1.) par son silence en application de l’article 109 du code de
commerce dans la mesure où elle n’a pas riposté au courrier de Maître Claude
COLARINI du 15 mai 2014 dans lequel elle fait état de la résiliation et sollicite le
déguerpissement de SOC.1.) pour au plus tard le 31 décembre 2013. Suite à cette lettre
SOC.1.) aurait effectué trois paiements de 57.500.- euros chacun. En tout cas la
régularité de la résiliation a été expressément acceptée par SOC.1.) en signant le 19
décembre 2014 la convention qui en son point 1) indique « der Mieter erkennt die
Kündigung mit Wirkung zum 31 Dezember 2013 an ». Cette reconnaissance est
définitive et valable et la résiliation du bail au 31 décembre 2013 ne saurait être
valablement mise en doute.

Elle conteste encore toute réduction de loyer respectivement de l’indemnité
d’occupation à 50.000.- euros ce qui est encore confirmé par la convention qui en son
point 3) contient l’accord des parties de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à
99.217.41 euros depuis le 1er janvier 2014. Suivant un décompte actualisé au 12 avril
2016 elle réclame une indemnité d’occupation de 1.439.587,48 euros couvrant la
période de janvier 2014 au 30 avril 2016, se composant comme suit :

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Indemnités d’occupation redues du 1er janvier au 30 avril 2016, soit 28x99.217,41
=2.778.087,48 euros – acomptes payés en 2014, 2015 et 2016 d’un montant total de
1.338.500.- euros.

Elle augmente sa demande en condamnation de SOC.1.) au titre d’indemnité
d’occupation pour les mois de juin 2015 à avril 2016, échus depuis le jugement
entrepris à 447.891,51 euros (11x 99.217,41-58.500). Elle demande de voir augmenter
ce montant de 3.307,25 euros par jour à partir du 1er mai 2016 jusqu’au jour du
jugement d’appel à intervenir, avec les intérêts de retard légaux à partir de la demande
en justice jusqu’à solde.

Elle conclut encore que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que SOC.2.) a
droit à une indemnité d’occupation à hauteur de 453.644.- euros pour le premier étage
même s’il ne faisait pas partie du bail mais qui était occupé par SOC.1.) du 11 octobre
2010 jusqu’au 31 janvier 2015, ce qui n’a pas été contesté par SOC.1.) en première
instance. Il y aurait dès lors lieu de condamner SOC.1.) à lui payer le montant de
453.633 euros, soit 51 mois et 20 jours x 8.750.- euros, montant mensuel auquel
l’indemnité a été fixée d’un commun accord entre parties en première instance.

Dans la mesure où cette condamnation n’a pas été reprise par le premier juge dans le
dispositif du jugement entrepris, elle demande de voir rectifier cet « oubli » et de
l’insérer dans le dispositif du jugement d’appel avec les intérêts de retard au taux légal
à partir du jour de la requête jusqu’à solde.

Pour autant que de besoin, elle relève appel incident en ce que le premier juge a omis
de condamner SOC.1.) au paiement de l’indemnité d’occupation pour le premier
étage. Par réformation il y aurait lieu de condamner SOC.1.) à lui payer le montant de
453.633.- euros, avec les intérêts de retard aux taux légal à partir du jour de la requête
jusqu’à solde.

Elle demande enfin la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la
condamnation de SOC.1.) à déguerpir des lieux dans le délai d’ « un mois » à compter
de la signification du jugement, de la condamnation de SOC.1.) à lui payer une
indemnité de procédure de 2.000.- euros.

Elle demande encore une indemnité de procédure de 5.000.- euros pour l’instance
d’appel, ainsi que la condamnation d’SOC.1.) aux frais et dépens des deux instances
avec distraction au profit de son avocat.

En droit elle conteste qu’une condition suspensive du transfert de bail, respectivement
de la conclusion d’un bail entre SOC.2.) et T.1.), respectivement qu’un transfert de
l’exploitation hôtelière à T.1.) ait été convenue entre les parties. C’est pour cette raison
qu’elle aurait refusé de signer la convention portant la mention manuscrite de A.)
signée par lui seul le 18 décembre 2014 mais elle a signé le lendemain soit le 19
décembre 2014 la convention ne portant plus aucun renvoi au courriel de A.) de la
veille ce qui démontre clairement la volonté des parties du 19 décembre 2014 et

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l’absence de toute condition suspensive. Par ailleurs SOC.1.) a participé elle-même à
la rédaction de la convention en modifiant le 18 décembre 2014, sans en avertir
SOC.2.) le montant des arriérés de loyers au 31 décembre 2013 de 639.161,41 euros à
607.747,57 euros ainsi que la date de son déguerpissement du 24 décembre 2014 au 24
janvier 2015. En tout état de cause SOC.2.) n’aurait eu aucun intérêt à soumettre la
convention à une condition suspensive mais avait intérêt à la signer afin d’obtenir la
libération des locaux à très brève échéance pour pouvoir envisager la rénovation
substantielle et la mise en conformité de l’hôtel aux normes actuelles. Elle demande
dès lors la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la convention
n’était soumise à aucune condition suspensive.

Ainsi le contrat de bail n’était plus en vigueur les 18 et 19 décembre 2014 et n’a plus
d’effet à partir du 1er janvier 2015.

Elle conteste toute erreur ou dol. Elle fait plaider que la convention a été négociée
entre professionnels à pied d’égalité et a été signée par A.) en pleine connaissance de
cause. Ce dernier a bénéficié d’importants allègements financiers au titre de
l’indemnité d’occupation et une réduction des arriérés de loyer, à condition de
respecter des échéances bien précises. Ce serait dans l’esprit d’obtenir le départ
rapproché de SOC.1.), qu’elle qualifie d’occupant sans droit ni titre, qu’elle aurait
consenti d’importants allègements financiers à SOC.1.) dont la situation financière
était critique.

Elle conteste également toute absence de cause de la convention alors qu’SOC.1.)
s’est engagée à quitter les locaux et a pu bénéficier en contrepartie de substantiels
allègements financiers, de sorte que la convention bénéficiait manifestement aux deux
parties.

Elle conclut à l’irrecevabilité de l’offre de preuve par audition de T.1.) en application
de l’article 1341 du code civil dans la mesure où elle tend à prouver contre et outre le
contenu de la convention. A titre subsidiaire elle demande de la voir dire non fondée
pour défaut de précision, sinon pour n’être ni pertinente ni concluante. S’y ajoute que
la condition suspensive profiterait à T.1.) qui a dès lors un conflit d’intérêt manifeste à
témoigner.

Quant à la comparution personnelle des parties sollicitée elle fait valoir qu’elle ne
constitue pas un mode de preuve et serait dès lors vouée à l’échec compte tenu des
versions de fait respectives des parties.

SOC.2.) conclut dès lors à titre principal à la confirmation du jugement entrepris en ce
qu’il a dit valablement résilié le bail avec effet au 31 décembre 2013 et a condamné
SOC.1.) au déguerpissement et au paiement des montants en souffrance.

Elle demande le rejet de la demande en suspension de l’affaire « en attendant que la
reprise de l’exploitation de l’hôtel par T.1.) soit officialisée» au motif qu’elle n’est pas
engagée envers T.1.).

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A titre subsidiaire elle demande la résiliation judiciaire du contrat au titre de loyers
échus et impayés à la date de ce jour à 2.094.835,42 euros, avec déguerpissement. Elle
demande acte de l’augmentation de sa demande à ce titre de 2.094.835,42 euros.

Dans le cadre de cette demande subsidiaire elle sollicite la condamnation de SOC.1.) à
lui payer des dommages et intérêts de 1 million d’euros par application de l’article
8C), sinon 8E) des conditions générales du bail, les conditions de ces articles étant
remplies du fait du non-paiement respectivement du paiement partiel des loyers par
SOC.1.).

A l’audience du 12 avril 2016, Maître Henri FRANK a fait une intervention volontaire
au nom et pour le compte de A.), gérant de SOC.1.).

Il soulève la nullité du jugement pour violation de l’article 6 de la Convention
Européenne des Droits de l’Homme, nullité d’ordre public, alors que le jugement
entrepris serait unilatéral en faveur de la partie adverse. La condamnation à une
indemnité d’occupation pour le premier étage ne reposerait sur aucune base légale. Au
contraire le premier étage serait exclu du contrat de bail et ce « passage » a été
« frauduleusement » et unilatéralement intégré dans la convention par Maître Pierre
METZLER. Il conteste avoir occupé l’étage et d’avoir donné son accord pour fixer
l’indemnité d’occupation mensuelle à 8.700.- euros. En tout état de cause l’indemnité
est critiquée dans la mesure où l’étage est inutilisable et inhabitable.

Il conclut à l’irrecevabilité de l’appel incident dans la mesure où le dispositif du
jugement n’a pas repris la condamnation quant à l’indemnité d’occupation pour le
premier étage. Cet « oubli » ne saurait être qualifier d’erreur matérielle. A titre
subsidiaire il demande de voir dire non fondée la demande en condamnation de
l’indemnité d’occupation pour le premier étage alors que cet étage n’a jamais été sujet
à discussion entre parties avant la signature de la convention.

Il affirme que la partie adverse savait pertinemment que la condition du transfert du
bail à T.1.) est une condition essentielle et déterminante pour la signature de la
convention. Dans la mesure où cette condition n’est pas remplie, la convention serait
Il s’y ajoute que le contrat a prévu un dépôt d’une garantie d’un million d’euros et un
cautionnement de la part de A.) à hauteur de 500.000.- euros

Maître Roland Michel s’est rallié aux conclusions de Maître FRANK en ce qui
concerne la nullité du jugement entrepris.

Maître Pierre METZELER conclut à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de A.)
dans le litige opposant SOC.2.) à SOC.1.) dans la mesure où il est partie tierce au
contrat de bail.

A titre subsidiaire il conclut a rejet de cette intervention pour n’être pas fondée.

                                            10
Il conclut au rejet du moyen tiré de la nullité du jugement dans la mesure où ce moyen
n’a pas été repris dans l’acte d’appel.

En tout état de cause les prétentions quant aux premier étage ont déjà été incluses dans
la requête introductive d’instance.

Motifs de la décision :

Les mandataire d’SOC.1.) et de A.) critiquent l’intervention de Maître Pierre
METZLER en tant que mandataire d’SOC.2.) dans la mesure où ce dernier a un intérêt
direct dans l’affaire alors qu’il a négocié, rédigé et signé la convention litigieuse en sa
qualité d’administrateur de SOC.1.).

Maître Pierre METZLER ne serait dès lors pas impartial et il se poserait un « problème
de déontologie ». Ils demandent d’en donner acte.

Acte leur en est donné.

Maître Pierre METZLER conteste avoir été l’avocat d’SOC.2.) au moment de la
signature de la convention. Il réfute les reproches adressés à sa personne en sa qualité
de mandataire d’SOC.2.).

Pour des raisons de logique juridique, il convient d’examiner en premier lieu la
recevabilité de l’appel, avant d’analyser, le cas échéant, la recevabilité de
l’intervention volontaire de A.).

L’appel interjeté le 17 août 2015 contre le jugement du 17 juillet 2015 est recevable
pour avoir été interjeté dans les forme et délai de la loi.

L’article 483 du nouveau code de procédure civile dispose que «l’intervention sera
formée par requête qui contiendra les moyens et conclusions […]».

Aucune sanction n’est prévue pour le cas où l’intervention volontaire n’aurait pas été
formée par une requête proprement dite de sorte que l’intervention volontaire faite par
acte d’avoué à avoué est recevable (cf. Cour d’appel, 4 juillet 2001, n°24976 du rôle).

L’intervention faite par voie de conclusions est partant régulière en la forme.

L’intervention volontaire est le fait pour une personne qui, de son propre mouvement,
se mêle à une instance qu’elle n’a pas introduite ou qui n’est pas dirigée contre elle,
soit pour faire déclarer que le droit litigieux lui appartient, soit pour s’assurer la
conservation de ses droits qui pourraient être compromis par le résultat de l’instance
(cf. Précis DALLOZ, Procédure civile, 23ème éd., n°1152).

                                            11
L’intervention concerne nécessairement une personne n’ayant pas été partie en
première instance ou, ce qui est la même chose, y ayant été partie en une autre qualité
(cf. Cass. 2e civ., 22 janvier 1953, Bull. civ. II, n°21).

Il en découle qu’en l’espèce, l’intervention de A.) est recevable, celui-ci n’a pas été
partie en première instance. Il s’y ajoute qu’il a un intérêt né, actuel, personnel et
caractérisé dans la mesure où il a garanti l’exécution du bail à hauteur de 1,5 million
d’euros.

Quant au moyen de nullité soulevé par le mandataire de A.), il est constant en cause
que les revendications quant au premier étage étaient comprises dans la requête
introductive d’instance, tout comme elles faisaient partie de la convention elle-même,
de sorte que le tribunal retient que les reproches actuels formulés à l’égard de Maître
Pierre METZLER dans la rédaction de la convention que ceux formulés à l’égard de la
rédaction du jugement entrepris, qu’il qualifie de partial, et au mépris des droits de
l’appelante, sont non fondés. Il s’ensuit que le principe du contradictoire consacré par
l’article 6-1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme a été respecté.

D’emblée aux termes des statuts de SOC.2.) il y a lieu de rejeter les moyens
développés de part et d’autre quant à un éventuel conflit entre administrateurs au sein
de SOC.2.) alors que le pouvoir de signature conjointe des administrateurs est fixée à
25.000.- euros.

Afin de prospérer dans leur argumentation de dire que la convention n’a été signée par
les parties que sous la condition suspensive expresse de la signature du contrat de bail
par T.1.) et que de ce fait, la volonté sous-entendue des parties aurait été d’assortir la
convention d’une condition suspensive relative à la reprise officielle de T.1.) de
l’exploitation hôtelière, SOC.1.) demande au tribunal de rechercher la réelle et
commune intention des parties conformément à l’article 1156 du code civil sans se
fonder uniquement sur la volonté déclarée dans la convention du 19 décembre 2014.

Ainsi, il aurait été évident pour SOC.1.), représentée par A.), qu’elle n’allait signer la
convention que si l’exploitation de l’hôtel soit reprise par T.1.). Cette exigence aurait
fait l’objet de discussions entre les parties lors des négociations entre parties.

Elle fait plaider que les parties ont signé la convention pour mettre fin à leur relation
contractuelle à l’amiable suite aux accords oraux quant à la reprise de l’exploitation de
l’hôtel par T.1.). Le contenu de la convention prouverait qu’elle est conditionnée à
cette reprise hôtelière alors que les délais de paiements accordés à SOC.1.) se
situeraient à une période de plus de 6 mois de la date de la convention, en attendant la
reprise de l’exploitation officielle de l’hôtel et du contrat du bail par T.1.), prévus pour
le 1er janvier 2015. Enfin elle renvoie au courriel du 18 décembre 2014 adressé par A.)
dans lequel il informe les représentants d’SOC.2.) qu’il consent à la convention sous
réserve de la reprise de l’hôtel par T.1.).

                                            12
Pour permettre au tribunal de déterminer la commune intention des parties, SOC.1.)
formule une offre de preuve par témoin.

SOC.2.) résiste à la demande en interprétation de la convention litigieuse sur base de
l’article 1156 du code civil, au motif que les termes de cette dernière seraient clairs, et
précis.

Elle fait valoir qu’SOC.1.) aurait expressément reconnu comprendre le sens et la
portée de la convention.

En application de l’article 1156 du code civil « On doit dans les conventions
rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de
s’arrêter au sens littéral des termes ».

Il résulte des débats menés à l’audience que le 19 décembre 2014 qu’SOC.2.),
représentée par Maître Pierre METZLER et B.), et SOC.1.), représentée par A.), et A.)
au titre de garant, ont signé une convention (« Vereinbarung »). Le projet de cette
convention a été soumis par SOC.2.) à A.) et après renégociation un projet modifié a
été soumis par Maître Pierre METZLER à T.1.), le représentant de SOC.1.) et de A.)
le 18 décembre 2014 qui l’a soumis à A.) aux fins de signature. A ce titre Maître Pierre
METZLER écrit à T.1.) „..ich beehre mich, Ihnen anbei die wie heute Vormittag
besprochenen abgeänderte Fassung der Vereinbarung zukommen zu lassen.Ich bitte
Sie , diese Vereinbarung nunmehr in dreifacher Ausgabe von Herrn A.) in seiner
Eigenschaft als Vertreter des Mieters sowie als Garant heute unterzeichnen zu
lassen“.

A.) a signé la convention faisant état des modifications apportées par lui au sujet du
montant des arriérés de loyers et de la date prévue pour le déguerpissement et a ajouté
au niveau de sa signature une étoile renvoyant au texte « unter Vorbehalt des
Ausführungen meines Begleitschreibens ».

A noter qu’à ce moment la convention portait la seule signature de A.).

Il n’est pas contesté que par «Begleitschreiben» il visait son courriel du 18 décembre
2014 adressé aux administrateurs de SOC.2.) (C.) et B.)) qui était de la teneur
suivante : „..des weiteren erlaube ich mir Sie darauf hinzuweisen, dass meine
Zustimmung zu dieser Vereinbarung nur unter der ausdrûcklichen Bedingung gegeben
ist, dass der einvernehmlich angestrebte möglichst reibungslose Ubergang des
Hotelbetriebe und die hiermit verbundene Übergabe an T.1.) gewähleistet ist und die
betreffenden Vereinbarungen mit letztgenannten unterzeichnet sind“.

Le 18 décembre 2014 SOC.2.) n’a pas signé la convention portant la réserve ajoutée
par A.). Il ne résulte pas des débats comment SOC.2.) a informé A.) de son refus de
signer la convention portant l’ajout pré mentionné. Il est cependant constant en cause
que le lendemain, le 19 décembre 2014 A.) a encore une fois signé la convention ne

                                            13
portant cette fois aucune réserve et a remis les originaux à T.1.) pour les transmettre à
SOC.2.) aux fins de signature.

Ainsi T.1.) écrit dans son courriel du 19 décembre 2014 adressé à Maître Pierre
METZLER, B.) et C.) « …anbei ein scan der mir heute morgen ausgehändigten
unterzeichneten Version von A.) ( A.)). Ich habe diese in 3 Originalen vorliegen und
könnte den Umschlag in der Kanzlei des Herrn METZLER heute abgeben.“

Il s’ensuit que le projet de la convention portant la réserve, non acceptée par SOC.2.),
n’a pas été signé par les représentants de SOC.2.) et que la convention visée par T.1.)
dans le prédit courriel, signée par A.), ne contenait plus aucune réserve. C’est cette
version qui a été finalement signée par toutes les parties.

Le tribunal en retient qu’il ne résulte pas des pièces et éléments du dossier lui soumis
que SOC.1.) respectivement A.) aient voulu faire dépendre la signature de la
convention de la reprise de l’hôtel par T.1.), et qu’il y a lieu de conclure qu’en
l’espèce SOC.1.) a accepté la convention en bonne et due forme sans y émettre la
moindre réserve.

Il n’est pas contesté que le mandataire d’SOC.2.) n’était pas en contact direct avec A.)
les 18 et 19 décembre 2014 afin de finaliser la convention. Il n’est pas non plus
contesté que T.1.) était le bras droit de A.) dans le cadre de la gestion de l’hôtel et que
c’était cette personne qui menait les discussions avec le conseil d’administration
d’SOC.2.) et qui apportait les conventions aux fins de signature à l’étude de Maître
Pierre METZLER où siégeaient les administrateurs.

Il résulte cependant des éléments du dossier que A.) a participé activement à la
rédaction de la convention. Ainsi il a modifié dans le préambule sous le point 1) la
date du départ au 24 janvier 2015, alors que la date initiale était prévue pour le 24
décembre 2014, et sous le point 2) le montant des arriérés de loyers au 31 décembre
2013 a été réduit à 607.747,57 euros alors qu’ils portaient initialement sur un montant
de 639.161,41 euros.

Ayant activement participé à la rédaction de la convention, SOC.1.) ne rapporte pas la
preuve d’un vice affectant la convention qui sort partant tous ses effets entre parties.

Quant au prétendu déséquilibre au niveau des obligations respectives des parties
soulevé par SOC.1.), et consistant en l’aggravation de sa situation en ce que la
convention prévoit des pénalités pour le cas du non déguerpissement des lieux sans
que SOC.2.) n’ai contracté la moindre contrepartie, l’intimée conteste tout
déséquilibre contractuel, au motif qu’elle aurait consenti d’importants allègements
financiers à SOC.1.) notamment au titre d’indemnité d’occupation et la réduction de
loyers, qui auraient largement permis à cette dernière d’organiser avec SOC.3.) l’arrêt
de ses activités à brève échéance en toute honorabilité. Elle conclut que la convention
bénéficiait manifestement aux deux parties.

                                            14
En l’espèce, SOC.1.) reste en défaut non seulement de rapporter la preuve d’un
déséquilibre évident entre les droits et obligations réciproques au moment de la
signature de la convention, mais elle reste encore en défaut d’établir comment une telle
disproportion, à la supposer établie, serait le résultat d’un abus de force de SOC.2.),
respectivement de l’inexpérience professionnelle de A.).

Ce moyen laisse partant également d’être fondé.

Au vu de ce qui précède, il échet de retenir que les termes de la convention sont clairs
et non ambigus et qu’il ne ressort d’aucun élément que SOC.1.), représentée par A.),
ait signé en soumettant son accord à la condition suspensive de la reprise officielle de
l’exploitation de l’hôtel par T.1.). Ce moyen ne saurait dès lors valoir.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que l’applicabilité de la
convention n’est pas conditionnée à la reprise de hôtel par T.1.).

Pour les mêmes motifs il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en sursis à statuer.

L’offre de preuve par témoin censée établir les circonstances dans lesquelles la
convention a été négociée entre parties et dans l’esprit desquelles il serait partant à
l’interpréter est à rejeter étant donné que son libellé est clair et n’a partant pas besoin
d’être interprété autrement que selon une lecture littérale, toute autre interprétation
conduisant à une dénaturation de la convention.

Pour les mêmes motifs il n’y a pas lieu de faire droit à la demande, tendant à voir
ordonner une comparution personnelle des parties.

De par sa signature SOC.1.), représentée par A.), confirme que les obligations
financières à sa charge l’ont été de son accord.

La convention fixe avec précision les obligations suivantes à SOC.1.) :

Point 1) : SOC.1.) s’est engagée à déguerpir des lieux jusqu’au 24 janvier 2015,
Point 2) : SOC.1.) s’est obligée de payer un montant de 500.000.- euros pour solde de
tous compte au titre du loyer échu au 31 décembre 2013,
Point 3) : SOC.1.) s’est obligée de payer mensuellement un montant de 57.000.- euros
à partir du 1er janvier 2013 au titre d’indemnité d’occupation,
Point 4) SOC.1.) s’est engagée à payer les prédits montants jusqu’au 30 juin 2015.

Aux termes du point 5) il suffit que le locataire ne respecte pas une des conditions
stipulées aux points 1) à 4) pour que les remises de paiement deviennent caduques
(« Erfüllt des Mieter eine seiner Pflichten nach Ziffer 1-4 nicht.. »)

En application des dispositions de l’article 1134 du code civil, SOC.1.) est tenue
d’exécuter cette convention légalement formée.

                                            15
Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que compte tenu des
termes clairs de la convention qui ne fait état d’aucun accord entre parties quant à une
réduction de loyer à compter de mai 2014, les développements quant à un éventuel
accord oral entre parties en mai 2014 quant à une réduction de loyer sont irrelevants en
l’espèce. Il s’ensuit que l’offre de preuve et la demande en instauration d’une
comparution personnelle des parties formulées par SOC.1.) en instance d’appel afin
d’établir l’accord intervenu le 20 mai 2014 sont à rejeter.

Il en est de même des développements de SOC.1.) quant aux réunions et négociations
entre SOC.3.), SOC.1.) et T.1.) concernant le reprise de l’hôtel.

Le point 5) de la convention prévoit que si SOC.1.) ne respecte pas les obligations
prévues aux point 1)-4) à son échéance, les réductions consenties par SOC.2.) seront
anéanties et SOC.1.) devra payer l’intégralité des sommes redues au titre des arriérés
de loyer de 607747,54 euros avec les intérêts au taux d’intérêt de 8% l’an à partir du
1er janvier 2014, des indemnités d’occupation de 99217,41 euros, outre les dommages-
intérêts de retard.

Actuellement SOC.1.) n’a toujours pas libéré les lieux et n’a pas procédé au paiement
des montants réduits prévus aux points 2) et 3) de la convention au 30 juin 2015.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le juge de première instance a retenu qu’aux
termes de la convention, à défaut d’avoir respecté ses obligations contractuelles, tous
les allégements financiers consentis sont automatiquement rétractés et SOC.1.) redoit
l’intégralité des montants convenus aux points 2) et 3) de la convention, soit un
montant de 607.747,54 euros au titre de loyers impayés au 31 décembre 2013 et un
montant de 991.695,97 euros au titre d’indemnité d’occupation mensuelle à partir du
1er janvier 2014 jusqu’à juin 2015, en tenant compte des paiements effectués à
concurrence d’un montant de 695.000.- euros.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer en ce qu’il a condamné SOC.1.) au
paiement des arriérés de loyers à concurrence d’un montant de 607.747,54 euros et au
paiement d’une indemnité d’occupation à concurrence d’un montant de 991.695,87
euros.

Lors des plaidoiries en date du 12 avril 2016 SOC.2.) a augmenté sa demande en
condamnation de SOC.1.) au titre de l’indemnité d’occupation pour les mois de juin
2015 à avril 2016, échus depuis le jugement entrepris, soit un montant de 447.891,51
euros ( 11 x ( 99.217,41 – 58.500)), à augmenter du montant journalier de 3.307,25
euros (99.217,41/30 jours) à partir du 1er mai 2016 jusqu’au jour du jugement à
intervenir au titre d’indemnité d’occupation, avec les intérêts de retard légaux à partir
de la demande en justice jusqu’à solde.

Cette demande ayant un lien avec la demande initiale est recevable et fondée pour le
montant de 447.891,51 euros pour la période de juin 2015 à avril 2016 inclus et pour le

                                           16
montant de 66.145.- euros pour la période du 1er au 20 mai 2016, date du prononcé du
présent jugement.

Quant à la résiliation avec effet au 31 décembre 2013, le tribunal rappelle que le point
1) de la convention stipule « der Mieter erkennt die Kündigung mit Wirkung zum 31
Dezember 2013 an. Der Mieter verpflichtet sich, das Hotel einschliesslich des ersten
Stocks bis zum 24 Januar 2015 zu räumen“.

La résiliation est un contrat au même titre que le bail, destinée à y mettre fin avant
terme et, opérant ex nunc, elle anéantit le bail pour l’avenir.

Ce contrat est soumis aux conditions de validité qui s’imposent pour toute convention.

La volonté commune de mettre fin au bail doit être certaine de sorte qu’elle ne peut
être établie que par des faits qui l’impliquent nécessairement.

En l’espèce, le tribunal constate qu’en apposant sa signature sur la convention,
SOC.1.), représentée par A.) a accepté les clauses et notamment celle prévue au point
1) portant sur la résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2013 et ce nonobstant le
fait que la résiliation a été annulée d’un commun accord entre les parties en date du 29
juillet 2013, antérieure à celle de la convention.

C’est dès lors à bon droit et par adoption de ses motifs auxquels le tribunal se rallie
que le premier juge a dit que le contrat de bail a été valablement résilié et qu’il a
condamné SOC.1.) à déguerpir des lieux loués.

Le jugement entrepris est partant à confirmer sur ce point.

Quant au délai de déguerpissement, l’intimée demande qu’il ne saurait excéder le délai
d’ « un mois » au motif que SOC.1.) et le groupe SOC.3.) ont pu prendre les mesures
appropriées tant au niveau du personnel que des clients afin d’opérer une fermeture
ordonnée de l’hôtel. Elle précise que le groupe SOC.3.) exploite de nombreux hôtels à
Luxembourg, sous les enseignes HOTEL.2.), HOTEL.3.), et HOTEL.4.).

A noter que le premier juge a accordé à SOC.1.) un délai de déguerpissement de trois
mois.

Dans la mesure où SOC.2.) demande un délai de déguerpissement plus court que celui
accordé par le premier juge il y a lieu de retenir qu’elle relève appel incident en ce qui
concerne le délai de déguerpissement retenu par le premier juge.

SOC.1.) sollicite l’octroi d’un délai de déguerpissement de trois mois au moins. Elle
critique le déguerpissement prononcé dans son principe au motif que ce dernier serait
matériellement impossible, irréaliste et inconcevable alors que hôtel est actuellement
exploité et aurait pour conséquence que les salariés seraient mis à la porte du jour au
lendemain et les touristes et hommes d’affaires seraient mis à la rue.

                                           17
Eu égard au fait qu’SOC.1.) a depuis le dépôt de la requête introductive d’instance
remontant à 1 an et demi, disposé suffisamment de temps pour envisager les mesures
d’un éventuel déménagement matériel de l’hôtel et l’information de sa clientèle sur
son futur emplacement, le jugement dont appel est néanmoins à confirmer afin de ne
pas mettre en péril le personnel et l’exploitation du commerce en ce qu’il a accordé au
locataire un délai de déguerpissement de trois mois sauf à reporter le délai de
déguerpissement à partir de la signification du présent jugement.

L’appel incident sur ce point n’est dès lors pas fondé.

Quant à l’indemnité d’occupation pour le premier étage il résulte du préambule de la
convention que cette partie de l’hôtel ne fait pas partie du contrat de bail (« sauf la
salle de réunion près de l’ascenseur », comprenant suivant le plan versé en cause une
surface de 100 m2), mais que cet étage a été occupé par SOC.1.) « seit geraumer
Zeit ». Le point 1) de la convention prévoit « ..der Mieter verpflichtet sich, das Hotel
einschliesslich des ersten Stocks bis zum 24 Januar 2015 zu räumen ». Sous le point 3)
il est dit « der Vermieter verzichtet auf Schadenersatz für die Nutzung des ersten
Stocks, sofern der Mieter seine Verpfichtungen aus dieser Vereinbarung integral und
fristgemäß erfüllt ».

Dans la mesure où SOC.1.) a signé la convention elle est actuellement malvenue pour
contester l’occupation du premier étage.

Il est constant qu’aucun montant n’a été prévu à titre d’indemnité d’occupation, et la
période exacte pendant laquelle cette partie entière de l’immeuble a été occupée par
SOC.1.) ne résulte pas du dossier.

Or tel que cela résulte des développements qui précèdent une salle de réunion de 100
m2 a été occupée par A.) dès la signature du contrat de bail. Lors des débats de
première instance, SOC.1.) n’a pas contesté l’occupation du premier étage et s’est
limitée à affirmer qu’aucun loyer supplémentaire pour cette occupation n’a été prévu,
ces déclarations valant aveu judiciaire dans son chef et empêchent SOC.1.) à contester
toute occupation du premier étage à défaut de preuve contraire. Le plan versé par le
mandataire de A.) indiquant les différentes pièces (« bureau de A.) », « back-office »,
« salle de réunion », et « dépôt ») confirme, par ailleurs, que toutes les pièces de
l’étage ont été occupées par SOC.1.) et non seulement « la salle de réunion ».

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que l’indemnité d’occupation est
due pour la période du 11 octobre 2010 au 31 janvier 2015 (date de déguerpissement
du premier étage).

Quant au montant mensuel de l’indemnité d’occupation le premier juge a retenu que
« les parties sont tombées d’accord, en cours de plaidoiries, à fixer ce montant à 8780
euros ».

                                           18
Il résulte des explications fournies par SOC.2.) que les surfaces et le prix au mètre
carré ont été fixés par les parties, lors des plaidoiries en première instance, comme
suit :

   -   Bureau 170m2 au prix de 22/m2, soit 3.740.- euros
   -   Archives 630m2 au prix de 8/m2, soit 5.040.- euros, soit un loyer total de 8780
       euros par mois.

Cet accord est actuellement contesté par SOC.1.).

Il est, en effet, en instance d’appel, toujours loisible aux parties de contester un
montant qu’elles ont omis de contester en première instance.

SOC.1.) conteste actuellement le montant au vu de l’état non aménagé de l’étage en
cause. Or il résulte du plan versé en cause que l’étage a été occupé par A.) en tant que
bureau et salle de réunion et que les autres pièces servaient à titre de dépôt. Dans ces
conditions les prix respectifs au mètre carré retenus lors des plaidoiries de première
instance sont justifiés.

En ce qui concerne la demande de SOC.2.) tendant à voir rectifier l’erreur matérielle
figurant au jugement attaqué en ce que celui-ci a retenu dans sa motivation la
condamnation de SOC.1.) à payer à SOC.2.) une indemnité d’occupation de 453.633.-
euros (51mois et 20 jours x 8.780.- euros) tout en oubliant de l’insérer dans le
dispositif du jugement, il échet de préciser que si la compétence pour procéder à la
rectification d’une erreur matérielle appartient en premier lieu à la juridiction qui a
rendu la décision affectée de l’erreur, il n’en reste pas moins que lorsque cette décision
fait l’objet d’un appel, l’effet dévolutif de celui-ci soumet le point à rectifier à la
juridiction d’appel, qui est alors seule compétente pour prendre position (T. Hoscheit,
Le droit judiciaire privé, n° 1446).

Il s’ensuit que le tribunal de céans est compétent pour connaître de la demande en
rectification d’erreur matérielle présentée en instance d’appel.

La demande en rectification concernant une erreur matérielle relative à la
condamnation d’SOC.1.) au paiement de l’indemnité d’occupation est également à
déclarer fondée et l’erreur sera rectifiée, en l’espèce, par la voie de la réformation.

Au vu des éléments du dossier et de l’issue du litige, la condition d’iniquité requise par
l’article 240 du nouveau code de procédure civile se trouve remplie dans le chef de
SOC.2.), de sorte que, d’une part, sa demande en obtention d’une indemnité de
procédure pour la première instance est, par confirmation du jugement entrepris, à
déclarer fondée pour le montant de 2.000.- euros et, d’autre part, sa demande sur base
de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel est
également à déclarer fondée pour le montant de 2.000.- euros. C’est finalement à bon
droit que le premier juge a condamné SOC.1.) aux frais et dépens de la première
instance.

                                           19
En revanche, au vu de l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de
procédure formulée par SOC.1.) pour l’instance d’appel laisse d’être fondée.

Il y a lieu de rappeler que A.) a fait une intervention volontaire à l’audience du 12 avril
2016. Aucune demande, telle une condamnation n’est formulée à son égard. Il y a
donc uniquement lieu de déclarer le présent jugement commun à A.).

                            PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

dit l’intervention volontaire de A.) recevable,

donne acte à Maître Roland MICHEL et Maître Henri FRANK de leur moyen relatif
aux règles déontologiques entre avocats,

rejette la demande en annulation du jugement entrepris soulevée par A.) au titre de son
intervention volontaire ;

rejette l’offre de preuve et les demandes tendant à l’instauration d’une comparution
personnelle et en surséance à statuer,

donne acte à SOC.2.) de l’augmentation de sa demande au titre de l’indemnité
d’occupation pour la période de juin 2015 au 20 mai 2016 ;

partant condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL à payer à la
société anonyme SOC.2.) SA le montant de 447.891,51 euros au titre de l’indemnité
d’occupation pour la période de juin 2015 au 30 avril 2016 avec les intérêts légaux à
partir de la demande en justice, le 12 avril 2016 jusqu’à solde ;

partant condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL à payer à la
société anonyme SOC.2.) SA le montant de 66.145.- euros au titre de l’indemnité
d’occupation pour la période du 1er mai au 20 mai 2016 avec les intérêts légaux à
partir du prononcé du présent jugement jusqu’à solde ;

                                            20
par réformation du jugement entrepris :

dit qu’une erreur matérielle s’est glissée dans le dispositif du jugement numéro
3083/2015 du tribunal de paix de et à Luxembourg du 17 juillet 2015, siégeant en
matière de bail commercial,

partant dit qu’il y a lieu d’y ajouter la condamnation suivante :

« condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL à payer à la société
anonyme SOC.2.) SA le montant de 453.633.- euros à titre d’indemnité d’occupation
pour le premier étage pour la période du 11 octobre 2010 au 31 janvier 2015 avec les
intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde » ;

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de
déguerpissement à partir de la signification du présent jugement,

condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL à payer à la société
anonyme SOC.2.) SA une indemnité de procédure de 2.000.- euros pour l’instance
d’appel sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL en
obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel ;

déclare le présent jugement commun à A.),

condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL aux frais et dépens de
l’instance d’appel.

                                            21
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Arrêt N° 71/16 - III - TRAV

                  Exempt - appel en matière de droit du travail.

Audience publique du dix-neuf mai deux mille seize.

Numéro 41172 du rôle

Composition:

Carlo HEYARD, président de chambre,
Ria LUTZ, premier conseiller,
Théa HARLES-WALCH, premier conseiller,
Viviane PROBST, greffier.

                                       Entre:

A, faisant le commerce sous la dénomination C, demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de
Luxembourg du 11 avril 2014,

comparant par Maître Laurent MOSAR, avocat à la Cour à Luxembourg,

                                           et:

B, demeurant à L-(…),

intimé aux fins du susdit exploit CALVO,

comparant par Maître Richard STURM, avocat à la Cour à Luxembourg.
                               LA COUR D'APPEL:

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 19 janvier 2016.

Ouï le magistrat de la mise en état en son rapport oral à l’audience.

B aux services de A, faisant le commerce sous la dénomination C, en qualité de
chauffeur-livreur à partir du 15 janvier 2011 a, par requête du 4 octobre 2011, fait
convoquer son ancien employeur devant le tribunal du travail d’Esch-sur-Alzette
pour l’entendre condamner à lui payer, du chef de son licenciement qu’il qualifia
d’abusif, différents montants plus amplement spécifiés dans la prédite requête
introductive d’instance.

A l’appui de sa demande, B fit exposer qu’il a été licencié oralement le 21 avril
2011 avec effet immédiat et que le même jour, après avoir pris des renseignements
auprès de l’Inspection du travail et des mines, il a protesté par lettre recommandée
contre son licenciement oral. Il fit également valoir que l’employeur ne lui avait
plus payé ses salaires des mois de mars et avril 2011.

A l’audience des plaidoiries, A contesta avoir oralement licencié B le 21 avril 2011.
Il fit valoir que B s’est présenté une dernière fois à son lieu de travail le 21 avril
2011 et qu’il n’est plus revenu travailler, sans excuse ni justification, à partir de
cette date. Il formula une demande reconventionnelle en répétition de l’indu en
réclamant à B le remboursement du salaire du mois de mars 2011 payé deux fois. Il
demanda la compensation judicaire entre les dettes réciproques.

L’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, agissant en sa qualité de
gestionnaire du Fonds pour l’emploi, demanda acte qu’il n’a pas de revendication
financière à faire valoir.

Par jugement contradictoire du 3 octobre 2013, le tribunal du travail, après avoir
écarté l’attestation testimoniale versée par B pour être trop imprécise, admit celui-ci
à prouver par l’audition de D les faits suivants :

« En date du 21 avril 2011, Monsieur A a prononcé à l’encontre de Monsieur B les
paroles suivantes : « si tu ne veux pas signer cette lettre de démission, tu t’en vas
tout de suite, sinon je te paie même pas les salaires que je te dois encore ».

Par jugement contradictoire du 27 février 2014, le tribunal du travail a, au vu du
résultat des enquêtes, déclaré abusif le licenciement oral du 21 avril 2011.

                                          2
Le tribunal a partant déclaré fondée la demande de B en paiement d’une indemnité
de préavis pour un montant de 3.600 euros, a déclaré fondée sa demande en
indemnisation de son préjudice moral pour un montant de 500 euros et a déclaré
fondée sa demande en indemnisation de son préjudice matériel pour un montant de
1.800 euros.

Le tribunal a encore déclaré fondée la demande de B en paiement d’une indemnité
de congés non pris pour un montant de 697,11 euros, a déclaré non-fondée la
demande reconventionnelle de A en répétition de l’indu, partant a dit qu’il n’y a
pas lieu à compensation judiciaire.

Le tribunal a, en conséquence, condamné A à payer à B le montant total de
6.597,11 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 4 octobre 2011 jusqu’à
solde. Il a débouté A de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Pour statuer comme il l’a fait le tribunal a retenu qu’il ressort des dépositions du
témoin D que, loin d’exprimer une éventualité, A avait exprimé de manière non
équivoque son intention de mettre un terme au contrat de travail le liant à B, en
voulant d’abord le contraindre à signer une lettre de démission, puis en lui disant
qu’il allait le licencier en cas de refus de signer.

Pour évaluer le dommage matériel subi, le tribunal a fixé la période de référence à
trois mois.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle, le tribunal a considéré que A n’a
pas réussi de prouver le bien-fondé de sa demande.

Par exploit d’huissier du 11 avril 2014, A a régulièrement interjeté appel de ce
jugement.

L’appelant conclut par réformation à voir dire que le licenciement de B est régulier
et fondé, à voir dire qu’il a rapporté la preuve du paiement du salaire de mars 2011
par l’extrait de son calepin signé par l’intimé, sinon à voir ordonner une vérification
de signature, partant à voir condamner B à lui rembourser le montant de 1.550
euros à titre de salaire de mars 2011 payé deux fois.

Il demande également une indemnité de procédure de 1.500 euros.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption de ses motifs
et demande une indemnité de procédure de 2.500 euros.

L’ETAT, n’ayant pas eu de revendications en première instance, n’a pas été intimé
pour l’instance d’appel.

                                          3
A l’appui de son appel, A invoque la mauvaise foi de B qui, après avoir abandonné
son poste du travail, aurait introduit une requête en référé pour réclamer le paiement
des salaires, en affirmant « que le contrat de travail continue à courir » en
prétendant par la suite avoir démissionné pour faute grave de son ancien employeur
en raison du prétendu défaut de paiement de son salaire, et en soutenant par la suite
avoir été licencié oralement.

Il affirme que c’est en vain que B tente de faire croire que les multiples mensonges
et incohérences contenus dans sa requête introductive d’instance sont justifiés par le
fait qu’il ne maîtrise pas le français et qu’il a rédigé la requête sans l’assistance
d’un avocat. En effet, et nonobstant le conseil de l’agent de l’ITM, B ne serait pas
retourné à son poste de travail et ce, incontestablement parce qu’il avait décidé
d’abandonner son travail.

B, de son côté, se réfère à sa lettre de protestation du 26 avril 2011 contre son
licenciement oral en faisant valoir que ce n’est que suite à la réception par
l’employeur de la lettre de protestation le 4 mai 2011 que ce dernier avait décidé de
le licencier avec effet immédiat, croyant à tort que la lettre de licenciement avec
effet immédiat « antidatée » au 2 mai 2011, mais en réalité envoyée seulement le 5
mai 2011, « effacerait » le licenciement oral avec effet immédiat survenu le 21 avril
2011.

La Cour constate au vu des pièces versées que B a dès le début et pendant tout le
cours de la procédure entendu réagir contre la décision de son employeur du 21
avril 2011 qu’il qualifia de licenciement oral.

En effet, il résulte de la fiche d’accueil de B le 22 avril 2011 auprès de l’ITM que
« selon le réclamant le patron lui aurait dit de ne plus venir travailler à partir du
21 avril 2011» .

Il se dégage encore de l’ordonnance des référés du 15 juillet 2011 qu’à l’audience
des plaidoiries devant le juge des référés tendant au paiement des salaires de mars
et avril 2011, B avait exposé que la relation de travail avait pris fin suite à son
licenciement oral et que l’employeur n’avait même pas contesté cette allégation.

Nonobstant quelques incohérences mineures survenues dans la rédaction par B dans
sa requête en référé tendant au paiement d’arriérés de salaires, respectivement
devant le tribunal du travail tendant à voir constater le licenciement oral abusif,
force est de constater que la version du salarié quant à l’existence et la nature du
licenciement est restée la même. De ce fait, sa lettre de démission ultérieure
motivée par le comportement fautif de l’employeur en raison du non paiement des

                                          4
salaires de mars et avril 2011, n’est pas de nature à mettre en doute la version des
faits du salarié en rapport avec son licenciement.

A conteste pour le surplus que B ait fait l’objet d’un licenciement oral le 21 avril
2011.

Il fait valoir qu’il ne résulte aucunement de la déposition du témoin D, qu’il avait le
jour en question « expulsé » B de son lieu du travail, mais qu’il en résulte, au
contraire, que B avait de son plein gré « quitté les locaux », c’est-à- dire, son lieu
du travail et qu’il « n’est plus revenu dans le supermarché (son lieu de travail)
après la dispute, ni le jour même, ni plus tard ».

Selon l’appelant, il n’est pas non plus démontré que le document mentionné par le
témoin D dans sa déposition ait été une lettre de démission. En se prévalant des
témoignages de E et de F, il explique que la discussion entre parties avait éclaté le
21 avril 2011 au sujet de différents bons de livraison que B n’avait pas fait signer
par les clients et qu’il avait catégoriquement refusé de signer, nonobstant la
demande qui lui en avait été faite par son employeur. Il est d’avis que toute menace
de mettre fin au contrat de travail qu’il ait pu prononcer lors de ce dialogue animé
serait dès lors à analyser avec circonspection, ce à plus forte raison que la
déposition en cause émanerait de l’épouse de l’intimé, n’ayant de surcroît pas
maîtrisé à l’époque la langue française. L’existence d’un licenciement oral non
équivoque ne serait dès lors pas établie.

B au contraire fait valoir qu’un prétendu abandon de travail du fait qu’il ne serait
plus revenu travailler après une discussion animée du 21 avril 2011 est contredit
non seulement par les dépositions du témoin D, mais encore par le fait que A lui-
même l’a désaffilié auprès du CCSS avec effet au 21 avril 2011 et que sur la fiche
de salaire d’avril 2011, il a mentionné le 21 avril 2011 comme date de sortie ainsi
que par le fait que A n’aurait pas contesté à l’époque le licenciement oral devant le
juge des référés.

Le témoin D a relaté dans sa déposition que lors de la discussion qui avait éclaté le
21 avril 2011 entre parties au sujet d’un document dont A voulait avoir la signature
de B, il a entendu A dire : « Si tu refuses de signer ce document, je vais te mettre à
la porte, je ne vais pas te payer ton salaire et de toute façon je n’ai pas besoin de
toi ». B aurait répondu que A ne lui inspirait pas non plus de la peur, il aurait
ensuite quitté les lieux et ne serait plus revenu dans le supermarché après la dispute,
ni le jour même ni plus tard.

La Cour constate, à l’instar des premiers juges, qu’il résulte des dépositions du
témoin D que, loin d’exprimer une éventualité, A avait exprimé de manière non
équivoque son intention de mettre un terme au contrat de travail le liant à B en

                                          5
voulant d’abord le contraindre à signer une lettre de démission puis en lui disant
qu’il allait le licencier en cas de refus de signer. Le fait que le témoin a indiqué
qu’il n’a pu lire le document soumis à B pour signature, alors qu’il était rédigé en
langue français ne saurait tirer à conséquence, dans la mesure où le témoin avait
compris par les paroles de menaces proférées par A que son employeur avait
exprimé sa volonté irrévocable de licencier B.

Le licenciement oral de B intervenu le 21 avril 2011 à la suite d’une discussion
animée entre parties est encore corroboré par le comportement ultérieur de A qui a
désaffilié B auprès du Centre Commun de la Sécurité Sociale avec effet au 21 avril
2011. En effet, il résulte de la lettre d’informations du CCSS du 4 juillet 2011
« concernant une déclaration de sortie » que A a désaffilié B avec effet au 21 avril
2011. Cette même date figurait également comme date de « sortie » sur la fiche de
salaire initiale établie par A pour le mois d’avril 2011.

L’appelant explique encore que n’étant pas un spécialiste du droit, il avait
simplement désaffilié l’intimé auprès des organismes de sécurité sociale avec effet
au 21 avril 2011, dernier jour de travail de l’intimé dans son entreprise. Comme
preuve il invoque la date de son courrier de désaffiliation intervenue le 28 juin 2011
et dès lors postérieure au licenciement par lettre recommandée du 2 mai 2011.

Il y a lieu de relever que les dates indiquées dans la déclaration de sortie du CCSS
et en haut de la fiche de salaire se réfèrent toutes les deux à la date de la « fin de
l’activité », respectivement de la fin de la relation de travail, de sorte que les
explications actuelles de A tendant à voir retenir qu’il avait simplement voulu
prendre en compte le dernier jour du travail effectif du salarié dans son entreprise,
respectivement qu’ « il ne voulait pas et n’a pas payé à B le salaire correspondant
à ses jours d’abandon de poste à partir du 22 avril 2011 » ne sauraient emporter la
conviction de la Cour.

Il résulte par ailleurs de l’ordonnance des référés du 15 juillet 2011 qu’à l’époque A
n’avait pas non plus contesté que le contrat de travail ait pris fin suite au
licenciement oral de B.

Il suit des considérations qui précèdent que c’est à juste titre que les premiers juges
ont retenu que B avait rapporté la preuve de son licenciement oral du 21 avril 2011,
de sorte que le licenciement par lettre datée du 2 mai 2011 et envoyée le 5 mai 2011
était devenu sans objet.

C’est à bon droit et pour les motifs que la Cour adopte que les premiers juges ont
dès lors retenu, compte tenu de son caractère oral, que le licenciement du 21 avril
2011 a été abusif.

   -   quant au préjudice moral :

                                          6
A conclut en ordre subsidiaire à voir débouter B du montant de 500 euros lui alloué
à titre de préjudice moral au motif que le comportement de l’intimé aurait pu
justifier un licenciement avec préavis, étant donné « qu’il ne s’est tout simplement
plus jamais présenté à son lieu de travail et qu’il s’est obstiné à refuser de signer
les bons de commande ».

B conclut au rejet de cette argumentation et insiste sur le caractère particulièrement
vexant et humiliant de son licenciement oral intervenu le 21 avril 2011.

La Cour ne saurait en effet suivre le raisonnement de A. En effet, B a été licencié
avec effet immédiat oralement en violation des dispositions de l’article L.124-10
(3) du code du travail. A ayant fait le choix d’un renvoi immédiat doit dès lors en
assumer les conséquences et il ne saurait être tenu compte de ce que les motifs
sous-jacents aient éventuellement pu justifier un licenciement avec préavis.

C’est dès lors à bon droit et pour les motifs que la Cour adopte que les premiers
juges ont évalué sur base des éléments de la cause, de la courte durée de la relation
de travail et de l’âge de B le dommage moral subi par lui à 500 euros.

Il y a partant lieu de confirmer encore sur ce point le jugement entrepris.

   -   quant à la demande reconventionnelle :

A l’appui de sa demande en remboursement du salaire du mois de mars fondée sur
le paiement indu, A soutient qu’il avait déjà payé le salaire litigieux avant qu’il ne
soit condamné par ordonnance de référé du président du tribunal du travail du 15
juillet 2011 à ce faire. Il soutient que son premier paiement est établi à suffisance
par la signature apposée dans son calepin par B à l’endroit qui renseigne le
paiement. Il demande en ordre subsidiaire, pour autant que de besoin, une
vérification de la signature de l’intimé.

B conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption de ses motifs. Il
maintient ses contestations au motif que l’employeur ne fournit aucun élément
probant nouveau pour justifier le paiement et qu’il ne saurait se constituer un titre à
soi-même.

Il résulte de l’ordonnance de référé du 15 juillet 2011 rendue par le président du
tribunal du travail d’Esch-sur-Alzette que A a été condamné par provision à payer à
B le montant net de 1.459,61 euros à titre de salaire de mars 2011 au motif que les
affirmations du défendeur concernant le paiement du salaire du mois de mars « ne
sont appuyées par aucune pièce justificative convaincante ».

                                           7
L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Il y a dès
lors lieu de réexaminer le moyen tiré de l’exception de paiement invoqué par
l’appelant.

A titre de preuve du paiement, A verse une copie de son calepin portant une
mention manuscrite en langue française de la teneur suivante : « Le mois mars
salaire : L 1.550 euros » suivi d’une signature « L. ».

Conformément aux conclusions de l’appelant, il ressort de la comparaison de la
signature « L. » apposée en bas de ce texte avec celles de l’intimé figurant sur le
contrat de travail et dans ses correspondances que la signature litigieuse correspond
bien à celle de B figurant sur les autres documents versés en cause.

Par l’apposition de sa signature, B a dès lors reconnu avoir reçu paiement du salaire
du mois de mars 2011.

B ayant reçu deux fois paiement du mois de mars 2011, la demande
reconventionnelle de A est dès lors fondée. Il y a partant lieu de réformer sur ce
point le jugement entrepris.

Aucune des deux parties ne justifiant l’iniquité requise par l’article 240 du NCPC,
leurs demandes respectives sur base de l’article 240 du NCPC ne sont pas fondées.

                               PAR CES MOTIFS :

la Cour d’appel, troisième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport oral du magistrat de la mise en état,

reçoit l’appel ;

le dit partiellement fondé ;
par réformation :

dit la demande reconventionnelle fondée ;

condamne B à rembourser à A faisant le commerce sous la dénomination C la
somme de 1.550 euros au titre salaire du mois de mars 2011 ;

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du
NCPC ;

                                          8
fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour ¾ à A et pour ¼
à B avec distraction des dépens de l’instance d’appel au profit de Maître Richard
STURM qui la demande affirmant en avoir fait l’avance.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par Monsieur
le président de chambre Carlo HEYARD, en présence du greffier Viviane
PROBST.

                                         9
"