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Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 215/2014

Audience publique du mardi, onze novembre deux mille quatorze

Numéro 164008 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,
Jacques KESSELER, premier juge,
Séverine LETTNER, juge-déléguée,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…),
appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-
sur-Alzette du 12 août 2014,
intimé sur appel incident,
comparant par Maître Audrey BEHA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) B.), veuve D.), retraitée, demeurant à L-(…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,
appelante par appel incident,
comparant par Maître Max GREMLING, avocat, demeurant à Luxembourg,
2) C.), sans état connu, demeurant à L-(…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,
comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 164008 du rôle et appelée pour fixation le 30
septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 27 octobre
2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Audrey BEHA, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut
entendue en ses explications.
Maître Max GREMLING, comparant pour B.), veuve D.), fournit ses réponses.
Maître Julien GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant
pour C.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11
novembre 2014, le
                                           jugement
qui suit :
Rétroactes
Par contrat de bail du 12 juillet 2007, un appartement situé au deuxième étage d’un
immeuble, sis L-(...), a été donné en location par D.) à C.) pour une durée de deux
ans, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation par
lettre recommandée, moyennant préavis de trois mois avant l’expiration du bail, « le
préavis de départ prenant effet le 1er du mois suivant, pour un courrier arrivant en
cours de mois ». Le contrat de bail qui précise qu’il prend cours le 15 juillet 2007,
stipule à partir du 1er août 2007, le paiement d’un loyer mensuel de 920,00 euros,
charges comprises.
Par contrat de bail du 3 juillet 2010, un appartement situé au premier étage du susdit
immeuble a été donné en location par D.) à A.), pour une durée d’un an,
renouvelable d’année en année par tacite reconduction, sauf dénonciation par lettre
recommandée, moyennant préavis de trois mois avant l’expiration de la date
d’anniversaire du bail, « le préavis de départ prenant effet le 1er du mois suivant, pour
un courrier arrivant en cours de mois ». Le contrat de bail stipule le paiement d’un
loyer mensuel de 900,00 euros et d’avances sur charges de 150,00 euros.
Suivant courriers recommandés du 14 janvier 2013, les susdits contrats de bail sont
résiliés, moyennant préavis de six mois, par B.), héritière de feu D.) (suivant acte
notarié du 11 février 2013), au motif qu’elle envisageait d’entreprendre des travaux
de rénovation d’une grande envergure ne permettant pas le maintien des locataires
dans les lieux.
Par requête déposée le 17 janvier 2014, B.) a fait convoquer A.) et C.) devant le
tribunal de paix de Luxembourg aux fins de constater que les contrats de bail
respectifs ont été valablement résiliés le 14 janvier 2013, sinon de prononcer la
résiliation desdits contrats pour motifs graves consistant en la rénovation complète
de la résidence et pour voir ordonner le déguerpissement des locataires des lieux
loués. B.) a en outre sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00
euros à l’encontre de chacun des parties locatrices.
A l’appui de sa demande, elle a exposé vouloir procéder à l’assainissement et à une
rénovation complète de l’immeuble en cause, en faisant valoir que les travaux de
rénovation envisagés sont d’une grande envergure et ne permettent pas le maintien
des locataires dans les lieux.

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A l’effet d’établir le bien-fondé de sa demande, B.) s’est prévalu de divers devis, de
photos et d’un courrier de l’entreprise CARDOSO.
Sans contester le fait que la bailleresse envisage de procéder à une rénovation
complète de l’immeuble qui lui appartient, les locataires ont fait valoir que les travaux
envisagés n’empêcheraient pas leur maintien dans les lieux loués. Plus précisément,
A.) s’est déclaré d’accord à se loger temporairement dans un autre appartement
pendant la durée des travaux, tout en contestant cependant que les travaux de
remise envisagés dans l’appartement qu’il loue nécessiteraient huit mois,
contestation partagée par C.).
A.) et C.) ont formulé une demande reconventionnelle, aux fins i) de voir ordonner la
réduction du loyer, au motif que la chaudière ne fonctionnerait plus depuis le mois de
novembre 2013, ii) de se faire autoriser à faire procéder aux frais de remise en état
de la chaudière aux frais de B.), iii) de voir ordonner à B.) de communiquer les
décomptes des avances sur charges pour les années 2012 et 2013, sous peine
d’une astreinte et iv) de voir condamner B.) à leur payer, à chacun une indemnité de
procédure de 1.000,00 euros.
Par jugement rendu le 2 juillet 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir
reçu et joint les demandes principales et reconventionnelles en la forme, a :
- dit les demandes de B.) fondées et justifiées et constaté que les contrats de bail
  ont été valablement résiliés par courriers du 14 janvier 2013 ;
- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son
  chef dans les deux mois de la notification du jugement ;
- condamné C.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son
  chef dans les deux mois de la notification du jugement ;
- condamné B.) à communiquer les décomptes des charges pour les années 2012
  et 2013 à M. A.) et Mme C.), sans astreinte ;
- pour le surplus : nommé expert, Serge SPELLINI, ingénieur diplômé, demeurant à
  L-4479 SOLEUVRE, 40, rue des Prés, avec la mission de concilier les parties si
  faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé : « de vérifier si la chaudière
  fonctionne dans l’immeuble appartenant à Mme B.) situé à L-(...) et de déterminer,
  le cas échéant, les éventuels vices et désordres de la chaudière ainsi que les
  répercussions d’un dysfonctionnement de ladite chaudière ; vérifier si les
  appartements loués par M. A.) au premier étage et par Mme C.) au deuxième
  étage de l’immeuble situé à L-(...), peuvent être convenablement chauffés ;
  déterminer les causes et origines d’un éventuel dysfonctionnement du chauffage
  dans les appartements loués par M. A.) et par Mme C.) ; déterminer la date des
  éventuels dysfonctionnements de la chaudière respectivement du chauffage dans
  les appartements loués par M. A.) et par Mme C.) » ;
- refixé l'affaire pour la continuation des débats ;
- réservé la demande reconventionnelle de A.) et de C.) tendant à se voir autorisés
  à effectuer les travaux de remise en état de la chaudière ;
- réservé le surplus et les frais.
Pour statuer ainsi, quant à la résiliation du bail, après avoir rappelé la teneur de
l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation, le premier juge a dit i) que le motif de résiliation invoqué, consistant
dans la nécessité de procéder à des travaux de réfection importants, constitue le cas
échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à
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condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux, que son intention d’y
procéder réellement, ii) qu’il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de
délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son
argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux, iii) que les travaux doivent être
de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire.
Soulignant que s’il a pu être décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter
les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’étant cependant
envisageable que si objectivement, le maintien dans les lieux du locataire est
possible, le premier juge a dit qu’il lui appartenait d’apprécier si le motif invoqué est
suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Il a constaté que la bailleresse versait plusieurs devis concernant les travaux de
rénovation de l’entièreté de l’immeuble, desquels il résulte que les travaux envisagés
ont trait à la rénovation complète de l’immeuble comprenant plusieurs appartements
(les travaux consistant en travaux de démolition des murs, d’électricité, l’installation
d’une nouvelle chaudière à gaz, l’isolation de la toiture, de carrelage, de sanitaire, de
peinture, de revêtement de sols, des travaux de menuiserie interne ainsi que la
réfection de la façade).
Il a souligné que, suivant courrier de la société CARDOSO chargée d’effectuer
lesdits travaux, i) une durée de huit mois est nécessaire pour mener le chantier à son
terme et ii) les travaux de remise en état envisagés ne peuvent pas être effectués
dans des appartements loués à cause d’éventuels risques.
Le premier juge en a conclu i) que les travaux de réfection envisagés sont importants
et d’une envergure telle qu’ils rendent impossible le maintien des locataires dans les
lieux, ii) qu’au vu du fait que le motif de résiliation invoqué par B.) n’a connu aucune
contestation de la part des défendeurs, il y avait lieu de conclure que B.) a
valablement résilié les contrats de bail conclus entre parties ce avec effet aux 3 juillet
2010, respectivement 12 juillet 2013 pour motif grave, iii) que la présence des
locataires pendant les travaux n’est pas possible en raison d’éventuels risques et iv)
que le fait que A.) s’engage à déménager temporairement des lieux pendant la durée
des travaux ne porte pas à conséquence, mais qu’il y avait lieu d’accorder aux deux
locataires un délai de deux mois afin de leur permettre de se reloger.
Quant à la demande reconventionnelle tendant à la réduction du loyer, formulée par
A.) et par C.), après avoir rappelé les articles 1728, 1719, 1720 et 1721 du code civil,
le premier juge a dit qu’eu égard aux contestations soulevées par B.), il appartient à
A.) et C.) de prouver que la chaudière ne fonctionne plus depuis le mois de
novembre 2013. Il a constaté qu’à cet effet, ils se prévalaient de devis dressés par la
société SANICHEL et par la société SANITHERM, d’une note dressée sur papier-
entête de la société SANICHEL et d’attestations testimoniales. En soulignant que,
suivant note dressée le 12 mars 2012 par la société SANICHEL, des pannes de
chauffage ont pu être constatées, le premier juge a dit qu’avant tout autre progrès en
cause, il convenait d’instaurer une expertise avec la mission telle que retranscrite ci-
desssus.
Quant à la demande de remise en état de la chaudière, le premier juge a dit qu’en
attendant l’issue de la mesure d’instruction, il convenait de réserver ce volet de la
demande.
Quant aux décomptes des charges pour les années 2012 et 2013, le premier juge a
constaté que B.) ne conteste pas ne pas avoir remis jusqu’à présent les décomptes
des charges pour les années 2012 et 2013, de sorte qu’il a dit qu’il y avait lieu de la
condamner à communiquer aux locataires les décomptes des charges pour les
années 2012 et 2013.
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De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 12 août
2014.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir dire non fondée la
demande adverse en résiliation du bail et en déguerpissement.
A titre principal, l’appelant estime que la résiliation du bail opérée par courrier du 14
janvier 2013 serait « non régulière » dans la mesure où, étant à l’étranger lorsque le
facteur est passé, ledit courrier aurait été retourné à la poste et, après l’expiration du
délai de garde, aurait été réexpédié à l’expéditeur.
A.) fait valoir que dans ces conditions il n’a pris connaissance de l’intention du
bailleur que lors de la convocation devant la justice de paix en janvier 2014 et qu’il
n’a pu contester la dénonciation préalablement.
A titre subsidiaire et pour autant que le congé devait être déclaré régulier, A.) fait
plaider qu’à l’expiration du préavis (le 31 juillet 2013), un nouveau bail à durée
indéterminée se serait mis en place dans la mesure où B.) aurait « cessé de
manifester son intention de ne pas consentir un nouveau contrat de bail ». En effet,
A.) serait resté dans les lieux et B.) aurait accepté les loyers qui lui ont été payés.
Quant au fond, A.) conteste l’existence d’un motif grave justifiant la résiliation du bail.
Ainsi, A.) verse des photos de son appartement qu’il considère dans un état tout à
fait acceptable. Certes, les sanitaires ne seraient plus modernes, mais, mis à part ce
point, l’état de l’appartement ne donnerait pas lieu à critiques et il n’y aurait aucune
nécessité ni aucune urgence de procéder à une rénovation de fond en comble de cet
appartement.
En particulier, la réfection totale de la chape ne serait pas justifiée.
De plus, la toiture aurait été refaite il y a 3 ou 4 ans.
Si le bailleur insiste pour changer les fenêtres ou le compteur électrique, A.) ne
s’oppose pas à ces travaux, mais il estime que ces travaux pourraient se faire en
l’espace de quelques jours tout au plus et qu’ils ne seraient pas incompatibles avec
le maintien du locataire dans les lieux.
A.) ajoute que deux autres points inscrits dans le devis de l’entreprise CARDOSO, à
savoir la réfection de la véranda ainsi que du crépis de la résidence, ne l’affecterait
en rien de sorte que ces points ne sauraient être invoqués à l’appui de la demande
en résiliation du bail.
A.) est d’avis que l’intention réelle de B.) est de « de se débarrasser de ses
locataires » et de « vouloir tirer le meilleur profit de la veine spéculative immobilière
de Luxembourg ».

A.) fait encore grief au premier juge d’avoir ordonné une expertise pour déterminer
l’existence et les causes du dysfonctionnement du chauffage alors que l’appelant
estime avoir rapporté cette preuve. En effet, il résulterait notamment des attestations
testimoniales versées ainsi que des rapports d’intervention des entreprises
SANITHERM et SANICHEL que la cause du dysfonctionnement résiderait dans
l’absence d’approvisionnement de la cuve à mazout, ce.
En raison du défaut de jouissance occasionné par le dysfonctionnement du
chauffage, A.) sollicite d’une part à se voir autoriser à faire procéder, aux frais du
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bailleur, au nettoyage et au remplissage de la cuve à mazout et à la réparation,
respectivement à la mise en route de la chaudière et il conclut à la réduction de loyer
de 20% à partir de novembre 2013, réduction chiffrée à un total de 2.100,00 euros au
moment de l’acte d’appel.
A.) demande encore l’allocation de la somme de 3.000,00 euros au titre de
réparation du préjudice matériel et moral qui lui serait accru en raison du
dysfonctionnement du chauffage.
Enfin, A.) sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première
instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.
B.) soulève l’irrecevabilité du moyen de A.) suivant lequel le bail ne lui aurait pas été
valablement dénoncé, pareil moyen n’ayant pas été soulevé en première instance. A
titre subsidiaire, B.) demande à retenir que c’est la requête introductive d’instance
qui vaut dénonciation du bail et à voir constater ainsi que le bail a été valablement
résilié entre parties, sinon et à titre encore plus subsidiaire, de prononcer la
résiliation du bail.
B.) réfute l’argumentation adverse développée à titre subsidiaire, d’après laquelle un
nouveau bail se serait formé à l’expiration du délai de préavis. En effet, le précédent
mandataire de B.) aurait clairement et formellement réitéré par courrier du 14 août
2013 la demande en déguerpissement de la bailleresse. De même, les animosités
constantes entre parties depuis la dénonciation du bail ne permettraient pas de
plaider en faveur de la conclusion d’un nouveau bail.
Quant au fond, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci
a retenu que les travaux de rénovation et d’assainissement sont d’une envergure
telle qu’ils sont incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.
Il serait parfaitement légitime que B.) décide, en bon père de famille, de veiller à la
conservation de son patrimoine immobilier et de le rénover pour en préserver la
substance, sans qu’elle puisse en être empêchée par un locataire refusant de quitter
les lieux. Décider le contraire reviendrait à porter une atteinte grave à son droit de
propriété.
Ainsi, l’immeuble qui date de 1964 ne correspondrait plus aux standards modernes
et des rénovations importantes s’imposeraient. Dans ce cadre, elle fait valoir que la
toiture aurait déjà été refaite, de même que les appartements des 3e et 4e étage.
Face au refus non justifié de A.) et de C.) de quitter les lieux, B.) aurait cependant dû
suspendre les travaux de rénovation.
Pour le détail des travaux de rénovation, B.) renvoie au devis CARDOSO qui avait
déjà été examiné par le premier juge et à la lettre de cette entreprise qui évalue la
durée des travaux à huit mois. Contrairement aux affirmations de A.), il ne s’agirait
donc nullement de travaux ponctuels pouvant se réaliser en quelques jours.
Au besoin, B.) invite le tribunal à procéder à une visite des lieux afin de s’assurer du
caractère légitime de ses motifs.
Elle ajoute encore que le bailleur devra être cru sur parole quant à la réalité du motif
invoqué.
B.) donne encore à considérer que A.) n’habite pas du tout dans les locaux loués
mais qu’il les utiliserait à des fins professionnelles pour y pratiquer des séances
d’acupuncture tout en se demandant s’il ne pratique pas l’exercice illégal de la
médecine.

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Quant à la chaudière, B.) conteste qu’il y ait un quelconque dysfonctionnement (sous
réserve d’un incident ponctuel en mars 2014) et elle fait valoir qu’elle n’a jamais été
informée d’un quelconque problème de chauffage. Elle estime que cette réalité
résulterait des éléments du dossier, raison pour laquelle elle estime que la mesure
d’expertise instaurée par le premier juge ne s’imposait pas et demande, par appel
incident, à réformer le jugement entrepris en ce sens.
Pour autant que de besoin et à titre subsidiaire, elle conclut, par confirmation du
jugement entrepris, à l’instauration d’une consultation ou d’une expertise pour établir
que le chauffage fonctionnait normalement.
Dans ces conditions, B.) conteste tout préjudice dans le chef de A.) du fait d’un
prétendu dysfonctionnement du chauffage et elle s’oppose tant à la demande de A.)
tendant à la réduction du loyer qu’à celle tendant à l’allocation de dommages et
intérêts. Pour les mêmes raisons, elle s’oppose à voir autoriser A.) à faire nettoyer et
à remplir la cuve à mazout et à faire procéder à une remise en état du chauffage aux
frais de la bailleresse.
Enfin, B.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour
l’instance d’appel.
C.) se rapporte à prudence de justice quant aux prétentions des autres parties en
faisant valoir qu’elle n’a pas de revendications à faire valoir et qu’elle a d’ores et déjà
quitté les lieux, ce qui est confirmé par la bailleresse.
Motifs de la décision
Observation préliminaire
En raison du temps de plaidoiries insuffisant lors de l’audience du 27 octobre 2014,
le tribunal a décidé de limiter les débats aux volets de la régularité de la dénonciation
du bail, à son éventuelle reconduction tacite et au caractère justifié ou non du motif
de résiliation invoqué.
Il y a partant lieu de réserver le surplus, à savoir (i) l’appel incident interjeté par B.) et
les demandes de A.) tendant à (ii) la réduction du loyer, (iii) à l’allocation de
dommages et intérêts, (iv) à se voir autoriser à faire nettoyer et à remplir la cuve à
mazout et à faire procéder à une remise en état du chauffage aux frais de la
bailleresse, (v) ainsi que les demandes respectives des parties sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile.
La dénonciation du bail et son éventuelle prorogation tacite
Il résulte des justificatifs des modalités d’envoi de la poste que le courrier
recommandé de résiliation du bail du 14 janvier 2013 a été remis le même jour à la
poste pour être envoyé à A.). Celui-ci, absent, a été avisé de ce courrier en date du
15 janvier 2013, mais il n’a visiblement pas retiré le courrier à la poste avant
l’expiration du délai de garde (19 février 2013).
Dans la mesure où A.) a été avisé de l’existence du courrier recommandé à son
adresse personnelle (laquelle correspond à l’adresse de l’objet loué et est donc
manifestement correcte puisque A.) y réside toujours), la dénonciation du bail a été
régulière en la forme.
Le tribunal rappelle qu’aux termes du courrier de résiliation, le début du préavis légal
de six mois a été fixé au 1er février 2013 pour expirer le 1er août 2014.

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Il est manifeste que A.) n’a pas quitté les lieux à cette date, ce qui l’amène à faire
plaider qu’il aurait été dans l’intention du bailleur de le laisser dans les lieux et
qu’ainsi le bail aurait été tacitement reconduit pour une durée indéterminée.
Non seulement cette interprétation est, à l’évidence, contredite par l’existence du
présent litige, mais encore résulte-t-il d’un courrier de l’avocat de B.) du 14 août 2013
(soit moins de 15 jours après l’expiration du préavis) que celle-ci insiste sur le
déguerpissement de A.) et qu’elle lui a accordé, à l’époque, un ultime délai de 7
jours.
En ces circonstances et conformément à l’article 1739 du code civil, A.) ne saurait
invoquer une reconduction tacite du contrat de bail et il convient dès lors d’analyser
le bien-fondé du motif de résiliation.
Appréciation du motif de résiliation
Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, B.) entend assainir et rénover de fond en comble
les appartements occupés (respectivement ayant été occupés) par A.) et C.).
Contrairement à l’avis de B.), dans ce cas de figure le bailleur n’est pas cru sur
parole.
En effet, si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est
cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la
cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour
motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir
l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement.
Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation
doivent être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère
qui est bien trop strict.
En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle
pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif
est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une
certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il
est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de
l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants.
Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour
que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire
effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value
à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble
loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les
standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne
Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).
Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans
les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du
code civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à
prendre eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une
réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la
période des travaux.
S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les
inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si
objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne
Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163).
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Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment
grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
En l’espèce, l’immeuble en question a été construit en 1964 et il n’est pas contesté
que les fenêtres de l’appartement, les sanitaires et carrelages (y compris la chape)
de la salle de bain, l’installation électrique, les menuiseries intérieures, les
revêtements muraux et l’ensemble des radiateurs n’ont pas été remplacés depuis.
Or, B.) a projeté de procéder au remplacement de tous ces éléments suivant devis
CARDOSO du 21 février 2013.
Il s’agit-là de travaux de rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la
mesure où ils ont trait au remplacement et à la modernisation d’éléments
d’équipements et d’installations qui, pour la plupart, ont servi pendant cinquante ans.
Contrairement à l’argumentation de A.) et compte tenu de l’ancienneté et partant de
la vétusté inhérente de l’immeuble, les travaux ont une utilité objective et il ne saurait
être retenu qu’ils auraient été commandés dans le but de déloger l’appelant.
Ces travaux sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont incompatibles avec le
maintien du locataire dans les lieux et c’est à bon droit que le premier juge a retenu
que B.) avait valablement résilié les contrats de bail signés avec A.) et C.) pour motif
grave.
Dans ces conditions, l’appel est d’ores et déjà à dire non fondé en ce qui concerne la
résiliation des contrats de bail signés avec A.) et C.) et le déguerpissement de A.). Il
y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur ces points, sauf à reporter le
délai de déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du jugement et
à constater que la condamnation de déguerpissement prononcée à l’encontre de C.)
est devenue sans objet.
                                      Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,
dit l’appel principal d’ores et déjà non fondé en ce qui concerne la résiliation des
contrats de bail signés avec A.) et C.) et le déguerpissement de A.), partant
confirme le jugement entrepris sur ces points, sauf à reporter le délai de
déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement et
à constater que la condamnation de déguerpissement prononcée à l’encontre de C.)
est devenue sans objet,
réserve l’appel incident interjeté par B.),
réserve les volets de l’appel principal concernant les demandes de A.) tendant à (i) la
réduction du loyer, (ii) à l’allocation de dommages et intérêts, (iii) à se voir autoriser à
faire nettoyer et à remplir la cuve à mazout et à faire procéder à une remise en état
du chauffage aux frais de la bailleresse,
réserve les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau
code de procédure civile,
refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 5 mai
2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement
de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,
réserve les frais.
                                                                                25
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement Occupation sans droit ni titre (IIIe chambre)
no 198/2014

Audience publique du mardi, onze novembre deux mille quatorze

Numéros du rôle : 159.390 et 159.589 (Jonction)

Composition :

Pascale DUMONG, vice-présidente,
Marc HARPES, premier juge,
Nathalie HAGER, juge,
Chantal KRYSATIS, greffier assumé.

                                      I.
                                    ENTRE:

la société civile immobilière SOC.1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-(…),
inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro
E(…), représentée par ses associés, A.), demeurant à L-(…), B.), demeurant à L-(…)
et C.), demeurant à L-(…), sinon ses gérants actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc
KONSBRUCK de Luxembourg du 16 janvier 2014,

comparaissant par Maître Robert LOOS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                        ET:

la société en commandite par actions SOC.2.) FUND S.C.A., SICAV-FIS, société en
commandite par actions sous forme d’une SICAV-Fonds d’investissement spécialisé,
établie et ayant son siège social à L-(…), inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…), représentée par son associé gérant la
société SOC.2.) MANAGEMENT S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, anciennement
la société à responsabilité limitée SOC.3.) SARL, établie et ayant son siège social à L-
(…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc
KONSBRUCK,

comparaissant par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
                                          II.
                                    ENTRE:

la société en commandite par actions SOC.2.) FUND S.C.A., SICAV-FIS, société en
commandite par actions sous forme d’une SICAV-Fonds d’investissement spécialisé,
établie et ayant son siège social à L-(…), inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…), représentée par son associé gérant la
société SOC.2.) MANAGEMENT S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, anciennement
la société à responsabilité limitée SOC.3.) SARL, établie et ayant son siège social à L-
(…),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick
MULLER de Luxembourg du 24 janvier 2014,

comparaissant par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                        ET:

la société civile immobilière SOC.1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-(…),
inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro
E(…), représentée par ses associés, A.), demeurant à L-(…), B.), demeurant à L-(…)
et C.), demeurant à L-(…), sinon ses gérants actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER,

comparaissant par Maître Robert LOOS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
____________________________________________________________________

                                     F A I T S:

                                           2
Les affaires inscrites sous les numéros 159390 et 159589 du rôle furent appelées à
l’audience publique du mardi, 4 février 2014, lors de laquelle elles furent fixées au
18 mars 2014 pour plaidoiries.

A l’audience du 18 mars 2014, les affaires furent refixées au 29 avril 2014 pour
plaidoiries. A l’audience du 29 avril 2014, elles furent refixées au 21 octobre 2014
pour plaidoiries.

A cette audience, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Robert LOOS, avocat à la Cour, comparaissant pour la société civile
immobilière SOC.1.) SCI, donna lecture de l’acte d’appel et développa les moyens de
sa partie.

Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, comparaissant pour la société SOC.2.)
FUND S.C.A., SICAV-FIS, donna lecture de l’acte d’appel et développa les moyens
de sa partie.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et il rendit à l’audience publique du
mardi, 11 novembre 2014 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par acte de vente notarié du 23 juillet 2004, passé pardevant Maître Jean SECKLER,
notaire de résidence à Junglinster, la société SOC.2.) FUND S.C.A., SICAV-FIS,
anciennement la société à responsabilité limitée SOC.3.) SARL (ci-après « SOC.2.)
FUND »), a déclaré vendre à la société civile immobilière SOC.1.) SCI (ci-après
« SOC.1.) ») un certain nombre de lots dans un immeuble en copropriété dénommé
« Résidences RES.1.) et RES.2.) », sis à (...).

Par jugement du 12 décembre 2012, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a
déclaré résolue cette vente sur demande de SOC.1.), au motif que SOC.2.) FUND
n’avait pas rempli son obligation de délivrer un immeuble conforme à la destination
désignée à l’acte notarié de vente et convenue entre parties.

Par requête déposée le 14 août 2013, SOC.2.) FUND a fait convoquer SOC.1.) devant
le tribunal de paix de Luxembourg afin de l’entendre condamner à déguerpir des lieux
occupés dans un délai de huit jours à partir de la signification du jugement à intervenir,
à remettre les lieux en leur pristin état et à lui payer la somme de 1.070.538.- euros au
titre d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de l’immeuble,
pour la période de juillet 2004 à décembre 2012, ainsi qu’au montant de 92.162.- euros
au titre d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de l’immeuble

                                            3
pour la période de janvier 2013 à août 2013, avec les intérêts légaux à partir de la date
du jugement du 12 décembre 2012, sinon à partir de la demande, jusqu’à solde.

SOC.2.) FUND a encore demandé à entendre condamner la société SOC.1.) à lui
payer une indemnité de procédure de 2.500.- euros, ainsi qu’aux frais et dépens de
l’instance.

Par jugement du 12 décembre 2013, le juge de paix, siégeant en matière de bail à
loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a reçu la requête d’SOC.2.)
FUND en la forme et

- a déclaré fondée la demande en condamnation au déguerpissement et a condamné
  SOC.1.) à déguerpir des lieux occupés au plus tard dans le délai d’un mois à partir
  de la notification du jugement,

- a déclaré non fondée la demande d’SOC.2.) FUND en paiement d’une indemnité
  d’occupation pour la période antérieure au 8 octobre 2013,

- a déclaré fondée en son principe la demande d’SOC.2.) FUND en paiement d’une
  indemnité d’occupation pour la période postérieure au 8 octobre 2013,

- a nommé, avant tout progrès en cause, l’expert Marc OSTYN, demeurant à L-8218
  Mamer, 2, rue des Champs, avec la mission de concilier les parties si faire se peut,
  sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé, de déterminer la valeur locative des
  lots acquis par SOC.1.) suivant acte notarié du 23 juillet 2004 dans les immeubles
  « RES.1.)» et «RES.2.)» sis à (...),

- a ordonné à la société SOC.2.) FUND de payer au plus tard le 31 décembre 2013 à
  l’expert la somme de 500.- euros à titre de provision à faire valoir sur la
  rémunération de l’expert et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine de
  poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de
  procédure civile,

- a dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 1er mars 2014
  au plus tard,

- a dit sursoir à statuer sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
  pour la période postérieure au 8 octobre 2013 en attendant le résultat de la mesure
  d’instruction ordonnée et a réservé tous les droits des parties y relative,

- a débouté SOC.2.) FUND de sa demande tendant à la condamnation de la
  défenderesse à remettre les lieux en leur pristin état,

- a réservé les demandes des parties en obtention d’une indemnité de procédure, ainsi
  que les frais et dépens de l’instance.

                                           4
Ce jugement, notifié le 16 décembre 2013 à SOC.1.) et le 17 décembre 2013 à
SOC.2.) FUND, est actuellement entrepris tant par SOC.1.) suivant acte d’appel du
16 janvier 2014, que par SOC.2.) FUND suivant acte d’appel du 24 janvier 2014.

Les deux appels sont recevables pour avoir été interjetés dans la forme et le délai
prévus par la loi.

Dans l’intérêt de l’administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux rôles afin
qu’il y soit statué par un jugement unique.

La partie SOC.2.) FUND demande à ce que le jugement de première instance soit
réformé pour avoir déclaré non fondées ses demandes tendant à la condamnation de
SOC.1.) au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période de juillet 2004 à
décembre 2012, ainsi que pour la période à partir de janvier 2013, ainsi qu’à la remise
des lieux en leur pristin état.

Elle conclut à entendre SOC.1.) condamner

- à remettre les lieux occupés sans droit ni titre en leur pristin état,

- à lui payer principalement sur base de l’occupation sans droit ni titre,
  subsidiairement sur base de l’enrichissement sans cause et à titre plus subsidiaire
  sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, la somme de 1.070.538.- euros au
  titre d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de l’immeuble
  pour la période de juillet 2004 à décembre 2012, avec les intérêts légaux à partir de
  la date du jugement du 12 décembre 2012, sinon à partir de l’acte d’appel jusqu’à
  solde,

- à lui payer la somme de 149.763,23 euros (138.243.- euros pour l’année 2013 et
  138.243.- euros/12 pour le mois de janvier 2014) au titre d’une indemnité
  d’occupation correspondant à la valeur locative de l’immeuble pour la période de
  janvier 2013 à janvier 2014, sous réserve d’augmentation, en cours d’instance, de la
  somme de 11.520,25 euros par mois d’occupation supplémentaire, avec les intérêts
  légaux à partir de la date du jugement du 12 décembre 2012, sinon à partir de l’acte
  d’appel jusqu’à solde,

- à lui payer la somme de 2.500.- euros par instance à titre d’indemnité de procédure
  sur le fondement de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- au paiement des frais et dépens des deux instances avec distraction au profit de son
  mandataire.

SOC.2.) FUND demande encore à se voir décharger de toute condamnation.

                                              5
SOC.1.), pour sa part, conclut à se voir relever de la condamnation à déguerpir des
lieux endéans le mois de la notification du jugement entrepris et demande à ce que le
déguerpissement ne prenne pas effet avant le 31 décembre 2014.

SOC.1.) demande encore à entendre condamner SOC.2.) FUND au paiement d’une
indemnité de procédure de 1.250.- euros pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux frais
et dépens des deux instances.

Quant à la demande d’SOC.2.) FUND en allocation d’une indemnité d’occupation
pour la période antérieure à la résolution de la vente immobilière

SOC.2.) FUND estime que c’est à tort que le juge de paix a déclaré non fondée sa
demande tendant à la condamnation à SOC.1.) à lui payer une indemnité d’occupation
pour la période antérieure au jugement du 12 décembre 2012 qui a déclaré résolu la vente
immobilière entre SOC.2.) FUND et SOC.1.).

a. le fondement de l’occupation sans droit ni titre

SOC.2.) FUND base sa demande principalement sur l’occupation sans droit ni titre en
estimant que cette occupation sans droit ni titre serait le fondement naturel de
l’indemnité d’occupation. Elle estime que les seules conditions à prendre en compte
pour l’octroi d’une indemnité d’occupation seraient, d’une part, une occupation
effective et, d’autre part, une occupation sans droit ni titre.

SOC.2.) FUND donne à considérer que SOC.1.) occupe toujours les locaux et en
tirerait avantage gratuitement nonobstant le fait que le contrat de vente de juillet 2004
ait été résolu suivant jugement du 12 décembre 2012. Elle estime qu’il est
parfaitement inéquitable que la prédite occupation sans droit ni titre ne donne lieu au
paiement d’aucune indemnité d’occupation, ce d’autant plus que SOC.1.) n’aurait
payé que la moitié du prix de vente fixé dans le contrat de vente. En effet, SOC.1.)
aurait été informée quelques jours seulement après l’entrée dans les lieux par
l’administration communale que les lieux qu’elle comptait exploiter comme bureaux
ne pouvaient, en l’état du PAG, qu’être exploités comme commerce. Depuis cette
date, SOC.1.) n’aurait rien entrepris pour remédier à la situation, se complaisant à ne
rien faire, respectivement à tranquillement exploiter les lieux comme bureaux, malgré
l’interdiction faite par l’administration communale, tout en retenant la moitié du prix
de vente.

SOC.1.), pour refuser toute indemnité d’occupation au bénéfice d’SOC.2.) FUND
pour la période antérieure à la résolution du contrat de vente immobilière, se prévaut,
quant à elle, d’un arrêt de la Cour de cassation française rendu en chambre mixte et
daté du 9 juillet 2004, qui a retenu de manière générale que le vendeur n’est pas fondé,
en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité
correspondant à la seule occupation de l’immeuble.

                                            6
Cette solution est rejetée par SOC.2.) FUND qui se réfère à un arrêt de la Cour de
cassation luxembourgeoise du 5 mars 2009 (n°12/09) appliqué par le juge de première
instance et qui a admis, en cas de résolution de la vente, le principe de l’octroi d’une
indemnité d’occupation au profit du vendeur de la part de l’acquéreur qui a occupé
sans droit l’immeuble pendant la période s’étendant entre la date de la vente et celle
de sa résolution.

SOC.1.) estime encore qu’il n’y a pas d’iniquité à ne pas devoir payer à SOC.2.)
FUND d’indemnité d’occupation pour la période litigieuse, alors que la résolution de
la vente trouverait son origine dans la violation par SOC.2.) FUND de son obligation
d’information et de délivrance d’un objet conforme au contrat de vente. SOC.2.)
FUND serait par ailleurs malvenue de reprocher à SOC.1.) une quelconque inaction,
alors qu’il aurait appartenu à SOC.2.) FUND, en tant que vendeur d’un bien qui s’est
révélé non conforme, d’entreprendre toutes démarches pour faire remédier à la
situation.

Le juge de première instance a rappelé à juste titre que l’indemnité d’occupation
représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également
la compensation du préjudice résultant, pour le bailleur, du fait qu’il a été privé des
lieux (Joseph Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, Les baux en
général, n° 405 ; Lux. 25 novembre 2005, n° 97.297 du rôle ; Lux. 29 octobre 2010,
n° 131.778 du rôle).

Le tribunal approuve le juge de première instance en ce qu’il a retenu, conformément
à un arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise du 5 mars 2009 (n°12/09, n°2.585
du registre) qu’une occupation sans droit ni titre suite à la résolution judiciaire avec
effet rétroactif d’un contrat peut donner lieu à indemnisation, alors que ce préjudice
est distinct de la restitution en nature des prestations que les parties ont reçues en
exécution du contrat judiciairement résolu.

L’arrêt de la Cour de cassation luxembourgeoise a été rendu sur conclusions
conformes du Ministère public qui, après avoir exposé la solution retenue par la Cour
de cassation française dans son arrêt du 9 juillet 2004, s’est prononcé contre la
transposition de cette solution au Luxembourg.

En effet, la législation française ne connaît pas la notion d’indemnité d’occupation. Le
législateur luxembourgeois par contre, s’inspirant en cela du droit belge (article 591
du code judiciaire belge), a spécialement visé à l’article 3-3° du nouveau code de
procédure civile, qui édicte des règles de compétences spéciales du juge de paix,
l’hypothèse du paiement d’une indemnité d’occupation en cas d’occupation sans droit
ni titre et cela même en dehors d’une convention de bail.

Dans son arrêt du 9 juillet 2004, la Cour de cassation a précisé que cette disposition
était applicable non seulement à l’hypothèse où les parties avaient été liées par une
convention de bail et a ainsi accepté son application à une situation, telle que visée
dans la présente espèce, où une vente immobilière entre parties a été résolue.

                                           7
Ceci ne signifie cependant pas pour autant, ainsi que le fait plaider SOC.2.) FUND,
que l’occupation sans droit ni titre constitue un fondement juridique autonome, tiré le
cas échéant de l’équité, permettant au propriétaire des lieux d’obtenir une indemnité
d’occupation dans tous les cas où est rapporté la preuve d’une occupation sans droit ni
titre.

En effet, l’article 3-3° du nouveau code de procédure civile qui donne compétence au
juge de paix pour statuer sur les demandes en paiement d’indemnités d'occupation et
en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une
convention, est une disposition de procédure qui ne concerne pas le fond du droit.

L’action en paiement d’une indemnité d’occupation d’un immeuble est basée sur
l’enrichissement sans cause et il faut que les conditions de fond de cette institution
soient réunies (Henri Depage, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, n° 547;
Joseph Vankerckhove, op. cit., n° 405).

La demande d’SOC.2.) FUND est partant irrecevable pour autant qu’elle est basée sur
l’occupation sans droit ni titre en tant que base juridique autonome.

b. le fondement de l’enrichissement sans cause

SOC.2.) FUND fonde sa demande contre SOC.1.) en paiement d’une indemnité
d’occupation subsidiairement sur l’enrichissement sans cause. Elle estime que les
conditions de l’enrichissement sans cause sont vérifiées dans la mesure où SOC.1.),
qui occupe les lieux sans payer la moindre somme d’argent, aurait bénéficié d’un
enrichissement, alors qu’SOC.2.) FUND aurait subi un appauvrissement corrélatif
consistant dans un manque à gagner.

SOC.2.) FUND reproche au juge de première instance d’avoir retenu une faute dans
son chef pour écarter l’application de l’enrichissement sans cause. Elle conteste avoir
commis la moindre faute et fait grief au juge de première instance, pour retenir une
faute dans le chef d’SOC.2.) FUND, de s’être contenté de se référer au jugement du
12 décembre 2012 qui a prononcé la résolution de la vente aux torts d’SOC.2.)
FUNDS sans analyser par lui-même les faits. SOC.2.) FUND fait valoir dans ce
contexte que le jugement du 12 décembre 2012 ne lierait pas le juge appelé à statuer
sur l’allocation d’une indemnité d’occupation, le principe de l’autorité de chose jugée
serait inapplicable, alors que l’objet de la demande portée devant le tribunal
d’arrondissement et de celle portée devant le juge de paix seraient différents.

En tout état de cause, si une faute devait être retenue à charge d’SOC.2.) FUND, cette
faute serait largement partagée par SOC.1.), qualifiée de professionnel de
l’immobilier, en raison de l’inaction de cette dernière pour trouver un arrangement à
l’amiable, respectivement pour poursuivre la résolution judiciaire du contrat de vente.

                                           8
SOC.1.) approuve le juge de première instance d’avoir estimé que les conditions de
l’enrichissement sans cause n’étaient pas données en raison des fautes commises par
SOC.2.) FUND au moment de la conclusion du contrat de vente.

SOC.1.) estime encore que d’autres conditions de l’enrichissement sans cause ne
seraient pas données. SOC.2.) FUND n’aurait ainsi subi aucun appauvrissement, alors
que l’immeuble qu’elle récupère aurait gagné significativement en valeur depuis la
vente de 2004. Pour le même motif, SOC.1.) ne se serait pas enrichi. SOC.1.) fait
encore valoir que la condition tenant à l’absence de cause ne serait pas donnée non
plus, alors que la cause d’un éventuel enrichissement et d’un appauvrissement
corrélatif serait l’acte de vente notarié du 23 juillet 2004. Par ailleurs, une
indemnisation sur base de l’enrichissement sans cause devrait encore être refusée à
SOC.2.) FUND au motif qu’elle poursuivait un intérêt personnel dans la conclusion
de l’acte de vente.

Le tribunal retient, à l’instar du juge de première instance que l’action de in rem verso
suppose le respect de six conditions, à savoir l’enrichissement du défendeur,
l’appauvrissement du demandeur, un lien de corrélation entre les deux, l’absence de
cause juridique, l’absence d’intérêt ou de faute du demandeur et l’absence d’une autre
action à la disposition du demandeur (Cour d’appel, 10 mars 2004, Pas. 32, p. 520 ;
Cour d’appel, 8 juin 2011, n°32074 du rôle).

L’enrichissement est tout avantage appréciable en argent, qu’il soit ou non de nature
patrimoniale. L’enrichissement peut consister dans la jouissance temporaire d’une
chose et l’appauvrissement dans la perte de cette jouissance (Henri Depage, op. cit.,
ns° 37 et 38). Un des cas de l’enrichissement sans cause étant l’occupation d’un
immeuble soit à titre précaire, soit sans droit ni titre (Henri Depage, op. cit., n° 405).

Le tribunal retient, à l’instar du juge de première instance, que les fautes commises par
SOC.2.) FUND lors de la conclusion du contrat de vente sont à l’origine de son
appauvrissement et la privent partant de l’action de in rem verso. Ces fautes
constituent plus précisément la cause à l’origine de son appauvrissement.

C’est à tort qu’SOC.2.) FUND entend rouvrir les débats sur les fautes commises lors
de la conclusion du contrat de vente immobilière.

Le juge de première instance, pour asseoir sa décision, a valablement pu se fonder sur
les constatations du jugement du 12 décembre 2012 rendu entre mêmes parties qui a
prononcé la résolution de la vente aux torts d’SOC.2.) FUND pour avoir manqué à
son obligation contractuelle de délivrer un immeuble conforme à la destination
convenue entre parties, ainsi que du jugement du 20 avril 2012 qui a constaté dans le
chef d’SOC.2.) FUND un manquement à son obligation précontractuelle
d’information à l’égard de SOC.1.).

En effet, par principe, toute décision de justice est revêtue de l’autorité de chose jugée.
Par le seul effet de son prononcé, sans qu’il n’y ait besoin d’autres formalités, la

                                             9
décision de justice règle les rapports juridiques entre les parties et développe à cet
égard ses effets entre elles. La situation juridique telle que mise au point par la
décision de justice ne peut pas être soumise à une nouvelle fois à l’appréciation d’une
juridiction (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de
Luxembourg, n°1173).

Le tribunal note dans ce contexte que le jugement du 12 décembre 2012 a été accepté
par chacune des parties en cause et est actuellement coulé en force de chose jugée.

SOC.2.) FUND fait plaider plus précisément que l’autorité de chose jugée ne liait pas
le juge de première instance, au motif que l’objet de la demande portée devant le
tribunal d’arrondissement tendant à la résolution du contrat de vente et de celle portée
devant le juge de paix visant l’octroi d’une indemnité d’occupation, seraient
différents.

Le tribunal rappelle qu’il y a identité d’objet lorsque le juge s’expose, en statuant sur
les prétentions des parties, à contredire une décision antérieure affirmant un droit nié
ou niant un droit affirmé par la première décision (Cour de cassation, 18 mars 2010,
n° 16/10, n° 2727 du registre).

En l’espèce, il est manifeste qu’un réexamen des fautes commises par SOC.2.)
FUND, qui sont à l’origine de son appauvrissement, porte le risque d’aboutir à une
décision de justice inconciliable avec celle ayant prononcé la résolution de la vente.
Le juge statuant sur l’indemnité d’occupation ne saurait partant remettre en cause une
situation juridique fixée par des décisions judiciaires antérieures lesquelles ont retenu,
dans le chef de la partie qui réclame cette indemnité, des fautes qui ont justifié la
résolution du contrat de vente et qui, d’un point de vue de l’enrichissement sans cause,
sont à l’origine de son appauvrissement.

c. le fondement de la responsabilité délictuelle

SOC.2.) FUND fonde à titre plus subsidiaire sa demande contre SOC.1.) en paiement
d’une indemnité d’occupation sur la responsabilité délictuelle des articles 1382 et
1383 du code civil.

SOC.2.) FUND estime que SOC.1.) aurait commis des fautes en ayant ignoré, en sa
qualité de professionnelle de l’immobilier, au moment de la signature du contrat de
vente de l’immeuble en question, la nature des lieux vendus, en restant ultérieurement
dans les lieux après en avoir pris connaissance, ce même après que la vente ait été
résolue judiciairement et sans s’acquitter d’aucun montant à titre de son occupation
des lieux. Ces fautes seraient directement à l’origine du préjudice subi par elle.

SOC.1.), pour sa part, conteste toute faute dans son chef et fait valoir qu’il revenait à
SOC.2.) FUND d’intervenir auprès des autorités communales pour régulariser la
situation de l’immeuble du point de vue du PAG. Elle affirme que jusqu’à la date du
8 octobre 2013, à laquelle le jugement prononçant la résolution de la vente a été coulé

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en force de chose jugée, elle occupait légitimement l’immeuble en question et que dès
cette date elle s’est mise à la recherche d’un immeuble de remplacement.
Le tribunal estime que cette demande d’SOC.2.) FUND n’est pas fondée, au motif
qu’SOC.2.) FUND ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par SOC.1.) qui
soit en relation causale avec le préjudice qu’elle a subi. En effet, d’une part, il résulte
des développements qui précèdent que la résolution judiciaire du contrat de vente a
été prononcée aux torts d’SOC.2.) FUND et, d’autre part, tant que la vente n’était pas
résolue, SOC.1.) a légitimement pu occuper, en sa qualité de propriétaire des lieux, les
locaux par elle acquis.

Quant au moyen de SOC.1.) tendant à la prescription de l’indemnité d’occupation
pour la période antérieure au jugement de résolution de la vente

SOC.1.) fait encore valoir que pour autant que la demande d’SOC.2.) FUND en
paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au jugement de
résolution de la vente devait, par réformation du jugement entrepris, être déclarée
fondée, cette demande, pour autant qu’elle se rapporte à des indemnités d’occupation
relatifs à la période antérieure au 14 août 2008, serait en tout état de cause prescrite en
vertu de la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil.

Au vu des développements qui précèdent, il est oiseux d’analyser ce moyen.

Quant à la demande d’SOC.2.) FUND en allocation d’une indemnité d’occupation
pour la période postérieure à la résolution de la vente immobilière

SOC.2.) FUND reproche encore au juge de première instance de ne lui avoir accordé
une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résolution de la vente
immobilière qu’à partir de la date à laquelle le jugement prononçant cette résolution a
acquis force de chose jugée, soit le 8 octobre 2013, et non à partir de la date du
prononcé de ce jugement, le 12 décembre 2012. SOC.2.) FUND soutient que le
jugement en question aurait autorité de chose jugée à la date de son prononcé et
produirait ses effets à compter de celle-ci. A l’appui de son raisonnement SOC.2.)
FUND se réfère à une ordonnance du juge de référés rendue le 5 décembre 2013 (n°
742/2013, n° de rôle 157922) dans la même cause et entre les mêmes parties qui a
retenu « qu’au regard de l’autorité de chose jugée attachée à la décision du tribunal
du 12 décembre 2012 ayant déclaré résolu le contrat de vente passé entre parties la
société SOC.1.) est à considérer comme occupant sans droit ni titre de l’immeuble en
question à partir de cette date ».

SOC.1.) résiste à cette demande en faisant valoir que c’est à bon droit que le juge de
première instance a retenu, comme point de départ de l’indemnité d’occupation au
bénéfice d’SOC.2.) FUND, la date du 8 octobre 2013 à laquelle le jugement
prononçant la résolution de la vente a été coulé en force de chose jugée. Avant cette
date, la situation juridique aurait été incertaine, alors qu’un appel contre ce jugement
de la part d’SOC.2.) FUND risquait de voir le jugement de première instance infirmé.

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Il est de principe que l’autorité de la chose jugée s’impose aux parties à partir du
prononcé de la décision. Il s’agit d’un effet initialement provisoire, qui est de nature à
disparaître en cas d’exercice par une des parties d’une voie de recours pourvue de
l’effet suspensif ; mais cette autorité devient définitive lorsqu’aucune voie de recours
n’est exercée dans les délais et que la décision elle-même devient définitive (Thierry
HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, n°1174).

En l’espèce, il est constant qu’aucune voie de recours n’a été exercée contre le
jugement du 12 décembre 2012.

C’est, partant, à tort que le juge de première instance a décidé que l’indemnité
d’occupation pour la période postérieure à la résolution de la vente n’était due qu’à
partir de la date à laquelle le jugement prononçant cette résolution a acquis force de
chose jugée et non à partir de la date du prononcé de ce jugement le 12 décembre
2012.

Le jugement de première instance est, partant, à réformer sur ce point.

Quant la demande d’SOC.2.) FUND tendant à la remise les lieux dans leur pristin état

SOC.2.) FUND fait finalement grief au juge de première instance de ne pas avoir
condamné SOC.1.) à la remise des lieux dans leur pristin état. Il serait incontestable
que SOC.1.) aurait, pour l’exercice de son activité, fait procéder à des travaux
d’aménagement à l’intérieur des locaux vendus. La remise des lieux dans leur pristin
état serait une conséquence juridique de la résolution de la vente.

SOC.1.) demande la confirmation du jugement de première instance sur ce point,
SOC.2.) FUND ne formulant aucune demande précise sur ce point ni ne faisant état
d’un dommage quelconque. SOC.1.) estime par ailleurs que la remise des lieux en
leur pristin état ne relève pas de la compétence du juge siégeant en matière
d’occupation sans droit ni titre, alors qu’il s’agirait d’une conséquence de la résolution
de la vente qui serait de la compétence du juge ayant prononcé cette résolution. De
toute façon, tous aménagements faits par SOC.1.) n’auraient été faits que pour
exploiter les locaux en bureaux conformément à la destination figurant dans l’acte de
vente. Des frais d’enlèvement de ces aménagements ne sauraient partant être mis à
charge de SOC.1.).

Aux termes de l’article 3-3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix
connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à
l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités
d’occupation et en expulsion des lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la
suite d’une convention.

Le tribunal donne à considérer que l’article précité établit une règle de compétence
d’exception et est de ce fait d’interprétation stricte. Les affaires qui débordent du
cadre strict tracé par cet article ne tombent pas sous la compétence du juge de paix. En

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matière d’occupation sans droit ni titre, la compétence du juge de paix est limitée par
les textes aux actions ayant pour objet l’expulsion du locataire ou sa condamnation à
une indemnité d’occupation (Marianne HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de
jurisprudence, Pas. 31, n° 216 et 218).

Le demande tendant à la condamnation de SOC.1.) à remettre les lieux dans leur
pristin état ayant un objet différent de ceux énumérés limitativement à l’article 3-3° du
nouveau code de procédure civile, le tribunal retient que c’est à tort que le juge de
première instance, statuant en matière d’occupation sans droit ni titre, a déclaré cette
demande recevable.

Quant au déguerpissement forcé

SOC.1.) fait grief au juge de paix de l’avoir condamnée à déguerpir des lieux dans le
mois de la notification de son jugement du 12 décembre 2013. SOC.1.) fait valoir
qu’elle aurait trouvé un immeuble de remplacement mais qu’en raison de travaux de
construction inachevés, le déménagement ne pourrait avoir lieu avant le
31 décembre 2014.

Le tribunal approuve le juge de première instance en ce qu’il a limité le délai de
déguerpissement à un mois. En effet, SOC.1.) savait pertinemment, au plus tard à la
date où le jugement prononçant la résolution de la vente immobilière était coulé en
force de chose jugée, soit au 8 octobre 2013, qu’elle devait évacuer les lieux et elle
aurait partant dû entreprendre dès cet instant les diligences nécessaires pour trouver un
immeuble de remplacement.

Il y a, partant, lieu de confirmer le jugement de première instance sur ce point sauf à
dire que déguerpissement devra avoir lieu au plus tard dans le mois de la signification
du présent jugement.

Quant aux demandes en obtention d’une indemnité de procédure et à la condamnation
aux frais et dépens

SOC.1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.250.- euros pour la
procédure d’appel.

SOC.2.) conclut à la condamnation de SOC.1.) à lui payer une indemnité de
procédure de 2.500.- euros par instance.

Chaque partie demande en outre la condamnation de l’autre partie aux frais et dépens
des deux instances.

Au vu de l’expertise ordonnée par le juge de première instance, celui-ci est à
confirmer en ce qu’il a décidé que les demandes des parties en obtention d’une
indemnité de procédure pour la première instance et celles tendant à la condamnation
aux frais et dépens pour cette même instance sont à réserver.

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En ce qui concerne les indemnités de procédure sollicitées pour l’instance d’appel,
faute par les parties de prouver l’iniquité de laisser à leur charge les sommes exposées
par elles et non comprises dans les dépens, ces demandes sont à rejeter.

En ce qui concerne les frais et dépens pour l’instance d’appel, au vu de l’issue du
litige, le tribunal décide de les imposer à concurrence de moitié à charge de chaque
partie.

                           PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant
contradictoirement,

reçoit les appels en la forme,

ordonne la jonction des affaires inscrites sous les numéros 159390 et 159589 du rôle,

dit l’appel de la société civile immobilière SOC.1.) SCI non fondé,

partant, en déboute,

dit l’appel de la société SOC.2.) FUND S.C.A., SICAV-FIS partiellement fondé,

par réformation partielle du jugement attaqué du 12 décembre 2013 :

dit non fondée la demande de la société SOC.2.) FUND S.C.A., SICAV-FIS en
paiement d’une indemnité d’occupation pour autant qu’elle se rapporte à la période
antérieure au 12 décembre 2012,

dit fondée la demande de la société SOC.2.) FUND S.C.A., SICAV-FIS en paiement
d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au 12 décembre 2012,

dit irrecevable la demande de la société SOC.2.) FUND S.C.A., SICAV-FIS tendant à
la condamnation de la société civile immobilière SOC.1.) SCI à remettre les lieux en
leur pristin état,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à dire que le déguerpissement
devra avoir lieu au plus tard dans le mois de la signification du présent jugement et que
le sursis à statuer en attendant le résultat de la mesure d’instruction, s’applique à la
demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au
12 décembre 2012,

                                           14
renvoie en prosécution de cause devant le tribunal de paix et de à Luxembourg,
dit non fondées les demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,

impose les frais et dépens de l’instance d’appel à concurrence de moitié à charge de
chaque partie.

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