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No. Rôle: 176227
Réf. No. 365/2016
du 8 juillet 2016

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 8 juillet 2016, tenue par Nous
Pascale DUMONG, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,
siégeant comme juge des référés, en remplacement de Madame la Présidente du Tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Pit SCHROEDER.

                                  DANS LA CAUSE

                                        ENTRE

1. A.), demeurant à F-(…),

2. B.), demeurant à F-(…),

3. la société à responsabilité limitée ACCAMAS S.àr.l., établie et ayant son siège social à
   F-13011 Marseille, 61, route d’Allauch, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés
   de Marseille sous le numéro 521 989 855, représentée par ses gérants actuellement en
   fonctions, sinon par tout autre organe autorisé à la représenter légalement,
élisant domicile en l’étude de Maître Jean BRUCHER, avocat, demeurant à Luxembourg,

parties défenderesses comparant par Maître Brice HELINCX, avocat, assisté de Maître
Marie BENA, avocat, en remplacement de Maître Jean BRUCHER, avocat, les trois
demeurant à Luxembourg,

                                             ET

1. C.), demeurant à L-(…),

2. la société anonyme COBRO S.A., établie et ayant son siège social à L-1450 Luxembourg,
   19, Côte d’Eich, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
   numéro B 125833, représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,
   sinon part tout autre organe autorisé à la représenter légalement,

3. D.), demeurant à F-(…),

4. la société civile ISAVI S.C. établie et ayant son siège social à F-13011 Marseille, 61, route
   d’Allauch, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Marseille sous le numéro
   529 602 005, représentée par son associé-gérant actuellement en fonctions, sinon par tout
   autre organe autorisé à la représenter légalement,
5. la société anonyme BALESME S.A., établie et ayant son siège social à L-1450
   Luxembourg, 19, Côte d’Eich, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de
   Luxembourg sous le numéro B 125834, représentée par son conseil d’administration
   actuellement en fonctions, sinon par tout autre organe autorisé à la représenter légalement,

parties défenderesses sub1) et sub2) comparant par Maître Claude GEIBEN, avocat,
demeurant à Luxembourg,

parties défenderesses sub3) et sub4) comparant par Maître Hervé HANSEN, avocat,
demeurant à Luxembourg,,

partie défenderesse sub5) ne comparant pas à l’audience.

                              F      A       I     T      S :
A l’appel de la cause à l’audience publique ordinaire des référés du lundi matin, 27 juin 2016,
Maître Brice HELINCX donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et exposa ses
moyens.

Maître Claude GEIBEN et Maître Hervé HANSEN furent entendus en leurs explications.

La partie défenderesse sub5) ne comparut pas à l’audience.

Sur ce le juge des référés prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique extraordinaire
des référés de ce jour l'

                         O R D O N N A N C E

qui suit:
Par exploit d’huissier de justice du 9 mars 2016, A.), B.) et la société à responsabilité limitée
ACCAMAS SARL ont fait donner assignation à C.), la société anonyme COBRO S.A., D.), la
société civile ISAVI S.C. et la société anonyme BALESME S.A. devant le juge des référés aux
fins de voir nommer un administrateur ad hoc de la société anonyme BALESME S.A., ci-après
BALESME S.A., en la personne de Maître Yvette HAMILIUS sinon de Maître Yann BADEN,
avec pour mission de :

      « gérer et administrer la société suivant les lois et usages de commerce, en
      permettant à l’administrateur ad hoc de prendre possession de tous les documents
      sociaux, bancaires et comptables, ainsi que des clés du siège social, afin de le
      mettre en mesure de vérifier l’existence ou non d’une gestion saine de la société,
      conforme à ses intérêts ;

      en particulier, de mettre à exécution les résolutions n° 2 et 3 adoptées par le
      conseil d’administration lors de sa réunion en date du 3 septembre 2015, et de
      veiller au respect par Balesme de ses engagements contractuels envers ses
      créanciers ».

Ils demandent également à voir condamner C.) à tous les frais et dépens de l’instance, ainsi
qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000.- euros.

La demande est basée sur l’article 932 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile qui
dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures
qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend,
sinon sur l’article 933 alinéa 1er du même code qui, lui, dispose que le président peut toujours
prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent pour prévenir un dommage
imminent.

Aux termes de leur assignation du 9 mars 2016, les requérants font plaider que BALESME
S.A. est une société anonyme de droit luxembourgeois, spécialisée essentiellement dans la prise
de participations dans d’autres sociétés, le capital social étant constitué de 310 actions d’une
valeur nominale de 100 euros. Suite à une restructuration de BALESME S.A. finalisée en date
du 18 septembre 2014, le nombre des actionnaires a été porté de initialement un actionnaire
(COBRO S.A..) à trois actionnaires, par voie de différentes cessions, pour aboutir à la
composition d’actionnariat suivante :
      - COBRO S.A., société détenue à 100% par C.), détient 78 actions ;

       -   ISAVI S.C., société détenue à 100% par D.), détient 77 actions ;

       -   ACCAMAS SARL, société détenue à respectivement 50% par les deux requérants
           A.) et B.), détient 155 actions, soit la moitié du capital de BALESME S.A.
A.) et B.) étant tous deux administrateurs de la société BALESME S.A., cette dernière compte
ainsi au total quatre administrateurs, à savoir D.) et C.), ce dernier ayant été nommé
administrateur-délégué de BALESME S.A. par résolution du conseil d’administration du 18
septembre 2014.

Les requérants exposent, par ailleurs, que BALESME S.A. détient notamment une participation
de 25% dans la société de droit français NAOS, une société de placement à prépondérance
immobilière à capital variable. Suite à une opération de refinancement de NAOS au cours de
laquelle cette dernière a contracté un prêt de 47.000.000.- EUR auprès de deux instituts
bancaires, il aurait été décidé au sein de celle-ci qu’une somme de 20.000.000.- EUR serait
répartie entre les associés de NAOS dans le cadre d’un rachat partiel de parts.

Dans ce contexte, BALESME S.A., en sa qualité d’actionnaire à 25% de NAOS, aurait eu droit
au versement de la somme de 5.000.000.- EUR. Une demande de rachat expresse pour le
montant de 5.000.000.- EUR ayant ainsi été signée le 29 juillet 20015 par les quatre
administrateurs de BALESME S.A. et annexée à un courrier du 29 juillet envoyé à NAOS, le
montant de EUR 5.000.000.- ayant par la suite été viré au crédit du compte B.I.L. de
BALESME S.A. en date du 19 octobre 2015.

Les requérants affirment que BALESME S.A. serait endettée auprès de tiers-créanciers, ainsi
que cela ressortirait du procès-verbal de la réunion du conseil d’administration de BALESME
S.A. du 3 septembre 2015. D’après le procès-verbal de la réunion du conseil d’administration
susmentionnée, BALESME S.A. recevrait sa quote-part de fonds de la part de NAOS, soit les
5.000.000.- EUR, et elle procéderait à son désendettement auprès des tiers et consoliderait ses
fonds propres.

Par résolutions unanimes adoptées lors de cette même réunion du conseil d’administration de
BALESME S.A. du 3 septembre 2015, il aurait été décidé d’affecter les sommes à recevoir
dans le cadre du refinancement de NAOS au remboursement de dettes exigibles contractées
par BALESME S.A., à savoir les dettes mezzanines LUXINTERIMMO S.A. et SEVEN SEAS,
ainsi que les dettes SUREN et COBRO.

Les résolutions n° 2 et n° 3 de la réunion précitée retiendraient expressément l’approbation
unanime des administrateurs du remboursement de ces dettes LUXINTERIMMO S.A. et
SEVEN SEAS (résolution n° 2), ainsi que SUREN et COBRO (résolution n° 3), sous la seule
condition de la réception par BALESME S.A. des fonds issus de l’opération de refinancement
de NAOS.

Les fonds dus par NAOS auraient entretemps été virés au compte de la société BALESME S.A.
le 19 octobre 2015, sans que toutefois un quelconque remboursement des créanciers sociaux
n’intervienne. Pourtant, une mise en demeure aurait été adressée par la société créancière
SUREN SARL à BALESME S.A. en date du 26 novembre 2015, afin d’obtenir remboursement
d’une créance exigible de 2.000.000.- EUR. Une mise en demeure aurait également été
adressée à BALESME S.A. par la société LUXINTERIMMO, à laquelle l’administrateur-
délégué aurait répondu en date du 14 décembre 2015 pour la déclarer infondée, sans autre
justification.

Eu égard à l’absence d’un quelconque remboursement des créanciers malgré la réception des
fonds de NAOS et malgré le caractère exécutoire, sans autres modalités, des résolutions
précitées n° 2 et 3 du conseil d’administration du 3 septembre 2015, les requérants auraient, en
leur qualité d’administrateurs de BALESME S.A., cherché à obtenir des informations
financières sur BALESME S.A., et notamment la communication des documents comptables
et bancaires.

La garantie d’un accès durable au siège social de BALESME S.A. aurait également été
recherchée par la demande d’une remise d’un exemplaire de clés du siège. Afin d’obtenir des
informations pertinentes sur la situation comptable et financière de BALESME S.A., ainsi que
sur les raisons du non-apurement des dettes sociales, en contravention des résolutions du
conseil d’administration du 3 septembre 2015, les requérants affirment avoir ainsi demandé par
voie de courrier recommandé du 20 novembre 2015, adressé au conseil d’administration de
BALESME S.A., la communication d’une copie des contrats de domiciliation et de gestion de
BALESME S.A., ainsi que des documents d’ouverture des comptes bancaires de BALESME
S.A. et de la liste des signataires autorisés sur ces comptes. Si ce premier courrier aurait été
adressé au conseil d’administration, il serait toutefois admis que la personne en mesure de
fournir les documents et informations pertinentes serait en réalité le seul administrateur-
délégué de BALESME S.A., à savoir C.).

Alors même que BALESME S.A. compterait quatre bénéficiaires économiques et
administrateurs sur un pied d’égalité, avec un pourcentage identique dans le capital social, C.)
continuerait à monopoliser la conduite des affaires de BALESME S.A., et à avoir une emprise
totale sur les opérations de la société.

C.) disposerait également à lui seul des clés donnant accès au siège statutaire de la société
BALESME S.A., immeuble privatif au 19, côte d’Eich, L-1450 Luxembourg, servant de
domicile tant à BALESME S.A. qu’à plusieurs autres sociétés appartenant à C.), sans
distinction de bureaux ou séparation interne.

Malgré une mise en demeure expresse du 20 novembre 2015, aucune information pertinente
sur la vie sociale de BALESME S.A. n’aurait jamais été communiquée par C.), lequel
prendrait, au contraire, soin de ne pas mettre à disposition les éléments comptables et bancaires
pertinents lors des visites des administrateurs au siège.

Dans la mesure où C.) serait également l’intermédiaire de la banque teneuse de compte (B.I.L.)
dans sa relation avec BALESME S.A., et le signataire autorisé individuel sur les comptes de
BALESME S.A., les administrateurs requérants ne seraient pas en mesure d’obtenir les
renseignements bancaires utiles auprès des banques.

Les requérants se seraient ainsi adressés à la B.I.L., auprès de laquelle BALESME S.A. dispose
de deux comptes bancaires, en date du 3 décembre 2015, afin d’obtenir des renseignements
quant aux soldes des comptes, mais la banque aurait refusé de leur communiquer des
informations, tout en alertant C.) de la démarche entreprise.
Une visite infructueuse au siège social de BALESME S.A., en présence de l’huissier de justice
Guy Engel, aurait été organisée le 27 novembre 2015, dont l’administrateur-délégué avait été
averti à l’avance par courrier du 25 novembre 2015. En l’absence de présence humaine, l’accès
des administrateurs au siège se serait toutefois avéré impossible.

A défaut de suites favorables réservées à leurs demandes et tentatives d’accès au siège de
BALESME S.A., les requérants exposent avoir été contraints de procéder par la voie judiciaire
afin d’obtenir communication sous astreinte des documents sociaux, dans le but de préserver
les intérêts légitimes de BALESME S.A., notamment face aux revendications des créanciers
sociaux.

Il résulterait du constat d’huissier de justice Engel du 15 février 2016 qu’aucun exemplaire des
clés ne fut remis aux requérants, que BALESME S.A. ne dispose ni d’un bureau propre ni d’un
contrat de bail valable, et que les requérants n’ont trouvé sur les lieux ni comptabilité pertinente
ni extraits bancaires récents, le dernier datant du 2 octobre 2015, soit avant la date de réception
par BALESME S.A. des EUR 5.000.000.- de la part de NAOS le 19 octobre 2015.

Au-delà de ces premières considérations d’ordre sociétal et patrimonial, les requérants
exposent craindre, en outre, que la société BALESME S.A. soit en défaut de respecter les
prescriptions légales quant à l’exigence de l’existence d’un siège social effectif, telles que
prévues aux articles 39 et 159 de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales. Les
requérants donnent à considérer que, déjà, le premier constat d’huissier de justice Engel du 27
novembre 2015 relevait qu’aucun représentant de la société BALESME S.A. n’avait pu être
rencontré au siège social de BALESME S.A., tel qu’inscrit au RCS, des affiches renseignant
par ailleurs que les bureaux seraient à louer.

Si, par la suite, le mandataire de C.) aurait pu indiquer à l’audience des référés du 25 janvier
2016 qu’un exemplaire des clés serait remis aux requérants, une telle remise n’aurait jamais eu
lieu alors que, comme le mentionnerait le second constat d’huissier de justice Engel réalisé le
15 février 2016, C.) a estimé que BALESME S.A. n’avait pas de contrat de bail valable et
serait occupant précaire de l’immeuble sis au 19, côte d’Eich, endroit où C.) domicilie ses
autres sociétés.

Il ressortirait de ce même constat d’huissier que Maître Claude GEIBEN, mandataire de C.), a
prié à deux reprises l’huissier d’acter qu’à son avis, la société BALESME S.A. ne disposait pas
d’un domicile, au sens des textes légaux, au lieu pourtant publié comme siège social auprès du
RCS, à savoir le 19, côte d’Eich, L-1450 Luxembourg.

De même, le fonctionnement interne de la société serait gravement paralysé, ceci dans la
mesure où, en vertu des articles 9 et 11 des statuts modifiés de BALESME S.A., toute réunion
de l’assemblée générale des actionnaires, respectivement du conseil d’administration,
nécessiterait la présence physique de l’ensemble des actionnaires/administrateurs. Les
décisions collectives respectives ne seraient pareillement prises valablement qu’à l’unanimité.

Une réunion du conseil d’administration, convoquée pour le 16 décembre 2015, aurait dû se
tenir « au siège social de la société ou à tout autre lieu à convenir d’un commun accord »,
l’objet de cette réunion devant être de « régler la situation juridique des
créanciers/investisseurs afin d’assurer à BALESME S.A. un transfert des fonds en toute
sécurité ainsi que l’obtention du quitus par toutes les parties ».
L’ordre du jour était rédigé comme suit :

               « 1. Modalités de remboursement des investisseurs de la Société ;
                2. Modalités de remboursement des autres créanciers de la Société ;
                3. Mise en paiement des créances ».

Cette réunion du conseil d’administration de BALESME S.A. au siège social n’aurait
néanmoins pas pu être tenue, alors que l’administrateur D.) se serait décommandé en dernière
minute, et ce sans raison justifiée si ce n’est l’existence des litiges invoqués: « compte tenu de
la gravité de la situation et des attaques de certains associés dont je fais l’objet, je vous informe
par la présente que je ne serai pas présent demain ».

A l’occasion de la précitée tentative de réunion du conseil d’administration, les trois
administrateurs présents se seraient néanmoins informellement réunis le 16 décembre 2015,
réunion au cours de laquelle l’administrateur-délégué se serait expressément engagé à émettre
des convocations à une nouvelle réunion du conseil d’administration ayant pour ordre du jour
le paiement des dettes de BALESME S.A. et la production du solde bancaire. Aucune telle
convocation, à envoyer par lettre recommandée 45 jours à l’avance au vœu des statuts, ne serait
toutefois parvenue aux requérants.

A défaut de consensus envisageable, BALESME S.A. ne serait partant à l’heure actuelle en
mesure de remplir ni ses obligations légales, notamment comptables, ni ses obligations
contractuelles à l’égard de ses créanciers notamment.

Aux termes d’une note de plaidoiries du 23 mai 2016, les requérants exposent que l’instance
pendante en référé tendant à obtenir communication par C.) de la documentation sociale,
comptable et bancaire de BALESME S.A., ainsi qu’à la communication d’un exemplaire des
clés du siège, permettrait de constater que la situation financière de BALESME S.A. resterait
entièrement opaque. Ainsi, au cours de la procédure de référé parallèlement pendante à la
présente instance, C.) aurait expliqué que tous les extraits bancaires de BALESME S.A. avaient
été communiqués, et que BALESME S.A. ne disposerait que d’un seul et unique compte auprès
de la B.I.L., portant le n° COMPTE.1.).

Pourtant, il ressortirait clairement de l’avis d’exécution de virement émis par la Société
Générale, que le virement de EUR 5.000.000.- exécuté par la société débitrice NAOS en faveur
de BALESME S.A. en date du 19 octobre 2015 a eu lieu sur un compte COMPTE.2.) auprès
de la B.I.L., en indiquant comme bénéficiaire « Balesme ». Cette référence nominative serait
de nature à confirmer que NAOS a indiscutablement entendu, et cru, honorer sa dette
contractuelle envers précisément BALESME S.A., et non envers une quelconque autre entité.

Face à ces inconsistances concernant les coordonnées bancaires de BALESME S.A., la B.I.L
aurait été mise en intervention dans la procédure de référé parallèlement pendante à la présente
instance et aurait, dans ce cadre, émis deux attestations, la première sur l’existence, au nom de
BALESME S.A., du seul compte COMPTE.1.), la deuxième sur l’absence de clôture dans
l’intervalle d’un éventuel second compte. La banque aurait également fourni un historique des
mouvements bancaires sur ce compte bancaire COMPTE.1.).
Il résulterait ainsi de ces documents remis que le compte COMPTE.2.) sur lequel ont été virés
les EUR 5.000.000.- de la part de la société débitrice NAOS, n’appartient pas à BALESME
S.A. et que partant BALESME S.A. ne s’est jamais vue créditée du montant à elle redû.

Suite aux investigations effectuées par les requérants auprès de la société NAOS, il aurait été
porté à leur connaissance que le compte COMPTE.2.) crédité auprès de la B.I.L avait été
renseigné par C.) à NAOS comme étant celui de BALESME S.A. Or, il s’agirait en réalité du
compte de la société Archon Investments S.A., société dont le bénéficiaire et administrateur
unique était C.), cette société ayant également été l’actionnaire unique de BALESME S.A. lors
de la constitution de cette dernière, et avant l’entrée au capital des demandeurs suite à la
restructuration de BALESME S.A. du 18 septembre 2014.

Il résulterait par ailleurs de l’historique des mouvements bancaires remis par la B.I.L qu’en
date du 11 novembre 2015, la société Archon Investment S.A. a effectué un virement de EUR
1.520.591,18.- en faveur de BALESME S.A., avec l’intitulé « Solde des dettes
mezzanines ».Or, en vertu de la résolution du conseil d’administration de BALESME S.A. du
3 septembre 2015, les fonds de NAOS devaient être affectés au remboursement préférentiel
des dettes mezzanines de BALESME S.A. auprès des sociétés LUXINTERIMMO et SEVEN
SEAS, puis seulement des dettes subordonnées SUREN et COBRO S.A., cette dernière ayant
comme seul bénéficiaire économique C.).

Dès lors, C.) aurait induit en erreur la société NAOS pour se voir remettre personnellement,
par le biais de sa société Archon Investment S.A., les fonds de EUR 5.000.000.- et ainsi les
subtiliser à BALESME S.A. et à ses créanciers légitimes. Ce faisant, C.) se serait donc
approprié les fonds NAOS dans un souci de récupérer prioritairement les créances qu’il estime
détenir sur BALESME S.A., soit personnellement, soit par le biais de ses sociétés personnelles,
et aurait ensuite seulement viré, le 11 novembre 2015, à BALESME S.A. ce qu’il considère
personnellement être le solde, soit le montant de EUR 1.520.591,18.-.

Après avoir ainsi dissimulé des fonds sociaux et fait prévaloir ses intérêts privés sur ceux de
BALESME S.A., C.) aurait, dans un vain souci d’échapper à ses responsabilités,
rétroactivement démissionné de sa fonction d’administrateur au sein d’Archon Investment
S.A., avec effet au 10 novembre 2015, soit la veille du virement du solde à BALESME S.A.
Afin de faire disparaître les fonds illégalement récupérés, il aurait fait dissoudre, liquider et
rayer le 5 avril 2016 la société Archon Investment S.A., en transmettant son patrimoine à une
société dénommée Accent Acquisitions Limited, domiciliée aux Seychelles.

L’historique des mouvements de compte de BALESME S.A. révèlerait également des abus de
biens sociaux commis par C.) en sa qualité de signataire individuel autorisé sur le compte de
BALESME S.A. :

      - en date du 29 mai 2015, il aurait versé EUR 50.005,00.- à la société Archon Sarl ;
      - en date du 19 novembre 2015, et alors que BALESME S.A. n’a pas perçu le montant
        correspondant aux rachats de ses actions par NAOS, C.) aurait versé à l’administration
        fiscale française le montant de EUR 250.000.- qui correspond aux frais
        d’enregistrement relatif audit rachat d’actions

Suite aux révélations effectuées au cours de la procédure de référé parallèlement pendante à la
présente instance, les demandeurs exposent avoir déposé en date du 13 mai 2016 une plainte
pénale avec constitution de partie civile à l’égard de C.) pour escroquerie et abus de biens
sociaux, sans préjudice de toutes autres qualifications pénales.

Dans la mesure où la gestion malsaine de la société serait confirmée entretemps et que la mise
à exécution des résolutions du conseil d’administration serait compromise par l’absence de
fonds suffisants, le blocage de la société aurait un caractère global et définitif, de sorte que les
requérants demandent à ce que la mission de l’administrateur ad hoc soit étendue à la
préparation des comptes sociaux 2015, ainsi qu’à la convocation d’une assemblée générale des
actionnaires ayant pour objet leur approbation. Sans égard au résultat du vote lors de
l’assemblée générale des actionnaires à ainsi tenir, et sans préjudice des droits des créanciers
sociaux, la mission de l’administrateur ad hoc devrait également englober le pouvoir de
soumettre la question d’une dissolution amiable aux actionnaires, sinon de saisir, au nom de
BALESME S.A., le tribunal d’arrondissement d’une demande en dissolution pour justes
motifs, à savoir la mésintelligence grave et prolongée entre actionnaires.

Aux termes d’une seconde note de plaidoiries versée aux débats à l’audience publique du 27
juin 2016, les requérants ont fait valoir qu’il avait été convenu lors de l’audience du 30 mai
2016, entre mandataires des parties à l’instance, qu’une convocation à une réunion du conseil
d’administration de BALESME S.A. aux fins d’établissement des comptes sociaux, ainsi que
pour obtenir des explications quant à la disparition des EUR 5.000.000.-, à tenir à brève
échéance et avant la prochaine audience du 20 juin 2016, serait envoyée par les parties de
Maître BRÜCHER. Conformément à ce qui avait ainsi été convenu, le mandataire des
requérants aurait adressé le 30 mai 2016, pour compte des administrateurs requérants, une
convocation à une réunion du conseil d’administration de BALESME S.A. pour le 9 juin 2016
aux mandataires des administrateurs défendeurs.

L’ordre du jour était annexé à la convocation et contenait les suivants points relatifs à
l’établissement des comptes et à la convocation d’une assemblée générale annuelle des
actionnaires aux fins d’approbation des comptes, de même que des points de discussion sur le
sort des EUR 5.000.000.- ayant dû être portés au crédit de BALESME S.A., ces points de
discussion n’étant pas assortis de vote :

      1.   Mise à exécution des résolutions n°2 et n°3 prise lors de la réunion du conseil
           d’administration de Balesme en date du 3 septembre 2015;
      2.   Discussion quant à l’absence de réception par Balesme du montant de EUR
           5.000.000.- virés par Naos en date du 19 octobre 2015 et à la nécessité de
           l’introduction de procédures civiles et pénales par Balesme afin de procéder au
           recouvrement du montant de EUR 5.000.000 ;
      3.   Examen des relevés de comptes communiqués par la BIL et relatif au compte
           COMPTE.1.) pour la période courant du 1er septembre 2014 au 29 janvier 2016 et
           explications à fournir par l’administrateur délégué quant aux montants portés au
           crédit et au débit du compte
      4.   Revue des documents à l’appui de la comptabilité point des dettes, des contrats et
           questions diverses ;
      5.   Présentation et discussion de la comptabilité 2015 de la Société ;
      6.   Préparation d’un rapport de gestion et décision de soumettre ce rapport à
           l’assemblée générale annuelle ;
      7.   Proposition d’approbation des comptes annuels arrêtés au 31 décembre 2015;
      8.   Proposition affectation des résultats;
      9.  Proposition de donner quitus aux administrateurs de la Société pour
          l’accomplissement de leur mandat jusqu’au 31 décembre 2015 ;
      10. Révocation de Monsieur C.) de son mandat d’’Administrateur Délégué ;
      11. Proposition de donner quitus au commissaire aux comptes de la Société pour
          l’accomplissement de son mandat jusqu’au 31 décembre 2015 ;
      12. Convocation d’une assemblée générale annuelle d’approbation des comptes ;
      13. Divers.

A défaut de réponse de la part des mandataires des administrateurs défendeurs, un fax de rappel
aurait été envoyé en date du 2 juin 2016 par le mandataire des requérants. Ce fax serait
également resté lettre morte, les mandataires des administrateurs défendeurs ne daignant pas
prendre position pour compte de leurs mandants, ni les décommander.

En date du vendredi 3 juin 2016, les administrateurs requérants se seraient directement adressés
par voie de courriel aux administrateurs défendeurs, leur transmettant tant le courrier de
convocation initial que le courrier de rappel du mandataire des requérants. Les administrateurs
défendeurs, bien qu’ayant consenti à l’audience du 30 mai 2016, par le biais de leurs
mandataires respectifs, à la tenue d’une réunion à bref délai du conseil d’administration, et bien
qu’ayant été parfaitement avertis de la convocation suite aux divers courriers susmentionnés
remis à leur personne ou à leur mandataire, n’auraient pas répondu et ne se seraient pas
présentés à la réunion prévue le 9 juin 2016.

Leur absence à cette réunion, de même que la présence vaine des administrateurs requérants,
auraient été actées par l’huissier de justice Guy Engel dans son procès-verbal du 9 juin 2016.

Il se dégagerait partant de l’ensemble de ces éléments que la situation de blocage de BALESME
S.A. est bien réelle.

De même, il serait avéré que C.) s’est personnellement approprié les fonds issus de l’opération
de refinancement de NAOS, ces fonds ayant été virés sur un compte COMPTE.2.) auprès de
la BIL, lequel, conformément aux déclarations de C.), était supposé appartenir, mais
n’appartient en réalité pas, à BALESME S.A., mais à la société personnelle de C.), dénommée
Archon Investments S.A.
Les requérants affirment être actuellement en mesure de prouver leurs dires au moyen d’un
courriel du 22 avril 2013 d’Archon Investments S.A., avec C.) en copie, que ce mauvais
numéro de compte COMPTE.2.) a été communiqué à NAOS, avec pourtant l’indication que
ce qui était transmis étaient« les coordonnées bancaires de la société Balesme nécessaires au
règlement des dividendes ». Ce courriel ferait suite à un premier courriel envoyé par le
représentant de la société NAOS au seul C.) en date du 18 avril 2013, comportant l’invitation
à ce dernier de bien vouloir adresser un RIB de BALESME S.A. à NAOS afin que celle-ci
puisse s’acquitter du paiement des dividendes.

Les requérants demandent partant à voir statuer conformément au dispositif de leur assignation,
ainsi qu’au libellé adapté de la mission de l’administrateur ad hoc tel que repris ci-dessous :

« Gérer et administrer temporairement, et dans l’attente que les instances pénales et civiles
quant au fond introduites par l’assignation du 8 janvier 2016 et enrôlées sous le numéro
175351 auprès de la XVIIe Chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg et par la
plainte pénale avec constitution de partie civile déposée entre les mains du Juge d’instruction
Paul Vouel enregistrée sous le n°13417/16/CD (Co1) P.V soient vidées par une décision coulée
en force de chose jugée, la Société suivant les lois et usages de commerce, en permettant à
l’administrateur ad hoc de prendre possession de tous les documents sociaux, bancaires et
comptables, ainsi que des clés du siège social, afin de le mettre en mesure de vérifier
notamment l’existence ou non d’une gestion saine de la société, conforme à ses intérêts ;

dans ce cadre, l’autoriser à se procurer par tous moyens de droit les données et éléments de
type financier, administratif, bancaire et comptable relatifs à la Société, auprès de toute
personne où ces données et éléments peuvent se trouver, et de faire tout ce qu’il jugera
nécessaire ou utile à l’accomplissement de sa mission ;

en particulier, lui permettre d’exécuter, dans la mesure du possible, les résolutions n° 2 et 3
adoptées par le conseil d’administration lors de sa réunion en date du 3 septembre 2015, et de
veiller par ces mesures conservatoires au respect par Balesme de ses engagements
contractuels de remboursement envers ses créanciers ;

lui permettre de faire préparer et d’arrêter les comptes sociaux 2015 et de convoquer une
Assemblée Générale des actionnaires ayant pour objet l’approbation des dits comptes sociaux,
conformément aux exigences légales en la matière ;
à titre subsidiaire, et pour le seul cas où il estimerait la continuité de la Société
irrémédiablement compromise, lui permettre de soumettre la question d’une dissolution
amiable de la Société aux actionnaires sinon, en cas d’absence d’accord unanime des
actionnaires sur la question, de saisir au nom de la société le Tribunal d’Arrondissement de
Luxembourg d’une demande en dissolution pour justes motifs, dont notamment la
mésintelligence grave et prolongée entre actionnaires ».

En tout état de cause, les requérants entendent préciser leur dispositif quant au caractère
provisoire de la mission de l’administrateur ad hoc. Ainsi, ils demandent à voir dire que la
mission de l’administrateur prendra fin lors de la réalisation du premier des deux événements
suivants, à savoir soit la mise à exécution conforme et entière des résolutions n° 2 et 3 adoptées
par le conseil d’administration lors de sa réunion en date du 3 septembre 2015, soit l’extinction
définitive des actions judiciaires pénales et civiles pendantes au fond introduites par l’
assignation du 8 janvier 2016 et enrôlées sous le numéro 175 351 auprès de la XVIIe Chambre
du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg et par la plainte pénale avec constitution de
partie civile déposée entre les mains du Juge d’instruction, enregistrée sous le n°13417/16/CD
(Co1) P.V., soient vidées par une décision coulée en force de chose jugée.

C.) et la société anonyme COBRO S.A. concluent à l’irrecevabilité de la demande sur les deux
bases invoquées, alors que les conditions d’application ne seraient pas remplies en l’espèce.

Ils estiment plus particulièrement que les requérants seraient malvenus à demander
l’intervention d’un administrateur judiciaire, alors qu’ils n’auraient jamais eux-mêmes pris
l’initiative de réunir le conseil d’administration ni n’auraient assisté à la réunion du conseil
d’administration convoquée pour le 26 avril 2015, de sorte que cette dernière n’a pas pu se
tenir. L’action en nomination d’un administrateur provisoire trouverait ainsi son unique cause
dans le fait que les requérants ne se déplacent pas eux-mêmes au siège social pour vivre leurs
mandats et gérer la société.

Ils font valoir que face au refus des requérants de participer à la réunion du conseil
d’administration convoquée pour le 26 avril 2015, ils auraient, à leur tour, pris l’initiative de
convoquer, via e-mail du 23 mai 2016, les trois autres administrateurs A.), B.) et D.), à une
réunion du conseil d’administration du 12 juillet 2016 à 11.00 heures, ainsi qu’à une assemblée
générale annuelle du 12 juillet 2016 à 13.00 heures, avec notamment pour ordre du jour la
présentation et la discussion de la comptabilité 2015 respectivement l’approbation des comptes
annuels arrêtés au 31 décembre 2015, le quitus à donner au commissaire aux comptes, ainsi
qu’aux administrateurs de la société, jusqu’au 31 décembre 2015.

Ils contestent, de même, que C.) retienne des informations ou des documents sociaux, alors
que toutes les pièces requises auraient entretemps été déposées au greffe des référés, ceci dans
le cadre du litige pendant entre parties, relatif à la communication de pièces.

Ils donnent également à considérer que les requérants seraient malvenus à invoquer l’absence
de virement des fonds de NAOS à BALESME S.A., alors que la société NAOS, laquelle a viré
les fonds sur le compte d’Archon Investments S.A., serait un fonds immobilier français, géré
par Vendôme Capital Partners, avec A.) comme administrateur

Concernant le courriel du 22 avril 2013 invoqué par les requérants aux fins d’établir la
communication délibérée d’un mauvais numéro de compte par C.), ils résistent à cet
argumentaire en faisant valoir qu’en 2013, BALESME S.A. n’aurait, en effet, pas encore
disposé d’un compte bancaire propre, de sorte que le reproche laisserait d’être fondé.

C.) conteste, par ailleurs, les reproches, en termes de qualifications pénales, contenus dans la
plainte déposée à son encontre par les requérants et donne à considérer que cette plainte, en
tant que basée sur de pures allégations, ne saurait constituer un état de fait qui habiliterait le
juge des référés à procéder à la nomination d’un administrateur provisoire.

Aux termes de leur note de plaidoiries, C.) et la société anonyme COBRO S.A. demandent à
ce qu’il soit enjoint aux requérants, sinon conjointement aux parties en cause, de convoquer
une réunion du conseil d’administration, comprenant comme ordre du jour notamment d’arrêter
les comptes de l’année 2015 et d’établir le bilan de BALESME S.A. au 31 décembre 2015, et
de convoquer une assemblée générale, dans les termes voulus par la loi, afin que les comptes
de l’année 2015 soient soumis aux actionnaires aux fins d’approbation.

A titre subsidiaire, ils s’opposent à toute extension de la mission de l’administrateur provisoire
à nommer, le cas échéant, outre celle spécifiée dans l’exploit d’assignation. Ils s’opposent
encore à ce que l’administrateur provisoire à nommer, le cas échéant, soit muni d’une clé
d’accès au siège social, tel que demandé par les requérants, au motif que BALESME S.A.
n’aurait pas pris à bail les locaux de son siège et que les lieux de l’adresse du siège social
n’appartiendraient pas à BALESME S.A. En revanche, les administrateurs pourraient
librement accéder au siège pendant les heures de bureau.
Ils demandent, en outre, à se voir donner acte de l’impossibilité juridique et pratique de confier
à un administrateur provisoire la mission d’exécuter les résolutions n° 2 et 3 du conseil
d’administration du 3 septembre 2015, alors qu’il serait établi, à l’heure actuelle, que
BALESME S.A. n’a pas reçu les fonds de la part de NAOS.

L’administrateur provisoire ne serait, de même, pas à charger d’une quelconque initiative de
dissolution de la société, alors que pareille mission dépasserait le cadre de la gestion normale
dont peuvent être investis les administrateurs légaux. Enfin, la durée de l’administration
provisoire devrait être limitée à une année.
Finalement ils demandent, à titre subsidiaire toujours, la nomination de Maître Alain
RUKAVINA sinon de Maître Yann BADEN en tant qu’administrateur provisoire.

Ils demandent également reconventionnellement la condamnation des requérants au paiement
d’une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile.

D.) et la société civile ISAVI S.C. concluent également à l’irrecevabilité de la demande, au
motif que les conditions d’ouverture de la nomination d’un administrateur provisoire ne
seraient pas remplies en l’espèce.

Ils contestent plus particulièrement toute urgence, tout blocage ou paralysie des organes de la
société, de même que l’existence d’un péril grave qui justifieraient la nomination d’un
administrateur provisoire.

Ils font valoir plus en avant qu’aucun dysfonctionnement n’existerait au sein de la société, alors
que ce seraient les requérants eux-mêmes qui ne se présentent pas aux assemblées générales
des actionnaires. De même, dans le cadre du litige précité tendant à la communication des
pièces, les quatre administrateurs se seraient déclarés d’accord, à l’audience, pour signer une
lettre collective aux fins de demander des renseignements à la banque.

Ils estiment, en outre, que les reproches formulés à l’égard de C.) en rapport avec le virement
litigieux de EUR 5.000.000.- ne seraient pas avérés.

De même, il y aurait absence d’urgence, en l’espèce, alors que BALESME S.A. ne serait pas
une société amenée à prendre des décisions journalières, mais qu’il s’agirait, au contraire, d’une
société holding ayant pour objet la détention d’une participation dans NAOS.
A titre subsidiaire, concernant le libellé de la mission à confier à l’administrateur provisoire à
nommer, le cas échéant, ils concluent à l’admissibilité de la demande, telle que modifiée dans
les notes de plaidoiries versées en cause par les requérants, pour constituer une demande
nouvelle, et plus particulièrement celle tendant à voir enclencher le processus de liquidation de
la société.

Ils s’opposent, à l’instar de C.) et de la société anonyme COBRO S.A, également à voir confier
à l’administrateur provisoire la mission d’exécuter les résolutions n° 2 et n° 3, alors qu’il n’y
aurait plus de consensus concernant l’exécution desdites résolutions et que les contestations
existantes devraient préalablement être tranchées par la juridiction du fond. Pareillement,
l’opportunité d’une mise en liquidation dépasserait le cadre des décisions susceptibles d’être
prises par l’administrateur provisoire. De même, la durée de l’administration provisoire devrait
être strictement limitée dans le temps.

Finalement, ils demandent chacun le paiement d’une indemnité de procédure de 1.000 euros à
l’égard des requérants.

En ce qui concerne, tout d’abord, le moyen tiré d’une prétendue demande nouvelle, il y a lieu
de rappeler, qu’une fois les prétentions fixées par l’acte introductif d’instance et par l’acte en
défense, les parties ont défini le cadre de l’instance, sauf les demandes incidentes d’une des
parties ou d’un tiers, se rattachant aux prétentions originelles par un lien suffisant.
A cet égard, le tribunal retient que c’est à juste titre que les requérants font valoir que,
contrairement à l’argumentaire des parties défenderesses, la cause de la demande n’a, en
l’espèce, pas été modifiée entretemps, alors que, quoique de nouveaux moyens aient été
rajoutés au fil du litige en raison de la découverte de faits nouveaux, il n’en reste pas moins
que la cause de la demande demeure toujours l’existence d’une grave mésentente entre
actionnaires/administrateurs.

D’autre part, concernant la modification de l’objet de la demande invoquée par les parties
défenderesses, en ce que d’une demande en nomination d’un administrateur ad hoc, chargé
d’une tâche restreinte et précise, les requérants seraient passés à une demande en nomination
d’un administrateur provisoire, chargé d’une mission générale, le tribunal retient que le
reproche ne saurait valoir, alors qu’il ressort du dispositif de l’assignation du 9 mars 2016 que
les requérants, quoiqu’ayant employé le terme d’administrateur ad hoc, et quoiqu’ayant requis
que celui-ci soit chargé, en particulier, de mettre à exécution les résolutions n° 2 et 3, se sont
implicitement placés dans le cadre d’une demande en nomination d’un administrateur
provisoire, alors qu’ils ont également demandé à ce que l’administrateur ad hoc soit investi
« de la mission de gérer et administrer la société suivant les lois et usages de commerce, en
permettant à l’administrateur ad hoc de prendre possession de tous les documents sociaux,
bancaires et comptables, ainsi que des clés du siège social, afin de le mettre en mesure de
vérifier l’existence ou non d’une gestion saine de la société, conforme à ses intérêts ».

Le moyen tiré d’une prétendue demande nouvelle laisse partant d’être fondé.

Aux termes de l’article 932 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile, dans les cas
d’urgence, le président ou le juge qui le remplace peut ordonner en référé toutes les mesures
qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sous ce rapport, il importe de rappeler aux parties qu'il n'appartient pas au juge des référés, qui
ne peut pas dire et juger, de porter un jugement sur le fond du litige divisant les parties. A son
niveau et quelle que soit la base légale invoquée, le juge des référés n'a à exercer qu'un contrôle
de régularité formelle.

Il est en effet admis que l'intervention du juge des référés dans la vie des sociétés se fonde sur
des critères très réticents: l'urgence, le provisoire, l'existence d'une apparence de droit et
l'absence d'immixtion du juge dans la vie sociale.

Les trois premières conditions découlent du fait que le fondement en droit du juge en matière
de sociétés doit être recherché dans les conditions de droit commun du référé des articles 932
et 933 du nouveau code de procédure civile.

Plus particulièrement en ce qui concerne le premier critère, l'intervention du juge des référés
ne saurait se justifier que lorsqu'il y a urgence, c'est-à-dire quand le moindre retard peut causer
un préjudice irréparable. D'une manière générale, la jurisprudence est pratiquement unanime à
considérer qu'il y a toujours urgence dans tous les cas où la gestion sociale n'est plus assurée
par suite de la disparition, de la carence ou de la paralysie de l'un ou de plusieurs des organes
sociaux (cf. Edon N. : « L'intervention du juge des référés dans la vie des sociétés », Diagonales
à travers le droit luxembourgeois, 1986, p. l89).

En revanche, lorsque les organes sont encore en état de fonctionner, l'urgence devra être
démontrée par les circonstances de l'espèce.
Il a ainsi été jugé qu’il s'agira essentiellement de démontrer que la non-intervention du juge
produirait des suites irréparables, d'apporter la preuve du péril que courent les droits de
quelqu'un si les choses sont laissées en l’état en attendant que la contestation au fond soit vidée.

Quant à la condition du provisoire, celle-ci a été, selon la doctrine, petit à petit vidée de sa
substance pour ne plus constituer aujourd'hui qu'une interdiction faite au juge des référés de
rendre une ordonnance dont le dispositif serait déclaratif ou constitutif de droits.

En ce qui concerne le troisième critère, à savoir l’apparence de droit, celui-ci découle tout
naturellement du libellé de l’article 932 du nouveau code de procédure civile qui permet au
juge des référés de fonder sa décision sur une situation de fait ou de droit qui n'est ou ne peut
être sérieusement contestée.

L'efficacité du rôle du juge des référés dans son intervention dans la vie des sociétés est non
seulement subordonnée au fait de trouver un remède à une situation dommageable déjà née,
mais encore d'en prévenir la naissance.

Il est ainsi admis en jurisprudence luxembourgeoise que si les organes de la société sont en état
de fonctionnement, le juge des référés n'a à y intervenir par des mesures provisoires qu'au cas
de l’existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent, hypothèses dans
lesquelles l’urgence est toujours sous-entendue et présumée, ou en cas de mésentente entre
associés ou entre organes sociaux et qui conduit à la paralysie et au blocage de la vie sociale et
qui menace la société dans son existence, situation qui appelle également des mesures urgentes
de la part du juge des référés.

Cette jurisprudence classique a évolué en France, en matière de désignation d'administrateurs
provisoires, en ce que l'accent est mis plutôt sur le péril encouru par la société en tant qu'être
moral, lorsqu'elle est menacée de ruine, que son équilibre financier est compromis et, de façon
plus précise, lorsque le gérant commet des actes d'administration qui apparaissent suspects ou
si certains faits, notamment imputés au gérant, sont de nature à porter préjudice irrémédiable
aux intérêts de la société.

Force est de constater, tout d’abord, qu’aucune assemblée générale annuelle de BALESME
S.A. n’a été tenue en 2015, et ce en violation des dispositions légales et statutaires.

Le tribunal constate encore que la comptabilité de BALESME S.A. pour l’année 2015 n’a pas
encore été établie ni a fortiori approuvée. Il y a lieu de rappeler, à cet égard, que les comptes
sociaux pour l’exercice clos le 31 décembre 2015 doivent, au vœu de la loi, être établis pour le
30 juin 2016, de sorte qu’il y a urgence à remédier à cette carence.

Il ressort du libellé de la convocation du 30 mai 2016 à une réunion du conseil d’administration
de BALESME S.A. à tenir le 9 juin 2016, convocation lancée par le mandataire des requérants,
suite aux premières plaidoiries en cause, et ce à la demande du tribunal, ainsi qu’à la demande
de C.) et de la société anonyme COBRO S.A., que les points relatifs à l’établissement des
comptes pour l’année 2015 et à la convocation d’une assemblée générale des actionnaires aux
fins d’approbation des comptes pour l’année 2015 figuraient à l’ordre du jour.

Force est de constater, toutefois, que les parties défenderesses, qui, malgré leur demande
expresse à l’audience à voir enjoindre aux requérants, sinon conjointement aux parties en cause,
de convoquer une réunion du conseil d’administration, comprenant à l’ordre du jour les points
mentionnés ci-dessus, n’ont pas réagi aux diligences effectuées par les requérants sur ce point.
Au contraire, ils se limitent actuellement à invoquer une convocation antérieurement faite par
leurs soins, de surcroît non respectueuse des formalités prescrites en la matière, alors que faite
par simple courriel du 23 mai 2016, à une réunion du conseil d’administration, ainsi qu’à une
assemblée générale annuelle à tenir le 12 juillet 2016, avec notamment pour ordre du jour la
présentation et la discussion de la comptabilité 2015 respectivement l’approbation des comptes
annuels arrêtés au 31 décembre 2015, le quitus à donner au commissaire aux comptes, ainsi
qu’aux administrateurs de la société, jusqu’au 31 décembre 2015.

Il se dégage de l’historique des tentatives antérieures de tenue d’une réunion du conseil
d’administration de BALESME S.A., que l’administrateur-délégué C.) a envoyé le 26 octobre
2015 une convocation à une réunion à tenir le 16 décembre 2015 à ses coadministrateurs.
L’ordre du jour de la réunion projetée était de mettre à exécution les résolutions de la réunion
du 3 septembre 2015. La veille, l’administrateur D.) s’est toutefois décommandé, au motif que
la gravité de la situation et la mésentente entre associés ne permettraient pas sa présence. La
réunion n’a ainsi pas pu se tenir valablement au regard des exigences d’unanimité prévues par
les statuts en termes de quorum.

L’administrateur-délégué C.) a ensuite envoyé le 7 mars 2016 une nouvelle convocation à une
réunion du conseil d’administration de BALESME S.A., qui devait se tenir le 26 avril 2016,
afin de travailler les comptes sociaux. Aucune suite favorable n’a été réservée à cette
convocation, ni par les administrateurs requérants, ni par l’administrateur D.), dont le refus
persistant avait d’ailleurs été exprimé par son courriel du 15 décembre 2015.

Les requérants expliquent ne pas avoir réservé de suite favorable à cette convocation, au vu de
l’impossibilité de participer utilement à une telle réunion à vocation comptable, à une époque
où une procédure judiciaire en obtention de pièces comptables respectivement bancaires était
en cours, ceci suite aux tentatives vaines de A.) d’obtenir à l’amiable des informations sur les
comptes bancaires de BALESME S.A. par courriels des 18 et 27 décembre 2015 adressés à
C.).

Le tribunal relève qu’au vu de la mésentente avérée entre actionnaires/administrateurs, une
situation de blocage accrue est particulièrement à craindre au regard des conditions d’unanimité
requises pour les réunions et délibérations tant de l’assemblée générale des actionnaires que du
conseil d’administration de BALESME S.A.

Pour rappel, l’efficacité du rôle du juge des référés dans son intervention dans la vie des
sociétés est non seulement subordonnée au fait de trouver un remède à une situation
dommageable déjà née, mais encore d'en prévenir la naissance.
D’un rôle curatif face à une situation conflictuelle déjà née, le juge des référés passe désormais
à un rôle plus préventif, destiné à écarter à l’avance un péril social.

La mésentente est encore patente au vu de la procédure en référé qui a dû être lancée par les
requérants en vue de la communication des documents comptables et bancaires de BALESME
S.A., l’argumentaire des parties défenderesses de dire que les parties en cause se seraient
finalement accordées, suite à la demande du juge des référés, pour adresser une lettre collective
à l’établissement bancaire, n’étant pas de nature à énerver cette considération.
La mésentente résulte également du fait que BALESME S.A. n’est pas en mesure de respecter
ses engagements contractuels, et notamment au vu du fait que les résolutions n° 2 et 3, adoptées
à l’unanimité lors d’une réunion du conseil d’administration de BALESME S.A. en date du 3
septembre 2015, ne peuvent pas être exécutées, un désaccord existant à cet égard, dans la
mesure où C.) s’y oppose à l’heure actuelle. Or, cette inexécution expose BALESME S.A. à
un risque de poursuite de la part de ses créanciers et compromet ainsi la pérennité de la société.

Le juges des référés étant sans pouvoir pour trancher des questions touchant au fond, comme
celles relatives aux circonstances ayant entouré le transfert des fonds de NAOS à Archon
Investments S.A. au lieu de BALESME S.A., le tribunal retient, néanmoins, que l’absence de
transparence et de communication totale concernant les opérations ayant conduit à ce transfert
reflètent, avec évidence, la méfiance respectivement la mésentente profondes entre
actionnaires/administrateurs et laissent également craindre que l’administrateur-délégué ne
commette des actes d'administration qui apparaissent suspects.

Finalement, en ce qui concerne l’absence de siège social effectif invoqué par les requérants, le
tribunal retient que dans la mesure où il est constant en cause que BALESME S.A. dispose
d’un siège social statutaire, en l’espèce au 19, côte d’Eich, à L-1450 Luxembourg, tel que l’y
oblige la loi, le moyen invoqué par les requérants en rapport avec l’absence de siège social
effectif, notion relevant essentiellement du droit fiscal, laisse d’être fondé.

En revanche, l’absence de transparence liée au défaut de communication d’informations de la
part de l’administrateur-délégué C.) concernant le titre en vertu duquel BALESME S.A. occupe
les lieux, de même que le refus dans son chef de remettre aux requérants des clés de
l’immeuble, de nature à leur permettre d’effectuer leur mission de surveillance et de
consultation des documents sociaux, sont également révélateurs du dissentiment grave existant
en cause et du risque de péril grave pour l’existence de la société.

Il s’ensuit que la demande est à déclarer recevable.

En ce qui concerne la mission de l’administrateur provisoire, il y a lieu de rappeler qu’une
mission générale peut lui être confiée, comme celle de gérer et d’administrer la société avec
les pouvoirs les plus étendus selon les lois et usages du commerce. Parfois il est saisi d’une
mission plus précise et plus restrictive, comme celle de convoquer une assemblée générale
d’une société, auquel cas il vaudrait mieux parler d’un mandataire ad hoc.

Pendant l’exercice de ses fonctions par l’administrateur provisoire à mission générale, les
organes sociaux ordinaires sont dessaisis (Dalloz, Rép. Soc. Adm. Prov. n° 48).

En général, on admet que l’administrateur provisoire doit assurer ou faire assurer les actes de
gestion courante (ex. : achat et vente de fournitures, licenciement de personnel, établissement
des inventaires et des bilans, représentation de la société en justice, convocation de l’assemblée
générale et fixation de son ordre du jour) mais il ne pourrait engager la société profondément
et à long terme, les actes de disposition échappant de toute évidence aux pouvoirs ordinaires
d’un administrateur provisoire.

La mission de l’administrateur ainsi nommé consistera, en outre, à rechercher, avec le concours
de toutes les parties et de leurs conseils, une solution durable aux difficultés de gestion de la
société et à son avenir à court et moyen terme.
Il suit des principes dégagés ci-dessus que l’administrateur provisoire à nommer, en l’espèce,
ne saurait être chargé de l’exécution des résolutions n° 2 et 3 adoptées par le conseil
d’administration lors de sa réunion en date du 3 septembre 2015, actuellement querellées, ainsi
que de la mise en liquidation de la société, alors que pareilles charges dépassent le cadre des
missions pouvant lui être attribuées.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, il y a lieu de nommer un administrateur provisoire pour
la société anonyme BALESME S.A. avec une mission de gestion et d’administration générale,
ainsi qu’avec celle de convoquer sur sa propre initiative une assemblée générale ordinaire ou
extraordinaire, avec l’ordre du jour qui lui sera soumis ou qu’il jugera utile de présenter, ainsi
que de rechercher une solution durable aux difficultés de gestion de ladite société.

En ce qui concerne la durée de la mission du mandataire de justice, il est de jurisprudence que
celle-ci doit être limitée dans le temps, alors que l’intervention judiciaire doit rester
exceptionnelle.

En l’espèce, il convient de limiter la mesure à une durée de 12 mois, renouvelable le cas
échéant.

En l’absence de preuve de l’iniquité requise, la demande des requérants en paiement d’une
indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Eu égard à l’issue du litige, les demandes reconventionnelles des parties défenderesses en
paiement d’une indemnité de procédure sont également à déclarer non fondées.

L’assignation du 9 mars 2016 a été signifiée en son siège, de sorte qu’il y a lieu de statuer par
défaut à l’égard de la société BALESME S.A., conformément aux dispositions de l’article 79
alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile.

                            PAR CES MOTIFS
Nous Pascale DUMONG, Vice-présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,
siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal d'arrondissement
de et à Luxembourg, statuant par défaut à l’encontre de la société BALESME S.A. et
contradictoirement à l’égard des autres parties,

recevons la demande en la pure forme,

Nous déclarons compétent pour en connaître,

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit mais dès à présent et par
provision,

déclarons la demande recevable,

nommons Maître Yann BADEN, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à L-1473
Luxembourg, 27, rue Jean-Baptiste Esch, administrateur provisoire de la société anonyme
BALESME S.A., avec siège social à L-1450 LUXEMBOURG, 19, Côte d’Eich, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 125.834, pendant une
durée de douze mois, renouvelable le cas échéant, avec la mission de gérer et d’administrer la
société avec les pouvoirs les plus étendus selon les lois et usages du commerce, et notamment
de :
     - convoquer sur sa propre initiative une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire,
        avec l’ordre du jour qui lui sera soumis ou qu’il jugera utile de présenter, de la société
        anonyme BALESME S.A.
     - requérir tous renseignements auprès des membres du conseil d’administration, quelle
        que soit l’origine de leur désignation
     - rassembler toutes les informations, documents et autres pièces au siège de la société ou
        en tout éventuel autre lieu pour autant que les éléments en question soient relatifs à
        ladite société et à tout cocontractant
     - gérer les avoirs de la société en bon père de famille, tels que détenus notamment sur les
        comptes ouverts, poser tous actes d’administration courante de la société, le tout
        conformément aux usages et aux lois du commerce
     - rechercher une solution durable aux difficultés de gestion de la société et à son avenir
        à court et moyen terme,
     - de façon générale accomplir tout ce que le mandataire de justice jugera utile pour
        l’accomplissement de sa mission,

disons que les frais et honoraires promérités par l’administrateur provisoire sont à prélever sur
l’actif de la société,

déclarons les demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de procédure non
fondées,

condamnons les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance,

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours.
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
No 185/2016

Audience publique du vendredi, huit juillet deux mille seize

Numéro du rôle : 171.563

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Chantal KRYSATIS, greffier assumé.

                                    ENTRE:

A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-
Alzette du 17 août 2015,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Frédérique COUSTANCE, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                        ET:

B.), demeurant à L-(…),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Frank WIES, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
____________________________________________________________________

                                     F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 171.563 du rôle fut appelée à l’audience de vacation
du 11 septembre 2015, lors de laquelle elle fut renvoyée pour fixation devant la
troisième chambre du tribunal d’arrondissement à l’audience publique du mardi,
29 septembre 2015, lors de laquelle elle fut fixée successivement au 8 décembre 2015,
1er mars 2016 et 21 juin 2016 pour plaidoiries.

A l’audience du 21 juin 2016, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :

Maître Frédérique COUSTANCE, avocat à la Cour, comparant pour la partie
appelante, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses moyens.

Maître Frank KESSLER, avocat, en remplacement de Maître Frank WIES, avocat à la
Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
vendredi, 8 juillet 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par jugement rendu le 7 juillet 2015, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant
en matière de bail à loyer, a donné acte à B.) de la réduction de sa demande en
paiement du loyer et des charges locatives au montant de 7.644.- euros, a condamné
A.) à payer à B.) la somme de 7.644.- euros avec les intérêts légaux à partir du 12 mars
2015 jusqu’à solde, a résilié le contrat de bail conclu le 27 septembre 2013 entre les
parties, a condamné A.) à déguerpir des lieux loués dans le mois qui suit le jugement, a
donné acte à A.) de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de B.) à
lui payer la somme de 5.749,80 euros au titre de dommages et intérêts, a déclaré cette
demande non fondée, a rejeté la demande de B.) et de A.) en octroi d’une indemnité de
procédure et a condamné A.) aux frais et dépens de l’instance. Le premier juge n’a pas
fait droit à l’exécution provisoire du jugement.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel suivant acte d’huissier de justice du
17 août 2015. Par réformation du jugement entrepris, il conclut au débouté des
demandes indemnitaires adverses, à voir constater que l’intimée n’établit aucune
charge réelle déboursée pour le compte de son locataire, à voir condamner l’intimée à
lui restituer le montant de 4.564,86 euros à titre de d’avances sur charges, à voir
ordonner la libération de la garantie locative d’un montant de 4.650.- euros. A titre
subsidiaire, il demande que les montants auxquels il sera condamnés soient déduits du
montant de la garantie locative. Il demande une indemnité de procédure de 2.500.-
euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la condamnation
de l’intimée à tous les frais et dépens de l’instance.
L’intimée, de son côté, relève appel incident en ce que le premier juge n’a pas fait droit
à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de 200.- euros.

                                            2
Pour le surplus, elle conclut à la confirmation du premier jugement entrepris et à
l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile.

Elle augmente sa demande en arriérés de loyers et de charges pour la période du
1er juin 2015 au 31 juillet 2015, soit un montant de 3.700.- euros (3.100+600),
augmenté du loyer au prorata jusqu’au 10 août 2015, date de son départ.

L’appelant s’oppose à la demande en paiement d’arriérés de loyers en invoquant
l’exception d’inexécution.

Il reproche à l’intimée d’avoir « menti » sur la surface réelle de l’appartement, alors
que celle-ci n’était que de 85,2m2 au lieu des 100m2 annoncés, que les lieux étaient
affectés d’un certain nombre d’anomalies, à savoir défaut d’isolation, problèmes de
sécurité (porte d’entrée défectueuse, sols glissants, absences de portes coupe-feu), et
défaut d’autorisations nécessaires pour la division de la maison en trois appartements.

Il lui reproche encore d’avoir eu un comportement particulièrement agressif envers sa
compagne, de ne pas lui avoir fourni de décomptes des charges en bonne et due forme,
et qu’enfin le montant mensuel de 300.- euros à titre d’avances sur charges est surfait
et injustifié.

A défaut de justification des dépenses réellement effectuées par l’intimée pour son
compte, il réclame la restitution de toutes avances de charges payées. En se basant sur
une proportion des avances sur charges équivalant à 16,21% par rapport au montant du
loyer, il réclame à ce titre un montant de 4.564,86 euros.

Il conclut encore au débouté de la demande de l’intimée du chef d’honoraires d’avocat
et à la libération de la garantie locative.

L’intimée conteste les désordres allégués par l’appelant.

L’article 1134-2 du code civil prévoit que « lorsque l’une des parties reste en défaut
d’exécuter une des obligations à sa charge, l’autre partie peut suspendre l’exécution
de son obligation formant la contrepartie directe de celle que l’autre partie n’exécute
pas, à moins que la convention n’ait prévue, en faveur de cette partie, une exécution
différée ».

Il est de principe que dans les contrats synallagmatiques, les deux obligations doivent
être exécutées simultanément, trait par trait. Chacune des parties n’est en droit d’exiger
la prestation qui lui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne.
Réciproquement, elle peut se refuser à exécuter sa prestation tant que le cocontractant
n’offre pas lui-même d’exécuter. Ce refus se manifeste par l’exceptio non adimpleti
contractus.

                                            3
L’excipiens ne peut, en principe, invoquer avec succès l’exception que s’il est devenu
titulaire d’une créance certaine en vertu du même rapport juridique que celui qui sert
de fondement à son obligation. En matière de bail, il est décidé qu’il existe une
connexité suffisante entre l’obligation du bailleur d’entretenir, respectivement de
réparer, l’immeuble loué et celle du preneur de payer les loyers pour justifier la
suspension de cette dernière (TAL 9 octobre 1997, no 59447 du rôle).

Mais outre les conditions relatives à la créance de l’excipiens, il existe encore des
conditions qui tiennent à sa personne, à savoir qu’il doit faire preuve de bonne foi en
soulevant l’exception. Le principe de la proportionnalité des inexécutions respectives
découle de cette exigence de bonne foi dans le chef de l’excipiens. Le refus
d’inexécution doit être proportionné à la violation initiale du contrat et ne doit pas
devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L’inexécution
justifiée suppose un manquement incontestable et requiert un équilibre entre les
obligations inexécutées (TAL 9 octobre 1997, déc. cit. et la jurisprudence y citée).

Quant au grief relatif à la surface réelle, A.) verse un courriel lui adressé par l’agence
immobilière chargée de la location de l’appartement litigieux dans les termes
suivants « voici le descriptif de l’appartement à (…) (100m2) » pour conclure que
l’intimée a « menti » sur la surface réelle de l’appartement.

Or dans la mesure où il résulte du contrat de bail qu’un état de lieux d’entrée a été
dressé entre partie, que cet état des lieux figure en tant que pièce, non contestée, au
dossier, que A.) a visité les lieux avant la conclusion du contrat et que sous
« CHARGES ET CONDITIONS » du contrat il est stipulé que « les preneurs
déclarent connaître parfaitement les lieux », le tribunal retient que A.) a pris location
des lieux en connaissance de cause et a parfaitement pu se rendre compte de la
différence de surface et que c’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que
ce grief n’est pas fondé. Par ailleurs il n’est pas contesté en cause qu’en prenant en
considération le balcon et la cave, la surface totale est de 100m2. Bien que ces pièces
ne sont pas à prendre en considération pour mesurer la surface réelle d’un logement
toujours est-il qu’il est de la pratique courante des agences immobilières d’inclure dans
l’estimation de la surface d’un logement toutes les pièces y compris les caves, les
balcons et les greniers.

En effet, les données reprises dans les annonces immobilières n’y sont mentionnées
qu’à titre indicatif et il aurait appartenu à A.) de faire les vérifications nécessaires au
moment de la conclusion du contrat.

Il en est de même des anomalies soulevées par A.) relatives au défaut d’isolation, et
des problèmes de sécurité.

Quant au comportement inapproprié de la bailleresse à l’égard de la compagne de A.),
il n’y a pas lieu de s’en attarder plus amplement alors que cette dernière n’est pas
locataire des lieux.

                                             4
Le prétendu défaut d’autorisation, ni motivé ni justifié par pièces n’a pas non plus
d’incidence sur l’obligation de paiement du loyer par le locataire, sauf à ce dernier de
demander le cas échéant l’annulation du contrat, demande non formulée par A.).

Enfin, l’attestation testimoniale rédigée par la compagne de l’appelant et dans laquelle
cette dernière cite tous les griefs actuellement reprochés à l’intimée, et dont A.) a pu et
dû se rendre compte avant même la conclusion du contrat, ne justifie pas non plus
l’exception d’inexécution soulevée par l’appelant.

L’appelant reste, dès lors, en défaut d’établir les troubles de jouissance allégués, de
sorte qu’il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a rejeté l’exception
d’inexécution invoquée par A.) pour s’opposer à l’exécution de son obligation de payer
les loyers et avances sur charges.

Il résulte des pièces versées en cause et notamment des remarques manuscrites de
l’intimée sur les « historiques des mouvements » versés en cause, que le montant
réclamé à titre d’arriérés de loyer et des charges comprend le montant des honoraires
qu’elle s’est vue facturer par son mandataire d’un montant de 644.- euros.

Le premier juge a pris en considération le montant global réclamé par l’intimé sans
ventiler la demande. Le tribunal constate que le premier juge n’a dit mot du chef
d’honoraires d’avocats et que ce chef de la demande n’a pas été débattu plus
amplement en première instance.

Dans la mesure où le montant relatif aux frais d’avocats est contesté par l’appelant et
non autrement motivé par l’intimée, il y a lieu de ramener la condamnation de A.) au
montant de 7.000.- euros.

Quant aux charges locatives, A.) estime ne pas en être tenu, étant donné que la
bailleresse ne lui aurait jamais adressé de décompte précis.

Il fait valoir que l’intimée ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’elle
justifie avoir déboursés elle-même pour le compte du locataire. B.) n’ayant pas
présenté de décompte justifié, il s’estime en droit de suspendre le paiement des
avances sur frais locatifs et à demander la restitution des avances d’ores et déjà payées.

En l’espèce, le contre de bail prévoit outre le paiement du montant de 1.550.- euros à
titre de loyer le paiement d’un montant de 300.- euros par mois à titre d’avances sur
charges.

Le contrat de bail prévoit « à la fin de chaque année, un décompte des charges sera
présenté aux locataires ».

Il n’est pas contesté que A.) a reçu le décompte pour l’année 2013 (octobre à
décembre), versé en cause. Cependant, il estime le décompte erroné surtout en ce qui

                                             5
concerne les postes relatifs aux frais de chauffage et d’eau chaude/froide au motif qu’il
n’a occupé son appartement que pendant quatre jours en 2013.

Il résulte du décompte individuel que les frais de consommation de chauffage et d’eau
chaude/froide ont été calculés sur base de la consommation effective de A.) du 1er
octobre 2013 au 31 décembre 2013.

Ces frais en question ont fait l’objet d’un calcul individuel effectué sur base de la
lecture des compteurs faite au moment de l’entrée de A.) en fonction de la surface
louée ainsi que du prix par m3 de l’eau chaude et froide afférente.

L’affirmation de A.), qu’il a occupé l’appartement que quelques jours pendant la
période du 1er octobre 2013 au 31 décembre 2013, reste à l’état de pure allégation.

La contestation relative au décompte individuel n’est partant pas fondée.

Il en est de même pour le décompte du 1er janvier 2015 au 31 août 2015.

Les éléments du dossier soumis au tribunal ne permettent pas de conclure à un montant
inadapté des avances sur charges compte tenu de la surface louée, de sorte que la non-
communication de décompte pour l’année 2014 ne saurait pas non plus justifier le non-
paiement des avances sur charges.

Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer, bien que pour d’autres motifs, sur
ce point.

Il s’ensuit que c’est encore à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de A.)
en restitution des avances des charges payées.

Quant à la demande en augmentation des arriérés de loyers et des charges pour la
période du 1er juin jusqu’au 10 août 2015, il ne résulte pas des pièces que les loyers et
avances sur charge ont été payés par A.), de sorte que cette demande est justifiée pour
le montant de 3.700.- (juin à juillet) et de 616.- euros correspondant au loyer à payer
du 1er août au 10 août 2015, soit un montant total de 4.316.- euros.

A.) demande reconventionnellement la libération de la garantie locative et la
compensation de cette créance avec celle invoquée par la bailleresse.

Quant à la demande relative à la libération de la garantie locative, l’intimée soulève
l’irrecevabilité de cette demande pour constituer une demande nouvelle irrecevable en
instance d’appel.

Suivant l’article 592 du nouveau code de procédure civile, il ne sera formé, en cause
d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il ne s’agisse de compensation.

                                            6
La demande reconventionnelle est recevable lorsqu'elle sert de défense à l'action
principale. Il n'est pas nécessaire qu'elle soit connexe à la demande principale, mais il
faut qu'elle entraîne si elle est admise, le rejet de la demande principale en tout ou en
partie. Ainsi une demande reconventionnelle, qui aurait pour but unique de procurer à
celui qui l'a formée, un avantage distinct de sa défense à l'action principale, et ne
ferait, par conséquent, pas échec à la demande principale, est irrecevable
(Encyclopédie Dalloz, proc. civ. V° demande reconventionnelle n° 11,12, 13 ; Tr. Arr.
Lux. 23 juillet 2003, n° 22316 du rôle).

La demande reconventionnelle n'est recevable comme connexe que si elle procède de
la même cause que la demande principale et qu'elle est de nature à neutraliser en tout
ou partie les effets de celle-ci (ibidem, n° 17 ; Tr. Arr. Lux. 23 juillet 2003, n° 22316
du rôle).

Il se dégage en l'espèce à suffisance de droit des éléments de la cause que la demande
reconventionnelle formulée par A.) répond aux susdits critères de sorte qu’elle est
recevable.

Il résulte de la « constitution de garantie locative » relative au contrat de bail litigieuse
du 25 septembre 2013 auprès de la banque SOC1.) que les parties n’ont pas eu recours
à un transfert de fonds à titre de garantie, mais que la banque a garanti le blocage d’un
compte d’épargne ouvert au nom du locataire à concurrence de 4.650.- euros et que le
prédit montant ne sera seulement libéré soit par l’accord explicite du locataire et du
bailleur soit par une copie d’une décision exécutoire en Belgique en ce qui concerne le
montant à libérer à charge du locataire et/ou bailleur.

Il s’ensuit que le tribunal ne peut qu’ordonner la libération de la garantie locative.

Il résulte des développements qui précèdent que le bail a été résilié et que le preneur
redoit des arriérés de loyer à concurrence de 7.000.- euros et de 4.316.- euros.

Il s’ensuit que la demande de voir ordonner la libération de la garantie locative n’est
pas fondée.

Il suit de tout ce qui précède que l’appel principal est partiellement fondé.

Faute de justifier de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure
civile, il n’y a pas lieu d’allouer à B.) une indemnité de procédure, ni pour la première
instance, ni pour l’instance d’appel.
Le jugement est, dès lors, à confirmer en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de B.)
en octroi d’une indemnité de procédure.

L’appel incident n’est dès lors pas fondé.

Au vu de l’issue du litige, les demandes de A.) en obtention d’une indemnité de
procédure sont à rejeter, ce tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

                                              7
                            PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant ramène la condamnation pécuniaire de A.) du chef des arriérés de loyer et de
charges locatives au montant de 7.000.- euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable et fondée la demande de B.) en augmentation des loyers pour la période
du 1er juin 2015 au 10 août 2015 pour un montant de 4.316.- euros,

partant condamne A.) à payer à B.) la somme de 4.316.- euros avec les intérêts légaux
à partir du 21 juin 2016, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit recevable mais non fondée la demande de A.) en libération de la garantie locative,

dit non fondées les demandes de B.) et A.) en allocation d’une indemnité de procédure,

partant déboute,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                             8
"


text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
No 177/2016

Audience publique du vendredi, huit juillet deux mille seize

Numéro du rôle : 176.459

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Chantal KRYSATIS, greffier assumé.

                                    ENTRE:

A.), demeurant à ADR1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES
de Luxembourg du 30 mars 2016,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                        ET:

B.), demeurant à ADR1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine
NILLES,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Roy REDING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
____________________________________________________________________

                                     F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 176.459 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 19 avril 2016, lors de laquelle elle fut fixée au 25 octobre 2016 pour
plaidoiries.

Suite à un courrier de Maître Roy REDING du 7 juin 2016, l’affaire fut avancée au
mardi, 28 juin 2016 pour plaidoiries.

A cette date, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Dogan DEMIRCAN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Sandra
GIACOMETTI, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture
de l’acte d’appel et fut entendu en ses moyens.

Maître Yasemin CENGIZ-KIYAK, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Roy
REDING, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
vendredi, 8 juillet 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par contrat de bail écrit du 1er août 2013, B.) a donné en location à A.) une chambre
meublée dans l’immeuble occupé par elle sis à ADR1.) contre un loyer mensuel de
750.- euros, payable le premier de chaque mois.

Faisant grief à A.) d’avoir omis de payer les loyers et les avances sur charges échus
des mois de mai 2015 à août 2015 inclus, soit en tout le montant de 3.000.- euros, B.)
a, par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 7
août 2015, fait convoquer A.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière
de bail à loyer, à l’effet de le voir condamner à lui payer la somme totale de 3.000.-
euros à titre d’arriérés de loyers et de charges locatives, avec les intérêts légaux à partir
du jour de la demande en justice jusqu’à solde. Elle a encore demandé la résiliation du
contrat de bail conclu entre parties, la condamnation de A.) au déguerpissement, au
paiement d’une indemnité de procédure de 750 euros, ainsi que l’exécution provisoire
du jugement.

A l’audience des plaidoiries devant le premier juge en date du 27 janvier 2016, B.) a
encore augmenté sa demande en paiement pour les arriérés de loyers des mois de
septembre 2015 à janvier 2016 inclus et a, dès lors, sollicité un montant total de
6.750.- euros.

Constatant que la demande en paiement était fondée au regard des pièces versées et
retenant que le non-paiement de loyers et avances sur charges locatives constitue une
violation suffisamment grave des obligations du locataire pour justifier la résiliation du

                                             2
bail, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 19 janvier 2016,
condamné A.) à payer à B.) le montant de 3.750.- euros avec les intérêts au taux légal
à partir du 27 janvier 2016 jusqu’à solde ; a dit fondée la demande en résiliation
judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement dans le délai d’un mois à compter
de la notification du jugement, a ordonné l’exécution provisoire de la condamnation au
paiement nonobstant appel et sans caution ; a condamné A.) à payer à B.) une
indemnité de procédure de 250.- euros et a condamné A.) aux frais et dépens de
l’instance.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 30 mars
2016.

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à se voir décharger de toutes les
condamnations prononcées à son encontre, subsidiairement, il sollicite un délai de
déguerpissement d’au moins quatre mois. Enfin, il réclame une indemnité de
procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile.

A l’appui de son appel, A.) soulève la compensation de créances réciproques pour
faire échec à la demande adverse. Il explique avoir vécu maritalement avec B.)
pendant plusieurs années, et que dans le cadre de l’acquisition de l’immeuble dans
lequel il loue actuellement une chambre, il s’est porté caution solidaire, qu’il a aidé
financièrement B.) à plusieurs reprises et qu’il a effectué de nombreuses rénovations
dans la maison, pour en conclure qu’il a largement apuré le montant des loyers en
souffrance.

B.) demande la confirmation du jugement entrepris. Elle conteste toute compensation
entre d’éventuelles créances faute de justification. Elle demande que le délai de
déguerpissement soit limité à huit jours et tout au plus à quinze jours. Dans la mesure
où le premier juge a fixé ce délai à un mois, la présente demande de B.) est à qualifier
d’appel incident.

A l’audience du 28 juin 2016, B.) demande encore le paiement des arriérés de loyers
pour les mois de février 2016 à juin 2016, soit un montant de 3.750.- euros (5 x 750)
avec les intérêts à partir du 28 juin 2016, jour de la demande en justice, ainsi qu’une
indemnité d’occupation de 750.- euros par mois à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au
déguerpissement effectif de A.).

Elle sollicite une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 2.000.- euros, une
indemnité de procédure de 1.000.- euros pour l’instance d’appel, ainsi que la
condamnation de A.) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 28 juin 2016, A.) n’a pas pris position.

Dans la mesure où A.) n’a pas payé de loyers pendant quatre mois au moment du
dépôt de la requête introductive d’instance et qu’il n’a pas versé de pièces à l’appui de

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sa demande en compensation de créances éventuelles, le tribunal retient, en application
du pouvoir d’appréciation souverain qui lui est dévolu en cette matière, que cette
inexécution est d’une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du bail aux torts
de A.) et d’ordonner son déguerpissement.

L’appel est, dès lors, non fondé et il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a
résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de A.).

Pour les mêmes motifs, l’augmentation de la demande en paiement des loyers échus
postérieurement au jugement entrepris est fondée pour le montant de 3.750.- euros, de
sorte qu’il y a lieu de condamner A.) à payer à B.) ledit montant, en sus du montant de
3.000.- euros auquel il a été condamné par le premier juge et dont le jugement est à
confirmer sur ce point.

Quant à l’indemnité d’occupation réclamé à partir du mois de juillet 2016 jusqu’au
déguerpissement effectif, il est admis que l’indemnité d'occupation est destinée à
réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien de l’occupant.
L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais
également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre
disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage
des choses - t. VI, vol I, no 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).

Il résulte des développements qui précèdent que le contrat de bail est résilié aux torts
de A.).

Le tribunal rappelle que la résiliation prend nécessairement effet à la date du prononcé
du présent jugement. En effet, même si le jugement a quo est confirmé, les effets d’une
telle confirmation découlent du jugement d’appel et non du jugement confirmé.

A partir de cette date B.) peut prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en
principe de l’appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil - ibid.).
Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle
de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur
ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit - nos 362 et 407).

En l’espèce, A.) n’a pas contesté le montant de l’indemnité d’occupation réclamé.

Le tribunal, à l’instar du premier juge, fixe l’indemnité d’occupation au montant du
loyer actuel, soit à la somme mensuelle de 750.- euros.

Il s’ensuit que cette demande est fondée.

Quant au délai de déguerpissement, il y a lieu, eu égard aux circonstances de l’espèce
documentées par les procès-verbaux des 12 juin 2015 et 18 mars 2016, versés en

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cause, de réformer le premier juge et de limiter le déguerpissement à huit jours à partir
de la signification du présent jugement.

L’appel incident est, dès lors, fondé.

Le tribunal vient à la conclusion que l’appel a été interjeté dans un but purement
dilatoire et abusif étant donné qu’en première instance A.) n’a pas contesté la demande
et que ses arguments exposés dans son acte d’appel sont restés à l’état de la pure
allégation à défaut de la moindre pièce justificative versée en cause.

L’appel interjeté est à considérer comme exercice abusif d’une voie de recours, de
sorte qu’il y a lieu de condamner A.) à payer à B.) la somme de 300.- euros au titre
d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

Au vu des éléments du dossier, il paraît encore inéquitable de laisser l’entièreté des
frais non compris dans les dépens à charge de B.), raison pour laquelle il y a encore
lieu de condamner A.) à payer à B.) une indemnité de procédure de 500.- euros pour
l’instance d’appel.

Au vu de l’issue de l’appel principal, la demande de A.) en obtention d’une indemnité
de procédure est non fondée.

                            PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

ordonne à A.) de déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef
au plus tard dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent
jugement, sinon et faute de ce faire, autorise B.) à l’en faire expulser dans les formes
légales et aux frais de A.), ces frais récupérables sur simple présentation des quittances
des ouvriers y employés,

confirme le jugement entrepris du 19 février 2016 pour le surplus,

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donne acte à B.) de l’augmentation de sa demande en condamnation d’arriérés de
loyers et d’avances sur charges pour les mois de février 2016 à juin 2016 inclus,

la dit fondée,

partant, condamne A.) à payer à B.) la somme de 3.750.- euros avec les intérêts au
taux légal à partir du 28 juin 2016 jusqu’à solde,

dit que A.) est occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis à ADR1.) depuis le
prononcé du présent jugement,

fixe l’indemnité d’occupation à 750.- euros par mois,

condamne A.) à payer à B.) une indemnité d’occupation de 750.- euros par mois à
partir du prononcé du présent jugement jusqu’à la date de son déguerpissement
effectif,

dit fondée à concurrence de 300.- euros la demande de B.) en obtention d’une
d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

partant, condamne A.) à payer à B.) la somme de 300.- euros au titre d’indemnité pour
procédure abusive et vexatoire,

dit fondée à concurrence de 500.- euros la demande de B.) sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile,

partant, condamne A.) à payer à B.) la somme de 500.- euros de ce chef,

dit non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance.

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