text:
No. Rôle: TAL-2021-04540
Réf. no. 2021TALREFO/00281
du 2 juin 2021

Audience publique extraordinaire du mercredi, 2 juin 2021, tenue par Nous
Christina LAPLUME, Vice-Président au Tribunal d'arrondissement de et à
Luxembourg, siégeant comme juge saisi sur base de l’article 66 du nouveau code
de procédure civile et comme en matière des référés, en remplacement du
Président du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier
Charles d’HUART.

                             DANS LA CAUSE

                                  ENTRE

la société SOC.1.) SLP, établie et ayant son siège social à L-(…), 14, (…),
immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
numéro B (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions, la société à
responsabilité limitée SOC.2.) S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-(…),
15, (…), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg
sous le numéro B (…), elle-même représentée par son (ou ses) gérant(s)
actuellement en fonctions,

élisant domicile au siège social de la société anonyme Arendt & Medernach,
inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à 1--1855
Luxembourg, 41A, avenue John F. Kennedy, immatriculée auprès du Registre de
Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 186371, représentée
aux fins des présentes par Maîtres François Kremer et Ariel Devillers, tous deux
avocats à la Cour, demeurants à Luxembourg,

partie demanderesse comparant par Maître Ariel DEVILLERS, avocat, assisté
de Maître Joanna KOBYLARZ, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

                                       ET

   1) la société à responsabilité limitée de droit néerlandais SOC.3.) B.V., établie
      et ayant son siège social à (…), (…), Pays-Bas, inscrite au registre des
      personnes morales néerlandaises sous le numéro (…), représentée par son
      ou ses organes statutaires ou légaux actuellement en fonctions,
      signifiée à son domicile élu aux termes d'une requête unilatérale déposée le
      11 mai 2021 auprès du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg et
      d'un acte de signification du 12 mai 2021, au siège social de la société en
      commandite simple Kleyr Grasso (RCS Luxembourg B220509), établie à
      L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, inscrite sur la liste V du Tableau de
      l'Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée par son gérant
      Kleyr Grasso GP S.à r.l. (RCS Luxembourg B220442), établie à la même
      adresse, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Donata
      Grasso, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse

   2) Maître Laurence JACQUES, Avocat à la Cour, demeurant
      professionnellement à L-1334 Luxembourg, 4, rue Chiny, en sa qualité de
      séquestre de l'intégralité des actions de la partie assignée sub 3),

   3) la société SOC.4.) International S.A., établie et ayant son siège social à L-
      (…), 14, (…), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de
      Luxembourg sous le numéro B (…), représentée par son conseil
      d'administration actuellement en fonctions,

partie défenderesse sub 1) comparant par KLEYR GRASSO, société en
commandite simple, établie à L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, RCS n°
B220509, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau
de Luxembourg, qui est constituée et occupera et en l’étude de laquelle domicile
est élu, représentée par son gérant KLEYR GRASSO GP S.àr.l., établie à la
même adresse, RCS n° B220442, représentée aux fins de la présente procédure
par Maître Donata GRASSO, avocat, demeurant à Luxembourg, assistée de
White & Case (Luxembourg) S.à r.l., inscrite sur la liste VI du Tableau de
l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la
présente procédure par Maître Thierry BOSLY, avocat au Barreau de Bruxelles
et au Barreau de Luxembourg,

partie défenderesse sub 2) comparant en personne,

partie défenderesse sub 3) défaillante.

                         F      A      I    T      S :

A l'appel de la cause à l'audience publique du mardi matin, 25 mai 2021, Maître
Ariel DEVILLERS fut entendu en ses explications et moyens.
Maître Donata GRASSO et Maître Laurence JACQUES répliquèrent.

La partie défenderesse sub 3) ne comparut pas à l’audience.

Le juge prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique extraordinaire de ce
jour l'

                    O R D O N N A N C E

qui suit:

Par exploit de l’huissier Frank SCHAAL, huissier de justice demeurant à
Luxembourg, du 17 mai 2021, la société SOC.1.) SLP (ci-après la société
SOC.1.)) a fait donner assignation à la société SOC.3.) B.V., à Maître Laurence
JACQUES et à la société SOC.4.) International S.A. à comparaître devant le
Président du Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme en
matière de référé, pour voir ordonner la rétractation de l’ordonnance présidentielle
du 11 mai 2021 qui a retenu ce qui suit :

« Vu la requête qui précède et les motifs y déduits, ensemble les pièces versées à
l'appui,

vu notamment l'article 66 du nouveau code de procédure civile,

constatons que la nécessité commande de prononcer des mesures unilatérales à
titre conservatoire, partant,

ordonnons la mise sous séquestre de l'intégralité des actions inscrites dans le
registre des actionnaires de la société SOC.4.) International S.A., établie et ayant
son siège social à L-(…), 14, (…), inscrite au registre de commerce et des sociétés
sous le numéro B(…), ainsi que tous les droits et revenus en résultant,

nommons en qualité de séquestre, Maître Laurence JACQUES, avocat à la Cour,
demeurant professionnellement à L-1334 Luxembourg 4, rue Chiny, à charge pour
le séquestre nommé de recevoir et de conserver l'intégralité des actions de la
société SOC.4.) International S.A. et d'en percevoir les fruits,

disons que le séquestre aura tout pouvoir pour effectuer toute démarche et
solliciter toute mesure qu'il estimera nécessaire ou utile afin de s'assurer que les
actions précitées soient inaliénables pendant la durée de la mesure de séquestre,
disons que le séquestre aura tout pouvoir pour mener à bien la mission lui confiée,
dont notamment le droit de se faire assister par toute personne de son choix
suivant qu'il appartiendra,

ordonnons la mention de la nomination du séquestre sur le registre des actions de
SOC.4.) International S.A. ainsi qu'au Registre du Commerce et des Sociétés de
Luxembourg,

disons que les frais et honoraires promérités par le séquestre seront à charge de
SOC.4.) International S.A.,

ordonnons l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir nonobstant toute
voie de recours, sans caution, sur minute et avant enregistrement,

réservons à la société SOC.3.) B.V. tous autres droits, moyens, dus et actions, à
faire valoir en temps et lieu utiles et suivant qu'il appartiendra,

réservons les frais et dépens. »

A l’audience du 25 mai 2021, la partie défenderesse SOC.3.) B.V. a soulevé
l’irrecevabilité de la demande de SOC.1.) au motif que les dix-sept actionnaires
individuels qui détiennent, à côté de SOC.1.), une partie des parts sociales du
capital social de la société SOC.4.) International S.A. n’ont pas été assignés dans
la présente instance alors que pourtant ils sont également concernés par la présente
demande en rétractation du séquestre.

Pour les dix-sept actionnaires, il s’agit notamment de A.), B.), C.), D.), E.), F.),
G.), H.), I.), J.), K.), L.), M.), N.), O.), P.) et Q.).

Avant tout progrès en cause, il y a lieu de limiter les débats à la recevabilité de la
demande de SOC.1.).

   I. Quant aux faits

Il résulte des éléments du dossier que la société SOC.4.) International S.A. est la
société mère du groupe SOC.4.) et que son principal actif est la société par actions
simplifiée de droit français SOC.4.) SAS, société opérationnelle du groupe.

Au courant de l’année 2021, SOC.1.) ainsi que les dix-sept actionnaires
individuels qui détiennent ensemble le capital social de SOC.4.) International S.A.
ont décidé de mettre en vente le groupe SOC.4.) via un processus compétitif entre
des potentiels acquéreurs.

Dans le cadre de sa requête présidentielle, la société SOC.3.) B.V. a amplement
exposé sa version des faits par rapport au déroulement du processus d’acquisition
pour venir à la conclusion que son offre d’acquisition des parts sociales de
SOC.4.) International S.A. avait été acceptée par les parties venderesses SOC.1.)
ainsi que les dix-sept actionnaires individuels et que la vente entre parties était
devenue parfaite le 5 mai 2021 ; que lorsqu’elle apprit le 7 mai 2021 de la part de
SOC.1.) que cette dernière envisageait finalement de procéder à la cession du
groupe SOC.4.) au profit d’un autre candidat acquéreur, elle s’insurgea de la
violation manifeste de ses droits acquis, raison pour laquelle elle a sollicité la mise
sous séquestre des actions de la société SOC.4.) International S.A.

Par ordonnance présidentielle du 11 mai 2021, il a été fait droit à cette demande.

   I. Quant à la recevabilité de la demande

SOC.3.) B.V. reproche à la partie demanderesse SOC.1.) de ne pas avoir assigné
les dix-sept autres actionnaires de la société SOC.4.) International S.A. Selon
SOC.3.) B.V., la présence à l’instance de ces personnes serait requise alors qu’en
tant que détenteur du capital social de SOC.4.) International S.A., elles doivent
pouvoir figurer dans la présente instance ; qu’au regard du principe de nul ne
plaide par Procureur la demande de SOC.1.) serait à rejeter.

La société SOC.1.) s’oppose au moyen d’irrecevabilité soulevé par SOC.3.) B.V.
et fait plaider qu’il n’existerait aucun texte légal l’obligeant d’assigner l’ensemble
des actionnaires détenant le capital social de SOC.4.) International S.A. ; que les
dix-sept actionnaires individuels pourraient introduire une tierce opposition à
l’encontre de l’ordonnance à intervenir; qu’en tout état de cause, la société
SOC.1.) tient à relever qu’elle l’actionnaire majoritaire du capital social de la
société SOC.4.) International S.A.

Lors des plaidoiries, Maître Laurence JACQUES s’est rapportée à prudence de
justice.

En premier lieu, force est de retenir que dans toute action en justice, il faut mettre
en cause les personnes qui sont personnellement et directement concernées par
l’objet de la demande.

Il échet ensuite de rappeler que conformément à la maxime « nul ne plaide par
procureur », les actions introduites par ou contre un mandataire, ne sont
régulièrement intentées que si elles le sont au nom du mandant et que s'il est bien
établi que c'est le mandant qui plaide en son propre et privé nom, poursuites et
diligences de son mandataire.

En l’espèce, l’objet de la demande de SOC.3.) B.V. concerne un différend qui est
né dans le cadre du processus de vente qui a eu lieu entre les parties venderesses
de la société SOC.4.) International S.A. et la partie acquéreuse, la société SOC.3.)
B.V.

Selon les dernières conclusions à l’audience, la société SOC.1.) n’a pas mandat
pour agir pour le compte des dix-sept actionnaires individuels de la société
SOC.4.) International S.A. Elle ne saurait donc représenter les intérêts de ces
actionnaires.

Dès lors, et même à supposer que les dix-sept actionnaires individuels soient des
actionnaires minoritaires et qu’en final ce seront les actionnaires majoritaires qui
décideront des suites à réserver à la vente litigieuse dont question en l’espèce, les
actionnaires individuels sont, de par leur qualité de propriétaire d’une partie du
capital de la société vendue, à considérer comme étant personnellement concernés
par l’objet du litige.

Leur mise en cause s’avère partant indispensable.

La demande de SOC.1.) est partant à déclarer irrecevable.

   II. Indemnité de procédure

La société SOC.1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 10.000
euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige, la société SOC.1.) est à débouter de sa demande en
allocation d’une indemnité de procédure.

La partie SOC.4.) International S.A., quoique régulièrement touchée à personne
par l’exploit d’assignation du 17 mai 2021, n’a pas comparu à l’audience de sorte
qu’il y a lieu de statuer par une ordonnance réputée contradictoire à son égard, en
application de l’article 79 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

                       P A R C E S M O T I F S:

Nous Christina LAPLUME, Vice-Président au Tribunal d’arrondissement de et à
Luxembourg, siégeant comme juge saisi sur base de l’article 66 du nouveau code
de procédure civile et comme en matière des référés, en remplacement du
Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant
contradictoirement à l’égard de SOC.3.) B.V. et Maître Laurence JACQUES ainsi
que par une ordonnance réputée contradictoire à l’égard de la société SOC.4.)
International S.A. ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à
présent et par provision ;

déclarons la demande de la société SOC.1.) SLP irrecevable ;

rejetons la demande de la société SOC.1.) SLP en allocation d’une indemnité de
procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

laissons   les frais et dépens de l’instance à charge de la société SOC.1.) SLP ;

déclarons la présente ordonnance commune à Maître Laurence JACQUES et la
société SOC.3.) B.V. ;

ordonnons       l'exécution provisoire de la présente ordonnance sur minute
nonobstant toute voie de recours et sans caution.
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Arrêt N° 117/21 – II-CIV

Arrêt civil

Audience publique du deux juin deux mille vingt-et-un

Numéro CAL-2020-00109 du rôle

Composition:

Christiane RECKINGER, présidente de chambre,
Carine FLAMMANG, premier conseiller,
Marianne EICHER, premier conseiller, et
Alexandra NICOLAS, greffier.

                                  Entre :

A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges
WEBER de Diekirch du 30 décembre 2019,

comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                      et :

    1) B.), demeurant à L-(…)

intimé aux fins du susdit exploit WEBER,

comparant par Maître Pascale HANSEN, avocat à la Cour, demeurant
à Diekirch,

    2) la société de droit allemand SOC.1.) GmbH, établie et ayant
       son siège social à D-(…), représentée par ses gérants C.) et
       D.), sinon par ses représentants légaux actuellement en
       fonctions, inscrite au registre de commerce près l’Amtsgericht
       Schweinfurt sous le numéro HRB (…),

intimée aux fins du susdit exploit WEBER,

                                  1
comparant par Maître Joël DECKER, avocat à la Cour, demeurant à
Diekirch,

   3) la société à responsabilité limitée SOC.2.) s.à r.l., établie et
      ayant son siège social à L-(…), représentée par son sinon ses
      gérants actuellement en fonctions, inscrite au registre du
      commerce et des société sous le numéro B(…),

   4) E.), demeurant à L-(…),

intimés aux fins du susdit exploit WEBER,

comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la Cour,
demeurant à Diekirch.

                        LA COUR D’APPEL :

Saisi, d’une part, de la demande de B.) dirigée contre A.) tendant au
paiement du montant de 19.800 euros à titre d’indemnisation
forfaitaire convenue au compromis de vente d’un terrain conclu entre
les parties en date du 11 mars 2013, sinon à l’annulation aux torts
exclusifs de A.) dudit compromis de vente et au paiement de
l’indemnité forfaitaire prémentionnée ainsi que de la demande de A.)
dirigée contre la société à responsabilité limitée SOC.2.), la société de
droit allemand SOC.1.) GmbH et E.) aux fins de les voir condamner à
le tenir quitte et indemne des condamnations pouvant intervenir à son
encontre et, d’autre part, de la demande reconventionnelle de A.)
contre B.) en paiement du montant de 19.800 euros à titre de
dommages-intérêts pour résiliation abusive du compromis et de 2.500
euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et
vexatoire, le tribunal d’arrondissement de Diekirch, par jugement du
22 octobre 2019, a annulé le compromis de vente du 11 mars 2013
pour cause d’erreur dans le chef de B.), condamné A.) à payer à B.)
le montant de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, débouté A.)
de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive et
vexatoire et déclaré non fondée la demande en garantie dirigée par
A.) contre la société SOC.2.), la société SOC.1.) et E.).

De ce jugement, A.) a relevé régulièrement appel par exploit d’huissier
du 30 décembre 2019.

L’appelant expose que suivant compromis de vente du 11 mars 2013,
il a vendu à B.) un terrain sis à LIEU.1.) pour le prix de 198.000 euros.
B.) aurait, par lettre recommandée du 22 avril 2013, résilié de manière
abusive le compromis au motif que le terrain vendu ne constituait pas
un terrain constructible, dès lors qu’une autorisation de construire ne
pouvait être délivrée qu’après l’établissement d’un plan

                                   2
d’aménagement particulier (PAP), procédure jugée trop longue et trop
coûteuse par l’acquéreur. A.) fait valoir qu’il a cédé le terrain « dans
l’état actuel, libre de toutes charges, dettes hypothécaires et
privilèges » et qu’il ne s’est pas engagé à vendre le terrain muni d’un
PAP approuvé, voire d’un permis de construire, l’acquéreur n’ayant
pas mentionné qu’il souhaitait acquérir un terrain disposant d’ores et
déjà de toutes les autorisations de construire requises. A.) fait encore
valoir qu’il résulte d’une mention au compromis que l’intimé s’est
engagé dès le 28 février 2013, soit préalablement à la signature du
compromis de vente, à construire sur le terrain en question un
immeuble avec la société SOC.1.), de sorte qu’il y aurait lieu
d’admettre que l’acquéreur s’était informé quant à l’état constructible
du terrain avant de l’acquérir. L’appelant est encore d’avis que la
société SOC.1.), en tant que professionnelle de la construction, aurait
dû se renseigner sur la constructibilité du terrain avant d’élaborer un
projet.

A.) estime que B.) ne pouvait ignorer les dispositions du règlement
des bâtisses de la commune de LIEU.2.) suivant lesquelles le terrain
se trouvant en zone mixte, une autorisation de construire ne pouvait
être accordée qu’après approbation d’un PAP, de sorte qu’il serait
malvenu d’alléguer l’erreur ou le dol dans son chef, l’erreur étant au
surplus inexcusable, l’acquéreur ayant fait preuve d’une légèreté
blâmable en ne s’informant pas au préalable sur les caractéristiques
du terrain.

A titre subsidiaire, l’appelant fait valoir que E.), représentant la société
SOC.2.), a été son seul interlocuteur, qu’il lui a proposé de trouver,
moyennant commission en sa faveur, un acquéreur pour le terrain en
question, le compromis ayant été signé sur du papier à entête de la
société SOC.2.). L’agence immobilière ne lui aurait pas transmis les
coordonnées de l’acquéreur dont il n’aurait fait la connaissance que le
jour de la signature du compromis. Ce seraient dès lors tout au plus la
société SOC.2.) et E.), sinon la société SOC.1.) qui auraient manqué
à leurs obligations d’information et de conseil à l’égard de B.), l’agence
immobilière et E.) ayant traité avec la société SOC.1.), voire avec le
courtier indépendant F.) et avec l’acquéreur et ayant dû analyser au
préalable la constructibilité du terrain. L’appelant n’aurait eu aucun
contact avec la société SOC.1.), ni avec le courtier.

A.) formule une offre de preuve par témoins à l’effet d’établir
l’intervention de E.) auprès de la commune de LIEU.2.) afin de
s’enquérir des caractéristiques du terrain.

L’appelant conclut, par réformation, à voir dire la demande de B.) non
fondée tant sur base de l’article 1110 du code civil que sur base de
l’article 1116 du même code. A titre subsidiaire, il demande à voir
condamner les parties SOC.2.), E.) et SOC.1.) à le tenir quitte et
indemne de toute condamnation intervenant à son encontre.

                                     3
L’appelant demande encore à se voir allouer le montant de 19.800
euros à titre de dommages-intérêts, estimant que B.) a abusivement
résilié le compromis de vente, alors qu’il avait de son côté rempli
toutes ses obligations contractuelles, et il réclame le montant de 2.500
euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et
vexatoire.

B.) explique qu’il avait l’intention d’acquérir un terrain à bâtir. Ayant
payé un prix de 30.000 euros l’are et le compromis de vente établi par
l’agence immobilière SOC.2.) lui ayant imposé de construire sa
maison avec la société SOC.1.), il est d’avis qu’il a pu légitimement
croire qu’il achetait un terrain à bâtir. Le notaire chargé de la rédaction
de l’acte de vente aurait appris auprès de l’administration communale
de LIEU.2.) que le terrain, situé en zone mixte d’aménagement
particulier, ne constituait pas une place à bâtir, mais un simple labour
nécessitant un PAP, de même que la pose d’infrastructures et de
réseaux pour rendre le terrain viable.

B.) reproche à A.) de l’avoir induit en erreur en lui faisant croire qu’il
s’agissait d’un terrain sur lequel on pouvait tout de suite commencer à
construire. Ne pouvant pas financièrement engager une procédure de
PAP en raison, notamment, du prix élevé de 30.000 euros l’are payé
pour acquérir le terrain, il aurait résilié le compromis par lettre
recommandée du 22 avril 2013. Le vendeur aurait accepté la
résiliation par courrier de son mandataire du 1er juillet 2013, réclamant
toutefois une indemnisation de 10% du prix de vente, soit le montant
de 19.800 euros.

L’intimé conteste avoir signé un contrat de construction avec la société
SOC.1.) avant même la signature du compromis, le contrat de
construction n’ayant été signé que le 8 avril 2013. Il conteste encore
avoir fait preuve de négligence en ne faisant pas lui-même de
recherches concernant la constructibilité du terrain, estimant qu’il a pu
se fier aux professionnels de l’immobilier avec lesquels il était en
contact. Il précise par ailleurs qu’il n’a eu comme seul cocontractant
que A.), les autres professionnels, tels les sociétés SOC.2.) et SOC.1.)
n’ayant eu de relations contractuelles qu’avec le vendeur qu’elles
devraient tenir quitte et indemne.

B.) conclut à voir déclarer l’appel non fondé.

Il relève appel incident, estimant que c’est à tort que les juges de
première instance ont annulé le compromis de vente, celui-ci ayant été
résilié par l’intimé lui-même et la résiliation ayant été acceptée par le
vendeur.

                                    4
Le tribunal aurait encore à tort rejeté sa demande en condamnation
de A.) au paiement de la clause pénale de 19.800 euros, dès lors que
le compromis a été résilié aux torts du vendeur.

A titre subsidiaire, B.) est d’avis que le montant de 5.000 euros alloué
par le tribunal à titre de dommages-intérêts est insuffisant, l’appelant
réclamant à ce titre le montant de 19.800 euros.

La société SOC.2.) et E.) exposent qu’ils ont été mandatés par A.) à
l’effet de rechercher un acquéreur pour le terrain lui appartenant sis à
LIEU.1.), le premier contact entre eux ayant eu lieu à la Foire du
Logement au mois de septembre ou octobre 2012. A.) aurait signé le
21 novembre 2012 avec la société SOC.1.), par l’intermédiaire d’un
courtier indépendant en la personne de F.), un contrat de mise à
disposition du terrain pendant une durée de neuf mois en vue de la
vente de deux maisons jumelées. A.) aurait été parfaitement au
courant de la nécessité d’un PAP en vue de l’obtention d’une
autorisation de construire sur le terrain en question, s’étant informé à
ce sujet à plusieurs reprises auprès de la commune.

Après que la société SOC.2.) avait mis en relation le vendeur et
l’acquéreur et avait mis à leur disposition un modèle de compromis de
vente, A.) et B.) auraient négocié entre eux le prix de vente revu à la
baisse, de sorte que l’intervention de l’agence immobilière n’aurait été
que ponctuelle. En leur présentant un contrat de construction
préexistant, l’appelant aurait induit en erreur tant l’acquéreur que
l’agent immobilier et son représentant, leur faisant croire que le terrain
était muni de toutes les autorisations requises et était prêt à recevoir
la construction projetée.

A.), en s’abstenant de révéler l’information de la nécessité d’élaborer
au préalable un PAP, se serait rendu coupable de réticence dolosive
à l’égard de l’acquéreur, la société SOC.2.) et E.) étant étrangers audit
dol, leur mission s’étant limitée à mettre en contact l’acquéreur et le
vendeur à l’exclusion de tout conseil.

La société SOC.2.) et E.) concluent à voir dire l’appel non fondé, leur
responsabilité n’étant pas engagée ni dans le cadre du contrat de
vente auquel ils n’ont pas été parties, ni dans le cadre des
négociations précontractuelles.

A titre subsidiaire, la société SOC.2.) et E.) réitèrent l’offre de preuve
formulée en première instance ayant trait à la mauvaise foi du vendeur
qui aurait su que le terrain n’était pas immédiatement constructible.

La société SOC.1.) conclut également à la confirmation de la décision
entreprise ayant déclaré non fondée la demande en garantie dirigée à
son encontre, exposant qu’elle a signé en date du 8 avril 2013 avec
B.) un contrat de fourniture d’une maison préfabriquée, y non compris

                                    5
la construction de la dalle et de la cave. Comme elle n’était pas
chargée de ces travaux de construction préalables, il aurait appartenu
au constructeur en charge de ces travaux de s’enquérir de la
constructibilité du terrain et d’en informer le client. Elle aurait pu
légitimement admettre que tous les obstacles administratifs étaient
levés au moment de la commande du 8 avril 2013.

Par courrier du 13 mai 2013, elle aurait demandé à B.) de lui renvoyer
la confirmation de commande dûment signée jusqu’au 31 mai 2103 et
de verser l’autorisation de construire pour la date du 8 janvier 2014,
documents qu’elle n’aurait jamais obtenus, de sorte qu’aucune suite
n’aurait été donnée à la commande du 8 avril 2013.
La société SOC.1.) conteste avoir eu un quelconque contact avec
l’une des parties au litige avant la date du 8 avril 2013, aucune
négociation préalable n’ayant été menée avec elle, mais avec F.),
commerçante indépendante n’ayant aucun pouvoir d’engager la
société SOC.1.), l’acte du 21 novembre 2012 intitulé
« Nachweisbestätigung » établi par cette dernière mentionnant qu’il
doit être confirmé par écrit par la société SOC.1.), ce qui n’aurait pas
été le cas.

Appréciation de la Cour

Le litige soumis à la Cour a pour objet la demande de B.) dirigée contre
A.) portant sur le paiement du montant de 19.800 euros au titre de
l’indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente signé entre les
parties, B.) estimant qu’il était en droit de résilier le compromis de
vente aux torts du vendeur qui l’aurait induit en erreur en lui faisant
croire qu’il lui vendait un terrain à bâtir qui en réalité était situé en zone
mixte et était soumis, avant la délivrance d’un permis de construire, à
l’élaboration d’un PAP, l’intimé invoquant à ce titre dans son chef tant
le vice du consentement de l’erreur que le dol.

Il y a, dès lors, lieu d’analyser en premier lieu la validité du compromis
de vente du 11 mars 2013 au regard du consentement y exprimé par
B.), étant observé que ce n’est que pour autant que la validité du
compromis est retenue que les développements de l’intimé en relation
avec la résiliation du compromis sont pertinents.

La Cour rejoint l’analyse du tribunal et fait siennes les conclusions des
juges de première instance qui ont retenu qu’en raison du prix de l’are
payé de 30.000 euros, ainsi que de la mention au compromis de vente
d’un projet de construction avec la société SOC.1.), la constructibilité
immédiate du terrain était pour l’acquéreur une qualité substantielle.

Il est, par ailleurs, constant en cause que le terrain en question, situé,
d’après les renseignements fournis par l’administration communale de
LIEU.2.), en zone mixte- secteur d’aménagement particulier, n’était
pas situé dans le périmètre de construction et n’était susceptible de

                                      6
recevoir une construction qu’après l’élaboration et l’approbation
préalables d’un PAP suivant une procédure longue et coûteuse et
après réalisation des infrastructures et réseaux de manière à le
viabiliser.

Dans ces conditions, les juges de première instance ont pu admettre
à bon escient que B.), ayant cru avoir acquis un terrain immédiatement
constructible et ayant ignoré la nécessité de l’élaboration préalable
d’un PAP, a été victime d’une erreur sur une qualité substantielle de
la chose vendue, de sorte que le compromis a été à bon droit annulé
de ce chef, étant encore relevé qu’en l’absence de preuve de
manoeuvres frauduleuses dans le chef de A.) visant à cacher l’état de
choses prédécrit à l’acquéreur, il ne saurait être question de dol du
vendeur.

A l’instar du tribunal, la Cour considère que l’erreur de l’acquéreur
n’est pas inexcusable, dès lors qu’il ne lui appartenait pas de procéder
auprès de la commune à la vérification de l’état constructible du
terrain, B.) ayant été mis en contact avec le vendeur par l’intermédiaire
de la société SOC.2.) qui avait annoncé le bien comme terrain à
construire et a rédigé le compromis, de sorte que l’acquéreur a pu
légitimement se fier aux compétences professionnelles de l’agence
immobilière.

Les juges de première instance ont encore à juste titre retenu que la
mention au compromis suivant laquelle « le terrain sera livré dans
l’état actuel, libre de toutes charges, dettes hypothécaires et
privilèges » est sans incidence quant à l’erreur dans le chef de
l’acquéreur qui n’a pas porté sur l’état du terrain ou les charges le
grevant.

B.) réclame le montant de 19.800 euros stipulé au compromis à titre
d’indemnité de résiliation.

La décision appelée est encore à confirmer en ce qu’il a été retenu
que le compromis ayant été annulé, l’acquéreur ne saurait invoquer
une de ses clauses à son profit qui sont devenues inopérantes du fait
de l’annulation, de sorte que l’appel incident n’est pas fondé.

La victime d’un vice du consentement peut réclamer, outre l’annulation
du contrat, des dommages-intérêts sur le fondement de la
responsabilité délictuelle pour le préjudice subi en raison de
l’annulation.

Les juges de première instance ont à bon droit admis que B.) a subi
un préjudice en raison des tracas et inconvénients liés à l’annulation
du compromis et à la recherche d’un autre terrain et que ce dommage
est en relation causale avec l’omission, voire la négligence fautive du
vendeur qui aurait dû l’informer de la nécessité d’élaborer un PAP

                                   7
avant de pouvoir demander un permis de construire, A.) ne pouvant
ignorer que B.) avait l’intention d’acquérir un terrain à bâtir en raison
tant du prix payé que de la mention au compromis du projet de
construction avec la société SOC.1.).

Le montant des dommages-intérêts auxquels peut prétendre B.) a, à
juste titre, été fixé au montant de 5.000 euros, de sorte que la décision
entreprise est à confirmer pour avoir déclaré la demande de B.) fondée
pour le prédit montant.

Par voie de conséquence, la demande en dommages-intérêts de A.)
a été, à bon droit, déclarée non fondée.

Le jugement entrepris est encore à confirmer en ce que A.) a été
débouté de sa demande en dommages-intérêts pour procédure
abusive et vexatoire en l’absence de preuve que B.) aurait agi par
malice ou mauvaise foi.

Concernant la demande de A.) dirigée contre la société SOC.1.) aux
fins de la voir condamner à le tenir quitte et indemne de la
condamnation intervenue à son encontre, l’appelant faisant état d’un
manquement de la prédite société à ses obligations d’information et
de conseil à l’égard de B.), la Cour approuve le tribunal d’avoir dit la
demande en garantie non fondée à l’égard de la société SOC.1.). En
effet, B.) ayant, suivant commande du 8 avril 2013, soit
postérieurement au compromis de vente du terrain, chargé la société
SOC.1.) de la construction d’une maison préfabriquée, la société
SOC.1.) est restée étrangère au contrat de vente du terrain et aucun
manquement en relation causale avec le préjudice subi par B.) ne se
trouve établi dans le chef de la prédite société, étant relevé qu’il n’est
pas prouvé que B.) se trouvait en contact avec la société SOC.1.)
avant la date de la commande prémentionnée, cette preuve ne
résultant notamment pas de la mention au compromis d’un projet de
construction avec la société SOC.1.).

Quant à la demande en garantie dirigée contre la société SOC.2.) et
E.) dont il n’est pas contesté qu’il a agi en tant que représentant de
l’agence immobilière, il n’a pas été contesté que la société SOC.2.) a
annoncé le terrain litigieux comme terrain à bâtir et que B.) est entré
en contact avec le vendeur par l’intermédiaire de l’agence immobilière
et plus particulièrement son représentant E.). Les parties SOC.2.) et
E.) étaient dès lors au courant que B.) avait l’intention d’acquérir un
terrain à bâtir et ils ne pouvaient ignorer que le terrain appartenant à
A.) n’était pas situé dans le périmètre de construction, ayant
l’obligation en leur qualité de professionnels de l’immobilier de se
renseigner sur les caractéristiques du terrain qu’ils offraient en vente.

Force est d’en déduire qu’en omettant d’informer l’acquéreur que le
terrain en vente n’était pas immédiatement constructible, mais qu’il

                                    8
fallait au préalable élaborer un PAP, la société SOC.2.) et E.) ont
manqué à leurs obligations d’information et de conseil à l’égard de
l’acquéreur et ont contribué au dommage subi par ce dernier, de sorte
que, par réformation du jugement déféré, la demande en garantie est
à déclarer fondée à l’égard de la société SOC.2.) et de E.) qui doivent
tenir le vendeur quitte et indemne de la condamnation intervenue à
son encontre.

L’appel principal est, par voie de conséquence, partiellement fondé.

Le jugement entrepris est à confirmer en ce que A.) a été condamné
à payer à B.) une indemnité de procédure de 1.000 euros et à la
société SOC.1.) une indemnité de procédure de 750 euros.

En revanche, A.) est, par réformation de la décision entreprise, à
décharger de la condamnation à payer une indemnité de procédure
de 750 euros à la société SOC.2.) et à E.), ces demandes n’étant pas
fondées alors que la condition d’iniquité requise par la loi n’est pas
donnée dans le chef de ces parties.
La condition d’iniquité requise par la loi n’étant pas remplie dans son
chef, A.) est à débouter de sa demande dirigée contre B.) en obtention
d’une indemnité de procédure pour la première instance et il est pour
les mêmes motifs à débouter de la demande identique formulée pour
l’instance d’appel à l’encontre de toutes les parties au litige.

L’équité commande d’allouer à B.) et à la société SOC.1.) une
indemnité de procédure de 1.000 euros, chacun, pour l’instance
d’appel, tandis que la société SOC.2.) et E.) sont à débouter de leurs
demandes respectives en octroi d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel.

                   P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, deuxième chambre, statuant contradictoirement,

vu l’article 2 de la loi du 19 décembre 2020,

dit l’appel principal et l’appel incident recevables,

dit l’appel incident non fondé et l’appel principal partiellement fondé ;

réformant,

dit la demande dirigée par A.) contre la société à responsabilité limitée
SOC.2.) et E.) fondée ;

partant,

                                     9
condamne la société à responsabilité limitée SOC.2.) et E.) à tenir A.)
quitte et indemne de la condamnation intervenue à son encontre ;

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOC.2.) et E.) en
obtention d’une indemnité de procédure dirigée contre A.) non fondée
et décharge A.) de la condamnation afférente intervenue en première
instance ;

confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

déboute A.) de sa demande dirigée contre B.) en obtention d’une
indemnité de procédure pour la première instance ;

déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel ;

déboute la société à responsabilité limitée SOC.2.) et E.) de leurs
demandes respectives en octroi d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel ;

condamne A.) à payer à B.) et à la société de droit allemand SOC.1.)
GmbH, chacun, une indemnité de procédure de 1.000 euros, chacun,
pour l’instance d’appel ;

fait masse des frais et dépens et les impose à hauteur d’un tiers à A.),
la société à responsabilité limitée SOC.2.) et E.).

                                  10
"