text:
Arrêt N° 95/16 - IX - CIV

         Audience publique du vingt-deux juin deux mille seize

Numéro 38473 du rôle

Composition:
Eliane EICHER, président de chambre,
Agnès ZAGO, conseiller,
Danielle SCHWEITZER, conseiller,
Josiane STEMPER, greffier.

                                   Entre:

1) AA.) , employé privé, et son épouse
2) BB.) , sans état,
les deux demeurant à (…),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de
Luxembourg du 30 janvier 2009,

comparant par Maître Henri FRANK, avocat à la Cour à Luxembourg,

                                     et:

1) CC.) , veuve de feu DD.) , femme au foyer, demeurant à (…),

intimée aux fins du susdit exploit SCHAAL, ayant, par un acte notifié le 10
septembre 2009, repris l’instance introduite par ledit exploit SCHAAL contre
feu son époux DD.) , décédé le 22 janvier 2009,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

2) EE.) , fils de feu DD.) , demeurant à (…),

intimé ayant, par un acte notifié le 10 septembre 2009, repris l’instance
introduite par le susdit exploit SCHAAL contre feu son père DD.) , décédé le
22 janvier 2009,
comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour à
Luxembourg,

3) FF.) , commerçant, demeurant à (…),

intimé aux fins du susdit exploit SCHAAL,

comparant par Maître Monique WIRION, avocat à la Cour à Luxembourg.

                        LA COUR D' APPEL :

Par acte conclu par devant Maître GG.) , notaire de résidence à (…) en date
du 3 avril 2000, FF.) a vendu aux époux AA.) - BB.) une maison
d’habitation avec place et toutes ses appartenances et dépendances sise à
(…) , inscrite au cadastre comme suit : Commune de la Ville de Luxembourg,
section E d’Eich de l’ancienne commune d’Eich Numéro (…) , lieu-dit « rue
de Mühlenbach », maison-place contenant 4 ares 04 centiares, pour le prix
de 17.000.000 LUF.

Le 26 juin 2002, les époux AA.) -BB.) ont chargé exclusivement l’Agence
Immobilière HH.) de la vente de l’objet décrit comme suit : « une maison de
rapport sise (…)
Maison de rapport ent. renovée : 7 studios +- 40 m², 1 appartement +- 60 m²
avec une grande terrasse, ent. meublés
Loyer mensuel : 6.445,23 € avec les frais, net 5.701,55 €. »

Par acte conclu par devant Maître GG.) , notaire de résidence à Niederanven
en date du 4 septembre 2002, les époux AA.) - BB.) ont vendu aux époux
DD.)    - CC.)     une maison d’habitation avec place et toutes ses
appartenances et dépendances sise à (…), comprenant 7 studios et 1
appartement entièrement meublé, inscrite au cadastre comme suit :
Commune de la Ville de Luxembourg, section E d’Eich de l’ancienne
commune d’Eich Numéro (…) , lieu-dit « rue de Mühlenbach », maison-place
contenant 4 ares 04 centiares, pour le prix de 520.576,40 €, dont 37.185 €
pour le mobilier.

Déclarant que le service de logement de la Ville de Luxembourg a pris
inspection de l’immeuble et les a informés de ce que l’immeuble était classé
non pas comme maison de rapport, mais comme maison unifamiliale et ne
remplit pas les conditions requises pour la location et que par ailleurs les
lieux présentent des malfaçons diverses, les époux CC.) -DD.) ont fait
assigner les époux AA.) -BB.) devant le juge des référés aux fins de voir
nommer un expert. Les époux AA.) -BB.) ont mis FF.) en intervention.

                                    2
Par ordonnance de référé du 20 mai 2003, II.) a été nommé expert.

Par arrêt du 28 janvier 2004, rendu sur appel interjeté par les époux CC.) -
DD.), la Cour d’appel a dit que le libellé de la mission de l’expert était à
reformuler comme suit : « de constater les éventuels vices, malfaçons et
défauts de conformité affectant l’immeuble acquis le 4 septembre 2002 sis à
(…) et plus particulièrement l’éventuelle non-conformité des lieux par rapport
aux prescriptions du règlement des bâtisses de la Ville de Luxembourg, par
rapport aux dispositions réglementaires sur les logements destinés à la
location et au règlement grand-ducal du 25 février 1979. »

Par exploit d’huissier de justice du 23 mars 2006, les époux CC.) -DD.) ont
fait donner assignation aux époux AA.) -BB.) et à Maître GG.) à comparaître
devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière
civile, aux fins de voir condamner chacune des parties assignées pour le
tout, sinon in solidum, sinon solidairement, à leur payer le montant de
314.998 € retenu par l’expert II.) à titre de remise en état et ce sous réserves
de devis à établir par des corps de métiers et des prix établis par ces
derniers en relation avec les augmentations indiciaires dernièrement
intervenues en cause, sinon tout autre montant même supérieur à dire
d’expert, ces montants avec les intérêts légaux à partir du jour de la vente,
sinon à partir du jour de la mise en demeure du 10 mars 2002, sinon à partir
du jour de l’introduction du référé expertise, sinon à partir de la demande en
justice jusqu’à solde. Ils ont demandé condamner les assignés au paiement
des frais de l’expertise diligentée par l’expert II.) , des frais et dépens de
l’instance, des frais de la procédure de référé-expertise de première instance
et de l’instance d’appel ainsi qu’au paiement par chaque partie à une
indemnité de procédure de 2.500 €.

Par exploit d’huissier de justice du 11 décembre 2006, les époux AA.) -BB.)
ont mis FF.) en intervention aux fins de l’entendre condamner à les tenir
quittes et indemnes de toute condamnation pouvant intervenir à leur charge
et au profit des époux CC.) -DD.). Ils ont requis une indemnité de procédure
de 1.000 €.

Les demandeurs ont soutenu que le 7 mars 2003, le service de logement de
la Ville de Luxembourg les a informés que l’immeuble n’était pas classé
comme maison de rapport, mais comme maison unifamiliale et qu’il ne
remplit pas les critères de location, de salubrité et d’hygiène auxquels
doivent répondre les logements destinés à la location.

Par un jugement du 13 janvier 2009, le tribunal a dit que si les vendeurs ont
matériellement délivré l’immeuble convenu, il n’en demeure pas moins que
l’immeuble ne correspondait pas au moment de la vente aux critères de la
Ville de Luxembourg pour être exploité comme immeuble locatif, de sorte
que les époux AA.) -BB.) n’ont pas rempli leur obligation de délivrer un
immeuble conforme à la destination désignée au compromis de vente et
convenue entre parties et doivent en principe indemniser les acquéreurs du
préjudice résultant du défaut de conformité de la chose vendue.

                                      3
Compte tenu de la moins-value de l’immeuble résultant de l’absence
d’autorisations administratives et du fait que l’immeuble continue néanmoins
à être loué, le tribunal a fixé ex aequo et bono le montant à régler à titre de
réparation du préjudice subi par les époux CC.) -DD.) du fait de la non-
conformité de l’immeuble à 50.000 €.

Le tribunal a :
condamné AA.) et BB.) solidairement à payer à DD.) et CC.) la somme de
50.000 € avec les intérêts légaux à partir du 10 mars 2003 jusqu’à solde,
dit non fondée la demande de DD.) et CC.) à l’égard de Maître GG.) ,
dit non fondée la demande en intervention de AA.) et d’BB.) contre FF.) ,
dit non fondée la demande de AA.) et d’BB.) contre Maître GG.) ,
condamné AA.) et BB.) à payer à DD.) et CC.) la somme de 1.500 € et à
payer à FF.) la somme de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code
de procédure civile,
dit non fondées les demandes de AA.) et d’BB.) sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile,
condamné AA.) et BB.) à tous les frais et dépens de l’instance, ainsi qu’aux
frais des deux instances de référé-expertise et aux frais de l’expertise II.) ,
avec distraction au profit de Maîtres Claude SCHMARTZ et Monique
WIRION.

Par acte d’huissier de justice du 30 janvier 2009, les époux AA.) -BB.) ont
relevé appel de cette décision.

Le 10 septembre 2009, CC.) et EE.) ont, suite au décès de DD.) , repris
l’instance introduite par l’acte d’appel du 30 janvier 2009.

Le 2 mai 2012, Maître GG.) a déposé au greffe de la Cour d’appel une
requête en péremption d’instance. CC.) , EE.) et FF.) se sont ralliés aux
conclusions de Maître GG.) .

Par arrêt du 14 novembre 2013, la Cour d’appel a rejeté le moyen opposé
par les époux AA.) -BB.) tiré du défaut de qualité à agir dans le chef des
parties CC.) et EE.) , a déclaré périmée l’instance d’appel introduite par acte
d’huissier du 30 janvier 2009 par AA.) et BB.) contre Maître GG.) et déclaré
non fondée la demande en péremption d’instance de CC.) , EE.) et FF.) .

L’appel interjeté par les époux AA.) -BB.) est régulier pour avoir été interjeté
dans les forme et délai de la loi contre le jugement du 13 janvier 2009 que
les parties CC.) et DD.) leur ont fait signifier le 16 mars 2010.

Par conclusions notifiées le 2 mai 2014, CC.) et EE.) ont régulièrement
relevé appel incident.

FF.) conclut à la confirmation du jugement de première instance.

1) Quant à la demande de CC.) et d’EE.) dirigée contre les époux AA.) -
BB.)

                                      4
1.1. Quant à la demande des époux AA.) -BB.) en annulation du jugement
de première instance

Les époux AA.) -BB.)         font valoir en premier lieu que l’assignation
introductive d’instance avait pêle-mêle cité tout un ensemble de textes sans
aucune précision concernant l’applicabilité spécifique de l’un ou de l’autre
texte. Ils critiquent le jugement de première instance pour les avoir
condamnés sans indiquer la base légale sur laquelle le jugement est fondé et
ils demandent d’annuler le jugement pour violation des dispositions de
l’article 89 de la Constitution aux termes duquel : « Tout jugement est
motivé. »

Ils ajoutent par la suite qu’il importe que le demandeur indique avec toute
précision la base légale, ceci pour garantir le procès équitable et pour
assurer la défense de la partie assignée, qu’il ne suffit pas qu’une juridiction
fasse elle-même le choix de la base légale de l’affaire dont elle est saisie ;
qu’en agissant ainsi, une juridiction viole les droits de défense et viole les
principes élémentaires du procès équitable. Comme tel a été le cas en
l’espèce, il y aura lieu d’annuler toute la procédure pour violation des droits
de défense et du procès équitable.

Les parties CC.) et DD.) concluent au rejet de ce moyen ; les juges de
première instance auraient exhaustivement cité et débattu toutes les bases
légales applicables au cas d’espèce. Ce serait à tort que les appelants
soutiennent que les époux CC.) -DD.) n’auraient pas indiqué clairement les
bases légales de leur demande et les appelants se contrediraient puisqu’ils
auraient basé leur mise en intervention d’FF.) sur les mêmes textes légaux
que ceux indiqués par les demandeurs originaires. Selon le principe
d’estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

L’argumentation des appelants viserait l’exception du libellé obscur et ce
moyen serait irrecevable pour ne pas avoir été présenté in limine litis.

A titre subsidiaire, les parties CC.) et DD.) font plaider qu’elles n’avaient
même pas besoin d’indiquer une quelconque base légale et que le juge
tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Si, dans l’assignation du 23 mars 2006, les époux CC.) -DD.) ont conclu que
« la responsabilité des vendeurs est engagée principalement sur base des
articles 1604 et suivants du code civil, des articles 1625 et suivants du même
code, des articles 1641, 1643, 1644, 1645, 1646-1, sinon des articles 1147 et
1134 du code civil », ils ont clairement indiqué qu’il y avait « manquement à
l’obligation de délivrance de l’objet conforme à ce qui était prévu entre
parties. »

Les époux AA.) -BB.) ont pris position quant au bien-fondé de la demande
introduite contre eux entre autres par les conclusions suivantes :
principalement dire qu’il y a eu délivrance conforme dans le chef des époux
CC.) -DD.), la finalité de l’acquisition est (…) amplement atteinte, les parties

                                      5
de Maître KRONSHAGEN ne sauraient en aucune manière prétendre
légitimement que les parties de Maître FRANK auraient vendu un immeuble
non conforme aux stipulations contractuelles.

Le tribunal a dit que les époux CC.) -DD.) invoquent la délivrance non
conforme au motif qu’ils ne peuvent pas utiliser l’immeuble acquis pour
l’usage auquel il devait continuer à être affecté, à savoir la location, qu’en
vertu de l’obligation de délivrance qui incombe au vendeur, celui-ci doit livrer
à l’acheteur une chose conforme à celle qui est prévue au contrat, pour
ensuite analyser si les époux AA.) -BB.) avaient rempli leur obligation de
délivrance et motiver sa décision par laquelle il a retenu le défaut de
conformité de la chose vendue.

Même si le texte légal sur lequel la décision est fondée n’est pas indiqué
expressis verbis, les développements faits par le tribunal portent sans
équivoque sur l’obligation de délivrance du vendeur, réglée par les articles
1604 et suivants du code civil, invoqués en ordre principal par les
demandeurs originaires et ce sur base des conclusions échangées par les
parties. Une violation des droits de la défense, une violation des principes du
procès équitable et un défaut de motivation de la décision de première
instance laissent ainsi d’être établis et le premier moyen de nullité du
jugement de première instance est à rejeter.

En second lieu, les époux AA.) -BB.) demandent d’annuler le jugement
entrepris en se basant sur l’article 65 du nouveau code de procédure civile
aux termes duquel : « Le juge doit en toutes circonstances faire observer et
observer lui-même le principe de la contradiction. »

Par la fine distinction qu’il a faite entre les clauses de non garantie figurant
dans l’acte notarié, concernant les servitudes, le mauvais état et l’erreur, d’un
côté, et la destination de l’immeuble ou l’autorisation de construire, de l’autre
côté, le tribunal aurait statué ultra petita et sans débat contradictoire.

Par la suite, les appelants ajoutent qu’à partir du moment où une juridiction
constate que la base légale n’est pas indiquée avec la précision suffisante et
dans l’hypothèse où elle ne déclare pas d’ores et déjà l’action irrecevable, il
lui incombe pour le moins d’ordonner la rupture du délibéré pour permettre à
la partie demanderesse d’indiquer la base légale sur laquelle est fondée son
action et à la partie défenderesse de répliquer à l’argumentation développée
par son adversaire. Si, comme en l’espèce, il est passé outre, il y a lieu
d’annuler la procédure pour violation de l’article 65 du nouveau code de
procédure civile.

Les parties CC.) et DD.) répondent que le tribunal n’a pas outrepassé sa
saisine et il n’y aurait eu aucune violation des règles du contradictoire.

Il y a lieu de constater que le tribunal n’a pas statué sur une demande qui ne
lui aurait pas été soumise. Le reproche d’avoir statué ultra petita n’est donc
pas fondé.

                                      6
Eu égard aux développements faits ci-dessus en réponse au premier moyen
de nullité du jugement opposé par les appelants, leur demande basée sur
l’article 65 du nouveau code de procédure civile est également à rejeter pour
autant qu’elle vise une violation du principe du contradictoire en rapport avec
une indication imprécise de la base légale de la part des demandeurs.

Pour autant que leur demande porte sur l’analyse faite par le tribunal des
clauses de non garantie insérées à l’acte notarié de vente, le moyen de
nullité opposé par les appelants n’est pas non plus fondé. Les époux AA.) -
BB.) avaient invoqué la forclusion d’agir des parties CC.) -DD.) en faisant
état des clauses de non garantie figurant dans l’acte notarié de vente dans
les termes suivants : « 1. L’acquéreur prendra l’immeuble vendu dans l’état
dans lequel il se trouve actuellement avec toutes les appartenances et
dépendances ainsi qu’avec toutes les servitudes actives et passives,
occultes et apparentes, continues et discontinues pouvant y être attachées. Il
fera valoir les unes et se défendra des autres, le tout à son propre risque et
péril et sans aucun recours contre le vendeur. Le vendeur déclare qu’il n’a
personnellement créé aucune servitude et qu’il n’est pas à sa connaissance
qu’il en existe une à charge de l’immeuble vendu. 2. Il n’y aura de part et
d’autre ni garantie ni répétition, soit pour raison de mauvais état, soit pour
erreur dans la désignation cadastrale ou pour différence entre la mesure
réelle et celle exprimée, une telle différence, excédât-elle un vingtième, serait
au profit ou à la perte de l’acquéreur. » Pour satisfaire à son obligation de
répondre aux conclusions des appelants, le tribunal devait lire les clauses de
non garantie et voir si le problème litigieux lui soumis y était ou non visé.
Etant donné que le tribunal n’a fait qu’une lecture de la clause invoquée dans
les débats aux fins de motiver sa décision relative au moyen de forclusion
soulevé par les époux AA.) -BB.) , une violation du principe de la
contradiction n’est pas à retenir.

Dans le cadre de leurs conclusions prises quant au moyen de forclusion de
l’action des parties CC.) et DD.) - qui sera examiné ci-après - les appelants
font encore une fois état d’une violation de l’article 65 du nouveau code de
procédure civile ; le tribunal aurait fait le travail qui incombait aux
demandeurs originaires en faisant intervenir la notion capitale de « maison
de rapport » qui ne figure pas dans l’acte notarié.

Dans l’assignation introductive de première instance, les époux CC.) -DD.)
ont fait valoir « que les requérants ont donc légalement pu croire avoir acquis
un immeuble de rapport conforme aux dispositions légales régissant les
logements destinés à la location, ce d’autant plus que les logements de
l’immeuble étaient loués à l’époque de l’acquisition par les requérants. » La
notion d’immeuble de rapport était donc dans le débat.

Le susdit reproche fait au tribunal n’est par conséquent pas fondé.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent qu’il n’y a pas lieu
d’annuler la décision de première instance.

                                      7
1.2. Quant au moyen des époux AA.) -BB.) tiré de la forclusion d’agir dans le
chef des parties CC.) et DD.)

Les appelants concluent à l’irrecevabilité de l’action des parties CC.) et DD.)
au motif que la distinction faite par le tribunal quant à la clause de non
garantie citée supra n’a aucune justification. Les clauses de non garantie
figurant à l’acte de vente auraient un caractère absolument général et
engloberaient tous les vices de non-conformité, y compris les prétendus
vices dont serait affecté l’immeuble vendu.

Les parties CC.) et DD.) concluent au rejet de ce moyen en se référant à la
motivation du jugement de première instance.

La clause invoquée par les appelants énumère limitativement les cas
d’exclusion de la garantie, à savoir le mauvais état, une erreur dans la
désignation cadastrale, une différence entre la mesure réelle et celle
exprimée. Elle ne s’applique donc pas en cas de manquement à l’obligation
de délivrance de la chose vendue conformément à ce qui est convenu entre
parties.

Le susdit moyen n’est donc pas fondé.

1.3. Quant au fond

1.3. a) Les moyens des parties

Les appelants contestent avoir expressément reconnu que les époux CC.) -
DD.) auraient acquis l’immeuble dans l’intention de continuer à le donner en
location à plusieurs locataires.

Les époux CC.) -DD.) auraient acquis un immeuble dans l’état où il se
trouvait au moment de la vente et non pas en fonction de tel ou tel critère de
la Ville de Luxembourg pour être exploité comme immeuble locatif. Si les
époux CC.) -DD.) devaient avoir fait de la location un critère essentiel de leur
intention d’acquérir cet immeuble, il aurait fallu qu’ils le disent clairement. Les
stipulations du compromis de vente seraient sans incidence.

Les parties CC.) et DD.) font plaider qu’il y a eu manquement à l’obligation
de délivrance de l’objet conforme à ce qui était prévu entre parties.

Les appelants font plaider ensuite que l’absence d’autorisation de construire
ne rend pas le bien impropre à sa destination, que les biens acquis étaient
loués avant l’acquisition, au jour de l’acquisition et continuent à être loués
depuis plus de douze ans par les parties CC.) et DD.) . L’objectif de
rentabilité locative des parties CC.) et DD.) serait atteint. La délivrance
serait conforme à l’acte notarié.

Le coût de transformations coûteuses ne pourrait être mis à charge des
parties AA.) -BB.) .

                                       8
Les époux CC.) -DD.) auraient visité le bien qu’ils ont décidé d’acquérir sans
se renseigner ni se préoccuper de la question relative aux autorisations.

Les appelants déclarent avoir eux-mêmes ignoré que les autorisations de
construire faisaient défaut alors qu’ils ont acquis le bien dans le même état
où il se trouvait au moment de la vente entre les parties et ne se sont pas vu
remettre lesdites autorisations à l’instar des époux CC.) -DD.) lors de
l’acquisition.

Les parties CC.) et DD.) font valoir que les parties AA.) -BB.) leur ont
vendu non pas un immeuble de rapport, mais une maison unifamiliale qui par
ailleurs contient des constructions illégales, car non autorisées.
L’appartement référencé dans l’acte de vente ne figurerait sur aucun plan
puisqu’il a été construit illégalement au milieu du jardin sur les ruines d’une
ancienne porcherie et contrairement à toutes les mesures de sécurité. Elles
auraient cru de bonne foi acquérir un immeuble de rapport s’avérant
inexploitable.

Selon les appelants, aucun préjudice n’est prouvé dans le chef des parties
CC.) et DD.) . Celles-ci auraient, dans leurs conclusions initiales, soutenu
que leur préjudice consistait dans le déguerpissement des locataires qui
serait ordonné par la Ville de Luxembourg et, en conséquence, la perte de
loyers. Actuellement, elles feraient état du risque de l’action d’un tiers et de
ne pas disposer de la libre jouissance du bien acquis. Les parties CC.) et
DD.) auraient, depuis la connaissance de l’absence d’autorisations, continué
à donner les lieux en location et à en tirer des bénéfices sans se soucier de
leur mise en conformité et le silence de l’administration depuis une dizaine
d’années laisse supposer qu’elle a fait sienne la prescription de trois ans
prévue à compter de l’achèvement des travaux pour contester la
construction.

Les époux AA.) -BB.) qualifient le montant réclamé de totalement démesuré
et font relever que les travaux dont question modifieraient de façon
substantielle la structure de l’immeuble qui serait à considérer comme neuf et
subirait dès lors une plus-value conséquente par rapport à l’immeuble
vendu ; si le bien avait subi les modifications dont question, le prix de vente
du bien aurait en tout état de cause été beaucoup plus élevé et aurait inclus
le montant de 314.998 €.

Les parties CC.) et DD.) font valoir qu’il n’est même pas nécessaire que
l’acquéreur subisse un préjudice du fait d’une non-conformité pour obtenir
réparation, celle-ci se suffisant à elle-même.

Le préjudice subi n’est pas une perte de loyers, mais la non-conformité à la
réglementation en vigueur de l’immeuble acquis.

Le résultat de l’obligation de délivrance ne serait pas atteint.

                                       9
Les parties CC.) et DD.) déclarent que du fait de la situation illégale, elles
sont dans l’impossibilité de procéder à la transformation de l’immeuble, le
propriétaire ne pouvant pas faire valoir un droit acquis sur la situation
irrégulière pour ensuite soutenir qu’elles ne pourront jamais obtenir les
autorisations nécessaires sans procéder à d’importants travaux de mise en
conformité de l’immeuble avec la législation en vigueur et qu’elles ne peuvent
pas vendre l’immeuble en tant que maison de rapport puisque les
autorisations font défaut.

Elles font plaider, d’abord, que si elles n’effectuent pas les travaux en
question, le déguerpissement des locataires sera ordonné et les loyers qui
servent à payer le prêt bancaire seront perdus et, ensuite, que le fait que le
bourgmestre ait laissé passer la prescription de l’article 107 de la loi modifiée
du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et urbain lui
permettant d’agir pénalement à l’encontre de ceux qui enfreignent à la
réglementation en matière d’urbanisme et de demander la remise en pristin
état des lieux ne changerait rien à la situation, elles ne seraient, en effet, pas
à l’abri d’une quelconque action de leurs voisins.

1.3.b) Motifs de la décision

1.3.b) 1° Quant à la délivrance

Le vendeur est tenu de délivrer à l’acheteur l’objet vendu.

« Dire que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme signifie non
seulement que le bien délivré doit être celui-là même qui a été désigné par le
contrat, mais en outre que ce bien doit présenter les qualités et
caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’attendre, celles-ci s’apprécient
au regard des normes administratives et au regard des qualités convenues
entre les parties. » (cf. Encyclopédie Dalloz, Civil, v° Vente, n° 215 et s.)

L’usage recherché par les acquéreurs était celui de disposer d’un immeuble
à donner en location.

Concernant d’abord la conformité aux qualités convenues et la conformité à
l’usage recherché par les acquéreurs, il y a lieu de constater que suivant le
mandat de vente confié à l’agence immobilière HH.) , les époux AA.) -BB.)
ont offert en vente une maison de rapport et l’indication du loyer mensuel à
en retirer soulignait cette caractéristique de l’immeuble.

Dans le compromis de vente du 24 juillet 2002, l’objet vendu est décrit
comme suit :
« Une maison de rapport sise à (…)
Avec 7 studios et 1 appartement meublé. »

Dans l’acte de vente notarié du 4 septembre 2002, le terme « maison de
rapport » n’est certes pas employé, la description de l’objet vendu
correspond, toutefois, également à un immeuble destiné à être donné en

                                      10
location, ceci résultant sans équivoque de l’indication de la subdivision en
plusieurs unités de logement, à savoir sept studios et un appartement,
meublé pour le surplus.

A ceci s’ajoute que les appelants reconnaissent que les appartements en
question étaient donnés en location au moment de l’acquisition de
l’immeuble pour avoir conclu comme suit : « Les parties de Maître Arsène
KRONSHAGEN ont acheté l’immeuble en parfaite connaissance de cause
alors que de leur aveu, ils ont visité l’immeuble en présence d’un agent de
l’agence HH.) , ont pu constater que l’immeuble était habité par différents
locataires et ont pu faire leurs calculs en prévision de l’acquisition et en toute
connaissance de cause. (…) il est constant en cause que le bien acquis est
un immeuble composé d’appartements qui leur confère depuis son
acquisition des loyers réguliers et mensuels (…). »

L’accord des époux CC.) -DD.) portait sur un immeuble de rapport tel que
proposé par les vendeurs, ils n’avaient donc pas besoin d’indiquer
expressément que la location était un élément essentiel. Par les conclusions
citées ci-dessus, les appelants reconnaissent également que le paiement
des loyers était un élément qui importait dans la décision des époux CC.) -
DD.) d’acquérir l’immeuble.

Il appartenait dès lors donc aux époux AA.) -BB.) de délivrer aux époux CC.)
-DD.) une maison contenant huit unités de logement pouvant être données
en location.

Ceci présupposait que le bien vendu ait été conforme aux normes
administratives.

Il résulte des pièces versées en cause que suite à l’acquisition de
l’immeuble, DD.) s’est vu adresser le 3 juillet 2003 un courrier de la Ville de
Luxembourg de la teneur suivante :
« Notre service de la police des bâtisses a constaté, suite à une visite des
lieux, que vous avez aménagé huit unités de logement dans la maison
unifamiliale sise (…), ceci sans être en possession d’une autorisation de bâtir
requise suivant l’article 57.3 du règlement sur les bâtisses.
Votre façon de faire est d’autant plus grave alors que les unités de logement
créées en fraude sont contraires aux prescriptions du règlement sur les
bâtisses, ceci notamment en ce qui concerne les articles 9.1 et 9.2 (définition
et hauteur des niveaux), 26 (dalles, planchers, plafonds), 34 (pièces
destinées au séjour prolongé de personnes), 49 (installations collectives),
25.1 (escaliers et ascenseurs) et 29 (chaufferies).
En outre, un hangar situé en deuxième position, a été transformé sans
autorisation pour abriter deux logements.
Par la présente, je vous somme de réaffecter, sans aucun délai, l’immeuble à
sa destination initiale.
Par après, il vous reste la possibilité de solliciter une autorisation de bâtir,
pour la modification de l’immeuble, cette demande étant à étayer d’un
dossier complet indiquant tous les travaux à réaliser en vue de rendre
conforme l’immeuble aux prescriptions réglementaires. »

                                      11
Suite à l’avis demandé par l’expert II.) à l’Administration des travaux et des
services techniques de la Ville de Luxembourg, service incendie et
ambulance, l’officier commandant Guy WEIS a, après une visite des lieux
avec l’expert et le propriétaire, dans un courrier adressé à l’expert le 2 juillet
2004, relevé que la maison a été initialement conçue et réalisée comme
maison unifamiliale avec dans le jardin en partie arrière de celle-ci une
construction annexe, qu’actuellement la maison est exploitée comme maison
multifamiliale disposant de six appartements/studios et de deux logements
dans la construction annexe en deuxième position. Il a relevé des problèmes
de non-conformité par rapport au règlement sur les bâtisses, de
transformations non autorisées et de changement d’affectation et, du point
de vue sécurité contre l’incendie et la panique, il a noté que la maison
comporte un escalier en bois et est donc combustible et que les dalles sont
probablement en bois et que la situation existante n’est pas conforme aux
prescriptions. Il a approuvé les propositions faites par l’expert II.) d’éliminer
l’escalier existant et de le remplacer par un escalier conforme à la façade
arrière, de revoir les dalles et de les réaliser en coupe-feu 30 minutes s’il le
faut et de mettre en conformité la chaufferie par rapport à la législation en
vigueur et il a proposé de condamner l’accès au sous-sol par l’intérieur et de
ne laisser que l’accès existant à la cave par la cour arrière.

Par un courrier du 16 août 2004, le bourgmestre de la Ville de Luxembourg
a, après concertation avec le service de la police des bâtisses, répondu à
une demande de l’expert II.) en régularisation de la situation de l’immeuble
sis (…), que le projet pourrait être mis en conformité sous les conditions
suivantes :
que les escaliers doivent respecter une largeur de 1,20 m,
la hauteur des studios aménagés dans l’annexe ainsi que dans les combles
de l’immeuble principal doit être conforme à l’article 9 du règlement sur les
bâtisses,
l’ouverture brute des fenêtres doit être conforme à l’article 34.1. du règlement
sur les bâtisses,
les prescriptions du service d’incendie sont à respecter à la lettre.

Il s’impose dès lors de constater que si les aménagements de l’immeuble
permettent du point de vue purement matériel la location de différentes
unités, ils ne sont cependant pas conformes au règlement sur les bâtisses ni,
surtout, ne respectent les prescriptions en matière de sécurité.

Les vendeurs n’ont donc pas rempli leur obligation de délivrer un bien
conforme aux dispositions réglementaires.

Au moment de l’acquisition, les époux CC.) -DD.) pouvaient légitimement
admettre que les aménagements de l’immeuble avaient été réalisés en
respect des dispositions réglementaires en matière de bâtisses. Le vendeur
doit, en effet, être loyal, il doit renseigner l’acheteur sur la chose vendue et lui
communiquer les informations utiles dont il dispose. (cf. Les contrats
spéciaux, Malaurie et Aynès , éd. 2004, nos 310, 362 ; JCl civil, art. 1603 à
1623, fasc. 10, nos 212, 214).

                                       12
Tel n’a pas été le cas.

Le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance est donc à
retenir.

1.3.b) 2° Quant au préjudice

Etant donné que la demande des parties CC.) et DD.) tend précisément à
une indemnisation, leur argument selon lequel il n’est même pas nécessaire
que l’acquéreur subisse un préjudice du fait d’une non-conformité est à
rejeter, il leur appartient, en effet de prouver le dommage tel que par eux
invoqué.

Les époux CC.) -DD.) ont acquis un immeuble par rapport auquel la
réglementation sur les bâtisses et les mesures de sécurité n’ont, certes, pas
été respectées au moment de l’acquisition du bien.

Il s’impose, toutefois, de constater que nonobstant ce fait et la sommation de
régulariser la situation de la part de la Ville de Luxembourg, les parties CC.)
et DD.) ont continué à donner l’immeuble en location dans l’état dans lequel
il se trouvait au moment de la vente, sans y avoir apporté des modifications
ou rénovations ni au moment de la prise de possession ni après réception du
courrier de la Ville de Luxembourg et elles ne contestent pas avoir touché les
loyers depuis presque quatorze ans. Il y a lieu de relever encore que les
époux CC.) -DD.) ont payé le prix de l’immeuble dans l’état dans lequel il se
trouvait. Or, l’immeuble aurait eu une valeur supérieure si les vendeurs
avaient fait effectuer les travaux qu’impose la régularisation de la situation, et
il va sans dire que le prix par eux demandé lors de l’offre en vente aurait été
plus élevé.

Les parties CC.) et DD.) restent ainsi en défaut de justifier du préjudice par
elles invoqué.

Dès lors et à défaut de demande en indemnisation d’autres préjudices que
celui du coût des travaux de mise en conformité, leur demande est, par
réformation du jugement de première instance, à déclarer non fondée.

L’appel principal des époux AA.) -BB.) est donc fondé alors que l’appel
incident par lequel les parties CC.)        et DD.)    demandent qu’il soit
intégralement fait droit à leur demande est à rejeter.

II) Quant à la demande des époux AA.) -BB.) dirigée contre FF.)

Les appelants demandent de dire qu’en cas de condamnation à leur charge,
le vendeur FF.) est tenu de les tenir quittes et indemnes.

                                      13
Eu égard à la décision à intervenir dans le litige opposant les parties AA.) -
BB.) aux parties CC.) et DD.) , cette demande est sans objet, et donc à
rejeter.

III) Quant aux demandes présentées sur base de l’article 240 du nouveau
code de procédure civile

Demandant à être déchargés de toute condamnation, les appelants visent
les condamnations au paiement d’une indemnité de procédure prononcées à
leur charge en première instance au profit des parties CC.) ,DD.) et FF.) .

Ils concluent à la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure
de 2.500 € à l’égard de chacune des parties CC.) et DD.) .

Les parties CC.) et DD.) demandent de condamner « les parties » à leur
payer une indemnité de procédure d’abord de 10.000 €, puis de 5.000 €.

FF.) demande de condamner les appelants solidairement, sinon in solidum,
sinon chacun pour le tout à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 €.

La demande des appelants dirigée contre les parties CC.) et DD.) est à
rejeter, l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile
laissant d’être établie.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure des parties CC.) et
DD.) est à rejeter tant pour la première instance que pour l’instance d’appel,
une partie qui succombe dans ses revendications ne pouvant pas prétendre
au bénéfice des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile.

Il paraît inéquitable de laisser à charge d’FF.) l’intégralité des sommes non
comprises dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire assurer la défense
de ses droits par rapport à sa mise en intervention. Le jugement de première
instance est donc à confirmer en ce qu’il a alloué à FF.) une indemnité de
procédure et sa demande est à accueillir à concurrence de 750 € pour
l’instance d’appel.

                           P AR CES MOTIFS

la Cour d’appel, neuvième chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état,

en continuation de l’arrêt du 14 novembre 2013,

                                     14
reçoit l’appel principal de AA.) et d’BB.) et l’appel incident de CC.) et d’EE.)
,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal dirigé par AA.) et BB.) contre CC.) et EE.) fondé,

réformant :

déclare les demandes de CC.) et d’EE.) non fondées,

en déboute,

décharge AA.) et BB.) des condamnations prononcées à leur encontre au
profit des parties CC.) et DD.) ,

dit l’appel principal dirigé par AA.) et BB.) contre FF.) non fondé,

rejette la demande dirigée par AA.) et BB.) contre FF.) ,

dit les demandes en obtention d’une indemnité de procédure présentées par
AA.) , BB.) , CC.) et EE.) en instance d’appel non fondées,

en déboute,

confirme le jugement de première instance en ce qu’il a condamné AA.) et
BB.) à payer à FF.) une indemnité de procédure de 1.000 €,

dit la demande d’FF.) présentée en instance d’appel sur base de l’article 240
du nouveau code de procédure civile partiellement fondée,

condamne AA.) et BB.) solidairement à payer à FF.) une indemnité de
procédure de 750 € pour l’instance d’appel,

condamne CC.) et EE.) aux frais et dépens des deux instances par eux
dirigées contre AA.) et BB.) , ainsi qu’aux frais des deux instances de référé
et aux frais de l’expertise II.) , et en ordonne la distraction au profit de Maître
Henri FRANK, avocat constitué qui la demande, affirmant en avoir fait
l’avance,

confirme le jugement de première instance en ce qu’il a condamné AA.) et
BB.) aux frais et dépens de l’instance par eux dirigée contre FF.) , avec
distraction au profit de Maître Monique WIRION,

condamne AA.) et BB.) solidairement aux frais et dépens de l’instance
d’appel dirigée contre FF.) et en ordonne la distraction au profit de Maître
Monique WIRION, avocat constitué qui la demande, affirmant en avoir fait
l’avance.

                                      15
La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par
Eliane EICHER, président de chambre, en présence du greffier Josiane
STEMPER.

                                   16
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement civil no 188/2016 (XVIIe chambre)

Audience publique du mercredi, vingt-deux juin deux mille seize.

Numéro 164246 du rôle

Composition:

Yola SCHMIT, vice-présidente,
Michèle HANSEN, premier juge,
Caroline ENGEL, juge,
Gabrielle SCHROEDER, greffier.

ENTRE

la société anonyme SOC.1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée
par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),

demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-
sur-Alzette du 4 août 2014,

comparant par Maître Marianne GOEBEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

ET

     1. l’ADMINISTRATION DE L’ENREGISTREMENT ET DES DOMAINES, établi à L-
        1651 Luxembourg, 1-3, avenue Guillaume, prise en la personne de son directeur
        actuellement en fonctions,

     2. l’ETAT DU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre
        d’Etat actuellement en fonctions, établi à L-1352 Luxembourg, 4, rue de la
        Congrégation,

défendeurs aux fins du prédit exploit GLODEN du 4 août 2014

comparant par Maître Alain STEICHEN, avocat, demeurant à Luxembourg.
_____________________________________________________________________
                                      LE TRIBUNAL

Vu l’ordonnance de clôture du 6 janvier 2016.

Entendu le rapport fait conformément à l’article 226 du Nouveau Code de procédure
civile.

Entendu la société anonyme SOC.1.) SA par l’organe de Maître Emmanuel GLOCK,
avocat, en remplacement de Maître Marianne GOEBEL, avocat constitué.

Entendu l’ADMINISTRATION DE L’ENREGISTREMENT ET DES DOMAINES (ci-après
dénommée « l’AED ») et l’ETAT DU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG (ci-après
dénommée «l’ETAT ») par l’organe de Maître Pol MELLINA, avocat, en remplacement
de Maître Alain STEICHEN, avocat constitué.

Faits et procédure :

La demanderesse est une société dont l’objet se situe : « en particulier, mais non
exclusivement, dans le secteur de l’aviation civile et commerciale, de l’industrie de
tourisme et de loisir, ainsi que la prise de participations dans toutes entreprises
commerciales, industrielles, financières ou autres, luxembourgeoises ou étrangères,
l’acquisition de tous titres et droits par voie de participation, d’apport, de souscription, de
pris ferme, d’option d’achat ou de négociation et de toute autre manière et encore
l’acquisition de brevets, marques de fabrique et la concession de licences, leur gestion
et leur mise en valeur. (…) ».

En date du 18 mars 2008 la demanderesse a fait l’acquisition par voie d’importation d’un
moteur d’avion pour un montant de 1.370.000 USD, soit 868.540.-euros. Le moteur fut
livré en Allemagne et, la demanderesse étant immatriculée en Allemagne, un montant de
29.360.-euros a été payé à titre de droit de douanes et un montant de 212.189,34.-euros
à titre de TVA à l’importation aux autorités allemandes. En date du 17 août 2009, le
moteur a été revendu par la demanderesse à une société de droit belge SOC.2.) BVBA
et le moteur a été directement exporté d’Allemagne en Turquie.

Au cours des années 2010/2011 les services fiscaux ont procédé à des vérifications,
lesquelles ont abouti à la rédaction d’un premier procès-verbal en date du 6 janvier 2011.
Un courrier explicatif fut adressé par la demanderesse à l’AED en date du 31 janvier 2011
comportant en annexe la déclaration TVA pour 2008 et 2009, une copie de la facture
relative à la vente du moteur et à son exportation, une copie de l’avis de débit et de l’ordre
de virement relatif au paiement de la TVA en Allemagne et un document de
l’Administration fiscale indiquant que la TVA a été perçue.

                                              2
Un second procès-verbal du 17 octobre 2013 a conclu à une majoration de la TVA par la
réévaluation pour 2010 des produits de la demanderesse d’un montant de 714.465,79
USD en les caractérisant de chiffre d’affaire pour 549.589,07.-euros et a refusé pour 2011
la réduction de la taxe en amont à hauteur de 1.315,85.-euros.

Un troisième procès-verbal de vérifications, de constatation sur place et de contrôle
approfondi a été dressé le 2 décembre 2013, lequel a constaté des suppléments de
75.250,83.-euros pour l’année 2010 et de 1.315,85.-euros pour l’année 2011 et a informé
la demanderesse qu’elle pouvait présenter ses observations pour le 18 novembre 2013
tout en invitant la demanderesse de faire parvenir à l’administration fiscale un certain
nombre de documents supplémentaires.

En date du 9 janvier 2014 l’AED a émis des bulletins de taxation d’office pour l’année
2010 et 2011. Par ailleurs en date du 24 février 2014 un relevé de compte TVA a été
adressé à la demanderesse au titre duquel un solde global de 76.992,75.-euros était redû
par la demanderesse. En date du 28 février 2014 a en outre été notifiée à la
demanderesse une décision prononçant une amende fiscale à hauteur de 3.000.-euros
à son encontre.

Par courrier du 4 mars 2014 la demanderesse a introduit une réclamation écrite contre
les bulletins de taxation d’office des années 2010 et 2011.

Par décision directoriale du 24 avril 2014 l’AED informa la demanderesse du fait que les
bulletins critiqués sont maintenus.

Par courrier du 30 avril 2014 la demanderesse a encore adressé à l’AED un courrier
explicatif et par courrier du 13 mai 2014 le directeur de l’AED a déclaré maintenir les
bulletins de taxation d’office au motif que le prédit courrier n’apporte aucun fait nouveau
pouvant éventuellement l’inciter à revenir sur sa décision du 24 avril passé.

Par exploit d’huissier de justice du 4 août 2014 la société SOC.1.) S.A. a fait donner
assignation à l’Administration de Enregistrement et des Domaines et à l’ETAT DU
GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG à comparaître devant le tribunal de céans pour voir
constater qu’aucune TVA luxembourgeoise n’est applicable à l’opération litigieuse et
partant réformer sinon annuler la décision directoriale sur réclamation du 24 avril 2014,
déclarer nuls et non avenus les bulletins de taxation d’office des exercices 2010 et 2011,
émis en date du 9 janvier 2014 et pour voir constater que la demanderesse n’est pas
redevable de la somme de 76.992,75.-euros.

Elle demande encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.-euros et la
condamnation des parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon
individuellement mais chacune pour le tout sinon chacune pour sa part aux frais et
dépens de l’instance.

                                            3
Position de l’ETAT et de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines :

1) quant à la recevabilité :

L’ETAT et l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines estiment que le courrier
du 4 mars 2014 n’est pas à qualifier de réclamation en bonne et due forme et qu’il est
partant irrecevable. En effet, d’une part il ne satisferait pas à l’exigence de motivation
imposée par l’article 76 de la loi TVA, une contestation générale, accompagnée d’un
certain nombre de documents, mais sans aucune explication supplémentaire ne
permettant pas à l’AED de connaître les critiques précises émises à l’encontre des
bulletins de taxation d’office, une simple production de pièces ne valant pas motivation,
même sommaire.

D’autre part, la jurisprudence des tribunaux administratifs en matière d’impôts directs
citée par la demanderesse pour conclure à une interprétation très large de la notion de
réclamation ne serait pas transposable en matière de TVA, alors que les dispositions
légales afférentes sont fondamentalement différentes.

2) Quant au fond :

Quant au bulletin 2010 :

L’ETAT et l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines invoquent que la charge
de la preuve de la non-soumission à la TVA d’une opération effectuée par un assujetti
luxembourgeois appartient à ce dernier et soutiennent que cette charge ne serait pas
rapportée en cause en l’espèce. En effet, il ne serait pas établi en cause sur base des
pièces invoquées par la demanderesse que le lieu de l’opération de vente litigieuse aurait
été ailleurs qu’au Luxembourg. Par ailleurs, la demanderesse resterait en défaut de
rapporter en cause que l’opération litigieuse serait à qualifier d’opération exonérée de
TVA pour constituer une livraison intracommunautaire ou exportation.

Quant au bulletin 2011 :

L’ETAT et l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines invoquent que les
conditions d’applications de l’article 48 de la loi TVA, lequel autorise un assujetti à déduire
la taxe en amont qu’il a supportée sur ses achats de biens et services « dans la mesure
où les biens et services sont utilisés pour les besoins de son entreprise et sous réserve
des dispositions prévues aux articles 49 à 54 » ne se trouveraient pas remplies en
l’espèce, faute de preuve par la demanderesse de pouvoir bénéficier de ladite
disposition.

Ils sollicitent une indemnité de procédure de 1.000.-euros.

                                              4
Position de la société SOC.1.) :

La demanderesse estime son recours recevable au motif que le courrier du 4 mars 2014
constitue une réclamation en bonne et due forme, qu’il devrait se lire ensemble avec les
échanges précédents entre parties et que les principes reconnus par la Cour
administrative au sujet des réclamations en matière d’impôts directs doivent s’appliquer
également en matière de TVA, alors que les dispositions légales en matière de TVA ne
contiennent pas de règles spécifiques en matière de réclamation.

Quant au fond, elle estime avoir rapporté en cause sur base des pièces versées que les
bulletins de taxation d’office doivent être réformés sinon annulés.

Motifs de la décision :

Quant à la recevabilité de la demande :

L’ETAT et l’AED estiment que le courrier du 4 mars 2014 n’est pas à qualifier de
réclamation en bonne et due forme pour ne pas satisfaire à l’exigence de motivation
posée par l’article 76 de la loi TVA.

La demanderesse résiste à ce moyen de défense en soutenant que le courrier du 4 mars
2014 doit être lu en perspective avec les précédents échanges épistolaires intervenus
entre les parties au litige, de sorte que les exigences posées par la jurisprudence du 28
mars 2012 (n°134.463 du rôle) citée par les défenderesses seraient pleinement
satisfaites. Elle invoque la transposabilité des décisions rendues par les juridictions
administratives en matière d’impôt sur le revenu sur base du paragraphe 249 (2) de la
Abgabenordnung, décisions ayant retenu une interprétation très large de la notion de
réclamation, se contentant d’un formalisme réduit au strict minimum.

Suite à l’émission des bulletins de taxation d’office pour les années 2010 et 2011 en date
du 24 février 2014, la demanderesse a adressé à l’AED en date du 4 mars 2014 par
l’intermédiaire de son conseiller fiscal, la société SOC.3.), le courrier suivant:

« Nous accusons réception du procès-verbal émis par vos services en date du 2
décembre 2013 ainsi que des bulletins de taxation d’office des années 2010 et 2011
datés du 9 janvier 2014 et notifiés au 27 janvier 2014.
Tout d’abord, nous vous informons de notre vive contestation de l’ensemble de ces
bulletins de taxation d’office.
En effet, nous vous prions de bien vouloir trouver en annexe les éléments demandés
dans votre procès-verbal, à savoir :
        - Copie de l’affiliation à la TVA en Allemagne.
        - Copie de la déclaration de TVA 2009 déposée en Allemagne.
        - Copie de la déclaration de TVA 2010 déposée en Allemagne.
        - Extraits bancaires des années 2009 à 2011.
En conséquence, nous vous demandons de bien vouloir revoir vos conclusions et vos

                                            5
bulletins de taxation d’office. »

Le 24 avril 2014 le directeur de l’AED prend position comme suit quant à la recevabilité
de ce courrier en tant que réclamation:
« J’accuse réception de votre estimée lettre du 4 mars passé par laquelle vous informez
le bureau d’imposition compétent de votre vive contestation de l’ensemble de ces
bulletins de taxation d’office. Faisant réponse, il m’importe tout d’abord de vous faire
savoir que le seul moyen légalement prévu pour intervenir par écrit auprès de
l’administration face à un bulletin de rectification ou de taxation d’office, est la réclamation
administrative dûment motivée introduite dans le délai légal. Dans ce contexte, il y a
encore lieu de relever que pour pouvoir valoir réclamation administrative dûment motivée,
un écrit doit clairement indiquer le ou les points sur lesquels porte le désaccord et,
finalement, les motifs sur lesquels l’assujetti s’appuie pour justifier sa position. Vous
conviendrez certainement que votre prédite lettre, bien qu’introduite endéans le délai
prévu en la matière, ne peut être considérée comme dûment motivée, alors que vous
contestez purement et simplement les bulletins en question, tout en ne présentant qu’une
parties des documents revendiqués par le bureau d’imposition. (…) »

Le directeur de l’AED informe par ailleurs la demanderesse que les bulletins critiqués
sont maintenus.

En 2014, année d’émission des bulletins de taxation d’office, l’article 76 de la loi de 1979
était de la teneur suivante :
« 1. (…)

2. Le bulletin portant rectification ou taxation d'office conformément aux articles 73, 74 et
75 est notifié à l'assujetti, lequel est censé l'avoir reçu à la date de la notification y figurant.
La notification est valablement faite par dépôt à la poste de l'envoi recommandé adressé
soit au lieu du domicile de l'assujetti, de sa résidence ou de son siège, soit à l'adresse
que l'assujetti a lui-même fait connaître à l'administration. Le bulletin contiendra la
justification sommaire des opérations effectuées d'office par l'administration ainsi qu'une
instruction relative aux délais et voies de recours. (…)

3. Les bulletins portant rectification ou taxation d'office visés au paragraphe 2 peuvent
être attaqués par voie de réclamation. La réclamation, dûment motivée, doit être
introduite par écrit auprès du bureau d'imposition compétent dans un délai de trois mois
à compter de la date de notification du bulletin portant rectification ou taxation d'office.
En cas de rejet total ou partiel de la réclamation au niveau de ce bureau, le directeur de
l'administration est saisi d'office de la réclamation. Dans ce cas, le directeur réexamine
l'imposition sur laquelle porte la réclamation. Sa décision se substitue à l'imposition
entreprise et donne lieu, selon le cas, à l'émission d'un avis confirmatif, en partie ou en
totalité, des éléments du bulletin attaqués et/ou à l'émission d'un bulletin portant
rectification du bulletin attaqué. La notification de la décision est valablement faite par
dépôt à la poste de l'envoi recommandé adressé soit au lieu du domicile de l'assujetti, de
sa résidence ou de son siège, soit à l'adresse que l'assujetti a lui-même fait connaître à
l'administration. La décision indique la date de notification à laquelle l'assujetti est censé

                                                 6
l'avoir reçue. La décision du directeur est susceptible de recours. Le recours est introduit
par une assignation devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en
matière civile. Sous peine de forclusion, l'exploit portant assignation doit être signifié à
l'Administration de l'enregistrement et des domaines en la personne de son directeur
dans un délai de trois mois à compter de la date de notification figurant sur la décision
du directeur. (…) »

La jurisprudence invoquée par les défenderesses a retenu ce qui suit : « Ni le texte de
loi, ni les travaux parlementaires ayant précédé son vote ne définissent ce qu’il faut
entendre par « réclamation dûment motivée » et sous quelle forme « écrite » elle doit être
présentée. Dans les conditions données il faut retenir que l’esprit de la loi est respecté si
le but recherché par les auteurs du texte est atteint. En rapport avec l’article 76.3 de la
loi de 1979 la finalité de la motivation de la réclamation est d’éclairer l’administration sur
la question de savoir dans quelle mesure la taxation d’office est contestée et de lui
permettre de connaître les raisons de cette contestation. En fonction de la complexité du
dossier cet objectif peut être atteint plus ou moins facilement. Si dans certains cas un
exposé détaillé de la position du réclamant peut s’avérer nécessaire, il se peut tout aussi
bien que dans d’autres hypothèses une pièce ou explication supplémentaire soient
suffisantes. »

En ce qui concerne l’application des principes dégagés par les décisions administratives
relatives à l’interprétation de la notion de réclamation en matière d’impôts directs, il y a
lieu de constater que le texte visé, à savoir le paragraphe 249 (2) de la Abgabenordnung,
est libellé comme suit : « Ein Rechtsmittel gilt als eingelegt, wenn aus dem Schriftstück
oder aus der Erklärung hervorgeht, dass sich der Erklärende durch die Entscheidung
beschwert fühlt und Nachprüfung begehrt. » Le texte visé ne contient dès lors aucune
condition spécifique de motivation de la contestation soulevée, de sorte qu’au vu de la
divergence des textes en question, les décisions administratives relatives à
l’interprétation de la notion de réclamation en matière d’impôts directs ne sont pas
transposables en matière d’impôts indirects.

En ce qui concerne la prise en compte du courrier du 30 avril 2014 destiné à compléter
le courrier de réclamation du 4 mars 2014, le tribunal se doit de confirmer l’argumentation
des défenderesses en ce que ce courrier est tardif pour intervenir postérieurement à
l’écoulement du délai de forclusion de trois mois endéans duquel une réclamation doit
être introduite suite à la notification des bulletins critiqués. Lesdits bulletins ayant été
notifiés en l’espèce en date du 27 janvier 2014, le courrier du 30 avril 2014 ne saurait
être pris en considération afin de compléter le courrier du 4 mars 2014.

En ce qui concerne le caractère « dûment motivé » du courrier du 4 mars 2014 et tel que
retenu par la jurisprudence invoquée par la demanderesse, la finalité de l’exigence d’une
motivation de la réclamation est d’une part, d’éclairer l’administration sur la question de
savoir dans quelle mesure la taxation d’office est contestée et d’autre part, de lui
permettre de connaître les raisons de cette contestation.

A la différence des exigences jurisprudentielles en matière d’impôts directs il ne suffit dès

                                              7
lors pas de contester la décision directoriale, mais il faut encore fournir à l’administration
des motifs précis, c’est-à-dire des explications circonstanciées permettant à celle-ci de
revoir son point de vue au vu des pièces qui lui sont soumises à l’appui de la réclamation.

Le courrier du 4 mars 2014 contient une contestation générale sans indication aucune
quant aux montants critiqués et sans distinction aucune entre les deux bulletins de
taxation critiqués. Si tel qu’invoqué par la demanderesse le bulletin de 2010 ne comporte
qu’un seul poste et ne porte que sur une seule opération de vente, de sorte qu’il n’y a
pas lieu à plus de précisions, il y a lieu de relever que le courrier ne précise nullement en
quoi cette opération est contestée, ni si la contestation porte sur un montant erroné ou
sur la qualification même de l’opération au sens de la loi TVA. Aucune contestation
précise, ni aucune pièce explicative n’est fournie quant au bulletin de taxation d’office de
2011.

Il convient encore de constater d’une part, que le courrier du 4 mars 2014 ne se réfère ni
aux courriers explicatifs antérieurs fournis à l’AED suite aux différents procès-verbaux de
vérifications, de constatation sur place et de contrôle approfondi dressés en date des 6
janvier 2011, 17 octobre 2013 et 2 décembre 2013, ni aux pièces déjà antérieurement
soumises à l’AED à titre explicatif. D’autre part, les pièces jointes au courrier du 4 mars
2014 et devant justifier le point de vue de l’assujettie ne concernent que le bulletin de
taxation d’office de 2010 et une partie de ces mêmes pièces (Extraits bancaires des
années 2009 à 2011 en langue turque) ne sont par ailleurs pas libellées dans une langue
officielle du pays, ou du moins dans une langue communément compréhensible par
l’administration luxembourgeoise.

Dans ces conditions, il convient de retenir que le courrier du 4 mars 2014 ne saurait valoir
réclamation au sens de l’article 76 (3) de la loi TVA. Il en découle que les bulletins de
taxation d’office émis le 9 janvier 2014 et notifiés le 27 janvier 2014 n’ont pas été
valablement attaqués endéans le délai légal. La décision du directeur de l’administration
du 24 avril 2014 est à confirmer.

Le recours dont le tribunal est saisi n’est partant pas fondé.

Quant à la demande en allocation d’une indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du Nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n°60/15 du 2 juillet 2015, n°3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, la société anonyme SOC.1.) S.A. ne saurait prospérer dans sa
demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du
Nouveau Code de procédure civile.

La demande introduite par l’AED et par l’Etat sur base de l’article 240 du Nouveau code
de procédure civile est à rejeter comme non fondée, étant donné que l’Administration de
l’Enregistrement et des Domaines et l’ETAT ne justifient pas en quoi il serait inéquitable

                                              8
de laisser à leur charge l’entièreté des sommes déboursées par eux et non comprises
dans les dépens.

                                 PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dix-septième chambre, siégeant en
matière civile, statuant contradictoirement entre parties,

vu l’ordonnance de clôture intervenue en date du 6 janvier 2016;

entendu le rapport fait en application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure
civile ;

dit la demande recevable en la forme,

la déclare non fondée,

partant, en déboute,

pour autant que de besoin, confirme la décision directoriale du 24 avril 2014,

rejette la demande de la société anonyme SOC.1.) S.A. en allocation d’une indemnité de
procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

rejette la demande de l’ADMINSTRATION DE L’ENREGISTREMENT ET DES
DOMAINES et de l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG en allocation d’une
indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

condamne la société anonyme SOC.1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance et en
ordonne la distraction au profit de Maître Alain STEICHEN qui la demande, affirmant en
avoir fait l’avance.

                                            9
"