text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 55/2015

Audience publique du mardi, trois mars deux mille quinze

Numéro 167060 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,
Jacques KESSELER, premier juge,
Laurence JAEGER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 14
janvier 2015,
comparant par Maître Sylvie KREICHER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) B.), sans état connu, et
2) C.), sans état connu, les deux demeurant à L-(…), (…),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,
sub 1) et 2) comparant par Maître Daniel NOËL, avocat, demeurant à Esch-sur-
Alzette.

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                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 167060 du rôle et appelée pour fixation le 3 février
2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 février 2015, à 9.00
heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Perrine LAURICELLA-MOPHOU, avocat, en remplacement de Maître Sylvie
KREICHER, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en
ses explications.
Maître Daniel NOËL, avocat, comparant pour B.) et C.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3
mars 2015, le
                                          jugement
qui suit :
B.) et C.) sont propriétaires d’un immeuble sis à L-(…), (…) qu’ils ont acquis en date
du 24 juin 2014. Suivant contrat de bail du 1er mars 2003, les anciens propriétaires
avaient donné en location à A.) un appartement dépendant dudit immeuble.
Exposant qu’ils envisagent d’entreprendre des travaux de rénovation de grande
envergure dans les lieux loués, B.) et C.) ont, par requête déposée le 10 septembre
2014 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette, fait convoquer A.) aux fins de
voir résilier le bail signé entre parties et de voir ordonner le déguerpissement de la
locataire.
Constatant que les travaux de rénovation projetés consistent en (i) la rénovation des
plafonds, (ii) la rénovation des murs, (iii) la peinture des murs et plafonds, (iv) la
rénovation des sols, (v) la fourniture et pose de portes et fenêtres de sécurité, (vi) le
remplacement du chauffage et des installations sanitaires y compris des anciennes
conduites et des radiateurs, (vii) le ravalement de la façade, que dès lors le motif
invoqué constitue un motif grave et légitime au sens de l’article 12 (2) de la loi
modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et que ces travaux
sont de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, le tribunal de paix
d'Esch-sur-Alzette, a, par jugement du 11 décembre 2014, résilié le contrat de bail
existant entre parties pour motif grave consistant dans des travaux de grande
envergure et condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y
trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du
jugement.
De ce jugement, A.) à régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 14 janvier
2015.
Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir dire non fondées les
demandes des consorts B.)-C.) en argumentant que le devis versé par ces derniers
à l’appui de leur motif de résiliation serait un devis de complaisance dans la mesure
où ce devis n’est pas signé et qu’il émane d’une société dont l’une des parties
intimées serait un des dirigeants.
L’appelante conteste dès lors la réalité des travaux envisagés, de même qu’elle
conteste que ceux-ci soient incompatibles avec son maintien dans les lieux loués.
Elle ajoute que le courrier de la commune d’(…) versé par les bailleurs ne serait pas
pertinent non plus étant donné qu’il ne serait pas clair s’il se rapporte à l’appartement
loué par l’appelante.

                                                                                9
Les consorts B.)-C.) concluent à la confirmation du jugement entrepris en faisant
plaider qu’il serait légitime de faire exécuter des travaux par une entreprise avec
laquelle ils ont des liens et dont les prix leur seraient favorables.
Ils ajoutent qu’il découle du courrier de la commune d’(…) que c’est bien tout
l’immeuble, y compris l’appartement loué par A.), qui serait insalubre et que dès lors
les travaux de rénovation envisagés seraient nécessaires.
Par ailleurs, la vétusté de l’immeuble serait encore corroborée par le prix
d’acquisition peu élevé de 395.000,00 euros de l’immeuble entier comportant trois
appartements en tout. Les locataires des deux autres appartements seraient
d’ailleurs déjà partis et les consorts B.)-C.) auraient été disposés à financer la
garantie locative dans le cadre d’un nouveau contrat de bail à signer par l’appelante,
mais celle-ci aurait refusé cette proposition.
Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et
légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux
et son intention d’y procéder réellement.
Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation
doivent être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère
qui est bien trop strict.
En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle
pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses
éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi
notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux
standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une
amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire
dans les locaux existants.
Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour
que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire
effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit apporter une plus-value à
son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble
loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les
standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne
Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).
Par ailleurs, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter
les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable
que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (ibidem).
Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment
grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
En l’espèce, le tribunal ignore la date de construction de l’immeuble, mais il n’est pas
contesté qu’il a déjà un certain âge, ce qui est également objectivé par le prix de
vente relativement modique de 395.000,00 euros documenté à l’acte notarié du 24
juin 2014 par lequels les consorts B.)-C.) ont acquis l’immeuble dans lequel se
trouve l’appartement loué à A.)
En plus, il résulte d’un courrier du bourgmestre de la ville d’(…) du 26 juin 2014 que
l’immeuble en question (qui englobe évidemment l’appartement donné à bail à
l’appelante) ne répond plus aux normes de sécurité, de salubrité et d’hygiène.
Dans ces conditions, il est établi que les travaux de rénovation projetés (le tribunal
renvoie à la liste reprise ci-dessus) n’ont pas seulement une utilité réelle mais qu’ils
                                                                                10
sont nécessaires pour remettre l’appartement aux normes. De plus, ils ont une
envergure telle qu’ils ne sont pas compatibles avec le maintien du locataire dans les
lieux loués.
Le tribunal ajoute que le fait que le devis ne soit pas signé, respectivement qu’il
émane d’une société avec lequel l’une des parties intimées a des liens ne sont pas
des éléments qui permettraient de mettre en doute l’intention des consorts B.)-C.) à
procéder effectivement aux travaux.
Au vu des considérations qui précèdent, le tribunal en vient à la conclusion que le
motif de résiliation est justifié et que l’appel est dès lors à déclarer non fondé, de
sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sauf à reporter le délai de
déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement, aucun
élément du dossier ne permettant d’étendre ce délai au-delà du délai usuel d’un
mois, extension à laquelle les parties intimées se sont par ailleurs opposées.
                                   Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
le dit non fondé, partant
confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)
mois à compter de la signification du présent jugement,
condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

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"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement civil no 54/2015 (8e chambre)

Audience publique du mardi, 3 mars 2015.

Numéro du rôle: 156.842

Composition:

Danielle POLETTI, vice-présidente,
Patricia LOESCH, juge,
Séverine LETTNER, juge délégué,
Guy BONIFAS, greffier.

                                     ENTRE

A.), artiste, demeurant à B-(…),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Tom NILLES
d’Esch-sur-Alzette du 3 septembre 2013,

comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat, demeurant à Luxembourg,

                                         ET

B.), galeriste, demeurant à L-(…),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit NILLES,

comparant par Maître Jean-Marie BAULER, avocat, demeurant à Luxembourg.
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                                   LE TRIBUNAL

Ouï A.) par l’organe de Maître Laura BRACHMOND, avocat, en remplacement de
Maître Charles KAUFHOLD, avocat constitué.

Ouï B.) par l’organe de Maître Jean LUTGEN, avocat, en remplacement de Maître
Jean-Marie BAULER, avocat constitué.

FAITS

B.) et A.) avaient conclu un contrat par lequel A.) remettait à B.) des œuvres, B.)
devant les garder pour un temps indéterminé et les vendre au nom de A.). Il s’agissait
donc d’un mandat de vendre complété d’un contrat de dépôt.

B.) refusant de restituer les œuvres à A.), ce dernier l’a assignée devant le Tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg.

Par jugement du 27 février 2013 le Tribunal d’arrondissement de à Luxembourg a
condamné B.) à restituer, sous peine d’une astreinte de 100.- euros par jour de retard, à
A.) les 36 œuvres lui appartenant.

B.) a également été condamnée à une indemnité de procédure de 1000.- euros sur base
de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu’à 1000.- euros au titre
de dommages et intérêts.

De son côté, A.) a été condamné à payer 2.481,68.- euros à B.) à titre de frais exposés
pour la mise en vente des œuvres.

Aucun appel n’a été interjeté à l’encontre dudit jugement.

Le présent litige a trait à une demande d’indemnisation du préjudice matériel subi par
A.), correspondant aux honoraires d’avocat s’élevant à 13.334.82.- euros qu’il a dû
engager pour aboutir au jugement du 27 février 2013.

PROCEDURE

Par acte d’huissier du 3 septembre 2013, A.) a assigné B.) devant le Tribunal
d’Arrondissement de et à Luxembourg.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 156842.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 16 septembre 2014 et le juge rapporteur
a été entendu en son rapport oral à l’audience du 24 février 2015.

                                           2
MOYENS DES PARTIES

A.) conclut à la condamnation d’B.) à lui payer le montant de 13.334,82.- euros,
augmenté des intérêts légaux à partir de la date respective du paiement des factures
d’honoraires, sinon de la présente demande en justice, au titre du préjudice matériel
subi, correspond aux honoraires d’avocat qu’il a dû supporter pour aboutir au jugement
du 27 février 2013.

Il réfute l’argument de la partie adverse selon lequel la demande serait irrecevable en
vertu de l’autorité de la chose jugée de l’article 1351 du Code Civil. A.) considère qu’il
n’y a pas identité d’objet entre le présent litige et celui qui a abouti au jugement du 27
février 2013, alors que lors de ce dernier il n’a jamais revendiqué d’indemnisation pour
le préjudice matériel correspond aux honoraires d’avocat.

Il s’est borné à réclamer l’indemnisation pour le préjudice matériel résultant de la perte
d’une chance de vendre ses tableaux et l’indemnisation pour le préjudice moral du fait
des tracas qu’il a subi. Le premier litige était limité à ces deux postes d’indemnisation.

Selon lui, le jugement du 27 février 2013 lui a uniquement alloué une indemnité de
procédure sans jamais examiner une quelconque indemnisation à titre des frais
d’avocat.

Il conclut à la recevabilité de la demande.

A.) base sa demande sur les articles 1142, 1382, 1383 et 6-1 du Code Civil et considère
que la réparation du préjudice subi doit être intégrale.

Il réfute l’existence d’une renonciation à obtenir indemnisation de son préjudice
matériel correspondant aux frais d’avocat. Selon lui, le courrier du 29 mai 2013 de
Maître Jean MINDEN ne concerne que les frais de transport des œuvres.

Il demande une indemnité de procédure de 2.500.- euros à l’encontre d’B.) ainsi que sa
condamnation aux frais et dépens de l’instance et requiert l’exécution provisoire du
jugement à intervenir.

B.) conclut à l’irrecevabilité de la demande de A.) sur base de l’exception de l’autorité
de la chose jugée. Selon elle, A.) a déjà demandé des dommages et intérêts sur base de
l’article 1142 du Code Civil lors du précédent litige et, la présente demande, basée
également sur l’article 1142 du Code Civil serait dès lors irrecevable en application de
l’autorité de la chose jugée.

A titre subsidiaire, elle estime que l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile
prévoit la possibilité pour le juge d’accorder une indemnité au regard des frais d’avocat
engendrés et ce, pour une question d’équité sans que cela n’aboutisse à un
remboursement intégral de ces frais.

                                              3
B.) considère que le courrier de Maître Jean MINDEN du 29 mai 2011 constitue un
solde pour tout compte et que partant elle n’est redevable d’aucun montant à l’égard de
A.).

Elle considère ensuite que A.) ne peut pas prétendre à la réparation intégrale de son
préjudice alors qu’il a lui-même commis une faute. Selon elle, A.) doit être débouté de
sa demande.

A titre subsidiaire, elle demande le rejet des honoraires des deux avocats belges alors
que l’avocat qui a représenté A.) était Maître Jean MINDEN.

B.) considère la note de Maître Jean MINDEN trop élevée compte tenu des prestations
effectuées. Elle estime que le choix de l’avocat ne peut lui être imputé à titre de
dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, elle demande la communication du taux horaire ainsi que des heures
prestées.

B.) demande le rejet de l’indemnité de procédure demandée par A.).

Elle demande la condamnation de A.) au paiement d’une indemnité de procédure de
2.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi
qu’au paiement des frais et dépens de l’instance.

APPRECIATION DU TRIBUNAL

   -   Quant à la recevabilité de la demande sur base de l’article 1351 du Code Civil

B.) estime qu’il y a autorité de la chose jugée alors que l’objet du présent litige serait le
même que celui du jugement du 27 février 2013.

En application de l’article 1351 du Code Civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à
l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même;
que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes
parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Pour que l’autorité de chose jugée attachée à un jugement puisse cependant mettre en
échec une nouvelle demande, il faut que celle-ci présente une triple identité d’objet, de
cause et de parties.

D’une façon générale, on peut admettre que l’objet de la demande s’entend du résultat
que l’on sollicite du juge en exerçant l’action. La cause doit s’entendre de ce qui a été
effectivement discuté en fait et en droit (TAL 9 juillet 2008, numéro 114087 du rôle).

                                             4
En l’espèce, lors du premier litige ayant abouti au jugement du 27 février 2013, A.) a
demandé des dommages et intérêts sur base de l’article 1142 du Code Civil pour perte
d’une chance de vendre ses tableaux et pour avoir subi des tracas alors qu’B.) n’a pas
restitué lesdits tableaux. Ces deux postes ont été toisés et indemnisés dans le jugement
du 27 février 2013.

A.) a également obtenu une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du
Nouveau Code de Procédure Civile. B.) considère qu’il ne peut donc plus demander
l’indemnisation du préjudice matériel correspondant aux honoraires d’avocat qu’il a dû
supporter alors que ce poste serait inclus dans l’indemnité de procédure.

La Cour de Cassation a, dans un arrêt numéro 2881 du 9 février 2012 posé le principe
suivant : « Attendu qu’en disant que les frais non compris dans les dépens, donc
également les honoraires d’avocat, ne constituent pas un préjudice réparable et ne
peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 240 du Nouveau code de
procédure civile …. pour retenir que le demandeur en cassation, « à défaut d’avoir
obtenu, respectivement requis une indemnité de procédure … n’est donc pas fondé à
obtenir devant la juridiction civile des dommages-intérêts pour honoraires et frais
d’avocat sur base de l’article 1er, alinéa 1er de la loi précitée du 1er septembre 1988
qui n’est qu’une application de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383
du Code civil », les juges d’appel ont violé les textes susvisés »;

La possibilité pour une partie de réclamer une indemnité de procédure dans les
conditions imposées par l'article 240 du nouveau code de procédure civile, ne prive pas
cette partie de son droit de recevoir réparation intégrale du préjudice qu'elle a subi en
relation avec la faute commise par son adversaire, y compris les honoraires d'avocat.

La demande en paiement de dommages et intérêts qui, certes, comme en l'espèce, est
destinée à couvrir le montant des honoraires réglés au mandataire dans le cadre d'une
instance antérieure, a un objet différent et est, au vu des développements qui précèdent,
distincte de la demande en paiement d'une indemnité de procédure (TAL 15 juillet
2009, numéro 105640 du rôle).

Il y a partant lieu de retenir qu’il n’y a pas identité d’objet entre l’objet de la présente
demande et celui du jugement du 27 février 2013.

Partant il n’y a pas lieu de retenir l’autorité de la chose jugée.

La demande de A.) est partant à déclarer recevable.

   -   Quant au fond

           o La demande de A.)

                                              5
A.) se base sur l’article 1142 du Code Civil, sinon sur les articles 1382 et 1383 du
Code Civil pour demander la condamnation d’B.) au paiement d’une indemnité pour le
préjudice matériel correspondant aux honoraires d’avocat qu’il a dû supporter.

Il y a partant lieu d’analyser si une relation contractuelle existe entre les parties.

Le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg retient dans le jugement du 27
février 2013 que « dans la mesure où la défenderesse devait vendre au nom du
demandeur les œuvres qui lui avaient été remises par ce dernier, partant dans la
mesure où elle devait passer un acte juridique au nom du demandeur, la qualification
de louage d’ouvrage ne saurait être retenue. Par définition, une personne qui est
chargée de passer un acte juridique au nom d’une autre est à qualifier de mandataire.
En l’espèce, le contrat de mandat est complété par un dépôt, la défenderesse devant
garder pendant un temps indéterminé les œuvres qui lui ont été confiées ».

Une relation contractuelle existait donc entre A.) et B.). La demande de A.) est
recevable sur base de l’article 1142 du Code Civil.

Dans le cadre d'une demande qui tend à l'indemnisation d'un préjudice causé par un
comportement fautif ou par une violation d'une obligation, la juridiction a l'obligation
d'accorder l'intégralité du montant représentant le dommage en relation avec le fait
reproché, sans marge d'appréciation et sans considérations d'équité (TAL 15 juillet
2009, numéro 105640 du rôle).

En l’espèce, A.) demande l’indemnisation du préjudice matériel correspondant aux
honoraires d’avocat qu’il a dû supporter à cause du comportement fautif d’B.), qui a
refusé de lui restituer les tableaux.

La faute contractuelle d’B.) est retenue dans le jugement du 27 février 2013, alors
qu’elle a été condamnée sous astreinte à restituer les tableaux à A.). Le lien causal
entre la faute d’B.) et le préjudice de A.) existe, alors que c’est suite au refus de
restitution des tableaux lui opposé par B.) que A.) a mandaté un avocat et a agi en
justice afin de récupérer lesdits tableaux.

B.) demande le rejet des honoraires des deux avocats belges alors que l’avocat qui a
représenté A.) était Maître Jean MINDEN.

Il y a lieu de relever que A.) a fait appel à deux avocats belges, Maître Jean-Marc VAN
DURME et Maître Alix EWBANK.

La note de frais et honoraires de Maître Jean-Marc VAN DURME liste différentes
prestations effectuées telle une mise en demeure à B.), un entretien avec l’avocat
luxembourgeois de A.). Celle de Maître Alix EWBANK fait référence au dossier A.)/
B.). Il apparaît donc que les prestations de Maître Jean-Marc VAN DURME et celles

                                              6
de Maître Alix EWBANK sont en lien direct avec le litige toisé par le jugement du 27
février 2013.

Ces deux notes et frais d’honoraires sont donc en lien causal direct avec la faute
contractuelle d’B.) et font partie du préjudice matériel de A.).

B.) s’oppose à une réparation intégrale du préjudice matériel subi par A.), alors que
celui-ci aurait commis lui-même une faute, le jugement du 27 février 2013 l’ayant
condamné au paiement de 2.481,68.- euros.

Il y a cependant lieu de préciser que c’est A.) lui-même qui a offert de payer cette
somme à B.) au titre de frais engagés par cette dernière. Aucune faute de A.) n’est
retenue dans le jugement du Tribunal d’arrondissement du 27 février 2013.

B.) estime que le courrier de Maître Jean Minden du 29 mai 2013 constitue un solde
pour tout compte et qu’elle n’est redevable d’aucun montant à l’égard de A.).

A l’analyse des pièces 8 à 15 versées par A.), il apparaît cependant que ce courrier ne
faisait référence qu’aux frais de transport des œuvres qu’B.) devait prendre à sa
charge, aux émoluments de Maître Jean Minden, à l’indemnité de procédure et à
l’astreinte à laquelle avait été condamnée B.).

Ce courrier ne peut partant pas être analysé comme étant un solde pour tout compte par
lequel A.) aurait renoncé à l’indemnisation de son préjudice matériel correspondant
aux honoraires d’avocat.

Il y a donc lieu de retenir que A.) a droit à l’indemnisation de son préjudice résultant
des honoraires d’avocat qu’il a dû engager pour aboutir au jugement du 27 février
2013.

          o L’étendue du dommage réparable

Les dommages et intérêts sont définis comme « une somme d’argent compensatoire
d’un dommage subi par une personne en raison de l’inexécution ou de la mauvaise
exécution d’une obligation ou d’un devoir juridique par le cocontractant ou par un
tiers » (voir : Guillien et Vincent : lexique de termes juridiques). Le remboursement
des frais irrépétibles ne trouve sa source non pas dans l’une ou l’autre de ces
obligations, mais dans la loi, et a comme fondement l’équité.

La question de savoir si au regard de la notion d’équité, les éléments de la procédure
justifient ou non la condamnation au paiement d’une indemnité, relève de
l’appréciation des juges du fond.

Tandis que sur le terrain de la faute, l’intégralité du préjudice subi doit être
indemnisée, des considérations d’équité, appréciées en fonction des éléments inhérents

                                           7
et en rapport avec le procès, interviennent pour la fixation de l’indemnité pour frais
irrépétibles.

A.) a dû faire appel à un avocat alors qu’B.) refusait de lui restituer ses œuvres.

Concernant l'ampleur du dommage réparable, il faut distinguer entre, d'une part, la
relation contractuelle entre l'avocat et son client, qui doit être mue par le principe de la
libre fixation des honoraires, et d'autre part, la question de la réparation du dommage
par le responsable qui ne peut être pénalisé par un choix de la victime qui contribuerait
à augmenter son dommage (Bertrand De Coninck, La répétibilité des honoraires
d'avocat dans le contentieux de la réparation du dommage, RGAR 2003, 13750, no 7;
Cour 11.7.2001, Sy. et To. c/Etat, no 24442 du rôle).

Ce dommage ne consiste donc pas nécessairement dans les honoraires convenus entre
la victime et son avocat, respectivement facturés par ce dernier, mais doit être évalué
sur base de critères d’appréciation objectifs dont par exemple ceux figurant à l’article
38 de la loi du 10 août 1991 sur la profession d’avocat (CSJ 13 octobre 2005, numéro
26892 du rôle) partant, l’importance de l’affaire, le degré de difficulté, le résultat
obtenu et la situation de fortune du client.

Il n’est finalement pas contesté que les honoraires d’avocat réclamés ont été
intégralement réglés par A.).

B.) conteste à titre subsidiaire le quantum des montants réclamés par A.).

En l’occurrence, dans le cadre d’une demande qui tend à l’indemnisation d’un
préjudice causé par un comportement fautif ou par une violation d’une obligation, la
juridiction a l’obligation d’accorder l’intégralité du montant représentant le dommage
en relation avec le fait reproché, sans marge d’appréciation et sans considérations
d’équité.

Au vu des pièces versées (pièces 1 à 4 de la farde I de Me KAUFHOLD), le préjudice
allégué par A.) au titre des frais d’honoraires d’avocat s’élève à 13.334,82.- euros.

Le décompte du 4 juin 2013 de Me Jean MINDEN (pièce 2 de la farde I de Me
KAUFHOLD) reprend les prestations effectuées dans le cadre de l’assignation du 6
février 2012, opposant A.) à B.) et ayant abouti au jugement du 27 février 2013.

Ladite procédure a été rendue nécessaire par la faute contractuelle d’B.), qui refusait de
restituer les œuvres à A.).

Concernant les décomptes de Maître Jean-Marc VAN DURME et de Maître Alix
EWBANK, les prestations y listées sont également en lien direct avec l’affaire de
Maître Jean MINDEN ayant abouti à l’assignation du 6 février 2012 et au jugement du
27 février 2013.

                                             8
En présence de pièces attestant le montant des honoraires dus aux avocats au titre de la
présente instance et en l’absence de contestations circonstanciées d’B.), ce chef de la
demande est à accueillir pour la somme de (11.709,55.- euros + 1.029,90.- euros +
595,37.- euros) 13.334,82 EUR.

A.) demande la condamnation d’B.) au paiement des intérêts légaux à partir de la date
respective du paiement des factures d’honoraires, sinon de la présente demande en
justice. Le préjudice de A.) n’ayant été constaté que par le présent jugement, les
intérêts sont à calculer à partir de la présente demande en justice.

   -   Quant à l’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de Cass. Française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre
2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,
p. 47).

En l’espèce, la demande de A.) est fondée à hauteur de 750.- euros.

La demande afférente d’B.) n’est pas fondée.

   -   Quant à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution
provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique,
promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y a point
appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou
sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les
circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts
respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des
avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou
l’autre des parties (Cour d’appel du 8 octobre 1974, 23, 5).

En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.
L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus, au vu des circonstances
de la cause.

                                 PAR CES MOTIFS

                                           9
le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en
matière civile, statuant contradictoirement ;

déboutant de toutes autres conclusions comme mal fondées ;

reçoit la demande en la forme ;

la déclare justifiée pour le montant de 13.334,82.- euros ;

condamne B.) à payer à A.) la somme de 13.334,82.- euros avec les intérêts légaux à
compter du jour de l’assignation – 3 septembre 2013 - jusqu'à solde ;

condamne B.) à payer à A.) la somme de 750.- euros sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile ;

déboute B.) de sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure
civile ;

rejette la demande en exécution provisoire du présent jugement ;

condamne B.) à tous les frais et dépens de l’instance.

                                           10
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 58/2015

Audience publique du mardi, trois mars deux mille quinze

Numéro 162633 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,
Jacques KESSELER, premier juge,
Laurence JAEGER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A.), sans état connu, et son épouse
2) B.), les deux demeurant à L-(…),
appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique
REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-
sur-Alzette du 14 juin 2014,
intimés sur appel incident,
sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à
Luxembourg,

et

C.), sans état connu, demeurant à L-(…),
intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER
en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,
appelant par appel incident,
comparant par Maître Yasmine POOS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 162633 du rôle et appelée pour fixation le 1 juillet
2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 10 février 2015, à 9.00
heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Elisabeth MACHADO, avocat, comparant pour A.) et B.), donna lecture de
l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.
Maître Fanny MAZEAUD, avocat, en remplacement de Maître Yasmine POOS,
comparant pour C.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3
mars 2015, le
                                          jugement
qui suit :
Rétroactes

Par requête déposée le 12 novembre 2013, C.) a fait convoquer A.) et son épouse
B.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins (i) de les entendre condamner
à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre d’arriérés de loyer et de charges
locatives outre les intérêts légaux, (ii) de résilier le contrat de bail entre parties et de
condamner A.) et B.) à déguerpir des lieux loués endéans les 8 jours de la
notification du jugement et (iii) de se voir allouer une indemnité de procédure de
1.500,00 euros.
A l’appui de sa demande, C.) a fait exposer (i) que par contrat oral conclu en 1996,
D.) a donné à bail à A.) et B.) un appartement à usage d’habitation sis à L-(...),
moyennant un loyer mensuel s’élevant (au jour des débats de première instance) à
2.000,00 euros, charges comprises, (ii) que D.) ainsi que son héritière, E.), sont
décédés, (iii) qu’il est l’héritier de cet appartement, (iv) qu’A.) et B.) restent en défaut
de payer le loyer d’octobre et de novembre 2013, (v) qu’il projette de réaliser dans
l’immeuble des travaux de rénovation considérables (notamment remplacement des
installations sanitaires, du carrelage, du revêtement du sol, du revêtement mural, des
conduites d’eau et des radiateurs) rendant impossible le maintien dans les lieux d’A.)
et de B.), de sorte que (vi) il y a lieu de résilier le bail et de condamner A.) et B.) à
déguerpir des lieux.
Lors des débats de première instance, C.) a exposé que les arriérés de loyers
d’octobre et de novembre 2013 avaient fait l’objet d’un paiement, mais que les loyers
de janvier et d’avril 2014 étaient impayés, de sorte qu’il a maintenu sa demande en
condamnation à un montant de 2.000,00 euros.
A.) et B.) ont résisté à la demande en soutenant avoir payé l’intégralité du loyer
réclamé par C.). Quant à la résiliation du bail au motif de devoir entreprendre des
travaux de rénovation, ils ont fait valoir (i) que les conditions légales prévues à
l’article 12 de la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation ne seraient pas données,
l’immeuble étant en excellent état et des travaux de rénovation n’étant ni urgents ni
nécessaires et (ii) que C.) resterait en défaut de justifier de la réalité d’un projet de
travaux rendant impossible le maintien dans les lieux loués.
Par jugement contradictoire du 6 mai 2014, le tribunal de paix de Luxembourg a :
 - reçu la demande en la forme,
 - dit la demande partiellement fondée,

                                                                                8
 - condamné A.) et B.) solidairement à payer à C.) la somme de 2.000,00 euros
   avec les intérêts légaux à compter du 12 novembre 2013 jusqu’à solde,
 - résilié le contrat de bail,
 - condamné A.) et B.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent
   de leur chef dans les trente jours qui suivent la notification du jugement,
 - rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par les parties
   respectives au litige et
 - condamné A.) et B.) aux frais et dépens de l’instance.
Pour statuer ainsi, quant à la demande en résiliation au motif de vouloir entreprendre
des travaux de grosse envergure, le premier juge, après avoir rappelé la teneur de
l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation, ainsi que les principes suivant lesquels (i) le projet de réalisation de
travaux importants dans un immeuble donné à bail constitue un motif grave et
légitime permettant la résiliation du bail, (ii) il n’est pas requis que l’immeuble se
trouve dans un état de délabrement avancé, (iii) des travaux projetés par le bailleur
en raison d’une certaine vétusté de l’immeuble afin de le mettre en conformité avec
les standards modernes de confort peuvent justifier la résiliation du bail, (iv) il faut
cependant que les travaux projetés correspondent à une nécessité et soient d’une
envergure telle que le maintien dans les lieux du locataire devienne, de ce fait,
impossible, (v) il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ce que son projet
répond à ces exigences, a dit que, face aux contestations de A.) et B.), le bailleur
restait en défaut de justifier de sa demande en résiliation du bail sur base du projet
de rénovation de l’immeuble.
Quant au défaut de paiement des loyers de janvier et avril 2014, le premier juge a dit
que les preneurs restaient en défaut d’établir s’être libérés de leur obligation de
paiement, de sorte que ce fait, ainsi que celui d’avoir, à d’itératives reprises, payé le
loyer avec un retard de plusieurs semaines, justifiait la résiliation du bail et le
déguerpissement des locataires des lieux loués.
De ce jugement, leur notifié le 7 mai 2014, A.) et B.) ont régulièrement relevé appel
par exploit d’huissier du 11 juin 2014.
Prétentions et moyens des parties
Par réformation de la décision entreprise, les appelants concluent à voir (i) débouter
C.) de toutes ses demandes et (ii) à se voir allouer une indemnité de procédure de
2.000,00 euros pour la première instance. Ils sollicitent l’octroi d’une indemnité de
procédure à hauteur du même montant pour l’instance d’appel.
A l’appui de leur recours, les appelants, qui affirment avoir, pendant plus de vingt
ans, payé le loyer « rubis sur ongle », font grief au premier juge d’avoir retenu que
deux loyers (janvier et avril 2014) restaient en souffrance. Ils lui reprochent encore
d’avoir jugé que le loyer était payable anticipativement, alors qu’il avait toujours été
convenu que le loyer serait payé à la fin du mois.
Les parties appelantes estiment que le non-paiement du loyer invoqué par C.)
constitue un motif fallacieux pour voir résilier le contrat de bail, alors que le bailleur
n’a jamais fait état de problèmes liés au paiement du loyer. Au contraire, celui-ci
aurait, à itératives reprises, tenté de résilier le contrat en invoquant des « motifs
totalement disparates, voir inconciliables » (la garde d’enfants, la détention d’un
chien ainsi que de gros travaux).
A supposer établi qu’ils soient restés en défaut de régler un loyer, A.) et B.) font
valoir que ceci ne constitue pas un motif suffisant pour justifier la résiliation du bail.

                                                                                9
En ce qui concerne les gros travaux invoqués par C.), les parties appelantes font
plaider que l’appartement est dans un état impeccable et qu’il ne serait nullement
nécessaire de le faire moderniser. Ce ne serait que dans l’hypothèse où il
conviendrait de conformer le logement à des règles de sécurité et de salubrité que
des travaux de rénovation seraient nécessaires. A supposer les travaux nécessaires,
A.) et B.) font valoir que ceux-ci ne seraient pas d’une envergure telle qu’elle les
empêcherait de se maintenir dans les lieux.
A titre tout à fait subsidiaire, A.) et B.) sollicitent un délai de déguerpissement
particulièrement long.
L’intimé interjette appel incident et conclut à voir résilier le contrat de bail pour motif
grave et légitime, à savoir le projet de gros travaux. A titre subsidiaire, il conclut à la
résiliation du contrat de bail pour non-paiement de loyers, respectivement de retards
systématiques dans le paiement des loyers. Il sollicite en tout état de cause la
confirmation du jugement a quo en ce que celui-ci a condamné A.) et B.) à lui payer
le montant de 2.000,00 euros, outre les intérêts légaux, au titre d’arriérés des loyers
d’août 2014 et de février 2015. Il sollicite enfin, par le biais d’un appel incident, une
indemnité de procédure de 1.000,0 euros pour la première instance et conclut à se
voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.
C.) fait grief au premier juge de ne pas avoir fait droit à sa demande en résiliation du
contrat de bail en raison de gros travaux projetés dans l’appartement donné en
location. Les travaux envisagés seraient les suivants :
 1) devis de la société STEMPER du 2 juillet 2013 : démontage et remplacement de
    toutes les fenêtres notamment par des fenêtres en « ALU » ;
 2) devis de la société FERDERSPIEL du 2 juillet 2013 : enlèvement de tous les
    appareils sanitaires, installation de nouveaux appareils sanitaires, remplacement
    des conduites d’écoulement, remplacement des conduites d’eau froide et d’eau
    chaude, installation de radiateurs, vidange et purge de toute installation,
    fourniture et pose d’un chauffe-eau électrique, réalisation de travaux d’électricité,
    confection d’une chape, pose du carrelage dans le living, la cuisine et la salle de
    bains (etc…),
 3) devis de la société BEMBE du 4 juillet 2013 : remplacement du revêtement du
    sol ;

 4) devis de la société FASSADEN HAHN du 3 juillet 2013 : remise en peinture de
    l’appartement ;
 5) devis de la société MÖBEL MARTIN du 11 juillet 2013 : remplacement de
    l’ancienne cuisine par une nouvelle.
Les différents devis y relatifs auraient d’ailleurs été annexés au courrier de résiliation
du 30 juillet 2012 et ce serait à tort que le premier juge ne les aurait pas pris en
considération.
Il fait plaider que le seul projet de réalisation de travaux importants dans un
immeuble donné à bail constitue un motif grave et légitime de résiliation. Par ailleurs,
ces travaux seraient de grande envergure, rendant impossible le maintien des
locataires dans les lieux loués.
L’intimé soutient que seul le critère de l’utilité réelle des travaux pour un immeuble
serait à prendre en considération, la jurisprudence ayant abandonné le critère de la
nécessité.

                                                                                10
A titre subsidiaire, C.) justifie sa demande en résiliation par (i) le non-paiement de
certains loyers et (ii) du retard systématique dans le paiement des loyers.
Discussion
Il est rappelé que l’intimé relève « appel incident » en ce que le jugement entrepris a
résilié le contrat de bail pour non-paiement des loyers et non pas pour motif grave et
légitime consistant dans le projet de réalisation de gros travaux.
Il est toutefois de principe que l’appel incident ne peut que porter sur le dispositif du
jugement entrepris. Ainsi, si l’intimé veut rediscuter les motifs par lesquels la
juridiction du premier degré a rejeté l’un ou l’autre de ses moyens, il suffit de
reproduire ceux-ci en instance d’appel, sans devoir interjeter appel incident (cf. Cour
2 mars 2000, P. 31, 274 ; 15 décembre 2010, P. 35, 534).
Le tribunal rappelle que, dans le dispositif de son jugement, le premier juge a résilié
le contrat de bail. Dès lors, C.) a obtenu gain de cause et il ne saurait dès lors
solliciter de réformation en tant que telle du jugement entrepris. Le tribunal admet
que C.) conclut, en réalité, à voir résilier le contrat de bail pour un motif différent que
celui retenu par le premier juge.
C.) est recevable à discuter la motivation du jugement entrepris, sans qu’il n’ait
besoin d’interjeter appel incident. En raison de l’effet dévolutif de l’appel, le tribunal
de céans est en effet saisi de l’intégralité du litige et peut parfaitement substituer ses
propres motifs à ceux retenus par le premier juge.
L’appel incident – pour autant qu’il porte sur le volet de la résiliation du contrat de bail
pour motif grave et légitime consistant dans le projet de rénovation de l’appartement
– est dès lors irrecevable.
Le motif de résiliation tiré du non-paiement du loyer étant invoqué dans un ordre de
subsidiarité par rapport à celui tiré du projet de rénovation de l’appartement, il échet
d’analyser d’abord, à l’instar du premier juge, si le projet de rénovation de
l’appartement pris en location constitue un motif grave et légitime permettant la
résiliation du contrat de bail.
Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, C.) entend assainir et rénover l’appartement
occupé par A.) et B.).
Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur
parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il
appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif
grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité
des travaux et son intention d’y procéder réellement.
Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation
doivent être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère
qui est bien trop strict (cf. Lux. 11 novembre 2014, N° 215/2014).
En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle
pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif
est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une
certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il
est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de
l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants
(ibidem).

                                                                                11
Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour
que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire
effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value
à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble
loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les
standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne
Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).
Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans
les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du
code civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à
prendre eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une
réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la
période des travaux.
S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les
inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si
objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne
Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163).
Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment
grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
En l’espèce, l’immeuble en question a été construit en 1969 et il n’est pas contesté
que les fenêtres de l’appartement, les sanitaires et carrelages (y compris la chape)
de la salle de bain, la cuisine, les conduites d’écoulement, l’installation électrique, les
revêtements muraux et l’ensemble des radiateurs n’ont pas été remplacés depuis.
Or, C.) a projeté de procéder au remplacement de tous ces éléments suivant devis
versés en cause.
Il s’agit-là de travaux de rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la
mesure où ils ont trait au remplacement et à la modernisation d’éléments
d’équipements et d’installations qui, pour la plupart, ont servi pendant cinquante ans.
Contrairement à l’argumentation d’A.) et de B.) et compte tenu de l’ancienneté et
partant de la vétusté inhérente de l’immeuble, les travaux ont une utilité objective.
Ces travaux sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont incompatibles avec le
maintien du locataire dans les lieux.
Le courrier adressé le 6 juin 2014 à C.) (suite à sa déclaration des travaux envisagés
et indiqués ci-dessus) par le Bourgmestre de la Ville de X.) n’est, contrairement à
l’argumentation des appelants, pas de nature à conforter la thèse de celle-ci tendant
à dire que les travaux envisagés soient compatibles avec leur maintien dans les
lieux. En effet, ce courrier, se borne à indiquer que les travaux majeurs d’entretien et
de réfection envisagés par C.) ne sont soumis qu’à une déclaration de travaux et ne
nécessitent pas d’autorisation de bâtir, ni plus ni moins.
C’est dès lors à tort que le premier juge a retenu que C.) ne pouvait se prévaloir
utilement de son projet de rénovation pour obtenir la résiliation du bail litigieux.
Il n’en demeure cependant pas moins que le jugement a quo est à confirmer – quoi
que pour d’autres motifs – en ce qu’il a résilié le contrat de bail.
A.) et de B.) sollicitent un délai de déguerpissement « particulièrement long ». C.)
reconnaissant, dans sa requête introductive d’instance, que le contrat de bail
remonte à l’année 1996, soit près de vingt ans, le tribunal estime que le délai de
déguerpissement de trente jours accordé par le premier juge est trop court afin de
                                                                                12
permettre aux appelants de se reloger de manière satisfaisante. Il s’ensuit qu’il y a
lieu de leur allouer un délai de déguerpissement de trois mois à partir de la
signification du présent jugement.
A.) et de B.) concluent encore à la réformation du jugement attaqué en ce que celui-
ci les a condamnés au paiement de deux mois de loyers impayés (janvier et avril
2014), en faisant valoir que tous les loyers ont été payés. Ils reprochent plus
particulièrement au premier juge de ne pas avoir pris en compte leur preuve de
paiement versée en cours de délibéré.
C.) reconnaît que le loyer du mois de janvier 2014 a été payé le 4 avril 2014 (soit
trois jours après les plaidoiries de première instance) et que le loyer du mois d’avril a
été payé le 22 avril 2014 (soit vingt-et-un jours après les débats), le prononcé de
l’affaire ayant été fixé au 6 mai 2014.
C’est dès lors à tort que le premier juge a condamné A.) et B.) au paiement des
arriérés de loyers à hauteur de 2.000,00 euros.
C.) réclame, en instance d’appel, la somme de 2.000,00 euros au titre des loyers
impayés d’août 2014 et de février 2015.
En ce qui concerne l’augmentation de cette demande formulée par l’intimé, force est
de constater que les appelants – auxquels incombe la charge de la preuve du
paiement – n’établissent pas avoir payé les loyers des mois d’août 2014 et de février
2015, de sorte que l’augmentation de la demande est à déclarer recevable et fondée
pour le montant réclamé de (2 mois x 1.000,00 euros =) 2.000,00 euros avec les
intérêts légaux à compter de la demande en justice – 10 février 2015 – jusqu’à solde.
Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du
nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef d’A.) et de
B.), ni dans celui de C.).
Il s’ensuit, d’une part, que les demandes respectives des parties en obtention d’une
indemnité de procédure pour la première instance sont, par confirmation du jugement
entrepris, à déclarer non fondées et, d’autre part, que les demandes respectives des
parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance
d’appel sont également à déclarer non fondées.
Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est
partiellement fondé et que l’appel incident ne l’est pas.
                                        Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel principal en la forme,
dit l’appel incident irrecevable pour autant qu’il tend, par réformation du jugement
entrepris, à voir résilier le contrat de bail litigieux pour motif grave et légitime
consistant dans la rénovation de l’immeuble loué,
reçoit l’appel incident en la forme pour le surplus,
dit l’appel incident non fondé,
dit l’appel principal partiellement fondé,

                                                                                13
partant, déboute C.) de sa demande en condamnation au montant de 2.000,00 euros
du chef des loyers impayés des mois de janvier et d’avril 2014 et décharge les
appelants de la condamnation prononcée à ce titre,
confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de
déguerpissement à trois mois à compter de la signification du présent jugement,
donne acte à C.) de l’augmentation de sa demande en paiement en instance d’appel,
la dit recevable et fondée,
partant condamne A.) et B.) solidairement à payer à C.) le montant de 2.000,00
euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice – 10 février 2015
– jusqu’à solde,
déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,
condamne A.) et B.) solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                14
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text:
                                                                         Répertoire n°: 525/15

               Audience publique du 2 mars 2015

    Le tribunal du travail d'Esch-sur-Alzette, Arrondissement Judiciaire et
Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

                                      Dans la cause entre:

     X.), demeurant à F-(…),

    - partie demanderesse - comparant par Maître Laure STACHNIK, en
remplacement de Maître Alain GROSS, avocat à Luxembourg,

                                                  et:

      la société anonyme SOC.1.), établie et ayant son siège social à L-(…),
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
numéro B(…), représentée par son conseil d’administration actuellement en
fonctions,

    - partie défenderesse - comparant par Maître Aleksandra GUCWA, en
remplacement de Maître Anne MOREL, avocat à Luxembourg.

            ---------------------------------------------------------------------------------

                                              F a i t s:

    Les faits et rétroactes résultent à suffisance de droit d’un premier jugement
rendu contradictoirement entre parties en date du 10 février 2014, répertoire n°
422/14.

      La continuation des débats fut fixée au 22 septembre 2014, date à laquelle
l’affaire fut refixée au 2 février 2015.

     A l’appel de la cause à l’audience publique du 2 février 2015, l’affaire fut
utilement retenue.

    A cette audience publique, les mandataires des parties furent entendus en
leurs explications et conclusions.

    Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de
ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
                                 le jugement

     qui suit:

    Revu le jugement répertoire n° 422/14 rendu par le tribunal du travail de
céans en date du 10 février 2014, ensemble avec le résultat du rapport de
consultation établi le 12 novembre 2014 suite audit jugement.

     A l’audience publique du 2 février 2015, X.) réclama le montant de
1.548,76 € du chef d’arriérés pour heures supplémentaires, heures de nuit et
heures fériées. Il déclara par ailleurs réduire sa demande relative au dommage
matériel à la somme de 788,40 €. Il y a lieu de lui en donner acte.

     Quant aux heures supplémentaires, heures de nuit et heures fériées :

    Le requérant demande l’entérinement du rapport du consultant A.) du 12
novembre 2014.

     Il explique que suivant les calculs de ce dernier, la société anonyme
SOC.1.) lui redoit du chef d’heures supplémentaires, d’heures de nuit et
d’heures fériées la somme de 1.548,76 €.

     La société anonyme SOC.1.) se rapporte à prudence de justice.

     N’ayant pas fait valoir de contestations précises par rapport aux
opérations de consultation ni par rapport aux montants retenus, il y a lieu de
déclarer la demande de X.) fondée à concurrence du montant réclamé.

     Quant au bien-fondé du licenciement:

  <U+F076> Les motifs du licenciement

      Il est constant en cause que par courrier du 11 janvier 2013, le requérant
s’est vu licencier avec un préavis de 24 jours et que par courrier du 11 février
2013, l’employeur a prolongé le préavis jusqu’au 14 mars 2013 après avoir
constaté que le licenciement a été opéré en dehors de la période d’essai
légalement admissible.

     X.) fait valoir qu’il n’a pas demandé les motifs de son licenciement alors
qu’ayant été licencié comme en période d’essai, il a été induit en erreur sur la
nature exacte de son contrat de travail et, par voie de conséquence, sur l’utilité
de demander les motifs du licenciement.

     Il explique encore ne plus avoir pu obtenir les motifs ultérieurement,
l’employeur n’ayant reconnu l’illégalité de la clause d’essai et partant le
caractère définitif du contrat de travail qu’après l’expiration du délai d’un mois
imparti pour demander lesdits motifs.
     La société anonyme SOC.1.) s’oppose à cette argumentation et fait valoir
que rien n’aurait empêché son ancien salarié de demander les motifs à la base
de son licenciement, ce d’autant plus qu’il était conseillé par son syndicat sur la
marche à suivre.

     L’article L. 124-5 paragraphe (1) du Code du travail dispose :

     « Dans un délai d’un mois à compter de la notification du licenciement
conformément aux dispositions de l’article L. 124-3, le salarié peut, par lettre
recommandée, demander à l’employeur les motifs du licenciement ».

      Il résulte des explications données ainsi que des pièces versées à
l’audience que X.) n’a pas sollicité les motifs à la base de son licenciement
endéans le délai légal et que, les ayant sollicités tardivement par courrier de
son mandataire en date du 5 mars 2013, l’employeur n’y a pas répondu.

      Il résulte encore des propres pièces versées par le requérant et plus
particulièrement de son courrier du 1er février 2013 qu’il était bien au courant
que son licenciement avait été opéré en dehors de la période d’essai et qu’il est
intervenu auprès de son employeur en vue de la régularisation de cette
situation.

     Contrairement à son argumentation, X.) avait dès lors la faculté de
demander les motifs de son licenciement endéans le délai légal et il ne saurait
actuellement prétendre avoir été mis dans l’impossibilité de le faire en raison du
comportement de son ancien employeur.

     Selon l’article L. 124-5 paragraphe (3) du Code du travail :

      « Sans préjudice des dispositions de l’article L. 124-11, paragraphe (2), le
salarié qui n’a pas exercé dans le délai prévu la faculté lui réservée par le
paragraphe (1) conserve le droit d’établir par tous moyens que son licenciement
est abusif ».

      La jurisprudence admet sur base de ce texte qu’en présence d’un
licenciement avec préavis où le salarié n’a pas utilisé la faculté de demander
les motifs du licenciement et en l’absence totale de motivation dans la lettre de
licenciement elle-même, comme en l’espèce, le salarié a la charge de la preuve
du caractère abusif de son licenciement (cf. Cour, 21 décembre 1995, LJUS
n°99517587).

     Afin de prouver les motifs à la base de son licenciement ainsi que leur
caractère fallacieux, X.) formule l’offre de preuve suivante :

     « Attendu qu'en date du 14.01.2013 sans préjudice quant à la date exacte,
Monsieur X.) a contacté par téléphone Monsieur B.), et alors qu'il venait de
recevoir sa lettre de licenciement le même jour, pour lui demander les raisons
de son licenciement ;
      Monsieur B.) a indiqué à Monsieur X.) qu'il n'avait rien à lui reprocher sur
son travail mais qu'il s'agissait d'incompatibilité de caractère avec les clients.
Monsieur X.) a alors souligné que le seul client qu'il voyait était la société
SOC.2.), ce à quoi Monsieur B.) a répondu "c'est justement la société SOC.2.)
qui s'est plainte" ;

      Que le même jour, sans préjudice quant à la date exacte, n'étant pas
satisfait de cette réponse et n'ayant jamais rencontré de problèmes sur le site
SOC.2.) situé rue (…) à B-(…), Monsieur X.) a contacté la direction de la
société SOC.2.) dont Monsieur C.), responsable achat-bois du site, qui lui a
indiqué qu'il n'était pas responsable de la perte de son emploi et que les dires
de Monsieur B.) était faux alors que la société ne s'est jamais plainte de lui ;

    Attendu qu'en date du 1.02.2013, sans préjudice quant à la date exacte,
Monsieur X.) a eu un entretien dans les locaux de la société SOC.1.) sis (…) à
L-(…), et ce avec Monsieur B.) et Monsieur D.) ;

     Que lors de cet entretien, tant Monsieur B.) que Monsieur D.), ont indiqué
que les raisons du licenciement de Monsieur X.) provenaient du fait qu'il aurait
dénigré la société employeuse, sans autre précision quant aux dates ni quant
aux éventuels et prétendus dénigrements ;

      Que ces faits auraient été rapportés à la direction de SOC.1.) par d'autres
salariés, sans autre précision quant à ses salariés ;

    Que lors de cet entretien, il a été rappelé à Monsieur X.) que la société
employeuse n'avait rien à lui reprocher quant à son travail. »

     La partie défenderesse s’oppose à cette offre de preuve en faisant valoir
que les faits offerts en preuve ne sont ni précis, ni de nature à ébranler les
motifs du licenciement qui seraient en réalité différents de ceux invoqués par le
requérant.

      Il résulte de la prédite offre de preuve que le requérant estime avoir été
licencié en raison d’une prétendue « incompatibilité de caractère » avec le client
SOC.2.) ainsi qu’en raison de prétendus actes de dénigrement de la société
employeuse. Le requérant explique en effet que ces motifs lui ont été oralement
communiqués par son employeur.

     Il reste cependant en défaut de détailler et de fournir en preuve les faits
précis que l’employeur aurait qualifié d’ « incompatibilité d’humeur » et d’
« actes de dénigrement ».

       S’il est probable qu’il ne dispose pas desdites précisions, l’employeur ne
les lui ayant pas fournies et le salarié ne prétendant d’ailleurs pas les avoir
sollicitées à l’occasion de ladite communication, il n’en reste pas moins qu’il
s’est mis lui-même dans cette situation en n’obligeant pas l’employeur, par le
biais d’une demande conforme à l’article L. 124-5 paragraphe (1) du Code du
travail, à lui communiquer en détail les motifs ayant justifié son congédiement.
      Faute pour lui d’avoir détaillé lesdits faits, l’offre de preuve est dès lors à
rejeter pour défaut de précision.

     A défaut d’autres éléments, le requérant n’a dès lors pas rapporté la
preuve du caractère abusif de son licenciement de sorte que celui-ci doit être
considéré comme étant justifié.

  <U+F076> Les dommages et intérêts pour préjudices matériel et moral:

      Conformément à l’article L. 124-12 paragraphe (1) du Code du travail, le
salarié abusivement licencié peut prétendre à la réparation des préjudices
moral et matériel qu’il a subis du fait du licenciement abusif.

      Au vu du caractère justifié du licenciement, les demandes du requérant
relatives aux dommages et intérêts sont à rejeter.

     Quant à l’irrégularité formelle :

     Le requérant réclame à titre subsidiaire le montant de 2.281,49 € en
reprochant à la partie défenderesse de ne pas avoir procédé à un entretien
préalable au licenciement.

      Il soutient à cet égard que son ancien employeur fait partie du groupe
GR.) et forme avec celui-ci une unité économique et sociale, de sorte que le
seuil des 150 salariés prévus à l’article L. 124-2 du Code du travail doit
s’apprécier au regard du personnel du groupe entier, comportant plus de 1.000
salariés, et que son employeur aurait dès lors dû recourir à la procédure
spéciale prévue par ladite disposition légale

       A l’appui de son argumentation, il fait valoir que les actionnaires et les
administrateurs des deux entités sont identiques, que l’objet social est le même
et que les deux entités ont une stratégie économique commune, de sorte que
l’unité économique s’en trouverait établie.

      Il fait encore valoir que les courriers de la partie défenderesse portent tous
le logo du groupe GR.), que ses propres courriers envoyés audit groupe ont été
acceptés par le destinataire sans aucune contestation quant à l’appartenance
de la société SOC.1.) audit groupe et - se prévalant à cet égard d’une clause de
mobilité figurant à l’article 16 de son contrat de travail - que les salariés
respectifs desdites entités sont interchangeables. Il en déduit la preuve d’une
unité sociale des entités respectives.

     La société anonyme SOC.1.) s’oppose à la demande et, tout en ne
contestant pas faire partie du groupe GR.), conteste l’existence d’un « groupe
GR.) » au sens d’une entité économique et sociale qu’elle constituerait avec les
autres entreprises ou sociétés dudit groupe.
      Elle explique encore que l’objet et le marché de la société SOC.1.) serait
différent de celui des autres entreprises ou sociétés du groupe, la société
anonyme SOC.1.) ayant été spécifiquement crée pour le marché
luxembourgeois pour y travailler pour le compte de la société SOC.3.).

      Aux termes de l’article L. 124-12 paragraphe (3) du Code du travail, si le
licenciement n’est pas abusif quant au fond, mais affectée d’une irrégularité
formelle, l’employeur est condamné à verser au salarié une indemnité qui ne
peut être supérieure à un mois de salaire.

      L’irrégularité formelle de l’article L. 124-12 paragraphe (3) du Code du
travail vise un vice de pure forme n’affectant pas la régularité du licenciement
quant au fond.

       Constitue notamment une telle irrégularité pour vice de forme, au vœu de
l’article L.124-2 paragraphe (4) du même code, l’inobservation par l’employeur
de la procédure de l’entretien préalable au cas où l’entreprise occupe au moins
150 salariés.

      A cet égard, les parties sont en désaccord sur la question de savoir si,
dans l’appréciation du seuil des 150 salariés, il y a lieu de tenir compte
uniquement des salariés de la société anonyme SOC.1.) ou s’il y a en revanche
lieu de se référer au personnel du groupe GR.), dont la partie défenderesse ne
conteste pas faire partie.

       Des sociétés juridiquement distinctes peuvent constituer en matière de
droit du travail une unité économique et sociale, considérée comme une seule
entreprise. Les critères distinctifs, qui ne sont pas forcément identiques pour les
diverses institutions et varient selon la finalité et l’intérêt du bon fonctionnement
de l’institution en cause, sont - au plan économique - une concentration des
pouvoirs de direction et des activités identiques et complémentaires ainsi que -
au plan social - une communauté de travailleurs liés par les mêmes intérêts, par
exemple un statut social semblable (Cour, 15 décembre 2014, n°40633 du
rôle).

    Les deux types d’unité sont indispensables pour qu’il y ait une unité
économique et sociale.

     Le simple fait qu’une société appartienne à un groupe ou au même
administrateur unique ne suffit pas pour constituer une unité économique et
sociale.

     Face aux contestations de l’employeur, il incombe au requérant de
prouver l’existence de cette unité économique et sociale.

    A ce titre, le requérant verse les statuts des sociétés anonymes SOC.1.) et
SOC.4.) ainsi qu’une interview du directeur de la partie défenderesse.

    Il résulte des statuts de la société anonyme SOC.1.) que celle-ci a
notamment pour objet social toutes activités relatives à la réalisation de toute
forme de transport ou d’expédition de marchandises pour le compte de tiers
tant au Luxembourg qu’à l’étranger.

     Il en résulte encore que ses actionnaires sont les sociétés anonymes
SOC.4.) (6.000 parts) et SOC.5.) (459 actions) d’une part et E.) d’autre part (1
action) et que son conseil d’administration est composé de E.), F.), G.) et H.),
ce dernier assumant la fonction d’administrateur-délégué.

     Il découle des statuts de la société anonyme SOC.4.), qui est l’actionnaire
majoritaire de la partie défenderesse et dont le siège social se trouve à la
même adresse, que son actionnaire unique est la société anonyme SOC.5.) et
que ses administrateurs sont E.), F.) et G.).

       Cette société a pour objet de détenir des participations ou des valeurs
mobilières, sous quelque forme que ce soit, dans des entreprises
luxembourgeoises et étrangères, d’acquérir par achat, souscription ou de toute
autre manière, ainsi que d'aliéner par vente, échange ou de toute autre manière
des titres, obligations, créances, billets et autres valeurs mobilières de toutes
espèces, de posséder, d’administrer, de développer et de gérer son portefeuille,
qu’elle peut prêter tous concours, que ce soit par des prêts, garanties ou de
toute autre manière exclusivement à ses sociétés mères, ses filiales ou d'autres
filiales de ses sociétés mères, qu’elle pourra utiliser toutes techniques et tous
instruments relatifs à ses biens et/ou ses investissements permettant une
gestion efficace de ceux-ci, qu’elle peut participer à la création et au
développement de n'importe quelle entreprise financière, industrielle ou
commerciale et que, d'une façon générale, elle peut prendre toutes mesures de
contrôle et de surveillance et faire toutes opérations financières, industrielles ou
commerciales, mobilières ou immobilières, qu'elle jugera utiles à
l'accomplissement ou au développement de son objet.

      L’objet social de la société anonyme SOC.4.) est donc différent de celui de
la partie défenderesse, X.) restant par ailleurs en défaut de verser les statuts de
la société anonyme SOC.5.).

     Le requérant ne précise par ailleurs ni l’identité, ni le contenu des statuts
des autres entités qui feraient partie du groupe qu’il entend voir qualifier d’unité
économique et sociale.

       Même à supposer que la partie défenderesse ait des activités identiques
avec ces autres entités et qu’une unité économique puisse être retenue, encore
faut-il une unité sociale.

      Or, il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’il y aurait une communauté
de travailleurs liés par les mêmes intérêts ou ayant le même statut social. Une
gestion centralisée de l’ensemble du personnel des différentes entités avec une
interchangeabilité du personnel ou des mutations de personnel d’une entité à
l’autre ainsi qu’un statut commun des effectifs ne résulte pas non plus des
éléments du dossier, la seule référence à la clause de mobilité insérée dans le
contrat de travail du requérant étant insuffisante pour prouver cette gestion
centralisée, ce d’autant plus qu’il résulte du dossier que suite aux courriers
envoyés par le requérant au groupe en date des 21 janvier 2013 et 11 février
2013, ce dernier lui a expressément demandé de s’adresser à son employeur
SOC.1.), seul habilité à gérer son dossier.

       L’interview donné par B.), directeur de la société anonyme SOC.1.), ne
donne quant à lui pas d’autres éléments décisifs permettant de retenir
l’existence de l’unité économique et sociale invoquée par X.).

      Il s’ensuit qu’à défaut pour le requérant d’avoir prouvé que la structure
organisationnelle, la gestion et l’imbrication des activités des différents entités
du groupe GR.) soient telles qu’elle puissent être considérées comme faisant
partie d’une unité économique et sociale, il n’y a pas lieu de tenir compte –
dans l’appréciation du seuil des 150 salariés fixé par l’article L. 124-2 du Code
du travail - des effectifs du groupe mais du seul personnel de la partie
défenderesse.

      X.) n’ayant ni allégué, ni établi que celui-ci se situe au-delà du seuil légal,
il y a lieu de retenir que la société anonyme SOC.1.) n’était pas tenue de
respecter la procédure de l’entretien préalable.

     La demande subsidiaire de X.) est dès lors également à rejeter.

     Quant à l’indemnité de procédure :

       Le requérant ayant dû exposer des frais d’avocat pour obtenir paiement
de ses heures supplémentaires, heures de nuit et heures fériées, le tribunal
estime qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes
exposées par lui et non comprises dans les dépens. Le tribunal possède les
éléments d’appréciation suffisants pour fixer à 700 € le montant qu’il y a lieu de
lui allouer de ce chef.

      Au vu de l’issue du litige, la demande de la société anonyme SOC.1.) sur
base de l’article 240 du Nouveau code de procédure civile est en revanche à
rejeter.

     Quant à l’exécution provisoire :

     Aux termes de l’article 148 du Nouveau code de procédure civile, le
jugement est exécutoire par provision s’il s’agit de salaires échus.

     Il y a partant lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

                                   Par ces motifs,
     Le tribunal du travail de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de
contestations entre employeurs et salariés, statuant contradictoirement et
                             en premier ressort ;

     v i d a n t le jugement répertoire n° 422/14 du 10 février 2014 ;

     d o n n e a c t e à X.) de ce qu’il porte sa demande du chef d’heures
supplémentaires, d’heures de nuit et d’heures fériées à la somme de 1.548,76
€;

   l u i d o n n e         a c t e de la réduction de sa demande relative au
dommage matériel ;

     d é c l a r e la demande de X.) du chef d’heures supplémentaires,
d’heures de nuit et d’heures fériées impayées fondée ;

     partant,

      c o n d a m n e la société anonyme SOC.1.) à payer à X.) la somme de
1.548,76 €, avec les intérêts légaux sur le montant de 1.286,31 € à partir du 13
janvier 2014, date de l’évaluation de la demande, jusqu’au 1er février 2015 ainsi
que sur le montant de 1.548,76 € à partir du 2 février 2015, date de
l’augmentation de la demande, jusqu’à solde ;

     d é c l a r e le licenciement du 11 janvier 2013 régulier et justifié ;

     partant,

       d é c l a r e les demandes de X.) relatives aux dommages et intérêts et à
l’irrégularité formelle non-fondées ;

     en déboute;

     d é c l a r e la demande de X.) sur base de l’article 240 du Nouveau code
de procédure civile fondée à concurrence du montant de 700 € ;

     partant,

     c o n d a m n e la société anonyme SOC.1.) à payer à X.) une indemnité
de procédure de 700 € ;

       d é c l a r e la demande de la société anonyme SOC.1.) sur base de
l’article 240 du Nouveau code de procédure civile non fondée ;

     en déboute;

     o r d o n n e l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de
recours et sans caution ;
       c o n d a m n e la société anonyme SOC.1.) aux frais et dépens de
l’instance, y compris les frais du rapport de consultation A.).

      Ainsi fait et jugé à Esch-sur-Alzette par le Tribunal du Travail d'Esch-sur-
Alzette composé de:

     Frank NEU, juge de paix, président,
     Guy MORHENG, assesseur-patron,
     Alain MARX, assesseur-ouvrier,
     Steve CARMENTRAN, greffier,

     et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Frank NEU, juge
de paix, président,

     et ont le président et le greffier signé le présent jugement.
"