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Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2021TALCH14/00100

Audience publique du lundi, vingt-huit juin deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2021-00994 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-président,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Alix KAYSER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son (ses) gérant(s) en
fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
numéro […],

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg
du 25 janvier 2021,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B, sans état connu, demeurant à […],

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________

                                           Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-00994 du rôle, initialement fixée pour
plaidoiries au 17 mai 2021, fut exceptionnellement fixée pour plaidoiries à l’audience
publique du lundi, 4 mai 2021, à 09.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Fabien FRANCOIS, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN,
comparant pour A, fut entendu en ses explications.

Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de Maître Gérard A. TURPEL,
comparant pour B, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,
28 juin 2021, le
                                    jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 10 septembre 2020 B a fait convoquer A et C devant
le tribunal de paix de Luxembourg pour résilier le contrat de bail du 22 décembre 2006.
Il a également conclu au déguerpissement de A.

Il a demandé la condamnation solidaire de A et de C au paiement du montant de
23.208,50 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, outre les intérêts.

Il a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 2.000.- euros ainsi que l’exécution
provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, B précise avoir donné en location un local commercial situé
à […], suivant contrat de bail du 22 décembre 2006 conclu avec D.

Le bail aurait fait l’objet d’une première cession le 27 février 2014 en faveur de C qui
l’aurait cédé le 1er janvier 2018 à A. Cette dernière serait le preneur actuel.

C demeurerait tenu en sa qualité de caution solidaire du cessionnaire de toutes les
obligations dérivant du bail.

Le loyer convenu dans le cadre du contrat de bail du 22 décembre 2006 se serait élevé
au montant mensuel indexé de 4.436.- euros.

Le loyer mensuel actuel serait de 5.536,28 euros, payable d’avance le premier de
chaque mois.

L’avance sur charges mensuelle s’élèverait depuis le mois de septembre 2019 au
montant de 1.657,19 euros.

A resterait redevable d’un montant de 2.338,78 euros à titre d’un solde du loyer pour le
mois de mars 2020, du montant de 22.145,12 euros à titre d’arriérés de loyers pour les
mois de mai à août 2020, du montant de 3.314,38 euros à titre d’arriérés d’avances sur
charges pour les mois de juillet et août 2020, ainsi que du montant de 4.770,40 euros à
titre de décompte charges pour la période allant du 1er janvier 2019 au 1er juin 2020.

Suite aux réclamations du bailleur, A aurait effectué deux paiements à hauteur des
montants de 1.360,18 euros et de 8.000.- euros, de sorte qu’elle resterait actuellement
redevable d’un montant total de 23.208,50 euros.
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A l’audience des plaidoiries de première instance du 11 décembre 2020, B a augmenté
sa demande pécuniaire au montant total de 34.914,24 euros.

A titre reconventionnel, A a demandé la condamnation de B à lui payer le montant de
29.152,72 euros à titre de frais de réparation à charge du bailleur et de perte de
jouissance, outre les intérêts.

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

C a soulevé l’incompétence du juge de paix, au motif que celle-ci se limiterait aux litiges
entre bailleur et locataire sans s’étendre aux litiges entre propriétaire et caution.

Il a réclamé une indemnité de procédure de 2.000.- euros.

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en
matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort :

- a reçu la demande en la forme,
- s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande pour autant qu’elle est
  dirigée contre C,
- s’est déclaré compétent pour le surplus,
- a déclaré la demande recevable,
- a donné acte à B de l’augmentation de sa demande relative aux arriérés de loyers et
  charges au montant de 34.914,24 euros et l’a déclarée recevable et partiellement
  fondée,
- a condamné A à payer à B à titre d’arriérés de loyers et charges la somme de
  31.350,12 euros, avec les intérêts au taux légal
  • sur la somme de 23.208,50 euros à partir du 10 septembre 2020 jusqu’à solde,
  • sur la somme de 8.141,62 euros à partir du 11 décembre 2020 jusqu’à solde,
- a donné acte à A de sa demande reconventionnelle à hauteur de 29.152,72 euros et
  l’a déclarée recevable mais non fondée,
- a débouté A de sa demande à voir condamner B au paiement de la somme de
  29.152,72 euros,
- a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties,
- a condamné A à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son
  chef au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement,
- au besoin a autorisé B à faire expulser A dans la forme légale et aux frais de cette
  dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers
  y employés,
- a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,
- a débouté B de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure,
- a débouté A de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure,
- a condamné B à payer à C une indemnité de procédure de 350.- euros,
- a condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Le juge de première instance s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande
dirigée contre C, au motif que le tribunal de paix saisi d’une demande dirigée contre une
caution ne peut siéger en matière de bail à loyer, mais doit siéger en matière civile ou
commerciale, l’action devant s’introduire par citation.

Ni les arriérés de loyers ni les arriérés sur décompte charges n’ont fait l’objet de
contestations, de sorte que le juge de première instance a alloué les montants réclamés
à B.

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Une augmentation des avances sur charges n’ayant pas été établie par B, le juge de
première instance a retenu que A n’est tenue qu’au paiement d’une avance sur charges
mensuelle de 1.360,18 euros.

Le juge de première instance a décidé que pendant la période de fermeture imposée
des lieux loués, B a manqué à son obligation de faire jouir A des lieux loués en
conformité à leur destination. Même si le bailleur a manqué à son obligation de faire
jouir paisiblement le locataire, il s’est cependant totalement exonéré de son obligation
d’assurer une jouissance des lieux par la force majeure.

Le juge de première instance a également retenu que le locataire ne saurait invoquer le
cas de force majeure pour s’opposer au paiement des loyers réclamés, de sorte que la
demande pécuniaire du bailleur a été déclarée fondée à hauteur de 31.350,12 euros.

Faute pour A de prouver que la hotte est la propriété de son bailleur, le juge de première
instance a conclu que les défectuosités et problèmes pouvant affecter la hotte et son
moteur ne sont pas à charge du bailleur.

Les gainages relèvent également de la propriété de B. Les travaux de gainage qui ont
été réalisés, ne l’ont pas été en vue de réparer une défectuosité ou de remédier à un
problème de non-conformité aux normes, mais en vue d’une amélioration de la
performance d’extraction, de sorte qu’ils ne sont pas à charge du bailleur

Le juge de première instance a qualifié la réparation du disjoncteur électrique comme
dégât locatif, de sorte qu’elle n’est pas à charge du bailleur.

Dans la mesure où les diverses réparations ne sont pas à charge du bailleur, la
demande de A en allocation d’une indemnité pour perte de jouissance a dès lors été
déclarée non fondée.

Malgré la pandémie, l’inexécution contractuelle dans le chef de A étant suffisamment
grave et répétée, le juge de première instance a conclu à la résiliation du contrat de bail.

De ce jugement, A a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 25 janvier 2021.

Appréciation

Le 22 décembre 2006, B a conclu un contrat de bail avec D portant sur un local de
commerce, destiné à l’exploitation d’un restaurant, situé à […].

Par acte de cession du 27 février 2014, le contrat de bail a été cédé à C qui l’a de
nouveau cédé le 1er janvier 2018 à A qui est partant l’actuelle locataire des lieux.

1. La demande en remboursement des frais pour travaux réalisés

Aux termes de son acte d’appel, A réclame le montant total de 81.202,72 euros à titre
de remboursement des frais par elle déboursés dans le cadre de travaux de rénovation
du système de ventilation des lieux loués, des frais de réparation d’un disjoncteur
électrique, ainsi que d’indemnité pour perte de jouissance correspondant à chaque fois
à la durée des travaux réalisés, temps pendant lequel A n’a pas pu exploiter son fonds
de commerce.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, A renonce à ses demandes relatives
au disjoncteur électrique. Elle maintient cependant ses autres demandes.

                                                                                17
L’appelante considère que le premier juge aurait à tort décidé que les frais de réparation
du système d’évacuation et des gainages seraient à sa charge.

Dans ce contexte, l’appelante donne à considérer qu’au vu des éléments du dossier, il
serait établi que le système d’extraction des fumées aurait été affecté de vices et n’aurait
dès lors pas été aux normes de sécurité, et ce déjà longtemps avant sa prise de
possession. Les gainages n’ayant pas été conformes, le bailleur aurait failli à son
obligation de délivrance. L’appelante renvoie au rapport d’expertise dressé par l’expert
MOLITOR ainsi qu’aux courriers de E pour démontrer la non-conformité aux normes.

Il y aurait également eu un défaut d’entretien desdits gainages par les anciens
locataires.

En dépit de la clause contractuelle du contrat de bail prévoyant que les réparations des
gainages incombent au locataire, le bailleur devrait par conséquent assumer les frais
de réparation y relatifs du fait d’avoir failli à son obligation de délivrance.

A souligne avoir valablement dénoncé les problèmes rencontrés au bailleur. Ce dernier
aurait cependant refusé de réserver une quelconque suite à sa dénonciation.

L’appelante donne également à considérer que dans la mesure où la cession de bail
aurait été cosignée par le bailleur, un nouveau contrat de bail engendrant une nouvelle
obligation de délivrance conforme à charge de B à son égard aurait, le cas échéant, eu
lieu. Pour autant qu’un nouveau contrat de bail existe, le bailleur serait également
responsable du défaut d’entretien commis par les anciens locataires.

B conteste le bien-fondé des demandes adverses. En particulier, il conteste devoir
prendre en charge les frais afférents aux travaux relatifs au système de ventilation. Il
fait valoir que le système de ventilation ferait partie du fonds de commerce, de sorte que
l’appelante en serait propriétaire. Seuls les gainages au niveau du plafond seraient sa
propriété.

Au vu des éléments du dossier, aucun défaut de conformité ne serait établi. Il ne serait
pas davantage démontré que le système de ventilation aurait dû être changé.

Subsidiairement, B souligne ne jamais avoir été informé de la prétendue nécessité de
changer le système de ventilation. Il n’aurait ainsi jamais donné son accord avec les
travaux réalisés.

Plus subsidiairement, l’intimé estime que s’il devait être condamné à prendre en charge
les frais de réparation, seuls les frais relatifs aux gainages seraient à sa charge, ceux
relatifs au système de ventilation n’étant pas entrés dans le champ contractuel du bail.

Les montants réclamés à titre d’indemnisation en relation avec les travaux réalisés sont
contestés en leur principe et leur quantum.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, B conteste aussi que la demande
d’indemnisation à titre de perte de revenus subie à cause des travaux réalisés. Cette
demande serait à déclarer irrecevable pour être nouvelle.

A titre préliminaire, il y a lieu de constater que lors de l’audience des plaidoiries, la
société appelante a expressément renoncé à sa demande en indemnisation relative au
disjoncteur électrique. A ayant renoncé à cette demande, le tribunal n’est plus saisi pour
apprécier le bien-fondé de ladite demande.

                                                                                18
Les parties sont en désaccord quant à la propriété du système de ventilation et des
gaines y raccordées, la nécessité des travaux et par conséquent aussi quant à la
question à qui incombe les frais exposés.

Au vu du désaccord des parties, il convient de déterminer en premier lieu le propriétaire
tant du système de ventilation que des gaines et du système d’extraction.

A soutient que le système de ventilation appartient au bailleur qui devrait supporter les
frais des travaux réalisés.

B conteste en être le propriétaire. Le système de ventilation ferait partie du fonds de
commerce racheté par A.

Au vu des contestations de B, il incombe à A de prouver que la propriété du système de
ventilation appartient au bailleur.

Le contrat de bail est muet sur la question de la propriété du système de ventilation.

Le tribunal constate qu’aucun autre élément versé au dossier ne permet de conclure
que B est le propriétaire du système de ventilation.

Il s’ensuit que A reste en défaut de prouver que le système de ventilation fait partie du
champ contractuel du bail, de sorte que les frais y afférents ne peuvent être mis à la
charge du bailleur.

La société appelante fait également grief au jugement entrepris en ce que le tribunal de
première instance a décidé qu’elle doit supporter les frais de réparation du système
d’extraction, dont les gainages. Contrairement à ce qui a été retenu, ledit système
d’extraction aurait été affecté de vices et n’aurait plus correspondu aux normes légales
déjà longtemps avant sa prise de possession des lieux.

Aux termes du contrat de bail précité conclu le 22 décembre 2006, les parties
contractantes ont convenu que « les installations suivantes sont et resteront la propriété
du bailleur. Le preneur les accepte à l’état actuel. Les frais d’entretien, de nettoyage, de
fonctionnement et de réparation de ces installations sont à charge du preneur :
…c. l’installation de climatisation, appareils et gaines, d. tous les gainages de la hotte
d’extraction de la cuisine ».

Tel que relevé précédemment, ledit contrat de bail a été successivement cédé. Par acte
de cession le 1er janvier 2018, A est devenue l’actuelle locataire des lieux.

Contrairement à la position de l’intimé, c’est à bon droit que le premier juge a retenu
qu’au vu du contrat de bail conclu tous les gainages et gaines sont la propriété du
bailleur, dans la mesure où le contrat de bail ne fait aucune distinction entre les différents
gainages et gaines.

Il y a partant lieu de retenir que tous les gainages et gaines, raccordés au système de
ventilation, appartiennent au bailleur et ont été donnés en location à la société
appelante.

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée
en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en
bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes
les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
                                                                                19
Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui
s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la
chose louée.

L’article 1721 du même code poursuit en prévoyant qu’il est dû garantie au preneur de
tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le
bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque
perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En principe, le locataire est tenu d’avertir le bailleur de toute réparation devenue
nécessaire ou de dégradations du bien loué (cf. M. LA HAYE & J. VANKERCKHOVE,
Les Novelles, Le louage de choses, les baux en général, n° 611).

La société appelante critique la validité de la clause insérée au contrat de bail suivant
laquelle il devrait supporter tous les frais d’entretien et de réparation des gaines et
gainages car le bailleur, - qui en serait propriétaire -, aurait failli à son obligation de
délivrance en omettant de lui délivrer un objet exempt de vices et de non-conformités.

Tel que relevé précédemment, les parties contractantes avaient initialement convenu
au contrat de bail que les frais d’entretien, de nettoyage, de fonctionnement et de
réparation des gaines ainsi que de tous les gainages de la hotte d’extraction de la
cuisine, - qui sont la propriété du bailleur -, sont à charge du preneur.

Le cessionnaire est aux droits du preneur cédant. Il peut exiger du bailleur l’exécution
du contrat, et dispose d’une action directe contre lui. Mais s’il exerce les droits du
cédant, le cessionnaire n’a pas plus de droit que lui, car la cession ne modifie pas le
bail lui-même. Il ne peut exiger la « délivrance » du bien en bon état de réparations,
puisque la chose a été délivrée à l’entrée en vigueur du bail cédé (cf. M. LA HAYE & J.
VANKERCKHOVE, op.cit., n° 264).

Au vu des considérations précédentes, A, devenue locataire seulement en date du 1er
janvier 2018 suivant contrat de cession, ne peut reprocher à B un quelconque
manquement à son obligation de délivrance de l’objet, à ce moment.

Il y a également lieu de relever que contrairement aux conclusions de la partie
appelante, l’éventuel manquement à l’obligation d’entretien par les anciens locataires
n’est pas davantage imputable au bailleur.

La société appelante souligne également l’existence des malfaçons et défauts de
conformité affectant le système d’extraction dont les gainages avant sa prise de
possession des lieux. Dans ce contexte, elle renvoie au courrier dressé le 14 février
2020 par E, ayant procédé aux travaux de remise en état ainsi qu’au rapport d’expertise
dressé par l’expert Steve E. MOLITOR.

Suivant courrier du 14 février 2020, E a indiqué qu’ « Après diverses adaptations de la
ventilation de la cuisine, j’estime que l’installation est devenue efficace et conforme à la
législation ».

Après avoir procédé à une inspection des lieux, l’expert Steve E. MOLITOR, mandaté
par la société appelante, a constaté une quantité importante de graisse aussi bien sur
les parois de la gaine d’extraction située au sous-sol qu’en dehors de la gaine
d’extraction situé au rez-de-chaussée. Cette accumulation de graisse témoigne d’un
défaut d’étanchéité de la gaine d’extraction et d’un probable dysfonctionnement du
ventilateur.

                                                                                20
L’expert a également précisé que le conduit d’extraction ne permet pas un nettoyage
optimal : « en effet, la législation luxembourgeoise prévoit une trappe de visite d’au
moins 300 cm2 tous les 3 mètres et une trappe de visite à chaque changement de
direction de plus de 30°. L’expert n’a pas non plus détecté de trappe de visite à la base
de la gaine d’extraction, ni même de réceptacle de résidus ».

Au vu des constatations faites, l’expert conclut qu’ « Etant donné l’accumulation de
graisse dans la gaine d’extraction au niveau du sous-sol et l’accumulation de graisse au
niveau de la gaine technique au rez-de-chaussée, sans oublier l’accumulation de
graisse au niveau de la grille d’extraction en toiture, il est fort probable qu’aucun
entretien de la gaine d’extraction n’a été réalisé depuis plusieurs années. A cela s’ajoute
le fait que le ventilateur supplémentaire au rez-de-chaussée ne semble pas fonctionner
et qu’il y a probablement un bouchon de graisse. (…) Il ne faut pas non plus oublier le
fait que la gaine d’extraction ne respecte pas les normes de mise en œuvre permettant
en outre le nettoyage de celle-ci. En résumé, A est la première victime du manque
d’entretien de la gaine d’extraction et de sa non-conformité. Cela a entrainé une panne
du ventilateur de la hotte aspirante de la cuisine et l’obligation pour A de faire appel à E
pour réparer l’installation d’extraction et par la suite carrément la modifier pour la mettre
aux normes ».

Contrairement à la position soutenue par l’appelante, il ne ressort ni du courrier de E ni
du rapport d’expertise versé en cause que des vices respectivement des non-
conformités existeraient depuis le début du contrat de bail en 2008, tel que relevé à
juste titre par le premier juge.

En outre, eu égard aux contestations soulevées par l’intimé, il ne ressort pas davantage
des éléments du dossier que les problèmes mis en exergue par l’expert MOLITOR ont
empêché le locataire d’user de la chose louée conformément à ce qui a été convenu.

Au vu des considérations précédentes, la jurisprudence française, - invoquée par la
société appelante -, suivant laquelle la non-conformité dès l’origine aux règles de
sécurité d’un système d’extraction des fumées ne permet pas au bailleur de s’exonérer
de son obligation de délivrance par une clause du contrat de bail mettant à charge du
preneur les travaux de remise en état, n’est dès lors pas transposable au cas d’espèce.

Il ressort ainsi de l’ensemble des développements antérieurs que les frais exposés par
le locataire pour les travaux de gainage ne sont pas à charge du bailleur, de sorte que
l’appel interjeté à ce sujet est à rejeter.

Au vu des considérations précédentes, les demandes d’indemnisation réclamées à titre
de perte de revenus sont également à rejeter, sans qu’il soit nécessaire de déterminer
s’il s’agit de demandes nouvelles.

2. Les arriérés de charges, les loyers et la résiliation

  2.1. Les arriérés de charges

- Remboursement de la somme de 17.807,21 euros

Aux termes de son acte d’appel, la société appelante s’est réservée le droit de
demander le remboursement de la somme de 17.807,21 euros à titre de décompte
charges.

Lors de l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la société appelante a
expressément renoncé à cette demande de sorte que le tribunal n’a pas à apprécier le
bien-fondé de ladite demande.
                                                                                21
- La somme de 4.770,40 euros

Aux termes de son acte d’appel, la société appelante a souligné que « le jugement
entrepris a estimé que le décompte de charges d’un montant de 4.770,40 euros n’aurait
pas fait l’objet de contestations » et demande à rejeter toutes les demandes de l’intimé.

B conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Aux termes de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, il incombe à chaque
partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant les pièces versées en cause, figure l’extrait de compte dressé par la gérance
de la copropriété concernant la période du 1er janvier 2019 au 2 juillet 2020. Ledit
document est envoyé au bailleur.

Le montant des avances mensuelles à payer par le bailleur pour le local donné en
location à l’appelante ressort dudit extrait de compte.

Il ne ressort d’aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal que l’extrait de compte
constitue un décompte définitif pour la période du 1er janvier 2019 au 2 juillet 2020.

Il n’est pas davantage établi que ledit document a été porté à la connaissance du
locataire.

En l’absence d’autres pièces et informations soumises à l’appréciation du tribunal, il y a
lieu de retenir, par réformation du jugement entrepris, que le bailleur n’a pas prouvé que
le locataire lui doit le montant réclamé.

Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de décharger l’appelante de ce
montant.

- Appel incident quant au montant des charges

Lors des plaidoiries en instance d’appel, B interjette appel incident contre le jugement
en ce que le premier juge aurait à tort retenu que le montant des avances sur charges
n’aurait pas été augmenté en août 2019 pour passer d’un montant de 1.360,18 euros à
1.657,19 euros.

L’intimé souligne que depuis le mois de janvier 2021, les avances sur charges
s’élèveraient seulement à la somme de 1.589,86 euros.

La partie appelante conteste le bien-fondé de la demande.

Tel que relevé précédemment, le 22 décembre 2006, B a conclu un contrat de bail avec
Arnaud MAGNIER portant sur un local de commerce, destiné à l’exploitation d’un
restaurant, situé à Luxembourg, 1-7, rue du Saint-Esprit.

Par acte de cession du 27 février 2014, le contrat de bail a été cédé à C qui l’a de
nouveau cédé le 1er janvier 2018 à A. Le paiement d’un loyer mensuel de 5.401,25 euros
ainsi que d’une avance sur charges de 1.200.- euros a été prévu.

Les parties ont convenu contractuellement que « le preneur s’engage à participer aux
frais de fonctionnement, de gérance et de gestion de l’immeuble, à savoir : (…) Le tout
suivant bilan et décompte annuel établi par le syndic et approuvé par l’assemblée des
copropriétaires. Pour couvrir les frais et charges énumérés, le preneur versera une
                                                                                22
avance mensuelle sur le compte de gérance suivant budget prévisionnel établi par le
syndic et l’assemblée générale. Cette avance pourra être augmentée ou diminuée pour
être adaptée aux charges réelles. (…) »

Même s’il ressort du document intitulé « Account statement » versé en cause que les
avances sur charges s’élèvent à la somme de 1.657,19 euros à partir du mois d’août
2019, respectivement à la somme de 1.589,86 euros à partir du mois de janvier 2021, il
convient de souligner que ledit document a été dressé par le syndic de la copropriété et
envoyé à B en sa qualité de propriétaire.

Eu égard aux contestations de l’appelante, il ne ressort d’aucun élément du dossier que
B a informé son locataire de l’augmentation des charges.

En particulier, il ne ressort pas davantage du dossier que le bailleur s’est plaint que
seule la somme de 1.360,18 euros a été payée à titre d’avances sur charges à partir du
mois d’août 2019.

Au contraire, par courriel du 31 août 2019, le bailleur précise à son locataire que pour
les mois de septembre et octobre 2019, les avances mensuelles s’élèvent à la somme
de 1.360,18 euros.

Tel que relevé à bon droit par le premier juge, par courriel du 19 mars 2020, le bailleur
a réitéré ses propos et a demandé à son locataire de payer au moins les avances sur
charges s’élevant à 1.360,18 euros, s’il se trouve dans l’impossibilité de régler le loyer
du mois de mars 2020.

Ni dans ce courriel, ni aux termes d’un autre courriel ou document, le bailleur n’informe
le locataire que les avances sur charges ont augmenté, respectivement se plaint du
non-paiement intégral des avances sur charges.

A l’instar des développements antérieurs, il ne ressort pas davantage d’un élément
soumis à l’appréciation du tribunal que le bailleur a informé son locataire qu’à partir du
mois de janvier 2021, les avances sur charges auraient légèrement baissé.

Il ne ressort ainsi pas du dossier que le bailleur a dûment informé son locataire du
changement opéré quant au montant à payer à titre d’avances sur charges, de sorte
qu’il est, par confirmation du jugement, à débouter de son appel incident.

  2.2. Loyers

Au dernier stade des plaidoiries, suivant décompte actualisé remis à l’audience des
plaidoiries, B conclut à la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de
71.627,90 euros à titre d’arriérés de loyers couvrant la période de septembre 2019
jusqu’à mai 2021.

En vertu de l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, les loyers et
autres accessoires échus depuis le jugement de première instance peuvent, entre
autres, être réclamés.

L’augmentation de la demande, non autrement contestée, est dès lors recevable.

A s’oppose au bien-fondé de la demande de B.

- Exception d’inexécution

                                                                                23
La société appelante s’oppose au paiement intégral des montants réclamés en
invoquant en premier lieu l’exception d’inexécution. Dans ce contexte, elle soutient que
le bailleur a failli à son obligation prévue à l’article 1719-3 du Code civil : pendant la
crise sanitaire où les restaurants comme le sien ont dû être fermés, le bailleur a
empêché une jouissance paisible des lieux loués, qui n’auraient ainsi pas été
disponibles.

Le bailleur ayant failli à ses obligations, il ne saurait être tenu au paiement des loyers.

Contrairement à ce qui a été retenu par le jugement entrepris, le bailleur ne saurait
s’exonérer de son obligation de jouissance paisible en invoquant la force majeure.

B conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption de motifs.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu de deux obligations
principales : user de la chose louée en bon père de famille et payer le prix du bail aux
termes convenus.

Aux termes de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du
contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur
la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a
été louée et de le faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Dans le contrat de bail, comme dans tout contrat synallagmatique, ces deux obligations
doivent être exécutées simultanément. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la
prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne. Réciproquement, elle
peut refuser à exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-même
d’exécuter.

Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue
à l’article 1134-2 du Code civil, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son
obligation de payer les loyers que si le bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses
propres obligations contractuelles.

L'exception d’inexécution ne peut dès lors jouer qu'en cas de nécessité. Le preneur ne
doit user de ce moyen de se faire à soi-même justice provisoire que s'il n'a pas à sa
disposition des moyens plus normaux pour arriver à ses fins.

Il incombe dès lors à l’appelante de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur
de ses obligation contractuelles.

En particulier, le preneur reproche à son bailleur de l’avoir privé de la jouissance paisible
des lieux loués pendant la période de fermeture légale du restaurant.

Au vu dispositions précitées de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de trois
obligations principales, à savoir délivrer au preneur la chose louée, entretenir la chose
en état de servir à l’usage convenue et faire jouir paisiblement le preneur pendant toute
la durée du bail.

La livraison de la chose louée se réalise au début du bail. En effet, le locataire reçoit
l’accès aux lieux et y installe son entreprise, conformément aux dispositions légales et
contractuelles en cours.

L’obligation du bailleur de garantir une paisible jouissance à son locataire se réalise par
contre pendant la durée du bail et est constituée par une interdiction dans le chef du
bailleur de limiter ou d’annuler le droit d’usage de son locataire par tout fait ou par tout
                                                                                24
acte juridique dans son chef. L’obligation de respecter une jouissance paisible pendant
la durée du bail est ainsi une obligation de ne pas faire. Le bailleur ne la respectera pas
pour autant qu’une faute ou négligence lui soit reprochable.

Cette dernière obligation de garantir une jouissance paisible comprend aussi trois
aspects, à savoir la garantie du fait personnel, la garantie des vices cachés et la garantie
du fait des tiers imposant au bailleur de garantir le preneur de tout trouble provenant de
tiers qui prétendraient avoir des droits sur la chose.

Au Luxembourg, le Gouvernement a adopté des mesures consistant, entre autres, à
imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins, à l’exception de
certains secteurs considérés comme essentiels.

Contrairement à la position soutenue par l’appelante, l’impossibilité temporaire par le
preneur-exploitant d’un restaurant d’exercer son activité dans les lieux loués à cause de
la fermeture ordonnée n’est pas la conséquence d’un manquement du bailleur à cette
triple obligation de garantie d’assurer la jouissance paisible, mais bien d’une décision
des autorités qui s’impose à lui.

Il convient d’ajouter que la fermeture temporaire de l’établissement n’a pas pour effet
de supprimer toute possibilité de jouissance des lieux : le preneur conserve la possibilité
d’y maintenir son matériel d’exploitation, ses stocks, d’exécuter des travaux
d’améliorations ou de rénovation. Le cas échéant, le preneur peut exploiter les lieux
différemment, conformément à sa destination et en respectant les limites de l’interdiction
gouvernementale.

Le preneur conserve par ailleurs l’exclusivité de l’accès aux lieux, car il est resté,
pendant toute la période litigieuse, en possession de la chose louée, de sorte qu’il en
avait la jouissance (cf. TAL, 16 février 2021, n° TAL-2021-00053).

Par conséquent, le bailleur n’ayant pas manqué à son obligation de faire jouir le preneur,
le moyen tiré de l’exception d’inexécution est à rejeter.

Il y partant lieu de confirmer sur ce point le jugement entrepris, quoique pour d’autres
motifs.

- Cas de force majeure dans le chef du locataire

A soutient que ce serait à tort que le jugement entrepris a décidé qu’elle ne pourrait pas
invoquer la force majeure pour s’exonérer de son obligation de payer les loyers pendant
les périodes de fermeture légales du restaurant, les trois conditions prévues de la force
majeure étant remplies dans son chef.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Aux termes de l’article 1147 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au
paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à
raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution
provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune
mauvaise foi de sa part.

L’article 1148 du même code poursuit en retenant qu’il n’y a lieu à aucuns dommages
et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été
empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

                                                                                25
La force majeure peut être définie comme un événement survenu postérieurement à la
conclusion du contrat et qui a pour effet de rendre impossible l’exécution de son
obligation de donner, de faire ou de ne pas faire, indépendamment d’une faute du
débiteur dans la genèse, la survenance et les conséquences de l’événement. La force
majeure a pour effet de libérer le débiteur de son obligation pour autant qu’elle rende
son exécution définitivement impossible.

La force majeure implique l’existence d’un obstacle insurmontable qui empêche
l’exécution de l’obligation, de sorte qu’elle ne trouve à s’appliquer si l’exécution est
simplement plus difficile ou plus onéreuse. Pour valoir exonération, il est nécessaire que
la force majeure remplisse les caractères d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité.

Dès lors que le débiteur peut exécuter le contrat, le débiteur y est tenu, même si cette
exécution doit être pour lui très onéreuse : il n’existe pas de force majeure financière,
de sorte que les difficultés financières ne peuvent jamais constituer une force majeure
(cf. A. BENABENT, Droit civil : les obligations, Montchrestien, 7e éd., n° 334).

En raison du caractère fongible de l’argent, le débiteur d’une obligation contractuelle de
somme d’argent inexécutée ne peut, en effet, s’exonérer de cette obligation en
invoquant un cas de force majeure (cf. Cass. fr., 16 septembre 2014, n° 13-20.306 ;
TAL, 8 décembre 2020, n° TAL-2020-03617).

Même s’il résulte de circonstances extérieures constituant pour lui une force majeure,
l’insolvabilité n’a pas pour effet de libérer le débiteur de son obligation de paiement (cf.
Cass. belge, 28 juin 2018, R.G. n° C. 17.07.01 N cité dans « Le bail dans tous ses
états », collection Jeune barreau de Namur, éd. Anthemis, p. 30).

Contrairement à la position soutenue par l’appelante, le locataire confronté à une
obligation de fermeture temporaire de son commerce ne peut invoquer la force majeure,
dans la mesure où l’obligation de payer les loyers ne peut être rendue impossible par la
force majeure.

Il convient de rajouter que les mesures gouvernementales ordonnées dans le cadre de
la crise sanitaire liée au Covid-19, mentionnées précédemment, sont de nature
temporaire. En cas d’incapacité financière, l’impossibilité de payer n’est également que
temporaire.

La perte de capacité financière dans le chef du locataire ne constitue dès lors pas un
cas de force majeure dont le bailleur doit supporter le risque.

En outre, les autorités ont mis en place diverses mesures de soutien.

Il résulte ainsi des développements antérieurs que par confirmation du jugement
entrepris, il y a lieu de retenir que le locataire ne peut pas s’exonérer de l’obligation de
payer les loyers en invoquant la force majeure.

- Perte juridique au sens de l’article 1722 du Code civil

La société appelante invoque également les dispositions de l’article 1722 du Code civil
pour s’opposer au paiement du loyer respectivement pour demander des réductions
dudit loyer en fonction des mesures de fermeture ordonnées par le Gouvernement pour
les différentes périodes.

L’appelante estime qu’eu égard aux mesures sanitaires prises par le Gouvernement,
elle n’aurait plus été à même d’exploiter son restaurant, de sorte qu’il y aurait lieu de

                                                                                26
retenir qu’il y a perte de la chose louée au sens des dispositions de l’article 1722 du
Code civil.

En particulier, l’appelante considère que pour les périodes de fermeture totale du
18 mars au 26 mai 2020, respectivement du 26 novembre 2020 au 6 avril 2021, aucun
loyer ne serait à payer, car le Gouvernement aurait ordonné la fermeture totale des
établissements pour ces périodes et non la fermeture des activités y exercées.

Pour la période du 27 mai au 25 novembre 2020, la perte du loyer se chiffrerait à 20%
eu égard aux nouvelles mesures sanitaires ordonnées par le Gouvernement.

A partir du 7 avril 2021, les mesures sanitaires ayant de nouveau été renforcées, la
réduction du loyer devrait se chiffrer à 75%.

Subsidiairement, l’appelante souligne qu’il a été convenu entre parties que l’exploitation
d’un restaurant se fait dans les lieux loués. A aucun moment, il n’aurait été prévu que
des services de take-away respectivement de livraison de mets seraient proposés. Pour
autant que ces services, - non-prévus au contrat de bail -, seraient à prendre en
considération, le loyer serait à réduire de 90% surtout pendant le premier et le deuxième
confinement.

L’intimé conteste le bien-fondé de la demande en soulignant qu’il ne lui appartient pas
de garantir une chalandise constante des lieux loués et la stabilité du cadre normatif
dans lequel s’exerce l’activité du preneur.

Il conteste également qu’il y ait perte, même partielle, de la chose louée alors que le
local commercial loué n’aurait jamais cessé d’être à la disposition du locataire qui aurait
continué à l’exploiter. Il renvoie, entre autres, à un procès-verbal dressé par un huissier
de justice.

L’intimé conclut partant à la confirmation du jugement entrepris.

L’article 1722 du Code civil prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée
est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite
qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du
prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun
dédommagement ».

Cette disposition constitue un cas d’application de la théorie des risques particulier à la
perte par cas fortuit. Cette théorie des risques, - qui est applicable en matière de bail -,
prévoit que lorsque l’exécution de l’obligation de l’une des parties devient impossible
par suite de cas fortuit ou de force majeure, le débiteur de cette obligation est libéré
(cf. Cass. belge, 10 septembre 1965, Pas. Belge, 1966, I, 52 ; Cass. belge, 17
septembre 1982, Pas. Belge, 1983, I, 81; TAL, 30 mars 2021, n° TAL-2020-09641; TAL,
11 mai 2021, n° TAL-2020-00361).

On distingue traditionnellement la perte totale de la perte partielle.

Il y a aussi perte au sens de l’article 1722 du Code civil, lorsque la jouissance, telle que
les parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à la
destination convenue dans le bail. La privation de la jouissance doit avoir son origine
dans la chose elle-même (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, op.cit., n° 420).

L’article précité ne concerne donc pas seulement le cas de perte totale ou partielle de
la chose mais s’étend aussi au cas où le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir
des lieux loués ou d’en faire un usage conforme à leur destination. L’article 1722 du
                                                                                27
Code civil sera applicable au cas où, sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, le
preneur se trouvera, par suite des circonstances, dans l’impossibilité de jouir de cet
immeuble et d’en faire usage conformément à sa destination.

En application de l’article 1722 du Code civil, il faut que la privation de jouissance subie
par le preneur ait son origine dans la chose elle-même, à savoir l’immeuble loué et que
l’impossibilité de fournir la jouissance telle qu’elle a été prévue au contrat soit définitive.

La pandémie liée au Covid-19 a frappé le monde entier et les gouvernements des
différents pays ont adopté des mesures rigoureuses pour lutter contre la propagation du
virus.

Au Luxembourg, le Gouvernement a également adopté de telles mesures, y compris
celles consistant à imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins,
à l’exception de certains secteurs considérés comme essentiels.

En particulier, par règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une
série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 en son article 2, les
autorités compétentes ont décidé que « concernant les établissements recevant du
public les activités de nature culturelle, sociale, festive, sportive et récréative sont
suspendus. Les aires de jeux sont fermées. Les établissements relevant des secteurs
culturels, récréatifs, sportif et HORECA sont fermés. Il en est de même des cantines
d’entreprises, sauf dans le respect d’une distance interpersonnelles de deux mètres.
L’interdiction ne vise pas les services à emporter, de drive-in et de livraison à domicile.
L’interdiction ne vise pas les hôtels. Toutefois, les restaurants et les bars d’hôtel, à
l’exception du room-service et du service à emporter, sont fermés. »

L’article 3 alinéa 1er du règlement grand-ducal précité poursuit, « Toutes les activités
commerciales et artisanales qui accueillent un public sont interdites », à l’exception des
activités énumérées en son paragraphe 2.

Les dispositions prévues à l’article 3 quater de la loi du 25 novembre 2020 modifiant,
entre autres, la loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la
pandémie Covid-19, prévoient que « Les établissements de restauration et de débit de
boissons sont fermés au public.
Sont également visées par l’alinéa 1er, les activités occasionnelles et accessoires de
restauration et de débit de boissons.
L’alinéa 1er ne s’applique ni aux cantines scolaires et universitaires ni aux services de
vente à emporter, de vente au volant et de livraison à domicile.
Par dérogation à l’alinéa 1er, les établissements d’hébergement peuvent accueillir du
public, à l’exception de leurs restaurants et de leurs bars. Le service de chambre et le
service à emporter restent ouverts. »

Ainsi, les mesures réglementaires et légales prises successivement par les autorités
compétentes ont pour seul objectif d’interdire les activités qui pourraient favoriser la
propagation du Covid-19.

Les interdictions ordonnées ne visent partant que l’exploitation et non l’immeuble en
tant que tel. En effet, les décisions gouvernementales entraînant la fermeture
temporaire des établissements HORECA s’inscrivent dans la lignée des décisions visant
uniquement l’exploitation d’un commerce et n’interviennent pas dans la relation
contractuelle entre un bailleur et un locataire.

Au vu de l’ensemble des considérations précédentes, il y a lieu de retenir que les
mesures sanitaires mises en place successivement par les autorités compétentes,
frappent non pas l’immeuble donné en location mais bien le commerce, à savoir l’activité
                                                                                28
ou l’exploitation du locataire. L’interdiction d’exploiter est partant sans lien avec le bien
loué en tant que tel, mais bien avec les activités du locataire.

Il convient également de relever que les dispositions réglementaires et légales imposant
la fermeture de certains établissements n’interdisent pas certaines activités
commerciales comme par exemple la vente à emporter respectivement les commandes
online et les formules d’enlèvement. Ainsi la fermeture imposée par les autorités
compétentes n’a pas nécessairement pour effet de rendre l’exécution du contrat de
location totalement impossible car les activités commerciales susmentionnées restent
possibles et peuvent être organisées.

Par conséquent, ce n’est pas la chose louée mais bien l’activité de restauration et de
débit de boissons qui est affectée par les prédites dispositions réglementaires et légales.

Il n’y a dès lors pas perte juridique au sens de l’article 1722 précité, de sorte que la
locataire ne peut pas se prévaloir desdites dispositions pour justifier le non-paiement
intégral respectivement pour demander la réduction du loyer, conformément à ce qui a
été décidé par le jugement entrepris (cf. TAL, 30 mars 2021, n° TAL-2020-09641 ; TAL,
11 mai 2021, n° TAL-2020-003621 ; CA Versailles, 6 mai 2021, n° RG 19/008848).

- Exécution de bonne foi

Finalement, l’appelante invoque les dispositions de l’article 1134 du Code civil. Eu égard
à l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat, toutes les parties en cause seraient
obligées à s’adapter aux circonstances exceptionnelles créées par la pandémie. Par
conséquent, le bailleur aurait été obligé à renoncer intégralement à son loyer,
respectivement le loyer serait à réduire de 20% à partir du mois de mars 2020.

Le locataire donne également à considérer qu’il sera doublement pénalisé s’il est
condamné à payer tous les loyers. Non seulement, il est obligé de supporter les mesures
de fermeture ordonnées, mais il serait, en outre, tenu à payer tous les loyers ainsi que
les charges tandis que le bailleur recevrait le paiement intégral des loyers et serait ainsi
totalement épargné.

Le bailleur conteste avoir failli à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat de
bail conclu. Il donne à considérer qu’en dépit des mesures sanitaires ordonnant la
fermeture des restaurants, il aurait été loisible au locataire de proposer des take-away.

En outre, la locataire aurait pu bénéficier des aides étatiques lui permettant de faire face
à ses obligations souscrites.

Aux termes de l’article 1134 du Code civil « Les conventions légalement formées
tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur
consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être
exécutées de bonne foi ».

Suivant l’article 1134 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il en
découle notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de tout
acte qui porte délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction découlant
du devoir de loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation de loyauté est
mise à la charge de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas. 39, p.44).

Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique dans
le chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de solidarité et de
loyauté : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte de leur propre intérêt
contractuel mais également des intérêts légitimes de leurs cocontractants.
                                                                                29
Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du Code
civil interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-ci. Il y a abus
lorsque le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise dans la convention
en retire un avantage disproportionné à la charge corrélative de l’autre partie (cf. Cass.
belge, 19 décembre 1983, n° C. 09.0624.F).

En principe, le bailleur ne commet pas d’abus de droit en exigeant le paiement du loyer
complet. L’exécution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu’à imposer au
créancier de faire preuve de modération dans l’exigence du respect de ses droits.

Une partie qui refuse obstinément de réviser un contrat devenu déséquilibré manque à
son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat (cf. Cass. com. fr., 3, novembre
1992, Bull. 92, IV, n° 338).

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, l’appréciation ne doit
cependant pas être unilatérale, axée exclusivement sur le comportement du créancier,
en l’espèce le bailleur, s’agissant de l’obligation du paiement du loyer. Pour déceler une
telle violation, il convient d’analyser à partir des faits, à l’aune de toutes les exigences
de la bonne foi et de la norme de prudence tant le comportement du créancier que celui
du débiteur.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le comportement respectif de
chacune des parties pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à l’exécution
de bonne foi dans le chef du bailleur, respectivement du locataire.

Il est constant en cause que la locataire a accusé deux mois d’arriérés de loyers pour
la période de septembre à octobre 2019, soit avant la crise sanitaire.

Suivant décompte actualisé remis à l’audience, non autrement contesté par le locataire,
ce dernier a payé les avances sur charges pour ces deux mois, même s’il n’a pas payé
le montant du loyer.

Il ressort des pièces versées en cause que suivant courriel du 31 août 2019, réitéré le
13 février 2020, - soit avant la crise -, le bailleur a marqué son accord avec le paiement
différé du loyer pour les mois de septembre et octobre 2019 au plus tard au 31 août
2020, sous certaines conditions.

Il ressort également du décompte versé par le bailleur que le locataire a payé
intégralement les loyers et avances sur charges pour la période allant du mois de
novembre 2019 au mois de février 2020.

Rien n’a été payé pour le mois de mars 2020, tandis que les sommes de 2.720,39 euros,
respectivement 4.000.- euros ont été payées pour le mois d’avril, respectivement le mois
de mai 2020.

Le locataire a payé le montant de 10.000.- euros pour le mois de juin 2020 ainsi que le
loyer augmenté des charges pour le mois de juillet 2020, soit la somme de 6.896,46
euros.

Les sommes de 8.000.- euros, respectivement 11.000.- euros ont été payées pour les
mois d’août 2020 et septembre 2020.

Pour le mois d’octobre 2020, le montant de 8.072,56 euros a été réglé et celui de 2.500.-
euros pour le mois de novembre 2020.

                                                                                30
Il est constant qu’à partir du mois de décembre 2020, aucun loyer, respectivement
avance sur charges n’ont été payés.

Au vu du décompte versé, il est ainsi établi que le locataire a tenté de respecter
majoritairement ses obligations contractuelles en payant le loyer convenu ou une partie
du loyer en dépit des périodes de fermeture totale ou partielle, à l’exception du mois de
mars 2020. Pour d’autres mois, le locataire a payé un montant, en sus du loyer et
charges convenus, en fonction de ses disponibilités financières pour éviter
l’accroissement des impayés.

Suivant courriel du 2 avril 2020, - soit pendant le premier confinement -, le locataire
informe son bailleur qu’à cause de la perte financière importante subie suite aux
mesures prises dans le cadre de la lutte contre la pandémie, le remboursement des
loyers en souffrance pour les mois de septembre et d’octobre 2019 n’a pas encore pu
se faire. Le locataire assure à son bailleur que dès réception des aides étatiques
sollicitées, il s’engage à payer et sollicite dès lors un peu de patience de la part de son
bailleur.

En réponse au courriel susmentionné, le bailleur se dit rassuré quant à la volonté du
locataire à honorer ses obligations.

Le locataire allègue qu’à aucun moment, le bailleur ne se serait montré prêt pour trouver
un arrangement quant aux arriérés de loyers dus pendant la crise sanitaire, en dépit de
ses demandes orales.

Le bailleur ne le conteste pas : il souligne qu’il n’a pas à supporter ni les frais engendrés
par les travaux réalisés par le locataire ni les manquements commis par le locataire au
motif qu’il a respecté toutes ses obligations contractuelles. Par ailleurs, le locataire
pourrait recevoir des aides étatiques lui permettant de faire face à ses obligations.

Le fait que le bailleur ne s’est pas montré disposé à trouver un arrangement est, dès
lors, non seulement pas contesté, mais également corroboré par les pièces.

Par courrier officiel du 30 novembre 2020, - soit pendant le deuxième confinement -,
après avoir rappelé les problèmes techniques rencontrés ayant d’ores et déjà
gravement affecté sa trésorerie avant la crise sanitaire, le locataire souligne que le
paiement du loyer s’est avéré particulièrement difficile dans les mois suivants. Il exprime
également son souhait pour trouver un arrangement amiable à tous les problèmes au
lieu de porter leurs différends en justice.

Par courrier officiel en réponse du 2 décembre 2020, le bailleur rappelle au locataire
qu’il accusait déjà des retards de paiement avant le début de la crise sanitaire. Entre
autres, le bailleur conteste formellement que le locataire ait subi la moindre perte de
jouissance des lieux loués. Subsidiairement, il conteste tant l’importance de cette perte
de jouissance que sa durée et son impact. Il conclut, qu’au vu de ce qui précède, qu’il
n’y a pas matière à arrangement.

Il ressort ainsi de l’analyse tant du comportement du créancier que de celui du débiteur,
en poursuivant l’exécution du contrat tel que conclu initialement, - et ce malgré le
bouleversement de son économie contractuelle à la suite de circonstances nouvelles
imprévisibles -, le bailleur recherche un avantage hors de proportion avec la charge
corrélative de l’autre partie.

En d’autres termes, en continuant à imposer l’exécution d’un contrat dont l’économie
est radicalement déséquilibrée et qui préjudicie grandement le locataire, il y a un
déséquilibre manifeste: à cause du comportement du bailleur un déséquilibre se crée
                                                                                31
qui procure un avantage pour le bailleur de percevoir le loyer au désavantage pour la
société appelante de le payer.

La revendication actuelle du bailleur a pour effet de rendre la position de la locataire
particulièrement pénible si elle doit assumer seule toutes les conséquences
économiques de la situation. La locataire étranglée par la situation économique est en
passe de perdre les bénéfices qu’elle pourrait tirer de son activité et de son emploi.

Le bailleur obtiendrait quant à lui non seulement la totalité des loyers mais surtout la
résolution du contrat de bail aux torts de la locataire.

Cette situation n’étant pas imputable ni au bailleur ni au locataire, il ne peut être fait droit
à cette demande qui démontre que le bailleur n’exécute pas de bonne foi son contrat
car il se montre aveugle à la situation de son contractant.

Dans ces conditions, le principe d’exécution de bonne foi des conventions devrait
amener le bailleur à consentir une réduction de loyer, de sorte que les conséquences
dommageables de la situation exceptionnelle ne soient pas uniquement supportées par
un des cocontractants.

En tenant compte de ce que
- la locataire a indubitablement bénéficié au moins d’un usage partiel des lieux
- il n’appartient pas à la bailleresse de supporter les risques liés à l’entreprise de la
  locataire
- la locataire a normalement dû bénéficier des aides prévues par les autorités pour
  compenser au moins partiellement les pertes subies par les commerçants frappés
  par les fermetures,

le tribunal retient que pendant la période du 18 mars 2020 jusqu’au 26 mai 2020 inclus,
soit les mois de fermeture totale imposée, le loyer ne doit être supporté par la locataire
qu’à concurrence de 50%.

Pour la période du 26 novembre 2020 au 6 avril 2021 inclus, soit les mois de fermeture
totale pendant le deuxième confinement, le loyer doit être supporté par la locataire à
concurrence de 75% soit une baisse de 25 %.

Pour la période du 7 avril 2020 au 31 mai 2021 inclus, ainsi que pour toutes les périodes
intermédiaires, - en considération des mesures sanitaires ordonnées -, le loyer doit être
supporté par la locataire à concurrence de 85% soit une baisse de 15 %.

En application du principe de l’exécution de bonne foi des contrats, et eu égard au
caractère exceptionnel de la crise, le tribunal réduira donc le loyer en conséquence pour
les périodes concernées.

Par conséquent, la demande du bailleur est fondée à hauteur de :

- pour la période du 18 mars 2020 au 26 mai 2020 inclus

(((6.896,46 : 31j.) x 14j.) x 50%) + 6.896,46 x 50% + (((6.896,46 : 31j.) x 26j.) x 50%),
soit les sommes de 1.557,29 euros, 3.448,23 euros et de 2.892,11 euros,
soit la somme totale de 7.897,63 euros

- pour la période du 26 novembre 2020 au 6 avril 2021 inclus

(((6.896,46 : 30j.) x 5j.) x 75%) + 6.896,46 x 75% (déc.) + 6.896,46 x 75% (jan.) +
6.896,46 x 75% (fév.) + 6.896,46 x 75% (mars) + (((6.896,46 :30j.) x 6j.) x 75%), soit
                                                                                32
les sommes de 862,05 euros, 5.172,35 euros, 5.172,35 euros, 5.172,35 euros, 5.172,35
euros, et 1.034,46 euros
soit la somme totale de 22.585,91 euros

- pour la période du 7 avril 2021 au 31 mai 2021 inclus, ainsi que pour toutes les
  périodes intermédiaires (27 mai 2020 au 25 novembre 2020 inclus)

(((6.896,46 : 30j) x 24j.) x 85% (avril 2021) + 6.896,46 x 85% (mai 2021) + (((6.896,46 :
31j.) x 5j.) x 85% (mai 2020) + 6.896,46 x 85% (juin 2020) +6.896,46 x 85% (juillet 2020)
+ 6.896,46 x 85% (août 2020) + 6.896,46 x 85% (septembre 2020) + 6.896,46 x 85%
(octobre 2020) + (((6.896,46 : 30j.) x 25j.) x 85% (novembre 2020), soit les sommes de
4.689,55 euros, 5.861,99 euros, 945,50 euros, 5.861,99 euros, 5.861,99 euros,
5.861,99 euros, 5.861,99 euros, 5.861,99 euros et 4.884,95 euros
soit la somme totale de 45.691,94 euros

Les loyers pour les mois à partir d’août 2019 au 17 mars 2020 sont à payer
intégralement, soit la somme de 48.275,22 euros (7 mois x 6.896,46) et 3.781,99 euros,
soit 52.057,21 euros.

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes que la demande du bailleur est
fondée à hauteur de 128.232,69 euros (7.897,63 euros + 22.585,91 euros + 45.691,94
euros + 52.057,21 euros).

Suivant le décompte versé par le bailleur, le locataire a payé la somme de 90.392,04
euros de sorte que le solde en faveur du bailleur s’élève à la somme de 37.840,60 euros
(128.232,69 euros – 90.392,04).

Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de condamner A au paiement de la
somme de 37.840,65 euros à titre d’arriérés de loyers à partir d’août 2019 à mai 2021.

  2.3. La résiliation

La société appelante interjette appel contre le jugement en ce qu’il a fait droit à la
demande en résiliation du contrat de bail à ses torts.

Contrairement à ce qui a été retenu, la résiliation du contrat de bail ne serait pas justifiée
eu égard aux circonstances exceptionnelles dues à cause de la pandémie. Dans tous
les cas, l’éventuelle faute commise consistant dans le non-paiement des loyers dus à la
situation exceptionnelle ne serait pas suffisamment précise pour justifier la résiliation du
contrat de bail.

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux
termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur
alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer
le loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du
locataire justifiant la résiliation du bail. Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire
un immeuble est en effet en droit de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière
et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses
droits.

                                                                                33
Le bailleur n’est point obligé de mettre le locataire en demeure de payer régulièrement
le loyer, la simple survenance de l’échéance stipulée dans le contrat de bail valant mise
en demeure.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues ainsi que le
paiement irrégulier du loyer convenu dès lors qu’il s’agit de retards considérables,
constitue une cause de résiliation.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de
l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la
résiliation.

Il ressort des considérations précédentes que A a accumulé des arriérés de retard à
hauteur de 37.840,60 euros.

A l’exception des mois de septembre, octobre 2019 ainsi que la moitié du mois de mars
2020, les arriérés de loyers se sont accumulés durant la période de la crise sanitaire.

Ainsi que relevé précédemment, le bailleur avait marqué son accord à ce que les
arriérés de loyers pour les mois de septembre et octobre 2019 soient apurés au plus
tard pour le mois d’août 2020.

Du fait que les arriérés de loyers se sont majoritairement accumulés pendant la crise
sanitaire et que les arriérés de loyers existants avant la crise ne sont pas dramatiques,
il n’y a pas lieu d’accorder automatiquement à ce stade la résiliation du contrat de bail
avec toutes les conséquences en découlant, de sorte qu’il convient de réserver ce volet,
permettant ainsi, - le cas échéant -, à la partie appelante d’apurer les arriérés de loyers.

Les demandes accessoires

La société appelante conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.-
euros tant pour la première instance que pour l’instance d’appel sur le fondement de
l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

B serait à condamner aux frais et dépens des deux instances et la distraction au profit
de Maître Lex THIELEN serait à ordonner.

B demande également une indemnité de procédure de 2.000.- euros pour la première
instance et de 6.000.- euros pour l’instance d’appel.

La société appelante serait à condamner aux frais et dépens des deux instances et la
distraction au profit de Maître Gérard A. TURPEL serait à ordonner.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (cf. Cass., 16 mars 2017, n° 3763).

Faute de prouver l’iniquité, telle que requise par la loi, les demandes respectives des
parties en allocation d’indemnités de procédure sont à rejeter, tant pour la première
instance - par confirmation du jugement entrepris quant à la demande de A et de B -
que pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

                                                                                34
La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé
en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose
aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans
la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été
admise (cf. JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens,
n° 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a
condamné A à l’intégralité des frais et dépens de la première instance et d’imposer
lesdits frais pour moitié à A et pour moitié à B.

Il y a également lieu de faire masse des frais et dépens tant de la première instance que
de l’instance d’appel et de les imposer pour moitié à chacune des deux parties.

Les demandes de Maître Lex THIELEN et de Maître Gérard A. TURPEL en distraction
des frais et dépens à leur profit ne sont pas fondées, la faculté réservée par l’article 242
du Nouveau Code de Procédure civile à l’avocat à la Cour de demander la distraction
des dépens n’existe que pour les frais dont il a fait l’avance dans les instances où son
ministère est obligatoire (cf. CA 25 janvier 2006, n° 30.748).

                                      Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

déclare l’appel incident non fondé,

partant en déboute,

déclare l’appel principal partiellement fondé,

confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de A tendant au remboursement
des frais des travaux réalisés,

donne acte à A de sa renonciation au remboursement de la somme de 17.807,21 euros,

par réformation du jugement entrepris, décharge A de sa condamnation au paiement de
la somme de 4.770,40 euros,

condamne A à payer à B la somme de 37.840,65 euros à titre d’arriérés de loyers avec
les intérêts au taux légal sur la somme de 23.208,50 euros à partir du 10 septembre
2020, sur la somme de 8.141,62 euros à partir du 11 décembre 2020 et sur la somme
de 6.490,48 euros à partir du 17 mai 2021 jusqu’à solde,

réserve la demande tendant à la résiliation du contrat de bail,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mercredi,
13 octobre 2021, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, salle JT 1.02 (Tribunal de la jeunesse),

dit recevable, mais non fondée la demande de A en allocation d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article 240 du Nouveau Code de
procédure civile,

                                                                                35
partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande de B en allocation d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article 240 du Nouveau Code de
procédure civile,

partant en déboute,

met les frais et dépens de la première instance, pour moitié, à charge de A et, pour
moitié, à charge de B,

fait masse des frais et dépens de l'instance d'appel et les impose, pour moitié, à A et,
pour moitié, à B,

dit non fondées les demandes de Maître Lex THIELEN et de Maître Gérard A. TURPEL
à voir ordonner la distraction des frais et dépens à leur profit.

                                                                                36
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2021TALCH14/00092

Audience publique du lundi, vingt-huit juin deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2021-01246 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-président,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Alix KAYSER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A, demandeur d’emploi, demeurant à […],

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de
Luxembourg du 1er février 2021,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B retraitée, demeurant à […],

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________

                                          Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-01246 du rôle, fut fixée pour plaidoiries à
l’audience publique du lundi, 10 mai 2021, à 09.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour A, fut entendu en ses explications.

Maître Romain BUCCI, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,
comparant pour B, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,
28 juin 2021, le
                                    jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 14 juillet 2020, B a fait convoquer A devant le tribunal
de paix d’Esch-sur-Alzette pour l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution
provisoire, à lui payer le montant de 3.600.- euros à titre d’arriérés de loyers pour les
mois de mai à juillet 2020, outre les intérêts.

Elle a conclu à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement de son locataire.

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

A l’appui de sa demande, B a indiqué avoir donné en location à A, suivant contrat de
bail du 28 décembre 2016, une maison d’habitation sise à […], moyennant paiement
d’un loyer mensuel de 1.200.- euros, payable le premier de chaque mois.

Malgré mise en demeure du 25 mai 2020, le locataire n’aurait plus payé son loyer depuis
le mois de mai 2020.

Le non-paiement des loyers justifierait la résiliation du contrat de bail.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 26 novembre 2020, B a augmenté
sa demande pécuniaire au montant total de 8.400.- euros à titre d’arriérés de loyers
pour les mois de mai à juillet 2020 inclus.

A a soutenu être le nu-propriétaire de la maison susvisée depuis le 23 avril 2020, de
sorte qu’aucun loyer ne serait dû depuis lors.

A titre subsidiaire, il a invoqué l’exception d’inexécution étant donné que B
n’entreprendrait pas les gros travaux nécessaires pour lui garantir une jouissance
paisible des lieux loués.

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en
matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-   reçu la demande en la forme,
-   donné acte à B de l’augmentation de sa demande pécuniaire,
-   dit fondée la demande de B pour le montant réclamé de 8.400.- euros,
-   condamné A à payer à B la somme de 8.400.- euros, avec les intérêts légaux sur le
    montant de 3.600.- euros à partir du 14 juillet 2020 et sur le montant de 4.800.- euros
    à partir du 26 novembre 2020, dates des demandes respectives, jusqu’à solde,

                                                                                9
- dit qu’il y a opposition à prorogation légale du contrat de bail conclu entre parties pour
  cause de motifs graves et légitimes,
- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de A,
- condamné A à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au
  plus tard deux mois après la notification du jugement,
- au besoin autorisé B à faire expulser A dans la forme légale et aux frais de ce dernier,
  ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y
  employés,
- dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute
  voie de recours et sans caution,
- dit fondée la demande de B en obtention d’une indemnité de procédure,
- condamné A à payer à B le montant de 450.- euros à titre d’indemnité de procédure,
- condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Le nu-propriétaire ayant le droit de disposer et de vendre la chose mais non celui d’en
user et jouir, le juge de première instance a retenu que suite à l’acquisition de la nue-
propriété par A de la maison sise à […], le contrat de bail conclu entre lui et l’usufruitière
B n’a pas perdu sa cause, de sorte qu’il incombe à A de continuer à payer le loyer à sa
bailleresse.

A n’ayant pas versé une quelconque pièce établissant qu’il ait dénoncé certaines
dégradations à B et qu’il l’ait mise en demeure afin d’y remédier, le juge de première
instance a rejeté le moyen tiré de l’exception d’inexécution.

La demande pécuniaire de B a dès lors été déclarée fondée.

Le non-paiement de sept mois de loyers constituant une violation grave des obligations
du locataire, la résiliation judiciaire du contrat de bail a été déclarée justifiée.

De ce jugement, lui notifié en date du 22 décembre 2020, A a régulièrement relevé appel
par acte d’huissier du 1er février 2021.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, A demande à voir déclarer non fondée la
demande de B en résiliation du contrat de bail.

Il conclut à sa décharge de toute condamnation intervenue à son encontre.

A titre subsidiaire, il demande la réduction de 50% du montant du loyer.

Dans l’hypothèse où les troubles de jouissance dans le chef de A ne seraient pas
prouvés, il demande l’instauration d’une expertise.

Il réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la première instance et
une indemnité de procédure de 2.000.- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, A soutient que depuis l’acte de vente du 23 avril 2020, il est
devenu nu-propriétaire de l’immeuble sis à […], de sorte que le contrat de bail conclu
en date du 28 décembre 2016 entre parties portant sur la location dudit immeuble est
dépourvu de cause.

Si le contrat de bail litigieux était toujours en cours, A affirme que B, en sa qualité de
bailleresse, est tenue d’exécuter les grosses réparations, notamment celles liées à la
toiture vétuste.

                                                                                10
B aurait fait effectuer un devis relatif à des travaux de toiture en date du 12 juillet 2016,
soit avant la conclusion du contrat de bail.

Elle refuserait cependant de procéder aux grosses réparations.

Pour s’opposer au paiement des loyers, A invoque l’exception d’inexécution, dans la
mesure où le défaut d’entretien le priverait de la jouissance paisible des lieux. Il précise
qu’en cas de fortes précipitations, il y a des infiltrations d’eau dans l’immeuble.

Le défaut d’entretien, notamment au niveau de la toiture, serait établi par un constat
d’huissier de justice du 23 avril 2021, auquel B n’aurait pas voulu assister.

Au vu des circonstances particulières dans lesquelles se trouvent les parties, à savoir
qu’il est en même temps nu-propriétaire et locataire alors que B est usufruitière et
bailleresse, A demande à voir déclarer non fondées les demandes en résiliation et en
déguerpissement.

En ce qui concerne les prétendus arriérés de loyers, A les aurait payés sur le compte
tiers de son mandataire.

A l’audience des plaidoiries du 10 mai 2021, Maître Alex PENNING s’est porté
personnellement fort à payer le montant auquel son client sera éventuellement
condamné à B.

B conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle augmente sa demande pécuniaire à hauteur de 15.600.- euros à titre d’arriérés de
loyers pour les mois de mai 2020 à mai 2021 inclus.

Elle sollicite le rejet des photographies versées par A (pièce n° 2 de la farde II de Maître
Alex PENNING), faute d’indications spatiale et temporelle.

Par courrier du 11 mai 2021, le mandataire de B conclut encore au rejet des pièces
versées en cours de délibéré.

Elle réclame une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de ses prétentions, B renvoie au contrat de bail dans lequel il serait stipulé que
les lieux loués auraient été pris par le locataire dans un bon état, de sorte que
l’argumentaire de A relatif à la prétendue vétusté de la toiture tomberait à néant.

Par ailleurs, l’exception d’inexécution ainsi que la prétendue vétusté de la toiture
n’auraient pas été invoquées avant les plaidoiries en instance d’appel.

De surcroît, le prétendu problème lié à la toiture n’aurait jamais été dénoncé à la
bailleresse.

Le contrat de bail prévoirait expressément que le loyer devrait être payé le premier de
chaque mois.

Le contrat de bail prévoirait que l’objet loué serait une maison d’habitation et ne
comprendrait dès lors pas le hangar, le garage, le parking, ainsi que les alentours
mentionnés au constat d’huissier de justice, de sorte que le constat serait à rejeter.

B conteste le constat d’huissier en son intégralité.

                                                                                11
Il y aurait violation du principe de proportionnalité, dans la mesure où le locataire jouirait
des lieux sans verser le moindre loyer.

La consignation faite par A sur le compte tiers de son mandataire ne constituerait pas
un obstacle à la résiliation du bail et au déguerpissement du locataire, étant donné que
l’argent ne serait pas sur le compte de la bailleresse.

Motifs de la décision

A titre préliminaire :

En cours de délibéré, A a versé deux pièces au tribunal. B a conclu au rejet desdites
pièces.

Suivant les dispositions de l’article 64 du Nouveau Code de procédure civile, les parties
doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels
elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les
moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa
défense.

Suivant l’article 282 du Nouveau Code de procédure civile, le juge peut écarter du débat
les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La communication des pièces doit se faire de telle manière que chaque partie adverse
ait matériellement le temps de prendre inspection de ces pièces pour préparer sa
défense, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

En l’occurrence, le tribunal constate que les pièces versées par A sont des courriers
officiels échangés entre les mandataires des parties en date des 14 et 19 novembre
2018.

Etant donné que ces courriers sont officiels et partant connus depuis longtemps tant par
B que par son mandataire, il n’y a partant pas lieu de les rejeter.

Quant aux arriérés de loyers

Il est constant en cause que par testament authentique reçu par le notaire C Joseph
ELVINGER en date du 21 mars 1988, D Giobatta SERAVALLI, décédé testat, a légué
à B l’usufruit de la maison sise à […].

Suivant contrat de bail du 28 décembre 2016, ayant pris effet le 1er janvier 2017, B, en
sa qualité d’usufruitière, a donné en location à A la maison susvisée, moyennant le
paiement d’un loyer mensuel de 1.200.- euros.

Suivant acte de vente du 23 avril 2020, A a acquis la nue-propriété de ladite maison.

A soutient que depuis qu’il est devenu nu-propriétaire de la maison située à […], le
contrat de bail conclu avec B n’aurait plus de cause.

Aux termes de l’article 621 du Code civil, la vente de la chose sujette à usufruit ne fait
aucun changement dans le droit de l’usufruitier ; il continue de jouir de son usufruit s’il
n’y a pas formellement renoncé.

A défaut d’une telle renonciation dans le chef de B, cette dernière, en tant
qu’usufruitière, a le droit de jouir de toute espèce de fruits, dont les loyers, que peut
produire l’objet dont elle a l’usufruit, conformément aux articles 582 et 584 du Code civil.
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La vente de la nue-propriété de la maison située à […] en date du 23 avril 2020 n’a dès
lors pas enlevé la cause au contrat de bail du 28 décembre 2016 conclu entre
l’usufruitière de la maison, objet du bail, et A, qui est toujours en vigueur.

Le moyen soulevé est partant à rejeter.

Il incombe partant à A de continuer à payer le loyer à B.

En instance d’appel, B augmente sa demande pécuniaire du montant de 7.200.- euros
pour la porter au montant total de 15.600.- euros à titre d’arriérés de loyers pour les
mois de mai 2020 à mai 2021.

Conformément à l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, les parties
peuvent demander les loyers échus depuis le jugement de première instance.
L’augmentation de la demande de B, d’ailleurs non contestée à cet égard, est partant
recevable.

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux
termes convenus.

A invoque l’exception d’inexécution et reproche à sa bailleresse de ne pas effectuer les
grosses réparations qui s’imposeraient, notamment celles liées à la toiture vétuste. Il
demande la réduction du loyer à hauteur de 50%.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du Code civil est le droit qu’a chaque
partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a
pas reçu la prestation qui lui est due.

L’exception d’inexécution, sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, ne permet
au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers, que si le
bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles. Mais pour
justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable inexécution de
son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution prive le locataire de
pratiquement toute la jouissance des lieux loués (cf. TAL, 18 décembre 1997, n° 59818).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées
n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il
en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL, 21 mars 1991, n° 42950).

L’exception d’inexécution ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au
paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et
implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. M. LA HAYE et
J. VANKERCKHOVE, Le louage des choses, Les baux en général, 2e éd., n° 400 et
400 bis).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être
suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est
victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement
du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (cf. M. LA HAYE et J.
VANKERCKHOVE, op. cit. n° 244).

Il résulte des éléments du dossier qu’A a dénoncé pour la première fois à sa bailleresse
des prétendus désordres au niveau de la toiture et des gouttières en date du 14
novembre 2018.

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Cependant, le tribunal constate qu’A a continué à payer les loyers jusqu’au mois d’avril
2020 inclus, soit pendant un an et demi après la dénonciation de prétendus désordres
affectant le bien loué.

En date du 23 avril 2020, A a acquis la nue-propriété de la maison louée.

Suivant courrier du 20 mai 2020, A, par l’intermédiaire de son mandataire, a informé B
qu’il ne payerait plus le loyer depuis le 1er mai 2020 en estimant qu’en tant que
« propriétaire », il ne serait plus redevable d’un quelconque loyer à l’égard de cette
dernière.

Dans ledit courrier, A ne fait toutefois plus état d’un quelconque désordre affectant la
maison dont il a acquis la nue-propriété.

A l’audience des plaidoiries de première instance, A a indiqué que « des travaux au
niveau de la toiture s’imposent », sans toutefois préciser en quoi lesdits travaux seraient
nécessaires et partant en quoi l’immeuble loué serait affecté de désordres.

En instance d’appel, A verse un constat établi par l’huissier de justice Michèle
BAUSTERT en date du 4 mai 2021 suite à une visite des lieux qui a eu lieu le 23 avril
2021.

Le tribunal de céans conclut que ni l’indication d’A, suivant laquelle des travaux
s’imposent faite au juge de première instance, ni la simple communication du constat
d’huissier ne valent dénonciation à la bailleresse d’un quelconque désordre.

Etant donné qu’A a payé régulièrement les loyers suite à la dénonciation du 14
novembre 2018 et en l’absence d’une dénonciation ultérieure des prétendus désordres,
il ne rapporte pas la preuve d’une inexécution dans le chef de B, de sorte que le moyen
de l’exception d’inexécution laisse d’être fondé.

La demande d’A en instauration d’une expertise étant ainsi devenue superfétatoire, il y
a lieu de la rejeter.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné A à payer
à B le montant de 8.400.- euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de mai à
novembre 2020 inclus, avec les intérêts légaux à partir du 10 mai 2021, date de la
demande en justice, jusqu’à solde.

L’augmentation de la demande de B est à déclarer fondée et il y a encore lieu de
condamner A à lui payer le montant de 7.200.- euros à titre d’arriérés de loyers pour les
mois de décembre 2020 à mai 2021 inclus.

Quant à la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux échéances
prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Le bailleur, qui met à la disposition du locataire son appartement, est en droit de pouvoir
compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter
pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,
Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 187 ; TAL, 23 octobre 1998, n° 61513).

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause
de résiliation du bail.

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Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de
l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la
résiliation éventuelle. La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en
raison de l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. LA HAYE et
VANKERCKHOVE, op. cit., n° 388 bis et 388 ter a).

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,
compte tenu des circonstances.

En l’occurrence, il est établi qu’A accuse treize mois de loyers impayés.

A l’audience des plaidoiries du 10 mai 2021, le mandataire d’A déclare se porter fort
pour A pour le montant de 14.400.- euros, correspondant à douze mois de loyers, à
savoir les loyers pour les mois de mai 2020 à avril 2021 inclus.

Après la prise en délibéré, le mandataire d’A déclare se porter fort pour A pour le
montant de 15.600.- euros correspondant aux loyers impayés pour les mois de mai 2020
à mai 2021 inclus.

La promesse de porte-fort est corroborée par le courrier du mandataire d’A du 10 mai
2021.

La promesse de porte-fort est une opération juridique à trois personnes, le promettant,
le bénéficiaire, et le tiers par laquelle le porte-fort souscrit une obligation de faire, qui
est de convaincre le tiers de réaliser ou d’exécuter un engagement (cf. JCL Civil Code,
Fasc. unique : Contrats et obligations – Promesse de porte-fort, n° 1).

Eu égard au fait que le mandataire d’A s’est personnellement porté fort pour le montant
de 15.600.- euros, soit le montant auquel A est condamné à payer à B, il y a lieu de
réserver la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il y a lieu de réserver le surplus.

                                      Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise,

dit l’appel d’ores et déjà non fondé en ce qu’il tend à la décharge d’A de la condamnation
au paiement du montant de 8.400.- euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de
mai à novembre 2020 inclus,

donne acte à B, de l’augmentation de sa demande,

la déclare recevable et fondée,

partant condamne A à payer B le montant de 7.200 euros à titre d’arriérés de loyers
pour les mois de décembre 2020 à mai 2021 inclus, avec les intérêts légaux à partir du
10 mai 2021, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

avant tout autre progrès en cause,

                                                                                15
refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mercredi,
13 octobre 2021, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, salle JT 1.02 (Tribunal de la jeunesse),

réserve le surplus et les frais.

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