type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 141/2012

Audience publique du mardi, dix juillet deux mille douze

Numéros 144338 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,
Laurence JAEGER, juge,
Yves SEIDENTHAL, juge-délégué,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée Bijouterie SOC.1.) sàrl, établie et ayant son siège
social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de
Luxembourg du 15 mars 2012 ainsi que d’un exploit de l’huissier de justice Georges
WEBER de Diekirch du 15 mars 2012,
intimée sur appel incident,
comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) A.1.), retraitée, demeurant à L-(…),
2) A.2.), sans état connu, demeurant à L-(…),
3) A.3.), sans état connu, demeurant à L-(…),
4) A.4.), retraité, demeurant à L-(…),
5) B.1.), retraité, demeurant à L-(…),
6) B.2.), journaliste, demeurant à L-(…),
sub 1), 2) 4) à 6) intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick
KURDYBAN,
sub 3) intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,
sub 1) à 6) appelants par appel incident,
sub 1) à 6) comparant par Maître Marc ELVINGER, avocat, demeurant à
Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits

                                                 38
L’affaire, inscrite sous le numéro 144338 du rôle et appelée pour fixation le 24 avril
2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 25 juin 2012, à 9.00
heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit:
Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour la société à responsabilité
limitée Bijouterie SOC.1.) sàrl, fut entendu(e) en ses explications.
Maître Michel NICKELS, avocat, en remplacement de Maître Marc ELVINGER,
avocat, comparant pour A.1.), A.2.), A.3.) et A.4.), ainsi que pour B.1.) et B.2.),
fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10
juillet 2012, le
                                           jugement
qui suit:

Faits et rétroactes
Par contrat de bail commercial conclu en 1999, entre, d’une part, A.1.), A.2.), A.3.),
A.4.), B.1.) et B.2.), en qualité de bailleurs, et, d’autre part, Bijouterie SOC.1.) sàrl,
en qualité de locataire, un immeuble sis à (...), est donné en location par les bailleurs
au locataire, la date de prise d’effet étant fixée au 1er octobre 1999. Le loyer est fixé
comme suit :
- 450.000.- LUF pour la période du 1er octobre 1999 au 31 octobre 1999,
- 650.000.- LUF pour la période du 1er novembre 1999 au 30 septembre 2005,
- pour la période du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2008, le loyer sera réadapté
pour être conforme au loyer du marché, au 1er octobre 2005 ; à défaut de tel accord
sur le loyer du marché, celui-ci sera fixé par un expert.
Par avenant du 26 septembre 2005, les parties conviennent que le bail est prolongé
jusqu’au 30 septembre 2011.
Par lettre du 17 décembre 2010, Bijouterie SOC.1.) sàrl est informée par le
mandataire des bailleurs, qu’à l’échéance du 30 septembre 2011, le bail ne sera pas
reconduit, Bijouterie SOC.1.) sàrl étant invitée à prendre les dispositions afin de
libérer les lieux pour le 30 septembre 2011 au plus tard.
Par lettre du 17 mars 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl, par l’intermédiaire de son
mandataire de l’époque, notifie aux bailleurs la demande en renouvellement
préférentiel du contrat de bail, dénoncé pour l’échéance du 30 septembre 2011, ce
en application des articles 1762-4 et suivants du code civil.
Par courrier du 24 mars 2011, l’agence immobilière SOC.3.) informe A.1.), A.2.),
A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) qu’en ce qui concerne le local commercial, sis à (...), elle a
un client, agissant dans le commerce de textiles de luxe, qui s’est engagé par écrit à
proposer aux bailleurs un loyer mensuel minimum de 35.000,00 euros et ceci dès
que possible.

                                            39
L’offre, à laquelle le susdit courrier, a été faite à la susdite agence immobilière par
C.) et D.) le 24 mars 2010. A noter que même si l’écrit porte la date « 24 mars
2010 », les parties s’accordent à dire qu’il s’agit manifestement d’une erreur
matérielle, l’année de référence étant bien 2011.
Par lettre du 28 mars 2011, A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), par l’intermédiaire
de leur mandataire, font savoir à Bijouterie SOC.1.) sàrl qu’ils disposent d’une offre
formelle, leur adressée par la susdite agence immobilière, pour la prise en location
des lieux, -actuellement loués par Bijouterie SOC.1.) sàrl-, par l’exploitant d’un
commerce de textile pour un loyer mensuel (hors charges) de 35.000,00 euros. Il y
est précisé que les bailleurs entendent faire usage de l’offre, à l’expiration du bail
actuel, c’est-à-dire à la fin du mois de septembre 2011. Il y est encore précisé que,
dans ces conditions, il n’y a pas lieu à renouvellement préférentiel du bail dans la
mesure où il y aura abandon de toute location à des fins de bijouterie. Un commerce
de textile n’étant un commerce ni analogue, ni similaire à un commerce de bijouterie,
l’article 1762-4 alinéa 2 du code civil s’appliquerait. A supposer qu’il y ait lieu à
renouvellement préférentiel du bail, pareil renouvellement ne pourrait se faire qu’aux
mêmes conditions que celles de l’offre réelle et sincère dont les bailleurs disposent
actuellement, soit un loyer de 35.000,00 euros par mois (hors charges).
Par contrat de bail commercial conclu le 20 juillet 2011, entre, d’une part, A.1.),
A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), en qualité de bailleurs, et, d’autre part, C.) et D.), en
qualité de locataire, l’immeuble sis à (...), est donné en location par les bailleurs au
locataire, la date de prise d’effet étant fixée au 1er octobre 2011. Le loyer est fixé
comme suit :
- 35.000,00 euros pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2017
octobre 1999,
- pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2026, le loyer sera réadapté
pour être conforme au loyer du marché, au 1er octobre 2017 ; à défaut de tel accord
sur le loyer du marché, celui-ci sera fixé par un expert.
L’article 10 de ce bail stipule qu’il est conclu sous la condition suspensive de la
renonciation, par l’occupant actuel des locaux, au contrat de bail encore
actuellement en cours avec les bailleurs.

Procédures engagées
 1) Procédure engagée par Bijouterie SOC.1.) sàrl pour entendre statuer sur la
    validité de l’offre faite par C.) et D.)
Par assignation du 6 juillet 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl a donné assignation à
SOC.2.) sàrl C.), D.) et à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), aux fins d’entendre
dire que la proposition formulée par SOC.2.) sàrl en date du 24 mars 2010 (lire
2011) et portant sur l’immeuble sis à (…) ne réunit pas les conditions d’une offre
sincère et réelle supérieure telle qu’exigée par l’article 1762-4 du code civil et
d’entende condamner SOC.2.) sàrl, C.), D.) solidairement sinon in solidum à payer à
Bijouterie SOC.1.) sàrl la somme de 60.000,00 euros, avec les intérêts légaux à
partir de la demande en justice jusqu’à solde, et la somme de 5.000,00 euros à titre
d’indemnité de procédure.

                                              40
Cette demande, actuellement pendante devant le tribunal d’arrondissement, se
trouve en procédure de mise en état et reste partant dans l’attente d’être toisée.
 2) Procédure concernant le sursis commercial
Par requête du 15 juillet 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl a introduit deux demandes
tendant à se voir accorder un premier sursis commercial à partir de la date
d’échéance du bail commercial, -soit à partir du 30 septembre 2011-, et un deuxième
sursis, à partir de l’écoulement du premier sursis.
Par jugement n°732/12 rendu en date du 13 février 2012 par le tribunal de paix de
Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, un premier sursis commercial d’une
durée de six mois a été accordé à Bijouterie SOC.1.) sàrl, avec expiration au 31
mars 2012.
Par jugement n° 1485/12 rendu en date du 29 mars 2012 par le tribunal de paix de
Luxembourg siégeant en matière de bai à loyer, un deuxième sursis commercial,
d’une durée de trois mois, lui a été accordé, avec expiration au 30 juin 2012.
Ce jugement, entrepris par voie d’appel interjeté en date du 7 mai 2012, fait l’objet
d’un jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg le même jour
que le jugement qui fait l’objet de la présente instance.
 3) Procédure engagée par Bijouterie SOC.1.) sàrl aux fins de renouvellement
    préférentiel, qui fait l’objet du présent jugement
Par requête du 1er août 2011, A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) ont demandé à
entendre convoquer Bijouterie SOC.1.) sàrl devant le tribunal de paix de
Luxembourg aux fins d’entendre :
 - Donner acte aux requérants i) de la résiliation du contrat de bail avec effet au 30
   septembre 2011, conformément aux stipulations de l’avenant, ii) du refus des
   bailleurs d’accorder un renouvellement du contrat de bail au locataire, et iii) de la
   renonciation du locataire à se prévaloir du renouvellement préférentiel,
 - dire qu’il n’y a pas lieu à renouvellement préférentiel du contrat de bail,
 - enjoindre au locataire de quitter les locaux pour le 30 septembre 2011 au plus
   tard,
 - dire, à supposer que le locataire se maintienne dans les lieux au-delà du 30
   septembre 2011, que le locataire devra à partir du 1er octobre 2011, s’acquitter
   en faveur des bailleurs d’une indemnité d’occupation d’un montant de 35.000,00
   euros/mois, correspondant au montant du loyer mensuel stipulé dans le contrat
   de bail signé en date du 20 juillet 2011 entre les bailleurs, d’une part, et C.), D.),
   d’autre part,
 - condamner Bijouterie SOC.1.) sàrl à payer à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et
   B.2.) une indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du
   nouveau code de procédure civile.
Par requête du 3 août 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl a demandé à faire convoquer
A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) devant le tribunal de paix aux fins d’entendre :
 - Dire que Bijouterie SOC.1.) sàrl a droit à un renouvellement préférentiel de son
   contrat de bail à partir du 1er octobre 2011, pour une durée de trois ans,

                                            41
 - condamner les bailleurs solidairement sinon in solidum à payer à Bijouterie
   SOC.1.) sàrl la somme de 1.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure sur
   base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement n° 3950/11, rendu en date du 24 octobre 2011, le tribunal de paix de
Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a reçu les deux demandes en la
forme, les a jointes, a déclaré non fondée l’exception de litispendance soulevée par
Bijouterie SOC.1.) sàrl, a dit qu’il n’y avait pas lieu de surseoir à statuer sur le fond
du litige et a refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que les conditions de la litispendance,
qui suppose, pour deux demandes portées devant deux juridictions, qu’il y ait
identité de parties, d’objet et de cause, n’étaient pas données.
Par jugement n° 731/12, rendu en date du 13 février 2012, le tribunal de paix de
Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre,
a:
 - déclaré non fondée la demande en renouvellement préférentiel du bail
   commercial,
 - dit que le contrat de bail a été valablement résilié avec échéance au 30
   septembre 2011,
 - condamné Bijouterie SOC.1.) sàrl à déguerpir des lieux loués dans un délai de
   six semaines à partir de la notification du jugement,
 - dit non fondée la demande de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) en obtention
   d’une indemnité d’occupation de 35.000,00 euros à partir du 1er octobre 2011,
 - dit que Bijouterie SOC.1.) sàrl règlera provisoirement au titre de l’indemnité
   d’occupation mensuelle un montant équivalent au loyer de septembre 2011,
 - nommé un consultant, avec la mission suivante :
   « de concilier les parties si faire se peut sinon de déterminer au 1er octobre 2011
   la valeur locative de l’immeuble sis au (…) au regard du marché immobilier
   existant à Luxembourg-Ville pour des locuax de commerce se trouvant dans une
   situation semblable ou analogue »,
 - refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure.
Pour statuer ainsi,
1) quant à la demande en renouvellement préférentiel, le premier juge a dit ce
qui suit :
Quant au moyen de la renonciation au renouvellement préférentiel, invoqué par
A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), après avoir constaté que, dans sa requête du
15 juillet 2011 tendant à l’octroi d’un premier sursis commercial, Bijouterie SOC.1.)
sàrl ne s’est pas réservé la faculté de formuler ultérieurement une demande en
renouvellement préférentiel du bail, mais a indiqué de manière claire « être à la
recherche d’un local de commerce de substitution, mais qu’au jour de la demande
ses recherches ont été vaines », le premier juge a souligné que i) la renonciation
entraîne l’extinction de la prérogative abdiquée, ii) la volonté de renoncer doit exister
pour que l’effet abdicatif puisse se produire, iii) il appartient à celui qui se prévaut de
la renonciation de démontrer que le renonçant avait connaissance de la prérogative
abdiquée ou ne pouvait en ignorer l’existence, la connaissance de la prérogative
étant cependant présumée lorsque les circonstances rendent improbables

                                            42
l’ignorance du renonçant, iv) la renonciation n’est soumise à aucune formule
sacramentelle et v) la renonciation tacite résulte d’un fait supposant l’abandon de la
prérogative considérée, et doit être directement et à tous égards contraire au droit
dont il s’agit.
Le premier juge a retenu, que le fait pour le locataire de demander en justice l’octroi
d’un sursis commercial, sans formuler de réserves, avant d’introduire une demande
en renouvellement préférentiel du contrat de bail, ne saurait être interprété comme
valant renonciation implicite de sa part au droit de solliciter ce renouvellement.
Il a partant déclaré recevable la demande en renouvellement préférentiel du bail.
Quant au fond de cette demande, le premier juge a d’abord rappelé la teneur de
l’article 1762-4 du code civil, aux termes duquel, tout locataire d’un immeuble à
destination commerciale qui par lui ou ses ayants droit y exploite un fonds de
commerce depuis plus de trois ans a le droit d’obtenir le renouvellement de soin
contrat par préférence à toutes autres personnes et que le preneur ne pourra faire
valoir ce droit au-delà de la 15e année de location.
Il a encore rappelé la teneur de l’alinéa 2 du même article qui dispose que, pour
l’évincer plus tôt de ce droit, le propriétaire devra justifier d’une offre sincère et réelle
supérieure telle qu’elle est prévue à l’article 1762-7 ci-après. Le propriétaire pourra
s’opposer à l’exercice du droit de préférence :
1. en cas de griefs légitimes à l’égard du preneur, à apprécier par le juge
    compétent,
2. aux fins d’occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants,
3. en cas d’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou
    analogue,
4. en cas de reconstruction ou de transformation.
Le premier juge a constaté qu’au regard de l’alinéa 2 du susdit article il existe deux
hypothèses différentes qui peuvent justifier le refus de renouvellement préférentiel
du bail au profit de l’ancien locataire : soit le bailleur dispose d’une offre réelle et
sincère lui permettant de toucher un loyer plus important, soit il invoque l’une des
quatre causes susmentionnées.
Il a constaté qu’en l’espèce les deux hypothèses ont été invoquées et mélangées
par les bailleurs pour s’opposer au renouvellement préférentiel du bail, étant donné
que, d’une part, ils ont invoqué « l’abandon de toute location aux fins de commerce
semblable ou analogue » et, d’autre part, fait état « d’une offre sincère et réelle
supérieure émanant d’un tiers disposé à régler un loyer plus important ».
Quant au moyen de l’offre sincère et réelle supérieure émanant d’un tiers
disposé à régler un loyer plus important , après avoir rappelé la teneur des
courriers du 17 mars 2011, 28 mars 2011 et 24 mars 2010 (lire 2011), le premier
juge a constaté que Bijouterie SOC.1.) sàrl considérait, i) qu’au vu du contenu du
courrier du 24 mars 2011, les consorts SOC.2.) sàrl, C.) et D.) n’auraient pas offert
de prendre les lieux en location pour eux-mêmes mais pour une tierce personne
qu’ils devraient encore chercher et trouver (de ce fait ils auraient joué à l’agent
immobilier), ii) qu’en fait les bailleurs ne disposaient pas d’un autre locataire, le bail
du 20 juillet 2011 n’ayant été signé que pour sauver les apparences, iii) que l’offre

                                             43
faite par les susdites personnes n’était ni réelle ni sincère, et iv) que cette offre aurait
été tardive, pour être produite après le délai de forclusion de trois mois de l’article
1762-6 du code civil, et v) que le fait pour les bailleurs de ne pas avoir fourni de
réponse valable endéans le délai prévu par l’article 1762-6 du code civil, aurait pour
conséquence que le locataire dispose automatiquement d’un renouvellement
préférentiel de son contrat de bail.
Il a constaté que l’ensemble de l’argumentation faite par le locataire était réfuté par
les bailleurs, ceux-ci ayant considéré que SOC.2.) sàrl avait clairement indiqué dans
l’offre qu’elle agissait pour son propre compte et non pour un tiers et que cette offre
était réelle et sincère.
Le premier juge a estimé que le fait qu’en définitive le contrat de bail soit conclu par
C.) et D.), et non pas SOC.2.) sàrl serait sans incidence sur le fond de la question à
toiser. Au regard du fait que C.) et D.) exploitent déjà en tant que franchisés
différents commerces en ville, et qu’il ressort du courrier du 24 mars 2010 (lire
2011), que SOC.2.) sàrl (représentée par C.) et D.)) souhaitait prendre en location
les lieux en cause afin d’y exploiter une franchise, le premier juge a conclu que les
consorts A.)-B.) disposaient bien au cours de la période de trois mois prévue à
l’article 1862-6 du code civil d’une offre sincère et réelle.
Quant au moyen de l’abandon de toute location aux fins de commerce
semblable ou analogue, après avoir constaté que le locataire considérait que pareil
« abandon » doit provenir du bailleur et qu’en l’espèce l’abandon ne serait pas
sincère, de sorte que la demande des bailleurs ne saurait être accueillie dans la
mesure où elle est basée sur l’article 1762-6 point 3), et que les bailleurs ont
souligné ne plus désirer qu’une bijouterie soit installée dans les lieux, et que ce ne
serait que dans l’hypothèse où le tribunal devait leur imposer le renouvellement
préférentiel qu’ils consentiraient, contre leur gré, à ce qu’un commerce de bijouterie
y soit exploité, le premier juge a constaté que le dossier lui soumis ne contenait
aucun élément permettant de contredire la volonté des bailleurs de ne plus voir un
commerce-bijouterie dans l’immeuble en cause, le fait qu’un nouveau locataire
entende y exploiter un magasin de textile de luxe n’étant pas de nature à mettre en
doute la sincérité du désir des bailleurs.
Quant à la notion de « commerce semblable ou analogue », le premier juge a dit que
selon la Cour de cassation belge, le critère à retenir est « le fait que la clientèle du
preneur est susceptible d’apporter une contribution importante aux développements
des affaires du bailleur ».
En soulignant qu’il n’est guère probable qu’une partie appréciable de la clientèle de
Bijouterie SOC.1.) sàrl daigne ultérieurement effectuer ses achats vestimentaires
auprès du magasin de vêtements de luxe à exploiter par SOC.2.) sàrl, et que ces
derniers en retirent un bénéfice important, le premier juge a conclu que le fait qu’un
magasin de vêtements succède à une bijouterie doit être considéré comme étant
constitutif d’un abandon d’un commerce semblable ou analogue.
Le premier juge a finalement dit que le simple fait qu’un tiers offre un loyer plus
élevé, voire même trop élevé au regard des loyers pratiqués couramment, n’est à lui
seul pas suffisant pour déclarer non sincère son offre et qu’en l’espèce la preuve
d’une collusion frauduleuse entre les consorts A.)-B.) et les consorts C.)-D.),

                                             44
respectivement l’absence de sincérité de l’offre faite par ces derniers, laissait d’être
établie.
Le premier juge en a conclu que la demande en renouvellement préférentiel du bail
n’était pas fondée.
2) quant à la demande en déguerpissement formulée par les bailleurs, le premier
juge a dit ce qui suit :
Après avoir écarté le moyen d’irrecevabilité invoqué par Bijouterie SOC.1.) sàrl au
motif que dans leur requête les bailleurs n’auraient pas expressément sollicité une
condamnation à déguerpir des lieux, et avoir accueilli cette demande, en relevant
que la formule « d’enjoindre au locataire de quitter les lieux pour le 30 septembre
2011 au plus tard » était à interpréter comme englobant une demande tendant au
déguerpissement du locataire, le premier juge a dit cette demande fondée.
3) quant à la demande des bailleurs de porter le loyer mensuel à 35.000,00
euros par mois à partir du 1er octobre 2011, dans l’hypothèse où les lieux
n’étaient pas libérés pour le 30 septembre 2011, le premier juge a statué comme
suit :
Il a souligné que, suivant contrat de bail du 20 juillet 2011, le loyer était porté à
35.000,00 euros, ce contrat comportant toutefois la clause 10, qui prévoit que
« le bail est conclu sous la condition suspensive de la renonciation, par l’occupant
actuel des locaux, au contrat de bail encore actuellement en cours avec les
bailleurs », à interpréter en ce sens, que d’un point de vue théorique, les consorts
A.)-B.) avaient droit à un loyer mensuel de 35.000,00 euros, à partir du 1er octobre
2011, si Bijouterie SOC.1.) sàrl avait délaissé les lieux à cette date.
Au vu du fait que cette dernière condition n’était pas remplie, le premier juge a
retenu que le contrat de bail du 20 juillet 2011 n’a pas encore débuté et a dit que les
consorts A.) ne peuvent pas encore prétendre obtenir un loyer de 35.000,00 euros.
Cette demande a partant été déclarée non fondée.
Au vu de la polémique au sujet du loyer mensuel de 35.000,00 euros, et en tenant
compte du fait que les bailleurs ont le droit de toucher à partir du 1er octobre 2011
une indemnité d’occupation qui correspond à la valeur locative de l’immeuble, le
premier juge a nommé un consultant devant déterminer cette valeur locative.
De ce jugement rendu le 13 février 2012 et du jugement rendu en date du 24
octobre 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl a relevé appel suivant exploits d’huissier du 15
mars 2012.
Par l’acte d’appel, Bijouterie SOC.1.) sàrl demande à:
 - voir réformer le jugement n° 3950/11 du 24 octobre 2011,
 - déclarer nul le jugement n° 731/12 du 13 février 2012,
 - sinon par réformation,
 - dire qu’il y a lieu d’accorder à l’appelante le renouvellement préférentiel de son
   contrat de bail, pour une période de trois années,
 - dire que le contrat de bail n’est pas résilié avec effet au 30 septembre 2011,

                                           45
 - dire irrecevable, sinon non fondée la demande des parties intimées à libérer les
   lieux sis à (…),
 - subsidiairement, déclarer la demande en déguerpissement non fondée,
 - rejeter l’offre de preuve formulée par les consorts A.),
 - subsidiairement, au cas où il serait fait droit à la demande en expertise formulée
   par les consorts A.), réformer le jugement, l’expert ayant été chargé de
   déterminer la valeur locative de tout l’immeuble sis à (...), alors que Bijouterie
   SOC.1.) sàrl n’a pris en location qu’une partie de cet immeuble,
 - partant voir dire que l’expert doit seulement prendre en considération les locaux
   pris en location par Bijouterie SOC.1.) sàrl, non rénovés par les consorts E.),
 - entendre condamner A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) solidairement sinon in
   solidum, sinon chacun pour sa part, à payer à l’appelante une indemnité de
   procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.
A l’appui de son appel, Bijouterie SOC.1.) sàrl, après avoir rappelé les faits tels que
décrits ci-avant et décrit les diverses procédures engagées, pendantes, fait valoir
huit moyens.
Remarque préliminaire
A l’audience des débats, avant tout débat quant au fond, Bijouterie SOC.1.) sàrl a
demandé à ce que les débats soient limités au moyen tendant à la surséance à
statuer, ce à quoi les intimés se sont formellement opposés.
Le tribunal a décidé de joindre ce moyen au fond.

Prétentions de Bijouterie SOC.1.) sàrl
1er moyen : surseoir à statuer
Bijouterie SOC.1.) sàrl souligne en premier lieu le caractère archaïque des
dispositions régissant le droit au renouvellement préférentiel du bail commercial
issues d’un arrêté-loi datant de 1936, qui ne tient plus compte des réalités
économiques modernes.
Bijouterie SOC.1.) sàrl considère que c’est à tort que le premier juge a statué sur le
fond en procédant à l’analyse de l’offre faite en date du 24 mars 2010 (lire 2011) par
SOC.2.) sàrl, sinon par C.) et D.), ce nonobstant l’existence de la procédure
engagée suivant assignation du 6 juillet 2011 par laquelle le tribunal
d’arrondissement est saisi de la demande relative à la validité du caractère réel et
sincère de cette offre.
L’appelante fait valoir que pour contester la validité de l’offre, elle n’a d’autre moyen
que d’agir à l’encontre du ou des auteurs de celle-ci, en engageant une procédure
devant le tribunal de droit commun qui serait le tribunal d’arrondissement, les
bailleurs étant simplement assignés en vue de déclaration de jugement commun,
afin de pouvoir leur opposer ce qui sera tranché.
La procédure de contestation sur l’offre étant pendante devant le tribunal
d’arrondissement lequel fut saisi en premier par l’assignation du 6 juillet 2011, il
s’ensuit que le tribunal de paix, saisi de la demande en renouvellement préférentiel

                                           46
du bail par requête du 3 août 2011, partant ultérieurement, aurait dû surseoir à
statuer, tel que Bijouterie SOC.1.) sàrl l’avait sollicité, en attendant le jugement à
rendre par le tribunal d’arrondissement sur base de l’assignation du 6 juillet 2011.
En statuant comme il l’a fait par jugement n° 3950 du 24 octobre 2011, le premier
juge aurait ignoré l’existence de la procédure engagée devant le tribunal
d’arrondissement.
Par ailleurs dans son jugement rendu en date du 13 février 2012, le premier juge a
statué sur l’offre formulée en date du 24 mars 2010 (lire 2011), en retenant
notamment que la preuve d’une collusion frauduleuse entre les consorts A.)-B.),
respectivement l’absence de sincérité de l’offre laissait d’être établie, pour conclure
que la demande en renouvellement préférentiel du contrat de bail n’était pas fondée.
Bijouterie SOC.1.) sàrl fait partant relever qu’au vu de la circonstance que deux
juridictions se trouvent saisies du seul et même problème, à savoir la validité de
l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), il y aurait risque de contrariété de jugements, de
sorte que dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y aurait lieu de
surseoir à statuer en attendant l’issue de la procédure engagée suivant assignation
du 6 juillet 2011, qui serait selon toute vraisemblance en état d’être plaidée au
courant de l’automne 2012. En tout état de cause, les parties adverses à cette
instance n’auraient pas soulevé l’incompétence ratione materiae du tribunal
d’arrondissement saisi par l‘assignation du 6 juillet 2011, pour statuer sur la question
de la validité de l’offre.
L’appelante donne à considérer que, même s’il n’y a pas de règle expresse
permettant au juge de surseoir à statuer, il n’en reste pas moins que la jurisprudence
permet de statuer ainsi.
Quant à l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), dont il ne serait pas possible de
déterminer de manière certaine de qui elle émane, étant donné qu’elle est écrite sur
un papier avec l’entête de SOC.2.) sàrl, tout en étant signée par C.) et D.), Bijouterie
SOC.1.) sàrl, fait relever qu’elle n’a pas été faite en vue de l’exploitation d’un
commerce par l’auteur de l’offre, mais en en vue de l’exploitation par un tiers ; l’offre
aurait partant été faite pour une tierce personne agissant dans le commerce du
textile, sans qu’il ne soit possible de déterminer cette personne de manière précise.
Pour autant que de besoin, à l’effet d’éclairer la question de l’auteur de l’offre, il y
aurait lieu de procéder à une comparution personnelle de C.) et D.).
Par le biais de ses représentants, le ou les auteurs de cette offre, se comporteraient
en destructeurs de commerce, étant donné qu’ils se limiteraient à trouver des locaux
en offrant au propriétaire des lieux un loyer exorbitant, obligeant ainsi le preneur, qui
n’est pas en mesure de payer tel loyer à délaisser les locaux ; ce ne serait que par la
suite, que la ou les personnes de qui émane l’offre trouveraient le commerçant
devant occuper et exploiter les locaux. La société SOC.2.) sàrl, sinon C.) et D.)
n’auraient dès lors pas agi en qualité de commerçants voulant occuper les locaux
afin d’y exercer leur commerce, mais plutôt comme intermédiaires agissant dans le
domaine de l’immobilier.

                                           47
En 1936, pareille hypothèse ne pouvait être envisagée par le législateur ; les
dispositions régissant le renouvellement préférentiel seraient partant désuètes et
devraient faire l’objet d’un profond remaniement. Le fait de détruire l’existence d’un
commerce par la manière d’agir telle qu’adoptée par le ou les auteurs de l’offre, n’a
pas été envisagé par cette loi ancienne.
Le loyer de 35.000,00 euros serait totalement surfait ; aucun commerce ne saurait
exister à de pareilles conditions. En tout état de cause, Bijouterie SOC.1.) sàrl
déclare ne pas être en mesure de payer le loyer d’un montant de 35.000,00 euros.
Bijouterie SOC.1.) sàrl conclut qu’en l’espèce l’auteur de l’offre du 24 mars 2010 (lire
2011) ne sait pas quel commerce va s’installer à (…) ; l’offre ne serait partant ni
réelle ni sincère.
La circonstance que le contrat de bail du 20 juillet 2011 ait été signé entre les
consorts A.)-B.) et C.) et D.) ne ferait que conforter le fait que l’offre a été faite par
une tierce personne.
Bijouterie SOC.1.) sàrl conclut à l’inopposabilité du prédit bail pour ne pas avoir été
enregistré et donne à considérer qu’en tout état de cause la clause suspensive du
bail (article 10) n’est pas réalisée.
La partie appelante souligne une ultime fois que le tribunal d’arrondissement a été
saisi de la question de la validité de l’offre avant que le tribunal de paix ne fut saisi
de la demande en renouvellement préférentiel ; la juridiction saisie en second lieu
devrait partant surseoir à statuer, en attendant l’issue du litige introduit en premier
lieu.
2e moyen
Bijouterie SOC.1.) sàrl estime qu’en statuant comme il l’a fait et en la condamnant à
déguerpir des lieux loués, le premier juge a statué « ultra petita », étant donné que
dans leur requête les bailleurs se sont limités à enjoindre au locataire de quitter les
lieux ; pareille formulation serait insusceptible d’engendrer une condamnation.
3e moyen
Pour autant que la demande formulée par les bailleurs puisse s’entendre comme
une demande en condamnation à déguerpir des lieux loués, alors cette demande
serait à déclarer irrecevable pour avoir été faite prématurément, la jurisprudence
retenant que les demandes en résiliation judiciaire et en déguerpissement introduites
avant l’expiration du délai du congé encourent l’irrecevabilité.
4e moyen
Bijouterie SOC.1.) sàrl fait grief au premier juge de ne pas avoir statué sur un moyen
développé en première instance, relatif à l’article 1762-4 point 3, concernant
l’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue.
L’appelante fait relever que l’abandon dont il est question au prédit article doit être
une manifestation du propriétaire, qui doit exprimer son souhait de ne plus affecter
son local à un commerce semblable ou analogue à celui du preneur ; il ne s’agirait

                                            48
pas de la situation où un tiers propose un commerce différent par rapport au
commerce initial.
Or, dans le courrier du 28 mars 2011, A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) ont
déclaré être d’accord à ce que Bijouterie SOC.1.) sàrl reste dans les locaux à
condition de payer le loyer correspondant à l’offre, soit 35.000,00 euros. De par cette
déclaration, la volonté des bailleurs n’aurait pas été celle d’abandonner tout
commerce analogue ou semblable, mais de maintenir le même commerce que celui
exploité par le preneur actuel.
Pour autant que de besoin, il y aurait lieu d’ordonner la comparution personnelle des
parties, afin de les entendre en leurs déclarations, notamment quant au fait qu’à
plusieurs reprises les consorts A.)-B.) ont dit à Bijouterie SOC.1.) sàrl de payer
35.000,00 euros comme loyer. De par cette attitude, les bailleurs se seraient
déclarés d’accord à ce qu’une bijouterie reste dans les locaux.
5e moyen
Quant à la notion de commerce semblable ou analogue, Bijouterie SOC.1.) sàrl
reproche au premier juge de s’en être tenu à l’interprétation donnée en 1959 par la
Cour de cassation belge, qui serait étrangère au cas d’espèce. Le critère des
clientèles différentes ne saurait s’appliquer pour déterminer s’il y a ou non commerce
analogue ou semblable.
Bijouterie SOC.1.) sàrl fait relever que dans le cadre de ce moyen trois points sont à
trancher, à savoir i) déterminer d’une manière générale, qui, de par l’article 1762-4
point 3) du code civil, a le droit de dire qu’il y a abandon de commerce, ii) déterminer
si en fait le contenu de la lettre du 28 mars 2011 peut être considéré comme
signifiant l’abandon par les bailleurs d’un commerce analogue ou semblable, et iii)
déterminer la notion de commerce semblable ou analogue.
Quant au premier point, Bijouterie SOC.1.) sàrl considère que seul le bailleur a le
droit de dire qu’il y a abandon de commerce semblable ou analogue, ce qui laisserait
d’être le cas en l’espèce.
Quant au 2e point, Bijouterie SOC.1.) sàrl fait relever que, de par la lettre du 28 mars
2011, les bailleurs ont exprimé leur volonté principale consistant à recevoir un loyer
plus important et se sont déclarés prêts à ce que Bijouterie SOC.1.) sàrl reste dans
les lieux à condition de payer un loyer de 35.000,00 euros. Les bailleurs n’auraient
dès lors pas exprimé le fait de ne plus vouloir de bijouterie; ils ne sauraient partant
invoquer l’article 1762-4 point 3 du code civil.
Quant à la notion de commerce semblable ou analogue, Bijouterie SOC.1.) sàrl
considère qu’elle est à interpréter au sens large comme signifiant que le bailleur,
duquel doit émaner la manifestation, ne veut plus par exemple de magasin de détail,
d’exploitation d’un bistro, d’une exploitation rurale. L’appréciation du premier juge
quant à la susdite notion reviendrait à accepter le pouvoir arbitraire du bailleur pour
refuser le renouvellement préférentiel ; cela reviendrait à mettre en question
l’existence même du droit au renouvellement préférentiel.
Au vu du contenu de la lettre du 28 mars 2011, dans laquelle les bailleurs auraient
fait état de ce qu’un autre détaillant serait intéressé de reprendre le local, il y aurait

                                            49
lieu de constater que le remplacement d’un commerce de détail par un autre
commerce de détail est à considérer comme remplacement d’un commerce par un
commerce semblable ou analogue.
Le renouvellement préférentiel serait partant à accorder.
6e moyen
En condamnant Bijouterie SOC.1.) sàrl à déguerpir des lieux loués dans un délai de
six semaines à partir de la notification du jugement, le premier juge aurait
contrevenu au jugement rendu le même jour par le tribunal de paix de Luxembourg,
accordant à Bijouterie SOC.1.) sàrl un sursis commercial et aurait de ce fait enlevé à
Bijouterie SOC.1.) sàrl la possibilité d’obtenir un second sursis commercial, alors
pourtant que ce deuxième sursis était pendant devant la même juridiction.
7e moyen
Quant à la requête introduite par les bailleurs, Bijouterie SOC.1.) sàrl fait grief au
premier juge d’avoir déclaré non fondée la demande en indemnité d’occupation des
lieux à partir du 1er octobre 2011, tout en nommant néanmoins un expert afin de
déterminer la valeur locative de l’immeuble en cause.
L’appelante fait relever que la loi prévoit deux hypothèses permettant au juge de
paix de fixer un loyer/une indemnité d’occupation « ex ante », à savoir i) l’hypothèse
dans laquelle le juge fait droit à la demande en renouvellement préférentiel et ii)
l’hypothèse dans laquelle il est appelé à se prononcer sur un sursis commercial.
8e moyen
Pour le cas où une expertise serait ordonnée, Bijouterie SOC.1.) sàrl conclut à voir
tenir compte des investissements effectués par elle en sa qualité de preneur ;
l’expert devrait dès lors uniquement prendre en considération les locaux non
rénovés par Bijouterie SOC.1.) sàrl.
Pour autant qu’il ne soit pas fait droit à la demande en renouvellement du bail,
Bijouterie SOC.1.) sàrl, au vu de la situation spécifique, sollicite un délai raisonnable
de 12 mois à partir du prononcé du jugement, afin de libérer les lieux.
Prétentions de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.)
Les consorts A.)-B.) interjettent appel incident contre le jugement a quo sur deux
points :
i) Ils font grief au premier juge de ne pas avoir retenu que de par l’introduction en
   justice, sans aucune réserve, par Bijouterie SOC.1.) sàrl, d’une requête tendant
   au sursis commercial et d’une assignation civile, il y a eu renonciation à invoquer
   le renouvellement préférentiel du bail, celui-ci n’ayant fait l’objet d’une demande
   en justice que par requête du 3 août 2011, partant postérieurement aux prédites
   procédures. Par réformation du premier jugement, il y aurait lieu de retenir que
   Bijouterie SOC.1.) sàrl a renoncé à son droit de solliciter un renouvellement
   préférentiel du bail.

                                            50
ii) Ils font ensuite valoir que le premier juge aurait fait un raisonnement erroné en
    retenant, d’un côté, de manière implicite qu’à partir du 30 septembre 2011, la
    valeur du loyer était de 35.000,00 euros, et, d’un autre côté, qu’il y avait lieu de
    nommer un consultant afin de déterminer la valeur locative des locaux en cause.
    Le premier juge, au vu du constat fait implicitement, aurait dû condamner
    Bijouterie SOC.1.) sàrl à payer aux bailleurs le montant de 35.000,00 euros à titre
    d’indemnité d’occupation à partir du 30 septembre 2011.
Par réformation du jugement entrepris, il y aurait lieu de condamner Bijouterie
SOC.1.) sàrl à leur payer le montant de 35.000,00 euros au titre d’indemnité
d’occupation à partir du 30 septembre 2011.

Quant à la demande de surseoir à statuer
A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) donnent à considérer que, même si la loi est
ancienne, il faut néanmoins l’appliquer ; le juge de paix étant exclusivement
compétent pour connaître de la question relative au renouvellement préférentiel, il
s’ensuivrait que le tribunal d’arrondissement (statuant en première instance) est
incompétent pour en connaître et pour statuer sur le caractère réel et sincère d’une
offre faite au bailleur.
Les parties intimées soulignent, que par leur lettre du 28 mars 2011, elles ont notifié
leur intention à Bijouterie SOC.1.) sàrl de vouloir installer un autre commerce dans
les locaux occupés et exploités par celle-ci.
Quant à la demande en renouvellement préférentiel, les bailleurs soulignent que,
pour s’opposer à pareille demande, le bailleur peut invoquer les quatre causes
inscrites à l’article 1762-4 du code civil, dont celle relative à l’abandon de
commerce ; le bailleur peut en outre s’opposer au renouvellement préférentiel
lorsqu’il dispose d’une offre réelle et sincère telle qu’inscrite à l’article 1762-7 du
même code, relative à l’offre sincère et réelle. Dans ce cas, lorsque le locataire se
déclare d’accord à payer le loyer correspondant à celui de l’offre, le renouvellement
préférentiel ne peut être refusé.
Les bailleurs considèrent qu’en l’espèce, ils disposent d’une offre réelle et sincère,
laquelle se trouve en outre confortée par la signature du bail du 20 juillet 2011.
A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) en concluent qu’en l’espèce, il n’y a aucun
motif pour surseoir à statuer. Ce serait partant à juste titre que le premier juge, dans
son jugement du 24 octobre 2011, a écarté l’exception de litispendance invoqué par
la partie adverse, en retenant également à juste titre que les conditions de
litispendance qui supposent une identité de parties, de cause et d’objet n’étaient pas
données.
Les parties intimées s’opposent à ce qu’il soit sursis à statuer en faisant relever qu’il
est important d’évacuer de manière rapide la présente affaire ; s’il était fait droit à la
demande au sursis, il faudrait le cas échéant attendre près de 4 ans avant de toiser
le présent litige, ce qui irait à l’encontre du principe d’une bonne administration de la
justice.

                                            51
Quant à l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), les bailleurs estiment qu’elle est réelle et
sincère, ceci étant conforté par la signature du bail en date du 20 juillet 2011. L’offre
serait faite par SOC.2.) sàrl, partant une personne ayant une activité commerciale, la
circonstance que le local ne soit pas exploité par celle-ci étant sans incidence sur le
caractère réel et sincère de l’offre. En tout état de cause, la circonstance que le bail
ait été conclu le 20 juillet 2011, par C.) et D.) serait sans incidence sur la validité de
l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011) ; le caractère réel de l’offre ne serait pas
subordonné à la signature d’un contrat de bail. Il suffirait dès lors de s’en tenir au
contenu de l’offre pour en apprécier son caractère sincère et réel.
Il n’y aurait pas lieu d’entendre C.) et D.), les éléments de la cause établissant à
suffisance de droit que l’offre a été faite par la société SOC.2.) s.à.r.l., le bail ayant
été conclu par C.) et D.).
Il serait par ailleurs dans la logique des choses que le bail contienne la clause
suspensive, concernant le départ du preneur des lieux loués.
L’affaire serait claire d’un point de vue juridique, la manière selon laquelle SOC.2.)
sàrl gagne son argent étant sans incidence sur le fond du litige
Quant au 2e moyen, les consorts A.)-B.) considèrent que c’est à juste titre que le
premier juge a requalifié leur demande tendant à « enjoindre au preneur de quitter
les lieux » en demande tendant à l’entendre condamner à déguerpir des lieux. Le
jugement entrepris serait partant à confirmer sur ce point.
Quant au 3e moyen, d’après les bailleurs, la demande en condamnation à
déguerpir des lieux loués qui a été faite suite à l’assignation leur donnée par
Bijouterie SOC.1.) sàrl n’est pas prématurée. Elle serait partant recevable.
Quant au 4e moyen, les consorts A.)-B.) estiment que, par la lettre du 28 mars
2011, ils ont clairement fait état de leur volonté d’installer un autre commerce dans
les locaux loués par Bijouterie SOC.1.) sàrl, cette lettre ne saurait être interprétée
comme ne reflétant pas la volonté des parties bailleresses.
Ils font en outre relever que ce n’est que dans un ordre subsidiaire, à supposer qu’il
y ait renouvellement préférentiel, que dans cette même lettre, ils ont déclaré être
d’accord à ce que Bijouterie SOC.1.) sàrl reste dans les locaux, à condition de payer
le loyer tel que résultant de l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), ce que le preneur n’a
jamais accepté, de sorte qu’il aurait renoncé à son droit au renouvellement. Cette
disposition formulée en ordre subsidiaire, ne saurait être interprétée comme reflétant
la volonté des bailleurs de ne pas se prévaloir de l’abandon de commerce analogue
ou semblable.
Quant au 5e moyen, les parties intimées estiment que c’est à bon droit que le
premier juge s’est référé à une jurisprudence rendue par la Cour de cassation belge,
le critère à retenir étant celui d’éviter qu’un commerçant ne s’installe dans les locaux
exploités auparavant par un commerçant ayant exercé un commerce semblable, en
s’accaparant la clientèle de celui-ci.
La circonstance qu’un commerce de détail vienne en remplacer un autre serait, sans
incidence sur le critère, ainsi posé.

                                            52
Elles font relever qu’en l’espèce il s’agit de deux commerces tout-à-fait différents, tel
que le premier juge l’a d’ailleurs retenu à juste titre. Le premier jugement serait
partant à confirmer sur ce point.
Quant au 6e moyen, les parties intimées émettent la question de savoir quel est
l’intérêt de Bijouterie SOC.1.) sàrl d’interjeter appel sur ce point, le sursis ayant été
accordé une première et une deuxième fois. Il y aurait partant absence d’intérêt à
interjeter appel sur ce point. Le premier jugement serait à confirmer.
Quant au 7e moyen, au vu du fait que le premier juge a déclaré la demande en
renouvellement du bail non fondée, ce moyen serait à dire non fondé.
Quant au 8e moyen, les parties intimées concluent à l’entendre dire non fondé, en
soulignant qu’au vu du contrat de bail (article 5 point b 2e paragraphe) les
investissements effectués par le locataire ne sauraient être pris en considération
pour déterminer la valeur locative. En outre, le preneur resterait en défaut de verser
la moindre pièce dans ce contexte.
Les parties intimées s’opposent à ce qu’un délai de 12 mois soit accordé à Bijouterie
SOC.1.) sàrl pour libérer les lieux ; cette question serait à toiser par le biais du sursis
commercial. Elles se posent la question de savoir quelle est la base légale invoquée
dans ce contexte par Bijouterie SOC.1.) sàrl.
Les consorts A.)-B.) s’opposent à une comparution personnelle des parties, mesure
qui ne ferait que repousser inutilement l’issue du litige.
A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) sollicitent une indemnité de procédure de
3.000,00 euros pour la première instance et de 3.000,00 euros pour l’instance
d’appel.
Quant à l’appel incident relevé par les consorts A.)-B.), Bijouterie SOC.1.) sàrl
donne à considérer que le locataire n’est pas soumis à un délai pour introduire une
demande en renouvellement préférentiel du bail qu’il peut intenter pendant 30 ans ; il
serait partant faux de dire que de par l’assignation du 6 juillet 2011, Bijouterie
SOC.1.) sàrl aurait renoncé à faire valoir ce droit.
En ce qui concerne la question des investissements réalisés dans l’immeuble,
Bijouterie SOC.1.) sàrl fait relever qu’ils ont été effectués, de sorte qu’il faudrait en
tenir compte au niveau de la fixation de la valeur locative de l’immeuble.
L’appel incident serait partant à dire non fondé pour les deux moyens invoqués.

Motifs du jugement
Il est rappelé que la requête introduite par les bailleurs tendait à leur donner acte i)
de la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 septembre 2011, ii) de leur refus
d’accorder un renouvellement du contrat de bail au locataire et iii) de la renonciation
du locataire à se prévaloir du renouvellement préférentiel, et d’entendre dire qu’il n’y
a pas lieu à renouvellement préférentiel du contrat de bail et d’enjoindre au locataire
de quitter les locaux pour le 30 septembre 2011 au plus tard.

                                            53
La requête de Bijouterie SOC.1.) sàrl tendait à entendre dire qu’elle a droit à un
renouvellement préférentiel de son contrat de bail à partir du 1er octobre 2011, pour
une durée de trois ans.
Le litige a partant trait à un bail commercial qui peut être défini comme une
convention portant sur un immeuble que l’une des parties s’oblige à délivrer à l’autre
pendant un certain temps afin d’y exploiter un commerce, contre paiement d’un
loyer.
Le renouvellement préférentiel peut être décrit comme le droit d’un commerçant
ayant conclu un contrat de bail d’exiger, avant la fin du bail, de la part de son bailleur
un nouveau contrat de bail commercial pour une durée déterminée.
Aux termes de l’article 1762-4 du code civil, tout locataire d’un immeuble à
destination commerciale qui par lui ou ses ayant droits y exploite un fonds de
commerce depuis plus de 3 ans, a le droit d’obtenir le renouvellement de son contrat
par préférence à toutes autres personnes. Le preneur ne pourra faire valoir ce droit
au-delà de la quinzième année de la location.
Pour l’évincer plus tôt de ce droit, le propriétaire devra justifier d’une offre sincère et
réelle supérieure telle qu’elle est prévue à l’article 1762-7 du même code.
Le propriétaire pourra également s’opposer à l’exercice du droit de préférence:
1° en cas de griefs légitimes à l’égard du preneur, à apprécier par le juge
   compétent,
2° aux fins d’occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants,
3° en cas d’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou
   analogue,
4° en cas de reconstruction et de transformation.
En instaurant le droit au renouvellement préférentiel du contrat de bail commercial,
le législateur protège le fonds de commerce, mais il n’impose jamais le bail
renouvelé au bailleur qui garde un droit au refus (cf. Les Novelles, droit civil, tome
VI, volume 2, les baux commerciaux, No 1744 et suivants, p. 169).
La loi prévoit de manière limitative cinq cas qui permettent au propriétaire des lieux
de faire échec au droit de renouvellement, ceux qui intéressent le présent litige
tenant i) à l’abandon de la location à des fins commerciales semblables ou
analogues et ii) à l’existence d’une offre sincère et réelle supérieure au sens de la
loi.
La question de la surséance à statuer ne se posant que dans le cadre du refus au
renouvellement au motif de l’offre sincère et réelle, il s’ensuit qu’il y a lieu dans un
premier temps d’analyser le motif invoqué par les bailleurs pour faire échec tenant à
l’abandon de commerce semblable ou analogue, étant donné que ce n’est qu’à
supposer que ce moyen soit rejeté, que le tribunal sera amené à se prononcer sur la
question de la surséance, et le cas échéant sur le fond de cette offre.
Avant d’aborder le fond, il faut analyser le moyen invoqué par les bailleurs
concernant la renonciation du locataire à se prévaloir de son droit au
renouvellement préférentiel.

                                            54
C’est la loi qui confère de manière expresse au locataire le droit de solliciter un
renouvellement préférentiel du bail. S’il ne saurait être admis que ce droit s’exerce
au-delà de la durée, conventionnelle ou judiciaire, du contrat qui sert de base à la
demande en renouvellement, il n’en reste pas moins que tant que dure le bail, le
preneur est en droit d’exercer le droit lui conféré par le législateur.
Pour que la renonciation à un droit puisse être retenue, il faut établir une volonté non
équivoque dans le chef de celui duquel la renonciation émane, étant précisé que la
renonciation ne se présume pas et que la preuve de l’existence de la renonciation
au droit d’agir en justice incombant à celui qui s’en prévaut.
Le tribunal donne à considérer que le fait pour le locataire d’introduire une requête
en sursis commercial, simultanément ou antérieurement à la demande en
renouvellement préférentiel, ne saurait avoir une incidence sur son droit de
demander également le renouvellement préférentiel.
Aucun élément de la cause ne permettant de retenir que de par l’assignation du 6
juillet 2011, ou de par la requête du 15 juillet 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl ait
renoncé à se prévaloir du droit de réclamer en justice le renouvellement préférentiel
de son bail, lui conféré par la loi, il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.
Il suit des considérations qui précèdent que l’appel incident relevé sur la question de
la renonciation laisse d’être fondé, de sorte le premier jugement est à confirmer sur
ce point.
a) Abandon de commerce semblable ou analogue
Conformément aux principes régissant la charge de la preuve, il appartient à la
partie qui se prévaut de l’existence d’un motif de refus du renouvellement
préférentiel du bail commercial, partant au bailleur, d’en rapporter la preuve. A noter
que l’abandon de commerce analogue ou semblable doit émaner du bailleur.
Il est rappelé que le motif relatif à l’abandon de commerce semblable ou analogue
est énoncé dans la lettre adressée en date du 28 mars 2011 par les consorts A.)-B.)
au locataire ; dans cette même lettre les consorts A.)-B.) informent le preneur que
pour autant qu’il y ait lieu à renouvellement préférentiel du bail, pareil
renouvellement ne pourrait se faire qu’aux mêmes conditions que celles de l’offre
réelle et sincère dont les bailleurs disposent actuellement.
Si la notion d’abandon de commerce semblable ou analogue existe en droit
luxembourgeois, étant précisé qu’elle émane d’un arrêté grand-ducal du 31 octobre
1936, pareille notion semble inexistante dans les droits belges et français. Par
ailleurs, les travaux parlementaires étant inexistant et à défaut de jurisprudence
rendue dans ce contexte, il appartient au tribunal de cerner la notion et de décrire les
conditions y relatives.
Pour invoquer l’abandon de commerce analogue ou semblable, il faut tout d’abord
une manifestation d’une intention certaine et non équivoque dans le chef de celui qui
s’en prévaut d’abandonner une certaine forme de commerce dans le local donné en
location. Il faut que le bailleur exprime de manière claire son intention, à partir de

                                           55
l’expiration du bail, de ne plus voir exercer un commerce de la nature de celui du
preneur, dans les locaux en cause.
Or, le fait d’indiquer dans un seul et même courrier, qu’il y a abandon de commerce
de bijouterie en indiquant d’un même trait de plume qu’en cas de renouvellement
préférentiel du bail, les bailleurs se déclarent d’accord avec le maintien du bijoutier
dans les locaux, sous condition que Bijouterie SOC.1.) sàrl paye le loyer inscrit dans
l’offre (soumise aux bailleurs par SOC.2.) sàrl), enlève à la manifestation des
bailleurs de ne plus vouloir de commerce de bijouterie dans leurs locaux, le
caractère certain et non équivoque de l’intention ainsi exprimée.
A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) restent partant en défaut d’établir qu’il y ait eu
abandon de commerce analogue ou similaire.
Le fait que la loi stipule (en l’article 1762-4 du code civil) que confronté à une
demande en renouvellement préférentiel de la part de son locataire, le bailleur doit
s’incliner lorsque le preneur se déclare d’accord à se plier aux exigences d’une offre
faite au bailleur par un tiers, est sans incidence sur les considérations qui précèdent.
En effet, le tribunal considère que les notions, d’abandon de commerce semblable
ou analogue, d’une part, et accord de maintien du preneur dans les locaux, fusse à
d’autres conditions, sont inconciliables et ne sauraient être combinées, même
lorsque, comme c’est el cas en l’espèce, le renouvellement préférentiel et le
maintien du preneur dans les locaux n’est invoqué qu’en ordre subsidiaire par
rapport au motif de l’abandon de commerce.
A défaut de la preuve du caractère certain et non équivoque d’abandonner le
commerce exercé et exploité par le preneur actuel, le refus invoqué par les consorts
A.)-B.) ne saurait prospérer.
A titre superfétatoire, quant au critère à retenir pour dire s’il y a abandon de
commerce semblable ou analogue, il est à noter que le terme analogue signifie
équivalent, similaire ; est analogue ce qui offre des rapports de similitude avec autre
chose. Le terme « semblable » signifie comparable, ressemblant ; est semblable, ce
qui ressemble à quelque chose d’autre (Dictionnaire Français Larousse).
Le tribunal considère que la clientèle qui constitue l’un des principaux éléments d’un
fonds de commerce n’est pas à prendre en considération pour déterminer s’il y a ou
non commerce analogue ou semblable. Plutôt que de s’attacher à la clientèle d’un
commerce, il convient de rechercher quelle est l’activité de tel ou tel commerce,
respectivement de déterminer l’objet social de telle ou telle société pour vérifier s’il y
a analogie ou non entre deux commerces.
En l’espèce, à supposer qu’un magasin de textile de luxe s’installe à (…) au numéro
(…) de l’(…), l’objet social de celui-ci consistera essentiellement en l’achat et la
vente de vêtements (de luxe). L’objet social d’une bijouterie consiste en l’achat et la
vente de bijoux, étant précisé que lorsqu’il s’agit d’une orfèvrerie, l’objet consistera
également dans la création de bijoux.
L’objet social, respectivement l’activité commerciale d’un magasin de vêtement ne
se différencie dès lors pas fondamentalement par rapport à celui ou celle d’une

                                             56
bijouterie, étant donné qu’il/elle a essentiellement trait à la vente d’objets. Il y a
partant analogie entre les deux commerces.
Un autre critère est celui de l’autorisation de faire le commerce, qui, dans le cadre
des deux commerces, -magasin de vêtements et bijouterie-, sont pour le moins à
qualifier de similaires.
Il est partant faux de prétendre que de par le fait de substituer un magasin de vente
de vêtements de luxe à une bijouterie, il y aurait abandon de commerce analogue.
La question de l’abandon du commerce semblable ou analogue pouvant être toisée
sur base des éléments de la cause, il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la
comparution personnelle des parties au litige.
b) quant à l’offre faite aux bailleurs par un tiers
Avant d’aborder le fond, il faut analyser le moyen tenant à la surséance à statuer
1) quant à la demande de surseoir à statuer
Il est à noter que dans le cadre des débats de première instance, Bijouterie SOC.1.)
sàrl avait demandé de surseoir à statuer en invoquant le moyen de la litispendance.
En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a dit ce moyen non fondé au motif
que les conditions d’identité de parties, d’objet et de cause n’étaient pas données.
Quant à la demande de Bijouterie SOC.1.) sàrl de surseoir à statuer au motif du
risque de contrariété de jugement entre ce qui sera décidé dans le cadre du présent
litige par rapport à ce qui sera jugé dans l’instance pendante devant la Xe chambre
du tribunal de céans, il est à noter que les parties ayant perdu la maîtrise de
l’instance, c’est le juge qui veille au bon déroulement de la procédure : le juge trouve
dans ce pouvoir général la possibilité de suspendre l’instance dans des situations
non prévues par les textes. Cette faculté est admise très largement en
jurisprudence, et le juge dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier
l’opportunité du sursis à statuer, sa durée et ses modalités, étant précisé que la
décision du juge prononçant un sursis n’a pas à être motivée et échappe au contrôle
de la cour de cassation (JURISCLASSEUR, Procéd. Civ., Suspension d’instance,
fasc. 679, édit. mars 2000, n° 62 et 63).
Dans l’appréciation du sursis, il convient de veiller aux intérêts respectifs des deux
parties au litige.
Le tribunal considère qu’en l’espèce, le fait de surseoir à statuer aurait
inévitablement comme conséquence un « statu quo » des relations entre les
bailleurs et le locataire, et ce sur une certaine durée dans le temps, dont la longueur
peut être difficilement mesurée, ce qui reviendrait partant à créer une situation
préjudiciable aux deux parties.
Il est dès lors dans l’intérêt de toutes les parties au litige de ne pas surseoir à
statuer, en attendant l’issue du litige encore pendant, mais de trancher la question
de la validité de l’offre faite aux bailleurs, dans le cadre la présente instance, ceci
d’autant plus que la question à toiser, qui se pose dans le cadre d’un litige entre

                                             57
bailleur et locataire, relève de la compétence exclusive du juge de paix (article 3.3
du nouveau code de procédure civile).
Le jugement rendu en date du 24 octobre 2011, est dès lors, au vu des
considérations émises ci-avant, à confirmer.
2) quant au fond
Tel qu’il a été dit ci-avant, tout locataire d’un immeuble à destination commerciale,
qui par lui ou ses ayant droits y exploite un fonds de commerce depuis plus de 3
ans, a le droit d’obtenir le renouvellement de son contrat par préférence à toutes
autres personnes, étant précisé qu’il ne pourra faire valoir ce droit au-delà de la
quinzième année de la location. Pour l’évincer plus tôt de ce droit, le propriétaire
devra justifier d’une offre sincère et réelle supérieure telle qu’elle est prévue à
l’article 1762-7 du même code.
Aux termes de l’article 1762-7 du code civil, si le propriétaire justifie d’une offre
sincère et réelle faite par un tiers, le loyer sera déterminé à ce prix, à moins qu’eu
égard au prix le preneur ne renonce à son droit de préférence.
Pour conférer à l’offre faite par un tiers au bailleur en application des articles 1762-4
et 1762-7 du code civil, un caractère réel et sincère, il faut admettre qu’outre
l’obligation d’indiquer le montant, l’offre qui implique des engagements, permette
d’identifier l’offrant : l’indication des nom et prénom/dénomination sociale,
adresse/siège social et profession/objet social sont dès lors indispensables, afin que
le preneur, d’une part, soit en mesure de connaître l’identité de l’offrant et de cerner
son activité, et, d’autre part, puisse se convaincre de la sincérité de l’offre et le cas
échéant être en mesure de la contester. La nature du commerce que le tiers
envisage d’entreprendre doit également être considérée comme ayant sa part
d’importance pour apprécier le caractère réel et sincère de l’offre.
En l’espèce, même si l’offre litigieuse du 14 mars 2010 (lire 2011) permet d’identifier
i) le prix du loyer offert et ii) l’offrant, il n’en reste pas moins qu’aucun élément ne
permet de déterminer de manière précise la personne physique ou morale qui
s’installerait finalement dans les locaux afin d’y exercer son commerce. Les bailleurs
n’étaient d’ailleurs à l’heure des débats pas en mesure de fournir de quelconques
précisions à ce titre, estimant que le fait d’indiquer que « dans le cadre de notre
développement de franchise le bien sera alloué à un magasin de confection de
marque de luxe internationale » serait suffisant pour retenir le caractère réel et
sérieux de l’offre.
Le terme « sincère » signifie honnête, intègre, loyal, véridique ; c’est ce qui
s’exprime sans déguiser sa pensée. Le terme « réel » traduit ce qui est concret,
effectif, existant ; c’est ce qui existe véritablement.
Il est rappelé qu’outre l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), les parties au litige versent
le contrat de bail signé en date du 20 juillet 2011.
Si en principe seul le contenu de l’offre faite par le tiers doit être examiné afin de
déterminer son caractère réel et sincère, il n’en reste pas moins qu’en présence d’un
contrat de bail versé par les bailleurs, certainement pour conforter la sincérité et la
réalité de l’offre, il ne saurait être fait abstraction de cette pièce. Les deux pièces

                                            58
sont dès lors à examiner ensemble afin de vérifier le caractère sincère et réel de
l’offre.
Il convient de relever que de l’aveu des bailleurs, l’offre a été faite en date du 24
mars 2010 (lire 2011) par la société SOC.2.) sàrl, alors que le contrat de bail a été
signé en date du 20 juillet 2011 par C.) et D.) ; à défaut d’une référence quelconque
à la prédite société, et en l’absence d’indication de la part des signataires d’avoir agi
en qualité de représentants de la société SOC.2.) sàrl, force est de constater que
l’offre et le bail n’ont pas été signés par la même personne juridique, le bail ayant été
signé par des personnes physiques, tandis que l’offre a été signée par une personne
morale.
Aucun élément probant ne permet de retenir, à l’heure des débats, que ce soit
l’auteur de l’offre, en qualité de franchisé d’une marque ou d’une autre, qui
s’installerait en plein centre-ville, au numéro (…) de l’(…).
Le tribunal considère qu’au vu de l’ensemble des considérations émises ci-avant, le
caractère de la sincérité, tout comme celui de la réalité de l’offre font défaut, de sorte
que c’est à tort que les consorts A.)-B.) considèrent avoir évincé Bijouterie SOC.1.)
sàrl de son droit au renouvellement du bail.
La question du caractère réel et sincère de l’offre pouvant être toisée sur base des
éléments de la cause, il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu d’entendre C.) et D.) en leurs
déclarations relatives à l’offre.
Par réformation du premier jugement, il y a partant lieu de dire la demande en
renouvellement du bail fondée ; il y a partant lieu de dire que le contrat de bail n’a
pas été valablement résilié avec effet au 30 septembre 2011 et il n’y a pas lieu de
condamner Bijouterie SOC.1.) sàrl à déguerpir des lieux loués, ni autoriser A.1.),
A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) à la faire expulser. Il y a pareillement lieu de retenir
que Bijouterie SOC.1.) sàrl ne réglera pas provisoirement à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.),
B.1.) et B.2.) le montant de 35.000,00 euros au titre d’indemnité d’occupation
mensuelle.
C’est cependant à juste titre, même si c’est pour d’autres motifs, que le premier juge
a dit non fondée la demande des consorts A.)-B.) tendant à l’obtention d’une
indemnité d’occupation mensuelle de 35.000,00 euros à partir du 1er octobre 2011.
Quant aux effets du renouvellement préférentiel, il est généralement retenu qu’au
contrat de bail qui liait les parties, se substitue un nouveau contrat de bail, dont les
conditions (durée, loyer et charges) peuvent subir des modifications.
Le tribunal statuant sur la question du renouvellement est amené à prendre position
quant à la durée du contrat ; à cet effet il prendra soin de se référer aux usages des
lieux. Etant donné qu’au Luxembourg, la durée d’un bail commercial est
généralement de trois ans, la durée du contrat de bail renouvelé est en l’espèce à
fixer, tel que Bijouterie SOC.1.) sàrl le demande dans sa requête initiale, à trois ans
à partir du 1er octobre 2011, date à laquelle le premier bail est venu à échéance.
En ce qui concerne le loyer, le juge de paix qui statue sur l’existence du
renouvellement préférentiel est compétent pour statuer sur le loyer et autres charges
à acquitter par le locataire pendant la période du renouvellement. L’article 1762-5 du

                                             59
code civil stipule qu’à défaut d’accord des parties sur le loyer et les autres charges
pendant la période du renouvellement, tel que c’est le cas en l’espèce, -les bailleurs
réclamant un loyer de 35.000,00 euros, ce à quoi Bijouterie SOC.1.) sàrl s’oppose-,
ceux-ci seront déterminés par un ou trois experts à désigner par le juge de paix de la
situation de l’immeuble.
Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de nommer un expert sa mission
consistant à déterminer la valeur locative des locaux qui font l’objet du contrat né
suite au renouvellement préférentiel, qui sont les mêmes que ceux ayant fait l’objet
du contrat de bail conclu en 1999, respectivement de l’avenant du 26 septembre
2005.
La valeur locative est à déterminer sur base des locaux dans lesquels Bijouterie
SOC.1.) sàrl exerce son commerce, dans l’état où ils se trouvent, sans prendre en
considération les investissements réalisés le cas échéant par Bijouterie SOC.1.) sàrl.
A noter dans ce contexte que Bijouterie SOC.1.) sàrl, qui affirme avoir effectué des
investissements/rénovations, ne verse pas la moindre pièce permettant d’en
apprécier le caractère réel.
Il suit des considérations qui précèdent que l’appel relevé par Bijouterie SOC.1.) sàrl
est à dire partiellement fondé, tandis que l’appel incident relevé par les consorts A.)-
B.) ne l’est pas.
La demande de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) tendant à l’octroi d’une
indemnité de procédure pour la première instance est à déclarer irrecevable au vu
de la circonstance que ce point a été réservé par le premier juge. Au vu du sort
réservé au litige, la demande en indemnité de procédure faite par les prédites parties
pour l’instance d’appel est à dire non fondée.
La demande en indemnité de procédure formulée par Bijouterie SOC.1.) sàrl est à
dire fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros, étant donné qu’il serait
inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises
dans les dépens.

                                     Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant
en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,
dit l’appel principal non fondé pour autant qu’il est interjeté contre le jugement n°
3950/11 rendu en date du 24 octobre 2011 par le tribunal de paix de Luxembourg,
partant confirme le susdit jugement,
dit l’appel principal partiellement fondé pour autant qu’il est dirigé contre le jugement
n° 731/12 rendu en date du 13 février 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg,
partant par réformation du jugement entrepris :
dit la demande en renouvellement préférentiel du bail commercial fondée,

                                            60
dit que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié avec effet au 30 septembre
2011,
dit qu’il n’y a pas lieu de condamner la société à responsabilité limitée BIJOUTERIE
SOC.1.) sàrl à déguerpir des lieux loués, ni d’autoriser A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.)
et B.2.) à la faire expulser,
dit que la société à responsabilité limitée BIJOUTERIE SOC.1.) sàrl ne réglera pas
provisoirement à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) le montant de 35.000,00
euros au titre d’indemnité d’occupation mensuelle,
avant tout autre progrès en cause,
ordonne une expertise et commet pour y procéder
Madame Paule JOURDAIN, architecte, demeurant à L-1513 Luxembourg, 61,
boulevard Prince Félix,
avec la mission de déterminer la valeur locative des locaux qui font l’objet du contrat
de bail né suite au renouvellement préférentiel, qui sont les mêmes que ceux ayant
fait l’objet du contrat de bail conclu en 1999, respectivement de l’avenant du 26
septembre 2005, et qui sont sis à (…),
ordonne à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), de consigner au plus tard le 7
août 2012 la somme de 1.200,00 euros, soit la somme de 200,00 euros pour
chacune des prédites parties, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de
l’expert à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en
justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les
dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile,
charge Madame la vice-présidente Carine FLAMMANG de la surveillance de cette
mesure d’instruction,
dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses
opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,
dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous
renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,
dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision
versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après
consignation d’une provision supplémentaire,
dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par
le vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la
partie la plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au
plumitif,
dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le
2 octobre 2012 au plus tard,

                                            61
fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 9
octobre 2012 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,
dit l’appel incident non fondé,
confirme le jugement entrepris pour le surplus,
dit irrecevable la demande de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) tendant à
l’octroi d’une indemnité de procédure pour la première instance,
dit non fondée la demande de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) tendant à
l’octroi d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
dit fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros, la demande de la société à
responsabilité limitée BIJOUTERIE SOC.1.) sàrl tendant à l’octroi d’une indemnité
de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,
partant condamne A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) in solidum à payer à la
société à responsabilité limitée BIJOUTERIE SOC.1.) sàrl la somme de 1.000,00
euros,
réserve le surplus et les frais.

                                          62
"


text:
                       TRIBUNAL                 DU     TRAVAIL              DE LUXEMBOURG
                       Cité Judiciaire                 Plateau du Saint Esprit                L-2080 LUXEMBOURG
                       __________________________________________________________________________________________

                                  AUDIENCE PUBLIQUE DU
N° 2942 /2012
du répertoire fiscal
                                   9 J U I L L E T 2 0 1 2
                       LE TRIBUNAL DU TRAVAIL DE LUXEMBOURG
                        dans la composition :    GREMLING          Anne-Françoise            Présidente
                                                 LUCAS             Laurent                   Assesseur patronal
                                                 RIES              François                  Assesseur salarié
                                                 REILAND           Paul                      Greffier

                        A RENDU LE                   J U G E M E N T                      QUI        SUIT
                                                        DANS LA CAUSE

                                                            ENTRE :

                       A . )
                       demeurant à L-(…)

                       * PARTIE DEMANDERESSE *
                       comparant par Maître Andrée BRAUN, avocat à Luxembourg                                 case JPL 48

                                                                 ET :

                       S O C . 1 . )              P S F
                       société anonyme, établie et ayant son siège social à L-(…), inscrite au registre
                       de commerce et des sociétés à Luxembourg sous le N° B (…), représentée par
                       son conseil d’administration actuellement en fonctions

                       * PARTIE DÉFENDERESSE *
                       comparant par Maître Marielle STEVENOT, avocat à Luxembourg                           case JPL 178
                                                                                2
                                                 F A I T S :
      L'affaire fut introduite par requête -annexée au présent jugement- déposée au greffe de la
      Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 30 septembre 2011 sous le N° 809/2011.

      Par convocations du greffe, les parties furent appelées à l'audience publique du 31 octobre
      2011. L'affaire subit ensuite deux remises contradictoires et fut utilement retenue à
      l'audience publique du 25 juin 2012, à laquelle les parties furent entendues en leurs moyens
      et conclusions respectifs.

      Le Tribunal prit ensuite l'affaire en délibéré et, à l'audience publique de ce jour, il rendit

                          LE JUGEMENT                             QUI         SUIT :
      Par requête déposée au greffe en date du 30 septembre 2011, A.) a fait convoquer la société
      anonyme SOC.1.) PSF devant le tribunal du travail de ce siège pour y voir déclarer abusif
      le licenciement avec préavis du 29 novembre 2010, intervenu à son encontre. Il demande la
      condamnation de la société défenderesse à lui payer les montants suivants, à savoir :

        dommage matériel pour licenciement abusif                                      150.000,00.- € + pm
        dommage moral pour licenciement abusif                                          25.000,00.- € + pm
                                                                     TOTAL :           175.000,00.- € + pm

      avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

      Le requérant réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros.

      La demande, régulière en la forme, est recevable à cet égard.

      A l’appui de sa demande, A.) explique avoir été au service de la société anonyme SOC.1.)
      PSF S.A. avec une ancienneté au 1er novembre 1985 au IT helpdesk. Par lettre recommandée
      du 1er décembre 2010, il aurait demandé les motifs du licenciement. Par lettre recommandée
      du 30 décembre 2010, le mandataire de la société défenderesse aurait motivé le licenciement
      comme suit :

« Monsieur,

Par la présente, nous avons l'honneur de vous informer que nous sommes les conseils de la société SOC.1.) PSF
S.A, établie et ayant son siège social à L-(…), qui nous a chargées de l'assister dans le cadre de votre
licenciement.
Notre mandante nous remet votre lettre datée du 1er décembre 2010, reçue le 3 décembre 2010, par laquelle
vous demandez les motifs de votre licenciement, intervenu en date du 29 novembre 2010.

Les motifs à la base de votre licenciement sont d'ordre économique et peuvent être détaillés comme suit :

1. Vous avez initialement été embauché par la société SOC.2.) S.A. (anciennement SOC.2’.) S.A.) en qualité
d'informaticien à compter du 1er novembre 1985. L'ensemble du service informatique de SOC.2.) auquel
vous apparteniez ayant cependant fait l'objet d'une externalisation et ayant été transféré à SOC.1.) S.A.,
votre contrat de travail avec la société SOC.2.) a donc été automatiquement transféré à SOC.1.) S.A. en
date du 1er août 2003.

Le 1er avril 2005, votre contrat de travail a finalement été transféré de SOC.1.) S.A. à SOC.1.) PSF S.A.

SOC.1.) PSF S.A. (ci-après « SOC.1.) ») est active sur le marché informatique luxembourgeois dans la vente de
services informatiques depuis 10 ans.
                                                                                3
La société occupe actuellement 47 salariés, répartis au sein de divers départements relevant soit de la branche
commerciale, soit de la branche opérationnelle et technique de la société. Sa clientèle se compose exclusivement
d'entreprises.

Vous apparteniez au département opérationnel en qualité de Helpdesk Officer et vos fonctions consistaient dans
le support informatique des utilisateurs.

SOC.1.) connaît un ralentissement très net de son activité depuis 2008. Ce ralentissement s'est poursuivi et
même aggravé en 2009 et 2010.

Sur un plan comptable, le montant du chiffre d'affaires hors TVA réalisé par SOC.1.) en 2010 a été réduit de
plus de 40% par rapport à celui réalisé en 2008, comme suit :

        Année 2008:                  6.259.000 euros,
        Année 2009:                  4.097.000 euros,
        Année 2010 (au 30/11/2010) : 3.670.000 euros,

Par ailleurs, depuis 2008, la balance entre le montant des charges et celui du chiffre d'affaires n'a cessé de se
dégrader.

Ces mauvais résultats s'expliquent principalement par la persistance de la crise économique qui a démarré fin
2008 et qui s'est traduite comme suit :

a) D'une part, plusieurs clients ont réduit ou suspendu leurs contrats avec SOC.1.) avec pour conséquence que
    :

- depuis le mois de février 2010, un des consultants de la société ne travaille plus que trois jours par semaine
  chez le client au lieu de cinq jours ;
- trois consultants se sont retrouvés en période dite « inter-vacation », c' est-à-dire sans occupation, au cours
  des six premiers mois de l'année 2010, en raison de la suspension pure et simple du contrat par le client.

Le taux d'occupation des consultants de SOC.1.) s'est ainsi dégradé entre 2009 et 2010.

De janvier à octobre 2010, ce taux atteignait en moyenne seulement 45% alors que de janvier à octobre 2009,
il était en moyenne de 64% et qu' avant le début de la crise, il atteignant 73%. Par ailleurs, au cours du premier
semestre 2010, trois consultants ont même eu un taux d' occupation compris entre 0 et 15%.

Ainsi, en dépit de ce taux d'occupation extrêmement bas, SOC.1.) a continué d'assumer l'ensemble des coûts
salariaux (salaires, charges, management, training...) de ses consultants, alors que ces derniers ont généré des
recettes faibles voir inexistantes.

b) D'autre part, la marge bénéficiaire générée par les services de la société n'a cessé de se dégrader.
Dès 2008, la société a pourtant décidé de se concentrer sur les activités générant une marge bénéficiaire
importante (vente de services informatiques et vente de produits à plus forte valeur ajoutée), et parallèlement,
de réduire ses activités de vente de matériel informatique (aux marges toujours plus faibles en raison d'un
marché très concurrentiel). Ce changement de stratégie commerciale s'est toutefois avéré insuffisant et, depuis
2009, la clientèle continue de faire pression en vue de renégocier à la baisse les coûts des services informatiques
de la société.

2. Dans ce contexte, et face à de telles pertes financières, SOC.1.) a mis en oeuvre diverses mesures afin de
limiter ses charges fixes, à l'exclusion, dans un premier temps, des charges de personnel.

De manière générale, au cours de l'année 2010, SOC.1.) a renégocié avec l'ensemble de ses fournisseurs
les conditions tarifaires qui lui étaient applicables, afin de réaliser des économies.

Ainsi, la société a :
- réduit le recours aux services de nettoyage SOC.3.) de 5 à 3 jours par semaine ;
- changé de fournisseur concernant la flotte de téléphones mobiles du personnel, passant ainsi de SOC.4.) à
  SOC.5.), ce dernier étant plus compétitif ;
                                                                                4
- renégocié les termes de son contrat de maintenance concernant les photocopieurs.

SOC.1.) a également supprimé certains services internes comme la distribution de fruits frais au profit du
personnel et la distribution de bouteilles de champagne à l'occasion de l'anniversaire des employés.

Enfin, SOC.1.) a décidé de déménager son siège social ainsi que ses bureaux de (…) à (…). Ce déménagement
aura lieu en avril 2011, à la fm du bail actuel. La surface des locaux loués sera ainsi réduite de 100 m2, ce qui
permettra de diminuer le loyer mensuel de 26%.

Ces mesures d'assainissement et de réduction des coûts se sont toutefois révélées insuffisantes pour combler les
pertes réalisées par SOC.1.).

3. Aussi, en plus des mesures précitées et afin d'assurer sa pérennité, SOC.1.) a été contrainte de se séparer
de cinq de ses employés, dont vous-même.

Les autres personnes licenciées en date du 29 novembre 2010 sont Monsieur B.), « Operations Director
», Monsieur C.), «Deskside Engineer », Monsieur D.), « Service Delivery manager » et Monsieur E.), «
Senior Applications Developer »

Les considérations qui ont fait porter le choix de notre mandante sur vous plutôt que sur d'autres salariés
occupant les mêmes fonctions sont purement matérielles.

Compte tenu des difficultés financières, sérieuses et persistantes, que connaît SOC.1.), notre mandante ne
pouvait plus continuer de supporter votre salaire - s'élevant à 6.057,91 euros brut par mois hors charges
sociales patronales - alors que :

- le niveau de votre rémunération, hérité de votre précédent contrat de travail auprès de SOC.2.), était
  exceptionnellement élevé et différait considérablement de la moyenne salariale pour un poste équivalent
  au vôtre (Helpdesk) au sein de SOC.1.), qui est actuellement trois fois moins élevé - environ 2.200 euros
  brut par mois.

- le niveau de votre salaire était en outre largement supérieur au marché luxembourgeois puisque la moyenne
   de rémunération mensuelle accordée aux salariés temporaires chez SOC.6.), pour des postes de support
   Helpdesk ou équivalent, est de 2.250 euros brut, soit plus de trois fois moins que vous.

Pour l'ensemble des raisons exposées ci-dessus, il ne restait d'autre alternative, à notre mandante que de
procéder à votre licenciement avec préavis.

Nous vous prions de recevoir, Monsieur A.), l'expression de nos salutations respectueuses.

(s.) F.)                                                                             (s.) G.) »

       Par lettre recommandée du 22 février 2011, le syndicat du requérant aurait contesté le
       licenciement.

       Quant à la demande tendant au rejet de la note et des pièces versées par la partie défenderesse
       en cours de délibéré

       La partie requérante demande au Tribunal d’écarter des débats le courrier avec annexes
       adressé en cours de délibéré, le 27 juin 2012, au Tribunal par le mandataire de la partie
       défenderesse.

       Force est de constater que dans son courrier du 27 juin 2012, la partie défenderesse n’a pas
       repris des arguments d’ores et déjà exposés au cours de l’audience du 25 juin 2012 et a versé
       en annexe des jurisprudences dont elle avait fait état lors des plaidoiries. Elle a en outre versé
                                                                                5
l’intégralité de sa pièce 13, le document produit à l’audience n’ayant pas fait apparaître le
nombre des salariés de la société au 31 décembre 2011.

Dans son courrier du 28 juin 2012, la partie requérante a pris position par rapport à la pièce
13 et a souligné que le document actuellement versé confirmait ses affirmations suivant
lesquelles le nombre de salariés de la société défenderesse avait augmenté après le
licenciement du requérant.

Le Tribunal estime que le principe du contradictoire n’a pas été lésé en l’espèce et qu’il n’y
a pas lieu d’écarter des débats le courrier du 27 juin 2012 avec annexes du mandataire de la
partie défenderesse.

Quant au licenciement

La partie requérante critique, à titre principal, la lettre de motivation pour son défaut de
précision et conteste, à titre subsidiaire, le caractère réel et sérieux des motifs invoqués.

Quant à la précision des motifs

L’indication des motifs doit être fournie avec une précision telle que leur énoncé même en
révèle la nature et la portée exacte et permette tant au salarié d’apprécier leur caractère
légitime ou non et de faire la preuve de leur fausseté ou de leur inanité, qu’au juge
d’apprécier si le congédiement est intervenu pour des motifs valables ou, au contraire, pour
des motifs illégitimes, ou s’il constitue un acte économiquement et socialement anormal.

Afin de suffire aux exigences posées par l’article L.124-5(2) du code du travail, l’employeur
est, en cas de licenciement basé sur des considérations économiques, tenu d’indiquer les
raisons de la réorganisation et de la suppression d’emplois et de révéler clairement les
mesures de restructuration et leur incidence sur le poste occupé par le salarié (cf. Cour de
cassation du 16 janvier 1997, Lu. c/ Do.).

En l’espèce, l’employeur invoque des motifs économiques à la base du licenciement
intervenu. Elle explique que le contrat de travail du requérant, signé le 1er novembre 1985
avec la société SOC.2.) S.A., a été transféré à la société SOC.1.) S.A. le 1er août 2003, puis
à la société SOC.1.) PSF S.A. le 1er avril 2005. L’activité de SOC.1.) PSF S.A. aurait connu
un ralentissement important depuis 2008 qui se serait aggravé en 2009 et 2010. Pour étayer
ses affirmations, la société défenderesse indique quel a été son chiffre d’affaires pour les
années 2008 et 2009 et au 30 novembre 2010. Elle décrit les conséquences que la crise
économique a eues sur le volume des contrats conclus avec des clients et la marge
bénéficiaire générée par les services de la société. Elle fait ensuite état de mesures prises
pour limiter, dans un premier temps, les charges fixes autres que les coûts du personnel. Elle
soutient que ces mesures se sont avérées insuffisantes, de sorte qu’elle a dû procéder au
licenciement de 5 salariés dont le requérant. Elle explique que le choix de licencier le
requérant a été motivé par le niveau particulièrement élevé du salaire de ce dernier.

Force est de constater, au vu de ce qui précède, que la lettre de motivation expose la situation
économique de la société, explique les mesures de réorganisation prises et les conséquences
de celles-ci sur le poste du requérant. La lettre de motivation répond partant aux critères de
précision se dégageant de la loi et de la jurisprudence.

Quant au caractère réel et sérieux des faits invoqués

Le requérant estime que les motifs invoqués par l’employeur à la base de la suppression de
son poste ne sont pas établis au vu des éléments du dossier. Il conteste la diminution du
                                                                                6
chiffre d’affaires de la société défenderesse en 2010 et insiste sur le fait que le chiffre
d’affaires indiqué pour l’année 2010 dans la lettre de motivation est celui du 30 novembre
2010 et ne prend pas en compte le mois de décembre 2010. Il résulterait encore des pièces
versées par la partie défenderesse que la situation financière de celle-ci s’est améliorée en
2011 et que le nombre de salariés a augmenté de 47 à 52 de 2010 à 2011. La société
défenderesse aurait partant non seulement procédé au remplacement des salariés licenciés,
mais encore engagé du personnel supplémentaire.

Il résulte des pièces versées en cause que la société défenderesse a réalisé des pertes
significatives en 2008, 2009 et 2010 et que le chiffre d’affaires s’est réduit de 40 % entre
2008 et 2010. Suivant indications en annexe des comptes annuels de 2010, l’assemblée
générale des actionnaires a dû se réunir en application de l’article 100 de la loi sur les sociétés
commerciales, en raison du fait que les pertes cumulées excédaient 75% du capital social.
Au cours d’une assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2010, il a été décidé de
réduire le capital social par incorporation de pertes cumulées, puis d’augmenter le capital
social sans émettre d’actions nouvelles.

Il ne peut pas être fait grief à la société défenderesse d’avoir, dans la lettre de motivation,
indiqué son chiffre d'affaires au 30 novembre 2010 et non pas son chiffre d’affaires au 31
décembre 2010, non encore connu à la date du licenciement. Il faut rappeler, dans ce
contexte, que « la cause du licenciement doit être appréciée à la date de la notification du
licenciement ; que c’est à cette date que doivent être constatées les difficultés économiques
de l’employeur » (Cass., 10 février 2011, no 2820 du registre).

Dans un même ordre d’idées, l’amélioration de la situation financière de la société
défenderesse en 2011 et l’augmentation du personnel en 2011 ne sont pas de nature à remettre
en cause la réalité des motifs économiques invoqués au moment du licenciement du
requérant. Il ne résulte pas du dossier qu’à la fin de l’année 2010, la société aurait dû prévoir
une évaluation favorable de sa situation. Il ne peut, par ailleurs, pas être exclu que
l’évaluation favorable qui a eu lieu ait été liée notamment aux mesures de restructuration
prises au sein de la société, parmi lesquelles la décision de supprimer plusieurs postes. Il ne
résulte, finalement, pas du dossier dans quel domaine la société défenderesse a engagé de
nouveaux salariés en 2011, de sorte qu’il ne peut pas être retenu qu’il a été pourvu au
remplacement du requérant dès son départ.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater que la société défenderesse a établi le
caractère réel des difficultés économiques auxquelles elle a dû faire face vers la fin de l’année
2010.

La partie requérante fait encore valoir que la société défenderesse fait partie d’un groupe de
sociétés important au niveau européen. Même à supposer que la société défenderesse ait
connu des difficultés financières entre 2008 et 2010, elle n’aurait pas établi que tel était
également le cas au niveau du groupe.

La partie requérante se base sur un arrêt de la Cour d’appel, 3e Chambre, du 1er mars 2012,
no 37078 du rôle qui, en se référant aux principes dégagés par un arrêt de la Cour d’appel de
Paris du 25 juin 2009 et un arrêt de la Cour de cassation française, Chambre sociale, du 18
janvier 2011, avait déclaré abusif le licenciement pour raisons économiques d’un salarié par
une société établie au Luxembourg, en raison de l’absence de difficultés alléguées et
prouvées au niveau du groupe auquel appartenait cette société.

La partie défenderesse réplique que la législation et la jurisprudence françaises en matière
de licenciement économique divergent fondamentalement de la législation et de la
jurisprudence luxembourgeoises. Les conclusions de l’arrêt de la Cour d’appel
                                                                                7
                       er
luxembourgeoise du 1 mars 2012 ne seraient par ailleurs pas transposables aux faits de
l’espèce, dans la mesure où cet arrêt se serait prononcé dans le cadre d’une cessation
d’activités d’une société luxembourgeoise dépourvue d’autonomie, entièrement contrôlée
par la société-mère du groupe.

Le Tribunal constate, en l’espèce, que la partie requérante ne fournit pas de précisions quant
à l’appartenance de la société défenderesse à un groupe de sociétés au niveau européen et
n’indique pas quel est le niveau d’autonomie de la société luxembourgeoise. Elle ne soutient
pas que les sociétés faisant partie du même groupe que la société défenderesse seraient à
considérer comme co-employeurs du requérant, tel qu’il a été retenu dans l’ arrêt de la Cour
d’appel de Paris du 25 juin 2009 auquel s’est référé l’arrêt de la Cour d’appel
luxembourgeoise du 1er mars 2012, prémentionné.

Dans un arrêt de la Cour d’appel, 3e Chambre, du 22 mars 2012, no 36037 du rôle, il a été
retenu qu’ « en cas de groupe d’entreprises présentant des entités juridiques distinctes,
l’entrepreneur, seul responsable des risques assumés et disposant du pouvoir de direction,
peut prendre toutes mesures utiles, et même procéder à des licenciements de personnel, pour
redresser la situation économique défavorable ou désastreuse de l’entité en difficultés
financières, sans qu’il y ait lieu d’examiner la situation économique de l’ensemble du
groupe. »

Par arrêts du 22 mars 2012, nos 36225 et 37060 du rôle, la Cour d’appel, 8e Chambre, a
également rappelé le principe que « Dans la mesure où le chef d’entreprise est seul
responsable du risque assumé, il bénéficie corrélativement du pouvoir de direction. Il décide
donc seul de la politique économique de son entreprise, de son organisation interne et des
modalités techniques de son fonctionnement qu’il peut à tout moment aménager à son gré.
Il peut ainsi légitimement prendre les mesures qu’il juge opportunes pour assainir
respectivement supprimer une branche d’activité déficitaire qui pèse sur le résultat global
de son entreprise. Les bons résultats obtenus le cas échéant par le groupe dans son ensemble
ne sont pas de nature à ébranler la justification de sa décision de supprimer l’activité qui
n’a pas apporté les résultats qu’il en escomptait. Il n’appartient pas aux juridictions de se
substituer à l’employeur dans l’appréciation de l’opportunité des mesures prises, quelles
que soient les répercussions au regard de l’emploi. »

Le Tribunal fait application des principes jurisprudentiels rappelés dans les arrêts du 22 mars
2012, précités, et retient que, dans le cas d’espèce, la société défenderesse pouvait prendre
les mesures qu’elle jugeait nécessaires pour redresser sa situation financière obérée et
procéder ainsi au licenciement du requérant sans justifier de la situation économique d’autres
entités du groupe de sociétés dont elle fait partie.
Le tribunal estime, dès lors, que le caractère réel et sérieux des motifs invoqués à la base du
licenciement du requérant a été établi à suffisance. Le licenciement avec préavis intervenu
le 29 novembre 2010 doit, dès lors, être déclaré justifié.

Quant aux montants réclamés

Le licenciement avec préavis du 29 novembre 2010 ayant été déclaré justifié, le requérant
est à débouter de ses demandes en indemnisation de préjudices matériel et moral.
                                                                                8
Quant à la demande en paiement d’une indemnité de procédure

Au vu de l’issue du litige, la demande de A.) en paiement d’une indemnité de procédure
n’est pas fondée.

La société SOC.1.) PSF S.A. restant en défaut d’établir à quel titre il serait inéquitable de
laisser à sa charge l’intégralité des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de rejeter sa
demande en allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

       P A R                    C E S                      M O T I F S
              Le Tribunal du Travail de Luxembourg

                            statuant contradictoirement et en 1er ressort

reçoit            la demande en la pure forme;

l a d é c l a r e recevable;

dit               qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats le courrier du 27 juin 2012 avec
                  annexes adressé par le mandataire de la société anonyme SOC.1.) PSF
                  S.A. au Tribunal ;

déclare           justifié le licenciement avec préavis intervenu à l’égard de A.) le 29
                  novembre 2010 ;

déclare           non fondée la demande de A.) en indemnisation de préjudices matériel et
                  moral ;

déclare           non fondée la demande de A.) en paiement d’une indemnité de procédure ;

déclare           non fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) PSF S.A. en
                  paiement d’une indemnité de procédure ;

c o n d a m n e A.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait et jugé par Anne-Françoise GREMLING, juge de paix de et à LUXEMBOURG,
siégeant comme Présidente du tribunal du travail, et les assesseurs prédits et prononcé par la
Présidente à ce déléguée, assistée du greffier REILAND Paul, en audience publique, date
qu'en tête, au prétoire de la Justice de Paix à LUXEMBOURG, et qui ont signé le présent
jugement.
"