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N° 30 / 2022
du 03.03.2022
Numéro CAS-2021-00006 du registre

Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg du
jeudi, trois mars deux mille vingt-deux,

Composition:

Roger LINDEN, président de la Cour,
Serge THILL, conseiller à la Cour de cassation,
Christiane JUNCK, conseiller à la Cour de cassation,
Françoise SCHANEN, conseiller à la Cour d’appel,
Joëlle DIEDERICH, conseiller à la Cour d’appel,
Elisabeth EWERT, avocat général,
Daniel SCHROEDER, greffier à la Cour.

                                     Entre:

R),

demandeur en cassation,

comparant par la société anonyme ELVINGER HOSS PRUSSEN, inscrite à la
liste V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, en l’étude de
laquelle domicile est élu, représentée aux fins de la présente instance par Maître
Myriam PIERRAT, avocat à la Cour,

                                       et:

1) B),

défendeur en cassation,

comparant par Maître André LUTGEN, avocat à la Cour, en l’étude duquel
domicile est élu,

2) la société anonyme T), (anciennement la société anonyme P)),

défenderesse en cassation,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, en l’étude duquel domicile
est élu,
3) la société anonyme P) FINANCE - SPF,

défenderesse en cassation,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, en l’étude
duquel domicile est élu.

____________________________________________________________________

       Vu l’arrêt attaqué, numéro 143/20 - II - CIV, rendu le 4 novembre 2020 sous
 le numéro 45048 du rôle par la Cour d’appel du Grand-Duché de Luxembourg,
 deuxième chambre, siégeant en matière civile ;

        Vu le mémoire en cassation signifié le 14 janvier 2021 par R) à B), à la société
 anonyme T) et à la société anonyme P) FINANCE - SPF, (ci-après « la société P) »),
 déposé le 15 janvier 2021 au greffe de la Cour supérieure de justice ;

        Vu le mémoire en réponse signifié le 8 mars 2021 par la société
 T) à R), à B) et à la société P), déposé le 10 mars 2021 au greffe de la Cour ;

          Vu le mémoire en réponse signifié le 8 mars 2021 par B) à R), à la société T)
 et à la société P), déposé le 11 mars 2021 au greffe de la Cour ;

          Vu le mémoire en réponse signifié le 9 mars 2021 par la société P) à R), à B)
 et à la société T), déposé le 12 mars 2021 au greffe de la Cour ;

        Sur les conclusions du procureur général d’Etat adjoint John PETRY.

        Sur les faits

         Selon l’arrêt attaqué, R) avait assigné B) et les sociétés T) et P) devant le
 tribunal d’arrondissement de Luxembourg aux fins de voir constater que la condition
 suspensive stipulée dans un des trois contrats ayant lié les parties ne s’était pas
 réalisée en raison de manquements des défendeurs en cassation à leurs obligations
 contractuelles, subsidiairement de voir prononcer la résiliation des contrats aux torts
 des défendeurs en cassation, et partant, les voir condamner à lui payer des dommages-
 intérêts. Le tribunal d’arrondissement rejetait la demande. La Cour d’appel a
 confirmé ce jugement.

        Sur la recevabilité du pourvoi

         Les défendeurs en cassation soulèvent, pour défaut d’intérêt dans le chef du
 demandeur en cassation, l’irrecevabilité du pourvoi dirigé contre la partie du
 dispositif de l’arrêt qui a « dit recevable, mais non fondée la demande en résiliation
 judiciaire de la convention << X Shopping Center-____ >> et en résiliation, sinon
 caducité, sinon nullité des conventions << achat/vente >> et << option d’achat >>

                                         2
», au motif que la Cour d’appel y a rejeté un moyen de défense des défendeurs en
cassation qu’ils avaient opposé à la demande principale.

        Il ressort de la motivation de l’arrêt attaqué que les défendeurs en cassation
ont opposé à la demande principale en exécution forcée de la convention
« achat/vente » une demande reconventionnelle en résiliation judiciaire de la
convention « X) Shopping Center-____ » à prononcer aux torts du demandeur en
cassation.

       En ce que le rejet de la demande reconventionnelle ne lèse pas le demandeur
en cassation, il est sans intérêt à se pourvoir en cassation contre cette partie de l’arrêt.

       Il s’ensuit que le pourvoi en cassation est irrecevable en ce qu’il est dirigé
contre la partie du dispositif de l’arrêt qui a « dit recevable, mais non fondée la
demande en résiliation judiciaire de la convention << X) Shopping Center-____ >>
et en résiliation, sinon caducité, sinon nullité des conventions
<< achat/vente >> et << option d’achat >> ».

       Le pourvoi, introduit dans les formes et délai de la loi, est recevable pour le
surplus.

        Sur l’unique moyen de cassation

        Enoncé du moyen

        « tiré de la violation des dispositions spécifiées dans l'exposé de ses 1re, 3e,
4e et 5e branches ci-dessous, ainsi que dans sa 2e branche du manque de base légale
au regard de l'article 1178 du Code civil,

       en ce que l'arrêt attaqué, confirmant le jugement de première instance, a dit
non fondée la demande de M. R),

        aux motifs que

       << Il est précisé à la convention "achat/vente" que la condition suspensive
est réputée accomplie en cas de comportement fautif, de négligence grave
(notamment le défaut d'entreprendre ou la suspension des démarches en vue
d'obtenir les autorisations administratives) ou d'inconduite notoire de l'un des
actionnaires (à savoir R) ou B)) qui aurait pour conséquence d'empêcher la
délivrance du PAP et la réalisation de la condition suspensive.

        Concernant tout d'abord l'absence de diligences en vue de la réalisation de
la condition suspensive, il est rappelé qu'il est de principe que pour satisfaire à la
condition suspensive, le débiteur obligé sous condition suspensive doit déployer
toutes les diligences nécessaires pour que la condition puisse s'accomplir comme
prévu au contrat. Lorsqu'il en empêche l'accomplissement, celle-ci est réputée
accomplie. L'article 1178 du code civil impose ainsi à charge du débiteur qui
s'engage sous une condition suspensive une véritable obligation de coopérer
loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Le débiteur doit, dès lors,

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entreprendre tout son possible pour que l'opération puisse aboutir et la
jurisprudence récente met à charge du débiteur l'obligation d'établir qu'il a accompli
les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n'a pas pu
surmonter les difficultés rencontrées.

        En souscrivant aux conditions suspensives litigieuses, les parties intimées se
sont, dès lors, obligées à entreprendre toutes les démarches utiles à l'obtention de
l'approbation du PAP en question et à consentir les efforts nécessaires au succès de
pareilles démarches, le tout dans le délai convenu entre les parties.

        Tel que le tribunal l'a relevé à juste titre, les parties intimées, si elles
voulaient avoir une chance d'obtenir une décision d'approbation du PAP nécessaire
à la réalisation du projet "____", avaient pour le moins l'obligation de déposer, dans
le délai de 36 mois de la signature des conventions, une demande à cette fin. En effet,
l'obligation de loyauté incombant aux parties B), T) et P) FINANCE SPF leur
imposait de mettre les autorités communales en mesure de prendre leur décision
relative au PAP par le dépôt d'un dossier ou d'une demande dans un délai compatible
avec les nécessités de l'instruction du dossier et de la prise de décision, même si la
décision d'approbation n'était pas prise endéans le délai prévu. Or, force est de
constater que les parties intimées n'ont entrepris strictement aucune démarche en
vue de l'approbation du PAP, ni avant l'interruption de la procédure de modification
du PAG intervenue au mois de septembre 2011, ni postérieurement aux élections
communales du mois d'octobre 2011 et à la mise en place d'un nouveau conseil
communal qui aurait pu valablement siéger, étant encore relevé que les parties
intimées ne justifient pas davantage avoir demandé un report du délai convenu pour
la réalisation de la condition, prorogation pourtant expressément prévue à la
convention.

       L'offre de preuve présentée par R) afin d'établir l'absence de démarches par
B) en vue de la réalisation de la condition suspensive est à écarter, les faits offerts
en preuve étant d'ores et déjà constants pour résulter de l'ensemble des éléments du
dossier et n'étant pas contestés.

        Toutefois, c'est à juste titre que les juges de première instance ont retenu que
le comportement fautif décrit ci-dessus des parties intimées ne se trouve pas en
relation causale avec la non-réalisation de la condition suspensive, à savoir le défaut
d'approbation du PAP nécessaire à la réalisation du projet "____", dès lors que le
défaut d'approbation du PAP ne peut être imputé aux parties intimées, mais résulte
d'un obstacle extérieur à celles-ci impossible à lever. En effet, il est constant en cause
que l'approbation du PAP nécessitait une modification ponctuelle préalable du PAG
de la commune de Y) en vue d'inclure dans le périmètre constructible des terrains
sur lesquels devait être construit le stade de football. Or, la procédure à cet effet
avait été interrompue et annulée en raison d'un conflit d'intérêts parmi les membres
du conseil communal et elle n'avait pas été reprise avant l'expiration du délai de 36
mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive.

        La Cour se rallie encore à la motivation du tribunal qu'elle fait sienne
concernant les autres manquements contractuels reprochés aux parties intimées.
Ainsi, l'inobservation par la société P) des obligations contractuelles mises à sa
charge par le contrat de consultance, le retard pris par B) à constituer la société

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d'exploitation du projet "____" et à formaliser la cession d'actions ainsi que
l'omission par B) d'informer mensuellement R) de l'état d'avancement du projet
"____" sont sans relation avec la non-réalisation de la condition suspensive, de sorte
que ces reproches manquent de pertinence à cet égard.

        Enfin, c'est encore par une motivation correcte que la Cour adopte que les
juges de première instance ont écarté le reproche de non-respect de l'obligation de
confidentialité, retenant qu'il n'était pas établi que ce sont les parties intimées qui
ont procédé à la communication au public d'un courrier ministériel qualifié de
confidentiel adressé aux parties B) et R), ainsi que le reproche d'inconduite notoire,
la preuve n'étant pas rapportée que le désintérêt par les pouvoirs publics pour le
projet "____" soit imputable aux poursuites pénales engagées à l'encontre de B).

      Il suit des développements qui précèdent que l'appel n'est pas fondé et que le
jugement entrepris est à confirmer dans la mesure où il a été entrepris. >>,

         alors que selon une jurisprudence désormais constante, << Le débiteur doit
répondre à la confiance du créancier en exécutant son obligation de la façon la plus
utile et la plus loyale possible. Il doit donner à sa prestation la plus grande efficacité
possible. Le concept de la mauvaise foi se retrouve dans plusieurs dispositions
légales où le législateur a entendu sanctionner la volonté du débiteur de refuser le
jeu contractuel. Il en est ainsi de l'article 1178 du Code civil qui sanctionne l'attitude
fautive du débiteur qui empêche de façon délibérée l'accomplissement d'une
condition stipulée. La jurisprudence récente concernant cet article ne vise pas
seulement les manœuvres par lesquelles le débiteur provoque de mauvaise foi ou
déloyalement la réalisation de l'évènement stipulé, mais elle intensifie le contenu de
l'obligation de loyauté en lui imposant une véritable obligation positive de faire tout
son possible pour que l'opération aboutisse, ceci surtout lorsque, comme en l'espèce,
la condition dépend de la décision d'un tiers. Le débiteur doit faire toutes les
diligences en son pouvoir pour assurer les chances de réalisation de la condition. La
charge de la preuve de l'accomplissement de ces diligences incombe au débiteur >>
(Cour d'appel (civil), 12 novembre 2003, Pas. 32, p. 426 ; cf. également, Cour
d'appel (civil), 5 juillet 2006, Pas. 33, p. 269 ; Cour de cassation (cassation civile),
14 juillet 2009, Pas. 34, p. 413),

        que par rapport aux exigences légales ainsi rappelées par la jurisprudence,
il incombait aux défendeurs en cassation de mettre en œuvre toutes les diligences en
leur pouvoir pour assurer la réalisation de la condition suspensive (approbation du
PAP) ; que la réalisation de cette condition englobait, selon les constatations des
juges du fond, la nécessité que le PAG de la commune de Y) soit ponctuellement
modifié ;

        la première branche, le demandeur en cassation avait fait valoir à cet égard
ce qui suit dans ses conclusions (conclusions (3) récapitulatives du 6 décembre 2019,
pages 33 à 35) :

       << La réalisation du projet impliquait l'approbation d'un PAP et ce, après
adoption d'une modification ponctuelle du plan d'aménagement général (ci-après
"PAG") de la Commune de Y).

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       En tout état de cause, tout promoteur soucieux de se voir délivrer le PAP
nécessaire à la réalisation de son projet (surtout dans le délai très court de 36 mois)
ne reste pas "les bras croisés" dans l'attente de l'approbation de la modification
ponctuelle du PAG.

       Au contraire, il profite de ce délai pour préparer et finaliser son dossier de
façon à pouvoir déposer le plus vite possible son dossier.

        Le Masterplan établi par l'État pour le Projet "___" en 2010 lui fournissait
tous les éléments pour le faire. Il n'a pourtant rien entrepris.

        En outre, dans la mesure où Monsieur B) était absolument convaincu (et il
faut bien dire que la lettre signée par les 3 ministres vient appuyer sa conviction) que
le Projet "____" avait le soutien ferme et inconditionnel du gouvernement
luxembourgeois et qu'il était donc persuadé que les démarches relatives à la
modification ponctuelle du PAG n'étaient qu'une formalité, il n'y avait strictement
aucune raison pour que ce dernier attende avant d'introduire sa demande de PAP.

       Par ailleurs, même si cela ne concerne pas directement la délivrance du PAP,
Monsieur B) aurait pu entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir la
délivrance et le transfert des autorisations "grande surface" au profit du Projet
"____", ce qui n'a pas été fait malgré relances de Monsieur R).

       Vu le délai très court de 36 mois, chaque jour devait être pleinement utilisé.

        Il est évident qu'un promoteur normalement prudent et diligent va s'efforcer
de faire avancer un maximum les démarches liées au développement d'un PAP avant
même que la modification ponctuelle nécessaire du PAG ne soit définitivement
adoptée, surtout s'il est tenu par un délai très court de 36 mois. Il peut se consacrer
par exemple à la préparation des études et rapports justificatifs, travailler sur les
devis et évaluation des travaux d'infrastructures, prendre contact avec les services
techniques de la commune pour affiner le projet etc.

      Dans le meilleur des cas, le projet de PAP peut ainsi être introduit
immédiatement après l'approbation de la modification du PAG.

       Les parties intimées n'ont pourtant entrepris aucune de ces démarches.

        En date du 21 septembre 2011, toute la presse luxembourgeoise faisait état
de l'interruption de la procédure de modification ponctuelle du PAG de la commune
de Y). Or, entre le 21 septembre 2011 et l'échéance du délai de 36 mois (juillet 2012),
les parties intimées n'ont rien fait pour que la procédure de modification ponctuelle
reprenne son cours.

       Il faut en effet rappeler que le premier vote provisoire est intervenu le 21
septembre 2011 et que le 22 septembre 2011 un conseiller de la Commune de Y)
signala au Ministre de l'Intérieur l'existence d'un éventuel conflit d'intérêts lors du
vote du 21 septembre et qu'en octobre 2011, le Ministre demanda à la commune de
stopper la procédure pour résoudre la question du conflit d'intérêts.

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      Le 9 octobre 2011 ont eu lieu les élections communales, et fin octobre 2011
fut mis en place un nouveau conseil communal qui soutenait le Projet
"____" >>.

       Comme ce nouveau conseil communal soutenait le Projet "____", Monsieur
B) aurait dû intervenir pour qu'un nouveau vote soit tenu dès la mise en place du
nouveau conseil communal, c'est-à-dire en novembre 2011.

       Or, il n'a strictement entrepris aucune démarche en ce sens.

      Là encore, il ne s'agit aucunement du comportement qu'aurait adopté un
promoteur normalement diligent.

        Si Monsieur B) avait entrepris les démarches utiles en temps voulus, le PAP
aurait été délivré puisque tant la commune que le gouvernement soutenaient le
projet.

       Il ressort d'ailleurs du courrier du mandataire de Monsieur B) du 9 mars
2010 (Pièce n°4 de Me LUTGEN) que Monsieur B) aurait été "en contact permanent"
avec les services compétents de la Commune de Y), le bourgmestre et les Ministères
concernés. Rien ne l'empêchait dès lors d'entreprendre les démarches requises.

        En septembre 2011, quand le problème du conflit d'intérêt est apparu au sein
du conseil communal de Y), Monsieur B) n'a même pas pris la peine de contacter le
Bourgmestre ou les services communaux compétent afin de chercher à faire avancer
le dossier. Ce revirement d'attitude et ce soudain désintérêt s'explique sans doute par
des considérations de rentabilité plus amplement exposées ci-après, au point 4.4.1.E.
des présentes.

      Quoi qu'il en soit, telle n'est certainement pas l'attitude d'un promoteur
normalement diligent cherchant à concrétiser un projet.

        Dans ces conditions, l'appréciation des juges de première instance selon
laquelle la relation causale entre la faute des parties intimées et la défaillance de la
condition suspensive était "rompue du fait que la modification du PAG, préalable
nécessaire à l'adoption du PAP, n'a pas pu être menée à bon terme et ce pour des
motifs étrangers aux comportements et agissements des parties défenderesses", est à
réformer >> ;

       et encore, aux pages 37 et 38 des mêmes conclusions, sous la rubrique
expressément intitulée << Concernant la modification ponctuelle du PAG >> :

        << Pour tenter de justifier l'inertie de Monsieur B) pendant 3 ans, les
conclusions notifiées par Me André LUTGEN soutiennent que le PAP n'aurait pas
pu être initié en l'absence de modification ponctuelle du PAG et que cette
modification qui n'a pas pu aboutir en raison d'un conflit d'intérêts survenu dans le
chef d'une échevine, de sorte qu'existerait une "impossibilité juridique" à la
réalisation de la condition.

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        L'argumentation adverse concernant la modification ponctuelle du PAG ne
résiste pas à une analyse de la chronologie du dossier ni à une analyse des
circonstances de droit.

        En effet, il est vain de chercher à se réfugier derrière le prédit conflit
d'intérêts d'une échevine. De telles situations se produisent couramment au Grand-
Duché de Luxembourg, d'autant plus que les élus d'une commune habitent
nécessairement sur le territoire de cette commune et qu'ils sont ainsi aisément
confrontés à des dossiers urbanistiques susceptibles de conflits d'intérêts.

        Dans de tels cas, il suffit que l'élu concerné ne participe ni aux discussions,
ni aux votes relatifs aux projets pour lesquels se présente un conflit d'intérêts, comme
l'exige l'article 20 de la loi communale du 13 décembre 1988 telle qu'elle a été
modifiée.

       L'existence d'un "conflit d'intérêts" n'est donc pas une "impossibilité
juridique".

       Il résulte par ailleurs des pièces versées en cause, et notamment du courrier
du 12 octobre 2011 (Pièce n°50 de KLEYR GRASSO, p. 8 et suivantes) que la
commission d'aménagement avait bel et bien émis son avis sur le projet de
modification ponctuelle du PAG en date du 27 juin 2011, soit dans le délai légal de
6 mois à compter de la réception du dossier complet.

       Ce délai excède pourtant de très loin le temps nécessaire à la préparation
d'une étude préparatoire et d'un projet de modification ponctuelle du PAG.

        Par ailleurs, même en présence de ce conflit d'intérêts potentiel (Pièce n° 50
de KLEYR GRASSO, p. 9), rien n'empêchait les parties intimées de faire des
démarches en vue de la reprise de la procédure de modification ponctuelle du PAG
et, ensuite, de l'introduction du projet de PAP.

      Elles pouvaient surtout préparer la demande de PAP en parallèle de la
procédure de modification ponctuelle du PAG pour gagner du temps et être prêt à
déposer leur demande de PAP dès que le PAG aurait été modifié.

        Pourtant, la partie concluante donne à considérer que la Convention
d'"achat/vente" a été signée en date du 19 mai 2009, soit plus de deux années avant
l'avis de la Commission d'Aménagement et que pendant ce temps, Monsieur B) n'a
strictement rien fait et n'a entrepris aucune démarche.

        En réalité, rien n'empêchait les parties intimées de faire des démarches en
vue de la reprise de la procédure de modification ponctuelle du PAG et, ensuite, de
l'introduction du projet de PAP.

         En date du 21 septembre 2011, toute la presse luxembourgeoise faisait état
de l'interruption de la procédure de modification ponctuelle du PAG de la Commune
de Y). Or, entre le 21 septembre 2011 et l'échéance du délai de 36 mois (juillet 2012),
donc près de 9 mois, les parties intimées n'ont strictement rien fait pour que la
procédure de modification ponctuelle reprenne son cours.

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       Aucune des pièces versées par les parties intimées ne vient infirmer ce
constat.

      Il ne s'agit nullement du comportement qu'aurait adopté un promoteur
normalement diligent.

        Les dispositions de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant
l'aménagement communal et le développement urbain, dans leur version en vigueur
à l'époque des faits, selon lesquelles le PAG est élaboré à l'initiative du collège des
Bourgmestre et échevins ne permettent en aucun cas de conclure à une absence de
maîtrise des parties intimées sur la modification ponctuelle du PAG.

        En effet, il est courant que la concrétisation de certains projet immobiliers
nécessite une modification ponctuelle du PAG avant la réalisation d'un PAP puis la
délivrance des autorisations de bâtir. Dans une telle hypothèse, il est tout à fait
habituel en pratique que le promoteur du projet envisagé se rende aux services
techniques de la commune concernée pour y présenter son projet et que la commune
introduise ensuite la modification du PAG en question sur base des travaux réalisés
par le bureau d'étude ou l'architecte du promoteur concerné.

       L'argument avancé est en réalité un faux prétexte visant à masquer une toute
autre réalité rien n'a été fait pour que la procédure de modification ponctuelle
reprenne son cours.

        D'ailleurs rien ne vient étayer les affirmations adverses selon lesquelles les
démarches qu'aurait pu entreprendre Monsieur B) auraient été inopérantes. De
telles affirmations ne font que confirmer encore le constat de la partie concluante
selon lequel Monsieur B) n'a rien fait >> ;

        que par leurs motifs précités, les juges du fond n'ont pas répondu à ces
passages des conclusions du demandeur en cassation en ce que ces passages
faisaient spécifiquement valoir que la clause suspensive impliquait également des
obligations, à la charge des défendeurs en cassation (lesquels avaient par leur
inaction violé lesdites obligations), de favoriser par des démarches auprès des
pouvoirs publics une modification ponctuelle du PAG ; que le défaut de réponse à
conclusions vaut défaut de motifs et par conséquent violation de l'articles 249, alinéa
1er en combinaison avec l'article 587 du Nouveau Code de procédure civile ; ».

       Réponse de la Cour

       Le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs, qui est un
vice de forme. Une décision est régulière en la forme dès qu’elle comporte une
motivation, expresse ou implicite, sur le point considéré.

        En retenant, d’une part, que les défendeurs en cassation n’avaient entrepris
aucune démarche dans le délai imparti pour remplir la condition suspensive, et,
d’autre part, que la prémisse sous-jacente à sa réalisation, à savoir la modification du
PAG de la commune de Y), préalable nécessaire à l’adoption du PAP et l’obtention
d’une autorisation de construire en faveur des défendeurs en cassation, objet de la

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condition suspensive, relevant du pouvoir d’un tiers, à savoir du conseil communal
de ladite commune, ne s’était pas réalisée, pour en conclure que « la relation causale
entre la faute des parties intimées et la défaillance de la condition suspensive était
rompue du fait que la modification du PAG, préalable nécessaire à l'adoption du
PAP, n'a pas pu être menée à bon terme et ce pour des motifs étrangers aux
comportements et agissements des parties défenderesses », les juges d’appel ont
implicitement considéré non pertinents les développements du demandeur en
cassation.

       Il s’ensuit que le moyen, pris en sa première branche, n’est pas fondé.

        la deuxième branche, (subsidiaire à la première), « à supposer que les
motifs ci-dessus rappelés soient censés constituer une réponse aux moyens précités
du demandeur en cassation, cette réponse est insuffisante et constitutive d'un manque
de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;

        qu’en effet les juges du fond devaient déterminer d'abord l'étendue des
diligences auprès des différents pouvoirs publics auxquelles les défendeurs en
cassation étaient obligés et leurs chances de succès, puis, la charge de la preuve de
l'accomplissement des diligences faites pour que l'opération aboutisse pesant sur le
débiteur, apprécier si les défendeurs en cassation avaient prouvé avoir fait toutes les
diligences en leur pouvoir pour assurer les chances de réalisation de la condition en
vue d'empêcher l'échec du projet, y compris sous l'angle de la modification
ponctuelle du PAG de la commune ; qu'il appartenait aux juges du fond de
rechercher dans ce contexte si une demande d'autorisation de leur PAP, introduite
par les défendeurs en cassation, n'aurait pas amené la commune à mettre en œuvre
la modification de son PAG ; que le fait, relevé par les juges du fond, qu'un conflit
d'intérêts avait temporairement, pendant une partie des 36 mois dans lesquels la
condition devait être réalisée, empêché un vote du conseil communal est inopérant à
cet égard, dès lors que les juges du fond ne constatent pas le caractère définitif de
cet obstacle,

        que pour le surplus les juges du fond ne pouvaient se satisfaire de l'exposé de
M. B), lequel s'est contenté de décrire l'effondrement du projet ____ sans démontrer
avoir accompli de quelconques diligences pour modifier le cours des choses ;

        qu'il ne leur suffisait pas de prendre acte des fautes du débiteur alléguées par
le demandeur en cassation mais qu'ils auraient dû exiger de M. B) et de ses sociétés
qu'ils prouvent qu'ils avaient réellement effectué des démarches favorables à la
réalisation de la condition y compris sous l'angle de la modification du PAG,

       que le demandeur en cassation l'a fait valoir dans ses conclusions
récapitulatives d'appel du 6 décembre 2019 (p. 29 et 30) selon lesquelles :

       << À titre préliminaire, il convient de remarquer que :

        1) La condition suspensive stipulée dans la Convention d'"achat/vente"
(Pièce n° 6 de KLEYR GRASSO) doit être réputée accomplie sur base des
dispositions de l'article 1178 du Code civil qui impose au débiteur une obligation
positive de faire tout son possible pour que l'opération aboutisse.

                                        10
       2) La Convention d'"achat/vente" prévoit que la condition suspensive est
réputée accomplie "en cas de comportement fautif, de négligence grave (notamment
le défaut d'entreprendre ou la suspension des démarches en vue d'obtenir les
autorisations administratives) ou d'inconduite notoire de l'un des ‘Actionnaires’ qui
aurait pour conséquence d'empêcher la délivrance du ‘PAP’ et la réalisation de la
condition suspensive" (Pièce n°6 de KLEYR GRASSO, p. 3).

      3) La principale condition concernait ainsi les démarches à entreprendre par
Monsieur B) pour obtenir le PAP.

         4) Il appartient au débiteur, en l'espèce, aux parties intimées, d'établir que
les diligences nécessaires pour que la condition se réalise ont été accomplies ou de
justifier des raisons pour lesquelles elles n'ont pu surmonter les obstacles mis à la
réalisation de la condition.

       5) En l'espèce, une telle preuve n'est pas rapportée, et pour cause, les parties
intimées n'ont strictement rien entrepris pour respecter les engagements figurant
dans les conventions signées le 19 mai 2009 (Pièce n°19 de KLEYR GRASSO).

        6) Les raisons de l'inertie de Monsieur B) s'expliquent par la diminution de
la rentabilité de ce projet suite à la nécessité de réduire la surface commerciale de
76.000 m2 à 35.000 m2.

       Les conclusions adverses utilisent de vains prétextes pour distraire l'attention
de Votre Cour du fait que les parties intimées n'ont rien fait pour exécuter les
conventions signées le 19 mai.

        En effet, Votre Cour pourra aisément constater que les parties intimées n'ont
strictement rien entrepris pour respecter les engagements figurant dans les
conventions signées le 19 mai 2009 (Pièce n°19 de KLEYR GRASSO), manquant
ainsi à leur obligation d'exécuter les prédites conventions de bonne foi.

        Principalement, la concluante estime ainsi que la condition suspensive
stipulée dans la Convention d'"achat/vente" (Pièce n° 6 de KLEYR GRASSO) doit
être réputée accomplie sur base des dispositions de l'article 1178 du Code civil selon
lesquelles :

       << la condition est réputée remplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette
condition, qui en a empêché l'accomplissement >>.

         Il est de jurisprudence constante qu'en application des dispositions de
l'article 1178 précité, les juges imposent "une véritable obligation positive de faire
tout son possible pour que l'opération aboutisse, ceci surtout lorsque la condition
dépend de la décision d'un tiers. Le débiteur doit faire toutes les diligences en son
pouvoir pour assurer les chances de réalisation de la condition. La charge de la
preuve de l'accomplissement de ces diligences incombe au créancier."

       L’article 1178 du Code civil sanctionne les manœuvres par lesquelles le
débiteur provoque de déloyalement la réalisation de l'évènement, mais lui impose

                                       11
également une obligation positive de faire tout son possible pour que l'opération
aboutisse. Il lui appartient d'établir qu'il a accompli les diligences nécessaires pour
que la condition se réalise, ou de justifier des raisons pour lesquelles il n'a pu
surmonter les obstacles mis à la réalisation de la condition. La jurisprudence
considère qu'il s'agit d'une application du principe de l'exécution de bonne foi des
engagements.

       Le débiteur de l'obligation doit donc :

       - faire toutes les diligences en son pouvoir,
       - rapporter la preuve de l’accomplissement ces diligences.

       A défaut, la condition est réputée accomplie >> ;

       que par leur motivation insuffisante, les juges du fond refusent ainsi à la Cour
de cassation la possibilité de vérifier si la loi a été correctement appliquée,

        que cette insuffisance des constatations de fait prive leur décision de base
légale au regard de l'article 1178 du Code civil ».

       Réponse de la Cour

        Le défaut de base légale se définit comme l’insuffisance des constatations de
fait qui sont nécessaires pour statuer sur le droit.

        En retenant « que le défaut d’approbation du PAP ne peut être imputé aux
parties intimées, mais résulte d’un obstacle extérieur à celles-ci impossible à lever »
en raison de ce que « la procédure » [d’adaptation, par la commune de Y), du PAG,
nécessaire pour permettre l’adoption du PAP, objet de la condition suspensive] avait
été interrompue et annulée en raison d’un conflit d’intérêts parmi les membres du
conseil communal et (…) n’avait pas été reprise avant l’expiration du délai de 36
mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive », en raison d’un
« désintérêt par les pouvoirs publics pour le projet << ____ >> », la Cour d’appel a
caractérisé à suffisance les raisons pour lesquelles les défendeurs en cassation avaient
réussi, conformément à l’article 1178 du Code civil, à « justifier des raisons pour
lesquelles il[s] n’[ont] pas pu surmonter les difficultés rencontrées » pour remplir la
condition suspensive.

       Il s’ensuit que le moyen, pris en sa deuxième branche, n’est pas fondé.

       Sur les trois dernières branches du moyen réunies

       la troisième, (subsidiaire à la première), « la charge de la preuve de
l'accomplissement des diligences faites pour que l'opération aboutisse pesant sur le
débiteur, les juges du fond ne pouvaient se satisfaire de l'exposé de M. B), lequel s'est
contenté de décrire l'effondrement du projet ____ sans démontrer avoir accompli de
quelconques diligences pour modifier le cours des choses,

                                        12
        que les juges du fond auraient dû imposer au débiteur de prouver les
diligences effectuées par celui-ci en vue d'empêcher l'échec du projet, y compris sous
l'angle de la modification ponctuelle du PAG de la commune ;

        qu'il ne leur suffisait pas de prendre acte des fautes du débiteur alléguées par
le demandeur en cassation mais qu'ils auraient dû exiger de M. B) et de ses sociétés
qu'ils prouvent qu'ils avaient réellement effectué des démarches favorables à la
réalisation de la condition,

         qu'en renversant la charge de la preuve imposée par l'article 1178 du Code
civil et en admettant l'attitude purement passive du débiteur de l'obligation, les juges
du fond se sont privés d'éléments factuels qui leur auraient permis de déterminer si
le débiteur s'était effectivement trouvé dans l'impossibilité d'infléchir le cours des
choses - tel qu'il l'a présenté - et d'apprécier le lien causal entre l'attitude globale de
M. B) et la non-réalisation de la condition,

       que ce faisant, ils ont violé l'article 1178 du Code civil.

       la quatrième, (subsidiaire à la première), la charge de la preuve de
l'accomplissement des diligences faites pour que l'opération aboutisse pesant sur le
débiteur, les juges du fond ne pouvaient se satisfaire de l'exposé de M. B), lequel s'est
contenté de décrire l'effondrement du projet ____ sans démontrer avoir accompli de
quelconques diligences pour modifier le cours des choses,

        que les juges du fond auraient dû imposer au débiteur de prouver les
diligences effectuées par celui-ci en vue d'empêcher l'échec du projet, y compris sous
l'angle de la modification ponctuelle du PAG de la commune ;

        qu'il ne leur suffisait pas de prendre acte des fautes du débiteur alléguées par
le demandeur en cassation mais qu'ils auraient dû exiger de M. B) qu'il prouve qu'il
avait réellement effectué des démarches favorables à la réalisation de la condition,

        que c'est pourtant sur base des seules fautes prouvées par M. R), dont ils ont
ensuite exclu le lien causalité avec la non-réalisation de la condition suspensive
litigieuse, que les juges d'appel ont rejeté la demande de M. R),

       que ce faisant, ils ont mis à charge du demandeur en cassation une preuve
négative impossible à apporter ;

       qu'ils ont ainsi violé l'articles 1315 du Code civil (v. en ce sens Cour de
cassation n° 95/16 du décembre 2016) ;

        la cinquième, (subsidiaire à la première), pour les mêmes raisons que celles
exposées dans la quatrième branche, les juges du fond ont encore violé l'article 6,
alinéa 1er, de la Convention européenne des droits de l'homme ; qu'en effet le fait
d'imposer à M. R) une preuve négative aboutit à rompre l'égalité des armes entre les
parties, dont le principe vise à maintenir un << juste équilibre >> entre les parties
et qui << implique l'obligation d'offrir à chaque partie une possibilité raisonnable
de présenter sa cause - y compris ses preuves - dans des conditions qui ne la placent
pas dans une situation de net désavantage par rapport à son adversaire (Regner c.

                                         13
République tchèque [GC], § 146; Dombo Beheer B. V. c. Pays-Bas, § 33) >> (cf
Guide sur l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme - Droit à un
procès équitable (volet civil). ».

       Réponse de la Cour

        Dès lors qu’il ressort des constatations de la Cour d’appel que les instances
politiques n’étaient plus intéressées à faire avancer le projet de création du centre
commercial ____, les juges d’appel, en retenant que le débiteur de l’obligation sous-
jacente à la condition suspensive, à savoir d’entreprendre toutes les diligences
nécessaires pour faire aboutir le projet en question, quoique non remplie en l’espèce,
n’était pas à l’origine de la non-réalisation de ladite condition, qui était due à un
obstacle extérieur impossible à lever, ont, sans avoir procédé à un renversement de
la charge de la preuve au détriment du créancier de l’obligation, pu retenir que le
débiteur de l’obligation avait justifié de l’impossibilité de remplir son obligation civil
et, partant, n’ont pas violé les dispositions visées au moyen.

       Il s’ensuit que le moyen, pris en ses trois dernières branches, n’est pas fondé.

                               PAR CES MOTIFS,

                               la Cour de cassation :

         déclare le pourvoi irrecevable en ce qu’il est dirigé contre le dispositif de
l’arrêt ayant « dit recevable, mais non fondée la demande en résiliation judiciaire de
la convention << X) Shopping Center-____ >> et en résiliation, sinon caducité,
sinon      nullité    des   conventions     <<     achat/vente >>     et   << option
d’achat >> » ;

       le déclare recevable pour le surplus ;

       le rejette ;

       condamne le demandeur en cassation aux dépens de l’instance en cassation.

        La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par le
président Roger LINDEN en présence de l’avocat général Elisabeth EWERT et du
greffier Daniel SCHROEDER.

                                         14
      Conclusions du Parquet Général dans l’affaire de cassation
                                    R) c/
                                  1) B),
                         2) société anonyme T),
                   3) société anonyme P)-FINANCE

                       (affaire n° CAS-2021-00006 du registre)

Le pourvoi du demandeur en cassation, par dépôt au greffe de la Cour en date du 15 janvier
2021 d’un mémoire en cassation, signifié le 14 janvier 2021 aux défendeurs en cassation, est
dirigé contre un arrêt numéro 143/20-II-CIV, numéro du rôle 45048, rendu contradictoirement
en date du 4 novembre 2020 par la Cour d’appel, deuxième chambre, siégeant en matière civile.

Sur la recevabilité du pourvoi

Le pourvoi est recevable en ce qui concerne le délai 1.

Le mémoire respecte en outre les autres conditions de forme prévues par la loi 2.

Le pourvoi est dirigé contre une décision contradictoire, donc non susceptible d’opposition,
rendue en dernier ressort, qui tranche tout le principal, de sorte qu’il est également recevable
au regard des articles 1er et 3 de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la
procédure en cassation.

Les trois défendeurs en cassation 3 soulèvent l’irrecevabilité du pourvoi dans la mesure où ce
dernier est dirigé contre la disposition par laquelle la Cour d’appel a « dit recevable, mais non
fondée la demande en résiliation judiciaire de la convention « X) Shopping Center-______ » et
en résiliation, sinon caducité, sinon nullité des conventions « achet/vente » et « option
d’achat » » 4. Le pourvoi serait dans cette mesure irrecevable parce que ce dispositif attaqué a
été rendu en réponse à un moyen de défense des défendeurs en cassation et qu’il a pour objet
de rejeter ce moyen, donc de donner de ce point de vue gain de cause au demandeur en
cassation. Le moyen de cassation n’attaquerait par ailleurs pas les motifs de l’arrêt relatif au
rejet de ce moyen.

1
  Il ne résulte pas de pièces auxquelles vous pouvez avoir égard que l’arrêt attaqué ait été signifié au demandeur
en cassation, de sorte que le délai du pourvoi, de deux mois, prévu par l’article 7, alinéa 1, de la loi modifiée du
18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en cassation (le demandeur en cassation demeurant au Grand-
Duché), qui n’a pas commencé à courir, n’a pas pu être méconnu.
2
  Le demandeur en cassation a déposé un mémoire signé par un avocat à la Cour signifié aux parties adverses
antérieurement au dépôt du pourvoi, de sorte que ces formalités, imposées par l’article 10 de la loi précitée de
1885, ont été respectées.
3
  Mémoire en réponse de T), page 2, sous « Recevabilité formelle du recours en cassation », premier alinéa ;
mémoire en réponse de B), sous 1, 1.1, page 2 ; mémoire en réponse de P) FINANCE, sous 1, 1.1, pages 2-3.
4
  Arrêt attaqué, page 14, dispositif, quatrième alinéa.

                                                        15
Les défendeurs en cassation soulèvent à juste titre que le pourvoi est dirigé contre le dispositif
en question 5 et que ce dernier rejette un moyen de défense des défendeurs en cassation 6. Cette
partie du dispositif n’étant pas défavorable au demandeur en cassation, ce dernier est dépourvu
d’intérêt à se pourvoir contre elle 7.

Il en suit que le pourvoi est irrecevable pour défaut d’intérêt en ce qu’il est dirigé contre la
disposition par laquelle la Cour d’appel a « dit recevable, mais non fondée la demande en
résiliation judiciaire de la convention « X) Shopping Center-______ » et en résiliation, sinon
caducité, sinon nullité des conventions « achet/vente » et « option d’achat » »8.

Il est recevable pour le surplus.

Sur les faits

Saisi par R) d’une demande aux fins de condamner B) et les sociétés anonymes T) et P)
FINANCE de voir constater comme accomplie une condition suspensive stipulée dans un
contrat conclu entre parties qui n’aurait pu se réaliser en raison de manquements des défendeurs
à leurs obligations contractuelles, sinon à constater la résiliation du contrat aux torts des
défendeurs, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, considérant que les manquements
aux obligations contractuelles n’étaient soit pas établies, soit étaient dépourvues de relation
causale avec la non-réalisation de la condition suspensive, rejetait la demande. Sur appel du
demandeur, la Cour d’appel confirma le jugement entrepris.

Sur le moyen unique de cassation

Le moyen unique de cassation est tiré de la violation des articles 1178 et 1315 du Code civil,
249, alinéa 1er, et 587 du Nouveau Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention de
sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en ce que la Cour d’appel,
pour confirmer le jugement entrepris, a constaté que la non-réalisation de la condition
suspensive stipulée entre parties, de l’approbation dans un certain délai d’un plan
d’aménagement particulier (ci-après « PAP »), n’a pas été causée par un défaut de diligence ou
par les autres manquements contractuels allégués à charge des défendeurs en cassation, mais
par un obstacle extérieur à ces derniers et impossible à lever par eux, à savoir l’interruption et
l’annulation, en raison d’un conflit d’intérêts parmi les membres du conseil communal de Y),
de la procédure de modification préalable partielle du plan d’aménagement général (ci-après
« PAG ») de cette commune et le défaut de reprise de cette procédure au cours du délai par suite
du désintérêt pour le projet par les pouvoirs publics, alors que l’article 1178 du Code civil
impose au débiteur d’une condition suspensive une obligation de faire tout son possible pour

5
  Mémoire en cassation, II, page 3 : « Le pourvoi en cassation est dirigé contre les dispositions de l’arrêt de la
Cour d’appel du 4 novembre 2020 par lesquelles la Cour d’appel a […] dit recevable, mais non fondée la demande
en résiliation judiciaire de la convention « X) Shopping Center-______ » et en résiliation, sinon caducité, sinon
nullité des conventions « achat/vente » et « option d’achat » » ; et dispositif du mémoire, page 17 : « Plaise à la
Cour de cassation casser et annuler l’arrêt attaqué dans toutes ses dispositions attaquées […] ».
6
   Arrêt attaqué, page 6, avant-dernier alinéa, à page 9 quatrième alinéa (développements consacrés à la
« Résiliation judiciaire de la convention « X) Shopping Center-______ » »).
7
  Jacques et Louis BORÉ, La cassation en matière civile, France, Paris, 5e édition, 2015, n° 43.41 à 43.43, pages
190-191.
8
  Arrêt attaqué, page 14, dispositif, quatrième alinéa.

                                                       16
que la condition s’accomplisse, ce qui impliquait en l’espèce celle de faire tout son possible
pour que, antérieurement à l’adoption du PAP, le PAG soit modifié par le conseil communal,
que, première branche, la Cour d’appel a omis de répondre aux conclusions du demandeur en
cassation tirées de ce que les défendeurs en cassation auraient dû par des démarches auprès des
pouvoirs publics, dont le dépôt d’une demande d’autorisation du PAP, favoriser la modification
préalable partielle, du PAG, de sorte qu’elle a, par défaut de réponse à conclusions, violé
l’article 249, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, en combinaison avec l’article
587 de ce dernier ; que, deuxième branche (subsidiaire à la première), elle était, au regard des
conclusions du demandeur en cassation, tenue de déterminer l’étendue des diligences
incombant aux défendeurs en cassation et d’apprécier si ces derniers avaient effectué toutes les
diligences en leur pouvoir pour assurer les chances de réalisation de la condition suspensive, y
compris sous l’angle de la modification préalable partielle du PAG, de sorte qu’elle a violé
l’article 1178 du Code civil par défaut de base légale ; que, troisième branche (subsidiaire à la
première), elle a violé l’article 1178 du Code civil par renversement indu de la charge de preuve
en dispensant les défendeurs en cassation à prouver qu’ils ont réellement effectué des diligences
en faveur de la réalisation de la condition, ce qui l’a privée d’éléments factuels qui lui auraient
permis de déterminer si les défendeurs en cassation se sont effectivement trouvés dans
l’impossibilité d’infléchir le cours des choses et d’apprécier le lien causal entre leur attitude
purement passive et la défaillance de la condition ; que, quatrième branche (subsidiaire à la
première), elle a violé l’article 1315 du Code civil en imposant au demandeur en cassation une
preuve négative impossible à rapporter en rejetant la demande, motif tiré du défaut de lien de
causalité des fautes, nonobstant l’attitude passive des défendeurs en cassation, alors qu’il aurait
incombé à ces derniers d’établir avoir accompli des démarches favorables à la réalisation de la
condition ; que, cinquième branche (subsidiaire à la première), elle a violé l’article 6 § 1 de la
Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales par rupture de
l’égalité des armes entre parties en imposant au demandeur en cassation, pour les motifs
exposés dans le cadre de la quatrième branche, une preuve négative impossible à rapporter.

Le raisonnement de la Cour d’appel

Le demandeur en cassation avait conclu, suite à l’abandon par lui d’un projet immobilier – la
construction d’un centre commercial qui devait être installé à X) – au profit de la réalisation par
les défendeurs en cassation d’un autre projet immobilier – la construction d’un stade de football
et d’un centre commercial à ______, relevant de la commune de Y) – avec les défendeurs en
cassation une série de conventions qui étaient assorties d’une condition suspensive 9. Celle-ci
prévoyait que le PAP auquel le second projet était subordonné devait être approuvé dans un
délai de 36 mois à partir de la constitution d’une société de développement à créer 10. Elle
stipulait que cette condition était réputée accomplie en cas de comportement fautif, de
négligence grave, notamment le défaut d’entreprendre ou la suspension des démarches en vue
d’obtenir les autorisations administratives, ou d’une inconduite notoire qui aurait pour
conséquence d’empêcher la délivrance du PAP et la réalisation de la condition suspensive 11.

Il est constant que le PAP n’a pas été approuvé dans le délai prévu de 36 mois 12.

9
  Idem, page 2, dernier alinéa.
10
   Idem, voir le premier tiret, pages 2-3.
11
   Idem et loc.cit.
12
   Idem, page 12, troisième alinéa.

                                                17
Il est également constant que les défendeurs en cassation « n’ont entrepris strictement aucune
démarche en vue de l’approbation du PAP »13.

Il est enfin constant que l’approbation du PAP nécessitait une modification partielle préalable
du PAG de la commune de Y) à approuver par le conseil communal en vue d’inclure dans le
périmètre constructible les terrains sur lesquels devaient être réalisés le second projet
immobilier, mais que cette procédure avait été interrompue et annulée en raison d’un conflit
d’intérêts parmi les membres du conseil communal et n’avait pas été reprise avant l’expiration
du délai de 36 mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive 14 dans le contexte d’un
progressif « désintérêt par les pouvoirs publics pour le projet »15.

Le demandeur en cassation soutient que la condition suspensive est à réputer accomplie en
raison du comportement fautif des défendeurs en cassation 16. Il leur reproche quatre catégories
de fautes :

     -   les défendeurs en cassation n’auraient accompli aucune diligence en vue d’initier le
         PAP : ils n’auraient déposé aucune demande à cette fin et ils n’auraient, suite au blocage
         de la procédure de modification du PAG, pris aucune initiative pour relancer le conseil
         communal, notamment par le dépôt d’une demande aux fins d’approuver le PAP 17 ; or,
         ils auraient la charge de la preuve d’avoir entrepris des démarches en vue de la
         réalisation de la condition 18 ;

     -   ils auraient pris du retard dans le constitution de la société de développement du projet
         et dans la formalisation de la cession d’actions qui aurait dû avoir lieu dans ce cadre et
         auraient omis d’informer le demandeur en cassation régulièrement de l’état
         d’avancement du projet 19 ;

     -   ils auraient diffusé dans le public un courrier confidentiel adressé aux parties par des
         membres du Gouvernement, leur faisant part de la décision de ces derniers de soutenir
         le projet 20 et

     -   le défendeur en cassation B) aurait fait l’objet de poursuites pénales, ce qui aurait jeté
         le discrédit sur lui et aurait été à l’origine de l’échec du projet, abandonné par les
         autorités politiques, ce qui serait à qualifier au regard de la clause suspensive
         d’inconduite notoire 21.

13
   Idem, page 11, dernier alinéa.
14
   Idem, page 12, troisième alinéa.
15
   Idem, même page, dernier alinéa.
16
   Idem, page 9, avant-dernier alinéa.
17
   Idem, même page, dernier alinéa.
18
   Idem, même page, avant-dernier alinéa.
19
   Idem, page 10, deuxième alinéa.
20
   Idem, même page, troisième alinéa.
21
   Idem, même page, quatrième alinéa.

                                                18
La Cour d’appel a, par confirmation, en adoptant les motifs des juges de première instance,
rejeté ces prétentions.

A cet effet, elle a certes retenu que les défendeurs en cassation avaient manqué à leur obligation
de déposer, dans le délai de 36 mois de la signature des conventions, une demande
d’approbation du PAP nécessaire à la réalisation du projet 22. Selon ses constatations, les
défendeurs en cassation « n’ont entrepris strictement aucune démarche en vue de l’approbation
du PAP » 23, ni justifié « avoir demandé un report du délai convenu pour la réalisation de la
condition, prorogation pourtant expressément prévue à la convention »24.

Elle a cependant considéré, en se référant aux motifs des juges de première instance, « que le
comportement fautif décrit ci-dessus des parties intimées ne se trouve pas en relation causale
avec la non-réalisation de la condition suspensive, à savoir le défaut d’approbation du PAP
nécessaire à la réalisation du projet « ______ », dès lors que le défaut d’approbation du PAP
ne peut être imputé aux parties intimées, mais résulte d’un obstacle extérieur à celles-ci
impossible à lever. En effet, il est constant en cause que l’approbation du PAP nécessitait une
modification ponctuelle préalable du PAG de la commune de Y) en vue d’inclure dans le
périmètre constructible des terrains sur lesquels devait être construit le stade de football. Or,
la procédure à cet effet avait été interrompue et annulée en raison d’un conflit d’intérêts parmi
les membres du conseil communal et elle n’avait pas été reprise avant l’expiration du délai de
36 mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive. » 25, en raison d’un « désintérêt
par les pouvoirs publics pour le projet « ______ » »26.

Elle confirma encore les premiers juges d’avoir retenu :

     -   que l’inobservation par les défendeurs en cassation de leurs obligations contractuelles,
         caractérisée par le retard dans le constitution de la société de développement du projet
         et dans la formalisation de la cession d’actions qui aurait dû avoir lieu dans ce cadre,
         ainsi que par l’omission d’informer régulièrement le demandeur en cassation de l’état
         d’avancement du projet, « sont sans relation avec la non-réalisation de la condition
         suspensive, de sorte que ces reproches manquent de pertinence à cet égard »27 et

     -   qu’il n’était pas établi que les défendeurs en cassation avaient diffusé dans le public un
         courrier confidentiel adressé aux parties par des membres du Gouvernement, leur faisant
         part de la décision de ces derniers de soutenir le projet 28 et

     -   qu’il n’était pas établi « que le désintérêt par les pouvoirs publics pour le projet
         « ______ » soit imputable aux poursuites pénales engagées à l’encontre de B) » 29.

22
   Idem, page 11, dernier alinéa.
23
   Idem et loc.cit.
24
   Idem et loc.cit.
25
   Idem, page 12 troisième alinéa.
26
   Idem, même page, dernier alinéa.
27
   Idem, même page, avant-dernier alinéa.
28
   Idem, même page, dernier alinéa.
29
   Idem et loc.cit.

                                                19
Cette décision a été rendue sur base du principe « que pour satisfaire à la condition suspensive,
le débiteur obligé sous condition suspensive doit déployer toutes les diligences nécessaires pour
que la condition puisse s’accomplir comme prévu au contrat [ce qui implique de sa part] une
véritable obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser [donc]
[d’]entreprendre tout son possible pour que l’opération puisse aboutir »30. Du point de vue de
la charge de la preuve, la Cour d’appel a retenu que le débiteur a « l’obligation d’établir qu’il
a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu
surmonter les difficultés rencontrées » 31.

S’agissant de l’importance attribuée par les juges du fond au lien de causalité, il y a lieu de
rappeler que la condition suspensive stipulée en l’espèce dispose qu’elle « sera réputée
accomplie en cas de comportement fautif, de négligence grave (notamment le défaut
d’entreprendre ou la suspension des démarches en vue d’obtenir les autorisations
administratives) ou d’inconduite notoire de l’un des actionnaires (à savoir R) ou B)) qui aurait
pour conséquence d’empêcher la délivrance du PAP et la réalisation de la condition
suspensive »32. Les juges de première instance, non contredits par la Cour d’appel, en ont déduit
que « [i]l importe de vérifier les moyens et arguments présentés de part et d’autre [relatifs à la
réalisation de la condition suspensive], tout en insistant d’ores et déjà sur ce que chaque
reproche doit être vu à la lumière de la relation causale stipulée in fine, en ce que le
comportement reproché doit avoir eu « pour conséquence d’empêcher la délivrance du PAP et
la réalisation de la condition suspensive »» 33.

La critique de ce raisonnement par le demandeur en cassation

Dans le cadre de son moyen unique, le demandeur en cassation reproche à la Cour d’appel
d’avoir par ce raisonnement :

     -   omis de répondre à ses conclusions, ce qui caractériserait une violation, par défaut de
         réponse à conclusions, des articles 249, alinéa 1er, et 587 du Nouveau Code de procédure
         civile (première branche),

     -   par insuffisance de motifs, violé l’article 1178 du Code civil par un manque de base
         légale (deuxième branche, subsidiaire à la première),

     -   violé l’article 1178 du Code civil par renversement de la charge de la preuve (troisième
         branche, subsidiaire à la première),

     -   violé l’article 1315 du Code civil en mettant à charge du demandeur en cassation une
         preuve négative impossible à rapporter (quatrième branche, subsidiaire à la première),

     -   violé, par l’imposition à charge du demandeur en cassation d’une preuve négative
         impossible à rapporter, l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de

30
   Idem, page 11, troisième alinéa.
31
   Idem et loc.cit.
32
   Idem, page 2, dernier alinéa (c’est nous qui soulignons).
33
    Jugement de première instance (Pièce n° 2 déposée sous la rubrique « Procédure » parmi les pièces du
demandeur en cassation), page 11, avant-dernier alinéa.

                                                  20
         l’homme et des libertés fondamentales en rompant l’égalité des armes entre les parties
         (cinquième branche, subsidiaire à la première).

     Sur la première branche du moyen

Dans la première branche du moyen, le demandeur en cassation reproche à la Cour d’appel un
défaut de réponse à conclusions. A cette fin il rappelle qu’il a conclu en instance d’appel que la
circonstance que l’adoption du PAP était subordonnée à la nécessité d’adapter d’abord le PAG
et que cette adaptation a été retardée par la mise en cause de la légalité du vote, en septembre
2011, du conseil communal de Y) par suite de la découverte d’un conflit d’intérêts dans le chef
d’un membre du conseil communal et ensuite par la nécessité d’attendre l’installation d’un
nouveau conseil communal suite aux élections communales d’octobre 2011, n’empêchait pas
les défendeurs en cassation d’intervenir auprès des autorités communales aux fins d’inciter
celles-ci à reprendre la procédure d’adaptation et ce notamment en déposant un dossier de
demande de PAP 34. Il soutient que la Cour d’appel aurait omis de répondre à ces conclusions.

Le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs, qui est un vice de forme 35.
Une décision est régulière en la forme dès qu’elle comporte une motivation, expresse ou
implicite, sur le point considéré 36.

En l’espèce, la Cour d’appel a constaté :

     -   que « l’absence de démarches par [les défendeurs en cassation] en vue de la réalisation
         de la condition suspensive » 37’ est « d’ores et déjà constant[e] pour résulter de
         l’ensemble des éléments du dossier et n’étant pas contesté[e] »38, mais

     -   « que le comportement fautif décrit ci-dessus des parties intimées ne se trouve pas en
         relation causale avec le non-réalisation de la condition suspensive […], dès lors que le
         défaut d’approbation du PAP ne peut être imputé aux parties intimées, mais résulte
         d’un obstacle extérieur à celles-ci impossible à lever [parce que] la procédure
         [d’adaptation préalable, par la commune de Y), du PAG, indispensable pour permettre
         ensuite l’adoption du PAP, objet de la condition suspensive] avait été interrompue et
         annulée en raison d’un conflit d’intérêts parmi les membres du conseil communal et
         […] n’avait pas été reprise avant l’expiration du délai de 36 mois prévu pour la
         réalisation de la condition suspensive »39, en raison d’un « désintérêt par les pouvoirs
         publics pour le projet « ______ » »40.

34
   Mémoire en cassation, pages 10 à 13.
35
   Voir, à titre d’illustration : Cour de cassation, 21 janvier 2021, n° 08/2021, numéro CAS-2019-00093 du registre
(réponse aux deuxième et troisième moyens réunis).
36
   Voir, à titre d’illustration : Cour de cassation, 18 mars 2021, n° 51/2021, numéro CAS-2020-00077 du registre
(réponse au premier moyen).
37
   Arrêt attaqué, page 12, deuxième alinéa.
38
   Idem et loc.cit.
39
   Idem, même page, troisième alinéa.
40
   Idem, même page, dernier alinéa.

                                                       21
Par ces motifs, la Cour d’appel a répondu aux motifs du requérant tirés de l’absence de diligence
des défendeurs en cassation et de lien causal de ce manque de diligence par rapport au défaut
d’adoption du PAP et d’adaptation du PAG dans le délai stipulé par le triple motif tiré de ce :

     -   que les défendeurs en cassation ont certes omis de faire des diligences, ce qui constitue
         un « comportement fautif »41, mais

     -   que ce dernier est dépourvu de lien causal avec le défaut d’adaptation du PAG par la
         commune, condition préalable de l’adoption du PAG, ce défaut étant la conséquence
         d’un conflit d’intérêts parmi les membres du conseil communal, survenu en cours de
         procédure, ainsi que du défaut de reprise de cette procédure, par suite du désintérêt par
         les pouvoirs publics pour le projet, et

     -   que ce « comportement fautif » 42 est, par voie de conséquence, également dépourvu de
         lien causal avec le défaut d’adoption du PAP, qui supposait, à titre de condition
         préalable, l’adaptation du PAG, qui n’a pas pu avoir lieu pour les motifs précités.

Il en suit que la première branche du moyen n’est pas fondée.

     Sur la deuxième branche du moyen

Dans la deuxième branche du moyen, le demandeur en cassation reproche à la Cour d’appel
d’avoir violé l’article 1178 du Code civil par manque de base légale. Ce cas d’ouverture
sanctionne une insuffisance des constatations de fait 43 relatives à des appréciations relevant du
pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond 44. Sa finalité est de sanctionner les décisions
qui ne permettent pas à votre Cour de vérifier que les juges du fond ont exercé leur pouvoir
souverain d’appréciation 45.

Il est constant que l’article 1178 du Code civil suppose, comme énoncé par la Cour d’appel,
adoptant sur ce point la thèse du demandeur en cassation 46, que le débiteur de la condition
suspensive a « l’obligation d’établir qu’il a accompli les diligences normales ou de justifier des
raisons pour lesquelles il n’a pas pu surmonter les difficultés rencontrées »47.

Le demandeur en cassation reproche à la Cour d’appel de s’être limitée à « se satisfaire de
l’exposé de M. B), lequel s’est contenté de décrire l’effondrement du projet ______ sans
démontrer avoir accompli de quelconques diligences pour modifier le cours des choses » 48.

Ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, à l’occasion de la discussion de la première branche du
moyen, la Cour d’appel, tout en prenant acte du défaut de diligence des défendeurs en cassation
41
   Idem, même page, troisième alinéa.
42
   Idem, même page, troisième alinéa.
43
   BORÉ, précité, n° 78.21 et 78.22, page 429.
44
   Idem, n° 78.04, page 427.
45
   Idem et loc.cit.
46
   Mémoire en cassation, page 14, dernier alinéa, sous 4), citant un passage des conclusions récapitulatives du
demandeur en cassation.
47
   Arrêt attaqué, page 11, troisième alinéa.
48
   Mémoire en cassation, page 14, deuxième alinéa.

                                                      22
et de « l’effondrement du projet ______ »49, a constaté que le premier était dépourvu de lien
causal avec le second, parce que ce dernier trouvait ses causes exclusives dans le défaut
d’adaptation du PAG par la commune, par suite, d’une part, d’un conflit d’intérêts parmi les
membres du conseil communal, survenu en cours de procédure, et, d’autre part, du défaut de
reprise de cette procédure par suite du désintérêt par les pouvoirs publics pour le projet. Des
diligences aux fins d’intervenir auprès des responsables communaux auraient dans cette logique
été dépourvues de pertinence. Ceci vaut plus particulièrement pour la diligence préconisée par
le demandeur en cassation, du dépôt d’un dossier de demande d’approbation du PAP. Il résulte
en effet des constatations de la Cour d’appel que la commune a mis en œuvre la procédure
d’adaptation du PAG nécessaire pour la réalisation du projet nonobstant le défaut de dépôt d’un
dossier de demande d’approbation du PAP et que l’échec de cette procédure était imputable à
d’autres causes que ce défaut de dépôt.

La Cour d’appel a donc conclu que pour ces motifs les défendeurs en cassation avaient réussi,
conformément aux principes constants régissant l’application de l’article 1178 du Code civil,
de « justifier des raisons pour lesquelles il[s] n’[ont] pas pu surmonter les difficultés
rencontrées » 50.

Il en suit que en constatant

     -   que certes « l’absence de démarches par [les défendeurs en cassation] en vue de la
         réalisation de la condition suspensive » 51’ est « d’ores et déjà constant[e] pour résulter
         de l’ensemble des éléments du dossier et n’étant pas contesté[e] »52, mais

     -   « que le comportement fautif décrit ci-dessus des parties intimées ne se trouve pas en
         relation causale avec le non-réalisation de la condition suspensive […], dès lors que le
         défaut d’approbation du PAP ne peut être imputé aux parties intimées, mais résulte
         d’un obstacle extérieur à celles-ci impossible à lever [parce que] la procédure
         [d’adaptation, par la commune de Y), du PAG, nécessaire pour permettre l’adoption du
         PAP, objet de la condition suspensive] avait été interrompue et annulée en raison d’un
         conflit d’intérêts parmi les membres du conseil communal et […] n’avait pas été reprise
         avant l’expiration du délai de 36 mois prévu pour la réalisation de la condition
         suspensive »53, en raison d’un « désintérêt par les pouvoirs publics pour le projet
         « ______ » »54,

la Cour d’appel a par des motifs suffisants, partant sans encourir le reproche d’un manque de
base légale, caractérisé à suffisance les raisons pour lesquelles les défendeurs en cassation
avaient réussi, conformément à l’article 1178 du Code civil, à « justifier des raisons pour
lesquelles il[s] n’[ont] pas pu surmonter les difficultés rencontrées » 55 pour l’accomplissement
de la condition suspensive stipulée.

49
   Idem et loc.cit.
50
   Arrêt attaqué, page 11, troisième alinéa.
51
   Idem, page 12, deuxième alinéa.
52
   Idem et loc.cit.
53
   Idem, même page, troisième alinéa.
54
   Idem, même page, dernier alinéa.
55
   Idem, page 11, troisième alinéa.

                                                 23
Il en suit que la deuxième branche du moyen n’est pas fondée.

     Sur la troisième, quatrième et cinquième branche du moyen

Dans la troisième, quatrième et cinquième branche du moyen, le demandeur en cassation
critique la Cour d’appel d’avoir méconnu les règles de la preuve. Il tire à cet effet grief de ce
que les juges du fond ont rejeté sa demande tant bien même qu’ils ont retenu que les défendeurs
en cassation, par leur défaut de diligence, avaient eu un comportement fautif. Ce raisonnement
méconnaîtrait les règles de preuve en matière de condition suspensive, qui, ainsi que la Cour
d’appel l’a rappelé, « met[tent] à charge du débiteur l’obligation d’établir qu’il a accompli les
diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu surmonter les
difficultés rencontrées »56. Il impliquerait que ce serait « sur base des seules fautes prouvées
par [le demandeur en cassation], dont ils ont ensuite exclu le lien de causalité avec la non-
réalisation de la condition suspensive litigieuse, que les juges d’appel [auraient] rejeté la
demande […] »57. Or, selon le demandeur en cassation, « il ne leur suffisait pas de prendre acte
des fautes du débiteur alléguées par le demandeur en cassation mais […] ils auraient dû exiger
de M. B) qu’il prouve qu’il avait réellement effectué des démarches favorables à la réalisation
de la condition »58.

Par leur raisonnement, les juges du fond auraient :

     -   renversé la charge de la preuve du débiteur de la condition suspensive d’établir les
         diligences accomplies par lui (violation alléguée de l’article 1178 du Code civil, visée
         par la troisième branche),

     -   mis à charge du demandeur en cassation une preuve négative impossible à rapporter
         (violation alléguée de l’article 1315 du Code civil, visée par la quatrième branche) et

     -   rompu, par suite de l’imposition à charge du demandeur en cassation d’une preuve
         négative impossible à rapporter, l’égalité des armes entre parties (violation alléguée de
         l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés
         fondamentales, visée par la cinquième branche du moyen).

Cette triple critique méconnaît que les juges du fond ont, en l’espèce, constaté que la condition
suspensive n’a pas pu se réaliser en raison « d’un obstacle extérieur [aux défendeurs en
cassation] impossible à lever »59, à savoir l’interruption de la procédure d’adaptation du PAG,
préalable à l’adoption du PAP formant l’objet de la condition suspensive, par suite d’un conflit
d’intérêts parmi les membres du conseil communal et le défaut de reprise de cette procédure
dans le délai stipulé en raison d’un désintérêt par les pouvoirs publics pour le projet. Ce constat
s’explique au regard de la formulation de la condition suspensive, qui stipule que celle-ci sera
réputée accomplie en cas de comportement fautif, de négligence grave ou d’inconduite notoire

56
   Idem et loc.cit.
57
   Mémoire en cassation, page 16, antépénultième alinéa.
58
   Idem, même page, troisième branche du moyen, troisième alinéa, et quatrième branche du moyen, troisième
alinéa.
59
   Arrêt attaqué, page 12, troisième alinéa.

                                                   24
« qui aurait pour conséquence d’empêcher la délivrance du PAP et la réalisation de la
condition suspensive »60. Les éventuelles fautes et négligences des défendeurs en cassation ne
sont donc pertinentes que dans la mesure où elles ont eu pour conséquence d’empêcher la
délivrance du PAP dans le délai. Il en suit « que chaque reproche doit être vu à la lumière de
la relation causale stipulée »61.

Pour que la condition suspensive puisse être réputée accomplie il n’est donc pas suffisant de
constater un défaut de diligence des défendeurs en cassation, mais il faut de plus que ce défaut
ait eu pour conséquence d’empêcher la délivrance du PAP dans le délai.

Conformément aux principes retenus par la Cour d’appel, la charge de cette preuve incombe au
débiteur de la condition suspensive, qui a « l’obligation d’établir qu’il a accompli les diligences
normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu surmonter les difficultés
rencontrées » 62. Suivant l’appréciation des juges du fond les défendeurs en cassation ont, en
l’espèce, réussi à établir qu’ils sont étrangers à la non-réalisation de la condition suspensive,
donc au défaut de délivrance du PAP dans le délai, qui est dû à un « obstacle extérieur [aux
défendeurs en cassation] impossible à lever »63, qui constitue donc « [la] raison[…] pour
l[a]quelle[…] il[s] n’[ont] pas pu surmonter les difficultés rencontrées » 64.

Les trois branches du moyen, qui critiquent la Cour d’appel d’avoir violé les principes régissant
la charge de la preuve en omettant « [d’]exiger de[s] [défendeurs en cassation] qu’il[s]
prouve[nt] qu’il[s] avai[en]t réellement effectué des démarches favorables à la réalisation de
la condition »65 méconnaissent qu’elle a fondé son rejet de la demande sur le motif tiré de ce
que la non-réalisation de la condition suspensive était due à un « obstacle extérieur [aux
défendeurs en cassation] impossible à lever » 66, de sorte qu’il n’était pas pertinent de
s’interroger sur l’importance des démarches accomplies par les défendeurs en cassation en vue
de la réalisation de la condition.

Procédant d’une mauvaise lecture de l’arrêt, les trois branches manquent, partant, en fait.

Dans un ordre subsidiaire il est relevé que critiquant le bien-fondé de l’appréciation faite par
les juges du fond des raisons de la non-réalisation de la condition suspensive et du rôle causal
y relatif des défendeurs en cassation, les trois branches du moyen ne tendent qu’à remettre en
discussion cette appréciation, qui est souveraine et échappe à votre contrôle.

Il en suit, à titre subsidiaire, que les branches ne sauraient être accueillies.

Dans un ordre encore plus subsidiaire il est relevé que en constatant que les défendeurs en
cassation avaient réussi à établir la preuve, qui leur incombait, que la non-réalisation de la
condition suspensive était due à un « obstacle extérieur […] impossible à lever »67, qui

60
   Idem, page 2, dernier alinéa.
61
    Jugement de première instance (Pièce n° 2 déposée sous la rubrique « Procédure » parmi les pièces du
demandeur en cassation), page 11, avant-dernier alinéa.
62
   Arrêt attaqué, page 11, troisième alinéa.
63
   Idem, page 12, troisième alinéa.
64
   Idem, page 11, troisième alinéa.
65
   Mémoire en cassation, page 16, troisième branche du moyen, troisième alinéa, et quatrième branche du moyen,
troisième alinéa.
66
   Arrêt attaqué, page 12, troisième alinéa.
67
   Idem, page 12, troisième alinéa.

                                                     25
constituait « [la] raison[…] pour l[a]quelle[…] il[s] n’[ont] pas pu surmonter les difficultés
rencontrées » 68, la Cour d’appel a, sans inverser la charge de la preuve, sans mettre à charge du
demandeur en cassation une preuve négative impossible à rapporter et sans rompre l’égalité des
armes entre parties, correctement appliqué les règles de preuve en matière de non-réalisation
d’une condition suspensive.

Il en suit, à titre encore plus subsidiaire, que les troisième, quatrième et cinquième branches du
moyen ne sont pas fondées.

                                                    Conclusion :

Le pourvoi est irrecevable pour défaut d’intérêt en ce qu’il est dirigé contre la disposition par
laquelle la Cour d’appel a « dit recevable, mais non fondée la demande en résiliation judiciaire
de la convention « X) Shopping Center-______ » et en résiliation, sinon caducité, sinon nullité
des conventions « achet/vente » et « option d’achat » »69.

Il est recevable pour le surplus, mais il est à rejeter

                                                           Pour le Procureur général d’Etat
                                                          Le Procureur général d’Etat adjoint

                                                                    John PETRY

68
     Idem, page 11, troisième alinéa.
69
     Idem, page 14, dispositif, quatrième alinéa.

                                                         26
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