text:
                                 Arrêt commercial

              Audience publique du quatre juin deux mille quatorze

Numéro 37406 du rôle.

Composition :

Roger LINDEN, président de chambre;
Elisabeth WEYRICH, conseillère;
Monique STIRN, conseillère;
Marcel SCHWARTZ, greffier.

                                       Entre:

   la société anonyme SOC1.), établie et ayant son siège social à
L-(…), (…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro B (…), représentée par son conseil
d’administration en fonctions,

  appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Martine
LISÉ de Luxembourg du 25 mars 2011,

  comparant par Maître Pierre MEDINGER, avocat à Luxembourg ;

                                           et:

   la société à responsabilité limitée SOC2.), établie et ayant son
siège social à L-(…), (…), inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), représentée par son
gérant en fonctions,

  intimée aux fins du susdit exploit LISÉ,

  comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat à Luxembourg.

  ----------------------------------------------------------------------------------------

                                           1
                         LA COUR D'APPEL :

  Revu l’arrêt de la Cour d’appel du 23 mai 2012.

  Les points suivants restent à toiser :

  1. L’apposition du nom SOC.3) sur le site de la MAG1.).

   L’arrêt du 23 mai 2012 a admis l’intimée à établir au moyen
d’attestations testimoniales à verser qu’elle a enlevé au mois de
septembre 2009 les panneaux publicitaires sur le site de la MAG1.)
(ci-après la MAG1.)), étant rappelé que selon l’attestation du témoin
T1.) versée par l’appelante, un panneau publicitaire avec le nom
SOC.3) se trouvait encore apposé sur la façade de la MAG1.) le 26
novembre 2009.

   Les deux attestations versées par l’intimée, à savoir celles de T.2)
et T3.) du 4 juillet 2012, ne contredisent pas celle du témoin T1.). Les
témoins déclarent, certes, qu’ordre avait été donné, dès le mois de
mars 2009, par T3.) aux salariés de l’intimée, d’enlever tout panneau
mentionnant le nom SOC.3), et que cet ordre a été exécuté dans les
quatre semaines suivantes, mais ils n’ont pu été à même de fournir
de précisions quant au maintien ou non du panneau publicitaire sur
les murs de la MAG1.), de sorte qu’il convient d’en conclure qu’il n’a,
en tous les cas, pas été procédé à l’enlèvement du panneau
publicitaire sur la façade de la MAG1.).

   Il n’y a pas lieu, autrement, de s’étendre sur les développements
des parties en ce qui concerne des panneaux publicitaires qui
auraient encore, selon l’appelante qui l’affirme actuellement pour la
première fois en instance d’appel, été vus le 10 juillet 2012 sur deux
autres sites à Schifflange et Bettembourg, étant donné que cette
affirmation n’a pas été faite par l’appelante à l’appui de
revendications financières nouvelles, mais n’a été avancée que pour
confirmer que l’ordre donné par le témoin T3.) au mois de mars 2009
d’enlever tous les panneaux publicitaires n’a pas été suivi avec
rigueur.

  Conformément aux développements de l’arrêt du 23 mai 2012, et
eu égard au protocole d’accord, la violation de ce dernier était
consommée huit jours après la mise en demeure du 11 septembre
2009. L’indemnité conventionnelle de 1.000 € par jour a partant
commencé à courir à partir du 20 septembre 2009. L’appelante met
en compte 65 jours (20 septembre au 24 novembre 2009), partant la
somme de 65.000 € pour laquelle elle réclame condamnation.

  Ce montant est redû en principe en application de la clause
conventionnelle.

                                   2
    2. L’augmentation de la demande en condamnation du fait de
l’utilisation des noms SOC.3) dans les statuts et les comptes
annuels.

   Dans l’arrêt susdit, la Cour d’appel a d’ores et déjà dit qu’SOC1.)
« peut prétendre » à une indemnité ayant couru du 20 août au 30
décembre 2010 (133 jours), motif pris de ce que la société SOC2.)
avait, durant cette période, en violation du protocole d’accord,
continué d’utiliser les dénominations SOC3’.) et SOC3’’.) dans les
statuts coordonnés et dans les comptes annuels de l’exercice 2009.

    L’appelante fait actuellement valoir que l’abandon par l’intimée de
l’utilisation publique du nom SOC.3) n’a été porté à la connaissance
des tiers que le 2 février 2011, date de publication au RCS d’une
mention y relative, de sorte qu’elle demande à voir porter le nombre
de jours d’infraction à 166 (133 + 33) jours.

   L’intimée s’oppose à la demande en faisant valoir que ce volet a
été définitivement toisé par la Cour dans l’arrêt du 23 mai 2012. Elle
invoque partant l’autorité de la chose jugée liée audit arrêt.

   L’exception de chose jugée n’est pas fondée, étant donné que la
Cour n’a pas tranché dans son dispositif ce volet de la demande,
seul le dispositif étant revêtu de l’autorité de la chose jugée. Il s’y
ajoute que l’appelante s’est, tout au long de la procédure de
première et deuxième instances, réservée le droit d’augmenter sa
demande en fonction de l’attitude de l’intimée de se conformer ou
non au protocole d’accord.

   La demande en augmentation est fondée, dès lors que ce n’est
que le 2 février 2011 que la société SOC2.) a porté à la
connaissance des tiers qu’elle s’interdisait pour l’avenir d’utiliser les
noms litigieux, les documents publiés jusque-là par la société ayant
fait état de ce qu’elle agissait sous l’enseigne commerciale SOC4.),
SOC3’.) et SOC3’’.).

  3. La demande en réduction de la clause pénale.

   S’emparant des dispositions de l’article 1152 alinéa 2 du Code
civil, l’intimée demande à la Cour de modérer la peine convenue qui,
selon elle, est manifestement excessive.

   Elle expose que le pouvoir modérateur du juge pour prévenir des
excès par les clauses pénales abusives lui fait obligation d’apprécier
sur base de plusieurs critères objectifs la justification du montant
réclamé, tirés notamment de la comparaison entre le montant de la
peine stipulée et le préjudice effectivement subi par le créancier, de
l’examen de la situation respective des parties pour le cas où la

                                   3
clause pénale devait être appliquée dans toute sa rigueur, et de
l’appréciation de la bonne foi du débiteur de l’obligation.

   L’intimée soutient ainsi ne pas avoir volontairement et
consciemment utilisé le nom SOC.3) pour se procurer un avantage
commercial, que son utilisation dans les documents déposés au RCS
procède d’une inattention voire d’un oubli, que l’appelante n’a pas
subi de préjudice et que la société à responsabilité limitée SOC.3)
dont les parts ont été cédées par l’appelante à l’intimée a été
dissoute au mois de février 2009.

    L’appelante insiste sur le fait que le chiffre d’affaires annuel de
l’intimée de quelque 1,7 million € est partiellement dû à l’utilisation
par cette dernière du nom SOC.3) et qu’elle-même n’a pas pu, du fait
de cette utilisation par l’appelante, user exclusivement du nom
SOC.3).

   Les principes dégagés par la jurisprudence quant au pouvoir
modérateur du juge lui accordés par l’article 1152 alinéa 2 du Code
civil ont été correctement exposés par l’appelante de sorte que la
Cour s’y réfère.

   Il ressort, d’une part, du protocole d’accord que les parties ont
considéré comme en constituant un élément essentiel la clause de
non-concurrence insérée dans ledit protocole. Le cessionnaire
disposait d’un délai de dix-huit mois - délai que la Cour juge
amplement suffisant - pour remplir ses obligations tenant à la non -
utilisation du nom SOC.3).

   Il est rappelé que l’appelante a mis en demeure l’intimée au mois
de septembre 2009 et lui a adressé de septembre à décembre 2009
des factures comptabilisant les journées d’utilisation non-
conventionnelle du nom SOC.3). L’assignation devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg date du 11 août 2010.

    Malgré cela, les statuts coordonnés dont question ci-dessus ont
été déposés le 11 novembre 2009 au RCS et le bilan de l’exercice
2009 a été déposé le 21 septembre 2010, partant à des dates
proches de celles où la société avait été mise en demeure de ne plus
utiliser le nom SOC.3) et requise de payer des sommes mises en
compte par l’appelante du fait de cette utilisation.

  Il est dans ces conditions assez téméraire pour l’intimée de
soutenir que l’utilisation du nom SOC.3) dans les documents officiels
déposés au RCS et consultables par les tiers relève d’une
négligence voire inadvertance.

  Il n’est, cependant, d’autre part, pas établi si et dans quelle
mesure l’utilisation du nom SOC.3) a lésé les intérêts de l’appelante.
Celle-ci soutient, certes, être en droit de continuer d’utiliser ce nom,

                                   4
voire la marque SOC.3), mais ne fournit aucun document probant.
L’objet social de l’appelante n’est pas non plus établi, de sorte qu’il
n’est pas établi si et dans quelle mesure la société intimée s’est
procurée un gain en continuant à profiter de l’utilisation du nom
d’SOC.3) au détriment de la société appelante.

    Eu égard aux développements ci-dessus et au montant
conventionnellement redû de 231.000 €, la Cour fixe à 120.000 €
l’indemnité à verser par la société SOC2.) à la société SOC1.) du
chef de la violation du protocole d’accord du 15 février 2008.

  4. Les indemnités de procédure.

   L’appel incident de la société SOC2.) qui, par réformation du
jugement dont appel, réclame une indemnité de procédure pour la
première instance n’est pas fondé, étant donné qu’elle n’obtient
finalement pas gain de cause.

  Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge de la société
appelante l’intégralité des frais exposés par elle devant la juridiction
du premier degré, de sorte qu’il y a lieu, par réformation du jugement
dont appel, de lui allouer une indemnité de 1.000 €.

   Les mêmes raisons que celles qui ont prévalu en première
instance pour refuser d’accorder à l’intimée une indemnité de
procédure valent en degré d’appel, de sorte que sa demande
afférente basée sur l’article 240 du NCPC est à rejeter.

    Il convient, par contre, de faire droit à la demande en allocation
d’une indemnité de procédure présentée par l’appelante et de lui
accorder, au vu des diligences faites, la somme de 1.500 €.

                           PAR CES MOTIFS :

  la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat
de la mise en état,

  statuant en continuation de l’arrêt de la Cour d’appel du 23 mai
2012,

  reçoit l’appel incident de la société à responsabilité limitée
SOC2.),

  le dit non fondé,

   dit l’appel principal de la société anonyme SOC1.) partiellement
fondé,

                                   5
  réformant :

  condamne la société à responsabilité limitée SOC2.) à payer à la
société anonyme SOC1.) la somme de 120.000 € avec les intérêts
au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi
qu’une indemnité de procédure de 1.000 €,

  rejette la demande de la société à responsabilité limitée SOC2.)
en indemnité de procédure,

  la condamne à payer à la société anonyme SOC1.) une indemnité
de procédure de 1.500 € pour l’instance d’appel,

   fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose
dans leur intégralité à la société à responsabilité limitée SOC2.) et
ordonne la distraction de ceux des frais exposés en instance d’appel
au profit de Maître Pierre Medinger, avocat constitué, sur ses
affirmations de droit.

                                 6
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
                                      Arrêt civil

            Audience publique du quatre juin deux mille quatorze

Numéro 39431 du rôle

Composition :

Jean-Claude WIWINIUS, président de chambre,
Christiane RECKINGER, premier conseiller,
Nathalie JUNG, conseiller,
Pascale BIRDEN, greffier.

                                       Entre:

A),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 30 mai 2012,

comparant par Maître Yasmine POOS, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                          et:

B),

intimé aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparant par Maître Jean MINDEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

                             ---------------------------------

                          LA COUR D'APPEL :

Par exploit d’huissier du 6 octobre 2008, B)(ci-après « B)») a fait donner
assignation à D), promoteur-vendeur de la résidence ,à comparaître devant le
tribunal d’arrondissement de Luxembourg, aux fins de le voir condamner à
effectuer ou à faire effectuer à ses frais divers travaux de remise en état à
l’immeuble, et ce dans un délai de deux mois à partir de la signification du
jugement à intervenir, ainsi qu’aux fins de se voir autoriser à effectuer les travaux
de remise en état, au cas où A) ne s’exécuterait pas dans le délai lui imparti.

Par jugement du 21 mars 2012, le tribunal d’arrondissement a dit qu’il n’y avait pas
lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture telle que demandée par
A), reçu la demande du syndicat, dit la responsabilité contractuelle de A) engagée
sur base de l’article « 1346-1 du code civil », déclaré fondée la demande du
syndicat en condamnation de A) à redresser en nature les vices et malfaçons
constatés, condamné A) à procéder à la réparation en nature des vices constatés
au rapport d’expertise C)du 8 novembre 2010 et évalués à la somme de
174.349,20 euros, dit que les travaux devront être réalisés dans un délai de trois
mois à partir de la signification du jugement et dit que si A) ne procédait pas aux
travaux endéans le délai imparti, B)était autorisé à y faire procéder aux frais de A).

Les premiers juges avaient constaté que si A) entendait vouloir prendre ses
responsabilités et ne contestait pas le rapport de l’expert C), il avait, cependant,
l’intention de mettre en intervention d’autres personnes qu’il jugeait responsables
des dégâts et demandait à ce titre, par lettre de son mandataire du 15 février 2012
adressée au tribunal en cours de délibéré, la révocation de l’ordonnance de
clôture.

Le tribunal, constatant que l’assignation en intervention n’avait été déposée que
les 18 janvier et 21 janvier 2012, à savoir après l’ordonnance de clôture de
l’instruction ordonnée le 30 septembre 2011 et deux jours avant les plaidoiries du
20 janvier 2012, a retenu qu’elle ne constituait pas une cause grave de révocation
au sens de l’article 225 du nouveau code de procédure civile.

Par exploit d’huissier du 30 mai 2012, A) a régulièrement interjeté appel contre
ledit jugement lui signifié le 2 mai 2012.

L’appelant conclut à l’irrecevabilité des demandes du syndicat pour défaut de
qualité à agir dans le chef du syndicat, qui n’aurait pas été autorisé, dans les délais
prévus par l’article 1646-1 du code civil, à agir en justice. Il critique la décision
entreprise en ce qu’elle a refusé de faire droit à sa demande en révocation de
l’ordonnance de clôture et à sa demande de mise en intervention des personnes
qu’il juge responsables des dégâts survenus à la résidence. Quant au fond, il
conclut au débouté des demandes du syndicat, contestant le caractère de vice
caché des défauts relevés. Il critique l’expertise judiciaire réalisée en cause et
demande la nomination d’un nouvel expert. Il estime que les moyens
d’irrecevabilité de l’appel soulevés par B)auraient dû être soulevés in limine litis et
conteste leur bien fondé.

En tout état de cause, il demande la révocation de l’ordonnance de clôture et la
jonction du rôle principal avec le rôle de mise en intervention.

B)se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de l’acte d’appel en la
pure forme et conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des
motifs des premiers juges. Il s’oppose à ce que l’appelant étende la saisine de la

                                        2
     Cour à d’autres moyens que ceux compris dans l’acte d’appel. Il oppose le défaut
     d’intérêt pour agir de l’appelant quant à la demande de mise en intervention de
     tierces personnes et conclut à l’irrecevabilité de l’appel, au motif que A) a
     acquiescé à la demande et au motif que les moyens d’appel soulevés heurtent le
     principe général de cohérence. Finalement, B)s’oppose à la nomination d’un
     nouvel expert.

     A) conclut à la recevabilité de l’appel,

     Quant au fond, il conclut à la confirmation de la décision entreprise.

     Appréciation de la Cour

     -quant à la recevabilité de l’appel

     Les moyens d’irrecevabilité soulevés par l’intimé ayant trait à des règles
     substantielles et non pas à des règles de pure forme, c’est à tort que l’appelant
     estime qu’ils auraient dû être soulevés in limine litis ( cf. Thierry HOSCHEIT, Le
     droit judicaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, no 817, p.426).

a) quant à l’étendue de la saisine

     L’intimé estime que, l’appelant s’étant limité, dans son acte d’appel, à dire que
     « c’est à tort que le premier juge a refusé de faire droit à l’appelant de sa demande
     de mise en intervention d’autres personnes jugées responsables des dégâts
     constatés par l’expert C)dans son rapport d’expertise 1209/381-1 », l’appel n’est
     dévolu à la Cour que dans cette mesure et ne peut être étendu par des
     conclusions prises en cours d’instance.

     La saisine du juge d’appel est régie, en principe, par l’effet dévolutif de l’appel. Par
     l’effet de ce mécanisme, le juge de première instance est dessaisi de tous les
     points débattus devant lui et qu’il a tranchés et la juridiction d’appel est amenée à
     les vérifier tous.

     A défaut de limitation clairement exprimée ou d’acquiescement, l’effet dévolutif de
     l’appel a pour conséquence de porter tout le litige devant la juridiction d’appel. La
     portée des conclusions des parties peut jusqu’à l’achèvement de la procédure
     d’appel être élargie à toutes les prétentions initiales.

     En l’occurrence, l’appelant n’a pas limité son appel à certains points du jugement
     dans la mesure où il a demandé, dans le dispositif de l’acte d’appel, la mise à
     néant intégrale du jugement entrepris. Le fait qu’il n’ait pas, dans la motivation de
     l’acte d’appel, indiqué l’intégralité des moyens qu’il entendait invoquer, tout en se
     réservant cependant le droit de les faire valoir ultérieurement, ne saurait porter à
     conséquence.

     Le moyen d’irrecevabilité n’est partant pas fondé.

b) quant au défaut d’intérêt à agir

                                                3
    L’intimé soulève encore l’irrecevabilité de l’appel pour défaut d’intérêt à agir dans
    le chef de l’appelant quant à sa demande en intervention de tierces personnes,
    dans la mesure où l’assignation en garantie serait encore pendante en première
    instance.

    L’intérêt est fonction de l'utilité que peut représenter pour le demandeur la mesure
    sollicitée; cet intérêt doit être direct et personnel, ainsi que né et actuel.

    En l’occurrence, l’appelant, qui est titulaire du droit qu'il prétend lésé, a
    nécessairement un intérêt direct et personnel. Etant donné que la demande de
    l’appelant en première instance, à savoir la mise en intervention de tierces
    personnes, ne lui avait pas été accordée et qu’une mise en commun de l’affaire
    principale et des mises en intervention peut comporter, notamment au niveau du
    partage éventuel des responsabilités et de la mise en commun des frais, un intérêt
    né et actuel de l’appelant à la mesure sollicitée, le moyen d'irrecevabilité n'est pas
    fondé.

c) quant à l’exception d’acquiescement

    L’intimé conclut à l’irrecevabilité de l’appel, au motif que l’appelant aurait
    acquiescé à la demande originaire présentée en première instance.

    L’appelant conteste tout acquiescement de sa part.

    L’acquiescement est le fait pour le défendeur de se soumettre aux prétentions du
    demandeur. L’acquiescement peut être explicite ou implicite, judiciaire ou
    extrajudiciaire, total ou partiel. L’acquiescement peut porter sur la demande ou sur
    le jugement intervenu. (cf. Thierry HOSCHEIT, op.cit, p. 495, no 977).

    L’intimé avait requis, en première instance, la condamnation de A) d’effectuer ou
    de faire effectuer des travaux de remise en état ou à défaut par lui de ce faire, de
    se faire autoriser à effectuer les travaux de remise en état à ses frais.

    A) avait fait plaider qu’il n’entendait pas fuir ses responsabilités et qu’il s’engageait
    à donner suite aux doléances des copropriétaires de la résidence , mais qu’il
    s’opposait à ce que B)soit autorisé à se voir autoriser à faire exécuter les travaux
    de remise en état par des corps de son choix. Il estimait également que les vices
    et malfaçons retenus par C) n’étaient pas seulement dus à une mauvaise
    exécution des travaux par les sous-traitants, mais que la responsabilité de
    l’architecte et du project manager était engagée et il avait annoncé, par
    conclusions du 24 juin 2011, leur mise en intervention.

    Il ressort de ce qui précède que A) n’avait pas acquiescé à la demande du
    syndicat de la résidence à se voir autoriser à faire exécuter lui-même les travaux
    de remise en état, en cas de non réalisation par le promoteur-vendeur, demande
    qui avait, cependant, été accueillie favorablement par le tribunal de première
    instance.

    Il ne peut ainsi être considéré qu’il y a eu acquiescement à la demande formulée
    en première instance par l’appelant, de sorte que le moyen d’irrecevabilité soulevé
    n’est pas fondé.

                                             4
d) quant au principe général de cohérence

    L’intimé estime que les moyens d’appels sont irrecevables au regard du principe
    général de cohérence, dans la mesure où, en première instance, A) n’aurait jamais
    soutenu que les désordres concerneraient les menus ouvrages. Il n’aurait jamais
    émis aucune critique par rapport à l’expertise Fisch. La Cour de Cassation
    luxembourgeoise, en emboîtant le pas à la Cour de Cassation française, aurait
    déclaré irrecevables des moyens inconciliables avec la position défendue
    précédemment par la partie qui les a présentés. A) serait ainsi irrecevable à
    prétendre devant la Cour, que les désordres concerneraient les menus ouvrages
    et à émettre des critiques par rapport à l’expertise Fisch.

    A) fait plaider que le fait par lui de présenter un moyen nouveau en instance
    d’appel, ne porte pas atteinte au principe général de cohérence.

    Selon la théorie connue en droit anglo-saxon sous la dénomination d’ « estoppel »
    et en droit français sous la dénomination de « principe général de cohérence », il
    est interdit de se contredire au détriment d’autrui. Chacun doit être cohérent avec
    soi-même, nul ne peut se contredire soi-même. Celui qui adopte un comportement
    contraire à son attitude ou à ses dires antérieurs, viole la confiance légitime placée
    en lui (cf. Cour, 9e civ. 27 mars 2014, numéro 37018 du rôle, Jurisclasseur civil,
    App. Art 1131 à 1133, nos 80-82, Cass.fr., chambre commerciale, 20 septembre
    2011, no 11-22888, RTDC 2011, p.760, note Bertrand FAGES).

    En première instance, A) s’était opposé à ce qu’il soit tenu seul responsable des
    dégâts constatés à la résidence . Il avait insisté pour faire intervenir les tiers qu’il
    jugeait co-responsables, sans prendre position sur le rapport de l’expert commis
    en référé. Le fait par l’appelant, au vu du refus des juges de première instance de
    faire droit à sa demande en intervention de tierces personnes et au vu de sa
    condamnation intervenue, de recourir à de nouveaux moyens en instance d’appel,
    ne peut être considéré comme contraire au principe général de cohérence. La
    présentation d’un moyen nouveau en instance d’appel ne se heurte, en effet, à
    aucun obstacle (cf. Cour de Cassation, 9 décembre 2010, no 59/10).

    -quant à la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires au regard
    de l’article 14 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des
    immeubles bâtis.

    L’appelant est d’avis que la demande du syndicat est irrecevable, faute par ce
    dernier d’avoir eu mandat d’agir en justice de la part de l’assemblée générale des
    copropriétaires. La ratification ultérieure du mandat du syndic serait intervenue
    tardivement, à savoir après l’écoulement des délais de garantie biennale et
    décennale auxquels sont tenus les vendeurs d’immeubles à construire ; les délais
    de garantie auraient commencé à courir au printemps 2001, à savoir lors de la
    prise de possession par les copropriétaires de leurs appartements, prise de
    possession qui constituerait ainsi une acceptation tacite des travaux.

    L’intimé estime que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires
    du 7 janvier 2009 documente que l’assemblée générale avait décidé et ratifié, à
    l’unanimité, le mandat de l’avocat d’interjeter appel contre l’ordonnance de référé

                                            5
du 28 octobre 2008 et de poursuivre l’affaire au fond devant le tribunal civil par
exploit d’huissier du 6 octobre 2008. Lors de l’assemble générale du 21 octobre
2013, les copropriétaires auraient, ensuite, dans des termes précis et détaillés,
confirmé l’autorisation du mandataire de justice à engager et à poursuivre la
procédure engagée le 8 octobre 2008 contre le promoteur-vendeur A) et visant la
condamnation de celui-ci à effectuer à ses frais une réparation en nature des vices
et malfaçons constatés par l’expert C). Il conteste qu’il y ait eu réception tacite des
travaux et partant expiration des délais de garantie et fait plaider que les délais
auraient été interrompus par la reconnaissance de responsabilité de l’appelant.

L’article 14 de la loi du 16 mai 1975, telle que modifiée par la loi du 22 avril 1985,
portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose dans son point 5 que
le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été
autorisé par une décision de l’assemblée générale. Cette règle ne s’applique ni
lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance, ni en cas d’urgence ne
permettant pas la convocation régulière d’une assemblée générale. Une action
entamée sans cette autorisation devrait être déclarée irrecevable. Il est cependant
admis que la décision autorisant le syndic d’agir en justice peut intervenir en cours
d’instance, voire être produite pour la première fois en instance d’appel. La
ratification ultérieure de l’action intentée par le syndic est donc valable (cf. Cour
d’appel 6 décembre 1990, Pas.28, p.237)

En cas de contestation, il appartient au syndic de rapporter la preuve que
l’assemblée des copropriétaires lui a donné mandat d’agir en justice. Cette preuve
résulte notamment du procès-verbal dressé à l’issue de l’assemblée des
copropriétaires ( cf. Conseil d’Etat 19 décembre 1979, Pas.24, p.351).

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la
résidence du 7 janvier 2009 que les copropriétaires ont à l’unanimité décidé de
« ratifier le mandat donné à Maître Minden d’interjeter appel contre l’ordonnance
des référés du 28 octobre 2008 et de poursuivre l’affaire engagée au fond devant
le tribunal civil par exploit d’huissier du 6 octobre 2008 ». La convocation à cette
assemblée avait inscrit à l’ordre du jour la question de « mandater l’avocat Maître
Minden, de poursuivre l’affaire engagée au fond devant le tribunal civil par exploit
d’huissier du 06.10.2008, la décision d’engager cette action au fond étant
fortement ratifiée ».

La Cour retient, partant, qu’il résulte des termes de la décision prise par
l’assemblée générale des copropriétaires, que le syndic avait bien été habilité à
intenter, par intermédiaire de son mandataire de justice, une action en justice au
fond contre A), sur base des désordres relevés par la société XX & XX s. à r.l. le
22 août 2007.

Il y a lieu de relever, en outre, qu’une irrégularité formelle dans la prise de
décision, telle qu’invoquée par l’appelant, ne peut être soulevée que par les
copropriétaires, les dispositions de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 16 mai 1975
portant statut de la copropriété des immeubles bâtis étant censées les protéger.

La confirmation du mandat du syndic étant intervenue le 7 janvier 2009, pour
l’exercice de l’action en réparation des désordres affectant des travaux qui ont été,
suivant affirmation de l’appelant, reçus tacitement par occupation des lieux en

                                        6
2001, l’argument que la régularisation du mandat du syndic serait intervenue
tardivement, à savoir en dehors du délai de l’exercice de l’action, ne saurait, au vu
de la nature des vices, pas valoir.

En effet, dans son rapport du 8 novembre 2010, l’expert C) constate que la
résidence est affectée, notamment, de dégradations substantielles au niveau des
enduits de façade, côté intérieur de tous les balcons, de dépôts surfaciques
d’algues et de mousse, ainsi que de dégradations assimilables à des infiltrations
au niveau de la façade postérieure, de traces de rouille et de regorgements de
calcites au niveau du revêtement du sol et de dégradations en partie basse des
enduits à l’entrée de l’immeuble, ayant comme cause le non-respect des règles
techniques, une natte drainante opérationnelle faisant défaut en dessous du lit de
pose, de traces de fogging au niveau du mur extérieur dans toutes les pièces
résultant de l’absence de façade isolante, d’une alimentation insuffisante en
comburant de l’installation de chauffage et d’une couverture de moisi sur le mur
intérieur du garage causée par des infiltrations au niveau de la terrasse sur le
garage et des acrotères.

Lesdits vices ne pouvant, tel qu’il sera encore précisé ci-après, être qualifiés de
vices affectant des menus ouvrages au sens de l’article 1646-1 du code civil et le
délai décennal prévu par le même article pour les autres vices cachés, qui court à
partir de la réception de l’ouvrage, en l’occurrence à partir de 2001, n’étant pas
expiré au moment de la confirmation du mandat du syndic, en 2009, l’action du
syndicat en réparation des désordres affectant l’ouvrage fourni par A) n’est pas
prescrite.

Le moyen d’appel tenant à l’irrecevabilité de la demande principale n’est partant
pas fondé.

-quant au refus de révocation de l’ordonnance de clôture

L’appelant conteste la décision entreprise, en ce que les premiers juges ont refusé
de révoquer l'ordonnance de clôture à défaut de cause grave et au motif que
l’appelant avait déposé l’assignation en intervention après l’ordonnance de clôture
du 30 septembre 2011, deux jours avant les plaidoiries du 20 janvier 2012, alors
que l’affaire principale était en état d’être jugée et ne pouvait être retardée par la
mise en intervention.

Il estime qu’en l’occurrence, il était dans l’intérêt d’une bonne administration de la
justice de mettre en intervention de tierces personnes jugées responsables pour
prendre fait et cause dans le litige. Une première assignation en intervention du 14
juillet 2011 aurait été déposée en juillet 2011 au greffe du tribunal, qui aurait été
égarée, ce dont l’appelant ne pourrait être tenu responsable, de sorte qu’il y aurait
eu une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

L’intimé fait valoir que les juges de première instance ont à bon droit refusé la
révocation de l’ordonnance de clôture, dans la mesure où les mises en intervention
de la part de l’appelant furent annoncées, en première instance, pour la première
fois dans les conclusions de l’appelant du 24 juin 2011, alors que l’affaire
principale avait été introduite dès le 6 octobre 2008. En vertu du principe que la

                                        7
mise en intervention ne doit pas retarder l’affaire principale si elle est en état, il y
aurait lieu de confirmer la décision déférée.

En vertu de l’article 225 du nouveau code de procédure civile, la révocation d'une
ordonnance de clôture ne peut intervenir que pour une cause grave. Or, la
présentation d’une mise en intervention après l’ordonnance de clôture, lorsque
l’affaire principale est en état d’être jugée, ne peut être considérée comme
constituant une cause grave.

En effet, aux termes de l’article 484 du nouveau code de procédure civile,
l’intervention ne pourra retarder le jugement de la cause principale, quand elle est
en état.

En l’occurrence, la Cour se rallie aux développements faits par les juges de
première instance pour conclure que les mises en intervention des 18 et 21 janvier
2012, intervenues après la clôture de l’instruction en date du 30 septembre 2011,
les plaidoiries ayant été fixées au 20 janvier 2012, ne devaient retarder le
jugement de la cause principale et ne constituaient pas une cause grave de
révocation. La Cour ajoute que l’affaire était pendante depuis 2008, de sorte que
l’appelant disposait depuis lors du temps nécessaire pour mettre en intervention
qui bon lui semblait.

L’affirmation du dépôt d’une assignation en intervention en juillet 2011 reste, tout
comme en première instance, à l’état d’allégation.

Il convient, partant, de confirmer la décision des premiers juges en ce qu'elle a
rejeté la requête en révocation.

Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu, en instance d’appel, d’ordonner une
révocation de l’ordonnance de clôture.

-quant au fond

L’appelant demande à se voir décharger de la condamnation à la réparation des
vices constatés au rapport d’expertise C). Il estime que la demande du syndicat,
ayant trait principalement à de menus ouvrages, l’action en garantie serait
irrecevable pour cause de tardiveté. Il conteste également les conclusions de
l’expert et les évaluations faites par ce dernier.

L’intimé soutient que les désordres relevés par l’expert C )mettent en péril des
gros ouvrages, étant donné qu’ils affectent l’étanchéité et l’isolation dans son
ensemble.

Tel que relevé ci-avant, l’article 1646-1 du code civil, renvoyant aux articles 1792
et 2270 du même code, prévoit une garantie décennale pour les vices affectant de
gros ouvrages et en compromettant la solidité, et biennale pour les vices affectant
de menus ouvrages. Le régime spécial découlant des articles 1792 et 2270 du
code civil s’applique à partir de la réception de l’ouvrage.

Or, constituent des gros ouvrages ceux qui assurent le clos, le couvert et
l’étanchéité d’un immeuble.

                                         8
La notion de mise en péril de l'édifice au sens de l’article 1792 du code civil
s'applique non seulement en cas d'altération de la solidité de l'édifice, mais
également en cas d'atteinte à la conservation d'une des parties maîtresses de
l'immeuble, ou encore en cas d'existence de vices rendant l'immeuble impropre à
sa destination ou même dépassant la mesure des imperfections auxquelles on doit
s'attendre dans une construction (cf. Yvon HANNEQUART - Le droit de la
construction - BRUYLANT 1974 - N° 156 ; Bernard Soinne, La responsabilité des
architectes et entrepreneurs après la réception des travaux, LGDJ, 1969, Tome II,
p. 493 et arrêts cités ; Joële Fossereau, Le clair-obscur de la responsabilité des
constructeurs, D. 1977, chronique III, p. 20-21, et note sous cassation 3e civ. 22
mars 1995, JCP 1995, II, 22416 ; Mazeaud, Traité de la responsabilité civile, Tome
II, 6e éd. 1970, p. 96-97 ; Cassation 3e civ. 19 juin 1969, Bull. civ. III, n° 500).

Si l’existence d’un dommage affectant le gros œuvre est suffisante, il est
également nécessaire. Des défauts mineurs courants qui ne peuvent être évités et
auxquels le maître de l’ouvrage doit s’attendre ne peuvent engager la
responsabilité décennale des constructeurs (cf. Cassation 3e civ. 13 février 1991,
Bull. civ. III, n° 52 , JCP 1991, IV, 138, à propos d’un préjudice mineur, purement
esthétique, provenant de l’oxydation d’armatures d’acier de pergolas de terrasses).

Il ressort des constatations de l’expert judiciaire C) que les vices affectent la
façade de l’immeuble, le revêtement de sol, ainsi que les parties basses des
enduits de l’entrée, les murs des pièces donnant sur pignon, l’installation de
chauffage et la fenêtre dans le local chauffage (infiltrations), ainsi que le mur
arrière du garage (qui présente des infiltrations), partant des ouvrages qualifiés de
gros ouvrages.

Les défauts relevés concernent l’étanchéité contre l’humidité qui ne constitue pas
une imperfection mineure, mais une défectuosité inadmissible qui excède de loin
les imperfections auxquelles le maître de l’ouvrage doit s’attendre. Même si les
vices en question ne portent pas atteinte à la solidité de la construction et n’en
empêchent pas de façon absolue l’habitation, il n’empêche que l’humidité qui
imprègne la maçonnerie et pénètre massivement à l’intérieur de la façade et des
murs en diminue l’efficacité de l’isolation, rend le séjour inconfortable dans les
pièces atteintes et altère la qualité de l’air en favorisant l’apparition des
moisissures. Le défaut d’étanchéité relève par conséquent de la garantie
décennale. Il en va de même pour la non-conformité de l’installation de chauffage
qui la rend impropre à son usage. La Cour reviendra plus amplement sur cette
question lors de l’analyse des divers vices relevés par l’expert. Comme le délai
d’action se confond avec le délai de la garantie, la fin de non-recevoir soulevée par
l’appelant est donc à rejeter.

L’appelant critique de manière globale la teneur du rapport d’expertise C)du 8
novembre 2010, affirmant que ses conclusions manquent de précisions autant
dans la description des désordres que dans leurs causes et moyens pour y
remédier. Il émet des contestations quant à chacun des postes retenus par
l’expert.

Il est de jurisprudence que les conclusions des experts judiciaires n’ont qu’une
valeur consultative et que les juges sont libres de ne pas suivre l’avis des experts,

                                       9
     si leur conscience s’y oppose. Les juges ne doivent toutefois s’écarter de l’avis des
     experts judiciaires qu’avec une grande prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs
     d’admettre que les experts judiciaires se sont trompés, ou lorsque l’erreur de ceux-
     ci résulte dès à présent, soit du rapport, soit d’autres éléments acquis en cause.

     En l’espèce, ou bien l’expert C) a correctement analysé les problèmes qui lui
     étaient soumis, et dans ce cas, ses conclusions s’imposent à la Cour pour ne pas
     être contredites par des éléments concluants, ou bien l’expert s’est trompé dans
     ses conclusions, et dans ce cas, son rapport d’expertise doit être écarté des
     débats.

     Il y a, partant, lieu de passer en revue les différents griefs soulevés par l’appelant
     contre le rapport d’expertise :

-   enduits de façades

     L’expert constate qu’au niveau des enduits de façade du côté intérieur des
     balcons, on observe sur tous les appartements des dégradations substantielles au
     niveau de la façade postérieure, à savoir des dépôts surfaciques d’algues et de
     mousses, ainsi que des dégradations assimilables à des infiltrations, dues à des
     malfaçons au niveau des couvertures des acrotères et de l’évacuation des eaux
     pluviales. Il propose de remplacer les couvertures des acrotères par des ouvrages
     conformes.

     La Cour constate, contrairement aux contestations de l’appelant, que lesdites
     dégradations résultent des photographies prises par l’expert et que l’expert indique
     de façon précise les causes et les remèdes.

     L’appelant ne fournissant, par ailleurs, aucun élément permettant de mettre en
     doute les conclusions de l’expert, il y a lieu de les entériner sur ce point.

-   entrée de l’immeuble

     L’expert constate à l’entrée de l’immeuble, tout comme en partie basse de l’accès
     secondaire, des traces de rouille et des regorgements de calcites au niveau du
     revêtement du sol, ainsi que des dégradations en partie basse des enduits. Il a
     estimé que la pose du revêtement de sol n’est pas conforme aux règles techniques
     et ceci dans le sens qu’une natte drainante fait défaut en dessous du lit de pose.
     Dans la mesure où il estime une réparation impossible, il propose un
     remplacement du revêtement de sol litigieux.

     L’appelant ne présentant aucun grief autre que celui que le revêtement de sol ne
     serait que purement esthétique et serait à qualifier de menu ouvrage, ce qui est
     contredit par les développements repris ci-avant, l’expertise est également à
     entériner sur ce point.

-   pièces sur pignons

     L’expert retient qu’une isolation thermique, telle qu’elle existe sur la façade
     principale et arrière, n’a pas été réalisée sur les pignons. Il en résulterait ainsi une
     déperdition thermique et les problèmes de fogging en résultant seraient en

                                             10
     conséquence inévitables. Il explique que ce problème provient du fait que la
     maçonnerie du pignon a été érigée sur la limite de la propriété. Une isolation
     thermique impliquerait l’acquisition, le long de chaque pignon d’une bande de
     terrain de l’ordre de 10 cm. Le bornage initial de l’immeuble aurait partant été
     erroné. Il inclut partant dans son évaluation l’acquisition d’une bande de terrain
     supplémentaire.

     L’appelant critique ces conclusions en y voyant une contradiction avec le fait
     qu’une façade isolante a été placée sur la façade principale et arrière.

     La Cour considère que l’existence d’une isolation sur les façades avant et arrière
     n’exclut pas que la maçonnerie du pignon n’en ait pas été pourvue, au vu du
     manque de place, de sorte que les contestations de l’appelant ne reposent sur
     aucun élément objectif permettant la remise en cause des conclusions de l’expert
     sur ce point.

-   fenêtre du local de chauffage

     L’appelant estime que le défaut de conformité du chauffage est couvert par la
     réception et ne constitue pas un vice caché et qu’il ressort d’un certificat de
     révision du 20 avril 2011 que l’équipement de sécurité, l’évacuation des fumées,
     l’emplacement et la ventilation tout comme les résultants de combustion sont tout
     à fait conformes. Il verse en cause un certificat de révision de la société Gre, établi
     en exécution du règlement grand-ducal du 27 février 2010, qui atteste de la
     conformité de la chaudière de la résidence et de ses équipements de sécurité et,
     notamment, des résultats de combustion.

     L’expert a conclu que l’installation qui n’a pas été couverte par une réception par
     les services compétents de la chambre des métiers ne dispose pas d’une
     alimentation en comburant suffisante par rapport à la typologie de l’appareil. Il note
     également des infiltrations en partie basse de la fenêtre du local qui sont
     attribuables à des défauts d’exécution au niveau des étanchéités. Il propose, afin
     de rendre l’installation conforme aux exigences réglementaires, la transformation
     de la fenêtre du local par l’installation d’une prise d’air (ventilation haute et basse).

     Il s’agit en l’occurrence d’un vice affectant la fenêtre du local de chauffage qui,
     selon l’expert, ne permet pas le passage du comburant nécessaire au chauffage et
     qui présente un défaut d’étanchéité.

     La Cour rappelle qu’aux termes de l’article 1641 du code civil, le vice caché se
     définit comme un défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la
     destine, ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou
     n'en aurait donné qu'un moindre prix, s’il en avait eu connaissance. Le vice est
     ainsi caractérisé par ses conséquences, l'inaptitude à l'usage que l'on attend de la
     chose.

     Tout inconvénient de la chose achetée ne peut être qualifié de vice au sens de
     l’article 1641 du Code civil, il faut que la qualité faisant défaut soit l’une des
     principales que l’on reconnaît à la chose. En principe, il ne suffit pas que l’une des
     diverses qualités que l’acheteur pouvait envisager ou que le vendeur avait
     promise, fasse défaut, si cette absence est sans incidence réelle sur l’utilité de la

                                             11
     chose. Ainsi les défauts qui diminuent seulement l’agrément que l’on peut en tirer
     ne donnent pas lieu à garantie (cf. Cour d’appel 14 mai 1997, n° 19247).

     Or, il est évident qu’une chaudière qui risque de tomber en panne ou a une
     consommation nettement supérieure aux exigences réglementaires, en raison du
     fait que la fourniture en comburant est insuffisante, est impropre à l’usage auquel
     elle est destinée.

     La Cour retient, dès lors, que le défaut relevé est constitutif d’un vice.

     Seul le vice caché ouvre droit à garantie. L’acheteur peut vérifier les défauts
     apparents lors des vérifications sommaires auxquelles il a procédé. En revanche,
     un vice est caché s’il n’a pas raisonnablement pu apparaître lorsque l’acheteur a
     pris possession de la chose et quand aucune circonstance n’a pu en révéler
     l’existence. Pour un acheteur sans connaissances techniques, le vice est caché, si
     seul un technicien était capable de le découvrir. Il est au contraire apparent,
     lorsqu’un homme de diligence moyenne l’aurait découvert en procédant à des
     vérifications élémentaires ou quand il peut être décelé au moyen de l’examen
     attentif que l’homme sérieux apporte aux affaires qu’il traite. Un examen superficiel
     n’est, au contraire, pas suffisant. Le caractère apparent ou caché du vice est
     apprécié in abstracto.

     En l’espèce, la Cour considère que le défaut relevé doit être considéré comme un
     vice caché. En effet, les acquéreurs ne disposent pas de connaissances
     techniques suffisantes pour se rendre compte de ce problème avant l’achat. Il faut
     encore considérer que le vice qui ne se révèle qu'à l'usage est un vice caché (cf R.
     Bendant, Cours de droit civil français, Tome XI, no 254).

     Le fait qu’une société de contrôle n’ait pas relevé le vice n’exclut, par ailleurs, pas
     son existence.

     Les critiques de l’appelant ne sont partant pas fondées quant à ce point.

-   garage

     L’expert a retenu que les murs extérieurs du garage présentent des dégradations
     qui sont primairement attribuables à des infiltrations qui se produisent au niveau
     des acrotères et de la terrasse sur garage. Il propose, après redressement des
     défauts aux acrotères, une remise en état des murs évaluée à 1.400 euros.

     L’appelant conteste que les traces de moisi lui soient imputables.

     Au vu des explications de l’expert selon lesquelles les défauts relevés sont dus
     aux infiltrations au niveau des acrotères, les contestations de l’appelant, qui ne
     sont appuyées par aucun élément probant, ne sont pas fondées de sorte que
     l’expertise doit être confirmée sur ce point.

     Quant aux autres contestations générales concernant, notamment, les remèdes
     proposés et les évaluations faites, la Cour constate qu’il ne résulte d’aucun
     élément du dossier que les remèdes proposés ne soient pas adaptés et que les
     montants retenus soient surfaits.

                                             12
Aucun élément de la cause ne permettant ainsi de mettre en doute les conclusions
précises de l’expert C), il n’y a pas lieu de procéder à la nomination d’un nouvel
expert.

Il convient, dès lors, de se rapporter aux conclusions de l’expert C).

Au vu des principes de droit exposés par les juges de première instance auxquels
la Cour se rallie, c’est partant à bon droit que les premiers juges ont retenu que la
responsabilité contractuelle de A) est engagée, sauf qu’il y a lieu de rectifier le
premier jugement en ce sens que la responsabilité de l’appelant est engagée sur
base de l’article 1646-1 du code civil et non sur base de l’article 1346-1 du code
civil.

C’est également à bon droit, par une motivation correcte, que les premiers juges
ont ordonné la réparation en nature des vices retenus par l’expert C) et, à défaut
par A) de ce faire, autorisé B) à faire exécuter les travaux aux frais de l’appelant.

-quant aux indemnités de procédure

A) ayant succombé dans ses prétentions, sa demande tendant à l’octroi d’une
indemnité de procédure sur la base de l'article 240 du nouveau code de procédure
civile est à déclarer non fondée.

Il serait inéquitable de laisser à charge du syndicat l’intégralité des sommes qu’il a
exposées pour la défense de ses droits et non comprises dans les dépens, de
sorte que sa demande en octroi d’une indemnité de procédure pour l’instance
d’appel, basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile, est fondée
pour la somme de 2.000 euros.

                                 PAR CES MOTIFS

la Cour d'appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état,

dit non fondés les moyens d’irrecevabilité soulevés,

reçoit l’appel;

rejette la fin de non recevoir de la demande du B)

dit l’appel non fondé ;

confirme le jugement entrepris, sauf à dire que la responsabilité de A) est engagée
sur base de l’article 1646-1 du code civil et non sur base de l’article 1346-1 du
code civil;

dit qu’il n’y a pas lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

                                        13
déboute A) de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure sur base
de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel;

condamne A) à payer au B) une indemnité de procédure de 2.000 euros pour
l’instance d’appel ;

condamne A) aux frais et dépens de l’instance d’appel et en ordonne la distraction
au profit de Maître Jean Minden qui la demande, affirmant en avoir fait l'avance.

                                     14
"


text:
Jugement civil no 139 / 2014          (première chambre)

Audience publique du mercredi quatre juin deux mille quatorze.

Numéros 157357 et 157799 du rôle

Composition:

Serge THILL, premier vice-président,
Vanessa WERCOLLIER, juge,
Séverine LETTNER, juge délégué,
Linda POOS, greffier.

I. 157357

Entre :

la société anonyme SOC3), établie et ayant son siège social à L-(...),
représentée par son conseil d’administration, inscrite au registre de commerce et
des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (...),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Geoffrey
GALLE de Luxembourg du 25 septembre 2012,

comparaissant par Maître Anne LAMBE, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1.     la société coopérative à responsabilité limitée de droit belge SOC2),
établie et ayant son siège social à B-(...), agissant par sa succursale
luxembourgeoise, exerçant sous la dénomination de SOC2’), respectivement
SOC4), établie et ayant son siège social à L-(...), inscrite au registre du
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (...), représentée par
son mandataire général M. A), demeurant à L-(...),

2.     la société coopérative à responsabilité limitée de droit belge SOC2),
établie et ayant son siège social à B-(...), représentée par son comité de
direction, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE (...),
parties défenderesses aux fins du prédit exploit GALLE,

comparaissant par Maître François REINARD, avocat, demeurant à
Luxembourg.

II. 157799

Entre :

la société coopérative à responsabilité limitée de droit belge SOC2), établie et
ayant son siège social à B-(...), représentée au Grand-Duché par son mandataire
général M. A), ayant ses bureaux à L-(...), inscrite au registre du commerce et
des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (...),

partie demanderesse en intervention aux termes d’un exploit de l'huissier de
justice Roland FUNK de Luxembourg du 19 août 2013,

comparaissant par Maître François REINARD, avocat, demeurant à
Luxembourg,

et

l’association sans but lucratif SOC6), établie et ayant son siège social à L-(...),
représentée par son conseil d’administration,

partie défenderesse en intervention aux fins du prédit exploit FUNK,

comparaissant    par   Maître    Myriam     PIERRAT,      avocat,   demeurant    à
Luxembourg.

_____________________________________________________________

                             Le Tribunal :

Par exploit du 25 septembre 2012 la S.A. SOC3), ci-après SOC3), a fait donner
assignation à la succursale luxembourgeoise de la société coopérative à
responsabilité limitée de droit belge SOC2), ainsi qu’à la société coopérative à

                                        2
responsabilité limitée de droit belge SOC2’) elle-même, ci-après SOC2’), à
comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg pour
s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer un montant de
446.775.- € avec les intérêts au taux légal, ainsi qu’une indemnité de procédure
de 5.000.- €.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 157357.

Par exploit subséquent du 19 août 2013 SOC2’) a, de son côté, fait donner
assignation à l’association sans but lucratif SOC6), ci-après SOC6), à
comparaître devant ce même tribunal pour s’entendre condamner à tenir
SOC2’) quitte et indemne de toute condamnation pouvant intervenir à son
encontre et à payer une indemnité de procédure de 2.000.- €.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 157799.

A l’audience du 19 mars 2014, l’instruction quant au rôle 157357 a été clôturée.

A celle du 23 avril 2014, l’instruction quant au rôle 157799 a été clôturée.

A l’audience du 7 mai 2014, le juge de la mise en état a été entendu en son
rapport oral.

Maître Anne LAMBE, avocat constitué, a conclu pour SOC3).

Maître François REINARD, avocat constitué, a conclu pour SOC2).

Maître Michel NICKELS, avocat, en remplacement de Maître Myriam
PIERRAT, avocat constitué, a conclu pour SOC6).

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice il convient d’ordonner la
jonction des deux rôles pour statuer sur le tout par un seul et même jugement.

I. Quant à la demande principale

Dans le cadre de cette demande toutes les parties ont marqué leur accord à voir
instituer une expertise avant tout autre progrès en cause.

Il y a lieu de faire droit à ces conclusions.

La réalité des vices et malfaçons, dont SOC3) se prévaut à l’appui de sa
demande en condamnation, n’étant pas d’ores et déjà établie et la charge de la

                                          3
preuve incombant à la demanderesse, il lui appartient de faire l’avance des frais
d’expertise.

II. Quant à la demande en intervention

Cette demande a été introduite sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.
Par conclusions du 13 février 2014 SOC2’) a précisé qu’elle n’entend pas
exercer une action subrogatoire.

SOC6) estime que la demande en intervention est irrecevable, l’assureur ne
pouvant invoquer les règles de la responsabilité délictuelle pour exercer un
recours contre le tiers responsable. De son côté elle sollicite l’allocation de
dommages-intérêts de 5.000.- € pour procédure abusive et vexatoire et d’une
indemnité de procédure du même montant.

Pour faire échec au moyen d’irrecevabilité opposé par SOC6), SOC2’) fait
valoir que la défenderesse en intervention ne serait pas assignée en tant que tiers
responsable des vices et malfaçons dénoncés par le maître d’ouvrage SOC3),
mais en raison de fautes commises dans l’exécution de la mission de contrôle
des travaux de construction qui lui avait été confiée par SOC3), mission dont
l’accomplissement et le résultat conditionnaient la prise d’effet et la portée du
contrat d’assurance décennale conclu entre SOC3) et SOC2’).

Si les tribunaux avaient, dans un premier temps, tendance à accepter un recours
de l’assureur contre le responsable sur base de l’article 1382 du Code civil, cette
solution a par la suite, pour des considérations tenant à la nature aléatoire du
contrat d’assurance, été abandonnée. A l’heure actuelle l’assureur qui entend se
retourner contre un tiers pour récupérer des fonds qu’il a dû débourser en
exécution de la garantie fournie, peut uniquement exercer une action sur le
fondement de la subrogation (JurisClasseur, Responsabilité civile et assurances,
fasc. 510-20, mise à jour 24 février 2014, N° 81, H. CAPITANT, Du recours
soit de l’assureur, soit de l’assuré contre le tiers qui, par sa faute, a amené la
réalisation du risque prévu au contrat d’assurance, RTDC 1906 p. 45 et les
décisions citées à la note de bas de page N° 1 et encore Cass. civ. 6 janvier
1914, Dalloz périodique 1918 p. 57, Cass. req. 18 avril 1932, Dalloz
hebdomadaire 1932 p. 282, Cass. civ. 1ère, 9 juillet 1985, Bull. civ. I N° 213 p.
192).

A ce propos il est sans incidence que SOC2’) ne reproche pas à SOC6) d’être à
l’origine des désordres dont il est fait état, mais lui fait grief d’avoir violé les
obligations lui incombant dans le cadre de la mission de contrôle technique qui
lui avait été confiée par le maître d’ouvrage. L’élément déterminant au niveau
de l’admissibilité de la demande de l’assureur n’est en effet ni la fonction ou
                                         4
qualité en laquelle le tiers est actionné, ni le genre des manquements qui sont
avancés à l’appui de la demande qui est intentée à son encontre, mais la nature
elle-même de cette action. Or, en l’occurrence, et tel qu’elle le reconnaît
d’ailleurs à la première page de ses conclusions du 13 février 2014, c’est une
action en responsabilité délictuelle, soit précisément celle dont l’exercice lui est
refusé en application du principe énoncé ci-avant, que SOC2’) a dirigée contre
SOC6).

Dans les conditions données le moyen d’irrecevabilité soulevé est à déclarer
fondé.

La demanderesse en intervention ayant toutefois, en vue de pouvoir apprécier
dans quelle mesure elle doit intervenir au profit de SOC3), intérêt à connaître
l’étendue et le résultat de la mission de contrôle exécutée par SOC6), la mission
à confier à l’expert à nommer dans le cadre de la demande principale, doit
également porter sur ces questions.

SOC2’) n’obtenant pas gain de cause à propos de la demande en intervention,
elle ne peut pas prétendre à une indemnité de procédure.

SOC6) n’établissant pas que SOC2’) aurait agi avec une légèreté blâmable ou
avec mauvaise foi en l’actionnant en justice, elle est à débouter de sa demande
en obtention de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

La défenderesse en intervention n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable
de laisser à sa charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens
qu’elle a dû exposer le cas échéant, elle n’a pas non plus droit à une indemnité
de procédure.

                                 Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, première chambre, siégeant en
matière civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du juge de la mise en
état,

ordonne la jonction des affaires introduites sous les numéros 157357 et 157799
du rôle,

                                         5
1. quant à la demande principale

ordonne avant tout autre progrès en cause une expertise et commet pour y
procéder

Jean-Marie RIGO, demeurant à B-4800 Verviers, 156, bld Gerardchamps,

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon de se prononcer
dans un rapport écrit, détaillé et motivé sur :

- les éventuels vices, malfaçons et non conformités dont sont affectés les
fenêtres et panneaux en verre de la façade, les fenêtres et la toiture en verre de
l’Atrium de l’immeuble BQUE), sis à (...),

- l’ampleur et la nature, ainsi que les causes et origines des vices, malfaçons et
non conformités à constater le cas échéant,

- les travaux aptes à y remédier, leur coût et les moins-values éventuelles,

- l’étendue et le résultat du contrôle technique opéré par l’association sans but
lucratif SOC6),

dit que dans l’accomplissement de sa mission l’expert peut s’entourer de tous
renseignements utiles et même entendre de tierces personnes,

charge le premier vice-président Serge THILL du contrôle de cette mesure
d’instruction,

fixe la provision à valoir sur les honoraires et frais de l’expert à la somme de
1.500.- EUR,

ordonne à la société anonyme SOC3) de payer la provision à l’expert ou de la
consigner auprès de la caisse des consignations, au plus tard le 28 juillet 2014,
sous peine de poursuite de l’instance conformément aux dispositions de l’article
468 du Nouveau Code de procédure civile,

dit que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal, après paiement de la
provision et, le cas échéant, de la provision complémentaire, ou après
consignation de la provision et, le cas échéant, de la provision complémentaire,
au plus tard le 3 novembre 2014,

                                        6
dit que, le cas échéant, l’expert demandera au juge commis un report de la date
de dépôt en indiquant sommairement les motifs qui empêchent le dépôt dans le
délai prévu,

dit que l’expert informera ce magistrat de la provision complémentaire
nécessaire,

dit que le paiement de la provision ou la consignation de la provision se font
sans préjudice du droit de taxation des honoraires et frais,

dit qu’en cas d’empêchement du juge commis ou en cas de refus,
d’empêchement ou de retard de l’expert commis, il sera procédé à leur
remplacement par ordonnance du président de chambre,

réserve les dépens de cette demande et les droits des parties,

2. quant à la demande en intervention

dit cette demande irrecevable,

déboute l’association sans but lucratif SOC6) de sa demande en obtention de
dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

déboute la société coopérative à responsabilité limitée de droit belge SOC2) et
l’association sans but lucratif SOC6) de leurs requêtes respectives en obtention
d’une indemnité de procédure,

condamne la société coopérative à responsabilité limitée de droit belge SOC2)
aux dépens de cette demande et en ordonne la distraction au profit de Me
Myriam PIERRAT, avocat concluant qui la demande, affirmant en avoir fait
l’avance.

                                        7
"


text:
                          TRIBUNAL D’ARRONDISSEMENT
                                            DE
                                       DIEKIRCH

Jugement civil n° 64/2014
Numéro 18986 du rôle

Audience publique du mardi, trois juin deux mille quatorze.

Composition:

Annette GANTREL,                       Présidente,
Michèle KRIER,                         Premier Juge,
Lexie BREUSKIN,                        Juge,
Philippe KERGER,                       Premier Substitut du Procureur d’Etat,

Monique GLESENER,                      Greffier.

                                           Entre:

1) A.), chauffeur, et son épouse

2) B.), sans état, les deux demeurant à L-(...);

parties demanderesses aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick
MULLER de Luxembourg du 15 octobre 2013;

comparant par Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch;

                                               et:

1) C.), salarié, et son épouse

2) D.), sans état, les deux demeurant à DZ-(...), Commune (...) (Algérie), agissant tant en leur
nom personnel qu’en qualité d’administrateurs légaux de la personne et des biens de l’enfant
E.), née le (...);

parties défenderesses aux fins du prédit exploit MULLER;

laissant défaut.

                                                   1
                                     LE TRIBUNAL :

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue le 21 janvier 2014.

Par exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER du 15 octobre 2013, 1) A.) et
2) son épouse B.) ont fait donner assignation à C.) et son épouse D.), les deux agissant tant en
leur nom personnel qu’en qualité d’administrateurs légaux de la personne et des biens de
l’enfant E.), née le (...) à (...), sœur de la requérante sub 2), à comparaître devant le Tribunal
d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile, pour y entendre déclarer exécutoire
au Grand-Duché de Luxembourg « l’ordonnance numéro 0020/13 rendue par le Président de
la section des affaires familiales du tribunal Ain El Hammam (Algérie) en date du 09 juillet
2013 », prise sur base des articles 116 à 122 du Code Civil algérien réglementant l’institution
de la « kafala ».

Il ressort des pièces du dossier que le prédit acte introductif d’instance a été reçu par
l’Ambassade de Belgique à Alger et remis aux mains des autorités algériennes compétentes.
Il se dégage, par ailleurs, des mêmes pièces que l’envoi recommandé de l’acte introductif
d’instance par l’huissier de justice Carlos CALVO a été remis à C.) et D.).

Les parties défenderesses, quoique régulièrement touchées, n’ayant pas comparu, il y a lieu
de statuer à leur encontre par un jugement réputé contradictoire conformément à l’article 79
alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile.

Le Ministère Public a, dans un premier temps, conclu à la production de pièces
supplémentaires par la partie demanderesse. A l’audience du 22 avril 2014, date à laquelle
l’affaire avait été remise pour plaidoiries, le Ministère Public – au regard des pièces versées –
s’est rapporté à prudence de justice.

L’article 116 du Code civil algérien prévoit que « Le recueil légal est l’engagement de
prendre bénévolement en charge l’entretien, l’éducation et la protection d’un enfant mineur,
au même titre que le ferait un père pour son fils. Il est établi par acte légal ».

L’article 117 du même code ajoute que « Le recueil légal est accordé par devant le juge ou le
notaire avec le consentement de l’enfant quand celui-ci a un père ou une mère ».

Le 9 juillet 2013, Monsieur F.), Président de la Section des Affaires Familiales de Ain EL
Hammam, a, sur demande de A.) et B.), au vu des procès-verbaux d’auditions du père et de la
mère de la mineure E.), pré-qualifiée, et après avis de Monsieur le Procureur de la
République, ordonné « la désignation de A.) en sa qualité de recueil légal de la mineure E.),
avec engagement du titulaire du droit de recueil légal d’assurer à l’enfant recueilli une
éducation islamique et de prendre en charge son entretien, son éducation et sa protection au
même titre que le ferait un père pour son fils, et sa protection et sa défense devant la
juridiction, et prendre la responsabilité quant à ses actes nuisibles. Il est permis au titulaire
du droit de recueil légal le droit de percevoir les allocations, les indemnités et les
remboursements lui revenant de droit, signer sur toutes les pièces administratives et les
documents de voyage et de sortie avec lui en dehors du territoire national. L’enfant recueilli
aura la liberté d’action dans ses affaires après l’âge légal de la majorité ».

                                                2
Aux termes d’une « déclaration sur l’honneur des parents », les époux C.) et D.), parents de
la mineure pré-qualifiée, ont « déclaré et émis leur entier accord sur la désignation de Mr.
A.), né le (...), en sa qualité de titulaire du droit du recueil légal de la mineure ».

Il est admis que pareille ordonnance « revêt le caractère d’une ordonnance départementale
prise par le président de la juridiction qui n’est pas susceptible d’appel »; « l’acte de kafala
est, de par sa nature, un acte extrajudiciaire du ressort des attributions gracieuses des
présidents des tribunaux, raison pour laquelle le législateur ne l’a pas soumis aux voies de
recours prévues par la loi » (cf: Arrêts de la Cour d’appel de DOUAI, chambre 8, section 3,
du 3 décembre 2009 et du 3 novembre 2011).

Se pose la question de savoir si la consécration de la « kafala » au niveau international fait
échec à tout examen de cette institution au regard de l’ordre public du juge saisi de la
demande d’exequatur.

Selon le principe de l’effet atténué, l’ordre public du juge du for est limité dans son
intervention dès lors qu’il s’agit, non pas de créer une nouvelle situation juridique en
application d’une loi étrangère, mais d’admettre le maintien et les effets de droits acquis sans
fraude en vertu de la loi étrangère dans l’ordre juridique étranger.

Pour refuser, en vertu de l’ordre public, la reconnaissance d’une décision étrangère …, elle
doit porter préjudice à des conceptions essentielles de la loi indigène.

La caractéristique essentielle des mesures de protection des enfants, y compris de placement
ou de transfert de garde, voire d’autorité parentale, dans l’ordre juridique luxembourgeois
comme d’ailleurs dans tous les ordres juridiques des États européens, réside dans
l’intervention de l’autorité publique, plus concrètement d’une autorité judiciaire (cf:
conclusions du Parquet général dans l’affaire de cassation J.K.), M.S.), H.B.) et le Procureur
général d’État du 11 mai 2006 et références y citées).

En l’occurrence, l’institution de la « kafala » ne se présente pas sous son aspect de
convention de droit privé. Elle est le résultat de l’intervention d‘une autorité judiciaire,
ensemble l’avis émis par Monsieur le Procureur de la République d’Alger, ayant ordonné une
mesure de garde à l’égard de l’enfant E.) dans l’intérêt de celui-ci.

Elle ne heurte dès lors pas les exigences de l’ordre public luxembourgeois dans la mesure où
elle y trouve un équivalent avec les délégations d’autorité parentales.

Dans les conditions données, il y a lieu d’accueillir favorablement la demande d’exequatur.

Les conditions d’application de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile n’étant
pas réunies en l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent
jugement.

                            PAR CES MOTIFS :

                                               3
le Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile et en premier ressort,
statuant par un jugement réputé contradictoire à l’encontre de C.) et D.),

déclare la demande recevable;

la déclare fondée;

dit que l’ordonnance numéro 0020/13 rendue par le Président de la section des affaires
familiales du tribunal Ain El Hammam (Algérie) en date du 09 juillet 2013 pourra être
exécutée sur l’ensemble du territoire luxembourgeois, en toutes ces dispositions, comme
rendue par une juridiction luxembourgeoise;

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de A.) et de B.);

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Annette GANTREL,
Présidente du Tribunal d’Arrondissement, assistée du greffier Monique GLESENER.

Le Greffier                                           La Présidente
- Monique GLESENER -                                  - Annette GANTREL -

                                                 4
"


text:
Rép. fiscal
No. 2294/14

                    Audience publique du deux juin deux mille quatorze

             Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-
          Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui
          suit:

              Dans la cause entre:

          SOC.1.) sci., société civile immobilière, établie et ayant son siège social à L-(…),
          représentée par sa gérante actuellement en fonctions

          partie demanderesse

          comparant par Maître Pierre MEDINGER, avocat à la Cour en remplacement de
          Maître Georges PIERRET, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

                                                          et

          1 ) BQUE.1,) s.a., société anonyme, établie et ayant son siège social à L-(…),
          représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au
          Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…)

          2 ) A.), pour adresse: BQUE.1.) s.a. à L-(…)

          parties défenderesses

          comparant par Maître Karin SPITZ, avocate à la Cour en remplacement de Maître
          Christian POINT, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

          ---------------------------------------------------------------------------------------------------

                                                     Faits:
                                                                                2

   L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au
greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 13 novembre 2013.

   Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du
17 décembre 2013.

   A l’appel de la cause à la prédite audience, les mandataires des parties
demanderesse et défenderesse se présentaient et l’affaire fut fixée aux fins de
plaidoiries.

   A l’audience du 4 février 2014, les mandataires des parties furent entendus en
leurs moyens et conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé
au 4 mars 2014.

   En date du 14 février 2014, le tribunal prononça la rupture du délibéré pour des
raisons de composition et refixa l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 5 mai
2014.

   Lors de la dernière audience, les mandataires des parties réexposaient l’affaire.

   Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce
jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit :

   1. Les indications de procédure

   Par requête déposée le 13 novembre 2013, la société civile immobilière SOC.1.)
a régulièrement fait convoquer la société anonyme BQUE.1.) SA et M. A.) devant
ce tribunal pour s’entendre condamner solidairement sinon in solidum sinon chacun
pour le tout à lui payer la somme de 78.000.- euros à titre de loyers dus pour une
année de location.

   Subsidiairement, la société civile immobilière SOC.1.) demande la
condamnation solidaire sinon in solidum sinon chacun pour le tout des parties
défenderesses à lui payer la somme de 39.000.- euros à titre d’indemnité de
relocation.

   En tout état de cause, la demanderesse requiert la condamnation des parties
défenderesses à lui payer la somme de 7.475.- euros à titre de frais de l’agence
immobilière ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros
sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

   2. L’objet de la demande

   La société civile immobilière SOC.1.) soutient avoir donné en location le 20
septembre 2013 avec effet au 15 octobre 2013 une maison d’habitation située à L-
(…) aux parties défenderesses, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de
6.500.- euros pour une durée de trois ans.

  En réponse à son courrier du 27 septembre 2013, le 4 octobre 2013, la banque
BQUE.1.) l’aurait informée qu’elle n’entendait plus prendre en location la maison
                                                                                3

précitée aux motifs de l’absence de garantie concernant l’absence de construction
dans un avenir proche dans le quartier, la non validité du contrat conclu à cause de
l’absence de la deuxième signature d’un administrateur et de l’occupant, ainsi que
la nullité du contrat de bail pour absence d’indication de la date d’approbation
ministérielle du plan d’aménagement particulier.

   La demanderesse estime que les motifs invoqués par les défenderesses ne
sauraient justifier leur rétractation.

    Elle soutient que la référence à l’approbation ministérielle du plan
d’aménagement particulier ne serait pas applicable au cas d’espèce. L’absence de
construction dans le quartier n’aurait jamais été une condition de la location. Par
ailleurs, l’absence de la deuxième signature d’un administrateur ne lui serait pas
opposable.

   La partie requérante fonde sa demande sur le contrat de bail conclu et sur la
théorie du mandat apparent.

   La société civile immobilière SOC.1.) fait valoir que les parties défenderesses
considéreraient à tort qu’elles ne seraient pas tenues par le contrat de bail conclu en
date du 20 septembre 2013.

   La demanderesse conclut à la condamnation solidaire sinon in solidum sinon
chacun pour le tout des parties défenderesses à lui payer la somme de 78.000.-
euros. Cette somme représenterait les loyers dus pour la durée d’une année.

   Subsidiairement, elle conclut à l’allocation de la somme de 39.000.- euros à titre
d’indemnité de relocation.

   Lors de l’audience des plaidoiries, la demanderesse réduit sa demande
subsidiaire et conclut seulement à la condamnation des défendeurs à lui payer la
somme de 19.500.- euros à titre d’indemnité de relocation, la maison ayant pu
entretemps être relouée.

   La demanderesse sollicite également la condamnation des parties défenderesses
à lui payer la somme de 7.475.- euros à titre de frais d’agence.

   Plus subsidiairement, la demanderesse soutient qu’il y a eu rupture abusive des
pourparlers. Dans ce contexte, elle conclut à la condamnation des parties
défenderesses à lui payer la somme de 19.500.- euros représentant trois de loyers.

   La partie demanderesse offre de prouver que « en date du 20 septembre 2013,
vers 16h30, la dame C.), agissant comme gérante de la société civile immobilière
SOC.1.), s’est rendue au siège de la Banque BQUE.1.) à (…), où elle y fut
accueillie par la dame B.), conseiller juridique de ladite banque.

  La dame B.) disposait de trois exemplaires du contrat de bail portant sur la
maison sise à (...), dont les détails furent finalisés au préalable.
                                                                                4

    La dame B.) prit lecture de chaque article du bail avec la partie SOC.1.), et se
félicitait qu’une maison de prestige ait enfin été trouvée pour son patron (Monsieur
A.)) car celui-ci fut en poste depuis le mois de mars, sans que la banque ait pu
trouver un logement de ce type.

   Mme B.) a recueilli la signature de SOC.1.) SCI, avant d’informer la dame C.)
de ce qu’elle se rendait à l’étage, recueillir la signature du locataire (« Tenant »),
alors que la signature de Monsieur A.) (« Occupant ») ne serait recueillie que plus
tard, parce qu’il fut en clientèle, et que sa signature ne fut pas nécessaire pour la
validité du bail puisqu’il n’était que l’occupant de la maison.

   Madame B.) revient vers 17h10, triomphante et s’exclamant « it’s done », alors
qu’elle venait de recueillir la signature du bail par une personne responsable de la
banque.

   Madame B.) ajoutait :

   « Monsieur A.) va venir vous saluer. Il manque une signature, mais cette
personne est déjà partie en weekend. Ce n’est qu’une formalité interne. Lundi nous
aurons cette signature et mardi, dès mon retour d’Amsterdam, je vous enverrai le
contrat signé avec la date qu’apposera le dernier signataire. »

   Sur interrogation de la dame C.), la dame B.) précisait que la signature du
« Tenant » fut apposée par sa supérieure, qui disposait du pouvoir d’engager la
banque. La dame B.) ajoutait qu’il s’agissait de Mme D.), soit l’épouse du Ministre
des (…) de l’époque, comme pour donner toute certitude à la dame C.) quant à la
signature du bail.

   Monsieur A.) s’est alors présenté et s’exclamait lui aussi : « I am so glad that
you signed. Is it possible to come as soon as possible before the 15th of October
2013 ? You know my clothes for colder days are still in a container. I am eager to
get them out. »

   La dame C.) lui répondait qu’elle ferait de son mieux pour répondre à ses
souhaits.

   Sur ce, le sieur A.) quittait la salle.

   Madame B.) précisait encore à la dame C.) pour la garantie : « dans le contrat il
est indiqué une banque à Luxembourg ; je ne sais pas encore si ce sera la BQUE.2.)
ou la BQUE.3.). »

  Le contrat a dû être rédigé en anglais à la demande expresse de la banque
BQUE.1.).

  Enfin la dame C.) a quitté les lieux par la porte arriéré de service, alors qu’à cette
heure de la journée (17h30), la porte principale de la banque (…) fut close. »

   3. Les moyens et prétentions des parties défenderesses
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   La société anonyme BQUE.1.) SA et M. A.) contestent le bien-fondé des
revendications financières de la société civile immobilière SOC.1.).

   La société anonyme BQUE.1.) SA reconnaît avoir cherché une maison
d’habitation pour son directeur. Or, fortuitement, elle aurait eu connaissance de la
construction prochaine de huit maisons individuelles sur un des terrains avoisinants
de la maison litigieuse.

   Contrairement aux affirmations de la partie demanderesse, la banque BQUE.1.)
ne serait pas valablement engagée aux termes du contrat de bail invoquée par la
demanderesse. Le contrat de bail ne serait en effet pas valable. Eu égard à l’article
15 de ses statuts, opposable aux tiers, la banque serait seulement valablement
engagée par la signature du président, de l’administrateur-délégué ou par deux
administrateurs.

   En l’espèce, le contrat de bail aurait seulement été signé par un administrateur
de catégorie A. La partie demanderesse aurait également été informée qu’une
seconde signature d’un autre administrateur de catégorie A serait nécessaire pour
rendre valable le contrat de bail.

   En outre, M. A.) n’aurait pas signé le contrat de bail. Il ne serait pas partie audit
contrat de sorte qu’il y aurait lieu de le mettre hors cause.

   Les parties défenderesses se réservent le droit au cas où M. A.) est mis hors
cause, de formuler une offre de preuve tendant à démontrer que l’absence de
chantier a été un élément déterminant pour la conclusion du contrat et que lors d’une
réunion les parties en auraient discuté.

   Contrairement à la position soutenue par la demanderesse, la théorie du mandat
apparent ne trouverait pas davantage application. Mme C.) n’aurait à aucun moment
pu légitimement croire qu’une seule signature d’un administrateur serait nécessaire
pour la validité du contrat de bail. Mme B.) lui aurait, en effet, indiqué qu’un
deuxième administrateur devrait encore signer le contrat de bail.

   Subsidiairement, le contrat de bail ne serait pas valable au motif que le contrat
de bail devient seulement valable par la dernière signature des parties. M. A.) qui
serait partie au contrat, n’aurait pas encore signé le contrat de bail litigieux, de sorte
que le contrat de bail ne serait pas valable et la banque ne serait pas encore
valablement engagée.

   Plus subsidiairement, les montants réclamés par la partie demanderesse sont
contestés en leur principe et leur quantum. La partie demanderesse saurait réclamer
tout au plus la somme de 9.750.- euros représentant le loyer pour un mois et demi.

   Les frais réclamés à titre de frais d’agence sont également contestés, en l’absence
de pièces versées en cause.

   Les parties défenderesses formulent une offre de preuve. Elles offrent de prouver
que « lors de l’entrevue qui a eu lieu le vendredi 20 septembre 2013 à 16.30 dans
les locaux de la banque BQUE.1.) (Luxembourg) SA sise (...), L-(...), en présence
                                                                                6

de Madame C.), gérante de SOC.1.) SCI, ayant son siège social à (...), L-(...), et de
Madame B.), conseiller juridique auprès de l’BQUE.1.) (Luxembourg) SA,
Madame C.) a laissé entre les mains de Mme B.) les trois exemplaires originaux du
Lease Contract signés par Madame E.) en sa qualité d’administrateur de catégorie
A, pour permettre à un deuxième administrateur de catégorie A de les signer le lundi
23 septembre 2013 étant donné que cette seconde signature était nécessaire pour
que l’BQUE.1.) (Luxembourg) SA puisse être engagée par le Lease Contract. »

   Les parties défenderesses concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure
de 3.000.- euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure
civile.

   4. La validité du contrat de bail

   La partie demanderesse se fonde sur le contrat de bail conclu le 20 septembre
2013 entre elle-même et la banque BQUE.1.) SA relatif à la location d’une maison
unifamiliale située à (...).

   Les parties défenderesses contestent la validité du contrat de bail au motif que le
contrat de bail litigieux porte seulement la signature d’un administrateur tandis
qu’une seconde signature d’un administrateur serait nécessaire pour engager la
société. M. A.) n’aurait par ailleurs par signé le contrat de bail.

   Suivant les pièces versées en cause, le contrat de bail a été signé par la société
civile immobilière SOC.1.) en sa qualité de « Landlord ».

  Le contrat de bail porte également la signature d’un représentant de la banque
BQUE.1.) SA en sa qualité de « tenant ».

   M. A.), en sa qualité d’« occupant » n’a pas signé le contrat de bail.

   Suivant l’article 15 des statuts de la société défenderesse, « tous les actes
engageant la société, tous pouvoirs et procurations, toutes nominations et
révocations d’agents et d’employés de la société doivent être, à défaut d’une
délégation donnée par une délibération du conseil d’administration, signés par le
président, l’administrateur-délégué s’il y a lieu ou par deux administrateurs ;
pareille délégation ne porte toutefois à cet égard aucune restriction aux pouvoirs du
conseil d’administration. La société n’est engagée et les actes accomplis en son nom
ne sont valables que moyennant les signatures de la ou des personnes visées par le
présent article. »

   Lesdits statuts ont été régulièrement publiés au Mémorial.

   Aux termes de l’article 53, alinéa 1er de la loi du 10 août 1905 concernant les
sociétés commerciales, « Le conseil d’administration a le pouvoir d’accomplir tous
les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l’objet social, à l’exception de ceux
que la loi ou les statuts réservent à l’assemblée générale. »

  Aux termes de l’article 53, alinéa 4 de ladite loi, « toutefois les statuts peuvent
donner qualité à un ou à plusieurs administrateurs pour représenter la société dans
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les actes ou en justice, soit seuls, soit conjointement. Cette clause est opposable aux
tiers dans les conditions prévues par l’article 9. »

    Si, d’un côté, les limitations statutaires aux pouvoirs du conseil d’administration
prévues à l’article 53, alinéa 1er de la loi du 10 août 1915 précitée et aux pouvoirs
de représentation du/des administrateurs, directeurs, gérants, et autres agents
(associés ou non) pour les besoins de la gestion journalière sont inopposables aux
tiers et n’ont dès lors qu’un effet purement interne, d’un autre côté, les dispositions
statutaires qui donnent qualité à un ou à plusieurs administrateurs pour représenter
la société dans les actes ou en justice, soit seuls, soit conjointement eu égard aux
dispositions de l’article 53, alinéa 4 de la loi précitée sont opposables aux tiers, à
condition d’avoir été régulièrement publiées. ( TA 18 février 2014, No. 156096 ;
TA 16 avril 2013, No. 150516 )

   La clause indiquant les personnes pouvant valablement représenter une société
est opposable aux tiers qui doivent se renseigner sur les pouvoirs de la personne qui
signe au nom de la société (Cour 17 janvier 2008, P. 34, 147).

   En l’espèce, la clause statutaire litigieuse est partant opposable aux tiers, et en
particulier à la société civile immobilière SOC.1.).

   Le contrat de bail dont se prévaut la société civile immobilière SOC.1.), n’ayant
été signé que par un administrateur, sans signature d’un second administrateur pour
le compte de la banque BQUE.1.), il s’ensuit que celle-ci n’est, à défaut d’y avoir
régulièrement consenti, pas valablement engagée par cet acte (TA 18 février 2014,
n° 156096).

   M. A.), n’ayant pas signé le contrat de bail, n’est pas davantage engagé par les
termes dudit contrat.

   Il ressort des considérations qui précèdent que l’existence d’un contrat de bail
écrit valablement formé et engageant les parties défenderesses, laisse d’être établie.

   5. La théorie du mandat apparent

   La partie demanderesse a invoqué la théorie du mandat apparent pour dire que
les parties défenderesses se trouvent néanmoins liées dans les termes du contrat de
bail du 20 septembre 2013.

   En vertu de la théorie du mandat apparent, une personne peut être engagée sur
le fondement du mandat à condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du
prétendu mandataire était légitime, ce caractère supposant que les circonstances
autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

   La théorie du mandat apparent a pour effet de rendre opposable au mandant le
contrat signé entre le prétendu mandataire et le tiers (Encycl. Dalloz V° Mandat
n°374).

   Pour qu’un tiers puisse se prévaloir de la théorie du mandat apparent, il faut donc
la réunion de deux conditions: il faut une apparence de mandat, c’est-à-dire une
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personne se comporte en fait comme un mandataire, alors qu’elle n’en a pas les
pouvoirs ou les outrepasse. Il faut encore la bonne foi du tiers, il faut que ce dernier
ait commis une erreur commune, vraisemblable et excusable, donc une croyance
légitime à l'étendue des pouvoirs du mandataire, ce caractère supposant que les
circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs
dudit mandataire (Cass. Fr. 1. Civ. 30 novembre 1965, JCP 1966, 14631 ; Tr. arr.
Luxembourg, 2ème chambre, n° 902/11).

   La charge de la preuve que ces conditions sont remplies incombe à celui qui se
prévaut de l’apparence, c’est-à-dire en l’espèce la société civile immobilière
SOC.1.) qui est le tiers qui a contracté avec le pseudo-mandataire. Cette preuve
peut être rapportée par tous moyens et notamment par présomptions (JCL Civil, art.
1991 à 2002, fasc. 20, n° 61).

    La bonne foi du tiers, de même que sa croyance légitime, doit s’apprécier au
moment de la conclusion du contrat litigieux et non à une date postérieure. En effet,
si à ce moment-là, il avait eu des raisons légitimes pour ne pas mettre en doute la
réalité des pouvoirs du mandataire apparent, il n’avait aucune raison de s’abstenir
de contracter, via le mandataire apparent, avec le mandant.

   La théorie du mandat apparent ne saurait faire échec aux règles de l’opposabilité
aux tiers des dispositions des statuts d’une société relatives aux pouvoirs des
organes de la société, telles que ces règles sont prévues par la loi du 10 août 1915
sur les sociétés commerciales. L’article 53 de cette loi prévoit que les statuts d’une
société anonyme peuvent donner qualité à un ou plusieurs gérants pour représenter
la société, seuls ou conjointement, et que ces clauses sont opposable aux tiers si
elles ont été régulièrement publiées.

   Dans la mesure où il n’est pas contesté que la résolution dont se prévalent les
défenderesses a été dument publiée, elle est opposable à la demanderesse par
application de l’article 53 de la loi précitée sur les sociétés.

  La partie demanderesse ne saurait se prévaloir de la théorie du mandat apparent
pour faire échec à l’application de cette disposition ( Cour d’appel 17 janvier 2008,
numéro du rôle 31726 ; Jurisclasseur, droit civil, art. 1991 à 2002, fasc. 20, n° 74 ;
TA 20 novembre 2013, n°153.134).

   Il se déduit des développements antérieurs que la partie demanderesse ne peut
pas invoquer en sa faveur la théorie du mandat apparent pour soutenir que les parties
défenderesses sont valablement engagées par le contrat de bail du 20 septembre
2013.

   Ce contrat de bail n’étant pas signé par les deux administrateurs tel que ceci est
requis par les statuts dument publiés de la société, ce contrat ne lie pas les parties
défenderesses.

  La demanderesse ne saurait donc s’en prévaloir à l’encontre des défenderesses
pour réclamer paiement des loyers respectivement des indemnités de relocation.
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   Il ressort des développements antérieurs que l’offre de preuve formulée par la
société civile immobilière SOC.1.) n’est pas pertinente.

   La demande de la société civile immobilière SOC.1.) n’étant pas fondée sur la
théorie du mandat apparent, il y a lieu de la rejeter.

   6. La rupture des pourparlers

   A titre plus subsidiaire, la demanderesse soutient qu’il y a eu rupture abusive des
pourparlers. Dans ce contexte, elle conclut à la condamnation des parties
défenderesses à lui payer la somme de 19.500.- euros représentant trois de loyers.

  Aux termes de l’article 3 du Nouveau Code de Procédure civil, le juge de paix
connaît à charge d'appel à quelque valeur que la demande puisse s'élever: …

   « 3° de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence
et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes en paiement
d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles
soient ou non la suite d'une convention ».

  Avant tout autre progrès en cause, les parties sont invitées à conclure quant à la
compétence et la saisine du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer.

                          Par        ces       motifs:

   Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,
statuant contradictoirement et en premier ressort,

   reçoit       la demande en la forme ;

   déclare         non fondée la demande de la société civile immobilière SOC.1.)
basée sur le contrat de bail du 20 septembre 2013 ;

   déclare         non fondée la demande de la société civile immobilière SOC.1.)
basée sur la théorie du mandat apparent ;

   i n v i t e les parties à conclure quant à la compétence et la saisine du juge de
paix siégeant en matière de bail à loyer pour apprécier la demande tendant à
l’allocation de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers ;

  refixe         l’affaire à ces fins à l’audience publique du lundi, 24 septembre
2014 à 9.00 heures, salle JP.0.15 ;

   réserve         les demandes en allocation d’une indemnité de procédure et les
frais.
                                                                             10

   Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à
Luxembourg, par Nous, Martine DISIVISCOUR, Juge de paix, assistée de la
greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le
tout date qu'en tête.

        Martine DISIVISCOUR                          Martine SCHMIT
"