text:
Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 134/2016

Audience publique extraordinaire du vendredi, trois juin deux mille seize

Numéros 174042 et 174384 du rôle

Composition :

Paule MERSCH, vice-présidente,
Anne SIMON, juge,
Livia HOFFMANN, juge-déléguée,
Eliane CLAUDE, greffière.

                                           I

Entre

la société à responsabilité limitée SOC.1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à
L-(...), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et
des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de
Luxembourg en date du 22 décembre 2015,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOC.2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(...),
   représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
   commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

2) A.), sans état connu, demeurant à L-(...),
3) la société anonyme SOC.3.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(...),
   représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
   commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

sub 1) et 2) comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 3) appelante par appel incident,

sub 3) comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

                                           II

Entre

1) la société anonyme SOC.2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(...),
   représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
   commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

2) A.), sans état connu, demeurant à L-(...),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc
KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg
en date du 18 décembre 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOC.1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social
   à L-(...), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de
   commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

2) la société anonyme SOC.3.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(...),
   représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
   commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc
KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,
_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 174042 et 174384 du rôle et appelées pour
  fixation le 19 janvier 2016, furent initialement fixées pour plaidoiries à l’audience
publique du lundi, 7 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06., mais pour des raisons
     de composition, elles furent refixées à l’audience publique extraordinaire du
                vendredi, 22 avril 2016, à 15.00 heures, salle TL 1.07.

A l’audience de ce jour-là, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent
lieu comme suit :

Maître Eyal GRUMBERG, comparant pour la société à responsabilité limitée
SOC.1.) S.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Cyril CHAPON, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN,
comparant pour la société anonyme SOC.2.) S.A. et A.), fournit ses réponses.

Maître Laurence FRISING, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,
comparant pour la société anonyme SOC.3.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience du vendredi,
3 juin 2016 le
                                      jugement
qui suit:

Faits

Par contrat de bail signé le 21 novembre 1996, tel que modifié par avenants signés
le 29 novembre 2005, respectivement le 18 novembre 2013, la société anonyme
SOC.4.) S.A. a donné à bail à la société anonyme SOC.3.) S.A. un local à usage
commercial dans le complexe cinématographique X.). Le bail conclu pour une durée
initiale de douze années, courant à partir du 1er janvier 1997, a été prorogé une
première fois jusqu’au 31 décembre 2013 et une seconde fois jusqu’au 31 août
2014.

Suivant contrat de bail du 18 juin 2008, le susdit local a été donné en location par la
société anonyme SOC.3.) S.A. à la société anonyme SOC.2.) S.A., le bail courant du
1er   juin   2008    au      31    décembre     2013      ;    suivant  avenant     du
18 octobre 2013, le bail a été prorogé jusqu’au 31 août 2014.

Par contrat de bail du 14 janvier 2010, le susdit local a été loué par la société
anonyme SOC.2.) S.A. à la société à responsabilité limitée SOC.1.) S.àr.l., le bail
courant du 15 février 2010 au 14 février 2013. Dans le cadre d’une cession du fonds
de commerce « Y.) » conclue en date du 7 octobre 2013 entre SOC.2.) et SOC.1.),
le droit au bail que SOC.2.) a envers SOC.3.) a été cédé à SOC.1.), à la condition
que le bail continue à courir jusqu’au 31 août 2014.
Il est constant en cause que diverses demandes en justice ont été intentées par la
s.àr.l. SOC.1.) en vue de l’obtention d’un renouvellement préférentiel du bail ou d’un
sursis commercial, ces instances ayant été définitivement vidées.

Il est désormais acquis en cause que les contrats de location régissant les relations
entre les parties litigantes ont pris fin le 31 août 2014.

Rétroactes

Par requête déposée le 11 février 2015, la société SOC.2.) a fait convoquer la
société SOC.1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de la voir
condamner à lui payer la somme de 150.609,47 euros, outre les intérêts légaux, du
chef d’arriérés de loyers et de charges locatives, de voir résilier le contrat de bail
conclu entre les parties en date du 14 janvier 2010, de la voir condamner au
déguerpissement et de la voir condamner à lui payer une indemnité de procédure de
1.500,00 euros.

Par requête déposée le 13 mars 2015, la société SOC.3.) a fait convoquer la société
SOC.2.), A.) et la société SOC.1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins
de voir dire que les parties défenderesses sont, depuis le 1er septembre 2014,
occupantes sans droit ni titre dans le complexe cinématographique X.) sis à L-(…),
de les voir condamner au déguerpissement et de les voir condamner à lui payer une
indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par requête déposée le 27 mars 2015, la société SOC.2.) a fait convoquer la société
SOC.1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir dire que le contrat
de location entre les parties a pris fin le 31 août 2014, que la partie défenderesse
est, depuis le 1er septembre 2014, occupante sans droit ni titre dans le complexe
cinématographique X.), de la voir condamner au déguerpissement, de voir fixer le
montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 15.863,63 euros pour
les mois de septembre à décembre 2014 et de 16.139,52 euros pour les mois de
janvier à mars 2015, de la voir condamner à lui payer la somme de 120.114,05
euros, outre les intérêts légaux, du chef d’arriérés d’indemnités d’occupation et de la
voir condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par requête déposée le 14 avril 2015, la société SOC.2.) a fait convoquer la société
SOC.1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir valider la saisie-
gagerie pratiquée à son encontre en date du 3 avril 2015 et de la voir condamner à
lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement contradictoire du 4 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg
a:

- joint les différentes demandes,
- donné acte à la société SOC.3.) qu’elle renonce à sa demande en obtention d’une
  indemnité de procédure dirigée contre la société SOC.2.) et A.),
- donné acte à la société SOC.2.) de l’augmentation de sa demande au montant de
  304.038,86 euros, outre les intérêts légaux,
- déclaré les demandes recevables,
- déclaré les demandes partiellement fondées,
- constaté que depuis le 1er septembre 2014, la société SOC.2.), A.) et la société
  SOC.1.) sont occupants sans droit ni titre dans le complexe cinématographique
  X.), sis à L-(...),
- condamné la société SOC.2.) et A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux
  qui s’y trouvent de leur chef dans le mois qui suit la notification du présent
  jugement,
- condamné la société SOC.1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y
  trouvent de son chef dans le mois qui suit la notification du présent jugement,
- condamné la société SOC.1.) à payer à la société SOC.2.) la somme de
  22.808,65 euros avec les intérêts légaux à compter du 11 février 2015 jusqu’à
  solde,
- validé la saisie-gagerie pratiquée le 3 avril 2015, suivant exploit de l’huissier de
  justice Geoffrey Gallé, à l’encontre de la société SOC.1.) à concurrence du
  montant de 22.808,65 euros, avec les intérêts légaux à compter du 11 février
  2015 jusqu’à solde,
- converti la saisie-gagerie en saisie-exécution,
- autorisé la société SOC.2.) à faire procéder à la vente des objets saisis, dans les
  formes de la loi, jusqu’à concurrence du prédit montant, outre les frais,
- déclaré les demandes infondées pour le surplus,
- rejeté les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formées
  respectivement par les sociétés SOC.3.), SOC.2.) et SOC.1.),
- ordonné l’exécution provisoire du jugement, uniquement en ce qui concerne les
  condamnations au déguerpissement,
- fait masse des frais et dépens de l’instance et les a imposés à raison de la moitié,
  à la société SOC.1.), à raison d’un quart à la société SOC.2.) et à raison d’un
  quart, à la société SOC.3.).

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a tout d’abord relevé que tant SOC.3.)
que SOC.2.) et A.) n’opposaient aucune contestation à la demande en
déguerpissement formulée à leur encontre, de sorte qu’il y a fait droit.

Après avoir écarté les moyens tirés de l’irrecevabilité de la demande pour défaut de
qualité, sinon d’intérêt à agir, le premier juge, retenant notamment que

- la cessation du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-
  location, – chaque locataire originaire est tenu envers son bailleur originaire à une
  restitution complète,
- la restitution implique la remise au bailleur de tous les locaux compris dans la
  location,
- le locataire ne remplit pas son devoir s’il laisse des tiers dans les locaux,
- le preneur au bail est tenu de provoquer le départ de ceux qui occupent les lieux,
  même s’il s’agit de ses sous-locataires,
- que tous les contrats de location litigieux ont pris fin le 31 août 2014,

a dit la demande formulée par SOC.2.) tendant au déguerpissement de SOC.1.)
fondée.

Le premier juge a encore retenu que SOC.2.) était recevable et fondée à réclamer à
SOC.1.) le paiement d’arriérés de loyers pour le montant réclamé de 22.808,65
euros, mais non d’indemnités d’occupation, au motif que s’il était certes établi en
cause que SOC.2.) a continué à s’acquitter des mensualités à SOC.3.), celle-ci
restait en défaut de rapporter la preuve qu’elle en a fait de même à l’égard de son
propre bailleur, de sorte que la subrogation dans les droits du propriétaire-bailleur
ferait défaut.

Il a finalement validé la saisie-gagerie pour le montant relatif aux arriérés de loyers,
rejeté les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de
procédure et ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la
condamnation au déguerpissement de SOC.2.), A.) et SOC.1.).

De ce jugement notifié en date du 8 décembre 2015, la s.àr.l. SOC.1.) a relevé appel
par exploit d'huissier signifié en date du 22 décembre 2015 à la S.A. SOC.2.), à A.)
et à la S.A. SOC.3.) et la S.A. SOC.2.) et A.) ont relevé appel par exploit signifié en
date du 18 décembre 2015 à la s.àr.l. SOC.1.) et à la S.A. SOC.3.).

Suivant ordonnance présidentielle du 22 décembre 2015 rendue sur requête du
même jour et en vertu des articles 196 alinéa 2 et 590 du Nouveau Code de
Procédure Civile, la S.àr.l. SOC.1.) a encore été autorisée à assigner la S.A.
SOC.2.), A.) et la S.A. SOC.3.) à bref délai pour le 4 janvier 2016 devant le Tribunal
d'Arrondissement pour obtenir défense à l'exécution provisoire ordonnée dans le
prédit jugement.

Par exploit d'huissier du 28 décembre 2015, la s.àr.l SOC.1.) a fait assigner la S.A.
SOC.2.), A.) et la S.A. SOC.3.) à comparaître devant le Tribunal de céans pour le 4
janvier 2016 afin de voir donner défense de procéder à l'exécution du jugement
rendu entre parties le 4 décembre 2015.

Après avoir constaté que la s.àr.l SOC.1.) ne contestait ni être occupante sans droit,
ni titre depuis le 1er septembre 2014, ni ne pas s'être acquittée de son dû mensuel,
le Tribunal de ce siège, autrement composé, a estimé que ces deux constats étaient
suffisants pour caractériser l'urgence et le péril en la demeure afin de faire déguerpir
la s.àr.l SOC.1.) des lieux litigieux, les bailleurs respectifs étant de surcroît obligés
de continuer à s'acquitter des mensualités redues à leurs bailleurs respectifs du fait
de l'occupation des lieux par la s.àr.l SOC.1.). Le Tribunal a en définitive rejeté la
requête en défense à exécution provisoire et a suivant jugement du 6 janvier 2016
dit qu'il y a lieu à exécution provisoire telle que retenue par le jugement du 4
décembre 2015.

I) Dans son acte d'appel, la s.àr.l SOC.1.) soutient que le jugement entrepris du 4
   décembre 2015 lui cause tort et grief :

- en ce qu'il a déclaré fondée la demande en déguerpissement à son encontre,
- en ce qu'il l'a condamnée à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y
  trouvent de son chef dans le mois qui suit la notification du présent jugement,
- en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 22.808,65 euros à la S.A.
  SOC.2.),
- en ce qu'il a validé la saisie-gagerie pour la somme de 22.808,65 euros et l'a
  convertie en saisie-exécution,
- en ce qu'il a rejeté la demande en allocation d'une indemnité de procédure à
  l'encontre de la SOC.3.), respectivement de la S.A .SOC.2.),
- en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire du jugement en ce qui concerne les
  condamnations en déguerpissement,
- en ce qu'il a imposé à la s.àr.l SOC.1.) de prendre en charge la moitié des frais et
  dépens de l'instance.

La s.àr.l SOC.1.) fait exposer en fait :

- qu'elle exploite un restaurant italien sous l'enseigne « SOC.1.) » dans la galerie
  commerciale du cinéma X.),
- qu'elle est le sous-sous-preneur d'une chaîne en cascade de contrats de bail
  commerciaux portant sur le local,
- que la S.A. SOC.4.) en était la propriétaire et le bailleur principal,
- que la société SOC.3.) était le preneur principal de la S.A. SOC.4.),
- que la S.A. SOC.2.) était le preneur de la société SOC.3.) et le sous-bailleur de la
  s.àr.l SOC.1.),
- que le contrat de bail initial signé le 21 novembre 1996 et prenant effet le
  1er janvier 1997 a été prorogé une première fois jusqu'au 31 décembre 2013 et
  une seconde fois jusqu'au 31 août 2014,
- que le contrat de bail est arrivé à échéance et n'a pas pu être renouvelé alors que
  la société SOC.3.) a résilié les baux commerciaux de la galerie suite à la
  résiliation du bail principal entre SOC.4.) et SOC.3.),
- qu'elle a été attaquée par son ancien bailleur, la S.A. SOC.2.) qui lui a réclamé
  des arriérés de loyers, des indemnités d'occupation et a demandé son
  déguerpissement ainsi que la validation de la saisie-gagerie pour la somme
  réclamée à titre d'arriérés de loyer et d'indemnité d'occupation d'un montant de
  304.038,86 euros,
- que la société SOC.3.), bailleur de la S.A. SOC.2.) a fait convoquer la société
  SOC.2.), A.) et la s.àr.l. SOC.1.) afin de les voir condamner au déguerpissement
  au motif qu'elles étaient occupantes sans droit ni titre dans le complexe
  cinématographique depuis le 1er septembre 2014.

La s.àr.l. SOC.1.) ne conteste pas que toutes les parties au litige sont occupantes
sans droit, ni titre depuis le 1er septembre 2014.

Elle soulève in limine litis l'absence de qualité à agir des parties intimées concernant
le volet des demandes en déguerpissement alors que la seule personne ayant la
qualité à agir pour formuler une telle demande de déguerpissement à son encontre
est le propriétaire du local, c’est-à-dire SOC.4.) et/ou KINEPOLIS. Cette partie ferait
cruellement défaut à la présente affaire.

Au dispositif de son acte d'appel, la s.àr.l. SOC.1.) demande à voir réformer le
jugement de première instance en ce qu'il a déclaré fondée la demande en
déguerpissement alors que celle-ci est irrecevable, sinon non fondée.

En ce qui concerne les demandes de paiement de la S.A. SOC.2.) pour les sommes
de 22.806,65 euros du chef d'arriérés de loyers et de charges et de 281.230,21
euros en paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2014,
ce serait à juste titre que le juge de première instance a débouté la S.A. SOC.2.) de
sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation.
Ce serait en revanche à tort qu'il a condamné la s.àr.l. SOC.1.) à payer des arriérés
de loyers et charges pour la somme de 22.806,65 euros, qu'il a validé la saisie-
gagerie et l'a convertie en saisie-exécution pour la somme de 22.806,65 euros.

La s.àr.l. SOC.1.) aurait payé tous les loyers jusqu'au mois de septembre 2014
inclus alors que le bail est arrivé à échéance le 31 août 2014. Selon décompte versé
en cause avec relevés bancaires à l'appui pour la période allant de février 2010 à
septembre 2014, la s.àr.l. SOC.1.) a versé à la S.A. SOC.2.) sur ladite période la
somme totale de 1.555.396,97 euros. Le décompte de la S.A. SOC.2.) ne serait pas
pertinent et ne lui permettrait pas de justifier de quelconques arriérés de paiement
alors qu'il serait incompréhensible.

Il y aurait de toute façon eu un arrangement avec la S.A. SOC.2.) lors de la cession
du fonds de commerce qui s'est réalisé simultanément à la cession des parts entre
les anciens associés de la s.àr.l. SOC.1.) en octobre 2013.

A ce titre, la s.àr.l. SOC.1.) fait valoir :

- qu'avant la cession de la totalité des parts à Monsieur B.) et la prorogation du bail
  jusqu'au 31 août 2014, Monsieur B.) avait vérifié que la s.àr.l. SOC.1.) n'avait «
  aucune dette et passif au préalable du rachat des parts. » ;

- que Monsieur A.), administrateur de SOC.2.) et Monsieur D.) de la fiduciaire
  FID.1.) ont confirmé lors d'une réunion en présence de Monsieur B.) et des deux
  anciens associés de la s.àr.l. SOC.1.) que la société n'avait aucune dette envers
  SOC.2.) au jour de la cession et qu'il n'y avait aucun arriéré de loyers et charges
  et que tant bien même il subsisterait un résiduel, celui-ci ne serait pas dû et que la
  S.A. SOC.2.) faisait table rase des arriérés résiduels éventuels antérieurs au jour
  de la cession des parts et à la date de prorogation du bail.

Il réitère dans ce contexte l'offre de preuve par l'audition de témoins formulée en
première instance.

La s.àr.l. SOC.1.) formule encore une demande reconventionnelle à l'encontre de la
S.A. SOC.2.) du chef du loyer et des charges qu'elle a payés pour le mois de
septembre 2014 à hauteur du montant de 19.759,03 euros (loyer 15.759,03 euros et
charges 4.000,00 euros) et demande la condamnation de cette dernière à lui payer
le montant de 19.759,03 euros avec les intérêts à compter du 15 septembre 2014,
sinon du présent acte d'appel jusqu'à solde et ce sur base des articles 1134 du Code
Civil, sinon du principe de la restitution de l'indu, sinon du principe de
l'enrichissement sans cause.

De plus, la s.àr.l. SOC.1.) réclame sur les mêmes bases légales restitution d'un trop
payé à la S.A. SOC.2.) d'un montant de 7.682,15 euros avec les intérêts à compter
du 1.1.2014, sinon à partir de l'acte d'appel jusqu'à solde. Elle explique que le loyer
était fixé au 1er juillet 2013 au montant de 15.647,57 euro, mais que sur les douze
mois de l'année 2013, elle a versé un montant de 15.909,27 euros mensuellement
jusqu'en juillet 2013, puis de 16.812,82 euros pour les cinq mois restants de 2013.
La s.àr.l. SOC.1.) sollicite, par réformation du premier jugement, l'allocation d'une
indemnité de procédure pour la première instance de 2.000,00 euros sur base de
l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Elle sollicite encore l'allocation d'une indemnité de procédure de 2.500,00 euros sur
base de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile pour l'instance d'appel.

II) Dans leur acte d'appel, la S.A. SOC.2.) et A.) font valoir que le jugement de
    première instance est entrepris :

- en ce qu'il a refusé de faire droit à la demande en paiement d'une indemnité
  d'occupation formée par la S.A. SOC.2.) à l’encontre de la s.àr.l. SOC.1.),
- en ce qu'il ne lui a pas alloué d'indemnité de procédure,
- en ce qu'il a mis à charge de la S.A. SOC.2.) un quart des frais et dépens.

Les parties appelantes font valoir en fait :

- que la société SOC.2.) a donné en location selon contrat de bail commercial en
  date du 14 janvier 2010 à la s.àr.l. SOC.1.) une surface commerciale dans le
  complexe cinématographique X.) connue sous l'enseigne « Y.) » sise à (…),
  surface de 420 m2 située au niveau -1 ainsi que sept emplacements de parking,
- que ce local appartient à la S.A. SOC.4.) qui le loue à la SOC.3.) qui elle-même le
  sous-loue à la S.A. SOC.2.),
- que la prédite location a été convenue moyennant paiement mensuel d'un loyer
  TTC initial de 14.570,85 euros pour le commerce et de 705,64 euros pour les
  parkings, le tout indexé sur l'indice moyen du coût de la vie adapté à tout
  changement de cinq points,
- qu'il était par ailleurs prévu le règlement d'une avance mensuelle sur charges
  s'élevant à la somme de 4.000 euros,
- que le prédit contrat de bail commercial est venu à échéance en date du
  31.8.2014,
- qu'en date du 23.7.2014, la s.àr.l. SOC.1.) a déposé une requête aux fins
  d'obtenir le renouvellement préférentiel, sinon un premier sursis commercial,
- que selon jugement rendu par le Tribunal de Paix de Luxembourg en date du
  17 février 2015, confirmé par un jugement rendu par le Tribunal d'Arrondissement
  de Luxembourg en date du 6 octobre 2015, la demande de la s.àr.l. SOC.1.) à se
  voir accorder un renouvellement préférentiel, sinon un sursis, a été déclarée
  irrecevable,
- que la s.àr.l. SOC.1.), qui, malgré les décisions rendues, continue à occuper les
  locaux, est partant à considérer comme occupante sans droit, ni titre depuis la
  date de résiliation du contrat de location intervenue le 31 août 2014.

La S.A. SOC.2.) demande, par réformation du premier jugement, la condamnation
de la s.àr.l. SOC.1.) à lui payer le montant de 301.369,73 euros au titre d'indemnité
d'occupation.

Elle fait valoir que la s.àr.l. SOC.1.) s'est enrichie par la jouissance des lieux après
l'arrivée à l'échéance du terme du contrat sans avoir versé un quelconque montant
depuis son dernier règlement en date du 15.9.2014. Corrélativement la S.A. SOC.2.)
se serait appauvrie alors qu'elle a versé tous les mois à la société SOC.3.) une
indemnité d'occupation du fait de la non-libération des locaux. Par ailleurs, la société
SOC.3.) aurait elle-même réglé au propriétaire du complexe, la société SOC.4.) une
indemnité pour cette occupation.

En toute hypothèse la S.A. SOC.2.) se trouverait subrogée dans les droits du
propriétaire, même à supposer qu'elle n'aurait pas un droit direct à solliciter une telle
indemnisation. Le montant de cette indemnité d'occupation redue par la s.àr.l.
SOC.1.) jusqu'à son départ des locaux devrait être fixée au même montant que le
loyer mensuel anciennement redû au titre du contrat de location, à savoir un montant
mensuel initial TTC en janvier 2010 de 14.570,85 euros indexé sur l'indice moyen du
coût de la vie et adapté à tout changement de cinq points, le décompte s'établissant
comme suit :

Période
concernée   Indemnité     Charges      Total dû      Montant payé   le           Solde cumulé

sept-14     15 863,63 €   4 000,00 €   19 863,63 €   -19 759,03 €   15/09/2014      -104,60 €
oct-14      15 863,63 €   4 000,00 €   19 863,63 €                               -19 968,23 €
nov-14      15 863,63 €   4 000,00 €   19 863,63 €                               -39 831,86 €
déc-14      15 863,63 €   4 000,00 €   19 863,63 €                               -59 695,49 €

janv-15     16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                                -79 835,01 €
férv-15     16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                                -99 974,53 €
mars-15     16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                                 -120 114,05
                                                                                €
avr-15      16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                               -140 253,57€
mai-15      16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                               -160 393,09€
juin-15     16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                               -180 532,61€
juil-15     16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                               -200 672,13€
août-15     16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                                 -220 811,65
                                                                                €
sept-15     16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                               -240 951,17€
oct-15      16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                               -261 090,69€
nov-15      16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                               -281 230,21€
déc-15      16 139,52 €   4 000,00 €   20 139,52 €                               -301 369,73€

Les frais et dépens des deux instances seraient à mettre à charge de la s.àr.l.
SOC.1.).

La S.A. SOC.2.) sollicite l'allocation d'une indemnité de procédure de 1.500,00 euros
pour la première instance et de 2.000 euros pour l'instance d'appel sur base de
l'article 240 NCPC et demande à voir déclarer le jugement à intervenir commun à la
SA SOC.3.).

A l'audience du 22 avril 2016, la s.àr.l. SOC.1.) a réduit sa demande
reconventionnelle du chef de trop-payé de loyers d'un montant de 7.682,15 euros à
celui de 4.517,75 euros.

La S.A. SOC.2.) a augmenté le montant réclamé au titre des indemnités
d'occupation pour le porter à 321.309,25 euros.

La SOC.3.) a relevé appel incident du premier jugement sur l'attribution des frais et
dépens de première instance et sollicite que ces frais soient mis dans leur entièreté
à charge la s.àr.l. SOC.1.). Elle sollicite en outre une indemnité de procédure de
1.500,00 euros sur base de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure civile pour
l'instance d'appel à l’encontre de la s.àr.l. SOC.1.).

Motifs de la décision

ll est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction
entre les affaires introduites sous les numéros 174042 et 174384 du rôle et de
statuer par un seul et même jugement.

Le Tribunal tient à noter qu'il n'est en l'espèce saisi que des chefs du jugement du
4 décembre 2015 que les parties appelantes ont déféré à son contrôle.

S'agissant des chefs appelés par la s.àr.l. SOC.1.), il convient d'abord d'examiner
la recevabilité, sinon le bien-fondé de la demande en déguerpissement formulée par
la S.A. SOC.2.) à l'encontre de la s.àr.l. SOC.1.) du point de vue de sa qualité et de
son intérêt à agir.

La S.A. SOC.2.) estime avoir qualité ainsi qu'intérêt à agir et être fondée dans sa
demande en déguerpissement dans la mesure où elle est tenue de restituer les lieux
à son bailleur, la SOC.3.), libres de toute sous-location ou occupation et ce en vertu
de l'article 1730 du Code Civil.

C'est à bon droit que le premier juge a déclaré recevable la demande en
déguerpissement à l'encontre de la s.àr.l. SOC.1.) dans le chef de la S.A. SOC.2.),
le fait de prétendre qu'elle est titulaire du droit de poursuivre le déguerpissement
étant suffisant pour lui conférer qualité et intérêt à agir.

C'est encore à bon droit et par des motifs qu'il échet d'adopter que le premier juge a
déclaré fondée la demande en déguerpissement de la S.A. SOC.2.), cette dernière
étant tenue de restituer les locaux à son bailleur originaire, la SOC.3.) et étant dans
ce rapport tenue de provoquer le départ de son sous-locataire originaire, la s.àr.l.
SOC.1.).

L'argumentaire de la s.àr.l. SOC.1.) consistant à prétendre que la SOC.3.) aurait
accepté la sous-location, qu'elle aurait été d'accord à ce que la s.àr.l. SOC.1.) se
maintienne dans les lieux après la fin du bail en vertu d'une cession de fonds de
commerce dont elle avait connaissance et que dès lors la société SOC.2.) n'aurait
plus eu l'obligation de restitution sur base de l'article 1730 du Code Civil, lui enlevant
toute qualité à agir en déguerpissement, est à rejeter, la SOC.3.) contestant les
affirmations adverses, qui restent par ailleurs à l'état de pure allégation et ayant été
constante au cours de la procédure pour demander le déguerpissement de la S.A.
SOC.2.) et de A.) des lieux loués.

Il y a partant lieu à confirmation du chef de jugement appelé ayant trait au
déguerpissement sollicité par la S.A. SOC.2.).

S'agissant des arriérés de loyers et charges d'un montant de 22.808,65 euros, la sàrl
SOC.1.) prétend avoir payé l'intégralité des loyers et charges depuis sa date
d'entrée en jouissance en 2010 jusqu'au mois de septembre 2014. Selon le
décompte versé en cause, elle aurait versé à la S.A. SOC.2.) durant cette période un
montant total de 1.555.396,97 euros. Elle apporterait la preuve qu'elle a payé
l'intégralité des loyers et charges par production de l'intégralité des relevés
bancaires pour la période allant de février 2010 à septembre 2014.

Par ailleurs, elle réitère son argumentation développée en première instance tirée
d'un arrangement avec la S.A. SOC.2.) lors de la cession du fonds de commerce qui
se serait réalisée en octobre 2013, arrangement ayant prétendument comporté
renonciation à toute créance de loyers et charges de la part de la S.A. SOC.2.). Elle
fait valoir que le responsable de la société SOC.2.) aurait confirmé lors d'une réunion
en présence de Monsieur B.) et de deux anciens associés de la société SOC.1.) que
cette dernière n'avait aucune dette envers la société SOC.2.) au jour de la cession et
qu'il n'y avait aucun arriéré de loyers et charges et que tant bien même il subsisterait
un résiduel, celui-ci ne serait pas dû et que la société SOC.2.) faisait table rase des
arriérés résiduels éventuels antérieurs au jour de la cession des parts et à la date de
prorogation du bail. La s.àr.l. SOC.1.) réitère son offre de preuve formulée en
première instance à ce propos par l'audition de témoins.

A titre subsidiaire et pour le cas d'un rejet de l'offre de preuve, la s.àr.l. SOC.1.)
demande à voir ordonner une expertise comptable au motif que le décompte de la
société SOC.2.) ne serait ni clair, ni précis et ne ferait aucunement état du sérieux
de quelconques créances à l'encontre de la s.àr.l. SOC.1.) alors que cette dernière
rapporterait au contraire la preuve du paiement de l'intégralité des loyers et charges
jusqu'au 30 septembre 2014.

D'abord le Tribunal constate à la lecture du jugement dont appel qu'en première
instance, la s.àr.l. SOC.1.) s'était bornée à soulever le moyen de la renonciation de
la société SOC.2.) et n'avait pas autrement contesté la créance de loyers et de
charges d'un montant de 22.808,65 euros.

S'agissant de la renonciation, il convient de revenir sur les rapports contractuels
entre les sociétés SOC.2.) et SOC.1.).

En date du 14 janvier 2010, lesdites sociétés ont conclu un contrat de bail avec
accord d'approvisionnement portant sur les locaux en cause en vue de l'exploitation
de la Y.) dans le complexe cinématographique X.). Le même jour, ils ont signé un
contrat de location avec option d'achat concernant le fonds de commerce de
restauration exploité dans lesdits locaux. Une convention de cession de fonds de
commerce est signée au prix de 150.000,00 euros entre les mêmes sociétés avec
une première mensualité de 15.000,00 euros payable en date du 1er novembre
2013.

Force est de constater que le droit au bail n'est pas expressément énuméré parmi
les éléments cédés du fonds que sont l'enseigne et le nom commercial, la clientèle
et l'achalandage, le matériel et les objets mobiliers servant à l'exploitation.

Cette convention ne mentionne par ailleurs pas la renonciation invoquée par la s.àr.l.
SOC.1.).

D'après la s.àr.l. SOC.1.), la renonciation serait à tirer des pourparlers qui auraient
eu lieu entre parties à l'occasion de la convention de cession du fonds de commerce.
L'offre de preuve par l'audition de témoins dont la teneur est la suivante :

« La société SOC.2.) sous-sous louait le local du SOC.1.) sis à la galerie X.) du (…),
à la société SOC.1.) Sàrl depuis le 15 février 2010.

La société était détenue par trois associés, Monsieur B.), Monsieur E.) (gérant) et
Monsieur F.) (gérant également).

Le 7 octobre 2013 dans l’après-midi sans préjudice quant à une date plus exacte,
Monsieur B.) s’est rendu à un rendez-vous au siège social de SOC.2.) S.A., chez
Monsieur A.), administrateur et actionnaire de la société SOC.2.) S.A..

Monsieur B.) était accompagné de son épouse Madame C.).

Lors de la réunion, étaient présents :

-Monsieur A.) (administrateur et actionnaire de SOC.2.))

-Monsieur B.) (associé de SOC.1.))

-Madame C.)

-Monsieur E.) (associé du SOC.1.) et gérant)

-Monsieur F.) (associé du SOC.1.) et gérant)

-Monsieur D.) de la Fiduciaire FID.1.) à (…)

-La réunion avait 3 objets :

1. Monsieur B.) achetait les parts de ses deux associés sus-qualifiés pour devenir
   associé unique à 100% et se nommer gérant unique à compter de la date de
   cession des parts ;

2. Suite à la cession des parts dûment approuvée par Monsieur A.), Monsieur A.),
   au nom et pour le compte de SOC.2.) S.A. cédait le fonds de commerce au
   SOC.1.) pour la somme de 150.000.- EUR.

3. Le bail commercial était prolongé jusqu’au 31 août 2014.

Lors de cette réunion, Monsieur D.), le comptable de Groupe A.), dont fait partie
SOC.2.) S.A., était présent pour s’assurer que les comptes entre SOC.2.) et SOC.1.)
étaient à jour au jour de la cession des parts et de la cession du fonds de commerce.

Monsieur A.) voulait s’assurer que les comptes étaient à jour et que tout était payé
par SOC.1.) dans le cadre du contrat de bail du 15 février 2010 car le nouveau
contrat mentionnait qu’il emportait novation du contrat de bail.
Le comptable était aussi présent pour confirmer à Monsieur B.) que la société
SOC.1.) n’avait aucun passif financier susceptible d’être mis à sa charge
postérieurement à la cession du fonds de commerce et cession des parts.

Il a été dit et convenu lors de cette réunion du 7 octobre 2013 au siège social de
SOC.2.) S.A. que :

Les comptes entre SOC.2.) et SOC.1.) étaient à jour, que Monsieur B.) n’avait rien à
craindre au sujet d’un éventuel redressement de passif, que la société SOC.2.)
arrêtait les anciens comptes au jour de la cession des parts et qu’elle renonçait à
toute dette susceptible d’apparaître lors de l’établissement des comptes annuels de
2013 et que le nouveau contrat emportait novation de l’ancien.

Suite à cela, les contrats de cession des parts et cession de fonds de commerce ont
étaient signé lors de cette réunion. »

est à rejeter, à défaut d'être suffisamment précise et explicite quant au point crucial
de la renonciation prétendument intervenue de la part de la société SOC.2.) à
propos des arriérés redus de loyers et charges.

Si une renonciation à propos des loyers et charges devait avoir eu lieu, la s.àr.l.
SOC.1.) aurait dû s'en ménager la preuve en recueillant un écrit de la part de la S.A.
SOC.2.). Une offre de preuve par l'audition de témoins ne saurait pallier à cette
carence de la part de la société SOC.1.) dans les moyens qu'elle devait se ménager
pour établir cette renonciation.

Le jugement entrepris est partant à confirmer par adoption des motifs du premier
juge en ce qu'il a rejeté l'offre de preuve par l'audition de témoins et en ce qu'il a
écarté le moyen tiré de la prétendue renonciation dans le chef de la S.A. SOC.2.).

S'agissant de la créance d'arriérés de loyers et charges d'un montant de 22.808,65
euros, le Tribunal dispose d'un relevé détaillé et documenté de la part de la société
SOC.2.).

Il appartient dès lors à la s.àr.l. SOC.1.) de prouver qu'elle s'est libérée de sa dette.

Le décompte versé en cause par la s.àr.l. SOC.1.) n'est pas de nature à emporter
cette preuve alors qu'il ne se calque pas, en termes de libération du débiteur, sur les
montants mis à sa charge dans le décompte de la société SOC.2.) et qu'il est
difficilement compréhensible, notamment pour comporter un amalgame entre
mensualités redues dans le cadre de la cession de fonds de commerce, d'une part,
et des loyers et charges redus dans le cadre du contrat de bail.

Le Tribunal se doit en tout état de cause de constater que suivant jugement rendu
sur requête en défense à exécution provisoire en date du 6.1.2016, il a été retenu à
la page 15 :

- que la s.àr.l. SOC.1.) a reconnu ne pas s'être acquittée du montant de 22.808,65
  euros ainsi que des indemnités d'occupation redues depuis le 1er septembre 2014
  ;
- que face aux réclamations adverses, elle a soutenu, sans en rapporter la preuve,
  avoir consigné les montants redus.

Il s'en dégage qu'il n'est non seulement pas établi que la s.àr.l. SOC.1.) se soit
libérée de sa dette, mais qu'il est établi qu'elle ne l'a pas fait.

S'agissant de la demande reconventionnelle de la s.àr.l. SOC.1.), dont il faut noter
qu'elle n'a pas été autrement contestée en ce qui concerne sa recevabilité, il
convient de rappeler que la s.àr.l. SOC.1.) demande le montant de 19.759,03 euros
au titre de loyer et charges pour le mois de septembre 2014 et le montant de
4.517,75 euros du chef de trop payé sur cinq loyers.

S'agissant du montant de 19.759,03 euros qui correspond au montant d'un loyer
mensuel de 15.759,03 euros augmenté de 4.000,00 euros de charges, cette
demande fera l'objet d'un examen dans le contexte de l'appel de la S.A. SOC.2.) à
propos des indemnités d'occupation.

S'agissant du montant de 4.517,75 euros correspondant à un prétendu trop payé de
cinq loyers suivant décompte versé en cause par la s.àr.l. SOC.1.), le Tribunal
constate d'abord que la s.àr.l. SOC.1.) a précédemment, dans l'instance en défense
à exécution provisoire, formellement reconnu redevoir le montant de 22.808,65
euros à titre de loyers et charges. En toute occurrence, sur base du décompte de la
S.A. SOC.2.) à partir du mois d'août 2013 jusqu'à décembre 2013, un trop payé de
[4 x (16.812,82 – 15.759,03) =] 4.216,00 euros est certes documenté, mais pour le
cinquième mois, soit le mois de décembre 2013, le loyer n'a été payé qu'à hauteur
de 10.312,27 euros, soit 5.447,00 euros de moins que le loyer mensuel de
15.759,03 euros pour le mois concerné. Il ne saurait dès lors pas être question d'un
trop payé pour les cinq mois en cause.

La demande reconventionnelle à hauteur du montant de 4.517,75 euros est partant
à rejeter comme non fondée.

S'agissant de l'appel en ce qui concerne l'exécution provisoire, il convient de
rappeler que l'article 590 du Nouveau Code de Procédure Civile dispose que si
l'exécution provisoire a été ordonnée hors des cas prévus par la loi, l'appelant pourra
obtenir des défenses à l'audience, sur assignation à bref délai, sans qu'il puisse en
être accordé sur requête non communiquée.

Cette procédure a été empruntée par la s.àr.l. SOC.1.), donnant lieu au jugement
précité du 6 janvier 2016 rendu par le Tribunal de céans, autrement composé.

Le Tribunal ne saurait dès lors plus se prononcer à propos de l'exécution provisoire,
la procédure de l'article 590 du Nouveau Code de Procédure spécifiquement prévue
pour la partie souhaitant attaquer une exécution provisoire qu'elle estime avoir été
ordonnée à tort en première instance ayant d'ores et déjà donné lieu à une décision
de la part du Tribunal à propos de l'exécution provisoire.

Il y a partant lieu de déclarer irrecevable l'appel pour autant que formé dans la
présente instance à propos de l'exécution provisoire.
S'agissant des chefs appelés par la S.A. SOC.2.), cette dernière critique d'abord
le premier jugement en ce qu'il a rejeté sa demande à l'encontre de la s.àr.l. SOC.1.)
en allocation d'une indemnité d'occupation pour la période du mois de septembre
2014 au départ des lieux loués.

La S.A. SOC.2.) fait valoir qu'il est établi sur base d'une attestation nouvellement
versée en cause émanant de la S.A. SOC.4.) que la SOC.3.) a régulièrement payé
au propriétaire du complexe immobilier qu'est la S.A. SOC.4.) une indemnité pour
l'occupation, tout comme l'a fait la S.A. SOC.2.) au bénéfice de la SOC.3.), ce que
cette dernière a expressément reconnu dans un courrier du 13 juillet 2015 à
l'attention de la S.A. SOC.2.) et lors des plaidoiries en première instance tel que
mentionné à la page 14 du premier jugement.

Elle estime dès lors qu'elle est subrogée dans les droits du propriétaire, à supposer
même qu'elle n'ait pas un droit direct en vertu de l'enrichissement sans cause.

Par réformation du premier jugement, elle demande la condamnation de la s.àr.l.
SOC.1.) à lui payer suivant décompte actualisé le montant de 321.509,25 euros à
titre d'indemnité d'occupation pour la période allant de septembre 2014 à janvier
2016, date de la remise des clés.

C'est à bon droit que le premier juge a rappelé :

- qu'il est admis que l'indemnité due en raison d'une occupation sans droit ni titre
  trouve son fondement dans l'enrichissement sans cause ; l'occupant s'enrichit par
  la jouissance des lieux au détriment du bailleur, corrélativement appauvri du fait
  qu'il a été privé de la libre disposition des lieux(cf TAL, III, 25.1.2005, no du rôle
  97297 ; 28.11.2008, no rôle 115832 et 116 685 ; 10.6.2011, no du rôle 135683 ;
  M.La Haye et J.Vankerckhove, op.cité, no 406);

- qu'après l'expiration des relations contractuelles de location, le droit à une
  indemnité d'occupation appartient, en principe, au propriétaire du bien occupé,
  puisque c'est lui qui subit une privation de jouissance ou de libre disposition des
  lieux et qu'aucune autre personne n'est titulaire d'un droit sur le bien occupé;

- qu'il est généralement admis qu'en pareil cas, le droit à indemnisation naît dans le
  chef du propriétaire du bien occupé;

- qu'il n'en est autrement que dans l'hypothèse dans laquelle le propriétaire a été
  désintéressé par un tiers, par exemple le locataire principal originaire, puisque le
  tiers qui paie la dette, le solvens, est alors subrogé en vertu de l'article 1251 du
  Code Civil, dans les droits du propriétaire et acquiert sa créance à l'encontre du
  débiteur, l'occupant de l'immeuble dont le bail a pris fin. Pareille subrogation
  pourrait même s'étendre à un deuxième tiers, par exemple le sous-locataire
  originaire et deuxième sous-bailleur qui désinéresserait le premier solvens.

Le premier juge a déclaré non fondée la demande en paiement des indemnités
d'occupation de la S.A. SOC.2.) à l'encontre de la s.àr.l. SOC.1.) en constatant que
la S.A. SOC.2.) avait certes continué de payer les mensualités venues à échéance
après le 31 août 2014, date de la cessation du bail, à son ancien bailleur, la SOC.3.),
au vu d'une lettre datée du 13 juillet 2015 versée aux débats ainsi que des
déclarations verbales faites à l'audience par le litismandataire de la SOC.3.), mais en
retenant que la SOC.3.) n'est pas le propriétaire des locaux en cause et qu'elle reste
en défaut d'établir et même d'affirmer qu'elle aurait, de son côté, continué à payer
les mensualités venues à échéance après le 31 août 2014 au propriétaire desdits
locaux, de sorte qu'il n'y aurait lieu de constater la subrogation de la S.A. SOC.2.)
dans les droits du propriétaire.

Il est acquis en cause que la s.àr.l. SOC.1.) a occupé les lieux du mois de
septembre 2014 au mois de janvier 2016, sans s'acquitter d'une indemnité
d'occupation au bénéfice de la S.A. SOC.2.) - sauf celle du mois de septembre 2014,
paiement dont la S.A. SOC.2.) a tenu compte dans son décompte concernant les
indemnités d'occupation en déduisant cette indemnité du montant redû en total du
chef d'indemnités d'occupation.

Il est encore constant en cause que la S.A. SOC.2.) a réglé les indemnités
d'occupation à hauteur des loyers mensuels pour la période concernée à la SOC.3.).

Il est enfin à l'heure actuelle établi sur base de l'attestation établie en date du 19 avril
2016 par la S.A. SOC.4.)-(…), propriétaire des lieux, nouvellement versée en cause
par la S.A SOC.2.) que la SOC.3.) a régulièrement versé les redevances pour la
cellule « SOC.1.) »jusqu'au mois de janvier 2016 à la S.A. SOC.4.).

Il est ainsi établi que le propriétaire des lieux, qui est le seul à être en droit de
prétendre à une indemnité d'occupation de la part de la s.àr.l. SOC.1.) en tant
qu'occupante sans droit, ni titre, s'est vu désintéresser par la SOC.3.) en tant que
tiers, qui elle s'est à son tour vu désintéresser par la S.A. SOC.2.), sous-locataire de
la SOC.3.).

Le premier jugement est à réformer en ce qu'il a déclaré non fondée la demande en
paiement d'indemnités d'occupation de la S.A. SOC.2.) et ce sur base de l'attestation
nouvellement versée en cause par la S.A. SOC.2.) suivant laquelle la société X.)
affirme avoir perçu les indemnités d'occupation pour la période concernée de la part
de la SOC.3.).

Par réformation du premier jugement, il convient partant de condamner la s.àr.l.
SOC.1.) à payer à la S.A. SOC.2.) le montant de 321.509,25 euros avec les intérêts
légaux tels que spécifiés au dispositif.

Il est à noter que le décompte actualisé de la S.A. SOC.2.) tient compte du paiement
d'une indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2014.

Cette indemnité d’occupation était redue pour le mois concerné en vertu de
l'occupation sans droit, ni titre des lieux par la s.àr.l. SOC.1.) à partir de septembre
2014 de sorte que, pour revenir à la demande reconventionnelle en condamnation
de la S.A. SOC.2.) de restituer ce montant, il est évident que cette demande est à
rejeter conformément aux précédents développements.
Le premier jugement est encore frappé d'appel en ce qui concerne la condamnation
aux frais et dépens tant par la s.àr.l. SOC.1.) que par la S.A. SOC.2.) qu'enfin par la
SOC.3.).

Le premier juge a fait masse des frais et dépens de l'instance et les a imposés à
raison de la moitié à la s.àr.l. SOC.1.) et à raison d'un quart à la S.A. SOC.2.) et à
raison d'un quart à la SOC.3.).

Par réformation du premier jugement, la SOC.3.) est à décharger de toute
condamnation en rapport avec les frais et dépens pour la première instance alors
que la SOC.3.) n'est, au vu de la décision à intervenir, pas à considérer comme
partie succombante.

La s.àr.l. SOC.1.) étant la partie succombante au présent litige, il convient, par
réformation du premier jugement, de mettre à sa charge l'entièreté des frais et
dépens de la première instance.

Les frais et dépens de l'instance d'appel sont à mettre à charge de la s.àr.l. SOC.1.).

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à
loyer et d’occupation sans droit ni titre, la demande en distraction des frais dépens
de l’instance d’appel n’est pas fondée.

S'agissant de l'appel principal de la s.àr.l. SOC.1.) contre le jugement entrepris en ce
qu'il ne lui a pas alloué d'indemnité de procédure à l'encontre de SOC.2.) et de la
SOC.3.), il y a lieu à confirmation du premier jugement sur ce point au vu de l'issue
du litige.

S'agissant de l'appel principal de la S.A. SOC.2.) contre le premier jugement en ce
qu'il ne lui pas alloué d'indemnité de procédure à l'encontre de la s.àr.l. SOC.1.), le
Tribunal estime qu'au vu du sort réservé à l'appel de la S.A. SOC.2.), sa demande
en allocation d'une indemnité de procédure pour la première instance est fondée à
hauteur du montant de 750,00 euros.

Par réformation du premier jugement, il convient partant de condamner la s.àr.l.
SOC.1.) à payer à la S.A. SOC.2.) pour la première instance le montant de 750,00
euros sur base de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Il convient enfin d'allouer à la S.A. SOC.2.) à l'encontre de la s.àr.l. SOC.1.) le
montant de 750 euros à titre d'indemnité de procédure sur base de l'article 240 pour
l'instance d'appel, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge
l’entièreté des sommes exposées, non comprises dans les dépens.

                                   Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière d’occupation sans droit nit titre, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 174042 et 174384,
reçoit les appels principaux et incident en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l. de sa demande
reconventionnelle et la déclare recevable,

déclare l'appel principal de la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l.
irrecevable en ce qui concerne l'exécution provisoire ordonnée par le jugement de
première instance,

déclare l'appel principal de la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l
recevable, mais non fondé pour le surplus,

confirme le premier jugement en tous les chefs entrepris par la société à
responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l., à l’exception du chef de l’exécution provisoire,

déclare non fondée la demande reconventionnelle de la société à responsabilité
limitée SOC.1.) s.àr.l.,

déclare fondé l'appel principal de la société anonyme SOC.2.) S.A.,

déclare fondé l'appel incident de la société anonyme SOC.3.) S.A. en ce qui
concerne l'attribution des frais et dépens de première instance,

par réformation,

déclare fondée la demande en paiement de la société anonyme SOC.2.) S.A. pour le
montant de 321.509,25 euros, avec les intérêts légaux :

- sur le montant de 120.114,05 euros, à partir du jour de la requête en date du
  27 mars 2015 jusqu’à solde,
- sur le montant de (281.230,21 - 120.114,05 =) 161.116,00 euros, à partir des
  plaidoiries en première instance en date du 3 novembre 2015 jusqu’à solde,
- sur le montant de (301.369,73 – 281.230,21 =) 20.140,00 euros, à partir du
  18 décembre 2015, date de l’acte d’appel, jusqu’à solde,
- sur le montant de (321.509,25 – 301.369,73 =) 20.140,00 euros, à partir des
  plaidoiries en instance d’appel en date du 22 avril 2016 jusqu’à solde,

condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l. à payer à la société
anonyme SOC.2.) S.A. le montant de 321.509,25 euros à titre d'indemnités
d'occupation, ce montant avec les intérêts légaux ci-avant spécifiés,

déclare fondée la demande de la société anonyme SOC.2.) S.A. en obtention d’une
indemnité de procédure pour la première instance pour le montant de 750,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l. à payer à la société
anonyme SOC.2.) S.A. le montant de 750,00 euros à titre d'indemnité de procédure,

déchargeant la société anonyme SOC.3.) S.A. de toute condamnation du chef des
frais et dépens de première instance,
condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l. à tous les frais et
dépens de la première instance,

condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l. à payer à la société
anonyme SOC.3.) S.A. une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l'instance
d'appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose intégralement à la
société à responsabilité limitée SOC.1.) s.àr.l.
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement d'Occupation sans droit ni titre (IIIe chambre)
no 135/2016

Audience publique du vendredi, trois juin deux mille seize

Numéro du rôle : 174.421

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Yves ENDERS, greffier.

                                   ENTRE:

1) A.), et son épouse,

2) B.), demeurant ensemble à ADR1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique
REYTER d’Esch-sur-ALzette du 21 décembre 2015,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Richard STURM, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                       ET:

1) C1.), demeurant à L-(…),

2) C2.), demeurant à L-(…),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique
REYTER,

appelants par appel incident,
comparant par Maître Sophie DEVOCELLE, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

____________________________________________________________________

                             F A I T S:

                                  2
L’affaire inscrite sous le numéro 174421 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 26 janvier 2016, lors de laquelle elle fut fixée au 26 avril 2016 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Richard STURM, avocat à la Cour, comparant pour les parties appelantes,
donna lecture du jugement, de l’acte d’appel et développa les moyens de ses parties.

Maître Sophie DEVOCELLE, avocat à la Cour, comparant pour les parties intimées,
répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
vendredi, 3 juin 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 27 mai 2015 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette,
A.) et B.) (ci-après : les époux A.)-B.)) ont sollicité la convocation de C1.) et d’C2.)
(ci-après : les consorts C.)) à comparaître devant le juge de paix de et à Esch-sur-
Alzette pour voir constater qu’ils bénéficient d’un contrat de bail verbal pour la
location de l’appartement sis à ADR1.), pour voir entériner le bail verbal et pour voir
dire que celui-ci se poursuit de plein droit à l’égard des héritiers du bailleur décédé,
C3.).

Les époux A.)-B.) ont encore demandé la condamnation des consorts C.) à cesser le
trouble de jouissance, de leur garantir l’accès des lieux loués et notamment d’ouvrir les
portes du salon et de la terrasse, ainsi que toutes autres portes qu’ils ont condamnées
endéans un délai de 48 heures à partir du prononcé du jugement à intervenir et ce sous
peine d’une astreinte non comminatoire de 500.- euros par jour de retard constaté, et
de voir condamner les consorts C.) solidairement, sinon in solidum à leur payer le
montant de 25.000.- euros, à titre de préjudice occasionné suite au trouble de
jouissance, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Ils ont enfin demandé une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation des consorts C.) au
paiement des frais et dépens de l’instance, et l’exécution provisoire du jugement, sans
caution, sur minute et avant enregistrement.

A l’audience publique du 29 octobre 2015, les consorts C.) ont soulevé in limine litis
l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance pour défaut d’indication de leur
qualité d’héritiers de feu C3.).

                                            3
Les consorts C.) ont demandé à voir considérer les époux A.)-B.) occupants sans droit
ni titre à partir du jour du décès de C3.) et ils ont contesté qu’un paiement mensuel
d’un montant de 120.- euros ait été réglé par eux entre les mains de feu C3.).

Pour le cas où il serait établi que les époux A.)-B.) se sont effectivement acquittés d’un
paiement mensuel de 120.- euros, les consorts C.) ont fait valoir que ce paiement était
effectué à titre de contribution aux frais et charges dans le cadre d’un contrat de travail
avec mise à disposition gratuite d’un logement et non à titre de loyer.

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal retiendrait qu’un montant de 120.- euros
par mois a été payé par les époux A.)-B.) à titre de loyer, les consorts C.) ont demandé
à voir condamner les époux A.)-B.) à leur payer un montant de 840.- euros (7 x 120)
pour la période d’avril 2015 à octobre 2015 inclus. Ils ont encore demandé la
résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des époux A.)-B.) et leur
déguerpissement.

A titre reconventionnel, les consorts C.) ont demandé à voir ordonner le
déguerpissement des époux A.)-B.), ainsi que leur condamnation au paiement d’un
montant de 1.200.- euros par mois à titre d’indemnité d’occupation pour la période
d’avril 2015 à octobre 2015 inclus, soit un montant total de 8.400.- euros.

Ils ont enfin contesté la demande en paiement d’un montant de 25.000.- euros à titre de
dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Les époux A.)-B.) ont répliqué que l’existence d’un contrat de bail verbal résulterait à
suffisance de l’occupation des lieux ensemble avec les paiements mensuels de 120.-
euros. Ils ont contesté l’indemnité d’occupation de 1.200.- euros par mois sollicitée par
les consorts C.) tant en son principe qu’en son quantum.

Par jugement du 12 novembre 2015, le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette,
siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en
premier ressort, après avoir reçu en la forme les demandes principales des époux A.)-
B.) et la demande reconventionnelle des consorts C.), a qualifié la relation ayant liée
les époux A.)-B.) et feu C3.) de prêt à usage à durée indéterminée, a constaté la
résiliation du contrat de prêt à usage et a dit que le délai de préavis expirera le 1er
février 2016. Il a dit qu’à partir du 1er février 2016, les époux A.)-B.) seront à
considérer comme occupants sans droit ni titre, partant il les a condamné à déguerpir
des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard le 1er février
2016, et a, au besoin, autorisé les consorts C.) à les faire expulser dans la forme légale
et à leur frais, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers
y employés.
Il a dit non fondée la demande des consorts C.) en paiement d’une indemnité
d’occupation pour la période d’avril 2015 à octobre 2015 inclus, a dit fondée la
demande des consorts C.) en paiement d’un montant de 840.- euros à titre de
contribution aux frais et charges, et a partant condamné solidairement les époux A.)-
B.) à leur payer le montant de 840.- euros de ce chef.

                                            4
Il a encore dit non fondées la demande des époux A.)-B.) en allocation d’une
indemnité de 25.000.- euros à titre de préjudice subi pour trouble de jouissance, et la
demande des époux A.)-B.) tendant à voir condamner les consorts C.) à cesser les
troubles de jouissance et de leur garantir l’accès des lieux loués endéans un délai de 48
heures du prononcé du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte non
comminatoire de 500.- euros par jour de retard constaté.

Enfin, il a dit qu’il n’y avait pas lieu de faire droit à la demande en exécution
provisoire, a dit non fondée la demande des époux A.)-B.) en obtention d’une
indemnité de procédure, a fait masse des frais et dépens de l’instance et les a imposés
pour moitié aux époux A.)-B.) et pour moitié aux consorts C.).

Par exploit d’huissier de justice du 21 décembre 2015, les époux A.)-B.) ont
régulièrement relevé appel de ce jugement.

Les époux A.)-B.) demandent, par réformation du jugement entrepris à voir débouter
les consorts C.) de l’ensemble de leurs demandes et à être déchargés de toutes les
condamnations prononcées à leur encontre.

Ils demandent à voir constater qu’ils bénéficient d’un contrat de bail verbal pour la
location de l’appartement sis à ADR1.), à voir entériner ce bail verbal et à voir dire
qu’il se poursuit de plein droit à l’égard des héritiers du bailleur décédé.

Ils demandent encore à voir condamner les consorts C.) à cesser le trouble de
jouissance et à leur garantir l’accès au lieux loués et notamment d’ouvrir les portes du
salon, de la terrasse et de la buanderie et de toutes autres portes que les consorts C.)
ont condamnées endéans un délai de 48 heures du prononcé du jugement à intervenir
et ce sous peine d’une astreinte non comminatoire de 500.- euros par jour de retard
constaté, à voir condamner les consorts C.) solidairement, sinon in solidum à leur
payer le montant de 25.000.- euros à titre de préjudice subi suite au trouble de
jouissance avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. A
titre subsidiaire, les époux A.)-B.) formulent une offre de preuve par l’audition de
témoins.

Enfin, les époux A.)-B.) demandent une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour
chacune des deux instances sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile, la condamnation des consorts C.) au paiement des frais et dépens des deux
instances, avec distraction au profit de leur mandataire et à voir assortir le jugement de
l’exécution provisoire.
Les consorts C.) relèvent appel incident en ce que le juge de première instance n’a pas
retenu que les époux A.)-B.) sont occupants sans droit ni titre, alors qu’il n’existerait
aucun contrat de bail verbal entre les époux A.)-B.) et feu C3.). Ils demandent à voir
qualifier les époux A.)-B.) d’occupants sans droit ni titre et à les entendre condamner à
leur payer le montant de 1.200.- euros par mois à titre d’indemnité d’occupation pour
la période du 16 mai 2001 au 1er avril 2016, soit un montant total de 214.200.- euros.

                                            5
A titre subsidiaire ils demandent à voir qualifier la relation ayant existé entre les époux
A.)-B.) et feu C3.) de contrat de mise à disposition d’un logement de fonction ayant
pris fin avec le décès de C3.), et à voir condamner les époux A.)-B.) à leur payer un
montant de 15.600.- euros (13 x 1.200) à titre d’indemnité d’occupation pour la
période d’avril 2015 à avril 2016.

A titre plus subsidiaire, ils demandent à voir confirmer le jugement entrepris.

A l’audience publique du 26 avril 2016, les consorts C.) ont demandé la confirmation
du jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux A.)-B.) à leur payer un
montant de 840.- euros à titre de frais et charges pour les mois d’avril 2015 à octobre
2015 inclus, et ils ont augmenté leur demande en paiement des frais et charges pour les
mois de novembre 2015 à avril 2016 inclus, soit un montant de 720.- euros (6 x 120).
Ils ont partant demandé la condamnation des époux A.)-B.) au paiement d’un montant
total de 1.560.- euros (840 + 720) à titre de frais et charges pour la période d’avril
2015 à avril 2016 inclus.

Ils concluent encore au rejet de l’offre de preuve formulée par les époux A.)-B.).

Enfin, ils demandent une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile.

Moyens et prétentions des parties :

A l’appui de leur appel, les époux A.)-B.) font valoir que ce serait à tort que le juge de
première instance a retenu qu’il n’existait pas de contrat de bail verbal entre feu C3.)
et les époux A.)-B.).

Ils expliquent que depuis le 16 mai 2001 ils résident dans l’appartement et s’acquittent
à ce titre d’un loyer mensuel de 120.- euros, dont le montant est justifié par la relation
privilégiée qu’ils entretenaient avec feu C3.).

Les époux A.)-B.) soutiennent que du fait du paiement du loyer et de l’occupation de
l’appartement, il y aurait commencement d’exécution du contrat de bail verbal
conformément à l’article 1715 du code civil et il y aurait lieu de l’entériner. Ils versent
à l’appui de leur prétention un relevé signé de la main de feu C3.) attestant le paiement
mensuel d’un montant de 120.- euros à titre de loyer. Afin d’établir l’occupation des
lieux et leur participation aux frais, ils versent un certificat de résidence et un certificat
de composition de ménage, ainsi que les factures communales payées par eux.

Ils font encore plaider qu’en application de l’article 1742 du code civil, le bail ne serait
pas résilié de plein droit par le décès de C3.), mais se poursuivrait à l’égard de ses
héritiers, les consorts C.), de sorte qu’ils ne sauraient être qualifiés d’occupants sans
droit ni titre.

                                              6
Les consorts C.) contestent l’existence de tout bail, même verbal, et soutiennent que
les époux A.)-B.) auraient profité de la situation de faiblesse de feu C3.) pour occuper
un logement gratuitement.

Ils exposent que les époux A.)-B.) resteraient en défaut de rapporter la preuve du
paiement d’un quelconque loyer au motif que le relevé versé ne comporte aucune
mention des parties et ne précise pas à quel titre les prétendus paiements ont été
effectués. En tout état de cause, ils demandent le rejet de cette pièce, alors que la
signature de feu C3.) serait contestée.

A titre subsidiaire, les consorts C.) soutiennent que l’appartement litigieux aurait été
mis à disposition des époux A.)-B.) à titre de logement de fonction, pour rendre
service et assister feu C3.), qui était très faible et avait besoin d’une assistance
continue. Suite à son décès, le contrat aurait été résilié de plein droit.

A défaut de contrat de bail valablement conclu, les époux A.)-B.) seraient occupants
sans droit ni titre principalement depuis le mois de mai 2001, sinon depuis le décès de
C3.), et ils seraient à ce titre, redevables d’une indemnité d’occupation d’un montant
de 1.200.- euros par mois.

Les époux A.)-B.) contestent l’indemnité d’occupation réclamée tant dans son principe
que dans son quantum.

Les époux A.)-B.) font encore grief au juge de première instance d’avoir rejeté leur
demande en obtention de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Ils exposent que conformément à l’article 1719, 3° du code civil, le bailleur serait tenu
d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à son locataire.

En l’espèce, ils reprochent aux consorts C.) d’avoir, suite au décès de C3.), coupé le
chauffage, les lignes téléphonique et internet de l’appartement, de leur avoir interdit
d’utiliser la grande poubelle de la maison pourtant facturée par l’administration
communale de (...) aux époux A.)-B.), et de s’être introduits dans leur domicile. Ils
reprochent encore aux consorts C.) d’avoir arraché la porte intérieure, obligeant les
époux A.)-B.) à acheter une nouvelle porte d’entrée et une nouvelle serrure, et d’avoir
condamné certaines pièces de la maison, leur rendant impossible l’accès à leurs
affaires personnelles.

Les époux A.)-B.) expliquent avoir porté plainte du chef de trouble de jouissance
contre les consorts C.) en date du 11 avril 2015.

A titre subsidiaire, ils formulent une offre de preuve par témoins libellée comme suit :

« A.) et B.) versaient un loyer de 120.- euros à feu C3.) en contrepartie de la
jouissance des lieux,

                                            7
que depuis le décès de feu Monsieur C3.), les parties requérantes sont dans
l’impossibilité de jouir paisiblement des lieux loués par le fait de C1.) et d’C2.),

que deux jours après le décès de feu Monsieur C3.), soit le 23 mars 2015, sans
préjudice quant à la date exacte, ses héritiers ont coupé le chauffage, les lignes
téléphonique et internet de l’appartement occupé par les parties requérantes,

que C1.) et C2.) ont interdit à A.) et B.) d’utiliser la grande poubelle de la maison
pourtant facturée et payée par les parties appelantes à l’administration communale de
(...),

que C1.) et C2.) se sont introduits au domicile de A.) et B.) et ont arraché la porte
d’entrée intérieure,

que C1.) et C2.) ont condamné certaines pièces de l’appartement (celle du salon et
celle qui donne accès vers la terrasse),

que A.) et B.) ne pouvaient donc plus accéder à leurs affaires personnelles, qui étaient
stockées sur la terrasse,

qu’à nouveau le 3 mai 2015, sans préjudice quant à la date exacte, une grande partie
des affaires personnelles de A.) et B.) ont été déplacées ».

Les consorts C.) contestent tout trouble de jouissance dans leur chef.

Motifs de la décision :

Il est constant que depuis le 16 mai 2001, les époux A.)-B.) occupent un appartement
sis à ADR1.) ayant appartenu à feu C3.) et qu’aucun contrat de bail écrit n’a été
conclu entre parties.

C3.) est décédé en date du 21 mars 2015.

Par courrier du 23 mars 2015, les consorts C.) ont invité les époux A.)-B.) à quitter les
lieux au plus tard pour le 1er avril 2015.

Les époux A.)-B.) demandent à voir constater qu’ils bénéficient d’un contrat de bail
verbal, à voir entériner le bail verbal et à voir dire que celui-ci se poursuit de plein
droit à l’égard des héritiers de feu C3.).

Les consorts C.) contestent l’existence de tout bail et ils demandent à voir déclarer les
époux A.)-B.) occupants sans droit ni titre depuis le 16 mai 2001 jusqu’au jour du
déguerpissement effectif, sinon à partir du jour du décès de C3.) jusqu’au jour du
déguerpissement effectif.

                                           8
Les parties sont en désaccord quant à la qualification à donner aux relations ayant
existées entre feu C3.) et les époux A.)-B.).

Il appartient dès lors au juge de donner une qualification à cette relation.

La qualification des relations ayant existées entre feu C3.) et les époux A.)-B.) relève
du pouvoir d’appréciation des juges du fond (Jurisclasseur civil, articles 1603 à 1623,
fasc. 10, n°103).

Par définition, le louage de chose est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à
faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix
que celle-ci s'oblige de lui payer. Le bail se caractérise donc comme le contrat par
lequel une personne, le bailleur, va conférer la jouissance temporaire sur une chose à
une autre personne, le preneur, en contrepartie d'un prix, appelé généralement loyer
(Encyclopédie Dalloz, Verbo Bail, n°1).

C’est à celui qui se prévaut d’un bail à en rapporter la preuve, partant la charge de la
preuve incombe aux époux A.)-B.).

Le bail peut être verbal et il en est ainsi si aucun écrit ne le constate ou si l’acte écrit
n’est pas rédigé dans les formes prescrites par la loi. La preuve de l’existence du bail
verbal est prévue à l’article 1715 du code civil, qui dispose que si le bail sans écrit n’a
encore reçu aucune exécution, la preuve de son existence, sauf aveu, ne peut être
rapportée ni par témoin ni par présomption, seul le serment peut en ce cas être déféré à
celui qui le nie. Si le bail a reçu un début d’exécution, la preuve du bail peut être
administrée au contraire par toute voie de droit (Les Novelles, Le louage de choses,
Les baux en général n°171).

Il existe essentiellement deux éléments qui permettent de dire qu’il y a eu exécution du
bail : la quittance de loyer, qui peut être analysée comme un aveu extrajudiciaire du
bail, et l’occupation des lieux.

Pour que l’occupation des lieux puisse être considérée comme un élément de preuve
de l’exécution du bail, elle doit clairement faire apparaître la volonté des parties de
conclure un bail, et qu’elle ne puisse s’expliquer autrement.
L’occupation peut en effet s’expliquer également par l’existence d’une convention
d’occupation précaire entre parties, respectivement par l’existence d’un prêt.
En effet, dès que l’usage et la jouissance ne sont pas conférés à titre gratuit il y a bail.
Par contre si la partie qui invoque un contrat de bail reste en défaut d’apporter la
preuve du prix convenu alors l’octroi de l’usage et la jouissance n’est pas contesté il y
aura commodat -prêt à usage- (Yvette MERCHIERS : Le bail en général, n° 18,
Larcier).

Afin de prouver le paiement d’un loyer, les époux A.)-B.) s’appuient sur un relevé
signé de la main de feu C3.).

                                             9
Les consorts C.) contestent que ce relevé vaut preuve de paiement d’un loyer et en
demandent le rejet, au motif que la signature de feu C3.) y figurant est contestée.

En ce qui concerne la contestation de la signature de feu C3.) par les consorts C.), il
convient de constater que ces derniers n’ont pas entamé la procédure de faux incident
civile prévue à l’article 310 du nouveau code de procédure civile ou ont déposé une
plainte au pénal pour falsification de la signature de feu C3.).

Cependant l’article 1324 du code civil, en ordonnant la vérification en justice des
écritures qui sont contestées, n’enlève pas aux juges la faculté de faire eux-mêmes
cette vérification ; les juges ont un pouvoir discrétionnaire pour apprécier si l’écriture
ou la signature contestées émanent ou non de celui auquel elles sont attribuées (Cour
25 mai 1932, 12, 557).

En l’espèce, à défaut de disposer de documents de comparaison, le tribunal n’est pas
en mesure d’apprécier la question de l’authenticité de la signature produite sur le
relevé litigieux, et aucune mesure d’instruction, telle une expertise graphologique n’a
été demandée par les consorts C.). En tout état de cause, aucune mesure d’instruction
ne saurait pouvoir suppléer aux carences des consorts C.) dans l’administration de la
preuve.

Partant il ne résulte pas des éléments de la cause que la signature figurant sur le relevé
litigieux a été falsifiée, de sorte que les contestations des consorts C.) à cet égard sont
à rejeter.

Le tribunal retient dès lors qu’il résulte du prédit relevé, que feu C3.) a perçu pour la
période d’octobre 2009 à juillet 2010 un montant de 100.- euros par mois et pour la
période d’août 2010 à mars 2015 un montant de 120.- euros par mois.

Or, les informations figurant sur le relevé en question ne permettent pas d’identifier
l’auteur des paiements, ni la cause de ceux-ci.

Il résulte encore d’un courrier du 13 août 2010 que feu C3.) a invité les époux A.)-B.)
à augmenter leur contribution mensuelle aux charges de l’immeuble à un montant
mensuel de 120.- euros dans les termes suivants :

 « Madame, Monsieur, compte-tenu de l’augmentation des charges eau – canal – gaz –
électricité – personnel etc… je ne peux plus supporter tout seul ces augmentations. Je
suis obligé de corriger votre note de frais à 120.- euros par mois à partir de ce mois. »

Le tribunal déduit de l’ensemble de ces éléments, que les époux A.)-B.) s’acquittaient
d’une simple participation aux frais et charges au profit de feu C3.), tel que cela
ressort du courrier précité de ce dernier. Aucun élément de la cause ne permet
d’établir que les paiements ont été faits à titre de loyer.

                                            10
Les époux A.)-B.) formulent une offre de preuve, dont le premier paragraphe tend à
établir le paiement d’un loyer et est formulé comme suit :

« A.) et B.) versaient un loyer de 120.- euros à feu C3.) en contrepartie de la
jouissance des lieux ».

Le tribunal retient que les témoins dont les époux A.)-B.) demandent l’audition sont
les agents de police ayant acté la plainte déposée par les époux A.)-B.) contre les
consorts C.) pour trouble de jouissance et qu’ils ne pourront dès lors seulement
rapporter les dires des époux A.)-B.). Partant, la mesure d’instruction sollicitée est non
pertinente et il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Il ne résulte d’aucun autre élément soumis à l’appréciation du tribunal que les
paiements effectués par les époux A.)-B.) et repris dans le relevé versé en cause ont été
faits à titre de loyer.

Les époux A.)-B.) restant en défaut de rapporter la preuve du paiement d’un loyer,
c’est à bon droit que le juge de première instance a retenu que l’occupation de
l’appartement litigieux ne résultait pas d’un contrat de bail verbal.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal retient encore que l’affirmation des
consorts C.) suivant laquelle les époux A.)-B.) occupent les lieux en vertu d’un contrat
de louage de service, alors que feu C3.) était faible et nécessitait une assistance
permanente, reste à l’état de pure allégation à défaut d’élément établissant un tel
contrat.

A défaut de résulter d’un contrat de bail, l’occupation d’un immeuble peut encore se
procéder soit d’un contrat de prêt à usage soit d’une convention d’occupation précaire.

La convention d’occupation précaire est un contrat innomé qui se caractérise par la
fragilité des droits de l’occupant dont l’installation n’est que provisoire, la fin des
relations contractuelles étant soumise, soit à la volonté du propriétaire, soit à l’arrivée
d’un événement précis, soit à la conjonction de ces deux éléments (Les Novelles, Le
louage de choses, Les baux en général, n° 47).

A l’instar du juge de première instance, le tribunal retient que la condition de précarité,
qui constitue un élément essentiel de la convention d’occupation précaire n’est pas
établie en l’espèce.

Aux termes de l'article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel
l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge pour le preneur de
la rendre après s'en être servie. Le prêt à usage est un contrat à titre gratuit, qui se
caractérise par la réunion de trois éléments : la remise d'une chose, la restitution de
cette chose et cela à titre gratuit (Encyclopédie Dalloz, Verbo Prêt, n°22).

                                            11
Le prêt à usage suppose donc la remise d’une chose à l'emprunteur pour qu'il s'en
serve. Le contrat étant conclu dans l'intérêt de l'emprunteur, il s'agit d'une remise pour
usage (op. cité n°29).

Le prêt est par nature temporaire, la chose prêtée doit donc être retournée au prêteur
lorsque l’usage pour lequel elle a été prêtée a pris fin (op. cité n°32).

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux A.)-B.) se sont vus accorder l’usage de
l’appartement sis à ADR1.), et que par courrier du 23 mars 2015, les consorts C.) les
ont invité à quitter les lieux, partant ils ont sollicité la remise des lieux occupés.

Il résulte de l'article 1876 du code civil que le prêt à usage est un contrat
« essentiellement gratuit ».

A défaut pour les époux A.)-B.) d’avoir rapporté la preuve du paiement d’un loyer en
contrepartie de l’occupation de l’appartement, le tribunal tient pour établi que celui-ci
leur a été mis à disposition à titre gratuit.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a retenu que les époux A.)-
B.) et feu C3.) étaient liés par un contrat de prêt à usage.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a qualifié la relation
ayant existé entre les époux A.)-B.) et feu C3.) de contrat de prêt à usage à durée
indéterminée.

En ce qui concerne la durée du contrat de prêt à usage, l’article 1888 du code civil
prévoit que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à
défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été
empruntée.

L’article 1879 du code civil dispose qu’en cas de décès de l'emprunteur, l'obligation de
restitution est transmise passivement aux héritiers.
Toutefois quand la chose prêtée est d’un usage permanent, sans qu’aucun terme
naturel soit prévisible, comme le prêt d’un appartement pour le logement d’une
famille, le contrat ne saurait être perpétuel (Jurisclasseur, Art. 1888 à 1891, n° 27).

Dans une telle hypothèse, il y a lieu d’admettre que le prêteur peut résilier le contrat de
prêt à usage à tout moment moyennant un délai de préavis raisonnable (Les Novelles,
Le louage de choses, Les baux en général, n° 28).

Aux termes d’un courrier du 23 mars 2015 les consorts C.) ont demandé au époux A.)-
B.) de quitter les lieux dans les termes suivants : « Madame, Monsieur, suite au décès
de Monsieur C3.), nous vous prions de bien vouloir quitter les pièces que vous occupez
dans la maison sise à ADR1.) pour le 1er avril 2015 au plus tard ».

                                            12
A l’instar du juge de première instance, le tribunal retient que ce courrier vaut mise en
demeure à l’égard des époux A.)-B.) de quitter les lieux. Il y a partant eu résiliation du
contrat de prêt à usage à durée indéterminée liant les parties, et il y a lieu de
condamner les époux A.)-B.) à quitter les lieux occupés.

Les époux A.)-B.) ont           demandé     à   se   voir   accorder    un   « délai   de
déguerpissement normal».

Le tribunal retient que c’est à bon droit que le juge de première instance, a retenu
qu’un délai de sept jours pour quitter les lieux était largement insuffisant au vue de la
durée d’occupation de quatorze années, tel que cela résulte du certificat de
composition de ménage et du certificat de résidence versés en cause.

Au vu de ces éléments, le tribunal considère qu’il y a lieu d’accorder aux époux A.)-
B.) un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré résilié le contrat de
prêt à usage et ordonné aux époux A.)-B.) de quitter les lieux, sauf à dire que les époux
A.)-B.) devront quitter les lieux occupés au plus tard dans un délai de trois mois à
partir de la signification du présent jugement.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal retient qu’à l’heure actuelle, les
époux A.)-B.) ne sont pas à considérer comme occupants sans droit ni titre, de sorte
que la demande reconventionnelle des consorts C.) en allocation d’une indemnité
d’occupation est à rejeter.

Les consorts C.) demandent encore la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a
condamné les époux A.)-B.) à leur payer un montant de 840.- euros (7 x 120) à titre de
frais et charges pour la période d’avril 2015 à octobre 2015 inclus.

Les époux A.)-B.) demandent à être déchargés de toute condamnation prononcée à leur
encontre.

Il résulte des éléments de la cause que jusqu’au mois de mars 2015, les époux A.)-B.)
se sont acquittés du paiement d’un montant de 120.- euros à titre de frais et charges
entre les mains de feu C3.). En l’absence de preuve de paiement de cette contribution
aux frais et charges pour les mois d’avril 2015 à octobre 2015 inclus, c’est à bon droit
que le juge de première instance a déclaré la demande subsidiaire des consorts C.)
fondée.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné au
paiement d’un montant de 840.- euros (7 x 120) pour la période d’avril 2015 à octobre
2015 inclus.

                                           13
A l’audience des plaidoiries du 26 avril 2016,, les consorts C.) ont augmenté leur
demande en paiement d’une contribution aux charges à concurrence des mois de
novembre 2015 à avril 2016 inclus, soit un montant de 720.- euros (6 x 20).

Aucune preuve de paiement de la contribution aux frais et charges pour les mois de
novembre 2015 à avril 2016 inclus ne figurant au dossier, il y a lieu de déclarer
l’augmentation de la demande des consorts C.) fondée à concurrence d’un montant de
720.- euros (6 x 120).

Conformément aux dispositions de l’article 220 du code civil, applicable au régime
primaire entre époux, ceux-ci sont tenus solidairement de toute dette relative au
domicile conjugal.

Il s’ensuit qu’ils continuent à être solidairement tenus du paiement de la contribution
aux frais et charges pour les lieux occupés.

Les époux A.)-B.) reprochent encore aux consorts C.) d’avoir troublé leur jouissance
paisible en coupant, après le décès de C3.) les lignes téléphonique et internet, en leur
interdisant l’accès à certaines pièces des lieux occupés et en causant des dommages à
leur porte d’entrée.

Ils formulent une offre de preuve tendant à établir l’existence du trouble de jouissance
allégué.

Les consorts C.) contestent tout trouble de jouissance dans leur chef.

Il résulte des développements qui précèdent, que les relations ayant existées entre les
époux A.)-B.) et feu C3.) sont à qualifier de contrat de prêt à usage à durée
indéterminée.

Les dispositions légales en matière de bail à loyer n’étant pas applicables en l’espèce,
la demande des époux A.)-B.) en allocation de dommages et intérêts pour trouble de
jouissance d’un montant de 25.000.- euros est à rejeter en ce qu’elle est fondée sur
l’article 1719, 3° du code civil.

En matière de prêt à usage d’habitation aucune obligation n’est mise à charge du
prêteur. En effet, bien que le code civil traite des « engagements du prêteur », le
contrat, étant un contrat unilatéral et n'engendre pas d'obligations à son égard.
Cependant, le prêteur à une obligation d'abstention dans la mesure où il est tenu de
laisser la chose à la disposition de l'emprunteur pendant la durée du prêt afin que celui-
ci puisse s'en servir (V. en particulier C. civ., art. 1888 et 1875 et Encyclopédie Dalloz,
Verbo Prêt, n°109).

Les époux A.)-B.) formulent une offre de preuve par l’audition de témoins tendant à
établir l’existence du trouble allégué.

                                            14
Les consorts C.) concluent au rejet de l’offre de preuve formulée.

En l’espèce, le tribunal retient en ce qui concerne les témoins D.) et E.), qu’il s’agit
des policiers ayant acté la plainte des époux A.)-B.), de sorte qu’ils ne peuvent que
relater la version des faits leur exposée par les époux A.)-B.).

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la mesure d’instruction sollicitée pour défaut
de pertinence.

A défaut pour les époux A.)-B.) de rapporter la preuve du trouble allégué, leur
demande en allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et en
cessation de ce trouble est à rejeter pour être non fondée.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point en ce qu’il a débouté
les époux A.)-B.) de leur demande en allocation d’un montant de 25.000.- euros à titre
de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de leur demande en cessation
dudit trouble.

Les époux A.)-B.) demandent enfin, par réformation du jugement entrepris, pour la
première instance, une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de Cass. Française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre
2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,
p. 47).

Au vu des éléments du dossier, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce
qu’il a débouté les époux A.)-B.) de leur demande en obtention d’une indemnité de
procédure.

Pour l’instance d’appel les époux A.)-B.) demandent une indemnité de procédure de
2.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Au vu de l’issue de l’instance d’appel, la demande des époux A.)-B.) est à rejeter et il
y a lieu de les condamner solidairement au paiement des frais et dépens de l’instance
d’appel.

Les consorts C.) demandent une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de
l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

A défaut de rapporter la preuve de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code
de procédure civile, leur demande n’est pas fondée.

                                           15
                           PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant
contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant confirme le jugement entrepris du 12 novembre 2015, sauf à dire que A.) et B.)
doivent quitter les lieux au plus tard dans un délai de trois mois à partir de la
signification du jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande en paiement de C1.) et C2.) à
titre de contribution aux frais et charges pour les mois de novembre 2015 à avril 2016
inclus,

partant condamne solidairement A.) et B.) à payer à C1.) et C2.) le montant de 720.-
euros,

dit recevable mais non fondée la demande de A.) et B.) en obtention d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile,

partant en déboute,

dit recevable mais non fondée la demande de C1.) et C2.) en obtention d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article 240 du nouveau
code de procédure civile,

partant en déboute,

condamne A.) et B.) solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                            16
"