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Jugement bail commercial (XIVe chambre)

2022TALCH14/00043

Audience publique du mercredi, seize mars deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2021-07717 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Alix KAYSER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions, inscrite
au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luana COGONI en
remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette du 6 août
2021,

comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, établie à L-2361
Strassen, 7, rue des Primeurs, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du
Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg
sous le numéro B 220509, représentée par son gérant, la société KLEYR GRASSO GP
s.àr.l., établie à la même adresse, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de
Luxembourg sous le numéro B 220442, représentée aux fins de la présente procédure par
Maître Fanny MAZEAUD, avocat, demeurant à Strassen,

et

1) B, gérant de sociétés, demeurant à […],

2) C sans état connu, demeurant à […],

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luana COGONI en
remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER,

sub 1) et 2) comparant par Maître Patrick BIRDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

                                             Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-07717 du rôle, fut fixée pour plaidoiries d’abord
au 17 novembre 2021 et finalement à l’audience publique du mercredi, 26 janvier 2022, à
9.00 heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Fanny MAZEAUD, avocat, représentant la société KLEYR GRASSO GP s.àr.l.,
gérante de la société en commandite simple KLEYR GRASSO, comparant pour A, fut
entendue en ses explications.

Maître Patrick BIRDEN, avocat, comparant pour B et C fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,
16 mars 2022, le
                                     jugement qui suit :
Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 29 juillet 2020, B et C ont fait convoquer A devant le
tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution
provisoire, à leur payer le montant de 67.740.- euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances
sur charges, outre les intérêts.

Ils ont conclu à la résiliation judiciaire du contrat de bail et au déguerpissement de la
locataire.

Ils ont, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 2.500.- euros.

Par requête déposée au greffe le 15 mars 2021, A a fait convoquer B et C devant le tribunal
de paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon
chacun pour sa part à lui payer le montant de 249.136,61 euros, outre les intérêts, se
décomposant comme suit :

- 244.692.- euros à titre de perte du chiffre d’affaires,
- 1.744,61 euros à titre de réparation de l’enseigne suite aux travaux de remise en état de
  la façade diligentés par B et C,
- 720.- euros à titre de remplacement de l’ancienne enseigne,
- 1.500.- euros à titre de fourniture et de pose au niveau du sous-sol d’un condensateur,
- 240.- euros à titre de fourniture d’une pompe pour l’évacuation des condensations,
- 240.- euros à titre de frais de déplacement.

A titre subsidiaire, elle a demandé la condamnation de B et C à tout autre montant évalué
ex aequo et bono par le tribunal, outre les intérêts.

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

A reproche aux bailleurs d’avoir violé les articles 1719 et 1721 du Code civil.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 20 mai 2021, A a réclamé le montant
de 22.580.- euros à titre de remboursement des loyers réglés durant les mois de
confinement en 2020.

B et C ont augmenté leur demande pécuniaire au montant total de 68.030,64 euros.

Par jugement du 24 juin 2021, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de
bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :
                                                                                33
-   joint les affaires,
-   donné acte à B et C de l’augmentation de leur demande,
-   dit les demandes respectives des parties recevables,
-   dit fondée la demande de B et C en paiement à concurrence du montant de 45.450,64
    euros,
-   condamné A à payer à B et C le montant de 45.450,64 euros, avec les intérêts légaux à
    partir du 20 mai 2021 jusqu’à solde,
-   dit non fondée la demande de B et C en résiliation du bail et en déguerpissement,
-   dit non fondée la demande reconventionnelle de A,
-   rejeté l’offre de preuve par expertise et par audition de témoins formulée par A,
-   dit non fondée la demande en indemnisation de A,
-   dit non fondée les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de
    procédure,
-   dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,
-   condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Le juge de première instance a retenu qu’il n’y a pas perte juridique de la chose louée de
sorte que le locataire ne peut pas se prévaloir de l’article 1722 du Code civil pour s’opposer
au paiement des loyers durant les mois de confinement.

Au vu du décompte établi par B et C et des pièces versées en cause, le juge de première
instance a déclaré fondée leur demande pécuniaire à concurrence du montant de 45.540,64
euros à titre d’arriérés de loyers.

Le juge de première instance a rejeté les demandes de B et C en résiliation judiciaire du
contrat de bail et en déguerpissement de la locataire, au motif que les manquements
ponctuels d’A à ses obligations de paiement de loyers dus à la fermeture administrative des
commerces durant le confinement et les efforts de cette dernière afin d’apurer ses arriérés
de loyers survenus suite à cette période de confinement ne justifient pas la résiliation du
contrat de bail.

Dans la mesure où A n’a pas été déchargée de son obligation de payer le loyer pour la
période de confinement, sa demande en remboursement des loyers a été déclarée non
fondée.

Faute pour A d’établir les prétendus préjudices, elle a été déboutée de sa demande en
indemnisation.

De ce jugement, A a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 6 août 2021.

Appréciation

D’emblée, le tribunal constate que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce que le
premier juge a rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la
première instance de B et C.

Ce volet du jugement, coulé en force de chose jugée depuis sa notification, n’est dès lors pas
dévolu au tribunal de céans qui ne saurait en connaître.

I. Loyers et résiliation

    a) Condamnation aux arriérés de loyers

                                                                                34
Aux termes de l’acte d’appel du 6 août 2021, A interjette partiellement appel contre le
jugement rendu le 24 juin 2021 en ce que le premier juge l’a condamnée au paiement de la
somme principale de 45.450,64 euros à titre d’arriérés de loyers.

La société appelante soutient que la décision rendue par le tribunal de paix siégeant en
matière de bail à loyer ne serait pas conforme aux exigences légales en vigueur et ne
respecterait pas non plus leur esprit respectivement leur finalité assignée par le législateur.

A invoque, dans l’ordre de subsidiarité suivant, la théorie des risques et en particulier l’article
1722 du Code civil, sinon l’absence d’objet du contrat de bail, et sinon le manquement à
l’exécution de bonne foi inscrite à l’article 1134 du Code civil par le bailleur, pour s’opposer
au paiement des loyers réclamés. Elle demande la suppression totale, sinon la réduction
importante des loyers auxquels elle a été condamnée.

B et C contestent le bien-fondé de l’argumentation avancée par la société appelante à
l’appui de son appel.

Par jugement rendu le 24 juin 2021, le premier juge a constaté que les arriérés de loyers
couvrant la période de mai à juillet 2020 à hauteur de 67.740.- euros, réclamés par B et C
dans leur requête, ont entretemps été payés.

Au jour des plaidoiries en première instance, A a cependant accusé des arriérés de loyers
indexés à hauteur de 68.030, 64 euros pour les mois de mars, avril et mai 2021. Au vu du
paiement partiel effectué en cours de délibéré par la locataire, cette dernière a été
condamnée à payer aux bailleurs la somme principale de 45.450,64 euros, correspondant
au solde impayé des loyers pour les mois de mars, avril et mai 2021.

Il est constant en cause que suite au jugement dont appel et à titre conservatoire, la locataire
a payé entre les mains des bailleurs la somme de 45.450,64 euros.

Actuellement, le tribunal est saisi pour apprécier si A a, à bon droit, été condamnée à payer
la somme principale de 45.450,64 euros correspondant au solde impayé des loyers pour les
mois de mars, avril et mai 2021, eu égard aux moyens soulevés à l’appui de son appel.

La pandémie liée au Covid-19 a frappé le monde entier et les gouvernements des différents
pays ont adopté des mesures rigoureuses pour lutter contre la propagation du virus.

Au Luxembourg, le Gouvernement a également adopté de telles mesures, y compris celles
consistant à imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins, à
l’exception de certains secteurs considérés comme essentiels.

En particulier, par règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série
de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 en son article 3, entré en vigueur le
18 mars 2020, les autorités compétentes ont décidé que « Toutes les activités commerciales
et artisanales qui accueillent un public sont interdites », sauf les dérogations prévues à
l’alinéa 2 de ce même article.

A partir de l’entrée en vigueur du règlement grand-ducal du 26 mai 2020 portant modification
du règlement grand-ducal modifié du 18 mars 2020 précité, les magasins, à exception des
établissements relevant du secteur de l’HORECA, ont pu recommencer à exploiter.

Le Gouvernement a décidé par la loi du 24 décembre 2020 modifiant la loi modifiée du 17
juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19, - entrée en vigueur le 26
décembre 2020 -, que dans les établissements ouverts au public, les activités telles que la
vente au détail de produits et de marchandises, sont interdites.

                                                                                35
Cette interdiction relative à l’exploitation de vente au détail de produits et de marchandises,
a été levée suite à l’entrée en vigueur de la loi du 9 janvier 2021 modifiant la loi modifiée du
17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19.

Il est constant en cause que A exploite un magasin de textile pour bébés et jeunes enfants,
activité qui ne tombe pas dans le champ d’application de l’alinéa 2 de l’article 3 du règlement
grand-ducal du 18 mars 2020 précité, relatives aux exceptions de fermeture.

Par conséquent, à partir de l’entrée en vigueur du règlement grand-ducal du 18 mars 2020,
A a été obligée d’arrêter l’exploitation de son commerce. Elle a pu à nouveau exploiter à
partir de l’entrée en vigueur du règlement grand-ducal du 26 mai 2020 précité.

A a de nouveau été obligé de fermer son exploitation à partir du 26 décembre 2020 jusqu’au
11 janvier 2021, date d’entrée en vigueur de la loi du 9 janvier 2021 précitée.

Tel que relevé précédemment, A fait grief au premier juge de l’avoir condamnée au
paiement du solde de 45.450,64 euros, correspondant au solde impayé des mois de mars,
avril et mai 2021.

Pendant les mois de mars, avril et mai 2021, les magasins comme celui exploité par A n’ont
pas été frappés d’une quelconque mesure de fermeture administrative et ont pu exercer leur
exploitation.

A n’ayant pas été frappée par des mesures de fermeture pendant cette période, elle ne peut
pas justifier le non-paiement des loyers auxquels elle a été condamnée pour les mois de
mars à mai 2021 par la perte juridique au sens de l’article 1722 du Code civil, par l’absence
d’objet respectivement en invoquant la bonne foi prévue à l’article 1134 du Code civil.

Le montant réclamé par B et C n’étant pas contesté, il y a lieu de confirmer le jugement
entrepris en ce que le premier juge a condamné A au paiement de la somme de 45.450,64
euros, correspondant au solde impayé des mois de mars, avril et mai 2021, quoique pour
d’autres motifs, et sauf à préciser qu’entretemps le montant a d’ores et déjà été payé par A.

  b) Demande en restitution

La société appelante fait grief au jugement entrepris en ce que le premier juge l’a déboutée
de sa demande en restitution des loyers payés pendant la période de confinement.

Aux termes du dispositif de son acte d’appel, A demande la restitution des loyers payés
pendant la période du 16 mars 2020 au 18 mai 2020. Elle augmente sa demande, non
autrement contestée, à la somme de 45.450,64 euros, en invoquant la perte juridique au
sens de l’article 1722 du Code civil, sinon l’absence d’objet, sinon la violation de la bonne
foi.

Subsidiairement, la demande en restitution de la somme de 45.450,64 euros, sinon de
45.353,76 euros serait basée sur l’article 1235, sinon sur l’article 1376 du Code civil.

La demande en restitution est contestée par les bailleurs.

A titre préliminaire, il convient de souligner qu’au vu des développements antérieurs, les
magasins, comme celui exploité par A, ont été obligés d’arrêter leur activité suite à l’entrée
en vigueur du règlement grand-ducal précité du 18 mars 2020 jusqu’à l’entrée en vigueur
du règlement grand-ducal précité du 26 mai 2020.

A réclamant la suppression respectivement la réduction du loyer pour la période du 16 mars
au 18 mai 2020, et eu égard aux entrées en vigueur des règlements grand-ducaux précités,
                                                                                36
le tribunal est uniquement saisi de la demande de la société appelante pour la période du
18 mars 2020, - date d’entrée en vigueur du règlement grand-ducal du 18 mars 2020 précité
-, au 18 mai 2020, - date de la demande de la société appelante, sous peine de statuer ultra
petita.

      - Perte juridique

Au vu du désaccord entre parties, il convient de vérifier si en l’espèce, la théorie des risques
invoquée par la partie appelante trouve application.

L’article 1722 du Code civil prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est
détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en
partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou
la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Cette disposition constitue un cas d’application de la théorie des risques particulier à la perte
par cas fortuit. Cette théorie des risques, qui est applicable en matière de bail, prévoit que
lorsque l’exécution de l’obligation de l’une des parties devient impossible par suite de cas
fortuit ou de force majeure, le débiteur de cette obligation est libéré (cf. Cass. belge, 10
septembre 1965, Pas. Belge, 1966, I, 52 ; Cass. belge, 17 septembre 1982, Pas. Belge,
1983, I, 81; TAL, 30 mars 2021, n° TAL-2020-09641; TAL, 11 mai 2021, n° TAL-2020-
00361).

On distingue traditionnellement la perte totale de la perte partielle.

Il y a aussi perte au sens de l’article 1722 du Code civil, lorsque la jouissance, telle que les
parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à la destination
convenue dans le bail. La privation de la jouissance doit avoir son origine dans la chose
elle-même (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I,
Les baux en général, 2e ed., n° 420).

L’article précité ne concerne donc pas seulement le cas de perte totale ou partielle de la
chose mais s’étend aussi au cas où le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir des
lieux loués ou d’en faire un usage conforme à leur destination. L’article 1722 du Code civil
sera applicable au cas où, sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, le preneur se trouvera,
par suite des circonstances, dans l’impossibilité de jouir de cet immeuble et d’en faire usage
conformément à sa destination.

En application de l’article 1722 du Code civil, il faut que la privation de jouissance subie par
le preneur ait son origine dans la chose elle-même, à savoir l’immeuble loué et que
l’impossibilité de fournir la jouissance telle qu’elle a été prévue au contrat soit définitive.

La pandémie liée au Covid-19 a frappé le monde entier et les gouvernements des différents
pays ont adopté des mesures rigoureuses pour lutter contre la propagation du virus.

Au Luxembourg, le Gouvernement a également adopté de telles mesures, y compris celles
consistant à imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins, à
l’exception de certains secteurs considérés comme essentiels.

Tel que relevé précédemment, les magasins dont l’activité consiste dans la vente au détail
de produits et de marchandises ont été obligés de fermer successivement leurs portes.
Ainsi, ces magasins ont été fermés du 18 mars 2020 jusqu’à l’entrée en vigueur du
règlement grand-ducal du 26 mai 2020 précité et de nouveau à partir du 26 décembre 2020
au 11 janvier 2021.

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Ainsi, les mesures réglementaires et légales prises successivement par les autorités
compétentes ont pour seul objectif d’interdire les activités qui pourraient favoriser la
propagation du Covid-19.

Les interdictions ordonnées ne visent partant que l’exploitation et non l’immeuble en tant
que tel. Les décisions gouvernementales entraînant la fermeture temporaire des magasins
ayant comme activité la vente au détail de produits et de marchandises dits non essentiels
s’inscrivent dans la lignée des décisions visant uniquement l’exploitation d’un commerce et
n’interviennent pas dans la relation contractuelle entre un bailleur et un locataire.

Au vu de l’ensemble des considérations précédentes, il y a lieu de retenir que les mesures
sanitaires mises en place successivement par les autorités compétentes, frappent non pas
l’immeuble donné en location mais bien le commerce, à savoir l’activité ou l’exploitation du
locataire. L’interdiction d’exploiter est partant sans lien avec le bien loué en tant que tel,
mais bien avec les activités du locataire.

Par conséquent, ce n’est pas la chose louée mais bien l’activité qui est affectée par les
prédites dispositions réglementaires et légales.

Durant l’application de ces règlements et lois, le bailleur a continué à assurer la jouissance
des lieux, mais c’est l’exploitant des lieux, qui a été dans l’impossibilité totale ou partielle de
pouvoir en disposer, celui-ci s’étant vu interdire par lesdits lois et règlements d’en autoriser,
en tout ou partie, l’accès au public.

La théorie des risques ne trouve pas à s’appliquer : ladite théorie ne permettrait d’ailleurs
pas de justifier que la locataire ait gardé la jouissance des lieux, nonobstant cette absence
d’accès au public, sans contrepartie en faveur du bailleur qui lui n’a pas été autorisé en
principe à pénétrer dans les lieux loués.

Il convient également de préciser qu’outre le fait qu’il n’y a ni perte matérielle, ni perte
juridique cette impossibilité n’a été que temporaire et non définitive.

Partant, il n’y a pas perte juridique au sens de l’article 1722 précité, de sorte que la locataire
ne peut pas se prévaloir desdites dispositions pour justifier le non-paiement intégral
respectivement pour demander la réduction du loyer, et par conséquent la restitution des
sommes payées (cf. TAL, 30 mars 2021, n° TAL-2020-09641 ; TAL, 11 mai 2021, n° TAL-
2020-003621; France : CA Versailles, 6 mai 2021, n° RG 19/008848 ; CA Paris, 3 juin 2021,
n°21/01679 ; Belgique : TPIFB, 5ième chambre, 26 octobre 2021, R.G. n°20/7370/A).

Par conséquent, par confirmation du jugement entrepris, quoique pour d’autres motifs, il y
a lieu de retenir que la locataire ne peut invoquer les dispositions de l’article 1722 du Code
civil pour justifier la demande en restitution du loyer et des avances sur charges réclamés.

     - Absence d’objet

Subsidiairement, la société appelante soutient que pendant la période de confinement, elle
aurait été privée de l’objet du contrat de bail.

Dans ce contexte, elle souligne que les mesures règlementaires auraient eu pour effet
d’interdire temporairement l’exercice des activités commerciales au sein des lieux loués. A
partir du moment où les locaux ont été obligés de fermer, le bail n’aurait plus pu être exécuté.
Le local commercial ne serait plus conforme à sa destination de sorte que le contrat de bail
n’aurait plus d’objet.

Le tribunal déduit des développements d’A qu’elle invoque l’exception d’inexécution pour
s’opposer au paiement des loyers réclamés par les parties adverses pour la période de
                                                                                38
confinement et pour justifier sa demande en remboursement des loyers pendant les mois
de fermeture.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu de deux obligations
principales : user de la chose louée en bon père de famille et payer le prix du bail aux termes
convenus.

Aux termes de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose
louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et
de le faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

L’article 1720 du Code civil poursuit « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état
de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée de bail, toutes les réparations
qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. »

Suivant l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou
défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait
pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur,
le bailleur est tenu de l’indemniser.

La garantie de la jouissance paisible comprend la garantie du fait personnel du bailleur, celle
du fait des tiers et celle des vices de la chose.

La garantie de la jouissance paisible impose en premier lieu au bailleur l’obligation de
s’abstenir de tout fait personnel qui créerait pour le preneur un trouble de jouissance de la
chose louée, telle qu’elle existait au moment du contrat.

Dans le contrat de bail, comme dans tout contrat synallagmatique, les obligations
respectives doivent être exécutées simultanément. Chacune des parties n’est en droit
d’exiger la prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne.
Réciproquement, elle peut refuser d’exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre
pas lui-même d’exécuter.

Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue à
l’article 1134-2 du Code civil, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son
obligation de payer les loyers que si le bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses propres
obligations contractuelles.

L'exception d’inexécution ne peut dès lors jouer qu'en cas de nécessité. Le preneur ne doit
user de ce moyen de se faire à soi-même justice provisoire que s'il n'a pas à sa disposition
des moyens plus normaux pour arriver à ses fins.

Il incombe dès lors à A de rapporter la preuve de l’inexécution par les bailleurs de leurs
obligations contractuelles.

En particulier, la locataire reproche à ses bailleurs de l’avoir privée totalement
respectivement partiellement des lieux loués pendant la période de fermeture légale du
magasin.

Au vu dispositions précitées de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de trois
obligations principales, à savoir délivrer au preneur la chose louée, entretenir la chose en
état de servir à l’usage convenue et faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée
du bail.

                                                                                39
La livraison de la chose louée se réalise au début du bail. En effet, le locataire reçoit l’accès
aux lieux et y installe son entreprise, conformément aux dispositions légales et
contractuelles en cours.

L’obligation du bailleur de garantir une paisible jouissance à son locataire se réalise par
contre pendant la durée du bail et est constituée par une interdiction dans le chef du bailleur
de limiter ou d’annuler le droit d’usage de son locataire par tout fait ou par tout acte juridique
dans son chef. L’obligation de respecter une jouissance paisible pendant la durée du bail
est ainsi une obligation de ne pas faire. Le bailleur ne la respectera pas pour autant qu’une
faute ou négligence lui soit reprochable.

Cette dernière obligation de garantir une jouissance paisible comprend aussi trois aspects,
à savoir la garantie du fait personnel, la garantie des vices cachés et la garantie du fait des
tiers imposant au bailleur de garantir le preneur de tout trouble provenant de tiers qui
prétendraient avoir des droits sur la chose.

Tel que relevé précédemment au Luxembourg, le Gouvernement a adopté des mesures
consistant, entre autres, à imposer temporairement la fermeture des commerces et
magasins, à l’exception de certains secteurs considérés comme essentiels.

Contrairement à la position soutenue par la partie appelante, l’impossibilité temporaire pour
le preneur-exploitant d’un magasin de textile d’exercer son activité dans les lieux loués dans
les conditions habituelles à cause de la fermeture ordonnée n’est pas la conséquence d’un
manquement du bailleur à cette triple obligation de garantie d’assurer la jouissance paisible,
mais bien d’une décision des autorités qui s’impose à lui.

Il convient d’ajouter que la fermeture temporaire de l’établissement n’a pas pour effet de
supprimer toute possibilité de jouissance des lieux : le preneur conserve la possibilité d’y
maintenir son matériel d’exploitation, ses stocks, d’exécuter des travaux d’améliorations ou
de rénovation. Le cas échéant, le preneur peut exploiter les lieux différemment,
conformément à sa destination et en respectant les limites de l’interdiction
gouvernementale.

Le preneur conserve par ailleurs l’exclusivité de l’accès aux lieux.

Par conséquent, le bailleur n’ayant pas manqué à son obligation de faire jouir le preneur, il
n’a pas à s’exonérer.

Il en résulte que le moyen tiré de l’exception d’inexécution est à rejeter. La locataire ne peut
dès lors pas invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers et
charges pendant la période dite de confinement respectivement pour obtenir la décharge
des loyers et avances sur charges à payer pour les périodes intermédiaires.

     - Bonne foi

En dernier lieu, la locataire reproche aux bailleurs d’avoir manqué à leur obligation de bonne
foi en insistant sur le paiement intégral des loyers pendant la période de confinement du 18
mars 2020 au 18 mai 2020.

Aux termes de l’article 1134 du Code civil « Les conventions légalement formées tiennent
lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur
consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées
de bonne foi ».

Suivant l’article 1134 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il en découle
notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de tout acte qui porte
                                                                                40
délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction découlant du devoir de
loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation de loyauté est mise à la charge
de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas. 39, p. 44).

Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique dans le
chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de solidarité et de loyauté :
en effet, les parties doivent non seulement tenir compte de leur propre intérêt contractuel,
mais également des intérêts légitimes de leurs cocontractants.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du Code civil
interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-ci. Il y a abus lorsque
le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise dans la convention, en retire un
avantage disproportionné à la charge corrélative de l’autre partie (cf. Cass. belge, 19
décembre 1983, n° C. 09.0624.F). L’abus de droit suppose ainsi l’exercice d’un droit d’une
manière qui dépasse les limites de l’exercice normal de celui-ci par une personne prudente
et diligente.

En principe, le bailleur ne commet pas d’abus de droit en exigeant le paiement du loyer
complet.

L’exécution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu’à imposer au créancier de
faire preuve de modération dans l’exigence du respect de ses droits.

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, respectivement un abus de droit,
l’appréciation ne doit cependant pas être unilatérale, axée exclusivement sur le
comportement du créancier, en l’espèce le bailleur, s’agissant de l’obligation du paiement
du loyer. Pour déceler une telle violation, il convient d’analyser à partir des faits, à l’aune de
toutes les exigences de la bonne foi et de la norme de prudence tant le comportement du
créancier que celui du débiteur.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le comportement respectif de
chacune des parties pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à l’exécution de
bonne foi ou abus de droit dans le chef du bailleur, respectivement du locataire.

Il ressort des éléments du dossier que les bailleurs ont réclamé aux termes de leur requête
déposée le 29 juillet 2020 au greffe du tribunal de paix les loyers impayés à hauteur de
67.740.- euros pour les mois de mai à juillet 2020, ainsi que la résiliation du contrat de bail
conclu aux torts de la locataire.

Les bailleurs ayant réclamé le paiement des loyers pour les mois de mai à juillet 2020, il faut
en conclure que les loyers pour les mois de mars et d’avril 2020, - soit pendant la période
de confinement -, ont été spontanément payés de sorte que les bailleurs n’ont pas insisté à
obtenir paiement de ces loyers, à l’exception du loyer couvrant la période du 1er mai au 18
mai 2020.

Actuellement, les bailleurs ne maintiennent plus leur demande tendant à la résiliation du
contrat de bail.

L’affirmation des bailleurs suivant laquelle ils auraient proposé à la locataire une réduction
de moitié du loyer, sinon le report des loyers impayés sur une année, n’est pas contredite.

Il en est de même de l’affirmation des bailleurs suivant laquelle A n’a pas été d’accord avec
leurs propositions et qu’elle a complètement arrêté de payer les loyers depuis le mois de
mai 2020.

                                                                                41
Il n’est ni établi ni même allégué que la locataire a tenté de contacter les bailleurs pour
trouver une solution acceptable pour les deux parties concernant les loyers échus pendant
la période de confinement. Au contraire, la locataire a spontanément payé les loyers pour
le mois de mars et d’avril 2020 et a refusé de payer intégralement les loyers à partir du mois
de mai 2020 jusqu’au mois de juillet 2020 inclus.

Il ressort seulement des pièces versées que la locataire a tenté d’obtenir une réduction du
loyer pour toute l’année 2020 à cause des travaux effectués par les bailleurs et les
inconvénients qui en ont été la suite.

Au vu des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, il n’est pas établi que les bailleurs
ont été de mauvaise foi en réclamant les loyers échus impayés à partir du mois de mai 2020.

Il ressort des considérations précédentes que les bailleurs n’ont pas failli à leur obligation
d’exécution de bonne foi du contrat de bail conclu entre parties.

Par conséquent, la demande en restitution du loyer basée sur le manquement par les
bailleurs à leur obligation de bonne foi est à rejeter.

     - Répétition de l’indu

A demande la restitution des loyers payés sur le fondement de l’article 1235, sinon sur
l’article 1376 du Code civil.

Aux termes de l’article 1235 du Code civil, « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été
payé sans être dû, est sujet à répétition ».

Aux termes de l’article 1376 du même Code, « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce
qui ne lui est pas dû, s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

Tout paiement supposant une dette, le paiement est sans cause, lorsqu’il n’y a pas de dette.

Toute personne, qui reçoit ainsi un paiement qui ne lui est pas dû, a l’obligation légale de
restituer ce qu’elle a reçu indûment, cette obligation dérivant du fait même du paiement indu.

Il appartient à A d’établir que les conditions de la restitution sont remplies. Elle doit ainsi
établir le paiement et par la suite justifier du caractère indu de ce paiement. Le caractère
indu du paiement est constitué par l’absence de justification de celui-ci. La preuve de
l’absence de dette permettrait à l’appelante de récupérer ce qu’elle a indûment versé.

En l’espèce, A a payé le loyer en contrepartie de la location des lieux loués, de sorte que le
paiement des loyers est justifié.

Par conséquent, la demande en remboursement des loyers, principalement la somme de
45.450,64 euros et subsidiairement la somme de 45.353,76 euros, sur le fondement des
articles 1236 et 1376 du Code civil est à rejeter.

     - Résiliation

Lors de l’audience des plaidoiries en instance d’appel, les bailleurs ont expressément
renoncé à leur demande en résiliation du bail.

Eu égard à la renonciation des bailleurs à leur demande, le tribunal n’est plus saisi pour en
apprécier le bien-fondé.

II. Dommages et intérêts
                                                                                42
A interjette également appel contre le jugement en ce que le premier juge l’a déboutée de
sa demande tendant à l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 249.136,61 euros.
La somme réclamée se décompose comme suit : 1) perte du chiffre d’affaires 244.692.-
euros 2) réparation de l’enseigne 1.744,61 euros 3) remplacement de l’enseigne 720.- euros
4) travaux ayant trait à la fourniture et la pose d’un condensateur 1.500.- euros 5) fourniture
d’une pompe pour l’évacuation des condensations 240.- euros et 6) frais de déplacement
240.- euros.

Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, les retards par les bailleurs dans
l’exécution des travaux avant l’emménagement dans les lieux, les problèmes d’infiltrations,
d’humidité et de moisissures ainsi que les travaux effectués au cours du bail leur auraient
causé d’importants préjudices pour lesquels l’appelante entend être indemnisée.

La demande est basée sur les articles 1719 et 1721 du Code civil.

La demande de la société appelante est contestée en son principe et son quantum.

Tel que relevé à juste titre par le premier juge, l’article 1719 du Code civil prévoit que le
bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation
particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état
de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur
pendant la durée du bail.

L’article 1721 du même code poursuit en prévoyant qu’il est dû garantie au preneur de tous
les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur
ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour
le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Le locataire doit, en cas de troubles à sa jouissance imputables au bailleur, avertir sans
tarder ce dernier des troubles survenus et des réparations devenues nécessaires, le cas
échéant.

  a) Retard quant à l’entrée en jouissance

En particulier, A reproche au premier juge de ne pas avoir retenu que le retard incontestable
quant à l’entrée en jouissance des lieux, - non accepté mais subi -, aurait engendré des
préjudices liés non seulement à l’accès du local mais également concernant l’exploitation.

Dans ce contexte, elle indique que suivant contrat de bail signé le 23 février 2018, elle aurait
dû emménager dans les lieux loués le 15 juin 2018. Finalement, à cause des retards
accusés par les bailleurs dans la réalisation des travaux envisagés suivant le second
avenant signé, elle aurait seulement pu emménager dans les lieux le 1er octobre 2018.
Contrairement à ce qui aurait été prévu, tous les travaux n’aurait pas encore été terminés,
comme le témoignerait le procès-verbal dressé par l’huissier de justice […] en date du […].

Il ressort des pièces soumises à l’appréciation que par contrat de bail signé […], B et C ont
donné en location à A un local commercial situé à […]. Les parties ont convenu que le
contrat de bail prendra effet au 15 juin 2018 et se terminera de plein droit le 14 juin 2027.
Suivant l’article 3 dudit contrat de bail, le loyer est fixé. A titre exceptionnel, les bailleurs
accordent au locataire une progressivité du loyer.

Suivant le premier avenant du 22 mai 2018 signé entre parties, il a été retenu que
« postérieurement à la signature du bail, le Bailleur a fait part du Locataire de son souhait
de voir le Locataire réaliser certains travaux portant sur la vitrine et la porte automatique du
local commercial, à charge pour le Locataire de refacturer ces travaux au Bailleur selon un
                                                                                43
devis préalablement validé par ce dernier ». Il a été convenu que les autres stipulations du
contrat de bail restent inchangées.

Suivant le second avenant du 19 octobre 2018, les parties ont convenu qu’ « en raison d’un
retard pris par le bailleur dans la réalisation des travaux nécessaires pour parvenir à l’état
de livraison du local, les parties conviennent d’acter par le présent avenant la nouvelle date
de prise d’effet du bail ». Aux termes de l’article 1 dudit avenant, il est stipulé que le contrat
de bail prend effet au 1er octobre 2018 et se terminera de plein droit le 30 septembre 2027.
L’article 3 du contrat de bail fixe le loyer et prévoit la même progressivité du loyer à loyer
que celle déjà prévue dans le contrat de bail initial. Les parties ont également convenu que
le premier loyer à payer serait celui du mois de novembre 2018.

Les parties s’accordent pour dire que les clefs des lieux loués ont été remises le 1er octobre
2018.

Tel que relevé à juste titre par la locataire, il est établi, et d’ailleurs non contesté, que la
locataire a seulement pu emménager définitivement dans les lieux loués en date du 1er
octobre 2018, après avoir été obligée de déménager temporairement dans un autre local,
suite à la résiliation de son ancien contrat de bail et par conséquent, l’obligation de quitter
l’ancien local commercial.

Même si la nécessité d’emménager temporairement dans un autre local, - suite à la
résiliation de l’ancien contrat de bail et du fait que le nouveau local n’était pas encore terminé
-, a pu causer des inconvénients et, le cas échéant des frais supplémentaires, il convient de
relever que dès la signature du second avenant, la locataire a su et partant accepté que les
lieux seraient seulement disponibles à partir du 1er octobre 2018.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les bailleurs ont mis à la disposition de la locataire et
à leurs frais un autre local commercial temporairement où la locataire a pu emménager en
attendant la remise des clefs.

Suivant procès-verbal dressé le […] par l’huissier de justice […], il est établi que les travaux
effectués par les bailleurs n’ont pas encore été entièrement terminés au jour de la remise
des clefs.

Tel que relevé précédemment, aux termes du second avenant, les bailleurs ont offert la
gratuité du loyer du mois d’octobre 2018 à la locataire qui a seulement été obligée de payer
le loyer pour la première fois pour le mois de novembre.

Eu égard aux contestations formelles de la part des bailleurs, la locataire reste en défaut
d’établir que son préjudice allégué en relation causale avec le retard dans le cadre des
travaux effectués par les bailleurs, dépasse le montant accordé par les bailleurs.

  b) Infiltrations, humidité et moisissures

La société appelante reproche également au premier juge de l’avoir déboutée de sa
demande en indemnisation à cause des problèmes d’infiltrations, d’humidité et de
moisissures dénoncés aux bailleurs.

Dans ce contexte, A précise avoir dénoncé le 2 novembre 2018 les nombreuses fuites aux
bailleurs : l’eau se serait écoulée sur le sol du parquet. A ce moment, il aurait été constaté
que les étanchéités n’avaient pas été effectuées au niveau de la toiture relative à la terrasse
et au niveau des gaines techniques.

En outre, des problèmes d’humidité et de moisissures de la réserve située dans la cave
auraient été dénoncés en date du 25 juin 2020.
                                                                                44
L’appelante précise que les travaux entrepris par les bailleurs pour remédier aux problèmes
dénoncés auraient seulement été exécutés quelques jours après leur dénonciation, ce qui
aurait cependant affecté l’exploitation de l’activité commerciale du local loué pendant
plusieurs jours ouvrables. A souligne que les préjudices résultant des problèmes dénoncés,
se seraient imposés non seulement avant le chantier mais également après l’ouverture du
local.

L’appelante offre de prouver par audition de témoins que suite aux inondations dues aux
fortes pluies au début de l’année 2019, et aux travaux d’étanchéité du toit de l’immeuble qui
n’auraient pas été réalisés suivant les règles de l’art, le plafond du magasin présenterait
encore des trous et des trainées d’eau apparentes.

Elle offre également de prouver que le problème d’humidité, valablement dénoncé, n’aurait
toujours pas été réglé à sa satisfaction, en dépit de l’intervention des bailleurs : le mur du
fond continuerait à s’effriter. En dépit de l’installation d’un tuyau d’air installé, le problème
subsisterait et aucune solution efficace et durable n’aurait été trouvée.

L’appelante renvoie également à son attestation testimoniale versée en cause.

Tel que relevé précédemment, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée au preneur et
de le faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Il est également tenu de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent
l’usage.

Le bailleur qui prive son locataire d’une partie du confort lui assuré par le contrat de bail,
trouble sa jouissance. La garantie de jouissance paisible comprend la garantie du fait
personnel du bailleur, celle du fait du tiers ainsi que celle des vices de la chose.

Il appartient à la locataire de rapporter la preuve du manquement du bailleur à son obligation
d’entretenir les lieux loués et de faire procéder aux réparations nécessaires.

Au vu des pièces versées, il est établi que le 2 novembre 2018, la locataire a dénoncé
l’existence de deux fuites aux bailleurs (problème d’étanchéité de la terrasse et du niveau
des gaines techniques).

Le 25 juin 2020, les bailleurs ont été informés de la présence d’humidité et de moisissures
dans la réserve située dans la cave, causant ainsi des problèmes d’insalubrité.

Il convient de relever que la partie appelante ne verse aucune pièce quant à une éventuelle
dénonciation des prétendues inondations dont elle aurait été victime au courant des
premiers mois de l’année 2019.

A l’exception des problèmes liés aux fuites dénoncées le 2 novembre 2018, la cause et
l’origine de la présence d’humidité, de moisissures et des inondations ne sont connues.

A défaut d’avoir dûment informé ses bailleurs de la prétendue survenance des inondations
suite aux fortes pluies, - faits ne pouvant être qualifiés de défaut ou de vice au sens des
dispositions de l’article 1721 du Code civil, en l’absence de toute autre précision -, elle ne
peut reprocher à ses bailleurs un quelconque manquement à leurs obligations légales et
contractuelles.

Tant l’attestation testimoniale versée que l’offre de preuve proposée ne tentent pas de
rapporter la preuve que les bailleurs ont été informés de la survenance d’inondation à cause
de fortes pluies, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à l’offre de preuve quant à ce point.
                                                                                45
Concernant les problèmes de fuites, respectivement d’humidité et de moisissures
dénoncés, la locataire reconnaît elle-même que suite aux dénonciations, les bailleurs
auraient immédiatement réagi, endéans un bref délai, pour remédier aux désordres : ils
auraient procédé à des travaux d’étanchéité du toit en novembre 2018 et auraient installé
un tuyau d’air destiné à aérer la pièce.

Actuellement, la locataire prétend qu’en dépit de l’intervention des bailleurs, les problèmes
subsisteraient, car les travaux concernant l’étanchéité du toit n’auraient pas été réalisés
suivant les règles de l’art et que l’installation du tuyau d’air n’aurait pas permis de remédier
aux problèmes d’humidité.

Il convient de relever qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier soumis à l’appréciation du
tribunal que suite aux interventions successives des bailleurs, les problèmes dénoncés
subsisteraient.

Dans le courrier du 14 décembre 2020, - soit suite au dépôt de la requête introduite par les
bailleurs pour obtenir la condamnation de la locataire au paiement d’arriérés de loyers ainsi
que la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire -, A se limite à affirmer que la
cave donnée en location serait affectée de problèmes d’humidité notables, sans autre
précision. Elle ne fait pas état des problèmes subsistants suite aux travaux de remise en
état de la toiture. Elle ne précise pas davantage que le tuyau d’air installé n’aurait pas permis
de solutionner les problèmes d’humidité et de moisissures.

L’attestation testimoniale versée par A date aussi seulement du mois de février 2021. Par
ailleurs, il ne ressort ni de l’attestation testimoniale ni de l’offre de preuve que l’appelante a
relancé ses bailleurs pour l’informer que les travaux de remise en état n’ont pas été effectués
dans les règles de l’art, respectivement qu’ils n’ont pas permis de remédier aux problèmes
dénoncés.

A défaut d’avoir relancé ses bailleurs en temps utile que les travaux entrepris pour remédier
aux problèmes dénoncés en 2018, respectivement en 2020, n’ont pas permis de faire cesser
les problèmes dénoncés, la locataire est actuellement malvenue pour reprocher un
quelconque manquement aux bailleurs.

  c) Travaux effectués en cours de bail

La société appelante fait également grief au jugement entrepris en ce que le premier juge
n’aurait pas fait droit à sa demande en indemnisation pour les travaux réalisés par les
bailleurs en cours de bail.

Dans ce contexte, A soutient actuellement que suite à son emménagement dans les lieux,
les bailleurs l’auraient, - au mépris de leurs engagements souscrits dans le deuxième
avenant -, seulement informée la veille que le 21 novembre 2018 un échafaudage en vue
des travaux de réfection de la toiture, et que du 27 au 29 novembre 2018 une grue mobile
seraient installés. L’échafaudage aurait seulement été enlevé environ sept semaines plus
tard.

Le 23 juillet 2019, des travaux de raccordement d’eau et de réalisation d’une seconde
tranchée électrique auraient été entrepris pendant deux semaines.

Au courant du mois de janvier 2020, elle aurait à nouveau été informée de la pose d’un
échafaudage en vue de la mise en peinture de la façade pendant plus de trois semaines.

Contrairement à la position soutenue par les bailleurs, ces travaux auraient indéniablement
causé des impacts au niveau de la visibilité de son enseigne, à l’accessibilité et à la sécurité
                                                                                46
de son local commercial ainsi qu’à la jouissance paisible des lieux loués. Surtout, ceux
réalisés pendant la période de fêtes, respectivement pendant celle des soldes, lui auraient
été préjudiciables.

A cause de ces travaux effectués causant de nombreux inconvénients et en raison de
l’absence d’information en temps utile et de planning concerté lui soumis, - tel que convenu
dans le second avenant -, elle aurait directement subi d’importants préjudices, comme la
perte substantielle de son chiffre d’affaires, la réparation et le remplacement de son
enseigne, les travaux concernant l’installation d’un condensateur, la fourniture d’une pompe
à évacuation des condensations ainsi que des frais de déplacements.

Les bailleurs ne contestent pas que des travaux ont été réalisés après l’emménagement de
la locataire dans les lieux. Ils indiquent qu’ils auraient cependant accordé à la locataire une
progressivité du loyer pour l’indemniser des éventuels désagréments causés par la
réalisation des travaux de rénovation, ainsi que la gratuité du mois d’octobre 2018.

Par ailleurs, en dépit de l’installation de l’échafaudage, l’accès au magasin était garanti. Afin
de permettre au mieux l’exploitation du magasin, ledit échafaudage aurait été installé
pendant quatre matinées, au lieu de deux jours entiers.

Contrairement aux allégations adverses, les corps de métiers mandatés par eux auraient
immédiatement été chargés pour remédier aux problèmes de fuites dénoncés.

Les travaux relatifs aux tranchées auraient été réalisés pour permettre une meilleure
climatisation du magasin.

L’enseigne n’aurait pas été endommagée ; seules les lampes n’auraient pas fonctionné de
sorte que la locataire n’aurait subi aucun dommage.

Au vu du désaccord entre parties, il appartient à A de démontrer que les travaux réalisés
après la remise des clefs, les circonstances dans lesquelles ces travaux se sont faits ainsi
que l’absence d’information préalable, tel que convenu, lui ont causé les préjudices
allégués.

Tel que relevé à juste titre par le premier juge, aux termes du second avenant, les parties
ont décidé qu’en raison d’un retard pris par le bailleur dans la réalisation des travaux
nécessaires pour parvenir à l’état de livraison du local, le bail prend cours le 1er octobre
2018 et se terminera le 30 septembre 2027.

Le bailleur accorde aussi au locataire une progressivité de loyer qui s’appliquera comme
suit :

- pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 : 15.000.- euros par mois, à
majorer de la TVA et des charges ;

- pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 : 19.000.- euros par mois, à
majorer de la TVA et des charges ;

- à partir du 1er octobre 2021 : 21.000.- euros, à majorer de la TVA et des charges.

Au vu de la franchise de loyer équivalente à un mois de loyer, le premier loyer est payable
le 1er novembre 2018.

Ledit avenant prévoit sous son article 4 une condition particulière libellée dans les termes
suivants : « Le preneur a connaissance du fait que le bailleur envisage de réaliser des
travaux sur l’immeuble postérieurement à l’ouverture au public du magasin à l’enseigne A,
                                                                                47
qui seraient susceptibles de générer des désagréments ou des nuisances pour l’exploitation
du magasin. Les parties conviennent expressément que tous travaux qui seraient envisagés
par le bailleur devront faire l’objet d’un planning de réalisation établi en concertation avec le
preneur, et les conditions de réalisation de ces travaux devront être telles que l’exploitation
du preneur n’en soit pas entravée. A compter de l’ouverture au public des lieux loués, dans
l’hypothèse où les travaux engagés par le bailleur causeraient des désagréments ou des
nuisances susceptibles d’entraver l’exploitation commerciale normale des lieux loués et/ou
entraîneraient une dégradation des conditions d’accessibilité ou de visibilité des lieux loués,
le preneur établira un constat d’huissier afin de faire constater les désordres.

A ce titre, le preneur considère comme essentiels les points suivants qui sont de nature à
entraver ou dégrader les conditions d’exploitation commerciale des lieux loués et/ou
d’entraîner une dégradation des conditions d’accessibilité ou de visibilité des lieux loués, ce
que le bailleur reconnaît :

- dégâts sur la façade, la porte d’entrée et/ou la vitrine ;

- état de propreté de la façade et/ou de la vitrine ;

- en cas de présence d’un échafaudage, les principes suivants devront être
scrupuleusement respectés ;

• l’échafaudage ou ses pieds ne doivent pas être positionnés devant l’entrée du local
commercial, ni devant la vitrine, ni cacher totalement ou partiellement l’enseigne ;

• une bâche de 10 m2 minimum devra être installée aux frais du bailleur dès que la hauteur
de l’échafaudage le permettra. Les dimensions de cette bâche devront être convenues entre
les parties, la charte graphique et le message seront fournis par le preneur ;

• le délai pendant lequel l’échafaudage sera installé devra être le plus réduit possible et il
devra être communiqué au preneur selon un calendrier de réalisation des travaux.
L’échafaudage devra être retiré dans le délai convenu par ce calendrier de réalisation des
travaux ;

- le trottoir devant la façade des locaux loués devra être entièrement libre afin de faciliter
l’accès de la clientèle ; en particulier, le bailleur s’engage à ne pas entreposer de matériel
de construction sur le trottoir avant, pendant et après tout chantier. Plus généralement, le
bailleur s’engage à garantir à tout moment la sécurité des biens et des personnes.

Il est expressément convenu entre les parties que si les travaux du bailleur portant sur
l’immeuble ont été réalisés dans des conditions acceptables pour le preneur au regard des
critères ci-dessus énoncés et n’ont pas généré de nuisances particulières, le preneur
s’engage à verser au bailleur, à la fin du chantier global de l’immeuble, c’est-à-dire selon le
calendrier de réalisation des travaux qui aura été établi par le bailleur et communiqué au
preneur une somme forfaitaire équivalente à un mois de loyer, soit 15.000 .- euros HTVA ».

Suivant le second avenant, la locataire a été informée que les bailleurs ont envisagé de faire
réaliser des travaux nécessaires. En signant ledit avenant, la locataire a accepté que les
bailleurs font réaliser des travaux et qu’en raison desdits travaux, la date d’emménagement
dans les lieux est reportée au 1er octobre 2018.

A titre préliminaire, il convient de souligner que contrairement à la position soutenue par les
bailleurs, la progressivité des loyers accordée par eux n’est pas en relation avec les travaux
de rénovation. Il ressort du préambule exposé dans le second avenant que les parties ont
seulement convenu de reporter la date de prise d’effet du bail en raison du retard accusé
par les bailleurs dans la réalisation des travaux de remise en état.
                                                                                48
Contrairement aux développements avancés par les bailleurs, la gratuité de loyer accordée
pendant un mois ainsi que la progressivité des loyers accordée suivant le second avenant
ne sont pas à considérer comme la contrepartie financière consentie par les bailleurs pour
dédommager la locataire des éventuels inconvénients causés à cause des travaux réalisés :
ladite gratuité et ladite progressivité sont les mêmes que celles d’ores et déjà accordées
suivant le contrat de bail initial signé entre parties, - contrat de bail initial ne prévoyant pas
encore des travaux de remise en état.

Tel que relevé précédemment, les parties ont expressément convenu qu’ « A compter de
l’ouverture au public des lieux loués, dans l’hypothèse où les travaux engagés par le bailleur
causeraient des désagréments ou des nuisances susceptibles d’entraver l’exploitation
commerciale normale des lieux loués et/ou entraîneraient une dégradation des conditions
d’accessibilité ou de visibilité des lieux loués, le preneur établira un constat d’huissier afin
de faire constater les désordres. »

Il n’est ni établi ni même allégué par la locataire qu’elle a fait dresser un constat d’huissier
pour faire constater les prétendus désordres rencontrés, contrairement aux stipulations
contractuelles.

La locataire ne conteste pas l’affirmation des bailleurs que l’échafaudage a été installé
pendant quatre matinées au lieu de deux journées entières pour mieux permettre
l’accessibilité au magasin ainsi que l’exploitation de l’activité commerciale.

Contrairement à l’affirmation de la locataire, au vu des photos versées en cause, il est établi
que l’accès au magasin a été possible en dépit de l’échafaudage installé.

L’enseigne lumineuse a également été bien visible, malgré l’installation de l’échafaudage.

Même si l’enseigne du magasin n’a pas été visible du 27 au 29 novembre 2018, jours
pendant lesquels une grue mobile a été montée et l’accès au magasin semble avoir été plus
difficile, il n’est pas établi que les préjudices allégués sont en relation causale avec les
travaux effectués pendant cette période.

La locataire ne conteste pas davantage l’affirmation des bailleurs suivant laquelle les
travaux relatifs aux tranchées auraient été réalisés pour permettre une meilleure
climatisation du magasin.

Il n’est pas davantage établi que les normes de sécurité, permettant à la clientèle un accès
sécurisé au magasin, n’ont pas été respectées. La locataire se limite à soutenir que son
personnel a été contraint de redoubler de prudence et de prendre « certaines mesures », -
sans fournir de plus amples précisons -, pour palier à « l’absence de mesure de sécurité
adoptée par les bailleurs ».

Il ressort ainsi de l’ensemble de considérations précédentes que la locataire reste en défaut
de rapporter la preuve que les travaux de rénovation réalisés par les bailleurs ont causé des
désagréments et des nuisances susceptibles d’entraver l’exploitation commerciale normale
des lieux, au-delà de l’acceptable (bruit, poussière), respectivement qu’ils ont entraîné une
dégradation tangible des conditions d’accessibilité ou de visibilité des lieux loués.

L’appelante soutient également qu’au mépris des stipulations contractuelles, les bailleurs
l’auraient informée tardivement de la réalisation de certains travaux, lui causant ainsi des
désagréments. Aucune concertation entre parties n’aurait eu lieu : les travaux ainsi que leur
planning lui auraient été imposés.

                                                                                49
Au vu des pièces versées, il est établi que la locataire a été parfois informée relativement
tardivement de la réalisation des travaux de remise en état.

Même si l’information quant à la réalisation des travaux a parfois eu lieu tardivement, -
contrairement aux engagements souscrits -, il ne ressort cependant d’aucun élément soumis
à l’appréciation du tribunal que l’information parfois un peu tardive a causé un quelconque
désagrément à la locataire et est à l’origine de pertes financières.

Partant, il ressort des développements précédents, que la partie appelante reste en défaut
de démontrer que le retard lors de l’emménagement dans les lieux, les problèmes liés aux
infiltrations, humidité et moisissures ainsi que les travaux exécutés en cours de bail et
l’information tardive quant à l’exécution desdits travaux ont causé des inconvénients et des
désagréments particuliers, dépassant l’acceptable.

Par ailleurs, il n’est pas établi que la prétendue perte du chiffre d’affaires évaluée à 244.692.-
euros soit en relation causale avec les inconvénients, le cas échéant, subis. Il convient
également de relever que suivant tableau unilatéral dressé par la locataire, cette dernière
évalue son prétendu préjudice en partant du chiffre d’affaires attendu du nouveau magasin,
soit un chiffre d’affaires hypothétique, non vérifiable.

C’est partant à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes de la société appelante
relatives à l’enseigne ainsi que celles relatives à la fourniture et la pose d’un condensateur
et d’une pompe pour l’évacuation des condensations et des frais de déplacement.

Demandes accessoires

A fait grief au jugement entrepris en ce que le premier juge l’a débouté de sa demande en
allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur le fondement de l’article 240
du Nouveau Code de procédure civile.

Le même montant est réclamé pour l’instance d’appel.

B et C concluent à l’allocation d’une indemnité de 1.000.- euros pour l’instance d’appel.

Par adoption de ses motifs, le premier juge est à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande
d’A tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société appelante en obtention d’une indemnité
de procédure est à déclarer non fondée pour l’instance d’appel.

B et C ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du Nouveau
Code de procédure civile, leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel est à rejeter.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en
justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune
appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de
« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL
Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le
jugement entrepris en ce qu’il a condamné A aux frais et dépens de la première instance.
                                                                                50
Il s’ensuit que l’appel n’est pas fondé.

                                           Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le déclare non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

déclare recevables mais non fondées les demandes respectives des parties tendant à
l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne A aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                51
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement civil (XIVe chambre)

2022TALCH14/00046

Audience publique du mercredi, seize mars deux mille vingt-deux

Numéros TAL-2020-01611 et TAL-2020-02241 et TAL-2020-05530 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Alix KAYSER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

                                               I.
Entre

A, retraité, demeurant à […],

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 27
septembre 2017,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) B, et
2) C, les deux demeurant à […],

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant Maître Danielle WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg,
                                                 II.
Entre

A, retraité, demeurant à […],

demandeur aux termes d’un exploit d’assignation en intervention de l’huissier de justice Guy
ENGEL de Luxembourg du 29 octobre 2019,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) D, administrateur et gérant de sociétés, et
2) E, avocate, les deux demeurant à […],

défendeurs aux termes du prédit exploit d’assignation en intervention de l’huissier de justice
Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant Maître Danielle WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg,

                                                 III.
Entre

A, retraité, demeurant à […],

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 7 juillet
2020,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) D, administrateur et gérant de sociétés, et
2) E, avocate, les deux demeurant à […],

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant Maître Danielle WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg.
__________________________________________________________________________

                                                                                2
                                            Le tribunal

Vu la loi modifiée du 19 décembre 2020 portant 1° adaptation temporaire de certaines
modalités procédurales en matière civile et commerciale ; 2° modification de la loi du
25 novembre 2020 portant modification : 1° de la loi modifiée du 23 septembre 2020 portant
des mesures concernant la tenue de réunions dans les sociétés et dans les autres personnes
morales, 2° de la loi du 20 juin 2020 portant 1° prorogation de mesures concernant a) la tenue
d’audiences publiques pendant l’état de crise devant les juridictions dans les affaires soumises
à la procédure écrite ; b) certaines adaptations de la procédure de référé exceptionnel devant
le juge aux affaires familiales ; c) la suspension des délais en matière juridictionnelle, et
d) d’autres modalités procédurales ; 2° dérogation temporaire aux articles 74 à 76 et 83 de la
loi modifiée du 9 décembre 1976 relative à l’organisation du notariat ; 3° dérogation temporaire
aux articles 15 et 16 de la loi modifiée du 10 août 1991 sur la profession d’avocat ; et
4° modification de l’article 89 de la loi modifiée du 8 mars 2017 sur la nationalité
luxembourgeoise et portant suspension du délai prévu à l’article 55 (Journal officiel A1056 du
22 décembre 2020).

Vu l’ordonnance de clôture du 12 janvier 2022.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 12 janvier 2022 de la composition
du tribunal.

Maître Guy THOMAS, avocat constitué pour A, et Maître Danielle WAGNER, avocat constitué
pour B et C ainsi que pour D et E, qui n’ont pas demandé à être entendus en leurs plaidoiries
orales, ont déposé leurs fardes de procédure au greffe du tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 9 février 2022 par la présidente du siège.

Faits et rétroactes

Par exploit d’huissier du 10 janvier 2014, A a donné citation à B et à C à se présenter devant
le tribunal de paix de Luxembourg pour la nomination d’un expert géomètre afin de procéder
au bornage judiciaire des parcelles n° […], appartenant aux époux B et C, et […], appartenant
à A.

Il a sollicité l’exécution provisoire du jugement à intervenir et une indemnité de procédure de
1.000.- euros.

Sa demande a été basée sur l’article 646 du Code civil.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 26 mars 2014, A a renoncé à sa demande
en allocation d’une indemnité de procédure.

B et C se sont rapportés à prudence de justice quant au principe même du bornage. Ils se sont
néanmoins opposés à supporter la moitié des frais résultant d’un nouveau bornage, dans la
mesure où un contrat d’abornement aurait déjà été dressé en 1989. A aurait, sans raison,
refusé de signer ledit contrat d’abornement.

Ils ont encore critiqué la mission d’expertise telle que formulée dans l’acte introductif d’instance.

A titre subsidiaire, ils ont conclu au partage des seuls frais de bornage, à l’exclusion des frais
de procédure.

                                                                                3
Ils ont, en outre, réclamé le montant de 5.000.- euros à titre de frais d’avocat et une indemnité
de procédure.

Par jugement du 24 avril 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière civile,
statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-   déclaré la demande d’A recevable en la forme,
-   déclaré fondée la demande en bornage d’A,
-   ordonné aux parties de procéder au bornage de leurs propriétés contiguës,
-   nommé à cet effet l’expert […],
-   fixé l’affaire pour continuation des débats,
-   dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,
-   réservé le surplus et les frais.

Etant donné que le contrat d’abornement dressé en date du 4 décembre 1989 n’a jamais été
signé par A, le juge de première instance a déclaré fondée la demande en bornage de ce
dernier.

Par ailleurs, il a été décidé qu’A devra avancer les frais d’expertise à titre de provision.

L’expert […] a dressé son rapport d’expertise en date du 18 décembre 2014.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 15 juin 2015, A, B et C ont été d’accord
pour dire que l’expert […] n’a pas procédé à l’abornement, et qu’il n’a pas posé les piquets.

Alors que B et C ont demandé le renvoi du dossier à l’expert afin de procéder à l’abornement,
A a fait plaider qu’il appartiendrait en premier lieu au tribunal de fixer la limite entre les deux
propriétés contiguës et seulement après l’expert pourrait procéder à l’abornement.

Par jugement du 3 juillet 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière civile,
statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

- avant tout autre progrès en cause :
- invité les parties de conclure par rapport à la compétence du tribunal saisi pour toiser la
  demande en revendication et de conclure par rapport à la recevabilité et au bien-fondé de
  cette demande en revendication,
- refixé l’affaire pour continuation des débats.

Conformément au descriptif de l’expert […] et aux plaidoiries des parties, le juge de première
instance a retenu que le litige porte exclusivement sur la partie de la limite de la propriété des
terrains respectifs séparés par le mur litigieux.

Le juge de première instance a relevé qu’A revendique la propriété dudit mur, tandis que B et
C soutiennent que le mur leur appartient.

Considérant que la demande en bornage introduite par A est en réalité à qualifier d’action en
revendication de la portion de terrain sur lequel le mur a été érigé, le juge de première instance
a refixé l’affaire afin de permettre aux parties de prendre position quant à la compétence du
tribunal saisi.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 22 février 2016, A a conclu à la
compétence du tribunal saisi, au motif que la bande de terrain revendiquée aurait une valeur
inférieure au taux de compétence du tribunal de paix. Par ailleurs, il a fait valoir que son terrain
                                                                                4
est plus haut que celui de B et C et que le mur sert à son soutènement, de sorte que le mur ne
serait pas mitoyen, mais relèverait de sa propriété exclusive.

B et C ont conclu à l’incompétence du tribunal saisi pour connaître de l’action en revendication
qui relèverait du pétitoire.

Par jugement du 25 mars 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière civile,
statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

- dit la demande d’A irrecevable,
- rejeté la demande de B et C en paiement des frais d’avocat,
- débouté les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de
  procédure,
- condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Etant donné que la valeur du mur et de la parcelle de terrain ne dépassent pas le taux de
compétence du tribunal saisi, ce dernier s’est déclaré compétent pour connaître de l’incident
pétitoire.

Le juge de première instance a retenu que les marques de non-mitoyenneté invoquées par A,
notamment l’inclinaison du mur et le soutènement, sont insuffisantes pour prouver sa propriété
exclusive. Le mur litigieux a été qualifié de mur mitoyen.

Dans la mesure où l’action en bornage est relative à des immeubles non bâtis et que la
présence d’un mur séparatif mitoyen est exclusive de la délimitation judiciaire, l’action en
bornage d’A a été déclarée irrecevable.

De ce jugement du 25 mars 2016, A a relevé appel par acte d’huissier du 27 septembre 2017.

L’affaire porte le numéro n° TAL-2020-01611 du rôle.

Par acte de vente du 28 août 2017, B et C ont vendu la parcelle n° […] à D et E.

La vente a été enregistrée en date du 8 septembre 2017 et la transcription est intervenue en
date du 27 septembre 2017.

Par assignation du 29 octobre 2019, A a mis en intervention forcée D et E, nouveaux
propriétaires de la parcelle n° […], afin de leur déclarer le jugement à intervenir commun.

L’affaire porte le numéro n° TAL-2020-02241.

A a encore relevé appel du jugement a quo par exploit d’huissier du 7 juillet 2021 en intimant
D et E.

L’affaire porte le numéro n° TAL-2020-05530.

Motifs de la décision

A titre préliminaire et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner
la jonction entre les rôles inscrits sous les numéros TAL-2020-01611, TAL-2020-02241 et TAL-
2020-05530, et de statuer par un seul jugement.

                                                                                5
Quant à la recevabilité des actes d’appel des 27 septembre 2017 et 7 juillet 2021 ainsi
que de l’intervention forcée

B et C soulèvent l’irrecevabilité de l’appel interjeté à leur égard en date du 27 septembre 2017
par A, faute d’intérêt à agir dans le chef de ce dernier, dans la mesure où ils ont vendu leur
immeuble à D et E.

Tel que relevé ci-avant, la vente de la parcelle n° […] par B et C à D et E a fait l’objet d’une
transcription en date du 27 septembre 2017, soit à la même date à laquelle l’appel a été relevé
contre le jugement attaqué.

La vente n’est devenue opposable à A qu’à partir de sa transcription en date du 27 septembre
2017.

Au jour de l’acte d’appel, A avait partant encore intérêt à interjeter appel à l’encontre de B et C.

Le moyen de B et C laisse d’être fondé et l’appel du 27 septembre 2017 est recevable.

Par assignation du 29 octobre 2019, A a mis en intervention forcée D et C afin de leur déclarer
le jugement à intervenir commun.

Il soutient qu’en tant qu’ayant-cause à titre particulier de B et C du fait de l’acte de vente du 28
août 2017, D et E étaient représentés en première instance par leurs auteurs, B et C, et sont
actuellement concernés par le présent litige. D et E seraient dès lors habilités à faire tierce-
opposition contre le jugement à intervenir en instance d’appel dans l’hypothèse où celui-ci
retiendrait le caractère privatif du mur litigieux dans le chef d’A.

D et E soulèvent l’irrecevabilité de leur intervention forcée, au motif que cette dernière
n’intervenant qu’en instance d’appel violerait la règle du double degré de juridiction.

Par ailleurs, l’intervention forcée ne pourrait intervenir qu’en instance d’appel qu’à condition
que le tiers mis en intervention ait eu le droit de former tierce-opposition contre le jugement
attaqué. D et E n’auraient cependant pas été en mesure de former tierce-opposition contre le
jugement entrepris faute de leur causer un préjudice. Ils ne rempliraient dès lors pas les
conditions pour être mis en intervention forcée en instance d’appel.

L’intervention forcée conservatoire tendant à une déclaration de jugement commun, afin que le
jugement à intervenir soit pleinement opposable au tiers, peut intervenir à tout stade de la
procédure, même en appel, à condition que le tiers aurait pu faire tierce-opposition contre le
jugement attaqué.

La tierce-opposition est ouverte à toute personne qui n’a été ni partie, ni représentée à condition
qu’elle justifie d’un intérêt pour agir en ce que le jugement serait susceptible de préjudicier à
ses droits (cf. CA, 7 avril 2011, n° 35245 et 35774).

L’ayant-cause à titre particulier, - l’acquéreur d’un bien à titre onéreux -, est représenté par son
auteur, - le vendeur du bien -, pour les actes accomplis sur le bien avant la naissance de son
droit (cf. Dalloz, Répertoire de procédure civile, v° Tierce-opposition, n° 87 et 88).

En l’occurrence, D et E ont été représentés par B et C jusqu’au jour de la vente de la parcelle
n° […].

Dans la mesure où D et E ont été représentés par B et C en première instance, ils ne sont pas
                                                                                6
à considérer comme tiers à celle-ci.

Il s’ensuit que la tierce-opposition n’est pas ouverte à D et E.

Par conséquent, l’intervention forcée de D et E est à déclarer irrecevable.

Etant donné que D et E étaient représentés en première instance et partant également leurs
intérêts, le moyen tiré de la violation du principe du double degré de juridiction laisse d’être
fondé.

D et E ayant été représentés en première instance, l’appel interjeté à leur encontre en date du
7 juillet 2021 est à déclarer recevable.

Par la vente de la parcelle n° […] à D et E, B et C n’ont plus aucun intérêt à figurer dans la
présente instance, de sorte qu’il y a lieu de les mettre hors cause.

Quant à la compétence du juge de paix

D et E concluent à l’incompétence du tribunal de paix pour statuer au pétitoire et connaître
d’une demande en revendication, telle que formulée par A.

A soutient que la valeur du mur ne dépasse pas 10.000.- euros, de sorte que le tribunal de paix
était compétent pour connaître de sa demande en revendication.

En vertu de l’article 14 du Nouveau Code de procédure civile, le juge de paix connaît de toutes
exceptions et de tous moyens de défense qui ne soulèvent pas une question relevant de la
compétence exclusive du tribunal d’arrondissement ou d’une autre juridiction, qu’il s’agisse de
l’interprétation d’un contrat ou encore de l’examen d’une question de nature immobilière
pétitoire.

Le juge de paix reste dès lors compétent si une demande en bornage dégénère en une action
en revendication d’une parcelle de terrain déterminée, dont la valeur rentre dans le taux de
compétence fixé par l’article 2 du Nouveau Code de procédure civile (cf. TAL, 23 novembre
2004, n° 74267).

En l’occurrence, D et E ne contestent pas que la valeur du mur litigieux soit inférieure à 10.000.-
euros.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a retenu que comme la valeur du
mur et du terrain ne dépasse pas le taux de compétence du tribunal saisi, à défaut de preuve
contraire, ce dernier est compétent pour connaître de l’incident pétitoire.

Il y a par voie de conséquence lieu de confirmer le jugement entrepris à cet égard.

La demande en revendication du mur litigieux étant à qualifier d’incident pétitoire et étant
partant virtuellement comprise dans la demande en bornage, le moyen de D et E tiré de la
violation du principe de l’immutabilité du litige laisse d’être fondé.

Il y a lieu de noter que D et E revendiquent à leur tour la propriété exclusive du mur litigieux,
de sorte qu’ils sont malvenus de reprocher à A la violation du principe de l’immutabilité du litige.

                                                                                7
Quant au bien-fondé de l’appel

Tant A que D et E revendiquent la propriété exclusive du mur d’une largeur de 5,90 mètres
(signalé par les postes G-H dans le croquis du 4 décembre 1989 dressé par F) séparant les
terrains contigus.

Aux termes de l’article 653 du Code civil, dans les villes et campagnes, tout mur servant de
séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos
dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Ledit article pose dès lors une présomption légale de mitoyenneté.

La présomption de mitoyenneté est simple et est écartée s’il existe des marques certaines de
non-mitoyenneté du mur séparant les deux fonds.

Suivant l’article 654 du Code civil, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur
est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné. Lors
encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient
été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au
propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

De telles marques agissent comme des présomptions de non-mitoyenneté, réfragables par
prescription ou titre.

En l’occurrence, le mur litigieux sépare le jardin d’A et la cour de D et E.

Par application de l’article 653 susvisé, le mur litigieux est partant présumé mitoyen, dans la
mesure où ce dernier sert de séparation entre cour et jardin.

Pour renverser la présomption réfragable de mitoyenneté, il appartient aux parties de rapporter
la preuve d’une marque de non-mitoyenneté.

D et E n’invoquent aucune marque de non-mitoyenneté.

En ce qui concerne A, il résulte du rapport d’expertise du 18 décembre 2014 établi par l’expert
[…] que le mur litigieux « présente sur sa sommité un plan incliné vers le terrain A ».

En présence d’un plan incliné, il y a lieu de relever que les eaux pluviales s’écoulent sur le
terrain du propriétaire se situant du côté du plan incliné. Le mur est présumé lui appartenir
privativement parce qu’il subit l’écoulement des eaux pluviales ; si mitoyenneté il y avait, le mur
aurait été autrement construit, de façon à ce que chaque héritage se voie répartir les eaux
pluviales.

Contrairement à la décision du juge de première instance, le tribunal actuellement saisi retient
que le plan incliné du mur litigieux permettant l’écoulement des eaux pluviales vers le terrain
d’A est suffisant pour prouver sa propriété exclusive dudit mur.

Par conséquent, la présomption de mitoyenneté du mur litigieux est renversée par l’existence
d’une marque de non-mitoyenneté consistant dans l’inclinaison du mur permettant l’écoulement
des eaux pluviales vers le terrain appartenant à A.

Le mur litigieux est partant présumé appartenir exclusivement à A.

                                                                                8
Tel que relevé ci-avant, la présomption de non-mitoyenneté est réfragable par prescription ou
titre.

Pour renverser la présomption simple de non-mitoyenneté en faveur d’A, il appartient à D et E
d’établir soit un titre, soit la prescription.

Il est constant en cause qu’il n’existe pas de titre.

D et E invoquent la prescription en faisant état d’une possession trentenaire du mur litigieux
par le biais d’une construction d’un abri de jardin dont les poteaux du toit auraient pris appui
sur le mur.

Pour prouver la possession trentenaire, ils versent des attestations testimoniales, qui sont -
contrairement à la position d’A - conformes aux exigences de l’article 402 du Nouveau Code
de procédure civile.

A conteste que les poteaux du toit aient pris appui sur le mur.

Selon l’article 2229 du Code civil, pour prescrire, il faut une possession continue et non
interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriété.

F, ingénieur-géomètre, déclare, dans son attestation testimoniale du 17 mars 2014, qu’au
moment du mesurage entre les propriétés d’A et des consorts G, parcelle appartenant
actuellement à D et E, en date du 4 décembre 1989, « les poteaux de soutènement de la paroi
et de la toiture reposaient sur le mur désigné par les lettres G et H ».

G, ancien propriétaire de la parcelle appartenant actuellement à D et E, déclare dans son
attestation testimoniale du 21 février 2012, que « Je me rappelle très bien qu’il existait un abri
(construction à base de chevrons avec toit en tôles d’acier) adjacent à ce mur, et dans la cour
qui se situe entre la maison et le mur G-H. Les chevrons qui supportaient la toiture de l’abri
reposaient bien d’un côté sur le mur G-H ».

De même, H, autre ancien propriétaire de la parcelle appartenant actuellement à D et E,
déclare, dans son attestation testimoniale du 2 mars 2014, que « The sheet-metal roof was
supported on wooden fir or larch poles set into the house wall at the upper end, in a line just
above the window ; at the lower end they were cemented onto the wall between 13 rue du
Centre and the garden of the property belonging to the family A ».

Il résulte des attestations testimoniales susvisées que les anciens propriétaires de la parcelle
appartenant actuellement à D et E, ainsi que le géomètre, ayant été mandaté en 1989 pour
procéder à l’abornement des limites des terrains contigus, sont unanimes pour dire que les
poteaux de soutènement de l’abri du jardin prenaient appui sur le mur litigieux.

Contrairement à la position d’A, l’attestation testimoniale d’A’ n’énerve pas celles susvisées.

Même si D et E ont rapporté la preuve d’une possession du mur litigieux au vu des attestations
versées, ils n’établissent cependant pas depuis quand la possession sur le mur a été exercée.

Les témoins attestateurs ne donnent en effet aucune précision quant à la durée de la
possession, mais ne font que constater cette dernière.

A défaut de précision quant à la date de début de la prétendue possession exercée sur le mur
litigieux, D et E n’ont pas rapporté la preuve d’une possession trentenaire renversant la
                                                                                9
présomption de non-mitoyenneté en faveur d’A.

Le moyen laisse dès lors d’être fondé.

La présomption de non-mitoyenneté en faveur d’A n’ayant pas été renversée, ce dernier est à
déclarer comme étant le propriétaire exclusif du mur litigieux d’une largeur de 5,90 mètres
(signalé par les postes G-H dans le croquis du 4 décembre 1989 dressé par F) séparant les
terrains contigus des parties en cause.

Il y a partant lieu de déclarer recevable la demande en bornage, par réformation du jugement
entrepris, et de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de
Luxembourg, autrement composé.

Au vu de tout ce qui précède, il n’y a pas lieu d’analyser les autres moyens avancés de part et
d’autre par les parties.

Quant aux frais d’avocat

B et C réclament le remboursement du montant de 5.000.- euros à titre de frais d’avocat pour
la première instance.

L'article 240 du Nouveau Code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l'équité,
d'allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens,
dont les honoraires d'avocat, n'empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de
réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à
condition d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un
préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (cf. Cass., 9 février 2012, n°
2881).

B et C ne versent aucune pièce établissant leur prétendu préjudice, de sorte que leur demande
en remboursement des frais d’avocat pour la première instance est à déclarer non fondée, par
confirmation du jugement entrepris.

Quant aux demandes accessoires

A réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la première instance et une
indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance d’appel.

Tant B et C que D et E réclament une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour la première
instance et une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de
laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les
dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Faute pour A de prouver l’iniquité requise par la loi, ses demandes en allocation d’une
indemnité de procédure requièrent un rejet tant pour la première instance, par confirmation du
jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

La demande de D et E en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance,
formulée pour la première fois en instance d’appel, dont l’irrecevabilité n’a pas été soulevée
par l’appelant, est à déclarer recevable, puisque la règle de la prohibition des demandes
nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, est d’intérêt
                                                                                10
privé et non d’intérêt public (cf. CA, 22 mai 1967, Pas. 20, p. 327).

Bien que D et E aient été l’ayant-cause à titre particulier de B et C et partant représentés par
ces derniers en première instance, il est constant en cause que D et E n’ont pas engagés de
frais de justice pour la première instance. Ils sont dès lors à débouter de leur demande en
allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Au vu de l’issue du litige, il y a également lieu de débouter D et E de leur demande en allocation
d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il y a également lieu de débouter B et C de leurs demandes en allocation d’une indemnité de
procédure tant pour la première instance, par confirmation du jugement entrepris, que pour
l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera
sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à
charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en
justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune
appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de «
succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL
Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de réformer le
jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné A aux frais et dépens
de la première instance et de les imposer à D et E. Il y a également lieu de condamner ces
derniers aux frais et dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de Maître Guy
THOMAS, qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

A réclame le remboursement des frais d’expertise déboursés en première instance.

Conformément à l’article 646 du Code civil, le bornage se fait à frais communs.

Par conséquent, il y a lieu d’imposer les frais d’expertise pour moitié à A et pour moitié à D et
E.

Il s’ensuit que l’appel principal est partiellement fondé tandis que les appels incidents ne sont
pas fondés.

                                        Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière
civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros TAL-2020-01611, TAL-2020-02241
et TAL-2020-05530,

déclare irrecevable l’intervention forcée de D et de E du 29 octobre 2019,

met hors cause B et C,

reçoit les appels principaux et incident en la forme,
                                                                                11
dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris :

dit qu’A est le propriétaire exclusif du mur d’une largeur de 5,90 mètres (signalé par les postes
G-H dans le croquis du 4 décembre 1989 dressé par F) séparant les terrains contigus des
parties,

déclare recevable la demande en bornage,

condamne D et E aux frais et dépens de la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déclare recevable, mais non fondée la demande de D et E en allocation d’une indemnité de
procédure pour la première instance,

partant, en déboute,

déclare recevables, mais non fondées les demandes respectives des parties en allocation
d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

impose les frais de bornage pour moitié à A et pour moitié à D et E,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg, autrement
composé,

condamne D et E aux frais et dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de Maître
Guy THOMAS, avocat qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

                                                                                12
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