text:
                                     Arrêt civil

              Audience publique du 28 mars deux mille douze

   Numéro 36819 du rôle.

   Composition:

   Marie-Anne STEFFEN, président de chambre;
   Odette PAULY, conseiller;
   Brigitte KONZ, conseiller;
   Daniel SCHROEDER, greffier.

                                    Entre:

   1. la société anonyme R),

   2. la société anonyme T),

  appelantes aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick
KURDYBAN de Luxembourg en date du 25 octobre 2010,

   comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                       et:

   B),

    1) prise en son nom personnel et venant aux droits de feu O), par
application du régime de la communauté universelle sous lequel les époux
O)-B) étaient mariés,

   2) en sa qualité d’héritière de feu O),
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    intimée aux fins du susdit exploit KURDYBAN du 25 octobre 2010,

   comparant par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg.
   ________________________________________________________

                             LA COUR DAPPEL :

    Par exploit d’exploit d’huissier de justice du 28 août 2008, la société R)
SA et la société T) SA ont fait donner assignation à O) et à son épouse B) à
comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant
en matière civile, pour les parties assignées s’entendre condamner
solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part à payer à la
société R) SA la somme de 5.149.813,68 € et à payer à la société T) SA la
somme de 488.080.- € avec les intérêts légaux à partir du 6 avril 2007, sinon
à partir du 26 septembre 2007, sinon à partir de la demande en justice
jusqu’à solde.

    En date du 26 juillet 2004, un compromis de vente portant sur la vente
d’un terrain a été signé entre O) et la société R) SA. Le prix de vente a été
fixé à 2.602.882.- €. Ce compromis de vente était assorti d’une double
condition suspensive à charge du vendeur, à savoir l’approbation du plan
d’aménagement particulier par la commune de Strassen et le morcellement
du terrain. Aucun contrat notarié n’a été signé suite au compromis, mais les
parties O)-B) ont vendu le terrain à des tiers. Les parties R) SA et T) SA
basent leurs demandes sur la responsabilité contractuelle, respectivement
délictuelle des parties adverses.

    Suivant jugement du 30 juin 2010, les demandes des sociétés R) SA et
T) SA ont été dites non fondées. Les juges de première instance ont déclaré
fondé le moyen tiré de la nullité du compromis de vente du 26 juillet 2004
formulé par la partie B) sur base de l’article 1427 du Code civil. Dans le
cadre de la demande en paiement de dommages et intérêts pour les fautes
commises à l’occasion de la signature du compromis, les juges de première
instance ont retenu que le fait pour un époux de passer seul un acte pour
lequel le consentement de l’autre époux était requis ne constitue pas à lui
seul une faute dont il doit répondre, qu’il n’en serait autrement qu’en cas de
dol, mais qu’en l’occurrence, le dol ne saurait être retenu dans le chef du
défendeur O).

    Par exploit d’huissier du 25 octobre 2010, les sociétés anonymes R) SA
et T) SA interjettent appel de cette décision et demandent à voir rejeter le
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moyen de nullité du compris de vente du 26 juillet 2004 invoqué par la
partie B), à titre subsidiaire, elles demandent à voir ordonner une
comparution de la partie B) pour l’entendre sur la manière dont les biens
immobiliers de la communauté O)-B) étaient gérés et sur la nature et
l’étendue des pouvoirs par elle donnés à O) pour la gestion, l’administration
et l’aliénation de ces biens, ainsi que sur la question de son implication
personnelle exacte dans le cadre de la gestion, de l’administration et de
l’aliénation des biens immobiliers communs, autre que le domicile conjugal,
à voir en tout état de cause dire fondés et justifiés leurs développements
concernant les fautes commises par les parties O) et B) et en tout état de
cause par O) dans le cadre de la signature du compromis de vente, ainsi que
dans la suite et notamment au vu de l’absence d’information quant à
l’obtention de l’approbation du PAP et de la signature du second compromis
de vente en date du 23 août 2006 en violation des droits des parties
appelantes, partant statuer conformément au dispositif de l’exploit
introductif d’instance du 28 août 2008. Les parties appelantes reproduisent
l’intégralité du dispositif de ladite assignation.

     Les parties appelantes rappellent que le compromis du 26 juillet 2004
était assorti de deux conditions suspensives: l’approbation du PAP par la
commune et le morcellement du terrain, que le premier PAP approuvé le 26
janvier 2005 était affecté d’une erreur matérielle et n’était pas de nature à
lever la première condition, que la seconde condition n’était pas non plus
réalisée et que suite à l’approbation d’un nouveau PAP, O) a conclu un
nouveau compromis avec deux autres acquéreurs, qui a été suivi par un acte
notarié.

    O) est décédé le 13 août 2010. Suivant renseignement du receveur de
l’administration de l’enregistrement, son épouse est son unique héritière.
Actuellement, elle est seule intimée en instance d’appel.

    Les sociétés appelantes font valoir que la partie adverse devait avoir
donné tous pouvoirs nécessaires à son époux et lui avoir laissé toute latitude
pour la gestion des biens communs y compris leur aliénation, de sorte
qu’elle est mal venue à présent d’invoquer la nullité d’un acte parmi tant
d’autres. Elles réclament, à ce titre, en ordre subsidiaire, l’institution d’une
comparution des parties.

     Les sociétés anonymes R) SA et T) SA maintiennent leur moyen quant
à l’existence d’un mandat général donné par l’intimée à son époux.

    Les sociétés appelantes font valoir que le moyen de nullité ne saurait
aboutir vu que le deuxième compromis portait sur le même bien immobilier
commun, réalisé dans strictement les mêmes conditions, c’est-à-dire sans
signature de l’épouse et en absence de l’épouse à la passation de l’acte
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devant notaire, et que cet acte n’a fait l’objet d’aucune action en nullité de
la part de la partie intimée.

    Les appelantes soutiennent que le silence, la dissimulation délibérée de
son état matrimonial par O) lors de la signature du compromis, le non-
respect de cet engagement, le silence gardé quant à l’obtention des
autorisations nécessaires et quant à la signature du second compromis
doivent être considérés comme des fautes génératrices d’un préjudice dans
leur chef.

     Les appelantes rappellent que la faute de Madame B) consiste dans le
fait qu’elle était au courant du compromis, respectivement consiste en une
négligence ou imprudence de sa part en se désintéressant du patrimoine
commun.

    A titre subsidiaire, les appelantes offrent d’établir leurs préjudices par
voie d’expertise.

    L’intimée répète qu’elle n’était pas au courant de la signature du
compromis de vente litigieux. Elle invoque le caractère objectif de l’action
en nullité basée sur l’article 1427 du Code civil, de sorte que les
considérations subjectives des parties appelantes ne seraient pas à prendre
en considération.

    Elle conteste l’application de la théorie du mandat tacite, ainsi que
l’existence d’un mandat général. Elle conclut au rejet de la demande tendant
à voir ordonner sa comparution personnelle.

    La partie intimée demande la confirmation du jugement en ce qu’il n’a
retenu aucune faute dans son chef en relation causale avec le préjudice
allégué.

    L’appelante maintient que le fait que son époux a signé seul le
compromis litigieux n’est pas fautif en tant que tel et ne le serait qu’en cas
de dol, mais que des manœuvres dolosives dans le chef de son époux ne
sont pas établies. Elle souligne que les parties adverses avaient l’obligation
de s’assurer de l’étendue des pouvoirs d’O) avant de conclure l’acte.

    L’intimée conteste les montants réclamés par les appelantes.

    Quant à la nullité du compromis de vente

    Il est constant en cause que les époux O)-B) avaient adopté le régime de
la communauté universelle.
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    Aux termes de l’article 1424 du Code civil, les époux ne peuvent l’un
sans l’autre, aliéner les immeubles dépendant de la communauté, et ce, à
peine de nullité de l’acte ainsi conclu.

    Tant en première qu’en instance d’appel, les sociétés R) SA et T)
Luxembourg SA contestent l’application de l’article 1427 du Code civil au
motif que le dépassement de pouvoir d’O) n’est pas prouvé et qu’il faut
considérer les circonstances particulières tenant à ce que le terrain litigieux
a été aliéné par O) seul en tant que propriétaire vendeur du terrain dans
exactement les mêmes circonstances à deux reprises.

     La loi impose l'écrit, voire la forme authentique, lorsqu'il s'agit de
transférer un droit réel immobilier, il appartient à celui qui se prévaut de
l'existence d'un mandat entre époux de l'établir (C. civ., art. 1315, al. 1er),
selon les modes requis au Code civil pour les actes juridiques (C. civ.,
art. 1341 et s.).

    La charge d’établir le mandant entre époux appartient donc à la société
R) SA.

    Par ailleurs, il y a lieu d’écarter tous les développements des parties
appelantes relatifs à un mandat général donné par l’épouse à son époux,
étant donné qu’en vertu de l’article 1988 du Code civil le mandat conçu en
termes généraux n’embrasse que les actes d’administration et en présence
d’une aliénation, acte de disposition, le mandat doit être exprès.

    A titre subsidiaire, les parties appelantes demandent à voir ordonner une
comparution personnelle de la partie intimée pour établir la gestion par le
couple de son patrimoine immobilier commun et la nature des pouvoirs
donnés par l’intimée à son époux O) dans ce contexte, respectivement le
type de mandat dont bénéficiait ce dernier.

     Le juge a un pouvoir discrétionnaire pour admettre ou refuser une
comparution personnelle des parties. En l’occurrence, la demande de
comparution personnelle des parties est à rejeter au motif que le mandat
général que les parties appelantes entendent établir dans le chef de l’époux
est sans incidence dans le cadre d’une vente d’un bien commun.

    Partant les juges de première instance sont confirmés pour avoir dit que
le compromis de vente du 26 juillet 2004 constitue un acte de disposition,
que l’article 1988 du Code civil prévoit en son alinéa 2 que s’il s’agit
d’aliéner un bien, le mandat doit être exprès. Les appelantes ne sauraient
partant se prévaloir d’un mandat général existant entre les époux O)-B) pour
conclure à la validité du compromis de vente du 26 juillet 2004.
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     Dans leur acte d’appel, les sociétés R) SA et T) SA font valoir que
« Monsieur O) donnait toute apparence envers ses cocontractants de
disposer des droits et pouvoirs nécessaires pour souscrire les engagements
et aliéner les biens et lequel s’était le cas échéant vu donner mandant spécial
pour ce faire, ce que les parties appelantes ignorent et ne peuvent savoir ».

    Le mandat apparent permet de rendre opposables des actes de
disposition et non seulement d'administration. Il est ainsi possible de
conclure sur la base d'un mandat apparent un contrat de vente mobilière ou
immobilière.

     Pour qu’un tiers puisse se prévaloir de la théorie du mandat apparent, il
faut la réunion de deux conditions : il faut une apparence de mandat, c’est-
à-dire une personne se comporte en fait comme un mandataire, alors qu’elle
n’en a pas les pouvoirs ou les outrepasse. Il faut encore la bonne foi du tiers,
il faut que ce dernier ait commis une erreur légitime, c’est-à-dire que les
circonstances l’aient autorisé à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

    En l’occurrence, il y a lieu de relever que conformément aux faits
présentés par les appelantes, O) ne s’est pas prévalu d’un mandat de son
épouse à l’égard de la cocontractante, la société R) SA; il s’est présenté
comme seul propriétaire du terrain à céder. Les faits se situent donc plutôt
dans l’hypothèse d’un seul propriétaire apparent, que d’un mandat apparent.

     C’est à bon droit que les juges de première instance retiennent que
l’acte dont la nullité est invoquée est un acte sous seing privé dans le cadre
duquel il appartenait à la cocontractante de vérifier les pouvoirs d’O), que
les appelantes étant des professionnelles de la construction, elles étaient
familières de ce genre de contrats et elles devaient faire preuve de la
diligence requise lors de la signature du compromis de vente du 26 juillet
2004 pour vérifier les pouvoirs d’O).

    En l’espèce, la cocontractante la société R) ne fait valoir aucune
circonstance l’autorisant en juillet 2004 à ne pas vérifier le pouvoir de
l’époux qui s’est présenté pour passer un tel acte comme disposant des
droits et pouvoirs nécessaires pour aliéner les biens.

     Le jugement entrepris est encore à confirmer pour avoir conclu que le
fait que lors de la signature du deuxième compromis, B) n’a pas non plus
donné son consentement, bien que ce compromis ait été suivi d’une vente
passée devant notaire, n’est pas pertinent pour établir l’existence d’un
mandat apparent, dans la mesure où la cocontractante ne pouvait avoir
connaissance de ce fait au moment de la signature de l’acte du 26 juillet
2004.
                                                                                7

    Quant aux fautes commises et à l’indemnisation du préjudice
allégué

    C’est à bon droit, que les juges de première instance ont retenu qu’il est
de principe que l’action résultant de l’article 1427 du Code civil tend à la
nullité de l’acte en cause qui peut être opposée au tiers de bonne foi au
motif que les intérêts du conjoint, et donc de ceux de la communauté,
l’emportent sur ceux du cocontractant.

    L'article 1427 du Code civil édicte la nullité de l'acte, de sorte que l'acte
est rétroactivement anéanti. Il en est logiquement déduit que le tiers
contractant, peu importe que celui-ci soit ou non de bonne foi, ne peut
exercer aucun recours contractuel basé sur l'existence d'une clause du
contrat annulé.

    Les appelantes invoquent encore la responsabilité délictuelle tant du
conjoint signataire, que de l’intimée.

     Le seul fait, pour un époux, d’outrepasser les pouvoirs qui lui étaient
reconnus sur les biens de la communauté, ne constitue pas une faute
engageant sa responsabilité (Cass. Fr. 24 mars 1981, B.C.I., n° 99). En effet,
la négligence de l'acquéreur a rompu le lien de causalité entre la faute
initiale du conjoint vendeur et la conclusion de la vente.

     Les appelantes soutiennent que la faute de l’intimée « consiste dans le
fait qu’elle était au courant de l’existence du compromis de vente conclu
avec la société R) SA, respectivement consiste en une négligence ou
imprudence de sa part, étant donné son désintéressement complet de la
gestion de son patrimoine et les conséquences fortement préjudiciables
qu’elles ont entraîné en l’espèce ».

     Les reproches formulés à l’encontre de la partie intimée d’avoir été au
courant de l’existence du compromis et de s’être désintéressée de la gestion
de son patrimoine, ne constituent pas des fautes et ces faits ne sont pas en
relation causale avec le préjudice allégué par les appelantes, qui est né de
l’absence de signature de l’épouse du compromis de vente du bien commun.

    Il s’ensuit que le jugement entrepris doit être confirmé.

    Les parties appelantes ayant succombé dans leurs prétentions, leur
demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à
déclarer non fondée.
                                                                               8

                             PAR CES MOTIFS :

     la Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état, vu
l’article 227 du Nouveau Code de Procédure Civile,

    reçoit l’appel en la forme,

    le déclare non fondé,

    confirme le jugement du 30 juin 2010,

    déclare non fondée la demande des appelantes sur base de l’article 240
du Nouveau Code de procédure civile,

     condamne les parties appelantes aux frais et dépens de l’instance avec
distraction au profit de Maître Jean-Georges Gremling qui dit en avoir fait
l’avance.
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
                               Arrêt civil

     Audience publique du mercredi, vingt-huit mars deux mille douze

Numéro 37546 du rôle

Composition :

Edmée CONZEMIUS, président,
Marc KERSCHEN, premier conseiller,
Camille HOFFMANN, premier conseiller,
Antoinette PASCUCCI, greffier.

                                 Entre:

A,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE
d’Esch-sur-Alzette en date du 24/06/2011,

comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                     et:

B,

intimé aux fins du prédit exploit LISE,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg.

                        ---------------------------------
                    LA COUR D'APPEL :

La partie appelante, A, expose que par acte de vente du 19 mai 2009
elle a acquis un appartement au rez-de-chaussée (bloc B) avec jardin
dans l’immeuble, dénommé résidence « 1 » ;
que le jardin porte la désignation cadastrale 102 F U 00 et qu’il a une
contenance de 214 m2 suivant l’acte de vente ;
que ce jardin est adjacent à celui faisant partie de l’appartement de la
partie intimée, B, sis au rez-de-chaussée de la résidence, bloc A,
dénommée « 2 »;
qu’il ressort des plans cadastraux de l’Administration du Cadastre et de
la Topographie et notamment de l’extrait cadastral, ainsi que des
calculs de la superficie du jardin de l’appelante que B empiète d’environ
un mètre sur toute la largeur du jardin sur la parcelle de l’appelante ;
qu’il a en outre érigé un mur et installé une clôture sur la bande de
terrain qui appartient à l’appelante.

Elle a donné assignation à B à comparaître devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg pour entendre :
- dire que la délimitation entre les deux parcelles est celle renseignée
par l’acte notarié Kesseler du 19 mai 2009 et telle que renseignée par
l’extrait cadastral ainsi que par tous autres documents de
l’Administration du Cadastre et de la Topographie relatifs à la propriété
de la demanderesse ;
- constater que B ne respecte pas cette délimitation entre les deux
propriétés et qu’il empiète sur une profondeur d’environ un mètre sur la
parcelle de la demanderesse ;
- condamner B à enlever le mur et la clôture dans un délai de huit jours
à partir de la signification du jugement à intervenir sous peine d’une
astreinte de 1.000 € par jour de retard ;
- condamner B à lui payer des dommages et intérêts évalués à 15.000
€ sur base des articles 1382 et 1383 du code civil.

A offre encore de prouver par voie d’expertise à réaliser par un
géomètre « que la situation de fait, c’est-à-dire l’emplacement du muret
construit par B, ne respecte pas la ligne de délimitation entre les
différentes propriétés et est contraire aux plans cadastraux déposés
auprès de l’Administration du Cadastre et de la Topographie régissant
les propriétés de A et B; que suite au déplacement non accepté par B
de la ligne de délimitation des propriétés au détriment de A sur sa
parcelle, la parcelle de A a été amputée de 50 m2 sans préjudice de la
superficie exacte.»

B a soulevé l’incompétence du tribunal d’arrondissement en soutenant
que l’action de A est en réalité une action en bornage qui relève de la
compétence du tribunal de paix.
Quant au fond, il conteste tout empiètement et soutient que le muret
entre les deux jardins existait déjà lorsqu’il avait acquis l’appartement
par acte.

                                                                            2
Statuant sur cette demande, le tribunal a, par jugement du 31 mai
2011, écarté le déclinatoire de compétence et déclaré la demande non
fondée. Le tribunal a en outre rejeté les demandes des parties en
obtention d’une indemnité de procédure.

Pour déclarer la demande non fondée, le tribunal a constaté « que la
demanderesse se borne à verser deux extraits cadastraux et l’acte
notarié de vente ainsi que quelques photos, sans pour autant justifier
de quels éléments il résulterait un empiètement de la part du défendeur
sur sa propriété ».

Il a rejeté son offre de preuve par expertise en se référant à l’article
351, alinéa 2, du NCPC, qui dispose qu’ « en aucun cas une mesure
d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la
partie dans l’administration de la preuve ».

A a relevé appel de ce jugement par exploit d’huissier de justice du 24
juin 2011 pour entendre faire droit à ses demandes.

Elle se réfère à un plan des lieux dressé le 11 novembre 2011 par le
géomètre Georges Bemtgen à sa demande pour démontrer que le mur
qui sépare actuellement les deux fonds contigus ne correspond pas à
la limite entre les fonds telle qu’indiquée sur le plan annexe 21 du
cadastre vertical, mais que la partie intimée empiète environ d’un mètre
sur toute la largeur du jardin sur la propriété de l’appelante dont la
propriété est de ce fait amputée d’une surface de 40 m2.
Elle indique que suivant son acte de vente, le jardin devrait avoir une
contenance de 214 m2 mais qu’il n’a en fait que 174 m2 suite à
l’empiètement de la partie intimée ; que le jardin de celle-ci devrait avoir
une superficie suivant son acte de vente de 131 m2, mais qu’il a en fait
169 m2.

En ordre subsidiaire, elle offre de prouver ces faits par l’audition du
géomètre Georges Bemtgen en qualité de témoin.

Elle demande en outre une indemnité de procédure de 2.500 €.

L'intimé demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a
déclaré non fondées les prétentions de l’appelante.
Il interjette appel incident quant à l’indemnité de procédure qui lui a été
refusée en première instance.
Il demande une indemnité de procédure de 1.500 € pour l’instance
d’appel.

Les appels principal et incident sont recevables comme ayant été
interjetés dans les formes et délai de la loi.

Les lots des parties A et B font partie de la même copropriété.

                                                                               3
Suivant l’acte de base du 16 décembre 1993 de cette copropriété, titre
commun aux parties, comprenant règlement de copropriété et état
descriptif de division, la partie A est propriétaire du jardin B.0.1 (bloc F)
avec désignation cadastrale 102 F U 00, représentant 1,33/1000 tandis
que la partie B est propriétaire du jardin adjacent A.0.1 (bloc D) avec la
désignation cadastrale 101 E U 00, représentant 0,81/1000.
Suivant un extrait cadastral, le jardin 102 F U 00 de A, comprenant
1,33/1000, a une surface de 214 m2. L’acte de vente de B renseigne
une surface de 131 m2 pour le jardin 101 E U 00 représentant
0,81/1000. Ces surfaces se retrouvent sur le plan du cadastre vertical,
annexe 21, n° 2450, indiquant l’implantation des différents blocs de la
copropriété. Ce plan cadastre est opposable aux deux parties en ce
qu’il fixe la limite entre leurs propriétés contiguës.
Le rapport entre les millièmes attribué à chaque jardin correspond à
peu près au rapport entre les surfaces théoriques, suivant les actes,
des jardins.
Or, il est constant en cause que sur le terrain le jardin B a une
superficie mesurée de 169 m2 tandis que celle du jardin A est de 174
m2.
Il est partant d’ores et déjà établi que les surfaces mesurées sur le
terrain suivant la ligne de séparation existante actuellement en place,
ne correspondent ni aux millièmes attribués à chaque jardin ni aux
surfaces correspondant à ces millièmes et renseignées dans les actes
de vente et extraits cadastraux.

Le plan d’implantation, annexe 21 n° 2450, indique une ligne de
séparation entre les jardins A et B et il est manifeste que la délimitation
des fonds contigus, telle qu’elle existe actuellement sur le terrain, ne
suit pas la ligne de séparation indiquée sur le plan.

Le plan de situation dressé par le géomètre, M. Georges Bemtgen, le
11 novembre 2011, reprend la ligne de séparation du plan
d’implantation, annexe 21, n° 2450 afin de reconstituer la surface du
jardin A qui lui revient sur base des millièmes et des surfaces indiquées
sur les actes notariés et plans cadastraux.

Le plan de situation établi par le géomètre, M. Georges Bemtgen, a été
régulièrement versé en cause après avoir été communiqué à la partie B
et a été soumis à la libre discussion des parties lors de la mise en état
de l’affaire. Ce plan peut donc être pris en considération par la Cour
bien qu’il ait été dressé unilatéralement, en l’absence de la partie B qui
avait décliné l’invitation de participer aux opérations de repérage et de
délimitation.

La ligne de séparation des parties privatives en cause est représentée
par les points de repère A et B sur le plan Bemtgen. Elle est droite et
équidistante de 3,14 m. entre les angles D (bloc A B) et O (bloc B A).
La ligne droite et équidistante des blocs A et B se retrouve sur plan
d’implantation, annexe 21, n° 2450, sauf que ce plan omet d’indiquer
certaines mesures. Cependant, nonobstant ce défaut, il a été possible
de retracer la ligne séparative sur le plan de situation du 11 novembre
2011, même à supposer que l’implantation réelle des constructions

                                                                                4
diffère légèrement par rapport au plan d’implantation annexe 21, n°
2450. Comme la ligne de séparation est droite et équidistante par
rapport aux blocs A et B, il importe finalement peu que la distance sur
le terrain entre la bordure entre les jardins et le chemin devant les
garages est de 8,74 m. sur le terrain au lieu de 9,30 m. sur le plan.
Cette différence a un effet sur la surface des deux jardins, mais elle n’a
pas d’incidence sur le tracé de la ligne séparative entre les deux jardins
en cause. De même le léger déplacement de l’implantation concernant
pareillement les blocs A et B par rapport à la bordure entre les jardins
et le chemin de desserte des garages reste sans incidence sur le tracé
de la ligne séparative entre les jardins.

Il y a par conséquent lieu d’entériner la délimitation des jardins telle
qu’elle se trouve indiquée sur le plan de situation Bemtgen du 11
novembre 2011 qui est annexé au présent arrêt pour en faire partie
intégrante, et de dire que le mur en bacs et la clôture indiquant la limite
actuelle des deux fonds se trouvent sur la propriété privative de A telle
que déterminée sur le susdit plan et que la partie appelante est en droit
de procéder à la suppression de ces ouvrages construits sur son
terrain.

L’appelante demande encore la condamnation de l'intimé à enlever
toutes constructions érigées sur sa propriété sous peine d’astreinte.

Il ressort des attestations versées en cause par B que le muret, le mur
en bac à fleurs empilés et la clôture existaient déjà à la date de l’acte
de vente par lequel il avait acquis l’appartement. N’étant ni le
constructeur de ces ouvrages ni leur propriétaire, la demande en
suppression dirigée contre lui n’est pas fondée. Il en est de même de la
demande en dommages et intérêts dirigée contre lui en vertu de l’article
1382 du code civil.

Il en suit que B est seulement tenu d’abandonner à A la bande de
terrain qui avait été intégrée dans son lot en violation de l’acte de base
et de partage de la copropriété.

Comme la partie intimée succombe en instance d’appel et devra
supporter l’intégralité des dépens, elle ne peut prétendre à l’allocation
d’une indemnité de procédure.

La demande en paiement d’une indemnité formée par la partie
appelante en application de l’article 240 du NCPC est à rejeter au motif
qu’elle n’a pas établi en quoi il serait en l’espèce inéquitable de laisser
les frais non compris dans les dépens à sa charge.

                                                                              5
                           PAR CES MOTIFS

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

déclare les appels principal et incident recevables ;

dit l’appel incident de B non fondé ;

déclare l’appel principal fondé ;

réformant :

dit que la limite entre les parties privatives de A, portant la désignation
cadastrale 102 F U 00, représentant 1,33/1000 de la copropriété, et de
B indiquée au cadastre sous la désignation 101 E U 00, représentant
0,81/1000 de la même copropriété, comprenant le bloc A, dénommé
« 2 » et le bloc B dénommé « 1 », est représentée par la ligne droite
entre les points A et B indiquée sur le plan cadastral dressé le 11
novembre 2011 par le géomètre Georges Bemtgen, annexé au présent
arrêt pour en faire partie intégrante ;

dit en conséquence que l’aire désignée sur le susdit plan cadastral par
les repères A-B-Y-J-X-A fait partie de la propriété privative de A ;

déclare non fondées les demandes de A tendant à la condamnation de
B à supprimer les ouvrages existants servant de clôture entre les fonds
contigus et en paiement de dommages et intérêts ;

dit non fondées les demandes des parties en obtention d’une indemnité
de procédure ;

condamne B aux frais et dépens des deux instances avec distraction
au profit de Maître Ferdinand Burg, avocat concluant, qui la demande,
affirmant en avoir fait l’avance.

La lecture du présent arrêt a été faite en la prédite audience publique
par Edmée CONZEMIUS, présidente de chambre, en présence
d’Antoinette PASCUCCI, greffier.

                                                                              6
"


text:
                             Arrêt civil

     Audience publique du mercredi, vingt-huit mars deux mille douze

Numéro 37809 du rôle

Composition :

Edmée CONZEMIUS, président,
Marc KERSCHEN, premier conseiller,
Camille HOFFMANN, premier conseiller,
Martine SOLOVIEFF, premier avocat général,
Antoinette PASCUCCI, greffier.

                                 Entre:

A,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick
KURDYBAN de Luxembourg en date du 23/08/2011,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                     et:

B,

intimé aux fins du prédit exploit KURDYBAN,

comparant par Maître Henri FRANK, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                        ---------------------------------
                       LA COUR D'APPEL :

Statuant sur la demande en divorce dirigée par A contre B, sur la demande
reconventionnelle en divorce de celui-ci et sur les mesures accessoires, le
tribunal d’arrondissement de Luxembourg a, par jugement du 30 juin 2011,

- déclaré les demandes en divorce bien fondées sur base de l’article 229 du
code civil et prononcé le divorce aux torts réciproques des parties;

- confié à A la garde des deux enfants communs mineurs, C et D;

- dit que l’autorité parentale sur les susdits enfants sera exercée
conjointement par leurs parents;

- accordé à B un droit de visite et d’hébergement à exercer comme suit:
pour l’enfant C:
en période scolaire: un week-end sur l’autre du vendredi 18 heures au
dimanche 18 heures,
chaque samedi matin de 08:30 heures à 14:00 heures et
chaque mercredi de 12:00 heures à 14:00 heures, à charge pour lui d’aller
chercher l’enfant à l’école à midi et de l’y reconduire à 14:00 heures;
pendant la moitié des vacances scolaires selon les modalités à convenir entre
parties;
pour l’enfant D:
en période scolaire: un dimanche sur l’autre de 10:00 heures à 18:00 heures,
de façon à faire correspondre ce droit de visite avec le droit de visite en fin de
semaine de l’enfant C;
pendant la moitié des vacances scolaires selon les modalités à convenir entre
parties;

- condamné B à payer à A une contribution mensuelle indexée de 200 € aux
frais d’entretien et d’éducation des enfants à raison de 100 € par enfant;

- dit non fondée la demande de A en obtention d’un secours alimentaire
personnel;
rejeté sa demande basée sur l’article 300 in fine du code civil;

- dit non fondées les demandes indemnitaires de l’épouse formées sur base
des articles 301, 1382 et 1383 du code civil et rejeté sa demande en obtention
d’une indemnité de procédure.

A a relevé appel de ce jugement par exploit d’huissier de justice du 23 août
2011 pour entendre, par réformation du jugement entrepris:

- déclarer non fondée la demande reconventionnelle en divorce de l’intimé et
prononcer le divorce à ses torts exclusifs;

- condamner l’intimé à lui payer une contribution mensuelle aux frais
d’entretien et d’éducation des enfants de 900 € à raison de 450 € par enfant
ainsi qu’une pension alimentaire à titre personnel de 600 € par mois;

                                                                                2
- condamner l’intimé à lui payer des dommages et intérêts évalués à 5.000 €,
principalement en application de l’article 301 du code civil et subsidiairement
sur le fondement des articles 1382 et 1383 du même code;

- aménager le droit de visite et d’hébergement de l’intimé comme suit:
en période scolaire: l’intimé exercera son droit de visite et d’hébergement
pour les deux enfants un week-end sur l’autre du vendredi 18:00 heures au
dimanche 18:00 heures et chaque mercredi de 12:00 heures à 14:00 heures à
charge pour lui d’aller chercher les enfants à l’école à 12:00 heures et de les y
reconduire à 14:00 heures;
pendant les vacances scolaires : l’intimé exercera son droit de visite et
d’hébergement pendant la seconde moitié des vacances scolaires les années
paires et pendant la première moitié de chaque vacance les années impaires.

L’intimé demande la confirmation du jugement entrepris.

Le jugement de divorce du 30 juin 2011 a été signifié par B à A par acte
d’huissier de justice du 15 juillet.
Il en suit que l’appel relevé par cette dernière suivant exploit du 23 août 2011
est recevable comme ayant été interjeté dans le délai légal.

Le tribunal a déclaré bien fondée la demande principale en divorce de A,
introduite par assignation du 16 octobre 2008 en retenant à titre de griefs le
comportement méchant et rabaissant du mari envers son épouse ainsi que
ses rentrées tardives au domicile conjugal pendant la nuit.
Il y a encore de retenir que suivant l’attestation du 6 avril 2009 de E, B, pris de
boissons, avait au mois d’avril 2006, affiché un comportement mal élevé dans
un restaurant où il dînait avec son épouse et le témon ; qu’il faisait des
propositions indécentes à des femmes inconnues ; qu’il provoquait une
bagarre avec le personnel du restaurant et quittait finalement les lieux à bord
de sa voiture.
Suivant procès-verbal n° 10767 dressé le 7 juin 2006 par la police, centre
d’intervention de Luxembourg, une mesure d’éloignement du domicile
conjugal a été prise à l’encontre de B pour avoir, dans un état alcoolisé,
exercé des violences physiques sur son épouse.

B a formé une demande reconventionnelle en divorce par conclusions
notifiées le 12 février 2010 en soutenant que l’épouse entretiendrait une
relation avec un autre homme.
A l’appui de ce grief il invoque une attestation rédigée le 26 octobre 2009 par
Marques Filipe qui déclare avoir vu, le 23 octobre 2009, l’épouse accompagné
d’un homme conduisant une voiture BMW portant la plaque minéralogique
belge XXX, et que l’épouse et cet homme se tenaient la main et
s’embrassaient devant la maison.
En instance d’appel l'intimé verse une nouvelle attestation rédigée le 23
septembre 2011 par G suivant laquelle il avait observé qu’avant les vacances
scolaires d’été, commençant le 15 juillet, l’ami de l’appelante, conduisant une
voiture immatriculée en Belgique sous le n° YYY, passait quasiment toutes les
soirées auprès de l’appelante.

Celle-ci conteste le caractère outrageant de cette relation.
Aux termes de son acte d’appel, elle soutient que cette relation aurait un
caractère purement amical et que même si elle était à qualifier d’équivoque,
elle serait dépourvue de tout caractère outrageant au vu des fautes d’ores et
déjà prouvées à l’encontre de l'intimé.

                                                                                3
En première instance, elle avait déjà contesté le caractère injurieux de la
relation invoquée à l’appui de la demande reconventionnelle en divorce en
raison du comportement fautif de l'intimé qui avait provoqué la rupture
définitive du mariage dès 2008, donc avant le début de la relation en cause.

Le tribunal a retenu à bon droit, au vu des attestations produites par l'intimé,
que la relation entretenue par l’appelante depuis 2009 doit être qualifiée pour
le moins d’équivoque, assimilable à une liaison adultère.

Les relations extraconjugales de l’époux ne constituent plus une cause
péremptoire de divorce et le caractère injurieux de ces relations ne résulte
plus exclusivement du manquement intrinsèque aux devoirs nés du mariage,
mais doit être apprécié en tenant compte de toutes les circonstances propres
à la cause, notamment de leur caractère outrageant à l’égard du conjoint.

Les relations adultères sont cependant présumées gravement injurieuses
pour le conjoint, de sorte qu’il appartient à l’époux adultère de prouver que
compte tenu des circonstances de l’espèce, les relations ne pouvaient plus
être ressenties comme offensantes par son conjoint. Tel peut être le cas si le
conjoint qui invoque les relations extraconjugales de son époux comme cause
de divorce, avait lui-même favorisé ou provoqué lesdites relations ou encore
s’il avait déjà par ses propres fautes causé la séparation des parties et l’échec
irrémédiable du mariage lorsque l’autre époux a commencé la liaison adultère
qui lui est reprochée.

La Cour constate que la relation de A dont B fait état et qui est établie par les
attestations mentionnées ci-dessus, se situe après l’assignation en divorce
intentée par l’appelante le 16 octobre 2008 et que les griefs invoqués par
l’appelante à l’appui de sa demande ont justifié le prononcé du divorce aux
torts de B.

Comme au moment des faits en question, l’échec du mariage provoqué par le
comportement gravement fautif du mari était irrémédiable et la procédure en
divorce déjà entamée, la relation extraconjugale dont il est fait grief à l’épouse
délaissée ne constitue plus une injure grave au sens de l’article 229 du Code
civil à l’égard de son conjoint (Cour, 15 juillet 1998, n° rôle 20849 ; Cour 17
juin 1998, n° rôle 21003 ; Cour 3 juin 1998, n° rôle 20914 ; Cour 2 décembre
1998, n° rôle 20684 ; Cour 30 juin 1999, n° rôle 22677). Par contre, la simple
antériorité des griefs prouvés à l’encontre d’un époux par rapport aux fautes
établies à charge du conjoint serait insuffisante pour enlever à ces fautes leur
caractère gravement outrageant (Cour 8 juillet 1998, n° rôle 21242 ; Cour 18
novembre 1998, n° rôle 21053).

Il en suit que l’appel de A est fondé quant à l’attribution des torts et qu’il y a
lieu, par réformation du jugement entrepris, de prononcer le divorce entre
parties aux torts exclusifs de B.

C’est à raison que le tribunal a institué une autorité parentale conjointe en
constatant que les deux parents disposent des capacités requises pour
éduquer et élever les enfants communs.

Le tribunal a cependant à tort, après avoir institué une autorité parentale
conjointe, attribué encore la garde des enfants à l’appelante.
En effet, du moment que chaque parent conserve son autorité parentale avec
tous les attributs qu’elle comporte, il n’y a plus lieu de statuer sur l’attribution
de la garde, qui devient sans objet, mais uniquement sur la résidence

                                                                                4
principale ou habituelle des enfants et sur le droit de visite et d'hébergement
du parent auprès duquel les enfants ne résident pas principalement.

Le jugement entrepris est encore à réformer en ce sens.

L’appelante demande que l'intimé exerce son droit de visite et d'hébergement
de façon identique pour chacun des deux enfants C et D.
En demandant la confirmation du jugement entrepris, l'intimé refuse cette
proposition d’aligner le droit de visite et d'hébergement de la fille sur celui du
garçon.
Comme le parent qui dispose d’un droit de visite et d'hébergement ne peut
être contraint d’exercer un droit de visite et d'hébergement plus large qu’il ne
le souhaite, cette demande doit être rejetée.

L’appelante demande encore de supprimer le droit de visite du samedi matin
lorsque l’intimé n’exerce pas de droit de visite et d'hébergement pendant le
week-end, au motif que cet aménagement l’empêche d’avoir C pendant un
week-end entier.

Cette demande est fondée. En effet, le droit de visite et d'hébergement doit
en principe être aménagé de façon à permettre à chacun des parents d’avoir
les enfants un week-end entier sur l’autre en période scolaire.

L’appelante demande une contribution de 2x450 € par mois aux frais
d’entretien et d’éducation des enfants et une pension alimentaire à titre
personnelle de 600 par mois.

La Cour constate que cette demande n’est pas instruite.
Il y a dès lors lieu, non de débouter la partie appelante, mais d’ordonner un
supplément d’instruction. Les parties sont par conséquent invitées à verser
des pièces récentes relatives à leur situation financière.
B versera les trois dernières fiches de salaires, sinon les trois dernières fiches
constatant le versement d’allocation ou d’indemnités remplaçant le salaire,
sinon des pièces attestant les démarches entreprises pour se procurer un
nouvel emploi ainsi que des pièces récentes quant à d’éventuels revenus
accessoires et A produira également des pièces récentes quant aux emplois
obtenus éventuellement dans le cadre du RMG et quant aux efforts entrepris
à titre privé pour se réinsérer sur le marché de l’emploi.

L’appelante demande la condamnation de l'intimé à lui payer des dommages
et intérêts évalués à 5.000 €, principalement sur le fondement de l’article 301
du code civil et subsidiairement sur celui des articles 1382 et 1383 du même
code.

En réalité les susdites dispositions légales ne sont pas dans un rapport
hiérarchique entre elles puisqu’elles réparent des préjudices distincts.

Le tribunal a déclaré la demande formée par A recevable sur base de l’article
301 du code civil, « le divorce étant prononcé aux torts réciproques des
parties ».
Or aux termes de l’article 301 du code civil, le juge pourra allouer à l’époux
qui a obtenu le divorce aux torts exclusifs de son conjoint des dommages-
intérêts en réparation du préjudice matériel ou moral que la dissolution du
mariage lui fera subir.
Le divorce étant à prononcer aux torts exclusifs du mari, par infirmation du
jugement entrepris, la demande indemnitaire de l’épouse est recevable en
instance d’appel.

                                                                                5
A n’a cependant justifié d’aucun préjudice matériel pouvant donner lieu à
indemnisation sur le fondement de l’article 301 du code civil et c’est à bon
droit et pour de justes motifs que la Cour adopte que les juges de première
instance ont dit que la demanderesse n’avait pas prouvé de préjudice moral
résultant de la dissolution du lien matrimonial, les faits avancés par elle
n’étant que les conséquences normales de toute rupture du mariage.

Pour ce qui est de la demande fondée sur les articles 1382 et 1383 du code
civil, l'action introduite sur cette base doit avoir comme cause un préjudice
distinct de celui engendré par le divorce.
L’appelante fait état du préjudice physique et moral subi suite « aux
réprimandes agressives et à la violence physique du sieur B tout au long du
mariage ».
La demande en dommages et intérêts formée par l’appelante sur base des
articles 1382 et 1383 du Code civil est à déclarer irrecevable dans la mesure
où elle tend à l’indemnisation du préjudice corporel subi, étant donné que
l’appelante a omis de mettre en intervention les institutions de sécurité sociale
intéressés conformément à l’article 453, alinéa 3, du code de la sécurité
sociale.
Quant au préjudice moral qui est résulté des violences physiques exercées
par l'intimé, la demande en dommages et intérêts est en principe fondée,
mais il appartient cependant à l’appelante de verser toutes pièces permettant
une évaluation plus concrète ce préjudice au vu des blessures subies
(certificats médicaux, le rapport de police n° 15123 dressé suite à la mesure
d’expulsion du mari du domicile conjugal du 6 juin 2006).

                               PAR CES MOTIFS

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état et les
conclusions du Ministère public ;

déclare l’appel recevable ;

le dit d’ores et déjà partiellement fondé ;

réformant :

dit que le divorce entre parties est prononcé aux torts exclusifs de B ;

dit que suite à l’institution d’une autorité parentale conjointe, il n’y a plus lieu
de statuer sur l’attribution de la garde des enfants communs mineurs ;

supprime le droit de visite du samedi matin de 08 :30 heures à 14 heures
quant à l’enfant C ;

déclare non fondée la demande de l’appelante tendant à aligner le droit de
visite et d'hébergement de l’enfant D sur celui de l’enfant C ;

déclare la demande en dommages et intérêts formée par l’appelante non
fondée sur base de l’article 301 du code civil ;

                                                                                6
déclare irrecevable la demande en dommages et intérêts pour le préjudice
corporel basée sur l’article 1382 du code civil ;

dit la demande en dommages et intérêts en principe recevable et fondée sur
base de l’article 1382 du code civil quant au préjudice moral causé par les
violences physiques exercées par l'intimé ;

sursoit à statuer sur les demandes alimentaires et la demande indemnitaire
du chef du préjudice moral causé par les violences physiques dont l’appelante
a été victime ;

avant tout autre progrès en cause :

enjoint aux parties de verser des pièces récentes relatives à leur situation
financière, et notamment :
- quant à B les trois dernières fiches de salaires, sinon les trois dernières
fiches constatant le versement d’allocation ou d’indemnités remplaçant le
salaire, sinon des pièces attestant les démarches entreprises pour se
procurer un nouvel emploi ainsi que des pièces récentes quant à d’éventuels
revenus accessoires et
- quant à A des pièces récentes quant aux emplois obtenus éventuellement
dans le cadre du RMG et quant aux efforts entrepris à titre privé pour se
réinsérer sur le marché de l’emploi ;

enjoint encore à A de produire toutes pièces pertinentes quant aux blessures
causées par les violences physiques exercées par l'intimé ;

dit que l’instruction se poursuivra sous le contrôle du magistrat de la mise en
état ;

réserve les frais.

La lecture du présent arrêt a été faite en la prédite audience publique
par Edmée CONZEMIUS, présidente de chambre, en présence
d’Antoinette PASCUCCI, greffier.

                                                                                7
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text:
                               Arrêt civil

     Audience publique du mercredi, vingt-huit mars deux mille douze

Numéro 37566 du rôle

Composition :

Marc KERSCHEN, premier conseiller, président,
Camille HOFFMANN, premier conseiller,
Mireille HARTMANN, conseiller,
Antoinette PASCUCCI, greffier.

                                 Entre:

A,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey
GALLE de Luxembourg en date du 30/05/2011,

comparant par Maître Jean-Georges GREMLING avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                     et:

B,

intimé aux fins du prédit exploit GALLE,

comparant par Maître Paul TRIERWEILER, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg.

                        ---------------------------------
                       LA COUR D'APPEL :

Par jugement du 7 avril 2011 le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,
statuant contradictoirement a prononcé le divorce entre A et B aux torts de
l’époux, ordonné la licitation de l’immeuble commun et pour le surplus a dit
qu’il sera procédé à la liquidation et au partage de l’indivision de biens
existante entre parties et à la liquidation de leurs reprises éventuelles, confié
à la mère la garde des trois enfants communes mineures, accordé au père un
droit de visite et d’hébergement et condamné ce dernier à une contribution
aux frais d’entretien et d’éducation des trois enfants. Le tribunal a encore
donné acte à A de la renonciation à ses demandes en allocation de
dommages-intérêts sur base des articles 301, 1382 et 1383 du code civil et
aux deux parties de leur renonciation en obtention d’une indemnité de
procédure.

A la suite de l'appel limité à la disposition concernant la licitation de
l’immeuble commun et interjeté suivant exploit d'huissier du 30 mai 2011,
l’appelante a, par acte d'avoué à avoué en date du 13 février 2012, fait notifier
à B qu'elle se désistait purement et simplement de l’instance d’appel engagée
le 30 mai 2011 avec offre de payer les frais de ladite procédure.

Cet acte porte la mention "Bon pour désistement d'instance" suivie de la
signature de A.

Par conclusions du 5 mars 2012 B a déclaré accepter ce désistement.

Il y a lieu de faire droit au désistement d’instance.

                          P A R C E S M O T I F S:

la Cour d'appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement entre parties,

donne acte aux parties de leurs déclarations de désistement d'instance et
d'acceptation de désistement d'instance,

décrète ce désistement aux conséquences de droit,

condamne A aux frais et dépens de l'instance abandonnée avec distraction au
profit de Maître Paul TRIERWEILER qui la demande affirmant en avoir fait
l’avance,

La lecture du présent arrêt a été faite en la prédite audience publique par
Marc KERSCHEN, premier conseiller, président, présence d’Antoinette
PASCUCCI, greffier.

                                                                                2
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text:
Rép. fiscal
No. 1477/12

                                                  ORDONNANCE

              rendue le vingt-huit mars deux mille douze, en matière de bail à loyer,

             en application de l'article 24 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
          d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code Civil,

            par Nous, Danielle SCHWEITZER, Juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière
          Martine SCHMIT,

              Dans la cause e n t r e :

          S.), demeurant à L- (…)

          partie demanderesse au principal
          partie défenderesse sur reconvention

          comparant par Maître Martine REITER, avocate à la Cour en remplacement de Maître
          Nathalie BARTHELEMY, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

                                                               et

          H .)s.à r.l., société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-(…),
          représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions

          partie défenderesse au principal
          partie demanderesse par reconvention

          comparant par Maître David ONIARCI, avocat en remplacement de Maître James
          JUNKER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

          -------------------------------------------------------------------------------------------------------------
          -

                                                            Faits:
                                                                                2

   L'affaire fut introduite par requête - annexée à la présente ordonnance - déposée au
greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 7 février 2012.

  Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 22 février
2012.

    A l'appel de la cause à la prédite audience, les mandataires des parties se présentaient et
l'affaire fut fixée.

  A l'audience publique du 19 mars 2012 à laquelle l'affaire fut utilement retenue, les
mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

   Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, à
laquelle le prononcé avait été fixé, l'ordonnance qui suit:

  Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 7 février
2012, S.) a fait régulièrement convoquer la société à responsabilité limitée H.) s.à r.l. à
comparaître devant le juge de paix de ce siège

  - aux fins de dire qu’elle doit permettre le libre accès à la propriétaire ou aux agences
mandatées par cette dernière au local sis à L-1731 LUXEMBOURG, 15a, rue de
Hespérange ;
  - que faute par elle de ce faire, la condamner au paiement d’une astreinte pour chaque
obstruction d’un montant de 2.500 EUR par manquement ;

   - que faute par elle de permette l’accès au local commercial, autoriser la propriétaire à
ouvrir ledit local le cas échéant à l’aide d’un serrurier et ce à chaque visite si nécessaire, les
frais résultant de l’ouverture de la porte du local par le serrurier étant à charge de la société
H.) s.à r.l.

   A l’audience du 19 mars 2012, la société H.) s.à r.l. s’est portée partie demanderesse
par reconvention pour la somme de 3.000 EUR à titre de dommages et intérêts.

   Il y a lieu de lui en donner acte.

  La demande principale est basée sur l’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre
2006 sur le bail à usage d’habitation.

   La société H.) s.à r.l. conclut d’abord à l’irrecevabilité de la demande pour avoir été
basée sur l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006. Elle estime que s’agissant d’un bail
commercial, la disposition précitée ne saurait s’appliquer.

    Or, le moyen soulevé est d’ores et déjà à rejeter alors qu’aux termes de l’article 36 de la
loi du 22 octobre 2008 dite pacte logement, l’article 1er, paragraphe (3), alinéa 1, premier
tiret de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines
dispositions du Code civil est modifié comme suit:

   « - aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou
                                                                                3

affectés à l’exercice d’une profession libérale, sous réserve des dispositions prévues par les
chapitres V et VIII. »

  L’immeuble commercial précité a été donné en location suivant contrat de bail du 24
mai 2004.

   La bailleresse expose qu’elle a informé la locataire qu’elle mettait son bien en vente et
lui a même demandé de faire une offre pour le cas où elle serait intéressée. Elle fait valoir
que la société H.) s.à r.l. a été informée à plusieurs reprises de ce que d’éventuels
acheteurs allaient se présenter pour visiter le bien. Or, soit elle n’ouvrait pas la porte, soit
personne n’était sur les lieux. Par ailleurs, comme la locataire avait changé les serrures, la
propriétaire ne pouvait pas entrer.

   S.) sollicite partant à ce que la société H.) s.à r.l. soit condamnée à assurer le libre
accès à la propriétaire ou aux agences mandatées par cette dernière.

   La société H.) s.à r.l. s’oppose à la demande telle que présentée par la propriétaire. Elle
explique d’abord qu’elle est surchargée de travail, qu’elle a des disponibilités réduites pour
permettre l’accès alors qu’elle doit procéder à des dépannages réguliers ou à des livraisons
extérieures. Elle fait en outre valoir qu’elle refuse l’accès dans les lieux en son absence au
regard du matériel qui s’y trouve entreposé. Elle marque cependant son accord avec les
lundi et mardi matins ainsi que tous les autres jours ouvrables de la semaine après 18
heures.

   La propriétaire fait valoir qu’elle doit avoir accès régulièrement aux lieux pour les
montrer à des acquéreurs éventuels. Elle explique par ailleurs qu’il lui est difficile de
réserver des dates à l’avance.

   La locataire ne s’oppose pas au principe d’un droit de visite, mais demande que celui-ci
soit exercé les lundi et mardi matins, soit les autres jours ouvrables de la semaine après 18
heures.

   Il déclare que l’exercice du droit de visite pendant les heures d’ouverture lui causerait
un préjudice commercial certain.

   En application de l’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code Civil, le juge de paix peut prendre
par ordonnance toutes mesures provisoires.

   L’exercice du droit de visite constitue une mesure provisoire de sorte que la requête est
recevable.

    Outre son droit de visite exercé dans le cadre de son obligation d’entretien de
l’immeuble loué, le bailleur a le droit de faire visiter l’immeuble par des tiers auxquels il a
l’intention de vendre l’immeuble. Le preneur a donc l’obligation de donner accès au
bailleur au moins à des heures et des jours déterminés afin de lui permettre de montrer les
lieux loués à des acquéreurs éventuels. (…) ( cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer –
Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 350, n° 127 )
                                                                                4

   Ce droit de visite n’est pas contesté en tant que tel, mais le locataire s’oppose à ce qu’il
soit exercé régulièrement et à la guise de la propriétaire.

    Le bailleur étant obligé de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux loués ne
saurait imposer l’exercice du droit de visite tous les jours de la semaine dans la mesure où
il existe des alternatives qui permettent au bailleur d’exercer son droit de visite dans des
conditions normales sans troubler l’activité du locataire.

   En l’espèce, la locataire propose comme alternatives les lundi et mardi matins ou les
autres jours ouvrables après 18 heures. Ces horaires permettent au bailleur et à de futurs
acquéreurs de visiter les lieux à vendre dans des circonstances normales sans troubler
l’activité du locataire.

  Il y a partant lieu d’accorder le droit de visite sollicité par la bailleresse, suivant les
modalités proposées par la locataire et aux horaires suggérés par cette dernière.

   En l’état actuel, une astreinte pour obliger la locataire à respecter les modalités
convenues ne paraît pas nécessaire. Il en va de même de la demande de S.) tendant à
l’autoriser à ouvrir ledit local le cas échéant à l’aide d’un serrurier et ce à chaque visite si
nécessaire, les frais résultant de l’ouverture de la porte du local par le serrurier étant à
charge de H.) s.à r.l.

   La société H.) s.à r.l. réclame à titre reconventionnel la somme de 3.000 EUR à titre de
dommages et intérêts. Cette demande présentée dans le cadre d’une requête introduite sur
base de l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006 est à déclarer irrecevable.

                                Par        ces      motifs:

   Nous, Danielle SCHWEITZER, Juge de paix à Luxembourg, siégeant en matière de bail
à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

   r e c e v o n s       la demande en la forme ;

   la   disons         recevable ;

   donnons          acte à la société H.) s.à r.l. de sa demande reconventionnelle ;

   déclarons           la demande principale partiellement fondée ;

   partant,
                                                                                5

    disons        que la société à responsabilité limitée H.) s.à r.l. devra laisser faire visiter
le local commercial sis à L-1731 LUXEMBOURG, 15a, rue de Hespérange par S.) et des
agences mandatées par celle-ci les lundi et mardi matins ou tous les autres jours ouvrables
après 18 heures ;

   disons           que S.) devra aviser la société à responsabilité limitée H.) s.à r.l. des
visites projetées au moins trois jours ouvrables à l’avance moyennant courriel à envoyer à
une adresse à convenir entre parties ;

   disons        la demande non fondée pour le surplus ;

   déclarons           la demande reconventionnelle irrecevable ;

   mettons          les frais pour moitié à charge de chacune des parties.

   Fait à Luxembourg, le 28 mars 2012

        (s.) Danielle SCHWEITZER                                     (s.) Martine SCHMIT
"


text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
no 57/2012

Audience publique du mardi, vingt-sept mars deux mille douze

Numéro du rôle : 142.115

Composition :

Pascale DUMONG, vice-présidente,
Joëlle GEHLEN, premier juge,
Thierry SCHILTZ, juge-délégué,
Yves ENDERS, greffier.

                                  ENTRE:

A.), demeurant à L-(...),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de
Luxembourg du 5 décembre 2011,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                      ET:

B.), demeurant à L-(...),

C.), demeurant à L-(...),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________

                                   F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 142115 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 20 décembre 2011, lors de laquelle elle fut fixée au 28 février 2012, pour
plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Jean KAUFFMAN, avocat, comparant pour la partie appelante, donna lecture
du jugement, de l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Sandrine DE OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Roland ASSA,
avocat, comparant pour les parties intimées, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,
27 mars 2012 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 3 juillet 2011, A.) a fait convoquer B.) et C.) à comparaître
devant le juge de paix de et à Luxembourg aux fins de les entendre condamner
solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer la somme de
66.907,67.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 7 octobre 2004, sinon du 24
octobre 2007, sinon de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde. Elle conclut
encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a réduit sa demande à la somme de
62.827,88.- euros, montant dont il y aurait lieu de déduire la garantie bancaire de
2.974,72.- euros.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a fait état de dégâts locatifs, dont la remise
en état se chiffrerait au montant réclamé.

Les locataires ont résisté à la demande au motif qu’ils ont libéré les lieux le 31 mars
2004, que l’immeuble était vétuste et présentait par endroits des traces de moisissure.
Pour le surplus, ils ont fait valoir une usure normale en raison d’une occupation de
quatre ans. Ils ont reconnu quelques dégâts mineurs et ont estimé que la garantie
bancaire, à laquelle la demanderesse aurait fait appel, serait suffisante pour couvrir les
dégâts dont ils sont responsables. Ils ont encore conclu à l’allocation d’une indemnité
de procédure de 1.500.- euros.

Par jugement contradictoire du 27 octobre 2011, le juge de paix, après avoir reçu la
demande en la forme, l’a dit non fondée et a rejeté les demandes basées sur l’article
240 du nouveau code de procédure civile.

                                            2
De ce jugement lui notifié le 27 octobre 2011, A.) a régulièrement relevé appel par
exploit d’huissier de justice du 5 décembre 2011.

L’appelante fait grief au jugement de première instance en ce qu’il a déclaré la
demande non fondée et rejeté la demande sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile.

A l’appui de son appel A.) verse un procès-verbal de constat dressé le 7 octobre 2004
par l’huissier de justice Rolande PETRY-SCHOLTES et des factures émises par
différents corps de métier pour justifier le montant total de 62.384,01.- euros réclamé à
titre de réparation des dégâts locatifs.

Elle prétend que le juge de paix aurait dénaturé le constat d’huissier confectionné
contradictoirement entre les parties. En ce qui concerne les peintures de l’immeuble, le
comportement des locataires serait à qualifier de vandalisme, sinon du moins de
manque de respect vis-à-vis de la propriété d’autrui. En effet, la peinture serait en
l’espèce à refaire après seulement quatre ans d’occupation, alors qu’en général les
peintures ne devraient être refaites qu’après huit à dix ans d’occupation.

La bailleresse réclame à ce titre le montant de 21.723,18.- euros.

Les dégâts causés à la salle de bains respectivement dans la salle de douche, dûment
documentés par constat d’huissier, s’élèveraient suivant factures THERMOLUX et
TRIERWEILER à 11.878,35.- euros et 7.500.- euros.

Les frais de réparation des endommagements causés au marbre se chiffreraient, selon
la facture établie par la MARBRERIE BERTRAND SARL, à 4.836,00.-euros.

L’appelante réclame en outre le montant de 1.556,16.- euros pour l’enlèvement de
débris laissés sur place par les locataires suite à leur départ des lieux. Ce montant
réclamé résulterait d’une facture POLYGONE du 29 mai 2006.

A titre de réparation de l’écoulement d’eau de la terrasse du premier étage, la
bailleresse réclame le montant de 8.395,44.- euros résultant d’une facture du 28
septembre 2005.

Finalement, elle demande le remboursement des frais engagés pour faire dresser le
constat d’huissier et les frais déboursés pour le développement des photos qu’elle a
prises elle-même, à hauteur de 1.938,75.- euros, ainsi que le montant de 5.000.- euros
à titre de dédommagement de son préjudice moral subi.

A titre subsidiaire, la bailleresse demande la nomination d’un expert pour se prononcer
sur les montants lui revenant du fait des dégâts locatifs occasionnés par les locataires.

                                           3
L’appelante conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.-
euros.

Les locataires sollicitent la confirmation du jugement de première instance. Ils
prétendent que les dégradations dont la bailleresse fait état seraient en majeure partie
des dégradations constitutives d’une usure normale, compte tenu de l’ancienneté de la
maison, des problèmes dus aux infiltrations dans la maison et d’une location de quatre
ans. A titre subsidiaire, ils font état de vices cachés affectant l’immeuble pris en
location, qui ne seraient pas imputables aux locataires et qui seraient documentés par
photos et par attestations testimoniales. Ces vices cachés sont encore offerts en preuve
par les intimés.

Ils s’opposent à la nomination d’un expert, alors qu’ils contestent la pertinence de la
mission d’expertise telle que formulée par l’appelante.

Les parties intimées concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de
1.500.- euros.

Il est constant en cause que, par contrat de bail du 18 mars 2000, les époux C.)-B.) ont
pris en location une maison sise à (...).

Aux termes du contrat de bail, les locataires ont reconnu avoir loué les lieux dans un
état « remis à neuf ». En effet, il y est stipulé « Die Mieter übernehmen das Mietobjekt
in seinem heutigen Zustand und haben es im gleichen Zustand zurückzugeben
vorbehaltlich der einer normalen Benutzung entsprechenden Abnutzung. Es wird
anerkannt, dass die Räumlichkeiten in Neustand gesetzt wurden.»

Aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé entre les parties.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une
obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel
de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de
l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du
contrat. (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343)

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui
arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa
faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de
prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle
résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption
d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 5 février 1987, rôle no 35323).

                                             4
Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du
simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le
bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,
même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de
l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la
preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les
dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le
preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à
des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou
dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p.
344).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose,
de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est
manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une
certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même
s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet
de nature à laisser des traces dans une certaine mesure.

En l’espèce, les locataires font état, d’une part, d’une usure normale et, d’autre part,
tant de vices apparents et dégradations ayant existé dès le début de la location, que
d’infiltrations constitutives de vices cachés n’étant apparues qu’en cours de bail.

Il est de principe que, comme en l’espèce, lorsque le locataire a reconnu avoir trouvé
les lieux en bon état locatif, ce dernier ne saurait être admis à prouver que malgré la
clause du contrat que l’immeuble loué était en bon état lors de la prise à bail, tel n’était
pas le cas en réalité, puisqu’il serait alors autorisé à prouver contre et outre le contenu
du contrat de bail. (Marianne Harles, Compte rendu de jurisprudence bail à loyer,
fas.31, p.342 no 111).

Les intimés ne sauraient prouver contre et outre les dispositions contractuelles, à
moins de vouloir établir l’existence de vices cachés ou de dégradations non apparentes
ou dues à un cas fortuit.

Or, en l’espèce, les locataires font surtout état de dégradations apparentes au moment
de la conclusion du contrat. Il s’ensuit qu’au regard de la clause du contrat de bail
selon laquelle les lieux étaient refaits à neuf, ils ne sauraient prouver contre cet écrit.

Ils seront dès lors seulement admis à prouver que les lieux étaient affectés de vices
cachés.

                                             5
Les locataires tentent de prouver les infiltrations d’eau au moyen d’attestations
testimoniales.

Il résulte en effet de ces attestations testimoniales que la cuisine présentait des traces
de moisissure et que des infiltrations d’eau étaient visibles dans la cave. Cet état des
choses se dégage par ailleurs également à suffisance des photos annexées au procès-
verbal de constat d’huissier.

Or, le tribunal constate que la demande en réparation des dégâts formulée par la
bailleresse ne concerne aucunement la réparation de ces vices. En effet, elle fait état
d’une peinture des murs salie dans la cuisine et elle a déduit de la facture concernant
les travaux de peinture de l’entreprise DECOR PEINTURE, les postes relatifs au
traitement des surfaces humides et aux travaux dans la cave.

Il s’ensuit que ces vices cachés ne sont ni contestés par la bailleresse, ni reprochés aux
locataires.

En ce qui concerne les dégâts dont A.) demande réparation, il lui appartient de prouver
qu’ils dépassent l’usure normale.

Le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve
légalement admis.

A cet effet, A.) a fait dresser, en date du 7 octobre 2004, un constat d’huissier
contradictoire de l’état des lieux.

Il y a dès lors lieu d’examiner les différents postes réclamés afin de déterminer s’ils
dépassent l’usure normale résultant d’une location de quatre ans.

   1) Quant à la peinture :

En ce qui concerne les travaux de peinture qui ont été réalisés par la bailleresse en fin
de bail, il y a d’emblée lieu de relever que l’usure, le défraîchissement ou l’altération
d’une peinture, pour autant qu’ils soient normaux, ne sont pas à supporter par le
preneur (cf. Les Novelles, Le louage de choses, vol. 1, no 945).

Doivent être classés dans cette catégorie «les contours visibles de tableaux et de
meubles».

On considère souvent, mais à tort, que les peintures s’amortiraient normalement en
neuf années quelle que soit leur nature. Si la peinture n’est point considérée comme
amortie et doit dès lors être refaite par suite d’un manque de soin ou d’une faute du
preneur, celui-ci supporte une partie du coût des travaux de remise en état au prorata
de la durée de son occupation par rapport à la durée normale (Marcel LA HAYE &
Joseph VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux en général, n° 945).

                                            6
Ainsi si cette durée normale était estimée à neuf années, le preneur quittant les lieux
après cinq ans se verrait mettre à charge les quatre neuvièmes du coût de la remise en
état.

Même si la peinture est par hypothèse considérée comme amortie, le preneur reste tenu
de réparer néanmoins localement les petites dégradations à l’enduit attribuables
notamment à la pose d’accessoires de tapisserie, de chevilles, de clous ou de
crampons, il procède, après ponçage, à une retouche localisée, en utilisant une peinture
de même ton de celle qui est en place (Marcel LA HAYE & Joseph
VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux en général, n° 945).

Il ressort du constat d’huissier du 7 octobre 2004, que la peinture et les papiers peints
dans pratiquement toutes les pièces présentaient des tâches, des trous de dubles, des
crochets ou encore des gribouillages.

Au vu des photos versées en cause, le tribunal constate qu’à part les trous de dubles,
crochets et gribouillages imputables aux locataires, l’état des murs, tel que retenu dans
le constat d’huissier, résulte d’une usure normale de quatre ans.

Il s’ensuit que A.) ne saurait réclamer aux locataires le remboursement intégral de la
facture DECOR PEINTURE.

Le tribunal constate que seul le poste « Revêtements muraux » est à prendre en
considération à cet égard. La bailleresse n’est cependant pas fondée à réclamer aux
locataires les frais d’arrachage et de pose de « Rauhfaser », ni la fourniture et la pose
de tapisserie.

De même aucun dégât au plafond n’est reproché aux locataires, de sorte que ce poste
n’est pas non plus à imputer aux époux C.)-B.).

Seuls les postes relatifs à la peinture et à la réparation du scandatex peuvent en
principe être mis à charge des locataires. Au vu des développements qui précèdent, en
tenant compte d’un amortissement de la peinture après neuf ans et sans qu’il soit
nécessaire de procéder par voie d’expertise, cinq neuvièmes de ces frais seront
effectivement à charge des époux C.)-B.).

Il s’ensuit que la demande de A.) est à déclarer fondée pour le montant de 4.097.-
euros (5/9 x (4.712,25 + 1.700 + 962,50)).

   2) Salle de bains :

En ce qui concerne la salle de bains au premier étage (salle de bains rose), la
bailleresse reproche aux locataires des trous de dubles, des endommagements au
carrelage mural, un bidet arraché du mur ainsi qu’un robinet de lavabo endommagé.

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Les locataires reconnaissent être responsables tant en ce qui concerne le robinet cassé
que les dégâts causés au bidet.

Aux termes des factures TRIERWEILER et THERMOLUX versées en cause, la
bailleresse entend non seulement remédier à ces dégâts, mais elle procède à une
remise à neuf de la salle de bains, incluant notamment le fait d’arracher le sol avec la
chape ainsi que le revêtement mural, et par la suite, la pose d’un nouveau revêtement
du sol et des murs. A cela s’ajoute qu’elle a fait installer une nouvelle cabine de
douche, alors que l’huissier de justice n’a constaté aucun dégât à l’ancienne à part le
fermoir qui manquait.

Elle entend encore mettre à charge des locataires les nouveaux meubles de la salle de
bains, un WC et une baignoire. A cet égard il y a lieu de noter qu’aucun reproche
concernant les meubles ou le WC n’a été formulé à l’encontre des locataires et qu’en
outre la salle de bains n’avait, au moment de la location, aucune baignoire.

Il est dès lors évident que la demande de la bailleresse concernant le poste de la salle
de bains n’est pas fondée, sauf à lui allouer ex aequo et bono le montant de 500.- euros
pour le bidet et le robinet cassé.

   3) Nettoyage du sol et du marbre :

A titre de nettoyage du sol et du marbre, la bailleresse verse d’une part la facture
DECOR PEINTURE en ce qui concerne la réfection de la moquette et d’autre part la
facture de la MARBRERIE BERTRAND en ce qui concerne les frais de réparation
respectivement de remise en état du marbre.

Les parties intimées relèvent que dans l’acte d’appel la partie appelante aurait renoncé
au poste relatif à la réfection de la moquette.

Le tribunal constate en effet que la partie appelante a indiqué dans son acte d’appel
« …en relevant encore le fait que le juge renvoie à une moquette blanche de l’escalier
sur laquelle la partie appelante n’insiste plus ; c’est vrai que la partie appelante
n’insiste plus sur la réfection de l’escalier qu’elle a fait refaire à ses propres frais. »

Il y a lieu de relever à cet égard que le contrat judiciaire est formé entre parties par
l’exploit introductif d’instance qui fixe la qualité des parties, l’objet et la cause de la
demande.

C'est partant l'acte introductif d'instance qui saisit le juge et qui noue entre parties le
contrat judiciaire. L'action une fois introduite, il n'est pas possible à une partie de la
remplacer par une autre différente, soit en son objet, soit en sa cause, sauf accord des
parties. Cette modification du contrat judiciaire doit être déclarée irrecevable, à défaut
d'accord entre parties, sans qu'il faille analyser le fondement de la nouvelle cause
indiquée.

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Il s’ensuit que la demande en indemnisation de la réfection de la moquette constitue
une demande nouvelle par rapport au contrat judiciaire formé par l'exploit introductif
d'instance. Face aux contestations des parties intimées elle est à déclarer irrecevable.

En ce qui concerne les dégâts au marbre, la bailleresse reproche, d’après le constat
d’huissier, aux locataires d’être responsables d’une encoche sur la tablette en marbre
au-dessus du feu ouvert dans le couloir, de taches brunes sur la tablette en marbre au-
dessus du radiateur de la grande chambre au premier étage, d’une fissure dans la
plaque de marbre au sol au rez-de-chaussée à droite de l’escalier, ainsi que d’une
plaque jaunie dans la véranda près de la sortie sur la terrasse.

Le tribunal constate tout d’abord que la facture de la MARBRERIE BERTRAND
concerne de nombreux autres postes qui ne sont pas reprochés aux locataires, tels que
nettoyage des plinthes et de la cheminée, adoucissage des marches et contremarches et
scellement des pierres décollées et réfection des joints.

Il est évident que seule la réparation des dégâts imputables aux locataires et qui ne
résultent pas d’une usure normale peut être mise à leur charge.

Le marbre étant un matériel fragile et coûteux, le preneur prend donc un soin
particulier de ce matériau qu’il entretient régulièrement avec des produits adéquats. Il
est responsable des griffures, des traces de coups, des écornures, des taches et des
traces de dépose (Marcel LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE : Le louage de
choses, les baux en général, n° 938).

Au vu des dégâts relevés dans le constat d’huissier, il faut conclure qu’ils dépassent
l’usure normale et que les locataires sont tenus d’indemniser la bailleresse.

Le tribunal fixe ex aequo et bono l’indemnisation lui redue de ce chef à 750.- euros.

En ce qui concerne l’endommagement du parquet au milieu de la grande chambre au
premier étage, la bailleresse réclame, d’après la facture DECOR PEINTURE le
montant de 312.- euros.

Il est prévu que le preneur remplace les lames qu’il a griffées, brûlées ou détériorées
(cf Marcel LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux
en général, n° 943).

Il s’ensuit que les locataires sont tenus d’indemniser la bailleresse à hauteur du
montant de 312.- euros correspondant au remplacement de 4 m2 de parquet.

   4) Enlèvement des débris et déchets laissés sur place :

La bailleresse réclame encore de la part des locataires le remboursement d’une facture
de l’entreprise POLYGONE émise le 29 mai 2006 d’un montant de 1.556,16.- euros
pour « le déblayage de divers déchets dans la maison ».

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Dans la mesure où cette facture a été établie plus de deux ans après la sortie des lieux
des locataires, la bailleresse reste en défaut de prouver qu’elle a trait à des déchets
laissés sur place par les locataires.

Il s’ensuit que la demande est à déclarer non fondée de ce chef.

   5) Réfection de l’écoulement d’eau de la terrasse du 1er étage :

A.) réclame à ce titre le remboursement de la somme de 8.395,44.- euros.

Elle prétend que, suite au départ des locataires, la terrasse aurait dû être remise en état
et que des travaux d’étanchéité auraient dû être exécutés par la société anonyme
ETANCHEITE SA.

Or, bien qu’il résulte des photos annexées au constat d’huissier, que la terrasse n’a pas
été nettoyée avant la prise des photos et qu’elle est couverte d’épines et de feuilles, il
ne résulte non seulement d’aucun élément du dossier qu’elle aurait dû être remise en
état et que l’étanchéité aurait dû être refaite, mais encore que ces dégâts, s’ils existent,
soient imputables aux locataires.

Dans ces conditions, la bailleresse est à débouter de ce poste de sa demande.

   6) Frais :

La partie appelante réclame ensuite le remboursement des frais d’huissier et des frais
de développement de photos, qu’elle a dû débourser pour faire valoir ses droits.

Les intimés, quant à eux, s’opposent à cette demande, au motif que la bailleresse aurait
pu éviter les frais du constat d’huissier en procédant à un état des lieux contradictoire.
Ils ajoutent que les photos prises le 28 septembre 2004 auraient été parfaitement
inutiles, au vu du constat dressé le 7 octobre 2004.

Il appartient à la bailleresse de prouver les dégradations des lieux par elle loués après
le départ des locataires.

Elle peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement
admis, donc également moyennant un constat d'huissier dressé dans les formes dont les
constatations purement matérielles font foi jusqu'à preuve du contraire.

Or, il lui appartient également de minimiser son dommage, de sorte qu’il lui aurait
appartenu, dans un premier temps, de proposer une date pour l’état des lieux aux
locataires. Seulement face au refus des locataires de se présenter, elle aurait pu avoir
recours à un huissier.

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En effet, il ne résulte d’aucun élément du dossier que les locataires auraient refusé de
procéder à un état des lieux contradictoire.

Dans ces conditions, la demande en remboursement des frais engagés pour le constat
d’huissier est à rejeter. De même, A.) reste en défaut de justifier la nécessité d’avoir
pris elle-même des photos, de sorte qu’elle est encore à débouter de cette demande.

   7) Préjudice moral :

A.) réclame finalement encore réparation de son préjudice moral qu’elle chiffre à
5.000.- euros.

Or, bien que le tribunal ait retenu à charge des locataires certains dégâts causés, et que
la bailleresse soit indemnisée pour ces postes, il y a lieu de constater qu’elle reste en
défaut de prouver un quelconque dommage moral.

Il y a partant encore lieu de la débouter de cette demande.

Il s’ensuit que la demande en indemnisation de A.) est à déclarer fondée pour le
montant de 5.659.- euros (4.097 + 500 + 750 + 312).

Il est constant en cause qu’à la fin du bail, A.) a retenu la garantie bancaire d’un
montant de 2.974,72.- euros.

Il en suit que, par réformation du jugement de première instance, la demande en
paiement de A.) est, après compensation avec le montant de la garantie bancaire, à
déclarer fondée pour le montant de 2.684,28.- euros, avec les intérêts au taux légal à
partir du 3 juillet 2009, jour de la demande en justice jusqu’à solde.

Les parties n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge
l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées
leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel.

Pour les mêmes raisons le jugement de première instance est à confirmer en ce
qu’il a débouté A.) de sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile.

                           PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit irrecevable la demande en indemnisation de la réfection de la moquette ;

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dit l’appel recevable pour le surplus,

le dit partiellement fondé,

par réformation,

dit fondée la demande de A.) pour le montant de 2.684,28.- euros,

condamne C.) et B.) solidairement à payer à A.) le montant de 2.684,28.- euros, avec
les intérêts au taux légal à partir du 3 juillet 2009, jour de la demande en justice
jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes des parties en allocation d’une indemnité de procédure,

confirme le jugement de première instance en ce qu’il a débouté A.) de sa demande en
allocation d’une indemnité de procédure,

condamne C.) et B.) aux frais et dépens des deux instances.

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