text:
                     Arrêt commercial – faillite

    Audience publique du douze novembre deux mille quatorze

Numéro 40087 du rôle.

Composition :

Roger LINDEN, président de chambre;
Elisabeth WEYRICH, conseillère;
Monique STIRN, conseillère;
Jean ENGELS, avocat général;
Marcel SCHWARTZ, greffier.

                              Entre:

   la société anonyme A, établie et ayant son siège social à U,
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg
sous le numéro ………., représentée par son conseil d’administration
en fonctions;

   appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice
suppléant Catherine NILLES en remplacement de l’huissier de
justice Carlos CALVO d’Esch-sur-Alzette du 8 mars 2013,

  comparant par Maître Gérard Rollinger, avocat I, demeurant à
Luxembourg ;

                                 et:

   1) l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté
par son Ministre d'Etat en fonctions, établi à L-1352 Luxembourg, 4,
rue de la Congrégation, sinon par son Ministre des Finances en
fonctions, établi à L-1352 Luxembourg, 3, rue de la Congrégation,
poursuites et diligences de l’Administration des Contributions
Directes, représentée par son Directeur et/ou, pour autant que de
besoin, par le Receveur de l’Administration des Contributions
Directes au Bureau de la Recette Centrale à Luxembourg, pour
lesquels domicile est élu au Bureau de Monsieur le Directeur de
l’Administration des Contributions Directes à L-2450 Luxembourg,

                             1
45, boulevard Roosevelt et subsidiairement dudit Receveur à L-2718
Luxembourg, 18, rue du Fort Wedell,

  intimé aux fins du susdit exploit NILLES,

  comparant         par     Maître        Claude      SCHMARTZ,             avocat       à
Luxembourg ;

   2) Maître Martine KRIEPS, avocat I, demeurant à Luxembourg,
prise en sa qualité de curateur de la faillite de la société A S.A.
préqualifiée,

  intimée aux fins du susdit exploit NILLES,

  comparant par Maître Roland MICHEL, avocat I, demeurant à
Luxembourg.

  ----------------------------------------------------------------------------------------

                               LA COUR D'APPEL :

   Par exploit d’huissier du 28 février 2012, l’ETAT DU GRAND-
DUCHE DE LUXEMBOURG, poursuites et diligences du directeur de
l’Administration des Contributions Directes (ci-après l’ETAT) a
assigné la société anonyme A devant le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg, siégeant en matière commerciale, aux fins de voir
constater que cette dernière a cessé ses paiements et que son crédit
est ébranlé au sens de l’article 437 du Code de Commerce, et
partant la voir déclarer en état de faillite.

  A l’appui de sa demande, l’ETAT a fait valoir que la société restait
en défaut de payer une dette fiscale s’élevant, suivant extrait de
compte du 13 février 2012, à 22.138,72.- euros.

  Par jugement rendu le 16 mars 2012 par défaut à l’égard de la
défenderesse, le tribunal a reçu la demande, l’a dit fondée et déclaré
en état de faillite la société A.

   Par exploit d’huissier du 8 mars 2013, la société A a régulièrement
relevé appel de ce jugement, qui ne lui a pas été signifié.

   L’appelante reproche aux juges de première instance de l’avoir
déclarée en état de faillite sur base de bulletins d’imposition erronés
et de taxations d’office, qu’elle conteste tant en leur principe qu’en
leur quantum, alors que sur les périodes retenues par
l’Administration des Contributions Directes, elle n’aurait exercé
aucune activité. Elle fait plaider que la dette sur base de laquelle elle

                                      2
a été déclarée en état de faillite ne serait ni certaine, ni liquide, ni
exigible. Elle ajoute avoir « pris contact avec l’Administration des
Contributions Directes qui lui aurait assuré, au vu des déclarations
fiscales remises, être d’accord à reconsidérer les taxations d’office»
et conclut au rabattement de la faillite.

   L’ETAT conclut à la nullité, sinon l’irrecevabilité de l’acte d’appel
signifié le 8 mars 2013, d’abord au motif que l’appelante était au
moment de l’appel dépourvue d’organe habilité à la représenter et
susceptible de décider de l’introduction d’un acte d’appel, le mandat
des administrateurs, nommés pour une période de 6 ans, lors de
l’unique assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2004, étant
venu à terme le 24 juin 2010 et, ensuite, parce que les publications
sur le site Legilux du 31 janvier 2011 permettraient de constater que
le domiciliataire de la société, B, a dénoncé le siège de la société A
avec effet au 1er janvier 2011, de sorte que contrairement aux
indications de l’acte d’appel, la société A était sans siège social
connu au moment d’interjeter appel.

   Quant au fond, l’intimé explique que, vérifications faites auprès de
l’Administration des Contributions Directes, la demande de remise ou
de restitution gracieuse adressée à l’initiative des administrateurs de
la société A à Monsieur le Directeur des Contributions Directes a été
déclarée irrecevable en date du 9 septembre 2013.

   Le curateur se rallie aux conclusions de l’ETAT concernant le
moyen tiré de la nullité, voire de l’irrecevabilité de l’acte d’appel et
donne à considérer, quant au fond, que la société A n’a aucun actif
en banque, ni aucun meuble ou immeuble pouvant couvrir ses dettes
qui s’élèvent à 22.203,02.- euros. Il donne encore à considérer que
les anciens administrateurs de la société A n’ont pas été à même de
lui expliquer quelles ont été les dépenses de la société, voire ses
activités, ni où se trouve le capital social.

   Sans contester qu’aucune nouvelle assemblée générale n’a été
tenue depuis juin 2004, la société A soutient qu’il ressort de la
doctrine dans pareil cas, une survivance du conseil d’administration,
en ce sens que « …si les mandats des administrateurs sont tous
arrivés en même temps à leur terme, les administrateurs
continueront à représenter la société en attendant leur
remplacement. » pour en déduire que les administrateurs pouvaient
dès lors valablement engager la société et donner mandat pour
interjeter appel contre un jugement déclaratif de faillite.

  Elle considère que l’indication inexacte d’une adresse constitue
une nullité de forme qui requiert, pour être accueillie, la
démonstration d’un grief.

    Dans un dernier corps de conclusions, l’ETAT conteste
l’argumentation de l’appelante au vu du laps de temps écoulé entre

                               3
le terme des mandats le 24 juin 2010 et la date de l’acte d’appel le 8
mars 2013 et soutient qu’une société sans siège social
contreviendrait aux dispositions impératives de la législation
régissant le droit des sociétés, qu’il s’agirait d’une nullité de fond,
d’ordre public.

   Quant aux moyens de la nullité sinon de l’irrecevabilité de l’acte
d’appel :

   La première question est donc celle de savoir si le pouvoir de
représentation du conseil d’administration a perduré au-delà de la
durée légale du mandat des administrateurs composant le conseil
d’administration.

    La Cour d’appel a retenu dans un arrêt du 5 novembre 2003 (rôle
n° 27263) que« La durée du mandat de l’administrateur est limitée
afin de protéger les actionnaires et l’assemblée générale vis-à-vis de
la puissance des administrateurs.
    Conçue comme protection devant jouer à l’intérieur de la société,
la limitation n’a pas d’effet vis-à-vis des tiers.
    A l’égard de ceux-ci, le mandat de l’administrateur perdure au-delà
de la durée légale de 6 ans tant que l’administrateur n’a pas déposé
et publié sa démission (Cour de Cassation 26.10.2000 No 43/00
pénal, No 1722 du registre). »

    Puisqu’il ne résulte d’aucune pièce du dossier, ni des publications
du site LEGILUX versées en cause, qu’au jour de l’introduction de
l’acte d’appel, les démissions des administrateurs aient été déposées
et publiées, leurs mandats ont perduré au-delà du terme de 6 ans, et
la représentation de la société était partant régulière au moment de
l’introduction de l’acte d’appel.

    C’est à bon droit que l’appelante s’oppose à l’exception de nullité
tirée par l’ETAT du fait que contrairement aux indications de l’exploit
introductif d’instance, la société A a été (suite à la dénonciation de
son siège social) sans siège social au moment d’interjeter appel, en
faisant valoir qu’une telle nullité constitue une nullité de pure forme
requérant pour être accueillie la démonstration d’un grief. (Cour
d’appel, numéro 29501, 14 juillet 2005)

   Aux termes de l’article 264 alinéa 2 du NCPC « Aucune nullité
pour vice de forme des exploits ou des actes de procédure ne pourra
être prononcée que s’il est justifié que l’inobservation de la formalité,
même substantielle, aura pour effet de porter atteinte aux intérêts de
la partie adverse.»

   Il y a lieu de constater que l’ETAT n’allègue en l’espèce aucun
grief à l’appui de son moyen, mais fait valoir que par le fait d’être

                               4
sans siège social, la société A contreviendrait aux dispositions
impératives de la législation régissant le droit des sociétés.

  Ce faisant, il n’invoque aucun grief le concernant.

    Il s’ensuit que les moyens de nullité et d’irrecevabilité soulevés par
l’intimé sont à rejeter et l’acte d’appel est à déclarer recevable.

  Quant au fond :

  Conformément à l’article 437 du Code de commerce, tout
commerçant qui cesse ses paiements et dont le crédit se trouve
ébranlé est en état de faillite.

  Ces deux conditions doivent coexister au moment de la
déclaration de faillite.

  La cessation des paiements suppose impayées des dettes
certaines, liquides et exigibles au jour du prononcé de la faillite.

  L’ébranlement du crédit n’est qu’une modalité que la cessation
des paiements doit revêtir pour justifier une déclaration de faillite.

  Cette condition existe dès que le défaut de paiement d’une dette
est de nature à provoquer une perturbation sérieuse des affaires
commerciales, à compromettre l’activité commerciale ou le gage
commun des créanciers ou qu’il est la conséquence d’une situation
compromettante pour l’ensemble des affaires du commerçant (Revue
des faillites 1952-1953 p. 310).

   Force est de constater que les simples critiques générales et
vagues présentées par l’appelante à l’encontre des bulletins
d’imposition et des taxations d’office ne sont pas de nature à mettre
en doute la créance de l’Administration des Contributions Directes.
Cette créance a, en effet, avant d’être invoquée à l’appui de
l’assignation en faillite du 28 janvier 2012, déjà fait en 2010 l’objet de
plusieurs poursuites infructueuses (contrainte, commandement,
procès-verbal de saisie-exécution converti en procès-verbal de
carence). S’y ajoute que les différents bulletins d’imposition et les
taxations d’office, dont il n’est pas contesté qu’ils ont été
régulièrement notifiés à la société A, n’ont jamais fait l’objet de
réclamations ou de recours de la part de cette dernière dans les
délais légaux, la seule démarche entreprise à l’initiative de l’ancien
administrateur-gérant de la société A étant celle d’une demande
écrite adressée le 21 janvier 2013 (pratiquement un an après la
déclaration en faillite) à l’Administration des Contributions Directes et
ayant pour objet de demander une remise d’impôts et d’intérêts par
la voie gracieuse, demande qui a été déclarée irrecevable par
décision du 3 septembre 2013 et qui n’a pas non plus été entreprise
dans les délais légaux.

                                5
  Contrairement à l’affirmation de l’appelante, la créance de l’ETAT
est donc bien certaine, liquide et exigible.

    A cela s’ajoute, au vu des explications fournies par le curateur,
qu’il faut admettre que la situation financière de la société A est
irrémédiablement compromise, son actif étant inexistant et la société
n’étant de ce fait pas à même de désintéresser les créanciers. Il
s’ensuit que le refus de payer la dette de l’ETAT n’a d’autre
explication que son insolvabilité. Aucune des affirmations de
l’appelante quant à une réalité différente n’a été démontrée, que
sorte qu’au jour de la faillite, la société appelante se trouvait en état
de cessation des paiements et son crédit était ébranlé.

  Il s’ensuit que l’appel n’est pas fondé et que le jugement déféré
est à confirmer.

  Au vu du sort réservé à l’appel de la société A, sa demande en
obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du
NCPC est à déclarer non fondée.

                           PAR CES MOTIFS :

  la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement et sur le rapport du
magistrat de la mise en état, le représentant du Ministère Public
entendu en ses conclusions,

   déclare l’appel de la société anonyme A recevable, mais non
fondé ;

  confirme le jugement entrepris ;

   déboute la société anonyme A de sa demande en allocation d’une
indemnité de procédure sur base de l’article 240 du NCPC ;

   met les frais de l’instance d’appel à charge de la masse et en
ordonne la distraction au profit de Maître Claude SCHMARTZ qui la
demande affirmant en avoir fait l’avance.

                               6
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
                                   Arrêt civil

       Audience publique du douze novembre deux mille quatorze

Numéro 40268 du rôle

Composition :

Jean-Claude WIWINIUS, président de chambre,
Lotty PRUSSEN, premier conseiller,
Christiane RECKINGER, premier conseiller,
Pascale BIRDEN, greffier.

                                    Entre:

A), demeurant à L-2240 Luxembourg, 15, rue Notre-Dame,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN
d’Esch-sur-Alzette du 5 août 2013,

comparant par Maître Véronique ACHENNE, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                       et:

B), demeurant à L-2551 Luxembourg, 9, avenue du X Septembre,

intimé aux fins du prédit exploit HOFFMANN,

comparant par Maître Frédéric FRABETTI, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                          ---------------------------------
                        LA COUR D'APPEL :

Les faits et rétroactes de l’affaire

En date du 14 mars 2007, la société anonyme C) et B) ont signé un contrat de
bail avec accord d’approvisionnement exclusif pour la location d’une partie d’un
immeuble de commerce et d’habitation sis à XXX, XX, route XXXXX, et connu
sous l’enseigne « Café du XXXXXX ».

En date du 25 avril 2007, A) s’est engagé à constituer endéans un délai de
quinze jours, pour le compte de B), une garantie bancaire au montant de
48.000€ au profit de la société anonyme C) aux fins de garantir la bonne
exécution du contrat de bail précité.

En date du 4 mai 2007, A) a conclu avec la banque D) SA (actuellement
banque D’)SA) un contrat de garantie locative selon lequel la banque s’est
portée garante à concurrence de 48.000€ envers la société anonyme C) pour
compte de « Café du XXXXXX» pour garantir à première demande écrite de la
part du bénéficiaire l’exécution de toutes obligations découlant du contrat de
bail conclu entre le donneur d’ordre et le bénéficiaire en date du 14 mars 2007.
Le même jour, la banque D) SA a informé la société C) qu’elle se portait
garante envers elle à concurrence de 48.000€ d’ordre de A) et pour compte de
B) pour garantir à première demande écrite l’exécution de toutes les obligations
découlant du contrat de bail du 14 mars 2007.

B) n’a pas exploité le local de commerce, mais le café a été exploité par une
société à responsabilité limitée unipersonnelle xxx, dont E)était l’unique
associée. La société a payé les loyers jusqu’en décembre 2009.

Les loyers de janvier à mars 2010 n’ont pas été payés et la société anonyme C)
a fait appel à la garantie bancaire aux fins d’obtenir paiement du montant de
48.000€.

En date du 31 mai 2010, la société anonyme C) et B), en leurs qualités
respectives de bailleur et de preneur, ont résilié avec effet immédiat le contrat
de bail du 14 mars 2007.

Le 23 mars 2010, A) a assigné la société anonyme C) et la société anonyme
D’)devant le tribunal d’arrondissement, siégeant en matière commerciale, pour
voir annuler le contrat de garantie locative du 4 mai 2007 et pour se voir
restituer le montant de 48.000 €, sinon la société C) s’entendre condamner à lui
restituer la somme de 25.634,48 € indûment perçue, voir déclarer le jugement
commun à la société anonyme D’)et voir condamner la société C) au paiement
de la somme de 15.000 € ou toute autre somme à évaluer par voie d’expertise
à titre de dommages et intérêts pour les dommages moral et matériel subis.

Par jugement du 12 novembre 2010, le tribunal a dit non fondée la demande de
A) et il a condamné celui-ci au paiement d’une indemnité de procédure de
1.000 €.

Statuant sur l’appel relevé par JPR contre ce jugement, la Cour d’appel, par un
arrêt rendu en date du 14 mars 2012, a confirmé le jugement précité.

                                       2
Le 16 janvier 2012, A) a assigné B) devant le tribunal d'arrondissement de
Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 48.000€, avec
les intérêts légaux à partir du 31 mai 2010, jour du dernier décaissement, sinon
à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. JPR a basé sa demande,
principalement, sur les dispositions des articles 2028 et suivants du code civil,
et, subsidiairement, sur les dispositions des articles 1375 et suivants du même
code régissant l'enrichissement sans cause. Il a encore demandé l'allocation
d'une indemnité de procédure.

B) a formulé une demande reconventionnelle et demandé la condamnation de
A) au paiement de la somme de 10.000€ pour procédure abusive et vexatoire,
sur base de l’article 6-1 du code civil, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de
procédure.

Par jugement rendu en date du 21 juin 2013, le tribunal a débouté tant A) que
B) de leurs demandes.

Pour rejeter la demande de A) aux fins de voir condamner B) au paiement de la
somme de 48.000€, les juges de première instance ont considéré qu'elle n'était
pas fondée sur base des articles 2028 et suivants du code civil, dès lors qu’il
ressortait du libellé de la garantie bancaire litigieuse qu’il s’agissait d’une
garantie bancaire à première demande du bénéficiaire, la société C), en cas de
défaillance du locataire B), et non pas d’un cautionnement.

Le tribunal a encore rejeté la demande en tant que basée sur l'action « de in
rem verso », au motif que l'éventuel enrichissement de B) ainsi que l’éventuel
appauvrissement de A) trouvaient leur cause dans la garantie bancaire conclue
volontairement et en connaissance de cause par A).

Par exploit d'huissier du 5 août 2013, A) a relevé appel du jugement du 21 juin
2013.

Quant à la recevabilité de l’appel

Le moyen tiré du libellé obscur

L'intimé B) soulève d'abord l'irrecevabilité de l'appel pour libellé obscur sur base
de l'article 154 du nouveau code de procédure civile, au motif que l'appelant
aurait omis d'indiquer les bases juridiques de sa demande, le fait de dire qu'il
appartient aux juges de dire le droit étant insuffisant à cet égard.

L’appelant n’aurait pas fourni une description assez précise de la situation et il
n’appartiendrait pas au juge de rectifier une quelconque base légale et les
conclusions de l’appelant ne feraient que corroborer la nullité de l’acte d’appel.

L’appelant A) fait valoir qu’il n’est pas requis d’indiquer les textes légaux à la
base des demandes contenues dans l’assignation ou l’acte d’appel et une
indication erronée des textes de loi applicables n’entraînerait pas la nullité ou
l’irrecevabilité ni de l’assignation en justice ni d’un acte d’appel. En l’espèce,
l’assignation de A) aurait été clairement basée sur les articles du code civil
relatifs à la caution, sinon sur l’action de l’enrichissement sans cause et, dans
son acte d’appel, l’appelant se serait fondé sur les articles 1134 et suivants du
code civil.

                                      3
En tout état de cause, l’appelant aurait suffisamment indiqué l’objet et la cause
de sa demande consistant à se voir restituer la somme de 48.000€ qu’il aurait
payée, en exécution d’une garantie à première demande, pour régler des loyers
dus par B).

Aux termes des articles 154 et 585 du nouveau code de procédure civile, l’acte
d’appel doit contenir, à peine de nullité, l’objet de l’appel et un exposé
sommaire des moyens de la partie appelante (Cass. 29 juin 2000 (n° 36/00).

En l’espèce, l’objet de l’appel est indiqué avec la précision requise dans le
dispositif de l’acte d’appel par lequel l’appelant demande la réformation du
jugement du 21 juin 2013 et la condamnation de B) à rembourser à l’appelant la
somme de 48.000€ qu’il prétend avoir payée de ses propres deniers, en
exécution d’une garantie à première demande fournie pour les loyers dus par B)
à la société C).

Les reproches formulés par l’intimé quant à l'absence de précision quant aux
moyens et à l'absence d'indication d'une base légale sont également à rejeter,
dès lors que les moyens d’appel ont été formulés avec la précision requise. En
effet, l’appelant a indiqué qu’il reprochait aux juges de première instance de
l’avoir débouté de sa demande au motif qu’il se serait trompé de base légale,
alors qu’il aurait appartenu aux juges de première instance de dire le droit et
l’appelant a fondé sa demande sur l’article 1134 du code civil.

Le moyen d’irrecevabilité de l’appel tiré du libellé obscur est, partant, à rejeter.

Le moyen tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir de l’appelant et de
l’absence d’objet

L'intimé soulève le défaut de qualité et le défaut d'intérêt à agir dans le chef de
l'appelant, ainsi que l'absence d'objet, au motif que la garantie locative litigieuse
n'aurait pas été constituée pour le compte de l'intimé, mais pour le compte de la
société à responsabilité limitée XXXXXX qui aurait été débitrice des loyers dus
à la société C).

Selon l'intimé, l'engagement du 25 avril 2007 sur lequel l'appelant se base ne lui
est pas opposable et A) aurait dû s'adresser à la société XXXXXX ou à
l’associée de cette société, E). Ce serait d’ailleurs E)qui aurait versé de l’argent
à A) dans le cadre de la constitution de la société.

L’appelant réplique qu’il a un intérêt personnel, direct et actuel à agir contre B)
en raison du préjudice qu’il a subi du fait d’avoir été contraint de payer la
somme de 48.000€ du chef de la garantie bancaire à première demande fournie
au profit de l’intimé.

C’est à bon droit et par une motivation que la Cour d’appel fait sienne que les
juges de première instance ont retenu que A) a un intérêt personnel, direct et
actuel et, partant, qualité pour agir en ce qu’il a invoqué un préjudice personnel
subi du fait d’avoir constitué une garantie bancaire pour compte de B), garantie
qu’il a dû exécuter de ses propres deniers, les plus amples développements de
l’intimé relatifs à la société XXXXXX et à E) relevant du fond de l’affaire.

Quant au fond

Arguments des parties

                                       4
L'appelant fait grief aux juges de première instance de l'avoir débouté de sa
demande au motif qu'il se serait trompé de base légale, alors qu'ils ne
pouvaient ignorer que la base de sa demande était une garantie bancaire à
première demande et qu'ils auraient dû faire application des textes légaux s'y
rapportant et faire application de l'article 1134 du code civil.

Il résulterait clairement des pièces versées en cause que A) a dû exécuter la
garantie à première demande qui avait été constituée pour le compte de B) et il
aurait payé à la société C), de ses propres deniers, la somme de 48.000€, de
sorte que sa demande serait fondée.

Les arguments de l’intimé B) relatifs à la société à responsabilité à
responsabilité limitée XXXXXX et à E) seraient sans pertinence en l’espèce,
dès lors que pour la société C) le seul interlocuteur a été B) et qu’il ne faudrait
pas confondre l’engagement fait au profit de B) et les relations entre la société à
responsabilité XXXXXX et E).

Le versement du 12 mars 2007 par E) de 6.400€ sur le compte de la société à
responsabilité limitée XXXXXX n’aurait rien avoir avec la garantie locative, mais
il aurait été destiné à la constitution de la société en question, tandis que le
versement de 13.000€, portant la communication « garantie bancaire », sur le
compte tiers de A) aurait été destiné à être continué à B) pour la participation
de E)au paiement du loyer.

Quant au versement des 40.000€ par E) sur le compte de A) portant la
communication « frais de constitution ou autres conc. XXXXXX», il aurait en
réalité été destiné au paiement du pas de porte par E)à B) pour l’obtention du
droit au bail et à l’exploitation de l’hôtel-restaurant XXXXXX, B) ayant sous-loué
le local en question à E).

L’intimé demande la confirmation du jugement entrepris et le rejet de la
demande de A), dès lors que ce serait la société à responsabilité limitée
XXXXXX qui aurait bénéficié de la garantie bancaire. E) aurait d’ailleurs versé
la somme de 53.000€ à A) pour la constitution de la société et pour la
constitution d'une garantie bancaire par un premier virement d’un montant de
40.000€ ayant eu pour objet des « frais de constitution ou autres conc.
XXXXXX Sarl » et un second virement d’un montant de 13.000€ ayant pour
objet « garantie bancaire ».

L'appelant aurait donc perçu les montants précités dans le cadre de la
constitution de la société et de la garantie bancaire et le montant payé en
exécution de la garantie bancaire ne l’aurait pas été par les deniers personnels
de l'appelant. La demande de l'appelant ne serait pas fondée sur base de
l'article 1134 du code civil, dès lors que le montant revendiqué appartiendrait à
une tierce personne.

Tant l'appelant que l'intimé demandent une indemnité de procédure de
respectivement 3.000€ et de 3.500€ et chaque partie demande le rejet de la
prétention de l'autre partie à cet égard.

Appréciation de la Cour

La garantie locative bancaire du 4 mai 2007 au bénéfice de la société
bailleresse C), en exécution de laquelle la banque a demandé le paiement à A),

                                      5
est une garantie à première demande du bénéficiaire C) en cas de défaillance
du locataire B) pour le compte duquel cette garantie a été fournie, la mention de
l’enseigne « Café du XXXXXX» dans le document du 4 mai 2007 n’étant pas
pertinente.

Il y a lieu de relever, à cet égard, que la garantie à première demande, encore
appelée garantie autonome ou indépendante, fait partie des garanties
personnelles, qui se caractérisent par l'engagement d'une tierce personne aux
côtés du débiteur. Elle se définit comme l’engagement pris (généralement par
une banque) de verser une somme d’argent déterminée, dès que le bénéficiaire
de cette garantie le demandera, sans que puisse être opposée à ce dernier
aucune autre exception d’inexécution que celles résultant d’une clause de ladite
garantie. La garantie à première demande se caractérise par deux traits
cumulatifs, ces traits étant l’inopposabilité des exceptions et l’autonomie de
l’objet de la garantie, l’hypothèse type étant celle où le garant s’oblige à payer à
première demande telle somme ou toute somme dans la limite d’un montant
déterminé.

L’engagement du garant est autonome, c'est-à-dire le garant prend à titre
principal un engagement qui lui est personnel et qui est indépendant de la dette
principale. Le caractère autonome constitue le trait distinctif de cette variété de
garantie personnelle et s’oppose en tous points au caractère accessoire du
cautionnement. Si la fonction de sûreté implique nécessairement la référence à
un contrat de base entre le débiteur garanti et le bénéficiaire qui constitue la
raison d’être de la constitution de garantie, le nécessaire lien initial avec ce
contrat est rompue dès que la garantie autonome est souscrite (cf.
Jurisclasseur, Garanties autonomes, art 2321 fasc 10, n° 32).

L’autonomie de la garantie à première demande implique que le garant qui a
payé ne dispose pas d’un recours direct et automatique à l’encontre du débiteur
principal du contrat de base.

Or, en l’espèce, l’appelant est resté en défaut d’indiquer un quelconque élément
factuel et juridique sur la nature de sa relation avec l’intimé dans le cadre du
présent litige et, notamment, il n’apporte aucune indication quant à la question
de savoir si la cause dont procède son paiement de la somme de 48.000€ en
vertu de la garantie à première demande implique pour B) l’obligation de
rembourser la somme en question.

Il s’ensuit que la Cour ne saurait faire droit à sa demande en condamnation de
B), la seule référence aux articles 1134 et suivants du code civil étant
insuffisante.

A défaut de fournir à la juridiction saisie les faits et actes pour apprécier le litige,
il ne s’agit donc pas seulement de voir trancher le litige conformément aux
règles de droit qui lui sont applicables et de donner ou de restituer leur exacte
qualification aux faits et aux actes litigieux, de sorte que le grief formulé par
l’appelant à cet égard à l’encontre des juges de première instance n’est pas
fondé

Il suit de ce qui précède que l’appel de A) n’est pas fondé et qu’il y a lieu de
confirmer le jugement entrepris.

Au vu de l’issue du litige la demande de A) basée sur l’article 240 du nouveau
code de procédure n’est pas fondée.

                                        6
Faute par B) de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge tout
ou partie des frais dépensés non compris dans les dépens, sa demande en
allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

                        P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

déclare l’appel recevable ;

le dit non fondé ;

confirme le jugement entrepris ;

déboute les parties de leurs demandes en allocation d’une indemnité de
procédure ;

condamne A) aux frais de l’instance d’appel et en ordonne la distraction au
profit de Maître Frédéric FRABETTI qui la demande affirmant en avoir fait
l’avance.

                                      7
"


text:
                       Arrêt commercial – faillite

     Audience publique du douze novembre deux mille quatorze

Numéro 40366 du rôle.

Composition :

Roger LINDEN, président de chambre;
Elisabeth WEYRICH, conseillère;
Monique STIRN, conseillère;
Jean ENGELS, avocat général;
Marcel SCHWARTZ, greffier.

                               Entre:

    A, commerçant, faisant le commerce sous la dénomination « B »,
demeurant à U1, inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés
de Luxembourg sous le numéro ……….., déclaré sur assignation en
état de faillite suivant jugement n° 1030/2013 rendu par le Tribunal
d’Arrondissement, siégeant en matière commerciale, en date du 8
juillet 2013,

  appelant aux termes d’un exploit de l'huissier de justice suppléant
Véronique REYTER du 26 août 2013,

  comparant par Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA,
avocat, demeurant à Luxembourg ;

                                   et:

  1) Maître Christian STEINMETZ, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg, pris en sa qualité de curateur de la faillite d’A, faisant le
commerce sous la dénomination « B », préqualifiée,

  intimé aux fins du susdit exploit REYTER,

  comparant par lui-même ;

  2) Maître Christian-Charles LAUER, avocat à la Cour,
demeurant professionnellement à L-1628 Luxembourg, 27, rue des
Glacis,

                                   1
   intimé aux fins du susdit exploit REYTER,

  comparant par Maître Nathalie SARTOR, avocat, demeurant à
Luxembourg ;

   3) Monsieur le Procureur d’Etat près le Tribunal
d’Arrondissement de et à Luxembourg, en son parquet, demeurant à
la Cité Judiciaire à L-2080 Luxembourg, Plateau du Saint-Esprit,

   intimé aux fins du susdit exploit REYTER.

--------------------------------------------------------------------------------------------

                                 LA COUR D'APPEL :

   Suivant un jugement rendu le 8 juillet 2013, le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg siégeant en matière commerciale,
a déclaré A en faillite sur assignation de Maître Christian - Charles
LAUER.

  Par exploit d’huissier du 26 août 2013, A a relevé appel de cette
décision.

    Par un arrêt du 26 février 2014, la Cour d’appel a rejeté le moyen
d’irrecevabilité de l’appel pour cause de tardiveté soulevé par les
parties intimées et déclaré l’appel recevable.

   A conclut, par réformation du jugement entrepris, à voir constater
que les conditions d’une déclaration en faillite ne sont pas réunies en
l’occurrence et à voir rabattre la faillite.

   L’appelant conteste tout d’abord avoir la qualité de commerçant et
fait grief aux juges de première instance d’avoir considéré qu’il n’a
pas renversé la présomption de commerçant dans son chef du fait de
son inscription au Registre de Commerce.

   Il explique à l’appui de son appel, avoir, en décembre 2011, cédé
son fonds de commerce à la société D, ne plus avoir posé aucun
acte de commerce à titre personnel depuis le 31 décembre 2011 et
n’avoir exercé que des fonctions salariales depuis cette date. Afin
d’établir la cession du fonds de commerce à la société D, l’appelant
renvoie à une facture du 31 janvier 2011 (pièce 11 de l’appelant), à
diverses pièces comptables (pièces 12 et 13), au journal des
opérations de la société D (pièce 14), au journal d’achats, (pièce 15)
, ainsi qu’à la déclaration de TVA de l’année 2011 de l’entreprise
« B ».

                                             2
   Il se dégagerait en outre des fiches de salaire établies par la
société D pour la période du 1er janvier 2012 au 30 juin 2013 (pièce
17), qu’ il aurait assumé une fonction purement salariale au sein de
cette société. Il explique avoir maintenu son inscription au Registre
de Commerce uniquement pour les besoins de certaines procédures
judiciaires en cours portant sur des créances commerciales
antérieures au 31 décembre 2011.

    L’intimé Christian-Charles LAUER       fait valoir que l’appelant
n’aurait pas su renverser la présomption de commercialité pesant sur
lui, dès lors que ses affirmations consistant à dire qu’il aurait cessé
toute activité commerciale en 2011 et cédé son fonds de commerce
à la société D ne trouveraient aucun appui parmi les pièces
soumises à la Cour.

   Il demande en outre à la Cour de constater que les conditions de
la faillite sont réunies en l’espèce et conclut par conséquent à la
confirmation de la décision entreprise.

   Le curateur se rapporte à la sagesse de la Cour en ce qui
concerne la question de la qualité de commerçant de l’appelant. Il
donne toutefois à considérer que les pièces produites par A tendant
à établir la cession de son fonds de commerce à la société D
manquent de clarté, voire prêtent à confusion. Il rappelle pour le
surplus que l’appelant a maintenu son inscription au Registre de
Commerce et qu’il est administrateur-délégué au sein de la société
D, de sorte qu’il ne pourrait avoir la qualité de salarié au sein de cette
petite entreprise.

    Il se rapporte à la sagesse de la Cour quant au rabattement de la
faillite.

    Le représentant du Ministère Public conclut à la confirmation du
jugement. Il fait valoir, à l’instar du curateur, que les pièces soumises
à la Cour prêtent à confusion dès lors qu’A qui a exercé le commerce
en son nom personnel, a créé la société D dont il est administrateur-
délégué et associé unique. Le siège social de cette société
nouvellement créée est établi à l’adresse où A exerçait le commerce
« B » en nom personnel, l’objet social de la société D et du
commerce « B » étant identique. L’appelant n’aurait dès lors pas
renversé la présomption de la qualité de commerçant dans son chef.
Il n’y aurait pas non plus lieu de prononcer le rabattement de la
faillite dans la mesure où A serait en état de cessation des
paiements et que son crédit serait ébranlé.

   L’inscription au Registre de Commerce et des Sociétés de
l’appelant fait présumer la qualité de commerçant. En présence
d’une telle inscription, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que
celui qui conteste avoir eu la qualité de commerçant doit renverser
cette présomption et établir qu’il a cessé de manière réelle ses

                                    3
activités commerciales. ( Cour d’appel, 19 juin 2013, n° 39197 du
rôle).

   En l’espèce, aux termes de la facture n°1112/24 du 31 décembre
2011, A a cédé son stock de marchandises, l’outillage, le matériel de
bureau et le matériel informatique pour un prix total de 27.245,11.- €
à la société D.

   Il convient de relever que le fonds de commerce est une
universalité de fait, une universalité mobilière, qui ne doit dès lors
pas se confondre avec l’un de ses éléments (Cour d’appel, 7 mars
2012, n° 34544 du rôle ). Il est composé d’une masse de biens, à
savoir, d’une part des éléments incorporels, la clientèle, le nom
commercial, l’enseigne, et le droit au bail et, d’autre part, des
éléments corporels, à savoir l’outillage et les marchandises. Ces
biens sont unis par une affectation commune (Dalloz, rép. de droit
commercial, verbo Fonds de commerce, n° 1 et n° 155 et suiv.). La
doctrine et la jurisprudence s’accordent pour dire que la clientèle est
le seul élément essentiel du fonds de commerce, dès lors qu’un
fonds est inconcevable sans clientèle, c’est-à-dire sans une
possibilité d’exploitation, une possibilité de rapports avec les clients,
les autres éléments du fonds n’étant que des accessoires, puisqu’ils
tendent tous à rallier les clients, à les attirer, à les retenir, à faciliter
les rapports entre le commerçant et le client ( Dalloz, rép. de droit
com. précit. n° 104).

   La Cour de Cassation française a consacré ce rôle prédominant
de la clientèle et considéré que « de tous les éléments, la clientèle
représente le plus essentiel, celui sans lequel un fonds ne saurait
exister ( Cass. Com. 29 mai 1953, JCP 1953. II.7720 note Cohen).
Elle en a déduit « que dès l’instant qu’une cession, un nantissement,
une location-gérance, un apport en société ne portent pas sur la
clientèle, il n’y a pas cession (…) d’un fonds de commerce » ( Dalloz,
rép. de droit com. verbo Fonds de commerce, n° 276 et suiv ;
Cass.com. 31 mai 1988, RTD com.1988.609, obs. Derruppé).

   La Cour se rallie par conséquent aux développements du curateur
et de l’intimé Christian-Charles LAUER pour retenir qu’il ne pouvait
en l’occurrence y avoir vente du fonds de commerce d’A à la société
D, dès lors que la clientèle était exclue de la cession.

   Les pièces 11 à 17 versées par l’appelant ne sont par conséquent
d’aucun intérêt pour la solution du présent litige.

   L’affirmation d’A selon laquelle « sa clientèle n’existait plus au 31
décembre 2011 puisque l’activité commerciale de l’appelant s’était
concentrée autour de la société D qui avait sa propre clientèle » ne
trouve aucun appui parmi les pièces soumises à la Cour et reste par
conséquent en l’état de pure allégation.

                                     4
   L’appelant demande à la Cour de constater sur base des fiches de
salaire versées qu’il a occupé une fonction purement salariale au
sein de la société D du 1er janvier 2012 au 30 juin 2013.

   La jurisprudence reconnaît que le cumul, dans une même
personne, du mandat d’administrateur d’une société et d’employé de
cette même société est seulement possible si le contrat de travail a
un caractère sérieux, c'est-à-dire s’il correspond à une fonction
réellement exercée, caractérisée par un état de subordination (Cour
d’appel, 10 février 2011, n° 35696 du rôle ; 17 octobre 2012, n°37967
du rôle). Pour justifier d’un lien de subordination, il faut donc que le
salarié soit placé sous l’autorité de l’employeur qui lui donne des
ordres     concernant      l’exécution   du    travail,   en    contrôle
l’accomplissement et en vérifie les résultats. L’administrateur- salarié
ne doit dès lors pas être le seul administrateur.

   A n’a jamais contesté avoir été l’associé unique de la société D de
sorte que l’existence d’un lien de subordination fait défaut en
l’espèce.

  C’est dès lors à juste titre que la juridiction de première instance a
considéré qu’A n’a pas réussi à renverser la présomption de la
qualité de commerçant au vu de son inscription au Registre de
Commerce et le jugement entrepris est à confirmer de ce chef.

   A conclut ensuite au rabattement de la faillite. Il fait valoir ne pas
se trouver en état de cessation des paiements. Il avance à cet égard
que pour apprécier si les conditions de la faillite sont données, il y
aurait lieu de se placer au jour du prononcé de la faillite et de ne pas
prendre en considération le détail du passif déclaré dans le cadre de
la faillite. Il fait grief au tribunal d’avoir considéré que la créance
invoquée par Maître Christian-Charles LAUER à l’appui de
l’assignation en faillite est certaine, liquide et exigible et fait valoir
avoir payé cette dette.

  Selon l’article 437 alinéa 1er du Code de commerce, tout
commerçant qui cesse ses paiements et dont le crédit se trouve
ébranlé est en état de faillite.

   La cessation des paiements est l’impossibilité dans laquelle se
trouve un débiteur de faire face à ses engagements.

   La situation de la cessation des paiements s’analyse au jour du
jugement déclaratif de faillite (Luxembourg 11 janvier 1967, Pas. 20
p 361).

   Elle suppose impayées, des dettes certaines, liquides et exigibles.
Il n’est pas nécessaire que la cessation des paiements soit
généralisée. Le nombre des créanciers impayés est sans
importance.

                                    5
   En l’occurrence, l’intimé Christian-Charles LAUER, dans
l’assignation en faillite du 4 juin 2013, fait état de deux créances à
l’encontre d’A, représentant des honoraires d’avocat, constatées par
deux jugements rendus le 16 octobre 2012 par le tribunal de paix
d’Esch-sur-Alzette, signifiés à A en date du 4 décembre 2012 (pièces
2 et 6 de la farde de Maître LAUER ), qui n’ont pas été frappés
d’appel et qui ont par conséquent acquis force de chose jugée.

  C’est à raison que le tribunal a dit que les paiements effectués par
A les 6, 7 et 9 août 2012 ne sauraient prouver une libération du
débiteur par rapport aux jugements du 16 octobre 2012, dès lors
qu’ils sont antérieurs aux dits jugements.

   Il y a ensuite lieu de constater au vu des pièces soumises à la
Cour que l’intimé Christian-Charles LAUER, pour récupérer sa
créance d’honoraires d’avocat, constatée par ces deux jugements, a
employé des mesures d’exécution, tels que les commandements de
payer et le procès-verbal de saisie-exécution du 10 mai 2013,
converti, en l’absence de tout bien saisissable appartenant à la partie
débitrice, en procès-verbal de carence, pour assigner finalement le
débiteur en faillite.

  Il ressort encore des éléments du dossier qu’A était au courant
des démarches de son créancier, notamment par le fait que tant les
commandements à payer que le procès-verbal de saisie-exécution
du 10 mai 2013 (pièce 9 de la farde de Maître Lauer), converti en
procès-verbal de carence, lui avaient été signifiés personnellement.

   Contrairement aux affirmations d’A, le caractère certain, exigible et
liquide des créances de l’intimé Christian-Charles LAUER ne saurait
par conséquent être mis en cause (déclarations de créance n° 25 et
26 du classeur de Maître Steinmetz).

    Cette dette a cependant été apurée entretemps dès lors qu’il
résulte des pièces versées en cause que la société D a, en date du 4
juillet 2013, consigné un montant de 3.568, 48.- € sur le compte tiers
de Maître Mbonyumutwa avec la mention « Fonds pour affaire
Lauer/B, votre mail du 3.7.2013 » (pièce 10 de l’appelant). Ce même
montant a, le 22 juillet 2013, été continué au curateur de la faillite
avec la mention « B c/ Lauer, paiement sous toutes réserves et sans
aucune autre reconnaissance ».

   Suivant ses écritures notifiées le 20 mars 2014, le curateur
explique que dix-neuf déclarations de créance ont été produites au
passif de la faillite, dont la créance de la société C, enregistrée au
tableau des créanciers pour les montants respectifs de 367.382, 74.-
€ et 754.825,57.- € (pièce 12 du classeur de Maître Steinmetz) et
que lors de la vérification des créances du 4 avril 2014, (pièce 26 de
l’appelant), ont été admises les déclarations de créance suivantes :

                                   6
  1) Banque F                                             1.351,93.-€
  2) G Assurances                                            22,84.-€
  3) H s.à r.l.                                          13.110,00.-€
  4) J sc                                                60.724,27.-€
  5) - 9) Maître Lauer                                   24.921,62.-€

   Force est de constater au vu des pièces versées que l’intimé
Christian-Charles LAUER a tenté, au moyen de mesures
d’exécution, de récupérer d’autres créances à l’égard d’A, que celles
invoquées à l’appui de l’assignation en faillite, dues en vertu de
jugements rendus par le tribunal de paix d’Esch-sur -Alzette les 22
octobre et 30 novembre 2012 (pièces 14, 15 et 16 de la farde de
pièce de Maître LAUER, déclarations de créance n°26, n°27, et n° 31
du classeur de Maître Steinmetz).

  Ces créances ont été admises au passif de la faillite et sont
antérieures au prononcé de la faillite.

  Le curateur soutient avoir réalisé un actif de 37.867,29.- €.

   Le fait que l’actif du débiteur est le cas échéant supérieur à son
passif, n’empêche pas que ce débiteur puisse être en état de
cessation des paiements, si de fait, il ne paie pas ses dettes. La
cessation de paiements est indépendante de l’éventuelle suffisance
de l’actif (Les Novelles, Droit commercial, tome IV, Les concordats et
la faillite, n° 207).

    Même à admettre que la créance de la société H s.à r.l. n’ait pas
encore été exigible avant le prononcé de la faillite, que les créances
dont se prévaut l’intimé Christian-Charles LAUER (déclarations de
créance n° 28, n° 29 et n° 30 du classeur de Maître Steinmetz),
n’aient en raison des procédures judiciaires pendantes pas de
caractère certain, que les créances de la C, de la J sc, de la Banque
F et de la société G Assurances, ne soient devenues exigibles qu’en
raison de la faillite, il n’en demeure pas moins que les créances de
l’intimé Christian-Charles LAUER, ( déclarations de créance n° 26,
n° 27 et n° 31 du classeur de Maître Steinmetz), d’un import total de
6.783,66 .- € sont toutes antérieures au prononcé de la faillite et ont
été certaines, liquides et exigibles le 8 juillet 2013.

    L’appelant conteste ensuite qu’il y ait eu ébranlement de crédit
dans son chef. Il fait valoir avoir obtenu au moins un crédit de la part
de la société D pour lui permettre d’apurer la dette à l’origine de la
faillite. Il se prévaut en outre d’évaluations immobilières faites par
l’expert M de ses immeubles sis à U, (pièce 27) pour soutenir
disposer d’actifs immobiliers suffisants lui permettant d’apurer ses
dettes.

                                   7
   Le curateur explique que les immeubles appartenant à A sont
grevés d’hypothèques au profit de la C et de la J sc, que
l’appartement du failli sis à U2 a été vendu le 18 novembre 2013 au
prix de 380.000.- € et que le produit de la vente servira à
désintéresser la C et la J sc. Les deux autres immeubles n’ont pas
encore été vendus.

   Le fait qu’A est encore propriétaire de divers immeubles est sans
importance alors que la cessation des paiements est une réalité
indépendante de l’état de fortune du débiteur et il importe peu que
l’actif soit le cas échéant supérieur au passif (NOVELLES, droit
commercial, les concordats et la faillite, tome IV, n° 203).

  La solvabilité ne peut être démontrée par l’existence d’actifs
immobilisés.

   L’ébranlement de crédit est la conséquence d’un manque de crédit
et provient de l’impossibilité d’obtenir de l’argent frais pour payer ses
dettes, respectivement du refus des créanciers d’accorder des délais
de paiement.

   Il ressort des créances déposées pour un montant important qu’A
n’a pas eu les liquidités suffisantes pour payer ses dettes exigibles
au moment du prononcé de la faillite.

   Compte tenu de l’époque tardive à laquelle le paiement de 3.568,
48.-€ et la mise à disposition en provenance de la société D est
intervenue, société dont A est l’associé unique, la Cour exclut
également que l’appelant pouvait le 8 juillet 2013 obtenir de la part
de tierces personnes des crédits suffisants pour faire face à ses
dettes.

  Les conditions de la faillite ayant dès lors été réunies, au moment
où ils ont statué, c’est à juste titre que les juges de première instance
ont prononcé la faillite d’A.

  Au vu du sort réservé à son appel, la demande de l’appelant en
obtention d’une indemnité de procédure est à rejeter.

   La demande de l’intimé Christian-Charles LAUER en allocation
d’une indemnité de procédure est à rejeter dès lors qu’il n’a pas
établi en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais non
compris dans les dépens.

   En instance d’appel, A a formulé une demande en obtention d’une
indemnité de 3.500.- € pour procédure abusive et vexatoire en
soutenant que l’assignation en faillite a été un moyen d’intimidation
pour obtenir paiement de la créance. Cette demande n’est pas
fondée au regard de la confirmation du jugement entrepris.

                                   8
                           PAR CES MOTIFS :

  la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, sur rapport du magistrat de la mise en état, le Ministère
public entendu en ses conclusions,

  statuant en continuation de l’arrêt de la Cour d’appel du 26 février
2014,

  dit l’appel non fondé,

  confirme le jugement entrepris,

   dit non fondées les demandes en allocation d’une indemnité de
procédure,

  dit non fondée la demande d’A faisant le commerce sous la
dénomination « B » en obtention d’une indemnité pour procédure
abusive et vexatoire,

    laisse les frais de l’instance d’appel à charge de la masse de la
faillite d’A ayant fait le commerce sous la dénomination « B » et en
ordonne la distraction au profit de Maître Christian-Charles LAUER,
qui la demande, sur ses affirmations de droit.

                                  9
"


text:
                                     Arrêt civil

         Audience publique du douze novembre deux mille quatorze

Numéros 40203 du rôle

Composition :

Jean-Claude WIWINIUS, président de chambre,
Lotty PRUSSEN, premier conseiller,
Christiane RECKINGER, premier conseiller,
Pascale BIRDEN, greffier.

                                      Entre:

A)

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 22
avril 2013,

comparant par Maître Michel KARP, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                         et:

B)

intimée aux fins du prédit exploit MULLER,

comparant par Maître Nicolas SCHAEFFER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                            ---------------------------------
                           LA COUR D'APPEL :

Par exploit d’huissier du 16 septembre 2011, A) a assigné le notaire B) devant le
tribunal d’arrondissement de Luxembourg pour voir constater qu’elle a failli à ses
obligations de conseil et d’efficacité dans le cadre de la rédaction d’un acte de
vente immobilière en date du 19 novembre 2009 en omettant d’y faire figurer et de
tenir compte de la TVA due sur l’opération immobilière réalisée et aux fins de
l’entendre condamner à lui payer la somme de 32.111,53 euros, outre les intérêts
et une indemnité de procédure, au titre de la TVA réclamée par l’Administration de
l’Enregistrement et des Domaines relative à ladite vente.

Par jugement contradictoire du 6 février 2013, le tribunal a déclaré la demande non
fondée.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir retenu que la responsabilité du notaire
C) était valablement recherchée sur la base délictuelle et que, partant, il
appartenait au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’un manquement
du notaire à son obligation d’information et de conseil, a constaté qu’une telle
preuve n’était pas rapportée, A) ayant laissé le notaire dans l’ignorance des
conditions dans lesquelles il avait acquis le bien immobilier en question,
notamment qu’il avait, lors de cette acquisition, bénéficié du taux de TVA réduit de
3%, et de la circonstance qu’il n’avait pas établi son domicile à ladite adresse, de
sorte qu’il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir informé A) d’un
éventuel redressement fiscal à venir.

A) a régulièrement relevé appel de ce jugement, signifié en date du 15 mars 2013,
par exploit d’huissier du 22 avril 2013.

L’appelant soutient que le notaire B) était informée, avant la passation de l’acte
notarié du 19 novembre 2009, qu’il n’était pas domicilié à l’adresse du bien
immobilier vendu et qu’il n’entendait conclure la vente qu’à la double condition de
ne pas avoir à rembourser de TVA et de ne pas subir, après la vente, de
redressement fiscal. Ces affirmations seraient confirmées par l’attestation
testimoniale de l’agent immobilier D) qui aurait assisté à toutes les discussions et
négociations entre parties et avec le notaire.

Le notaire aurait une obligation d’informer le client, notamment concernant la TVA
et le calcul des plus-values, et il ne saurait se décharger de cette obligation sur
l’agent immobilier, ni sur le client en soutenant que ce dernier ne lui aurait pas
fourni les informations utiles ou posé de questions. La loi du 30 juillet 2002 relative
à l’acquisition de terrains et biens immobiliers étant mentionnée à l’acte de vente,
le notaire aurait dû fournir les explications nécessaires relatives à cette loi lors de
la passation de l’acte. Le notaire aurait, dans le cadre de sa mission de conseil et
d’information, un devoir d’investigation et devrait rechercher toutes les données
utiles à la mission lui confiée, la simple preuve de renseignements inexacts fournis
par un tiers ou par l’une des parties n’étant pas exonératoire de sa responsabilité.
L’obligation de réception d’un acte du notaire serait assimilée par la jurisprudence
à une obligation de résultat.

                                        2
En outre, le décompte-vente adressé par le notaire à l’appelant ne renseignerait
pas de dette dans le chef de A) à l’égard de l’Administration de l’Enregistrement et
des Domaines.

L’appelant conclut, dès lors, par réformation du jugement entrepris, à voir déclarer
sa demande fondée.

B) explique que A) ne l’a consultée qu’après qu’il avait signé un compromis de
vente de son appartement avec E). A) n’aurait posé aucune question précise
concernant les conditions d’obtention du taux réduit de TVA, il aurait seulement
demandé s’il devait payer la TVA, il n’aurait fourni aucune information au sujet des
conditions d’acquisition par lui de l’appartement vendu. Le compromis n’aurait pas
davantage contenu de mention à ce sujet.

Le notaire explique encore que, d’après la loi du 30 juillet 2002, dans l’hypothèse
d’une revente du bien immobilier acquis moyennant un taux réduit de TVA avant
l’écoulement d’un délai de cinq ans, soit le remboursement de la TVA est dû, soit
l’acquéreur s’engage à ne pas demander le taux réduit, et dans ce dernier cas, le
compromis et l’acte notarié doivent mentionner que l’acheteur continue le délai
ouvrant droit au bénéfice du taux réduit. A) aurait été informé, lors de la signature
du compromis, par le père de la partie acquéreuse, que celle-ci entendait
bénéficier du taux de TVA réduit et que, dès lors, il devrait rembourser la TVA. En
plus, il aurait été informé par le notaire à l’époque de l’acquisition de son
appartement des conditions dans lesquelles il pouvait bénéficier du taux de TVA
réduit, conditions également énumérées à l’acte notarié du 4 décembre 2006, et
son agent immobilier, qui a assisté à tout le processus de vente, aurait eu
l’obligation de l’informer des conséquences d’une revente anticipée.

Le notaire fait encore valoir qu’aux termes de la lettre adressée à l’appelant, en
date du 29 décembre 2009, par l’Administration de l’Enregistrement et des
Domaines, le retrait du bénéfice du crédit d’impôts serait uniquement dû au non-
respect par A) de l’obligation d’occuper le logement, condition non encore remplie
trois ans après l’acquisition de l’appartement.

Concernant l’obligation de résultat dont a fait état A), B) estime y avoir satisfait
puisqu’elle a reçu l’acte de vente conformément à la volonté des parties exprimée
au compromis.

La partie intimée estime, dès lors, qu’aucun manquement professionnel n’est établi
dans son chef, de sorte que le jugement entrepris serait à confirmer.

Appréciation de la Cour

C’est tout d’abord à bon droit, et par une motivation à laquelle la Cour souscrit, que
les premiers juges ont retenu que la responsabilité de B), qui a agi en qualité
d’officier public chargé de l’authentification d’un acte de vente, est de nature
délictuelle.

Le notaire est, en effet, tenu de toutes ses négligences et imprudences dans les
conditions de droit commun des articles 1382 et 1383 du code civil lorsqu’il agit
dans l’exercice de ses fonctions d’officier public. Il est toujours tenu de conseiller

                                        3
les parties aux actes qu’il reçoit, même si les conventions qu’il authentifie ont été
négociées en-dehors de lui.

Le notaire commet une faute chaque fois qu'il manque à l'une des deux grandes
catégories d'obligations qui s'imposent à lui : l’obligation d'authentification d’un
acte et l’obligation de conseil, la mission légale d’authentification entraînant
comme préalable, un véritable devoir de conseil.

Toutes les obligations pesant sur le notaire pour parvenir à l'authentification d'un
acte valable sont assimilées à des obligations de résultat, la preuve de leur
inexécution suffit pour engager la responsabilité de l'officier public car elle porte,
en elle-même, la preuve de la faute commise.

Le notaire a, outre l’obligation d’authentification, un devoir d’information et de
conseil consistant dans la mission d'éclairer ses clients sur le contenu et les effets
des engagements qu'ils souscrivent. Dans le cadre de son devoir de conseil, le
notaire a l’obligation de construire des actes qui réalisent exactement les buts
poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à
celles qu'ils se proposaient d'atteindre. Il doit éclairer les clients sur les
conséquences de leurs engagements et suppléer à leur inexpérience. C’est dans
ce cadre que son obligation est de moyens, c’est-à-dire que le notaire doit tout
mettre en œuvre pour parvenir au but recherché. A ce titre, le notaire engage sa
responsabilité en cas de faute légère.

Encore faut-il que la preuve d’un tel manquement du notaire à son obligation de
conseil soit établie et la charge de la preuve en incombe à la partie qui s’en
prévaut.

Dès lors, en l’occurrence, la charge de la preuve d’un manquement par B) à son
obligation de conseil incombe à A).

A) reproche au notaire d’avoir omis de l’informer sur les conséquences fiscales de
la vente du 19 novembre 2009 et, plus particulièrement, sur le remboursement de
la TVA qui lui serait demandé.

Les premiers juges ont estimé que, A) n’établissant pas qu’il avait informé le
notaire, au moment de la passation de l’acte notarié, des conditions dans
lesquelles il avait acquis l’appartement, il ne saurait être reproché à B) de ne pas
avoir averti le client des conséquences fiscales d’une vente anticipée.

La Cour ne partage pas ce raisonnement.

Aux termes de la loi du 30 juillet 2002, déterminant les différentes mesures
fiscales, destinées à encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à
bâtir et d’immeubles, l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation principale et
personnelle peut obtenir une réduction des droits d’enregistrement et de
transcription, sous forme de crédit d’impôt déductible des droits d’enregistrement
et de transaction, à condition que l’immeuble serve de logement à l’acquéreur à
titre d’habitation principale, personnelle et effective pendant au moins cinq ans et
que l’acquéreur occupe personnellement l’immeuble endéans les deux ans suivant

                                        4
l’acte notarié. Le non-respect des prédites              conditions   donne    lieu   au
remboursement de l’abattement accordé.

En l’espèce, d’une part, le notaire ne pouvait ignorer, à la signature de l’acte, que
A) n’occupait pas personnellement l’appartement, ni qu’il l’avait acquis moins de
cinq ans plus tôt, ces mentions, ainsi que l’adresse actuelle du vendeur, figurant à
l’acte même.

D’autre part, il résulte de l’attestation testimoniale de l’agent immobilier D) que B),
lors de la passation de l’acte, sur question de A) s’il devait rembourser la TVA, a
informé ce dernier qu’un crédit d’impôts était redu.

Contrairement à ce qu’ont admis les premiers juges, le notaire a, dès lors, informé
le vendeur des conséquences fiscales découlant pour lui de la vente au regard de
la loi de 2002. Il a, par ailleurs, également, ainsi que l’exige la loi et ainsi que cela
résulte de l’acte de vente, fait acter que la partie acquéreuse avait demandé le
bénéfice d’abattement et exposé à cette dernière les conditions légales y
afférentes.

Mais, force est de relever que les informations fournies au vendeur par le notaire
ont été sans incidence et n’ont pu empêcher les conséquences fiscales de la vente
dans le chef du vendeur, à savoir qu’il a fait l’objet d’un redressement fiscal et a dû
rembourser la TVA. En effet, il n’est pas contesté que A) n’a consulté le notaire au
sujet de la TVA en relation avec les conditions d’application de la loi de 2002
qu’après la conclusion du compromis de vente. Or, la vente était parfaite entre
parties dès la signature dudit compromis de vente, soit en date du 17 septembre
2009.

Par ailleurs, A) n’ayant jamais occupé personnellement l’appartement et celui-ci
ayant été revendu avant l’écoulement d’un délai de cinq ans, l’intervention du
notaire n’est pas en relation causale avec le dommage subi par A), le
redressement fiscal et l’obligation de remboursement de la TVA étant imputables
au non-respect par l’appelant des conditions d’octroi du bénéfice du crédit d’impôts
et non pas à un supposé manquement du notaire à son devoir de conseil.

Aucune omission fautive en relation causale avec le dommage subi ne se trouve,
dès lors, établie dans le chef de la partie intimée.

Le jugement entrepris est, partant, à confirmer, quoique pour des motifs
légèrement différents.

A) succombant dans son appel est à débouter de sa demande en octroi d’une
indemnité de procédure.

Faute par B) d’établir qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge des frais non
compris dans les dépens, elle est, de même, à débouter de sa demande en
allocation d’une indemnité de procédure.

                              PAR CES MOTIFS

                                         5
la Cour d'appel, première chambre, siégeant en matière civile statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

reçoit l’appel en la forme ;

le dit non fondé ;

confirme le jugement entrepris ;

déboute les parties de leurs demandes respectives en octroi d’une indemnité de
procédure;

condamne A) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel.

                                      6
"


text:
                                  Arrêt référé

            Audience publique du 12 novembre deux mille quatorze

   Numéro 41101 du rôle.

   Composition:

   Marie-Anne STEFFEN, président de chambre;
   Pierre CALMES, premier conseiller;
   Marie-Laure MEYER, conseiller;
   Daniel SCHROEDER, greffier.

                                 Entre:

   1. I),

   2. P),

   3. B),

   appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank
SCHAAL de Luxembourg en date du 14 avril 2014,

    comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

                                    et:

   le syndicat des copropriétaires de la Résidence « C) »,

   intimé aux fins du susdit exploit SCHAAL du 14 avril 2014,
                                                                                2

   comparant par Maître Marc WAGNER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.
   _________________________________________________________

                             LA COUR D’APPEL :

     Par ordonnance du 1er avril 2014, le juge des référés du Tribunal
d’arrondissement de Diekirch, au principal, a renvoyé les parties à se
pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision, s’est
déclaré incompétent pour statuer sur la demande en déguerpissement dirigée
contre P) et B), s’est déclaré compétent pour statuer sur la demande dirigée
contre I) basée sur la voie de fait, a déclaré cette demande fondée, a
condamné I) à faire cesser le trouble illégal engendré par l’occupation
illégale des greniers sis au combles de la résidence sise à _______,
dénommée « C) », le tout sous peine d’une astreinte de 1.000.- € par jour
commençant à courir 40 jours après la signification de l’ordonnance, tout en
plafonnant les effets de cette astreinte à 20.000.- € et a interdit à I) de louer
à quiconque, ou à occuper lui-même les combles litigieux à des fins
d’habitation sous peine d’une astreinte de 15.000.- € par infraction
constatée, tout en limitant les effets de cette astreinte à 60.000.- €.

    Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que I), en aménageant les
greniers en unités habitables et en donnant ces lieux en location, au mépris
du règlement de copropriété, de l’autorisation de bâtir et de l’acte notarié
ayant authentifié l’achat par I) de ces greniers, a commis une voie de fait
intolérable au sens de l’article 933 alinéa 1er du NCPC qu’il y a lieu de faire
cesser, en se référant notamment à une décision de la Cour d’appel de
Rennes du 24 janvier 2002 qui a décidé que la division des lots en violation
du règlement de copropriété, et la création d’une unité d’habitation
supplémentaire, était constitutive d’un trouble de jouissance pour les autres
copropriéatires dont l’auteur doit réparation. Le premier juge a encore
renvoyé aux dispositions de l’article 544 du code civil qui dispose que la
propriété est le droit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu’on n’en
fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ou qu’on ne cause
un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage rompant
l’équilibre entre des droits équivalents.

     Par exploit d’huissier du 14 avril 2014, I) a regulièrement relevé appel
de cette ordonnance. L’appelant demande par réformation de l’ordonnance
entreprise, premièrement, que l’assignation introductive soit déclarée
irrecevable pour défaut de mandat pour agir dans le chef du syndicat des
copropriétaires, deuxièmement, que la demande soit déclarée prescrite au
regard de l’article 34 de la loi du 16 mai 1976, moyen sur lequel le premier
                                                                                3

juge aurait par ailleurs omis de statuer, troisièmement, que la demande soit
irrecevable sur base des articles 932 et 933 du NCPC en l’absence de toute
urgence, de tout danger imminent et tout trouble manifestement illicite,
quatrièmement, qu’il soit retenu que c’est à tort que le premier juge s’est
basé sur l’article 544 du code civil, alors que cette base n’a pas été invoquée
par le demandeur initial, cinquièmement, que la Cour retienne que
l’occupation du grenier ne constitue pas une voie de fait, sixièmement, qu’il
soit retenu que le premier juge ne pouvait pas prononcer d’interdiction de
louer, alors que cette décision se heurte aux dispositions d’ordre public en
matière de bail à loyer, septièmement, qu’il soit décidé que l’interdiction
d’occuper les lieux est contraire au droit de propriété, et, finalement, que
c’est à tort que le premier juge a ordonné l’exécution provisoire de sa
décision, alors que cette décision se heurte aux dispositions d’ordre public
en matière de bail à loyer.

    L’intimé demande la confirmation de l’ordonnance entreprise pour
autant que I) a été condamné à fair cesser la voie de fait mais il interjette
appel incident pour autant que les locataires, P) et B), n’ont pas été
condamnés à faire de même, tout en se rapportant à prudence quant à la
demande en déguerpissement d’ P) et de B).

    Quant aux faits :

    Il n’est pas contesté que I) a acquis suivant acte de vente en état futur
d’achèvement dans la résidence sise à _______, dénommée « C) », deux
greniers sis aux combles, qui, suivant autorisation de bâtir du 5 mai 1999,
« ne pourront pas être aménagés en espaces d’habitation », clause qui a été
expressément reprise dans l’acte de vente.

     L’acte de base avec règlement de copropriété du 16 novembre 1999
prévoit que la résidence litigieuse est composée de 2 studios, 2
appartements, 2 greniers, 4 caves et 6 emplacements de parking, soit 16 lots
distincts.

    Il n’est pas non plus contesté que I) a néanmoins en violation de cette
interdiction formelle de l’autorisation de bâtir incluse dans son acte de vente
et de la destination des lieux telle qu’elle résulte du règlement de
copropriété, transformé les combles en deux logements.

    Dans la suite I) a tenté en vain d’obtenir de la part de la commune
l’autorisation de transformer les combles en habitation.

    Par jugement du tribunal administratif du 10 juillet 2006, les recours de
I) contre les décisions du bourgmestre de la commune de Beckerich en
                                                                                4

matière de permis de construire et de changement d’affectation ont été
rejetés, en retenant notamment que c’était à bon droit que le bourgmestre
avait refusé de délivrer au demandeur une autorisation en vue de
l’aménagement des combles de l’immeuble litigieux, en espaces
d’habitation.

    En droit :

    Suivant procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la
résidence sise à _______, dénommée « C) » du 24 juin 2013, il fut décidé à
l’unanimité des voix présentes et représentées que lors d’une assemblée
extraordinaire à venir qui devait se tenir avec Me Wagener, les suites à
apporter à l’existence illégale des deux appartements du dernier étage soient
définies.

   Suivant procès verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2013,
mandat a été donné à Me Wagner d’ester en justice à l’encontre de I).

     L’article 14 sub 5 de la loi du 16 mai 1975 dispose que le syndic ne peut
intenter une action en justice sans y avoir été autorisé par une décision de
l’assemblée générale, sauf notamment lorsqu’il s’agit d’assurer
l’observation et l’exécution du règlement de copropriété.

    Le but de cette disposition est d’empêcher le syndic d’agir en justice
sans autorisation de la part de l’assemblée générale, sauf exceptions prévues
par cette loi.

    En l’occurrence l’assemblée générale a directement chargé Me Wagner
d’agir contre I) en raison de l’existence illégale de deux logements dans les
combles. A supposer que le syndic ait eu besoin d’une autorisation expresse
au vu des exceptions prévues à l’artice 14 sub 5 de la loi du 16 mai 1975,
elle n’a dès lors manifestement pas agi sans autorisation puisque
l’assemblée générale a directement chargé l’avocat d’agir en justice et le
mandat alloué par l’assemblée générale ne prête pas à confusion.

    Le premier moyen d’appel est partant à rejeter.

     Il résulte du plumitif d’audience qu’en première instance les défendeurs
initiaux ont soulevé la prescription décennale de l’action. Le premier juge
n’a cependant pas pris position quant au moyen de prescription soulevé.
Conformément à l’article 54 du NCPC le juge doit se prononcer sur tout ce
qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. L’article 89 de la
constitution impose au juge de motiver ses décisions.
                                                                                5

   Il y a partant lieu d’annuler l’ordonnance entreprise pour autant que le
premier juge n’a pas statué sur le moyen tiré de la prescription.

    L’article 34 alinéa de la loi du 16 mai 1975 dispose que les actions
personnelles nées de l’application de cette loi entre les copropriétaires, ou
entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans.

     L’action réelle tend à obtenir la récupération d’un bien qu’une personne
s’est indûment approprié, et en matière de copropriété, l’action réelle a pour
but d’obtenir la restitution de parties communes qu’un copropriétaire ou un
tiers aurait illégalement annexé, la distinction entre l’action réelle et l’action
personnelle reposant essentiellement sur la nature des agissements contestés
d’un copropriétaire, selon qu’ils caractérisent une véritable tentative de
privatisation d’une partie commune ou un simple empiétement dû à un
ouvrage implanté irrégulièrement (Juris-Classeur Contentieux de la
copropriété fasc. 101-20, n° 37 et 38, Cour d’appel, 22 mai 2003, n° 26705
du rôle).

    Dans la mesure où il résulte de l'assignation introductive que le syndicat
reproche à I) de jouir de sa partie privative sans respecter l’autorisation de
construire et le règlement de copropriété, en troublant la jouissance des
copropriétaires, l'action du syndicat ne porte pas sur la contestation d'un
droit réel et n'a pas pour objet de revendiquer ou de faire reconnaître un
droit de propriété.

    L'action est dès lors à qualifier d'action personnelle soumise
conformément à l'article 34 alinéa 1er de la loi du 16 mai 1975 à la
prescription décennale.

    L’intimé considère que même à supposer que son action soit à qualifier
d’action personnelle, elle ne serait pas prescrite alors que tous les
copropriétaires actuels sont propriétaires depuis moins de dix ans.

     L’article 11 de la loi du 16 mai 1975 dispose que l’ensemble des
copropriétaires est obligatoirement et de plein droit groupé dans un
syndicat, représentant légal de la collectivité, doté de la personnalité
juridique. Suivant article 12 de la même loi c’est le syndicat qui a qualité
pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits de l’immeuble, et
c’est en l’occurrence le syndicat des copropriétaires de la résidence « C) »
qui agit contre I).

    Il résulte des pièces versées en cause que I) a loué les combles à des fins
d’habitation dès l’année 2011. Il résulte encore du jugement du tribunal
d’arrondissement du 10 juillet 2006, que le bourgmestre a, par courrier du
                                                                                6

30 avril 2002, rendu attentif au fait que les deux unités de logement
indépendantes avaient été illégalement loués à de tierces personnes. Il faut
en déduire que les travaux de transformation des combles ont été entrepris
bien avant l’année 2001 et que les copropriétaires ont dû se rendre compte à
la fois de la réalisation de ces travaux nécessairement importants et, dans la
suite, de nouveaux occupants de la maison, à défaut de quoi il y aurait
d’ailleurs lieu de se poser des questions quant à la réalité du préjudice tel
qu’exigé par l’article 933 du NCPC.

    Il faut dès lors admettre que l’action du syndicat des copropriétaires,
qui, en tant que représentant légal de la collectivité des copropriétaires, est
la partie demanderesse en l’occurrence, même si entretemps les
copropriétaires ont changé, est prescrite, l’assignation ayant été introduite
plus de 10 ans après la transformation des combles à des fins d’habitation.

    L’appel est dès lors fondé.

    Chacune des parties a demandé une indemnité de procédure.
L’indemnité de procédure relève du pouvoir d’appréciation souverain du
juge. En l’occurrence la Cour considère que ces demandes ne sont pas
fondées.

                             PAR CES MOTIFS :

    La Cour d'appel, septième chambre, siégeant en matière d’appel de
référé, statuant contradictoirement,

    déclare l’appel principal recevable ;

     le dit non fondé pour autant qu’il vise à voir déclarer la demande du
syndicat des copropriétaires de la résidence sise à _______, dénommée « C) »
irrecevable pour défaut de mandat à agir ;

     dit l’appel fondé pour autant qu’il tend à la prescription de l’action
introduite par le syndicat de la copropriété de la résidence sise à _______,
dénommée « C) » ;

    annule l’ordonnance pour absence de motivation sur la question de la
prescription de l’action ;

    évoquant,
                                                                              7

   déclare l’action du syndicat des copropriéatires de la résidence sise à
_______, dénommée « C) » prescrite ;

   partant,

   déclare l’appel incident irrecevable ;

   décharge I) de toute condamnation intervenue en première instance ;

   dit non fondées les demandes basées sur l’article 240 du NCPC ;

   condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise à _______,
dénommée « C) » aux frais et dépens des deux instances.
"