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Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 190/2014

Audience publique du mardi, sept octobre deux mille quatorze

Numéro 154321 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,
Jacques KESSELER, premier juge,
Jim POLFER, juge-délégué,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOC.1.) SA, ayant été établie et ayant eu son siège social à L-(…), et étant
établie actuellement et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil
d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg
sous le numéro B (…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 3
juin 2013,
intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges WIRTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) A.), sans état connu, ayant demeuré à L-(…), et demeurant actuellement à L-(…),
2) B.), sans état connu, demeurant à L-(…),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES, sub 1)

comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg,
appelante par appel incident, sub 2) comparant par Maître Alexandre KRIEPS,

avocat, demeurant à Luxembourg.

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                                              Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154321 du rôle et appelée pour fixation le 25 juin 2013, fut fixée
pour plaidoiries d’abord au 19 novembre 2013, ensuite au 18 mars 2014 et finalement à
l’audience publique du mardi, 23 septembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:
Maître Anne MERTENS, avocat, en remplacement de Maître Georges WIRTZ, comparant pour
la société anonyme SOC.1.) SA, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses
explications.
Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour A.), fournit ses réponses.
Maître Admir PUCURICA, avocat, en remplacement de Maître Alexandre KRIEPS, comparant
pour B.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7 octobre
2014, le
                                            jugement
qui suit:
Suivant contrat de bail signé le 9 février 2009, la société anonyme SOC.1.) SA (ciaprès SOC.1.)
SA) a donné en location à A.) et à B.) un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble
sis à L-(...), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros, assorti d’une avance sur
charges de 100,00 euros par mois, payable d’avance « le quinze de chaque mois ». Le contrat
de bail, conclu pour une durée d’une année et renouvelable par tacite reconduction d’année en
année, a pris effet le 15 février 2009, renouvelable tacitement d’année en année sauf
dénonciation écrite recommandée de trois mois avant l’expiration.
Le bail stipule i) que le preneur s’oblige notamment à prendre les lieux dans l’état où ils se
trouvent lors de l’entrée en jouissance, qu’un état des lieux contradictoire déterminera, à les
entretenir et les rendre à l’expiration du bail en bon état et au moins dans le même état dans
lequel ils ont été loués, sous réserve de la vétusté naturelle due à l’usage normal, ii) qu’il
s’engage à entretenir notamment en parfait état les canalisations et robinets « d’eau, de gaz,
d’électricité et de chauffage, ainsi que les appareils WC, des chauffe bains et du calorifère ou
chauffage central » et iii) que ces canalisations et appareils sont garantis par le locataire en bon
état de fonctionnement.
Le bail précise encore i) que toutes les taxes et charges comme « électricité, gaz, eau, service
d’hygiène, chauffage, ascenseurs, antenne collective, etc., sont à charge du locataire et ii) que
qu’à la remise des clés une caution de 1.400,00 euros sera présentée par le locataire, le contrat
valant quittance.
L’état des lieux d’entrée signé le même jour par les locataires et par le bailleur renseigne que i)
les sols sont en bon état, ii) les murs sont en très bon état, iii) les plafonds sont en bon état, iv)
la porte de la salle de bains est « cassée », v) les fenêtres sont en bon état, et vi) que le WC est
« cassé ». Cet état renseigne en outre que i) dans le living, le support d’un radiateur est mal fixé
et que la fixation de la « climatisation est décollée, ii) dans la salle de bains, il y a un trou dans
le carrelage, les joints sont sales et le radiateur a une petite fuite et iii) dans la cuisine, une
plinthe est cassée. A l’état des lieux sont jointes des photos illustrant les différents désordres.

Procédure
Première instance

Par requête déposée le 20 juillet 2012 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, SOC.1.)
SA a fait convoquer A.) et B.) à comparaître pour voir condamner « la partie défenderesse » à
lui payer le montant de 2.400,00 euros, pour solde de loyer pour la période du 15 novembre
2011 jusqu’au 15 août 2012, ensemble avec les loyers et avances sur charges mensuels pour
un montant total de 800,00 euros par mois pour tous les mois calendriers à échoir jusqu’à la
libération des lieux par les locataires… » et le montant de 1.902,91 euros, à titre de solde pour
les charges de l’année 2011 avec les intérêts légaux à partir des différents mises en demeure,
sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre condamner à déguerpir
des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts des locataires, et ce
endéans la quinzaine de la notification du jugement à intervenir.
Se réservant le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance par simple demande
additionnelle en paiement d’indemnités d’occupation et charges à échoir jusqu’au jour du
déguerpissement effectif, ainsi qu’en paiement de tous frais de remise en état éventuels,
SOC.1.) SA a en outre sollicité l’exécution provisoire du jugement à intervenir en première
instance et a demandé à voir condamner les locataires solidairement à lui payer une indemnité
de procédure de 750,00 euros.
Lors des débats de première instance, SOC.1.) SA a modifié sa demande en la portant au
montant total de 3.602,91 euros, ventilé comme suit :

(…)

A.) a demandé de voir déduire les montants de 800,00 euros et de 114,10 euros, du montant
réclamé (à noter qu’en cours de délibéré de l’affaire en première instance, il a déclaré que seul
le montant de 114,10 euros a fait l’objet d’un paiement, preuve du paiement versée à l’appui),
pour les avoir payés en se réservant le droit de verser les pièces relatives à ces paiements en
cours du délibéré. Il a exposé que B.) avait quitté les lieux le 21 décembre 2010 et estima qu’elle
ne serait pas tenue de participer au paiement des loyers et charges réclamés, étant donné que
depuis son départ, l’appartement loué ne serait plus à considérer comme domicile conjugal de
sorte que la solidarité entre époux aurait cessé de jouer.
A.) a contesté le montant de 1.902,91 euros, réclamé par la bailleresse à titre de décompte
charges du 23 mai 2012, pour ne pas être étayé par la moindre pièce.
B.) s’est rallié aux conclusions d’A.) et a demandé à voir débouter SOC.1.) SA de toute demande
formulée à son encontre. A l’effet de faire valoir son argumentation, elle a versé une déclaration
de départ établissant qu’elle a quitté le domicile conjugal le 20 décembre 2010 et une lettre de
résiliation datée au 21 décembre 2010, qu’elle aurait adressée à SOC.1.) SA, dans laquelle elle
déclare être sortie des lieux « à cause du divorce ». Selon B.), SOC.1.) SA aurait accepté la
résiliation du contrat de bail, étant donné qu’à partir du 22 mai 2012, toutes les lettres de mise
en demeure ultérieures ne furent adressées par SOC.1.) SA à A.) seul.
SOC.1.) a contesté avoir accepté une résiliation anticipative du contrat de bail et a conclu de
faire droit à sa demande en condamnation solidaire d’A.) et B.). La partie bailleresse a fait valoir
que le montant de 1.902,91 euros s’expliquerait par une augmentation des avances sur charges
de 100,00 à 250,00 euros.
Par jugement contradictoire du 18 avril 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après
avoir reçu la demande en la forme et avoir donné acte à SOC.1.) SA de la modification de sa
demande pécuniaire, i) l’a dit fondée à concurrence du montant de 1.700,00 euros (du chef
d’arriérés de loyers redus pour la période allant du 15 février 2011 au 15 mars 2013) et a
condamné A.) et B.) solidairement à lui payer la prédite somme, avec les intérêts légaux à partir
du 21 mars 2013, ii) a déclaré irrecevable la demande tendant au paiement des loyers et
avances sur charges à échoir jusqu’à la libération des lieux, iii) a prononcé la résiliation du
contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs d’A.) et de B.), condamné A.) à déguerpir
des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard un mois après la
notification du jugement et dit sans objet la demande en déguerpissement à l’égard de B.), iv)
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de
recours et sans caution, v) a dit non fondée la demande de SOC.1.) SA en obtention d’une
indemnité de procédure et vi) a condamné A.) et B.) solidairement aux frais et dépens de
l’instance.
Pour statuer ainsi, le premier juge a dit i) que le montant de 1.902,91 euros n’est pas le fruit
d’une augmentation des avances sur charges, mais correspond au montant réclamé au titre de
décompte charges pour 2011 et ii) qu’à défaut de verser un décompte, ni les pièces établissant
le bien-fondé dudit montant, ce volet de la demande était à rejeter.
Il a dit la demande de SOC.1.) SA fondée pour le surplus, soit 3.602,91 – 1.902,91 = 1.700,00
euros, au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées.
La demande de SOC.1.) SA tendant au paiement des loyers et avances sur charges à échoir
jusqu’à la libération des lieux a été déclarée irrecevable pour être prématurée.
Quant à la solidarité entre A.) et B.), le premier juge a dit i) que le fait d’avoir quitté les lieux était
sans incidence sur l’obligation de paiement du loyer et des avances sur charges dans le chef de
B.), ii) qu’en tout état de cause, la solidarité dure tant que dure le mariage, seul un jugement de
divorce permettant de rompre les liens de solidarité existant entre époux en ce qui concerne les
frais relatifs au domicile conjugal et iii) qu’à défaut d’accord de la part de SOC.1.) SA de délier
B.) des obligations nées du bail, le courrier adressée par celle-ci à la bailleresse était sans
incidence sur ce qui vient d’être dit.
Rappelant que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de
résiliation du bail et qu’en l’espèce, les éléments du dossier établissaient que le paiement du
loyer et d’avances sur charges a été effectué par les locataires soit partiellement soit avec du
retard, le premier juge a dit qu’il y avait lieu de résilier le bail et de condamner A.) à déguerpir
des lieux loués.

Instance d’appel

Contre ce jugement non notifié à SOC.1.) SA (cf. certificat de notification), appel a été
régulièrement relevé par SOC.1.) suivant exploit d’huissier du 3 juin 2013.
Par réformation partielle du jugement entrepris, SOC.1.) SA demande de voir condamner A.) et
B.) solidairement à lui payer la somme de 1.902,91 euros, avec les intérêts légaux à partir d’une
mise en demeure du 12 juin 2012, sinon de la requête introductive d’instance, sinon à partir de
l’acte d’appel (suivant sa pièce 4).
Dans son acte d’appel, l’appelante demande en outre à voir condamner A.) et B.) solidairement
à lui payer le montant de 2.400,00 euros, au titre des loyers et avances sur charges de mars à
mai 2013, l’appartement n’ayant été libéré que le 26 mai 2013, demande à laquelle elle a
cependant renoncé lors des débats. Il y a lieu de lui en donner acte.
L’appelante se réserve tous autres droits et sollicite, par réformation du jugement entrepris, une
indemnité de procédure de 750,00 euros pour la première instance. Elle sollicite encore une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel d’un montant de 1.000,00 euros.
L’appelante augmente sa demande relative aux décomptes de charges et demande à voir
condamner A.) et B.) solidairement à lui payer le montant i) de 1.355,35 euros, au titre du
décompte de l’année 2012 (suivant sa pièce 8) et ii) de 1.100,56 euros au titre de l’année 2013
(suivant sa pièce 9), en soulignant que le décompte de 2013 a été calculé, jusqu’à la date de la
libération des lieux, au prorata des exercices précédents. Il y a lieu de lui en donner acte.
SOC.1.) SA formule une demande additionnelle tendant à voir condamner A.) et A.)
solidairement à lui payer le montant de 6.679,45 euros au titre de frais de remise en état du
logement.
A l’effet d’établir l’état de l’appartement au moment de la sortie des locataires des lieux loués,
SOC.1.) SA se prévaut d’un état des lieux de sortie dressé en date du « 27.05. », qu’A.) aurait
cependant refusé de signer.
Sans expliquer en quoi consistent les travaux de remise en état de l’appartement et sans en
dresser un quelconque décompte, SOC.1.) SA fait relever qu’ils sont documentés par diverses
factures versées en pièce 11.
A.) conclut à l’incompétence du tribunal, respectivement à l’irrecevabilité i) de la demande de
SOC.1.) SA tendant au paiement des décomptes de charges des exercices 2012 et 2013 et ii)
de la demande tendant au paiement des frais de remise en état, à défaut d’avoir été formulées
en première instance.
Pour autant que ces demandes soient recevables, A.) prend position comme suit :
Quant aux frais de remise en état, A.) fait valoir que i) l’état des lieux d’entrée renseigne de
l’existence de désordres (dans ce contexte il est renvoyé à ce qui a été dit ciavant), ii) que l’état
des lieux de sortie, dressé en l’absence d’A.), celui-ci n’en ayant pas été informé, renseigne, à
peu de choses près, d’exactement les mêmes désordres que ceux décrits dans l’état des lieux
d’entrée et iii) qu’aucune réserve n’a été formulée lors de la remise des clés qui s’est effectuée
par le biais de l’agence immobilière mandatée par la partie bailleresse.
A.) conteste avoir laissé l’appartement dans l’état tel que décrit par la bailleresse, sauf en ce qui
concerne les désordres déjà relevés dans l’état des lieux d’entrée.
A.) donne à considérer que nonobstant l’état dans lequel l’appartement se trouvait au moment
de la prise de location, le bailleur n’a pas daigné remédier aux désordres affectant le logement
qui ont empêché les locataires de jouir paisiblement des lieux loués. Si des moisissures ont
apparu sur les murs de l’appartement, ce serait dû au fait que le chauffage ne fonctionnait pas
normalement.
A.) estime partant que les désordres dont SOC.1.) SA se prévaut pour justifier sa demande en
paiement des frais de remise en état, seraient imputables au bailleur, de sorte qu’il y aurait lieu
de débouter celle-ci de cette demande.
En tout état de cause, SOC.1.) SA resterait en défaut de rapporter la preuve que les locataires
aient dégradé les lieux loués. Par ailleurs, les factures qui sont versées par l’appelante à l’appui
de cette demande démontreraient que l’appartement a été entièrement refait et qu’il ne saurait
être question de mettre ces frais à charge des locataires.
En se prévalant du fait que le bailleur a manqué à son obligation de garantir au locataire la
jouissance paisible des lieux loués et de ce fait, A.) formule une demande reconventionnelle en
dommages et intérêts contre SOC.1.) SA aux fins de l’entendre condamner à lui rembourser le
montant de 300,00 euros par mois, au titre de perte de jouissance pour l’entière durée du bail,
soit pendant la période allant du 15 février 2009 au 26 mai 2013 : 49 x 300,00 = 14.700,00 euros.
Quant aux décomptes de charges, A.) donne à considérer que la bailleresse confond les charges
incombant aux copropriétaires et celles incombant aux locataires, seules les charges relatives
au chauffage et à la consommation d’eau étant le cas échéant, susceptibles d’être mises à
charge des locataires.
A.) conteste les charges relatives au chauffage au motif que le chauffage n’aurait jamais
fonctionné et donne à considérer que les seuls montants réclamés par SOC.1.) SA au titre de
charges, non contestés, sont ceux relatifs à la consommation d’eau pour 2011 (461,30 euros) et
2012 (477,73 euros).
L’ensemble des autres frais figurant dans les décomptes versés par SOC.1.) SA (notamment
frais : d’ascenseur, de porte garage, de nettoyage, etc.) sont contestés par A.) au motif qu’ils ne
lui incombent pas en sa qualité de locataire, ces frais étant à supporter par le bailleur en sa
qualité de copropriétaire.
Eu égard au montant redu par A.) au titre de la consommation d’eau pour les exercices 2011 et
2012, et compte tenu des avances sur charges mensuelles payées, il y aurait lieu de condamner
SOC.1.) SA à lui rembourser, à titre reconventionnel, le montant de 738,70 euros au titre
d’avances trop payées pour 2011 et le montant de 722,27 euros au titre d’avances trop payées
pour 2012.
Quant à l’exercice 2013, pour lequel la partie bailleresse a chiffré le décompte de charges au
prorata des exercices précédents, A.) donne à considérer qu’à défaut de la moindre pièce
justificative, SOC.1.) SA serait à débouter de ce volet de sa demande.

En tout état de cause, A.) sollicite le remboursement du montant de 1.400,00 euros, versé à titre
de caution lors de la signature du bail.
A.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.200,00 euros pour l’instance d’appel.
B.) interjette appel incident contre le premier jugement en ce que celuici n’a pas retenu la
résiliation du bail opérée suivant courrier du 21 décembre 2010 et en ce que le premier juge a
retenu que A.) et B.) sont solidairement tenus.
Quant à la résiliation du bail, B.) fait relever que, suivant courrier du 21 décembre 2010, remis
le 3 janvier 2011 entre les mains de l’agence immobilière mandatée par SOC.1.) SA, elle a
manifesté son intention de résilier le bail. La résiliation aurait été implicitement acceptée par
SOC.1.) SA, étant donné que par la suite tous les courriers n’ont été adressés qu’à A.) seul, et
non pas tel que cela avait été le cas avant, aux deux locataires.
Par réformation du premier jugement, il y aurait partant lieu de retenir qu’à l’égard de B.) le bail
était résilié au 21 décembre 2010 et de décharger B.) des condamnations pécuniaires
encourues.
Pour autant que le tribunal ne suive pas ce raisonnement, B.) donne à considérer que la
solidarité ne saurait jouer, étant donné que i) suivant ordonnance de référé du 5 août 2011, elle
a été autorisée à résider séparée de son époux, auprès de ses parents, ii) suivant jugement du
23 mai 2013, le divorce par consentement mutuel a été prononcé, les effets du divorce
remontant, conformément à l’article 266 du code civil, à la date de l’assignation, soit au 13 juillet
2011 et iii) que les sommes demandées ne constituent plus une dépense de ménage.
Pour le surplus, B.) se rallie aux conclusions d’A.).
Le tribunal tient à noter qu’à défaut par B.) de spécifier qu’elle se joint aux demandes
reconventionnelles formulées par A.), il y a lieu d’admettre qu’elles sont formulées par A.) seul.
SOC.1.) SA conteste un quelconque défaut de fonctionnement du chauffage, en soulignant que
l’état des lieux d’entrée ne renseigne nullement de l’existence d’un tel désordre, mais fait
seulement état de l’existence d’une fuite au niveau du radiateur de la salle de bains.
La bailleresse fait relever qu’à la sortie des lieux, tous les radiateurs étaient défectueux et qu’il
y avait des moisissures dans toutes les pièces.
Pour autant que des désordres aient affecté l’appartement, il aurait fallu que les locataires en
avertissent le bailleur, ce qui n’a pas été le cas.
Il y aurait partant lieu de faire droit à ses demandes.
A.) réplique que l’état des lieux d’entrée renseigne à suffisance de droit des désordres dont
l’appartement était affecté, de sorte qu’il n’était pas nécessaire d’en informer autrement le
bailleur.
Le cas échéant il y aurait lieu d’ordonner une comparution des parties.
Motifs de la décision

Quant à l’appel incident relevé par B.), le tribunal note que si SOC.1.) SA ne conteste pas avoir
eu connaissance de la lettre de résiliation de B.) du 21 décembre 2010 et si les éléments du
dossier (lettres adressées par SOC.1.) SA à partir d’un certain moment, non pas aux deux
locataires, mais à A.) seul) portent à admettre qu’elle savait que B.) ne résidait plus dans
l’appartement, il n’en reste pas moins que la partie bailleresse conteste avoir accepté une
résiliation anticipative du bail à l’égard de B.) et qu’aucun élément probant de la cause ne permet
d’admettre que SOC.1.) SA ait consenti à délier B.) des engagements nés du bail, de sorte que
celui-ci a continué à produire ses effets à son égard. Il ne saurait dès lors être question d’une
résiliation du bail acceptée par la bailleresse à l’égard de B.).
En tout état de cause, le fait qu’à partir d’une certaine date, les courriers ont été adressés par la
bailleresse à A.) seul, ne saurait équivaloir à une acceptation d’une résiliation du bail dans le
chef de B.), ni à une renonciation à faire valoir les droits sur base du contrat de bail.
Quant à la solidarité entre époux, le tribunal note en premier lieu que si le jugement qui prononce
le divorce opérera de plein droit la dissolution du mariage à compter du jour où il sera devenu
définitif et remontera quant à ses effets entre époux en ce qui concerne leurs biens, au jour de
la demande, il n’en reste pas moins qu’à l'égard des tiers, le jugement ou arrêt ne produira effet
que du jour « de la mention ou de la transcription » (article 266 du code civil).
SOC.1.) SA étant à qualifier de tiers, il s’ensuit que le jugement de divorce ne produit ses effets
qu’à partir de l’accomplissement des susdites formalités.
Le jugement de divorce ayant été prononcé le 23 mai 2013 et B.) restant en défaut d’établir que
les formalités de l’article 266 du code civil aient été accomplies avant le 26 mai 2013, date de la
fin du bail, il s’ensuit que l’argumentation faite dans ce contexte par B.) tombe à faux.
Le tribunal rappelle ensuite i) que la qualité d'époux est une condition temporelle de la solidarité,
celle-ci ne commençant qu'à compter du moment où les époux ont cette qualité et durant jusqu'à
ce que le divorce soit opposable aux tiers par l'accomplissement des formalités de mentions en
marge prescrites par les règles de l'état civil (JurisClasseur, Civil Code, art. 1197 à 1216, Fasc.
20 : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Obligations conjointes et solidaires, édit, décembre 2007,
n° 37), ii) que si l'un des époux quitte le logement, il demeure tenu solidairement des loyers et
charges sur le fondement du seul article 220 (ibidem, n° 41) et iii) qu’il n’y a pas à rechercher si
la dette profite ou non au ménage, la solidarité continuant à s'appliquer aux dettes liées à l'ancien
logement familial, après l'ordonnance de non-conciliation ayant accordé aux époux le droit de
vivre séparément, même si la dépense ne concerne qu'un seul époux et n'est pas destinée, à
proprement parler, à l'entretien du ménage, mais à celui de l'époux resté dans les lieux ( ibidem,
n° 49).
Il suit des considérations qui précèdent que c’est à bon droit que le premier juge a dit que B.)
est tenue solidairement au paiement des montants redus au titre du bail. L’appel incident n’est
partant pas fondé.
L’appel principal qui concerne la demande en paiement du décompte de l’année 2011 est
recevable en la forme.
Le tribunal est compétent pour connaître de l’augmentation de la demande de SOC.1.) SA
relative aux décomptes de charges des années 2012 et 2013, tout comme de la demande
tendant au paiement des frais de remise en état de l’appartement.
Ces deux demandes sont recevables au regard de l’article 592 du nouveau code de procédure
civile qui dispose que « pourront aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers et
autres accessoires échus depuis le jugement de première instance, et les dommages et intérêts
pour le préjudice souffert depuis ledit jugement ».
Afin d’être complet le tribunal souligne que dès l’introduction de sa requête de première instance,
SOC.1.) SA s’était réservée tous droits quant aux montants à échoir en cours d’instance, de
sorte qu’à ce titre le moyen soulevé par A.) tombe encore à faux. Les moyens soulevés par A.)
laissent partant d’être fondés.
A.) tendant à tenir tant l’appel principal, que l’augmentation de la demande de SOC.1.) SA en
échec, en prenant appui sur les différents arguments développés ciavant, il y a lieu d’analyser
si les moyens de défense sont fondés ou non.
Le décompte versé par SOC.1.) SA au titre de l’exercice 2011, tout comme celui de l’exercice
2012 se composent des postes suivants : consommation (de chauffage et d’eau), frais
d’ascenseur, banque, contrat d’entretien ascenseur, électricité, entretien divers, frais d’avocat,
gérance, maintenance porte garage, nettoyage, postes et télécommunications. Le décompte de
l’exercice 2012 contient en outre un poste acquisitions, réparations.
Il est rappelé i) que la demande de SOC.1.) SA relative aux charges concernant la
consommation d’eau pour les exercices 2011 et 2012 n’est pas contestée par A.) et ii) que le
principal argument avancé par celui-ci pour résister au paiement des charges relatives au
chauffage consiste à se prévaloir d’un chauffage défectueux.
Or, contrairement à ce que soutient A.), la lecture de l’état des lieux d’entrée ne fait pas
apparaître un défaut de fonctionnement du chauffage, le fait qu’une seule bassine se trouve
sous le radiateur de la salle de bains n’étayant pas l’affirmation d’A.). A cela s’ajoute qu’aux
termes du bail, les « appareils » de chauffage « sont garantis par le locataire en bon état de
fonctionnement ».
L’affirmation d’A.) est donc doublement contredite par les éléments objectifs de la cause.
A cela s’ajoute encore que tout en se prévalant d’un défaut de fonctionnement du chauffage de
l’appartement, A.) ne verse pas la moindre pièce attestant que cet état de choses ait été
dénoncé au bailleur, étant précisé que ce n’est qu’à supposer que celui-ci en soit dument
informé, qu’il doit remédier aux désordres dument constatés et établis. A.) ne formule pas non
plus une offre de preuve tendant à établir que SOC.1.) SA ait été informée du prétendu
fonctionnement défectueux du chauffage a été dénoncé.

Le moyen avancé par A.) de tenir le volet de la demande de SOC.1.) SA relatif aux charges
relatives au chauffage tombe partant à faux.
Quant au surplus des charges, il est à noter que le locataire supporte les frais relatifs à la
jouissance du local loué, le bailleur supportant ceux liés à la conservation du bien immobilier.
Ainsi la quote-part des frais d’assurance incendie et de responsabilité du chef de l’immeuble, les
grosses réparations des parties privatives et communes ainsi que les frais de la gérance
administrative du syndic sont à charge du copropriétaire (bailleur) tandis que le locataire
supportera les frais d’entretien de l’immeuble, tels que nettoyage, et les frais relatifs aux
installations communes, tels les contrats de maintenance des éléments d’équipement commun
ainsi que les frais de menues réparations (Lex THIELEN, le contrat de bail, édit. Promoculture,
n° 163).
En ce qui concerne les frais d’ascenseur, il est à noter que, même si l’appartement loué se situe
au rez-de-chaussée, il n’en reste pas moins que le bail porte également sur une cave qui se
situe par définition au sous-sol, de sorte que l’argument d’A.) consistant à dire qu’il ne tire aucun
profit de l’ascenseur ne résiste pas aux éléments objectifs de la cause. A cela s’ajoute que tout
comme pour la porte du garage, il s’agit d’une installation commune, de sorte qu’A.) est tenu de
contribuer aux frais d’entretien et de fonctionnement y relatifs.
Les frais d’ascenseur, d’entretien ascenseur, d’électricité, d’entretien divers, de gérance
technique, de maintenance porte garage et de nettoyage sont dès lors à la charge des locataires
; le poste acquisitions, réparations figurant au décompte de l’exercice 2012 est pareillement à
mettre à la charge des locataires, étant précisé qu’au vu du montant réclamé à ce titre de 18,85
euros (sur un montant total de 575,00 euros répartis entre les différents copropriétaires), il s’agit
manifestement d’une acquisition/réparation de petite envergure. Les frais d’assurances, de
banque, d’avocat, de postes et télécommunications ne sont cependant pas à mettre à la charge
des locataires.
Au titre de l’année 2011, SOC.1.) SA est, conformément au décompte dressé par le syndic,
fondée à réclamer le paiement du montant total de : [2.403,69 euros (dont 1.942,39 euros au
titre de chauffage et 461,30 euros au titre de l’eau) + 108,59 (entretien ascenseur) + 31,14
(électricité) + 40,33 (entretiens divers) + 116,60 (gérance technique) + 18,47 (maintenance porte
garage) + 137,95 (nettoyage) =] 2.856,77 euros. De ce montant, il y a lieu de déduire les avances
payées d’un montant total de 1.200,00 euros.
Par réformation du jugement entrepris, la demande relative au décompte charges de l’année
2011 est dès lors à allouer pour la somme de : (2.856,77 – 1.200,00 =) 1.656,77 euros, avec
les intérêts légaux tels que sollicités dans la requête introductive de première instance.

Au titre de l’année 2012, SOC.1.) SA est, conformément au décompte dressé par le syndic,
partant fondée à réclamer le paiement du montant total de : [1.949,98 (dont le montant de
1.472,25 euros au titre de chauffage et 477,73 euros au titre de l’eau) + 100,15 (entretien
ascenseur) + 34,90 (électricité) + 54,71 (entretiens divers) + 130,99 (gérance technique) + 21,95
(maintenance porte garage) + 141,40 (nettoyage) =] 2.434,08 euros. De ce montant, il y a lieu
de déduire les avances payées d’un montant total de 1.150,00 euros.
L’augmentation de la demande relative au décompte charges de l’année 2012 est dès lors à
allouer pour la somme de : (2.434,08 – 1.150,00 =) 1.284,08 euros.
A défaut par SOC.1.) SA de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, le prédit montant ne donne pas
lieu à majoration.
Aucun décompte pour l’exercice 2013 n’étant versé en cause, il y a lieu de débouter SOC.1.) SA
de ce volet de la demande, étant précisé que les décomptes des exercices 2011 et 2012 ont été
dressés en mai, respectivement au mois de juin de l’année 2012, respectivement 2013, de sorte
qu’il paraît surprenant qu’à l’heure à laquelle le tribunal statue, le décompte de l’exercice 2013
ne soit pas finalisé.
Il découle des considérations qui précèdent que l’appel principal de SOC.1.) SA est partiellement
fondé, l’augmentation de ses prétentions étant également à déclarer partiellement fondée.
Il se dégage encore des considérations qui précèdent qu’A.) est à débouter i) tant du volet de
sa demande reconventionnelle tendant au remboursement des loyers trop payés, le grief tiré du
chauffage défectueux n’étant pas fondé, que ii) du volet de sa demande tendant au
remboursement d’avances trop payées pour les années 2011 et 2012.
Quant au volet de la demande relatif aux frais de remise en état, il est rappelé que, suivant les
termes du contrat de bail et de l’état des lieux d’entrée, l’appartement se trouvait au moment de
la prise de location dans un bon état, n’étant affecté que de quelques désordres, à qualifier de
minimes. A la fin du bail, SOC.1.) SA pouvait dès lors s’attendre à se voir restituer l’appartement
dans un bon état.
Il est rappelé que la remise des clés de l’appartement s’est effectuée entre les mains de l’agence
immobilière chargée par la partie bailleresse ; un état des lieux de sortie a par ailleurs été dressé
le lendemain de la remise des clés. C’est dès lors à tort qu’A.) se prévaut de l’absence de
réserves de la part de la bailleresse lors de la remise des clés. A toutes fins utiles, le tribunal
souligne que les renonciations ne se présument pas et qu’aucun élément objectif de la cause
ne permet d’admettre que SOC.1.) SA ait renoncé à se prévaloir d’éventuels désordres causés
au bien immobilier pendant la durée de la location.
Le tribunal rappelle i) que l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon
état est une obligation de résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien à prouver sauf le fait
matériel de la dégradation ou de la perte et le preneur étant responsable par le seul fait de
l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M.
HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343), ii) que dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil
(aux termes duquel le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa
jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute) il suffit au bailleur de
prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une
usure normale, cette preuve valant présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf.
TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle) et iii) que le preneur n’est cependant pas responsable des
dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa
vétusté (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).
A noter que tout en contestant i) avoir été appelé pour dresser l’état des lieux de sortie,
respectivement d’avoir refusé de le signer et ii) être à l‘origine des dégâts libellés dans l’état des
lieux de sortie, A.) ne met pas en doute les renseignements y inscrits et ne critique pas la valeur
probante de cette pièce, mais tente de faire admettre que les désordres constatés dans cet état
des lieux seraient semblables à ceux constatés au début du bail.
La lecture de l’état des lieux de sortie (dressé après une durée d’occupation des lieux de quatre
ans et de trois mois) renseigne que i) les sanitaires (salle de bains) sont en majeure partie, sauf
en ce qui concerne le WC et la robinetterie, en mauvais état, ii) la cuisine est, à l’exception des
murs et du radiateur, en bon état, iii) la porte d’entrée est en très mauvais état, iv) la salle à
manger est, exception faite du radiateur et des murs, en bon état et v) la chambre à coucher est,
exception faite du sol et de l’éclairage, en mauvais état.
Si l’état des lieux tel que pré-décrit peut, à priori, paraître alarmant, il est néanmoins nuancé de
manière considérable par les photos annexées à l’état des lieux qui attestent que si, d’un côté,
i) une partie des murs de l’appartement présente des moisissures, ii) des bacs en plastique sont
apposés sous différents radiateurs, iii) le porte serviette de la salle de bains est arraché, iv)
différents chambranles semblent avoir souffert et v) la porte du four manque, d’un autre côté, le
tribunal ne peut que constater qu’exception faite des prédits désordres desquels les locataires
doivent répondre, sous réserve de l’usure normale, l’appartement présente, somme toute, un
état acceptable.
Les désordres constatés au moment de la sortie des lieux ne correspondant pas à ceux relevés
lors de la prise d’effet du bail, respectivement en début de bail, il s’ensuit que l’argumentation
faite en ce sens par A.) tombe à faux.
Il est rappelé qu’au titre de frais de remise en état, SOC.1.) SA se prévaut d’une multitude de
factures (dont certaines sont quasiment illisibles, cela étant probablement dû à un manque
d’encre de l’imprimante), sans décompte. Les factures concernent des travaux de de peinture,
d’électricité, de remise en état (aucune autre précision ne figure sur la facture émise par SOC.2.)
!), de sanitaire, de pose de carrelage, d’encastrement de baignoire, de chauffage et de sanitaire,
ainsi que la livraison et la pose d’un four encastrable, ainsi que de vitres.
Au vu de l’état de sortie des lieux, y compris les photos illustrant l’appartement, l’argument d’A.)
tendant à dire que les travaux, dont le remboursement est demandé, consistent en fait en une
réfection entière de l’appartement, sans tenir compte du degré d’usure normale, n’est
manifestement pas dénué de pertinence, de sorte que c’est à bon droit qu’il critique le quantum
de la demande formulée à ce titre par la bailleresse. Si les locataires sont en effet tenus des
dégradations apportées au bien loué pendant la location, l’on ne saurait leur imputer d’autres
frais.
En l’espèce, en tenant compte i) de l’état de l’appartement au début du bail et en fin de bail et ii)
du degré d’usure normale de l’appartement en fonction de la durée de la location, le tribunal
évalue l’ensemble des frais de remise en état ex aequo et bono au montant de 1.000,00 euros.
A défaut par SOC.1.) SA de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, le prédit montant ne donne pas
lieu à majoration.
Quant à la garantie locative, il ressort du contrat de bail que le montant de 1.400,00 euros a été
réglé à la date de la signature du bail, cela n’étant d’ailleurs pas contesté par SOC.1.) SA.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande d’A.) tendant au remboursement de ce montant,
étant précisé qu’à défaut de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, le prédit montant ne donne pas
lieu à majoration.
Le litige pouvant être toisé sur base des développements qui précèdent, il s’ensuit qu’il n’y a pas
lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties.
Par confirmation du jugement entrepris, SOC.1.) SA est à débouter de sa demande en obtention
d’une indemnité de procédure pour la première instance.
Les demandes en obtention d’une indemnité de procédure respectives formulées par SOC.1.)
SA et par A.) pour l’instance d’appel sont à dire non fondées, l’iniquité requise pour l’application
de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.
Il suit des considérations qui précèdent que l’appel de SOC.1.) SA est partiellement fondé, tandis
que l’appel incident relevé par B.) ne l’est pas.

                                          Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière
de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal en la
forme,

reçoit l’appel incident de B.) en la forme,
donne acte à la société anonyme SOC.1.) SA de la renonciation au volet de sa demande tendant
à voir condamner A.) et B.) solidairement à lui payer les arriérés de loyers et d’avances sur
charges de mars à mai 2013,
dit l’appel de la société anonyme SOC.1.) SA partiellement fondé et l’appel incident de B.) non
fondé, partant,
par réformation partielle du jugement entrepris :
dit la demande de la société anonyme SOC.1.) SA tendant au paiement du décompte de charges
de l’année 2011 fondée à concurrence du montant de 1.656,77 euros,
condamne A.) et B.) solidairement à payer à la société anonyme SOC.1.) SA le montant de
1.656,77 euros, avec les intérêts légaux à partir du 20 juillet 2012, date de l’introduction de la
demande, jusqu’à solde, confirme le jugement entrepris pour le surplus,
donne acte à i) la société anonyme SOC.1.) SA de l’augmentation de sa demande relative aux
décomptes de charges des années 2012 et 1013, ainsi que de sa demande additionnelle relative
aux frais de remise en état et ii) à A.) de ses demandes reconventionnelles,
se déclare compétent pour connaître de l’augmentation de la demande et de la demande
additionnelle formulées par la société anonyme SOC.1.) SA, reçoit lesdites demandes en la
forme,

dit la demande relative au décompte de charges de l’année 2012 fondée à concurrence du
montant de 1.284.08 euros,
condamne A.) et B.) solidairement à payer à la société anonyme SOC.1.) SA le montant de
1.284,08 euros,
dit la demande relative aux frais de remise en état fondée à concurrence du montant de
1.000,00 euros,
condamne A.) et B.) solidairement à payer à la société anonyme SOC.1.) SA le montant de
1.000,00 euros,
reçoit les demandes reconventionnelles d’A.) en la forme,
dit la demande reconventionnelle d’A.) fondée pour autant qu’elle tend au remboursement du
montant de la caution et en déboute pour le surplus,
condamne la société anonyme SOC.1.) SA à payer à A.) le montant de
1.400,00 euros,
dit non fondées les demandes en indemnité de procédure formulées par la société anonyme
SOC.1.) SA et par A.) pour l’instance d’appel, partant en déboute,
condamne A.) et B.) solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.
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