text:
Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 234/2016

Audience publique du mardi, huit novembre deux mille seize

Numéro 178064 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A.), sans état connu,
2) B.), sans état connu, les deux demeurant à ADR1.),
appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Tessy SIEDLER
en remplacement de l’huissier de justice Roland FUNK de Luxembourg du
17 juin 2016,
intimés sur appel incident,
sub 1) et 2) comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à
Luxembourg,

et

C.), sans état connu, demeurant à L-(…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Tessy SIEDLER
en remplacement de l’huissier de justice Roland FUNK,
appelante par appel incident,
comparant par Maître Christian JUNGERS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 178064 du rôle et appelée pour fixation le
12 juillet 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 17 octobre
2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,
comparant pour A.) et B.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses
explications.
Maître Fanny MAZEAUD, avocat, en remplacement de Maître Christian JUNGERS,
comparant pour C.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
8 novembre 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 1er février 1993, D.) a loué à C.) un local commercial avec
des appartements dans un immeuble sis à ADR1.) pour une durée de 3-6-9 ans.

Par contrat de bail signé le 1er février 2011, C.) a sous-loué à A.) et à B.) l’un des
prédits appartements moyennant paiement d’un loyer mensuel de 675,00 euros,
assorti d’une avance sur charges mensuelle de 50,00 euros. Ce contrat de bail,
conclu pour une durée d’une année et renouvelable par tacite reconduction d’année
en année, a pris effet le 1er février 2011.

Par requête déposée le 15 février 2016 au greffe, C.) a fait convoquer A.) et B.) à
comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail
à loyer, pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail du
1er février 2011, principalement en raison de la résiliation du contrat de bail principal
avec effet au 31 décembre 2015, et, subsidiairement, aux torts des défendeurs, et
pour voir condamner ces derniers au déguerpissement, ce endéans la quinzaine de
la notification du jugement à intervenir. Elle a encore demandé à voir condamner les
défendeurs solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part à lui payer le
montant de 1.450,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour janvier et février 2016, au
montant de 2.025,00 euros à titre d’indemnité de relocation, ainsi qu’au montant de
2.781,94 euros à titre de frais de chauffage impayés, ce dernier montant assorti des
intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

C.) a ensuite demandé à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à
intervenir, sinon à se voir allouer une provision de 4.231,94 euros. Elle a finalement
sollicité la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon de chacun pour sa part,
d’A.) et de B.) au paiement d’une indemnité de 1.000,00 euros sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, C.) a exposé que, suite au décès de D.), les héritiers de ce
dernier, E1.) et E2.), sont devenus propriétaires du local commercial et des
appartements et que, suivant convention signée le 29 décembre 2014, E2.) et E1.) et
elle-même ont résilié le contrat de bail principal d’un commun accord avec effet au
31 décembre 2015. Malgré information des sous-locataires de la convention de
résiliation du bail principal et malgré mise en demeure leur adressée par lettre
recommandée le 27 juillet 2015 afin de quitter les lieux loués, ils refuseraient de ce
faire.

                                                                                10
C.) a, par ailleurs, reproché à A.) et à B.) de ne pas payer le loyer dans son
intégralité et notamment de ne pas avoir réglé le loyer et les avances sur charges de
janvier et février 2016, de même que le solde des frais de chauffage suivant factures
des 31 janvier 2012, 31 janvier 2014 et 25 septembre 2015, malgré une mise en
demeure du 7 octobre 2015.
A l’audience des plaidoiries de première instance, C.) a maintenu sa demande
pécuniaire au montant de 1.450,00 euros, principalement, à titre d’indemnité
d’occupation, et, subsidiairement, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur
charges impayées. Elle a précisé que l’indemnité d’occupation a été réglée pour
janvier et février 2016, mais non pas pour mars et avril 2016.
C.) a expliqué que l’effet de la résiliation du bail principal était d’abord prévu au 31
décembre       2014        et     qu’il      a     ensuite       été      reporté     au
31 décembre 2015. Les sous-locataires auraient été informés de la résiliation de leur
contrat de sous-location par courrier du 26 mai 2014 et auraient ainsi disposé du
temps nécessaire pour chercher un nouveau logement.
Les parties défenderesses n’étant pas unies par les liens du mariage, C.) a demandé
à les voir condamner chacune pour sa part.
Elle a encore demandé acte qu’elle réclame l’indemnité de relocation seulement
dans l’hypothèse où le tribunal prononce la résiliation du contrat de sous-location aux
torts d’A.) et de B.).
A.) et B.) ont exposé que la résiliation du bail principal d’un commun accord ne leur
était pas opposable et que le contrat de sous-location était toujours en vigueur.
Ils ont admis redevoir le montant de 1.450,00 euros, mais ont contesté le montant
des frais de chauffage réclamés, au motif que les factures versées en cause ne
précisent pas qu’elles ont trait à l’appartement qu’ils louent.
Ils ont, par ailleurs, contesté l’indemnité de relocation pour constituer une demande
future et ont formulé une demande reconventionnelle en restitution de la garantie
locative.
Par jugement du 12 mai 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant
contradictoirement, a :
- reçu les demandes principales de C.) en la forme,
- donné acte à C.) de la modification de sa demande pécuniaire,
- donné acte à C.) qu’elle requiert la condamnation d’A.) et de B.) chacun pour sa
  part,
- donné acte à C.) qu’elle réclame l’indemnité de relocation seulement dans
  l’hypothèse où le tribunal prononce la résiliation du contrat de sous-location aux
  torts de A.) et de B.),
- donné acte à C.) qu’elle s’oppose à ce qu’A.) et B.) versent en cours du délibéré
  la preuve de paiement des loyers/indemnités d’occupation encore en souffrance,
- donné acte à A.) et à B.) de leur demande reconventionnelle en restitution de la
  garantie locative,
- constaté que le contrat de sous-location conclu entre A.) et B.) d’une part et C.)
  d’autre part est devenu caduc avec effet au 31 décembre 2015,
- constaté qu’à partir du 1er janvier 2016, A.) et B.) sont à qualifier d’occupants sans
  droit ni titre de l’appartement 1G sis à ADR1.),
- partant, condamné A.) et B.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y
  trouvent de leur chef au plus tard un mois après la notification du jugement,

                                                                                11
- au besoin autorisé la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans
  la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple
  présentation des quittances des ouvriers y employés,
- dit irrecevable la demande de C.) tendant à voir condamner A.) et B.) au paiement
  d’une indemnité d’occupation pour mars et avril 2016,
- dit fondée la demande de C.) en paiement du montant de 2.781,94 euros à titre de
  frais de chauffage pour la période allant du 1er février 2011 au 31 janvier 2014,
- dit qu’il y a lieu à division de la dette,
- condamné A.) à payer à C.) la somme de 1.390,97 euros avec les intérêts légaux
  à partir du 15 février 2016, jusqu’à solde,
- condamné B.) à payer à C.) la somme de 1.390,97 euros avec les intérêts légaux
  à partir du 15 février 2016, jusqu’à solde,
- dit irrecevable la demande reconventionnelle d’A.) et de B.) en restitution de la
  garantie locative,
- dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant
  toute voie de recours et sans caution,
- dit non fondée la demande de C.) en obtention d’une indemnité de procédure,
- condamné A.) et B.) conjointement aux frais et dépens de l’instance.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que, suivant document
intitulé « Résiliation d’un commun accord du contrat de bail signé le 13 juillet 2009 »
et daté au 14 juin 2012, E2.) et E1.) ont résilié d’un commun accord avec C.) le
contrat de bail les liant avec effet au 31 décembre 2014, qu’aux termes dudit
document, C.) s’est engagée « à libérer l’immeuble objet du contrat de bail avec tous
ceux qui l’occupent de son chef pour au plus tard le 31 décembre 2014 » et que,
suivant document en annexe, ils ont précisé qu’ils résilient le contrat de bail d’un
commun accord avec effet au 31 décembre 2015.
Le juge de première instance a retenu que le contrat de sous-location conclu entre
C.) d’une part, et A.) et B.) d’autre part, est devenu caduc avec effet au 31 décembre
2015, suite à la disparition de l’objet du sous-bail et que les parties défenderesses
sont dès lors à considérer comme occupantes sans droit ni titre de l’appartement sis
à ADR1.) à partir du 1er janvier 2016.
Considérant que seul le propriétaire peut réclamer une indemnité d’occupation à
celui qui occupe sans droit ni titre les lieux lui appartenant, le juge de première
instance a déclaré la demande de C.) en allocation d’une indemnité d’occupation
irrecevable.
Au vu de pièces versées en cours de délibéré, la demande de C.) en paiement de
frais de chauffage pour la période du 1er février 2011 au 31 janvier 2014 a été
déclarée fondée pour le montant de 2.781,94 euros.
La demande reconventionnelle tendant à la restitution de la garantie locative a été
déclarée irrecevable pour être prématurée.
De ce jugement, leur notifié le 17 mai 2016, A.) et B.) ont régulièrement relevé appel
par acte d’huissier du 17 juin 2016.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire que C.)
n’a pas qualité à agir en déguerpissement à leur encontre et que le contrat de sous-
location est toujours en vigueur. A titre subsidiaire, ils demandent à se voir accorder
un délai de déguerpissement de six mois.

                                                                                12
Ils demandent en outre à se voir décharger de la condamnation au montant de
1.390,97 euros prononcée à leur encontre et à voir dire fondée leur demande
reconventionnelle en restitution de la garantie locative à hauteur de 1.350,00 euros.
Les appelants concluent finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure de
1.500,00 euros pour l’instance d’appel.
A l’appui de leur recours, A.) et B.) font valoir que, le contrat de bail principal ayant
pris fin le 31 décembre 2015, C.), locataire principal, n’a plus de droit sur le bien à
partir de cette date. Le bailleur principal aurait partant seul qualité à agir en
déguerpissement contre les sous-locataires.
Faisant plaider qu’il n’existe aucun lien de droit entre le bailleur primitif et le sous-
locataire, les appelants estiment que les conventions intervenant entre le bailleur et
le preneur principal ne peuvent engendrer des obligations à charge du sous-preneur.
La résiliation d’un commun accord du bail principal serait ainsi inopposable aux
appelants et C.) devrait assurer, à l’égard des sous-locataires, son obligation de
jouissance paisible, conformément à l’article 1719 du code civil. Par ailleurs, il
n’existerait aucun motif justifiant une résiliation judiciaire du contrat de sous-location.
Quant à la demande subsidiaire de l’intimée en résiliation du contrat de sous-location
aux torts des appelants, ces derniers font valoir qu’il y a eu acceptation, dans le chef
de C.), de recevoir les loyers avec retard.
A titre subsidiaire, les appelants sollicitent un délai de déguerpissement de six mois.
Ils expliquent qu’ils sont bénéficiaires du revenu minimum garanti et que, malgré
recherches actives, ils n’ont, à ce jour, pas trouvé d’autre logement.
L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel
incident en ce que sa demande en obtention d’une indemnité d’occupation a été
déclarée irrecevable. Faisant plaider qu’elle a continué à payer les loyers à ses
propres bailleurs, elle estime sa demande en obtention d’une indemnité d’occupation
recevable et fondée.
Suivant décompte actualisé présenté à l’audience des plaidoiries du 17 octobre
2016, elle augmente sa demande en paiement d’arriérés au montant de 2.025,00
euros et de 150,00 euros, correspondant aux indemnités d’occupation
respectivement aux avances sur charges impayées des mois d’août, septembre et
octobre 2016.
Elle fait valoir que peu importe la cause de résiliation du contrat de bail principal, elle
entraîne toujours la résiliation du contrat de sous-location.
A titre subsidiaire, elle demande la résiliation du contrat de sous-location pour
violation de leurs obligations contractuelles dans le chef des sous-locataires, ces
derniers n’ayant payé les loyers que de manière irrégulière et restant, à ce jour,
redevables des trois derniers mois.
Elle s’oppose à un délai de déguerpissement de six mois, tel que réclamé par les
appelants.
L’intimée sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour
l’instance d’appel.
Motifs de la décision
La sous-location est un bail autonome, distinct du bail principal; elle crée partant
entre les contractants des rapports normaux de bailleur à preneur. Les rapports entre
locataire principal et sous-locataire sont entièrement soumis aux droits du bail et à

                                                                                13
ses règles générales (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye &
Vankerckhove, éditions Larcier 2000, n° 277).
Il est constant en cause que le bail principal a pris fin au 31 décembre 2015. Bien
qu’A.) et B.) aient été avertis qu’ils ne pourraient se maintenir dans les lieux
postérieurement à cette date, ils n’ont, à ce jour, pas quitté les lieux, estimant que le
contrat de sous-location demeure valable.
- Quant à la demande en déguerpissement
Les appelants soulèvent tout d’abord le défaut de qualité à agir dans le chef de C.),
au motif que cette dernière n’aurait plus aucun droit sur le bien loué depuis le 31
décembre 2015, date de la résiliation du bail principal.
Selon la jurisprudence dominante, celui qui se prétend titulaire du droit litigieux a la
qualité pour agir, c’est-à-dire qu’il est recevable à saisir le juge afin qu’il se prononce
sur l’existence et l’étendue de ce droit. Dès lors, la question de savoir s’il est
réellement titulaire de ce droit n’a aucune incidence au stade de la recevabilité, cette
question relevant du fond de l’instance et n’étant pas à examiner au stade de la
recevabilité de l’action (cf. Cour d’appel, 23.10.1990, Pas. 28, 70 ; 19.12.1995,
n° 16 581 du rôle ; 20.03.2002, n° 25 592 du rôle ; 24.03.2005, n° 25 616 du rôle ;
12.03.2008, n° 31 550 du rôle ; cf. Th. Hoscheit, Le droit judiciaire privé au Grand-
duché de Luxembourg, éd. Bauler, 2012, n° 899).
En l’espèce, C.) se prétend titulaire du droit litigieux, à savoir, le droit de poursuivre
le déguerpissement des sous-locataires, A.) et B.).
Cette prétention de C.) suffit à lui donner qualité pour agir.
Afin de vérifier si l’intimée est bien titulaire du droit allégué - ce qui relève du fond du
litige - il y a lieu de s’interroger sur les répercussions de la résiliation du bail principal
sur le contrat de sous-location.
Il est admis tant en droit belge qu’en droit français et luxembourgeois que la
cessation du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-
location, en raison de la perte des droits d’usage et de jouissance dans le chef du
locataire principal, en conséquence de quoi le sous-locataire devient un occupant
sans droit ni titre, exposé à l’action en déguerpissement du bailleur principal (cf. not.
Cass. Cass. 3e civ. 19.06.1970, Bull. civ. III, n° 434 ; 10.10.1979, Bull. civ. III, n° 173 ;
Y. Merchiers, Le bail en général, Larcier, n° 479 ; B. Louveaux, Le droit du bail,
Régime général, De Boeck, n° 452 ; T.A.L., 16.06.1994, n° du rôle 50 276 ;
28.10.1998, n° du rôle 61 056 ; 17.06.2005, n° du rôle 94 807 et 94 913).
L’éviction du locataire principal entraîne celle du sous-locataire. Le locataire ne
possédant plus de droit d’usage et de jouissance sur l’immeuble, il ne peut plus les
conférer au sous-locataire. La sous-location devient sans objet et le sous-locataire
occupe donc le bien sans droit ni titre. Juridiquement, le bail entre locataire principal
et sous-locataire subsiste mais il ne pourra plus recevoir d’exécution (cf. Y.
Merchiers, Les Baux, éditions Larcier 1997, n° 479).
En raison de la résiliation du bail principal, le contrat de sous-location est devenu
sans objet en ce sens qu’il ne peut plus recevoir exécution et que le sous-locataire
devient de ce fait occupant sans droit ni titre à l’égard du bailleur principal (cf. Cass.
13 nov. 2014, n° 76/14).
Le bailleur principal, en général le propriétaire, est partant en droit d’agir en
déguerpissement contre le tiers avec lequel son co-contractant, le preneur principal,
a conclu un contrat de sous-location, celui-ci ayant pris fin à la suite de la cessation
du contrat de bail principal.
                                                                                14
Cependant, le bailleur principal, en général le propriétaire, n’est pas la seule
personne habilitée à agir en déguerpissement contre l’occupant sans droit ni titre,
sous-locataire originaire.
En effet, même si les contrats de location ont pris fin, il n’en demeure pas moins que
chaque locataire originaire est tenu envers son bailleur originaire à une restitution
complète, conformément aux articles 1730 et suivants du code civil (cf. JPL,
4.12.2015, n° 4355/15).
A la fin du contrat de bail, la restitution du bien implique la remise à la disposition du
bailleur de tous les locaux compris dans la location ; le bailleur doit être mis en
mesure de reprendre entièrement la jouissance du bien. Au besoin, le locataire est
dès lors tenu de provoquer le départ des siens qui habiteraient avec lui, parents ou
étrangers, de même que des sous-locataires éventuels ; car la durée d’une sous-
location ne peut point dépasser celle du bail principal (cf. M. La Haye et
J. Vankerckhove, Le louage de choses, Les baux en général, Larcier, n° 850 ; v. ég.
en ce sens Y. Merchiers, op. cit., n° 274).
Aussi le preneur au bail est-il tenu de provoquer le départ de ceux qui occupent les
lieux, même s’il s’agit de ses sous-locataires. Il importe peu, en effet, que l’occupant
soit un sous-locataire, légitimement introduit ; le preneur qui sous-loue demeure tenu
de l’exécution des obligations dérivant du bail comme s’il occupait lui-même (cf. M.
La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 849 et 850 ; v. ég. en ce sens Y. Merchiers,
op. cit., n° 274 ; T.A.L., 16.06.1994, jugement précité, JPL, 4.12.2015, jugement
précité).
Le sous-locataire ne peut se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail principal
qui a pour effet de faire cesser de plein droit la sous-location. La résiliation du bail
principal entraîne celle des sous-baux et la sous-location cesse d’exister du fait de la
cessation du bail principal. La disparition du contrat de bail principal entraîne dans le
chef du locataire principal la perte du droit de jouissance qu’il a continué au sous-
locataire.
Si le bail principal expire ou est résilié, le sous-locataire devient occupant sans droit
ni titre (cf. M. La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 276 et suivants.).
En l’espèce, le bail principal ayant pris fin le 31 décembre 2015, il appartient à C.) de
restituer les locaux en cause à son bailleur originaire. Le contrat de sous-location la
liant à A.) et à B.) devient partant sans objet à partir de cette date et ne saurait dès
lors recevoir exécution postérieurement au 31 décembre 2015.
Eu égard aux considérations précédentes, A.) et B.) sont devenus occupants sans
droit ni titre de l’appartement 1G sis à ADR1.), à partir du 31 décembre 2015, date
de la résiliation du bail principal.
Obligée de restituer les lieux à ses propres bailleurs, C.) est, dès lors, tenue de
provoquer le départ de ses sous-locataires, A.) et B.).
Il y a partant lieu de rejeter le moyen tiré du défaut de qualité à agir dans le chef de
C.) et de confirmer le jugement a quo en ce qu’il a ordonné le déguerpissement d’A.)
et de B.), sauf à leur accorder un délai de déguerpissement de deux mois, suivant la
signification du présent jugement.
- Quant à la demande de l’intimée en obtention d’une indemnité d’occupation
Il est rappelé que C.) a interjeté appel incident en ce que sa demande en obtention
d’une indemnité d’occupation a été déclarée irrecevable.

                                                                                15
Il résulte des développements qui précèdent que les relations contractuelles de sous-
location entre les parties au litige ont pris fin le 31 décembre 2015.
Dès lors, l’occupation de l’appartement en cause par les appelants a lieu sans droit
ni titre depuis le 1er janvier 2016.
L’indemnité d’occupation est due par celui qui occupe un bien sans droit ni titre. Elle
trouve son fondement dans la théorie de l’enrichissement sans cause.
Il est un principe général consacré par la jurisprudence que l’enrichissement sans
cause fait naître au profit de l’appauvri une action en indemnisation dite de in rem
verso à l’encontre de l’enrichi. L’exercice de celle-ci suppose l’enrichissement de
l’un, l’appauvrissement de l’autre et une corrélation entre ces deux éléments. Celui
qui agit doit faire la preuve de son appauvrissement. Il lui suffit d’établir une perte
quelconque appréciable en argent, consistant dans une dépense effectuée ou un
gain manqué. Il doit ensuite caractériser l’enrichissement de celui contre lequel il
agit. L’enrichissement s’entend de tout avantage appréciable en argent et peut
résulter d’une augmentation de l’actif, d’une diminution du passif ou même d’une
dette épargnée. Le demandeur doit enfin établir une corrélation, autrement dit un lien
de causalité entre l’appauvrissement et l’enrichissement (cf. not. B. Starck, H. Roland
et L. Boyer, Les obligations, tome 2, Litec, 2e éd., n° 1811-1812 ; J. Carbonnier, Droit
civil, tome 4, Les obligations, P.U.F., 12e éd., n° 120 ; B. Fages, Droit des obligations,
L.G.D.J., 4e éd., n° 450-451).
L’indemnité due en raison d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement
dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux,
au détriment du bailleur, corrélativement appauvri du fait qu’il a été privé de la libre
disposition des lieux (cf. not. T.A.L. III, 25.1.2005, n° du rôle 97 297 ; 28.11.2008,
n° du rôle 115 832 et 116 685 ; 10.06.2011, n° du rôle 135 683 ; M. La Haye et
J. Vankerckhove, op. cit., n° 406).
Après l’expiration des relations contractuelles de location, le droit à une indemnité
d’occupation appartient, en principe, au propriétaire du bien occupé, puisque c’est lui
qui subit une privation de jouissance ou de libre disposition des lieux et qu’aucune
autre personne n’est titulaire d’un droit sur le bien occupé.
Aussi, est-il généralement admis qu’en pareil cas le droit à indemnisation naît dans le
chef du propriétaire du bien occupé.
Il n’en est autrement que dans l’hypothèse dans laquelle le propriétaire a été
désintéressé par un tiers, par exemple le locataire principal originaire (cf. JPL,
4.12.2015, n°4355/15 ; TAL, 3.06.2016, n° 174042 et 174384 du rôle).
En l’espèce, C.) soutient avoir continué à payer le loyer à ses propres bailleurs. Les
appelants font répliquer qu’elle reste en défaut de rapporter la preuve de ses
allégations. En cours de délibéré, l’intimée verse des extraits de compte bancaire
dont il résulte qu’elle s’est acquittée du loyer pour les mois d’août, de septembre et
d’octobre 2016 envers ses propres bailleurs.
Elle s’est partant appauvrie, en payant une indemnité tout en étant privée de la
jouissance de l’appartement loué, tandis qu’A.) et B.) se sont enrichis, en ayant la
libre jouissance des lieux.
Il s’ensuit que, par réformation du jugement querellé, la demande de l’intimée en
obtention d’une indemnité d’occupation est à déclarer recevable.
Suivant      décompte       actualisé,      C.)    requiert     les   montants    de
(i) 2.025,00 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour les mois d’août, septembre
et octobre 2016 et (ii) 150,00 euros, à titre de charges pour la même période.
                                                                                16
En ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation, il est admis que
l'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire
par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la
contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du
préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye
et Vankerckhove, op. cit., n° 406; Jurisclasseur civil, art. 1708 à 1782, fasc. 295,
n° 25).
Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en
principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil, ibid.;
TAL 19 décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette
indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de
l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur
ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op. cit., n° 362 et 407).
Le caractère forfaitaire de l’indemnité d’occupation exclut en principe que l’on puisse
y ajouter d’autres montants à titre de charges (Y. Merchiers, op. cit., n° 406).
En application des principes ci-avant exposés, le tribunal fixe l’indemnité
d’occupation en l’espèce au montant du loyer, soit à 675,00 euros par mois. La
demande de C.) est partant à déclarer fondée pour le montant de (3 x 675,00 =)
2.025,00 euros, étant précisé que les charges sont exclues de l’indemnité
d’occupation. A défaut pour l’intimée d’avoir sollicité l’octroi d’intérêts, ledit montant
ne donne pas lieu à majoration.
A.) et B.) n’étant pas tenus solidairement, il y a lieu de condamner chacun à payer à
C.) le montant de 1.012,50 euros.
Les appelants demandent encore à se voir décharger de la condamnation au
montant de 2.781,94 euros à titre de frais de chauffage. Estimant que l’intimée reste
en défaut d’établir avoir effectivement payé les frais de chauffage réclamés, ils
contestent les frais tant dans leur principe que dans leur quantum, leur répartition.
Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à
usage d’habitation, le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants
qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.
Or, force est de constater que C.) reste en défaut de rapporter la preuve du paiement
effectif des charges locatives pour le compte de ses locataires, A.) et B.),
conformément à l’article 5(3) précité.
Il en suit que, par réformation du jugement a quo, ce volet de la demande laisse
d’être fondé.
- Quant à la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative
Les appelants font encore grief au juge de première instance d’avoir déclaré
irrecevable leur demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative d’un
montant de 1.350,00 euros.
La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à
assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de
bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution
fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut
imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le
bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au
preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement. La garantie locative
destinée à couvrir le paiement des loyers et des dégradations locatives éventuelles
                                                                                17
ne peut être réclamée par le locataire qui n’a pas encore déguerpi des lieux loués
dans le cadre de l’action en déguerpissement introduite contre lui. Une telle
demande serait irrecevable pour être prématurée (Marianne HARLES, Le bail à
loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).
A.) et B.) n’ayant pas encore quitté les lieux loués et aucun état des lieux de sortie
n’ayant été dressé, c’est à juste titre que le juge de première instance a déclaré
irrecevable pour être prématurée la demande des sous-locataires en restitution de la
garantie locative.
Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer sur ce point.
- Quant au surplus
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
Eu égard à l’issue du litige, les demandes respectives des parties en obtention d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel requièrent un rejet.
Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal
que l’appel incident sont partiellement fondés.
Nonobstant le fait que l’appel principal est partiellement fondé, les appelants restent
tenus d’une condamnation et doivent partant supporter les frais et dépens de
l’instance d’appel.
L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à
loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.
                                     Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, et en instance d’appel,
statuant contradictoirement,
reçoit les appels principal et incident en la forme,
les dit partiellement fondés, partant,
par réformation du jugement entrepris,
dit non fondée la demande de C.) en paiement du montant de 2.781,94 euros à titre
de frais de chauffage,
dit recevable et fondée à concurrence de 2.025,00 euros la demande de C.) en
obtention d’indemnités d’occupation pour les mois d’août, septembre et octobre
2016,
condamne A.) à payer à C.) le montant de 1.012,50 euros,
condamne B.) à payer à C.) le montant de 1.012,50 euros,
confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de
déguerpissement à deux mois à partir de la signification du présent jugement,
dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel,
condamne A.) et B.) conjointement aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                18
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement civil no 195 / 16 ( XIe chambre )

Audience publique du vendredi, quatre novembre deux mille seize.

Numéro 169.114 du rôle

Composition :

Paule MERSCH, vice-président,
Livia HOFFMANN, juge Félix
WANTZ, juge-délégué, Luc
WEBER, greffier assumé.

                                  ENTRE :

1) A), sans état connu, demeurant à L-(…),

2) B), épouse A), sans état connu, demeurant à L-(…),

parties demanderesses aux termes d’un exploit d’assignation de l’huissier de
justice Guy ENGEL de Luxembourg du 1er avril 2015,

comparant par Maître Jacques WOLTER, avocat, demeurant à Luxembourg.

                                    ET :

C), sans état connu, demeurant à L-(…),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparant par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat, demeurant à
Luxembourg.
__________________________________________________________________________________

                                  LE TRIBUNAL

Vu l’ordonnance de clôture du 18 mars 2016.

Entendu Monsieur le juge-délégué Félix WANTZ en son rapport oral à l’audience
publique du 21 octobre 2016.

Entendu A) et son épouse B) par l’organe de leur mandataire Maître Florence
MARIMPIETRI, avocat, en remplacement de Maître Jacques WOLTER, avocat
constitué.

Entendu C) par l’organe de son mandataire Maître Massica BENTAHAR, avocat,
en remplacement de Maître Jean-Georges GREMLING, avocat constitué.

Par exploit d’huissier de justice du 1er avril 2015, A) et son épouse B) (désignés
ci-après « les époux AB) ») ont fait donner assignation à C) à comparaître devant
le Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, afin
de la voir condamner à leur payer la somme de 18.065.- euros avec les intérêts
légaux à compter du jour de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi qu’une
indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau
Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux AB) exposent avoir loué, suivant
contrat de bail du 7 juillet 2011, un appartement sis à APPARTEMENT1),
appartenant à C).

Par courrier recommandé du 19 février 2013, C) aurait procédé à la résiliation du
contrat de bail signé entre parties au motif qu’elle aurait besoin des lieux afin d’y
habiter personnellement.

Les époux AB) se seraient alors mis à la recherche d’un nouveau logement et
auraient été en mesure de quitter l’appartement de C) pour le 31 juillet 2013.

Suite à leur départ, il se serait toutefois avéré que C) avait mis l’appartement
litigieux en vente et ne comptait pas y emménager personnellement. Les époux
AB) auraient par ailleurs découvert que C) avait signé un compromis de vente le

                                         2
15 juin 2013 afin d’acquérir un autre appartement destiné à son occupation
personnelle.

Le besoin personnel invoqué par C) comme motif de résiliation aurait ainsi été
inventé de toutes pièces, C) n’ayant jamais eu l’intention d’emménager dans
l’appartement loué par les époux AB). C) aurait dès lors agi avec une intention
dolosive.

Les époux AB) estiment ainsi avoir droit à des dommages et intérêts,
principalement sur base de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail
à usage d’habitation, sinon subsidiairement sur base des articles 1382 et 1383
du Code Civil et réclament à ce titre le montant total de 18.065.- euros.

C) conclut au débouté de toutes les demandes formulées par les époux AB). A
titre reconventionnel, elle demande que les époux AB) soient condamnés à lui
payer une indemnité pour procédure abusive et vexatoire d’un montant de
10.000.- euros, ainsi qu’une indemnité de procédure d’un montant de 1.500.-
euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile.

C) conteste que les époux AB) aient été contraints de quitter l’appartement loué
en raison d’une résiliation du contrat de bail pour besoin personnel.

Elle admet avoir envoyé un courrier recommandé aux époux AB) en date du 19
février 2013 dans lequel elle informait ces derniers de son intention de résilier le
contrat de bail du 7 juillet 2011 pour besoin personnel.

Par la suite, il se serait toutefois avéré que ce courrier de résiliation n’avait pas
été rédigé selon les prescriptions légales, puisqu’il ne reproduisait pas le texte de
l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 et ne respectait pas non plus le terme
du bail.

Ce courrier de résiliation n’aurait dès lors pu produire aucun effet, mais serait à
considérer comme nul et non avenu.

C) aurait alors été contrainte de trouver une autre solution de relogement et aurait
pris la décision de vendre l’appartement loué par les époux AB) afin de financer
l’acquisition d’un autre immeuble.

                                         3
C) prétend que les époux AB) auraient été parfaitement informés de cet état des
choses et auraient même marqué leur accord pour que C) puisse prendre des
photographies de l’appartement en vue de sa vente.

Pour autant que de besoin, C) offre de prouver par l’audition d’un témoin que les
époux AB) avaient été informés du fait qu’ils n’étaient pas contraints de quitter
les lieux, puisque la lettre de résiliation du 19 février 2013 était à considérer
comme nulle et non avenue et qu’ils savaient également que C) ne comptait plus
emménager dans l’appartement litigieux, mais avait l’intention de vendre cet
immeuble.

Aucune résiliation pour besoin personnel ne serait dès lors intervenue, mais ce
serait d’un commun accord des parties que le contrat de bail aurait été résilié,
l’initiative de résiliation émanant des époux AB) et non pas du bailleur.

C) fait dès lors valoir que les époux AB) ne seraient pas en droit d’invoquer
l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006, aucune résiliation à l’initiative du
bailleur n’étant intervenue. La demande des époux AB) ne serait pas non plus
fondée sur base des articles 1382 et 1383 du Code Civil puisqu’aucune faute en
relation causale directe avec les préjudices allégués par les époux AB) n’aurait
été commise par C).

Les époux AB) contestent la version des faits telle que présentée par C).

Ils soulignent qu’en date du 19 février 2013, C) aurait manifesté sans aucune
équivoque possible son intention de résilier, pour besoin personnel, le contrat de
bail conclu entre parties en leur adressant un courrier recommandé de résiliation.

Ce ne serait qu’en raison de cette résiliation opérée par la bailleresse que les
époux AB) se seraient mis à la recherche d’un nouvel appartement et auraient
finalement quitté l’appartement loué.

Les époux AB) insistent sur le fait que l’appartement appartenant à C) était
parfaitement adapté à leurs besoins et plus particulièrement à l’état de santé de
A), qui se déplace en chaise roulante. Ils n’auraient ainsi jamais envisagé de
déménager si C) n’avait pas résilié le contrat de bail pour besoin personnel.

A aucun moment, C) ne les aurait informés du fait que la lettre de résiliation du
19 février 2013 ne respectait pas les formalités prévues par la loi et était de ce
                                        4
fait entachée de nullité. Ils contestent dès lors que C) les ait informés de leur droit
de se maintenir dans les lieux loués, respectivement de son intention de vendre
l’appartement.

C) ne serait par conséquent pas en droit de se prévaloir de la nullité de sa lettre
de résiliation, mais devrait au contraire être condamnée au paiement de
dommages et intérêts en raison de la résiliation dolosive du contrat de bail.

Les époux AB) concluent au rejet de l’offre de preuve formulée par C) en raison
du défaut de précision et pertinence des faits offerts en preuve.

Ils demandent encore le rejet de la demande reconventionnelle de C) tendant à
obtenir leur condamnation au paiement d’une indemnité pour procédure abusive
et vexatoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Quant à la compétence ratione materiae du Tribunal saisi

Les règles relatives à la compétence d'attribution des juridictions étant d'ordre
public, le tribunal se doit de vérifier, même d'office, sa compétence matérielle.

Aux termes de l’article 3, point 3° du Nouveau Code de Procédure Civile, le juge
de paix a compétence exclusive pour connaître de toutes les contestations entre
bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles
ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion
de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

Il est toutefois admis que l’action en dommages-intérêts, formée par le preneur
contre le bailleur qui a négligé d’occuper les lieux loués aux fins invoquées
comme motif de la résiliation du bail, prend sa source dans l’article 1382 du Code
Civil et doit de ce fait être portée devant la juridiction compétente d’après les
règles du droit commun (cf. TAD, 19.12.1956, P.17, p.80).

L'action en dommages-intérêts pour non-occupation des lieux ne constitue dès
lors pas une contestation entre bailleurs et preneurs relative à l'exécution des
baux d'immeubles au sens de l’article 3, point 3° précité, mais relève du domaine
de la responsabilité civile.

                                          5
C’est dès lors à juste titre que les époux AB) font valoir que, eu égard à l’enjeu
du litige, le Tribunal d’arrondissement est compétent pour connaître de leur
demande en paiement de dommages et intérêts basée principalement sur l’article
14 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, sinon
subsidiairement sur les articles 1382 et 1383 du Code Civil.

La demande principale introduite dans les forme et délai de la loi est encore à
déclarer recevable.

Quant au fond

Quant à la demande principale des époux AB) en paiement de dommages et
intérêts

Il est constant en cause, pour résulter des pièces versées aux débats et des
déclarations concordantes faites par les parties, qu’en date du 7 juillet 2011 les
époux AB) ont conclu avec C) un contrat de bail portant sur un appartement situé
au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à APPARTEMENT1). Le bail était
consenti pour un terme initial d’un an prenant cours le 1er août 2011. Le loyer
mensuel était fixé à la somme de 1.100.- euros.

Par courrier recommandé daté du 19 février 2013, C) a procédé à la résiliation
du contrat de bail du 7 juillet 2011 dans les termes suivants :

« Madame et Monsieur A),

  Par la présente, je suis au regret de résilier le contrat de bail en cours selon
  Art. 12, paragraphe (3), de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
  d’habitation et modifiant certains articles du Code civile pour besoin personnel.

Je dois quitter la maison de mon partenaire pour cause de séparation.

Je vous prie d’agréer l’expression de mes salutations distinguées. »

Par l’intermédiaire de l’agence B.M. Building Management S.A., les époux AB)
ont signé un nouveau contrat de bail en date du 17 juin 2013 pour un appartement
sis à APPARTEMENT2).

                                        6
Par courrier recommandé du 18 juillet 2013, les époux AB) ont informé C) de leur
futur départ dans les termes qui suivent :

« Madame C),

  Par la présente nous vous informons que nous quittons l’appartement au
  APPARTEMENT1) pour la date du 31 juillet 2013, suite à votre résiliation, par
  lettre recommandée du 19 février 2013, de notre contrat de bail du 7 juillet
  2011, pour l’appartement au APPARTEMENT1).

  Nous vous proposons la remise des clés, l’inspection des lieux et la lecture des
  compteurs pour la date du mardi 30 juillet 2013 à 15h00. Veuillez préparer les
  papiers nécessaires, dont notamment l’état des lieux de sortie. Nous voulons
  recevoir le décompte définitif endéans les huit jours à partir de la remise des
  clefs.

  Nous vous prions d’agréer l’expression de nos salutations distinguées. »

Un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire le 31 juillet 2013.

C) n’a cependant jamais emménagé dans l’appartement                         situé   à
APPARTEMENT1), mais a décidé de le mettre en vente.

Il résulte encore des pièces versées par les époux AB) que suivant compromis
de vente signé le 15 juin 2013, C) a acheté un autre appartement situé à
APPARTEMENT3), adresse à laquelle elle est actuellement domiciliée.

Au vu des faits décrits ci-dessus, les époux AB) estiment avoir droit au paiement
de dommages-intérêts, principalement sur base de l’article 14 de la loi du 21
septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (désignée ci-après « la loi du 21
septembre 2006 »), sinon subsidiairement sur base des articles 1382 et 1383 du
Code Civil, dans la mesure où il serait établi que l’appartement faisant l’objet du
contrat du 7 juillet 2011, résilié par C) pour besoin personnel, n’aurait pas été
occupé dans les trois mois qui ont suivi le départ des demandeurs aux fins
invoquées dans la lettre de résiliation du 19 février 2013, de sorte que le motif de
résiliation invoqué par C) aurait été dolosif.

L’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 dispose que, sauf cas de force
majeure, l’ancien locataire a droit à des dommages-intérêts, si, dans les trois

                                          7
mois qui suivent son départ, les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées
comme motif de la résiliation du bail soit dans l’acte de dénonciation du bail, soit
dans la requête introductive d’instance, soit dans le jugement.

Le délai de trois mois est suspendu pendant la durée des travaux de rénovation
et de transformation entrepris de manière effective.

Si le tribunal constate que le motif invoqué pour empêcher la prorogation légale
était dolosif, le locataire a droit à des dommages-intérêts qui ne peuvent être
inférieurs au montant des loyers d’une année.

Pour que la responsabilité du bailleur soit engagée sur base de l’article 14 précité,
il suffit à l’ancien locataire de prouver le fait matériel que dans les trois mois de
son départ, les lieux n’ont pas été occupés, respectivement utilisés aux fins
invoquées comme motif de la résiliation du bail. Cette preuve rapportée, le
bailleur est responsable de plein droit. Il ne peut pas s’exonérer de l’obligation
que l’article 14 lui impose en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, mais
seulement en rapportant la preuve d'un cas de force majeure qui a empêché
l’utilisation des lieux aux fins évoquées dans la résiliation.

Conformément à l’article 1315 du Code Civil, la charge de la preuve de la réunion
des conditions d’application de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006
incombe aux époux AB).

A l’appui de leur demande, les époux AB) verse une copie du courrier
recommandé qui leur a été adressé par C) le 19 février 2013, dans lequel la
bailleresse indique expressément qu’elle procède à la résiliation du contrat de
bail conclu entre parties pour besoin personnel.

Il résulte également des pièces versées en cause que les époux AB) ont quitté
l’appartement litigieux et procédé à la remise des clés le 31 juillet 2013.

Etant donné que C) est en aveu de n’avoir jamais occupé l’appartement litigieux
suite au départ des époux AB), il y a lieu de retenir qu’il est établi en cause que
les lieux loués n’ont pas été occupés, dans les trois mois qui ont suivi le départ
des époux AB), aux fins invoquées comme motif de résiliation dans le courrier
du 19 février 2013, de sorte que les conditions d’application de l’article 14 de la
loi du 21 septembre 2006 se trouvent a priori remplies.

                                         8
C) tente d’échapper à la responsabilité qui pèse sur elle sur base de l’article 14
de la loi du 21 septembre 2006 en prétendant que son courrier de résiliation du
19 février 2013 aurait été entaché de nullité et n’aurait dès lors pu produire aucun
effet. Les époux AB) n’auraient ainsi pas été contraints de quitter les lieux sur
base d’une résiliation pour besoin personnel émise par le bailleur, mais auraient
pris eux-mêmes l’initiative de quitter l’appartement en question après avoir été
informés de la nullité affectant le courrier de résiliation du 19 février 2013 et de
leur possibilité de se maintenir dans les lieux.

Il est de principe que l’application de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006
n’est pas subordonnée à la condition que le départ de l’ancien locataire soit la
conséquence d’un déguerpissement ordonné judiciairement pour cause de
besoin personnel. Cet article s’applique également au preneur qui quitte
volontairement les lieux loués à la suite d’une résiliation du bail pour besoin
personnel. L’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 est dès lors applicable dès
que le départ du locataire apparaît comme étant en relation causale avec la
résiliation qui a été faite unilatéralement par le bailleur pour besoin personnel.

Il convient par ailleurs de rappeler que la résiliation est l’acte juridique par lequel
l’une des parties met unilatéralement fin au contrat. Il s’agit d’un acte unilatéral
qui crée une situation de droit, qui est en principe irrévocable, qui n’a pas besoin
d’être renouvelé et qui se suffit à lui-même, sans acceptation du cocontractant,
ni intervention du juge.

Cette résiliation ne peut ainsi plus être annulée par celui qui y a procédé, sauf si
son cocontractant est d’accord à ce qu’elle soit rétractée, rétractation que ce
dernier n’est cependant pas obligé d’accepter.

Par l’envoi du courrier recommandé du 19 février 2013, C) a manifesté de
manière irrévocable son intention de résilier le contrat de bail conclu entre parties
en invoquant à l’appui de cette résiliation un besoin personnel. Une rétractation
de cette résiliation n’est par conséquent possible qu’avec l’accord des locataires.

Le fait que C) n’ait pas respecté les formalités prévues par l’article 12 de la loi du
21 septembre 2006 en matière de résiliation pour besoin personnel n’est
d’aucune pertinence en l’espèce.

                                          9
En effet, les formalités strictes, qui doivent être respectées, sous peine de nullité,
par le bailleur lors de la rédaction de sa lettre de résiliation, ont été prévues dans
l’intérêt du locataire afin d’informer celui-ci des droits dont il dispose en cas de
résiliation de son contrat de bail pour besoin personnel. Ces formalités tendent
ainsi à protéger l’une des parties au contrat de bail, à savoir le locataire, et à
préserver l’équilibre interne des relations contractuelles.

La nullité qui affecte la résiliation opérée par le bailleur en cas de non-respect
des formalités prévues par l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 est donc
une nullité relative, qui protège un intérêt privé, de sorte que seule la partie
protégée peut s’en prévaloir.

Comme l’ont fait valoir à juste titre les époux AB), C) ne peut dès lors pas se
prévaloir de la nullité affectant sa lettre de résiliation du 19 février 2013.

C’est dès lors à tort que C) prétend que son courrier de résiliation du 19 février
2013 n’aurait produit aucun effet en raison du non-respect des formalités légales.
A défaut pour les époux AB) de s’être prévalus de la nullité prévue par l’article
12 précité afin d’exiger leur maintien dans les lieux, la lettre de résiliation du 19
février 2013 a pu déployer tous ses effets.

Ainsi, si C) entend établir que le contrat de bail du 7 juillet 2011 n’a pas pris fin
du fait de la résiliation pour besoin personnel opérée suivant courrier du 19 février
2013, il ne suffit pas de prouver que les époux AB) ont été informés des
irrégularités affectant la lettre de résiliation, mais la preuve doit être rapportée
que les époux AB) ont marqué leur accord pour que la lettre de résiliation du 19
février 2013 soit rétractée.

Or, à cet égard, il convient de relever que C) prétend certes avoir informé les
époux AB) qu’elle « renonçait à leur départ », mais elle ne précise à aucun
moment quelle aurait été la réaction des époux AB) face à cette information.

Il n’est ainsi pas allégué, ni a fortiori prouvé en cause, que les époux AB) aient
marqué leur accord avec une rétractation de la lettre de résiliation du 19 février
2013.

En effet, dans son attestation testimoniale du 24 mars 2014, T1) indique avoir
accompagné C) au domicile des époux AB) afin de prendre des photographies
des lieux en vue de la vente de l’appartement, sans toutefois préciser la date de
                                         10
cette visite. Si l’attestante confirme ensuite, de manière vague et imprécise, avoir
informé les époux AB) de l’intention de C) de vendre l’appartement litigieux, il ne
résulte toutefois nullement de ses déclarations écrites quelle a été la réaction des
époux AB) par rapport à cette information.

L’attestation testimoniale versée par C) ne permet dès lors nullement d’établir
que les époux AB) auraient marqué leur accord pour que la résiliation du 19
février 2013 opérée par la bailleresse soit rétractée.

C) offre encore de prouver, pour autant que de besoin, les faits suivants par voie
de témoignage :

      « que la résiliation du bail pour besoin personnel du 19 février 2013, étant
      nulle, il était connu des parties AB) qu’elles pourraient continuer à résider
      à l’appartement sis à APPARTEMENT1) et qu’ainsi Madame C) avait
      renoncé à leur départ ;

      que les parties AB) savaient que Madame C) avait entamé des procédures
      pour vendre l’appartement et que ces derniers devaient voir avec le nouvel
      acquéreur les conditions de poursuite de leur bail après la vente. »

Les époux AB) concluent au rejet de cette offre de preuve au motif que les faits
offerts en preuve ne seraient ni précis, ni pertinents, ni concluants.

Aux termes de l’article 422 du Nouveau Code de Procédure Civile, la partie qui
demande une enquête doit préciser les faits dont elle entend rapporter la preuve.
La présentation de la demande doit ainsi être de nature à permettre, d'une part,
au juge d'examiner si chacun des faits précisés est pertinent ou admissible et,
d'autre part, à la partie adverse de connaître avec précision l'objet de l'enquête
et par là de lui permettre de faire la preuve contraire.

Pour qu’une offre de preuve soit libellée de manière suffisamment précise, elle
doit comporter, en particulier, l'indication des circonstances et de la date à
laquelle les faits ont eu lieu. Pour que les faits offerts en preuve soient pertinents,
il faut qu’ils soient afférents au procès et qu'à les supposer établis, ils soient de
nature à justifier les prétentions de la partie demanderesse.

Les faits offerts en preuve par C) ne sont pas circonscrits dans le temps. Ainsi,
l’offre de preuve ne précise pas à partir de quelle date les époux AB) sont

                                          11
supposés avoir eu connaissance de la nullité affectant la lettre de résiliation du
19 février 2013. Cette indication temporelle est cependant essentielle afin de
pouvoir déterminer si cette information a été fournie aux époux AB) avant ou
après qu’ils aient trouvé un nouveau logement.

Par ailleurs, tel qu’il a été indiqué ci-dessus, le fait que les époux AB) aient été
informés avant leur départ de la nullité affectant la lettre de résiliation du 19 février
2013 ainsi que de l’intention de C) de mettre l’appartement litigieux en vente,
n’est d’aucune pertinence en l’espèce.

Seul un accord émis par les époux AB) quant à la rétractation de la lettre de
résiliation aurait en effet permis de mettre celle-ci en échec – accord qui n’est
toutefois pas offert en preuve et dont il n’est d’ailleurs même pas allégué qu’il ait
été émis.

Les faits offerts en preuve ne sont dès lors pas de nature à influer sur la solution
du litige.

C’est donc à juste titre que les époux AB) relèvent l’imprécision du libellé de l’offre
de preuve, ainsi que le défaut de pertinence des faits offerts en preuve.

Il y a partant lieu de rejeter l’offre de preuve formulée par C) pour n’être ni précise,
ni pertinente.

Par conséquent, étant donné que les époux AB) ne se sont pas prévalus de la
nullité du courrier de résiliation du 19 février 2013, mais ont au contraire quitté
l’appartement loué et qu’il n’est pas établi qu’ils aient marqué leur accord pour
que la résiliation du 19 février 2013 soit rétractée, il y a lieu de considérer que le
contrat de bail du 7 juillet 2011 a été résilié pour besoin personnel du bailleur
suivant courrier recommandé du 19 février 2013.

Le départ des locataires n’est dès lors pas intervenu de manière volontaire, tel
que le prétend C), mais est en relation causale directe avec la résiliation qui a été
faite unilatéralement par le bailleur pour besoin personnel, de sorte que l’article
14 de la loi de 21 septembre 2006 trouve à s’appliquer.

La responsabilité de C) se trouve donc engagée sur base de l’article 14 de la loi
du 21 septembre 2006.

                                           12
A titre d’indemnisation, les époux AB) réclament les montants suivants :

   -   13.200.- euros correspondant à douze mois de loyers à titre d’indemnité
       pour résiliation abusive du contrat de bail,
   -   2.500.- euros à titre d’indemnité pour dommage moral,
   -   2.365.- euros à titre de réparation des frais d’agence supportés (1.265.-
       euros pour la commission de l’agence Actuel Immobilière et 1.100.- euros
       pour la commission de l’agence B.M. Building Management S.A.).

Il est de principe que des dommages et intérêts sont dus par le bailleur, même si
la non-occupation n’est pas due à une mauvaise foi de sa part ou si le besoin
personnel a disparu après la résiliation du contrat de bail sans que le bailleur n’ait
pu le prévoir.

Toutefois, si le bailleur est de bonne foi, le locataire doit, pour pouvoir prétendre
à des dommages et intérêts, établir l’étendue réelle du préjudice qu’il a subi.

Par contre, si le Tribunal constate que le motif invoqué par le bailleur pour
empêcher la prorogation légale était dolosif – c’est-à-dire qu’il présente le
caractère d’une manœuvre frauduleuse pour tromper le locataire, alors que le
bailleur de mauvaise foi n’avait jamais l’intention d’occuper les lieux – la loi
impose aux juges un montant minimal : le locataire a alors droit à des dommages
et intérêts qui ne peuvent être inférieurs au montant des loyers d’une année.
Dans ce cas, si le locataire n’a plus besoin de prouver son préjudice, il doit
néanmoins établir le caractère trompeur du motif de résiliation invoqué par le
bailleur.

La charge de la preuve du caractère dolosif de la résiliation pèse donc sur les
locataires.

A cet égard, il y a lieu de relever que dans son attestation testimoniale du 24 mars
2014, T1) confirme que C) « voulait aller habiter elle-même dans l’appartement
en question, raison pour laquelle elle résiliait le contrat de bail pour besoin
personnel ». Ce n’est que suite à l’envoi du courrier recommandé du 19 février
2013 que C) aurait été contrainte de changer ses projets.

Or, les époux AB) ne font valoir aucun élément qui permettrait d’établir le
contraire, à savoir que dès l’envoi de la lettre de résiliation, C) n’envisageait pas
                                         13
d’occuper personnellement l’appartement loué aux époux AB), mais avait
l’intention de le vendre.

Au vu des pièces versées au dossier, le Tribunal estime que les époux AB) n’ont
pas rapporté la preuve que C) ait agi avec une intention dolosive.

L’intention dolosive n’étant pas établie dans le chef de C), les époux AB) ne
peuvent pas prétendre au montant minimal d’un an de loyer prévu par l’alinéa 3
de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2013, mais doivent établir l’étendue du
préjudice qu’ils ont réellement subi.

Il ressort des pièces versées en cause que les époux AB) ont dû régler une
commission de 1.100.- euros à l’agence B.M. Building Management S.A. par
l’intermédiaire de laquelle ils ont signé le contrat de bail relatif à leur nouveau
logement.

Ces frais sont en relation causale directe avec la résiliation de leur contrat de bail
du 7 juillet 2011. Il y a dès lors lieu de leur allouer le montant de 1.100.- euros à
titre de réparation du dommage matériel éprouvé.

Par contre, la commission d’agence d’un montant de 1.265.- euros réglée à
l’agence ACTUEL IMMOBILIERE en juillet 2011 lors de la signature du contrat
de bail conclu avec C) n’est pas en relation causale directe avec la rupture de ce
contrat de bail, de sorte que ce montant ne constitue pas un chef de préjudice
causé par la résiliation du 19 février 2013.

En ce qui concerne le dommage moral réclamé par les époux AB), il ressort des
pièces versées en cause et plus particulièrement du certificat médical établi par
le Dr MK) le 13 juin 2013, que le déménagement des époux AB) a été
particulièrement éprouvant pour eux en raison de l’état de santé de A), qui est
atteint d’une démence vasculaire et souffre de la maladie de Parkinson, ce qui
entraîne entre autres une mobilité très réduite dans son chef.

Le Tribunal estime dès lors que le montant de 2.500.- euros réclamé à titre de
dommage moral est justifié.

Il y a partant lieu de condamner C) à régler aux époux AB) le montant total de
3.600.- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à
solde.
                                         14
Quant à la demande d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire de C)

Au vu du sort réservé à la demande principale, il y a lieu de débouter C) de sa
demande tendant à obtenir la condamnation des époux AB) au paiement de la
somme de 10.000.- euros à titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

Quant aux indemnités de procédure

Les parties demandent, de part et d’autre, l’attribution d’une indemnité de
procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Eu égard aux circonstances de la cause, le Tribunal considère qu’il serait
inéquitable de laisser à la charge des époux AB) les sommes exposées par eux
et non comprises dans les dépens.

Il convient ainsi de déclarer leur demande en allocation d’une indemnité de
procédure fondée et justifiée à hauteur de 750.- euros et de condamner C) à leur
payer le montant de 750.- euros de ce chef.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de
procédure formulée par C) est à rejeter.

                               PAR CES MOTIFS

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, onzième chambre, siégeant
en matière civile, statuant contradictoirement,

reçoit la demande principale en la forme,

rejetant l'offre de preuve par témoin formulée par C),

déclare la demande de A) et B) fondée sur base de l’article 14 de la loi du 21
septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation à concurrence du montant de
3.600.- euros,

                                        15
partant condamne C) à payer à A) et B) le montant de 3.600.- euros avec les
intérêts légaux à partir de la demande en justice, soit le 1er avril 2015, jusqu’à
solde,

reçoit en la forme la demande reconventionnelle de C) en paiement d’une
indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

la dit non fondée, partant en déboute,

dit fondée la demande de A) et B) en attribution d'une indemnité de procédure
sur base de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile à concurrence de
la somme de 750.- euros,

partant condamne C) à payer à A) et B) le montant de 750.- euros,

dit non fondée la demande de C) en attribution d’une indemnité de procédure sur
base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile, partant en déboute,

condamne C) aux frais et dépens de l’instance.

                                         16
"


text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
no 216/2016

Audience publique du vendredi, quatre novembre deux mille seize

Numéro du rôle : 175.753

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-président,
Nathalie HAGER, juge,
Jackie MORES, juge délégué,
Yves ENDERS, greffier.

                                   ENTRE:

A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 12 février 2016,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                       ET:

B.), demeurant à CH-(…),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

____________________________________________________________________

                                    F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 175753 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 22 mars 2016, lors de laquelle elle fut fixée au 4 octobre 2016 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Isabelle CECCARELLI, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,
avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture du jugement, de
l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Elodie ROUSSEAU, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG,
avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
vendredi, 4 novembre 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 10 février 2015 au greffe de la justice de paix de et à
Luxembourg, B.) a donné convocation à A.) de comparaître devant le juge de paix de
et à Luxembourg aux fins de le voir condamner à lui restituer la garantie locative d’un
montant de 9.000.- euros, sous réserve de tout autre montant à évaluer par le tribunal
ou à dire d’expert, sous peine d’une astreinte de 100.- euros par jour de retard à
compter de la notification du jugement. Il s’est encore réservé le droit d’augmenter sa
demande en cours d’instance. B.) a, en outre, demandé une indemnité de procédure de
1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la
condamnation de A.) au paiement des frais et dépens de l’instance, ainsi que
l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience des plaidoiries du 1er décembre 2015, A.) a formulé une demande
reconventionnelle tendant au paiement d’un montant de 21.587,58 euros, soit après
déduction de la garantie locative de 9.000 euros, un montant de 12.587,58 euros, du
chef de frais de remise en état dus à des dégâts locatifs divers, et à l’état de saleté
considérable des lieux loués au moment de la restitution.

Par jugement contradictoire du 5 janvier 2016, le juge de première instance, après
avoir reçu la demande en la forme, l’a dit partiellement fondée. Il a partant condamné
A.) à payer à B.) la somme de 8.760.- euros. Il a donné acte à A.) de sa demande
reconventionnelle tendant à la condamnation d’B.) à lui payer la somme de 21.587,58
euros. Après l’avoir reçue en la forme, il l’a dit non fondée et en a débouté A.). Le
juge de première instance a débouté B.) de sa demande en obtention d’une indemnité
de procédure, a condamné A.) au paiement des frais et dépens de l’instance et a rejeté
la demande en exécution provisoire du jugement.

                                            2
Par exploit d’huissier de justice du 12 février 2016, A.) a régulièrement interjeté appel
contre le prédit jugement.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à voir débouter B.) de sa demande
en restitution de la garantie bancaire et à voir accueillir sa demande reconventionnelle
en obtention du paiement du montant de 12.587,58 euros, avec les intérêts légaux à
partir de chaque débours, sinon à partir de la demande en justice, le 21 avril 2015,
sinon à compter de la décision à intervenir. Il sollicite l’obtention d’une indemnité de
procédure de 2.500.- euros pour l’instance d’appel, ainsi que la condamnation d’B.) au
paiement des frais et dépens des deux instances.

B.), concluant à la confirmation du jugement entrepris, formule une demande en
obtention d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

   -   Moyens et prétentions des parties :

A.) reproche au juge de première instance de l’avoir condamné à restituer la garantie
bancaire d’un montant de 8.760.- euros, déduction faite du montant de 240.- euros
facturés à titre de frais de nettoyage. Il lui fait encore grief de ne pas avoir fait droit à
sa demande reconventionnelle en paiement d’un montant de 21.587,58 euros.

A l’appui de son appel, il soutient que l’immeuble donné en location se serait présenté
à la fin du bail dans un état de saleté notoire. Ainsi il soutient que certains murs
auraient présenté des taches, alors que d’autres auraient présenté des résidus de colle et
de décorations, tout comme les plafonds. Les sols en marbre (séjour, hall, escaliers et
paliers) auraient été couverts d’une cire épaisse due à un nettoyage inapproprié. Le
carrelage dans la « petite chambre » aurait présenté des taches noires indélébiles.

A.) affirme qu’B.) aurait refusé de signer l’état des lieux de sortie, dressé
contradictoirement au moment de la remise des clés, et aurait refusé de remédier aux
désordres y constatés. Ce faisant B.) aurait failli aux obligations contractuelles
libellées dans le contrat de bail et à celles découlant des dispositions des articles 1730
et 1732 du code civil.

A.) fait plaider que les dégradations constatées auraient été d’une telle envergure
qu’elles auraient nécessité l’intervention de corps de métier spécialisés dont il réclame
actuellement le remboursement des factures à savoir :

   -   30.01.2013 SOC1.), lave- vaisselle                               564.- euros

   -   20.03.2013 SOC2.), entretien chauffage                           320,40 euros

   -   30.06.2013 SOC3.), volet électrique salon                        423,20 euros

   -   04.02.2014 SOC2.), entretien chauffage                           320,84 euros

                                             3
   -   27.08.2014 SOC4.), sols chambres,                              12.442,59 euros

   -   25.08.2014 SOC3.), réglages portes et fenêtres                 188,37 euros

   -   05.09.2014 SOC5.), remise en peinture et nettoyage             6.474.- euros

   -   08.09.2014 SOC6.), grilles de filtre hotte de cuisine          108,33 euros

   -   10.10.2014 SOC7.), décapage sols marbre                        625.- euros

   -   25.11.2014 SOC8.), réglage parabole TV                         120,85 euros

                                                                      21.587,58 euros

A.) offre de rapporter la preuve des dégâts constatés ci-avant par des photos, des
attestations testimoniales, sinon par offre de preuve.

A l’audience publique des plaidoiries du 4 octobre 2016, A.) augmente sa demande en
paiement d’un montant de 9.000.- euros (=3x 3.000) à titre de perte de loyer pendant la
durée des travaux de réfection et de rénovation, soit pour la période du 1er août 2014
au 31 octobre 2014.

B.), contestant les prétentions de A.), fait plaider que ce dernier, lors de la sortie des
lieux et de la remise des clés, n’aurait émis aucune réserve ni orale ni écrite. S’y
ajouterait qu’il ne se serait jamais vu adresser une mise en demeure pour remédier aux
prétendus dégâts. A ce titre, B.) conteste également l’état des lieux de sortie versé en
cause et non signé.

B.) soutient que les travaux litigieux, eu égard à leur importance et envergure, seraient
à qualifier de travaux de rénovation et non pas de simples travaux de réparation et
seraient donc à la charge exclusive du bailleur.

   -   Motifs de la décision :

Le tribunal rappelle que les débats sont clos avec la prise en délibéré de l’affaire. Par
ailleurs, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le
principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les
explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont
été à même d’en débattre contradictoirement (article 65 alinéas 1er et 2 du nouveau
code de procédure civile).

Il s’ensuit que la pièce versée par Maître Eyal GRUMBERG en cours de délibéré est à
écarter des débats et n’est donc pas prise en considération.

Il est constant en cause que par contrat de bail du 10 août 2006, A.) a donné en
location à B.) une maison d’habitation sise à ADR1.). En application de l’article 5 du

                                            4
contrat de bail, ce dernier a constitué une garantie locative de 9.000 euros,
correspondant à trois mois de loyer, auprès de la banque BQUE1.).

Le 24 octobre 2006, B.) a constitué la garantie bancaire tel que prévu à l’article 5 du
contrat de bail.

Le contrat de bail a été résilié le 25 juin 2014.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal rappelle que l’obligation qui
incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de
résultat dans son chef.

Ainsi le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la
perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou
d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat. (M. HARLES, Le bail à loyer,
P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui
arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa
faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de
prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle
résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption
d’inexécution fautive à charge du preneur.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du
simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à
loyer, P. 31, p. 343).

Le tribunal relève d’emblée qu’B.) a occupé les lieux pendant une durée de 8 ans.

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,
même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de
l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la
preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée si le preneur établit que les
dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le
preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à
des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou
dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p.
344).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose,
de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est

                                             5
manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une
certaine mesure.

Il s’ensuit qu’en usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun
reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure.

Le tribunal rappelle encore que suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un
état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état,
excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En présence d’états des lieux d’entrée et de sortie, l’obligation de restitution des lieux
dans le chef du locataire s’apprécie suivant l’état comparatif des lieux, à son entrée et à
sa sortie.

En l’occurrence l’article 4.1 du contrat de bail dispose que « Le locataire déclare
connaître parfaitement les lieux loués et reconnaît les avoir trouvés dans un état
entièrement repeint.

L’inventaire dressé et signé par les deux contractants, fera partie intégrale du présent
contrat ».

L’état des lieux d’entrée du 23 octobre 2006 renseigne que les lieux ont été loués non-
meublés et propres. La liste annexée relève chambre par chambre les éléments s’y
trouvant tout comme l’aspect et l’état des lieux dont notamment des griffes sur le
carrelage, du papier peint fissuré et des éclats de peinture sur certains endroits.

L’état des lieux d’entrée est descriptif et, conformément à la loi, contradictoire et
détaillé pour être valable.

La même rigueur devant, par essence, s’appliquer à l’état des lieux de sortie.

Concernant la force obligatoire des états des lieux, il convient de souligner qu’un état
des lieux établi contradictoirement par le bailleur et le preneur se borne à constater une
situation de fait (cf., Cass. fr., 3ème, 23 mai 2002, Bull. 2002 III, n° 109, p. 97, pourvoi
n° 01-00938).

Or, force est de constater que la valeur probante de l’état des lieux de sortie en cause
du 24 juin 2014 est anéantie, alors que celui-ci ne porte aucune signature et que toutes
ses mentions demeurent contestées par B.).

S’y ajoute que devant le juge de première instance, A.) a lui-même reconnu « que les
dégâts et la saleté qu’il affirme avoir constatés dans l’immeuble donné à bail, au
moment de sa restitution par B.), ne peuvent être documentés ni par un état de lieux de
sortie… ».

                                             6
Face à l’absence de valeur probante de l’écrit susmentionné, il y a lieu de se référer,
aux attestations testimoniales versées en cause.

B.) en conteste tant la qualité des attestateurs que la pertinence des faits y relatés.

En l’occurrence, dans son attestation testimoniale du 27 février 2016, C.) déclare avoir
visité la maison en date du 26 juin 2014 et avoir constaté que les sols étaient couverts
d’une épaisse couche de cire. Elle a pareillement remarqué des taches sur les murs et
les plafonds et que la rampe du garage a été recouverte de mauvaises herbes.

D.), dans son attestation testimoniale du 24 mars 2016, est formel pour retenir que tous
les sols étaient couverts d’une épaisse couche lors de son intervention du 16 au 19
septembre 2014. Bien que ces constatations ont eu lieu presque trois mois après le
départ du locataire, il n’en demeure pas moins qu’elles permettent de corroborer celles
de C.).

Le tribunal retient que l’attestation testimoniale du 8 mars 2016 de E.) est à écarter des
débats alors qu’il se prononce sur l’état des sols en carrelage entre le 8 et 17 juillet
2014, date de l’intervention de sa société et que ces déclarations restent trop vagues
pour permettre de rapporter la preuve d’une dégradation dont la remise en état
incombe au locataire. Conformément au plaidoiries de B.), il n’est pas rapporté en
cause que les dégâts constatés aux sols (carrelage et parquet) ont nécessité une
rénovation complète.

Quant à la facture SOC5.) pour la réfection de la peinture, il y a lieu de noter l’état des
lieux d’entrée fait état de fissures, de problèmes d’humidité dans le papier peint des
différentes pièces de la maison. Au vu du contenu et libellé de l’état des lieux d’entrée
précité retenant des dégradations du papier peint, la demande de A.) à titre de réfection
de la peinture n’est pas fondée, faute d’avoir rapporté de plus amples précisions quant
à une éventuelle imputation des dégradations au preneur.

Le tribunal retient par contre que A.) a rapporté à suffisance de droit la nécessité de
l’intervention de la firme SOC7.) pour le décapage des sols et du marbre. Par
réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de dire fondée sa demande en
remboursement de ce chef d’un montant de 625.- euros.

Le tribunal rappelle que devant le juge de première instance, B.) a déjà accepté
redevoir le montant de 240.- euros du chef d’une facture pour frais de nettoyage, point
non entrepris en appel.

Quant à la présence de mauvaises herbes dans la rampe du garage, le tribunal rappelle
que le locataire a quitté les lieux au mois de juin 2014, soit pendant l’été. L’éventuelle
présence de mauvaises herbes ne saurait permettre de conclure et de retenir un
mauvais entretien des lieux dans son chef.

                                              7
Pour le surplus, l’offre de preuve est à rejeter alors qu’il est improbable que le fait
d’entendre les mêmes témoins sur les mêmes faits permettrait de déceler plus de
pertinence et de précisions que les attestations testimoniales d’ores et déjà versées en
cause.

Quant à la demande en remboursement du prix d’acquisition du lave-vaisselle d’un
montant de 564.- euros, il est constant que, conformément aux plaidoiries d’B.), la
facture y relative a été établie par SOC1.) au nom de l’épouse du locataire.

Il résulte des pièces versées en cause que A.) a remboursé à son locataire à ce titre le
montant de 564.- euros par virement bancaire du 6 février 2013.

Dans ces circonstances, il est inconcevable à quel titre et pour quelle raison A.) entend
actuellement revenir à son propre remboursement. Il y a partant lieu de dire non
fondée sa demande à ce titre et de l’en débouter.

Pour ce qui est du remboursement des montants de 320,40 euros et de 320,84 euros
réclamés à titre de frais dans le cadre d’un contrat d’entretien du chauffage conclu
avec la société SOC2.), le tribunal relève d’emblée que le locataire est tiers par rapport
au contrat conclu entre cette dernière et le bailleur, qui a partant accepté les conditions
et prix du contrat en cause qui ne sauraient être opposables au locataire. Il s’ensuit
qu’B.) ne saurait être tenu des termes du contrat d’entretien et la demande de ce chef
A.) est partant non fondée.

La demande de A.) du chef du remplacement d’un filtre hotte est également à rejeter
alors que la facture versée à l’appui de sa demande est relative à une intervention en
date du 14 septembre 2005, soit antérieure à l’entrée des lieux d’B.), le contrat de bail
entre parties ayant été conclu le 10 août 2006.
La demande tendant en remboursement des factures de la société SOC3.) d’un
montant de 423,20 euros et de 188,37 euros est également à rejeter alors que la
première facture ne permet pas de conclure si la nature de l’intervention est à qualifier
de remplacement d’un store ou de simple remise en état rendue nécessaire par un
usage quotidien. La deuxième facture reste à l’état d’allégation de faits faute d’être
étayée par une pièce à l’appui.
Il y a également lieu de rejeter la demande en remboursement de A.) de la facture de
l’SOC8.) faute d’être étayée par une pièce à l’appui de ses prétentions.
A l’audience publique des plaidoiries du 4 octobre 2016, A.) augmente sa demande en
paiement d’un montant de 9.000.- euros correspondant à trois mois de loyer à titre de
perte de loyer pendant la durée des travaux de réfection et de rénovation.
Le tribunal relève d’emblée que la présente demande n’a pas été formulée devant le
premier juge.
Cependant il est rappelé que la règle de la prohibition des demandes nouvelles en
instance d’appel, inscrite à l’article 592 du nouveau code de procédure civile, est

                                            8
d’ordre privé et non d’ordre public, de sorte que le consentement des parties donne
compétence au juge d’appel pour statuer et que le juge a l’obligation de juger le litige
dans les termes voulus par les plaideurs. Le consentement de l’intimé peut être tacite et
résulter de ce qu’il a conclu au fond sur la demande nouvelle (Cour 2 décembre 1957,
Pas. 17, 263).
Dans la mesure où B.) s’est limité à contester toutes les demandes de son bailleur et
s’est retenu à en conclure à l’irrecevabilité pour être constitutive d’une demande
nouvelle prohibée en instance d’appel, le tribunal de céans doit l’analyser.
Il est constant en cause que le bailleur reste en défaut de rapporter la preuve de
l’imputabilité de tous les travaux à son locataire notamment de ceux ayant nécessité
l’intervention de corps de métiers spécialisés pendant une durée prolongée. S’y ajoute
qu’il reste muet sur la raison de l’intervention de plus d’un mois après le départ du
locataire de la firme chargée du décapage des sols.
Sa demande du chef de la perte de trois mois de loyer n’est partant pas fondée et il y a
lieu de l’en débouter.

L’appel est partant partiellement fondé et il y a lieu de réduire la condamnation
pécuniaire de A.) du montant de 625.- euros, à titre des frais de décapage des sols.

Pour l’instance d’appel, les deux parties demandent une indemnité de procédure sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, de 2.500.- euros pour A.) et
de 2.000.- euros pour B.).

N’ayant pas rapporté l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure
civile, la demande de A.) n’est pas fondée.

Au vu de l’issue du présent litige, la demande d’B.) n’est pas fondée.

                              PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

écarte du débat la pièce versée en cours de délibéré par Maître Eyal GRUMBERG
pour compte d’B.),

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

                                           9
partant par réformation partielle du jugement entrepris, du 5 janvier 2016, ramène la
demande pécuniaire de A.) au montant de 8.135- euros (=8760-625),

dit recevable mais non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de
9.000.- euros à titre de perte de loyers,

partant en déboute,

dit recevables mais non fondées les demandes respectives de A.) et d’B.) en obtention
d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile,

partant en déboute,

condamne B.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                          10
"


text:
N° 52 / 2016 pénal.
du 3.11.2016.
Not. 27040/15/CD
Numéro 3797 du registre.

La Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg, formée conformément à
la loi du 7 mars 1980 sur l'organisation judiciaire, a rendu en son audience publique
du jeudi, trois novembre deux mille seize,

                                        sur le pourvoi de :

X, demeurant à (…),

cité direct et défendeur au civil,

demandeur en cassation,

                               en présence du Ministère public

                                               et de :

 Y, (…), demeurant professionnellement à (…),

 citant direct et demandeur au civil,

 défendeur en cassation,

                                          l’arrêt qui suit :

 -----------------------------------------------------------------------------------------------------

                             LA COUR DE CASSATION :

         Vu l’arrêt attaqué rendu le 15 juin 2016 sous le numéro 357/16 X. par la
Cour d’appel du Grand-Duché de Luxembourg, dixième chambre, siégeant en
matière correctionnelle ;

        Vu le pourvoi en cassation déclaré le 11 juillet 2016 par X au greffe de la
Cour supérieure de justice ;

        Sur le rapport du président Jean-Claude WIWINIUS et les conclusions du
premier avocat général Jeanne GUILLAUME ;
         Attendu que, selon l’article 43 de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les
pourvois et la procédure en cassation, la partie qui exercera le recours en cassation
devra dans le mois de la déclaration, à peine de déchéance, déposer au greffe où sa
déclaration a été reçue, un mémoire signé par un avocat à la Cour ;

        Attendu que X n’a pas déposé de mémoire ;

        Qu’il en suit que le pourvoi est frappé de déchéance ;

                                       Par ces motifs :

         déclare X déchu de son pourvoi et le condamne aux frais de l’instance en
 cassation, ceux exposés par le Ministère public étant liquidés à 3,50 euros.

      Ainsi jugé par la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg en son
 audience publique du jeudi, trois novembre deux mille seize, à la Cité Judiciaire,
 Bâtiment CR, Plateau du St. Esprit, composée de :

 Jean-Claude WIWINIUS, président de la Cour,
 Romain LUDOVICY, conseiller à la Cour de cassation,
 Nico EDON, conseiller à la Cour de cassation,
 Marie-Laure MEYER, premier conseiller à la Cour d’appel,
 Rita BIEL, conseiller à la Cour d’appel,

       qui ont signé le présent arrêt avec le greffier Viviane PROBST.

       La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par
 Monsieur le président Jean-Claude WIWINIUS, en présence de Madame Mylène
 REGENWETTER, avocat général, et de Madame Viviane PROBST, greffier à la
 Cour.

                                        2
"