text:
Jugement Bail à loyer et Occupation sans droit ni titre (IIIe chambre)
no 43/2016

Audience publique du vendredi, seize février deux mille seize

Numéro du rôle : 172.224

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Chantal KRYSATIS, greffier assumé.

                                    ENTRE:

la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-
(…), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de
Diekirch du 24 août 2015,

comparant par Maître Edevi AMEGANDJI avocat à la Cour, assisté de Maître
Simplice WABO MABOU, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

                                        ET:

la société anonyme SOC2.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée
par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
_____________________________________________________________________

                                     F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 172.224 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 6 octobre 2015, lors de laquelle elle fut fixée au 5 janvier 2016 pour
plaidoiries.

A l’audience du 5 janvier 2016, l’affaire fut refixée au 12 janvier 2016 pour
plaidoiries.

A l’audience du 12 janvier 2016, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent
lieu comme suit :

Maître Simplice WABO MABOU, avocat, en remplacement de Maître Edevi
AMEGANDJI, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, demanda le
renvoi de l’affaire devant la XIVe chambre pour cause d’impartialité objectif des
juges de la IIIe chambre. Il invoqua l’article 6, paragraphe 1 de la Convention
Européenne des Droits de l’Homme.

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Jean
KAUFFMAN, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, s’opposa à cette
demande.

Après une suspension d’audience, le tribunal joignit l’incident au fond et demanda aux
parties de plaider l’affaire.

Maître Simplice WABO MABOU donna lecture de l’acte d’appel et développa les
moyens de sa partie.

Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat à la Cour, répliqua.

L’audience n’étant plus utile et l’affaire fut d’abord remise au 15 janvier 2016 et
ensuite au 19 janvier 2016, comme la première date ne convenant pas à Maître
Simplice WABO MABOU.

A l’audience du 19 janvier 2016, où l’affaire a été fixée comme première pour
continuation des débats, Maître Simplice WABO MABOU n’a pas été présent lors de
l’appel des causes. En cours d’audience, il entra dans la salle et remetta sa note de
plaidoiries à Maître Yves ALTWIES, présent dans la salle.

Lorsque le tribunal appela l’affaire pour plaidoiries, Maître Yves ALTWIES a déclaré
que Maître Simplice WABO MABOU lui aurait demandé de remettre au tribunal sa
note de plaidoiries. Le tribunal demanda ensuite à Maître Yves ALTWIES d’en
donner lecture, ce que ce dernier n’était pas d’accord de faire. Pour faire avancer
l’affaire, Maître Stéphanie STAROWICZ proposa d’en donner lecture, ce qui a été
accepté par le tribunal.

Maître Stéphanie STAROWICZ répliqua à la note de plaidoiries de Maître Simplice
WABO MABOU.

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A la fin de l’audience et après la prise en délibéré de l’affaire, Maître Simplice
WABO MABOU entra de nouveau dans la salle et fut renseigné de la date du
prononcé. Il s’opposa à la prise en délibéré en son absence.

Le tribunal rendit à l’audience publique du vendredi, 16 février 2016 le

                       JUGEMENT QUI SUIT:

Par contrat de bail signé en date du 14 juin 2011, la SOC2.) SA a donné en location à
la société à responsabilité limitée SOC3.) SARL, ainsi qu’à A.) et à B.) un débit de
boissons connu sous l’enseigne « CAFE1.) » sis à ADR1.).

Par convention de cession de fonds de commerce signée en date du 1er août 2014, la
société à responsabilité limitée SOC3.) SARL, A.) et B.) ont cédé leur fonds de
commerce à la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL.

Par requête du 20 octobre 2014, la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL a
fait convoquer la SOC2.) SA devant le tribunal de paix pour voire dire que
l’opposition formée par elle à la cession du contrat de bail opérée par la société à
responsabilité limitée SOC3.) SARL à son profit est non fondée, pour voir dire que le
bail a été valablement cédé à la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL dans le
cadre de la convention de cession de fonds de commerce du 1er août 2014, pour voir
s’entendre condamner à une indemnité de procédure et pour voir prononcer
l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 18 novembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en
matière de bail à loyer, a, dans un litige opposant la SOC2.) SA à la société à
responsabilité limitée SOC3.) SARL, A.) et B.), rejeté la demande en surséance à
statuer formulée par ces derniers, lesquels voulaient attendre l’issue d’une procédure
judiciaire devant déclarer comme fautif le refus de la SOC2.) SA à accepter la cession
de bail consentie à la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL. Le bail conclu
entre la SOC2.) SA et la société à responsabilité limitée SOC3.) SARL, A.) et B.) a
été résilié et ils ont été condamnés à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y
trouvent de leur chef.

La société à responsabilité limitée SOC3.) SARL, A.) et B.) ont interjeté appel de ce
jugement par exploit d’huissier du 23 décembre 2014 et ont demandé à ce que la
SOC2.) SA soit déboutée de sa demande en déguerpissement.

Par jugement du 12 février 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, a dans le cadre
du présent litige, reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a
rejeté la demande en radiation formulée par la société à responsabilité limitée SOC1.)
SARL, a dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.)
SARL consistant « à voir dire que l’opposition formée par la SOC2.) SA à la cession

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du contrat de bail opérée par la société à responsabilité limitée SOC3.) non fondée »,
a refixé l’affaire pour continuation des débats et a réservé les droits des parties et les
frais.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que l’article 1762-3 du code civil prévoit
qu’un « projet de cession » doit être notifié au bailleur et ceci afin de permettre à ce
dernier de donner son agrément, respectivement pour le refuser pour de justes motifs.

Etant donné que la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL n’a sciemment pas
respecté les dispositions de l’article 1762-3 du code civil afin de se procurer un
avantage non justifié, alors qu’elle s’est contentée d’informer par courrier simple la
SOC2.) SA de la cession intervenue, mettant ainsi la demanderesse sur reconvention
(la SOC2.) SA) devant un fait accompli en espérant contourner de cette façon son
refus de contracter du 11 juillet 2014. La demande de la société à responsabilité
limitée SOC1.) SARL a été déclarée non fondée.

Le tribunal a dit qu’il y a lieu de sursoir à statuer sur la demande reconventionnelle de
la SOC2.) SA en attendant l’issue de l’appel interjeté en date du 23 décembre 2014
(dans le cadre du litige opposant la SOC2.) SA à la société à responsabilité limitée
SOC3.) SARL, A.) et B.)), alors qu’en cas de confirmation du jugement du 18
novembre 2014, la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL fera partie des
personnes condamnées à déguerpir des lieux loués en même temps que la société à
responsabilité limitée SOC3.) SARL, A.) et B.). L’affaire a été refixée pour
continuation des débats.

Par jugement du tribunal de céans du 29 mai 2015 dans le litige opposant la SOC2.)
SA à la société à responsabilité limitée SOC3.) SARL, A.) et B.), le tribunal a
confirmé le jugement du 18 novembre 2014 et a condamné les appelants solidairement
à payer à la SOC2.) SA la somme du 5.129,30 euros du chef d’arriérés de loyers.

Par jugement du 14 juillet 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, vidant le
jugement du 12 février 2015, a dit la demande de la SOC2.) SA partiellement fondée
et a condamné la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL à déguerpir des lieux
occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 15 jours à partir
de la notification du jugement, a autorisé la SOC2.) SA à faire expulser la société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL ainsi que tous ceux qui s’y trouvent dans les
lieux de son chef, a dit non fondée la demande de la SOC2.) SA en obtention de
dommages et intérêts pour procédure vexatoire, a dit non fondée la demande de la
société à responsabilité limitée SOC1.) SARL relative à la restitution du montant de
52.000.- euros et aux frais de réparation, a dit non fondée la demande de la société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL en obtention d’une indemnité de procédure, a
condamné la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL à payer à la SOC2.) SA
une indemnité de procédure de 200.- euros et a condamné la société à responsabilité
limitée SOC1.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

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Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la société à responsabilité limitée
SOC1.) SARL ne dispose pas d’un contrat de bail mais qu’elle doit être qualifiée
d’occupante sans droit ni titre. Le premier juge a dit que la société à responsabilité
limitée SOC1.) SARL ne saurait se prévaloir d’une novation par changement de
locataire à cause du paiement des loyers. Dans la mesure où la SOC2.) SA s’est
toujours opposée à toute conclusion d’un contrat de bail avec la société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL, il n’y aurait certainement pas eu volonté dans
son chef, tel que l’a fait plaider la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL, de
l’accepter comme locataire par novation de la société à responsabilité limitée SOC3.)
SARL.

Par exploit d’huissier de justice du 24 août 2015, la société à responsabilité limitée
SOC1.) SARL a relevé appel contre les jugements rendus par le tribunal de paix de
Luxembourg en date des 12 février 2015 et 14 juillet 2015.

Le jugement du 12 février 2015 a été notifié à la société à responsabilité limitée
SOC1.) SARL en date du 13 février 2015 et le jugement du 14 juillet 2015 a été
notifié à l’appelante en date du 15 juillet 2015.

La SOC2.) SA conclut à l’irrecevabilité de l’appel contre le jugement du 12 février
2015 qu’elle considère comme tardif. La société à responsabilité limitée SOC1.)
SARL n’a pas pris position.

Aux termes de l’article 25 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation, l’appel doit être interjeté dans un délai de quarante jours à partir de la
notification du jugement s’il est, comme en l’espèce, contradictoire.

En l’occurrence, le jugement entrepris du 12 février 2015 a été notifié à la société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL en date du 13 février 2015, de sorte que l’appel
interjeté en date du 24 août 2015 est à déclarer irrecevable.
L’appel contre le jugement du 14 juillet 2015, relevé dans les forme et délai de la loi,
est recevable.

A l’audience des plaidoiries du 12 janvier 2016, la société à responsabilité limitée
SOC1.) SARL demande « in limine litis » à voir renvoyer l’affaire devant une autre
chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg « en application du procès
équitable et des risques évidents d’impartialité. »

De prime abord, le tribunal tient à préciser que la demande de la société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL n’a pas été formulée « in limine litis » étant
donné que le premier appel des causes date du 6 octobre 2015, date à laquelle elle a
été fixée à l’audience du 5 janvier 2016 pour plaidoiries auprès de la troisième
chambre.

L’appelante expose « qu’une simple appréciation du dossier permet en l’espèce de
constater que, les moyens soulevés par la partie intimée devant le même tribunal le

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29 mai 2015, et sur lesquels la prédite juridiction a déjà statué, influent directement
sur le fond du litige, actuellement pendant devant la juridiction de céans, de sorte que
leur réitération devant la même juridiction, soit devant une composition comprenant
un ou des membres de la précédente collégialité, ne pourrait conduire la juridiction
déjà saisie actuellement en appel de ce litige, à avoir une position contraire sans se
renier intellectuellement ».

L’intimée s’y oppose et donne à considérer que dans la mesure où l’appel contre le
jugement entrepris du 12 février 2015 est irrecevable, il ne reste plus qu’à statuer sur
la demande reconventionnelle de l’intimée relative au déguerpissement de la société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL.

L’article 6, paragraphe 1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme
impose un procès devant un tribunal impartial et indépendant.

L’article 6 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme garantit le droit pour
toute personne que sa cause soit entendue par un tribunal impartial. Ce qui l’emporte
dans cette garantie, c’est la démarche objective qui a trait à la confiance que les
tribunaux d’une société démocratique se doivent d’inspirer aux justiciables. Dans
pareille approche, on se place du côté du justiciable et on examine s’il a des craintes
justifiées de douter de l’impartialité du juge.

Il y a lieu de rappeler que le tribunal de céans a confirmé le 29 mai 2015 le jugement
du tribunal de paix de Luxembourg du 18 novembre 2014, lequel a résilié le contrat de
bail conclu entre la SOC2.) SA et la société à responsabilité limitée SOC3.) SARL,
A.) et B.). Dans ce jugement, le tribunal a retenu « à l’instar du jugement de première
instance, que la cession de bail (au profit de la société à responsabilité limitée SOC1.)
SARL) dont se prévalent les appelants (la société à responsabilité limitée SOC3.)
SARL, A.) et B.)) n’est pas opposable à la bailleresse, la société anonyme SOC2.)
SA, alors que les appelants n’ont pas respecté la formalité prévue à l’article 1762-3
du code civil relative à la signification, par acte d’huissier de justice, du projet de
cession de bail au bailleur, mettant celui-ci dans l’impossibilité d’user de son droit de
s’opposer à la cession pour justes motifs ».

Par jugement du 14 juillet 2014, dont appel, le premier juge a rejeté le moyen tiré de
la novation par changement de débiteur soulevé par la société à responsabilité limitée
SOC1.) SARL afin de prouver l’existence d’un contrat de bail entre parties,
nonobstant le non-respect de la procédure visée à l’article 1762-3 du code civil.

Dans le cadre de son acte d’appel, l’appelante fait surtout grief au premier juge de ne
pas avoir retenu qu’il y ait novation par changement de débiteur. La question du
respect de la procédure prescrite à l’article 1762-3 du code civil, sur laquelle a statué
le tribunal de céans dans le jugement du 29 mai 2015, a été définitivement toisé par le
jugement du tribunal de paix du 12 février 2015, coulé en force de chose jugée et il
échet de statuer actuellement uniquement quant au moyen tiré de la novation par
changement de débiteur et quant à la demande reconventionnelle de la SOC2.) SA en

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déguerpissement, ainsi que sur la demande actuelle de la SOC2.) SA en obtention
d’une indemnité d’occupation et en allocation d’une indemnité de procédure.

Le tribunal retient que l’impartialité objective, liée à la composition actuelle de la
juridiction d’appel, n’est pas mise en cause si suivant sa composition, un seul juge a
siégé dans une cause intéressant des appelants distincts et les mêmes intimés, même si
le litige trouve son origine dans les mêmes faits, mais les moyens des appelants à
l’appui de leurs prétentions diffèrent. Il s’ensuit que tant les parties que la cause
diffèrent de l’affaire tranchée par jugement no.146/2015 du 29 mai 2015, de sorte que
le moyen n’est pas fondé.

A l’appui de son appel, l’appelante explique que suite aux difficultés financières de la
société à responsabilité limitée SOC3.) SARL pour payer les loyers aux termes
convenus et en raison de la procédure de bail à loyer en cours, liée au non-paiement
des loyers par cette dernière depuis novembre 2013, la société à responsabilité limitée
SOC3.) SARL a proposé à la SOC2.) SA un autre locataire, en la personne de la
société à responsabilité limitée SOC1.) SARL. Les négociations ont été menées par
C.) et D.), directeur commercial SOC4.), et il a été finalement convenu que la société
à responsabilité limitée SOC1.) SARL reprenne le fonds de commerce avec les
conditions pendantes à l’égard de la société à responsabilité limitée SOC3.) SARL. Le
cédant et son mandataire de l’époque rédigèrent un acte de cession de fonds de
commerce avec effet au 1er septembre 2014. D.) a donné son accord oral la veille de la
signature de cet acte. Ce dernier posa comme exigence supplémentaire que le loyer
qui était de 5.082,62 euros soit passé à 5.200.- euros, ce qui a été accepté par la société
à responsabilité limitée SOC1.) SARL. Un ordre permanent a été mis en place par elle
dès le mois d’octobre 2014 à l’ordre de la partie intimée.

L’appelante affirme que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas
novation par changement de débiteur alors que la SOC2.) SA avait manifestement,
face à un cocontractant en difficultés, accepté que la société à responsabilité limitée
SOC1.) SARL se substitue à la société à responsabilité limité SOC3.) SARL dans le
rapport obligatoire qui les liait. Ce serait à tort que le premier juge n’a pas retenu que
le fait par la SOC2.) SA de continuer à percevoir un loyer réévalué par ses soins à
5.200.- euros, était de nature à confirmer l’existence d’une subrogation par
changement de débiteur. Le fait d’encaisser les loyers sans réserves serait une preuve
supplémentaire de l’acceptation de la cession.

L’appelante conclut qu’il y ait eu accord oral pour la cession du fonds de commerce
par la SOC2.) SA.

Au cas où le tribunal prononcerait le déguerpissement, il y aurait lieu de restituer à la
la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL les sommes avancées par elle au titre
de loyer d’un fonds inexploitable faute de licence de cabaretage à savoir la somme de
67.700.- euros (20.800.- euros pour l’année 2014 et 46.800.- euros pour l’année 2015),
ainsi qu’à lui rembourser le montant de 3.003.- euros à titre de frais d’entretien des
lieux. Elle conteste toute indemnité d’occupation alors qu’elle n’a pas pu exploiter le

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commerce faute de licence qui a été retirée par l’Administration des Douanes et
Accises dès l’information de cette dernière par la SOC2.) SA de la cession litigieuse
du fonds de commerce et son refus de transfert de la licence de cabaretage.
Subsidiairement, elle sollicite la nomination d’un expert pour déterminer le montant
de l’indemnité d’occupation. Elle sollicite enfin une indemnité de procédure de
1.000.- euros et la condamnation de l’intimée aux frais et dépens des deux instances.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement du 14 juillet 2015 en ce que le
premier juge a ordonné le déguerpissement de la société à responsabilité limitée
SOC1.) SARL. Elle insiste que le délai de déguerpissement soit le plus court possible
au motif que la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL occupe les lieux de
manière complétement illégale tant par rapport aux règlements des bâtisses, d’une
part, que par rapport aux dispositions du règlement grand-ducal du        25 février 1979
déterminant les critères de location et des mesures d’hygiène auxquels doivent
répondre les logements destinés à la location alors que la société à responsabilité
limitée SOC1.) SARL donnerait en location des chambres meublées dans l’immeuble
sans qu’il n’y ait d’autorisation de bâtir à ce sujet pour le changement d’affectation.

Il est rappelé que la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL entend être
qualifiée de véritable locataire par l’effet d’une cession de bail, sinon d’une novation.

La société à responsabilité limitée SOC1.) SARL prétend ainsi qu’elle aurait été
substituée, par novation, à l’ancien locataire la société à responsabilité limitée SOC3.)
SARL.

Aux termes de l’article 1234 du code civil, les obligations s’éteignent de différentes
manières dont, le paiement, la novation, la remise de dette, la compensation, la
confusion, la perte de la chose, la nullité ou la rescision, l’effet de la condition
résolutoire, et la prescription.

Aux termes de l’article 1271 du code civil, la novation s’opère de trois manières :

1° lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est
substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte ;

2° lorsqu’un nouveau débiteur est substitué à l’ancien qui est déchargé par
le créancier ;

3° lorsque, par l’effet d’un nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à
l’ancien, envers lequel le débiteur se trouve déchargé.

En l’espèce, force est d’admettre que l’appelante se prévaut de l’hypothèse visée sous
le point 2° du prédit texte.

La convention novatoire se caractérise par la réunion de trois éléments indissociables:
l’extinction d’une obligation civile, la création d’une obligation civile nouvelle et

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l’intention de nover. La novation qui suppose que les parties soient liées par un
rapport d’obligation préexistant, a pour objet de créer une obligation civile nouvelle
destinée à se substituer à celle dont elle assure l’extinction. La nouvelle obligation doit
comporter quelque chose de nouveau, le changement pouvant concerner soit les
parties au rapport d’obligation, changement de créancier ou de débiteur, soit le rapport
d’obligation lui-même (Dalloz civil, verbo Novation, édit. sept. 2003, n° 9, 10, 16 et
21).

Les deux conditions qu’exige la réalisation de la novation par changement de débiteur
répondent aux deux aspects fondamentaux de la définition de la novation en général :
il faut un accord entre le créancier et le nouveau débiteur, créant une obligation
nouvelle, et, il faut une décharge par le créancier du débiteur primitif, éteignant
l’obligation ancienne (Jurisclasseur, Civil, art.1271 à 1281, fasc. 25, édit. 1996, n° 7).

En ce qui concerne le contrat entre le créancier et le nouveau débiteur invoqué en
l’espèce, il faut qu’il y ait un véritable engagement de la part du nouveau débiteur, qui
sans devoir être exprès, doit en tout cas être certain, la constatation d’un engagement
véritable pris par le nouveau débiteur constituant ainsi une première étape essentielle
de la réalisation de la novation. Il faut en outre que cet engagement par le débiteur
nouveau soit accepté par le créancier (Jurisclasseur, ibidem, n° 8 à 11).

L’intention de nover, l’animus novandi, constitue l’élément décisif de la qualification
de novation. C’est en réalité une intention tripartite qui comporte à la fois volonté
d’éteindre l’obligation ancienne, volonté de créer une obligation nouvelle et volonté
de lier indissolublement l’extinction et la création ainsi voulues, étant précisé que
c’est en définitive ce dernier élément qui est véritablement caractéristique de la
novation. L’extinction de l’obligation ancienne et la constitution de l’obligation
nouvelle se servent mutuellement de cause (Dalloz, ibidem, n° 46, 47 et 48).

Aux termes de l’article 1273 du code civil, la novation ne se présume point; il faut que
la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte. Le seul constat de modifications
importantes n’autorise dès lors pas de conclure à l’existence d’une novation, en
l’absence d’une intention novatoire. Pour être efficace, la volonté novatoire ne doit
pas être expresse ou formulée dans des termes sacramentels, étant donné que la
doctrine admet qu’elle peut être indifféremment expresse ou tacite, pourvu qu’elle soit
certaine (Dalloz, ibidem, n° 49, 50).

A noter que l’admission des manifestations de volonté tacite est plus restrictive dans
le cas particulier de la novation par changement de débiteur, la jurisprudence exigeant
alors une manifestation caractérisée de la volonté de libérer l’ancien débiteur (Cass. 1e
civ. 4 nov. 1982, Bull. civ. n° 317).

La preuve de l’intention de nover incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’une
novation. S’agissant de la preuve d’une volonté, c’est le régime de la preuve des faits
juridiques qui s’applique: la preuve peut être faite par tous moyens, elle peut être
recherchée dans les faits et actes qui sont intervenus entre les parties (Dalloz, ibidem,

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n° 54), étant précisé qu’il n’y a aucun fait qui à lui seul entraîne nécessairement
novation (Jurisclasseur civil, art. 1271 à 1281, fasc. 10, édit. 1996, n° 90).

En l’espèce, la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL estime qu’elle rapporte
cette preuve par le fait que les loyers ont été acquittés par elle-même et non pas par la
société à responsabilité limitée SOC3.) SARL, respectivement pour le compte de
celle-ci et que ces paiements ont été acceptés par la SOC2.) SA. La société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL serait ainsi devenu débitrice, et donc (dans la
logique de l’appelante) locataire.

Si l’intention de nover peut être tacite, il faut qu’elle soit clairement exprimée. Il faut
ainsi une manifestation caractérisée de la volonté de libérer l’ancien débiteur, la
preuve de l’intention de nover pouvant être rapportée par tous moyens. A noter que le
fait que le bailleur autorise le preneur à chercher un nouveau locataire et accepte dans
la suite les loyers payés par un tiers n’implique pas qu’il y a eu novation (Marianne
HARLES, op cit. n° 210).

L’acceptation par le bailleur du paiement des loyers par l’appelante n’est dès lors pas
de nature à établir la novation dont celui-ci se prévaut.

Il se dégage à suffisance de droit des conditions qui précèdent que la preuve d’une
novation par changement de débiteur n’est pas été rapportée. Le jugement du 14 juillet
2014 est dès lors à confirmer en ce sens.

Dans la mesure où le jugement du 12 février 2015, qui n’a pas fait l’objet d’un appel
au moment où le premier juge a rendu le jugement du 14 juillet 2015, et qui est
actuellement coulé en force de chose jugée, a retenu que l’opposition de la SOC2.) SA
à la cession litigieuse n’est pas abusive, c’est à bon droit que le premier juge a retenu
que la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL ne dispose pas d’un contrat de
bail mais elle doit être qualifiée d’occupante sans droit ni titre.

Force est donc de conclure, à l’instar du premier juge, que la société à responsabilité
limitée SOC1.) SARL est à considérer comme occupante sans droit ni titre du débit de
boissons connu sous l’enseigne « CAFE1.) » sis à ADR1.).

Eu égard au fait que la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL occupe toujours
les lieux loués et qu’il n’est pas contesté que cette dernière ne peut exploiter le
commerce faute de licence de cabaretage, il y a lieu de condamner la société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL à déguerpir des lieux loués endéans les huit jours
à compter de la signification du présent jugement.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a ordonné le déguerpissement de la
société à responsabilité limitée SOC1.) SARL, sauf à reporter le délai de
déguerpissement à huit jours à partir de la signification du présent jugement.

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A l’audience du 12 janvier 2016, l’intimée a fait plaider, tout comme en première
instance, que la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL a toujours payé les
loyers pour le compte de la société à responsabilité limitée SOC3.) SARL laquelle a
continué à occuper les lieux pendant la durée de la procédure. Elle sollicite dès lors la
condamnation de la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL en tant qu’occupant
sans droit ni titre au montant de 26.131,05 euros à titre d’indemnité d’occupation pour
les mois de septembre 2015 à janvier 2016.

Il y a lieu de rappeler que la SOC2.) SA s’est réservée à l’audience de première
instance du 12 janvier 2015 le droit de réclamer une indemnité d’occupation, sans
cependant l’avoir réellement formulée en première instance.

A titre préliminaire, il y a lieu de noter que la règle de la prohibition des demandes
nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du nouveau code de procédure civile, est
d’intérêt privé et non d’ordre public.

La demande, formulée par la SOC2.) SA pour la première fois en appel, n’a pas été
contestée pour être nouvelle.

Cette demande est dès lors recevable.

Quant à la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL en restitution
de la somme de 52.000.- euros réglée selon elle en tant que loyer, le tribunal retient
que la somme payée par la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL à la SOC2.)
SA pendant toute la période litigieuse, même à admettre qu’elle n’ait pas été réglée
pour le compte de la société à responsabilité limitée SOC3.) SARL, n’a pas été payée
à titre de loyer alors qu’il n’existe pas de contrat de bail entre parties. En tant
qu’occupante sans droit ni titre, la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL est
redevable du montant réclamé à titre d’indemnité d'occupation.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la société à
responsabilité limitée SOC1.) SARL en restitution de la somme de             52.000.-
euros à titre de loyer et qu’elle serait tout au plus redevable de cette somme à titre
d’indemnité d’occupation.

A l’audience du 12 janvier 2016, la SOC2.) SA a expliqué que depuis septembre 2015,
aucun « loyer », respectivement aucune indemnité d’occupation, n’est payé, ni par la
société à responsabilité limitée SOC3.) SARL, ni par la société à responsabilité limitée
SOC1.) SARL.

Le tribunal note qu’il n’est pas contesté que la société à responsabilité limitée SOC1.)
SARL occupe toujours les lieux loués et ne s’est pas acquittée des montants réclamés
par l’intimée.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, il est rappelé qu’elle est destinée à
réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant.

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L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais
également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre
disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage
des choses - t. VI, vol I, n° 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295 n° 25).

Le montant de l'indemnité due pour occupation irrégulière des lieux relève en principe
de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil-ibid.). Cette
indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de
l'immeuble, les parties peuvent cependant démontrer que le dommage est inférieur ou
supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit. n° 362 et 407).

Si la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL soutient à juste titre que le montant
de l’indemnité d’occupation ne doit pas nécessairement être calqué sur le loyer stipulé
dans le cadre d’une exploitation normale, pleine et entière du fond de commerce, elle
ne fait toutefois valoir aucun argument permettant d’en déduire que le montant serait
trop élevé. Au vu des éléments de la cause et des renseignements fournis, il y a lieu de
conclure que l’indemnité d’occupation mensuelle demandée par l’intimée est justifiée
à concurrence du montant de 5.200.- euros, ce montant n’est pas excessive eu égard
notamment à la valeur du local loué ainsi qu’à sa superficie et à sa localisation.

Dans la mesure où la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL occupe toujours
les lieux loués, il y a lieu de faire droit à la demande de l’intimée et de la condamner
au paiement de la somme de 26.000.- euros (5 x 5.200) au titre d’indemnité
d’occupation de septembre 2015 à janvier 2016.

Pour les mêmes motifs que ceux retenus par le premier juge, il y a également lieu de
rejeter la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL en
remboursement des travaux effectués dans les lieux loués. Par ailleurs, cette demande
n’a pas été autrement développée en instance d’appel.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du
nouveau code de procédure civile se trouve remplie dans le chef de la SOC2.) SA, de
sorte que sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile
pour l’instance d’appel est à déclarer fondée pour le montant de 500.- euros.

En revanche, au vu de l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de
procédure formulée par la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL pour
l’instance d’appel laisse d’être fondée.

                            PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel,
statuant contradictoirement,

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rejette la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL en renvoi de
l’affaire devant une autre chambre du tribunal en application de l’article 6 paragraphe
1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme,

dit l’appel dirigé contre le jugement du 12 février 2015 irrecevable,

reçoit l’appel contre le jugement du 14 juillet 2015 en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris du 14 juillet 2015, sauf à reporter le délai de
déguerpissement à huit jours suivant la signification du présent jugement,

dit la demande de la SOC2.) SA en paiement d’une indemnité d’occupation pour les
mois de septembre 2015 à janvier 2016 recevable et fondée à concurrence du montant
de 26.000.- euros,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL à payer à la
SOC2.) SA le montant de 26.000,- euros avec les intérêts légaux à partir du 12 janvier
2016 jusqu’à solde,

dit fondée la demande de la SOC2.) SA en allocation d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 500.- euros,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL à payer à la
SOC2.) SA une indemnité de procédure de 500.- euros pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL en
obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL aux frais et dépens de
l’instance d’appel.

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