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Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 118/2016

Audience publique du mardi, dix-sept mai deux mille seize

Numéro 174478 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOC1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-(…),
représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro E(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc
KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de
Luxembourg du 28 décembre 2015,
comparant par Maître Bertrand CHRISTMANN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

A.), sans état connu, demeurant à ADR1.),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK
en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,
comparant par Maître Vanessa FOBER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174478 du rôle et appelée pour fixation le
26 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,
26 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Audrey SEBE, avocat, en remplacement de Maître Bertrand CHRISTMANN,
comparant pour la société civile immobilière SOC1.) SCI, donna lecture de l’acte
d’appel et fut entendu en ses explications.
Maître Nour Elyakine HELLAL, avocat, en remplacement de Maître Vanessa FOBER,
comparant pour A.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
17 mai 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et procédure
Par requête déposée le 1er septembre 2015 au greffe, la société civile immobilière
SOC1.) SCI (ci-après dénommée « la société SOC1.) ») a fait convoquer A.) devant
le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer le montant
de 250,00 euros, avec les intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers pour le mois
d’août 2015.
La société SOC1.) a, en outre, conclu à la résiliation du contrat de bail et a demandé
la condamnation de A.) à déguerpir des lieux loués, sous peine d’une astreinte de
100,00 euros par jour de retard. Elle a, par ailleurs, sollicité une indemnité de
procédure de 1.500,00 euros, la majoration du taux de l’intérêt légal, ainsi que
l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
A l’appui de sa demande, la société SOC1.) a exposé avoir acquis un immeuble sis à
ADR1.), suivant acte de vente du 20 mai 2015. A.) aurait occupé une chambre au
premier étage de l’immeuble, sur base d’un contrat de bail conclu le 11 mai 2014
avec les anciens propriétaires. Le loyer mensuel se serait élevé au montant de
700,00 euros. Par courrier du 12 juin 2015, signifié à A.) par voie d’huissier, la
société SOC1.) aurait informé celle-ci de la cession de l’immeuble en lui indiquant
ses coordonnées bancaires en vue du paiement des loyers.
Le loyer du mois de juillet aurait été payé en retard, à savoir le 20 juillet 2015. Le
loyer du mois d’août 2015 n’aurait été payé que partiellement le 26 août 2015, ce
après mise en demeure du 18 août 2015.
A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) a augmenté sa
demande en paiement d’arriérés de loyers au montant de 750,00 euros.
A.) a expliqué n’avoir payé qu’un montant de 450,00 euros à titre de loyer pour le
mois d’août 2015, eu égard à des troubles de jouissance imputables à la partie
bailleresse. Ces troubles de jouissance auraient concerné des coupures de l’eau
chaude et de l’électricité, le blocage de l’accès à la cuisine, au balcon, au local
poubelle et à la buanderie, ainsi que le non-fonctionnement du chauffage depuis
septembre 2015. La bailleresse aurait, en outre, vidé la cave et jeté les affaires y
entreposées par la locataire.
A titre reconventionnel, A.) a réclamé un montant de (5 x 250,00 =) 1.250,00 euros, à
titre de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible des lieux loués pour
la période du mois de juin 2015 à octobre 2015.
                                                                                15
Par jugement du 19 novembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant
contradictoirement, a :
- déclaré la requête et la demande reconventionnelle recevables,
- donné acte à la société SOC1.) de l’augmentation de sa demande en paiement au
  montant de 750,00 euros,
- dit la demande en paiement de la société SOC1.) fondée pour le montant réclamé
  de 750,00 euros,
- dit la demande reconventionnelle de A.) fondée jusqu’à concurrence du montant de
  475,00 euros, partant, après compensation,
- condamné A.) à payer à la société SOC1.) la somme de 275,00 euros avec les
  intérêts légaux à compter du 5 novembre 2015 jusqu’à solde,
- ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à
  l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,
- dit non fondées les demandes de la société SOC1.) en résiliation du bail et en
  condamnation au déguerpissement,
- dit non fondée la demande de la société SOC1.) en obtention d’une indemnité de
  procédure,
- dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,
- condamné A.) à tous les frais et dépens de l’instance.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que, par lettre de son
mandataire du 18 juin 2015, A.) s’est plainte du blocage de l’accès au local poubelle
et à la buanderie, de la non-remise de son courrier, ainsi que de la coupure de l’eau
chaude, et a sommé la bailleresse de remédier à ces problèmes.
Au vu d’attestations testimoniales versées en cause lors des plaidoiries de première
instance - non soumises au tribunal de céans en instance d’appel - le premier juge a
tenu pour établie l’existence de dysfonctionnements au niveau de l’eau chaude entre
juin 2015 et septembre 2015, tandis qu’il a considéré que la preuve des coupures
d’électricité, du blocage de l’accès à la cuisine et au local poubelle, ainsi que de
l’enlèvement par le bailleur d’affaires entreposées dans la cave par la locataire,
n’avait pas été rapportée. Il a encore noté que la bailleresse a reconnu avoir fermé
l’accès au balcon en raison de problèmes de sécurité.
Le juge de première instance a partant retenu l’existence d’un défaut de jouissance
paisible dans le chef de la locataire, imputable à la bailleresse, justifiant une
réduction du loyer de 100,00 euros pour la période de juin à septembre 2015 et de
75,00 euros pour le mois d’octobre 2015.
La demande reconventionnelle a, dès lors, été déclarée fondée jusqu’à concurrence
du montant de 475,00 euros et A.) a été condamnée, après compensation, au
paiement de la somme de 275,00 euros.
Eu égard aux circonstances de l’espèce, les demandes tendant à la résiliation du
contrat de bail et au déguerpissement de la locataire ont été déclarées non fondées.
De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier
du 28 décembre 2015.

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Prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, l'appelante demande à voir constater qu’il n’y
a pas eu de défaut de jouissance des lieux loués dans le chef de A.), de sorte que
celle-ci n’est, dès lors, pas fondée à se prévaloir du principe de l’exception
d’inexécution et à demander une réduction du loyer à partir du mois de juin 2015.
Aux termes de son acte d’appel, l’appelante sollicite, par ailleurs, la condamnation de
l’intimée à lui payer le montant de 1.450,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour la
période d’août 2015 à décembre 2015, avec les intérêts légaux à partir de la date
d’échéance de chaque loyer, sinon à compter de la date des plaidoiries de première
instance, sinon à partir de la décision à intervenir en instance d’appel, avec
majoration du taux de l’intérêt légal.
Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande encore à voir prononcer
la résiliation du contrat de bail et à voir ordonner le déguerpissement de la locataire
dans un délai de quinze jours à partir du jugement à intervenir.
Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la
première instance et une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance
d’appel.
A l’audience du 26 avril 2016, l’appelante augmente sa demande en paiement
d’arriérés de loyers au montant total de 4.250,00 euros, correspondant à des arriérés
de loyers pour la période du mois d’août 2015 au mois d’avril 2016.
La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle ne conteste
pas le non-paiement des loyers à partir du mois de décembre 2015.
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le contrat de bail serait résilié, l’intimée
sollicite un délai de déguerpissement d’au moins trois mois. Elle fait plaider que la
bailleresse fait preuve d’un véritable acharnement à son égard, dans la mesure où,
alors que le présent litige serait toujours en cours, celle-ci aurait introduit une requête
en résiliation du contrat de bail pour besoin personnel devant le tribunal de paix de
Luxembourg.
Motifs de la décision
Quant aux arriérés de loyers et à l’exception d’inexécution
L’intimée n’ayant payé que le montant de 450,00 euros au lieu de 700,00 euros à
titre de loyers au cours des mois d’août à octobre 2015, le jugement entrepris est à
confirmer en ce qu’il a retenu que la créance de la partie bailleresse du chef
d’arriérés de loyers s’élevait à 750,00 euros pour la période en cause.
A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la partie appelante a augmenté sa
demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de 4.250,00 euros. Il y a
lieu de lui en donner acte.
La demande tendant à la condamnation de la locataire au paiement de loyers échus
après le jugement entrepris est recevable en vertu des dispositions de l’article 592
alinéa 2 du code civil.
Il résulte des explications fournies par la partie appelante et non contestées par la
partie intimée, qu’à la suite du jugement entrepris, l’intimée a payé le montant de
250,00 euros sur lequel portait la condamnation intervenue à son égard, qu’elle n’a
payé qu’un montant de 450,00 euros au lieu de 700,00 euros à titre de loyer pour le
mois de novembre 2015 et qu’elle n’a pas payé les loyers des mois de décembre
2015 à avril 2016.

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Le montant des loyers impayés se rapportant à la période du mois d’août 2015 à avril
2016 s’élève, dès lors, au montant total de [750,00 - 250,00 + 250,00 +
(5 x 700,00) =] 4.250,00 euros.
En évaluant à 450,00 euros le dommage subi par A.) à titre d’indemnisation du chef
de troubles de jouissance pour la période de juin 2015 à octobre 2015, le jugement
entrepris a partiellement fait droit à la demande reconventionnelle de A.) tendant à
l’allocation de (5 x 250,00 =) 1.250,00 euros de ce chef.
A.) n’a pas relevé appel incident dudit jugement.
La partie appelante conteste toute perte de jouissance des lieux loués dans le chef
de la locataire et soutient que les conditions de nécessité et de proportionnalité
permettant la mise en œuvre du principe de l’exception d’inexécution font défaut en
l’espèce.
Elle explique qu’elle a reçu un courrier du mandataire de A.) le 18 juin 2015, faisant
état de prétendues coupures d’eau chaude, d’un défaut d’accès au local poubelle et
à la buanderie, ainsi que de la non-réception du courrier par la locataire. Par courrier
officiel du même jour, le mandataire de l’appelante aurait répondu qu’au cours d’une
visite sur les lieux la veille, en présence de l’ancien propriétaire, B.), il aurait été
constaté que la chaudière fonctionnait normalement. Il aurait également expliqué que
l’espace du rez-de-chaussée, assimilé à une buanderie par la locataire, ainsi que la
cave, ne faisaient pas partie des éléments compris dans le contrat de bail et que la
locataire n’y avait pas accès. Il aurait finalement informé le mandataire de la locataire
que des poubelles seraient commandées auprès de la commune et qu’une boîte aux
lettres séparée serait mise à disposition de la locataire dans les meilleurs délais.
La partie appelante soutient ne plus avoir été informée de dysfonctionnements au
niveau du système de l’eau chaude jusqu’à la fin du mois d’août. Elle considère qu’il
aurait appartenu à la locataire de l’avertir sans délais du problème allégué et que la
mesure consistant en la rétention de loyers à partir du mois d’août était dépourvue
de nécessité.
Pour établir qu’elle a immédiatement réagi aux doléances de la locataire, la partie
appelante verse une facture de la société SOC2.) du 27 août 2015 se rapportant
notamment à la vérification du circuit chauffage, ainsi qu’une facture de la société
SOC3.) relative à une intervention au niveau de la chaudière et un remplacement du
vase d’expansion en date du 17 septembre 2015.
La partie appelante estime, dès lors, qu’elle a fait preuve de la diligence requise et
qu’aucun manquement ne peut lui être reproché.
Elle fait, par ailleurs, valoir que la rétention de loyers a constitué une mesure
disproportionnée par rapport aux problèmes allégués dont la gravité ne serait pas
rapportée.
Quant au défaut d’accès au balcon, la partie appelante explique que le balcon a été
condamné pour raisons de sécurité en août 2015. Elle souligne, en outre, que le
contrat de bail n’a pas prévu de droit de jouissance du balcon, de la cave et des
espaces attenants et qu’aucune buanderie n’existe dans l’immeuble.
Elle soutient que, même à supposer que les prédits éléments aient fait partie des
lieux loués, leur privation ne constituerait pas un défaut de jouissance justifiant une
réduction des loyers.
L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la

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chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a
été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état
de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les
réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Dans les contrats synallagmatiques, les deux obligations doivent être exécutées
simultanément, trait pour trait. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la
prestation qui lui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne.
Réciproquement, elle peut refuser d’exécuter sa prestation tant que le cocontractant
n’offre pas lui-même d’exécuter.
Si le bailleur ne satisfait pas à son obligation d’entretien, le preneur pourra lui
opposer l’exception d’inexécution. Il pourra donc surseoir au paiement du loyer tant
que le bailleur, préalablement mis en demeure d’effectuer les réparations, n’aura pas
satisfait à son obligation.
Or, il ne suffit pas d’un manquement quelconque d’une des parties au contrat pour
justifier l’exception, mais il faut un manquement grave, une véritable inexécution de
son obligation. L’exception d’inexécution ne sera admise qu’à la condition que les
travaux à réaliser, d’une part, sont des travaux qu’il incombe au propriétaire
d’effectuer, et, d’autre part, que le défaut d’exécution desdits travaux prive le
locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution justifiée
suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations
réciproques inexécutées. Cette condition n’est pas donnée lorsque le preneur reste
en possession de la chose louée, lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance
(cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence P. 31, p. 335 et
336).
L’exception d’inexécution ne peut devenir un moyen dilatoire pour échapper au
paiement du loyer. L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit donc
être prouvée ou être suffisamment vraisemblable. Ainsi faut-il que le preneur ait
averti le bailleur du trouble dont il est victime ou des réparations importantes à
effectuer ; s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement des loyers en alléguant
l’inexécution des obligations du bailleur (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général,
Edition 1989 n° 180, 244).
Au cours des plaidoiries en instance d’appel, la partie intimée n’a versé aucune pièce
pour étayer ses allégations relatives à des coupures d’eau chaude ou d’autres vices
ayant affecté les lieux loués entre juin 2015 et octobre 2015.
Par courrier du 18 juin 2015, le mandataire de la société SOC1.) a informé le
mandataire de A.) que, lors d’une visite sur les lieux la veille, il a été constaté que la
chaudière fonctionnait normalement. Le mandataire de la locataire a été invité à
informer la partie bailleresse si le problème dont elle avait fait état par courrier du
même jour, persistait.
La partie intimée n’allègue, ni ne prouve avoir contacté la partie appelante au sujet
de dysfonctionnements au niveau du système d’eau chaude avant la fin du mois
d’août 2015, alors qu’elle n’avait payé le loyer dudit mois que partiellement et ce
avec un retard de 26 jours.
Il résulte, ensuite, des pièces versées par la partie appelante, qu’au vu des
problèmes soulevés par la partie intimée fin août 2015, elle a immédiatement fait
appel à des firmes spécialisées pour prendre inspection du système de chauffage.
Ainsi, la société SOC2.) est intervenue le 27 août 2015 et la société SOC3.) les 9 et
15 septembre 2015. Aucun élément du dossier ne permet de conclure à une
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réapparition des problèmes allégués par la locataire postérieurement à l’intervention
du 15 septembre 2015.
A supposer établis les dysfonctionnements au niveau du système de l’eau chaude, il
faut constater qu’un délai d’une quinzaine de jours s’est écoulé entre la dénonciation
des problèmes au bailleur et le redressement de ceux-ci. La partie intimée ne peut,
dès lors, pas se prévaloir d’un trouble de jouissance suffisamment grave pour justifier
la rétention de loyers ou l’allocation de dommages et intérêts.
Quant au défaut d’accès à une buanderie et à un balcon, l’intimée reste en défaut
d’établir que son contrat de bail portait sur la jouissance desdits éléments.
Il résulte de ce qui précède que A.) ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution.
Par réformation du jugement entrepris, sa demande reconventionnelle tendant à se
voir indemniser de prétendus troubles de jouissance est donc à déclarer non fondée.
Il y a, par conséquent, lieu de condamner A.) à payer à la société SOC1.) le montant
de 4.250,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 5 novembre 2015, date des
plaidoiries de première instance, jusqu’à solde, sur le montant de 750,00 euros, à
partir du 28 décembre 2015, date de la signification de l’acte d’appel, jusqu’à solde,
sur le montant de 700,00 euros et, à partir du 26 avril 2016, date des plaidoiries en
instance d’appel, jusqu’à solde, sur le surplus.
La demande de la société SOC1.) tendant à la majoration du taux d’intérêt de trois
points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent
jugement, est fondée en application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18
avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts de retard.
Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement de la locataire
Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de
résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction
des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité
suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le
louage des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).
Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de
plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la
résiliation du bail.
Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de
bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).
Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son
appartement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il
ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses
droits (cf. TAL, 23 octobre 1998, no du rôle 61513, cité dans Le bail à loyer, Compte-
rendu de jurisprudence, M. HARLES, n° 187, p. 375).
Si, à la date des plaidoiries de première instance, des arriérés de loyers d’un
montant de 750,00 euros étaient restés en souffrance, un montant de 4.250,00 euros
est actuellement redu. Il est constant en cause qu’aucun loyer n’a plus été réglé
depuis le mois de décembre 2015.
Eu égard à l’importance des arriérés de loyers en instance d’appel, il y a partant lieu,
par réformation du jugement entrepris, de résilier le contrat de bail pour motif grave,
consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances contractuelles, et de
condamner A.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de deux mois à partir de la
signification du présent jugement.
                                                                                20
Quant à la demande de la société SOC1.) en obtention d’une indemnité de
procédure
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
L’appelante ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240
du nouveau code de procédure civile, c’est à bon droit que sa demande en obtention
d’une indemnité de procédure a été déclarée non fondée par le jugement entrepris.
Au vu des mêmes considérations, sa demande en paiement d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel requiert également un rejet.
Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.
Quant aux frais
Au vu de l’issue du litige, A.) est à condamner aux frais et dépens de l’instance
d’appel.
L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à
loyer et d’occupation sans droit ni titre, la demande de l’appelante en distraction des
frais et dépens n’est pas fondée.

                                     Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
le dit partiellement fondé partant, par réformation du jugement entrepris :
déclare non fondée la demande reconventionnelle de A.),
déclare résilié le contrat de bail entre parties aux torts de A.),
condamne A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son
chef dans un délai de deux mois à partir de la signification du présent jugement,
au besoin autorise la société civile immobilière SOC1.) SCI à faire expulser A.) dans
la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple
présentation des quittances des ouvriers y employés,
confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré fondée la demande en paiement
de la société civile immobilière SOC1.) SCI pour le montant de 750,00 euros, à titre
d’arriérés de loyers pour la période d’août 2015 à octobre 2015,
donne acte à la société civile immobilière SOC1.) SCI de l’augmentation de sa
demande au montant de 4.250,00 euros, à titre d’arriérés de loyers pour la période
d’août 2015 à avril 2016,
déclare recevable et fondée l’augmentation de la demande de la société civile
immobilière SOC1.) SCI,
condamne A.) à payer à la société civile immobilière SOC1.) SCI le montant de
4.250,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 5 novembre 2015, jusqu’à solde,
sur le montant de 750,00 euros, à partir du 28 décembre 2015, jusqu’à solde, sur le
montant de 700,00 euros et, à partir du 26 avril 2016, jusqu’à solde, sur le surplus,
ordonne la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai
de trois mois à partir de la signification du présent jugement,
                                                                                21
confirme le jugement entrepris pour le surplus,
déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOC1.) SCI en
obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                          22
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type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement commercial II No 802/2016

Audience publique du vendredi, treize mai deux mille seize.

Numéro 171 547 du rôle

Composition :

Jean-Paul HOFFMANN, 1er vice-président ;
Nadine WALCH, 1er juge ;
Georges SINNER, juge-délégué ;
Claude FEIT, greffière.

                                        Entre:

Monsieur A.), domicilié au (…) ;

élisant domicile en l’étude de Maître Arnaud RANZENBERGER, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

demandeur, comparant par Maître Sandrine FRANCIS, avocat, demeurant à Luxembourg,
en remplacement de Maître Arnaud RANZENBERGER, avocat à la Cour susdit,

                                           et:

la société anonyme BGL BNP PARIBAS SA, établie et ayant son siège social à
L-2951 Luxembourg, 50, avenue J.F. Kennedy, représentée par son conseil d’administration
actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de
Luxembourg sous le numéro B 6481 ;

défenderesse, comparant par Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI FRECH, avocat à
la Cour, en remplacement de Maître Thierry REISCH, avocat à la Cour, les deux demeurant
à Luxembourg.
________________________________________________________________________

                                             1
                                        Faits:

Par exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg en date du 10 août 2015, le
demandeur a fait donner assignation à la défenderesse à comparaître le vendredi, 28 août
2015 à 14.30 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, chambre de
vacation, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Plateau du Saint-Esprit, salle
TL.1.04, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit exploit
d’huissier ci-après reproduit :

                                            2
L’affaire fut inscrite sous le numéro 171 547 du rôle pour l’audience publique du
28 août 2015 devant la chambre de vacation, siégeant en matière commerciale, et utilement
retenue à l’audience publique du 14 avril 2016 devant la deuxième chambre, lors de laquelle
les débats eurent lieu comme suit :

Maître Sandrine FRANCIS, en remplacement de Maître Arnaud RANZENBERGER, donna
lecture de l’assignation introductive d’instance ci-avant reproduite et exposa ses moyens.

Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI FRECH, en remplacement de Maître Thierry
REISCH, répliqua et exposa ses moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le

                              jugement qui suit:

Faits

Le 9 mars 2005, A.) a souscrit auprès de la société anonyme BGL BNP PARIBAS SA (ci-
après « la Banque » ou « BGL ») un contrat d’utilisation du service Web Banking. En signant
le contrat, il a reconnu avoir reçu et approuvé les conditions générales de la Banque et il a
accepté la mention suivante :

« L’utilisateur a été spécialement rendu attentif à l’article 10 relatif à la preuve ainsi qu’aux
articles 4 al.3 ; 7 al.1 et 5 et article 11 relatifs notamment aux clauses exclusives et
limitatives de responsabilité et à l’article 14 relatif à la compétence judiciaire et déclare les
accepter expressément ».

L’article 11 des conditions générales en question est de la teneur suivante :

« 11 Responsabilité

11.1 La Banque s’engage à apporter les meilleurs soins pour garantir la bonne exécution
de la présente, mais n’assume aucune obligation de résultat. Les accès et les transmissions
se font exclusivement aux risques et périls de l’utilisateur.

11.2 …..

11.3 …..

11.4 Les opérations ordonnées suivant les modalités prévues par la présente convention et
exécutées par la Banque sont de la responsabilité exclusive du client. La Banque n’assume
aucune responsabilité tant en termes d’opportunité de chaque opération passée ou
ordonnée par le client qu’en termes de compatibilité de celle-ci avec son profil d’investisseur.
Les informations contenues dans ce site ne sont pas à considérer comme des conseils
financiers et d’investissements ou avis légaux ou fiscaux.

11.5 Toutes informations quelconques (situation financière, solde et historique des comptes,
relevé-titres, informations générales) seront transmises aux risques et périls du client. En
aucun cas la Banque ne pourra être rendue responsable d’une mauvaise réception ou de la
non-réception des informations transmises par elle au client ou inversement. Les

                                                3
informations financières ne sont transmises qu’à titre indicatif et ne sauraient en aucun cas
engager la Banque.

11.6 ……

11.7 …… ».

Lors d’une connexion en date du 9 novembre 2009, à 13 :51 :28, A.) s’est vu notifier le
message suivant :

« Chère cliente,

Cher client,

Nous vous informons que la banque ne délivre pas de conseil en investissement pour les
ordres de bourse transmis via Web Banking. Pour bénéficier d’un conseil, nous vous
suggérons de vous adresser directement à votre agence ».

Le même jour à 13 :51 :31, il s’est vu notifier le message suivant :

« Chère cliente,

Cher client,

Vous n’avez pas encore défini votre Profil Investisseur. Parce qu’un bon investissement est
celui qui vous convient, nous vous encourageons à déterminer votre profil investisseur pour
investir au plus juste de votre situation, de vos projets, de votre prise de risque. Grâce à
votre profil, nous vous aiderons à juger si un investissement vous convient ou non. Si vous
souhaitez le définir maintenant, sélectionnez « Créer mon profil » ci-dessous ou cliquez sur
l’onglet « Mes Comptes » puis sur « Mes Avoirs » ».

Par la suite, à 13h59, A.) a déterminé son profil en répondant à un questionnaire intitulé
« Votre connaissance et votre expérience en matière d’investissements ». Il en est résulté
un profil d’investisseur défensif, défini comme suit :

« Vous donnez la préférence aux investissements dont le rendement est stable et connu
d’avance. Vous visez des investissements qui vous permettent de viser un rendement
supérieur tout en profitant de la protection de votre capital. Vous souhaitez investir
principalement en EUR. Le portefeuille « Défensif » est composé en majeure partie de
placements obligataires diversifiés et une petite partie est investie en actions ».

Procédure

Par exploit d’huissier du 10 août 2015, A.) a régulièrement assigné la Banque à comparaître
devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

Prétentions et moyens des parties

Dans son exploit introductif d’instance, A.) demande la condamnation de la BGL au
paiement du montant de 19.279,96 EUR avec les intérêts tels que de droit à partir de la
demande en justice jusqu’à solde. Il demande encore l’allocation d’une indemnité de

                                              4
10.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que
l’exécution provisoire sans caution du présent jugement.

A l’audience du 14 avril 2016, A.) demande encore la condamnation de la BGL au paiement
du montant de 10.000,- EUR à titre de préjudice moral.

A l’appui de sa demande, A.) expose qu’il a acheté vers la fin de l’année 2009 des titres via
le Web Banking de la BGL et que les actions achetées auraient comporté pour la plupart
une valeur comprise entre 0.01 et 0.02 centimes d’euros à l’achat. Le 7 novembre 2012, il
aurait approché la Banque pour lui expliquer qu’il serait dans l’impossibilité de vendre les
titres et ce depuis quelques semaines. La Banque lui aurait annoncé que les ordres
n’auraient pas été exécutés car il n’y aurait pas eu d’acheteur tandis qu’elle aurait expliqué
à la Commission de Surveillance du Secteur Financier (ci-après « CSSF ») que sa plate-
forme électronique ne permettrait pas de traîter une opération de vente de titres qui seraient
sans valeur ou qui auraient une valeur inférieure à 0.01 dans la devise du titre.

A.) reproche à la Banque d’avoir gravement manqué à son devoir d’information et de
conseil. Il lui reproche de ne pas l’avoir informé que les titres proposés avaient une très forte
volatilité. Il critique encore le fait que les titres en question lui auraient été proposés sans
restriction aucune alors que son profil d’investisseur aurait été qualifié de « défensif ».

En lui proposant des titres non susceptibles de revente, la Banque aurait eu une attitude
dolosive à son égard.

A.) estime avoir subi un préjudice matériel de 19.279,96 EUR et un préjudice moral de
10.000,- EUR en raison des fautes commises par la Banque.

La responsabilité de la Banque est recherchée, principalement, sur la base contractuelle et
notamment sur le fondement des articles 1134 et 1135 du Code civil, et, subsidiairement,
sur la base délictuelle, et plus précisément sur les articles 1382 et 1383 du Code civil.

Quant au moyen tiré de la clause exclusive de responsabilité invoquée par la Banque, A.)
estime que le comportement de la BGL est constitutif d’une faute lourde et dolosive, de sorte
que la partie défenderesse ne saurait se délier de ses obligations par une exclusion de
responsabilité.

La Banque conteste la demande tant en son principe qu’en son quantum. Elle rappelle que
les parties ne sont pas liées par un contrat de gestion de portefeuille, mais par un simple
contrat de dépôt sur lequel se sont greffés des mandats tendant à effectuer, pour le compte
du client, des opérations d’acquisition et de vente de titres. Elle en conclut que son obligation
de renseignement et de conseil serait limitée quant à la nature de l’information et quant à la
qualification du client.

BGL estime qu’elle a parfaitement rempli son obligation générale d’information et elle
renvoie à l’article 11 de ses conditions générales ainsi qu’aux messages apparus sur l’écran
du demandeur lors de sa connexion en date du 9 novembre 2009.

Quant à la qualification de A.), elle renvoie au questionnaire rempli par ce dernier pour créer
son profil d’investisseur et soutient que le client aurait expressément déclaré « connaître »
les « Fonds d’investissement » ainsi que les « Actions ».

                                               5
La Banque rappelle que la raison d’être de l’obligation d’information et de conseil à charge
d’un cocontractant résiderait dans l’ignorance de l’autre. Elle en conclut que la partie
demanderesse est malvenue de prétendre ne pas avoir été suffisamment informée par la
Banque des risques inhérents au marché boursier alors qu’elle y aurait été rendue attentive
par les conditions générales ainsi que les messages apparus sur son écran et qu’elle aurait
déclaré être un connaisseur.

En ordre subsidiaire, et pour autant que le tribunal devait retenir un manquement de la
Banque à son obligation d’information et de conseil, elle se prévaut de l’article 11.4 de ses
conditions générales prévoyant une exclusion de responsabilité.

En ordre plus subsidiaire, la Banque conteste le dommage allégué au motif que le relevé
des opérations de bourse produit par A.) daterait de l’année 2013 et que la valeur des
actions aurait assurément subi des fluctuations depuis lors.

La Banque en conclut que A.) est à débouter de sa demande sur toutes les bases
invoquées.

Elle sollicite la condamnation de A.) au paiement d’une indemnité                           de
2.500,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

L’obligation d’information et de conseil est une obligation générale qui s’impose au banquier
quel que soit le contrat qui le lie à son client, donc également lorsque le client se propose,
comme en l’espèce, d’effectuer une opération d’acquisition de titres isolée, sans conclusion
d’un contrat de gestion, étant donné que lors de l’achat de titres, le banquier agit comme
mandataire du client.

Le débiteur, en l’espèce la Banque, peut prouver l’exécution de son obligation par tous
moyens et notamment par présomptions (Cass 1re civ., 14 oct. 1997 : JCP G 1997, II,
22 942, rapp. P. Sargos).

A.) a signé en date du 9 mars 2005 un contrat d’utilisation du service Web Banking et il a
reconnu avoir reçu et accepté les conditions générales de ce contrat. Il a dès lors été informé
que les informations financières ne sont transmises qu’à titre indicatif et ne sauraient en
aucun cas engager la Banque.

En se connectant le 9 novembre 2009, A.) s’est vu notifier le message que la Banque ne
délivre pas de conseil en investissement pour les ordres de bourse transmis via Web
Banking et qu’il a la possibilité de s’adresser directement à une agence pour bénéficier d’un
conseil. Il a par ailleurs été invité à créer son profil d’investisseur.

La Banque a dès lors satisfait à son obligation d’information alors qu’elle a mis son client en
garde que les opérations en bourse présentent un aléa et qu’il lui est loisible de se faire
conseiller en contactant une agence de son choix.

En optant pour le service de bourse en ligne, A.) n’a dès lors pas souhaité être conseillé en
agence.

                                              6
Si la preuve de l’exécution du devoir d’information incombe toujours au débiteur, il apparaît
qu’en cas de manquement audit devoir, en cas de mauvais conseil ou de conseil inadéquat,
il appartient au créancier de prouver la réalité de ce mauvais conseil, en effet il lui « incombe
de caractériser la teneur et l’utilité du conseil dont il avait été privé » et ce « sans inverser
la charge de la preuve » (Cass. 1re civ., 24 février 2004 : RGDA 2004,
p. 380 note J. Bigot).

L’obligation d’information est de moyen et non de résultat et il revient dès lors au client de
rapporter la preuve du caractère fautif du renseignement donné par le banquier.

La Banque estime qu’elle ne peut jamais être tenue comme responsable et ce en vertu de
la clause exclusive de responsabilité prévue à l’article 11.4 de ses conditions générales
expressément acceptée par A.). Le demandeur estime que la clause en question ne permet
pas à la Banque d’échapper à sa responsabilité pour faute lourde et dolosive.

En effet, il est admis en doctrine et en jurisprudence que les clauses de limitation de
responsabilité, respectivement de non-responsabilité sont en principe valables mais qu’elles
ne sauraient toutefois couvrir les fautes dolosives ou lourdes (G. Ravarani, La responsabilité
civile des personnes privées et publiques, 2e éd., nos 633 et s.; Ph. Le Tourneau, Droit de
la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, éd. 2010/2011, nos 1136 et s.).

Il appartient dès lors à A.) de rapporter la preuve d’une faute lourde ou dolosive dans le chef
de la Banque.

La faute lourde est celle qui procède d’un comportement anormalement déficient du
débiteur.

Le demandeur reproche à la Banque d’avoir commis une faute lourde en ayant omis de
l’informer que les actions acquises n’étaient pas en adéquation avec son profil
d’investisseur.

En créant son profil d’investisseur, A.) a répondu connaître les fonds d’investissement et les
actions. Il est important de reprendre le libellé exact de la question posée par la Banque,
qui est de la teneur suivante :

« Cochez les investissements que vous connaissez. « Connaître » signifie que vous avez
déjà une bonne idée des risques et du rendement attendu de ce type d’investissement ».

A ce stade, il convient de relever que A.) se borne à affirmer qu’il a acheté fin 2009 un
ensemble de titres et que « les actions achetées comportaient pour la plupart une valeur
comprise entre 0.01 et 0.02 centimes d’euros à l’achat ». Il ne fournit cependant pas le
moindre élément permettant de vérifier les dates, quantités et prix des produits
prétendument achetés en 2009, de sorte qu’il est difficile, voire impossible de porter une
appréciation quant au reproche formulé.

Il est constant en cause que le demandeur n’a pas acheté des titres en 2009 sur conseil de
la BGL mais de sa propre initiative.

En vertu du principe de l’obligation de non-ingérence ou de non-immixtion, le banquier n’a
pas à se substituer à son client dans la conduite de ses affaires. Il est tenu d’exécuter les
ordres du client qui est maître de ses affaires et peut les gérer comme il l’entend. Le principe

                                               7
de non-ingérence ne supprime cependant pas le devoir de conseil du banquier qui existe
en présence d’une évidence de comportement irrationnel ou gravement téméraire du client
(G. Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 2e éd., nos 516).

Tel n’est certainement pas le cas. En effet, un client qui déclare se connaître en « Actions »
et qui investit de sa propre initiative dans des titres comportant « une valeur comprise entre
0.01 et 0.02 centimes d’euros à l’achat » sans solliciter le moindre conseil de son banquier
est manifestement animé par un esprit de pure spéculation et il doit être conscient de ses
actes.

A.) n’établit en conséquence pas l’existence d’une faute simple, ni à fortiori d’une faute
lourde, dans le chef de la BGL.

Le demandeur reproche encore à la Banque d’avoir eu un comportement dolosif en ce
qu’elle a permis l’acquisition de titres non susceptibles d’être revendus.

Les titres que A.) prétend avoir acquis en 2009 avaient, selon ses propres informations, une
valeur très faible à l’achat. Le fait que ces titres aient perdu de valeur et qu’ils ne soient plus
susceptibles d’une revente via la plateforme électronique de la Banque à un moment donné
ne caractérise pas un comportement dolosif de la Banque, mais constitue un aléa lié au
marché boursier.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que la demande de A.) n’est pas
fondée sur base de la responsabilité contractuelle.

Selon la règle du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, la demande, en
tant que fondée sur la responsabilité délictuelle, est à déclarer irrecevable.

Au vu du sort réservé à sa demande, la partie demanderesse est à débouter de sa demande
en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure
civile, alors qu’il est de principe que la partie qui succombe ne saurait bénéficier de ces
dispositions.

La demande de la Banque en allocation d’une indemnité de 2.500,- EUR sur base de l’article
240 du Nouveau Code de procédure civile n’est pas fondée alors qu’elle ne justifie pas en
quoi il serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à sa charge.

                                   Par ces motifs:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement,

reçoit la demande sur base de la responsabilité contractuelle ;

la dit non fondée ;

déclare la demande irrecevable sur base de la responsabilité délictuelle ;

déboute les parties de leur demande sur base de l’article 240 du Nouveau Code de
procédure civile ;

                                                8
condamne A.) aux frais et dépens de l’instance.

                                           9
"


text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
no 113/2016

Audience publique du vendredi, treize mai deux mille seize

Numéros du rôle : 173.840 et 176.323 (jonction)

Composition :

Nathalie HAGER, juge-présidente,
Séverine LETTNER, juge,
David SCHROEDER, juge-délégué,
Chantal KRYSATIS, greffier assumé.

                                     I.
                                   ENTRE:

A.), demeurant à ADR1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de
Luxembourg du 4 décembre 2015,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Ana ALEXANDRE, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-
Alzette,

                                       ET:

1) C.), et son épouse,

2) D.), demeurant ensemble à L-(…), (…),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelants par appel incident,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

                                     II.
                                   ENTRE:
A.), demeurant à ADR1.),

demanderesse en intervention aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles
HOFFMANN de Luxembourg du 4 avril 2016,

comparant par Maître Ana ALEXANDRE, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-
Alzette,

                                         ET:

B.), demeurant à ADR1.),

défendeur en intervention aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles
HOFFMANN,

ne comparant pas.
_____________________________________________________________________

                                      F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 173.840 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 5 janvier 2016, lors de laquelle elle fut fixée au 12 avril 2016 pour plaidoiries.

A cette date, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent lieu comme
suit :

                                            2
Maître Olivia DURAND, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Ana
ALEXANDRE, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture de
l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Hélène RUYER, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO,
avocat à la Cour, comparant pour les parties intimées, répliqua.

B.) ne comparant ni en personne ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
vendredi, 13 mai 2016 le

                       JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 27 mai 2015, C.) et D.) (ci-après les consorts C.)-D.)) ont
sollicité la convocation de B.) et d’A.) devant le juge de paix de et à Esch-sur-Alzette
pour les entendre condamner à leur payer solidairement, sinon in solidum, sinon
chacun pour le tout, le montant de 3.900.- euros à titre d’arriérés de loyer et avances
sur charges, avec les intérêts légaux sur le montant de 1.950.- euros à partir du 24
septembre 2014 et sur le montant de 1.950.- euros à partir de la demande en justice,
chaque fois jusqu’à solde. Ils ont encore demandé à voir déclarer résilié le contrat de
bail conclu entre parties, à voir ordonner le déguerpissement de B.) et d’A.) endéans la
quinzaine de la notification du jugement et à se voir autoriser à les faire expulser dans
la forme légale. Ils ont enfin demandé l’exécution provisoire du jugement à intervenir
quant à la demande pécuniaire, la condamnation de B.) et d’A.) au paiement d’une
indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile et ils se sont réservés tous droits, notamment celui de réclamer les
loyers et indemnités d’occupation à échoir, des dommages et intérêts pour dégâts
locatifs éventuels et celui d’augmenter leur demande pour la consommation d’eau
restant en souffrance.

A l’audience des plaidoiries du 1er octobre 2015, les consorts C.)-D.) ont réduit leur
demande pécuniaire au montant de 3.250.- euros à titre d’arriérés de loyer et avances
sur charges, au motif que le loyer pour le mois de mai 2015 ainsi que les loyers
subséquents auraient été réglés.
Ils ont encore demandé la condamnation de B.) et d’A.) au paiement d’un montant de
1.250,44 euros à titre de frais relatifs à la consommation d’eau pour la période de mars
2011 à avril 2015.

A la même audience, B.) et A.) ont soulevé in limine litis l’incompétence territoriale
du tribunal saisi.

Les consorts C.)-D.) ont contesté le moyen d’incompétence soulevé.

                                            3
Au fond, B.) et A.) ont conclu au rejet de la demande des consorts C.)-D.), au motif
que l’intégralité des loyers a été réglée et qu’à aucun moment ils n’auraient reçu de
décompte concernant les frais relatifs à la consommation d’eau. Pour le surplus, ils se
sont rapportés à prudence de justice.

A titre subsidiaire, B.) et A.) ont demandé à se voir accorder un délai de
déguerpissement le plus large possible compte tenu de leur situation familiale et
financière.

Par jugement du 22 octobre 2015, le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant
en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, après
avoir reçu la demande en la forme, a donné acte aux consorts C.)-D.) de la réduction
de leur demande pour autant qu’elle a trait aux arriérés de loyer, ainsi que de leur
demande en paiement d’un montant de 1.250,44 euros à titre de frais relatifs à la
consommation d’eau. Il a déclaré fondée la demande des consorts C.)-D.) à
concurrence d’un montant de 3.250.- euros à titre d’arriérés de loyer et à concurrence
d’un montant de 1.250,44 euros, à titre de frais relatifs à la consommation d’eau, a dit
qu’il y a lieu à division de cette dette et a partant condamné B.) et A.) à payer chacun
aux consorts C.)-D.) la somme de 2.250,22.- euros, avec les intérêts légaux sur le
montant de 975.- euros, à partir du 24 septembre 2014 et sur le montant de 1.275,22.-
euros, à partir du 1er octobre 2015, dates des demandes respectives, jusqu’à solde.

Il a encore prononcé la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de B.) et d’A.),
les a condamnés à déguerpir des lieux loués endéans un délai d’un mois au plus tard
après la notification du jugement, et a autorisé les consorts C.)-D.), au besoin, à les
faire expulser dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables
sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Il a dit qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, a dit
fondée la demande des consorts C.)-D.) en obtention d’une indemnité de procédure sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, a condamné B.) et A.) à
payer chacun de ce chef le montant de 175.- euros aux consorts C.)-D.), et a condamné
B.) et A.) conjointement au paiement des frais et dépens de l’instance.

De ce jugement lui notifié le 27 octobre 2015, A.) a régulièrement interjeté appel
limité par exploit d’huissier de justice du 4 décembre 2015.

Elle demande, par réformation du jugement entrepris, à voir dire que la justice de paix
de et à Esch-sur-Alzette est territorialement incompétente pour connaître de la
demande, et partant à voir déclarer irrecevables les demandes des consorts C.)-D.).

A titre subsidiaire, elle demande à voir réduire le montant de la condamnation
prononcée à son encontre d’un montant de 625,22 euros, à voir déclarer fondée sa
demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et à voir condamner les

                                            4
consorts C.)-D.) au paiement des frais et dépens de l’instance d’appel, avec distraction
au profit de son mandataire.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro 173840 du rôle.

Par exploit d’huissier de justice du 4 avril 2016, A.) a assigné en intervention B.), pour
se voir déclarer commun et opposable le jugement à intervenir dans l’affaire
l’opposant aux consorts C.)-D.), alors que B.) était partie au litige en première instance
et a été condamné par jugement du 22 octobre 2015, entrepris aux termes de l’acte
d’appel du 4 décembre 2015 à payer au consorts C.)-D.) un montant de 2.250,22
euros.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro 176323 du rôle.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux
rôles pour y statuer par un seul et même jugement.

Les consorts C.)-D.) relèvent appel incident en ce qu’ils demandent, par réformation
du jugement entrepris, la condamnation solidaire de B.) et d’A.) au paiement des
montants de 3.250.- euros, à titre d’arriérés de loyer et pour le montant de 1.250,44
euros, à titre de frais relatifs à la consommation d’eau.

A titre subsidiaire, ils concluent à la confirmation du jugement entrepris.

A l’audience des plaidoiries du 12 avril 2016, les consorts C.)-D.) ont augmenté leur
demande en paiement à concurrence d’un montant de 455,44 euros à titre de frais
relatifs à la consommation d’eau échus pour les mois de mai 2015 à avril 2016, échus
après le jugement entrepris, et à concurrence d’un montant de 1.950.- euros à titre des
loyers échus pour les mois de février à avril 2016, avec les intérêts légaux à partir du
jour de la demande.

A la même audience, B.) n’a pas comparu, ni en personne, ni par mandataire.

Moyens et prétentions des parties :

A l’appui de son appel, A.) fait grief au juge de première instance de ne pas avoir fait
droit au moyen d’incompétence territoriale soulevé.

Elle soutient que bien que la compétence du juge de paix en matière de bail à loyer soit
déterminée par la situation de l’immeuble, il serait toutefois permis d’y déroger par la
commune intention des parties. En l’espèce, par contrat de bail du 1er mai 2011, les
parties auraient convenu que « pour toute contestation, le tribunal de Luxembourg est
seul compétent ». Il résulterait dès lors clairement du contrat de bail que la volonté des
parties était de soumettre tout litige à la compétence du juge de paix de Luxembourg,
et non pas à celui d’Esch-sur-Alzette, dans le ressort duquel est situé l’immeuble en
cause.

                                            5
Les consorts C.)-D.) conteste le moyen d’incompétence territoriale soulevé, au motif
que le contrat de bail serait à interpréter en ce sens que la volonté des parties était de
soumettre tout litige à naître à la compétence des juridictions luxembourgeoises, à
l’exclusion des juridictions d’un autre pays, et non pas aux seules juridictions de la
ville de Luxembourg.

A titre subsidiaire, ils font plaider que le juge de paix d’Esch-sur-Alzette serait
compétent en application des dispositions de l’article 1156 du code civil.

Au fond, A.) fait grief au juge de première instance de l’avoir condamnée au paiement
d’un montant de 625,22 euros à titre de frais relatifs à la consommation d’eau pour la
période de mars 2011 à avril 2015.

Elle soutient que ces frais n’auraient jamais été réclamés par les consorts C.)-D.) et
qu’aucun décompte en ce sens ne lui aurait été adressé.

Par ailleurs, les consorts C.)-D.) resteraient en défaut de rapporter la preuve qu’il
s’agit de la consommation réelle des locataires A.) et B.). Elle explique que
l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués ne disposerait que d’un seul
compteur collectif pour sept appartements, de sorte qu’il serait impossible de retracer
la consommation effective du couple.

De plus, elle conteste la répartition des frais, à savoir la division en parts égales entre
les sept logements dont se compose l’immeuble, alors que ce mode de répartition
n’aurait jamais été convenu entre parties.

En tout état de cause, les consorts C.)-D.) ne rapporteraient pas, conformément à
l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 relatif au bail à usage d’habitation, la
preuve du paiement effectif par eux des frais mis en cause.

Les consorts C.)-D.) font plaider que la preuve des paiements des frais relatifs à la
consommation d’eau par le bailleur résulterait à suffisance des pièces versées en cause.
De plus, les locataires auraient été informés du mode de répartition des frais et de ce
que ceux-ci étaient dus.

Ils expliquent que contrairement aux affirmations d’A.), chaque appartement
disposerait d’un compteur individuel.

A titre subsidiaire, ils demandent à voir nommer un expert afin de déterminer la
consommation effective d’A.) et de son conjoint B.) et de voir fixer le montant redû
par eux à ce titre.

A.) conclut au rejet de la demande en instauration d’une expertise pour être non
pertinente et non concluante.

                                             6
A l’appui de leur appel incident, les consorts C.)-D.) font valoir qu’A.) et B.) sont
mariés de sorte qu’il y aurait lieu de réformer le jugement entrepris et de prononcer
leur condamnation solidaire.

A.) ne prend pas position quant à l’appel incident.

A l’audience publique du 12 avril 2016, les consorts C.)-D.) ont augmenté leur
demande en paiement à concurrence d’un montant de 455,44 euros à titre de frais
relatifs à la consommation d’eau pour les mois de mai 2015 à avril 2016, et d’un
montant de 1.950.- euros à titre de loyers pour les mois de février 2016 à mars 2016.

A.) conclut au rejet de l’augmentation de la demande ayant trait au paiement des frais
relatifs à la consommation d’eau pour les mois de mai 2015 à avril 2016 pour
constituer une demande nouvelle alors que lors des débats de première instance, les
consorts C.)-D.) auraient uniquement sollicité le paiement des frais relatifs à la
consommation d’eau pour la période du mois de mars 2011 au 15 avril 2015.

Les consorts C.)-D.) y résistent et font plaider qu’il s’agirait d’une demande
additionnelle.

En ce qui concerne la demande en paiement des arriérés de loyer pour les mois de
février 2016 à avril 2016, A.) se rapporte à prudence de justice.

Motifs de la décision :

Il est constant que suivant contrat de bail du 1er mars 2011, les consorts C.)-D.) ont
donné en location à A.) et B.) un studio sis à ADR1.), pour un loyer mensuel de 650.-
euros, payable le premier de chaque mois, y non compris les frais d’électricité, d’eau
relatifs à l’objet du bail ainsi que la location des compteurs, les frais de téléphones et
de l’antenne collective également à charge du locataire.

Quant à la compétence territoriale du juge de paix d’Esch-sur-Alzette :

Pour ce qui est du moyen d’incompétence territoriale du juge de paix d’Esch-sur-
Alzette siégeant en matière de bail à loyer, le tribunal rappelle qu’aux termes de
l’article 33 du nouveau code de procédure civile dispose que « dans les litiges
concernant des droits personnels ou obligations relatifs à un immeuble, tels que
actions en matière de bail et réparations locatives, d’indemnités pour dommages
causés aux immeubles, récoltes, arbres et clôtures, entreprises sur les cours d’eau,
irrigation, drainage et assainissement, la juridiction compétente est celle du lieu de
situation de l’immeuble ».

En l’occurrence, le studio pris en location par A.) et B.) se situe dans un immeuble sis
à ADR1.), de sorte qu’en application des dispositions légales la compétence
territoriale appartient à la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

                                            7
Il est encore constant que le contrat de bail conclu entre parties dispose à l’article
« Dispositions finales et juridiction » que «tous les points qui ne sont pas expressément
stipulés dans le présent contrat de bail sont soumis aux dispositions légales
luxembourgeoises en matière de contrats de bail. Pour toute contestation, le tribunal
de Luxembourg est seul compétent. En cas d’enregistrement du présent contrat, les
frais y relatifs sont charge de celui qui réclame l’enregistrement».

A.) conclut à l’incompétence territoriale du juge de paix d’Esch-sur-Alzette compte
tenu de la volonté des parties de soumettre le litige à la seule compétence territoriale
du tribunal de Luxembourg.

Les consorts C.)-D.) soutiennent que la volonté des parties était de soumettre tout
litige à naître à la compétence des juridictions luxembourgeoises en général et non pas
uniquement à celle de la ville de Luxembourg.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal retient que la seule mention dans le
contrat de bail que « pour toute contestation, le tribunal de Luxembourg est seul
compétent » est à elle seule insuffisante pour établir la volonté des parties de déroger à
la règle de compétence fixée dans le nouveau code de procédure civile.

Le contrat de bail ne contenant aucun autre élément traduisant la volonté des parties de
déroger à la règle de compétence fixée dans le nouveau code de procédure civile à
défaut d’autres éléments du contrat de bail, c’est à bon droit que le juge de première
instance a retenu que les parties ont en réalité entendu donner compétence aux
tribunaux du « pays Luxembourg » et non pas de la « ville de Luxembourg ».

C’est dès lors à bon droit que le juge de paix d’Esch-sur-Alzette s’est déclaré
territorialement compétent pour en connaître et il y a lieu de confirmer le jugement
entrepris sur ce point.

Quant au fond :

- Quant à la recevabilité de l’augmentation de la demande en paiement des frais
  relatifs à la consommation d’eau pour les mois de mai 2015 à avril 2016

A.) conclut au rejet de la demande en paiement des frais relatifs à la consommation
d’eau pour les mois de mai 2015 à avril 2016 pour être une demande nouvelle au motif
que lors des plaidoiries de première instance ayant eu lieu au mois d’octobre 2015, les
consorts C.)-D.) auraient sollicité uniquement le paiement des frais échus jusqu’au
mois d’avril 2015 inclus.

Les consorts C.)-D.) soutiennent qu’il s’agirait d’une demande additionnelle.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles
en instance d’appel sont en principe irrecevables, à moins, notamment, qu’il s’agisse

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de loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première instance ou de
dommages et intérêts échus pour le préjudice souffert depuis ledit jugement.

Le tribunal rappelle que la règle prohibant de former en instance d'appel une demande
nouvelle est d'ordre privé, en ce sens que le consentement des parties donne
compétence au juge d'appel pour y statuer. (cf. Cour 2 décembre 1957, Pas. 17, p.263)

En l’espèce, il est constant qu’au jour des plaidoiries de première instance, le 1er
octobre 2015, les consorts C.)-D.) ont sollicité le paiement des frais relatifs à la
consommation d’eau jusqu’au mois d’avril 2015 inclus.

Il résulte des pièces versées en cause qu’au jour des plaidoiries de première instance le
1er octobre 2015, la commune d’Esch-sur-Alzette avait déjà émis les factures relatives
à la consommation d’eau pour les mois de mai 2015 à septembre 2015 de sorte que ces
frais étaient déjà échus à cette date.
Il s’ensuit que l’augmentation de la demande portant sur frais relatifs à la
consommation d’eau avant le mois d’octobre 2015, est irrecevable.

Les frais relatifs à la consommation d’eau pour les mois d’octobre 2015 à avril 2016,
étant échus après le jugement de première instance, l’augmentation de la demande est
recevable en ce qu’elle porte sur la période d’octobre 2015 à avril 2016.

- Quant au bien fondée de la demande en paiement des frais relatifs à la
  consommation d’eau

Les consorts C.)-D.) demandent la confirmation du jugement entrepris, en ce qui
concerne les frais relatifs à la consommation d’eau paiement d’un montant de 1.250,44
euros pour la période du mois de mars 2011 au mois d’avril 2015.

A l’audience publique du 12 avril 2016, ils ont augmenté leur demande en paiement à
concurrence d’un montant de 455,44 euros pour la période de mai 2015 à avril 2016.

Le tribunal rappelle que l’augmentation de la demande en paiement des frais relatifs à
la consommation d’eau est irrecevable en ce qu’elle a trait aux frais échus avant le
mois d’octobre 2015.

L’augmentation de la demande des consorts C.)-D.) est redevable pour autant qu’elle
vise la période d’octobre 2015 à avril 2016.

Les consorts C.)-D.) exposent que la preuve des frais exposés dans l’intérêt du
locataire est rapportée à suffisance de droit au vu des factures versées en cause. A titre
subsidiaire, ils demandent à voir nommer un expert avec la mission de :

« concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé :

                                             9
   1. Relever la consommation en eau du studio Rez-de-Chaussée A occupé par
      Monsieur B.) et Madame A.)

   2. Calculer la consommation réelle en eau de Monsieur B.) et Madame A.) pour
      la période du 1er mars 2011, jour de l’entrée dans les lieux, et le jour de
      l’intervention de l’expert,

   3. Déterminer le montant redû par Monsieur B.) et Madame A.) au titre de frais
      relatifs à la consommation en eau pour la période du 1er mars 2011 au mois
      d’avril 2015 inclus et pour la période d’octobre 2015 à avril 2016.

Dire que l’expert sera dispensé de la prestation de serment,

Mettre les frais d’expertise à charge des parties B.) et A.),
Réserver aux parties demanderesses sur reconvention tous autres droits, dus, moyens
et actions ».

A.) conteste les montants mis en cause au motif que ceux-ci ne correspondraient pas à
sa consommation réelle, alors que l’immeuble ne serait équipé que d’un seul compteur
pour les sept logements. De plus, elle soutient que les consorts C.)-D.) resteraient en
défaut de rapporter la preuve qu’ils ont effectivement exposé les frais mis en compte à
titre de frais relatifs à la consommation d’eau.

Les consorts C.)-D.) affirment quant à eux que non seulement la preuve des paiements
des frais relatifs à la consommation d’eau résulterait à suffisance des pièces versées en
cause, mais que, contrairement aux affirmations d’A.), chaque appartement disposerait
d’un compteur individuel, en plus du compteur collectif se trouvant dans l’immeuble.

A.) conclut encore au rejet de la demande en nomination d’un expert pour être non
pertinente et non concluante.

Aux termes de l’article 5(3) alinéa 3 de la loi du 21 septembre 2006, « Le bailleur peut
exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces acomptes peuvent être
adaptés aux frais réellement exposés pour compte du locataire au cours des exercices
antérieurs ».

Le tribunal retient que les factures litigieuses et les preuves de paiements versées en
cause justifient à suffisance de droit que les consorts C.)-D.) ont exposé les frais
relatifs à la consommation d’eau dont paiement est actuellement réclamé.

Au vu du désaccord persistant entre parties quant aux montants effectivement redûs au
titre de frais relatifs à la consommation d’eau, il y a lieu, avant tout autre progrès en
cause, de faire droit à la demande des consorts C.)-D.) et de nommer un expert aux
fins de déterminer la consommation réelle en eau d’A.) et de B.) et de voir calculer,
sur base des pièces versées au débats, le montant restant auquel les consorts C.)-D.)

                                           10
peuvent actuellement encore prétendre pour la période de mars 2011 à avril 2015 et
pour la période d’octobre 2015 à avril 2016.

-   Quant au bien-fondé de l’augmentation de la demande en paiement des loyers
    pour les mois de février à avril 2016 :

A l’audience des plaidoiries du 12 avril 2016, les consorts C.)-D.) ont augmenté leur
demande en paiement à concurrence d’un montant de 1.950.- euros, au titre des loyers
échus pour les mois de février à avril 2016.

A.) s’est rapportée à prudence de justice en ce qui concerne le paiement des loyers
pour les mois de février à avril 2016.

Aucune preuve de paiement des loyers pour les mois de février à avril 2016 ne figurant
au dossier, il y a lieu de déclarer la demande des consorts C.)-D.) fondée à
concurrence d’un montant de 1.950.- euros, avec les intérêts légaux à partir du, 12
avril 2016, jour de la demande jusqu’à solde.

-   Quant à la demande en condamantion solidaire d’A.) et B.) :

Les consorts C.)-D.) demandent par réformation du jugement entrepris, à voir
condamner solidairement A.) et B.) au paiement des arriérés de loyers et frais relatifs à
la consommation d’eau.

A.) n’a pas pris position quant à cette demande.

Il résulte du certificat de composition de ménage établi le 19 juin 2015 par
l’administration communale de la ville d’(…), qu’A.) et B.) ont contracté mariage le
14 août 2008.

Conformément aux dispositions de l’article 220 du code civil, applicable au régime
primaire entre époux, ceux-ci sont tenus solidairement de toute dette relative au
domicile conjugal.

La solidarité dure tant que dure le mariage, ce qui justifie que tout évènement antérieur
au divorce ne soit pas libératoire (Jurisclasseur, bail à loyer, fasc. 220, nos 34 à 41).

Il est constant en cause qu’A.) et B.) ne sont pas divorcés, de sorte que les obligations
découlant du bail relatif à leur domicile conjugal les lient solidairement,
indépendamment de toute séparation.

Il s’ensuit qu’ils continuent à être solidairement tenus des obligations découlant du bail
relatif à leur domicile conjugal.

L’appel incident est partant fondé.

                                            11
Il y a dès lors lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point et de condamner A.)
et B.) solidairement au paiement d’un montant de 3.250.- euros à titre des loyers pour
les mois de juillet, août et septembre 2014, ainsi que les mois de février et mars 2015.

En attentant l’exécution de la mesure d’instruction tendant à établir la consommation
en eau d’A.) et B.) pour les périodes du 1er mars 2011 à avril 2015 et d’octobre 2015 à
avril 2016, le tribunal réserve la demande en condamnation solidaire d’A.) et B.) au
paiement des frais relatifs à cette consommation formulée par les consorts C.)-D.).

L’acte d’appel ayant été remis à personne à B.), il y a lieu de statuer par jugement
réputé contradictoire à son égard par application des dispositions de l’article 79, alinéa
2 du nouveau code de procédure civile.

                              PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

reçoit l’assignation en intervention en la forme,

prononce la jonction des rôles n° 173840 et 176323,

dit l’appel incident fondé,

partant par réformation partielle du jugement entrepris,

condamne solidairement A.) et B.) à payer à C.) et D.) le montant de 3.250.- euros à
titre d’arriérés de loyer avec les intérêts légaux sur le montant de 1.950.- euros à partir
du 24 septembre 2014 et sur le montant de 1.300.- euros à partir du 1er octobre 2015,
date des demandes respectives, jusqu’à solde,

dit fondée l’augmentation de la demande en paiement de C.) et D.) pour le montant de
1.950.- euros à titre d’arriérés de loyer et charges pour les mois de février à avril 2016,

partant condamne solidairement A.) et B.) à payer à C.) et D.) le montant de 1.950.-
euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 avril 2016, date de la demande en justice,
jusqu’à solde,

donne acte à C.) et D.) de l’augmentation de leur demande en paiement à concurrence
d’un montant de 455,44 euros à titre de frais relatifs à la consommation d’eau pour les
mois de mai 2015 à avril 2016,

                                            12
la dit irrecevable pour autant qu’elle a trait aux frais relatifs à la consommation d’eau
pour les mois de mai 2015 à septembre 2015,

pour le surplus et, avant tout autre progrès en cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur Pol KOPPES, ingénieur,
demeurant à L-1215 Luxembourg, 32, rue de la Barrière

avec la mission de :

« Concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé :

   1. Relever la consommation en eau du studio Rez-de-Chaussée A occupé par
      Monsieur B.) et Madame A.)

   2. Calculer la consommation réelle en eau de Monsieur B.) et Madame A.) pour
      la période du 1er mars 2011, jour de l’entrée dans les lieux, et le jour de
      l’intervention de l’expert,

   3. Déterminer le montant redû par Monsieur B.) et Madame A.) au titre de frais
      relatifs à la consommation en eau pour la période du 1er mars 2011 au mois
      d’avril 2015 inclus et pour la période d’octobre 2015 à avril 2016 »

ordonne à C.) et D.) de consigner au plus tard le 6 juin 2016 la somme de 1.000.- euros
à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert,

charge Madame la juge Séverine LETTNER de la surveillance de cette mesure
d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état des
opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous
renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devrait dépasser le montant de la provision versée,
il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après consignation
d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé sur
simple requête présentée par la partie la plus diligente, l’autre partie dûment
convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer le rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le
lundi, 7 novembre 2016, au plus tard,

                                             13
déclare le présent jugement commun à B.),

réserve la demande en allocation d’une indemnité de procédure ainsi que les frais,

réserve les droits des parties et les dépens.

                                                14
"