type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
        Arrêt n° 1072/21 Ch.c.C.
        du 25 novembre 2021.
        (Not.: 28191/13/CD)

          La chambre du conseil de la Cour d'appel du Grand-Duché de
Luxembourg a rendu le vingt-cinq novembre deux mille vingt-et-un l'arrêt
qui suit:

        Vu les pièces de la procédure instruite à charge de:

        A.), épouse B.), née le (…) à (…), demeurant à L-(…),

        B.), né le (…) à (…), demeurant à L-(…),

        C.), né le (…) à (…), demeurant à UEA-(…).

       Vu l'ordonnance n° 1908/20 rendue le 9 décembre 2020 par la
chambre du conseil du tribunal d'arrondissement de Luxembourg ;

        Vu les appels relevés de cette ordonnance au greffe du tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg le 14 décembre 2020 par le
mandataire de A.), le 17 décembre 2020 par le mandataire de C.) et le 18
décembre 2020 par le mandataire de B.) ;

         Vu les informations du 18 janvier 2021 données par lettres
recommandées à la poste à A.), B.) et C.), ainsi qu’à leurs conseils, et au
conseil de la société SOC.1.) S.A. pour la séance du lundi 1er mars 2021 ;

        Suite aux demandes de Maître Pol URBANY, l’affaire a été remise
à plusieurs reprises ;

        Vu les informations du 17 septembre 2021 données par lettres
recommandées à la poste à A.), C.) et B.), ainsi qu’à leurs conseils, et au
conseil de la société SOC.1.) S.A. pour la séance du lundi, 15 novembre
2021 ;

        Entendus en cette séance :

      Maître Roby SCHONS, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg, comparant pour A.), en ses moyens d’appel ;

        Maître Florent KIRMANN, en remplacement de Maître André
LUTGEN, avocats à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, comparant
pour C.), en ses moyens d’appel ;
                                       2

        Maître Pol URBANY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
assisté de Maître Michel BRAUSCH, avocat à la Cour, demeurant à
Diekirch, comparant pour B.), en ses moyens d’appel ;

         Maître Elisabeth OMES, en remplacement de Maître Pit
RECKINGER, assisté de Maître Philippe PENNING, avocats à la Cour, les
trois demeurant à Luxembourg, comparant pour la société SOC.1.) S.A., en
ses conclusions ;

      Monsieur le Procureur général d’Etat adjoint John PETRY,
assumant les fonctions de Ministère public, en ses conclusions ;

         Après avoir délibéré conformément à la loi;

              LA CHAMBRE DU CONSEIL DE LA COUR D'APPEL :

         Par déclaration du 14 décembre 2020 au greffe du tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, A.) a régulièrement fait relever appel
de l’ordonnance n°1908/20 rendue le 9 décembre 2020 par la chambre du
conseil du susdit tribunal.

         Par déclaration parvenue au greffe dudit tribunal en date du 17
décembre 2020, C.) a de même régulièrement fait relever appel de cette
ordonnance, dont la date de notification à son égard ne ressort pas du
dossier.

      Par déclaration parvenue au greffe dudit tribunal en date du 18
décembre 2020, B.) a également régulièrement fait relever appel de cette
même ordonnance, lui notifiée le 14 décembre 2020.

         La chambre du conseil de première instance a, dans l’ordonnance
entreprise qui est jointe au présent arrêt, en faisant partiellement droit aux
conclusions développées par les inculpés dans leur mémoire respectif :

         -   constaté le dépassement du délai raisonnable,

           - déclaré qu’elle est incompétente pour régler la procédure quant
aux faits reprochés à B.), C.) et A.) libellés sub a. E., ß. A. et <U+03B3>. B. 1. et B.2.
du réquisitoire et qualifiés provisoirement de faux et d’usage de faux, ainsi
que de banqueroute simple pour s’être livré, dans l’intention de retarder la
faillite, à des emprunts, circulation d’effets et autres moyens ruineux de se
procurer des fonds,

           - déclaré qu’il n’y a pas lieu de poursuivre D.), E.), F.), G.), H.),
I.), J.), K.) et L.) du chef des faits soumis à instruction,
                                      3

         - déclaré qu’il n’y a pas lieu de poursuivre B.), ni du chef des
faits qualifiés de banqueroute frauduleuse en relation avec la facture de la
société SOC.2.) SA à hauteur de 5.500.- euros, ni du chef des faits qualifiés
de recel,

         - déclaré qu’il n’y a pas lieu de poursuivre C.), ni du chef des
faits qualifiés de banqueroute simple pour défaut d’aveu de faillite dans le
mois de la cessation de paiements, ni du chef des faits qualifiés de
banqueroute frauduleuse en relation avec la facture de la société SOC.2.)
S.A. à hauteur de 5.500.- euros,

         - déclaré qu’il n’y a pas lieu de poursuivre A.), ni du chef des
faits qualifiés d’abus de confiance, d’abus de biens sociaux, de banqueroute
frauduleuse et de banqueroute simple pour avoir, après la cessation de
paiements, payé ou favorisé un créancier au préjudice de la masse,

         - pour le surplus, renvoyé les inculpés devant une chambre
correctionnelle du tribunal d’arrondissement de Luxembourg pour les
infractions libellées au réquisitoire du Parquet.

         A l’audience de la chambre du conseil de la Cour, le mandataire de
C.) a sollicité la surséance à statuer en attendant la décision du juge
d’instruction sur sa requête en contestation de partie civile de la société
SOC.1.) S.A.

         Les autres parties et le Ministère public ont conclu dans le même
sens.

        Ladite requête en contestation n’a été déposée que le vendredi 12
novembre 2021, soit trois jours seulement avant les débats fixés en
instance d’appel sur le règlement de la procédure.

         La société SOC.1.) S.A. s’est constituée partie civile en date du 19
janvier 2015.

         Aux termes de l’article 58, paragraphe (2), du Code de procédure
pénale, la constitution de partie civile peut être contestée par le ministère
public, par l’inculpé ou par une autre partie civile. Suivant le paragraphe (3)
du même article, en cas de contestation, ou s’il déclare d’office irrecevable
la constitution de partie civile, le juge d'instruction statue par ordonnance
motivée, après communication du dossier au ministère public.

          Lorsque la chambre du conseil de la Cour est saisie de l’ensemble
de la procédure, ce qui est le cas lorsqu’elle statue sur le règlement de celle-
ci, le juge d’instruction n’est plus compétent pour trancher les contestations
relatives à la recevabilité d’une constitution de partie civile.

         Si le juge d’instruction n’est pas dessaisi par l’ordonnance de
clôture et s’il reste saisi de l’instruction de l’affaire jusqu’au prononcé de la
                                    4

décision de règlement par la chambre du conseil du tribunal, une requête
lui présentée après que la chambre du conseil de première instance ait
épuisé sa juridiction quant à l’action publique par une ordonnance de
règlement est irrecevable.

        Ainsi, en cas de recours contre une ordonnance de règlement, la
chambre du conseil de la Cour, saisie par l’effet dévolutif de l’appel de
l’ensemble de la procédure et investie d’un pouvoir de révision en vertu des
pouvoirs propres lui conférés par les articles 134 et 134-1 du Code de
procédure pénale, demeure seule compétente, à l’exclusion de la chambre
du conseil du tribunal ou du magistrat instructeur qui fait partie du tribunal
de première instance, pour statuer par la suite et rendre toute décision
qu’impose le déroulement de l’instruction.

         Les décisions citées par le Ministère public (Arrêt n°5/09 Ch.c.C.
du 12 janvier 2009 et Arrêt n°272/20 Ch.c.C. du 24 mars 2020) ne disent
pas le contraire, étant précisé qu’elles ont été rendues dans le cadre
d’hypothèses différentes, alors que soit aucune demande n’avait été
formulée au juge d’instruction, soit qu’une mesure d’instruction
supplémentaire avait été sollicitée auprès du juge d’instruction avant la
saisine de la chambre du conseil du tribunal.

          Le contentieux de l’annulation concerne la procédure de
l’instruction préparatoire ou un acte quelconque de cette procédure, c’est-
à-dire les actes non juridictionnels posés par le juge d’instruction, le
procureur d’Etat et les agents et officiers de police judiciaire. Sont en
revanche exclus du champ du contentieux de l’annulation les actes
émanant des parties ou de tiers.

         La violation des conditions de fond, de forme ou de délai,
auxquelles sont soumises les constitutions de partie civile, est sanctionnée
par une irrecevabilité, constatée par le juge d’instruction suivant les
dispositions de l’article 58 du Code de procédure pénale.

          Il s’ensuit que la chambre du conseil de la Cour d’appel ne peut
être saisie directement de la contestation relative à la recevabilité d’une
constitution de partie civile sur base de l’article 126, paragraphe (2), du
Code de procédure pénale et elle ne peut pas non plus, sur le fondement
de l’article 126-2 du même code, relatif à l’examen d’office de la régularité
des procédures lui soumises, trancher une telle contestation.

         A défaut d’avoir saisi le juge d’instruction d’une contestation en
temps utile, la régularité de la constitution de partie civile ne peut partant
plus être mise en cause ultérieurement devant les juridictions d’instruction.

         Il suit des développements qui précèdent qu’il n’y a pas lieu à
surseoir à statuer en attendant la décision du juge d’instruction par rapport
à la requête en contestation de partie civile lui adressée en date du 12
novembre 2021.
                                     5

                            PAR CES MOTIFS:

        déclare les appels recevables,

         dit qu’il n’y a pas lieu à surseoir à statuer en attendant la décision
du juge d’instruction par rapport à la requête en contestation de partie civile
lui adressée en date du 12 novembre 2021,

        refixe les débats au lundi, 10 janvier 2022 à 10.00 heures,

        réserve les frais de l’instance d’appel.

         Ainsi fait et jugé par la Cour d’appel du Grand-Duché de
Luxembourg, chambre du conseil, à la Cité Judiciaire, Bâtiment CR, Plateau
du St. Esprit, date qu’en tête par Nathalie JUNG, président de chambre,
Françoise ROSEN, premier conseiller, et Marc WAGNER, conseiller, et
signé, à l’exception du représentant du Ministère Public, par Nathalie JUNG,
président de chambre, Marc WAGNER, conseiller, et Nathalie
DUCHSCHER, greffier, avec la mention, conformément à l’article 83 de la
loi modifiée du 7 mars 1980 sur l’organisation judiciaire, que Françoise
ROSEN, premier conseiller, se trouve à la date de la signature du présent
arrêt dans l’impossibilité de le signer.
"


text:
N° 137 / 2021 pénal
du 25.11.2021
Not. 15/19/CD
Numéro CAS-2021-00068 du registre

La Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg a rendu en son audience
publique du jeudi, vingt-cinq novembre deux mille vingt-et-un,

                                sur le pourvoi de :

Z),

prévenu,

demandeur en cassation,

                        en présence du Ministère public,

                                 l’arrêt qui suit :

        Vu l’arrêt attaqué, rendu le 18 mai 2021 sous le numéro 166/21 par la Cour
d’appel du Grand-Duché de Luxembourg, cinquième chambre, siégeant en matière
correctionnelle ;

        Vu le pourvoi en cassation formé par Maître Daniel NOEL, avocat à la Cour,
au nom de Z), suivant déclaration du 18 juin 2021 au greffe de la Cour supérieure de
justice ;

       Sur les conclusions du premier avocat général Simone FLAMMANG.

        Selon l’article 43, alinéa 1, de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les
pourvois et la procédure en cassation, la partie qui exerce le recours en cassation
doit, dans le mois de la déclaration, à peine de déchéance, déposer au greffe où sa
déclaration a été reçue, un mémoire signé par un avocat à la Cour.

       Z) n’a pas déposé de mémoire.

       Il s’ensuit que le demandeur en cassation est à déclarer déchu de son pourvoi.
                             PAR CES MOTIFS,

                            la Cour de cassation :

        déclare Z) déchu de son pourvoi et le condamne aux frais de l’instance en
cassation, ceux exposés par le Ministère public étant liquidés à 3,75 euros.

       Ainsi jugé par la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg en son
audience publique du jeudi, vingt-cinq novembre deux mille vingt-et-un, à la Cité
Judiciaire, Bâtiment CR, Plateau du St. Esprit, composée de :

Roger LINDEN, président de la Cour,
Serge THILL, conseiller à la Cour de cassation,
Théa HARLES-WALCH, conseiller à la Cour de cassation,
Christiane JUNCK, conseiller à la Cour de cassation,
Agnès ZAGO, conseiller à la Cour de cassation,

       qui ont signé le présent arrêt avec le greffier à la Cour Daniel SCHROEDER.

       La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par le
président Roger LINDEN en présence du premier avocat général Marie-Jeanne
KAPPWEILER et du greffier Daniel SCHROEDER.

                                       2
  Grand-Duché de Luxembourg                                Luxembourg, le 7 octobre 2021

       PARQUET
       GENERAL
       CITE JUDICIAIRE

                       Conclusions du Parquet Général
                         dans l'affaire de cassation

                                         Z)

                        en présence du Ministère Public

                        N° CAS-2021-00068 du registre
                          ______________________

Par déclaration faite le 18 juin 2021 au greffe de la Cour, Maître Daniel NOEL,
avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette, a formé un recours en cassation
au nom et pour le compte de Z), né le 17 juin 1986 à Esch-sur-Alzette, contre
un arrêt rendu le 18 mai 2021 sous le numéro 166/21 V. par la cinquième
chambre de la Cour d’appel, siégeant en matière correctionnelle.

La déclaration de recours n’a pas été suivie, dans le délai d’un mois, du dépôt
d’un mémoire en cassation tel que prescrit par l'article 43 de la loi modifiée du
18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en cassation.

Le demandeur en cassation encourt dès lors la déchéance de son pourvoi.

                          Pour le Procureur général d’Etat,
                             le premier avocat général,

                               Simone FLAMMANG

                                          3
"


text:
   Arrêt N° 99/21 - III – COM

                            Arrêt commercial

     Audience publique du vingt-cinq novembre deux mille vingt-et-un

   Numéro CAL-2019-00311 du rôle

   Composition:

   Alain THORN, président de chambre,
   Paul VOUEL, conseiller,
   Anne-Françoise GREMLING, conseiller,
   Isabelle Hippert, greffier.

                                   Entre:

   la société anonyme SOC 1) S.A., établie et ayant son siège social à (…),
   inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le
   numéro B xxx, représentée par son conseil d’administration actuellement
   en fonctions,

   appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER
   de Diekirch du 13 mars 2019,

   intimée sur appel incident,

   comparant par Maître Jean MINDEN, avocat à la Cour, demeurant à
   Luxembourg,
                                et:

1) la société à responsabilité limitée de droit belge SOC 2) SPRL, établie
   et ayant son siège social à B-(…), représentée par son gérant actuellement
   en fonctions, ayant une succursale établie à L-(…), représentée par son
   gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
   sociétés de Luxembourg sous le numéro B xxx,

   intimée aux fins du susdit exploit WEBER,
     appelante par incident,

     comparant par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS
     WEILER, WILTZIUS, BILTGEN s.à r.l., inscrite sur la liste V du tableau de
     l’Ordre des avocats du barreau de Diekirch, établie et ayant son siège social à
     L-9234 Diekirch, 30, route de Gilsdorf, représentée aux fins de la présente
     procédure par Maître Jean-Paul WILTZIUS, avocat à la Cour, demeurant
     professionnellement à la même adresse,

  2) la société à responsabilité limitée SOC 3) s.à r.l., établie et ayant son
     siège social à (…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de
     Luxembourg sous le numéro B xxx, représentée par son gérant
     actuellement en fonctions,

     intimée aux fins du susdit exploit WEBER,

     intimée sur appel incident,

     comparant par Maître Pierre FELTGEN, avocat à la Cour, demeurant à
     Luxembourg.

                               LA COUR D’APPEL :

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 12 mai 2021.

Par contrat du 26 novembre 2015, intitulé « proposition d’achat », la société privée
à responsabilité limitée de droit belge SOC 2) SPRL (ci-après SOC 2)) s’est portée
acquéreuse, pour un montant de 2.500.000 euros, de la totalité des actions de la
société anonyme SOC 4) S.A. (ci-après, SOC 4)), intégralement détenues à
l’époque par la société anonyme SOC 1) S.A. (ci-après SOC 1)).

La cession d’actions était soumise à deux conditions, à savoir, premièrement,
l’obtention d’un permis de bâtir portant sur une construction d’une certaine surface
et, deuxièmement, l’obtention d’un « financement » par une banque dans un délai
de 8 semaines ouvrables à partir de la signature de la convention.

Ledit contrat prévoit qu’une indemnité conventionnelle forfaitaire correspondant à
10 % du prix de vente sera imposée à la « partie rétractante », en cas de
« résiliation ».

SOC 4) était propriétaire d’un immeuble situé dans la commune de X, d’une
contenance de 23 ares 15 centiares, lequel faisait l’objet d’un bail commercial

                                         2
d’une durée de neuf ans que SOC 4) avait conclu avec la société à responsabilité
limitée SOC 5), en date du 1er mars 2012.

Une autorisation de démolir cet immeuble a été accordée à SOC 4), le 28 juillet
2016, par le Bourgmestre de X.

Le gérant de la société SOC 5) est décédé le 19 janvier 2017.

Le 22 juin 2017, le tribunal de paix de Diekirch a ordonné la résiliation judiciaire
du bail commercial.

Le compromis de vente n’ayant pas abouti, SOC 1) a cédé ses parts dans SOC 4) à
une société tierce, la société SOC 3) SARL.

Par exploit du 29 janvier 2018, SOC 1) a fait donner assignation à SOC 2) à
comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière
commerciale, aux fins de l’entendre condamner à lui payer le montant de 250.000
euros, avec les intérêts légaux à partir du 10 juin 2017, date d’une mise en demeure,
sinon à partir du jour de la demande en justice, outre une indemnité de procédure de
5.000 euros.

Cette demande a été enrôlée sous le numéro TAD-2018/00xxx.

Par exploit du 27 février 2018, SOC 2) a fait donner assignation à SOC 1) et à la
société à responsabilité limitée SOC 3) SARL (ci-après SOC 3)), à comparaître
devant le même tribunal, siégeant en matière commerciale, pour voir prononcer la
résolution judiciaire, sinon la résiliation judiciaire du contrat de cession du 26
novembre 2015 aux torts exclusifs de SOC 1), et pour voir SOC 1) condamnée à
payer à la demanderesse le montant de 250.000 euros, avec les intérêts légaux à
partir du 3 octobre 2017, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à
solde, outre une indemnité de procédure de 5.000 euros.

SOC 2) a finalement demandé au tribunal de déclarer le jugement à intervenir
commun à SOC 3).

Cette demande a été enrôlée sous le numéro TAD-2018/00xxx.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, le tribunal a joint ces deux
rôles pour y statuer par un seul et même jugement.

Selon SOC 1), SOC 2) n’aurait pas fait les diligences nécessaires et utiles en vue de
l’obtention d’un permis de bâtir.

De plus, SOC 2) aurait fait comprendre à la demanderesse, par courrier du 19 mai
2017, qu’elle ne se sentait plus liée par les engagements contractés le 26 novembre
2015.

Il s’agirait d’une violation de l’article 1134 du Code civil.

                                           3
SOC 1) réclamait le paiement de l’indemnité de résiliation stipulée dans le contrat
de cession du 26 novembre 2015, correspondant à 10 % du prix de vente, soit le
montant de 250.000 euros.

SOC 2) s’opposait à la demande et affirmait avoir fait tout son possible afin que les
conditions suspensives, auxquelles était soumise la cession des actions de SOC 4),
puissent se réaliser.

Dès la conclusion du compromis, elle aurait chargé un architecte de la conception
d’un immeuble conforme aux prévisions contractuelles, mais les quatre avant-
projets déposés auprès de l’Administration communale auraient tous été refusés.

Celle-ci aurait en effet considéré que la substance de l’immeuble concerné devait
être maintenue, ce qui aurait compromis la conception d’un immeuble d’une
surface minimale de 2.800 m2.

Sur les conseils de SOC 2), SOC 4) aurait introduit une demande tendant à l’octroi
d’une autorisation de démolir l’immeuble SOC 5), laquelle aurait abouti le 28
juillet 2016.

Ce ne serait qu’après la délivrance de l’autorisation de démolition, que la
demanderesse aurait découvert que la durée du bail portant sur l’immeuble en
question était de 9 ans.

De ce fait, il aurait été impossible de réaliser le projet avant le 1er mars 2021 au
plus tôt.

SOC 2) n’aurait plus déposé de nouvelle demande auprès de l’Administration
communale, étant donné qu’une autorisation de bâtir est périmée de plein droit si
dans un délai d’un an le bénéficiaire n’a pas entamé la réalisation des travaux.

Ce ne serait qu’après le décès inattendu du gérant de la société SOC 5), en date du
19 janvier 2017, et le défaut de paiement subséquent des loyers, que la situation
aurait pu être débloquée par la résiliation du bail, suivant jugement du 22 juin 2017.

Par courrier du 19 mai 2017, SOC 2) aurait rendu SOC 1) attentive aux différentes
démarches accomplies et aux problèmes rencontrés depuis la conclusion du contrat
et sollicité un entretien au sujet des conditions du contrat devenues excessivement
onéreuses pour SOC 2), tout en maintenant son attachement à une poursuite des
relations contractuelles.

Par courrier daté du 26 juillet 2017, SOC 1) aurait déclaré implicitement, mais
nécessairement le compromis résilié aux torts de SOC 2) et aurait sommé cette
dernière de payer l’indemnité conventionnelle de 250.000 euros.

En septembre de la même année, SOC 2) aurait appris la vente par SOC 1) des
actions SOC 4) à une société tierce.

                                          4
Selon SOC 2), SOC 1) aurait unilatéralement résilié à tort le compromis de vente et
aurait violé ses obligations contractuelles en cédant la totalité des actions de SOC
4) à SOC 3).

SOC 1), au contraire, faisait valoir que SOC 2) aurait unilatéralement résilié à tort
le même compromis, par son courrier précité du 19 mai 2017.
Par jugement rendu le 30 janvier 2019, le tribunal a déclaré la demande formée par
SOC 1) recevable, mais non fondée, tandis qu'il a déclaré la demande de SOC 2)
recevable et partiellement fondée.

Il a condamné SOC 1) à payer à SOC 2) le montant de 250.000 euros, au titre de
l'indemnité de résiliation contractuelle.

Enfin, il a débouté les parties de leurs demandes respectives en obtention d'une
indemnité de procédure.

Pour statuer ainsi, les juges de première instance ont considéré que, dans son
courrier du 10 juin 2017, SOC 1) n'avait pas laissé de délai raisonnable à SOC 2)
« pour la réalisation de la condition suspensive ».

Ils ont estimé en outre qu'il n’y avait pas « mise en demeure valable », ce courrier
émanant de SOC 4), et non de SOC 1).

Il n’y aurait partant pas défaillance de la condition suspensive.

Le tribunal a enfin écarté tout manquement de SOC 2) à son obligation de
coopération loyale en vue de la réalisation de la condition suspensive ; SOC 2)
n'aurait aucunement résilié le contrat en cause, mais seulement tenté de le
renégocier.

D'autre part, SOC 1) se serait mise dans l'impossibilité d'exécuter l'obligation
contractée le 26 novembre 2015, portant sur la cession de la totalité de parts
sociales de SOC 4), en concluant, avec une société tierce, un nouveau contrat de
cession portant sur les mêmes parts sociales, et cela, en date du 4 avril 2018, à un
moment où SOC 2) aurait « toujours pu accomplir la condition suspensive », ce qui
s'analyserait en une résiliation implicite du contrat conclu le 26 novembre 2015.

Par exploit du 13 mars 2019, SOC 1) a régulièrement relevé appel de ce jugement
signifié le 11 juillet 2019.

L'appelante demande à la Cour de dire que le contrat du 26 novembre 2015 a été
résilié à l'initiative de SOC 2), de faire droit à la demande en indemnisation formée
à l'encontre de SOC 2) et de débouter cette dernière de ses prétentions, par
réformation du jugement entrepris.

                                           5
Elle soutient que l'intimée aurait été informée de l'existence et du contenu du
contrat de bail commercial « bien avant la signature du contrat de cession du 26
novembre 2015 » et qu'elle aurait même reçu une copie dudit contrat de bail « lors
d'une réunion qui s'est tenue en octobre 2015 ».

Au soutien de ses dires, SOC 1) se prévaut d'une attestation testimoniale et
demande, en ordre subsidiaire, l'audition de son auteur, dans le cadre d'une enquête.

Même à supposer que l’intimée n’ait pas reçu communication du contrat de bail,
l’ignorance dont elle se prévaut serait à qualifier d’inexcusable, s’agissant d’un
professionnel du secteur de l’immobilier.

L'intimée n'aurait pas fait le nécessaire pour que l'opération projetée aboutisse et
aurait manqué à son obligation contractuelle de loyauté.

Selon l'appelante, la partie adverse lui aurait « clairement notifié sa décision de ne
pas honorer ses obligations contractuelles », telles qu'elles avaient été convenues le
26 novembre 2015, en cherchant à imposer de nouvelles conditions de prix dans un
courrier du 19 mai 2017.

De plus, l'intimée aurait laissé sans réponse les courriels de l’appelante des 23
février, 31 mars et 25 mai 2017 ainsi qu’une lettre recommandée du 10 juin 2017,
mettant l’intimée en demeure de concrétiser les engagements pris dans le
compromis, ou du moins de confirmer son intention de les concrétiser.

Le fait que l'auteur dudit courrier recommandé y ait déclaré agir en tant que
représentant de SOC 4), au lieu de SOC 1), constituerait une simple erreur
matérielle qui ne porterait pas à conséquence.

La résiliation du contrat étant imputable à SOC 2), la demande en indemnisation de
cette dernière devrait être rejetée.

Dans un ordre subsidiaire, l'appelante conclut à la réduction de la clause pénale, en
application de l'article 1152 du Code civil.

Elle soutient que cette demande subsidiaire en réduction de la clause pénale ne
constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 592 du NCPC, mais un
moyen de défense opposé à la demande adverse.

Celle-ci serait parfaitement justifiée puisque SOC 2) ne justifierait pas du moindre
préjudice.

                                          6
L'intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qui concerne
le rejet de sa demande en obtention d'une indemnité de procédure.

SOC 2) affirme avoir été confrontée à « plusieurs difficultés majeures extérieures à
sa volonté », de nature à mettre en péril son projet immobilier, la première tenant au
refus des autorités communales de réserver une suite favorable aux multiples avant-
projets déposés par le bureau d'architecture, la seconde, à l'impossibilité de résilier
le contrat de bail commercial que SOC 4) avait conclu avec SOC 5), ledit bail
contenant des clauses inconnues de l'intimée au moment de la conclusion du contrat
de cession, lesquelles clauses auraient rendu le projet irréalisable avant mars 2021
au plus tôt, et la troisième, au refus injustifié de l'appelante de s'engager dans une
renégociation, alors pourtant que l'économie du contrat de cession se serait
gravement déséquilibrée au détriment de l'intimée « au cours de la gestation du
contrat ».

De son côté, l'intimée n'aurait pas ménagé ses efforts pour faire aboutir le projet
immobilier en cause et se serait toujours montrée attachée audit projet dans ses
échanges avec l'appelante.

SOC 2) n'aurait « jamais cessé d'exécuter les obligations lui incombant
contractuellement ».

Concernant plus particulièrement le bail commercial, elle affirme n'avoir appris son
existence, son contenu et ses conséquences qu'après l'octroi de l'autorisation
communale de démolir, en septembre 2016.

SOC 2) demande le rejet de l'attestation testimoniale adverse pour être contraire
aux prescriptions de l'article 1341 du Code civil, « à défaut d'un quelconque
commencement de preuve par écrit » et, subsidiairement, en raison de son défaut de
précision et de pertinence.

En septembre 2017, les autorités communales auraient fait savoir à l'intimée qu'une
demande d'autorisation de bâtir avait été déposée par une société tierce concernant
la parcelle en cause.

Ce ne serait que par un courrier daté du 7 décembre 2017 que l'appelante aurait
confirmé la vente des actions de SOC 4) à SOC 3).

Il s'agirait d'une résiliation unilatérale intempestive du contrat de cession du 26
novembre 2015 par l'appelante, sans la moindre mise en demeure préalable ni le
moindre préavis.

                                          7
D'ailleurs, tout porterait à croire que le projet avait été cédé par l'appelante à SOC
3) bien avant le 30 août 2017, date du dépôt de la demande d'autorisation de bâtir
par celle-ci.

La date de la conclusion du deuxième contrat de cession, avancée par SOC 1), à
savoir le 4 avril 2018, serait dès lors contestée.

Ainsi que les juges du premier degré l'auraient décidé à juste titre, SOC 1) serait
restée en défaut de laisser à SOC 2) un délai raisonnable pour la réalisation de la
condition suspensive.

Le courrier du 10 juin 2017, invoqué par l'appelante, ne contiendrait pas de délai
raisonnable outre qu'il n'émanerait pas de l'appelante, mais de SOC 4), avec
laquelle l'intimée n'aurait aucun lien contractuel.

Quant à la demande subsidiaire de l'appelante tendant à la révision judiciaire de la
clause pénale, SOC 2) fait valoir que l’appelante « se contredit de façon flagrante »
en réclamant, à titre principal, la condamnation de l'intimée au payement de
l’indemnité contractuelle forfaitaire de résiliation de 250.000 euros, par réformation
du jugement a quo tout en sollicitant, à titre subsidiaire, une réduction de cette
même indemnité, pour le cas où il serait fait droit à la demande en indemnisation de
la partie adverse ; SOC 1) contreviendrait au principe de l'estoppel, de sorte que sa
demande subsidiaire devrait être déclarée irrecevable.

Celle-ci serait encore irrecevable pour avoir été formulée pour la première fois en
instance d'appel.

Enfin, la clause pénale ne serait pas manifestement excessive.

Outre que l'appelante n'apporterait aucun élément de preuve dans le sens de ses
affirmations, il serait d'usage que l’indemnité conventionnelle forfaitaire soit
chiffrée à 10 % du prix de vente.

SOC 2) relève appel incident, en ce qu'elle reproche à la juridiction de première
instance de ne pas lui avoir alloué l'indemnité de procédure réclamée de 5.000 euros
et conclut à l'allocation d'une indemnité de procédure du même montant pour
l'instance d'appel.

SOC 3) demande à être « mise hors cause », au motif que ni SOC 1) ni SOC 2) ne
maintiennent une quelconque demande à son encontre.

Appréciation de la Cour

                                          8
Le document contractuel intitulé « proposition d'achat », signé le 26 novembre
2015 entre SOC 1) et SOC 2), prévoit la vente à SOC 2) de « la totalité des
parts SOC 4) SA » détenues par SOC 1), pour un prix de 250.000 euros (cf. pièce n°
1 de la farde I de Me WILTZIUS).

A l’article 4, il est stipulé que la convention « a lieu sous » deux « conditions », la
première condition étant libellée comme suit :
« L'obtention du permis de bâtir par l’administration communale pour la
construction d'un bâtiment de minimum 2.800 m2 de surfaces d'appartements ».

Ce contrat est à qualifier de compromis de vente, assorti de conditions suspensives,
conformément aux conclusions convergentes des parties au litige.

La condition suspensive est celle qui suspend l’efficacité d’une obligation ou de
plusieurs obligations à la réalisation d’un événement. Nonobstant cette
circonstance, le contrat fait naître des droits et des obligations entre les parties dès
sa formation (cf. Cass. b. 15.05.1986, Pas. b. 1986, I, 1123).

Aussi le principe de l’exécution de bonne foi des conventions, inscrit à l’article
1134, alinéa 3 du Code civil, met-il à charge des parties contractantes une
obligation de loyauté, en vertu de laquelle le débiteur de l’obligation assortie d’une
condition suspensive doit effectuer toutes les diligences normales en vue de la
réalisation de la condition et l’aboutissement de l’opération (Cour d’appel, IX,
02.07.2020, CAL-2019-00550, Pas. 40, 59).

Il importe de déterminer si, en l’espèce, la partie débitrice de l’obligation assortie
d’une condition suspensive, à savoir SOC 2), a effectué toutes les diligences
normales en vue de la réalisation de la condition et l’aboutissement de l’opération.

C’est sur cette même partie que pèse la charge de la preuve.

Il ressort des pièces versées aux débats par l'intimée que celle-ci a eu plusieurs
échanges avec un géomètre et un architecte dans les mois qui ont suivi la signature
du compromis de vente du 26 novembre 2015 et que tant le géomètre que
l'architecte ont effectué diverses prestations en relation avec le projet en cause, dans
l'intérêt de l'intimée.

Cependant, il ne résulte d'aucune pièce que l'Administration communale de X aurait
refusé à l'intimée quelque projet que ce soit, qu'elle aurait manifesté son intention
de préserver la façade ou la substance du bâtiment dont la démolition était projetée
par l'intimée ou même que l'intimée aurait eu des échanges à ce sujet avec les
autorités communales.

                                           9
La Cour constate d’autre part que ces mêmes autorités qui, selon l'intimée, auraient
voulu conserver tant la façade que la substance du bâtiment en cause, en ont
autorisé la démolition pure et simple quelques mois plus tard (cf. pièce n° 7 de la
farde I de Me MINDEN), peu après avoir été saisies d'une demande en ce sens par
SOC 4), et qu'ils ont autorisé la réalisation du premier projet immobilier présenté
par une société tierce, qui plus est, pour la construction d'une résidence d'une
surface supérieure à celle prévue par le compromis litigieux.

L'intimée soutient que l'appelante l'aurait tenue dans l'ignorance du contrat de bail
commercial portant sur l'immeuble appartenant à SOC 4).

Ce ne serait que postérieurement à l'octroi de l'autorisation de démolir datée du 28
juillet 2016, que l’appelante l’aurait informée « pour la première fois, de
l'existence, du contenu et des conséquences dommageables dudit contrat de bail
commercial » (cf. conclusions notifiées le 12 octobre 2020, pages 3 et 4).

En raison de cette nouvelle donne, il n'aurait guère été utile d'entreprendre de
nouvelles démarches en vue de la réalisation de la condition suspensive avant le
mois de mars 2021, au plus tôt.

Ledit bail commercial au sujet duquel « aucune information » n'aurait été
communiquée à l'intimée « lors de la signature du contrat de cession du 26
novembre 2015, ni surtout à un stade antérieur » aurait constitué « une cause
d'empêchement de la réalisation du projet immobilier ».

Il est de principe que l'erreur, même si elle porte sur l'un des éléments essentiels du
contrat, n'est prise en compte que si elle apparaît excusable, c'est-à-dire commise
par un contractant qui n'avait pas les moyens de la dissiper en prenant des
renseignements élémentaires ou en faisant preuve d'un minimum de bons sens.
Cette erreur est appréciée in concreto, en tenant compte notamment de l'expérience
et de la profession de celui qui l'invoque.

En l'espèce, il eût appartenu à l'intimée, en tant que professionnelle de la
construction et de la promotion immobilière, de procéder à des vérifications
élémentaires sur les possibilités de réalisation de son projet, avant la conclusion du
compromis de vente litigieux, et de s'enquérir en particulier des conditions,
notamment de durée, dans lesquelles elle pourrait obtenir la libération de
l'immeuble dont il s’agit.

Il en est d'autant plus ainsi que l'intimée reconnaît, en se contredisant, que
l'existence du bail, sa durée et les conditions de libération de l'immeuble avaient bel
et bien été évoquées avant la conclusion du compromis de vente : « cette
information (i.e. l'expiration du bail au 1er mars 2021) était contraire aux
déclarations antérieurement fournies par la partie appelante au moment de la

                                          10
conclusion du contrat de cession, étant donné que, tout au long des pourparlers
contractuels, Monsieur A (administrateur délégué de la partie appelante et gérant
de la société à céder) avait assuré à la partie intimée que la résiliation dudit bail
commercial ne poserait pas le moindre problème dans le chef de la société à céder
SOC 4) SA et que le dit contrat pourrait être résilié à tout moment, pourvu qu'un
préavis de 6 mois serait respecté » (cf. conclusions notifiées le 5 juillet 2019, page
4).

Par cette affirmation, l'intimée reconnaît donc que la question du bail commercial
avait été évoquée « tout au long des pourparlers » ayant précédé la conclusion du
compromis de vente.

Dans une attestation testimoniale datée du 10 juillet 2020 (cf. pièce n° 1 de la farde
VII de Me MINDEN), T1 qui assistait « à toutes les réunions » entre les parties au
litige, déclare que les dirigeants de la société intimée étaient informés de ce que le
locataire occuperait cet immeuble pendant « encore plusieurs années ».

Cette attestation testimoniale ne contrevient nullement aux restrictions édictées à
l'article 1341 du Code civil, étant donné que celles-ci ne s'appliquent pas en matière
commerciale (cf. not. Cour d'appel, 12.07.1965, Pas. 20, 30 ; 28.02.1975, Pas. 23,
82) et que le cas d'espèce relève de la matière commerciale.

Outre que cette attestation testimoniale contredit l'affirmation de l'intimée, selon
laquelle l'appelante lui aurait assuré que ce bail « ne poserait pas le moindre
problème », en ce qu'il pourrait être « résilié à tout moment », il eût appartenu à la
société intimée en sa qualité de professionnelle, intéressée à la conclusion d'un
compromis de vente relevant de son domaine d'activité habituelle, de se faire
communiquer le contrat de bail commercial dont il s'agit et de se renseigner sur les
conséquences juridiques en résultant.

En omettant de ce faire, l'intimée a manqué à son obligation de procéder à une
vérification élémentaire et essentielle, de sorte qu'à supposer même que l'intimée ait
ignoré les conditions du bail en question au moment de la conclusion du
compromis de vente litigieux, cette ignorance serait la conséquence d'une faute
inexcusable dans son chef, ainsi que l’appelante le fait valoir à juste titre.

Il s'y ajoute que l’intimée reste en défaut d’établir qu’elle aurait effectué, avant
décembre 2017, quelque démarche que ce soit auprès des autorités communales en
vue de la réalisation de la condition suspensive en cause, et cela même après le
dépôt par SOC 4) d’une requête en résiliation judiciaire du contrat de bail, le 3 mai
2017.

L’intimée fait valoir que la condition relative à l’octroi d’une autorisation de
construire n’était assortie d’aucun délai et qu’aucune mise en demeure valable ne

                                         11
lui a jamais été adressée (« aucune mise en demeure émanant de la société SOC 1)
ne figure dans le présent dossier », conclusions notifiées le 23 avril 2020, page 4).

L'article 1176 du Code civil dispose ce qui suit : « Lorsqu'une obligation est
contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette
condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit
arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et
elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement
n'arrivera pas. »

Le fait est que le compromis de vente du 26 novembre 2015 ne contient aucune
stipulation permettant de conclure à l'existence d'un délai pour la réalisation de la
condition relative à « l’obtention du permis de bâtir ».

Lorsque les parties n’ont pas fixé pareil délai, la condition sera réputée défaillie, à
l’expiration d’un délai raisonnable à compter d’une mise en demeure infructueuse
du débiteur (cf. Encyclopédie Dalloz, Droit civil, v° Condition, 2020, n° 103 ; Cour
d’appel, II, 04.12.2013, n° du rôle 37321) ainsi que les juges du premier degré l'ont
décidé à juste titre.

La mise en demeure est l'acte par lequel le créancier demande au débiteur en
situation d'inexécution de satisfaire à ses obligations.

Il s'agit d'ôter au débiteur tout prétexte tiré d'une négligence ou tolérance de son
créancier (cf. J. Carbonnier, Droit civil, tome IV, Les obligations, P.U.F. coll.
Thémis, 12e éd., n° 76 ; dans le même sens, A. Weill et F. Terré, Les obligations,
Dalloz, coll. Précis, 4e éd., n° 418).

Quant à la forme que doit revêtir la mise en demeure, l'article 1139 du Code civil
requiert une « sommation par acte d'huissier » ou un « acte équivalent ».

Il est généralement admis depuis fort longtemps que constitue un « acte
équivalent » tout acte dont ressort une interpellation suffisante du débiteur destinée
à obtenir sans tarder l'exécution de ses obligations. Il en est ainsi tout
particulièrement en matière commerciale, les usages commerciaux conduisant à
admettre que la mise en demeure puisse résulter d'une simple missive ou d'un
courriel.

La Cour constate qu’en l’espèce l'appelante a plusieurs fois interpellé l'intimée par
écrit, sur une période de trois mois, pour lui signifier sa volonté d'obtenir sans
tarder l'exécution du compromis de vente.

Dans un courriel adressé à l'intimée, en date du 23 février 2017 (cf. pièce n° 5 de la
farde I de Me MINDEN), l'administrateur délégué de la société appelante se réfère

                                          12
au résultat d'une consultation de son avocat et demande au destinataire du courriel
de le renseigner, de son côté, sur l'avis de l'avocat de ce dernier, avant de faire
valoir, par deux fois, qu'un temps considérable s'est écoulé depuis la signature du
compromis de vente et de manifester son impatience en ces termes « j'aimerais que
nous engagions la vitesse supérieure et que nous passions à l'acte ».

Dans un deuxième courriel, adressé à l'intimée en date du 31 mars 2017 (cf. pièce
n° 6 de la farde I de Me MINDEN), soit cinq semaines après le précédent courriel,
l'administrateur délégué de la société appelante, se réfère une nouvelle fois au
temps écoulé depuis la signature du compromis de vente (« il y a maintenant 18
mois que nous avons signé la convention d'achat de la société anonyme SOC 4) »)
et affirme perdre « beaucoup d'argent » du fait de l'inaction de son cocontractant.

Il y manifeste, une nouvelle fois, son impatience en ces termes : « ma patience a
des limites qui sont atteintes », avant de réitérer sa volonté de voir finaliser, sans
plus tarder, le compromis de vente signé en 2015.

Il est acquis en cause que les deux courriels précités ont été reçus par l'intimée.

Enfin, dans un troisième courriel, envoyé à l'intimée par l'administrateur délégué de
la société appelante, à partir de la même adresse électronique (x@gmail.com), en
date du 25 mai 2017 (cf. pièce n° 10 de la farde I de Me MINDEN), soit près de
deux mois après le précédent courriel, ce dernier adresse à l'intimée un ultimatum
conçu comme suit : « Je vous laisse jusqu'à la fin de ce mois, soit jusqu'au 31 mai,
à minuit, pour concrétiser le contrat que nous avons signé fin 2015 ou, au moins,
pour me faire savoir que vous voulez concrétiser, faute de quoi je m'adresserai
ailleurs ».

Il résulte sans la moindre équivoque de ce troisième courriel, que le représentant de
l'appelante a imparti un délai d'une semaine à l'intimée pour réaliser la condition
suspensive ou, à tout le moins, pour confirmer à l'appelante son intention de s'en
tenir aux termes du contrat signé le 26 novembre 2015, faute de quoi l’appelante ne
se considérerait plus comme liée par ce contrat, du fait de sa violation par l’intimée.

Il importe de relever que ce troisième courriel se situait, de surcroît, dans un
contexte très particulier, puisque par courriel adressé à l'appelante en date du 19
mai 2017 (cf. pièce n° 8 de la farde I de Me WILTZIUS), l'intimée s'était prévalue
d'une évolution de la situation depuis la signature du compromis pour réclamer une
réduction du prix d'environ un million d'euros, laquelle réduction était présentée par
l'intimée en ces termes : « Voici nos nouvelles conditions ».

Force est de constater que, loin de faire parvenir à l'appelante, à tout le moins, une
telle confirmation d’intention avant l'expiration du délai susmentionné, l'intimée

                                           13
s'est abstenue de toute réponse au courriel du 25 mai 2017, même dans les semaines
qui ont suivi l'expiration de ce délai.

Il suit des développements qui précèdent que SOC 2) a manqué à son obligation
d’accomplir les diligences normales en vue de la réalisation de la condition
suspensive et l’aboutissement de l’opération.

Dans ces conditions, l'appelante était fondée à considérer la condition suspensive en
question comme défaillie, au sens de l’article 1176 du Code civil.

La conclusion du contrat de cession des parts sociales de SOC 4) avec SOC 3) ne
constitue donc pas une rupture fautive du compromis de vente du 23 novembre
2015.

C’est partant à tort que la juridiction du premier degré a débouté SOC 1) de sa
demande et fait droit à la demande formée par SOC 2).

Chacune des parties concluantes réclame à l’autre le payement d’une indemnité
conventionnelle forfaitaire correspondant à 10 % du prix de vente, en application de
l’article 4 du compromis de vente.

Cette clause pénale prévoit qu’en cas de « résiliation » du contrat, « la partie
rétractante sera tenue de payer une indemnité de 10% du prix de vente à l’autre
partie ».

Il est acquis en cause que l’indemnité conventionnelle forfaitaire prévue par cette
clause pénale doit être mise à charge de la partie ayant rompu fautivement le
compromis de vente.

En conséquence, il y a lieu de faire application de la clause pénale à l’égard de la
partie intimée.

SOC 2) ne demande pas à la Cour d’en réduire le montant.

Il y a partant lieu d’imposer à SOC 2) le payement de ladite indemnité
conventionnelle forfaitaire de 250.000 euros, en principal, par réformation du
jugement entrepris.

Comme ni SOC 1) ni SOC 2) n’ont formulé de prétention à l’encontre SOC 3),
cette dernière est à mettre hors cause.

SOC 1) conclut à l’obtention d’une indemnité de procédure de 5.000 euros pour
l’instance d’appel, tandis que SOC 2) conclut à l’obtention d’une indemnité de

                                         14
procédure de 5.000 euros pour chaque instance, par réformation du jugement
entrepris pour ce qui concerne la première instance.

Faute par SOC 1) de justifier de l'iniquité requise par l'article 240 du Nouveau Code
de procédure civile, sa demande formée sur cette base légale, est à rejeter.

Etant donné que SOC 2) succombe à l'instance et devra supporter la charge des frais
et dépens, sa demande en obtention d'une indemnité de procédure est à rejeter, tant
pour la première instance, par confirmation de la décision entreprise, que pour
l’instance d’appel.

                               PAR CES MOTIFS:
la Cour d’appel, troisième chambre, siégeant en matière de droit commercial,
statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident,

dit l'appel incident non fondé et en déboute,

dit l'appel principal fondé,

réformant,

dit fondée la demande formée par la société anonyme SOC 1) SA,

condamne la société à la société à responsabilité limitée de doit belge SOC 2) SPRL
à payer à la société anonyme SOC 1) SA le montant de 250.000 euros avec les
intérêts légaux à compter du 10 juin 2017 jusqu'à solde,

dit non fondée la demande formée par la société à responsabilité limitée de doit
belge SOC 2) SP,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes
respectives en obtention d’une indemnité de procédure,

déboute la société à responsabilité limitée de doit belge SOC 2) SPRL et la société
anonyme SOC 1) SA de leurs demandes respectives en obtention d'une indemnité
de procédure pour l'instance d'appel,

                                           15
met hors cause la société à responsabilité limitée SOC 3) SARL,

condamne la société à responsabilité limitée de doit belge SOC 2) SP aux frais et
dépens des deux instances avec distraction de ceux relatifs à l’instance d’appel au
profit de Me Jean MINDEN, sur ses affirmations de droit.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par Alain
THORN, président de chambre, en présence du greffier Isabelle HIPPERT.

                                        16
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