type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 108/2016

Audience publique du mardi, dix mai deux mille seize

Numéro 174322 du rôle

Composition :

Laurence JAEGER, premier juge-président,
Anne CONTER, juge,
David SCHROEDER, juge-délégué,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 23 décembre 2015,
comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B.), pensionné, demeurant à L-(…), (…), séjournant à ORG.1.), sis à L-(…), (…),
représenté par son mandataire spécial suivant ordonnance de placement sous
sauvegarde de justice numéro 148/2015, Maître Sonja VINANDY,
intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,
comparant par Maître Sonja VINANDY, avocat, demeurant à Luxembourg.

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                                               Faits

(…)
L’affaire, inscrite sous le numéro 174322 du rôle et appelée pour fixation le
19 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,
18 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Yasemin CENGIZ-KIYAK, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING,
comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses
explications.
Maître Sonja VINANDY, avocat, comparant pour B.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
10 mai 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Par requête du 14 août 2015, A.) a fait convoquer B.) à comparaître devant le
tribunal de paix de Luxembourg aux fins de s’y voir autoriser à percevoir, à
l’exclusion de son époux, un montant de 8.500,00 euros sur les revenus de celui-ci,
ce à partir du 1er juin 2015.
Par jugement du 23 novembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a fixé la part
contributive de B.) aux charges du mariage à la somme mensuelle de 500,00 euros à
partir de la notification du jugement et a autorisé A.) à percevoir mensuellement, à
l’exclusion de son conjoint et à partir du jour de la notification du jugement, la somme
de 500,00 euros sur la pension que celui-ci touche de la part de la CNAP. Il a encore
ordonné l’exécution provisoire du jugement.
De ce jugement, A.) a relevé appel par exploit d’huissier du
23 décembre 2015, l’exploit contenant assignation de la partie intimée à comparaître
à jour fixe devant le tribunal de ce siège.
Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir fixer la part
contributive de B.) aux charges du mariage à la somme de 3.000,00 euros par mois.
Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.
L’intimé, qui soutient privilégier une approche pragmatique, ne s’oppose pas, au cas
où l’appel serait recevable, à trouver un arrangement.
D’emblée, le tribunal rappelle que les règles régissant la recevabilité de la voie de
recours de l'appel sont d'ordre public, de sorte qu'elles peuvent et doivent même être
appliquées d'office par le juge saisi. Il en suit qu'en l'espèce le tribunal doit
s’interroger d'office sur la recevabilité de l’appel interjeté.
Sur question expresse du tribunal quant à la recevabilité de son appel, A.) estime
son appel recevable, au motif que les appels dirigés contre les jugements rendus par
le tribunal de paix devraient être relevés selon la « procédure orale ».
Aux termes de l’article 1011 alinéa 10 du nouveau code de procédure civile, le
jugement autorisant la perception des revenus « est susceptible d’appel, quel que
soit le montant de la demande. L’appel sera interjeté, à peine de déchéance, dans
les quarante jours du prononcé lorsqu’il aura été rendu contradictoirement et, s’il a
été rendu par défaut, dans les quarante jours de la notification ».
Or, à défaut d’autres précisions dans l’article 1011 du nouveau code de procédure
civile au sujet de la procédure d’appel, l’appel devra être interjeté selon le droit
commun, c’est-à-dire suivant les règles prévues à l’article 114 du nouveau code de
procédure civile (TAL 25 novembre 2005, n° 157/2005).
                                                                                11
Il en suit que l’appel du 23 décembre 2015 contenant assignation à jour fixe est
irrecevable.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).
Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelante en allocation d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.
                                  Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
dit l’appel irrecevable,
déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel,
condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                12
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 113/2016

Audience publique du mardi, dix mai deux mille seize

Numéro 174411 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-
(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et
des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine
NILLES en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de
Luxembourg du 21 décembre 2015,
comparant initialement par Maître Yvette NOGONO-YAH, avocat, demeurant à
Luxembourg, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Simplice WABO
MABOU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOC2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES
en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,
comparant par Maître Nadia JANAKOVIC, avocat, demeurant à Luxembourg.

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                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174411 du rôle et appelée pour fixation le
19 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,
18 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Simplice WABO MABOU, avocat, comparant pour la société à responsabilité
limitée SOC1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses
explications.
Maître Nadia JANAKOVIC, comparant pour la société anonyme SOC2.) S.A., fournit
ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
10 mai 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Suivant contrat de bail commercial signé entre parties le 3 septembre 2014, la
société anonyme SOC2.) S.A. a donné en location à la société à responsabilité
limitée SOC1.) s.àr.l. une surface commerciale d’approximativement 313 m2, sise à
ADR1.), pour un loyer mensuel indexé de 5.450,00 euros hors TVA. Les parties ont
opté pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée suivant l’article 2 des
conditions générales du bail, de sorte que le montant du loyer a été, à compter du 1er
janvier 2015, de 6.376,50 TVA compris.
Par requête déposée au greffe en date du 17 juillet 2015, la société SOC2.) a fait
convoquer la société SOC1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour
l’entendre condamner à lui payer la somme de 36.188,00 euros, à titre d’arriérés de
loyers, avec les intérêts conventionnels à 12% l’an, sinon avec les intérêts légaux,
sur chaque loyer à partir du jour de son échéance, sinon à partir du jour de la
demande en justice jusqu’à solde, ainsi que la somme de 37.605,00 euros, à titre
d’indemnité de résiliation, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en
justice jusqu’à solde. Elle a conclu à la majoration du taux de l’intérêt légal.
Elle a encore sollicité la résiliation du contrat de location conclu entre parties et la
condamnation de la locataire au déguerpissement. Elle a finalement réclamé une
indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du
jugement à intervenir.
A l’audience du 15 octobre 2015, la société SOC2.) a réduit sa demande en
condamnation du chef d’arriérés de loyers au montant de 33.517,50 euros.
En faisant état d’une résiliation unilatérale par la société SOC2.) d’un autre contrat
de location conclu entre parties portant sur des chambres meublées et en vertu
duquel elle aurait fait d’importants investissements, la société SOC1.) a invoqué un
accord oral entre parties suivant lequel le loyer du mois d’octobre 2014 ne serait pas
redû et selon lequel le bailleur aurait consenti à des délais de paiement. Elle a ajouté
ne pas disposer d’assez de place pour entreposer ses marchandises.
La société SOC2.) a contesté l’intervention de tels accords.
Par jugement du 29 octobre 2015, intervenu contradictoirement entre parties, le
tribunal de paix de Luxembourg a :
- déclaré la requête recevable,
                                                                                11
- donné acte à la société SOC2.) de la réduction de sa demande en paiement
  d’arriérés de loyers au montant de 33.517,50 euros,
- dit les demandes en paiement formulées par la société SOC2.) fondées,
- condamné la société SOC1.) à payer à la société SOC2.) la somme de 33.517,50
  euros avec les intérêts conventionnels à 12% l’an sur chaque loyer à partir du jour
  de son échéance jusqu’à solde,
- condamné la société SOC1.) à payer à la société SOC2.) la somme de 37.605,00
  euros, avec les intérêts légaux à compter du 17 juillet 2015 jusqu’à solde,
- ordonné sur la somme de 37.605,00 euros la majoration du taux de l’intérêt légal
  de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du
  jugement,
- déclaré résilié le bail conclu entre parties,
- condamné la société SOC1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y
  trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la
  notification du jugement,
- au besoin, autorisé la requérante à faire expulser la défenderesse dans la forme
  légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation
  des quittances des ouvriers y employés,
- dit non fondée la demande de la société SOC2.) en obtention d’une indemnité de
  procédure,
- dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,
- condamné la société SOC1.) à tous les frais et dépens de l’instance.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’un accord entre parties
relatif au paiement des loyers laissait d’être établi.
Au vu du contrat de bail, ainsi que du décompte versé en cause, non autrement
contesté, la demande en paiement d’arriérés de loyers a été déclarée fondée pour le
montant réclamé de 33.517,50 euros, à assortir des intérêts conventionnels de 12%
l’an.
Eu égard à la violation par la locataire de son obligation principale de payer les
loyers, il a, par ailleurs, été fait droit aux demandes de la société bailleresse en
résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement.
En rappelant que les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront
attachées à une éventuelle violation d’une ou de plusieurs obligations du contrat et
de fixer conventionnellement une indemnité de résiliation, le juge de première
instance a également condamné la locataire au paiement d’une indemnité de
résiliation de 37.605,00 euros, en application de l’article 8, point E) des conditions
générales du contrat.
De ce jugement, lui notifié le 11 novembre 2015, la société SOC1.) a régulièrement
relevé appel par acte d’huissier du 21 décembre 2015.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, la partie appelante demande à voir constater
qu’elle a effectué des travaux dans l’immeuble loué et à voir dire qu’il y a lieu à
compensation, eu égard au fait que sa dette de loyer est d’ores et déjà absorbée par
le coût des travaux entrepris, qu’elle évalue à 73.000,00 euros au stade actuel de la
procédure.
Elle demande encore à voir tenir compte, dans le cadre de l’établissement du
décompte entre parties, d’une garantie de 28.000,00 euros qu’elle a déposée au
moment de la signature du contrat de bail.

                                                                                12
L’appelante conclut, par ailleurs, à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a
fait application de la clause pénale figurant dans les conditions générales du contrat
de bail, prévoyant le paiement d’une indemnité forfaitaire de six mois de loyers en
cas de résiliation du contrat de bail aux torts du locataire. En faisant appel au pouvoir
modérateur du tribunal, elle demande à ce que la clause ne soit pas appliquée, ceci
en raison de « circonstances défavorables et indépendantes de la volonté du
locataire survenues en cours d’exécution du contrat. »
Elle estime encore que c’est à tort que le juge de première instance a fait application
d’intérêts conventionnels et qu’il a ordonné la majoration du taux d’intérêt.
Elle demande finalement la réformation du jugement a quo en ce qu’il a déclaré
résilié le contrat de bail.
A l’appui de son appel, la société SOC1.) expose qu’elle avait conclu deux baux
commerciaux avec la société intimée le 3 septembre 2015 relatifs à un immeuble sis
à ADR1.).
L’un des contrats de bail aurait porté sur un local commercial, sis au rez-de-
chaussée de l’immeuble, l’autre sur un espace sis au premier étage, comportant des
chambres.
Le contrat signé aurait constitué « un contrat quasi d’adhésion » que les gérants de
la société appelante, qui ne parleraient pas le français, auraient dû signer sans
« prendre la mesure des clauses léonines » stipulées.
Par ailleurs, la société bailleresse n’aurait pas respecté son obligation de délivrance
en ce que l’immeuble donné en location aurait été rempli de gravats et la partie
destinée à l’habitation aurait été infestée de souris et de cafards.
Les travaux de grande envergure que la locataire aurait entrepris auraient concerné
tant la partie habitation que le local commercial.
Notamment au vu des investissements réalisés, la partie bailleresse aurait été
d’accord à ce qu’une garantie de seulement 28.000,00 euros soit versée et que le
loyer du mois de septembre ne soit pas payé. Il aurait été prévu que les parties
s’accorderaient « sur de nouvelles remises au fur et à mesure que la partie
appelante avancerait dans les travaux de remise en état ».
Pour des raisons indépendantes de la volonté des gérants de la société appelante, la
Ville de (…) aurait retiré l’autorisation de nuit blanche à la société SOC1.), la privant
ainsi de l’essentiel de ses revenus tirés de l’activité liée à l’exploitation du bar et de la
boîte de nuit.
Tout en étant au courant des difficultés rencontrées par l’appelante, l’intimée aurait
refusé de consentir à une révision du loyer relatif au local commercial. L’intimée
aurait cependant donné son accord verbal quant au paiement des loyers avec un
mois de retard.
La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.
Suivant décompte présenté à l’audience des plaidoiries du 18 avril 2016, elle
augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de
66.699,10 euros, correspondant aux loyers impayés des mois d’octobre 2014 à avril
2016.
La partie intimée admet qu’une garantie locative d’un montant de 28.000,00 euros lui
a été remise en début de bail. Pour autant que l’appelante en demanderait la
restitution, voire la compensation avec les arriérés de loyers redus, il y aurait lieu
                                                                                13
d’écarter cette demande pour être prématurée, eu égard au fait que les lieux
n’auraient pas encore été libérés.
La partie intimée estime encore que, dans la mesure où les gérants de la société
appelante sont des personnes qui connaissent le monde des affaires, il ne peut pas
être soutenu qu’ils ont signé un document dont ils n’auraient pas connu la teneur.
Cet argument n’aurait d’ailleurs pas été évoqué lors des plaidoiries de première
instance.
La partie intimée donne ensuite à considérer que le contrat de bail en cause a
constitué un contrat classique et n’a pas institué de déséquilibre entre les obligations
respectives des parties.
Quant aux travaux de rénovation prétendument réalisés dans les lieux loués, par
rapport auxquels aucune pièce n’est versée, la partie intimée fait valoir que ceux-ci
doivent rester à charge de l’appelante.
Elle souligne qu’à l’article 1er du contrat de bail, la locataire a déclaré « avoir parfaite
connaissance des caractéristiques des lieux ». A défaut de stipulation dans le contrat
de bail à ce sujet, les investissements éventuellement réalisés par la locataire, même
à les supposer nécessaires, seraient à supporter par cette dernière.
L’intimée conteste encore les allégations de l’appelante par rapport à un accord
relatif à une réduction du loyer en contrepartie de travaux à effectuer par la locataire.
Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour
l’instance d’appel.
Motifs de la décision
Quant aux arriérés de loyers
Lors des plaidoiries en instance d’appel, la partie appelante ne conteste pas le
montant des arriérés de loyers réclamés par la partie intimée. Elle considère
cependant que les arriérés de loyers sont absorbés par le coût des travaux de
réformation qu’elle a fait effectuer dans l’immeuble loué.
Il est de principe que si le preneur entreprend des travaux, il les fait exécuter à ses
frais et risques, à moins qu’il n’en soit autrement stipulé.
L’autorisation que le bailleur donne (à la supposer établie) quant à l’exécution des
travaux d’aménagement par le preneur n’implique nullement son accord quant au
paiement ou au partage des frais (cf. Novelles, Tome VI. Le Louage des choses, Les
baux en général, 2e ed., 2000, n° 1084).
En ce qui concerne les investissements indissociables, doctrine et jurisprudence
majoritaires considèrent que, même si ces investissements étaient licites, c’est-à-dire
s’ils ont été faits de l’accord des parties, le preneur n’a droit à aucune indemnité dans
la mesure où le caractère indissociable des travaux met le bailleur devant le fait
accompli et l’empêche d’exercer l’option (suppression vs. maintien des travaux
contre paiement d’une indemnité) qui lui est reconnue à propos de travaux qui
peuvent être enlevés (cf. Droit du Bail, B. Louveaux, De Boeck, n° 509).
Par ailleurs, le droit du preneur de procéder à des améliorations ne peut jamais
aboutir, même indirectement, à créer pour le bailleur une charge qu’il n’a pas
souhaitée et qu’il n’est peut-être pas à même de supporter (cf. Merchiers, Le Bail en
général, éd. Larcier, n° 343).

                                                                                14
L’appelante, qui ne verse d’ailleurs pas de pièces par rapport aux travaux qu’elle
aurait fait effectuer, ne demande pas la condamnation de l’intimée au
remboursement du coût des travaux qu’elle affirme avoir fait effectuer, de sorte qu’il
ne saurait, en tout état de cause, pas y avoir lieu à compensation entre créances
réciproques.
Quant aux affirmations de l’appelante relatives à un prétendu accord entre parties au
sujet d’une dispense de payer certains loyers, voire à une réduction du montant des
loyers, les allégations de l’appelante sont vagues et laissent d’être établies. Il en est
de même des déclarations de l’appelante quant à l’état insalubre des lieux au
moment de la conclusion du contrat de bail.
L’appelante demande, par ailleurs, à ce que, dans le cadre du décompte à établir
entre parties, il soit tenu compte du fait qu’elle n’a pas encore obtenu restitution de la
garantie locative d’un montant de 28.000,00 euros et demande à voir compenser ce
montant avec les arriérés de loyers restant en souffrance.
La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à
assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de
bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution
fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut
imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le
bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au
preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement. La garantie locative
destinée à couvrir le paiement des loyers et des dégradations locatives éventuelles
ne peut être réclamée par le locataire qui n’a pas encore déguerpi des lieux loués
dans le cadre de l’action en déguerpissement introduite contre lui. Une telle
demande serait irrecevable pour être prématurée (Marianne HARLES : Le bail à
loyer ; compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, pages 319-320).
La société appelante n’ayant pas encore quitté les lieux loués et aucun état des lieux
de sortie n’ayant été dressé, c’est à juste titre que l’intimée soulève le caractère
prématuré de la demande de l’appelante tendant à une compensation entre la
garantie locative et les arriérés de loyers redus.
La demande doit, dès lors, être déclarée irrecevable.
Il résulte de ce qui précède que c’est à bon escient que le juge de première instance
a fait droit à la demande de la société SOC2.) en paiement d’arriérés de loyers pour
la période du mois d’octobre 2014 au mois d’octobre 2015, pour le montant réclamé
de 33.517,50 euros.
A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la partie intimée a augmenté sa
demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de 66.699,10 euros. Il y a
lieu de lui en donner acte.
La demande tendant à la condamnation du locataire au paiement de loyers échus
après le jugement entrepris est recevable en vertu des dispositions de l’article 592,
alinéa 2 du code civil.
Au vu du décompte versé en cause, non contesté par la partie appelante, la
demande additionnelle de la partie intimée, correspondant aux loyers échus après le
prononcé du jugement entrepris et non encore réglés, est fondée pour le montant de
33.181,60 euros. La partie intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, ce montant n’est
pas à assortir des intérêts au taux légal.
Quant à la résiliation du contrat de bail

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Eu égard au montant élevé des arriérés de loyers redus, c’est à juste titre que le
premier juge a déclaré résilié le contrat de bail et a ordonné le déguerpissement de
la société SOC1.) et de tous ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf à préciser que,
de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le déguerpissement
est reporté à quarante jours suivant la signification du présent jugement.
Quant à l’indemnité de résiliation et quant au taux conventionnel de 12%
Aux termes de l’article 8, point E) des conditions générales annexées au contrat de
bail, le locataire est tenu au paiement d’une indemnité forfaitaire, égale à six mois de
loyers, en cas de résiliation du bail à ses torts.
L’article 8.B) desdites conditions générales prévoit que « tout retard dans le
paiement d’une somme due ou à devoir par le « locataire » sera porteur d’intérêts en
faveur du « bailleur » au taux de 12% l’an à partir du jour de l’échéance, et ceci sans
mise en demeure. »
Les conditions générales annexées au contrat de bail ont été paraphées à chaque
page et signées à la dernière page par les gérants de la société SOC1.).
Selon l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une
personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en
cas d’inexécution.
Le locataire a l’obligation de payer le loyer, les accessoires et autres frais et charges
à la date convenue.
Les parties peuvent librement convenir, comme en d’autres matières, que le retard
de paiement entraînera automatiquement la débition d’un intérêt, voire d’une clause
pénale. (Le droit du bail. Régime général, B. LOUVEAUX, n° 227 et suivants).
La jurisprudence définit la clause pénale comme une évaluation conventionnelle et
forfaitaire des dommages et intérêts redus indépendamment de la question de
consistance, voire existence d’un préjudice quelconque causé par l’inexécution
visée, le préjudice résultant de ce manquement étant présumé correspondre au
montant forfaitairement fixé par les parties (Cour, 29 octobre 1997, n° 17996 du rôle).
La clause pénale a pour effet de dispenser le créancier en cas d’inexécution, d’établir
qu’il a subi un dommage et de fixer conventionnellement le montant de ce dommage
(Cour 25 février 1999, n° 21103 du rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).
Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et
intérêts convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elle des
obligations découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci
d’équité, a, par la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou
augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

                                                                                16
En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la
matière, cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception.
Le législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité
préventive de la clause pénale.
Il ne résulte, en l’espèce, d’aucun élément du dossier que les gérants de la société
appelante qui ont signé le contrat de bail et les conditions générales y annexées au
nom de celle-ci, n’aient pas été en mesure de comprendre la portée des
engagements pris par la société. La partie appelante ne développe, par ailleurs, pas
son argument suivant lequel le contrat aurait contenu des « clauses léonines ».
L’équivalent de six mois de loyers à titre d’indemnité de résiliation fautive pour un
local commercial n’est, en principe, pas à considérer comme excessif.
La locataire ne verse, par ailleurs, pas de pièces de nature à étayer ses affirmations
quant aux circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté, de nature à
l’avoir empêchée de remplir ses obligations consistant dans le paiement des loyers.
Il n’y a partant pas lieu de procéder à une réduction, voire à une suppression de la
clause pénale prévue à l’article 8, point E) des conditions générales du contrat de
bail, de sorte que le jugement a quo est à confirmer en ce qu’il a fait droit à la
demande de la société SOC2.) tendant à la condamnation de la société SOC1.) au
paiement d’une indemnité de résiliation de 37.605,00 euros.
La clause figurant à l’article 8, point B) des conditions générales ayant également été
expressément acceptée par les signataires du contrat de bail et la partie appelante
ne justifiant pas en quoi cette clause présenterait un caractère exorbitant, le
jugement entrepris doit également être confirmé en ce qu’il a dit que le montant de
33.517,50 euros, redu à titre d’arriérés de loyers, était à assortir des intérêts
conventionnels de 12% l’an sur chaque loyer à partir du jour de son échéance,
jusqu’à solde.
En application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux
délais de paiement et intérêts de retard, c’est encore à juste titre que le juge de
première instance a fait droit à la demande de la société SOC2.) tendant à la
majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à
compter de la signification du jugement.
Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
La société SOC2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de
l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.
                                   Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
déclare irrecevable pour être prématurée la demande de la société à responsabilité
limitée SOC1.) s.àr.l. tendant à la compensation de la garantie locative avec les
créances de la société anonyme SOC2.) S.A.,
dit l’appel non fondé, partant :
                                                                                17
confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à
quarante jours à partir de la signification du présent jugement,
donne acte à la société anonyme SOC2.) S.A. de l’augmentation de sa demande
d’un montant de 33.181,60 euros, correspondant aux arriérés de loyers échus entre
le prononcé du jugement entrepris et le mois d’avril 2016,
dit l’augmentation de la demande de la société anonyme SOC2.) S.A. recevable et
fondée, partant :
condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. encore à payer à la
société anonyme SOC2.) S.A. le montant de 33.181,60 euros de ce chef,
déclare non fondée la demande de la société anonyme SOC2.) S.A. en obtention
d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. aux frais et dépens de
l’instance d’appel.

                                                                                18
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 110/2016

Audience publique du mardi, dix mai deux mille seize

Numéro 174886 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), employé privé, demeurant à ADR1.),
appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg
du 26 janvier 2016,
comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOC1.) SCI, établie et ayant
son siège social à ADR1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E.(…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,
comparant par Maître Bertrand CHRISTMANN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174886 du rôle et appelée pour fixation le
16 février 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,
14 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte
d’appel et fut entendu en ses explications.
Maître Audrey SEBE, avocat, en remplacement de Maître Bertrand CHRISTMANN,
comparant pour la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOC1.) SCI,
fournit ses réponses.
Par courrier du 18 avril 2016, le tribunal prononça la rupture du délibéré pour
permettre à la partie intimée de prendre position par rapport à la pièce versée par la
partie appelante au tribunal le 13 avril 2016 et refixa l’affaire pour continuation des
débats à l’audience publique du mardi, 26 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, les mandataires des parties furent entendus en leurs
explications complémentaires.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
10 mai 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et procédure
Par requête déposée le 26 août 2015 au greffe, la société civile immobilière SOC1.)
SCI (ci-après dénommée « la société SOC1.) ») a fait convoquer A.) devant le
tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer le montant de
1.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juin 2015 et août 2015.
La société SOC1.) a, en outre, conclu à la résiliation du contrat de bail et a demandé
à voir condamner A.) à déguerpir des lieux loués, sous peine d’une astreinte de
100,00 euros par jour de retard.
A l’appui de sa demande, la société SOC1.) a exposé avoir acquis un immeuble sis à
ADR1.), suivant acte de vente du 20 mai 2015. Le 12 juin 2015, elle aurait signifié à
A.) la cession de l’immeuble et lui aurait demandé de justifier sa qualité de locataire.
Par fax du 16 juin 2015, A.) aurait répondu qu’il occupait l’appartement suivant
contrat de bail conclu le 30 avril 2014 avec l’ancien propriétaire.
A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) a indiqué que le
loyer du mois d’août 2015 a finalement été payé et que seul le loyer du mois de juin
2015 restait en souffrance. Elle a demandé à voir réserver la demande relative au
loyer du mois de novembre 2015.
A.) a soutenu avoir remis le loyer du mois de juin 2015 en liquide à son ancien
colocataire qui l’aurait continué à l’ancien propriétaire. Il a offert en preuve sa version
des faits. Il a admis n’avoir payé son loyer qu’à partir du 15 de chaque mois, mais a
affirmé qu’il avait convenu avec l’ancien propriétaire de procéder de la sorte.

                                                                                12
Il a, par ailleurs, soutenu ne plus avoir pu jouir paisiblement des lieux loués depuis
l’acquisition de l’immeuble par la société SOC1.). Ainsi, il n’aurait plus eu d’eau
chaude depuis le mois de juin 2015. Il n’aurait, par ailleurs, pas accès à la buanderie,
au local-poubelles, à la buanderie et au balcon. Depuis le mois de septembre 2015, il
n’aurait plus de chauffage et, pendant quinze jours, il n’aurait pas eu de boîte à
lettres à son nom. Pendant le mois de novembre 2015, les lieux loués auraient été
inutilisables, l’électricité ayant été coupée. Malgré ces désordres, il aurait continué à
payer son loyer.
A titre reconventionnel, A.) a réclamé des dommages et intérêts chiffrés aux
montants respectifs de 2.500,00 et de 800,00 euros pour défaut de jouissance
paisible des lieux loués pour la période du mois de juin au mois d’octobre 2015 et
pour le mois de novembre 2015. Il a sollicité un montant de 2.000,00 euros à titre
d’indemnisation de son préjudice moral.
Il a finalement réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et la somme
de 1.000,00 euros pour procédure vexatoire et abusive.
Par jugement du 16 décembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant
contradictoirement, a :
- reçu la demande en la forme,
- déclaré la demande fondée,
- condamné A.) à payer à la société SOC1.) la somme de 800,00 euros avec les
  intérêts au taux légal à partir du 15 juillet 2015, date de la mise en demeure,
  jusqu’à solde,
- dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai
  de trois mois à compter de la notification du jugement,
- déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave,
- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son
  chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du jugement,
- dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte par jour de retard,
- rejeté les demandes reconventionnelles de A.),
- rejeté les demandes des parties tendant à l’allocation d’une indemnité de
  procédure,
- rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,
- condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a écarté l’offre de preuve de A.)
tendant à établir le paiement du loyer du mois de juin 2015 à l’ancien propriétaire, le
contenu de l’offre de preuve étant d’ores et déjà contredit par les pièces figurant au
dossier.
Le contrat de bail a été résilié et le déguerpissement du locataire a été ordonné, le
locataire ayant failli à ses obligations en ne payant pas le loyer du mois de juin 2015
et en accusant des retards considérables dans le paiement des autres loyers.
Concernant les demandes reconventionnelles de A.), le juge de première instance a
retenu qu’il ne ressortait d’aucun élément du dossier que la société bailleresse
n’avait pas garanti au locataire une jouissance paisible des lieux. Après avoir rejeté,
pour défaut de précision, l’offre de preuve présentée par A.) dans ce contexte, il a
déclaré non fondées les demandes reconventionnelles de ce dernier.
De ce jugement, lui notifié le 18 décembre 2015, A.) a régulièrement relevé appel par
acte d’huissier du 26 janvier 2016.
Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir dire que le contrat
de bail n’est pas résilié et qu’il n’y a pas lieu à déguerpissement. Il demande encore
                                                                                13
à voir faire droit à ses demandes reconventionnelles tendant à la condamnation du
bailleur à lui payer un montant total de 5.300,00 euros, ventilé comme suit :
« - la somme de 2.500,00 euros à titre des dommages et intérêts pour la période du
mois de septembre au 21 janvier 2016 pour les actes du propriétaire ayant conduit à
la coupure d’eau chaude et de chauffage et l’inaccessibilité au local-poubelle et à la
buanderie, ainsi qu’au balcon à partir du mois de juin 2015, et finalement pour la
coupure d’électricité du 3 novembre 2015 au 8 janvier 2016,
   - la somme de 800,00 euros pour le défaut de jouissance paisible des lieux loués
pour le mois de novembre 2015,
   - la somme de 2.000,00 euros pour le préjudice moral subi par le locataire à cause
du comportement de la partie adverse. »
Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.250,00 euros pour l’instance
d’appel.
Quant aux arriérés de loyers
L’appelant maintient ses affirmations suivant lesquelles il aurait payé sa part du loyer
du mois de juin 2015 à son colocataire qui aurait réglé ledit loyer à l’ancien
propriétaire. Pour mettre en évidence sa bonne foi, l’appelant aurait entretemps réglé
l’intégralité du loyer du mois de juin 2015 à la partie intimée, de sorte que ledit loyer
aurait ainsi été payé deux fois. Aucun autre loyer ne resterait en souffrance.
A l’audience du 14 mars 2016, la partie intimée réplique que si le loyer du mois de
juin 2015 a été réglé le 8 février 2016, les loyers des mois de janvier 2016 et février
2016 restent en souffrance.
Suivant un décompte actualisé, elle demande, dès lors, la condamnation de
l’appelant au paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 1.600,00 euros.
Par courrier entré au greffe le 13 avril 2016, adressé au tribunal, le mandataire de
l’appelant explique que l’ordre permanent relatif au paiement des loyers n’a pas été
exécuté pour les mois de janvier 2016 et février 2016, faute d’alimentation suffisante
du compte de l’appelant. Il verse la copie d’un virement portant sur le montant de
1.600,00 euros, effectué par l’appelant le 8 avril 2016.
Au vu du prédit courrier, le tribunal de céans a ordonné la rupture du délibéré pour
permettre à la partie intimée de prendre position.
A l’audience publique du 26 avril 2016, la partie intimée a déclaré avoir bien reçu
paiement des loyers des mois de janvier et février 2016 en date du 8 avril 2016. Le
loyer du mois d’avril 2016 n’aurait toutefois pas été payé.
La partie appelante verse une « confirmation de l’exécution d’un ordre de virement »
dont il résulte que le loyer du mois d’avril 2016 a été réglé le 15 avril 2016.
Par courrier entré au greffe le 3 mai 2016, la partie intimée confirme avoir reçu
paiement du montant de 800,00 euros, correspondant au loyer du mois d’avril 2016.
Il y a partant lieu de donner acte à la partie intimée qu’elle n’a plus de revendications
du chef d’arriérés de loyers.
Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du locataire
L’appelant estime que le fait qu’il n’a pas pu établir avoir payé le loyer du mois de
juin 2015 lors des plaidoiries de première instance et le fait que les premiers loyers
échus après le changement de propriétaire de l’immeuble, sont intervenus avec
quelques jours de retard, ne justifient aucunement la résiliation du contrat de bail. Il y
aurait lieu de tenir compte, dans ce contexte, de l’arrangement entre le locataire et
                                                                                14
l’ancien propriétaire relatif à un paiement du loyer autour du dixième jour de chaque
mois.
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le jugement entrepris serait confirmé en ce
qu’il a déclaré résilié le contrat de bail, la partie appelante demande un délai de
déguerpissement de six mois.
La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré
résilié le contrat de bail et condamné le locataire au déguerpissement, en insistant
sur le fait que le paiement du loyer du mois de juin 2015, intervenu quelques
semaines avant l’audience des plaidoiries en appel, n’est pas de nature à effacer les
violations contractuelles constatées par le premier juge.
La partie intimée s’oppose à ce qu’un délai de déguerpissement de six mois soit
accordé au locataire. Elle précise encore que, par courrier du 30 juillet 2015, le bail a
été résilié pour besoin personnel avec un préavis de six mois. Or, le locataire n’aurait
toujours pas quitté les lieux.
Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de
résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction
des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité
suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le
louage des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).
Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de
plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la
résiliation du bail.
Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de
bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).
Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son
appartement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il
ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses
droits (cf. TAL, 23 octobre 1998, no du rôle 61513, cité dans Le bail à loyer, Compte-
rendu de jurisprudence, M. HARLES, n° 187, p. 375).
Il est constant en cause, en l’espèce, que la société bailleresse s’est vue contrainte
de déposer une requête auprès du tribunal de paix tendant au paiement du loyer du
mois de juin 2015, resté en souffrance, malgré mise en demeure du 13 juillet 2015.
Le jugement entrepris a condamné le locataire au paiement dudit loyer et ce n’est
que le 8 février 2016, soit plus d’une semaine après avoir interjeté appel contre ledit
jugement, que A.) a procédé au règlement du loyer redu.
Si, à l’audience des plaidoiries en instance d’appel, l’appelant a, dès lors, pu justifier
du paiement du loyer du mois de juin 2015, il s’est néanmoins avéré que les loyers
de janvier et février 2016, échus après le prononcé du jugement entrepris, n’avaient
pas été réglés. Le paiement desdits loyers est finalement intervenu en cours de
délibéré, soit le 8 avril 2016. Le loyer du mois d’avril 2016 n’a été payé que le 25 avril
2016. Il résulte encore du jugement entrepris que le loyer du mois de juillet 2015
n’avait été payé que le 23 juillet 2015, à la suite d’une mise en demeure émanant de
la société bailleresse.
Le locataire a partant régulièrement accusé des retards considérables dans le
paiement des loyers qu’il n’a réglés qu’après mise en demeure, voire au cours de
l’instance d’appel.

                                                                                15
Au vu des principes ci-avant énoncés, le comportement de A.) qui impose à la partie
bailleresse de se pourvoir en justice pour amener ce dernier à s’acquitter des loyers
redus, ne saurait être toléré.
Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a résilié le contrat de
bail pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances
contractuelles.
Le jugement querellé est encore à confirmer en ce qu’il a condamné A.) à déguerpir
des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement de deux mois à partir de
la signification du présent jugement.
Quant à la demande reconventionnelle
A l’appui de sa demande reconventionnelle tendant à se voir indemniser d’un défaut
de jouissance paisible pendant une période de plusieurs mois, l’appelant verse une
série d’attestations testimoniales. Il donne encore à considérer que par jugement du
tribunal de paix de Luxembourg du 19 novembre 2015, une autre locataire habitant
dans l’immeuble sis à ADR1.), à savoir B.), s’est vue allouer une indemnisation d’un
montant de 475,00 euros en raison de divers problèmes imputables au bailleur,
ayant donné lieu à un défaut de jouissance paisible des lieux loués au cours de la
période de juin 2015 à octobre 2015.
La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a été
retenu qu’une perte de jouissance des lieux loués dans le chef du locataire laissait
d’être établie.
Elle affirme qu’à la suite des allégations du locataire quant à une absence d’eau
chaude, elle s’est, en date du 17 juin 2015, rendue sur les lieux avec l’ancien
propriétaire, C.), et qu’elle a constaté que la chaudière fonctionnait normalement.
Elle verse un courrier du 18 juin 2015, par lequel son mandataire a demandé au
mandataire de l’appelant si le problème relatif à l’eau chaude était toujours
d’actualité.
Pour établir qu’elle a régulièrement fait preuve de diligence, elle verse, par ailleurs,
une facture de la société SOC2.) du 27 août 2015 se rapportant notamment à la
vérification du circuit chauffage, ainsi qu’une facture de la société SOC3.) relative à
une intervention au niveau de la chaudière et un remplacement du vase d’expansion
en date du 17 septembre 2015.
Elle expose, par ailleurs, qu’en date du 11 décembre 2015, un rendez-vous a été
organisé sur place, au cours duquel elle aurait été représentée par son mandataire et
par D.), en présence de l’appelant et du mandataire de la locataire B.). Aucun
dysfonctionnement du système de chauffage n’aurait été constaté, le fait que
certains radiateurs n’auraient pas chauffé ayant été dû à un défaut des locataires de
procéder à une purge des radiateurs. L’électricité aurait fonctionné normalement
dans tout l’immeuble et l’absence d’éclairage dans les parties communes aurait eu
pour unique cause l’enlèvement des ampoules des lampes par les locataires.
La partie intimée produit, en outre, une fiche d’intervention de la société SOC4.) dont
il résulte que, lors d’un contrôle effectué par cette firme en date du 21 décembre
2015, il a été constaté que le système de chauffage fonctionnait, mais que le
thermostat était éteint. Par ailleurs, plusieurs pistons auraient dû être débloqués ou
remplacés.
A titre subsidiaire, la société intimée offre en preuve, par l’audition du témoin D.),
demeurant professionnellement à L-(…), les fais suivants :

                                                                                16
« Le 11 décembre 2015, j’étais présente lors de la visite de l’immeuble sis à ADR1.),
en présence de Maître Geoffrey R.E. Paris, de Monsieur A.) et de Maître Audrey
SEBE.
Nous avons constaté que l’installation d’électricité était opérationnelle, étant donné
que le four électrique situé dans la cuisine du premier étage fonctionnait. Nous avons
alors constaté que les différents plafonniers et appliques dans les parties communes
(entrée de l’immeuble, escalier, couloir, cuisine) ne disposaient pas d’ampoules,
raison pour laquelle il n’y avait pas d’éclairage dans ces espaces.
Le 21 décembre 2015, j’étais présente lors de l’intervention du technicien de la
société SOC4.) S.A., dans l’immeuble sis à SOC1.).
Nous avons constaté que le thermostat, qui est connecté à l’installation de chauffage
et qui permet de réguler la température au sein de l’immeuble, était éteint. Le
thermostat une fois allumé, les différents radiateurs fonctionnaient normalement.
Le thermostat est situé au premier étage sur le palier et librement accessible. »
Quant au défaut d’accès à la buanderie et au balcon, la partie intimée précise que le
contrat de bail ne prévoit d’accès, ni à la buanderie, ni au balcon de l’immeuble.
L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la
chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a
été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état
de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les
réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Comme l’a, à juste titre, rappelé le juge de première instance, le locataire doit, en cas
de troubles à sa jouissance imputables au bailleur, avertir sans tarder ce dernier des
troubles survenus et des réparations devenues nécessaires, le cas échéant.
En l’espèce, il appartient, dès lors, à l’appelant de rapporter la preuve, non
seulement de la réalité et de l’imputabilité à la partie intimée des dysfonctionnements
invoqués, mais également du fait que la partie intimée a été informée sans tarder
desdits dysfonctionnements.
Les auteurs des différentes attestations testimoniales versées par l’appelant
affirment avoir rendu visite à l’appelant au cours de l’automne 2015 et avoir constaté
que le chauffage ne fonctionnait pas et/ou qu’il n’y avait pas d’électricité.
Ainsi, E.) et F.) attestent s’être rendus compte de ce qu’en date du 3 novembre 2015,
le logement de l’appelant était dépourvu de chauffage et d’électricité.
G.) déclare que le 10 novembre 2015, il était impossible d’allumer les lumières et de
faire chauffer les radiateurs.
Dans son attestation du 12 novembre 2015, H.) affirme avoir constaté qu’il n’y avait
pas d’électricité dans la cage d’escalier et que le chauffage était éteint. Par ailleurs,
une machine à laver se serait trouvée devant la porte de la cave, fermée à clef.
I.)  fait état   des       mêmes       problèmes      qu’elle   aurait    constatés     le
29 novembre 2015.
J.) déclare comprendre (« I understand that ») que le chauffage ne fonctionne pas
dans l’appartement de l’appelant depuis septembre 2015, que l’électricité a été
coupée le 3 novembre 2015, à 0.45 heures, que l’accès au compteur n’est pas
                                                                                17
possible, que la machine à laver a été déplacée et n’est pas disponible et que l’accès
au courrier a été interrompu pendant deux semaines en juin 2015. Le témoin ne
précise pas s’il a personnellement constaté les faits ou si ceux-ci lui ont été relatés.
K.) dit également avoir constaté le 2 décembre 2015 qu’il n’y avait pas d’électricité et
de chauffage dans l’immeuble. La porte de la cave où se trouveraient les fusibles
aurait été fermée à clef.
L.) affirme que, lors d’une visite dans les lieux en date du
3 décembre 2015, il n’a pas été possible d’allumer les lumières dans l’immeuble et la
cuisinière se trouvant dans la cuisine du premier étage ne fonctionnait pas. La porte
donnant accès au balcon adjacent à la cuisine aurait été verrouillée, une machine à
laver emballée aurait bloqué une porte au rez-de-chaussée. Le radiateur dans la
chambre de l’appelant n’aurait pas permis de chauffer la pièce.
M.) dit s’être rendue sur les lieux avec un ami le 11 octobre 2015 et y avoir passé la
nuit. La chambre n’aurait pas été chauffée. Le lendemain, l’appelant leur aurait
montré la cuisine au premier étage. Ils auraient constaté, et l’appelant en premier,
que la porte donnant accès au balcon était bloquée.
Dans son attestation du 24 janvier 2016 N.) déclare qu’entre le
30 novembre et le 4 décembre 2015, il n’y a pas eu de lumière dans le couloir, la
cage d’escalier et la chambre de l’appelant, malgré le fait que des ampoules se
seraient trouvées dans les lampes. Le chauffage n’aurait pas fonctionné non plus.
L’appelant verse encore un constat établi le 8 décembre 2015 par l’huissier de justice
suppléant Laura GEIGER, à la requête de la locataire B.), dont il résulte que lors de
la visite de l’huissier, le chauffage et l’électricité étaient hors fonction.
Force est de constater que si l’appelant a recueilli de nombreuses déclarations
relatives à l’absence d’électricité dans l’immeuble entre le 3 novembre 2015 et le
début du mois de décembre 2015 et s’il se réfère à un constat d’huissier, il ne verse
aucun courrier par lequel lui-même ou son mandataire auraient averti la société
bailleresse dudit problème au cours de la période litigieuse. Il ne prouve, ni n’offre en
preuve avoir oralement contacté la société au sujet des dysfonctionnements du
système électrique.
Le seul courrier évoquant l’absence d’électricité date du 13 décembre 2015 et a été
adressé par le mandataire de B.), autre locataire résidant dans l’immeuble, au
mandataire de l’intimée.
Il est intéressant de noter, à ce sujet, que, dans son acte d’appel, A.) ne soutient pas
que       le    problème     relatif  à     l’électricité ait   persisté     après     le
8 décembre 2015. Ceci ne résulte d’ailleurs pas des attestations testimoniales
produites en cause. Par ailleurs, la partie intimée fait état d’une visite qui aurait eu
lieu entre parties le 11 décembre 2015, lors de laquelle il aurait été constaté que
l’électricité fonctionnait normalement, mais que les ampoules avaient été enlevées
des lampes.

                                                                                18
Même à supposer que les dysfonctionnements au niveau du système électrique
constatés par les auteurs des attestations testimoniales aient été imputables à un
défaut d’entretien de la part de la société bailleresse, l’appelant ne peut pas
prétendre à une indemnisation de ce chef, faute par lui d’établir qu’il a rendu la partie
bailleresse attentive au problème litigieux au moment où il se posait.
Quant au dysfonctionnement du système de chauffage à partir de septembre 2015,
au sujet duquel le mandataire de l’appelant a adressé un courrier au mandataire de
la partie intimée en date du 2 novembre 2015, il convient de relever que la partie
intimée a fait intervenir des firmes spécialisées à plusieurs reprises, en l’occurrence
la société SOC3.) en date des 9 et 15 septembre 2015, et la société SOC4.) en date
du 21 décembre 2015. Suivant indications figurant sur la fiche de travail de la société
SOC4.) relative à l’intervention du 21 décembre 2015, l’installation du chauffage
fonctionnait normalement, mais le thermostat était éteint.
Il n’est partant pas établi que les problèmes au niveau du chauffage étaient
imputables à la société bailleresse et non pas au locataire qui aurait omis de régler le
thermostat ou de faire purger les radiateurs.
L’appelant fait, en outre, état d’un défaut d’accès au local-poubelles, sans pour
autant établir l’existence d’un tel local, contestée par la société bailleresse. Au cours
des débats, l’appelant n’a pas contesté les affirmations de la partie intimée suivant
lesquelles elle a entrepris les démarches requises auprès de la commune afin
d’obtenir la délivrance d’une poubelle permettant la collecte des déchets par les
services d’hygiène, tel qu’elle l’avait annoncé dans un courrier de son mandataire du
18 juin 2015.
Quant au défaut d’accès au balcon du premier étage et à la buanderie, l’appelant
reste en défaut d’établir que son contrat de bail portait sur la jouissance desdits
éléments.
Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le juge de première instance a
déclaré non fondée la demande reconventionnelle de A.) tendant à se voir
indemniser de dommages matériel et moral du chef de prétendus troubles de
jouissance.
L’offre de preuve présentée, à titre subsidiaire, par la partie intimée est donc
superfétatoire.
Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.
Quant à la demande de la société SOC1.) en indemnisation pour procédure abusive
et vexatoire
La partie intimée réclame une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de
1.500,00 euros, sur base de l’article 6-1 du code civil.
Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute que
si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur
grossière équipollente au dol (cf. G. RAVARANI, La Responsabilité Civile des
personnes privées et publiques, éd. 2014, n° 84).
A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de A.), la
société SOC1.) est à débouter de sa demande tendant à l’octroi de dommages et
intérêts sur base de l’article 6-1 du code civil.

                                                                                19
Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de
procédure
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande de A.) en
obtention d’une indemnité de procédure de pour l’instance d’appel.
La société SOC1.) réclame, à son tour, une indemnité de procédure de 1.500,00
euros. Ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel requiert également un rejet.
                                   Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
le dit non fondé, partant :
confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux
mois à partir de la signification du présent jugement,
donne acte à la partie intimée qu’à la date des plaidoiries du 26 avril 2016, elle n’a
plus de revendications du chef d’arriérés de loyers,
déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOC1.) SCI en
indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire,
déclare non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,
déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOC1.) SCI en
obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                20
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 106/2016

Audience publique du mardi, dix mai deux mille seize

Numéro 174237 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à
L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et
des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-
sur-Alzette du 18 décembre 2015,
comparant par Maître Karim ZEDIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) A1.), sans état connu, demeurant à L-(…),
2) A2.), sans état connu, demeurant à L-(…),
3) A3.), sans état connu, demeurant à L-(…),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,
sub1) à 3) comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à
Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174237 du rôle et appelée pour fixation le
19 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,
18 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Karim ZEDIRA, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée
SOC1.) S.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.
Maître Assia BEHAT, avocat, en remplacement de Maître Mathias PONCIN,
comparant pour A1.), A2.) et A3.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
10 mai 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Rétroactes
Suivant procès-verbal de vente sur saisie immobilière du 23 avril 2015, un immeuble
sis à ADR1.), et appartenant à B.) et C.) a été adjugé à A1.), A2.) et A3.) pour le prix
de 795.800,00 euros.
Suivant requête déposée le 10 juillet 2015 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-
Alzette, A1.), A2.) et A3.) ont fait convoquer B.), C.) et la société à responsabilité
limitée SOC1.) S.àr.l. (ci-après dénommée « la société SOC1.) ») à comparaître
devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, sinon d’occupation sans
droit ni titre, aux fins de voir :
- dire que le contrat de bail invoqué par la société SOC1.) leur est inopposable,
- sinon dire que le contrat de bail est nul pour absence de cause, voire pour prix de
  loyer fictif, voire dérisoire,
- déclarer les parties défenderesses occupantes sans droit ni titre,
- condamner la société SOC1.) à déguerpir des lieux dans les 60 jours à partir de la
  notification du jugement à intervenir,
- condamner la société SOC1.) à leur payer le montant de 2.000,00 euros à titre
  d’indemnité d’occupation depuis le 2 mai 2015,
- condamner les parties défenderesses à leur payer une indemnité de procédure de
  800,00 euros et
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Les consorts A.) font exposer s’être vus notifier un contrat de bail signé entre les
époux B.)-C.) et la société SOC1.) relatif à un atelier annexé à la maison d’habitation
et se trouvant sur le terrain acquis par les requérants. Un des gérants de la société
SOC1.) est le fils des époux B.)-C.) et il en est également un des bénéficiaires
économiques.
A1.), A2.) et A3.) soutiennent que le contrat de bail invoqué n’aurait pas de date
certaine et n’aurait été établi que pour les besoins de la cause, alors que ni le
notaire, ni les époux B.)-C.) n’avaient fait état de l’existence d’un quelconque bail, de
sorte que ce dernier ne leur serait pas opposable et il y aurait partant lieu d’en
conclure que la société SOC1.) serait un occupant sans droit ni titre de l’atelier et des
bureaux se situant dans l’annexe de la propriété sise à ADR1.).
A titre subsidiaire, les requérants font valoir que le contrat de bail serait nul pour
absence de cause, alors que les propriétaires n’auraient reçu aucune contrepartie
réelle pour la mise à disposition et la location de l’immeuble leur ayant appartenu. Le
                                                                                13
contrat de bail invoqué serait en effet conclu pour une durée illimitée et pour un loyer
de 10,00 euros par mois non indexé.
Par jugement n° 2716/15 du 12 novembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-
Alzette, statuant contradictoirement, a :
- reçu la demande en la forme,
- dit la demande fondée,
- constaté que le contrat de bail signé entre B.) et la société SOC1.) n’a pas de date
  certaine,
- déclaré le contrat de bail inopposable aux parties requérantes,
- qualifié la société SOC1.) d’occupante sans droit ni titre,
- partant, dit fondée la demande d’A1.), de A2.) et de A3.) en déguerpissement de
  la société SOC1.),
- condamné la société SOC1.) à quitter les lieux occupés avec tous ceux qui s’y
  trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement,
- au besoin autorisé les requérants à faire expulser la société SOC1.) dans la forme
  légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation
  des quittances des ouvriers y employés,
- dit fondée la demande d’A1.), de A2.) et de A3.) en obtention d’une indemnité de
  procédure,
- condamné la société SOC1.) à payer à A1.), à A2.) et à A3.) le montant de 500,00
  euros à titre d’indemnité de procédure,
- condamné la société SOC1.) aux frais et dépens de l’instance.
Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a retenu que, dans la
mesure où le contrat de location en cause est à qualifier de contrat de bail
commercial, l’article 1743 du code civil était applicable au présent litige. Il a relevé
que le contrat de bail n’avait pas été enregistré et en a déduit qu’il n’avait pas acquis
date certaine.
Il a rejeté, pour ne pas être suffisamment précise, l’offre de preuve par l’audition de
témoins présentée par la société SOC1.) et libellée comme suit « au cours de la
visite préalable à l’adjudication du bien, les consorts A.) ont été informés que le
dépôt était donné en location à une société commerciale ».
Retenant qu’il n’était pas établi que les consorts A.) aient eu connaissance avant la
vente de la présence d’un locataire dans l’immeuble qu’ils ont acquis suivant acte
d’adjudication publique du 23 avril 2015, le juge de première instance a dit que le
contrat de bail commercial conclu entre B.) et la société SOC1.) n’était pas
opposable aux consorts A.).
Il a donné acte aux parties que, lors des débats de première instance, le mandataire
d’A1.), de A2.) et de A3.) a renoncé à réclamer une indemnité d’occupation à l’égard
de la société SOC1.).
De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier
du 18 décembre 2015 à l’encontre d’A1.), de A2.) et de A3.).
Prétentions et moyens des parties
Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir dire non fondées
les demandes formulées par les consorts A.), à savoir les demandes en
déguerpissement ainsi qu’en allocation d’une indemnité de procédure pour la
première instance. Elle sollicite une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour
l’instance d’appel.

                                                                                14
La société SOC1.) formule les deux offres de preuve suivantes : « que les parties
intimées ont été informées au cours des visites effectuées par Monsieur D.) de la
présence d’une société commerciale occupant le dépôt et les bureaux à l’arrière de
l’habitation principale, que les parties intimées et la partie appelante se sont
rencontrées le 9 mai 2015 pour discuter du dépôt et des bureaux donnés en location
voire pour leur achat. »
« Qu’au cours d’une des visites préalables à l’adjudication du bien, en date des 12,
15, 19, 21 avril 2015, sinon le jour de l’adjudication, soit le 23 avril 2015, Monsieur
A2.) a été informé personnellement et de manière orale par Monsieur D.) que le
dépôt à l’arrière de l’habitation était donné en location à une société commerciale et
qu’il devrait se renseigner plus à ce sujet ».
L’appelante propose C.) ainsi que le clerc du notaire, D.), comme témoins à
entendre.
En ordre subsidiaire, elle demande à voir ordonner la comparution personnelle des
parties.
A l’appui de son recours, la société SOC1.), qui rappelle avoir conclu le 21 avril 2012
un contrat de bail avec les époux B.)-C.), fait valoir qu’un contrat de bail non
enregistré n’en demeure pas moins valable.
Elle fait grief au juge de première instance d’avoir retenu que ni le notaire, ni les
époux B.)-C.) n’ont fait état de l’existence du contrat de bail et fait plaider que tant les
placards affichés, que les annonces publiées, que le procès-verbal d’adjudication
immobilière, indiquent l’existence d’un dépôt avec bureaux à l’arrière de la maison.
Elle insiste sur le fait que lors des visites préalables à l’adjudication, le clerc du
notaire a indiqué aux parties acquéreuses qu’une société commerciale exploitait le
prédit dépôt. Elle estime surréaliste que les parties acquéreuses n’aient constaté la
présence ni des panneaux publicitaires apposés sur la façade, ni des camionnettes
garées devant le dépôt.
Dans ce contexte, elle renvoie encore au procès-verbal d’adjudication immobilière du
23 avril 2015, qui indique notamment que « les adjudicataires sont tenus de
respecter tous les baux verbaux et écrits, s’ils existent ».
Par ailleurs, la partie appelante fait plaider que « tout un chacun sait que le contrat
de bail commercial est un document faisant partie des pièces à fournir lors de
l’introduction de demande d’autorisation d’établissement et de constitution de
société ». Force est toutefois de constater qu’elle reste en défaut d’établir avoir fourni
une copie du contrat de bail lors de la demande d’autorisation d’établissement et de
la constitution de la société.
Faisant finalement valoir que les consorts A.) se sont vus notifier une copie du
contrat de bail en date du 2 juin 2015 – soit avant la signification du procès-verbal
d’adjudication du 17 juin 2015 – il conviendrait de retenir qu’ils avaient connaissance
du contrat de bail avant que l’adjudication ne soit devenue définitive.
Les parties intimées concluent à la confirmation pure et simple du jugement
entrepris.
Elles rappellent que pour qu’un contrat de bail soit opposable au nouvel acquéreur
d’un immeuble, le prétendu locataire doit établir soit que le contrat de bail a date
certaine (c’est-à-dire avoir été enregistré), soit que l’acquéreur en a eu connaissance
avant la vente.

                                                                                15
Les consorts A.) contestent de manière formelle avoir été informés de l’existence
d’un contrat de bail et estiment que les panneaux et les affiches sont beaucoup trop
vagues pour valoir information claire et précise de l’existence d’un contrat de bail
portant sur le dépôt à l’arrière de la maison. La clause du procès-verbal
d’adjudication immobilière selon laquelle « les adjudicataires sont tenus de respecter
tous les baux verbaux et écrits, s’ils existent » constituerait une simple clause de
style.
Ils contestent avoir visité l’immeuble adjugé avant l’adjudication, la seule visite ayant
eu lieu le jour-même de la vente publique, l’accès au dépôt leur ayant, de surcroît,
été refusé.
Les parties intimées insistent sur le fait que personne ne les a informées de
l’existence d’un contrat de bail avant l’adjudication publique du 23 avril 2015.
Elles concluent au rejet de l’offre de preuve, motif pris que celle-ci ne saurait pallier
la carence de la partie appelante dans l’administration de la preuve et s’opposent, en
tout état de cause, à l’audition de C.) pour être partie au présent litige.
Elles sollicitent finalement le rejet de la farde de pièces n° 2 de Maître Karim ZEDIRA
pour ne pas leur avoir été communiquée.
En ordre subsidiaire, les intimés, qui font plaider que le contrat de bail n’a été établi
que pour les besoins de la cause, concluent à la nullité du contrat de bail. Ils
rappellent qu’un contrat de bail est un contrat à titre onéreux et estiment que le
contrat leur soumis, qui ne stipule qu’un loyer de 10,00 euros par mois pour un dépôt
de 200 m², constitue un contrat fictif qu’il y aurait lieu d’annuler.
En ce qui concerne la validité du contrat de bail, l’appelante réplique que la durée du
loyer telle que stipulée (« durée illimitée ») doit s’entendre comme une durée à
déterminer en fonction des usages, à savoir trois ans renouvelable par tacite
reconduction tous les trois ans. En outre, la société SOC1.), qui estime que le loyer
peut être librement convenu entre parties, étant donné qu’il n’existerait de « limite ni
vers le bas ni vers le haut », explique le loyer convenu de 10,00 euros par le fait
qu’elle était tenue de faire des travaux de rénovation.

                                                                                16
Appréciation du tribunal
Quant à la demande de rejet de la farde de pièces n° 2 du mandataire de
l’appelante
A titre liminaire, il convient de relever qu’il est constant en cause que la farde de
pièces n° 2 de Maître Karim ZEDIRA n’a pas été communiquée à Maître Mathias
PONCIN.
Or, conformément à l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties
doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve
qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.
Aux termes de l’article 279 du même code, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige
à la communiquer à toute autre partie à l’instance.
Suivant l’article 282 du même code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont
pas été communiquées en temps utile.
La communication préalable des pièces est nécessaire à l’exercice des droits de la
défense qui exigent la libre contradiction. Elle doit se faire de telle manière que la
partie adverse ait matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa
défense.
Dans la mesure où la farde de pièces n° 2 de Maître Karim ZEDIRA n’a pas été
communiquée aux parties intimées, il convient de l’écarter des débats.
Quant au fond
La première question qui se pose dans le présent litige est celle de savoir si le
contrat de bail du 21 avril 2012 est valable. En effet, cette question est primordiale,
alors que de la réponse à donner à cette question, dépend le sort des demandes
formulées de part et d’autre. Ce n’est qu’à supposer que le contrat de bail du 21 avril
2012 soit valable, qu’il convient de s’interroger s’il est ou non opposable aux consorts
A.).
Il est rappelé que ces derniers dénient toute valeur au prétendu contrat de bail, au
motif qu’il est conclu pour une durée illimitée et moyennant paiement d’un loyer fictif
de 10,00 euros par mois.
Le contrat dont se prévaut l’appelante est daté du 21 avril 2012 et est intitulé
« contrat de bail commercial ». Il a été conclu entre B.), d’une part, et la société
SOC1.) SARL, d’autre part. Il porte sur un atelier sis à ADR1.) au rez-de-chaussée et
comprend deux bureaux et un atelier de 200 m². Il est conclu pour une durée illimitée
à partir du 1er mai 2012, le loyer y stipulé étant de 10,00 euros par mois et les
avances sur charges ayant également été fixées à 10,00 euros par mois.
Il est de principe que le juge est amené à qualifier un contrat en se basant sur la
volonté réelle et la commune intention des parties, la qualification relevant du pouvoir
d’appréciation des juges du fond (cf. Juris-classeur civil, articles 1603 à 1623, fasc.
10, n°103).
Il appartient dès lors au tribunal de donner une qualification aux relations qui lient la
société SOC1.) à B.).
Le contrat de louage est défini à l’article 1709 du code civil comme étant le contrat
par lequel une partie s’engage à faire jouir l’autre partie d’une chose pendant un
certain temps moyennant un prix déterminé appelé loyer.

                                                                                17
Le bail implique deux éléments essentiels : la chose, dont le bailleur s’oblige à faire
jouir le preneur et le prix que le preneur s’engage à payer (M. HARLES, Le bail à
loyer, n° 3).
Tout louage implique le paiement d’un prix ; le bail à titre gratuit ne se conçoit pas, le
prix étant un élément essentiel (cf. Marcel La Haye et Joseph Vankerckhove, Le
louage de choses, n° 11).
Il a ainsi été jugé qu’il ne peut y avoir de contrat de bail que si le preneur doit payer
un loyer au bailleur (Cour 22 juin 1999, n° 21652 du rôle).
En d’autres termes, le bail est à titre onéreux et implique l’obligation pour le preneur
de payer un prix, en contrepartie de la jouissance locative. Cette obligation qui
résulte de l’article 1728 2° du code civil est l’une des principales imposées au
preneur. Une convention, quelle qu’elle soit, qui accorde la jouissance d’un bien
immobilier sans fixation de loyer, ou pour un loyer dérisoire, ne peut constituer un
bail au sens des articles 1709 et suivants du code civil (cf. Marcel La Haye et Joseph
Vankerckhove, Le louage de choses, n° 78).
Il est ainsi de principe que si l’usage et la jouissance d’une chose sont accordés à
titre gratuit ou pour une contre-prestation insignifiante, il n’y a pas de bail
(Y. MERCHIERS, Les baux : le bail en général, Larcier, 2e éd., n° 103).
En l’espèce, le dépôt prétendument pris en location par l’appelante a une superficie
de 200 m².
Le seul prix payé par la société SOC1.) est de 20,00 euros par mois (loyer et
avances sur charges), ce qui constitue à l’évidence un loyer dérisoire et insignifiant.
Il n’est, de surcroît, pas établi que la société SOC1.) ait pris à sa charge des travaux
de rénovation, ces travaux – à les supposer établis – n’étant, en tout état de cause,
pas de nature à justifier un loyer dérisoire pendant toute la durée du bail (qui est, en
outre, « illimitée »).
L’existence d’un prix adéquat n’est dès lors pas établie (voir dans ce sens
notamment TAL 21 novembre 2008, n° 263/2008 ; 16 février 2007, n° 29/2007).
Il s’ensuit que la société SOC1.) ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un contrat
de bail.
Ce constat a pour conséquence qu’il devient oiseux d’examiner si le contrat de bail
invoqué est ou non opposable aux consorts A.), la société SOC1.) étant à considérer
comme occupant sans droit ni titre.
C’est dès lors à juste titre que le juge de première instance a dit fondée la demande
en déguerpissement formulée par les consorts A.), le délai de déguerpissement étant
à reporter à un mois suivant la signification du présent jugement.
Eu égard aux considérations qui précèdent, les offres de preuve par l’audition de
témoins et par voie de comparution personnelle des parties sont à rejeter, faute de
pertinence.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
Compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts A.)
l’entièreté des sommes exposées par eux non comprises dans les dépens, il
convient de confirmer le jugement a quo en ce qu’il a condamné la société SOC1.) à
leur payer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance.
                                                                                18
Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de débouter l’appelante de sa demande en
obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.
Il résulte des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé, le
jugement dont appel étant à confirmer – quoique pour d’autres motifs.
                                   Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
rejette les offres de preuve par l’audition de témoins et par voie de comparution
personnelle des parties,
écarte des débats la farde de pièces n° 2 versée par Maître Karim ZEDIRA,
dit l’appel non fondé,
partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à
un mois suivant la signification du présent jugement,
déboute la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. de sa demande en
obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. aux frais et dépens de
l’instance d’appel.

                                                                                19
"


text:
Arrêt N° 60/16 - VIII - Travail

                 Exempt – appel en matière de droit du travail

               Audience publique du neuf mai deux mille seize

Numéro 40662 du rôle.

Composition:

M. Étienne SCHMIT, président de chambre;
Mme Astrid MAAS, président de chambre;
Mme Monique FELTZ, premier conseiller;
M. Alain BERNARD, greffier.

                                           Entre:

M. A.), demeurant à F-(…), (…),

appelant aux termes d’un acte de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN
d’Esch-sur-Alzette du 29 novembre 2013,

comparaissant par Maître Guy THOMAS, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                              et:

la société anonyme SOC1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
(…), représentée par son conseil d’administration,

intimée aux fins du prédit acte STEFFEN,

comparaissant par Maître Guy CASTEGNARO, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg.

                    --------------------------------------------------------
                              LA COUR D’APPEL:

1. La procédure suivie

Par jugement du 3 octobre 2013, le tribunal du travail d’Esch-sur-Alzette a
déclaré abusif le licenciement avec préavis du 8 février 2011 de M. A.) par la
société SOC2.), a condamné celle-ci au paiement du montant de 1.000 euros
au titre du préjudice moral et a rejeté la demande du salarié tendant à
l’indemnisation du préjudice matériel ainsi que les demandes des parties
tendant à l’allocation d’indemnités sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile.

Le 29 novembre 2013, le salarié a régulièrement formé appel contre le
jugement qui lui a été notifié le 21 octobre 2013.

Il critique le jugement en ce qu’il n’a alloué que le montant de 1.000 euros au
titre du préjudice moral et a rejeté ses demandes tendant à l’indemnisation du
préjudice matériel et à l’allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile.

Par conclusions du 27 février 2014, l’employeur a régulièrement formé appel
incident contre le jugement.

Il critique le jugement en ce qu’il a déclaré le licenciement abusif, a accordé une
indemnité au titre du préjudice moral et a rejeté sa demande tendant l’allocation
d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

2. Le licenciement

Par contrat de travail à durée indéterminée du 20 février 2007, M. A.), né en
1973, a été engagé en qualité de manutentionnaire à partir du 1er mars 2007.

Le 8 février 2011, il a été licencié avec préavis du 15 février au 15 avril 2011 et
a été dispensé de toute prestation de travail jusqu’à la fin du préavis.

Dans la lettre de motivation du 10 mars 2011, l’employeur relève que les
absences pour maladie se chiffrent à 21 jours en 2007, 77 jours en 2008, 24
jours en 2009, 62 jours en 2010 et 23 jours dans les premières semaines de
2011.

Il indique que ces « absences répétitives nous créent d’importants problèmes
dans l’organisation de notre partie opérationnelle et perturbent massivement la
fiabilité que nous devons à nos clients.
Il est évident que le bon fonctionnement de l’intégralité de nos services ne peut
être garanti si nous devons constamment prévoir des réorganisations des
équipes, dues aux absences régulières d’un de nos salariés. »

                                      2
La lettre de motivation contient en annexe un relevé des absences pour maladie
à partir du 1er mars 2007. Cette liste énonce 26 périodes de maladie et précise
les dates de début et de fin de chaque période ainsi que le nom du médecin qui
a établi le certificat médical.

3. La précision des motifs

Le salarié soutient que la lettre de motivation du licenciement ne répondrait pas
à l’exigence d’indication précise des motifs, étant donné que l’employeur
n’indiquerait pas « en quoi » les absences auraient causé la prétendue gêne au
fonctionnement de l’entreprise.

En raison de ce défaut de précision le licenciement serait à déclarer abusif.

L’employeur conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que les
motifs étaient indiqués avec la précision requise.

La lettre de motivation du licenciement doit indiquer les faits invoqués pour
justifier le licenciement de manière à permettre au salarié de connaître les
raisons du licenciement et aux juridictions d’apprécier le caractère réel et
sérieux des motifs.

La lettre du 10 mars 2011, décrite au point 2 ci-avant, indique le nombre de
jours d’absence par année à partir du début de la relation de travail, les dates
exactes des périodes de maladie certifiées par les médecins visés au relevé et
l’appréciation de l’employeur que ces absences répétées et régulières créent de
problèmes d’organisation et sont contraires au bon fonctionnement des
services.

Ainsi qu’a retenu le tribunal du travail, cette lettre répond à l’exigence légale de
précision.

4. Le caractère réel et sérieux des motifs

L’employeur fait appel du jugement en ce qu’il a déclaré le licenciement abusif
pour défaut de cause réelle et sérieuse.

Il soutient que les nombreuses absences du salarié feraient présumer une
perturbation du bon fonctionnement de l’entreprise. De toute manière, cette
perturbation serait établie. Pour autant que de besoin, l’employeur offre de
prouver la perturbation par l’audition de témoins.

Le salarié conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré le
licenciement abusif.

Il expose ce qui suit :
« Que contrairement aux affirmations de la partie adverse, les arrêts de travail
de Monsieur A.) sont liés à des accidents de travail subis par ce dernier sinon à
l’usure de son poste de travail auprès d’SOC1.),

                                      3
Qu’en effet, l’appelant a été malade en 2007 alors qu’il a dû assumer la charge
de travail de trois salariés suite à la réduction du personnel par SOC1.) et le
port répétitif de charges lourdes que cela a engendré pour une seule personne,
Qu’en 2008, l’appelant a dû se faire opérer de sa main droite, ce qui explique
l’absence de 77 jours pour cause de maladie,
Que l’absence de l’appelant en 2009 s’explique par les suites d’un accident du
travail au genou,
Que les absences du salarié pour cause de maladie énumérées par la partie
adverse … sont en relation directe avec la politique d’économie de main
d’oeuvre et de restructuration opérée par SOC1.) au sein de l’entreprise depuis
le mois de mars 2009, sans préjudice quant à une date plus exacte,
Qu’en effet, le travail de manutentionnaire exercé par l’appelant auprès de la
société SOC1.) l’a exposé aux conditions de travail dures et plus
particulièrement du fait du port de charges lourdes de manière continue et
répétitive, ».

Le salarié invoque un certificat du Dr D. M. dont résulterait notamment le
harcèlement moral sur son lieu de travail à partir d’octobre 2010.

Suivant le salarié, la perturbation de l’entreprise ne serait pas prouvée par
l’employeur.

Selon l’employeur, l’imputabilité des absences à des accidents du travail, aux
conditions de travail ou à des actes de harcèlement au sein de l’entreprise ne
seraient pas établies, à l’exception des absences des 2 au 7 juillet 2007 ainsi
que des 16 au 23 mars 2009, en lien avec des accidents du travail.

Au vu de la déclaration d’accident signée le 10 juillet 2007 par l’employeur, le 2
juillet 2007, le salarié, après avoir décroché les chaînes qui servaient à charger
les colis de poutrelles à l’aide d’un pont roulant, a sauté du camion avec
mauvaise réception au sol, et a senti des douleurs au genou gauche. Suivant
certificat médical, le salarié était incapable de travailler du lundi 2 au samedi 7
juillet 2007, soit pendant 5 jours ouvrés.

Suivant rapport d’accident du 16 mars 2009, le salarié a ressenti vendredi 13
mars 2009 une douleur au coude droit à l’occasion de la manipulation de bois
de calage et un hématome au coude droit a été constaté. Le médecin a certifié
une incapacité de travail du lundi 16 au lundi 23 mars 2009, en lien avec
l’accident du travail du 13 mars 2009, soit pendant 6 jours ouvrés.

Ces absences invoquées par l’employeur, dues à ces deux accidents du travail,
qui sont survenus sur le lieu de travail et lors de l’accomplissement de l’activité
professionnelle, ont donc leur origine dans l’activité de l’entreprise et ne sont
pas de nature à constituer un motif de licenciement.

Les absences étaient donc de 16 jours (21 moins 5) en 2007 et de 18 jours (24
moins 6) en 2009.

Le certificat du 31 août 2011 du Dr D. M., invoqué par le salarié, énonce les
problèmes de M. A.) de 2007 à 2011. Ni ce certificat ni d’autres certificats ou

                                      4
éléments du dossier ne permettent de conclure que les autres absences aient
pour origine l’activité professionnelle.

La mention du Dr D. M. d’une rechute, le 15 mai 2009, des suites de l’accident
du 15 mai 2009 n’est pas expliquée. Compte tenu de la nature de la blessure du
13 mars 2009 et de la reprise du travail du 24 mars au 14 mai 2009, un lien
avec l’accident n’est pas d’établi.

Le Dr D. M. ne se prononce pas sur les faits de harcèlement, mais relève que le
patient s’en plaint. Ces faits ne sont pas prouvés non plus par d’autres
éléments.

Un lien avec l’activité professionnelle et l’opération du canal carpien en 2008 est
affirmée mais n’est pas prouvée.

Une restructuration à partir de mars 2009 et des conséquences négatives sur la
santé du salarié ne sont pas non plus prouvées.

Il est dès lors établi que M. A.) était absent en raison de maladies 16 jours du
1er mars au 31 décembre 2007, 77 jours en 2008, 18 jours en 2009, 62 jours en
2010 et 23 jours du 1er janvier au 7 février 2011. Les incapacités sont
documentées par 24 certificats médicaux.

En 2008, le salarié était absent aux périodes suivantes :
- 29 février au 7 mars.
- 15 au 24 avril, 23 avril au 18 mai.
- 8 au 14 octobre, 15 au 31 octobre.
- 26 novembre au 5 décembre, 5 au 24 décembre, 21 décembre 2008 au 6
janvier 2009.

En 2009, trois périodes de maladie sont constatées (3 certificats): 9 au 13
février, 15 au 24 mai, 4 au 8 novembre.

En 2010 et 2011, les périodes de maladie sont les suivantes :
- 12 au 22 janvier, 22 au 31 janvier.
- 30 avril au 5 mai.
- 26 mai au 6 juin.
- 26 août au 1er septembre.
- 27 au 29 octobre.
- 23 au 27 novembre, 29 novembre au 3 décembre, 6 au 22 décembre, 23
décembre au 4 janvier, 7 janvier au 7 février.

La Cour déduit de ces absences répétées et des absences prolongées (suivant
certificats médicaux successifs) notamment du 8 au 31 octobre 2008, 26
novembre au 6 janvier 2009, 23 novembre 2010 au 7 février 2011 que
l’employeur a dû, à de nombreuses reprises de 2008 à 2011, procéder à des
réorganisations subites du travail et des équipes afin de réaliser les travaux
prévus et de satisfaire à ses obligations à l’égard des clients, et que ces
absences ont constitué une gêne pour le fonctionnement de l’entreprise.

                                      5
Durant ces périodes, l’employeur n’a pas pu obtenir l’exécution de ses
obligations contractuelles de la part du salarié et en février 2011, au moment du
licenciement, de même qu’à de nombreuses autres dates au courant des
années de service du salarié, l’employeur n’avait pas de certitude ou
d’expectative raisonnable de pouvoir compter sur la présence et la prestation de
travail du salarié.

Dans ces conditions, le licenciement du 8 février 2011, tel que motivé, est
justifié par les nécessités du fonctionnement de l’entreprise telles que
l’employeur les appréciées, sans commettre une faute.

L’appel de l’employeur est fondé et le jugement qui a déclaré le licenciement
abusif est à réformer.

L’employeur est à décharger de la condamnation à indemniser un préjudice
moral.

L’appel du salarié tendant à une augmentation de l’indemnité du chef du
préjudice moral et à la condamnation à l’indemnisation du préjudice matériel
n’est pas justifié, le licenciement étant fondé.

5. L’entretien préalable

Pour le cas où le licenciement ne serait pas déclaré abusif, le salarié conclut à
l’allocation d’une indemnité sur base de l’article L. 124-2 du code du travail, vu
que la société SOC1.) SA, faisant partie d’un groupe d’entreprises de plus de
150 salariés, n’aurait pas procédé à un entretien préalable au licenciement.

L’employeur conteste qu’il ait dû observer la prescription de l’entretien
préalable. L’effectif de l’entreprise aurait été inférieur à 150 personnes et il ne
ferait pas partie d’une unité économique et sociale d’entreprises dépassant
ensemble l’effectif de 150 personnes.

Au vu des éléments soumis à l’appréciation de la Cour, et compte tenu des
contestations expresses de l’appartenance à une unité économique et sociale
d’entreprises et de l’affirmation non contredite que les salariés de cette
entreprise ne sont pas visés par la convention collective de la sidérurgie
applicable aux autres sociétés du groupe SOC1.), il n’est pas établi que la
société SOC1.) SA ait fait partie d’une unité économique et sociale
d’entreprises.

En effet, il n’est établi ni que cette société et d’autres sociétés du groupe
SOC1.) relèvent d’une direction unique et coordonnée et ne forment pas en
réalité des établissements distincts et indépendants, ni que les salariés des
diverses entreprises aient un statut comparable, de sorte qu’il ne peut pas être
conclu à une unité économique et sociale entre les entités juridiques distinctes.

Au vu d’un certificat du Centre commun de la sécurité sociale, l’employeur avait
un effectif de 94 salariés au jour du licenciement.

                                      6
Une obligation de procéder à un entretien préalable au licenciement et un droit
à une indemnisation en raison de la violation de cette obligation ne sont donc
pas établis.

La demande du salarié est à rejeter.

6. Les indemnités de procédure

Au titre de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, le salarié conclut à
l’allocation d’une indemnité de 1.000 euros pour la première instance et de
1.500 euros pour l’instance d’appel et l’employeur conclut à l’allocation d’une
indemnité de 2.000 euros.

Le salarié n’obtenant pas gain de cause et devant supporter les dépens, son
appel et sa demande relatifs à ces indemnités sont à rejeter.

Il n’est pas établi qu’il soit inéquitable de laisser à charge de l’employeur
l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, de sorte que
sa demande est à rejeter.

                               PAR CES MOTIFS:

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport de M. Étienne SCHMIT, président de
chambre,

déclare l’appel de M. A.) recevable mais non fondé,

déclare non fondée sa demande tendant à l’allocation d’une indemnité en raison
du défaut d’entretien préalable,

déclare l’appel de la société SOC1.) SA recevable et fondé,

réformant

dit que le licenciement avec préavis du 8 février 2011 est justifié,

décharge la société SOC1.) SA de la condamnation au paiement d’une
indemnité au titre du préjudice moral,

rejette les demandes formées sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile,

condamne M. A.) aux dépens des deux instances et ordonne la distraction des
dépens de l’instance d’appel au profit de Maître Guy CASTEGNARO.

                                       7
La lecture de cet arrêt a été faite à l’audience publique indiquée ci-dessus par
M. Étienne SCHMIT, président de chambre, en présence de M. Alain
BERNARD, greffier.

                                    8
"