text:
Jugement Bail commercial (IIIe chambre)
no 53/2016

Audience publique du mardi, vingt-trois février deux mille seize

Numéro du rôle : 171.572

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Yves ENDERS, greffier.

                                         ENTRE:

la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à (…),
représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER de
Luxembourg du 20 août 2015, comparant par Maître Andreas KOMNINOS, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                             ET:

1) la société à responsabilité limitée SOC2.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à (…),
   représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
   sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier
   de justice suppléant Laura GEIGER, appelante par appel incident, comparant par Maître
   Geoffrey PARIS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
2) la société en commandite simple SOC3.) (LUXEMBOURG) S.e.c.s,établie et ayant son siège
   social à L-(…), représentée par son gérant ou ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au
   registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…)

3) A.), demeurant professionnellement à L-(…),
intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER,

intimées sur appel incident, comparant par Maître Karine SCHMITT, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________

                                            F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 171.572 du rôle fut appelée à l’audience de vacation du vendredi,
4 septembre 2015, lors de laquelle elle fut renvoyée pour fixation devant la IIIe chambre du
tribunal d’arrondissements à l’audience publique du mardi, 29 septembre 2015, lors de laquelle
elle fut fixée au 15 décembre 2015 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Andreas KOMNINOS, avocat à la Cour, comparant pour la société à responsabilité limitée
SOC1.) S.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Geoffrey PARIS, avocat à la Cour, comparant pour la société à responsabilité limitée
SOC2.) S.àr.l., répliqua.

Maître Karine SCHMITT, avocat à la Cour, comparant pour la société en commandite simple
SOC3.) (Luxembourg) S.e.c.s et A.), fut entendue en ses explications.

Le 19 janvier 2016, le tribunal ordonna la rupture du délibéré afin de permettre à Maître Geoffrey
PARIS et Maître Karine SCHMITT de prendre position par rapport aux pièces versées en cours
de délibéré par Maître Andreas KOMINOS.

L’affaire fut refixée à l’audience du tribunal du 26 janvier 2016 où Maître Andreas KOMINOS,
avocat à la Cour, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l., Maître
Geoffrey PARIS, avocat à la Cour, comparant pour la société à responsabilité limitée
SOC2.) S.àr.l. et Maître Isabelle DORMOY, en remplacement de Maître Karine SCHMITT,
avocat à la Cour, comparant pour la société en commandite simple SOC3.) (Luxembourg) S.e.c.s
et A.) furent entendus en leurs conclusions

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 23 février
2016, le

                             JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 25 août 2014, la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l.
(ci-après : la société SOC1.)) a sollicité la convocation de la société à responsabilité limitée
SOC2.) S.àr.l (ci-après : la société SOC2.)) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,
siégeant en matière de bail commercial, pour entendre déclarer nul pour vice du consentement,
sinon résolu le contrat de bail conclu entre parties le 27 février 2014, à voir condamner la société
SOC2.) à lui restituer la somme de 38.000.- euros payée à titre de garantie locative et loyer du
mois de mars 2014, et à voir condamner la société SOC2.) à lui payer des dommages et intérêts
d’un montant de 175.000.- euros, ou tout autre somme même supérieure à dire d’experts, et à
évaluer ex aequo et bono. Elle a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de
4.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de
la société SOC2.) au paiement des frais et dépens de l’instance, ainsi qu’à voir assortir le jugement
de l’exécution provisoire.

Par requête déposée le 27 novembre 2014, la société SOC2.) a sollicité la convocation de la société
en commandite simple SOC3.) (Luxembourg) S.e.c.s (ci-après : la société SOC3.)) et de A.)
devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins d’intervenir dans l’instance introduite par la
société SOC1.) en date du 25 août 2014, aux fins de s’entendre déclarer commun le jugement à
intervenir et, pour le cas où la demande principale serait déclarée fondée, s’entendre déclarer
exclusivement responsables du dommage accru à la société SOC1.), et les condamner au paiement
des réparations allouées à la société SOC1.), sinon à titre subsidiaire de voir instaurer un partage
de responsabilité. La société SOC2.) a encore conclu à l’octroi d’une indemnité de procédure de
500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 17 juin 2015, la société SOC2.) a formulé
une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la société SOC1.) au paiement d’un
montant de 160.400.- euros au titre des loyers redus pour la période allant du mois d’avril 2014
au mois de juin 2015. Elle a encore renoncé à sa demande en tant qu’elle est dirigée contre A.).
La société SOC3.) a conclu au rejet de la demande en intervention au motif qu’il n’existerait ni
faute dans son chef, ni lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu dommage invoqué.

Par jugement du 15 juillet 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail
commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a déclaré partiellement fondée la
demande de la société SOC1.), et a condamné la société SOC2.) au paiement de la somme de
30.400.- euros.

Le juge de paix a donné acte à la société SOC2.) de sa demande reconventionnelle en paiement
des loyers pour les mois d’avril 2014 à juin 2015, l’a déclaré partiellement fondée, a condamné la
société SOC1.) au paiement de la somme de 30.400.- euros, a déclaré non fondée la demande pour
le surplus, et a ordonné la compensation judiciaire des créances réciproques.

Il a encore reçu en la forme la demande en intervention, a donné acte à la société SOC2.) de ce
qu’elle renonce à sa demande dirigée contre A.), et a déclaré non fondée la demande en
intervention. Il a encore rejeté les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité
de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et il a condamné la
société SOC1.) aux frais et dépens de l’instance. Le juge de première instance n’a pas fait droit à
la demande en exécution provisoire.

De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier de justice
du 20 août 2015.

La société SOC1.) demande, par réformation du jugement entrepris, à voir principalement déclarer
nul pour vice du consentement le contrat de bail conclu entre parties le 27 février 2014, à se voir
décharger de la condamnation en paiement de la somme de 30.400.- euros prononcée à son
encontre, et à voir condamner la société SOC2.) au paiement de la somme de 595.000.- euros, au
titre de dommages et intérêts pour perte de revenus subie. A titre subsidiaire, elle demande à voir
déclarer le contrat de bail caduc, sinon résilié en application de l’article 1741 du code civil aux
torts exclusifs de la société SOC2.), sinon plus subsidiairement sur base de l’article 1722 du code
civil.

Pour le surplus, elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la
société SOC2.) au paiement de la somme de 30.400.- euros, correspondant au remboursement de
la garantie locative correspondant à 4 mois de loyers, charges comprises.

La société SOC1.) demande encore la condamnation de la société SOC2.) au paiement d’une
indemnité de procédure de 5.000.- euros pour les deux instances sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile, à voir déclarer le jugement commun à la société SOC3.) et A.),
et à voir condamner la société SOC2.) aux frais et dépens des deux instances.
La société SOC2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris. A titre subsidiaire au cas où
l’appel serait déclaré fondé, elle relève appel incident, et demande la condamnation de la société
SOC3.) à la tenir quitte et indemne de toute condamnation prononcée à son encontre, alors que
cette dernière a manqué à son droit d’information et est dès lors exclusivement responsable du
dommage subi. Elle est dès lors tenue à réparer l’intégralité de son dommage.

La société SOC3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, et sollicite l’allocation d’une
indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civil.

A.) demande à voir déclarer la demande dirigée contre elle irrecevable pour être une demande
nouvelle, étant donné que la société SOC2.) a renoncé à sa demande à son encontre en première
instance. A titre subsidiaire, elle demande à se voir mettre hors cause. Elle sollicite l’allocation
d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile.

   - Moyens et prétentions des parties

A l’appui de son appel, la société SOC1.) fait valoir que son consentement aurait été vicié lors de
la conclusion du contrat de bail du 27 février 2014, alors que la cause principale et déterminante
de son engagement aurait été l’exploitation d’un restaurant, exploitation qui se serait avérée
impossible.

Elle explique qu’elle a mandaté la société SOC3.) pour lui trouver un local commercial en vue
d’y exploiter un restaurant. Suite à la visite du local sis à (…), et après que la société SOC2.) lui
aurait assuré que l’exploitation d’un restaurant était faisable, les parties auraient conclu le contrat
de bail litigieux.

L’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, aurait toutefois refusé de donner son
accord en vue de la réalisation des travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation dudit
restaurant, de sorte que la société SOC1.) se serait trouvée dans l’impossibilité d’exécuter le
contrat de bail conclu le 27 février 2014. En lui indiquant que l’exploitation d’un restaurant était
faisable et en mentionnant dans le contrat de bail comme seule affectation possible du bien
l’exploitation d’un restaurant, alors qu’en réalité une telle exploitation s’est révélée impossible, la
société SOC2.) l’aurait induite en erreur et vicié son consentement.

En tout état de cause, et compte tenu du fait que l’accord préalable de l’Assemblée générale des
copropriétaires était nécessaire à la réalisation des travaux en vue de l’exploitation du restaurant,
la société SOC1.) soutient qu’il aurait appartenu à la société SOC2.), en sa qualité de bailleresse,
d’obtenir cet accord avant de procéder à la conclusion du contrat de bail. La société SOC1.),
simple locataire, ne saurait être tributaire du refus de la copropriété, alors qu’il aurait appartenu
au propriétaire d’obtenir cet accord.

La société SOC1.) fait valoir que la société SOC2.) aurait fait preuve de négligence, alors qu’en
sa qualité de bailleur, il lui appartient de vérifier auprès de la copropriété la faisabilité du projet
avant la signature du contrat de bail et de l’informer le cas échéant, des réticences ou d’un refus
éventuel. En omettant de prendre les précautions nécessaires, la société SOC2.) aurait manqué à
son devoir précontractuel d’information. L’impossibilité pour elle d’exploiter un restaurant dans
les lieux loués du fait du refus de la copropriété constituerait une erreur sur la substance même de
l’objet loué, qui vicierait son consentement. Cette erreur serait équipollente à une faute, et que par
conséquent, elle ne serait pas tenue au paiement des loyers pour les mois d’avril à juillet 2014. Il
y aurait partant lieu à restitution de la totalité de la garantie locative correspondant à quatre mois
de loyers charges comprises de 7.600.- euros versée en début de bail, ainsi que du loyer du mois
de mars 2014, soit un montant total de 38.000.- euros.

La société SOC1.) soutient que suivant son business plan, son préjudice, résultant de la perte du
chiffre d’affaires, s’élèverait, au moment de l’acte d’appel, à un montant de 595.000.- euros net.
A titre subsidiaire, elle demande la nomination d’un expert financier afin d’évaluer la perte
subie.

A titre subsidiaire il y aurait lieu de prononcer la résolution du contrat de bail du 27 février 2014
en application de l’article 1741 du code civil.

A titre encore plus subsidiaire, la société SOC1.) demande à déclarer le contrat de bail caduc en
application de l’article 1722 du code civil, alors qu’elle était dans l’impossibilité d’user du local
conformément à la destination convenue dans le contrat.

En tout état de cause, la société SOC1.) expose que du fait de l’anéantissement rétroactif du
contrat de bail et de tous ses effets, il ne saurait être mis à sa charge le paiement de loyers sous
quelque forme que ce soit.

La société SOC1.) expose enfin que l’appel dirigé contre la société SOC3.) et A.) a pour seul but
de leur voir déclarer le jugement opposable, et serait dès lors recevable.

A l’appui de son appel incident, la société SOC2.) fait valoir que la société SOC3.) était mandatée
de la recherche d’un local commercial ainsi que de la conclusion du contrat de bail, et qu’il lui
aurait appartenu à ce titre d’y insérer une clause résolutoire. En omettant de le faire, elle aurait
commis un manquement à ses obligations constitutif d’une faute lourde engageant sa
responsabilité.
La société SOC2.) conteste l’existence d’un vice du consentement dans le chef de la société
SOC1.). Elle explique que la société SOC1.) aurait à plusieurs reprises visité les lieux et était dès
lors parfaitement informée sur la nécessité de procéder à quelques travaux d’aménagement et de
la nécessité d’obtenir l’accord de la copropriété aux fins d’y exploiter un restaurant. Par ailleurs,
le contrat de bail du 27 février 2014 était parfaitement clair, en ce qu’il précisait « par le présent
contrat, le Bailleur autorise le Locataire à faire les travaux de rénovation nécessaires pour son
activité commerciale. (…) Le Locataire s’oblige à exploiter dans le Local un commerce de
restauration. Le Locataire s’engage à ne pas changer la nature du commerce sans l’accord écrit
préalable du Bailleur ».

La société SOC1.) aurait dès lors conclu le contrat de bail du 27 février 2014 en parfaite
connaissance de cause, de sorte qu’il ne saurait y avoir erreur.

A titre subsidiaire, et pour le cas où le tribunal retiendrait que le consentement de la société SOC1.)
aurait été soustrait par erreur, la société SOC2.) fait valoir que cette erreur serait inexcusable alors
que la société SOC1.) est un professionnel de la restauration et était accompagnée d’un avocat
expérimenté et d’un agent immobilier.

La société SOC2.) conclut encore au rejet de la demande en caducité du contrat de bail pour perte
de la chose louée, alors que le contrat de bail précisait clairement que le bien donné en location
était un local commercial et non un restaurant. Elle conteste toute faute dans son chef, alors qu’il
était clairement établi dès le départ que les lieux n’étaient pas équipés en vue de l’exploitation
d’un restaurant et que des aménagements étaient nécessaires.

La société SOC3.) conteste toute responsabilité dans son chef, les parties contractantes, assistées
de leur mandataire respectif, étaient clairement informées quant à l’étendu de l’engagement
qu’elles souscrivaient. Les parties n’auraient à aucun moment relevé l’absence de clause
résolutoire dans le contrat respectivement aurait sollicité l’insertion d’une telle clause.

   - Motifs de la décision

Le tribunal retient que A.) était partie au litige en première instance, dès lors, la demande dirigée
à son encontre dans le cadre de l’instance d’appel ne saurait être qualifiée de demande nouvelle,
et est partant recevable.

Il est constant que suivant contrat de bail du 27 février 2014, la société SOC2.) a donné en location
à la société SOC1.), un local sis à (…), comprenant un magasin commercial et deux pièces au
premier étage, pour un loyer mensuel de 7.600.- euros (7.000.- euros à titre de loyer et 600.- euros
à titre d’avance sur charges).
En date du 19 mai 2014, le contrat de bail a été résilié avec effet immédiat à l’initiative du bailleur,
et la remise des clés a eu lieu en date du 7 juillet 2014.

   Quant à la demande en annulation du contrat de bail du 27 février 2014

Selon l’article 1110 alinéa 1er du code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention
que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

L’erreur sur les qualités substantielles est définie comme la croyance erronée en une qualité de
l’objet du contrat, qualité en fait inexistante. C’est l’erreur qui, au moment de l’échange des
consentements, provoque une altération ou une disparition de la cause de l’obligation du
cocontractant. Ce sera le cas chaque fois que l’on croit que la chose possède une qualité
substantielle alors que celle-ci, non seulement fait défaut lors de l’échange des consentements,
mais encore est radicalement impossible à obtenir à travers l’exécution du contrat.

Par ailleurs, il est communément admis que l'erreur ne peut être cause de nullité qu'à la condition
d'être excusable. Il peut se faire que la victime de l'erreur ait commis une faute en s'abstenant de
prendre des précautions élémentaires pour s'informer. Dans ce cas, la jurisprudence retient que
l'erreur ne peut être cause de nullité (cf. Droit civil, Les obligations, Weill et Terré, précis Dalloz,
n° 74). L’erreur est dès lors fautive dans le chef de celui qui l’invoque et elle est qualifié
d’inexcusable.

Il y a lieu de rappeler que le juge doit tenir compte, de la profession du preneur et de son expérience
(Les Novelles, Le louage des choses, Les Baux en Général, n° 665 ; B. Louveaux, Le droit du bail,
Régime général, 1997, n° 307 ; Jurisclasseur, Civil, art. 1708-1762, fasc 266, 2003, n° 10 ;
Jurisclasseur, Civil, art. 1641 à 1649, fasc 30, 1994, n° 75 ; Encyclopédie Dalloz, Civil, v° vente,
2007, n° 559 et s.).

Le preneur au bail, comme tout acheteur, doit se montrer diligent dans l’examen de la chose,
particulièrement s’il dispose en la matière d’une compétence technique. C’est ainsi que la
jurisprudence retient qu’il est tenu d’effectuer des vérifications approfondies s’il est un
professionnel (cf. Jurisclasseur, Civil, art. 1641 à 1649, fasc 30, 1994, n° 75-76).

Suivant l’article 2 du contrat de bail du 27 février 2014 « le locataire s’oblige à exploiter dans le
Local un commerce de restauration. Le Locataire s’engage à ne pas changer la nature du
commerce sans l’accord écrit et préalable du Bailleur ».
Il y a lieu de retenir, que cette clause détermine uniquement l’affectation des lieux pris en location,
et ne constitue pas un engagement de la part du bailleur de rendre l’exploitation d’un commerce
de restauration possible.

Le tribunal retient qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que la société SOC1.) a effectué plusieurs
visites des lieux avant de procéder à la signature du contrat, et qu’au moment de ces visites, un
magasin de vêtements y était exploité. Dès lors, la société SOC1.) était consciente du fait que des
travaux d’aménagement étaient nécessaires, et notamment l’installation d’un système d’extraction
des fumées et que le projet devait obtenir l’accord non seulement des autorités administratives
mais aussi des copropriétaires.

La société SOC1.) n’a par ailleurs, jamais soutenu que la société SOC2.) lui ait fait croire
qu’aucune autorisation de la part de la copropriété n’était requise en vue de la réalisation de ces
travaux.

Il n’est pas non plus contesté qu’au moment des visites, ainsi que dans l’ensemble des démarches
en vue de la conclusion dudit contrat de bail, la société SOC1.) était assistée par une agence
immobilière et par son mandataire, un avocat expérimenté, qui est également intervenu
directement dans les pourparlers et la conclusion du contrat de bail.

La société SOC1.) reste encore en défaut de justifier qu’elle aurait entrepris des recherches ou pris
des renseignements au sujet des autorisations requises, préalablement à la signature du contrat de
bail. Elle reste également en défaut de communiquer au bailleur les autorisations nécessaires dans
les 40 jours de la signature du contrat conformément aux termes du contrat.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que tout homme normalement prudent et
diligent se serait enquis des conditions à remplir en vue de réaliser les aménagements projetés
conformément aux dispositions légales et réglementaires pertinentes avant de signer un
quelconque engagement. Ceci d’autant plus, que la société SOC1.) est une société commerciale
représentée par des professionnels, et qu’elle bénéficiait, pendant toute la durée des pourparlers,
des conseils de professionnels du droit et de l’immobilier, établis de longue date au Luxembourg.

Il y a dès lors lieu de retenir que l’absence de vérifications élémentaires et le fait de signer un
contrat de bail avant même d’avoir obtenu les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux
d’aménagement, rendent inexcusable l’erreur dont la société SOC1.) se prévaut actuellement pour
demander l’annulation du bail.

C’est dès lors à bon droit que le juge de première instance a rejeté la demande en annulation du
contrat de bail du 27 février 2014, et il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
   Quant à la demande en résolution du contrat de bail du 27 février 2014

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose
louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.

L’article 1741 n’est applicable que lorsque la perte de la chose louée, perte qui la rend impropre à
sa destination, est survenue par la faute de la partie qui s’oppose à la résolution du contrat.
Lorsqu’il y a perte matérielle totale du bien donné à bail par la faute du bailleur la convention est
résolue de plein droit même si ce n’est pas le bailleur qui s’oppose à la résolution du contrat. En
effet en cas de perte totale du bien le bail est sans objet puisqu’il devient impossible dans ce cas
pour le bailleur de fournir la jouissance du bien loué (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition
1989, n° 557).

L’impossibilité de fournir la jouissance telle qu’elle a été prévue au contrat doit être définitive.

Lorsque la force majeure n’empêche que momentanément l’exécution du contrat celui-ci ne sera
pas dissout son exécution sera seulement suspendue. (op cit n° 558).

Il résulte des développements qui précèdent, qu’aucune faute dans le chef de la société SOC2.)
n’est établie, mais que l’inexécution du contrat de bail du 27 février 2014 résulte d’une erreur
inexcusable dans le chef de la société SOC1.).

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que l’impossibilité d’inexécution par suite
de la perte juridique de la chose louée, sans qu’il n’y ait de faute de la partie qui s’oppose à la
résolution du contrat est tout au plus susceptible d’être sanctionnée sur base de l’article 1722 du
code civil, et que dès lors la demande en résolution du contrat de bail du 27 février 2014 n’était
pas fondée.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

   Quant à la demande en résolution du contrat de bail du 27 février 2014

La société SOC1.) conclut enfin, à la « résolution » du bail, au motif qu’il serait devenu sans objet
étant donné que toute activité commerciale conformément à la destination convenue dans le
contrat de bail serait devenue impossible depuis le refus d’autorisation de la part de l’assemblée
générale des copropriétaires en vue de procéder aux travaux d’aménagement nécessaires.

Par application de l’article 1722 du code civil, en cas de perte de la chose louée par cas fortuit, le
bail est résolu de plein droit.

L’article 1722 du code civil, en matière de destruction en totalité par cas fortuit du bien loué,
constitue uniquement l’application de la règle de droit selon laquelle, dans les contrats
synallagmatiques, la disparition par cas fortuit des obligations d’une partie conduit à celle des
obligations corrélatives de l’autre (Les Novelles, Le louage des choses, Les baux en général,
n°419).

Le cas fortuit est un évènement répondant à la même définition que la force majeure, à savoir un
évènement imprévisible, irrésistible et insurmontable, mais où l’accent est mis sur le caractère
imprévisible (Cornu, dictionnaire juridique). Il s’agit donc d’une circonstance imprévisible qui a
empêché le débiteur d'exécuter son obligation.

A la destruction physique de la chose louée au sens de cet article, il convient d’assimiler
l’impossibilité absolue et définitive d’user de celle-ci conformément à sa destination en l’absence
d’autorisations administratives. Il y a perte de la chose lorsque la jouissance, telle que les parties
l’ont voulue en contractant eu égard à la destination de la chose envisagée dans le bail, n’est plus
possible. La perte ne vise pas seulement la perte matérielle, mais peut également être juridique
(cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°222 ; Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu
de jurisprudence, n°176, P. 31, p.370).

Il y aura perte juridique si, tout en subsistant matériellement, le bien ne peut plus être utilisé à
l’usage convenu ; encore faut-il que cette impossibilité ne résulte pas uniquement de la situation
personnelle du preneur (Les Novelles, Le louage des choses, Les baux en général, n°421).

En l’espèce, il convient de rappeler que la société SOC1.) a, à plusieurs reprises visité les lieux
donnés en location par la société SOC2.), et qu’elle était assistée lors de ces visites par des
professionnels. Il y a également lieu de rappeler qu’au moment des visites, un magasin de
vêtements était accueilli dans les lieux, de sorte que la société SOC1.) était consciente des travaux
d’aménagement à effectuer en vue d’y exploiter un restaurant.

Il n’est pas contesté que la société SOC1.) a été informée par la société SOC2.), qu’une
autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires serait nécessaire afin de pouvoir procéder
aux travaux d’aménagement, et que la société SOC1.) n’a effectué aucune démarche en vue
d’obtenir cette autorisation avant la conclusion du contrat de bail. En effet, il résulte des pièces
versées en cause, que ce n’est qu’en date du 20 mars 2014, soit près d’un mois après la conclusion
du contrat de bail du 27 février 2014, que la société SOC1.) a adressé une demande d’autorisation
pour la réalisation des travaux au syndic de la copropriété. Suivant procès-verbal du 17 avril 2014,
l’Assemblée des copropriétaires a refusé de faire droit à cette demande.

Il y a dès lors lieu de retenir, que bien qu’informée de la nécessité d’obtenir une autorisation des
copropriétaires en vue de la réalisation des travaux nécessaires à l’exploitation de son restaurant,
et en n’effectuant les démarches nécessaires qu’après la signature du contrat de bail du 27 février
2014, l’impossibilité pour la société SOC1.) d’exercer son activité commerciale ne résulte ni d’un
cas fortuit, ni de l’inexécution fautive dans le chef du bailleur, mais de sa propre négligence.

Dans ces circonstances, les conditions de l’article 1722 du code civil ne sont pas remplies et il ne
saurait y avoir caducité du contrat de bail du 27 novembre 2014.

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement sur ce point.

           Quant aux demandes en indemnisation formulées par la société SOC1.) et la société
       SOC2.)

La société SOC1.) reste en défaut de rapporter la preuve d’une inexécution fautive du contrat de
bail du 27 février 2014 dans le chef de la société SOC2.), et par conséquent l’existence d’un
préjudice dans son chef. Il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a rejeté la demande en
allocation de dommages et intérêts.

Il résulte des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, que le contrat de bail du 27 février 2014
a été résilié avec effet immédiat en date du 19 mai 2014, et que la remise des clés a eu lieu au mois
de juillet 2014. Il n’est par ailleurs pas contesté que la société SOC1.) ait eu, jusqu’au jour de la
remise des clés, la jouissance des lieux loués.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le contrat de bail était en cours
d’exécution au mois de mars 2014, et que loyer pour ce mois était redû par la société SOC1.).

Le contrat de bail n’ayant effectivement pris fin qu’au jour de la remise des clés, c’est-à-dire au
mois de juillet 2014, il y a lieu de retenir, à l’instar du premier juge, que les loyers étaient redus
jusqu’au mois de juillet 2014 inclus.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande de la société SOC2.) en
paiement des loyers et charges pour les mois de mars 2014 à juillet 2014, soit un montant de
30.400.- euros (4x7.600.- euros).

Aux termes du contrat de bail, la société SOC1.) a versé au début du contrat de bail à titre
d’avances quatre mois de loyers et charges, ainsi que le loyer du mois de mars 2014, soit la somme
de 30.400.- euros.

C’est encore à bon droit que le premier juge a retenu qu’en l’absence d’une inexécution du contrat
autre que le non-paiement du loyer dans le chef de la société SOC1.) il y avait lieu à restitution
de la « garantie locative » d’un montant de 30.400.- euros et qu’il a ordonné la compensation
judiciaire entre les créances réciproques.
Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, il y a lieu déclarer l’appel de la société
SOC1.) non fondé et de confirmer le jugement entrepris dans toute sa teneur.

Au vu de l’issue de l’instance d’appel, et en l’absence d’une condamnation au paiement de
dommages et intérêts prononcés à l’encontre de la société SOC2.), l’appel incident n’est pas
fondé.

   Quant aux indemnités de procédure

La société SOC1.) demande « une indemnité de procédure de 5.000.- euros pour les deux
instances au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ».

Dans la mesure où la société SOC1.) n’a pas pris le soin de ventiler ses demandes et de chiffrer
d’une part ses prétentions dans le cadre de son appel contre le jugement du 15 juillet 2015 et
d’autres part sa demande dans le cadre de l’instance d’appel, sa demande est à déclarer irrecevable.

La demande de la société SOC3.) tendant à la condamnation de la société SOC1.) à lui payer une
indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance d’appel, ainsi que la demande de A.)
tendant à la condamnation de la société SOC1.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.000.-
euros pour l’instance d’appel ne sont pas fondées, alors que tant la société SOC3.) que A.) restent
en défaut d’établir en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des frais non
compris dans les dépens.

                                PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail

commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit les appels principal et

incident en la forme, les dit non fondés partant confirme le jugement entrepris du 15 juillet 2015,

dit la demande de société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. en allocation d’une indemnité de
procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile irrecevable,
dit les demandes respectives de la société en commandite simple SOC3.) (Luxembourg) S.e.c.s et
de A.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile non fondées, partant en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l. aux frais et dépens de l’instance
d’appel.
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 41/2016

Audience publique du mardi, vingt-trois février deux mille seize

Numéro 174082 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A.), salarié,
2) B.), sans emploi, les deux demeurant à L-(…),
appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du
11 décembre 2015,
sub 1) et 2) comparant par Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant à
Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS s.àr.l., établie et
ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER en
remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,
comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174082 du rôle et appelée pour fixation le
12 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,
8 février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, comparant pour A.) et B.), donna
lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.
Maître David GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant
pour la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS s.àr.l., fournit
ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
23 février 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Par contrat de bail signé le 1er septembre 2011, C.) a donné en location à A.) et B.)
un appartement sis à (…), pour un loyer mensuel de 700,00 euros.
Suivant acte notarié du 25 novembre 2013, la société à responsabilité limitée
SOC1.) INVEST PARTNERS s.àr.l. a acquis le prédit immeuble.
Par courrier recommandé du 26 janvier 2015, la société SOC1.) INVEST
PARTNERS a résilié le contrat de bail conclu avec effet au 1er juin 2015, au motif que
le bâtiment dans lequel se trouvent les lieux loués sera démoli.
Les locataires n’ayant pas quitté les lieux, la société SOC1.) INVEST PARTNERS a,
par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 16 juin 2015,
fait convoquer A.) et B.) devant le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière
de bail à loyer, aux fins de voir résilier le contrat de bail conclu et ordonner le
déguerpissement des défendeurs.
La société SOC1.) INVEST PARTNERS a également réclamé l’allocation d’une
indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du
jugement à intervenir.
Lors des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) INVEST PARTNERS a
exposé qu’elle entend procéder à la démolition de l’immeuble en vue de la
construction d’un nouveau bâtiment.
A.) et B.) ont contesté la régularité de la résiliation intervenue le 26 janvier 2015, au
motif que la lettre de résiliation avait été signée par une personne n’ayant pas qualité
à représenter la société SOC1.) INVEST PARTNERS. Ils ont encore fait valoir que la
résiliation n’était pas intervenue dans les formes prévues par les dispositions de
l’article 12, alinéa 3, de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et
que la résiliation aurait dû être notifiée endéans les trois mois à partir du transfert de
propriété, soit au plus tard en février 2014.
Quant au fond, ils ont fait valoir que la démolition projetée de l’immeuble ne constitue
pas un motif grave au sens de la loi. A titre reconventionnel, ils ont réclamé le
remboursement des avances sur charges réglées tout au long du bail au motif qu’ils
n’auraient jamais obtenu de décompte des charges.
Par jugement du 29 octobre 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal
de paix de Luxembourg a :
                                                                                9
 - déclaré la demande principale recevable et fondée,
 - déclaré résilié le contrat de bail avec effet au 1er juin 2015,
 - condamné A.) et B.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent
   de leur chef dans les 80 jours à partir de la notification du jugement,
 - au besoin, autorisé la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST
   PARTNERS à faire expulser les défendeurs dans la forme légale et aux frais de
   ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des
   ouvriers y employés,
 - dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,
 - sursis à statuer sur la demande reconventionnelle afin de permettre à la société
   à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS de verser les décomptes de
   charges relatifs aux exercices 2012, 2013, 2014 et 2015,
 - refixé l’affaire pour continuation des débats.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la société à
responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS a pour gérants la société
anonyme SOC2.) et la société anonyme SOC1’.) dont l’administrateur est D.). Il a
retenu que D.) avait partant qualité pour signer la lettre de résiliation du 26 janvier
2015.
Le juge de première instance a ensuite rappelé que, contrairement à la résiliation
pour besoin personnel, la lettre de résiliation pour motifs graves et légitimes n’a pas
besoin de mentionner un quelconque texte de loi et la résiliation n’est liée à aucune
forme.
Il a encore noté que l’alinéa 6 de l’article 12 de la loi sur le bail d’habitation qui
dispose que « l’acquéreur d’un logement loué qui veut occuper le logement lui-même
ou par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, doit envoyer au
locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans les trois mois
de l’acquisition du logement », visant l’hypothèse de la résiliation pour besoin
personnel, est inapplicable en l’espèce.
Le jugement dont appel a partant retenu que la résiliation intervenue le
26 janvier 2015 était régulière en la forme.
Quant au fond, le juge de première instance a relevé que la démolition d’un
immeuble est de nature à constituer un motif grave et légitime.
Au vu des autorisations émises par l’administration communale de Luxembourg en
vue de la démolition des immeubles sis à (…) et de la construction d’un nouvel
immeuble résidentiel, versées au dossier, le premier juge a constaté que la société
SOC1.) INVEST PARTNERS a, par courrier du 26 janvier 2015, valablement résilié
le contrat de bail pour motif grave consistant dans la démolition envisagée de
l’immeuble occupé par A.) et B.), de sorte que ces derniers sont à qualifier
d’occupants sans droit ni titre à partir du 1er juin 2015.

                                                                                10
La demande tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement des
locataires a partant été déclarée fondée et un délai de 80 jours à partir de la
notification du jugement a été accordé à A.) et B.) pour quitter les lieux.
A.) et B.) ayant soutenu ne jamais avoir reçu de décomptes relatifs aux charges
locatives, le jugement entrepris a réservé la demande reconventionnelle pour
permettre à la société SOC1.) INVEST PARTNERS de produire les décomptes de
charges concernant les exercices 2012 à 2015. Il a également sursis à statuer sur
les revendications basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
De ce jugement, leur notifié le 2 novembre 2015, A.) et B.) ont régulièrement relevé
appel par exploit d’huissier du 11 décembre 2015.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, A.) et B.) demandent à voir constater que la
lettre de résiliation du contrat de bail adressée au seul A.), ne peut produire d’effets à
l’égard d’B.), à voir dire que la résiliation du contrat de bail est intervenue en violation
des articles 12(2)c et 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation, à se voir décharger de toute condamnation à leur encontre et à voir dire
qu’il n’y a pas lieu à déguerpissement des lieux loués.
Les appelants admettent qu’un nouveau logement à louer, ainsi qu’une somme
d’argent «considérable» leur ont été proposés par la partie intimée à la suite de la
notification de la résiliation du bail, mais qu’ils ont refusé cette offre, les conditions du
contrat de bail relatif au nouveau logement leur ayant paru trop onéreuses.
Les appelants sollicitent encore une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour
chaque instance et demandent à voir condamner la partie intimée aux frais et dépens
des deux instances avec distraction au profit de Maître Ardavan FATHOLAHZADEH
qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.
La partie intimée conclut à la confirmation du jugement dont appel par adoption des
motifs du juge de première instance. Elle réclame une indemnité de procédure de
1.500,00 euros, estimant que l’appel interjeté est purement dilatoire.
Motifs de la décision
Quant à la recevabilité de la demande en résiliation à l’égard d’B.)
Les appelants font valoir que toute action relative au bail doit être intentée contre
l’ensemble des colocataires et que, dès lors, la demande tendant à voir déclarer
résilié le bail est irrecevable à l’égard d’B.), au motif que la lettre de résiliation a été
adressée à A.) seul.
Lorsqu’il y a plusieurs locataires, toute action relative au bail doit être intentée
conjointement contre tous. En effet, les actions intentées par ou contre eux doivent
les mettre tous en cause. (Yvette MERCHIERS, Le bail en général, n° 665,
page 317).
Or, si les locataires se sont engagés solidairement, on admet que chacun d’eux
représente le groupe, et que le congé signifié par le bailleur à l’un d’eux produit ses
effets à l’égard de tous (cf. Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en
Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 323).
Le congé donné à un seul des preneurs solidaires produit effet à l’égard des autres
(Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, M. HARLES, n° 151, p. 358 ; TAL,
29 avril 1993, n° du rôle 48981).

                                                                                11
En l’espèce, le contrat de bail est établi au nom de « Madame et Monsieur
A.-B.) » en leur qualité de locataires et a été signé par A.).
Il est constant en cause que A.) et B.) sont unis par les liens du mariage, de sorte
que le congé adressé à un seul des époux est valable en vertu de la solidarité légale
qui       existe      entre        époux    vis-à-vis       de     leur       bailleur
(cf. TAL, 29 avril 1993, précité).
Le moyen d’irrecevabilité tiré du fait que la partie bailleresse a adressé la résiliation
du contrat de bail au seul A.) est, dès lors, à écarter.
Quant à la régularité de la résiliation du contrat de bail en la forme et quant au
bien-fondé de la demande en résiliation et de la demande en déguerpissement
Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage
d’habitation «tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat
portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe
quelle cause est prorogé à moins que :
 a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou
    pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au
    troisième degré inclusivement,
 b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,
 c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de
    propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.»
L’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 prévoit qu’en cas de congé donné
pour besoin personnel «la lettre de résiliation doit être écrite, motivée et
accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre
recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de
nullité, le texte du présent paragraphe.»
Le paragraphe (3) de l’article 12, précité, vise uniquement l’hypothèse de la
résiliation du bail pour besoin personnel, prévu au paragraphe (2) a) du même
article. Dès lors, dans le cas de la résiliation pour motifs graves et légitimes, prévue
au paragraphe (2) c) du même article, le congé ne doit pas nécessairement être
motivé. Il suffit partant que l’auteur du congé exprime son intention de mettre fin au
louage et le motif ne s’apprécie qu’à l’échéance du terme du bail et doit être invoqué
en justice dans le but de faire échec à la prorogation légale.
De même, contrairement à la résiliation pour besoin personnel, la lettre de résiliation
pour motifs graves et légitimes n’a pas besoin de mentionner un quelconque texte de
loi. (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, éd. Promoculture-Larcier, p. 309, no 407).
C’est, par ailleurs, à juste titre que le premier juge a relevé que l’article 12 (6) de la
loi du 21 septembre 2006 qui prévoit que «l’acquéreur d’un logement loué qui veut
occuper le logement lui-même ou par un parent ou allié jusqu’au troisième degré
inclusivement, doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du
contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition du logement», ne s’applique pas en
l’espèce, dans la mesure où la partie bailleresse n’invoque pas le besoin personnel.
Les appelants font encore valoir que la résiliation intervenue est irrégulière en vertu
de la disposition de l’article 12 (2) c) in fine, qui prévoit que «le transfert de propriété
du logement ne vaut pas motif grave et légitime». Or, le motif grave invoqué par la
partie bailleresse n’est, en l’espèce, pas le transfert de propriété des lieux loués,
mais le projet de démolir l’immeuble.
C’est à bon escient que le juge de première instance a retenu que la démolition d’un
immeuble, même dans un intérêt purement privé, constitue un motif grave et légitime
                                                                                12
(Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 163 et 164,
Pasicrisie 31, page 366).
Les appelants ne justifient pas leur argumentation suivant laquelle tel ne saurait plus
être le cas sous l’empire de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage
d’habitation, étant souligné que le principe suivant lequel le contrat de bail peut être
résilié pour motifs graves et légitimes, prévu par la loi abrogée du 14 février 1955 sur
les baux à loyer, a été repris par la loi du 21 septembre 2006.
Il importe cependant de relever que le contrat de bail du 1er septembre 2011, établi
entre les appelants et C.), repris par la société intimée, prévoit que le contrat de bail
est conclu pour une durée de deux ans consécutifs avec un délai de dénonciation de
trois mois avant l’expiration et que, faute de dénonciation dans ce délai, il est
renouvelable d’année en année par tacite reconduction avec un délai de
dénonciation de trois mois avant l’expiration.
Dès lors, le contrat de bail, non résilié pour le 1er septembre 2014, ne pouvait pas
être dénoncé avec effet au 1er juin 2015, mais n’aurait pu l’être qu’avec effet au
1er septembre 2015.
Or, contrairement aux arguments des appelants, le congé donné prématurément
n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être
signifié (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence,
n° 146, Pasicrisie 31, page 357, TAL, 20 février 1986, n no 16/86).
Comme il a été relevé ci-avant, le projet de démolition d’un immeuble, même dans
un intérêt purement privé, est de nature à constituer un motif grave et légitime.
Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur
parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il
appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif
grave et légitime en vue de procéder à des travaux de démolition, d’établir son
intention d’y procéder réellement.
Au vu des autorisations de construire émises par l’administration communale de la
Ville de (…) en vue de la démolition des immeubles sis à (…), et de la construction
d’un nouvel immeuble résidentiel, datant du 15 mai 2015, c’est à juste titre que le
juge de première instance a retenu que le motif grave et légitime invoqué par
l’intimée était à suffisance établi.
La résiliation du contrat de bail est partant intervenue valablement, sauf à retenir que
ses effets sont à reporter au 1er septembre 2015 (cf. supra).
Par réformation du jugement entrepris, les appelants sont, par conséquent, à
qualifier comme occupants sans droit ni titre à partir du 1er septembre 2015 et non
pas à partir du 1er juin 2015.
Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les appelants à
déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à trois mois à
compter de la signification du présent jugement.

                                                                                13
Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de
procédure et quant aux frais
Le jugement entrepris ayant sursis à statuer sur la demande reconventionnelle des
époux A.) et B.), ainsi que sur les demandes respectives des parties en obtention
d’une indemnité de procédure pour la première instance, l’appel des époux A.) et B.)
tendant à se voir allouer une indemnité de procédure pour la première instance est
irrecevable.
Les parties appelante et intimée ne justifiant pas de l’iniquité requise par les
dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, leurs demandes
respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel sont à
écarter.
Il résulte de ce qui précède que l’appel est irrecevable en ce qu’il a trait à la
demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance et
partiellement fondé pour le surplus.
Il convient, dès lors, de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de
les imposer pour moitié à A.) et B.) et pour moitié à la société SOC1.) INVEST
PARTNERS.
L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à
loyer et d’occupation sans droit ni titre, la demande en distraction des frais et dépens
des appelants n’est pas fondée.
Il y a finalement lieu de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal
de paix de Luxembourg.
                                    Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, et en instance d’appel,
statuant contradictoirement,
déclare irrecevable l’appel en ce qu’il tend à l’obtention d’une indemnité de
procédure pour la première instance,
déclare recevable l’appel pour le surplus,
dit l’appel partiellement fondé, partant, par réformation du jugement entrepris :
déclare résilié le contrat de bail avec effet au 1er septembre 2015,
confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de
déguerpissement à trois mois à compter de la signification du présent jugement,
déclare non fondée la demande de A.) et d’B.) en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,
déclare non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.)
INVEST PARTNERS s.àr.l. en obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel,
renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,
fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à A.) et
B.) et pour moitié à la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS
s.àr.l.

                                                                                14
"


text:
Jugement d'Occupation sans droit ni titre (IIIe chambre)
no 54/2016

Audience publique du mardi, vingt-trois février deux mille seize

Numéro du rôle : 168.811

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Yves ENDERS, greffier.

                                         ENTRE:

A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du
1er avril 2015, comparant par Maître Bruno VIER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

                                            ET:

Maître B.), demeurant à L-(…), agissant en sa qualité d’administrateur à la gestion quotidienne
de l’immeuble sis au ADR1.), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy
ENGEL,

comparant par Maître B.), avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
____________________________________________________________________

                                            F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 168811 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 5
mai 2015, lors de laquelle elle fut fixée au 6 octobre 2015 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Bruno VIER, avocat, comparant pour la partie appelante, donna lecture du jugement, de
l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître B.), avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

En date du 26 octobre 2015 le tribunal prononça la rupture du délibéré et refixa l’affaire pour
plaidoiries à l’audience publique du mardi 19 janvier 2016. L’affaire fut ensuite refixée au 26
janvier 2016 date à laquelle l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Anthony PREEL, avocat, en remplacement de Maître Bruno VIER, avocat à la Cour,
comparant pour la partie appelante, développa les moyens de sa partie.

Maître B.), avocat, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 23 février
2016 le

                             JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête du 22 août 2014, Maître B.), pris en sa qualité d’administrateur à la gestion
quotidienne de l’immeuble sis à ADR1.) a donné convocation à A.) à comparaître devant le juge
de paix de et à Luxembourg, pour voir constater qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 24
juillet 2014 et pour le voir condamner à déguerpir des lieux loués, avec tous ceux qui les occupent
de son chef dans un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir. Il a
encore demandé à voir condamner A.) au paiement du montant de 1.500.- euros à titre
d’indemnité d’occupation pour les mois de juin, juillet et août 2014, soit de 500.- euros par mois.
Il a encore demandé une indemnité de procédure de 500.- euros sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile, ainsi que l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience publique des plaidoiries du 26 janvier 2015, Maître B.) a déclaré augmenter la
demande au titre de l’indemnité de procédure à 3.500.- euros.

Par jugement contradictoire du 18 février 2015, le juge de première instance, après avoir reçu la
demande en la forme, l’a dit fondée pour le montant de 600.- euros. Il a partant condamné A.) à
payer à Maître B.), agissant en sa qualité d’administrateur à la gestion journalière de l’immeuble
sis à ADR1.), le montant de 600.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 26 janvier 2015,
jusqu’à solde. Il a condamné A.) à déguerpir des lieux loués occupés avec tous ceux qui s’y
trouvent de son chef dans un délai de trente jours à partir de la notification du jugement. Il a
autorisé au besoin Maître B.) à faire expulser A.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier,
ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés. Il a encore
condamné A.) au paiement d’une indemnité de procédure de 500.- euros sur base de l’article 240
du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des frais et dépens de l’instance. Le
juge de première instance n’a pas assorti le jugement de l’exécution provisoire.

Par exploit d’huissier de justice du 1er avril 2015, A.) a régulièrement interjeté appel contre le
jugement prémentionné lui notifié le 20 février 2015.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à voir infirmer le jugement entrepris dans son
intégralité. Il a encore demandé à voir condamner Maître B.) au paiement des frais et dépens des
deux instances.

Maître B.) conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande pour l’instance d’appel
une indemnité de procédure de 750.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile.

A l’appui de son appel, A.) fait plaider que Maître B.) ne saurait lui demander le paiement d’une
indemnité d’occupation au motif que l’immeuble en cause serait insalubre.

A ce titre, il fait plaider qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être due pour un logement
entrant dans le champ d’application de l’article 32 de la loi du 25 février 1979 concernant l’aide
au logement dont le non-respect serait sanctionné par des sanctions pénales à l’article 35 de cette
même loi.

Il fait valoir que la répression pénale prévue à l’article 32 rendrait illicite l’objet de toute
convention entourant la location définie par l’article 32 et que la fixation d’une indemnité pour
l’occupation d’un tel immeuble reviendrait indirectement à tirer profit du produit d’une infraction
pénale.

Maître B.) conclut au rejet du moyen au motif qu’il faudrait distinguer entre locataire et occupant
sans droit ni titre et qu’en l’occurrence l’article 32 précité n’aurait pas vocation à s’appliquer sauf
en matière pénale.

Le tribunal tient pour établi qu’en l’occurrence l’état d’insalubrité de l’immeuble en cause n’est
pas contesté.

Il est constant qu’aux termes de l’article 32, alinéa 1er de la loi modifiée du 25 février 1979
concernant l’aide au logement, « Les logements destinés à la location ou mis à la disposition aux
fins d’habitation doivent répondre à des critères de location, de salubrité, d’hygiène,
d’habitabilité et de sécurité à définir par règlement grand-ducal ». En application de l’article 35
de la même loi, « Les infractions et les tentatives d’infraction aux dispositions des articles 32 et
33 de la présente loi et aux dispositions des règlements d’exécution prévus à ces articles sont
punies d’une amende de 251.- euros à 125.000.- euros et d’un emprisonnement de huit jours à
trois ans ou d’une de ce peines seulement ».

Selon ses développements à l’audience publique du 6 octobre 2015, A.) n’entreprend plus le
jugement du 18 février 2015 en ce que le juge de première instance a retenu que le contrat de bail
oral qu’il a soutenu avoir conclu avec C.), dans le cadre d’un accord entre parties, n’est pas
opposable à l’indivision et l’a partant déclaré occupant sans droit ni titre.

L’article 32 alinéa 1er de la loi du 25 février 1979 concernant l’aide au logement prévoit que les
logements destinés à la location ou mis à la disposition aux fins d’habitation doivent répondre à
des critères de location, de salubrité, d’hygiène, d’habitabilité et de sécurité à définir par
règlement grand-ducal.

Bien que l’état insalubre des lieux occupés n’est pas contesté, il n’en demeure pas moins qu’ils
ne sont pas donnés en location et qu’en l’occurrence A.) est occupant sans droit ni titre. Le
tribunal tient partant pour établi qu’il ne saurait se prévaloir des dispositions protectrices au profit
des locataires du texte prémentionné faute d’être preneur d’un contrat de bail régulier pour
échapper au paiement d’une occupation.

Comme A.) se contente de contester le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le juge de
première instance à 100.- euros par mois, sans pour autant rapporter des éléments à l’appui de sa
contestation, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné A.) à payer à Maître
B.) le montant de 600.- euros (6 x 100), avec les intérêts au taux légal à partir du 26 janvier 2015
jusqu’à solde.
A l’audience des plaidoiries du 6 octobre 2015, Maître B.) a déclaré augmenter sa demande en
paiement d’un montant de 800.- euros, y incluant les indemnités d’occupation non payées pour
la période du 22 février 2015 au 22 octobre 2015 à raison de 100.- euros par mois, pour
l’augmenter encore une fois à l’audience des plaidoiries du 26 janvier 2016 du montant de 300.-
euros, y incluant la période du 22 octobre 2015 au 22 janvier 2016.

Dans la mesure où le montant réclamé n’est pas contesté il y a lieu de dire fondée l’augmentation
de la demande en paiement de Maître B.) pour le montant de 1.100.- euros et de condamner A.)
à lui payer le montant de 1.100. - euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 800.- euros à
partir du 6 octobre 2015 et sur le montant de 300.- euros à partir du 26 janvier 2016, date des
demandes respectives, chaque fois jusqu’à solde.

Quant au délai de déguerpissement Maître B.) demande à le voir limiter à trente jours. Au vu des
éléments de la cause, il y a lieu de confirmer le juge de première instance, en ce qu’il a accordé à
A.) un délai de déguerpissement de trente jours, sauf à dire que ce délai court à partir de la
signification du présent jugement.

Pour l’instance d’appel, Maître B.) demande une indemnité de procédure de 750.euros sur base
de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à sa seule charge l’intégralité des sommes
exposées non comprises dans les dépens, il convient de faire droit à sa demande formulée sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel à hauteur de
350.- euros.

                                 PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail
à loyer et d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme, le

dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris du 18 février 2015, sauf à reporter le délai de
déguerpissement des lieux occupés, avec tous ceux qui s’y trouvent du chef de A.), à trente jours
à compter de la signification du présent jugement,
dit recevable et fondée pour le montant de 1.100.- euros la demande en augmentation de paiement
de Maître B.), agissant en sa qualité d’administrateur à la gestion quotidienne de l’immeuble sis
à ADR1.) du chef des arriérés d’indemnités d’occupation,

partant condamne A.) à payer à Maître B.), agissant en sa qualité d’administrateur à la gestion
quotidienne de l’immeuble sis à ADR1.) de ce chef le montant de 1.100.- euros, avec les intérêts
légaux sur le montant de 800.- euros à partir du 6 octobre 2015 et sur le montant de 300.- euros
à partir du 26 janvier 2016, date des demandes respectives, chaque fois jusqu’à solde,
dit recevable et fondée pour le montant de 350.- euros la demande de Maître B.), agissant en sa
qualité d’administrateur à la gestion quotidienne de l’immeuble sis à ADR1.) en obtention d’une
indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne A.) de payer à Maître B.), agissant en sa qualité d’administrateur à la gestion
quotidienne de l’immeuble sis à ADR1.) une indemnité de procédure de 350.- euros pour
l’instance d’appel, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.
"


text:
Arrêt N° 26/16 - VIII - Travail

                 Exempt – appel en matière de droit du travail

          Audience publique du vingt-deux février deux mille seize

Numéro 40736 du rôle.

Composition:

Mme Astrid MAAS, président de chambre;
M. Serge THILL, premier conseiller;
Mme Monique FELTZ, premier conseiller;
M. Alain BERNARD, greffier.

                                    Entre:

M. A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un acte de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN
d’Esch-sur-Alzette du 28 novembre 2013,

comparaissant par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                      et:

1) la société à responsabilité limitée SOC1.) S.A.R.L., établie et ayant son
siège social à L-(…), représentée par ses gérants,

intimée aux fins du prédit acte HOFFMANN,

comparaissant par Maître Frédéric FRABETTI, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

2) l’ÉTAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par le ministre
d’Etat, dont les bureaux sont établis à L-1352 Luxembourg, 4, rue de la
Congrégation, et pour autant que de besoin, par le ministre du travail et de
l’emploi, ayant dans ses attributions le Fonds pour l’emploi, dont les bureaux
sont établis à L-2763 Luxembourg, 26, rue Zithe,

intimé aux fins du prédit acte HOFFMANN,
comparaissant par Maître Georges PIERRET, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                    --------------------------------------------------------

                                 LA COUR D’APPEL:

Les avocats ont marqué leur accord à ce que Mme le premier conseiller
Monique FELTZ, chargée de faire rapport, tienne seule l’audience pour
entendre les plaidoiries. Elle a indiqué la composition de la Cour et a fait son
rapport oral.

Le conseiller rapporteur a rendu compte de l’audience à la Cour dans son
délibéré.

Revu l’arrêt de la Cour d’appel du 12 mars 2015 ayant rouvert les débats, quant
à la demande ayant trait à la résiliation du contrat de travail et à la demande de
l’ETAT, et ayant invité les parties à conclure notamment sur la question de
savoir quelle règle de droit applicable mettrait à charge de l’employeur
l’obligation de payer au salarié qui a procédé à la rupture immédiate justifiée de
la relation de travail une indemnité de préavis, au cas où la Cour
Constitutionnelle statuerait en application de l’article 13 de la loi du 27 juillet
1997 sur la conformité à la Constitution de l’article L. 124-6 du code du travail,
tel que le requiert A.), et qu’elle retiendrait que cette disposition n’est pas
conforme au principe d’égalité.

L’alinéa 1er de l’article L. 124-6 du code du travail dispose ce qui suit :

« La partie qui résilie le contrat à durée indéterminée sans y être autorisée par
l’article L. 124-10 ou sans respecter les délais de préavis visés aux articles L.
124-4 et L. 124-5 est tenue de payer à l’autre partie une indemnité
compensatoire de préavis égale au salaire correspondant à la durée de préavis
ou, le cas échéant, à la partie de ce délai restant à courir ».

A.) soutient que l’article L. 124-6 du code du travail ne distingue pas entre le
licenciement prononcé avec effet immédiat par l’employeur à l’encontre du
salarié et la résiliation avec effet immédiat pour motif grave dans le chef de
l’employeur à l’initiative du salarié. Le texte viserait dès lors les deux
hypothèses de résiliation du contrat de travail et ce serait ce texte qui mettrait à
charge de l’employeur l’obligation de payer au salarié qui a procédé à la rupture
avec effet immédiat justifiée de la relation de travail une indemnité de préavis.

L’employeur affirme qu’aucune disposition légale ne permettrait au salarié qui a
résilié le contrat de travail pour faute grave dans le chef de l’employeur de
requérir une indemnité de préavis ou une indemnité de départ. « La partie »
visée par l’article L. 124-6 du code du travail serait l’employeur et non le salarié.
A défaut de base légale, la démission du salarié ne saurait être requalifiée en
licenciement abusif pour faute grave dans le chef de l’employeur, l’article L.

                                           2
124-10 du code du travail ne prévoyant que la possibilité de l’octroi de
dommages et intérêts.

Quant à l’indemnité de départ, elle serait régie par les dispositions de l’alinéa 1er
de l’article L. 124-7 du code du travail, d’après lequel : « Le salarié lié par un
contrat de travail à durée indéterminée qui est licencié par l’employeur, sans
que ce dernier y soit autorisé par l’article L. 124-10, a droit à une indemnité de
départ après une ancienneté de services continus de cinq années au moins
auprès du même employeur, lorsqu’il ne peut faire valoir des droits à une
pension de vieillesse normale ; la pension de vieillesse anticipée n’est pas
considérée comme pension pour les besoins de l’application du présent
alinéa. » Comme, en l’espèce, le salarié n’a pas été licencié par l’employeur, cet
article ne saurait trouver application, alors qu’il ne prévoit pas la démission du
salarié pour faute grave de l’employeur comme cas d’ouverture à l’octroi d’une
indemnité de départ.

Il est constant en cause qu’en vertu des dispositions de l’article L. 124-6 du
code du travail le salarié qui a été licencié avec effet immédiat par l’employeur
et dont le licenciement est déclaré abusif par la juridiction du travail peut
prétendre à l’allocation d’une indemnité de préavis et qu’en vertu des
dispositions de l’article L.124-7 du code du travail, il a droit, dans les mêmes
circonstances, à une indemnité de départ, après une ancienneté de services
continus de cinq ans au moins auprès du même employeur. Lesdits articles ne
prévoient pas expressis verbis le droit du salarié à une indemnité de préavis et
à une indemnité de départ en cas de démission de sa part, démission déclarée
justifiée par la juridiction du travail pour faute grave dans le chef de l’employeur.

Dès lors, l’appelant soulève la question de la conformité des dispositions des
articles L. 124-6 et 124-7 du code du travail au principe d’égalité des citoyens
devant la loi consacré par l’article 10bis point 1 de la Constitution.

Etant donné que la question qui vise une inégalité de traitement des salariés
dont le contrat de travail a été résilié avec effet immédiat à l’initiative de
l’employeur et dont le licenciement est déclaré abusif par rapport aux salariés
qui résilient le contrat de travail avec effet immédiat et dont la démission est
déclarée justifiée par la faute grave de l’employeur, alors que dans les deux cas
la rupture du contrat de travail est due au comportement fautif de l’employeur,
n’est pas dénuée de tout fondement et qu’il n’appartient pas à la Cour de se
prononcer sur le moyen de l’appelant relatif à la non-conformité des dispositions
incriminées à l’exigence constitutionnelle d’égalité devant la loi, il convient,
avant tout autre progrès en cause et en application de l’article 6, alinéa 1er de la
loi du 27 juillet 1997, de saisir la Cour Constitutionnelle par voie préjudicielle de
la question de la compatibilité des dispositions en question avec l’article 10bis
(1) de la Constitution. Comme la question préjudicielle vise deux dispositions
différentes par leur objet, à savoir d’une part l’article L. 124-6 du code du travail
ayant trait à l’octroi d’une indemnité de préavis et d’autre part l’article L. 124-7
du même code relatif à l’allocation d’une indemnité de départ, il convient
cependant de compléter la formulation proposée par l’appelant et de saisir la
Cour Constitutionnelle des questions telles que libellées au dispositif du présent
arrêt.

                                       3
                                PAR CES MOTIFS:

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport de Madame Monique FELTZ, premier
conseiller,

statuant en continuation de l’arrêt de la Cour d’appel du 12 mars 2015 ;

avant tout autre progrès en cause,

saisit la Cour Constitutionnelle, par voie préjudicielle, des questions suivantes :

« L’article L. 124-6 du code du travail qui prévoit le droit à une indemnité de
préavis pour les salariés licenciés par leur employeur avec effet immédiat et
dont le licenciement est jugé abusif par la suite par la juridiction du travail, mais
qui ne prévoit pas la même indemnité pour les salariés à l’initiative d’une
résiliation de leur contrat de travail pour faute grave dans le chef de l’employeur
et dont la résiliation est jugée justifiée et fondée par la suite par la juridiction du
travail, traitant ainsi de manière différente ces deux catégories de salariés, est-il
conforme au principe d’égalité devant la loi consacré par l’article 10 bis (1) de la
Constitution ?» ;

« L’article L. 124-7 du code du travail qui prévoit le droit à une indemnité de
départ pour les salariés licenciés par leur employeur avec effet immédiat et dont
le licenciement est jugé abusif par la suite par la juridiction du travail, mais qui
ne prévoit pas la même indemnité pour les salariés à l’initiative d’une résiliation
de leur contrat de travail pour faute grave dans le chef de l’employeur et dont la
résiliation est jugée justifiée et fondée par la suite par la juridiction du travail,
traitant ainsi de manière différente ces deux catégories de salariés, est-il
conforme au principe d’égalité devant la loi consacré par l’article 10 bis (1) de la
Constitution ?» ;

sursoit à statuer en attendant l’arrêt de la Cour Constitutionnelle,

réserve les droits des parties et les frais.

                                        4
"


text:
Arrêt N° 25/16 - VIII - Travail

                 Exempt – appel en matière de droit du travail

          Audience publique du vingt-deux février deux mille seize

Numéro 40356 du rôle.

Composition:

Mme Astrid MAAS, président de chambre;
M. Serge THILL, premier conseiller;
Mme Monique FELTZ, premier conseiller;
M. Alain BERNARD, greffier.

                                    Entre:

Mme A.), demeurant à L-(…),

appelante aux termes d’un acte de l’huissier de justice Roland FUNK de
Luxembourg du 8 juillet 2013,

comparaissant par Maître Karim SOREL, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                        et:

1) Maître Aziza GOMRI, avocat à la Cour, demeurant à L-1840 Luxembourg,
45, boulevard Joseph II, agissant en sa qualité de curateur de la société à
responsabilité limitée SOC1.) S.A.R.L., ayant été établie et ayant eu son
siège social à L-(…), déclarée en état de faillite par jugement du … 2015 du
tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

intimée aux fins du prédit acte FUNK,

comparaissant par Maître Aziza GOMRI, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
2) l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par le ministre
d’Etat, dont les bureaux sont établis à L-1352 Luxembourg, 4, rue de la
Congrégation, et pour autant que de besoin, par le ministre du travail et de
l’emploi, ayant dans ses attributions le Fonds pour l’emploi, dont les bureaux
sont établis à L-2763 Luxembourg, 26, rue Zithe,

intimé aux fins du prédit acte FUNK,

comparaissant par Maître Georges PIERRET, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                    --------------------------------------------------------

                                 LA COUR D’APPEL:

Les avocats ont marqué leur accord à ce que Mme le premier conseiller
Monique FELTZ, chargée de faire rapport, tienne seule l’audience pour
entendre les plaidoiries. Elle a indiqué la composition de la Cour et a fait son
rapport oral.

Le conseiller rapporteur a rendu compte de l’audience à la Cour dans son
délibéré.

Revu l’arrêt du 27 novembre 2014 ayant révoqué l’ordonnance de clôture du 20
octobre 2014 et rouvert les débats et invité les parties à conclure de manière
détaillée par rapport aux points plus amplement développés dans la motivation
dudit arrêt. Les passages y relatifs sont les suivants :

A.) cite l’alinéa 1er de l’article L. 124-6 du code du travail qui dispose :

« La partie qui résilie le contrat à durée indéterminée sans y être autorisée par
l’article L. 124-10 ou sans respecter les délais de préavis visés aux articles L.
124-4 et L. 124-5 est tenue de payer à l’autre partie une indemnité
compensatoire de préavis égale au salaire correspondant à la durée de préavis
ou, le cas échéant, à la partie de ce délai restant à courir ».

Elle donne à considérer que dans l’hypothèse d’un licenciement avec effet
immédiat qui est déclaré abusif par la juridiction du travail, l’employeur est
condamné en sus des dommages et intérêts au paiement d’une indemnité de
préavis, alors que dans le cas de l’espèce, à savoir la démission du salarié pour
faute grave dans le chef de l’employeur, le salarié est privé du bénéfice de
l’indemnité de préavis. Selon elle, il s’agirait d’une situation similaire alors que
dans les deux hypothèses la faute de l’employeur est l’unique cause de
résiliation du contrat de travail. Ainsi, en privant le salarié de l’indemnité de
préavis et de l’indemnité de départ dans le cas où celui-ci prend l’initiative de
résilier le contrat de travail pour faute grave dans le chef de l’employeur, le
salarié serait entravé dans son droit d’y procéder, tandis que l’employeur aurait
tout intérêt à provoquer sa propre faute grave de manière à contraindre le

                                           2
salarié à prendre l’initiative de la résiliation du contrat de travail avec effet
immédiat.

Par application de l’article 6, alinéa 1er, de la loi du 27 juillet 1997 portant
organisation de la Cour Constitutionnelle, la connaissance des questions de
constitutionnalité de normes législatives appartient exclusivement à la Cour
Constitutionnelle. Ce n’est que si une des exceptions prévues à l’article 6,
alinéa 2, de la même loi, est donnée, qu’une juridiction est dispensée de poser
une question de conformité à la Constitution, à savoir si elle estime a) qu’une
décision sur la question soulevée n’est pas nécessaire pour rendre son
jugement, b) que la question de la constitutionnalité est dénuée de tout
fondement, et c) que la Cour constitutionnelle a déjà statué sur une question
ayant le même objet.

En l’espèce, si la Cour Constitutionnelle statue en application de l’article 13 de
la loi du 27 juillet 1997 sur la conformité à la Constitution de l’article L. 124-6 du
code du travail et qu’elle retient que cette disposition n’est pas conforme au
principe d’égalité, il convient de se demander quelle est la règle de droit
applicable mettant à charge de l’employeur l’obligation de payer au salarié qui a
procédé à la rupture immédiate justifiée de la relation de travail une indemnité
de préavis.

Aucune des parties n’ayant pris position par rapport à cette question, il y a lieu
à révocation de l’ordonnance de clôture et à réouverture des débats pour
permettre aux parties de conclure sur cette question.

Quant à la demande de l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG à voir
saisir la Cour Constitutionnelle de la question relative à la conformité de l’article
L. 521-4 du code du travail à l’article 10 bis point 1 de la Constitution, l’ETAT
est invité à examiner sa qualité à invoquer l’inconstitutionnalité d’une des
dispositions émises par le législateur, afin de mettre à charge de l’employeur
dont la faute grave justifie la résiliation immédiate du contrat de travail par le
salarié, l’obligation qui n’est pas prévue par les dispositions légales de
rembourser les indemnités de chômage à l’ETAT. Au cas où l’ETAT aurait
qualité à invoquer l’inconstitutionnalité d’une telle disposition légale, il convient
de se demander quelle est la règle de droit mettant à charge de l’employeur,
suite à la rupture justifiée immédiate du contrat de travail par le salarié,
l’obligation de rembourser à l’ETAT les indemnités de chômage payées au
salarié.

Aucune des parties n’ayant pris position par rapport à cette question, il y a lieu
à révocation de l’ordonnance de clôture et à réouverture des débats pour
permettre aux parties de conclure sur cette question.

La demande en paiement d’une indemnité de préavis

A.) soutient qu’en indiquant « la partie qui résilie le contrat », l’article L. 124-6
du code du travail ne distingue pas entre le licenciement prononcé avec effet
immédiat par l’employeur à l’encontre du salarié et la résiliation avec effet
immédiat pour motif grave dans le chef de l’employeur à l’initiative du salarié.

                                       3
D’après A.) le texte de cet article viserait les deux hypothèses de résiliation du
contrat de travail, c’est-à-dire la résiliation à l’initiative de l’employeur ou du
salarié, de sorte qu’on ne saurait limiter les conséquences ensuite y visées
d’une résiliation à la seule initiative de l’employeur. Les dispositions de cet
article seraient à interpréter a contrario au risque de créer une inégalité de
traitement devant la loi, sinon une absence de conformité au principe d’égalité
consacré par l’article 10bis point 1 de la Constitution.

A la question posée par l’arrêt du 27 novembre 2014, A.) réplique que ce
seraient les dispositions de l’article L. 124-6 du code du travail qui mettraient à
charge de l’employeur l’obligation de payer au salarié qui a procédé à la rupture
immédiate justifiée de la relation de travail une indemnité de préavis.

En conséquence A.) réclame un montant de 9.214,68 €, montant détaillé dans
l’acte d’appel et incluant l’indemnité compensatoire de préavis légale.

Le curateur de la société à responsabilité limitée SOC1.) fait valoir qu’au vu du
libellé des articles L. 124-6 et L. 124-10 du code du travail, A.) qui a pris
l’initiative de la résiliation du contrat de travail pour faute grave de l’employeur,
ne peut pas invoquer l’article L.124-6 afin de percevoir une indemnité de
préavis, alors que cette disposition ne lui permet pas de réclamer une telle
indemnité. Il soutient que les deux catégories de personnes, à savoir le salarié
démissionnaire pour faute de l’employeur et le salarié licencié abusivement par
l’employeur, ne se trouveraient pas dans une situation comparable, alors que le
salarié démissionnaire prend l’initiative de quitter son emploi et que le salarié
licencié perd son emploi à l’initiative de son employeur. Dès lors, en vertu de
l’article 6, alinéa 2, b de la loi du 27 juillet 1997 portant organisation de la Cour
Constitutionnelle, la Cour d’appel serait dispensée de poser une question de
conformité à la Constitution. Il conclut en conséquence à la confirmation du
jugement du 6 juin 2013 ayant rejeté la demande de A.) en paiement d’une
indemnité compensatoire de préavis.

Il est constant en cause qu’en vertu des dispositions de l’article L. 124-6 du
code du travail le salarié qui a été licencié avec effet immédiat par l’employeur
et dont le licenciement est déclaré abusif par la juridiction du travail peut
prétendre à l’allocation d’une indemnité de préavis. Ledit article ne prévoit pas
expressis verbis le droit du salarié à une indemnité de préavis en cas de
démission de sa part, démission déclarée justifiée par la juridiction du travail
pour faute grave dans le chef de l’employeur.

Etant donné que la question de la conformité de la disposition de l’article L.
124-6 du code du travail au principe d’égalité des citoyens devant la loi
consacré par l’article 10bis point 1 de la Constitution qui vise une inégalité de
traitement des salariés dont le contrat de travail a été résilié avec effet immédiat
à l’initiative de l’employeur et dont le licenciement est déclaré abusif par rapport
aux salariés qui résilient le contrat de travail avec effet immédiat et dont la
démission est déclarée justifiée par la faute grave de l’employeur, alors que
dans les deux cas la rupture du contrat de travail est due au comportement
fautif de l’employeur, n’est pas dénuée de tout fondement et qu’il n’appartient
pas à la Cour de se prononcer sur le moyen de l’appelante relatif à la non-

                                       4
conformité de la disposition incriminée à l’exigence constitutionnelle d’égalité
devant la loi, il convient, avant tout autre progrès en cause et en application de
l’article 6, alinéa 1er de la loi du 27 juillet 1997, de saisir la Cour
Constitutionnelle par voie préjudicielle de la question de la compatibilité de la
disposition en question avec l’article 10bis (1) de la Constitution.

La demande de l’ETAT

Il convient de rappeler que L’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG,
ès-qualité, demande en ordre principal la condamnation de l’employeur au
paiement de 14.143,19 € au titre d’indemnités de chômage. En ordre
subsidiaire, il demande à voir saisir la Cour Constitutionnelle de la question de
la conformité des dispositions de l’article L. 521-4 du code du travail à l’article
10 bis point 1 de la Constitution.

L’article L. 521-4 (5) du code du travail dispose que le jugement où l’arrêt
déclarant abusif le licenciement du travailleur ou justifié la démission du
travailleur motivée par un acte de harcèlement sexuel condamne l’employeur à
rembourser au Fonds pour l’emploi les indemnités de chômage par lui versées
au travailleur. Il ne prévoit pas cette possibilité dans le cas de figure d’une
résiliation du contrat de travail à l’initiative du salarié du chef d’une faute grave
de l’employeur, tel le cas en l’espèce.

Par application de l’article 6, alinéa 1er, de la loi du 27 juillet 1997 portant
organisation de la Cour Constitutionnelle, la connaissance des questions de
constitutionnalité de normes législatives appartient exclusivement à la Cour
Constitutionnelle. Ce n’est que si une des exceptions prévues à l’article 6,
alinéa 2, de la même loi, est donnée, qu’une juridiction est dispensée de poser
une question de conformité à la Constitution, à savoir si elle estime a) qu’une
décision sur la question soulevée n’est pas nécessaire pour rendre son
jugement, b) que la question de la constitutionnalité est dénuée de tout
fondement, et c) que la Cour constitutionnelle a déjà statué sur une question
ayant le même objet.

L’ETAT estime, qu’en sa qualité de partie au litige, il serait représenté par son
pouvoir exécutif et être en droit de soulever et de faire trancher la question de
constitutionnalité, afin d’amorcer au besoin une réforme législative par les soins
du pouvoir législatif. Il souligne qu’au cas où une disposition légale est jugée
non conforme à la Constitution, et c’est uniquement ce cas de figure qui
intéresse dans le litige à trancher, il s’agit au pouvoir législatif de trancher la
question.

Quant à la seconde question soulevée ayant trait à la détermination de la règle
de droit mettant à charge de l’employeur, suite à la rupture immédiate, jugée
justifiée, du contrat de travail par le salarié, l’obligation de rembourser à l’Etat
les indemnités de chômage payées au salarié, l’ETAT réplique qu’il échet
d’examiner s’il y a le cas échéant une inégalité de traitement au niveau légal
des deux cas de figure, ce qui aurait pour conséquence, suite à un arrêt de la
Cour Constitutionnelle de faire procéder s’il y a lieu à une modification
législative, afin de mettre sur un pied d’égalité tous les employeurs jugés fautifs,

                                       5
et devant en pareille hypothèse rembourser à la collectivité nationale les
indemnités de chômage qu’elle a dû débourser en raison de la faute commise
par les employeurs en question.

Il importe dès lors de constater que l’ETAT demande à voir saisir la Cour
Constitutionnelle de la question préjudicielle afin d’apprécier l’opportunité d’une
modification législative. Il n’invoque aucune conséquence directe sur la solution
du présent litige. Dès lors la Cour d’appel est dispensée de poser la question de
conformité à la Constitution, alors qu’une décision sur la question soulevée
n’est pas nécessaire pour rendre sa décision.

Le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non fondée la demande de l’ETAT
DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, pris en sa qualité de gestionnaire du
Fonds pour l’emploi, est partant à confirmer.

                                PAR CES MOTIFS:

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport de Madame Monique FELTZ,
premier conseiller,

statuant en continuation de l’arrêt de la Cour d’appel du 27 novembre 2014 ;

La demande en paiement d’une indemnité de préavis

avant tout autre progrès en cause,

saisit la Cour Constitutionnelle, par voie préjudicielle, de la question suivante :

« L’article L. 124-6 du code du travail qui prévoit le droit à une indemnité de
préavis pour les salariés licenciés par leur employeur avec effet immédiat et
dont le licenciement est jugé abusif par la suite par la juridiction du travail, mais
qui ne prévoit pas la même indemnité pour les salariés à l’initiative d’une
résiliation de leur contrat de travail pour faute grave dans le chef de l’employeur
et dont la résiliation est jugée justifiée et fondée par la suite par la juridiction du
travail, traitant ainsi de manière différente ces deux catégories de salariés, est-il
conforme au principe d’égalité devant la loi consacré par l’article 10 bis (1) de la
Constitution ?» ;

sursoit à statuer en attendant l’arrêt de la Cour Constitutionnelle,

La demande de l’ETAT

confirme le jugement entrepris ;

réserve les droits des parties et les frais.

                                        6
"


text:
Arrêt N° 22/16 - VIII - Travail

                  Exempt – appel en matière de droit du travail

             Audience publique du vingt-deux février deux mille seize

Numéro 41714 du rôle.

Composition:

M. Étienne SCHMIT, président de chambre;
M. Serge THILL, premier conseiller;
Mme Monique FELTZ, premier conseiller;
M. Alain BERNARD, greffier.

                                            Entre:

M. A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un acte de l’huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 6 juin 2014,

comparaissant par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                               et:

1) M. B.),
2) M. C.),
3) M. D.),
4) M. E.),

avocats à la Cour, exerçant au sein du cabinet d’avocats « FF.), avocats à la
Cour », demeurant professionnellement à L-(…),

intimés aux fins du prédit acte ENGEL,

comparaissant par Maître Guy CASTEGNARO, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg.

                     --------------------------------------------------------
                               LA COUR D’APPEL:

Par requête déposée le 12 mars 2013, Maître B.), Maître C.), Maître D.) et
Maître E.), en leur qualité de seuls associés en 2011 du cabinet FF.) ont fait
convoquer A.) devant le Tribunal du travail de Luxembourg pour le voir
condamner à leur payer la somme de 75.499,11 € (subsidiairement à chacun
des requérants selon leur part d’association en 2011 : 34,48 % pour Maître B.),
31,04 % pour Maître C.), 25,86 % pour Maître D.) et 8,62 % pour Maître E.)),
avec les intérêts légaux à partir du jour de la mise en demeure du 21 décembre
2011, subsidiairement du jour de la mise en demeure du 8 novembre 2012, plus
subsidiairement de la mise en demeure du 24 janvier 2013 et en dernier ordre
de subsidiarité à compter du jour de la demande en justice jusqu’à solde. Ils
réclament en outre une indemnité de procédure de 1.000 €.

Par jugement rendu le 28 avril 2014, le tribunal s’est déclaré matériellement
compétent pour connaître de la demande, a déclaré la demande fondée, a
condamné A.) aux montants réclamés avec les intérêts légaux à partir du 21
décembre 2011 et a rejeté la demande d’A.) en allocation d’une indemnité de
procédure.

A.) a régulièrement relevé appel contre ce jugement par exploit d’huissier du 6
juin 2014.

Par conclusions du 15 décembre 2014, les intimés ont formé appel incident.

La position des parties

Les intimés exposent que le contrat de travail d’A.) avec le cabinet d’avocats
FF.) fut résilié d’un commun accord avec effet au 8 avril 2011. Par erreur le
cabinet d’avocats aurait payé à A.) le montant total prévu suivant le termination
agreement signé le 27 juillet 2011, soit 173.413,95 €, sans effectuer de retenue
à la source d’impôt sur le revenu. Le cabinet aurait dû payer au titre de retenue
à la source non opérée la somme de 75.499,11 € à la recette des contributions.
Les intimés invoquent un paiement indu, sujet à restitution conformément à
l’article 1376 et suivants du code civil.

L’appelant soulève in limine litis l’incompétence ratione materiae du tribunal du
travail. Il soutient qu’il avait à côté de sa qualité de salarié la qualité d’associé
(legal partner) auprès du cabinet d’avocats FF.) et qu’il percevait, à titre de
rémunération, des indemnités qui avaient le caractère de dividendes et non pas
de salaires. Le litige n’aurait dès lors pas son origine dans un contrat de travail,
mais dans un contrat d’association.

Les intimés interjettent appel incident et demandent la réformation du jugement
entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à leur demande en fixation du point de
départ des intérêts légaux au jour du paiement indu litigieux, soit au 28 juillet
2011. Pour le surplus ils concluent à la confirmation de la décision déférée.

                                       2
Les parties intimées soulignent qu’A.) reconnaît dans son acte d’appel avoir été
lié au cabinet d’avocats par un contrat de travail. Le termination agreement
aurait été conclu par les parties aux fins d’encadrer la cessation de la relation
de travail existant entre les parties.

Il résulterait de l’article 1er du termination agreement que cet accord s’inscrit
dans le cadre de la résiliation d’un commun accord du contrat de travail de
l’appelant.

La compétence matérielle de la juridiction du travail

Ainsi que les juges de première instance l’ont retenu à juste titre, la compétence
du tribunal du travail n’est donnée que si la demande a son origine dans un
contrat de travail.

Il appartient aux parties demanderesses de rapporter la preuve que le montant
litigieux dont elles réclament le paiement est en rapport avec le contrat de
travail ayant existé entre parties.

En l’espèce, le termination agreement signé le 27 juillet 2011 mentionne ce qui
suit :

Termination

1. As per 8 April 2011 (the Termination Date), A.)’s engagement as a local
   partner of FF.) and A.)’S employment contract will be terminated with mutual
   consent.
2…………………………

Financial

3. In respect of the financial year 2010, A.) will be paid a gross amount equal to
   27.5 % of the profit of a full share equity partner in FF.) for that year, being
   equal to EUR 1,217,726, resulting in a gross remuneration of EUR
   334,874,65. The payment will be made in July 2011 minus any advances
   already made for the period up to and including 2010 (Annex 1). A.) will
   provide sufficient assistance for the collection of the outstanding invoices
   and WIP as contained in the attached listing (Annex 2).
4. In respect of the financial year 2011, A.) will be paid (on a pro rata temporis
   basis) a gross amount equal to 35 % of the budgeted profit of a full share
   equity partner in FF.) for that year, being equal to EUR 1,091,000, resulting
   in a gross remuneration of EUR 102,524.11 for the period January 1, 2011
   through the Termination Date. The amount will be paid in July 2011 minus
   any amounts recognized so far under paragraph 5 and minus any advances
   already made for the year 2011(also shown in Annex 1

Le dernier alinéa du document intitulé Proposal letter- Contract Local partner
auquel se réfèrent les parties est de la teneur suivante :

                                      3
Finally, we require you to enter into an employment contract with FF.) (the
« Employment Contract »). As such employee the salary should be at least 1/3rd
of your total remuneration for each specific year. The remainder will take the
form of a remuneration under a services agreement we require you or, as the
case may be, your Luxembourg company, to enter into with FF.) (the “Services
Agreement”). Your total income for a given year, which will be the result of (i)
your salary under the Employment Contract and (ii) your remuneration under the
Services Agreement, shall never exceed the percentage mentioned in item 4.
above.

Il découle de ces documents ainsi que des bulletins de salaire, des certificats de
rémunération et des summary remuneration relatifs aux années 2009, 2010 et
2011 que les parties étaient liées d’une part par un contrat de travail. D’autre
part, un contrat de services existait, liant le cabinet d’avocats FF.) à A.) ou à la
société luxembourgeoise de ce dernier.

Il résulte des summary remuneration paraphés par les parties au litige et versés
par les intimés que, pour les années 2009, 2010 et 2011, FF.) a payé
l’intégralité du salaire redu à A.).

Il convient de souligner que, dans les conclusions notifiées le 2 septembre
2015, les parties intimées affirment qu’il n’a jamais été question d’indemniser
Monsieur A.) à titre d’une éventuelle rupture abusive du contrat de travail.

Au vu de ces éléments les parties intimées restent en défaut d’établir que le
montant litigieux, qui a été réglé à A.) en vertu du termination agreement et dont
elles réclament la restitution d’une partie au titre de retenue obligatoire de
l’impôt sur le revenu, se rapporte au contrat de travail ayant existé entre parties.

Dès lors, les juridictions du travail sont incompétentes ratione materiae pour
connaître de la demande des intimés et partant également de l’appel incident.

Le jugement entrepris est en conséquence à réformer sur ce point.

La demande en paiement d’une indemnité de procédure

A.) réclame une indemnité de procédure de 1.000 € pour la première instance et
de 2.000 € pour l’instance d’appel. Les intimés sollicitent un montant de 2.500 €
sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Comme la partie appelante n’établit pas le caractère inéquitable du
déboursement de sommes non comprises dans les dépens, il y a lieu de
confirmer la décision de rejet de sa demande en paiement d’une indemnité de
procédure pour la première instance et de la débouter de sa demande basée
sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

La demande des intimés en allocation d’une indemnité de procédure est à
rejeter eu égard à l’issue du litige.

                                      4
                                PAR CES MOTIFS:

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport de Madame Monique FELTZ, premier
conseiller,

reçoit les appels principal et incident;

dit l’appel principal partiellement fondé ;

réformant partiellement :

dit que les juridictions du travail sont incompétentes pour connaître de la
demande des intimés,

décharge A.) des condamnations prononcées contre lui ;

confirme le jugement entrepris dans la mesure où il a débouté A.) de sa
demande en allocation d’une indemnité de procédure ;

se déclare incompétente pour connaître de l’appel incident ;

dit non fondées les demandes en allocation d'une indemnité de procédure
présentées par l’appelant et les intimés pour l'instance d'appel,

condamne les intimés aux frais et dépens des deux instances.

La lecture de cet arrêt a été faite à l’audience publique indiquée ci-dessus par
M. Étienne SCHMIT, président de chambre, en présence de M. Alain
BERNARD, greffier.

                                           5
"