type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
  Arrêt N°50/17 IV-COM

  Audience publique du quinze mars deux mille dix-sept

  Numéro 42731 du rôle

  Composition :

  Roger LINDEN, président de chambre;
  Marianne HARLES, première conseillère;
  Elisabeth WEYRICH, conseillère;
  Eric VILVENS, greffier assumé.

                              Entre:

  A, concepteur de mobilier, demeurant à,

  appelant aux termes d’un acte de l’huissier de justice Frank
Schaal de Luxembourg du 28 août 2015,

  comparant par Maître Patrice Mbonyumutwa, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                  et

   la société anonyme de droit français B, établie et ayant son
siège social à, représentée par son Président Directeur Général
actuellement en fonctions, immatriculée au Registre du Commerce et
des Sociétés de Strasbourg sous le numéro,

  intimée aux fins du prédit acte Schaal,

  comparant par Maître Emmanuel Hannotin, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg.

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                          LA COUR D'APPEL

  I. Les Faits et antécédents procéduraux

   La société anonyme de droit français B (ci-après la B ou la B ) a
accordé le 11 juillet 2011 à la société par actions simplifiée de droit
français C un crédit de restructuration de 400.000 €.

  A s’est porté caution solidaire jusqu’à concurrence de la somme
de 120.000 €.

    Le 29 mai 2013, la société C a été déclarée en France en état de
liquidation judiciaire et la B a déposé deux déclarations de créance à
titre privilégié pour un montant total de 292.249,40 € qui ont admises
au passif de la liquidation judiciaire.

   Par courrier recommandé du 7 août 2013, la B a mis A en
demeure de lui payer le montant cautionné de 120.000 € pour le 20
août 2013 au plus tard, mise en demeure qui n’a pas été suivie
d’effet.

   Par acte d’huissier de justice du 28 octobre 2013, la B a assigné
A devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en
matière commerciale, aux fins de le voir condamner à lui payer le
montant de 120.000 €, augmenté des intérêts conventionnels, sinon
légaux à partir du 7 août 2013 jusqu’à solde et avec capitalisation
des intérêts dus pour une année conformément à l’article 1154 du
Code civil. Elle a encore réclamé l’exécution provisoire sans caution
du jugement et une indemnité de procédure de 1.500 €.

     Le défendeur a conclu à l’incompétence territoriale, sinon à
l’incompétence matérielle du tribunal d’arrondissement, sinon à
l’irrecevabilité de la demande. Il a demandé à se voir allouer une
indemnité de procédure de 1.500 €.

  II. Le jugement du 12 juin 2015

   Le tribunal a rejeté les exceptions d’incompétence matérielle et
territoriale de la juridiction saisie de même que celle tenant à
l’existence d’une procédure de liquidation judiciaire en France. Il n’a
pas non plus fait droit au moyen d’irrecevabilité de la demande en
raison de l’admission de la déclaration de créance et en raison de la
suspension des poursuites en matière de liquidation judiciaire et
quant à l’inexigibilité de la caution en raison de la non déchéance du
terme.

  Il a dit la demande fondée et condamné A au paiement de la
somme de 120.000 € augmentée des intérêts au taux légal à partir
de la mise en demeure, rejeté la demande basée sur l’article 1154 du

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Code civil, celle en exécution provisoire du jugement et condamné le
défendeur au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 €.

  III. L’appel et les moyens

   Par acte d’huissier de justice du 28 août 2015, A a régulièrement
interjeté appel contre le jugement du 12 juin 2015 qui lui a été signifié
le 22 juillet 2015.

   Il conclut, par réformation du jugement, à l’annulation sinon à la
réformation du jugement pour avoir été rendu en violation de l’article
6 CEDH et de l’article 65 du NCPC. Il conclut subsidiairement à voir
dire que les juridictions luxembourgeoises sont territorialement
incompétentes pour connaître de la demande et que le tribunal
siégeant en matière commerciale est matériellement incompétent
pour connaître de la demande en paiement. Il demande à titre plus
subsidiaire à voir annuler le contrat de prêt pour vice du
consentement, sinon pour fraude, conformément aux dispositions
françaises pour soutien abusif. Il conclut en ordre encore plus
subsidiaire à voir déclarer la déchéance de créance pour violation de
l’obligation de conseil et d’information de la B à son égard, sinon de
voir condamner l’intimée solidairement au passif de la société en
liquidation, sinon se voir libéré de son cautionnement solidaire, sinon
à tout le moins des intérêts à payer à la B sur la somme de 120.000
€. Il demande enfin à voir condamner l’intimée à lui payer une
indemnité de procédure de 1.170 € pour la première instance et de
2.340 € pour l’instance d’appel.

   La B conclut au débouté de l’appel, à la confirmation du jugement
et au rejet des demandes en indemnité de procédure, tout en
réclamant une indemnité de procédure de 3.000 € pour l’instance
d’appel.

  Discussion

    1. La demande de l’appelant en annulation du jugement, sinon en
réformation de celui-ci en ce que le tribunal aurait, en violation de
l’article 6 de la CEDH et de l’article 65 du NCPC toisé le fond du litige
alors pourtant que les débats auraient été limités aux exceptions de
procédure est à rejeter.

   L’accord des parties litigantes dont l’appelant fait état qui aurait
consisté à voir limiter les débats dans un premier temps à l’examen
des exceptions de procédure est contesté par la partie intimée et ne
ressort par ailleurs pas des pièces du dossier.

   Il ressort bien plus de la procédure de première instance (pièces
3-5 de l’appelant) que voulant voir cantonner les débats à ces
questions, le défendeur s’est limité à développer ses arguments y

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relatifs, tout en se réservant le droit de conclure sur le fond à un
stade postérieur.

   Le tribunal saisi de la demande en condamnation pouvait dès lors,
après avoir rejeté les exceptions d’irrecevabilité et d’incompétence,
toiser le fond de l’affaire, sans encourir les reproches tirés de la
violation des dispositions citées par l’appelant à l’appui de sa
demande en annulation du jugement.

    2. a. L’appelant réitère son moyen d’incompétence territoriale du
tribunal d’arrondissement au motif que le contrat de crédit
accorderait compétence aux juridictions situées dans le ressort de la
Cour d’appel de Strasbourg.

   C’est cependant à bon droit et par une motivation que la Cour
adopte que le tribunal a retenu au vu du contrat de prêt du 11 juillet
2011 que la B est en droit d’introduire toute action relative au prêt
devant tout autre tribunal que celui situé dans le ressort de la cour
d’appel de Strasbourg et que celle-ci a partant valablement pu
assigner, le tout en application de l’article 2 du règlement CE
44/2001 du 22 décembre 2000 concernant la compétence judiciaire,
la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et
commerciale, le défendeur devant une juridiction de l’Etat membre
où il demeurait au moment de l’introduction de la demande.

   2. b. L’appelant conteste encore la compétence du tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, qui a statué en matière
commerciale au motif que le cautionnement qu’il avait donné en
garantie du prêt accordé à la société C serait de nature civile de
sorte que la juridiction aurait dû se déclarer incompétente pour
connaître de l’affaire.

   Il expose ne pas avoir été le président de la société emprunteuse
française C, mais l’administrateur-délégué et l’actionnaire majoritaire
de la société anonyme de droit luxembourgeois D, qui était
l’actionnaire unique de la société de droit français et qui la présidait.

  La B argue du caractère commercial de l’acte de cautionnement
vu que l’appelant avait un intérêt patrimonial dans l’opération
garantie.

    Il est de principe qu’un cautionnement est de nature commerciale
lorsque la caution trouve un intérêt patrimonial dans l’opération
garantie. C’est à celui qui invoque cet intérêt, à savoir la B, de
l’établir pour justifier de la compétence du tribunal ayant siégé en
matière commerciale.

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   Le simple fait pour A d’avoir « représenté » la société de droit
français lors de l’octroi du crédit et de s’être porté caution solidaire et
indivisible n’est pas de nature de conférer à l’acte de cautionnement,
en principe de caractère civil, un caractère commercial.

   Sont dans ce contexte sans objet les développements de l’intimée
concernant le pouvoir de l’appelant d’avoir pu engager valablement
la société C, étant donné que A n’a jamais contesté avoir
valablement pu la représenter lors de la passation du contrat de prêt
et que la société actuellement en liquidation judiciaire n’en a pas non
plus contesté la validité.

   La circonstance pour l’appelant d’avoir été l’administrateur-
délégué de la société-mère de la société de droit français, société-
mère qui exerçait les fonctions de président de sa filiale française, ce
qui revient à dire que A doit en avoir assuré la gestion n’est pas
suffisant pour retenir dans son chef un intérêt patrimonial qui ne
saurait à lui seul être déduit des fonctions exercées par celui-ci au
sein des sociétés concernées.

   Bien que ce fait ne ressorte pas des pièces versées en cause,
l’appelant admet cependant être l’actionnaire majoritaire de la
société-mère qui, en tant qu’actionnaire unique, détient l’intégralité
du capital social de la filiale française.

    C’est cette circonstance qui établit l’intérêt patrimonial de
l’appelant dans l’opération garantie. Son intérêt se confondait en
effet avec celui de la filiale française de se voir octroyer à l’époque
un tel crédit qui, d’après les pièces, devait servir à sa restructuration,
de sorte que cette restructuration via l’apport de fonds frais dans la
filiale était dans l’intérêt de la société-mère, actionnaire unique de la
filiale et plus spécifiquement de son actionnaire majoritaire A.

  C’est donc à bon droit que le tribunal d’arrondissement siégeant
en matière commerciale a été saisi, ce dernier ayant été
matériellement compétent en vertu de l’article 631,3° du Code de
commerce pour toiser le litige.

   3. A réitère en appel ses moyens d’irrecevabilité de la demande
en raison (a) de la suspension des poursuites en matière de
liquidation judiciaire et (b) de l’admission de la déclaration de
créance au passif de la liquidation judiciaire et (c) de l’inopposabilité
de la déchéance du terme à la caution.

   Il y a tout d’abord lieu de préciser que le contrat de prêt était « régi
pour sa validité, son interprétation et son exécution par le droit
français (page 10/11 in fine, point 2). Ledit contrat ayant prévu (page
4) la constitution d’une caution solidaire en garantie du prêt accordé,
le contrat de cautionnement est également soumis au droit français.

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   a. L’appelant fait valoir qu’en vertu de l’article L.622-28 du Code
de commerce, le jugement d’ouverture suspend jusqu’au jugement
arrêtant le plan ou prononçant la liquidation judiciaire toute action
contre les personnes physiques coobligées et que la reprise reste
subordonnée à une double condition, à savoir la déclaration de
créance et l’absence d’initiative du liquidateur quant à la réalisation
des biens.

   La B réplique que la loi française du 10 juin 1994 a créé un régime
de faveur au profit des personnes physiques, cautions personnelles
du débiteur en redressement judiciaire et que ce régime a été étendu
par la loi de 2005 au régime de sauvegarde de sorte que le droit de
poursuite du créancier contre la caution est suspendu durant la
période d’observation de l’entreprise en difficultés. C’est donc le
jugement d’ouverture du redressement judiciaire qui suspend toute
action contre les cautions jusqu’au jugement arrêtant le plan de
redressement ou prononçant la liquidation judiciaire. Le tribunal de
commerce de Paris ayant par jugement du 29 mai 2013 converti le
redressement judiciaire en liquidation judiciaire, la B aurait donc été
recevable à agir contre la caution par l’assignation du 28 octobre
2013.

   Ces développements de l’intimée pour être conformes à la
législation française en vigueur sont adoptés par la Cour.
(Jurisclasseur commercial, fasc. 2382, Sauvegarde, Liquidation et
Redressement Judiciaires, version numérique, édition mise à jour au
15 novembre 2016, n° 7)

   Quant aux arguments invoqués par l’appelant, il convient tout
d’abord de rappeler que le créancier ne peut agir contre la caution
qu’autant qu’il dispose d’une créance contre le débiteur ce qui en
l’espèce est établi au vu de l’acceptation de la déclaration de
créance de la B par le liquidateur judiciaire. L'admission de la
créance est opposable aux codébiteurs solidaires ainsi qu'à la
caution solidaire. Pendant la procédure de la liquidation judiciaire, la
caution peut être poursuivie par le créancier dans les conditions du
droit commun applicables à chaque garantie souscrite. (Civ. 27 févr.
1877, DP 1877. 1. 209. - Com. 8 juin 1979, Bull. civ. IV, no 185 ; D.
1980. IR 67, obs. A. Honorat ; D. 1980. 211, obs. Vasseur. - Com. 14
oct. 1981, D. 1982. 275, note A. Honorat. - Com. 25 nov. 2008, no
07-14.583, Bull. civ. IV, no 199; D. 2008. AJ 3008, obs. Lienhard,
Rép.comm.Dalloz, Entreprises en difficultés, Les créanciers-Situation
des créanciers, édition juin 2016, n° 173, 517 ss). En ce qui
concerne l’argument tiré de l’absence d’initiative du liquidateur quant
à la réalisation des biens, la Cour ne saurait, en raison du non
développement de ce moyen et d’une référence doctrinale
incomplète citée par l’appelant, en saisir le sens.

  b. A fait valoir que l’acceptation de la déclaration de créance de la
B par le liquidateur judiciaire est une décision revêtue de l’autorité de

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la chose jugée, mais que son admission ne constitue pas un titre
exécutoire faute de condamner le débiteur au paiement de sorte que
la B ne serait pas en droit d’agir contre la caution, faute de disposer
d’un titre contre le débiteur.

   Ce moyen n’est pas fondé, étant donné que la poursuite du
créancier contre le débiteur ne l’empêche pas durant la liquidation
judiciaire de poursuivre, tel que dit ci-dessus, la caution.

   c. L’appelant argue enfin du caractère non exigible de la créance
à son égard au motif que la déchéance du terme ne joue qu’à l’égard
du débiteur et non de la caution qui continue à profiter du terme. Il
soutient de plus que selon l’article L.622-29 du Code de commerce,
le jugement d’ouverture ne rend pas exigibles les créances non
échues à la date de son prononcé et que toute clause contraire est
réputée non écrite.

   La B renvoie aux stipulations conventionnelles (art. 6.2.) aux
termes desquelles « en cas de défaillance du cautionné pour
quelque cause que ce soit, la caution sera tenue de payer à la B,
dans la limite de son engagement, ce que lui doit le cautionné en
capital, intérêts et, le cas échéant, pénalités ou intérêts de retard, y
compris les sommes devenues exigibles par anticipation […] ».

   Il y a d’abord lieu de rappeler que la déchéance du terme contre le
débiteur est la conséquence du prononcé de la liquidation judiciaire,
sauf le cas non donné en l’espèce de la poursuite de l’activité en vue
de l’adoption d’un plan de cession. L’article 622-29 du Code de
commerce est applicable aux relations entre le créancier et le
débiteur, mais non pas entre le créancier et la caution. Par ailleurs, il
n’est pas d’application en l’espèce, étant donné que le jugement
d’ouverture a été suivi du jugement qui a prononcé la liquidation
judiciaire du débiteur.

   Cette déchéance du terme n’est en principe pas opposable à la
caution, sauf stipulation conventionnelle contraire. L’article 6.2. est à
interpréter en ce sens que la caution a implicitement renoncé à se
prévaloir de l’inopposabilité de la déchéance du terme en ce qu’en
s’étant engagée à payer à la B ce que le débiteur lui redoit, en ce y
comprises les sommes devenues exigibles par anticipation, elle a
nécessairement marqué son accord au paiement de sommes redues
par le débiteur en raison de circonstances ayant rendu exigibles ces
dernières avant l’échéance normale du terme, soit en l’espèce du fait
du prononcé de la liquidation judiciaire de la société débitrice.

  Ces moyens d’incompétence et d’irrecevabilité sont donc à rejeter.

  4. L’appelant soutient que la B a accordé sciemment un soutien
abusif à la société C à un moment où sa situation financière était
déjà irrémédiablement compromise et que la B a profité de sa

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méconnaissance du dossier. Il soutient encore que la B ne l’a pas
mis en garde contre les risques découlant d’un éventuel défaut de
remboursement par l’emprunteur.

   Il expose que la société faisait partie d’un groupe de droit français
qui entretenait de longue date des relations avec la B, groupe qui lui-
même voulait de concert avec la B valoriser l’immeuble abritant les
activités de la société actuellement en liquidation judiciaire,
immeuble ayant abrité auparavant une autre société du même
groupe entre temps mise en liquidation. La finalité du prêt aurait été
de permettre à la société de payer les salaires des mois à venir et de
faire face aux encours bancaires. Il aurait encore été destiné à
combler le trou laissé dans la trésorerie par le rachat d’une société
… au mois de février 2011. Le solde en compte courant de la société
auprès de la B aurait été au mois de juillet 20101 de 37.000 €, la
société connaissant depuis fin 2010 des difficultés de trésorerie.

   Il soutient encore que la B s’est ainsi constituée des garanties
abusives. Le fonds de commerce était nanti et l’emprunt avait été
garanti à hauteur de la moitié par la garantie…, vu que le crédit avait
été accordé à long terme en l’asseyant sur un certain nombre
d’investissements réalisés en fonds propres, ce qui permettait de
prétendre à l’obtention de la garantie financière étatique au travers
de l’organisme ….

  Il renvoie à l’article L.650-1 du Code de commerce.

   La B fait valoir que la jurisprudence française décide que les
dirigeants de la société débitrice et autres cautions averties telles
que les associés ne sont pas fondés à mettre en oeuvre la
responsabilité de la B pour soutien abusif. L’appelant en tant que
caution avertie ne serait donc pas en droit de mettre en œuvre la
responsabilité de la B pour soutien abusif. Elle fait ensuite valoir que
la B ne serait fautive que si elle accorde un prêt inadapté ou
excessif, destiné à financer une entreprise non viable. La preuve de
la viabilité se déduirait de l’écoulement d’un temps suffisant entre
l’octroi des concours et la survenance des difficultés. En l’espèce, les
premières difficultés de remboursement seraient apparues le 3 avril
2013, date du prononcé de l’ouverture de la procédure de protection
judicaire, soit quelque vingt mois après l’octroi du crédit.

   Il n’y a pas lieu d’examiner si les conditions de l’article L.650-1 du
Code de commerce sont remplies, étant donné qu’il vise la
responsabilité des créanciers lors d’une procédure de liquidation
judiciaire, cette action ne relevant pas de la qualité pour agir de la
caution.

  Il convient bien plus de s’attacher aux obligations à remplir par la
B à l’égard de son client.

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  L’appelant reproche deux manquements à la B, à savoir d’avoir
accordé à la société C un crédit excessif et de ne pas l’avoir mis en
garde contre les risques liés au défaut de paiement par l’emprunteur
sur sa situation patrimoniale personnelle.

   a. L'octroi d'un crédit excessif ou inadapté peut être constitutif
d'une faute directement commise à l'égard de la caution. L'octroi de
crédit inconsidéré aggrave sa situation dans la mesure où elle lui fait
courir le risque majeur d'être poursuivie. Or le crédit ne peut être
justifié par le seul fait qu'il est garanti. La faute s'apprécie alors en la
personne de la caution. Elle va bénéficier du devoir de mise en garde
de l'établissement de crédit dans les mêmes conditions que
l'emprunteur lui-même. Seule la caution non avertie va pouvoir
bénéficier de cette protection particulière.

  La Cour de cassation française ne reconnaît le bénéfice du devoir
de mise en garde à la caution non avertie que si la preuve d'un crédit
excessif à l'égard de l'emprunteur est établie (Cass. com., 27 mars
2012, n° 11.11356). Ce risque doit même être caractérisé : Cass.
com., 27 nov. 2012, n° 11.22706. – Cass. 1re civ., 12 juill. 2007 :
JurisData n° 2007-040162 ; RD bancaire et fin. 2007, comm. 182,
obs. D. L. – Cass. com., 13 janv. 2015 : JurisData n° 2015-000226).

   Le soutien ne peut être abusif que s'il est établi que la B a apporté
un soutien à une société dont elle connaissait ou aurait dû connaître,
si elle était informée, la situation irrémédiablement compromise à la
date de l'octroi de son concours (Cass. com., 25 avr. 2006 :
JurisData n° 2006-033260. – Cass. com., 14 janv. 2003 : JurisData
n° 2003-017356. – Cass. com., 7 juill. 2009 : D. 2009, p. 2218, note
J. Lasserre-Capdeville. – Cass. com., 24 sept. 2009 : JurisData n°
2009-049540. – Cass. com., 3 juin 2009 : Rev. proc. coll. 2009, p.
51, note A. Martin-Serf).

   Abstraction faite de ce que l’appelant est à considérer comme
ayant été une caution avertie du fait des fonctions par lui exercées, il
n’est pas établi au vu des pièces du dossier que le prêt accordé par
la B à la société aurait été excessif voire disproportionné par rapport
aux facultés de remboursement de l’emprunteur. Il n’est pas non
plus établi que l’emprunteur se serait trouvé à l’époque dans une
situation financière et économique telle que la B aurait commis une
faute en lui accordant abusivement le prêt qui a porté sur 400.000 €.

   Le fait qu’une procédure d’ouverture d’une mesure de sauvegarde
au profit de la société a été ouverte au mois de mars 2013, soit
quelque 20 mois après l’octroi du prêt ne laisse pas présumer et à
plus forte raison n’établit pas les reproches allégués. D’ailleurs les
causes ayant mené à l’ouverture de cette procédure protectrice de la
société ne sont pas établies. Il ressort par contre des pièces du
dossier que durant ladite période de vingt mois, l’emprunt a été
régulièrement remboursé à hauteur de plus de 120.000 €, étant

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donné que la déclaration de créance de la B s’est chiffrée à 277.266
€.

   L’appelant sur lequel pèse la charge de prouver la faute commise
par la B en ayant accordé ce crédit reste en défaut de l’établir, faute
de pièces, qu’il aurait éventuellement pu se procurer auprès du
liquidateur judiciaire. Ayant de plus dirigé sinon en droit du moins en
fait la société de droit français en sa qualité d’administrateur-délégué
de la maison - mère de droit luxembourgeois qui était actionnaire
unique de sa filiale française et qui y occupait la fonction de
président, il devait nécessairement être au courant ou à tout le moins
se tenir au courant de la situation financière et économique de la
société de droit français.

   Le premier reproche tiré de l’octroi d’un crédit excessif est donc à
rejeter.

   b. Le deuxième grief adressé par la caution à la B consiste en ce
que celle-ci ne l’aurait pas dûment mis en garde quant aux
répercussions patrimoniales liées au défaut de paiement dans le chef
de l’emprunteur. L’appelant invoque le dol sinon l’erreur dans son
chef et conclut à l’annulation de son engagement, sinon à la
déchéance de la créance, sinon à la réduction du montant à allouer à
la B.

   Ce faisant, l’appelant invoque une cause de nullité du contrat de
cautionnement, sinon la déchéance du contrat sans cependant en
préciser la base légale, sinon la réduction de la créance ce qui
présuppose l’exécution du contrat de cautionnement, donc sa
validité.

   La Cour analyse d’abord les demandes et reviendra le cas
échéant sur les conséquences juridiques à tirer des constatations à
faire.

   A fait valoir que la B n’a pas procédé à une vérification de sa
situation financière préalable à son engagement à titre de caution
envers la B. Il soutient que son engagement était disproportionné et
excessif par rapport à ses revenus. Il fait valoir qu’il croyait que son
engagement était uniquement « formel » au vu des deux autres
garanties déjà accordées, à savoir le nantissement du fonds de
commerce et la garantie étatique Oseo.

   Il soutient en outre que son patrimoine a été largement surévalué.
Il expose qu’il avait encore exploité d’autres sociétés, mais qui
avaient été mises en liquidation judiciaire en France en 2010, donc
avant l’octroi du prêt cautionné. Il dit avoir acheté une maison sise en
France en 2000 pour 375.000 € et soutient que sa valeur n’était plus
que de 250.000 € en 2011 et non pas, tel qu’indiqué dans les
documents bancaires de 680.000 €. Elle a été vendue en 2014 pour

                                                                           10
250.000 €. Il dit encore avoir acheté une maison à Esch-sur-Alzette
en 2012, donc après le prêt cautionné, moyennant un emprunt à
rembourser à hauteur de 273.901 €. Il invoque à l’appui de ses
développements l’article L.341-4 du Code de la consommation
français.

   C’est à l’appelant qu’il appartient d’établir un risque d'endettement
pour la caution liée à la souscription du cautionnement (CA Aix-en-
Provence, 13 oct. 2012 : JurisData n° 2012-020646). Il appartient à
la caution qui se prévaut du manquement du banquier à son devoir
de mise en garde d'établir la réalité de sa situation économique (CA
Rennes, 16 nov. 2012 : JurisData n° 2012-032562). Il peut aussi
établir que la B disposait d'éléments connus d'elle seule lui
permettant de mettre en doute les prévisions justifiant l'octroi du
crédit (Cass. com., 13 nov. 2012 : JurisData n° 2012-025844).

   Quant à savoir si la caution est avertie, auquel cas la B n’est pas
tenue d’un devoir de mise en garde, la jurisprudence française
considère le plus souvent les dirigeants cautions comme informés,
tout du moins s'il est établi qu'ils participent à la vie de l'entreprise,
qu’ils soient dirigeant de droit, actionnaire majoritaire ou encore
dirigeant de fait.

   C’est encore au vu de sa qualité d’administrateur - délégué de la
société-mère de droit luxembourgeois qui présidait la société de droit
français que la Cour qualifie A de caution avertie qui n’avait pas
besoin d’être spécifiquement mise en garde à raison de ses
capacités financières et des risques de l’endettement nés de l’octroi
du prêt. Si dès lors en principe la caution avertie ne peut pas
rechercher la responsabilité de l’établissement de crédit, elle pourra
le faire à condition pour elle d’établir que « la B aurait eu sur son
patrimoine, ses revenus et ses facultés de remboursement
raisonnablement prévisibles en l’état du succès escompté de
l’opération financée et entreprise par la société, des informations
qu’elle-même aurait ignorées » (voir pour le tout : Jurisclasseur B
Crédit Bourse, Fasc. 500 : la Responsabilité du Banquier
Fournisseur de Crédit, édition numérique 2 novembre 2015, mise à
jour 16 novembre 2016, plus spécialement nos 48 et suivants, puis
133 et suivants).

   La B fait valoir que l’éventuel règlement de la part du contre-
garant Oseo n’intervient qu’une fois l’ensemble des voies de recours
épuisées à l’encontre de l’emprunteur et de la caution. Cette
affirmation non contredite par l’appelant est admise par la Cour, dès
lors que la garantie étatique ne vient logiquement qu’après que le
créancier a épuisé les autres voies de droit. C’est encore à bon droit
que l’intimée renvoie à l’article 5.2. du contrat qui dispose que la
caution ne saurait se prévaloir de l’existence de la garantie Oseo
pour s’opposer à la mise en jeu de son engagement, de différer le
montant des sommes qui lui sont réclamées ou en réduire le

                                                                             11
montant. Le fait pour l’appelant dès lors d’avoir cru souscrire
uniquement un engagement « formel »pour peu qu’il veuille dire par
là qu’il croyait que cet engagement ne serait jamais appelé à devoir
se réaliser en raison des autres garanties accordées à la B est à
écarter, l’appelant n’établissant pas avoir averti la B de cette fausse
croyance qui pour lui aurait été déterminante dans son engagement,
ni que la B lui aurait sciemment omis de communiquer cette
information.

    Quant à la surestimation du patrimoine de la caution et de son
impossibilité de faire face à ses engagements excessifs nés du
cautionnement, la B renvoie à bon droit à la fiche patrimoniale
relative aux renseignements concernant la caution personnelle
physique (pièce 19 de l’intimée) remplie à la main par l’appelant le 11
juillet 2011 qui y indique notamment posséder un bien immobilier
(manoir) en France acquis en 2005 avec une valeur vénale de
680.000 €. Il y indique encore un salaire net annuel de 70.000 €.

   L’appelant ne saurait faire grief à la B d’avoir surévalué son
patrimoine immobilier dès lors que les indications concernant la
valeur vénale ont été fournies par la caution elle-même et qu’il est
admis que le créancier peut légitimement se fier aux informations
données et considérer que le cautionnement n’était pas, tel que
prévu à l’article L. 341 - 4 du Code de la consommation,
manifestement disproportionné par rapport aux biens et revenus de
la caution (voir Cass. comm, 14.12.2010 n°09-69.807). Le fait pour
l’appelant de faire écrire actuellement qu’il aurait indiqué à l’employé
de B ne pas connaître la valeur de la maison qu’il soutient avoir
acquise en 2000 pour la somme de 375.000 € revendue en octobre
2014 pour 250.000 € ne saurait, faute d’établir son allégation et le fait
que la B aurait sciemment surévalué l’immeuble, être pris en compte
par la Cour.

     Il découle des développements qui précèdent qu’il n’y a pas lieu
de faire droit aux moyens de défense de l’appelant liés à la nullité du
contrat de cautionnement, ou encore à sa résiliation pour inexécution
fautive dans le chef de la B. Il en est encore ainsi des autres
demandes subsidiaires exclusivement formulées au dispositif, mais
non développées dans les conclusions récapitulatives, à savoir de la
demande en « déchéance de créance pour violation de l’obligation
de conseil et d’information de la société anonyme de droit français B
EST à l’égard de A », de sa demande à voir condamner
l’intimée « solidairement au passif de la société C », de celle de se
« voir libérer de son cautionnement solidaire », et enfin
subsidiairement de celle de se voir libéré « des intérêts à l’égard de
la société anonyme de droit français B EST sur la somme de
120.000 € ». Ces demandes sont en effet à rejeter faute par
l’appelant de les avoir motivées tant en fait qu’en droit.

                                                                            12
   Le jugement est partant à confirmer dans toute sa teneur, donc
également en ce que le tribunal a condamné le défendeur à payer à
la B une indemnité de procédure.

   Les demandes de A en allocation d’une indemnité de procédure
pour les deux instances ne sont pas fondées au vu du sort définitif
réservé à la demande en paiement de la B.

   La demande de l’intimée en allocation d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel est à accueillir à raison de 1.500 €,
vu qu’il est inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des frais
non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir
ses droits en instance d’appel.

                           PAR CES MOTIFS

  la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat
de la mise en état,

  reçoit l’appel,

  le dit non fondé,

  confirme le jugement du 12 juin 2015,

   rejette les demandes de A en allocation d’une indemnité de
procédure,

   le condamne à payer à la société anonyme de droit français B
EST une indemnité de procédure de 1.500 € et à supporter les frais
et dépens de l’instance.

                                                                          13
"


text:
Rép. fiscal
No. 1119/17

                   Audience publique du quinze mars deux mille dix-sept

             Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-
          Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans
          droit ni titre, a rendu le jugement qui suit:

              Dans la cause entre:

          A), traductrice, demeurant à L-(...)

          partie demanderesse au principal
          partie défenderesse sur reconvention
          comparant initialement par Maître Jennifer MAYOT, avocate à la Cour, demeurant
          à Luxembourg, - ayant déposé son mandat -

          comparant en personne

                                                          et

          B), demeurant à L-(...)

          partie défenderesse au principal
          partie demanderesse par reconvention
          comparant par Maître Antonio RAFFA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

          ---------------------------------------------------------------------------------------------------
          -

                                                     Faits:

             L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au
          greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 27 novembre 2015.

             Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du
          21 décembre 2015.

            A l’appel de la cause à la prédite audience, Me Antonio RAFFA se présenta pour
          M. B) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries.
                                                                                2

   A l’audience du 6 juin 2016, Me Jennifer MAYOT déposa son mandat et
l’affaire fut remise au 19 septembre 2016.

   Dans la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises.

   A l’audience du 6 février 2017 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Mme
A) et Me Antonio RAFFA furent entendus en leurs moyens et conclusions.

   Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce
jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit :

   1. Les indications de procédure

   Par requête déposée le 27 novembre 2015, Mme A) a régulièrement fait
convoquer M. B) devant ce tribunal pour constater que le défendeur est occupant
sans droit ni titre, respectivement pour obtenir la résiliation du contrat de bail aux
torts de la partie défenderesse ainsi que son déguerpissement.

   Mme A) demande aussi la condamnation de M. B) à lui payer la somme de
8.710.- euros à titre d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnités d’occupation.

  La somme de 630,55 euros est réclamée à titre de remboursement de la facture
SOC1).

   Mme A) demande également la condamnation du défendeur à lui payer la somme
de 3.450.- euros à titre d’indemnité de relocation.

   2. L’objet de la demande

   Mme A) expose avoir donné en location à M. B) un appartement meublé situé à
L-(...), moyennant le paiement d’un loyer de 1.300.- euros, charges comprises. Le
contrat de bail a été conclu pour une durée déterminée, soit du 6 septembre 2012 au
30 novembre 2012.

  M. B) aurait cependant continué à occuper le logement au-delà de la date du 30
novembre 2012.

   La demanderesse expose que dès le début de la location, M. B) paierait les loyers
avec du retard considérable, respectivement paierait seulement partiellement les
loyers. Depuis le mois d’avril 2015, la partie adverse ne paierait plus du tout de
loyer. Au jour du dépôt de la requête, les arriérés de loyers, respectivement
d’indemnités d’occupation s’élèveraient à la somme de 8.710.- euros.

   Lors de l’audience des plaidoiries, Mme A) augmente sa demande et conclut à
la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 28.410.- euros à titre
d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnités d’occupation.
                                                                                3

   Mme A) reproche également à la partie défenderesse de ne pas l’avoir informée
immédiatement de l’existence d’une fuite d’eau dans l’appartement loué. Elle aurait
été obligée de faire intervenir la société SOC1). La demanderesse réclame le
remboursement de la somme exposée, soit la somme de 630,55 euros.

   Lors de l’audience des plaidoiries, Mme A) réclame également la condamnation
de la partie adverse à lui payer une autre facture de la société SOC1) pour la somme
de 384,76 euros ainsi que la somme de 369.- euros suivant facture de la société
SOC2).

   Mme A) fait également grief à M. B) d’incommoder le voisinage par son
comportement irrespectueux. Dans ce contexte, elle indique que les voisins se
plaindraient du tapage nocturne causé par le défendeur. Il jetterait des mégots dans
les parties communes de l’immeuble et fumerait dans la cage d’escalier. Il garerait
également sa voiture sur sa place de stationnement.

   M. B) resterait par ailleurs toujours en défaut de lui présenter une couverture
d’assurance contre les risques locatifs, tel que prévu au contrat de bail.

  Mme A) conclut également à la condamnation de la partie adverse à lui payer la
somme de 3.450.- euros à titre d’indemnités d’occupation.

   Lors de l’audience des plaidoiries, Mme A) précise qu’elle demande
principalement de constater que M. B) est à considérer comme étant un occupant
sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2015. Mme A) renvoie à sa lettre de
résiliation du contrat de bail.

   Subsidiairement, Mme A) demande de prononcer la résiliation judiciaire du
contrat de bail aux torts de M. B).

    Dans ce contexte, elle soutient que le contrat de bail doit être résilié à cause de
grands travaux de rénovation qu’elle envisage d’entreprendre. Lesdits travaux
nécessiteraient que l’immeuble soit libre de toute occupation. Mme A) précise que
depuis 2015, elle entendrait rénover sa maison, mais elle se retrouverait bloquée du
fait que M. B) refuse de quitter les lieux.

   Mme A) sollicite, pour autant que de besoin, une visite des lieux.

   Par ailleurs, le contrat de bail devra également être résilié aux torts de M. B) qui
refuserait de payer le loyer aux échéances convenues et qui aurait incommodé les
autres locataires. M. B) ne verserait pas davantage une copie d’une assurance.

   Contrairement aux affirmations adverses, l’ordonnance de référé produirait
seulement ses effets au provisoire de sorte que le juge du fond peut revenir sur ce
qui a été décidé au provisoire.

   Mme A) réclame également la somme de 3.450.- euros à titre d’indemnité de
relocation.
                                                                                4

   3. L’appréciation

   3.1. Résiliation

   En premier lieu, Mme A) demande de constater qu’à partir du 1er octobre 2015,
M. B) est à considérer comme occupant sans droit ni titre. La demanderesse indique
avoir résilié le contrat de bail conclu avec effet au 1er octobre 2015. A l’appui de
sa demande, Mme A) renvoie à son courrier du 30 juin 2015.

    Subsidiairement, Mme A) demande de prononcer la résiliation du contrat de bail
aux torts de la partie défenderesse. Elle soutient que M. B) ne paierait plus de loyer
depuis le mois d’avril 2015. Les loyers antérieurs auraient été constamment payés
avec du retard, respectivement partiellement. Les travaux de transformation de
grande envergure justifieraient également la résiliation du contrat de bail. Le
locataire qui aurait incommodé les autres locataires par son comportement
irrespectueux, ne lui communiquerait pas une copie d’une assurance.

   M. B) conteste le bien-fondé de la demande.

   M. B) soutient que Mme A) ne saurait demander la résiliation du contrat de bail
à cause des prétendus travaux de transformation, car Mme A) ne les invoquerait pas
dans la requête de sorte que lesdits travaux de transformation ne feraient pas partie
du contrat judiciaire.

   M. B) conteste que Mme A) entend effectuer de grands travaux de rénovation.
Aucune facture, aucun devis respectivement autorisation ne seraient versés en
cause. Il soutient que les travaux effectués ne sauraient être considérés comme
faisant partie des travaux de rénovation mais lesdits travaux seraient seulement
destinés à lui rendre la vie difficile.

   Aux termes de la requête, Mme A) demande de déclarer M. B) occupant sans
droit ni titre. Dans ce contexte, elle renvoie, entre autres, à son courrier du 30 juin
2015 suivant lequel le contrat de bail est résilié à cause de travaux de rénovation
envisagés. Subsidiairement, la demanderesse réclame que le contrat de bail soit
résilié aux torts exclusifs de la partie adverse.

    Contrairement aux affirmations de M. B), aux termes de la requête, Mme A)
demande au tribunal de constater que M. B) est à considérer comme occupant sans
droit ni titre à partir du 1er octobre 2015 à cause de la résiliation du contrat de bail
intervenue par courrier du 30 juin 2015 de sorte que le tribunal est amené à vérifier
si le motif invoqué par Mme A) dans son courrier du 30 juin 2015, à savoir les
travaux de rénovation, justifie la résiliation du contrat de bail.

   Le moyen invoqué par M. B) n’étant pas fondé, il y a lieu de le rejeter.

  Suivant contrat intitulé « Convention de mise à disposition d’un appartement
meublé » du 6 septembre 2012, Mme A) a donné en location à M. B) un
appartement meublé situé au premier étage dans une résidence sise à L-(...),
moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.150.- euros et d’une avance sur
                                                                                5

charges de 150.- euros. Les parties ont convenu que le contrat qui a pris effet le 6
septembre 2012, a été conclu jusqu’au 30 novembre 2012.

   Il est constant en cause que M. B) a continué à occuper les lieux après la date du
30 novembre 2012.

   Par courrier recommandé du 30 juin 2015, Mme A) informe M. B) qu’elle résilie
le contrat de bail avec un préavis de trois mois prenant fin le 30 septembre 2015.
La demanderesse indique que la maison sise à (...) fera l’objet de travaux de
transformation importants dont l’envergure exige que l’immeuble soit libre
d’occupation.

   M. B) ne conteste pas avoir reçu le courrier de résiliation. Il ne ressort d’aucun
élément soumis à l’appréciation du tribunal que M. B) a contesté à l’époque le motif
de la résiliation du contrat de bail.

   En vertu de l’article 12, paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006
sur le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle
cause est prorogé à moins que :

   a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même
ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au
troisième degré inclusivement,

   b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

   c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur.

   Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des
travaux de réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un
motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la
nécessité des travaux que son intention d’y procéder réellement.

   Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé
pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire
effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-
value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de
l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité
avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf.
TAL 29.09.2000, n° du rôle 64134). Les travaux doivent cependant correspondre à
une réelle nécessité et être commandés par l’urgence (cf. TAL 16.03.2001 n° rôle
66366).

   Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien
dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du
Code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à
prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une
réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la
période des travaux.
                                                                                6

    S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les
inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que
si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible.

   Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est
suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

    Suivant procès-verbal dressé suite à la visite des lieux en date du 3 février 2016,
il a été constaté que le parlophone a été enlevé. L’intégralité du carrelage a aussi
été enlevée. La chape qui subsiste, n’a pas été égalisée et présente des trous et
différentes dénivellations. La cage d’escalier est seulement éclairée à l’aide d’un
câble électrique. A l’intérieur de l’appartement loué, il a été constaté qu’il n’y a pas
d’eau courante alimentant le lavabo. Dans la cuisine, il n’y a eu davantage d’eau
courante. Le chauffage n’a pas correctement fonctionné.

   Aux termes de l’ordonnance de référé du 28 avril 2016 rendue suite à la visite
des lieux, il a été constaté que l’immeuble de Mme A) fait l’objet d’importants
travaux de modernisation.

   Il est également noté que l’exécution de travaux d’une certaine ampleur réalisés
dans l’immeuble de Mme A) peut conduire à des coupures occasionnelles et
temporaires de chauffage, respectivement de l’eau chaude et froide.

  Lors de l’audience des plaidoiries, M. B) a lui-même reconnu que l’escalier est
impraticable et que l’électricité a été coupée le 15 novembre 2015.

   Contrairement aux affirmations de M. B), au vu de l’ordonnance de référé, et
même en l’absence de pièces, il est établi que des travaux de transformation d’une
certaine envergure sont réalisés dans la maison de Mme A). La présence des
locataires pendant les travaux n’est pas possible en raison des éventuels risques.

   Eu égard aux développements antérieurs, il y a lieu de retenir que Mme A) a
valablement résilié le contrat de bail entre parties en date du 30 juin 2015 avec effet
au 30 septembre 2015 pour motif grave consistant dans des travaux de rénovation
à réaliser.

   M. B) continuant à occuper les lieux après le 30 septembre 2015, la demande de
Mme A) tendant à constater qu’à partir du 1er octobre 2015, M. B) est occupant
sans droit ni titre, est justifiée.

   En considération des développements antérieurs, il n’y a plus lieu d’analyser le
bien-fondé de la demande subsidiaire de Mme A) tendant à la résiliation judiciaire
du contrat de bail aux torts du locataire ainsi que les moyens de défense.

   Eu égard aux développements antérieurs, le contrat de bail a valablement pris fin
le 30 septembre 2015 de sorte qu’il y a lieu d’ordonner le déguerpissement du
défendeur dans les quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

   3.2. Loyer, respectivement indemnité d’occupation
                                                                                7

   Lors de l’audience des plaidoiries, Mme A) augmente sa demande et conclut à
la condamnation de M. B) à lui payer la somme de 28.410.- euros. Cette somme
correspondrait aux arriérés de loyers, respectivement d’indemnités d’occupation
depuis le début de la location jusqu’au 28 février 2017.

   Contrairement aux affirmations adverses, l’ordonnance de référé ne produirait
ses effets que provisoirement, de sorte que le juge de fond n’est pas lié par la
décision prise dans le cadre de l’ordonnance de référé.

   L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit
présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

    En l’espèce, Mme A) augmente sa demande et réclame des loyers,
respectivement des indemnités d’occupation pour les mois échus suite au dépôt de
la requête. Ladite demande ayant un lien avec la demande initiale, est recevable.

   Il convient de lui en donner acte.

   - Nature des sommes réclamées

   Mme A) conclut à la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de
28.410.- euros à titre d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnités
d’occupation.

   M. B) n’a pas expressément pris position par rapport à la qualification juridique
des montants à payer.

   L’indemnité d’occupation sollicitée par la demanderesse constitue une
indemnisation en raison de la privation de la jouissance de son bien.

   En matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut en effet d’une
part réclamer l’expulsion de l’occupant et d’autre part lui réclamer une indemnité
d’occupation fondée sur l’enrichissement sans cause.

    L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les
lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même
du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de
la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du
fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux. Il s’ensuit que la partie
défenderesse redoit paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date à
laquelle la partie demanderesse aura la jouissance effective des lieux.

   Dès lors que le bail est déclaré résolu, il ne sort plus ses effets, sauf au cas où le
locataire poursuit son occupation sous le bénéfice d’un délai de grâce qui lui a été
octroyé par voie judiciaire (cf. Les Novelles, Le louage de choses, Les baux en
général, page 267, n° 405).
                                                                                8

   Si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution du bail, il est
redevable d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue pas un loyer,
mais une indemnité d’occupation en raison de la privation de la jouissance subie
par le bailleur.

  Le juge ayant l’obligation de restituer aux faits et actes litigieux leur exacte
qualification, le juge peut requalifier d’office le caractère des sommes réclamées.

   Il ressort des développements antérieurs que le contrat de bail a valablement pris
fin le 30 septembre 2015.

    M. B) ayant continué à occuper les lieux au-delà de la date du 1er octobre 2015,
il doit payer des indemnités d’occupation à partir de ce moment, et le cas échéant,
les arriérés de loyer pour les mois antérieurs au 1er octobre 2015.

   - Montants à payer

   Les parties sont en désaccord quant aux montants à payer.

   Mme A) soutient que la somme de 28.410.- euros, réclamée suivant décompte
actualisé remis à l’audience, serait à payer par M. B). Cette somme correspondrait
aux arriérés d’indemnités d’occupation depuis le 1er octobre 2012 jusqu’au 28
février 2017.

   De son côté, M. B) estime avoir payé les arriérés soit directement, soit
indirectement par le recours à la garantie bancaire. Le défendeur précise avoir payé
les montants pour les mois de mai, juin et juillet 2015.

   Il reconnaît que les montants pour les mois d’août et septembre 2015 n’ont pas
été payés, mais estime qu’ils auraient été apurés par le recours à la garantie bancaire.

   Le montant pour le mois de novembre 2015 aurait été entièrement payé.
L’ordonnance de référé rendue le 28 avril 2016 aurait décidé de réduire le loyer de
moitié, de sorte que le montant du mois d’octobre 2015 serait également payé.

   M. B) soutient aussi que suivant l’ordonnance de référé précitée, Mme A) aurait
été condamnée à assurer à son appartement un approvisionnement correct et continu
en eau chaude et froide, électricité et chauffage sous peine d’une astreinte de 50.-
euros par jour de retard. En dépit de la condamnation prononcée, Mme A) ne
s’exécuterait pas de sorte que l’appartement serait inhabitable. Mme A) le
reconnaîtrait elle-même. Dans ce contexte, M. B) renvoie à la déposition de Mme
A) devant les agents verbalisants.

   A partir du 15 novembre 2015, date retenue par l’ordonnance de référé du 28
avril 2016, il n’aurait plus rien à payer à cause de l’état inhabitable de l’appartement
loué, Mme A) n’ayant pas veillé à assurer à son appartement un approvisionnement
correct et continu en eau chaude et froide, électricité et chauffage. Eu égard à l’état
inhabitable de l’appartement, M. B) demande reconventionnellement à être
déchargé du paiement de loyer à partir du 15 novembre 2015. Il demande aussi la
                                                                                9

condamnation de la partie adverse à assurer à son appartement un
approvisionnement correct et continu en eau chaude et froide, électricité et
chauffage sous peine d’une astreinte de 500.- euros par jour de retard.

   Il résulte des pièces versées en cause que par contrat de bail du 6 septembre
2012, le loyer convenu entre parties a été fixé à la somme de 1.150.- euros et les
avances sur charges à la somme de 150.- euros.

   Il ressort des considérations précédentes que M. B) est à considérer comme
occupant sans droit ni titre à partir du 1er octobre 2015.

   L’indemnité d’occupation sollicitée par la demanderesse constitue une
indemnisation en raison de la privation de la jouissance de son bien.

   Conformément aux développements antérieurs, l’indemnité d’occupation est due
jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le
préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. Il
s’ensuit que la partie défenderesse redoit paiement d’une indemnité d’occupation
jusqu’à la date à laquelle la partie demanderesse a la jouissance effective des lieux.

   Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en
principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est
généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les
parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

   En l’absence d’autres éléments d’appréciation, il y a lieu de fixer l’indemnité
d’occupation mensuelle à la somme de 1.300.- euros.

   Suivant le décompte actualisé remis à l’audience par Mme A), non autrement
contesté par M. B), depuis le début de la location jusqu’au 30 septembre 2015, M.
B) a payé la somme de 40.490.- euros alors qu’il aurait été obligé de payer la somme
de 48.100.- euros (37 mois x 1.300.-) de sorte que le solde impayé s’élève à la
somme de 7.610.- euros au 30 septembre 2015.

   L’affirmation de M. B) quant au paiement de l’entièreté des loyers jusqu’au 30
septembre 2015 est restée à l’état de pure allégation.

   Il convient de relever que la garantie locative est destinée, sauf stipulation
contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance
qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou des charges,
résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité
des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de la garantie locative sur les
derniers loyers puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution
de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un
parfait règlement. La garantie locative destinée à couvrir le paiement des loyers et
des dégradations locatives éventuelles ne peut être réclamée par le locataire qui n’a
pas encore déguerpi des lieux loués dans le cadre de l’action en déguerpissement
introduite contre lui. Une telle demande serait irrecevable pour être prématurée (cf.
M. HARLES : Le bail à loyer ; compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pas. 31,
pages 319-320).
                                                                                10

    Il en résulte que M. B) ne peut pas imputer les loyers impayés des mois d’août
et septembre 2015 sur la garantie bancaire.

   En l’absence de preuve de paiement, il y a lieu de retenir que M. B) doit à Mme
A) la somme de 7.610.- euros à titre de loyers impayés jusqu’au 30 septembre 2015
inclus.

   Le tribunal déduit des développements de M. B) qu’il invoque l’exception
d’inexécution pour les montants réclamés par Mme A) à partir du 15 novembre
2015. Dans ce contexte, il souligne que l’appartement serait inhabitable en raison
des travaux effectués. Il renvoie à l’ordonnance de référé rendue le 28 avril 2016
qui aurait retenu que le loyer serait à réduire eu égard à l’ampleur des travaux
effectués.

  Suivant les considérations précédentes, M. B) est occupant sans droit ni titre
depuis le 1er octobre 2015, car le contrat de bail a pris fin le 30 septembre 2015.

  Dès lors que le bail est déclaré résolu, il ne sort plus ses effets, quand bien même
que le locataire s’est maintenu dans les lieux (cf. Les Novelles, n° 405, page 266).

   Le contrat de bail ayant pris fin en date du 30 septembre 2015, le bailleur n’est
plus tenu à ses obligations légales, notamment, il n’est plus tenu à son obligation
d’entretien et à son obligation de mettre à la disposition du locataire un bien tel que
ce dernier puisse en jouir conformément au contrat. M. B), qui est un occupant sans
droit ni titre à partir du 1er octobre 2015, n’est plus en droit de reprocher au bailleur
un quelconque manquement à ses obligations légales.

   Il s’ensuit que la bailleresse qui a mis fin au contrat de bail avec effet au 30
septembre 2015, n’a pas failli à ses obligations contractuelles, de sorte qu’elle est
en droit de réclamer une indemnité d’occupation à partir du 1er octobre 2015.

   M. B) qui est occupant sans droit ni titre à partir du 1er octobre 2015, aurait pu
quitter les lieux lorsque les travaux de transformation ont débuté et aurait ainsi pu
minimiser son préjudice.

    Il convient de relever que M. B) a continué à rester dans les lieux, en dépit de la
résiliation du contrat de bail, et en a conservé la jouissance intégrale,
indépendamment du fait de l’état prétendument inhabitable de l’appartement loué.
Il s’ensuit que l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, tendant à dire
que Mme A) n’est pas fondée à réclamer le paiement des loyers, respectivement des
indemnités d’occupation ne tient pas.

   Conformément aux développements antérieurs, le montant de l’indemnité due
pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe de l’appréciation
souveraine des juges du fond.
                                                                                11

   En l’absence d’autres éléments d’appréciation et eu égard au fait qu’à partir du
1er octobre 2015, M. B) est un occupant sans droit ni titre et que Mme A) n’est plus
tenue à ses obligations de bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité
d’occupation à la somme de 1.300.- euros.

  Par conséquent, les arriérés d’indemnités d’occupation à partir du 1er octobre
2015 jusqu’au 28 février 2017 inclus s’élèvent à la somme de 20.800.- euros,
déduction déjà faite du paiement de 1.300.- euros par M. B) pour le mois de
novembre 2015.

   Il ressort de l’ensemble des développements antérieurs que la demande en
condamnation de Mme A) est fondée pour la somme de 28.410.- euros (7.610.- +
20.800.-) à titre d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation.

   Eu égard aux dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004
relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu de faire droit à la
demande en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de
trois mois à compter de la notification de la décision à intervenir.

   3.3. Indemnité de relocation

   Mme A) conclut à la condamnation de M. B) à lui payer la somme de 3.450.-
euros à titre d’indemnité de relocation.

   L’article 1760 du Code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du
locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la
relocation.

   L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit
pendant le temps normal requis pour trouver un autre preneur. Le temps nécessaire
à la relocation a été défini comme correspondant au délai prévu pour donner
congé (cf. TAL, 6 juillet 2004, n° 87 746 du rôle).

   L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est
remis à la disposition du bailleur (cf. Les Novelles, t. IV, no 408 ; TAL, 2 février
2010, n° 126469 du rôle).

   En l’espèce il n’est pas possible de déterminer la durée nécessaire à la relocation
de l’immeuble. Il n’est pas à exclure que l’objet du bail puisse être reloué dès la
libération des lieux par l’actuel locataire. Tendant à la réparation d’un préjudice
futur non établi à l’heure actuelle, la demande d’indemnité de relocation est
prématurée et il n’y pas lieu d’y faire droit.

   3.4. Factures
                                                                                12

   Mme A) reproche également à la partie défenderesse de ne pas l’avoir informée
immédiatement de l’existence d’une fuite d’eau dans l’appartement loué. Elle aurait
été obligée de faire intervenir la société SOC1). La demanderesse réclame le
remboursement de la somme exposée, soit la somme de 630,55 euros.

   Lors de l’audience des plaidoiries, Mme A) réclame également la condamnation
de la partie adverse à lui payer une autre facture de la société SOC1) pour la somme
de 384,76 euros ainsi que la somme de 369.- euros du chef d’une facture de la
société SOC2).

   M. B) soutient que Mme A) ne saurait lui réclamer le paiement des sommes de
384,76 euros et de 369.- euros car ces demandes ne figureraient pas dans la requête
introductive d’instance de sorte qu’elles devraient être déclarées irrecevables pour
être nouvelles.

   La demande concernant la facture de la société SOC1) ne serait pas davantage
fondée car lesdits frais incomberaient au bailleur.

    Aux termes de la requête, Mme A) réclame la condamnation de M. B) à lui payer
la somme de 630,55 euros à titre de la facture payée à la société SOC1).

   M. B) s’oppose à la recevabilité des demandes supplémentaires formulées par
Mme A) relatives au paiement d’une seconde facture dressée par la société SOC1)
et d’une facture dressée par la société SOC2).

   Le principe de l’immutabilité du litige interdit, sous peine d’irrecevabilité, de
présenter en cours d’instance une demande qui se différencie de la demande
originaire par un de ses éléments constitutifs objet, cause ou partie et qui revient à
saisir le juge d’une prétention autre que celle dont le juge est saisi par l’effet de
l’acte introductif d’instance.

   Si la rigueur de ce principe est atténuée, dans une certaine mesure, par la
jurisprudence, dans le souci d’éviter aux parties d’entamer un nouveau procès sur
une question liée à la première, il n’en demeure pas moins que doit être considérée
comme demande nouvelle et partant comme demande irrecevable, la demande qui
n’est ni réservée ni même virtuellement comprise dans l’acte introductif d’instance.

   En l’espèce, la requête introductive ne fait pas état de la seconde facture de la
société SOC1) et de celle dressée par la société SOC2).

   Contrairement à la position soutenue par M. B), les demandes en paiement de
deux factures supplémentaires sont unies par un lien suffisant à la demande
principale. En application de l’article 53 du Nouveau Code de Procédure civile, les
demandes de Mme A) formulées à l’audience sont dès lors à déclarer recevables.

   Il en résulte que le moyen soulevé par M. B) est à rejeter.

   Mme A) conclut à la condamnation de M. B) à lui payer les factures
prémentionnées tandis que le défendeur soutient qu’il ne devrait pas les supporter.
                                                                                13

   Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le locataire doit user de la chose
louée en lui apportant les soins que lui donnerait tout individu conscient et prudent,
donc d’en user en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée.

   La preuve du manquement allégué incombe à celui qui s’en prévaut et donc, en
l’occurrence, à la bailleresse, Mme A).

   Contrairement à la position soutenue par Mme A), il ne ressort d’aucune pièce
soumise à l’appréciation du tribunal que M. B) n’a pas utilisé les lieux loués en bon
père de famille et qu’il est à l’origine des dégâts pour lesquels Mme A) réclame
actuellement le paiement. Les faits ne sont pas davantage offerts en preuve.

   Mme A) ne rapporte donc pas la preuve que M. B) est responsable des dégâts
causés de sorte qu’il y a lieu de rejeter ce volet de la demande.

   3.5. Demande reconventionnelle

    M. B) demande reconventionnellement la condamnation de la partie adverse à
assurer à son appartement un approvisionnement correct et continu en eau chaude
et froide, électricité et chauffage sous peine d’une astreinte de 500.- euros par jour
de retard.

   Il ressort des développements faits sous le point 3.1. du présent jugement que le
contrat de bail a valablement pris fin et que M. B) est condamné à quitter les lieux
de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner à Mme A) à assurer à l’appartement loué
par le défendeur un approvisionnement correct et continu en eau chaude et froide,
électricité et chauffage sous peine d’une astreinte de 500.- euros par jour de retard.

   La demande n’étant pas fondée, il y a lieu de la rejeter.

   4. L’indemnité de procédure

   Mme A) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros
sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

    Mme A) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge
l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elle a dû exposer le cas
échéant, elle est à débouter de sa requête en obtention d’une indemnité de
procédure.

   5. L’exécution provisoire

   Mme A) conclut à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

   Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure civile, « l’exécution
provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a
                                                                                14

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement
dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée
avec ou sans caution. »

   La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire
n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation
de l’urgence ou du péril en la demeure.

   En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la demande
en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

                           Par        ces       motifs:

   Le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et
d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

   reçoit       la demande en la forme ;

   donne        acte à Mme A) de l’augmentation de sa demande ;

   dit      que le contrat de bail conclu entre parties a été valablement résilié avec
effet au 1er octobre 2015 ;

   d i t     que M. B) est à considérer comme occupant sans droit ni titre de
l’appartement sis à L-(...) à partir du 1er octobre 2015 ;

   condamne            M. B) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y
trouvent de son chef dans les quarante jours à partir de la notification du présent
jugement ;

   au besoin, a u t o r i s e Mme A) à faire expulser M. B) dans la forme légale
et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des
quittances des ouvriers y employés ;

   d i t fondée la demande en paiement du chef de loyers, d’avances sur charges
et d’indemnités d’occupation ;

   fixe      l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.300.- euros ;

   c o n d a m n e M. B) à payer à Mme A) la somme de 28.410.- euros du chef
de loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation avec les intérêts légaux
sur la somme de 8.710.- euros à partir du jour de la demande, le 27 novembre 2015,
jusqu’à solde et avec les intérêts au taux légal sur la somme de 19.700.- euros à
partir du 6 février 2017 jusqu’à solde ;

   d i t que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai
de trois mois à compter de la notification du présent jugement ;
                                                                                15

   r e j e t t e le moyen d’irrecevabilité soulevé par M. B) à l’égard de la demande
en paiement de deux factures supplémentaires ;

    rejette      la demande de Mme A) relative au paiement de trois factures ;

    rejette      la demande relative au paiement d’une indemnité de relocation ;

    rejette      la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure ;

    rejette      la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement
;

    condamne          M. B) aux frais et dépens de l’instance.

   Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à
Luxembourg, par Nous, Martine DISIVISCOUR, Juge de paix, assistée de la
greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le
tout date qu'en tête.

         Martine DISIVISCOUR                            Martine SCHMIT
"


text:
Jugement civil no 292 / 2017             (première chambre)

Audience publique du mercredi quinze mars deux mille dix-sept.

Numéro 182370 du rôle

Composition :

Thierry HOSCHEIT, premier vice-président,
Julie MICHAELIS, juge,
Vanessa WERCOLLIER, juge,
Luc WEBER, greffier.

A la requête de

l’association sans but lucratif ASS.1.) ayant son siège social à L-(...),

partie demanderesse aux termes d’une requête déposée le 27 janvier 2017,

comparaissant par Madame A.)

en présence du :

Procureur d'Etat près le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, ayant ses bureaux à la Cité
Judiciaire à Luxembourg.

________________________________________________________________
                                      Le Tribunal:

Par requête déposée le 27 janvier 2017, annexée au présent jugement, A.) demande à voir
prononcer la dissolution de l’association sans but lucratif ASS.1.) ayant son siège social à L-
(...).

A l’appui de sa demande, A.), expose que son époux B.), qui était président de l’association,
ainsi que C.), qui était commissaire aux comptes de l’association, sont décédés et que les
autres membres du conseil d’administration, qu’ils soient vice-président (D.)), secrétaire
(E.)), trésorier (F.)) ou assesseur (G.)), ne donnent pas signe de vie sur l’interpellation qu’elle
leur a faite sur le devenir de l’association. L’association n’aurait par ailleurs plus aucune
activité depuis deux ans.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 21 avril 1928 sur les associations et les fondations sans
but lucratif, « Le tribunal civil du siège de l’association pourra prononcer, à la requête, soit
d’un associé, soit d’un tiers intéressé, soit du ministère public, la dissolution de l’association
qui serait hors d’état de remplir les engagements qu’elle a assumés, qui affecterait son
patrimoine ou les revenus de son patrimoine à des objets autres que ceux en vue desquels elle
a été constituée, ou qui contreviendrait gravement soit à ses statuts, soit à la loi, soit à l’ordre
public ».

Les faits décrits par A.) à l’appui de sa demande sont établis par les pièces versées au dossier.
Ces faits démontrent l’impossibilité pour l’association de remplir les engagements qu’elle a
assumés. La demande est partant fondée.

Il résulte encore des pièces du dossier que la dénomination exacte de l’association est
ASS.1’.).

Aux termes de l’article 19, alinéa 1er de la loi du 21 avril 1928 sur les associations et les
fondations sans but lucratif « En cas de dissolution judiciaire d’une association sans but
lucratif, le tribunal désignera un ou plusieurs liquidateurs qui, après l’acquittement du passif,
disposeront des biens suivant la destination prévue par les statuts ».

La loi du 21 avril 1928 ne renfermant pas de dispositions spécifiques en rapport avec les
modalités de la liquidation, il convient, compte tenu du fait que la situation de la défenderesse

                                                 2
est comparable à celle d’une société en état de cessation de paiements étant donné qu’elle
n’est pas en mesure de faire face à ses obligations, de retenir que la liquidation se fera
conformément aux principes applicables en matière de faillite.

En vertu de l’article 23 de la loi de 1928 tel que modifié en dernier lieu par la loi du 27 mai
2016 portant réforme du régime de publication légale relatif aux sociétés et associations « Les
résolutions de l’assemblée générale et les décisions de justice relatives à la dissolution de
l’association, aux conditions de la liquidation et à la désignation des liquidateurs sont
publiées par extraits, au Recueil électronique des sociétés et associations, conformément aux
dispositions du chapitre Vbis du titre Ier de la loi modifiée du 19 décembre 2002 concernant
le registre de commerce et des sociétés ainsi que la comptabilité et les comptes annuels des
entreprises, ainsi que les noms, professions et adresses des liquidateurs ».

                                   Par ces motifs:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, première chambre, siégeant en application
de la loi du 21 avril 1928 sur les associations et les fondations sans but lucratif, statuant
contradictoirement à l’égard de A.) et par défaut à l’encontre de l’association sans but lucratif
ASS.1’.),

reçoit la demande en la forme,

la dit fondée,

prononce la dissolution et ordonne la liquidation de l’association sans but lucratif ASS.1’.)
ayant son siège social à L-(...), inscrite au registre de commerce et des sociétés sous le
numéro F(...),

nomme liquidateur Maître Evelyne KORN, avocat, demeurant à L-2240 Luxembourg, 8, rue
Notre-Dame,

nomme juge-commissaire le premier vice-président Thierry HOSCHEIT,

dit que la liquidation se fera conformément aux principes applicables en matière de faillite,

                                                3
dit que les dispositions du présent jugement relatives à la dissolution de l’association, aux
conditions de la liquidation et à la désignation du liquidateur (nom, profession et adresse)
sont à publier par extraits au Recueil électronique des sociétés et associations,

met les dépens de l’instance, y compris les frais de publication et ceux des opérations de
liquidation, à charge de l’association sans but lucratif ASS.1’.).

                                                4
"