text:
- Arrêt civil -

       Au d ience p ubli qu e du d ix-se pt mar s deux mil le on ze

Numéro 35829 du rôle

Composition:
Carlo HEYARD, président de chambre,
Etienne SCHMIT, premier conseiller,
Eliane EICHER, premier conseiller,
Lex BRAUN, greffier.

                                  Entre:

1. la société à responsabilité limitée XXX, ayant eu son siège social à L- … ,
immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous
le numéro … , actuellement en liquidation, représentée par son gérant et
liquidateur MMM EEE, administrateur de société, demeurant à L- …,

2. la société anonyme YYY, ayant eu son siège social à L- … , immatriculée
au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro … ,
actuellement en liquidation, représentée par ses administrateurs et
liquidateurs,

a) MMM EEE, administrateur de société, demeurant à L- … ,
b) SSS DDD, ingénieur diplômé, demeurant à L- … ,
c) RRR PPP, gérant de sociétés, demeurant à B- … ,

3. MMM EEE, administrateur de société, demeurant à L- … ,

4. MMM EEE, administrateur de société, demeurant à L- … , pris en sa
qualité de liquidateur de la société à responsabilité limitée XXX, ayant eu son
siège social à L- … , immatriculée au registre de commerce et des sociétés
de Luxembourg sous le numéro … , actuellement en liquidation,
5. MMM EEE, administrateur de société, demeurant à L- … , pris en sa
qualité de liquidateur de la société anonyme YYY, ayant eu son siège social à
L- … , immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg
sous le numéro … , actuellement en liquidation,

6. SSS DDD, ingénieur diplômé, demeurant à L- … , pris en sa qualité de
liquidateur de la société anonyme YYY, ayant eu son siège social à L- … ,
immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous
le numéro … , actuellement en liquidation,

7. RRR PPP, gérant de sociétés, demeurant à B- … , pris en sa qualité de
liquidateur de la société anonyme YYY, ayant eu son siège social à L- … ,
immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous
le numéro … , actuellement en liquidation,

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de
Luxembourg du 8 juin 2009,

comparant par Maître Fernand ENTRINGER, avocat à la Cour à Luxembourg,

                                             et:

GGG WWW, policier, demeurant à L- … ,

intimé aux fins du susdit exploit BIEL,

comparant par Maître Laurent NIEDNER, avocat à la Cour à Luxembourg.

           --------------------------------------------------------------------------

                     L A        C O U R           D ' AP P E L :

       Par acte d’huissier du 14 juin 2007, GGG WWW a fait donner
assignation à la société à responsabilité limitée XXX, à la société anonyme
YYY, à MMM EEE, SSS DDD et RRR PPP, à comparaître devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile, pour entendre
dire nulle et de nul effet la vente suivant acte notarié du 19 janvier 2005 entre
YYY, XXX comme vendeurs respectifs de la construction et du terrain et
MMM EEE comme acquéreur portant sur des lots dans un immeuble en
copropriété dénommé Résidence PORTHOS, sis à Strassen, 62, rue de la
Victoire.

       Le demandeur conclut encore à l’octroi de dommages et intérêts.

       A l’appui de sa demande GGG WWW a exposé qu’il a, en date du 13
avril 2004, signé avec la société à responsabilité limitée XXX et la société
anonyme YYY un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, comportant

                                             2
une clause suspensive, pour un appartement avec cave, garage et jardin
dans l’immeuble en copropriété Résidence PORTHOS.

      La société à responsabilité limitée XXX est intervenue en qualité de
promoteur de l’immeuble ; la société anonyme YYY est intervenue en qualité
de vendeur du terrain ; la responsabilité de MMM EEE a été recherchée en
sa qualité d’administrateur-délégué de YYY et gérant unique de XXX; MMM
EEE, SSS DDD et RRR PPP ont été assignés en leur qualité de liquidateurs
des sociétés YYY et XXX.

       Par jugement rendu contradictoirement le 12 mai 2009, le tribunal a :
débouté GGG WWW de sa demande en annulation, et
condamné les sociétés YYY et XXX ainsi que MMM EEE in solidum à payer à
GGG WWW la somme de 32.670 € à titre de dommages et intérêts, avec les
intérêts légaux à compter du jour de l’assignation, 14 juin 2007, jusqu’à solde,
et une indemnité de procédure de 1.500 €.

       Par acte de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 8 juin
2009, la société à responsabilité limitée XXX, la société anonyme YYY, MMM
EEE, SSS DDD et RRR PPP, ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

       Ils demandent de le réformer, de dire que la convention litigieuse est
nulle et de nullité absolue et de dire que GGG WWW ne peut prétendre à
rien.

         GGG WWW conclut au débouté de l’appel principal et interjette
régulièrement appel incident quant au montant des dommages et intérêts qui
lui fut alloué.

       Il est constant en cause que par contrat de vente en l’état futur
d’achèvement les sociétés YYY et XXX, en leurs qualités respectives de
vendeur du terrain et de promoteur, ont vendu à GGG WWW dans l’immeuble
en copropriété dénommé Résidence PORTHOS à Strassen, 62, rue de la
Victoire, l’appartement dénommé 02 (023), la cave n° 12 (011), le garage
sous-terrain n° 12 (012) et le jardin n° 01 (039) pour le prix de 326.700 €.

       Les deux clauses suivantes font partie du contrat :
« A) Le présent compromis ne sortira ses effets qu’après accord de l’institut
financier et sous condition que l’acquéreur aura transmis par courrier
recommandé une copie de cet accord avant le 04/05/2004 à l’Immobilière
TOP-INVEST. A défaut de transmission de ce document endéans le délai
prescrit, le présent contrat sera ipso facto et sans mise en demeure préalable
considéré comme nul et non avenu.
B) Il est précisé que le cadastre vertical avec le tableau des millièmes est
actuellement introduit auprès des autorités compétentes pour approbation. Si
par impossible l’établissement du cadastre vertical entraînait des
modifications majeures par rapport à l’objet présentement vendu, le présent
contrat serait, sauf autre arrangement écrit entre les parties, ipso facto et
sans mise en demeure préalable considéré comme nul et non avenu. »

                                      3
       Par acte notarié du 19 janvier 2005, les sociétés YYY et XXX ont
vendu à MMM EEE et à son épouse SSS MMM les éléments suivants dans la
Résidence PORTHOS :
un emplacement/cave 006 au sous-sol, un emplacement 014 au sous-sol, un
emplacement 071 au sous-sol, un appartement avec terrasse 023, un jardin
025, ainsi que 112,338/1000èmes des parties communes.

      Quant à la nullité de la vente du 13 avril 2004 invoquée par les
appelants

        Les appelants critiquent le jugement de première instance d’abord en
ce qu’il a refusé de reconnaître nul le contrat de vente du 13 avril 2004, motif
pris de ce que l’article 1601-5 in fine du code civil prévoit une simple nullité
relative ne pouvant être invoquée que par l’acheteur et avant l’achèvement
des travaux ; il s’agirait d’une nullité absolue pouvant être invoquée non
seulement par l’acquéreur, mais également par le co-contractant-vendeur.

       Ils ajoutent ensuite que le contrat de vente ne respecterait pas les
prescrits des articles 1601-1 et suivants du code civil, et surtout de l’article
1601-4 ; la nullité de cet article devrait être distinguée de celle de l’article
1601-5 in fine, celle prévue à l’article 1601-4 étant d’ordre public, il s’agirait
d’une nullité absolue pouvant être invoquée par tout intéressé.

        L’intimé demande de confirmer le jugement entrepris quant à ce chef,
la nullité pour défaut d’acte notarié étant une nullité relative qui ne peut être
invoquée que par l’acquéreur.

       Aux termes de l’article 1601-4, alinéa 3, du code civil : « La vente
d’immeubles à construire au sens du présent article doit, à peine de nullité,
revêtir la forme de la vente à terme ou de la vente en l’état futur
d’achèvement ».

       L’article 1601-5 du code civil prévoit, entre autres en son alinéa 2, que
la vente en l’état futur d’achèvement doit être conclue par acte notarié.

       L’avant-dernier alinéa de l’article 1601-5 du code civil dispose
que : « L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité
du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur (…). »

       En prévoyant uniquement les deux formes précisées ci-dessus pour la
vente d’immeubles à construire, la disposition de l’article 1601-4, alinéa 3 du
code civil exclut un transfert immédiat de la propriété, sinon de la propriété
intégrale, ainsi qu’un paiement immédiat du prix intégral dans le cas d’une
vente d’un immeuble non encore construit ou d’un immeuble non entièrement
achevé.

        C’est le non-respect de ces formes restrictives qui est sanctionné par
la nullité édictée par l’article 1601-4, alinéa 3 du code civil : la vente d’un

                                      4
immeuble à construire ne peut, sous peine de nullité, comporter qu’une
obligation de délivrance et une obligation de paiement différées.

      En l’espèce, la vente conclue entre parties le 13 avril 2004 revêt la
forme de la vente en l’état futur d’achèvement.

       Une nullité pour cause de violation de la disposition de l’article 1601-4,
alinéa 3 du code civil ne saurait donc être retenue.

       La vente en l’état futur d’achèvement n’a cependant pas été conclue
sous forme d’acte notarié.

      Eu égard aux dispositions de l’article 1601-5, avant-dernier alinéa, du
code civil, la nullité prévue en cas d’inobservation de la règle relative à la
conclusion de la vente par acte authentique ne peut pas être invoquée par le
vendeur.

       Il s’ensuit que par adoption des motifs du tribunal, sa décision est à
confirmer en ce qu’il a rejeté ce premier moyen des actuelles parties
appelantes.

        Les appelants reprochent en second lieu à la juridiction de première
instance d’avoir retenu « que les vendeurs ont, comme l’acquéreur, entendu
renoncer à enfermer la condition relative à l’octroi du prêt dans le délai
initialement fixé et par conséquent à se prévaloir du dépassement dudit
délai. » Il y aurait absence de manifestation de volonté de leur part de vouloir
procéder à la rédaction de l’acte avec GGG WWW après la révolution du
délai fixé, ils n’auraient pas été disposés à prolonger le délai de justification
des moyens financiers.

      Il y aurait aveu du non-respect par GGG WWW des conditions
expresses de la validité de la convention.

       Selon les appelants, la défaillance de la condition suspensive
empêcherait l’obligation de prendre naissance et emporterait caducité de la
promesse synallagmatique de vente dont peuvent se prévaloir les deux
parties.

        Selon GGG WWW, la condition suspensive de l’obtention d’un accord
de l’institut financier a été remplie ; la transmission par lettre recommandée
ne serait qu’une modalité de preuve de la remise de cet accord de l’institut
financier.

       L’intimé énumère ensuite divers faits qu’il entend voir qualifier de
présomptions graves, précises et concordantes devant conduire à admettre
que l’accord de crédit a été remis à TOP-INVEST avant l’expiration du délai
convenu. Il relève, entre autres, que par courrier du 15 décembre 2004, le
notaire l’a invité à se présenter pour la signature de l’acte de vente le 22
décembre 2004 dans les bureaux de la Banque Raiffeisen.

                                      5
      A supposer que le document ait été remis hors délai, les sociétés YYY
et XXX auraient renoncé à s’en prévaloir.

       Les appelants offrent de prouver par la voie testimoniale qu’ils
transmettent ipso facto dès leur signature tous les contrats de vente en l’état
futur d’achèvement systématiquement au notaire pour la préparation des
actes notariés puisque dans 99 % des cas il n’y a pas de problème.

       Il est rappelé que la clause suspensive dont question est libellée
comme suit :
« Le présent compromis ne sortira ses effets qu’après accord de l’institut
financier et sous condition que l’acquéreur aura transmis par courrier
recommandé une copie de cet accord avant le 04/05/2004 à l’Immobilière
TOP-INVEST. A défaut de transmission de ce document endéans le délai
prescrit, le présent contrat sera ipso facto et sans mise en demeure préalable
considéré comme nul et non avenu. »

      Aux termes de cette clause, le contrat est considéré comme nul et non
avenu non seulement dans l’hypothèse dans laquelle il n’y aurait pas
d’accord d’un institut financier, mais encore dans l’hypothèse où TOP
INVEST n’aurait pas obtenu une copie de cet accord par courrier
recommandé avant la date-limite convenue du 4 mai 2004.

       Contrairement aux conclusions de GGG WWW, l’envoi d’un courrier à
son adresse par les vendeurs immédiatement après l’échéance du 4 mai
2004 afin de lui indiquer que le contrat de vente était à considérer comme nul
et non avenu n’était pas requis ; le contrat prévoit, en effet, en termes clairs,
qu’à défaut de transmission de l’accord avant le 4 mai 2004, le contrat sera
ipso facto et sans mise en demeure préalable considéré comme nul et non
avenu.

        Il appartient au demandeur GGG WWW se prévalant du contrat du 13
avril 2004, et donc de la réalisation de cette première clause, d’établir que la
condition suspensive s’est réalisée dans ses deux branches.

         GGG WWW verse un courrier par lequel la Banque Raiffeisen l’informe
en date du 27 avril 2004 de ce qu’elle est d’accord à lui consentir le prêt
sollicité pour financer l’acquisition d’un appartement en l’état futur
d’achèvement dans la résidence PORTHOS à Strassen.

       Il prouve donc qu’il a obtenu l’accord de l’institut financier prévu dans
la première condition convenue.

      Il y a lieu d’examiner ensuite si la seconde partie de la condition
suspensive s’est réalisée.

        Dans un courrier du 19 janvier 2005, TOP-INVEST a écrit à GGG
WWW : « A ce qu’il semble, vous vous entendez être dans une relation
contractuelle avec notre société, ceci même que vous n’avez ni respecté le
délai, ni la modalité de transmission de l’accord financier. »

                                      6
       Le 4 avril 2005 le mandataire de GGG WWW y a répondu : « La
condition suspensive de l’obtention d’un crédit prévu dans le contrat sous
seing privé a manifestement été remplie, puisque quelques jours après la
signature du contrat sous seing privé, mon client a personnellement remis
l’accord de sa banque dans les bureaux de votre société. La modalité de la
remise est absolument secondaire et la référence à une lettre recommandée
ne se trouve dans le contrat que pour éviter des difficultés de preuve. »

        Le 11 avril 2005 TOP-INVEST a pris position comme
suit : « Contrairement à vos dires, Monsieur WWW n’a pas déposé son
accord financier " quelques jours après la signature du contrat ", mais
seulement quelques jours après l’écoulement de la date d’échéance
contractuelle, donc après le 04/05/2004. »

      Après avoir cité ce courrier, les appelants concluent comme suit : « Si
la remise tardive de l’accord financier reste contestée, celle-ci est, pour
autant que de besoin, offerte en preuve par les appelants par l’audition de
Marie-Jeanne FLESCH (…). »

     Il est ainsi acquis en cause que l’accord financier a été transmis à
TOP-INVEST.

       Ce n’est pas le mode par lequel l’accord financier a été transmis à
TOP-INVEST qui est discuté par les appelants, ceux-ci contestent que
l’accord de la banque soit parvenu entre les mains de TOP-INVEST avant le
4 mai 2004.

        Les conclusions de GGG WWW selon lesquelles la transmission par
lettre recommandée n’est qu’une modalité de preuve de la remise de cet
accord de l’institut financier n’ont donc pas à être examinées quant à leur
incidence.

     Il y a lieu d’analyser si l’accord de la banque a été transmis à TOP-
INVEST dans le délai convenu.

       GGG WWW énonce divers faits valant, selon lui, présomptions
permettant de conclure que l’accord de crédit a été remis dans le délai, sinon
de dire que la société XXX et la société YYY ont renoncé à se prévaloir de la
condition de la remise de l’accord de crédit à TOP-INVEST avant le 4 mai
2004.

       Un aveu dans le chef de GGG WWW du non-respect du délai, tiré de
ce que la déclaration faite par TOP-INVEST dans le courrier, cité ci-dessus,
du 11 avril 2005 relativement au dépôt de l’accord financier quelques jours
seulement après l’écoulement de la date d’échéance contractuelle, donc
après le 4 mai 2004, n’aurait pas été contestée, ne saurait, eu égard à sa
prise de position et contrairement aux conclusions des appelants, pas être
retenu.

                                     7
       Eu égard à la formulation de la première clause relative à la nullité ipso
facto, telle que soulignée supra, la considération de GGG WWW que le
prétendu retard n’a suscité aucune réaction de TOP-INVEST au moment de
la remise du document ni dans les semaines, ni dans les mois qui ont suivi,
mais seulement au moment où il a protesté contre certaines clauses du projet
d’acte notarié, est sans incidence, et ne saurait valoir en tant qu’élément de
présomptions.

       Il en va de même de la réflexion de GGG WWW « que l’accord de
crédit datant du 27 avril 2004, Monsieur WWW aurait donc attendu plusieurs
jours pour remettre le document en question à TOP-INVEST alors qu’il
connaissait l’existence d’un délai expirant le 4 mai 2004 pour avoir signé le
compromis qui prévoyait ce délai moins d’un mois avant », son propre
comportement, ou plutôt l’évaluation du comportement qu’il considère comme
normal eu égard aux termes de la convention, ne valent pas comme
présomption.

     GGG WWW fait encore relever que le 4 mai 2005 il a été contacté par
SANICALOR s.à r.l. pour les installations sanitaires et de chauffage.

       Les appelants déclarent qu’ « il n’y a plus eu de manifestation de
volonté de leur part après la révolution du 4 mai 2004. La meilleure preuve de
la véracité des déclarations des appelants résulte des conclusions même de
Maître NIEDNER qui écrit à la page 5 : " que le 4 mai 2005, Monsieur WWW
a été contacté par SANICALOR s.à r.l. pour les installations sanitaires et de
chauffage. " Or, le 19 janvier 2005 les sociétés XXX et YYY avaient déjà
vendu à MMM EEE l’appartement dont s’agit. Voilà qui prouve bien que
l’entreprise d’installation avait été contactée par les appelantes longtemps
avant qu’elles n’ont contacté à leur tour WWW. »

        Ces conclusions ne s’expliquent que lorsqu’on admet que les
appelants considèrent que la date en cause n’est pas celle du 4 mai 2005
telle qu’indiquée par l’intimé, mais celle du 4 mai 2004.

       En admettant que la date a été erronément indiquée et que c’est le 4
mai 2004 qui est visé, une conséquence ne saurait être tirée de cette prise de
contact avec GGG WWW invoquée par celui-ci - et que les appelants n’ont
pas autrement rencontrée par leurs conclusions - puisqu’elle est
concomitante avec l’échéance convenue dans la clause suspensive ; l’heure
de la prise de contact n’étant pas indiquée, il n’est pas établi - à supposer que
l’accord de crédit n’ait pas antérieurement été remis à TOP-INVEST - que les
sociétés XXX et YYY avaient le temps requis pour informer les corps de
métier avec lesquels elles avaient contracté.

       Toujours dans le cadre de ses développements relatifs à l’existence de
présomptions permettant de conclure que l’accord de crédit a été remis dans
le délai, sinon de dire que la société XXX et la société YYY ont renoncé à se
prévaloir de la condition de la remise de l’accord de crédit à TOP-INVEST
avant le 4 mai 2004, GGG WWW fait encore état de ce que le 26 novembre
2004, il a été contacté par l’entreprise KÜCHENGALERIE- REGNERY « im

                                      8
Auftrag der Firma TOP-INVEST » en vue de fixer un rendez-vous pour
l’installation de la cuisine dans l’appartement en question.

       Il fait en plus état de ce que le 15 décembre 2004, le notaire
SECKLER l’a invité à se présenter pour la signature de l’acte de vente, et que
le projet d’acte de vente notarié fait référence à une procuration du 15
décembre 2004 en vertu de laquelle pouvoir avait été accordé à Marie-
Jeanne LEITEN de représenter MMM EEE à la signature de l’acte notarié.

         Il résulte des pièces versées que par courrier du 26 novembre 2004, la
s.à r.l. REGNERY KÜCHENGALERIE a demandé à GGG WWW « im Auftrag
der Firma TOP-INVEST » de convenir d’un rendez-vous pour discuter des
plans relatifs à l’installation de la cuisine dans son projet de construction.

       Le 15 décembre 2004 le notaire SECKLER écrit à GGG WWW : «
Concernant acquisition appartement avec emplacement, cave et jardin dans
la Résidence PORTHOS à Strassen » : « (…) j’ai l’honneur de vous confirmer
qu’un rendez-vous pour la signature dudit acte de vente a été fixé au
mercredi 22 décembre 2004, à 9.30 heures dans les bureaux de la Banque
Raiffeisen, 48-50, rue Charles Martel chez Monsieur Thierry GILLEN. Ci-joint
vous trouverez un projet dudit acte de vente ainsi qu’une copie du règlement
de copropriété. Tous les autres documents vous seront remis lors de la
signature de l’acte de vente. »

        Le projet de l’acte notarié renseigne qu’une procuration pour signer
l’acte de vente a été donnée par MMM EEE à Marie-Jeanne LEITEN à Bridel
le 15 décembre 2004.

        Les appelants font valoir que GGG WWW ne peut pas invoquer le
comportement de tiers, comme les correspondances du notaire ou de
fournisseurs, alors que la renonciation ne se présume pas, elle se prouve.
Les soi-disant présomptions adverses auraient un quelconque sens si GGG
WWW prouvait une manifestation de volonté des appelants et d’eux seuls,
claire et précise après la révolution du délai dont s’agit, ce qui ne serait pas le
cas.

       Les appelants déclarent que Marie-Jeanne LEITEN avait une
procuration générale de son employeur pour ce genre d’acte et qu’il en va de
même pour leurs sous-traitants et ils offrent de prouver par l’audition du
notaire SECKLER et de son clerc Marie-Jeanne LEITEN qu’ils transmettent
ipso facto dès leur signature tous les contrats de vente en l’état futur
d’achèvement systématiquement au notaire pour la préparation des actes
notariés puisque dans 99 % des cas il n’y a pas de problème.

       Cette dernière explication et l’offre de preuve afférente manquent de
pertinence puisque pour chaque vente individuelle il doit être vérifié s’il y a
lieu, ou non, à conclusion d’un acte notarié et quand il y sera procédé, le
rendez-vous ne pouvant, ainsi que le fait relever GGG WWW, être fixé que de
l’accord des parties venderesses ; l’offre de preuve des appelants portant sur
ce point est donc à déclarer irrecevable.

                                       9
       Si, en l’espèce, la clause suspensive ne s’était pas réalisée, il aurait
appartenu aux sociétés XXX et YYY d’informer le notaire de ce que,
contrairement à l’usage normalement suivi tel que par elles invoqué, il n’y
aurait pas lieu à la préparation et à la signature d’un acte notarié avec GGG
WWW sur base du contrat du 13 avril 2004 ayant pu lui être transmis.

       Face à la contestation de l’intimé que ce serait en quelque sorte par
erreur que le projet de contrat lui aurait été transmis, les appelants restent en
défaut de prendre position.

       A ceci s’ajoute qu’il n’est pas précisé ce que la procuration générale
invoquée aurait englobé, et que, si la conclusion d’un acte notarié se fait par
procuration, celle-ci doit viser l’acte en cause, ce qui a précisément été le cas
en l’espèce puisqu’aux termes du projet de l’acte notarié une procuration
spéciale pour la signature de l’acte notarié avait été délivrée le 15 décembre
2004 par MMM EEE à Marie-Jeanne LEITEN.

        Enfin, la société REGNERY KÜCHENGALERIE, agissant au nom de
TOP-INVEST qui devait réceptionner le document justificatif de l’octroi de
crédit, n’a pas non plus été instruite de ce qu’il n’y avait pas lieu de contacter
GGG WWW au sujet de l’installation de la cuisine dans l’immeuble ayant fait
l’objet du contrat du 13 avril 2004.

       Les trois éléments analysés ci-dessus - le courrier du notaire
SECKLER du 15 décembre 2004, la procuration pour la signature de l’acte
notarié de vente donnée le 15 décembre 2004 par MMM EEE à Marie-Jeanne
LEITEN, et la prise de contact de la société REGNERY KÜCHENGALERIE
avec GGG WWW le 26 novembre 2004 - valent présomptions graves,
précises et concordantes que les sociétés XXX et YYY ont considéré que la
condition suspensive prévue sub A) du contrat s’était entièrement réalisée le
4 mai 2004.

        « La remise tardive de l’accord financier » telle qu’offerte en preuve
par les appelants par l’audition d’un témoin est ainsi contredite, de sorte que
l’offre de preuve portant sur ce point est également à déclarer irrecevable.

       Il est rappelé que la seconde condition est de la teneur suivante : « Il
est précisé que le cadastre vertical avec le tableau des millièmes est
actuellement introduit auprès des autorités compétentes pour approbation. Si
par impossible l’établissement du cadastre vertical entraînait des
modifications majeures par rapport à l’objet présentement vendu, le présent
contrat serait, sauf autre arrangement écrit entre les parties, ipso facto et
sans mise en demeure préalable considéré comme nul et non avenu. »

      Opérant la révocation des obligations convenues lorsqu’elle
s’accomplit, cette condition n’est pas suspensive, mais résolutoire.

      Les appelants critiquent les juges de première instance pour avoir
refusé d’examiner le moyen de la discordance entre le contrat du 13 avril

                                      10
2004 et l’établissement du cadastre vertical ; GGG WWW se serait opposé à
l’aménagement de parkings devant l’immeuble et aurait même déclaré sans
rime ni raison qu’il refusait de signer l’acte notarié si ces parkings étaient
maintenus.

       Si ce point reste contesté, il est offert en preuve par l’audition du
notaire SECKLER.

      Selon l’intimé, il n’y a pas eu de modifications majeures de l’objet
vendu, ni du cadastre vertical, permettant le jeu de cette clause.

        Le tribunal a dit que les assignés sont restés en défaut d’établir
l’existence de quelconques modifications significatives et que dans ces
conditions il n’y avait pas lieu d’examiner plus avant ce moyen.

      Il appartient aux actuels appelants qui invoquent la réalisation de la
seconde condition d’en rapporter la preuve.

       Dans un courrier adressé le 23 décembre 2004 à Immobilière TOP
INVEST, GGG WWW écrit : « Lors de la signature du contrat de vente en état
futur d’achèvement vous m’avez présenté des plans qui ne renseignaient
aucun emplacement de parking devant la résidence PORTHOS. Le projet
d’acte de mise en copropriété mentionne sur le devant de la résidence
plusieurs emplacements de parking que vous semblez avoir ajoutés
ultérieurement. Ces emplacements de parking n’ont aucune attribution de
millièmes, donc ne contribuent pas aux frais de l’immeuble, tandis que mon
jardin postérieur correspond à une portion de millièmes, de sorte que je serai
obligé de contribuer dans la mesure des millièmes au règlement des frais
communs de l’immeuble. Je m’oppose donc formellement à la création de ces
parkings alors que j’ai signé un contrat de vente en état futur d’achèvement
pour un immeuble sans parkings privatifs devant la façade principale. »

       GGG WWW déclare qu’il a demandé la suppression des places de
stationnement devant la résidence, mais que c’était un faux débat puisque les
stationnements étaient prévus devant une résidence voisine et ne le
concernaient donc pas. Les parties adverses auraient dû lui signaler ce fait
au lieu d’en tirer prétexte pour refuser de signer l’acte notarié. Par ailleurs,
aucun parking ne se trouverait à ce jour devant la résidence en question.

      Ces explications n’ont pas été rencontrées par les conclusions des
appelants.

    Ceux-ci restent en défaut de préciser en quoi la contestation de GGG
WWW est relative à l’établissement du cadastre vertical.

        Tout comme en première instance ils ne prouvent pas que
l’établissement du cadastre vertical a entraîné des modifications majeures par
rapport à l’objet vendu le 13 avril 2004.

                                     11
      La réalisation de la condition convenue en second lieu n’est donc pas
prouvée.

      En conclusion des développements qui précèdent il y a lieu de
constater que les moyens de nullité de la vente du 13 avril 2004 ne sont pas
fondés, et de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a retenu
que les vendeurs avaient l’obligation de transférer à l’acquéreur la propriété
de la chose vendue moyennant paiement par ce dernier du prix de vente
convenu.

      Quant aux responsabilités

        Concernant les responsabilités, les appelants ne formulent pas de
critique contre le jugement de première instance en ce qui concerne la
motivation relative à la responsabilité des vendeurs.

        Ils font seulement valoir que GGG WWW ne saurait faire état d’une
prétendue mauvaise foi de MMM EEE puisque celui-ci a légitimement cru à la
nullité du rapport de droit ce qui lui permettait parfaitement d’acquérir la
propriété litigieuse.

       Eu égard aux développements faits supra dans le cadre de l’analyse
des moyens de nullité du contrat du 13 avril 2004, il ne peut pas être admis
que MMM EEE croyait légitimement à la nullité de ce contrat ; le moyen
afférent est donc à rejeter comme non fondé.

      Le surplus de la décision relative aux responsabilités n’est pas discuté.

      Quant à la réparation

    GGG WWW interjette appel incident d’abord quant au montant des
dommages et intérêts lui alloués.

       Faisant état d’une très forte hausse du marché immobilier, il fait valoir
que la rupture contractuelle de la part des sociétés YYY et XXX l’a privé de
réaliser une bonne affaire et demande 100.000 € en réparation de son
préjudice matériel.

      Il invoque un préjudice moral dans son chef du fait de la rupture
contractuelle en raison des troubles et tracas divers ainsi que des retards
occasionnés par cette rupture contractuelle à l’accès à la propriété
immobilière ; il évalue ce préjudice à 10.000 €.

       Dans un second corps de conclusions il écrit qu’il « a demandé dès le
départ, a continué à demander et demande encore actuellement une
réparation en nature, subsidiairement une demande en espèces du préjudice
subi en raison du refus de XXX et YYY de signer l’acte notarié de vente du

                                     12
bien immobilier cédé par acte sous seing privé et de l’aliénation dudit bien à
des tiers, le sieur EEE et son épouse. »

        Ces conclusions sont à considérer comme appel incident
complémentaire à celui formé en termes exprès par les conclusions notifiées
par l’intimé le 18 mai 2010.

      Les appelants n’ont pas pris position quant à ces dernières
conclusions.

       Ils contestent le montant réclamé, faisant valoir qu’il ne faudrait pas
oublier que l’appartement en question, vu sa construction selon les normes
de l’époque, n’est plus conforme aux normes énergétiques actuelles, ce qui
influerait fortement sur sa valeur marchande. Si une indemnité était due, il
faudrait recourir à un expert.

        L’intimé fait plaider qu’il n’est par précisé en quoi le bâtiment en
question ne serait pas conforme aux normes actuelles, et que ce n’est pas
parce que de nouvelles normes sont introduites que les immeubles existants
perdraient en valeur. Il offre en preuve par voie d’expertise que le préjudice
subi par lui dépasse largement 10 % du prix de vente et demande d’instituer
une expertise aux fins d’évaluer son préjudice résultant du fait qu’il n’a pas pu
acquérir en décembre 2004 l’appartement avec ses dépendances au prix
figurant dans l’acte sous seing privé compte tenu de l’évolution des prix dans
l’immobilier (marqués par une très forte hausse) entre la date de signature de
l’acte sous seing privé et la date de l’assignation, à savoir le 14 juin 2007.

       A titre subsidiaire, l’intimé demande d’appliquer la clause contractuelle
appliquée par les juges de première instance.

       Concernant la réparation en nature, l’intimé ne fait aucun
développement à l’appui de cette demande, ni ne critique la réponse donnée
par le tribunal selon laquelle l’authentification de la vente conclue entre
parties le 13 avril 2004 n’est plus possible.

       Sa demande principale laisse donc toujours d’être fondée.

       Quant aux dommages et intérêts sollicités, le préjudice matériel
consiste dans la hausse générale des prix qu’a connu le marché immobilier
depuis la signature du contrat du 13 avril 2004.

       Les tracas subis par GGG WWW justifient l’indemnisation d’un
préjudice moral.

      Le dommage de GGG WWW est évalué ex aequo et bono, toutes
causes confondues, à la somme de 35.000 €.

       Le jugement de première instance est à réformer en ce sens.

                                     13
       Dans son appel incident GGG WWW demande de condamner « les »
parties appelantes au paiement des montants par lui réclamés.

       Ces conclusions tendent donc également à une condamnation des
parties SSS DDD et RRR PPP par rapport auxquelles GGG WWW a été
débouté de sa demande.

       Faute par l’intimé de présenter une critique à l’égard de ce chef de la
décision de première instance et de fournir la moindre justification à l’appui de
ce volet de son appel incident, ce dernier est à rejeter comme non fondé.

      Quant aux demandes présentées sur base de l’article 240 du nouveau
code de procédure civile

      Les appelants concluent à l’octroi d’une indemnité de procédure de
2.500 €.

        L’intimé requiert une indemnité de procédure de 1.500 € pour
l’instance d’appel.

       Eu égard à la décision à intervenir, les appelants ne justifient pas en
quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge des sommes par eux
exposées, non comprises dans les dépens. Leur demande est donc à rejeter
comme non fondée.

       La demande de GGG WWW est à adjuger à concurrence de 1.500 €
puisqu’il paraît inéquitable de laisser à sa charge exclusive l’intégralité des
frais qu’il a dû exposer pour faire assurer la défense de ses droits.

                         PAR        CES       MOTIFS

      la Cour d’appel, neuvième chambre, siégeant en matière civile,
statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état,

       reçoit l’appel principal et l’appel incident,

       dit l’appel principal non fondé,

      dit l’appel incident non fondé pour autant que dirigé contre SSS DDD
et RRR PPP,

                                        14
       dit l’appel incident partiellement fondé pour autant que dirigé contre la
société à responsabilité limitée XXX, la société anonyme YYY et MMM EEE,

       réformant :

       déclare la demande de GGG WWW fondée pour le montant de 35.000
€,

       condamne la société à responsabilité limitée XXX, la société anonyme
YYY et MMM EEE in solidum à payer à GGG WWW la somme de 35.000 €
avec les intérêts au taux légal à partir du jour de l’assignation - 14 juin 2007 -
jusqu’à solde,

       confirme le jugement de première instance pour le surplus,

       dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure présentée
par les appelants non fondée,

       en déboute,

      dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure présentée
par GGG WWW en instance d’appel fondée,

      condamne la société à responsabilité limitée XXX, la société anonyme
YYY et MMM EEE in solidum à payer à GGG WWW la somme de 1.500 € sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

      condamne les appelants in solidum aux frais et dépens de l’instance
d’appel et en ordonne la distraction au profit de Maître Laurent NIEDNER,
avocat constitué qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

     La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique
par Carlo HEYARD, président de chambre, en présence du greffier Lex
BRAUN.

                                      15
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
            Exempt – appel en matière de droit du travail

        Audience publique du dix-sept mars deux mille onze

Numéro 35850 du rôle.

Composition:

Astrid MAAS, conseiller;
Roger LINDEN, conseiller;
Pierre CALMES, conseiller;
Paul WAGNER, greffier;

                                       Entre:

1) la société SOC.1), établie et ayant son siège social au GB- (…)
représentée par son board of directors en fonction,

2) sa succursale SOC.1) (SOC.2), établie et ayant son siège social à
L- (…), , représentée par A.),

3) la société de droit anglais SOC.1), établie et ayant son siège social
au GB- (…), représentée au Grand-Duché de Luxembourg par sa
succursale SOC.1) (SOC.2), établie et ayant son siège social à L- (…)

appelantes aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane
GLODEN d’Esch-sur-Alzette du 9 mars 2010,

comparant par Maître Pierre ELVINGER, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

                                          et:

B.), demeurant à (…),

intimé aux fins du prédit exploit GLODEN,

comparant par Maître Luc SCHANEN, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

               ----------------------------------------------------------
                           LA COUR D’APPEL:

Par requête régulièrement déposée au greffe de la Justice de Paix de et
à Luxembourg le 3 février 2009, B.) a fait convoquer la société SOC.1),
représentée par son board of directors actuellement en fonctions, établie
et ayant son siège social au GB- (…), représentée au Grand-Duché de
Luxembourg par sa succursale SOC.1) (SOC.2), établie et ayant son
siège social à L- (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés
de Luxembourg sous le numéro (…), devant le tribunal de travail pour y
voir condamner la société anonyme SOC.1) (SOC.2) à lui payer la
somme de 3.431,62.- € à titre de subventions d’intérêts sur son prêt
hypothécaire et son prêt à la consommation, pour la période du 1er
janvier 2007 au 13 décembre 2007, date de la remise de sa lettre de
démission à son employeur, ainsi qu’une indemnité de procédure de
500.- € et pour y voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à
intervenir.

Par jugement exécutoire par provision du 9 février 2010, le tribunal de
travail de et à Luxembourg a déclaré la requête recevable et fondée et a
condamné la société SOC.1) à payer à B.) le montant de 3.431,62.- €
avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 31 octobre
2008 jusqu’à solde et une indemnité de procédure de 500.- €.

Pour statuer ainsi quant au fond, la juridiction du travail a retenu qu’il
résultait à suffisance des termes des politiques écrites de la
défenderesse en matière de subventions d’intérêts que le requérant
pouvait prétendre au paiement des ristournes d’intérêts pour la période
du 1er janvier 2007 au 13 décembre 2007, de sorte que sa créance était
certaine pour cette période, que cette créance était devenue exigible au
mois de mars, respectivement de juin 2008 et qu’elle était liquide, son
montant n’étant pas contesté. Le requérant s’est encore vu allouer une
indemnité de procédure de 500.- €.

Par exploit d’huissier du 9 mars 2010, 1) la société SOC.1), établie et
ayant son siège social au GB- (…), représentée par son board of
directors actuellement en fonctions, 2) sa succursale SOC.1) (SOC.2),
établie et ayant son siège social à L- (…), représentée par A.), 3) la
société de droit anglais SOC.1), établie et ayant son siège social à GB-
(…), représentée au Grand-Duché de Luxembourg par sa succursale
SOC.1) (SOC.2), établie et ayant son siège social à L- (…), ont interjeté
appel contre le jugement du 9 mars 2010, alors que, principalement,
elles considèrent que c’est à tort que les premiers juges ont admis que
la créance de B.) était certaine, exigible et liquide, alors que d’une part la
créance de ristourne d’intérêts en relation avec les intérêts payés du 1er
janvier au 13 décembre 2007 n’existait pas et ne pouvait naître par la
démission de la partie intimée, que d’autre part, la date limite du
paiement de ces ristournes d’intérêts avait été dépassée et que
finalement le plafond pour l’année 2007 avait déjà été atteint et,

                                   2
subsidiairement, elles considèrent que les premiers juges n’ont pas
recherché l’intention commune des parties, qui aurait manifestement été
de ne faire bénéficier des ristournes d’intérêts que ceux qui sont encore
salariés de la banque.

Quant à la recevabilité de l’acte d’appel, la partie intimée, d’une part,
conteste la qualité pour agir de la partie appelante sub 3) alors qu’elle
n’aurait pas figuré en première instance, et soulève que les organes
représentatifs de cette partie ne seraient pas précisés dans l’acte
d’appel et, d’autre part, fait plaider que la forme sociale des parties
appelantes sub 1) et sub 2) n’y serait pas désignée. Quant au fond la
partie intimée demande la confirmation du jugement entrepris au motif
que le versement des subventions d’intérêts ne serait nullement soumis
à la condition pour le bénéficiaire d’être encore salarié au moment du
paiement et qu’il serait suffisant d’avoir été salarié au moment où le droit
aux subventions est né.

Au vu des contestations de la partie intimée quant à la recevabilité de
l’acte d’appel, Me Elvinger fait valoir que la partie appelante sub 2) est la
succursale de la partie appelante sub 3) et qui, n’ayant pas de
personnalité juridique, ne peut avoir la qualité de partie au litige, mais
que ce serait à tort que la partie intimée conteste la qualité pour agir de
la partie appelante sub 3), alors que seule cette partie aurait dû figurer
en première instance. La partie appelante en déduit que la requête
introductive d’instance, qui aurait indiqué deux parties défenderesses, à
savoir, d’une part, la SOC.1) et, d’autre part, sa succursale
luxembourgeoise, serait nulle pour indication erronée de la partie
défenderesse. Ce serait uniquement pour ne pas se voir opposer une
irrecevabilité qu’elle aurait repris dans l’acte d’appel sub 1) et sub 2) la
qualification de sa partie telle que figurant dans l’acte introductif
d’instance. La partie appelante demande cependant la rectification d’une
erreur matérielle qui s’est glissée dans l’adresse de la société de droit
anglais SOC.1) telle que libellée sub 3) dans l’acte d’appel. L’adresse de
cette partie serait « GB- (…) » et non pas « GB- (…) ».

Quant à la recevabilité de l’acte d’appel :

La partie intimé soulève le défaut de qualité de la partie appelante sub
3), alors qu’aucune partie établie à l’adresse indiquée pour cette partie
dans l’acte d’appel n’aurait figuré en première instance et que, par
ailleurs, ses organes représentatifs ne seraient pas indiqués dans l’acte
d’appel.

Quant au défaut de qualité de la partie appelante sub 3):

Sous réserve de l’adresse erronée qui figure pour cette partie dans l’acte
d’appel et qu’il y aurait lieu de rectifier, Me Elvinger soutient que seule la
partie appelant sub 3), c.à.d. la société de droit anglais SOC.1),
représentée au Luxembourg par sa succursale luxembourgeoise,
SOC.1), SOC.2), aurait dû figurer en première instance, et que ce serait

                                   3
à tort que dans la requête introductive cette partie aurait été scindée en
deux, alors que la succursale n’aurait pas de personnalité juridique et
ne pourrait dès lors pas figurer comme partie au procès.

Il convient de constater que la requête introductive d’instance a été
dirigée contre la société SOC.1), représentée par son borad of directors
en fonctions, établie et ayant son siège social au GB- (…), représentée
au Grand-Duché de Luxembourg par sa succursale SOC.1) (SOC.2),
établie et ayant son siège social à L- (…). La partie appelante est
actuellement d’accord pour dire, après rectification de l’adresse indiquée
dans l’acte d’appel, que cette partie aurait dû figurer en première
instance.

De toute évidence, ce n’est pas la partie requérante qui a scindé cette
partie en deux pour faire de la succursale une partie au procès, mais
c’est le tribunal de travail qui a commis cette erreur.

Le moyen tiré du défaut de qualité de la partie appelante sub 3) est
partant à rejeter, sauf qu’il y a lieu de redresser l’erreur matérielle qui
s’est glissée dans l’acte d’appel quant au siège social de cette partie.

Quant au défaut de mention précise des organes représentatifs de
l’appelante :

La partie intimée fait plaider que le défaut d’indication dans l’acte d’appel
de la personne ou de l’organe habilité à représenter la partie sub 3), doit
entraîner la nullité de l’exploit et que cette nullité est une nullité de fond.
Il convient de constater que dans l’acte introductif d’instance la partie
défenderesse a été désignée avec son représentant légal (son board of
directors actuellement en fonctions). Dès lors, on comprend mal
comment la partie intimée peut affirmer qu’elle a pu éprouver des
difficultés pour vérifier ces données concernant la partie appelante et
que l’omission de la désignation du représentant légal dans l’acte
d’appel a pu constituer un obstacle aux droits de la défense (conclusions
du 16 septembre 2010, page 2 et 3).

C’est à tort que la partie appelante affirme avoir désigné la succursale
luxembourgeoise comme le représentant légal de la SOC.1). La
succursale n’ayant pas de personnalité juridique, elle ne peut pas être
considérée comme le représentant légal de la société de droit anglais
(SOC.1).

Il est admis que relèvent de la loi luxembourgeoise les mentions que doit
contenir l’exploit qui introduit une instance au Grand-Duché de
Luxembourg (Cour, 24 mai 2000, n° 16621 du rôle).

La partie appelante est une « private limited company » et en tant que
telle assimilable à une société à responsabilité limitée telle que prévue
par les articles 179 et suivants de la loi modifiée du 10 août 1915. Aux
termes de l’article 191bis alinéa 2, les exploits pour ou contre la société

                                   4
à responsabilité limitée sont valablement faits au nom de la société
seule

Par ailleurs, suivant la jurisprudence luxembourgeoise dominante,
l’indication de l’organe représentant la personne morale n’est plus
requise à peine de nullité par l’article 153 du nouveau code de
procédure civile (cf. Cours de procédure civile & organisation judiciaire
2010- 2011, Titre II-6, par Thierry Hoscheit).

Finalement, la partie intimée est resté en défaut d’établir le moindre
préjudice ayant résulté pour elle de cette omission.

Il découle de ce qui précède que ce moyen de nullité est également à
rejeter.

Quant au défaut d’indication de la forme sociale de l’appelante sub 1) et
sub 2) :

La partie intimée soulève l’irrecevabilité de l’appel introduit par
l’appelante sub 1), la société SOC.1) et de la partie appelante sub 2) la
succursale SOC.1) (SOC.2), pour défaut d’indication de la forme sociale
de ces parties dans l’acte d’appel. Maître Elvinger pour les parties
appelantes, affirme avoir repris sub 1) et sub 2) la désignation de sa
partie telle qu’elle a figuré dans l’acte introductif d’instance.

Il résulte des développements qui précèdent que la partie requérante a
correctement désigné la partie défenderesse dans la requête
introductive et que c’est le tribunal de travail qui a erronément scindé
cette partie en deux parties distinctes. Il faut en déduire que l’acte
d’appel est à déclarer irrecevable pour autant qu’il émane des parties
appelantes sub 1) et sub 2), alors que pris isolément la partie appelante
sub 1) n’est pas à considérer comme l’employeur de la partie intimée et
que pris isolément la partie appelante sub 2) n’a pas de personnalité
juridique.

Quant à la nullité de la requête introductive pour indication erronée
de la partie défenderesse :

La partie appelante soulève la nullité de la requête introductive
d’instance au motif que les parties défenderesses sub 1) et sub 2) y
auraient été indiquées de façon erronée, la défenderesse sub 2) n’ayant
pas de personnalité juridique. Ce moyen n’est pas fondé alors qu’il
résulte à suffisance de ce qui précède que la partie requérante a
correctement désigné la partie défenderesse dans la requête
introductive d’instance.

Quant au fond :

                                 5
Quant au fond la partie appelante considère, principalement, que c’est à
tort que les premiers juges ont admis que les ristournes d’intérêts sont
payables au-delà de la date de réception de la lettre de démission, alors
que la politique de la partie appelante en matière de bonification de prêts
prévoit que la subvention cessera notamment à compter de la réception
de la lettre de licenciement. Subsidiairement, la partie appelante
reproche au premier juge de ne pas avoir recherché la commune
intention des parties qui aurait manifestement été de ne payer les
ristournes d’intérêts qu’à condition que la salarié qui veut en profiter,
fasse encore partie du personnel de la banque.

La partie intimée demande la confirmation du jugement entrepris en
faisant valoir que le versement des subventions n’est pas soumis à la
condition d’être salarié au moment du versement, mais que pour avoir
droit à une subvention, il est nécessaire et suffisant d’être salarié au
moment où le droit naît.

Les parties au litige basent leurs prétentions respectives sur une
interprétation contradictoire de deux documents relatifs à la politique
pratiquée par la partie appelante en matière de bonification de prêts, à
savoir, d’une part, le document intitulé « Mortage Loans subsidy policy »
et, d’autre part, le document intitulé « Personal Loans subsidy
repayment ». Ces documents prévoient que les employés de la banque
peuvent bénéficier à titre de bonification de leur prêt hypothécaire
annuellement du montant maximum de 3.000.- € et à titre de subvention
de leur prêt personnel annuellement du montant maximum de 500.- €.

Chacun des documents litigieux contient une rubrique intitulée
« Termination of Loan Subsidy » qui est conçue comme suit : “ The
mortage loan subsidy, (respectivement : « The Personal loan subsidy »),
shall cease immediately and without notice, in the case of the following
events:
- Upon termination of employment for any reason: in case of resignation,
subsidies will be paid until date of reception of the resignation letter.”

Il résulte clairement des stipulations qui précèdent que la subvention
cesse sans préavis à compter de la réception de la lettre de démission et
que les subventions sont payées jusqu’à cette date.

Sous la rubrique « Frequency and deadlines » le document relatif à la
subvention des prêts hypothécaires prévoit que : « Request for subsidy
repayment can be done quarterly, half-early, or once a year, depending
on the employee’s preference. Payments are scheduled in March, June,
September and December. Deadlines are set at February 28th for Q1,
May 31st for Q2, August 31st for Q3 and November 30th for Q4.
Documents received after these dates will be processed with following
quarter.”

Il est précisé en outre que les subventions sont payées ensemble avec
le salaire.

                                  6
Il se dégage de ce qui précède que les subventions pour les prêts
hypothécaires sont payées ensemble avec les salaires de mars, de juin,
de septembre ou de décembre.

Sous la rubrique « Frequency and deadlines » le document relatif à la
subvention des prêts personnels prévoit que : « Request for subsidy
repayment can only be done annually. Payment is done in June.
Deadline is May 31st. Documents received after these date will be
processed with following year.”

Il en résulte que les subventions pour les prêts personnels sont payées
au mois de juin.

Les pièces versées en cause établissent que la partie intimée a touché
au mois de mars 2007 le montant de 3.000.- € à titre de subvention de
son prêt hypothécaire et qu’elle a touché au mois de juin 2007 le
montant de 467,39.- € à titre de subvention de son prêt personnel.

La partie intimée avait dès lors épuisé le montant maximal de 3.000.- €
auquel elle avait droit pour l’année 2007 à titre de subvention de son prêt
hypothécaire. Elle n’avait pas intégralement épuisé le montant maximal
de 500.- € auquel elle avait droit pour l’année 2007 à titre de subvention
de son prêt personnel.

Au vu de ce qui précède, c’est partant à tort que les premiers juges ont
admis que la partie intimée pouvait prétendre sur base de sa demande
du mois de novembre 2007 au paiement de ristournes d’intérêts pour les
deux politiques pour la période du 1er janvier au 13 décembre 2007, date
de sa démission. Il est vrai que la partie intimée avait fait sa demande de
subvention le 22 novembre 2007, soit, avant sa démission. Mais à ce
moment-là elle avait épuisé ce à quoi elle avait droit à titre de subvention
de son prêt hypothécaire pour l’année 2007, de sorte qu’en tout état de
cause plus aucun montant n’était payable à ce titre au mois de
décembre 2007, même si à ce moment elle avait encore été salariée
auprès de la partie appelante. Il est vrai qu’elle n’avait pas épuisé pour
l’année 2007 le montant maximal auquel elle avait droit du chef de
subvention de son prêt personnel. Mais ces subventions ne sont
payables qu’au mois de juin de chaque année et en juin 2008 la partie
intimée ne faisait plus partie des effectifs de la partie appelante. Or, en
2008 plus aucune subvention n’était payable du fait de la démission
intervenue au mois de décembre de l’année précédente.

Il suit de ce qui précède que l’appel est à déclarer fondé et qu’il y a lieu
de réformer le jugement entrepris.

Les demandes des parties en paiement d’une indemnité de procédure
en instance d’appel sont à déclarer non fondées, alors qu’elles sont
restées en défaut d’expliquer dans quelle mesure il serait inéquitable de
laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens.

                                  7
                           PAR CES MOTIFS:

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du
travail, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat chargé de
la mise en état,

déclare irrecevable l’appel pour autant qu’il émane des parties appelante
sub 1) et sub 2) ;

dit qu’il y a lieu de redresser l’erreur matérielle qui s’est glissée dans
l’acte d’appel quant à l’adresse du siège social de la partie appelante
sub 3) ;

partant ;

reçoit l’appel pour autant qu’il émane de la société de droit anglais
SOC.1), établie et ayant son siège social au GB- (…), représentée au
Grand-Duché de Luxembourg par sa succursale SOC.1) (SOC.2),
établie et ayant son siège social à L- (…) ;

le dit fondé ;

réformant :

dit non fondé la demande de B.) en paiement de la somme de 3.431,62.-
€ à titre de subventions de son prêt hypothécaire et de son prêt à la
consommation ;

dit non fondées les demandes des parties en paiement d’une indemnité
de procédure ;

condamne B.) aux frais et dépens des deux instances.

Lecture du présent arrêt a été faite à la susdite audience par Madame le
conseiller Astrid MAAS, en présence de Monsieur le greffier Paul
WAGNER.

                                  8
"


text:
               Exempt – appel en matière de droit du travail

         Audience publique du dix-sept mars deux mille onze

Numéro 35902 du rôle.

Composition:

Astrid MAAS, conseiller, président;
Roger LINDEN, conseiller;
Pierre CALMES, conseiller;
Paul WAGNER, greffier;

                                         Entre:

la société anonyme A S.A., anciennement A S.A., établie et ayant son
siège social à L-, représentée par son conseil d’administration actuellement
en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de
Luxembourg du 9 mars 2010,

comparant par Maître Louis BERNS, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                            et:

B, salarié, demeurant à F-,

intimé aux fins du prédit exploit BIEL,

comparant par Maître Frank WIES, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                 ----------------------------------------------------------
                            LA COUR D’APPEL:

B, délégué du personnel auprès de la société A S.A., a fait l’objet le 9
novembre 2009 d’une mise à pied prononcée par son employeur qui, par
requête du 28 décembre 2009, a déposé une requête devant le tribunal du
travail d’Esch-sur-Alzette en résolution du contrat de travail, le tout en
application de l’article L.415-11.(2) du Code du travail.

Par requête déposée le 17 novembre 2009, B a saisi, sur base de l’article
L.415-11. (3) du même code, le président du tribunal du travail aux fins de
voir ordonner le maintien du salaire, subsidiairement de voir ordonner sa
réintégration immédiate.

Par ordonnance rendue le 21 janvier 2010, le magistrat ayant siégé en tant
que président du tribunal du travail a ordonné le maintien de la
rémunération du salarié à partir du jour de la notification de la mise à pied
jusqu’à celui où la décision à prendre sur la requête en résolution judiciaire
du contrat de travail sera coulée en force de chose jugée. L’ordonnance a
été déclarée exécutoire par provision, nonobstant appel, sans caution et au
seul vu de la minute.

Pour statuer ainsi, ledit magistrat a retenu que la demande en maintien du
salaire ne peut être refusée qu’à condition que la décision définitive du litige
au fond est imminente ou que le salarié dispose d’un revenu de substitution.
Considérant que la demande en résiliation judiciaire du contrat de travail ne
« serait pas rendue dans un proche avenir » et que le salarié n’avait pas
entretemps accepté un nouvel emploi lui procurant un revenu équivalent, le
magistrat a ordonné le maintien du salaire. Il n’a pas, ainsi que le lui fait
grief la société, recherché si la mise à pied avait une apparence de
régularité.

Par exploit d’huissier du 9 mars 2010, la société A S.A. (anciennement : A
s.a.) a régulièrement interjeté appel contre l’ordonnance et conclut
principalement à voir constater que la mise à pied effectuée le 9 novembre
2009 présente une apparence de régularité et de légitimité de sorte qu’elle
demande à la Cour de rejeter la demande du salarié en maintien de la
rémunération et subsidiairement à se voir admettre à établir par témoins les
faits ayant mené à la mise à pied. Elle sollicite une indemnité de procédure
de 1.500 €.

L’intimé conclut à la confirmation de l’ordonnance par adoption de la
motivation y retenue. Il demande en ordre subsidiaire à la Cour de constater
que la mise à pied ne présente pas une apparence de régularité. Il réclame
également une indemnité de procédure de 1.500 €.

                                    2
Discussion

Prenant acte de la position traditionnelle de la jurisprudence qui retient que
le président du tribunal du travail doit s’abstenir de se prononcer notamment
sur la gravité des fautes reprochées au salarié, mais procéder à un examen
sommaire des éléments de fait lui soumis sans recourir à d’autres mesures
d’instruction pour admettre ou refuser la demande en maintien de la
rémunération au regard de l’apparence de régularité de la mise à pied (voir
la décision y citée par le tribunal du travail), le magistrat de première
instance a retenu que la genèse du texte légal de l’article L.415-11.(3) du
Code du travail devait conduire à une solution différente, notamment celle
reprise ci-dessus à la base de la motivation de sa décision.

Le magistrat présidant du tribunal du travail a retenu que le président du
tribunal du travail n’est autorisé à aborder le fond du litige sous aucun
prétexte, même pas sous le prétexte de se tenir aux apparences et que le
maintien ne pourrait être refusé que dans les deux cas de figure cités ci-
dessus.

Ce faisant, le magistrat de première instance a interprété un texte pourtant
clair au regard de certains passages des travaux parlementaires ayant
conduit notamment à l’adoption de l’article 25 de la loi du 24 juin 1970
portant réglementation du contrat de louage de services des ouvriers, repris
par la suite sans autres commentaires dans les lois du 12 novembre 1971
portant règlement du louage de services des employés privés , du 18 mai
1989 portant réforme des délégations du personnel et de l’article L. 415-
11.(3) du Code du travail, en y définissant les pouvoirs accordés au
président du tribunal du travail.

L’article L. 415-11. (3) du Code du travail dispose expressément et
uniquement que le président du tribunal du travail statue comme en matière
sommaire sur le maintien ou la suspension de la rémunération. Aucune
autre mention n’est faite quant à l’étendue de ses pouvoirs. Même à
admettre que ce texte ne soit pas clair, les travaux préparatoires cités par le
magistrat de première instance retiennent que « la procédure est calquée
sur celle du référé de droit commun », référence qui, en l’espèce, vise tant
les voies de recours contre sa décision que forcément les pouvoirs
accordés au juge statuant au provisoire qui ne doit pas préjuger le fond.

Interdire à un magistrat de se prononcer sur le fond du litige ne signifie
cependant pas qu’il n’a pas le droit de s’en tenir aux apparences.

S’il est en outre souhaitable que la demande en résolution judiciaire du
contrat de travail d’un délégué soit jugée dans un délai rapproché,
notamment au regard de la précarité de la situation du délégué dont le
contrat est suspendu, certains des passages de l’amendement

                                    3
gouvernemental ayant mené à l’époque à l’adoption de l’article 25 de la loi
du 24 juin 1970 sont par trop caricaturaux en ce qu’ils présument de
mauvaise foi tout employeur qui met à pied tout délégué, forcément
incommode, de sorte que la Cour ne saurait s’en inspirer.

La Cour s’en tient à la position jurisprudentielle traditionnelle telle que
rappelée ci-dessus.

La demande en résolution du contrat de travail du salarié délégué est
motivée par une rixe à laquelle il aurait été mêlé sur le lieu de travail,
l’employeur qualifiant l’attitude de B de faute grave de nature à rendre
immédiatement et irrémédiablement impossible le maintien des relations de
travail. Les faits et plus particulièrement leur ampleur sont contestés par le
salarié.

Même si l’employeur verse plusieurs attestations testimoniales, les
circonstances exactes ayant mené à l’altercation et le degré d’implication du
salarié ne permettent pas d’ores et déjà de retenir que l’attitude du délégué
eût apparemment constitué une faute d’une gravité telle qu’elle rendait
immédiatement et irrémédiablement impossible le maintien des relations de
travail. La Cour relève plus particulièrement qu’il ressort tant de la lettre de
mise à pied que de certaines attestations testimoniales versées par
l’employeur et de la lettre de licenciement adressée à l’autre salarié
impliqué dans la dispute que le premier incident a été provoqué par le
salarié Ragni, supérieur hiérarchique de B lequel s’est vu asséner un coup
de poing au visage par ledit Ragni et que les circonstances relatives à un
deuxième incident qui s’est produit un peu plus tard entre les mêmes
personnes ne sont pas clairement établies.

L’offre de preuve de l’employeur qui entend, à ce stade de la procédure
établir par témoins la matérialité et la gravité des faits reprochés au salarié
Riggio est à rejeter, l’apparence de régularité devant se dégager d’un
examen sommaire des pièces sans nécessité de recourir à d’autres
mesures d’instruction.

L’apparence d’une faute grave, partant de nature à rendre immédiatement
et irrémédiablement impossible le maintien des relations de travail, dans le
chef du salarié délégué n’a pas été établie à suffisance de droit par
l’employeur.

L’ordonnance est partant, quoique pour d’autres motifs, à confirmer.

Les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de
procédure sont à rejeter, aucune d’elles ne justifiant de l’iniquité prévue à
l’article 240 du NCPC.

                                    4
                              PAR CES MOTIFS :

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat chargé de la mise
en état,

reçoit l’appel,

le dit non fondé,

confirme l’ordonnance entreprise,

rejette les demandes en indemnité de procédure,

condamne la société A S.A. (anciennement A s.a.) aux frais et dépens de
l’instance d’appel avec distraction au profit de Maître Frank Wies, avocat
constitué, sur ses affirmations de droit.

                                    5
"


text:
N° 19 / 11.
du 17.3.2011.

Numéro 2804 du registre.

Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg du
jeudi, dix-sept mars deux mille onze.

Composition:

Marie-Paule ENGEL, présidente de la Cour,
Léa MOUSEL, conseillère à la Cour de cassation,
Georges SANTER, conseiller à la Cour de cassation,
Etienne SCHMIT, premier conseiller à la Cour d’appel,
Pierre CALMES, conseiller à la Cour d’appel,
Martine SOLOVIEFF, premier avocat général,
Marie-Paule KURT, greffière à la Cour.

                                     Entre:

X.), demeurant actuellement à F-(…), (…),

demanderesse en cassation,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat à la Cour, en l’étude duquel domicile
est élu,
                                et:

la société à responsabilité limitée SOC1.), établie à L-(…),(…), représentée par son
ou ses gérant(s) actuellement en fonction, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),

défenderesse en cassation,

comparant par Maître Louis BERNS, avocat à la Cour, en l’étude duquel domicile
est élu.

    =======================================================

                        LA COUR DE CASSATION :
       Sur le rapport du conseiller Georges SANTER et sur les conclusions de
l’avocat général Christiane BISENIUS ;

         Vu les arrêts attaqués, contradictoirement rendus les 10 janvier 2008 et 26
juin 2008 par la Cour d’appel, troisième chambre, siégeant en matière de droit du
travail, sous le numéro 26885 du rôle ;

       Vu le mémoire en cassation signifié le 18 février 2010 par X.) à la société à
responsabilité limitée SOC1.)., déposé au greffe de la Cour supérieure de justice le
25 février 2010 ;

        Vu le mémoire en réponse signifié le 14 avril 2010 par la société à
responsabilité limitée SOC1.) à X.), déposé au greffe de la Cour supérieure de
justice le 16 avril 2010 ;

       Sur les faits :

         Attendu que, saisi d’une demande en paiement d’arriérés de salaires, le
tribunal du travail de Luxembourg a, par jugement du 26 février 2002, retenu que
X.) a droit à partir du 10 janvier 1999 au salaire social minimum pour travailleurs
qualifiés et condamné son employeur la SOC1.) à lui payer un montant au titre
d’arriérés de salaire, en assortissant cette condamnation de l’exécution provisoire ;
que sur appel de l’employeur, la Cour d’appel a, par arrêt du 10 janvier 2008, par
réformation, déclaré non fondée la demande de X.) pour autant que basée sur
l’article 4, paragraphe 3, de la loi du 12 mars 1973 portant réforme du salaire social
minimum (actuellement article L. 222-4, paragraphe 3, du Code du travail) ; que
par arrêt du 26 juin 2008, la Cour d’appel, en continuation du susdit arrêt, a déclaré
la demande subsidiaire de X.) présentée sur base de l’article L. 222-4, paragraphe 4,
du Code du travail irrecevable et a dit fondée la demande reconventionnelle en
remboursement présentée par la SOC1.) ;

       Sur le premier moyen de cassation :

      tiré « du défaut de base légale au regard de l’article L. 222-4 (1) à (3) du
Code du travail,

        en ce que la Cour d’appel a refusé de faire droit à la demande de la
demanderesse en cassation en obtention du salaire social minimum pour
travailleurs/ses qualifié(e)s au motif qu’il ne serait pas << établi >> que celle-ci
exercerait la profession de nettoyeur de bâtiments après avoir opéré une distinction
entre la profession de <<femme de charge>> exécutant des <<travaux de
nettoyage à des degrés de complexité différents, mais toujours de nettoyage
courant>> et celle de nettoyeur/se de bâtiments, qui <<englobe … non seulement
des travaux de nettoyage courants mais en plus des travaux très spécifiques
requérant des connaissances techniques spéciales tel que cela est documenté par le
profil de nettoyeurs de bâtiments précisé plus haut>> (dans l’arrêt), à savoir le

                                        2
profil découlant du programme pratique en entreprise tendant à la préparation
d’un certificat d’aptitude technique et professionnelle (CATP) de nettoyeur de
bâtiments, lequel <<vise la connaissance de la nature des bâtiments et des
matériaux des installations, ameublements et décorations, des mesures de
protection et de prévention d’accidents de travail, des types de salissures des
produits de nettoyage, de leur choix et de leur utilisation, du nettoyage et du
traitement des surfaces, de 1’utilisation d’outils, d’engins et de machines, du choix
et de la manipulation d’échelles et d’échafaudages, de 1’usage de machines de
nettoyage et de leurs accessoires >>

        alors qu’aux termes de l’article L. 222-4 (3) du Code du travail, peuvent
prétendre au salaire social minimum majoré de 20% tous les travailleurs/ses
occupé(e)s depuis plus de 10 années à une profession répondant aux critères
énoncés au paragraphe 2, à savoir exerçant une profession comportant une
qualification professionnelle usuellement acquise par un enseignement ou une
formation sanctionnée par un certificat officiel ; que répond à cette condition la
profession de nettoyeur de bâtiment, qualification revendiquée par X.) ;

        que la Cour d’appel n’a pas précisé les fonctions réellement exercées par
X.) ; qu’en s’arrêtant à la seule dénomination de l’emploi, sans rechercher quelles
étaient les fonctions réellement exercées, et si elles ne relevaient ou non de celles
conférant la qualification de nettoyeur de bâtiments, la Cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard desdites dispositions du Code du travail » ;

       Attendu que le moyen de cassation suffit aux exigences de précision
requises par l’article 10 de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la
procédure en cassation ;

       Qu’il est partant recevable ;

       Vu l’article L. 222-4, paragraphes 1, 2 et 3 du Code du travail ;

        Attendu que, pour refuser à la demanderesse en cassation le droit à se voir
allouer le salaire social minimum au niveau majoré de vingt pour cent pour
travailleurs justifiant d’une qualification professionnelle, revendiqué par elle au
titre d’une pratique professionnelle d’au moins dix ans dans la profession de
nettoyeur de bâtiments, considérée comme profession comportant une qualification
professionnelle usuellement acquise par un enseignement ou une formation
sanctionnée par un certificat officiel, les juges du fond ont retenu que X.) n’exerce
pas la profession de nettoyeur de bâtiments ;

        Attendu que la Cour d’appel a certes analysé les fonctions de nettoyeur de
bâtiments, mais s’est abstenue de décrire quelles tâches précises étaient effectuées
en fait par la demanderesse en cassation ;

        Que ce faisant, elle n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer
son contrôle consistant à vérifier si les éléments de fait nécessaires pour justifier
l’application de la loi se rencontrèrent bien dans la cause, et qu’ainsi elle a privé sa
décision de base légale ;

                                         3
        D’où il suit que l’arrêt du 10 janvier 2008 encourt la cassation ;

        Sur le pourvoi dirigé contre l’arrêt du 26 juin 2008 :

         Attendu que l’arrêt du 26 juin 2008 a condamné X.) au remboursement de la
 somme de 8.456,96 euros avec les intérêts légaux à partir du décaissement jusqu’à
 solde, somme dont elle avait obtenu paiement sur base de l’exécution provisoire
 dont était assortie la condamnation prononcée par le tribunal du travail ;

         Attendu qu’en cette disposition, l’arrêt du 26 juin 2008 s’est prononcé sur
 les conséquences pécuniaires à déduire des droits consacrés par l’arrêt annulé du 10
 janvier 2008 ;

        Attendu que la cassation par l’arrêt de ce jour de l’arrêt du 10 janvier 2008
 entraîne l’annulation par voie de conséquence de l’arrêt du 26 juin 2008 en sa
 disposition susvisée, qui en est la suite ;

                                    Par ces motifs,
              et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens

       casse et annule l’arrêt rendu le 10 janvier 2008 par la Cour d’appel, troisième
 chambre, siégeant en matière civile, sous le numéro 26885 du rôle ;

         déclare nuls et de nul effet ladite décision judiciaire et les actes qui s’en sont
 suivis et remet les parties dans l’état où elles se sont trouvées avant l’arrêt cassé et
 pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d’appel, autrement composée ;

        constate l’annulation, par voie de conséquence, de l’arrêt du 26 juin 2008 en sa
 disposition ayant condamné X.) à rembourser à la SOC1.). la somme de 8.456,96
 euros avec les intérêts légaux à partir du décaissement jusqu’à solde ;

        condamne la défenderesse en cassation aux frais de l’instance en cassation,
 dont distraction au profit de Maître Guy THOMAS, avocat à la Cour, sur ses
 affirmations de droit ;

         ordonne qu’à la diligence du procureur général d’Etat, le présent arrêt sera
 transcrit sur le registre de la Cour d’appel et qu’une mention renvoyant à la
 transcription de l’arrêt sera consignée en marge de la minute des arrêts annulés.

         La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par
Madame la présidente Marie-Paule ENGEL, en présence de Madame Martine
SOLOVIEFF, premier avocat général et de Madame Marie-Paule KURT, greffière à
la Cour.

                                         4
"