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  Arrêt commercial N° 79/16 IV-COM

                           Arrêt commercial

       Audience publique du vingt-sept avril deux mille seize

  Numéro 37351 du rôle

  Composition :

  Roger LINDEN, président de chambre;
  Marianne HARLES, conseillère;
  Jean ENGELS, conseiller ;
  Eric VILVENS, greffier assumé.

                               Entre:

  1) A.), retraité,

  2) B.), employée,

   les deux agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité
d’ayants droit de feue Madame C.), décédée le 15 janvier 2011,

  les deux demeurant à F- (…), (…), (…),

  appelants aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Guy
Engel du 17 février 2011,

  sub 1) et 2), comparant par Maître Luc Schanen, avocat,
demeurant à Luxembourg ;

                                  et:

   la société anonyme LANDSBANKI LUXEMBOURG, en
liquidation judiciaire, établie et ayant son siège social à L-1222
Luxembourg, 2-4, rue Beck, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro B 78.804, déclarée en état
de liquidation en date du 12 décembre 2008, représentée par son
liquidateur, Maître Yvette Hamilius, avocat I, demeurant à
Luxembourg,

  intimée aux fins du susdit exploit Engel,

  comparant par Maître Yvette Hamilius, avocat, demeurant à
Luxembourg.
                     LA COUR D'APPEL :

                                                                     1
   La Cour d’appel statue au rescisoire suite à l’arrêt rendu le 5 juin
2014 par la Cour de cassation qui a cassé et annulé l’arrêt rendu le 6
novembre 2013 par la Cour d’appel qui avait déclaré nul l’acte
d’appel du 17 février 2011 des époux A.) - B.) dirigé contre le
jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 1er
décembre 2010.

   Suite au rejet le 15 février 2010 de la déclaration de créance
formulée le 10 avril 2009 dans le cadre de la procédure de
dissolution et de liquidation de l’établissement de crédit
LANDSBANKI        LUXEMBOURG         S.A     (ci-après   la   société
LANDSBANKI ou la BANQUE), A.) et son épouse B.) (ci-après les
époux A.) - B.) ) ont, suivant acte d’huissier de justice du 22 mars
2010, assigné la société LANDSBANKI , représentée par son
liquidateur judiciaire devant le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg, siégeant en matière commerciale, pour voir admettre
leur créance au passif de la BANQUE pour un montant de
1.515.962,93 €. Ils ont encore réclamé une indemnité de procédure
de 2.000 €.

    Ils ont exposé à l’appui de la demande s’être vu proposer par la
BANQUE un montage « equity release » qui a consisté à mettre en
garantie un bien immobilier pour obtenir des liquidités dont un certain
pourcentage est utilisable librement, tandis que le reste est
obligatoirement investi dans des parts de fonds d’investissement
créés par l’institution financière; avoir conclu le 19 septembre 2007
avec la BANQUE un contrat de prêt pour un montant total de
1.150.000 € et avoir, en garantie du prêt, mis en gage le portefeuille-
titres et l’assurance-vie et accordé une hypothèque sur leur bien
immobilier situé en France.

   La déclaration de créance en vue de l’admission au passif
chirographaire pour le montant de 1.515.962,93 € se décomposait
comme suit : compte courant : 65.213,58 € ; dépôt à terme :
258.763,77€ ;    portefeuille-titres (obligations)  585.636,79€
(valeur 30 septembre 2008) ; dommages-intérêts pour la perte de
valeurs des obligations Landsbanki & Kaupthing (66,66%)
606.348,79 €.

   La BANQUE a conclu à titre reconventionnel à la condamnation
solidaire des époux A.) - B.) à lui payer la somme de 1.232.349,66 €,
représentant le solde du prêt contracté par les déclarants.

   Par jugement du 24 novembre 2010, le tribunal a déclaré les
demandes principale et reconventionnelle recevables, rejeté la
déclaration de créance des époux A.) - B.) du passif de la liquidation,
dit fondée la demande reconventionnelle et condamné les époux A.)
- B.) solidairement à payer à la société LANDSBANKI la somme de
1.232.349,66 €, avec les intérêts conventionnels sur le montant
principal de 1.212.504,52 € à dater du 28 septembre 2010 jusqu’à

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solde et rejeté la demande de la liquidatrice en obtention d’une
indemnité de procédure.

   Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir dit non fondée
l’exception tirée du libellé obscur de l’assignation introductive
d’instance et rejeté la demande en surséance à statuer formulée par
les demandeurs qui soutenaient, mais n’établissaient pas avoir
introduit une procédure civile en nullité des contrats de prêt et de
gage devant une juridiction française, a retenu qu’il n’y avait pas lieu
de tenir compte des développements des demandeurs contenus
dans une note de plaidoiries versée aux débats qui visait à obtenir
l’annulation de plusieurs contrats, à permettre la compensation et à
obtenir des dommages-intérêts, ces demandes tendant en réalité à
obtenir la condamnation de la BANQUE à une somme d’argent.

    La demande des époux A.) - B.) en allocation de dommages-
intérêts basée sur l’acquisition des titres Kaupthing et Landsbanki a
été rejetée, au motif que les clients avaient, par le silence gardé à la
réception des extraits de compte y relatifs et par application de
l’article 16.2. des conditions générales de la BANQUE marqué leur
accord et approuvé l’inscription en débit de leur compte.

   La juridiction du premier degré a enfin constaté que le contrat de
prêt avait été dénoncé par le liquidateur le 10 décembre 2009 au
motif que le ratio de couverture n’était plus respecté et qu’au 28
septembre 2010, la dette des emprunteurs se chiffrait à 1.232.349,66
€, de sorte que la demande reconventionnelle de la BANQUE a été
déclarée fondée pour ce montant.

   De ce jugement, qui leur a été signifié le 30 décembre 2010, les
époux A.) - B.) ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier de
justice du 17 février 2011.

   Ils concluent à titre principal à voir prononcer la surséance à
statuer en attendant l’issue, d’une part, des procès civils pendants
devant les tribunaux français relatifs à la nullité des différents
contrats conclus et, d’autre part, l’issue des procédures à intervenir
suite au dépôt de nouvelles déclarations de créance à faire par les
appelants.

   Les époux A.) - B.) demandent à titre subsidiaire à voir admettre
leur créance au passif de la liquidation de la BANQUE.

  La fin de non-recevoir tirée du libellé obscur de l’acte d’appel

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   L’intimée argue de nullité l’acte d’appel pour ne pas contenir un
objet et un exposé sommaire des moyens exigés par les articles 585
et 154 du NCPC.

   LA BANQUE dit éprouver des difficultés à préparer sa défense,
étant donné que les appelants n’ont formulé que très ponctuellement
et lapidairement des reproches précis à l’encontre des
développements contenus au jugement dont appel, de sorte qu’elle
aurait du mal à déterminer le fondement juridique des différents faits
et moyens contenus dans la demande et qu’elle risquerait de se
méprendre sur l’objet de l’appel.

   Les appelants concluent au rejet de l’exception de nullité en ce
qu’ils disent préciser dans des conclusions postérieures à l’acte
d’appel les moyens invoqués à l’appui de leur recours.

  Aux fins de circonscrire le débat relatif à la portée de l’appel et aux
moyens qui le sous-tendent, il convient de retracer l’historique des
demandes des actuels appelants.

   Dans l’assignation du 22 mars 2010 qui a introduit l’instance des
débats sur les contestations de la créance alléguée, les demandeurs
ont exposé être les créanciers de la BANQUE à hauteur de
1.515.962,93 € € dont ils ont revendiqué par déclaration du 10 avril
2009 le montant à titre de créance à admettre au passif de la
liquidation. Ils ont soutenu que ces avoirs, même gagés, seraient
restés leur propriété et qu’après l’ouverture de la procédure de
liquidation, l’intimée aurait effectué de nombreuses opérations sur
ces actifs sans les en avoir tenus informés et que la perte de valeur
des titres serait due à une mauvaise gestion et de nombreuses
fautes et malversations de la part de la BANQUE. Ils ont contesté
être les débiteurs de la société intimée et ont fait valoir que le
montage financier qui leur avait été proposé par la BANQUE s’est
révélé être un véritable désastre financier ayant laissé apparaître de
nombreuses fautes et irrégularités commises par la BANQUE, cette
dernière n’ayant pas non plus rempli ses devoirs d’information et de
conseil à leur égard.

    Il ressort de la motivation du jugement dont appel que les
demandeurs ont lors de l’audience des plaidoiries encore conclu à la
surséance de l’affaire à prononcer par le tribunal saisi en attendant
l’issue d’une action civile intentée en France contre la BANQUE
tendant à voir déclarer la nullité des contrats conclus entre parties. Ils
ont encore exposé les moyens à l’appui d’une demande en
dommages - intérêts contre la BANQUE et en nullité des contrats
ayant lié les parties.

   Les moyens développés par les demandeurs ont été toisés par la
juridiction du premier degré de la façon suivante :

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   Elle a rejeté la demande en surséance en attendant le sort à
réserver à une procédure pendante en France faute par les
demandeurs d’établir avoir saisi une juridiction française.

    Elle a retenu que la combinaison des demandes en annulation des
contrats signés, en compensation et en obtention de dommages-
intérêts tendrait à obtenir une somme d’argent de la BANQUE, mais
que cette action se heurtait aux dispositions de l’article 452 du Code
de commerce. Le tribunal a ajouté que la demande en nullité des
contrats n’était pas contenue dans la déclaration de créance et que
les demandeurs étaient forclos à présenter une nouvelle déclaration.
Il en serait de même de la demande en responsabilité contractuelle
dirigée contre la BANQUE, non contenue dans la déclaration de
créance.

    Quant au montant faisant l’objet de la déclaration de créance, le
tribunal a dit que les avoirs étaient gagés en faveur de la BANQUE,
qui, en cours de liquidation, avait régulièrement dénoncé le contrat
de prêt et réalisé le gage. Il a déclaré recevable et fondée la
demande reconventionnelle de la BANQUE en condamnation des
demandeurs à lui payer du chef du solde du prêt, après réalisation
des titres gagés en faveur de l’emprunteur, la somme de
1.232.504,52 €.

   Ceci dit, convient-il de rappeler qu’il appartient à la partie
appelante de spécifier les griefs qu’elle adresse à la juridiction qui n’a
pas accueilli une partie ou la totalité de ses prétentions. Ces
précisions doivent se retrouver dans l’acte d’appel et non pas, tel que
le font valoir les appelants, dans leurs écritures subséquentes.

   C’est encore à raison que l’intimée dit que les appelants ne
sauraient, dans la motivation de l’acte d’appel, se référer aux
moyens qu’ils disent déjà avoir développés en première instance, un
tel renvoi ne rencontrant pas les exigences légales.

   L’objet de l’appel est d’abord de voir réformer le jugement en ce
que le tribunal n’a pas fait droit à la demande en surséance. Cette
demande se retrouve aussi bien au dispositif de l’acte d’appel que
dans la motivation sous le point 2 d) traitant de la nullité des contrats
soulevée devant les juridictions françaises. La fin de non-recevoir
n’est partant pas fondée de ce chef.

   Le second objet de l’appel, subsidiaire par rapport au premier, est
encore énoncé clairement dans l’acte d’appel en ce que les
appelants concluent à la réformation du jugement et demandent à
voir admettre leur créance au passif de la liquidation.

   C’est dans le cadre de ce volet que les appelants font état, d’une
part, de la nullité des contrats à prononcer par le tribunal saisi et,
d’autre part, de la responsabilité contractuelle de la BANQUE.

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   Il convient d’emblée de constater que ni une éventuelle nullité des
contrats, ni une éventuelle responsabilité de la BANQUE ne
sauraient avoir pour conséquence de voir admettre la créance des
appelants au passif de la liquidation à hauteur de la somme de
1.515.962,93 €.

    En effet, en revendiquant les montants de 65.213,58 € (compte
courant), 258.763,77 € ( dépôt à terme), 585.636,79 € (portefeuille-
titres avec valeur 30 septembre 2008) de même que des
dommages-intérêts de 606.348,79 € du chef de la perte de valeur
des obligations Landsbanki & Kaupthing (66,66%) à titre de créance
à faire valoir, les appelants admettent implicitement - certes à titre
subsidiaire - la validité des contrats conclus entre parties, de telle
sorte que la demande en nullité des contrats ne saurait à l’évidence
avoir pour conséquence l’octroi de la somme réclamée.

   Les appelants en sont par ailleurs conscients en ce qu’ils
soutiennent qu’en cas d’annulation du(es) contrat(s), les parties
seraient remises dans leur pristin état, que le montant réclamé dans
la déclaration de créance ne serait pas dû et qu’ils devraient dans ce
cas restituer le montant de 287.000 € correspondant à la somme en
espèces qui leur a été remise par la BANQUE à la signature du
contrat de prêt.

   En appel, les époux A.) - B.) soulèvent la nullité des contrats et
déclarent « maintenir leurs moyens de nullité des contrats et des
conséquences en découlant sur base des moyens invoqués dans
l’acte introductif d’instance ».

    Il convient cependant de constater, ainsi que le fait valoir à juste
titre la BANQUE et indépendamment du fait qu’ils ne sauraient
simplement renvoyer aux écritures de première instance, que les
appelants n’ont présenté aucun moyen de nullité dans l’acte
introductif d’instance. Il ressort certes de la motivation du jugement
appelé (page 4, 6ème alinéa) que le mandataire des appelants a, en
cours de première instance, exposé « ses moyens de nullité du
contrat respectivement du montage financier dans son intégralité »,
mais ces moyens non contenus dans le jugement sur lesquels le
tribunal n’a par ailleurs pas pris position, n’ont pas été portés par
l’acte d’appel à la connaissance de la Cour.

   Le moyen tenant au libellé obscur de ce volet de l’acte d’appel est
fondé, dans la mesure où les appelants demandent à la Cour de
déclarer nuls les contrats signés, sans avoir exposé les arguments
de fait et de droit qui devraient la conduire à examiner ce ou ces
moyens de nullité en connaissance de cause et permettre à l’intimée
de prendre utilement position par rapport auxdits moyens.

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   Quant à la demande en responsabilité dirigée contre la BANQUE,
combinée à celle en allocation de dommages-intérêts, elle ne
saurait, tout comme la demande en nullité des contrats, aboutir à
l’octroi de la somme revendiquée du chef de l’exécution du(es)
contrat(s) du moins jusqu’au 30 septembre 2008.

   En première instance, les demandeurs avaient fait valoir que la
BANQUE aurait violé son obligation de conseil et d’information en ne
les ayant pas informés de la complexité du montage financier et de
son caractère spéculatif. Ils avaient encore argué du caractère abusif
de certaines clauses, notamment de celle relative au ratio de
couverture des titres gagés. Ils avaient encore fait valoir que la
BANQUE aurait exécuté avant et durant les procédures collectives
des opérations avec les actifs leur appartenant sans les en tenir
informés et sans avoir au préalable obtenu leur accord.

    En appel, les époux A.) - B.) exposent que « la BANQUE
respectivement le liquidateur ont commis une inexécution fautive du
contrat aussi bien avant la procédure de sursis de paiement,
respectivement       de     mise     en   liquidation, respectivement
postérieurement au jugement de mise en liquidation ». L’acte d’appel
fait état par la suite d’irrégularités commises « depuis la procédure
de sursis en paiement et de mise en liquidation, en ce que
LANDSBANKI interdisait toute opération et toute intervention des
appelants sur leurs avoirs qui se trouvaient en dépôt auprès de la
banque et qu’en contre - partie, la banque mettait en compte des
intérêts exorbitants » pour en conclure que « le décompte des
intérêts est contesté, les intérêts réclamés n’étant pas dus,
LANDSBANKI n’ayant pas exécuté le contrat de son côté ». Ils lui
reprochent encore d’avoir acquis des titres dont ils ne voulaient pas
avant la procédure de sursis et de liquidation de la BANQUE.

   La demande est partant circonscrite à la période ayant couvert
l’entièreté des relations d’affaires entre parties, à savoir celles
antérieure et postérieure à la mise en sursis et en liquidation de la
BANQUE. Les faits à la base de la demande sont énoncés
sommairement, mais de manière suffisante.

   En cours de procédure d’appel, les appelants rechercheront
encore la responsabilité de la BANQUE pour violation de la loi
modifiée du 5 avril 1993 sur le secteur financier, moyen déjà formulé
dans l’assignation introductive d’instance, mais non repris dans l’acte
d’appel.

   Le tribunal du premier degré a rejeté la demande en responsabilité
dirigée contre la BANQUE, hormis le volet portant sur la somme de
606.348,79 €, pour ne pas avoir été contenue dans la déclaration de
créance et pour se heurter à l’article 452 du Code de commerce. Les
appelants ne prennent pas position par rapport aux développements
consacrés par le tribunal à cette problématique. Par le fait pour les

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appelants de ne pas non plus reprendre dans l’acte d’appel le
reproche adressé en première instance à la BANQUE de ne pas
avoir rempli à leur égard ses devoirs d’information et de conseil et de
ne pas critiquer de ce chef le tribunal, il y aurait lieu d’en conclure
que les époux A.) - B.) n’ont pas entrepris ce volet du jugement
réduisant d’autant l’effet dévolutif de l’appel. S’agissant cependant
d’un moyen d’ordre privé non soulevé par l’intimée, il convient de
déclarer recevables les développements consacrés par les appelants
à ce volet de la demande.

   La Cour retient dans ces conditions que le volet de l’appel tendant
à voir engager la responsabilité de la BANQUE pour des
agissements qu’elle aurait commis avant l’ouverture de la procédure
de liquidation est déféré à la Cour, en ce qui concerne tant
l’acquisition des titres dont les clients prétendent ne pas avoir voulu
et pour la perte de valeur desquels ils ont formulé une demande en
indemnisation spécifique portant sur 606.348,79 €, que la demande
en responsabilité de la BANQUE basée sur la violation de l’obligation
d’information et de conseil à l’égard de ses clients. Les moyens des
appelants relatifs aux faits qui ont eu lieu durant la procédure de la
liquidation judiciaire seront examinés dans le cadre de la demande
reconventionnelle de la BANQUE.

  Quant à la nullité du jugement du 1er décembre 2010 :

   Dans leurs conclusions du 17 décembre 2012, les appelants
disent maintenir le moyen de nullité du jugement qu’ils n’ont
cependant ni soulevé ni précisé que ce soit dans l’acte d’appel ou
dans d’autres conclusions prises en instance d’appel, de sorte qu’il
n’y a pas lieu de s’y attarder.

  La demande en surséance

    Cette demande présentée en première instance en raison d’un
litige civil pendant devant une juridiction française ayant pour objet
de voir prononcer la nullité des contrats ayant lié les parties a été
rejetée par le tribunal au motif que les demandeurs sont restés en
défaut de justifier de la saisine d’une telle juridiction.

   Les appelants maintiennent cette demande en appel (point 2 d) de
l’acte d’appel), mais restent en défaut, tout comme en première
instance, de verser une pièce attestant de la saisine d’une juridiction
civile française.

  La demande en surséance est à rejeter.

   Aux termes de leurs dernières conclusions, les appelants
demandent à la Cour de surseoir à statuer, principalement, en
attendant l’issue de l’instruction pénale ouverte auprès du TGI de
Paris pour escroquerie à charge de plusieurs anciens gestionnaires

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de la BANQUE et contre la BANQUE elle-même et, subsidiairement,
en attendant le résultat de l’information judiciaire ouverte au Grand -
Duché de Luxembourg du chef de blanchiment contre la liquidatrice.
Ils invoquent tant l’article 3 du Code d’instruction criminelle que le
règlement CE 44/2001 du Conseil du 22 décembre 2000 concernant
la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des
décisions en matière civile et commerciale.

   La demande en surséance en raison d’une instruction pénale
ouverte en France contre la société LANDSBANKI est à rejeter, étant
donné que l’article 3 du Code d’instruction criminelle ne s’applique
qu’en cas de saisine d’une juridiction pénale nationale d’une telle
instruction. (pour la même solution retenue par les tribunaux
français : Jurisclasseur, procédure civile, fasc. 556, n° 35).

   Les appelants invoquent encore le règlement CE 44/2001 du
Conseil du 22 décembre 2000 concernant la compétence judiciaire,
la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et
commerciale et notamment l’article 27 traitant de la litispendance
internationale pour, dans le souci d’éviter des contrariétés de
jugement découlant des procédures engagées au Luxembourg et en
France, demander à la Cour de surseoir à statuer en attendant le
sort de la même instruction pénale du chef d’escroquerie poursuivie
en France contre des responsables de la BANQUE.

   Ce règlement est applicable en l’espèce, étant donné que celui qui
l’a remplacé, à savoir le règlement UE 1215/2012 du 12 décembre
2012 concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et
l’exécution des décisions en matière civile et commerciale, n’a été
déclaré applicable qu’à toute action judiciaire intentée après le 10
janvier 2015.

    Le règlement 44/2001 exclut de son champ d’application les
faillites, concordats et autres procédures analogues.

    Selon la CJCE (actuellement CJUE) « il s’agit de procédures
fondées, selon les diverses législations des parties contractantes, sur
l'état de cessation de paiement, l'insolvabilité ou l'ébranlement du
crédit du débiteur impliquant une intervention de l'autorité judiciaire
aboutissant à une liquidation forcée et collective des biens ou, à tout
le moins, un contrôle de cette autorité ». (CJCE, 22 févr. 1979, aff.
133/78, Gourdain c/ Nadler : Rec. CJCE 1979, p. 733 ; Rev. crit. DIP
1979, p. 657, note Lemontey ; Rev. sociétés 1980, p. 526, note
Bismuth).

    Encore faut-il, pour que soit applicable l’exclusion susdite, que la
demande dont est saisie la juridiction dérive « directement de la
faillite et s'insère étroitement dans le cadre d'une procédure de
liquidation des biens ou de règlement judiciaire ». (même arrêt ; voir
encore Cour de Cassation française, Chambre commerciale, 5 mai

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2004, Bull. civ. 2004, IV, n° 82, p. 86 ; Rev. crit. DIP 2005, p. 104,
note D. Bureau)

   Tel n’est pas le cas en l’espèce, étant donné que le litige entre
parties porte sur l’exécution sinon la mauvaise exécution d’un contrat
de prêt et sa dénonciation, de sorte que son existence n’est pas
dépendante d'une procédure de liquidation des biens ou de
règlement judiciaire.

  Ce règlement ne s’applique qu’en matière civile et commerciale.

    Selon ordonnance de saisie prise au plus tôt le 9 septembre 2012
(note de la Cour : la copie versée ne permet pas de déterminer la
date exacte, mais l’ordonnance se réfère à un réquisitoire du Parquet
du 9 septembre 2012, de sorte qu’elle est concomitante ou
postérieure à cette date), le juge d’instruction en charge de
l’information judiciaire ouverte contre la société LANDSBANKI du
chef notamment d’escroquerie (article 313-3 du Code pénal français)
a ordonné la saisie pénale de la créance appartenant à la société
LANDSBANKI sur les époux A.) - B.) selon contrat de prêt du 30
août 2007. Selon la motivation de ladite ordonnance, « la saisie a
pour but de garantir l’exécution de la peine complémentaire de
confiscation et peut porter sur tout droit incorporel, soit en l’espèce la
créance de la BANQUE contre les époux A.) - B.), ce droit
constituant l’objet même de l’infraction reprochée à la BANQUE ».

    Une plainte avec constitution civile déposée auprès d’une
juridiction d’instruction relève du champ d’application du règlement
CE n° 44/2001 du 22 décembre 2000 concernant la compétence
judiciaire, la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière
civile et commerciale dans la mesure où elle a pour objet
l’indemnisation pécuniaire du préjudice allégué par le plaignant.
(CJUE 22 octobre 2015, C-523/14, Aertssen-VSB)

    L’exception de litispendance peut être invoquée alors même que
la juridiction pénale répressive statuant au fond n’est pas encore
saisie, l’existence d’une instruction pénale judiciaire non encore
clôturée étant suffisante (voir l’arrêt ci-dessus : réponse à la
deuxième question). Il ne ressort pas des conclusions des parties
quel est l’état d’avancement de la procédure, même s’il semble que
l’instruction judiciaire ait été clôturée, le renvoi des prévenus n’ayant
pas encore été ordonné devant une juridiction répressive française
au moment des dernières conclusions des intimées du 9 avril 2015.

   Aux termes de l’article 27 du règlement, lorsque des demandes
ayant le même objet et la même cause sont formées entre les
mêmes parties devant des juridictions d’Etats membres différents, la
juridiction saisie en second lieu sursoit d’office à statuer jusqu’à ce
que la compétence du tribunal premier saisi soit établie.

                                                                             10
  La date de dépôt de la plainte avec constitution de partie civile
vaut saisine de la juridiction française. (voir arrêt ci-dessus, réponse
à la troisième question). Cette date ne ressort pas des pièces
versées.

    L’objet de la constitution de partie civile est la réparation du
préjudice né de l’infraction subi par la victime. Les époux A.) - B.)
n’ont pas précisé en quoi consiste le préjudice qu’ils soutiennent
avoir subi du chef notamment de l’escroquerie qu’ils reprochent à la
BANQUE d’avoir commise à leur détriment. Il convient par contre de
relever que la déclaration de créance qu’ils ont déposée devant le
tribunal d’arrondissement de Luxembourg a consisté à réclamer non
pas la nullité sinon la résolution du contrat, mais son exécution, étant
donné que les montants réclamés consistaient en la valeur du
portefeuille - titres, valeur arrêtée au 29 août 2008, en liquidités et en
la perte de valeur pour un montant total de 1.515.962,93 €.

   Ce n’est que dans le cadre des débats oraux ayant porté sur la
contestation de leur déclaration de créance que les époux A.) - B.)
ont, selon la motivation du jugement dont appel, exposé des moyens
tendant à la nullité des contrats (de prêt, de gage, d’inscription
hypothécaire).

   La Cour renvoie à l’acte d’appel des époux A.) - B.) du 17 février
2011, de même qu’aux développements qu’elle a consacrés dans cet
arrêt à l’exception obscuri libelli concernant le point spécifique relatif
à la nullité des contrats, moyen qui a été déclaré irrecevable en
raison de son libellé obscur.

  Il en découle que la Cour n’est pas valablement saisie du moyen
des appelants tendant à la nullité des contrats les ayant liés à la
BANQUE.

   Il ne saurait dans ces conditions être question, abstraction faite de
toute autre règle découlant du droit de la faillite, de litispendance
entre l’instance pendante en France, cette dernière ayant pour objet
de voir la juridiction saisie se prononcer sur l’infraction d’escroquerie
commise notamment au préjudice des époux A.) - B.) et sur la
demande en indemnisation de ces derniers à présenter dans le
cadre de leur demande civile annexe qui s’est greffée sur l’action
publique et la demande dont est actuellement saisie la Cour, les
appelants n’ayant pas valablement saisi cette dernière de moyens
tendant à la nullité des contrats signés entre parties.

  L’exception de litispendance internationale invoquée par les
appelants est partant à écarter.

  Quant à la demande en surséance basée sur l’arrêt de la chambre
du conseil de la Cour d’appel du 10 juillet 2014 :

                                                                             11
   Cet   arrêt  fait    obligation   aux    instances     judiciaires
luxembourgeoises d’instruire à charge de la liquidatrice du chef de
blanchiment.

  Le moyen de l’intimée qui soutient que faute par les parties
appelantes de s’être constituées parties civiles dans la procédure
pénale initiée au Luxembourg est à écarter.

    L’article 3 du Code d’instruction criminelle prévoit que l’action
civile est suspendue tant que les juges saisis de l’affaire pénale ne
se sont pas prononcés définitivement. Pour que le principe découlant
de cette disposition s’applique, il faut qu’il existe un lien unissant
l’action civile à l’action publique. Les conditions d’application de
l’article 3 du code d’instruction criminelle n’exigent pas que ce lien
consiste dans une identité de parties, de cause et d’objet, mais il
suffit que la décision à intervenir sur l’action publique soit susceptible
d’influer sur celle qui sera rendue par la juridiction civile. Le juge civil
qui a le contrôle de cette incidence, doit tenir compte de toutes les
issues possibles de l’action publique et surseoir à statuer toutes les
fois qu’il existe un simple risque de contradiction entre les deux
dédisions à venir à propos des mêmes faits.

   L’instruction du chef de blanchiment est ouverte au Luxembourg
contre la liquidatrice prise en son nom personnel, mais non pas
contre la société LANDSBANKI, raison pour laquelle cette dernière
soutient qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer. Elle expose que la
responsabilité personnelle du liquidateur prévue à l’article 149 de la
loi sur les sociétés commerciales (LSC) du 10 août 1915, une fois
établie, ne donnerait lieu qu’à des dommages-intérêts en faveur des
appelants à régler par la liquidatrice, la société ne pouvant y être
condamnée.

  L’article 149 LSC dispose que le liquidateur est responsable tant
envers les tiers qu’envers la société de l’exécution de son mandat et
des fautes commises dans sa gestion.

   Il n’y a pas lieu à surséance, étant donné que les faits de
blanchiment, même s’ils devaient s’avérer établis à l’égard de la
liquidatrice, résulteraient d’opérations qui seraient postérieures à la
mise en liquidation de la société, mais non pas d’opérations
antérieures susceptibles de donner lieu à des créances ayant existé
au moment du prononcé de celle-ci. Etant donné que la
responsabilité personnelle de la liquidatrice serait susceptible d’être
engagée si l’infraction de blanchiment était retenue à sa charge, la
créance que les appelants pourraient faire valoir contre elle, de
nature délictuelle, ne concernerait pas la société LANDSBANKI.

  La demande en surséance des appelants est dès lors à rejeter.

  La demande en responsabilité dirigée contre la BANQUE

                                                                               12
   La Cour a retenu ci-dessus que les époux A.) - B.) recherchent la
responsabilité de la BANQUE pour des agissements commis avant
l’ouverture de la procédure de liquidation, basée tant sur la violation
de l’obligation d’information et de conseil à leur égard que sur
l’acquisition de titres dont ils prétendent ne pas avoir voulu et pour la
perte de la valeur desquels ils ont formulé une demande en
indemnisation spécifique portant sur 606.348,79 €.

   Il est rappelé que les appelants n’ont à aucun endroit de leurs
développements quantifié le préjudice qu’ils disent avoir subi du fait
de la violation supposée de l’obligation de conseil et d’information à
leur détriment, puisqu’ils revendiquent des montants dont ils étaient à
un moment créditeurs à l’égard de la BANQUE, ces montants ne
pouvant à l’évidence constituer le préjudice subi du fait des violations
de la BANQUE.

   Il est dans ces conditions superflu pour la Cour de rechercher si la
BANQUE s’est conformée ou non à l’égard de ses clients aux
obligations qui lui étaient imposées par la loi du 5 avril 1993, sinon
par celle modificative du 13 juillet 2007 entrée en vigueur le 1er
novembre 2007, étant donné que même à supposer établie une telle
violation, les appelants resteraient en défaut de quantifier le
préjudice se trouvant en relation causale, bien plus d’établir les
opérations qui l’ont causé.

   Le reproche ne serait de toute façon pas fondé. La Cour renvoie à
ce titre à la motivation exhaustive du jugement dont appel qu’elle
s’approprie.

   Reste le volet concernant l’acquisition de titres pour la perte de la
valeur desquels les époux A.) - B.) réclament à la BANQUE un
dédommagement à hauteur de 606.348,79 €, demande formulée
dans la déclaration de créance et partant analysée par le tribunal du
premier degré.

   Le tribunal a rejeté cette demande. Il a retenu que les parties ont
été d’accord pour dire que les actifs des clients faisaient l’objet d’une
gestion assistée et non d’une gestion discrétionnaire par la
BANQUE. La juridiction du premier degré, après avoir constaté que
les demandeurs n’avaient pas protesté endéans le délai
conventionnel prévu à l’article 16.2. des conditions générales de la
BANQUE contre les extraits de compte des 4 juin et 3 juillet 2008
relatifs à l’acquisition des titres Landsbanki, en a conclu que le
silence gardé à la réception des extraits de compte établissait la
conformité des opérations effectuées par la BANQUE aux
instructions des clients qui devaient être considérés comme avoir
marqué leur accord avec les énonciations des extraits de compte
portant sur l’inscription des obligations litigieuses à leur actif et

                                                                            13
comme avoir approuvé l’inscription en débit de leur compte. Ils les a
déclarés forclos à contester l’acquisition des titres Landsbanki.

   Cependant si, à défaut d’établir que les investissements ont été
faits sans instructions, leur approbation implicite par les clients
empêche ces derniers de reprocher à la BANQUE d’avoir agi sans
mandat et de les avoir induits en erreur, cette approbation tacite ne
les prive cependant pas du droit à réparation résultant de la
mauvaise exécution d’une opération, celle-ci eut - elle donné lieu à
une écriture passée en compte, ni de celui de contester l’opportunité
d’une opération. (G.Ravarani, La responsabilité civile, troisième
édition, point 568)

    Eu égard à l’approbation implicite déduite de l’attitude passive des
clients, il n’est pas relevant de savoir si la BANQUE a agi de sa
propre initiative, tel qu’affirmé par les appelants, ou si ces derniers
ont donné instruction à la BANQUE d’investir les fonds dans les titres
litigieux, tel que cette dernière le fait valoir. Les appelants ne
sauraient pas non plus lui reprocher, tel qu’il ressort des documents
d’ouverture établis le 18 juillet 2007, de ne pas avoir suivi la stratégie
d’investissement qui consistait à placer pour une période de douze
mois les fonds dans un compte de dépôt à terme, dès lors que
l’acquisition des obligations s’est faite avant la fin de ladite échéance.

   Dans leurs conclusions du 3 décembre 2012, les appelants ont
plus spécifiquement reproché à la BANQUE de ne pas avoir
suffisamment diversifié le portefeuille et de ne pas avoir veillé à une
répartition géographique du portefeuille obligataire. Le reproche est à
replacer plus généralement dans celui fait à la BANQUE de ne pas
avoir mis les clients en garde contre une concentration exagérée
dans un nombre limité d’émetteurs.

   Il ressort des pièces versées (pièces 12 et 15 de l’intimée) qu’au
30 septembre 2008, les actifs inscrits sous le nom des appelants se
chiffraient à 34.126,24 € (compte courant), 258.763,77 € (dépôt à
terme) et 585.636 € (obligations), soit un actif de 878.526,80 €. Les
dettes se chiffraient à 1.271.327,36 €, soit un solde débiteur de
392.800,56 €.

   Les obligations représentaient partant au 30 septembre 2008 deux
tiers de la valeur des fonds investis. Elles ont été achetées les 6 juin
2008 (Lanisl Float 10/10) pour 275.593,03 € et le 7 juillet 2008
(Lanisl Float 12/09) pour 324.158,28 € et représentaient à ce
moment 70 % des fonds investis. C’est cette double acquisition qui
est critiquée par les appelants en ce qu’ils soutiennent qu’elle leur a
causé préjudice et que la BANQUE ne les a pas mis en garde contre
une telle concentration.

  Il ressort des documents d’ouverture signés par les clients qu’ils
avaient opté pour un investissement à bas risque, ayant exprimé leur

                                                                             14
volonté de ne pas subir de perte supérieure à 5%. Ils avaient en plus
souhaité que les avoirs soient investis dans des obligations et des
devises (pièce 2 de l’intimée, profil de risque). Il y est encore indiqué
que la gestion n’était pas discrétionnaire, la Cour rappelant que le
tribunal a retenu que les parties étaient d’accord pour dire qu’elles
étaient liées par un mandat de gestion assistée. Les clients n’étaient
pas à considérer comme des clients avertis, le simple fait, tel que le
fait valoir l’intimée, qu’ils ont été mis en contact avec la BANQUE par
un intermédiaire dont il n’est pas contesté qu’il touchait une
commission de la part de la BANQUE n’en ayant pas fait des clients
avertis.

   Dans la gestion assistée, le client bénéficie des conseils en
investissements dispensés par la banque, mais gère lui-même son
portefeuille. Il est lié à sa banque par un contrat de dépôt -
convention de compte de titres - ainsi que par les conseils en
investissements qui lui sont prodigués par celle-ci et un mandat de
transmission d’ordres. (G.Ravarani, point 590)

   Lorsqu’elle dispense des conseils au client, la banque est tenue à
une obligation de moyens. Elle ne garantit ni la sécurité du
placement, ni la solvabilité de la société émettrice. L’opération
conseillée comporte toujours un risque de perte que le client ne doit
pas normalement ignorer.

   Il appartient dès lors au client d’établir que le conseil dispensé par
la banque était fautif, ce en tenant compte de la situation de fait telle
qu’elle se présentait au moment où il a été dispensé.

    Il y a d’abord lieu de retenir que l’investissement dans des
obligations correspondait au profil des clients.

  Les obligations étaient cependant toutes émises par un seul
émetteur, à savoir Landsbanki Islande, société-mère de la BANQUE.

   L’obligation de diversification géographique découle de l’obligation
pour la BANQUE de veiller, dans l’intérêt de son client, à ce que
celui-ci n’ investisse pas exclusivement sinon majoritairement dans
des titres d’émetteurs relevant soit d’un secteur déterminé, soit d’une
région/continent déterminés. Elle permet ainsi d’éviter une
concentration des risques, ces derniers étant limités en cas de
diversification suffisante. Cette obligation découle d’un principe
communément admis en matière de gestion de portefeuille (Philippe
Bourin, La gestion de portefeuille, ALJB, pages 213 ss)

   Cette concentration était manifeste en ce que les investissements
se sont faits dans des obligations d’un seul émetteur, au surplus lié à
la BANQUE. Les obligations acquises en juin et juillet 2008 qui
étaient les seules à constituer le portefeuille-titres représentaient à
ce moment 70% des fonds investis, et au 30 septembre 2008

                                                                            15
quelque deux tiers des fonds investis, le reste étant resté placé sur
un compte à terme dont les investisseurs se sont vu rembourser le
solde le 12 novembre 2008.

   L’investissement a été fait dans des obligations qui sont par nature
à ranger parmi les instruments financiers sûrs, conservateurs, à
rendement modéré, mais certain.

   La valeur du portefeuille a cependant considérablement diminué
depuis l’acquisition desdits instruments jusqu’au jour de la réalisation
du gage. Même s’il est exact que la crise financière internationale a
contribué à ladite perte de valeur, le fait que les titres provenaient
d’un seul émetteur a considérablement accentué ladite perte.

   La Cour retient partant que la BANQUE a commis une faute grave
en n’ayant pas rendus attentifs les clients aux risques liés à
l’acquisition de titres provenant d’un seul émetteur.

   Le dommage causé du fait de ce manquement ne se confond pas
avec le montant nominal de l’investissement réalisé sur base du
conseil fautif, mais consiste en la perte d’une chance du client
d’investir ses capitaux dans un autre placement ou de renoncer à
celui déjà réalisé (cf. Droit des marchés financiers      Thierry
BONNEAU éd. Economica no 400).

  La réparation de la perte d’une chance doit être mesurée à la
chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré
cette chance si elle s’était réalisée (Civ 1ere 16 juillet 1998, Bull.civ.I
no 260).

  Elle ne peut présenter un caractère forfaitaire et doit consister en
une fraction du préjudice.

    En l’espèce, eu égard à la forte probabilité que les époux A.) - B.)
ne se seraient pas engagés s’ils avaient été correctement informés,
la perte de chance est évaluée à 75 % de la perte nette liée aux
investissements litigieux. Elle consiste dans la différence entre le
montant investi dans ces titres, à savoir la somme de 599.751,31 €
dont il convient de déduire les dividendes de 8.389,82 € touchés en
juillet et septembre 2008, soit 591.361,49 € et la valeur de ces titres
au jour de la réalisation du portefeuille, laquelle était d’après le
décompte de l’intimée de 231.995,97 € (pièce 15), soit un montant
de [0,75 x 359.365,52] 269.524,14 €.

   Ce montant est à déduire de la dette des appelants à l’égard de la
BANQUE, les conditions d’une compensation judiciaire étant
établies.

   En ce qui concerne les fautes que les appelants lui reprochent
d’avoir commises après l’ouverture de la liquidation, la Cour les

                                                                              16
analyse dans le cadre de la demande reconventionnelle de la
BANQUE.

  La demande reconventionnelle de la BANQUE

    L’objet de la demande reconventionnelle de la BANQUE réitérée
en appel tend à la condamnation des appelants à lui payer la somme
de 1.232.349,66 € correspondant au solde redû en vertu du contrat
de prêt de 1.150.000 €, après imputation du produit de la vente des
titres, assise du gage, réalisée par les organes de la liquidation de la
BANQUE.

   Comme moyens de défense, les époux A.) - B.) arguent de nullité
pour être potestative la clause qui a permis à la BANQUE de réaliser
les titres donnés en gage.

  Ils contestent, en outre, la mise en compte d’intérêts de retard
conventionnels en relation avec la dénonciation dudit prêt.

   Les appelants exposent qu’il ressortirait du contrat de prêt et des
conditions générales qui s’y rattachent, qu’aucune procédure de
calcul n’a été définie entre les parties quant au ratio de couverture.
Ils renvoient à l’article 1.5 du contrat de prêt et soutiennent que la
procédure de calcul du ratio de couverture est laissée à l’entière
discrétion de la BANQUE. Ils renvoient de même aux stipulations
contenues dans le contrat de gage.

  L’article 1.5. du contrat de prêt est de la teneur suivante :

   L’expression « Procédure de calcul » désignera la procédure
permettant de calculer le Ratio de Couverture de Gagerie. Le Prêteur
fixe la procédure applicable audit calcul, le cas échéant, à son
entière discrétion. Du fait des risques du marché relatifs aux biens
nantis, le prêteur pourra appliquer à ce calcul une valeur différente
de celle du marché. La valeur applicable est fixée par le Prêteur, le
cas échéant, à son entière discrétion ».

  et le contrat de gage stipule que

   « le créancier gagiste pourra évaluer au jour le jour et à sa seule
discrétion le taux de couverture de garantie au moyen de
l’application de la procédure de calcul pouvant être définie à tout
moment ».

  Il convient en outre de se référer à l’article 9.3 du contrat de prêt
qui est de la teneur suivante :

  « Si le Ratio de Couverture de Gagerie se monte à 90% du
montant du Prêt, tel que calculé par le Prêteur le cas échéant,

                                                                           17
suivant la Procédure de Calcul, le Prêteur aura la possibilité, sans
aucune notification écrite préalable, mais pas l’obligation de :
   (a) réclamer le remboursement immédiat du Prêt ;
   (b) exiger de l’Emprunteur qu’il rétablisse un Ratio de Couverture
       de Gagerie de plus de 100% ; ou
   (c) liquider la garantie et en utiliser le produit pour rembourser le
       Prêt, y compris les intérêts accumulés et les frais
       correspondants, après avoir adressé à l’Emprunteur une
       injonction de payer sous trois (3) jours ouvrés par lettre
       recommandée. »

   La condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de
la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou de
l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher.
Toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une
condition potestative de la part de celui qui s'oblige. (articles 1170 et
1174 du Code civil luxembourgeois et français).

   Le liquidateur de la BANQUE a, par courrier du 10 décembre 2009
et au motif que le ratio de couverture était tombé à 68%, enjoint aux
époux A.) - B.), par application de l’article 9.3. (a) du contrat de prêt,
de rembourser immédiatement l’encours du prêt qui se chiffrait à
1.338.377,89 €. Les clients n’y ayant pas donné suite, la BANQUE a,
en application de l’article 9.3 (c) de la convention de prêt, réalisé les
valeurs données en gage. (note de la Cour : Par lettre du 29 avril
2010 (pièce 11 de l’intimée), la BANQUE a informé les appelants de
la réalisation du gage et leur a indiqué le solde du prêt entre temps
dénoncé arrêté au 1er avril 2010, mais la date de la réalisation du
gage n’y est pas mentionnée).

   La décision de la BANQUE de réclamer le remboursement
immédiat du prêt fait suite à la dépréciation des titres composant le
portefeuille avec pour conséquence que le ratio de couverture fixé
conventionnellement à 90 % (article 9.3. première phrase) n’était
plus atteint, de sorte que la réalisation des valeurs gagées par le
créancier gagiste, suite au défaut des débiteurs de donner suite au
courrier du 10 décembre 2009, dépendait de plusieurs conditions
extérieures au créancier gagiste sur lesquelles il n’avait pas
d’emprise.

   S’il est vrai que la fixation de la valeur crédit des titres se trouvant
dans le portefeuille, c’est-à-dire celle que la BANQUE leur attribue -
qui ne sera toujours qu’un pourcentage plus ou moins élevé de la
valeur 100 - relève du pouvoir discrétionnaire du prêteur - créancier
gagiste, sa fixation ne rend pas ce mécanisme potestatif, dès lors
que le calcul de ladite valeur tient compte de données extérieures au
prêteur, à savoir la nature du titre, la qualité de l’émetteur et la
situation globale et /ou spécifique du marché ou du secteur des
valeurs gagées.

                                                                              18
  Le moyen de nullité est partant à écarter.

    En ce qui concerne la mise en compte indue d’intérêts de retard,
les époux A.) - B.) reprochent à la BANQUE, une fois mise en
liquidation, de les avoir empêchés d’avoir accès aux titres du
portefeuille durant la liquidation, d’avoir laissé péricliter la valeur des
titres et mis en compte des intérêts débiteurs exorbitants indus.

   Ils ne développent cependant pas autrement, ni n’établissent les
fautes de la BANQUE qui devraient conduire à accueillir leur
demande qui est partant à rejeter.

  Il convient de confirmer le jugement dont appel en ce que les
appelants ont été condamnés à payer à la BANQUE la somme de la
somme de 1.212.504,52 € € avec les intérêts conventionnels sur le
montant principal de à partir du 28 septembre 2010.

   Après compensation judiciaire, la créance de la BANQUE se
chiffre à 962.825,52 €.

  L’appel est partiellement fondé.

  Les indemnités de procédure

   Les demandes des parties en allocation d’une indemnité de
procédure sont à rejeter étant donné qu’il n’est pas inéquitable que
les parties doivent supporter les frais, non compris dans les dépens,
qu’elles ont dû exposer pour se défendre en instance d’appel.

                           PAR CES MOTIFS :

   la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en
état entendu en son rapport,

  dit l’appel recevable, sauf en ce qui concerne son volet relatif aux
moyens de nullité des contrats,

  dit l’appel partiellement fondé,

  réformant :

  dit la déclaration de créance de A.) et B.) fondée à hauteur de
269.524,14 €,

  confirme la créance de la société anonyme LANDSBANKI
LUXEMBOURG à l’égard de A.) et B.) telle que fixée au jugement
déféré,

                                                                              19
  après compensation judiciaire,

   condamne A.) et B.) solidairement à payer à la société
LANDSBANKI LUXEMBOURG S.A., en liquidation la somme de
942.980,38 €, avec les intérêts conventionnels tel que fixés au
jugement dont appel,

   déboute les parties de leurs demandes en allocation d’une
indemnité de procédure,

  fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose
pour trois quarts solidairement à charge de A.) et B.) et pour un quart
à charge de la société anonyme LANDSBANKI LUXEMBOURG,
avec distraction au profit des avocats concluants.

                                                                          20
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 95/2016

Audience publique du mardi, vingt-six avril deux mille seize

Numéros 173676 et 174088 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.
                                          I

Entre

1) A1.), salarié, et
2) A2.), salariée, les deux demeurant à L-(…),
appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique
REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-
sur-Alzette du 23 novembre 2015,
sub 1) et 2) comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, assisté par Maître Laura
URBANY, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

1) B1.), indépendant, et
2) B2.), indépendante, les deux demeurant à L-(…),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique
REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,
sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à
Luxembourg.
                                                 II

Entre

1) B1.), indépendant, et
2) B2.), indépendante, les deux demeurant à L-(…),
appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique
REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-
sur-Alzette du 27 novembre 2015,
sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à
Luxembourg.

et

1) A1.), salarié, et
2) A2.), salariée, les deux demeurant à L-(…),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique
REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,
sub 1) et 2) comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, assisté par Maître Laura
URBANY, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits

                                                                                26
Les affaires, inscrites sous les numéros 173676 et 174088 du rôle et appelées pour
fixation le 12 janvier 2016, furent fixées pour plaidoiries à l’audience publique du
mardi, 22 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent
lieu comme suit :
Maître Maëlle FOUILLEN, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth MACHADO,
comparant pour B1.) et B2.), ainsi que Maître Laura URBANY, avocat, en
remplacement de Maître Guy THOMAS, comparant pour A1.) et A2.), donnèrent
lecture de leurs actes d’appel respectifs et furent entendues en leurs explications.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
26 avril 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Par requête déposée le 12 mars 2015 au greffe, B1.) et B2.) ont fait convoquer A1.)
et son épouse A2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,
siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner solidairement,
sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à leur payer le montant de 6.072,29
euros du chef de travaux de remise en état, ainsi que la somme de 4.174,03 euros
du chef d’arriérés de loyers et de charges impayées, avec les intérêts légaux à partir
de la demande en justice jusqu’à solde.
B1.) et B2.) ont, par ailleurs, sollicité la condamnation de A1.) et de A2.) au paiement
d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile et ont conclu à l’exécution provisoire du jugement
à intervenir.
A l’appui de leur demande, B1.) et B2.) ont exposé que, par jugement du 10 octobre
2013 du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, A1.) et A2.) ont été condamnés à
déguerpir des lieux loués dans les quinze jours de la notification du jugement. A la
suite du déguerpissement forcé des locataires, l’état général de l’appartement aurait
laissé à désirer, de sorte que B1.) et B2.) auraient fait appel à un huissier de justice
qui aurait dressé un constat le 13 janvier 2014. En remettant l’appartement en l’état,
les bailleurs se seraient aperçus de dégâts non visibles lors du premier constat et
auraient également fait constater ceux-ci par un huissier de justice.
Dans leur requête, B1.) et B2.) ont, par ailleurs, exposé qu’à partir du mois de juin
2013, le loyer s’est élevé au montant de 990,00 euros et que les avances sur
charges, d’un montant de 190,00 euros par mois jusqu’au mois de février 2012, se
sont élevées au montant mensuel de 275,00 euros à partir du mois de mars 2012. Ils
ont expliqué que les défendeurs leur redevaient le montant de 192,12 euros au titre
du décompte des charges pour l’année 2011, ainsi que le montant de 4.562,37 euros
à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de janvier 2014
inclus, soit un total de 4.754,49 euros, duquel il y aurait lieu de retrancher le montant
de 580,46 euros représentant un excédent de charges pour les années 2012 et
2013.
A l’audience des plaidoiries de première instance, B1.) et B2.) ont modifié leur
demande        en      se      référant     à      un     courrier     adressé     le
4 juin 2015 au mandataire de A1.) et de A2.), dans lequel ils ont réclamé un montant
de 660,20 euros à titre de frais d’huissier, un montant de 5.413,35 euros à titre de
frais de remise en état, ainsi qu’un montant de 782,91 euros à titre d’arriérés de
loyers et de charges, soit un montant total de 11.081,86 euros.
                                                                                27
A1.) et A2.) ont contesté les montants réclamés en soutenant qu’une saisie-arrêt
spéciale pratiquée sur leurs salaires respectifs par les bailleurs a permis d’éteindre
leur dette.
Ils ont formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de B1.) et
B2.) à leur payer le montant de 2.274,29 euros sur base de la répétition de l’indu,
avec les intérêts légaux à partir du paiement, sinon à partir de la saisie, sinon, à
partir du 26 novembre 2014, date de la mainlevée de la saisie.
A1.) et A2.) se sont, par ailleurs, opposés au paiement des frais d’huissier d’un
montant de 290,60 euros, exposés pour l’établissement du deuxième constat
d’huissier, en soutenant que la rédaction de ce constat était superfétatoire. Ils se
sont déclarés d’accord à régler les frais du constat d’huissier du 13 janvier 2014 d’un
montant de 369,60 euros.
A1.) et A2.) ont formulé une deuxième demande reconventionnelle en restitution du
solde de la garantie locative s’élevant au montant de 1.119,65 euros.
Ils ont finalement sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00
euros.
Par jugement du 15 octobre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant
contradictoirement, a :
- reçu la demande en la forme,
- donné acte à B1.) et à B2.) de la diminution de leur demande pécuniaire,
- dit fondée la demande de B1.) et de B2.) jusqu’à concurrence du montant de
  1.832,89 euros,
- condamné A1.) et A2.) solidairement à payer à B1.) et à B2.) la somme de
  1.832,89 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 mars 2015, jusqu’à solde,
- donné acte à A1.) et A2.) de leurs demandes reconventionnelles,
- dit non fondée la demande reconventionnelle A1.) et A2.) en répétition de l’indu,
- dit fondée la demande reconventionnelle de A1.) et de A2.) en paiement du
  montant de 1.800,00 euros,
- condamné B1.) et B2.) solidairement à payer à A1.) et à A2.) la somme de
  1.800,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 17 septembre 2015, jusqu’à
  solde,
- ordonné la compensation judiciaire entre les dettes respectives,
- donné acte à A1.) et à A2.) de leur demande en allocation d’une indemnité de
  procédure de 1.500,00 euros,
- dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à voir ordonner l’exécution
  provisoire du jugement,
- dit non fondées les demandes respectives en obtention d’une indemnité de
  procédure,
- fait masse des frais et dépens et imposé ceux-ci pour moitié à B1.) et à B2.) et
  pour moitié à A1.) et à A2.).
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord rappelé (i) que par
jugement du 10 octobre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, autrement
composé, avait constaté la résiliation du contrat de bail pour cause de besoin
personnel et avait condamné les époux A.) à déguerpir dans un délai de quinze jours
à partir de la notification du jugement, (ii) que B1.) et B2.) avaient sollicité la
délivrance d’une ordonnance de paiement pour avoir paiement du montant de
2.126,12 euros à titre de charges pour l’année 2010 et l’année 2011 et que le tribunal
de paix d’Esch-sur-Alzette, autrement composé, avait fait droit à la demande et émis
un               titre              exécutoire,               signifié              le
9 octobre 2012, pour le montant de 2.162,12 euros et (iii) que par jugement du
26 novembre 2014 en matière de saisie-arrêt spéciale, le tribunal de paix d’Esch-sur-
                                                                                28
Alzette, autrement composé, avait ordonné la mainlevée de la saisie-arrêt spéciale
pratiquée pour avoir paiement du montant de 1.181,68 euros et ce sur demande
conjointe des parties.
Concernant le décompte des charges réclamées, le juge de première instance a
retenu qu’aucune pièce du dossier n’établissait que la dette de 782,94 euros,
correspondant aux arriérés de loyers et de charges redus pour la période d’août
2013 à janvier 2014, aurait été éteinte suite à la saisie-arrêt pratiquée.
Quant aux frais d’huissier, il a retenu que B1.) et B2.) étaient en droit de réclamer les
frais relatifs au premier constat d’huissier, s’élevant à un montant de 369,60 euros. Il
a rejeté la demande en paiement des frais relatifs au deuxième constat d’huissier,
considérant que lesdits frais avaient été exposés sans nécessité, l’appartement
ayant été entièrement vide lors du premier constat.
Concernant les dégâts locatifs allégués, le juge de première instance a retenu que
les époux B.) restaient en défaut d'établir que la dégradation des lieux excédait celle
résultant d’une usure normale.
Or, eu égard au fait que, suivant décompte de frais versé par eux lors des plaidoiries
de première instance, A1.) et A2.) s’étaient déclarés d’accord à prendre à leur
charge la facture SOC1.) pour le « meuble Florenz » d’un montant de 417,00 euros,
les factures SOC2.) jusqu’à concurrence du montant de 231,79 euros, ainsi que la
facture SOC3.) d’un montant de 31,56 euros, la demande des époux B.) a été
déclarée fondée à concurrence du montant de 680,35 euros.
La demande reconventionnelle des époux A.) basée sur la répétition de l’indu et
tendant au remboursement du montant de 2.274,29 euros a été déclarée non
fondée.
Les époux B.) ayant informé le tribunal de paix en cours de délibéré que la garantie
locative de 1.800,00 euros n’avait pas encore été restituée, le juge de première
instance les a condamnés solidairement à rembourser ledit montant aux époux A.).
De ce jugement, notifié aux parties le 20 octobre 2015, A1.) et A2.) ont régulièrement
relevé appel par acte d’huissier du 23 novembre 2015.
B1.) et B2.) ont régulièrement relevé appel du même jugement par acte d’huissier du
27 novembre 2015.

                                                                                29
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, A1.) et A2.) demandent à voir constater qu’ils
se sont acquittés de l’ensemble des arriérés de loyers et de charges à l’égard de
B1.) et de B2.) et à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée, la demande afférente
de ces derniers.
Ils demandent encore à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée la demande des
époux B.) du chef de dégâts locatifs, les dégâts constatés relevant de l’usure
normale des lieux loués et réclament le remboursement du montant de 798,56 euros,
sur base des principes de la répétition de l’indu, sinon de l’enrichissement sans
cause.
Le jugement a quo est finalement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande
des époux A1.) et A2.) à voir condamner les époux B.) au paiement d’une indemnité
de procédure.
A l’appui de leur appel, A1.) et A2.) versent un décompte relatif aux arriérés de
loyers et de charges pour la période de février 2010 à janvier 2014, suivant lequel le
montant de l’ensemble des loyers et charges échus entre janvier 2010 et janvier
2014 se serait élevé à 53.061,66 euros et que des paiements d’un montant de
51.873,83 euros seraient intervenus. Les bailleurs se seraient, par ailleurs, vus
allouer un montant de 3.831,72 euros dans la cadre de la saisie-arrêt pratiquée et
n’auraient pas remboursé ledit montant à la suite de la mainlevée de la saisie. Dès
lors, les bailleurs auraient perçu un trop-payé de (53.061,66 - 51.873,83 - 3.831,72 =)
2.643,89 euros.
Quant au fait que B1.) et B2.) invoquent actuellement d’autres créances en relation
avec le jugement du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 10 octobre 2013, A1.) et
A2.) donnent à considérer que la saisie-arrêt pratiquée par les bailleurs avait trait à
des arriérés de loyers et de charges. Ils estiment, dès lors, qu’en vertu d’une
application par analogie des dispositions de l’article 1253 du code civil, les sommes
touchées dans le cadre de la saisie-arrêt auraient dû être imputées en premier sur
lesdits arriérés et non pas sur d’autres créances, de sorte qu’il y aurait lieu de
constater qu’aucun arriéré de loyers et charges ne resterait actuellement en
souffrance.
A titre subsidiaire, A1.) et A2.) font valoir qu’en application de l’article 1256 alinéa 2
du code civil, il y aurait lieu d’imputer les montants reçus par les intimés dans le
cadre de la saisie-arrêt en premier lieu sur les dettes les plus anciennes.
Par ordre d’ancienneté, les dettes visées, d’un montant total de 3.033,16 euros,
auraient été les suivantes, à savoir :
- 300,00 euros à titre d’indemnité de procédure (jugement du 10 octobre 2013),
- 657,83 euros à titre d’arriérés de loyers et charges pour 16,12 jours de décembre
  2013,
- 189,15 euros au titre du commandement de déguerpir du 18 décembre 2013,
- 530,00 euros à titre d’arriérés de loyers et charges pour 13 jours du mois de
  janvier 2014,
- 1.356,18 euros à titre de frais de déguerpissement forcé du 13 janvier 2014.
L’ensemble de ces dettes aurait été apuré par le montant de 3.831,72 euros, perçus
par les bailleurs dans le cadre de la saisie-arrêt et il subsisterait, dès lors, un solde
de (3.831,72 - 3.033,16 =) 798,56 euros en faveur des locataires, montant dont ils
sollicitent le remboursement avec les intérêts légaux à partir des différentes dates
d’encaissement, sinon à partir du 17 septembre 2015, date de la demande en justice,
jusqu’à solde.
                                                                                30
Quant aux frais de remise en état pour dégâts locatifs, A1.) et A2.) affirment que, lors
des plaidoiries de première instance, ils avaient, à titre principal, demandé le rejet
pur et simple de la demande des bailleurs en indemnisation du chef de dégâts
locatifs. A titre subsidiaire, ils auraient admis qu’un débat pouvait avoir lieu sur des
dégâts à évaluer au montant de 683,44 euros, à supposer que les bailleurs
établissent que ces dégâts ne relèvent pas de l’usure normale ou de la vétusté de
l’appartement.
Ce serait à tort que le juge de première instance les aurait condamnés au paiement
d’un montant de 680,35 euros du chef de dégâts locatifs en vertu d’un prétendu
accord exprimé à l’audience, tout en retenant qu’il n’était pas établi que les dégâts
constatés excédaient l’usure normale.
B1.) et B2.) demandent, par réformation du jugement entrepris, la condamnation de
A1.) et de A2.) au paiement du montant de 290,60 euros, à titre de remboursement
des frais relatifs au constat d’huissier du 27 janvier 2014, ainsi que du montant de
5.413,35 euros à titre de frais de remise en état de l’immeuble, ces montants avec
les intérêts légaux à partir de la requête introductive d’instance, jusqu’à solde.
Ils demandent encore à ce que, par réformation du jugement entrepris, la demande
de A1.) et de A2.) en restitution de la garantie locative d’un montant de 1.800,00
euros soit déclarée non fondée et la demande de ces derniers tendant à une
compensation judiciaire soit déclarée irrecevable, sinon non fondée.
Ils réclament chacun une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour les deux
instances.
A l’appui de leur appel, B1.) et B2.) soutiennent que l’établissement du deuxième
constat d’huissier a été rendu nécessaire en raison du caractère incomplet du
premier constat, le premier huissier de justice n’ayant pu saisir l’intégralité des
dégradations en raison de l’état d’extrême saleté et de désordre dans lequel les lieux
avaient été relaissés. Par ailleurs, un constat contradictoire n’aurait pas pu être
établi, les locataires étant partis sans laisser d’adresse.
Quant aux frais de remise en état, B1.) et B2.) donnent à considérer que A1.) et A2.)
étaient les premiers occupants de l’appartement tout neuf et qu’ils n’ont habité les
lieux que pendant quatre ans. Dans ces circonstances, les dégradations importantes
constatées par l’huissier et documentées par des photos seraient incompatibles avec
une usure normale.
B1.) et B2.) s’opposent ensuite à la restitution de la garantie locative, au motif que
A1.) et A2.) leur redevraient la somme de 4.225,40 euros du chef de condamnations
précédentes, ce montant se décomposant comme suit :
- Titre exécutoire du 9 octobre 2012 :
  Condamnation aux charges de 2010 et 2011 :                           2.126,12 euros
  Frais d’huissier GLODEN engagés en vue de l’exécution :                241,95 euros
                                                                       2.368,07 euros

                                                                                31
- Jugement du 10 octobre 2013 :
  Indemnité de procédure :                                                    300,00 euros
  Frais d’huissier engagés en vue du déguerpissement :                      1.545,33 euros
  Frais de recherche d’adresse en vue de l’exécution du jugement :             12,00 euros
                                                                            1.857,33 euros
B1.) et B2.) admettent avoir recouvré le montant de 3.831,72 euros du chef d’une
saisie pratiquée sur les salaires des époux A1.) et A2.). Ce montant n’aurait
cependant que partiellement apuré la dette de ces derniers du chef des
condamnations prémentionnées, un montant de (4.225,40 - 3.831,72 =) 384,13 euros
restant en souffrance.
B1.) et B2.) estiment, dès lors, que le sort de la garantie locative n’est pas scellé et
que la demande de A1.) et de A2.) tendant à la restitution de celle-ci est prématurée.
Motifs de la décision
Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la
jonction entre les rôles inscrits sous les numéros 173676 et 174088 et de statuer par
un seul jugement.
Quant aux arriérés de loyers et de charges
Celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction
de son obligation.
C’est à juste titre que le juge de première instance a retenu que A1.) et A2.)
n’établissent pas que leur dette du chef d’arriérés de loyers et de charges ait été
apurée par le montant de 3.831,72 euros, continué à B1.) et B2.) dans le cadre de la
saisie-arrêt spéciale.
Dans ce contexte, il convient, en effet, de noter que les retenues effectuées dans le
cadre de la saisie-arrêt opérée en décembre 2013 sur base d’un décompte de
charges de 2010 et de 2011, n’étaient pas à imputer prioritairement sur les loyers et
charges actuellement réclamés et concernant la période allant jusqu’au mois de
janvier 2014.
Par ailleurs, il ne résulte pas du décompte présenté dans l’acte d’appel de A1.) et de
A2.) à la base de leur demande subsidiaire tendant à voir imputer le montant des
retenues de 3.831,72 euros sur les différentes dettes en fonction de leur ancienneté,
que les montants sur lesquels porte le titre exécutoire du 9 octobre 2012 et les frais
engagés en vue de l’exécution de celui-ci aient été pris en considération. Le
« décompte des arriérés de loyers et de charges », versé à titre de pièce (pièce 1 de
la farde I de Maître THOMAS), ne permet pas non plus de retracer les montants
visés par ledit titre exécutoire.
Il faut encore relever que dans leur courrier du 4 juin 2015, les époux B.) précisent
que le montant 1.165,08 euros, figurant à titre d’ « arriérés au 31 août 2013 » dans
leur propre décompte n’incorpore pas le montant de 2.126,12 euros auquel se
rapporte le titre exécutoire du 9 octobre 2012, ceci afin d’éviter une double
condamnation.
Au vu du décompte établi par courrier du 4 juin 2015 par B1.) et B2.) et des pièces
versées en cause, il y a, dès lors, lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a
retenu que A1.) et A2.) restaient redevables d’arriérés de loyers et de charges d’un
montant de 782,94 euros, à titre d’arriérés de loyers et de charges pour la période
d’août 2013 à janvier 2014.
Quant aux frais des constats d’huissier
                                                                                32
B1.) et B2.) estiment que c’est à tort que le juge de première instance n’a pas mis à
charge de A1.) et A2.) le montant de 290,60 euros, correspondant aux frais du
second constat d’huissier, dressé en date du 27 janvier 2014 et ayant trait à certains
dégâts non encore mentionnés dans le premier constat d’huissier du 13 janvier 2014.
Or, eu égard au fait que, tel qu’il résulte des photos annexées au premier constat,
l’appartement était entièrement vide le 13 janvier 2014, rien n’empêchait les
propriétaires à se livrer à une inspection approfondie des lieux et à faire constater
l’ensemble des dégâts à cette date.
Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a écarté la demande de B1.)
et de B2.) en paiement des frais du deuxième constat d’huissier en retenant que
ceux-ci avaient été exposés sans réelle nécessité.
Quant aux dégâts locatifs
Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de
restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le
bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le
preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une
perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,
P. 31, p. 343).
Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes
qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans
sa faute.
Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de
prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle
résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une
présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323
du rôle).
Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant
du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,
Le bail à loyer, P. 31, p. 343).
Il est constant en cause qu’en l’espèce, A1.) et A2.) étaient les premiers occupants
de l’appartement et qu’ils ont habité dans les lieux pendant quatre ans.
A1.) et A2.) ne s’opposent pas à la prise en considération des constatations de
l’huissier, mais font valoir que les dégâts relevés résultaient de l’usure normale, de
sorte que les frais de réparation ne devraient pas être mis à leur charge.
Ils contestent avoir donné leur accord de supporter, en tout état de cause, le coût
des réparations effectuées par les bailleurs à concurrence d’un montant de 680,35
euros.
Le tribunal de céans constate que s’il peut être admis que les taches relevées sur les
murs, ainsi que des traces de rouille en divers endroits sont compatibles avec une
occupation normale des lieux pendant quatre ans, d’autres dégâts causés par les
locataires, tels que notamment la tache de brûlure sur le plan de travail de la cuisine,
les moisissures dans les armoires de la salle de bains, ainsi que les taches de
peinture sur les plinthes dans la chambre à coucher, excèdent ceux résultant d’une
usure normale.
Tel qu’il a été retenu à bon escient par le premier juge, le remplacement des spots,
du miroir, du tapis, la remise en peinture de l’intégralité de l’appartement et
l’intervention de la société SOC4.) au niveau du système de chauffage et du système
                                                                                33
électronique n’est pas à mettre à charge des locataires, les frais afférents étant soit
en relation avec des dégradations résultant de l’usure normale des lieux, soit sans
rapport avec de quelconques dégâts.
Or, indépendamment de la question de savoir si, lors des plaidoiries de première
instance, A1.) et A2.) avaient ou non donné leur accord à prendre à leur charge
certaines des factures versées au dossier, le tribunal de céans fixe, ex aequo et
bono au montant de 800,00 euros le montant des frais qu’ils doivent supporter en
raison des dégâts locatifs dépassant l’usure normale. Il est ainsi tenu compte de la
facture SOC1.) pour le « meuble Florenz » d’un montant de 417,00 euros, des
factures SOC2.) jusqu’à concurrence du montant de 231,79 euros, de la facture
SOC3.) d’un montant de 31,56 euros, de même que d’une partie de l’offre de prix de
la société SOC5.), en ce que celle-ci vise la pose d’une tôle « sur le plan de
cuisine », ainsi que l’enlèvement et le montage des meubles de la salle de bains.
Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer fondée la
demande de B1.) et de B2.) du chef de dégâts locatifs à concurrence du montant de
800,00 euros.
A1.) et A2.) sont, par conséquent, à condamner solidairement à payer à B1.) et à
B2.) un montant total de (369,60 + 782,94 + 800,00 =) 1.952,54 euros, avec les
intérêts légaux à partir du 12 mars 2015, jusqu’à solde.
Quant à la demande reconventionnelle en répétition de l’indu ou d’enrichissement
sans cause
Tel qu’il résulte des développements ci-avant, A1.) et A2.) restent en défaut d’établir
un trop-perçu dans le chef de B1.) et B2.), de sorte qu’ils doivent être déboutés de
leur demande reconventionnelle en remboursement d’un montant de 798,56 euros.
Quant à la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative
B1.) et B2.) s’opposent à la restitution de la garantie locative au motif que A1.) et
A2.) n’ont pas réglé l’entièreté de leurs dettes résultant de condamnations
antérieures en relation avec le contrat de bail ayant existé entre parties.
L’argument soulevé est à écarter, eu égard au fait que les dettes locatives dont il est
fait état ont, selon les époux B.), d’ores et déjà fait l’objet d’une condamnation et
qu’en cas de condamnation de ces derniers au remboursement de la garantie
locative, la compensation entre créances réciproques opérera de plein droit en vertu
de l’article 1290 du code civil.
Le bail ayant pris fin et le présent jugement ayant toisé le litige portant sur les
arriérés de loyers et de charges, ainsi que les indemnités du chef de dégâts locatifs,
réclamés par B1.) et B2.) dans le cadre de leur requête du 12 mars 2015, il y a lieu
de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande
reconventionnelle de A1.) et de A2.) en remboursement de la garantie locative de
1.800,00 euros, tout en précisant qu’il y a lieu à compensation entre les dettes
respectives.
Quant aux indemnités de procédure
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
Les parties ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240
du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en
ce qu’il les a déboutées de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité
de procédure pour la première instance.
                                                                                34
En vertu des mêmes considérations, le tribunal de céans rejette les demandes des
parties en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel.
Il résulte de ce qui précède que l’appel de A1.) et A2.) n’est pas fondé, tandis que
l’appel de B1.) et de B2.) est partiellement fondé.
                                    Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
ordonne la jonction entre les rôles numéros 173676 et 174088,
reçoit les appels en la forme,
déclare non fondé l’appel de A1.) et A2.),
déclare partiellement fondé l’appel de B1.) et de B2.), partant,
par réformation du jugement entrepris :
déclare fondée la demande de B1.) et de B2.), en indemnisation de dégâts locatifs
pour le montant de 800,00 euros,
condamne A1.) et A2.), solidairement à payer à B1.) et B2.), le montant de 1.952,54
euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 mars 2015, jusqu’à solde,
ordonne la compensation entre les dettes respectives,
confirme le jugement entrepris pour le surplus,
déclare non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel,
fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose dans leur
intégralité à A1.) et A2.).

                                                                                35
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text:
                        TRIBUNAL D’ARRONDISSEMENT
                                          DE
                                    DIEKIRCH

Jugement civil n° 64/2016
Numéro 19279 du rôle

Audience publique du mardi, vingt-six avril deux mille seize.

Composition:

Annette GANTREL,             Présidente,
Michèle KRIER,               Vice-Présidente,
Charles KIMMEL,              Premier Juge,

Alain GODART,                Greffier.

                                         Entre:

la société à responsabilité limitée IMMO1.), établie et ayant son siège social à L-(…), (…),
inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
représentée par son gérant actuellement en fonctions ;

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de
Diekirch du 3 avril 2014 ;

comparant par Maître Claude SPEICHER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté
de Maître Laurent METZLER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

                                            et:

1) A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…), et son épouse

2) B.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…);

3) C.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…);

4) D.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…) ;

parties défenderesses aux fins du prédit exploit RUKAVINA ;
comparant par Maître Marc WACH, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté de
Maître Claude GEIBEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

                                    LE TRIBUNAL :

Vu l’ordonnance de clôture du 30 juin 2015.

Par exploit de l’huissier de justice Gilbert Rukavina du 3 avril 2014, la société à
responsabilité limitée IMMO1.) a fait donner assignation à A.), B.), C.) et D.) à comparaître
devant le Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile, pour les y
entendre condamner conformément au dispositif du prédit exploit.

Il ressort des pièces versées au dossier que le 9 avril 2013, les époux A.)- B.) ont donné à la
société IMMO1.) « mandat exclusif jusqu’au 13 juin 2013 inclus pour la vente d’une maison
unifamiliale mitoyenne à L-(…), (…), cad. N° (…) d’une contenance approximative de env.
170 m2 surface au prix minimum de 660.000.- € (six cent soixante milles €) ».

Les clauses du prédit « contrat de mandat » se lisent comme suit :

« Conformément à l’article 1er du règlement Grand-Ducal du 20 janvier 1972 fixant le
barème des commissions maxima pouvant être facturées par les agents immobiliers, la
commission du mandataire sera de 3% du prix de vente réalisé plus la TVA, payable au plus
tard à la signature de l’acte notarié. Le notaire est habilité à retenir la commission contre
quittance.

Cette commission est également due si la vente devait se réaliser après l’expiration du
mandat avec un client contacté directement ou indirectement par le mandataire pendant la
période du mandant (à lire : mandat).

Le présent contrat de mandat se renouvelle par tacite reconduction pour des périodes de
même durée à moins d’être résilié par lettre recommandée au moins dix jours avant
l’expiration d’une période en cours.

Le mandant s’engage à signaler au mandataire tous les intéressés qui sont connus de lui ou
dont il aura connaissance pendant la durée du mandat ».

Suivant courrier électronique du 12 juin 2013, B.) a signalé à IMMO1.) son intention de
réduire le prix de vente de la maison, ci-dessus désignée, à 598.000 €.

Le 15 juillet 2013, D.) a demandé à la société IMMO1.) l’autorisation de visiter l’objet en
question. Un rendez-vous fut proposé par IMMO1.) pour « ce vendredi sur place à 13.30 ».

Le 22 juillet 2013, D.) a fait part à IMMO1.) que « (… …) Ouni Finitioun an dat Stéck vum
Haff giffen mir 530000 Euro proposéieren, mam Haff dobei kinnt een nach eng Kéier
driwwer diskutéieren ».

                                                                                2
Le 24 juillet 2013, C.) et D.) ont précisé à IMMO1.) que « (… …) Ons lescht Offer zu
Konditioun dat den Haff komplett ass (… …) an de ganzen Knascht mat Konstruktioun (…
…) eliminéiert get, sinn 540.000 €. Provisiounskäschten léien selbstverständlech beim
Verkeefer ».

Cette dernière offre fut transmise par la société IMMO1.) à B.) par courrier électronique du
24 juillet 2013.

Par courrier recommandé du 5 septembre 2013, les époux A.)-B.) ont déclaré « résilier le
contrat de mandat pour le 02/10/2013 ».

Par lettre recommandée du 16 septembre 2013, la société IMMO1.) a « confirmé la
résiliation du mandat exclusif avec effet immédiat » et a retourné aux mandants le « plan
original et la clé de la maison ».

Par acte passé le 9 décembre 2013 par-devant Maître Pierre PROBST, alors notaire de
résidence à Ettelbruck, les époux A.)-B.) ont déclaré vendre la maison, sise à (…),(…), à D.)
et C.) au prix de 520.000 €.

Estimant que « les clients D.) et C.) ont été apportés par elle pendant la durée du mandat, qui
ont finalement acheté la maison », la société IMMO1.). réclame, dans une lettre
recommandée avec accusé de réception du 6 février 2014, aux époux A.)-B.) le montant de
« 3% de 590.000 € = 20.631 € » à titre de « commission d’agence de 3% du prix de vente ».

Face au refus des époux A.)-B.) de régler la commission en question, la société IMMO1.) les
a assignés, ensemble C.) et D.), en justice pour les y entendre « condamner solidairement
sinon in solidum sinon chacun pour le tout sinon chacun pour sa part à payer à la
demanderesse la somme de EUR 20.631,- + 15% TVA EUR 3.094,65,- soit 23.725,65,- sinon
3% sur EUR 520.000.- soit EUR 15.600,- + EUR 2.340,- (TVA 15%) partant EUR 17.940,- ,
chaque fois avec les intérêts légaux à partir du 9 décembre 2013 sinon 6 février 2014, date
d’une mise en demeure, sinon de la présente demande en justice, jusqu’à solde ».

La société IMMO1.) réclame, en outre, à chacun des défendeurs une indemnité de procédure
de 500 € sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La responsabilité des époux A.)-B.) est recherchée « sur base du contrat signé, sinon
subsidiairement sur base des articles 1134 du Code civil, et notamment l’obligation
d’exécuter le contrat de bonne foi, sinon plus subsidiairement sur base des articles 1382 et
1383 du même code ».

Les époux A.)-B.) concluent à voir être « affranchis de toute demande en condamnation que
la demanderesse base sur l’article 1134 du Code civil », motif pris de ce que l’acceptation
pure et simple par la société IMMO1.) de la « résiliation du contrat de mandat » aurait eu
pour conséquence de délier les parties A.)-B.) de l’ensemble de leurs obligations, la clause
disant que « cette commission est également due si la vente devait se réaliser après
l’expiration du mandat avec un client contacté directement ou indirectement par le
mandataire pendant la période du mandat » n’aurait pas « survécu à la résiliation d’un
commun accord du mandat avec effet immédiat ».

                                                                                3
Ils soulignent que le « contrat de mandat » du 9 avril 2013 ne prévoirait pas qu’ils
« redevraient à la demanderesse une commission de vente, pour le cas où la vente aurait lieu
à un prix (substantiellement) moins élevé que le prix de vente de 660.000.- EUR plus tard
595.000.- EUR, et qu’elle aurait lieu à une période post résiliation avec effet immédiat ».

Selon les époux A.)-B.), la question qui se pose est celle de savoir « si l’agent précédemment
mandaté peut encore prétendre à sa rémunération, lorsque le même immeuble a été plus tard
vendu via un autre agent (rémunéré), qui a réussi à vendre l’immeuble, mais à d’autres
conditions, notamment à un prix moindre que le prix minimum pour lequel l’agent précédent
(ici IMMO1.)) s’était engagé à vendre l’immeuble ».

La société IMMO1.) reproche à C.) et D.) d’être « passés outre la demanderesse pour
l’acquisition, ce qui constitue à l’évidence une faute civile à l’égard de la demanderesse et
engage leur responsabilité délictuelle fondée sur les articles 1382 et 1393 (?) du Code civil à
l’encontre de la demanderesse ».

D.) et C.) résistent à la demande, faisant plus particulièrement plaider que la société
IMMO1.) n’aurait pas « contribué à la conclusion d’une vente par exécution de son mandat
(sous observation de ses termes, notamment le prix plancher, fixé sans réserve ni exception
au profit de la demanderesse), et ne serait-ce que par la préparation d’un compromis ou
d’une promesse de vente, fut-elle unilatérale ou synallagmatique, entre les parties » ; que l’e-
mail adressé par la société IMMO1.) à C.) le 4 septembre 2013, disant que :

« Bonjour Monsieur C.),

Pas de souci vous pouvez vous lancer sur un autre projet.

Meilleures salutations »,

témoignerait à suffisance du fait que la société demanderesse aurait « fini par complètement
se désintéresser de la vente de la maison » ; que, dans les conditions données, la société
IMMO1.) n’aurait pas démontré « avoir exécuté en fait son mandat, en menant les parties
vers une vente, au prix minimum tel que stipulé dans le mandat (ni pour le prix minimum
prévu après une première adaptation du prix vers le bas) ».

D.) et C.) contestent toute faute dans leur chef, arguant du fait qu’ils n’auraient « jamais agi
dans le but d’aider les propriétaires à économiser des frais d’agence », ce d’autant plus
qu’ils « ignoraient tout de la teneur du contrat conclu par les propriétaires avec la
demanderesse ».

Les parties défenderesses demandent acte de leur demande reconventionnelle en
condamnation de la société IMMO1.) au paiement, à chacune, du montant de 800 € à titre de
dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Elles concluent en outre à la condamnation de la société IMMO1.) au paiement, à chacune
d’elles, d’une indemnité de procédure de 600 € sur base de l’article 240 du Nouveau Code de
procédure civile.

DISCUSSION

                                                                                4
Quant à la qualification du contrat conclu le 9 avril 2013 entre la société IMMO1.), d’une
part, et les époux A.)-B.), d’autre part, il échet de faire les observations suivantes :

Le contrat qui se forme entre un agent immobilier et son client est soit un contrat de mandat,
soit un contrat d’entreprise.

Le contrat conclu entre l’agent immobilier et son client ne doit être qualifié de mandat que
dans les seuls cas où l’agent a reçu de son client le pouvoir de le représenter dans un acte
juridique, tel un acte de vente. Pour qu’un tel mandat soit valable, il faut, par application de
l’article 1988, alinéa 2 du Code civil, qu’il soit exprès. Si, au contraire la mission de l’agent
immobilier est de rechercher des acquéreurs potentiels pour son client, le contrat liant l’agent
immobilier à son client constitue un contrat d’entreprise.

Ainsi, en principe, les agents immobiliers, à moins qu’ils ne soient chargés de
l’accomplissement d’actes juridiques, ne sont pas des mandataires. Ils n’ont en effet d’autre
mission que d’annoncer l’immeuble mis en vente et de rechercher des acquéreurs, mais non
de traiter avec des tiers. Le mandat de son côté suppose la conclusion d’un acte juridique. Il
est le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. L’acte est accompli
comme si le mandant avait été présent lui-même et en son nom. Le mandat ne se conçoit pas
à l’égard d’un acte matériel. Un pareil acte ne donne matière qu’au louage de travail ou
d’industrie. En conséquence, il ne suffit pas qu’une personne soit chargée par une autre d’une
mission déterminée pour qu’il y ait mandat. Il faut encore que cette mission ait pour objet un
acte juridique à accomplir au nom d’une autre personne, c'est-à-dire qu’il ait pouvoir de
représentation. Dès que ces caractères n’existent pas, il n’a pas mandat, mais louage
d’industrie (cf : Cour d’appel 14 juillet 2004, numéro du rôle 28209; M. Thewes : L’agent
immobilier, Annales de droit luxembourgeois, 1999, vol. I, n° 7 et s.).

C’est donc la qualification de contrat de louage qui l’emporte relativement aux contrats
d’agent immobilier. Pour que l’agent immobilier puisse partant engager son client au moment
de la signature de l’acte de vente, il faut qu’il ait reçu mandat par une disposition expresse du
contrat (cf : TAD, jugement civil no 198, 2015, 8e chambre, numéro 162.617 du rôle).

En l’occurrence, la mission de la société IMMO1.) consistait dans la recherche de clients
potentiels pour la vente de la maison appartenant aux époux A.)-B.), sise à (…),(…), à charge
pour ceux-ci de verser à la société IMMO1.) une « commission de 3% du prix de vente
réalisé plus la TVA » (le terme « réalisé » étant souligné par le Tribunal), pareille
commission étant par ailleurs « également due si la vente devait se réaliser après l’expiration
du mandat avec un client contacté directement ou indirectement par le mandataire pendant
la période du mandat ».

Conformément à l’article 1315 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution
d’une obligation, de la prouver.

En l’occurrence, étant donné que la vente a eu lieu après que le « contrat de mandat » du 18
avril 2013 a pris fin, la société IMMO1.) doit prouver que la vente a eu lieu avec un client
par elle « contacté directement ou indirectement pendant la durée du mandat ».

Cette preuve a été rapportée par la société IMMO1.), l’exposé chronologique des faits, ci-
avant détaillé, en témoigne à suffisance, la partie demanderesse ayant mis en contact les
époux A.)-B.), d’une part, et D.) et C.), d’autre part, qui, sur annonce faite par la société

                                                                                5
IMMO1.), ont visité l’objet dont s’agit, en ont discuté du prix et transmis leurs offres à la
société IMMO1.).

Que la maison ait été vendue à un prix inférieur à celui initialement prévu, et cela même
après plusieurs mois après la fin du « contrat de mandat » litigieux, ne saurait porter à
aucune conséquence juridique, alors qu’il est établi que l’opération immobilière a été conclue
grâce à l’intervention de la société IMMO1.).

En conséquence, IMMO1.) - dont les démarches pendant la durée du « contrat de mandat »
ont fini par trouver un acquéreur de la maison sise à (…),(…)- a droit à se faire rémunérer les
prestations par elle réalisées.

La demande, pour autant qu’elle est dirigée contre les époux A.)-B.), est - au regard des
éléments soumis au Tribunal - à déclarer fondée et justifiée pour le montant de (3% x
520.000 € + 15% TVA) = 17.940 €.

Il y a partant lieu de condamner les époux A.)-B.) solidairement à payer à la société
IMMO1.) le montant de 17.940 € avec les intérêts légaux à partir du 6 février 2014, date
d’une mise en demeure, jusqu’à solde.

La demande, pour autant qu’elle est dirigée à l’encontre de D.) et C.), est à rejeter purement
et simplement, aucune faute de quelque nature que ce soit n’étant établie dans leur chef.

Vu l’issue du litige les époux A.)-B.) ne sauraient prétendre ni à des dommages et intérêts
pour procédure abusive et vexatoire ni à l’obtention d’une indemnité de procédure.

Concernant la demande de D.) et C.) en allocation de dommages et intérêts pour procédure
abusive et vexatoire, il y a lieu de la rejeter alors qu’il n’est pas établi que la société
IMMO1.) a agi à leur égard avec une légèreté blâmable de nature à justifier de tels
dommages et intérêts.

Il y a lieu de débouter tant la société IMMO1.) que D.) et C.) de leurs demandes respectives
en obtention d’une indemnité de procédure, alors qu’il ne paraît pas inéquitable de laisser à
leur charge les sommes par eux exposées et non comprises dans les dépens.

                            PAR        CES        MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et en premier ressort, le magistrat de la mise en état entendu dans son
rapport,

reçoit la demande principale;

reçoit les demandes reconventionnelles ;

dit la demande principale fondée pour autant qu’elle est dirigée contre B.) et A.) ;

                                                                                6
condamne solidairement B.) et A.) à payer à la société IMMO1.) le montant de 17.940 €
avec les intérêts légaux à partir du 6 février 2014, date d’une mise en demeure, jusqu’à
solde ;

déclare la demande principale non fondée pour autant qu’elle est dirigée contre D.) et C.) ;

déboute B.), A.), D.) et C.) de leurs demandes en obtention de dommages et intérêts pour
procédure abusive et vexatoire et en obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne solidairement B.) et A.) aux frais et dépens de l’instance et ordonne la distraction
au profit de Maître Claude SPEICHER qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Annette GANTREL,
Présidente du Tribunal d’Arrondissement, assistée du greffier Alain GODART.

Le Greffier                                         La Présidente du Tribunal
- Alain GODART -                                    - Annette GANTREL -

                                                                                7
"