type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail commercial (XIVe chambre)

2022TALCH14/00025

Audience publique du mercredi, seize février deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2021-06917 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Alix KAYSER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions, inscrite
au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg
du 23 juillet 2021,

comparant par Maître Fränk ROLLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions, inscrite
au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

                                           Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-06917 du rôle, fut fixée pour plaidoiries d’abord
au 8 novembre 2021 et finalement à l’audience publique du lundi, 3 janvier 2022, à 9.00
heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Fränk ROLLINGER, avocat, comparant pour A, fut entendu en ses explications.

Maître Julie VIEL, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat, comparant
pour B, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,
16 février 2022, le
                                     jugement qui suit :
Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 30 mars 2021, B a fait convoquer A à se présenter
devant le tribunal de paix de Luxembourg pour obtenir la condamnation de cette dernière à
lui payer la somme de 8.140.- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges des mois de
février et mars 2021, outre les intérêts.

B a encore sollicité la résiliation du bail commercial existant entre parties et du contrat de
mise à disposition, ainsi que le déguerpissement d’A.

A l’audience des plaidoiries de première instance, A n’était ni présente ni représentée.

B a augmenté sa demande pécuniaire pour la porter au montant total de 16.280.- euros.

Par jugement du 31 mai 2021, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière
de contestations entre bailleurs et preneurs conformément à l’article 3 point 3° du Nouveau
Code de procédure civile, statuant par défaut à l’égard d’A et en premier ressort :

-   s’est déclaré compétent pour connaître des demandes,
-   a dit les demandes de B recevables en la forme,
-   a donné acte à B de l’augmentation de sa demande,
-   l’a dit recevable,
-   a déclaré la demande en paiement d’arriérés de loyers et de charges fondée pour le
    montant réclamé de 16.280.- euros,
-   a condamné A à payer à B la somme de 16.280.- euros, avec les intérêts légaux à partir
    de l’augmentation de la demande, le 17 mai 2021, jusqu’à solde,
-   a déclaré résilié le contrat de bail commercial du 25 juin 2019 et le contrat de mise à
    disposition du 17 décembre 2019 pour motif grave consistant dans le non-paiement des
    loyers aux échéances contractuelles,
-   a condamné A à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef
    dans un délai de quarante jours à compter de la notification du jugement,
-   au besoin, a autorisé B à faire expulser A dans la forme légale et aux frais de cette
    dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y
    employés,
-   a dit la demande de B en obtention d’une indemnité de procédure fondée à concurrence
    du montant de 200.- euros,
-   a condamné A à payer à B le montant de 200.- euros sur le fondement de l’article 240 du
    Nouveau Code de procédure civile,
-   a dit qu’il n’y avait pas lieu à exécution provisoire du jugement,
-   a condamné A aux frais et dépens de l’instance.
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Pour statuer ainsi, le juge de première instance a soulevé d’office la question de la
recevabilité des demandes formulées par B par requête, les formes de procédure prescrites
relatives au mode de saisine des juridictions relevant de l’organisation judiciaire et étant de
ce fait d’ordre public.

Le juge a qualifié le « contrat de mise à disposition » conclu entre parties en contrat de bail,
puisqu’il s’agissait de la mise à disposition d’une cave moyennant le paiement d’un loyer.

Les deux contrats portant sur un bail d’immeuble, le juge de première instance s’est dit
compétent pour statuer sur les demandes.

Dans la mesure où le contrat portant sur la location de la cave s’analysait en un accessoire
du contrat de bail commercial, le premier juge a retenu que les demandes en paiement
d’arriérés de loyers et en résiliation des deux contrats avaient valablement pu être faites par
voie de requête, conformément à l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le
bail à usage d’habitation.

Aucune preuve de paiement des arriérés de loyers et de charges réclamés ne figurant au
dossier, le juge de première instance a dit fondée la demande de B pour le montant réclamé
de 16.280.- euros.

Le juge de première instance a enfin retenu que la méconnaissance de ses obligations par
la locataire était d’une gravité justifiant la résiliation du bail et le déguerpissement d’A des
lieux loués.

De ce jugement lui notifié en date du 1er juin 2021, A a régulièrement relevé appel par acte
d’huissier du 23 juillet 2021.

Appréciation

D’emblée, le tribunal constate que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce qu’il a
condamné A à payer à B le montant de 200.- euros à titre d’indemnité de procédure pour la
première instance.

Ce volet du jugement, coulé en force de chosée depuis sa notification, n’est dès lors pas
dévolu au tribunal de céans qui ne peut en connaître.

1. Arriérés de loyers

Aux termes de son acte d’appel, la société appelante fait grief au premier juge de l’avoir
condamnée au paiement intégral de la somme de 16.280.- euros, correspondant au solde
impayé des loyers couvrant la période de février 2021 à mai 2021.

A cause des mesures gouvernementales prises successivement par le Gouvernement à
partir du 18 mars 2020 pour lutter contre la propagation de la pandémie liée au Covid-19,
l’appelante soutient que l’exploitation de son restaurant a été impactée de façon très
considérable.

Pendant les périodes successives de fermeture totale, elle n’aurait pas pu exploiter son
commerce. Contrairement aux affirmations adverses, elle n’aurait pas pu organiser des
ventes à emporter, à cause de la localisation des lieux loués et du concept de son
commerce. Dans ce contexte, elle précise qu’au vu de l’interdiction figurant au contrat de
bail, aucune cuisine ne peut être installée dans les lieux loués. Les plats, préparés chaque
jour dans un autre établissement, seraient distribués dans son établissement où ils sont

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seulement réchauffés. Dans ces conditions, l’organisation des ventes à emporter se serait
révélée très difficile, respectivement non rentable.

En dépit des difficultés rencontrées liées aux fermetures totales des établissements relevant
du secteur de l’HORECA, respectivement aux ouvertures desdits établissements sous
condition de respecter les mesures sanitaires très strictes ordonnées par le Gouvernement,
elle aurait tenté de faire face à ses obligations financières. Régulièrement, elle aurait payé
des acomptes pour apurer les arriérés de loyers accusés. Ses capacités financières auraient
été fortement ébranlées à cause des fermetures totales des établissements relevant du
secteur de l’HORECA, de sorte qu’elle n’aurait par la suite plus été en mesure de payer les
loyers aux échéances convenues, en dépit du fait que lesdits établissements auraient pu
ouvrir et recommencer leur exploitation normale.

Actuellement, au jour des plaidoiries en instance d’appel, tous les arriérés de loyers auraient
cependant été apurés, à l’exception de la somme de 500.- euros. Ce non-paiement résiduel
serait cependant seulement dû à une simple erreur de comptabilité.

Elle aurait également tenté de trouver un arrangement à l’amiable avec le bailleur. Ce
dernier lui aurait seulement proposé un paiement échelonné des loyers en souffrance.

Par conséquent, elle devrait être considérée de bonne foi, justifiant la réduction du loyer au
moins de moitié, pour la période de fermeture totale, respectivement une réduction
importante dudit loyer pour la période d’ouverture partielle des établissements relevant du
secteur de l’HORECA.

L’appelante donne à considérer qu’en dépit de ses dénégations, le bailleur ne saurait être
considéré être de bonne foi en réclamant intégralement le paiement des loyers à partir du
mois de février 2021 et en maintenant sa demande en résiliation du contrat de bail, surtout
après l’apurement des arriérés de loyers.

Elle reconnaît que le bailleur a fait deux gestes commerciaux en sa faveur pour les loyers
des mois d’avril et de mai 2020 ainsi pour le loyer de la période du 28 décembre 2020 au
10 janvier 2021. Malgré ces gestes commerciaux, le bailleur ne serait pas de bonne foi, car
il continuerait à réclamer le paiement intégral du loyer et il insisterait à obtenir la résiliation
du contrat de bail à ses torts exclusifs.

La bailleresse conteste le bien-fondé des moyens avancés par la partie appelante.

Contrairement aux affirmations adverses, elle ne pourrait pas être considérée comme étant
de mauvaise foi.

Dans ce contexte, elle souligne avoir été compréhensive et sensible à la situation de sa
locataire. Elle lui aurait accordé des remises substantielles. En dépit des gestes
commerciaux accordés et de la proposition de payer les loyers de façon échelonnée, la
locataire n’aurait par la suite plus respecté ses obligations contractuelles en omettant de
payer les loyers aux échéances contractuelles. L’intimée tient à souligner que l’appelante
aurait surtout accumulé des arriérés de loyers pendant la période d’ouverture des
établissements.

Tout en reconnaissant que l’exploitation de l’appelante relève du secteur de l’HORECA,
l’intimée soutient que l’appelante aurait été en mesure d’organiser des ventes à emporter
pendant les périodes de fermeture totale, lui procurant ainsi des entrées d’argent.

Lors de l’audience des plaidoiries en instance d’appel, l’intimée indique que suite au
jugement rendu en première instance, l’appelante aurait accusé d’importants arriérés de
loyers jusqu’au mois de décembre 2021 : ces arriérés de loyers se seraient chiffrés, - suivant
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décompte versé -, à la somme de 42.770.- euros. Des paiements substantiels étant
intervenus au début du mois de décembre 2021, ces arriérés de loyers seraient
actuellement apurés. Seul un impayé de 500.- euros pour le mois de janvier 2022
subsisterait, montant pour lequel une condamnation est sollicitée.

  - Relations contractuelles

Suivant contrat de bail commercial du 25 juin 2019 avec effet au 1er octobre 2019, B a donné
en location à A une surface commerciale comprenant un espace commercial sur trois
niveaux avec sanitaires située à […], pour un loyer mensuel de 7.800.- euros et des charges
locatives mensuelles de 500.- euros, payables ensemble d’avance au plus tard le premier
de chaque mois.

Suivant contrat de mise à disposition du 17 décembre 2019 avec effet au 1er janvier 2020,
B a mis à disposition d’A une cave au sous-sol du même immeuble, moyennant une
indemnité d’occupation mensuelle de 700.- euros et des charges mensuelles de 70.- euros,
payables ensemble d’avance au plus tard le premier de chaque mois.

Il est constant en constant en cause que A exploite un restaurant, relevant donc du secteur
de l’HORECA, dans les lieux loués.

A titre préliminaire, il y a lieu de retenir que la demande actuelle de B tendant à la
condamnation de l’appelante au paiement de la somme de 500.- euros à titre d’arriérés de
loyer, non autrement contestée, est recevable, conformément aux dispositions de l’article
592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile.

Il est également constant en cause, qu’à l’exception de la somme de 500.- euros, tous les
arriérés de loyers sont actuellement apurés.

  - Période

Tel que relevé précédemment, aux termes de l’acte d’appel, A demande la réduction du
loyer au moins de moitié, pour la période de fermeture totale, respectivement une réduction
importante dudit loyer pour la période d’ouverture partielle des établissements relevant du
secteur de l’HORECA, sans fournir de plus amples précisions.

Etant donné que la bailleresse, qui a déposé sa requête au greffe du tribunal de paix en
date du 30 mars 2021 pour réclamer les arriérés de loyers des mois de février et mars 2021,
la demande en réduction du loyer formulée dans l’acte d’appel peut seulement concerner
les loyers à partir du mois de février 2021.

  - Principe

L’appelante reproche à l’intimée de ne pas être de bonne foi en réclamant le paiement
intégral des loyers et en maintenant sa demande en résiliation du contrat de bail, en dépit
de l’apurement de tous les loyers, à l’exception de la somme de 500.- euros.

Aux termes de l’article 1134 du Code civil « Les conventions légalement formées tiennent
lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur
consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées
de bonne foi ».

Suivant l’article 1134 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il en découle
notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de tout acte qui porte
délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction découlant du devoir de

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loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation de loyauté est mise à la charge
de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas. 39, p. 44).

Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique dans
le chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de solidarité et de
loyauté : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte de leur propre intérêt
contractuel mais également des intérêts légitimes de leurs cocontractants.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du Code civil
interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-ci. Il y a abus lorsque
le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise dans la convention en retire un
avantage disproportionné à la charge corrélative de l’autre partie (cf. Cass. belge,
19 décembre 1983, n° C. 09.0624.F).

En principe, le bailleur ne commet pas d’abus de droit en exigeant le paiement du loyer
complet. L’exécution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu’à imposer au
créancier de faire preuve de modération dans l’exigence du respect de ses droits.

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, l’appréciation ne doit cependant
pas être unilatérale, axée exclusivement sur le comportement du créancier, en l’espèce le
bailleur, s’agissant de l’obligation du paiement du loyer. Pour déceler une telle violation, il
convient d’analyser à partir des faits, à l’aune de toutes les exigences de la bonne foi et de
la norme de prudence tant le comportement du créancier que celui du débiteur.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le comportement respectif de
chacune des parties pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à l’exécution de
bonne foi dans le chef du bailleur, respectivement du locataire.

  - Cadre juridique

A titre préliminaire, il convient de rappeler que la pandémie liée au Covid-19 a frappé le
monde entier et les gouvernements des différents pays ont adopté des mesures rigoureuses
pour lutter contre la propagation du virus.

Au Luxembourg, le Gouvernement a également adopté de telles mesures, y compris celles
consistant à imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins, à
l’exception de certains secteurs considérés comme essentiels.

En particulier, par règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série
de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 en son article 2, les autorités
compétentes ont décidé que « concernant les établissements recevant du public les
activités de nature culturelle, sociale, festive, sportive et récréative sont suspendus. Les
aires de jeux sont fermées. Les établissements relevant des secteurs culturels, récréatifs,
sportifs et HORECA sont fermés. Il en est de même des cantines d’entreprises, sauf dans
le respect d’une distance interpersonnelle de deux mètres. L’interdiction ne vise pas les
services à emporter, de drive-in et de livraison à domicile. L’interdiction ne vise pas les
hôtels. Toutefois, les restaurants et les bars d’hôtel, à l’exception du room-service et du
service à emporter, sont fermés. »

L’article 3 alinéa 1er du règlement grand-ducal précité poursuit, « Toutes les activités
commerciales et artisanales qui accueillent un public sont interdites », à l’exception des
activités énumérées en son paragraphe 2.

Les dispositions prévues à l’article 3 quater de la loi du 25 novembre 2020 modifiant, entre
autres, la loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-

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19, prévoient que « Les établissements de restauration et de débit de boissons sont fermés
au public.

Sont également visées par l’alinéa 1er, les activités occasionnelles et accessoires de
restauration et de débit de boissons.

L’alinéa 1er ne s’applique ni aux cantines scolaires et universitaires ni aux services de vente
à emporter, de vente au volant et de livraison à domicile.

Par dérogation à l’alinéa 1er, les établissements d’hébergement peuvent accueillir du public,
à l’exception de leurs restaurants et de leurs bars. Le service de chambre et le service à
emporter restent ouverts. »

Suite aux nouvelles mesures ordonnées par le Gouvernement par règlement grand-ducal
du 26 mai 2020 portant modification du règlement grand-ducal modifié du 18 mars 2020
portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19, ces
établissements ont pu ouvrir à partir du 27 mai 2020, à condition de respecter
successivement des règles sanitaires très strictes portant sur les heures d’ouvertures
autorisées ainsi que sur le nombre des personnes pouvant être accueillies à l’intérieur des
établissements.

A partir de l’entrée en vigueur de la loi du 25 novembre 2020 modifiant, entre autres, la loi
modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19, ces
établissements ont été obligés à nouveau de fermer à partir du 26 novembre 2020 jusqu’au
6 avril 2021, date de l’entrée en vigueur de la loi du 2 avril 2021 portant modification de la
loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19,
octroyant de nouvelles règles sanitaires à respecter.

A partir du 7 avril 2021, des mesures sanitaires assouplissantes ont été ordonnées
successivement.

Finalement, à partir de l’entrée en vigueur de la loi du 12 juin 2021 portant modification de
la loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19, les
établissements relevant du secteur de l’HORECA ont à nouveau pu accueillir plus de
clientèle sans avoir à respecter des heures de fermeture.

Suite à l’entrée en vigueur de la loi modifiée du 24 décembre 2021 portant modification de
la loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie Covid-19, soit
le 25 décembre 2021, les établissements relevant du secteur de l’HORECA sont à nouveau
tenus à fermer l’exploitation de leur commerce à vingt-trois heures.

  - Faits

Il est constant en cause que la bailleresse, qui a déposé sa requête au greffe du tribunal de
paix le 30 mars 2021, a réclamé les arriérés de loyers à partir du mois de février 2021.

Il ressort du décompte versé par le bailleur que les loyers des mois de février et mars 2021
n’ont pas été payés. Le 16 mars 2021, un virement de 10.000.- euros a été fait.

Aucun loyer n’a été payé ni en avril ni en mai 2021. Le 14 mai 2021, la somme de 10.000.-
euros a été payée.

Les loyers du mois de juin et juillet n’ont pas été payés. Seulement la somme de 5.000.-
euros a été virée le 21 juillet 2021.

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Les loyers d’août et septembre 2021 n’ont pas davantage été payés. Le 4 octobre 2021, la
somme de 25.000.- euros a été payée.

Le 26 novembre 2021, la somme de 10.000.- euros a été payée.

Finalement les 2, 3 et 6 décembre 2021, les sommes de 15.000.- euros, 12.000.- euros,
respectivement 15.770.- euros ont été payées successivement, de sorte qu’au mois de
décembre 2021, tous les arriérés de loyers accusés à ce moment, ont été apurés.

Le loyer du mois de janvier 2022, à l’exception de la somme de 500.- euros, a également
été payé.

Il est également constant en cause que le bailleur a marqué son accord avec un paiement
échelonné des loyers, mais a refusé d’accorder une réduction du loyer pour les loyers échus
à partir du mois de février 2021.

Bien que le tribunal n’est actuellement pas saisi de demandes concernant la période
antérieure au mois de février 2021, il convient de relever que le bailleur a accordé une
réduction importante de loyer pour les mois d’avril et mai 2020, soit pendant la première
fermeture ordonnée. Au lieu de réclamer le paiement intégral du loyer mensuel de 9.070,
soit la somme de 18.140.- euros, seule la somme de 1.000.- euros a été réclamée à titre de
solde de tout compte pour les deux mois concernés.

Pour le mois de janvier 2021, le bailleur a à nouveau accordé une réduction : au lieu de la
somme de 9.070.- euros, seule la somme de 6.780.- euros a été réclamée, soit une
réduction de 2.600.- euros.

Tous les autres loyers échus ont été entièrement payés.

Il ressort ainsi des développements antérieurs que chacune des parties a essayé de
respecter ses obligations contractuelles.

La locataire a ainsi payé chaque fois qu’elle a disposé d’entrées d’argent pour faire face à
ses obligations. En décembre 2021, elle a fait preuve d’importants efforts afin d’apurer
intégralement les arriérés de loyers accumulés à ce moment.

Le bailleur s’est également au début montré sensible à la situation de sa locataire en lui
accordant deux remises plus ou moins substantielles. Par la suite, il insiste cependant pour
obtenir le paiement intégral des loyers, même pendant les mois de fermeture totale couvrant
la période du 26 novembre 2020 au 6 avril 2021 inclus, ainsi que pour obtenir la résiliation
du contrat de bail aux torts de la locataire et le déguerpissement de cette dernière.

Dans ces circonstances, eu égard au comportement tant de la locataire que du bailleur
pendant toute la période de la pandémie et eu égard à la situation exceptionnelle due à la
lutte contre la pandémie liée au Covid-19, - non imputable à aucune des parties -, il convient
d’allouer une réduction de 25% à la locataire pour les périodes de fermeture totale.

Ce pourcentage est justifié eu égard au fait que pendant la deuxième période de fermeture
totale, la locataire, qui a continué à disposer de l’entièreté des lieux loués, aurait pu
organiser des ventes à emporter, ou essayer de trouver un concept lui permettant d’avoir
des rentrées d’argent, indépendamment du fait que les lieux loués se situent au sous-sol
d’un immeuble (fait non ignoré) et de son concept d’exploitation (seulement chauffage des
plats livrés dans son commerce). Le bailleur n’a en effet pas à pâtir du choix de l’exploitation
de son locataire.

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Tel que relevé précédemment, la réduction du loyer à la moitié est réclamée à partir du mois
de février 2021.

Le tribunal fixant la réduction de loyer à 25% pour la période de fermeture totale, le bailleur
est en droit de réclamer le paiement du loyer du mois de février 2021, mars 2021 et pour la
période du 1er avril au 6 avril 2021 à 75%.

Pour les différentes périodes intermédiaires allant du 7 avril 2021 au 12 juin 2021 inclus
(mesures sanitaires relativement strictes et heures de fermeture à 18 heures respectivement
à 22 heures), il y a lieu d’accorder à la locataire une réduction de 15% du loyer de sorte que
le bailleur est fondé à réclamer le loyer à hauteur de 85% pour cette période.

A partir de l’entrée en vigueur de la loi 12 juin 2021 portant modification de la loi modifiée
du 17 juillet 2020 sur les mesures de lutte contre la pandémie, soit le 13 juin 2021, les
établissements n’ont plus été obligés à respecter des heures de fermeture avancées, même
si d’autres mesures sanitaires restent à devoir être respectés. Les établissements ayant pu
rouvrir l’exploitation de leur commerce quasi normalement, il n’y a plus lieu d’accorder une
quelconque réduction de loyer pour les loyers échus à partir du 13 juin 2021 jusqu’à l’entrée
en vigueur de la loi précitée du 24 décembre 2021, soit le 25 décembre 2021.

A partir du 25 décembre 2021 au 3 janvier 2022 inclus (date des plaidoiries), le tribunal
ordonne une réduction de 5%.

Les parties sont invitées à dresser un décompte des loyers dus au bailleur, en tenant compte
des considérations précédentes.

2. Résiliation

La société appelante fait grief au premier juge d’avoir résilié le contrat de bail.

Elle reconnaît avoir connu des problèmes de trésorerie. Ces problèmes seraient dus à la
fermeture obligatoire des établissements relevant du secteur de l’HORECA. Au début, elle
aurait encore pu faire face à ses obligations contractuelles. En raison de la durée de la
pandémie, elle n’aurait cependant plus été en mesure par la suite de payer les loyers aux
échéances convenues. Le non-paiement des loyers serait ainsi dû à des circonstances
exceptionnelles indépendantes de sa volonté. L’appelante estime que dans ces
circonstances, la résiliation du contrat de bail ne se justifierait pas.

La société intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle donne à considérer qu’en dépit des gestes commerciaux offerts, la partie appelante
n’aurait pas été en mesure de payer les loyers aux échéances convenues : l’appelante
n’aurait pas payé les loyers, respectivement les aurait payés avec beaucoup de retard.
Aucun bailleur ne saurait être obligé à supporter le non-paiement respectivement le
paiement tardif des loyers.

Au jour des plaidoiries initialement prévu en instance d’appel, A aurait accusé des arriérés
de loyers importants à hauteur de 42.770.- euros, qui auraient seulement été
successivement apurés au courant du mois de décembre 2021. Actuellement, la somme de
500.- euros resterait impayée.

La société intimée conclut que les manquements graves et répétés du locataire justifieraient
la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux échéances
prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.
                                                                                19
L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur
alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le
loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire
justifiant la résiliation du bail. Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire un immeuble
est en effet en droit de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et il ne saurait
être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Le bailleur n’est point obligé de mettre le locataire en demeure de payer régulièrement le
loyer, la simple survenance de l’échéance stipulée dans le contrat de bail valant mise en
demeure. En effet, quelles que soient les difficultés financières que le preneur peut
éprouver, le bailleur est en droit d’exiger le respect de l’obligation de lui payer le loyer.

Il est rappelé que la locataire restait, au jour des débats de première instance, redevable de
la somme de 16.280.- euros au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

Il résulte du décompte remis à l’audience, non autrement contesté, qu’en date des 2, 3 et 6
décembre 2021, A s’est acquittée du montant de 42.770.- euros, correspondant à la totalité
des arriérés de loyers accumulés au mois de décembre 2021.

B a seulement procédé à une augmentation de sa demande à hauteur de 500.- euros en
instance d’appel, de sorte que le tribunal en déduit que l’appelant a payé le loyer du mois
de janvier 2022, à l’exception de la somme de 500.- euros.

B maintient toutefois sa demande en résiliation du bail et en déguerpissement consécutif.

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause
de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des
éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour
justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t. VI, éd. 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs
termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,
compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en cas
de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf. Les
Novelles, op.cit., n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits
survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité à
l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, op.cit., n° 388 ter a). En outre,
la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence ou non d’un
dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le
pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur, s’il estime que les
intérêts du bailleur ne sont point en péril.

Lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui constituent en réalité
un cas de force majeure, le non-paiement des loyers ne donne pas lieu à résiliation du bail
(cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653, n° 199).

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain
d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis

                                                                                20
fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (cf. Les Novelles,
op.cit., n° 390).

En l’espèce, à ce jour, à l’exception de la somme de 500.- euros, il ne subsiste aucun arriéré
de loyer.

Au vu des développements antérieurs, il est constant que les arriérés de loyers, -
entretemps apurés -, sont liés à la fermeture obligatoire des établissements relevant du
secteur de l’HORECA. Même si la majorité des arriérés se sont accumulés à la réouverture
de ces établissements suite à l’assouplissement partiel des mesures sanitaires en avril
2021, ces arriérés résultent cependant indirectement des mois de fermeture totale.

Eu égard au fait que les arriérés sont actuellement apurés, - à l’exception de la somme de
500.- euros -, et à la situation exceptionnelle, perdurant, due à la lutte contre la propagation
de la pandémie liée au Covid-19, B n’établit pas que ses intérêts soient en péril.

Le tribunal considère, dès lors, que la résiliation du bail constitue en l’espèce une mesure
disproportionnée et ne se justifie pas.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les demandes en résiliation
du bail et en déguerpissement consécutif de la locataire sont, par réformation de la décision
attaquée, à déclarer non fondées.

Demandes accessoires

La société appelante conclut à l’allocation de la somme de 1.500.- euros à titre d’indemnité
de procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

L’intimée demande une indemnité de procédure de 5.000.- euros pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où tant la partie appelante que la partie intimée restent en défaut de justifier
de l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, il convient
pareillement de les débouter de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure
pour la présente instance.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en
justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune
appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de
« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL
Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes ci-avant, et eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de réformer le jugement
en ce qu’il a condamné A aux frais et dépens de l’instance. Il convient de faire masse des
frais et dépens tant de la première instance que de l’instance d’appel et les imposer pour
moitié à chacune des parties.

                                        Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,
                                                                                21
le déclare partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris :

dit qu’A a droit à une réduction de loyers :

- de 25% pour les mois de février 2021 et mars 2021 ainsi que pour la période du 1er avril
au 6 avril 2021,

- de 15% pour les périodes intermédiaires allant du 7 avril 2021 au 12 juin 2021 inclus
(mesures sanitaires relativement strictes et heures de fermeture à 18 heures respectivement
à 22 heures),

- de 5% à partir du 25 décembre 2021 au 3 janvier 2022 inclus (date des plaidoiries),

dit qu’A ne peut pas prétendre à une réduction de loyers à partir du 13 juin 2021 jusqu’au 2
janvier 2022 inclus (date des plaidoiries),

invite les parties à dresser un décompte entre parties en tenant compte des pourcentages
retenus par le tribunal,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du lundi, 21 mars 2022 à 9.00
heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,
salle TAL 1.04,

dit non fondées les demandes de B en résiliation du contrat de bail, et en déguerpissement
de la locataire,

déclare recevables mais non fondées les demandes respectives des parties tendant à
l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens et les impose pour moitié à B et pour moitié à A tant pour la
première instance que pour l’instance d’appel.

                                                                                22
"


text:
Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

2022TALCH14/00024

Audience publique du mercredi, seize février deux mille vingt-deux

Numéros TAL-2020-00224 et TAL-2020-00059 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Alix KAYSER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions, inscrite au
Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

appelante aux termes des exploits de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER en
remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 27 décembre 2019,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Patrick KINSCH, avocat, demeurant Luxembourg,

et

B, établie et ayant son siège social à […], représentée par son/ses gérant(s) en fonctions,
inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

intimée aux fins des prédits exploits de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER en
remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelante par appel incident,

comparant par la société anonyme ARENDT & MEDERNACH S.A., inscrite à la liste V du
tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à
L-2082 Luxembourg, 41A, avenue J.F. Kennedy, inscrite au Registre de Commerce et des
Sociétés de Luxembourg sous le numéro B186371, représentée aux fins de la présente
procédure par Maître Christian POINT, avocat, demeurant à Luxembourg.

__________________________________________________________________________

                                             Faits
                                          Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 17 janvier 2022.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 17 janvier 2022.

Entendu A par l’organe de son mandataire, Maître Patrick KINSCH, avocat, demeurant à
Luxembourg.

Entendu B par l’organe de son mandataire, Maître Christian POINT, avocat, représentant la
société anonyme ARENDT & MEDERNACH S.A., demeurant à Luxembourg.

Procédure

Par exploit du 23 mai 2019, B a fait donner citation à A à se présenter devant le tribunal de paix
pour faire déclarer cette dernière comme occupante sans droit ni titre de vingt emplacements
de parking situés sur la parcelle inscrite au cadastre de la commune de […], section […], sous
le numéro […] et ce depuis le 1er avril 2019.

La partie défenderesse devrait libérer les emplacements de parking et restituer l’intégralité des
cartes d’accès auxdits emplacements, chaque fois sous peine d’une astreinte journalière de
1.000.- euros endéans un délai de quinzaine à compter de la signification du jugement à rendre.

Une indemnité d’occupation mensuelle de 113.132.- euros serait également à payer à partir du
1er avril 2019 jusqu’au déguerpissement de la partie défenderesse.

Par jugement du 6 novembre 2019, - signifié par exploit d’huissier du 18 novembre 2019 -, le
premier juge a retenu qu’A est à considérer comme occupante sans droit ni titre de vingt
emplacements de parking situés sur la parcelle inscrite au cadastre de la commune de […],
section […], sous le numéro […, et ce depuis le 1er avril 2019.

A a été condamnée à libérer lesdits emplacements et à restituer l’intégralité des cartes d’accès
au parking, endéans un délai de quinzaine à compter de la signification du jugement, sous
peine, à chaque fois d’une astreinte journalière de 200.- euros, plafonnée à 50.000.- euros.

A a également été condamnée à payer la somme principale de 28.800.- euros à titre
d’indemnité d’occupation couvrant la période du 1er avril 2019 au 6 novembre 2019, ainsi
qu’une indemnité de procédure de 500.- euros.

Recevabilité de l’appel

Par exploit d’huissier du 27 décembre 2019, A a interjeté appel contre le jugement rendu
suivant la procédure civile.

L’affaire porte le numéro TAL-2020-00224 du rôle.

Subsidiairement, par exploit d’huissier du 27 décembre 2019, A a interjeté appel contre le
jugement rendu suivant la procédure commerciale.

L’affaire porte le numéro TAL-2020-00059 du rôle.

B s’est rapportée à prudence de justice quant à la recevabilité de l’appel interjeté suivant la
procédure civile.
                                                                                31
A titre préliminaire, il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de joindre
ces demandes afin de ne statuer que par un seul et même jugement.

La jonction des causes est un acte de pure instruction qui laisse à chacune son individualité
propre et n’en préjuge pas plus la recevabilité que le fondement et ne les fond pas dans une
instance unique.

La demande de B tend au déguerpissement d’A qualifiée d’occupante sans droit ni titre de vingt
emplacements de parking.

Tel que relevé à juste titre par le premier juge, ladite demande relève de la compétence du juge
de paix en application de l’article 3-3° du Nouveau Code de procédure civile.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines
dispositions du Code civil s’applique, conformément à son article 1er paragraphe (2),
« exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à usage
d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit l’affectation stipulée dans le contrat de
bail, sauf opposition justifiée par le bailleur en cas de réaffectation par le locataire en cours de
contrat ».

L’occupation d’emplacements de parking ne tombe dès lors pas sous l’application de la loi
modifiée précitée du 21 septembre 2006.

Comme la procédure de saisine du juge de paix par requête, dérogatoire au droit commun,
prévue par ladite loi ne trouve donc pas à s’appliquer, un litige relatif à des emplacements de
stationnement qui ne forme, comme en l’espèce, pas l’accessoire d’un logement, est à
introduire selon la procédure ordinaire de droit commun, conformément à l’article 101 du
Nouveau Code de procédure civile, par citation.

La demande introduite par voie de citation, non autrement contestée à cet égard, a partant été
déclarée à juste titre recevable.

Tel que souligné par l’appelante, les dispositions dérogatoires au droit commun prévues à
l’article 25 de la loi du 21 septembre 2006 précitée ne sont pas davantage applicables au cas
soumis à l’appréciation : la procédure civile de droit commun avec constitution d’avocat à la
Cour est à respecter, l’appelante étant une société civile.

Par conséquent, l’appel interjeté contre le jugement rendu le 6 novembre 2019 suivant la
procédure civile est à déclarer recevable tandis que l’appel interjeté contre ce même jugement
suivant la procédure commerciale est à déclarer irrecevable.

Appréciation

Qualification du droit de jouissance exclusive

A interjette appel contre le jugement entrepris en ce que le premier juge l’a qualifiée, à tort,
d’occupante sans droit ni titre de vingt emplacements de parking, devant quitter les lieux et
payer une indemnité d’occupation mensuelle.

L’appelante soutient, dans l’ordre de subsidiarité suivant, que la jouissance exclusive qui lui a
été accordée, constituerait une servitude, sinon serait à qualifier de droit réel de jouissance
spéciale.

                                                                                32
Elle souligne que lors de l’acquisition des bureaux le 15 décembre 1987, les parties avaient la
volonté réelle et commune de lui conférer un droit de jouissance exclusive et permanent des
emplacements de parking.

Elle renvoie à la publicité faite par la partie adverse avant la vente ainsi qu’aux obligations
imposées par l’administration communale de […] qui a expressément subordonné l’octroi de
l’autorisation de construire l’immeuble administratif situé sur le lot […] à la création d’au moins
cent emplacements de parking. Ces faits démontreraient que lors de la signature de l’acte de
vente, B savait que le droit de jouissance exclusive des places de parking situées sur le lot […]
accordé aux futurs propriétaires des bureaux dans le bâtiment administratif du lot […] avait un
caractère permanent.

A l’appui de sa qualification de la jouissance exclusive en servitude, l’appelante se réfère aussi
à l’acte de vente et à l’acte de dépôt du règlement de copropriété. L’appelante indique que le
règlement de copropriété prévoirait expressément une servitude de passage à charge du lot
[…] et au profit du lot […] permettant à tous les propriétaires et utilisateurs desdits
emplacements à aménager sur le lot […] l’accès à ces emplacements. Lesdits emplacements
serviraient l’usage et l’utilité du troisième étage du lot […], qui se trouve dans une zone
administrative où le nombre de places de parking est fortement réduit. L’usage et l’utilité du lot
[…] sans les emplacements litigieux se trouvant sur le lot […] seraient impossibles voire
fortement impactés.

Par conséquent, la jouissance des emplacements de parking litigieux ne serait pas liée à la
personne de son titulaire, mais l’intention des parties aurait été de lier la jouissance des
emplacements au lot […]. Ainsi, il ressortirait des éléments de la cause qu’il était prévu de
mettre à la disposition des copropriétaires et occupants successifs du lot […] (lot dominant) des
places de parking sur le lot […] (lot servant).

La servitude imposée au fonds du lot […] lui permettrait de bénéficier de ces emplacements
aussi longtemps qu’elle serait propriétaire du lot […].

Subsidiairement, la mise à disposition des emplacements litigieux constituerait un droit réel de
jouissance spéciale.

Elle en conclut que le droit lui conféré, qualifié de servitude sinon de droit réel de jouissance
spéciale, serait perpétuel ou du moins serait un droit qui ne s’éteindrait qu’avec la disparition
sans remplacement par un bâtiment équivalent de l’immeuble en copropriété.

Contrairement aux arguments avancés de l’intimée, le droit de jouissance exclusive lui accordé
ne saurait être qualifié ni de droit d’usage ni d’usufruit, limité dans le temps ; ces droits étant
des droits réels viagers strictement attachés à la personne de leur titulaire.

La société intimée conclut au rejet de l’appel interjeté.

Contrairement aux moyens avancés par l’appelante, le droit de jouissance accordée à cette
dernière ne saurait être qualifiée ni de servitude ni de droit réel de jouissance spéciale.

Dans ce contexte, l’intimée souligne qu’il n’a jamais été dans l’intention des parties de
constituer une autre servitude que celles expressément prévues dans le règlement des
copropriétaires daté du 15 décembre 1987.

                                                                                33
Ni le règlement général de copropriété ou son acte de dépôt du 15 décembre 1987, ni l’acte de
vente en état futur d’achèvement du même jour ne reflèteraient la prétendue intention
commune des parties de constituer une servitude.

Par ailleurs, les critères d’une servitude ne seraient pas davantage établis.

Par conséquent, aucune charge n’aurait été imposée au lot […] en relation avec les
emplacements pour voitures, de sorte que la qualification proposée en premier lieu par la partie
appelante serait à rejeter.

L’intimée donne également à considérer qu’elle serait définitivement privée d’une partie de sa
parcelle si la qualification de servitude devait être retenue.

La qualification en droit réel de jouissance spéciale ne serait pas davantage justifiée.

La partie intimée considère que le droit de jouissance accordé à A serait à qualifier de droit
d’usage, sinon d’usufruit.

B conclut, au vu des considérations précédentes, que ce serait à bon droit que le premier juge
aurait qualifié A d’occupante sans droit ni titre, obligée de quitter les emplacements de parking
sous peine d’une astreinte journalière de 200.- euros.

Ce serait également à bon droit que le premier juge aurait condamné A à lui restituer les cartes
d’accès au parking sous peine d’une astreinte journalière.

B interjette appel incident contre le jugement entrepris en ce que le premier juge lui aurait
seulement accordé une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000.- euros au lieu de
113.132.- euros, telle que sollicitée.

Elle demande également acte de ce qu’elle augmente sa demande et conclut également à
l’allocation d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au 6 novembre 2019.

Les parties sont en désaccord quant à la qualification du droit de jouissance exclusive dont
bénéficie A sur les vingt emplacements de parking situés derrière le bâtiment administratif situé
à […].

Au vu du désaccord des parties, il convient au tribunal de déterminer la nature juridique des
droits dont bénéficie A sur lesdits emplacements de parking.

Cette dernière prétend que le droit lui accordé serait à qualifier de servitude respectivement
d’un droit réel de jouissance spéciale tandis que B conclut être en présence d’un droit d’usage
sinon d’un usufruit.

Suivant l’article 1156 du Code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la
commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

L’article 1161 du même code ajoute que toutes les clauses des conventions s’interprètent les
unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage
pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

                                                                                34
L’analyse de l’article permet de dégager trois conditions pour qu’une servitude soit valablement
créée : la servitude ne peut porter que sur des biens immobiliers, elle suppose deux fonds
appartenant à des propriétaires différents et un transfert d’utilité de l’un à l’autre.

Est ainsi affirmé le caractère strictement foncier du rapport de servitude, même si la conception
du rapport de servitude entre fonds dominant (celui qui profite du service) et fonds servant
(celui qui sert) ne peut dissimuler que des rapports juridiques vont, en fait, exister entre deux
personnes, physiques ou morales, propriétaires des deux « héritages ». La servitude peut être
analysée comme une obligation réelle, attachée à l’immeuble, devant être respectée par tous.
La servitude suppose ainsi non seulement deux fonds appartenant à deux propriétaires
différents, mais encore un transfert d’utilité de l’un à l’autre; une charge pesant sur le fonds
servant procure corrélativement un profit au fonds dominant.

Cette analyse permet de distinguer la servitude d’autres obligations réelles qui ne sont pas
attachées au fonds, mais à la personne et qui n’ont donc pas d’utilité pour le fonds, mais
profitent à la personne, tels l’usufruit, ainsi que les droits d’usage et d’habitation.

Les droits d’usage consacrés par les articles 625 à 635 du Code civil sont considérés comme
des variétés de l’usufruit et s’analysent comme des démembrements de la propriété qui sont
par définition des droits réels. Le particularisme de ces droits tient à ce qu’ils sont exclusivement
attachés à la personne. Le droit d’usage est ainsi un droit réel, temporaire et viager, accordant
à une personne, dite usager, le droit de se servir de la chose d’autrui et d’en percevoir les fruits.

Suivant les pièces versées en cause, par acte de vente en état futur d’achèvement du 15
décembre 1987 passé par-devant le notaire […], B a vendu à A la propriété privative et
exclusive de la surface des bureaux du troisième étage situés à […].

Pat acte de vente, il a également été convenu entre parties qu’A se voit attribuer « la jouissance
exclusive d’au moins vingt (20) emplacements de voiture à individualiser ultérieurement ».

Suivant acte de dépôt du règlement de copropriété daté du même jour, il a été retenu que B
« fera aménager sur le terrain désigné par lot […] sur le plan ci-annexé se trouvant derrière
l’immeuble à construire, cent (100) emplacements pour voitures qui seront mis gratuitement à
la disposition des copropriétaires et occupants de l’immeuble à construire. Les frais d’entretien
et de réparation de ces emplacements seront supportés par les propriétaires ou occupants de
l’immeuble à construire proportionnellement à leurs quote-parts de copropriété dans
l’immeuble. Ces emplacements feront l’objet d’une jouissance exclusive au profit de ces
mêmes copropriétaires et occupants selon les modalités à fixer ultérieurement par l’assemblée
des copropriétaires.

La société se réserve le droit, sans devoir obtenir l’autorisation des copropriétaires et occupants
de l’immeuble à construire, de pouvoir ériger sur le terrain prévu pour les emplacements de
voiture, un autre bâtiment.

Elle fera dans ce cas aménager dans les sous-sols du bâtiment qui y sera érigé, cent
emplacements qui seront mis à la disposition gratuite des copropriétaires et occupants du
premier immeuble. Dans ce cas les frais d’électricité, d’entretien et de réparation relatifs aux
emplacements souterrains seront répartis de la même façon que ci-dessus entre les
propriétaires ou occupants à qui ces emplacements seront mis à disposition. Pendant la
période de construction de ce deuxième immeuble, une solution de remplacement pour les
voitures sera recherchée par le constructeur dans le cadre des possibilités techniques ».

                                                                                35
Dans ledit acte, il a également été stipulé sous l’intitulé « Constitution de servitude » que B « en
tant que propriétaire du terrain ci-dessus décrit désigné par lot […] sur le plan de mesurage ci-
annexé et du terrain adjacent, également inscrit sous partie des numéros […], d’une
contenance de 33 ares 12 centiares désigné par lot […] sur le plan de mesurage ci-annexé,
constitue par les présentes :

a. Une servitude de passage pouvant s’exercer à pied et par véhicules de toute nature à charge
   du terrain prédésigné par lot […] et au profit du terrain prédésigné par lot […] permettant à
   tous propriétaires et utilisateurs des emplacements pour voiture à aménager sur ce terrain
   (lot […]) ou éventuellement dans l’immeuble qui sera construit sur ce même terrain (…),
   l’accès à ces emplacements et généralement permettant à tous propriétaires, utilisateurs et
   fournisseurs de l’immeuble à construire ultérieurement sur le lot […] l’accès à cet immeuble.
   L’assiette de cette servitude est délimitée sur le plan de mesurage ci-joint par les lettres a-
   b-c-d.
b. Le droit sous forme de servitude de faire poser et passer à travers la languette de terrain
   servant à l’exercice du droit de passage ci-dessus toues conduites et canalisations
   souterraines pouvant desservir l’immeuble à construire ultérieurement sur le terrain désigné
   par lot […] sur le plan de mesurage ci-annexé.
   Cette servitude est constituée à charge de la partie délimitée par les lettres a-b-c-d du terrain
   désigné par lot […] et au profit du terrain, désigné par lot […] sur le plan de mesurage ci-
   annexé.
c. Le droit sous forme de servitude à charge du terrain désigné par lot […] et au profit du terrain
   désigné par lot […] sur le plan de mesurage ci-annexé, permettant aux propriétaires et
   utilisateurs de l’immeuble à construire sur le terrain désigné par lot […] d’accéder avec leurs
   voitures aux emplacements pour voiture à aménager sur le terrain désigné par lot […] ou
   éventuellement dans l’immeuble à construire ultérieurement sur ce terrain. »

Tel que relevé à juste titre par les parties, il ne ressort ni de l’acte de vente respectivement de
l’acte de dépôt du règlement de la copropriété ni d’un autre élément soumis à l’appréciation du
tribunal que les parties ont donné une qualification juridique du droit de jouissance exclusive
sur vingt places de stationnement accordé à A suivant le contrat de vente précité et dont les
modalités ont été fixées dans l’acte de dépôt du règlement de copropriété.

Aucune durée n’a davantage été indiquée dans les actes respectifs.

Il est cependant établi au vu de l’acte de dépôt du règlement des copropriétaires précité que la
jouissance exclusive et gratuite sur les emplacements de parking est expressément accordée
aux copropriétaires et occupants de l’immeuble à construire sur le lot […]. Les copropriétaires
respectivement les occupants de l’immeuble à construire sur le lot […] peuvent dès lors se
servir des emplacements de parking situés sur le lot […], inscrit au cadastre de la commune de
[…], Section […], sous le numéro […].

Contrairement à la position soutenue par A, en l’absence de stipulation claire et précise dans
l’acte de vente respectivement dans l’acte de dépôt du règlement de copropriété, le droit de
jouissance exclusive lui accordé sur vingt places de stationnement situées sur le lot […] ne
peut être considéré comme constitutif d’une servitude à son bénéfice : la condition que l’usage
des emplacements de parking soit en rapport si étroit avec le fonds sur lequel il est établi et
qu’il doive nécessairement être un service profitant au fonds sur lequel les bureaux sont situés
au troisième étage de l’immeuble implanté au lot […], fait défaut.

Le fait que B a vanté la possibilité de mise à disposition de places de stationnement lors de la
vente des bureaux à construire sur le lot […], respectivement que l’administration communale
de […] a subordonné l’autorisation de construire l’immeuble sur le fonds […] à la création d’une
                                                                                36
centaine de places de parking ne porte pas à conséquence car ces faits n’exercent aucune
influence sur la qualification du droit accordé à la société appelante.

La décision prise par l’assemblée des copropriétaires le 14 octobre 1980 suivant laquelle les
places de stationnement se trouvant derrière le bâtiment doivent être privatisées ne porte pas
davantage à conséquence : cette décision prise par l’assemblée des copropriétaires tend
seulement à règlementer l’utilisation pratique desdits emplacements. Cette décision n’emporte
cependant pas, - à l’instar de la publicité initialement faite et des contraintes imposées par
l’administration communale de […] -, une incidence sur la nature du droit conféré à l’appelante.

Au vu des termes de l’acte de vente en état futur d’achèvement et de l’acte de dépôt du
règlement de copropriété, il y a lieu de retenir que les parties ont eu la volonté de constituer un
avantage gratuit consistant dans l’usage des places de stationnements au bénéfice des
propriétaires respectivement des occupants du bâtiment administratif situé sur le lot […] sis à
[…].

Le droit d’utiliser et de servir des places de stationnement n’est ainsi pas attaché à un fonds,
mais ce droit est strictement attaché au propriétaire respectivement à l’occupant de l’immeuble
situé sur le lot […], en fonction de ses besoins personnels.

Le droit de jouissance exclusive sur vingt places de stationnement accordé à A correspond
ainsi à la définition du droit d’usage qui est un droit réel viager strictement attaché à la personne
de son titulaire et lui permettant d’user du bien sur lequel il porte, - en l’espèce les places de
stationnement situés sur le lot […] -, dans les limites de ses besoins personnels liés à
l’exploitation de son activité.

Cette qualification du droit conféré à A est corroborée par le fait que les parties ont pris soin
d’indiquer expressément dans l’acte de dépôt du règlement des copropriétaires toutes les
servitudes grevant les fonds respectifs.

Tel que relevé à bon droit par la partie intimée, suivant la lecture combinée des articles 625 et
619 du Code civil, le droit d’usage accordé à une personne morale expire au bout de trente
ans.

Par conséquent, par confirmation du jugement entrepris, et sans qu’il y ait lieu d’analyser les
autres moyens avancés, il y a lieu de constater que le droit d’usage accordé suivant acte de
vente en état futur d’achèvement du 15 décembre 1987 à la société appelante est expiré et
que cette dernière est dès lors à considérer comme occupante sans droit ni titre.

Indemnisation

La société intimée précise que l’aménagement des emplacements litigieux a été achevé au
plus tard le 31 décembre 1988 de sorte que le droit d’usage accordé à la société appelante est
expiré le 31 décembre 2018.

Elle souligne avoir accordé un délai de grâce pour libérer lesdites places pour le 30 juin 2019
au plus tard. Au vu du refus catégorique de l’appelante à libérer les lieux, elle l’aurait mise en
demeure de quitter les emplacements pour le 31 mars 2019 au plus tard de sorte qu’A serait à
considérer comme occupante sans droit ni titre à partir du 1er avril 2019, tel que retenu à bon
droit par le premier juge.

Elle conclut également à la confirmation du jugement entrepris en ce que le premier juge a
condamné la société appelante à libérer les emplacements litigieux et à restituer les cartes
                                                                                37
d’accès endéans la quinzaine à compter de la signification du jugement, sous peine d’une
astreinte journalière de 200.- euros. L’astreinte serait à plafonner à la somme de 50.000.-
euros, par confirmation du jugement entrepris.

La société intimée interjette appel incident en ce que le premier juge a seulement fait droit à sa
demande tendant à l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000.- euros.

Elle augmente sa demande tendant à l’allocation d’une indemnité d’occupation en sollicitant
une telle indemnité mensuelle à partir du 7 novembre 2019, - indemnité échue suite au
jugement rendu -, et ce jusqu’à la libération intégrale des emplacements de parking.

Le bien-fondé de l’appel incident interjeté par B est contesté par A.

Il ressort des développements antérieurs qu’A est à considérer comme occupante sans droit ni
titre des emplacements de parking situés sur le lot B2, inscrit au cadastre de la commune de
[…], Section […], sous le numéro […].

Au vu du fax du 18 janvier 2019 valant mise en demeure de libérer les emplacements de
parking pour le 31 mars 2019 au plus tard, et en l’absence de contestations circonstanciées de
la part de la société appelante quant à la date, il y a lieu, par confirmation du jugement entrepris,
de retenir qu’A est à considérer comme occupante sans droit ni titre des emplacements de
parking situés sur le lot […], inscrit au cadastre de la commune de […], Section […], sous le
numéro […], à partir du 1er avril 2019.

Il y a également lieu de condamner l’appelante, par confirmation du jugement entrepris, à
libérer lesdits emplacements et à restituer les cartes d’accès, endéans la quinzaine à partir du
prononcé du présent jugement, chaque fois sous peine d’une astreinte journalière de 200.-
euros, astreinte chaque fois plafonnée à 50.000.- euros.

Les parties sont en désaccord quant au montant à allouer à titre d’indemnité d’occupation.

En matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut d’une part réclamer l’expulsion
de l’occupant et d’autre part lui réclamer une indemnité d’occupation.

L’action en paiement d’une indemnité d’occupation d’un immeuble est basée sur
l’enrichissement sans cause et il faut que les conditions de fond de cette institution soient
réunies, par confirmation du jugement entrepris (cf. H. Depage, Traité élémentaire de droit civil
belge, tome IV, n° 547; M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, Les baux en
général, Larcier, n° 405).

L'indemnité d'occupation est ainsi destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le
fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la contrepartie de
la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on
est privé de la libre disposition des lieux.

Cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de
l'immeuble, les parties peuvent cependant démontrer que le dommage est inférieur ou
supérieur.

Le tribunal constate que par une saine appréciation des éléments lui soumis, le premier juge
a, pour fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 200.- euros par emplacement de parking,
tenu compte de la valeur locative de ces emplacements, B n’ayant pas rapporté la preuve de
l’existence d’un préjudice dépassant cette valeur.
                                                                                38
Le montant de 200.- euros correspondant à la valeur raisonnable du marché pour la location
d’un emplacement à […], le premier juge est à confirmer en ce qu’il a fixé le montant de
l’indemnité d’occupation à 200.- euros par mois et par emplacement à partir du 1er avril 2019.

Le premier juge est dès lors également à confirmer en ce qu’il a condamné A à payer à B la
somme 28.800.- euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2019 au 6
novembre 2019.

B a encore demandé la condamnation d’A au paiement d’une indemnité d’occupation à partir
du 7 novembre 2019 jusqu’à la libération intégrale des emplacements.

L’augmentation de la demande de B du chef des indemnités d’occupation échues
postérieurement au prononcé du jugement entrepris, d’ailleurs non contestée à cet égard, est
recevable au vu de l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile.

Seul le préjudice né et actuel pouvant être réparé, la demande est irrecevable en ce qui
concerne les indemnités à échoir après la prise en délibéré de l’affaire (cf. Le bail à loyer:
compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles P. 31 no 189).

Il suit des considérations qui précèdent qu’A est encore à condamner à payer à B le montant
de 101.393,43 euros [(4.000.- : 30j. x 24j.) + (4.000.- x 24 mois) + (4.000.- : 31j. x 17j).],
correspondant à l’indemnité d’occupation du 7 novembre 2019 au 17 janvier 2022 date de la
prise en délibéré.

Demandes accessoires

A demande à être déchargée de toute condamnation.

En demandant d’être déchargée de toute condamnation, A demande implicitement, mais
nécessairement également à être déchargée du paiement d’une indemnité de procédure de
500.- euros pour la première instance.

Par adoption de ses motifs, le premier juge est à confirmer en ce qu’il a condamné A au
paiement d’une indemnité de 500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de
procédure civile.

A sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour l’instance d’appel
sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

B demande aussi une indemnité de procédure de 5.000.- euros pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société appelante en obtention d’une indemnité
de procédure est à déclarer non fondée pour l’instance d’appel.

B ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du Nouveau Code de
procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance
d’appel est à rejeter.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera
sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à
charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

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La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en
justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune
appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de
« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL
Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le
jugement entrepris en ce qu’il a condamné A aux frais et dépens de la première instance.

Il y a lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer, pour moitié,
à la société appelante et, pour l’autre moitié, à l’intimée.

Il s’ensuit que ni l’appel principal ni l’appel incident ne sont fondés.

                                          Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière
d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

joint les demandes inscrites sous les numéros TAL-2020-00224 et TAL-2020-00059,

déclare l’appel interjeté contre le jugement rendu le 6 novembre 2019 suivant la procédure
commerciale irrecevable,

déclare l’appel interjeté contre le jugement rendu le 6 novembre 2019 suivant la procédure
civile recevable,

reçoit l’appel incident en la forme,

dit non fondés l’appel principal et l’appel incident,

confirme le jugement entrepris, sauf à préciser, qu’A est tenue à libérer les vingt emplacements
situés sur la parcelle inscrite au cadastre de la commune de […], section […], sous le numéro
[…], et à restituer l’intégralité des cartes d’accès au parking endéans un délai de quarante jours
à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à B de l’augmentation de sa demande,

la déclare recevable et fondée pour la période du 7 novembre 2019 au 17 janvier 2022 et
irrecevable pour le surplus,

condamne A à payer à B la somme de 101.393,43 euros,

déclare recevables mais non fondées les demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose, pour moitié, à B et en
ordonne la distraction au profit de Maître Patrick KINSCH, avocat concluant qui la demande,
affirmant en avoir fait l’avance, et, pour l’autre moitié, à A, et en ordonne la distraction au profit
de Maître Christian POINT, avocat concluant qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

                                                                                40
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