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Arrêt N° 115/21 – II-CIV

Arrêt civil

Audience publique du vingt-six mai deux mille vingt-et-un

Numéro CAL-2019-00102 du rôle

Composition:

Christiane RECKINGER, présidente de chambre,
Carine FLAMMANG, premier conseiller,
Marianne EICHER, premier conseiller, et
Alexandra NICOLAS, greffier.

                                   Entre :

la société à responsabilité limitée SOC.1.) s.à r.l., établie et ayant
son siège social à L-(…), (…), représentée par son gérant
actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro (…),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant
Christine KOVELTER, en remplacement de l’huissier de justice Frank
SCHAAL de Luxembourg, du 27 décembre 2018,

comparant par Maître Caroline MULLER, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

                                       et :

    1) A.), et son épouse
    2) B.), les deux demeurant à L-(…), (…),

intimés aux fins du susdit exploit KOVELTER,

comparant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

    3) la société à responsabilité limitée SOC.2.) s.à.r.l., établie et
       ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son gérant
       actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et
       des sociétés de Luxembourg sous le numéro (…),

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intimée aux fins du susdit exploit KOVELTER,

comparant par Maître Marc THEWES, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                        LA COUR D’APPEL :

Au cours de l’année 2010, A.) et son épouse B.) ont chargé la société
à responsabilité limitée SOC.1.) de travaux de rénovation de leur
maison sise à (…) pour un prix total de 52.372,50 euros.

Les époux A.)-B.) se plaignant de désordres affectant les travaux
réalisés, une expertise judiciaire a été ordonnée, l’expert Jean-Claude
Hengen, nommé suivant ordonnance de référé du 16 novembre 2012,
ayant déposé son rapport le 16 juin 2014.

Saisi de la demande des époux A.)-B.) dirigée contre la société
SOC.1.) tendant au paiement du montant de 53.095,96 euros, dont
43.095,96 euros au titre de coût des travaux de remise en état, 2.500
euros au titre de moins-values, 5.000 euros pour troubles de
jouissance et 2.500 euros pour préjudice moral, outre les intérêts et
une indemnité de procédure, ainsi que de la demande en intervention
dirigée par la société SOC.1.) contre la société à responsabilité limitée
SOC.2.) tendant à se voir tenir quitte et indemne de toute
condamnation éventuelle à intervenir à son encontre, le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg a, par jugement du 25 janvier 2019,
condamné la société SOC.1.) à payer aux époux A.)-B.) le montant de
46.595,96 euros, outre les intérêts, dit non fondée la demande des
époux A.)-B.) en capitalisation des intérêts, dit non fondée la demande
de la société SOC.1.) tendant à se voir tenir quitte et indemne par la
société SOC.2.) de toute condamnation prononcée à son encontre,
débouté la société SOC.2.) de sa demande en dommages-intérêts
pour procédure abusive et vexatoire, condamné la société SOC.1.) à
payer aux époux A.)-B.) et à la société SOC.2.), chacun, une
indemnité de procédure de 1.000 euros, débouté la société SOC.1.)
de ses demandes en obtention d’indemnités de procédure et
condamné la société SOC.1.) aux frais et dépens des instances
principale et en intervention, y compris les frais de l’expertise Hengen.

Par exploit d’huissier du 27 décembre 2018, la société SOC.1.) a
régulièrement relevé appel de ce jugement qui lui avait été signifié le
20 novembre 2018.

L’appelante fait grief au jugement de première instance d’avoir rejeté
ses moyens tenant à l’incompétence technique de l’expert Hengen
spécialisé dans le domaine du béton armé, de la construction
métallique et des matériaux de construction, alors que la maison des

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époux A.)-B.) prétendument affectée de vices serait construite en
bois.

Le rapport de l’expert serait par ailleurs lacuneux et imprécis, ne
permettant d’établir ni l’existence de vices, ni l’origine des désordres
allégués et ne détaillant pas les mesures pour remédier aux prétendus
vices. L’appelante conteste en outre l’évaluation réalisée par l’expert
Hengen qui serait surfaite pour ne pas correspondre aux prix du
marché concernant les travaux préconisés au rapport. Elle estime par
ailleurs que l’expert aurait dû expliquer le rôle de l’architecte qui aurait
assumé une mission complète de conception des travaux ainsi que de
contrôle et de suivi du chantier.

La société SOC.1.) estime encore que le fait pour les époux A.)-B.) de
ne pas avoir procédé à des travaux de réfection établit l’absence de
vices, voire l’absence de certitude du préjudice allégué par eux. La
réparation par équivalent serait à rejeter au motif que les époux A.)-
B.) seraient obligés de minimiser leur préjudice et que ce mode de
réparation ne saurait être ordonné qu’en cas d’impossibilité d’une
réparation en nature.

L’appelante conclut, par réformation du jugement entrepris, en ordre
principal, à se voir décharger de toutes condamnations prononcées à
sa charge en première instance, sinon à se voir tenir quitte et indemne
de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre.
A titre subsidiaire, l’appelante sollicite l’institution d’une « contre-
expertise », en proposant la nomination de l’expert Zeutzius, affirmant
ne pas avoir été assistée d’un conseil à l’époque de la réalisation de
l’expertise Hengen. Elle conclut en outre à la production forcée du
contrat d’architecte conclu entre la société SOC.2.) et les époux A.)-
B.).

La société SOC.1.) demande finalement l’allocation d’une indemnité
de procédure de 1.500 euros pour la première instance et de 2.000
euros pour l’instance d’appel.

Les époux A.)-B.) concluent à la confirmation du jugement déféré en
réitérant leurs moyens présentés en première instance et en se
référant aux motifs des juges de première instance. Ils s’opposent à la
demande en institution d’une nouvelle expertise en soulignant que la
société SOC.1.) a été assistée de son conseil de l’époque tout au long
des opérations de l’expertise Hengen et notamment lors des deux
réunions ayant eu lieu en décembre 2013 et en février 2014.

Les époux A.)-B.) relèvent appel incident en sollicitant la
condamnation de la société SOC.1.) au paiement du montant de 5.000
euros au titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et
du montant de 2.500 euros au titre de préjudice moral. Ils demandent
en outre la capitalisation des intérêts sur le montant de 45.595,96

                                     3
euros pour autant qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,
ainsi qu’une indemnité de procédure de 3.000 euros pour la première
instance et de 5.000 euros pour l’instance d’appel.

La société SOC.2.) conclut à la confirmation du jugement déféré et
sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000 euros pour
l’instance d’appel.

Elle rappelle qu’elle n’était pas investie d’une mission de contrôle et
de suivi des travaux de rénovation. Les époux A.)-B.), après avoir
réalisé que les travaux exécutés par l’appelante étaient insatisfaisants,
auraient sollicité des interventions ponctuelles de sa part sur le
chantier. Dans le cadre de ces visites, elle aurait signalé à
l’entrepreneur les vices et malfaçons affectant les prestations
réalisées. La société SOC.1.) resterait d’ailleurs en défaut d’établir une
faute ou une négligence concrète dans son chef qui soit en relation
causale avec le préjudice qu’elle prétend avoir subi. Le rapport
d’expertise aurait clairement identifié les désordres à mettre en
relation avec les travaux confiés à l’entrepreneur. Elle relève par
ailleurs que l’architecte ne saurait être tenu responsable des vices et
malfaçons d’exécution relevant de la technique propre et courante de
l’entrepreneur, tel le cas en l’espèce.

La société SOC.2.) précise en outre qu’elle n’a pas conclu de contrat
d’architecte avec les époux A.)-B.) dans le cadre des travaux de
rénovation, n’étant intervenue que sporadiquement et ayant dénoncé
à l’appelante les mauvaises exécutions dans la réalisation des
travaux, l’appelante n’y ayant cependant réservé aucune suite. La
demande en communication de pièces, en l’occurrence d’un contrat
d’architecte, inexistant, n’ayant pas été présentée en première
instance, elle serait irrecevable, sinon dépourvue de pertinence.

Appréciation de la Cour

Concernant la qualification du contrat liant les parties, la Cour renvoie
à l’exposé des juges de première instance qui ont retenu à juste titre
que les parties étaient liées par un contrat d’entreprise régi par les
articles 1147 du code civil en l’absence d’une réception des travaux
réalisés, l’entrepreneur devant exécuter les travaux de construction
conformément à l’art de bâtir et sa responsabilité étant engagée par la
preuve que le résultat escompté n’a pas été atteint, l’entrepreneur ne
pouvant alors s’exonérer que par la preuve d’une cause étrangère.

Quant au reproche de l’incompétence technique de l’expert Hengen,
les juges de première instance ont relevé à juste titre que l’expert
Hengen, de formation ingénieur diplômé, figure parmi les experts
assermentés dans le domaine « bâtiment, génie civil et construction »
et disposait, dès lors, des compétences techniques requises pour
remplir la mission qui lui a été confiée. Tel que le soulignent encore à

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bon escient les époux A.)-B.), le fait que l’expert Hengen soit
spécialisé en constructions métalliques n’amoindrit pas ses
compétences techniques en matière de bâtiment en général, étant à
cet égard rappelé que l’expert a été nommé suivant ordonnance de
référé et que l’appelante n’allègue même pas s’être opposée, à un
moment ou un autre, à la nomination de cet expert au motif d’une
incompétence technique de ce dernier en matière de constructions en
bois.

Ce moyen de l’appelante ne saurait, dès lors, être accueilli.

L’appelante critique en outre le travail effectué par l’expert.

Il se dégage du rapport d’expertise Hengen, dont les juges de
première instance ont reproduit les passages pertinents auxquels la
Cour se réfère, que les désordres identifiés sont imputables à une
exécution déficiente par la société SOC.1.) des travaux réalisés, les
constatations et conclusions de l’expert étant claires et explicites, de
sorte que le tribunal a retenu à bon droit, par une motivation à laquelle
la Cour souscrit, que la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur
était engagée dès lors qu’il n’avait pas exécuté les travaux selon les
règles de l’art.

Quant à l’évaluation faite par l’expert du coût des travaux de remise
en état, l’appelante soutient qu’elle ne correspond pas aux prix du
marché.

Il convient de rappeler qu’il est de principe que les juges ne doivent
s’écarter de l’avis des experts judiciaires qu’avec une grande
prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les experts
judiciaires se sont trompés, ou lorsque l’erreur de ceux-ci résulte, dès
à présent, soit du rapport, soit d’autres éléments acquis en cause,
voire s’il existe des éléments sérieux permettant de conclure que
l’expert n’a pas correctement analysé toutes les données qui lui ont
été soumises. L’expert a une grande latitude dans les moyens qu’il
met en œuvre pour accomplir sa mission, l’expert pouvant s’entourer
de tous renseignements utiles à l’accomplissement de la mission lui
confiée.

La Cour constate que l’appelante reste en défaut de documenter et de
préciser sa contestation quant à une évaluation prétendument surfaite
des travaux de remise en état. En l’absence de contestations
circonstanciées quant aux différents postes examinés par l’expert et
d’éléments sérieux permettant de conclure que l’expert n’a pas
correctement analysé toutes les données qui lui ont été soumises ou
qu’il se soit trompé dans son analyse, il n’y a pas lieu de s’écarter des
conclusions de l’expert judiciaire Hengen.

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La demande subsidiaire de la société SOC.1.) en institution d’une
contre-expertise est, partant, à rejeter, étant encore noté que la partie
SOC.1.) était assistée d’un conseil au cours de la réalisation de
l’expertise, son mandataire de l’époque ayant déposé son mandat,
suivant mention au rapport d’expertise, le 29 avril 2014, soit
postérieurement aux visites sur les lieux en date des 19 décembre
2013 et 14 février 2014.

Il s’ensuit que le jugement est à confirmer en ce qu’il a entériné le
rapport d’expertise en retenant le montant de 43.095,96 euros au titre
de coût de remise en état et le montant de 2.500 euros au titre de
moins-values, l’expert ayant précisé que la majeure partie des
désordres sont redressables, énumérant certains désordres de
moindre ampleur qui sont à indemniser par des dommages-intérêts
évalués à 2.500 euros au titre de moins-value, montant que la Cour
considère comme adéquat.

Contrairement à l’argumentation de l’appelante, le fait pour les époux
A.)-B.) de ne pas avoir, à ce jour, procédé à des travaux de réfection,
n’a pas d’incidence sur l’existence et le caractère certain du préjudice
subi, dûment détaillé par l’expert judiciaire. De même, le moyen ayant
trait à l’obligation pour la victime de minimiser son dommage ne porte
pas à conséquence en l’espèce dans la mesure où les intimés
sollicitent la réparation de leur préjudice tel qu’évalué par l’expert en
2014 et non tel qu’évalué à une époque ultérieure, aucune
augmentation de la demande n’étant sollicitée pour une aggravation
éventuelle du préjudice. La demande de la société SOC.1.) à voir
constater que la réparation par équivalent d’un préjudice ne se conçoit
que si la réparation en nature est impossible est à rejeter, l’appelante
n’en tirant aucune conséquence juridique, étant à cet égard encore
noté que l’appelante ne propose pas, en ordre subsidiaire, à procéder
à une réparation en nature, parfaitement possible, des désordres qui
lui sont imputables.

Quant à la demande de la société SOC.1.) à se voir tenir quitte et
indemne de toute condamnation par la société SOC.2.), la Cour fait
sienne les développements exhaustifs du tribunal en ce qui concerne
la responsabilité de l’architecte, en rappelant seulement qu’un
entrepreneur normalement compétent qui n’est pas confronté à des
difficultés d’exécution particulières répond seul de toute violation des
règles de son art, même s’il coopère avec un architecte chargé d’une
mission de contrôle général, étant précisé qu’en l’espèce les travaux
effectués par la société SOC.1.) relevaient de la pure réalisation
matérielle de l’ouvrage, sans aucune difficulté d’exécution particulière.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société
SOC.1.) à voir ordonner la production forcée du contrat d’architecte
ayant prétendument lié les époux A.)-B.) à la société SOC.2.) et se
rapportant aux travaux de rénovation exécutés par la société SOC.1.),

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contrat dont l’existence n’est pas établie, de sorte que les moyens
ayant trait à l’étendue de la mission de l’architecte sont dénués de
pertinence.

C’est partant à bon droit, par des motifs auxquels la Cour souscrit, que
le tribunal a retenu que la société SOC.1.) doit répondre seule des
violations constatées des règles de son art et qu’il a déclaré non
fondée la demande de la société SOC.1.) dirigée contre la société
SOC.2.) tendant à se voir tenir quitte et indemne de la condamnation
prononcée à son encontre.

En relevant appel incident, les époux A.)-B.) demandent, par
réformation du jugement déféré à se voir allouer le montant de 5.000
euros au titre de troubles de jouissance en faisant valoir qu’ils étaient
sérieusement incommodés en raison des tracas subis, de la perte de
qualité de vie ainsi que de la perte de temps et d’énergie consacrés
aux démarches entreprises, restées infructueuses. Ils sollicitent en
outre l’indemnisation d’un préjudice moral évalué à 2.500 euros.

C’est à juste titre, par une motivation correcte en droit et une
évaluation appropriée que la Cour adopte, que le tribunal a alloué aux
époux A.)-B.) un montant de 1.000 euros au titre de dommage moral,
en relevant à bon droit que le préjudice invoqué par les époux A.)-B.)
au titre de troubles de jouissance constitue un préjudice d’ordre moral
et que les époux A.)-B.) restent en défaut de prouver un dommage
moral distinct de celui résultant des troubles de jouissance.

En ce qui concerne la capitalisation des intérêts, l’article 1154 du code
civil dispose que « les intérêts échus des capitaux peuvent produire
des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention
spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention,
il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ».

Si les dispositions de l’article 1154 du code civil imposent en cas
d’anatocisme judiciaire qu’il s’agisse, dans la demande, d’intérêts dus
pour une année entière, elles n’exigent cependant pas que les intérêts
échus des capitaux soient dus au moins pour une année entière au
moment de la demande en justice tendant à la capitalisation. (cf.
Jurisclasseur civil, art. 1146 à 1155, fasc. 20 n°30).

Il s’ensuit que par réformation du jugement de première instance, la
demande des époux A.)-B.) basée sur l’article 1154 du code civil est
à déclarer fondée.

L’appel incident est, partant, partiellement fondé.

Au vu des développements qui précèdent, l’appel principal n’est pas
fondé, le jugement entrepris étant à confirmer, y compris en ce que la
société SOC.1.) a été condamnée au paiement d’indemnités de

                                   7
procédure de 2.000 euros au profit des époux A.)-B.) et de 1.000
euros au profit de la société SOC.2.)..

Au vu de l’issue du présent litige, la demande de la société SOC.1.)
en allocation d’indemnités de procédure pour la première instance et
pour l’instance d’appel est à rejeter.

En revanche, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à la charge
des époux A.)-B.) les sommes exposées par eux et non comprises
dans les dépens, il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure
de 3.000 euros pour l’instance d’appel.

L’équité commande en outre d’allouer à la société SOC.2.) une
indemnité de procédure de 3.000 euros pour l’instance d’appel.

                   P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, deuxième chambre, statuant contradictoirement,

vu l’article 2 de la loi du 19 décembre 2020,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

réformant,

dit la demande de A.) et B.) fondée sur base de l’article 1154 du code
civil,

dit qu’il y a lieu à capitalisation des intérêts échus et dus pour au moins
un an, sur le montant de 46.595,96 euros, ce à partir de la demande
en justice du 11 juillet 2014, année par année,

confirme le jugement déféré pour le surplus dans la mesure où il a
été entrepris,

déboute la société à responsabilité limitée SOC.1.) de sa demande en
obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance
et pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) à payer à A.) et
B.) une indemnité de procédure de 3.000 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) à payer à la
société à responsabilité limitée SOC.2.) une indemnité de procédure
de 3.000 euros,

                                     8
condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) aux frais et
dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de Maître
Gérard A. Turpel et de Maître Marc Thewes, avocats concluants
affirmant en avoir fait l’avance.

Madame la Présidente de chambre Christiane RECKINGER, qui a
pris part au délibéré, étant dans l’impossibilité de signer le présent
arrêt, la minute du présent arrêt est signée, conformément à l’article
82 de la loi modifiée du 7 mars 1980 sur l’organisation judiciaire, par
le conseiller le plus ancien en rang ayant concouru à l’arrêt.

                                   9
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type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
2021TALCH03/00088

Audience publique du mardi, vingt-cinq mai deux mille vingt-et-un

Numéro du rôle : TAL-2020-09912

Composition :

Christian SCHEER, vice-président,
Maria FARIA ALVES, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Danielle FRIEDEN, greffier.

                                     ENTRE:

A, demeurant à -[…],

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA
SIMOES, en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du
4 décembre 2020,

comparant par Maître Philippe-Fitzpatrick ONIMUS, avocat, demeurant à Luxembourg,

                                        ET:

B, demeurant à -[…],

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant en personne.

___________________________________________________________________

                                      F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2020-09912 du rôle fut appelée à l’audience
publique du mardi, 26 janvier 2021, lors de laquelle elle fut fixée au 27 avril 2021 pour
plaidoiries.

A l’audience du 27 avril 2021, les débats eurent lieu comme suit :

Maître Philippe-Fitzpatrick ONIMUS comparant pour A donna lecture de l’acte d’appel
et fut entendu en ses explications.

Monsieur B fut entendu en ses explications

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 25
mai 2021 le

                            JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 6 juillet
2020, A a fait convoquer B (ci-après, « B ») devant le tribunal de paix de Luxembourg
pour obtenir la condamnation de la partie défenderesse au paiement de la somme de
1.700.- euros à titre de restitution de la garantie locative, avec intérêts légaux à partir
du 31 janvier 2020, sinon à partir de la demande en justice, la condamnation au
paiement d’une indemnité de procédure de 500.- euros, l’exécution provisoire du
jugement à intervenir et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens
de l’instance.

Lors de l’audience des plaidoiries du 15 octobre 2020, B a formulé une demande
reconventionnelle et a requis la condamnation de A à lui payer un montant total de
4.055,38 euros au titre des postes suivants :

   -   dégât des eaux, moisissures : 2.490,35 euros,
   -   dépassement de charges : 966,04 euros,
   -   remplacement d’une plaque électrique : 368,99 euros,
   -   nettoyage du studio : 150,00 euros,
   -   réparation des toilettes : 80,00 euros.

Par jugement du 23 octobre 2020, tel que rectifié par un jugement du 14 janvier 2021,
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant
contradictoirement entre parties et en premier ressort, a reçu la demande en la forme,
a dit la demande de A fondée à hauteur de 1.700.- euros, a donné acte à B de sa
demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.055,38 euros et l’a
déclarée recevable, a dit la demande de B fondée à hauteur de 4.055,38 euros, a
condamné A, par voie de compensation, à payer à B la somme de 2.298,41 euros, a
débouté A de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure et a condamné
A aux frais et dépens de l’instance.

A a relevé appel de ce jugement par exploit d’huissier de justice du 4 décembre 2020.

Lors de l’audience des plaidoiries du 27 avril 2021, le tribunal a soulevé d’office la
question de la recevabilité de l’appel pour cause de tardiveté.

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Moyens et prétentions des parties

Position de A

Par réformation du jugement entrepris, A demande à se voir décharger de la
condamnation à payer à B un montant de 2.298,41 euros et à voir condamner B à lui
restituer la garantie locative de 1.700.- euros, déduction faite de 909,07 euros à titre
de dépassement de charges, soit 790,93 euros.

A demande encore, par réformation, la condamnation de B à lui payer une indemnité
de procédure pour la première instance de 500.- euros sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile et la condamnation de B aux frais et dépens de la
première instance.

Enfin, il sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de
1.500.- euros pour l’instance d’appel et la condamnation de B aux frais et dépens de
l’instance d’appel.

En ce qui concerne la recevabilité de son appel, il conclut à voir dire celui-ci recevable
tant en ce qui concerne le caractère appelable du jugement en raison de l’enjeu du
litige que le délai d’appel.

A l’appui de son appel, A expose que le contrat de bail ne prévoyait pas d’état des
lieux d’entrée et que, par parallélisme, aucun état des lieux n’a été réalisé à la sortie.
B aurait procédé à une visite des lieux sans qu’il ne soit présent.

Il soutient avoir fait visiter les lieux par deux voisins qui auraient trouvé le studio en
bon état et propre.

Il conteste tout dégât locatif ou que les lieux auraient eu besoin d’être nettoyés.

D’ailleurs, de nouveaux locataires se seraient installés le jour même de son départ.

Plus particulièrement, A fait grief au premier juge de l’avoir condamné au paiement de
2.490,35 euros à B en raison de la présence de moisissures et de traces d’humidité.

Il soutient que le dégât en question n’est devenu visible qu’au moment de déménager,
lorsqu’il aurait déplacé son lit. Il conteste partant avoir manqué à son obligation
contractuelle d’information du bailleur de tout dégât constaté.

Une déclaration de sinistre aurait été faite auprès de l’assurance de la copropriété qui
démontrerait que les problèmes d’humidité ne seraient pas dus à une aération
insuffisante des pièces mais proviendraient de la toiture. Les dégâts ne lui seraient
donc pas imputables.

Par ailleurs, lesdits dégâts seraient pris en charge par l’assurance FOYER et il ne
devrait donc rien de ce chef.

En ce qui concerne la plaque électrique, A ne conteste pas que la plaque
vitrocéramique était abîmée mais souligne que celle-ci n’a pas été remplacée, de sorte

                                            3
qu’il ne saurait être condamné à payer l’entièreté de la somme de 368,99 euros
demandée. De plus, le montant demandé ne serait pas basé sur une facture.

Il conteste le poste relatif au nettoyage du studio en son principe puisqu’il aurait
procédé au nettoyage des lieux avant son départ et en son quantum qu’il considère
exagéré. Il insiste, ici aussi, sur le fait que les nouveaux locataires sont entrés
directement dans les lieux.

A conteste ensuite avoir brisé le moindre carrelage dans la salle de bain.

Dans son acte d’appel, il expose avoir simplement effectué un trou sur une trappe en
plastique afin d’avoir accès au siphon pour le déboucher. Ce trou aurait ensuite été
proprement colmaté. Il s’agirait d’une tentative d’amélioration et non d’un dégât.

Lors de l’audience des plaidoiries, il a précisé que le trou était préexistant et qu’il l’a
simplement bouché avec une pièce en bois alors qu’il était précédemment bouché
avec une pièce en plastique.

Dans tous les cas, rien ne serait dû de ce chef.

Position de B

B soulève l’irrecevabilité de l’appel au motif que la valeur en litige était en-dessous de
la limite de compétence en dernier ressort du juge de paix.

La demande principale n’aurait porté que sur un montant de 790,93 euros et la
demande reconventionnelle ne serait pas à prendre en compte sur base des
dispositions de l’article 24 du nouveau code de procédure civile, de même que les
intérêts, frais et débours.

B soulève encore l’irrecevabilité de l’appel pour cause de tardiveté.

Il soutient que le délai pour interjeter appel aurait expiré le 2 décembre 2020. L’appel
interjeté le 4 décembre 2020 serait dès lors tardif et partant irrecevable.

Au fond, B demande la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de A à
lui payer une indemnité de procédure d’un montant de 500.- euros pour la première
instance et d’un montant de 1.500.- euros pour l’instance d’appel sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile.

B fait valoir que les dégâts locatifs sont suffisamment établis par les éléments du
dossier et que le fait que les nouveaux locataires soient entrés directement dans les
lieux n’y changerait rien.

Il serait également indifférent de savoir si les dégâts ont été réparés. Une facture ne
serait pas requise. Le locataire serait, dans tous les cas, redevable d’une
indemnisation du chef des dégâts lui imputables.

En ce qui concerne les dégâts à un mur, dus à l’humidité et à la présence de
moisissures, ce serait à raison que le premier juge aurait retenu une faute dans le chef

                                            4
du locataire qui ne l’aurait pas informé de ces dégâts dès leur apparition. Au vu de leur
ampleur, ces dégâts auraient forcément été remarqués par A avant le jour de son
départ.

B conteste la valeur probante de la photo versée par A qui ne monterait pas l’entièreté
du mur et n’aurait pas date certaine. Il conteste également la pertinence des
attestations testimoniales adverses.

Il ajoute que l’origine des moisissures ne serait guère importante. Le fait que A n’ait
pas déclaré ces dégâts aurait permis à la situation de s’aggraver, de sorte que des
moisissures auraient pu se former sur une grande partie du mur et des meubles.

Les nouveaux locataires auraient été obligés d’entrer dans les lieux malgré ces dégâts,
qui auraient par la suite été réparés.

Il indique que l’assurance de la copropriété a été contactée par le syndic de l’immeuble
et que dès qu’il aura été indemnisé, il remboursera l’assurance afin de faire baisser la
prime d’assurance de l’immeuble qui aurait augmenté en raison de ce sinistre. Cette
prime serait actuellement de 6.123,18 euros au lieu de 4.903,68 euros et, dans tous
les cas, elle ne couvrirait que les dommages dépassant 3.000.- euros.

En ce qui concerne la plaque vitrocéramique, il conteste que les dégâts aient disparu
avec le nettoyage de la plaque. Le montant demandé ne serait pas exagéré et serait
dû.

B renvoie à la motivation du premier juge en ce qui concerne les frais de nettoyage du
studio qui aurait été laissé dans un état d’extrême saleté. Les nouveaux locataires, qui
avaient amené leurs effets personnels, n’ont eu d’autre choix que d’emménager mais
le studio aurait encore le jour même été nettoyé à fond.

Quant à la salle de bail, B maintien que le locataire a cassé un carrelage et essayé de
le recoller. S’il y avait eu un problème de syphon, il lui aurait appartenu d’en avertir le
bailleur au lieu d’essayer de remédier au problème par des moyens inadéquats et non
convenus entre parties. Il renvoie également à la motivation du premier juge sur ce
point.

Il soutient que A n’a pas accepté ses propositions d’arrangement à l’amiable,
l’obligeant à agir judiciairement contre lui. Ses demandes en obtention d’une indemnité
de procédure seraient dès lors justifiées.

Motifs de la décision

   A. Recevabilité de l’appel

   1) Quant au moyen tiré de la limite de la compétence en dernier ressort du juge
      de paix

                                            5
A titre préliminaire, le tribunal rappelle que la qualification donnée à leur décision par
les premiers juges ne lie pas les juridictions saisies sur recours (cf. JCL proc civ. Vol
3, fasc. 210-2, no 220 et s; Enc. Dalloz Procédure civile, éd 1955, vo appel, no 20),
qui sont tenues d’examiner d’office la recevabilité de l’appel eu égard à la valeur du
litige, les règles relatives à la compétence d’attribution des juridictions étant d’ordre
public (cf. Cour 10 novembre 2005, n° 29272 du rôle).

Le tribunal de céans est partant amené à vérifier si c’est à bon droit que le premier
juge a statué en premier ressort.

En vertu de l’article 3, premier alinéa et point 3° du nouveau code de procédure civile,
le juge de paix connaît en dernier ressort jusqu’à la valeur de 1.250.- euros et à charge
d’appel à quelque valeur que la demande puisse s’élever de toutes les contestations
entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux
d’immeubles, ainsi que des demande en paiement d’indemnités d’occupation et en
expulsion des lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une
convention.

L’article 5 du même code édicte : « Lorsque le litige porte sur une somme d'argent ou
sur des objets mobiliers dont la valeur en argent peut être appréciée par référence à
un tarif, une cote ou une réglementation des prix, la compétence se détermine eu
égard au contenu de la demande telle qu'elle apparaît dans son dernier état; sauf dans
les cas visés à l'article 4, le demandeur est tenu d'en donner une évaluation en
argent. »

L’article 12, alinéa 2 du même code édicte que si l’une des demandes, principale ou
reconventionnelle, excède les limites de sa compétence en dernier ressort, le juge de
paix ne statue sur le tout qu’à charge d’appel.

L’article 24 du nouveau code de procédure civile, dont se prévaut l’intimé, vise la
compétence du tribunal d’arrondissement en tant que juridiction du premier degré. Il
ne s’applique pas en l’espèce.

La compensation judiciaire opérée par le juge n’entre pas en compte dans la
détermination de la limite de la compétence en dernier ressort du juge de paix.

En l’occurrence, la demande principale portait initialement sur un montant de 1.700.-
euros à titre de restitution de la garantie locative.

Si A a reconnu un dépassement de charges de 966,04 euros, il n’a pas pour autant
réduit sa demande en restitution de la garantie locative qui, au dernier état de la
demande, portait sur un montant de 1.700.- euros.

La demande reconventionnelle portant sur un montant de 4.055,38 euros, tant la
demande principale que la demande reconventionnelle dépassaient la limite de la
compétence en dernier ressort du juge de paix.

C’est partant à bon droit que le premier juge a statué en premier ressort. Le moyen
d’irrecevabilité tiré de la limite de compétence en dernier ressort du juge de paix est
partant à rejeter.

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   -   Quant au moyen tiré du dépassement du délai d’appel

Le tribunal a soulevé d’office la question de la recevabilité de l’appel pour cause de
tardiveté.

En effet, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de l’appel interjeté après les délais
prévus au nouveau code de procédure civile est d’ordre public. S’agissant d’une
déchéance absolue prononcée par la loi dans un intérêt d’ordre général en vue de
mettre fin au procès, elle peut et doit même être soulevée d’office par le juge d’appel
(CA 16 mars 1993 P. 29, 93).

Lors de l’audience des plaidoiries aucune des parties n’était en possession d’un
certificat de notification du greffe du tribunal de paix de Luxembourg.

B s’est opposé à ce que ce certificat soit versé en cours de délibéré.

Compte tenu que chaque partie a la possibilité de se procurer un tel certificat auprès
du greffe du tribunal de paix de Luxembourg et que les informations contenues dans
ce certificat sont essentielles pour trancher la fin de non-recevoir d’ordre public,
l’appelant a été autorisé à verser ledit certificat en cours de délibéré.

Suivant certificat de notification émis par le greffe de la justice de paix de Luxembourg,
le jugement entrepris a été notifié à A en date du 2 novembre 2020.

Le délai d’appel de 40 jours a ainsi commencé à courir le 3 novembre 2020 et a expiré
le 14 décembre à minuit, le 12 décembre étant un samedi.

Il s’ensuit que l’appel interjeté en date du 4 décembre 2020 n’est pas tardif et que
l’appel est recevable.

   B. Bien-fondé de l’appel

   -   Quant aux frais de nettoyage

En vertu de l’article 1754 du code civil, le locataire est tenu d’entretenir la chose louée.
Cette obligation comporte de veiller à la propreté des lieux.

En tant que locataire, il appartenait partant à A de veiller en général à l’état de propreté
du studio.

La preuve de la violation de cette obligation pèse sur le bailleur qui s’en prévaut.

Dans son attestation testimoniale du 11 juillet 2020, IM déclare avoir visité les lieux le
jour du départ de A, le 31 janvier 2020, et avoir constaté ce qui suit : « Das Studio
befand sich in einem schlechten Zustand. (…) Der Boden und der Inhalt waren
schmutzig. ».

IM précise que B a pris des photos des lieux, le jour même. Ces photos sont versées
au dossier.

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C’est à juste titre que le premier juge a retenu que cette attestation, ensemble avec
les photos prises ce jour-là et versées au dossier, montrent que le studio n’a pas été
laissé dans un état propre par A.

A ne verse aucune pièce de nature à contredire ces éléments de preuve.

Le montant de 150.- euros n’étant pas exagéré, il y a lieu de confirmer le jugement
entrepris et l’appel n’est pas fondé sur ce point.

   -   Quant à la plaque vitrocéramique

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes
qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans
sa faute. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes
provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M.
HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit au bailleur de prouver que,
pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une
usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution
fautive à charge du preneur. (cf. TAL 5 février 1987, n° 35323 du rôle)

Ainsi, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa
jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Quant au droit à indemnité du bailleur, celui-ci naît dès le départ du preneur si ce
dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date et le preneur ne
pourrait pas subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à
l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (cf. M. HARLES, op. cité,
p. 347).

Il convient dans l’estimation des dégâts, de tenir compte de la durée d’amortissement
de certains objets dégradés. En effet, même les objets dégradés au-delà de l’usure
normale ont subi l’effet du temps et il serait inéquitable d’allouer au bailleur une valeur
à neuf et de l’enrichir injustement. (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le
louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 985).

Il résulte des développements qui précèdent que B a droit à une indemnisation,
indépendamment de la question du remplacement effectif de la plaque vitrocéramique.

Par ailleurs, il n’est pas établi que les rayures et traces existant au départ des lieux,
qui ne sont pas contestées par A, auraient été effacées par le nettoyage avec un
produit approprié.

Au contraire, les photos versées par A, bien qu’elles ne soient pas de très bonne
définition, montrent la même trace blanchâtre sur la plaque avant gauche que sur les
photos versées par B.

                                            8
Les rayures et traces par leur envergure dépassent l’usure normale et justifient une
indemnisation du bailleur.

Le montant de 368,99 euros, retenu par le premier juge, correspond au coût d’une
plaque vitrocéramique de même marque, neuve.

Compte tenu de la durée de vie d’un tel électroménager qui est de 5 à 15 ans et du
fait que A n’a occupé le studio qu’un an, le tribunal évalue ex aequo at bono
l’indemnisation à 300.- euros.

   -   Quant au carrelage de salle de bain

Conformément aux développements qui précèdent par rapport à l’article 1732 du code
civil, il appartient au bailleur de prouver le fait matériel de la dégradation ou de la perte
pour générer une présomption d’inexécution fautive dans le chef du preneur qui pourra
s’exonérer en prouvant que la dégradation ou perte a eu lieu sans sa faute.

A défaut de constat des lieux écrit, l’état des lieux au moment du départ du locataire
pourra être prouvé par tout moyen de preuve légalement admissible.

Alternativement, le locataire qui, en l’absence d’état des lieux d’entrée, est présumé
avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil),
peut s’exonérer en établissant que la dégradation existait déjà au moment de son
entrée dans les lieux.

En l’espèce, Iftikhar MAAZ déclare dans son attestation testimoniale du 11 juillet 2020
qu’en date du 31 janvier 2020, il a constaté qu’un carrelage à l’entrée de la douche
était abîmé. La même constatation est faite par LB et MC dans leurs attestations
testimoniales respectives du 30 décembre 2020.

Il découle de la photo versée par B que la dégradation en question dépasse
manifestement l’usure normale.

A n’établit pas que le carrelage était déjà abîmé au moment de l’entrée dans les lieux.

Les explications de JR dans son attestation testimoniale du 1er novembre 2020, au-
delà d’établir que A est intervenu sur la douche pour essayer de déboucher le syphon
de celle-ci par en-dessous, ne sont pas cohérentes au vu de la dégradation établie par
photo.

Par ailleurs, si le syphon de la douche était bouché et que les méthodes traditionnelles
- liquide de débouchage et ventouse - proposées par le bailleur n’avaient pas
fonctionné, il aurait appartenu au locataire d’en informer le bailleur pour qu’il procède
aux réparations nécessaires. Une réparation, réalisée de manière non conforme aux
règles de l’art, tel que c’est le cas en l’espèce, ne saurait être considérée comme une
amélioration.

La justification donnée par A n’est dès lors pas de nature à le décharger de sa
responsabilité.

                                             9
C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné A à indemniser B du chef
du carrelage brisé et le montant retenu de 80.- euros est approprié.

Le tribunal confirme partant le jugement entrepris sur ce point.

   -   Quant aux infiltrations d’eau et moisissures

Conformément aux développements qui précèdent par rapport à l’article 1732 du code
civil, il appartient au bailleur de prouver le fait matériel de la dégradation ou de la perte
pour générer une présomption d’inexécution fautive dans le chef du preneur qui pourra
s’exonérer en pouvant que la dégradation ou perte a eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, l’existence d’infiltrations d’eau et de moisissures n’est pas contestée et
ressort clairement du dossier.

Il résulte du rapport d’expertise de JS du 26 mai 2020 que les problèmes d’humidité
ne sont pas en relation avec une aération insuffisante des pièces mais qu’ils
proviennent de la toiture.

Aussi, ces dégradations ne sont pas imputables à un comportement fautif du
locataire.

Si le tribunal partage l’appréciation du premier juge quant à l’obligation d’informer le
bailleur des problèmes d’humidité et de moisissures et le fait que le locataire a
forcément dû s’apercevoir de ces problèmes antérieurement au déménagement, il
n’est pas établi que l’absence de signalement a causé une aggravation de la situation.

Or, il appartient au bailleur d’établir son préjudice partant l’aggravation. Cette preuve
n’est pas rapportée en l’espèce.

En l’absence de preuve d’un préjudice séparé en relation causale avec la violation de
son obligation contractuelle d’information par le locataire, aucune indemnisation n’est
due.

Il y a partant lieu de déclarer l’appel fondé sur ce point et de réformer le jugement
entrepris en ce qu’il a condamné A à payer la somme de 2.490,35 euros à B.

Au vu des développements qui précèdent, la demande reconventionnelle de B est, par
réformation, à déclarer fondée à hauteur d’un montant total de 1.439,07 euros,
composé d’un montant de 530.- euros à titre de frais de nettoyage et de dégâts locatifs
et d’un montant de 909,07 euros à titre de dépassement de charges.

Le montant de 1.439,07 euros est, par compensation judiciaire, à déduire de la
garantie locative d’un montant de 1.700.- euros, de sorte que le reliquat d’un montant
de 260,93 euros, est à restituer à A.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de décharger A de la
condamnation à payer à B le montant de 2.298,41 euros et de condamner B à payer
à A le montant de 260,93 euros.

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Quant aux mesures accessoires

A vu de l’issue du litige et dans la mesure où l’application de l’article 240 du nouveau
code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de Cass.
Française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n°219, p.172,
arrêt du 6 mars 2006. Bulletin 2003, II, n°54, p.47) et que A reste en défaut de rapporter
la preuve qu’il aurait prouvé à suffisance l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau
code de procédure civile devant le juge de première instance, ce dernier est à
confirmer en ce qu’il a rejeté la demande de A en obtention d’une indemnité de
procédure pour la première instance.

Similairement, A reste en défaut d’établir devant le tribunal de céans l’iniquité requise
par l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Sa demande en obtention d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel est partant à déclarer non fondée.

A était en droit d’insister à ce que son appel soit tranché et n’était nullement requis
d’accepter les propositions d’arrangement de B. Ce dernier reste en défaut d’établit
l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ses
demandes en obtention d’une indemnité de procédure tant pour la première instance
que pour l’instance d’appel sont également à déclarer non fondées.

Aux termes des articles 238 et 242 du nouveau code de procédure civile, toute partie
qui succombera sera condamnée aux dépens et les avocats à la Cour pourront, dans
les instances où leur ministère est obligatoire, demander la distraction des dépens à
leur profit.

Chacune des parties ayant obtenu partiellement gain de cause, il y a lieu de faire
masse des frais et dépens des deux instances et de les imposer pour moitié à chacune
des parties.

                              PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle de B fondée à hauteur d’un montant de 1.439,07
euros,

                                           11
condamne B à payer à A, par voie de compensation judiciaire, un montant de 260,93
euros à titre de reliquat de la garantie locative,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à A et
pour moitié à B,

confirme le jugement entrepris pour le surplus.

                                          12
"