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Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 259/2016

Audience publique du mardi, six décembre deux mille seize

Numéro 175259 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., anciennement dénommée SOC1’.)
s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en
fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le
numéro B(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du
16 février 2016,
comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

A.), sans état connu, demeurant à L-(…),
intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en
remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,
comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 175259 du rôle et appelée pour fixation le
8 mars 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 7 juin 2016 et finalement à
l’audience publique du mardi, 15 novembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Manon RISCH, avocat, en remplacement de Maître Ferdinand BURG,
comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., anciennement
dénommée SOC1’.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses
explications.
Maître Loren François FLOREY, avocat, en remplacement de Maître Laurent
METZLER, comparant pour A.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
6 décembre 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Par contrat de bail commercial signé en date du 18 juillet 2008, ayant pris effet le
1er novembre 2008, la société à responsabilité limitée SOC1’.) s.àr.l. a pris en
location un local de commerce, un dépôt ainsi que cinq parkings, sis à ADR1.),
auprès        de       A.),      pour      une       durée         initiale      de
trois années.
Suivant avenant du 12 novembre 2013, A.), la société SOC1’.) et la société civile
immobilière SOC2.) ont retenu que cette dernière est devenue le nouveau
propriétaire des locaux données en location et que le loyer est à verser sur le compte
de la société civile immobilière SOC2.) à partir du 1er décembre 2013.
Le contrat de bail a été résilié le 31 juillet 2014, les clés ayant été remises le 20 juillet
2014.
Par requête du 8 octobre 2015, la société SOC1’.) a fait convoquer A.) à comparaître
devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui
rembourser le montant de 2.273,23 euros, en sus les intérêts légaux, prélevé sur la
garantie bancaire, endéans les 48 heures après la notification du jugement à
intervenir, sous peine d’une astreinte de 150,00 euros par jour de retard.
Elle a, par ailleurs, demandé le remboursement du montant de 125,00 euros
correspondant aux frais de commission engendrés par l’appel abusif à la garantie
bancaire.
Elle a finalement réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00
euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
A.) a conclu à l’irrecevabilité de la demande, au motif qu’il n’était plus le bailleur de la
requérante depuis le 12 novembre 2013, date de signature de l’avenant au contrat
de bail.
Il a dès lors estimé qu’il aurait appartenu à la requérante d’agir à l’encontre de la
société SOC2.), laquelle aurait d’ailleurs fait appel à la garantie bancaire à première
demande. Il a réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.
La société SOC1’.) a répliqué que la garantie bancaire avait été émise au profit de
A.) et que ce serait donc ce dernier qui lui redevrait le remboursement du montant de
2.273,23 euros indûment prélevé.
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Elle a fait valoir que si l’avenant du 12 novembre 2013 renseignait qu’à partir du
1er décembre 2013, les loyers étaient à régler sur le compte bancaire de la société
SOC2.), il indiquerait néanmoins clairement que toutes les autres clauses et
conditions du contrat de bail du 18 juillet 2008 restaient inchangées.
Par jugement du 8 janvier 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant
contradictoirement, a reçu la demande en la forme, l’a dit non fondée, a dit non
fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1’.) en obtention d’une
indemnité de procédure et a condamné celle-ci à payer à A.) une indemnité de
procédure de 250,00 euros. Il a encore condamné la société à responsabilité limitée
SOC1’.) aux frais de l’instance.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que, par courrier du 31 août
2015, la société SOC2.) avait fait appel à la garantie bancaire en vue du paiement de
la somme de 2.273,23 euros et que ce montant lui avait été réglé par la BQUE1.).
En retenant que la vente ou la cession d’une créance en comprend les accessoires,
tels que caution, privilège et hypothèque, le juge de première instance a dit que la
garantie bancaire avait été transmise à la société SOC2.) par A.), de sorte qu’il aurait
appartenu à la société SOC1’.) d’actionner ladite société pour obtenir le
remboursement du montant de 2.273,23 euros.
De ce jugement, la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. (anciennement
dénommée SOC1’.)) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du
16 février 2016.
Prétentions et moyens des parties
Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir condamner A.) à lui
restituer la somme de 2.273,23 euros avec les intérêts légaux à partir du 20 juillet
2014, date de la remise des clés sans réserves, sinon du 4 septembre 2015, date de
l’appel à la garantie bancaire, sinon encore de la demande en justice, jusqu’à solde,
le tout au plus tard 48 heures après la signification du présent jugement, sous peine
d’une astreinte de 150,00 euros par jour de retard. Elle conclut à voir condamner A.)
à lui payer des frais de commission de 125,00 euros avec les intérêts légaux à partir
du 4 septembre 2015 jusqu’à solde et demande à se voir décharger du paiement
d’une indemnité de procédure pour la première instance. Elle sollicite une indemnité
de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.
Elle rappelle avoir conclu une garantie bancaire à première demande auprès de la
BQUE1.) au bénéfice de A.) et insiste sur le fait que si l’avenant au contrat de bail
stipule certes que le loyer est à régler sur le compte bancaire du nouveau bailleur, il
n’en demeurerait pas moins que toutes les autres clauses du contrat de bail seraient
restées inchangées. Elle rappelle qu’en date du 20 juillet 2014, il y a eu remise des
clés sans réserves, aucun dégât locatif n’ayant été décelé, de sorte que ce serait à
tort que A.) refuserait de restituer la garantie locative.
La société SOC1.) soutient que A.) est resté le bénéficiaire de la garantie bancaire,
ce nonobstant changement de bailleur, et que ce dernier a fait appel à la garantie en
dépit du fait qu’il n’était plus le bailleur.

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L’appelante insiste sur le fait que la garantie bancaire - qui serait un contrat
indépendant et autonome du contrat de bail, de sorte qu’elle ne serait pas
automatiquement transférée avec le contrat sous-jacent - a été stipulée au seul profit
de A.) et fait plaider que le bénéficiaire ne peut pas céder ses droits à un tiers sans
l’accord du donneur d’ordre. Elle fait valoir que la société SOC2.) n’est jamais
devenue bénéficiaire de la garantie, de sorte que ce serait à tort que le juge de
première instance n’a pas fait droit à sa demande.
Dans un ordre d’idées subsidiaire, l’appelante conteste tout dégât locatif.
A.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite, à son
tour, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.
Il soutient que c’est la société SOC2.) qui a fait appel à la garantie bancaire en date
du 31 août 2015, de sorte que ce serait à bon droit que le juge de première instance
a dit la demande non fondée à son encontre.
L’intimé soutient que la garantie a été contractée à l’occasion du contrat de bail, et
estime que dès lors elle serait liée à ce dernier par son objet-même, servant à
garantir l’exécution des obligations contractuelles incombant au locataire. Il fait ainsi
valoir que le droit résultant du contrat de bail et son avenant ont été transmis à la
société SOC2.). La garantie locative ayant été couverte par le contrat de bail, la
société SOC2.) n’aurait jamais demandé de nouvelle garantie pour l’exécution de ses
obligations par le locataire.
En ordre subsidiaire, l’intimé estime la demande de la société SOC1.) irrecevable
pour être dirigée exclusivement à son encontre, sans tenir compte de la société
SOC2.), seule propriétaire de l’immeuble litigieux. Or, en vertu de l’article 1832 du
code civil, les sociétés civiles constitueraient une individualité juridique distincte de
celle des associés. En outre, il serait de jurisprudence que les créanciers d’une
société civile doivent d’abord réclamer leur dû à la société elle-même avant de
pouvoir se retourner contre les associés.
En ordre plus subsidiaire, l’intimé fait état des dégâts locatifs suivants : poignées de
portes desserrées ou forcées, couvercle de la lunette toilette déboîté, couvercle d’un
boîtier au sol manquant et trappe électrique au sol faisant défaut.
L’appelante conteste tous les prétendus dégâts, lesquels, à les supposer établis,
consisteraient plutôt en une usure normale. Elle conteste par ailleurs toutes les
factures qui ont été émises par la société SOC2.), qui facturerait notamment des frais
d’architecte.
Motifs de la décision
Il est rappelé que l’article 13 du contrat de bail conclu entre A.) et la société SOC1’.)
stipule que cette dernière remettra dans les quinze jours de la signature du contrat
(18 juillet 2008) une garantie bancaire pour un montant égal à trois mois de loyers. Il
est précisé qu’à la fin du bail, le bailleur renoncera à cette garantie sitôt que tous les
comptes auront été soldés entre parties. Il est finalement précisé que l’obligation du
bailleur de délivrer les lieux loués est suspendue jusqu’à la remise de la garantie
locative.
Le 28 novembre 2008, la société SOC1’.) a demandé à la BQUE1.) d’émettre une
garantie bancaire définitive en faveur de A.) pour un montant de 12.420,00 euros.
Suivant courrier du même jour, la BQUE1.) a informé A.) qu’elle se porte garante en
sa faveur jusqu’à concurrence du prédit montant des obligations incombant à la
société SOC1’.) en vertu d’un contrat de bail.

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Suivant avenant signé le 12 novembre 2013, A.), la société SOC1’.) et la société
SOC2.) ont convenu qu’à partir du 1er décembre 2013, le loyer mensuel ainsi que les
avances sur charges seront à régler sur le compte bancaire du nouveau bailleur,
« toutes les autres clauses et conditions du contrat de bail du 18.07.2008 restant
inchangées ».
Suivant requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 21 août
2015, la société SOC1’.) a demandé à voir condamner A.) à lui restituer l’original de
la lettre de garantie bancaire.
Par courrier à entête de la société SOC2.), signé par « A.) », du 31 août 2015
adressé à la BQUE1.), « A.) » a fait appel à la garantie bancaire pour un montant de
2.273,23 euros.
Par courrier du 4 septembre 2015, la société SOC1’.) a été informée par la BQUE1.)
que A.) a fait appel à la garantie bancaire pour un montant de 2.273,23 euros, le
compte bancaire de la société SOC1’.) ayant été débité du prédit montant ainsi que
de celui de 125,00 euros à titre de commission.
Par courrier du 29 janvier 2016, la BQUE1.) a indiqué au mandataire de la société
SOC1.) que la garantie bancaire litigieuse en faveur de A.) n’a pas été reprise par la
société SOC2.).
Il y a lieu de relever que la garantie à première demande, encore appelée garantie
autonome ou indépendante, fait partie des garanties personnelles, qui se
caractérisent par l'engagement d'une tierce personne aux côtés du débiteur. Elle se
définit comme l’engagement pris (généralement par une banque) de verser une
somme d’argent déterminée, dès que le bénéficiaire de cette garantie le demandera,
sans que puisse être opposée à ce dernier aucune autre exception d’inexécution que
celles résultant d’une clause de ladite garantie. La garantie à première demande se
caractérise par deux traits cumulatifs, ces traits étant l’inopposabilité des exceptions
et l’autonomie de l’objet de la garantie, l’hypothèse type étant celle où le garant
s’oblige à payer à première demande telle somme ou toute somme dans la limite
d’un montant déterminé (Cour 12 novembre 2014, n° 40268 du rôle).
L’engagement du garant est autonome, c'est-à-dire le garant prend à titre principal
un engagement nouveau, distinct de celui constitutif de l’obligation de garantie. Il
contracte un engagement de payer une certaine somme, qui certes est initialement
déterminée en considération du contrat de base, mais qui est librement arrêtée par
les parties et qui est sans rapport nécessaire avec l’objet ou l’étendu des obligations
du débiteur garanti (cf. Jurisclasseur civil, Garanties autonomes, art. 2321 fasc. 10,
n° 31).
Le caractère autonome constitue le trait distinctif de cette variété de garantie
personnelle et s’oppose en tous points au caractère accessoire du cautionnement.
Il convient d’insister sur le fait que l’obligation du souscripteur d’une garantie à
première demande est non seulement nouvelle, mais aussi et surtout indépendante
de celle du débiteur principal. L’existence d’un contrat de base constitue la raison
d’être de la constitution de la garantie, elle en est, plus précisément, la cause. Il ne
peut ainsi y avoir de garantie sans obligation à garantir. Autonomie ne signifie dès
lors pas absence de référence à un contrat principal, lequel doit être identifié dans
l’accord entre le garant et le bénéficiaire. Néanmoins, il est important de relever que
le nécessaire lien initial avec ce contrat est rompu dès que la garantie autonome est
souscrite (cf. op. cit. n° 32 ; Cour 12 novembre 2014, préc.). Telle est la différence
majeure par rapport au cautionnement : une fois nées, les obligations du donneur
d’ordre et du garant ont des sorts distincts. Ni leur validité, ni leur durée, ni leur
étendue, ni leur exécution ou inexécution n’ont d’incidence réciproque. L’autonomie
                                                                                14
renforce ainsi la fonction de sûreté ce qui est précisément l’objectif recherché (op. cit.
n° 32).
La garantie à première demande constituant un engagement indépendant du contrat
de bail conclu entre le bailleur et le locataire (cf. Cour 26 janvier 2005, n° 26919 cité
in L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 47), de sorte que, constituant un contrat sui
generis, elle n’est pas liée à une inexécution de ses obligations par le locataire
(op. cit. n° 47), c’est à tort que l’intimé fait plaider que la garantie bancaire contractée
à l’occasion du contrat de bail est liée à ce dernier par son objet-même.
C’est partant en vain que A.) soutient que la garantie à première demande - émise
en sa seule faveur- a été transmise à la société SOC2.). La BQUE1.) le relève
d’ailleurs dans son courrier du 29 janvier 2016 dans lequel elle indique que la
garantie bancaire litigieuse émise en faveur de A.) n’a pas été reprise par la société
SOC2.).
Dans ce contexte, il est important de noter que, par courrier du 4 septembre 2015, la
BQUE1.) a indiqué à la société SOC1’.) que c’est A.) qui a fait appel à la garantie
bancaire – seul bénéficiaire de la garantie et partant la seule personne habilitée à en
demander l’exécution. La circonstance que A.) ait fait appel à cette garantie le 31
août     2015       suivant      courrier      à     entête      de     la      société
SOC2.) est sans incidence à cet égard, la banque ayant crédité A.), et non la société
SOC2.), du montant de 2.273,23 euros.
C’est partant à tort que le juge de première instance a dit que la société SOC1’.)
aurait dû agir contre la société SOC2.).
Le moyen de l’intimé selon lequel la société SOC1’.) aurait dû attraire également la
société SOC2.) en justice n’est pas davantage fondé et tombe pareillement à faux.
En effet, il ne s’agit, en l’occurrence, pas d’une action en justice dirigée contre la
société SOC2.), mais contre A.) en son nom personnel, ce dernier étant celui au
bénéfice duquel la garantie à première demande a été émise. Il n’y a partant aucune
raison d’actionner également la société SOC2.), laquelle est totalement étrangère au
présent litige.
En ce qui concerne le bien-fondé de la demande en remboursement, il est rappelé
que A.) s’oppose à la demande, au motif que le local présenterait des dégâts.
Force est cependant de constater que A.) ne formule pas de demande tendant à voir
condamner la société SOC1’.) à l’indemniser du chef des désordres invoqués. Il ne
tire partant aucune conséquence juridique des dégâts locatifs allégués, ni des
factures versées en cause.
A défaut pour A.) d’avoir formulé une demande reconventionnelle en indemnisation
des dégâts locatifs invoqués, les griefs qu’il invoque ne prêtent pas à conséquence
et restent sans effet.
Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner A.) à
rembourser à l’appelante le montant de 2.273,23 euros avec les intérêts au taux
légal à partir du 8 octobre 2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde. Cette
condamnation ne saurait toutefois être assortie d’une peine d’astreinte, alors qu’en
vertu de l’article 2059 alinéa 2 du code civil, l’astreinte ne peut être prononcée en cas
de condamnation au paiement d’une somme d’argent.
Il y a, en revanche, encore lieu de condamner A.) à payer à l’appelante la somme de
125,00      euros   avec    les     intérêts au    taux  légal    à    compter     du
8 octobre 2015, au titre des frais de commission engendrés par l’appel à garantie.

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L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).
Au vu de l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure
pour la première instance formulée par A.) est, par réformation du jugement
entrepris, à déclarer non fondée.
Pour le même motif, l’intimé est à débouter de sa demande basée sur l’article 240 du
nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.
En revanche, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de
l’appelante les sommes exposées par elle en instance d’appel non comprises dans
les dépens, laquelle a été dans l’obligation de relever appel afin de faire valoir ses
droits, il convient de lui allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la
présente instance.
Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est fondé.
L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à
loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.
                                   Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
le dit fondé,
par réformation du jugement entrepris,
condamne A.) à payer à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. la somme
de 2.273,23 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 8 octobre 2015 jusqu’à
solde,
dit que cette condamnation n’est pas assortie d’une peine d’astreinte,
condamne encore A.) à payer à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. la
somme de 125,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 8 octobre 2015
jusqu’à solde,
déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la
première instance,
condamne A.) à payer une indemnité de procédure de 750,00 euros à la société à
responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. pour l’instance d’appel,
déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel,
fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à A.).

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