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  Arrêt N° 66/17 IV-COM

  Audience publique du cinq avril deux mille dix-sept

  Numéro 41267 du rôle

  Composition :

  Roger LINDEN, président de chambre;
  Elisabeth WEYRICH, conseillère;
  Jean ENGELS, conseiller;
  Eric VILVENS, greffier.

                              I) Rôle 41267

                                Entre:

   la société anonyme SOC.1.), en liquidation, établie et ayant son
siège social à L-(...), immatriculée au Registre de Commerce et des
Sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), représentée par son
liquidateur actuellement en fonctions, la société anonyme VALEX
TRADING, établie et ayant son siège social à L-2212 Luxembourg, 6,
Place de Nancy, immatriculée au Registre de Commerce et des
Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 32.593, représentée par
son conseil d’administration actuellement en fonctions,

  appelante aux termes d’un acte de l’huissier de justice Luc
Konsbrück de Luxembourg du 12 mai 2014,

  comparant par Maître Arsène Kronshagen, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                   et

   1. le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence RES.1.),
établi et ayant son siège social à L-(...), représenté par son syndic en
fonctions, la société à responsabilité limitée SOC.2.), établie et ayant
son siège social à L-(...), immatriculée au Registre de Commerce et
des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B (...), représenté par
son gérant actuellement en fonctions,

  intimé aux fins du prédit acte Konsbrück,

   comparant par Maître Annick Wurth, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

                                                                           1
   2. la société anonyme SOC.3.), en abrégé SOC.3.), établie et
ayant son siège social à L-(...), représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions, immatriculée au Registre
de Commerce de Luxembourg sous le numéro B (...),

  intimée aux fins du prédit acte Konsbrück,

  comparant par Maître Michel Schwartz, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

  3. la société anonyme ASS.1.), établie et ayant son siège social
à L-(...), représentée par son conseil d’administration actuellement
en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce de
Luxembourg sous le numéro B (...),

  intimée aux fins du prédit acte Konsbrück,

  comparant par la société anonyme Arendt & Medernach,
demeurant à Luxembourg,

  4. la Société Anonyme d'Assurances ASS.2.), faisant le
commerce sous la dénomination ASS.2’.), établie et ayant son siège
social à L-(...), représentée par son conseil d'administration
actuellement en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce
de Luxembourg sous le numéro B (...),

  intimée aux fins du prédit acte Konsbrück,

   comparant par Maître Claude Pauly, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg.

                            II) Rôle 41320

                              Entre:

   la société anonyme SOC.3.), en abrégé SOC.3.), établie et
ayant son siège social à L-(...), représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions, immatriculée au Registre
de Commerce de Luxembourg sous le numéro B (...),

  appelante aux termes d’un acte de l’huissier de justice Véronique
Reyter d’Esch-sur-Alzette du 9 mai 2014,

  comparant par Maître Michel Schwartz, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                 et

                                                                       2
  1. la société anonyme SOC.1.), en liquidation, représentée par
son liquidateur actuellement en fonctions, la société anonyme
VALEX TRADING, établie et ayant son siège social à L-2212
Luxembourg, 6, Place de Nancy, immatriculée au Registre de
Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B
32.593,

  intimée aux fins du prédit acte Reyter,

  comparant par Maître Arsène Kronshagen, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

   2. le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence RES.1.),
établie et ayant son siège social à L-(...), représenté par son syndic
en fonctions, la société à responsabilité limitée SOC.2.), établie et
ayant son siège social à L-(...), immatriculée au Registre de
Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B (...),

  intimé aux fins du prédit acte Reyter,

   comparant par Maître Annick Wurth, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg.

                          LA COUR D'APPEL

   Suivant contrat d’entreprise du 19 septembre 2007, la société
anonyme SOC.1.) avait, en sa qualité de promoteur-vendeur, chargé
la société anonyme SOC.3.) d’une mission d’entreprise générale en
vue de de la construction d’un immeuble résidentiel composé de 27
appartements, nommé « résidence RES.1.) », sis rue (...) à
Luxembourg.

  La société anonyme SOC.1.) était le promoteur-vendeur de la
construction de la résidence RES.1.) sise à Luxembourg, rue (...).

  La société SOC.1.) avait conclu le 16 janvier 2008 auprès de la
compagnie d’assurances ASS.1.) une assurance « Tous risques
chantiers » régissant la période des travaux de construction et une
assurance en garantie biennale et/ou décennale dite « Assurance
Contrôle ».

   Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE
RES.1.) ( ci-après la COPROPRIETE) avait souscrit le 6 septembre
2010 auprès de la compagnie d’assurances ASS.2.) une assurance
ASS.2’.)-(...) tendant à faire assurer notamment tout dégât des eaux
affectant la résidence RES.1.).

   Le litige a trait à des infiltrations d’eau qui ont en décembre 2010
et janvier 2011 endommagé la cage d’escalier, le revêtement des

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escaliers, la cuve de l’ascenseur ainsi que les appartements de
plusieurs copropriétaires situés aux 3ème et 4ème étages de la
résidence RES.1.).

   Par ordonnances du juge des référés près le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg des 5 avril, 9 mai, 12 et 23
décembre 2011, l’expert Kousmann avait été nommé afin de
constater et de déterminer les infiltrations et dégâts qui affecteraient
les appartements des époux A.) et C.), sis aux deuxième, troisième
et quatrième étages de la Résidence RES.1.), ainsi que les parties
communes de cet immeuble, de déterminer les causes et origines
exactes des infiltrations, vices, malfaçons et autres désordres
éventuellement constatés, ainsi que la date de leur apparition.

   L’expert devait en outre se prononcer, dans l’hypothèse où une
pluralité de causes serait à l’origine des infiltrations, vices, malfaçons
et autres désordres constatés, sur la part imputable à chacune de
ces causes dans la genèse du dommage.

  Il avait encore pour mission de décrire les moyens à mettre en
œuvre afin de remédier aux infiltrations, vices, malfaçons et autres
désordres constatés et d’en chiffre le coût ou fixer les moins-values
éventuelles.

  L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 février 2013.

   Suivant acte d’huissier de justice du 18 septembre 2013, la
COPROPRIETE a fait donner assignation aux sociétés anonymes
SOC.1.), ASS.2.) et ASS.1.) à comparaître devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale,
aux fins de :

   • principalement, les entendre condamner solidairement, sinon in
solidum, à effectuer les travaux de remise en état des parties
communes de la Résidence RES.1.) préconisés par l’expert
Kousmann et sous la surveillance de celui-ci dans un délai d’un mois
à compter de la signification du jugement à intervenir sous peine
d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard,

   • condamner les sociétés SOC.1.) et ASS.1.) solidairement,
sinon in solidum, à refaire tous les balcons / terrasses de la
Résidence RES.1.), à l’exception du balcon de l’appartement n°89,
conformément aux recommandations de l’expert Kousmann et sous
la surveillance de celui-ci dans un délai de 6 mois à partir de la
signification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de
1.000 € par jour de retard,

   • condamner les sociétés SOC.1.) et ASS.1.) solidairement,
sinon in solidum à réparer dans la partie de la résidence sise au
numéro (…) de la rue (...) le châssis vitré fixe, ainsi que la porte des

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SAS dans les deux entrées de la résidence à poser un joint souple
en silicone à la périphérie de l’ensemble menuisé des SAS et à
procéder au réglage des portes des SAS qui ne ferment pas
correctement, à poser au sous-sol un joint de dilatation à la
buanderie dans l’angle entre le mur latéral de façade et le mur
séparatif avec le local adjacent ainsi qu’à effectuer une découpe par
discage d’environ 1 à 2 centimètres de largeur sur toute la hauteur
du mur entre le pilier en béton armé et la maçonnerie, et sur toute la
hauteur entre la jonction entre le mur de façade latéral et le voile en
béton, séparant la buanderie du local technique, sous peine d’une
astreinte de 1.000 € par jour de retard.
   Elle a conclu subsidiairement, à se voir autoriser à faire effectuer
tous les travaux repris ci-dessus par des entreprises de son choix et
condamner les assignées au remboursement des factures des
entreprises y employées sur simple présentation des quittances avec
les intérêts légaux à partir du jour du décaissement jusqu’à solde.

  Elle a encore sollicité le remboursement des frais d’expertise
Kousmann de 26.452,32 €.

   Suivant acte d’huissier de justice du 7 octobre 2013, la société
anonyme SOC.1.) a fait donner assignation à la société anonyme
Société Luxembourgeoise d’Entreprises et de Constructions
( ci-après en abrégé SOC.3.)) à comparaître devant le même tribunal
aux fins de l’entendre intervenir dans le litige opposant la société
SOC.1.) à la COPROPRIETE aux fins de la voir tenir quitte et
indemne de toutes condamnations prononcées à l’encontre de la
société SOC.1.).

  Suivant acte d’huissier de justice du 4 décembre 2013, la société
SOC.1.) a fait donner assignation à la société ASS.1.) à comparaître
devant le même tribunal aux fins de l’entendre intervenir dans le litige
opposant la société SOC.1.) à la COPROPRIETE et de l’entendre
condamner à tenir la société SOC.1.) quitte et indemne de toutes
condamnations prononcées à son encontre.

  Chacune des parties a requis une indemnité de procédure.

  Par jugement du 6 mars 2014, le tribunal a

  A. quant à la demande de la COPROPRIETE

  1. quant aux parties communes

   a) dit la demande relative aux « dégâts des eaux » fondée à
l’égard de la société anonyme ASS.2.) et non fondée à l’égard de la
société anonyme SOC.1.), en liquidation et la société ASS.1.),

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   b) autorisé la COPROPRIETE à faire effectuer les travaux de
remise en état préconisés par l’expert Robert Kousmann dans son
rapport d’expertise au point 5.3.1.,

   c) condamné la société ASS.2.) à rembourser à la
COPROPRIETE les factures des entreprises employées à ces
travaux de remise en état sur simple présentation des quittances,
avec les intérêts légaux à partir du jour du décaissement jusqu’à
solde,

  d) condamné la société ASS.2.) à payer à la COPROPRIETE le
montant de 2.754,63 € à titre de frais d’expertise,

  2. quant aux balcons

  a) dit la demande partiellement fondée à l’égard de la société
SOC.1.), en liquidation et non fondée à l’égard de la société ASS.1.),

   b) autorisé la COPROPRIETE à faire effectuer les travaux de
remise en état du balcon arrière de l’appartement A 27 appartenant
aux époux A.)-B.), des balcons de l’appartement A22 appartenant
aux consorts C.)-D.), du balcon de l’appartement A25 appartenant à
M. E.) et du balcon de l’appartement A26 appartenant à M. F.)
préconisés par l’expert Robert Kousmann dans son rapport
d’expertise aux points 6.3.2.1 et 6.3.2.3,

   c) condamné la société SOC.1.) à rembourser à la
COPROPRIETE les factures des entreprises employées à ces
travaux de remise en état sur simple présentation des quittances,
avec les intérêts légaux à partir du jour du décaissement jusqu’à
solde,

  3. quant aux sas d’entrée

   a) dit la demande fondée à l’égard de la société SOC.1.), en
liquidation et de la société ASS.1.),

   b) autorisé la COPROPRIETE à faire effectuer les travaux de
remise en état des deux sas d’entrée, tels que préconisés par
l’expert Kousmann dans l’annexe de son rapport sous « parties
communes », point 3.1.2 et 3.2.3,

   c) condamné la société SOC.1.) à rembourser à la
COPROPRIETE les factures des entreprises employées à ces
travaux de remise en état sur simple présentation des quittances,
avec les intérêts légaux à partir du jour du décaissement jusqu’à
solde et dit que la société ASS.1.) sera tenue d’intervenir in solidum
avec la société anonyme SOC.1.), en liquidation à partir du seuil du
dommage de 2.712,32 €

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  4. quant aux autres demandes

  a) condamné la société SOC.1.), en liquidation à payer à la
COPROPRIETE le montant de 5.509,26 € à titre de frais d’expertise,

   b) condamné les sociétés SOC.1.), ASS.1.) et ASS.2.) à payer à
la COPROPRIETE une indemnité de procédure de 2.500 € ainsi que
les frais et dépens de l’instance principale.

   B. Quant à la demande en intervention de la société SOC.1.)
dirigée contre la société SOC.3.)

   1. condamné la société SOC.3.) à tenir la société SOC.1.) en
liquidation quitte et indemne de toute condamnation prononcée à son
encontre,

  2. condamné la société SOC.3.) à prendre en charge la franchise
du montant de 2.712,32 €,

   3. condamné la société SOC.3.) à payer à la société SOC.1.) une
indemnité de procédure de 1.500 €,

   Le tribunal a encore rejeté la demande de la société SOC.3.) en
allocation d’une indemnité de procédure et condamné cette société
aux frais et dépens de l’instance de mise en intervention.

  C. Quant à la demande de mise en intervention de la société
SOC.1.) contre la société ASS.1.)

   1. dit fondée cette demande en ce qui concerne les dégâts
affectant les sas d’entrée et non fondée pour le surplus,

   2. condamné la société ASS.1.) à tenir la société SOC.1.) quitte et
indemne de la condamnation prononcée à son encontre à partir du
seuil de dommage de 2.712,32 €,

   3. condamné la société ASS.1.) aux frais et dépens de cette
instance.

   Ce jugement a été signifié aux parties SOC.3.), SOC.1.), ASS.1.)
et ASS.2.) en date du 2 avril 2014.

   Par acte d’huissier de justice du 9 mai 2014, la société SOC.3.) a
régulièrement relevé appel de ce jugement.

  La société SOC.1.) a régulièrement relevé appel de ce jugement
par acte d’huissier de justice du 12 mai 2014.

   La société SOC.3.) demande, par réformation, à voir rejeter
l’ensemble des demandes de la société SOC.1.). Elle sollicite en

                                                                         7
ordre subsidiaire la nomination d’un expert, une indemnité de
procédure de 2.500 € pour la première instance et de 2.500 € pour
l’instance d’appel.

   La société SOC.1.) conclut, par réformation, en ordre principal, à
voir rejeter l’ensemble des demandes formulées à son égard par la
COPROPRIETE et réclame une indemnité de procédure de 3.000 €.

    Elle sollicite en ordre subsidiaire, par réformation, à voir dire
fondées toutes les demandes de mise en intervention introduites
contre la société ASS.1.), à voir condamner cette société à lui payer
une indemnité de procédure de 3.000 € et à voir déclarer commun
l’arrêt à intervenir à l’encontre de ASS.2.).

   La COPROPRIETE interjette appel incident contre le jugement de
première instance et fait grief au tribunal de ne pas avoir fait droit à
sa demande principale tendant à voir condamner les sociétés
SOC.1.) et ASS.1.), solidairement, sinon in solidum à refaire tous les
balcons/terrasses de la résidence RES.1.) à l’exception du balcon de
l’appartement n°89 (G.)), conformément aux recommandations de
l’expert Kousmann, dans un délai de 6 mois à partir de la
signification de l’arrêt à intervenir, sous peine d’une astreinte de
1.000 € par jour de retard.

   Elle lui fait également grief de ne pas avoir condamné la société
SOC.1.) à prendre en charge l’intégralité des frais d’expertise chiffrés
à 23.699,69 € ( note de la Cour : les honoraires sont chiffrés à
26.452,32 € et ASS.2.) a payé 2.752,63 € ). Elle réclame encore, par
réformation, une indemnité de procédure de 5.000 € pour la première
instance et de 5.000 € pour l’instance d’appel.

   Elle sollicite pour le surplus la confirmation du jugement de
première instance.

  ASS.2.) fait valoir qu’elle a entretemps indemnisé la
COPROPRIETE de la résidence RES.1.) et conclut à sa mise hors
cause.

   Le ASS.1.) conclut à la confirmation du jugement de première
instance.

  Discussion

  I. Quant à la demande principale de la COPROPRIETE

  A. Quant à ASS.2.)

   Il convient tout d’abord de préciser qu’en ce qui concerne les
infiltrations d’eau dans les parties communes, ayant endommagé la
cage d’escaliers, le revêtement des escaliers et la cuve de

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l’ascenseur, le tribunal a rejeté la demande de la COPROPRIETE
dirigée contre les sociétés SOC.1.) et ASS.1.), au motif que la
demanderesse n’avait pas établi que ces dégâts avaient pour cause
un vice de construction affectant le bâtiment.

  Cette décision n’est pas critiquée par la COPROPRIETE.

   Sa demande avait en revanche été déclarée fondée à l’encontre
de ASS.2.). Le tribunal avait relevé que la demande de la
COPROPRIETE dirigée à l’encontre de cette compagnie
d’assurances se limitait à obtenir réparation des dégâts occasionnés
auxdites parties communes.

   Pour asseoir la condamnation à l’encontre de ASS.2.), le tribunal
s’est référé à la police d’assurance ASS.2’.)-(...) conclue par le
syndic le 6 septembre 2010 pour le compte de la copropriété de la
Résidence RES.1.) aux termes de laquelle « sont assurés les
dommages matériels résultant des événements suivants : […]
infiltration d’eau au travers des toitures ainsi qu’au travers des
terrasses ou balcons ».

   Dès lors que ASS.2.) n’a pas contesté que les dégâts aux parties
communes sont couverts par la police d’assurances souscrite par la
COPROPRIETE, la demande de cette dernière formulée à l’encontre
de la compagnie d’assurances a été déclarée fondée en son
principe.

   L’obligation de la compagnie d’assurances étant de nature
pécuniaire, la juridiction de première instance l’a condamnée à
rembourser les factures des entreprises employées dans la réfection
des parties communes conformément aux prescriptions de l’expert
Kousmann dans son rapport au point « 6.3.1 Réfection de la cage
d’escaliers et d’ascenseur », reprenant d’une part la réfection des
murs et plafonds, et d’autre part la réfection du revêtement du sol en
pierre naturelle.

  ASS.2.) a encore été condamnée à prendre en charge la somme
de 2.754,63 € des 8.263,89 € des frais d’expertise Kousmann alloués
par le tribunal à la COPROPRIETE.

  Ces décisions ne sont pas critiquées par ASS.2.) qui conclut à sa
mise hors cause.

  La COPROPRIETE admet aux termes de ses écritures du 18
décembre 2014 « que la société ASS.2.) a indemnisé les
copropriétaires pour l’intégralité des dommages dans les parties
communes (cage d’escaliers) suite au jugement du 6 mars 2014 ».

  Elle ne formule plus aucune demande à l’encontre de ASS.2.).

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  Conformément à ses conclusions, celle-ci est dès lors à mettre
hors cause.

  B. Quant à l’appel principal de la société SOC.1.)

  1. quant aux balcons

  a) les moyens des sociétés SOC.1.) et SOC.3.)

   Les sociétés SOC.1.) et SOC.3.) reprochent à la juridiction de
première instance d’avoir entériné les conclusions de l’expert
Kousmann quant à la cause des infiltrations d’eau ayant affecté
différents appartements de la résidence RES.1.).

   Elles font valoir que contrairement à l’avis de l’expert, ni la
membrane « EPDM », ni la pose de celle-ci ne seraient la cause
desdites infiltrations. Les sociétés SOC.1.) et SOC.3.) ajoutent que la
membrane « EPDM » n’aurait pas pour fonction de résister à une
pression d’eau respectivement de neige stagnant sur un balcon,
mais ne devrait servir que « de guide pour que l’eau provenant de
pluies battantes contre les menuiseries extérieures soit dirigée vers
le socle évacué grâce aux avaloirs ou trop-pleins ». En l’occurrence,
l’eau et/ou la neige auraient fin 2010 stagné sur les balcons des
appartements respectifs, aurait appuyé contre la membrane et fini
par s’infiltrer derrière la façade isolante dans le bâtiment en passant
par la membrane « EPDM ».

   Les deux sociétés appelantes se prévalent du rapport du bureau
d’expertise RW Consult du 13 janvier 2013 pour soutenir que les
infiltrations d’eau dans les appartements de certains copropriétaires
étaient dues à l’absence d’évacuation de la neige sur les balcons,
par conséquent à un manque d’entretien desdits balcons par lesdits
copropriétaires, sinon la Copropriété. Elles invoquent encore les
chutes de neige intenses et d’une grande ampleur, les fortes pluies
ainsi que le gel et le dégel pour conclure à l’absence de toute
responsabilité dans leur chef en rapport avec les infiltrations d’eau
dans certains appartements.

   Elles font ensuite grief à l’expert d’avoir, dans le cadre de sa
mission de déterminer la cause des infiltrations, réalisé plusieurs
mises sous eau sur certains balcons de la résidence. Cette façon de
procéder n’aurait en l’espèce pas été réalisée conformément aux
règles de l’art, étant donné que ce procédé aurait consisté à amener
l’eau stagnante à un niveau qu’elle ne devait techniquement jamais
atteindre puisque les systèmes d’évacuation des eaux seraient
normalement calculés de telle manière à ce que l’eau soit justement
évacuée avant d’en arriver à un balcon immergé jusqu’au niveau du
seuil des portes fenêtres. Les coulées d’eau observées lors de la
réalisation de ce test seraient à mettre en relation avec la non-
conformité aux règles de l’art du test réalisé par l’expert et non à la

                                                                          10
prétendue non-conformité de la pose de la membrane « EPDM ». Le
test réalisé par l’expert n’aurait fait que confirmer le constat que l’eau
qui immerge complètement le socle du balcon est susceptible
d’entrer par la façade. La COPROPRIETE n’aurait dès lors pas établi
que l’étanchéité des balcons était défaillante.

  L’inondation des appartements n’aurait par conséquent pas pour
cause un vice de construction.

   Les deux sociétés SOC.1.) et SOC.3.) argumentent en
conséquence que la cause des infiltrations d’eau ne résiderait pas
dans l’état non étanche de la membrane « EPDM », voire dans une
pose non conforme de cette membrane selon les règles de l’art, mais
dans l’obstruction des systèmes d’évacuation des eaux par la neige
et/ou la glace et l’accumulation de la neige sur les balcons.

   Elles critiquent encore l’expert Kousmann d’avoir retenu que la
pose du revêtement de terrasse en lames de composites n’a pas été
exécutée conformément aux règles de l’art et a contribué aux
infiltrations d’eau dans les appartements de l’immeuble.

   En ordre subsidiaire, même à admettre que la pose du revêtement
précité devait être jugée défectueuse, les appelantes estiment que le
positionnement des lames de même que l’absence d’espace entre
l’extrémité des lames de parquet seraient à qualifier de vices
apparents. Ces vices seraient couverts par la réception des travaux
en date du 17 février 2010.

   Elles ajoutent qu’en tout état de cause, les revêtements de
terrasses seraient à qualifier d’éléments amovibles et insistent en
outre sur le caractère très localisé des désordres pouvant
éventuellement être imputés à des infiltrations d’eau en raison d’un
prétendu défaut d’étanchéité du revêtement des balcons. Elles
estiment en conséquence que les revêtements en terrasse
relèveraient de la catégorie de menus ouvrages soumis à la garantie
biennale.

   En conséquence, les sociétés SOC.1.) et SOC.3.) concluent, par
réformation du jugement de première instance, à voir dire que
l’action de la COPROPRIETE, introduite plus de deux après la
réception des travaux du 17 février 2010 serait prescrite et par
conséquent irrecevable.

  b) les moyens de la COPROPRIETE

   La partie intimée fait valoir que les infiltrations d’eau auraient
trouvé leur cause dans un défaut d’étanchéité au niveau des balcons
de plusieurs appartements, et notamment ceux des époux G.), C.),
A.), H.), et F.). Elle conclut par conséquent à la confirmation du
jugement de première instance en ce que le tribunal a retenu que

                                                                             11
son action en rapport avec les infiltrations d’eau relève de la garantie
décennale, que les désordres relevés par l’expert judiciaire mettent
en cause la bonne exécution des travaux d’étanchéité sur les
balcons et terrasses de l’immeuble et que la société SOC.1.) ne s’est
pas exonérée de sa responsabilité en établissant un cas de force
majeure ou un défaut d’entretien imputable au maître de l’ouvrage.
L’intimée estime que l’étanchéité d’un balcon devrait rester garantie
même en cas de fortes chutes de neige et de pluie et de la présence
de quantités importantes de neige sur lesdits balcons. Les
développements des parties appelantes relatifs à la mise sous eau
des balcons effectuée par l’expert Kousmann seraient à rejeter pour
défaut de pertinence, étant donné que ce test aurait précisément
confirmé que les balcons étaient mal conçus et que les travaux
réalisés avaient été incorrectement exécutés.

  c) l’appréciation de la Cour

   Il est acquis en cause que la COPROPRIETE et la société
SOC.1.) sont liées par un contrat de vente en l’état futur
d’achèvement, régi par les articles 1601-1 à 1601-14 du Code civil.

   La question de la réception des travaux n’est pas discutée en
instance d’appel, le jugement entrepris n’étant pas critiqué en ce qu’il
a fixé au 17 février 2010 la date de la réception définitive des
travaux.

   Aux termes de l’article 1646-1 actuel du Code civil, le vendeur
d'un immeuble à construire est tenu pendant dix ans, à compter de la
réception de l’ouvrage par l’acquéreur, des vices cachés dont les
architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de
l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus
en application des articles 1792 et 2270 du présent code. Le vendeur
est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à
compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur.

  La société SOC.1.) ne fait pas grief au tribunal d’avoir considéré
que la garantie due par le vendeur est calquée sur celle des
entrepreneurs et autres constructeurs ; il est donc soumis aux
garanties biennale et décennale.

   Il est acquis en cause qu’en date des 22 décembre 2010 et 6
janvier 2011, des infiltrations d’eau se sont produites dans les
appartements des époux C.)- D.) situés aux deuxième et troisième
étages et celui des époux A.)-B.) situé au quatrième étage de la
résidence RES.1.).

  D’après les renseignements fournis, plus aucune infiltration n’est
apparue depuis lors.

                                                                           12
   Le bureau d’expertise Wies, mandaté par le syndic de l’immeuble
(SOC.2.)), a procédé à une visite des lieux peu de temps après les
sinistres. Il retient, notamment dans son rapport intermédiaire III du 4
mars 2011, l’existence de défauts d’étanchéité de la tuyauterie d’eau
de pluie encastrée dans la gaine technique et d’infiltrations par les
balcons.

    Les sociétés appelantes critiquent le tribunal d’avoir retenu que les
problèmes d’étanchéité des balcons relèvent de la garantie
décennale. Elles font valoir qu’au regard des désordres minimes qui
ne sont survenus qu’une seule fois depuis l’aménagement de
l’immeuble, lesdits désordres seraient soumis à la garantie biennale.
L’action de la COPROPRIETE introduite plus de deux ans après la
réception des travaux serait irrecevable.

   La Cour note au préalable que le tribunal n’est pas critiqué pour
avoir considéré que les actions en garantie biennale ou
décennale pour les malfaçons constatées dans les parties privatives
en rapport avec des problèmes d’étanchéité des balcons relèvent de
la compétence de la COPROPRIETE.

   Il y a lieu de préciser que le syndicat des copropriétaires peut agir
contre le promoteur-vendeur pour obtenir réparation des infiltrations
d'eau constatées dans les parties privatives et causées par des
malfaçons affectant les parties communes de l'immeuble (Cass.
3e civ., 16 mars 1988 : Loyers et copr. 1988, comm. 249).

   L’application de la garantie décennale est subordonnée à la
réunion de plusieurs caractéristiques, tenant à l'origine du désordre
non apparent à la réception et à sa gravité. La mise en jeu de la
garantie décennale n'exige pas la recherche de la cause précise des
désordres. Elle suppose toutefois que les désordres procèdent de
travaux de construction d'un ouvrage. La démonstration qu'un
dommage affecte un ouvrage ou un élément d'équipement
indissociable ne suffit pas à permettre la mise en jeu de la
garantie décennale. Il convient d'établir que le désordre n'était pas
apparent à la réception des travaux. En effet, la réception sans
réserve de désordres apparents prive le maître ou l'acquéreur de
l'ouvrage de toute possibilité d'exercer efficacement une action en
responsabilité contre les constructeurs. Le désordre doit porter
atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa
destination. Aussi, la responsabilité du constructeur ne peut être
engagée que s’il est établi que les infiltrations litigieuses portent
atteinte à la solidité d’un ouvrage ou le rendent impropre à sa
destination (Cass. 3e civ., 21 oct. 2008, n° 04-15.934 : JurisData
n° 2008-045539 ; Resp. civ. et assur. 2008, comm. 366.

   La garantie décennale intéresse les dommages graves affectant
un ouvrage, survenus avant l’expiration d'un délai de dix ans suivant
la réception. Les désordres qui portent atteinte à la solidité de

                                                                            13
l'ouvrage sont incontestablement les plus graves, dans la mesure où
ils mettent en péril la pérennité de l'ouvrage. Sont par exemple
constitutives d'une atteinte à la solidité de l'ouvrage, des fissurations
importantes, constituant une atteinte à l'étanchéité de la couverture
d'un ouvrage (Cass. 3e civ., 6 déc. 2005, n° 04-19.271). De même,
l'atteinte à la solidité de l'ouvrage est caractérisée en présence de
graves fissurations provoquant l'affaissement d'une terrasse (Cass.
3e civ., 5 juill. 2000, n° 98-21.820) ou d'un bâtiment (CA Douai,
1re ch., 2e sect., 28 sept. 2005, n° 03/06354 : JurisData n° 2005-
294816), de nombreuses fuites et infiltrations entraînant un défaut
d'étanchéité (Cass. 3e civ., 18 déc. 2012, n° 11-10.061).

   L'absence d'étanchéité des façades d'un immeuble, qui conduit
l'eau à pénétrer à l'intérieur des appartements, provoquant une forte
humidité et des dégradations, rend l'ouvrage, dont l'utilisation est
fortement compromise, impropre à sa destination normale (Cass.
3e civ., 8 oct. 1997, n° 95-20.903 : RD imm. 1998, p. 96, note
Ph. Malinvaud).

   Ainsi encore des désordres de cloquage et de décollement
affectant le revêtement du sol rendent un laboratoire pharmaceutique
impropre à sa destination normale, lorsque l'absence d'étanchéité qui
en résulte favorise l'agression du sol par des produits chimiques (CA
Paris, 21 mai 2003 : Constr.-Urb. 2003, comm. 222, note M.-
L. Pagès-de Varenne). (JCL Construction, Fasc. 353-11
Construction. Objet des garanties légales des constructeurs
( éd.numérique novembre 2016).

    En l’espèce, la juridiction de première instance a retenu à bon
droit que les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage sont
les vices structurels de l’immeuble. Il n'est pas nécessaire que
l'immeuble soit menacé de ruine ; il suffit que le vice porte atteinte au
caractère durable de l'édifice : par exemple, des infiltrations pourront
compromettre la solidité de l'ouvrage (Cass. 3e civ. 2 oct. 1984, RD
imm. 1985.62, obs. P. Malinvaud et B. Boubli). ( Rép. Dalloz civ,
Vente d'immeuble à construire par Olivier Tournafond mars 2004
(actualisation : juin 2016)

   Doivent être qualifiés gros ouvrages, les éléments porteurs
concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres
éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux et,
ensuite, les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité
du bâtiment, à l’exclusion des parties mobiles.

    Doit être qualifié menu ouvrage tout élément qui n’est réalisé qu’à
titre de liaison, de décoration des gros ouvrages, ainsi que celui qui
ne participe pas à l’investissement immobilier et dont le
renouvellement est admissible au titre de l’entretien ou de simple
remise à neuf, sans destruction.

                                                                            14
   Il n’est pas contesté que les travaux de construction des balcons,
par leur importance et par leur nature constituent bien un ouvrage au
sens de l'article 1792 du Code civil et sont susceptibles d'engager la
responsabilité décennale des constructeurs si les autres conditions
prévues à cet article sont réunies.

    En outre, l’absence d’étanchéité des balcons suivant les règles de
l’art et les infiltrations d’eau de pluie à l’intérieur des appartements, à
les supposer établies, constituent des malfaçons qui rendent les
appartements impropres à leur destination et relèvent par
conséquent de la garantie décennale des articles 1792 et 2270 du
Code civil.

   Afin de déterminer si en l’occurrence les désordres invoqués sont
soumis à la garantie décennale, la Cour est tenue d’analyser le
rapport d’expertise Kousmann.

  • les constatations de l’expert judiciaire à l’intérieur des
appartements

  Afin de pouvoir déterminer la cause des infiltrations d’eau dans les
appartements concernés, l’expert judiciaire a procédé à un relevé
des dommages causés à l’intérieur des appartements A22 et A 27.

   Les opérations d’expertise de l’expert Kousmann ont débuté le 23
mai 2011, par une première visite de l’appartement A 27 des époux
A.).

   L’expert a noté la présence d’auréoles, de traces d’humidité et de
moisissures noirâtres sur les murs de plusieurs pièces de
l’appartement. Les mesurages d’humidité réalisés par l’expert pour le
mur pignon du salon ont indiqué un taux de 93/96 unités. Le taux
d’humidité de façade arrière dans l’antichambre était de 68 unités, et
celui des murs séparatifs du couloir avec différentes pièces indiquait
une humidité relative de 89 unités en partie basse du mur séparatif
entre la salle de bain et le couloir.

  La Cour renvoie pour le détail des dégâts dans l’appartement des
époux A.) aux constatations de l’expert Kousmann indiqués sous les
points 1.1-1.1.9 du rapport d’expertise ( p.21 à 26 du rapport
Kousmann).

  La première visite des lieux de l’expert dans l’appartement A 22
des époux C.) situé au 3ème eut lieu le 5 décembre 2011.

    L’expert a relevé plusieurs traces et auréoles d’humidité et des
fissures au niveau des plafonds de plusieurs pièces. Il a constaté
que dans le hall d’entrée de même que dans le salon, le parquet
initialement posé avait été retiré, suite au gondolement de celui-ci en
raison du sinistre d’inondation.

                                                                              15
   La Cour renvoie au relevé des dégâts renseignés dans le rapport
de l’expert Kousmann sous les points 2.1 à 2.1.8.( pages 36-40 du
rapport d’expertise Kousmann).

   Ces constatations viennent confirmer celles faites par le bureau
d’expertise Wies qui a relevé lors d’une première visite des lieux en
date du 14 janvier 2011« des infiltrations quasi généralisées sur
toutes les surfaces de plafond et s’étendant partiellement dans les
placards et au niveau des parquets, lesquels se trouvent localement
déformés » (page 2 du rapport Wies du 19 janvier 2011, pièce n° 11
de Maître Schwartz).

   L’expert Kousmann n’a pas procédé à un relevé de dégâts
affectant les appartements A 24( G.)), A25 ( E.)) et A 26 (F.)).

  Il a inspecté l’appartement A 20 ( H.)) mais n’a relevé aucun
désordre à mettre en rapport avec le sinistre d’inondation de
décembre 2010.

   Il ne résulte pas non plus du rapport d’expertise que l’expert
Kousmann aurait inspecté d’autres appartements suite aux
inondations d’hiver.

  • les causes et origines des infiltrations d’eau

   L’expert a noté dans son rapport ( page 21), que lors des
premières investigations d’expertises réalisées dans l’appartement
des époux A.), situé au 4ème étage de la résidence RES.1.), M. Gilles
Kintzelé, mandaté à cet effet par la compagnie d’assurances ASS.1.)
et Maurice Meyers du bureau d’expertise Wies, « sont partis de
l’hypothèse qu’une défaillance d’étanchéité dans le système
d’évacuation des eaux pluviales était à l’origine des désordres
déclarés ».

   L’expert Maurice Meyers a procédé à une visite des lieux des
appartements A.) du 4ème étage et C.) du 3ème étage de la résidence
en date des 14 et 18 janvier 2011. L’objectif de cette expertise était
de rechercher les éventuelles anomalies pouvant expliquer les
infiltrations très conséquentes à l’étage inférieur en- dessous de celui
des époux A.) ( note de la Cour : il s’agit de l’appartement des époux
C.)). Cet expert avait constaté que le 18 janvier 2011,
« l’appartement C.) était toujours sujet à des infiltrations importantes,
ce principalement dans le salon, mais également dans le hall
d’entrée, où de l’eau suinte en permanence du plafond » ( page 2 du
rapport, pièce 11 de Maître Schwartz).

  L’expert Meyers avait noté qu’à l’époque, un représentant de la
société SOC.4.) ( note de la Cour : il s’agit d’un sous-traitant de la
société SOC.3.), chargée de la réalisation des installations

                                                                            16
sanitaires) avait évoqué une relation causale éventuelle avec les
balcons et notamment l’accumulation de neige au mois de
décembre. L’expert Meyers avait proposé de vérifier l’étanchéité des
balcons du quatrième étage par une « mise sous eau » de ces
surfaces. Ce procédé qui devait être organisé par la société SOC.3.)
avec l’accord de Mme A.) était prévu pour le 19 janvier 2011.

  Une deuxième visite des lieux de l’expert Maurice Meyers eut lieu
le 3 février 2011, date à laquelle avaient été examinés les
appartements A.) et C.) ainsi que les appartements G.) et F.) situés
au 4ème étage.

    L’expert avait relevé, concernant le revêtement de la terrasse de
l’appartement A.) que « les raccords des membranes EPDM du
balcon côté rue, fixées au châssis sont ponctuellement décollés ».

   Il avait en outre constaté « une obstruction quasi complète de
l’évacuation du balcon rendant impossible toute évacuation normale
d’eaux de pluie. D’après l’expert, « ceci est un des éléments
déterminants dans le cadre de l’origine d’une accumulation d’eau et
d’infiltrations d’eau par les balcons » ( pièce n° 12 de Maître
Schwartz).

   L’expert Meyers avait également analysé « le balcon côté rue de
l’appartement G.), lequel est à l’origine d’infiltrations d’eau dans
l’appartement Schneider ».

   Il avait recommandé « d’enlever le revêtement pour accéder aux
raccords de l’étanchéité » et avait constaté que « le revêtement en
bois présentait une contre-pente vers l’intérieur du bâtiment » ( pièce
n° 12 de Maître Schwartz).

   Lors d’une troisième visite des lieux qui eut lieu le 16 février 2011,
l’expert Meyers avait retenu comme cause des infiltrations d’eau
dans l’appartement C.) « un problème d’infiltrations au niveau de la
tuyauterie d’évacuation d’eau de pluie ».

   La Cour ignore si la mise sous eau des balcons préconisée par
l’expert Meyers dans son rapport du 3 février 2011 a effectivement
été réalisée.

   - les constatations de l’expert judiciaire quant aux balcons de
l’appartement A27 des époux A.) situé au 4ème étage de la résidence
RES.1.) n°(…)

   L’expert Kousmann a constaté lors de la première visite de
l’appartement A 27 des époux A.) en date du 23 mai 2011, qu’au
niveau de la terrasse arrière, « la membrane en EPDM sous l’appui
métallique de la menuiserie extérieure donnant accès à la terrasse

                                                                            17
arrière est détachée en la partie de la remontée » ( page 26 du
rapport Kousmann).

   Il importe de relever que l’expert a noté que suite aux premières
investigations d’expertise réalisées par les experts Gilles Kintzelé et
Maurice Meyers, des travaux furent réalisés au niveau du conduit de
la descente des eaux pluviales et l’écoulement en toiture.

   La Cour note que ces mesures se sont avérées inefficaces, étant
donné que les experts Kintzelé et Meyers ont constaté que même
après la réalisation desdits travaux, des infiltrations continuaient à se
faire par les balcons, « à savoir, par les joints entre la menuiserie
extérieure et le gros-œuvre ». L’expert Kintzelé a expliqué ces
infiltrations par le fait que « les lames de balcon présentent des
contrepentes vers l’immeuble et que les membranes d’étanchéités
faisaient défaut sur la menuiserie extérieure de la porte-fenêtre
donnant sur le balcon avant et arrière de l’appartement des époux
A.) » ( voir page 21 du rapport d’expertise Kousmann).

   Lors d’une deuxième visite de cet appartement le 12 décembre
2011, l’expert judiciaire Kousmann a noté, concernant les balcons
façade avant, côté salon et façade arrière, côté chambre, ce qui suit :

   « Il est renseigné à l’expert par les parties que l’étanchéité a fait
l’objet d’une intervention de reprise avant l’intervention du soussigné
mandaté par le tribunal.

  En effet, il semblerait que la membrane en EPDM ( Ethylène-
Propylène-Diène Monomère) pour l’étanchéité du relevé en partie
basse des menuiseries extérieures n’ait pas été appliquée lors de la
phase « exécution ». Selon l’expert, cette membrane EPDM fait
partie intégrante des menuiseries extérieures, de sorte que son
absence ou sa mauvaise mise en œuvre provoque alors un passage
possible de l’eau entre la remontée d’étanchéité du balcon et le bas
du châssis de fenêtre.

   L’expert a en outre acté que suivant les renseignements fournis
par les parties, « après l’intervention des experts Kintzelé et Meyers,
la société SOC.5.) serait passée pour compléter les membranes
EPDM sur tous les balcons ». ( page 28 du rapport d’expertise
Kousmann).

    Cependant, quant au balcon façade arrière, côté escalier, l’expert
a noté que celui-ci n’avait subi aucune modification par rapport à
l’état initial. Il a constaté que « ce balcon possède uniquement une
évacuation. Les parties ont en outre précisé à l’expert que « le
concepteur a décidé de compenser l’absence de trop-plein par le
principe du débordement pardessus le seuil du balcon sur la façade
arrière de l’immeuble » ( page 29 du rapport).

                                                                            18
  L’expert a constaté, pour ce balcon précis, que « l’étanchéité ne
remonte pas jusqu’au sous face du seuil de la porte- fenêtre ».

   - les constatations de l’expert judiciaire quant au balcon de
l’appartement A22 des époux C.) situé au 3ème étage de la résidence
RES.1.) au n°(…)

   L’expert a procédé à une mise sous eau du balcon de
l’appartement susvisé en date du 16 juillet 2012 ( page 41 du rapport
Kousmann).

   Il importe de relever qu’avant d’avoir eu recours à cette technique,
l’expert a analysé l’étanchéité du balcon en façade côté rue. Il a
constaté que la membrane EPDM était « en piteux état, décollement
et déchirure ».

  - quant au procédé de la mise sous eau des différents
balcons

   Afin de déterminer les causes et origines des infiltrations d’eau
dans les différents appartements, y compris celui des époux A.), et
compte tenu de la probabilité que les diverses infiltrations dans cet
appartement étaient à mettre en relation avec l’état des balcons,
l’expert a décidé de procéder à une mise sous eau de tous les
balcons de l’appartement des époux A.) situé au 4ème étage de la
résidence RES.1.). Pour ce faire il a utilisé un produit réactif coloré
en jaune.

   Lors des opérations de remplissage par eaux colorées du balcon
façade avant, côté salon et du balcon façade arrière, côté chambre,
l’eau est montée à une hauteur de 8 cm, voire de 9,5 cm. Suite à la
mise sous eau, aucune infiltration n’a été constatée, ni le jour même
du 12 décembre 2011, ni le lendemain.

   Le balcon façade arrière, côté escalier avait également été mis
sous eau et il s’est avéré après quelques minutes « que de l’eau
passait en façade entre le voile béton et le complexe d’isolation par
l’extérieure, que de l’eau colorée perlait au plafond du balcon du 2ème
étage » ( page 29 du rapport d’expertise Kousmann).

    L’expert a précisé dans un rapport de la réunion d’installation du
30 janvier 2012 ( repris dans son rapport d’expertise sous §.4
planning des activités) qu’une mise sous eau du balcon donnant à
l’arrière de la cage d’escaliers devait de nouveau être réalisée, afin
de déterminer l’efficacité de l’étanchéité, « en empêchant, à l’aide
d’un barrage temporaire, le débordement extérieur côté façade ». Il a
en outre précisé la démarche à suivre consistant à « faire monter le
niveau d’eau au-dessus du trop-plein mais en-dessous du niveau
d’accès d’entrée dans l’appartement en question ».

                                                                          19
   L’expert a en outre très clairement précisé dans ledit rapport du 30
janvier 2012 que « l’objectif de cet acte est de déterminer si oui ou
non l’eau entre à l’intérieur au niveau du palier d’étage » ( page 53).

   La Cour retient que cette deuxième mise sous eau du balcon de
l’appartement des époux A.) avait été annoncée par l’expert
Kousmann fin janvier 2012. Force est de constater qu’aucune des
parties ne s’est à l’époque opposée à sa réalisation.

  Cette seconde mise sous eau du balcon précité a été effectuée le
23 mars 2012.

  Il en est ressorti que « le niveau d’eau est monté jusqu’au-dessus
de la jonction entre le gros-œuvre, relevé d’étanchéité et la partie
basse su châssis de la menuiserie fixe » ( page 53 du rapport
Kousmann).

  L’expert a constaté que « quelques quinze minutes après la mise
sous eaux colorées du balcon arrière de la cage d’escaliers, du
bâtiment n°(…) du 4ème étage, une coulure d’eaux colorées est
apparue dans l’angle inférieur gauche du châssis fixe côté
appartement des époux A.) » ( page 54 du rapport Kousmann).

   L’expert en a conclu que « l’écoulement de l’eau a trouvé un point
faible au niveau de l’étanchéité entre le châssis de fenêtre et le gros-
œuvre ».

   Ce même procédé de la mise sous eau des balcons a été réalisée
le 23 mars 2012 sur les balcons A 25 ( appartement E.)) situé dans
le bâtiment n° (…) de la résidence RES.1.), et A 26 ( appartement
F.)) situé au 4ème étage du bâtiment n° (…) de la résidence RES.1.).

   Avant même d’avoir rempli l’eau, l’expert a constaté par rapport au
balcon de l’appartement A 25 que « si au touché, la remontée
d’étanchéité sous le châssis semblait continue et sans perforations,
avec la chaleur, la couche bitumineuse avait tendance à fondre et à
coller aux doigts ».

  Le propriétaire de l’appartement A20, situé au 3ème étage du
bâtiment n°(…), situé en-dessous de l’appartement A 24, a dans la
soirée du 23 mars 2012 « constaté l’écoulement d’eau claire (non
colorée) à plusieurs endroits sur le plafond du balcon » ( page 52 du
rapport Kousmann).

   Quant au balcon de l’appartement A 26, situé dans le bâtiment n°
(…), l’expert a constaté, avant d’avoir procédé à la mise sous eau de
ce balcon que « la remontée d’étanchéité périphérique du balcon
présentait ponctuellement des fragilités telles que des écorchures »,
raison pour laquelle « le niveau d’eau a été élevé de moitié afin de
tester l’étanchéité en partie courante ».

                                                                           20
  Compte tenu de l’absence d’infiltrations dans les jours qui s’en
sont suivis, l’expert judiciaire a conclu à une « étanchéité en partie
courante et en partie inférieure du relevé continue et sans faille ».

   Aussi, l’expert a-t-il décidé de faire monter le niveau d’eau
jusqu’en limite inférieure du seuil de baie en aluminium, au-dessus
de niveau d’évacuation du trop-plein.

  Il a pu constater quelques jours plus tard que le niveau d’eau était
descendu de plus d’un centimètre. Cette baisse du niveau d’eau était
selon l’expert une valeur fort élevée pour pouvoir être imputée au
seul phénomène d’évaporation.

   Il s’est avéré que « de petites flaques d’eau » sont apparues sur la
table se trouvant sur le balcon situé en-dessous de celui de
l’appartement A 26.

   Pour la mise sous eau du balcon de l’appartement A22 des époux
C.), l’expert a utilisé un produit de couleur bleue. L’eau a été remplie
jusqu’en partie inférieure de l’appui métallique de la baie vitrée du
balcon. Le lendemain de la mise sous eau, a été constatée
l’apparition d’une traînée bleue en façade, légèrement en contrebas
d’une tablette de fenêtre au niveau du 2ème étage de l’immeuble. Au
rez-de-chaussée, l’eau était ressortie sous forme de gouttelettes
bleues à la jonction entre le complexe de façade et le châssis de
fenêtre.

  La Cour note que les mises sous eau des balcons des
appartements A25, A 26 et A 27, effectuées par l’expert judiciaire en
date des 12 décembre 2011 et 23 mars 2012 n’ont été remises en
cause ni par la société SOC.1.), ni par l’entreprise de construction
générale SOC.3.) ni par les sous-traitants de celle-ci.

   Ce n’est que par courrier adressé à l’expert judiciaire le 20 juillet
2012, soit quatre jours après la mise sous eau du balcon de
l’appartement A 22 des époux C.), réalisée selon la même technique
que les mises sous eau précédentes, que la société SOC.6.) qui est
intervenue en tant que sous-traitant de l’entreprise générale de
construction SOC.3.), a, par l’intermédiaire de son avocat mis en
cause le procédé des mises sous eau des balcons ( pièce n° 21 de
Maître Schwartz).

  Son courrier est de la teneur suivante :

  « Nous devons absolument vous signaler des graves erreurs qui
sont faites au moment de la mise sous eau.

                                                                           21
  En effet, à la mise sous eau les salariés de SOC.6.) sont
demandés de remplir les cuves d’étanchéité à un niveau qui va au-
delà du relevé des étanchéités.

  Il est évident qu’à ce moment il y ait des infiltrations.

  Celles-ci sont provoquées par les opérations de recherches

   SOC.6.) ne prend aucune responsabilité concernant les dégâts qui
sont causés par une telle gestion dommageable des mesures de
recherches ».

   Les sociétés SOC.1.) et SOC.3.) se prévalent de ce courrier pour
soutenir que les balcons ne sont en réalité affectés d’aucun vice de
construction. Elles font valoir que la membrane EPDM ne serait
destinée qu’à assurer une étanchéité « en présence d’une eau
ruisselante » et non pas une « étanchéité en présence d’une eau
stagnante ». Elles ajoutent que le sens de la pose du revêtement de
sol des balcons ne serait pas non plus constitutif d’un vice.

   La Cour note que les critiques émises par la société SOC.6.) ont
été intégrées par l’expert dans son rapport et qu’il y a pris position
comme suit :

    « Dans une première étape, et lors des toutes premières mises
sous eaux, le niveau d’eau était monté quelques 1 à 2 cm en
dessous du rail métallique afin de déterminer une défaillance de
l’étanchéité des balcons en partie courante ou en partie basse des
relevés. Les résultats étaient négatifs et aucune infiltration d’eau
n’est apparue dans l’immeuble.

   Dans une seconde étape, a été recherché un manque au niveau
de la membrane en EPDM. Cette dernière vient en recouvrement de
la membrane d’étanchéité en partie courante sur le relevé ».

  •   les conclusions de l’expert Kousmann

   Selon l’expert, la membrane EPDM est « une seconde peau »
dont la fonction consiste à assurer le complément pour un traitement
étanche du point singulier de la jonction menuiserie extérieure et
gros-œuvre. En cas d’absence de membrane EPDM, respectivement
de mauvaise réalisation, tels que décollement ou déchirure, une
partie de l’eau peut passer à l’arrière de l’isolant de façade et ainsi
s’infiltrer dans la chape intérieure des logements.

   L’expert judiciaire a en outre relevé comme cause deuxième
d’infiltrations d’eau, une orientation erronée des lames de composite
du revêtement de terrasse vers l’intérieur. « La présence de rainures
encloisonne l’eau dans un cheminement prédéfini, et la guide
directement contre la façade, respectivement les rails des porte-

                                                                          22
fenêtre ». Ceci serait « contraire à toute logique constructive »
( page 59 et 60 du rapport d’expertise Kousmann).

    Pour en arriver à cette conclusion, l’expert a constaté que « les
lames de terrasse allaient jusque sous la tablette métallique et
continuent contre le relevé au niveau de recouvrement théorique de
l’étanchéité du relevé et de la membrane ». Il a constaté en
conséquence l’absence « d’espace même minime pour permettre
aux eaux de s’écouler en extrémité, tomber dans la cuve étanche du
balcon et ainsi s’évacuer par les écoulements du sol ».

  L’expert a conclu que « cette orientation vers l’intérieur draine la
majeure partie des eaux du balcon en direction de la maçonnerie
extérieure et plus précisément en sous-face du châssis.

   Couplé à la défaillance de l’étanchéité de la jonction gros-œuvre
et menuiserie extérieure, l’eau n’est pas bloquée et s’infiltre » ( page
60 du rapport d’expertise Kousmann).

   Comme troisième cause des infiltrations d’eau relatives aux
balcons arrière, l’expert judiciaire a encore relevé « la conception et
la réalisation de dispositifs d’évacuation des eaux pluviales ne
respectant pas les exigences propres aux règles de l’art »

   La Cour renvoie aux constatations et explications de l’expert
judiciaire plus amplement décrites sous le point 4.1.3.3. du rapport
d’expertise judiciaire.

   En définitive, l’expert judiciaire a imputé la cause des infiltrations
d’eau aux erreurs de conception et de réalisation suivantes :

  -   en phase de conception :

   • Sens de pose des lames de terrasse vers l’intérieur auquel
s’ajoute l’absence de disposition d’évacuation des eaux de pluie le
long du relevé sous la baie vitrée,

  • Conception et dimensionnement des dispositifs d’évacuation
des eaux de pluie (descente, trop pleins) des balcons,

  -   en phase de réalisation :

   • Pose non conforme aux règles de l’art de la
membrane « EPDM » des châssis de menuiseries extérieures en
recouvrement sur l’étanchéité du relevé côté intérieur du balcon.

  Les parties appelantes se prévalent du rapport d’expertise RW
Consult du 13 janvier 2013 afin de remettre en cause les conclusions
de l’expert Kousmann relatives aux causes des infiltrations d’eau
dont étaient affectés les balcons de la résidence RES.1.). Elles se

                                                                            23
réfèrent au même rapport d’expertise RW Consult pour soutenir que
les mises sous eau des balcons sur lesquels portait l’expertise
n’aurait pas été réalisée conformément aux règles de l’art. L’expert
judiciaire aurait par conséquent lui-même commis de graves erreurs
techniques de sorte que la Cour ne devrait pas prendre en
considération le procédé de la mise sous eau des balcons telle que
réalisée par l’expert pour conclure à une responsabilité du
promoteur, respectivement de l’entreprise générale de construction.

   Elles invoquent deux causes d’exonération : d’une part, le
caractère exceptionnel des chutes de neige fin décembre 2010,
début janvier 2011, le gel ayant conduit à l’obturation des conduits
d’évacuation des eaux de pluie, et d’autre part, le défaut d’entretien
des balcons par les copropriétaires, respectivement la
COPROPRIETE. Elles rappellent que « l’étanchéité en partie haute
du socle en béton où se fait la jonction avec les menuiseries
extérieures n’a pas à résister à la pression qu’exerce une eau
stagnante, puisqu’en théorie l’eau ne devrait jamais stagner sur le
balcon à une hauteur aussi importante ».

   Quant au rapport RW Consult du 13 janvier 2013 auquel se
réfèrent les sociétés SOC.1.) et SOC.3.), il convient de faire les
remarques suivantes :

   Suivant les renseignements fournis par les parties litigantes, une
lecture du rapport d’expertise Kousmann eut lieu le 14 mai 2013
( pièce n° 22 de Maître Schwartz). Pour une raison que la Cour
ignore, le rapport RW Consult n’a jamais été soumis à l’expert
judiciaire pour prise de position.

   Force est ensuite de relever que dans le rapport RW Consult,
l’expert Mike Waldbillig explique avoir visité « les lieux », sans autres
précisions, de sorte que la Cour ignore quels balcons de la résidence
RES.1.) ont effectivement été inspectés par cet expert.

   L’expert de la société RW Consult fait état en page 7 que « les
terrasses du 4ème étage de l’appartement A.) ont une surface totale
de 25,64 m 2 » pour ensuite effectuer des calculs des quantités
d’eau tombées sur ces terrasses lors de précipitations.

   Force est toutefois de constater que ledit rapport d’expertise ne
contient aucune constatation personnelle de l’expert quant à l’état de
la membrane d’étanchéité des balcons inspectés par l’expert
judiciaire.

    Il s’ensuit que les constatations faites par l’expert Kousmann au
sujet de l’état défectueux de la membrane « EPDM » ( décollement,
déchirure), respectivement de la pose non conforme aux règles de
l’art de ladite membrane ne sont pas énervées par le rapport RW
Consult du 13 janvier 2013.

                                                                            24
    Les sociétés appelantes s’emparent encore du rapport RW
Consult pour soutenir, en ordre principal que contrairement à l’avis
de l’expert judiciaire, la pose du revêtement de terrasse en lames de
composites rainurées a été effectuée conformément aux règles de
l’art. En ordre subsidiaire, le désordre constaté devrait être qualifié
de vice apparent couvert par la réception des lieux en date du 17
février 2010.

  Les constatations de la société RW Consult au sujet de la pose
des lames en composite n’est pas à interpréter dans le sens tel
qu’exposé par les sociétés appelantes.

   Il est vrai que la société RW Consult indique dans son rapport du
13 janvier 2013 « qu’aucune norme ne s’oppose à ce que les
planches soient installées dans le sens perpendiculaire aux portes »
et qu’en l’espèce, « toutes les baies vitrées se trouvent en retrait par
rapport à la façade principale et sont donc protégées et conformes
aux exigences de la norme allemande » ( page 5 du rapport RW
Consult).

   Il importe de rappeler que contrairement à l’expert judiciaire, Mike
Waldbillig de la société RW Consult n’a pas procédé à un examen
plus approfondi de la membrane d’étanchéité des balcons.

   Les désordres constatés par l’expert Kousmann ne se limitent pas
à une simple mauvaise exécution de la pose des lames de terrasse.

   Selon l’expert judiciaire, l’origine des infiltrations d’eau résulte de
la combinaison de deux erreurs lors de la phase de conception et
d’une erreur lors de la phase de réalisation de l’ouvrage, à savoir le
sens des lames de terrasse vers l’intérieur, l’absence de dispositions
d’évacuation des eaux de pluie le long du relevé sous la baie vitrée
et la pose non conforme aux règles de l’art de la membrane
« EPDM » des châssis de menuiseries extérieures en recouvrement
sur l’étanchéité du relevé côté intérieur des balcons ( page 64 du
rapport d’expertise Kousmann).

   Il convient d’ajouter que le conseil de la société RW Consult, « de
couper les lames à ± 2 cm du seuil métallique afin de faciliter le
cheminement des eaux de surface vers l’étanchéité sous-jacente »
confirme la constatation de l’expert judiciaire quant à l’absence
d’espace entre les lames et la tablette métallique ne permettant pas
aux eaux de s’écouler aux extrémités, tomber dans la cuve étanche
du balcon et s’évacuer ( page 60 du rapport Kousmann).

    A l’instar des conclusions de l’expert judiciaire, le rapport RW
Consult a ensuite également retenu qu’« il doit y avoir eu des
infiltrations au niveau des raccords d’étanchéité de la menuiserie

                                                                             25
extérieure avec l’étanchéité des terrasses » ( page 5 du rapport RW
Consult, pièce n° 45 de Maître Schwartz).

   Les critiques des parties appelantes quant à la mise sous eau des
différents balcons ne sont pas non plus fondées.

   Ce procédé n’a fait que confirmer les constatations faites
précédemment par l’expert au sujet du mauvais état de la membrane
EPDM, respectivement de la pose non conforme aux règles de l’art
de celle-ci. Il y a lieu de rappeler que ces mêmes constatations
avaient déjà été faites par l’expert Meyers.

   La Cour retient en conséquence que les constatations de l’expert
judiciaire concernant l’état du revêtement d’étanchéité des balcons
des appartements A22, A25, A 26 et A 27 ne sont énervées ni par le
rapport de la société RW Consult, ni par un autre élément probant du
dossier.

   L’expert ayant toutefois relevé que les infiltrations d’eau n’auraient
pas pu être évitées même avec des diamètres d’évacuation plus
grands, il y a lieu de confirmer la juridiction de première instance
d’avoir retenu que cette non-conformité n’est pas en relation causale
avec le sinistre.

   L’absence d’étanchéité des balcons des appartements A22, A 25,
A 26 et A 27 suivant les règles de l’art et les infiltrations d’eau de
pluie à l’intérieur des appartements constituent des malfaçons qui
rendent les appartements concernés partiellement impropres à leur
destination.

  Ce vice constitue un désordre décennal relevant des dispositions
de l’article 1792 du Code civil.

  Il n’est pas contesté que les balcons d’un immeuble sont des gros
ouvrages.

   Le tribunal de première instance a retenu à juste titre que pour
que la responsabilité sur base des articles 1792 et 2270 du Code
civil puisse être retenue à l’encontre d’un promoteur-vendeur, voire
constructeur, la jurisprudence n’exige actuellement plus que les vices
de construction se rapportant au gros ouvrage affectent la solidité de
l’ouvrage.

   Il a encore relevé à bon droit que le domaine de la garantie
décennale ne se limite pas à la perte totale ou partielle de l’édifice.
La notion de perte totale ou partielle de l’édifice s’applique non
seulement en cas d’altération de la solidarité de l’édifice, mais
également en cas d’atteinte à la conservation d’une des parties
maîtresses de l’immeuble, ou encore en cas d’existence de vices
rendant l’immeuble impropre à sa destination ou même dépassant la

                                                                            26
mesure des imperfections auxquelles on doit s’attendre dans une
construction ( Cour 6 juin 2007, n° 31120 et 31648 du rôle, Cour
d’appel 19 juin 2013, n° 37858 du rôle).

   La Cour se doit de constater que les dégâts relevés par l’expert
Kousmann dans son rapport affectant les travaux qui avaient pour
objet d’assurer l’étanchéité des balcons des appartements A22, A
25, A26 et A 27 plus amplement décrits ci-avant, ne constituent pas
des imperfections mineures mais des défectuosités inadmissibles qui
excèdent de loin les imperfections auxquelles les maîtres de
l’ouvrage doivent s’attendre.

   Les balcons d’une résidence sont en effet un élément durable de
celle-ci qui doit au moins survivre au délai d’épreuve décennal. Or il y
a lieu de constater que les travaux de construction des balcons
entrepris étaient déjà affectés de vices importants en l’espace de
moins d’une année suivant la réception de la construction le 17
février 2010.

   La demande de la COPROPRIETE a en conséquence à juste titre
état déclaré recevable.

   Aucun élément apporté par le promoteur-vendeur ne vient
remettre sérieusement en cause les constatations de l’expert
Kousmann « que les défaillances constatées datent de la
construction et que le sinistre est issu de la combinaison de
paramètres défavorables auxquels l’enveloppe étanche du bâtiment
réalisée dans les règles de l’art aurait dû résister » ( page 63 du
rapport d’expertise Kousmann).

  -   quant aux causes d’exonération

   La responsabilité décennale repose sur le mécanisme d’une
présomption de responsabilité.

  Les appelantes argumentent que les infiltrations d’eau seraient
dues à une cause étrangère, à savoir la neige, le gel et /ou le dégel.

   L’étanchéité des balcons n’aurait pas résisté au poids de la neige,
respectivement à la pression d’eau due aux quantités de neige et au
phénomène de gel et de dégel.

   Ils invoquent encore une faute dans le chef des copropriétaires qui
n’auraient pas dégagé leurs balcons des quantités importantes de
neige, voire d’eau. Dans ce contexte, les appelantes font valoir que
le sinistre aurait pu être évité si les copropriétaires avaient fait
installer des cordons chauffants sur les balcons qui auraient permis
de faire fondre la neige ou la glace.

                                                                           27
   Il importe de relever que seule la preuve d’une cause étrangère à
la société SOC.1.) serait de nature à exonérer le promoteur-vendeur
de sa responsabilité.

   Concernant les conditions météorologiques dont se prévalent les
appelantes, il convient de dire que si la présence de la neige,
respectivement de l’eau sur les balcons précités était certes le
facteur déclenchant des infiltrations d’eau dans divers appartements
de la résidence RES.1.), il résulte à suffisance du rapport de l’expert
Kousmann que le sinistre a trouvé son origine tant dans une erreur
de conception que dans une erreur de réalisation de l'ouvrage.

   Contrairement à l’argumentation des appelantes, le sinistre n’a par
conséquent pas non plus trouvé son origine dans un défaut
d’entretien des balcons par les copropriétaires.

   L’étanchéité des balcons doit être parfaite et ce notamment en
hiver, en cas de neige ou de pluies abondantes, et il est établi au
regard de l’expertise Kousmann que tel n’était pas le cas.

   C’est dès lors à juste titre que la responsabilité de la société
SOC.1.), prise en sa qualité de promoteur-vendeur a été retenue par
la juridiction de première instance, en ce qu’elle a failli à son
obligation de résultat de livrer aux acquéreurs un immeuble exempt
de vices.

   C’est encore à raison que le tribunal a considéré que la société
SOC.1.) n’a pas réussi à s’exonérer de sa responsabilité, ni par la
preuve d’une cause étrangère, ni par la faute des propriétaires des
appartements respectifs.

   Il y a partant lieu de confirmer le jugement de première instance
en ce que le tribunal a condamné la société SOC.1.) à faire effectuer
les travaux de remise en état du balcon arrière de l’appartement A27,
des balcons de l’appartement A 22 , du balcon de l’appartement A
25 et du balcon de l’appartement A 26.

   Quant à la nature et l’étendue des travaux de remise en état, la
société SOC.1.) ne critique pas le tribunal d’avoir décidé qu’il s’agit
des travaux préconisés par l’expert judiciaire aux points 6.3.2.1 et
6.3.2.3 du rapport judiciaire.

   Le jugement de première instance n’est pas non plus critiqué en
ce que le tribunal a autorisé la COPROPRIETE à faire effectuer les
travaux de remise en état des balcons, mentionnés dans le dispositif
du jugement de première instance, par des entreprises tierces et que
la société SOC.1.) a été condamnée à rembourser à celle-ci les
factures des entreprises employées à ces travaux de remise en état
sur simple présentation des quittances, avec les intérêts légaux à
partir du jour du décaissement jusqu’à solde.

                                                                          28
  2. quant aux sas d’entrée

   Le tribunal s’est référé au rapport de l’expert Kousman suivant
lequel la fixation du châssis de l’ensemble menuisé est
insuffisamment dimensionnée pour résister aux forces appliquées
sur la porte par les utilisateurs.

   La juridiction de première instance a estimé qu’il ne s’agit là non
pas d’un simple problème de réglage, mais d’un vice de construction
lié à l’installation non conforme du châssis vitré et de la porte
d’entrée. A défaut pour la société SOC.1.) d’avoir établi que le vice a
entretemps été redressé, la responsabilité du promoteur-vendeur a
été retenue et il a été condamné à rembourser à la COPROPRIETE
les frais engagés au titre de travaux de remise en état.

  La société SOC.1.) ne critique pas cette décision de la juridiction
de première instance.

   Ces reproches relatifs aux sas d’entrée sont limités à la disposition
du jugement de première instance qui a rejeté sa demande en
intervention dirigée à l’encontre de la société ASS.1.) relative à la
prise en charge des dégâts par l’assureur des dégâts affectant les
sas d’entrée.

   La société SOC.3.) se prévaut d’un rapport d’intervention du 17
avril 2012 pour soutenir que les désordres ayant affecté les sas
d’entrée auraient été réparés par la société SOC.5.), un des sous-
traitants de la société SOC.3.).

   Si la Cour devait néanmoins estimer que la responsabilité de la
société SOC.3.) était susceptible d’être engagée, l’appelante fait
valoir qu’il ne s’agirait en l’occurrence que d’un simple problème de
réglage de la porte, sinon tout au plus d’un vice affectant un menu
ouvrage tombant sous la garantie biennale.

  L’action de la société SOC.1.) ayant été introduite plus de deux
ans après l’apparition du vice serait par conséquent irrecevable.

   Il convient de constater que pour la seconde porte du sas d’entrée
et pour la porte donnant accès sur l’arrière qui ne fermaient pas
correctement, l’expert a conclu à un simple problème de réglage.

   La Cour note que suivant l’expert judiciaire, ce désordre a
effectivement été réparé.

   L’expert judiciaire a encore constaté le 30 janvier 2012 « qu’au
rez-de-chaussée, la première porte du sas d’entrée du bâtiment n°
(…) se décollait de la façade et qu’elle ne résistait pas à une simple
pression exercée manuellement. Ce même problème a également

                                                                           29
été constaté pour la porte donnant accès au bâtiment n°(…). Selon
l’expert ces problèmes étaient dus à « la fixation du châssis de
l’ensemble menuisé insuffisamment dimensionnée pour résister aux
forces appliquées sur la porte par les utilisateurs. Il a ajouté que
l’ensemble doit pouvoir absorber les phénomènes de pression et
dépression engendrés par les mouvements d’ouverture et de
fermeture des portes du SAS » ( annexe point 3.2.3 du rapport
d’expertise Kousmann).

  La COPROPRIETE fait valoir que le désordre n’a pas été réparé.

   Ni la COPROPRIETE ni la société SOC.1.) ne prennent position
par rapport à la fiche d’intervention versée par la société SOC.3.) qui
fait référence à un « problème avec les portes et les fenêtres des
deux adresses de la résidence RES.1.) » et indique dans la case
« constats/détail interventions » ce qui suit :

   « ouverture et la mise en place d’un support supplémentaire au
niveau de la fixation de la porte et fenêtre des deux entrées de la
résidence.

  Nettoyage et repli de chantier » ( pièce n° 46 de Maître Schwartz).

    La Cour relève que suite aux constatations de l’expert, la société
SOC.5.) est intervenue afin de procéder aux travaux de remise en
état des vices constatés. Force est de constater que ni la
COPROPRIETE ni la société SOC.1.) n’ont établi qu’après
l’intervention de la société SOC.5.), le vice soit de nouveau apparu.

   Dès lors que la société SOC.3.) a établi avoir réparé le vice ayant
affectant les sas d’entrée et à défaut pour la COPROPRIETE d’avoir
établi que le vice a réapparu, la demande de la COPROPRIETE en
rapport avec les vices ayant affecté les sas d’entrée, est par
réformation du jugement de première instance à déclarer non
fondée.

  C. L’appel incident de la COPROPRIETE en rapport avec la
remise en état de tous les balcons de l’immeuble

    L’intimée demande, par réformation, à voir condamner la société
SOC.1.) et son assureur, la société ASS.1.), solidairement, sinon in
solidum à refaire tous les balcons/ terrasses de la résidence RES.1.)
à l’exception de l’appartement n°89.

   Le tribunal a rejeté cette demande au motif que « l’existence de
vices pouvant entraîner des dégâts (futurs) n’est qu’hypothétique
pour les balcons non concernés par les infiltrations de 2010/2011 ».

                                                                          30
  L’appelante sur incident se limite à faire valoir à l’appui de son
appel incident que « l’immeuble dont il s’agit est affecté de vices
ayant entraîné des dégâts au niveau des balcons ».

   L’expert judiciaire Kousmann, après avoir inspecté les balcons des
appartements A.), C.), G.), H.) et F.) a retenu que « bien que les
dégâts soient majoritairement visibles au bâtiment n° (…)( 4ème et
3ème étage), de par leur exposition et leur orientation peu favorables
en case de fortes intempéries, l’expert ajoute qu’à ses yeux les
problèmes relatifs à l’étanchéité sont généralisés à l’ensemble des
balcons de la résidence sise (...) » ( page 64 du rapport Kousmann).

   La Cour ne saurait suivre ces conclusions de l’expert qui sont
d’ores et déjà contredites par ses propres constatations.

   Il y a lieu de renvoyer à ce sujet aux constatations faites par
l’expert lors de la mise sous eau des balcons façade avant, côté
salon et du balcon façade arrière, côté chambre de l’appartement A
27 des époux A.). Aucune infiltration d’eau n’a pu être constatée.

  L’expert a relevé que la membrane en EPDM avait été complétée.
Ces mêmes constatations avaient été faites pour l’appartement A24
de M.G.) ( page 51 du rapport de l’expert).

  Aucune constatation en rapport avec des défauts d’étanchéité des
balcons n’a été faite par l’expert Kousmann lors de sa visite des
appartements A17 et A 18 des époux C.).

   Force est ensuite de relever qu’il ne résulte d’aucun élément
probant du dossier que l’expert judiciaire aurait dans le cadre des
missions d’expertise, ayant également porté sur les parties
communes, analysé l’état d’étanchéité de l’ensemble des balcons de
la résidence.

   Or le fait que certains balcons de l’immeuble sont affectés de
vices au niveau de l’étanchéité n’est pas de nature à établir que
d’autres balcons sont affectés du même vice. Il résulte d’ores et déjà
du rapport d’expertise Kousmann que tel n’est pas le cas.

   Il s’ajoute qu’il ne résulte d’aucune pièce probante du dossier qu’à
l’exception des copropriétaires indiqués dans le rapport de l’expert
judiciaire, d’autres copropriétaires se soient plaints auprès de la
COPROPRIETE après le sinistre de décembre 2010/2011
d’inondations dans leur appartement.

   Finalement, convient-il encore de constater que la
COPROPRIETE ne sollicite pas de complément d’expertise sur ce
point.

                                                                          31
   Il s’ensuit que la demande tendant à voir dire que le promoteur-
vendeur doit faire réparer tous les balcons de l’immeuble est à
rejeter.

  L’appel incident n’est dès lors pas fondé.

  Le jugement de première instance est à confirmer sur ce point,
quoique pour d’autres motifs.

  D. L’appel incident de la COPROPRIETE quant à la condamnation
de la société SOC.1.) à payer l’intégralité des frais d’expertise
Kousmann

   La COPROPRIETE continue de réclamer le remboursement de
23.699,69 € qu’elle dit avoir déboursés au titre de frais d’expertise
judiciaire, les 2.754,63 € restants ayant été pris en charge par
ASS.2.).

   Le tribunal a rejeté cette demande, motif pris que dans la mesure
où le litige ne concernait que les parties communes, et que la
demande de certains copropriétaires en réparation du dommage
affectant leurs parties privatives était pendante devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile, les
frais d’expertise y relatifs n’étaient pas en lien avec la demande de la
COPROPRIETE et ne pouvaient par conséquent être réclamés par
celle-ci.

   Le tribunal a noté que l’expert Kousmann avait réclamé,
concernant les parties communes, le montant de 8.263,89 €. Il a dit
fondée la demande de la COPROPRIETE pour cette somme. Dans
la mesure où l’expert n’a pas ventilé les frais exposés en fonction
des vices constatés, le tribunal a mis un tiers de cette somme à
charge de ASS.2.), les deux tiers restants devant être supportés par
la société SOC.1.). La demande dirigée contre cette société a été
déclarée fondée pour 5.509,26 €.

   L’appelante sur incident critique le tribunal de ne lui avoir alloué
que la somme de 8.263,89 €. Elle argumente que les dégâts dans
les parties privatives seraient en majeure partie dus à des vices de
construction ayant affecté les balcons.

   La société SOC.1.) se limite de manière générale à contester le
contenu des conclusions de l’avocat de la COPROPRIETE sans
précisions supplémentaires sur ce point.

   La Cour adopte la motivation du tribunal de première instance
pour retenir que dans la mesure où un litige est actuellement
pendant devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,
siégeant en matière civile, entre deux copropriétaires de la résidence
RES.1.) relatif à la détermination des causes et origines des

                                                                           32
infiltrations d’eau dans les parties privatives des époux A.) et C.), la
question de savoir qui des parties demanderesses ou défenderesses
devra en définitive supporter les frais de cette instance, y compris les
frais d’expertise dépendra de l’issue de ce litige quant au fond.

   C’est dès lors à juste titre que la demande en condamnation de la
société SOC.1.) aux frais de l’expertise judiciaire n’a été déclarée
fondée que pour la somme de 5.509, 26 €.

   L’appel incident de la COPROPRIETE n’est dès lors pas non plus
fondé de ce chef.

  II. Quant à la demande de mise en intervention dirigée par la
société SOC.1.) contre la société SOC.3.)

   Les parties litigantes s’accordent pour dire que suivant contrat
d’entreprise du 19 septembre 2007, la société SOC.1.) avait en tant
que promoteur chargé la société SOC.3.) d’une mission d’entreprise
générale en vue de de la construction de l’immeuble résidentiel
composé de 27 appartements, nommé « résidence RES.1.) », sis
rue (...) à Luxembourg.

    Comme il a été exposé dans le cadre de la demande principale
dirigée par la COPROPRIETE contre la société SOC.1.), l’ouvrage
litigieux, à savoir l’immeuble précité a fait l’objet d’une réception en
date du 17 février 2010.

   Au regard du fait que la demande principale relative aux dégâts
survenus aux parties communes ( cage d’escaliers, revêtement des
escaliers et cuve de l’ascenseur), ainsi que celle relative aux
fissures au sous-sol de la résidence a été rejetée, la demande de
mise en garantie dirigée à l’encontre de la société SOC.3.) de ce
chef a été déclarée sans objet.

  A. quant aux balcons

   En ce qui concerne l’action en garantie dirigée par le promoteur-
vendeur SOC.1.) contre la société SOC.3.) en rapport avec les
désordres affectant les balcons, la Cour approuve la juridiction de
première instance d’avoir retenu que la responsabilité de cette
société prise en sa qualité d’entrepreneur général de construction
relève des articles 1792 et 2270 du Code civil.

   La Cour renvoie encore aux développements faits dans le cadre
de la demande principale de la COPROPRIETE au sujet de la
description des désordres affectant les balcons pour retenir que la
responsabilité de l’entrepreneur général relève de la garantie
décennale.

                                                                           33
    La société SOC.3.) ayant été mise en intervention par acte
d’huissier de justice du 7 octobre 2013, la demande en garantie de la
société SOC.1.) en rapport avec les désordres aux balcons a, à juste
titre, été déclarée recevable.

   Le moyen de la société SOC.3.) tiré de la forclusion du droit d’agir
a dès lors à juste titre été rejeté.

   Si la responsabilité est bien une responsabilité objective qui doit
être engagée toutes les fois qu’un contrat de louage d’ouvrage
conduit à la découverte de désordres d’une certaine gravité
postérieurement à la réception, les constructeurs ne sont pas pour
autant automatiquement responsables. La mise en œuvre de la
responsabilité décennale suppose ainsi que les désordres dont s’agit
puissent être imputés au constructeur dont la condamnation au titre
de la responsabilité décennale est sollicitée.

   La société SOC.3.) fait valoir à l’appui de son appel que la preuve
de l’imputabilité des sinistres survenus pendant l’hiver 2010/2011 ne
serait pas rapportée au regard des conclusions de l’expertise de la
société RW Consult. Il se dégagerait à suffisance de ce rapport
d’expertise unilatéral que l’origine de ces sinistres devrait être
imputée aux conditions climatiques exceptionnelles et aux fautes des
différents copropriétaires qui n’auraient pas dégagé les balcons de la
neige, voire de l’eau. L’entrepreneur général ajoute que les mises
sous eau des balcons réalisées par l’expert judiciaire n’auraient pas
été effectuées conformément aux règles de l’art, de sorte que la
Cour ne saurait tenir compte de ce procédé afin de déterminer la
cause des infiltrations d’eau.

   Il importe de rappeler que les causes des infiltrations d’eau sont
imputables au sens de la pose des lames de terrasse vers l’intérieur
auquel s’ajoute l’absence de disposition d’évacuation des eaux de
pluie le long du relevé sous la baie vitrée et la pose non conforme
aux règles de l’art de la membrane « EPDM » des châssis de
menuiseries extérieures en recouvrement sur l’étanchéité du relevé
côté intérieur du balcon.

   Selon l’expertise unilatérale RW Consult du 13 janvier 2013, « les
désordres au niveau des terrasses sont essentiellement dus à un
manque d’entretien lors d’une période de conditions météorologiques
exceptionnelles ». La même expertise conclut encore que les
infiltrations d’eau à l’intérieur des appartements sont à imputer à la
responsabilité des respectifs copropriétaires défaillants dans leur
obligation d’entretien des balcons ( pièce n° 45 de Maître Schwartz).

   La Cour a pris amplement position sur les deux rapports
d’expertise pour retenir que les conclusions de l’expert Kousmann
n’ont pas été énervées par celles de l’expert de la société RW
Consult.

                                                                          34
   Il convient d’ajouter qu’il n’est pas contesté que la société SOC.3.)
est intervenue en tant qu’entrepreneur général sur le chantier en
question et qu’elle a fait réaliser les travaux de construction et
d’étanchéisation des balcons.

  Dans ces conditions, la présomption de responsabilité de l’article
1792 du Code civil trouve application à son égard.

   Il incombe au constructeur de démontrer que les désordres ont
pour origine une cause étrangère. Cette cause étrangère s’entend de
la force majeure, du fait d’un tiers ou encore de la faute de la victime.

   Les causes étrangères invoquées par la société SOC.3.) sont les
mêmes que celles invoquées par la société SOC.1.). Elles n’ont pas
été retenues par la Cour.

   Les développements de la société SOC.3.) au sujet du procédé de
la mise sous eau des balcons sont également à écarter pour défaut
de pertinence pour les motifs plus amplement développés dans le
cadre de la demande principale dirigée à l’encontre de la société
SOC.1.).

   Au regard des développements qui précèdent, c’est par
conséquent à bon droit que la juridiction de première instance a
décidé que la société SOC.3.) est tenue de tenir la société SOC.1.)
quitte et indemne des condamnations prononcées à son encontre
dans le cadre de la demande principale en rapport avec les vices
affectant les balcons.

   La société SOC.3.) devra également tenir la société SOC.1.) quitte
et indemne de la condamnation portant sur la somme de 5.509,26 €
au titre des frais de l’expertise Kousmann.

  B. quant aux sas d’entrée

  Compte tenu de l’issue de la demande principale, la demande en
garantie dirigée par la société SOC.1.) à l’encontre de la société
SOC.3.) en rapport avec les vices affectant les sas d’entrée est à
déclarer sans objet.

  Il y a en conséquence lieu de décharger la société SOC.3.) de la
condamnation à prendre en charge la franchise de 2.712,32 €.

  III. Quant à l’action en garantie dirigée par la société SOC.1.)
contre la société ASS.1.)

  Il est acquis en cause que la société SOC.1.) avait conclu auprès
de la société ASS.1.) une assurance « Tous risques chantiers »

                                                                            35
couvrant la période des travaux de construction et une assurance en
garantie biennale et/ou décennale dite « Assurance Contrôle ».

  Il convient de rappeler que par assignation de mise en intervention
du 4 décembre 2013, la société SOC.1.) a demandé à voir
condamner la société ASS.1.) à la tenir quitte et indemne de toute
condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

  A. Quant aux « dégâts des eaux », voire problèmes d’étanchéité

   Selon ladite compagnie d’assurances, les garanties accordées par
la société ASS.1.) l’ont été sur base d’un rapport du bureau de
contrôle SOC.7.) et aux termes d’un avenant n° 1 du 29 juin 2010, le
ASS.1.) accordait la garantie décennale sous certaines réserves à
compter du 2 juin 2009 ( pièce n° 4 de Maître Point).

   A l’égard des dégâts dus à des défauts d’étanchéité affectant les
parties communes et les balcons, la société ASS.1.) s’est prévalue
en première instance de l’exclusion de garantie prévue à l’article 3.A.
2e alinéa des conditions générales de la police selon lequel :
« toutefois, les défauts d’étanchéité et leurs conséquences ne sont
garantis que dès la troisième année qui suit la réception pour autant
qu’à l’initiative des assurés le contrôle technique ait pu vérifier qu’il a
été porté remède de façon durable et complète aux déficiences qui
se seraient éventuellement révélées pendant les deux premières
années, et pour autant qu’une période de douze mois au moins se
soit écoulée depuis les dernières interventions ».

   Elle a en effet soutenu que dans la mesure où la date de départ
des garanties biennale et décennale était fixée au 2 juin 2009, et que
les défauts d’étanchéité et leurs conséquences sont apparus
pendant la période de carence de deux ans prévue par l’article 3.A.
2ème alinéa précité des conditions générales de la police, ils ne
seraient pas couverts par la police d’assurance.

   Le tribunal a rejeté le moyen de la société SOC.1.) tiré du
caractère abusif de la clause inscrite à l’article 3.A.2ème alinéa
précité.

   Il a relevé que l’exclusion de risque en cause est formelle,
explicite, exempte d’équivoque et d’ambiguïté et sa portée est
nettement délimitée. Il n’apparaît pas qu’elle créerait un déséquilibre
entre les droits et obligations des parties au préjudice du preneur
d’assurance ou qu’elle aboutirait à vider la garantie de sa substance.

  Il a précisé que des clauses de non-assurance analogues pour
des infiltrations apparaissant dans un immeuble nouvellement
construit pendant une période de deux ans sont habituelles et se
rencontrent dans les conditions générales de nombreuses
compagnies d’assurances.

                                                                              36
  Dès lors qu’aux termes des conditions particulières, la société
ASS.1.) a fixé le délai de départ des garanties biennales et
décennales au 2 juin 2009, les infiltrations litigieuses étaient
survenues endéans le délai conventionnel de carence.

   Le tribunal a en conséquence retenu que la clause d’exclusion de
risque est valable et opposable à la société SOC.1.) et que les
dégâts aux parties communes ( « dégâts des eaux ») et aux balcons
ne sont pas couverts par la police d’assurance.

  La demande de la société SOC.1.) concernant les parties
communes et les balcons a par conséquent été déclarée non fondée.

   La société SOC.1.) fait grief à la juridiction de première instance
de ne pas avoir retenu que la clause inscrite à l’article 3.A.2ème alinéa
instituant un délai de carence de deux années serait abusive, dans la
mesure où elle viderait la garantie décennale de son contenu.

   L’appelante ne conteste pas que la clause litigieuse a été rédigée
de façon claire et précise, elle estime toutefois qu’elle créerait un
déséquilibre intolérable au détriment de l’assuré. Elle renvoie encore
à la notion « d’économie du contrat », « imposant le respect non
seulement de la cohérence interne du contrat mais également de
l’équilibre économique entre les parties au contrat ».

    Elle reproche en outre à la compagnie d’assurances de ne pas
l’avoir suffisamment éclairée sur l’étendue et l’objet de la clause
litigieuse. Dans ce contexte, elle lui reproche notamment de ne pas
l’avoir informée au plus tard au moment de la signature du contrat
d’assurance qu’elle avait la possibilité d’étendre la couverture « de
ce risque » moyennant le paiement d’une prime d’assurance plus
élevée.

   La société SOC.1.) conclut en conséquence à la nullité de la
clause inscrite à l’article 3.A.2ème alinéa.

  La société ASS.1.) conclut à la confirmation du jugement de
première instance par adoption de la motivation du tribunal.

   Les contrats d’adhésion tels que le contrat d’assurance sont
soumis, comme tous les contrats, aux règles de formation et
d’interprétation du Code civil. En donnant son adhésion, le
souscripteur consent aux conditions qui lui avaient été offertes par
l’assureur, et c’est ce consentement qui forme le lien juridique.

   La clause litigieuse disposant que « les défauts d’étanchéité et
leurs conséquences ne sont garantis que dès la troisième année qui
suit la réception (…) » fait partie des conditions générales.

                                                                            37
   L’appelante ne conteste pas avoir su que ces conditions générales
faisaient partie du contrat d’assurance, que ce document lui avait été
délivré et qu’elle était à même d’en prendre connaissance, avant la
conclusion du contrat.

  L’appelante soutient que l’assureur était tenu de l’informer
davantage sur l’étendue et l’objet de la clause litigieuse.

   Si l’assureur est tenu d’une obligation d’information, le preneur
d’assurance est d’abord tenu de s’informer lui-même et au besoin de
solliciter les informations de l’assureur.

    Il n’est ni soutenu, ni prouvé que la société SOC.1.) eût sollicité
des informations de l’assureur au sujet des cas d’assurances
complémentaires, voire de primes plus élevées à payer et que celui-
ci lui eût refusé de les fournir.

   La Cour constate en outre que la clause litigieuse est rédigée de
façon claire et concise et n’appelle en principe pas d’explications
supplémentaires.

  En vertu du principe de l’autonomie de la volonté, la force
obligatoire des actes juridiques dépend essentiellement de la volonté
des parties.

   Dans un contrat d’assurance, le délai de carence désigne le temps
minimal qui doit s'être écoulé depuis le début de l'effet d'une police
d'assurance avant de pouvoir bénéficier de la garantie qu'elle offre. Il
s'agit d'une manière pour l'assureur de se protéger d'un assuré, qui
sachant qu'un dommage est certain et imminent, souscrirait à une
assurance pour s'en garantir. Des clauses relatives à des délais de
carence en rapport avec l’étanchéité d’un bâtiment sont habituelles
et se rencontrent dans les conditions générales de toutes les
compagnies d’assurances.

   L’argumentation de l’appelante que la clause relative au délai de
carence serait abusive et créerait un déséquilibre entre les droits et
obligations des parties au préjudice du preneur d’assurance est dès
lors à rejeter.

  Il suit des considérations qui précèdent que la clause relative au
délai de carence est valable et opposable à l’appelante.

   C’est dès lors à juste titre que l’action en garantie introduite à
l’encontre de la société ASS.1.) a été rejetée par le tribunal.

  B. quant aux sas d’entrée

  Le tribunal a retenu que l’assureur n’est tenu à l’égard des tiers
que dans les limites fixées par la police d’assurance entre assureur

                                                                           38
et assuré et qu’il faut partant en l’occurrence tenir compte de la
franchise de 10% avec un montant minimal de 2.712,32 €.

   Il a en conséquence retenu que la société ASS.1.) ne sera tenue
d’intervenir in solidum avec la société SOC.1.) qu’à partir du seuil de
dommage de 2.712,32 €.

    Aux termes de son appel, la société SOC.1.) conclut « à voir
infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit non fondée la demande
en intervention introduite contre la société ASS.1.) en ce qui
concerne les dégâts affectant les SAS d’entrée mais également pour
tous les autres chefs de demande, de même en ce qu’il a limité la
condamnation de la société ASS.1.) à tenir la société SOC.1.) quitte
et indemne de la condamnation prononcée à son encontre à partir du
seuil de dommage de 2.712,32€ ».

   Contrairement à l’argumentation de l’appelante, la demande en
rapport avec les sas d’entrée n’a pas été rejetée. Le tribunal a au
contraire dit que la société ASS.1.) est tenue de tenir la société
SOC.1.) quitte et indemne de toute condamnation dépassant la limite
de la franchise de 10% par sinistre prévue à l’article 3.1 de la
subdivision B 1 des conditions particulières du contrat d’assurance-
contrôle souscrit par la société SOC.1.) auprès de la société ASS.1.)
le 16 janvier 2008 ( pièce n° 3 de Maître Kronshagen).

  Force est cependant de constater que la société SOC.1.) n’a ni
dans l’acte d’appel, ni dans des conclusions ultérieures expliqué pour
quels motifs la juridiction de première aurait dû lui allouer davantage.

  Le jugement de première instance est dès lors à confirmer en ce
que le tribunal a dit que la société ASS.1.) n’est tenue d’intervenir
qu’à partir du seuil de la franchise de 2.712,32 €.

  Le jugement de première instance est encore à confirmer quant
aux condamnations relatives aux indemnités de procédure.

  Les appels principaux sont partiellement fondés.

  IV) Quant aux indemnités de procédure en appel

   Bien qu’elles aient partiellement obtenu gain de cause, les
sociétés SOC.1.) et SOC.3.) sont à considérer comme ayant
succombé à l’appel, de sorte que leurs demandes en allocation d’une
indemnité de procédure sont à rejeter.

   La demande de la COPROPRIETE en allocation d’une indemnité
de procédure est à déclarer fondée en son principe, étant donné qu’il
serait inéquitable de laisser à sa charge les frais non compris dans
les dépens.

                                                                           39
  La Cour lui alloue la somme de 2.500 €.

                          PAR CES MOTIFS

  la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant contradictoirement et sur le rapport du
magistrat de la mise en état,

  reçoit les appels principaux et incident,

  dit que la société anonyme ASS.2.) est à mettre hors de cause,

  dit l’appel incident du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE
LA RESIDENCE RES.1.) non fondé,

   dit les appels principaux de la société anonyme SOC.1.), en
liquidation et de la société anonyme SOC.3.) (en abrégé SOC.3.))
partiellement fondés,

  réformant

  dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA
RESIDENCE RES.1.) relative aux sas d’entrée non fondée,

   dit la demande en garantie dirigée par la société SOC.1.), en
liquidation, à l’encontre de la société anonyme SOC.3.) (en abrégé
SOC.3.)) relative aux sas d’entrée sans objet,

  confirme le jugement entrepris pour le surplus,

   dit non fondées les demandes en allocation d’une indemnité de
procédure formulées par la société anonyme SOC.1.), en liquidation
et par la société anonyme SOC.3.) (en abrégé SOC.3.)),

  condamne la société anonyme SOC.1.), en liquidation et la société
anonyme SOC.3.) (en abrégé SOC.3.)) à payer au SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES.1.) une indemnité de
procédure de 2.500 €,

  condamne la société anonyme SOC.1.), en liquidation, et la
société anonyme SOC.3.) ( en abrégé SOC.3.)) aux frais et dépens
de l’instance avec distraction au profit de Maîtres Annick Wurth,
Claude Pauly, et la société anonyme Arendt & Medernach, avocats
concluants, sur leurs affirmations de droit.

                                                                      40
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