text:
Arrêt N° 85/16 - I - CIV

                                   Arrêt civil

           Audience publique du quatre mai deux mille seize

Numéro 38799 du rôle

Composition :

Nico EDON, président de chambre,
Christiane RECKINGER, premier conseiller,
Christiane JUNCK, premier conseiller,
Brigitte COLLING, greffier.

                                    Entre:

A), demeurant à L-………….,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de
Luxembourg du 4 juillet 2012,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                       et:

la société à responsabilité limitée B) s.àr.l., établie et ayant son siège
social à L-…………., représentée par son gérant actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit GALLE,

comparant par Maître Claude CLEMES, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                           -------------------------------
                     LA COUR D'APPEL :

Par jugement du 30 avril 2012, A) avait été condamné à payer à la société
à responsabilité limitée B) (ci-après la société B)) la somme de 19.763,90
euros du chef de travaux de ferronnerie.

A) avait interjeté appel de ce jugement par exploit d’huissier du 4 juillet
2012.

Par un arrêt du 6 novembre 2012, la Cour avait institué une expertise et
l’expert Gilles Kintzelé a déposé son rapport le 7 octobre 2014.

Par un arrêt du 15 juillet 2015, la Cour, après avoir écarté le moyen tiré de
l’absence de lien contractuel entre les parties et le moyen tiré de la
violation, par l’expert, du principe du contradictoire, a ordonné la
réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure
concernant l’issue de la procédure intentée par A) devant les juridictions
administratives et la conformité des travaux au règlement des bâtisses de
la Ville de Luxembourg.

A) explique que, la société B) ayant installé sur le muret en pierre naturelle
séparant sa propriété de la voie publique des grilles avec des panneaux
métalliques opaques, le bourgmestre de la Ville de Luxembourg a, en date
du 30 mars 2009, prononcé la fermeture du chantier avec effet immédiat.
Le 3 avril 2009, le service de la police des bâtisses a rendu un avis selon
lequel « l’installation de panneaux opaques sur le muret en pierre naturelle
le long de la voie publique ne peut être couverte par une autorisation de
bâtir ». Le 6 avril 2009, le bourgmestre a ordonné la réouverture du
chantier tout en décidant que les panneaux opaques étaient à enlever.

Le 6 juillet 2009, A) a introduit un recours devant le tribunal administratif en
annulation de l’arrêté du 6 avril 2009 dans la mesure où cet arrêté a décidé
que les panneaux opaques étaient à enlever. Ce recours a été déclaré
irrecevable par un jugement du 5 juillet 2010.

A) fait valoir qu’il découle de l’arrêté de réouverture du chantier, décidant
que les panneaux opaques étaient à enlever, que ces panneaux sont
contraires au règlement des bâtisses de la Ville de Luxembourg. Cette
illégalité serait confirmée par l’avis de la police des bâtisses du 3 avril
2009. Cet avis n’aurait pas été contredit par le tribunal administratif dans
son jugement du 5 juillet 2010. Il s’en suivrait que la société B) a réalisé
des travaux non autorisés. Or, en tant qu’entreprise spécialisée dans des
travaux de construction métallique et de serrurerie, la société B) aurait à
l’égard de son client une obligation de renseignement et de conseil
concernant les prescriptions en matière de règlement des bâtisses. La
société B) aurait failli à cette obligation et elle aurait commis une faute de
nature à engager sa responsabilité contractuelle.

A) demande, dès lors, à voir condamner la société B) à lui payer le
montant de 19.763,90 euros auquel il évalue son dommage, ce montant
correspondant aux trois factures en souffrance.

                                    2
La société B) fait valoir que les panneaux opaques consistent dans des
tôles vissées sur des grilles en fer forgé existantes et qui devaient
permettre à A) de se protéger de la vue des passants et d’exposer des
photos en les fixant sur la tôle. Le travail exécuté par la société B) aurait
consisté à restaurer les prédites grilles. Les panneaux en tôle opaque
pourraient être dévissés et enlevés à tout moment. Les factures se
rapporteraient au travail effectué sur les grilles, mais également à d’autres
travaux réalisés pour le compte de A) .

La société B) conclut à l’irrecevabilité de la demande de A) en allocation
de dommages-intérêts d’un montant de 19.763,90 euros, cette demande
étant nouvelle en instance d’appel. A titre subsidiaire, cette demande serait
à déclarer non fondée.

Appréciation de la Cour

A) reproche à la société B) un manquement à son obligation contractuelle
de renseignement et de conseil à son égard en ne l’informant pas que le
grillage avec panneaux opaques tel que commandé est contraire au
règlement des bâtisses de la Ville de Luxembourg.

L’ouvrage prémentionné fait l’objet de l’une des trois factures dont le
paiement est réclamé, à savoir la facture numéro FAC09-0021 d’un import
de 9.370,20 euros.

Il résulte des éléments du dossier que A) a fait rénover la grille se trouvant
sur le muret séparant sa propriété de la voie publique et y a fait apposer
des tôles opaques. Il n’est pas contesté que c’est l’appelant qui a
commandé lesdites tôles. Il lui appartenait, dès lors, avant de passer
commande, de se renseigner sur les prescriptions du règlement des
bâtisses quant à la configuration des grillages extérieurs, notamment si le
grillage tel que commandé était soumis à l’obtention préalable d’une
autorisation communale. On ne saurait reprocher à la société B) de ne pas
s’être informée et de ne pas avoir informé le client à ce titre dans la mesure
où l’activité de cette société a trait à la confection d’ouvrages qui ne
relèvent en général pas d’une autorisation de construire. Il en est d’autant
plus ainsi en l’espèce, dès lors que le grillage en tant que tel n’est pas
contraire aux règles en matière d’urbanisme, mais que seuls les panneaux
opaques ne sont pas conformes, panneaux qui sont facilement amovibles.

Aucun manquement contractuel en relation avec la non-conformité des
panneaux aux règles d’urbanisme ne peut partant être reproché à la
société B) et ce moyen de l’appelant est à rejeter.

Force est de relever que la qualité des travaux réalisés ne saurait être
contestée au vu des conclusions de l’expert qui n’a constaté aucune
anomalie quant à leur exécution. Par ailleurs, l’expert a estimé que les prix
facturés étaient raisonnables à la date de la facturation.

Le jugement entrepris est, partant, à confirmer, sauf à ramener la
condamnation au montant de 18.855,40 euros, tel que rectifié par la société
B) dans ses conclusions du 14 octobre 2014, après déduction des frais de
mise en place des jambages de force évalués par l’expert à la somme de
908,50 euros.

                                   3
La demande de A) à voir condamner la société B) à lui payer la somme de
19.763,90 euros à titre de dommages-intérêts est à déclarer irrecevable,
car nouvelle en instance d’appel.

L’appelant est à débouter de sa demande tendant à voir condamner la
société B) à nettoyer le mur longeant sa propriété, à défaut de preuve que
la partie intimée aurait sali ledit mur, une telle preuve ne résultant
notamment pas du rapport d’expertise.

Il est de même à débouter de sa demande à voir condamner la société B) à
réinstaller 12,07 mètres de garde-corps. En effet, la facture numéro
FAC09-0021 ne met en compte que les 12 mètres de garde-corps
extérieurs restaurés et d’ores-et déjà remis en place sur le mur d’enceinte
de la propriété de la partie appelante, le reste des garde-corps restaurés
n’ayant pas été facturés à ce jour et se trouvant encore dans les ateliers de
la société B).

A) succombant en instance d’appel, il est à débouter de sa demande en
octroi d’une indemnité de procédure.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société B) la
totalité des frais qu’elle a dû exposer pour sa défense en instance d’appel,
de sorte que sa demande en allocation d’une indemnité de procédure est
fondée à hauteur du montant de 2.500 euros.

                      P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état,

statuant en continuation de l’arrêt du 15 juillet 2015 ;

dit l’appel de A) non fondé, sauf à ramener la condamnation au montant de
18.855,40 euros ;

confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

dit la demande de A) en obtention de dommages-intérêts irrecevable ;

déboute A) de sa demande tendant à voir condamner la société à
responsabilité limitée B) à nettoyer le mur longeant sa propriété et de sa
demande à voir condamner la société à responsabilité limitée B) à
réinstaller 12,07 mètres de garde-corps ;

condamne A) à payer à la société à responsabilité limitée B) une indemnité
de procédure de 2.500 euros;

déboute A) de sa demande en octroi d’une indemnité de procédure ;

                                     4
condamne A) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel, y compris les
frais d’expertise à hauteur de 1.238,71 euros, avec distraction au profit de
Maître Claude Clemes qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

                                   5
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Arrêt N° 88/16 - I - CIV

                                   Arrêt civil

           Audience publique du quatre mai deux mille seize

Numéro 42048 du rôle

Composition :

Nico EDON, président de chambre,
Christiane RECKINGER, premier conseiller,
Christiane JUNCK, premier conseiller,
Marie-Jeanne KAPPWEILER, avocat général,
Brigitte COLLING, greffier.

                                    Entre:

1. A), et son épouse

2. B), demeurant ensemble à L-……….,

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de
Luxembourg du 26 janvier 2015,

comparant par Maître Laurent BACKES, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                       et:

la société anonyme C), établie et ayant son siège social à L-…….,
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit CALVO,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                           -------------------------------
                     LA COUR D'APPEL :

Par jugement du 14 janvier 2011, le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg a, par réformation d’un jugement du tribunal de paix de
Luxembourg du 4 février 2009, retenu au profit du fonds appartenant à la
société C) l’existence d’une servitude de passage conventionnelle sur le
fonds appartenant à A) et à son épouse B) et déclaré fondée la demande
de la société C) en suppression, sous peine d’une astreinte de 100 euros
par jour de retard, de la barrière électrique, du mur ainsi que du grillage
érigés par les époux A) et B) le long de leur propriété voisine de celle de la
société C). Le pourvoi en cassation formé par les époux A) et B) contre le
prédit arrêt a été rejeté par un arrêt du 30 avril 2012.
Par jugement du 4 novembre 2011, le tribunal a rejeté la demande en
suppression de l’astreinte prononcée par le jugement précité du 14 janvier
2011.

Le 1er août 2011, la société C) a fait signifier aux époux A) et B) un
commandement de payer la somme de 18.796,77 euros au titre de
l’astreinte telle qu’ordonnée par le jugement précité du 14 janvier 2011.

Par jugement du 27 novembre 2012, le tribunal, saisi par les époux A) et B)
d’une opposition à commandement de payer une astreinte de 18.796,77
euros, a déclaré l’opposition non fondée.

Par exploit d’huissier du 10 juin 2014, la société C), se basant sur les deux
jugements précités des 14 janvier 2011 et 27 novembre 2012, a fait donner
commandement aux époux A) et B) de payer la somme de 122.970,04
euros au titre de l’astreinte telle qu’ordonnée par le jugement du 14 janvier
2011 pour la période du 10 février 2011 au 2 juin 2014.

Le commandement étant resté infructueux, la société C) a fait pratiquer, en
date du 14 octobre 2014, une saisie immobilière sur le bâtiment à usage
d’habitation avec place et terre labourable sis à ……… et appartenant aux
époux A) et B) pour obtenir paiement du montant, actualisé au 3 octobre
2014, de 135.743,79 euros, ainsi que d’un montant de 100 euros par jour
de retard à partir du 4 octobre 2014.

Par jugement du 6 janvier 2015, le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg a déclaré régulière en la forme et valable au fond la saisie
immobilière du 14 octobre 2014 et il a ordonné l’adjudication des
immeubles saisis et commis le notaire Emile Schlesser à ces fins.

L’adjudication immobilière a eu lieu le 12 février 2015 et l’immeuble a été
adjugé à la société anonyme Prestige Promotions pour le prix de 1.200.000
euros.

A) et B) ont relevé appel du jugement du 6 janvier 2015 par exploit
d’huissier du 26 janvier 2015.

Les appelants concluent à la nullité du commandement de payer du 10 juin
2014 et de toute la procédure de saisie subséquente dès lors que l’huissier
de justice aurait « élargi » le dispositif du jugement du 14 janvier 2011 en
vertu duquel le commandement a été signifié en ce que le commandement

                                   2
mentionnerait « des barrières » que les appelants devraient supprimer, or,
le jugement ne ferait référence qu’à une seule barrière, et en ce que le
commandement ferait état « d’autres objets » le long du chemin d’accès à
la propriété de la société C) que les appelants devraient enlever, or,
aucune mention relative à « d’autres objets » ne figurerait au dispositif du
jugement du 14 janvier 2011.

Les appelants considèrent encore que le commandement est nul, dès lors
qu’il ne contiendrait pas copie du titre en vertu duquel il a été procédé à la
saisie (violation de l’article 809 du nouveau code de procédure civile) et
qu’il ne contiendrait pas de constitution d’avocat pour la partie saisissante.
De plus, il ne serait pas justifié de l’insertion de l’annonce de la vente dans
les journaux (violation de l’article 836 du nouveau code de procédure
civile).

Conformément à l’article 855 du nouveau code de procédure civile, le
Ministère public a été entendu en ses conclusions.

Quant à la recevabilité de l’appel

La société anonyme C) conclut à l’irrecevabilité de l’appel, l’acte d’appel
n’ayant pas été signifié au domicile de l’avoué de la partie intimée,
conformément aux prescriptions de l’article 869 du nouveau code de
procédure civile.

Les appelants considèrent que la règle de l’article 869 du nouveau code de
procédure civile ne constitue qu’une règle de forme et que sa violation n’est
sanctionnée par la nullité que si elle a causé un préjudice à l’intimée, ce qui
ne serait pas le cas en l’espèce.

L’article 869 NCPC dispose que « L’appel sera signifié au domicile de
l’avoué, et s’il n’y a pas d’avoué, au domicile réel ou élu de l’intimé ; il sera
notifié en même temps au greffier du tribunal ou, après le renvoi prévu par
l’article 833, au notaire commis … le tout à peine de nullité ».

L’acte d’appel de A) et de B) du 26 janvier 2015 a été signifié à la société
anonyme C) à son siège social entre les mains d’un représentant. Il ne
résulte d’aucun élément du dossier qu’il ait été signifié au domicile de
l’avoué constitué en première instance.

Il est admis que la signification de l’appel au domicile de l’avoué ne
constitue qu’une exigence de forme et que, par conséquent, en application
de l’article 264, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, sa violation
n’est sanctionnée de nullité que si elle a causé un préjudice à l’intimé (J. cl.
proc. civ., vol. VIII, fasc. 869, éd. 1995, numéro 23 ; fasc. 871, éd. 1995,
numéros 46, 55).

La société C) n’a pas fait état d’un grief à l’appui de son moyen de nullité.
Elle a constitué avoué le 2 février 2015, soit avant que l’acte d’appel n’ait
été déposé au greffe de la Cour le 5 février 2015 en vue de son
enrôlement. L’absence de signification à l’avoué n’a donc pas pu nuire à
une prompte instruction de l’affaire.

Il s’en suit que l’acte d’appel n’encourt pas la nullité pour cause de
signification irrégulière.

                                     3
Quant à la forclusion

La société C) considère que les appelants sont forclos à se prévaloir des
moyens de nullité contre la procédure de saisie immobilière en application
des articles 865 et 866 du nouveau code de procédure civile.
L’article 865 du nouveau code de procédure civile dispose que « les
moyens de nullité, tant en la forme qu’au fond, contre la procédure en
saisie immobilière qui précède la publication de la requête, devront être
proposés, à peine de déchéance, trois jours au plus tard avant cette
publication. Il en est de même des moyens contre le commandement, s’il
n’y a pas été fait opposition avant la saisie » et selon l’article 866 du même
code « les moyens de nullité contre la procédure postérieure à la
publication du cahier des charges seront proposés, sous la même peine de
déchéance, au plus tard quinze jours avant l’adjudication ».

Il résulte de ces deux articles que les moyens de nullité, tant en la forme
qu’au fond, dirigés contre la procédure de saisie immobilière qui précède la
publication de la requête, y compris, le cas échéant, ceux entreprenant le
commandement doivent être proposés, « à peine de déchéance », dans un
délai de trois jours précédant cette publication et les moyens de nullité
ayant trait à la procédure postérieure à la publication du cahier des charges
sont à présenter quinze jours au plus tard avant l’adjudication.

La société C) a déposé le 5 novembre 2014 au greffe du tribunal
d’arrondissement de Luxembourg la requête prévue à l’article 827 du
nouveau code de procédure civile. Par exploit d’huissier du 12 novembre
2014, la partie saisissante a fait donner sommation aux parties saisies de
prendre communication de la requête et du cahier des charges et d’assister
à la lecture et publication conformément aux articles 828 et 829 du
nouveau code de procédure civile. A l’audience du 9 décembre 2014, la
partie saisissante a demandé la validation de la saisie immobilière. Les
appelants n’ayant fait valoir leurs moyens déduits de la nullité du
commandement de payer du 10 juin 2014 qu’à l’audience du 9 décembre
2014 statuant sur la validité de la saisie immobilière, c’est à bon droit que
les premiers juges ont retenu qu’ils étaient forclos.

De même, les appelants sont forclos, en application des dispositions de
l’article 866 du nouveau code de procédure civile, à faire valoir le moyen
tiré de la violation de l’article 836 du nouveau code de procédure civile pour
la première fois dans leurs conclusions en instance d’appel du 7 décembre
2015, l’adjudication ayant eu lieu le 12 février 2015.

Quant au moyen de la prescription de l’astreinte

Les appelants contestent le montant de l’astreinte tel que fixé dans le
procès-verbal de saisie immobilière du 14 octobre 2014 en l’absence de
décompte précis fourni par l’huissier de justice. Ils invoquent la prescription
de l’astreinte en application des dispositions de l’article 2066 du code civil
et considèrent que la société C) ne peut réclamer « plus de six mois
d’astreinte », estimant qu’il appartient à la partie créancière de prouver que
la prescription a été valablement interrompue.

Dans le cadre de l’instance en validation de la saisie immobilière, le
débiteur peut encore contester la validité du titre, l’existence de la dette,

                                    4
prouver sa libération, soit par paiement, confusion, compensation,
prescription (Beltjens, Procédure civile, T2, p.613).

Les appelants sont donc recevables à invoquer, dans le cadre de la
procédure de validation de la saisie immobilière, le moyen de la
prescription de l’astreinte qui est un moyen de défense pouvant être
soulevé en tout état de cause devant le juge et le juge de l’exécution est
compétent pour examiner si la prescription est acquise, ce qui signifierait
que l’une des conditions essentielles de débition de l’astreinte n’est plus
remplie (cf. M. Thewes, L’astreinte en droit luxembourgeois, Annales de
Droit Luxembourgeois, Vol.9, p. 161).

Aux termes de l’article 2066 du code civil, « l’astreinte se prescrit à
l’expiration d’un délai de six mois à partir de la date à laquelle elle est
encourue. »

Lorsque les astreintes se cumulent parce qu’elles sont dues par unités de
temps ou par contravention, chacune d’elles se prescrit par six mois. Le
délai de prescription doit donc être comptabilisé individuellement pour
chaque unité de temps et pour chaque contravention.

Le délai de prescription de l’astreinte n’est pas un délai préfix, mais un
délai auquel s’appliquent les causes d’interruption et de suspension de la
prescription. Le créancier devra donc veiller à poser, avant l’expiration du
délai de six mois, un acte interrompant la prescription et un nouveau délai
de six mois commencera à courir à partir de l’acte interruptif. L’article 2044
du code civil prévoit comme cause d’interruption de la prescription, une
citation en justice, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu’on
veut empêcher de prescrire.

En l’espèce, la saisie immobilière a été pratiquée sur la base d’un jugement
du 14 janvier 2011, rendu sur un appel interjeté contre un jugement du
tribunal de paix du 4 février 2009. Le jugement du 14 janvier 2011 a
condamné les époux A) et B) à la suppression de la barrière, du mur ainsi
que du grillage érigés le long de leur propriété, sous peine d’une astreinte
de 100 euros par jour de retard. L’astreinte est, partant, due, en l’espèce,
par unité de temps, en l’occurrence pour chaque jour de retard dans
l’exécution de l’obligation d’enlever les barrière, mur et grillage.

Selon l’article 2060 du code civil, l’astreinte ne peut être encourue avant la
signification du jugement qui l’a prononcée.

D’après le décompte de l’huissier de justice, tel qu’il figure aux différents
commandements de payer signifiés aux appelants, l’astreinte a commencé
à courir le 10 février 2011. Cette date, qui n’a pas été contestée par les
époux A) et B), est, dès lors, présumée être celle de la signification du
jugement du 14 janvier 2011 ayant prononcé l’astreinte. L’astreinte a
partant commencé à courir à cette date.

En application des principes exposés ci-dessus, la partie créancière doit
procéder à l’exécution dans les six mois du point de départ de l’astreinte ou
doit, à tout le moins, accomplir dans ce délai un acte interruptif de
prescription. Elle ne pourra réclamer que les astreintes correspondant aux
six mois qui précèdent l’acte interruptif de prescription si l’exécution
n’intervient pas dans les six mois du point de départ de l’astreinte.

                                   5
En l’espèce, le délai de prescription de l’astreinte a été valablement
interrompu par la signification d’un commandement de payer en date du 1er
août 2011, commandement contre lequel les appelants ont formé
opposition, et il a recommencé à courir à partir de la signification du
jugement du 27 novembre 2012 rendu sur ladite opposition, à savoir,
d’après le décompte de l’huissier, le 21 janvier 2013, cette date n’ayant pas
davantage fait l’objet de contestations de la part des époux A) et B). Il a
ensuite été valablement interrompu par deux commandements de payer en
date des 13 mai 2013 et 12 novembre 2013, par la saisie-exécution
pratiquée sur les meubles des appelants en date du 10 décembre 2013
ainsi que par le commandement tendant à saisie immobilière du 10 juin
2014.

Il suit des développements qui précèdent que le moyen relatif à la
prescription de l’astreinte est à rejeter.

Quant à l’opportunité de la saisie immobilière

Les appelants font encore valoir que la saisie immobilière est
disproportionnée par rapport à la créance. Une saisie-exécution aurait été
effectuée en date du 10 décembre 2013 sur des meubles des époux A) et
B). L’huissier aurait cependant omis de prendre en compte deux voitures
dont la seule vente aurait suffi à liquider la dette. Une vente forcée aurait
été fixée pour le 23 décembre 2013, mais l’huissier ne l’aurait pas exécutée
estimant que la valeur des biens saisis était insuffisante et qu’il y avait lieu
de procéder à une saisie immobilière.

Force est de constater que les appelants restent en défaut d’établir qu’ils
étaient propriétaires de biens meubles autres que ceux énumérés au
procès-verbal de saisie-exécution du 10 décembre 2013 et dont la vente
aurait permis de désintéresser la partie créancière. Les appelants ne
versent notamment pas de pièces de nature à étayer leur affirmation
suivant laquelle ils étaient propriétaires de deux véhicules des marques
Jeep Cherokee et Jaguar de valeur considérable.

Il découle de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est
non fondé et que le jugement entrepris est à confirmer.

Au vu des développements qui précèdent et de la confirmation de la
décision de validation de la saisie immobilière, la demande des appelants à
se voir remettre dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant l’adjudication,
subsidiairement, à se voir allouer la somme de 3.000.000 euros à titre de
réparation du préjudice subi par eux suite à l’aliénation de leur maison
devient sans objet.

Les appelants succombant en instance d’appel, ils sont à débouter de leur
demande en obtention d’une indemnité de procédure.

La demande en paiement d’une indemnité de procédure de la partie
intimée est à rejeter, faute par elle d’avoir établi en quoi il serait en l’espèce
inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à sa charge.

                             PAR CES MOTIFS

                                     6
la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état, le
représentant du Ministère public entendu en ses conclusions,

dit l’appel recevable ;

le dit non fondé ;

déclare les appelants forclos à faire valoir le moyen de nullité ayant trait à
la procédure postérieure à la publication du cahier des charges ;

rejette le moyen relatif à la prescription de l’astreinte ;

confirme pour le surplus le jugement entrepris ;

déboute les parties de leurs demandes respectives en octroi d’une
indemnité de procédure ;

condamne les appelants à tous les frais et dépens de l’instance avec
distraction au profit de Maître Benoît Entringer sur ses affirmations de droit.

                                      7
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 101/2016

Audience publique du mardi, trois mai deux mille seize

Numéro 174752 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile SOC1.) SCI, établie et ayant son siège social à
L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et
des        sociétés      de        Luxembourg           sous         le     numéro
E(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de
Luxembourg du 15 janvier 2016,
intimée sur appel incident,
comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B.), sans état connu, demeurant à ADR1.),
intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,
appelant par appel incident,
comparant initialement en personne, et actuellement par Maître Anne BAULER,
avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174752 du rôle et appelée pour fixation le
9 février 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 mars 2016 et finalement à
l’audience publique du mardi, 12 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Aurélie PETERSEN, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,
comparant pour la société civile SOC1.) SCI, donna lecture de l’acte d’appel et fut
entendue en ses explications.
Maître Anouk KERSCHEN, avocat, en remplacement de Maître Anne BAULER,
comparant pour B.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
3 mai 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Suivant contrat de bail signé le 3 novembre 2013, la société civile immobilière
SOC1.) SCI, (ci-après dénommée « la société SOC1.) »), a donné en location à B.),
avec effet au 4 novembre 2013, un appartement sis à ADR1.), moyennant paiement
d’un loyer mensuel de 700,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de
130,00 euros.
Par requête déposée le 11 septembre 2015 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-
Alzette, la société SOC1.) a fait convoquer B.) devant ce tribunal pour l’entendre
condamner à lui payer le montant de 3.320,00 euros à titre d’arriérés de loyers et
d’avances mensuelles sur charges impayées (novembre 2013 ainsi que juillet, août
et septembre 2015), pour voir résilier le contrat de bail et pour entendre condamner
le locataire à déguerpir des lieux loués.
La société SOC1.) a encore conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir
en ce qui concerne la demande pécuniaire et a sollicité une indemnité de procédure
de 1.000,00 euros.
A l’appui de sa demande, la société SOC1.) a exposé qu’en violation des termes du
contrat de bail, le locataire occupait avec quatre autres personnes les lieux loués,
alors que le contrat de bail avait expressément prévu une occupation des lieux par
trois personnes au maximum. Elle a soutenu que la sur-occupation était à l’origine de
l’apparition d’humidité et de moisissures dans les lieux loués. Le fait de ne pas jouir
des lieux loués en bon père de famille et le non-paiement des loyers justifieraient la
résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire.
A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) a réduit sa
demande pécuniaire au montant de 830,00 euros pour le mois de novembre 2013, la
suspension du paiement des loyers ayant été décidée après le relogement de la
famille B.).
B.) a répliqué qu’il avait réglé le loyer du mois de novembre 2013 en espèces. Il a,
par ailleurs, fait valoir qu’au moment de la conclusion du contrat de bail, il avait
informé la société bailleresse que sa famille allait le rejoindre. Il s’est opposé à la
résiliation du contrat de bail existant entre parties en contestant toute faute dans son
chef.

                                                                                12
B.) a formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la
société SOC1.) à lui payer la somme de 8.300,00 euros correspondant aux loyers et
avances sur charges réglés depuis le mois de janvier 2015, le logement ayant été
déclaré insalubre et les occupants ayant dû être relogés. Il a, par ailleurs, conclu à la
condamnation de la société SOC1.) à lui rembourser le montant de 830,00 euros,
réglé à titre de garantie locative en début du bail, et a réclamé une indemnité de
procédure de 500,00 euros.
Il a finalement demandé à être déchargé du paiement des loyers à échoir et a
demandé à voir ordonner une expertise aux fins de déterminer aussi bien l’origine
des problèmes d’humidité et des moisissures, que les moyens afin d’y remédier.
Par jugement du 3 décembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant
contradictoirement, a :
• reçu les demandes principales et reconventionnelles en la forme,
• donné acte à la société SOC1.) de la réduction de sa demande pécuniaire,
• dit fondée la demande de la société SOC1.) pour le montant réclamé de 830,00
  euros,
• condamné B.) à payer à la société SOC1.) la somme de 830,00 euros avec les
  intérêts légaux à partir du 11 septembre 2015, jusqu’à solde,
• constaté que B.) n’a pas respecté les termes du contrat de bail en hébergeant
  cinq personnes,
• prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de
  B.),
• dit qu’il y a opposition à prorogation légale du bail conclu entre parties,
• dit sans objet la demande de la société SOC1.) à voir déguerpir B.) et tous ceux
  qui s’y trouvent de son chef des lieux loués,
• donné acte à B.) de sa demande reconventionnelle en remboursement du
  montant de 8.300,00 euros,
• donné acte à B.) de sa demande en restitution de la garantie locative de 830,00
  euros,
• dit fondée la demande de B.) en remboursement du loyer et des avances
  mensuelles sur charges pour le montant réclamé de 8.300,00 euros,
• partant, condamné la société SOC1.) à payer à B.) la somme de 8.300,00 euros,
• dit non fondée la demande de B.) en restitution de la garantie locative,
• ordonné la compensation judiciaire entre les créances respectives,
• dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant
  toute voie de recours et sans caution,
• dit non fondées les demandes réciproques basées sur l’article 240 du nouveau
  code de procédure civile,
• fait masse des frais et les a imposés pour moitié à la société SOC1.) et pour
  moitié à B.).
Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a constaté que le contrat
de bail conclu entre parties prévoyait une occupation des lieux loués par trois
personnes, et en a déduit qu’il aurait appartenu à B.) de solliciter l’accord écrit de la
société SOC1.) pour pouvoir héberger toute sa famille dans le logement loué.
Le juge de première instance a encore relevé qu’aux termes du contrat de bail, le
locataire avait reconnu avoir reçu les lieux « dans un état impeccable ».
Il a ensuite noté qu’il ressortait des pièces versées au tribunal que le Docteur C.) -
médecin-inspecteur chef de division du Ministère de la Santé - a retenu, dans son
rapport du 15 janvier 2015, que le logement en cause ne répondait pas aux critères
de salubrité, d’hygiène et d’habitabilité requis, en mettant l’accent sur le fait qu’il était
                                                                                13
quasiment impossible d’aérer le logement et que la superficie du logement n’était pas
adaptée pour loger cinq personnes.
Le juge de première instance en a déduit que par le fait d’avoir hébergé quatre
autres personnes dans les lieux loués - fait se trouvant du moins partiellement en
relation causale avec l’état de désolation de l’appartement - B.) avait contrevenu à
l’obligation d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui
lui a été donnée par le bail. La demande tendant à la résiliation du bail aux torts
exclusifs du locataire a partant été déclarée fondée.
La demande tendant au déguerpissement de B.) a été déclarée sans objet eu égard
au fait que l’intéressé avait été relogé avec sa famille, les lieux loués ayant été
déclarés insalubres au vu du rapport du Docteur C.).
Considérant qu’il résulte du dossier que les problèmes d’humidité et de moisissures
sont aussi bien le résultat de la surpopulation du logement que de la quasi-
impossibilité d’aérer convenablement les lieux loués, le juge de première instance n’a
pas fait droit à la demande tendant à voir instituer une expertise pour déterminer la
cause et l’origine des moisissures, ainsi que les moyens d’y remédier.
Le juge de première instance a encore retenu que B.) restait en défaut de rapporter
la preuve qu’il avait réglé le loyer et les avances sur charges de 830,00 euros pour
novembre 2013.
Eu égard au fait que la famille B.) a été relogée en date du 21 janvier 2015 en raison
du caractère inhabitable des lieux loués, la demande de B.) en restitution de la
somme de 8.300,00 euros réglée après le relogement, a été déclarée fondée.
Le premier juge n’a pas fait droit à la demande en restitution de la garantie locative,
au motif que les lieux loués se trouvaient en bon état lors de la prise à bail et que B.)
était en partie responsable de l’état d’insalubrité des lieux pour y avoir logé cinq
personnes.
De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier
du 15 janvier 2016.
Prétentions et moyens des parties
Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir (i) ordonner le
déguerpissement de B.) endéans les quinze jours de la signification du présent
jugement, (ii) dire non fondée la demande en remboursement de 8.300,00 euros
formulée par le locataire et (iii) dire fondée sa demande en obtention d’une indemnité
de procédure pour la première instance à hauteur de 1.000,00 euros.
La société SOC1.) augmente sa demande en paiement au montant de
(4 x 830,00 =) 3.320,00 euros du chef des loyers et charges impayés des mois de
décembre 2015, janvier 2016, février 2016 et avril 2016.
Elle conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour
l’instance d’appel.
A l’appui de son recours, la société SOC1.) fait grief au juge de première instance de
ne pas avoir ordonné le déguerpissement du locataire, les clés de l’appartement
étant toujours en possession de ce dernier qui continuerait à occuper les lieux loués.
Elle offre de prouver cette occupation par une visite des lieux ou une comparution
personnelle des parties.
Elle estime que c’est à bon escient que le juge de première instance a résilié le
contrat de bail, mais fait valoir que celui-ci n’est pas allé au bout de son
raisonnement en disant la demande en déguerpissement sans objet. Elle reconnaît
                                                                                14
que la famille de B.) a été relogée aux ateliers communaux depuis janvier 2015, mais
soutient que ce relogement ne constitue qu’une mesure provisoire, B.) étant toujours
en possession des clés des lieux loués.
Faisant plaider que tant que B.) est en possession de clés, celui-ci est tenu du
paiement des loyers, la société SOC1.) fait grief au juge de première instance d’avoir
dit la demande reconventionnelle fondée pour le montant de 8.300,00 euros. Elle
insiste sur le fait que B.) occupe les lieux loués avec quatre autres personnes, ce en
violation flagrante des stipulations contractuelles, aux termes desquelles, seules trois
personnes sont autorisées à vivre dans les lieux.
L’appelante affirme que l’apparition de moisissures et l’état d’insalubrité de
l’appartement sont dus à la sur-occupation du logement et à un défaut d’aération
convenable des lieux loués, partant à la faute du locataire, ce d’autant plus que les
lieux auraient été dans un état impeccable au début de la prise à bail.
En ordre subsidiaire, l’appelante conclut à voir nommer un expert afin de déterminer
la cause et origine des moisissures ainsi que les moyens pour y remédier.
L’intimé relève appel incident et conclut, par réformation de la décision attaquée, à
voir (i) dire non fondée la demande en résiliation du contrat de bail, (ii) nommer un
expert afin de dire que l’apparition de moisissures et d’humidité est liée à la
construction de l’immeuble et non à une sur-occupation, (iii) dire non fondée la
demande en paiement du montant de 830,00 euros au titre du loyer et des charges
du mois de novembre 2013, (iv) dire fondée sa demande en restitution de la garantie
locative et (v) dire fondée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure
pour la première instance.
Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement dont appel et sollicite une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.500,00 euros.
L’intimé, qui expose vivre dans les lieux loués avec son épouse et ses trois enfants –
lesquels sont venus le rejoindre en cours de bail – soutient avoir informé son bailleur
de ce fait et estime, en tout état de cause, que celui-ci ne peut lui refuser le droit
d’héberger sa famille dans l’immeuble loué. La clause stipulée au contrat de bail,
selon laquelle B.) ne pourrait héberger que deux autres personnes, violerait l’article
8.1. de la convention européenne des droits de l’homme et devrait être déclarée non
écrite.
Il conteste tout lien causal entre l’apparition des moisissures et la prétendue
sur-occupation de l’appartement et fait plaider que l’état d’insalubrité est dû à la
structure de l’immeuble qui ne permettrait pas une aération adéquate.
Renvoyant à une attestation testimoniale, l’intimé soutient s’être acquitté en espèces
du montant de 830,00 euros au titre du loyer et des charges du mois de novembre
2013.
Il conclut à la confirmation pure et simple du jugement dont appel pour autant que
celui-ci a fait droit à sa demande en remboursement de la somme de 8.300,00 euros
et augmente sa demande du montant de 830,00 euros du chef du paiement du loyer
du mois de mars 2016.
Faisant plaider que le contrat de bail était toujours en cours pendant son relogement,
l’intimé est d’avis qu’il aurait appartenu au bailleur de respecter son obligation de
jouissance paisible. Dans la mesure où le bailleur aurait néanmoins failli à son
obligation de remédier aux problèmes de moisissures et d’humidité – et ce
nonobstant information officielle par courrier du 2 février 2015 – ce serait à bon droit
que le juge de première instance a dit sa demande fondée.

                                                                                15
Motifs de la décision
La première question qui se pose dans le présent litige est celle de savoir si c’est à
bon droit que le juge de première instance a résilié le contrat de bail existant entre
parties.
A la base de sa demande en résiliation du contrat de bail, la société SOC1.) invoque
le non-paiement du loyer et des charges locatives ainsi que le non-respect du
nombre des occupants de l’appartement, cette sur-occupation ayant prétendument
entraîné des moisissures.
Le seul loyer (s’élevant, charges comprises, à la somme de 830,00 euros) dont le
paiement est réclamé par l’appelante se rapporte au mois de novembre 2013, soit au
tout premier mois de la prise à bail, la société SOC1.) ayant renoncé à réclamer les
loyers impayés des mois de juillet à septembre 2015 lors des débats de première
instance.
Or, force est de constater qu’il ressort de l’attestation testimoniale rédigée par D.)
que, le 3 novembre 2013 vers 16.30 heures, le témoin s’est rendu avec B.) à (…)
pour signer le contrat de bail et a vu ce dernier donner au propriétaire non seulement
la somme de 830,00 euros au titre de garantie locative, mais également la somme de
830,00 euros « pour le mois de novembre ».
Tel que le soutient à bon escient B.), le tribunal ne peut que constater – au vu de
cette attestation limpide – que le loyer du mois de novembre 2013 a été payé, de
sorte que c’est à tort que le juge de première instance a condamné B.) à payer le
montant en principal de 830,00 euros à la société SOC1.). Ce volet de l’appel
incident est dès lors d’ores et déjà fondé et le jugement dont appel est à réformer en
ce sens.
L’appelante se prévaut encore de la sur-occupation du bien loué – B.) n’ayant pas
respecté le nombre de personnes inscrit au contrat de bail – et soutient que cette
violation contractuelle constitue la cause de l’apparition de moisissures et de
l’humidité dans l’appartement.
Il est rappelé qu’aux termes d’une jurisprudence constante les juges apprécient la
gravité des griefs reprochés à un locataire pour se prononcer sur le bien-fondé de la
demande en résiliation du contrat de bail.
En l’occurrence, le contrat de bail prévoit certes que « le preneur occupera le bien
loué par trois personnes », étant souligné que les parties ont convenu que « toute
occupation durable par un nombre de personnes absolument prohibée, sauf accord
spécial et écrit du bailleur ».

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Néanmoins, à supposer que le fait d’héberger – outre son épouse et son enfant –
ses deux autres enfants dans le bien loué soit constitutif d’une faute, le tribunal
retient que celle-ci ne présente, à elle seule, pas les caractéristiques suffisantes pour
justifier la résiliation du contrat de bail, dans la mesure où, au vu de l’état actuel du
dossier, il n’est pas établi que les problèmes d’humidité et de moisissures soient dus
à la sur-occupation de l’appartement litigieux.
En effet, le rapport du docteur C.), médecin-inspecteur chef de division du Ministère
de la Santé, se limite à constater qu’il y a des moisissures et de l’humidité dans les
lieux loués, qu’il est quasiment impossible d’aérer l’appartement et que la superficie
n’est pas adaptée pour loger cinq personnes.
Il reste cependant en défaut d’expliquer pour quelle raison il est impossible d’aérer
les lieux loués et de déterminer la cause de l’humidité et des moisissures.
La détermination des causes et origines des problèmes d’humidité et de moisissures
dans le logement pris en location par B.) est primordiale pour l’issue du présent litige,
le bailleur sollicitant la résiliation du contrat de bail pour non-respect de ses
obligations par le locataire et ce dernier formulant une demande reconventionnelle
en remboursement des loyers payés pour non-respect de ses obligations par le
bailleur, étant rappelé que B.) a été obligé de se reloger au vu de l’insalubrité des
lieux loués.
Les causes des désordres affectant les lieux loués n’étant pas déterminables en
l’état actuel du dossier, il y a lieu, avant tout autre progrès en cause, de commettre
un expert avec la mission telle que définie dans le dispositif du présent jugement.
Il convient de réserver le surplus et les frais.
                                      Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit les appels principal et incident en la forme,
dit l’appel incident d’ores et déjà partiellement fondé,
partant, par réformation du jugement entrepris, dit non fondée la demande en
paiement formulée par la société civile SOC1.) SCI tendant à voir condamner B.) à
lui payer la somme de 830,00 euros, outre les intérêts au taux légal et en déboute,
dit recevable l’augmentation de la demande en paiement des loyers et charges des
mois de décembre 2015, de janvier, février et avril 2016, formulée par la société
civile SOC1.) SCI,
dit recevable l’augmentation de la demande en remboursement formulée par B.)
pour le montant de 830,00 euros,
avant tout autre progrès ne cause,
ordonne une expertise et commet pour y procéder :
Monsieur Georges WIES
95, route de Longwy
L-8080 Bertrange
avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,
motivé et détaillé, de :

                                                                                17
« déterminer les causes et origines de l’apparition des moisissures et de l’humidité
dans l’appartement sis à ADR1.), au rez-de-chaussée, ainsi que les moyens pour y
remédier »,
ordonne à la société la société civile SOC1.) SCI et à B.) de consigner au plus tard
le 20 mai 2016 chacun la somme de 300,00 euros, à titre de provision à faire valoir
sur la rémunération de l’expert à un établissement de crédit à convenir avec l’autre
partie au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de
l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile,
charge Madame la vice-présidente Anne-Françoise GREMLING de la surveillance de
cette mesure d’instruction,
dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses
opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,
dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous
renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,
dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision
versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après
consignation d’une provision supplémentaire,
dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera procédé à son
remplacement par ordonnance du président de chambre,
dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le
1er septembre 2016 au plus tard,
fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du lundi,
26 septembre 2016 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,
réserve le surplus, tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens.

                                                                                18
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