text:
                                    Arrêt civil

           Audience publique du 15 janvier deux mille quatorze

    Numéro 39039 du rôle.

    Composition:

    Marie-Anne STEFFEN, président de chambre;
    Marie-Laure MEYER, conseiller;
    Monique STIRN, conseiller;
    Daniel SCHROEDER, greffier.

                                   Entre:

   la société anonyme SOC.1.), établie et ayant son siège social à L-(…),
(…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

  appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Geoffrey
GALLE de Luxembourg en date du 6 août 2012,

    comparant par Maître Laurent METZLER, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg ;

                                      et:

    1. A.), et son épouse
    2. B.),
    demeurant ensemble à L-(…), (…),

    intimés aux fins du susdit exploit GALLE du 6 août 2012,

    comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg.
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                             LA COUR DAPPEL :

    Aux termes d’un acte notarié HELLINCKX du 14 février 2006,
SOC.1.) S.A. vend à A.) et à son épouse B.) un terrain à bâtir à (…), au prix
de 190.000.- euros.

    Suivant le même acte notarié, les époux A.)-B.) acquièrent en l’état
futur d’achèvement auprès de SOC.1.) S.A. une maison d’habitation à
construire sur le terrain en question, pour le prix de vente 290.307,21.-
euros.

     SOC.1.) S.A. s’engage « à achever la construction de l’immeuble ainsi
que tous les éléments d’infrastructure ou d’équipement qui peuvent être
nécessaires à la desserte et d’une manière générale à l’habitabilité dans un
délai de deux cents (200) jours ouvrables à compter du démarrage des
travaux, sauf survenance d’un cas de force majeure, d’une cause légitime de
suspension du délai de livraison. Le démarrage des travaux aura lieu dans
les 21 jours à partir de ce jour ».

    Le 13 août 2007 SOC.1.) S.A. et « l’acquéreur signent une « Réception
définitive des travaux », aux termes de laquelle ils « constatent et déclarent
que l’immeuble … est achevé conformément à l’acte signé en date du 14
février 2006 ».

    Sous « Travaux restant à terminer » sont énumérés des postes et travaux
que SOC.1.) S.A. s’engage à effectuer « dans les plus brefs délais » et
« pour le 15 septembre au plus tard sauf problème de livraison ».

    Suivant décompte de SOC.1.) S.A. du 14 juillet 2008, les époux A.)-B.)
restent lui redevoir un montant de 14.406,61.- euros, déduction faite d’une
note de crédit de 850.- euros (15.256,51-850).

    Faisant valoir que le procès-verbal de réception est signé le 13 août
2007, que les époux A.)-B.) prennent possession des lieux, que les réserves
renseignées au procès-verbal de réception sont levées, qu’elle accorde une
note de crédit d’un montant de 850.- euros concernant le plâtre des murs
sous combles, que malgré l’achèvement de l’immeuble et la levée des
réserves, les acquéreurs restent en défaut de régler le solde restant redu,
SOC.1.) S.A. assigne A.) et B.) par exploit d’huissier du 21 juillet 2008 à
comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg afin de les
voir condamner, sur la base de la législation concernant la vente en état
futur d’achèvement, sinon des articles 1134 et suivants et 1142 et suivants,
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subsidiairement, 1382 et 1383 du code civil, à lui payer le montant de
14.406,61.- euros (15.256,61-850) avec les intérêts au taux légal.

    Retenant que les époux A.)-B.) s’opposent à la demande motif pris de
ce que SOC.1.) S.A. reste en défaut de déduire le montant de 5.446,24.-
euros faisant l’objet de la note de crédit numéro 070534 du 14 mai 2007,
qu’ils présentent une demande reconventionnelle, d’une part, d’un montant
de 4.875.- euros du chef d’indemnité de retard, la construction n’étant pas
achevée dans le délai contractuellement prévu, d’autre part, de celui de
5.000.- euros en réparation du préjudice moral subi par le fait que SOC.1.)
S.AR.L. ne respecte, ni l’autorisation de bâtir, ni la législation sur la
protection de l’environnement, plus précisément en ce que pour, pouvoir
assurer à chacune des maisons jumelées un accès direct à la canalisation,
SOC.1.) S.A. doit surélever la maison A.)-B.) à concurrence d’un mètre par
rapport aux cahier des charges et plans approuvés par l’administration
communale, que cette surélévation des maisons jumelées les oblige à
procéder à l’arrière de leur maison à l’aménagement d’un remblai plus
important que celui initialement prévu, qu’ils se voient de ce fait exposés à
des réclamations tant du bourgmestre, que d’un voisin dénonçant
l’existence, en zone verte, d’un remblai supérieur à 50 m3, en l’absence de
toute autorisation préalable du Ministre de l’Environnement, que les époux
A.)-B.) réclament de ce fait une moins-value étant donné qu’en raison de la
surélévation de la maison à concurrence d’un mètre, l’aménagement d’une
double terrasse est impossible, soutenant finalement que l’immeuble est
affecté de nombreux vices (notamment, toiture mal réalisée, pilier porteur
de la construction « largement découpé », mauvaise réalisation de la mise en
peinture bicolore de la maison), le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg charge par jugement du 9 mars 2010 avant tout autre progrès
en cause l’expert HENGEN de la mission de :

     - « relever les vices et désordres affectant, le cas échéant, l’immeuble
des époux A.)-B.) et en chiffrer le coût ;
     - confirmer si la surélévation de l’immeuble a effectivement été
indispensable pour que les deux maisons jumelées soient individuellement
raccordées à la canalisation ;
     - confirmer si le raccord individuel à la canalisation des deux jumelés a
bien été prévu sur les plans initiaux tels qu’acceptés par les époux A.)-B.) ;
     - déterminer si cette surélévation de l’immeuble a causé à ses
propriétaires, les époux A.)-B.), une moins-value dans le sens que certains
aménagements n’ont plus pu être réalisés tels que prévus sur les plans
initiaux ;
     - constater l’état du remblai derrière la maison A.)-B.) et déterminer s’il
est contraire aux dispositions réglementaires en matière environnementale ;
     - évaluer le coût, le cas échéant, pour remettre les lieux en conformité
avec les prédites dispositions réglementaires ;
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    - faire le décompte entre parties ».

     Par exploit d’huissier du 6 août 2012, SOC.1.) S.A. interjette
régulièrement appel contre ce jugement et celui du 22 mai 2012 par lequel
le tribunal d’arrondissement déboute SOC.1.) S.A. de sa demande et la
condamne à payer à A.) et à B.) la somme de 22.351,20.- euros se
composant des montants de 2.400.- euros du chef d’indemnité de retard,
5.446,24.- euros du chef de note de crédit, 4.527,32.- euros pour travaux de
remise aux normes du remblai, 1.130.- euros pour remise en état des
désordres extérieurs et 8.847,64.- euros pour remise en état des désordres à
l’intérieur.

    SOC.1.) S.A. ne fait valoir aucun moyen de fait ou de droit à l’encontre
du jugement du 9 mars 2010 en ce qu’il charge l’expert HENGEN de
l’expertise ci-avant.

    L’appelante demande que, par voie de réformation, les époux A.)-B.)
soient condamnés à lui régler le montant de 14.406,61.- euros réclamé en
première instance, ainsi que celui de 13.063,68.- euros représentant les frais
et commissions bancaires postérieurs au 13 août 2007 (date des constat
d’achèvement et signatures du procès-verbal) lui accrus du fait que les
intimés refusent la restitution de l’original de la garantie bancaire,
l’appelante concluant pour le surplus à ce que les époux A.)-B.) soient
déboutés des demandes dirigées à son encontre.

     Tel que le font valoir les époux A.)-B.), la demande en obtention du
montant de 13.063,68.- euros de SOC.1.) S.A. du chef de frais et
commissions bancaires trimestriels par elle avancés sur la garantie bancaire
depuis le procès-verbal de réception, est à dire irrecevable pour constituer
une demande nouvelle en instance d’appel par sa cause, SOC.1.) S.A. ne
fournissant, par ailleurs, aucune pièce documentant le paiement des frais et
commissions en question, et les époux A.)-B.) contestant avoir refusé la
restitution de l’original de cette garantie bancaire.

    Pour le surplus, A.) et B.) sollicitent le rejet de l’appel.

    SOC.1.) S.A. entreprend le jugement du 22 mai 2012 en ce qu’il dit non
fondée sa demande en obtention du montant de 14.406,61.- euros.

    Alors qu’en première instance, SOC.1.) S.A. réduit expressément, en
ses dernières conclusions, sa demande en paiement au montant de
8.960,37.- euros (14.406,61-5.446,24<note de crédit>), elle sollicite en
instance d’appel de nouveau l’octroi du montant de 14.406,61.- euros,
partant, y compris celui de 5.446,24 auquel elle renonce en première
instance.
                                                                                5

    Cette demande est, conformément aux conclusions des époux A.)-B.), à
dire irrecevable pour constituer une demande nouvelle en instance d’appel,
SOC.1.) S.A. restant par ailleurs en défaut de motiver autrement le fait
qu’elle sollicite en instance d’appel le montant initialement demandé, et
réduit par la suite.

    Les intimés concluent encore au caractère non fondé de la demande en
obtention du montant 8.960,37.- euros.

    Dans son assignation du 21 juillet 2008, SOC.1.) S.A. fait état de ce
que les réserves relevées au procès-verbal de réception du 13 août 2007
étant levées, elle accorde encore une note de crédit de 850.- euros.

    Cette note de crédit, datée suivant décompte établi par SOC.1.) S.A.,
du 14 juillet 2008, est relative au « plâtre sous combles ».

    Dans son assignation, elle déduit ce montant de 850.- euros du montant
de 15.256,61.- euros.

     Ce montant de 15.256,61.- euros, tout comme celui de 14.406,61.- euros
réclamé dans l’assignation, concernant lequel le jugement du 9 mars 2010
retient qu’il ne fait l’objet d’aucune facture, résulte cependant du décompte
du 14 juillet 2008, dernière colonne sous « solde », reprenant en tant que
sous-total du solde restant redu, le montant de 14.515,36.- euros (dernière
tranche non payée), auquel s’ajoute la somme de 1.040,75.- euros, sont
déduites celles de 222,25.- euros et de 750.- euros, et est ajouté le montant
de 672,75.- euros (14.515,36 + 1.040,75 - 222,25 – 750 + 672,75 =
15.256,61).
     L’assignation déduit de ce montant de 15.256,61.- euros, la note de
crédit de 850.- euros, pour réclamer condamnation au paiement du montant
de 14.406,61.- euros (sur la base du décompte dernière colonne en
question).

   SOC.1.) S.A. soutient, comme en instance d’appel, avoir procédé à la
déduction d’une note de crédit d’un montant de 5.446.24.- euros.

    C’est à juste titre que les premiers juges retiennent que le décompte de
SOC.1.) S.A. met en déduction ledit montant de 5.446.24.- euros, pour
quelques lignes plus loin, le rajouter de nouveau.

     A déduire du montant de 14.406,61.- euros réclamé aux termes de
l’assignation, le montant de 5.446.24.- euros, reste redu le montant de
8.960,37.- euros, auquel SOC.1.) S.A. réduit, à juste titre, le montant
réclamé aux termes de ses dernières conclusions en première instance.
                                                                                6

    Compte tenu de ce que, tel qu’il découle des développements qui
précèdent, la créance initiale du montant de 15.256,61.- euros de SOC.1.)
S.A. résulte du décompte détaillé de celle-ci, à l’instar du montant de
14.406,61.- euros, de ce que la dernière tranche (réception/remise clés) d’un
montant de 14.515,36.- euros, facturée le 24 juillet 2007 aux époux A.)-B.)
(no 07 07 120), reste non payée suivant ce même décompte, que les époux
A.)-B.) ne produisent ni paiement, fût-il partiel, y relatif, ni document
duquel il résulte qu’il est de convention entre parties que cette dernière
tranche n’est pas payable, n’offrant pas non plus en preuve l’existence de
pareil arrangement, il y a lieu de retenir que la créance de SOC.1.) S.A. à
leur encontre est fondée pour le montant de 8.960,37.- euros.

    Du fait de cette réduction de sa demande par SOC.1.) S.A. à
concurrence de 5.446.24.- euros, il n’y a, contrairement au jugement du 22
mai 2012, pas lieu de dire la demande reconventionnelle des époux A.)-B.)
fondée à concurrence de ce montant, mais d’allouer, par voie de réformation
à SOC.1.) S.A. le montant de 8.960,37.- euros conformément, par ailleurs,
au décompte de l’expert.

    Finalement, on ne saurait suivre les premiers juges en ce que, d’un côté
(jugement du 9 mars 2010) ils basent, à juste titre, leur décision sur le
décompte de SOC.1.) S.A., pour y constater les soustraction, puis addition
du montant de la note de crédit (5.446,24.- euros), pour au jugement du 22
mai 2012 retenir, qu’en tant que document unilatéral de SOC.1.) S.A., ce
même décompte n’est pas probant.

     Concernant le chef de l’appel entreprenant le jugement du 22 mai 2012
en ce qu’il alloue aux acquéreurs le montant de 4.527,32.- euros auquel
l’expert évalue le coût des travaux de remise en conformité du remblai avec
les plans approuvés par la commune, SOC.1.) S.A. se prévaut d’un courrier
du 7 septembre 2007 par lequel les époux A.)-B.) lui donneraient décharge à
cet égard.

    L’écrit du 7 septembre 2007, rédigé par SOC.1.) S.A., signé par un des
acquéreurs, a la teneur suivante :

    « Suivant notre entretien téléphonique, vous confirmez par la présente
que vous avez trouvé un accord avec vos voisins et l’environnement. Et que
vous prenez donc la responsabilité de ces remblais ».
    « Les travaux de remblais du terrain vous seront facturés à 65 Euros de
l’heure ».
                                                                                7

    Il n’est pas contesté que quinze jours après la réalisation des remblais,
le voisin C.) se ravise et demande que le terrain soit remis en conformité
avec les plans.

    Le fait que le remblai dépasse de 15, voire 30 cm les plans approuvés le
11 juillet 2006 par la commune de LIEU.2.), est à qualifier de non-
conformité.

    La violation de l’obligation de conformité se révèle par la comparaison
entre ce qui est promis, expressément ou implicitement, et ce qui est livré.

    Or, l’obligation du vendeur d’un immeuble à construire de livrer un
immeuble exempt de vice et sans défaut de conformité, partant, conforme au
contrat liant les parties, respectivement aux plans approuvés par la
commune, est une obligation de résultat.

   Il n’est même pas nécessaire que l’acquéreur subisse un préjudice d’une
non-conformité pour obtenir réparation, celle-ci se suffisant à elle-même.

    Dès lors, l’absence du résultat promis (remblai tel qu’autorisé) fait
présumer l’inexécution fautive du contrat par le vendeur.

    La preuve de l’absence de faute par SOC.1.) S.A. déduite de ce que le 7
septembre 2007 les époux A.)-B.) lui confèrent leur accord à réaliser un
remblai non conforme à celui autorisé par les plans de la commune de
LIEU.2.), ne permet pas d’exonérer l’appelante.

    L’obligation de livrer un remblai conforme aux plans approuvés
constituant une obligation de résultat dans le chef de SOC.1.) S.A., celle-ci
ne peut s’exonérer qu’en établissant une cause étrangère revêtant les
caractères de la force majeure.

     Même à considérer que le courriel précité du 7 septembre 2007 (bon
pour accord des époux A.)-B.) du 7 septembre 2007 quant à l’exécution des
remblais contraires à ceux approuvés par la commune) puisse être qualifié
comme étant une immixtion de l’acquéreur dans les prérogatives de
SOC.1.) S.A., vendeur professionnel en matière d’immeubles à construire,
elle ne serait pas de nature à exonérer celle-ci de sa responsabilité, n’étant
par ailleurs pas même allégué que les époux A.)-B.) seraient notoirement
aussi compétents que SOC.1.) S.A..

    C’est en effet au professionnel de refuser de suivre d’éventuelles
directives de l’acquéreur, de nature à compromettre la construction.
                                                                                8

    De même, le courriel du 7 septembre 2007 n’est pas d’un libellé
suffisamment univoque pour déterminer si la responsabilité de laquelle les
époux A.)-B.) y déchargeraient SOC.1.) S.A., concerne celle du vendeur à
leur égard, ou à l’égard des tiers, tels le voisin C.) ou la commune de
LIEU.2.).

    Au vu, dès lors, de la non-conformité du remblai par rapport aux plans
approuvés par la commune, qui font partie du contrat de vente en état futur
d’achèvement liant les parties, c’est à bon droit que les premiers juges
disent la demande reconventionnelle fondée à concurrence du montant de
4.527,32.- euros, SOC.1.) S.A. n’offrant par ailleurs aucune réparation en
nature concernant les divers désordres.

    Ce chef de l’appel de SOC.1.) S.A. est partant non fondé, étant à
relever que, contrairement à ce que soutiennent les époux A.)-B.), il résulte
de l’expertise qu’il n’existe pas de surélévation de la maison par rapport aux
cahier des charges et plans autorisés par la commune de LIEU.2.) -à fortiori
pas de surélévation d’un mètre-, le grief des acquéreurs tenant à
l’impossibilité de la réalisation d’une double terrasse (du fait de la
prétendue surélévation), se heurtant encore au fait que le contrat entre
parties prévoit une seule terrasse, s’y ajoutant que l’expert retient finalement
que le raccordement direct des maisons jumelées à la canalisation ne
nécessite pas de surélévation de la maison, partant, pas de modification du
remblai par rapport à celui approuvé par la commune de LIEU.2.).

     Concernant le retard dans la livraison de l’immeuble par SOC.1.) S.A.,
les intimés contestent, comme en première instance, tout lien causal entre ce
retard et les 90 jours d’intempéries résultant des bulletins du service
météorologique de l’administration de l’aéroport.

    Restant comme en première instance en défaut de fournir la moindre
explication en quoi lesdits jours d’intempéries ont pu avoir une incidence
sur l’avancement du chantier tel qu’il se présente au moment desdites
intempéries, la demande des époux A.)-B.) en obtention d’une indemnité de
retard englobant les 90 jours est fondée.

     Il est vrai que l’acte notarié du 14 février 2006 liant les parties, prévoit
que le délai d’achèvement de la construction et de tous les éléments
d’infrastructure et d’équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte et
d’une manière générale à l’habitabilité est de 200 jours ouvrables, « sauf
survenance d’un « cas de force majeure ou plus généralement, d’une cause
légitime de suspension du délai de livraison », l’acte énumérant comme
causes légitimes de suspension du délai de livraison, entre autres, « les
intempéries ».
                                                                                9

    La même clause prévoit ensuite que « s’il survenait un cas de force
majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, le
vendeur en informera la partie acquéreuse par lettre recommandée et
l’époque prévue pour l’achèvement serait différée de plein droit et sans
indemnité pour la partie acquéreuse d’un temps égal pendant lequel
l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux ».

     SOC.1.) S.A. ne produisant, concernant les 90 jours en question, aucun
écrit par lequel elle informe les époux A.)-B.) de ce qu’il existe un cas de
force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison,
son argumentation se limitant à se baser sur les bulletins des services
météorologiques pour s’opposer à la demande d’indemnisation des 90 jours,
est à dire non fondée, restant par ailleurs en défaut de préciser quels sont les
travaux qui, du fait desdites intempéries, n’ont pas pu être exécutés, partant,
en quoi les intempéries ont pu avoir une incidence quant à l’avancement des
travaux pendant 90 jours.

    Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement du 22 mai 2012 en ce qu’il
englobe ces 90 jours dans le retard de la livraison de l’immeuble, et alloue
du chef de retard dans la délivrance le montant de 2.400.- euros (90 + 6 x
25.- euros), la Cour faisant à cet égard siens les développements plus
amples des premiers juges.

    Aux termes de l’article 1601-6 du code civil, « L’immeuble vendu …
en état futur d’achèvement est réputé achevé au sens des articles 1601-2 et
1601-9 lorsque sont achevés les ouvrages et sont installés les éléments
d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa
destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de
cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne
sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel,
ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus
visés, impropres à leur utilisation ».

    « La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même, ni
reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation
aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 ».

    L’article 1642-1 du code civil est libellé comme suit :

    « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni
avant la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, ni avant l’expiration d’un
délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de
construction alors apparents ».
                                                                                10

    « Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si
le vendeur s’oblige à réparer le vice ».

    Selon l’article 1646-1 du code civil, « Le vendeur d’un immeuble à
construire est tenu pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage
par l’acquéreur, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres
personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage
sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du présent
code ».

   « Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans
à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur. Ces garanties
bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble ».

    « Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si
le vendeur s’oblige à réparer le vice ». « … ».

     En matière de vente d’immeuble à construire, les vices de construction
tels qu’ils sont envisagés par les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil sont
constitués non seulement par les vices qui affectent la solidité, la durée et la
conservation de l’immeuble, mais généralement par toutes les malfaçons
courantes ainsi que les défauts de conformité et de qualité.

    La distinction établie à l’article 1642-1 du code civil entre vices
apparents et vices cachés repose sur un critère technique en ce sens que le
vice est apparent lorsqu’il se révèle avant le plus tardif de deux événements,
à savoir la réception de l’ouvrage ou l’expiration d’un mois après la prise de
possession de l’immeuble par l’acquéreur.

    Le vendeur répond partant des vices de construction apparents, sauf si
l’acquéreur lui a régulièrement donné décharge.

     Concernant les vices cachés affectant les immeubles vendus
conformément aux dispositions relatives aux ventes d’immeubles à
construire, l’article 1646-1 du code civil renvoie au régime institué par les
articles 1792 et 2270 du code civil, qui est exclusif de l’obligation d’agir
dans un bref délai.

    C’est dès lors à tort que l’appelante se prévaut du moyen de forclusion
concernant les vices cachés, à défaut par les acquéreurs d’agir au fond à son
encontre dans le délai d’un an après la dénonciation des prétendus
désordres.

    Il est vrai, tel que le fait valoir l’appelante à cet égard, que l’acte notarié
de vente d’immeuble à construire du 14 février 2006 prévoit (sous point 4.
                                                                                11

page 15) que « Des vices cachés, la partie venderesse n’est responsable,
dans les limites de l’article 1646-1 du code civil, que pour autant qu’ils lui
ont été dénoncés, conformément à l’article 1648 du code civil, dans un bref
délai à partir du moment où <elle>les a ou aurait dû les constater », et que
« L’acquéreuse est déchue de son action en garantie à l’expiration d’un an à
compter de la dénonciation des vices, le tout suivant l’article 1648 alinéa 2
et suivants du code civil ».

     Or, aux termes de l’article 1601-14 du code civil, toute clause contraire
aux dispositions notamment 1642-1 et 1646-1 du code civil est réputée non
écrite.

     En tant que telle, la disposition de l’acte notarié selon laquelle la
responsabilité de SOC.1.) S.A. ne peut être recherchée que pour autant que
les vices cachés lui ont été dénoncés dans un bref délai et que l’action au
fond est introduite dans l’année suivant cette dénonciation, est réputée non
écrite, et automatiquement remplacée par les dispositions légales afférentes
(cf Georges RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et
publiques, numéros 469, 550, 551, 617, 621 et 626, édition 2006 ; cf Cass.
Civ. 10 mai 2001, Pas. 32, p.9 ; cf Doc. Parl. No 1637, Exposé des motifs,
p. 865, sous art. 1601-12).

    Subsidiairement, SOC.1.) S.A. fait valoir que « l’expert HENGEN
n’impute pas, du moins tous les prétendus vices cachés à l’appelante… »,
visant en particulier un miroir ou un couvercle dans la salle de bains, ou un
carrelage fissuré.

    Contrairement à cette affirmation, le fait que l’expert retient ces
désordres -parmi d’autres- pour évaluer les frais de réfection, qu’il recourt,
par ailleurs, aux termes « réfection, moins-value » sous 4.7 du rapport
d’expertise, implique qu’il s’agit de désordres à réparer par SOC.1.) S.A., et
partant, imputables à celle-ci, tel encore le moteur électrique du volet mis en
compte.

    Pour le surplus, la Cour fait siens les motifs des premiers juges retenant
que les deux volets roulants au rez-de-chaussée sont à fournir par SOC.1.)
S.A..

    A défaut de toute autre contestation précise par rapport aux désordres
ou non-conformités retenus par l’expert à l’intérieur et à l’extérieur de la
maison litigieuse, les montants y relatifs de 1.130.- euros et de 8.847,64.-
euros sont à juste titre alloués aux époux A.)-B.) par le jugement du 22 mai
2012.
                                                                                12

    Il découle de l’ensemble de ces développements que l’appel, dirigé
contre le jugement du 22 mai 2012, est fondé en partie.

    Par voie de réformation de ce jugement, il y a lieu de dire fondée la
demande reconventionnelle des époux A.)-B.) à concurrence de la somme
de 16.904,96.-euros -avec les intérêts au taux légal à partir de leur demande
reconventionnelle-, cette somme se composant des montants de 2.400.-
euros (indemnités de retard), 4.527,32.- euros (remise en conformité du
remblai), 1.130.- euros (désordres à l’extérieur) et de 8.847,64.- euros
(désordres à l’intérieur), le montant de la note de crédit de 5.446,24.- euros
venant en déduction de la créance initiale de SOC.1.) S.A. d’un montant de
14.406,61.- euros, sa créance s’élevant ainsi au montant de 8.960,37.- euros.

     Les parties ne justifiant pas de la condition de l’iniquité posée par
l’article 240 du nouveau code de procédure civile, elles sont à débouter de
leurs demandes en déduites, le jugement du 22 mai 2012 étant à réformer en
ce qu’il alloue une indemnité de procédure aux époux A.)-B.).

                             PAR CES MOTIFS :

    la Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

    reçoit l’appel en la forme,

    dit irrecevable la demande en obtention du montant de 13.063,68.-
euros formée en instance d’appel par SOC.1.) S.A.,

   dit l’appel non fondé en tant que dirigé contre le jugement rendu le 9
mars 2010,

    confirme ce jugement,

    dit l’appel fondé en partie en tant que dirigé contre le jugement du 22
mai 2012,

    réformant ce jugement,
                                                                                13

    dit la demande de SOC.1.) S.A. fondée à concurrence du montant de
8.960,37.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 21 juillet 2008,
jour de la demande en justice jusqu’à solde,

    condamne les époux A.)-B.) à payer à SOC.1.) S.A. le montant de
8.960,37.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 21 juillet 2008,
jour de la demande en justice jusqu’à solde,

    rejette la demande de SOC.1.) S.A. comme étant irrecevable pour le
surplus,

    dit la demande des époux A.)-B.) fondée à concurrence du montant de
16.904,96.-euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 3 novembre
2008, jusqu’à solde,

    condamne SOC.1.) S.A. à payer à B.) et à A.) le montant de 16.904,96.-
euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 3 novembre 2008, jusqu’à
solde,

     rejette la demande en obtention d’une indemnité de procédure relative à
la première instance dirigée contre SOC.1.) S.A.,

    confirme le jugement du 22 mai 2012 pour le surplus,

     dit non fondées les demandes présentées en instance d’appel sur la base
de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

     condamne les époux A.)-B.), d’une part, SOC.1.) S.A., d’autre part,
chaque fois à la moitié des frais et dépens de l’instance d’appel avec
distraction au profit de Maître Laurent METZLER et de Maître Georges
KRIEGER qui la demandent, affirmant en avoir l’avance.
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
                                          Arrêt commercial

  Audience publique du quinze janvier deux mille quatorze.

  Numéro 37652 du rôle.

  Composition :

  Elisabeth WEYRICH, conseillère-présidente;
  Monique STIRN, conseillère;
  Marie MACKEL, conseillère;
  Simone ANGEL, greffier assumé.

                                              Entre:

  A, hôtelier-restaurateur,

   appelant aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Roland FUNK du 6
juin 2011,

  intimé sur appel incident,

  comparant par Maître Philippe PENNING, avocat à la Cour demeurant à
Luxembourg ;

                                                   et:

   B, établie et ayant son siège social à L-, inscrite au registre de commerce et
des sociétés de Luxembourg sous le numéro, représentée par son conseil
d’administration en fonctions,

  intimée aux fins du susdit exploit FUNK,

  appelante par incident,

  comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat à Luxembourg.

  ------------------------------------------------------------------------------------------------------

                                               1
                              LA COUR D'APPEL :

  Revu l’arrêt du 13 mars 2013 suivant lequel la Cour a :

   -    donné acte à la société anonyme B qu’elle renonce à sa demande
contre la société à responsabilité limitée C et constaté que l’appel de celle-ci est
sans objet,
   -    laissé les frais de l’appel introduit par la société à responsabilité limitée
C à charge de la société anonyme B,
   -    revu l’appel principal de A et l’appel incident en la forme,
   -    dit l’appel principal partiellement fondé et l’appel incident non fondé,
   -    réformant, pour ce qui concerne la demande de paiement de
dommages et intérêts pour rupture fautive de l’accord,
   -    condamné A à payer à la société anonyme B le montant de 14.137,03
euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 27 novembre 2009, jour de la
demande en justice, jusqu’à solde,
   -    confirmé le jugement pour ce qui concerne la demande de résiliation de
l’accord d’achat exclusif et la demande de remboursement du prêt.

   La Cour avait, pour ce qui concerne la demande de restitution du matériel
faisant l’objet des contrats de prêt des 12 octobre 1999, 28 juin 2000 et 29 juin
2000, renvoyé le dossier devant le magistrat de la mise en état en vue de son
instruction supplémentaire.

   Suivant le dernier état de ses conclusions, la société B demande acte de ce
qu’elle renonce tant à sa demande en condamnation de A au paiement du
montant de 4.687.-€ à titre de restitution par équivalent du matériel et mobilier
mis à disposition des parties appelantes qu’à sa demande subsidiaire en
restitution dudit matériel.

  Acte lui est donné.

   Il y a dès lors lieu, par réformation de la décision entreprise de dire non
fondée tant la demande en restitution de l’installation de débit que la demande
en restitution par équivalent de la société B et de décharger A de cette
condamnation prononcée à son encontre.

   La société B relève appel incident contre la décision entreprise en ce qu’elle
a rejeté sa demande an allocation d’une indemnité de procédure. Elle réclame,
par réformation de la décision entreprise, une indemnité de procédure de
2.500.-€ pour la première instance et de 2.000.-€ pour l’instance d’appel.

   Eu égard au sort réservé aux demandes de la société B, il y a lieu de lui
allouer, par réformation, pour la première instance une indemnité de procédure
de 1.000 € et pour l’instance d’appel une indemnité de 1.500 €, étant donné
qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des frais qu’elle a dû
engager pour faire valoir ses droits.

                                       2
  L’appel de la société B est dès lors partiellement fondé sur ce point.

   Au vu du résultat du litige, la demande de A en allocation d’une indemnité de
procédure pour la première instance est à rejeter.

   La demande de A en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance
d’appel n’est pas fondée, étant donné qu’il succombe dans la majeure partie de
ses revendications.

   La Cour maintient la totalité des frais d’instance à charge de l’appelant au
principal, l’intimée ayant obtenu gain de cause sur la majeure partie des
demandes.

                                PAR CES MOTIFS :

   la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale,
statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

  statuant en continuation de l’arrêt du 13 mars 2013,

  dit l’appel principal et l’appel incident partiellement fondés,

  réformant :

  dit non fondées la demande en restitution du matériel ayant fait l’objet des
contrats de prêt des 12 octobre 1999, 28 juin 2000 et 29 juin 2000 et la
demande en restitution par équivalent de la société anonyme B,

   dit fondée la demande de la société anonyme B en allocation d’une
indemnité de procédure pour la première instance à concurrence de 1.000.-€,

   condamne A à payer à la société anonyme B une indemnité de procédure de
1.000.-€,

   confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de A en
allocation d’une indemnité de procédure,

  dit non fondée la demande de A en allocation d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,

   dit fondée la demande de la société anonyme B en allocation d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 1.500.-€,

   condamne A à payer à la société anonyme B une indemnité de procédure de
1.500.-€,

                                      3
   condamne A aux frais et dépens des deux instances avec distraction au
profit de Maître Franz SCHILTZ sur ses affirmations de droit.

                                 4
"


text:
                                   Arrêt référé

             Audience publique du 15 janvier deux mille quatorze

   Numéro 40271 du rôle.

   Composition:

   Pierre CALMES, premier conseiller, président;
   Marie-Laure MEYER, conseiller;
   Marie MACKEL, conseiller;
   Daniel SCHROEDER, greffier.

                                  Entre:

   V),

    appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE
de Luxembourg en date du 12 août 2013,

   comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg ;

                                     et:

   1. M),

   intimée aux fins du susdit exploit LISE du 12 août 2013,

    comparant par Maître Laurent METZLER, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg ;
                                                                                2

    2. A),

    intimé aux fins du susdit exploit LISE du 12 août 2013,

   comparant par Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg.
   ________________________________________________________

                             LA COUR DAPPEL :

     Par exploit d’huissier du 12 août 2013, V) a régulièrement relevé appel
d’une ordonnance de référé rendue en date du 19 juillet 2013, aux termes de
laquelle le juge des référés a déclaré irrecevable sa demande, basée sur
l’article 374 du code civil, et tendant à se voir accorder un droit de visite et
d’hébergement sur l’enfant X), née le 8 juillet 2008, (dont il est le beau
père), ce droit devant s’exercer en même temps que celui qu’il exerce sur
l’enfant Y) (dont il est le père biologique) selon l’ordonnance de référé n°
426/2012 du 14 septembre 2012.

    L’appelant demande à ce que, par réformation de l’ordonnance
entreprise, sa demande soit déclarée recevable et fondée.

     A l’appui de son appel, V) déclare qu’entre 2006 et le 4 juillet 2012, il a
vécu en concubinage, puis en union maritale, avec l’intimée M) et qu’il l’a
accompagnée et épaulée lors de ses démarches visant à l’insémination
artificielle débouchant sur la naissance de X).

    Il a assisté à la naissance de X) et il a coupé le cordon ombilical.

     A) a reconnu l’enfant X) par acte notarié du 16 septembre 2008 comme
étant son enfant, et par déclaration conjointe devant le juge des tutelles, en
date du 17 octobre 2008, les parents biologiques ont déclaré vouloir donner
à l’enfant XM) le nom de A).

    Le couple V) – M), qui s’est marié le 15 août 2009, s’est installé, après
la naissance de X), à Anvers jusqu’en 2011. Leur fils Y) est né le 22
septembre 2010 et les deux enfants ont été baptisés ensemble, hors la
présence de A).

    L’appelant soutient qu’à partir du 21 mars 2013, il s’est vu interdire tout
contact avec X).
                                                                                3

     Lors des débats V) a informé la Cour qu’il renonce à demander à ce que
les trajets aller-retour jusqu’à son domicile soient assurés une fois sur deux
par les intimés.

    M), la mère de l’enfant, et A), le père biologique, s’opposent
formellement à tout droit de visite et d’hébergement au profit d’V) et
concluent à la confirmation de l’ordonnance entreprise. Ils soulèvent
l’absence de base légale pour accorder à V) tant un droit de visite, qu’un
droit d’hébergement.

     L’intimée M) soulève que l’appelant n’aurait jamais manifesté un grand
intérêt pour X). Elle conteste énergiquement qu’il s’est occupé de l’enfant et
elle soutient que le père biologique, avec lequel elle est dans les meilleurs
termes et qui est associé dans son commerce, aurait régulièrement exercé
son droit de visite. L’intimée donne encore à considérer que le droit de
visite et d’hébergement, qui a été exercé par V), après leur séparation, aurait
perturbé grandement l’enfant. L’intimée verse des attestations testimoniales
à l’appui de sa version des faits.

    A) conclut aussi au rejet de la demande d’V) et à la confirmation de
l’ordonnance entreprise en faisant valoir que cette demande ne constituerait
qu’une revanche, voire un acte malicieux envers lui et M). L’appelant ne se
serait jamais vraiment intéressé à X). L’intimé déclare que pendant la
première année de X), elle serait restée avec sa mère à Mersch, ce qui aurait
permis au père biologique « de voir sa fille quotidiennement et de nouer des
liens profonds avec elle ».

    L’article 374 alinéa 2 du code civil dispose que « en considération de
situations exceptionnelles, le tribunal peut accorder un droit de
correspondance ou de visite à d’autres personnes, parents ou non ».

     Le premier juge a, à bon droit, retenu que l’action basée sur l’article 374
du code civil, est une action purement personnelle relevant de la
compétence du tribunal et que c’est seulement en cas d’urgence, de
dommage imminent ou de trouble manifestement illicite que le juge des
référés est compétent pour régler l’exercice des droits résultant de cet
article.

    C’est encore à bon droit, et pour les motifs que la Cour adopte, que le
premier juge a ensuite déclaré irrecevable la demande d’V) en obtention
d’un droit d’hébergement pour ne pas être prévu par l’article 374 alinéa 2
du code civil.

    En effet, et contrairement à ce que soutient l’appelant, le droit
d’hébergement n’est pas compris dans le droit de visite. L’article 374 alinéa
                                                                                4

2 est, au vu des termes employés (cf. « situations exceptionnelles »),
d’interprétation stricte, et l’on ne saurait étendre le droit de visite à un droit
d’hébergement.

    La jurisprudence citée par l’appelant (cf. cass. civ. 1e, 5 mai 1984) n’est
tout d’abord pas transposable au cas d’espèce et ensuite ne dit pas ce que
l’appelant lui entend faire dire. Cet arrêt constate que le droit
d’hébergement constitue une modalité du droit de visite. On ne saurait
cependant déduire de ce constat que tout droit de visite comporte un droit
d’hébergement.

    L’ordonnance est à confirmer et l’appel n’est partant pas fondé sur ce
point.

    Le premier juge a encore, après avoir rappelé que la demande en
obtention d’un droit de visite est recevable à condition qu’il y ait urgence,
constaté que celle-ci n’existe pas en l’espèce.

    Après avoir dit que la demande d’un droit de visite émanant des grands-
parents est toujours urgente en raison de l’intérêt supérieur de l’enfant, le
premier juge a décidé que ce raisonnement, même en admettant que de liens
d’affection se soient tissés entre X) et V), ne saurait être étendu au cas
d’espèce où la demande émane d’un tiers.

    Ce raisonnement ne saurait être suivi par la Cour. Il n’est en effet pas
contesté que l’appelant et X) étaient en contact régulier ; qu’ils cohabitaient
pendant plus de la moitié de la vie de la petite fille ; que l’appelant a occupé
une place dans la vie de l’enfant et qu’il s’était vu accorder - par les parents
biologiques - un droit de visite et d’hébergement jusqu’au 21 mars 2013.

     L’appelant qui expose qu’il a été mis fin à cette situation, sans rime ni
raison, a donc prouvé à suffisance de droit l’état d’urgence pour y mettre fin
le cas échéant et de se voir allouer un droit de visite.

    L’urgence à voir rétablir le contact entre V) et l’enfant X) est donc
constante.

     Le premier juge a encore, tout en reconnaissant l’existence d’une
cohabitation pendant deux, voire trois ans, dit que ce fait ne constitue pas
une « situation exceptionnelle » telle que requise par l’article 374 du code
civil, alors que « les circonstances de la vie commune sont loin d’être
claires ».
                                                                                5

    Finalement, et en raison des relations conflictuelles existantes entre
parties, le premier juge a estimé que l’exercice d’un droit de visite par V) ne
serait pas dans l’intérêt de l’enfant.

    Les parties s’accordent pour dire que la convention internationale des
droits de l’enfant, adoptée par l’ONU le 20 novembre 1989, dite convention
de New York, est applicable en l’espèce.

    Cette convention a introduit le concept de « l’intérêt supérieur de
l’enfant » qui consacre l’enfant comme « sujet de droit ». Cet intérêt doit
être une considération primordiale dans toutes les décisions concernant
l’enfant.

    Les intimés font valoir que cette convention ne parle que des parents
(de l’enfant), mais non pas de tiers. Ils citent à ce titre les articles 3, 5, 7 et
18 et soulignent qu’aucun article ne consacre le droit à un tiers pour avoir
un droit de visite.

    Il y a lieu de rappeler que contrairement aux plaidoiries des parties, il
n’y a pas lieu, en l’espèce, de trancher qui d’V) et de A) est le « meilleur »
père ou qui des deux personnes est le plus apte à remplir ce rôle.

    Il s’agit uniquement d’apprécier s’il est dans l’intérêt supérieur de X)
d’accorder à V) un droit de visite et, dans l’affirmative, il appartient à
l’appelant de rapporter, en application des dispositions de l’article 374
alinéa 2 du code civil, la preuve de l’existence d’une « situation
exceptionnelle ».

    Or, il ressort des pièces versées par l’appelant que ce dernier a
manifestement joué un rôle prépondérant dans la vie de l’enfant X) et ce dès
avant la naissance. L’explication qu’il n’aurait accompagné sa compagne à
ses examens prénataux, auprès de son gynécologue, uniquement parce que
M) n’aurait pas disposé d’un permis de conduire, n’emporte pas la
conviction de la Cour. V) était présent lors de la naissance, a coupé le
cordon ombilical et s’est occupé de manière régulière de l’enfant. Il a
pourvu à ses besoins tant alimentaires, affectifs que financiers.

    Il échet d’ailleurs de relever que dès avant la naissance de l’enfant, les
parents biologiques n’ont plus cohabité ; ils sont donc mal placés pour dire
que l’absence de cohabitation exclut tout droit de visite et d’hébergement
ultérieur.
                                                                                6

     Même si la cohabitation est en principe une condition décisive de
l’effectivité du lien « familial » (cf. CEDH, 13 juin 1979 Marckx
c/Belgique), d’autres facteurs peuvent permettre de retenir l’existence d’une
relation de facto. En l’absence de lien de parenté, l’existence d’une vie
familiale peut être fondée sur le critère de l’effectivité de la relation.

    L’absence de cohabitation permanente et continue entre M) et V) n’est
d’ailleurs pas déterminante alors qu’il ressort des éléments du dossier qu’ils
ont cohabité tant au Luxembourg, qu’à Anvers. Ce qui importe davantage
c’est que le couple avait un projet sérieux de vie commune qui s’est
concrétisé par leur mariage et leur l’engagement d’avoir un enfant commun.
X) a été pleinement insérée dans cette vie familiale, à tel point qu’elle a
considéré V) comme son père et que d’ailleurs LV), fille de l’appelant et
marraine de X), a toujours considéré que son père était également le père
biologique de X). Il existait donc entre X), son demi-frère Y), sa mère
Michala et V) une vie familiale effective.

    Il y a partant lieu d’entériner le choix que les trois adultes M) et V) ont
fait dès avant la naissance de X) et de reconnaître l’existence d’une
communauté domestique entre M) et V), créée dans le cadre d’une structure
familiale découlant des relations familiales émergentes dite de famille
recomposée.

    V) a assumé son rôle de « père » sinon du moins de parent référant de
X) ; il s’est comporté à tous égards comme son « père ».

    D’ailleurs, pendant la période du 8 juillet 2008 jusqu’au 21 mars 2013,
tant la mère que le père biologiques étaient d’accord pour accorder à V) ce
rôle. Il y a lieu de souligner que même après l’introduction de la demande
en divorce, M) (et A)) étaient d’accord à ce que X) accompagne son petit
frère Y) à Anvers, lors des premiers exercices de droit de visite et
d’hébergement.

    Il est dans l’intérêt supérieur de l’enfant X) de respecter l’attachement
affectif qui s’est créé entre elle et son beau-père V) et d’accorder partant à
ce dernier un droit de visite.

     Quant aux modalités de l’exercie de ce droit, il y a lieu de tenir compte
du fait que le père biologique dispose d’un droit de visite et d’hébergement
« large » qui s’exerce selon la convenance des parties (cf. jugement tutelles
mineures du 10 juillet 2013). Les intimés ont exposé que ce droit de visite
s’exerce en pratique chaque deuxième weekend. L’enfant passe donc
actuellement un weekend sur deux chez sa mère respectivement son père
biologique.
                                                                              7

    Comme l’appelant n’a pas contesté qu’il travaille toujours au
Luxembourg, et comme il n’est manifestement pas dans l’intérêt de X), âgée
actuellement de 5 ans et demi, de devoir faire de long trajets aller-retour
entre le Luxembourg et Anvers, le droit de visite s’exercera au Luxembourg
chaque deuxième samedi de 10.00 heures à 18.00 heures, ceci dans l’intérêt
exclusif de X).

     V) réclame pour l’instance d’appel une indemnité de procédure de
1.000.- euros. Comme il n’a cependant pas justifié de la condition de
l’iniquité posée par l’artilce 240 du nouveau code de procédure civile, sa
demande requiert un rejet.

    A) a, en faisant valoir que l’appel était voué à l’échec, conclu à la
condamnation de l’appelant à lui payer une indemnité de procédure de
2.500.- euros pour l’instance d’appel.

    Au vu de l’issue du litige, cette demande est à déclarer non fondée.

    La procédure de distraction des frais n’est pas prévue en matière de
référé.

                             PAR CES MOTIFS :

    La Cour d'appel, septième chambre, siégeant en matière d’appel de
référé, statuant contradictoirement,

    déclare l’acte d’appel recevable ;

    le dit fondé;

    réformant l’ordonnance de référé du 19 juillet 2013,

    dit la demande en obtention d’un droit de visite recevable ;

    la dit fondée ;

    accorde à V) un droit de visite, à exercer au Luxembourg, chaque
deuxième samedi de 10.00 heures à 18.00 heures, à charge pour lui de venir
chercher et de ramener X) auprès de sa mère ;

    confirme pour le surplus ;
                                                                          8

    rejette les demandes basées sur l’article 240 du nouveau code de
procédure civile ;

   fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour
moitié à M) et pour moitié à A) ;

   dit qu’il n’y a pas lieu à distraction des frais et dépens.
"


text:
                             Arrêt commercial – faillite

  Audience publique du quinze janvier deux mille quatorze.

  Numéro 39207 du rôle.

  Composition :

  Elisabeth WEYRICH, conseillère-présidente;
  Monique STIRN, conseillère;
  Marie MACKEL, conseillère;
  Jean ENGELS, avocat général;
  Simone ANGEL, greffier assumé.

                                     Entre:

  1) A en faillite, établie et ayant eu son siège social à L-, inscrite au registre
de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro représentée par
son conseil d’administration actuellement en fonctions,

  2) B, entrepreneur, actionnaire unique de la société A en faillite, ,

  appelants aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Véronique
REYTER du 28 septembre 2012,

  sub 1) et 2) comparant par Maître Marleen WATTÉ-BOLLEN, avocat à
Luxembourg ;

                                          et:

  1) Maître Olivier WAGNER, avocat I, demeurant à Luxembourg, pris en sa
qualité de curateur de la faillite de la société anonyme A, préqualifiée, déclarée
en état de faillite par jugement du 7 mai 2012,

  intimé aux fins du susdit exploit REYTER,

  Maître Olivier WAGNER comparant par lui-même.

                                      1
    2) l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son
Ministre d'Etat actuellement en fonctions, établi à L-1352 Luxembourg, 4, rue de
la Congrégation, sinon par son Ministre des Finances actuellement en
fonctions, établi à L-1352 Luxembourg, 3, rue de la Congrégation, poursuites et
diligences de l'Administration de l'Enregistrement et des Domaines, représentée
par son Directeur et/ou pour autant que de besoin par le Receveur de
l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines au bureau de la Recette
Centrale à L-1651 Luxembourg, 1-3, avenue Guillaume,

  intimé aux fins du susdit exploit REYTER,

  comparant par Maître Julien BOECKLER, avocat à Luxembourg.

  ------------------------------------------------------------------------------------------------------

                                    LA COUR D'APPEL :

  Par jugement rendu le 7 mai 2012, le tribunal d'arrondissement de
Luxembourg, siégeant en matière commerciale, a déclaré A en faillite sur
assignation de L’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG.

  Par exploit d'huissier du 28 septembre 2012, la société A et B ont relevé
appel de ce jugement.

   Ils font valoir à l’appui de leur appel que la société A ne se trouverait pas en
état de cessation de paiement et que son crédit ne serait pas ébranlé. Plus
particulièrement, ils reprochent aux premiers juges d’avoir accepté la créance
de TVA d’un montant de 274.318,46 EUR, s’agissant essentiellement de
taxations d’office. Ils relèvent qu’ils ont émis des réclamations à l’encontre de
ces taxations d’office, mais que celles-ci ont été ignorées par l’ETAT. Ces
taxations d’office seraient erronées au vu des déclarations de TVA de 2007 à
2010 déposées et ne résulteraient que du non dépôt des déclarations annuelles
de 2008 à 2010. Elles se heurteraient aux principes de légitime confiance, de
proportionnalité et de fair-play. Les appelants font également grief à l’ETAT
d’exercer un excès de pouvoir dans la mesure où le défaut de paiement ou
encore le paiement tardif des acomptes de TVA pourrait tout au plus être
sanctionné par une amende fiscale conformément à ce qui est prévu par les
articles 77 à 79 de la loi modifiée du 12 février 1979. Par ailleurs, ils disent
disposer d’une créance d’un montant de 22.009,94 EUR à l’égard de l’ETAT du
chef d’avances payées de trop. Ils demandent en conséquence le
remboursement de cette somme.

   Suivant le dispositif de leur acte d’appel, les appelants concluent donc au
rabattement de la faillite, au remboursement du montant de 22.009,94.- EUR
ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2000.- EUR.

                                               2
   Concernant le fond, le curateur explique que la société A ne dispose d’aucun
actif connu et que quatre déclarations de créance actuellement produites
révèlent un passif déclaré d’un montant total de 278.775,33 EUR.

  Il s’oppose dès lors au rabattement de la faillite et conclut à la confirmation
de la décision de première instance.

   L’ETAT se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de l’acte
d’appel et demande la confirmation du jugement de première instance.

   Le représentant du Ministère public demande également la confirmation du
jugement entrepris.

   A l’audience publique du 15 octobre 2013, le magistrat de la mise en état a
prononcé la clôture de l’instruction et l’affaire a été fixée pour rapport et
plaidoiries à l’audience du 18 décembre 2013.

   Il convient de relever qu’à l’égard du jugement déclaratif de faillite, le droit
d’appel appartient uniquement à ceux qui ont été parties en première instance.
(Cour de Cassation, 1er février 1951, P.15, p.102).

   La Cour constate que les parties n’ont pas conclu quant à la recevabilité de
l’appel pour autant qu’il émane de B.

   Aux termes de l’article 225 alinéa 3, l’ordonnance de clôture peut être
révoquée pour cause grave, d’office ou à la demande des parties.

  La Cour prononce partant la révocation de l’ordonnance de clôture pour
permettre aux parties de conclure quant à la recevabilité de l’appel pour autant
qu’il émane de B, qui n’a pas été partie au jugement déclaratif de faillite du 7
mai 2012.

  Le dossier est renvoyé devant le magistrat de la mise en état.

                                PAR CES MOTIFS :

   la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale,
statuant contradictoirement, sur rapport du magistrat de la mise en état, le
Ministère public entendu en ses conclusions,

  prononce la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 octobre 2013, pour
permettre aux parties de conclure quant à la recevabilité de l’appel pour autant
qu’il émane de B,

  renvoie le dossier devant le magistrat de la mise en état.

                                      3
"


text:
                                                                         1

Arrêt civil.

Audience publique du quinze janvier deux mille quatorze.

Numéro 37584 du registre.

Composition:

Françoise MANGEOT, président de chambre;
Gilbert HOFFMANN, premier conseiller;
Valérie HOFFMANN, conseiller, et
Jean-Paul TACCHINI, greffier.

                                 Entre:

1) D), directeur de sociétés, demeurant à (…),
2) B), directeur de sociétés, demeurant à (…),
3) C), directeur de sociétés, demeurant à (…) en Bel-gique, (…),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick Kurdyban
de Luxembourg en date du 23 mai 2011,

comparant par Maître Serge Marx, avocat à Luxembourg,

                                    et:

A) dite A’), retraitée, de-meurant à (…) en Belgique, (…),

intimée aux fins du susdit exploit Patrick Kurdyban,

comparant par Maître Benoît Duvieusart, avocat à Luxembourg.

                           LA COUR D’APPEL:

Par un acte sous seing privé signé le 16 mai 2008, A) a vendu à B), C) et
D) un terrain industriel, enregistré au cadastre sous le numéro n°1), au
prix de 1 496 250 euros. La vente était conclue sous la condition
suspensive de l’obtention pour le 31 décembre 2008 au plus tard d’un prêt
par les acheteurs leur permettant de financer cette acquisition. Il a été
stipulé que passé ce délai sans que les acheteurs aient réussi à se voir
octroyer de prêt, les parties seront libres de tout engagement. Il a été
également convenu que la signature de l’acte notarié de vente doit
                                                                          2

intervenir le 31 décembre 2008 au plus tard et qu’à défaut pour une partie
de passer l’acte de vente dans ce délai, « l’autre partie pourra considérer
la présente convention comme nulle et non avenue, et pourra exercer à
son libre choix, l’une des facultés ci-après énoncées :
    - soit la partie défaillante sera tenue au paiement vis-à-vis de l’autre
       à une somme de quinze pour cent du prix » de vente « fixé, à titre
       de dommages et intérêts forfaitaire et irréductibles,
    - soit poursuivre en justice l’exécution directe et forcée du présent
       engagement... ».

Par exploit d’huissier des 18 et 19 mars 2010, A), reprochant aux trois
acheteurs que ni la réalisation de la condition suspensive ni la passation
de l’acte notarié de vente ne sont intervenues jusqu’au 31 décembre
2008, a assigné ces derniers en réparation du préjudice qu’elle affirme
avoir subi du fait des inexécutions contractuelles commises par ces
derniers. Elle réclamait leur condamnation solidaire, sinon in solidum,
sinon de chacun pour sa part au paiement du montant de 213 937,50
euros correspondant à 15% du prix de vente du terrain, avec les intérêts
au taux légal à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde.
Subsidiairement, elle réclamait la condamnation solidaire, sinon in
solidum, sinon de chacun pour sa part des trois défendeurs au paiement
du montant de 3 000 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du jour
de la demande en justice jusqu’à solde, à titre de dommages et intérêts en
relation avec leur faute consistant à ne pas avoir répondu aux demandes
qu’elle leur a adressées en vue d’être informée des démarches qu’ils ont
effectuées pour l’obtention du prêt. Plus subsidiairement, elle demandait la
condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, des
trois assignés au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros.

Les défendeurs soutenaient avoir effectué en temps utile des démarches
auprès de plusieurs établissements bancaires afin d’obtenir le
financement de l’acquisition du terrain, mais aucune banque ne leur aurait
accordé de prêt. La condition suspensive serait défaillie en raison
d’obstacles extérieurs, sans qu’une quelconque faute puisse leur être
reprochée, et le compromis de vente serait caduc. Plus précisément, ils
auraient introduit fin mai 2008 une demande d’obtention d’un prêt bancaire
auprès de la société anonyme BQUE1). Celle-ci les aurait informés le 20
octobre 2008 qu’elle n’était pas disposée à leur accorder le prêt sollicité.
Par précaution les défendeurs auraient parallèlement introduit dès fin
juillet 2008 aux mêmes fins une demande auprès de la BQUE2), qui leur
aurait communiqué le 26 septembre 2008 sa décision de ne pas y donner
suite. Après ce refus, les défendeurs auraient entrepris des démarches
auprès de la société BQUE3) S.A. pour obtenir un prêt, mais celle-ci les
aurait informés fin octobre 2008 de sa décision de refus.

Par un jugement du 2 février 2011, le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg siégeant en matière civile a dit la demande de A)
partiellement fondée et a condamné B), C) et D) conjointement à lui payer
le montant de 146 625 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du
jour de la demande en justice jusqu’à solde. Il a débouté ces derniers de
leurs demandes en paiement d’une indemnité de procédure et les a
condamnés aux frais et dépens de l’instance.
                                                                             3

Le tribunal a retenu que :

   -   l’article 1178 du code civil impose au débiteur d’une condition
       suspensive une véritable obligation de coopérer loyalement afin
       que la condition puisse se réaliser,
   -   lorsque la condition suspensive consiste en l’obtention d’un prêt
       bancaire, l’obligation de coopération loyale de l’emprunteur
       commande l’introduction de plusieurs demandes de prêt (même
       lorsque le compromis de vente est muet sur ce point), et la preuve
       qu’une seule demande d’octroi de prêt a été faite et rejetée par la
       banque ne suffit pas,
   -   l’emprunteur doit démontrer qu’il a déposé une demande
       d’obtention d’un prêt bancaire dans le délai stipulé à l’acte et il doit
       produire les éléments d’information communiqués aux banques à
       l’appui de sa demande,
   -   aucune pièce établissant une demande de prêt auprès de la
       BQUE2) ainsi qu’une décision écrite de refus de prêt de cette
       dernière ne sont versées,
   -   le contenu des courriers de refus des établissements BQUE1)
       (courrier du 5 février 2009) et BQUE3) (17 mai 2010) n’est pas de
       nature à démontrer le caractère sérieux des démarches effectuées
       par les défendeurs pour obtenir un prêt,
   -   les défendeurs ne produisent pas les éléments d’information qu’ils
       ont communiqués à la BQUE1) à l’appui de leur demande et les
       indications imprécises et non pertinentes qu’ils fournissent ne
       mettent pas le tribunal en mesure de déterminer les raisons qui ont
       amené les banques à prendre leur décision de refus,
   -   ceci est d’autant plus incompréhensible que les trois défendeurs
       sont administrateurs ou associés dans des sociétés commerciales
       ayant, entre autres, pour objet l’achat, la vente et la promotion
       d’immeubles,
   -   les acheteurs disposaient d’un long délai - du 16 mai 2008 au 31
       décembre 2008 - pour entreprendre des démarches sérieuses en
       vue de l’obtention du financement du terrain,
   -   ceux-ci ont failli à leur obligation contractuelle de faire les
       démarches nécessaires en vue de l’obtention d’un prêt,
   -   par conséquent et en application de l’article 1178 du code civil
       (selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c’est le
       débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché
       l’accomplissement), la condition suspensive est en l’espèce réputée
       accomplie,
   -   la demanderesse n’a pas accepté la défaillance de la condition
       suspensive et la caducité du compromis de vente,
   -   comme celle-ci a été informée en décembre 2008 que les
       acheteurs se sont vu refuser l’octroi d’un prêt, il ne peut lui être
       reproché de ne pas avoir entrepris de démarche en vue de la
       passation d’un acte de vente notarié endéans le délai prévu,
   -   quant à la demande de dommages et intérêts et face à la rédaction
       malheureuse de certaines clauses du compromis de vente, ce
       dernier est à interpréter dans le sens que dans l’hypothèse de la
       réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt avant
       le 31 décembre 2008 (ce qui fait sortir à la vente contractée tous
       ses effets), mais où en même temps, l’acte notarié de vente ne
                                                                           4

       peut être signé endéans ce délai par la faute de l’une des parties,
       l’autre partie a le choix soit 1) de faire fruit de la condition
       résolutoire stipulée dans le compromis et consistant à considérer le
       compromis comme nul et non avenu et de réclamer à la partie en
       faute l’allocation de dommages et intérêts fixés forfaitairement à
       15% du prix de vente du terrain, soit 2) de renoncer au jeu de la
       condition résolutoire et de poursuivre l’exécution forcée de
       l’engagement de la partie défaillante,
   -   en l’espèce, A) a opté en faveur du jeu de la condition résolutoire
       (et de l’application de la clause pénale), ce qui a eu pour effet
       d’anéantir la convention par le seul écoulement du délai prévu pour
       la signature de l’acte notarié de vente,
   -   le fait que l’acte notarié n’a pu être passé dans le délai convenu est
       imputable aux défendeurs qui n’ont pas loyalement coopéré à la
       réalisation de la condition suspensive,
   -   une clause pénale a pour objet d’évaluer par avance et
       forfaitairement les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas
       d’inexécution du contrat et une telle clause dispense A) d’établir le
       dommage qu’elle a subi,
   -   la clause fixant les dommages et intérêts à 15% du prix de vente
       d’un terrain est excessive puisqu’elle ne correspond pas aux
       clauses pénales normalement stipulées dans les compromis de
       vente, qui fixent, conformément aux usages, le montant des
       dommages et intérêts à 10% du prix de vente convenu,
   -   le montant de la clause pénale est à réduire à 10% du prix de vente
       convenu et les défendeurs sont à condamner conjointement au
       paiement du montant de 146 626 euros.

Par exploit d’huissier du 23 mai 2011, les consorts D), B) et C) ont
régulièrement relevé appel du jugement, signifié le 15 avril 2011.

La position des appelants

Ils concluent à la réformation du jugement.

Ils soutiennent que le compromis de vente initial aurait tout d’abord
compris une seconde condition suspensive consistant dans le fait que les
appelants puissent se rendre propriétaires, en plus du terrain litigieux, des
autres parcelles appartenant à la même zone, qui aurait été couverte par
un plan directeur faisant partie du plan d’aménagement particulier « zone
d’activité économique à caractère régional LIEU3) » élaboré par la ville de
LIEU2). Cette condition suspensive aurait été biffée du compromis à la
demande de la venderesse.

Les appelants auraient entamé en parallèle des démarches, d’une part,
auprès de différentes banques (à savoir la BQUE2), la BQUE1) et
BQUE3) LUXEMBOURG) pour financer l’acquisition de la parcelle
litigieuse et, d’autre part, auprès des propriétaires des autres parcelles.
Ces dernières n’auraient pas abouti en 2008. A défaut d’acquisition de ces
autres terrains, aucun projet viable n’aurait été réalisable, la parcelle
litigieuse étant inutilisable individuellement.
                                                                            5

Ainsi, les trois banques approchées auraient refusé le prêt, non pas pour
manque de précision quant à la situation financière des demandeurs de
crédit mais parce qu’elles auraient considéré cette unique acquisition de
parcelle comme purement spéculative et comme ne garantissant pas
l’urbanisation du projet prévu. En raison du contexte économique de
l’époque et de la crise financière, l’accès au crédit aurait été impossible
pour un objet à des fins purement spéculatives.

Il aurait été expliqué à l’intimée lors d’une réunion du 2 décembre 2008
que dans les conditions susmentionnées, le financement de l’acquisition
de sa seule parcelle serait illusoire étant donné que les banques
considéraient cette opération comme étant purement spéculative et il lui
aurait été proposé de signer un nouveau compromis de vente avec une
durée de validité prolongée au 1er janvier 2010 pour permettre de
nouvelles négociations avec les autres propriétaires et l’acquisition des
autres terrains du site couverts par le plan directeur (ce qui témoignerait
du sérieux de la volonté des appelants de mener leur projet à bien).
L’intimée aurait donné son accord de principe, tout en souhaitant consulter
sa fille avant tout engagement formel.

Subsidiairement, les appelants formulent une offre de preuve par
témoignages afin d’établir les démarches qu’ils ont effectuées auprès des
banques pour l’obtention du prêt ainsi qu’auprès des autres propriétaires
de la zone, afin de démontrer la raison pour laquelle les banques
approchées leur ont refusé l’octroi d’un prêt et pour établir le contenu de la
réunion du 2 décembre 2008 avec l’intimée.

Les appelants sollicitent par ailleurs l’institution d’une expertise pour
rapporter la preuve que l’acquisition isolée de la parcelle litigieuse est
considérée par les services de crédit des banques comme une opération
spéculative dont le financement était exclu pendant la crise de mai à
décembre 2008.

En droit, l’intimée serait à débouter de l’intégralité de sa demande.
En effet, ils ne porteraient aucune responsabilité dans la défaillance de la
condition suspensive et les conditions de l’article 1178 du code civil ne
seraient pas remplies.

Tout d’abord, la preuve d’un manque de diligence délibéré ou d’une
quelconque faute ayant empêché l’accomplissement de la condition
suspensive ne serait pas rapportée dans le chef des appelants. En
décidant qu’il incombe aux acheteurs de rapporter la preuve du sérieux de
leurs démarches, les premiers juges auraient violé l’article 1315 du code
civil en vertu duquel le créancier doit prouver la faute du débiteur.

Ensuite, les démarches effectuées par les appelants pour l’obtention du
financement de l’acquisition du terrain auraient été sérieuses.

Les appelants soutiennent par ailleurs que ce serait l’intimée qui, en
demandant la suppression de la condition suspensive relative à
l’acquisition des autres parcelles, aurait pris le risque qu’une banque
considère le dossier comme incomplet et incohérent.
                                                                            6

Par ailleurs, la condition suspensive aurait de toute façon défailli en raison
du contexte économique précaire en 2008.

Subsidiairement et quant à la clause pénale, les appelants reprochent aux
premiers juges de l’avoir réduite de manière insuffisante, notamment eu
égard à leur bonne foi et à l’absence de préjudice de la venderesse. La
clause pénale serait à réduire à l’euro symbolique, sinon à tout autre
montant à évaluer ex aequo et bono, mais en tout état de cause à un
montant inférieur au montant retenu par les premiers juges.

Enfin, les appelants concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure
de 3 000 euros pour la première instance et de 5 000 euros pour l’instance
d’appel.

La position de l’intimée

L’intimée conclut à la confirmation partielle du jugement.

Selon elle, il aurait été de convention expresse de ne pas soumettre la
vente à la condition suspensive que les appelants puissent acquérir
d’autres terrains visés par leur projet de promotion immobilière. L’intimée
aurait été assurée des possibilités d’obtention d’un prêt et aurait de ce fait
accepté un délai de six mois avant la passation de l’acte notarié.

L’intimée affirme n’avoir été informée qu’en date du 2 décembre 2008 par
les sieurs D) et B), sans explication précise quant aux motifs, de ce que
les appelants n’obtiendraient pas le crédit bancaire envisagé. Elle
reconnaît qu’une nouvelle convention d’achat lui aurait été soumise lors
de cet entretien, mais conteste avoir alors marqué un quelconque accord
de principe à cette nouvelle offre.

Après l’échéance du 31 décembre 2008, elle aurait demandé aux
appelants par courrier du 12 janvier 2009 de lui communiquer toute pièce
établissant les démarches qu’ils avaient entreprises en vue de l’obtention
du prêt visé par la condition suspensive, et aurait obtenu comme unique
pièce justificative un courrier de la BQUE1) du 5 février 2009 rédigé en
termes trop généraux pour lui permettre d’évaluer la bonne foi des
appelants. Des relances du 16 février 2009 et du 24 mars 2009 seraient
restées sans suite satisfaisante.

Sur base de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, en vertu duquel celui qui
se prétend libéré d’une obligation doit établir le fait qui en justifie
l’extinction, le jugement a quo serait à confirmer en ce qu’il a considéré
qu’il appartient au débiteur d’établir qu’il a accompli des diligences
normales pour la réalisation de la condition suspensive.

Ce serait à bon droit que les premiers juges ont considéré les pièces
versées en cause ainsi que les offres de preuve des appelants comme
insuffisamment précises pour démontrer le caractère sérieux des
démarches d’obtention de prêt effectuées par ces derniers. En effet, le
courrier de la BQUE1) du 5 février 2009 ne mentionnerait ni la date
d’introduction de la demande, ni le montant du prêt sollicité, ni les pièces
fournies par les appelants à l’appui de leur demande, ni les raisons pour
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lesquelles ce prêt n’a pas été accordé. La lettre de la banque BQUE3) du
17 mai 2010 serait muette quant aux raisons du refus du crédit. Le
courrier de la BQUE2) du 17 mai 2010 concernerait le financement d’un
lotissement entier et non de la parcelle litigieuse. En réalité, les appelants
auraient approché les banques pour leur présenter un projet de
lotissement, mais sans avoir la réelle intention de s’engager
financièrement pour l’acquisition du terrain de l’intimée. Les appelants
n’auraient présenté aux banques concernées que le compromis de vente
et un plan du site mais aucune donnée financière les concernant, si bien
qu’ils ne sauraient être considérés comme ayant recherché sérieusement
et de bonne foi le crédit faisant l’objet de la condition suspensive.

L’intimée conclut au rejet des offres de preuve des appelants pour défaut
de pertinence.

Au cas où il serait considéré que les appelants puissent être libérés de
leur responsabilité du fait de l’impossibilité objective d’obtenir le
financement d’une parcelle unique faisant partie d’un PAP, il y aurait lieu
de retenir que les appelants, professionnels de l’immobilier, ont commis
une faute contractuelle, subsidiairement délictuelle, en se faisant accorder
par un particulier profane en matière immobilière une exclusivité d’achat
de plus de six mois, sans la moindre compensation financière, sous
couvert d’un compromis de vente soumis à une condition suspensive
qu’ils savaient ou devaient savoir irréalisable. Dans une telle hypothèse,
l’intimée fait état d’un préjudice consistant en un manque à gagner de
10% du prix d’acquisition du terrain.

Reprochant aux premiers juges d’avoir réduit la clause pénale, l’intimée
interjette régulièrement appel incident et demande à ce qu’il soit fait droit à
la demande contenue dans son assignation introductive d’instance. En
effet, le marché de l’immobilier serait en baisse depuis la conclusion du
compromis de vente et elle aurait subi un préjudice direct lié à cette baisse
de marché et à la perte d’une chance de pouvoir vendre son terrain à un
prix équivalent. Le prix de 1 417 500 euros auquel elle aurait vendu le
terrain litigieux le 18 avril 2012 révélerait une perte d’environ 80 000 euros
par rapport au prix convenu avec les appelants, sans préjudice de la perte
d’une chance de pouvoir effectuer au 31 décembre 2008 des placements
des revenus tirés de la vente. Subsidiairement, l’intimée conclut à
l’allocation du montant retenu par les premiers juges.

Concernant sa demande subsidiaire, elle reproche aux appelants de ne
pas avoir répondu préalablement à toute instance judiciaire à ses
demandes légitimes d’informations et expose avoir subi un préjudice de
10 000 euros consistant en honoraires d’avocat et frais de courriers. Plus
subsidiairement, il y aurait lieu de les condamner au paiement d’une
indemnité de procédure de 3000 euros pour la première instance et de
5 000 euros pour l’instance d’appel.

Les répliques des parties

Dans des conclusions du 29 février 2012, les appelants répliquent que
d’après l’extrait cadastral, la parcelle litigieuse serait la propriété de F).
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Aussi le compromis de vente n’aurait-il pas été valablement signé par
l’intimée, qui ne pourrait invoquer à son profit la clause pénale.

Ils contestent, pièces et offres de preuve à l’appui, ne pas avoir
communiqué leurs données financières aux établissements de crédit
contactés en vue de l’obtention d’un prêt.

Concernant les précisions demandées par l’intimée par rapport au refus
des établissements de crédit d’accorder un prêt, ils exposent que les
banques ne justifient pas par écrit leur refus d’octroi d’un crédit. Dans
leurs conclusions du 29 février 2012, ils expliquent que c’est face à la
nécessité de se procurer des preuves quant à leurs démarches en vue de
l’obtention d’un prêt qu’ils se sont adressés en 2010 aux banques
BQUE3) et BQUE2) pour leur demander de confirmer par écrit le refus de
financement exprimé oralement en 2008. Ils ajoutent en cours d’instance
d’appel et offrent de prouver avoir contacté en octobre 2008 un quatrième
établissement bancaire (la banque BQUE4) Luxembourg S.A.) en vue de
l’obtention d’un prêt.

Par rapport à la clause pénale, les appelants font valoir, dans le cadre de
leur contestation quant à l’existence d’un préjudice de l’intimée, que
depuis la signature du compromis de vente, la valeur des terrains
industriels et commerciaux a progressé de façon continue, ce qu’ils offrent
de prouver par expertise.

Ils reprochent à l’intimée d’avoir fait échouer l’acquisition en refusant de
signer le second compromis de vente qui leur aurait permis d’acquérir
l’ensemble des terrains du site. Etant ainsi à l’origine du présent litige, elle
ne serait pas en droit de réclamer subsidiairement des dommages et
intérêts pour honoraires d’avocat et frais de courrier.

L’intimée réplique qu’un extrait cadastral n’a pas pour vocation d’établir la
propriété d’un bien et verse un acte de donation du 7 septembre 1979
duquel résulte que suite à une donation de sa mère, elle est l’unique
propriétaire du bien litigieux.

                            --------------------------------------

Au vu des pièces du dossier, le droit de propriété de l’intimée sur le terrain
litigieux est établi, de même que la validité de la signature du compromis
de vente.

Le débiteur engagé sous condition suspensive a une véritable obligation
de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Lorsque la
condition suspensive consiste en l’obtention d’un prêt bancaire, le débiteur
ainsi engagé doit, preuve à l’appui, renseigner le créancier sur les
démarches qu’il a entreprises pour satisfaire à son obligation susvisée.
Dans un second temps, il appartient au créancier d’établir qu’en dépit de
ces démarches, le refus du crédit est imputable au débiteur.

En l’occurrence, les trois pièces soumises à la Cour par les appelants
pour justifier des démarches qu’ils ont effectuées auprès des banques ne
sont pas concluantes. En particulier, le courrier de la BQUE1) du 5 février
                                                                           9

2009 et celui de la BQUE2) du 17 mai 2010 ne fournissent pas
d’indication au sujet de la date à laquelle les appelants ont introduit leur
demande de financement de l’acquisition du terrain. Par rapport aux
raisons qui ont amené les établissements de crédit à refuser le prêt
sollicité, le courrier de la banque BQUE3) du 17 mai 2010 n’en indique
aucune, tandis que celui de la BQUE1) du 5 février 2009 se limite à
énoncer que l’affaire n’entre pas dans le cadre de ses « règlements en la
matière ». Seul, le courrier de la BQUE2) du 17 mai 2010 fait référence à
la nécessité pour les appelants d’apporter la preuve d’un contrôle de tous
les terrains affectés par le projet de lotissement en rappelant que ceci
constitue une des conditions préalables au développement d’un plan
d’aménagement particulier. Aucune pièce ne vise les démarches
entreprises auprès du quatrième établissement bancaire invoqué en
instance d’appel (la banque BQUE4) Luxembourg S.A.).

Si l’on se situe au niveau de l’offre de preuve par témoignage des
appelants, celle-ci tend en ses points 1 à 4 à établir, d’une part, le détail
des démarches entreprises par les appelants auprès des quatre
établissements de crédit et surtout, d’autre part, que ceux-ci ont tous
refusé le prêt en raison du caractère spéculatif de la seule acquisition de
la parcelle litigieuse.

Ainsi que le font valoir les appelants, il apparaît à la lecture du compromis
de vente du 16 mai 2008 que dans un stade initial, il avait été stipulé que
« la présente convention a lieu sous la condition suspensive que
l’acheteur puisse se rendre propriétaire des terrains appartenant à la
même zone. Soit les parcelles portant les numéros : n°2), n°3), n°4),
n°5), n°6), n°7), n°8), n°9), n°10), n°11), n°12), n°13), n°14), n°15) » et
que cette condition a été biffée, de l’accord des parties, dont la signature
figure en marge.

Il apparaît ainsi que lors de la rédaction du compromis de vente, les
parties ont bien abordé la problématique inhérente au caractère isolé de la
parcelle achetée, mais en définitive, il a été de leur volonté commune de
stipuler que l’acquisition des autres terrains de la zone ne saurait
conditionner ou entraver la formation et l’efficacité de la vente litigieuse.

Or, pour se désengager du compromis de vente, les appelants se
prévalent d’un refus d’octroi de crédit des banques qui repose justement
sur des considérations que les parties ont expressément entendu écarter
de leur champ contractuel.

Dans ces circonstances, le motif de refus de l’octroi de crédit ou, en
d’autres termes, les obstacles extérieurs que les appelants invoquent pour
justifier l’absence de réalisation de la condition suspensive ne constituent
pas une justification valable en l’occurrence.

Force est d’en conclure que la défaillance de la condition suspensive est
imputable aux appelants. Une faute n’est pas donnée dans le chef de
l’intimée.

Quant à la sanction prévue à l’article 1178 du code civil, la condition
défaillie est réputée accomplie, mais uniquement pour un instant de
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raison, le contrat étant aussitôt résolu aux torts de la partie défaillante
(Jurisclasseur civil, art. 1175 à 1180, éd. 2011, n° 70).

Il s’ensuit que les points 5 et 6 de l’offre de preuve par témoignages
formulée par les appelants (relatifs aux démarches effectuées auprès des
propriétaires des autres parcelles de la zone et à l’entretien du 2
décembre 2008 avec l’intimée) sont à rejeter pour défaut de pertinence
(étant de surcroît précisé quant au point 6 que ce dernier ne tend pas à
établir qu’il y a eu accord de principe définitif de l’intimée par rapport à un
second compromis). Il en est de même pour ce qui concerne l’offre de
preuve par expertise des appelants tendant à établir que l’acquisition
isolée de la parcelle litigieuse est considérée par les services de crédit des
banques comme une opération spéculative.

Il découle de ce qui précède que le fait que l’acte notarié n’a pu être passé
dans le délai convenu est imputable aux appelants.

Le jugement est entrepris par toutes les parties pour ce qui concerne le
montant des dommages et intérêts alloués à l’intimée en vertu de la
clause pénale stipulée au compromis de vente.

La Cour adopte la motivation des premiers juges selon laquelle une clause
pénale a pour objet d’évaluer par avance et forfaitairement les dommages
et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution du contrat et dispense
l’intimée d’établir le dommage qu’elle a subi (si bien que l’offre de preuve
par expertise des appelants tendant à établir la progression de la valeur
des terrains industriels depuis 2008 n’est pas pertinente) et selon laquelle
une clause fixant les dommages et intérêts à 15% du prix de vente d’un
terrain est excessive, puisqu’elle ne correspond pas aux clauses pénales
normalement stipulées en la matière, qui fixent, conformément aux
usages, le montant des dommages et intérêts à 10% du prix de vente
convenu.

Dès lors, il y a lieu à confirmation du jugement a quo et condamnation des
appelants au paiement du montant de 146 625 euros, avec les intérêts au
taux légal à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde. Il est à
noter que le caractère conjoint de la condamnation des trois appelants n’a
pas été critiqué par les parties. C’est également à bon droit que le
jugement a débouté les appelants de leur demande en obtention d’une
indemnité de procédure.

Pour l’instance d’appel, les appelants sont à débouter de leur demande de
paiement d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, eu égard
au sort à réserver à leur appel.

                               Par ces motifs,

la Cour d’appel, deuxième chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

reçoit les appels principal et incident,
                                                                           11

les dit non fondés,

confirme le jugement déféré, quoique partiellement pour d’autres motifs,

déboute B), C) et D) de leur demande de paiement d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,

les condamne aux frais et dépens de l’instance d’appel.
"