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Jugement bail commercial (XIVe chambre)

2021TALCH14/00163

Audience publique du mercredi, vingt-deux décembre deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2021-04661 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Fakrul PATWARY, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son respectivement ses
   gérants en fonction, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg
   sous le numéro […],

2) B, gérant, demeurant à […],

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en
remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 28 avril 2021,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à
Luxembourg, comparant actuellement par Maître Bruno VIER, avocat, demeurant à
Gonderange,

et

C, établie et ayant son siège social à […], représentée par son conseil d’administration en
fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le
numéro […],

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en
remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

                                          Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-04661 du rôle, fut d’abord fixée pour plaidoiries
au mercredi, 13 octobre 2021 et finalement à l’audience publique du lundi, 15 novembre
2021, à 09.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Bruno VIER, avocat, comparant pour A et B, fut entendu en ses explications.

Maître Jean KAUFFMAN, avocat, comparant pour C, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,
22 décembre 2021, le
                                     jugement qui suit :

Procédure

Par requête déposée au greffe le 2 décembre 2020 C a fait convoquer A et B devant le
tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour les entendre condamner solidairement, sinon in
solidum à lui payer le montant de 135.400.- euros, outre les intérêts [92.000.- (arriérés de
loyers pour la période du 1er mars 2019 au 1er novembre 2020) + 2.000.- (arriérés de
charges pour la période du 1er mars 2019 au 1er novembre 2020) + 13.800.- (indemnité de
relocation) + 27.600.- (garantie locative)].

Elle a demandé au tribunal de constater que le contrat de bail a été valablement résilié en
vertu de son article 11, sinon de prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs des
parties défenderesses.

Elle a encore conclu au déguerpissement des parties défenderesses.

Enfin, elle a réclamé une indemnité de procédure de 750.- euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 19 février 2021, C a augmenté sa
demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges du montant de 12.480.-
euros pour les mois de décembre 2020 à février 2021.

A et B ont soulevé l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance. Ils ont soutenu qu’au
moment de la signature du contrat de bail, A n’aurait pas encore été immatriculée au
Registre de Commerce et des Sociétés, de sorte qu’elle n’aurait eu aucune existence légale
lui permettant de contracter. Par ailleurs, B n’aurait signé le contrat de bail qu’une seule fois,
en sa qualité de gérant de la société, et ne pourrait pas être tenu à titre personnel.

Ils ont encore conclu à la nullité du contrat de bail, faute d’avoir pu exploiter une discothèque
dans les lieux loués.

A titre subsidiaire, ils ont invoqué l’exception d’inexécution, sinon le cas de force majeure
en raison des mesures de confinement ordonnées dans le cadre de la lutte contre le Covid-
19.

A titre plus subsidiaire, ils ont conclu à la suspension du contrat de bail, sinon à la réduction
des loyers réclamés.

A titre encore plus subsidiaire, ils ont invoqué la théorie des risques sur base de l’article
1722 du Code civil.

Enfin, ils se sont basés sur la théorie de l’imprévision ainsi que sur l’abus de droit.
                                                                                19
En cas de condamnation à leur égard, ils ont sollicité des délais de grâce.

Ils ont encore réclamé une indemnité de procédure de 750.- euros.

Par jugement du 24 mars 2021, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière
de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

- reçu la demande en la forme,
- donné acte à C de l’augmentation de sa demande en paiement à titre d’arriérés de loyers
  et de taxes,
- dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et de taxes fondée à hauteur de
  112.800.- euros,
- condamné A et B solidairement à payer à C le montant de 112.800.- euros, avec les
  intérêts légaux sur le montant de 94.000.- euros à partir du 2 décembre 2020 et sur le
  montant de 18.800.- euros à partir du 19 février 2021, dates des demandes respectives
  en justice, jusqu’à solde,
- résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’A et de B,
- condamné A et B à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef
  dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement,
- au besoin autorisé C à faire expulser A et B dans la forme légale et aux frais de ces
  dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y
  employés,
- dit non fondée la demande en paiement de C à titre de garantie locative,
- dit non fondée la demande en paiement de C à titre d’indemnité de relocation,
- dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,
- dit la demande de C en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant
  de 350.- euros,
- condamné A et B solidairement à payer à C le montant de 350.- euros,
- rejeté la demande d’A et de B tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,
- condamné A et B solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Retenant que tant A que B se sont engagés en tant que locataires aux termes du contrat de
bail du 28 février 2019, le juge de première instance a rejeté les moyens d’irrecevabilité
soulevés par eux. Le juge de première instance a relevé qu’A a été constituée par acte
notarié du 18 octobre 2019 et qu’elle est inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés.
Cette dernière a établi son siège social à l’adresse des lieux loués et compte y exploiter une
discothèque, de sorte qu’elle a valablement repris l’engagement pris par B. Le juge de
première instance a encore retenu que ce dernier s’est engagé à titre personnel,
solidairement et indivisiblement avec A, de sorte que le fait qu’il n’ait signé le contrat qu’une
seule fois ne porte pas à conséquence.

Le juge de première instance a aussi rejeté le moyen tiré de la nullité du contrat de bail pour
défaut d’objet respectivement pour défaut de cause.

A et B ne démontrant pas qu’une discothèque devait être exploitée dans les lieux loués, le
juge de première instance a retenu qu’il n’est pas non plus établi que les mesures de
fermeture prises par le Gouvernement affectent les lieux loués.

La demande de C en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges a partant été
déclarée fondée pour un montant total de 112.800.- euros.

La demande d’A et B en obtention de délais de grâce a été rejetée, au motif qu’ils n’ont payé
aucun loyer depuis la conclusion du contrat de bail, ne versent aucune pièce prouvant qu’ils
aient effectué les démarches nécessaires en vue de l’exploitation d’une discothèque dans

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les lieux loués, ni la moindre pièce comptable permettant au juge de première instance
d’apprécier s’ils sont en mesure d’assurer les paiements promis.

Le juge de première instance a retenu que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié
par courrier du 28 octobre 2020, dans la mesure où la résiliation du contrat de bail ne peut
intervenir que par la voie judiciaire, en dépit de toute clause contraire du contrat de bail.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers et au non-paiement de la garantie locative,
le juge de première instance a prononcé la résiliation judiciaire aux torts exclusifs des
locataires.

C a été déboutée de sa demande en paiement de la garantie locative, au motif que le contrat
de bail a été résilié et que la garantie locative n’a dès lors plus de raison d’être.

Le juge de première instance a finalement rejeté la demande en paiement d’une indemnité
de relocation pour être prématurée, dans la mesure où les locataires occupent toujours le
bien donné à bail.

De ce jugement, A et B ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 28 avril 2021.

Appréciation

D’emblée, le tribunal constate que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce que le
premier juge a rejeté la demande de C tendant à la condamnation des parties appelantes à
lui payer le montant de la garantie locative ainsi qu’une indemnité de relocation.

Aucun appel n’est interjeté contre le jugement entrepris en ce que le premier juge a retenu
que la résolution d’un contrat de bail commercial peut seulement intervenir par voie judiciaire,
en dépit de toute clause dudit contrat.

Ces volets du jugement, coulés en force de chosée depuis sa notification, ne sont dès lors
pas dévolus au tribunal actuellement saisi qui ne peut en connaître.

A titre préliminaire, il y a lieu de retenir que lors des plaidoiries en instance d’appel, A et B
ont expressément renoncé à leur moyen d’irrecevabilité de la demande initiale introduite par
C.

Ils ont également expressément renoncé à leur demande en nullité du contrat de bail pour
défaut d’objet respectivement défaut de cause.

Il convient de donner acte aux parties appelantes de leurs renonciations.

1. La nullité sinon l’irrecevabilité de l’acte d’appel

Avant toute défense au fond, C conclut à la nullité sinon à l’irrecevabilité de d’acte d’appel
pour cause de libellé obscur. Dans ce contexte, l’intimée soutient que les développements
des appelants dans leur acte d’appel contrediraient le dispositif dudit acte de sorte que ce
dernier serait à annuler pour cause de libellé obscur. En particulier, l’intimée souligne
l’incohérence des appelants qui concluraient en premier lieu à l’absence de contrat de bail
pour par la suite demander de débouter le bailleur de sa demande en résiliation du contrat
de bail inexistant.

La requête introductive d’instance doit indiquer sommairement les moyens invoqués à
l’appui de la demande et préciser l’objet de celle-ci.

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Cette prescription doit être interprétée en ce sens que l’indication exacte des prétentions et
la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la demande sont requises.
La description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de
déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se
méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de défense
appropriés.

Une partie traduite en justice doit, pour pouvoir préparer sa défense, savoir de façon précise
ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde.
L’objet de la demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la différence
de l’exposé des moyens, qui peut être sommaire.

C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé donné est
suffisamment précis et explicite.

S’il est vrai que l’acte d’appel manque de cohérence, il est cependant constant en cause
que les appelants sollicitent la réformation du jugement entrepris en ce que le premier juge
les a condamnés au paiement d’arriérés de loyer et qu’il a résilié le contrat de bail à leurs
torts exclusifs.

La partie intimée, qui n’invoque par ailleurs aucun grief subi, a nécessairement dû
comprendre la nature de l’acte d’appel dirigée à son encontre et n’a pu se méprendre sur
l’objet et le but de la demande dirigée contre elle.

Le moyen est par conséquent à rejeter.

2. Affectation donnée aux lieux loués

Les appelants soutiennent que ce serait à tort que le premier juge aurait retenu que
l’exploitation des lieux loués ne concernerait pas une discothèque. Ils donnent à considérer
que la partie intimée savait pertinemment que les lieux loués devaient servir à l’exploitation
d’une discothèque.

Avant leur installation dans les lieux, une discothèque aurait été exploitée dans ces mêmes
lieux sous l’enseigne « […] ».

Suivant les statuts d’A, son objet social principal serait l’exploitation d’une discothèque et
d’une brasserie avec débit de boissons alcooliques et non alcooliques.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, l’intimée reconnaît que les lieux loués relèvent du
secteur HORECA tout en contestant que les lieux loués devaient servir à l’exploitation d’une
discothèque.

Le contrat de bail conclu entre parties ne mentionnerait pas que les lieux loués devaient
servir à l’exploitation d’une discothèque. Même si avant la conclusion du contrat de bail avec
les parties appelantes, une boîte de nuit a été exploitée dans ces lieux, ceci ne signifierait
pas pour autant qu’actuellement une discothèque devrait y être exploitée, en l’absence de
stipulation contractuelle.

L’intimée donne également à considérer que l’objet social d’A prévoit non seulement
l’exploitation d’une discothèque mais également celle d’une brasserie. Contrairement aux
affirmations adverses, l’exploitation d’une discothèque dans les lieux n’est pas exclue, mais
elle n’est pas exclusive.

Les parties sont en désaccord quant à l’affectation donnée aux lieux loués de sorte qu’il
convient au tribunal de déterminer l’usage des lieux loués.
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Conformément à l’article 1728 du Code civil, le preneur doit user de la chose louée suivant
la destination convenue ou, à défaut, selon la destination présumée d’après les
circonstances.

Les parties peuvent librement convenir de la destination du bien. En cas de clause claire,
aucune interprétation ne s’impose : la clause doit être respectée.

En l’absence de clause formelle concernant la destination, il y a lieu de rechercher la volonté
des parties. La destination des lieux peut être déduite de l’ensemble des dispositions du
bail, ou encore de l’usage antérieur du bien, de la nature des lieux, de l’agencement, de la
publicité à laquelle le bailleur a eu recours pour trouver preneur, de l’usage que le locataire
a réservé aux locaux sans opposition de la part du bailleur, ou de la profession du preneur
au moment de la conclusion du bail (cf. Y. MERCHIERS, Les baux, Le bail en général, éd.
1997, n° 254 ; M. LAHAYE et J. VANKERCKHOVE, Le Louage de choses, Les baux en
général, éd. 2000, n° 811).

Suivant contrat de bail du 28 février 2019 avec effet au 1er mars 2019, C a donné en location
à A en voie de formation et à B « … un local commercial de construction récente, not N° 3
avec :
- au rez de chaussée, d’un accueil de +/- 20m² avec couloir et escalier +/- 12m²,
- au 1er étage, d’un bureau, d’un local technique et de sanitaire + palier + escalier +/- 45m²,
- au 2e étage, d’un open space de quelques 400m², un local technique aménageable en
sanitaires supplémentaires, ainsi que d’un escalier de secours à l’arrière,
- 2 emplacements de parkings N°16 & 17 devant le hall sis à […].

Le locataire déclare bien connaître les lieux loués pour les avoir visités avec les
propriétaires. Le locataire ne bénéficie par conséquent d’aucune garantie pour vices
apparents des lieux loués. Les parties signataires déclarent que l’état actuel des loués est
accepté tel quel.

Il s’agit d’un bail purement commercial. L’utilisation à des fins d’habitation est interdite. »

Tel que relevé à juste titre par la partie intimée, le contrat de bail conclu ne contient aucune
mention quant à l’exploitation d’une discothèque dans les lieux loués.

C’est à bon droit que le premier juge a relevé que la référence à l’article 7 du contrat suivant
laquelle le locataire doit respecter les prescriptions légales ou réglementaires concernant le
bruit et les autres sources de pollution ne concerne pas nécessairement l’exploitation d’une
discothèque.

C’est également à juste titre et par adoption des motifs que le premier juge a retenu que le
contenu du courriel du 20 octobre 2020 ne permet pas de retenir que lors de la signature du
contrat de bail en février 2019, les parties ont convenu qu’une discothèque devait être
nécessairement exploitée dans les lieux loués.

Par une saine appréciation des faits lui soumis, le premier juge a aussi retenu que l’objet
social figurant dans les statuts de la société appelante dressés le 18 octobre 2019, - soit
postérieurement à la conclusion du contrat de bail -, ne démontre pas que les parties ont
expressément convenu lors de la signature du contrat de bail qu’une discothèque devait
être exploitée dans ces lieux. Il n’est ni établi ni même allégué qu’A en voie de formation,
respectivement B ont soumis au bailleur un projet des statuts.

Il convient également de relever qu’au début de l’année 2021, les appelants ont soutenu
devant le premier juge que les autorisations nécessaires pour l’exploitation de la

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discothèque ont été obtenues « récemment », sans fournir plus de précisions
respectivement de pièces.

Lors des plaidoiries en instance d’appel au courant du mois de novembre 2021, le
mandataire des appelants a précisé que les lieux sont exploités en tant que discothèque
depuis environ un mois et demi.

Ainsi, les autorisations nécessaires pour exploiter une discothèque semblent seulement
avoir été obtenues au début de l’année 2021, alors que le contrat de bail a d’ores et déjà
été signé le 28 février 2019, soit deux années plus tôt.

C’est dès lors également à bon droit que le premier juge a souligné qu’il appartient aux
locataires de se renseigner avant la signature du contrat de bail auprès des autorités
compétentes si l’exploitation de l’activité escomptée est permise et du temps nécessaire
pour obtenir les autorisations nécessaires.

Il ressort des développements antérieurs que par confirmation du jugement entrepris, il y a
lieu de retenir que les parties appelantes n’ont pas démontré que les lieux loués devaient
servir à l’exploitation d’une discothèque.

3. Les arriérés de loyers, de charges et de taxes

Aux termes de leur acte d’appel, les parties appelantes demandent la réformation du
jugement entrepris en ce que le premier juge les a condamnées à payer au paiement de la
somme de 112.800.- euros correspondant aux arriérés de loyers, de charges et de taxe
couvrant la période du 1er mars 2019 au 28 février 2021.

Elles seraient entièrement respectivement partiellement à décharger du paiement des
loyers en raison de la crise liée à la pandémie due au Covid-19. Depuis le 18 mars 2020,
les discothèques auraient été obligées de fermer en raison des mesures de confinement
prises par le Gouvernement dans le cadre de la lutte contre le Covid-19.

Elles se basent, dans l’ordre de subsidiarité suivant sur l’exception d’inexécution, la force
majeure, la théorie des risques, la théorie de l’imprécision et finalement sur l’abus de droit,
respectivement de bonne foi.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, les parties appelantes renoncent expressément à
leurs moyens fondés sur la théorie des risques et sur celle de l’imprécision.

Il convient de leur en donner acte.

Elles se remettent à prudence de justice en ce qui concerne la demande de C relative aux
loyers pour la période du 1er mars 2019 (début de la location) au mois de mars 2020 (début
des mesures prises par le Gouvernement pour lutter contre la crise liée au Covid-19).

La société intimée conteste le bien-fondé des moyens avancés. Elle attire l’attention sur le
fait que depuis le début de la signature du contrat de bail, les locataires n’ont payé aucun
loyer, de sorte qu’ils ne sauraient se retrancher derrière la pandémie liée au Covid-19 pour
justifier le non-paiement des loyers, charges et taxes.

Au dernier stade de ses conclusions, C a augmenté sa demande et a conclu à la
condamnation solidaire des parties appelantes à lui payer les sommes de 37.701,50 euros
correspondant aux arriérés de loyer échus suite au jugement rendu (36.901,20 euros pour
la période de mars à octobre 2021) et de 800.- euros à titre d’arriérés de taxe (mars à
octobre 2021) ainsi que les sommes de 4.701,50 euros pour le loyer de novembre 2021 et
de 100.- euros pour la taxe du mois de novembre 2021.
                                                                                24
Subsidiairement, même en cas d’adaptation du loyer en raison de la pandémie liée au
Covid-19, un montant important serait à lui allouer.

L’augmentation de la demande de C du chef des loyers, charges et taxes échus
postérieurement au prononcé du jugement entrepris, d’ailleurs non contestée à cet égard,
est recevable au vu de l’article 592, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile.

Les parties appelantes ayant expressément renoncé aux moyens de défense basés sur la
théorie des risques et sur celle de l’imprécision, il n’y a plus lieu d’en apprécier le bien-fondé.

D’emblée, il convient de souligner que les parties appelantes n’invoquent aucun moyen pour
s’opposer aux loyers dus couvrant la période du 1er mars 2019 au 18 mars 2020, soit avant
les mesures prises par le Gouvernement dans le cadre de la lutte contre la pandémie due
au Covid-19. Les parties appelantes ne pouvant pas avoir payé les loyers, avances et taxes
pour cette période, les montants y relatifs sont dus.

  a. Exception d’inexécution

Les parties appelantes s’opposent au paiement intégral des montants réclamés pour les
mois de fermeture liée à la pandémie en invoquant en premier lieu l’exception d’inexécution.

Dans ce contexte, elles soulignent que le bailleur savait pertinemment que les lieux loués
devaient servir à l’exploitation d’une discothèque. Depuis l’entrée en vigueur des mesures
sanitaires ordonnées par le Gouvernement, elles n’auraient pas pu exploiter la discothèque
faisant l’objet du bail.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu de deux obligations
principales : user de la chose louée en bon père de famille et payer le prix du bail aux termes
convenus.

Aux termes de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose
louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et
de le faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Dans le contrat de bail, comme dans tout contrat synallagmatique, ces deux obligations
doivent être exécutées simultanément. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la
prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne. Réciproquement, elle peut
refuser à exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter.

Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue à
l’article 1134-2 du Code civil, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son
obligation de payer les loyers que si le bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses propres
obligations contractuelles.

L'exception d’inexécution ne peut dès lors jouer qu'en cas de nécessité. Le preneur ne doit
user de ce moyen de se faire à soi-même justice provisoire que s'il n'a pas à sa disposition
des moyens plus normaux pour arriver à ses fins.

Il incombe dès lors aux appelantes de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur de
ses obligation contractuelles.

En particulier, les preneurs reprochent à leur bailleur de ne pas leur avoir délivré les lieux
permettant l’exploitant d’une discothèque.

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Au vu dispositions précitées de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de trois
obligations principales, à savoir délivrer au preneur la chose louée, entretenir la chose en
état de servir à l’usage convenue et faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée
du bail.

La livraison de la chose louée se réalise au début du bail. En effet, le locataire reçoit l’accès
aux lieux et y installe son entreprise, conformément aux dispositions légales et
contractuelles en cours.

L’obligation du bailleur de garantir une paisible jouissance à son locataire se réalise par
contre pendant la durée du bail et est constituée par une interdiction dans le chef du bailleur
de limiter ou d’annuler le droit d’usage de son locataire par tout fait ou par tout acte juridique
dans son chef. L’obligation de respecter une jouissance paisible pendant la durée du bail
est ainsi une obligation de ne pas faire. Le bailleur ne la respectera pas pour autant qu’une
faute ou négligence lui soit reprochable.

Cette dernière obligation de garantir une jouissance paisible comprend aussi trois aspects,
à savoir la garantie du fait personnel, la garantie des vices cachés et la garantie du fait des
tiers imposant au bailleur de garantir le preneur de tout trouble provenant de tiers qui
prétendraient avoir des droits sur la chose.

Au Luxembourg, le Gouvernement a adopté des mesures consistant, entre autres, à
imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins, à l’exception de certains
secteurs considérés comme essentiels.

Tel que relevé précédemment, il n’est pas établi que les parties ont prévu que les lieux loués
devaient servir à l’exploitation d’une discothèque.

Il convient également de souligner qu’au vu des plaidoiries devant le premier juge, il semble
que les autorisations nécessaires en vue de l’exploitation d’une discothèque ont seulement
été obtenues au début de l’année 2021 alors que le contrat de bail remonte au 1er mars
2019. En outre, selon les dires du mandataire des parties appelantes en instance d’appel,
la discothèque est seulement exploitée depuis un mois et demi.

Par conséquent, les locataires ne peuvent reprocher au bailleur un quelconque
manquement à son obligation de délivrance.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, la société bailleresse reconnaît que les lieux loués
suivant contrat de bail commercial relèvent du secteur HORECA.

Tel que relevé précédemment, les appelants reconnaissent exploiter les lieux que depuis
peu. L’impossibilité temporaire par le preneur-exploitant d’un restaurant respectivement
d’un débit de boissons, - activité également prévue aux statuts de la société appelante -,
d’exercer son activité dans les lieux loués à cause de la fermeture ordonnée n’est pas la
conséquence d’un manquement du bailleur à cette triple obligation de garantie d’assurer la
jouissance paisible, mais bien d’une décision des autorités qui s’impose à lui,
respectivement, au cas d’espèce, du manquement des locataires d’entreprendre les
diligences nécessaires en vue de l’obtention des autorisations nécessaires en vue de
l’exploitation de l’activité envisagée.

Il convient d’ajouter que la fermeture temporaire de l’établissement n’a pas pour effet de
supprimer toute possibilité de jouissance des lieux : le preneur conserve la possibilité d’y
maintenir son matériel d’exploitation, ses stocks, d’exécuter des travaux d’améliorations ou
de rénovation. Le cas échéant, le preneur peut exploiter les lieux différemment,
conformément à sa destination et en respectant les limites de l’interdiction
gouvernementale.
                                                                                26
Le preneur conserve par ailleurs l’exclusivité de l’accès aux lieux, car il est resté, pendant
toute la période litigieuse, en possession de la chose louée, de sorte qu’il en avait la
jouissance (cf. TAL, 16 février 2021, n° TAL-2021-00053).

Par conséquent, le bailleur n’ayant pas manqué à son obligation de faire jouir le preneur, le
moyen tiré de l’exception d’inexécution est à rejeter.

Il y partant lieu de confirmer sur ce point le jugement entrepris.

  b. Cas de force majeure

Les parties appelantes soutiennent que ce serait à tort que le jugement entrepris a décidé
qu’elles ne pourraient pas invoquer la force majeure pour s’exonérer de leur obligation de
payer les loyers pendant les périodes de fermeture légales du restaurant, les trois conditions
prévues de la force majeure étant remplies dans son chef.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Aux termes de l’article 1147 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au
paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison
du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une
cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa
part.

L’article 1148 du même code poursuit en retenant qu’il n’y a lieu à aucuns dommages et
intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché
de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

La force majeure peut être définie comme un événement survenu postérieurement à la
conclusion du contrat et qui a pour effet de rendre impossible l’exécution de son obligation
de donner, de faire ou de ne pas faire, indépendamment d’une faute du débiteur dans la
genèse, la survenance et les conséquences de l’événement. La force majeure a pour effet
de libérer le débiteur de son obligation pour autant qu’elle rende son exécution
définitivement impossible.

La force majeure implique l’existence d’un obstacle insurmontable qui empêche l’exécution
de l’obligation, de sorte qu’elle ne trouve à s’appliquer si l’exécution est simplement plus
difficile ou plus onéreuse. Pour valoir exonération, il est nécessaire que la force majeure
remplisse les caractères d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité.

Dès lors que le débiteur peut exécuter le contrat, le débiteur y est tenu, même si cette
exécution doit être pour lui très onéreuse : il n’existe pas de force majeure financière, de
sorte que les difficultés financières ne peuvent jamais constituer une force majeure (cf. A.
BENABENT, Droit civil : les obligations, Montchrestien, 7e éd., n° 334).

En raison du caractère fongible de l’argent, le débiteur d’une obligation contractuelle de
somme d’argent inexécutée ne peut, en effet, s’exonérer de cette obligation en invoquant
un cas de force majeure (cf. Cass. fr., 16 septembre 2014, n° 13-20.306 ; TAL, 8 décembre
2020, n° TAL-2020-03617).

Même s’il résulte de circonstances extérieures constituant pour lui une force majeure,
l’insolvabilité n’a pas pour effet de libérer le débiteur de son obligation de paiement (cf. Cass.
belge, 28 juin 2018, R.G. n° C. 17.07.01 N cité dans « Le bail dans tous ses états »,
collection Jeune barreau de Namur, éd. Anthemis, p. 30).

                                                                                27
Contrairement à la position soutenue par les appelantes, le locataire confronté à une
obligation de fermeture temporaire de son commerce ne peut invoquer la force majeure,
dans la mesure où l’obligation de payer les loyers ne peut être rendue impossible par la
force majeure.

Il convient de rajouter que les mesures gouvernementales ordonnées dans le cadre de la
crise sanitaire liée au Covid-19, mentionnées précédemment, sont également de nature
temporaire. En cas d’incapacité financière, l’impossibilité de payer n’est également que
temporaire.

La perte de capacité financière dans le chef des locataires ne constitue dès lors pas un cas
de force majeure dont le bailleur doit supporter le risque.

En outre, les autorités ont mis en place diverses mesures de soutien.

Il résulte ainsi des développements antérieurs que par confirmation du jugement entrepris,
il y a lieu de retenir que les locataires ne peuvent pas s’exonérer de l’obligation de payer les
loyers en invoquant la force majeure.

  c. Abus de droit et bonne foi

Finalement, les parties appelantes invoquent l’abus de droit, sinon le principe de bonne foi
pour justifier la suppression totale sinon partielle des loyers à payer pendant les mois de
fermeture des établissements relevant du secteur HORECA.

Dans ce contexte, les parties appelantes font valoir que la bailleresse commettrait un abus
de droit en lui donnant les lieux impropres à la destination convenue. Par ailleurs, la
bailleresse ne serait pas à considérer comme étant de bonne foi, car elle lui réclamerait le
paiement intégral des loyers en dépit de la fermeture des établissements relevant du secteur
HORECA.

La société intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle conteste être de mauvaise foi. Elle rappelle que depuis la signature du contrat de bail,
aucun loyer n’a été payé : les locataires n’auraient payé aucun loyer ni avant la pandémie,
ni pendant la pandémie. Suite à l’ouverture des établissements relevant du secteur
HORECA, elles n’auraient pas davantage payé de loyer.

Aux termes de l’article 1134 du Code civil « Les conventions légalement formées tiennent
lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur
consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées
de bonne foi ».

Suivant l’article 1134 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il en découle
notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du contrat de tout acte qui porte
délibérément préjudice à son co-contractant, cette interdiction découlant du devoir de
loyauté que chaque partie doit respecter. Cette obligation de loyauté est mise à la charge
de chacune des parties (cf. CA, 6 juin 2018, Pas. 39, p. 44).

Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique dans le
chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de solidarité et de
loyauté : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte de leur propre intérêt
contractuel mais également des intérêts légitimes de leurs cocontractants.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du Code civil
interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-ci. Il y a abus lorsque
                                                                                28
le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise dans la convention en retire un
avantage disproportionné à la charge corrélative de l’autre partie (cf. Cass. belge, 19
décembre 1983, n° C. 09.0624.F).

En principe, le bailleur ne commet pas d’abus de droit en exigeant le paiement du loyer
complet. L’exécution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu’à imposer au
créancier de faire preuve de modération dans l’exigence du respect de ses droits.

Une partie qui refuse obstinément de réviser un contrat devenu déséquilibré manque à son
obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat (cf. Cass. com. fr., 3, novembre 1992,
Bull. 92, IV, n° 338).

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, l’appréciation ne doit cependant
pas être unilatérale, axée exclusivement sur le comportement du créancier, en l’espèce le
bailleur, s’agissant de l’obligation du paiement du loyer. Pour déceler une telle violation, il
convient d’analyser à partir des faits, à l’aune de toutes les exigences de la bonne foi et de
la norme de prudence tant le comportement du créancier que celui du débiteur.

Au vu du désaccord entre parties, il convient d’analyser le comportement respectif de
chacune des parties pour rechercher, s’il y a, le cas échéant, manquement à l’exécution de
bonne foi dans le chef du bailleur, respectivement du locataire.

Tel que relevé précédemment, il est constant que depuis la signature du contrat de bail
remontant au mois de février 2019, les locataires n’ont payé aucun loyers, charges et taxes.

Il est constant en cause que le 2 décembre 2020, le bailleur a déposé sa requête au greffe
du tribunal de paix pour obtenir le paiement de la somme de 92.000.- euros correspondant
à vingt mois de loyers, la somme de 2.000.- euros correspondant aux taxes redues pour
vingt mois, ainsi que la somme de 13.800.- euros à titre d’indemnité de relocation
correspondant à trois mois de loyer et la somme de 27.600.- euros à titre de garantie
locative. La résiliation aux torts exclusifs des locataires est également sollicitée.

A aucun moment, la bailleresse n’a réduit sa demande relative aux loyers, même pendant
la pandémie alors qu’elle reconnaît elle-même que les lieux loués relèvent du secteur
HORECA.

Le fait d’exiger le paiement intégral du loyer alors que la bailleresse reconnaît que les lieux
loués relèvent du secteur HORECA et de maintenir en première instance toutes ses autres
demandes, démontre que la bailleresse s’est montrée insensible à la situation des
locataires, justifiant, en principe, une réduction du loyer.

Cependant, au cas d’espèce soumis à l’appréciation du tribunal, il n’est pas établi que les
mesures sanitaires strictes ordonnées successivement par le Gouvernement pour lutter
contre la pandémie liée au Covid-19 ont frappé d’une façon ou d’une autre, les lieux
commerciaux donnés en location.

Tel que relevé à plusieurs reprises précédemment, les locataires n’ont jamais exploité les
lieux loués ni en tant que discothèque, activité prévue selon leurs dires, ni en tant que
restaurant ou débit de boissons depuis la signature du contrat de bail remontant du 28 février
2019, à l’exception des six semaines précédant les plaidoiries en instance d’appel.

Il n’est ni établi ni même allégué que suite à l’exploitation des lieux depuis six semaines, les
locataires ont respecté leur obligation contractuelle en payant un quelconque montant pour
démontrer leur bonne foi.

                                                                                29
Au vu de l’ensemble des considérations précédentes, il convient de constater que le bailleur
s’est montré insensible à la situation de ses locataires en réclamant le paiement intégral des
loyers pendant les mois de fermeture des établissements relevant du secteur HORECA,
justifiant en principe une réduction du loyer.

Les locataires n’ayant cependant jamais exploité les lieux loués depuis la conclusion du
contrat de bail, ni en tant que discothèque ni en tant que restaurant ou débit de boissons, à
l’exception des six dernières semaines et n’ayant jamais payé de loyer, le comportement du
bailleur n’a eu aucune incidence sur la situation des locataires qui ont failli à leurs obligations
contractuelles dès la conclusion du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande en suppression et en réduction du loyer
pendant les mois de fermeture des établissements relevant du secteur HORECA.

Le premier juge est partant à confirmer en ce qu’il a condamné les locataires solidairement
à payer la somme principale de 112.800.- euros à titre d’arriérés de loyer couvrant la période
du 1er mars 2019 au 28 février 2021.

Au vu du décompte actualisé remis à l’audience des plaidoiries, - non autrement
contesté -, il y a également lieu de faire droit à la demande de C tendant à la condamnation
solidaire des parties appelantes à payer la somme de 42.503.- euros (37.701,50 + 4.801,50)
correspondant aux arriérés de loyers et de taxes échus suite au jugement entrepris.

4. Résiliation

Les parties appelantes sollicitent la réformation du jugement entrepris en ce que le premier
juge aurait à tort prononcé la résiliation du contrat de bail conclu.

C maintient sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des
locataires ainsi que le déguerpissement de ces dernières.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux
termes convenus.

L’obligation du locataire de régler les loyers aux échéances contractuelles constitue en effet
une des obligations principales découlant du contrat de bail. Le non-paiement répété des
loyers est susceptible de justifier la résiliation du contrat de bail, indépendamment de la
bonne foi du locataire ou de l’ampleur du préjudice subi par le bailleur.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble, est en droit de pouvoir
compter sur une rentrée de loyer régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant
des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en défaut de payer le
loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de
résiliation du bail.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce,
si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation
éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd. 2000, n° 388 bis).

Lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui constituent en réalité
un cas de force majeure, le non-paiement des loyers ne donne pas lieu à résolution du bail
(cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653, n° 199).

                                                                                30
Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs
termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Il ressort des considérations précédentes, qu’aucun loyer n’a été payé depuis la conclusion
du contrat de bail, de sorte que les arriérés de loyers s’élèvent à la somme de 155.303.-
euros (112.800.- + 42.503.-).

Le montant des arriérés échus est si important qu’il justifie à lui seul la résiliation du contrat
de bail aux torts des locataires.

Au vu de ces considérations, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a déclaré
résilié le bail aux torts exclusifs d’A et de B et les a condamnés à déguerpir des lieux sauf à
préciser que le délai de déguerpissement de quarante jours commencera à courir à partir
de la signification du présent jugement.

5. Délais de grâce

Les parties appelantes font également grief au jugement entrepris en ce que le premier juge
a refusé de leurs accorder des délais de grâce.

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du Code civil n’est à accorder que s’il paraît
vraisemblable qu’à l’expiration du délai de paiement sollicité, le débiteur est en mesure de
s’acquitter intégralement de sa dette. Il appartient dès lors au débiteur de soumettre au
tribunal une projection approximative de l’évolution de sa situation financière et d’indiquer
en fonction de cette projection la durée requise du terme de grâce sollicité.

Les parties appelantes ne versent aucune pièce actuelle quant à leur situation financière.

Aucune pièce n’est soumise à l’appréciation du tribunal qui n’est dès lors pas en mesure de
vérifier si les parties appelantes peuvent s’acquitter de leur dette à l’expiration du délai de
paiement sollicité. La demande en obtention des délais de paiement n’est dès lors pas
fondée, par confirmation du jugement entrepris.

Demandes accessoires

Les parties appelantes demandent à être déchargées de la condamnation à une indemnité
de procédure de 350.- euros.

Elles réitèrent leur demande relative à l’indemnité de procédure pour la première instance.
Elles concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il paraît inéquitable
de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les
dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le premier
juge a condamné les parties appelantes à payer à C une indemnité de procédure de 350.-
euros et de dire non fondée la demande des parties appelantes en obtention d’une
indemnité de procédure de 2.500.- euros pour la première instance.

Au vu de l’issue du litige, il y a également lieu de rejeter la demande des appelants tendant
à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».
                                                                                31
La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en
justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune
appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de
« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL
Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a
condamné A et B à l’intégralité des frais et dépens de la première instance.

Il y a également lieu de condamner les parties appelantes aux frais et dépens de l’instance
d’appel.

                                           Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette le moyen tiré du libellé obscur,

déclare l’appel non fondé,

confirme le jugement entrepris du 24 mars 2021, sauf en ce qui concerne le délai de
déguerpissement de quarante jours qui commencera à courir à partir de la signification du
présent jugement,

déclare recevable et fondée la demande de C relative à l’augmentation de sa demande en
paiement à titre d’arriérés de loyer et de taxes,

partant condamne A et B solidairement à payer à C la somme de 42.503.- euros avec les
intérêts au taux légal à partir du 15 novembre 2021 jusqu’à solde,

déclare recevable mais non fondée la demande d’A et de B tendant à l’allocation d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne A et B solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                32
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail commercial (XIVe chambre)

2021TALCH14/00171

Audience publique du mercredi, vingt-deux décembre deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2021-06238 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,
Anne-Laure SEDRANI, juge,
Alix KAYSER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions, inscrite
au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER de Diekirch du
7 juillet 2021,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Pierrot SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

C, (anciennement « B »), établie et ayant son siège social à […], représentée par son
conseil d’administration en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de
Luxembourg sous le numéro […],

ayant par acte notifié d’avocat à avocat en date du 29 novembre 2021, en sa qualité de
propriétaire d’un ensemble de biens immobiliers suite à la clôture de la liquidation par
transmission de tous les actifs constituant l’activité du centre commercial […] à […] de B,
repris l’instance introduite à son encontre,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

appelante par appel incident,

comparant par la société à responsabilité limitée ELVINGER DESSOY MARX s.àr.l., établie
et ayant son siège social à L-1461 Luxembourg, 31, rue d’Eich, inscrite au Registre de
Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B251584, inscrite à la liste V du
tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la
procédure par Maître Stéphanie ELVINGER, avocat, demeurant professionnellement à
Luxembourg.

________________________________________________________________________
                                  Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-06238 du rôle, fut fixée pour plaidoiries à
l’audience publique du lundi, 29 novembre 2021, à 09.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme
suit :

Maître Gynette TOMEBA, avocat, en remplacement de Maître Pierrot SCHILTZ, comparant
pour A, fut entendue en ses explications.

Maître Stéphanie ELVINGER, avocat, représentant la société à responsabilité limitée
ELVINGER DESSOY MARX s.àr.l., comparant pour C, (anciennement « B »)., fournit ses
réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,
22 décembre 2021, le

                                     jugement qui suit :

Procédure

Par requête déposée au greffe le 26 janvier 2021, B a fait convoquer A devant le tribunal de
paix de Luxembourg pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts
exclusifs de la locataire et l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués.

Elle a conclu à la condamnation de la locataire à lui payer le montant de [55.622,11 +
1.884,54 =] 57.506,65 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois d’octobre et décembre
2019 à janvier 2021 inclus et d’avances sur charges pour le solde restant après décompte
au 31 décembre 2019 ainsi que pour les mois de décembre 2020 et janvier 2021, outre les
intérêts.

Elle a également sollicité la condamnation de la locataire à lui payer le montant de 22.309,14
euros [6 mois x 3.718,19 =] à titre d’indemnité de relocation, correspondant à six mois de
loyer conformément à l’article 1760 du Code civil (et non la somme de 22.312,74 euros
comme éronnément indiquée dans la requête).

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 3 mai 2021, B a réduit sa demande en
paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges au montant de 22.221,46 euros
correspondant aux loyers impayés des mois d’octobre et décembre 2019, mars à juin 2020
et avril 2021, les arriérés d’avances sur charges ayant été payés.

A a estimé qu’en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19 et de l’absence de jouissance
paisible des lieux loués, les loyers de mars à juin 2020 ne sont pas dus.

A titre subsidiaire, elle a conclu à la réduction du loyer de 50% pour la période de mars à
juin 2020.

Elle a également conclu à une réduction du loyer de 50% à partir de juillet 2020 en raison
des travaux effectués dans la galerie commerciale empêchant une circulation fluide des
visiteurs le long de son commerce et en raison de l’installation d’une aire de jeux dans la
galerie en face de son commerce, ce qui lui aurait engendré une perte financière
supplémentaire.

Enfin, elle a conclu à la réduction de l’indemnité de relocation à trois mois.

                                                                                13
Par jugement du 26 mai 2021, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de
bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort :

- a reçu les demandes en la forme,
- s’est déclaré compétent pour en connaître,
- a dit fondée la demande de B à titre d’arriérés de loyers à concurrence du montant de
  22.221,46 euros,
- a condamné A à payer à B le montant de 22.221,46 euros à titre d’arriérés de loyers,
  avec les intérêts conventionnels de retard de 12,5% tel que prévus à l’article 21 du contrat
  de bail à partir de la mise en demeure du 18 septembre 2020 jusqu’à solde,
- a dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un
  délai de trois mois à compter de la notification du jugement,
- a dit fondée la demande de B en résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts d’A et
  en déguerpissement des lieux loués,
- a résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’A,
- a condamné A à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef
  dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement,
- au besoin, a autorisé B à faire expulser A dans la forme légale et aux frais de cette
  dernière, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,
- a dit non fondée la demande de B en allocation d’une indemnité de relocation,
- a dit non fondée la demande de B en allocation d’une indemnité de procédure,
- a dit qu’il n’ y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,
- a condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Le juge de première instance a retenu que les mesures d’interdiction résultant du règlement
grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de
la lutte contre le Covid-19 ne peuvent être qualifiés de trouble de droit, de sorte que le
moyen d’A tiré de l’exception d’inexécution en rapport avec une violation du bailleur de ses
obligations découlant d’une application a contrario des dispositions de l’article 1725 du Code
civil a été rejeté.

Retenant qu’A exploite un magasin d’optique qui ne tombe pas dans le champ d’application
des mesures de fermeture obligatoire liées à la crise sanitaire et l’ouverture de son magasin
n’ayant pas été contestée par la locataire, le juge de première instance a conclu que cette
dernière a l’obligation de payer le loyer.

A défaut de preuve du trouble de jouissance pour les mois de mars à juin 2020, le juge de
première instance a dès lors rejeté la demande d’A tendant à la réduction du loyer de 50%
pour la période susvisée.

Le juge de première instance a également rejeté la demande d’A tendant à la réduction du
loyer de 50% à partir de juillet 2020, faute pour elle d’établir l’existence de troubles de
jouissance.

La demande d’A a dès lors été déclarée fondée pour le montant réclamé de 22.221,46
euros.

Compte tenu de l’importance des arriérés de loyers, de l’absence de paiement de la garantie
bancaire et du fait qu’A n’a toujours pas réglé les loyers d’octobre et novembre 2019 dont
le non-paiement ne peut être imputé à la crise sanitaire, le juge de première instance a
retenu qu’elle a gravement manqué à ses obligations contractuelles et que ce manquement
justifie la résiliation du bail.

Le juge de première instance n’a pas fait droit à la demande de B en paiement d’une
indemnité de relocation pour être prématurée.

                                                                                14
De ce jugement, A a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 7 juillet 2021.

Appréciation

A titre préliminaire, il y a lieu de relever que par acte de reprise d’instance, C a valablement
repris l’instance introduite par B, suite à la clôture de la liquidation de cette dernière.

Par réformation du jugement entrepris, A demande à être déchargée de la condamnation
aux arriérés de loyer. Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, le loyer pour
les mois de mars à juin 2020 ne serait pas à payer, respectivement serait à réduire de moitié
à cause des mesures prises par le Gouvernement dans le cadre de la lutte contre la
pandémie liée au Covid-19.

La société appelante renvoie aux dispositions de l’article 1722 du Code civil.

Dans ce contexte, l’appelante souligne qu’en raison de la fermeture de pratiquement tous
les commerces dans la galerie marchande, elle aurait subi une perte importante de son
chiffre d’affaires due à une baisse de la fréquentation du centre commercial.

Au courant du mois d’avril 2020, le centre commercial aurait, en outre, été totalement fermé
pendant une dizaine de jours. Cette fermeture ne lui aurait pas permis de disposer du bien
loué.

La société appelante fait également grief au jugement entrepris en ce que le premier juge
n’aurait pas davantage fait droit à sa demande en réduction du loyer pour la période à partir
du mois de juillet 2020 pour trouble de jouissance en raison des travaux effectués dans la
galerie marchande et de l’installation d’une aire de jeux en face de son commerce.

Le contrat de bail ne serait pas davantage à résilier à ses torts.

C conclut au rejet de l’appel interjeté.

Suivant décompte actualisé remis à l’audience des plaidoiries en instance d’appel, l’intimée
conclut à la condamnation de la partie appelante à lui payer la somme principale de
42.455,16 euros à titre d’arriérés de loyers échus, outre les intérêts conventionnels de
12,5%.

Par confirmation du jugement entrepris, le contrat de bail serait à résilier aux torts exclusifs
de l’appelante.

La partie intimée interjette appel incident contre le jugement rendu en première instance. Le
premier juge l’aurait à tort déboutée de sa demande tendant à l’allocation d’une indemnité
de relocation contractuellement prévue ainsi que de celle relative à l’indemnité de
procédure.

Suivant les pièces versées en cause, il est établi que par contrat de bail du 8 mai 2007 avec
effet au 1er juillet 2007, B a donné en location à A un local commercial situé dans le centre
commercial « […] » à […], moyennant le paiement d’un loyer indexé.

En date du 12 avril 2016, ledit contrat a été renouvelé.

1. Arriérés de loyers

Au dernier stade des plaidoiries, C augmente sa demande et conclut à la condamnation de
la partie appelante à lui payer la somme principale de 42.455,16 euros à titre d’arriérés de
loyers échus.
                                                                                15
En vertu de l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, les loyers et autres
accessoires échus depuis le jugement de première instance peuvent, entre autres, être
réclamés.

L’augmentation de la demande, non autrement contestée, est dès lors recevable.

Lors de l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la société appelante précise avoir
payé, la veille des plaidoiries, les loyers du mois d’octobre et décembre 2019, le loyer du
mois d’avril 2021 ainsi que « d’autres arriérés ».

En cours de délibéré, la partie intimée confirme avoir reçu un paiement partiel et réduit le
montant réclamé à la somme principale de 18.502,67 euros.

Suivant décompte versé en cours de délibéré, non contesté par la locataire, la bailleresse a
imputé les paiements effectués sur les loyers et charges échus suite au jugement intervenu.

L’intimée reconnaît que les loyers du mois d’octobre et décembre 2019 ainsi que ceux des
mois de mars, avril et juin 2020 demeurent actuellement impayés.

Les loyers et avances sur charges échus suite au jugement entrepris, ayant entretemps été
payés, l’augmentation de la demande formulée à l’audience des plaidoiries est devenue
sans objet.

Il est constant qu’au stade actuel, les loyers des mois d’octobre et décembre 2019, ainsi
que ceux des mois de mars, avril et juin 2020 demeurent impayés.

Les loyers des mois d’octobre et décembre 2019 n’étant pas contestés et en l’absence de
preuve de paiement, il convient de faire droit à la demande de C tendant au paiement de
ces deux mois de loyer.

Les parties sont en désaccord quant au bien-fondé de la demande en suppression,
respectivement réduction des loyers échues pour les mois de mars, avril et juin 2020.

L’appelante invoque les dispositions de l’article 1722 du Code civil pour justifier le non-
paiement total ou partiel des loyers réclamés pour les mois de mars, avril et juin 2020.

Elle reconnaît exploiter un magasin d’opticien qui n’a pas été obligé de fermer son
commerce à cause des mesures de fermeture prises par le Gouvernement pour lutter contre
la pandémie due au Covid-19. Néanmoins, à cause de la fermeture de presque tous les
magasins de la galerie marchande, le taux de fréquentation de la galerie aurait fortement
diminué engendrant une baisse substantielle de son chiffre d’affaires.

L’article 1722 du Code civil prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est
détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en
partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou
la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Cette disposition constitue un cas d’application de la théorie des risques particulier à la perte
par cas fortuit. Cette théorie des risques, - qui est applicable en matière de bail -, prévoit
que lorsque l’exécution de l’obligation de l’une des parties devient impossible par suite de
cas fortuit ou de force majeure, le débiteur de cette obligation est libéré (cf. Cass. belge,
10 septembre 1965, Pas. Belge, 1966, I, 52 ; Cass. belge, 17 septembre 1982, Pas. Belge,
1983, I, 81; TAL, 30 mars 2021, n° TAL-2020-09641; TAL, 11 mai 2021, n° TAL-2020-
00361).

                                                                                16
On distingue traditionnellement la perte totale de la perte partielle.

Il y a aussi perte au sens de l’article 1722 du Code civil, lorsque la jouissance, telle que les
parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à la destination
convenue dans le bail. La privation de la jouissance doit avoir son origine dans la chose
elle-même.

L’article précité ne concerne donc pas seulement le cas de perte totale ou partielle de la
chose mais s’étend aussi au cas où le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir des
lieux loués ou d’en faire un usage conforme à leur destination. L’article 1722 du Code civil
sera applicable au cas où, sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, le preneur se trouvera,
par suite des circonstances, dans l’impossibilité de jouir de cet immeuble et d’en faire usage
conformément à sa destination.

En application de l’article 1722 du Code civil, il faut que la privation de jouissance subie par
le preneur ait son origine dans la chose elle-même, à savoir l’immeuble loué et que
l’impossibilité de fournir la jouissance telle qu’elle a été prévue au contrat soit définitive.

La pandémie liée au Covid-19 a frappé le monde entier et les gouvernements des différents
pays ont adopté des mesures rigoureuses pour lutter contre la propagation du virus.

Au Luxembourg, le Gouvernement a également adopté de telles mesures, y compris celles
consistant à imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins, à
l’exception de certains secteurs considérés comme essentiels.

En particulier, par règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série
de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 en son article 2, les autorités
compétentes ont décidé que « concernant les établissements recevant du public les activités
de nature culturelle, sociale, festive, sportive et récréative sont suspendus. Les aires de jeux
sont fermées. Les établissements relevant des secteurs culturel, récréatif, sportif et
HORECA sont fermés. Il en est de même des cantines d’entreprises, sauf dans le respect
d’une distance interpersonnelles de deux mètres. L’interdiction ne vise pas les services à
emporter, de drive-in et de livraison à domicile. L’interdiction ne vise pas les hôtels.
Toutefois, les restaurants et les bars d’hôtel, à l’exception du room-service et du service à
emporter, sont fermés. »

L’article 3 alinéa 1er du règlement grand-ducal précité poursuit, « Toutes les activités
commerciales et artisanales qui accueillent un public sont interdites », à l’exception des
activités énumérées en son paragraphe 2, dont notamment les opticiens, catégorie dont fait
partie la partie appelante.

Tel que relevé à juste titre par la partie intimée, la partie appelante n’a pas été obligée de
fermer l’exploitation de son activité eu égard aux mesures de fermeture ordonnées par le
Gouvernement dans le cadre de la pandémie.

L’appelante n’ayant pas été obligée de fermer son commerce, il n’est pas établi que les
mesures de fermeture prises par le Gouvernement affectent les lieux loués.

Pour être complet, il convient d’ajouter que les dispositions prévues à l’article 3 quater de la
loi du 25 novembre 2020 modifiant, entre autres, la loi modifiée du 17 juillet 2020 sur les
mesures de lutte contre la pandémie Covid-19, prévoient que « Les établissements de
restauration et de débit de boissons sont fermés au public.

Sont également visées par l’alinéa 1er, les activités occasionnelles et accessoires de
restauration et de débit de boissons.

                                                                                17
L’alinéa 1er ne s’applique ni aux cantines scolaires et universitaires ni aux services de vente
à emporter, de vente au volant et de livraison à domicile.

Par dérogation à l’alinéa 1er, les établissements d’hébergement peuvent accueillir du public,
à l’exception de leurs restaurants et de leurs bars. Le service de chambre et le service à
emporter restent ouverts. »

Ainsi, les mesures réglementaires et légales prises successivement par les autorités
compétentes ont pour seul objectif d’interdire les activités qui pourraient favoriser la
propagation du Covid-19.

Les interdictions ordonnées ne visent partant que l’exploitation et non l’immeuble en tant
que tel. En effet, les décisions gouvernementales entraînant la fermeture temporaire des
établissements relevant du secteur HORECA s’inscrivent dans la lignée des décisions visant
uniquement l’exploitation d’un commerce et n’interviennent pas dans la relation
contractuelle entre un bailleur et un locataire.

Au vu de l’ensemble des considérations précédentes, il y a lieu de retenir que les mesures
sanitaires mises en place successivement par les autorités compétentes, frappent non pas
l’immeuble donné en location mais bien le commerce, à savoir l’activité ou l’exploitation du
locataire. L’interdiction d’exploiter est partant sans lien avec le bien loué en tant que tel,
mais bien avec les activités du locataire.

Il convient également de relever que les dispositions réglementaires et légales imposant la
fermeture de certains établissements n’interdisent pas certaines activités commerciales
comme par exemple la vente à emporter respectivement les commandes online et les
formules d’enlèvement. Ainsi la fermeture imposée par les autorités compétentes n’a pas
nécessairement pour effet de rendre l’exécution du contrat de location totalement impossible
car les activités commerciales susmentionnées restent possibles et peuvent être
organisées.

Par conséquent, ce n’est pas la chose louée mais bien l’activité de restauration et de débit
de boissons qui est affectée par les prédites dispositions réglementaires et légales.

Il n’y a dès lors pas perte juridique au sens de l’article 1722 précité, de sorte que la locataire
ne peut pas se prévaloir desdites dispositions pour justifier le non-paiement intégral
respectivement pour demander la réduction du loyer, conformément à ce qui a été décidé
par le jugement entrepris (cf. TAL, 30 mars 2021, n° TAL-2020-09641 ; TAL, 11 mai 2021,
n° TAL-2020-003621 ; CA Versailles, 6 mai 2021, n° RG 19/008848).

Il convient également de rajouter que le bailleur n’a aucune obligation légale d’assurer un
taux de fréquentation de la galerie marchande qui n’a jamais été fermée, eu égard à
l’attestation testimoniale versée en cause, contrairement aux affirmations de la partie
appelante.

Il n’est pas davantage établi que les travaux effectués respectivement l’installation d’une
aire de jeux au milieu d’une des allées de la galerie marchande aient exercé une quelconque
influence sur la fréquentation du magasin exploité par l’appelante.

Il ressort ainsi de l’ensemble des considérations précédentes, que la demande en
suppression, respectivement en réduction du loyer pour les mois de mars, avril et juin 2020
est à rejeter, par confirmation du jugement entrepris.

Ainsi, la demande en condamnation de C est fondée à hauteur de la somme principale de
18.502,67 euros.

                                                                                18
2. Résiliation

A fait grief au jugement entrepris en ce que le premier juge aurait résilié le contrat de bail
entre parties à ses torts exclusifs et aurait ordonné son déguerpissement.

La société intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux
termes convenus.

L’obligation du locataire de régler les loyers aux échéances contractuelles constitue en effet
une des obligations principales découlant du contrat de bail. Le non-paiement répété des
loyers est susceptible de justifier la résiliation du contrat de bail, indépendamment de la
bonne foi du locataire ou de l’ampleur du préjudice subi par le bailleur.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble, est en droit de pouvoir
compter sur une rentrée de loyer régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant
des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en défaut de payer le
loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de
résiliation du bail.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce,
si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation
éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd. 2000, n° 388 bis).

Lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui constituent en réalité
un cas de force majeure, le non-paiement des loyers ne donne pas lieu à résolution du bail
(cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653, n° 199).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs
termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Il ressort des développements antérieurs qu’actuellement la partie appelante accuse des
arriérés de loyer à hauteur de 18.502,67 euros.

Malgré le fait qu’elle reconnaît devoir payer les loyers des mois d’octobre et décembre 2016,
elle ne les règle pas.

Il est également constant en cause que la bailleresse a été obligée d’introduire une action
en justice pour se faire payer les montants convenus contractuellement, qui ont finalement
été partiellement payés suite au jugement rendu.

Contrairement à la position soutenue par la locataire, son comportement est suffisamment
grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, par confirmation du jugement entrepris.

Au vu de ces considérations, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a déclaré
résilié le bail aux torts exclusifs de C et l’a condamnée à déguerpir des lieux sauf à préciser
que le délai de déguerpissement de quarante jours commencera à courir à partir de la
signification du présent jugement.

                                                                                19
3. Indemnité de relocation

La société intimée interjette appel incident contre le jugement rendu en première instance.
L’intimée considère que ce serait à tort que le premier juge l’aurait déboutée de sa demande
concernant l’allocation d’une indemnité de relocation correspondant à six mois de loyer.

Lors de l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la partie appelante n’a pas pris
position par rapport à cette demande de la société intimée.

Aux termes de l’article 20 du contrat de bail conclu, les parties ont convenu qu’ « en cas de
résiliation du bail du fait de la faute du Preneur, le montant de la garantie bancaire prévue
à l’article 12 du présent contrat restera acquis au Bailleur, à titre d’indemnité forfaitaire du
seul préjudice résultant de cette résiliation et indépendamment de toute indemnité qui
pourrait être réclamée par le Bailleur pour des dommages particuliers ».

Suivant l’article 12 dudit contrat, la garantie bancaire correspond à six mois de loyer.

Eu égard aux stipulations contractuelles, et en l’absence de contestations circonstanciées,
il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, condamner A au paiement de la somme
de 22.309,14 euros, le contrat de bail ayant été résilié aux torts de la partie appelante.

Demandes accessoires

La société appelante conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.- euros
sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Par réformation du jugement entrepris, la société intimée demande une indemnité de
procédure de 1.000.- euros pour la première instance et 2.500.- euros pour l’instance
d’appel.

Aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il paraît inéquitable
de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les
dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel formulée par l’appelante requiert un rejet.

La société intimée ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240
du Nouveau Code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de
procédure pour la première instance est à rejeter, par confirmation du jugement entrepris.

En revanche, au vu du fait que l’appelante n’a pas apporté de nouveaux éléments de preuve
pertinents pour étayer ses prétentions en appel et dans la mesure où la société intimée a
dû exposer des frais pour assurer la défense de ses intérêts, il y a lieu de faire droit à sa
demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. En effet, il serait
inéquitable de laisser à sa seule charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens.

Il y a dès lors lieu de lui allouer le montant de 500.- euros à titre d’indemnité de procédure
pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une
fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

                                                                                20
La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en
justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune
appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de
« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL
Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a
condamné A à l’intégralité des frais et dépens de la première instance.

Il y a également lieu de condamner les parties appelantes aux frais et dépens de l’instance
d’appel.

                                        Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

déclare l’appel principal non fondé,

partant, en déboute,

donne acte à C de l’augmentation de sa demande,

dit que la demande en condamnation suite à l’augmentation de sa demande est devenue
sans objet,

déclare l’appel incident partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne A à payer à C la somme de 22.309,14 euros, à titre d’indemnité de relocation,

confirme pour le surplus le jugement entrepris,

déclare recevable mais non fondée la demande d’A tendant à l’allocation d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de C en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance
d’appel, à concurrence de 500.- euros,

condamne A à payer à C une indemnité de procédure de 500.- euros pour l’instance d’appel,

condamne A aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                21
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