text:
 Jugement civil no. 2021TALCH17/00102 ( XVIIe chambre )

Audience publique du mercredi, douze mai deux mille vingt-et-un.

Numéros TAL-2019-03172 et TAL-2019-07158 du rôle

Composition:

Michèle HORNICK, vice-présidente,
Patricia LOESCH, premier juge,
Tessie LINSTER, premier juge,
Pascale HUBERTY, greffier.

I. TAL-2019-03172

Entre

1) A.), demeurant à B-(...), (...),

2) LA MUTUALITÉ NEUTRE, mutuelle reconnue par la loi du 6 août 1990 relative aux
mutualités et aux unions nationales de mutualités, établie et ayant son siège social à B-
5000 Namur, 24, rue des Dames Blanches, inscrite auprès de la Banque Carrefour des
entreprises belges sous le numéro d’entreprise 0411872094, représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions,

parties demanderesses aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ
de Luxembourg du 26 mars 2019 et d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA
de Diekirch du 28 mars 2019,

comparaissant par Maître Anne DENOËL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOC.1.) s.a., propriétaire et exploitant du ETS.1.), sis à (...) à L-
(...), établie et ayant son siège social à L-(...), (...), représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro B (...),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit RUKAVINA,
2) la société anonyme ASS.1.) s.a., établie et ayant son siège social à L-(…), (…),
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit GALLÉ,

comparaissant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.
______________________________________________________________________

II. TAL-2019-07158

Entre

1) la société anonyme SOC.1.) s.a., propriétaire et exploitant du ETS.1.), sis à (…) à L-
(…), établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des
sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

2) la société anonyme ASS.1.) s.a., établie et ayant son siège social à L-(…), (…),
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

parties demanderesses en intervention aux termes d’un exploit de l’huissier de justice
Georges WEBER de Diekirch du 12 août 2019 et d’un exploit de l’huissier de justice Frank
SCHAAL de Luxembourg du 13 août 2019,

comparaissant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOC.2.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-
(…), (…), représentée par son respectivement ses gérants actuellement en fonctions,
inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

partie défenderesse en intervention aux fins du prédit exploit WEBER,

la compagnie d’assurances ASS.2.) s.a., établie et ayant son siège social à L-(…), (…),
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

partie défenderesse en intervention aux fins du prédit exploit SCHAAL,

                                             2
comparaissant par la société d’avocats ARENDT & MEDERNACH s.a., inscrite au
barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2082 Luxembourg, 41A,
boulevard J. F. Kennedy, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro B 186371, représentée aux fins des présentes par Maître
Marianne RAU, avocat, demeurant professionnellement à la même adresse.
______________________________________________________________________

                                  Le     Tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 3 mars 20201.

Vu la loi du 19 décembre 2020 portant adaptation temporaire de certaines modalités
procédurales en matière civile et commerciale.
Les mandataires des parties ont été informés dans l’ordonnance de clôture de la
composition du tribunal.

Ils n’ont pas sollicité à plaider oralement et ont déposé leur farde de procédure au
greffe du tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 21 avril 2021 par la présidente du siège.

Faits
Le 2 janvier 2017, à 16h00, lorsqu'il traversait un emplacement de parking pour
personnes handicapées, A.) a fait une chute causée par le verglas sur le parking du
ETS.1.) à (…).

Prétentions et moyens des parties
A.) et la MUTUALITE NEUTRE
A.) et la MUTUALITE NEUTRE ont fait donner assignation à la société anonyme SOC.1.)
s.a. et la société anonyme ASS.1.) s.a. à comparaître devant le tribunal d'arrondissement
de ce siège afin de les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune
pour le tout à payer à A.) le montant de 85.632,41 EUR avec les intérêts légaux à partir
du jour du décaissement, sinon de la demande en justice, sinon de la décision à intervenir
jusqu'à solde.
Ce montant se décompose comme suit:

   - 3.149,49 EUR :           frais d'hospitalisation, honoraires médecins, honoraires
     kinésithérapie et ostéopathe, frais de pharmacie
   - 10.000 EUR:                 aspect moral ITT + ITP
                                             3
   -   15.000 EUR:                IPP
   -   7.500 EUR:                 pretium doloris
   -   7.500 EUR:                 préjudice d'agrément
   -   6.000 EUR:                 préjudice esthétique
   -   5.000 EUR:                 aide tierce personne
   -   1.000 EUR:                 dommage moral suite à l'annulation des vacances
   -   5.000 EUR:                 déplacements
   -   100 EUR:                   frais de parking
   -   960 EUR:                   frais vestimentaires
   -   600 EUR:                   dommages Gsm
   -   650 EUR:                   achat d'un fauteuil électrique
   -   11.408 EUR:                perte de valeur du véhicule suite à l'immobilisation
   -   5.972 EUR:                 perte suite à la vente de la moto
   -   827,90 EUR:                taxe sur véhicule pendant l'immobilisation
   -   112,20 EUR:                taxe moto pendant l'immobilisation
   -   735,36 EUR:                assurance véhicule pendant l'immobilisation
   -   268,46 EUR:                assurance moto pendant l'immobilisation
   -   3.849 EUR:                 revente du vélo électrique suite l'immobilisation.

En outre, ils demandent la condamnation des assignés à payer à LA MUTUALITE
NEUTRE le montant de 17.495,92 EUR du chef de son préjudice matériel avec les
intérêts légaux à partir du jour du décaissement, sinon de la demande en justice, sinon
de la décision à intervenir jusqu'à solde.
Ils formulent une offre de preuve par témoins pour démontrer que le sol était totalement
verglacé à l'endroit de la chute de A.) et que le responsable du salage a reconnu avoir
oublié de saler l’emplacement de parking pour personnes handicapées, endroit de la
chute.
En plus, ils demandent à voir ordonner une expertise judiciaire pour évaluer les préjudices
matériel, corporel et moral causés à A.) par la chute.
Chaque demandeur sollicite la condamnation des assignées à lui payer une indemnité
de procédure de 1.000 EUR sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure
civile ainsi qu'aux frais et dépens de l'instance.
En dernier lieu, ils demandent l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Ils agissent contre la société SOC.1.) sur base de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil
au motif qu'en sa qualité de gardienne du parking, elle est présumée responsable des
dommages causés par l'état anormal du sol du parking.
Le parking n'aurait pas présenté de plaques de verglas à l'exception de l'endroit de la
chute.
Ils contestent le salage du parking à 15h00.
Si le salage avait été effectué correctement vers 15h00, la plaque de verglas ayant causé
la chute aurait fondu au moment de sa survenance.
                                            4
Comme A.) aurait traversé le parking à son arrivée et qu'à la sortie du centre commercial,
le parking aurait été entièrement sec et dégagé, il n'aurait pas pu s'attendre à la présence
d'une plaque de verglas isolée sur un emplacement de parking pour personnes
handicapées.
Les demandeurs formulent une offre de preuve par l'audition des témoins ayant rédigé
des attestations testimoniales.
A titre subsidiaire, ils invoquent les articles 1382 et 1383 du Code civil et font valoir que
la société SOC.1.) a commis un manquement à son obligation d'assurer la sécurité
d'accès des clients sur le parking dont elle est propriétaire.
Ils lui reprochent de ne pas avoir assuré un salage complet du parking suite à la chute de
température ayant entraîné la formation de plaques de verglas.
Ils exercent l'action directe contre la ASS.1.), assureur de la société SOC.1.).
La société SOC.1.) et la ASS.1.)
La société SOC.1.) et la ASS.1.) soutiennent que A.) était au courant des conditions
météorologiques se situant en-dessous de 0 °C et connaissait l'état des lieux et
notamment le fait que l'endroit est géographiquement le plus élevé du pays, de sorte qu'il
devait s'attendre à tout moment à la présence d'une plaque de verglas.
Elles concluent que la présence de verglas en pleine période hivernale est un événement
normal auquel il faut s'attendre lorsque les intempéries constituées par le verglas ont
perduré depuis plusieurs jours.
Elles renvoient au rapport de la société SOC.2’.) qui indique comme mission de la journée
entre 13.30 heures et 15.30 heures : déneiger parking +2 plus mettre du sel.
A titre subsidiaire, elles contestent toute faute dans le chef de la société SOC.1.).
A titre plus subsidiaire, elles demandent à voir écarter d'emblée le dommage moral suite
à l'annulation des vacances, les dommages relatifs à la perte de valeur du véhicule et de
la moto suite à l'immobilisation, à la taxe sur le véhicule et la moto pendant
l'immobilisation, à leur assurance, et au vélo électrique inutilisable suite à l'immobilisation.
Pour les autres postes de préjudice, elles ne s'opposent pas à la nomination d'un expert
afin d'évaluer le préjudice en lien causal avec la chute.
Par assignation en intervention, la société SOC.1.) et la ASS.1.) demandent la
condamnation de la société SOC.2.) s. à r.l. et de la compagnie d'assurances ASS.2.)
s.a. solidairement, sinon in solidum à les tenir quittes et indemnes de toute condamnation
susceptible d'être prononcée à leur charge par rapport aux montants réclamés par A.) et
LA MUTUALITE NEUTRE, y compris les frais et dépens de l'instance, avec distraction au
profit de leur mandataire.
Ils sollicitent l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

                                               5
Ils se basent sur un contrat d'entretien et de maintenance conclu entre la société SOC.1.)
et la société SOC.2.) aux termes duquel cette dernière s'est engagée à effectuer le
nettoyage et le salage des parkings.
La demande est basée sur les articles 1134 et suivants du Code civil et plus
particulièrement les articles 1137, 1142 et 1147 du Code civil.
A titre subsidiaire, ils invoquent l’article 1384 alinéa 1er du Code civil, sinon les articles
1382 et 1383 du Code civil.
A l’égard de ASS.2.), ils exercent l’action directe prévue par l’article 87 de la loi modifiée
du 27 juillet 1997 sur le contrat d’assurance.
L’état anormal caractérisé par un manque d’entretien dû à une déficience du salage serait
dû à un comportement défaillant de la société SOC.2.) qui n’aurait pas salé le parking
comme elle aurait dû le faire.
Ils font valoir qu’il s’agit d’une obligation principale de résultat sinon de moyen dans le
chef de la société SOC.2.).
La société SOC.2.) et la compagnie d'assurances ASS.2.)
La société SOC.2.) soutient qu’elle a conclu un contrat de maintenance pour une durée
indéterminée avec effet au 1er mai 2016 avec la société SOC.1.) qui ne prévoit cependant
pas l’obligation de procéder au salage des parkings.
Les défenderesses exposent que dans le cadre de la prestation de nettoyage des
parkings, de la société SOC.2.), elle procède à un entretien d’appoint de salage dans la
limite de ses moyens et dans la mesure où il est prévu qu’une entreprise spécialisée
intervienne en période hivernale pour les travaux de grande envergure.
Le 2 janvier 2017, avant la chute de A.), la société SOC.2.) aurait fait un entretien
d’appoint au vu des températures négatives persistant depuis le 31 décembre 2016.
Ainsi, elle aurait mis en œuvre tous les moyens nécessaires pour permettre aux clients
du Centre commercial l'accès à un parking propre mais la formation ponctuelle et
localisée de verglas n'aurait pas pu être empêchée.
A titre subsidiaire, les défenderesses font plaider que des agrégats d'échappement
provenant d'un véhicule stationné sur la place de parking auraient entraîné la formation
d'une flaque d'eau se transformant en petite plaque de verglas ce qui constitue un
élément imprévisible et irrésistible.
A titre plus subsidiaire, elles contestent le préjudice en son principe et en son quantum.

Motifs de la décision

   - demande principale

Cette demande, introduite dans les formes et délai de la loi, est recevable en la forme.
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Aux termes de l’article 1384, alinéa 1er du Code civil, on est responsable non seulement
du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par
le fait des choses que l’on a sous sa garde.
Il est constant en cause que la société SOC.1.) est gardienne du parking sur lequel A.) a
fait une chute.
Pour faire jouer la présomption de responsabilité de l’article 1384, alinéa 1er du Code
civil à l’égard du gardien d’une chose inerte et immobile qui est entrée en contact avec la
victime, cette dernière doit rapporter la preuve que la chose intervenue matériellement
dans la réalisation du dommage a joué un rôle actif en établissant son anomalie par sa
position, son installation ou son comportement.
Cette preuve incombe dès lors à A.).
La présence de verglas sur un trottoir, en hiver, est considérée comme une situation
normale avec laquelle les usagers doivent compter.
Ce principe est à relativiser en fonction du temps depuis lequel le verglas ou la neige
recouvre un trottoir. En effet, si l’état d’un trottoir non déblayé au moment où il est en train
de neiger, doit être considéré comme normal, tel n’est pas le cas d’un sol qui n’est ni
traité avec du sel ou un produit anti-dérapant durant plusieurs jours.
Le centre commercial se situe au nord du pays à une altitude élevée.
Le témoin B.), beau-fils de la victime, décrit le sol à l'endroit de la chute comme une
véritable patinoire.
C.), épouse de A.), indique que son mari a glissé sur une plaque de verglas.
Les attestations testimoniales de ces témoins, membres de la famille de A.), sont
admissibles mais à examiner avec une certaine circonspection au vu lien avec la victime.
Les témoins ne donnent aucune précision quant à la taille exacte de la plaque de verglas.
Il résulte du bulletin météorologique que le 1er janvier 2017 et le 2 janvier 2017, jour de
la chute, les températures se situaient en-dessous de 0º C et que les précipitations étaient
faibles.
D'après les demandeurs, le parking du centre commercial n'a pas présenté de plaques
de verglas à l'exception de l'endroit de la chute qui n'était pas visible.
Si les témoins B.) et C.) déclarent que le responsable a avoué avoir oublié le salage de
cet endroit, cette déclaration manque de précision et constitue un témoignage indirect.
Ces déclarations ne sont partant pas à retenir.
Il ressort au contraire du rapport de la société SOC.2’.) que le salage du parking a eu lieu
le 2 janvier 2017 entre 8h45 et 12h30 et entre 13h30 et 15h30.

                                               7
Il y a lieu de relever que le sol était exposé à des températures très basses depuis
quelques jours et que la plaque de verglas sur laquelle A.) a glissé était située sur un
emplacement de parking extérieur et non pas sur un passage prévu pour les piétons.
Au vu de ces éléments et eu égard au fait que des véhicules garés peuvent empêcher le
salage complet de la place de parking respectivement contribuer à la formation d'une
plaque de verglas à cet endroit, la présence d'une plaque de verglas à l'endroit de la
chute de A.), même en cas de salage du parking deux fois par jour, n'est pas à considérer
comme anormale.
La demande basée sur l'article 1384 alinéa 1er du Code civil n'est partant pas fondée.
Afin de prospérer dans leur demande subsidiaire basée sur les articles 1382 et 1383 du
Code civil, il appartient aux demandeurs d'établir une faute ou négligence en lien causal
avec le dommage subi.
Aucune faute ou négligence consistant dans le défaut de salage complet du parking
entraînant la formation d'une plaque de verglas à l'endroit de la chute de A.) n'est
démontrée.
A défaut de preuve d'une faute ou négligence en lien causal avec le dommage subi par
A.), la demande n'est pas fondée.
Au vu de ce qui précède, la demande dirigée contre la ASS.1.) n'est pas non plus fondée.

   - demande en intervention

Cette demande de la société SOC.1.) et de la ASS.1.) vise la condamnation de la société
SOC.2.) et ASS.2.) tendant à les tenir quittes et indemnes de toute condamnation.
Elle est sans objet, au vu du résultat du litige principal.

   - indemnités de procédure

Au vu de l'issue du litige, la demande de A.) et de LA MUTUALITE NEUTRE en allocation
d'une indemnité de procédure sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure
civile n'est pas fondée.
   - exécution provisoire

A défaut de condamnation, la demande basée sur l'article 244 du Nouveau Code de
procédure civile est sans objet.

                                               8
                            Par         ces      motifs

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, dix-septième chambre, siégeant en matière
civile, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes principale et en intervention,

dit la demande principale non fondée,

dit la demande en intervention sans objet,

dit la demande de A.) et de LA MUTUALITE NEUTRE basée sur l'article 240 du Nouveau
Code de procédure civile non fondée,

dit que la demande en exécution provisoire du présent jugement est sans objet,

condamne A.) et LA MUTUALITE NEUTRE aux frais et dépens de l'instance introduite
par assignation des 26 et 28 mars 2019, avec distraction au profit de Maître Jean
KAUFFMAN, qui la demande, affirmant en avoir fait l'avance,

condamne la société anonyme SOC.1.) s.a. et la société anonyme ASS.1.) s.a. aux frais
et dépens de l'instance introduite par assignation des 12 et 13 août 2019.

                                             9
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
2021TALCH03/00079

Audience publique du mardi, onze mai deux mille vingt-et-un

Numéro du rôle : TAL-2020-00361

Composition :

Christian SCHEER, vice-président,
Maria FARIA ALVES, vice-président,
Marc PUNDEL, premier juge,
Danielle FRIEDEN, greffier.
                                     ENTRE:

1. A, demeurant à L-[…],

2. la société SOC1, établie et ayant son siège social à L-[…],

appelantes aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg
du 4 janvier 2021,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

                                         ET:

la société SOC2, établie et ayant son siège social à L-[…],

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, inscrite au barreau de
Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1610 Luxembourg, 24-26, avenue de
la Gare, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro
B220251, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz SCHILTZ,
avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________
                                      F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2020-00361 du rôle fut appelée à l’audience
publique du mardi, 19 janvier 2021, lors de laquelle elle fut fixée au 20 avril 2021 pour
plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Benoît ENTRINGER, avocat, comparant pour A1 et la société SOC1, donna
lecture de l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Jeff RECKINGER, avocat, en remplacement de la société SCHILTZ &
SCHILTZ SA, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz
SCHILTZ, avocat, comparant pour la société SOC2, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 11
mai le

                         JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée au greffe du Tribunal de paix de et à Luxembourg en date du 24
juin 2020, la société SOC2 S.A. (ci-après, la « société SOC2 ») a fait citer A (ci-après,
« A ») et la société SOC1 (ci-après, la « société SOC1 ») devant le juge de paix, siégeant
en matière de bail commercial, pour voir condamner solidairement, sinon in solidum les
parties défenderesses à lui payer la somme de 6.470,66 euros à titre d’arriérés de loyers,
avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, sous réserve des
loyers à échoir à partir de juillet et sous réserve aussi des
deuxièmes/troisièmes/quatrièmes/cinquièmes et sixièmes mensualités de 2 x 808,83
euros correspondant à l’étalement des loyers d’avril et de mai 2020 et venant à échéance
sur les 5 mois à venir.

Elle a demandé à voir condamner solidairement, sinon in solidum les parties
défenderesses à lui payer la somme de 1.404.- euros à titre de charges impayées, avec
les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, à voir résilier le bail
existant entre parties aux torts exclusifs des parties défenderesses et à voir condamner
les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de
leur chef ou avec elles, au plus tard le 16ème jour après la notification du jugement à
intervenir, sinon et faute par elles de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser la partie
requérante à les en faire expulser dans les formes prévues par la loi, au besoin à l’aide
de la force publique et aux frais des parties adverses, ces frais récupérables sur simple
présentation des quittances des ouvriers y employés.

Elle a aussi demandé à voir condamner solidairement, sinon in solidum les parties
défenderesses à lui payer la somme de 14.559 euros à titre d’indemnité de relocation,
avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde et à voir dire que
le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’issue d’un délai de trois mois à
compter de la signification du jugement à intervenir.

                                               2
Elle a encore sollicité à voir condamner solidairement, sinon in solidum les parties
défenderesses à lui payer une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de
l’article 240 du nouveau code de procédure civile, à voir ordonner l’exécution provisoire
du jugement à intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution et à voir
condamner solidairement, sinon in solidum les parties défenderesses aux frais et dépens
de l’instance.

A l’audience des plaidoiries du 5 novembre 2020, la société SOC2 a augmenté sa
demande en paiement des arriérés de loyers au montant total de 37.756.- euros
correspondant aux mois de mars à novembre 2020, exceptés le mois de juin 2020, qui a
été payé et le mois d’août 2020, qui a été réglé partiellement à concurrence de la somme
1.500.- euros.

A et la société SOC1 ont demandé d’enjoindre à la société SOC2, sous peine d’astreinte,
de verser l’accord que la société SOC2 a conclu avec le propriétaire de l’immeuble ainsi
que les pièces justifiant l’appel à la garantie bancaire.

Subsidiairement, A et la société SOC1 ont sollicité des délais de paiement sur base de
l’article 1244 du code civil.

Par jugement du 26 novembre 2020, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en
matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a donné
acte à la société SOC2 de l’augmentation de sa demande pécuniaire, a reçu la demande,
a dit fondée la demande en paiement de la société SOC2, a rejeté les demandes d’A et
de la société SOC1 sur base des articles 280 et suivants du nouveau code de procédure
civile, a partant condamné solidairement A et la société SOC1 à payer à la société SOC2
la somme de 37.756.- euros au titre des arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à
partir du 5 novembre 2020, jusqu’à solde, la somme de 1.404.- euros au titre de charges
impayées, avec les intérêts légaux à partir du 24 juin 2020, jusqu’à solde et le montant
de 14.559.- euros au titre de l’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir
du 24 juin 2020, jusqu’à solde, a rejeté demande de la société SOC2 tendant à voir
majorer le taux de l’intérêt légal de 3 points à l’expiration d’un délai de trois mois à
compter de la notification du jugement, a rejeté la demande d’A et de la société SOC1
en octroi de délais de paiement, a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre
parties aux torts exclusifs d’A et de la société SOC1, a condamné A et la société SOC1
à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans le délai de deux
mois à compter de la notification du jugement, a, au besoin, autorisé la société SOC2 à
faire expulser les parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières,
ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés, a
dit non fondée la demande de la société SOC2 en obtention d’une indemnité de
procédure, a dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire et a
condamné in solidum A et la société SOC1 aux frais et dépens de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 4 janvier 2021, A et la société SOC1 ont interjeté
appel limité contre le prédit jugement, qui a été notifié le 30 novembre 2020 à A et le 8
décembre 2020 à la société SOC1.

                                             3
Prétentions et moyens des parties

Position des appelantes

La société SOC1 et A demandent, par réformation, à voir constater la suspension
temporaire de l’obligation de payer les loyers et avances sur charges depuis le mois de
mars 2020 pour cause de force majeure, sinon sur base de l’article 1722 du code civil, à
voir enjoindre à la société SOC2, sous peine d’astreinte, de verser l’accord conclu entre
l’intimée et le propriétaire de l’immeuble loué.

Elles demandent encore, par réformation, à voir déduire le montant de 9.670.- euros,
correspondant à la garantie bancaire, de toute condamnation à prononcer et, pour le
surplus, à voir dire que l’intimée ne peut prétendre à rien et à voir décharger les
appelantes de la condamnation aux frais et dépens de la première instance prononcée à
leur encontre.

Ensuite, elles sollicitent la condamnation de l’intimée à payer à chacune d’elles une
indemnité de procédure d’un montant de 1.500.- euros pour la première instance et d’un
montant de 1.500.- euros pour l’instance d’appel et sa condamnation aux frais et dépens
des deux instances, sinon à voir instituer un partage des frais et dépens qui leur serait
largement favorable.

A l’appui de leur appel, elles font grief au premier juge de les avoir condamnées au
paiement des arriérés de loyers et de charges.

En premier lieu, elles demandent à bénéficier d’un cas de force majeure sur base des
articles 1147 et 1148 du code civil.

Elles exposent qu’en raison de la crise sanitaire liée à la COVID-19, le gouvernement a
décidé début mars 2020 de fermer les cafés, bars et restaurants au public.

Elles soutiennent n’avoir pas pu constituer de réserve en capital alors qu’elles
n’exploitaient la Brasserie « … » que depuis le mois d’avril 2019.

Les aides étatiques n’auraient pas été suffisantes pour couvrir les frais courants.

Les appelantes expliquent que le seul objet de la société SOC1 serait l’exploitation d’un
débit de boisson. Les seuls revenus de la société SOC1 seraient issus de l’exploitation
du débit de boissons. Il n’y aurait pas de location de chambres et la Brasserie « … »
n’aurait jamais véritablement eu de restauration. De plus, la place devant l’immeuble ne
permettrait au plus d’installer que deux tables pour accueillir des clients suite à
l’ouverture des terrasses.

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Elles précisent que le contrat de bail est couplé à un accord approvisionnement, de sorte
que l’économie de la convention vise à ce que le locataire exploite les lieux et va donc
au-delà d’une simple jouissance des lieux.

Les conditions de la force majeure, à savoir l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et
l’extériorité seraient remplies. La pandémie, et plus précisément la décision de fermeture
prise par le gouvernement, aurait échappé au contrôle des appelantes. Un tel cas n’aurait
pas pu raisonnablement être prévu lors de la conclusion du contrat de bail et ses effets
n’aurait pas pu être évités.

Il n’y aurait donc pas d’inexécution fautive ni du locataire, ni du bailleur.

Le bailleur ne pourrait pas permettre l’exploitation du débit de boissons en raison de
l’interdiction réglementaire, puis de l’interdiction législative.

De son côté, la société SOC1 se serait retrouvée de manière involontaire dans
l’impossibilité d’exploiter la brasserie et partant de satisfaire à l’obligation de payer les
loyers.

Si la force majeure devait ne pas être retenue, les appelantes invoquent également
l’article 1722 du code civil

En raison de la crise sanitaire due à la COVID-19 et des mesures réglementaires puis
législatives prises, il y aurait eu une perte juridique partielle de la chose qui l’aurait
rendue inexploitable.

Elles concluent que l’obligation de payer le loyer et les avances sur charges serait
suspendue depuis mars 2020 et ne devrait reprendre que lorsque la société SOC1 pourra
exploiter le débit de boisson.

A titre subsidiaire, elles font valoir que si les arriérés de loyers et avances sur charges
seraient dus, il faudrait encore en déterminer le montant.

Conformément à l’article 1315 du code civil, ce serait à la société SOC2 d’établir le
montant de la créance.

Or, le décompte ne prendrait pas en compte l’avantage accordé par le propriétaire de
l’immeuble à la société SOC2 et que cette dernière aurait permis de leur rétrocéder.

A cet égard, les appelantes font grief au premier juge d’avoir rejeté leur demande de
communication forcée de l’accord intervenu entre le propriétaire de l’immeuble et la
société SOC2.

Elles renvoient au courrier du 20 mai 2020 de l’intimée, les informant dans des « termes
parfaitement lacunaires » que le propriétaire de l’immeuble lui avait accordé un geste

                                             5
d’appui particulièrement généreux et que les avantages obtenus leur seraient entièrement
rétrocédés.

La société SOC2 n’aurait jamais donné plus d’informations quant aux avantages
mentionnés.

A défaut de précisions complémentaires et en l’absence de courriers de mise en demeure
pour loyers impayés, les appelantes auraient pu légitimement admettre que leur demande
relative à la suspension des loyers du 23 mars 2020 avait été favorablement accueillie.

Ce ne serait que dans sa requête du 24 juin 2020 que la société SOC2 aurait pour la
première fois exposé les prétendues modalités de l’accord avec le propriétaire.

L’intimée ne verserait toutefois aucune pièce étayant les modalités alléguées qui ne
sauraient être qualifiées d’accord « particulièrement généreux ».

La production de l’accord présenterait un intérêt manifeste pour la solution du litige.
Sans cet accord, il serait impossible de connaître avec précision le montant
éventuellement dû par les appelants.

L’intimée n’aurait jamais auparavant contesté l’existence d’un accord écrit, de sorte
qu’elle serait en mesure de le produire.

De plus, la société SOC2 ne contesterait plus avoir débité le montant de la garantie
locative et il devrait donc en être tenu compte.

Position de l’intimée

La société SOC2 augmente sa demande en paiement des arriérés de loyers d’un montant
supplémentaire de 14.829.- euros, avec les intérêts au taux légal, à partir de la demande
du 20 avril 2021 jusqu’à solde, du chef d’arriérés de loyers échus depuis le jugement
entrepris jusqu’au mois d’avril 2021 inclus,

Elle sollicite la condamnation solidaire, sinon in solidum des appelantes à lui payer ledit
montant.

Pour le surplus, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris.

L’intimée conclut au rejet du moyen tiré de la force majeure. La situation liée au
COVID-19 serait temporaire et non permanente, de sorte que la condition
d’irrésistibilité ne serait pas remplie.

Elle conclut également au rejet du moyen tiré de la théorie des risques. Il n’y aurait pas
perte juridique de la chose puisque c’est l’activité économique et non l’immeuble qui
est visé par les mesures de fermeture étatiques.

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Elle fait encore valoir que les impayés concernent également des périodes où les débits
de boisson étaient ouverts au public.

Elle soutient que pendant les périodes de fermeture, la société SOC1 aurait pu organiser
un service de take-away et que depuis avril 2021, il serait à nouveau possible d’installer
des tables en terrasse devant les débits de boissons pour accueillir des clients.

En outre, elle fait valoir que les appelantes ont pu bénéficier des aides étatiques et que
la loi du 19 décembre 2020 ayant pour objet la mise en place d’une contribution
temporaire de l’Etat aux coûts non couverts de certaines entreprises couvrirait pour les
mois de novembre 2020 à janvier 2021 90% des charges de la Classe 7, dont les loyers
et charges locatives, pour les microentreprises et les petites entreprises et couvrira pour
les mois de février à juin 2021 la totalité de ces charges.

Elle conclut que le non-paiement des arriérés de loyers et charges serait constitutif d’une
faute.

En ce qui concerne l’accord intervenu avec le propriétaire de l’immeuble, l’intimée
explique qu’elle aurait bénéficié d’un échelonnement du paiement des loyers d’avril et
mai 2020 dont elle aurait également fait bénéficier les appelantes. Il n’aurait jamais été
question d’un accord écrit.

Elle fait valoir que celui qui demande l’injonction de verser une pièce doit établir de
façon certaine que celle-ci existe, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

L’intimée ajoute que selon l’article 14 du contrat de bail, tout avenant doit prendre la
forme d’un écrit. En l’espèce, aucun avenant écrit n’aurait été signé entre parties.

En outre, il appartiendrait au locataire qui se prétend libéré en totalité ou en partie de
son obligation de le prouver.

Motifs de la décision

L’appel est recevable pour avoir été formulé dans les forme et délai de la loi.

Le tribunal constate que la société SOC2 a formulé une demande additionnelle par
rapport aux arriérés de loyers et charges locatives échus depuis le jugement entrepris.

A défaut de contestation quant à la recevabilité de telle demande additionnelle et en
vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile pris en son deuxième alinéa,
cette demande est recevable.

   1. Quant aux arriérés de loyers et charges

                                            7
Il résulte de l’article 1728 du code civil que l’obligation de payer le loyer au terme
convenu constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Les appelantes invoquent tant la force majeure que les dispositions de l’article 1722 du
code civil pour se voir décharger de l’obligation de payer les loyers, ainsi que les avances
sur charges, à l’échéance contractuellement prévue.

   a) Quant à la force majeure

Suivant l’article 1147 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement
de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du
retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient
d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise
foi de sa part ».

L’article 1148 du code civil poursuit que « il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts
lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de
donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ».

La force majeure, si certains critères sont remplis, peut avoir comme conséquence
d’exonérer une personne de la responsabilité qui normalement pèserait sur elle. Pour
valoir exonération, il est nécessaire que la force majeure remplisse les caractères
d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité.

L’extériorité signifie que le défendeur ne peut invoquer, pour échapper à sa
responsabilité, son propre fait (cf. TAL 5 novembre 2010, n° 196/10).

La condition de l’imprévisibilité consiste pour l’agent à ne pas avoir pu prévoir un
évènement irrésistible (cf. TAL 22 avril 2015, n° 82/15).

L’irrésistibilité prend généralement la forme de l’impossibilité d’exécution en matière
contractuelle.

Ce critère fait l’objet d’une appréciation in abstracto, par rapport à l’inexécution d’un
débiteur normalement raisonnable et diligent placé dans les mêmes circonstances (voir
en ce sens, Jurisclasseur Civil Code, Art. 1146 à 1155, Fasc. 11-30 : DROIT À
RÉPARATION, Exonération de la responsabilité contractuelle, Inexécution imputable
à une cause étrangère, Edit. Septembre 2004, n° 10)

L’impossibilité d’exécution doit être totale et définitive, l’impossibilité temporaire ou
partielle ne constituant pas un cas de force majeure en droit luxembourgeois (Georges
RAVARANI, La responsabilité civile, 2014, n°1075, p.1055).

L’impossibilité d’exécution s’entend d’une véritable impossibilité, c’est-à-dire d’un
obstacle insurmontable et non de simples difficultés, fussent-elles très grandes. Dès lors
que le débiteur peut exécuter le contrat, le débiteur y est tenu, même si cette exécution

                                             8
doit être pour lui très onéreuse : on dit qu’il n’existe pas de force majeure financière, de
sorte que les difficultés financières ne peuvent jamais constituer une force majeure (cf.
A. BENABENT, Droit civil : les obligations, n° 334).

En particulier, il est considéré que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme
d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force
majeure » (Cass. fr. 16 septembre 2014, n° 13-20306, Bulletin 2014, IV, n° 118 ; CA de
Riom, 2 ars 2021 n°20/01418 ; Cour d’appel 30 juillet 2020, numéro CAL-2018-00456
du rôle)

Cette règle, rappelée par la prédite formule péremptoire, est issue de la conception
traditionnelle que les obligations portant sur des choses fongibles et plus
particulièrement les obligations monétaires ne peuvent guère être concernées par la force
majeure. En effet, en raison de la possibilité de remplacement de la monnaie, « il n'existe
pas de force majeure financière » (BÉNABENT, Droit des obligations, 15e éd., 2016,
LGDJ., no 347).

En l’espèce, les appelantes invoquent la force majeure en invoquant une impossibilité
temporaire d’exécuter leur obligation de payer le loyer, obligation de somme d’argent.

Au vu des éléments qui précèdent et les principes y exposés, le tribunal décide que les
parties appelantes ne peuvent se prévaloir de la force majeure à cette fin, de sorte que
tel moyen est à rejeter.

   b) Quant à l’article 1722 du code civil

L’article 1722 du code civil prévoit ce qui suit : « Si, pendant la durée du bail, la chose
louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est
détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une
diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu
à aucun dédommagement. »

Cette disposition constitue un cas d’application de la théorie des risques particulier à la
perte par cas fortuit.

Indépendamment de cette disposition, la théorie des risques, selon laquelle, lorsque
l’exécution de l’obligation de l’une des parties devient impossible par suite de cas fortuit
ou de force majeure, le débiteur de cette obligation est libéré, est applicable en matière
de bail (Cass. belge, 10 septembre 1965, Pas. Belge, 1966, I, 52 ; Cass. belge, 17
septembre 1982, Pas. Belge, 1983, I, 81).

Il y a perte au sens de l’article 1722 du code civil, lorsque la jouissance, telle que les
parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à la
destination convenue dans le bail. La privation de la jouissance doit avoir son origine
dans la chose elle-même (Les Novelles, Le Louage de Choses, I, Les baux en général,
2ème édition, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°420, p.278).

                                               9
On distingue traditionnellement la perte totale de la perte partielle. La première entraîne
la résiliation du contrat de bail et la deuxième laisse l’option au preneur de demander à
être libéré du bail ou à bénéficier d’une réduction du loyer.

La perte peut être juridique lorsque, sans qu’il y ait destruction matérielle, le bien
devient impropre à sa destination. (cf. Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil
français, Tome X, Première partie, LGDJ 1932, n° 639, p.811)

Ce point est à apprécier in concreto en fonction des contractants concernés.

Il est possible que la perte juridique ne présente qu’un caractère temporaire. En ce cas,
l’objet du contrat ne disparaît pas ; il n’est qu’indisponible et l’obligation est simplement
suspendue. Ce n’est pas en cette hypothèse le bail qui est suspendu, mais les obligations
qui en résultent (Les Novelles, Le Louage de Choses, précité, n°421, p.279).

Au vu des développements qui précèdent, la perte visée à l’article 1722 du code civil,
qu’elle soit matérielle ou juridique, doit viser la chose elle-même, objet du contrat de
bail.

Dans le cas du bail commercial, cela signifie que la perte matérielle ou juridique causée
par cas fortuit affecte la chose louée de telle sorte qu'elle empêche, en totalité ou en
partie, d’en faire un usage permettant l’exercice de l’activité commerciale prévue au
contrat de bail.

Lorsque c’est l’activité commerciale qui est entravée directement par cas fortuit, le
preneur ne peut pas se prévaloir de l’article 1722 du code civil pour demander la
résiliation du bail ou une diminution du prix.

En l’espèce, les mesures réglementaires du 18 mars 2020 ayant interdit les activités
commerciales qui accueillent un public et les dispositions de la loi du 25 novembre 2020
ayant ordonné la fermeture au public des établissements de restauration et de débit de
boissons ont pour seul objectif d’interdire toutes les activités qui pourraient favoriser la
propagation de la COVID-19. C’est donc l’activité de restauration sur place et de débit
de boisson qui est interdite.

D’ailleurs, en l’occurrence, les locataires ont pu continuer à user de l’immeuble,
notamment à des fins de stockage de leurs marchandises et ils auraient, sauf preuve
contraire, pu mettre en place un service de take-away.

Ce n’est partant pas la chose louée mais bien l’activité de restauration et de débit de
boisson qui est affectée par les prédites dispositions réglementaires et légales.

 Au vu des développements qui précèdent et des principes y exposés, il y a en l’espèce
lieu de retenir qu’il n’y a pas de perte juridique de la chose louée en tant que telle, de

                                             10
sorte que les locataires ne peuvent pas se prévaloir de l’article 1722 du code civil pour
suspendre le paiement des loyers.

En raison de l’ensemble des développements qui précèdent, le tribunal retient que les
arriérés de loyers et charges sont donc dus.

   c) Quant au montant des arriérés de loyers dus

Les appelantes sous-entendent que le propriétaire de l’immeuble aurait accordé à la
société SOC2 soit une remise de dette totale ou partielle par rapport à certains mois de
loyer, respectivement des facilités de paiements plus importantes que l’échelonnement
des loyers d’avril et mai 2020 accordés par la société SOC2 aux appelantes.

C’est à raison que l’intimée fait valoir qu’il appartient à celui qui se prétend libéré d’une
obligation de le prouver.

En l’occurrence, s’il résulte d’un courrier du 20 mai 2020 de la société SOC2 que celle-
ci s’est vu accorder « un geste d’appui particulièrement généreux » du propriétaire de
l’immeuble et qu’elle a déclaré avoir « entièrement rétrocédé l’ensemble des avantages
obtenus », il n’en découle ni quels avantages ont été accordés par le propriétaire pour
ensuite être rétrocédés aux locataires ni si l’accord entre le propriétaire et la société
SOC2 a été retenu et fixé par écrit.

Contrairement à ce qu’allèguent les appelantes, l’existence d’un écrit entre le
propriétaire et la société SOC2 ne peut pas être présumé et il aurait appartenu aux
appelantes qui souhaitent voir enjoindre à la société SOC2 de produire le prétendu écrit
de rapporter la preuve de son existence.

A défaut de telle preuve, leur demande en injonction de verser le prétendu accord n’est
pas fondée.

En l’absence de preuve qu’une remise de la dette ou des facilités de paiement, autres
que celles appliquées par la société SOC2 pour les loyers des mois d’avril et de mai
2020, ont été accordées aux locataires, il y a dès lors lieu de se rapporter aux termes du
contrat de bail.

La société SOC2 verse deux décomptes actualisés du 12 avril 2021 desquels il résulte
des arriérés de loyers pour une somme de 52.585.- euros et des arriérés de charges pour
une somme de 1.404.- euros. A part les termes du prétendu accord, lesdits décomptes ne
font pas l’objet de contestations.

Le décompte relatif aux loyers tient compte de la libération de la garantie bancaire d’un
montant de 9.670.- euros en faveur de la société SOC2.

Au vu des développements qui précèdent et à défaut de preuve de paiement des arriérés
de loyers et charges réclamés, A et la société SOC1 sont, aux termes du contrat de bail,

                                             11
solidairement redevables de la somme de 52.585.- euros au titre des arriérés de loyers et
de la somme de 1.404.- euros au titre des arriérés de charges.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamné solidairement
A et la société SOC1 à payer à la société SOC2 la somme de 37.756.- euros au titre des
arriérés de loyers, avec les intérêts au taux légal à partir du 5 novembre 2020 jusqu’à
solde et la somme de 1.404.- euros à titre de charges impayées, avec les intérêts au taux
légal à partir du 24 juin 2020 jusqu’à solde.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande additionnelle de la société SOC2 et de
condamner solidairement A et la société SOC1 à payer à la société SOC2 la somme de
14.829.- euros à titre d’arriérés de loyers du mois de décembre 2020 et des mois de
janvier à avril 2021, avec les intérêts au taux légal à partir du 21 avril 2021, jour de de
la demande, jusqu’à solde.

   2. Quant à la résiliation du contrat de bail, au déguerpissement et à l’indemnité de
      relocation

En l’occurrence, l’appel porte également sur la résiliation du contrat de bail, le
déguerpissement et l’indemnité de relocation en ce que les appelants plaident la
suspension des loyers et partant qu’ils n’ont pas commis d’inexécution fautive de leurs
obligations sous le contrat de bail.

Les appelants ne formulent pour le surplus aucun grief spécifique par rapport à
l’appréciation de ces points par le premier juge.

Le tribunal décide que le premier juge a fait une correcte appréciation des dispositions
légales applicables au cas d’espèce et c’est par de justes motifs qu’il a prononcé la
résiliation du contrat de bail, ordonné le déguerpissement des locataires et condamné les
locataires solidairement à payer à la société SOC2 une indemnité de relocation de
14.559.- euros.

Le jugement entrepris est à confirmer en ces décisions, sauf à préciser que le délai de
déguerpissement d’un délai de deux mois jours court à partir de la signification du
présent jugement.

       Quant aux indemnités de procédure et aux frais

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°
42, page 166).

Au vu de l’issue du litige, les demandes des appelantes en obtention pour chacune d’elles
d’une indemnité de procédure d’un montant de 1.500.- euros pour la première instance,

                                            12
demande dont la recevabilité n’a pas été contestée, et d’un montant de 1.500.- euros
pour l’instance d’appel sont à déclarer non fondées.

Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui
succombera sera condamnée aux dépens.

Il échet partant de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné les appelants
solidairement aux frais et dépens de la première instance et de les condamner
solidairement au paiement des frais et dépens de l’instance d’appel.

                                  PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris, sauf à dire que le délai de déguerpissement d’un
délai de deux mois jours court à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée la demande additionnelle de la société SOC2 en paiement d’un
montant de 14.829.- euros à titre d’arriérés de loyers échus depuis le jugement entrepris,

dit que ce montant tient compte de la libération de la garantie locative d’un montant de
9.670.- euros entre les mains de la société SOC2,

partant,

condamne A et la société SOC1 solidairement à payer à la société SOC2 le montant de
14.829.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir à partir du 21 avril 2021, jour de
de la demande, jusqu’à solde, à titre d’arriérés de loyers échus depuis le jugement
entrepris,

dit recevables mais non fondées les demandes respectives d’A1 et de la société SOC1
en obtention d’une indemnité de procédure d’un montant de 1.500.- euros pour la
première instance et d’un montant de 1.500.- euros pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

condamne A et la société SOC1 solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.

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