text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
no 143/2016

Audience publique du vendredi, dix-sept juin deux mille seize

Numéro du rôle : 168.669

Composition :

Nathalie HAGER, juge-président,
Séverine LETTNER, juge,
Livia HOFFMANN, juge-déléguée,
Yves ENDERS, greffier.

                                   ENTRE:

A.), demeurant à ADR1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
de Luxembourg du 31 mars 2015,

comparant par Maître Yvette HAMILIUS, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                       ET:

B1.), demeurant à L-(…), ayant repris l’instance de feu son père B2.), ayant demeuré
à (…),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER,

comparant par Maître Alexandre KRIEPS, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

____________________________________________________________________

                                    F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 168669 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 28 avril 2015, lors de laquelle elle fut fixée successivement au 29 septembre
2015, 20 octobre 2015, 19 janvier 2016 puis au 3 mai 2016 pour plaidoiries date à
laquelle elle fut exposée une première fois.

Maître Yvette HAMILIUS, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante,
donna lecture du jugement, de l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Clément MARTINEZ, avocat, en remplacement de Maître Alexandre KRIEPS,
avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

En date du 6 juin 2016 le tribunal prononça la rupture du délibéré suite au changement
d’affectation d’un membre de la composition après la prise en délibéré et refixa
l’affaire pour plaidoiries à l’audience publique du mardi 14 juin 2016 date à laquelle
l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Sarah MOSCA, avocat, en remplacement de Maître Yvette HAMILIUS,
avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture du jugement,
développa les moyens de sa partie.

Maître Admir PUCURICA, avocat, en remplacement de Maître Alexandre KRIEPS,
avocat à la Cour, répliqua.

Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
vendredi, 17 juin 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 10 avril 2013 au greffe de la justice de paix de et à
Luxembourg, B2.) a fait convoquer A.) à comparaître devant le juge de paix de et à
Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer le montant de 4.151,50
euros à titre de frais de remise en état, de voir entendre résilier le contrat de bail et
pour le voir condamner à déguerpir des lieux loués. Il a encore demandé une indemnité
de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile.

Par requête déposée le 27 septembre 2013 au greffe de la justice de paix de et à
Luxembourg, B2.) a fait convoquer A.) à comparaître devant le juge de paix de et à
Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer le montant de 1.200.- euros
à titre d’arriérés de loyer et des charges, aux fins de voir entendre résilier le contrat de
bail entre parties et le voir condamner à déguerpir des lieux loués.

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A l’audience publique des plaidoiries du 17 décembre 2013, B2.) a augmenté sa
demande en paiement à titre d’arriérés de loyer au montant total de 2.400.- euros, en y
incluant les arriérés partiels des loyers pour les mois d’octobre, novembre et décembre
2013.

Par jugement contradictoire du 21 janvier 2014, le juge de première instance, après
avoir ordonné la jonction des affaires introduites par requêtes déposées les 10 avril et
27 septembre 2013, a donné acte à B2.) de l’augmentation de sa demande en paiement
pour le montant de 2.400.- euros à titre d’arriérés de loyer, avec les intérêts légaux et il
l’a déclarée recevable. Avant tout autre progrès en cause, le juge de première instance
a nommé un expert avec la mission de se prononcer, dans un rapport écrit et motivé,
sur la cause de l’humidité régnant dans les lieux loués et de se prononcer sur la
consistance exacte et l’importance du préjudice subi par A.), ainsi que, le cas échéant,
le montant du loyer auquel B2.) peut légitiment prétendre et de se prononcer sur les
moyens propres à y remédier et le coût des travaux de remise en état.

Le juge de première instance a réservé aux parties tous autres droits et a refixé l’affaire
pour continuation des débats à une audience ultérieure.

A l’audience publique des plaidoiries du 23 janvier 2015, B1.) a repris l’instance de
feu son père B2.) et a formulé une demande en obtention d’une indemnité de
procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 27 février 2015, le juge de première instance, statuant
en continuation du jugement du 21 janvier 2014, sous le numéro 287/14, a donné acte
de la reprise d’instance introduite par feu B2.), décédé le 12 janvier 2014, par son fils
et héritier B1.).

Il a donné acte à B1.) de l’augmentation de sa demande en paiement du chef des
arriérés de loyer pour le montant total de 7.600.- euros, outre les intérêts légaux, et il
l’a déclarée fondée. Il a partant condamné A.) à payer à B1.) le montant total de
7.600.- euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 1.200.- euros à partir du 27
septembre 2013, sur le montant de 1.200.- euros à partir du 17 décembre 2013 et sur le
surplus, à compter du 23 janvier 2015, le tout jusqu’à solde. Il a encore condamné A.)
à payer à B1.) le montant de 4.151,50 euros, avec les intérêts légaux à partir du 10
avril 2013, jusqu’à solde. Il a dit résilié le contrat de bail conclu entre parties et il a
condamné A.) à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un mois suivant la
notification du jugement et il a, au besoin, autorisé B1.) à l’en faire expulser dans la
forme légale et à ses frais, récupérables sur simple présentation des quittances des
ouvriers y employés. Il a rejeté la demande de B1.) en obtention d’une indemnité de
procédure. Le juge de première instance n’a pas fait droit à la demande en exécution
provisoire du jugement et a finalement condamné A.) au paiement des frais et dépens
de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 31 mars 2015, A.) a régulièrement interjeté appel
limité contre le prédit jugement du 27 février 2015.

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Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir condamner B1.) au
paiement des frais de réparation et de remise en état de l’appartement, soit le montant
de 4.151,50 euros, avec les intérêts légaux à partir du 28 février 2013, sinon à partir de
la demande en justice, jusqu’à solde. Il demande à voir constater le caractère justifié de
l’exception d’inexécution consistant pour lui à retenir le montant de 400.- euros par
mois du loyer mensuel.

Il demande à voir rejeter les demandes de B1.) tendant au paiement des arriérés de
loyer, de résiliation judiciaire du contrat de bail et au déguerpissement des lieux loués.

A titre subsidiaire, A.) demande à voir ordonner une nouvelle expertise judiciaire
devant inclure une vérification de l’existence d’infiltrations par l’avant corps et la
terrasse de l’étage supérieur.

A.) demande enfin une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que la condamnation de B1.) au
paiement des frais et dépens de l’instance d’appel.

B1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris et à l’obtention d’une indemnité
de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile.

       -   Moyens et prétentions des parties :

A l’appui de son appel, A.) fait plaider que dès le premier hiver, seraient apparues dans
les lieux loués d’importantes traces d’humidité, lesquelles auraient été signalées au
bailleur par lettre du 28 février 2013.

En effet, au courant du mois de février 2013, après déplacement d’un meuble présent
déjà sur les lieux au moment de son emménagement, il aurait découvert que le mur
contre lequel le meuble a été placé par le bailleur était recouvert de
moisissures/champignons.

Il fait plaider que l’existence de moisissures ne serait pas contestée par le bailleur et la
preuve en serait rapportée par les différentes rapports d’expertise établis en cause,
ainsi que des photos prises sur les lieux.

A.) soutient que d’autres occupants de la résidence seraient confrontés aux mêmes
problèmes d’humidité excessive et de moisissures.

Lors d’une visite en date du 18 mars 2013, un représentant du Ministère de la Santé
aurait constaté de l’humidité et des moisissures dans la chambre à coucher, le salon et
la cuisine et aurait conclu que les conditions garantissant une habitation saine ne
seraient plus remplies. Une analyse de l’air effectuée sous l’égide du Ministère de la
santé aurait démontré une contamination par des spores d’aspergillus.

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Suite à l’intervention du Ministère de la Santé, le bourgmestre de la commune de (…)
aurait invité le bailleur à y remédier dans les plus brefs délais.

Confronté au refus du bailleur de ce faire, A.) l’aurait informé par lettre recommandée
du 30 mai 2013 de se réserver le droit de diminuer le loyer mensuel du montant de
400.- euros.

Il fait plaider que l’exception d’inexécution se justifierait déjà par le fait qu’une
chambre à coucher entière serait devenue un risque pour la santé, fait dont la preuve
serait rapportée à suffisance par les attestations testimoniales versées à l’appui.

A.) fait plaider que le juge de première instance, dans la motivation du jugement
interlocutoire, a retenu le caractère justifié de l’exception d’inexécution eu égard à la
vraisemblance des faits en l’occurrence et au caractère proportionné de la retenue des
loyers.

Il explique que pour ce faire, le juge de première instance a pris en compte l’existence
d’un rapport d’expertise judiciaire du 22 mai 2009 réalisé sur le même immeuble par
l’expert Jean-Claude HENGEN au moment de la réception dudit immeuble.

Ce rapport aurait retenu sur l’immeuble l’existence d’infiltrations d’eau à travers les
terrasses et que le complexe d’étanchéité serait défaillant et que la seule manière d’y
remédier consisterait à faire des injections de résine, sans toutefois que cette méthode
n’offrirait la moindre garantie quant à l’apparition de nouveaux points faibles.

Par opposition du prédit rapport d’expertise, celui du 2 juin 2014 de l’expert Egide
HENX aurait conclu que l’apport d’humidité dans l’appartement par l’activité humaine
serait normal à l’exception que le linge serait séché dans l’appartement et que les
raisons de la condensation seraient à rechercher parmi d’autres dans le placement
d’une armoire contre le mur ce qui empêcherait la circulation de l’air, dans le fait que
la pièce est partiellement surplombée par un avant-corps comportant en plus une
terrasse, dans la difficulté de créer un courant d’air efficace dans l’appartement étant
donné que ce dernier n’est pas traversier.

Enfin pour remédier au phénomène de la condensation par l’humidité excessive
l’expert Egide HENX préconise d’éviter tout séchage de linge dans l’appartement, de
ventiler l’appartement et de veiller à assurer un échange d’air efficace, d’éviter toute
obstruction des endroits névralgiques par des objets tels que des armoires.

A.) rappelle que le juge de première instance, pour trancher le litige, s’est emparé du
rapport de l’expert Egide HENX, et considérant qu’A.) n’a pas fait valoir de justes
motifs pour s’écarter de l’avis de l’expert judiciaire Egide HENX, a conclu au
manquement exclusif d’A.) à son obligation de jouir paisiblement des lieux, de sorte
que la demande du bailleur en condamnation au paiement des frais de remise en état
serait fondée.

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A.) soutient que le juge de première instance aurait fait une mauvaise appréciation du
rapport d’expertise d’Egide HENX alors que selon le juge de première instance,
l’expert Egide HENX aurait retenu comme « facteurs à l’origine » du phénomène de
condensation, et donc des moisissures: le séchage du linge à l’intérieur de
l’appartement, le manque de ventilation suffisante, l’obstruction des endroits
névralgiques par des meubles.

Il fait plaider que toutes les raisons du phénomène soulevées par l’expert tiendraient,
mis à part le placement de l’armoire, à la conception des lieux et échapperaient à
l’emprise du locataire.

Bien que l’expert Egide HENX ait voulu faire du séchage de linge à l’intérieur de
l’appartement un « facteur à l’origine » du phénomène de condensation, cet élément
aurait toujours été contesté et que l’expert Egide HENX n’aurait fait état d’aucun
élément probant pour justifier son hypothèse qui en resterait dès lors à l’état de pure
allégation de fait.

Les facteurs cités par le juge de première instance comme causes du phénomène de
condensation seraient en fait ceux que l’expert Egide HENX aurait énumérés comme
remèdes afin d’éviter à l’avenir une humidité excessive.

Il soutient qu’il serait évident que l’expert Egide HENX n’aurait pu citer que trois
remèdes, alors que tous les autres facteurs à l’origine du trouble tiendraient à la
conception et à la structure de l’immeuble.

Concernant le remède tenant à « veiller à assurer un échange d’air efficace » l’expert
Egide HENX aurait reconnu au préalable « la difficulté de créer un courant d’air
efficace dans l’appartement par ouverture des fenêtres, étant donné que l’appartement
n’est pas traversier ».

L’existence d’endroits dits névralgiques ne serait pas un élément qui a été porté à la
connaissance du locataire lors de la conclusion du bail de sorte qu’on ne saurait
certainement pas lui reprocher d’avoir placé une armoire le long d’un mur et que si
faute il y a, cette dernière résiderait chez le bailleur qui aurait partant caché un vice
substantiel à son locataire.

Outre le fait que le séchage du linge est contesté, A.) soutient que ce dernier ne saurait
être à l’origine du trouble alors que pas moins de cinq locataires de la résidence
auraient été confrontés aux mêmes problèmes d’humidité et de moisissures.

Cet élément de fait ne saurait partant pas induire une faute dans le chef du locataire
dans le cadre de son obligation de jouissance paisible et ne saurait pas fonder une
condamnation au paiement des frais de la remise en état d’autant plus qu’aucune
clause du bail ou du règlement intérieur de la copropriété n’interdirait le séchage du
linge à l’intérieur et que l’immeuble n’est pas équipé d’une buanderie.

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Comme le contrat de bail n’a pas été résilié sur le fondement d’un manquement à
l’obligation de jouissance paisible, mais sur le seul fondement de l’existence d’arriérés
de loyers, A.) donne à considérer que le séchage du linge à l’intérieur de l’appartement
ne saurait pas non plus entraîner une faute du locataire de nature à justifier la
résiliation du contrat de bail.

A.) expose avoir fait établir le 22 janvier 2015 un nouveau rapport d’expertise SOC1.)
qui permettrait d’exclure l’existence de ponts thermiques sur les façades de
l’appartement en cause c’est-à-dire sur les zones de contact avec les traces d’humidité.
Ce rapport conclurait qu’il devrait exister « une infiltration d’eau au niveau
supérieur », donc notamment au niveau de l’avant corps surplombé par la terrasse,
corroborant partant la piste du Ministère de la Santé.

A.) affirme que le bien fondé du rapport de l’expert Egide HENX serait encore
douteux alors qu’il aurait exclu une infiltration pour se focaliser uniquement sur une
condensation en raison d’un manque de ventilation.

Il fait valoir qu’aucun test n’aurait été accompli par l’expert Egide HENX afin de
confirmer son hypothèse d’absence d’infiltration et qu’il existerait de justes motifs
d’admettre que l’expert se soit trompé.

Le caractère injustifié de l’exception d’inexécution ne serait partant pas prouvé, tout
comme l’imputabilité des troubles et donc la charge de la remise en état.

Ainsi les demandes en paiement d’arriérés de loyer, de résiliation judiciaire du bail et
de condamnation au déguerpissement deviendraient partant sans objet sinon non
fondées en absence de toute faute du locataire.

Par contre, il résulterait à suffisance de droit des rapports de l’expert Jean-Claude
HENGEN du 22 mai 2009 et de la société SOC1.) du 22 janvier 2015 qu’il existerait
forcément une infiltration d’eau dont la réparation et la remise en état, ainsi que celle
des dégâts occasionnés par elle, incomberaient au bailleur.

S’y ajouterait qu’une lecture exacte du rapport de l’expert Jean-Claude HENGEN
permettrait également en tout état de cause de conclure à l’absence de faute dans le
chef du locataire qui ne serait pas responsable de la disposition des lieux.

Ainsi le rapport de l’expert Jean-Claude HENGEN aurait relaté pour les deux
résidences jumelles sises aux numéros 2 à 4, ADR1.), des anomalies au sous-sol de
l’immeuble, ainsi que par rapport aux terrasses expliquant des infiltrations d’eau.

Le rapport de la société SOC1.) aurait confirmé les anomalies soulevées par les
locataires, bien plus le rapport d’expertise de la société SOC2.) qui aurait détecté une
humidité anormale au niveau de la dalle et de la terrasse respectivement du plafond.

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Par conséquent, il y aurait lieu de condamner B1.) au paiement des frais de réparation
de et de remise en état estimés au montant de 4.151,50 euros.

A.) conteste que les travaux de remise en état, dont le montant actuellement réclamé a
été réduit à 1.404.- euros, aient effectivement été réalisés dans l’appartement qu’il
avait pris en location.

A ce titre il fait encore valoir que lors du départ des lieux aucun reproche à sa charge
n’aurait été formulé.

A.) demande encore à se voir restituer la garantie locative de 3.450.- euros, soit de
trois mois de loyer (3x1150).

Il conteste finalement le décompte versé en cause par B1.) au motif que ce dernier se
serait basé sur un loyer mensuel de 1.200.- euros alors que l’augmentation unilatérale
du loyer de 50.- euros n’aurait jamais été acceptée et qu’il faudrait prendre comme
base des calculs un loyer mensuel de 1.150.- euros, montant conventionnellement
retenu par les parties.

B1.) fait plaider que les prétentions d’A.) relatives au déguerpissement et à la
résiliation du contrat de bail seraient sans objet alors qu’A.) aurait quitté les lieux au
31 août 2015.

B1.) fait plaider qu’en l’occurrence l’exception d’inexécution consistant pour A.) de
réduire le loyer mensuel de 400.- euros par mois n’est pas justifiée.

A ce titre, il fait valoir que nonobstant le fait qu’A.) se prévaut de l’apparition de
moisissures et d’humidité dès l’année 2010, il n’en aurait pas été informée avant 2013
et n’aurait pas été mis en demeure d’y remédier.

Même s’il en avait été informé, ce qui est contesté, il aurait encore appartenu à A.) de
rapporter la preuve qu’il n’aurait pas eu la jouissance des lieux en cause.

Il demande à voir écarter les rapports d’expertise unilatéraux tout comme les
attestations testimoniales versées en cause par A.), faute de précision et de pertinence.

B1.) soutient que les problèmes d’infiltrations rencontrés dans la résidence jumelle ne
sauraient décharger A.) alors qu’il résulterait clairement du rapport d’expertise de
l’expert Egide HENX que les moisissures en cause seraient dues à son comportement
fautif et non pas à la conception ou configuration de l’immeuble.

Il augmente sa demande en paiement des arriérés des loyers échus depuis la
condamnation prononcée par le juge de première instance et déclare réduire sa
demande à titre de remise en état du montant initialement demandé de 4.151,50 euros
au montant de 1.404.- euros.

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       -   Motifs de la décision :

Il est constant que par contrat de bail du 30 juillet 2010, B2.) a donné en location à A.)
un appartement, sis à ADR1.) contre paiement d’un loyer de 1.150.- euros par mois et
des avances sur charges locatives mensuelles de 130.- euros.

Les parties s’accordent pour retenir qu’A.) a quitté les lieux loués avec effet au 31 août
2015.

A.) reproche au juge d’avoir fait droit à la demande en résiliation du contrat de bail et
en déguerpissement des lieux loués au motif que l’application de la théorie de
l’inexécution d’exception consistant en l’occurrence dans le fait pour A.) de retenir sur
le loyer mensuel le montant de 400.- euros n’est pas fondée.

B1.) résiste au moyen d’A.) consistant à plaider que le juge de première instance serait
revenu sur sa propre décision, alors que dans la motivation du jugement interlocutoire
du 27 février 2015, il a retenu que « …., les faits motivant l’exception d’inexécution et
le caractère proportionné de celle-ci paraissent suffisamment vraisemblable, à ce
stade de la procédure, pour justifier l’exception d’inexécution soulevée par A.) ».

A ce titre, B1.) soulève qu’il ne faudrait pas en tirer de conséquence et qu’il s’agirait
d’une simple position provisoire du juge de première instance en attendant les
conclusions de l’expert judiciaire.

Il est constant que, par jugement du 21 janvier 2014, le juge de première instance s’est
borné à ordonner la jonction des affaires introduites par requêtes déposées des 10 avril
et 27 septembre 2013, à donner acte à B2.) de l’augmentation de sa demande en
paiement pour le montant de 2.400.- euros à titre d’arriérés de loyer, avec les intérêts
légaux et de la dire recevable. Pour le surplus, il a refixé l’affaire en attendant le dépôt
du rapport d’expertise plus amplement détaillé ci-avant.

Le tribunal retient partant que dans la prédite motivation le juge de première instance
n’a pas dit fondée l’exception d’inexécution pratiquée en cause mais s’est limité à
exprimer une première analyse du litige en attendant le résultat de la mesure
d’instruction avant de statuer.

A.) fait plaider que l’exception d’inexécution aurait été justifiée alors que les
problèmes de moisissure et d’humidité rencontrés dans l’appartement tiendraient à un
défaut de conception et de configuration des lieux et excluant toute faute dans son
chef.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil i) ne permet au
locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le
bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles, ii) n’est
accueillie par les tribunaux qu’avec sévérité et prudence, car il n’appartient pas à l’une
des parties d’alléguer de manière unilatérale de prétendus manquements à l’autre

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partie, sans en rapporter la preuve, sinon du moins l’apparence, surtout si elle est
invoquée par le preneur, celui-ci risquant aux yeux du juge, d’apparaître comme un
mauvais payeur, iii) ne doit dès lors pas être invoquée contrairement à la bonne foi, le
juge appréciant si le manquement justifie l’inexécution temporaire des obligations de
celui qui s’en prévaut, iv) est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne
permet au contractant de suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son
cocontractant n’exécute pas ses propres obligations contractuelles, v) est un moyen
temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation et ne peut
pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer, vi) suppose un
manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques
inexécutées, cette condition n'étant pas donnée, lorsque le preneur reste en possession
de la chose louée, lorsqu'il en conserve, pour l'ensemble, la jouissance (La Haye et
Vankerkhove, Les Novelles, Le louage des choses, I, Les baux en général, édit.
Larcier, n° 400 et 401).

Quant aux retenues de loyers effectuées par l’appelant, l'exception d'inexécution,
propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur qui, après
avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, pourra surseoir à tout
paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses obligations, étant précisé
i) qu’il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie
dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations, ii) que l’inexécution par le
bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment vraisemblable,
le preneur devant avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou de la nécessité des
réparations à effectuer ; s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement du loyer en
alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (Yvette Merchiers, Le bail en
général, Edition 1989 n° 180, 244), iii) le juge du fond apprécie souverainement si le
manquement d’une partie revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier
l’exception d’inexécution (Les Novelles, op cit, n° 616), iv) la jurisprudence apprécie
ce moyen en considération de deux critères: un critère d’équilibre, de proportionnalité
entre les inexécutions respectives et un critère de nécessité (L. THIELEN, Le Contrat
de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125).

Il est dès lors évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en
demeure afin que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et
que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

Or, en l’espèce cette mise en demeure est formellement contestée par B1.). A.) y
résiste en faisant plaider l’avoir mis en demeure de remédier aux désordres constatés
par lettre du 30 mai 2013.

Il est constant qu’aux termes du courrier litigieux (intitulé « demande de baisse de
loyer »), A.) se borne à informer B2.) qu’il ne peut pas utiliser une chambre à coucher
suite aux problèmes d’humidité constatés et au vu du refus d’B2.) de réagir. A.)
conclut en demandant à B2.) de baisser par conséquent pour les mois à venir le loyer
mensuel du montant de 400.- euros.

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Il est constant qu’une mise en demeure est l'acte par lequel un créancier demande à son
débiteur d'exécuter ses obligations.

Le tribunal retient que les termes de la lettre précitée restent vagues et ne permettent
pas se prononcer sur l’étendue et la nature des problèmes effectivement rencontrés par
A.) dont il attend la résolution par son bailleur.

Il ne lui enjoint pas non plus d’intervenir dans un certain délai à partir de la réception
de sa missive. A cet égard, le tribunal note que le courrier date du 30 mai 2013 et
qu’A.) demande uniquement à son bailleur de réduire le loyer d’un montant de 400.-
euros à partir de la prochaine échéance, « soit le 01.06.2013 », sans demander une
remise en état.

Même à supposer que la missive puisse valoir mise en demeure, il est néanmoins
constant qu’au vu de ce qui précède que le bailleur a été mis de facto dans
l’impossibilité matérielle de réserver des suites et de réagir avant qu’A.) fasse
application de la théorie de l’exception d’inexécution, bien qu’il résulte des éléments
de la cause et notamment du décompte des arriérés de loyer versé par B1.) que ce n’est
qu’à partir du 1er juillet 2013, qu’A.) a retenu sur le loyer à payer un montant de 400.-
euros.

Pour être complet, le tribunal relève qu’A.) a encore fait part à B2.) de ses doléances
par lettre du 28 février 2013.

Or la formulation de cette missive est pareillement imprécise et B2.) n’a pas été
informé que faute pour lui d’intervenir dans un délai déterminé, A.) procédera à une
retenue sur le montant du loyer.

Bien qu’à ce stade, il y a d’ores et déjà lieu de retenir que la retenue d’un montant de
400.- euros sur le loyer à payer n’est pas justifiée, faute pour A.) d’avoir rapporté la
preuve d’avoir mis en demeure en bonne et due forme B2.) de remédier aux désordres
constatés et d’avoir prouvé ne plus avoir eu la jouissance des lieux, il n’en demeure
pas moins que les parties versent en cause six rapports d’expertise, les uns contestés
pour avoir été établis de manière extra-judiciaire et unilatérale, les autres pour défaut
de pertinence ou de précision, le tout pour rapporter la preuve de l’imputabilité
litigieuse des origines et causes des moisissures et des problèmes d’humidité dans les
lieux loués.

De prime abord, le tribunal retient qu’en tout état de cause, même un rapport unilatéral
vaut comme élément de preuve, à condition, comme en l’espèce, d’avoir été
régulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des parties (cf. Cour de
cassation, 7 novembre 2002, n° 44/02).

A.) conteste la pertinence du rapport d’expertise judiciaire du 2 juin 2014 de l’expert
Egide HENX au motif que les conclusions manqueraient de cohérence.

                                           11
Le tribunal rappelle à l’instar du juge de première instance que l’expert Egide HENX a
retenu que « le phénomène de moisissure provient de la condensation de l’eau
excessive se trouvant dans l’air ambiant de l’appartement sur les surfaces les plus
froides ou les surfaces les moins ventilées » et que ce phénomène a pour origine les
facteurs suivants :

     «-    le séchage du linge dans l’appartement,

       -   le manque de ventilation suffisante de l’appartement,

       -   l’obstruction des endroits dits névralgiques par divers meubles ».

Il n’a partant pas conclu que les problèmes tiendraient à un défaut de conception des
lieux.

Au vu des éléments de la cause et pour les mêmes motifs que ceux adoptés par le juge
de première instance, le tribunal retient qu’il n’y pas lieu de rejeter le rapport ci-avant
alors qu’A.) reste en défaut de rapporter la preuve de motifs qui permettraient
d’admettre que l’expert se serait trompé ou que son erreur résulterait soit du rapport
lui-même, soit d’autres éléments acquis en cause (cf. not. Cour, 18.12.1962, Pas. 19,
17).

S’y ajoute que les conclusions de l’expert Egide HENX sont corroborées par celles de
l’expert Jean-Claude HENGEN, qui par courrier du 6 octobre 2014, prend position
relative à son rapport d’expertise établi au courant de l’année 2009 lors de la réception
des deux résidences jumelles.

Il précise que dans l’immeuble il y aurait des remontées capillaires d’eau mais que « il
n’existe aucune relation de cause à effet entre la présence d’eau en bas des murs du
garage commun et l’humidité constatée dans ledit appartement ». Il poursuit en
retenant qu’il y aurait un problème de condensation sur les murs et plafonds de
l’appartement occupé par A.).

Le tribunal retient que les conclusions de l’expertise unilatérale du 25 août 2015
établie par la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL ne sont pas pertinentes et
ne sauraient porter à conséquence dans la mesure où l’ingénieur en charge du dossier a
conclu ce qui suit :

« …, la cause des moisissures provient probablement d’un défaut de construction ou
d’une détérioration de l’isolation de la terrasse supérieurs.
Vu les conditions de température et d’humidité idéales à l’intérieur de l’appartement il
est peu probable que les moisissures sont causés par l’utilisation des lieux ».

Donc au vu de ce qui précède, le tribunal retient que l’expert ayant rédigé le rapport
d’expertise de la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL ne se prononce pas de

                                            12
manière claire et déterminée mais laisse subsister l’incertitude quant aux origines et
causes du problème.

L’expertise unilatéral établie le 22 janvier 2015 par la société SOC1.) renseigne
qu’elle a été faite à la demande d’A.) et de sa compagne et d’une « Mme. C.) », et
qu’elle concerne « vos appartements au 4 et 2, ADR1.) ».

Dans la mesure où l’expertise semble ne pas concerner exclusivement les lieux
litigieux en cause mais pareillement un autre appartement dans la résidence voisine
sans en opérer de distinction dans les conclusions retenues, il n’y a pas lieu d’en tenir
compte pour défaut de pertinence.

S’y ajoute que les conclusions se bornent à retenir qu’il existerait une infiltration au
niveau supérieur pour reprendre simplement les dires d’A.) et de « Mme C.) » alors
que les experts en charge terminent leur rapport dans les termes suivants « De plus
selon vos dires, vous constatez des traces d’humidité et une humidité ambiante plus
prononcée lors des intempéries ».

Les rapports d’expertise unilatéraux « SOC3.) » et « SOC4.) », mentionnés lors des
débats n’ont pas été versés en cause.

Les attestations testimoniales versées en cause n’apportent pas non plus la preuve de
l’existence d’éléments susceptibles à décharger A.) de son obligation de jouissance
paisible des lieux alors qu’elles n’émanent pas de professionnels en la matière et ne
procèdent que l’appréciation subjective des attestants.

Le tribunal retient partant qu’A.) reste également à ce stade du dossier en défaut de
rapporter la preuve que les problèmes seraient dus à un problème de conception des
lieux et non à son comportement voire son occupation fautive des lieux.

Au vu des éléments qui précèdent, il n’a pas lieu de faire droit à la demande d’A.)
tendant à voir instaurer une nouvelle expertise alors qu’une mesure d’instruction ne
peut être ordonnée pour palier à la carence d’une des parties dans l’administration de
la preuve.

Il y a partant lieu de retenir qu’en l’occurrence l’application de la théorie de
l’exception d’inexécution n’est pas justifiée.

A l’audience des plaidoiries du 3 mai 2016, B1.) augmente sa demande en paiement du
montant des arriérés des loyers échus depuis la condamnation prononcée par le juge de
première instance, soit pour la période de février 2015 au 31 août 2015, date du départ
des lieux d’A.).

A.) conteste le décompte présenté par B1.) alors que ce dernier aurait pris comme base
de calcul un loyer mensuel de 1.200.- euros au lieu de celui conventionnellement fixé
au montant de 1.150.- euros, faisant ainsi état depuis le 1er mars 2013 d’une

                                           13
augmentation unilatérale du loyer de 50.- euros par mois que A.) déclare contester et
ne pas accepter.

Au vu des contestations d’A.) et à défaut pour B1.) de rapporter à suffisance de droit le
bien-fondé de l’augmentation litigieuse, le tribunal retient que le loyer dû reste fixé au
montant de 1.150.- euros par mois.

Dans la mesure où A.) ne conteste pas avoir retenu un montant de 400.- euros sur le
loyer à payer pour les mois de février à août 2015, il a y lieu de dire recevable et
fondée l’augmentation de la demande en paiement de B1.) pour le montant de 2.800.-
euros (7x400) et de condamner A.) à payer à B1.) le montant de 2.800.- euros, avec les
intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 3 mai 2016, jusqu’à solde du chef
des arriérés de loyer pour les mois de février à août 2015.

Le tribunal rappelle que le juge de première instance a condamné A.) à payer le
montant de 7.600.- euros du chef des arriérés de loyer pour les mois de juillet 2013 à
janvier 2015, avec les intérêts légaux sur le montant de 1.200.- euros à partir du 27
septembre 2013, sur le montant de 1.200.- euros à partir du 17 décembre 2013 et sur le
surplus, à compter du 23 janvier 2015, le tout jusqu’à solde.

Dans la mesure où le juge de première instance a pris comme base de calcul un loyer
de 1.150.- euros par mois (19x400=7.600), il y a lieu de le confirmer sur ce point.

Conformément aux plaidoiries de B1.), les prétentions d’A.) relatives à la résiliation
du contrat de bail et à la mesure de déguerpissement prononcées par le juge de
première instance sont devenues sans objet alors qu’A.) a quitté les lieux loués en date
du 31 août 2015.

A.) demande à être déchargé de la condamnation à payer à B1.) des frais de remise en
état estimés au moment des plaidoiries devant le juge de première instance à un
montant de 4.151,50 euros.

A l’audience des plaidoiries publiques du 3 mai 2016, B1.) déclare réduire sa demande
de ce chef au montant de 1.404.- euros.

A l’appui de sa demande il verse une facture du 10 novembre 2015 sur un montant de
1.404.- euros établie par la société à responsabilité SOC5.) SARL.

A.) conteste être tenu des frais des remise en état au motif que l’état des lieux de sortie
serait resté muet sur d’éventuels désordres constatés pouvant lui être mis à charge.
Pour le surplus, il fait plaider que la facture n’indiquerait pas que les travaux facturés
aient été exécutés dans l’appartement qu’il a occupé alors que la facture ne fait que
reprendre l’adresse de la résidence dans laquelle se trouve l’appartement qu’il avait
pris en location.

                                            14
Le tribunal relève que « l’état des lieux » versé en cause est ambiguë. Il semble s’agir
de l’état des lieux d’entrée alors que la date en bas dudit « état » est celle du 17 août
2010 et que sous la rubrique « Remarques » a été ajouté à la fin de la mention « Visite
des lieux » la date du « 31.08.2015 » et ceci à l’aide d’un autre stylo bille.

Même s’il devait s’agir de l’état des lieux d’entrée qui aurait été réutilisé pour servir
de base à l’état des lieux de sortie, il est cependant constant qu’il n’est pas fait état de
travaux de remise en état qui devraient s’imposer.

Or, il y a, en effet, lieu de rappeler que si le mécanisme de l’article 1732 du code civil
n’oblige pas le bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire, il doit
néanmoins prouver qu’il y a eu dégradation pendant la jouissance des lieux pour que la
présomption d’inexécution fautive à charge du preneur joue.

Néanmoins face aux contestations d’A.), le bailleur reste en défaut de rapporter la
preuve que les travaux lui facturés ont été exécutés dans l’appartement pris en location
par A.).

Il s’ensuit qu’A.) est à décharger de la condamnation à payer à B1.) les frais de remise
en état et le juge de première instance est à réformer sur ce point.

A l’audience des plaidoiries du 3 mai 2016, A.) a formulé une demande en restitution
de la garantie locative équivalente à trois mois de loyer, soit au montant de 3.450.-
euros (3x1.150).

Bien qu’à la même audience, B1.) s’est initialement opposé à cette demande pour être
constitutive d’une demande nouvelle non formulée en première instance, il a déclaré
par note de plaidoiries par télécopie du 19 mai 2016, être d’accord à ce que le prédit
montant payé à titre de garantie locative soit déduit du montant éventuellement dû par
A.) à titre d’arriérés de loyer.

En tout état de cause, le tribunal rappelle à ce titre, qu’il faut entendre en général par
demande nouvelle, en degré d’appel, celle qui est formée pour la première fois devant
le juge d’appel et qui n’est ni un accessoire de l’action originaire ni un moyen de
défense à l’action principale.

Est notamment à considérer comme demande nouvelle, celle que le demandeur aurait
pu formuler en première instance mais dont il s’est abstenu.

Or, le tribunal constate, qu’en l’espèce, A.) n’a pas pu formuler pareille demande en
remboursement de la garantie locative en première instance, alors que le bail courait
toujours.

En effet, le tribunal rappelle que la garantie locative n’est sujette à restitution qu’après
l’expiration du bail. Le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a
pas justifié l’exécution de toutes ses obligations couvertes par le gage, c’est-à-dire le

                                            15
plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent. Il est d’abord tenu de
restituer le bien, et de réparer les éventuels dégâts locatifs, ou d’en payer le coût.
Seules ses ultimes obligations peuvent faire compensation avec la garantie, à due
concurrence, dans le cadre de son obligation de restitution des lieux loués. Il n’a pas le
droit d’imputer les loyers sur la garantie. Il ne peut, moins encore, en cours de bail,
imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une des obligations. N’étant
remboursable qu’après entière exécution du contrat, le bailleur n’est tenu de remettre
le solde revenant au preneur qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être
(Joseph Vankerckhove, Les Novelles, Droit civil, tome VI, Les baux en général,
n°1165).

Le tribunal retient encore que la demande en restitution de la garantie locative est à
qualifier d’accessoire à l’action principale, puisque fondée sur la même cause, en
l’espèce le contrat de bail conclu entre parties.

Il s’ensuit que cette demande ne constitue pas une demande nouvelle prohibée,
prohibition d’ordre privé, en instance d’appel, de sorte qu’elle est à déclarer recevable
tout comme la demande en compensation formulée ci-avant par B1.).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances du
bailleur du chef des arriérés de loyer avec celle d’A.) du chef de la restitution de la
garantie locative de 3.450.- euros.

L’appel est partant partiellement fondé.

Pour l’instance d’appel, les deux parties demandent une indemnité de procédure sur
base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, de 2.000.- euros pour A.) et
de 1.500.- euros pour B1.).

Ne rapportant pas la preuve de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de
procédure civile, leurs demandes respectives ne sont pas fondées.

                           PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

par réformation partielle du jugement entrepris du 27 février 2015,

dit non fondée la demande de B1.) du chef des frais de remise en état,

                                           16
partant décharge A.) de la condamnation de payer à B1.) à titre de frais de remise en
état le montant de 4.151,50 euros, avec les intérêts légaux à partir du 10 avril 2013,

dit que les contestations relatives à la résiliation du contrat de bail et à la mesure de
déguerpissement sont devenues sans objet.

confirme le jugement entrepris du 27 février 2013 pour le surplus,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande en paiement de B1.) pour le
montant de 2.800.- euros à titre d’arriérés de loyer pour les mois de février à août
2015,

partant condamne A.) à payer à B1.) de ce chef le montant de 2.800.- euros, avec les
intérêts légaux à partir du 3 mai 2016, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit recevable et fondée la demande d’A.) en restitution de la garantie locative à
concurrence du montant de 3.450.- euros,

partant, condamne B1.) à payer à A.) le montant de 3.450.- euros, avec les intérêts
légaux à partir du 3 mai 2016, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

ordonne la compensation des créances réciproques,

dit non fondées les demandes respectives d’A.) et de B1.) sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à A.) et
pour moitié à B1.).

                                           17
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Arrêt n° 459/16 Ch.c.C.
du 17 juin 2016.
(Not. : P 77101)

            LA CHAMBRE DU CONSEIL DE LA COUR D'APPEL DU
                GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG:

         Vu la demande officielle d'extradition présentée par l’Office
fédéral de la Justice de la Confédération suisse le 13 mai 2016 contre le
ressortissant portugais

        DET), né le (...) à (...) (Portugal), demeurant à L-(...),

        actuellement détenu au Centre Pénitentiaire de l’État à Schrassig;

          Vu les informations données par télécopie et par procès-verbal
notifié le 10 juin 2016 au détenu pour l’audience publique de la chambre
du conseil de la Cour d'appel du vendredi, 17 juin 2016;

        Entendus en l’audience publique du vendredi 17 juin 2016:

       DET) en ses explications et déclarations personnelles ainsi que
son conseil, Maître Louis TINTI, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg ;

         Monsieur l’avocat général Marc HARPES, assumant les fonctions
de ministère public, en ses réquisitions;

        Après avoir délibéré conformément à la loi, a émis le 17 juin 2016

                                    l'avis suivant:

         Vu la demande officielle d’extradition présentée par l’Office
fédéral de la Justice de la Confédération suisse le 13 mai 2016 contre le
ressortissant portugais DET), préqualifié;

         Vu l’arrêt rendu contradictoirement le 17 janvier 2001 par la Cour
correctionnelle sans jury du Canton de Genève condamnant DET) à une
peine de vingt-huit mois et vingt jours de réclusion du chef de faits
qualifiés en droit luxembourgeois d’attentat à la pudeur sur un enfant de
moins de seize ans ainsi que de coups et blessures volontaires sur
conjoint ayant entrainé une mutilation grave sinon du chef de coups et
                                   2

blessures volontaires et prémédités sur conjoint ayant entrainé une
incapacité de travail ;

          Vu le mandat d’arrêt international émis sous la référence
PG/119/2016 le 29 avril 2016 par le Ministère Public du Canton de Genève
tendant à l’arrestation provisoire d’DET), préqualifié, aux fins de son
extradition vers la Suisse en vue de l’exécution de la peine prononcée à
son encontre et ayant donné lieu à la délivrance de la demande
d’extradition ;

         Vu les procès-verbaux de notification n° 52289, 52290 et 52291
dressés le 3 juin 2016 par la Police Grand-Ducale en conformité de l’article
18 (3) de la loi du 20 juin 2001 sur l’extradition.

        A l’audience de la chambre du conseil de la Cour d’appel, DET) a
déclaré s’opposer à l’extradition au motif que la prescription de la peine
prononcée par la Cour correctionnelle du Canton de Genève le 17 janvier
2001 se trouve prescrite d’après la loi luxembourgeoise.

        Le représentant du Parquet Général déclare se rallier à ces
conclusions et demande à la chambre du conseil de la Cour d'appel
d’émettre un avis négatif à l’extradition.

         Les articles 10 de la Convention européenne d’extradition du 13
décembre 1957, approuvée par la loi du 21 juillet 1976, et de la loi du 20
juin 2001 sur l’extradition, s’opposent à l’extradition lorsque, d’après la loi
luxembourgeoise ou celle de l’État requérant, la prescription de l’action
publique ou de la peine est acquise antérieurement à la demande
d’extradition.

         La chambre du conseil de la Cour d'appel constate qu’en
l’espèce, la prescription de la peine prononcée par la Cour correctionnelle
du Canton de Genève le 17 janvier 2001 était acquise d’après la loi
luxembourgeoise antérieurement à la demande d’extradition du 13 mai
2016 ; qu’en effet, suivant l'article 92, alinéa 1er, du code pénal
luxembourgeois, les peines correctionnelles se prescrivent par cinq
années révolues, à compter de la date de l’arrêt ou du jugement rendu en
dernier ressort, ou à compter du jour où le jugement rendu en première
instance ne pourra plus être attaqué par la voie de l’appel.

         En conséquence, la Chambre du conseil de la Cour d’appel

         est d ’ a v i s

        que la demande d’extradition des autorités judiciaires
suisses doit être refusée en vertu de l'article 10 de la loi du 20 juin
2001 sur l’extradition et de l'article 10 de la Convention européenne
d’extradition du 13 décembre 1957
                                 3

          Ainsi fait et jugé en audience publique par la chambre du conseil
de la Cour d'appel, composée de Monsieur Camille HOFFMANN,
président, Madame Mireille HARTMANN, premier conseiller et Madame
Carole KERSCHEN, conseiller, qui ont signé le présent arrêt avec le
greffier assumé Madame Simone ANGEL.

         Cet arrêt a été lu le 17 juin 2016 à l’audience publique
extraordinaire à 15.00 heures, salle CR 1.25 au bâtiment de la Cour à la
Cité Judiciaire, par Monsieur Camille HOFFMANN, président, en présence
de Madame Simone ANGEL, greffier assumé.
"


text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
no 145/2016

Audience publique du vendredi, dix-sept juin deux mille seize

Numéro du rôle : 174.717

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Yves ENDERS, greffier.

                                   ENTRE:

1) A.), demeurant à ADR1.),

2) B.), demeurant à ADR1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de
Luxembourg du 12 janvier 2016,

comparant par Maître Véronique STOFFEL, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                       ET:

C.), demeurant à L-(…),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Elisabeth ALEX, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________

                                    F A I T S:
L’affaire inscrite sous le numéro 174717 du rôle fut appelée à l’audience publique du
mardi, 2 février 2016, lors de laquelle elle fut fixée au 13 mai 2016 pour plaidoiries.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Vanessa HAYO, avocat, en remplacement de Maître Véronique STOFFEL,
avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture du jugement, de
l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Ludovic MATHIEU, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth ALEX,
avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du
vendredi, 17 juin 2016 le

                        JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 4 mars 2015 au greffe de la justice de paix de et à Esch-sur-
Alzette, C.) a donné convocation à A.) et à B.) de comparaître devant le juge de paix
de et à Esch-sur-Alzette aux fins de les entendre condamner à lui payer le montant de
7.785.- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et
à se voir réserver le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance pour les loyers
et charges à échoir. Elle a demandé à voir dire résilié le contrat de bail entre parties et
à les voir condamnés à déguerpir des lieux loués, avec tous ceux qui les occupent de
leur chef endéans huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir et faute
par eux de ce faire, à se voir autoriser à les en expulser à l’aide la force publique et à
mettre leurs meubles et effets sur le carreau, le tout à leurs frais et récupérables sur
simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Elle a encore demandé l’exécution provisoire du jugement à intervenir, une indemnité
de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure
civile, ainsi que la condamnation de A.) et B.) au paiement des frais et dépens de
l’instance.

A l’audience publique des plaidoiries du 11 novembre 2015, C.) a déclaré réduire sa
demande en paiement au montant de 7.785.- euros à titre des arriérés de loyers et des
avances sur charges locatives jusqu’au mois de février 2015 inclus.

Bien que les convocations à l’audience aient été remises en mains propres de A.), ce
dernier et B.) n’ont pas comparu à l’audience des plaidoiries du 11 novembre 2015, et
le juge a statué à leur égard par un jugement réputé contradictoire.

                                            2
Par jugement du 4 décembre 2015, le juge de première instance, après avoir reçu la
demande en la forme, a condamné A.) et B.) à payer à C.) le montant de 7.625.- euros,
avec les intérêts légaux sur le montant de 500.- euros à partir du 4 mars 2015, jour du
dépôt de la requête introductive d’instance, et sur le montant de 7.125.- euros à partir
du 11 novembre 2015, jour de l’augmentation de la demande, à chaque fois jusqu’à
solde et il a fait droit à la demande en exécution provisoire pour la condamnation
pécuniaire.

Il a dit résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de A.) et de B.) et il les a condamnés
à déguerpir de l’appartement sis à ADR1.), avec tous ceux qui s’y trouvent de leur
chef dans le délai d’un mois, au plus tard, à compter de la notification du jugement, et
au cas où A.) et B.) ne respecteraient pas ce délai, il a autorisé C.) à les faire expulser
dans la forme légale et à leurs frais, ces frais récupérables sur simple présentation des
quittances des ouvriers y employés. Il les a encore condamnés à payer à C.) une
indemnité de procédure de 400.- euros, ainsi qu’au paiement des frais et dépens de
l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 12 janvier 2015, A.) et B.) ont régulièrement
interjeté appel contre le prédit jugement.

Par réformation du jugement entrepris, A.) et B.) demandent à voir dire non fondées
les demandes de C.). Ils demandent à voir dire à titre principal qu’il n’y a pas lieu à la
résiliation judiciaire du contrat de bail. A titre subsidiaire, ils demandent à se voir
accorder un délai au déguerpissement de six mois. Ils demandent finalement une
indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile, ainsi que la condamnation de C.) au paiement des frais et dépens des
deux instances, avec distraction au profit de leur mandataire.

   -   Moyens et prétentions des parties :

A.) et B.) reprochent au juge de première instance d’avoir prononcé la résiliation du
contrat de bail alors qu’ils contestent l’existence dans leur chef de toute faute d’une
gravité devant entraîner comme sanction la résiliation du contrat de bail.

Ils font encore plaider que C.) n’aurait subi aucun préjudice et que la sanction de la
résiliation du contrat de bail serait disproportionnée.

A l’appui de leur appel, A.) et B.) soutiennent que tous les loyers ont été apurés de
sorte que les allégations à la base de la requête introductive d’instance seraient
mensongères et constitutives de manœuvres frauduleuses voire d’escroquerie. Ils
déclarent se réserver le droit de dépose une plainte pénale de ce chef.

A.) et B.) font valoir avoir connu une situation financière délicate mais passagère et
que le non-paiement de certains loyers résulterait d’une situation indépendante de leur
volonté. Or entretemps ils auraient régularisé leur situation initiale.

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C.) conteste la version des faits de A.) et de B.) et toute prétendue manœuvre
frauduleuse dans son chef. Elle admet que le décompte versé en première instance
n’aurait pas reflété le dernier état des paiements mais qu’en tout état de cause quatre
mois de loyer auraient été en souffrance, soit un montant de 3.350.- euros et non pas
celui de 7.625.- euros. Elle confirme qu’entretemps tous les arriérés ont été apurés
mais elle fait plaider que A.) et B.) continueraient à ne pas respecter les échéances
contractuelles et s’acquitteraient du loyer avec du retard.

Elle conclut partant à la confirmation du jugement entrepris.

   -   Motifs de la décision :

Il est constant que par contrat de bail écrit du 4 septembre 2013, C.) a donné en
location à A.) et à B.) un appartement sis à ADR1.), contre paiement d’un loyer de
1.200.- euros par mois et une avance mensuelle sur charges locatives de 225.- euros, le
tout payable par avance le quinze de chaque mois.

Le tribunal rappelle qu’une des obligations du locataire consiste à payer le loyer aux
échéances convenues, et que le non-paiement des loyers constitue une violation grave
des obligations du locataire, pouvant entraîner une résiliation du contrat de bail.

Le juge a toutefois la faculté d’apprécier, d’après les circonstances de l’équité, si
l’inexécution des obligations du preneur, et notamment le non-paiement des loyers, est
suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, il résulte éléments de la cause et notamment des pièces versées en cause
et des explications recueillies à l’audience des plaidoiries du 13 mai 2016 que lors des
plaidoiries devant le juge de première instance les arriérés de loyer se sont chiffrés non
pas au montant réclamé de 7.625.- euros, mais à celui de 3.350.- euros.

Il y a partant lieu de réformer le juge de première instance sur ce point et de ramener la
condamnation de A.) et B.) au montant de 3.350.- euros.

Dans la mesure qu’il y a eu des arriérés de loyers en souffrance au moment où le juge
de première instance a statué, A.) et B.) ont été en défaut d’honorer leur obligation leur
incombant en leur qualité de locataires bien qu’actuellement, contrairement aux
plaidoiries des C.), ils s’acquittent de leur dette locative dans les termes
conventionnellement retenus, à savoir le 15 de chaque mois.

Il s’y ajoute qu’ils n’ont pas réagi au courrier de C.) du 22 novembre 2015 (intitulé
« dernier avertissement ») et n’ont à aucun moment invoqué des difficultés financières
pour honorer leur engagement.

Or, dans la mesure où leur défaut de paiement régulier aux échéances convenues n’a
pas été limité à un mois mais a perduré dans le temps, il y a partant lieu de confirmer
le jugement entrepris en ce qu’il a résilié le contrat de bail conclu entre parties, sauf à

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dire que le délai de déguerpissement d’un mois court à partir de la signification du
présent jugement.

A.) et B.) demandent à être déchargés de la condamnation consistant à payer à C.) le
montant de 400.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile.

Dans la mesure où C.) a dû agir en justice pour faire valoir ses droits et que
l’allocation et le montant de l’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du
nouveau code de procédure civile relèvent de l’appréciation souveraine du juge de
première instance, il y a lieu de le confirmer sur ce point.

Pour l’instance d’appel, A.) et B.) demandent une indemnité de procédure de 2.000.-
euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

N’ayant pas rapporté l’iniquité requise aux termes de l’article 240 du nouveau code de
procédure civile, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande en obtention d’une
indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

                              PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant par réformation partielle du jugement entrepris du 4 décembre 2015 ramène la
condamnation au paiement de A.) et B.) au montant de 3.350.- euros,

constate que les arriérés de loyers réclamés devant le juge de première instance ont été
apurés fin décembre 2015,

pour le surplus, confirme le jugement entrepris du 4 décembre 2015, sauf à dire que le
délai de déguerpissement d’un mois court à partir de la signification du présent
jugement,

dit recevable mais non fondée la demande de A.) et B.) en obtention d’une indemnité
de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant en déboute,

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impose les frais et les dépens pour moitié à A.) et B.) et pour moitié à C.).

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