text:
No. Rôle: 143510
Réf. no. 259/2012
du 6 avril 2012

Audience publique extraordinaire de vacation des référés du vendredi, 6 avril 2012, tenue
par Nous Thierry HOSCHEIT, Vice-Président au Tribunal d'arrondissement de et à
Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal
d'arrondissement de et à Luxembourg, assisté du greffier assumé Mandy SCHIERES.

DANS LA CAUSE

                                       ENTRE

A.), fonctionnaire, demeurant à L-(…), (…),

élisant domicile en l’étude de Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg,

partie demanderesse comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à
Luxembourg,

                                          ET

la société anonyme SOC1.) SA (anc. SOC1’.) S.A.), établie et ayant son siège social à L-
(…)– (…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro
B(…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie défenderesse comparant par Maître Rafaëlle WEISS, avocat, en remplacement de
Maître Gérard SCHANK, avocat, les deux demeurant à Lxuembourg.

                            F      A      I     T      S :
A l'appel de la cause à l'audience publique ordinaire des référés du lundi après-midi, 26
mars 2012, Maître Pierre REUTER donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et
exposa les moyens de sa partie;

Maître Rafaëlle WEISS fut entendue en ses explications;

Le juge des référés prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique extraordinaire
des référés de ce jour l'

                            O R D O N N A N C E

qui suit:
Par exploit d’huissier du 17 février 2012, A.) a fait donner assignation à la S.A. SOC1.) à
comparaître devant le juge des référés de ce siège pour s’y entendre condamner
principalement sous peine d’une astreinte journalière de 1.500€ à lui remettre dans les 24
heures de la signification de l’ordonnance à intervenir les clefs de la maison d’habitation
qu’elle a acquise sur la partie défenderesse suivant contrat de vente en état futur
d’achèvement du 9 octobre 2006 et subsidiairement sous peine d’une astreinte journalière
de 1.500€ à lui remettre dans les 24 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir
et de la production de la preuve de la consignation à la Caisse de consignation du solde du
prix de vente de 20.180,29€ les clefs de ladite maison d’habitation.

A.) soutient à l’appui de sa demande que la maison d’habitation en question était achevée,
sous réserve de quelques problèmes qu’elle avait entendu faire acter dans un procès-verbal
de réception lors de tentatives de remise des clefs en dates des 16 mai 2009, 13 juin 2010 et
7 février 2012, mais que la S.A. SOC1.) refusait de lui remettre lesdites clefs à défaut
d’avoir payé le solde du prix de vente convenu de 20.180,29€. A.) expose que cependant la
S.A. SOC1.) ne serait pas en droit de refuser la remise des clefs sur base de cet argument,
alors que
    - la stipulation contractuelle sur laquelle se basait la S.A. SOC1.) était contraire à
        l’article 1601-9 du Code civil et partant réputée non-écrite en vertu de l’article
        1601-14 du Code civil
    - elle était en droit de faire valoir une indemnisation à concurrence d’environ 90.000€
        à l’encontre de la S.A. SOC1.) pour défaut de jouissance de l’immeuble, celui-ci
        ayant été inhabitable pendant longtemps en raison d’une part du déversement de
        600 litres de mazout de chauffage dans la cave, ces faits étant imputables à la S.A.
        SOC1.), et d’autre part des négligences de la S.A. SOC1.) à remédier aux
        problèmes en résultant.

A.) base son action en ordre principal sur l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de
Procédure Civile et en ordre subsidiaire sur l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de
Procédure Civile.

La S.A. SOC1.) expose d’une façon générale que A.) lui resterait redevable de la somme
de 20.180,29€ sur base du décompte suivant :
 Factures :
  - facture du 10 mars 2009 : solde de 5% sur le prix de la               18.416,68
     construction
  - facture du 10 mars 2009 : solde de 50% sur travaux modifié                   7.625,02
  - facture du 8 janvier 2010 : mazout                                             302,64
  - facture du 12 octobre 2011 : mazout                                            542,57
 Sous-total                                                                     26.886,91

 Dont à déduire :
  - note de crédit du 4 septembre 2008 : croisillons blancs fenêtres                612,89
  - note de crédit du 3 juillet 2009 : garde-corps                                6.093,73
 Sous-total                                                                       6.706,62

 Solde                                                                         20.180,29
Tant que ce montant ne serait pas payé, elle serait en droit de refuser de remettre les clefs à
A.).

La S.A. SOC1.) s’oppose à la demande en faisant valoir par rapport à la base principale de
l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile qu’il n’y aurait pas
d’urgence à remettre les clefs à A.). Les retards dans l’achèvement de l’immeuble seraient
dus à A.), qui aurait dans un premier temps retardé les travaux en s’abstenant d’effectuer
les choix de matériaux à incorporer, qui aurait ensuite refusé de payer le solde et qui aurait
encore pris l’initiative de faire couper l’électricité dans la maison, ce qui aurait en fin de
compte entraîné l’écoulement du mazout dans la maison, avec tous les travaux et retards
qui en découlent.

Par rapport à la base subsidiaire de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure
Civile, la S.A. SOC1.) soutient que la stipulation du contrat de vente lui permettant de
refuser la remise des clefs jusqu’à complet paiement du prix ne serait pas contraire à la loi.
A titre subsidiaire, elle soutient que l’article 1601-9 ne trouverait pas à s’appliquer en
l’espèce, puisque le point en discussion entre parties ne porterait pas sur des problèmes de
conformité de la construction, mais sur des retards d’achèvement, respectivement de mise à
disposition de la maison. Le soutènement de A.) basé sur les articles 1601-9 et 1601-14 ne
saurait donc conduire à écarter l’application de la stipulation contractuelle litigieuse. En
dernier ordre de subsidiarité, la S.A. SOC1.) soutient que son comportement consistant à
refuser de remettre les clefs de la maison à A.) constituerait un comportement purement
passif qui ne saurait être qualifié de voie de fait.

Aux termes de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile, « dans les
cas d’urgence, le président du tribunal d’arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut
ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou
que justifie l’existence d’un différend ».

A.) soutient qu’il y aurait urgence à ce qu’elle puisse jouir de la maison qui est achevée,
sauf le cas échéant quelques points mineurs, et dont elle a payé 95% du prix. Elle soutient
encore plus spécifiquement que son père serait malade et aurait besoin d’aménager dans un
logement plus spacieux.

La notion d’urgence implique que l’absence de solution apportée à la situation contentieuse
engendre une atteinte intolérable aux droits ou intérêts du demandeur ou consacre une
situation sur laquelle il ne serait pas possible de revenir dans le cadre d’une instance au
fond.

Ces conditions ne sont pas remplies en l’espèce. Si l’indisponibilité de la maison acquise
par A.) est certes de nature à engendrer certains désagréments dans son chef,
respectivement dans le chef de son père, il ne résulte toutefois pas des éléments du dossier
que cette indisponibilité lui causerait un préjudice irréparable. La demande n’est donc pas
fondée sur la base principale.

Aux termes de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile, « le
président, ou le juge qui le remplace, peut toujours prescrire en référé les mesures
conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage
imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

A.) soutient que le refus de lui remettre les clefs de la maison acquise par elle, sans que la
S.A. SOC1.) ne soit juridiquement en droit de lui opposer un tel refus, serait constitutif
d’une voie de fait.

Dans ce cadre, il convient tout d’abord de constater que les parties sont d’accord pour
admettre que la maison est achevée au sens de l’article 1601-6 du Code civil. La S.A.
SOC1.) est donc tenue de l’obligation d’assurer l’entrée en jouissance au profit de
l’acquéreur. La S.A. SOC1.) conteste qu’elle doive exécuter cette obligation en l’absence
du paiement du solde du prix de vente.

Dès lors, il importe d’examiner l’incidence des articles 1601-9 et 1601-14 du Code civil
sur la stipulation contractuelle contenue dans le contrat de vente en état futur d’achèvement
du 15 octobre 2007 selon laquelle « si les parties sont d’accord pour constater
l’achèvement, au sens ci-dessus défini, que des réserves aient été ou non formulées,
acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur, pour valoir
livraison et prise de possession, étant entendu que le vendeur sera en droit de refuser la
remise des clefs à défaut par l’acquéreur de procéder concomitamment au paiement du
solde du prix de vente ».

A.) soutient la contrariété de cette stipulation avec les termes de l’article 1601-9, dernier
alinéa du Code civil, selon lesquels « le solde est payable lors de la mise du local à
disposition de l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la
conformité avec les prévisions du contrat ».

Il est évident que la stipulation contractuelle est contraire à la disposition légale, dès lors
qu’elle tend à obliger l’acquéreur à s’acquitter de l’intégralité du prix de vente entre les
mains du vendeur au moment de l’entrée en jouissance, sans dérogation possible, alors que
la disposition légale lui ouvre expressément la faculté dans certains cas de figure de
consigner le solde. Conformément à l’article 1601-14, cette stipulation contractuelle doit
donc être réputée non écrite.

Il en résulte que les relations entre parties sont à toiser sur base des termes de la loi. Il
convient donc de rechercher si A.) est fondée à refuser le versement du solde du prix de
vente entre les mains de la S.A. SOC1.). La S.A. SOC1.) soutient que tel ne serait pas le
cas, puisque le texte de loi ne viserait que les contestations sur la conformité, alors que A.)
se limiterait actuellement à revendiquer une indemnisation au titre de retards
d’achèvement, respectivement de retards de mise à disposition. A.) pour sa part soutient
qu’il y aurait eu des discussions sur la conformité de la construction, ce qui serait démontré
par le fait qu’elle avait dû agir en 2009 en référé afin de voir nommer un expert.

Les termes de la loi ne permettent pas à l’acquéreur de retenir une partie du prix de vente
au titre de prétentions indemnitaires de sa part pour défaut de jouissance. L’argumentation
de A.) tentant de faire valoir une possible compensation entre le solde dont elle reste
redevable et ses prétentions indemnitaires n’est donc pas à considérer.

Il convient dès lors de rechercher si le contrat conclu entre parties donne encore lieu à des
contestations sur la conformité qui permettraient à A.) de ne pas verser l’intégralité du prix
à la S.A. SOC1.).

A cet égard, il résulte des pièces du dossier que A.) a assigné la S.A. SOC1.) en date du
7octobre 2009 en vue de la nomination d’un expert. L’expert initialement nommé par
ordonnance du 1er décembre 2009 a dû être remplacé par ordonnances du 10 mars 2010,
puis du 22 avril 2010. L’expert a déposé son rapport final en date du 27 juin 2011. On y lit
que l’expert a relevé les points suivants :
    - traces sur la façade
    - absence de garde-corps sur l’escalier d’entrée principale
    - absence de revêtement sur l’escalier d’entrée principale
    - branchement électrique de la porte de garage inachevé
    - absence de grille d’aération sur pignon gauche
    - pénétration d’eau pluviale
    - dislocation de joints sur couvre-murs
    - absence d’étiquetage de l’armoire électrique
    - réfection de l’enduit de mur à un endroit
    - effet damier des pierres calcaires
    - bombage du parquet
    - absence de brosses de guidage des portes vitrées
    - discussion sur la conformité des chiens assis et la pente de la rigole d’évacuation
        des eaux pluviales
    - déversement du mazout : dépollution de la cave et indemnisation éventuelle

Dans ses conclusions, l’expert retient que la dépollution suite au déversement de mazout
reste un problème majeur, mais souligne que restent à réaliser « des menus travaux de
finition, comme p.ex. les garde-corps indispensables pour la sécurité » et renvoie à
l’énumération des désordres contenue dans les différentes parties de son rapport « tout en
sachant que les Ets. SOC2.) [en charge de la pose des pierres naturelles] ont redressé une
bonne partie de leur tâche ». L’expert a encore proposé de mettre en compte une moins-
value de 1.250€ au titre du point relatif aux chiens assis.

Alors même que les parties sont actuellement d’accord sur base du rapport de dépollution
communiqué par la S.A. SOC1.) à A.) dans le cadre de la présente instance que la question
de la dépollution a été traitée de façon satisfaisante, il faut admettre sur base des
conclusions de l’expert qu’il restait au jour de la clôture de son rapport un certain nombre
de défauts de conformité à redresser.
La S.A. SOC1.) ne démontre pas que tous ces points aient été levés depuis lors. Si Me
Reuter dans un courrier du 7 février 2012, consécutif à une tentative de procès-verbal de
réception et de remise des clefs du 7 février 2012, aborde essentiellement la question de la
pollution par mazout, il mentionne toutefois que les réserves concernent « surtout » ce
point, laissant sous-entendre qu’il en existe d’autres. Dans un courrier en réponse du même
jour, Me Schank confirme ce constat, alors qu’il reprend expressément l’existence de
réserves relatives à l’effritement de la façade et aux chiens assis/lucarnes.

Il résulte de ce qui précède qu’il existe actuellement des contestations sur la conformité de
la réalisation de la construction avec les prévisions du contrat. Ces contestations autorisent
A.) à exiger la remise des clefs sans verser le solde du prix à la S.A. SOC1.). Cette dernière
commet donc une illégalité manifeste en refusant purement et simplement la remise des
clefs.

A ce stade, il convient dès lors d’examiner la contestation en droit de la S.A. SOC1.),
consistant à soutenir que le défaut de remise des clefs constituerait dans son chef un
comportement purement passif, qui ne pourrait pas être qualifié de voie de fait permettant
au juge des référés d’intervenir, puisque cette dernière présupposerait un comportement
actif.

Il est exact que la jurisprudence considère généralement que « la voie de fait peut se définir
comme étant constituée par une atteinte manifestement illicite et intolérable à un droit
certain et évident d’autrui par des actes matériels posés par leur auteur en vue d’usurper un
droit qu’il n’a pas ou pour se rendre justice à soi-même. Il résulte de cette définition que,
pour qu’il y ait voie de fait, il faut qu’il y ait commission d’actes matériels commis au
préjudice des droits d’autrui et par lesquels l’auteur du trouble usurpe un droit qu’il n’a pas
ou se fait justice à soi-même. En d’autres termes, l’une des conditions pour qu’il y ait voie
de fait au sens de l’article 933 du Nouveau Code de Procédure Civile est l’existence d’une
attaque, d’une entreprise délibérée par laquelle l’auteur porte atteinte aux droits d’autrui
pour s’arroger un droit qu’il sait ne pas avoir ou pour se procurer un droit qu’il croit avoir
et qu’en réalité il n’a pas. Aussi ne saurait-il y avoir commission d’une voie de fait dans le
cas d’une attitude purement passive, fût-elle fautive, gardée face à une situation donnée ou
en présence de prétentions d’ordre juridique, même fondées, élevées par autrui ».

Il convient toutefois de se départir de cette conception, qui opère un mélange entre les
conséquences de la voie de fait, à savoir le dommage imminent qu’il convient de prévenir
ou le trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme, et les moyens à
l’aide desquels cette voie de fait est commise, à savoir l’action positive ou l’abstention.

A partir du moment où la voie de fait imminente ou consommée est caractérisée, il importe
peu qu’elle soit le résultat d’une action positive ou d’une abstention. Ce qui importe, c’est
le constat d’une atteinte manifestement illicite et intolérable à un droit certain et évident
d’autrui et qu’il y soit mis fin dans l’intérêt de la victime, sans égard au mode de réalisation
de cette atteinte. Par ailleurs, aucun élément rédactionnel de l’article 933, alinéa 1er du
Nouveau Code de Procédure Civile ne permet de tirer la conclusion que le juge des référés
ne pourrait qu’agir en vue de faire cesser une action positive, à l’exclusion d’une simple
abstention. Finalement, il paraît encore antinomique de permettre au juge des référés d’agir
à l’encontre d’une action positive, ce qu’il doit faire généralement en adoptant une
injonction de ne pas faire, i.e. d’abstention, mais de lui interdire d’agir à l’encontre d’une
abstention, à laquelle il est généralement mis un terme par une injonction de faire, i.e.
d’action positive.

Il faut donc retenir que le référé de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure
Civile peut être mis en œuvre pour combattre une voie de fait qui se manifeste par l’inertie
ou le comportement purement passif de son auteur. La doctrine française est d’ailleurs en
ce sens : « Le trouble consiste dans un acte ou une abstention s’inscrivant en la
méconnaissance de l’ordre juridique établi, qu’il faut faire cesser puisqu’il est inadmissible
pour constituer une illicéité manifeste » (JCL Procédure civile, fasc. 471, N° 62).

Il résulte de ce qui précède que la S.A. SOC1.) commet une voie de fait à laquelle le juge
des référés peut mettre un terme en application de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code
de Procédure Civile en lui enjoignant de remettre les clefs de la maison à A.).

Toutefois, cette remise ne peut être pure et simple, puisqu’aux termes de l’article 1601-9
du Code civil, A.) n’est pas autorisée à retenir le solde entre ses mains, mais qu’elle doit le
consigner. La demande principale de A.) doit partant être rejetée, seule sa demande
subsidiaire étant à accueillir.

Toutefois encore, seul le solde en rapport avec l’exécution du contrat de vente en état futur
d’achèvement peut être retenu et doit être consigné, à l’exclusion des montants se
rapportant à d’autres causes. Les factures relatives au mazout sont partant à exclure de la
consignation, et celle-ci doit être limitée à la somme de (20.180,29 - 302,64 - 542,57 =)
19.335,08€.

Pour assurer l’effet utile de la mesure de remise des clefs à prononcer, il y a lieu de
l’assortir d’une astreinte.

Il paraît encore utile de préciser que la S.A. SOC1.) ne pourra pas refuser la remise des
clefs au motif que la somme de (302,64 - 542,57 =) 845,21€ n’aura été ni consignée ni
payée.

Il serait encore inéquitable de laisser à la seule charge de A.) tous les frais d’avocat qu’il a
dû exposer pour assurer la remise des clefs d’une construction achevée à laquelle la S.A.
SOC1.) s’est opposée sans fondement et en invoquant une stipulation contractuelle
illégale. Il y a lieu de lui allouer à ce titre la somme de 1.000€.

                                PAR CES MOTIFS

Nous Thierry HOSCHEIT, Vice-Président au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,
siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal d’arrondissement
de et à Luxembourg, légitimement empêchée, statuant contradictoirement;

Nous déclarons compétent pour connaître de la demande;

recevons la demande en la forme;
au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par
provision;

ordonnons à la S.A. SOC1.) de remettre à A.), sous peine d’une astreinte de 1.000€ par jour
de retard, les clefs de la maison sise à (…),(…), qui a fait l’objet entre parties d’un contrat de
vente en état futur d’achèvement N° 12423 du 15 octobre 2007, à charge pour A.) de
consigner à la Caisse des consignations la somme de 19.335,08€;

disons que l’astreinte court à partir de l’expiration d’un délai de trois jours suivant la
survenance du dernier des événements suivants : la signification de la présente ordonnance et
la signification de la preuve de la consignation par A.) de la somme de 19.335,08€ à la Caisse
des consignations;

condamnons la S.A. SOC1.) à payer à A.) une indemnité de procédure de 1.000€;

réservons les frais et les dépens;

ordonnons l'exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours.
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Rép.fisc.no 1524/2012

             A U D I E N C E P U B L I Q U E D U V E N D R E D I, 3 0 M A R S
                                           2012

                 Le tribunal du travail de et à LUXEMBOURG a rendu le j u g e m e n t qui
          suit

                 dans la cause                                                    e n t r e:

          A.), réviseur d’entreprises agréé, demeurant à L-(…), (…),

          D E M A N D E U R, comparant Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour,
          demeurant à LUXEMBOURG

                                                   et

          la société anonyme SOC1.), ci-avant établie et ayant son siège social à L-(…),
          (…), actuellement établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par
          son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de
          commerce et des sociétés de et à LUXEMBOURG sous le numéro B (…),

          D E F E N D E R E S S E, comparant par Maître Lucy DUPONG, avocat à la
          Cour, demeurant à LUXEMBOURG.
          __________________________________________________________________

                                          PRESENTS:

          - Marie MACKEL, juge de paix de et à LUXEMBOURG, siégeant comme
          Présidente du tribunal du travail de et à LUXEMBOURG;

          - Arlette PETERS, assesseur - employeur;
          - Corinne LUDES, assesseur - salarié;

           les deux derniers dûment assermentés;

          - Michèle GIULIANI, greffière.
          __________________________________________________________________

                                                FAITS:
                                   2

       Suite à la requête déposée le 31 octobre 2011 au greffe de ce tribunal du
 travail par A.), les parties furent convoquées à l'audience publique du lundi, 28
 novembre 2011 devant le tribunal du travail.

       A l'appel de la cause à l’audience publique dont question ci-dessus, Me Lucy
 DUPONG se présenta pour la société défenderesse. L’affaire fut alors
 contradictoirement fixée au mardi, 24 janvier 2012 pour plaidoiries.

       Lors de l’audience publique du mardi, 24 janvier 2012, l’affaire fut
 contradictoirement fixée au vendredi, 16 mars 2012 pour plaidoiries.

        A l’audience publique du vendredi, 16 mars 2012, l’affaire fut utilement
 retenue. Lors de cette audience, les mandataires de la partie requérante et de la
 société défenderesse (Me Sandra JUNQUEIRA DE OLIVEIRA en remplacement
 de Me Michel MOLITOR et Me Lucy DUPONG) furent entendus en leurs moyens
 et prirent les conclusions reprises dans les considérants du présent jugement.

       Sur ce, le tribunal du travail prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience
 publique de ce jour, audience publique à laquelle le prononcé avait été fixé,

       le j u g e m e n t qui suit :
       _____________________________________________________________

                                        Procédure :

       Par requête déposée le 31 octobre 2011, A.) a fait convoquer devant le
 tribunal du travail son ancien employeur, la société anonyme SOC1.), pour lui
 réclamer suite à son licenciement qu’il qualifie d’abusif les montants suivants :

- préjudice matériel :                                                  85.000,00 €,
- préjudice moral :                                                     30.000,00 €,
                                               ----------------------------------------
                                                   Ces montants avec les intérêts
                                              légaux tels que de droit à partir de
                                                   la demande en justice, jusqu’à
                                                                                solde,

 - rémunération brute du mois de
décembre 2010 :                                                        14.056,74 €,
 - rémunération brute du mois de
janvier 2011 :                                                         14.056,74 €,

 - rémunération brute du mois de
février 2011 :                                                         14.056,74 €,
 - indemnité compensatoire de
                                     3

congés non pris :                                                         9.750,33 €,
 - indemnité de départ :                                                 15.598,86 €,
 - 13ième mois, année 2010 :                                             13.460,79 €,
 - 13ième mois, prorata année
2011 :                                                                     2.243,46 €,
                                                 ----------------------------------------

                                                     Ces montants avec les intérêts
                                                légaux tels que de droit à partir de
                                                   chaque échéance, sinon à partir
                                                      du 18 février 2011, date le la
                                                 première mise en demeure, sinon
                                                  à partir du 13 avril 2011, date de
                                                      la seconde mise en demeure,
                                                   sinon à partir de la demande en
                                                              justice, jusqu’à solde,

       Le requérant demande encore quant à une rémunération additionnelle
 principalement que la défenderesse soit condamnée à lui octroyer 825 de ses
 actions.

       Subsidiairement, il demande de condamner la défenderesse à lui payer un
 montant de 1.250.000 €, sinon un montant de 625.000 € du chef de sa participation
 aux bénéfices, cette somme augmentée des intérêts légaux tels que de droit à partir
 de la demande en justice, jusqu’à solde.

       Il conclut encore à la condamnation de la défenderesse à lui payer un montant
 de 3.000 € à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau
 Code de procédure civile et à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

       La requête, régulière en la forme, est recevable à cet égard.

                                Moyens et prétentions des parties :

       A l’appui de sa demande à se voir déclarer son licenciement abusif, le
 requérant expose qu’il a été au service de la défenderesse suivant contrat de travail
 du 7 janvier 2004 et qu’il s’est vu notifier son licenciement avec préavis par
 courrier recommandé du 25 octobre 2010.

       Suite à sa demande en communication des motifs du 19 novembre 2010, il a
 reçu le courrier en réponse du 15 décembre 2010

       Par courrier du 4 février 2011, il a réclamé contre les motifs avancés à son
 égard.
                                  4

      Le requérant conteste formellement les motifs invoqués, la défenderesse lui
reprochant des manquements professionnels qui ne seraient pas suffisamment
fondés sur des faits précis, sérieux et réels.

      Il demande donc de déclarer son licenciement abusif au regard des
dispositions de l’article L. 124-5(2) du Code du travail.

      Quant à la défenderesse, celle-ci soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la
demande, le tribunal du travail étant incompétent pour connaître du volet de la
demande du requérant tenant à une prétendue acquisition par ce dernier de 825
actions.

      A cet égard, la défenderesse conteste formellement la qualité d’associé
alléguée par le requérant, ainsi que le droit de celui-ci de se prévaloir d’une option
d’achat sur ses actions. Elle soutient, en renvoyant à l’article 25 du Nouveau Code
de procédure civile, que le requérant revendiquerait « une prétendue qualité
d’associé … , et peu importe qu’il ait été pendant un certain temps au service de …
comme salarié, le litige ne porte pas sur une contestation en rapport avec son
contrat de travail, mais sur une contestation relevant du droit des sociétés. ».

      La défenderesse fait ensuite plaider que le licenciement du requérant n’est
pas à déclarer abusif, alors que les motifs invoqués seraient suffisamment précis
pour justifier un licenciement avec préavis. Elle demande en conséquence de
débouter le requérant de sa demande en dommages-intérêts.

      A titre subsidiaire, elle conteste le préjudice allégué par le requérant en ce qui
concerne le dommage matériel, celui-ci ayant retrouvé un nouvel emploi après son
licenciement dans la profession de réviseur d’entreprises et celui-ci restant en
défaut de prouver avoir subi une quelconque perte de revenus.

     Elle conteste également le dommage moral, le requérant restant en défaut de
prouver avoir subi un dommage moral distinct du dommage matériel.

     Enfin, elle demande de son côté une indemnité de procédure d’un montant de
2.000 €.

                                  Motifs de la décision :

      La régularité du licenciement avec préavis :
                                  5

      -    précision des motifs :

      Aux termes du texte de l’article L. 124-5(2) du Code du travail, l’employeur
est tenu d’énoncer avec précision le ou les motifs du licenciement liés à l’aptitude
ou à la conduite du travailleur ou fondés sur les nécessités du fonctionnement de
l’entreprise.

      Il y a lieu de rappeler que les motifs du licenciement doivent être fournis avec
une précision telle que leur énoncé même en révèle la nature et la portée exacte et
permette d’une part au salarié d’apprécier, s’ils ne sont pas illégitimes ou si le
congédiement n’a pas le caractère d’un acte économiquement et socialement
anormal et de faire la preuve de la fausseté ou de l’inanité des griefs invoqués et
d’autre part au juge de vérifier, si les motifs invoqués et les faits se trouvant à leur
base, discutés, affirmés ou combattus devant lui, s’identifient à ceux sur lesquels
l’employeur s’est appuyé dans la lettre énonçant les motifs du licenciement.

      En l’espèce, la lettre de motivation du 15 décembre 2010 est reproduite dans
la requête introductive d’instance à laquelle le tribunal du travail renvoie.

      Il convient de constater que cette lettre fait état d’une
insuffisance professionnelle de la part du requérant en ce qui concerne ses
fonctions de réviseur d’entreprise.

      Il y a lieu de rappeler que selon la jurisprudence l’insuffisance
professionnelle peut constituer une cause réelle et sérieuse de licenciement à
condition que l’employeur donne des précisions sur ce qu’il entend par insuffisance
professionnelle et libelle des faits précis permettant aux juges de contrôler
l’existence de cette insuffisance ou négligence.

      Quant aux reproches sub 1), ceux-ci manquent de la précision requise en ce
que la défenderesse se cantonne à émettre des griefs de façon trop générale au lieu
de les préciser avec leurs dates et le nom des dossiers ou celui des clients
concernés. Un tel libellé rend en effet impossible le contrôle du motif par la
juridiction, aussi bien que la contre-preuve à rapporter par la partie adverse.

      De même, quant au reproche ayant trait à des absences hebdomadaires des
vendredis et lundis depuis 2006 et à de fausses déclarations faites sur les bons de
travail, celui-ci est trop imprécis.

     Il ne résulte, en effet, pas de la lettre de motivation quand exactement le
requérant a été absent en mentionnant sur sa fiche de travail « non productif ».
                                  6

       En l’absence des dates précises, ou encore en l’absence des copies des fiches
de travail sur lesquelles est inscrit la mention « non productif » annexés à la lettre
de motivation pour en faire partie intégrante, le tribunal du travail n’est pas en
mesure de vérifier, si ce reproche est suffisamment sérieux dans la mesure où le
requérant a marqué sur sa fiche de travail chaque vendredi et lundi « non
productif », fait qui montre que la défenderesse a accepté ces absences
systématiques à partir de 2006, ou si, effectivement, le requérant a mentionné, à
plusieurs reprises, dans son bon de travail « non productif » au lieu de « congé » ,
fait de nature à entraîner la perte de confiance de son employeuse .

       En résumé de ce qui précède, il y a lieu de retenir que le tribunal du travail ne
tient pas compte de l’ensemble des reproches formulés sub 1) et 2) pour manque de
précision.

      Par contre, l’insuffisance professionnelle reprochée au requérant est étayée,
en tenant compte de l’annexe de la lettre de motivation, par des exemples
suffisamment concrets et précis pour que le tribunal puisse vérifier la réalité de
cette insuffisance professionnelle énoncée et pour que le requérant puisse en
apprécier la portée et en prouver le cas échéant la fausseté en ce qui concerne
l’ensemble des faits ayant trait à des manquements professionnels décrits sub 3)
ayant trait au non remplissage des bons de travail et 4) intitulé : « Problèmes
spécifiques constatés ».

      Dans ces conditions, il convient de décider que la lettre de motivation du 15
décembre 2010 remplit les critères de précision de l’article L-124-5(2) du Code du
travail précité uniquement en ce qui concerne les reproches sub 3) et 4).

      -    caractère réel et sérieux des motifs :

     L’article L. 124-5 (2) du Code du travail dispose encore que les motifs
doivent être réels et sérieux.

      La cause réelle doit d’abord être intrinsèquement exacte. Elle doit ensuite
constituer la véritable cause de la mesure prise. La cause sérieuse est celle qui ne
permet pas, sans dommage pour l’entreprise, le maintien du salarié dans son
emploi.

      A cet égard, il convient de rappeler que l’insuffisance professionnelle est
considérée comme une cause réelle et sérieuse. Elle ne résulte pas d’un
                                  7

comportement volontaire, mais révèle l’inaptitude du salarié à assumer ses
fonctions, son incompétence.

      Ainsi, l’insuffisance professionnelle est admise par la jurisprudence à propos
de l’incapacité de la part d’un salarié d’organiser et de gérer son service ou encore
l’inaptitude à occuper son emploi se manifestant par de nombreux manquements
professionnels en ce qui concerne la fonction pour laquelle il a été engagé (Cour
d’appel du 29 janvier 2009, 8e chambre, 33436 ; Cour d’appel du 10 janvier 2008,
8e chambre, 32403).

      A supposer partant que les manquements décrits dans la lettre de motivation
sub 4) soient établis, le licenciement du requérant pourrait reposer sur une cause
légitime.

     En revanche, en ce qui concerne le reproche formulé sub 3) de la lettre de
motivation, il y a lieu de constater que la défenderesse insiste sur le fait que le
requérant bénéficiait d’un statut de cadre-dirigeant au sein de son entreprise à partir
de 2006.

      Dès lors, le requérant en tant que « cadre dirigeant » bénéficiait également
d’un statut lui permettant de revendiquer une relative liberté dans l’organisation de
son temps de travail et de son congé, de sorte que ce reproche tenant au non-
remplissage des bons de travail pour certains mois pendant toutes les années 2006,
2007, 2009 et 2010 n’est pas à considérer comme une cause suffisamment sérieuse.

      Dès lors, le tribunal décide d’écarter le motif libellé sub 3), celui-ci ne
constituant pas une cause sérieuse justifiant le licenciement du requérant.

      -    réalité des motifs :

      Face aux contestations du requérant, la défenderesse soumet au tribunal en
cours de délibéré par une note déposée le 22 mars 2012 une offre de preuve
reprenant les motifs énoncés dans la lettre de motivation.

      Par une note en réplique du 27 mars 2012, le requérant s’oppose à cette offre
de preuve aux motifs que les témoins proposés, à savoir T1.) et T2.), sont tous
deux administrateurs de la défenderesse et, en plus en ce qui concerne
T1.), président du conseil d’administration de la défenderesse.

      Les motifs jugés précis, constituent, d’après ce qui précède, des motifs
sérieux et réels, de sorte que l’offre de preuve pour autant qu’elle concerne ces
motifs précis est en principe recevable.
                                 8

      Cependant, en l’espèce, il convient de décider que cette offre de preuve pour
laquelle la défenderesse sollicite l’audition de deux administrateurs dont l’un est le
président du conseil d’administration, est à déclarer irrecevable sur base de l’article
399 du Nouveau code de procédure civile.

       En effet, il convient de rappeler les dispositions de l’article 399 du Nouveau
Code de procédure civile selon lesquelles lorsque la preuve testimoniale est
admissible, le juge peut recevoir des tiers les déclarations de nature à l’éclairer sur
les faits litigieux dont ils ont personnellement connaissance.

      Ainsi, suivant un arrêt de la Cour de cassation du 22 mai 2008, il a été décidé
par application de l’article 399 du Nouveau Code de procédure civile que la
Commune, entité morale disposant de la personnalité juridique, est physiquement
représentée en justice par ses bourgmestre et échevins réunis en collège, que le
bourgmestre en tant que membre de ce collège n’est pas une partie tierce au procès
et que la Cour d’appel, en admettant l’attestation testimoniale du bourgmestre, a
violé l’article 399 du Nouveau Code de procédure civile. (Cour de cassation du 22
mai 2008, no 2503)

      Il est vrai que la société anonyme, aux termes de l’article 53 de la loi du 10
août 1915 sur les sociétés commerciales, est représentée en justice par son conseil
d’administration.

       En conséquence et par analogie au collège échevinal dont question dans
l’arrêt de cassation cité ci-dessus, les administrateurs, qui représentent
physiquement la société anonyme et qui sont membres du conseil
d’administration, ne sont pas à considérer comme tiers au procès.

     Dès lors, il convient de retenir, en l’espèce, que la fonction d’administrateur
et surtout celle d’administrateur président du conseil d’administration de la
défenderesse font que T1.) et T2.) sont à écarter comme témoins dans le présent
procès.

       A défaut d’autres témoins qui ne sont pas administrateurs, les faits contestés
par le requérant ne sont pas établis.

      Dans ces conditions, le licenciement est à déclarer abusif, celui-ci ne reposant
pas sur des motifs réels et sérieux.

      La demande en indemnisation des préjudices matériel et moral :

      Il y a lieu de rappeler que si en principe un licenciement abusif engendre
réparation des préjudices tant matériel que moral subis par le salarié victime, force
est cependant de constater que cette réparation n’intervient pas d’office. En effet et
                                  9

cela a été retenu à d’itératives reprises par la jurisprudence, seul le dommage
matériel en relation causale directe avec le licenciement abusif est indemnisé et
calculé par rapport à une période de référence dont la durée est fixée au cas par cas
par les juridictions, à partir de la fin du contrat de travail, ou au début du préavis en
cas de dispense de travail, en fonction notamment des efforts concrets faits par le
salarié pour trouver un nouvel emploi et de la situation de l’emploi dans la branche
où le salarié a travaillé.

      Ainsi, d’après la Cour d’appel, admettre le contraire, à savoir une
indemnisation d’office indépendante de l’attitude du salarié congédié, permettrait à
ce dernier, s’il ne fait aucun effort pour se reclasser dans le milieu de l’emploi, de
se voir indemniser pendant un temps illimité (Cour d’appel du 6 janvier 2011, 3e
chambre, 37077).

       En l’espèce, il y a lieu de constater que le requérant n’a versé aucune pièce
relative à son prétendu préjudice matériel.

      Par conséquent, le requérant restant en défaut d’établir qu’il a subi un
préjudice matériel, il convient de le débouter de cette demande.

      Au vu des circonstances de l’espèce, il convient d’évaluer le préjudice moral
subi par le requérant à 3.000 €.

      La demande en paiement des salaires pour décembre 2010, janvier et
février 2011 :

      Le requérant réclame paiement de son indemnité compensatoire de préavis,
celui-ci ayant commencé à courir le 1er novembre 2010 pour expirer 28 février
2011.

      A cet égard, il donne à considérer que si la défenderesse a payé le mois de
novembre, toujours serait-il qu’elle n’aurait pas payé les mois de décembre 2010,
janvier et février 2011.

      Quant à la défenderesse, celle-ci réplique qu’elle a payé un montant total net
de 18.411,80 € au requérant du chef d’arriérés de salaire suite à une ordonnance de
référé rendue le 12 septembre 2011.

      Aux termes de l’article L. 124-3(2), le contrat de travail prend fin à
l’expiration d’un délai de préavis de quatre mois pour le salarié qui justifie auprès
du même employeur d’une ancienneté de services continus comprise entre cinq ans
et moins de dix ans.
                                           10

                En l’espèce, le requérant ayant une ancienneté de services entre cinq ans et
          dix ans, il a droit à un préavis de quatre mois.

                 En cas de dispense de travail pendant le préavis, le salarié a droit à une
          indemnité compensatoire de préavis. Cette indemnité a un caractère forfaitaire et
          elle est due sans considération d’un quelconque montant que le salarié redoit à son
          employeur.

                Dès lors, au vu des éléments soumis au tribunal, il y a lieu de retenir que cette
          demande en paiement du solde de l’indemnité compensatoire de préavis égale à
          trois mois de salaire est fondée en principe.

               En ce qui concerne le montant, il y a lieu de réserver cette demande pour une
          audience ultérieure.

                La demande en paiement d’une indemnité pour congé non pris :

               Le requérant réclame encore une indemnité compensatoire pour 15 jours de
          congé non pris, soit une indemnité d’un montant de 9.750,34 €.

                La défenderesse s’oppose à cette demande en se basant sur le livre de congé
          d’après lequel le compte congé du requérant indique que celui-ci a pris 2,7 heures
          de congé de trop. Elle demande partant de rejeter cette demande.

                Il incombe à l’employeur, défendeur à une demande en paiement d’une
          indemnité compensatoire de congé non pris, qui se prétend libéré de son obligation
          en affirmant avoir accordé à son salarié le congé qui lui était dû, d’en rapporter la
          preuve par la production de la mention afférente dans le livre de congé et ce n’est
          qu’en cas de contestation par le salarié de la véracité de cette inscription unilatérale
          qu’il doit en plus en rapporter la preuve par témoins.

                Il se dégage de la pièce n° 7 de la farde de pièces de Me Lucy DUPONG, que
          le requérant a pris les congés suivants :

Détail congés : Date                   Num.mandant    Nom mandant                 Temps     Solde

                04/01/10       00020              CONGE NORMAL                 -8.0       248.0
                05/01/10       00020              CONGE NORMAL                 -8.0       240.0
                06/01/10       00020              CONGE NORMAL                 -8.0       232.0
                07/01/10       00020              CONGE NORMAL                 -8.0       224.0
                                 11

      08/01/10       00620              CONGE NORMAL                -8.0      216.0

      26/02/10 00020 CONGE NORMAL         -8.0    208.0
      12/05/10 00020 CONGE NORMAL         -4.0   204.0
      14/05/10     00020                CONGE NORMAL -8.0           196.0

      21/06/10       00020              CONGE NORMAL -8.0           188.0
      22/06/10       00020              CONGE NORMAL -8.0           180.0
      24/06/10       00020              CONGE NORMAL -8.0           172.0
      25/06/10       00020              CONGE NORMAL -8.0           164.0

      30/07/10       00020              CONGE NORMAL -8.0           156.0

      12/08/10     00020                CONGE NORMAL -8.0           148.0
      13/08/10     00020                CONGE NORMAL                -8.0      140.0
      16/08/10     00020                CONGE NORMAL                -8.0      132.0
      17/08/10     00020                CONGE NORMAL                -8.0      124.0
      18/08/10     00020                CONGE NORMAL                -8.0      116.0
      19/08/10     00020                CONGE NORMAL                -8.0      108.0
      20/08/10     00020                CONGE NORMAL                -8.0      100.0
      23/08/10     00020                CONGE NORMAL                -8.0      92.0
      24/08/10 00020 CONGE NORMAL         -8.0                        84.0
      25/08/10 00020 CONGE NORMAL         -8.0                        76.0
      26/08/10 00020 CONGE NORMAL         -8.0                        68.0
      27/08/10 00020 CONGE NORMAL         -8.0                        60.0

        /10/10                        Modification                  -104.0     -44.0
      Droit au congé 2011                                            +41.3      -2.7

       Il ressort encore d’un courrier du 21 octobre 2010, pièce non autrement
critiquée, que le requérant a été en congé jusqu’au 22 octobre 2010.

       Face à ces éléments et notamment la pièce ci-dessus reproduite qui tient lieu
de livre de congé, le requérant reste en défaut de contester les jours de congé par lui
pris, notamment celles ayant trait à la période concernant le préavis pour lequel le
requérant a été dispensé de travailler, soit la période après le 1er novembre 2010.

      Dès lors, en présence de cette pièce non autrement critiquée, le tribunal du
travail ne peut que constater que la demande du requérant en paiement d’une
indemnité compensatoire pour 15 jours de congé non pris est à rejeter.

      L’offre de preuve, par consultation ou expertise, formulée par note de
plaidoiries versée en cours de délibéré tendant à prouver que le requérant a pris 2,7
heures de congé au-delà du nombre de jours de congé auxquels il pouvait
légalement prétendre, est à rejeter comme étant superfétatoire.

      La demande en paiement d’une indemnité de départ :
                                                        12

                   Le requérant réclame encore paiement d’un montant de 15.598,86 € du chef
              d’une indemnité de départ.

                     La défenderesse s’oppose au montant réclamé par le requérant. Ainsi, d’après
              elle, le requérant n’a droit qu’à un montant de 13.242 € à titre d’indemnité de
              départ qui s’établit comme suit :

- salaire brut de novembre 2009 a juin 2010: 8
mois x 13.132,61 =                                                              105.060,88 €,
- salaire brut de juillet 2010 à octobre 2010: 4 mois
x 13.460,79 =                                                                    53.843,16 €,
105.060,88 + 53.843,16 = 158.904,04 : 12 =                                       13.242,00 €.

                    A l’appui de ses affirmations, elle renvoie aux dispositions de l’article L.
              124-7 du Code du travail. D’après elle, dans le calcul de l’indemnité de départ, il
              ne doit pas être tenu compte de l’avantage que représente la voiture de service ou
              encore le bonus qui a été payé au requérant en 2010, ces deux avantages ne
              constituant pas des éléments de salaire.

                    Aux termes de l’article L. 124-7(4) du Code du travail, il est disposé que
              cette indemnité est calculée sur la base des salaires ou traitements bruts
              effectivement versés au salarié pour les douze derniers mois qui précèdent
              immédiatement celui de la notification de la résiliation.

                    Cet article précise encore que : « Sont compris dans les salaires et
              traitements servant au calcul de l’indemnité de départ les indemnités pécuniaires
              de maladie ainsi que les primes et suppléments courants, à l’exclusion des
              rémunérations pour heures supplémentaires, des gratifications et de toutes
              indemnités pour frais accessoires exposées. ».

                    Ces dispositions disposent clairement que l’indemnité de départ est établie
              sur la base de la rémunération brute des douze derniers mois y compris les
              suppléments courants.

                    En l’espèce, il est constant en cause que le requérant disposait d’une voiture
              de service mise à sa disposition par la défenderesse.

                    En effet, il découle du contrat de travail conclu entre parties qu’il a été
              convenu que : « D’autre part, l’employeur met à la disposition du salarié une
              voiture de service. Cet avantage fixé à 1,5% du prix global d’acquisition, constitue
              un salaire en nature et est à soumettre aux charges sociales et à l’impôt sur les
              salaires. » (alinéa 2 de l’article 4 du contrat de travail).
                                13

       Il se dégage encore des fiches de salaire versées au dossier que cette voiture
était un avantage en nature.

      En effet, il s’avère que le salaire mensuel global brut du requérant d’un
montant de 14.056,74 € était divisé en une partie « rémunération mensuelle »
(13.460,79 €) et une partie « avantage en nature (voiture) » (595,95 €).

     Cette division ressort clairement des fiches de salaire des mois de décembre
2010, janvier et février 2011 (pièces n°s 3, 4 et 5 de la farde de pièces de Me Lucy
DUPONG).

     S’agissant d’un avantage en nature, il a bien évidemment été déduit du
montant net du salaire payé au requérant.

      L’indemnité de départ due selon les dispositions de l’article L. 124-7(4)
précitées s’élève donc à un montant de 15.598,86 €, montant qui n’a pas
autrement été critiqué.

     La demande en paiement d’un 13e mois pour 2010 et d’un prorata de 13e
mois pour 2011 :

       Le requérant demande encore paiement d’un 13e mois. Il se réfère à cet égard
à l’article 4 de son contrat de travail.

      La défenderesse s’y oppose aux motifs que :

      -    si le requérant a été engagé comme salarié n’occupant pas une fonction
dirigeante, toujours serait-il qu’à partir du 1er janvier 2006, celui-ci a été promu à
la fonction de cadre dirigeant,
      -    dès lors, aussi, a-t-il été convenu que la rémunération du requérant passe
de 7.230 € à 12.016 €, mais qu’il ne toucherait plus de 13e mois.

      A l’appui de ses affirmations, la défenderesse renvoie à son livre des salaires
et les certificats de rémunération, pièces qui, d’après elle, feraient preuve à
suffisance de droit de l’accord des parties de ne plus régler de 13e mois au
requérant à partir de l’année 2006 et feraient preuve de l’exécution de cet accord.

      A titre subsidiaire, pour autant que de besoin, la défenderesse formule une
offre de preuve ayant la teneur suivante :

       « qu’avec effet au 1er janvier 2006, A.) a été promu au statut de cadre
dirigeant au sein de SOC1.) avec une augmentation substantielle de son salaire et
il a été convenu qu’en sa qualité de cadre dirigeant, il ne toucherait plus de 13ième
mois ;
                                14

      que A.) n’a plus reçu depuis l’année 2006 le paiement d’un 13ième mois de
salaire. ».

       Le contrat de travail signé entre parties le 7 janvier 2004 prévoit en son
article 4: « Le salaire brut de l’employé est fixé à EUR 6.000.000.- par mois, à
raison de 13 mois par an, basant sur l’indice du coût de la vie actuel de 620.75
points, payable à la fin de chaque mois. ».

      Aucun autre document ou avenant à ce contrat de travail n’a été produit en
cause selon lequel il est convenu entre parties que le requérant ne touchera plus de
13e mois à partir du 1er janvier 2006.

      Si la preuve de simples faits matériels peut être rapportée par témoins,
aucune preuve n’est cependant recevable outre ou contre le contenu des actes au vu
de l’article 1341 du Code civil.

       Le nouveau statut de cadre dirigeant a comme conséquence une augmentation
du salaire mensuel, mais une renonciation au 13e mois auquel se réfère la
défenderesse dans son offre de preuve (alinéa 1er) est irrecevable au regard de
l’article 1341 du Code civil.

       L’offre de preuve est également irrecevable pour le surplus (alinéa 2) pour
défaut de pertinence, alors que la preuve de ce fait résulte des pièces versées et que
ce fait n’est pas contesté.

     Par ailleurs, d’après l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement
formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

      Il s’ensuit que la défenderesse est tenue, au vu de l’article 4 du contrat de
travail, de payer un 13e mois au requérant. Le fait que le requérant ne l’ait plus
réclamé pendant les dernières années n’emporte nullement renonciation de sa part,
étant donné que les renonciations ne se présument pas, elles se prouvent en cas de
contestations.

      Dès lors, en présence des stipulations contractuelles ci-avant reproduites et à
défaut par la défenderesse d’établir, autrement par témoins ou présomptions, qu’il y
a eu accord entre parties de modifier les stipulations contractuelles, il y a lieu de
retenir que la demande est à déclarer fondée pour les montants réclamés, montants
non autrement contestés.

      La demande en obtention de 825 actions :
                                15

      Le requérant demande enfin la condamnation de la défenderesse à l’exécution
forcée de l’attribution de 825 actions au titre d’un complément de
rémunération, sinon le paiement au titre du rachat de 825 options d’achat sur les
actions émises par la défenderesse lui attribuées le 31 décembre 2007 d’un montant
de 1.250.000 €, sinon un montant de 625.000 €.

      La défenderesse oppose en premier lieu l’incompétence ratione materiae du
tribunal du travail en soutenant en substance que les options d’achat sur actions,
prétendument attribuées au requérant, l’auraient été en sa qualité d’associé et non
pas en sa qualité de salarié.

      Quant au fond, elle conclut à voir débouter le requérant de toutes ses
prétentions.

        Quant à l’incompétence ratione materiae, il convient de rappeler les
dispositions de l’article 25 du Nouveau code de procédure civile disposant que : «
Le tribunal du travail est compétent pour connaître des contestations relatives aux
contrats de travail … qui s’élèvent entre les employeurs, d’une part, et leurs
salariés, d’autre part, y compris celles survenant après que l’engagement a pris
fin. ».

      S’il est vrai que les juridictions du travail sont compétentes pour connaître
des demandes du salarié en condamnation de son employeur à lui payer au titre de
rachat des options d’achat sur les actions lui attribuées, toujours est-il que ces
options d’achat sur actions doivent lui avoir été attribuées dans le cadre de son
contrat de travail et non pas en sa qualité d’associé ou actionnaire de sa société
employeuse.

     En l’espèce, face aux contestations de la défenderesse, il appartient partant au
requérant de prouver non seulement qu’il y a eu attribution des 825 options
d’achat, mais aussi - et en premier lieu - que cette attribution trouve
indubitablement sa source dans son contrat de travail.

      Dès lors et à défaut de tout indice probant quant à une attribution des 825
options d’achat en 2007 dans le cadre du contrat de travail conclu entre parties le 7
janvier 2004, le tribunal ne peut que constater que les juridictions du travail sont
incompétentes pour connaître de cette demande.

       Cette demande ne trouve pas, en effet, d’après les éléments soumis au
tribunal, sa source dans les relations de travail, ce qui n’a toutefois pas pour
conséquence l’irrecevabilité de la demande, mais l’incompétence ratione materiae
de la juridiction du travail pour en connaître.
                                 16

      Le point de départ des intérêts légaux :

      Le requérant réclame les sommes dont question ci-dessus augmentées des
intérêts à partir de chaque échéance, sinon à partir d’une mise en demeure du 18
février 2001 ou du 13 avril 2011.

       Il y a lieu de rappeler que les intérêts de retard courent en droit du travail non
pas à partir de l’échéance - il n’y a pas d’échéance -, mais à partir de la demande en
justice, sauf s’il y a une mise en demeure par lettre recommandée. En effet, l’article
1146-1 du Code du travail dispose que lorsqu’il n’en a pas été convenu autrement,
la mise en demeure se fait par sommation d’huissier ou par lettre recommandée à la
poste.

      En l’espèce, les deux mises en demeure ayant été envoyées par fax, les
intérêts courent en ce qui concerne les condamnations prononcées dans le
dispositif du présent jugement à partir de la demande en justice, soit à partir du 31
octobre 2011.

      Les indemnités de procédure :

     Le requérant et la défenderesse sollicitent une indemnité de procédure de
3.000 €, respectivement de 2.000 €.

      Le requérant a été débouté de sa demande en dommages-intérêts pour
préjudice matériel et de sa demande en paiement d’une indemnité compensatoire de
congé non pris.

      Il reste, tout comme la défenderesse, en défaut de justifier en quoi il serait
inéquitable de laisser à sa charge des sommes par lui exposées non comprises dans
les dépens.

    Les demandes présentées par les deux parties sur base de l’article 240 du
Nouveau Code de procédure civile sont donc à rejeter comme non fondées.

                                PAR CES MOTIFS:

      Le tribunal du travail de et à LUXEMBOURG, statuant contradictoirement et
en premier ressort,
                                17

     R e ç o i t la demande en la forme,

    D i t que les juridictions du travail sont incompétentes pour connaître de la
demande ayant trait à 825 options d’achat sur actions de la société anonyme
SOC1.),

     D i t que le licenciement du 25 octobre 2010 est abusif,

      D i t que la demande en paiement du solde de l’indemnité compensatoire de
préavis pour la période de décembre 2010 à février 2011 est fondée,

      C o n d a m n e la société anonyme SOC1.) à payer à A.) la somme de
(3.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral + 15.998,86 € du chef
d’une indemnité de départ + 13.460,79 € du chef d’un 13e mois pour 2010 +
2.243,46 € du chef d’un prorata de 13e mois pour 2011) = 34.703,11 (trente-quatre
mille sept cent trois virgule onze) €, cette somme avec les intérêts légaux à partir
du 31 octobre 2011, jour de la demande, jusqu’à solde,

      D é b o u t e A.) de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour
préjudice matériel, de sa demande en paiement d’une indemnité compensatoire de
congé non pris d’un montant de 9.750,33 € et de sa demande en paiement d’une
indemnité de procédure,

     D é b o u t e la société anonyme SOC1.) de sa demande en paiement d’une
indemnité de procédure,

     Quant à la demande en paiement des salaires pour décembre 2010,
janvier et février 2011,

     r e f i x e l’affaire à l'audience publique du vendredi, 11 mai 2012 à 09.00
heures du matin devant le tribunal du travail, siégeant à LUXEMBOURG, Cité
Judiciaire, Justice de Paix, Plateau du Saint Esprit, salle d’audience JP.0.15.,

     r é s e r v e la demande pour le surplus ainsi que les frais.

      Ainsi fait et jugé par Marie MACKEL, juge de paix de et à
LUXEMBOURG, siégeant comme Présidente du tribunal du travail, et les
assesseurs prédits et prononcé par la Présidente à ce déléguée, assistée de la
greffière Michèle GIULIANI, en audience publique, date qu'en tête, au prétoire de
la Justice de Paix à LUXEMBOURG, et qui ont signé le présent jugement.
                           18

    s. Marie MACKEL                                     s. Michèle GIULIANI.

     Photocopie du   présent    jugement   a   été   délivrée   aux   parties   le
________________.

                                               s. Michèle GIULIANI, greffière.
"


text:
Rép. fisc. no 1015/12

                              Audience publique du 30 mars 2012
          ----------------------------------------------------------------------------------------------------

          Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du
          Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

                                             Dans la cause entre :

          la société anonyme AAAA S.A.,

          demanderesse au principal,
          défenderesse sur reconvention,

          comparant par Maître Luc JEITZ, avocat à la Cour, demeurant à
          Luxembourg,

                                                         et:

          la société à responsabilité limitée BBBB S.àr.l.,

          défenderesse au principal,
          demanderesse par reconvention,

          comparant par Maître Florence HOLZ, avocat à la Cour, en remplacement
          de Maître Fernand ENTRINGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à
          Luxembourg.

          ----------------------------------------------------------------------------------------------------

                                                      FAITS

          L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent
          jugement - déposée le 2 octobre 2009 au greffe de la Justice de Paix
          d’Esch-sur-Alzette.

          Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience
          publique du 19 novembre 2009, lors de laquelle elle l’affaire fut fixée
          contradictoirement au 4 février 2010 pour plaidoiries.

          Après plusieurs remises sollicitées par les parties l’affaire fut utilement
          retenue à l’audience publique du 1er décembre 2011 et le prononcé fixé
          au 19 janvier 2012.

          En date du 13 janvier 2012 le tribunal prononça la rupture du délibéré et
          refixa l’affaire au 27 janvier 2012.
Après une nouvelle remise contradictoire l’affaire fut utilement retenue à
l’audience publique du 9 mars 2012, lors de laquelle les mandataires des
parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique
de ce jour, le jugement qui suit :

Le 15 février 2002 CCCC, en sa qualité de bailleresse, et la société
anonyme DDDD SA, en sa qualité de locataire, ont conclu un contrat de
bail concernant un immeuble d'habitation et de commerce sis à ****. Les
parties ont convenu d’un loyer de 4.958 euros, auquel s'ajoutent 15% à
titre de TVA, et qui est à adapter aux variations de l'indice officiel du coût
de la vie et à augmenter chaque année à raison d'1%, calculé sur base du
loyer payé le douzième mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée de
douze ans avec reconduction pour une période de six ans, a commencé à
courir le premier octobre 2002.

Suivant cession du premier février 2007, dûment autorisée par la
bailleresse, la société DDDD a cédé le bail à la société AAAA SARL. Les
parties ont rédigé un nouveau bail. Elles ont convenu d'un loyer de
4.949,49 euros hors TVA, soit 5.692,15 euros TVA comprise; basé sur
l'indice des salaires; à adapter aux variations de l'indice officiel du coût de
la vie et à augmenter chaque année à raison d'1%, calculé sur base du
loyer payé le douzième mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée de
quinze ans, a commencé à courir le premier février 2007.

Par jugement no 696/2010 du 12 mars 2010 , confirmé en appel, le
tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a constaté que le contrat de bail a été
résilié de l’accord des parties le 4 août 2009, (…), a condamné la société
AAAA SARL à payer à CCCC la somme de 19.376,40 € (…), a condamné
CCCC à payer à la société AAAA SARL la somme de 29.748 € à titre de
restitution de la garantie locative, a dit qu’il y a lieu à compensation des
condamnations respectives (…). Dans sa motivation, le jugement a retenu
que la société AAAA SARL s’tant engagée au paiement des loyers en
souffrance en connaissance de cause, elle ne saurait s’opposer
actuellement au paiement des loyers en question en invoquant le mauvais
fonctionnement du chauffage de l’immeuble ; le chauffage ayant par
ailleurs été renouvelé au courant du mois d’avril 2009 et plus aucun
reproche n’étant formulé pour les mois subséquents.

Par contrat de bail signé le 1er février 2007, la société à responsabilité
limitée AAAA SARL a donné en location à la société à responsabilité
limitée BBBB SARL un local commercial à L-4010 Esch-sur-Alzette, 82,
rue de L’Alzette moyennant paiement d’un loyer mensuel de 6.259,30 €
indexé et payable d’avance le 1er de chaque mois. Le contrat de bail
conclu pour une durée de 4 ans et 7 mois a pris cours le 1er février 2007
pour prendre fin le 30 septembre 2011.

Moyens et prétentions des parties

                                 2
Par requête déposée le 2 octobre 2009 au greffe du tribunal de paix
d’Esch-sur-Alzette, la société anonyme AAAA SA (ci-après société AAAA)
fait convoquer la société à responsabilité limitée BBBB SARL (ci-après
société BBBB) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière
de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 21.223
€ à titre d’arriérés de loyer avec les intérêts légaux à partir du jour de la
demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à lui
remettre son jeu de clefs endéans 8 jours à compter de la notification du
jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de
retard.

La société AAAA sollicite encore une indemnité de 1.000 € sur base de
l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que l’exécution
provisoire du jugement à intervenir et elle se réserve le droit d’augmenter
sa demande en cours d’instance.

A l’appui de sa demande la société AAAA fait valoir que les parties en
cause sont liées actuellement par un contrat de bail oral, la société AAAA
ayant eu la qualité de locataire principal et la société BBBB, celle de sous-
locataire. La société BBBB aurait loué le local de commerce depuis au
moins le mois de mars 2007 et que le contrat de bail principal a été résilié
d’un commun accord avec effet au 4 août 2009 tel qu’il ressort d’un
avenant exécuté entre la bailleresse et le locataire principal, avec la
remise des clefs au mandataire de la propriétaire. Elle soutient encore
que le loyer initialement fixé au montant de 5.613 € a été revu à la hausse
en fonction du coût de la vie pour s’élever finalement au montant de
6.773,39 €. La société BBBB resterait en défaut de payer les loyers des
mois de mai à juillet inclus, ainsi que 4/30 du mois d’août 2009.
Finalement la société BBBB n’aurait pas remis son jeu de clefs à la
société AAAA et refuserait de s’exécuter.

A l’audience des plaidoiries la société AAAA se réfère au jugement rendu
entre la propriétaire et elle-même pour conclure à la condamnation de la
société BBBB à lui payer le loyer jusqu’au 4 août 2009. Elle demande
encore les intérêts légaux à partir de la mise en demeure tel que cela
résulterait de son décompte versé au tribunal. Subsidiairement il y aurait
lieu de lui verser les loyers jusqu’au 30 juin 2009 au vu de la résiliation
intervenue en décembre 2008 avec un préavis de 6 mois.

La société BBBB réplique qu’elle était sous-locataire et que suite à la
résiliation du contrat de bail principal, elle serait liée par un contrat de bail
oral résiliable à tout moment pour conclure que le 30 juin 2009 doit être
considéré comme étant le terme du contrat.

Elle fait valoir qu’elle a remis le 2 juillet 2009 les clefs au bailleur principal
à la demande de la société AAAA tel que cela résulte du reçu versé en
cause. Elle soutient qu’elle a quitté les lieux sous-loués le 30 juin 2009 et
que la société AAAA a accepté cette résiliation tel qu’il ressort de la pièce
no 3 pour conclure que seuls les loyers d’avril et de juin 2009 sont dus.
Elle explique qu’elle n’a pas réglé lesdits loyers par le fait que la société

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AAAA ne lui aurait pas permis de jouir paisiblement du local pris en
location. Elle prétend que le chauffage n’a pas marché pendant deux mois
engendrant une importante baisse de son chiffre d’affaires. La société
AAAA aurait mis à sa disposition deux petits radiateurs fin mars 2009 et
seulement à mi-avril 2009 le chauffage aurait été réparé. Elle formule une
demande reconventionnelle à ce sujet et réclame le montant de 16.933,46
€ correspondant aux loyers du mois de février, mars et la moitié du mois
d’avril 2009 - la réparation ayant eu lieu mi-avril - , avec les intérêts légaux
à partir de la décision à intervenir jusqu’à solde. Elle conclut à la
compensation avec tout montant que le tribunal serait amené à allouer à
la société AAAA. Elle se base encore sur les jugements rendus entre le
propriétaire et la société AAAA pour voir retenir l’existence du trouble de
jouissance dans son chef.

La société AAAA s’oppose à la demande reconventionnelle en faisant
valoir que les loyers relatifs aux mois où il y aurait eu le prétendu trouble
de jouissance ont été payés sans réserves de sorte qu’elle ne saurait
réclamer actuellement le remboursement de ces loyers. Par ailleurs la
société BBBB ne l’aurait jamais mise en demeure afin de remédier au
prétendu trouble de jouissance. Elle conteste l’existence-même d’un
préjudice dans le chef de la société BBBB (que le local commercial loué
ait été inutilisable à cause d’un petit problème de chauffage), ainsi que
toute faute contractuelle dans son chef et tout lien de causalité entre le
problème de chauffage et le préjudice allégué par la partie adverse.
Finalement elle soutient qu’il aurait appartenu au propriétaire de procéder
à la réparation du chauffage.

En ce qui concerne les pièces versées par la société BBBB pour établir
son dommage, la société AAAA soutient que la société BBBB ne rapporte
pas la preuve d’un dommage certain. Elle indique que le bilan versé par la
société BBBB n’est pas signé par un réviseur d’entreprise pour lui enlever
toute crédibilité et souligne qu’il n’est pas établi à l’exclusion de tout doute
que ledit bilan ne reflète que la situation du magasin exploité au local dont
il est question et non pas celle d’un autre magasin exploité également par
la société BBBB. De toute façon la société BBBB ne rapporterait pas la
preuve que le froid dans le magasin pendant les mois de janvier et février
2009 serait l’unique cause de la baisse du chiffre d’affaires et rend attentif
au fait qu’une différence existe entre les chiffres figurant au le tableau
d’exploitation et celui de l’excel sheet. Cette contradiction entre les pièces
ne viendrait que conforter l’incertitude quant à l’existence d’un dommage
en l’espèce.

Si par impossible le tribunal allait retenir une faute contractuelle dans son
chef, ainsi qu’un lien de causalité entre le préjudice subi et la faute dans
son chef, elle invoque la cause étrangère prévue à l’article 1147 du code
civil pour s’exonérer au motif qu’il incombe au propriétaire de veiller au
bon fonctionnement du chauffage.

La société BBBB réplique que le locataire principal serait tenu vis-à-vis de
son sous-locataire des mêmes obligations que le propriétaire à son égard.

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Pour établir l’existence de son dommage, la société BBBB se réfère à
l’attestation testimoniale de EEEE remise au tribunal. Elle soutient encore
que la société AAAA ne peut se prévaloir de la cause étrangère à cause
des obligations légales que le locataire principal a à l’égard de son sous-
locataire. Pour être complet, la société BBBB conteste encore l’indemnité
de procédure et s’oppose à être condamnée aux frais de l’instance.

Quant à la demande principale

Il n’est pas contesté que le contrat de bail conclu le 1er février 2007 s’est
transformé en contrat oral suite à la résiliation du contrat de bail principal
d’un commun accord entre parties avec effet au 4 août 2009.

Il ressort des pièces versées en cause que la société BBBB a résilié le
contrat de bail la liant à la société AAAA le 29 décembre 2008 avec effet
au 30 juin 2009 et qu’elle a remis les clefs à Madame FFFF le 2 juillet
2009 suite à la demande de Monsieur Miloud AAAA. Aux termes de la
lettre du 21 juillet 2009 adressée par la société AAAA à la société BBBB, il
y a lieu de considérer que la résiliation de la société BBBB au 30 juin
2009 a été acceptée par la société AAAA.

Le contrat de bail principal n’ayant été résilié qu’en date du 4 août 2009
avec effet au 4 août 2009, le contrat de sous-location n’est devenu oral
qu’à partir de cette date. Il s’ensuit que la demande principale est fondée
à concurrence du montant réclamé de 21.223 € à titre d’arriérés de loyer
jusqu’au 4 août 2009 inclus avec les intérêts légaux à partir de la
demande en justice, soit le 2 octobre 2009, tel que demandé dans la
requête introductive d’instance.

Quant à la demande reconventionnelle

A titre reconventionnel la société BBBB demande la condamnation de la
société AAAA à lui payer le montant de 16.933,46 € correspondant aux
loyers des mois de février, mars et la moitié du mois d’avril 2009 avec les
intérêts légaux à partir du jugement à intervenir jusqu’à solde, à titre de
dommages et intérêts pour pertes commerciales subies suite à
l’inexécution contractuelle du bailleur.

Elle soutient que malgré mise en demeure de remédier au problème du
chauffage, la société AAAA n’aurait pas satisfait à son obligation d’assurer
la jouissance paisible de son locataire.

Cette demande constitue une défense à la demande principale dans le
cadre de laquelle l'exception d'inexécution a été invoquée et elle est
connexe à la demande principale comme procédant du même contrat de
bail, de sorte qu’elle doit être déclarée recevable.

La sous-location constitue un bail nouveau entre le preneur et le sous-
preneur, mais elle ne modifie en rien les rapports existants entre bailleur
et preneur principal. Le bailleur primitif reste étranger à la sous-location

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qui constitue une res inter alios acta pour le bailleur principal. Il agit contre
le preneur seul, et le contraint à exercer ses recours contre l’occupant
défaillant, sous peine de résolution (cf. Les NOVELLES ; t. 1, Le louage
de choses, t.1, le bail en général, no 278, p. 171). Corrélativement, le
sous-locataire ne dispose pas d’action contractuelle contre le bailleur
principal (cf. Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, jugement no
107/2006 du 12 mai 2006, no 95740 du rôle).

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature
du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° de délivrer au preneur la chose louée;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été
louée;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est
obligé d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a
été louée et il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations
qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Aux
termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a
lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution
de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois
qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne
peut être lui imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

D'une manière générale, le bien loué doit être délivré en bon état au
niveau du fonctionnement de toutes les installations électriques, sanitaires
et destinées au chauffage, ainsi qu'en état de salubrité et de propreté (cf.
Les Novelles, no 575, p. 419).

Tenu en principe de délivrer le bien en bon état, le bailleur est également
obligé de l'entretenir pendant la durée du louage. Il doit « entretenir la
chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » (art.
1719, 2°) et il doit y faire « pendant la durée du bail, toutes les réparations
qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (art. 1720).
Les réparations incombant au bailleur sont donc légalement définies de
manière négative par rapport aux réparations mises à charge du preneur
par l'article 1754 du Code civil ; ce sont donc, sauf convention contraire,
toutes celles qui ne sont pas considérées comme « locatives » ou de «
menu entretien ». Selon Auque (1), « le bailleur assume, en l'absence
d'une répartition des charges entre parties, tout ce qui touche à la
structure de l'immeuble, au gros oeuvre, aux clos et couvert, et aux
équipements indispensables à l'utilisation de la chose louée (tels
ascenseur, chauffage central, etc.) ». La reconnaissance par le preneur
d'un bon état locatif à son entrée ne peut avoir d'incidence que sur
l'obligation de délivrance ; non sur celle imposée au bailleur quant à ses
obligations d'entretien, permanentes (2) (cf. Les Novelles, no 588, p. 428).

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Les parties se trouvant liés par un contrat de bail oral à partir du 4 août
2009, il n’a plus lieu de se référer aux termes du contrat de bail écrit signé
entre parties.

Il y a lieu de retenir qu’il incombait à la société AAAA d’assurer la
jouissance paisible de son locataire et de remédier au problème du
chauffage.

Conformément aux développements de la société BBBB, celle-ci devait
informer la société AAAA du fonctionnement défectueux du chauffage et
la mettre en demeure d’y remédier ; aucun lien contractuel n’existant entre
la société BBBB et le bailleur principal.

L’exception d’inexécution ne peut être invoquée que si le bailleur a
antérieurement été mis en demeure de remédier à son manquement.
Pour être admise il faut en outre que la créance soit certaine et exigible,
que la défaillance dont se prévaut le locataire soit imputable à son
cocontractant et que l’exception ne soit pas invoquée contrairement à la
bonne foi.

La société AAAA ayant apporté deux radiateurs d’appoint établit à
suffisance de droit que la société BBBB l’avait informée du
dysfonctionnement du chauffage.

En ce qui concerne la certitude et l’exigibilité de la créance, il y a lieu de
se référer à l’attestation testimoniale versée en cause, et non autrement
contestée par la partie adverse. Il en résulte que les clientes se
plaignaient du froid et ne voulaient pas essayer les vêtements qui étaient
eux-mêmes froids suite à une température inférieure à 17 °C à l’intérieur
du magasin, que les vendeuses devaient elles-mêmes porter un manteau
toute la journée, que le problème du chauffage a été signalé à maintes
reprises à Monsieur AAAA, que fin mars Monsieur AAAA a fait rapporter
deux petits radiateurs d’appoint dont un était défectueux, que le radiateur
ne servait à rien vu la superficie du magasin, que Monsieur AAAA disait
que le propriétaire ne voulait pas effectuer les réparations et que le chiffre
d’affaires de février, mars et avril 2009 a été catastrophique.

Pour étayer le préjudice subi suite à la chute du chiffre d’affaires, la
société BBBB verse encore les chiffres d’affaires de 2007 à 2009 et un
historique des comptes généraux 2009.

La société BBBB a dès lors rapporté l’existence d’un préjudice certain
dans son chef dû à une diminution importante de son chiffre d’affaires
pour les mois de février à mi-avril 2009, ainsi que la faute contractuelle de
son bailleur qui n’a pas remédié au trouble de jouissance. De même le
lien de causalité entre le chauffage défectueux et le préjudice subi ressort
à suffisance des développements et renseignements fournis à l’audience.

La société AAAA invoque la cause étrangère dans son chef afin
d’échapper à toute condamnation pécuniaire.

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Le bailleur, étant contractuellement obligé de procurer une jouissance
normale et complète, est tenu à garantie, quelle que soit l’origine du vice.
Il importe peu que le vice provienne d’un tiers ou du bailleur lui-même,
qu’il existe dès avant le bail ou qu’il survienne seulement au cours du
contrat, ou encore qu’il soit inconnu du bailleur. Mais il faut toujours que le
vice provienne de la chose même pour que la garantie joue.
S’il provient, en cours de bail, du fait d’un tiers ou de toute autre cause
étrangère, il n’y a plus lieu à garantie, mais à application de la théorie des
risques. Le bailleur, n’étant pas en faute, ne peut plus être considéré
comme responsable. Le bailleur ne peut plus fournir la jouissance
paisible par suite d’un fait qui ne lui est pas imputable, d’un cas de force
majeure. Il est donc exonéré de son obligation et, partant, des dommages
et intérêts; mais par application du droit commun, le preneur est
également dispensé d’exécuter ses propres obligations et peut demander
une diminution proportionnelle du loyer ou la résiliation du bail. (cf. Henri
de PAGE : Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, éd. 1972, no
624, Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, jugement no 13/2009 du
16 janvier 2009, no 116672 du rôle).

Admettons que la société AAAA a dénoncé le fonctionnement défectueux
de la chaudière au bailleur principal et que ce dernier n’a pas réagi, il y a
lieu de retenir au vu des développements qui précèdent, que la cause
étrangère peut être retenue dans son chef, mais que corrélativement la
demande reconventionnelle de la société BBBB doit être accueillie et
déclarée fondée pour le montant réclamé de 16.933,46 € correspondant
aux loyers des mois de février, mars et la moitié du mois d’avril 2009 avec
les intérêts légaux à partir du jugement à intervenir jusqu’à solde, à titre
de dommages et intérêts pour pertes commerciales subies suite à
l’inexécution contractuelle du bailleur.

La remise des clefs

Il ressort des pièces versées en cause qu’un jeu de clefs a été remis le 2
juillet 2009 par Madame GGGG à Madame FFFF suite à la demande de
Monsieur AAAA et que l’autre jeu de clefs a été remis par Monsieur HHHH
au mandataire de Madame CCCC, qui est la propriétaire du local donné
en location, en date du 4 août 2009.

Il n’y a partant pas lieu d’ordonner la remise des clefs sous peine d’une
astreinte, cette demande étant sans objet.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile,
l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en
justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou
condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans
tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou
sans caution.

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En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni
condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution
provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire
est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi.

La demanderesse principale ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en
la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution
provisoire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève
du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème
chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt
du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

En l’absence d’une justification de la condition d’iniquité par la société
AAAA sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure
civile est à déclarer non fondée.

                            Par       ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,
statuant contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme ;

dit fondée la demande de la société anonyme AAAA SA en paiement du
montant réclamé de 21.223 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au 4 août
2009 inclus;

partant,

condamne la société à responsabilité limitée BBBB SARL à payer à la
société anonyme AAAA SA la somme de 21.223 € (vingt-et-un mille deux
cent vingt trois euros) à titre d’arriérés de loyer avec les intérêts légaux à
partir de la demande en justice, soit le 2 octobre 2009 ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée BBBB SARL
en paiement du montant réclamé 16.933,46 € à titre de dommages et
intérêts pour pertes commerciales subies suite à l’inexécution
contractuelle du bailleur ;

partant,

condamne la société anonyme AAAA SA à payer à la société à
responsabilité limitée BBBB SARL la somme de 16.933,46 € (seize mille
neuf cent trente trois euros et quarante-six cents) avec les intérêts légaux
à partir du jugement à intervenir jusqu’à solde ;

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dit qu’il y a compensation des condamnations respectives ;

déclare la demande en restitution des clefs sans objet ;

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du présent
jugement ;

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité sur base de
l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

fait masse des frais et les impose pour moitié à la société anonyme AAAA
SA et pour moitié à la société à responsabilité limitée BBBB SARL .

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par
Nadine ERPELDING, juge de paix, assistée du greffier Philippe
GEORGES, qui ont signé le présent jugement.

          Nadine ERPELDING                       Philippe GEORGES

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