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Arrêt N° 116/17 - IX - CIV

     Audience publique du vingt-huit septembre deux mille dix-sept

Numéro 41752 du rôle

Composition:
Eliane EICHER, président de chambre,
Alain THORN, premier conseiller,
Danielle SCHWEITZER, premier conseiller,
Josiane STEMPER, greffier.

                                      Entre:

AA.) , demeurant à (…), agissant tant en nom personnel qu’en sa qualité
d’héritier de feu son frère BB.) , ayant demeuré à (…), décédé à (…) le (…),
en vertu d’un acte de reprise d’instance notifiée le 18 octobre 2013,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick
MULLER, en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de
Luxembourg, du 22 août 2014,

comparant par Maître Robert KAYSER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                       et:

la société à responsabilité limitée CC.) , anciennement DD.) SARL, établie et
ayant son siège social à (…), représentée par son gérant actuellement en
fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit,

comparant par Maître Marc KLEYR, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.
                   L A      C O U R       D ' AP P E L :

Par acte du 7 juillet 2005 signé par-devant le notaire Jean SECKLER, la
société à responsabilité limitée DD.) S.A R.L., dont la dénomination sociale
a, par la suite, été changée en CC.) S.A R.L. (ci-après la société CC.) ),
agissant sur base d’une déclaration de command datée du même jour, a
acquis de la part de AA.) 93,49% d’un immeuble sis à (…), inscrit au cadastre
de la commune de (…), section B de (…), sous le numéro 105/2799, au lieu-
dit « (…)», comprenant un bâtiment d’habitation, contenant 20 ares, et une
terre labourable, contenant 79 ares et 34 centiares, pour le prix de 1.860.430
euros.

Le terrain acquis par CC.) était destiné à recevoir la construction de trois
immeubles en copropriété, à savoir les Résidences XX.) , YY.) et ZZ.) .

Par dix conventions datées du 28 octobre 2005, intitulées chacune « contrat
de construction », CC.) a vendu à AA.) en état futur d’achèvement, tous les
lots composant la Résidence XX.) pour le prix de 2.077.179,12 euros, TTC.

Par acte signé le 16 janvier 2006 par-devant le notaire Jean SECKLER, CC.)
a vendu à AA.) , 60,06 millièmes du terrain devant accueillir la Résidence
ZZ.) pour le prix de 236.720,27 euros. Par deux conventions signées le
même jour, intitulées chacune « contrat de construction », elle a vendu à AA.)
, en l’état futur d’achèvement, plusieurs lots dans la Résidence ZZ.) .

Par acte signé le 16 janvier 2006 par-devant le notaire Jean SECKLER, CC.)
a vendu à AA.) et son frère BB.) , une part indivise de 59,15 millièmes du
terrain devant accueillir la Résidence YY.) pour le prix de 230.377,29 euros.
Par deux conventions signées le même jour, intitulées chacune « contrat de
construction », elle a vendu aux AB.), en état futur d’achèvement, plusieurs
lots dans la Résidence YY.) .

Par exploit d’huissier de justice du 26 septembre 2012, CC.) a régulièrement
donné assignation à AA.) et à BB.) à comparaître devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile, pour les
entendre condamner au paiement du solde du prix de vente des immeubles
acquis par les assignés ainsi qu’au remboursement de frais exposés dans
l’intérêt des assignés.

Elle demandait la condamnation de AA.) à lui payer la somme de 76.113,19
euros au titre des lots qu’il avait acquis dans la Résidence XX.) et la somme
de 72.414,89 euros au titre des lots qu’il avait acquis dans la Résidence ZZ.) ,
ces sommes avec les intérêts au taux légal à partir du 15 novembre 2010,
sinon à partir du 17 février 2012, dates de deux mises en demeure, sinon à
partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. CC.) demandait en
outre la condamnation de AA.) et BB.) solidairement, sinon conjointement,
sinon chacun pour sa part, à lui payer la somme de 63.755,72 euros au titre
des lots que ces derniers avaient acquis dans la Résidence YY.) , cette
somme avec les intérêts au taux légal à partir du 15 novembre 2010, sinon à

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partir du 17 février 2012, dates de deux mises en demeure, sinon à partir du
jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

D’après la société demanderesse, la créance à l’égard de AA.) se ventilerait
comme suit :

Résidence XX.) :

- total des factures : 1.926.621,59 euros,
- facture relative au raccordement électrique de l’immeuble : 9.921,60 euros,
- factures réglées par compensation : - 1.860.430 euros,

= 76.113,19 euros.

Résidence ZZ.) :

- total des factures : 366.941,38 euros,
- facture relative au raccordement électrique : 2.126,02 euros,
- prix du terrain (lot 62) : 102.315,50 euros,
- prix du terrain (lot 63) : 70.053,61 euros,
- paiements effectués via le notaire SECKLER : - 487.121,62 euros
- frais d’acte : 18.100 euros,

= 72.414,89 euros.

D’après la société demanderesse, sa créance à l’égard de AA.) et de feu BB.)
s’établirait comme suit :

Résidence YY.) :

- total des factures : 357.118,59 euros,
- facture relative au raccordement électrique (n° 64327) : 1.033,50 euros,
- facture relative au raccordement électrique (n° 64328) : 1.033,50 euros,
- prix du terrain (lot 70) : 67.269,92 euros,
- prix du terrain (lot 71) : 100.480,56 euros,
- paiements effectués via le notaire SECKLER : - 480.780,35 euros,
- frais d’acte : 17.600 euros,

= 63.755,72 euros.

Par acte d’avocat à avocat, notifié le 18 octobre 2013, AA.) a repris l’instance
au nom et pour le compte d’BB.) , décédé en date du 20 février 2013, sans
laisser de descendant.

Par jugement rendu le 25 juin 2014, le tribunal a déclaré la demande
recevable et partiellement fondée.

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Concernant la Résidence XX.) , il a condamné AA.) à payer à CC.) la somme
de 73.113,19 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 15 novembre
2010 jusqu’à solde.

Concernant la Résidence ZZ.) , il a condamné AA.) à payer à CC.) la somme
de 54.314,89 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 15 novembre
2010 jusqu’à solde,

Concernant la Résidence YY.) , il a condamné AA.) , en nom personnel et ès
qualité d’héritier de feu BB.) , à payer à CC.) la somme de 46.155,72 euros
avec les intérêts au taux légal à partir du 15 novembre 2010 jusqu’à solde,

Il a, par ailleurs, dit non fondées les demandes respectives en allocation
d’une indemnité de procédure, formées par CC.) et AA.) sur base de l’article
240 du Nouveau Code de procédure civile.

Ledit jugement a été signifié le 14 juillet 2014 à AA.) .

Ce dernier a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier de justice
signifié en date du 22 août 2014 à CC.) .

L’appelant demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de le
décharger de toute condamnation prononcée à son encontre.

Concernant la Résidence XX.)

L’appelant fait valoir que le prix stipulé dans l’acte notarié de vente du 7 juillet
2005 est un prix ferme, fixe et forfaitaire. La partie intimée s’y serait engagée,
de manière définitive, à livrer la totalité des lots de la Résidence XX.) et
l’appelant à en prendre livraison pour le prix convenu de 1.860.430 euros.

Cet accord, contenu dans un acte authentique, entacherait de nullité les
contrats de construction subséquents, et à défaut l’emporterait sur lesdits
contrats de construction actés sous seing privé le 28 octobre 2005.

D’autre part, le consentement de l’appelant aux dix contrats de construction
subséquents pour un prix supérieur, s’élevant à 2.077.179,12 euros, aurait
été surpris par les manoeuvres dolosives de la partie adverse. Il estime, à
tout le moins, avoir été victime d’une erreur.

L’appelant fait valoir qu’il est un simple agriculteur, novice en matière de
vente d’immeubles, et qu’il était confronté à un professionnel de l’immobilier.
Les rapports entre parties auraient été manifestement déséquilibrés.

Le consentement de l’appelant aurait été vicié au sens des articles 1116 et
1109 du Code civil.

En outre, les contrats sous seing privé seraient nuls en application des
articles 1601-4 et 1601-5 du Code civil.

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Les contrats de construction dont se prévaut l’intimée seraient nuls pour
contrevenir à l’article 1601-4 du Code civil aux termes duquel la vente
d’immeubles à construire - et il s’agirait bien en l’espèce de vente
d’immeubles à construire - doit à peine de nullité, revêtir la forme de la vente
à terme ou de la vente en état futur d’achèvement.

L’appelant estime que l’observation de la forme authentique, prévue à l’article
1601-5 pour les contrats de vente en état futur d’achèvement, est conçue
comme mesure de protection de l’acquéreur et que son inobservation dans la
présente espèce doit entraîner l’annulation desdits contrats.

Ce serait à tort que le jugement retient que l’appelant n’a pas protesté contre
l’inobservation de la forme authentique avant l’achèvement de la construction
puisqu’il aurait refusé de payer le solde réclamé par la partie adverse
relativement aux contrats de construction dès avant l’achèvement des travaux
de construction.

Dans un ordre subsidiaire, il y aurait lieu de relever l’appelant de la
déchéance prévue à l’article 1601-5 au motif que l’intimée n’avait pas obtenu
l’ensemble des autorisations administratives requises avant la conclusion des
contrats de construction litigieux.

L’appelant demande à la Cour d’ordonner à la partie intimée de verser toutes
les autorisations administratives en rapport avec les trois résidences.

Quant au remboursement des frais relatifs aux travaux de raccordement
électrique, l’appelant s’y oppose au motif que ces frais auraient été inclus
dans le prix total stipulé dans l’acte notarié outre que l’appelant n’aurait pas
« demandé voire donné son accord exprès à ce que le bâtiment en question
soit raccordé au réseau électrique ».

L’intimée, de son côté, estime que l’appelant fait une mauvaise interprétation
de la clause relative au prix de vente. Celle-ci prévoirait une faculté de
compensation entre le prix de vente du terrain et le prix de tous les lots à
livrer par l’intimée.

Selon l’intimée, aucun document contractuel ne stipulerait que la Résidence
XX.) devrait être livrée pour le prix de 1.860.430 euros, TVA comprise.

Elle soutient qu’il y a lieu d’opérer une compensation entre ce prix et le prix
de la construction des lots, lequel s’élève à 1.926.621,90 euros. Il en
résulterait un solde de 66.191,90 euros. A ce solde, il conviendrait d’ajouter
les frais de raccordement électrique, d’un montant de 9.921.60 euros,
montant repris dans une facture expressément acceptée par l’appelant de
sorte que celui-ci resterait redevable de la somme de 76.113,19 euros.

Le tribunal aurait commis une erreur de calcul en condamnant la partie
adverse au payement d’un montant inférieur, à savoir 73.113,19 euros.

CC.) relève régulièrement appel incident sur ce point.

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Selon l’intimée, le moyen tiré de la nullité des contrats de construction pour
cause de dol serait formulé pour la première fois en instance d’appel et serait
partant irrecevable.

Dans un ordre subsidiaire, l’intimée conteste avoir commis quelque dol que
ce soit et fait valoir que l’appelant ne donnerait pas la moindre précision au
sujet du dol allégué.

Le consentement de l’appelant n’aurait pas davantage été vicié par une
prétendue erreur, du moins pas par une erreur excusable.

Les moyens tirés de la nullité des contrats de construction pour inobservation
des prescriptions prévues aux articles 1601-4 et 1601-5 du Code civil ne
seraient pas non plus fondés. En effet, premièrement, dans la présente
espèce, la vente de l’immeuble à construire aurait bel et bien revêtu la forme
de la vente en état futur d’achèvement et, deuxièmement, la non conclusion
des contrats litigieux sous la forme authentique n’aurait pas été critiquée
avant l’achèvement des travaux de construction, mais seulement bien plus
tard, en cours d’instance, par des conclusions datées du 18 octobre 2013.
Par ailleurs, la partie intimée aurait disposé de toutes les autorisations
administratives requises.

 Appréciation de la Cour

L’acte notarié de vente du 7 juillet 2005 (cf. pièce 1 de la farde de l’intimée) a
pour objet la vente de 93,49% d’un immeuble existant, à savoir un bâtiment à
usage d’habitation (20 ares) et une terre labourable (79 ares et 39 centiares),
sis à (…) et inscrit au cadastre de la commune de (…), section B de (…),
sous le numéro 105/2799 et non la vente d’un immeuble à construire.

C’est partant à tort que l’appelant fait valoir que la vente de l’immeuble à
construire portant sur l’intégralité des lots de la Résidence XX.) aurait été
parfaite par la conclusion de l’acte du 7 juillet 2005 et que pour cette raison
les dix contrats sous seing privé datés du 28 octobre 2005 seraient partant
nuls.

Aux termes de l’acte notarié du 7 juillet 2005, le prix de vente de 1.860.430
euros est « payable sur première demande, sans intérêts jusque-là. »

Le principe arrêté par les parties contractantes était donc que le prix convenu
serait effectivement payé par la partie acquéreuse à AA.) , indépendamment
de toute construction.

Dans un deuxième temps, les parties contractantes ont stipulé ce qui suit :
« Cependant ce prix de vente pourra être réglé par la partie acquéreuse
moyennant livraison à la partie venderesse de la construction concernant la
totalité des lots de la Résidence XX.) , à ériger sur le lot (2) du plan annexé
au présent acte, et cela conformément au cahier des charges qui sera
annexé à l’acte de base. »

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C’est à bon droit que la juridiction du premier degré a estimé que cette
stipulation, loin de mettre à charge de l’appelant l’obligation de se porter
acquéreur de la totalité des lots concernés ou, à charge de l’intimée,
l’obligation de livrer l’ensemble des lots pour un prix fixe ou maximal de
1.860.430 euros, ne prévoit qu’une modalité de payement du prix de vente du
terrain, celui-ci pouvant être payé par compensation avec le prix de livraison
des lots de la Résidence XX.) .

Par conséquent, cette stipulation n’est pas en contradiction avec la stipulation
contenue dans les dix conventions sous seing privé du 28 octobre 2005, aux
termes desquelles AA.) a acquis l’ensemble des lots de ladite résidence pour
un prix total supérieur, de sorte que le moyen tiré de la primauté de l’acte
authentique du 7 juillet 2005 sur les dix conventions sous seing privé datées
du 28 octobre 2005 doit être rejeté.

L’appelant est recevable à se prévaloir pour la première fois en instance
d’appel de la nullité des conventions du 28 octobre 2005 pour cause de dol,
étant donné qu’il s’agit non pas d’une demande nouvelle, mais seulement
d’un moyen nouveau (cf. not. Cour de Cassation, 09.12.2010, arrêt n° 59/10).

L’article 1116 du Code civil dispose ce qui suit : « Le dol est une cause de
nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des
parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie
n’aurait pas contracté. »

Un contrat ne doit être annulé pour dol que si le demandeur en annulation
rapporte la preuve de l’existence de manoeuvres dolosives dans le chef de
son cocontractant, de son représentant ou d’un complice, de sa propre erreur
ainsi que du caractère déterminant des manoeuvres dolosives sur son erreur.

En l’espèce, l’appelant reste en défaut, tout comme en première instance, de
prouver ou d’offrir en preuve de tels faits et même de préciser en quoi
auraient consisté les prétendues manoeuvres dolosives.

Le moyen de nullité des contrats du 28 octobre 2005 pour cause de dol laisse
partant d’être fondé.

Aux termes de l’article 1110 du Code civil « L’erreur n’est une cause de nullité
de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose
qui en est l’objet ».

L’erreur s’entend d’une représentation inexacte de la réalité. Elle n’est une
cause d’annulation que si elle apparaît excusable, c’est-à-dire commise par
un contractant qui n’avait pas les moyens de la dissiper, par exemple en se
renseignant lui-même ou en faisant preuve d’un minimum de bon sens (cf.
Bertrand Fages, Les obligations, L.G.D.J., 4e éd., n° 103).

En l’espèce, il laisse pareillement d’être établi que l’appelant ait été victime
d’une erreur et que celle-ci ait été excusable au sens défini ci-dessus.

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Il y a lieu de considérer, d’une part, que les dix contrats de construction
renseignent, chacun, le prix, en caractères gras et fort lisibles, et qu’une
simple addition eût permis à l’appelant, comme à tout homme normalement
prudent et diligent, de constater une différence non négligeable avec le prix
convenu dans l’acte notarié de vente du 7 juillet 2005 et, d’autre part,
qu’aucun de ces contrats de construction ne contient la moindre référence à
l’acte notarié de vente du 7 juillet 2005.

Le moyen de nullité des contrats de construction tiré de la prétendue erreur
de l’appelant doit dès lors être écarté.

Les dix conventions conclues en date du 28 octobre 2005 constituent des
ventes d’immeubles à construire.

S’il est vrai que les articles 1601-4 et 1601-5 du Code civil disposent que de
telles ventes « doivent être conclues par acte authentique » et comporter
impérativement plusieurs indications énumérées à l’article 1601-5, sous peine
de nullité, ce même article précise que le moyen de nullité doit être invoqué
par l’acquéreur « avant l’achèvement des travaux ».

Or, en l’espèce il résulte des éléments du dossier que le moyen de nullité n’a
été invoqué qu’en cours d’instance, par des conclusions notifiées le 18
octobre 2013 alors que les travaux de construction dont il s’agit ont été
achevés avant le 15 novembre 2010 (cf. conclusions de l’appelant du 9 juillet
2015, pages 3 et 4).

L’appelant reste en défaut de faire valoir le moindre élément probant
permettant de conclure au défaut d’obtention des autorisations
administratives requises.

Pour ce même motif, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de l’appelant
tendant à une injonction judiciaire à la partie intimée de produire les
autorisations administratives requises.

L’appelant est partant forclos à se prévaloir du moyen de nullité prévu par les
dispositions précitées.

Les frais de raccordement au réseau électrique, dont le remboursement est
réclamé par l’intimée aux copropriétaires, en proportion de leurs millièmes,
ont été exposés dans l’intérêt exclusif des copropriétaires.

Il n’est pas établi que le prix convenu pour la construction inclurait lesdits
frais.

Il résulte au contraire d’un décompte daté du 22 mai 2008 (cf. pièce n° 19 de
l’intimée), signé par AA.) que ce dernier a accepté de les prendre en charge.

Il s’ensuit que l’appelant s’oppose à tort à leur remboursement.

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Les contestations opposées par l’appelant concernant la demande en
payement relative à la Résidence XX.) ne sont donc pas justifiées.

Le montant restant dû à l’intimée s’élève à 76.113,19 euros et non pas à
73.113,19 euros, tel que retenu erronément dans le jugement déféré.

Il y a partant lieu de faire droit à l’appel incident et de condamner AA.) , par
réformation du jugement entrepris, au payement du montant de 76.113,19
euros avec les intérêts légaux à compter du 15 novembre 2010, date de la
première mise en demeure jusqu’à solde.

Concernant la Résidence ZZ.)

L’appelant reproche aux juges du premier degré d’avoir pris en compte le prix
des terrains des lots 062 et 063, prix dont la partie adverse ne justifierait pas
et de ne pas s’en être tenus au décompte dressé par le notaire en date du 13
juillet 2006 - décompte qui selon l’appelant ferait foi jusqu’à inscription de
faux - aux termes duquel il ne subsisterait plus aucun solde à charge de
l’appelant.

Par ailleurs, l’appelant fait valoir, également dans le contexte de la Résidence
ZZ.) , les moyens tirés de la nullité des deux contrats de construction en
cause, en raison du vice du consentement de l’appelant et de l’inobservation
des articles 1601-4 et 1601-5 du Code civil.

Quant aux frais de raccordement électrique, il fait également valoir les
mêmes moyens que dans le cadre de la demande en payement de l’intimée
relative à la Résidence XX.) .

L’intimée estime que le prix du terrain des lots 062 et 063 s’élève à
172.369,13 et le prix des constructions déjà effectuées pour ces mêmes lots
au montant de 64.351,14 euros, ce qui ferait un prix total de 236.720,27
euros pour la vente documentée par l’acte notarié 55420 du 16 janvier 2006.
Il incomberait d’autre part à l’appelant de s’acquitter des frais de
raccordement électrique (2.126 euros) expressément acceptés par l’appelant.

AA.) lui serait par ailleurs encore redevable des frais de notaire s’élevant au
montant de 18.100 euros que les juges du premier degré auraient à tort
laissés à charge de CC.) .

Concernant les autres moyens soulevés par l’appelant, l’intimée se réfère aux
moyens résumés précédemment dans le contexte de la Résidence XX.) .

Relevant régulièrement appel incident au sujet de la demande en
remboursement des frais d’acte notarié, CC.) conclut à la condamnation de
la partie adverse au payement de la somme de 72.414,89 euros outre les
intérêts légaux.

 Appréciation de la Cour

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C’est à bon droit et pour des motifs que la Cour adopte que les juges du
premier degré ont retenu que le prix total des lots 062 et 063 se déduit des
éléments du dossier et s’établit au montant de 172.369,11, lequel correspond
à la différence entre le prix de vente de 236.720,27 euros et le montant de
64.351,16 euros, correspondant au prix des deux premières tranches
relatives aux travaux de terrassement et de fondation.

Il résulte de l’article 1319 du Code civil que l’acte authentique fait foi jusqu’à
inscription de faux.

La partie ou le tiers qui entendent contester l’acte authentique doivent se plier
à une procédure spéciale, appelée inscription de faux, destinée à établir que
l’officier public a commis un faux en écriture.

C’est cependant à tort que l’appelant affirme que le décompte du notaire Jean
SECKLER daté du 13 juillet 2006 est un acte authentique faisant foi jusqu’à
inscription de faux.

La force probante spéciale prévue à l’article 1319 du Code civil n’est pas
attachée à tous les actes accomplis par un officier public, mais seulement aux
actes authentiques, c’est-à-dire aux actes que l’officier public a accomplis
dans l’exercice de sa compétence et dans le respect de certaines
« solennités » ou formalités requises (art. 1317 du Code civil).

Un simple décompte dressé par le notaire pour rendre compte de l’usage des
fonds qui lui ont été confiés par son client et des frais encourus ne répond
pas à cette définition de sorte que la force probante particulière édictée à
l’article 1319 du Code civil ne lui est pas attachée.

C’est à juste titre que les juges de première instance ont constaté que le
décompte du 13 juillet 2006, invoqué par l’appelant, se rapporte au placement
à terme des fonds qui ont été confiés par l’appelant et son frère au notaire
Jean SECKLER, en date du 17 mars 2005, soit à une date antérieure à la
vente du terrain, intervenue le 7 juillet 2005, et qu’il ne peut dès lors pas se
rapporter aux transactions intervenues entre les parties litigantes concernant
les immeubles en cause.

Le solde de « 0 euro » renseigné par le décompte du 13 juillet 2006 (cf. pièce
n° 1 de la farde de l’appelant) ne signifie donc pas que l’appelant ne redoit
plus rien à l’intimée du chef des transactions immobilières litigieuses.

Quant aux moyens de nullité des deux contrats de construction, il convient de
les écarter pour les motifs énoncés plus haut, dans le cadre de la demande
en payement relative à la Résidence XX.) .

Cependant aux termes du décompte susmentionné et d’une facture du
notaire SECKLER datée du 19 avril 2006, les frais de l’acte notarié n° 55420,
autrement dit l’acte notarié en cause, ont d’ores et déjà été réglés par
l’appelant de sorte que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a
rejeté la demande de l’intimée en remboursement de ces frais.

                                      10
L’appel incident relevé sur ce point est donc à rejeter.

Les frais de raccordement de l’immeuble au réseau électrique sont des frais
nécessaires, exposés exclusivement dans l’intérêt du propriétaire.

AA.) ne fait pas état d’une convention conclue entre les parties litigantes
mettant à charge de l’intimée les frais de raccordement de l’immeuble en
cause au réseau électrique et la Cour constate que tel n’est pas le cas, au vu
des pièces versées aux débats.

C’est partant à tort que l’appelant demande à être déchargé du payement des
frais de raccordement au réseau électrique.

En conséquence, c’est à bon droit que la juridiction du premier degré a
déclaré la demande en payement relative à la Résidence ZZ.) fondée pour le
montant de 54.314,89 (= 72.414,89 - 18.100) euros.

Concernant la Résidence YY.)

L’appelant reproche aux juges du premier degré d’avoir pris en compte le prix
des terrains des lots 070 et 071 et de ne pas s’en être tenus au décompte
dressé par le notaire en date du 13 juillet 2006 - décompte qui selon
l’appelant ferait foi jusqu’à inscription de faux - aux termes duquel il ne
subsisterait aucun solde à charge de l’appelant.

Pour le surplus, l’appelant reprend les mêmes moyens que ceux présentés
dans le cadre des demandes en payement de l’intimée relatives aux deux
autres résidences.

L’intimée, quant à elle, estime que le prix de vente du terrain des lots 070 et
071 s’élève à 167.749 euros et le prix des constructions déjà effectuées pour
ces mêmes lots à 62.628,50 euros.

Il incomberait d’autre part à l’appelant de s’acquitter des frais de
raccordement électrique (1.033,50 euros) expressément acceptés par
l’appelant.

AA.) lui serait par ailleurs encore redevable des frais de notaire s’élevant au
montant de 17.600 euros que les juges du premier degré auraient à tort
laissés à charge de CC.) .

Concernant les autres moyens soulevés par l’appelant, l’intimée se réfère aux
moyens résumés précédemment dans le contexte de la Résidence XX.) .

Relevant régulièrement appel incident au sujet de la demande en
remboursement des frais d’acte notarié, CC.) conclut à la condamnation de
la partie adverse au payement de la somme de 63.755,72 euros outre les
intérêts légaux.

                                      11
 Appréciation de la Cour

C’est à juste titre que la juridiction du premier degré a considéré que le prix
total du terrain des lots 070 et 071, à savoir 167.750,48 (= 67.269,92 +
100.480,56) euros se dégage des éléments du dossier et qu’il s’obtient en
déduisant du prix de vente convenu dans l’acte notarié du 16 janvier 2006
(230.377,29 euros) les montants correspondant aux prix des tranches
relatives aux travaux de terrassement et de fondation (62.626,81 euros).

En ce qui concerne la valeur probante du décompte du 13 juillet 2006 et les
moyens de nullité des deux contrats de construction signés en date du 16
janvier 2006, les moyens afférents de l’appelant sont à écarter pour les motifs
adoptés ci-dessus dans le cadre de la demande en payement relative à la
Résidence ZZ.) .

C’est également pour les mêmes motifs qu’il y a lieu de confirmer le jugement
dont appel en ce qu’il a mis les frais de raccordement de l’immeuble concerné
au réseau électrique à charge de l’appelant.

En revanche, comme les frais de l’acte notarié n° 55421, autrement dit les
frais de l’acte notarié en cause, ont d’ores et déjà été réglés par l’appelant,
aux termes du décompte daté du 13 juillet 2006 et de la facture du notaire
datée du 19 avril 2006, l’appel incident tendant à la condamnation de AA.)
au remboursement desdits frais est à déclarer infondé.

En conséquence, le jugement entrepris est à confirmer en ce qui concerne la
demande en payement relative à la Résidence YY.) .

Il est rappelé que le jugement dont appel a débouté les parties de leurs
demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure.

L’appelant conclut à l’allocation de la somme de 2.500 euros pour la première
instance, par réformation du jugement entrepris, et de la somme de 2.500
euros également pour l’instance d’appel.

L’intimée conclut à l’allocation de la somme de 5.000 euros pour la première
instance, par réformation du jugement entrepris, et de la somme de 2.500
euros pour l’instance d’appel.

Comme l’appelant succombe à l’instance et devra partant supporter la charge
des dépens, il y a lieu de confirmer la décision de rejet de première instance
et de débouter pareillement l’appelant de sa demande en obtention d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Faute par CC.) de justifier de l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau
Code de procédure civile, il convient de rejeter son appel incident portant sur
sa demande en obtention d’une indemnité de procédure ainsi que sa
demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

                                    12
                            PAR   CES     MOTIFS

la Cour d’appel, neuvième chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état,

reçoit l’appel principal,

le dit non fondé et en déboute,

reçoit l’appel incident,

le dit partiellement fondé,

réformant,

concernant la Résidence XX.) , condamne AA.) à payer à la société à
responsabilité limitée CC.) s.à r.l. la somme de 76.113,19 euros avec les
intérêts légaux à compter du 15 novembre 2010 jusqu’à solde.

confirme, pour le surplus, le jugement rendu le 25 juin 2014, sous le numéro
190/2014, par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une
indemnité de procédure,

condamne AA.) aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de
Me Marc KLEYR sur ses affirmations de droit.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par
Eliane EICHER, président de chambre, en présence du greffier Josiane
STEMPER.

                                    13
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
                                                                   Répertoire n° 2345/17
                                                                         E-BAIL-100/17

               Audience publique du 22 septembre 2017

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de
Luxembourg, siégeant en matière de bail, a rendu le jugement qui suit:

                                  dans la cause entre

   la société AA, établie et ayant son siège social à (...),

   partie demanderesse, comparant par Maître David GROBER, avocat, en
   remplacement de Maître Nicolas DECKER, avocat à la Cour, les deux
   demeurant à Luxembourg,

                                            et

   BB , demeurant à (…),

   partie défenderesse, comparant par Maître Aurelia FELTZ, avocat à la Cour,
   demeurant à Luxembourg.

                                         Faits :
L’affaire fut introduite par requête déposée le 28 février 2017 au greffe de la justice
de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal
de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 17 mars 2017, date à laquelle
l’affaire fut fixée au 5 mai 2017.

L’affaire fut refixée au 14 juin 2017 et utilement retenue à l’audience du 12 juillet 2017,
lors de laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et
explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,
date à laquelle le prononcé avait été fixé,

                                     le jugement
qui suit :

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la société
coopérative d’élevage AA a fait convoquer BB à comparaître devant le juge de paix,
siégeant en matière de bail à ferme, aux fins de voir dire que le contrat de bail signé
entre parties en date du 15 mars 2016 est résilié et de voir condamner BB à déguerpir
des lieux loués dans un délai de huitaine à compter de la notification du jugement à
intervenir. La requérante sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-
euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que
l’exécution provisoire du jugement.
A l’appui de sa demande, la AA expose que par acte de concession d’un droit
d’emphytéose du 2 décembre 2008, la Commune de (…) lui a concédé un droit

                                                                                1
d’emphytéose sur le terrain au lieu-dit « (…) », inscrit au cadastre de la commune de
(…) section C de (…) sous le numéro (…), en vue de la réalisation d’un établissement
d’élevage de plus de 10 animaux. Elle fait valoir que par contrat de bail à ferme intitulé
« contrat d’utilisation », signé entre parties en date du 15 mars 2016, elle a donné en
location à BB la parcelle de terrain n°(…) dudit terrain et que ledit contrat prévoit que
la parcelle n°3 comprend notamment un poulailler et un clapier. Le contrat stipulerait
expressément que le sureffectif des poulaillers est absolument à éviter (au maximum
4 animaux par m²) et qu’il est interdit d’élever dans un même compartiment des
animaux de races ou de types différents. Selon le même contrat, les parcelles de
terrain et les enclos d’élevage devraient être tenus propres et en ordre et le bailleur
serait en droit de pénétrer dans les enclos d’élevage en cas d’urgence, même en
l’absence du preneur. La requérante soutient que le contrat prévoit la résiliation du
bail à tout moment par le bailleur si le preneur agit à l’encontre des statuts de la AA,
des règlements ou du contrat de bail.
La requérante reproche à BB de ne pas respecter les obligations prévues au contrat.
Elle lui reproche notamment d’avoir fermé sa parcelle par serrure dont lui seul a la
clé, de sorte que personne ne peut entrer en cas d’urgence, d’avoir déposé sur sa
parcelle des débris tels que des planches et plaques de métal, d’élever trop d’animaux
d’élevage dans un même compartiment, de sorte que le bien-être des animaux ainsi
que la propreté de la parcelle ne sont plus garantis, d’élever dans un même
compartiment des animaux de races différentes et d’avoir endommagé la clôture qui
entoure sa parcelle.
La requérante fait valoir que compte tenu de ces considérations, elle a décidé de
résilier le contrat de bail signé le 15 mars 2016 et que lors d’un entretien tenu en date
du 7 septembre 2016 avec BB en vue de la résiliation du contrat de bail, ce dernier a
exigé le remboursement des investissements engagés dont le montant serait à
déterminer par un expert. La requérante affirme avoir résilié le contrat de bail par lettre
recommandée du 20 septembre 2016 avec un préavis d’un mois courant jusqu’au 21
octobre 2016 et avoir exclu BB du comité de la société. Jusqu’à présent, BB n’aurait
cependant pas remis les clés et il n’aurait pas quitté les lieux, malgré plusieurs rappels
en date du 27 octobre 2016, du 17 novembre 2017 et du 14 février 2017 et ceci
contrairement au contrat de bail qui stipulerait que le terrain doit être rendu propre et
quitté endéans le délai d’un mois après la résiliation du bail.
La requérante base sa demande en résiliation du contrat de bail sur les dispositions
de l’article 39 de la loi du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme qui
dispose que les articles 1728 et 1729 du code civil sont applicables aux baux à ferme.
A l’audience des plaidoiries du 12 juillet 2017, la requérante maintient sa demande
telle que présentée dans la requête.
Etant donné que les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des
juridictions relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public, le
tribunal a soulevé d’office la question de la recevabilité de la présente requête sur
base de la loi du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme.
Sur question du tribunal, la requérante a expliqué que dans le cadre de son activité
de société avicole, ses membres n’exercent pas d’activité professionnelle et qu’ils
n’effectuent pas de commerce de denrées alimentaires. Elle a cependant insisté sur
le problème de rats sur la parcelle du défendeur et sur la nécessité que ce dernier
quitte au plus vite les lieux loués.

BB a conclu à l’irrecevabilité de la demande en ce qu’elle est basée sur les
dispositions de la loi du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme. Il a
expliqué que les poules sont tenues à des fins d’élevage et qu’elles sont présentées
à des concours dans le seul but d’obtenir des prix. Quant au fond, il a contesté le
bien-fondé de la demande en résiliation du contrat de bail.

                                                                                2
Le tribunal rappelle que la violation des formes de procédure prescrites relatives au
mode de saisine des juridictions constitue une nullité de fond, qui échappe aux
dispositions de l’article 264 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile (cf. Cour 28
novembre 2001, n°25.013 du rôle).

Il en est ainsi en particulier, comme en l’espèce, de la forme de l’acte introductif
d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance
telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction
résulte d’un texte ou non (cf. Cass. 18 décembre 1997, n°64/97).

Il y a partant lieu d’examiner si la demande aurait dû être introduite par voie de requête
ou par voie de citation.

En vertu du contrat de bail conclu entre parties, le bail porte sur une « parcelle de
terrain N°(…) des installations de la communauté d’élevage, comprenant un poulailler
de 8x5m, divisé en 3 compartiments pour volailles : un mangeoire ; un espace de
séjour et une toilette ; trois espaces libres, entourés d’une clôture ; ainsi qu’un clapier
de 8x3m sans cages ; une zone de plantation et un étang d’une superficie totale de
321 m² » (article 1.1) et que « Les poulaillers et les clapiers ne peuvent être utilisés
que pour l’élevage d’animaux agréés et de race reconnue » (article 1.2.).

S’agissant d’un contrat portant sur un bail d’immeuble, le juge de paix est compétent
en application de l’article 3 point 3° du nouveau code de procédure civile.

Il est évident qu’il ne s’agit ni d’un bail commercial, ni d’un bail à usage d’habitation.

La loi modifiée du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme, qui permet la
saisine du juge de paix par requête en application de son article 37 (qui opère un
renvoi aux articles 20 à 25 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil) ne s’applique,
conformément à son article 1er alinéa 1er, qu’aux « baux de biens immeubles affectés
principalement à une exploitation agricole », étant précisé que, suivant l’article 1er
alinéa 2 de cette loi, « est considérée comme agricole toute exploitation dans laquelle
est exercée une activité relevant de la Chambre de l’Agriculture ».

Il a été décidé que la loi du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme ne
concerne que les biens immeubles affectés principalement à une exploitation
agricole. Plus particulièrement la loi de 1982 ne s’applique qu’à des exploitations où
s’exerce une activité professionnelle qui tend à la production de denrées destinées à
la commercialisation. L’exploitant doit partant exercer une activité à titre
professionnel, c’est-à-dire qu’il doit tirer de cette activité une partie substantielle de
ses revenus (cf. Justice de Paix Diekirch 24.7.1984, n° judoc 9405317).

En l’occurrence, aucun élément du dossier ne permet de conclure que la parcelle
donnée en location soit affectée à une exploitation agricole au sens de la loi. Il résulte
au contraire des explications fournies à l’audience que le preneur est ouvrier
communal et qu’il ne tire pas de revenus substantiels de l’élevage des poules qui ne
sont pas destinées à la vente.

Il s’ensuit que la loi modifiée du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme
ne s’applique pas au bail en cause (et par voie de conséquence pas non plus la
possibilité de saisir le juge de paix par voie de requête), de sorte que le litige aurait
dû être introduit selon la procédure ordinaire de droit commun, conformément à
l’article 101 du nouveau code de procédure civile, par citation.

La violation de cette règle de procédure d’ordre public relative au mode de saisine du
juge de paix est, comme il résulte des développements ci-dessus, sanctionnée par

                                                                                3
une nullité de fond de l’acte introductif ce qui conduit à l’irrecevabilité des demandes
formulées.

                            Par      ces motifs:
le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant
contradictoirement et en premier ressort,

déclare irrecevables les demandes formulées par la société coopérative d’élevage
AA ,

laisse tous les frais et dépens de l’instance à charge de la société coopérative
d’élevage AA .

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par
Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé
le présent jugement.

                                                                                4
"


text:
Jugement civil No 314/2017 (IVe chambre)

Audience publique du jeudi vingt-et-un septembre deux mille dix-sept

Numéro 170596 du rôle

Composition:

Alexandra HUBERTY, vice-président
Antoine SCHAUS, 1er juge
Maria FARIA ALVES, juge
Liliane DA GRAÇA, greffier

                                    Entre:

XXX, fonctionnaire, demeurant à (…),

partie demanderesse au principal aux termes d’une requête déposée au tribunal
le 15 mai 2013,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Alex KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

                                        Et:

YYY, salariée, demeurant (…),

partie défenderesse au principal aux fins de la prédite requête,

partie demanderesse par reconvention,

comparant par Maître Katia AÏDARA, avocat, demeurant à Luxembourg,
                              Le Tribunal:

Ouï XXX, ci-après dénommé XXX, partie demanderesse au principal et
défenderesse sur reconvention, par l’organe de Maître Admir PUCURICA,
avocat, en remplacement de Maître Alex KRIEPS, avocat constitué, et YYY, ci-
après dénommée YYY, partie défenderesse au principal et demanderesse par
reconvention, par l’organe de Maître Katia AÏDARA, avocat constitué.

Vu le jugement interlocutoire n° 181/2016 du 21 avril 2016;

Par jugement interlocutoire du 21 avril 2016, le tribunal a dit recevable mais non
fondée la demande de XXX tendant à voir constater que la somme de
120.428,75 euros investie lors de l’acquisition de l’immeuble sis à (…) lui
appartenait en propre, constaté que ledit immeuble a été acquis de manière
indivise par XXX et la communauté de biens ayant existé entre YYY et XXX, à
hauteur de 21/46 indivis en faveur de XXX et de 25/46 indivis en faveur de la
communauté de biens XXX-YYY, dit recevable mais non fondée la demande de
XXX tendant à voir dire que ledit immeuble lui est propre pour le tout, dit
recevable mais non fondée la demande de YYY tendant à voir dire que ledit
immeuble est commun, respectivement indivis à parts égales et réservé les autres
demandes des parties.

Il est renvoyé au prédit jugement du 21 avril 2016 en ce qui concerne les faits et
rétroactes de la procédure.

II. Revendications des parties

   A. Report

XXX demande le report entre parties des effets du divorce quant à leurs biens au
16 mai 2011 sur base de l’article 266 du code civil.

Il soutient que le jugement de divorce du 19 juin 2014 a retenu que la
cohabitation entre parties a cessé le 16 mai 2011.

YYY conteste cette demande.

Elle fait valoir que XXX aurait, de son propre aveu, réintégré le domicile
conjugal en juillet 2012.

Elle demande à voir dire que les effets du divorce remontent au 12 novembre
2012, date de l’assignation en divorce, sinon au 18 janvier 2013.
                                        2
XXX conteste les développements adverses.

L’article 266 alinéa 2 du code civil permet à un époux de demander le report des
effets du divorce quant aux biens entre parties au jour où toute cohabitation et
collaboration ont cessées.

En l’espèce, il résulte du jugement de divorce du 19 juin 2014, que XXX a
abandonné le domicile conjugal le 16 mai 2011 pour s’installer à (…).

Si lors de la procédure de divorce, XXX avait soutenu avoir réintégré le
domicile conjugal en juillet 2012, cette affirmation était alors contestée par
YYY.

YYY a d’ailleurs assigné en divorce XXX à sa nouvelle adresse à (...) et non à
l’adresse de l’ancien domicile conjugal.

Le jugement de divorce a retenu qu’il n’était pas établi que XXX avait réintégré
le domicile conjugal.

Au vu des éléments du dossier, il n’est toujours pas établi que les parties
auraient repris leur cohabitation après le 16 mai 2011.

Le tribunal retient partant que leur cohabitation a pris fin le 16 mai 2011.

La collaboration entre parties est présumée avoir cessé à la même date.

Cette présomption n’est pas renversée par YYY.

Il y a partant lieu de faire reporter les effets du divorce quant à leurs biens entre
les parties au 16 mai 2011.

   B. Impenses

   1) Quant au remboursement du prêt hypothécaire commun

XXX demande actuellement une indemnité à son profit d’un montant total de
135.036,33 euros du chef des remboursements qu’il a effectués sur le prêt
hypothécaire conclu auprès de l’établissement BHW à partir du 16 mai 2011 sur
base de l’article 815-13 du code civil.

YYY conteste la demande, tant en son principe qu’en son quantum.

                                         3
Elle conteste que les remboursements aient été faits avec des deniers personnels
de XXX et soutient que l’équité voudrait que les remboursements ne soient pris
en compte qu’à concurrence de moitié.

XXX conteste les développements adverses et demande à voir écarter le moyen
tiré de l’équité.

Il est constant en cause que les parties ont contracté un prêt hypothécaire auprès
de l’établissement BHW pour financer en partie l’acquisition de l’immeuble
indivis sis à (...),

L’article 815-13 du code civil ouvre droit à indemnisation en faveur de
l’indivisaire qui a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis ou pris en charge
des impenses nécessaires à sa conservation.

Les remboursements d’un emprunt hypothécaire, effectués par un époux au
cours de l’indivision post-communautaire, constituent des dépenses nécessaires
à la conservation de l’immeuble indivis, et donnent lieu à l’indemnité sur le
fondement de l’article 815-13 du code civil, selon les modalités prévues par ce
texte. (Cass. fr, 1ère civ., 21 octobre 1997, n°95-17.277, JurisData n°1997-
004178)

La charge de la preuve des remboursements pèse sur le demandeur.

C’est partant à juste titre que XXX base sa demande sur l’article 815-13 du code
civil.

En l’espèce, XXX verse des détails de déductions de son traitement pour la
période du 20 mai 2011 au 31 décembre 2016 en faveur de l’établissement
BHW.

Les cessions ayant été opérées à partir de son traitement et étant donné qu’elles
concernent la période post-communautaire, il s’agit de fonds personnels.

Il ressort des pièces versées par XXX qu’il a ainsi remboursé un montant total
de 15.799,77 euros du 16 mai 2011 au 31 décembre 2011 et un montant total de
23.870,04 euros par année du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2016 sur le prêt
hypothécaire commun, à savoir au total 135.149,97 euros.

XXX disposerait partant d’une créance envers l’indivision post-communautaire
à hauteur de l’entièreté des montants remboursés pendant l’indivision, à savoir
la somme de 135.149,97 euros.

                                        4
Etant donné toutefois que sa demande ne s’élève qu’à un montant de 135.036,33
euros et que le tribunal ne saurait statuer ultra petita, il y a lieu de retenir dans
son chef une créance envers l’indivision post-communautaire de 135.036,33
euros, tel que demandé par XXX.

Comme le prêt a été contracté pour financer la part de la communauté dans
l’immeuble indivis, cette dette viendra s’inscrire dans les comptes d’indivision
au passif de l’indivision post-communautaire et chaque partie devra en définitive
en supporter la moitié.

   2) Quant à l’indemnité d’occupation

XXX demande la condamnation de YYY à payer à l’indivision une indemnité
d’occupation annuelle de 57.500.- euros (5% x 1.150.000.- euros),
respectivement une indemnité d’occupation mensuelle de 4.791.- euros, du chef
de l’occupation exclusive de l’immeuble indivis à partir du 16 mai 2011, sinon à
partir du 12 novembre 2012, sinon à partir du 18 janvier 2013.

YYY conteste la demande, tant en son principe qu’en son quantum.

Elle soutient que l’occupation de l’immeuble constituait une modalité
d’exécution de l’obligation d’entretien et d’éducation des enfants, dont elle s’est
vu attribuer la garde.

XXX conteste les développements adverses et les pièces versées quant aux frais
des enfants communs qui ne comporteraient ni les preuves de paiement, ni les
preuves de remboursement par la Caisse Nationale de Santé.

Il soutient que les frais invoqués pour les enfants seraient, dans tous les cas,
disproportionnés par rapport à la valeur locative de l’immeuble.

Etant donné que XXX ne précise pas quelle indivision serait créancière de
l’indemnité d’occupation sollicitée par lui, le tribunal estime qu’il vise
l’indivision existant entre la communauté XXX-YYY et XXX sur l’immeuble
indivis sis à (...).

Même si une quote-part de l’immeuble indivis appartient en propre à XXX, le
tribunal est compétent pour connaître de la demande dans son ensemble dans la
mesure où YYY n’est pas un occupant sans droit, ni titre de l’immeuble au sens
de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civil mais qu’elle a des droits sur
l’immeuble en sa qualité de coindivisaire.

                                         5
Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir
des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible
avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés
au cours de l'indivision. L'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose
indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

C'est l'usage ou la jouissance d'un bien indivis par l'un des indivisaires qui est
source d'indemnité. Que cet usage résulte de l'accord de tous les indivisaires,
d’une décision de justice ou que, de sa propre initiative, l'un des indivisaires
fasse un usage privatif de la chose indivise, l'indemnité est due car l'un des
indivisaires s'est enrichi au détriment des autres en usant privativement d'un bien
sur lequel tous avaient un droit égal d'usage et de jouissance aux termes de
l'alinéa premier de l'article 815-9 du code civil. (JCL Civil Code, article 815 à
815-18, Fasc. 40, Successions, Indivision, Régime légale, Droits et obligations
des indivisaires, à jour 1er janvier 2014, n°22)

Pour que l'indemnité soit due, il faut en outre que le demandeur apporte la
preuve que la jouissance des biens indivis par l'un des indivisaires est exclusive.
(Cass. fr. 1ère civ., 13 janvier 1998, pourvoi n°95-12.471, JurisData n°1998-
000038; Cass. fr. 1ère civ., 19 décembre 2000, n°99-15.248, JurisData n°2000-
007599; JCL Civil Code, article 815 à 815-18, Fasc. 40, précité, n°29)

Le caractère exclusif de la jouissance privative relève de l'appréciation
souveraine des juges du fond et est constitué par le fait que l'indivisaire occupant
empêche les autres indivisaires d'utiliser les biens indivis.

C’est l’indivision elle-même qui bénéficie de l’indemnité d’occupation due par
l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis conformément à l’article
815-10 du code civil.

Tant que le divorce n’est pas définitif entre parties, les devoirs et obligations
prévues aux articles 212 et 213 du code civil perdurent et prévalent sur les
dispositions de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil.

Aussi, pendant la procédure de divorce, l’occupation de l’immeuble indivis par
l’un des époux constitue en tout ou en partie la contrepartie des obligations
matrimoniales qui subsistent tant que le divorce n’est pas définitivement
prononcé et l’autre époux, coindivisaire, ne saurait prétendre à une indemnité
d’occupation pendant cette période hormis le cas où il établit par les
circonstances de la cause que la jouissance exclusive de l’immeuble constitue un
abus d’un droit, respectivement qu’il constituait la partie économique la plus
faible et que partant il ne pouvait pas secourir son conjoint ou que pour une
autre raison, il n’était pas tenu à pareil secours.
                                         6
La charge de la preuve incombe au demandeur de l’indemnité d’occupation.

Même après que le divorce soit devenu définitif, la jouissance du logement
familial peut constituer un mode d'exécution du devoir d'entretien des enfants
communs qui pèse sur les père et mère pendant et après le mariage ou de
l’obligation alimentaire entre époux et être de nature à justifier la suppression ou
la réduction de l'indemnité d'occupation due par le conjoint qui a la garde desdits
enfants et qui a été autorisé à habiter l'ancien domicile conjugal. (Cass. civ. fr.,
20 novembre 1990, Bull. civ. I, n° 252; Cour d’appel, 30 mai 2001, Pas. 32,
p.86)

En l’espèce, par ordonnance de référé n° 14/2013 du 18 janvier 2013, YYY a été
autorisée à résider séparée de XXX à (...) et il a été fait interdiction à XXX de
venir l’y troubler.

Par cette décision, qui a interdit à XXX l’accès à l’immeuble indivis, la
jouissance dudit immeuble par YYY est devenue exclusive.

Aucun délai de déguerpissement n’ayant été accordé et cette ordonnance étant
exécutoire par provision, YYY avait la jouissance privative et exclusive de
l’immeuble indivis depuis le 18 janvier 2013.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que YYY ait eu la jouissance privative
et exclusive dudit immeuble avant cette date.

YYY a assigné en divorce XXX en date du 12 novembre 2012 et le divorce a été
prononcé le 19 juin 2014, ce qui au vu de la complexité du dossier reste un délai
raisonnable et il n’existe pas de circonstances particulières en l’espèce qui
justifieraient de fixer l’indemnité d’occupation avant la date à laquelle le divorce
a acquis autorité de chose jugée.

Il résulte de la lecture du prédit jugement de divorce, que le tribunal n’a pas tenu
compte de l’occupation du logement familiale par YYY avec les enfants pour
fixer la contribution à l’entretien et l’éducation des enfants à un montant de
250.- euros par enfant par mois. Ce montant correspond à un accord trouvé par
les parties et est partant présumé être adapté à la situation financière des parties
et aux besoins et à l’âge des enfants.

Les quelques pièces versées par YYY quant aux besoins des trois enfants
communs ne suffisent pas à rapporter la preuve contraire, notamment au vu des
revenus confortables de chacune des parties qui résultent à suffisance de
l’ordonnance de référé du 18 janvier 2013.
                                         7
Le tribunal note encore que YYY n’a pas demandé de pension alimentaire à titre
personnel pendant la procédure de divorce.

Il s’ensuit que l’occupation privative et exclusive de l’immeuble indivis n’a pas
constitué un mode d'exécution du devoir d'entretien des enfants communs, ni de
l’obligation alimentaire entre époux divorcés et il n’y a partant pas lieu à
suppression ou réduction de l’indemnité d’occupation due au titre de
l’occupation privative dudit immeuble indivis par YYY postérieurement à la
date à laquelle le divorce a acquis autorité de chose jugée.

Etant donné que le jugement de divorce du 19 juin 2014 a été signifié le 9 juillet
2014, l’indemnité d’occupation est due à partir du 19 août 2014.

Comme YYY continue à occuper l’immeuble indivis, cette indemnité est due
jusqu’à la date de prononcé du présent jugement.

Le montant de l’indemnité d'occupation est déterminé par les juridictions en
vertu de leur pouvoir d’appréciation souverain, la valeur locative des immeubles
par application de la loi sur les baux à loyer étant une méthode privilégiée pour
déterminer cette indemnité.

XXX verse une évaluation réalisée l’ingénieur industriel en génie civil Marc
PETIT en date du 26 octobre 2011.

Cette expertise n’est pas directement remise en question par YYY.

Bien qu’il s’agisse d’une expertise unilatérale, celle-ci ayant été versée au
dossier et ayant pu être débattue contradictoirement, elle est recevable comme
élément de preuve.

Etant donné que l’immeuble indivis a été évalué par cet expert à une valeur de
1.100.000.- euros, il y a lieu de déterminer l’indemnité d’occupation par rapport
à une valeur locative annuelle de 5% de cette valeur.

Au vu de la période d’occupation de 37 mois et 3 jours, YYY doit une indemnité
d’occupation d’un montant de 170.041,66 euros (169.583,33 euros + 458,33
euros) à l’indivision du chef de l’occupation de l’immeuble indivis du 19 juin
2014 au 21 septembre 2017.

Comme l’effet déclaratif du partage ne s’applique pas en matière d’indemnité
d’occupation, il y a dès à présent lieu de condamner YYY à payer le montant de
170.041,66 euros à l’indivision.
                                        8
Comme l’indemnité d’occupation compense la perte des fruits de l’immeuble
indivis pendant l’occupation privative et exclusive par l’un des indivisaires,
cette créance viendra s’inscrire dans les comptes d’indivision à l’actif de
l’indivision existant entre la communauté XXX-YYY et XXX sur l’immeuble
indivis sis à (...).

La part théorique de chaque coindivisaire dans cet élément d’actif est fonction
de leurs quotes-parts dans l’immeuble indivis.

Pour ce qui est de l’avenir, le tribunal ne saurait d’ores-et-déjà apprécier si les
conditions d’octroi d’une indemnité d’occupation continueront à être remplies
après le prononcé du présent jugement et il y a partant lieu de débouter XXX de
sa demande pour le surplus.

   C. Quant au partage de l’immeuble indivis

XXX demande la licitation de l’immeuble indivis sis à (...) pour cause
d’impartageabilité en nature sur base de l’article 827 du code civil.

YYY s’oppose à la demande au motif que les parties auraient convenu de laisser
l’immeuble aux enfants à leur majorité.

Elle demande à ce qu’il soit sursis à la licitation, dans l’intérêt des enfants
communs, sur base de l’article 815-1, 5° du code civil, jusqu’au 2 mars 2027,
c’est-à-dire la majorité du dernier enfant commun.

A titre subsidiaire, elle invoque le droit de préemption du coindivisaire et
demande une expertise pour faire chiffrer la valeur de la soulte.

XXX conteste les développements adverses.

Il conteste l’application de l’article 815-1, 5° du code civil comme l’immeuble
ne serait pas une exploitation agricole.

Il conteste également l’application de l’article 815-14 du code civil.

Le tribunal constate qu’aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être
contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué à
moins qu’il n’en ait été sursis par jugement ou convention.

                                         9
Les articles 815 et suivants du code civil, relatifs aux successions, s’appliquent
également au partage de la communauté, en application du renvoi effectué par
l'article 1476 du code civil.

Quant au maintien en indivision

YYY s’oppose à la licitation en demandant le maintien en indivision sur base de
l’article 815-1, 5° du code civil.

Il résulte de l’alinéa 1 de l’article 815-1 du code civil que cet article vise
l’indivision de toute exploitation agricole constituant une unité économique
viable dont la mise en valeur était assurée par le défunt ou par son conjoint,
indivision qui peut être maintenue la demande du conjoint du défunt, des
descendants majeurs du défunt ou du représentant légal des descendants
mineurs. La possibilité de demander le maintien de l’indivision en ce qui
concerne la propriété des locaux d’habitation effectivement utilisés à l’époque
du décès est réservée par l’alinéa 2 de cet article aux mêmes personnes et
toujours dans le contexte d’une exploitation agricole. (Cour d’Appel, 15 février
2017, n° 42323 du registre)

Les alinéas suivants qui indiquent quelles personnes peuvent solliciter le
maintien en indivision et la durée éventuelle de celui-ci s’inscrivent également
dans le même contexte.

Ces dispositions ne s’appliquent dès lors pas au cas d’espèce qui concerne une
maison d’habitation unifamiliale non attachée à une exploitation agricole.

Il n’est pas non plus établi que les parties auraient, par convention, convenu de
rester en indivision sur ledit immeuble jusqu’à la majorité des enfants.

Le premier moyen soulevé par YYY pour s’opposer à la licitation est donc à
écarter.

Quant au droit de préemption

YYY s’oppose encore à la licitation en invoquant le bénéfice de son droit de
préemption.

Les articles 815-14 à 815-16 du code civil portent sur les droits et obligations
des indivisaires, et plus précisément sur la quote-part indivise de chaque
indivisaire.

                                       10
Tout indivisaire a, sur chaque bien indivis matérialisé, un droit correspondant à
une quote-part abstraite et non localisée de ce bien. Cette quote-part correspond
à une fraction de l'actif de la masse indivise et donne à l'indivisaire vocation à se
voir attribuer, dans le partage à intervenir, un droit privatif sur un ou plusieurs
biens indivis dont la valeur devra correspondre au montant de sa quote-part. Ce
droit privatif, étant assimilé à un droit de propriété de la quote-part indivise, peut
être aliéné, que l'aliénation porte sur la quote-part indivise de la totalité des biens
indivis ou sur la quote-part indivise d'un bien indivis déterminé. (JCL Code
civil, Art.815 à 815-18, Fasc. 41, n°1 et 2).

Le droit de préemption prévu à l’article 815-14 du code civil concerne
l’hypothèse de la cession, à titre onéreux, des droits d'un indivisaire à une
personne étrangère à l'indivision et il est destiné à éviter l’intrusion d’un
étranger dans l’indivision par l’acquisition des droits d’indivisaire. Le droit de
préemption prévue à cet article est donc réservé aux coindivisiares de celui qui
veut céder sa part à un tiers.

Il s’ensuit que le droit de préemption est exclu lorsque la cession porte non sur
les droits d’un indivisaire dans un ou plusieurs biens indivis, mais sur les biens
indivis en leur totalité. En effet, il n’existe aucun risque d’intrusion d’un tiers au
sein de l’indivision, lorsque l'un des indivisaires entend vendre non seulement sa
part dans les biens indivis mais la totalité de ce bien, y compris la part
correspondant au droit de son coindivisaire. La cession portant sur la totalité du
bien indivis a pour effet de faire sortir ce bien de la masse indivise et non de
faire entrer une personne étrangère dans l'indivision. Dans ces conditions,
l'application du droit de préemption de l'article 815-14 du code civil perd toute
sa raison d'être. (JCL Code civil, Art.815 à 815-18, Fasc. 41, n°25).

Etant donné que la demande de XXX tend à mettre un terme à l’indivision, par
la licitation de l’immeuble en entier et qu’il ne cherche pas à céder sa quote-part
indivise dans l’immeuble, l’article 815-14 du code civil ne s’applique pas.

Le second moyen soulevé par YYY pour s’opposer à la licitation est donc
également à écarter.

Quant à la licitation

Le partage en nature des immeubles demeure la règle. Il n’en est autrement aux
termes de l’article 827 du code civil que si les immeubles ne peuvent pas se
partager commodément ou si toutes les parties consentent à la licitation.

                                          11
Aucune disposition légale dérogatoire à l’article 827 alinéa 1er du code civil ne
permet au tribunal de refuser d’ordonner la licitation de l’immeuble indivis dont
il constate le caractère impartageable en nature.

Le caractère impartageable en nature de la maison unifamiliale dont la licitation
est demandée n’est en l’espèce pas contesté et résulte de l’unicité de celle-ci, de
sorte qu’il y a lieu d’en ordonner la licitation et de charger le notaire-liquidateur,
Maître Léonie GRETHEN, d’y procéder.

III. Indemnités de procédure

Les parties demandent chacune une indemnité de procédure sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile à hauteur d’un montant de 1.250.-
euros pour XXX et d’un montant de 1.000.- euros pour YYY.

Au vu de l’issue du litige, chacune des parties ayant du moins partiellement
obtenu gain de cause dans certaines de leurs prétentions initiales et succombé
dans d’autres, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais
par elles engagés pour être représentées en justice.

Les demandes respectives des parties sont partant à déclarer non fondées.

                              PAR CES MOTIFS :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatrième chambre, siégeant
en matière civile, statuant contradictoirement, sur rapport du magistrat de la
mise en état;

vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 6 avril 2017;

vu le jugement interlocutoire n° 181/2016 du 21 avril 2016;

fixe entre parties la date des effets du divorce quant à leurs biens au 16 mai
2011;

dit que XXX a une créance d’impense contre l’indivision post-communautaire
d’un montant de 135.036,33 euros au titre du remboursement du prêt
hypothécaire commun contracté auprès de l’établissement BHW;

condamne YYY à verser la somme de 170.041,66 euros à l’indivision existant
entre la communauté XXX-YYY et XXX sur l’immeuble indivis sis à (...) au
                                         12
titre de son occupation exclusive dudit immeuble indivis du 19 août 2014 au 21
septembre 2017;

dit irrecevable la demande de XXX en obtention d’une telle indemnité
d’occupation pour la période postérieure au prononcé du présent jugement;

ordonne la licitation de l’immeuble indivis sis à (...);

commet à cette fin Maître Léonie GRETHEN, notaire de résidence à
Luxembourg;

désigne Madame le juge Maria FARIA ALVES pour surveiller les opérations de
licitation et faire rapport au tribunal le cas échéant;

dit qu’en cas d’empêchement du notaire ou du magistrat commis, il sera pourvu
à leur remplacement par Madame/Monsieur le Président du siège, sur simple
requête à lui présentée;

dit recevables mais non fondées les demandes respectives de YYY et de XXX
en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau
code de procédure civile;

en déboute;

fait masse des frais et dépens et les impose pour moitié à chacune des parties,
avec distraction, pour la part qui lui revient, au profit de Maitre Alex KRIEPS,
avocat, qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

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"