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Jugement civil no. 328 / 2011 ( XVIIe chambre)

Audience publique du mercredi, vingt-et-un décembre deux mille onze.

Numéros 134346 et 135579 du rôle

Composition:

Marianne HARLES, vice-présidente,
Marie-Anne MEYERS, premier juge,
Charles KIMMEL, juge,
Marc KAYL, greffier.

I. (134336)

ENTRE

la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL, établie et ayant son siège social
à L-(…), (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

demanderesse aux termes d’un acte de l’huissier de justice suppléant Gilles
HOFFMANN, en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de
Luxembourg du 1er décembre 2010,

comparant par Maître Dieter GROZINGER DE ROSNAY, avocat, demeurant à
Luxembourg,

ET

1. A.), commerçant, et,
2. B.), commerçante, les deux demeurant ensemble à L-(…), (…),

défendeurs aux fins du prédit acte de l’huissier HOFFMANN,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

II. (135579)
ENTRE

1. A.), commerçant, et,
2. B.), commerçante, les deux demeurant ensemble à L-(…), (…),

demandeurs aux termes d’un acte de l’huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 2 février 2011,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

ET

la société à responsabilité limitée AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL, établie
et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son gérant actuellement
en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg
sous le numéro B (…),

défenderesse aux fins du prédit acte de l’huissier ENGEL,

comparant par Maître Claude WASSENICH, avocat, demeurant à Luxembourg,

________________________________________________________________

                               Le Tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 19 octobre 2011.

Entendu le rapport fait en application de l’article 226 du Nouveau Code de
Procédure civile.

Entendu la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL par l’organe de Maître
Dieter GROZINGER DE ROSNAY, avocat constitué.

Entendu A.) et B.) (ci-après « les époux A.) / B.) ») par l’organe de Maître Cyril
CHAPON, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat constitué.

Entendu la société à responsabilité limitée AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.)
SARL par l’organe de Maître Marie-Pierre BEZZINA, avocat, en remplacement
de Maître Claude WASSENICH, avocat constitué.

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Par acte signé le 14 juillet 2009 par-devant le notaire Emile SCHLESSER, les
époux A.) / B.) ont vendu à la société SOC1.) SARL un dépôt et un local de
commerce dans le bloc A d’un immeuble en copropriété dénommé « Résidence
RES1.) » sis à (…), (…), pour le prix de 500.000 euros.

Par exploit d’huissier de justice du 1er décembre 2010, la société SOC1.) SARL a
donné assignation aux époux A.) / B.) à comparaître devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile, pour avoir, d’une
part, réparation du préjudice matériel qu’elle a subi en relation avec le fait que
l’espace se trouvant devant le bâtiment ne peut pas être aménagé comme
emplacements de stationnement et pour voir, d’autre part, réduire le prix de
vente convenu entre parties vu l’absence de tout emplacement de
stationnement. La société SOC1.) SARL demande la condamnation des époux
A.) / B.) à lui payer la somme de 155.742,10 euros, ou tout autre montant à
évaluer par le tribunal ou à dire d’expert, à titre de dommages et intérêts, sans
préjudice quant à un montant plus exact et sous réserve d’augmentation en
cours d’instance, avec les intérêts au taux directeur de la BCE majoré de la
marge conformément à l’article 5 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux
délais de paiement et aux intérêts de retard, sinon avec les intérêts au taux légal,
à partir du 14 juillet 2009, jour de la vente, sinon à partir de la demande en
justice, jusqu’à solde. Elle demande encore à voir condamner les époux A.) / B.)
à lui restituer la somme de 180.000 euros sur le prix de vente payé, ou tout autre
montant à évaluer par le tribunal ou à dire d’expert.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 134346.

Par exploit d’huissier de justice du 2 février 2011, les époux A.) / B.) ont donné
assignation à la société AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL à comparaître
devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile,
pour voir cette partie intervenir dans le litige principal se mouvant entre la société
SOC1.) SARL et les époux A.) / B.). Ceux-ci demandent à voir condamner la
société AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL à les tenir quittes et indemnes de
toute condamnation en principal, intérêts et frais pouvant être prononcée à leur
encontre dans le litige les opposant à la société SOC1.) SARL. Ils demandent en
outre la condamnation de la société AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL à
leur payer la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts, sans
autre précision.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 135579.

Le tribunal constate qu’il existe entre les actions inscrites sous les numéros
134346 et 135579 un lien tel qu’il y a intérêt, pour une bonne administration de la
justice, à les juger en même temps et par un même jugement.

   I.     QUANT À LA DEMANDE DE LA SOCIÉTÉ SOC1.) SARL CONTRE
          LES ÉPOUX A.) / B.)

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A l’appui de la demande de la société SOC1.) SARL contre les époux A.) / B.) à
les voir condamner à lui réparer le préjudice matériel qui lui est accru du fait que
l’espace se trouvant entre la façade avant du bâtiment et la chaussée ne peut
pas être aménagé comme emplacements de stationnement, la société
demanderesse fait valoir qu’avant la vente portant sur un dépôt et un local de
commerce dans l’immeuble sis à (…), les vendeurs lui ont confirmé que les sept
emplacements existant devant l’immeuble restent accessibles à tous les
habitants de l’immeuble, de sorte que ces emplacements pourraient être utilisés
par la société SOC1.) SARL comme emplacements de stationnement pour ses
clients. En raison de l’état des lieux tel qu’il se présentait au moment de la vente
dans la rue (…), et au vu de la situation des locaux qui longent directement cette
voie principale, le fait de disposer d’emplacements de stationnement à cet
endroit aurait constitué pour la société SOC1.) SARL une condition essentielle
pour consentir à l’acquisition des biens litigieux, l’intérêt commercial d’acheter
ces biens sans ces emplacements étant nul. La « promesse » des époux A.) /
B.) relative aux emplacements devant l’immeuble aurait été réitérée et
concrétisée lors de la conclusion du contrat de vente en date du 14 juillet 2009
par un document y annexé, à savoir un courrier du syndic de la copropriété
adressé le jour-même de la conclusion de la vente au notaire Emile
SCHLESSER, de la teneur suivante :

« Monsieur le Notaire,

En tant que syndic de la copropriété mentionnée, ci-dessus, je tiens à vous
apporter ces informations supplémentaires concernant la place devant les
commerces de l’immeuble.

Après un entretien téléphonique avec M. C.), responsable auprès de la société
SOC2.) pour la Résidence RES1.), m’a confirmé que la société SOC2.)
n’installera pas de bacs à fleurs le long du trottoir pour limiter l’accès à cette aire
devant l’immeuble.
Donc, la place devant les commerces, faisant partie commune, restera
accessible à tous les habitants de l’immeuble.

Je tiens en main un courrier de M. D.) » de la société SOC1.) SARL « dont copie
en annexe.

En tant que syndic je ne peux pas lui confirmer, sans autorisation préalable de
l’assemblée générale, un droit d’utilisation exclusif, ni l’autorisation à marquer au
sol les stationnements devant la Résidence.

Afin de trouver une solution acceptable pour tous les concernés, la demande de
M. D.) figurera à l’ordre du jour de notre prochaine assemblée générale.

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Par ce même courrier, je tiens à vous préciser que le décompte pour la partie
venderesse est un décompte prorata aux frais réels de la copropriété au 13 juillet
2009 et sera égalisé à la fin de l’exercice 2009.

Restant à votre disposition pour tout renseignement supplémentaire, je vous prie
d’agréer, Monsieur le Notaire, l’expression de mes sentiments les plus
respectueux.

                                                       Le Syndic
                                                       E.)
                                                       (signature) ».

Ce courrier aurait été signé « ne varietur » par toutes les parties au contrat et
ferait partant partie intégrante du contrat de vente. La confirmation écrite
résultant de ce document aurait encore été corroborée par le compte-rendu
d’une assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2008 contenant
la remarque finale suivante : « la société SOC2.) a demandé au syndic de
rappeler aux habitants de l’immeuble que l’utilisation des emplacements devant
la Résidence, est essentiellement destinée aux commerces ». Ce compte-rendu
aurait été signé par A.) en sa qualité de président « dudit syndicat ».

Le 23 octobre 2009, la société SOC1.) SARL aurait été avisée par un locataire
exploitant un commerce dans le même immeuble que, par courrier du 31 juillet
2009, le bourgmestre de la ville de Luxembourg exigeait que l’espace aménagé
devant l’immeuble en copropriété sous forme d’emplacements de stationnement
devait être aménagé en espace de verdure, « infranchissable aux voitures »,
endéans un délai de trois mois. A l’heure actuelle, les emplacements de
stationnement seraient supprimés et feraient l’objet d’un aménagement d’un
espace de verdure.

La société SOC1.) SARL soutient que les époux A.) / B.) n’ignoraient à aucun
moment que l’espace devant l’immeuble devait être aménagé en espace de
verdure. Il ressortirait de l’acte notarié signé le 21 décembre 2006 par-devant le
notaire Aloyse BIEL par lequel les époux A.) / B.) ont acquis en l’état futur
d’achèvement de la société AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL le dépôt et le
local de commerce revendus le 14 juillet 2009 à la société SOC1.) SARL, que les
époux A.) / B.) avaient, dès le début, connaissance de la « réalité des lieux ». En
effet, il résulterait de l’acte de vente du 21 décembre 2006 que tant les plans
d’architecte du 10 août 2005 que l’autorisation de bâtir délivrée par le
bourgmestre de la ville de Luxembourg ont été portés à la connaissance des
époux A.) / B.). Or, sur les plans d’architecte en question figureraient clairement
des espaces de verdure devant l’immeuble à construire. Les défendeurs auraient
cependant tout fait pour faire croire à la société SOC1.) SARL que les
emplacements devant l’immeuble peuvent être utilisés comme places de
stationnement, ce d’autant plus que, d’une part, au moment de la vente du 14
juillet 2009, les lieux étaient aménagés en emplacements de stationnement avec

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une rampe d’accès devant les commerces et que, d’autre part, le plan de
situation du 15 juin 2006 et le plan cadastral du 30 août 2006 que la société
SOC1.) SARL s’est vu remettre par les époux A.) / B.) lors de la conclusion de la
vente du 14 juillet 2009 et qui faisaient déjà partie de l’acte notarié de vente BIEL
du 21 décembre 2006, ne renseignent nullement l’espace de verdure devant
l’immeuble entretemps construit, contrairement aux plans d’architecte du 10 août
2005 soumis à la ville de Luxembourg aux fins d’obtenir l’autorisation de
construire. La société demanderesse soutient que « tout laisse (…) à penser que
les arbres marquant un espace de verdure ont sciemment été « omis » des plans
que la partie requérante s’est vu remettre par les parties assignées lors de la
signature du contrat devant le notaire SCHLESSER ».

La société SOC1.) SARL estime que l’ensemble de ces éléments établit une
réticence dolosive dans le chef des époux A.) / B.), ceux-ci ayant
intentionnellement passé sous silence « la réalité sur l’aménagement des lieux
concernés » dans le seul et unique but de tromper leur cocontractant, tout en
sachant pertinemment que la société SOC1.) SARL n’aurait jamais acheté les
locaux si elle avait été informée dès le début que l’espace devant l’immeuble en
copropriété ne peut pas être utilisé pour stationner les voitures. L’inexistence de
places de stationnement devant un commerce constituerait indiscutablement un
fait dont la dissimulation par le vendeur à l’acquéreur serait de nature à vicier le
consentement de ce dernier.

La société demanderesse fait ajouter que, lors de la vente du 14 juillet 2009, les
époux A.) / B.) ont également passé sous silence le fait qu’en vertu de l’article
17.1 du règlement sur les bâtisses de la ville de Luxembourg, la société SOC1.)
SARL avait droit à trois emplacements de stationnement pour véhicules au sous-
sol de l’immeuble en copropriété. Les vendeurs auraient, là encore,
manifestement eu l’intention de tromper la partie acquéreuse en « omettant » de
lui signaler ce droit.

La société SOC1.) SARL conclut de ses développements qu’actuellement, elle
est privée de toute possibilité de stationnement ce qui lui cause un préjudice. Elle
aurait engagé des frais importants relatifs à la conception et à la réalisation de
l’emménagement dans les nouveaux locaux à (…), des frais relatifs à
l’investissement, la planification, le montage des équipements, des frais relatifs
au coût des installations du commerce, ainsi que des frais relatifs à une publicité
nécessaire concernant l’ouverture du commerce. Elle soutient qu’elle n’aurait
jamais déboursé ces frais si elle avait su que les lieux acquis sont dépourvus de
toute possibilité de stationnement. Dans son assignation, la société SOC1.)
SARL a évalué ces frais à un montant de 155.742,10 euros. Dans ses
conclusions notifiées le 10 mai 2011, elle ramène ce montant à 111.940,85 euros
et elle réduit sa demande contre les époux A.) / B.) en paiement de dommages
et intérêts en conséquence.

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La société requérante demande encore à voir constater que le prix de vente
qu’elle a payé pour devenir propriétaire des locaux était manifestement excessif
vu l’absence de tout emplacement de stationnement. A ce titre, elle demande à
voir condamner les époux A.) / B.) à lui restituer la somme de 180.000 euros qui
se décompose comme suit :

7 emplacements de stationnement faisant défaut devant l’immeuble :

7 x 15.000 euros = 105.000 euros,

3 emplacements de stationnement intérieurs faisant défaut au sous-sol de
l’immeuble :

3 x 25.000 euros = 75.000 euros.

La société SOC1.) SARL base sa demande contre les époux A.) / B.)
principalement sur l’article 1116 du Code civil, subsidiairement sur l’article 1110
du Code civil, plus subsidiairement sur l’article 1641 du Code civil, encore plus
subsidiairement sur les articles 1134 et suivants du Code civil et, en dernier
ordre de subsidiarité, sur les articles 1382 et 1383 du Code civil.

Les époux A.) / B.) s’opposent à la demande de la société SOC1.) SARL. Quant
au dol invoqué par la société demanderesse, ils soutiennent que, lors de la
conclusion du contrat de vente du 14 juillet 2009, il n’aurait jamais été question
entre les parties de places de stationnement. Une prétendue condition de
disposer d’emplacements de stationnement devant le local de commerce ne
serait pas entrée dans le champ contractuel. L’espace devant l’immeuble
relèverait en tout état de cause des parties communes et les époux A.) / B.)
n’auraient aucun pouvoir décisionnel sur le statut de cet espace. Ils n’auraient à
aucun moment assuré à la société SOC1.) SARL que l’espace en question
pourrait servir au stationnement. Les défendeurs contestent encore toute
réticence dolosive dans leur chef, les parties venderesses et acquéreuse ayant
disposé des mêmes informations sur le statut des emplacements situés devant
l’immeuble. L’acquéreuse aurait, comme les vendeurs, eu accès aux documents
concernant l’immeuble, tels les plans d’architecte, le règlement des bâtisses ou
encore le permis de construire. Aucun de ces documents ne ferait état de la
possibilité de stationnement devant l’immeuble. Le règlement de copropriété
serait, lui aussi, muet sur la question. Si, comme elle le prétend, la société
SOC1.) SARL attachait une importance particulière à l’existence d’emplacements
de stationnement devant leur local de commerce, il leur aurait appartenu d’après
les défendeurs de vérifier l’exactitude des informations reçues. Ni le courrier du
14 juillet 2009 adressé au notaire ni le compte-rendu de l’assemblée générale
des copropriétaires du 1er décembre 2008 ne contiendraient un engagement de
la part des époux A.) / B.). En tout état de cause, aucune intention de tromper
leur cocontractant ne pourrait leur être reprochée. Le même raisonnement
devrait s’appliquer s’agissant les trois emplacements de parking souterrain

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auxquels la société SOC1.) SARL estime avoir eu droit en vertu de l’article 17.1
du règlement sur les bâtisses de la ville de Luxembourg, disposition qui n’aurait
de toute façon pas vocation à s’appliquer. Concernant l’erreur invoquée par la
société SOC1.) SARL, les époux A.) / B.) font valoir qu’à supposer qu’il soit
établi que c’est en raison de la présence d’emplacements de stationnement
devant l’immeuble que la demanderesse a acquis les biens immobiliers litigieux,
ce qu’ils contestent, la société SOC1.) SARL aurait commis une erreur
inexcusable en ne contrôlant pas autrement le statut réel des emplacements
devant l’immeuble, contrôle qu’elle aurait cependant pu faire à tout moment.
Quant aux emplacements souterrains, il ne pourrait y avoir erreur dans le chef de
la société SOC1.) SARL dès lors qu’il n’y aurait eu aucune méprise de sa part
relative aux données objectives du contrat de vente, l’objet de la vente n’ayant
jamais compris trois emplacements intérieurs. Les époux A.) / B.) requièrent
également à voir rejeter la demande de la société SOC1.) SARL en ce qu’elle est
basée sur la garantie des vices cachés, les conditions de l’article 1641 du Code
civil n’étant pas remplies. Comme aucune faute contractuelle ou délictuelle ne
pourrait être reprochée aux époux A.) / B.), la demande de la société SOC1.)
SARL devrait également être déclarée non fondée sur base des responsabilités
contractuelle et délictuelle. A titre subsidiaire, les époux A.) / B.) contestent les
prétentions pécuniaires de la société SOC1.) SARL.

   1) quant aux vices du consentement

Il faut constater qu’à titre de sanction du dol et de l’erreur allégués, la société
SOC1.) SARL ne demande pas au tribunal de prononcer l’annulation de la vente
conclue avec les époux A.) / B.), mais elle réclame l’allocation de dommages et
intérêts, respectivement la restitution d’une partie du prix de vente.
Si la sanction du dol et de l’erreur réside normalement dans l’annulation de l’acte
vicié, il reste qu’il est admis que des dommages et intérêts peuvent ou bien
s’ajouter à l’annulation ou bien se substituer à elle (Juris-Classeur civil, article
1110, fasc. unique, n° 88). En effet, les circonstances qui font admettre qu’il y a
eu dol ou erreur peuvent en même temps ouvrir droit à des dommages et
intérêts, soit de manière cumulative, soit à titre optionnel. La victime doit établir
un préjudice en relation avec une faute de l’autre partie. Cette dernière
s’évincera naturellement du dol mais aussi, plus largement, de la simple
inexécution d’une obligation de renseignement dépourvue d’intention de tromper.
Tant en matière de dol qu’en matière d’erreur, la condamnation à réparation est
fondée sur la responsabilité précontractuelle de l’autre partie, dès qu’elle a
commis une faute, intentionnelle ou non, qui a causé un préjudice. L’allocation
de dommages et intérêts se conçoit donc tant dans le cadre du dol que de
l’erreur, fût-ce cumulativement avec la nullité, fût-ce à titre optionnel, sur le
fondement de l’article 1382 du Code civil (Cour d’appel, 30 avril 2008, n° 30225
du rôle).
Il faut déduire de ces principes que, pour prospérer dans sa demande en
paiement de dommages et intérêts et en réduction du prix de vente, la société
SOC1.) SARL ne doit pas seulement établir qu’elle est victime d’un dol ou d’une

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erreur qui a vicié son consentement, mais elle doit encore démontrer que les
époux A.) / B.) ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information, et
que ce manquement est en relation causale avec un préjudice, étant entendu
que le dol implique une faute.
   •   le dol

Aux termes de l’article 1116 du Code civil, le dol vicie le consentement lorsque
les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que,
sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume
pas et doit être prouvé par la partie qui l’invoque. Il est admis que les
manœuvres dolosives peuvent être constituées de simples mensonges ou même
d’une réticence. Il faut que le mensonge ou la réticence ait été motivé par
l’intention de tromper le cocontractant. L’intention requise n’est pas celle de
causer un préjudice, mais celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant
de celle-ci. Il faut par ailleurs que l’erreur provoquée par les manœuvres
dolosives ait été déterminante pour le cocontractant, mais il n’est pas nécessaire
que l’erreur ait porté sur la substance de la chose. Le dol peut être sanctionné
alors même qu’il n’a entraîné qu’une erreur sur la valeur ou sur les motifs, voire
sur une qualité non substantielle. Pour que le dol puisse être retenu il faut encore
que l’auteur du dol ait agi intentionnellement pour tromper le cocontractant. Il doit
partant avoir eu connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue
(Juris-Classeur civil, art. 1116, n° 11 et suivants). Il est admis qu’un manquement
à une obligation précontractuelle d’information ne suffit pas à caractériser la
réticence dolosive, si ne s’y ajoute pas la constatation du caractère intentionnel
et déterminant de ce manquement (Cour d’appel, 7 février 2007, n° 30647 du
rôle).

La société SOC1.) SARL fait valoir que les époux A.) / B.) lui ont
intentionnellement dissimulé les informations desquelles résultaient que l’espace
situé devant le local de commerce vendu, et longeant la rue (…), ne peut pas
être aménagé en espace de stationnement de véhicules, notamment pour
accueillir les clients de la société SOC1.) SARL, respectivement qu’ils ont tout
fait pour faire croire à celle-ci que cet espace peut être utilisé par les habitants de
l’immeuble en copropriété ou par ses clients en tant qu’emplacements de
stationnement. Ces manœuvres des époux A.) / B.) auraient provoqué une
erreur dans le chef de la société SOC1.) SARL qui l’aurait amenée à conclure la
vente.

Concernant le compte-rendu de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er
décembre 2008 invoqué par la société SOC1.) SARL, ce compte-rendu reprend
une remarque faite par le syndic lors de l’assemblée générale suivant laquelle
« la société SOC2.) a demandé au syndic de rappeler aux habitants de
l’immeuble que l’utilisation des emplacements devant la Résidence, est
essentiellement destinée aux commerces ». Ce compte-rendu a été signé par A.)
en sa qualité de président du conseil syndical. Il faut retenir qu’il n’est pas établi
par quel moyen le compte-rendu de l’assemblée générale des copropriétaires du

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1er décembre 2008 est parvenu entre les mains de la demanderesse, celle-ci ne
soutenant pas que ce document lui a été remis par les époux A.) / B.), ni à quel
moment ce document lui aurait été remis. La demanderesse reste partant en
défaut de prouver que le compte-rendu en question lui a été donné dans le
contexte de la formation du contrat de vente avec les époux A.) / B.), partant
que, lors de la formation du contrat, elle ait pu tirer une information erronée du
contenu de ce document, l’induisant en erreur quant à l’existence
d’emplacements de stationnement devant l’immeuble. Le moyen de la société
demanderesse n’est partant pas fondé.

Il reste qu’il est constant en cause qu’au moment de signer l’acte notarié
d’acquisition du commerce en cause les demandeurs se sont vus remettre le
courrier adressé en date du 14 juillet 2009 par le syndic au notaire et dont le
contenu a été repris ci-dessus. Les défendeurs et les demandeurs ont signé ce
courrier. Au vu de cette annexe à l’acte notarié du 14 juillet 2009, les défendeurs
ne sauraient valablement prétendre qu’il n’a jamais été question entre les parties
de places de stationnement. Il résulte certes du contenu du courrier du syndic
que l’information y contenue n’a pas été suscitée par les époux A.) / B.), mais
qu’elle a été fournie en réponse à un courrier émanant d’un représentant de la
société SOC1.) SARL, qui n’est pas produit en cause. En outre, le courrier du
syndic est adressé au notaire, et non aux époux A.) / B.), et il rapporte les
propos qu’aurait tenus un représentant de la « société SOC2.) », et non les
vendeurs. Il n’empêche que les défendeurs ont signé ce courrier devant le
notaire sans en remettre en cause le contenu. Au plus tard à ce moment ils ont
dû se rendre compte que la question des stationnements était un point important
pour les demandeurs.

Pour que le dol soit retenu dans le chef des défendeurs, il faut néanmoins que
soit établi que les défendeurs ont intentionnellement caché aux demandeurs que
les emplacements de stationnements qui existaient certes au moment de la
conclusion du contrat de vente et dont la pièce annexée à l’acte notarié de vente
laissait croire qu’ils allaient subsister, étaient voués à disparaître au vu des
conditions posées par la commune dans l’autorisation de construire relative à
l’immeuble dans lequel se situe le commerce acquis par les demandeurs.

Or une telle preuve ne résulte pas des éléments du dossier.

En effet aucun élément du dossier ne permet de retenir que les demandeurs
avaient connaissance de ce que les places de stationnement étaient voués à
disparaître en ce qu’ils avaient été aménagés en violation de l’autorisation de
construire accordée par la commune. Le courrier annexé à l’acte notarié de
vente du 14 juillet 2009 confirme la réalité des emplacements de parking devant
l’immeuble et il n’existe aucun élément au dossier établissant que les défendeurs
savaient que les informations contenues dans ce document étaient fausses.

                                        10
Le seul élément versé au dossier ayant pu faire douter les défendeurs de
l’exactitude de ces informations consiste en ce que sur le plan de situation du 10
août 2005 annexé à l’acte de vente par lequel les défendeurs ont acquis le bien
qu’ils ont ensuite revendu aux demandeurs, des arbres étaient dessinés à
l’endroit des emplacements de parking.

Le tribunal estime que ce seul fait n’est pas de nature à établir la connaissance
par les défendeurs de l’irrégularité des emplacements, partant leur intention de
cacher ce fait aux demandeurs. En effet, il n’est pas établi que la présence des
emplacements de parking devant l’immeuble avait une importance pour les
défendeurs au moment où ils ont acquis leur lot dans la copropriété. Il n’est
partant pas acquis que les défendeurs se sont rendus compte de ce détail du
plan de situation du 10 août 2005 et que c’est à dessein qu’ils n’ont pas remis ce
plan aux demandeurs. Il faut ajouter que le fait que deux arbres étaient dessinés
sur ce plan, sans autre précision utile, n’excluait pas forcément la possibilité
d’aménager ultérieurement un parking à cet endroit.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que les demandeurs
n’ont pas établi l’existence de l’intention de les tromper dans le chef des
défendeurs. Leur demande basée sur le dol doit partant être rejetée en ce qui
concerne l’utilisation de l’espace situé devant le local de commerce en tant
qu’emplacements de stationnement pour les habitants de l’immeuble en
copropriété ou par les clients de la demanderesse.

En ce qui concerne les emplacements situés à l’intérieur de la résidence, la
société SOC1.) SARL fait valoir que l’article 17.1 du règlement sur les bâtisses
de la ville de Luxembourg dispose que « L’octroi d’une autorisation de bâtir pour
toute construction nouvelle, toute reconstruction ou tout agrandissement d’au
moins 40 m2 de la surface exploitable est subordonné à la condition qu’un
nombre déterminé d’emplacements de stationnement pour véhicules soit
aménagé sur la propriété même.

Doivent être fournis dans ces cas :

a) (…) ;
b) (…) ;
c) un emplacement par tranche de 75 m2 de la surface exploitable pour les
commerces, cafés et restaurants ;
(…). ».

La société SOC1.) SARL déduit du contenu de cette disposition qu’en achetant
un dépôt d’une surface de 35m2 et un local de commerce d’une surface de 197
m2, elle avait droit à trois emplacements souterrains de la résidence. En passant
sous silence les droits découlant pour la société SOC1.) SARL du règlement sur
les bâtisses, les époux A.) / B.) auraient commis un dol.

                                       11
C’est à bon droit que les époux A.) / B.) font plaider que l’article 17.1 du
règlement sur les bâtisses de la ville de Luxembourg n’a pas vocation à
s’appliquer en l’espèce dès lors que cette disposition fixe les conditions à remplir
par la personne qui demande à se voir délivrer une autorisation de construire du
bourgmestre, une telle disposition n’étant pas susceptible de s’appliquer en cas
de vente ultérieure d’un lot. Il faut en conclure que la demande de la société
SOC1.) SARL n’est en tout état de cause pas fondée sur ce point, aucun droit
acquis à trois emplacements souterrains n’ayant existé dans le chef de la
demanderesse.

   •   l’erreur

Aux termes de l’article 1110 du Code civil, l’erreur n’est susceptible de vicier le
consentement d’une partie au contrat que si elle a pour objet la substance de la
chose.

L’erreur est définie comme une représentation inexacte de la réalité
contractuelle. Elle doit porter sur la substance-même de la chose qui en est
l’objet. L’erreur sur les qualités substantielles est traditionnellement définie
comme la croyance erronée en une qualité de l’objet du contrat, qualité en fait
inexistante. L’erreur sur une qualité substantielle réside dans l’absence d’une
qualité attendue ou promise. L’erreur sur la substance est normalement
appréciée in concreto, c'est-à-dire par rapport à la psychologie de la victime de
l’erreur, mais il est encore admis que le fait que la qualité défaillante est
habituellement substantielle in abstracto, c’est-à-dire que dans l’opinion publique
commune elle est considérée comme substantielle, peut constituer un indice
faisant présumer qu’elle a aussi été substantielle pour l’errans (Cour d’appel 27
janvier 1999, numéro du rôle 21159).

La charge de la preuve pèse naturellement sur l’errans. La prétendue victime doit
par conséquent être déboutée non seulement lorsqu’il apparaît qu’elle avait une
parfaite connaissance de la situation, mais aussi dans tous les cas où elle
n’apporte pas la preuve de l’erreur alléguée. Quant à l’objet de la preuve, celui-ci
est double, voire triple. Le demandeur doit tout d’abord démontrer la réalité de
son erreur. Cette première démonstration est elle-même double puisqu’elle
oblige à établir, d’une part, que le consentement a été donné dans une certaine
croyance et, d’autre part, que cette croyance était contraire à la réalité. La
victime de l’erreur doit ensuite prouver que celle-ci avait un objet tel qu’elle
mérite d’être sanctionnée. Spécialement, il lui appartient d’établir que la méprise
a porté sur une qualité substantielle de la chose. Le demandeur doit enfin établir
que son erreur a eu un caractère déterminant. Ce troisième élément se confond
le plus souvent avec le précédent (Juris-Classeur civil, op.cit., n°80 et 81).

                                        12
La société SOC1.) SARL fait valoir que le fait de disposer devant son local de
commerce d’emplacements de stationnement utilisables par les habitants de
l’immeuble et partant également par ses clients constituait pour elle une qualité
substantielle de la chose achetée en l’absence de laquelle elle n’aurait jamais
contracté. Il serait évident qu’un commerce situé au rez-de-chaussée le long
d’une rue très fréquentée comme la rue (…) n’est rentable que s’il est pourvu de
places de stationnement réservées aux clients à proximité immédiate dudit
commerce.

Les époux A.) / B.) contestent cette allégation de la société SOC1.) SARL.

Force est de constater que, contrairement à l’argumentation des époux A.) / B.),
la société SOC1.) SARL n’invoque pas une erreur sur la valeur ou sur la
rentabilité de l’objet du contrat de vente, une telle erreur n’étant autre qu’une
lésion, mais une erreur sur la substance de la chose résidant, d’après la
demanderesse, dans le fait d’avoir cru disposer d’emplacements de
stationnement devant son local de commerce, ce qui ne serait pas le cas.

Il faut retenir que s’il est certes vraisemblable que le fait d’avoir cru profiter de
places de stationnement devant son local de commerce est entré en ligne de
compte au moment où la société SOC1.) SARL a décidé de s’implanter dans la
rue (…), il n’est cependant pas établi ni offert en preuve par la demanderesse
que, si elle avait su que cette croyance était erronée, elle n’aurait pas acheté. Il
est vrai que, sur base notamment du courrier du syndic du 14 juillet 2009, ainsi
que de l’état des lieux tel qu’il se présentait au jour de la vente, la société SOC1.)
SARL était en droit de penser que l’espace situé devant l’immeuble en
copropriété, partie commune, pouvait être utilisé comme emplacements de
stationnement par les habitants de l’immeuble. Or, si l’on peut admettre que,
pour l’exploitant d’un commerce, le fait de disposer à titre privatif ou à titre
exclusif d’emplacements de stationnement pour ses clients devant son local de
commerce est le cas échéant une qualité substantielle de l’objet à acquérir,
qualité substantielle sans laquelle il n’aurait pas contracté, il faut retenir qu’en
l’espèce, en raison du caractère de partie commune de l’espace situé devant son
local de commerce, caractère qui lui a été confirmé par le syndic dans son
courrier du 14 juillet 2009, la société SOC1.) SARL était parfaitement consciente
du fait qu’elle devait en tout état de cause partager le droit d’utilisation des
emplacements de stationnement avec tous les autres habitants de l’immeuble et
qu’elle n’avait partant pas l’assurance de pouvoir jouir ou de faire jouir ses clients
du droit qu’il croyait détenir. Il s’ajoute que la société SOC1.) SARL ne pouvait
ignorer qu’en raison du caractère commun de l’espace se trouvant devant
l’immeuble, l’aménagement de cet espace en emplacements de stationnement
était, par sa nature, précaire, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant à
tout moment, à la majorité requise, décider de changer l’affectation de l’espace
en question. Il faut conclure du fait que, tout en connaissant cet état des choses
et les conséquences qui en découlaient pour elle, elle a accepté de conclure la
vente, que la société SOC1.) SARL ne saurait alléguer que le fait de pouvoir

                                         13
utiliser devant son local de commerce des emplacements de stationnement
communs à tous les habitants constituait pour elle une qualité substantielle de la
chose achetée, l’exercice du droit qu’elle pensait acquérir ayant été aléatoire.

Comme il résulte de ces développements que les conditions de l’erreur ne sont
pas remplies, la société SOC1.) SARL doit être déboutée de sa demande sur ce
point.

Dans la mesure où il a été retenu lors de l’analyse de la demande de la société
SOC1.) SARL sur base du dol que l’article 17.1 du règlement sur les bâtisses de
la ville de Luxembourg n’est pas applicable en l’espèce, la demanderesse ne
saurait en tout état de cause prétendre s’être trompée sur l’étendue des droits
dont elle allègue être le titulaire sur base de cette disposition du règlement
communal. La demande de la société SOC1.) SARL doit partant également être
rejetée comme non fondée sur ce point.

   2) quant à la garantie des vices cachés

A titre subsidiaire, la société SOC1.) SARL fait valoir qu’étant donné qu’il s’est
révélé que l’espace situé devant l’immeuble en copropriété ne peut pas être
utilisé aux fins de stationnement, la chose vendue était, dès le moment de la
conclusion du contrat, affectée d’un vice caché qui la rendait impropre à l’usage
auquel elle était destinée, sinon moins rentable, « les clients étant moins
nombreux à venir au magasin compte tenu de l’impossibilité pour eux de se
garer devant l’immeuble ».

Les époux A.) / B.) contestent l’application de l’article 1641 du Code civil.

Le vice s’identifie à toute défectuosité qui empêche la chose de rendre, et de
rendre pleinement, les services qu’on attend d’elle. Il ne suffit pas que manque
une des diverses qualités que l’acheteur pouvait envisager, si cette absence est
sans incidence sur l’utilité de la chose (Georges RAVARANI, « La responsabilité
civile des personnes privées et publiques », 2e éd., n° 428). Le vice résidera
dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de
s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles
produites à l’occasion d’une utilisation normale (Juris-Classeur civil, articles 1641
à 1649 du Code civil, fascicule 300, n° 6). L’article 1641 du Code civil impose au
vendeur de fournir une chose en bon état de fonctionnement et de qualité
marchande, c’est-à-dire apte à l’usage auquel on la destine, et permet à
l’acquéreur de se plaindre des défauts de la chose, à l’exclusion de ceux dont il a
pu se persuader ou qui lui ont été révélés (Juris-Classeur civil, art. 1641 à 1649,
fasc. 10, n° 6).

L’on ne saurait qualifier le fait de ne pas pouvoir se garer devant un commerce
de défectuosité affectant le local d’exploitation du commerce, cette circonstance
n’ayant pas d’incidence sur l’usage du local en tant que lieu d’exploitation d’un

                                         14
commerce. S’il est concevable que, pour des raisons de commodité, un client
potentiel décide de ne pas visiter un magasin, ou de reporter sa visite, compte
tenu de l’impossibilité de se garer devant le local de commerce, l’absence de
places de stationnement devant le magasin ne constitue pas un défaut par
rapport à la destination normale du local qui est l’exploitation d’un commerce. Il
faut ajouter que, nombre de magasins sont dépourvus de places de
stationnement à proximité immédiate des locaux, sans que l’on puisse pour
autant raisonnablement déduire de cette circonstance que ces locaux sont tous
affectés d’un vice.

Eu égard aux développements qui précèdent, la demande de la société SOC1.)
SARL n’est pas fondée sur cette base.

Etant donné que la société SOC1.) SARL ne saurait valablement prétendre avoir
eu droit à trois emplacements souterrains en vertu de l’article 17.1 du règlement
sur les bâtisses de la ville de Luxembourg, cette disposition ne trouvant pas
application, elle ne saurait soutenir que la chose vendue était, de ce fait, affectée
d’un vice. La société requérante doit partant également être déboutée de sa
demande sur ce point.

   3) quant à la responsabilité contractuelle

Plus subsidiairement, la société SOC1.) SARL soutient qu’en omettant de
l’informer sur l’impossibilité de disposer de places de stationnement devant le
local de commerce et des droits découlant pour elle des dispositions de l’article
17.1 du règlement sur les bâtisses de la ville de Luxembourg, les époux A.) / B.)
ont commis une faute contractuelle.

Les époux A.) / B.) contestent avoir commis une quelconque faute contractuelle.

Il faut rappeler que l’obligation d’information et de conseil peut être soit de nature
contractuelle soit de nature délictuelle. Elle est qualifiée d’obligation
précontractuelle de renseignement lorsqu’elle existe avant la conclusion du
contrat et tend à faciliter l’émission d’un consentement éclairé, elle devient
contractuelle lorsqu’elle se présente comme un effet du contrat, soit que celui-ci
ait pour objet principal la fourniture de renseignements, soit encore qu’une bonne
exécution de l’obligation principale suppose à titre accessoire la délivrance d’un
certain nombre d’informations de conseil ou de mises en garde (François
TERRÉ, Philippe SIMLER, Yves LEQUETTE, « Les obligations », 9e éd., n° 258,
p. 263).

Dans la mesure où les faits reprochés par la société SOC1.) SARL aux époux
A.) / B.) sont relatifs à l’émission par l’acheteur d’un consentement éclairé, il faut
retenir qu’en l’espèce, l’obligation précontractuelle d’information est en cause. La
responsabilité qui en découle le cas échéant dans le chef des vendeurs est de
nature délictuelle, et non de nature contractuelle.

                                         15
Aucune faute dans l’exécution du contrat n’étant alléguée dans le chef des époux
A.) / B.), alors surtout que les biens immobiliers livrés par les vendeurs à la
société SOC1.) SARL sont conformes à ce qui avait été convenu entre parties,
l’objet de la vente n’ayant jamais compris des emplacements de stationnement
intérieurs ou extérieurs, la demande de la société SOC1.) SARL n’est pas fondée
sur base de la responsabilité contractuelle.

   4) quant à la responsabilité délictuelle

En dernier ordre de subsidiarité, la société SOC1.) SARL recherche la
responsabilité des époux A.) / B.) sur la base délictuelle au motif qu’il résulte des
éléments du dossier que les défendeurs ont manqué à leur obligation
précontractuelle d’information et de renseignement. A l’appui de sa demande, la
requérante invoque les mêmes faits qu’elle a avancés dans le cadre de sa
demande sur base du dol et de l’erreur. En effet, la société SOC1.) SARL fait
valoir que les époux A.) / B.) lui ont dissimulé les informations desquelles
résultaient que l’espace situé devant le local de commerce vendu, et longeant la
rue (…), ne peut pas être aménagé en espace de stationnement de véhicules,
notamment pour accueillir les clients de la société SOC1.) SARL. Elle reproche
en même temps aux vendeurs de ne pas lui avoir révélé le contenu de l’article
17.1 du règlement sur les bâtisses de la ville de Luxembourg.

Les époux A.) / B.) demandent à voir déclarer non fondée la demande de la
société SOC1.) SARL sur cette base, aucun manquement à leur obligation
d’information ne pouvant leur être reproché. Les parties au contrat auraient
disposé des mêmes informations.

En vertu de l’obligation précontractuelle de renseignement ou d’information, tout
vendeur se doit de prévenir son partenaire des risques et avantages de
l’opération, ainsi que de toute circonstance ayant un rôle déterminant dans la
décision de contracter. Il l’éclaire pour que son choix intervienne en toute
connaissance de cause, dès lors que son ignorance est légitime, de sorte qu’il ne
lui importe pas de rappeler des faits qui sont de la connaissance de tous. Il reste
qu’il faut tenir compte, dans l’appréciation de la responsabilité du débiteur de
l’information, de l’obligation de se renseigner qui pourrait exister à charge de son
cocontractant (Philippe LE TOURNEAU, « Responsabilités des vendeurs et
fabricants », 2ème éd., n° 21.41).

La société SOC1.) SARL estime qu’en leur remettant seulement un plan de
situation de l’immeuble du 15 juin 2006 et un plan cadastral du 30 août 2006 sur
lesquels ne figurait pas l’aménagement de l’espace situé devant le local de
commerce en espace de verdure, sans lui fournir les plans d’architecte du 10
août 2005 soumis à la ville de Luxembourg aux fins d’obtenir l’autorisation de
construire, sur lesquels cet espace de verdure était visible, les époux A.) / B.) ont
manqué à leur obligation d’information.

                                         16
Il résulte des plans versés en cause que, si sur les plans de situation du 10 août
2005 figurent deux arbres devant le bloc A, les deux arbres en question font
défaut sur le plan de situation du 15 juin 2006 et sur le plan cadastral du 30 août
2006. Ni sur le plan du 10 août 2005 ni sur les plans des 15 juin et 30 août 2006
ne sont dessinés des emplacements de stationnement extérieurs devant le bloc
A.

C’est partant à tort que la société SOC1.) SARL soutient qu’elle a pu déduire des
indications figurant sur le plan de situation du 16 juin 2006 et sur le plan
cadastral du 30 août 2006 que l’espace situé devant le bloc A de la résidence
devait servir comme emplacements de stationnement. Dans ces conditions, elle
ne saurait reprocher aux époux A.) / B.) de ne pas lui avoir fourni les plans de
situation du 10 août 2005 dès lors que, même à supposer que l’acquéreuse ait
disposé des plans en question, elle n’aurait pas été mieux éclairée sur la
destination de l’espace en question. En effet, il ne résulte d’aucune indication
figurant sur les plans en question que la reproduction de deux arbres devant le
bloc A signifie que l’espace dans lequel ils sont dessinés représente un espace
infranchissable aux véhicules, respectivement que cet espace devra être
aménagé de telle sorte qu’il ne pourra en aucun cas servir au stationnement de
voitures. Le moyen de la société SOC1.) SARL n’est partant pas fondé, aucune
faute en relation causale avec la croyance erronée de la société demanderesse
n’étant établie dans le chef des époux A.) / B.).

La société SOC1.) SARL fait encore valoir qu’elle a été induite en erreur par le
contenu du courrier du syndic de copropriété du 14 juillet 2009 et signé « ne
varietur » par les parties au contrat de vente et par le notaire.

Il faut rappeler que les passages pertinents au vu de l’argumentation de la
société SOC1.) SARL se lisent comme suit :

« Monsieur le Notaire,

En tant que syndic de la copropriété mentionnée, ci-dessus, je tiens à vous
apporter ces informations supplémentaires concernant la place devant les
commerces de l’immeuble.

Après un entretien téléphonique avec M. C.), responsable auprès de la société
SOC2.) pour la Résidence RES1.), m’a confirmé que la société SOC2.)
n’installera pas de bacs à fleurs le long du trottoir pour limiter l’accès à cette aire
devant l’immeuble.
Donc, la place devant les commerces, faisant partie commune, restera
accessible à tous les habitants de l’immeuble.

Je tiens en main un courrier de M. D.) » de la société SOC1.) SARL « dont copie
en annexe.

                                          17
En tant que syndic je ne peux pas lui confirmer, sans autorisation préalable de
l’assemblée générale, un droit d’utilisation exclusif, ni l’autorisation à marquer au
sol les stationnements devant la Résidence.

Afin de trouver une solution acceptable pour tous les concernés, la demande de
M. D.) figurera à l’ordre du jour de notre prochaine assemblée générale.

(…). ».
Tel que le tribunal l’a déjà retenu lors de l’analyse de la demande de la société
SOC1.) SARL sur base du dol, l’information que le syndic a fournie à la société
demanderesse n’a pas été suscitée par les époux A.) / B.), mais par un
représentant de la société SOC1.) SARL. En outre, le courrier du syndic est
adressé au notaire, et non aux époux A.) / B.), et il rapporte les propos qu’aurait
tenus un représentant de la « société SOC2.) » de sorte qu’il est établi que
l’information erronée n’émane pas des époux A.) / B.). Il s’ajoute qu’il n’est pas
prouvé qu’au vu des éléments dont disposaient les vendeurs, ceux-ci devaient
savoir que l’utilisation de l’espace devant le bloc A en tant qu’emplacements de
parking contrevenait aux règlements communaux de la ville de Luxembourg, ce
d’autant plus qu’il apparaît du courrier du syndic que celui-ci semble lui-même
avoir ignoré cet état des choses. Aucune violation de leur obligation d’information
n’est prouvée dans le chef des défendeurs.

Concernant le compte-rendu de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er
décembre 2008 invoqué par la société SOC1.) SARL, il faut rappeler que ce
compte-rendu reprend une remarque qu’aurait faite un représentant de la
« société SOC2.) », à savoir que « la société SOC2.) a demandé au syndic de
rappeler aux habitants de l’immeuble que l’utilisation des emplacements devant
la Résidence, est essentiellement destinée aux commerces ». Il faut retenir que
la circonstance qu’A.) a signé ce compte-rendu en sa qualité de président du
conseil syndical ne signifie pas qu’il s’est approprié les termes de la remarque
émanant prétendument d’un responsable de la société AGENCE IMMOBILIÈRE
SOC2.) SARL. Il faut rappeler à cet égard qu’il n’est même pas soutenu par la
société SOC1.) SARL que le procès-verbal en question lui a été remis par les
époux A.) / B.) avant ou lors de la vente. Il faut en conclure qu’aucun
manquement des défendeurs à leur obligation précontractuelle d’information
n’est établi.

Concernant le reproche fait par la société SOC1.) SARL aux époux A.) / B.) que
ceux-ci ne l’ont pas rendue attentive au contenu de l’article 17.1 du règlement
sur les bâtisses de la ville de Luxembourg, aucune faute à leur obligation
d’information n’est établie dans le chef des vendeurs, une telle information
n’ayant ni été pertinente ni utile, l’article 17.1 du règlement sur les bâtisses
n’ayant pas vocation à s’appliquer aux relations contractuelles entre les époux
A.) / B.) et la société SOC1.) SARL.

                                         18
La demande de la société SOC1.) SARL n’est partant pas non plus fondée sur la
base délictuelle.
0

   II.    QUANT À LA DEMANDE EN GARANTIE DES ÉPOUX A.) / B.)
          CONTRE LA SOCIÉTÉ AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL

Les époux A.) / B.) demandent à voir condamner la société AGENCE
IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL à les tenir quittes et indemnes de toute
condamnation en principal, intérêts et frais pouvant être prononcée à leur
encontre dans le litige les opposant à la société SOC1.) SARL. Ils demandent en
outre la condamnation de la société AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL à
leur payer la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts, sans
autre précision.

Eu égard au sort réservé à la demande principale de la société SOC1.) SARL
contre les époux A.) / B.), la demande en intervention formée par ceux-ci contre
la société AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL est sans objet.

Les parties demandent chacune l’allocation d’une indemnité sur base de l’article
240 du Nouveau Code de Procédure civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile relève du
pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre
civile, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars
2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

La demande de la société SOC1.) SARL contre les époux A.) / B.) n’est pas
fondée.

La demande des époux A.) / B.) contre la société SOC1.) SARL est fondée à
concurrence de 1.000 euros.

Les demandes respectives des époux A.) / B.) contre la société AGENCE
IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL, d’une part, et de celle-ci contre les époux A.) / B.),
d’autre part, ne sont pas fondées.

                                 Par     ces     motifs

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, dix-septième section, siégeant en
matière civile, statuant contradictoirement,

vu l’ordonnance de clôture du 19 octobre 2011,

                                        19
entendu le rapport fait conformément à l’article 226 du Nouveau Code de
Procédure civile,

joint les affaires inscrites aux numéros 134346 et 135579 du rôle,

   -   quant à la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL
       contre A.) et B.)

reçoit la demande en la forme,

la dit non fondée,

partant en déboute,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL
contre A.) et B.) sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile,

partant en déboute,

dit la demande d’A.) et de B.) contre la société à responsabilité limitée AGENCE
IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL fondée à concurrence de 1.000 euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée AGENCE IMMOBILIÈRE
SOC2.) SARL à payer à A.) et B.) la somme de 1.000 euros sur base de l’article
240 du Nouveau Code de Procédure civile,

condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) SARL aux frais de la
demande introduite contre A.) et B.),

   -   quant à la demande d’A.) et de B.) contre la société à responsabilité
       limitée AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL

dit la demande sans objet,

dit non fondées les demandes respectives d’A.) et de B.) contre la société à
responsabilité limitée AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL, d’une part, et de
la société à responsabilité limitée AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL contre
A.) et B.), d’autre part, sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure
civile,

partant en déboute,

condamne A.) et B.) aux frais de la demande introduite contre la société à
responsabilité limitée AGENCE IMMOBILIÈRE SOC2.) SARL et en ordonne la
distraction au profit de Maître Claude WASSENICH, avocat constitué, qui la
demande, affirmant en avoir fait l’avance.

                                        20
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Rép. fiscal
No. 4916/11

                    Audience publique du vingt et un décembre deux mille onze

            Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de
          Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit:

              Dans la cause entre:

          SOC1)        s.a., société anonyme, établie et ayant son siège social à                 L-
          (...), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au
          Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B (...)

          partie demanderesse

          comparant par Maître Georges WIRTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

                                                               et

          A), salariée, demeurant à L-(...)

          partie défenderesse

          comparant en personne à l’audience du 28 septembre 2011

          comparant par la suite par Maître Robert MINES, avocat, demeurant à Luxembourg

          --------------------------------------------------------------------------------------------------------------

                                                          Faits:

              L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de
          la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 13 septembre 2011.
                                                                                2

   Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 28
septembre 2011.

   A l’appel de la cause à la prédite audience, la partie défenderesse se présentait et
l’affaire fut contradictoirement fixée.

  A l’audience du 5 décembre 2011 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, les
mandataires des parties se présentaient et furent entendus en leurs moyens et conclusions.

   Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à
laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit:

   Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 13
septembre 2011, la société anonyme SOC1) s.a. a régulièrement fait convoquer A) à
comparaître devant le tribunal de paix de ce siège pour voir dire qu’elle occupe sans droit
ni titre les locaux sis à L-(...), pour la voir condamner à déguerpir des lieux, pour la voir
condamner à la somme de 650 EUR par mois à titre d’indemnité d’occupation et à la
somme de 1.000 EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile.

  Suivant contrat de bail prenant effet le 1er juin 2009, A) a pris en location un
appartement meublé sis à L-(...) appartenant actuellement à la société SOC1) s.a.

   Par courrier recommandé du 24 janvier 2011, la requérante a résilié le bail entre parties
avec effet au 31 mai 2011.

   La société anonyme SOC1) s.a. soutient qu’elle souhaite réaliser d’importants travaux
de remise en état et de redisposition des lieux donnés en location. Que cependant malgré la
résiliation intervenue le 24 janvier 2011 et lettre recommandée pour fixer un rendez-vous
en vue de la remise des clés, la locataire refuse de quitter les lieux. Elle estime dès lors que
depuis le 1er juin 2011, elle est à considérer comme occupante sans droit ni titre des lieux et
demande à la voir condamner à déguerpir des lieux.

   A) ne conteste pas avoir reçu la lettre de résiliation.

   Elle estime cependant que la résiliation effectuée par courrier du 24 janvier 2011 serait
nulle étant donné qu’elle n’est pas motivée. Elle argumente ensuite que les travaux allégués
actuellement par la requérante ne seraient étayés par aucune pièce de sorte que la résiliation
intervenue le 24 janvier 2011 serait également irrégulière de ce chef. En effet, selon ses
dires, cette résiliation ferait suite à une entrevue entre parties lors de laquelle un loyer plus
élevé aurait été réclamé. Elle conteste partant occuper les lieux sans droit ni titre.

   Aux termes de l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi qui vient à cesser pour n’importe
quelle cause, est prorogé à moins que :

   - le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même, pour les faire
occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré,

   - le locataire ne remplisse pas ses obligations
                                                                                3

   - ou qu’il existe d’autres motifs graves et légitimes.

   En l’occurrence, la partie requérante fait valoir que sa résiliation du 24 janvier 2011 est
régulière alors qu’elle est intervenue pour motif grave et légitime consistant dans
d’importants travaux de rénovation.

   Il convient d’ores et déjà d’écarter le moyen de nullité invoqué par la locataire pour
défaut d’indication du motif dans la lettre de résiliation du 24 janvier 2011 étant donné que
le bailleur peut indiquer les motifs graves et légitimes pour s’opposer à la prorogation
légale du bail dans sa requête introductive ou même lors des plaidoiries.

   La résiliation intervenue suivant courrier recommandé du 24 janvier 2011 est partant
régulière à cet égard.

   La locataire conteste ensuite la réalité des travaux invoqués. Elle argumente que la
bailleresse ne donne aucune précision quant à la nature des travaux et ne fournit aucune
pièce de nature à prouver les travaux projetés qui seraient incompatibles avec son maintien
dans les lieux.

   Le projet d’effectuer des travaux importants dans un immeuble à bail constitue un motif
grave et légitime, s’opposant à la prorogation automatique du bail. ( cf. Trib.
d’arrondissement Luxembourg, 4 avril 1996, Pas. 30, p. 92 )

   Il a été décidé que le juge ne sera pas amené à suivre un bailleur dans son affirmation
qu’il projette de réaliser des travaux dans l’immeuble loué s’il résulte des pièces du dossier
que l’immeuble est neuf et sans besoin de rénovation apparente. S’il est vrai que le bailleur
doit pouvoir apporter une plus value à son immeuble, toujours est-il que les travaux
doivent correspondre à une nécessité et être commandés par l’urgence. (Voir dans ce sens
Marianne Harles, Le bail à loyer, pages 365 et 366 )

   En l’espèce, la bailleresse, à part le fait qu’elle déclare vouloir remplacer les tuyaux et
refaire le plafond au regard du fait qu’il s’agit d’un vieil immeuble sis rue (...), ne donne
aucune précision quant aux travaux qu’elle projette. Elle ne fournit en outre pas de pièces
ou devis quant à la nature des travaux qu’elle envisage de réaliser. Elle reste en outre en
défaut de se prononcer sur la nécessité de ces travaux et en quoi ils seraient incompatibles
avec le maintien dans les lieux de la locataire.

   Il convient partant d’en tirer la conclusion que le motif grave et légitime n’est pas
prouvé et que la résiliation du 24 janvier 2011 est nulle.

   En conséquence, la demande tendant à voir dire que la défenderesse occupe les lieux
sans droit ni titre est non fondée. Il en va de même de la demande en déguerpissement.

   La demande tendant à voir condamner A) à la somme de 650 EUR à titre d’indemnité
d’occupation est encore à rejeter.
                                                                                4

  La société demanderesse réclame encore la somme de 1.000 EUR sur base de l’article
240 du Nouveau Code de Procédure Civile. A) demande à son tour la somme de 1.500
EUR sur la même base.

   L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge. ( Cour de Cassation française, 2e chambre, 10.10.2002, Bulletin
2002 II, n° 219, p.172 )

   En l’occurrence, la demande de la société anonyme SOC1) s.a. basée sur l’article 240
du Nouveau Code de Procédure Civile est à déclarer non fondée tandis que celle de A) est à
déclarer fondée pour un montant de 750 EUR.

                              Par ces             motifs:

  Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant
contradictoirement et en premier ressort,

  reçoit       la demande en la forme ;

   donne         acte à A) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure de
1.500 EUR ;

  dit     la demande de la société anonyme SOC1) s.a. non fondée ;

  dit     que A) n’est pas occupante sans droit ni titre des lieux sis à L-(...) ;

  rejet te       la demande tendant à voir ordonner son déguerpissement ;

   déboute           la société anonyme SOC1) s.a. de sa demande en allocation d’une
indemnité d’occupation ;

  déboute         la société SOC1) s.a. de sa demande basée sur l’article 240 du Nouveau
Code de Procédure Civile ;

  déclare           la demande de A) en allocation d’une indemnité de procédure fondée
pour le montant de 750 EUR ;
                                                                               5

   condamne            la société anonyme SOC1) s.a. à payer à A) une indemnité de
procédure de 750 EUR ;

  laisse       les frais à charge de la société anonyme SOC1) s.a.

   Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg,
par Nous, Danielle SCHWEITZER, Juge de paix, assistée de la greffière Martine SCHMIT,
avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.

           Danielle SCHWEITZER                               Martine SCHMIT
"


text:
Jugement civil no 366 / 2011         (première chambre)

Audience publique du mercredi vingt-et-un décembre deux mille onze.

Numéro 132159 du rôle

Composition :

Serge THILL, premier vice-président,
Martine DISIVISCOUR, premier juge,
Françoise WAGENER, premier juge,
Marie-Jeanne WEBER, greffier.

Entre :

l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par le
ministre d’Etat, ayant ses bureaux à L-1352 Luxembourg, 4, rue de la
Congrégation, et pour autant que de besoin par le ministre du
développement durable et des infrastructures, ayant ses bureaux à L-2450
Luxembourg, 4, boulevard Roosevelt,

partie demanderesse aux termes d’un acte de l’huissier de justice Martine
LISÉ d’Esch-sur-Alzette du 10 août 2010,

comparant par Maître Tonia FRIEDERS-SCHEIFER, avocat, assistée de
Maître Patrick KINSCH, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

e t :

1.- A.1.), retraitée, demeurant à L-(...),

2.- A.2.), retraitée, demeurant à L-(...),

parties défenderesses aux fins du prédit acte LISÉ,

comparant par Maître Marc ELVINGER, avocat, demeurant à
Luxembourg.

___________________________________________________________
                         Le Tribunal :

Par exploit du 10 août 2010 l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE
LUXEMBOURG, ci-après l’Etat, a fait donner assignation à A.1.) et à
A.2.), ci-après les sœurs A.), à comparaître devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg pour voir constater que sont remplies
les formalités prescrites par la loi modifiée du 16 août 1967 ayant pour
objet la création d’une grande voirie de communication et d’un Fonds des
routes en vue de parvenir à l’expropriation pour cause d’utilité publique

- de 1 ha 06 a 03 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.1.) » sous le numéro (...)

- de 85 a 86 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.1.) » sous le numéro (...)

- de 29 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.), section
C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 3 a 39 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 6 a 20 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 7 a 21 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 16 a 93 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 16 a 91 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 18 a 40 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 7 a 85 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 6 a 58 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

                                    2
- de 3 a 73 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 1 a 30 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...).

Le requérant demande encore acte qu’il offre de payer à chacune des
défenderesses une somme de 43.851,50.- €, ainsi qu’une indemnité de
remploi de 6.577,72.- € et conclut, pour le cas où cette proposition serait
jugée insuffisante, à l’institution d’une expertise.

L’affaire a été déposée au greffe du tribunal le 20 septembre 2010.

A l’audience du 9 novembre 2011, les avocats ont marqué leur accord à
ce que le premier vice-président Serge THILL, chargé de faire rapport,
tienne seul l’audience pour entendre les plaidoiries.
Le premier vice-président Serge THILL a indiqué la composition du
tribunal et a fait son rapport oral.
Maître Tonia FRIEDERS-SCHEIFER, avocat constitué, et Maître Patrick
KINSCH, avocat, ont conclu pour l’Etat.
Maître Marc ELVINGER, avocat constitué, a conclu pour les sœurs A.).
Le juge-rapporteur a rendu compte de l’audience au tribunal dans son
délibéré.

Aux termes de l’article 1er de la loi du 16 novembre 2001 relative à la
construction d’une liaison routière avec la Sarre « le gouvernement est
autorisé à faire procéder à la construction d’une autoroute vers la Sarre
à partir de la Collectrice du Sud jusqu’à la jonction du réseau routier
allemand ».

L’article 4 al. 1er de la même loi ajoute que « la construction de
l’autoroute prévue à l’article 1er de la présente loi est réalisée suivant les
modalités de la loi modifiée du 16 août 1967 ayant pour objet la création
d’une grande voirie de communication et d’un fonds des routes ».

En vertu de l’article 8 de la loi du 16 août 1967 « l’Etat est autorisé à
poursuivre l’acquisition et l’expropriation pour cause d’utilité publique
des immeubles nécessaires à la construction et à l’aménagement de la
voirie objet de la présente loi ».

                                      3
L’article 9 al. 1er de cette loi prévoit que « les plans des parcelles et la
liste des propriétaires à exproprier sont approuvés par règlement grand-
ducal, le Conseil d’Etat entendu en son avis ».

Suivant l’article 10 de la loi de 1967 « il est envoyé à chaque collège des
bourgmestre et échevins des communes sur le territoire desquelles se
trouvent les biens grevés, une copie de l’arrêté prévu à l’article 9 al. 1er,
ainsi qu’une copie des plans parcellaires de ces biens.

Quinze jours au plus tard à dater de la réception, le collège tient ces
pièces à la disposition du public pendant un mois. Le public en est
informé dans les formes usitées pour les publications officielles.

Il est justifié de l’accomplissement de ces formalités ainsi que des dates
auxquelles il a été satisfait par un certificat écrit du collège des
bourgmestre et échevins ».

En l’occurrence les plans des parcelles sujettes à emprise et la liste des
propriétaires de ces parcelles ont été approuvés par règlement grand-
ducal du 28 mars 2002, ce même règlement constatant, conformément
aux exigences posées par l’article 20 de la loi de 1967, que la prise de
possession immédiate des parcelles était indispensable pour la réalisation
des travaux projetés.

Les formalités prévues par l’article 10 de la loi de 1967 ont été
accomplies durant la période du 17 mai au 17 juin 2002, ainsi que cela
résulte du certificat établi en date du 21 juin 2002 par le collège des
bourgmestre et échevins de la commune de X.).

Ayant estimé que la publication du règlement grand-ducal du 28 mars
2002 au Mémorial n’avait été faite que de manière incomplète, le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg avait, par jugement du 8 juillet 2009,
décidé qu’il n’y avait pas lieu de poursuivre l’expropriation que l’Etat
avait demandée par assignations des 14 et 15 avril 2004 et 20 novembre
2007.

Suite à ce jugement le règlement grand-ducal du 28 mars 2002 a été
republié au Mémorial A N° 203 du 15 octobre 2009 et près d’un an plus
tard l’Etat a introduit la demande dont le tribunal est saisi à l’heure
actuelle.

1. Quant à la légalité du règlement grand-ducal du 28 mars 2002

                                     4
Les défenderesses s’opposent à la demande en faisant valoir que le
règlement grand-ducal du 28 mars 2002 serait illégal en raison du fait
qu’il aurait été adopté à l’issue d’une procédure législative qui n’aurait
pas été respectueuse des exigences formulées aux articles 2, 6 paragraphe
(2) et 8 de la directive N° 85/337/CEE du Conseil du 27 juin 1985
concernant l’évaluation des incidences de certains projets publics et
privés sur l’environnement. Pour le cas où le tribunal aurait des doutes
quant à l’interprétation des dispositions de la directive en question, les
défenderesses estiment qu’il y aurait lieu de soumettre différentes
questions préjudicielles à la Cour de Justice de l’Union européenne.

L’Etat estime que la question de la légalité du règlement grand-ducal du
28 mars 2002 ne peut plus être examinée à l’heure actuelle au motif
qu’elle aurait été tranchée définitivement par arrêt de la Cour
administrative du 11 mars 2004.

Il est constant en cause que par requête déposée le 22 juillet 2002 au
greffe du tribunal administratif, plusieurs personnes, dont les sœurs A.),
avaient sollicité l’annulation du règlement grand-ducal du 28 mars 2002
pour violation des prédites dispositions de la directive 85/337/CEE.

Par jugement du 2 avril 2003 le recours avait été déclaré non fondé, le
tribunal administratif ayant retenu que la directive visée n’était pas
appelée à jouer en rapport avec le projet de construction critiqué.

Cette décision avait été confirmée par arrêt de la Cour administrative du
11 mars 2004.

Les sœurs A.) estiment que ces décisions n’ont aucune incidence sur le
pouvoir d’examiner la légalité des règlements par voie incidente que les
juridictions de l’ordre judiciaire tirent de l’article 95 de la Constitution. A
l’appui de cette thèse elles invoquent différents arrêts rendus par la Cour
de cassation belge.

L’article 7 (1) de la loi modifiée du 7 novembre 1996 portant organisation
des juridictions de l’ordre administratif prévoit que « le tribunal
administratif statue encore sur les recours dirigés pour incompétence,
excès et détournement de pouvoir, violation de la loi ou des formes
destinées à protéger les intérêts privés, contre les actes administratifs à
caractère réglementaire, quelle que soit l’autorité dont ils émanent ».

                                      5
L’article 7 (4) de la même loi ajoute que « sauf disposition contraire de la
loi, appel peut être interjeté devant la Cour administrative contre les
décisions visées au paragraphe 1er ».

Par ailleurs l’article 95 de la Constitution dispose que « les cours et
tribunaux n’appliquent les arrêtés et règlements généraux et locaux
qu’autant qu’ils sont conformes aux lois ».

Dès avant la création des juridictions administratives par la loi du 7
novembre 1996 le Comité du contentieux du Conseil d’Etat se
reconnaissait un droit concurrent à celui des juridictions de l’ordre
judiciaire d’examiner la légalité d’un règlement par voie incidente sur
base de l’article 95 de la Constitution (cf. à titre d’exemple Conseil d’Etat
6.2.1974 P. 22 p. 478).

Le recours en annulation d’un acte administratif à caractère réglementaire
a été introduit au profit de la Cour administrative par la loi du 7 novembre
1996 et, suite à l’introduction d’un double degré de juridiction en cette
matière par la loi du 21 juin 1999 portant règlement de procédure devant
les juridictions administratives, prévu également devant le tribunal
administratif.

Aucune disposition légale n’interdit que dans la mesure où elles tranchent
des questions relevant de la compétence des juridictions administratives,
les décisions rendues par ces dernières soient revêtues de l’autorité de la
chose jugée devant les juridictions de l’ordre judiciaire.

Lors de la création des juridictions administratives il était dans les
intentions du législateur de les mettre sur un pied d’égalité avec les
juridictions de l’ordre judiciaire en leur garantissant la même
indépendance.

« Le Conseil d’Etat se rend cependant bien compte de ce qu’à l’avenir la
juridiction administrative ne connaîtra plus une organisation spécifique,
en ce sens qu’elle sera, conformément au projet de loi, une juridiction
indépendante qui devra être composée de magistrats présentant toutes les
garanties d’indépendance et d’impartialité et qui, en vertu de la
jurisprudence de la Cour, devra également donner toutes les garanties
quant à l’apparence externe de l’impartialité et de l’indépendance »
(Doc. parl. N° 39401 Avis du Conseil d’Etat sub A Considérations
générales point V. L’attribution éventuelle du contentieux administratif
aux juridictions de droit commun p. 16).

                                     6
Ce sont en outre des considérations de sécurité juridique qui ont guidé
l’élaboration des textes dans la teneur qui leur fut donnée par la loi du 7
novembre 1996.

Cet état de choses résulte notamment des développements du Conseil
d’Etat et de ceux de la commission des institutions et de la révision
constitutionnelle en rapport avec le délai du recours en annulation.

« Un autre problème a trait à la date où un recours doit être introduit
contre ces décisions. Peut-il aller au-delà du délai de trois mois prévu
dans la procédure contentieuse actuelle, le point de départ étant situé à
la date de la publication de la norme réglementaire en question ?
Admettre un autre délai met la sécurité juridique en cause, mais a
l’avantage qu’une personne non concernée par une norme réglementaire
le jour de sa publication et les trois mois subséquents pourra en
demander l’annulation par la voie directe. Si le Conseil d’Etat penche a
priori pour un système comportant un délai fixe, c’est pour des raisons de
sécurité juridique » (Doc. parl. N° 39401 Avis du Conseil d’Etat sub B
Examen du texte ad article 58 p. 27).

« Pour éviter toute insécurité juridique, il faut prévoir un délai de
forclusion dans lequel le recours doit être introduit. Pour ce faire, le
délai de droit commun en matière de recours en annulation qui est de
trois mois, a été retenu » (Rapport du 5 juillet 1996 de la commission des
institutions et de la révision constitutionnelle sub IV. 6 L’instauration des
recours en annulation des actes administratifs à caractère réglementaire).

Le souci de veiller à la sécurité juridique est encore documenté par les
réflexions de la commission des institutions et de la révision
constitutionnelle au sujet du droit d’action des groupements.

« Comme le nouveau texte sépare les deux recours, l’article 4 n’a pas
besoin de parler de l’intérêt à agir, alors que par définition une décision
administrative individuelle ne peut concerner que des personnes
déterminées. Tel n’est pas le cas des actes réglementaires, abstraits par
essence. Ces derniers doivent donc connaître, dans l’intérêt de la sécurité
juridique, une restriction à la recevabilité des recours dirigés contre eux.
Or, cette recevabilité restrictive doit encore être tempérée par le droit
d’agir limité des associations tel qu’envisagé » (Rapport du 5 juillet 1996
de la commission des institutions et de la révision constitutionnelle sub
IV. 7 La réglementation du droit d’agir des groupements en matière de
recours en annulation des actes administratifs à caractère réglementaire).

                                     7
Or, la sécurité juridique n’est garantie que si une solution définitive
apportée à une question de droit discutée entre parties ne peut plus être
remise en cause par la suite.

Il est exact qu’en instaurant la possibilité d’un recours en annulation le
législateur n’a nullement entendu imposer cette procédure en toute
matière et priver les administrés de l’alternative du contrôle indirect de la
légalité d’un règlement par les juridictions de l’ordre judiciaire ou les
juridictions administratives. Sur cette question spécifique les positions du
Conseil d’Etat et de la commission des institutions et de la révision
constitutionnelle convergent également.

« Le Conseil d’Etat admet en effet qu’il n’est pas dans les intentions des
auteurs du projet de loi de limiter à l’avenir le champ d’application de
l’article 95 de la Constitution aux matières relevant des seules
juridictions de l’ordre judiciaire. La jurisprudence du Comité du
contentieux selon laquelle l’exception d’illégalité tirée de l’article 95 de
la Constitution peut être soulevée tant devant le juge judiciaire que
devant le juge administratif semble devoir dès lors garder toute sa valeur
sous l’empire de la future loi.

…

Aux yeux du Conseil d’Etat l’exception d’illégalité doit rester la règle, la
voie principale n’étant à utiliser que dans les cas où l’exception
d’illégalité ne peut être utilement invoquée » (Doc. parl. 39403 et 3940A1
Avis du Conseil d’Etat sur le projet de loi portant organisation des
juridictions de l’ordre administratif et fiscal ad article 8 p. 8).

« Par ailleurs le Conseil d’Etat se consacre longuement à la notion de
subsidiarité des recours direct et incident. Bien entendu, le recours
incident restera la règle. Mais la question d’un choix entre les deux
recours est irrelevante. En effet, le recours direct doit être exercé dans
les trois mois de la publication de l’acte réglementaire. Dans ce délai des
actes individuels susceptibles d’un recours incident n’auront guère été
pris. Il n’y a donc guère de problèmes pratiques » (Rapport du 5 juillet
1996 de la commission des institutions et de la révision constitutionnelle
sub IV. 7 La réglementation du droit d’agir des groupements en matière
de recours en annulation des actes administratifs à caractère
réglementaire).

Il n’en reste cependant pas moins que dans les éventualités où la voie de
l’annulation s’impose ou est choisie, le recours ultérieur (par la même

                                     8
partie) à la procédure du contrôle incident de la légalité (pour les mêmes
motifs que ceux invoqués à l’appui de la demande en annulation et pour
le cas où le résultat obtenu dans le cadre de celle-ci ne donne pas
satisfaction) se heurte à l’autorité de la chose jugée.

Cette solution ne porte bien évidemment préjudice ni au droit d’un tiers
d’agir en nullité pour le cas où le délai de forclusion n’est pas encore
révolu ou d’invoquer l’exception d’illégalité au cours d’un procès, ni à
celui du demandeur initial en nullité, qui n’a pas obtenu gain de cause
dans le cadre de cette procédure, de soulever ultérieurement l’illégalité
par voie incidente sur base d’autres arguments.

Un règlement grand-ducal portant approbation des plans des parcelles
sujettes à emprise et de la liste des propriétaires de ces parcelles est
manifestement à ranger dans la catégorie des actes réglementaires (cf. en
ce sens Conseil d’Etat 11.4.1973 P. 22 p. 327), de sorte que la décision
des défenderesses d’agir immédiatement en annulation du règlement
grand-ducal du 28 mars 2002 était judicieuse.

L’objet de la demande actuelle étant le même (constat d’illégalité du
règlement grand-ducal du 28 mars 2002 afin d’en écarter l’application) et
les sœurs A.) se limitant à invoquer les mêmes moyens (violation des
dispositions de la directive 85/337/CEE) que ceux soumis à l’appréciation
des juridictions administratives, elles doivent se plier aux décisions
rendues.

Pour l’ensemble des raisons ci-avant développées le tribunal saisi du
litige n’entend pas suivre la jurisprudence belge dont les défenderesses se
prévalent et ne se voit dès lors pas en mesure de se livrer à un examen de
la légalité du règlement qui se trouve à la base de la demande
d’expropriation.

Cette question étant résolue définitivement, il n’y a pas lieu de saisir la
Cour de Justice de l’Union européenne de questions préjudicielles, la
solution retenue ne pouvant, même au regard des règles du droit
européen, plus être débattue.

« A cet égard, il y a lieu de rappeler l’importance que revêt, tant dans
l’ordre juridique communautaire que dans les ordres juridiques
nationaux, le principe de l’autorité de la chose jugée. En effet, en vue de
garantir aussi bien la stabilité du droit et des relations juridiques qu’une
bonne administration de la justice, il importe que des décisions
juridictionnelles devenues définitives après épuisement des voies de

                                     9
recours disponibles ou après expiration des délais prévus pour ces
recours ne puissent plus être remises en cause » (CJUE affaire C-234/04
arrêt K. du 16 mars 2006 point 20).

2. Quant à l’incidence de la révision constitutionnelle du 24 octobre 2007

Soutenant que la procédure d’expropriation aurait débuté par l’adoption
du règlement grand-ducal du 28 mars 2002, les défenderesses font plaider
que l’article 16 de la Constitution dans sa teneur antérieure à la révision
constitutionnelle du 24 octobre 2007, en tant qu’il prévoyait le paiement
d’une indemnité préalable, devrait trouver application.

Cette argumentation n’est toutefois pas fondée non plus.

Le règlement grand-ducal du 28 mars 2002 prévoit en effet uniquement
ce qui suit :

« Art. 1er. Sont approuvés les plans des parcelles sujettes à emprise et la
liste des propriétaires y annexée concernant la construction d’une liaison
routière avec la Sarre.

Art. 2. La prise de possession immédiate des parcelles visées à l’article
1er est indispensable pour la réalisation des travaux projetés.

Art. 3. En cas de besoin la procédure d’expropriation faisant l’objet du
titre III de la loi du 16 août 1967 ayant pour objet la création d’une
grande voirie de communication et d’un fonds des routes est appliquée.

Art. 4. … ».

La republication de ce règlement date du 15 octobre 2009.

En application des dispositions de l’article 20 de la loi du 16 août 1967
l’expropriation des immeubles est poursuivie conformément aux règles
énoncées aux articles 22 et suivants de cette loi.

L’article 22 de la loi est de la teneur suivante :

« A défaut d’accord entre parties, l’expropriant dépose l’arrêté grand-
ducal visé à l’article 20, le plan des parcelles et la liste des propriétaires
à exproprier au greffe du tribunal d’arrondissement de la situation des

                                      10
biens, où les parties intéressées pourront en prendre communication sans
frais jusqu’à la fixation définitive de l’indemnité ».

En l’occurrence les documents en question ont été déposés le 3 août
2010.

L’article 23 al. 1er de la loi de 1967 poursuit :

« Information de ce dépôt sera donnée aux propriétaires et usufruitiers
desdites parcelles, par exploit contenant assignation à jour fixe, aux fins
de voir procéder au règlement des indemnités et ordonner l’envoi en
possession ».

Cette assignation a été signifiée le 10 août 2010.

A la lecture des prédits textes il apparaît que la procédure d’expropriation
ne débute pas par l’adoption du règlement grand-ducal portant
approbation des plans des parcelles sujettes à emprise et de la liste des
propriétaires de ces parcelles, mais par le dépôt de ce règlement au greffe
du tribunal d’arrondissement et la signification subséquente de
l’assignation. La date du dépôt et celle de l’assignation étant postérieures
à la modification de l’article 16 de la Constitution opérée le 24 octobre
2007, le litige est régi par cet article dans sa teneur actuelle en tant qu’il
exige uniquement l’allocation d’une indemnité juste.

Cette conclusion s’impose d’ailleurs d’autant plus que dans son jugement
du 8 juillet 2009 le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a retenu
que dans la forme où il avait été publié au Mémorial du 23 avril 2002, le
règlement grand-ducal du 28 mars 2002 était dépourvu de force
obligatoire et ne pouvait dès lors être invoqué à l’encontre des consorts
A.).

Les défenderesses contestant l’évaluation des terrains faite par l’Etat et le
tribunal n’étant pas en mesure d’apprécier si l’indemnité proposée est
juste, le recours à l’avis d’un collège d’experts s’impose. Dans leur
rapport les experts à commettre tiendront compte de la nature et de l’état
des immeubles au jour du transfert de la propriété, c’est-à-dire au jour du
présent jugement, et de leur valeur au moment où l’indemnité est
accordée (cf. en ce sens Cour 28.11.2007 P. 34 p. 69).

En attendant le dépôt du rapport définitif le montant des indemnités
provisionnelles est à fixer à la somme offerte par l’Etat.

                                      11
                       Par      ces      motifs

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, première chambre, siégeant
en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, statuant
contradictoirement, sur le rapport du président de chambre,

constate que les prescriptions de la loi du 16 août 1967 en vue de parvenir
à l’expropriation pour cause d’utilité publique

- de 1 ha 06 a 03 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.1.) » sous le numéro (...)

- de 85 a 86 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.1.) » sous le numéro (...)

- de 29 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.), section
C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 3 a 39 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 6 a 20 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 7 a 21 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 16 a 93 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 16 a 91 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 18 a 40 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 7 a 85 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 6 a 58 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

                                    12
- de 3 a 73 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

- de 1 a 30 ca d’un labour inscrit au cadastre de la commune de X.),
section C1 de Y.), lieu-dit « LIEU.2.) » sous le numéro (...)

ont été observées,

donne acte à l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG qu’il
offre de payer à chacune des défenderesses une somme de 43.851,50.- €,
ainsi qu’une indemnité de remploi de 6.577,72.- €,

fixe le montant des indemnités provisionnelles à ces sommes,

pour le surplus et avant tout autre progrès en cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder :

1.   Me Monique WATGEN, avocat à la Cour, demeurant à L-1750
Luxembourg, 40 avenue Victor Hugo,

2.   Jean-Claude CASTEL, ingénieur-géomètre, demeurant à L-1343
Luxembourg, 9 Montée de Clausen,

3.   Gaston DEMUTH, ingénieur-géomètre, demeurant à L-3352
Leudelange, 14 rue Eich,

avec la mission de dresser l’état descriptif des immeubles faisant l’objet
de l’expropriation d’après leur nature et leur état au jour du présent
jugement et d’évaluer ceux-ci au jour du rapport par l’étude du marché
immobilier en prenant en considération les ventes publiques et les ventes
de gré à gré, sauf à écarter les éléments de comparaison anormaux et les
expropriations amiables et judiciaires,

autorise les experts commis à s’entourer de tous renseignements utiles à
l’accomplissement de leur mission et même à entendre de tierces
personnes,

ordonne à l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG de verser
ou de consigner une provision de 500.- € au profit de chacun des experts,

fixe jour et heure pour le commencement des opérations d’expertise au
vendredi 27 janvier 2012 à 14.30 heures à la maison communale de X.),

                                     13
charge le premier vice-président Serge THILL de se rendre sur les lieux
avec les parties et les experts, recevoir le serment des experts, diriger les
opérations et faire rapport,

dit que ce magistrat remplacera l’expert qui ferait défaut ou contre lequel
il admettrait des causes de récusation, par la personne dont les parties
conviendront, ou qu’à défaut il désigne d’office,

dit que pour le cas où il ne pourrait pas être procédé à la visite des lieux à
la date indiquée, il sera fixé une nouvelle date par le juge délégué, sur
requête de la partie la plus diligente, l’autre dûment appelée,

dit qu’en cas d’empêchement du juge délégué il sera procédé à son
remplacement par ordonnance du président de chambre,

dit que les experts établiront l’état descriptif des lieux immédiatement
après la visite des lieux,

dit que les experts déposeront leur rapport contenant l’évaluation motivée
des indemnités qu’ils proposent ainsi que tous renseignements utiles à la
détermination de celles-ci au greffe du tribunal dans le délai de trente
jours suivant la visite des lieux,

fixe l’affaire à l’audience du mercredi 14 mars 2012 à 9.30 heures, salle
3.06 pour continuation des débats,

réserve les frais et les droits des parties.

Ce jugement a été lu à l’audience publique indiquée ci-dessus par Serge
THILL, premier vice-président, en présence de Marie-Jeanne WEBER,
greffier.

                                       14
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