text:
Arrêt N°48/16 - I - CIV

                                         Arrêt civil

                    Audience publique du deux mars deux mille seize

        Numéro 32853 du rôle

        Composition :

        Nico EDON, président de chambre,
        Christiane RECKINGER, premier conseiller,
        Christiane JUNCK, premier conseiller,
        Brigitte COLLING, greffier.

                                          Entre:

        la société A), établie et ayant son siège social à L-……………, représentée
        par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

        appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude
        STEFFEN d’Esch-sur-Alzette du 14 février 2007,

        comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat à la Cour, demeurant à
        Luxembourg,

                                             et:

        B), demeurant à L-………..,

        intimé aux fins du prédit exploit STEFFEN,

        comparant par Maître Gilles SCRIPNITSCHENKO, avocat à la Cour,
        demeurant à Luxembourg.

                                 -------------------------------
                     LA COUR D'APPEL :

Exposant avoir signé à la date du 14 octobre 2004 avec la société C),
représentée par son gérant B) un compromis de vente portant sur plusieurs
terrains à bâtir viabilisés sis à ……….., dénoncé par la société C) par
courrier d’avocat du 11 août 2005, la société A) a assigné B) devant le
tribunal d’arrondissement de Luxembourg en demandant, principalement
sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil et subsidiairement sur
base de l’article 192 de la loi modifiée du 10 août 1915 sur les sociétés
commerciales, de condamner B) à lui payer 444.792,70 euros représentant
tant le préjudice matériel (frais engagés et manque à gagner) que moral de
la société A) résultant de la non-réalisation de la vente des terrains. La
société A) fait valoir que la société C) n’aurait jamais été propriétaire des
terrains vendus suivant compromis de vente du 14 octobre 2004.
Nonobstant ce fait connu de B), celui-ci aurait sciemment conclu, pour le
compte de la société, le contrat du 14 octobre 2004 avec la société A).

Par jugement du 19 décembre 2006, le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg a reçu la demande de la société A) en la forme, l’a déclarée
non fondée et en a débouté. B) a été débouté de sa demande
reconventionnelle pour procédure abusive et vexatoire. Tant la société A)
que B) ont été déboutés de leur demande respective fondée sur l’article
240 du Nouveau code de procédure civile et la société A) a été condamnée
à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour décider que la demande de la société A) n’était pas fondée, les juges
de première instance ont énoncé que tant sur base des articles 1382 et
1383 du Code civil que sur base de l’article 192 de la loi modifiée du 10
août 1915, renvoyant à l’article 59 de cette même loi, la société A) devait
prouver l’existence d’une faute dans le chef de B). La faute reprochée par
la société A) à B) aurait consisté dans le fait de signer le compromis de
vente du 14 octobre 2004 tout en sachant que la société C) n’était pas
propriétaire des objets vendus et d’avoir omis sciemment de signaler ce fait
à la société A).

Examinant les actes intitulés « Verkaufskompromiss » conclus en
novembre 2002 entre la société C) et les héritiers de feue D) et de feue E),
propriétaires de terrains sis à ……, et dont font partie les terrains vendus à
la société A) suivant compromis de vente du 14 octobre 2004, le tribunal de
première instance a qualifié ces actes de promesses synallagmatiques de
vente, valant vente, les juges de première instance ayant retenu qu’aucune
des parties à ces contrats ne pouvait renoncer à son engagement. Ils en
ont déduit que la société C) détenait à partir de la signature de ces contrats
des droits sur les terrains y visés, lesquels existaient à la date de la
conclusion du compromis de vente du 14 octobre 2004, de sorte que la
faute invoquée par la société A) n’était pas établie dans le chef de B).
Constatant que la société A) n’invoquait aucun autre fait ou faute de B) de
nature à pouvoir entraîner la responsabilité de celui-ci, les juges de
première instance ont débouté la société A) de sa demande.

De ce jugement, signifié le 23 janvier 2007, la société A) a relevé appel par
exploit d’huissier de justice du 14 février 2007.

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La société A) estime que, contrairement à ce qu’ont retenu les juges de
première instance, la société C) n’était pas titulaire de droits de propriété
effectifs sur les terrains promis à la vente à l’appelante, alors qu’elle ne
disposait sur ces terrains que d’une simple option d’achat qu’elle était libre
de ne jamais exercer. Elle n’aurait d’ailleurs pas levé cette option de vente,
alors que B) a fait acheter les terrains par une autre société pour les
revendre à un concurrent de l’appelante. B) aurait donc commis une faute,
en amenant l’appelante à engager des frais et conclure de son côté des
engagements de promotion immobilière en faisant miroiter dans le cadre
des négociations de vente l’existence de compromis qui n’existaient pas en
réalité.

Subsidiairement, et à supposer même que les actes que la société C) a
conclu avec les héritiers D) et E) seraient à qualifier de compromis de
vente, B) aurait alors rompu de manière non justifiée le compromis qu’il
avait fait conclure à la société C) avec l’appelante. Le préjudice de
l’appelante resterait le même dans un cas comme dans l’autre, et il y aurait
dès lors lieu de condamner B) à payer à l’appelante la somme de
444.792,70 euros.

L’appelante formule encore une offre de preuve par témoins à l’effet
d’établir que la condition suspensive du compromis de vente du 14 octobre
2004, ayant trait au financement de l’acquisition des terrains, était en
l’espèce accomplie, sinon que B) y a renoncé. Il formule une deuxième
offre de preuve par témoins à l’effet d’établir que la dénonciation du
compromis de vente du 14 octobre 2004 n’était pas due à la défaillance de
la condition suspensive ayant trait au financement de l’acquisition des
terrains par la société A), mais à des problèmes techniques liés au
lotissement empêchant la réception définitive du lotissement, de sorte que
les terrains acquis par la société A) n’étaient pas construisibles.

L’appelante demande encore que l’attestation testimoniale de …. produite
par B) soit écartée des débats sur base de l’article 402, alinéa 4 du
Nouveau code de procédure civile, sinon que l’audition du sieur ….. soit
ordonnée sur base des dispositions de l’article 403 du Nouveau code de
procédure civile.

L’appelante formule une offre de preuve par expertise comptable de son
préjudice.

L’intimé soulève la nullité de l’acte d’appel, pour violation de l’article 154 du
Nouveau code de procédure civile auquel renvoie l’article 585 du même
code, alors que l’acte d’appel ne contiendrait aucune critique motivée du
jugement entrepris, et l’imprécision totale dans l’acte d’appel des moyens
de réformation mettrait l’intimé dans l’impossibilité d’instruire utilement le
litige. Dans ses conclusions notifiées le 27 décembre 2012, l’intimé
reproche à l’appelante de ne formuler dans l’acte d’appel aucun reproche
précis à l’encontre du jugement de première instance, et ce ne serait que
par des conclusions du 15 septembre 2010 que l’appelante formulerait
clairement trois prétendues fautes dans le chef de l’intimé, fautes non
précisément invoquées dans l’acte d’appel. Dans ces mêmes conclusions,
l’intimé demande que non seulement l’acte d’appel soit déclaré nul, pour
cause de libellé obscur, mais encore l’exploit introductif d’instance,

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reprenant donc le moyen déjà présenté en première instance et écarté par
le jugement entrepris.

Quant au fond, l’intimé estime que la société A) ne saurait prospérer dans
sa demande dirigée contre B), basée sur l’article 192 de la loi modifiée du
10 août 1915, aucune infraction aux dispositions de la loi sur les sociétés
ou des statuts sociaux n’étant en l’espèce invoquée par l’appelante. A
supposer que B) ait commis une telle infraction, la société A) ne pourrait
agir contre B) seul, l’intimé pouvant tout au plus être solidairement
responsable avec la société C) .

En tant que fondée sur les articles 1382 et 1383 du Code civil, la demande
de A) ne serait pas non plus fondée, l’appelante n’apportant pas la preuve
ni d’une faute dans le chef de B), ni d’un dommage, ni d’un lien de
causalité entre la faute et le prétendu dommage. Dans ses conclusions
subséquentes du 27 décembre 2012, l’intimé considère que la
responsabilité acquilienne des administrateurs ne peut être recherchée
qu’en cas de faute détachable, séparable des fonctions de dirigeant, ce qui
nécessiterait la preuve d’une faute intentionnelle d’une particulière gravité
incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales. Une telle faute
ne serait en l’espèce pas établie.

L’intimé estime que les juges de première instance ont fait une saine
appréciation des actes sous seing privé conclus en novembre 2002 et que
la société C) était propriétaire des terrains litigieux au moment de la
conclusion du compromis de vente du 14 octobre 2004.

Il n’y aurait pas non plus eu rupture injustifiée dudit compromis de vente
par B). L’intimé précise que la condition suspensive liée au financement de
l’acquisition des terrains par la société A) imposait l’obtention d’un prêt,
d’une part, l’information du vendeur, d’autre part, et ce dans le délai de
deux semaines sous peine de caducité du contrat. La société A) n’ayant
pas satisfait à cette condition, le contrat aurait été caduc.

L’intimé conteste tant en fait qu’en droit qu’il y ait eu renonciation à cette
condition suspensive. Il considère que l’offre de preuve afférente est
irrecevable sur base de l’article 1341 du Code civil pour tenter de prouver
contre et outre un écrit. Il considère encore qu’elle est irrecevable pour
n’être ni précise, ni pertinente. L’intimé fait encore valoir qu’à supposer
même que B) ait renoncé à la condition, stipulée également dans l’intérêt
du vendeur et non pas dans l’unique intérêt de l’acheteur, une renonciation
unilatérale serait dépourvue d’effet, alors que la renonciation unilatérale de
l’un des contractants exigerait l’acceptation de la part de l’autre contractant.
Or une telle acceptation par la société A) ne résulterait d’aucune pièce du
dossier.

Les montants réclamés par la société A) sont formellement contestés, dans
leur principe et dans leur quantum. L’intimé conclut à l’irrecevabilité de
l’offre de preuve par expertise comptable du préjudice allégué.

L’intimé relève appel incident en ce que le tribunal de première instance ne
lui a pas alloué d’indemnité de procédure. Il demande une indemnité de
procédure de 4.000 euros pour la première instance et une indemnité de
procédure de 4.000 euros pour l’instance d’appel, cette dernière demande

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étant réduite à 1.250 euros suivant le dernier état des conclusions de
l’intimé. Il relève encore appel incident en ce que le tribunal de première
instance l’a débouté de sa demande en indemnisation pour procédure
abusive et vexatoire et demande à se voir allouer de ce chef 5.000 euros.

L’appelante demande à voir rejeter le moyen de nullité de l’acte d’appel
dont a excipé l’intimé, l’acte d’appel satisfaisant aux prescrits de l’article
585 du Nouveau code de procédure civile.

Elle maintient que les actes sous seing privé de novembre 2002 ne
constituent pas des promesses synallagmatiques de vente, mais des
promesses unilatérales de vente. C) n’aurait jamais levé l’option. Tous les
faits de la cause démontreraient que la société C) n’a jamais été
propriétaire des terrains qu’elle a vendus à la société A) par compromis de
vente.

L’appelante maintient également que B) aurait abusivement dénoncé le
compromis de vente. Elle considère en ordre principal que la condition était
en l’espèce accomplie, et elle se prévaut à cet égard d’un courrier de la
BGL. L’appelante considère en ordre subsidiaire que B) a renoncé à la
condition suspensive, et elle considère qu’aucune acceptation de sa part
n’était en l’espèce requise, B) pouvant valablement renoncer de manière
unilatérale à la preuve de l’octroi d’un prêt dans un délai de 15 jours, ledit
délai étant stipulé dans le seul intérêt du vendeur. A l’appui de la
renonciation, par B), à la condition suspensive, et en tout cas au terme y
fixé et à l’effet extinctif y attaché, l’appelante fait valoir que le compromis de
vente aurait été subordonné à la condition suspensive de l’achèvement des
infrastructures. La société C) se serait en effet adressée à A), pour lui
demander de se préparer pour la signature de l’acte notarié courant juillet
2005 en annonçant dans sa lettre que « L’achèvement des infrastructures
s’annonce vers la première semaine de juillet ». La réalisation des
infrastructures prenant nécessairement du temps, et en tout cas plus que
deux semaines à partir de la signature du compromis de vente, une
demande de crédit de la société A) dans le délai stipulé de 2 semaines
n’aurait eu aucun sens, les offres de crédit des banques n’ayant qu’une
durée de validité limitée qui aurait été dépassée au moment de la passation
de l’acte notarié en juillet 2005. La société A) aurait dès l’annonce de
l’achèvement des travaux d’infrastructure fait une demande de crédit, qui
aurait été avisée favorablement. Et cette façon de procéder aurait été
acceptée par le vendeur, qui aurait donc renoncé à se prévaloir de la
condition suspensive assortie d’un terme, respectivement de la condition
extinctive. L’appelante en veut pour preuve que les relations entre parties
se sont poursuivies bien au-delà du délai de 2 semaines à partir de la
signature du compromis de vente dans lequel la société A) aurait dû
s’assurer du financement de l’acquisition des terrains. B) ayant renoncé à
la condition de la preuve de l’obtention d’un prêt par la société A),
respectivement ayant accepté de prolonger le délai pour apporter la preuve
de l’obtention du prêt, n’aurait eu aucun motif légitime de dénoncer le
compromis de vente. L’appelante conclut encore à l’inapplicabilité en
l’espèce des dispositions de l’article 1341 du Code civil, s’agissant de
l’admissibilité de son offre de preuve par témoins.

Dans ses conclusions du 15 septembre 2010, la société A) considère qu’il y
a encore faute de B), qui, au regard des pièces communiquées, a vendu

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pendente conditione les terrains, acquis par A) suivant compromis de
vente, à la société F) Sàrl.

L’intimé conteste que le compromis de vente conclu avec la société A)
aurait été soumis à la condition suspensive de l’achèvement des travaux
d’infrastructure du lotissement …... Toutes les affirmations de la société A)
en relation avec l’achèvement des infrastructures et en relation avec la
réception de ces travaux sont formellement contestées.

L’intimé considère encore que le fait que la société C) se soit substituée la
société F) sàrl serait sans incidence aucune sur la nature des contrats
passés entre la société IBC et les héritiers D) et E), ni sur la réalité des
droits de propriété de C) sur les terrains vendus à la société A).

Toute dénonciation abusive du compromis de vente est contestée, l’intimé
maintenant que le compromis de vente était devenu caduc, alors que
l’acheteur A) a failli à ses obligations contractuelles. Il conteste
formellement que les parties auraient renoncé à la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 27 décembre 2012, l’intimé fait
encore valoir qu’à supposer même qu’il y ait eu renonciation au délai de 15
jours pour la preuve de l’obtention du crédit, B) n’aurait cependant jamais
renoncé à la preuve de l’obtention dudit crédit. Il en veut pour preuve le
courrier de C) du 20 juin 2005 à l’attention de la société A). Or la société A)
n’aurait jamais communiqué à B) avoir obtenu de crédit. L’intimé formule
encore une offre de preuve par témoins à l’effet d’établir que même après
réception du prédit courrier, la société A) n’avait pas introduit de demande
pour l’obtention d’un crédit.

Les mandataires ad litem des parties demandent chacun la radiation de
différents passages des conclusions adverses.

Appréciation de la Cour

   -   Quant à la recevabilité

    a) L’intimé B), dans ses conclusions du 27 décembre 2012, conclut à
voir déclarer nuls pour cause de libellé obscur l’appel ainsi que
l’assignation de première instance. Il y a lieu d’admettre qu’il reprend ainsi
en instance d’appel le moyen développé en première instance et tendant à
voir déclarer nulle l’assignation.

L’intimé ne développe cependant aucun argument tendant à énerver les
motifs des juges de première instance par lesquels ce moyen a été déclaré
non fondé. Par adoption des motifs du jugement déféré, la Cour d’appel
confirme dès lors le jugement a quo en ce qu’il n’a pas accueilli ledit moyen
de nullité dirigé contre l’assignation introductive d’instance.

     b) Le moyen, en ce qu’il tend à voir déclarer nul l’acte d’appel, fait grief
à l’appelante de n’exposer dans son acte d’appel aucune critique motivée
du jugement déféré. L’absence totale, dans l’acte d’appel, de l’énoncé des
moyens de réformation mettrait l’intimé dans l’impossibilité d’instruire
utilement le litige, et de ce fait, les droits de la défense de l’intimé seraient
lésés.

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Dans ses conclusions ultérieures, l’intimé relève encore que l’acte d’appel
n’indiquerait nulle part quelle serait la prétendue faute commise par B) de
nature à entraîner sa responsabilité, et ce ne serait que dans ses
conclusions du 15 septembre 2010 que l’appelante formulerait trois
prétendues fautes dans le chef de l’intimé.

L’intimé relève encore que l’acte d’appel ne contiendrait même pas de
conclusions tendant à la condamnation de l’intimé et ne chiffrerait pas le
préjudice allégué.

Le moyen tiré du libellé obscur est en l’espèce basé sur les dispositions
combinées des articles 585 et 154 du Nouveau code de procédure civile,
en ce que ces articles disposent que l’acte d’appel doit contenir l’indication
de l’objet et un exposé sommaire des moyens.

En l’espèce, et contrairement à ce que prétend l’intimé, il est demandé,
dans l’acte d’appel, de condamner la partie intimée à payer à la partie
appelante la somme de 444.792,70 euros avec les intérêts légaux du jour
de l’assignation jusqu’à solde et avec majoration dudit taux de 3% à partir
du premier jour du troisième mois qui suit la signification de la décision à
intervenir, et ce par réformation du jugement déféré.

Cette condamnation est demandée « du chef des causes susénoncées »,
et l’acte d’appel , au titre des moyens de réformation invoqués par la partie
appelante, énonce que « la société C), lorsqu’elle a conclu le compromis
de vente avec la partie appelante, n’était elle-même pas propriétaire des
terrains vendus, mais avait sur ceux-ci seulement une option d’achat, en ce
sens que les propriétaires originaires des terrains s’étaient certes eux
engagés de manière circonstanciée et irrévocable à vendre leurs terrains à
C), mais celle-ci n’a pas contracté à son tour d’obligation concrète de
devoir les acheter ». L’acte d’appel d’en déduire que c’est à juste titre que
la partie appelante a fait valoir une faute délictuelle à son égard dans le
chef de la partie intimée B) qui en sa qualité de gérant de C) a conclu un
compromis en bonne et due forme avec l’appelante, portant sur des
terrains que sa société n’avait pas et pour laquelle sa société n’avait même
pas d’obligation d’achat.

L’acte d’appel d’énoncer encore que, même à supposer l’analyse des juges
de première instance correcte, s’agissant de la question de la propriété,
dans le chef de la société C), des terrains vendus à l’appelante, la partie
intimée serait néanmoins toujours en faute, pour avoir rompu le contrat
avec l’appelante. Il est dans ce contexte fait grief au tribunal de n’avoir pas
examiné cette rupture, auquel cas il aurait dû arriver à la conclusion que la
rupture était injustifiée et abusive, au regard des circonstances entourant
cette rupture telles qu’exposées dans l’acte d’appel. Le fait que, dans son
acte d’appel, l’appelante a également renvoyé aux conclusions de première
instance au sujet de la rupture du compromis de vente est, en l’espèce,
sans incidence au regard de la violation alléguée des articles 585 et 154 du
Nouveau code de procédure civile. L’appelante se réfère en effet non
seulement à ses propres conclusions, mais aux conclusions échangées de
part et d’autre (« en dépit du fait que les parties avaient longuement conclu
sur le sujet ») et la partie intimée, tout en arguant de l’imprécision de l’acte
d’appel, ne conteste pas que la question a été débattue entre parties en
première instance.

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Il y a finalement encore lieu de retenir que l’argument de la partie intimée
que l’appelante n’expliquerait ni la nature ni l’étendue exacte de son
préjudice ne relève pas de la recevabilité de l’appel, dès lors que
l’appelante a chiffré dans son acte d’appel le préjudice qu’elle allègue et
pour lequel elle demande condamnation.

Il y a dès lors lieu de constater qu’en l’occurrence l’acte d’appel indique
clairement l’objet de l’appel, et renseigne suffisamment les faits de l’espèce
ainsi que les moyens de l’appelante de sorte qu’il ne saurait encourir le
grief d’avoir mis la partie intimée dans l’impossibilité de préparer utilement
sa défense.

    c) Dans ses conclusions du 27 décembre 2012, l’intimé s’est prévalu du
principe du non-cumul des responsabilités, pour conclure que la demande
de l’appelante, allant à l’encontre de ce principe, devrait être déclarée non
fondée.

Il s’agit d’un moyen qui a trait à la recevabilité de la demande au fond.

L’intimé fait valoir qu’en l’espèce un compromis de vente aurait été signé
entre la société C) et l’appelante, de sorte que cette dernière disposerait
d’une action contractuelle contre la société C) et la société A) ne serait dès
lors pas fondée à agir contre l’intimé sur base de la responsabilité
délictuelle.

En l’espèce, l’appelante demande réparation du préjudice qui lui aurait été
causé par le comportement inadmissible de l’intimé, ce comportement
ayant consisté dans le fait d’amener l’appelante à conclure un compromis
de vente portant sur des terrains sur lesquels l’intimé aurait su parfaitement
que la société C) n’avait aucun droit.

L’appelante n’a donc pas demandé réparation à son cocontractant d’un
dommage qui serait résulté de l’inexécution d’une obligation contractuelle,
mais elle demande réparation du dommage qui lui aurait été causé par les
agissements frauduleux de l’intimé qui remonteraient avant la conclusion
même du contrat conclu avec la société C) . Les développements de
l’appelante en instance d’appel visent également les agissements de
l’intimé qui, après la conclusion du compromis de vente, visaient, aux yeux
de l’appelante, à l’évincer en faisant, par exemple, conclure les actes
notariés de vente avec les héritiers D) et E) par une autre société du
groupe B), en faisant dénoncer le compromis de vente conclu entre la
société A) et la société C) sous des prétextes fallacieux, et en faisant
vendre à un concurrent les terrains sur lesquels portait le compromis de
vente et ce par la société qui avait passé les actes notariés avec les
héritiers STEFFEN-LEPAGE et E), dans le but de rendre inopérante toute
opposition à vente que la société A) aurait pu former entre les mains des
notaires par voie de lettre circulaire. La société A) incrimine donc des
agissements de l’intimé qui se situent en dehors des liens contractuels
proprement dits entre la société C) et l’appelante.

Le moyen de l’intimé est dès lors à écarter.

   d) Est encore à écarter le moyen de l’intimé, tiré de la solidarité entre la
société C) et l’intimé, en tant que dirigeant social, instaurée par l’article 192

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de la loi modifiée sur les sociétés commerciales, en combinaison avec
l’article 59 de cette même loi, la solidarité permettant précisément à
l’appelante d’ester en justice, à son choix, contre l’une ou l’autre des
personnes tenues solidairement.

   -   Quant au fond

Il est constant en cause que la société C), représentée par B), a conclu
avec la société A) un acte sous seing privé, intitulé compromis de vente.
Aux termes de l’article 1er dudit acte « le promoteur, la société C) sàrl,
construit un lotissement avec 26 lots, définitivement autorisé, situé à …...
Le lotissement prend la dénomination « …… » ». Aux termes de l’article 2
dudit acte la société A) achète dans le « ……. » les terrains à bâtir
viabilisés no 9+10+11+12 avec une contenance de plus ou moins 13,24
ares, pour le prix de 54.000 (cinquante-quatre mil) euros pro are. Le prix
est fixe ».

La société IBC a conclu, au courant du mois de novembre 2002, avec les
héritiers de feue D) et les héritiers de feue E) des actes sous seing privé,
intitulés « Verkaufskompromiss », ces actes englobant notamment les
terrains faisant l’objet de l’acte conclu entre la société C) et la société A)
référencé ci-dessus.

Ces actes conclus avec les héritiers de feue D) et de feue E) énoncent tous
que les héritiers respectifs, par ailleurs dénommés « Verkäufer »
« gewähren hiermit der Gesellschaft C) sàrl, vertreten durch Herrn B), ein
unwiderrufliches Verkaufsversprechen betreffend ihren Erbteil der
nachbezeichneten Immobilie ». Les biens immeubles sont désignés dans
les actes respectifs, et le prix est fixé. Les actes dont s’agit prévoient
encore que la société C), dénommée „Ankäufer“ « verpflichtet sich
sämtliche Prozeduren zur Erlangung der Genehmigungen schnellst möglich
zu veranlassen, anlaufen zu lassen. Die notarielle Urkunde wird innerhalb
von 30 Tagen nach der entgültigen Genehmigung durch den vom Ankäufer
bestimmten Notar Bettingen in Niederanven aufgenommen. Die Zahlung
des Kaufpreises wird bei der Unterschrift der notariellen Urkunde erfolgen».

Si les parties s’accordent pour dire que l’acte conclu entre la société C) et
la société A) vaut vente, elles sont en désaccord sur la nature des actes
conclus entre la société C) et les héritiers de feues D) et E), la société A)
qualifiant ces actes de promesses unilatérales de vente, où seuls les
héritiers se seraient engagés, tandis que la société C) aurait disposé de la
faculté d’accepter ou de ne pas accepter ultérieurement la vente, tandis
que B) considère que ces actes valent vente, alors qu’il y aurait
consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant
donne son consentement à une vente dont les conditions sont déterminées
et qui sera formée lorsque le bénéficiaire décidera de la conclure.

La promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel les deux
parties ont donné leur consentement à la vente, l’une en consentant à
vendre, l’autre en consentant à acheter.

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En l’espèce, à première vue, seuls les héritiers de feues D) et E) se sont
contractuellement engagés à une vente. Le seul engagement
contractuellement assumé par la société C) au titre des actes conclus avec
les héritiers est celui de faire au plus vite les diligences nécessaires en vue
de l’obtention des autorisations nécessaires pour le lotissement du
« ……. » dont feront partie les terrains faisant l’objet des actes conclus
avec les héritiers.

Cette obligation assumée par la société C), ensemble la fixation d’un délai
pour la passation de l’acte notarié devant le notaire choisi par la société C),
ne fait cependant de sens que s’il y a eu, dès le début, un engagement de
la société C) d’acheter les terrains.

Cet engagement de la société C) est confirmé par les conditions figurant
dans les actes conclus avec les héritiers de feues D) et E). Dans lesdits
actes il est en effet stipulé « a) Falls der Lotissementsplan nicht genehmigt
wird, ist dieser Verkaufskompromiss, laut Vereinbarung des Ankäufers und
des Verkäufers (respectivement der Verkäuferin), ungültig und gilt als
aufgelöst. b) Falls der Ankäufer die anderen, zum Lotissement gehörenden
Grundstücke nicht erhält, diese aber von der Gemeinde aufgelegt werden,
so gilt der Verkaufskompromiss auch als aufgelöst ».

Aux termes de l’article 1183 du Code civil, la condition résolutoire est celle
qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet
les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce l’obligation contractée sous condition résolutoire n’est pas
l’obligation des héritiers D) et E). L’engagement de ceux-ci est en effet
soumis à une condition qui leur est spécifique et qui résulte de la précision
figurant dans les différents actes que ces héritiers s’engagent à vendre les
terrains spécifiés « unter Voraussetzung dass diese Grundstücke im neuen
Wohngebietsplan (ou Wohnungsgebietsplan) vorgesehen sind. »

Les conditions résolutoires ci-dessus citées figurant dans les différents
actes conclus avec les héritiers D) et E) visent dès lors l’obligation de la
société C) d’acheter les terrains sur lesquels portent les différents actes
qualifiés par les parties de compromis de vente.

Il y a dès lors lieu de retenir que dans la commune intention des parties, les
actes conclus entre la société C), d’une part, les héritiers de feues D) et E),
comportaient l’obligation des héritiers de vendre, et l’obligation de la
société C) d’acheter les terrains spécifiés dans lesdits actes et aux
conditions, notamment de prix, y déterminées. Les parties étant convenues
de la qualification de leur contrat (de vente) et de la chose et du prix, les
actes en question valent vente.

Le fait que par la suite la société F) ait passé les actes notariés de vente
avec les héritiers D) et E) est sans incidence. Tant les actes conclus par la
société C) avec les héritiers D) et E) que le compromis de vente conclu
entre la société C) et la société A) ont été passés avec réserve de
command. Il en résulte que le compromis de vente entre la société C) et la
société A) aurait pu être formalisé avec le command, le commandé (en
l’espèce la société C) s’étant expressément réservé, lors de la conclusion
du compromis de vente, de se substituer un command, ce même command

                                   10
ayant en vertu de la réserve de command contenue dans les actes conclus
avec les héritiers D) et E) passé les actes notariés de vente avec ces
mêmes héritiers et pouvant dès lors honorer l’engagement pris par la
société C).

Il n’y a dès lors pas de faute établie dans le chef de B) qui aurait
frauduleusement amené l’appelante à conclure un compromis de vente
avec la société C), tout comme il n’y a pas de faute établie dans le chef de
B) en relation avec l’exercice de la réserve de command pour la passation
des actes notariés de vente avec les héritiers D) et E).

La société A) considère ensuite qu’il y a faute dans le chef de B), en ce que
celui-ci aurait fait abusivement rompre le compromis de vente.

Il résulte des pièces versées en cause, que par un courrier d’avocat daté
au 11 août 2005, envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, la
société C) a fait dénoncer officiellement et formellement le compromis de
vente signé le 14 octobre 2004, faute par la société A) d’avoir satisfait à la
condition suspensive et résolutoire de justifier de l’obtention d’un crédit
bancaire dans le délai imparti.

Le compromis de vente conclu entre parties stipule en son article 6 que
« ce compromis de vente est seulement valable, si le crédit nécessaire à
cette acquisition est accordé par un institut bancaire. Cette preuve de
solvabilité doit être remise en mains du donneur de réservation, et ceci, au
plus tard 2 semaines après la signature du compromis de vente ».

La pièce 5 de la farde de 17 pièces de Me Noesen n’établit pas que la
condition ayant trait au financement aurait été accomplie, cette pièce ne
constituant pas une offre de crédit. L’offre de preuve par témoins de
l’appelante que B) aurait considéré cette pièce comme étant suffisante
dans le chef de la société A) est à rejeter pour être d’ores et déjà
contredite. Il résulte des pièces de Me Noesen, et plus particulièrement du
courrier du 20 juin 2005 de la société C) à la société A), que B) a invité la
société A) à prendre et organiser ses démarches financières (selon
compromis, payable à l’acte). Une telle précision ne fait pas de sens, si la
garantie financière prévue au contrat est d’ores et déjà acquise. Le courrier
d’avocat du 11 août 2005, qui est donc postérieur au courrier précité du 20
juin 2005, ne fait que confirmer que l’attestation BGL du 16 novembre 2004
(pièce 5 de la farde de Maître Noesen), si elle était bien à la connaissance
de la société C), ne constitue cependant pas une garantie bancaire.

La société A) fait encore valoir que B) aurait renoncé à la condition ci-
dessus énoncée, pour ce qui est de la justification par la société A) de
l’octroi du crédit bancaire nécessaire au financement de l’opération durant
le délai de deux semaines stipulé, voire pour ce qui est de la justification
tout court par la société A) de l’obtention dudit crédit bancaire.

La condition prévue au contrat, exigeant des garanties quant au
financement, par une banque, de la vente, est stipulée dans l’intérêt des
deux parties. En effet, puisque la société A) serait déliée de son obligation
d’acheter, si, malgré ses diligences, elle n’obtient pas de crédit bancaire
pour financer l’acquisition des terrains, la condition n’est pas seulement
stipulée dans l’intérêt du vendeur.

                                   11
Il est oiseux d’examiner si la société C) ou B) ont en l’espèce renoncé au
délai de deux semaines prévu au compromis de vente, voire s’ils ont
renoncé à recevoir la justification, en bonne et due forme, de l’octroi du
crédit bancaire à A), du moment qu’il n’est pas établi que B) aurait, soit
renoncé à la condition en tant que telle, soit considéré cette condition
comme accomplie même en l’absence de justification, par la société A), de
l’octroi d’un crédit bancaire.

Aux termes du compromis de vente conclu entre parties, l’acte notarié sera
dressé à la diligence du promoteur par devant Maître Mines à Capellen,
ceci, à la première demande du promoteur. Le compromis de vente prévoit
encore que le paiement des terrains devra se faire à l’acte de vente officiel
par chèque bancaire établi par une banque avec siège au Grand-Duché de
Luxembourg.

En l’occurrence, il n’est pas contesté par la société A) qu’il y a eu demande
de la société C) de passer acte devant notaire « au courant du mois de
juillet » 2005.

Il incombait à la société A) d’informer B), en tant que représentant de la
société C) et interlocuteur de la société A), de son accord pour une date au
courant du mois de juillet, sinon pour une autre date à sa convenance. Par
cet accord, l’actuelle appelante aurait également fait savoir, implicitement,
mais nécessairement, à B) de ce que le financement de l’acquisition des
terrains était assuré, et que, donc, la condition du compromis de vente était
accomplie.

Il ne résulte d’aucune pièce soumise à la Cour d’appel que la société A) eût
informé son interlocuteur de son accord à voir passer l’acte notarié au
cours du mois de juillet 2005, ou de son désaccord à voir passer l’acte
notarié au cours dudit mois de juillet.

La société A) offre de prouver par témoins qu’il y aurait eu plusieurs appels
téléphoniques de la part de B) « après achèvement des infrastructures,
lorsqu’il y avait lieu de procéder à la passation des actes authentiques,
mais (celui-ci) se fit dire par Monsieur …. que B) de son côté devait
présenter une preuve que les infrastructures du lotissement étaient
réceptionnés par la commune de Contern ». Il résulte de l’offre de preuve
elle-même que ce n’est pas la société A) qui a pris l’initiative de contacter
la société C) ou B), mais que c’est ce dernier qui a dû contacter la société
A).

B) était laissé dans l’ignorance des véritables intentions de la société A),
qui, selon sa propre offre de preuve, n’a pas présenté de date concrète
pour la passation de l’acte notarié, ni fourni à son interlocuteur des
assurances quant au financement des terrains faisant l’objet du compromis
de vente, mais s’est limitée à formuler des exigences qui en tant que telles
ne figurent pas dans le compromis de vente , celui-ci stipulant « il va de soi
que l’acte de vente ne sera effectué qu’après achèvement des
infrastructures du lotissement… », sans se référer à une réception de ces
travaux par l’administration communale, ni à la preuve de cette réception
par le vendeur. Puisque l’appelante se réfère à ces exigences de …., la
Cour admet que la société A) a fait valoir les mêmes exigences.

                                   12
La société A) ne produit aucune offre de crédit pour le financement de
l’opération immobilière et elle n’établit pas avoir donné une quelconque
assurance à son interlocuteur de ce que le financement de l’acquisition des
terrains était assuré.

Dans ces conditions, et à défaut d’avoir obtenu, sinon la preuve, du moins
l’information que la condition stipulée au compromis de vente était
accomplie, la société C) était en droit, sa demande tendant à voir passer
l’acte notarié au courant du mois de juillet 2005 étant restée sans réponse,
de considérer que cette condition était défaillante et que le compromis de
vente était en conséquence caduc. Aucune faute de nature à engager la
responsabilité de B), en ce sens que par ses agissements B) aurait
cherché à évincer la société A) en ayant recours à des méthodes
douteuses et à des prétextes fallacieux, n’est en tout cas établie.

La dénonciation n’est pas non plus intervenue pendente conditione, tel que
le prétend la société A). Il n’y a en l’espèce pas de condition suspensive
liée à l’achèvement des infrastructures. La précision, ci-avant rapportée,
figurant dans le compromis de vente et ayant trait à l’achèvement des
infrastructures, n’est pas une condition, alors que l’achèvement des travaux
d’infrastructures est certes un événement futur, mais n’est pas un
événement incertain, dont les parties ignorent s’il se produira ou non. Dans
le cours normal des choses, seule la date de l’achèvement des travaux
d’infrastructure ne peut pas être fixée avec la dernière certitude. Les
développements de l’appelante, en relation avec des problèmes de
raccordement électrique, ne sont pas de nature, ni à imprimer à la modalité
retardant la passation de l’acte notarié jusqu’à l’achèvement des travaux
d’infrastructure, le caractère d’une condition, ni à constituer B) en faute
dans le contexte de la dénonciation du compromis de vente.

Les offres de preuve par témoins formulées par l’appelante sont, compte
tenu des considérations qui précèdent, à rejeter pour défaut de pertinence.

L’appel de la société A) est, en conséquence de l’ensemble des
développements qui précèdent, à déclarer non fondé

L’appel incident de B) n’est pas fondé.

C’est à bon droit que les juges de première instance ont débouté B) de sa
demande en dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, B)
restant en défaut d’établir l’exercice malveillant ou de mauvaise foi, par la
société A), de son droit d’agir en justice ou une légèreté blâmable de la
société A) dans l’exercice de ce droit.

L’intimé ne justifiant pas en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge
les frais non répétibles, c’est à bon droit que les juges de première instance
l’ont débouté de sa demande basée sur l’article 240 du Nouveau code de
procédure civile. Pour les mêmes raisons il n’y a pas lieu de faire droit à sa
demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance
d’appel.

   -   Quant à la demande en radiation de certains passages des
       conclusions des mandataires ad litem

                                   13
Les termes employés de part et d’autre par les avocats dans le cadre de la
défense normale et légitime des intérêts de leurs clients, et qui font en
l’espèce l’objet de critiques réciproques, ne peuvent être considérés,
replacés dans leur contexte respectif, comme suffisamment malveillants ou
injurieux pour justifier les demandes en radiation formulées.

                      P A R     C E S M O T I F S

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

rejette les demandes en radiation formulées concernant différents
passages des conclusions échangées de part et d’autre ;

reçoit les appels principal et incident en la forme ;

déboutant de toutes conclusions plus amples ;

dit les appels non fondés ;

confirme le jugement entrepris ;

déboute B) de sa demande formée sur base de l’article 240 du Nouveau
code de procédure civile en instance d’appel ;

condamne la société A) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel,
avec distraction au profit de Maître Gilles SCRIPNITSCHENKO, avocat à la
Cour, sur ses affirmations de droit.

                                    14
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Arrêt N° 47/16 - I - CIV

                                          Arrêt civil

                    Audience publique du deux mars deux mille seize

         Numéro 32854 du rôle

         Composition :

         Nico EDON, président de chambre,
         Christiane RECKINGER, premier conseiller,
         Christiane JUNCK, premier conseiller,
         Brigitte COLLING, greffier.

                                           Entre:

         A), demeurant à L-………,

         appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude
         STEFFEN d’Esch-sur-Alzette du 14 février 2007,

         comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat à la Cour, demeurant à
         Luxembourg,

                                              et:

         B), demeurant à L-……….,

         intimé aux fins du prédit exploit STEFFEN,

         comparant par Maître Gilles SCRIPNITSCHENKO, avocat à la Cour,
         demeurant à Luxembourg.

                                  -------------------------------
                     LA COUR D'APPEL :

Exposant avoir signé à la date du 14 octobre 2004 avec la société C),
représentée par son gérant B), un compromis de vente portant sur
plusieurs terrains à bâtir viabilisés sis à ……, compromis dénoncé par la
société C) par courrier d’avocat du 11 août 2005, A) a assigné B) devant le
tribunal d’arrondissement de Luxembourg en demandant, principalement
sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil et subsidiairement sur
base de l’article 192 de la loi modifiée du 10 août 1915 sur les sociétés
commerciales, de condamner B) à lui payer 444.792,70 euros représentant
tant le préjudice matériel (frais engagés et manque à gagner) que moral de
A) résultant de la non-réalisation de la vente des terrains. A) fait valoir que
la société C) n’aurait jamais été propriétaire des terrains vendus suivant
compromis de vente du 14 octobre 2004. Nonobstant ce fait connu de B),
celui-ci aurait sciemment conclu, pour le compte de la société, le contrat du
14 octobre 2004 avec A).

Par jugement du 19 décembre 2006, le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg a reçu la demande de A) en la forme, l’a déclarée non fondée
et en a débouté. B) a été débouté de sa demande reconventionnelle pour
procédure abusive et vexatoire. Tant A) que B) ont été déboutés de leur
demande respective fondée sur l’article 240 du Nouveau code de
procédure civile et A) a été condamné à tous les frais et dépens de
l’instance.

Pour décider que la demande de A) n’était pas fondée, les juges de
première instance ont énoncé que tant sur base des articles 1382 et 1383
du Code civil que sur base de l’article 192 de la loi modifiée du 10 août
1915, renvoyant à l’article 59 de cette même loi, A) devait prouver
l’existence d’une faute dans le chef de B). La faute reprochée par A) à B)
aurait consisté dans le fait de signer le compromis de vente du 14 octobre
2004 tout en sachant que la société C) n’était pas propriétaire des objets
vendus et d’avoir omis sciemment de signaler ce fait à A).

Examinant les actes intitulés « Verkaufskompromiss » conclus en
novembre 2002 entre la société C) et les héritiers de feue D) et de feue E),
propriétaires de terrains sis à ……….., et dont font partie les terrains
vendus à A) suivant compromis de vente du 14 octobre 2004, le tribunal de
première instance a qualifié ces actes de promesses synallagmatiques de
vente, valant vente, les juges de première instance ayant retenu qu’aucune
des parties à ces contrats ne pouvait renoncer à son engagement. Ils en
ont déduit que la société C) détenait à partir de la signature de ces contrats
des droits sur les terrains y visés, lesquels existaient à la date de la
conclusion du compromis de vente du 14 octobre 2004, de sorte que la
faute invoquée par A) n’était pas établie dans le chef de B). Constatant que
A) n’invoquait aucun autre fait ou aucune autre faute de B) de nature à
pouvoir entraîner la responsabilité de celui-ci, les juges de première
instance ont débouté A) de sa demande.

De ce jugement, signifié le 23 janvier 2007, A) a relevé appel par exploit
d’huissier de justice du 14 février 2007.

                                    2
A) estime que, contrairement à ce qu’ont retenu les juges de première
instance, la société C) n’était pas titulaire de droits de propriété effectifs sur
les terrains promis à la vente à l’appelant, alors qu’elle ne disposait sur ces
terrains que d’une simple option d’achat qu’elle était libre de ne jamais
exercer. Elle n’aurait d’ailleurs pas levé cette option de vente, alors que B)
a fait acheter les terrains par une autre société pour les revendre à un
concurrent de l’appelant. B) aurait donc commis une faute, en amenant
l’appelant à engager des frais et conclure de son côté des engagements de
promotion immobilière en faisant miroiter, dans le cadre des négociations
de vente, l’existence de compromis qui n’existaient pas en réalité.

Subsidiairement, et à supposer même que les actes que la société C) a
conclu avec les héritiers D) et E) seraient à qualifier de compromis de
vente, B) aurait alors rompu de manière non justifiée le compromis qu’il
avait fait conclure à la société C) avec l’appelant. Le préjudice de l’appelant
resterait le même dans un cas comme dans l’autre, et il y aurait dès lors
lieu de condamner B) à payer à l’appelant la somme de 444.792,70 euros.

L’appelant formule encore une offre de preuve par témoins à l’effet d’établir
que la condition suspensive du compromis de vente du 14 octobre 2004,
ayant trait au financement de l’acquisition des terrains, était en l’espèce
accomplie, sinon que B) y a renoncé. Il formule une deuxième offre de
preuve par témoins à l’effet d’établir que la dénonciation du compromis de
vente du 14 octobre 2004 n’était pas due à la défaillance de la condition
suspensive ayant trait au financement de l’acquisition des terrains par A),
mais à des problèmes techniques liés au lotissement empêchant la
réception définitive du lotissement, de sorte que les terrains acquis par A)
n’étaient pas construisibles.

L’appelant demande encore que l’attestation testimoniale de …. produite
par B) soit écartée des débats sur base de l’article 402, alinéa 4 du
Nouveau code de procédure civile, sinon que l’audition du sieur …. soit
ordonnée sur base des dispositions de l’article 403 du Nouveau code de
procédure civile.

L’appelant formule une offre de preuve par expertise comptable de son
préjudice.

L’intimé soulève la nullité de l’acte d’appel, pour violation de l’article 154 du
Nouveau code de procédure civile auquel renvoie l’article 585 du même
code, alors que l’acte d’appel ne contiendrait aucune critique motivée du
jugement entrepris, et l’imprécision totale dans l’acte d’appel des moyens
de réformation mettrait l’intimé dans l’impossibilité d’instruire utilement le
litige. Dans ses conclusions notifiées le 27 décembre 2012, l’intimé
reproche à l’appelant de ne formuler dans l’acte d’appel aucun reproche
précis à l’encontre du jugement de première instance, et ce ne serait que
par des conclusions du 15 septembre 2010 que l’appelant formulerait
clairement trois prétendues fautes dans le chef de l’intimé, fautes non
précisément invoquées dans l’acte d’appel. Dans ces mêmes conclusions,
l’intimé demande que non seulement l’acte d’appel soit déclaré nul, pour
cause de libellé obscur, mais encore l’exploit introductif d’instance,
reprenant donc le moyen déjà présenté en première instance et écarté par
le jugement entrepris.

                                     3
Quant au fond, l’intimé estime que A) ne saurait prospérer dans sa
demande dirigée contre B), basée sur l’article 192 de la loi modifiée du 10
août 1915, aucune infraction aux dispositions de la loi sur les sociétés ou
des statuts sociaux n’étant en l’espèce invoquée par l’appelant. A supposer
que B) ait commis une telle infraction, A) ne pourrait agir contre B) seul,
l’intimé pouvant tout au plus être solidairement responsable avec la société
C)

En tant que basée sur les articles 1382 et 1383 du Code civil, la demande
de A) ne serait pas non plus fondée, l’appelant n’apportant pas la preuve ni
d’une faute dans le chef de B), ni d’un dommage, ni d’un lien de causalité
entre la faute et le prétendu dommage. Dans ses conclusions
subséquentes du 27 décembre 2012, l’intimé considère que la
responsabilité acquilienne des administrateurs ne peut être recherchée
qu’en cas de faute détachable, séparable des fonctions de dirigeant, ce qui
nécessiterait la preuve d’une faute intentionnelle d’une particulière gravité
incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales. Une telle faute
ne serait en l’espèce pas établie.

L’intimé estime que les juges de première instance ont fait une saine
appréciation des actes sous seing privé conclus en novembre 2002 et que
la société C) était propriétaire des terrains litigieux au moment de la
conclusion du compromis de vente du 14 octobre 2004.

Il n’y aurait pas non plus eu rupture injustifiée dudit compromis de vente
par B). L’intimé précise que la condition suspensive liée au financement de
l’acquisition des terrains par A) imposait l’obtention d’un prêt, d’une part,
l’information du vendeur, d’autre part, et ce dans le délai de deux semaines
sous peine de caducité du contrat. A) n’ayant pas satisfait à cette condition,
le contrat aurait été caduc.

L’intimé conteste tant en fait qu’en droit qu’il y ait eu renonciation à cette
condition suspensive. Il considère que l’offre de preuve afférente est
irrecevable sur base de l’article 1341 du Code civil pour tenter de prouver
contre et outre un écrit. Il considère encore qu’elle est irrecevable pour
n’être ni précise, ni pertinente. L’intimé fait encore valoir qu’à supposer
même que B) ait renoncé à la condition, stipulée également dans l’intérêt
du vendeur et non pas dans l’unique intérêt de l’acheteur, une renonciation
unilatérale serait dépourvue d’effet, alors que la renonciation unilatérale de
l’un des contractants exigerait l’acceptation de la part de l’autre contractant.
Or une telle acceptation par A) ne résulterait d’aucune pièce du dossier.

Les montants réclamés par A) sont formellement contestés, dans leur
principe et dans leur quantum. L’intimé conclut à l’irrecevabilité de l’offre de
preuve par expertise comptable du préjudice allégué.

L’intimé relève appel incident en ce que le tribunal de première instance ne
lui a pas alloué d’indemnité de procédure. Il demande une indemnité de
procédure de 4.000 euros pour la première instance et une indemnité de
procédure de 4.000 euros pour l’instance d’appel, cette dernière demande
étant réduite à 1.250 euros suivant le dernier état des conclusions de
l’intimé. Il relève encore appel incident en ce que le tribunal de première
instance l’a débouté de sa demande en indemnisation pour procédure
abusive et vexatoire et demande à se voir allouer de ce chef 5.000 euros.

                                    4
L’appelant demande à voir rejeter le moyen de nullité de l’acte d’appel dont
a excipé l’intimé, l’acte d’appel satisfaisant aux prescrits de l’article 585 du
Nouveau code de procédure civile.

Il maintient que les actes sous seing privé de novembre 2002 ne
constituent pas des promesses synallagmatiques de vente, mais des
promesses unilatérales de vente. C) n’aurait jamais levé l’option. Tous les
faits de la cause démontreraient que la société C) n’a jamais été
propriétaire des terrains qu’elle a vendus à A) par compromis de vente.

L’appelant maintient également que B) aurait abusivement dénoncé le
compromis de vente. Il considère en ordre principal que la condition était
en l’espèce accomplie, et il se prévaut à cet égard d’un courrier de la BGL.
L’appelant considère en ordre subsidiaire que B) a renoncé à la condition
suspensive, et il considère qu’aucune acceptation de sa part n’était en
l’espèce requise, B) pouvant valablement renoncer de manière unilatérale
à la preuve de l’octroi d’un prêt dans un délai de 15 jours, ledit délai étant
stipulé dans le seul intérêt du vendeur. A l’appui de la renonciation, par B),
à la condition suspensive, et en tout cas au terme y fixé et à l’effet extinctif
y attaché, l’appelant fait valoir que le compromis de vente aurait été
subordonné à la condition suspensive de l’achèvement des infrastructures.
La société C) se serait en effet adressée à A), pour le prier de se préparer
pour la signature de l’acte notarié courant juillet 2005 en annonçant dans
sa lettre que « L’achèvement des infrastructures s’annonce vers la
première semaine de juillet ». La réalisation des infrastructures prenant
nécessairement du temps, et en tout cas plus que deux semaines à partir
de la signature du compromis de vente, une demande de crédit de A) dans
le délai stipulé de 2 semaines n’aurait eu aucun sens, les offres de crédit
des banques n’ayant qu’une durée de validité limitée qui aurait été
dépassée au moment de la passation de l’acte notarié en juillet 2005. A)
aurait dès l’annonce de l’achèvement des travaux d’infrastructure fait une
demande de crédit, qui aurait été avisée favorablement. Et cette façon de
procéder aurait été acceptée par le vendeur, qui aurait donc renoncé à se
prévaloir de la condition suspensive assortie d’un terme, respectivement de
la condition extinctive. L’appelant en veut pour preuve que les relations
entre parties se sont poursuivies bien au-delà du délai de 2 semaines à
partir de la signature du compromis de vente dans lequel A) aurait dû
s’assurer du financement de l’acquisition des terrains. B), ayant renoncé à
la condition de l’obtention d’un prêt par A), respectivement ayant accepté
de prolonger le délai pour apporter la preuve de l’obtention du prêt, n’aurait
eu aucun motif légitime de dénoncer le compromis de vente. L’appelant
conclut encore à l’inapplicabilité en l’espèce des dispositions de l’article
1341 du Code civil, s’agissant de l’admissibilité de son offre de preuve par
témoins.

Dans ses conclusions du 15 septembre 2010, A) considère qu’il y a encore
faute de B), qui, au regard des pièces communiquées, a vendu pendente
conditione les terrains, acquis par A) suivant compromis de vente, à la
société F) sàrl.

L’intimé conteste que le compromis de vente conclu avec A) aurait été
soumis à la condition suspensive de l’achèvement des travaux
d’infrastructure du lotissement …... Toutes les affirmations de A) en relation

                                    5
avec l’achèvement des infrastructures et en relation avec la réception de
ces travaux sont formellement contestées.

L’intimé considère encore que le fait que la société C) se soit substituée la
société ….F) sàrl serait sans incidence aucune sur la nature des contrats
passés entre la société C) et les héritiers D) et E), ni sur la réalité des droits
de propriété de C) sur les terrains vendus à A).

Toute dénonciation abusive du compromis de vente est contestée, l’intimé
maintenant que le compromis de vente était devenu caduc, alors que
l’acheteur A) a failli à ses obligations contractuelles. Il conteste
formellement que les parties auraient renoncé à la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 27 décembre 2012, l’intimé fait
encore valoir qu’à supposer même qu’il y ait eu renonciation au délai de 15
jours pour la preuve de l’obtention du crédit, B) n’aurait cependant jamais
renoncé à la preuve de l’obtention dudit crédit. Il en veut pour preuve le
courrier d’C) du 20 juin 2005 à l’attention de A). Or A) n’aurait jamais
informé B) avoir obtenu de crédit. L’intimé formule encore une offre de
preuve par témoins à l’effet d’établir que même après réception du prédit
courrier, A) n’avait pas introduit de demande pour l’obtention d’un crédit.

Les mandataires ad litem des parties demandent chacun la radiation de
différents passages des conclusions adverses.

Appréciation de la Cour

-   Quant à la recevabilité

    a) L’intimé B), dans ses conclusions du 27 décembre 2012, conclut à
voir déclarer nuls pour cause de libellé obscur l’appel ainsi que
l’assignation de première instance. Il y a lieu d’admettre qu’il reprend ainsi
en instance d’appel le moyen développé en première instance et tendant à
voir déclarer nulle l’assignation.

L’intimé ne développe cependant aucun argument tendant à énerver les
motifs des juges de première instance par lesquels ce moyen a été déclaré
non fondé. Par adoption des motifs du jugement déféré, la Cour d’appel
confirme dès lors le jugement a quo en ce qu’il n’a pas accueilli ledit moyen
de nullité dirigé contre l’assignation introductive d’instance.

     b) Le moyen, en ce qu’il tend à voir déclarer nul l’acte d’appel, fait grief
à l’appelant de n’exposer dans son acte d’appel aucune critique motivée du
jugement déféré. L’absence totale, dans l’acte d’appel, de l’énoncé des
moyens de réformation mettrait l’intimé dans l’impossibilité d’instruire
utilement le litige, et de ce fait, les droits de la défense de l’intimé seraient
lésés.

Dans ses conclusions ultérieures, l’intimé relève encore que l’acte d’appel
n’indiquerait nulle part quelle serait la prétendue faute commise par B) de
nature à entraîner sa responsabilité, et ce ne serait que dans ses
conclusions du 15 septembre 2010 que l’appelant formulerait trois
prétendues fautes dans le chef de l’intimé.

                                     6
L’intimé relève encore que l’acte d’appel ne contiendrait même pas de
conclusions tendant à la condamnation de l’intimé et ne chiffrerait pas le
préjudice allégué.

Le moyen tiré du libellé obscur est en l’espèce basé sur les dispositions
combinées des articles 585 et 154 du Nouveau code de procédure civile,
en ce que ces articles disposent que l’acte d’appel doit contenir l’indication
de l’objet de l’appel et un exposé sommaire des moyens.

En l’espèce, et contrairement à ce que prétend l’intimé, il est demandé,
dans l’acte d’appel, de condamner la partie intimée à payer à la partie
appelante la somme de 444.792,70 euros avec les intérêts légaux du jour
de l’assignation jusqu’à solde et avec majoration dudit taux de 3% à partir
du premier jour du troisième mois qui suit la signification de la décision à
intervenir, et ce par réformation du jugement déféré.

Cette condamnation est demandée « du chef des causes susénoncées »,
et l’acte d’appel énonce à cet égard les moyens de réformation invoqués
par la partie appelante, à savoir que « la société C), lorsqu’elle a conclu le
compromis de vente avec la partie appelante, n’était elle-même pas
propriétaire des terrains vendus, mais n’avait sur ceux-ci seulement une
option d’achat, en ce sens que les propriétaires originaires des terrains
s’étaient certes eux engagés de manière circonstanciée et irrévocable à
vendre leurs terrains à C), mais celle-ci n’a pas contracté à son tour
d’obligation concrète de devoir les acheter ». L’acte d’appel d’en déduire
que c’est à juste titre que la partie appelante a fait valoir une faute
délictuelle à son égard dans le chef de la partie intimée B) qui en sa qualité
de gérant de C) a conclu un compromis en bonne et due forme avec
l’appelant, portant sur des terrains que sa société ne possédait pas et pour
lesquels sa société n’avait même pas d’obligation d’achat.

L’acte d’appel d’énoncer encore que, même à supposer l’analyse des juges
de première instance correcte, s’agissant de la question de la propriété,
dans le chef de la société C), des terrains vendus à l’appelant, la partie
intimée serait néanmoins toujours en faute, pour avoir rompu le contrat
avec l’appelant. Il est dans ce contexte fait grief au tribunal de n’avoir pas
examiné cette rupture, auquel cas il aurait dû arriver à la conclusion que la
rupture était injustifiée et abusive, au regard des circonstances entourant
cette rupture telles qu’exposées dans l’acte d’appel. Le fait que, dans son
acte d’appel, l’appelant a également renvoyé aux conclusions de première
instance au sujet de la rupture du compromis de vente est, en l’espèce,
sans incidence au regard de la violation alléguée des articles 585 et 154 du
Nouveau code de procédure civile. L’appelant se réfère en effet non
seulement à ses propres conclusions, mais aux conclusions échangées de
part et d’autre (« en dépit du fait que les parties avaient longuement conclu
sur le sujet ») et la partie intimée, tout en arguant de l’imprécision de l’acte
d’appel, ne conteste pas que la question a été débattue entre parties en
première instance.

Il y a finalement encore lieu de retenir que l’argument de la partie intimée
que l’appelant n’expliquerait ni la nature ni l’étendue exacte de son
préjudice ne relève pas de la recevabilité de l’appel, dès lors que l’appelant
à chiffré dans son acte d’appel le préjudice qu’il allègue et pour lequel il
demande condamnation.

                                    7
Il y a dès lors lieu de constater qu’en l’occurrence l’acte d’appel indique
clairement l’objet de l’appel, et renseigne suffisamment les faits de l’espèce
ainsi que les moyens de l’appelant de sorte qu’il ne saurait encourir le grief
d’avoir mis la partie intimée dans l’impossibilité de préparer utilement sa
défense.

    c) Dans ses conclusions du 27 décembre 2012, l’intimé s’est prévalu du
principe du non-cumul des responsabilités, pour conclure que la demande
de l’appelant, allant à l’encontre de ce principe, devrait être déclarée non
fondée.

Il s’agit d’un moyen qui a trait à la recevabilité de la demande au fond.

L’intimé fait valoir qu’en l’espèce un compromis de vente aurait été signé
entre la société C) et l’appelant, de sorte que ce denier disposerait d’une
action contractuelle contre la société C) et il ne serait dès lors pas fondé à
agir contre l’intimé sur base de la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, l’appelant demande réparation du préjudice qui lui aurait été
causé par le comportement inadmissible de l’intimé, ce comportement
ayant consisté dans le fait d’amener l’appelant à conclure un compromis de
vente portant sur des terrains sur lesquels l’intimé aurait su parfaitement
que la société C) n’avait aucun droit.

L’appelant n’a donc pas demandé réparation à son cocontractant d’un
dommage qui serait résulté de l’inexécution d’une obligation contractuelle,
mais il demande réparation du dommage qui lui aurait été causé par les
agissements frauduleux de l’intimé qui remonteraient avant la conclusion
même du contrat conclu avec la société C) . Les développements de
l’appelant en instance d’appel visent également les agissements de l’intimé
qui, après la conclusion du compromis de vente, tendaient, aux yeux de
l’appelant, à l’évincer en faisant, par exemple, conclure les actes notariés
de vente entre les héritiers D) et E) par une autre société du groupe B), en
faisant dénoncer le compromis de vente conclu entre A) et la société C)
sous des prétextes fallacieux, et en faisant vendre les terrains sur lesquels
portait le compromis de vente à un tiers par la société qui avait passé les
actes notariés avec les héritiers D) et E) dans le but de rendre inopérante
toute opposition à vente que A) aurait pu former entre les mains du notaire.
A) incrimine donc des agissements de l’intimé qui se situent en dehors des
liens contractuels proprement dits entre la société C) et l’appelant.

Le moyen de l’intimé est dès lors à écarter.

     d) Est encore à écarter le moyen de l’intimé, tiré de la solidarité entre la
société C) et l’intimé, en tant que dirigeant social, instaurée par l’article 192
de la loi modifiée sur les sociétés commerciales, en combinaison avec
l’article 59 de cette même loi, la solidarité permettant précisément à
l’appelant d’agir en justice, à son choix, contre l’une ou l’autre des
personnes tenues solidairement.

-   Quant au fond

Il est constant en cause que la société C), représentée par B), a conclu
avec A) un acte sous seing privé, intitulé compromis de vente. Aux termes

                                     8
de l’article 1er dudit acte « le promoteur, la société C) sàrl, construit un
lotissement avec 26 lots, définitivement autorisé, situé à ….au lieu-dit ….
Le lotissement prend la dénomination « ……. » ». Aux termes de l’article 2
dudit acte A) achète dans le « …..» les terrains à bâtir viabilisés no
17+18+19+20 avec une contenance de plus ou moins 12,46 ares, pour le
prix de 54.000 (cinquante-quatre mil) euros pro ar. Le prix est fixe ».

La société C) a conclu, au courant du mois de novembre 2002, avec les
héritiers de feue D) et les héritiers de feue E), des actes sous seing privé,
intitulés « Verkaufskompromiss », ces actes englobant notamment les
terrains faisant l’objet de l’acte conclu entre la société C) et A) référencé
ci-dessus.

Ces actes conclus avec les héritiers de feue D) et de feue E) énoncent tous
que les héritiers respectifs, par ailleurs dénommés « Verkäufer »,
« gewähren hiermit der Gesellschaft C) sàrl, vertreten durch Herrn B), ein
unwiderrufliches Verkaufsversprechen betreffend ihren Erbteil der
nachbezeichneten Immobilie ». Les biens immeubles sont désignés dans
les actes respectifs, et le prix est fixé. Les actes dont s’agit prévoient
encore que la société C), dénommée „Ankäufer“, « verpflichtet sich
sämtliche Prozeduren zur Erlangung der Genehmigungen schnellst möglich
zu veranlassen, anlaufen zu lassen. Die notarielle Urkunde wird innerhalb
von 30 Tagen nach der entgültigen Genehmigung durch den vom Ankäufer
bestimmten Notar Bettingen in Niederanven aufgenommen. Die Zahlung
des Kaufpreises wird bei der Unterschrift der notariellen Urkunde erfolgen».

Si les parties s’accordent pour dire que l’acte conclu entre la société C) et
A) vaut vente, elles sont en désaccord sur la nature des actes conclus
entre la société C) et les héritiers de feues D) et E), A) qualifiant ces actes
de promesses unilatérales de vente, où seuls les héritiers se seraient
engagés, tandis que la société C) aurait disposé de la faculté d’accepter ou
de ne pas accepter ultérieurement la vente, tandis que B) considère que
ces actes valent vente, alors qu’il y aurait consentement réciproque des
deux parties sur la chose et sur le prix.

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant
donne son consentement à une vente dont les conditions sont déterminées
et qui sera formée lorsque le bénéficiaire décidera de la conclure.

La promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel les deux
parties ont donné leur consentement à la vente, l’une en consentant à
vendre, l’autre en consentant à acheter.

En l’espèce, à première vue, seuls les héritiers de feues D) et E) se sont
contractuellement engagés à une vente.                   Le seul engagement
contractuellement assumé par la société C) au titre des actes conclus avec
les héritiers est celui de faire au plus vite les diligences nécessaires en vue
de l’obtention des autorisations nécessaires pour le lotissement du
« ……… » dont feront partie les terrains faisant l’objet des actes conclus
avec les héritiers.

Cette obligation assumée par la société C), ensemble la fixation d’un délai
pour la passation de l’acte notarié devant le notaire choisi par la société C),

                                    9
ne fait cependant de sens que s’il y a eu, dès le début, un engagement de
la société C) d’acheter les terrains.

Cet engagement de la société C) est confirmé par les conditions figurant
dans les actes conclus avec les héritiers de feues D) et E). Dans lesdits
actes il est en effet stipulé « a) Falls der Lotissementsplan nicht genehmigt
wird, ist dieser Verkaufskompromiss, laut Vereinbarung des Ankäufers und
des Verkäufers (respectivement der Verkäuferin), ungültig und gilt als
aufgelöst. b) Falls der Ankäufer die anderen, zum Lotissement gehörenden
Grundstücke nicht erhält, diese aber von der Gemeinde aufgelegt werden,
so gilt der Verkaufskompromiss auch als aufgelöst ».

Aux termes de l’article 1183 du Code civil, la condition résolutoire est celle
qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet
les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce l’obligation contractée sous condition résolutoire n’est pas
l’obligation des héritiers D) et E) . L’engagement de ceux-ci est en effet
soumis à une condition qui leur est spécifique et qui résulte de la précision
figurant dans les différents actes que ces héritiers s’engagent à vendre les
terrains spécifiés « unter Voraussetzung dass diese Grundstücke im neuen
Wohngebietsplan (ou Wohnungsgebietsplan) vorgesehen sind. »

Les conditions résolutoires ci-dessus citées figurant dans les différents
actes conclus avec les héritiers D) et E) visent dès lors l’obligation de la
société C) d’acheter les terrains sur lesquels portent les différents actes
qualifiés par les parties de compromis de vente.

Il y a dès lors lieu de retenir que dans la commune intention des parties, les
actes conclus entre la société C), d’une part, les héritiers de feues D) et E),
d’autre part, comportaient l’obligation des héritiers de vendre et l’obligation
de la société C) d’acheter les terrains spécifiés dans lesdits actes et aux
conditions, notamment de prix, y déterminées. Les parties étant convenues
de la qualification de leur contrat (de vente) et de la chose et du prix, les
actes en question valent vente.

Le fait que par la suite la société F) ait passé les actes notariés de vente
avec les héritiers D) et E) est sans incidence. Tant les actes conclus par la
société C) avec les héritiers D) et E) que le compromis de vente conclu
entre la société C) et A) ont été passés avec réserve de command. Il en
résulte que le compromis de vente entre la société C) et A) aurait pu être
formalisé avec le command, le commandé (en l’espèce la société C))
s’étant expressément réservé, lors de la conclusion du compromis de
vente, de se substituer un command, ce même command ayant, en vertu
de la réserve de command contenue dans les actes conclus avec les
héritiers D) et E), passé les actes notariés de vente avec ces mêmes
héritiers et pouvant dès lors honorer l’engagement pris par la société C).

Il n’y a dès lors pas de faute établie dans le chef de B) qui aurait
frauduleusement amené l’appelant à conclure un compromis de vente avec
la société C), tout comme il n’y a pas de faute établie dans le chef de B) en
relation avec l’exercice de la réserve de command pour la passation des
actes notariés de vente avec les héritiers D) et E).

                                   10
A) considère ensuite qu’il y a faute dans le chef de B), en ce que celui-ci
aurait fait abusivement rompre le compromis de vente.

Il résulte des pièces versées en cause, que par un courrier d’avocat daté
au 11 août 2005, envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, la
société C) a fait dénoncer officiellement et formellement le compromis de
vente signé le 14 octobre 2004, faute par A) d’avoir satisfait à la condition
suspensive et résolutoire de justifier de l’obtention d’un crédit bancaire
dans le délai imparti.

Le compromis de vente conclu entre parties stipule en son article 6 que
« ce compromis de vente est seulement valable, si le crédit nécessaire à
cette acquisition est accordé par un institut bancaire. Cette preuve de
solvabilité doit être remise en mains du donneur de réservation, et ceci, au
plus tard 2 semaines après la signature du compromis de vente ».

La pièce 5 de la farde de 17 pièces de Me Noesen n’établit pas que la
condition ayant trait au financement aurait été accomplie, cette pièce ne
concernant pas A), d’une part, et ne constituant pas une offre de crédit,
d’autre part. L’offre de preuve par témoins de l’appelant que B) aurait
considéré cette pièce comme étant suffisante également dans le chef de A)
est à rejeter pour être d’ores et déjà contredite. Il résulte des pièces de Me
Noesen, et plus particulièrement du courrier du 20 juin 2005 de la société
C) à la société G), que B) a invité G) à prendre et organiser ses démarches
financières (selon compromis, payable à l’acte), et selon les conclusions de
Me Noesen du 2.4.2008, A) a reçu une lettre de la même teneur. Une telle
précision ne fait pas de sens, si la garantie financière prévue au contrat est
d’ores et déjà acquise. Le courrier d’avocat du 11 août 2005, qui est donc
postérieur au courrier précité du 20 juin 2005, ne fait que confirmer que
l’attestation BGL du 16 novembre 2004 (pièce 5 de la farde de Maître
Noesen), si elle était bien à la connaissance de la société C), ne constitue
cependant pas une garantie bancaire.

A) fait encore valoir que B) aurait renoncé à la condition ci-dessus
énoncée, pour ce qui est de la justification par A) de l’octroi du crédit
bancaire nécessaire au financement de l’opération durant le délai de deux
semaines stipulé, voire pour ce qui est de la justification tout court par A)
de l’obtention dudit crédit bancaire.

La condition prévue au contrat, exigeant des garanties quant au
financement, par une banque, de la vente, est stipulée dans l’intérêt des
deux parties. En effet, puisque A) serait délié de son obligation d’acheter,
si, malgré ses diligences, il n’obtient pas de crédit bancaire pour financer
l’acquisition des terrains, la condition n’est pas seulement stipulée dans
l’intérêt du vendeur.

Il est oiseux d’examiner si la société C) ou B) a en l’espèce renoncé au
délai de deux semaines prévu au compromis de vente, voire s’ils ont
renoncé à recevoir la justification, en bonne et due forme, de l’octroi du
crédit bancaire à A), du moment qu’il n’est pas établi que B) aurait, soit
renoncé à la condition en tant que telle, soit considéré cette condition
comme accomplie même en l’absence de justification, par A), de l’octroi
d’un crédit bancaire.

                                   11
Aux termes du compromis de vente conclu entre parties, l’acte notarié sera
dressé à la diligence du promoteur par devant Maître Mines à Capellen,
ceci, à la première demande du promoteur. Le compromis de vente prévoit
encore que le paiement des terrains devra se faire à l’acte de vente officiel
par chèque bancaire établi par une banque avec siège au Grand-Duché de
Luxembourg.

En l’occurrence, il n’est pas contesté par A) qu’il y a eu demande de la
société C) de passer acte devant notaire « au courant du mois de juillet »
2005.

Il incombait à A) d’informer B), en tant que représentant de la société C) et
interlocuteur de A), de son accord pour une date au courant du mois de
juillet, sinon pour une autre date à sa convenance. Par cet accord, il aurait
également fait savoir, implicitement, mais nécessairement, à B) de ce que
le financement de l’acquisition des terrains était assuré, et que, donc, la
condition du compromis de vente était accomplie.

Il ne résulte d’aucune pièce soumise à la Cour d’appel que A) eût informé
son interlocuteur de son accord à voir passer l’acte notarié au cours du
mois de juillet 2005, ou de son désaccord à voir passer l’acte notarié au
cours dudit mois de juillet.

A) offre de prouver par témoins qu’il y aurait eu plusieurs appels
téléphoniques de la part de B) « après achèvement des infrastructures,
lorsqu’il y avait lieu de procéder à la passation des actes authentiques,
mais (celui-ci) se fit dire par Monsieur …. que B) de son côté devait
présenter une preuve que les infrastructures du lotissement étaient
réceptionnés par la commune de Contern ». Il résulte de l’offre de preuve
elle-même que ce n’est pas A) qui a pris l’initiative de contacter la société
C) ou B), mais que c’est ce dernier qui a dû contacter A).

 B) était laissé dans l’ignorance des véritables intentions de A), qui, selon
sa propre offre de preuve n’a pas présenté de date concrète pour la
passation de l’acte notarié, ni fourni à son interlocuteur des assurances
quant au financement des terrains faisant l’objet du compromis de vente,
mais s’est limité à formuler des exigences qui en tant que telles ne figurent
pas dans le compromis de vente , celui-ci stipulant « il va de soi que l’acte
de vente ne sera effectué qu’après achèvement des infrastructures du
lotissement… », sans se référer à une réception de ces travaux par
l’administration communale, ni à la preuve de cette réception par le
vendeur.

A) produit certes une offre de crédit de la Dexia Banque Internationale à
Luxembourg du 26 juillet 2005. Il reste cependant en défaut d’établir, face
aux contestations de l’intimé de l’avoir reçue de la part de A), d’en avoir
informé B), l’offre de preuve formulée en instance d’appel ne faisant pas
état de ce que A) aurait donné une quelconque assurance à son
interlocuteur de ce que le financement de l’acquisition des terrains était
assuré.

Dans ces conditions, et à défaut d’avoir obtenu, sinon la preuve, du moins
l’information que la condition stipulée au compromis de vente était
accomplie, la société C) était en droit, sa demande tendant à voir passer

                                  12
l’acte notarié au courant du mois de juillet 2005 étant restée sans réponse,
de considérer que cette condition était défaillante et que le compromis de
vente était en conséquence caduc. Aucune faute de nature à engager la
responsabilité de B), en ce sens que par ses agissements B) aurait
cherché à évincer A) en ayant recours à des méthodes douteuses et à des
prétextes fallacieux, n’est en tout cas établie.

La dénonciation n’est pas non plus intervenue pendente conditione, tel que
le prétend A). Il n’y a en l’espèce pas de condition suspensive liée à
l’achèvement des infrastructures. La précision, ci-avant rapportée, figurant
dans le compromis de vente et ayant trait à l’achèvement des
infrastructures, n’est pas une condition, alors que l’achèvement des travaux
d’infrastructures est certes un événement futur, mais n’est pas un
événement incertain, dont les parties ignorent s’il se produira ou non. Dans
le cours normal des choses, seule la date de l’achèvement des travaux
d’infrastructure ne peut pas être fixée avec la dernière certitude. Les
développements de l’appelant, en relation avec des problèmes de
raccordement électrique, ne sont pas de nature, ni à imprimer à la modalité
retardant la passation de l’acte notarié jusqu’à l’achèvement des travaux
d’infrastructure, le caractère d’une condition, ni à constituer B) en faute
dans le contexte de la dénonciation du compromis de vente.

Les offres de preuve par témoins formulées par l’appelant sont, compte
tenu des considérations qui précèdent, à rejeter pour défaut de pertinence.

L’appel de A) est, en conséquence de l’ensemble des développements qui
précèdent, à déclarer non fondé

L’appel incident de B) n’est pas fondé.

C’est à bon droit que les juges de première instance ont débouté B) de sa
demande en dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, B)
restant en défaut d’établir l’exercice malveillant ou de mauvaise foi, par A),
de son droit d’agir en justice, ou une légèreté blâmable de A) dans
l’exercice de ce droit.

L’intimé ne justifiant pas en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge
les frais non répétibles, c’est à bon droit que les juges de première instance
l’ont débouté de sa demande basée sur l’article 240 du Nouveau code de
procédure civile. Pour les mêmes raisons il n’y a pas lieu de faire droit à sa
demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance
d’appel.

-   Quant à la demande en radiation de certains passages des conclusions
    des mandataires ad litem

Les termes employés de part et d’autre par les avocats dans le cadre de la
défense normale et légitime des intérêts de leurs clients, et qui font en
l’espèce l’objet de critiques réciproques, ne peuvent être considérés,
replacés dans leur contexte respectif, comme suffisamment malveillants ou
injurieux pour justifier les demandes en radiation formulées.

                                   13
                      P A R     C E S M O T I F S

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

rejette les demandes en radiation formulées concernant différents
passages des conclusions échangées de part et d’autre ;

reçoit les appels principal et incident en la forme ;

déboutant de toutes conclusions plus amples ;

dit les appels non fondés ;

confirme le jugement entrepris ;

déboute B) de sa demande formée sur base de l’article 240 du Nouveau
code de procédure civile en instance d’appel ;

condamne A) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel, avec
distraction au profit de Maître Gilles SCRIPNITSCHENKO, avocat à la
Cour, sur ses affirmations de droit.

                                    14
"


text:
Arrêt N° 46/16 - I - CIV

                                           Arrêt civil

                    Audience publique du deux mars deux mille seize

         Numéro 38208 du rôle

         Composition :

         Nico EDON, président de chambre,
         Christiane RECKINGER, premier conseiller,
         Christiane JUNCK, premier conseiller,
         Brigitte COLLING, greffier.

                                            Entre:

         1) A), et son épouse

         2) B), les deux demeurant ensemble à L-…..……..,

         appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA
         d’Esch-sur-Alzette du 31 octobre 2011,

         comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat à la Cour, demeurant à
         Luxembourg,

                                               et:

         la société C), établie et ayant son siège social à L-………………,
         représentée par son gérant actuellement en fonctions,

         intimée aux fins du prédit exploit TAPELLA,

         comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat à la Cour, demeurant à
         Luxembourg.

                                   -------------------------------
                     LA COUR D'APPEL :

Par exploit d’huissier du 4 août 2009, la société C) a fait donner assignation
à A) aux fins de le voir condamner à lui payer le montant de 23.798,22
euros, outre les intérêts, du chef de travaux d’installation électrique suivant
facture numéro 2009-0406 du 10 février 2009. Par exploit d’huissier du 20
juillet 2010, la société C) a fait donner assignation à B) aux fins de la voir
intervenir au litige et de la voir condamner solidairement avec son époux au
paiement du montant pré mentionné.

Par jugement du 18 mai 2011, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,
après avoir déclaré les demandes recevables, a condamné les époux A) et
B) solidairement à payer à la société C) la somme de 9.915,74 euros, ainsi
que les intérêts.

Pour statuer ainsi, les premiers juges, après avoir rejeté le moyen tiré de la
prescription de l’action, ont retenu que la commande portait sur un
montant, reconnu par les époux A) et B), de 860.000 LUF, que les époux
A) et B) ne rapportaient pas la preuve du paiement de la somme de
400.000 LUF tel qu’allégué par eux, de sorte qu’ils ont déclaré la demande
fondée pour la somme de 400.000 LUF, soit 9.915,74 euros.

De ce jugement, signifié le 17 octobre 2011, A) et son épouse B) ont relevé
régulièrement appel par acte d’huissier du 31 octobre 2011.

Arguments des parties

Les appelants exposent qu’ils ont chargé, au cours des mois d’octobre ou
novembre 1998, la société C) de travaux d’électricité suivant un plan et une
offre écrite pour un montant de 860.000 LUF, TVA incluse. Le jour de la
signature de la commande, A) aurait remis en mains propres et en liquide à
D), gérant de la société C), un montant de 400.000 LUF à titre d’acompte.
D) aurait donné quittance à A) du paiement dudit montant en apposant sa
signature sur l’offre avec la mention du paiement de l’avance de 400.000
LUF. L’appelant ne dispose toutefois plus de l’offre signée et acquittée. Les
travaux auraient débuté au mois de novembre 1998 et auraient été
achevés à la fin du mois de juillet 1999. Le solde du prix des travaux de
460.000 LUF aurait été réglé le 13 août 1999.

Les appelants réitèrent tout d’abord le moyen ayant trait à la prescription de
l’action de la société C) et tiré de l’article 189 du code de commerce. Ils
considèrent que l’action introduite par assignation du 4 août 2009, soit plus
de dix ans après la naissance de l’obligation qui serait à situer à
l’achèvement des travaux au mois de juillet 1999, est prescrite. La prédite
date résulterait de l’attestation testimoniale de B). Les appelants contestent
avoir commandé le matériel figurant sur les bons de livraison versés en
cause qui ne pourraient, dès lors, être pris en compte à l’effet d’établir la
date de la fin des travaux, subsidiairement, les bons de livraison
postérieurs au mois de juillet 1999 ne concerneraient que du petit matériel
de finition ou se rapporteraient à l’installation téléphonique et aux volets
électriques qui ne fonctionnaient pas correctement et ont dû être réparés.

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A titre subsidiaire, les appelants formulent une offre de preuve par l’audition
du témoin D), gérant de la société intimée, concernant la date
d’achèvement des travaux, sinon il y aurait lieu de retenir la date
d’exécution de chaque prestation comme point de départ du délai de
prescription et il y aurait lieu de dire que ne sont pas prescrites les seules
prestations accomplies après le 4 août 1999.

Les appelants sont d’avis que l’attestation testimoniale de B) est
parfaitement recevable, dès lors qu’elle a été rédigée avant que le témoin
ne devienne partie à l’instance à la suite de l’assignation en intervention du
29 juillet 2010. La qualité de conjoint n’entraînerait, par ailleurs, pas
d’incapacité de témoigner.

Quant au fond, les appelants sont d’avis qu’il appartient à la société C) de
prouver la commande des travaux repris dans la facture du 10 février 2009
dont elle réclame le paiement. Or, la société C) n’établirait ni une
commande initiale, ni la commande des travaux supplémentaires. L’offre
initiale produite en cause par la partie intimée ne serait pas signée, elle ne
porterait pas de date, ne comporterait pas l’adresse des clients, ni l’entête
de la société. Les époux A) et B) contestent encore les bons de livraison
censés se rapporter à des commandes supplémentaires et, à titre
subsidiaire, ils estiment que les bons de livraison ne concernent que du
petit matériel de finition. Il ne serait pas crédible que le montant de 460.000
LUF ait été réglé à titre d’acompte, dès lors que ce montant dépassait celui
de la prétendue offre et qu’il a été payé le 13 août 1999, soit à
l’achèvement des travaux.

Les époux A) et B) font encore valoir que la demande n’a pas été basée
sur une offre de 860.000 LUF, mais sur une facture se référant à une offre
différente ainsi qu’à la commande de travaux supplémentaires. Or, les
travaux mis en compte dans la facture ne correspondraient pas à la
commande initiale signée par les appelants tant en ce qui concerne les
prestations prétendument réalisées que pour ce qui est des prix facturés.

Concernant le paiement, les appelants considèrent, par ailleurs, que la
preuve du règlement du montant de 400.000 LUF à la commande résulte
de l’attestation testimoniale de B). A titre subsidiaire, les appelants offrent
de prouver par l’audition du témoin D) que la commande portait sur la
somme de 860.000 LUF et qu’ils ont payé un acompte de 400.000 LUF en
liquide à la commande. Ils estiment que D) est capable de témoigner,
même s’il est gérant de la société, partie en cause. L’offre de preuve serait
précise, elle corroborerait les déclarations du témoin B) et les qualités du
témoin seraient mentionnées. A titre subsidiaire, il y aurait lieu d’entendre
D) dans le cadre d’une comparution personnelle des parties.

Concernant le moyen de la prescription, la partie intimée fait valoir que les
appelants restent en défaut d’établir la date du départ de la prescription
invoquée, l’attestation testimoniale de B) étant irrecevable, dès lors que ce
témoin est partie à l’instance. A titre subsidiaire, la partie intimée considère
que l’attestation testimoniale de B), actuellement partie à l’instance et dont
les dépositions seraient, dès lors, à apprécier avec circonspection, n’établit
pas que les travaux ont pris fin au mois de juillet 1999 et que le point de
départ du délai de prescription est à situer à cette date, dès lors que,
d’après les bons de livraison figurant au dossier, des livraisons ont encore

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été effectuées après le mois de juillet 1999. Il importerait peu à ce titre si
les travaux effectués après le mois de juillet 1999 étaient de grande
envergure ou non.

Quant au fond, la société C) expose que les parties avaient conclu une
offre initiale portant sur le montant de 428.595 LUF, soit 10.624,59 euros.
Les époux A) et B) auraient ensuite commandé des travaux
supplémentaires repris dans la facture du 10 février 2009 sous le titre
« supplément par rapport à l’offre » à hauteur du montant de 19.985,25
euros, travaux supplémentaires correspondant aux bons de livraison
versés en cause.

La société C) conteste que les époux A) et B) aient remis la somme de
400.000 euros en liquide à D). Les appelants ne verseraient pas de
quittance attestant du règlement du prédit montant. Quant au montant de
460.000 LUF réglé le 13 août 1999, il s’agirait du paiement d’un acompte et
non du paiement du solde des travaux. Ce montant aurait été déduit du
montant total des travaux et un solde de 23.798,22 euros serait encore
redû. Les appelants prétendraient avoir réglé un acompte de 400.000 LUF,
puis le solde de 460.000 LUF, donc un montant total de 860.000 LUF, or,
ils ne rapporteraient que la preuve du paiement d’un montant de 460.000
LUF. En prétendant avoir réglé un acompte de 400.000 LUF, puis un solde
de 460.000 LUF, les appelants reconnaîtraient avoir commandé des
travaux supplémentaires, puisque l’offre initiale ne portait que sur le
montant de 428.595 LUF.

La partie intimée relève appel incident et réclame le paiement du montant
de 23.798,22 euros, à augmenter des intérêts à partir du 12 mars 2009,
date de l’échéance de la facture, sinon à partir du 30 avril 2009.

Concernant l’offre de preuve des appelants par l’audition comme témoin de
D), la société C) conclut à l’irrecevabilité de cette offre de preuve qui
n’indiquerait pas les faits sur lesquels elle porte, ni les coordonnées
exactes du témoin à entendre dont le prénom ne serait même pas
mentionné. En outre, l’offre de preuve ne serait étayée par aucun
commencement de preuve et une mesure d’instruction ne pourrait être
ordonnée en vue de suppléer à la carence de la partie dans l’administration
de la preuve. La partie intimée verse encore une attestation de D) dans
laquelle ce dernier certifie n’avoir reçu aucun paiement en liquide d’un
montant de 400.000 euros de la part des appelants.

Appréciation de la Cour

L'article 189 du code de commerce dispose que "Les obligations nées à
l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et
non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises
à des prescriptions plus courtes."

C’est, tout d’abord, à bon droit, et par une motivation que la Cour adopte,
que les premiers juges ont retenu que l’article 189 du code de commerce
est applicable en l’espèce au rapport d’obligation liant les parties et qu’il
appartient aux époux A) et B), qui se prévalent du moyen de la prescription
de l’action de la société C), de rapporter la preuve du point de départ du
délai décennal de prescription prévu audit article, ce point de départ se

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situant au jour où l’obligation de payer a pris naissance. Dans le cadre du
contrat d’entreprise, le paiement n’étant – sauf convention contraire – dû
qu’après l’achèvement des travaux, l’action en paiement ne peut être
exercée qu’à partir de l’achèvement des travaux et le délai de la
prescription décennale ne commence, donc, à courir qu’à partir de cette
date, la preuve de la date d’achèvement des travaux pouvant être
rapportée par tous moyens.

La Cour constate qu’il se dégage de l’attestation testimoniale de B) que, si
les principaux travaux (« the real work ») étaient achevés au mois de juillet
1999, la société C) a encore travaillé dans la maison des appelants
postérieurement à cette date. Il importe peu que les travaux encore réalisés
après le mois de juillet 1999 aient consisté dans des réparations de travaux
mal exécutés ou des remplacements de pièces défectueuses, dans la
mesure où la partie intimée a terminé, voire redressé des travaux entamés.
Force est encore de relever que la date précise de la fin des travaux ne
résulte ni de l’attestation testimoniale pré mentionnée, ni d’un autre
élément du dossier, de sorte que c’est à bon droit que les premiers juges
ont rejeté le moyen de la prescription.

Les appelants, qui ne contestent pas que la société C) a accompli des
travaux électriques dans leur maison, se prévalent, quant au fond, d’une
commande écrite portant sur un montant de 860.000 LUF. Ils prétendent
avoir réglé cette somme en deux fois, à savoir que A) aurait remis en mains
propres et en liquide à D) le jour de la signature de la commande un
acompte de 400.000 LUF et que le solde de 460.000 LUF aurait été réglé
par virement en date du 13 août 1999.

La société C), pour réclamer le paiement de la somme de 23.798,22 euros,
invoque une facture datée du 10 février 2009 se référant à une offre initiale
de 428.595 LUF et à la commande de travaux supplémentaires pour la
somme de 19.985,25 euros, soit au total un montant de 30.609,84 euros,
dont est déduit un acompte de 9.915,74 euros. La partie intimée conteste
avoir reçu le paiement de la somme de 400.000 LUF en liquide à la
commande.

Aux fins d’entendre les parties en leurs explications personnelles, leur
comparution est ordonnée pour le 17 mars 2016.

                                PAR CES MOTIFS

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état ;

reçoit les appels principal et incident en la forme ;

rejette le moyen tiré de la prescription de l’action de la société C);

avant tout autre progrès en cause :

                                     5
ordonne la comparution personnelle de A) et de son épouse B) ainsi que
de la société C), représentée par son gérant Monsieur D) pour le jeudi, 17
mars 2016 à 15.00 heures, à la Cour d’appel à Luxembourg, Cité
Judiciaire, Plateau du Saint-Esprit, bâtiment CR, salle 4.31 au 4e étage ;

commet Madame Christiane RECKINGER, premier conseiller, pour
procéder à l’exécution de cette mesure d’instruction,

réserve les frais.

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