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N° 44 / 2022
du 24.03.2022
Numéro CAS-2021-00024 du registre

Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg du
jeudi, vingt-quatre mars deux mille vingt-deux.

Composition:

Roger LINDEN, président de la Cour,
Christiane JUNCK, conseiller à la Cour de cassation,
Agnès ZAGO, conseiller à la Cour de cassation,
Jean ENGELS, premier conseiller à la Cour d’appel,
Michèle HORNICK, conseiller à la Cour d’appel,
John PETRY, procureur général d’Etat adjoint,
Daniel SCHROEDER, greffier à la Cour.

                                        Entre:

Maître Laurent LENERT, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à
L-1331 Luxembourg, 75, boulevard Grande-Duchesse Charlotte, agissant en sa qualité
de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée X), déclarée en état de
faillite suivant jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en
matière commerciale, du 30 septembre 2016,

demandeur en cassation,

comparant initialement par Maître Pascale DAUVERGNE, avocat à la Cour, en
l’étude de laquelle domicile a été élu, actuellement par Maître Marc THEISEN,
avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                          et:

1) la société à responsabilité limitée S1), en ce qu’elle a repris l’instance introduite
contre :

(i) la société anonyme S2) (anciennement la société anonyme E) I),

(ii) la société anonyme S3) (anciennement la société anonyme E) II),

défenderesse en cassation,

comparant par la société en commandite simple CLIFFORD CHANCE, inscrite
à la liste V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, en l’étude
de laquelle domicile est élu, représentée aux fins de la présente procédure par Maître
Albert MORO, avocat à la Cour,
 2) Maître Philippe SYLVESTRE, avocat à la Cour, demeurant professionnellement
 à L-2763 Luxembourg, 2, rue Sainte Zithe, agissant en sa qualité de curateur de la
 faillite de la société anonyme A), déclarée en état de faillite suivant jugement du 3
 septembre 2021 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière
 commerciale,

 défendeur en cassation,

 comparant par Maître Marc KERGER, avocat à la Cour, en l’étude duquel
 domicile est élu.

__________________________________________________________________

       Vu l’arrêt attaqué, numéro 7/21-IV-COM, rendu le 12 janvier 2021 sous les
 numéros CAL-2019-00115 et CAL-2019-00142 du rôle par la Cour d’appel du
 Grand-Duché de Luxembourg, quatrième chambre, siégeant en matière
 commerciale ;

         Vu le mémoire en cassation signifié le 24 mars 2021 par Maître Laurent
 LENERT, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité
 limitée X), à la société à responsabilité limitée S1) (ci-après « la société S1) »,
 anciennement les sociétés anonymes E) I et II) et à la société anonyme A) (ci-après
 « la société A) »), déposé le 26 mars 2021 au greffe de la Cour supérieure de justice ;

        Vu le mémoire en réponse signifié le 14 mai 2021 par la société A) à Maître
 Laurent LENERT, déposé le 21 mai 2021 au greffe de la Cour ;

        Vu le mémoire en réponse signifié le 19 mai 2021 par la société S1) à Maître
 Laurent LENERT et à la société A), déposé le 21 mai 2021 au greffe de la Cour ;

        Sur les conclusions du procureur général d’Etat adjoint John PETRY.

        Sur les faits

         Selon l’arrêt attaqué, la société X) et la société A) « ainsi que toute autre
 société contrôlée, directement ou indirectement par Monsieur J) » avaient signé un
 contrat de mandat aux termes duquel la société X) accepte, entre autres, la mission
 d’assister et d’accompagner la société A) dans la réalisation du projet
 d’aménagement des îlots A et B de la Place de l’Etoile à Luxembourg-Ville.

          En contrepartie, la société A) s’était engagée à verser à la société X) une
 « avance sur honoraires » le jour de la signature du compromis de vente portant sur
 les îlots A et B, ainsi qu’à régler, le jour de l’obtention du permis de construire pour
 les îlots A et B, des honoraires forfaitaires.

        La société X) avait saisi le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,
 siégeant en matière commerciale, aux fins de voir condamner la société A) et les

                                        2
sociétés S2) et S3) (actuellement la société S1)), ces dernières prises en leur qualité
de sociétés contrôlées directement ou indirectement par J), ayant repris les
engagements de la société A), à lui payer les sommes de 485.000 euros, à titre de
solde de l’avance sur honoraires et de 5.265.000 euros en règlement des honoraires,
dues en application de l’article 3 du contrat de mandat.

      La société A) avait demandé reconventionnellement la restitution de
l’acompte payé le 22 février 2006 à la société X) à titre d’avance sur honoraires.

        Le tribunal d’arrondissement de Luxembourg avait dit la demande non fondée
à l’égard de la société S1), dit la demande prescrite en ce qu’elle tendait au paiement
du solde de l’avance sur honoraires dirigée contre la société A), dit la demande en
paiement des honoraires forfaitaires dirigée contre la société A) fondée et avait rejeté
la demande reconventionnelle en remboursement de l’acompte sur honoraires payé
par la société A) à la société X).

       La société X) et la société A) avaient interjeté appel contre ce jugement.

        La Cour a joint les appels, a dit l’appel de la société A) irrecevable en tant
que dirigé contre la société S1), dit l’appel recevable et partiellement fondé en tant
que dirigé contre le curateur de la société X), a déchargé la société A) de la
condamnation aux paiements d’honoraires à la société X) et confirmé le jugement
entrepris pour le surplus.

       Sur la recevabilité du pourvoi

        Les défendeurs en cassation soulèvent l’irrecevabilité du pourvoi en ce que
certains moyens ne répondraient pas aux conditions de forme prescrites par l’article
10, alinéa 2, de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en
cassation.

        Une éventuelle irrecevabilité des moyens de cassation est sans incidence sur
la recevabilité du pourvoi.

       Le pourvoi, introduit dans les formes et délai de la loi, est recevable.

      La Cour examinera les dispositions attaquées dans l’ordre retenu par le
demandeur en cassation, mais sous numérotation continue.

       Sur le premier moyen de cassation

       Enoncé du moyen

        « Tiré de la violation sinon de la fausse application sinon de la fausse
interprétation des articles 249 du Nouveau Code de Procédure Civile, 89 de la
Constitution ainsi que 6§1 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme
et des Libertés fondamentales, qui disposent respectivement :

                                       3
       - Article 249 du Nouveau Code de Procédure Civile << La rédaction des
jugements contiendra les noms des juges, du Procureur d’Etat, s’il a été entendu,
ainsi que des avoués ; les noms, professions et demeures des parties, leurs
conclusions, l’exposition sommaire des points de fait et de droit, les motifs et le
dispositif du jugement >>,

       - Article 89 de la Constitution << Tout jugement est motivé. Il est prononcé
en audience publique >>

        - Article 6§1 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des
Libertés fondamentales << Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue
équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal
indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur
ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en
matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais
l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la
totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de
la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs
ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure
jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances
spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice >>.

       En ce que le jugement attaqué a indiqué dans son considérant ci-dessus pour
exclure la demande en condamnation solidaire qu’il ne résulte pas non plus des
pièces du dossier que les Sociétés E) aient recouru aux services de X) pour effectuer
pour leur compte des missions définies au Contrat ;

       Alors qu’en retenant par ailleurs, dans le corps de l’arrêt attaqué (page 22)
qu’<< il se dégage encore des pièces versées que X) a organisé plusieurs réunions
en 2006, 2007 et 2009 entre les différents acteurs du projet et les autorités
communales >>, les juges d’appel ont évidemment visé le compte rendu de la
réunion de la Ville de Luxembourg du 17 aout 2009 à laquelle la société E) était
présente à l’exclusion de la société A) SA, et ont donc de ce fait estimé bien au
contraire que la société E) avait eu recours aux services de X), de sorte que le
jugement du 12 janvier 2021 est empreint de contradiction dans ses motifs. ».

       Réponse de la Cour

        Le grief tiré de la contradiction de motifs d’une décision, équivalant à un
défaut de motifs, ne peut être retenu que si les motifs incriminés sont contradictoires
à un point tel, qu’ils se détruisent et s’annihilent réciproquement, aucun ne pouvant
être retenu comme fondement de la décision.

        La juridiction d’appel a retenu, d’une part, « qu’il ne résulte pas (…) des
pièces du dossier que les sociétés E) aient recouru aux services de la société X) pour
effectuer pour leur compte des missions définies au Contrat », et, a constaté, d’autre
part, qu’il « se dégage encore des pièces versées que X) a organisé plusieurs réunions
en 2006, 2007 et 2009 entre les différents acteurs du projet et les autorités
communales ».

                                       4
        Le demandeur en cassation déduit de ce dernier constat que la société E) aurait
assisté à ces réunions et aurait agi en qualité de représentant de la société A), ce qui
serait en contradiction avec le motif précédent.

       La contradiction alléguée n’existe pas entre deux motifs de l’arrêt, mais entre
un motif de l’arrêt et une déduction, non établie, que le demandeur en cassation infère
d’un autre motif.

       Il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.

       Sur le deuxième moyen de cassation

       Enoncé du moyen

       « Tiré de la violation sinon de la fausse application sinon de la fausse
interprétation de l’article 109 du code de commerce, qui dispose :

        Article 109 du code de commerce : << Les achats et ventes se constatent :
        - par actes publics
        - Par actes sous signature privée
        - Par le bordereau ou arrêté d’un agent de change ou courtier, dûment signé
par les parties,
        - Par une facture acceptée,
        - Par la correspondance,
        - Par les livres des parties,
        - Par la preuve testimoniale, dans le cas où le tribunal croira devoir
l’admettre. >>

       En ce que les juges d’appel ont considéré que La référence à des "honoraires
place de l’Étoile" ne permet pas, à défaut de tout autre élément, d’établir que les
sociétés E) aient ratifié les engagements pris par A) et/ou J), ceci d’autant moins que
les montants ne correspondent pas aux honoraires prévus dans le Contrat. >>

        Alors que l’article 109 du code commerce et une jurisprudence constante
pose comme principe que la preuve est libre en matière commerciale, et que les
éléments comptables publiés par les parties E) attestaient d’une prise en charge par
ces dernières des honoraires liés à la place de l’Étoile et qu’en outre les juges
d’appel ont retenu comme preuve de l’intervention de X) Sàrl le procés verbal de
réunion de la ville de Luxembourg de 2009 avec la société E), ce qui établit à
suffisance la ratification du Contrat par la partie E). ».

       Réponse de la Cour

        Sous le couvert du grief tiré de la violation de la disposition visée au moyen,
celui-ci ne tend qu’à remettre en discussion l’appréciation, par les juges du fond, de
la valeur probante de l’inscription « honoraires place de l’Etoile » dans les comptes
sociaux de la société S1) relatifs à l’exercice 2007 et d’une mention dans le « Compte
rendu d’une réunion du 17 août 2009 entre les différents acteurs », qui les a amenés
à retenir que la société S1) n’avait pas ratifié les engagements pris par la société A),

                                       5
appréciation qui relève de leur pouvoir souverain et échappe au contrôle de la Cour
de cassation.

       Il s’ensuit que le moyen ne saurait être accueilli.

       Sur le troisième moyen de cassation

       Enoncé du moyen

       « Tiré de la violation sinon de la fausse application sinon de la fausse
interprétation de l’article 19 du code de commerce ainsi que de l’article 6§1 de la
Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales, qui
disposent respectivement :

        - Article 19 du code de commerce : << Dans le cours d’une contestation, la
représentation des livres peut être ordonnée par le juge, même d’office, à l’effet d’en
extraire ce qui concerne le différend. >>

        - Article 6§1 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des
Libertés fondamentales << Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue
équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal
indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur
ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en
matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais
l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la
totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de
la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs
ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure
jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances
spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice. >>

        En ce que les juges d’appel ont écarté les éléments de preuve de la partie
demanderesse en cassation se référant aux écritures des bilans déposés par les
parties défenderesses sans examen des écritures comptables correspondantes

        Alors que l’examen desdites écritures comptables que les juges d’appel
étaient en droit d’effectuer en vertu de l’article 19 du code de commerce aurait
permis de confirmer les éléments de preuve de la partie demanderesse en cassation,
de sorte que l’arrêt attaqué méconnait la garantie d’un procès équitable en
confortant une inégalité des armes au détriment de la partie demanderesse. ».

       Réponse de la Cour

        Le demandeur en cassation fait grief aux juges d’appel de ne pas avoir
ordonné, en application de l’article 19 du Code de commerce, la représentation des
extraits des livres de commerce de la société S1).

        Sous le couvert du grief tiré de la violation des dispositions visées au moyen,
celui-ci ne tend qu’à remettre en discussion la faculté pour les juges du fond

                                       6
d’ordonner, même d’office, la représentation des livres de commerce d’une partie,
faculté qui relève de leur pouvoir souverain d’appréciation et échappe au contrôle de
la Cour de cassation.

       Il s’ensuit que le moyen ne saurait être accueilli.

       Sur le quatrième moyen

       Enoncé du moyen

       « Tiré de la violation sinon de la fausse application sinon de la fausse
interprétation des articles 109 du code de commerce et 1132 du code civil qui
disposent respectivement :

        Article 109 du code de commerce : << Les achats et ventes se constatent :
         - par actes publics
        - Par actes sous signature privée
        - Par le bordereau ou arrêté d’un agent de change ou courtier, dûment signé
par les parties,
        - Par une facture acceptée,
        - Par la correspondance,
        - Par les livres des parties,
        - Par la preuve testimoniale, dans le cas où le tribunal croira devoir
l’admettre. >>

      Article 1132 du code civil : << La convention n’en est pas moins valable,
quoique la cause n’en soit pas exprimée >>

        En ce que les juges d’appel ont estimé que l’attestation signée par Monsieur
J) le 30 novembre 2007 ne valait pas reconnaissance de dette faute de contenir un
aveu clair et non équivoque de l’existence de la créance de X) Sàrl,

        Alors que cette attestation signée par le débiteur, qui y admet la réalisation
des prestations réalisées par X) Sàrl selon les propres énonciations des juges
d’appel, constituait bien au contraire une reconnaissance de dette valable de sorte
que les juges d’appel ont violé les dispositions des articles sus visés. ».

       Réponse de la Cour

        Sous le couvert du grief tiré de la violation des dispositions légales visées au
moyen, celui-ci ne tend qu’à remettre en discussion l’appréciation, par les juges du
fond, de l’attestation litigieuse, qui les a amenés à retenir qu’elle ne valait pas
reconnaissance de dette faute de contenir un aveu clair et non équivoque de
l’existence de la créance de la société X) relative à l’avance sur honoraires,
appréciation qui relève de leur pouvoir souverain et échappe au contrôle de la Cour
de cassation.

       Il s’ensuit que le moyen ne saurait être accueilli.

                                       7
       Sur le cinquième moyen de cassation

       Enoncé du moyen

       « Tiré de la violation sinon de la fausse application sinon de la fausse
interprétation des articles 1134 et 1175 du code civil, 61 alinéa 1er du Nouveau code
de procédure civile, qui disposent respectivement :

        - Article 1134 du code civil << Les conventions légalement formées tiennent
lieu de loi à ceux qui les ont faites.
        Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les
causes que la loi autorise.
        Elles doivent être exécutées de bonne foi. >>

      - Article 1175 du code civil : << Toute condition doit être accomplie de la
manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu’elle le fût. >>

       - Article 1163 du code civil : << Quelques généraux que soient les termes
dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur
lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter. >>

       - Article 61 alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure civile : << le juge
tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. >>

       En ce que les juges d’appel après avoir reconnu que le contrat ne mentionne
nullement qu’une modification du PAP de 1995 était envisagée par les parties, ont
pour autant jugé que la modification du PAP s’inscrivait dans la mission définie par
le Contrat,

        Alors qu’en procédant ainsi à la détermination du sens du Contrat puis en
refusant de l’appliquer tel qu’il était convenu au détriment de la partie
demanderesse, les juges d’appel ont grossièrement dénaturé la loi des parties et violé
le droit applicable. ».

       Réponse de la Cour

        Sous le couvert du grief tiré de la violation des dispositions visées au moyen,
celui-ci ne tend qu’à remettre en discussion l’interprétation, par les juges du fond,
des obligations respectives des parties découlant du contrat, appréciation qui relève
de leur pouvoir souverain et échappe au contrôle de la Cour de cassation.

       Il s’ensuit que le moyen ne saurait être accueilli.

                                       8
       Sur le sixième moyen de cassation

       Enoncé du moyen

       « Tiré de la violation sinon de la fausse application sinon de la fausse
interprétation des articles 1178 du code civil et 108 ter de la loi 19 juillet 2005
portant modification de la Loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement
communal et le développement urbain, qui disposent respectivement que :

       - Article 1178 code civil : << La condition est réputée accomplie lorsque
c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché
l’accomplissement. >>

        - Article 108 ter Loi 19 juillet 2005 portant modification de la Loi du 19 juillet
2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain : << Tant
que le plan d'aménagement général de la commune n'a pas fait l'objet d'une refonte
et adaptation complètes conformément au paragraphe (1) de l'article 108, le
bourgmestre accorde directement une autorisation de construire pour les travaux de
construction, de transformation ou de démolition d'un bâtiment si ces travaux sont
conformes soit au plan ou projet d'aménagement général, soit au plan ou projet
d'aménagement particulier approuvés ou en cours d'approbation au moment de
l'entrée en vigueur de la présente loi. >>

        En ce que les juges d’appel ont considéré que la demande de modification du
PAP introduite par A) SA le 24 novembre 2008 établissait à suffisance ses démarches
actives en vue de déposer une demande d’autorisation de construire,

        Alors que la démarche entreprise par A) de modification du PAP ne répondait
nullement à son obligation contractuelle de dépôt d’une demande de permis de
construire et qu’en outre, cette démarche entreprise trois ans et quatre mois après
la signature du Contrat n’établit pas contrairement à ce que les juges d’appel ont
estimé, que la partie obligée a coopéré loyalement en vue de permettre la levée de la
condition suspensive. ».

       Réponse de la Cour

       Aux termes de l’article 10, alinéa 2, de la loi modifiée du 18 février 1885 sur
les pourvois et la procédure en cassation, un moyen ou un élément de moyen ne doit,
sous peine d’irrecevabilité, mettre en œuvre qu’un seul cas d’ouverture.

        Le moyen articule la violation, d’une part, de l’article 1178 du Code civil qui
a trait à l’accomplissement de la condition suspensive et, d’autre part, de l’article
108ter de la loi du 19 juillet 2005 portant modification de la loi du 19 juillet 2004
concernant l’aménagement communal et le développement urbain qui a trait au
pouvoir du bourgmestre d’accorder directement une autorisation de construire,
partant deux cas d’ouverture distincts.

       Il s’ensuit que le moyen est irrecevable.

                                        9
       Sur le septième moyen de cassation

       Enoncé du moyen

        « Tiré de la violation sinon de la fausse application sinon de la fausse
interprétation des articles 249 du Nouveau Code de Procédure Civile, 89 de la
Constitution ainsi que 6§1 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme
et des Libertés fondamentales telle qu'amendée par le Protocole n° 11, qui disposent
respectivement :

       - Article 249 du Nouveau Code de Procédure Civile << La rédaction des
jugements contiendra les noms des juges, du Procureur d’Etat, s’il a été entendu,
ainsi que des avoués ; les noms, professions et demeures des parties, leurs
conclusions, l’exposition sommaire des points de fait et de droit, les motifs et le
dispositif du jugement >>,

       - Article 89 de la Constitution << Tout jugement est motivé. Il est prononcé
en audience publique >>

        - Article 6§1 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des
Libertés fondamentales << Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue
équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal
indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur
ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en
matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais
l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la
totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de
la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs
ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure
jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances
spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice >>.

       En ce que le jugement attaqué estime qu’au vu de l’engagement de la
procédure d’approbation d’un nouveau PAP, une demande d’autorisation de
construire sur base de l’ancien PAP << aurait eu de très fortes chances de ne pas
aboutir >> et que l’abstention des parties défenderesses << n’aurait dès lors
aucune incidence sur l’accomplissement de la condition >>

       Alors qu’en émettant des doutes (sur la possibilité d’obtenir un permis de
construire), les juges ont failli à leur obligation de motivation rigoureuse qui interdit
aux juges de fonder leurs décisions sur des motifs insuffisants, dubitatifs ou
contradictoires, de sorte que l’arrêt rendu le 12 janvier 2021 ne répond pas aux
exigences légales. ».

       Réponse de la Cour

       En tant que tirés de la violation de l’article 249 du Nouveau Code de
Procédure civile, de l’article 89 de la Constitution et de l’article 6 de la Convention
de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, le moyen vise le
défaut de motifs qui est un vice de forme.

                                       10
       Une décision judiciaire est régulière en la forme dès qu’elle comporte une
motivation, expresse ou implicite, sur le point considéré.

        En retenant que la Ville de Luxembourg subordonnait la « demande
d’autorisation à l’accomplissement de << démarches nécessaires >>, et que << des
démarches actives faites en vue de pouvoir déposer des demandes d’autorisations de
construire >> ont été entreprises, et que, « Dans la mesure où une demande
d’autorisation de construire ne saurait se baser sur un PAG voire un PAP non encore
approuvé et qui demeure toujours au stade des négociations, il faut en déduire qu’en
août 2009, il était prématuré de déposer une demande d’autorisation de construire »
ainsi que « Il se dégage des pièces que durant le délai d’exécution du contrat, des
démarches actives ont été faites en vue de pouvoir déposer des demandes
d’autorisations de construire, de sorte que si au terme du Contrat, la condition
n’était pas accomplie, la défaillance n’est cependant pas imputable à A) »,

       les juges d’appel ont motivé leur décision, abstraction faite du motif critiqué.

       Il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.

       Sur la demande en allocation de dommages et intérêts

       Le demandeur en cassation sollicite l’allocation de dommages et intérêts de
5.000 euros sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.

       Au vu de l’issue du litige, les défendeurs en cassation n’ont pas commis de
faute ou négligence.

       Il s’ensuit que la demande n’est pas fondée.

       Sur la demande en allocation d’une indemnité de procédure

        Le demandeur en cassation étant à condamner aux dépens de l’instance en
cassation, sa demande en allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter.

                                   PAR CES MOTIFS,

                                  la Cour de cassation :

       rejette le pourvoi ;

        rejette la demande du demandeur en cassation en allocation de dommages et
intérêts et en allocation d’une indemnité de procédure ;

                                     11
        le condamne aux dépens de l’instance en cassation avec distraction au profit
de la société en commandite simple CLIFFORD CHANCE, sur ses affirmations de
droit.

       La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par le
président Roger LINDEN en présence du procureur général d’Etat adjoint John
PETRY et du greffier Daniel SCHROEDER.

                                     12
    Conclusions du Parquet Général dans l’affaire de cassation
       Maître Laurent LENERT, pris en sa qualité de curateur
          de la faillite de la société à responsabilité limitée X)
                                       c/
                1) société à responsabilité limitée S1),
                          2) société anonyme A)

                     (affaire n° CAS-2021-00024 du registre)

Le pourvoi du demandeur en cassation, par dépôt au greffe de la Cour en date du 26 mars
2021 d’un mémoire en cassation, signifié le 24 mars 2021 aux défenderesses en cassation,
est dirigé contre un arrêt numéro 17/21-IV-COM, numéros du rôle CAL-2019-00115 et CAL
2019-00142, rendu contradictoirement en date du 12 janvier 2021 par la Cour d’appel,
quatrième chambre, siégeant en matière commerciale.

Sur la recevabilité du pourvoi

Le pourvoi est recevable en ce qui concerne le délai 1.

Le mémoire respecte en outre les autres conditions de forme prévues par la loi 2.

Le pourvoi est dirigé contre une décision contradictoire, donc non susceptible d’opposition,
rendue en dernier ressort, qui tranche tout le principal, de sorte qu’il est également recevable
au regard des articles 1er et 3 de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la
procédure en cassation (ci-après « la loi de 1885 »).

Les deux défenderesses en cassation soulèvent l’irrecevabilité du pourvoi 3 en invoquant
celle de certains des moyens de cassation. Or, l’irrecevabilité d’un moyen n’est pas de nature
à entraîner celle du pourvoi. Il en suit que l’exception d’irrecevabilité du pourvoi est à rejeter.

Le pourvoi est dès lors recevable.

Sur les faits

1
  L’arrêt attaqué a été signifié au demandeur en cassation en date du 28 janvier 2021 (Pièce n° 8 annexée au
mémoire en cassation). Le pourvoi ayant été formé le 25 mars 2021, il en suit que le délai du pourvoi, de deux
mois, prévu par l’article 7, alinéa 1, de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en
cassation (le demandeur en cassation demeurant au Grand-Duché), a été respecté.
2
  Le demandeur en cassation a déposé un mémoire signé par un avocat à la Cour, signifié aux parties adverses
antérieurement au dépôt du pourvoi, de sorte que ces formalités, imposées par l’article 10 de la loi précitée de
1885, ont été respectées.
3
  Mémoire en réponse de défenderesse A), page 2, deuxième alinéa, et page 5, dispositif, premier alinéa ;
Mémoire en réponse de la défenderesse S1), page 2, deuxième alinéa, et page 14, dispositif, premier alinéa.

                                                      13
Saisi par Maître Laurent LENERT, pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à
responsabilité limitée X), d’une demande dirigée contre la société anonyme A) et la société
à responsabilité limitée S1) aux fins de condamner celles-ci à payer des honoraires qui
seraient dues en exécution d’un contrat qui les engage à l’égard de la société en faillite, le
tribunal d’arrondissement de Luxembourg disait la demande non fondée en ce que celle-ci
avait été dirigée contre la seconde des défenderesses précitées et partiellement fondée en ce
qu’elle avait été dirigée contre la première défenderesse, condamnant cette dernière à payer
un montant réclamé à titre d’honoraires, tout en déclarant prescrite la demande aux fins de
paiement d’un second montant réclamé à titre d’avance sur honoraires. Sur appels du
demandeur et de la première défenderesse, la Cour d’appel réforma cette condamnation tout
en confirmant le jugement pour le surplus.

Sur l’ordre de présentation des moyens de cassation

Le demandeur en cassation présente sept moyens de cassation, qu’il classe en trois groupes
se rapportant à ce qu’il affirme être des dispositions différentes de l’arrêt attaqué :

    -    trois moyens se rapportent à certains des motifs par lesquels la Cour d’appel a rejeté,
         par confirmation, comme non fondée la demande du curateur contre la société S1) 4,
         justifiant la disposition par laquelle la Cour d’appel a « dit l’appel de Maître Laurent
         LENERT, curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée X), non
         fondé »5,

    -    un moyen se rapporte aux motifs par lesquels la Cour d’appel a rejeté, par
         confirmation, comme non fondée la demande du curateur contre la société A) en
         paiement d’un montant de 485.000.- euros 6, justifiant la même disposition que celle
         attaquée par les trois premiers moyens, à savoir celui par laquelle la Cour d’appel a
         « dit l’appel de Maître Laurent LENERT, curateur de la faillite de la société à
         responsabilité limitée X), non fondé »7,

    -    trois moyens se rapportent aux motifs par lesquels la Cour d’appel a, par réformation,
         dit non fondée la demande du curateur contre la société A) en paiement d’un montant
         de 4.500.000.- euros 8, justifiant la disposition par laquelle la Cour d’appel a « dit
         l’appel de la société anonyme A) partiellement fondée ; […] par réformation, dit non
         fondée la demande de Maître Laurent LENERT, curateur de la faillite de la société

4
  Il s’agit des motifs reproduits à la page 17, cinquième à dernier alinéa, de l’arrêt attaqué. Or, ces motifs ne
sont pas les seuls motifs par lesquels la Cour d’appel a justifié cette décision, qui s’est en outre fondée sur un
rejet d’un moyen d’appel tiré de ce que la défenderesse existait en germe (Arrêt attaqué, page 16,
antépénultième au dernier alinéa), d’un moyen d’appel relatif au principe de l’immixtion (idem, page 18,
deuxième alinéa) et d’un moyen d’appel tiré du principe du mandat apparent (idem, même page, troisième et
quatrième alinéas). Ces motifs ne sont pas critiqués par le pourvoi.
5
  Arrêt attaqué, page 26, quatrième alinéa.
6
  Idem, page 19, quatrième au dernier alinéa.
7
  Idem, page 26, quatrième alinéa.
8
  Idem, page 22, avant-dernier alinéa et dernier alinéa.

                                                       14
           à responsabilité limitée X), en ce qu’elle tend au paiement des honoraires de
           4.500.000 euros »9.

Le demandeur en cassation, citant à titre de « dispositions attaquées » des groupes de motifs
de l’arrêt, qui se rapportent, s’agissant du premier et deuxième groupe de motifs à la même
partie du dispositif, il confond motifs et dispositions attaqués. Son classement repose sur
l’idée de regrouper les moyens au regard de l’objet des demandes qu’ils concernent, donc en
distinguant suivant qu’ils sont relatifs aux motifs concernant le rejet respectivement

       -   de sa demande dirigée contre la société S1),

       -   de sa demande, dirigée contre la société A), en paiement du solde, de 485.000.- euros,
           d’une avance sur honoraires forfaitaires de 500.000.- euros et

       -   de sa demande, dirigée contre la même société, en paiement d’un montant de
           4.500.000.- euros à titre d’honoraires.

Si cette présentation peut se justifier, elle est cependant d’une certaine complexité, qui se
concilie mal avec le souci d’une bonne lisibilité, de sorte qu’il sera opté ci-après pour l’ordre
de présentation suivant :

       -   premier moyen de la « première disposition attaquée » : premier moyen,

       -   deuxième moyen de la « première disposition attaquée » : deuxième moyen,

       -   troisième moyen de la « première disposition attaquée » : troisième moyen,

       -   moyen unique de la « deuxième disposition attaquée » : quatrième moyen,

       -   premier moyen de la « troisième disposition attaquée » : cinquième moyen,

       -   deuxième moyen de la « troisième disposition attaquée » : sixième moyen,

       -   troisième moyen de la « troisième disposition attaquée » : septième moyen.

Sur le premier moyen de cassation (premier moyen de la « première
disposition attaquée »)

Le premier moyen est tiré de la violation, par contradiction de motifs, des articles 249 du
Nouveau Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de
l’homme et des libertés fondamentales, en ce que la Cour d’appel a, par confirmation, rejeté
la demande dirigée contre la société S1), au motif que « [i]l ne résulte pas […] des pièces
du dossier que les sociétés E) aient recouru aux services de X) pour effectuer pour leur

9
    Idem, page 26, troisième et cinquième alinéa.

                                                    15
compte des missions définies au Contrat »10, tout en retenant que « [i]l se dégage […] des
pièces versées que X) a organisé plusieurs réunions en 2006, 2007 et en 2009 entre les
différents acteurs du projet et les autorités communales, de sorte qu’il faut en déduire que
X) a activement fourni une assistance dans le cadre de la modification du PAP et que celle-
ci s’inscrivait dans sa mission définie par le Contrat sous « réalisation du Projet
d’Aménagement de la Place de l’Etoile » » 11, qu’elle se réfère ainsi notamment à une réunion
du 17 août 2009 à laquelle la société E) était présente, à l’exclusion de la société A), alors
qu’elle s’est ainsi contredite.

Suivant l’appréciation souveraine des juges du fond, les sociétés X), entretemps en état de
faillite, de sorte qu’elle est actuellement représentée par son curateur, et A)S avaient conclu
un contrat qui, selon l’intention des parties, devait également lier « toute autre société
contrôlée, directement ou indirectement par Monsieur J) »12, donc ne devait pas exclure des
sociétés créées à l’avenir dans un but spécifique en relation avec le projet, objet du contrat,
de sorte que l’obligation de paiement d’honoraires était susceptible d’être mise charge de
telles sociétés affiliées 13.

Dans ce cadre ont été constituées les sociétés anonymes E) 1 et E) 2 14, dont les
dénominations ont été successivement changées en Y1) et Y2), puis en S2) et S3) 15, avant
de faire l’objet d’une fusion par absorption par la société à responsabilité limitée S1) 16.

Le curateur de la faillite de X) avait dirigé sa demande en paiement d’honoraires en
exécution du contrat, outre contre la société A), également contre les sociétés précitées S2)
et S3) 17, devenues S1).

Les juges de première instance rejetaient cette demande aux motifs :

     -   que les sociétés E), reprises par S1), n’existaient ni légalement, ni même en fait au
         moment de la conclusion du contrat,

     -   que le simple fait de mentionner la création éventuelle d’une société non autrement
         définie est insuffisant pour mettre à sa charge des obligations prises dans le passé un
         tiers,

     -   qu’il y avait lieu d’écarter un moyen tiré de l’article 100-17 de la loi modifiée du 10
         août 1915 concernant les sociétés commerciales,

10
   Idem, page 17, dernier alinéa.
11
   Idem, page 22, avant-dernier alinéa.
12
   Idem, page 16, premier alinéa.
13
   Idem et loc.cit.
14
   Idem, page 5, quatrième alinéa.
15
   Idem, même page, septième alinéa.
16
   Idem, page 6, deuxième alinéa.
17
   Idem, même page, quatrième alinéa.

                                               16
     -   qu’il n’y avait pas d’engagement des sociétés sur base d’une convention de porte-
         fort et

     -   qu’il n’y avait pas de mandat apparent 18.

La Cour d’appel confirma cette décision aux motifs :

     -   que la possibilité prévue par le contrat d’une substitution par une autre société, sans
         aucune autre précision, ne constitue pas en soi-même la preuve de la formation et de
         l’existence en germe des sociétés E) au moment de la signature du contrat 19,

     -   que même à supposer qu’au moment de la signature du contrat les sociétés avaient
         déjà été en formation, ces sociétés auraient alors dû reprendre expressément, en
         application de l’article 100-17 de la loi précitée de 1915, les engagements pris en leur
         nom auparavant 20,

     -   que si la clause, contenue dans le contrat, liant « toute autre société contrôlée,
         directement ou indirectement par Monsieur J) » 21 peut se qualifier de promesse de
         porte-fort, l’obligation des sociétés reste subordonnée à sa ratification par celles-ci,
         qui n’est pas établie 22,

     -   qu’il y a lieu de rejeter un moyen tiré du principe de l’immixtion par les sociétés dans
         les relations contractuelles, une telle immixtion n’étant pas établie 23 et

     -   qu’il y a lieu de rejeter un moyen tiré du principe du mandat apparent, les sociétés
         n’ayant pas encore existé au moment de la conclusion du contrat, de sorte qu’un
         mandataire apparent n’a pas pu s’engager pour eux 24.

Dans son premier moyen, le demandeur en cassation critique l’existence d’une contradiction
de motifs. Celle-ci affecterait la réponse donnée par la Cour d’appel au troisième des cinq
moyens résumés ci-avant, tiré d’un engagement des sociétés E), reprises par la société S1),
sur base d’une promesse porte-fort ratifiée par elles.

18
   Idem, page 7, deuxième alinéa.
19
   Idem, page 16, avant-dernier alinéa.
20
   Idem, même page, dernier alinéa.
21
   Idem, page 16, premier alinéa.
22
   Idem, page 17, premier alinéa, à page 18, premier alinéa.
23
   Idem, page 18, deuxième alinéa.
24
   Idem, même page troisième et quatrième alinéa.

                                                      17
Le demandeur en cassation avait soutenu que les sociétés avaient ratifié la promesse de porte-
fort d’A) et entendait établir cette ratification « par différentes écritures comptables dans les
comptes de 2007 d’A) et des sociétés E) » 25.

La Cour d’appel considéra que cette preuve n’était pas rapportée aux motifs que :

         « La référence à des « honoraires place de l’Etoile » ne permet pas, à défaut de tout
         autre élément, d’établir que les sociétés E) aient ratifié les engagements pris par A)
         et/ou J), ceci d’autant moins que les montants ne correspondent pas aux honoraires
         prévus dans le Contrat. Il ne résulte pas non plus des pièces du dossier que les
         sociétés E) aient recouru aux services de X) pour effectuer pour leur compte des
         missions définies au Contrat. »26.

Le demandeur en cassation soulève que le motif précité, tiré de ce que « [i]l ne résulte pas
[…] des pièces du dossier que les sociétés E) aient recouru aux services de X) pour effectuer
pour leur compte des missions définies au Contrat », se trouverait en contradiction avec

     -   le motif de l’arrêt tiré de ce « [i]l se dégage […] des pièces versées que X) a organisé
         plusieurs réunions en 2006, 2007 et en 2009 entre les différents acteurs du projet et
         les autorités communales, de sorte qu’il faut en déduire que X) a activement fourni
         une assistance dans le cadre de la modification du PAP et que celle-ci s’inscrivait
         dans sa mission définie par le Contrat sous « réalisation du Projet d’Aménagement
         de la Place de l’Etoile » » 27,

     -   étant précisé que cette contradiction résulterait de ce que parmi ces réunions figure
         celle du 17 août 2009 et qu’au cours de cette dernière, ainsi qu’il résulterait de son
         compte rendu, « la société E) était présente à l’exclusion de la société A) SA »28, de
         sorte que la Cour d’appel en se référant aux « pièces versées [dont il résulte] que X)
         a organisé plusieurs réunions en 2006, 2007 et en 2009 entre les différents acteurs
         du projet et les autorités communales » 29, aurait « évidemment visé le compte rendu
         [en question] »30, qui constaterait la présence de l’une ou des deux sociétés E) et
         l’absence d’A).

Du point de vue factuel il est à préciser que si l’arrêt attaqué et le jugement de première
instance se réfèrent à plusieurs reprises à la réunion du 17 août 2009 31, les juges du fond

25
   Idem, page 17, avant-dernier alinéa.
26
   Idem, même page, dernier alinéa.
27
   Idem, page 22, avant-dernier alinéa.
28
   Mémoire en cassation, page 7, dernier alinéa (énoncé du premier moyen).
29
   Arrêt attaqué, page 22, avant-dernier alinéa.
30
   Mémoire en cassation, page 7, dernier alinéa (énoncé du premier moyen).
31
   Arrêt attaqué, page 23, quatrième alinéa (« A) critique ensuite la motivation du tribunal retenant sur base du
compte rendu d’une réunion du 17 août 2009 qu’il n’existait au plus tard en août 2009 plus aucun obstacle au
dépôt d’une demande d’autorisation de construire. » et cinquième alinéa (« Il résulte du compte rendu de la
réunion du 17 août 2009 que […] « la VDL ne s’opposera pas à la délivrance des autorisations de bâtir
définitives pour cause de la non achèvement du remembrement de la Place de l’Etoile et que sociétés E) I et
E) II ( respectivement propriétaires des îlots A, B élargis, pour la première et de l’îlot D pour la seconde)
pourront obtenir les autorisations de bâtir définitives (sous réserve d’avoir réalisé les démarches nécessaires)

                                                      18
n’ont pas constaté que les deux sociétés E) ou l’une d’elle participait à cette réunion tandis
que la société A) y faisait défaut 32. Le compte rendu auquel se réfère le moyen ne figure pas
parmi les pièces déposées.

La défenderesse en cassation S1) soulève l’irrecevabilité du moyen pour défaut d’intérêt 33.
Cette exception d’irrecevabilité est à comprendre, au regard des développements y relatif du
mémoire en réponse, comme reprochant au demandeur en cassation d’avoir attaqué un motif
surabondant, donc d’avoir soulevé un moyen inopérant. Il est à cet effet soutenu que le rejet
par la Cour d’appel des prétentions du demandeur en cassation contre la défenderesse S1)
repose, outre sur le motif critiqué, sur d’autres motifs qui n’ont pas été attaqués. Ce grief
méconnaît cependant que si le demandeur en cassation a fondé sa prétention contre cette
défenderesse sur plusieurs moyens (moyens tirés de l’existence en germe de la société au
moment de la formation du contrat ; d’une promesse de porte-fort ; de l’immixtion de la
société ; d’un mandat apparent), ces moyens sont indépendants les uns des autres, donc sont
tous par eux-mêmes, sans préjudice du sort des autres moyens, de nature à fonder la
prétention du demandeur en cassation. Le rejet de l’un des moyens n’implique dès lors pas

pour autant qu’elle délivrent une caution bancaire pour couvrir les sommes dont elles seraient redevables au
titre du remembrement une fois le processus de remembrement et le calcul des frais établis par les services de
la VDL » ». Jugement de première instance (Pièce n° 6 annexée au mémoire en cassation), page 20, troisième
au cinquième alinéa (« Il résulte par ailleurs d’un compte rendu de réunion tenue le 17 août 2009, à laquelle
ont participé, entre autres, le Ministre de l’Intérieur, des représentants de la Ville de Luxembourg, ainsi J) que
« la VdL (Ville de Luxembourg) ne s’opposera pas à la délivrance des autorisations de bâtir définitives pour
cause de non achèvement du remembrement de la Place de l’Etoile et que les sociétés E) I et E) Ii
(respectivement propriétaires des îlots A, B élargis, pour la première et de l’îlot D pour la seconde) pourront
obtenir les autorisation de bâtir définitives (sous réserve d’avoir réalisé les démarches nécessaires pour autant
qu’elles délivrent une caution bancaire pour couvrir les sommes dont elles seraient redevables au titre du
remembrement une fois le processus de remembrement et le calcul des frais établis par les services de la VdL)
»»), quatrième alinéa (« Il résulte de ce compte rendu qu’une modification du PAG et du PAP était envisagée
(« Monsieur ___ (alors bourgmestre de la Ville de Luxembourg) précise qu’il est prêt à tout mettre en œuvre
afin que le premier vote du Conseil Municipal statuant sur successivement, la modification du PAG et puis la
demande de modification du PAP puisse avoir lieu en octobre 2009 »)») et sixième alinéa («Or, malgré
l’assurance des parties en présence lors de la réunion du 17 août 2009 quant à la possibilité de déposer les
autorisations de construire dès avant la fin des opérations de remembrement, aucune démarche n’a été
entreprise en ce sens par A). »), page 22, antépénultième au dernier alinéa («Il y a par ailleurs lieu de noter
que la réunion tenue le 17 août 2009, évoquée ci-avant, à laquelle participaient le Ministre de l’Intérieur, des
représentants de la Ville de Luxembourg, mais également des organismes financiers et le Project Manager,
que les négociations en vue de l’obtention des permis de construire étaient bien avancés, alors qu’il y était
précisé que les demandes d’autorisation pouvaient être déposées sous certaines conditions. Il ne résulte pas
de la mission confiée à X) que celle-ci devait activement s’associer à l’élaboration des demandes
d’autorisation de construire, l’obligation de « faciliter » les démarches impliquant un degré d’initiative bien
moindre. Dans la mesure où A) n’établit pas en quoi l’exécution fautive de sa mission par X) l’aurait finalement
empêché de déposer les demandes requises, elle n’est actuellement pas fondée à invoquer une défaillance de
X) pour refuser le paiement. A) n’indique ainsi à aucun moment quelles étaient les suites de la réunion du 17
août 2009, à part qu’il résulte des pièces versées en cause que le PAP a été modifié par la suite, pour tenir
compte des négociations dans le cadre du projet d’aménagement. S’il appartient bien à X) de prouver qu’elle
a exécuté les obligations lui incombant, A) ne peut pas se contenter de contestations imprécises pour faire
échec à la demande de X). Il y a en conséquence lieu d’admettre qu’au regard de l’état avancé des démarches,
dans lesquelles l’implication de X) n’est pas démentie, et en l’absence de la moindre justification quant aux
raisons de l’inaction d’A) suite à la réunion du 17 août 2009, X) a rempli ses obligations lui incombant en
vertu du contrat de mandat de recherche et donnant droit à la rémunération y stipulée, de sorte que la demande
en paiement de la somme de 4.500.000,- EUR H.T., soit 5.265.000,- TTC est fondée. ») et page 23, dernier
alinéa (« Le tribunal constate par ailleurs que les parcelles n’appartenant pas à A) par filiales interposées,
desquelles il a été question lors de la réunion précitée du 17 août 2009 ne font pas partie des îlots A et B,
actuellement litigieux. […] »).
32
   Voir les motifs cités à la note de bas de page qui précède.
33
   Mémoire en réponse de S1), point 10, pages 4 à 5.

                                                       19
que la prétention ne pourrait pas être admise sur base de l’un des autres moyens. Dans cette
logique, l’abstention du demandeur en cassation d’attaquer le rejet par la Cour d’appel de sa
prétention sur base des moyens tirés du statut de la défenderesse comme société en germe,
de l’immixtion et du mandat apparent n’implique pas que la prétention ne pourrait pas être
admise sur base du moyen tiré de la promesse de porte-fort. Or, le moyen de cassation vise
la légalité de la réponse de la Cour d’appel à ce dernier moyen d’appel. Si vous deviez
déclarer fondé le moyen de cassation, la décision de la Cour d’appel de rejeter le moyen
d’appel tiré de l’engagement de la défenderesse en cassation S1) sur base d’une promesse
de porte-fort serait annulée. Cette annulation ne serait pas remise en cause par l’abstention
du demandeur en cassation d’attaquer les décisions de la Cour d’appel au sujet de ses autres
moyens d’appel, tirés d’un engagement de la défenderesse sur base du statut de celle-ci
comme société en germe, de l’immixtion de celle-ci dans les relations entre les parties
contractantes ou du mandat apparent que celle-ci aurait conféré à la société A).

Il en suit que cette exception d’irrecevabilité est à rejeter.

La contradiction de motifs suppose une contradiction de motifs révélées par la décision
attaquée 34.

Le demandeur en cassation critique que la Cour d’appel a retenu, d’une part, dans le cadre
de sa réponse au moyen d’appel tiré d’un engagement de la défenderesse en cassation sur
base d’une promesse de porte-fort, que « [i]l ne résulte pas […] des pièces du dossier que
les sociétés E) aient recouru aux services de X) pour effectuer pour leur compte des missions
définies au Contrat »35, et, d’autre part, que « [i]l se dégage […] des pièces versées que X)
a organisé plusieurs réunions en 2006, 2007 et en 2009 entre les différents acteurs du projet
et les autorités communales, de sorte qu’il faut en déduire que X) a activement fourni une
assistance dans le cadre de la modification du PAP et que celle-ci s’inscrivait dans sa
mission définie par le Contrat sous « réalisation du Projet d’Aménagement de la Place de
l’Etoile » »36, ce qui impliquerait que la Cour d’appel se serait référée également dans ce
contexte à la réunion du 17 août 2009 et que cette réunion aurait donné lieu à un compte
rendu duquel résulterait que « la société E) était présente à l’exclusion de la société A) SA »
37
   .

Cette contradiction alléguée n’existe donc pas entre les deux motifs invoqués, mais entre le
premier de ces motifs et un fait déduit par le demandeur en cassation d’une pièce du dossier,
à savoir la présence au cours d’une réunion du 17 août 2009 des sociétés E), ou de l’une
d’entre elles, et de l’absence de la société A), déduites du compte-rendu de cette réunion.

La contradiction ne concernant pas deux motifs de la décision attaquée et n’ayant pas été
révélée par celle-ci, le moyen est irrecevable.

Dans un ordre subsidiaire, le moyen, en critiquant, sous le couvert du grief d’une
contradiction de motifs, une constatation de fait des juges du fond, à savoir celle tirée de ce
que « [i]l ne résulte pas […] des pièces du dossier que les sociétés E) aient recouru aux

34
   Jacques et Louis BORÉ, La cassation en matière civile, France, Paris, Dalloz, 5e édition, 2015, n° 77.131,
page 414.
35
   Arrêt attaqué, page 17, dernier alinéa.
36
   Idem, page 22, avant-dernier alinéa.
37
   Mémoire en cassation, page 7, dernier alinéa (énoncé du premier moyen).

                                                    20
services de X) pour effectuer pour leur compte des missions définies au Contrat »38, en vous
invitant à examiner le contenu d’une pièce du dossier, à savoir le compte-rendu de la réunion
du 17 août 2009, qui n’est d’ailleurs même pas versé, ne tend qu’à remettre en discussion
devant votre Cour l’appréciation souveraine des faits par les juges du fond.

Il en suit, à titre subsidiaire, que le moyen ne saurait être accueilli.

Dans un ordre encore plus subsidiaire, le moyen, en soutenant que la preuve de la ratification
par la défenderesse en cassation S1), ayant succédé aux sociétés E), de la promesse de porte-
fort résulte de la participation de ces dernières, ou de l’une de celles-ci, à une réunion et de
l’absence concomitante au cours de cette réunion de la société A), soulève un moyen, qui au
regard des pièces auxquelles vous pouvez avoir égard n’a pas été soulevé devant les juges
du fond, donc qui est nouveau, et qui est mélangé de fait et de droit.

Il en suit, à titre encore plus subsidiaire, que le moyen est irrecevable.

Sur le deuxième moyen de cassation (deuxième moyen de la « première
disposition attaquée »)

Le deuxième moyen est tiré de la violation de l’article 109 du Code de commerce, en ce que
la Cour d’appel a, par confirmation, rejeté la demande dirigée contre la société S1), au motif
que « [l]a référence à des « honoraires place de l’Etoile » ne permet pas, à défaut de tout
autre élément, d’établir que les sociétés E) aient ratifié les engagements pris par A) et/ou
J), ceci d’autant moins que les montants ne correspondent pas aux honoraires prévus dans
le Contrat » 39, alors que la preuve de cette ratification, qui est en matière commerciale libre,
résulte, d’une part, des éléments comptables publiés par les sociétés E), qui attestent d’une
prise en charge par ces dernières des honoraires, et, d’autre part, du constat par la Cour
d’appel que « [i]l se dégage […] des pièces versées que X) a organisé plusieurs réunions en
2006, 2007 et en 2009 entre les différents acteurs du projet et les autorités communales, de
sorte qu’il faut en déduire que X) a activement fourni une assistance dans le cadre de la
modification du PAP et que celle-ci s’inscrivait dans sa mission définie par le Contrat sous
« réalisation du Projet d’Aménagement de la Place de l’Etoile » » 40, ce qui implique une
référence à une réunion du 17 août 2009 à laquelle les sociétés E), ou l’une d’entre elles,
étaient présentes, à l’exclusion de la société A).

Dans son deuxième moyen, le demandeur en cassation reproche à la Cour d’appel d’avoir
mal apprécié les éléments de preuve desquels elle a déduit que les sociétés E), reprises par
la société S1), n’avaient pas ratifié la promesse de porte-fort faite par la société A). Il soutient
à cet effet qu’une appréciation correcte aurait dû aboutir à la conclusion que cette preuve
était rapportée sur base :

     -   des éléments comptables publiés par les sociétés E), qui démontreraient une prise en
         charge par ces dernières des honoraires prévues par le contrat et

38
   Arrêt attaqué, page 17, dernier alinéa.
39
   Idem, page 17, dernier alinéa.
40
   Idem, page 22, avant-dernier alinéa.

                                                21
       -   du fait, qui découlerait du compte rendu, non versé devant votre Cour, d’une réunion
           du 17 août 2009, que les sociétés E), ou l’une d’entre elles, y auraient participé, à
           l’exclusion de la société A).

Le moyen vous invite ainsi à remettre en discussion, par une appréciation propre des faits de
l’espèce, celle effectuée par les juges du fond et qui relève de l’exercice de leur pouvoir
souverain.

Il en suit qu’il ne saurait être accueilli.

Sur le troisième moyen de cassation (troisième moyen de la « première
disposition attaquée »)

Le troisième moyen est tiré de la violation des articles 19 du Code de commerce et 6 § 1 de
la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en ce que
la Cour d’appel a, par confirmation, rejeté la demande dirigée contre la société S1), en
écartant les éléments de preuve du demandeur en cassation, en se référant aux écritures de
bilan déposées par les défenderesses en cassation sans examen des écritures comptables
correspondantes, alors que l’examen de ces écritures comptables, que la Cour d’appel était
en droit d’effectuer sur base de l’article 19 du Code de commerce, lui aurait permis de
confirmer les éléments de preuve du demandeur en cassation.

Dans ce moyen, le demandeur en cassation reproche à la Cour d’appel d’avoir rejeté sa
demande à l’égard de la société S1) en constatant que « [c]’est à tort que le curateur entend
établir cette ratification [de la promesse de porte-fort de la société A)] par différentes
écritures comptables, dans les comptes de 2007 d’A) et des sociétés E) [parce que] [l]a
référence à des « honoraires place de l’Etoile » ne permet pas, à défaut de tout autre
élément, d’établir que les sociétés E) aient ratifié les engagements pris par A) et/ou J), ceci
d’autant moins que les montants ne correspondent pas aux honoraires prévus dans le
Contrat »41. Il soutient que cette preuve aurait pu être rapportée en examinant les écritures
comptables correspondant à l’inscription « honoraires place de l’Etoile » des comptes de
2007 des sociétés E), à laquelle la Cour d’appel s’est référée. Il considère que cette dernière
aurait dû ordonner d’office la représentation de ces écritures et documents sur base de
l’article 19 du Code de commerce, qui dispose que « [d]ans le cours d’une contestation, la
représentation des livres peut être ordonnée par le juge, même d’office, à l’effet d’en extraire
ce qui concerne le différend » et que le défaut d’application de cette disposition a, par rupture
de l’égalité des armes à son détriment, violé l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde
des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

La défenderesse en cassation S1) soulève l’irrecevabilité du moyen parce que ce dernier, en
invoquant, sans distinction entre branches, la violation des articles 109 du Code de
commerce et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés
fondamentales, méconnaîtrait l’article 10, alinéa 2, première phrase, de la loi de 1885, qui
dispose que « [s]ous peine d’irrecevabilité, un moyen ou un élément de moyen ne doit mettre
en œuvre qu’un seul cas d’ouverture »42.

41
     Idem, page 17, avant-dernier et dernier alinéa.
42
     Mémoire en réponse de la société ETOILE S1) C 2007, point 20, pages 8 à 9.

                                                     22
Cette exception d’irrecevabilité méconnaît que le cas d’ouverture visé par la disposition
précitée de la loi de 1885 désigne le grief opposé par le moyen ou la branche de moyen à la
décision attaquée 43. Or, à l’appui d’un grief, ou cas d’ouverture, plusieurs textes peuvent, le
cas échéant, être simultanément invoqués 44. La circonstance qu’un moyen ou qu’un élément
de moyen, donc une branche, est simultanément tiré de la violation de plusieurs textes
n’implique donc pas son irrecevabilité, tant qu’il se limite à articuler un même grief.

En l’espèce, le moyen se limite à mettre en œuvre un seul cas d’ouverture, donc un seul grief,
à savoir la violation concomitante des deux dispositions visées par suite de l’omission par la
Cour d’appel d’obliger S1) de représenter, sur base de l’article 19 du Code de commerce,
ses livres de commerce aux fins de justifier l’inscription dans les comptes de 2007 des
sociétés E), auxquelles S1) a succédé, des « honoraires place de l’Etoile » , qui, selon le
demandeur en cassation, aurait provoqué à son détriment une violation du principe d’égalité
des armes entre parties imposé par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits
de l’homme et des libertés fondamentales.

Il en suit que l’exception d’irrecevabilité est à rejeter.

Le moyen par lequel le demandeur en cassation, qui avait la charge de la preuve, prétend à
la production par la défenderesse en cassation S1) de moyens de preuve complémentaires
sur base de l’article 19 du Code de commerce, est nouveau et, comme il obligerait votre Cour
à apprécier la pertinence d’une telle production, qui n’avait pas été sollicitée par le
demandeur en cassation, au regard des éléments de preuve et de la répartition de la charge
de la preuve, il est mélangé de fait et de droit.

Il en suit qu’il est irrecevable.

A titre subsidiaire, le moyen dont l’objet est de critiquer la Cour d’appel d’avoir mal apprécié
les éléments de preuve, en l’occurrence de ne pas avoir déduit de l’inscription « honoraires
place de l’Etoile » des comptes de 2007 des sociétés E) la preuve que celles-ci avaient ratifié
la promesse de porte-fort de la société A), ne tend qu’à remettre en discussion l’appréciation
des éléments de preuve par les juges du fond, qui est souveraine.

Il en suit, à titre subsidiaire, que le moyen ne saurait être accueilli.

A titre encore plus subsidiaire, le moyen méconnaît que l’article 19 du Code de commerce 45,
qui permet au juge saisi d’une contestation d’ordonner à un commerçant de produire des
extraits pertinents d’un livre de commerce 46, est une disposition exceptionnelle dont le juge

43
   BORÉ, précité, n° 81.84, page 472.
44
   Idem, n° 81.87, page 473.
45
   Cet article est repris de l’article 15 du Code de commerce de 1807, dont le texte a été inséré à l’article 19 de
ce Code par l’effet de l’article 24 de la loi du 19 décembre 2002 concernant le registre de commerce et des
sociétés ainsi que la comptabilité et les comptes annuels des entreprises (Mémorial, A, 2002, n° 149, page
3630).
46
    Le Code de commerce utilise à ce sujet le terme de « représentation », qui se différencie de la
« communication », jadis prévu par l’article 14 de ce Code, qui autorisait dans certains cas limitativement
déterminés au juge d’ordonner que les livres communiquées puissent être consultées dans toutes leurs parties
(Louis FREDERICQ, Traité de droit commercial belge, Belgique, Gand, Rombaut Fecheyr, Tome I, 1946, n°
133, page 253 ; Joseph HAMEL et Gaston LAGARDE, Traité de droit commercial, France, Paris, Dalloz,
Tome I, 1954, n° 251bis et n° 251ter, pages 302 à 305).

                                                       23
n’est appelé à faire application qu’avec prudence, de sorte qu’il est libre de l’appliquer 47,
son pouvoir étant de ce point de vue discrétionnaire 48. Il ne saurait donc être reproché à la
Cour d’appel, qui disposait à ce sujet d’un pouvoir discrétionnaire, d’avoir refusé
d’appliquer cette disposition, de surcroît dès lors que le demandeur en cassation, qui avait la
charge de la preuve, omettait de l’invoquer.

Il en suit, à titre encore plus subsidiaire, que le moyen n’est pas fondé.

Sur le quatrième moyen de cassation (moyen unique de la « deuxième disposition
attaquée »)

Le quatrième moyen est tiré de la violation des articles 109 du Code de commerce et 1132
du Code civil, en ce que la Cour d’appel a, par confirmation, écarté comme cause interruptive
de la prescription une attestation du 30 novembre 2007 au motif que « [s]i [son auteur] y
admet la réalisation par X) de prestations se rapportant au Contrat, il n’en demeure pas
moins que cet écrit ne contient pas un aveu clair et sans équivoque de l’existence de la
créance de X) relative à l’avance sur honoraires »49, alors que cette attestation constitue une
reconnaissance de dette valable parce qu’elle a été signée par le débiteur et que ce dernier y
admet la réalisation des prestations réalisées par la société X).

Dans ce moyen, le demandeur en cassation critique l’un des motifs par lesquels la Cour
d’appel a, par confirmation, rejeté la demande de voir condamner A) au paiement d’un
montant de 485.000.- euros, constituant le solde d’une avance sur honoraires d’un montant
de 500.000.- euros stipulée entre parties. Dans le motif critiqué, les juges d’appel ont dénié
à une attestation produite par le demandeur en cassation la qualité d’acte interruptif de
prescription :

        « X) fait grief au tribunal d’avoir écarté l’attestation de J) du 30 novembre 2007
        comme cause interruptive de prescription.

        Suivant cet écrit J), « agissant en qualité d’administrateur délégué de la société A)
        SA, certifie que M. M), gérant de la société X), nous a assisté en tant que conseil de
        Monsieur H) depuis plusieurs années, il a également assisté à l’ensemble des
        réunions afin de nous permettre d’acquérir les sociétés porteuses des îlots A-B et D
        du projet cité en référence.

        L’acquisition de la société N) porteuse des îlots A et B du Projet de la Place de
        l’Etoile, s’est réalisée le 09/02/2007, et l’acquisition de la société E) D s’est réalisée
        le 28/11/2007 ».

        Si J) y admet la réalisation par X) de prestations se rapportant au Contrat, il n’en
        demeure pas moins que cet écrit ne contient pas un aveu clair et sans équivoque de
        l’existence de la créance de X) relative à l’avance sur honoraires.

47
   FREDERICQ, op.cit. et loc.cit. (il est à préciser que l’article 15 du Code de commerce a été repris en en
Belgique par un article 22 de la loi du 15 décembre 1872 comprenant les titres Ier à IV du livre Ier du Code de
commerce, auquel l’auteur se réfère).
48
   Novelles, Droit Commercial, Belgique, Bruxelles, Picard, Tome I, 1931, n° 118, page 230.
49
   Arrêt attaqué, page 19, antépénultième alinéa.

                                                     24
           La Cour rejoint dès lors l’analyse correcte faite par le tribunal et retient que cet écrit
           ne vaut pas reconnaissance de dette et ne permet dès lors pas d’interrompre la
           prescription.

           Le jugement est dès lors à confirmer en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en
           paiement de l’acompte sur honoraires de 500.000 euros pour avoir été introduite le
           8 février 2017, soit plus de 10 ans après le dernier acte interruptif. »50.

Dans son moyen, le demandeur en cassation soutient que l’attestation aurait dû être qualifiée
par les juges de fond de reconnaissance de dette et, partant, comme acte interruptif de
prescription.

La défenderesse en cassation S1) soulève l’irrecevabilité du moyen au motif qu’il violerait
les exigences de l’article 10, alinéa 2, première phrase, de la loi de 1885, imposant au
demandeur en cassation de ne mettre en œuvre dans chaque moyen ou branche de moyen
qu’un seul cas d’ouverture 51. Il soutient que le moyen, parce qu’il est tiré de la violation de
deux dispositions légales différentes, à savoir de l’article 109 du Code de commerce et de
l’article 1132 du Code civil, mettrait en œuvre deux cas d’ouverture.

Cette exception d’irrecevabilité méconnaît, comme celle opposée au troisième moyen, que
le cas d’ouverture visé par la disposition précitée de la loi de 1885 désigne le grief, qui est à
distinguer des dispositions légales que le grief, à le supposer établi, a eu pour effet de violer.

En l’espèce, le moyen articule, sous le visa des deux dispositions légales invoquées, un grief
unique, à savoir que la Cour d’appel aurait dû qualifier l’attestation comme reconnaissance
de dette et, partant, comme acte interruptif de prescription.

Il en suit que l’exception d’irrecevabilité est à rejeter.

Si le grief, qui est relatif à l’appréciation de moyens de preuve, est susceptible d’être présenté
comme violation de l’article 109 du Code de commerce, régissant la preuve en matière
commerciale, il est étranger à l’article 1132 du Code civil, qui est relatif à l’exigence, en
matière contractuelle, de la cause.

Il en suit que le moyen est irrecevable en ce qu’il est tiré de la violation de l’article 1132 du
Code civil.

Le moyen critique une appréciation de fait des juges du fond qui relève de leur pouvoir
souverain. Il n’articule pas un reproche de manque de base légale, donc d’insuffisance des
motifs de fait. La motivation critiquée, qui est exhaustive, est par ailleurs exempte
d’insuffisance.

Il en suit que le moyen en ce qu’il est tiré de la violation de l’article 109 du Code de
commerce ne saurait être accueilli.

50
     Idem, même page, quatrième au dernier alinéa.
51
     Mémoire en réponse de la défenderesse S1), point 25, page 10.

                                                      25
Sur le cinquième moyen de cassation (premier moyen de la « troisième
disposition attaquée »)

Le cinquième moyen est tiré de la violation des articles 1134 et 1175 du Code civil et 61,
alinéa 1, du Nouveau Code de procédure civile, en ce que la Cour d’appel, pour déclarer, par
réformation, non fondée la demande de condamner la société A) au paiement d’honoraires
d’un montant de 4.500.000.- euros, a retenu que celle-ci ne pouvait être considérée avoir
empêché l’accomplissement de la condition suspensive, de la délivrance d’une autorisation
de construire, à laquelle le paiement avait été subordonné, au motif que, même si à l’époque
de la signature du contrat, qui ne vise aucun plan d’aménagement particulier (ci-après
« PAP ») déterminé, il n’existait que le PAP approuvé en 1995 et que le contrat ne mentionne
pas qu’une modification de ce dernier était envisagé par les parties, il ne pouvait être
reproché à la société d’avoir omis de demander une autorisation de construire sur base de ce
PAP parce que la procédure d’approbation d’un nouveau PAP se trouvait à ce moment à un
stade avancé et qu’une demande se fondant sur l’ancien PAP « aurait eu de très fortes
chances de ne pas aboutir à une autorisation de construire et n’aurait dès lors eu aucune
incidence sur l’accomplissement de la condition » 52, alors qu’en retenant que le contrat
n’envisageait pas l’adoption d’un nouveau PAP tout en refusant d’appliquer cette
interprétation, elle a dénaturé le contrat.

Par ce moyen, tout comme dans le sixième et septième moyen, le demandeur en cassation
critique le rejet, par réformation, par la Cour d’appel de sa demande de condamner la société
A) au paiement d’honoraires stipulés de 4.500.000.- euros, qui étaient dus le jour de la
délivrance d’une autorisation de construire dans le cadre du projet immobilier formant
l’objet du contrat conclu entre parties. Les premiers juges avaient qualifié la délivrance de
ces autorisations de condition suspensive et avaient considéré que la défaillance de cette
condition était imputable à la défenderesse, de sorte que la condition était, sur base de
l’article 1178 du Code civil, à réputer accomplie, ce qui obligeait la défenderesse à payer les
honoraires stipulés 53.

Pour réformer cette décision, la Cour d’appel considéra que la défenderesse ne pouvait être
considérée avoir empêché l’accomplissement de la condition. Elle fonda sa décision sur les
motifs suivants :

           « Dans la mesure où la condition ne s’est pas accomplie avant le 12 juin 2010, il y a
           lieu d’apprécier si cette défaillance est imputable à A).

           Le curateur avance qu’A) avait pu introduire une demande de permis de construire
           sur base du PAP existant à l’époque de la signature du Contrat. Il conteste que le
           Contrat incluait un projet de modification du PAP existant et qu’il lui incombait
           d’aider A) à modifier ce PAP.

           Il est constant en cause qu’un PAP relatif à l’aménagement de la Place de l’Etoile a
           été établi le 11 juin 1993, approuvé par le Conseil communal de Luxembourg le 11
           juillet 1993 et par le Ministre de l’Intérieur le 3 mai 1995. Il résulte du courrier de
           la Ville de Luxembourg du 18 février 2009 qu’un PAP modifiant les îlots A et B du
           PAP de 1995 a été déposé le 24 novembre 2008 et refusé le 11 mai 2009 par le

52
     Arrêt attaqué, page 22, dernier alinéa.
53
     Idem, page 7, dernier alinéa.

                                                 26
Ministre de l’Intérieur. Il se dégage du courrier de la Ville de Luxembourg du 5
octobre 2017 que le PAP 1995 a été soumis à plusieurs modifications et que
notamment un PAP « îlots A-D » et un PAP « îlots B, C1 à C5 » ont été approuvés
par le Ministre de l’Intérieur le 23 novembre 2010.

L’article 1.2. du Contrat prévoit que la mission d’assistance confiée à X) contient
une « assistance générale, dans le cadre de la réalisation du Projet d’Aménagement
de la Place de l’Etoile, îlots A et B » sans toutefois viser un PAP en particulier. S’il
est vrai qu’à l’époque de la signature du Contrat, il n’existait que le PAP approuvé
en 1995 et que le Contrat ne mentionne pas qu’une modification de ce PAP est ou
était envisagée par les parties, il résulte cependant du courrier de la Ville de
Luxembourg du 18 février 2009 qu’une demande de modification du PAP a été faite
le 24 novembre 2008. Il se dégage encore des pièces versées que X) a organisé
plusieurs réunions en 2006, 2007 et en 2009 entre les différents acteurs du projet et
les autorités communales, de sorte qu’il faut en déduire que X) a activement fourni
une assistance dans le cadre de la modification du PAP et que celle-ci s’inscrivait
dans sa mission définie par le Contrat sous « réalisation du Projet d’Aménagement
de la Place de l’Etoile. »

Il s’ensuit qu’au vu du stade avancé de la procédure d’approbation du nouveau PAP,
X) ne saurait valablement reprocher à A) de ne pas avoir introduit une demande
d’autorisation de construire sur base de l’ancien PAP. Une telle demande aurait eu
de très fortes chances de ne pas aboutir à une autorisation de construire et n’aurait
dès lors eu aucune incidence sur l’accomplissement de la condition.

[…]

A) critique ensuite la motivation du tribunal retenant sur base du compte rendu d’une
réunion du 17 août 2009 qu’il n’existait au plus tard en août 2009 plus aucun
obstacle au dépôt d’une demande d’autorisation de construire.

Elle estime que dans la mesure où le projet envisagé comportait également la
nécessité, respectivement le souhait de la Ville de Luxembourg d’adapter le PAG,
elle a voulu attendre, par prudence, l’approbation du PAP avant d’introduire sa
demande d’autorisation de construire.

Il résulte du compte rendu de la réunion du 17 août 2009 que […] « la VDL ne
s’opposera pas à la délivrance des autorisations de bâtir définitives pour cause de
la non achèvement du remembrement de la Place de l’Etoile et que sociétés E) I et
E) II ( respectivement propriétaires des îlots A, B élargis, pour la première et de l’îlot
D pour la seconde) pourront obtenir les autorisations de bâtir définitives (sous
réserve d’avoir réalisé les démarches nécessaires) pour autant qu’elle délivrent une
caution bancaire pour couvrir les sommes dont elles seraient redevables au titre du
remembrement une fois le processus de remembrement et le calcul des frais établis
par les services de la VDL ».

C’est à tort que le tribunal a déduit de cette pièce qu’une autorisation de construire
aurait pu être introduite dès août 2009. En effet, d’une part l’affirmation de la Ville
de Luxembourg quant à la possibilité d’une autorisation de construire s’inscrit dans
le cadre de la procédure de remembrement. Or cette procédure se situe à un stade

                                       27
         ultérieur à l’approbation du PAG, respectivement du PAP. Par ailleurs, l’affirmation
         ne contient pas d’accord de principe mais soumet cette demande d’autorisation à
         l’accomplissement de « démarches nécessaires ». Dans la mesure où une demande
         d’autorisation de construire ne saurait se baser sur un PAG voire un PAP non encore
         approuvé et qui demeure toujours au stade des négociations, il faut en déduire qu’en
         août 2009, il était prématuré de déposer une demande d’autorisation de construire.
         Le compte rendu précise par ailleurs plus loin que le bourgmestre est prêt à tout
         mettre en œuvre afin que le premier vote du Conseil Municipal statuant sur
         successivement, la modification du PAG et puis la demande de modification du PAP
         puisse avoir lieu en octobre 2009.

         Il se dégage des pièces que durant le délai d’exécution du Contrat, des démarches
         actives ont été faites en vue de pouvoir déposer des demandes d’autorisations de
         construire, de sorte que si au terme du Contrat, la condition n’était pas accomplie,
         la défaillance n’est cependant pas imputable à A).

         Le jugement est dès lors à réformer et il y a lieu de déclarer la demande de X) non
         fondée. »54.

Dans son cinquième moyen, le demandeur en cassation critique le premier de ces motifs, à
savoir le rejet par la Cour d’appel de son moyen d’appel tiré de ce que la défenderesse A)
« aurait pu introduire une demande de permis de construire sur base du PAP existant à
l’époque de la signature du Contrat [parce que] le Contrat [n’] incluait [pas] un projet de
modification du PAP existant et qu’il [n’]incombait [pas à la société X)] d’aider A) à
modifier ce PAP » 55. Il reproche à la Cour d’appel, « après avoir reconnu que le contrat ne
mentionne nullement qu’une modification du PAP de 1995 était envisagée par les parties,
[d’avoir] jugé que la modification du PAP s’inscrivait dans la mission définie par le
Contrat »56 et d’avoir ainsi refusé d’appliquer « la détermination du sens du Contrat »57
retenue par elle.

Ce moyen est tiré de la violation des articles 1134, 1163 58 et 1175 du Code civil et 61, alinéa
1, du Nouveau Code de procédure civile. La défenderesse en cassation S1) soulève, comme
dans le cadre du troisième et du quatrième moyen, l’irrecevabilité du moyen pour mettre en
œuvre, contrairement aux exigences de l’article 10, alinéa 2, première phrase, de la loi de
1885 plusieurs cas d’ouverture 59. Cette exception d’irrecevabilité méconnaît, comme exposé
ci-avant à l’occasion de la discussion des moyens précités, que le cas d’ouverture est à
comprendre comme étant le grief formant l’objet du moyen, à l’exclusion des dispositions
légales invoquées à l’appui de ce grief. En l’espèce, le grief du moyen consiste dans le
reproche que la Cour d’appel, après avoir déterminé le sens du contrat, aurait omis

54
   Idem, page 22, deuxième au dernier alinéa, page 23, troisième au dernier alinéa, et page 24, premier et
deuxième alinéa.
55
   Idem, page 22, troisième alinéa.
56
   Mémoire en cassation, page 14, antépénultième alinéa (énoncé du moyen).
57
   Idem, même page, avant-dernier alinéa.
58
    Cet article n’est certes pas invoqué formellement dans l’énumération des dispositions de la violation
desquelles le moyen est tiré (Mémoire en cassation, page 14, sous « Premier moyen de cassation », premier
alinéa, première partie de la phrase, précédant le double point), mais il est ensuite énoncé dans le cadre de la
citation de ces dispositions (idem, seconde partie de la phrase, suivant le double point), de sorte qu’il y a lieu
d’admettre que le défaut de mention de l’article dans l’énumération précitée est le fruit d’une erreur matérielle
et que le moyen est en réalité également tiré de la violation de cette disposition.
59
   Mémoire en réponse de la défenderesse S1), point 30, page 11.

                                                       28
d’appliquer ce sens. Les articles énumérés, qui ne sont pas à confondre avec le cas
d’ouverture, sont invoqués à l’appui de ce dernier. Le moyen ne comporte donc, nonobstant
l’invocation d’une pluralité de lois, qu’un seul cas d’ouverture.

Il en suit que l’exception d’irrecevabilité est à rejeter.

Les articles 1175 du Code civil et 61, alinéa 1, du Nouveau Code de procédure civile sont
étrangers au grief, qui est relatif à l’interprétation du contrat et à l’application de cette
interprétation. L’article 1163 du Code civil, qui a pour objet l’interprétation des conventions,
relève des articles 1156 à 1164 du Code civil, qui n’ont aucun caractère impératif, mais ne
constituent que des conseils donnés aux juges par le législateur pour l’interprétation des
conventions et non des règles absolues dont la méconnaissance donne ouverture à
cassation 60.

Il en suit que le moyen, pour autant qu’il est tiré de la violation des articles 1163 et 1175 du
Code civil et 61, alinéa 1, du Nouveau Code de procédure civile, est irrecevable.

Le moyen, dans la mesure où il reste recevable, c’est-à-dire pour autant qu’il est tiré de la
violation de l’article 1134 du Code civil, attaque les motifs par lesquels la Cour d’appel a
conclu que la société A), débitrice de la condition suspensive stipulée ayant consisté à obtenir
une autorisation de construire, n’a pas empêché l’accomplissement de cette condition.

Il attaque dans ce cadre le motif tiré de ce qu’il ne saurait être reproché à cette société de ne
pas avoir introduit une demande d’autorisation de construire sur base de l’ancien PAP parce
que, à cette époque, l’adoption d’un nouveau PAP avait été demandée et que la procédure
d’approbation de ce dernier se trouvait déjà à un stade avancé, de sorte qu’une demande
d’autorisation fondée sur l’ancien PAP aurait eu de très fortes chances de ne pas aboutir.

Or, la Cour d’appel a fondé sa conclusion, tirée de ce que la société n’avait pas empêché
l’accomplissement de la condition, en outre sur les motifs suivants, cités ci-avant :

        « A) critique ensuite la motivation du tribunal retenant sur base du compte rendu
        d’une réunion du 17 août 2009 qu’il n’existait au plus tard en août 2009 plus aucun
        obstacle au dépôt d’une demande d’autorisation de construire.

        Elle estime que dans la mesure où le projet envisagé comportait également la
        nécessité, respectivement le souhait de la Ville de Luxembourg d’adapter le PAG,
        elle a voulu attendre, par prudence, l’approbation du PAP avant d’introduire sa
        demande d’autorisation de construire.

        Il résulte du compte rendu de la réunion du 17 août 2009 que […] « la VDL ne
        s’opposera pas à la délivrance des autorisations de bâtir définitives pour cause de
        la non achèvement du remembrement de la Place de l’Etoile et que sociétés E) I et
        E) II ( respectivement propriétaires des îlots A, B élargis, pour la première et de l’îlot
        D pour la seconde) pourront obtenir les autorisations de bâtir définitives (sous
        réserve d’avoir réalisé les démarches nécessaires) pour autant qu’elle délivrent une
        caution bancaire pour couvrir les sommes dont elles seraient redevables au titre du

60
  Voir, à titre d’illustration : Cour de cassation, 8 juillet 2021, n° 114/2021, numéro CAS-2020-00113 du
registre (réponse au quatrième moyen).

                                                   29
         remembrement une fois le processus de remembrement et le calcul des frais établis
         par les services de la VDL ».

         C’est à tort que le tribunal a déduit de cette pièce qu’une autorisation de construire
         aurait pu être introduite dès août 2009. En effet, d’une part l’affirmation de la Ville
         de Luxembourg quant à la possibilité d’une autorisation de construire s’inscrit dans
         le cadre de la procédure de remembrement. Or cette procédure se situe à un stade
         ultérieur à l’approbation du PAG, respectivement du PAP. Par ailleurs, l’affirmation
         ne contient pas d’accord de principe mais soumet cette demande d’autorisation à
         l’accomplissement de « démarches nécessaires ». Dans la mesure où une demande
         d’autorisation de construire ne saurait se baser sur un PAG voire un PAP non encore
         approuvé et qui demeure toujours au stade des négociations, il faut en déduire qu’en
         août 2009, il était prématuré de déposer une demande d’autorisation de construire.
         Le compte rendu précise par ailleurs plus loin que le bourgmestre est prêt à tout
         mettre en œuvre afin que le premier vote du Conseil Municipal statuant sur
         successivement, la modification du PAG et puis la demande de modification du PAP
         puisse avoir lieu en octobre 2009.

         Il se dégage des pièces que durant le délai d’exécution du Contrat, des démarches
         actives ont été faites en vue de pouvoir déposer des demandes d’autorisations de
         construire, de sorte que si au terme du Contrat, la condition n’était pas accomplie,
         la défaillance n’est cependant pas imputable à A).

         Le jugement est dès lors à réformer et il y a lieu de déclarer la demande de X) non
         fondée. »61.

La Cour d’appel constate donc que la Ville de Luxembourg subordonnait la « demande
d’autorisation à l’accomplissement de « démarches nécessaires » [de sorte que, à cette
époque] il était prématuré de déposer une demande d’autorisation de construire [ce à quoi
s’ajoute que] [i]l se dégage des pièces que durant le délai d’exécution du Contrat, des
démarches actives ont été faites en vue de pouvoir déposer des demandes d’autorisations de
construire, de sorte que si au terme du Contrat, la condition n’était pas accomplie, la
défaillance n’est cependant pas imputable à A) » 62.

Ces motifs ne sont pas attaqués 63. Ils constituent cependant un fondement suffisant de la
décision de la Cour d’appel de conclure que la défenderesse A) n’a pas empêché
l’accomplissement de la condition suspensive stipulée et, partant, de décharger celle-ci de la
condamnation prononcée contre elle par les juges de première instance.

Il en suit que le moyen, qui attaque des motifs non nécessaires au soutien de la décision, est
inopérant.

A titre subsidiaire, le moyen critique la Cour d’appel d’avoir « reconnu que le contrat ne
mentionne nullement qu’une modification du PAP de 1995 était envisagée par les parties
[tout en jugeant] que la modification du PAP s’inscrivait dans la mission définie par le

61
   Arrêt attaqué, page 23, troisième au dernier alinéa, et page 24, premier et deuxième alinéa.
62
   Idem, même page, dernier alinéa, et page 24, premier alinéa.
63
   Les seuls motifs attaqués sont ceux reproduits dans l’arrêt attaqué à la page 22, avant-dernier et dernier alinéa
(Mémoire en cassation, page 13, sous « Troisième disposition attaquée »).

                                                        30
Contrat »64. Il lui reproche ainsi d’avoir retenu que les parties n’avaient pas stipulé
d’obligation d’assistance dans le cadre d’une modification du PAP de 1995, tout en retenant,
de façon contradictoire, qu’une telle assistance faisait partie de la mission confiée par le
contrat à la société X).

Ce reproche méconnaît que la Cour d’appel a constaté que :
   - si « le Contrat ne mentionne pas qu’une modification de ce PAP [de 1995] est ou
       était envisagée par les parties »,

     -   ce silence n’est pas à comprendre comme preuve de l’absence d’obligation
         contractuelle de X) de fournir une assistance dans le cadre de la modification de ce
         PAP parce que « [l]’ article 1.2. du Contrat prévoit que la mission d’assistance
         confiée à X) contient une « assistance générale, dans le cadre de la réalisation du
         Projet d’Aménagement de la Place de l’Etoile, îlots A et B » sans toutefois viser un
         PAP en particulier » 65, de sorte que cette assistance « s’inscrivait dans sa mission
         définie par le Contrat sous « réalisation du Projet d’Aménagement de la Place de
         l’Etoile » »66, conclusion qui est confortée par le fait que « X) […] a activement
         fourni une assistance dans le cadre de la modification du PAP »67.
Contrairement à ce qui est allégué par le moyen, la circonstance que le contrat ne mentionne
pas qu’une modification du PAP est ou était envisagée par les parties n’est donc, suivant
l’appréciation de la Cour d’appel, pas de nature à établir que le contrat ne stipulait pas
d’obligation pour X) de fournir son assistance dans le cadre d’une telle modification.

Il en suit, à titre subsidiaire, que le moyen, qui repose sur une mauvaise lecture de l’arrêt,
supposant erronément que la Cour d’appel aurait constaté que les parties n’avaient pas
conclu d’obligation d’assistance dans le cadre de la modification du PAP, manque en fait,
de sorte qu’il est irrecevable.

A titre plus subsidiaire, le moyen, en critiquant la Cour d’appel d’avoir constaté que le
contrat comportait une obligation d’assistance de X) dans le cadre de la modification du
PAP, tend à remettre en discussion l’interprétation du contrat par les juges du fond, qui relève
de leur pouvoir souverain d’appréciation.

Il en suit, à titre plus subsidiaire, que le moyen ne saurait être accueilli.

Sur le sixième moyen de cassation (deuxième moyen de la « troisième disposition
attaquée »)

Le sixième moyen est tiré de la violation des articles 1178 du Code civil et 108ter de la loi
modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement
urbain, dans sa teneur découlant de l’article I, point 9°, de la loi du 19 juillet 2005 portant

64
   Mémoire en cassation, page 14, antépénultième alinéa.
65
   Arrêt attaqué, page 22, avant-dernier alinéa.
66
   Idem et loc.cit.
67
   Idem et loc.cit.

                                                    31
notamment modification de la précitée de 2004 68, en ce que la Cour d’appel, pour déclarer,
par réformation, non fondée la demande de condamner la société A) au paiement
d’honoraires d’un montant de 4.500.000.- euros, a retenu que celle-ci ne pouvait être
considérée avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive, de la délivrance
d’une autorisation de construire, à laquelle le paiement avait été subordonné, en considérant
que la demande de modification du PAP introduite par cette société en date du 24 novembre
2008 établissait à suffisance ses démarches actives en vue de déposer une demande
d’autorisation de construire, alors que cette démarche de la société ne répondait nullement à
son obligation contractuelle de dépôt d’une demande d’autorisation de construire et,
intervenant seulement trois ans et quatre mois après la signature du contrat, n’établit pas que
la société a coopéré loyalement en vue de permettre la levée de la condition suspensive.

La défenderesse en cassation S1) soulève, comme dans le cadre du troisième, quatrième et
cinquième moyen, l’irrecevabilité du moyen au motif que ce dernier, parce qu’il est tiré de
façon concomitante de la violation de deux dispositions légales, mettrait en œuvre,
contrairement à l’exigence de l’article 10, alinéa 2, première phrase, de la loi de 1885,
plusieurs cas d’ouverture. Ce reproche méconnaît, comme exposé ci-avant dans le cadre de
la discussion des moyens précités, que le cas d’ouverture s’entend du grief opposé à l’arrêt,
à distinguer des dispositions légales invoquées à l’appui du cas d’ouverture. En l’espèce, le
cas d’ouverture, donc le grief, est la mauvaise appréciation alléguée par la Cour d’appel de
la question de savoir si la société A) a empêché l’accomplissement de la condition
suspensive.

Il en suit que, le moyen, bien que tiré de la violation de deux dispositions légales, ne mettant
en œuvre qu’un seul cas d’ouverture, donc respectant les exigences de l’article 10, alinéa 2,
première phrase, de la loi de 1885, l’exception d’irrecevabilité est à rejeter.

Le moyen est tiré, outre de la violation de l’article 1178 du Code civil, de celle de l’article
108ter, ancien, de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal
et le développement urbain. Cette disposition est étrangère au grief, qui critique les
appréciations faites par la Cour d’appel dans le cadre de l’application de l’article 1178 du
Code civil.

Il en suit que le moyen, dans la mesure où il est tiré de la violation de l’article 108ter, ancien,
de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le
développement urbain, est irrecevable.

Le moyen critique les mêmes motifs que ceux visés par le cinquième moyen 69. Or, ainsi qu’il
a été vu ci-avant, dans le cadre de la discussion de ce moyen, la décision de la Cour d’appel
de conclure que la société A) n’a pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive
stipulée repose également sur d’autres motifs 70. Dans ces derniers la Cour d’appel constate,
comme relevé ci-avant, que la Ville de Luxembourg subordonnait la « demande
d’autorisation [dont l’obtention constituait l’objet de la condition suspensive] à
68
    Loi du 19 juillet 2005 portant modification 1. de la loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement
communal et le développement urbain ; 2. de la loi communale modifiée du 13 décembre 1988 ; 3. de la loi du
21 mai 1999 concernant l’aménagement du territoire ; 4. de la loi modifiée du 19 janvier 2004 concernant la
protection de la nature et des ressources naturelles (Mémorial, A, 2005, n° 109, page 1888).
69
    Arrêt attaqué, page 22, avant-dernier et dernier alinéa (voir : Mémoire en cassation, page 13, sous
« Troisième disposition attaquée »).
70
   Idem, page 23, troisième alinéa, à page 24, deuxième alinéa, cités ci-avant dans le cadre de la discussion du
cinquième moyen.

                                                      32
l’accomplissement de « démarches nécessaires » [de sorte que, à cette époque] il était
prématuré de déposer une demande d’autorisation de construire [ce à quoi s’ajoute que] [i]l
se dégage des pièces que durant le délai d’exécution du Contrat, des démarches actives ont
été faites en vue de pouvoir déposer des demandes d’autorisations de construire, de sorte
que si au terme du Contrat, la condition n’était pas accomplie, la défaillance n’est cependant
pas imputable à A) » 71. Ces motifs, qui ne sont pas attaqués, constituent un fondement
suffisant de la décision de la Cour d’appel de refuser d’appliquer l’article 1178 du Code civil
à charge de la société A).

Il en suit que le moyen, qui attaque des motifs non nécessaires au soutien de la décision, est
inopérant.

Le moyen critique la Cour d’appel d’avoir conclu que la débitrice de la condition suspensive,
la société A), n’avait pas empêché l’accomplissement de la condition parce qu’elle a déposé
en date du 24 novembre 2008 une demande de modification du PAP 72. En réalité, la Cour
d’appel a évoqué le dépôt de la demande de modification du PAP, non pour en déduire que
la débitrice n’avait pas empêché l’accomplissement de la condition, mais pour rejeter le
moyen du demandeur en cassation tiré de ce que la débitrice aurait dû déposer une demande
d’autorisation de construire sur base du PAP approuvé en 1995. La conclusion que la
débitrice n’a pas empêché l’accomplissement de la condition est déduite du constat, non
attaqué, que la Ville de Luxembourg subordonnait la « demande d’autorisation [dont
l’obtention constituait l’objet de la condition suspensive] à l’accomplissement de «
démarches nécessaires » [de sorte que, à cette époque] il était prématuré de déposer une
demande d’autorisation de construire »73.

Il en suit, à titre subsidiaire, que le moyen, qui repose sur une mauvaise lecture de l’arrêt,
manque en fait, de sorte qu’il est irrecevable.

A titre plus subsidiaire, le moyen, qui critique que « la démarche entreprise par A) de
modification du PAP ne répondait nullement à son obligation contractuelle de dépôt d’une
demande de permis de construire et qu’en outre, cette démarche entreprise, trois ans et
quatre mois après la signature du Contrat n’établit pas contrairement à ce que les juges
d’appel ont estimé, que la partie obligée a coopéré loyalement en vue de permettre la levée
de la condition suspensive » 74, tend à remettre en discussion l’appréciation souveraine par
les juges du fond de la façon dont la débitrice de la condition suspensive A) a exécuté ses
obligations contractuelles.

Il en suit à titre plus subsidiaire, que le moyen ne saurait être accueilli.

Sur le septième moyen de cassation (troisième moyen de la « troisième
disposition attaquée »)

71
   Idem, page 23 , dernier alinéa, et page 24, premier alinéa.
72
   Mémoire en cassation, page 15, avant-dernier alinéa (énoncé du moyen) : « En ce que les juges d’appel ont
considéré que la demande de modification du PAP introduite par A) SA le 24 novembre 2008 établissait à
suffisance ses démarches actives en vue de déposer une demande d’autorisation de construire ».
73
   Arrêt attaqué, page 23, dernier alinéa.
74
   Mémoire en cassation, page 15, dernier alinéa (énoncé du moyen).

                                                    33
Le septième moyen est tiré de la violation des articles 249 du Nouveau Code de procédure
civile, 89 de la Constitution et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme
et des libertés fondamentales, en ce que la Cour d’appel, pour déclarer, par réformation, non
fondée la demande de condamner la société A) au paiement d’honoraires d’un montant de
4.500.000.- euros, a retenu que celle-ci ne pouvait être considérée avoir empêché
l’accomplissement de la condition suspensive, de la délivrance d’une autorisation de
construire, à laquelle le paiement avait été subordonné, au motif que, même si à l’époque de
la signature du contrat, qui ne vise aucun PAP déterminé, il n’existait que le PAP approuvé
en 1995 et que le contrat ne mentionne pas qu’une modification de ce dernier était envisagé
par les parties, il ne pouvait être reproché à la société d’avoir omis de demander une
autorisation de construire sur base de ce PAP parce que la procédure d’approbation d’un
nouveau PAP se trouvait à ce moment à un stade avancé et qu’une demande se fondant sur
l’ancien PAP « aurait eu de très fortes chances de ne pas aboutir à une autorisation de
construire et n’aurait dès lors eu aucune incidence sur l’accomplissement de la
condition »75, alors qu’en émettant des doutes sur la possibilité d’obtenir une autorisation de
construire, elle a failli à son obligation de motivation, qui lui interdit de fonder sa décision
sur des motifs insuffisants, dubitatifs ou contradictoires.

La défenderesse en cassation S1) fait valoir à nouveau, comme dans le cadre du troisième,
quatrième, cinquième et sixième moyen, l’irrecevabilité du moyen au motif qu’il ne
respecterait pas les exigences de l’article 10, alinéa 2, première phrase, de la loi de 1885, en
mettant en œuvre, par l’invocation de deux dispositions légales, plusieurs cas d’ouverture.
Ainsi qu’il a été vu ci-avant, dans le cadre de la discussion des moyens précités, le cas
d’ouverture au sens de la loi de 1885 vise le grief et non la disposition légale invoquée à
l’appui de ce dernier. En l’espèce, le grief allégué est un défaut de motifs par usage d’un
motif dubitatif.

Il en suit que, le moyen ne mettant en œuvre qu’un seul cas d’ouverture, l’exception
d’illégalité est à rejeter.

Le défaut allégué de motifs, à le supposer établi, est susceptible d’être sanctionné au titre
des trois dispositions alléguées, l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de
l’homme et des libertés fondamentales étant à ce titre invoqué en tant qu’il impose, dans le
cadre du droit à un procès équitable, la motivation des décisions de justice. L’invocation
cumulative de ces trois dispositions ne saurait donc donner lieu à critique.

Le moyen conteste que la Cour d’appel, pour rejeter le moyen d’appel du demandeur en
cassation tiré de ce que la débitrice de la condition suspensive stipulée, A), aurait pu
introduire une demande d’autorisation de construire sur base du PAP approuvé en 1995, a
constaté que « X) ne saurait valablement reprocher à A) de ne pas avoir introduit une
demande d’autorisation de construire sur base de l’ancien PAP [parce que] [u]ne telle
demande aurait eu de très fortes chances de ne pas aboutir à une autorisation de construire
et n’aurait dès lors eu aucune incidence sur l’accomplissement de la condition »76.

Il critique, comme le cinquième et le sixième moyen, un motif surabondant. En effet, ainsi
qu’il a été exposé ci-avant dans le cadre de la discussion de ces deux moyens, la décision de
la Cour d’appel de conclure que la débitrice de la condition suspensive, la société A), n’a
pas empêché l’accomplissement de cette condition repose également sur d’autres motifs, non
75
     Arrêt attaqué, page 22, dernier alinéa.
76
     Idem et loc.cit.

                                               34
critiqués, à savoir sur le constat que la Ville de Luxembourg subordonnait la « demande
d’autorisation [dont l’obtention constituait l’objet de la condition suspensive] à
l’accomplissement de « démarches nécessaires » [de sorte que, à cette époque] il était
prématuré de déposer une demande d’autorisation de construire [ce à quoi s’ajoute que] [i]l
se dégage des pièces que durant le délai d’exécution du Contrat, des démarches actives ont
été faites en vue de pouvoir déposer des demandes d’autorisations de construire, de sorte
que si au terme du Contrat, la condition n’était pas accomplie, la défaillance n’est cependant
pas imputable à A) » 77.

Il en suit que le moyen est inopérant.

A titre subsidiaire, il est vrai que des motifs dubitatifs équivalent à un défaut ou à une absence
de motifs 78. Toutefois, « l’expression dubitative ne vicie pas l’arrêt lorsque d’autres
énonciations de celui-ci démontrent le caractère affirmatif de la pensée du juge » 79. En
l’espèce, la Cour d’appel constate qu’une demande d’autorisation de construire sur base de
l’ancien PAP, présentée à un moment où une demande de modification de ce PAP avait déjà
été déposée et où la procédure d’approbation de ce nouveau PAP se trouvait déjà un stade
avancé, « aurait eu de très fortes chances de ne pas aboutir à une autorisation de
construire »80 pour en déduire que le dépôt d’une telle demande « n’aurait dès lors eu
aucune incidence sur l’accomplissement de la condition »81. Le motif critiqué n’exprime
donc aucune incertitude dans la pensée du juge.

Le motif critiqué a eu pour objet de s’exprimer sur le point de savoir si A), en sa qualité de
débitrice de la condition suspensive de l’obtention d’une autorisation de construite, a
empêché l’accomplissement de cette condition, ce qui aurait eu pour conséquence que la
condition aurait dû être considérée, sur base de l’article 1178 du Code civil, comme étant
accomplie. La condition est un événement qui est incertain dans sa date et dans sa
réalisation 82. En l’espèce, cet événement a été l’obtention par la Ville de Luxembourg d’une
autorisation de construire. Cet événement était incertain « non seulement dans sa date, mais
aussi quant à sa réalisation, car celle-ci dépend tant d’A) (qui doit entreprendre les
démarches pour solliciter le permis de construire) que du certificat d’autorisation de
construire du bourgmestre de la commune » 83. Il existe donc, par hypothèse, une incertitude
si le dépôt d’une demande d’autorisation aboutira à la délivrance d’une autorisation. Cette
décision incombe aux autorités communales et elle est soustraite au pouvoir du demandeur.
Pas plus que ce dernier, le juge ne peut anticiper avec certitude la décision des autorités
communales sur le sort de la demande. L’anticipation de la décision s’exerce forcément par
recours à des probabilités. Il ne saurait donc être reproché à la Cour d’appel de s’être limitée
à constater que le dépôt d’une demande d’autorisation sur base de l’ancien PAP aurait eu de
très fortes chances de ne pas aboutir. Or, un motif n’est dubitatif que s’il porte sur un point
de fait sur lequel le juge du fond était tenu de procéder à une constatation certaine 84. Comme
la Cour d’appel n’était, eu égard au nécessaire aléa de la condition, pas tenue d’anticiper
avec certitude la décision des autorités communales, le constat que la demande aurait eu de
très fortes chances de ne pas aboutir n’est pas à considérer comme motif dubitatif.
77
   Idem, page 23, dernier alinéa, et page 24, premier alinéa.
78
   BORÉ, précité, n° 77.140, page 414.
79
   Idem, n° 77.145, page 415.
80
   Arrêt attaqué, page 22, dernier alinéa.
81
   Idem et loc.cit.
82
   Idem, page 20, dernier alinéa.
83
   Idem, page 21, premier alinéa.
84
   BORÉ, n° 77.144, pages 414-415.

                                                       35
La question pertinente dans le cadre de l’application de l’article 1178 du Code civil était de
savoir si le débitrice de la condition avait par son omission empêché l’accomplissement de
la condition. Comme la Cour d’appel constate que le dépôt d’une demande d’autorisation
sur base de l’ancien PAP aurait eu de très fortes chances de ne pas aboutir à une autorisation,
donc constituait une démarche d’une pertinence très faible, il en suit que l’omission de cette
démarche est dans la même mesure dépourvue de pertinence pour empêcher
l’accomplissement de la condition.

Il en suit, à titre subsidiaire, que le moyen n’est pas fondé.

                                        Conclusion :

Le pourvoi est recevable, mais il n’est pas fondé.

                                                     Pour le Procureur général d’Etat
                                                    Le Procureur général d’Etat adjoint

                                                                 John PETRY

                                               36
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