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Jugement civil no 163/2010 ( XVIIe chambre)

Audience publique du mercredi, deux juin deux mille dix.

Numéros 114441, 115763, 115764, 115765, 118749, 118765, 118896 et 118806
du rôle

Composition:

Marianne HARLES, vice-présidente,
Marie-Anne MEYERS, premier juge
Charles KIMMEL, juge,
Marie-Jeanne WEBER, greffier assumé.

I. (114441)

Entre :

1.- A.), enseignante, demeurant à L-(…), 18, (…),

2.- B.), employé privé, et son épouse,

3.- C.), professeur, demeurant ensemble à L-(…), 18, (…),

demandeurs aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de
Luxembourg du 3 mars 2008,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et :

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…)
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite
au registre du commerce de Luxembourg sous le B (…),

défenderesse aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,
II. (115763)

Entre :

1.- B.), employé privé, et son épouse,

2.- C.), professeur, demeurant ensemble à L-(…), 18, (…),

demandeurs aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-
sur-Alzette du 24 juin 2008,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et :

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…)
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite
au registre du commerce de Luxembourg sous le B (…),

défenderesse aux fins du prédit exploit NILLES,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

III. (115764)

Entre :

A.), enseignante, demeurant à L-(…), 18, (…),

demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES
d’Esch-sur-Alzette du 24 juin 2008,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et :

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…)
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite
au registre du commerce de Luxembourg sous le B (…),

défenderesse aux fins du prédit exploit NILLES,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

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IV. (115765)

Entre :

le syndicat des copropriétaires de la Résidence « SOC1.) », sise à L-(…), 18,
(…), représenté par son syndic actuellement en fonctions, Monsieur D.),
demeurant à L-(…), 18, (…),

demandeur aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-
sur-Alzette du 24 juin 2008,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

en présence de :

1.- D.), employé privé, demeurant à L-(…), 18, (…),

2.- E.), sans état connu, demeurant à L-(…), 18, (…),

demandeurs par requête en intervention volontaire du 10 novembre 2009,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et :

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…)
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite
au registre du commerce de Luxembourg sous le B (…),

défenderesse aux fins du prédit exploit NILLES,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

V. (118749)

Entre :

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…)
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite
au registre du commerce de Luxembourg sous le B (…),

demanderesse aux termes d’un exploit d’assignation en intervention de l’huissier
de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 13 novembre 2008 dans le rôle
principal 114441,

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comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et :

1.- la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL, établie et ayant son siège
social à L-(…), (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
inscrite au registre du commerce de Luxembourg sous le numéro B (…),

défenderesse aux fins du prédit exploit d’assignation en intervention NILLES,

comparant par Maître Virginie HENRY, avocat, demeurant à Luxembourg,

2.- F.), commerçant, faisant ou ayant fait le commerce successivement sous les
dénominations F.), puis sous la dénomination F’.)., sans préjudice d’une
dénomination exacte, demeurant à L-(…), (…),

défendeur aux fins du prédit exploit d’assignation en intervention NILLES,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

VI. (118765)

Entre :

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…)
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite
au registre du commerce de Luxembourg sous le B (…),

demanderesse aux termes d’un exploit d’assignation en intervention de l’huissier
de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 13 novembre 2008 dans le rôle
principal 115764,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et :

1.- la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL, établie et ayant son siège
social à L-(…), (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
inscrite au registre du commerce de Luxembourg sous le numéro B (…),

défenderesse aux fins du prédit exploit d’assignation en intervention NILLES,

comparant par Maître Virginie HENRY, avocat, demeurant à Luxembourg,

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2.- F.), commerçant, faisant ou ayant fait le commerce successivement sous les
dénominations F.), puis sous la dénomination F’.)., sans préjudice d’une
dénomination exacte, demeurant à L-(…), (…),

défendeur aux fins du prédit exploit d’assignation en intervention NILLES,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

VII. (118806)

Entre :

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…)
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite
au registre du commerce de Luxembourg sous le B (…),

demanderesse aux termes d’un exploit d’assignation en intervention de l’huissier
de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 19 novembre 2008 dans le rôle
principal 115765,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et :

1.- la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL, établie et ayant son siège
social à L-(…), (…) représentée par son gérant actuellement en fonctions,
inscrite au registre du commerce de Luxembourg sous le numéro B (…),

défenderesse aux fins du prédit exploit d’assignation en intervention NILLES,

comparant par Maître Virginie HENRY, avocat, demeurant à Luxembourg,

2.- F.), commerçant, faisant ou ayant fait le commerce successivement sous les
dénominations F.), puis sous la dénomination F’.)., sans préjudice d’une
dénomination exacte, demeurant à L-(…), (…),

défendeur aux fins du prédit exploit d’assignation en intervention NILLES,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

VIII. (118808)

Entre :

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la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…)
représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite
au registre du commerce de Luxembourg sous le B (…),

demanderesse aux termes d’un exploit d’assignation en intervention de l’huissier
de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 13 novembre 2008 dans le rôle
principal 115763,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et :

1.- la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL, établie et ayant son siège
social à L-(…), (…) représentée par son gérant actuellement en fonctions,
inscrite au registre du commerce de Luxembourg sous le numéro B (…),

défenderesse aux fins du prédit exploit d’assignation en intervention NILLES,

comparant par Maître Virginie HENRY, avocat, demeurant à Luxembourg,

2.- F.), commerçant, faisant ou ayant fait le commerce successivement sous les
dénominations F.), puis sous la dénomination F’.)., sans préjudice d’une
dénomination exacte, demeurant à L-(…), (…),

défendeur aux fins du prédit exploit d’assignation en intervention NILLES,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.
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                                Le    Tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du vingt-huit avril deux mille dix.

Entendu le rapport fait conformément à l’article 226 du nouveau code de
procédure civile.

Entendu A.), B.), C.), le syndicat des copropriétaires de la Résidence SOC1.),
D.) et E.) par l’organe de leur mandataire Maître Frédérique COUSTANCE,
avocat, en remplacement de Maître Christiane GABBANA, avocat constitué.

Entendu la société anonyme SOC1.) SA par l’organe de son mandataire Maître
Martial BARBIAN, avocat, en remplacement de Maître Marc THEISEN, avocat
constitué.

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Entendu la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL par l’organe de son
mandataire Maître Anna Maria MACHURA, avocat, en remplacement de Maître
Virginie HENRY, avocat constitué.

Entendu F.) par l’organe de son mandataire Maître Agnes DURDU, avocat, en
remplacement de Maître Albert RODESCH, avocat constitué.

Par acte notarié du 12 juin 1997, la société anonyme SOC1.) SA a vendu en
l’état futur d’achèvement à A.) un appartement sis dans la Résidence SOC1.) à
(…), 18, (…).

Par acte notarié du 28 novembre 1997, les époux B.) et C.) ont acheté de (...) un
appartement dans la même résidence, l’acte notarié précisant que la venderesse
cède aux acheteurs tous les droits et actions qu’elle détient d’un acte de vente
en l’état futur d’achèvement conclu avec la société SOC1.) SA en date du 12 juin
1997 portant sur le même appartement.

Par ordonnance de référé du 15 juin 1997 rendue à l’initiative des copropriétaires
A.), B.) et C.) dans une instance dirigée contre la société SOC1.) SA, l’expert
Paule JOURDAIN a été chargée d’une mission d’expertise relative aux désordres
affectant les appartements achetés par les parties A.), B.) et C.).

Par ordonnance de référé du 4 décembre 2007 rendue à l’initiative du syndicat
des copropriétaires de la Résidence SOC1.), le même expert a été chargé de la
mission de dresser un état des désordres affectant les parties communes de la
résidence, d’en déterminer les causes et origines et de proposer les mesures
pour y remédier.

L’expert Paule JOURDAIN a dressé un rapport d’expertise daté du 10.9 –
19.12.2007 dans le cadre de l’affaire opposant la société SOC1.) SA aux parties
A.), B.) et C.) et un rapport d’expertise daté du 12.3. – 29.4.2008 dans le cadre
de l’affaire opposant la partie SOC1.) SA au Syndicat des copropriétaires de la
Résidence SOC1.).

Affaire principale :

Par exploit d’huissier de justice du 3 mars 2008, 1) A.) et 2) les époux B.) et C.)
ont fait donner assignation à la société anonyme SOC1.) SA à comparaître
devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile,
pour l’assignée s’entendre condamner à payer à la demanderesse A.) la somme
de 14.925 euros et aux demandeurs B.) et C.) la somme de 10.475 euros au titre
des frais de redressement des désordres affectant les propriétés respectives
vendues aux demandeurs. Les requérants ont encore conclu à voir condamner
l’assignée à payer à la demanderesse A.) la somme de 6,75 euros par jour de
retard à partir du 15 mars 2002 et aux demandeurs B.) et C.) la somme de 6
euros par jour de retard au titre de la perte de jouissance du bien acquis. Les

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requérants ont en outre réclamé la somme de 1.960 euros pour la
demanderesse A.) et 1.960 euros pour les époux B.) et C.) au titre des frais
d’expertise. Les demandeurs ont requis une indemnité de procédure de 1.800
euros et l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro du rôle 114441.

Saisies-arrêts :

En vertu d’une autorisation présidentielle du 11 juin 2008 et par exploit d’huissier
de justice du 17 juin 2008, B.) et C.) ont fait pratiquer saisie-arrêt entre les mains
de 1) G.), 2) H.) et 3) la société anonyme BQUE1.) Luxembourg sur les sommes
que ceux-ci pourront redevoir à la société SOC1.) SA pour sûreté et avoir
paiement de la somme réclamée contre cette société du fait des désordres
affectant l’appartement qu’ils ont acheté. Cette saisie-arrêt fut régulièrement
dénoncée à la défenderesse SOC1.) SA par exploit d’huissier de justice du 24
juin 2008, ce même exploit contenant assignation en validité de la saisie. Les
demandeurs ont requis une indemnité de procédure de 2.500 euros. La contre-
dénonciation fut faite aux tiers-saisis par exploit d’huissier de justice du 30 juin
2008.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro du rôle 115763.

En vertu d’une autorisation présidentielle du 11 juin 2008 et par exploit d’huissier
de justice du 17 juin 2008, A.) a fait pratiquer saisie-arrêt entre les mains de 1)
G.), 2) H.) et 3) la société anonyme BQUE1.) Luxembourg sur les sommes que
ceux-ci pourront redevoir à la société SOC1.) SA pour sûreté et avoir paiement
de la somme réclamée contre cette société du fait des désordres affectant
l’appartement qu’elle a acheté. Cette saisie-arrêt fut régulièrement dénoncée à la
défenderesse SOC1.) SA par exploit d’huissier de justice du 24 juin 2008, ce
même exploit contenant assignation en validité de la saisie-arrêt. La
demanderesse a requis une indemnité de procédure de 2.500 euros. La contre-
dénonciation fut faite aux tiers-saisis par exploit d’huissier de justice du 30 juin
2008.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro du rôle 115764.

En vertu d’une autorisation présidentielle du 6 juin 2008 et par exploit d’huissier
de justice du 17 juin 2008, le syndicat des copropriétaires de la Résidence
SOC1.) a fait pratiquer saisie-arrêt entre les mains de 1) G.), 2) H.) et 3) la
société anonyme BQUE1.) Luxembourg sur les sommes que ceux-ci pourront
redevoir à la société SOC1.) SA pour sûreté et avoir paiement de la somme
réclamée contre cette société du fait des désordres affectant les parties
communes de la Résidence SOC1.). Cette saisie-arrêt fut régulièrement
dénoncée à la défenderesse SOC1.) SA par exploit d’huissier de justice du 24
juin 2008, ce même exploit contenant assignation en validité de la saisie-arrêt.

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Dans le même exploit, le syndicat des copropriétaires de la Résidence SOC1.) a
réclamé la condamnation de la société SOC1.) SA à lui payer la somme de
132.295,87 euros, dont 111.286,84 euros au titre de frais de redressement,
5.400 euros au titre de la moins-value relative au préjudice esthétique de
l’immeuble, 11.128,68 euros au titre de défaut de jouissance de la surface
habitable et de la surface utile des parties communes, 2.160 euros au titre de la
perte de jouissance relative aux parties privatives engendrée par la réfection des
parties communes et 2.320,35 euros au titre du remboursement des frais
d’expertise, ces sommes avec les intérêts légaux à partir de la demande en
justice jusqu’à solde. Le demandeur a requis une indemnité de procédure de
3.500 euros et l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La contre-
dénonciation fut faite aux tiers-saisis par exploit d’huissier de justice du 30 juin
2008.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro du rôle 115765.

Affaires d’intervention :

Dans l’affaire principale :

Par exploit d’huissier de justice du 13 novembre 2008, la société SOC1.) SA a
fait donner assignation à 1) la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL et 2)
F.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant
en matière civile, pour les défendeurs s’entendre dire qu’ils sont tenus
d’intervenir dans le litige pendant entre la société SOC1.) SA et les parties A.),
B.) et C.) suivant exploit d’huissier de justice du 3 mars 2008 et les défendereurs
s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part
à tenir la société SOC1.) SA quitte et indemne de toute condamnation pouvant
intervenir contre elle dans le cadre de cette affaire. La demanderesse sur
intervention a conclu à voir déclarer commun le jugement à intervenir dans
l’affaire principale aux défendeurs sur intervention. La demanderesse sur
intervention a réclamé une indemnité de procédure de 1.500 euros contre
chacun des défendeurs sur intervention.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro du rôle 118749.

Dans les affaires de saisie-arrêt :

Par exploit d’huissier de justice du 13 novembre 2008, la société SOC1.) SA a
fait donner assignation à 1) la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL et 2)
F.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant
en matière civile, pour les défendeurs s’entendre dire qu’ils sont tenus
d’intervenir dans le litige pendant entre la société SOC1.) SA et la partie A.)
suivant exploit d’huissier de justice du 24 juin 2008 et les défendeurs s’entendre
condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part à tenir la
société SOC1.) SA quitte et indemne de toute condamnation pouvant intervenir

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contre elle dans le cadre de cette affaire, sinon d’instituer un partage largement
en faveur de la demanderesse en intervention. La demanderesse en intervention
a conclu à voir déclarer commun le jugement à intervenir dans l’affaire principale
aux défendeurs sur intervention. La demanderesse en intervention a réclamé
une indemnité de procédure de 1.500 euros contre chacun des défendeurs sur
intervention.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro du rôle 118765.

Par exploit d’huissier de justice du 19 novembre 2008, la société SOC1.) SA a
fait donner assignation à 1) la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL et 2)
F.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant
en matière civile, pour les défendeurs s’entendre dire qu’ils sont tenus
d’intervenir dans le litige pendant entre la société SOC1.) SA et le syndicat des
copropriétaires de la Résidence SOC1.) suivant exploit d’huissier de justice du
24 juin 2008 et les défendeurs s’entendre condamner solidairement, sinon in
solidum, sinon chacun pour sa part à tenir la société SOC1.) SA quitte et
indemne de toute condamnation pouvant intervenir contre elle dans le cadre de
cette affaire, sinon d’instituer un partage largement en faveur de la
demanderesse en intervention. La demanderesse en intervention a conclu à voir
déclarer commun le jugement à intervenir dans l’affaire principale aux
défendeurs sur intervention. La demanderesse en intervention a réclamé une
indemnité de procédure de 1.500 euros contre chacun des défendeurs sur
intervention.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro du rôle 118806.

Par exploit d’huissier de justice du 13 novembre 2008, la société SOC1.) SA a
fait donner assignation à 1) la société à responsabilité limitée SOC2.) SARL et 2)
F.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant
en matière civile, pour les défendeurs s’entendre dire qu’ils sont tenus
d’intervenir dans le litige pendant entre la société SOC1.) SA et les parties B.) et
C.) suivant exploit d’huissier de justice du 24 juin 2008 et les défendeurs
s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part
à tenir la société SOC1.) SA quitte et indemne de toute condamnation pouvant
intervenir contre elle dans le cadre de cette affaire, sinon d’instituer un partage
largement en faveur de la demanderesse en intervention. La demanderesse en
intervention a conclu à voir déclarer commun le jugement à intervenir dans
l’affaire principale aux défendeurs sur intervention. La demanderesse en
intervention a réclamé une indemnité de procédure de 1.500 euros contre
chacun des défendeurs sur intervention.

Cette affaire a été inscrite sous le numéro du rôle 118808.

Jonction :

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Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre ces
affaires inscrites sous les numéros du dôle 114441, 115763, 115764, 115765,
118749, 118765, 188806 et 118808 pour y statuer par un seul et même
jugement.

Interventions volontaires :

Par requêtes datées du 10 novembre 2009, D.) et E.) ont demandé à se voir
donner acte qu’ils interviennent volontairement dans l’instance judiciaire
introduite par le syndicat des copropriétaires de la Résidence SOC1.) contre la
société SOC1.) SA et ils ont requis que cette société soit condamnée à payer à
chacun des demandeurs la somme de 9.667,23 euros correspondant aux frais
de remise en état de la terrasse, cette somme avec les intérêts légaux à partir de
l’intervention volontaire jusqu’à solde. Les demandeurs ont chacun requis une
indemnité de procédure de 2.000 euros.

Mainlevée partielle des saisies-arrêts :

Il résulte des conclusions notifiées par la partie SOC1.) SA en date du 23
septembre 2009 et d’un courrier du mandataire des demandeurs A.), B.), C.) et
syndicat des copropriétaires de la Résidence SOC1.) du 15 juillet 2008 que les
demandeurs ont accordé mainlevée pure et simple des saisies-arrêts pratiquées
entre les mains des tiers saisis G.) et H.) et qu’ils ont accordé mainlevée de la
saisie-arrêt pratiquée entre les mains de la société BQUE1.) SA à concurrence
de toute somme au-delà du montant de 194.192,12 euros. Les demandes en
validation de saisies-arrêts sont partant devenues sans objet pour autant qu’elles
ont trait aux saisies-arrêts dont mainlevée a été accordée.

Affaire principale introduite par A.), B.) et C.) contre la société SOC1.) SA et
l’affaire d’intervention dirigée par la société SOC1.) SA contre la société SOC2.)
SARL et F.) :

Affaire principale :

Les demandeurs A.), B.) et C.) ont fait valoir qu’ils ont constaté la survenance
d’infiltrations d’eau au sol par les portes-fenêtres du living ainsi qu’aux murs et
entre le double vitrage des portes-fenêtres de leurs livings respectifs, entraînant
la dégradation et la pourriture du revêtement du sol et des murs et l’
« aveuglement » des vitres des portes-fenêtres. Selon les demandeurs ces
désordres sont apparus dans la propriété de la demanderesse A.) à partir du
mois de février 2002 et dans la propriété des demandeurs B.) et C.) à partir du
mois de décembre 2003.

Les demandeurs ont fait valoir être intervenus immédiatement auprès de la
société SOC1.) SA qui a entrepris des travaux de redressement, mais que ces
interventions n’ont pas mis fin aux désordres constatés. Les demandeurs se sont

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basés sur le rapport d’expertise Paule JOURDAIN pour dire que la responsabilité
de la société SOC1.) SA est engagée. Il ont demandé à se voir allouer les
montants correspondant aux frais de remise en état préconisés par l’expert. Les
requérants ont basé leur demande dirigée contre la société SOC1.) SA
principalement sur les articles 1642-1 et/ou 1646-1 du code civil, sinon
subsidiairement sur les articles 1641, 1643 et 1645 du code civil, sinon plus
subsidiairement sur toute autre base contractuelle et encore plus subsidiairement
sur les articles 1382 et 1383 du code civil.

La défenderesse SOC1.) SA a invoqué l’article 1648 du code civil et le bref délai
y prévu pour dire que les demandeurs sont forclos à agir à son encontre sur
base des vices allégués. La défenderesse a fait valoir qu’outre le bref délai pour
dénoncer le vice, les demandeurs n’ont pas respecté le délai d’un an pour agir
au fond. La défenderesse SOC1.) SA a soutenu que les demandeurs ne
sauraient agir sur base de la garantie décennale, les désordres allégués étant en
tout état de cause à qualifier de menus ouvrages, de sorte que tout au plus la
garantie biennale aurait vocation à s’appliquer. Or le délai de deux ans serait
écoulé et les demandeurs seraient forclos à agir sur cette base. Dans le cadre de
la garantie décennale, il faudrait constater que les désordres allégués n’affectent
pas la solidité de l’immeuble, de sorte que cette garantie ne saurait pas non plus
jouer à ce titre. Quant au fond, la partie SOC1.) SA a contesté les constatations
et les conclusions des rapports JOURDAIN et elle a versé un rapport d’expertise
unilatéral KINTZELE pour étayer ses contestations.

Bref délai :

Les demandeurs ont contesté que l’article 1648 du code civil soit applicable en
l’espèce, soutenant qu’il résulte d’un arrêt de la cour de cassation du 6 juillet
2006 que le bref délai n’est pas applicable en matière de louage d’ouvrage.

La défenderesse SOC1.) SA a maintenu que l’article 1648 du code civil devrait
trouver à s’appliquer, sinon par application des dispositions légales, alors par
application des dispositions contractuelles, les contrats de vente en l’état futur
d’achèvement prévoyant tous que la garantie du constructeur est régie par les
articles 1642-1, 1646-1 et 1648 du code civil.

Les demandeurs ont répliqué que les dispositions régissant la vente en l’état
futur d’achèvement sont d’ordre public et que les parties ne sauraient y déroger,
affirmation qui a été contestée par la partie SOC1.) SA.

Tel qu’il a été indiqué plus haut, il est constant en cause que suivant acte notarié
du 12 juin 1997, la société anonyme SOC1.) SA a vendu en l’état futur
d’achèvement à A.) un appartement sis dans la Résidence SOC1.) à (…), 18,
(…). Suivant acte notarié du 28 novembre 1997, les époux B.) et C.) ont acheté
leur appartement d’une personne tierce qui l’avait elle-même acquis en l’état
futur d’achèvement de la société SOC1.) SA, l’acte notarié du 28 novembre 1997

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précisant que la venderesse cède aux acheteurs tous les droits et actions qu’elle
détient dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement qu’elle avait
conclue avec la société SOC1.) SA. Il n’est pas contesté par la société SOC1.)
SA que cette transmission des droits en faveur des demandeurs B.) et C.) est
valablement intervenue. Les parties sont partant d’accord que les relations entre
les demandeurs et la société SOC1.) SA sont régies par les règles applicables
en matière de vente en l’état futur d’achèvement. Dans le cadre d’un tel contrat,
la garantie des vices apparents est régie par l’article 1642-1 du code civil, tandis
que la garantie des vices cachés est soumise aux dispositions de l’article 1646-1
du code civil.

Il est de principe que les règles spécifiques de la vente en l’état futur
d’achèvement ne trouvent à s’appliquer qu’à partir de la réception de l’ouvrage
réalisé, les règles contractuelles de droit commun étant applicables jusqu’à cette
date. En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il y a eu réception de l’ouvrage de la
part des demandeurs. La partie A.) a signé un procès-verbal de réception en
date du 5 mai 1998, tandis que les demandeurs B.) et C.) ont signé un tel
document en date du 1er mai 1998.

Il faut préciser que les parties sont en désaccord sur l’existence et la portée des
réserves formulées dans ces actes. Cette question sera analysée plus loin quant
à son bien-fondé. Il faut préciser d’emblée que les travaux réservés lors de la
réception et non réparés relèvent de la garantie contractuelle de droit commun
de trente ans (Perinet Marquet et Auby : Droit de l’urbanisme et de la
construction, 6ème éd., n° 1275-1).

Dans la mesure où il y a eu réception, les règles de la vente en l’état futur
d’achèvement et plus précisément les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil
sont applicables. Les demandeurs invoquant l’existence de vices cachés, c’est
plus particulièrement l’article 1646-1 du code civil qui entre en ligne de compte.
Les délais de garantie courant à partir de la réception, la garantie biennale a pris
fin pour la partie A.) en date du 5 mai 2000 et pour les parties B.) en date du 1er
mai 2000, tandis que la garantie décennale a pris fin respectivement le 5 mai
2008 et le 1er mai 2008. L’assignation au fond des parties A.), B.) et C.) ayant
été signifiée le 3 mars 2008, elle est intervenue endéans le délai de la garantie
décennale, mais en dehors du délai de la garantie biennale.

Quant à l’application de l’article 1648 du code civil en matière de vente en l’état
futur d’achèvement, il a été retenu par la cour de cassation dans un arrêt n°
45/06 du 6 juillet 2006 qu’ « en l’espèce les relations contractuelles sont celles
de l’acte de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement qui sont, quant à la
garantie des défauts de la chose vendue, régies par les articles 1642-1 et 1646-1
du code civil et non par l’article 1648 du même code ».

Cette décision doit trouver sa pleine application en l’absence de toute stipulation
contractuelle dans le contrat liant les parties. La question qui se pose est celle de

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savoir si l’application de l’article 1648 du code civil peut être réintroduite dans les
relations contractuelles par le biais d’une clause du contrat.

L’article 1601-14 du code civil prévoit que toute clause contraire aux dispositions
des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil est réputée non écrite. Toute clause
contraire aux dispositions de l’article 1646-1, en cause en l’espèce, est partant
interdite. Il faut analyser la portée de cette disposition.

L’article 1646-1 du code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire
est tenu pendant dix ans des vices cachés dont les architectes et entrepreneurs
sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du code civil.
L’alinéa 2 de l’article 1646-1 précise que le vendeur est tenu de garantir les
menus ouvrages pendant deux ans.

Il est admis en doctrine que les articles 1792 et 2270 du code civil établissent un
délai unique et que ce délai enferme à la fois le laps de temps où il y a
responsabilité du fait des désordres et la durée de l’action. S’agissant d’un délai
préfix, le délai de la garantie légale découlant de ces dispositions est à la fois un
délai d’épreuve et un délai d’action (Jurisclasseur, droit civil, art. 1788 à 1794,
fasc. 8, n° 63). L’article 1646-1 du code civil opérant un renvoi à ces dispositions,
le tribunal estime que la même analyse doit être retenue dans le cadre de cet
article. Le tribunal en déduit que par application de l’article 1601-14 du code civil,
aucune dérogation ne peut être apportée par contrat ni au délai de la garantie ni
au délai d’action (contra, en matières de vices apparents: Cour d’appel 30
novembre 2006, numéro du rôle 30767). L’article 1648 du code civil réglant le
délai d’action, son introduction dans les relations contractuelles entre parties est
prohibée par l’article 1604-14 du code civil.

La référence à l’article 1648 du code civil dans les contrats liant les parties doit
partant être réputée non écrite et la défenderesse SOC1.) SA ne saurait s’en
prévaloir à l’encontre des requérants A.), B.) et C.).

Garantie décennale ou biennale:

La défenderesse SOC1.) SA a contesté que les désordres allégués par les
demandeurs, à les supposer établis, rentrent dans la catégorie des vices cachés
affectant les gros ouvrages et compromettant la solidité de l’ouvrage prévus aux
articles 1792 et 2270 du code civil.

Concernant la qualification de menus ou gros ouvrages, il faut rappeler que
constitue un gros ouvrage un élément d’une construction d’une certaine
importance qui forme un tout complet et qui correspond à un élément durable.
De par sa fonction, le gros ouvrage est un élément essentiel et indispensable
pour garantir à la fois l’habitabilité et la durabilité de la construction. Doit être
qualifié de menu ouvrage tout élément qui n’est réalisé qu’à titre de liaison, de
décoration des gros ouvrages, ainsi que celui qui ne participe pas à

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l’investissement immobilier et dont le renouvellement est admissible au titre de
l’entretien ou de simple remise à neuf, sans destruction.

En l’espèce, il faut constater à la lecture du rapport JOURDAIN du 12.3.-
29.4.2008 que les problèmes constatés par l’expert sont essentiellement liés à
des infiltrations d’eau qui se produisent à partir des portes-fenêtres donnant sur
les balcons. D’une part il se pose un problème de niveau entre ces portes-
fenêtres et l’intérieur de l’appartement, d’autre part la chambre avec trous percés
des châssis de fenêtres est trop petite. L’expert JOURDAIN a encore retenu que
les balcons sont mal conçus et que l’évacuation de l’eau ne s’y fait pas de façon
correcte. D’une part la pente de ces balcons n’est pas suffisante, de l’autre côté,
le siphon est sous-dimensionné. Le revêtement du sol est de plus mal posé.
L’expert a encore constaté des problèmes au niveau du double vitrage, des
buées se produisant entre les deux vitres. L’expert a constaté dans les deux
appartements des problèmes d’humidité à l’intérieur des appartements tant au
niveau des revêtements des sols qu’au niveau des murs et des plinthes. Outre
les causes et origines ci-dessus décrites, l’expert JOURDAIN a évoqué des
désordres au niveau de la toiture pour expliquer certaines des infiltrations d’eau
dans l’appartement B.).

Il résulte du rapport d’expertise JOURDAIN que les désordres invoqués par les
demandeurs se traduisent pas des infiltrations d’eau importantes dans leurs
appartements et au niveau des balcons en dépendant. Les murs des
appartements sont imbibés d’eau de même que les revêtements de sol. Les
revêtements des balcons sont en train de s’écailler et de se détacher. Des
stalactites sont en train de se former. Au vu de la nature des éléments affectés
(murs, portes-fenêtres, balcons et toiture), le tribunal estime que ces désordres
doivent être considérés comme affectant de gros ouvrages.

Concernant la mise en cause de la solidité des ouvrages affectés des vices, il est
décidé que le domaine de la garantie décennale ne se limite pas à la perte totale
ou partielle de l’édifice. Selon cette jurisprudence, à laquelle le tribunal se rallie,
la notion de perte totale ou partielle de l’édifice n’exige pas que le vice affectant
le gros ouvrage doit porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendre
impropre à l’usage. Il suffit qu’un gros ouvrage soit atteint d’une malfaçon pour
qu’il y ait perte partielle. La garantie décennale doit couvrir les simples malfaçons
sous la seule condition qu’ils intéressent les gros ouvrages. Il faut préciser que le
coût de la remise en état n’a pas à être pris en considération. Par contre si
l’existence d’un dommage est suffisante, elle est également nécessaire. Des
défauts mineurs courants qui ne peuvent être évités et auxquels le maître de
l’ouvrage doit s’attendre ne peuvent engager la responsabilité décennale des
constructeurs (Cour d’appel 11 janvier 2006, P. 33, p. 150 ; Cour d’appel 6 juin
2007, numéros du rôle 31120 et 31648).

Il résulte des éléments du dossier que les désordres allégués sont liés à des
problèmes d’infiltration d’eau qui mettent en cause des gros ouvrages. Or, il ne

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saurait être nié que des problèmes d’infiltration d’eau de l’importance de ceux
constatés en l’espèce mettent en cause, sur un laps de temps plus ou moins
étendu, la solidité d’un immeuble, puisque la présence d’eau dans les murs et
autres éléments de la construction a inévitablement comme conséquence de
gangréner la substance de l’immeuble. Il faut ajouter qu’il résulte des principes
ci-dessus énoncés que cette condition est à apprécier largement. Il faut déduire
de ces considérations que la défenderesse SOC1.) SA ne saurait sérieusement
contester que les conditions pour faire jouer la garantie décennale sont réunies
en l’espèce.

En complément à ses explications, il faut constater que la partie SOC1.) SA a
mis en cause les conclusions de l’expertise JOURDAIN en se prévalant d’un écrit
émanant de l’expert Gilles KINTZELE qu’elle avait chargé unilatéralement de
contrôler le rapport d’expertise JOURDAIN. En critiquant l’expertise JOURDAIN,
la partie SOC1.) SA met en cause la gravité des désordres et leurs causes
retenues par l’expert JOURDAIN.

Concernant le rapport KINTZELE, c’est à bon droit que la partie SOC1.) SA a fait
valoir qu’elle peut s’en prévaloir à l’encontre des demandeurs puisqu’il est de
principe qu’un rapport d’expertise, même unilatéral, peut valoir élément de
preuve, s’il a été régulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des
parties (Cassation 7 novembre 2002, n° 44/02). Le rapport KINTZELE ayant été
versé aux débats et ayant été discuté contradictoirement entre parties, la partie
SOC1.) SA peut s’en prévaloir à l’encontre des demandeurs.

Concernant le contenu de ce rapport, le tribunal constate que l’expert KINTZELE
y reconnaît qu’il n’a pas visité l’immeuble. L’expert a ajouté qu’il ne lui est pas
possible de répondre à tous les problèmes relevés par l’expert JOURDAIN, mais
qu’il voudrait seulement faire quelques remarques. L’expert KINTZELE a ensuite
émis des réserves sur différents points des développements de l’expert
JOURDAIN, en mettant en cause les explications techniques fournies par ce
dernier, respectivement en mettant en cause les mesures préconisées par lui
pour remédier aux désordres.

Il est de principe que les juges ne doivent s’écarter de l’avis des experts
judiciaires que lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les hommes de l’art
se sont trompés ou si l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent soit du rapport,
soit d’autres éléments du dossier. En l’espèce, le tribunal se trouve face à une
expertise judiciaire contradictoire complète, dressée après plusieurs visites des
lieux. L’expert judiciaire a parfois envisagé plusieurs causes et les a analysées
pour n’en retenir qu’une seule après avoir procédé par élimination et en
expliquant les solutions retenues. Face à ce rapport, la défenderesse a versé un
rapport unilatéral, incomplet d’après ses propres indications, dressé sans que
l’expert ne se soit rendu sur les lieux et n’ait pris lui-même inspection des
désordres. Le tribunal estime que dans ces conditions il ne saurait retenir comme
vraies les critiques formulées par l’expert nommé unilatéralement et s’écarter des

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conclusions précises et détaillées de l’expert judiciaire, ayant agi
contradictoirement. Pour être complet il faut aouter que l’écrit du 7 mai 2008
rédigé par la société LUXCONTROL invoqué par la société SOC1.) SA à l’appui
des critiques de l’expert JOUDAIN n’est pas non plus de nature à remettre en
cause les conclusions de cet expert. En effet cette pièce contient des
renseignements généraux sur un type de fenêtres, sans qu’il ne soit même
possible de retenir que ce type de fenêtre est celui en cause en l’espèce. Les
déclarations contenues dans cet écrit sont généraux et ne fournissent pas
d’éléments précis et concordants mettant en doute les conclusions de l’expert
JOURDAIN.

C’est partant à bon droit que le tribunal peut se baser sur le rapport d’expertise
JOURDAIN pour retenir que les désordres constatés par cet expert relèvent de la
garantie décennale.

Il s’ensuit que les demandeurs ne sont pas forclos à agir à l’encontre de la
défenderesse SOC1.) SA, leur action ayant été engagée endéans le délai de dix
ans à partir de la réception de l’immeuble. En effet tel qu’il a été dit plus haut les
procès-verbaux de réception ayant fait courir le délai de garantie de dix ans sont
datés des 1er et 5 mai 1998, l’assignation datant du 3 mars 2008.

Le tribunal voudrait préciser qu’au vu de cette conclusion, la question débattue
entre parties quant à savoir si différents non-achèvements ont été réservés lors
de la réception et quelle est la portée des réserves inscrites sur les procès-
verbaux de réception devient sans objet. En effet en tout état de cause, les
demandeurs ne sont pas forclos à agir.

Quant au bien-fondé de la demande, le tribunal se réfère aux développements
faits plus haut quant à la fiabilité de l’expertise JOURDAIN et des critiques
formulées par l’expert KINTZELE. Les critiques d’ordre technique formulées par
l’expert KINTZELE sont générales et ne pèsent pas à côté de l’analyse précise et
empirique à laquelle a procédé l’expert judiciaire JOURDAIN. Concernant les
moyens de remédier aux désordres et aux coûts des réparations, l’expert
KINTZELE se borne à affirmer que les sommes mises en compte par l’expert
sont exagérés sans fournir des éléments tangibles pour étayer ses affirmations. Il
faut ajouter que pour certaines critiques, les réponses se trouvent expressément
dans le rapport d’expertise JOURDAIN. Ainsi pour la nécessité du remplacement
complet du parquet, critiquée par l’expert KINTZELE, l’expert JOURDAIN a
clairement indiqué pour quelle raison il estime que ce remplacement est
nécessaire. La remise en cause pour le principe de cette mesure par l’expert
KINTZELE, qui, il faut le rappeler n’a pas vu les désordres allégués, ne saurait
mettre en échec cette conclusion motivée de l’expert judiciaire.

Il est de principe que l’entrepreneur tenu de la garantie décennale est soumis à
une obligation de résultat de fournir un ouvrage exempt de vices. Il suffit partant

                                         17
au maître de l’ouvrage d’établir l’existence des vices pour que la responsabilité
de l’entrepreneur soit établie.

Il se déduit de l’expertise JOURDAIN que les désordres allégués par les
requérants dans leurs parties privatives sont établis. Il n’est pas contesté par la
défenderesse SOC1.) SA, et il est établi par les pièces du dossier, qu’elle était
liée aux demandeurs par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. La
société SOC1.) SA est partant tenue de la garantie décennale à l’égard de ces
parties et elle doit être déclarée responsable des désordres constatés.

La défenderesse SOC1.) SA doit partant payer aux demandeurs les sommes
retenues par l’expert JOURDAIN au titre de frais de remise en état. La société
SOC1.) SA devra payer à la demanderesse A.) la somme de 14.925 euros et
aux demandeurs B.) la somme de 10.475 euros au titre de ces frais

Le tribunal estime qu’il n’y a pas lieu de retenir la critique formulée par la
défenderesse SOC1.) SA à l’encontre du montant de 900 euros mis en compte
par l’expert JOURDAIN concernant la moins-value pour l’aspect esthétique
amoindri de la construction, l’expert JOURDAIN ayant expliqué à suffisance de
droit la raison d’être de cette moins-value. Le montant retenu par l’expert n’est
pas non plus surfait, de sorte qu’il y a lieu de l’entériner.

C’est encore à bon droit que les requérants ont demandé à se voir rembourser
les frais d’expertise, à hauteur de la moitié de la somme de 3.920 euros pour la
demanderesse A.) et l’autre moitié aux demandeurs B.) et C.).

Les demandeurs ont encore requis à se voir allouer la somme de 6,75 euros par
jour pour A.) et 6 euros par jour pour B.) et C.) au titre de trouble de jouissance,
inclusivement pour la durée des travaux. Ces montants sont réclamés par la
demanderesse A.) à partir du mois de février 2002 et par les demandeurs B.) et
C.) à partir du mois de décembre 2003.

Le tribunal estime que le trouble de jouissance subi par les parties
demanderesses ne saurait être nié au vu de la gravité des désordres constatés
et de leur nature (humidité avec formation de moisissures). Il ne saurait être
pareillement nié que les travaux de remise en état vont entraver la jouissance
des lieux par les demandeurs. Le tribunal estime qu’il y a lieu d’indemniser cette
partie du dommage des demandeurs par l’allocation d’un forfait que le tribunal
évalue, au vu des éléments du dossier, à 2.000 euros pour la partie A.) et à
1.750 euros pour les parties B.) et C.).

La société SOC1.) SA devra partant payer à A.) la somme de 14.925 + 1.960 +
2.000 = 18.885 euros et aux parties B.) et C.) la somme de 10.475 + 1.960 +
1.750 = 14.185 euros.

                                        18
Les demandeurs ont réclamé une indemnité de procédure. Au vu de ce que ces
parties ont dû exposer des frais non compris dans les dépens dans le seul but de
faire valoir leurs droits en justice, il y a lieu de faire droit à cette demande et de
leur allouer, à A.) d’un côté et aux époux B.)-C.) de l’autre, chaque fois la somme
600 euros.

Par contre la société SOC1.) SA est à débouter de sa demande d’une indemnité
de procédure au vu de l’issue de l’instance dirigée contre elle.

Les conditions d’application de l’article 244 du nouveau code de procédure civile
n’étant pas réunies, il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du
présent jugement quant à la condamnation à prononcer contre la société SOC1.)
SA.

Demandes en intervention dirigées contre la société SOC2.) SARL et F.) :

Demande dirigée contre la société SOC2.) SARL :

A l’appui de sa demande dirigée contre cette société, la société SOC1.) SA a fait
valoir que la société SOC2.) SARL était en charge des travaux de toiture de la
résidence, de sorte qu’elle devrait être déclarée responsable de tout ou partie
des désordres constatés par l’expert.

La société SOC2.) SARL a fait valoir en premier lieu que la partie SOC1.) SA doit
établir son intervention sur le chantier.

La société SOC1.) SA a versé deux factures émanant de la partie SOC2.) SARL
et desquelles il résulte que cette société est intervenue sur le chantier de la
Résidence SOC1.) pour y exécuter des travaux de toiture. Cette partie ne saurait
partant nier être intervenue sur ledit chantier. Il est à cet égard sans incidence
que ces factures soient postérieures à la date de la réception de l’ouvrage par
les différents copropriétaires, l’envoi des factures par un sous-traitant et la
réception de l’ouvrage par les copropriétaires étant des évènements sans lien
entre eux.

La société SOC2.) SARL a fait valoir que la société SOC1.) SA recherche sa
responsabilité sur base de la garantie décennale, mais qu’il faudrait constater
que le délai de cette garantie a commencé à courir à la date de la réception de
l’immeuble par les différents copropriétaires qui est intervenue au mois de mai
1998. La demande en garantie dirigée contre la défenderesse SOC2.) SARL
introduite par exploit d’huissier de justice du 13 novembre 2008 aurait partant été
introduite au-delà du délai de dix ans. La société SOC1.) SA serait partant
forclose à agir à son encontre. La société SOC2.) SARL a contesté que le
rapport d’expertise JOURDAIN lui soit opposable au motif qu’elle n’a pas été
appelée à assister aux opérations d’expertise. La société SOC2.) SARL a
contesté de plus les affirmations de l’expert JOURDAIN, soutenant que ce

                                         19
dernier a procédé par simples affirmations sans réellement établir que les
travaux de toiture et de la corniche sont la cause des désordres constatés. Cette
partie a par ailleurs contesté pouvoir être condamnée solidairement avec l’autre
partie intervenante, F.), aucune solidarité n’existant entre ces parties.

Concernant la question de la forclusion de la société SOC1.) SA à agir en
garantie contre la société SOC2.) SARL, il faut retenir que le régime des articles
1792 et 2270 du code civil n’est pas applicable entre l’entrepreneur principal et
ses sous-traitants. Dans ces relations, les règles de la responsabilité de droit
commun doivent trouver à s’appliquer, de sorte que la garantie est de trente ans
(Cour d’appel 11 janvier 2006, numéro du rôle 29699 et 29711).

Dans la mesure où il n’est pas contesté en l’espèce que la société SOC2.) SARL
a agi en tant que sous-traitant de la société SOC1.) SA, il s’ensuit que le moyen
tiré de la forclusion invoqué par la société SOC2.) SARL doit être rejeté.
L’argumentation des parties sur la question de savoir si la réception de l’ouvrage
signée par les copropriétaires a fait courir le délai de la garantie à l’égard de la
société SOC2.) SARL est partant sans pertinence pour l’issue du litige qui les
oppose.

Quant à l’opposabilité du rapport d’expertise JOURDAIN à la partie SOC2.)
SARL, il est de principe qu’un rapport judiciaire ne peut être opposé à une
personne qui n’était ni partie, ni représentée dans le litige au cours duquel il a été
élaboré. Un tel rapport n’est pas opposable à cette personne, même au cas où il
a été soumis aux débats contradictoires dans l’instance où il est invoqué et a pu
être critiqué par la personne qui n’a pas participé à cette mesure d’instruction
(Jurisclasseur, procédure civile, fasc. 662, mesures d’instruction exécutées par
un technicien, n° 201). Cette situation se différencie de celle d’un rapport
unilatéral qui peut servir d’élément de preuve s’il a été communiqué et débattu
contradictoirement entre parties (Cassation 7 novembre 2002, n° 44/02;
Jurisclasseur, procédure civile, fasc. 660, mesures d’instruction exécutées par un
technicien, n° 82).

En l’espèce, le rapport en cause est un rapport qui a été élaboré dans le cadre
d’une procédure judiciaire à laquelle la société SOC2.) SARL n’était pas partie.
On se situe partant dans le premier cas de figure et le rapport ne saurait être
considéré comme opposable à la société SOC2.) SARL.

Il faut ajouter qu’il résulte du rapport d’expertise JOURDAIN que l’expert y a
affirmé avoir pris contact par téléphone avec la société SOC2.) SARL pour se
renseigner sur les travaux exécutés par cette société (page 8 du rapport
d’expertise). Il faut retenir tout d’abord que ce contact téléphonique ne saurait
être considéré comme équivalant à une participation par la partie SOC2.) SARL
aux opérations d’expertise, puisqu’il n’est pas établi que la possibilité a été
donnée à cette société d’exposer dans tous les détails son point de vue. Il résulte
par ailleurs du rapport d’expertise que cette société n’a pas été appelée aux

                                         20
autres opérations exécutées par l’expert, de sorte que l’expertise ne saurait être
considérée comme ayant été exécutée contradictoirement par rapport à cette
société. Il résulte encore du rapport d’expertise que l’expert a essayé de concilier
les dires de la société SOC2.) SARL avec ses propres constatations. Au vu des
explications données par l’expert sur ce point il faut constater qu’il a dû en partie
raisonner par suppositions, faute de disposer de tous les éléments lui permettant
d’appréhender complètement les problèmes qui se sont présentés à lui. Le
tribunal en déduit qu’il est important pour la société SOC2.) SARL de pouvoir
faire valoir son point de vue dans le cadre d’une mesure d’instruction au cour de
laquelle elle aura la possibilité de participer à toutes les étapes et de valablement
faire valoir ses droits. Il y a partant lieu de renvoyer le dossier devant l’expert
JOURDAIN afin de dresser un état des lieux des désordres affectant le travail
fourni par la société SOC2.) SARL à la Résidence SOC1.), de déterminer les
causes et origines de ces désordres, de proposer des mesures propres à y
remédier et d’évaluer le coût de ces mesures de remise en état, respectivement
les éventuelles moins-values qui en résultent.

Demande dirigée contre F.) :

Cette partie a conclu à l’irrecevabilité de la demande dirigée à son encontre au
motif qu’elle a cessé toute activité au 31 décembre 2000.

C’est à bon droit que la partie SOC1.) SA a fait répliquer que la cessation de son
activité par le défendeur F.) ne saurait avoir pour effet de le décharger de la
garantie qu’il redoit pour les chantiers qu’il a réalisés avant cette cessation
d’activité. Le défendeur F.) n’établissant pas qu’il a transmis la garantie
découlant de ces contrats à une tierce personne, la société SOC1.) SA a
régulièrement pu agir contre lui.

Le défendeur F.) a soulevé la forclusion de la demande de la société SOC1.) SA
au regard de ce que la garantie décennale est écoulée. Par renvoi aux
développements faits dans le cadre de la demande dirigée contre la société
SOC2.) SARL, il y a lieu de rejeter cette argumentation.

Le défendeur F’.) conclu à l’inopposabilité à son encontre de l’expertise
JOURDAIN au motif qu’il n’a pas participé aux opérations d’expertise. Il a ajouté
que les désordres relevés par l’expert JOURDAIN affectent des travaux et des
ouvrages dont il n’était pas en charge. Il a partant décliné toute responsabilité
dans le dommage accru aux requérants A.) et B.)-C.).

Concernant l’opposabilité de l’expertise JOURDAIN, il faut renvoyer aux
développements exposés dans le cadre de la demande dirigée contre la société
SOC2.) SARL pour dire que c’est à bon droit que le défendeur sur intervention
F.) a conclu à l’inopposabilité de ce rapport à son encontre puisqu’il n’a pas
participé aux opérations d’expertise. Il y a partant lieu de renvoyer également ce
volet du litige devant l’expert JOURDAIN.

                                         21
Il faut ajouter que la partie F.) a affirmé que les travaux qu’il a effectués ne sont
pas concernés par les désordres et que c’est la société SOC1.) SA qui a effectué
elle-même les travaux au niveau desquels l’expert a constaté des vices et
malfaçons. F.) a formulé une offre de preuve à ce sujet et il a versé des
attestations testimoniales y relatives. Selon la société SOC1.) SA, le défendeur
F.) était en charge des travaux de gros-œuvre et de la façade la Résidence
SOC1.).

Il résulte des factures versées par la partie SOC1.) SA que le défendeur F.) lui a
mis en compte des travaux de gros-œuvre et de façade. Les travaux de gros-
œuvre ont été explicités comme étant relatifs à « dalle, murs, piliers, poutres
etc ». Il résulte du rapport d’expertise JOURDAIN que notamment des murs de
la résidence sont affectés d’infiltrations d’eau et que des stalactites se sont
formées sous les balcons. Le tribunal estime qu’au vu de ces éléments, la
responsabilité de la partie F.) ne saurait d’ores et déjà être exclue avec certitude.
Il appartiendra à cette partie de faire valoir ses objections devant l’expert et de
faire connaître à ce dernier la portée exacte des travaux réalisés par lui. Le
tribunal devra ensuite, sur base des constatations de l’expert, départager les
parties et décider si les arguments avancés par la partie F.) sont fondés.

Le tribunal décide partant de renvoyer les parties devant l’expert avec la mission
de voir dresser l’inventaire des désordres affectant les travaux réalisés par la
partie F.), de déterminer les causes et origines de ces désordres et d’en évaluer
les coûts de réfection, respectivement d’évaluer les moins-values.

La partie SOC1.) SA a demandé de se voir autoriser à se faire assister par
l’expert Gilles KINTZELE lors de l’exécution de la mesure d‘instruction à
ordonner au dispositif du présent jugement. La partie F.) s’est opposée à cette
demande de cette partie.

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande de la partie SOC1.) SA. En effet
l’expert judiciaire est seul à diriger les opérations d’expertise, même s’il lui est
loisible de prendre des renseignements auprès de tierces personnes s’il le juge
nécessaire, tel que ceci est prévu à l’article 442 du nouveau code de procédure
civile. Cette disposition ne saurait néanmoins être entendue dans le sens que
veut lui donner la société SOC1.) SA, à savoir que cet article permet à une partie
au procès d’imposer la présence de son expert au cours de l’exécution des
mesures d’expertise judiciaire.

Validation des saisies-arrêts :

 Validation des saisies-arrêts pratiquées par les demandeurs A.), B.) et C.) à
charge de la société SOC1.) SA :

                                         22
La partie SOC1.) SA a demandé de voir déclarer non fondées les demandes en
validation des saisies-arrêts pratiquées par les demandeurs A.) d’un côté et les
époux B.)-C.) de l’autre côté, puisque les assignations en validité ne
contiendraient pas dans leur dispositif une demande en condamnation. Ces
assignations en validité ne contiendraient même pas les montants pour lesquels
les saisies-arrêts ont été pratiquées.

Il n’y a pas lieu de suivre la société SOC1.) SA dans son raisonnement. D’une
part il faut constater qu’avant de pratiquer les saisies-arrêts dont la validation est
actuellement requise, les parties requérantes avaient introduit, par une
procédure séparée, une demande en paiement contre la société SOC1.) SA.
Cette procédure devait leur permettre de se procurer un titre les autorisant
ensuite de faire valider les saisies-arrêts. Il n’était partant pas nécessaire que les
demandeurs requièrent la condamnation de la société SOC1.) SA dans
l’assignation en validation. Il faut ajouter ensuite que dans leur motivation, les
assignations en validation indiquent clairement les montants pour lesquels les
saisies-arrêts ont été pratiquées. Aucune condamnation n’étant requise,
l’indication de ces montants au dispositif des assignations n’était pas nécessaire.

La société SOC1.) SA ayant été condamnée à payer à A.) la somme de 18.885
euros et aux parties B.) et C.) la somme de 14.185 euros, les saisies-arrêts
pratiquées par ces parties doivent être validées à hauteur de ces montants.

Demandes en intervention formulées par SOC1.) SA contre la société SOC2.)
SARL et F.) dans les procédures de saisies-arrêts pratiquées par les parties A.),
B.) et C.) :

La société SOC1.) SA a donné assignation aux parties SOC2.) SARL et F.) à
intervenir dans les procédures de saisies-arrêts l’opposant aux parties A.), B.) et
C.). Il faut néanmoins constater qu’il résulte des développements qui précèdent
que dans le cadre de ces procédures, aucune demande en condamnation n’a été
formulée, ces procédures étant strictement limitées à la validation des saisies-
arrêts pratiquées par les requérants sur des sommes que la société BQUE1.)
Luxembourg pourrait redevoir à la société SOC1.) SA pour garantir le paiement
de la dette que cette société pourrait avoir à leur encontre au vu des désordres
affectant les propriétés qu’ils ont acquis auprès d’elle. L’intervention des parties
SOC2.) et F.) dans ces procédures est sans objet, ces parties n’étant d’aucune
façon concernées par ces saisies-arrêts. Il y a partant lieu de déclarer non-
fondées ces demandes d’intervention et d’en laisser les frais à charge de la
société SOC1.) SA. Cette société doit également être déboutée de sa demande
d’une indemnité de procédure formulée dans le cadre de chacune de ces
demandes.

                                         23
Demande en paiement et en validation de la saisie-arrêt dirigée par le Syndicat
des copropriétaires contre la société SOC1.) SA, ensemble la demande en
intervention de la société SOC1.) SA contre la société SOC2.) et F.) :

Demande en paiement du Syndicat des copropriétaires contre la société SOC1.)
SA :

Le Syndicat des copropriétaires s’est basé sur le rapport d’expertise dressé par
l’expert JOURDAIN en date des 12 mars – 29 avril 2008 pour fonder sa
demande. Il a fait valoir qu’il résulte de ce rapport que la résidence vendue en
l’état futur d’achèvement par la défenderesse est affectée de vices et malfaçons
dont le prix de remise en état a été évalué par l’expert à 112.286,84 euros. En
ajoutant les moins-values fixées par l’expert, le syndicat réclame un total de
132.295,87 euros à la société SOC1.) SA.

La société SOC1.) SA a opposé un moyen de nullité, sinon d’irrecevabilité à la
demande du syndicat des copropriétaires en faisant valoir qu’il ne résulte
d’aucun élément du dossier que le syndic qui est indiqué dans l’assignation
comme représentant le syndicat des copropriétaires, à savoir un dénommé D.),
ait effectivement revêtu cette qualité à la date de l’assignation. La société
SOC1.) SA a en outre fait valoir qu’en tout état de cause, le syndic n’établit pas
avoir été autorisé à agir en justice par l’assemblée générale des copropriétaires
tel que ceci est exigé par les textes.

Concernant le premier moyen, le demandeur a versé le procès-verbal d’une
assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 4 octobre 2007 duquel
il résulte que le dénommé D.) y est désigné sous la qualité de syndic de la
copropriété. Dans la mesure où il ne résulte d’aucun élément du dossier que ce
procès-verbal soit entaché d’une irrégularité ou que son contenu ait été mis en
cause par un des copropriétaires, il faut retenir que la qualité de syndic du
dénommé D.) en résulte à suffisance de droit.

Concernant l’autorisation d’agir en justice donnée par l’assemblée générale des
copropriétaires au syndic, il faut constater que suivant le prédit procès-verbal de
l‘assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2007, l’ordre du jour de
cette assemblée concernait les vices de construction de la Résidence SOC1.) et
il a été constaté « qu’un dossier a été monté avec preuves à l’appui par des
photos de montage expliquant tout le désagrément que nous « le Syndic » a
rencontré à ce jour. Ce dossier sera transmis à notre avocat « Maître
GABBANA » en date du 23.10.2007 ». Le tribunal estime que si la terminologie
de ce procès-verbal n’est pas très précise, il s’en dégage néanmoins clairement
qu’il était de l’intention des copropriétaires de charger Maître GABBANA de la
défense de leurs droits, incluant l’autorisation d’introduire une action en justice.

La société SOC1.) a ensuite fait valoir que le délai de la garantie décennale était
écoulé à la date de l’introduction en justice de la demande du syndicat des

                                        24
copropriétaires. En effet les différents copropriétaires auraient signé des procès-
verbaux de réception entre le mois de décembre 1997 et le mois de mai 1998.
L’assignation en validation de saisie-arrêt contenant demande en condamnation
aurait été signifiée le 24 juin 2008, partant au-delà du délai de dix ans ayant
commencé à courir au mois de mai 1998.

Le syndicat des copropriétaires a fait répondre que les procès-verbaux de
réception signés par les différents copropriétaires ne sauraient valoir réception à
son encontre. A titre subsidiaire, le syndicat a fait valoir que ces procès-verbaux
contiennent tous, relativement aux parties communes, la mention « Réserves
générales concernant les parties communes : en cours de parachèvement ». Les
parties communes auraient partant fait l’objet de réserves.

Si en principe, en recevant son lot, chaque copropriétaire reçoit outre les parties
privatives, les parties communes qui y sont attachées, de sorte que la réception
par les copropriétaires englobe en principe la réception des parties communes, il
faut néanmoins constater que c’est à bon droit que le syndicat a fait valoir qu’en
l’espèce, les parties communes n’ont pas été réceptionnées dans les procès-
verbaux signés par les différents copropriétaires.

La réception peut être définie comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage
déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Les réserves ont pour effet
d’exclure les parties de l’ouvrage concernées des effets de la réception. Par
rapport à ces éléments, le constructeur reste tenu dans les conditions de la
responsabilité de droit commun, les garanties décennale et biennale ne
commençant pas à courir pour ces éléments. A côté de la réception avec
réserves, existe également la réception partielle, intervenant notamment en cas
d’achèvement partiel d’un immeuble.

En l’espèce il fait retenir que l’on se trouve dans le cas d’une réception partielle
de la part des copropriétaires. En effet en insérant la formule « Réserves
générales concernant les parties communes : en cours de parachèvement »
dans leurs procès-verbaux, les copropriétaires ont clairement indiqué leur
intention de ne pas réceptionner les parties communes parce qu’elles n’étaient
pas achevées. Le terme « réserves générales » employé par rapport aux parties
communes est en effet à distinguer du terme « réserves spéciales » emprunté
par rapport aux parties privatives. Au vu des termes employés en relation avec
les parties communes, il est impossible de retenir que les différents
copropriétaires ont voulu réceptionner cette partie de l’immeuble, les
copropriétaires ayant clairement exprimé leur intention de ne pas inclure ces
parties de l’immeuble dans la réception à laquelle ils souscrivaient. Aucune
réception des parties communes n’étant partant intervenue à la date des procès-
verbaux de réception, le délai de la garantie décennale n’a pas commencé à
courir par rapport à ces parties de l’immeuble.

                                        25
La partie SOC1.) SA n’établissant pas à quelle date les travaux aux parties
communes étaient achevés, partant à partir de quelle date ces travaux ont pu ou
ont été reçus soit par les différents copropriétaires, soit par le syndicat, son
moyen tiré de la forclusion d’agir du syndicat des copropriétaires ne saurait
valoir. Cette partie n’établissant pas que le délai de garantie de dix ans a
commencé à courir, le syndicat disposait du délai de droit commun de trente ans
pour agir. L’action du syndicat étant intervenue manifestement dans ce délai,
l’action est recevable de ce point de vue.

Il faut préciser dans ce contexte qu’au vu de ce que les relations entre parties ne
sont pas régies par les règles applicables en matière de garantie décennale, il y
a lieu de passer outre à l’argumentation de la société SOC1.) SA consistant à
dire que les désordres constatés par l’expert JOURDAIN n’affectent pas des gros
ouvrages, mais sont à ranger dans la catégorie des désordres affectant les
menus ouvrages.

La société SOC1.) SA a fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas
respecté les dispositions de l’article 1648 du code civil pour en conclure que la
demande est irrecevable.

Il résulte des développements qui précèdent que le délai de garantie de dix ans
n’a pas commencé à courir et que les règles de la responsabilité de droit
commun sont applicables. L’article 1648 du code civil qui règle le domaine
spécifique de la vente ne saurait partant trouver à s’appliquer.

Pour voir néanmoins appliquer cette disposition, la société SOC1.) SA a fait
valoir que l’application de l’article 1648 du code civil a été contractuellement
prévue dans les contrats par lesquels les différents copropriétaires ont acquis
leurs appartements.

Il est vrai que dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement conclus
avec les différents copropriétaires, il est inséré une clause intitulée « Garantie
des défauts de la chose vendue » où il est écrit que « Il (le vendeur en l’état futur
d’achèvement, ajouté par le tribunal) sera tenu, par contre, des vices au sens et
dans les termes des articles 1642-1, 1646-1 et 1648 du code civil, ci-après
reproduits : … ».

Il a été retenu plus haut que le délai de garantie de l’article 1646-1 du code civil
n’a pas commencé à courir. Le tribunal estime qu’au vu de la formulation des
stipulations contractuelles invoquées par la défenderesse SOC1.) SA, il faut
retenir que le renvoi à l’article 1648 du code civil forme un tout avec le renvoi aux
articles 1642-1 et 1646-1 du même code. L’application de l’article 1648 du code
civil n’est envisagée que dans le cadre de la garantie découlant des dispositions
des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil. Comme ces dispositions ne sont pas
applicables en l’espèce, aucune garantie au sens de ces dispositions n’ayant

                                         26
commencé à courir, l’article 1648 du code civil ne saurait pas non plus trouver à
s’appliquer.

La demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence SOC1.) est partant
recevable.

Quant au fond, il faut retenir pour le principe que dans le cadre de la
responsabilité de droit commun d’un entrepreneur, il faut et il suffit que le maître
de l’ouvrage prouve que l’ouvrage réalisé présente des vices et malfaçons pour
que la responsabilité de l’entrepreneur soit engagée. En effet celui-ci est tenu
d’une obligation de résultat de réaliser un ouvrage exempt de désordres.

En l’espèce, le demandeur syndicat des copropriétaires de la Résidence SOC1.)
s’est basé sur le rapport d’expertise JOURDAIN du 12 mars – 29 avril 2008 pour
établir les désordres qui affectent la résidence construite par la société SOC1.)
SA.

La société SOC1.) SA a critiqué ce rapport sur différents points, à savoir en ce
qui concerne la toiture, le mur arrière des appartements, le tuyau sous plafond et
la buanderie latérale droite.

Concernant la toiture, la société SOC1.) SA a fait valoir que selon l’expert lui-
même, son analyse relative à ce point repose sur les dires de la société SOC2.)
SARL, de sorte qu’aucune conséquence ne saurait en être tirée.

Le tribunal constate que par rapport à la toiture, l’expert JOURDAIN a fait état de
ses constatations et conclusions dans le rapport daté du 10 septembre – 19
décembre 2007. L’expert a effectivement fait état d’un entretien téléphonique
qu’il a eu avec la société SOC2.) SARL qui a réalisé ces travaux. L’expert a
conclu qu’il y a des désordres à ce niveau. Le tribunal estime qu’au vu de ce que
le dossier est renvoyé à l’expert pour dresser un rapport contradictoire sur les
travaux de toiture avec la société SOC2.) SARL, il y a lieu de réserver ce point
de la demande du syndicat en attendant le résultat de cette mesure d’instruction
supplémentaire. Le tribunal estime en effet opportun d’attendre les explications
de la société SOC2.) SARL avant de trancher définitivement cette question.

Concernant le mur arrière des appartements, le tuyau sous plafond et les
désordres affectant la buanderie latérale droit, la société SOC1.) SA a fait valoir
que l’expert n’a émis qu’une hypothèse, de sorte que ses conclusions ne
seraient pas suffisantes pour fonder une demande en réparation de la part du
syndicat des copropriétaires de la Résidence SOC1.).

Relativement au mur arrière des appartements, le tribunal constate que
l’hypothèse émise dans ce contexte par l’expert ne concerne que la provenance
de l’eau mais ne concerne pas le fait que cette eau s’infiltre derrière la façade
isolante. Sur ce point l’expert est formel, il écrit « le solin et ses terminaisons sont

                                          27
mal réussis ! ». Il explique ensuite le détail de cette malfaçon et prévoit les
moyens d’y remédier. Les critiques formulées par la société SOC1.) SA
relativement à ce point de l’expertise doivent partant être rejetées.

Concernant le tuyau sous plafond, l’expert JOURDAIN a effectivement employé
le conditionnel par rapport à l’origine de ce désordre dont l’existence n’est
néanmoins pas contestable. Dans la mesure où la mesure de remise en état
préconisée emporte un coût réduit de 70 euros, le tribunal estime qu’il y a lieu de
faire droit à la demande du syndicat y relative.

Quant au dégât affectant la buanderie latérale droite, l’expert a constaté des
taches d’humidité ponctuelle et a prévu d’enlever les briques de béton
extérieures et le sous-œuvre de la rampe afin d’examiner l’étanchéité
ascensionnelle contre le mur extérieur en vue de la constatation de défectuosités
de l’étanchéité latérale. Si l’expert a effectivement seulement posé la question de
savoir s’il existe un défaut de l’étanchéité, il n’en reste pas moins que le travail
préconisé par lui est nécessaire pour déterminer la cause réelle de ce désordre
qui en tant que tel n’est pas contesté. Les critiques de la partie SOC1.) SA ne
sauraient partant valoir.

Concernant les critiques de la partie SOC1.) SA relativement aux prix de
réfection évalués par l’expert JOURDAIN, critiques qui sont basées sur les dires
de l’expertise unilatérale KINTZELE, il faut constater que l’expert KINTZELE
s’est borné à écrire relativement aux points critiqués que « Le devis soumis me
semble bien élevé et un devis alternatif devrait à mon avis absolument être
soumis ». Le tribunal estime que cette critique ne saurait suffire pour mettre en
cause l’évaluation retenue par l’expert JOURDAIN.

La société SOC1.) SA a encore fait valoir que la mise en peinture du mur de
soutènement a été offerte gratuitement à la copropriété de sorte que celle-ci ne
saurait en réclamer actuellement la remise en peinture.

Il faut constater que les dégâts affectant ce mur résultent à suffisance de droit de
l’expertise JOURDAIN. Il en résulte également que ces dégâts rendent
nécessaires la remise en peinture de ce mur. Il importe peu que ce mur ait été
peint gratuitement ou contre paiement, l’entrepreneur devant livrer en toute
circonstance un ouvrage dépourvu de vices. Il faut ajouter qu’au vu des dégâts
affectant ce mur, l’affirmation de l’expert KINTZELE que tout mur doit en tout état
de cause être repeint après dix ans, est sans pertinence.

Finalement la société SOC1.) SA a fait valoir que le syndicat n’a pas qualité à
réclamer le prix de réparation des parties privatives prévues par l’expert en
relation avec la réfection des balcons.

Sur cet argument de la société SOC1.) SA, deux copropriétaires, à savoir les
dénommés E.) et D.) ont procédé à une intervention volontaire pour réclamer

                                        28
chacun la somme de 9.667,23 euros correspondant à la part de réfection de leur
terrasse.

Au des conclusions de l’expert, il y a lieu de faire droit à cette demande de ces
parties.

C’est à bon droit que la société SOC1.) SA a fait valoir que les parties A.), B.) et
C.) ont obtenu réparation du préjudice subi par eux au niveau de leur balcon
dans le cadre de la demande introduite par acte séparé par eux.

Concernant les deux balcons restant, il faut constater qu’aucun autre
copropriétaire n’est intervenu pour réclamer la réfection de son balcon. Il est
néanmoins admis que le syndic des copropriétaires peut agir en réparation des
vices et malfaçons affectant les parties privatives concurremment avec son
action en réparation des vices affectant les parties communes lorsque les
dommages causés aux parties privatives sont liés à des défectuosités affectant
les parties communes, sans que le syndic ne puisse représenter les
copropriétaires individuels pour obtenir réparation de leur dommage strictement
personnel (E. Kischinewsky-Broquisse, La copropriété des immeubles bâtis,
Litec, 4ème éd., 1989, p. 524). Ces conditions étant remplies en l’espèce, le
syndicat est en droit de réclamer à la société SOC1.) SA le prix de réparation
des parties privatives des balcons non réclamés personnellement par les deux
copropriétaires en cause.

Concernant la critique des prix formulée par la société SOC1.) SA relativement
au prix de réfection des parties privatives des balcons et terrasses, il faut retenir
que cette critique n’est pas fondée. En effet la société SOC1.) SA reproche à
l’expert JOURDAIN de ne pas avoir retenu le même prix de réfection pour les
différents balcons. Or il n’est pas établi que les dégâts aux différents balcons et
terrasses soient absolument identiques, respectivement que les travaux de
réfection soient à tous égards pareils. Ce moyen ne saurait partant valoir.

La société SOC1.) SA a encore critiqué l’expert JOURDAIN en ce qu’il a retenu
une moins-value pour préjudice esthétique.

L’expert JOURDAIN a explicité ce préjudice à suffisance de droit dans son
rapport, en décrivant précisément en quoi il consiste. Ce poste est partant à
retenir.

L’expert a encore retenu des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
La société SOC1.) SA a contesté la qualité à agir du syndicat des
copropriétaires.

Il résulte des développements qui précèdent que si le syndic peut représenter les
copropriétaires en relation avec le dommage qu’ils ont subi aux parties privatives
de leur lot, ce droit ne saurait valoir pour un dommage strictement personnel qui

                                         29
leur est accru. Le trouble de jouissance étant à qualifier de dommage strictement
personnel, le syndicat ne saurait en réclamer réparation en représentation des
copropriétaires non présents personnellement à l’instance. Par ailleurs, les
copropriétaires E.) et D.), bien qu’étant intervenus personnellement à l’instance,
n’ont pas formulé de demande pour perte de jouissance, de sorte qu’aucune
condamnation y relative ne saurait intervenir à leur profit.

C’est à bon droit que la société SOC1.) SA a demandé à voir mettre en compte
le taux de TVA de 3 % préconisé par l’expert, le syndicat des copropriétaires ne
justifiant pas ne pas être en mesure de bénéficier de ce taux favorable.

Il se déduit des développements qui précèdent que le syndicat des
copropriétaires de la Résidence SOC1.) peut prétendre au paiement de la
somme suivante :

Total des postes retenus sub 1) à 10) (sauf le point 3) : 46.551,16 euros HTVA
- travaux toitures :                                     - 15.694,86 euros HTVA
                          Sous-total :                     30.856,30 euros HTVA

Total des postes sub 3) :                                     34.400,53 euros HTVA
- parties privatives A.), B.), C.),
D.) et E.) :                                     - 19.860,20 euros HTVA
                             Sous-total :                       14.540,33 euros HTVA

                             Total :                          45.396,63 euros HTVA

A cette somme il y a lieu d’ajouter la TVA à 3 %, de sorte que le total final s’élève
à 46.758,53 euros.

Il y a lieu de réserver la demande en paiement des frais de remise en état de la
toiture.

Les parties intervenantes D.) et E.) ont chacune droit au paiement de la somme
de 9.667,23 euros TTC, avec les intérêts légaux à partir de la requête en
intervention – 10 novembre 2009 – jusqu’à solde. Ils peuvent également chacun
prétendre à une indemnité de procédure de 400 euros.

Demande en validation de la saisie-arrêt pratiquée par le syndicat des
copropriétaires de la Résidence SOC1.) à charge de la société SOC1.) SA :

Cette saisie-arrêt est d’ores et déjà à valider à hauteur de la créance du syndicat
des copropriétaires retenue plus haut, elle est à réserver pour le prix de réfection
de la toiture.

Demande en intervention dirigée par la société SOC1.) SA contre la société
SOC2.) SARL et F.) :

                                            30
Par exploit d’huissier de justice du 19 novembre 2008, la société SOC1.) SA a
donné assignation à la société SOC2.) SARL et à F.) pour que ces parties soient
tenues d’intervenir dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires.

Par renvoi aux développements exposés ci-dessus dans le cadre de la demande
en intervention formulée par la société SOC1.) SA contre les mêmes parties pour
se voir tenir quitte et indemne par elles de toute condamnation à intervenir à son
encontre dans le cadre de l’action introduite par les parties A.), B.) et C.), il y a
lieu de renvoyer les parties devant l’expert JOURDAIN afin qu’il procède à une
expertise contradictoire par rapport aux parties société SOC2.) SARL et F.).

                            Par      ces      motifs

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, dix-septième section, siégeant en
matière civile, statuant contradictoirement,

vu l’ordonnance de clôture du 28 avril 2010,

entendu le rapport fait conformément à l’article 226 du nouveau code de
procédure civile,

quant aux demandes en paiement au principal:

- quant aux demandes principales introduites par A.), B.), C.) contre la société
SOC1.) SA :

dit les demandes partiellement fondées,

condamne la société SOC1.) SA à payer à A.) la somme de 18.885 euros et aux
époux B.) et C.) la somme de 14.185 euros, ces sommes avec les intérêts
légaux à partir de la demande en justice – 3 mars 2008 – jusqu’à solde,

- quant à la demande principale introduite par le syndicat des copropriétaires de
la Résidence SOC1.) contre la société SOC1.) SA :

dit cette demande d’ores et déjà fondée à hauteur de la somme de 46.758,53
euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice – 24 juin 2008 –
jusqu’à solde,

réserve la question des frais de réparation de la toiture,

- quant aux demandes des intervenants volontaires D.) et E.) :

                                         31
dit la demande de ces parties fondées,

condamne la société SOC1.) SA à payer à chacune des parties D.) et E.) la
somme de 9.667,23 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en
intervention – 10 novembre 2009 – jusqu’à solde,

condamne la société SOC1.) SA aux frais de l’instance dirigée contre elle par les
parties A.), B.), C.), syndicat des copropriétaires de la Résidence SOC1.), D.) et
E.), et en ordonne la distraction au profit de Maître Christiane GABBANA, avocat
concluant, qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance,

condamne la société SOC1.) SA à payer à A.) la somme de 600 euros au titre
d’indemnité de procédure et à B.) et à C.) la somme de 600 euros également au
titre d’une indemnité de procédure,

condamne la société SOC1.) SA à payer à E.) et D.) chacun une indemnité de
procédure de 400 euros,

déboute la société SOC1.) SA de sa demande d’une indemnité de procédure
réclamée à l’encontre des parties A.), B.) et C.),

dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire du jugement quant à la
condamnation prononcée à l’encontre de la société SOC1.) SA,

quant aux demandes en intervention par rapport aux demandes en
paiement:

renvoie les affaires d’intervention dirigée par la société SOC1.) SA contre la
société SOC2.) et F.) tant dans l’affaire introduite par les requérants A.), B.) et
C.) que dans celle introduite par le syndicat des copropriétaires de la Résidence
SOC1.) devant l’expert Paule JOURDAIN, établi à L-1513 Luxembourg, 61,
boulevard Prince Felix, et charge cet expert de la mission de :

« dresser un état des lieux des désordres affectant le travail fourni par la société
SOC2.) SARL et F.) à la Résidence SOC1.), de déterminer les causes et origines
de ces désordres, de proposer des mesures propres à y remédier et d’évaluer le
coût de ces mesures de remise en état, respectivement des éventuelles moins-
values qui en résultent »,

ordonne à la société SOC1.) SA de payer une provision de 1.000 euros à l’expert
ou de la consigner auprès de la caisse des consignations au plus tard le 8 juin
2010, et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance
selon les dispositions de l'article 468 du nouveau code de procédure civile,

dit que dans l’accomplissement de sa mission l’expert pourra s’entourer de tous
renseignements utiles et même entendre de tierces personnes,

                                         32
dit que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il
devra avertir le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise et ne
continuer ses opérations qu'après consignation d'une provision supplémentaire,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 15 septembre
2010 au plus tard,

charge Monsieur le juge Charles KIMMEL du contrôle de cette mesure
d'instruction,

dit que l’expert devra, en toute circonstance, informer le magistrat chargé du
contrôle des opérations d’expertise de l'état de ses opérations et des difficultés
qu'il pourra rencontrer,

dit qu’en cas d’empêchement du magistrat ou de l’expert commis, il sera procédé
à leur remplacement par ordonnance de Madame la présidente de chambre,

quant aux demandes en validation des saisies-arrêts :

donne acte aux parties saisissantes A.), B.), C.) et syndicat des copropriétaires
de la Résidence SOC1.) qu’ils accordent mainlevée des saisies-arrêts pratiquées
entre les mains de G.) et H.),

demande en validation des saisies-arrêts pratiquées par A.) à charge de la
société SOC1.) SA entre les mains de la BQUE1.) Luxembourg :

déclare bonne et valable la saisie-arrêt formée par A.) entre les mains de la
société anonyme BQUE1.) Luxembourg suivant exploit d’huissier de justice du
17 juin 2008 à concurrence de sa créance telle qu’elle résulte du présent
jugement,

dit qu’en conséquence les sommes dont la tierce-saisie se reconnaîtra ou sera
jugée débitrice sera versée entre les mains de la demanderesse A.) en
déduction et jusqu’à concurrence de sa créance en principal et accessoires,

demande en validation des saisies-arrêts pratiquées par les requérants B.) et
C.) entre les mains de la BQUE1.) Luxembourg :

déclare bonne et valable la saisie-arrêt formée par B.) et C.) entre les mains de
la société anonyme BQUE1.) Luxembourg suivant exploit d’huissier de justice du
17 juin 2008 à concurrence de leur créance telle qu’elle résulte du présent
jugement,

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dit qu’en conséquence les sommes dont la tierce-saisie se reconnaîtra ou sera
jugée débitrice sera versée entre les mains des demandeurs B.) et C.) en
déduction et jusqu’à concurrence de leur créance en principal et accessoires,

quant aux demandes en intervention dans les affaires de saisies-arrêts
pratiquées par les parties A.), B.) et C.) :

dit ces demandes sans objet,

partant en déboute,

laisse les frais de ces assignations à charge de la société SOC1.) SA, et en
ordonne la distraction au profit de Maîtres Albert RODESCH et Virginie HENRY,
avocats concluants, qui la demandent, affirmant en avoir fait l’avance,

déboute la société SOC1.) SA de sa demande d’une indemnité de procédure
formulée dans le cadre des demandes en intervention dans les affaires de
saisies-arrêts,

pour le surplus, réserve les droits des parties et les dépens,

refixe l’affaire dans la conférence de mise en état du mercredi 22 septembre
2010 à 9.00 heures, dans la salle TL 0.11, rez-de-chaussée du Tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, Cité Judiciaire.

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