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N° 46 / 2022
Numéro CAS-2021-00051 du registre

Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg du
jeudi, vingt-quatre mars deux mille vingt-deux.

Composition:

Roger LINDEN, président de la Cour,
Théa HARLES-WALCH, conseiller à la Cour de cassation,
Christiane JUNCK, conseiller à la Cour de cassation,
Agnès ZAGO, conseiller à la Cour de cassation,
Joëlle DIEDERICH, conseiller à la Cour d’appel,
John PETRY, procureur général d’Etat adjoint,
Daniel SCHROEDER, greffier à la Cour.

                                       Entre:

1) S) et son épouse

2) P),

demandeurs en cassation,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, en l’étude duquel
domicile est élu,
                              et:

1) T),

défendeur en cassation,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, en l’étude duquel
domicile est élu,

2) la société à responsabilité limitée C),

défenderesse en cassation,

comparant par Maître Nicolas DECKER, avocat à la Cour, en l’étude duquel
domicile est élu,

3) Maître Michel VALLET, avocat à la Cour, pris en sa qualité de curateur de la
faillite de la société anonyme A) S.A.,
défendeur en cassation.

___________________________________________________________________

       Vu l’arrêt attaqué, numéro 167/20 - VII - CIV, rendu le 16 décembre 2020
sous les numéros 45010 et CAL-2019-00387 du rôle par la Cour d’appel du Grand-
Duché de Luxembourg, septième chambre, siégeant en matière civile ;

        Vu le mémoire en cassation signifié le 23 avril 2021 par S) et P) (ci-après
« les époux S)-P) ») à T), à la société anonyme A) et à la société à responsabilité
limitée C), déposé le 7 mai 2021 au greffe de la Cour supérieure de justice ;

        Vu le mémoire en réponse signifié le 15 juin 2021 par la société C) aux époux
S)-P), à T) et à Maître Michel VALLET, curateur de la faillite de la société A), déposé
le 22 juin 2021 au greffe de la Cour ;

       Vu le mémoire en réponse signifié le 22 juin 2021 par T) aux époux S)-P), à
Maître Michel VALLET et à la société C), déposé le 24 juin 2021 au greffe de la
Cour ;

         Sur les conclusions du premier avocat général Marie-Jeanne KAPPWEILER.

         Sur la recevabilité du pourvoi

       Le défendeur en cassation T) soulève l’irrecevabilité du pourvoi au motif que
le bordereau des pièces ne serait pas revêtu de la signature de l’avocat à la Cour des
demandeurs en cassation.

        Le bordereau énumérant les pièces déposées avec le mémoire en cassation est
revêtu de la même signature que celle se trouvant au bas du mémoire suivi du nom
du mandataire des demandeurs en cassation et remplit donc les conditions de l’article
10, alinéa 2, de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en
cassation.

       Le défendeur en cassation T) soulève encore l’irrecevabilité du pourvoi au
motif que la société A) n’a pas déposé à titre de pièces les conclusions d’appel
auxquelles elle se réfère dans ses conclusions du 23 avril 2020.

         A défaut pour la société A) d’avoir constitué avocat, l’exception est sans
objet.

       La société C) conclut à sa mise hors cause de l’instance en cassation au motif
que le pourvoi n’est pas dirigé contre la partie de l’arrêt attaqué ayant déclaré
irrecevable l’assignation en intervention forcée dirigée par la société A) à son
encontre.

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        Le pourvoi est dirigé contre la seule partie de l’arrêt qui a déclaré non fondée
la demande des époux S)-P) en obtention de dommages et intérêts et déchargé T) et
la société A) de la condamnation au paiement de dommages et intérêts.

       Le pourvoi est dès lors irrecevable en ce qu’il est dirigé contre la société C).

       Le pourvoi, introduit dans les formes et délai de la loi, est recevable pour le
surplus.

       Sur les faits

        Saisi par les époux S)-P), acquéreurs d’un immeuble, d’une demande en
réparation d’un préjudice fondée sur les articles 1116 et 1382 du Code civil dirigée
contre le vendeur T) et l’agence immobilière, le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg, siégeant en matière civile, avait dit la demande partiellement fondée et
condamné in solidum le vendeur T) et l’agence immobilière à leur payer une certaine
somme à titre de dommages et intérêts. La Cour d’appel a, par réformation, dit la
demande en indemnisation non fondée.

      Sur le premier moyen de cassation, pris en ses première et sixième
branches

       Enoncé du moyen

       « Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit non fondée la demande de S) et
de P) en obtention de dommages-intérêts pour préjudice matériel subi, et partant
déchargé T) et la société A) de la condamnation au paiement de la somme de
417.600 € avec les intérêts légaux à partir du 22 septembre 2015

       Aux motifs que, tels que ceux-ci résultent de l’arrêt d’appel,

        << Il s’ajoute, que le préjudice réparable n’est pas exactement le même selon
que le contrat a ou non été annulé. Lorsque la victime demande et obtient
l’annulation du contrat, elle ne peut se plaindre que des préjudices qui subsistent en
dépit de l’effet rétroactif attaché à l’annulation. Peuvent ainsi être réparés des
préjudices divers tels que la perte de la plus-value apportée par l’acheteur du bien
qu’il a dû restituer (Cass. Com., 7 mars 1995, n°92-17.188 : JurisData n°1995-
000458 ; JCP G 1995, II, 22661, note E. du Rusquec), les frais des emprunts
contractés pour les besoins de l’acquisition annulée (Cass. com., 4 janv. 2000, n°96-
16.197 : JurisData n°2000-000108) ou encore les frais de la vente et la commission
payée à l’agence (Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n°12-13.327 : JCP G 2014, doctr. 115,
obs. J. Ghestin).

       En revanche, lorsque la victime se borne à demander des dommages-intérêts,
comme en l’espèce, elle ne peut obtenir réparation des divers frais exposés à
l’occasion de la conclusion du contrat.

                                         3
        Le seul préjudice dont la victime du dol puisse obtenir réparation est celui
qui résulte de la "perte d’une chance d’avoir pu contracter à d’autres conditions plus
avantageuses", comme le dit explicitement la Cour de cassation dans ses arrêts de
2010 (Civ. 1re, 25 mars 2010, n°09-12.895, RTD.de ré civ. 2010. 322, obs. B. FAGES)
et 2012 (Com. 10 juill. 2012, n°11-21.954). Il ne peut donc s’agir que de compenser
les conditions défavorables auxquelles en raison du dol la victime a dû traiter. Le
fait qu’elle poursuive l’exécution du contrat signifie en effet qu’il présente une
certaine utilité pour elle ; ce qui lui interdit de soutenir qu’elle n’aurait pas contracté
sans le dol. (RTD Civ. 2012, p. 732, Patrice JOURDAIN : Dol dans la formation du
contrat : quel préjudice réparable ?).

       Au regard de ces principes, les acquéreurs peuvent tout au plus réclamer la
perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, s’ils
avaient été mieux informés par le vendeur et l’agence immobilière avant la signature
du compromis de vente. Or ni le tribunal, ni la Cour n’ont été saisis d’une telle
demande.

        Il y a lieu, par réformation, de rejeter la demande des acquéreurs en
allocation de dommages et intérêts pour préjudice matériel >>

         Alors que

         première branche

         Tirée de la violation de la loi, in specie des articles 1116 et 1382 du Code
civil,

        selon la Cour d’appel, il ressortirait explicitement de deux arrêts de la Cour
de cassation française en date du 25 mars 2010 (première chambre civile) et du 10
juillet 2012 (chambre commerciale) que le seul préjudice dont la victime du dol
puisse obtenir réparation serait celui qui résulte de la << perte d’une chance d’avoir
pu contracter à d’autres conditions plus avantageuses >>,

       que selon la Cour, le fait que la victime du dol poursuive l’exécution du
contrat signifierait qu’il présente une certaine utilité pour elle, ce qui lui interdirait
de soutenir qu’elle n’aurait pas contracté sans le dol,

       qu’en réalité, ce raisonnement n’était soutenu que dans l’arrêt du 10 juillet
2012 précité, alors que l’arrêt du 25 mars 2010 précité retenait déjà que le préjudice
consistait en la << perte d’une chance de ne pas contracter ou de contracter à des
conditions plus avantageuses >>,

       que la chambre commerciale est d’ailleurs revenu sur sa position en
affirmant dans un arrêt en date du 21 juin 2016 que le préjudice réparable
correspondait à << la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions
plus avantageuses, ou de ne pas contracter >> Cass. com., 21 juin 2016, n° 14-
29.874 : JurisData n° 2016-012515),

                                          4
       que les chambres précitées de la Cour de cassation française ont dès lors une
position largement moins restrictive que ne le présente la Cour d’appel pour justifier
son arrêt,

       que cette position n’a au demeurant pas été consacrée par les autres
chambres de la Cour de cassation, alors que la troisième chambre civile continue
d’admettre le principe d’une réparation intégrale sans référence à une perte de
chance,

       qu’elle a ainsi admis la fixation des dommages-intérêts suivant le coût des
travaux de désamiantage lorsque le dol résidait dans la non-révélation de la
présence d’amiante (Cass. 3e civ., 16 mars 2011, no10-10.503),

        que le recours à la notion de perte de chance en matière de dol tel qu’opéré
par la première chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation
française est critiquable et critiqué,

       que d’éminents auteurs français ont vivement condamné les arrêts précités
de 2010 et 2012 (J. Ghestin, G. Loiseau et Y.-M. Serinet, Traité de droit civil, La
Formation du contrat, Le consentement : LGDJ, 4e éd., 2013, n° 1450 s. ; ainsi que
J.Ghestin, Contre l’absorption du dol par la responsabilité civile : RDC 2013,
p.1162),

       qu’en effet, la sanction du dol exige la constatation de l’influence
déterminante qu’il a exercée sur le consentement du demandeur,

       que le droit positif exige ainsi que le dol, ou la réticence dolosive, ait
déterminé le demandeur à conclure le contrat ou à accepter des conditions moins
avantageuses,

       qu’or, cette condition est en contradiction avec la notion de perte de chance,

       qu’il ne peut être jugé simultanément que le demandeur a été déterminé à
conclure le contrat ou à le conclure à des conditions moins favorables parce que son
consentement a été vicié par le dol de son cocontractant, et qu’il aurait seulement
perdu la chance de ne pas conclure un tel contrat à d’autres conditions,

       que si le demandeur a été déterminé par ce dol, il ne s’agit plus de la perte
d’une chance, mais d’une certitude,

       que la certitude du préjudice autorise de façon classique à écarter la notion
de perte d’une chance,

       que la jurisprudence comme la doctrine admettent comme
<< incontestable >> la possibilité de la victime d’un dol de limiter sa demande à
des dommages-intérêts sur le fondement des articles 1116 et 1382 du Code civil (J.
Ghestin, G. Loiseau et Y.-M. Serinet, Traité de droit civil, La Formation du contrat,
Le consentement : LGDJ, 4e éd., 2013, n° 1447 ; Cass. Com, 14 mars 1972 : Bull.
Civ. 1972, IV, n° 90, pourvoi n° 70-12659)

                                        5
       qu’il est par ailleurs admis que l’action en dommages-intérêts peut équivaloir
à une action en réduction de prix,

        qu’en effet, lorsque le demandeur << choisit de maintenir le contrat en dépit
de l’erreur qu’il a commise à cause du dol de son cocontractant, il demande alors,
en réalité, une réduction du prix contractuellement fixé ; autrement dit le préjudice
résulte alors de la conclusion du contrat à des conditions désavantageuses en raison
du dol et sa réparation suppose donc la suppression de ces conditions
désavantageuses, en clair le rééquilibrage économique du contrat >>
(D.MAZEAUD, RDC 2008, n° 4, p.1118, obs. ss Cass. civ. 1re, 28 mai 2008),

       que la Cour de cassation a ainsi jugé que le dol << avait entraîné un
préjudice dont elle a souverainement évalué le montant au quart de la valeur de
l’immeuble >> (Cass. civ. 3e, 22 novembre 2006, D. n° 05-16719),

       qu’il est communément admis que << la victime d’un dol peut, à défaut de
demander l’annulation de la convention, faire réparer le préjudice que lui ont causé
les manœuvres de son co-contractant, par une indemnisation pécuniaire qui peut
prendre la forme de la restitution de l’excès de prix qu’elle a été conduite à payer.>>
(Cass. Civ. 1ère, 12 octobre 2004, D. n° 01-14704),

       que l’action en réduction du prix sur le fondement du dol a encore été
confirmée par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt en date
du 11 janvier 2012, puis dans un arrêt en date du 6 juin 2012, la Cour de cassation
précisant que la victime du dol << avait droit à la réparation intégrale de son
préjudice >> (Cass. Civ. 3ème, 11 janvier 2012, Bull. Civ. III, n° IV, pourvoi n° 10-
23141 ; Cass. 3e civ., 6 juin 2012, no 11-15973),

       que la jurisprudence luxembourgeoise a également toujours admis le principe
d’une réparation intégrale de la victime du dol par l’octroi de dommage et intérêts
sans référence à la notion de perte de chance,

       que la Cour d’appel a notamment admis :

       - que soit évaluée par expertise l’étendue du préjudice souffert par la victime
d’un dol, qui pensait acquérir un garage privatif alors qu’il s’agissait d’un garage
commun et avait en conséquence demandé une réduction du prix de vente, (Cour
d’appel, 26 avril 2017, arrêt N° 72/17 – VII – CIV, n° 42420 du rôle),

       - que << le dol, qui constitue une faute, peut être sanctionné par des
dommages-intérêts, dont la vocation est de réparer intégralement le préjudice subi
par la victime. Les intimés peuvent donc en vertu du principe de la réparation
intégrale réclamer l’indemnisation du préjudice effectivement subi >> et a partant
accordé aux victimes du dol des dommages et intérêts correspondant à la moins-
value de l’immeuble (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle),

         - que << la victime d'un dol peut à son choix, faire réparer le préjudice que
lui ont causé les manœuvres de son cocontractant par l'annulation de la convention
et, s'il y a lieu, par l'attribution de dommages-intérêts, ou simplement par une
indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l'excès de

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prix qu'elle a été conduite à payer >> (nous soulignons, Cour d’appel, 2 mai 2013,
n° 37560 du rôle),

       - que l’acheteur d’un immeuble, à qui le vendeur avait faussement prétendu
que le grenier était muni d’une dalle en béton, pouvait limiter sa demande au
remboursement du coût de la réalisation de cette dalle (Cour d’appel, 4 juillet 2007,
Pas. 34, page 41),

       qu’il n’y a aucune raison juridique ou logique valable à introduire la notion
de perte de chance dans le dol,

        que finalement, << si le droit luxembourgeois s’oriente souvent en fonction
des voies empruntées en France, il n’existe aucune raison d’en faire un principe
général, ou comme l’a exprimé la Cour d’appel, de suivre la Cour de cassation
française dans tous ses errements >>, ce d’autant moins lorsque sa position est fort
critiquée par la doctrine (Thierry HOSCHEIDT, le droit judiciaire privé au Grand-
Duché de Luxembourg, 2e ed., p. 592, n° 1039 ; Cour d’appel, 5 février 2009, Pas.
34, page 427),

       que rien ne justifiait en l’espèce que la Cour d’appel suive la position
controversée de la première Chambre et de la chambre commerciale de la Cour de
cassation française, position qui ne fait pas l’unanimité au sein même de la Cour de
cassation française, en recourant à la notion de perte de chance en matière de dol,

       que les parties demanderesses en cassation avaient démontré en quoi le dol
avait déterminé leur consentement, si bien que leur préjudice est certain,

      que leur demande en dommage-intérêts pour préjudice matériel était chiffrée
de manière sérieuse suivant une estimation par expert de la moins-value de
l’immeuble du fait de l’impossibilité de donner les lots en location,

       que le cas échéant, elle équivaut à une réduction du prix payé, respectivement
à une restitution de l’excès de prix payé au regard de la vraie nature de l’objet de la
vente,

      que la demande de dédommagement des parties demanderesses en cassation
répondait donc aux conditions des articles 1116 et 1382 du Code civil,

       qu’en conditionnant l’octroi de dommages et intérêts aux parties
demanderesses en cassation, à la formulation par ces dernières d’une demande
circonscrite à la perte de chance d’avoir pu contracter à ces conditions plus
avantageuses, la Cour d’appel a violé les articles 1116 et 1382 du Code civil

       et

       sixième branche

      Tirée de la violation de la loi, in specie de l’article 65 du Nouveau Code de
Procédure Civile et de l'article 6 de la Convention européenne des Droits de
l'Homme,

                                        7
        L’article 65 du Nouveau Code de Procédure Civile dispose en ses alinéas 1
et 3 que :

        << Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même
le principe de la contradiction.
        (…)
        Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office
sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. >>,

       que la jurisprudence européenne est particulièrement exigeante en ce qui
concerne le respect de la contradiction dans le relevé d’office des moyens de droit
au visa de l'article 6 de la Convention européenne des Droits de l'Homme (voir par
exemple C.E.D.H., 13 octobre 2005, aff. Clinique des Acacias et autres c. France,
req. nos 65399/01, 65406/01, 65405/01 et 65407/01 ; BICC, n° 632, 15 janvier
2006 ; J.C.P., 2006, I, 109, n° 6, obs. SUDRE),

      qu’il ressort des articles et de la jurisprudence susvisés que le relevé d’office
d’un moyen de droit doit être soumis au débat contradictoire,

       que la Cour a décidé en l’espèce que M. S) et Mme P) pouvaient << tout au
plus réclamer la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus
avantageuses >> tout en relevant que << ni le tribunal, ni la Cour n’ont été saisis
d’une telle demande >>,

        qu’à supposer que le tribunal et la Cour n’aient pas été saisie d’une telle
demande en substance, la Cour a alors soulevé d’office un moyen de droit -à savoir
que le seul préjudice indemnisable était la perte de chance d’avoir pu contracter à
des conditions plus avantageuses- alors que, selon ses propres observations, ce
moyen n’aurait pas été invoqué par les parties demanderesses, et qu’il n’avait pas
non plus été invoqué par les parties défenderesses en cassation, tel qu’il ressort de
leurs conclusions récapitulatives,

       que pour autant, la Cour n’a pas invité au préalable les parties à présenter
leurs observations eu égard à ce moyen de droit soulevé d’office,

       que la Cour d'appel a dès lors méconnu le principe du contradictoire et les
exigences des articles susvisés,

       d’où il suit que l’arrêt encourt la cassation. ».

       Réponse de la Cour

       Sur la première branche du moyen

         La victime d’un dol peut, à défaut de demander l’annulation de la convention,
faire réparer le préjudice que lui ont causé les manœuvres de son cocontractant en
prétendant à une indemnisation pécuniaire résultant de la perte d’une chance alors
qu’elle aurait pu contracter à des conditions plus avantageuses, sous la forme de la
restitution de l’excédent de prix qu’elle a été conduite à payer.

                                        8
       Les parties demanderesses en cassation avaient saisi le tribunal
d’arrondissement d’une demande tendant à « obtenir réparation pour le préjudice
subi par la faute des parties assignées, alors qu’elles n’auraient jamais acquis le
bien immobilier dans son ensemble pour le prix réclamé si elles avaient su que les
parties annexes à la maison d’habitation ne pouvaient pas être données en
location ». Elles concluaient à une moins-value de l’immeuble et demandaient à titre
d’indemnisation de leur préjudice une réduction du prix de vente.

        Saisis d’une demande en indemnisation sur base des articles 1116 et 1382 du
Code civil et en retenant que le seul préjudice dont les demandeurs en cassation
pouvaient obtenir réparation est celui qui résulte de la « perte d’une chance d’avoir
pu contracter à d’autres conditions plus avantageuses », les juges d’appel n’ont pas
violé les dispositions visées au moyen.

       Il s’ensuit que le moyen, pris en sa première branche, n’est pas fondé.

       Sur la sixième branche du moyen

      Vu l’article 65 du Nouveau Code de procédure civile et l’article 6, paragraphe
1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés
fondamentales.

        En rejetant la prétention des demandeurs en cassation au motif qu’ils ne
pouvaient obtenir réparation que de la « perte d’une chance d’avoir pu contracter à
d’autres conditions plus avantageuses », indemnisation qui selon les juges d’appel
n’était pas réclamée, ces derniers ont élargi le débat à un point de droit sur lequel les
parties étaient restées silencieuses, à défaut d’une contestation, sans les avoir invitées
au préalable à présenter leurs observations et ont partant violé les dispositions visées
au moyen.

       Il s’ensuit que l’arrêt encourt la cassation.

       Sur les frais de signification

        Il convient, au vu de l’irrecevabilité du pourvoi en cassation dirigé contre la
société C), de laisser à charge des demandeurs en cassation les frais de la signification
du mémoire en cassation à la défenderesse en cassation et de les condamner aux frais
de la signification du mémoire en réponse de la société C).

       Sur les demandes en allocation d’une indemnité de procédure

        Le défendeur en cassation T) étant à condamner aux dépens de l’instance en
cassation, sa demande en allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter.

       Il serait inéquitable de laisser à charge de la société C) l’intégralité des frais
exposés non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer l’indemnité de
procédure sollicitée de 2.000 euros.

                                         9
                                 PAR CES MOTIFS,

                                 la Cour de cassation :

 et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen et
                          sur le second moyen de cassation,

       déclare le pourvoi irrecevable en ce qu’il est dirigé contre la société à
responsabilité limitée C) ;

      casse et annule l’arrêt rendu le 16 décembre 2020 par la Cour d’appel du
Grand-Duché de Luxembourg, septième chambre, siégeant en matière civile, sous les
numéros 45010 et CAL-2019-00387 du rôle ;

         déclare nuls et de nul effet ladite décision judiciaire et les actes qui s’en sont
suivis, remet les parties dans l’état où elles se sont trouvées avant l’arrêt cassé et pour
être fait droit, les renvoie devant la Cour d’appel, autrement composée ;

       rejette la demande de T) en allocation d’une indemnité de procédure ;

      laisse les frais du mémoire en cassation signifié à la société C) à charge des
demandeurs en cassation ;

        condamne les demandeurs en cassation à payer à la société à responsabilité
limitée C) une indemnité de procédure de 2.000 euros et à supporter les frais de
signification du mémoire en réponse de ladite société ;

        condamne T) et la masse de la faillite de la société A) aux dépens de l’instance
en cassation avec distraction au profit de Maître Lex THIELEN, sur ses affirmations
de droit ;

        ordonne qu’à la diligence du procureur général d’Etat, le présent arrêt soit
transcrit sur le registre de la Cour d’appel et qu’une mention renvoyant à la
transcription de l’arrêt soit consignée en marge de la minute de l’arrêt annulé.

       La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par le
président Roger LINDEN en présence du procureur général d’Etat adjoint John
PETRY et du greffier Daniel SCHROEDER.

                                         10
                           Conclusions du Parquet Général
                                dans l’affaire de cassation
                                          S) et P)
                                          contre
                                             T)
                              la société anonyme A) S.A. et
                      la société à responsabilité limitée C) s.à r.l.

Le pourvoi en cassation, introduit par S) et P) par un mémoire en cassation signifié le 23 avril 2021
aux défendeurs en cassation et déposé au greffe de la Cour Supérieure de Justice le 7 mai 2021,
est dirigé contre un arrêt n°167/20 rendu par la Cour d’appel, septième chambre, siégeant en
matière civile, statuant contradictoirement, en date du 16 décembre 2020 (n°45010 et CAL-2019-
00387 du rôle). Cet arrêt ne semble pas avoir été signifié.

Le pourvoi en cassation a dès lors été interjeté dans les forme et délai prévus aux articles 7 et 10
de la loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en cassation.

Le défendeur en cassation C) s.à r.l. a signifié un mémoire en réponse le 15 juin 2021 et il l’a
déposé au greffe de la Cour le 22 juin 2021.

Ayant été signifié et déposé au greffe de la Cour dans le délai de deux mois à compter du jour de
la signification du mémoire en cassation, conformément aux articles 15 et 16 de la loi précitée du
18 février 1885, ce mémoire est à considérer comme recevable.

Le défendeur en cassation A) S.A. a signifié un mémoire en réponse le 22 juin 2021 et il l’a déposé
au greffe de la Cour le 24 juin 2021.

Ayant été signifié et déposé au greffe de la Cour dans le délai de deux mois à compter du jour de
la signification du mémoire en cassation, conformément aux articles 15 et 16 de la loi précitée du
18 février 1885 1, ce mémoire est à considérer comme recevable.

Sur les faits et antécédents :

En date du 12 novembre 2014, S) et P) ont signé avec T) un compromis de vente pour acheter
par l’intermédiaire de la société anonyme L) (actuellement la société anonyme A) S.A.) un «
bâtiment à habitation » au prix de 1.230.000 €.

1
 Le délai a expiré le 23 juin 2021. Comme le dies ad quem était un jour férié, ce délai a été prolongé de façon à
englober le premier jour ouvrable qui suit, conformément à l’article 5 de la Convention européenne sur la
computation des délais, signée à Bâle le 16 mai 1972 et approuvée au Luxembourg par une loi du 30 mai 1984
(Mémorial 1984, 923)

                                                       11
L’acte notarié de vente a été signé en date du 26 janvier 2015 et mentionne comme objet de
vente « une maison d’habitation avec toutes ses appartenances et dépendances ».

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2015, S) et P) ont assigné T) et la société anonyme
L) devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile. Ils exposent
avoir acquis l’immeuble en question afin de donner en location le local commercial,
l’appartement et le duplex en faisant partie, et reprochent tant au vendeur qu’à l’agence
immobilière de leur avoir dissimulé que les différents lots ne pouvaient pas être donnés en
location séparément, étant donné que l’immeuble a été considéré par l’administration
communale comme une seule unité d’habitation ne pouvant être divisée en lots séparés.

Ils ont réclamé la somme de 417.600 €, sinon toute autre somme même supérieure évaluée ex
aequo et bono, à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel, le montant de 10.000 €
pour préjudice moral et de 15.000 € au titre de frais et d’honoraires d’avocats, à chaque fois
avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice jusqu’à solde. Ils ont encore
réclamé une indemnité de procédure de 15.000 € ainsi que l’exécution provisoire du jugement
à intervenir.

S) et P) ont fait valoir que le corps de la ferme faisant partie du complexe immobilier acquis
aurait été aménagé en une maison d’habitation et l’ancienne grange aurait été aménagée en
quatre lots distincts, à savoir un local commercial avec bureaux, entrepôt et garage, un
appartement ainsi qu’un duplex consistant effectivement en deux studios indépendants. Suivant
les annonces publiées par l’agence immobilière L), le bien immobilier aurait pu être acquis soit
en bloc pour un prix total de 1.350.000 €, soit en lots séparés pour des montants spécifiés dans
l’annonce et correspondant à un prix total de 1.494.000 €.

Lors des différentes visites, l’agence immobilière aurait affirmé qu’il serait possible d’occuper
la maison d’habitation principale et de donner en location les quatre autres lots.

Le remboursement du prêt contracté pour l’acquisition de l’immeuble aurait dû se faire
moyennant les loyers à percevoir et la banque aurait subordonné son accord à la mise en location
des différents lots. La société anonyme L) leur aurait trouvé des locataires pour l’appartement
et les deux studios et elle leur aurait adressé les contrats de location en date des 25 novembre
et 3 décembre 2014 en vue de leur transmission à la banque. Ces contrats auraient prévu une
entrée dans les lieux au 1er février 2015.

L’assurance de pouvoir donner en location différents lots du complexe immobilier aurait été
déterminante de leur consentement.

Le 26 janvier 2015, sur question du notaire avant la signature de l’acte, T) aurait confirmé la
possibilité de donner en location chaque lot séparément.

Toutefois, lorsque les locataires des différents lots se seraient présentés au bureau de la
population, l’administration communale aurait refusé de les enregistrer au motif que le bien
immobilier ne pouvait être considéré que comme une seule et même unité de logement. La
division du bien immobilier en cinq unités serait impossible, étant donné que l’immeuble se
situerait dans une zone « faible densité I » et qu’en raison de l’envergure des travaux à prévoir,
une mise en conformité serait inenvisageable. T) aurait été au courant de ces dispositions. S) et
P) reprochent au vendeur et à l’agence immobilière L) d’avoir su que les logements ne
pourraient être loués et de leur avoir caché ce fait, alors qu’ils n'ignoraient pas que cette

                                                12
condition était déterminante de leur consentement. Ils soutiennent qu’ils n’auraient jamais
consenti à l’acquisition du bien immobilier au prix convenu s’ils avaient été informés qu’une
mise en location des différents lots n’était pas possible.

S) et P) ont basé leur demande en indemnisation à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire
sur la responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil et,
à titre plus subsidiaire sur l’erreur. Ils ont à titre infiniment subsidiaire basé leur demande sur
les articles 1603 et suivants, sinon 1641 du Code civil relatif aux vices cachés. En dernier ordre
de subsidiarité, les parties demanderesses ont reproché aux assignés d’avoir violé leur
obligation d’information précontractuelle.

T) a fait valoir qu’il aurait rencontré S) et P) pour la première fois le 26 janvier 2015 lors de la
signature de l’acte notarié de vente. La vente aurait été parfaite avec la signature du compromis
de vente à laquelle il n’aurait pas assisté. Les négociations entre parties auraient été faites
exclusivement par l’entremise de l’agence immobilière, de sorte qu’il ne saurait y avoir eu de
réticence dolosive dans le chef du vendeur. En se référant à 39 contrats de bail, il a soutenu
qu’il aurait entre 1997 et 2015 donné en location les deux studios et l’appartement et que
pendant toute cette période la commune n’aurait jamais formulé d’objections quant à la mise
en location des immeubles en question. Sa déclaration faite devant le notaire lors de la signature
de l’acte notarié correspondrait à la vérité. Il estime qu’il aurait appartenu aux acheteurs de
s’enquérir auprès des autorités communales au sujet des possibilités et des règles applicables
en matière de location, avant de signer le compromis de vente. Les acquéreurs auraient fait
preuve de négligence et d’inadvertance manifestes. Ils n’auraient pas non plus établi que la mise
en location de l’immeuble aurait été un élément déterminant de leur consentement, de sorte que
leur demande serait à rejeter sur toutes les bases invoquées.

L’agence immobilière L) a également contesté toute réticence dolosive ainsi que toute
négligence dans son chef.

Les défendeurs ont chacun réclamé une indemnité de procédure.

Par jugement du 28 avril 2017, le tribunal a dit fondée la demande des acquéreurs et a condamné
le vendeur et l’agence immobilière in solidum à leur payer la somme de 417.600 € à titre de
dommages-intérêts pour préjudice matériel, avec les intérêts légaux à partir du 22 septembre
2015, jusqu’à solde, de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et de 7.020
€ au titre des frais d’avocat exposés.

Il a dit non fondées les demandes respectives de T) et de la société L) en allocation d’une
indemnité de procédure, et les a condamnés aux frais et dépens de l’instance.

Par acte d’huissier de justice du 24 mai 2017, T) a relevé appel de ce jugement.

La société anonyme A) S.A. (anciennement la société anonyme « L) ») a interjeté appel
d’intimé à intimé et demande à être déchargée de toutes les condamnations prononcées en
première instance.

Par acte d’huissier de justice du 12 mars 2019, la société anonyme A) S.A. (ci-après « la société
A) ») a assigné en intervention la société à responsabilité limitée C) aux fins de voir dire qu’elle
la tienne quitte et indemne de toute condamnation à intervenir contre elle dans le cadre de
l’affaire principale et à lui voir déclarer commun l’arrêt à intervenir. Elle invoque des

                                                13
pourparlers ayant précédé l’acquisition de l’ensemble d’habitation, en présence d’un
représentant de la société à responsabilité limitée C) (ci-après « la société C) »). Elle soutient
en outre que cette société serait en possession de l’échange de courriels avec les acquéreurs de
nature à établir qu’ils auraient eu connaissance du fait que la mise en location des différents lots
du complexe immobilier n’était pas envisageable. Elle réclame encore une indemnité de
procédure de 1.000 €.

La société C) conclut à voir déclarer l’intervention forcée irrecevable, sinon, quant au fond, à
se voir mettre hors cause. Elle réclame une indemnité de procédure de 2.500

En date du 16 décembre 2020, la Cour d’appel a rendu un arrêt dont le dispositif se lit comme
suit :

« ordonne la jonction des rôles 45010 et CAL-2019-00387,

reçoit les appels principal et incident,

les dit partiellement fondés,

réformant,

dit non fondée la demande de S) et de P) en obtention de dommages-intérêts pour préjudice
matériel subi,

partant décharge T) et la société anonyme A) de la condamnation au paiement de la somme de
417.600 € avec les intérêts légaux à partir du 22 septembre 2015,

condamne T) et la société anonyme A) in solidum à payer à S) et P) la somme de 6.000 € à titre
de dommages-intérêts pour préjudice moral subi,

les condamne encore à leur payer la somme de 6.000 € à titre de frais et d’honoraires d’avocat
pour la première instance,

reçoit la demande de S) et de P) en condamnation au remboursement des frais et honoraires
d’avocat pour l’instance d’appel,

la dit partiellement fondée,

condamne T) et la société anonyme A) in solidum à payer de ce chef à S) et P) la somme de
6.000 €,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes des défendeurs en allocation
d’une indemnité de procédure,

dit irrecevable l’assignation en intervention forcée du 12 mars 2019 dirigée par la société
anonyme A) contre la société à responsabilité limitée C),

condamne la société anonyme A) à payer à la société à responsabilité limitée C) une indemnité
de procédure de 1.500 €,

                                                14
fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à T) et la société
anonyme A) et pour moitié à S) et P) (….). »

Cet arrêt fait l’objet du présent pourvoi.

Sur la recevabilité du pourvoi qui est contestée :

Le défendeur en cassation T) invoque une violation de l’article 10 de la loi du 18 février 1885 sur
les pourvois et la procédure de cassation qui dispose que : « Le mémoire indiquera, s’il y a lieu,
les pièces déposées à l’appui du pourvoi» et un arrêt de votre Cour exigeant que : «La partie du
mémoire contenant la désignation des pièces à l’appui d’un recours en cassation en matière civile,
doit, à peine de déchéance du pourvoi, être signée par l’avoué du demandeur » 2.

Il relève que le bordereau désignant les pièces ne serait pas revêtu de la signature de l’avocat à la
Cour des demandeurs en cassation.

Un bordereau énumérant les pièces déposées avec le mémoire 3 est annexé au mémoire en cassation
déposé au greffe de la Cour Supérieure de Justice, et ce bordereau comporte la même signature
que l’original du mémoire en cassation.

Le moyen invoqué est partant sans objet.

Le défendeur en cassation T) soulève encore une fausse désignation des actes produits à l’appui
du recours, entraînant une déchéance du pourvoi. In specie le défendeur en cassation reproche aux
demandeurs en cassation d’avoir déposé une pièce n° 4 intitulée dans le bordereau comme
« conclusions récapitulatives de Me CORBIAUX du 23 avril 2020 », alors qu’il s’agirait, non pas
de conclusions récapitulatives au sens de l’article 586, alinéa 2, du Nouveau code de procédure
civile, mais bien d’écritures intitulées « conclusions ».

A l’appui de son moyen, le défendeur en cassation cite un arrêt de votre Cour rendu en date du 1er
décembre 1966 4. Dans l’arrêt en question, votre Cour avait constaté qu’au mémoire étaient
désignées des pièces qualifiées d’extraits cadastraux ou de photographies, mais que le dépôt
comprenait en réalité des plans cadastraux versés, soit en original, soit en photocopie, et des
photographies qui, à défaut de toute description, rendent impossible la détermination ni la situation
des lieux reproduits ni de l’objet auxquelles elles se rapportent (première espèce). La Cour a encore
constaté que la désignation des actes produits était inexacte à un double titre, l’inventaire des
pièces désignant un extrait d’acte de mariage, alors que la pièce ainsi désignée a été déposée sous
la forme d’une feuille blanche reproduisant, grâce à un procédé mécanique, analogue à celui
employé pour la photographie, des énonciations ou des écritures ressemblant à celles de l’original
d’un acte de mariage et que cette pièce, dénommée extrait des actes de l’état civil, ne répond pas,
pour pouvoir valoir comme tel, aux conditions de forme requises par l’article 45 du Code civil
(deuxième espèce). Dans le même arrêt, votre Cour a retenu qu’il incombe au demandeur en
cassation qui entend attaquer une décision rendue entre lui et trois autres parties, de désigner, dans
son mémoire, la partie ayant fait procéder à la signification de la décision attaquée, dès lors que le

2
  Cass. 23 novembre 1978, Pas.24, 147
3
  page 20 du mémoire en cassation
4
  publié à la Pascrisie 20, page 219 (et non pas page 19)

                                                        15
demandeur entend limiter son recours à une seule des trois autres parties. « Lorsque le demandeur
en cassation se borne à mentionner la copie signifiée et l’acte de signification, sans désigner la
partie signifiante, qui pouvait être chacune des trois parties figurant dans l’instance de fond, cette
omission ne permet pas d’individualiser les actes déposés et de les distinguer de tous autres actes
ayant quelque rapport avec le litige, de sorte qu’elle doit entraîner, faute de désignation
suffisamment exacte des actes produits à l’appui du recours, la sanction de la déchéance»
(quatrième espèce).

Il ressort de cet arrêt que le demandeur a été déchu de son pourvoi parce qu’au vu des pièces
versées, ni la détermination ni la situation des lieux reproduits ni de l’objet auxquelles elles se
rapportaient, n’étaient possibles (première espèce). D’autres pièces ne remplissaient pas les
conditions de forme légales (deuxième espèce). Pour d’autres pièces, la désignation insuffisante
n’a pas permis à votre Cour de savoir quelle était la partie signifiante (quatrième espèce). Ces
omissions et manquements graves dans la désignation des pièces ont empêché votre Cour d’exercer
son contrôle.

Tel n’est pas le cas en l’espèce. La pièce n°4 renseignée au bordereau comme « conclusions
récapitulatives de Me CORBIAUX du 23 avril 2020 » ne vise effectivement pas des conclusions
récapitulatives au sens de l’article 586, alinéa 2, du Nouveau code de procédure civile, étant donné
que « la partie concluante se rapporte à ses précédents corps de conclusions notifiés en cause en
date des 12 février 2019, 21 janvier 2020 et 5 février 2020, mais souhaite présentement récapituler
ses conclusions en ces points :… » 5 . La désignation de la pièce dans le bordereau ne crée toutefois
aucun doute concernant la pièce visée et n’empêche pas de votre Cour de lui donner une autre
qualification.

S’y ajoute que loi du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure de cassation a été modifiée
à deux reprises et que l’article 10, alinéa 4, dispose que : « Le mémoire indiquera, s’il y a lieu, les
pièces déposées à l’appui du pourvoi. Les pièces non indiquées dans le mémoire ou produites
après l’expiration des délais déterminés ci-avant seront écartés des débats. » Aucune déchéance
du pourvoi n’y est prévue.

Le défendeur en cassation T) fait encore grief aux demandeurs en cassation de ne pas avoir versé
l’intégralité des conclusions notifiées et déposées par Maître CORBIAUX en instance d’appel.

En instance d’appel c’était l’intimée A) qui comparaissait par Maître CORBIAUX. Le mandant
du défendeur en cassation T) n’a pas qualité pour invoquer l’absence de dépôt en instance de
cassation d’une partie des conclusions déposées en instance d’appel par une autre partie intimée.

S’y ajoute que le demandeur en cassation n’est pas systématiquement obligé de verser l’intégralité
des conclusions des différents défendeurs, surtout en l’absence de conclusions récapitulatives.

      « Les dernières conclusions produites ne sont pas nécessairement les plus complètes, et
      n’entraînent aucun abandon des conclusions antérieures. Dans ce cas, il est préférable de
      produire les conclusions les plus complètes plutôt que les dernières. On peut aussi produire les
      deux. Contrairement à l’article 979 qui exige des productions « à peine d’irrecevabilité du
      pourvoi d’office », l’article 979-1 ne prévoit aucune sanction. On doit considérer que lorsque
      l’absence de production des conclusions empêche la Cour de cassation d’apprécier le bien-

5
    Page 2 des conclusions du 23 avril 2020

                                                 16
      fondé d’un moyen, comme un défaut de réponse à conclusions, elle entraîne l’irrecevabilité du
      moyen. Dans le cas contraire, aucune sanction ne devrait être prononcée, conformément au
      principe de proportionnalité qui découle de l’article 6 de la Convention européenne des droits
      de l’Homme. » 6

Le moyen invoqué ne doit dès lors pas entraîner la déchéance du pourvoi, mais devra, le cas
échéant, être examiné dans le cadre des moyens concernés.

Le pourvoi en cassation n’est pas dirigé contre la partie de l’arrêt de la Cour d’appel qui a déclaré
irrecevable l’assignation en intervention forcée de la société à responsabilité limitée C). Le pourvoi
est partant irrecevable en ce qu’il est dirigé contre cette partie.

Le pourvoi est recevable pour le surplus.

Sur le premier moyen de cassation:

Dans le premier moyen, les demandeurs en cassation font grief à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté
leur demande en allocation de dommages et intérêts pour préjudice matériel et d’avoir déchargé
les défendeurs en cassation T) et la société A) de la condamnation au paiement de la somme de
417.600 € avec les intérêts légaux à partir du 22 septembre 2015 au motif que, si la victime du
dol se borne à limiter des dommages-intérêts et que le contrat n’est pas annulé, le seul préjudice
dont la victime du dol puisse obtenir réparation est celui qui résulte de la « perte d’une chance
d’avoir pu contracter à d’autres conditions plus avantageuses ». Or, ni le tribunal, ni la Cour
n’auraient été saisi d’une telle demande.

Le moyen est articulé en six branches.

Sur la première branche :

La première branche est tirée de la violation de la loi, in specie des articles 1116 et 1382 du
Code civil.

Le demandeur en cassation fait grief à l’arrêt dont pourvoi d’avoir retenu qu’il ressortirait de
deux arrêts de la Cour de cassation française du 25 mars 2010 (première chambre civile) et du
10 juillet 2012 (chambre commerciale), que le seul préjudice dont la victime du dol puisse
obtenir réparation, serait celui qui résulte de la « perte d’une chance d’avoir pu contracter à
d’autres conditions plus avantageuses », lorsqu’elle renonce à demander l’annulation du
contrat. Ce serait à tort que la Cout d’appel aurait conclu que, puisque la victime poursuit
l’exécution du contrat, celui-ci présente une certaine utilité pour elle, ce qui lui interdirait de
soutenir qu’elle n’aurait pas contracté sans le dol.

Les demandeurs en cassation invoquent un arrêt de la Cour de cassation française du 21 juin
2016 7, par lequel la chambre commerciale serait revenue sur sa position.

6
    Jacques et Louis Boré, La cassation en matière civil, Dalloz, 5e éd. 2015/2016, n°92.163, page 538
7
    Cass.(F), com., 21 juin 2016, 14-29.874,inédit

                                                         17
L’arrêt dont pourvoi a retenu que les éléments constitutifs du dol étaient réunis tant dans le chef
du propriétaire-vendeur que dans le chef de l’agence immobilière. Le pourvoi en cassation
critique cet arrêt en ce qu‘il a déclaré non fondée la demande en obtention de dommages-intérêts
pour préjudice matériel causé par le dol.

«La dualité de sanction reflète le double aspect du dol : vice du consentement, il justifie
l’annulation du contrat (nullité relative) ; délit civil, il appelle la réparation du préjudice subi
par une action en responsabilité délictuelle fondée sur le droit commun de l’article 1240
(ancien art. 1382) du Code civil 8, la faute retenue étant pas hypothèse antérieure à la
conclusion du contrat. » 9

Tant dans les affaires dans lesquelles sont intervenus les arrêts du 25 mars 2010 et du 10 juillet
2012 que dans l’affaire faisant l’objet de l’arrêt du 21 juin 2016, les victimes du dol avaient fait
le choix de ne pas demander l’annulation du contrat à la suite du dol dont elles étaient victimes,
et elles ont seulement demandé des dommages et intérêts.

Dans l’arrêt du 25 mars 2010, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation avait retenu que
« le préjudice ne pouvait, en l’espèce, résulter que de la perte d’une chance de ne pas contracter
ou de contracter à des conditions plus avantageuses que celles qu’a acceptées la société P. ».

Dans l’arrêt du 10 juillet 2012 10, la chambre commerciale de la Cour de cassation a retenu que
«la société P. ayant fait la choix de ne pas demander l’annulation du contrat, son préjudice
réparable correspondait uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des
conditions plus avantageuses».

Dans l’arrêt du 21 juin 2016 invoqué par les demandeurs en cassation, la chambre commerciale
de la Cour de cassation revient à la formule qu’«ayant fait le choix de ne pas demander
l’annulation du contrat à la suite du dol dont elle avait été victime, son préjudice correspondait
uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses,
ou de de ne pas contracter ».

Même si la formulation n’est pas exactement la même, cela ne signifie toutefois pas qu’il y ait
eu un revirement de jurisprudence dans la mesure où, dans tous ces cas, les victimes du dol
avaient fait le choix de ne pas demander l’annulation de la vente, exprimant ainsi leur intention
de maintenir le contrat malgré le fait que des informations déterminantes leur avaient été
cachées. Il ne saurait dès lors pas véritablement être question de « perte d’une chance de ne pas
contracter ».

Dans des arrêts plus récents, la Cour de cassation a retenu que « le préjudice réparable
correspondait uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus
avantageuses » (chambre commerciale, 5 juin 2019) 11, voire que les victimes du dol « avaient
subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable » (3e chambre civile,
14 janvier 2012) 12.

8
  Article 1382 du Code civil luxembourgeois
9
  Jurisclasseur, Code civil, Synthèse consentement, Michel Storck, 2° Sanctions du dol, n°47
10
   Cet arrêt concerne les mêmes faits et est intervenu à la suite de l’arrêt de la 1e chambre civile du 25 mars
11
   Cass. com., 5 juin 2019, 16-10.391, inédit
12
   Cass. 3e civ., 14 janvier 2021, 19-24.881, publié au bulletin

                                                         18
D’autres arrêts ont recours à des formulations similaires quelque peu plus détaillées :
« (..) le préjudice certain résultant directement du dol commis par les vendeurs consistait pour
les acquéreurs en la perte d’une chance d’avoir pu demander une réduction de prix, d’avoir pu
apprécier l’état exact de l’immeuble, et d’avoir pu évaluer le coût des travaux à entreprendre
ou les recours à exercer (..) ». 13

Les demandeurs en cassation citent des arrêts de la Cour de cassation française qui sont
antérieurs à l’arrêt du 10 juillet 2012. Or, tel que nous l’avons relevé ci-dessus, depuis cet arrêt,
lorsque les victimes du dol font le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, tant la
chambre commerciale que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation française n’admettent
que l’indemnisation de la « perte d’une chance » en recourant à des formulations, sinon
identiques, toutefois très proches.

Les demandeurs en cassation citent encore des jurisprudences luxembourgeoises 14 :

-Dans le premier arrêt cité, rendu par la septième chambre de la Cour d’appel en date du 26
avril 2017, et concernant la vente d’un immeuble avec un garage privatif qui s’est finalement
révélé être un garage commun, la Cour d’appel n’a évalué aucun préjudice, mais a retenu que
« l’étendue du préjudice souffert (..) ne peut pas être chiffrée par la Cour sur base des pièces
lui soumises et une évaluation ex aequo et bono ne peut être que totalement arbitraire », et elle
a ordonné une expertise.

-Dans le deuxième arrêt cité, rendu par la neuvième chambre de la Cour d’appel en date du 20
novembre 2014, concernant la vente d’immeuble avec une annexe construite sans autorisation,
la Cour a constaté qu’entre-temps l’annexe avait été démolie et l’immeuble revendu pour un
prix inférieur au prix d’acquisition. En comparant les prix dans les deux actes de vente, elle a
retenu que les victimes du dol avaient subi une moins-value faisant partie du préjudice réparable
(tout comme les frais de démolition de l’annexe).

Ce qui est commun à ces deux affaires, c’est que le préjudice était déjà réalisé et il était devenu
définitif lorsque la Cour d’appel a statué. Aucun aléa n’intervenait dans l’évaluation du
dommage. Il ne s’agissait pas d’évaluer un préjudice futur en tenant compte de probabilités.

       -   Dans le troisième arrêt cité dans le mémoire en cassation, rendu en date du 2 mai 2013,
           la neuvième chambre de la Cour d’appel a décidé que l’existence d’un dol n’était pas
           établie et que la demande était non fondée sur base de l’article 1116 du Code civil (ni
           sur une des bases invoquées à titre subsidiaire).
       -   Le quatrième arrêt cité (« du 4 juillet 2007 ») n’a pu être trouvé par la soussignée, étant
           donné que les références indiquées sont manifestement fausses (« pas.34, p.41 »). En
           tout état de cause, cet arrêt est antérieur aux arrêts du 25 mars 2010 et du 10 juillet 2012
           de la Cour de cassation française.

Dans l’affaire soumise à la Cour d’appel, les demandeurs en cassation ont réclamé 417.600 € à
titre de préjudice matériel et ils ont exposé que l’expert chargé par eux « a chiffré la valeur du
13
     Cass. (F), 3e civ., 15 novembre 2011, 10-22.940, inédit
14
     pages 6 et 7 du mémoire en cassation

                                                         19
local commercial, de l’appartement et du duplex au montant global de 575.482€ et a estimé les
loyers annules de ces trois immeubles au montant global de 34.800 €. Après avoir déduit les
frais de propriétaire, il a évalué la perte de revenus annuels à 27.840 € et la perte sur la durée
du prêt immobilier de vingt ans à 556.800 €. D’après la moins-value pour la partie qui ne peut
être louée s’élève à 75 % de la perte de revenus, partant à 417.600 €. » 15

Ils ont réclamé la réparation d’un préjudice calculé sur une durée de vingt ans et il s’agit partant
d’un préjudice futur, et non pas d’un préjudice actuel d’ores et déjà réalisé au moment où la
Cour d’appel était appelée à statuer.

Un dommage futur est indemnisable à condition qu’il présente un degré de certitude suffisant
et est susceptible d’être évalué. « La notion ne présente pas de difficultés lorsqu’il s’agit
d’apprécier la certitude d’un dommage actuel, c’est-à-dire d’ores et déjà réalisé au moment
où le juge est appelé à statuer. 16

« L’indemnisation d’un préjudice futur dépend,[en revanche], de son caractère certain ou
éventuel. La perte d’une chance réelle et sérieuse est réparée parce qu’elle constitue un
préjudice certain. (Ph. Malinvaud, D. Fenouillet et M.Mekki, préc. N°9, spéc. N°603.- F.Terré,
Ph. Simler et Ph. Delebecque, préc. N°19, spéc. N°701) ». 17

« La réparation peut aussi jouer un rôle préventif, dans le cas où elle se traduit, pour l’avenir,
par l’injonction de mettre fin à une situation illicite ou par l’institution de mesures propres à
faire cesser le trouble. Il est en réalité très difficile de distinguer préjudice actuel, futur et
simplement éventuel. » Tel est notamment le cas en cas de menace de réalisation d’un
dommage. 18

Il peut être pallié à cette difficulté par le recours à un aménagement : la perte d’une chance.
« Elle implique une appréciation de probabilité, donc de causalité à l’intérieur du
préjudice. » 19

« A y regarder de plus près, on voit que la perte d’une chance intervient lorsque, dû à une faute,
un certain événement préalable (la faute) cause (de manière certaine) la réalisation d’un autre
événement dommageable qui, lui, est le préalable à la perte définitive d’un avantage qui aurait
pu se réaliser avec plus ou moins de probabilité (que la victime du premier événement
dommageable aurait eu la chance d’obtenir si cet événement ne s’était pas réalisé). En somme
la perte d’une chance ne vise que les conséquences ultérieures du dommage premier. La
réparation du dommage particulier consistant dans la perte d’une chance ne peut être obtenue
que moyennant un allégement de l’exigence du caractère direct et certain du dommage qui est
la suite du premier dommage, et c’est justement cela qui distingue la perte d’une chance des
autres dommages indemnisables. Un tel allégement n’est pas admis en ce qui concerne le
premier dommage, dont elle est la suite.

15
   page 18 de l’arrêt du 16 décembre 2020
16
   La responsabilité civile des personnes privées et publiques, Georges Ravarani, Pasicrisie lux., 3e édition, n°1110,
page 1085
17
   Jurisclasseur, Code civil, art. 1927 à 1931, Fasc. unique : Dépôt-obligations du dépositaire, obligation de garde,
a) Caractère du dommage, n°97
18
   La responsabilité civile des personnes privées et publiques précité, n° 1111, page 1086
19
   ibidem, n° 1112, page 1088

                                                         20
En revanche, la réalisation de l’avantage de la perte duquel la victime se plaint était, même en
l’absence de l’événement dommageable, affectée d’un aléa ; il y aurait eu incertitude quant à
la réalisation de l’avantage escompté, alors même si la faute qui a définitivement ruiné toutes
les chances d’y parvenir n’avait pas été commise. Pour la réparation du dommage, une sorte
de décote est alors nécessairement appliquée. Elle est directement fonction de l’importance de
l’aléa qui affecte la réalisation de la chance.». 20

« L’indemnisation de la perte d’une chance est soumise au principe de la réparation intégrale,
mais, comme celui-ci oblige à tenir compte de tous les éléments du dommage, le tribunal saisi
ne peut éviter de prendre en considération l’aléa qui affecte la réalisation de la chance
perdue. » 21

L’indemnisation de la perte d’une chance ne constitue partant pas une indemnisation partielle,
mais il s’agit bien d’une indemnisation intégrale tenant compte de l’aléa affectant la réalisation
de la chance perdue.

«Le préjudice subi par la victime doit, selon le droit commun, être réparé intégralement.
Ainsi l’agent d’affaires sera tenu d’indemniser la victime du dommage patrimonial établi selon
les circonstances de l’affaire.
Toutefois, l’obligation de réparer aura quelquefois pour objet la perte d’une chance. Ainsi, un
agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle lorsque, à défaut d’avoir renseigné les
acquéreurs d’une villa sur les obligations à respecter en vue d’obtenir des avantages fiscaux,
il a fait perdre à ses clients l’occasion de louer celle-ci dans l’année de son achèvement, comme
l’exigeait le dispositif fiscal De Robin. De même, doit réparer au titre de perte d’une chance le
préjudice souffert par les acquéreurs d’un bien, l’agent immobilier qui a manqué d’avertir ces
derniers sur les désordres subis par les habitations de la ville en raison de la sécheresse, ce qui
aurait pu les conduire à renoncer à la vente, ou, à tout le moins, à négocier un prix inférieur à
celui qu’ils ont consenti de payer. » 22

« La chance perdue doit être réelle et sérieuse. Cette exigence paraît provenir du même souci
qu’en matière de dommage ordinaire, à savoir d’exclure les dommages purement
hypothétiques. » 23

« Certaines pertes résidant en la perte de gains potentiels apparaissent hypothétiques. Elles
peuvent toutefois être réparées sur le fondement de la perte d’une chance, à condition toutefois
que la preuve des chances de gains prétendument perdues ait été rapportée. » 24

S) et P) ont assigné les actuels défendeurs en cassation T) et A) en invoquant une moins-value
du bien immobilier acquis à titre de préjudice matériel.

20
   ibidem, n° 1012, page 1090
21
   ibidem, n° 1012, page 1090
22
    Jurisclasseur, Code civil, art. 1240 à 1245-17, Fasc. 315 : Agent d’affaires- Agent immobilier, n° 48, et
jurisprudences y citées.
23
   La responsabilité civile des personnes privées et publiques précité, n° 1112, page 1090
24
   Jurisclasseur, Code civil, art. 1382 à 1386, Fasc. 203 : Régime de la réparation, Modalités de la réparation-
Règles communes aux responsabilités délictuelle et contractuelle-Evaluation du préjudice : dommages aux biens
n°49, et jurisprudences y citées

                                                      21
L’expertise unilatérale versée a retenu une moins-value chiffrée à 417.600 €. Or, la moins-value
(actuelle) invoquée est purement hypothétique 25. Elle a en fait été calculée sur la base des loyers
que les victimes du dol espéraient toucher sur une durée de 20 ans.

La Cour d’appel a retenu dans ce contexte que « c’est à juste titre que le vendeur critique
l’expert de ne pas avoir pris en compte dans l’évaluation du préjudice matériel invoqué par les
acquéreurs, les loyers qu’ils ont perçus pour la location des différents lots du complexe
immobilier qu’ils ont acquis. La Cour renvoie à cet égard à l’échange de courriels entre la
commune de Hesperange et les acquéreurs des 8 et 9 mars 2015 desquels il résulte que les
acquéreurs ont donné en location certains lots pendant la durée d’une année».

Le préjudice à indemniser ne consistait partant pas dans un dommage actuel, réalisé et certain,
de sorte que c’est à juste titre que la Cour d’appel a retenu que le seul préjudice réparable était
«la perte d’une chance d’avoir pu contracter à d’autres conditions plus avantageuses ».

Le premier moyen, pris dans sa première branche, n’est pas fondé.

Sur la deuxième branche :

La deuxième branche du premier moyen est tiré de la violation de la loi, in specie des articles
1116 et 1382 du Code civil.

Si les dispositions visées sont les mêmes que dans la première branche du moyen, les
demandeurs en cassation reprochent cette fois-ci à l’arrêt attaqué, à supposer que le recours à
la notion de perte de chance en matière de dol soit fondé, d’avoir constaté que ni le tribunal ni
la cour d’appel n’ont été saisis d’une demande en indemnisation de la perte d’une chance.

Dans les conclusions récapitulatives du 2 avril 2020, les demandeurs en cassation ont exposé
dans une rubrique « B. Quant au préjudice » 26 :

« Le Sieur THILL et la société A) S.A. seront donc condamnés solidairement, sinon in solidum,
sinon chacune pour le tout à payer aux parties concluantes des dommages-intérêts
correspondant à la moins-value du bien immobilier, au préjudice moral subi et aux frais et
honoraires d’avocat qu’elles ont été contraintes de débourser».

Suit un titre « 1. Sur la moins-value du bien immobilier :

Les parties concluantes ont fait appel à l’expert W) pour calculer la moins-value du bien
immobilier du fait de l’impossibilité de donner en location les différents lots. »

Le préjudice invoqué consistait partant incontestablement dans une moins-value.

25
   Cf. Cass. (F), 3e civ., 23 février 2017, 15-27.957, inédit, (concernant la vente d’une maison d’habitation affectée
de désordres et malfaçons) : « Mais attendu qu’ayant constaté que M. et Mme Y… ne sollicitaient pas la réparation
d’une perte de chance en relation avec le dol mais des préjudices liés à la réfection de la charpente et à la
réparation de la véranda sans lien direct et certain avec celui-ci et que la moins-value invoquée était purement
hypothétique, la cour d’appel a pu en déduire que leurs demandes devaient être rejetées ; D’où il suit que le moyen
n’est pas fondé. »
26
   page 17 des conclusions du 2 avril 2020

                                                         22
Les demandeurs en cassation estiment qu’en substance, leur demande aurait dû être interprétée
comme une demande en restitution de l’excès de prix qu’ils ont payé. A l’appui de cette
prétention ils citent un extrait de l’ouvrage de Georges Ravarani 27, d’après lequel, même en cas
d’indemnisation du préjudice résultant de la perte d’une chance, « pratiquement, la victime se
verra restituer l’excès de prix qu’elle a dû payer. Les dommages et intérêts correspondront à
une réduction du prix. »

Ce constat est certainement exact. Or, en l’absence de réparation en nature, la réparation par
équivalent consiste toujours dans l’allocation de dommages-intérêts, c’est-à-dire dans la
condamnation à payer une somme d’argent:

« La jurisprudence luxembourgeoise est attachée au principe que tout préjudice doit être
réparé en nature. Si cela est impossible ou inopportun pour l’une ou l’autre circonstance, il y
a lieu à réparation par équivalent, c’est-à-dire à l’allocation de dommages-intérêts. » 28

Lorsque la réparation en nature est impossible, inopportune ou refusée par le débiteur, d’autres
sanctions peuvent être prononcées, telles la résolution du contrat, la diminution du prix ou
encore l’allocation de dommages-intérêts, c’est-à-dire une somme d’argent.» 29

Cela ne veut toutefois pas dire qu’il suffise de saisir une juridiction d’une demande de
condamnation chiffrée pour obtenir gain de cause.

En l’espèce, en ce qui concerne le préjudice matériel, les juges du fond étaient saisis d’une
demande tendant à voir indemniser « la moins-value du bien immobilier du fait de
l’impossibilité de donner en location les différents lots ». Ils devaient partant statuer sur cette
demande et ils pouvaient la déclarer non fondée sans devoir analyser d’autres chefs de préjudice
possibles qui auraient, le cas échéant, également pu aboutir à une condamnation à des
dommages-intérêts.

La deuxième branche du premier moyen n’est pas fondée.

Sur la troisième branche :

La troisième branche du premier moyen est tirée du défaut de base légale au regard des articles
1116 et 1382 du Code civil.

Les demandeurs en cassation font grief à l’arrêt dont pourvoi de ne pas avoir analysé, en rejetant
leur demande pour préjudice matériel, si cette demande répondait aux conditions posées par les
articles 1116 et 1382 du Code civil, respectivement sans caractériser en quoi cette demande ne
répondait pas aux exigences des articles précités.

Cet élément de moyen est difficilement compréhensible étant donné qu’il ne précise ni la partie
critiquée de la décision ni en quoi elle encourt le reproche allégué. Il ne répond pas aux
exigences de l’article 10 de la loi du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en cassation
et doit être déclaré irrecevable.

27
   La responsabilité civile des personnes privées et publiques précité, n° 485, page 505 in fine
28
   ibidem, n°1219, page 1177
29
   ibidem, n°1235, page 1190

                                                        23
Subsidiairement :

Il semblerait que le grief soit le même que dans la deuxième branche. La soussignée se permet
partant de renvoyer à ses conclusions dans le cadre de cette branche du moyen.

La Cour d’appel a constaté que la demande en allocation de dommages-intérêts pour préjudice
matériel était à rejeter, étant donné que le préjudice invoqué n’était pas établi par l’expertise et
que, de surcroit, il n’était pas indemnisable :

   «Il s’ajoute, que le préjudice réparable n'est pas exactement le même selon que le contrat a
   ou non été annulé. Lorsque la victime demande et obtient l'annulation du contrat, elle ne
   peut se plaindre que des préjudices qui subsistent en dépit de l'effet rétroactif attaché à
   l'annulation. Peuvent ainsi être réparés des préjudices divers tels que la perte de la plus-
   value apportée par l'acheteur au bien qu'il a dû restituer (Cass. com., 7 mars 1995, n° 92-
   17.188 : JurisData n° 1995-000458 ; JCP G 1995, II, 22661, note E. du Rusquec), les frais
   des emprunts contractés pour les besoins de l'acquisition annulée (Cass. com., 4 janv. 2000,
   n° 96-16.197 : JurisData n° 2000-000108) ou encore les frais de la vente et la commission
   payée à l'agence (Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n° 12-13.327 : JCP G 2014, doctr. 115, obs. J.
   Ghestin).

   En revanche, lorsque la victime se borne à demander des dommages-intérêts, comme en
   l’espèce, elle ne peut obtenir réparation des divers frais exposés à l'occasion de la
   conclusion du contrat.

   Le seul préjudice dont la victime du dol puisse obtenir réparation est celui qui résulte de la
   « perte d'une chance d'avoir pu contracter à d'autres conditions plus avantageuses », comme
   le dit explicitement la Cour de cassation dans ses arrêts de 2010 (Civ. 1re, 25 mars 2010,
   n° 09-12.895, RTD.de ré civ. 2010. 322, obs. B. FAGES) et 2012 (Com. 10 juill. 2012, n°
   11-21.954). Il ne peut donc s'agir que de compenser les conditions défavorables auxquelles
   en raison du dol la victime a dû traiter. Le fait qu'elle

   poursuive l'exécution du contrat signifie en effet qu'il présente une certaine utilité pour elle
   ; ce qui lui interdit de soutenir qu'elle n'aurait pas contracté sans le dol. (RTD Civ. 2012,
   p.732, Patrice JOURDAIN : Dol dans la formation du contrat : quel préjudice réparable ?).

   Au regard de ces principes, les acquéreurs peuvent tout au plus réclamer la perte d’une
   chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, s’ils avaient été mieux
   informés par le vendeur et l’agence immobilière avant la signature du compromis de vente.
   Or ni le tribunal, ni la Cour n’ont été saisis d’une telle demande.

   Il y a lieu, par réformation, de rejeter la demande des acquéreurs en allocation de dommages
   et intérêts pour préjudice matériel. »

La troisième branche du premier moyen n’est pas fondée.

                                                24
Sur la quatrième branche :

La quatrième branche du premier moyen est tirée du défaut de base légale au regard des articles
53 et 54 du Nouveau de procédure civile.

L’article 53 du Nouveau code de procédure civile dispose :

      « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions
      sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois
      l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent
      aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

L’article 54 du même code dispose :

      « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est
      demandé. »

Les demandeurs en cassation reprochent à l’arrêt attaqué d’avoir dénaturé un écrit clair, in
specie les conclusions récapitulatives du 2 avril 2020. Ils font valoir qu’il résulterait des deux
extraits cités de ces conclusions 30 que le tribunal comme la Cour d’appel auraient été saisis « en
substance » d’une demande en indemnisation de la perte d’une chance d’avoir pu contracter à
des conditions plus avantageuses.

Si l’élément de moyen est à comprendre en ce sens que les juges d’appel auraient statué ultra
ou infra petita, il est irrecevable .

Conformément à l’article 617 du Nouveau code de procédure civile,
   «(…) 3° s’il a été prononcé sur choses non demandées,
   4° s’il a été adjugé plus qu’il n’a été demandé,
   5° s’il a été omis de prononcer sur l’un des chefs de demande »,
cela ne donne pas ouverture à cassation, mais ces cas donnent ouverture à requête civile.

Subsidiairement :

Le défaut de base légale peut être défini comme « l’insuffisance des constations de fait qui
sont nécessaires pour statuer sur le droit ». 31

Or, les demandeurs en cassation invoquent la dénaturation d’un écrit clair. Ils n’indiquent
aucune constatation de fait à laquelle les juges du fond auraient omis de procéder.

Cet élément de moyen est incompréhensible dans la mesure où il n’est pas précisé en quoi il est
reproché à l’arrêt attaqué d’avoir violé par défaut de base légale les dispositions visées.

La quatrième branche du premier moyen est irrecevable.

30
     Page 10 du mémoire en cassation
31
     J.et L. Boré, La cassation en matière civile, Dalloz 5e éd. 2015/2016, n°78.21

                                                          25
Plus subsidiairement :

Dans les conclusions récapitulatives du 2 avril 2020, les demandeurs en cassation ont exposé
leurs prétentions dans une rubrique « B. Quant au préjudice » :

« Le Sieur T) et la société A) S.A. seront donc condamnés solidairement, sinon in solidum, sinon
chacune pour le tout à payer aux parties concluantes des dommages-intérêts correspondant à
la moins-value du bien immobilier, au préjudice moral subi et aux frais et honoraires d’avocat
qu’elles ont été contraintes de débourser».

Suit un titre « 1. Sur la moins-value du bien immobilier :
Les parties concluantes ont fait appel à l’expert W) pour calculer la moins-value du bien
immobilier du fait de l’impossibilité de donner en location les différents lots. »

Le préjudice invoqué consistait partant incontestablement dans une moins-value.

L’arrêt dont pourvoi a statué sur ces prétentions, de sorte que la quatrième branche n’est pas
fondée.

Sur la cinquième branche :

La cinquième branche du premier moyen est tirée de la violation de la loi, in specie de l’article
61 du Nouveau code de procédure civile.

L’article 61 du Nouveau code de procédure civile dispose :

   «Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
   Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits sans s’arrêter à la dénomination
   que les parties en auraient proposé.»

Cet élément de moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté la demande des demandeurs en
cassation en allocation de dommages-intérêts pour préjudice matériel au motif que ces derniers
pouvaient «tout au plus réclamer la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions
plus avantageuses, s’ils avaient été mieux informés par le vendeur et l’agence immobilière
avant la signature du compromis de vente. Or ni le tribunal, ni la Cour n’ont été saisis d’une
telle demande. »

Les demandeurs en cassation estiment que, si la Cour d’appel estimait que leur demande de
dommages-intérêts pour préjudice matériel à hauteur de 417.600 € correspondant à la moins-
value de l’immeuble estimée par l’expert W) n’était pas fondée sur la base légale appropriée,
respectivement n’était pas fondée sur la règle ou le principe de droit invoqué, respectivement
n’était pas formulée suivant les termes appropriés, il lui aurait appartenu de substituer la
qualification qu’elle estimait exacte.

Or, le juge est lié par les prétentions des parties qui constituent l’objet du litige. En l’espèce, les
demandeurs en cassation demandaient à se voir allouer des dommages-intérêts pour préjudice

                                                  26
matériel en invoquant une moins-value du complexe immobilier acquis en s’appuyant sur un
rapport d’expertise unilatéral.

Les juges d’appel se sont livrés à une analyse de cette expertise pour arriver à la conclusion que
le préjudice invoqué n’était pas établi, de sorte que leur demande tendant à se voir allouer la
somme de 417.600 € était à rejeter. 32

Faute de preuve du préjudice allégué, la demande n’aurait pas non plus pu prospérer sur un
autre fondement juridique, voire en appliquant une autre règle de droit.

A suivre le raisonnement des demandeurs en cassation, la Cour d’appel aurait dû reformuler
leurs prétentions et procéder comme s’ils avaient demandé à être indemnisés d’un autre chef de
préjudice que celui qu’ils avaient explicitement invoqué. Or, l’article 53 du Nouveau code de
procédure civile interdit au juge de transgresser l’objet du litige déterminé par les prétentions
respectives des parties pour statuer ultra petita ou extra petita. 33 Il n’appartient pas au juge de
formuler la prétention. Il pourrait appliquer une autre qualification juridique à la prétention,
mais en aucun cas ne peut-il reformuler la prétention elle-même. C’est le principe
d’immutabilité du litige ou du « principe dispositif » du Droit belge.

La cinquième branche du premier moyen n’est pas fondée.

Sur la sixième branche :

La sixième branche du premier moyen est tirée de la violation de la loi, in specie de l’article 65
du Nouveau code de procédure civile et de l’article 6 de la Convention européenne des droits
de l’Homme.

Cette branche fait grief à l’arrêt entrepris d’avoir relevé d’office un moyen de droit sans inviter
les parties à leurs observations, de sorte que le principe du contradictoire n’aurait pas été
respecté.

« Relever d’office un moyen de droit, c’est faire spontanément application au litige de règles
de droit autres que celles dont le demandeur ou le défendeur sollicitait le profit » 34, partant
«appliquer une règle de droit autre que celle invoquée par les parties » 35.

Le juge ne relève un moyen d’office, l’obligeant à un débat contradictoire, que s’il donne aux
faits un fondement juridique autre que celui invoqué par les parties et procède « par
substitution ». 36

32
   Page 18 de l’arrêt du 16 décembre 2020
33
   Rép. Pr. Civ. Dalloz, Principes directeurs du procès, section 4 : Objet du litige et prétention- Détermination de
la prétention, n°65
34
   Jurisclasseur, Procédure civile, Fasc. 152, n°64
35
     ibidem, Fasc. 114, n°63

36
     ibidem, Fasc. 152 , n°147

                                                        27
Par contre, « le juge, tenu (…) de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui
étaient applicables, n’a soulevé aucun moyen d’office en donnant à sa décision le fondement
juridique qui découlait des faits allégués.» 37

Une cour d’appel n’est pas tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors
qu’elle se borne à vérifier l’absence ou la réunion des conditions d’application de la règle de
droit invoquée. 38

Un autre arrêt plus récent a statué dans le même sens en ce qui concerne l’appréciation de
l’étendue du préjudice : « que de ces constations et appréciations, faisant ressortir l’existence
d’un préjudice dont elle a souverainement apprécié l’étendue, la cour d’appel, qui n’a relevé
aucun moyen d’office, a pu statuer comme elle l’a fait ; que le moyen n’est pas fondé. » 39

En l’absence de moyen relevé d’office, la Cour d’appel n’était pas tenue d’inviter les parties à
présenter des observations.

La sixième branche du premier moyen n’est pas fondée.

Sur le deuxième moyen de cassation :

Les demandeurs en cassation reprochent à l’arrêt attaqué d’avoir dit non fondée leur demande
en obtention de dommages-intérêts pour préjudice matériel subi et d’avoir déchargé les
défendeurs en cassation de la condamnation au paiement de la somme de 417.600 € avec les
intérêts légaux aux motifs que

      « C’est cependant à juste titre que le vendeur critique l’expert de ne pas avoir pris en compte
      dans l’évaluation du préjudice matériel invoqué par les acquéreurs, les loyers qu’ils ont
      perçus pour la location des différents lots du complexe immobilier qu’ils ont acquis. La Cour
      renvoie à cet égard à l’échange de courriels entre la commune de Hesperange et les
      acquéreurs des 8 et 9 mars 2015 desquels il résulte que les acquéreurs ont donné en location
      certains lots pendant la durée d’un an.

      La demande des intimés tendant à se voir allouer la somme de 417.600 € est dès lors en tout
      état de cause à rejeter. »

Le moyen est articulé en cinq branches.

Sur la première branche :

37
     Cass. (F), com, 27 juin 2006, n°05-13.429
38
   Rép. Pr. Civ. Dalloz, Principes directeurs du procès, section 4 : Objet du litige et prétention_ Fondement
juridique de la prétention, n°204 et jurisprudence y citée : Cass. 3e civ. 25 mars 1998 (JCP 1998, IV. 2132)
39
  Cass. com., 21 juin 2016, n°15-10.771, inédit (le moyen était tiré d’une violation de l’article 16 du code de
procédure civile, ensemble l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’Homme)

                                                      28
La première branche est tirée d’une violation de la loi, in specie de l’article 89 de la
Constitution, des articles 249 et 587 combinés du Nouveau code de procédure civile et de
l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme pour défaut de réponse à
conclusions valant absence de motif.

Cette branche fait grief à l’arrêt entrepris de ne pas avoir répondu au moyen repris dans les
conclusions récapitulatives du 2 avril 2020 que l’expert aurait lui-même relevé dans son rapport
que les appartements étaient loués au moment de sa visite, si bien que nécessairement il en
aurait tenu compte dans son évaluation du préjudice.

En tant que tiré de la violation de l’article 89 de la Constitution, des articles 249 et 587 du
Nouveau code de procédure civile et de l’article 6 de la Convention européenne des droits de
l’Homme le moyen vise le défaut de réponse à conclusions, qui constitue une forme du défaut
de motifs, partant un vice de forme.

Une décision judiciaire est régulière en la forme dès qu’elle comporte une motivation, expresse
ou implicite, sur le point considéré. 40

En retenant que

      « C’est cependant à juste titre que le vendeur critique l’expert de ne pas avoir pris en compte
      dans l’évaluation du préjudice matériel invoqué par les acquéreurs, les loyers qu’ils ont
      perçus pour la location des différents lots du complexe immobilier qu’ils ont acquis. La Cour
      renvoie à cet égard à l’échange de courriels entre la commune de Hesperange et les
      acquéreurs des 8 et 9 mars 2015 desquels il résulte que les acquéreurs ont donné en location
      certains lots pendant la durée d’un an »,

l’arrêt attaqué a répondu aux conclusions des demandeurs en cassation sur la question de la
prise en compte de la location par l’expert.

La première branche du deuxième moyen n’est pas fondée.

Sur la deuxième branche :

La deuxième branche du deuxième moyen est tirée du défaut de base légale au regard des
articles 53 et 54 du Nouveau code de procédure civile. Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir
dénaturé un écrit clair, in specie le rapport de l’expert W).

L’exposé de cette branche est incompréhensible.

Si le grief est à comprendre en ce sens que les juges d’appel auraient statué infra petita ou ultra
petita, cet élément de moyen est irrecevable, car ces reproches ne donnent pas ouverture à
cassation, mais à requête civile. La soussignée se permet de renvoyer à ses conclusions prises
à titre principal dans le cadre de la quatrième branche du premier moyen, qui sont réitérées à
cet endroit.

40
     J.et L. Boré, La cassation en matière civile, Dalloz 5e éd. 2015/2016, n°77.31

                                                          29
La deuxième branche est irrecevable.

Subsidiairement :

Le défaut de base légale peut être défini comme « l’insuffisance des constations de fait qui sont
nécessaires pour statuer sur le droit ». 41

Les demandeurs en cassation invoquent la dénaturation d’un écrit clair. Ils n’indiquent aucune
constatation de fait à laquelle les juges du fond auraient omis de procéder.

Cet élément de moyen est incompréhensible dans la mesure où il n’est pas précisé en quoi il est
reproché à l’arrêt attaqué d’avoir violé par défaut de base légale les dispositions visées.

La deuxième branche du deuxième moyen est irrecevable.

Plus subsidiairement :

Sous le couvert du grief d’un défaut de base légale au regard des articles 53 et 54 du Nouveau
code de procédure civile, par la dénaturation du rapport de l’expert, le moyen ne tend qu’à
remettre en discussion l’interprétation d’un élément de preuve qui relève du pouvoir souverain
des juges du fond et échappe au contrôle de la Cour de cassation ;

La deuxième branche du moyen ne saurait être accueillie.

Sur la troisième branche :

La troisième branche du deuxième moyen est tirée de la violation de la loi, in specie de l’article
89 de la Constitution, des articles 249 et 587 combinés du Nouveau code de procédure civile et
de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme pour défaut de motif.

Cette branche fait grief à l’arrêt dont pourvoi d’avoir rejeté l’intégralité de leur demande au lieu
de retrancher seulement le montant des loyers perçus pendant un an de l’évaluation de l’expert
et de ne pas avoir motivé le rejet de leur demande.

Une décision judiciaire est régulière en la forme dès qu’elle comporte une motivation, expresse
ou implicite, sur le point considéré. 42

Le rejet de l’intégralité de la demande en allocation de dommages et intérêts pour préjudice
matériel est fondée sur les motifs suivants :

      « C’est cependant à juste titre que le vendeur critique l’expert de ne pas avoir pris en compte
      dans l’évaluation du préjudice matériel invoqué par les acquéreurs, les loyers qu’ils ont

41
     J.et L. Boré, La cassation en matière civile, Dalloz 5e éd. 2015/2016, n°78.21
42
     ibidem, n°77.31

                                                          30
   perçus pour la location des différents lots du complexe immobilier qu’ils ont acquis. La Cour
   renvoie à cet égard à l’échange de courriels entre la commune de Hesperange et les
   acquéreurs des 8 et 9 mars 2015 desquels il résulte que les acquéreurs ont donné en location
   certains lots pendant la durée d’un an.

   La demande des intimés tendant à se voir allouer la somme de 417.600 € est dès lors en tout
   état de cause à rejeter.

   Il s’ajoute, que le préjudice réparable n'est pas exactement le même selon que le contrat a
   ou non été annulé. Lorsque la victime demande et obtient l'annulation du contrat, elle ne
   peut se plaindre que des préjudices qui subsistent en dépit de l'effet rétroactif attaché à
   l'annulation. Peuvent ainsi être réparés des préjudices divers tels que la perte de la plus-
   value apportée par l'acheteur au bien qu'il a dû restituer (Cass. com., 7 mars 1995, n° 92-
   17.188 : JurisData n° 1995-000458 ; JCP G 1995, II, 22661, note E. du Rusquec), les frais
   des emprunts contractés pour les besoins de l'acquisition annulée (Cass. com., 4 janv. 2000,
   n° 96-16.197 : JurisData n° 2000-000108) ou encore les frais de la vente et la commission
   payée à l'agence (Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n° 12-13.327 : JCP G 2014, doctr. 115, obs. J.
   Ghestin).

   En revanche, lorsque la victime se borne à demander des dommages-intérêts, comme en
   l’espèce, elle ne peut obtenir réparation des divers frais exposés à l'occasion de la
   conclusion du contrat.

   Le seul préjudice dont la victime du dol puisse obtenir réparation est celui qui résulte de la
   « perte d'une chance d'avoir pu contracter à d'autres conditions plus avantageuses », comme
   le dit explicitement la Cour de cassation dans ses arrêts de 2010 (Civ. 1re, 25 mars 2010,
   n° 09-12.895, RTD.de ré civ. 2010. 322, obs. B. FAGES) et 2012 (Com. 10 juill. 2012, n°
   11-21.954). Il ne peut donc s'agir que de compenser les conditions défavorables auxquelles
   en raison du dol la victime a dû traiter. Le fait qu'elle poursuive l'exécution du contrat
   signifie en effet qu'il présente une certaine utilité pour elle ; ce qui lui interdit de soutenir
   qu'elle n'aurait pas contracté sans le dol. (RTD Civ. 2012, p.732, Patrice JOURDAIN : Dol
   dans la formation du contrat : quel préjudice réparable ?).

   Au regard de ces principes, les acquéreurs peuvent tout au plus réclamer la perte d’une
   chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, s’ils avaient été mieux
   informés par le vendeur et l’agence immobilière avant la signature du compromis de vente.
   Or ni le tribunal, ni la Cour n’ont été saisis d’une telle demande.

   Il y a lieu, par réformation, de rejeter la demande des acquéreurs en allocation de dommages
   et intérêts pour préjudice matériel. »

L’arrêt entrepris comporte partant une motivation sur le rejet de l’intégralité de la demande.

La troisième branche n’est pas fondée.

                                                31
Sur la quatrième branche :

La quatrième branche du deuxième moyen est tirée du défaut de base légale au regard de
l’article 1382 du Code civil.

Les demandeurs en cassation reprochent à l’arrêt attaqué d’avoir « rejeté l’intégralité de cette
demande [de dommages-intérêts à hauteur de 417.600 ] en retenant simplement que le montant
des loyers perçus pour la location des différents lots pendant une année n’aurait pas été pris
en compte dans l’évaluation de l’expert » et que cette constatation, à la supposer établie, aurait
au mieux justifié le rejet partiel de la demande. La motivation de l’arrêt serait insuffisante dans
la mesure où elle serait muette quant au montant correspondant aux 19 années supplémentaires
durant lesquelles les lots auraient pu être loués.

Cette branche invoque le défaut de base légale, et partant l’insuffisance des constatations de fait
auxquelles les juges du fond ont procédé, mais elle n’indique pas quelle serait la constatation
de fait à laquelle les juges auraient manqué de procéder, et qui serait indispensable pour statuer
sur le droit.

Cet élément de moyen ne précise ni la partie critiquée de la décision ni en quoi elle encourt le
reproche allégué. Il ne répond pas aux exigences de l’article 10 de la loi du 18 février 1885 sur
les pourvois et la procédure en cassation et doit être déclaré irrecevable.

Subsidiairement :

Cette branche procède d’une lecture erronée, voire incomplète de l’arrêt attaqué.

En retenant que, pour les motifs plus amplement cités ci-avant dans le cadre de la troisième
branche, « les acquéreurs peuvent tout au plus réclamer la perte d’une chance d’avoir pu
contracter à des conditions plus avantageuses, s’ils avaient été mieux informés par le vendeur
et l’agence immobilière avant la signature du compromis de vente », la Cour d’appel a motivé
le rejet de l’intégralité de la demande.

La quatrième branche du deuxième moyen manque en fait.

Sur la cinquième branche :

La cinquième branche du deuxième moyen est tirée de la violation de la loi, in specie des articles
53 et 54 du Nouveau code de procédure civile. Il est fait grief à l’arrêt dont pourvoi d’avoir
omis de statuer sur tout ce qui a été demandé.

Tel que la soussignée l’a déjà exposé, lorsqu’il est statué infra petita, cela donne ouverture à
requête civile conformément à l’article 617 du Nouveau code de procédure civile, mais cela ne
donne pas ouverture à cassation.

La cinquième branche du deuxième moyen est irrecevable.

                                                32
                                        Conclusion

Le pourvoi est irrecevable en ce qu’il est dirigé contre la société à responsabilité limitée
C), mais recevable pour le surplus.

Le pourvoi n’est pas fondé.

                              Pour le Procureur Général d’Etat,
                                 Le premier avocat général

                                 Marie-Jeanne Kappweiler

                                            33
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Arrêt N° 40/22 - III – TRAV

                 Exempt - appel en matière de droit du travail.

Audience publique du vingt-quatre mars deux mille vingt-deux

Numéro CAL-2018-00245 du rôle

Composition:

Alain THORN, président de chambre,
Paul VOUEL, conseiller,
Anne-Françoise GREMLING, conseiller,
Isabelle HIPPERT, greffier.

                                       Entre :

A, demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine
KOVELTER de Luxembourg du 7 mars 2018,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat à la Cour à Luxembourg,

                                         et :

B, demeurant à L-(…),

intimé aux fins du susdit exploit KOVELTER,

comparant par Maître Anaïs BOVE, avocat à la Cour à Luxembourg.
                               LA COUR D'APPEL:

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 14 décembre 2021.

Vu l’arrêt rendu le 8 juillet 2021, sous le numéro 68/21.

L’enquête ordonnée par cet arrêt a eu lieu le 26 octobre 2021.

Les deux témoins entendus ont déclaré n’avoir jamais assisté à aucune remise
d’argent de l’appelant à l’intimé et ne pas être en mesure de donner quelque
information utile que ce soit concernant les payements de salaires.

L’appelant continue d’affirmer que les payements des salaires des mois de juillet à
septembre 2015 « sont intervenus en espèces (…) et ont été remis en main propre
au salarié ».

Il demande actuellement à la Cour, sur base des articles 1357 et suivants du Code
civil, de déférer à l’intimé le serment suivant :

« Jurez-vous que vous n’avez reçu le salaire des mois de juillet à septembre 2015
en main propre de la part de Monsieur A ».

Au soutien de son offre de preuve, l’appelant fait valoir que le
serment litisdécisoire peut être déféré en tout état de cause et sans que le demandeur
ne doive, au préalable, apporter un quelconque début de preuve.

L’intimé, après avoir rappelé une nouvelle fois « les faits et rétroactes », estime
qu’au vu du résultat de l’enquête, la Cour ne peut que conclure à « une absence de
preuve quant à une prétendue remise de rémunération en main propre » et ajoute
que toutes les diligences déployées par la partie adverse depuis le début du litige
n’ont « rien donné de probant ».

Selon l’intimé, il y aurait lieu de rejeter l’offre de preuve par serment litisdécisoire
au motif qu’il ressortirait d’ores et déjà des éléments du dossier que les payements
litigieux ne sont pas intervenus, et de confirmer partant la condamnation y relative.

Appréciation de la Cour
Le serment offert en preuve qui, depuis une réforme du serment par une loi du 22
décembre 1986, est appelé décisoire et non plus litisdécisoire, est régi par les
articles 1357 et suivants du Code civil.

En principe, le serment doit être prêté dans les termes mêmes de la délation, de
sorte que le juge ne peut pas modifier, de sa propre initiative, la formule qui a été
proposée. Tout au plus est-il permis au juge de la remanier pour la rendre plus

                                           2
claire, moins ambigüe (cf. Encyclopédie Dalloz, Procédure civile et commerciale,
éd. 1955, tome II, v° Preuve, n° 1256). En revanche toute modification de fond lui
est interdite (cf. Cass. b. 15.03.1945, Pas. b. 1945. I. 134 ; H. De Page, Traité
élémentaire de droit civil belge, tome III, Bruylant, 3e éd., n° 1047).

En l’espèce, la formule proposée par l’appelant ne peut pas être déférée à l’intimé
puisqu’elle porte, entre autres, sur le prétendu payement du salaire du mois de
juillet 2015, alors que la Cour a d’ores et déjà décidé, dans son arrêt du 8 juillet
2021, que ce payement laissait d’être prouvé et qu’il y avait partant lieu d’en
imposer le payement à l’appelant, par confirmation du jugement entrepris.

Il est relevé que l’appelant avait auparavant soutenu avoir payé le salaire du mois de
juillet 2015 par virement bancaire et non pas en espèces remises en main propre.

Le passage pertinent du dispositif de l’arrêt du 8 juillet 2021 se lit comme suit :
« dit l’appel d’ores et déjà non fondé en ce qu’il tend à remettre en cause la
condamnation de A à payer à B le salaire du mois de juillet 2015 ».

La mesure d’instruction requise par l’appelant est donc irrecevable, en ce qu’elle se
heurte à l’autorité de la chose jugée dont est revêtu l’arrêt rendu le 8 juillet 2021.

D’autre part, la Cour estime que le recours à ce mode de preuve n’est pas
nécessaire, étant donné que les éléments du dossier lui permettent d’ores et déjà
d’asseoir sa conviction, que les payements allégués par l’appelant ne sont pas
intervenus et que la mesure d’instruction qu’il sollicite serait inutile.

Il est rappelé à cet égard que le juge n’est pas obligé de déférer le serment offert en
preuve à la partie adverse, étant donné que l’article 1358 du Code civil dispose que
« le serment décisoire peut être déféré (…) ».
Aussi appartient-il aux juges du fond, à la seule condition de motiver leur décision
sur ce point, d’apprécier si cette mesure est ou non nécessaire (cf. Cass. Soc.
28.11.1962, Bull. civ. 1962. IV., n° 851 ; Cass. 3e civ. 10.03.1999, Bull. civ. 1999.
III, n° 63 ; Encyclopédie Dalloz, Droit civil, v° Preuve : Modes de preuve, 2019,
n° 237 ; H. De Page, op. cit., n os 1046 et 1048).

Depuis bientôt quatre ans, B qui travaillait pour l’appelant comme garçon d’écurie,
dont la situation matérielle est des plus modestes et qui est gravement malade,
réclame en vain le payement de plusieurs salaires.

L’appelant a soutenu avoir payé plusieurs salaires en liquide, et cela sans se
ménager la moindre preuve écrite des payements ainsi allégués, motif pris de qu’il
n’aurait pas eu « la présence d’esprit de faire signer un reçu ».

                                          3
Pour établir la véracité de cette version, a priori peu plausible, A a demandé avec
insistance l’audition de deux témoins, au point de former un recours en cassation
contre l’arrêt ayant rejeté son offre de preuve, en vue d’obtenir cette audition et a
soutenu à d’itératives reprises, dans ses écritures, que « les remises de salaires en
espèces se sont faites à chaque fois devant témoin ».

L’appelant a justifié son abstention à verser des attestations testimoniales des
personnes dont elle sollicitait l’audition - et qui comptent parmi ses proches - par
l’allégation que celles-ci seraient pour ainsi dire analphabètes (« parce que ceux-ci
ne maîtrisent pas ou que très peu l’écriture »).

Lors de leur audition, les deux témoins ont déclaré savoir parfaitement lire et écrire,
de sorte qu’ils auraient parfaitement pu écrire ce qu’ils ont ensuite déclaré, à savoir
qu’ils n’ont jamais assisté à aucune remise d’argent de l’appelant à l’intimé.

Dans ces circonstances, la Cour retient qu’il n’est pas nécessaire ni utile d’avoir
recours à la délation du serment, outre que la formule proposée ne saurait être
déférée telle quelle à l’intimé pour les motifs énoncés plus haut.

Il y a partant lieu de rejeter cette offre de preuve.

En conséquence, l’appel principal doit être rejeté pour le surplus.

La juridiction du premier degré a débouté les parties au litige de leurs demandes
respectives en obtention d’une indemnité de procédure.

L’appelant conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 15.000 euros
pour les deux instances, sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure
civile.

L’intimé réclame une indemnité de procédure de 2.000 euros pour la première
instance, par voie d’appel incident, et une autre indemnité de procédure du même
montant, pour l'instance d’appel.

Comme l’appelant a succombé, pour une large part, dans ses prétentions et qu’il
devra supporter la charge des dépens, sa demande basée sur l’article 240 du
Nouveau Code de procédure civile est à rejeter.

Eu égard au sort réservé aux prétentions formulées par la partie B en première
instance, il n’est pas inéquitable de laisser les frais exposés en première instance et
non compris dans les dépens à sa charge, de sorte que l’appel incident est à rejeter
comme infondé.

Eu égard à l’issue de l’instance d’appel et à sa nature, il convient d’allouer à
l’intimé une indemnité de procédure de 2.000 euros pour la présente instance.

                                             4
                               PAR CES MOTIFS :

la Cour d’appel, troisième chambre, siégeant en matière de droit du travail, statuant
contradictoirement,

statuant en continuation de l’arrêt rendu en date du 8 juillet 2021, sous le numéro
68/21,

dit l’appel principal non fondé pour le surplus,

dit l’appel incident recevable mais infondé,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à préciser que les fiches de
salaire des mois d’août et septembre 2015 devront être délivrées à B endéans les
trente jours à compter de la signification du présent arrêt,

condamne A à payer à B une indemnité de procédure de 2.000 euros pour l’instance
d’appel,

condamne A aux frais et dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de
Me Anaïs BOVE, sur ses affirmations de droit.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par Monsieur
le président de chambre Alain THORN, en présence du greffier Isabelle HIPPERT.

                                          5
"