text:
Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 37/2016

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize

Numéro 171747 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), salariée, demeurant à L-(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de
Luxembourg du 3 août 2015,
intimée sur appel incident,
comparant par Maître Anne HERTZOG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B.), salarié, demeurant à L-(…),
intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,
appelant par appel incident,
comparant par Maître Barbara KOOPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 171747 du rôle et appelée pour fixation le 29
septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,
1er février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Anne HERTZOG, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel
et fut entendue en ses explications.
Maître Barbara KOOPS, avocat, comparant pour B.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
16 février 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Par requête déposée le 7 novembre 2013, B.) a fait convoquer A.) devant le tribunal
de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour
l’entendre condamner à déguerpir de la maison lui appartenant en propre, sise à
ADR1.), la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de
2.500,00 euros et ce, principalement à partir du 23 avril 2012 et, subsidiairement, à
partir du 1er septembre 2013, soit la somme totale de 48.166,67 euros, sinon la
somme de 7.500,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 1er octobre 2013, date
d’une sommation, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, avec
augmentation du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois
mois à partir de la notification du jugement à intervenir.
B.) a encore sollicité une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et a conclu à
l’exécution provisoire du jugement.
A l’appui de sa demande, B.) a exposé être propriétaire de la maison sise à ADR1.),
qui constituerait un bien propre dans son chef et dans laquelle les époux auraient
établi leur domicile conjugal. Par ordonnance de référé-divorce du 3 avril 2012,
signifiée le 8 mai 2012, A.) aurait été autorisée à résider à l’ancien domicile conjugal
durant l’instance en divorce. Le divorce entre parties aurait été prononcé par
jugement rendu contradictoirement le 20 juin 2013, signifié à la partie défenderesse
le 15 juillet 2013 et coulé en force de chose jugée depuis le 1er septembre 2013.
Lors des débats de première instance, B.) a expliqué que A.) n’a quitté les lieux et ne
lui a remis les clefs de l’immeuble que le 17 janvier 2014. Il a augmenté sa demande
en paiement d’indemnités d’occupation au montant de 53.583,33 euros, en sus des
intérêts légaux, pour la période courant du 18 avril 2012 à janvier 2014 inclus, sinon
au montant de 12.500,00 euros, en sus des intérêts légaux, pour la période courant
du 1er septembre 2013 à janvier 2014 inclus.
A.) a contesté être redevable d’une indemnité d’occupation pour la période allant
jusqu’au 1er septembre 2013, dans la mesure où elle a été autorisée à résider
séparément de B.) dans l’ancien domicile conjugal pendant l’instance en divorce et
que cette mesure provisoire était fondée sur le devoir de secours de son ancien
époux à son égard, ainsi qu’à l’égard des deux enfants communs mineurs, résidant
auprès de leur mère pendant l’instance en divorce. Elle a, par ailleurs, soutenu avoir
quitté les lieux le 25 décembre 2013.
Quant à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, elle a demandé qu’il soit
tenu compte d’un prêt hypothécaire contracté par les deux époux pour reconstituer
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l’immeuble appartenant en propre à B.). Elle a, en outre, invoqué sa situation
financière difficile pour soutenir que le montant réclamé à titre d’indemnité
d’occupation était surfait.
A.) a finalement réclamé une indemnité de procédure de 700,00 euros.
Par jugement contradictoire du 24 juin 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :
 • reçu la demande en la forme,
 • dit que la demande en déguerpissement est devenue sans objet,
 • condamné A.) à payer à B.) le montant de 11.105,66 euros, avec les intérêts au
   taux légal sur le montant de 2.441,67 euros à partir du 1er octobre 2013, date
   d’une mise en demeure, sur le montant de 3.011,39 euros à partir du 7
   novembre 2013, jour du dépôt de la requête introductive d’instance, et sur le
   montant de 5.652,60 euros à partir du 27 mai 2015, jour de l’augmentation de la
   demande, à chaque fois jusqu’à solde,
 • pour le surplus, dit la demande en paiement non fondée,
 • dit non fondée la demande en exécution provisoire du jugement,
 • ordonné la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un
   délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement,
 • dit non fondée la demande de B.) en obtention d’une indemnité de procédure,
 • dit la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure recevable,
   mais non fondée,
 • condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.
Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a retenu que A.) est à
qualifier d’occupante sans droit ni titre des lieux litigieux à partir du 1er septembre
2013, date à laquelle le jugement de divorce est coulé en force de chose jugée,
jusqu’au 17 janvier 2014, date de la remise des clefs de la maison à B.).
Quant à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à la suite de la
dissolution définitive du mariage, le juge de première instance a dit qu’au vu de la
compétence d’exception d’interprétation stricte du juge de paix siégeant sur le
fondement de l’article 3,3° du nouveau code de procédure civile, il n’y a lieu, ni de
tenir compte d’éventuels paiements que l’occupante sans droit ni titre aurait effectués
dans le cadre du remboursement d’un prêt hypothécaire ayant servi à la
reconstitution du bien propre de l’ex-conjoint, ni de toiser la question du montant de
l’éventuel droit de créance que l’ex-épouse peut le cas échéant faire valoir de ce chef
contre son ex-époux.
Il a ensuite rappelé que les indemnités d’occupation sont, en principe, déterminées
en fonction de la valeur locative de l’immeuble, que les parties peuvent néanmoins
démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur, mais qu’il n’y a pas lieu de
tenir compte de la situation financière de celui qui occupe sans droit ni titre.
En se basant sur un rapport unilatéral, dressé à la demande de B.) et par rapport au
contenu duquel A.) n’a pas formulé de critique circonstanciée lors des débats à
l’audience, le juge de première instance a pris en considération une valeur vénale de
l’immeuble de 568.000,00 euros et a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à
(586.000 x 5/100 x 1/12 =) 2.441,67 euros.
De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 3 août 2015.
Prétentions et moyens des parties
Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à se voir décharger de
toutes condamnations intervenues à son encontre. Elle demande ainsi,
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principalement, à voir dire que, dans la mesure où « la question de l’indemnité
d’occupation doit être toisée dans le cadre de la procédure des difficultés de
liquidation », « la demande de B.) doit être déclarée irrecevable, sinon non fondée ».
Subsidiairement, il y aurait lieu de surseoir à statuer en attendant l’issue des
opérations de liquidation du régime matrimonial. Plus subsidiairement, l’appelante
demande à voir constater que B.) lui a mis l’immeuble gratuitement à disposition, de
sorte qu’aucune indemnité d’occupation ne serait due, sinon à voir fixer la période,
pendant         laquelle     une       telle      indemnité      est      due,      du
1 septembre 2013 au 25 décembre 2013 (date à laquelle elle aurait quitté les lieux)
   er

et ramener le montant à de plus justes proportions, sinon encore à voir nommer un
expert afin de procéder à une évaluation contradictoire de l’immeuble. En dernier
ordre de subsidiarité, l’appelante sollicite des délais de paiement par application de
l’article 1244 alinéa 2 du code civil. Elle conclut, par réformation du jugement
entrepris, à se voir allouer une indemnité de procédure de 700,00 euros pour la
première instance et sollicite une indemnité de procédure de 1.400,00 euros pour
l’instance d’appel.
A l’appui de son recours, A.), se référant à une jurisprudence du tribunal
d’arrondissement du 12 octobre 2007, soutient que l’indemnité d’occupation
constitue une créance postcommunautaire qui doit être traitée dans le cadre de la
procédure de difficultés de liquidation.
A titre subsidiaire, elle fait plaider que B.) - l’ayant invitée à prendre le temps
nécessaire pour trouver un appartement convenable - a renoncé à réclamer une
indemnité d’occupation.
A titre plus subsidiaire et eu égard à la vétusté de l’immeuble et à l’absence de
préjudice dans le chef de B.) - qui aurait été logé gratuitement par un ami - il y aurait
lieu de ramener le montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions.
En tout état de cause, l’appelante fait grief au juge de première instance de s’être
basé sur un rapport d’expertise unilatéral afin de déterminer le montant de
l’indemnité d’occupation, alors qu’une expertise unilatérale ne pourrait fonder
exclusivement une décision judiciaire. Afin de déterminer le montant redu,
l’appelante demande à voir ordonner une expertise contradictoire ou à voir appliquer
l’article 3 (2) et (3) (le tribunal suppose que l’appelante se réfère à la loi modifiée du
21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation) relatif au capital investi.
L’intimé, pour sa part, conclut à la confirmation du jugement dont appel, sauf à
interjeter appel incident en ce qui concerne la période pendant laquelle une
indemnité d’occupation est due par A.). Ayant été contraint de quitter son immeuble
le 18 avril 2012, B.) estime que A.) est redevable d’une indemnité d’occupation à
partir de cette date. Ce serait, en revanche, à juste titre que le juge de première
instance a dit que l’indemnité d’occupation était due jusqu’à la remise des clés le
17 janvier 2014.
L’intimé estime que le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, était
compétent pour connaître de sa demande en déguerpissement et en obtention d’une
indemnité d’occupation. A titre subsidiaire, il y aurait lieu de tenir compte de la
prorogation de compétence tacite inscrite à l’article 18 du nouveau code de
procédure civile, de sorte que A.) serait forclose à contester la compétence du
tribunal de paix.
B.) soulève l’irrecevabilité de la demande tendant à la surséance à statuer pour
constituer une demande nouvelle irrecevable en instance d’appel. Rappelant que les
renonciations ne se présument pas, il conteste avoir renoncé au principe d’une

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indemnité d’occupation et estime que le montant retenu par le juge de première
instance est adéquat.
Il s’oppose à toute nouvelle expertise, de même qu’il s’oppose à tout délai de
paiement.
Faisant grief au juge de première instance d’avoir rejeté sa demande en obtention
d’une indemnité de procédure, il sollicite, par le biais d’un appel incident, un montant
de 650,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour
la première instance. Il conclut finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure
de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.
Discussion
Historique
En vue d’une meilleure compréhension, il convient de rappeler certains faits à la
base du présent litige.
Les parties se sont mariées le 7 mai 1999 par devant l’officier de la commune de
(…).
De leur union, sont issus trois enfants, C.), née le (…) et reconnue par B.) le 29
novembre 2000, D.), née le (…), et E.), né le (…).
Suivant exploit d’huissier du 9 janvier 2012, A.) a assigné B.) en divorce et en référé-
divorce.
Suivant ordonnance de référé-divorce du 3 avril 2012, les parties ont été autorisées à
résider séparément durant l’instance en divorce, A.) s’étant vue accorder le droit de
résider au domicile familial avec les deux enfants communs mineurs, tandis qu’il a
été ordonné à B.) de déguerpir du domicile conjugal endéans les deux mois de la
signification de l’ordonnance. Pour décider ainsi, le juge des référés a relevé que A.)
« est incontestablement la partie économiquement la plus faible, compte tenu du fait
qu’elle est actuellement sans revenus ». Le juge de référés a confié la garde des
deux enfants communs mineurs à la mère et a accordé au père un droit de visite et
d’hébergement usuel. Il a finalement condamné B.) au paiement d’une pension
alimentaire de 300,00 euros par enfant et par mois pour l’entretien et l’éducation des
deux enfants communs mineurs ainsi qu’au paiement d’un secours alimentaire à titre
personnel de 400,00 euros par mois pendant dix mois, à chaque fois à partir du 9
janvier 2012.
Cette ordonnance de référé-divorce a été signifiée à A.) le 8 mai 2012.
Suivant jugement de divorce rendu le 20 juin 2013, le tribunal d’arrondissement de et
à Luxembourg a notamment confié la garde des deux enfants mineurs à A.) et
accordé au père un droit de visite et d’hébergement usuel. Il a condamné B.) au
paiement d’un secours alimentaire de 300,00 euros par mois et par enfant mineur et
a débouté A.) de ses demandes en obtention d’un secours alimentaire à titre
personnel et au profit de l’enfant majeur C.).
Ce jugement, ayant fait l’objet d’une signification à A.) en date du 15 juillet 2013, est
devenu définitif le 1er septembre 2013.
Le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce qu’il a dit que la demande de B.)
tendant au déguerpissement de A.) est devenue sans objet. Il est, en effet, constant
en cause que celle-ci a quitté les lieux, les parties étant toutefois en désaccord quant
à la date à prendre en considération, A.) soutenant avoir quitté les lieux le 25

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décembre 2013 et B.) estimant que seule la date de remise des clefs –
le 17 janvier 2014 – est à prendre en compte.
Quant à la compétence du tribunal de paix pour connaître de la demande en
paiement d’une indemnité d’occupation
L’appelante soulève tout d’abord l’irrecevabilité de la demande, au motif que celle-ci
devrait être toisée dans le cadre de la procédure de difficultés de liquidation devant
le tribunal d’arrondissement. Le tribunal admet que, ce faisant, l’appelante oppose en
réalité une exception d’incompétence ratione materiae des juridictions siégeant en
matière d’occupation sans droit ni titre, étant donné qu’elle soutient que le présent
litige relèverait de la compétence du tribunal siégeant en matière de divorce et de
difficultés de liquidation.
Suivant l’article 3-3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît
«de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à
l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement
d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient
ou non la suite d’une convention».
En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que l’immeuble occupé par A.)
constitue un bien propre à B.), lequel l’a acquis suivant acte notarié du 20 décembre
1979. Le fait que l’immeuble litigieux constitue un bien propre à l’intimé n’est
d’ailleurs pas contesté par l’appelante.
Il convient de relever que le litige consistant dans la réclamation d'une indemnité
d'occupation à verser par un indivisaire (donc concernant un bien commun devenu
indivis par le fait du divorce) fait partie des difficultés de partage et de liquidation
d'une communauté qui relèvent de la compétence du tribunal saisi de toutes les
difficultés nées dans le cadre de cette liquidation (cf. en ce sens TAL 30 juin 1983,
n° 19815 du rôle).
En revanche, une demande en paiement d’une indemnité d’occupation relative à un
bien propre ne se rattache pas au partage et à la liquidation des bien indivis, de sorte
que le juge de paix est seul compétent pour statuer sur une telle demande
(Cour 29 avril 2009, n° 33846 du rôle).

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Dans la mesure où A.) ne conteste pas que la maison occupée par elle constitue un
bien appartenant en exclusivité à B.), ce qui résulte d’ailleurs des pièces versées au
dossier, c’est à juste titre que le premier juge s’est déclaré compétent pour connaître
de la demande.
Quant à demande en surséance à statuer
Contrairement aux affirmations de B.), la demande formulée par A.) tendant à la
surséance à statuer ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l’article 592
du nouveau code de procédure civile. Il s’agit, au contraire, d’un moyen nouveau qui
peut être soulevé en tout état de cause et qui est partant recevable en instance
d’appel.
Compte tenu du fait que le jugement de divorce du 20 juin 2013 a nommé un notaire
afin de procéder au partage et à la liquidation de la communauté légale de biens
existant entre parties et au regard du fait que le présent litige a trait à un bien propre
appartenant en exclusivité à B.), il n’y a pas lieu de surseoir à statuer en attendant
l’issue des opérations de liquidation du régime matrimonial, qui n’ont, par hypothèse,
pas d’incidence sur la demande de B.) en obtention d’une indemnité d’occupation
relative à son bien propre.
Quant au principe et au quantum d’une indemnité d’occupation redue par A.)
D’emblée, le tribunal relève que l’affirmation de l’appelante selon laquelle B.) aurait
mis son bien propre gratuitement à sa disposition n’est corroborée par aucun
élément de la cause, de sorte qu’elle doit rester à l’état de pure allégation dépourvue
d’un quelconque effet.
L’attestation testimoniale versée par l’appelante, dans ce contexte, n’est, en effet,
pas à prendre en considération par le tribunal de céans, alors qu’elle ne répond pas
aux exigences de l’article 402 du nouveau code de procédure civile. Tel que le relève
à bon escient l’intimé, cette attestation ne relate pas des faits auxquels son auteur a
personnellement assisté. En outre, l’auteur n’a pas indiqué avoir connaissance
qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.
Il convient certes de relever que les formalités édictées par l’article 402 du nouveau
code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité. Il appartient, en
effet, aux juges d’apprécier, si une attestation, qui n’est pas établie selon les règles
de la prédite disposition, présente des garanties suffisantes pour emporter sa
conviction (Cour 28 mai 1997, n° rôle 18757; Cour 27 octobre 2010, n° 35120 du
rôle).
Toutefois, en l’occurrence, il ne résulte pas des éléments de la cause que le
rédacteur de l’attestation testimoniale était pleinement conscient de la portée et des
suites de sa déclaration, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la prendre en considération.

A relever que l’affirmation de A.) est d’ailleurs contredite par les éléments objectifs
de la cause et notamment par le courrier lui adressé le 1er octobre 2013 par le
mandataire de B.), aux termes duquel elle est priée de libérer les lieux et de payer
une indemnité d’occupation.
Les renonciations ne se présumant pas et B.) étant en droit de réclamer une
indemnité d’occupation à A.), les développements de l’appelante relatifs à la gratuité
de l’occupation tombent à faux et c’est à bon droit que le juge de première instance a
dit la demande fondée en son principe.
A noter cependant que la jouissance du logement familial peut constituer un mode
d’exécution du devoir d’entretien des enfants communs qui pèse sur les père et mère
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pendant et après le mariage et être de nature à justifier la suppression ou la
réduction de l’indemnité d’occupation due par le conjoint qui a la garde de l’enfant et
qui a été autorisé à habiter l’ancien domicile conjugal. (Cass. civ. fr. 20 nov. 1990,
Bull. civ. I, n° 252).
Ainsi, l'indemnité d'occupation n'est, en principe, pas due si elle constitue une
modalité d'exécution de l'obligation de secours et d'assistance persistant entre époux
durant la procédure de divorce ou encore un élément du devoir de contribution aux
frais d'entretien des enfants (Cour 10 juin 1998, P. 30, 487).
Il appartient aux juges du fond d’interpréter souverainement les décisions rendues en
matière de secours alimentaire afin d’examiner si les pensions alimentaires mises à
la charge du mari avaient ou non été fixées en fonction d’une occupation gratuite par
l’épouse et les enfants de l’ancien domicile conjugal (Cour 22 octobre 2008, n°
32659 du rôle).
En l’espèce, l’ordonnance de référé-divorce du 3 avril 2012 a attribué le domicile
conjugal à A.) « compte tenu du fait que celle-ci est incontestablement la partie
économiquement la plus faible, alors qu’elle est actuellement sans revenus ».
Par ailleurs, force est de constater que nonobstant ce constat, le juge des référés n’a
alloué à A.) qu’un secours alimentaire à titre personnel de 400,00 euros par mois
pendant dix mois.
C’est, dès lors, à bon droit que le juge de première instance a, dans le jugement dont
appel, retenu que l’attribution du domicile conjugal à titre de résidence séparée
pendant la procédure de divorce s’est incontestablement faite sur base du devoir de
secours entre époux prévu à l’article 212 du code civil.
Par voie de conséquence, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a retenu
que A.) n’est redevable d’une indemnité d’occupation qu’à partir du jour où le divorce
est devenu définitif, c’est-à-dire à partir du 1er septembre 2013, et non pas durant
l’instance en divorce.
A.) estime que l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 25 décembre 2013,
étant donné qu’à cette date, elle aurait emménagé dans un appartement. A l’effet
d’établir ses dires, elle renvoie à un contrat de bail, non daté, mais prenant effet le 25
décembre 2013. B.) aurait néanmoins refusé de réceptionner les clés jusqu’au 17
janvier 2014.
La circonstance que A.) ait conclu un contrat de bail au 25 décembre 2013 n’est
toutefois pas de nature à la dispenser du paiement d’une indemnité d’occupation
jusqu’au jour de la remise des clés. En outre, l’appelante reste en défaut de rapporter
la preuve du fait que B.) soit à l’origine d’un fait ou d’une faute n’ayant permis la
remise des clés qu’en date du 17 janvier 2014, aucun élément de la cause ne
permettant de confirmer cette thèse, qui est formellement contestée par l’intimé.
C’est partant à bon droit que le juge de première instance a condamné A.) au
paiement           d’une           indemnité          d’occupation        du
1 septembre 2013 au 17 janvier 2014.
 er

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Il est admis que l'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par
le propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente
non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la
compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des
lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses -
t. VI, vol I, no 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782, fasc. 295, no 25).
Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en
principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil - ibid. ;
TAL 19 décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette
indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de
l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur
ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit - nos 362 et 407).
Afin d’établir la valeur de l’immeuble, B.) se prévaut d’un rapport d’expertise
unilatéral établi par l’expert Roger ROCK en date du 22 juillet 2014.
Il est rappelé que le juge peut puiser des renseignements d’une expertise unilatérale,
étant précisé qu’il ne peut faire de ces renseignements la base de sa décision, que
s’ils sont corroborés par d’autres éléments (DALLOZ, Procédure civile, verbo
mesures d’instruction confiées à un technicien, mars 1997, n° 660). Comme toute
autre pièce, un rapport unilatéral mérite examen et considération, étant précisé que
les tribunaux conservent toute leur liberté d’appréciation quant à la valeur probante
de ces documents, cette liberté d’appréciation étant mise en œuvre avec plus de
rigueur à l’égard d’un rapport unilatéral qu’à l’égard d’un rapport contradictoire
(T. HOSCHEIT, Chronique de droit judiciaire, Les mesures d’instruction exécutées
par une technicien, P. 32, n° 45, in fine). Un rapport d’expertise unilatéral vaut
comme élément de preuve, à condition d’avoir été régulièrement communiqué et
soumis à la libre discussion des parties (Cour de cassation, 7 novembre 2002,
n° 44/02), et que les droits de défense de la partie à laquelle on l’oppose soient
suffisamment sauvegardés, le juge du fond n’étant pas admis à fonder sa décision
uniquement sur un rapport unilatéral (Cour de cassation 8 décembre 2005, n° 63/05).
Si le rapport d’expertise ROCK dressé unilatéralement à la requête de B.),
régulièrement versé aux débats et débattu par les parties, est dès lors à prendre en
considération, il n’en reste pas moins qu’il ne sert d’élément probant qu’à condition
d’être corroboré par d’autres éléments, eux aussi, par définition probants.
C’est dès lors à tort que, pour asseoir sa conviction, le juge de première instance
s’est exclusivement basé sur le rapport d’expertise ROCK, étant précisé que ce
rapport ne se trouve corroboré par aucun autre élément probant de la cause.
Il appartient au propriétaire de l’immeuble, en l’occurrence B.), de fournir des
éléments de nature à évaluer la valeur locative de l’immeuble. A défaut de ce faire, le
tribunal fixe ex aequo et bono l’indemnité d’occupation mensuelle redue ou ordonne
une      expertise   (L.    THIELEN,      Le     contrat   de     bail,   n°     228 ;
TAL 19 décembre 2014, n° 221/2014).
En l’espèce, le tribunal considère qu’il n’est pas opportun d’ordonner une expertise
deux ans et demi après l’occupation de l’immeuble par l’appelante. La demande
tendant à l’institution d’une expertise judiciaire requiert dès lors un rejet.
A.) verse des photographies au dossier afin de démontrer que l’immeuble n’est pas
en bon état, les travaux de réhabilitation et d’entretien n’étant pas achevés. L’intimé
conteste ces photographies, au motif que la date à laquelle elles ont été prises ne
serait pas connue.

                                                                                20
Ce faisant, B.) ne conteste toutefois pas qu’il s’agit bien de l’immeuble lui
appartenant, lequel a été occupé par A.).
Par ailleurs, il soutient que l’immeuble n’a pas fait l’objet de travaux de construction
et de transformation.
Il s’ensuit que le tribunal de céans peut prendre les photographies en considération
dans l’appréciation du montant de l’indemnité d’occupation redue par A.).
Eu égard aux éléments de la cause et notamment à la superficie et à la localisation
de l’immeuble, le tribunal dispose d'éléments d’appréciation suffisants pour fixer ex
æquo et bono l’indemnité d’occupation redue à B.) au montant de 1.500,00 euros par
mois.
Par réformation de la décision querellée, A.) est dès lors redevable du montant total
de (4 x 1.500,00 + 17/31 x 1.500,00 =) 6.822,58 euros avec les intérêts au taux légal
sur       le    montant       de       1.500,00      euros       à      partir     du
1er octobre 2013, date de la mise en demeure, sur le montant de 1.849,99 euros à
partir du 7 novembre 2013, date du dépôt de la requête introductive d’instance et sur
le montant de 3.472,59 euros à partir du 27 mai 2015, date des plaidoiries de
première instance.
Quant aux délais de paiement
Quant aux délais de paiement sollicités par l’appelante, il est rappelé qu’aux termes
de l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir
en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges peuvent néanmoins, en
considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande
réserve, accorder des délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des
poursuites toutes choses demeurant en état.
Le délai de grâce n'est à accorder que s'il apparaît comme vraisemblable qu'à
l'expiration du terme sollicité, le débiteur pourra s'acquitter intégralement de sa dette,
ce qui présuppose qu'il soumette à la juridiction saisie une projection approximative
de l'évolution future de sa situation financière (TAL 30 mars 2007, n° 98050 du rôle).
En l’espèce, force est de constater que l’appelante ne soumet aucun échéancier
avec un plan d’échelonnement de sa dette, ni ne formule la moindre proposition de
remboursement, de sorte que la demande en obtention de délais de paiement est à
rejeter.
Quant aux indemnités de procédure
Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du
nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef B.), ni dans
celui de A.).
Il s’ensuit, d’une part, que les demandes respectives des parties en obtention d’une
indemnité de procédure pour la première instance sont, par confirmation du jugement
entrepris, à déclarer non fondées et, d’autre part, que les demandes respectives des
parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance
d’appel sont également à déclarer non fondées.
Conclusion
Il résulte de l’ensemble des éléments de la cause que l’appel principal est
partiellement fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

                                                                                21
Dans la mesure où l’appel principal est fondé, mais que A.) reste tenue d’une
condamnation au profit de B.), il convient de faire masse des frais et dépens de
l’instance d’appel et de les imposer pour moitié à chacune des deux parties.
L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel d’occupation sans
droit ni titre, la demande en distraction de l’appelante des frais et dépens n’est pas
fondée.
                                      Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant
contradictoirement,
reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,
rejette le moyen d’incompétence ratione materiae soulevé par A.),
dit qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer en attendant l’issue des opérations de
liquidation du régime matrimonial,
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise,
dit l’appel incident non fondé,
dit l’appel principal partiellement fondé,
partant, par réformation du jugement entrepris,
condamne A.) à payer à B.) le montant de 6.822,58 euros avec les intérêts au taux
légal sur le montant de 1.500,00 euros à partir du 1er octobre 2013, date de la mise
en demeure, sur le montant de 1.849,99 euros à partir du 7 novembre 2013, date du
dépôt de la requête introductive d’instance et sur le montant de 3.472,59 euros à
partir du 27 mai 2015, date des plaidoiries de première instance,
confirme le jugement entrepris pour le surplus,
déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,
fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à A.) et
pour moitié à B.).

                                                                                22
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
no 47/2016

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize

Numéro du rôle : 172.478

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Yves ENDERS, greffier.

                                        ENTRE:

A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 22
juillet 2015, comparant par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                            ET:

1)   B.), demeurant à L-(…), 2)   C.), demeurant à L-(…), intimés aux fins du

prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Claude PAULY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________
                                            F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro 172478 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 20
octobre 2015, lors de laquelle elle fut fixée au 19 janvier 2016 pour plaidoiries.
A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, donna lecture du
jugement, de l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Vanina GWINNER, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY, avocat à la Cour,
comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 16 février
2015 le

                             JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 1er avril 2015 B.) et C.) (ci-après : les époux B.)-C.)) ont sollicité la
convocation de A.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à
loyer, pour voir déclarer résilié le contrat de bail existant entre parties pour besoin personnel, voir
condamner A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un
délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir, et le cas échéant à se voir
d’ores et déjà autoriser à faire expulser A.) par la force publique, le tout aux frais de ce dernier,
ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés. Ils ont
encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article
240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 8 juin 2015, A.) a contesté la résiliation
intervenue au motif que la lettre de résiliation du 22 août 2014 a été précédée d’une lettre de
résiliation antérieure ne correspondant pas aux prescriptions légales. Il a également contesté le
besoin personnel invoqué par les époux B.)-C.) et a sollicité un délai de déguerpissement
conséquent pour se reloger, en raison de ses problèmes financiers et de son état de santé.

Par jugement contradictoire du 26 juin 2015, rendu en dernier ressort quant à la demande en
déguerpissement forcé et contradictoire pour le surplus, le juge de paix a déclaré résilié le contrat
de bail entre parties, a condamné A.) a déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent
de son chef au plus tard dans un délai de 65 jours à compter de la notification du jugement, a
autorisé les requérants au besoin à faire expulser A.) dans les formes légales et aux frais de ce
dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés. Il
a encore déclaré non fondée la demande des époux B.)-C.) en allocation d’une indemnité de
procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et a condamné A.) au
paiement des frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier de justice du 22 juillet
2015.

A.), demande par réformation du jugement entrepris, à voir déclarer non fondée la demande des
époux B.)-C.), et à voir constater qu’il n’existe aucun besoin personnel dans leur chef. A titre
subsidiaire, il demande à se voir accorder un délai de déguerpissement le plus large possible. Il
sollicite encore la condamnation des époux B.)-C.) au paiement d’une indemnité de procédure de
850.- euros en application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’au
paiement des frais et dépens des deux instances.

A l’audience des plaidoiries du 19 janvier 2016, les époux B.)-C.) soulèvent in limine litis
l’irrecevabilité de l’acte d’appel, au motif que le jugement du 26 juin 2015 aurait été rendu en
dernier ressort et ne serait dès lors pas appelable en application de l’article 12 (3) de la loi du 21
septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation.

A la même audience, ils ont formulé une demande reconventionnelle en allocation de dommages
et intérêts à hauteur de 5.000.- euros pour procédure abusive et vexatoire sur base de l’article 6-
1 du code civil. Ils ont enfin sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure en application de
l’article 240 du nouveau code de procédure civile de 3.000.- euros.

    Prétentions des parties :

A.) conteste le moyen d’irrecevabilité soulevé par les époux B.)-C.) au motif que l’article 12(3)
de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation serait contraire à l’article 6 de la
Convention Européenne des Droits de l’Homme, en vertu duquel tout justiciable aurait droit à un
double degré de juridiction. A titre subsidiaire, il demande le renvoi de l’affaire devant la Cour
Européenne des Droits de l’Homme.

A l’appui de son appel, A.) fait valoir que ce serait à tort que le premier juge aurait déclaré résilié
le contrat de bail entre parties pour besoin personnel et aurait ordonné son déguerpissement.

Il explique qu’il y aurait occupé les lieux loués avec sa mère depuis plus de vingt ans. A
l’époque le bail était prévu pour une durée de trois ans renouvelable par période de trois années.
Après le décès de sa mère, les bailleurs ont conclu le 22 octobre 2010 un nouveau contrat de bail
avec lui en tant que locataire. Il critique, pour être contraire à la, loi l’article 3.2 du prédit contrat
qui stipule « Il est convenu que la signature du présent bail vaut résiliation d’un commun
accord et avec effet au 1 er novembre 2010 de toute convention entre parties ayant régi
l’occupation du bien loué par le locataire avant cette date. »

Selon l’appelant, la résiliation intervenue en date du 22 août 2014 ne saurait être valable au
regard du contrat de bail initial. A.) précise cependant ne pas disposer d’une copie du premier
contrat de bail.

A titre subsidiaire au cas où la résiliation serait valable, la résiliation impliquerait le respect d’un
délai de préavis de six mois et il appartiendrait aux époux B.)-C.) de préciser la nature de leur
besoin dans la lettre de résiliation. Cette obligation n’aurait pas été suffisamment respectée, de
sorte que la résiliation serait contraire aux dispositions légales.

En tout état de cause A.) conteste l’existence du besoin personnel invoqué par les époux B.)-C.).
Il explique qu’un tel besoin ne serait documenté par aucune pièce, et qu’il serait contredit par les
éléments de la cause. En effet, les époux B.)-C.) seraient propriétaires de l’ensemble de
l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement loué par A.). Ils y occuperaient un appartement
en duplex spacieux au deuxième et troisième étage, alors que l’appartement loué par A.) au rez-
de-chaussée n’aurait que 45m2. L’appartement au 1er étage serait loué par une tierce personne.
Au jour de la configuration des lieux il serait dès lors peu probable que les époux B.)-C.)
souhaitent occuper l’appartement actuellement loué par lui. A.) affirme que les époux B.)-C.)
souhaitent uniquement se débarrasser de lui.

A titre encore plus subsidiaire, et pour le cas où le tribunal retiendrait pour établi le besoin
personnel invoqué par les époux B.)-C.), A.) explique qu’il serait sans emploi et toucherait une
pension d’invalidité d’environ 1.200.- euros par mois, ainsi qu’une autre pension, sans en préciser
ni la nature ni le montant. En raison de ses problèmes de santé et de sa situation financière
précaire, il lui aurait été impossible jusqu’à présent, de trouver un nouveau logement.

Enfin, A.) conteste la demande en allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et
vexatoire formulée par les époux B.)-C.), alors qu’il n’aurait fait qu’un exercice légitime d’une
voie de droit.

Les époux B.)-C.) contestent l’ensemble des développements relatifs à un contrat de bail
antérieur au 22 octobre 2010, à défaut de preuves. Ils expliquent encore que quand bien même,
les parties auraient été liées par un contrat de bail antérieur, ce contrat aurait été résilié par la
signature du nouveau contrat de bail en date du 22 octobre 2010.
Les époux B.)-C.) font valoir que suivant la jurisprudence constante en la matière, le bailleur ne
serait pas dans l’obligation de rapporter la preuve du besoin personnel invoqué à la base de la
résiliation, mais sera cru sur parole dans la mesure où ce besoin personnel ne serait pas contredit
par les éléments de la cause. En l’espèce, ils expliquent qu’ils souhaitent occuper le logement se
trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble pour des raisons de santé, alors qu’ils auraient des
difficultés pour monter les escaliers jusqu’au deuxième étage. En tout état de cause, le fait que
l’appartement qu’ils occuperaient actuellement soit d’un standing supérieur à celui occupé par
A.) ne serait pas de nature à venir contredire le besoin personnel invoqué.

Ils expliquent encore que la résiliation serait intervenue en date du 22 août 2014 avec effet au 31
mars 2015 de sorte que le délai de préavis de 6 mois aurait été respecté.

Enfin, les époux B.)-C.) expliquent que A.) n’aurait jamais sollicité la prolongation du délai de
déguerpissement prévu par la loi devant le juge de paix compétent. A.) aurait entretemps déjà
bénéficié d’un délai d’un an et demi, temps tout à fait raisonnable, pour se reloger moyennant
certains efforts. Or, A.) mettrait tout en œuvre pour retarder son départ. Pour ces motifs, ils
auraient droit à des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

En ce qui concerne la demande de renvoi de l’affaire devant la Cour Européenne des Droits de
l’Homme, les époux B.)-C.) exposent que l’article 12(3) ne serait pas contraire à la Convention
Européenne des Droits de l’Homme.

   Quant à la recevabilité de l’acte d’appel

Les époux B.)-C.) soulèvent, in limine litis, l’irrecevabilité de l’acte d’appel pour avoir été
introduit à l’encontre d’un jugement non susceptible de voie de recours, ceci en application de
l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Suivant l’article 12 (3) alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006, le locataire, dont le bailleur a
résilié le bail moyennant un préavis de six mois pour besoin personnel, peut, sous peine de
forclusion dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, demander une prolongation du
délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au
juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du
délai de résiliation de six mois.

Suivant cette même disposition, la décision du juge de paix autorisant le déguerpissement forcé
du locataire n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel.

A cet égard, le tribunal retient qu’en vertu de l’article 12 (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21
septembre 2006, sont exclues de la possibilité d’interjeter appel uniquement les décisions ayant
eu à se prononcer exclusivement sur le déguerpissement. En revanche, les autres décisions, qui
ont eu à trancher, en outre, une autre contestation entre bailleurs et locataires relative à l’existence
ou l’exécution du bail, ne tombent pas dans le champ d’application de l’article 12(3) alinéa 2,
mais de celui de l’article 19 de la loi du 21 septembre 2006, lesquelles sont appelables en vertu
de l’article 25 de cette même loi. (TAL, 3e chambre, 11 novembre 2011, n° 139.056 du rôle).

En l’espèce, il résulte du jugement entrepris du 26 juin 2015, que le juge de paix s’est d’abord
prononcé sur le bien-fondé de la demande en résiliation pour besoin personnel avant de se
prononcer sur le bien-fondé du déguerpissement.

Par conséquent, le jugement entrepris ne portant pas exclusivement sur le déguerpissement. La
décision est dès lors susceptible d’appel.

Le moyen d’irrecevabilité est dès lors à rejeter et l’appel de A.) est à déclarer recevable.

      Quand au fond

       Le bien-fondé de la résiliation :

A titre préliminaire, le tribunal retient que A.) ne verse aucune pièce à l’appui de ses
développements relatifs à l’existence d’un contrat de bail antérieur devant lui être applicable.

Par ailleurs et nonobstant le fait qu’il occupe l’appartement depuis plus de vingt ans d’après ses
propres dires, les parties ont librement signé un nouveau contrat de bail en date du 20 octobre
2010 avec effet au 1er novembre 2010. Dans la mesure où il n’établit pas en quoi cette convention,
librement signée par les parties, contreviendrait aux dispositions de la loi de 2006 sur le bail à
usage d’habitation, l’argument de A.) relatif à la nullité du contrat de bail du 20 octobre 2010
laisse d’être fondé.

Il est constant que suivant contrat de bail du 22 octobre 2010 ayant pris effet le 1er novembre
2010, les époux B.)-C.) ont donné en location à A.) un appartement sis à (…).

Il est encore constant que suivant courrier recommandé du 22 août 2014 les époux B.)-C.) ont
résilié le bail pour besoin d’occupation personnelle des lieux avec un préavis prenant cours le 1er
septembre 2014 et se terminant au plus tard le 31 mars 2015, soit au total sept mois, en se référant
à l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006. A ce jour A.) n’a toujours pas quitté les lieux.

Le tribunal rappelle, à l’instar du premier juge, que le bailleur qui invoque un besoin personnel
dans son chef ou dans celui d’un membre de sa famille est cru sur parole pour autant que son
affirmation ne se trouve pas contredite par les éléments de la cause.
Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu . La
circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du
propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la
preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son
affirmation n'est pas contredite par les éléments de la cause. Cette appréciation doit se faire « in
concreto » par rapport au besoin invoqué par le bailleur dans le chef d'un descendant déterminé
et sur base des indications fournies par le bailleur (cf. Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux.
10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier,
l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

En l’espèce, le tribunal retient que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le bailleur a
le droit de choisir entre les différents immeubles qui lui appartiennent celui qui lui convient. Le
fait que les bailleurs disposent d’un appartement, de plus haut standing, au dernier étage du même
immeuble n’est pas de nature à mettre en cause la réalité du besoin personnel invoqué de sorte
que le moyen est à écarter.

Par ailleurs, les affirmations des époux B.)-C.) suivant lesquelles ils souhaitent occuper le
logement du rez-de-chaussée pour des raisons de santé, ne sont contredites par aucun élément du
dossier.

Enfin, le tribunal retient que les affirmations de A.) suivant lesquelles les époux B.)-C.)
tenteraient de se débarrasser de lui laissent d’être prouvées.

C’est partant à bon droit que le premier juge a retenu le besoin personnel invoqué et a déclaré
résilié le contrat de bail entre parties. Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce
point.

       La demande en prolongation du délai de déguerpissement :

Quant à la demande de A.) en prolongation du délai de déguerpissement, il résulte des certificats
datés du 28 mai 2015 versés en cause, que A.) n’a toujours pas trouvé de logement adapté à ses
besoins et sa situation financière.

Le tribunal constate encore que A.) reste en défaut de verser des pièces attestant des démarches
effectuées par lui aux fins de trouver un nouveau logement postérieurement au 28 mai 2015.

Suivant mise en demeure du 22 août 2014, A.) devait quitter les lieux loués au plus tard le 31
mars 2015, de sorte qu’il disposait à ce jour de 11 mois pour trouver un nouveau logement.
Au vu des développements qui précèdent, la demande en prolongation du délai de
déguerpissement n’est pas fondée et il y a lieu d’accorder à A.) un délai de déguerpissement d’un
mois à partir de la notification du jugement.

  La demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts en application de
  l’article 6-1 du code civil

Le tribunal rappelle que l’exercice d’un droit accordé par la loi ne peut devenir une faute donnant
lieu à une condamnation et ne saurait donner lieu à des dommages et intérêts que s’il est établi
que l’auteur a agi sans nécessité et dans le dessin de nuire au plaignant.

Pour qu’il y ait abus de droit, il faut que le comportement de celui qui agit en justice constitue
une faute.

Ne constitue pas un acharnement judiciaire, l’opiniâtreté à défendre sa thèse devant les
juridictions et de montrer de l’obstination à vouloir que ses droits – ou du moins ce que l’on
considère comme tels – soient reconnus légitimes (CA, 21 mars 2002, rôle n°25297).

En l’espèce, il n’est pas établi que A.) ait agi de manière intempestive, avec une légèreté blâmable
ou de mauvaise foi, de sorte que la demande des époux B.)-C.) n’est pas fondée.

  Indemnités de procédure

Au vu de l’issue de l’instance d’appel, la demande de A.) en allocation d’une indemnité de
procédure est à rejeter et il y a lieu de le condamner aux frais et dépens de l’instance d’appel.

La demande des époux B.)-C.) tendant à la condamnation A.) à leur payer une indemnité de
procédure de 3.000.- euros pour l’instance d’appel n’est pas fondée, alors qu’ils restent en défaut
d’établir en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris
dans les dépens.

                                PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail

à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, dit l’appel recevable en la forme,

rejette le moyen d’irrecevabilité de l’acte d’appel, dit l’appel non fondé,
partant confirme le jugement entrepris du 26 juin 2015, sauf à dire que le délai de
déguerpissement est limité à un mois et court à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable, mais non fondée la demande reconventionnelle d’B.) et de C.) en allocation de
dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande d’B.) et C.) en allocation d’une indemnité de
procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande de A.) en allocation d’une indemnité de procédure
sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, partant en déboute, condamne
A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.
"


text:
Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)
no 42/2016

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize

Numéro du rôle : 168.900

Composition :

Fabienne GEHLEN, vice-présidente,
Nathalie HAGER, juge,
Séverine LETTNER, juge,
Chantal KRYSATIS, greffière assumée.

                                    ENTRE:

A.), actuellement incarcéré au centre pénitentiaire de Metz-Queuleu, sis à F-57000
Metz,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
de Luxembourg du 7 avril 2015,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

                                       ET:

B.), sans état connu, demeurant à L-(…),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Annick WURTH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
_____________________________________________________________________

                                     F A I T S:

Les faits et rétroactes de l’affaire résultant à suffisance de droit des qualités,
considérants et motifs d’un jugement rendu le 27 octobre 2015 sous le numéro
238/2015 dans la cause entre les parties ci-avant mentionnées et dont le dispositif est
conçu comme suit :

                           «P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

admet A.) à prouver par l’audition de:

C.), demeurant à L-(…)

les faits suivants :

« En date des 15, 16 et 17 avril 2014, Monsieur D.) de l’agence SOC1.) a contacté
Mademoiselle C.) afin de l’informer que son père, Monsieur A.) n’avait plus payé
son loyer depuis le 1er mars 2014.

Mademoiselle C.) a alors expliqué à Monsieur D.) que son père avait été incarcéré
à la maison d’arrêt de Metz-Queuleu pour une durée indéterminée et qu’elle ne
pouvait, pour cette raison, le contacter librement.

Monsieur D.) a expliqué à la fille du défendeur que la propriétaire était d’accord de
renoncer aux loyers impayés si les clés de l’appartement lui étaient restituées.

Mademoiselle C.) a alors donné les coordonnées de l’avocat français de son père,
Maître Jean-Christophe DUCHET afin que celui-ci, qui disposait d’une plus grande
liberté pour communiquer avec Monsieur A.) puisse soumettre la proposition au
défendeur.

Jusqu’au mois de juillet 2014, Mademoiselle C.) n’a eu aucune nouvelle de
Monsieur D.).

Elle pensait par conséquent que tout avait été arrangé entre les parties.

Au début de mois de juillet 2014 toutefois, Monsieur D.) contacta à nouveau la
demoiselle C.).

Ce dernier sollicita le concours de la fille du défendeur alors qu’il n’avait pas
réussi à obtenir l’aide de Maître DUCHET.

                                            2
Monsieur D.) confirma à nouveau à Mademoiselle C.) que la propriétaire acceptait
de renoncer aux loyers impayés en cas de restitution des clés.

Le 18 juillet 2014, Mademoiselle C.) se rendit à la prison de Metz-Queuleu afin de
voir son père et de lui parler de ladite proposition.

Celui-ci accepta.

La semaine suivante, Mademoiselle C.) envoya par courrier les clés de
l’appartement à Monsieur D.), persuadée que l’arrangement entre parties état
scellé » ;

fixe jour, heure et lieu de l’enquête au mercredi, 9 décembre 2015 à 09.00 heures,

fixe jour, heure et lieu de la contre-enquête au mercredi, 6 janvier 2016 à 09.00
heures, chaque fois dans la salle des enquêtes,

enjoint à B.) de déposer au greffe des enquêtes la liste contenant les nom et adresse
des personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-enquête jusqu’au 16
décembre 2015,

charge Madame le vice-président Pascale DUMONG ou tout autre magistrat la
remplaçant de l’exécution des présentes mesures d’instruction,

réserve le surplus et les frais,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du
mardi, 19 janvier 2016 à 15.00 heures, devant la troisième chambre du tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, salle TL 0.11, au rez-de-chaussée, du tribunal
d’arrondissement, Cité Judiciaire. »

                            ***************************

A l’audience publique du mardi, 19 janvier 2016, l’affaire fut utilement retenue et les
débats eurent lieu comme suit :

Maître Franck SIMANS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Pascal
PEUVREL, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, développa les
moyens de sa partie.

Maître Annick WURTH, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,
16 février 2016 le

                                             3
                        JUGEMENT QUI SUIT:

Revu le jugement du 19 février 2015 par lequel le tribunal a, avant tout autre progrès
en cause, admis A.) à prouver à prouver par l’audition de témoin que suivant
transaction conclue entre parties, la bailleresse aurait été d’accord à renoncer aux
arriérés de loyer pour un montant total de 5.000.- euros, si les clés de l’appartement lui
étaient restituées. Les autres chefs de la demande et les frais ont été réservés.

Il y a lieu de rappeler que B.) a contesté toute transaction conclue entre parties en ce
sens. Elle admet avoir renoncé au paiement du loyer pour le futur en cas de remise
immédiate des clés.

Conformément aux principes généraux en matière de preuve, il appartient à celui qui
formule une prétention d’établir les faits à la base de celle-ci.

Il y a partant lieu d’examiner le bien-fondé de la demande de l’appelant eu égard au
résultat de l’enquête et de la contre-enquête.

L’enquête et la contre-enquête se sont déroulées en date des 9 décembre 2015 et
6 janvier 2016.

Lors de l’enquête, le témoin C.), fille d’A.), a déclaré que son père était incarcéré à la
maison d’arrêt de Metz depuis janvier 2012 et qu’elle habitait l’appartement loué par
son père depuis 2010. C’était également elle qui réglait les loyers jusqu’au mois de
février 2014. Le 15 avril 2014, D.) (au service de l’agence SOC1.) et agissant en vertu
d’un contrat de gérance conclu avec B.) en date du 22 novembre 2005) aurait accepté
qu’elle resterait dans les lieux à condition de continuer à payer le loyer, sinon elle
devrait lui remettre les clés et que dans ce cas la propriétaire renoncerait aux arriérés
de loyer.

Lors de la contre-enquête, le témoin D.) a confirmé qu’A.) n’a plus payé le loyer
depuis le mois de mars 2014 ainsi que l’affirmation de l’intimée suivant laquelle cette
dernière n’a jamais renoncé au paiement des arriérés de loyer. Il admet qu’il a été
convenu entre parties qu’à partir de la remise des clés, A.) ne serait plus tenu par les
termes du contrat de bail et n’aurait plus à payer de loyer pour l’avenir. Le témoin a
insisté pour dire que les arriérés de loyer restaient en tout état de cause dus.

Il est de règle que les juges du fond apprécient souverainement la valeur probante des
déclarations recueillies au cours de l’enquête aussi bien en ce qui concerne la
crédibilité des témoins que la portée des dépositions (cf JCL Procédure Civile,
Déclaration des Tiers, fasc. 640, n° 156).

Dans ce contexte, le tribunal rappelle que les juges peuvent prendre en considération
les dépositions des témoins dans leur ensemble ou fonder leur décision sur un
témoignage unique s’ils l’estiment suffisamment probant, sans qu’ils ne soient tenus

                                            4
d’indiquer les raisons de leur choix et sans qu’ils ne soient tenus de répondre aux
arguments présentés dans les conclusions sur la valeur des témoignages (cf JCL
Procédure Civile, Déclaration des Tiers, fasc. 640,. n° 182 et 183).

En l’occurrence, il est constant en cause que le loyer n’a plus été payé depuis le mois
de mars 2014 et que les clés ont été envoyées par lettre recommandée à l’agence
SOC1.) seulement en date du 22 juillet 2014. La transaction litigieuse dont fait état
A.), confirmé par le témoin C.), a été contredite par les déclarations circonstanciées du
témoin D.) entendu lors de la contre-enquête. Par ailleurs, à supposer qu’un accord
dans le sens voulu par le témoin C.) ait été convenu entre parties, toujours est-il qu’il
n’a été respecté ni par l’appelant, ni par C.), alors que cette dernière est restée dans les
lieux jusqu’au 20 juin 2014, date de la résiliation du bail, sans payer le loyer de sorte
que les arriérés de loyer restent dus. Elle n’a pas procédé à la remise des clés telle que
demandée de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir d’une quelconque renonciation aux
arriérés de loyer par la bailleresse.

Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer en ce qui concerne la
condamnation d’A.) au paiement des arriérés de loyer et avances sur charges locatives
des mois de mars à juillet 2014.

L’intimée relève appel incident en ce que le premier juge n’a pas fait droit à la totalité
du montant réclamé à titre de solde des frais locatifs pour l’année 2013.

C’est encore à bon droit, et pour des motifs que le tribunal fait siens, que le premier
juge a déclaré la demande relative au solde des frais locatifs pour l’année 2013 fondée
à concurrence du montant de 456,68 euros (668,24 - 211,56), étant donné que la
facture du 22 janvier 2014 d’un montant de 211,56 euros relative à l’abonnement
télévision doit être réclamée dans le cadre de l’exercice de l’année 2014.

L’appel incident n’est ainsi pas fondé et il y a lieu de confirmer le premier juge sur ce
point.

A l’audience du 19 janvier 2016, l’intimée a encore demandé la condamnation d’A.)
au paiement des charges locatives pour l’exercice 2014 (1er janvier au 30 juin 2014)
pour un montant de 459,22 euros.

L’appelant conclut à l’irrecevabilité de la demande pour constituer une demande
nouvelle, formulée pour la première fois en instance d’appel. Au fond, elle est
contestée tant en son principe qu’en son quantum.

Or, conformément à l’article 592 du nouveau code de procédure civile, il ne sera
formé, en cause d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il ne s’agisse de
compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

L’alinéa 2 du même article précise ensuite que les parties peuvent également demander
des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus, depuis le jugement de

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première instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit
jugement.

La demande en paiement des charges locatives pour l’année 2014, concerne des
sommes échues depuis le jugement entrepris. Elle constitue dès lors une demande
tombant dans le champ d’application de l’alinéa 2 de l’article 592 du nouveau code de
procédure civile. La demande de la bailleresse est partant, au vu de ce qui précède, à
déclarer recevable.

Le montant réclamé à ce titre résulte d’un décompte établi le 18 août 2015, approuvé
par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 août 2015.

Au vu du décompte et des pièces versées la demande est également fondée. Il y a
partant lieu de condamner A.) au montant de 459,22 euros à titre de charges locatives
pour l’exercice 2014.

Quant aux dégâts locatifs aux termes de l’article 1731 du code civil, si, comme en
l’espèce, il n’a pas été fait d’état des lieux (d’entrée), le locataire est présumé avoir
reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve
contraire.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une
obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel
de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de
l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du
contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des
pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu
sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit au bailleur de prouver que,
pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une
usure normale. Par le fait-même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution
fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du
simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le
bail à loyer, P. 31, p. 343).

L’intimée réclame à titre de frais de remise en état la somme de 6.059,35 euros. Elle se
prévaut des attestations testimoniales de T1.) et T2.) et des photos versées en cause,
ainsi que d’une facture de remise en état d’un montant de 10.940,93 euros. A titre
subsidiaire, elle formule une offre de preuve par témoins.

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L’appelant conteste le remboursement des frais pour être surfaits et demande à les voir
réduire à de plus justes proportions.

Conformément à l’acte d’appel il y a lieu d’analyser les différents postes dont B.)
demande réparation :

- Remplacement de la porte de placard pour un montant de 1000.- euros :

Ce poste est contesté pour être surfait et l’appelant demande de le voir réduire à de
plus justes proportions.

Il résulte de l’attestation testimoniale de T1.), chef de service de l’agence SOC1.), que
lors d’une visite des lieux en date du 29 juillet 2014, il a constaté que la porte du
placard était gravement endommagée et ne tenait plus dans les gonds. T2.),
collaborateur au sein de la même agence et ayant accompagné T1.), a confirmé dans
son attestation testimoniale que les gonds des deux portes du placard étaient arrachés.
Les dégâts constatés ont été documentés par des photos prises le même jour.

Au vu de l’importance des dégâts constatés, il y a lieu de confirmer le premier juge sur
ce point, le montant réclamé à ce titre n’étant pas surfait.

- Remplacement du radiateur d’appoint du hall pour un montant de 275.- euros :

L’appelant conteste que le radiateur ait été hors d’état de fonctionner et affirme qu’il a
simplement été débranché. A défaut de plus amples précisions quant à la dégradation
reprochée la demande serait non fondée.

Dans son attestation testimoniale, T1.) déclare que le radiateur ne fonctionnait plus et
a été décroché de son emplacement initial. Il résulte du jeu de photos versé que le
radiateur n’était plus fixé au mur. A défaut d’explications par l’appelant quant au
décrochage du radiateur, la demande est fondée et il y a lieu de confirmer le premier
juge sur ce point.

- Remplacement du frigo et du congélateur pour un montant de 1.170.- euros :

L’appelant conteste ce poste au motif que les dégâts ne dépassent pas l’usure normal.
A titre subsidiaire, le montant réclamé est contesté pour être surfait et il y aurait lieu de
le ramener à de plus justes proportions.

Dans son attestation testimoniale, T1.) a déclaré que le frigo et le congélateur n’étaient
plus opérationnels et qu’ils étaient dans un état d’insalubrité prononcée, ce qui a été
confirmé par T2.), ainsi que par les photos versées en cause.

La demande est justifiée et il y a lieu de confirmer le premier juge sur ce point, le
montant réclamé n’étant pas surfait.

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- Remplacement du plan de travail, de la plaque de cuisson et du four pour un
  montant de 1536,50 euros :

L’appelant fait plaider que la plaque de cuisson initialement installée était fissurée et
inutilisable, fait qui ne lui serait pas imputable et dont il a informé l’agence SOC1.)
sans que cette dernière n’ait procédé à son remplacement. Il aurait alors acheté une
nouvelle plaque de cuisson et pour l’installer il a dû adapter le plan de travail.

Quant au four, il fait plaider que l’appartement ne disposait pas d’un four de sorte que
la bailleresse ne saurait réclamer le remplacement d’un élément qu’elle n’a même pas
fourni.

En tout état de cause, la bailleresse resterait en défaut de justifier en quoi il était
impératif de procéder au remplacement de la plaque de cuisson et du four alors qu’ils
étaient en parfait état de fonctionnement.

A titre subsidiaire, le montant est contesté pour être surfait et il demande de le ramener
à de plus justes proportions.

Il résulte de l’attestation testimoniale de T1.) que la plaque de cuisson et le four mis en
place lors de la location avaient disparu et avaient été remplacés par une cuisinière.
Pour la mettre en place, le locataire a découpé le plan de travail, dégradant ainsi
l’aspect de celui-ci. Ces déclarations ont été confirmées par T2.).

Face aux contestations de B.) quant à l’absence de four au moment du bail, le
locataire, à qui incombe la charge de la preuve, n’a pas établi que l’appartement ne
disposait pas d’un four au moment du bail. Les dégâts décrits par les attestateurs
corroborent encore avec les photos versées en cause de sorte que le montant réclamé
est justifié et le premier juge est à confirmer sur ce point.

- Remplacement de la crédence pour un montant de 437,50 euros :

L’appelant conteste toute dégradation de la crédence, ainsi que la nécessité de son
remplacement, de même que le montant réclamé.
Au vu des dégâts constatés dans la cuisine et surtout des dégradations du plan de
travail, le montant réclamé est justifié. La demande est fondée, il y a lieu de confirmer
le premier juge sur ce point.

- Nettoyage de la terrasse et évacuation des plantes pour un montant de 150.- euros :

L’appelant conteste la demande au motif que seule l’existence de dégâts
respectivement de dégradations donne droit à indemnisation. A défaut de plus amples
précisions quant aux prétendues dégradations la demande serait non fondée. En tout
état de cause, il conteste la nécessité du nettoyage facturé.

                                             8
Dans la mesure où B.) demande également le nettoyage de son appartement pour un
montant de 350.- euros, montant qui est contesté par l’appelant, il échet d’analyser ces
deux postes ensemble.

L’intimée réclame ainsi à titre de frais de nettoyage pour l’appartement, y compris la
terrasse et pour l’enlèvement de quelques pots de plantes laissés sur la terrasse, un
montant total de 500.- euros.

La matérialité de l’état de saleté dans lequel l’appartement et la terrasse se trouvaient
au moment de la libération des lieux, résulte à suffisance des attestations testimoniales
de T1.) et de T2.).

Or, le tribunal considère que compte tenu de la surface de l’appartement le montant
réclamé est surfait et qu’un montant forfaitaire de 250.- euros indemnisera de façon
appropriée le bailleur. Le jugement entrepris est à réformer en ce sens.

- Remplacement de l’applique murale sur la terrasse pour un montant de 105.- euros :

L’appelant conteste ce montant au motif que l’applique était simplement mal fixée tel
qu’affirmé par l’intimée elle-même.

Il résulte des attestations testimoniales de T1.) et de T2.) que le luminaire sur la
terrasse ne fonctionnait plus et n’était plus fixé correctement.

Il ne résulte en effet pas des pièces si le luminaire ne fonctionnait plus en raison d’une
simple fixation erronée ou si le dysfonctionnement a une autre origine nécessitant un
remplacement complet.

A défaut par l’intimée d’avoir prouvé l’état défectueux du luminaire nécessitant son
remplacement complet, la demande n’est pas fondée et il y a lieu de réformer le
jugement entrepris en ce sens.

- Evacuation des meubles restés dans l’appartement pour un montant de 245.- euros :

Ce montant est contesté pour les mêmes motifs que ceux repris dans le cadre du poste
relatif à l’applique murale.

Il résulte des attestations testimoniales de T1.) et de T2.) que divers meubles non
utilisables avaient été laissés par le locataire et qu’ils ont dû transporter ces meubles à
la déchetterie.

C’est partant à juste titre que le premier juge a fait droit à cette demande, dont le
montant n’est pas surfait, alors qu’il ressort des photos versées en cause et des

                                             9
attestations testimoniales que des meubles bons pour la casse étaient laissés dans
l’appartement par le locataire.

Le jugement entrepris est encore à confirmer sur ce point.

Il découle des éléments qui précèdent qu’A.) est à condamner à payer à B.) à titre de
frais de remise en état la somme de 4.914.- euros (1.000 + 275 + 1.170 + 1.536,50 +
437,50 + 250 + 245).

Quant à la demande relative à l’indemnité d’indisponibilité, rappelant que cette
indemnité peut être due lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par le
locataire et que des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux, l’indemnité
d’indisponibilité couvrant le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de
jouissance des lieux et étant due pendant la durée nécessaire à la constatation des
dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état, le premier juge a dit que
compte tenu des travaux de remise en état, l’allocation d’une indemnité
d’indisponibilité équivalente à un mois de loyer, y compris l’avance sur charges (soit
1.000.- euros) était justifiée.

L’appelant, tout en contestant la justification d’une telle indemnité, fait grief au
premier juge d’avoir inclus dans l’indemnité d’indisponibilité l’avance sur charges
locatives. Il demande la réformation sur ce point. En tout état de cause, il conteste la
durée de l’indisponibilité retenue par le premier juge et demande de la voir réduire à
de plus justes proportions.

Il est admis que la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n’est pas
nécessairement exclusive de la notion d’indisponibilité des lieux. Il en est notamment
ainsi lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par le locataire et que
des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux. L’indemnité d’indisponibilité
couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux.
L’indemnité est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et pendant
la durée des travaux de remise en état (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence
par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 192).

Au vu des éléments du dossier, et notamment eu égard aux travaux à entreprendre en
raison des dégâts locatifs constatés, y compris les travaux de peinture pris en charge
par B.), le tribunal considère, à l’instar du premier juge, que le temps nécessaire à la
remise en état peut être évalué à un mois, de sorte qu’une indemnité d’indisponibilité
afférente est due au bailleur. Par confirmation du jugement entrepris, il échet partant
de condamner A.) à payer à B.) à ce titre la somme de 1.000.- euros, y compris
l’avance sur charges locatives.

L’appelant demande enfin la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a fait droit
à l’indemnité de procédure réclamée par B.). Par réformation du jugement entrepris,
cette demande serait non fondée à défaut par l’intimée de rapporter le caractère inique
en son chef de la procédure intentée par elle.

                                            10
Par adoption des motifs du premier juge, c’est à bon droit qu’A.) a été condamné à
payer à B.) une indemnité de procédure de 400.- euros.

L’appelant sollicite une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance
d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelant en allocation d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

L’intimée sollicite une indemnité de procédure de 3.000.- euros pour l’instance
d’appel.

A l’instar de ce qui vient d’être dit, il serait inéquitable de laisser à la charge de B.)
l’intégralité des sommes exposées non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a
encore lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350.- euros pour l’instance
d’appel.

                              PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 27 octobre 2015,

dit l’appel principal partiellement fondé,

dit l’appel incident non fondé,

par réformation du jugement entrepris,
condamne A.) à payer à B.) la somme de 11.370,68 euros avec les intérêts légaux sur
la somme de 5.000.- euros à compter du 16 juillet 2014, sur la somme de 6.370,68
euros (4.914 + 456,68 + 1.000) à compter du 13 novembre 2014, jours des demandes
respectives, chaque fois jusqu’à solde,

donne acte à B.) de l’augmentation de sa demande en paiement des frais locatifs pour
l’exercice 2014 en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne A.) à payer à B.) le montant de 459,22 euros avec les intérêts légaux
à compter du 19 janvier 2016, jour de la demande, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

                                             11
dit fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par B.)
pour l’instance d’appel concurrence du montant de 350.- euros,

partant, condamne A.) à payer à B.) une indemnité de procédure de 350.- euros pour
l’instance d’appel,

dit non fondée la demande d’A.) tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel,

le déboute,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance.

                                          12
"