text:
                                                                            1

                             Arrêt civil

Audience publique du mercredi, quatre mars deux mille neuf.

Numéro 32277 du rôle.

Composition :

Edmée CONZEMIUS, présidente de chambre ;
Marc KERSCHEN, premier conseiller ;
Camille HOFFMANN, premier conseiller ;
Patrick KELLER, greffier.

                                Entre:

La société à responsabilité limitée A,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL
de Luxembourg en date du 08 mars 2007,

comparant par Maître Marc KLEYR, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                   et:

1) B,

intimé aux fins du prédit exploit THILL,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,
2) C,

intimée aux fins du prédit exploit THILL,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.
                     ---------------------------------
                                                                                2

                     LA COUR D'APPEL :

Suivant acte sous seing privé du 21 mars 2002, intitulé « option de vente »,
signé entre l’agence immobilière D, d’une part, et C et D, d’autre part, il
avait été convenu ce qui suit :

                           OPTION DE VENTE

Les soussignés Madame C demeurant ( …) et Monsieur B, demeurant ( …)

Accordent à l’agence D une option de vente exclusive et irrévocable d’une
durée de six mois prenant cours le jour de la signature de la présente pour la
vente du bien décrit ci-après :

Maison de maître et terrain d’environ 35.50 ares situés ( … ), n.cad. ( …).

Le prix demandé est de 4.462.083 Euros (180.000.000 Luf)

La commission de l’agence D sera 3% du seul prix réalisé, plus TVA. Elle
est payable lors de la signature de l’acte notarié par la partie venderesse.

Le présent droit se renouvelle par tacite reconduction pour des périodes de
même durée à moins d’être résilié par écrit au moins trente jours avant
l’expiration d’une période en cours. La commission est également due si une
vente devait se réaliser après l’expiration de l’option de vente à un client
contacté directement ou indirectement par l’agence.
Le soussigné s’engage à signaler à l’agence tous les intéressés qui lui sont
connus pendant la période de l’option.

Fait en autant d’exemplaires que de parties intéressées à Luxembourg le 21
mars 2002

Cette option annule et remplace celle du 3 avril 2001

Le propriétaire                                     L’agence D
(signature manuscrite)                              (signature manuscrite) »

Le 16 avril 2002 D établit une facture à charge de la s. à r. l. A pour le
montant de 28.507 € du chef de la vente d’un immeuble à Luxembourg,
(…).

Le 24 avril 2002 il cède « l’option de vente » à la société A, représentée par
E, pour le prix de 28.507 € ttc. Cette cession est maintenant intitulée
« cession d’option d’achat » et est libellée comme suit :
                                                                                3

                         « CESSION D'OPTION D'ACHAT

   Entre les soussignés,

1. Monsieur F, demeurant à (…), agissant en nom personnel

   ci-après dénommé « F », d'une part, et
2. La société A s.à r.l., ayant son siège social à (…)légalement représentée par
    son gérant actuellement en fonction Monsieur E, agissant soit en nom
    personnel, soit au nom et pour le compte de toute société existante ou à
    constituer dont il est le représentant légal pour les besoins de la cause,
   ci-après dénommée « A, d'autre part, il a été convenu en date de ce jour ce

   qui suit

1) La partie F cède à la partie A l'option d'achat relative à l'immeuble sis (…),
    signée en date du 21 mars 2002 entre la partie F et les propriétaires héritiers
    BC, représentés par
a. Monsieur B, né le (…), demeurant à (…),
b. Madame C, née le (…), demeurant à (…).
2) La présente cession de l'option d'achat sortira tous ses effets à la signature de
    la présente convention.

3) La présente cession d'option est consentie au prix de 24.789,- € HT, soit
   28.507.- € TTC (etl.: vingt-huit mille cinq-cent-sept) et a été payé ce jour
   par chèque bancaire BCEE numéro (…).

4) A fera tout le nécessaire afin que l'acte notarié puisse être dressé au plus tard
    dans les 4 mois suivant la signature de la présente cession, soit pour le 30
    août 2002 au plus tard par devant Maître Jean Seckler, notaire de et à
    Junglister.

5) Une convention sous seing privé signée entre parties et régissant des
   modalités complémentaires par rapport à la présente cession a été signée en
   date d'aujourd'hui et en fait partie intégrante.

    Les parties s'engagent à ne plus revenir sur le contenu de la présente cession
   sous quelque forme que ce soit.

   Les parties déclarent avoir compris le contenu et la portée de la présente
   convention.
   Fait à (…), le 24 avril 2002 en autant d'exemplaires que de parties, chacune
   déclarant avoir reçu un original. »
                                                                                4

Le même jour F reçoit de la part d’A un chèque sur la somme de 28.507 €.

Par courrier du 10 juillet 2002 A informe les propriétaires de la cession du
contrat d’option de vente par l’agence immobilière D à son profit et joint un
compromis de vente signé entre la s. à r. l. H, représentée par son gérant E
comme acquéreur, et les consorts BC, comme vendeurs. Ce compromis daté
au 9 juillet 2002 est signé par A comme agence intermédiaire. Le contrat
prévoit une clause de revente et la signature de l’acte notarié au plus tard le
15 décembre 2002. Une commission d’agence de 3% y est stipulée.

Le 30 septembre 2002, Maître Pierre REUTER proteste contre cette façon
de faire de la société A en faisant valoir que ses clients, les consorts BC
n’avaient jamais accepté la cession de l’option de vente et n’avaient pas
donné mandat de les représenter à la signature du compromis de vente du 9
juillet 2002.

Le 18 décembre 2002 les consorts BC concluent un compromis de vente
avec la société H sous la condition que l’acte notarié soit signé au plus tard
le 30 juin 2003, à défaut de quoi le compromis serait nul et non avenu de
plein droit. Ce compromis prévoit le paiement d’une commission d’agence
de 3% pour la société A sans que cette stipulation « vaille reconnaissance
par le vendeur de la validité de la cession de l’option d’achat par l’agence D
à A ». Il y est finalement prévu que si les consorts BC devaient pour une
raison ou une autre payer à l’agence D une commission d’agence en vertu de
l’option de vente signée avec cette dernière, la société A leur rembourserait
le montant de cette commission.

A la suite de ce compromis, aucun acte notarié n’a été établi. Un nouveau
compromis aux mêmes conditions a été signé entre les consorts BC et la
société H en date du 6 janvier 2004. Ce compromis était valable jusqu’au 30
juin 2004.

Selon acte notarié du 1er décembre 2004 les consorts BC ont finalement
vendu leur immeuble à la Banque I pour le prix de 4.500.000 €.

Faisant valoir qu’elle aurait négocié cette vente pour compte de la société J,
anciennement société H, qui comptait vendre elle-même à la Banque I, A
affirme avoir droit à la commission d’agence de 3%, soit au montant de
155.250 €.

Par jugement rendu contradictoirement le 22 décembre 2006, le tribunal
d'arrondissement de Luxembourg déclara la demande non fondée. Pour ce
faire, le tribunal qualifia le contrat initial entre l’agence immobilière D et les
consorts BC de contrat d’agent immobilier classique, constata que les deux
compromis signés n’ont pas été suivis d’un acte notarié et sont nuls et non
avenus et argumenta que la demanderesse n’aurait pas affirmé avoir
recherché et trouvé le client Banque I pour le compte des consorts BC, mais
pour compte de la société J.
                                                                                5

Ce jugement a été entrepris par la s. à r. l. A selon acte d’appel du 8 mars
2007. Dans son recours, l’appelante admet la qualification donnée par le
tribunal au contrat initial conclu avec l’agence immobilière D. Selon ce
contrat, l’agence D devait avoir droit à une commission de 3 %, même si la
vente devait être réalisée après l’expiration du contrat. Les consorts BC
auraient accepté ex post la cession de contrat au profit de A en collaborant
activement pendant deux années à la recherche d’un acheteur par
l’appelante. Leur réserve à l’égard de la cession de mandat entre l’agence D
et A ne vaudrait que garantie contre une demande de commission de la part
de l’agence D. A ayant fait visiter l’immeuble à la Banque I, la commission
serait due dès lors que le mandat de vente exclusif n’a jamais été résilié.
L’agence D aurait elle aussi fait visiter l’immeuble à la banque et aurait en
principe droit à la commission. La cession entre l’agence D et A serait à
analyser en une simple cession de créance non soumise à l’acceptation du
tiers cédé, de sorte que sur cette base aussi A aurait droit à la commission.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris. Le contrat
initial entre eux-mêmes et l’agence D serait à qualifier de contrat
d’entreprise sans pouvoir de représentation. Les sociétés H et A
appartiendraient toutes les deux à E. Les deux compromis signés avec la
société H seraient nuls et non avenus. Le contrat d’entreprise signé avec une
agence immobilière serait un contrat intuitu personae dont une cession à une
autre agence serait inconcevable sauf accord exprès. La validité de la
cession aurait été expressément exclue et ne leur serait pas opposable. La
cession n’aurait jamais été ratifiée. Elle qualifie d’irrecevable le moyen tiré
de la prétendue cession de créance, invoquée pour la première fois en appel,
qui ne préciserait pas le montant de la cession, et constituerait une demande
nouvelle.

Par conclusions finales, l’appelante présente l’offre de preuve suivante :

1. La convention intitulée « cession d'option d'achat» signée le 24 avril
2002 entre l'agence immobilière D et la société A SARL portait cession
pleine et entière et sans réserve de toutes créances que détenait et qu'aurait
pu détenir I 'agence immobilière D à I 'égard de Monsieur B et de Madame
C, en exécution de la convention intitulée « option de vente » signée entre I
'agence immobilière D et les consorts BC en date du 21 mars 2002.

Les créances concernaient notamment la commission d'agence immobilière
de 3 % due par les consorts BC en exécution de la convention du 21 mars
2002 pour toute vente qui serait conclue avec un client que l'agence
immobilière D aurait directement ou indirectement présenté aux consorts
BC.

Depuis le 21 mars 2002 jusqu'au 1er décembre 2004, date à laquelle
l'immeuble fut vendu à la Banque I, le contrat intitulé « option de vente du
21 mars 2002, n' a jamais été résiliée, ni dénoncée d'une quelconque façon
que ce soit par les consorts BC.
                                                                                6

 2. Le 11 avril 2002, sans préjudice quant à la date exacte, I 'agence
immobilière D fit visiter l'immeuble appartenant et mis en vente par les
consorts BC, situé à (…), inscrit au cadastre de !a Ville de (…), section
(…), d'une contenance de (…), aux représentants de la Banque J (Messieurs
… et …) qui se déclarèrent intéressés par I 'objet en question.

Le prix annoncé pour l’immeuble en question était de 4.462.083.-EUR.

3. En date du 23 avril 2004, sans préjudice quant à une date plus exacte, la
société A SARL, représentée par ses préposés, Monsieur (…) et Monsieur
(…), fit visiter la Villa B à Monsieur (…) et Monsieur (…), représentants de
la Banque I, ainsi qu'à Monsieur (…), président directeur général de la
Banque I.

Lors de cette dernière qui dura environ 1.30 heures, Monsieur (…) expliqua
que l'immeuble faisait l'objet d'un compromis de vente au profit de la
société J (essentiellement H) et décrivit les différents aménagements qu'il
était possible d'apporter à cet immeuble notamment en creusant la surface
existante sur la terrasse, ce qui permettait de doubler la surface exploitable
de l'immeuble.

Monsieur (…) expliqua également aux représentants de la banque comment
les casemates de la Ville de (…)g pouvaient être intégrées à la
transformation de l'immeuble.

Les représentants de la banque furent vivement intéressés par cet objet de
prestige et furent ravis d'apprendre que la possibilité de I 'aménagement
permettait de tirer de cet immeuble la surface exploitable utile suffisante
pour y abriter leur établissement »,

L’appelante propose d’entendre comme témoins F, K et L.

Les consorts BC concluent à l’irrecevabilité de cette offre de preuve dont le
point 1 tendrait à prouver des relations juridiques et non pas des faits et dont
le point 3 aurait trait à une visite de l’immeuble en avril 2004 dont ils
n’avaient pas connaissance et qui n’avait pas été organisée pour leur compte,
mais sur une initiative de E pour son propre compte en vue de trouver
repreneur pour le cas où E et sa société H, signeraient un contrat de vente
avec eux. Cette visite ne serait pas pertinente, ni concluante. Le point 2 de
l’offre de preuve n’est pas contesté.

Les consorts BC ajoutent qu’ils n’auraient jamais et même pas
implicitement ratifié la cession du contrat dit option de vente. Le compromis
du 9 juillet 2002 aurait été signé à leur insu et serait sans valeur, aucune des
sociétés n’ayant eu pouvoir de signature. Il en serait de même des autres
compromis suivants. Les consorts BC n’auraient eu aucune relation
contractuelle avec l’appelante.
                                                                                7

Selon l’appelante l’existence de relations contractuelles ne saurait être
contestée dès lors que chaque compromis reprendrait l’obligation de payer la
commission d’agent immobilier. Cette mention vaudrait commencement de
preuve par écrit ce qui rendrait recevable son offre de preuve.

Selon les intimés finalement le contrat « option de vente » a été conclu en
considération de la personne, à savoir l’agence D, et ne pourrait être cédé.
De toute façon, la cession ne pourrait pas valablement opérer cession de
créance, aucune créance n’étant identifiable. D n’aurait pas eu d’option
d’achat et la prétendue cession d’achat n’aurait pas opéré de cession de
créance, aucune créance ne figurant dans le contrat. Selon A la cession des
droits de F serait parfaitement valable. Cette créance existait alors que F
avait fait visiter l’immeuble à la Banque I. Il aurait cédé tous ses droits à A.

Les consorts BC soutiennent finalement qu’il n’y aurait jamais eu de facture
de la part de l’agence D. Le document signé entre F et A ne contiendrait pas
cession de créance, mais cession d’option d’achat.

                           ------------------------------

Le contrat entre l’agence immobilière D et les consorts BC, qui constitue la
base du litige entre parties, est un contrat d’agence immobilière usuel et
n’est pas à qualifier d’option de vente ou le cas d’échéant d’option d’achat,
l’agence D n’étant ni propriétaire de l’immeuble, ni n’ayant conclu une
option de vente ou d’achat en sa faveur mais ayant négocié uniquement le
droit en tant qu’intermédiaire de chercher acquéreur sur mandat des
propriétaires pendant un délai de six mois. Il s’agit en conséquence d’un
contrat d’agence immobilière classique le rôle de l’agent immobilier étant
uniquement de mettre en rapport celui qui désire vendre et celui qui veut
acheter en laissant aux parties qu’il a mises en présence le soin de s’entendre
directement pour conclure le contrat. Lorsque l’agent immobilier n’a pas
pour mission de conclure un acte juridique, c'est-à-dire de passer un acte en
son nom mais qu’il a seulement pour mission de servir d’intermédiaire pour
la recherche d’un cocontractant, il n’a qu’une mission et non un mandat,
Cette mission est à qualifier de contrat d’entreprise. C’est ce contrat
d’entremise que l’agence D a cédé à A, un cédant ne pouvant céder au-delà
des droits qui étaient les siens. A s’est au demeurant considérée comme
intermédiaire dès lors qu’elle a signé le compromis du 9 juillet 2002 en cette
qualité et non pas comme propriétaire ou mandataire avec pouvoir de
représentation et qu’elle n’a jamais soutenu être propriétaire de l’immeuble
ou représentant du propriétaire. Elle n’a au demeurant pas considéré le
compromis comme étant valable dès lors qu’elle a négocié un nouveau
compromis entre les mêmes parties le 18 décembre 2002 portant outre sa
signature celles des parties venderesses et celle de H.
                                                                                8

Il importe de rechercher si dans un contrat d’entremise ainsi circonscrit
l’agent immobilier peut se faire remplacer sans l’accord de ses
cocontractants, les potentiels vendeurs, compte tenu du fait que les intimés
soutiennent l’avoir conclu en considération de la personne de l’agence D et
qu’ils le rangent dans la catégorie des contrats conclus intuitu personae.

L’appelante qualifie le mécanisme employé de cession de créance après
l’avoir nommé cession de contrat en première instance. Selon les intimés, il
s’agirait là d’une demande nouvelle en appel et comme telle irrecevable, la
cession de créance n’ayant pas été invoquée en première instance. Aux
termes de l'article 61 NCPC le juge tranche le litige conformément aux
règles de droit qui lui sont applicables. Sauf accord exprès entre parties non
donné en l’occurrence, il appartient au juge de donner ou restituer leur
exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la
dénomination que les parties avaient proposée. En se basant sur la cession
de créance, l’appelante n’a pas modifié l’objet du litige, s’est fondée sur des
faits dans le débat et a respecté le principe du contradictoire. Il ne s’agit pas
d’une demande nouvelle.

La substitution d’un tiers dans un contrat ne constitue par ailleurs pas une
cession de créance et n’emporte pas obligation d’accomplir les formalités
prévues à l’article 1690 du code civil (cass fr. 3e, 27 novembre 1990) ce
d’autant moins qu’en l’espèce la cession n’a pas porté sur une créance, mais
sur un contrat d’entremise. La cession a entraîné en l’occurrence une
substitution de contractant par une convention entre le cédant et le
cessionnaire, à laquelle le cédé est demeuré totalement étranger. Il n’y a au
demeurant pas donné son consentement exprès. Un tel mécanisme juridique
constitue une cession de contrat qui peut se définir comme étant l'acte ayant
pour objet le remplacement d'une partie par un tiers dans un rapport
contractuel. La cession de contrat transmet donc au tiers la qualité de
contractant, avec tous les droits et toutes les obligations qui y sont attachés.
Elle est plus vaste qu’une cession de créance, une cession de contrat pouvant
englober une cession de créance.

Sans préciser autrement pourquoi ils ont précisément chargé l’agent
immobilier F, les intimés soutiennent que la cession intervenue serait nulle
sinon inopposable à leur égard en considération du contrat intuitu personae
que serait le contrat d’agence. Il est aujourd’hui admis en jurisprudence
qu’un contrat intuitu personae peut faire l’objet d’une cession sous condition
que la cession ait été soumise à l’agrément du cocontractant (Cass 1re civ, 6
juin 2000, Bull civ. 2000 I, n° 173, Cass comm. 2 juillet 2002, Bull civ.
2002 IV, n° 113.) Un contrat intuitu personae est celui qui est conclu en
considération de la personne du cocontractant. S’il est vrai que le mandat, en
raison de la représentation qu’il engendre, est un contrat où la confiance
entre les parties est particulièrement grande et que sa qualification de contrat
intuitu personae ne fait pas de doute, la considération de la personne est plus
ou moins atténuée dans d’autres conventions telles que le contrat
d’entreprise, surtout si, comme en l’espèce, il s’agit d’un contrat à durée
limitée où les prestations de l’agent, qui n’est doté d’aucun pouvoir de
                                                                                9

représentation de son client, dépendent moins de ses qualifications
personnelles que de la demande du marché. Sauf circonstances spéciales de
nature à personnaliser le rapport contractuel, non invoquées, un contrat
d’agent immobilier n’est donc pas un contrat intuitu personae, (Cass. 3e, 20
mars 1996, n° 94-10.759), mais un contrat de la vie économique destiné à
chercher un amateur pour un bien déterminé, contrat dans lequel la personne
de l’intermédiaire ne constitue pas un critère déterminant, mais plutôt effacé
en présence des considérations économiques.

Si un contrat conclu intuitu personae ne peut être transmis qu’avec l’accord
du cédé ou du moins sans avertissement ou avis préalable (Paris, 3
novembre 1994, Defrénois n° 36145-106)) la cession d’un contrat non basé
sur la considération de la personne du cocontractant est libre, sauf si elle
était exclue lors de la négociation du contrat initial.

En l’occurrence toutefois, le caractère ou non de l’intuitus personae ne joue
pas un rôle déterminant en vue de la solution du litige. L’analyse des faits
démontre en effet que les consorts BC bien qu’ayant déclaré ne pas accepter
la cession de contrat intervenu, ont signé deux compromis de vente négociés
par le cessionnaire A dénotant ainsi implicitement, mais nécessairement leur
volonté tacite d’accepter le nouvel intermédiaire et d’agréer et de ratifier la
cession dont ils n’étaient informés qu’après son accomplissement. Ils ont
certes fait insérer dans les compromis que leur reconnaissance de leur
obligation de payer la commission d’agence ne vaudrait pas reconnaissance
de la cession intervenue. Or cette clause ne vise que leur crainte de devoir
payer deux fois, une fois l’agence D et une seconde fois l’agence A, comme
le démontre la clause suivante du contrat par laquelle ils demandent à être
tenus quittes et indemnes pour le cas où un paiement leur serait réclamé par
l’agence D. Dès lors que le fait qu’un contrat a été conclu en considération
de la personne du cocontractant ne fait pas obstacle à ce que les droits et
obligations de ce dernier soient transférés à un tiers lorsqu’il y a consenti en
traitant avec le cessionnaire (Defrénois no 37237-69) il en est ainsi à fortiori
pour le cas d’un contrat non soumis à la considération d’une personne
déterminée.

La cession de contrat est donc régulière et opposable aux consorts BC.

Les intimés s’opposent au paiement de la commission d’agence réclamée et
critiquent l’offre de preuve présentée d’irrecevable au motif que l’appelante
n’aurait pas agi pour eux, mais pour compte de la société H. Il est constant
en cause, pour n’être pas contesté, qu’un premier compromis de vente valant
vente a été signé entre les consorts BC et la s. à r. l. H le 18 décembre 2002.
Ce compromis a été suivi d’un second compromis valant vente fixe et
irrévocable entre les mêmes parties pour le même prix le 6 janvier 2004. Les
deux compromis contenaient une clause de revente. Le même 6 janvier
2004, les consorts BC reconnaissent avoir touché de la part de la s. à r. l. H
(qui avait projeté de changer son nom en (…) en exécution de clauses du
compromis un chèque bancaire de 125.420 € à titre d’indemnité
d’indisponibilité et à titre de charges. Selon acte notarié du 1er décembre
                                                                                10

2004, conclu devant le notaire Henri Hellinckx, les consorts BC vendent
 l’immeuble pour le montant de 4.500.000 € à la S.A. Banque I.

L’appelante soutient que F aurait fait visiter l’immeuble le 11 avril 2002 à la
Banque et qu’elle-même aurait procédé à une visite avec des représentants
de la Banque le 23 avril 2004 et que les deux fois ces derniers auraient été
hautement intéressés.

Lors de la visite du 23 avril 2004, les consorts BC n’étaient plus
propriétaires de l’immeuble pour l’avoir vendu à la société H par le second
compromis de vente du 6 janvier 2004. Ce compromis, qui devait être suivi
d’un acte notarié avant le 30 juin 2004 sous peine d’être nul et non avenu de
plein droit, était bien en cours de validité lors de la visite du 23 avril 2004
de sorte que A n’a pas agi pour compte des intimés, mais pour compte de la
société H qui s’était réservé le droit de revente. L’appelante reconnaît
d’ailleurs elle-même dans ses conclusions de première instance du 26 avril
2006 qu’elle a fait visiter l’immeuble à la banque en vue de sa revente par
H. La visite du 23 avril 2004 n’ouvre donc pas droit à commission.

Par contre le 11 avril 2002 F était encore en charge de la vente et aucun
compromis n’était intervenu. Il importe dès lors de rechercher si F a droit à
une commission et, dans l’affirmative, si ce droit a été transféré à A avec la
cession de contrat intervenu. Le contrat d’agence conclu le 21 mars 2002
avec l’agence D prévoit une commission d’agence de 3% du prix de vente
réalisé et stipule expressément : « La commission est également due si une
vente devait se réaliser après l’expiration de l’option de vente à un client
contacté directement ou indirectement par l’agence ». Le principe d’un droit
à commission de F était donc donné. Par l’effet de la cession de contrat le
cédé est tenu de poursuivre l’exécution du contrat avec le cessionnaire qui
s’est substitué au cocontractant initial. La cession confère au cessionnaire la
qualité de partie au contrat cédé. Il profite ainsi de tous les droits – y
compris les droits potestatifs – et il supporte, corrélativement, toutes les
obligations créées par la convention. Cette substitution dans la qualité de
partie ne se produit néanmoins en principe que pour l’avenir ; sauf
stipulation contraire, le cessionnaire reste étranger aux droits et obligations
nés antérieurement à la cession (La cession de contrat, Defrénois no 37200).
Le droit de F à l’octroi de la commission n’était pas encore né au moment de
la cession, faute par la Banque I d’avoir signé un compromis. Ce droit futur
et éventuel a été transmis avec la cession de créance de sorte que c’est à
raison que le paiement de la commission est réclamé par A.

Les consorts BC n’ont jamais contesté ni en première instance, ni en
instance d’appel que F aurait fait visiter l’immeuble à la Banque I, ni que
cette dernière s’était montrée intéressée en un achat. A à laquelle a été cédé
le droit à commission redue à la suite de la signature par la banque d’un
compromis de vente avec les propriétaires est donc fondée à réclamer à ces
derniers la commission en exécution du contrat d’agence. Par réformation
du jugement entrepris la demande est à déclarer fondée.
                                                                                11

Ni la solidarité entre les débiteurs, ni la demande en octroi des intérêts ni
leur point de départ ne sont contestés.

Comme il serait inéquitable de laisser à charge de l’appelante l’entièreté des
frais non compris dans les dépens, la Cour d'appel lui alloue la somme de
2.000 €.

Vu la décision à intervenir, les appelants n’obtenant pas gain de cause dans
leur recours, ils sont à débouter de leur demande en octroi d’une indemnité
de procédure.

                               Par ces motifs:

la Cour d'appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement entre parties, sur le rapport du magistrat de la mise en
état

reçoit l’appel en la forme ;

le dit fondé ;

réformant:

condamne B et C solidairement à payer à la s. à r. l. A la somme de 155.250
€ majorée des intérêts légaux à compter du 11 mars 2005 jusqu’à solde ;

les condamne solidairement à payer à la s. à r. l. B la somme de 2.000 € à
titre d’indemnité de procédure ;

les condamne solidairement aux dépens avec distraction au profit de Maître
Marc KLEYR.

La lecture du présent arrêt a été faite en la prédite audience publique par
Edmée CONZEMIUS, présidente de chambre, en présence de Patrick
KELLER, greffier.
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
                                                                         1

Arrêt civil.

Audience publique du quatre mars deux mille neuf.

Numéro 32079 du rôle.

Composition:

Romain LUDOVICY, président de chambre;
Françoise MANGEOT, premier conseiller;
Gilbert HOFFMANN, conseiller, et
Jean-Paul TACCHINI, greffier.

                                  Entre:
X.), employée, demeurant à (…),(…),
     appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom Nilles
d’Esch-sur-Alzette en date du 4 décembre 2006,
     comparant par Maître Arsène Thill, avocat à Luxembourg,
                                     et:
1) A.), agent immobilier, demeurant à (…),(…),
     intimée aux fins du susdit exploit Tom Nilles,
     comparant par Maître Laurence Frising, avocat à Luxembourg,
2) B.), employée, demeurant à (…),(…),
     intimée aux fins du susdit exploit Tom Nilles,
     comparant par Maître Georges Pierret, avocat à Luxembourg,
3) SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
RESIDENCE, immeuble sis à (…),(…),
     intimé aux fins du susdit exploit Tom Nilles,
     comparant par Maître Gaston Neu, avocat à Luxembourg.
                                                                            2

                          LA COUR D’APPEL:

    Par acte d’huissier du 4 décembre 2006, X.) a régulièrement relevé
appel du jugement du 3 mai 2006 par lequel le tribunal d’arrondissement
de Luxembourg l’a condamnée sur base de l’article 544 C. civ., en sa
qualité de copropriétaire de l’appartement situé au 4e étage de
l’immeuble résidentiel dénommé « résidence RESIDENCE » à (…) où
s’était produite une fuite d’eau ayant causé des dégâts aux deux
appartements au-dessous aux 3e et 2e étages, à indemniser du préjudice
subi les copropriétaires respectifs de ceux-ci, à savoir A.), prise en sa
qualité d’administratrice légale de sa mère M.), et B.).

     Il ressort des pièces du dossier qu’au mois de mars 2001, sans date
plus précise, le sinistre d’inondation avait été signalé par le locataire de
l’appartement de B.). Sur ce, la partie A.), dont l’appartement au 3e étage
n’était pas habité à l’époque, avait fait intervenir l’entreprise de travaux
sanitaires et de chauffage SOC1.) qui, à la date dite du 6 avril 2001,
entre autres mesures urgentes, après avoir constaté que les infiltrations
provenaient des conduits de chauffage de l’appartement X.), avait coupé
le circuit individuel de chauffage de celui-ci. Depuis cette date, les
infiltrations avaient cessé.

   Sur ordonnance de référé du 3 janvier 2002, l’ingénieur Robert
Kousmann avait été nommé expert. Le rapport d’expertise a été déposé
au greffe du tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 11 février
2004.

    Il en ressort, d’une part, que le réseau individuel de l’appartement
X.) est relié au conduit collectif de distribution à hauteur du palier.

    D’autre part, quant à la cause et à la localisation des fuites, il ressort
du rapport que les conduits de chauffage, à la fois logés dans la chape et
posés sur la dalle en béton armé, sont rouillés et que l’origine de la fuite
d’eau doit se situer sur les conduits reliant le radiateur dans le salon au
branchement de distribution principale (situé sur le palier), et encore sur
les conduits dans le hall, près de l’entrée du salon, en direction des
radiateurs dans la salle de bains et la cuisine.

    Saisi par deux demandes séparées des deux copropriétaires lésées
visant à obtenir de la part de X.) et du syndicat des copropriétaires
réparation de leur préjudice aux biens et pour perte de jouissance, le
tribunal d’arrondissement, pour retenir la responsabilité de X.) sur base
des troubles anormaux de voisinage, s’était fondé sur le règlement de
copropriété du 29 mars 1974, tel que modifié par décision de l’assemblée
générale des copropriétaires du 15 mars 2001, qui classe les parties des
                                                                           3

canalisations et conduites de toute nature se trouvant à l’intérieur des
appartements et servant à l’usage exclusif de ceux-ci parmi les parties
privatives.

     Il avait dit fondée la demande de A.), quant aux dégâts matériels et
aux frais d’intervention de l’entreprise SOC1.) susnommée, pour le
montant de 5.496,54 € avec les intérêts légaux à partir au 1er avril 2002
(sic) et, quant à la perte de jouissance, jusqu’à concurrence du montant
de 25.900 € correspondant à une perte de loyer de 700 € par mois dans la
période du 1er avril 2001 au 30 avril 2004, soit durant 37 mois, ce dernier
montant avec les intérêts légaux à partir de la date médiane du 1er octobre
2002.

     Il avait dit fondée la demande de B.) jusqu’à concurrence de
2.473,02 € au titre des dégâts matériels avec les intérêts légaux à partir
du 1er avril 2002 (sic), et de 2.100 € pour perte de loyers durant les trois
mois d’avril, mai et juin 2001 avec les intérêts légaux à partir du 1er
juillet 2001.

    X.) avait été condamnée au paiement des susdits montants et à une
indemnité de procédure de chaque fois 700 €.

    Dans son acte d’appel, X.) conclut à se voir décharger de toutes les
condamnations prononcées contre elle. Elle reprend ses contestations
d’inopposabilité et d’irrégularité « du ou des règlements de copropriété
concernés », sinon à voir ranger les canalisations dans la catégorie des
parties communes dont le syndicat des copropriétaires doit répondre, en
faisant valoir que les conduits à l’origine du dommage seraient intégrés
dans le gros oeuvre et en mettant en doute que ces conduits desservent
exclusivement son appartement.

    Plus subsidiairement, X.) conteste d’une façon générale « les
montants d’indemnisation réclamés par les intimées A.), agissant ès
qualité, et B.) ».

    Elle leur fait grief, en particulier, d’avoir tardé à réagir pour faire
cesser les infiltrations et d’avoir tardé à entreprendre les travaux de
réparation.

    A ce dernier propos, elle critique les indemnisations accordées
respectivement à A.) ès qualité et à B.) pour perte de jouissance sur le
plan de la durée des périodes respectives prises en compte, en faisant
valoir, concernant la partie A.), que pour minimiser son dommage elle
aurait dû entreprendre les travaux de remise en état dès la constatation
des dégâts lors de la première visite des lieux en présence de l’expert
                                                                            4

judiciaire le 11 avril 2002. Elle conteste, quant à B.), « une prétendue
perte de loyers de trois mois ».

    Elle conteste l’évaluation de la perte de jouissance des deux intimées
par référence à un loyer de 700 € par mois, soit le loyer perçu par A.)
pour ledit appartement, ce à partir de mai 2005, d’après les déclarations
de celle-ci.

    Elle conteste redevoir les frais d’intervention de l’entreprise SOC1.)
susvisée d’un montant de 13.578 francs au motif de ne pas avoir mandaté
cette dernière.

    Elle conteste le point de départ des intérêts alloués.

     Enfin, la partie X.) conclut à se voir octroyer les indemnités de
procédure de chaque fois 1.000 € réclamées en première instance et à se
voir octroyer des indemnités de procédure d’un même montant pour
l’instance d’appel.

    La partie A.), relevant appel incident, conclut à ce qu’il soit fait droit
à sa demande de première instance visant à se voir indemniser pour perte
de jouissance durant la période du 1er avril 2001 au 30 avril 2005 avec
maintien du montant de 700 € par mois et avec les intérêts légaux à partir
du 11 décembre 2001, date de l’assignation en référé-expertise, sinon à
partir d’une date postérieure. Pour le surplus, A.) et B.), tout en
formulant leurs demandes en réparation principalement contre X.) et
subsidiairement contre le syndicat des copropriétaires et en reprenant
leurs moyens de première instance, concluent à la confirmation du
jugement déféré et à une indemnité de procédure respectivement de
2.000 € et de 1.500 €. La partie syndicat des copropriétaires conclut à
une indemnité de procédure de 3.500 €.

    Quant au caractère commun ou privatif des conduits de chauffage en
cause

    Il ressort indubitablement du rapport d’expertise judiciaire que les
conduits défectueux à l’origine du sinistre sont localisés au niveau de
l’appartement de X.).

    Quant à la question du caractère commun ou privatif desdits conduits
de chauffage, il n’est pas besoin de s’attarder à l’opposabilité à X.) du
règlement de la copropriété de la résidence RESIDENCE, daté du 29
mars 1974, ni à la régularité de l’assemblée générale des copropriétaires
du 15 mars 2001 , étant donné que les stipulations statutaires y relatives
reprennent les solutions de droit commun fondées sur la loi modifiée du
16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis et que
                                                                           5

la partie X.) s’est justement fondée sur le droit commun pour voir retenir
le caractère commun des conduits en cause et partant pour voir écarter
les conditions de responsabilité de l’article 544 C. civ. et de l’article
1384, al. 1er du même code.

     L’article 3, al. 2 de la prédite loi répute partie commune « les
éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations
y afférentes qui traversent des locaux privatifs », alors qu’aux termes de
l’alinéa 1er du même article, « sont privatives les parties des bâtiments …
réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

    Par application de ces textes, la chaufferie centrale avec ses conduits
constituent donc une partie commune, à l’exception de ceux de ses
éléments réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Sont
donc présumées communes, à l’instar du chauffage central lui-même, les
canalisations y reliées, même celles qui traversent des locaux privatifs.

     En revanche, il est admis que la canalisation de chauffage depuis le
branchement à la conduite-mère et ne servant qu’au rattachement du lot
d’un propriétaire déterminé, ainsi que les conduits secondaires avec les
radiateurs à l’intérieur de chaque lot sont privatifs, car ces éléments sont
réservés à l’usage exclusif du propriétaire du lot, ce nonobstant que
l’installation de chauffage constitue, quant à son fonctionnement, un tout
dont rien ne peut être modifié à l’initiative d’un copropriétaire particulier
au détriment de la collectivité.

    En l’espèce, il ressort clairement du rapport d’expertise que les
conduits de chauffage défectueux font partie du réseau particulier et donc
privatif de X.).

    La partie X.) s’est prévalu d’une opinion juridique suivant laquelle
une canalisation perdrait sa nature privative du moment qu’elle est
intégrée dans le gros œuvre de l’immeuble.

    Il demeure cependant qu’un branchement particulier garde sa nature
privative quand bien même il serait encastré et inaccessible.

    En l’espèce, comme il a été indiqué ci-dessus, les conduits
défectueux sont posés sur la dalle et logés dans la chape.

     La chape est une couche de revêtement et d’égalisage pour permettre
la mise en place du revêtement du plancher. Il ne fait pas partie du gros
œuvre du bâtiment qui correspond à l’ossature en béton ou en fer et
englobe tous les ouvrages nécessaires à la solidité, à la stabilité et à la
résistance de l’immeuble.
                                                                          6

    Les conduits de chauffage en cause gardent donc leur caractère
privatif, ce d’autant plus que, d’une façon générale, le critère de la
destination de la canalisation est prépondérant sur celui de
l’emplacement dans l’immeuble.

    Du caractère privatif découle la responsabilité personnelle de la
copropriétaire X.) pour les dégâts occasionnés par la fuite, ce sur le
fondement de l’article 544 C. civ. dont l’application n’a pas été contestée
en tant que telle.

    Quant à l’indemnisation

    D’un côté, l’allégation de la partie appelante X.) suivant laquelle
« les intimées ont laissé passer un temps appréciable avant de réagir »
manque en fait.

    D’un autre côté, X.) ne peut pas, sans se contredire, reprocher aux
intimées d’avoir tardé à réagir « avant de couper le circuit du réseau
individuel de l’appartement de l’appelante » et en même temps contester
à A.) le droit d’obtenir le remboursement des frais d’intervention de
l’entreprise SOC1.) d’un coût de 13.578 frs (336,59 €) portant sur la
localisation de la fuite dans l’immeuble résidentiel avec coupure du
réseau individuel de X.) et sur l’évacuation de l’eau inondant
l’appartement de la mère de A.) et l’enlèvement de la moquette.

    La demande en remboursement est fondée comme se rapportant à
une mesure de sauvegarde nécessaire pour minimiser le dommage.

    Outre les prédits frais, le coût effectif de la remise en état de
l’appartement A.), documenté par factures des 30 avril 2005, 18 mai
2005 et 25 mai 2005, a été de 5.159,95 €, contre un total de 7.309,29 €
retenu dans le rapport d’expertise.

    En faisant procéder aux travaux en cours de procédure de première
instance, la partie A.) a substitué à une créance de réparation la créance
de la somme d’argent effectivement dépensée pour réaliser la réparation.

    Les intérêts de nature moratoire sur la créance monétaire de 5.496,54
€ sont dus à partir de la sommation de payer faite la première fois,
suivant les pièces versées en cause, par conclusions du 21 novembre
2005.

    Concernant la perte de jouissance locative subie par la partie A.), il
est acquis en cause que l’appartement était inhabité à l’époque du
sinistre.
                                                                           7

    Quant à la durée de la perte de loyers à indemniser, qui est fonction
du moment à partir duquel les travaux de remise en état auraient dû être
entrepris, la Cour fait remarquer que, si les dégâts ont été constatés par
l’expert lors de sa visite du 11 avril 2002, leur évaluation n’a été faite
qu’à la date du rapport, soit le 29 mai 2003, étant observé par ailleurs
que le rapport a été déposé au greffe du tribunal d’arrondissement le 11
février 2004 seulement avant que la partie A.) n’assigne finalement en
réparation le 17 mars 2005 et ne fasse procéder aux travaux de réparation
en avril 2005.

    Tout comme la partie lésée A.), en vue de minimiser son dommage,
devait sans tarder demander réparation des dégâts, la partie X.), de son
côté, en vue de limiter le dommage dont elle doit répondre, devait offrir
réparation. La Cour déplore que les deux parties n’aient manifestement
pas collaboré avec l’expert en vue de se mettre en état de remplir leurs
obligations susvisées, mais qu’elles aient laissé pourrir la situation.

    Cela dit, la Cour retient que, dans les circonstances de la cause, la
partie A.) aurait pu, sans compromettre ses droits à réparation, faire
procéder aux travaux de réparation dès le début de juin 2003 au lieu de
différer les travaux jusqu’en avril 2005.

     Tenant compte du fait que la partie A.) n’avait, dans un premier
temps, pas subi de perte de loyer, qu’elle devait faire procéder aux
travaux de réparation dès juin 2003 et tenant compte du taux du loyer
mensuel à l’époque, la Cour juge adéquat d’allouer en réparation du chef
de perte de loyers une indemnité évaluée à la date du présent arrêt à un
total de 15.000 €.

     Quant au préjudice subi par B.), l’appartement de celle-ci, suivant
ses propres déclarations, était donné en location à l’époque du sinistre et
elle aurait « fait faire les travaux nécessaires » dès que les dégâts avaient
été contradictoirement constatés.

    Elle n’a cependant versé en cause ni les frais effectifs de réparation
ni le contrat relatif à la location en cours, mais avait conclu à se voir
octroyer, d’une part, l’évaluation des travaux de remise en état telle
qu’elle a été retenue dans le rapport d’expertise et, d’autre part, au titre
de perte locative, trois mensualités de loyer à raison de 750 € par mois,
montant que les premiers juges avaient réduit à 700 € par mois par
référence au loyer perçu par A.) pour son appartement de taille
comparable à partir de mai 2005.

    Eu égard aux contestations de la partie X.) et au principe qui exige
que le préjudice soit évalué in concreto, force est à la Cour de dire non
fondée la demande en indemnisation de B.) en ses deux volets.
                                                                          8

    X.) est à décharger de la condamnation au paiement d’indemnités de
procédure, non dues en équité, prononcée au profit respectivement de A.)
ès qualité et de B.).

   X.) n’a en équité pas droit à une indemnité de procédure pour la
première instance.

    Les demandes des quatre parties litigantes en paiement d’indemnités
de procédure pour l’instance d’appel ne sont pareillement pas fondées en
équité.

                             Par ces motifs,

la Cour d’appel, deuxième chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement envers toutes les parties, le conseiller de la mise en
état entendu en son rapport,

    reçoit l’appel principal de X.) et l’appel incident de A.), prise en sa
qualité d’administratrice légale de sa mère M.),

    réformant :

    dit non fondée la demande en indemnisation formée par B.),

    donne décharge à X.) de la condamnation y relative,

    dit que les intérêts moratoires sur le montant de 5.496,54 € alloué à
A.) ès qualité pour les dégâts matériels sont dus à partir du 21 novembre
2005,

    dit que la demande en réparation due à A.) ès qualité pour perte de
jouissance locative est fondée jusqu’à concurrence du montant de 15.000
€ avec valeur à la date du présent arrêt,

    condamne X.) à payer à A.) ès qualité le montant de 20.496,54 €
avec les intérêts légaux sur le montant de 5.496,54 € à partir du 21
novembre 2005 et sur le montant de 15.000 € à partir de la date du
prononcé du présent arrêt,

    décharge X.) de la condamnation au paiement d’indem-nités de
procédure respectivement à A.) ès qualité et à B.),

    confirme le jugement déféré pour le surplus,
                                                                          9

    dit non fondées les demandes des quatre parties litigantes en
paiement d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel,

    fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour
un tiers à chacun de A.) et de B.) et pour les deux tiers restants à X.), et
ordonne la distraction des frais de l’instance d’appel à Maître Laurence
Frising, avocat à la Cour, et la distraction des frais des deux instances à
Maître Gast Neu, avocat à la Cour, sur leurs affirmations de droit.
"


text:
                                   Arrêt civil

               Audience publique du 4 mars deux mille neuf

   Numéro 32811 du rôle.

   Composition:

   Julien LUCAS, président de chambre;
   Marie-Anne STEFFEN, premier conseiller;
   Jean-Paul HOFFMANN, conseiller;
   Daniel SCHROEDER, greffier.

                                  Entre:

    la société anonyme A), en liquidation volontaire, représentée par son
liquidateur la société F),

    appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL
de Luxembourg en date du 4 juin 2007,

   comparant par Maître Frank WIES, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                    et:

   1. B),

   2. C),

   3. D),

   intimées aux fins du susdit exploit ENGEL du 4 juin 2007,
                                                                                2

   comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

      4. E), indépendant, demeurant à L-1130 Luxembourg, 54, rue d’Anvers,

      intimé aux fins du susdit exploit ENGEL du 4 juin 2007,

      n’ayant pas constitué avocat.
      _________________________________________________________

                             LA COUR DAPPEL :

     La B), la C) et D) ont accordé entre les années 1982 à 1996 plusieurs
crédits aux anciens Etablissements G), actuellement société A), garantis par
des hypothèques. Exposant que leur débitrice a conclu en 1996 un contrat de
bail pour une durée de 99 ans avec Monsieur E) sur un immeuble lui
appartenant, grevé d’hypothèques, ainsi qu’un avenant à ce contrat de bail
portant sur un 2e immeuble appartenant à la même débitrice, également
grevé d’hypothèques, le tout ayant été fait en fraude de leurs droits, les
prédites banques et C) ont assigné la société A), en liquidation, et E) devant
le tribunal d’arrondissement de Luxembourg pour voir déclarer nuls et de
nul effet le contrat de bail et son avenant, en application des dispositions
contenues à l’article 1167 du code civil.

    Par jugement du 28 mars 2007, le tribunal a déclaré le contrat de bail du
1 août 1996 et son avenant du 21 février 2003 inopposables aux banques
 er

B) et D) et à la C) ainsi qu’à tout adjudicataire ventuel des immeubles sis à
Luxembourg, 54, rue d’Anvers et 61, rue Michel Welter. Il a rejeté le volet
de la demande en obtention de dommages-intérêts.

    Par exploit d’huissier du 4 juin 2007, la société A) a régulièrement
relevé appel de ce jugement, non signifié. L’appelante conclut en premier à
l’annulation non du jugement attaqué, mais de l’acte de signification de ce
jugement, alors que celle-ci aurait été faite de façon irrégulière. Elle
maintient en outre son moyen d’irrecevabilité de l’assignation du 30
septembre 2003, soulevé en première instance, au motif que l’inscription de
la demande en annulation n’aurait pas été faite en conformité de l’arrêté
grand-ducal du 25 septembre 1905.

    L’appelante reproche en outre aux juges de ne pas avoir répondu aux
arguments tenant à un défaut de qualité dans le chef des demanderesses
originaires. Elle fait valoir dans ce contexte que les parties en question
                                                                                3

seraient en défaut d’établir qu’elles étaient dans l’impossibilité d’obtenir
payement intégral moyennant la réalisation de leurs garanties. Elle conteste
en outre que les conditions légales de l’action paulienne soient réunies en
l’espèce. Elle fait valoir que les intimées n’auraient pas prouvé que le
contrat de bail et son avenant leur auraient causé un dommage, alors surtout
que D) et C) ne se seraient pas jointes au projet de vente forcée des
immeubles hypothéqués. Elle conteste toute dépréciation des immeubles
hypothéqués par le fait du bail en question. Elle conteste encore avoir eu
connaissance de ce que la conclusion du contrat de bail pourrait causer un
préjudice aux créanciers. Elle ajoute qu’au jour de la signature du contrat de
bail, elle disposait de moyens suffisants pour désintéresser ses créanciers.
Elle conteste encore qu’au jour du contrat de bail, les actuelles intimées
disposaient d’une créance exigible à son égard.

     A) reproche dans un autre ordre d’idées aux juges d’avoir statué ultra
petita en déclarant inopposables le contrat de bail et son avenant à certaines
personnes alors que les demanderesses originaires n’avaient conclu qu’à
l’annulation des contrats en question. Elle reproche encore aux juges
d’avoir mal qualifié lesdits contrats. Elle conclut à la réformation du
jugement attaqué.

     Les intimées insistent sur la régularité de la signification du jugement
du 28 mars 2007. Pour ce qui est du respect du règlement concernant la
transcription des droits réels immobiliers, elles donnent à considérer que
l’assignation fut inscrite au cours de l’instance, suite à la révocation de
l’ordonnance de clôture. Elles font valoir en outre avoir eu un intérêt
évident à agir alors que pour être intégralement désintéressées, il serait
impérieux que les immeubles grevés soient vendus à leur valeur réelle. Pour
ce qui est des conditions d’exercice de l’action paulienne, elles font valoir
qu’à part deux ouvertures de crédit accordées par D) à la société G), toutes
les autres lignes de crédit seraient antérieures à la conclusion du contrat de
bail. La mise en liquidation de la société A) aurait eu pour effet de rendre
toutes leurs créances exigibles. Elles exposent en outre que la conscience de
l’appelante de causer préjudice aux banques était manifeste. L’appelante
aurait soigneusement caché pendant des années l’existence du contrat de
bail et l’aurait même fait enregistrer trois années après sa mise en
liquidation. Pour ce qui est de leur dommage, qui serait certain, il résiderait
dans le contrat de bail extrêmement long et dans son avenant, qui
réduiraient de façon substantielle la valeur des deux immeubles et seraient
de nature à décourager tout potentiel acquéreur.

     En déclarant les contrats incriminés inopposables, les juges auraient
appliqué une sanction moins radicale que celle qui était sollicitée dans l’acte
introductif d’instance. Ils n’auraient donc pas statué ultra petita. Les
intimées concluent donc au rejet de l’appel.
                                                                                4

    1) Quant à la signification du jugement du 28 mars 2007

     La Cour ne saisit pas la portée de la demande en annulation en question,
alors surtout que l’appel fut interjeté dans le délai légal. Il ressort en effet de
la procédure versée que le jugement attaqué fut signifié le 24 avril 2007 à la
société A), en liquidation volontaire, représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions. Le délai d’appel de quarante
jours expirait le lundi 4 juin 2007. Ce délai fut respecté en l’espèce. Comme
l’appelante ne prouve pas avoir subi un préjudice par le fait de la non-
indication de son liquidateur dans l’acte de signification, son reproche est à
écarter. C’est en vain que l’appelante fait valoir dans ce contexte avoir dû
traduire l’acte d’appel (on ignore dans quelle langue) pour le signifier à
l’intimé sub 4) alors que l’intéressé est censé connaître la langue française
et qu’il est toujours inscrit au Barreau de Luxembourg avec une adresse au
pays de sorte que la signification à cette personne aurait pu se faire sans le
moindre problème. Le courrier de l’huissier de justice Engel invoqué dans
ce contexte n’est d’aucune pertinence alors que, soit il a mal fait son travail,
soit il a reçu des instructions erronées. La Cour se demande en outre pour
quelle raison la société A) conclut (conclusions du 11 mars 2008) dans
l’intérêt et pour le compte de l’intimé sub 4) alors qu’elle n’a pas mandat de
ce faire.

    2) Quant à la recevabilité de l’assignation du 30 septembre 2003

     L’examen du jugement attaqué fait apparaître que les juges ont
effectivement omis de se prononcer sur la recevabilité de la demande. Il y a
lieu de combler cette lacune en instance d’appel.

     Par conclusions notifiées le 11 mars 2008, l’appelante reproche aux
juges de ne pas avoir pris en considération les arguments développés en
première instance au sujet de la recevabilité de l’assignation. L’examen de
la procédure de première instance fait apparaître que la société A) n’a
formulé aucun moyen ou argument généralement quelconque au sujet de la
régularité ou recevabilité de l’assignation du 30 septembre 2003. C’est le
tribunal qui a soulevé d’office un moyen d’ordre public, a révoqué
l’ordonnance de clôture du 27 septembre 2006 et a invité les parties
demanderesses à verser la preuve de la transcription de leur demande au
bureau des hypothèques. C’est suite à cette initiative du tribunal que E) (et
non A)) a conclu à l’irrecevabilité de la demande pour non observation de
l’article 17 de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits
réels immobiliers.
                                                                                5

    Le moyen formulé par l’appelante est à rejeter par adoption des motifs
des juges. D’après une jurisprudence plus que trentenaire, la transcription de
la demande peut être faite tant que dure l’instance. Or la première instance a
pris fin avec le prononcé du jugement du 28 mars 2007 et non avec la
première ordonnance de clôture. Or la transcription de la demande
originaire fut faite le 28 février 2007, donc encore en temps utile.

     L’appelante conclut en outre à l’irrecevabilité de la demande alors que
les trois demanderesses ont agi en commun par un même ‘contrat judiciaire’
alors que leurs intérêts seraient incompatibles, leurs créances respectives
provenant de contrats différents et leurs garanties étant différentes.

     Le moyen est à rejeter par adoption des motifs des premiers juges.
L’intérêt à agir des différentes demanderesses, loin d’être incompatible l’un
avec l’autre, est au contraire similaire alors qu’elles exposent toutes les trois
que le contrat de bail du 1er août 1996 et son avenant leur causent un
dommage ; il est dès lors logique qu’elles poursuivent par un même acte
juridique l’annulation des susdites conventions, plutôt que d’agir
individuellement par trois actes distincts et de solliciter leur jonction en
cours de procédure.

    3) Qualification des conventions incriminées

    Il ressort des pièces versées que G), actuellement A), ont donné en
location le 1er août 1996 à E) une maison d’habitation sise à Luxembourg,
54, rue d’Anvers. Le contrat de bail était conclu pour une durée de 99 ans,
le loyer étant fixé à 10.000.- Flux par mois, frais de chauffage, d’eau et
d’électricité y inclus. Le 21 février 2003, un avenant à ce contrat fut conclu
entre la société A) en liquidation et E), portant sur partie d’un immeuble sis
à Luxembourg, 61, rue Michel Welter.

     L’appelante reproche aux juges de ne pas s’être prononcés sur la
qualification exacte des susdites conventions sans pour autant former de
cette prétendue omission un moyen de droit intelligible. Pour appuyer sa
critique, elle s’empare de la situation de l’intimé sub 4) Plottke. La Cour
rappelle que A) n’a pas mandat d’assumer la défense de l’intimé en
question. Comme elle n’invoque aucun argument la concernant directement,
sa critique est à rejeter. A cela s’ajoute que l’article 1167 du code civil, en
parlant d’une façon générale des actes faits par le débiteur, vise tous les
actes par lesquels le débiteur s’appauvrit frauduleusement ; aucune
distinction n’est opérée entre les actes à titre onéreux ou à titre gratuit. C’est
pourquoi les juges n’ont à raison pas qualifié les contrats en question,
pareille qualification n’ayant d’ailleurs eu aucune influence sur le sort de la
demande soumise à leur appréciation.
                                                                                6

    4) Conditions d’application de l’article 1167 du code civil

    L’appelante conteste dans ce contexte que chacune des trois
demanderesses originaires ait possédé une créance certaine, liquide et
exigible. Elle donne à considérer d’autre part que la société en liquidation
disposait au moment de la signature des conventions d’assez de biens pour
désintéresser totalement les trois créanciers. Elle conteste d’autre part que
les contrats en question aient pu causer un dommage aux créanciers. Elle
conteste encore toute intention de nuire dans son chef ainsi que son
insolvabilité pour le moins apparente au moment des contrats.

     La première condition posée par l’article 1167 du code civil est la
fraude du débiteur, qui comporte un élément matériel et un élément
intentionnel. L’action paulienne suppose comme première condition un acte
d’appauvrissement du débiteur, qui a pour effet soit de créer dans son chef
une situation d’insolvabilité nouvelle soit d’aggraver une insolvabilité
préexistante. Si le débiteur disposait de biens suffisants pour désintéresser
totalement son créancier, ce dernier n’aurait pas d’intérêt à agir en justice.
L’insolvabilité du débiteur doit exister au moment de l’acte incriminé.

     Concernant la diminution relative de l’actif du patrimoine du débiteur
(par opposition à la diminution globale) au détriment d’un créancier titulaire
d’une sûreté, dans le cas d’un bien grevé d’une hypothèque qui est donné à
bail pour un prix normal, la position de la jurisprudence française récente
est nettement en faveur du créancier qui peut exercer l’action paulienne si le
bail a pour effet de diminuer la valeur du bien grevé et de dissuader
d’éventuels acquéreurs.

    Pour ce qui est de l’élément intentionnel, la doctrine exige la preuve de
la connaissance dans le chef du débiteur de porter atteinte aux intérêts de
son créancier. La jurisprudence récente se montre favorable au créancier en
se contentant de la preuve que le débiteur a eu conscience de lui nuire. Cet
assouplissement ne vaut pas seulement pour les actes gratuits, mais aussi
pour les actes onéreux consentis avec une contrepartie insuffisante.

    La condition de la fraude dans le chef du débiteur A) au moment du
contrat de bail du 1er août 1996 est donnée en l’espèce. Il ressort des
renseignements fournis et des pièces versées que les trois demanderesses
originaires ont consenti à l’appelante entre 1982 et le 17 mai 1996 diverses
ouvertures de crédit pour un total de 54.452.999,76 Flux. Il est à supposer
que la débitrice a remboursé au cours des années une partie de cette somme.
La Cour ne possède pas de décompte de sorte qu’elle ne saurait chiffrer
avec précision la dette de la partie A) au jour de la conclusion du contrat de
                                                                                7

bail. Toujours est-il que deux ouvertures de crédit substantielles furent
concédées quelques mois avant le 1er août 1996 ce qui laisse entrevoir que
la situation financière de la débitrice était à ce moment très critique. Ce fait
est corroboré par la mise en liquidation volontaire de la société deux ans
plus tard. La société débitrice connaissait sa situation désastreuse pour avoir
pris l’initiative de solliciter en 1996 de nouvelles ouvertures de crédit.

    C’est dans ces circonstances que G) (actuellement A) ont conclu le 1er
août 1996 un contrat de bail sur un immeuble lui appartenant. Le bail fut
conclu pour une durée de 99 ans. Au moment du contrat, le locataire était
âgé de 31 ans ; la durée du bail laisse donc apparaître que le locataire
voulait rester dans les lieux loués jusqu’à l’âge de 130 ans. Le prix du loyer,
pour un grand immeuble à Luxembourg-Ville, fut fixé à 10.000.- francs,
toutes charges comprises. A l’époque, c’était le prix d’un emplacement de
parking en Ville. La fraude saute donc aux yeux. Si la débitrice avait voulu
préserver ses intérêts et obtenir une contrepartie suffisante, elle aurait limité
la durée du bail à 15 ans tout en réclamant un loyer indexé de 60.000.-
francs.

    L’avenant du 21 février 2003 a encore aggravé la situation désastreuse
du débiteur propriétaire. En effet le locataire, qui était auparavant
liquidateur de la société pendant quatre ans, s’est vu accorder trois
emplacements de parking et un droit de passage sur un immeuble situé non
loin du premier, appartenant au prédit bailleur, et grevé de plusieurs
hypothèques.

    En concluant ce contrat de bail d’une durée extrêmement longue pour
un loyer qui ne mérite pas ce nom, le bailleur-débiteur savait qu’il
appauvrissait son patrimoine et aggravait son état d’insolvabilité qui existait
depuis des années. L’affirmation de l’appelante qu’elle disposait au 1er août
1996 de biens suffisants pour désintéresser ses créanciers privilégiés n’est
étayée par aucune pièce ou autre élément ; elle laisse donc d’être établie. En
revanche, les créances des trois demanderesses au jour du prédit contrat sont
établies par les diverses ouvertures de crédit versées en cause. Comme le
débiteur savait qu’il mettait ses seuls biens (à défaut d’autre preuve) à la
disposition d’un locataire sans véritable contrepartie, il savait qu’il portait
sérieusement atteinte aux intérêts des créanciers hypothécaires, qui, en
raison du bail extrêmement long, n’arriveraient plus à réaliser leurs sûretés.
Le dommage causé aux intimés sub 1) à 3), contesté par l’appelante, saute
aux yeux alors que l’immeuble sis à Luxembourg, 54, rue d’Anvers ne
rapportait aucun revenu digne de ce nom et n’intéressait, en cas d’une vente
forcée, aucun investisseur, la durée du bail dépassant toute expectative de
vie raisonnable. Le même argument vaut pour le second immeuble, grevé
par l’appelante d’une servitude de passage, mesure qui est de nature à
décourager tout acquéreur potentiel.
                                                                                8

     Concernant la fraude dans le chef du contractant du débiteur, la
jurisprudence se montre également favorable au créancier et se contente de
la simple démonstration de la connaissance par le tiers du dommage causé
au créancier. Cette condition est également donnée en l’espèce. Les deux
contrats (bail emphytéotique et avenant) forment un tout, certaines
dispositions du contrat du 1er août 1996 ayant été modifiées ou complétées
par l’avenant du 21 février 2003 ; aussi faut-il se placer à cette dernière date
pour apprécier l’intention du tiers contractant. Il échet de relever dans ce
contexte que le locataire est avocat depuis le 27 avril 1995. Il était en outre
liquidateur de la société du 16 juillet 1998 au 30 juillet 2002. Donc dès
1998, le locataire était au courant de la situation financière de l’appelante et
connaissait l’identité et les garanties des créanciers privilégiés. Il savait
aussi si la société en liquidation disposait d’autres biens susceptibles de
désintéresser les créanciers ou non. En tant qu’homme avisé (juriste) il
savait que les deux contrats (probablement conçus et rédigés par lui)
devaient porter un grave préjudice à ces derniers, en ramenant à zéro
pendant 99 ans la valeur marchande des immeubles hypothéqués.

    5) Les juges auraient statué au-delà de la demande

     L’article 1167 du code civil est muet sur la nature de la sanction
résultant de l’exercice de l’action paulienne. D’après la doctrine, la sanction
n’est pas la nullité de l’acte incriminé mais son inopposabilité au créancier
agissant. La raison en est que l’annulation d’un acte vaut erga omnes alors
que l’inopposabilité n’affecte que les rapports entre le débiteur fautif et les
créanciers lésés par un acte de ce dernier. La protection des créanciers ne
requiert pas une sanction radicale ; celle-ci doit être adaptée à la finalité de
la règle protectrice prévue par le législateur. L’inopposabilité ne frappe pas
seulement l’acte frauduleux lui-même, mais encore tous ceux qui en sont
indivisibles. En principe, l’action paulienne ne profite qu’aux seuls
créanciers qui l’ont intentée. Il y a toutefois des situations où cette solution
est trop restrictive. Tel est le cas lorsque le débiteur a frauduleusement
constitué un droit sur un bien resté dans son patrimoine tel un bail, ce droit
n’est pas seulement inopposable au créancier lésé, mais également à tout
éventuel acquéreur du bien en question.

     Il est vrai qu’en l’espèce, les demanderesses originaires n’ont sollicité
que l’annulation du contrat de bail et de son avenant. En prononçant
l’inopposabilité desdits contrats aux trois demanderesses et à tout
adjudicataire, les juges, loin de statuer au-delà de la demande, ont fait une
application correcte de l’article 1167 du code civil. Il suit des
développements qui précèdent que le moyen en question est à rejeter.
                                                                                9

    6) Dommage dans le chef des intimées sub 1) à 3)

     L’appelante conteste tout dommage dans le chef des demanderesses
originaires. La Cour a exposé à plusieurs reprises ci-dessus qu’en raison de
la durée exceptionnelle du bail et du loyer plus que symbolique, les deux
immeubles hypothéqués avaient perdu tout intérêt pour un éventuel
investisseur et ne donneraient, en cas d’une vente forcée, qu’un résultat très
piteux. Le dommage des demanderesses réside dans la différence entre la
valeur marchande réelle des deux immeubles, non lestés d’un contrat de
bail, et le prix de vente obtenu lors d’une vente forcée, avec les deux
contrats litigieux. Il est dans ce contexte irrelevant de savoir que seule B) a
entamé une procédure d’exécution sans le concours des deux autres
créanciers hypothécaires, ceux-ci ayant toujours pu se joindre à une
procédure d’exécution ou faire opposition entre les mains du notaire chargé
de la vente. Le moyen est donc à rejeter.

    L’appelante demande à être déchargée de la condamnation au payement
d’une indemnité de procédure en première instance. La condamnation en
question est à maintenir, la condition d’iniquité posée par la loi étant
donnée.

     Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel
laisse d’être fondé.

   La société A) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure. Cette
demande est à rejeter au vu du sort qui sera réservé à l’appel.

                             PAR CES MOTIFS :

    La Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, le magistrat chargé de la mise en état entendu en son
rapport oral,

    reçoit l’appel en la forme,

    amendant le jugement attaqué,

    dit recevable la demande du 30 septembre 2003,

    dit non fondé l’appel,
                                                                               10

    confirme le jugement attaqué pour le surplus,

    rejette la demande de l’appelante basée sur l’article 240 du NCPC,

     condamne l’appelante aux frais et dépens de l’instance et en ordonne la
distraction au profit de Maître Franz Schiltz, avocat à la Cour sur ses
affirmations de droit.
"


text:
                               Arrêt commercial - faillite

  Audience publique du quatre mars deux mille neuf.

  Numéro 34218 du rôle.

  Composition :

  Irène FOLSCHEID, présidente de chambre;
  Carlo HEYARD, premier conseiller;
  Annette GANTREL, première conseillère;
  Jean ENGELS, avocat général;
  Marcel SCHWARTZ, greffier.

                                            Entre:

  AAA, ouvrière, demeurant à XXX,

  appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Frank
SCHAAL de Luxembourg du 13 octobre 2008,

  comparant par Maître Roy REDING, avocat à Luxembourg ;

                                             et:

   BBB, ayant eu sa dernière adresse connue à YYY, où il a été rayé
d’office, ayant exploité un commerce sous l’enseigne CCC à ZZZ,

  intimé aux fins du prédit exploit SCHAAL,

  n’ayant pas constitué avoué.

  --------------------------------------------------------------------------------------------

                                        1
                        LA COUR D'APPEL :

  Par exploit de l’huissier de justice Guy Engel du 25 juillet 2008, AAA
a assigné en faillite BBB, faisant le commerce sous la dénomination
« CCC », exposant :

   -       qu’un commandement de payer avait été signifié au défendeur
le 8 février 2008 afin d’obtenir le règlement de la somme de 20.017,34
€ à titre d’arriérés de salaires, d’indemnités compensatoires de préavis
et pour jours de congé non pris, de dommage matériel et moral accru à
AAA suite à son licenciement abusif et d’une indemnité de procédure
de 300 € (cf : jugement du tribunal du travail d’Esch-sur-Alzette du 17
décembre 2007), le tout augmenté des intérêts, frais et intérêts de
retard ;
   -       que ce commandement de payer est resté infructueux ;
   -       qu’un procès-verbal de saisie-exécution fut dressé le 26
février 2008 converti en acte de carence le 3 juin 2008.

   Par jugement du 26 septembre 2008, le tribunal d’arrondissement de
et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale, statuant par défaut
à l’égard de BBB, a déclaré la demande non fondée et a laissé les frais
de l’instance à charge de AAA.

   De ce jugement, AAA a relevé appel par exploit de l’huissier de
justice Frank Schaal du 13 octobre 2008.

  Pour statuer comme ils l’ont fait, les juges de première instance ont :

   -     constaté que BBB n’est pas inscrit au registre de commerce
en tant que commerçant ;
   -     relevé que suivant courrier de l’Administration des Douanes et
Accises du 15 septembre 2008, BBB a exploité un débit sous l’enseigne
« CCC » à ZZZ, du 20 janvier 2003 au 6 février 2008, ce grâce à une
concession de cabaretage mise à sa disposition par différentes
brasseries ;
   -     dit qu’indépendamment du fait qu’une telle concession de
cabaretage ne saurait à elle seule valoir comme preuve de la qualité de
commerçant de BBB en l’absence de toute indication sur l’activité
commerciale réelle exercée par ce dernier, il y a unanimité pour
admettre que, pour apprécier la qualité de commerçant, les six mois
doivent se compter, non du jour d’une éventuelle demande en faillite,
mais du jour du jugement sur la demande ;
   -     relevé que plus de six mois se sont écoulés depuis la fin de la
concession de cabaretage – 6 février 2008 – et le prononcé du
jugement actuellement entrepris ;
   -     rejeté l’attestation testimoniale de DDD pour défaut de
pertinence ;

                               2
  -      dit qu’il n’est pas établi à suffisance de droit que BBB ait
accompli des actes de commerce à titre habituel pendant les six
derniers mois.

    A l’appui de son appel, AAA fait valoir que les premiers juges ont à
tort décidé que le délai de six mois antérieurement à la déclaration en
faillite, au cours duquel le défendeur à l’action devait encore être
commerçant, s’entendait à compter du jour du prononcé et non à
compter du jour de l’assignation en faillite ; que décider ainsi signifierait
que le demandeur à l’action serait tributaire des aléas de
l’administration judiciaire pour obtenir gain de cause et la mise en faillite
de son débiteur récalcitrant ; que les conditions de mise en faillite
doivent exister au jour de l’assignation en faillite, et pour autant que le
défendeur n’est plus commerçant à cette date, six mois avant cette
date.

   Pour démontrer que BBB était bien commerçant au plus tôt le 25
janvier 2008, AAA se prévaut du certificat de cabaretage aux termes
duquel l’intimé a exploité le débit, pré-mentionné, jusqu’au 6 février
2008.

   L’appelante conclut – par réformation du jugement entrepris – à voir
déclarer BBB en état de faillite personnelle et à voir mettre à sa charge
les frais et dépens des deux instances.

  Discussion

  L’article 437 alinéa 1er du Code de commerce dispose que tout
commerçant qui cesse ses paiements et dont le crédit se trouve ébranlé
est en état de faillite.

  L’alinéa 2 ajoute que celui qui n’exerce plus le commerce peut être
déclaré en faillite, si la cessation de ses paiements remonte à une
époque où il était encore commerçant.

    Conformément à l’article 442 du même code, l’époque à laquelle a
eu lieu la cessation de paiements ne peut, sauf exception portée à
l’article 613, être fixée à une date de plus de six mois antérieurs au
jugement déclaratif de la faillite.

  C’est le demandeur en faillite qui doit prouver que, dans les six mois
qui précèdent le jugement, le débiteur a possédé la qualité de
commerçant (Répertoire pratique du droit belge, Tome V, v. Faillite et
Banqueroute).

   L’ouverture d’une faillite ne peut donc jamais, au vœu des articles
précités, être fixée à une date antérieure de plus de six mois au
jugement déclaratif de la faillite (Pandectes Belges 42, v. Faillite).

                                 3
  Ainsi, la loi défend de remonter à plus de six mois avant le jugement
déclaratif de la faillite.

   L’argumentation de AAA, consistant à dire qu’il y a lieu de tenir
compte d’un délai de six mois antérieur à l’assignation en faillite est
erronée au regard du texte même de la loi qui dit que l’époque à
laquelle a eu lieu la cessation de paiements ne peut être fixée à une
date de plus de six mois antérieure au jugement déclaratif de la faillite
(Pandectes Belges 42, v. Faillite no 92).

   Les juges de première instance sont dès lors à confirmer purement
et simplement en ce qu’ils ont dit que les six mois doivent se compter,
non du jour d’une éventuelle demande en faillite, mais du jour du
jugement sur la demande en faillite, et en ce qu’ils ont constaté qu’en
l’espèce un délai dépassant les six mois s’est écoulé entre la date de la
cessation de la concession de cabaretage, pré-mentionnée, et le
jugement déclaratif de la faillite.

  Par ailleurs, abstraction faite du problème lié à la fixation de l’époque
de la cessation de paiements, la Cour se doit de relever que le tribunal
du travail d’Esch-sur-Alzette a, dans le dispositif de son jugement du 17
décembre 2007, condamné non pas BBB en son nom personnel mais
BBB s.à r.l. à payer à AAA le montant de 18.787,93 €, de sorte que l’on
peut légitimement se poser la question si BBB a effectivement posé des
actes de commerce en son nom personnel et en a fait sa profession
habituelle.

  Il suit de toutes ces considérations que l’appel de AAA est à déclarer
non fondé.

                             PAR CES MOTIFS :

  la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière
commerciale, statuant par défaut à l’égard de BBB, sur rapport du
magistrat de la mise en état, le Ministère public entendu en ses
conclusions,

  reçoit l’appel ;

  le dit non fondé ;

  confirme le jugement entrepris ;

  condamne AAA aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                4
"


text:
                                    Arrêt civil

               Audience publique du 4 mars deux mille neuf

   Numéro 32579 du rôle.

   Composition:

   Julien LUCAS, président de chambre;
   Marie-Anne STEFFEN, premier conseiller;
   Jean-Paul HOFFMANN, conseiller;
   Daniel SCHROEDER, greffier.

                                  Entre:

   1. la société anonyme compagnie d’assurances A),

   2. la Ville de B),

   appelantes aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Camille
FABER de Luxembourg en date du 27 avril 2007,

   comparant par Maître Tonia FRIEDERS-SCHEIFFER, avocat à la
Cour, demeurant à Luxembourg,

                                     et:

   1. la société civile immobilière C),

   intimée aux fins du susdit exploit FABER du 27 avril 2007,

    comparant par Maître Yvette HAMILIUS, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg ;
                                                                                2

    2. la société anonyme D),

    intimée aux fins du susdit exploit FABER du 27 avril 2007,

    n’ayant pas constitué avocat.
    _________________________________________________________

                             LA COUR DAPPEL :

    A la suite de fortes pluies, une inondation s’est produite le 19 septembre
2001 à Luxembourg, rue Kroll, au sous-sol de plusieurs immeubles, y
causant des dégâts. Par exploit d’huissier du 17 septembre 2002, les sociétés
C) et D) ont assigné la Ville de B) et l’assurance A) devant le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg pour s’entendre condamner à payer aux
requérantes en réparation de leurs dommages respectifs les sommes de
18.797,60 et 4.6160,11 euros.

   Par jugement du 15 décembre 2003, le tribunal a institué une expertise
pour voir évaluer les dégâts causés aux requérantes.

    Par un second jugement du 21 mars 2007, le tribunal a condamné les
défenderesses in solidum à payer à la société C) la somme de 14.249,76
euros et à la société D) la somme de 177,94 euros.

     Par exploit d’huissier du 27 avril 2007, la compagnie d’assurances A) et
la Ville de B) ont régulièrement relevé appel des deux jugements, non
signifiés. Elles donnent à considérer que le sinistre est dû à l’obstruction de
l’égout public par une grande planche en bois qu’un inconnu y a jetée. Les
eaux de pluie ne se sont plus écoulées normalement et furent refoulées dans
l’immeuble des actuelles intimées. Elles renvoient à l’autorisation de
raccordement donnée par la Ville de B) laquelle se réfère expressément au
règlement sur les canalisations du 22 mai 1978 ; l’article 12 de ce règlement
dispose que les propriétaires des immeubles raccordés doivent prendre eux-
mêmes les dispositions nécessaires pour se prémunir contre le refoulement
des eaux d’égout. Or l’architecte de l’immeuble sinistré aurait décidé de ne
pas installer un clapet anti-retour dans l’immeuble en question. En cas de
mise en place de pareil clapet, le présent sinistre aurait pu être évité, malgré
la présence d’une planche dans les égouts.

    Quant à la base principale de la demande adverse, à savoir l’article 1384
alinéa 1er du code civil, les appelantes invoquent la faute des victimes pour
s’exonérer totalement de la présomption de responsabilité pesant sur elles.
                                                                                3

Elles font valoir dans le même contexte ne pas être gardiennes de la planche
en bois qui était à l’origine du sinistre. Pour s’exonérer, elles invoquent
encore le cas de force majeure consistant dans le fait d’un tiers non identifié
d’avoir jeté une planche en bois dans les égouts. Elles concluent en outre au
rejet de la demande adverse sur les autres bases légales invoquées, à savoir
la loi du 1er septembre 1988, ainsi que les articles 1382 et 1383 du code
civil. Elles contestent dans ce contexte toute faute ou négligence dans le
chef d’un service ou d’un agent de la Ville. Elles concluent à la réformation
des jugements attaqués.

     L’intimée C) conclut au rejet du règlement communal du 22 mai 1978
pour ne pas avoir été approuvé par le Ministre de l’Intérieur. Elle ajoute que
le règlement en question n’aurait pas été suivi d’un règlement d’exécution
jusqu’au 22 août 1991. Elle conclut encore à l’illégalité dudit règlement
pour être contraire aux articles 1382 et 1386 du code civil et à la loi du 1er
septembre 1988. Elle s’empare du procès-verbal de réception du
raccordement à la canalisation publique pour dire que les travaux en
question étaient conformes aux règles de l’art. Elle conteste ne pas avoir
installé un clapet anti-retour des eaux provenant de la canalisation
publique ; le certificat Muno prouverait le contraire. Comme la Ville de B)
ne conteste pas être gardienne de la canalisation, le mécanisme de l’article
1384 alinéa 1er du code civil devrait jouer. La présence d’une planche à
l’intérieur de la canalisation ne saurait constituer un cas de force majeure et
ne saurait donc valoir exonération de la Ville de B). Elle conclut au rejet de
l’appel.

    La Ville de B) ne conteste pas être gardienne de la canalisation dans la
rue Kroll à Luxembourg. La garde de cette canalisation englobe celle de
tous les objets qui se trouvent à l’intérieur des tuyaux d’évacuation, que la
Ville en soit le propriétaire ou non, qu’ils y aient été introduits ou jetés avec
l’accord ou non du propriétaire. Cette règle vaut aussi pour les objets
abandonnés, à moins qu’on puisse identifier l’auteur de l’abandon.

    Il est acquis en cause que le bouchon dans la canalisation, laquelle a
causé un dommage aux parties intimées, fut formé par une planche en bois y
jetée par un individu non identifié. La Ville de B), qui exerce seule les
pouvoirs d’usage, de contrôle et de direction sur sa canalisation, est devenue
également gardienne de ladite planche en bois et du bouchon formé par
celle-ci.

    C’est à raison que les juges ont dit que la présence de la planche dans la
canalisation ne constitue pas un fait imprévisible et irrésistible. S’il est vrai
que la Ville ne saurait être tenue d’assurer sur des kilomètres de longueur
une surveillance 24 heures sur 24 de centaines de gargouilles ou couvercles
de canalisation, toujours est-il que ces ouvertures sont trop grandes pour
                                                                                4

empêcher des citoyens déraisonnables d’y jeter des objets encombrants ou
dangereux, qui ne sont pas destinés à être évacués de cette sorte. Si elle
avait voulu limiter au maximum le risque d’actes irréfléchis de la part de
citoyens afin de s’exonérer de tout ou de partie de sa responsabilité, elle
aurait dû mettre en place des systèmes de fermeture différents. Trouver dans
une canalisation de grosses pierres, des morceaux de bois ou de ferraille ne
constitue donc pas un cas de force majeure propre à exonérer le gardien de
sa responsabilité.

     Concernant la faute de la victime consistant dans une prétendue
omission d’installer un clapet de non-retour des eaux de pluie, il ressort des
pièces versées qu’une pompe de relevage fut remplacée dans l’immeuble
concerné le 22 janvier 2003 par l’entreprise Charles Muno. Le bureau
d’architectes Schemel-Wirtz certifie que l’ancienne pompe, qui était en
place le jour du sinistre, soit le 19 septembre 2001, était munie d’un clapet
anti-retour. La copropriété s’est donc conformée aux dispositions du
règlement communal du 22 mai 1978 de sorte qu’une faute dans le chef des
victimes de nature à exonérer le gardien n’est pas établie en l’espèce.

     Dans les conditions données, l’offre de preuve faite par les appelantes
est à rejeter pour être non pertinente.

     Il suit des développements qui précèdent que la Ville de B) ne s’est pas
exonérée de la présomption de responsabilité pesant sur elle de sorte que la
demande des actuelles intimées fut à raison déclarée fondée sur base de
l’article 1384 alinéa 1er du code civil.

    Les indemnités allouées par les juges ne sont pas contestées.

   Les appelantes sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure. Cette
demande est à rejeter au vu du sort qui sera réservé à l’appel.

    Les intimées demandent à leur tour une indemnité de même nature pour
les deux instances. Cette demande est aussi à rejeter, la condition d’iniquité
posée par la loi n’étant pas remplie.

                             PAR CES MOTIFS :

    La Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant
contradictoirement, le magistrat chargé de la mise en état entendu en son
rapport oral,
                                                                              5

    reçoit l’appel en la forme,

    le dit non fondé,

    confirme les jugements attaqués,

    rejette les demandes basées sur l’article 240 du NCPC,

    condamne les appelantes in solidum aux frais et dépens de l’instance et
en ordonne la distraction au profit de Maître Yvette Hamilius, avocat à la
Cour, sur ses affirmations de droit,

    retourne, pour autant que de besoin, le dossier aux premiers juges.
"


text:
                        Arrêt commercial - faillite

  Audience publique du quatre mars deux mille neuf.

  Numéro 33697 du rôle.

  Composition :

  Irène FOLSCHEID, présidente de chambre;
  Carlo HEYARD, premier conseiller;
  Annette GANTREL, première conseillère;
  Jean ENGELS, avocat général;
  Marcel SCHWARTZ, greffier.

                                   Entre:

  la société à responsabilité limitée AAA, établie et ayant son siège
social à UUU, inscrite au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro …….., représentée par son gérant
actuellement en fonctions,

  appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Pierre BIEL
de Luxembourg du 13 mai 2008,

  comparant par Maître Marc THEISEN, avocat à Luxembourg ;

                                    et:

   1) Maître Antoine LANIEZ, avocat I, demeurant à Luxembourg,
prise en sa qualité de curateur de la faillite de la société AAA
préqualifiée, déclarée sur assignation par jugement du 25 avril 2008
rendu par le Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, siégeant
en matière commerciale,

  intimé aux fins du prédit exploit BIEL,

                               1
  comparant par lui-même ;

  2) le CENTRE COMMUN DE LA SECURITE SOCIALE, établi à L-
1471 Luxembourg, 125 route d’Esch, représenté par le Président de
son comité-directeur actuellement en fonctions,

  intimé aux fins du prédit exploit BIEL,

  comparant par Maître James JUNKER, avocat à Luxembourg.

  --------------------------------------------------------------------------------------------

                               LA COUR D'APPEL :

   Par jugement du 25 avril 2008, le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg, siégeant en matière commerciale, a, sur assignation du
CENTRE COMMUN DE LA SECURITE SOCIALE, qui s’est prévalu
d’arriérés de cotisations, déclaré en état de faillite la société AAA.

   Par exploit d’huissier du 13 mai 2008, la société AAA a relevé appel
et demande que la faillite soit rabattue.

  L’appel est recevable pour avoir été introduit dans les formes et délai
de la loi.

   Le CENTRE COMMUN DE LA SECURITE SOCIALE et Maître
Antoine LANIEZ, curateur de la faillite, s’opposent à ce que la faillite
soit rabattue.

  La société AAA, qui prétend qu’elle s’est trouvée le jour de la faillite
dans une gêne financière momentanée, conteste qu’il y ait eu au jour
de la faillite cessation des paiements et ébranlement du crédit.

   Le passif de la faillite s’élève à 73.288,48 €. Si on fait abstraction de
la dette de 30.871,69 € de la société AAA vis-à-vis du CENTRE
COMMUN DE LA SECURITE SOCIALE, il faut constater que la
majeure partie des autres dettes, à savoir surtout des dettes de
salaires, prend son origine dans l’état de faillite de la société AAA.

   L’actif, qui provient en majeure partie de la vente de véhicules,
s’élève à 74.463,05 €.

  En comparant le montant des dettes ayant existé indépendamment
de l’état de faillite avec le montant de l’actif, la Cour arrive à la
conclusion qu’une meilleure mobilisation et mise en valeur de l’actif
aurait permis à la société AAA de faire face aux dettes échues le jour
de la faillite.

                                        2
  Il y avait donc gêne financière momentanée au jour du jugement
déclaratif de la faillite. Il n’y avait par contre pas cessation des
paiements et ébranlement du crédit.

    L’appel de la société AAA est partant fondé et il y a lieu de rabattre la
faillite.

   Les frais et dépens des deux instances ainsi que les frais
d’administration de la faillite et les honoraires du curateur restent
cependant à charge de la partie appelante, étant donné que c’est par
les négligences de cette dernière que la procédure de faillite a été
déclenchée.

  Il paraît inéquitable de laisser à charge du CENTRE COMMUN DE
LA SECURITE SOCIALE les frais irrépétibles de l’instance d’appel.

    La Cour fixe ex aequo et bono à 700 € l’indemnité de procédure pour
l’instance d’appel devant revenir au CENTRE COMMUN DE LA
SECURITE SOCIALE de la part de la société AAA.

    La société AAA, qui est à condamner aux frais et dépens de
l’instance d’appel, est à débouter de ses demandes en obtention d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

                            PAR CES MOTIFS :

   la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière de faillite,
statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en
état, le représentant du Ministère Public entendu en ses conclusions,

  reçoit l’appel ;

  le dit fondé ;

  réformant :

  rapporte la faillite de la société AAA prononcée par jugement du 25

avril 2008 ;

   condamne la partie appelante aux frais d’administration de la faillite
rabattue et aux honoraires du curateur ;

                                 3
   la condamne à payer au CENTRE COMMUN DE LA SECURITE
SOCIALE une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 700
€;

   la déboute de ses demandes en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel ;

   la condamne aux frais et dépens des deux instances et ordonne la
distraction des frais et dépens de l’instance d’appel au profit de Maître
James JUNKER, avocat à la Cour qui la demande, affirmant avoir fait
l’avance des frais et dépens.

                               4
"


text:
                       Arrêt commercial - faillite

  Audience publique du quatre mars deux mille neuf.

  Numéro 34047 du rôle.

  Composition :

  Irène FOLSCHEID, présidente de chambre;
  Carlo HEYARD, premier conseiller;
  Annette GANTREL, première conseillère;
  Jean ENGELS, avocat général;
  Marcel SCHWARTZ, greffier.

                                  Entre:

  AAA, commerçant, demeurant à UUU,

  appelant aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Alec
MEYER de Luxembourg du 16 juin 2008,

  comparant par Maître André MARMANN, avocat à Luxembourg ;

                                   et:

  1) la société anonyme BBB, établie et ayant son siège social à
VVV, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg
sous le numéro ………, représentée par son conseil d’administration
actuellement en fonctions,

  intimée aux fins du prédit exploit MEYER,

  comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat à Luxembourg.

                              1
   2) Maître Marguerite RIES, avocat I, demeurant à Luxembourg,
prise en sa qualité de curateur de la faillite de AAA préqualifié,

  intimée aux fins du prédit exploit MEYER,

  comparant par elle-même.

  --------------------------------------------------------------------------------------------

                               LA COUR D'APPEL :

   La société BBB, détentrice à l’encontre de AAA, suivant titre
exécutoire n° E-OPA1-6423/07 du 18 septembre 2007, d’une
condamnation du chef de marchandises fournies pour le montant
principal de 1.647,20 €, avec les intérêts légaux à compter de la date
de notification de l’ordonnance de paiement (14 août 2007) jusqu’à
solde ainsi que pour une indemnité de procédure de 50 €, a, exposant
que l’huissier chargé de l’exécution a dû dresser procès-verbal de
carence, assigné AAA en faillite devant le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

  Par jugement du 6 juin 2008, le tribunal a prononcé la faillite de AAA.

   Par exploit d’huissier du 16 juin 2008, AAA a relevé appel et
demande, contestant qu’il y ait eu cessation de paiements et
ébranlement du crédit le jour du prononcé de la faillite, que la faillite soit
rabattue.

  L’appel est recevable pour avoir été introduit dans les formes et délai
de la loi.

   Suivant jugement intervenu en date du 26 septembre 2008, la
Justice de Paix de et à Esch-sur-Alzette a déclaré fondée la demande
en condamnation de la société BBB à l’encontre de AAA à hauteur du
montant de 27.951,45 € à titre d’arriérés de loyers jusqu’au mois de juin
2008 inclus, à hauteur de 1.603,71 € à titre de frais locatifs, ainsi qu’à
hauteur de 350 € à titre d’indemnité de procédure. AAA a par ailleurs
été débouté de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de
la société BBB.

  Suivant le dernier état des conclusions, AAA demande à la Cour de
surseoir à statuer en attendant que l’appel interjeté contre le jugement
du 26 septembre 2008 soit vidé.

  La société BBB s’oppose à la surséance et demande la confirmation
du jugement entrepris.

                                        2
     Le curateur se rapporte à la sagesse de la Cour.

   Suivant virement avec valeur au 10 juin 2008, un montant de
1.903,58 € a été payé à l’avocat de la société BBB en vue de
l’apurement de la créance objet du titre exécutoire du 18 septembre
2007.

   Suivant virement avec valeur au 2 janvier 2009 une tierce personne
a fait parvenir à l’huissier de justice chargé de l’exécution de cette
prédite créance un montant de 350 €.

   Il ressort des pièces versées et des renseignements fournis
qu’abstraction faite de la créance alléguée de la société BBB faisant
l’objet de l’appel interjeté contre le jugement du 26 septembre 2008 et
de la créance de la société BBB faisant l’objet du titre exécutoire du 18
septembre 2007, les dettes de AAA s’élèvent à 135.092,74 – 30.230,58
€ (arriérés de loyers actualisés) = 104.862,16 €.

     Face à ce passif, le curateur de la faillite dispose d’un actif de 802,92
€.

   Aucun élément de la cause ne permet de dire que les créanciers
aient été d’accord – comme le prétend AAA – à le faire bénéficier de
délais de paiement.

   Les conditions de la faillite, à savoir l’ébranlement du crédit et la
cessation des paiements, étaient donc bien données le jour du
prononcé de la faillite.

  Il suit des développements qui précèdent que l’appel de AAA n’est
pas fondé.

   Aucune surséance à statuer ne s’impose dès lors que l’existence ou
non de la créance alléguée de 30.230,58 € de la société BBB, objet
d’un appel, ne saurait influer sur l’existence des conditions de la faillite.

  Parlant d’une escroquerie à jugement, AAA, soutenant que la faillite
a été prononcée à tort, réclame à la société BBB 110.000 € de
dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel.

    La demande en dommages-intérêts ne se concevant qu’au cas où la
faillite serait rabattue, ce qui n’est pas le cas, la demande en
dommages-intérêts de AAA est à rejeter.

   AAA et la société BBB sont à débouter de leurs demandes en
obtention d’une indemnité de procédure alors qu’il ne paraît pas
inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles de l’instance
d’appel.

                                   3
                             PAR CES MOTIFS :

   la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière de faillite,
statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en
état, le représentant du Ministère Public entendu en ses conclusions,

  déclare l’appel recevable ;

  dit qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer ;

  déclare l’appel non fondé ;

  confirme le jugement entrepris ;

  rejette la demande en dommages-intérêts de AAA ;

  déboute les parties de leurs demandes en obtention d’une indemnité
de procédure pour l’instance d’appel ;

   met les frais et dépens de l’instance d’appel à charge de la masse de
la faillite et en ordonne la distraction au profit de Maître Franz
SCHILTZ, avocat à la Cour qui la demande, affirmant avoir fait l’avance
des frais et dépens.

                                 4
"