type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
N° 96 / 2021
du 10.06.2021
Numéro CAS-2020-00109 du registre

Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg du
jeudi, dix juin deux mille vingt-et-un.

Composition:

Jean-Claude WIWINIUS, président de la Cour,
Roger LINDEN, conseiller à la Cour de cassation,
Lotty PRUSSEN, conseiller à la Cour de cassation,
Serge THILL, conseiller à la Cour de cassation,
Théa HARLES-WALCH, conseiller à la Cour de cassation,
Serge WAGNER, premier avocat général,
Daniel SCHROEDER, greffier à la Cour.

                                      Entre:

B),

demandeur en cassation,

comparant par Maître Laurent NIEDNER, avocat à la Cour, en l’étude duquel
domicile est élu,

                                         et:

1) S),

défendeur en cassation,

comparant initialement par la société à responsabilité limitée MOYSE BLESER,
actuellement par la société à responsabilité limitée BONN & SCHMITT, inscrite
à la liste V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, en l’étude
de laquelle domicile est élu, représentée aux fins de la présente instance par Maître
Cédric BELLWALD, avocat à la Cour,

2) L), épouse B),

défenderesse en cassation.
      Vu l’arrêt attaqué, numéro 132/17, rendu le 9 novembre 2017 sous les
numéros 39922 et 39923 du rôle par la Cour d’appel du Grand-Duché de
Luxembourg, neuvième chambre, siégeant en matière civile ;

      Vu le mémoire en cassation signifié le 24 août 2020 par B) à S) et à L), déposé
le même jour au greffe de la Cour ;

       Vu le mémoire en réponse signifié le 8 septembre 2020 par S) à B) et à L),
déposé le 24 septembre 2020 au greffe de la Cour ;

       Sur le rapport du conseiller Roger LINDEN et les conclusions du premier
avocat général Simone FLAMMANG ;

       Sur les faits

         Selon l’arrêt attaqué, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant
en matière civile, saisi, d’une part, par B) d’une demande dirigée contre S) et L), les
deux pris en leur qualité d’héritiers de la succession de feu leurs parents décédés, en
annulation d’une cession de parts indivises dans deux immeubles provenant de la
succession du père des défendeurs, conclue entre L) et sa mère, et, d’autre part, d’une
demande de B) et de L) (ci-après « les époux B)-L) ») en partage et licitation desdits
immeubles dirigée contre S), avait déclaré B) forclos à agir en annulation de la
cession de parts et débouté les époux B)-L) de leur demande en partage et licitation.
La Cour d’appel a, par réformation, déclaré irrecevable la demande en partage et
licitation formée par B) et confirmé le jugement entrepris pour le surplus.

       Quant à la recevabilité du pourvoi qui est contestée

        Le défendeur en cassation S) conclut à l’irrecevabilité du pourvoi en raison
de l’acquiescement du demandeur en cassation à l’arrêt attaqué.

       Le pourvoi en cassation n’étant pas suspensif en matière civile, l’exécution
d’une décision vaut acquiescement s’il résulte des circonstances dans lesquelles elle
a eu lieu que celui qui s’est exécuté a, sans équivoque, manifesté sa volonté
d’acquiescer.

       Il ressort des actes et pièces auxquels la Cour peut avoir égard que les époux
B)-L) avaient acquitté les frais et émoluments mis à leur charge par l’arrêt attaqué et
que, sur demande expresse de l’avocat du défendeur en cassation S), l’avocat des
époux B)-L) l’avait informé par courrier du 6 décembre 2017 que « mes mandants
acceptent l’arrêt rendu par la Cour d’appel en date du 9 novembre 2017 ».

       Le courrier du 6 décembre 2017 établit dans le chef de B) sa volonté expresse
d’acquiescer à l’arrêt.

       Il en suit que le pourvoi est irrecevable.

                                        2
       Sur la demande en allocation d’une indemnité de procédure

        Il serait inéquitable de laisser à charge du défendeur en cassation S)
l’intégralité des frais exposés non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer
une indemnité de procédure de 2.500 euros.

                                  PAR CES MOTIFS,

                                 la Cour de cassation :

       déclare le pourvoi irrecevable ;

       condamne B) à payer à S) une indemnité de procédure de 2.500 euros ;

        le condamne aux dépens de l’instance en cassation avec distraction au profit
de la société à responsabilité limitée MOYSE BLESER, sur ses affirmations de droit.

       La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par le
président Jean-Claude WIWINIUS en présence du premier avocat général Serge
WAGNER et du greffier Daniel SCHROEDER.

                                          3
Grand-Duché de Luxembourg                              Luxembourg, le 19 avril 2021

      PARQUET
      GENERAL
      CITE JUDICIAIRE

                  Conclusions du Parquet Général

                       dans l’affaire de cassation

                                        B)

                                     contre

                                      1. S)
                                2. L), épouse B)

                   N° CAS-2020-00109 du registre

Le pourvoi en cassation, introduit à la requête de B), par un mémoire en
cassation signifié en date du 24 août 2020 à S) ainsi qu’à L), épouse B), et
déposé le même jour au greffe de la Cour, est dirigé contre un arrêt n°132/17
rendu le 9 novembre 2017 par la Cour d’appel, neuvième chambre, siégeant
en matière civile, sous les numéros 39922 et 39923 du rôle.

L’arrêt du 9 novembre 2017 n’a pas été signifié.

Le pourvoi a été déposé dans les forme et délai de la loi du 18 février 1885 sur
les pourvois et la procédure en cassation telle que modifiée.

Le mémoire en réponse d’S), signifié le 8 septembre 2020 à B) et déposé au
greffe de la Cour le 24 septembre 2020, peut être pris en considération pour
avoir été signifié dans le délai et déposé conformément aux prescriptions de la
loi.

                                         4
    Faits et rétroactes

    Saisi, d’une part, d’une demande de B) en annulation d’une cession de parts
    indivises dans deux immeubles provenant de la succession du père de son
    épouse, L), conclue entre cette dernière et la mère de celle-ci, ainsi que, d’autre
    part, d’une demande de B) et de son épouse L) en partage et licitation desdits
    immeubles, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, par jugement du 25
    janvier 2012, a déclaré B) forclos à agir en annulation de la cession de parts et
    débouté les époux B)-L) de leur demande en partage et licitation, celle-ci
    n’étant pas fondée.

    Sur appel principal de B) et L) et appel incident d’S), la Cour d’appel,
    neuvième chambre, par un arrêt du 9 novembre 2017, a déclaré irrecevable la
    demande en partage et licitation formée par B) et confirmé le jugement
    entrepris pour le surplus.

    Quant à la recevabilité du pourvoi qui est contestée :

    La partie défenderesse en cassation conclut à l’irrecevabilité du pourvoi en
    raison de l’acquiescement de B) à l’arrêt attaqué.

    L’acquiescement est un acte juridique comportant renonciation au droit
    d’exercer un recours contre un jugement et acceptation de l’exécution de celui-
    ci 1. En la forme, il peut être exprès ou tacite.

    Selon la jurisprudence constante de Votre Cour, étant donné que le pourvoi en
    cassation n’est pas suspensif en matière civile, l’exécution, même sans
    réserves, d’une décision ne vaut acquiescement que s’il résulte des
    circonstances dans lesquelles elle a eu lieu que celui qui s’exécute a, sans
    équivoque, manifesté sa volonté d’acquiescer 2.

    Vu qu’en l’espèce le paiement des frais et émoluments n’est intervenu que
    suite à la demande de l’actuel défendeur en cassation 3, ce règlement ne saurait
    s’interpréter en une volonté d’acquiescer à l’arrêt attaqué.

    Toutefois, la soussignée estime qu’il y a eu acquiescement exprès de la part de
    l’actuel demandeur en cassation. En effet, il se dégage des termes d’un courrier

1
  J. et L. BORE, La cassation en matière civile, Dalloz Action, éd. 2015/2016, n°36.11, p.140
2
  Voir, p.ex. Cass 3 mai 2018, n°36/2018, n°3958 du registre
3
  Farde de pièces de Maître BELLWALD : pièces n°1 et 2

                                                         5
      du 6 décembre 2017 4, adressé par son mandataire, suite à deux demandes de
      la partie adverse, au mandataire de celle-ci que ses « mandants acceptent
      l’arrêt rendu par la Cour d’appel en date du 9 novembre 2017 ».

      Or, cette acceptation écrite, formelle et non équivoque de l’arrêt par l’actuel
      demandeur en cassation emporte soumission aux chefs de ladite décision et
      renonciation aux voies de recours, d’autant plus que le pourvoi n’a été formé
      que presque trois années après le prononcé de l’arrêt attaqué.

      Si Votre Cour devait suivre ce raisonnement, elle déclarera le pourvoi
      irrecevable.

      Subsidiairement, quant à l’unique moyen de cassation:

      « tiré de la violation de l’article 89 de la Constitution, des articles 249 et 587
      combinés du Nouveau Code de procédure civile pour absence de motivation,

     en ce que dans l’arrêt attaqué, la Cour d’appel a retenu que l’action en nullité
     de B) était irrecevable pour avoir été intentée plus de deux ans après que ce
     dernier avait eu connaissance de l’acte de cession, mais n’a pas pris position
     par rapport au moyen de l’actuel demandeur en cassation page 5 des
     conclusions prises par l’avocat soussigné le 23 septembre 2014 pour B),
     auxquelles L) s’est ralliée par conclusions de Maître Pierre GOERENS du 11
     novembre 2014, que les époux B)-L) avaient adopté le régime de la
     communauté universelle avec une clause d’administration conjointe, ainsi que
     les articles 1497 et 1503 du code civil le leur permettaient, que suivant l’article
     1503 du code civil « les actes de disposition, et même d’administration doivent
     être faits sous la signature conjointe du mari et de la femme », que cette clause
     avait été transcrite au second bureau de la conservation des hypothèques et
     que la clause d’administration était opposable aux tiers conformément à
     l’article 1397 du code civil et que, partant, si cession des parts indivises il y
     avait, la nullité faute de signature de l’époux pouvait être invoquée en dehors
     du délai biennal,

      alors que suivant l’article 89 de la Constitution, des articles 249 et 587
      combinés du Nouveau Code de procédure civile les arrêts de la Cour d’appel
      doivent être motivés, ce qui obligeait la Cour d’appel de répondre au moyen
      ci-dessus indiqué et que la Cour d’appel, omettant de ce faire, a violé les
      susdits textes. ».

      Le vice mis en œuvre par l’unique moyen de cassation, faisant valoir une
      absence de motivation, s’analyse plus particulièrement en un défaut de réponse
4
    Farde de pièces de Maître BELLWALD, pièce n°3

                                                    6
    à conclusions, vice de forme de la décision attaquée. En effet, l’article 89 de
    la Constitution 5 sanctionne l’absence de motifs qui est un vice de forme
    pouvant revêtir la forme d’un défaut total de motifs, d’une contradiction de
    motifs, d’un motif dubitatif ou hypothétique ou d’un défaut de réponse à
    conclusion 6. Un jugement est régulier en la forme dès qu’il comporte un motif,
    exprès ou implicite, si incomplet ou si vicieux soit-il, sur le point considéré 7.

    Le contrôle de la motivation est un des moyens pour la Cour de cassation de
    remplir son contrôle de l’application et de l’interprétation de la loi.

    La Cour de cassation considère que les juges du fond ne sont tenus de répondre
    qu’aux véritables moyens, c'est-à-dire à un développement qui contient un
    raisonnement juridique : l’allégation d’un fait, l’invocation d’une règle de
    droit et la déduction d’une conséquence juridique.

    Le fait assorti d’une déduction juridique, laquelle est susceptible d’influer sur
    la solution du litige, est donc un moyen qui exige réponse.

    Le véritable défaut de réponse à conclusions suppose que le juge ait, avant de
    statuer sur la prétention, passé sous silence l'un des moyens qui l'appuyaient.

    Aux termes d’une jurisprudence constante, les juges du fond ne sont pas tenus
    de suivre les parties dans le détail de leur argumentation. La Cour Européenne
    des Droits de l’Homme a statué dans le même sens 8.

    En l’espèce, le demandeur en cassation reproche à la Cour d’appel d’avoir
    déclaré irrecevable pour cause de forclusion l’action en nullité de l’acte de
    cession des parts indivises de son épouse dans deux immeubles provenant de
    la succession du père de celle-ci, sans avoir répondu à son moyen selon lequel
    la nullité pourrait être invoquée au-delà du délai de deux ans à partir de la
    connaissance de l’acte en raison de la violation de la clause d’administration
    conjointe contenue dans le contrat de mariage par lequel les époux avaient
    adopté la communauté universelle, opposable aux tiers en raison de sa
    transcription au bureau des hypothèques.

    Quant à la recevabilité du moyen :

    A noter que le moyen, même s’il indique la date des conclusions ainsi qu’un
    numéro de page, omet de citer avec exactitude le passage pertinent des
    conclusions auxquelles les juges d’appel n’auraient pas répondu.

5
  L’article 89 de la Constitution est ainsi libellé : « Tout jugement est motivé. Il est prononcé en
   audience publique. »
6
  J. et L. Boré, La cassation en matière civile, Edition 2009/2010, n°77.60
7
  Boré, ouvrage cité, n°77.31
8
  Idem, page 421, n°77.204

                                                          7
      Aux termes de l’article 10, alinéa 2, de la loi modifiée du 10 février 1885 sur
      les pourvois et la procédure en cassation, chaque moyen ou chaque branche de
      moyen doit préciser, sous peine d’irrecevabilité, ce en quoi la partie critiquée
      de la décision encourt le reproche allégué.

      Etant donné que le moyen n’indique pas le passage des conclusions auxquelles
      il n’aurait pas été répondu, mais se limite à en indiquer la date et le numéro de
      page, il manque de précision, de sorte qu’il est irrecevable 9.

      A titre subsidiaire, quant au bien-fondé du moyen :

      Dans ses conclusions indiquées au moyen 10, l’actuel demandeur en cassation
      avait d’abord contesté avoir eu connaissance de l’acte de cession litigieux dans
      un délai de deux ans antérieurement avant son assignation en annulation de
      l’acte.

      Ensuite, à la page 5 desdites conclusions, il a soutenu ce qui suit :

      « En tout état de cause, la nullité affectant la cession de parts indivises
      alléguée l’empêcherait d’avoir un effet juridique contre le concluant.

      Il est de jurisprudence constante en France, que le délai de deux ans imparti
      par l’article 1427 du code civil, pour l’exercice de l’action en nullité contre la
      vente d’un immeuble consentie par l’un des époux en outrepassant ses
      pouvoirs est un délai de prescription qui ne s’applique pas lorsque le moyen
      de nullité est invoqué par l’autre époux en défense à une action de l’acquéreur
      tendant à la réalisation de la vente (Cass. 1e, 23 janvier 1996 ; Cass. 1e, 8
      décembre 1981 ; Cass. 1e, 12 juillet 1982, arrêts versés en pièces n°23, 24 et
      25). Cette jurisprudence est également appliquée au Grand-Duché de
      Luxembourg (cf. Cour d’appel, IXe chambre, 23 mars 2006, rôle 29768, dont
      une copie est versée en pièce n+26).

      Dans le cas présent, le concluant et son épouse ont convenu d’une clause
      d’administration conjointe de leur communauté universelle, ainsi que les
      articles 1497 et 1503 du code civil les y autorisent (cf. l’article 2 du contrat
      de mariage du 19 juillet 1989). Suivant cet article 1503, « les actes de
      disposition, et même d’administration des biens communs doivent être faits
      sous la signature conjointe du mari et de la femme ».

      Ce contrat de mariage étant transcrit au second bureau de la conservation des
      hypothèques et inscrit au fichier conformément à l’article 1026 du nouveau
      code de procédure civile, la clause d’administration conjointe est opposable

9
    J. et L. Boré, la cassation en matière civile, Edition 2015/2016, n°77.231
10
     Conclusions du 23 septembre 2014, farde de pièces de Maître NIEDNER, pièce n°4

                                                       8
aux tiers, conformément à l’article 1397 du code civil.

Si un acte de cession de parts indivises avait été consenti par la dame
Sgiarovello, il serait donc nul, faute de signature de son époux, et cette nullité
demeure nonobstant la prétendue prescription du délai de l’action en nullité.
Cette nullité empêcherait dès lors le sieur S) (sic) de faire valoir une cession
de parts pour s’opposer à la demande en licitation et partage. ».

A la lecture de ce passage, on constate qu’à aucun moment, l’actuel demandeur
en cassation n’expose pour quelles raisons la nullité dont serait entachée l’acte
de cession du fait de la violation des dispositions du contrat de mariage,
contenant une clause d’administration conjointe, publiée au bureau des
hypothèques, échapperait au délai de forclusion édicté par l’article 1427 du
Code civil.

Il se contente d’invoquer des jurisprudences selon lesquelles le délai de
forclusion de deux ans est inapplicable lorsque la nullité de la vente d’un
immeuble consentie par un époux, en outrepassant ses pouvoirs, est invoquée
par l’autre époux en défense à une action de l’acquéreur en réalisation de la
vente. Il expose ensuite pourquoi la cession de parts litigieuse serait frappée
de nullité, à savoir que son épouse aurait agi en violation d’une clause
d’administration conjointe dans le cadre d’une communauté universelle,
outrepassant ainsi ses pouvoirs.

Les développements relatifs à la violation de la clause du contrat de mariage
ne sauraient donc être pris de manière isolée, en dehors de leur contexte, pour
reprocher aux magistrats d’appel de ne pas y avoir répondu.

Il est évident qu’ils se rapportent à l’argumentation dont l’actuel demandeur
en cassation avait voulu déduire que son action en nullité n’était pas soumise
au délai imposé par l’article 1427 du Code civil.

En tant que tels, ils ne sauraient être considérés comme un moyen exigeant
réponse.

La Cour d’appel a répondu au moyen tendant à faire valoir que le délai de
forclusion était inapplicable de la manière suivante :

« Le délai prévu à l’article 1427, cité ci-dessus, est un délai de prescription
dont l’expiration emporte l’irrecevabilité de l’action en nullité.

Ce n’est que lorsque la nullité est invoquée par voie d’exception que celle-ci
peut l’être plus que deux ans après que l’excipiens ait eu connaissance de
l’acte (cf. Cass. 1re civ. 23.01.1996, JCP.N.1996, II, page 812, note Ph.
Simler ; Jurisclasseur, op.cit. n°76).

                                          9
      C’est partant à tort que B) se prévaut de la jurisprudence de la Cour de
      cassation française, selon laquelle il est permis de soulever la nullité de l’acte,
      par voie d’exception, plus que deux ans après avoir eu connaissance de l’acte
      pour soutenir qu’il serait, en tout état de cause, recevable à agir en nullité par
      voie principale plus de deux ans après en avoir eu connaissance.

      Dans le cas d’espèce, B) demande la nullité de l’acte de cession par voie
      d’action.

      Il s’ensuit qu’en vertu de l’article 1427 du Code civil, la demande litigieuse
      encourt l’irrecevabilité si elle a été introduite plus de deux ans après que B)
      en avait eu connaissance. » 11.

      En statuant ainsi, elle a donc implicitement, mais nécessairement rejeté comme
      étant non fondés les développements de l’actuel demandeur en cassation
      relatifs à la clause contenue dans le contrat de mariage, en décidant que dans
      les circonstances factuelles de l’espèce, la nullité, quelle qu’en soit la cause,
      était invoquée par voie d’action, de sorte qu’elle se trouvait soumise au délai
      de prescription prévu par l’article 1427 du Code civil.

      Il en suit que le moyen n’est pas fondé.

                                                Conclusion

      - Principalement : le pourvoi est irrecevable

      - Subsidiairement : le pourvoi est à rejeter

                                   Pour le Procureur général d’Etat,
                                      le premier avocat général,

                                          Simone FLAMMANG

11
     Arrêt attaqué, page 10, alinéas 8-10, et page 11, alinéas 1-3

                                                          10
"


text:
Arrêt N° 126/21 – II-CIV

Arrêt civil

Audience publique du neuf juin deux mille vingt-et-un

Numéro CAL-2019-00498 du rôle

Composition:

Christiane RECKINGER, présidente de chambre,
Carine FLAMMANG, premier conseiller,
Marianne EICHER, premier conseiller, et
Alexandra NICOLAS, greffier.

                                  Entre :

A.), demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant
Christine KOVELTER, en remplacement de l’huissier de justice Frank
SCHAAL de Luxembourg, du 7 mai 2019,

comparant par Maître Pierre BRASSEUR, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                      et :

1) B.1.), demeurant à L-(…),

2) B.2.), demeurant à L-(…),

intimés aux fins du susdit exploit KOVELTER,

comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO,
inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de
Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par
Maître Yasmine POOS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

                                  1
                         LA COUR D’APPEL :

Par acte notarié du 30 avril 2014, A.) a vendu à B.1.) et B.2.) (ci-après
les consorts B.)) une maison d’habitation avec place et toutes
dépendances sise à (...), pour le prix de 680.000,00 euros, l’acte
notarié renseignant que A.) est devenu propriétaire dudit bien
immobilier en vertu d’actes notariés des 20 mai 1998, 11 avril 2003 et
27 décembre 2007.

Par lettre recommandée de leur avocat du 12 mai 2014, les consorts
B.) ont informé A.) qu’ils venaient d’apprendre que la maison acquise
avait fait l’objet d’inondations importantes à plusieurs reprises, ces
inondations affectant également les maisons voisines, et ils ont
proposé la résolution amiable du contrat en soulignant que A.) ne leur
avait pas révélé lesdits faits au moment de la vente, étant constant en
cause que cette proposition n’a pas été suivie d’effet.

Par courrier recommandé de leur avocat du 1er août 2014, les consorts
B.) ont informé leur cocontractant qu’un expert ferait une visite de
l’immeuble en cause le 12 août 2014 afin de déterminer les causes et
origines d’inondations intervenues en janvier 2009 et mai 2013.

Par courrier de son avocat du 22 août 2014, A.) a reconnu que la
maison a été inondée en 2009 et en 2013, tout en faisant valoir qu’il
s’agissait d’intempéries exceptionnelles, l’immeuble vendu ne se
trouvant pas dans une zone inondable ou zone à risques et son
assureur l’ayant dédommagé des suites des deux sinistres et il a
précisé qu’il ne participerait pas aux opérations d’expertise au motif
que la maison ne présente aucun problème avec de « possibles
inondations ».

L’expert Pascal Legrand a visité les lieux le 8 septembre 2014 et a
établi son rapport le 27 octobre 2014.

Saisi, d’une part, de l’assignation introduite par les consorts B.) contre
A.), principalement, pour voir annuler le contrat de vente du 30 avril
2014 sur base du dol sinon de l’erreur, sinon des vices cachés, avec
toutes les conséquences juridiques se rattachant à la nullité de la
vente, subsidiairement, pour voir réduire le prix de vente au montant
de 580.000,00 euros et voir condamner A.) à leur payer le montant de
100.000,00 euros et pour voir condamner A.) à leur payer en tout état
de cause le montant de 12.500,00 euros au titre de dommages et
intérêts pour préjudice moral ainsi que les frais d’expertise de 2.875,00
euros, outre les intérêts et une indemnité de procédure, et, d’autre
part, de la demande reconventionnelle de A.) tendant à voir
condamner les consorts B.) à lui payer le montant de 15.000,00 euros
au titre de procédure abusive et vexatoire et, dans l’hypothèse où la
demande principale serait favorablement accueillie, à voir condamner

                                    2
les consorts B.) à lui payer le montant de 132.500,00 euros au titre
d’indemnité d’occupation de l’immeuble pour la période courant à
partir du 1er mai 2014 jusqu’à la date des conclusions récapitulatives
de première instance (sur base d’un montant mensuel de 2.500,00
euros), outre les intérêts et une indemnité de procédure, le tribunal
d’arrondissement de Luxembourg, par jugement du 20 mars 2019, a
annulé le contrat de vente notarié du 30 avril 2014 en condamnant A.)
à payer à B.1.) et B.2.) le montant de 680.000,00 euros, outre les
intérêts, et en condamnant B.1.) et B.2.) à restituer à A.) la maison
d’habitation objet de la prédite vente, condamné A.) à payer aux
consorts B.) le montant de (12.500 + 2.875 =) 15.375,00 euros, ainsi
qu’une indemnité de procédure de 8.000,00 euros et débouté A.) de
sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Contre ce jugement lui signifié le 29 mars 2019, appel a été
régulièrement interjeté par A.) suivant exploit d’huissier du 7 mai 2019,
l’appelant concluant, par réformation, à voir débouter les consorts B.)
de leur demande, subsidiairement, en cas de confirmation du chef du
jugement entrepris ayant trait à la demande principale, voir condamner
les intimés à lui payer le montant de 150.000,00 euros au titre
d’indemnité d’occupation, montant augmenté dans la suite à
205.500,00 euros pour la période courant du 1er mai 2014 au 31
janvier 2021, ainsi qu’une indemnité de procédure de 10.000,00 euros
pour la première instance, l’appelant concluant à se voir allouer le
même montant au titre d’indemnité de procédure pour l’instance
d’appel.

A l’appui de son recours, A.) expose que la maison litigieuse est
devenue sa propriété exclusive en 2003 et qu’à la suite des
inondations intervenues en 2009 et 2013, l’administration communale
de Bous, en 2014, dans le cadre de la construction d’une résidence
en amont de l’immeuble en cause, a exigé la mise en place d’un
système de canalisation et de drainage en vue de la collecte des eaux
de ruissellement superficielles ce afin d’éviter toute inondation future.
L’appelant fait valoir que lors de la visite de la maison en vue de sa
vente à laquelle ont assisté les futurs acquéreurs ainsi que le père de
B.2.) et la mère de B.1.), il a informé cette dernière (C.)) de ce projet,
l’appelant considérant qu’en agissant ainsi il a rempli l’obligation
d’information lui incombant, contestant formellement avoir eu
l’intention de tromper les acquéreurs, estimant que l’élément moral
d’une réticence dolosive fait défaut.

Il donne à considérer que ni la maison litigieuse ni les maisons
avoisinantes ne se trouvent en zone inondable, de sorte qu’il aurait
légitimement pu croire que les deux inondations survenues en 2009 et
2013 étaient exceptionnelles, ces inondations étant dès lors à ranger
dans la catégorie des phénomènes climatiques naturels
exceptionnels, la maison litigieuse n’étant pas sujette à des
inondations régulières.

                                    3
L’appelant rajoute que les intimés resteraient en défaut de prouver que
l’absence d’inondation de la maison, par le passé, était un élément
déterminant de leur consentement au moment de la vente immobilière,
le fait que B.1.) a appelé l’appelant deux heures après l’acte notarié
pour lui faire part des informations reçues de la part des voisins n’étant
pas de nature à établir le caractère déterminant de l’absence
d’inondation de la maison.

L’appelant conteste, en leur principe et leur quantum, les montants
indemnitaires sollicités par les intimés au titre de préjudice moral et de
frais d’expertise ainsi que le point de départ des intérêts fixé, à tort,
par le tribunal au 12 mai 2014.

Concernant sa demande reconventionnelle, A.) estime que c’est à tort
que les juges de première instance n’ont pas fait droit au montant
réclamé au titre d’indemnité d’occupation, alors que l’annulation de la
vente remettrait les parties dans la situation ayant existé avant la
conclusion du contrat, l’annulation du contrat, cinq ans après la vente,
ayant causé à l’appelant une perte financière importante. Les consorts
B.) ayant habité dans la maison durant toute cette période, il y aurait
dans leur chef un enrichissement sans cause au titre duquel ils
seraient tenus au paiement d’une indemnité d’occupation, l’appelant
estimant, contrairement à ce que le tribunal a retenu, que la faute qu’il
a le cas échéant commise, n’est pas à qualifier de faute lourde et
intentionnelle de l’appauvri. L’appelant estime que cette demande
serait en outre à accueillir sur base du constat que les intimés, du fait
de l’annulation de la vente, ont occupé les lieux sans droit ni titre.

Les consorts B.) concluent à voir confirmer le jugement entrepris, sauf
à porter le montant réclamé au titre de dommage moral à 20.000,00
euros et ils demandent en outre à voir condamner A.) à leur payer les
frais de l’acte notarié de vente, B.1.) réclamant à ce titre le paiement
du montant de 16.140,00 euros et B.2.) le paiement du montant de
14.260,00 euros, outre les intérêts.

Les intimés sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de
15.0000,00 euros pour l’instance d’appel.

Les intimés, pour autant que de besoin, formulent des offres de preuve
par témoins pour établir la matérialité et la gravité des inondations dont
ils se prévalent, sollicitent l’institution d’une expertise afin de
déterminer les causes et origines des inondations de l’immeuble
litigieux ainsi que les conséquences dommageables en résultant et
concluent à voir enjoindre à l’appelant de produire les factures
relatives à la réparation des dégâts causés à l’immeuble en raison des
inondations antérieures à la vente.

                                    4
Les intimés, en instance d’appel, articulent leurs prétentions sur les
mêmes bases légales que celles qu’ils ont invoquées en première
instance.

Les intimés estiment que l’appelant, au vu de la circonstance que
l’immeuble litigieux n’est pas situé en zone inondable, était tenu d’une
obligation d’information renforcée à l’égard des acquéreurs et aurait
dû attirer leur attention sur la gravité des inondations intervenues en
l’espace de quatre ans avant la vente immobilière. Ils insistent sur les
déclarations consignées par les témoins, propriétaires voisins de
l’immeuble en cause, dans les attestations testimoniales versées en
cause qui établiraient à suffisance de droit tant la matérialité que la
gravité des inondations qui se sont produites en date des 26 décembre
1999, 1er juillet 2000, 23 janvier 2009 et 20 mai 2013, partant, avant la
vente, attestations sur base desquelles le tribunal aurait à juste titre
dit leur demande fondée sur base du dol, les intimés relevant que A.),
de manière consciente et délibérée, a omis de leur transmettre toutes
les informations relatives aux inondations et leurs conséquences
dommageables, tout en sachant que ces informations étaient
déterminantes dans leur chef par rapport à leur consentement.

La matérialité et la gravité des inondations du 23 janvier 2009 et 20
mai 2013 résulterait en outre d’un jeu de photos illustrant les lieux, les
intimés soulignant qu’ils ne disposent pas de photos illustrant les
inondations qui se sont produites en date des 26 décembre 1999 et
1er juillet 2000.

Concernant la gravité des inondations, les intimés relèvent que lors de
fortes pluies, le jardin se remplit de quantités d’eau importantes de
manière à former un véritable lac, l’eau rentrant dans la maison par le
rez-de-jardin endommageant les portes, chambranles, le mobilier et
les revêtements des murs, rendant nécessaire la location de pompes
et de déshumidificateurs. Ils soulignent l’existence de traces
d’humidité dans leur maison, traces liées aux différentes inondations
intervenues et que les intimés ont découvertes lors de l’arrachage des
tapisseries, arrachage rendu inévitable en raison des dégâts causés
par les inondations subséquentes à la vente immobilière en cause. Ils
soulignent la gravité des désagréments dont ils sont victimes du fait
des inondations, faisant valoir qu’il ne suffit pas d’évacuer l’eau, mais
qu’il faut également vider complètement le rez-de-chaussée pendant
des semaines, voire des mois, afin de sécher l’intérieur, acheter de
nouveaux meubles, remplacer les portes et leurs cadres et les
appareils électroménagers ou accepter de vivre dans une maison
endommagée avec des meubles abîmés.

Ils relèvent que A.), dans ses conclusions de première instance, avait
admis qu’« il est un fait reconnu que la maison litigieuse a été inondée
à deux reprises et que l’appelant, par le biais de la société SOC.1.) à
(…), a fait installer trois déshumidificateurs du 29 mai 2012 au 8 juillet

                                    5
2012 ». Il serait par ailleurs constant en cause que A.), avant la vente
de la maison, y a fait réaliser des travaux, non pas de rénovation, mais
de réparation en raison des dégâts importants qui se sont produits du
fait des inondations que la maison a subies.

Les consorts B.) relèvent encore le contenu d’un courriel du 18 mai
2017 de D.), ingénieur chargé d’études, aux termes duquel la
fréquence des inondations au lieu en question est telle qu’elles se
produisent tous les deux ans. Ils estiment, dès lors, que le caractère
répétitif des inondations ne fait aucun doute, de tels phénomènes,
depuis qu’ils ont acquis l’immeuble litigieux, se produisant
régulièrement, notamment en date des 9 février 2016, 30 mai 2016 et
1er juin 2018, ce qui leur causerait des tracas, des insomnies ainsi que
de frais conséquents.

Les consorts B.) font valoir qu’en présence des déclarations des
témoins faisant état d’une montée d’eau dans les maisons avoisinant
leur fonds, ce à raison de 15 à 20 cm lors des inondations de 2009 et
2013, de manière à rendre inévitable la mise en place de pompes pour
extraire l’eau des maisons, l’argumentation de l’appelant tendant à
minimiser l’ampleur des inondations et de leurs suites dommageables
est vaine.

La gravité et le caractère répétitif des inondations s’étant produites
dans la zone en cause, avant l’acte de vente notarié, se dégagerait
encore d’un extrait du registre des délibérations du conseil communal
de Bous du 17 février 2009 ainsi que de rapports communaux de ladite
commune des 10 mars 2009 et 5 avril 2011.

Les intimés, afin de prouver la mauvaise foi dans le chef de l’appelant,
soulignent que lors d’une visite de l’immeuble avant l’acte de vente
notarié, visite qui s’est déroulée notamment en présence d’C.), mère
de B.1.), l’appelant, sur question spéciale de celle-ci si le terrain en
cause était sujet à des problèmes d’eau liés à la nappe phréatique, a
clairement répondu par la négative.

Ils se prévalent, en outre, d’un certificat de résidence de la commune
de Bous qui renseignerait, contrairement aux affirmations de
l’appelant, que l’immeuble, depuis le 4 août 2012, n’était plus habité,
de sorte qu’il serait surprenant que celui-ci, en première instance, a
affirmé aux acquéreurs, lors d’une visite de l’immeuble, que celui-ci
était habité « jusque récemment ».

Les intimés, pour étayer leurs prétentions, renvoient aux conclusions
du rapport d’expertise Legrand, estimant que A.) ayant été dûment
convoqué aux opérations d’expertise, les conclusions de l’expert
seraient contradictoires à son égard.

                                   6
L’appelant conteste la gravité des inondations survenues en 2009 et
2013, déclare ne « plus se souvenir d’avoir été informé de l’inondation
de l’année 1999 », donne à considérer qu’en été 2000, il n’y a pas eu
d’inondation, mais seulement une érosion de terrain. Il estime que le
certificat de résidence versé par les intimés à l’appui de leur
argumentation est dépourvu de pertinence et souligne que ses
derniers locataires, contrairement aux conclusions de l’appelant en
première instance, affectées d’une erreur matérielle, ont effectivement
quitté la maison en date du 3 août 2012.

L’appelant tente de remettre les déclarations d’C.) dans leur contexte
en relevant qu’il s’était limité à lui dire que l’installation d’un drainage
destiné à la collecte des eaux de ruissellement éviterait tout problème
lié aux eaux.

Il estime que seuls sont pertinents les faits antérieurs à la vente à
l’exclusion de ceux qui se sont produits après la vente, conteste avoir
dissimulé de manière délibérée les inondations de 2009 et 2013, ainsi
que toute mauvaise foi dans son chef en affirmant que l’inondation de
2009 n’a causé aucun dégât et que les dégâts causés par celle de
2013 ont été pris en charge par son assureur.

Il fait valoir qu’une obligation de renseignement pesait sur les
acquéreurs qui, en présence des informations reçues de la part du
vendeur, auraient dû se renseigner davantage.

Les photos versées par les appelants ne permettraient pas d’établir le
caractère prétendument grave des inondations de 2009 et 2013.
L’appelant conteste les conclusions du rapport d’expertise Legrand
pour ne pas être contradictoires et souligne que ces conclusions
manquent de pertinence dans le cadre du présent litige, de sorte que
les frais afférents devraient rester à charge des intimés.

La demande des intimés tendant au paiement des frais d’acte notarié
serait irrecevable pour être nouvelle en instance d’appel.

Appréciation de la Cour

Concernant les dispositions de l’article 1116 du code civil régissant le
dol, cause de nullité d’une convention, la Cour renvoie au jugement
entrepris, étant rappelé que l’erreur provoquée par le dol,
indépendamment de l’objet sur lequel elle porte, est sanctionnée par
le prédit texte dès lors qu’elle résulte d’une faute intentionnelle de
l’autre partie. Celui qui demande l’annulation d’un contrat pour dol doit
prouver, outre le caractère déterminant de l’erreur provoquée par les
manœuvres dolosives, la matérialité de ces manœuvres, c’est-à-dire
la matérialité de mensonges et réticences dolosives de son
cocontractant, ainsi que la mauvaise foi de ce dernier, l’auteur des

                                     7
manœuvres ou du mensonge devant agir dans le dessein de tromper
le contractant.

La validité du consentement s’appréciant au moment de la formation
du contrat, c'est à cette date que doit être établie l'existence du vice.
Il en suit que les circonstances et faits postérieurs à la conclusion du
contrat sont, à cet égard, inopérants et ne sont, dès lors, pas à prendre
en considération.

A noter que la sanction de la réticence dolosive se trouve renforcée
par l’obligation générale d’information qui fait désormais partie des
données du droit positif des contrats, la Cour notant qu’il n’existe en
l’espèce aucun élément permettant de mettre à la charge de l’appelant
une obligation d’information renforcée.

Les renseignements de l’expertise Legrand du 27 octobre 2014 qui
ont trait aux causes et origines des inondations dont les intimés se
prévalent à l’appui de leurs prétentions n’étant pas pertinents pour
toiser la question de savoir si le consentement des acquéreurs se
trouve vicié, il y a lieu d’en faire abstraction, ce indépendamment des
débats des parties afférant au caractère contradictoire ou non dudit
rapport.

Il est constant en cause que les intimés reprochent en substance à
l’appelant d’avoir dissimulé le fait que l’immeuble avait notamment fait
l’objet d’inondations en 1999, 2000, 2009 et 2013, la Cour constatant
que la matérialité desdites inondations, au vu des attestations
testimoniales circonstanciées versées en cause dont il y a lieu de tenir
compte, aucun élément de la cause ne justifiant d’en faire abstraction
ni n’établissant qu’elles contiendraient des contre-vérités, se trouve à
suffisance de droit établie.

Il est, à ce titre, plus précisément renvoyé aux déclarations des
témoins E.) et F.), propriétaires des maisons voisines de celle faisant
l’objet du litige, déclarations dont le jugement a reproduit les passages
pertinents, la Cour s’y référant. S’y ajoute que d’après les déclarations
écrites de G.), pour le contenu desquelles il est encore renvoyé au
jugement entrepris, locataire de la maison litigieuse d’août 1999 à mai
2002, l’immeuble en cause, à cette époque, avait déjà été inondé en
date des 26 décembre 1999 et 1er juillet 2000, le tribunal ayant à juste
titre retenu que les déclarations écrites sous la foi du serment par ce
témoin n’étant contredites par aucun élément pertinent du dossier,
elles établissent à suffisance de droit la matérialité des prédits faits.

Les photos illustrant les inondations survenues en 2009 et 2013, outre
le fait qu’elles corroborent leur matérialité, illustrent leur ampleur, alors
qu’il en résulte que tant le jardin et le rez-de-chaussée de l’immeuble
en cause, que les jardins et rez-de-chaussée des immeubles voisins
se trouvent « sous eau », de sorte que le caractère conséquent des

                                     8
inondations respectivement leur gravité ne fait pas l’ombre d’un doute
et est un fait acquis en cause.

Etant donné qu’il est constant en cause que le terrain sur lequel se
trouve la maison litigieuse a été, depuis 1988, la propriété, du moins
partielle, de A.), force est d’admettre que les inondations dont le
terrain litigieux a fait l’objet en 1999, 2000, 2009 et 2013 n’ont pu
passer inaperçues dans le chef de l’appelant, étant rappelé que celui-
ci dans son courrier du 22 août 2014 a, d’ailleurs, reconnu les
inondations qui se sont produites en 2009 et 2013, tout en prétextant
qu’il s’agissait d’intempéries exceptionnelles, la Cour notant que le
bien-fondé de cette affirmation laisse d’être établi.

Le caractère potentiellement inondable d’un immeuble qui se trouve
en zone classée non inondable et qu’une personne projette d’acquérir,
étant, à l’évidence, déterminant dans le chef de l’acquéreur, tout
vendeur devant en avoir conscience, il en suit que dès lors que le
propriétaire entend vendre un tel bien immobilier il doit en informer la
personne qui entend l’acquérir à défaut de quoi il lui cache une
information déterminante du consentement exprimé par l’acquéreur
au moment de la vente.

La Cour approuve dès lors le tribunal en ce qu’il a retenu que la
survenance des inondations ci-avant décrites, inondations engendrant
la mise sous eau, non seulement du jardin de l’immeuble litigieux, ainsi
que des jardins avoisinants, mais encore de l’intérieur de la maison, à
l’instar des maisons voisines, est un élément déterminant que le
vendeur était tenu de révéler à ses futurs cocontractants avant, sinon
au plus tard lors de l’acte de vente, cette information étant d’autant
plus requise dès lors que tel le cas en l’espèce, le terrain est
officiellement situé en zone non inondable.

C’est encore à bon droit que le tribunal a retenu que les intimés, s’ils
avaient eu connaissance de cette information déterminante, n’auraient
manifestement pas acquis l’immeuble litigieux, sinon à d’autres
conditions.

La circonstance que A.), face à la question d’C.) si le terrain était sujet
à des problèmes liés à la nappe phréatique, a clairement répondu par
la négative, ne fait que corroborer le fait que le vendeur savait que les
acquéreurs entendaient devenir propriétaires d’un immeuble exempt
de tout risque d’inondation.

Compte tenu de ce qui précède, la Cour n’accorde aucun crédit à
l’affirmation de l’appelant relative à sa bonne foi, les éléments
pertinents de la cause mettant en lumière, bien au contraire, un
comportement déloyal dans le chef de A.), la mauvaise foi du vendeur
à l’époque de la vente découlant de son omission délibérée d’informer

                                    9
ses cocontractants sur le risque potentiel d’inondation auquel
l’immeuble en cause est sujet.

Il faut, partant, constater qu’il y a eu réticence dolosive dans le chef
de l’appelant, cette réticence ayant déterminé le consentement des
acquéreurs, étant rappelé que la réticence dolosive rendant toujours
l’erreur provoquée dans le chef du cocontractant excusable (Cass. 13
juin 2013, n° 3207 du registre), c’est en vain que l’appelant fait valoir
que les intimés auraient dû s’informer sur le caractère potentiellement
inondable de l’immeuble en cause.

La Cour approuve, partant, le tribunal d’avoir favorablement accueilli
la demande des intimés en annulation de la vente immobilière
litigieuse sur base du dol et d’avoir condamné A.) à restituer aux
intimés le prix de vente de 680.000,00 euros, ce avec les intérêts
légaux à partir de la date de mise en demeure du 12 mai 2014,
l’argumentation de l’appelant que les intérêts légaux ne sauraient
courir à partir de cette date tombant à faux.

Concernant le dommage moral invoqué par les consorts B.), force est
de constater que la matérialité de ce dommage est établie à l’abri de
tout doute du fait des tracas subis par les intimés, la circonstance qu’à
la suite de la vente, l’immeuble en cause a fait l’objet d’autres
inondations ne faisant que corroborer l’existence d’un dommage
moral.

En ce qui concerne le quantum de ce dommage augmenté en instance
d’appel au montant de 20.000,00 euros, la Cour considère que c’est à
juste titre que le tribunal, sur base des éléments de la cause, a chiffré
ce préjudice ex aequo et bono au montant de 12.500,00 euros.

S’agissant des frais d’expertise, il est rappelé que les conclusions de
l’expertise Legrand ne sont pas pertinentes par rapport à l’objet du
litige qui a trait à l’annulation de la vente immobilière conclue entre
parties, de sorte que ces frais, par réformation du jugement entrepris,
sont à laisser à la charge des intimés.

Concernant la demande en paiement des frais de l’acte notarié, dont
les intimés estiment qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, mais
d’une demande connexe aux prétentions formulées en première
instance, il est rappelé que la demande nouvelle en instance d’appel
fait l’objet des dispositions de l’article 592 du nouveau code de
procédure civile, étant précisé que ce texte, du fait de comporter une
énumération précise, adopte une définition assez restrictive de ce qui
est recevable en termes de demande nouvelle en instance d’appel.
Les dispositions du prédit article 592 s’opposent ainsi à celles de
l’article 53 du nouveau code de procédure civile qui admet en première
instance la recevabilité des demandes nouvelles par leur objet dès lors
qu’elles se rattachent par un lien suffisant aux prétentions originaires.

                                   10
Les exceptions au principe de l’interdiction des demandes nouvelles
en instance d’appel sont dès lors d’interprétation stricte (Th. Hoscheit,
Le droit judiciaire privé, édit. 2019, n° 1125).

La demande des intimés en paiement des frais d’acte notarié
constituant en l’espèce une demande nouvelle qui ne fait pas partie
des exceptions visées à l’article 592 du nouveau code de procédure
civile et qui tombe dès lors sous le coup de l’interdiction y énoncée, il
s’ensuit qu’elle encourt l’irrecevabilité.

Pour ce qui est de la demande reconventionnelle de l’appelant, la Cour
se rallie à la motivation des juges de première instance sur base de
laquelle il a été retenu à bon droit que cette demande n’est pas fondée
sur base de l’enrichissement sans cause, cette action ne pouvant
aboutir dès lors que l’appauvrissement est la conséquence d’une faute
lourde ou intentionnelle de l’appauvri, tel le cas en l’occurrence.

Pour autant que cette demande est basée sur l’occupation sans droit
ni titre, force est de constater que la Cour siégeant en instance d’appel
en matière civile n’est pas compétente pour en connaître
matériellement, cette demande relevant, en application des règles de
l’organisation judiciaire, de la compétence matérielle du juge de paix.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent, l’appel est
partiellement fondé, la Cour notant que c’est à bon droit et sur de base
de motifs qu’elle fait siens que le tribunal a débouté A.) de sa demande
en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance
et l’a condamné à payer aux consorts B.) une indemnité de procédure
de 8.000,00 euros pour la première instance.

Sur base des mêmes motifs, il y a lieu de débouter A.) de sa demande
en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et
d’allouer aux consorts B.) une indemnité de procédure de 8.000,00
euros pour l’instance d’appel.

                                   11
                   P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, deuxième chambre, siégeant en matière civile,
statuant contradictoirement,

vu l’article 2 de la loi du 19 décembre 2020,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

réformant,

déboute B.1.) et B.2.) de leur demande en paiement du montant de
2.875,00 euros au titre de frais de l’expertise Legrand,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, étant ajouté que la
Cour, pour autant que la demande reconventionnelle de A.) est basée
sur l’occupation sans droit ni titre, est incompétente ratione materiae
pour en connaître,

dit irrecevable la demande de B.1.) et B.2.) tendant au paiement des
frais d’acte notarié, pour être nouvelle en instance d’appel,

condamne A.) à payer à B.1.) et B.2.) une indemnité de procédure de
8.000,00 euros pour l’instance d’appel,

déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel et en ordonne
la distraction au profit de la société en commandite simple KLEYR
GRASSO qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

                                  12
"


text:
Arrêt N° 122/21 – II-CIV

Arrêt civil

Audience publique du neuf juin deux mille vingt-et-un

Numéros CAL-2018-00815, CAL-2018-01024 et CAL-2018-01026
du rôle

Composition:

Christiane RECKINGER, présidente de chambre,
Carine FLAMMANG, premier conseiller,
Marianne EICHER, premier conseiller, et
Alexandra NICOLAS, greffier.

                                       I.

                                  Entre :

A.), demeurant à L-(…), (…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique
REYTER d’Esch-sur-Alzette du 29 août 2018,

comparant par Maître Richard STURM, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

                                      et :

1) B.), demeurant à L-(…), (…),

intimée aux fins du susdit exploit REYTER,

comparant par Maître Lydie LORANG, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

2) Maître D.), demeurant à L-(…), (…),

intimé aux fins du susdit exploit REYTER,

                                  1
comparant par Maître René WEBER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

3) la société anonyme ASS1.) SA, établie et ayant son siège social à
L-(…), (…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro B (…), représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions,

intimée aux fins du susdit exploit WEBER,

comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg.

                                      II.

                                  Entre :

la société anonyme ASS1.) SA, établie et ayant son siège social à L-
(…), (…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro B (…), représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique
REYTER d’Esch-sur-Alzette du 31 octobre 2018,

comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg,

                                      et :

1) Maître D.), demeurant à L-(…), (…),

intimé aux fins du susdit exploit REYTER,

comparant par Maître René WEBER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

2) B.), demeurant à L-(…), (…),

intimée aux fins du susdit exploit REYTER,

comparant par Maître Lydie LORANG, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                  2
3) A.), demeurant à L-(…), (…),

intimé aux fins du susdit exploit WEBER,

comparant par Maître Richard STURM, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg.

                                      III.

                                  Entre :

Maître D.), demeurant à L-(…), (…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant
Laura GEIGER, en remplacement de l’huissier de justice Carlos
CALVO de Luxembourg, du 23 octobre 2018,

comparant par Maître René WEBER, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                      et :

1) B.), demeurant à L-(…), (…),

intimée aux fins du susdit exploit GEIGER,

comparant par Maître Lydie LORANG, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

2) A.), demeurant à L-(…), (…),

intimé aux fins du susdit exploit GEIGER,

comparant par Maître Richard STURM, avocat à la Cour, demeurant
à Luxembourg,

3) la société anonyme ASS1.) SA, établie et ayant son siège social à
L-(…), (…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de
Luxembourg sous le numéro B (…), représentée par son conseil
d’administration actuellement en fonctions,

                                  3
intimée aux fins du susdit exploit GEIGER,

comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat à la Cour,
demeurant à Luxembourg.

                         LA COUR D’APPEL :

Suivant acte passé par devant le notaire D.) en date du 22 mai 1995,
B.) et son ex-époux C.) ont acquis de A.) une maison d’habitation sise
à LIEU1.) « en état de gros œuvre clos et couvert en l’état de finition
bien connu des parties » au prix de 7.000.000 Flux. Un acompte de
2.500.000 Flux a été payé par les acquéreurs à l’acte, le solde de
4.500.000 Flux devant être réglé pour le 1er août 1995. Les acquéreurs
n’ont jamais réglé le prédit solde, ayant reproché au vendeur de ne
pas avoir honoré ses engagements d’achever les travaux de finition
de la maison qui n’aurait jamais été habitable.

Par acte notarié du 22 mai 1995, un contrat de prêt a été signé entre
les époux C.)/B.) et la BQUE1.) pour le montant de 12.000.000 Flux
destiné à financer l’acquisition.

Il est encore constant en cause que A.) avait contracté un prêt auprès
de la banque BQUE2.) (BQUE2.)) en vue de l’acquisition du terrain
sur lequel il a construit l’immeuble vendu et que l’immeuble a été grevé
d’une hypothèque en faveur de la banque BQUE2.).

Le vendeur n’ayant pas apuré sa dette auprès de la banque BQUE2.),
cette dernière, bénéficiant du droit de suite attaché à l’hypothèque, a
fait procéder à la vente forcée de l’immeuble suivant adjudication
publique par voie parée en date du 12 février 1998.

Par jugement du 30 novembre 2000, rendu par défaut à l’égard des
époux C.)/B.), ceux-ci ont été condamnés à payer à A.) le montant de
8.000.000 Flux au titre du solde du prix de vente et des travaux de
finition, l’appel interjeté par les époux C.)/B.) contre le prédit jugement
ayant été déclaré irrecevable pour tardiveté.

Saisi de la demande d’B.) dirigée contre A.) et le notaire D.) aux fins
de les entendre condamner au paiement du montant de 198.314,82
euros (8.000.000 Flux) à titre de dommages-intérêts ainsi que du
montant de 173.525,47 euros (3.500.000 Flux) au titre du solde du prix
de vente et des travaux de finition de l’immeuble prédésigné et de la
demande en intervention dirigée par Maître D.) contre son assureur
en responsabilité civile professionnelle la société anonyme ASS1.) SA
(ci-après la société ASS1.)) aux fins de la voir condamner à le tenir
quitte et indemne de toute condamnation pouvant intervenir à son

                                    4
encontre, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, par jugement
du 27 juin 2018, a dit la demande d’B.) fondée pour le montant de
86.762,73 euros sur base de la responsabilité contractuelle de A.) et
de la responsabilité délictuelle du notaire tout en les condamnant in
solidum à payer à B.) le prédit montant, outre les intérêts et une
indemnité de procédure de 1.500 euros. Le tribunal a encore dit la
demande de Maître D.) fondée contre la société ASS1.) et il a
condamné la société ASS1.) à tenir le notaire D.) quitte et indemne de
la condamnation intervenue à sa charge à hauteur du montant de
(86.762,73 - 123,95) X 75%, les parties A.), D.) et ASS1.) ayant
encore été déboutées de leurs demandes respectives en octroi d’une
indemnité de procédure.

De ce jugement, A.) a relevé appel par exploit d’huissier du 29 août
2018, D.) a relevé appel par exploit d’huissier du 23 octobre 2018 et
la société ASS1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 31 octobre
2018, les trois appels ayant été joints par ordonnance du magistrat de
la mise en état pour y être statué par un seul et même arrêt, étant
encore observé que les appels ayant été relevés dans les forme et
délais de la loi, ils sont recevables.

Concernant la recevabilité de la demande d’B.)

Quant à l’autorité de la chose jugée du jugement du 30 octobre 2000

A.) conclut à l’irrecevabilité de la demande d’B.) en raison de l’autorité
de la chose jugée attachée au jugement du 30 novembre 2000 ayant
tranché un litige opposant les mêmes parties et dont l’objet et la cause
seraient identiques. La demande serait encore irrecevable sur base
du principe de la concentration des moyens imposant au demandeur
de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble
des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci.

L’autorité de la chose jugée, prévue par l’article 1351 du code civil,
dispose qu’elle n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement,
qu’il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit
fondée sur la même cause et qu’elle oppose les mêmes parties en la
même qualité, de sorte à empêcher que ce qui a été définitivement
jugé antérieurement puisse à nouveau être soumis à l’appréciation
d’un juge. Ainsi, une demande, si elle est identique à celle présentée
et jugée précédemment dans une autre instance, doit être déclarée
irrecevable au titre de la fin de non-recevoir résultant de l’autorité de
la chose jugée.

Concernant la condition d’identité de parties, il y a lieu de relever que
dans le litige ayant donné lieu au jugement du 30 octobre 2000, A.)
avait la qualité de demandeur et B.) était défenderesse ensemble avec
son époux C.), tandis que le litige actuellement soumis à la Cour se
meut entre B.) comme demanderesse et A.) et le notaire D.) comme

                                    5
défendeurs, A.) ayant encore mis en intervention son assureur, de
sorte qu’il apparaît que les deux procès ne mettent pas en cause les
mêmes parties et que celle-ci n’agissent pas en la même qualité. En
outre, tant l’objet que la cause du présent procès sont différents, B.)
recherchant la responsabilité contractuelle de A.) pour escroquerie à
jugement et violation de son obligation contractuelle d’information en
lui réclamant des dommages-intérêts, tandis que dans le litige
antérieur, A.), se basant sur l’acte notarié de vente du 22 mai 1995 et
une annexe, a agi contre les époux C.)/B.) en paiement du solde du
prix de vente ainsi que du prix des travaux de finition.

Quant au reproche du non-respect de la règle jurisprudentielle
française de la concentration des moyens, règle obligeant les
plaideurs à faire valoir tous leurs moyens dans une instance, outre que
cette règle n’est en général pas suivie par la jurisprudence
luxembourgeoise (cf. Cour d’appel 5.2.2009, P 34, p. 427), force est
de relever qu’en l’espèce il ne saurait être reproché à B.) de ne pas
avoir présenté l’ensemble de ses moyens lors du procès ayant donné
lieu au jugement du 30 octobre 2000, ce jugement ayant été rendu par
défaut à son égard, de sorte qu’elle n’a présenté aucun moyen de
défense dans le cadre de cette instance.

Il en suit que l’exception de l’autorité de la chose jugée ne saurait être
accueillie.

Quant à l’intérêt à agir d’B.)

A.) conclut encore à l’irrecevabilité de la demande d’B.) au motif
qu’elle serait dépourvue d’intérêt à agir, dès lors que dans le cadre de
la liquidation du régime matrimonial des époux C.)/B.) consécutive à
leur divorce, C.) se serait engagé à assumer toutes les dettes du
couple dont celle relative au dossier A.).

L’intérêt à agir existe dans le chef de la partie demanderesse lorsque
la demande est de nature à présenter pour elle une utilité ou un
avantage et ce indépendamment du bien-fondé de l’action ou de
l’existence du préjudice invoqué. Il suffit que le demandeur prétende
qu’il y a eu lésion d’un droit et que l’action intentée puisse y remédier,
la vérification de l’existence réelle du droit ou de la lésion invoqués ne
produisant une incidence que sur le bien-fondé de la demande.

Eu égard à la condamnation définitive d’B.) par jugement du 30
octobre 2000 à payer à A.) le montant de 8.000.000 Flux, montant
dont il n’est pas établi qu’il ait été réglé, elle a un intérêt à agir contre
A.) indépendamment du succès de la présente action.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé est, partant, encore à rejeter.

                                     6
Concernant la responsabilité de A.)

A.) critique la décision déférée pour avoir retenu sa responsabilité
contractuelle, reprochant aux juges de première instance d’avoir
admis qu’il avait manqué à son obligation d’information en omettant
de renseigner B.) que l’immeuble litigieux était grevé au moment de la
vente d’une hypothèque de premier rang au profit de la banque
BQUE2.). L’appelant est d’avis que seul l’agent immobilier
professionnel a une obligation de renseignement à l’égard du client
profane, qualité qu’il n’aurait pas eue à cette époque et en laquelle il
ne serait pas intervenu à la vente qui a été réalisée par l’intermédiaire
de l’agence immobilière (…) Immobilière.

A titre subsidiaire, l’appelant considère que l’acheteur ne peut se
cantonner à un rôle passif, ayant un devoir de vérification et devant
s’assurer que le bien qu’il se propose d’acquérir n’est pas grevé d’une
hypothèque. Les acquéreurs ne pouvant reprocher au vendeur leur
propre négligence, un partage de responsabilités s’imposerait.

A titre encore plus subsidiaire, A.) conteste avoir caché aux
acquéreurs l’existence de l’hypothèque grevant l’immeuble. La
mention à l’acte de vente selon laquelle l’immeuble était libre de toute
hypothèque s’expliquerait par le fait que les acquéreurs avaient signé
le même jour un contrat de prêt à hauteur de 12.000.000 Flux, montant
qui devait servir au financement de l’acquisition et des travaux de
rénovation à régler par les époux C.)/B.) entre les mains du vendeur
et par lequel ce dernier devait apurer sa créance envers la banque
BQUE2.), celle-ci devant en contrepartie accorder mainlevée de
l’hypothèque. Les acquéreurs auraient été parfaitement informés que
la levée de l’hypothèque ne pouvait intervenir qu’après paiement
intégral du prix de vente en date du 1er août 1995. Or, ils n’auraient
pas rempli leurs engagements en ne s’acquittant pas du paiement du
solde du prix.

L’appelant conteste encore tout lien causal entre une faute dans son
chef et le préjudice subi par B.), dès lors qu’il ne serait pas établi que
cette dernière aurait renoncé à acquérir l’immeuble si elle avait été
informée de l’hypothèque le grevant. Si les acquéreurs avaient réglé
le solde du prix de vente, l’hypothèque aurait pu être levée et la vente
forcée de la maison aurait été évitée. Par ailleurs, l’appel contre le
jugement du 30 octobre 2000 aurait été déclaré irrecevable en raison
de la négligence d’B.) qui aurait contribué à la perte d’une chance
dans son chef de voir la décision réformée.

B.) considère que A.), en n’informant pas les acquéreurs au moment
de la vente que l’immeuble était grevé d’une hypothèque, a commis
une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité, la faute
du vendeur étant à l’origine du préjudice de la partie acquéreuse qui a

                                    7
perdu la jouissance de l’immeuble acquis ainsi que l’acompte réglé,
dès lors que la vente forcée a été initiée en raison du non-
remboursement de sa dette bancaire par A.).

Le fait par les acquéreurs de ne pas avoir payé le solde du prix de
vente serait sans lien avec la faute de A.) d’avoir dissimulé l’existence
de l’hypothèque, de sorte qu’il n’y aurait lieu à aucun partage de
responsabilités.

B.) conteste que l’acte notarié de vente a comporté une annexe aux
termes de laquelle elle se serait engagée avec son ex-époux à régler
au vendeur un montant de 6.500.000 euros au titre de travaux de
finition. Elle soutient qu’il avait été convenu que le solde de 4.500.000
Flux ne devait être réglé qu’à l’achèvement de la construction et à la
remise en état de l’immeuble à réaliser par le vendeur, travaux que le
vendeur aurait omis de réaliser.

Il y a lieu de rappeler que le vendeur d’immeuble, même non
professionnel, tel en l’espèce A.), a une obligation contractuelle
d’information à l’égard de l’acheteur concernant les caractéristiques
du bien vendu. La clause de désignation figurant dans l'acte de vente
fournit diverses indications à l'acheteur relatives à la contenance de
l'immeuble, à sa composition et aux charges qui le grèvent. Mais, tel
que les juges de première instance l’ont à juste titre relevé,
l'information doit surtout porter sur ce qui ne se voit pas, ce qui est le
cas de l’existence d’une hypothèque grevant l'immeuble.

Il est encore acquis en cause que A.) avait connaissance de la charge
grevant l’immeuble et qu’il en a dissimulé l’existence aux acquéreurs,
le vendeur ayant déclaré à l’acte que la maison était libre de toute
hypothèque, alors qu’il n’ignorait pas que sa dette envers la banque
BQUE2.) n’était pas apurée, étant encore observé qu’aucun élément
du dossier ne permet de retenir que les époux C.)/B.) étaient informés
du crédit accordé en 1993 par la banque BQUE2.) à A.) et de
l’hypothèque consentie en faveur de la banque sur l’immeuble
litigieux.

En omettant d’informer B.) que la maison était grevée d’une
hypothèque, A.) a commis une faute contractuelle de nature à engager
sa responsabilité.

Le prédit manquement de A.) à son obligation contractuelle de
renseignement se trouve en relation causale directe avec le préjudice
subi par B.) consistant dans la perte de l’immeuble et de l’acompte
déjà réglé, dès lors que l’information dissimulée était essentielle pour
l’acquéreur risquant de se voir évincer du bien immobilier acquis, de
sorte qu’il ne saurait être contesté qu’B.) n’a pas consenti à la vente
en pleine connaissance de cause et qu’elle n’aurait certainement pas

                                    8
contracté aux mêmes conditions si ladite information avait été portée
à sa connaissance préalablement à la vente.

Il y a encore lieu de relever que la vente forcée à l’origine du dommage
allégué a été initiée par la banque BQUE2.) en raison de la défaillance
de son débiteur A.) qui n’a pas honoré son engagement de
rembourser le prêt accordé. L’inexécution par les acquéreurs de leur
obligation de régler le solde du prix de vente est étrangère aux
relations contractuelles entre le vendeur et la banque BQUE2.) et à
l’exercice par la banque de son droit de suite sur l’hypothèque
consentie. Par ailleurs, aucun reproche ne saurait être fait à B.) de ne
pas s’être renseignée elle-même au sujet d’une éventuelle
hypothèque grevant l’immeuble, la délivrance de cette information
incombant au vendeur qui a déclaré à l’acte que le bien était libre de
toute hypothèque, voire au notaire rédacteur de l’acte et censé en tant
que tel avoir vérifié l’exactitude de toutes ses dispositions.

Ce volet de la décision déférée est, partant, à confirmer.

Concernant la responsabilité du notaire D.)

Maître D.) conteste toute faute dans son chef en relation avec la
rédaction de l’acte de vente du 22 mai 1995. Il ne serait pas
concevable que l’existence de l’hypothèque n’était pas connue des
parties à l’acte de vente, dès lors que le même jour, le notaire a reçu
un acte par lequel la BQUE1.) accordait aux époux C.)/B.) un prêt de
12.000.000 Flux pour leur permettre de régler le prix de vente ainsi
que les travaux de finition. Dans une telle situation, le notaire
informerait toujours les parties qu’après le paiement, assuré par
l’octroi du crédit, la mainlevée de l’hypothèque serait accordée.

Par ailleurs, le notaire n’aurait pas constaté, ni indiqué que l’immeuble
était vendu libre de toute hypothèque, la formulation afférente à l’acte
mentionnant que c’est la partie venderesse qui fait ladite déclaration.

Le notaire n’aurait dès lors pas violé d’obligation consistant à garantir
la vente libre de toute hypothèque, ce qu’il ne pouvait faire dès lors
que le prix de vente n’était pas entièrement réglé. Le notaire n’aurait
eu qu’une obligation de moyens de faire en sorte que l’acte projeté
produise les conséquences souhaitées par les contractants, à savoir
de voir régler le solde du prix de vente et d’obtenir la finition des
travaux.

Le dommage allégué par B.) serait imputable à sa propre faute de ne
pas avoir réglé le solde du prix de vente, ce qui aurait déclenché la
vente forcée.

                                   9
Dans le cadre de sa responsabilité contractuelle, invoquée en premier
lieu par B.), l’obligation de conseil du notaire serait de moyens et
aucune faute ne lui serait imputable.

Il ne serait pas établi que l’existence de l’hypothèque avait été cachée
aux acquéreurs, ni qu’ils auraient renoncé à acheter la maison s’ils en
avaient eu connaissance, les premiers juges s’étant basés sur des
hypothèses et non sur des certitudes, de sorte que le lien causal entre
une faute du notaire et le dommage laisserait d’être prouvé. La faute
du notaire, à la supposer établie, serait moins importante que celle des
acquéreurs de ne pas avoir réglé le solde du prix de vente, de sorte
qu’un partage de responsabilités en faveur du notaire s’imposerait, le
cas échéant.

La société ASS1.) conteste que le notaire D.) a commis une faute en
ne respectant pas son obligation de conseil à l’égard des acquéreurs,
la méconnaissance par le notaire de son obligation de conseil relevant
de la responsabilité délictuelle du notaire et B.) n‘établissant pas de
faute du notaire d’avoir omis d’informer les acquéreurs de l’existence
d’une hypothèque grevant la maison.

A titre subsidiaire, la société ASS1.) fait valoir que toute étude de
notaire procède à une recherche hypothécaire lorsqu’elle est chargée
de la rédaction d’un acte de vente et le notaire D.) ne saurait être
astreint à conserver des éléments de preuve à ce titre après plus de
vingt années. En outre, le vendeur n’ayant eu que 24 ans au moment
de la vente, il serait probable qu’il ait contracté un crédit pour financer
l’achat du terrain sur lequel il a érigé le gros œuvre, étant encore
relevé que C.) était employé de banque, de sorte qu’il devait avoir le
réflexe de vérifier la situation hypothécaire d’un immeuble avant de
l’acheter.

A titre encore plus subsidiaire, la société ASS1.) conteste l’existence
d’un lien causal entre une faute du notaire et le dommage invoqué par
B.). En effet, la vente aurait été définitive bien avant l’acte notarié de
vente, les parties ayant certainement signé un compromis et le
paiement de l’acompte ayant eu lieu préalablement à la signature de
l’acte notarié, ce dont B.) et A.) auraient fait l’aveu dans leurs
assignations respectives des 22 septembre 2014 et 17 janvier 2000.
Par conséquent, l’information quant à l’existence d’une hypothèque ne
saurait être la cause du préjudice allégué, la vente ayant été parfaite
dès le paiement de l’acompte et la réitération de la vente par acte
notarié n’ayant constitué qu’une modalité d’exécution du contrat.

Le dommage serait dû aux fautes des acquéreurs ayant versé un
acompte au vendeur avant l’acte notarié sans se soucier de la
situation hypothécaire de l’immeuble. Ils seraient encore en faute pour
avoir provoqué la vente forcée en s’abstenant de payer le solde du
prix de vente et des travaux de finition, ne permettant ainsi pas à A.)

                                    10
d’éteindre sa dette bancaire, les époux C.)/B.) n’ayant jamais agi en
résolution de la vente ou en dommages-intérêts contre A.) auquel ils
reprochent pourtant de ne pas avoir honoré ses engagements
concernant l’achèvement et l’aménagement de la construction, étant
de surcroît restés passifs lors de l’annonce de la vente forcée ainsi
qu’à la suite de l’assignation lancée à leur encontre par le vendeur en
paiement du solde du prix de vente et des travaux de finition.

A titre encore plus subsidiaire, le notaire s’exonérerait de sa
responsabilité par la faute de A.) qui n’a pas informé les acquéreurs
de l’existence de l’hypothèque lors des pourparlers ayant précédé la
vente et qui a signé l’acte notarié pourvu de la mention erronée que
l’immeuble était libre de toute hypothèque, de sorte qu’il y aurait dol
du vendeur. En présence d’une faute intentionnelle de A.) et d’une
négligence du notaire, le recours en garantie contre le notaire serait à
écarter.

La société ASS1.) sollicite encore, conformément aux dispositions de
l’article 288 du nouveau code de procédure civile, la communication,
sous peine d’astreinte, du compromis de vente signé entre parties
préalablement à l’acte notarié, de l’avis de débit documentant le
paiement du montant de l’acompte avant la passation de l’acte notarié
de vente ainsi que du dossier de financement introduit par les époux
C.)/B.) auprès de la BQUE1.) ayant abouti à la délivrance de la lettre
de la banque du 21 avril 1995.

B.) est d’avis que le notaire est en faute pour avoir omis de faire des
recherches quant à l’existence d’hypothèques grevant l’immeuble, la
preuve de telles recherches n’étant pas rapportée et étant démentie
par la mention à l’acte suivant laquelle l’immeuble est libre de toutes
hypothèques. Le notaire ne prouvant pas avoir rempli son obligation
de conseil, sa faute délictuelle serait établie et elle serait en relation
causale avec le dommage. Il n’y aurait pas lieu à partage de
responsabilités, aucune faute ne pouvant être retenue à charge des
acquéreurs en relation causale directe avec leur dommage, la vente
forcée ayant été déclenchée en raison de la faute de A.) de ne pas
avoir éteint sa dette à l’égard de la banque BQUE2.). Le notaire ne
pourrait d’ailleurs s’exonérer que par la preuve d’une faute de la
victime ou d’un tiers présentant les caractères de la force majeure,
preuve qui ne serait pas rapportée en cause.

C’est à bon droit, et par une motivation à laquelle la Cour souscrit, que
les juges de première instance ont retenu que la responsabilité du
notaire D.), qui a agi en qualité d’officier public chargé de
l’authentification d’un acte de vente, est de nature délictuelle, le fait
que la responsabilité du notaire est recherchée, le cas échéant, à titre
principal sur la base contractuelle ne portant pas à conséquence, dès
lors qu’il appartient à la juridiction saisie d’analyser le bien-fondé de la
demande sur les différentes bases invoquées, en l’espèce la base

                                    11
contractuelle et la base délictuelle, l’ordre dans lequel elles l’ont été
important peu.

Il incombe au notaire chargé de la rédaction d’un acte d’apporter la
diligence voulue à cette rédaction et de se renseigner sur les éléments
de droit et de fait que commande l’acte. Il est tenu d’assurer l’efficacité
et la sécurité des actes qu’il instrumente et, notamment, de vérifier les
origines de propriété et la situation hypothécaire du bien. Il appartient
ainsi au notaire de contrôler les inscriptions hypothécaires grevant
l’immeuble vendu avant la signature de l’acte authentique de vente et
d’en informer les acquéreurs.

Il est admis que la preuve de l’exécution du devoir d’information
appartient au professionnel, de sorte que dans le cadre d’un procès
en responsabilité dirigé contre lui, il incombe au notaire d’établir qu’il
a effectivement donné les conseils et les avertissements qu’on
attendait de lui.

En application des prédites règles, il incombe au notaire D.) d’établir
qu’il a effectué les recherches requises concernant les hypothèques
grevant éventuellement l’immeuble, objet de la vente du 22 mai 1995,
et qu’il en a informé les acquéreurs, preuve qui n’est pas rapportée en
l’espèce et est même contredite par la mention à l’acte selon laquelle
le bien était libre de toute hypothèque.

C’est, dès lors, à juste titre que les juges de première instance ont
retenu qu’en omettant de mentionner à l’acte du 22 mai 1995 que
l’immeuble litigieux était grevé d’une hypothèque et en s’abstenant
d’en informer les acquéreurs, le notaire D.) a commis un manquement
à son obligation d’information de nature à engager sa responsabilité
délictuelle.

Le prédit manquement est en relation causale avec le dommage d’B.),
l’information relative à l’existence de l’hypothèque étant primordiale
pour l’acquéreur d’un immeuble qui risque d’en être évincé, alors
même qu’il en a payé le prix.

C’est à tort que la société ASS1.) soutient que la vente était parfaite
avant la passation de l’acte notarié, de sorte que le manquement du
notaire aurait été sans effet sur le consentement des acquéreurs, dès
lors qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que les parties
auraient signé un compromis de vente préalable, les affirmations y
relatives du vendeur et du notaire restant à l’état d’allégations non
étayées par des preuves concrètes. De même, la mention à l’acte
selon laquelle le vendeur déclare avoir reçu « ce jour » le montant de
l’acompte dément tout paiement antérieur de nature à rendre la vente
ferme avant même la passation de l’acte notarié.

                                    12
Les fautes conjuguées du vendeur et du notaire sont à l’origine du
dommage, de sorte qu’ils ont été à bon droit condamnés in solidum à
réparer le dommage subi par B.), aucun partage de responsabilités
n’étant à prononcer entre eux, étant encore observé qu’aucune faute
ne saurait être reprochée à B.), le fait qu’elle a contracté ensemble
avec son époux, le même jour, un crédit auprès d’une banque pour
financer l’immeuble acquis ne valant pas preuve qu’elle était informée
de l’existence de l’hypothèque grevant l’immeuble au titre d’un prêt
antérieur accordé au vendeur. En effet, si le notaire D.), devant lequel
a également été passé l’acte d’ouverture de crédit entre les époux
C.)/B.) et la BQUE1.), a certainement informé les emprunteurs
qu’après remboursement dudit crédit, la mainlevée de l’hypothèque
consentie à la BQUE1.) sur l’immeuble dans le cadre de ce crédit
serait accordée, il ne découle d’aucun élément de la cause qu’il aurait,
à cette occasion, fait mention de l’hypothèque accordée à la banque
BQUE2.) sur le même immeuble au titre d’un prêt antérieur consenti
par une autre banque et qu’il aurait informé les acquéreurs de la levée
de cette hypothèque après paiement par eux du solde du prix de
vente.

Le jugement entrepris est, dès lors, encore à confirmer sur ce point.

Au vu des développements faits ci-dessus, la demande en
communication de pièces ayant trait à un hypothétique compromis ou
à la date du paiement de l’acompte est à rejeter pour être dépourvue
de pertinence.

Concernant le préjudice

B.) avait réclamé à A.) et D.) le montant de 173.525,47 euros
correspondant au prix de vente de l’immeuble (7.000.000 Flux).

Le tribunal, dans le jugement entrepris, a alloué à B.) le montant de
86.762,73 euros représentant la moitié du prix de vente de 7.000.000
Flux, la maison ayant été acquis en commun par les époux C.)/B.) et
les juges de première instance ayant estimé qu’B.) pouvait prétendre
au prédit montant qu’elle a payé, respectivement qu’elle est tenue de
payer sur base du jugement du 30 octobre 2000.

A.) fait valoir qu’B.) ne peut tout au plus prétendre qu’à la moitié du
prix de vente de l’immeuble acheté ensemble avec son ex-époux,
étant encore observé que sur le prix total seul un acompte de
2.500.000 Flux a été payé qui, ayant été payé avant la passation de
l’acte notarié, ne pourrait entrer dans l’assiette du préjudice.

Le notaire D.) fait valoir que le dommage se limite au montant de
l’acompte de 2.500.000 Flux.

                                  13
La société ASS1.) considère que le dommage d’B.) ne peut tout au
plus être réparé qu’au titre de la perte d’une chance et que l’assiette
du dommage ne doit pas intégrer l’acompte payé avant la passation
de l’acte notarié. Le montant de 4.500.000 Flux n’ayant jamais été
réglé, le préjudice résultant de la perte d’une chance d’obtenir un
résultat meilleur si le notaire avait rempli son obligation d’information
serait nul.

Il est acquis en cause que suite de la vente forcée, B.) a été privée de
l’immeuble acquis pour lequel elle avait versé, ensemble avec son ex-
époux, un acompte de 2.500.000 Flux.

Il est encore constant en cause que le solde du prix de vente de
4.500.000 Flux n’a pas été réglé.

S’il est vrai que les époux C.)/B.) ont été condamnés par une décision
coulée en force de chose jugée à payer à A.) un montant de 8.000.000
Flux au titre du solde du prix de vente et des travaux de finition, force
est de constater qu’B.) ne verse aucune pièce attestant qu’elle a réglé
le prédit montant en totalité ou en partie, A.) faisant même état dans
ses conclusions d’un acompte payé par C.) et de saisies-arrêt
pratiquées à l’encontre de ce dernier et produisant une lettre émanant
de l’ex-époux aux termes de laquelle il s’est engagé dans le cadre de
la liquidation du régime matrimonial du couple consécutive à leur
divorce de prendre en charge la dette ayant trait au dossier A.).

Il en suit que le préjudice allégué n’est certain, né et actuel dans le
chef d’B.) que pour le montant de l’acompte réglé par les époux C.)/B.)
entre les mains de A.) et dont B.) peut prétendre à la moitié, les fonds
réglés pendant le mariage étant présumés communs, de sorte que la
demande est, par réformation de la décision entreprise, à déclarer
fondée pour le montant de 61.973,38 euros, ce montant ayant à bon
droit été assorti des intérêts légaux à partir du jour du dommage, 12
février 1998.

Les appels sont, partant, partiellement fondés.

Concernant la couverture d’assurance

La société ASS1.) fait valoir que la faute du notaire D.) est
suffisamment grave et caractérisée de sorte à exclure la couverture
d’assurance en application de l’article 11 du document intitulé
« Assurance de la Responsabilité civile des Avocats » contenant les
conditions générales et spécifiques de l’assurance responsabilité
civile souscrite par le notaire. A titre subsidiaire, elle estime n’être
tenue que déduction faite de la franchise contractuellement convenue.

Maître D.) conteste que les conditions générales invoquées par
l’assureur lui soient applicables. A titre subsidiaire, il considère que

                                   14
seule une faute intentionnelle pourrait exclure la garantie, ce qui ne
serait pas le cas en l’espèce, une simple négligence pouvant tout au
plus lui être reprochée.

Concernant l’exclusion de garantie invoquée, la Cour constate, à
l’instar des juges de première instance, que l’avenant du 15 décembre
1997 au contrat d’assurance, intitulé « Assurance de la responsabilité
civile des avocats » et contenant les conditions générales et
spécifiques invoquées par la société ASS1.), n’est pas pourvu de la
signature du notaire, de sorte que la preuve que ses dispositions ont
été portées à la connaissance de ce dernier n’est pas rapportée, de
sorte que c’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’elles ne lui
étaient pas applicables et que le moyen tenant à l’exclusion de
garantie a été rejeté.

Il a encore été à bon droit retenu que la société ASS1.) est tenue à
garantie, en application des dispositions de l’annexe à la police « R.C.
Notaire no. 1.036.867 » figurant au verso des conditions particulières,
à hauteur du montant de 61.973,38 - 123,95 (franchise maximale de
5.000 Flux ou 123,95 euros X 75% =) 46.387,07 euros.

Concernant l’escroquerie à jugement

B.) relève appel incident en ce que le tribunal a dit non fondée sa
demande en paiement du montant de 198.314,82 euros (8.000.000
Flux) à titre de dommages-intérêts du chef d’escroquerie à jugement.
Elle reproche à A.) d’avoir fourni de fausses pièces au tribunal pour
faire croire que les travaux de finition ont été effectués et d’avoir ainsi
provoqué la décision du 30 octobre 2000, les travaux en question
n’ayant jamais été réalisés. A.) aurait en outre versé un contrat
prétendument annexé à l’acte notarié de vente aux termes duquel elle
et son ex-époux se seraient engagés à payer le montant de 6.000.000
Flux au titre de travaux de finition à effectuer par le vendeur. Or, le prix
desdits travaux aurait été compris dans le prix de vente de l’immeuble,
B.) contestant par ailleurs avoir signé un tel acte qui n’aurait pas été
annexé à l’original de l’acte de vente notarié, cet acte n’en faisant pas
mention, l’annexe ne portant ni timbre, ni numéro, ni les signatures
des trois parties et l’acte notarié mentionnant qu’il reflète la totalité du
prix convenu, le notaire déclarant qu’à sa connaissance aucune
convention n’a été conclue modifiant le prix y indiqué.

A.) conteste avoir dissimulé des pièces au tribunal pour avoir un
jugement favorable. L’escroquerie à jugement constituant une
infraction pénale et aucune faute pénale n’étant établie dans son chef,
on ne saurait pas davantage retenir de faute civile à sa charge.

En l’absence de preuve d’une condamnation de A.) du chef de
l’infraction pénale d’escroquerie à jugement, voire de preuve de
l’existence d’une procédure pénale pendante de ce chef à charge du

                                    15
vendeur, aucune faute civile découlant de l’infraction alléguée de
nature à engager la responsabilité de A.) ne saurait être constatée, de
sorte que ce volet du jugement déféré est à confirmer et que l’appel
incident d’B.) est à rejeter.

Concernant les indemnités de procédure

Le jugement entrepris est à confirmer pour avoir condamné A.) et le
notaire D.) à payer à B.) une indemnité de procédure de 1.500 euros
pour la première instance et l’équité commande de lui allouer une
indemnité de procédure de 2.000 euros pour l’instance d’appel.

C’est encore à bon droit, par une motivation à laquelle la Cour souscrit,
que les parties A.), D.) et ASS1.) ont été déboutées de leurs
demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure
pour la première instance et elles sont pour les mêmes motifs à
débouter de leurs demandes afférentes pour l’instance d’appel.

                   P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, deuxième chambre, siégeant en matière civile,
statuant contradictoirement,

vu l’article 2 de la loi du 19 décembre 2020,

reçoit les appels principaux et l’appel incident en la forme ;

dit l’appel incident non fondé ;

dit les appels principaux partiellement fondés ;

réformant,

dit la demande d’B.) dirigée contre A.) et Maître D.) fondée pour le
montant de 61.973,38 euros ;

condamne A.) et Maître D.) in solidum à payer à B.) le montant de
61.973,38 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 février 1998
jusqu’à solde ;

condamne la société anonyme ASS1.) SA à tenir quitte et indemne
Maître D.) à concurrence du montant de 46.387,07 euros, avec les
intérêts à partir du 12 février 1998 jusqu’à solde ;

                                   16
rejette la demande en communication de pièces formulée par la
société anonyme ASS1.) SA ;

confirme le jugement entrepris pour le surplus dans la mesure où il a
été entrepris ;

condamne A.) et Maître D.) in solidum à payer à B.) une indemnité de
procédure de 2.000 euros pour l’instance d’appel ;

déboute A.), Maître D.) et la société anonyme ASS1.) SA de leurs
demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure
pour l’instance d’appel ;

condamne A.), Maître D.) et la société anonyme ASS1.) SA in solidum
aux frais et dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de
Maître Lydie LORANG, avocat concluant, sur ses affirmations de droit.

                                  17
"


text:
    Arrêt N° 85/21 – Ch. VII

             Audience publique du neuf juin deux mille vingt-et-un

    Numéro CAL-2021-00190 du rôle.

    Composition:

    Karin GUILLAUME, président de chambre;
    Elisabeth WEYRICH, premier conseiller;
    Nadine WALCH, conseiller;
    André WEBER, greffier.

                                   Entre:

    la société SOC.1.) S.A. – (…), établie et ayant son siège social à L-(…),
représentée par son conseil d’administration,

    appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES
d’Esch/Alzette en date du 3 février 2021,

    comparant par la société WILDGEN S.A., établie et ayant son siège
social à L-2320 Luxembourg, 69, boulevard de la Pétrusse, inscrite à la liste
V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, représentée
aux fins de la présente procédure par Maître Karine VILRET, avocat à la
Cour, demeurant à la même adresse;

                                      et:

    la société SOC.2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
représentée par son conseil d’administration

    intimée aux fins du susdit exploit NILLES du 3 février 2021,

     comparant par la société MOLITOR Avocats à la Cour s.à r.l., établie et
ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue Sainte Zithe, inscrite à
la liste V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg,
                                                                                2

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Michel MOLITOR,
avocat à la Cour, demeurant à la même adresse;
    _________________________________________________________

                             LA COUR D’APPEL :

    Par ordonnance conditionnelle de paiement du 4 novembre 2019, la
société anonyme SOC.1.) SA (ci-après « SOC.1.) ») a été sommée de payer
à la société anonyme SOC.2.) SA (ci-après « SOC.2.) ») le montant de
42.413,55 euros du chef de factures impayées ayant trait à des travaux
d’impression, ainsi que le montant de 250 euros sur base de l’article 240 du
Nouveau Code de procédure civile.

    Par lettre du 19 novembre 2019, SOC.1.) a formé contredit contre
l’ordonnance en question.

    SOC.1.) n’a pas contesté le principe de la créance, mais elle a sollicité
l’obtention d’un délai de grâce sur base de l’article 1244 du Code civil.

    A l’audience des plaidoiries en date du 9 novembre 2020, SOC.2.) a
reconnu avoir reçu quelques paiements et elle a réduit sa demande au montant
de 24.624,65 euros.

    Par ordonnance contradictoire du 30 novembre 2020, un juge des référés
du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a déclaré le contredit
recevable et partiellement fondé et a condamné SOC.1.) à payer à SOC.2.)
le montant de 24.624,65 euros, avec les intérêts légaux à partir de la
notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement du 4 novembre 2019
jusqu’à solde. Il l’a encore condamnée au paiement d’une indemnité de
procédure de 500 euros ainsi qu’aux frais de l’instance et il a ordonné
l’exécution provisoire de l’ordonnance nonobstant appel et sans caution.

    Pour statuer ainsi, le magistrat de première instance a retenu que la
créance n’était pas contestée et il a rejeté la demande en obtention d’un délai
de grâce basée sur l’article 1244 du Code civil à défaut d’éléments de preuve
suffisants quant à la situation financière d’SOC.1.).

    De cette ordonnance, qui lui a été signifiée le 20 janvier 2021, SOC.1.)
a régulièrement relevé appel suivant acte d’huissier de justice du 3 février
2021.

    L’appelante demande, par réformation, l’octroi d’un délai de paiement
de douze mois pour s’acquitter intégralement de sa dette.
                                                                                3

     La demande est basée, en ordre principal, sur l’article 1244 du Code civil
et, en ordre subsidiaire, sur l’article 1er de la loi du 18 mars 1915 concernant
la protection des débiteurs domiciliés dans le Grand-Duché de Luxembourg.

    SOC.1.) demande encore à être déchargée de la condamnation au
paiement d’une indemnité de procédure au motif que les conditions d’iniquité
ne seraient pas données en l’espèce.

    Elle requiert, par réformation, la condamnation d’SOC.2.) au paiement
d’une indemnité de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code
de procédure civile.

   Elle demande l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros
pour l’instance d’appel ainsi que la condamnation d’SOC.2.) aux frais et
dépens des deux instances.

   SOC.2.) soulève l’incompétence du juge des référés au motif que la
demande en obtention de délais de paiement toucherait le fond de l’affaire.

    En ordre subsidiaire, la partie intimée s’oppose à l’octroi de délais de
paiement au motif que les factures impayées dateraient des années 2018 et
2019 et qu’SOC.1.) serait en défaut d’apporter le moindre élément de preuve
tendant à démontrer qu’elle serait en mesure d’apurer sa dette endéans les
douze mois.

     Elle demande la confirmation de l’ordonnance du 30 novembre 2020 et
elle requiert l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros pour
l’instance d’appel.

    Appréciation de la Cour

     Il est admis en doctrine et en jurisprudence que le délai sollicité par le
débiteur par voie de demande incidente relève toujours de la compétence du
juge saisi de la demande principale : peu importe que le débiteur soit
demandeur ou défendeur ; peu importe que le juge saisi soit juge du principal
ou juge des référés. Ce n’est là, au fond, qu’une application de cette idée
commune de procédure selon laquelle « le juge de l’action est juge de
l’exception » (v. JurisClasseur Code civil, art. 1343 à 1343-5, fasc. 50, n°155
et suivants).

     Ainsi, le juge des référés saisi par un créancier d’une demande de
provision est également compétent pour connaître d’une demande incidente
relative au report ou à l’échelonnement du paiement de cette obligation.
                                                                                4

     Le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés pour connaître de la
demande incidente d’SOC.1.) en obtention d’un délai de paiement n’est dès
lors pas fondé.

    L’appel est recevable dans la mesure où il tend à la réformation de
l’ordonnance du 30 novembre 2020 en ce que le juge des référés n’a pas fait
droit à la demande incidente d’SOC.1.).

    Quant à la demande en octroi de délais de paiement, il y a lieu de se
référer à l’article 1244 du Code civil qui dispose que « le débiteur ne peut
point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même
divisible.

    Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur
et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais
modérés pour le paiement, et surseoir l’exécution des poursuites, toutes
choses demeurant en état ».

    Il se dégage de la lecture de cet article que les délais de paiement sont
des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi permet d’octroyer pour
venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou échelonnant le
paiement de la dette.

     Ces moyens doivent être utilisés avec modération, le principe étant que
le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement, sauf le cas où un terme
est fixé par la loi ou la convention entre parties.

     Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du Code civil n’est à accorder
que s’il apparaît comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce
sollicité, le débiteur pourra s’acquitter intégralement de sa dette, ce qui
présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une projection approximative
de l’évolution future de sa situation financière et en fonction de cette
projection indique la durée requise du terme de grâce sollicité.

    SOC.1.) soutient qu’elle serait créancière du montant total de 46.427,12
EUR envers ses propres clients et qu’en raison de la crise économique
mondiale, les bénéfices réalisés au courant de l’année 2020 auraient chuté de
16,3% par rapport à ceux de l’année 2019.

    Il est constant en cause que les factures impayées par SOC.1.) remontent
aux années 2018 et 2019, de sorte que leur défaut de paiement ne saurait être
mis en relation avec la crise sanitaire de 2020.

    A cela s’ajoute que la partie appelante ne fournit pas d’éléments
permettant d’apprécier concrètement l’évolution future de sa situation
financière, respectivement ses possibilités de paiement, de sorte qu’il
                                                                                5

n’apparaît pas comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce
sollicité, SOC.1.) pourrait s’acquitter intégralement de sa dette.

     Dès lors, l’ordonnance du 30 novembre 2020 est à confirmer en ce que
le juge des référés a rejeté la demande sur base de l’article 1244 du Code
civil.

    L’article 1er de la loi du 18 mars 1915 concernant la protection des
débiteurs domiciliés dans le Grand-Duché est de la teneur suivante :

     « Indépendamment de la faculté leur accordée par l'art. 1244 du Code
civil, les juges pourront, en toute matière, et quel que soit le titre du
créancier, en vertu d'une décision non susceptible de recours, à constater
par simple note au plumitif, surseoir à la continuation de toutes poursuites
contre des débiteurs dont la situation leur paraîtra mériter cette faveur.

   Le sursis sera, suivant les circonstances, prorogé à l'expiration de
chaque délai pour lequel il a été accordé ».

     La loi du 18 mars 1915 n’est qu’une application amplificative de l’article
1244 du Code civil, en ce sens que ce texte pourrait, par voie d’extension,
même entraver les poursuites engagées en vertu d’un titre exécutoire, alors
qu’en vertu du droit commun jusque-là en vigueur, cette faveur ne pouvait
être accordée qu’au cours d’une instance en paiement (v. Diekirch, 27 janvier
1916, Cour, 22 décembre 1916, Pas.10, p.127).

     La demande n’étant pas fondée sur base de l’article 1244 du Code civil,
elle ne l’est dès lors pas non plus sur base de la loi du 18 mars 1915.

    C’est encore à juste titre que le juge des référés a alloué à SOC.2.) une
indemnité de procédure de 500 euros au motif qu’il était inéquitable de laisser
à sa charge les frais exposés.

    Il y a dès lors lieu de confirmer l’ordonnance entreprise.

    Au vu du sort réservé au présent litige, SOC.1.) est à débouter de sa
demande en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau
Code de procédure civile alors qu’il est de principe que la partie qui
succombe ne saurait bénéficier de ces dispositions.

    Au vu du caractère non contesté de la créance d’SOC.2.), la demande de
cette dernière sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile
en instance d’appel est fondée pour le montant de 1.000 euros.
                                                                                6

                            PAR CES MOTIFS :

     la Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière d’appel de référé,
statuant contradictoirement,

    reçoit l’appel ;

    le dit non fondé,

    confirme l’ordonnance entreprise,

    déboute la société anonyme SOC.1.) SA de sa demande en allocation
d’une indemnité de procédure,

  condamne la société anonyme SOC.1.) SA à payer à la société anonyme
SOC.2.) SA une indemnité de procédure de 1.000 euros,

     condamne la société anonyme SOC.1.) SA aux frais et dépens de
l’instance d’appel.
"