type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
                        TRIBUNAL D’ARRONDISSEMENT
                                  DE
                              DIEKIRCH

Jugement civil n° 71/2016
Numéro 19573 du rôle

Audience publique du mardi, trois mai deux mille seize.

Composition:

Annette GANTREL,            Présidente,
Michèle KRIER,              Vice-Présidente,
Charles KIMMEL,             Premier Juge,

Alain GODART,               Greffier.

                                        Entre:

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…)

partie appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN
d’Esch-sur-Alzette du 30 mai 2014 ;

comparant par Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté
de Maître Eyal GRUMBERG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

                                         et:

   1) la société anonyme SOC1.) MANAGEMEMT SERVICES SA, anc. SOC1’.)
      LEASING SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…), inscrite au
      Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
      représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions ;

   2) la société SOC1.) FINANCE LTD, établie et ayant son siège social aux British
      Virgin Islands, (…), (…), (…), (…), inscrite au Registre de commerce sous le
      numéro (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en
      fonctions ;

parties intimées aux fins du prédit exploit GLODEN ;

comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,
assisté de Maître Karim ZEDIRA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
                                   LE TRIBUNAL :

Vu l’ordonnance de clôture du 6 octobre 2015.

Par exploit de l’huissier de justice Georges Weber du 5 septembre 2013, la société
anonyme SOC1’.) LEASING et la société SOC1.) FINANCE LTD ont fait donner
citation à A.) à comparaître devant le Tribunal de Paix de Diekirch pour l’y entendre
condamner à payer, principalement à la société SOC1.) FINANCE LTD et,
subsidiairement à la société anonyme SOC1’.) LEASING, le montant de 6.123,05 €,
les intérêts en sus, ainsi qu’une indemnité de procédure de 750 € sur base de l’article
240 du Nouveau Code de procédure civile.

Dans son jugement du 31 mars 2014, le Tribunal de paix de Diekirch a résumé les
faits gisant à la base de la demande en paiement comme suit :

« Il résulte des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal qu’un contrat leasing a
été conclu le 18 février 1997 entre A.) et la société anonyme SOC1’.) LEASING
prévoyant le paiement mensuel de 11.330.- francs luxembourgeois à partir du 1ier avril
1997 jusqu’au 1ier mars 2001. L’option d’achat du véhicule a été fixée à 34.500.- francs
luxembourgeois (30.000.- + 4.500.- à titre de tva). A.) a également signé les conditions
générales. Il est encore constant en cause que malgré rappels du 10 mars et 21 avril
1997, aucune mensualité n’a été versée par A.) à la société SOC1.) FINANCE LTD à
laquelle la créance avait été valablement cédée. Le véhicule a été récupéré par la
société anonyme SOC1’.) LEASING en mai 1997. Il échet de préciser qu’une seule
mensualité de 11.330.- francs luxembourgeois a été payée par A.) et ceci en date du
1ier août 1997. Finalement, le contrat a été dénoncé par le mandataire de la société
anonyme SOC1’.) LEASING en date du 2 février 1998 ».

Devant le Tribunal de paix, A.) a résisté à la demande en faisant - entre autres
éléments - exposer que « la créance litigieuse aurait été cédée par la société SOC1.)
FINANCE LTD à la société de banque danoise SOC2.) suivant document « notice of
charge » en date du 24 février 1997 » ; que « ce défaut de qualité dans le chef de la
société SOC1.) FINANCE LTD constituerait une nullité de fond et la demande serait
à déclarer irrecevable sur base de l’article 264 du nouveau code de procédure civile ».

A.) a, en outre, formulé une demande reconventionnelle en obtention du montant de
3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
soutenant que les parties demanderesses « auraient commis un abus de droit au sens
de l’article 6-1 du Code civil » pour avoir exercé leur action en justice « de manière
largement tardive et d’une manière jugée inadéquate ».

Le Tribunal de paix a reçu les demandes principale et reconventionnelle, a dit la
demande de la société SOC1.) FINANCE LTD fondée, a condamné A.) à payer à la
société SOC1.) FINANCE LTD la somme de 6.123,05 € avec les intérêts légaux à
partir de la demande en justice - 5 septembre 2013 - jusqu’à solde, a condamné A.) à
payer à la société SOC1.) FINANCE LTD une indemnité de procédure de 500 €, a
déclaré la demande reconventionnelle de A.) non fondée, en a débouté, a débouté
A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure, a rejeté la demande

                                                                                2
en exécution provisoire du jugement et a condamné A.) aux frais et dépens de
l’instance.

De ce jugement, A.) a déclaré relever appel par exploit de l’huissier de justice Josiane
GLODEN du 30 mai 2014.

A.), avant toute exception et défense au fond, demande « à ce que la société SOC1.)
FINANCE LTD soit contrainte par ce Tribunal à fournir une caution au sens de l’article
257 du Nouveau Code de procédure civile, alors que la demanderesse initiale en
principal est une société domiciliée aux Îles Vierges Britanniques qui n’est pas
signataire de la convention relative à la procédure civile du 1ier mars 1954 ».

Il conclut, ensuite, à voir déclarer irrecevable « la demande des parties intimées pour
défaut de qualité à agir sur base de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile,
partant voir annuler le jugement du 31 mars 2014 », sinon, voir « débouter en
intégralité la demande en paiement de 6.123,05 € des parties intimées sur base de
l’article 1353 du Code civil, sinon sur base de l’article 211-2 du Code de la
consommation, sinon sur base de l’article 1152 du Code civil », subsidiairement,
diminuer le montant réclamé à un montant égal ou inférieur à 2.665 €.

A.) réitère sa demande reconventionnelle présentée en première instance et conclut
à voir condamner les parties intimées solidairement sinon in solidum sinon chacune
pour le tout au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire
d’un montant de 3.000 € avec les intérêts légaux « à compter de la citation en justice
des intimées, sinon du 31 mars 2014, sinon du jugement à intervenir le tout jusqu’à
solde ».

Enfin, A.) réclame une indemnité de procédure de 2.000 € pour la première instance
et une indemnité de procédure de 2.000 € au titre des frais par lui exposés en instance
d’appel.

Maître Daniel CRAVATTE, qui, suivant acte du 4 décembre 2014, a déclaré se
constituer pour la société anonyme SOC1.) MANAGEMENT SERVICES S.A.,
anciennement SOC1’.) LEASING S.A., et la société SOC1.) FINANCE LTD, conclut à
« l’irrecevabilité de l’acte d’appel à l’égard de la partie intimée SOC1.) FINANCE
LTD », motif pris de ce que l’appelant A.) n’aurait pas justifié « avoir remis, dans le
délai, l’acte d’appel et sa traduction à l’autorité compétente des British Virgin Islands ».

Quant à la recevabilité de l’appel pour autant qu’il est dirigé contre la société
SOC1.) FINANCE LTD

Conformément à l’article 156 alinéa 1ier du Nouveau Code de procédure civile « À
l’égard des personnes domiciliées ou résidant à l’étranger, la signification est faite
dans les formes de transmission convenues entre le Luxembourg et le pays du
domicile ou de la résidence du destinataire. A défaut d’une autre procédure de
transmission prévue par une convention internationale, l’huissier de justice adresse
(… …) ».

En l’occurrence, les intimées font valoir que la signification de l’acte d’appel aux British
Virgin Islands devrait observer les dispositions du règlement (CE) N° 1393/2007 du

                                                                                3
Parlement Européen et du Conseil du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à
la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en
matière civile et commerciale.

Il est vrai que, dans son considérant 28, le prédit règlement prévoit que « (… …) le
Royaume-Uni et l’Irlande participent à l’adoption et à l’application du présent
règlement », étant précisé que les Îles Vierges Britanniques constituent un territoire
d’outre-mer du Royaume-Uni.

Le but visé par le prédit règlement est, entre autres, de «faciliter la transmission et la
signification ou la notification des actes entre États-membres, les formulaires types
figurant aux annexes du règlement devraient être utilisés ».

L’article 4 (« transmission des actes »), point 3, de la Section 1 (« transmission et
signification ou notification des actes judiciaires » du Chapitre II (« Actes judiciaires »)
du Règlement (CE), précité, prévoit que « L’acte à transmettre est accompagné d’une
demande établie au moyen du formulaire type figurant à l’annexe I. Ce formulaire est
complété dans la langue officielle de l’État membre requis ou, s’il existe plusieurs
langues officielles dans cet État membre, dans la langue officielle ou l’une des langues
officielles du lieu où il doit être procédé à la signification ou la notification, ou dans
toute autre langue dont l’État membre requis aura indiqué qu’il peut l’accepter. (…
…) »

Aux termes de l’article 6 de la même section et du même chapitre « À la réception de
l’acte, l’entité requise adresse par les moyens de transmission les plus rapides un
accusé de réception à l’entité d’origine, dans les meilleurs délais et, en tout état de
cause, dans les sept jours qui suivent cette réception en utilisant le formulaire type
figurant à l’annexe 1 ».

L’article 10 (« attestation de signification ou de notification et copie de l’acte signifié
ou notifié ») ajoute que « Lorsque les formalités relatives à la signification ou à la
notification de l’acte ont été accomplies, une attestation le confirmant est établie au
moyen du formulaire type figurant à l’annexe I et elle est adressée à l’entité d’origine,
avec une copie de l’acte signifié ou notifié lorsqu’il a été fait application de l’article 4,
paragraphe 5 ».

Or, force est de relever que les pays et territoires d’outre-mer britanniques ne font pas
partie intégrante du Royaume-Uni de Grande-Bretagne. Ils doivent être considérés
comme des territoires non-européens dont le Royaume-Uni assume les relations
extérieures. Une société établie sur le territoire des Îles Vierges Britanniques ne
saurait partant prétendre être établie sur le territoire d’un État membre, en l’occurrence
le Royaume-Uni de Grande-Bretagne (en ce sens : TAL, jugement civil n°15/2010,
XVIIe chambre, 13 janvier 2010, numéro 123807 du rôle, et références y citées).

En l’occurrence, A.) soumet au Tribunal une pièce documentant que l’huissier de
justice Josiane GLODEN a fait parvenir un envoi recommandé au « The Registrar of
the Supreme Court c/o B.), Registrar, High Court - P.O. Box 418, Road Town, Tortola,
British Virgin Islands » ainsi qu’une « attestation » selon laquelle l’autorité requise a
« attesté que la demande a été exécutée ».

                                                                                4
Dans ces conditions - et eu égard au fait qu’il n’y a pas lieu à application en l’espèce
du Règlement (CE) N° 1393/2007, précité - il y a lieu de déclarer recevable l’appel
dirigé à l’encontre de la société SOC1.) FINANCE LTD.

L’appel dirigé contre la société anonyme SOC1.) MANAGEMENT SERVICES S.A.,
anciennement SOC1’.) LEASING S.A., ayant été fait dans les formes et délai de la loi,
et par ailleurs non critiqué à cet égard, est également à déclarer recevable.

II) Quant à la caution judiciaire

Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 juillet 2015, A.) conclut à voir dire que
« la demande de caution d’un montant de 10.000 € est fondée et proportionnelle à la
réalité économique pour couvrir le risque de non-recouvrement ».

Les parties intimées s’y opposent, faisant plus particulièrement valoir que « la caution
à fournir par les étrangers est une exception en totale désuétude » ; que « le champ
d’application de ce mécanisme est également exclu à l’égard des ressortissants des
états qui sont partis au règlement CE 44/2012 dit Bruxelles I, ou au règlement CE
805/2004, ou au règlement CE 2201/2003, ou au règlement CE 1896/2006, ou au
règlement CE 861/2007, ou encore au règlement CE 4/2009 » ; que « cette règle est
également incompatible avec le droit communautaire qui interdit toute discrimination
fondée sur la nationalité ».

L’article 257 du Nouveau Code de procédure civile tel que modifié par la loi du 13
mars 2009 relative aux procédures européennes d’injonction de payer et de règlement
des petits litiges, prévoit en son point 1) qu’en toutes matières, les personnes,
physiques ou morales, autres que celles visées au premier paragraphe, demandeurs
principaux ou intervenants étrangers, sont tenues, si le défendeur le requiert, avant
toute exception, de fournir caution de payer les frais et dommages-intérêts auxquels
elles peuvent être condamnées. Le point 2 précise qu’aucune caution pour le
paiement des frais et dommages-intérêts résultant d’un procès ne peut être exigée
des personnes, physiques ou morales, qui ont leur domicile ou leur résidence sur le
territoire d’un Etat membre de l’Union européenne, d’un Etat membre du Conseil de
l’Europe ou d’un Etat avec lequel le Luxembourg est lié par une convention
internationale qui stipule la dispense d’une telle caution.

Comme les Îles Vierges Britanniques - territoires d’outre-mer britanniques - ne font
pas partie intégrante du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et doivent dès lors être
considérées comme des territoires non-européens dont le Royaume-Uni assume les
relations extérieures, et eu égard au fait que la société SOC1.) FINANCE LTD
n’entend pas échapper à l’exigence d’une caution judiciaire en revendiquant le statut
d’une personne résidant sur le territoire d’un État membre du Conseil de l’Europe ou
d’un Etat avec lequel le Luxembourg est lié par une convention internationale qui
stipule la dispense d’une telle caution, il y a lieu de dire que la société SOC1.)
FINANCE LTD, domiciliée aux Îles Vierges Britanniques, ne saurait en tant que telle
bénéficier des dérogations prévues au point 2) de l’article 257 du Nouveau Code de
procédure civile, précité.

Concernant l’argumentation des sociétés intimées selon laquelle l’interdiction de toute
discrimination exercée en raison de la nationalité telle que posée par le droit

                                                                                5
communautaire ferait obstacle à la demande de caution - argumentation par ailleurs
non autrement développée par la société SOC1.) FINANCE LTD -, il faut distinguer
entre deux catégories d’habitants des pays et territoires d’outre-mer qui ont une
résidence habituelle dans un pays et territoire d’outre-mer, à savoir entre ceux qui ont
la nationalité d’un État membre et ceux qui ont un statut juridique spécifique. Les
ressortissants des Îles Vierges Britanniques font partie de cette dernière catégorie.
Des restrictions à la liberté d’établissement sont possibles, pourvu que le traitement
accordé à ces habitants ne soit pas moins favorable que celui accordé à des
ressortissants de pays tiers liés à la Communauté par l’Accord général dans le
commerce des services. Dans la mesure où il n’est pas établi que cette dernière
condition n’est pas remplie en l’espèce, la société SOC1.) FINANCE LTD ne saurait
se prévaloir du principe de non-discrimination pour conclure au rejet de fourniture de
la cautio judicatum solvi (cf : TAL, jugement civil n°15/2010, XVIIe chambre, 13 janvier
2010, numéro 123807 du rôle, et références y citées).

Il est de principe que le but poursuivi par la caution judiciaire est de prémunir le
justiciable contre les pertes pécuniaires que peut lui faire subir, par un procès sans
fondement, un étranger n’offrant pas de garanties dans le pays dans lequel la
procédure est engagée pour assurer le paiement des frais et des dommages et
intérêts auxquels cet étranger est condamné (cf : Arrêt civil, 8 mai 2013, numéro
38 575 du rôle).

En l’occurrence, le risque de non-recouvrement dans le chef de A.) se réduit au
montant que celui-ci pourrait réclamer à titre de dommages et intérêts pour procédure
abusive et vexatoire, à titre d’indemnité de procédure et pour frais de la procédure.

Ce risque a une apparence réelle.

La demande de A.) relative à la fourniture d’une caution judiciaire est dès lors fondée
en son principe. Conformément à l’article 258 du Nouveau Code de procédure civile,
il appartient au Tribunal de fixer le montant de la caution à fournir.

En tenant compte du risque lié au non-paiement des frais et de l’indemnité de
procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et,
éventuellement, des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, il
convient de fixer le montant de cette caution à 3.000 €.

III) Quant à la qualité à agir dans le chef de la société SOC1.) FINANCE LTD

Il ressort d’une « notice of assignment » du 24 février 1997 signée par la société
SOC1’.) LEASING S.A., actuellement SOC1.) MANAGEMENT SERVICES S.A., ce
qui suit :

« All the Lessor’s benefit interest right and title in and to this Lease Agreement
(including the right to receive payment thereunder) has been assigned absolutely to
SOC1.) Finance Ltd ».

Suivant « notice of charge » du 24 février 97, signée par le dénommé X.) de la société
SOC1.) FINANCE Ltd, « All the benefit interest and right and title of SOC1.) Finance

                                                                                6
Ltd. in and to this Lease Agreement (including the right to receive payment in respect
thereof) is charged to SOC2.) (…), DK-(…), Denmark ».

A.) a été informé par la société SOC1’.) LEASING S.A. et SOC1.) FINANCE Ltd de
ce qui suit:

« Nous nous référons au contrat de leasing nr 324 qui a été conclu entre vous-même
et SOC1’.) Leasing S.A.

Nous vous notifions par la présente que SOC1’.) Leasing S.A. a cédé tous ses droits,
intérêts et titres découlant du-dit contrat (inclusivement les droits de recevoir tous
paiements s’y rapportant) à SOC1.) Finance Ltd., c/o SOC3.) Trust, Management
Services Limited, (…), (…), (…), (…), (…), (…), British virgin Islands.

Nous vous notifions également que SOC1.) Finance Ltd a cédé tous ses intérêts,
droits et titres mentionnés sous le contrat de leasing (inclusivement le droit de recevoir
tous les paiements s’y rapportant) à la SOC2.) A/S, (…), DK-(…), Danmark ».

Le Tribunal de paix a rejeté le moyen de A.), tiré du défaut de qualité à agir dans le
chef de la société SOC1.) FINANCE LTD, au motif que « la prétendue cession de
créance de SOC1.) FINANCE LTD à SOC2.) n’est pas établie à défaut de preuve de
l’acceptation par la banque ».

Concernant la cession de créance litigieuse, il convient de distinguer entre deux
phases : celle de la cession, en tant qu’acte juridique, qui se réalise ente le cédant et
le cessionnaire, et celle de la notification du fait de la cession au débiteur cédé, sinon
la reconnaissance ou acceptation par celui-ci du fait de la cession.

Entre le cédant et le cessionnaire, la cession est valable « solo consensu », c’est-à-
dire par le seul consentement des parties (cédant et cessionnaire) ; elle se réalise
sans l’intervention du débiteur cédé, qui se borne à subir le changement de créancier
et qui n’a aucun intérêt juridique à s’y opposer, l’acte de cession ne le concernant pas,
seul le fait de la cession l’intéressant, la cession, dès l’instant où elle lui est notifiée,
lui devenant opposable en tant que fait juridique et ce indépendamment de sa validité
entre parties (cf : Henri DE PAGE, Traité élémentaire de droit belge, n° 492).

La cession de créance place le cessionnaire dans la position juridique du cédant. Seul
le titulaire de la créance change, non pas le droit de créance qui demeure identique à
lui-même et qui se trouve transporté sur la tête du cessionnaire avec tous les
accessoires de la créance (cf : Jurisclasseur, Civil Code, Art. 1689 à 1695, édition
mars 2007, fasc. 30 : Vente : Transport des créances et autres droits corporels ;
Cession de créance : effets, n° 3).

Pour le débiteur cédé, la cession se traduit simplement par un changement de
créancier. Par l’accomplissement d’une des formalités de l’article 1690, le cédant
disparaît du rapport d’obligation. Le cessionnaire devient le seul créancier et le cédant
ne peut donc plus rien réclamer au débiteur, ni porter atteinte, de quelque manière
que ce soit, à la valeur de la créance et aux droits du cessionnaire. A partir de ce
moment, le paiement fait entre les mains du cédant par le débiteur cédé serait
inopposable au cessionnaire de la créance.

                                                                                7
Il se dégage de l’ensemble de ces considérations que le moyen de A.), tiré du défaut
de qualité à agir dans le chef de la société SOC1.) FINANCE LTD, est à déclarer
fondé.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer la demande
irrecevable.

IV) quant à la demande de A.) en obtention de dommages et intérêts pour
procédure abusive et vexatoire et quant aux demandes respectives des parties
en obtention d’une indemnité de procédure

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de A.) en obtention de dommages et
intérêts pour procédure abusive et vexatoire, alors qu’il n’est pas établi que les parties
demanderesses originaires ont agi avec une légèreté blâmable qui justifierait pareille
indemnité.

Le Tribunal dispose cependant des éléments d’appréciation suffisants pour fixer à
1.000 € l’indemnité de procédure devant revenir à A.) pour la première instance et à
1.250 € pour l’instance d’appel.

Vu l’issue de l’appel, les appelants ne sauraient prétendre à l‘octroi d’une indemnité
de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

                                  PAR CES MOTIFS

le Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile et en instance
d’appel, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en état entendu en son
rapport,

déclare l’appel recevable ;

fixe la caution judiciaire à fournir par la société SOC1.) FINANCE LTD au montant de
3.000 € ;

condamne la société SOC1.) FINANCE LTD à donner bonne et valable caution,
laquelle sera présentée et reçue en la forme ordinaire pour sûreté de la somme de
3.000 € à laquelle le Tribunal évalue les condamnations qui pourront être prononcées
au profit de A.) ;

donne acte à A.) de ce qu’il réitère en instance d’appel les demandes
reconventionnelles d’ores et déjà formées en première instance ;

dit l’appel fondé ;

par réformation :

                                                                                8
déclare la demande irrecevable pour défaut de qualité à agir dans le chef de la société
SOC1.) FINANCE LTD ;

dit non fondée la demande de A.) en obtention de dommages et intérêts pour
procédure abusive et vexatoire ;

condamne la société SOC1.) FINANCE LTD et la société SOC1.) MANAGEMENT
SERVICES S.A., anciennement SOC1’.) LEASING S.A., à payer, chacune, à A.) une
indemnité de procédure de 500 € pour la première instance et, chacune, une
indemnité de procédure de 625 € pour l’instance d’appel ;

déboute la société SOC1.) FINANCE LTD et la société SOC1.) MANAGEMENT
SERVICES S.A., anciennement SOC1’.) LEASING S.A., de leur demande en
obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne in solidum la société SOC1.) FINANCE LTD et la société SOC1.)
MANAGEMENT SERVICES S.A., anciennement SOC1’.) LEASING S.A., aux frais et
dépens des deux instances et ordonne la distraction au profit de Maître Eyal
GRUMBERG, ayant assisté Maître Alain BINGEN, avocat constituant, qui l’a
demandée, affirmant en avoir fait l’avance.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Annette
GANTREL, Présidente du Tribunal d’Arrondissement, assistée du greffier Alain
GODART.

Le Greffier                                    La Présidente du Tribunal
- Alain GODART -                                     - Annette GANTREL -

                                                                                9
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 101/2016

Audience publique du mardi, trois mai deux mille seize

Numéro 174752 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile SOC1.) SCI, établie et ayant son siège social à
L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et
des        sociétés      de        Luxembourg           sous         le     numéro
E(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de
Luxembourg du 15 janvier 2016,
intimée sur appel incident,
comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

B.), sans état connu, demeurant à ADR1.),
intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,
appelant par appel incident,
comparant initialement en personne, et actuellement par Maître Anne BAULER,
avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174752 du rôle et appelée pour fixation le
9 février 2016, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 mars 2016 et finalement à
l’audience publique du mardi, 12 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Aurélie PETERSEN, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,
comparant pour la société civile SOC1.) SCI, donna lecture de l’acte d’appel et fut
entendue en ses explications.
Maître Anouk KERSCHEN, avocat, en remplacement de Maître Anne BAULER,
comparant pour B.), fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
3 mai 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Suivant contrat de bail signé le 3 novembre 2013, la société civile immobilière
SOC1.) SCI, (ci-après dénommée « la société SOC1.) »), a donné en location à B.),
avec effet au 4 novembre 2013, un appartement sis à ADR1.), moyennant paiement
d’un loyer mensuel de 700,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de
130,00 euros.
Par requête déposée le 11 septembre 2015 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-
Alzette, la société SOC1.) a fait convoquer B.) devant ce tribunal pour l’entendre
condamner à lui payer le montant de 3.320,00 euros à titre d’arriérés de loyers et
d’avances mensuelles sur charges impayées (novembre 2013 ainsi que juillet, août
et septembre 2015), pour voir résilier le contrat de bail et pour entendre condamner
le locataire à déguerpir des lieux loués.
La société SOC1.) a encore conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir
en ce qui concerne la demande pécuniaire et a sollicité une indemnité de procédure
de 1.000,00 euros.
A l’appui de sa demande, la société SOC1.) a exposé qu’en violation des termes du
contrat de bail, le locataire occupait avec quatre autres personnes les lieux loués,
alors que le contrat de bail avait expressément prévu une occupation des lieux par
trois personnes au maximum. Elle a soutenu que la sur-occupation était à l’origine de
l’apparition d’humidité et de moisissures dans les lieux loués. Le fait de ne pas jouir
des lieux loués en bon père de famille et le non-paiement des loyers justifieraient la
résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire.
A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) a réduit sa
demande pécuniaire au montant de 830,00 euros pour le mois de novembre 2013, la
suspension du paiement des loyers ayant été décidée après le relogement de la
famille B.).
B.) a répliqué qu’il avait réglé le loyer du mois de novembre 2013 en espèces. Il a,
par ailleurs, fait valoir qu’au moment de la conclusion du contrat de bail, il avait
informé la société bailleresse que sa famille allait le rejoindre. Il s’est opposé à la
résiliation du contrat de bail existant entre parties en contestant toute faute dans son
chef.

                                                                                12
B.) a formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la
société SOC1.) à lui payer la somme de 8.300,00 euros correspondant aux loyers et
avances sur charges réglés depuis le mois de janvier 2015, le logement ayant été
déclaré insalubre et les occupants ayant dû être relogés. Il a, par ailleurs, conclu à la
condamnation de la société SOC1.) à lui rembourser le montant de 830,00 euros,
réglé à titre de garantie locative en début du bail, et a réclamé une indemnité de
procédure de 500,00 euros.
Il a finalement demandé à être déchargé du paiement des loyers à échoir et a
demandé à voir ordonner une expertise aux fins de déterminer aussi bien l’origine
des problèmes d’humidité et des moisissures, que les moyens afin d’y remédier.
Par jugement du 3 décembre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant
contradictoirement, a :
• reçu les demandes principales et reconventionnelles en la forme,
• donné acte à la société SOC1.) de la réduction de sa demande pécuniaire,
• dit fondée la demande de la société SOC1.) pour le montant réclamé de 830,00
  euros,
• condamné B.) à payer à la société SOC1.) la somme de 830,00 euros avec les
  intérêts légaux à partir du 11 septembre 2015, jusqu’à solde,
• constaté que B.) n’a pas respecté les termes du contrat de bail en hébergeant
  cinq personnes,
• prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de
  B.),
• dit qu’il y a opposition à prorogation légale du bail conclu entre parties,
• dit sans objet la demande de la société SOC1.) à voir déguerpir B.) et tous ceux
  qui s’y trouvent de son chef des lieux loués,
• donné acte à B.) de sa demande reconventionnelle en remboursement du
  montant de 8.300,00 euros,
• donné acte à B.) de sa demande en restitution de la garantie locative de 830,00
  euros,
• dit fondée la demande de B.) en remboursement du loyer et des avances
  mensuelles sur charges pour le montant réclamé de 8.300,00 euros,
• partant, condamné la société SOC1.) à payer à B.) la somme de 8.300,00 euros,
• dit non fondée la demande de B.) en restitution de la garantie locative,
• ordonné la compensation judiciaire entre les créances respectives,
• dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant
  toute voie de recours et sans caution,
• dit non fondées les demandes réciproques basées sur l’article 240 du nouveau
  code de procédure civile,
• fait masse des frais et les a imposés pour moitié à la société SOC1.) et pour
  moitié à B.).
Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a constaté que le contrat
de bail conclu entre parties prévoyait une occupation des lieux loués par trois
personnes, et en a déduit qu’il aurait appartenu à B.) de solliciter l’accord écrit de la
société SOC1.) pour pouvoir héberger toute sa famille dans le logement loué.
Le juge de première instance a encore relevé qu’aux termes du contrat de bail, le
locataire avait reconnu avoir reçu les lieux « dans un état impeccable ».
Il a ensuite noté qu’il ressortait des pièces versées au tribunal que le Docteur C.) -
médecin-inspecteur chef de division du Ministère de la Santé - a retenu, dans son
rapport du 15 janvier 2015, que le logement en cause ne répondait pas aux critères
de salubrité, d’hygiène et d’habitabilité requis, en mettant l’accent sur le fait qu’il était
                                                                                13
quasiment impossible d’aérer le logement et que la superficie du logement n’était pas
adaptée pour loger cinq personnes.
Le juge de première instance en a déduit que par le fait d’avoir hébergé quatre
autres personnes dans les lieux loués - fait se trouvant du moins partiellement en
relation causale avec l’état de désolation de l’appartement - B.) avait contrevenu à
l’obligation d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui
lui a été donnée par le bail. La demande tendant à la résiliation du bail aux torts
exclusifs du locataire a partant été déclarée fondée.
La demande tendant au déguerpissement de B.) a été déclarée sans objet eu égard
au fait que l’intéressé avait été relogé avec sa famille, les lieux loués ayant été
déclarés insalubres au vu du rapport du Docteur C.).
Considérant qu’il résulte du dossier que les problèmes d’humidité et de moisissures
sont aussi bien le résultat de la surpopulation du logement que de la quasi-
impossibilité d’aérer convenablement les lieux loués, le juge de première instance n’a
pas fait droit à la demande tendant à voir instituer une expertise pour déterminer la
cause et l’origine des moisissures, ainsi que les moyens d’y remédier.
Le juge de première instance a encore retenu que B.) restait en défaut de rapporter
la preuve qu’il avait réglé le loyer et les avances sur charges de 830,00 euros pour
novembre 2013.
Eu égard au fait que la famille B.) a été relogée en date du 21 janvier 2015 en raison
du caractère inhabitable des lieux loués, la demande de B.) en restitution de la
somme de 8.300,00 euros réglée après le relogement, a été déclarée fondée.
Le premier juge n’a pas fait droit à la demande en restitution de la garantie locative,
au motif que les lieux loués se trouvaient en bon état lors de la prise à bail et que B.)
était en partie responsable de l’état d’insalubrité des lieux pour y avoir logé cinq
personnes.
De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier
du 15 janvier 2016.
Prétentions et moyens des parties
Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir (i) ordonner le
déguerpissement de B.) endéans les quinze jours de la signification du présent
jugement, (ii) dire non fondée la demande en remboursement de 8.300,00 euros
formulée par le locataire et (iii) dire fondée sa demande en obtention d’une indemnité
de procédure pour la première instance à hauteur de 1.000,00 euros.
La société SOC1.) augmente sa demande en paiement au montant de
(4 x 830,00 =) 3.320,00 euros du chef des loyers et charges impayés des mois de
décembre 2015, janvier 2016, février 2016 et avril 2016.
Elle conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour
l’instance d’appel.
A l’appui de son recours, la société SOC1.) fait grief au juge de première instance de
ne pas avoir ordonné le déguerpissement du locataire, les clés de l’appartement
étant toujours en possession de ce dernier qui continuerait à occuper les lieux loués.
Elle offre de prouver cette occupation par une visite des lieux ou une comparution
personnelle des parties.
Elle estime que c’est à bon escient que le juge de première instance a résilié le
contrat de bail, mais fait valoir que celui-ci n’est pas allé au bout de son
raisonnement en disant la demande en déguerpissement sans objet. Elle reconnaît
                                                                                14
que la famille de B.) a été relogée aux ateliers communaux depuis janvier 2015, mais
soutient que ce relogement ne constitue qu’une mesure provisoire, B.) étant toujours
en possession des clés des lieux loués.
Faisant plaider que tant que B.) est en possession de clés, celui-ci est tenu du
paiement des loyers, la société SOC1.) fait grief au juge de première instance d’avoir
dit la demande reconventionnelle fondée pour le montant de 8.300,00 euros. Elle
insiste sur le fait que B.) occupe les lieux loués avec quatre autres personnes, ce en
violation flagrante des stipulations contractuelles, aux termes desquelles, seules trois
personnes sont autorisées à vivre dans les lieux.
L’appelante affirme que l’apparition de moisissures et l’état d’insalubrité de
l’appartement sont dus à la sur-occupation du logement et à un défaut d’aération
convenable des lieux loués, partant à la faute du locataire, ce d’autant plus que les
lieux auraient été dans un état impeccable au début de la prise à bail.
En ordre subsidiaire, l’appelante conclut à voir nommer un expert afin de déterminer
la cause et origine des moisissures ainsi que les moyens pour y remédier.
L’intimé relève appel incident et conclut, par réformation de la décision attaquée, à
voir (i) dire non fondée la demande en résiliation du contrat de bail, (ii) nommer un
expert afin de dire que l’apparition de moisissures et d’humidité est liée à la
construction de l’immeuble et non à une sur-occupation, (iii) dire non fondée la
demande en paiement du montant de 830,00 euros au titre du loyer et des charges
du mois de novembre 2013, (iv) dire fondée sa demande en restitution de la garantie
locative et (v) dire fondée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure
pour la première instance.
Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement dont appel et sollicite une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.500,00 euros.
L’intimé, qui expose vivre dans les lieux loués avec son épouse et ses trois enfants –
lesquels sont venus le rejoindre en cours de bail – soutient avoir informé son bailleur
de ce fait et estime, en tout état de cause, que celui-ci ne peut lui refuser le droit
d’héberger sa famille dans l’immeuble loué. La clause stipulée au contrat de bail,
selon laquelle B.) ne pourrait héberger que deux autres personnes, violerait l’article
8.1. de la convention européenne des droits de l’homme et devrait être déclarée non
écrite.
Il conteste tout lien causal entre l’apparition des moisissures et la prétendue
sur-occupation de l’appartement et fait plaider que l’état d’insalubrité est dû à la
structure de l’immeuble qui ne permettrait pas une aération adéquate.
Renvoyant à une attestation testimoniale, l’intimé soutient s’être acquitté en espèces
du montant de 830,00 euros au titre du loyer et des charges du mois de novembre
2013.
Il conclut à la confirmation pure et simple du jugement dont appel pour autant que
celui-ci a fait droit à sa demande en remboursement de la somme de 8.300,00 euros
et augmente sa demande du montant de 830,00 euros du chef du paiement du loyer
du mois de mars 2016.
Faisant plaider que le contrat de bail était toujours en cours pendant son relogement,
l’intimé est d’avis qu’il aurait appartenu au bailleur de respecter son obligation de
jouissance paisible. Dans la mesure où le bailleur aurait néanmoins failli à son
obligation de remédier aux problèmes de moisissures et d’humidité – et ce
nonobstant information officielle par courrier du 2 février 2015 – ce serait à bon droit
que le juge de première instance a dit sa demande fondée.

                                                                                15
Motifs de la décision
La première question qui se pose dans le présent litige est celle de savoir si c’est à
bon droit que le juge de première instance a résilié le contrat de bail existant entre
parties.
A la base de sa demande en résiliation du contrat de bail, la société SOC1.) invoque
le non-paiement du loyer et des charges locatives ainsi que le non-respect du
nombre des occupants de l’appartement, cette sur-occupation ayant prétendument
entraîné des moisissures.
Le seul loyer (s’élevant, charges comprises, à la somme de 830,00 euros) dont le
paiement est réclamé par l’appelante se rapporte au mois de novembre 2013, soit au
tout premier mois de la prise à bail, la société SOC1.) ayant renoncé à réclamer les
loyers impayés des mois de juillet à septembre 2015 lors des débats de première
instance.
Or, force est de constater qu’il ressort de l’attestation testimoniale rédigée par D.)
que, le 3 novembre 2013 vers 16.30 heures, le témoin s’est rendu avec B.) à (…)
pour signer le contrat de bail et a vu ce dernier donner au propriétaire non seulement
la somme de 830,00 euros au titre de garantie locative, mais également la somme de
830,00 euros « pour le mois de novembre ».
Tel que le soutient à bon escient B.), le tribunal ne peut que constater – au vu de
cette attestation limpide – que le loyer du mois de novembre 2013 a été payé, de
sorte que c’est à tort que le juge de première instance a condamné B.) à payer le
montant en principal de 830,00 euros à la société SOC1.). Ce volet de l’appel
incident est dès lors d’ores et déjà fondé et le jugement dont appel est à réformer en
ce sens.
L’appelante se prévaut encore de la sur-occupation du bien loué – B.) n’ayant pas
respecté le nombre de personnes inscrit au contrat de bail – et soutient que cette
violation contractuelle constitue la cause de l’apparition de moisissures et de
l’humidité dans l’appartement.
Il est rappelé qu’aux termes d’une jurisprudence constante les juges apprécient la
gravité des griefs reprochés à un locataire pour se prononcer sur le bien-fondé de la
demande en résiliation du contrat de bail.
En l’occurrence, le contrat de bail prévoit certes que « le preneur occupera le bien
loué par trois personnes », étant souligné que les parties ont convenu que « toute
occupation durable par un nombre de personnes absolument prohibée, sauf accord
spécial et écrit du bailleur ».

                                                                                16
Néanmoins, à supposer que le fait d’héberger – outre son épouse et son enfant –
ses deux autres enfants dans le bien loué soit constitutif d’une faute, le tribunal
retient que celle-ci ne présente, à elle seule, pas les caractéristiques suffisantes pour
justifier la résiliation du contrat de bail, dans la mesure où, au vu de l’état actuel du
dossier, il n’est pas établi que les problèmes d’humidité et de moisissures soient dus
à la sur-occupation de l’appartement litigieux.
En effet, le rapport du docteur C.), médecin-inspecteur chef de division du Ministère
de la Santé, se limite à constater qu’il y a des moisissures et de l’humidité dans les
lieux loués, qu’il est quasiment impossible d’aérer l’appartement et que la superficie
n’est pas adaptée pour loger cinq personnes.
Il reste cependant en défaut d’expliquer pour quelle raison il est impossible d’aérer
les lieux loués et de déterminer la cause de l’humidité et des moisissures.
La détermination des causes et origines des problèmes d’humidité et de moisissures
dans le logement pris en location par B.) est primordiale pour l’issue du présent litige,
le bailleur sollicitant la résiliation du contrat de bail pour non-respect de ses
obligations par le locataire et ce dernier formulant une demande reconventionnelle
en remboursement des loyers payés pour non-respect de ses obligations par le
bailleur, étant rappelé que B.) a été obligé de se reloger au vu de l’insalubrité des
lieux loués.
Les causes des désordres affectant les lieux loués n’étant pas déterminables en
l’état actuel du dossier, il y a lieu, avant tout autre progrès en cause, de commettre
un expert avec la mission telle que définie dans le dispositif du présent jugement.
Il convient de réserver le surplus et les frais.
                                      Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit les appels principal et incident en la forme,
dit l’appel incident d’ores et déjà partiellement fondé,
partant, par réformation du jugement entrepris, dit non fondée la demande en
paiement formulée par la société civile SOC1.) SCI tendant à voir condamner B.) à
lui payer la somme de 830,00 euros, outre les intérêts au taux légal et en déboute,
dit recevable l’augmentation de la demande en paiement des loyers et charges des
mois de décembre 2015, de janvier, février et avril 2016, formulée par la société
civile SOC1.) SCI,
dit recevable l’augmentation de la demande en remboursement formulée par B.)
pour le montant de 830,00 euros,
avant tout autre progrès ne cause,
ordonne une expertise et commet pour y procéder :
Monsieur Georges WIES
95, route de Longwy
L-8080 Bertrange
avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,
motivé et détaillé, de :

                                                                                17
« déterminer les causes et origines de l’apparition des moisissures et de l’humidité
dans l’appartement sis à ADR1.), au rez-de-chaussée, ainsi que les moyens pour y
remédier »,
ordonne à la société la société civile SOC1.) SCI et à B.) de consigner au plus tard
le 20 mai 2016 chacun la somme de 300,00 euros, à titre de provision à faire valoir
sur la rémunération de l’expert à un établissement de crédit à convenir avec l’autre
partie au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de
l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile,
charge Madame la vice-présidente Anne-Françoise GREMLING de la surveillance de
cette mesure d’instruction,
dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses
opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,
dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous
renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,
dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision
versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après
consignation d’une provision supplémentaire,
dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera procédé à son
remplacement par ordonnance du président de chambre,
dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le
1er septembre 2016 au plus tard,
fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du lundi,
26 septembre 2016 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal
d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,
réserve le surplus, tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens.

                                                                                18
"


text:
                        TRIBUNAL D’ARRONDISSEMENT
                                  DE
                               DIEKIRCH

Jugement civil n° 74/2016
Numéro du rôle 19496

Audience publique du mardi, trois mai deux mille seize.

Composition:

Annette GANTREL,               Présidente,
Michèle KRIER,               Vice-Présidente,
Felix WANTZ,                 Attaché de Justice délégué,

Alain GODART,                Greffier.

                                         Entre:

A.), salariée, demeurant à L-(…), (…);

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alex
MERTZIG de Diekirch du 11 juin 2014 ;

comparant par Maître Daniel BAULISCH, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch ;

                                          et:

B.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…);

partie défenderesse aux fins du prédit exploit MERTZIG ;

comparant par Maître Danièle WAGNER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,
assistée de Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

                                 LE TRIBUNAL :

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue en date du 17 novembre 2015.

Par exploit d’huissier du 11 juin 2014, A.) a fait donner assignation à B.) à
comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant en
matière civile, afin de voir prononcer la nullité d’une vente immobilière.
A.) est la fille unique de B.) et de C.).

C.) et B.) avaient acquis en 1989 un terrain sis à LIEU1.) et ils y ont construit au
début de l’année 1990 une maison unifamiliale.

C.) est décédée ab intestat le 21 juin 2001 à Luxembourg.

Sa succession comprenait la moitié indivise de l’immeuble précité sis à L-LIEU1.),
(…), inscrit au cadastre comme suit : Commune de LIEU1.), section A de LIEU1.),
Numéro (…), lieu-dit « rue (…)», place occupée-bâtiment à habitation, contenant 8
ares 14 centiares ».

Selon déclaration d’option au greffe du Tribunal d’arrondissement de Diekirch faite le
3 juillet 2002, B.) a opté dans la succession de son épouse, pour une part d’enfant
légitime le moins prenant, conformément aux articles 767-1 et 767-3 du Code civil.

Selon la déclaration de succession faite le 13 juillet 2002 et enregistrée le 17 juillet
2002, la succession de C.) était échue pour moitié à B.) et pour l’autre moitié à sa
fille A.).

L’immeuble sis à LIEU1.) appartenait donc pour ¾ indivis à B.) et pour ¼ indivis à
A.).

Par un acte de vente du 19 avril 2005 pardevant Maître Fernand UNSEN, à l’époque
notaire de résidence à Diekirch, A.) a vendu à B.) « tous ses droits et parts » dans
l’immeuble préqualifié.

Le prix de vente était de 61.500.- euros. En ce qui concerne le paiement du prix de
vente, l’acte notarié prévoyait ce qui suit :

   -   « pour le cas où l’acquéreur Monsieur B.), mettrait ledit immeuble en vente,
       le prix de vente de soixante et un mille cinq cents euros (61.500.-€) est
       payable le jour de la signature de l’acte de vente notarié y relatif ;
   -   sinon la somme de soixante et un mille cinq cents euros (61.500.-€) est
       payable au plus tard dans quinze années à partir de ce jour, sans intérêts
       jusque-là. »

Au courant de l’année 2014, sans préjudice quant à la date exacte, la maison en
question était mise en vente par B.) sur le portail immobilier (...). Le prix de vente
proposé était de 830.000.- euros.

A.) estime le prix de vente de 61.500.- euros convenu en 2005 extrêmement bas et
le qualifie de dérisoire.

Elle demande dès lors la nullité de la vente intervenue en 2005 et se base
principalement sur l’article 1591 du Code civil et fait plaider l’absence d’un prix de
vente réel et sérieux.

                                                                                2
Subsidiairement, elle invoque l’absence de cause alors qu’il y aurait une absence de
contrepartie sérieuse qui serait à assimiler à une absence totale de contrepartie.

B.) invoque tout d’abord l’article 17 de la loi du 25 septembre 1905 et demande à A.)
de verser une pièce établissant qu’elle s’est conformée à la formalité prévue par la
prédite loi.

Ensuite, la partie assignée soulève l’irrecevabilité de la demande, au motif que la
prescription quinquennale prévue à l’article 1304 du Code civil serait acquise.

En ce qui concerne la demande en nullité pour vileté de prix B.) argue qu’elle serait
irrecevable sur base de l’article 1676 du Code civil qui renferme l’action en rescision
pour lésion dans un délai de deux ans.

Au fond, B.) conclut au débouté de la demande adverse alors qu’il n’y aurait ni prix
dérisoire ni absence de cause.

Il y a lieu de trancher d’abord la question de la recevabilité de la demande.

Quant aux formalités imposées par la loi du 25 septembre 1905 sur la
transcription des droits réels immobiliers

L’article 1er de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels
immobiliers prévoit que : « Tous actes entre vifs, à titre gratuit ou onéreux, translatifs
de droits réels immobiliers autres que les privilèges et les hypothèques seront
transcrits au bureau de la conservation des hypothèques dans le ressort duquel les
biens sont situés. »

En l’occurrence, l’action de A.) dirigée contre B.) tendant à voir annuler l’acte de
vente notarié du 19.04.2005, tend à opérer une mutation immobilière de nature à
remettre en question un acte transcrit tel que prévu par l’article précité.

Il y a partant lieu de respecter les formalités prévues par l’article 17 de la loi du 25
septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers, qui dispose que : «
Aucune demande tendant à faire prononcer la résolution, la rescision ou l’annulation
d’un acte transcrit ne sera reçue dans les tribunaux qu’après avoir été inscrite, à la
requête de l’avoué du demandeur, en marge de l’exemplaire ou de l’expédition
déposé au bureau des hypothèques, ainsi que de l’inscription prévue à l’article 15. ».

L’inscription en marge de l’acte transcrit de la demande en annulation constitue une
mesure de protection des tiers. Elle a pour objet d’avertir les tiers sur le fait qu’une
demande en justice menace l’existence de l’acte transcrit conformément à la loi et
présentant toutes les apparences de régularité.

Il résulte des pièces versées en cause que les formalités édictées par l’article 17 de
la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers ont été
accomplies par le mandataire de A.) en date du 18 juin 2015, donc en cours
d’instance.

                                                                                3
La régularisation de la procédure en cours d’instance étant admise par la
jurisprudence (TAL, 8e chambre, 7.5.2013, rôle n°143.053), la demande est à
déclarer recevable sous cet aspect.

Quant à la prescription de l’action en nullité

       Quant au délai de prescription de l’article 1304 du Code civil

L’article 1304 du Code civil dispose que « dans tous les cas où l’action en nullité ou
en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi
particulière, cette action dure cinq ans »

B.) estime que l’action en nullité d’une vente immobilière pour prix dérisoire serait
soumise à la prescription quinquennale de l’article précité.

Or, la vente consentie sans prix sérieux est affectée d’une nullité qui, étant fondée
sur l’absence d’un élément essentiel du contrat, est une nullité absolue soumise à la
prescription trentenaire de droit commun (Cour d’appel 4 février 2009, Pas. 34, p.
421).

Il s’ensuit que la demande en nullité d’un acte de vente immobilière pour absence de
prix sérieux n’est pas soumise au délai prévu par l’article 1304 du Code civil.

       Quant au délai de prescription de l’article 1676 du Code civil

Aux termes de l’article 1674 du Code civil le vendeur lésé de plus de sept douzièmes
dans le prix d’un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente.

L’article 1676 du Code civil renferme cette demande dans un délai de deux ans à
compter du jour de la vente.

B.) estime que la demande en annulation est à déclarer irrecevable de ce chef.

Or, force est de constater que A.) n’a pas formulé une demande en rescision de la
vente en application de l’article 1674 du Code civil. Elle fait plaider que la vente doit
être annulée alors que le prix de vente est dérisoire.

La nullité de la vente à vil prix n’est pas une extension prétorienne à toutes les
ventes de la rescision des ventes d’immeubles pour lésion de plus des sept
douzièmes. En effet, un prix inférieur au cinq douzièmes de la valeur de la chose
n’est pas dérisoire pour autant. Au surplus la lésion de plus des sept douzièmes
dans la vente d’immeuble est sanctionnée par une rescision que l’acheteur peut
éviter en versant un complément de prix, alors que la vente sans prix sérieux est
frappée d’une nullité qui ne peut être éludée en rétablissant un prix correct.

L’action en nullité pour vileté du prix est distincte de l’action en rescision pour lésion
et n’est pas soumise à la prescription de deux ans applicable à celle-ci. (JCL article
1591 n°16).
                                                                                4
A.) n’a pas basé son action en nullité sur les dispositions de la rescision pour lésion
de sorte que son action ne se trouve pas soumise au délai de deux ans prévu pour
celle-ci.

Il s’ensuit que la demande en nullité de la vente immobilière du 19 avril 2005,
formulée le 11 juin 2014, est à déclarer recevable.

Quant à la nullité de la vente immobilière du 19 avril 2005

A.) estime que le quart indivis lui ayant appartenu dans la maison sise à LIEU1.) –
au vu du prix de vente de 830.000.- euros proposé en 2014 – serait à évaluer à
207.500.- euros et que, dès lors, le prix de vente de 61.500.- euros convenu en 2005
serait à qualifier de dérisoire. Elle propose de faire évaluer la maison par voie
d’expertise.

B.) résiste à cette argumentation en faisant plaider que le prix de vente convenu en
2005 ne serait pas dérisoire et aurait correspondu à l’époque à la valeur réelle de
l’immeuble.

Le mode de calcul afin de déterminer le prix a été le suivant :

Les époux B.)-C.) avaient souscrit deux prêts afin de financer leur maison auprès de
la BQUE1.).

La maison en cause, en se référant à des prix de vente de maison comparables
dans la région, a été évaluée en 2005 à 297.472.- euros.

A.) n’aurait pas participé au remboursement des prêts souscrits entre 2002 et 2005,
période pendant laquelle elle était pourtant propriétaire pour un quart indivis de la
maison de sorte que B.) aurait seul remboursé les prêts. B.) fait dès lors état d’une
créance de 5.486.- euros sur sa fille de ce chef.

En retranchant de la somme de 297.472.- euros le solde des prêts encore à
rembourser ainsi que la créance de B.) sur A.), on arrive à un montant de 245.751.-
euros.

Le quart indivis de A.) fut alors évalué à 245.751 : 4 = 61.437.- euros. Le prix de
vente fut dès lors fixé à 61.500.- euros arrondi en 2005.

Selon B.), le prix ainsi déterminé en 2005 correspondait à la juste valeur de
l’immeuble et ce prix ne peut pas être comparé à un prix de vente proposé en 2014.
Il argue qu’il ne peut pas assumer le gonflement des prix immobiliers intervenu
depuis la vente litigieuse.

B.) s’oppose, dans un premier temps, à l’instauration d’une expertise mais,
finalement, les deux parties sont d’accord à faire évaluer la maison à sa valeur au
moment de la vente, soit en 2005, en tenant compte des investissements faits par
B.) depuis.
                                                                                5
En application de l’article 1591 du Code civil le prix de vente doit être déterminé et
désigné.

Le prix doit être sérieux. Partant de la règle qu'il n'y a pas de vente sans prix, la Cour
de cassation française annule les ventes à vil prix, c'est-à-dire à prix dérisoire ou
inexistant, à condition qu'il ne s'agisse pas d'une donation déguisée justifiée par
l'intention libérale. L'exigence d'un prix sérieux concerne aussi bien la vente
mobilière que la vente immobilière (JCL, article 1591 n°14).

Le caractère sérieux du prix s’apprécie à la date de la vente (Cass. Civ., 27 janvier
1947).

Le tribunal constate que tout d’abord le prix de 830.000.- euros dont fait état A.) est
seulement le prix de vente proposé par B.). Il n’est nullement établi que l’immeuble
en question avait réellement cette valeur en 2014. Par ailleurs, la maison n’a pas été
vendue à ce prix et semble toujours être en la possession de B.).

Il y a lieu d’apprécier le prix de vente de 61.500.- euros à la date de la vente, soit en
2005.

Se pose donc la question de savoir si le prix de vente convenu en 2005 est à
qualifier de dérisoire.

La nullité pour défaut de prix suppose plusieurs conditions : il faut d'abord que le
vendeur ne soit motivé par aucune intention libérale, sans quoi la vente prétendue
est une donation déguisée. Il faut ensuite que la chose ait une valeur. Si elle n'en a
aucune, la vente n'est pas une vente à vil prix. Il faut enfin que le prix soit réellement
vil, c'est-à-dire très bas.

La vente n'est pas nulle si le prix convenu entre les parties est certes inférieur à la
valeur réelle de la chose, sans pour autant être excessivement bas (Cass. 3e civ.,
26 sept. 2007, n° 06-16.292 : JurisData n° 2007-040569).

Ainsi la vente n'est pas une vente à vil prix lorsque le prix est très inférieur à la
valeur réelle de la chose.

Pour que la vente soit nulle en raison de la vileté du prix, il faut que le prix soit
tellement bas qu'il peut être considéré comme inexistant. (JCL, article 1591 n°19).

Selon un décompte versé par B.), la construction entre 1990 et 1992 de la maison,
objet du présent litige, aurait coûté la somme de 6.438.778.- francs luxembourgeois.
A.) fait plaider que bon nombre de ces factures auraient été payées par ses grands-
parents. Elle formule une offre de preuve et propose d’entendre son grand-père.

Or, il importe peu de déterminer de quelle manière la construction de la maison a été
financée alors qu’il s’agit dans le cas d’espèce d’analyser si le prix de vente convenu
en 2005 était sérieux. Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à l’offre de preuve alors
qu’elle n’est pas pertinente.
                                                                                6
La valeur de l’immeuble vendu en 2005 a été estimée à cette date à 12.000.000.-
francs luxembourgeois, soit 297.472.- euros. Cette estimation est contestée par A.)
qui demande à nouveau l’instauration d’une expertise.

Il résulte de l’annonce parue sur (…) que la maison en question a une superficie de
270 m2 et a été construite sur un terrain de 8,14 ares. La performance énergétique a
été classée dans la catégorie « F ».

En tenant compte du gonflement des prix immobiliers depuis 2005, le tribunal retient
- sans pour autant se prononcer sur la valeur réelle du bien - qu’une valeur de
12.000.000.- LUF ou 297.472.- euros, déterminée en 2005 pour une telle maison,
n’est en aucun cas à qualifier de dérisoire.

Un prix de vente de 61.500.- euros, convenu entre parties pour la partie indivise de
A.) dans la maison précitée, ne saurait partant être qualifié de tellement bas qu’il
peut être considéré comme inexistant, peu importe que la valeur réelle du bien
vendu était éventuellement supérieure à l’époque. Le prix n’est pas dérisoire au
point de correspondre à une absence de prix, respectivement n'est pas à tel point
faible qu'il exclut l'apparence même d'une vente.

La simple différence éventuelle entre la valeur réelle d’un immeuble et son prix de
vente, qui n’est pas dérisoire, n’est pas suffisante afin de justifier l’annulation d’une
vente.

Au vu de ce qui précède il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en instauration
d’une expertise judiciaire.

La même solution est à retenir pour la demande de A.) en ce qu’elle est fondée sur
l’absence de cause. L’absence de cause, tel qu’invoquée par la partie requérante,
trouve son fondement dans l’absence d’une contrepartie sérieuse, c’est-à-dire dans
l’absence d’un prix sérieux. Or, tel qu’il est démontré ci-avant, le prix convenu de
61.500.- euros en 2005 n’est pas à qualifier de dérisoire.

A.) est dès lors à débouter de sa demande en annulation de la vente immobilière du
19 avril 2005.

Les indemnités de procédure

A.) demande une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240
du Nouveau Code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige elle est à débouter de cette demande.

B.) demande à son tour une indemnité de procédure de 1.200.- euros.

Le tribunal dispose d’éléments d’appréciation suffisants afin de fixer l’indemnité de
procédure devant revenir à B.) à 750.- euros.

                                                                                7
                            PAR CES MOTIFS:

le tribunal d’arrondissement de DIEKIRCH, siégeant en matière civile et en premier
ressort, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en état entendu en son
rapport,

reçoit la demande,

la dit non fondée,

en déboute,

déboute A.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure,

condamne A.) à payer à B.) une indemnité de procédure de 750.- euros,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître
Danielle WAGNER qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Annette
GANTREL, Présidente du Tribunal d’Arrondissement, assistée du greffier Alain
GODART.

Le Greffier                                    La Présidente du Tribunal
- Alain GODART -                                     - Annette GANTREL -

                                                                                8
"


text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 102/2016

Audience publique du mardi, trois mai deux mille seize

Numéro 174385 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Anne CONTER, juge,
David SCHROEDER, juge-délégué,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. (anc. SOC1’.) s.àr.l.), établie et
ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc
KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg
du 23 décembre 2015,
comparant par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre
   d’Etat, ayant ses bureaux à L-1352 Luxembourg, 4, rue de la Congrégation, resp.
   poursuites et diligences de son Ministre du Développement durable et des
   Infrastructures, Département des Transports, dont les bureaux sont à L-1499
   Luxembourg, 4, Place de l’Europe,
2) la société anonyme SOC2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
   représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
   commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),
intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK
en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,
sub 1) et 2) comparant par Maître Patrick KINSCH, avocat, demeurant à
Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 174385 du rôle et appelée pour fixation le
19 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 12 avril
2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Claude CLEMES, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée
SOC1.) s.àr.l. (anc. SOC1’.) s.àr.l.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en
ses explications.
Maître Julie ZENS, avocat, en remplacement de Maître Patrick KINSCH, comparant
pour l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG et la société anonyme
SOC2.) S.A., fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
3 mai 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Faits et rétroactes
Par requête déposée au greffe le 12 février 2015, la société à responsabilité limitée
SOC1.) s.àr.l., anciennement société à responsabilité limitée SOC1’.) s.àr.l., a fait
convoquer l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG et la société anonyme
SOC2.) S.A. devant le tribunal de paix de Luxembourg pour entendre dire, à titre
principal, que la résiliation du contrat intitulé « concession », intervenue le 29 octobre
2014 à l’initiative de la société SOC2.), est nulle et non avenue, cette société étant
une partie tierce audit contrat conclu le 9 mai 2007 entre l’ETAT DU GRAND-DUCHE
DE LUXEMBOURG et la société SOC1.), relatif à l’exploitation d’un local commercial
situé dans le bâtiment voyageurs de la Gare de Luxembourg moyennant paiement
d’une redevance mensuelle de 1.615,33 euros HTVA.
A titre subsidiaire, la société SOC1.) a demandé à voir déclarer irrégulière et non
avenue la résiliation intervenue pour non-respect de l’article 1762-4 du code civil et a
demandé le renouvellement préférentiel du contrat conclu.
La société SOC1.) a, en outre, demandé la condamnation solidaire, sinon in solidum,
de l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG et de la société SOC2.) à lui
payer une indemnité de procédure de 3.000,00 euros.
Par requête déposée le 13 février 2015, la société SOC1.) a sollicité un premier
sursis commercial de six mois à partir du 1er mai 2015, date d’expiration du contrat.
La société SOC1.) a fait valoir que le contrat intitulé « concession » constitue en
réalité un contrat de bail commercial régi par les articles 1762-3 et suivants du code
civil.
Lors des plaidoiries de première instance, la société anonyme SOC2.) a conclu à
l’incompétence du tribunal de paix pour connaître des demandes de la société à
responsabilité limitée SOC1.).
Elle a expliqué qu’elle s’est vue déléguer la gestion de tous les immeubles
dépendant de l’infrastructure ferroviaire par les CFL par contrat du 11 juillet 2000 et
qu’en agissant pour le compte des CFL, elle a valablement résilié le contrat de
concession conclu entre l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, assisté
des CFL, et la société à responsabilité limitée SOC1.) en date du 29 octobre 2014,
avec effet au 1er mai 2015. Elle a fait valoir que ledit contrat ne saurait être considéré
comme contrat de bail commercial, l’indisponibilité du domaine public excluant la
                                                                                9
conclusion d’un contrat de bail commercial et imposant la conclusion d’un contrat de
concession.
Par jugement du 18 novembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant
contradictoirement :
- a reçu les demandes en la forme,
- a ordonné la jonction entre les affaires portant les numéros L-BAIL-116/15 et
  L-BAIL-124/15 du rôle,
- s’est déclaré incompétent pour connaître du bien-fondé des demandes de la
  société SOC1.),
- a rejeté la demande de la société SOC1.) tendant à l’allocation d’une indemnité de
  procédure,
- a dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,
- a condamné la société à responsabilité limitée SOC1.) aux frais et dépens de
  l’instance.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la parcelle visée par
le contrat de « concession » fait partie de l’infrastructure ferroviaire suivant règlement
grand-ducal du 24 juillet 2014 portant modification du règlement grand-ducal modifié
du 29 juin 1997 énumérant les propriétés domaniales relevant de l’infrastructure
ferroviaire.
Le juge de première instance a retenu qu’en raison de cette classification, la parcelle
litigieuse appartient au domaine public et ne peut pas faire l’objet d’une occupation
durable. Il en a déduit que le contrat querellé est un contrat de concession et ne peut
être requalifié en contrat de bail commercial, la déclaration d’option pour l’application
de la taxe sur la valeur ajoutée en matière immobilière intervenue postérieurement à
la conclusion du contrat, tout comme les conventions entre l’Etat du Grand-Duché de
Luxembourg et les CFL et entre les CFL et la société anonyme SOC2.), étant sans
pertinence pour la qualification du contrat.
Considérant que le contrat litigieux ne tombe pas sous le champ d’application de
l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, le tribunal de paix s’est déclaré
incompétent pour connaître des demandes de la société SOC1.).
De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier
du 23 décembre 2015.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, la société SOC1.) demande à voir dire que le
tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître du
litige en application de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, la relation
contractuelle en cause constituant un contrat de bail commercial.
Elle conclut au renvoi de l’affaire devant le tribunal de paix de Luxembourg et, à titre
subsidiaire, à l’évocation du litige par le tribunal de céans.
Dans l’hypothèse où le litige serait évoqué, elle demande à voir déclarer nulle et non
avenue la résiliation du 29 octobre 2014 pour être irrégulière et contraire à l’article
1762-4 du code civil. Elle déclare se réserver le droit de demander indemnisation
« pour les troubles manifestes engendrés par la résiliation abusive de son contrat de
location commercial. »
Elle sollicite, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 3.000,00 euros
pour la première instance, ainsi qu’une indemnité de procédure du même montant
pour l’instance d’appel.

                                                                                10
Pour le cas où la résiliation du bail ne serait pas nulle, elle demande à se voir
accorder un premier sursis commercial de six mois à partir du jugement à intervenir.
A l’audience du 12 avril 2016, la partie appelante a limité ses plaidoiries à la question
de la compétence du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, et a demandé
le renvoi de l’affaire en première instance.
A l’appui de son appel, la société SOC1.) fait grief au juge de première instance de
s’être limité à retenir que la parcelle litigieuse était classée comme faisant partie de
l’infrastructure ferroviaire et était, de ce fait, « affectée à l’utilité générale. »
L’appelante donne à considérer que, suivant la doctrine, le domaine public est formé
par les biens immeubles de l’Etat affectés à l’usage public direct ou nécessaire à la
fourniture d’un service public. Le critère déterminant pour qualifier un contrat portant
sur un bien immeuble de l’Etat de contrat de concession ou de contrat de location,
serait, dès lors, l’affectation dudit bien.
L’appelante insiste sur le fait qu’en l’espèce, l’affectation de la parcelle litigieuse est
purement commerciale et que dans le contrat intitulé « concession », ainsi que dans
la déclaration d’option pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée s’y
rapportant, figurent notamment les termes de « loyer, bailleur, preneur, bail, caution
sous forme de loyer, etc. ».
Elle invoque la convention du 21 juillet 2000, aux termes de laquelle les CFL ont
donné mandat à une société commerciale, en l’occurrence la société SOC2.) S.A.,
pour effectuer, pour le compte de l’Etat, la gestion des immeubles dépendant de
l’infrastructure ferroviaire. Elle fait valoir que ce procédé, ayant pour but la
valorisation des biens immeubles concernés, doit être compatible avec la conclusion
de baux commerciaux.
L’appelante se réfère, par ailleurs, à la convention relative à la gestion administrative
des immeubles dépendant de l’infrastructure ferroviaire, signée le 7 mai 2009 entre
l’Etat et les CFL, suivant laquelle les CFL « seront chargés d’assurer la gestion
administrative des immeubles repris au relevé des parcelles annexé au règlement
grand-ducal modifié du 29 juin 1997 énumérant les propriétés domaniales relevant
de l’infrastructure ferroviaire et appartenant à l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg
en vertu de l’article 3 de la loi modifiée du 10 mai 1995 relative à la gestion de
l’infrastructure. »
Elle souligne qu’à l’article I de cette convention, il est question de contrats de location
conclus par les CFL pour compte de l’Etat soumis à l’approbation du Ministre des
Transports et qu’aux termes de l’article II, « tout immeuble ou partie d’immeuble qui
n’est pas affecté à l’assiette du réseau ferré et qui n’est pas susceptible de répondre
à d’autres besoins de l’Etat pourra être vendu ou loué ».
Estimant que l’emplacement en cause dans le présent litige ne fait pas partie de
l’assiette du réseau ferré, l’appelante soutient que celui-ci est de nature à faire l’objet
d’un contrat de bail commercial.
L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

                                                                                11
En se référant au relevé des parcelles faisant partie de l’infrastructure ferroviaire et
appartenant à l’Etat, annexé au règlement grand-ducal du 24 juillet 2014, qui reprend
la parcelle n° 604/9759 représentant la gare centrale, elle soutient que le local
exploité par l’appelante fait partie du domaine public.
L’intimée fait plaider que, suivant les jurisprudences belge et française, la possibilité
de donner à bail un bien faisant partie du domaine public est exclue,
indépendamment de la question de savoir si l’exploitation du bien concerne des
prestations de services au profit du public. En vertu de la théorie de l’accessoire, les
dépendances des gares feraient partie du domaine public.
Dès lors, la qualification de « contrat de concession » du contrat en cause serait
exacte et ce serait à juste titre que le juge de première instance, siégeant en matière
de bail à loyer, se serait déclaré incompétent pour connaître du litige sur base de
l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile.
Motifs de la décision
Le domaine privé comprend les biens que l’Etat, le département ou la commune
possède et gère comme un particulier et qui leur produisent des revenus. Ils sont
susceptibles d’appropriation privée et, par conséquent, aliénables et prescriptibles.
En revanche, sont considérés comme faisant partie du domaine public, les biens qui
sont affectés à l’usage du public, c'est-à-dire qui sont hors du commerce et ne
peuvent faire l’objet ni d’une possession, ni d’une propriété privée (cf. G. Romanetti :
Traité théorique et pratique des Actions Possessoires et du Bornage, no 117).
Font partie du domaine public, non seulement les biens qui, par leur nature ou leur
aménagement, sont nécessaires à un service public, mais encore ceux qui sont
directement affectés à la satisfaction d’un besoin public, à l’usage du public
(P. Wigny : Droit administratif, Principes généraux, 4e éd. no 303). (TAL, 11 janvier
2008, no 95273 du rôle).
L’administration qui accorde à un citoyen la jouissance limitée et temporaire du
domaine public n’accorde pas un bail, mais une concession.
Peuvent ainsi faire l’objet de concessions de droit administratif, certains
emplacements d’échoppes sur les marchés ; les kiosques sur les voies publiques ;
les étals de cartes postales dans les musées ; les buvettes situées dans les parcs ;
les buffets des gares, d’aérodromes, de palais de justice ; également, le cas échéant,
les monopoles d’alimentation dans les expositions (cf. Les Novelles, Tome VI. Le
Louage des choses, Les baux en général, 2e ed., 2000, n° 51).
Il a été décidé que « le principe de l’indisponibilité du domaine public ne fait pas
obstacle à ce que l’Etat concède certaines portions de ce domaine ou autorise
l’établissement d’entreprises - dans le sens le plus large - sur les lieux qui en
dépendent, de même qu’il ne s’oppose pas à ce que l’Etat accorde, sur ce domaine,
des concessions ou permissions ayant pour objet de simples droits de jouissance ou
d’occupations temporaires » (Cour d’appel, 7 mars 1980, Pas. lux. T. 25, p. 32).
Dans une affaire ayant trait à l’exploitation d’un stand dans le couloir central de la
gare de Bruxelles-Midi, la Cour de cassation belge a retenu que « les biens du
domaine public étant affectés à l’usage de tous, ils sont hors du commerce et nul ne
peut acquérir sur eux, par convention ou par usucapion, un droit privé qui puisse
faire obstacle à cet usage et porter atteinte au droit de la puissance publique de le
régler et de le modifier en tout temps selon les besoins et l’intérêt de l’ensemble des
citoyens ; (…) dès lors, ces biens ne peuvent être données en location ni, partant,
faire l’objet d’un bail commercial » (Cass. belge, 25 septembre 2000, Pas. b. 2000,
p. 1399).
                                                                                12
Dans un arrêt n° 352402 du 24 novembre 2014, le Conseil d’Etat français a rappelé
le principe de l’incompatibilité entre la domanialité publique et le statut des baux
commerciaux dans les termes suivants : « en raison du caractère précaire et
personnel des titres d’occupation du domaine public et des droits qui sont garantis au
titulaire du bail commercial, un tel bail ne saurait être conclu sur le domaine public. »
Pour qualifier le contrat du 9 mai 2007, il y a lieu d’analyser la nature du bien sur
lequel il porte, le tribunal n’étant lié ni par l’intitulé du contrat, ni par la terminologie
utilisée par les parties.
Suivant les termes du contrat, l’emplacement « concédé » est situé dans le bâtiment
voyageurs de la gare de Luxembourg, Commune de Luxembourg, Section HoB de
Bonnevoie, no cadastral 604/9759.
La convention relative à la gestion administrative des immeubles dépendant de
l’infrastructure ferroviaire, signée le 7 mai 2009 entre l’Etat et les CFL, prévoit que les
CFL « seront chargés d’assurer la gestion administrative des immeubles repris au
relevé des parcelles annexé au règlement grand-ducal modifié du 29 juin 1997
énumérant les propriétés domaniales relevant de l’infrastructure ferroviaire et
appartenant à l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg en vertu de l’article 3 de la loi
modifiée du 10 mai 1995 relative à la gestion de l’infrastructure. »
Selon l’article II, alinéa 3 de ladite convention, « (…) Tout immeuble ou partie
d’immeuble qui n’est pas affecté à l’assiette du réseau ferré et qui n’est pas
susceptible de répondre à d’autres besoins de l’Etat pourra être vendu ou loué. »
Pour connaître l’affectation de la partie d’immeuble litigieuse, il y a lieu de se référer
au règlement grand-ducal du 24 juillet 2014 portant modification du règlement grand-
ducal modifié du 29 juin 1997 énumérant les propriétés domaniales relevant de
l’infrastructure ferroviaire.
Suivant ledit règlement, la parcelle 604/9759, correspondant à une « place
(occupée) » fait partie du « mode d’exploitation I » qui, suivant les termes du même
règlement, s’applique aux « parcelles faisant partie intégrante de l’assiette du réseau
ferroviaire ».
Contrairement aux affirmations de l’appelante, l’emplacement concerné fait, dès lors,
partie intégrante de l’assiette du réseau ferroviaire et n’est pas classé parmi les
immeubles ou parties d’immeuble visés à l’article II, alinéa 3 de la convention
pouvant faire l’objet d’une vente ou d’une location, cette disposition ne s’appliquant
qu’aux parcelles soumises au « mode d’exploitation II », définies au prédit règlement
comme « parcelles ne faisant pas partie intégrante de l’assiette du chemin de fer et
parcelles provenant des tronçons de chemin de fer désaffectés ».
C’est partant à bon droit que le juge de première instance a retenu que
l’emplacement litigieux faisait partie du domaine public.
Quant au fait que l’emplacement concerné sert à l’exploitation d’un commerce et non
pas à l’exécution d’un service public, il ne porte pas à conséquence.
En effet, en application de la théorie de l’accessoire « appartiennent au domaine
public des biens qui, quoique séparés d’un bien du domaine public, sont néanmoins
considérés comme indissolublement liés au bien en cause, et par voie de
conséquence, suivent le même régime de la domanialité » (R. ERGEC, Droit de
l’économie en ce compris le patrimoine public, 2011, n° 284).

                                                                                13
Dans la mesure où, en l’espèce, le commerce exploité dans l’enceinte de la gare
permet aux voyageurs de s’approvisionner, il présente un lien avec l’affectation
générale des lieux en ce qu’il contribue à la satisfaction d’un besoin public.
Pour être complet, il convient encore de noter que, tel que l’a, à bon escient relevé le
premier juge, la déclaration d’option pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée
en matière immobilière signée le 16 octobre 2007 entre les CFL en qualité de
« bailleur » et la société SOC1’.) s.àr.l. en qualité de « preneur » n’est pas de nature
à avoir une influence sur la qualification du contrat du 9 mai 2007.
Il résulte de ce qui précède que l’emplacement exploité par l’appelante fait partie du
domaine public et n’est pas susceptible de faire l’objet d’un contrat de bail.
Le contrat en cause a partant, à juste titre, été qualifié de « contrat de concession ».
En vertu des dispositions de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, qui
attribue « compétence exclusive au juge de paix pour connaître de toutes les
contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des
baux d’immeuble, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et
en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une
convention », le jugement a quo est à confirmer en ce qu’il a retenu que le juge de
paix, siégeant en matière de bail à loyer, était incompétent pour connaître du litige.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).
Au vu de l’issue du litige, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a rejeté la
demande de la société SOC1.) en obtention d’une indemnité de procédure.
Eu égard aux mêmes considérations, la demande de la société SOC1.) en obtention
d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.
                                    Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
le dit non fondé,
partant, confirme jugement entrepris,
déclare non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l.
(anciennement SOC1’.) s.àr.l.) en obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel,
condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. (anciennement SOC1’.)
s.àr.l.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                14
"