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Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 257/2014

Audience publique du mardi, seize décembre deux mille quatorze

Numéro 159163 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,
Jacques KESSELER, premier juge,
Laurence JAEGER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 23
décembre 2013,
comparant par Maître Jackye ELOMBO, avocat, demeurant à Luxembourg, assistée
par Maître Armide REY-QUESNEL, avocat, demeurant professionnellement à F-
59140 Dunkerque, 25, rue Dampierre,

et

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-
(…), (…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce
et de sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER
en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,
comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 159163 du rôle et appelée pour fixation le 21 janvier
2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 5 mai 2014 et finalement à l’audience
publique du lundi, 17 novembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit:
Maître Armide REY-QUESNEL, avocat, demeurant professionnellement en France,
en remplacement de Maître Jackye ELOMBO, comparant pour A.), donna lecture de
l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.
Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, comparant pour la société à responsabilité
limitée SOC1.) s.àr.l., fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16
décembre 2014, le
                                           jugement
qui suit :
Rétroactes
Par contrat de bail signé le 18 décembre 2008, avec effet au 1er mars 2009, B.) a
donné à bail à A.) un immeuble sis à L-(…), (…), pour une durée de six ans,
renouvelable d’année en année, moyennant un loyer de 2.600 euros.
Par acte notarié du 14 octobre 2011, l’immeuble, objet du bail, est vendu par B.) à la
société à responsabilité limitée SOC1.) (ci-après dénommée SOC1.)) et par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception du 16 décembre 2011, celle-ci en
informe A.) en lui demandant de payer, à partir du mois de janvier 2012, un loyer
réévalué au montant de 6.105,00 euros par mois, sur base du prix d’acquisition de
1.465.205,00 euros.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 mars 2012, le
mandataire de SOC1.) met A.) en demeure de payer la différence résultant de
l’adaptation du loyer, dans les quinze jours, sous peine de saisir la Commission des
loyers en vue de l’augmentation du loyer, sinon le juge de paix en vue de la
résiliation du bail et du déguerpissement.
Par requête du 16 avril 2012, SOC1.) a saisi la Commission des loyers de la Ville de
LIEU1.) d’une demande d’augmentation du loyer.
Par décision du 17 juillet 2012, la Commission des loyers i) retient que le prix
d’acquisition de l’immeuble par le nouveau propriétaire ne peut être pris en compte
pour la fixation du capital investi au sens de l’article 3 (4) alinéa 1 de la loi modifiée
du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et ii) renvoie l’affaire à une
audience ultérieure afin de permettre aux parties de prendre des conclusions
supplémentaires aux fins de faire établir le capital investi sur base de l’article 3,
points 2,3 et 4 (alinéa 1er) de la loi du 21 septembre 2006.
Par requête déposée le 9 août 2012, SOC1.) a fait convoquer A.) devant le tribunal
de paix de Luxembourg aux fins de voir statuer sur les mérites du recours formé
contre la susdite décision (de la Commission des loyers de la Ville de LIEU1.)).

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Par jugement rendu par le tribunal de paix de Luxembourg en date du 29
janvier 2013, le susdit recours a été déclaré irrecevable, au motif que l’article 10 de
la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ouvre une
action « contre la détermination du loyer par la commission » et que la décision
entreprise ne détermine pas le loyer.
Par décision du 21 mai 2013, la Commission des loyers a déclaré non fondée la
demande en augmentation de loyer formulée par SOC1.) suivant requête du 16 avril
2012.
Procédure
Première instance
Par requête déposée le 28 mai 2013, SOC1.) a fait convoquer A.) devant le tribunal
de paix de Luxembourg aux fins de voir statuer sur les mérites de son recours contre
les décisions rendues en date des 17 juillet 2012 et 21 mai 2013 par la Commission
des loyers de la Ville de LIEU1.).
A l’appui de son recours, SOC1.) a reproché aux décisions de la Commission des
loyers de lui causer tort et grief, en lui refusant le droit de procéder à une
réévaluation du loyer en fonction du capital investi tel qu’il résulte de l’acte
d’acquisition de l’immeuble.
Lors des débats de première instance, A.) a conclu à l’irrecevabilité du recours au
motif qu’il se heurte à l’autorité de chose jugée dont serait revêtu le jugement rendu
le 29 janvier 2013 par le tribunal de paix de Luxembourg, au motif que de par le
recours exercé suivant requête du 28 mai 2013, SOC1.) ne ferait que ressaisir le
tribunal de paix d’une même contestation ayant le même objet entre les mêmes
parties.
En second lieu, A.) a conclu à l’irrecevabilité du recours i) pour inobservation du délai
prévu à l’article 10 de la loi modifiée de 2006 et ii) du fait que le recours n’entre pas
dans les cas de saisine énumérés audit article.
Quant au fond, A.) a conclu au rejet du recours, en argumentant que SOC1.) aurait
mis la Commission des loyers dans l’impossibilité de se prononcer sur la
détermination du loyer, de par le fait de s’être abstenue de verser à la procédure les
pièces sollicitées, cette abstention étant d’après A.) à qualifier de
« réticence dolosive ».
A.) a ensuite fait valoir qu’en cas d’aliénation à titre onéreux de l’immeuble loué,
avant de pouvoir se référer au prix d’achat renseigné par l’acte notarié, le nouveau
propriétaire devrait d’abord établir le montant du capital investi initialement, au
moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la susdite loi et tenter de
recueillir l’accord du locataire.
SOC1.) a quant à elle fait valoir i) que la loi n’opère pas de distinction entre « les
nouveaux propriétaires », ii) qu’il n’y aurait pas lieu de distinguer là où la loi ne
distingue pas, de sorte qu’à la suite d’une vente de l’immeuble loué, le nouveau
propriétaire serait en droit d’adapter le loyer en fonction d’un capital réévalué sur
base du prix d’acquisition, même si le bail dont il s’agit était en cours d’exécution au
moment de la vente.
Par jugement contradictoire du 8 novembre 2013, le tribunal de paix de
Luxembourg a i) déclaré recevable et fondé le recours exercé par SOC1.) moyennant
requête déposée le 28 mai 2013, ii) dit que le capital investi peut être réévalué sur
base du prix de vente renseigné par l’acte notarié du 14 octobre 2011, iii) dit que le
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nouveau loyer s’élève à 6.105,00 euros à compter du 1er mai 2012, iv) rejeté la
demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par SOC1.), d’une part, et
par A.), d’autre part, et v) condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.
Pour statuer ainsi, quant au premier moyen d’irrecevabilité soulevé par A.), rappelant
que l’autorité de la chose jugée qui découle de l’article 1351 du code civil
i) est attachée au jugement pour éviter toute remise en cause de la vérification
juridictionnelle, ii) interdit donc logiquement la formation d’une nouvelle demande,
identique à la précédente par les parties, par son objet et par sa cause, mais iii) n’est
attachée qu’aux points litigieux ayant été effectivement tranchés par le juge dans le
dispositif de son jugement, le premier juge a constaté i) que le jugement du 29 janvier
2013 a déclaré irrecevable un précédent recours dirigé exclusivement contre la décision
de la Commission des loyers du 17 juillet 2012 au motif que « la loi modifiée du 21
septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation limite le recours à la détermination du
loyer par la Commission des loyers, sans ouvrir de recours à d’autres décisions qu’ils
tranchent une partie du principal ou non » et ii) que dans le cadre du recours introduit
suivant requête du 28 mai 2013, SOC1.) ne demandait pas au tribunal de paix de se
déjuger de la décision rendue le 29 janvier 2013, ni de retenir que ce qui a été décidé
dans ledit jugement n’est pas conforme à la vérité.
Retenant qu’aucun point de fait ou de droit ayant fait l’objet d’une contestation dans
le cadre de l’instance ayant abouti au jugement du 29 janvier 2013 et ayant fait l’objet
du dispositif dudit jugement n’était remis en cause par SOC1.) dans le cadre de son
recours dirigé contre les deux décisions de la Commission des loyers, le premier juge
a dit que ce recours ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée dont est revêtue
le jugement du 29 janvier 2013.
Quant aux moyens d’irrecevabilité du recours i) pour inobservation du délai prévu à
l’article 10 de la loi modifiée de 2006 et ii) du fait que le présent recours n’entre pas
dans les cas de saisine énumérés audit article, le premier juge a statué comme suit.
Enonçant l’article 10 de ladite loi qui dispose que « contre la détermination du loyer
par la commission, il est ouvert une action devant le juge de paix du lieu de situation
du logement. Cette action devra être formée, à peine de déchéance, dans le mois de
la notification du procès-verbal de la commission » et constatant qu’après avoir
exercé un premier recours, dans le délai prescrit, contre la décision du 17 juillet
2012, SOC1.) a, dans le respect du jugement rendu le 29 janvier 2013, attendu la
décision de la Commission des loyers portant « détermination du loyer » pour
exercer un second recours, également dans le délai prescrit, contre la seconde
décision, le premier juge a dit le délai prescrit à l’article 10 de la loi modifiée de 2006
n’a pas été méconnu.
Quant à l’autre moyen d’irrecevabilité soulevé par A.), le premier juge a constaté que
le jugement « d’irrecevabilité » du 29 janvier 2013 n’a nullement privé SOC1.) de son
droit de remettre en cause la disposition prise par la Commission des loyers dans sa
décision du 17 juillet 2012, selon laquelle le prix d’acquisition de l’immeuble ne
saurait être pris en compte pour la fixation du capital investi, au sens de l’article 3
alinéa (4) de la loi, en soulignant i) que cette « considération » se trouve à la base de
la décision de la commission des loyers du 21 mai 2013 qui a déclaré la demande en
augmentation du loyer non fondée et ii) que SOC1.) doit pouvoir remettre cette
décision en cause devant le juge de paix, faute de quoi son droit d’exercer un
recours contre la décision déterminant le loyer serait privé de sa substance.

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Quant au fond, et plus précisément quant à l’argumentation d’A.) consistant à dire
que SOC1.) aurait mis la Commission des loyers dans l’impossibilité de se prononcer
sur la détermination du loyer, de par le fait de s’être abstenue de verser à la
procédure les pièces sollicitées, cette abstention étant d’après A.) à qualifier de
« réticence dolosive », le premier juge a dit que la manière d’agir ainsi dans le chef
de SOC1.) s’expliquait i) par son refus d’accepter comme base de la réévaluation,
tant les pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la susdite loi, que l’estimation
par un expert et ii) par son interprétation de la loi, étant donné que d’après SOC1.),
en cas d’aliénation de l’immeuble loué, en cours de bail, le nouveau propriétaire est
fondé à réclamer une adaptation du loyer sur base du prix d’acquisition tel que
renseigné par l’acte notarié.
Il a dit qu’en refusant de réserver une suite favorable à la demande de la commission
de produire les pièces visées à l’article 3 (4) de la loi modifiée de 2006, SOC1.)
n’avait fait qu’agir en conformité avec son interprétation de la loi et non pas par
réticence dolosive.
A.) a ensuite fait valoir qu’en cas d’aliénation à titre onéreux de l’immeuble loué,
avant de pouvoir se référer au prix d’achat renseigné par l’acte notarié, le nouveau
propriétaire devrait d’abord établir le montant du capital investi initialement, au
moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la susdite loi et tenter de
recueillir l’accord du locataire.
Le premier juge a souligné la doctrine qui retient i) qu’en cas d’aliénation à titre
onéreux de l’immeuble loué, « si le bailleur n’est pas lui-même le maître de l’ouvrage,
il ne dispose guère de toutes les pièces pour prouver le capital investi initial. C’est
pour cette raison que la loi présume que le prix de vente retenu dans l’acte notarié
d’acquisition, augmenté des frais d’acte, correspond au capital investi. En ce sens, la
loi nouvelle a redressé des situations abusives dont pouvaient profiter, sans
scrupule, certains locataires. Ce prix, les frais d’acte inclus, est alors considéré
comme prix définitif, c’est-à-dire dans lequel les coefficients de réadaptation et les
décotes jusqu’au jour de l’acquisition ont été intégrés » (F. Biltgen et G. Krieger, Le
nouveau bail d’habitation, Application pratique, éd. Saint-Paul, p. 81) et ii) que « pour
l’acquéreur du bien, la formule légale a l’avantage de remettre les compteurs à zéro.
Au lieu de devoir justifier du coût de construction initial de l’habitation, il pourra se
référer simplement à son acte notarié » (M. Thewes, Le nouveau droit du bail, éd.
ULC, n° 46).
Le premier juge a partant retenu qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau
propriétaire est fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix
d’acquisition indiqué dans l’acte notarié sans devoir fournir au préalable les pièces
justificatives visées à l’article 3 (4) de la loi modifiée de 2006, ni tenter de recueillir
l’accord du locataire conformément aux prévisions de cette même disposition.
Quant à l’autre moyen invoqué par A.) consistant à dire que pour autant que le prix
d’acquisition détermine le capital investi lors de la conclusion d’un nouveau bail par
l’acquéreur de l’immeuble, il n’est pas opposable au locataire dont le bail est en
cours au moment de la vente, le premier juge a statué comme suit.
Le premier juge a constaté i) que la faculté d’adaptation du loyer est régie par l’article
3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 qui stipule d’une part, que cette faculté
peut être exercée soit au moment de la conclusion du contrat de bail, soit tous les
deux ans (paragraphe 3), et d’autre part, que la location ne peut rapporter au bailleur
un revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi (paragraphe 1) et
ii) qu’en ce qui concerne les modalités de détermination du capital investi, les
paragraphes 2 et 3 du susdit articles s’appliquent, ce qui signifie qu’à défaut d’accord
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entre les parties au contrat de bail, le capital investi est déterminé sur base de
différents critères, coefficients de réévaluation et décotes.
Il a précisé i) que l’article 3 paragraphe 3 dit que « le capital investi est réévalué au
jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer » et ii) qu’en cas de
contestation, l’article 3 paragraphe 4 impose les solutions suivantes : « Dans le cas
où le capital investi défini ci-avant ne peut être déterminé sur base des pièces
justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le preneur sur le montant du
loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment qui
procèdera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté. Toutefois, en cas
d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte translatif de
propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre au jour de la signature
de l’acte au capital investi, réévalué et décoté. Dans le cas où la prédite évaluation
ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée par la partie qui aura prouvé
qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable,
sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable capital investi, la
commission des loyers … détermine le capital investi … ».
Il a constaté que les susdites dispositions ne prévoient aucune exception concernant
les baux en cours au moment de l’aliénation de l’immeuble et que plus précisément,
l’article 3 prévoit en son paragraphe 5 que « le loyer … ne peut faire l’objet d’une
adaptation que tous les deux ans » tandis que le paragraphe 3 dispose que « le
capital investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation
du loyer » et en son paragraphe 4 qu’en cas d’aliénation à tire onéreux, le prix
d’acquisition est présumé correspondre au capital investi, sans que les lesdites
dispositions exceptent, en aucune manière, le cas où l’immeuble a fait l’objet d’une
vente en cours de bail.
Constatant que les travaux parlementaires ne permettent pas davantage de mettre
en évidence l’intention du législateur de traiter différemment l’acquéreur d’un
immeuble qui conclut un nouveau contrat de bail et l’acquéreur d’un immeuble
faisant l’objet d’un bail en cours au moment de l’achat (cf. notamment doc. parl. n°
5216, commentaire des articles, page 17 et doc. parl. n° 5216 - 11, rapport de la
Commission du logement, page 4), mais qu’il ressort de ces travaux
(parlementaires), que la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation (impérative et d’ordre public) a entendu remédier à la pénurie des
logements locatifs par un encouragement de l’investissement immobilier, notamment
moyennant une libéralisation du régime juridique de l’adaptation des loyers, le
premier juge a souligné que les auteurs du projet de loi ont annoncé, dans l’exposé
des motifs, qu’il leur importe de rencontrer la critique des propriétaires selon laquelle
« la loi actuelle empêcherait l’adaptation du loyer aux conditions du marché et que
l’investissement de fonds privés dans la pierre serait ainsi découragé, ce qui aurait
pour effet dans une situation de forte pression démographique, de détourner les
capitaux vers d’autres formes d’investissement et de créer ainsi une pénurie de
logements et notamment de logement locatifs » (cf. doc. parl. n° 5216, exposé des
motifs, page 4).
Le premier juge a encore relevé que la Commission parlementaire du Logement
considère, dans son rapport daté du 5 juillet 2006, que « pour faire face à une
demande de logements de plus en plus forte et pour combler les déficits actuels en
la matière, il est important que la politique de logement stimule également les
investissements privés dans le secteur du logement locatif » avant de relever que
« l’objectif principal du projet consiste à rendre plus attractif l’investissement dans le
logement locatif afin de parer à la pénurie de logements à louer » (doc. parl.
n° 5216 – 11, rapport de la Commission du Logement, page 3), et il a dit que c’est
dans cette perspective que doivent être considérées les dispositions relatives à
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l’adaptation du loyer dont les travaux parlementaires ont mis en évidence le « régime
uniforme » lequel permettrait de mettre « tous les bailleurs sur un même pied
d’égalité » ainsi que l’avantage de permettre à tous d’ « obtenir un loyer en fonction
des capitaux réellement investis » (doc. parl. n° 5216, exposé des motifs, page 9 ;
doc. parl. n° 5216 – 11, rapport de la Commission du Logement, page 4).
En ce qui concerne plus particulièrement l’adaptation du loyer à la suite d’une vente
de l’immeuble, le premier juge a constaté que le législateur s’est déclaré favorable à
une prise en compte du prix de vente, c’est-à-dire du capital investi réellement et
actuellement plutôt qu’à une réévaluation forfaitaire moyennant l’application de
coefficients, en soulignant que les auteurs du projet de loi précisent, d’une part, que
« le présent projet prévoit la possibilité de réévaluer le capital investi au jour de la
conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer ainsi que l’adaptation biennale
du loyer des logements à usage d’habitation » et, d’autre part, que « le capital
réellement investi réajusté, multiplié par le taux de 5% donne le loyer qu’un
propriétaire d’un logement à usage d’habitation peut demander à son
locataire conformément à la loi » (doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, p.
18), sans assortir leur affirmation de la moindre restriction, ni réserve.
Après avoir dit i) qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau propriétaire est
fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix d’acquisition
indiqué dans l’acte notarié, ii) que le locataire n’est pas, pour autant, tenu d’accepter
le montant résultant de l’acte notarié comme référence pour le calcul du nouveau
loyer, qu’il lui est loisible de contester ce montant et de saisir la commission des
loyers de sa contestation conformément aux dispositions de l’alinéa 3 du paragraphe
(4) de la loi modifiée de 2006 et qu’il doit alors, non pas, établir la valeur réelle de
l’immeuble loué, mais qu’il lui suffit de démontrer que la valeur présumée « ne
saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable », le premier
juge a souligné que pour cela, le locataire devra « démontrer le caractère nettement
surfait » du montant résultant de l’acte notarié. Il conviendra, à cet effet, de se
« rapporter à la valeur marchande comparable qui se mesurera par rapport à des
objets comparables dans la vicinité » (doc. parl. n° 5216, commentaire des articles,
p. 17).
Notant que cette faculté de contester le prix résultant de l’acte notarié et de saisir la
Commission des loyers d’une demande en fixation d’une valeur différente est ouverte
non seulement au locataire, mais aussi au nouveau propriétaire, celui-ci devant
alors, démontrer le caractère nettement « sous-fait » du loyer résultant du prix de
vente, notamment lorsqu’« il a investi des sommes considérables dans la rénovation
ou l’amélioration du logement après l’acquisition du logement et que le capital tel qu’il
résulte de l’acte notarié n’est pas le coût réel total des frais investis dans le
logement » (ibidem), le premier juge a dit que ceci prouve bien que le nouveau
propriétaire ne doit pas établir le capital investi au moyen des pièces justificatives
visées à l’article 3 (4) de la loi précitée avant de se référer au prix d’acquisition et que
le prix d’acquisition indiqué dans l’acte notarié constitue d’emblée la valeur de
référence qui sera présumée correspondre à la valeur réelle de l’immeuble.
Il a par conséquent dit que c’était à bon droit que SOC1.) demandait la réévaluation
du capital investi en fonction du prix d’acquisition indiqué dans l’acte notarié du 14
octobre 2011.
Constatant que les montants mis en compte par SOC1.) n’ont pas fait l’objet de
contestations et étaient justifiés par les pièces versées et les renseignements fournis,
le premier juge a fixé le montant du nouveau loyer à 6.105,00 euros.

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Quant à la date de prise d’effet de la décision, rappelant l’article 11 de la loi modifiée
de 2006 aux termes duquel « la détermination du loyer par la commission des loyers
ou par le juge ne peut produire ses effets qu’à partir du premier terme venant à
échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestre et échevins compétent a
été saisi de la requête conformément à l’article 8 », le premier juge a dit que ce texte
est à interpréter en ce sens que le loyer est, d’une manière générale, fixé à partir du
mois qui suit le jour de l’introduction de la requête (cf. F. Biltgen et G. Krieger, op.
cité, p. 90 ; M. Thewes, op. cité, n° 58 ; L. Thielen, Le contrat de bail, éd.
Promoculture – Larcier, n° 298).
Instance d’appel
De ce jugement lui notifié le 12 novembre 2013, appel a été régulièrement relevé par
A.) suivant exploit d’huissier du 23 décembre 2013.
Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir :
i)    constater l’irrecevabilité du recours contre la décision de la Commission des
      Loyers du 17 juilllet 2012 au triple motif qu’il porte atteinte à l’autorité de chose
      jugée, que la CDL n’a pas déterminé le loyer, qui est la condition de « l’appel » et
      que le recours a été exercé hors délais,
ii) constater l’irrecevabilité du recours contre la décision de la CDL du 21 mai 2013,
      dès lors que le CDL n’a pas déterminé le loyer, condition du recours,
iii) constater que le jugement dont appel viole le principe général de droit de la
      sécurité juridique consacré par le droit interne et européen,
iv) rappeler que ni la vente, ni le prix de la vente d’un immeuble intervenue en cours
      de bail ne peuvent modifier les droits et obligations librement stipulés « au terme
      » du contrat de bail en application de l’article 1134 du code civil,
v) rappeler à SOC1.), acquéreur de l’immeuble faisant l’objet du bail, qu’elle ne peut
      invoquer le capital investi découlant de son acte d’achat à défaut de
      régularisation d’un nouveau bail,
vi) constater la violation « des articles 1719, alinéa 2 et 1720 » et évaluer la perte de
      jouissance à 30% et minorer d’autant le loyer,
vii) à titre subsidiaire: constater l’irrégularité de la saisine initiale de la CDL, dire
      qu’une éventuelle majoration ne saurait intervenir avant que la décision la fixant
      n’ait de caractère définitif, en application des articles 8 et 11 de la loi du 21
      septembre 2006, rejeter en conséquence la demande de paiement rétroactif du
      loyer majoré à compter du 1er janvier 2012,
viii) à titre infiniment subsidiaire, en application de l’article 11 de la loi du 21
      septembre 2006, préciser que toute majoration, si elle est supérieure à 10% du
      loyer, sera payable par tiers annuels,
ix) condamner SOC1.) aux frais et dépens de la première instance.
A.) sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour
l’instance d’appel et demande à voir constater qu’elle a dû exposer des frais et
honoraires afin de résister à la demande de SOC1.), de sorte qu’elle est fondée à
solliciter la condamnation de celle-ci à la somme de 3.000,00 euros.
A titre de remarque préliminaire, le tribunal tient à noter, que la rédaction de l’acte
d’appel tient sur 18 pages. Les moyens développés par l’appelante seront dès lors,
ci-après, repris dans les grandes lignes, étant précisé que pour le surplus, il est
renvoyé à l’acte d’appel faisant partie intégrante du présent jugement.
Quant aux faits (pages 3 à 5 de l’acte d’appel), A.) expose ceux ci-avant décrits en
ajoutant notamment i) que lors de la signature du bail avec B.), une garantie dite à
première demande de 5.200,00 euros a été « régularisée » au profit du bailleur, ii)
que l’ancien propriétaire n’a, à l’issue d’une première période biennale, pas souhaité
                                                                                29
procéder à l’adaptation du loyer et iii) que de nombreux travaux d’embellissement ont
été réalisés par la locatrice.
L’appelante demande en outre à voir dire que la vente portant sur l’immeuble, objet
du bail, et intervenue en cours de bail, lui est inopposable, étant donné qu’à défaut,
la poursuite du bail serait un « leurre législatif », puisqu’une « majoration de quelque
200%, soit un quasi triplement du loyer contraint de fait à un déguerpissement hors
encadrement légal ».
A.) fait grief à SOC1.), que suite à une mise en demeure lui adressée le 13 mars
2012, l’intimé n’a pas laissé s’écouler un mois (prescrit par l’article 8 de la loi du 21
septembre 2006), avant de saisir la CDL d’une requête qui a abouti à la décision du
17 juillet 2012.
En droit, les moyens d’A.) se présentent comme suit :
A) in limine litis, l’appelante fait valoir les moyens suivants :
   1) A.) conclut à l’irrecevabilité de la requête introductive de première instance du
      28 mai 2013 au motif i) que ce faisant, SOC1.) a saisi le juge de paix d’une
      demande ayant déjà été toisée, ceci se heurtant au principe de l’autorité de
      chose jugée, puisque « dans une situation identique de non-détermination du
      loyer par la CDL, le juge de paix avait rejeté la demande » (pages 5-6).
Il y aurait partant lieu de s’interroger sur la sécurité juridique, étant donné i) que dans
un premier jugement le juge de paix a dit le recours irrecevable, du fait de l’absence
de détermination du loyer et ii) que dans sa deuxième décision, il dit la demande
recevable, alors que le loyer n’aurait toujours pas été déterminé.
Le jugement rendu en date du 29 janvier 2013 aurait partant autorité de chose jugée,
de sorte que le recours formé ultérieurement, qui concernerait la même contestation,
le même objet et les mêmes parties, encourrait l’irrecevabilité en vertu du principe de
l’autorité de chose jugée.
Selon l’appelante, le recours du 28 mai 2013 aurait un double objet : recours i) contre
la décision du 17 juillet 2012 et ii) contre la décision du 21 mai 2013. En se prévalant
de l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006 et du fait que la décision du 17 juillet
2012 a été « notifiée aux parties en cause », A.) considère que SOC1.) est déchue
de toutes possibilités d’action contre la décision du 17 juillet 2012.
   2) A.) invoque ensuite « l’absence d’irrecevabilité en l’état », moyen auquel elle a
      renoncé lors des débats, de sorte qu’il y a lieu de lui en donner acte (page 7).
   3) Quant à la décision de la CDL du 21 mai 2013 (pages 8-9), A.) fait grief à
      SOC1.) d’avoir mis la Commission dans l’impossibilité de se prononcer sur la
      détermination du loyer en s’abstenant volontairement et de manière
      malveillante de verser, à la procédure, les éléments sollicités. Ce faisant,
      SOC1.) aurait commis une faute, de laquelle elle ne saurait se prévaloir au
      niveau de l’absence de détermination de loyer. Ce serait cette faute qui serait
      à l’origine du défaut de détermination du loyer et la “demande” serait dès lors
      à rejeter.
B) quant au surplus, les moyens de droit invoqués par A.) se présentent comme
suit :

                                                                                30
   1) Interprétation non conforme de la loi du 21 septembre 2006 au regard du
      principe général du droit de la sécurité juridique (pages 9-11)
A ce titre, deux moyens sont formulés par l’appelante à savoir i) « l’inconventionalité
de la loi du 21 septembre 2006 » et ii) la violation des principes de « sécurité
juridique » et de la « confiance légitime » en droit interne luxembourgeois.
Quant au premier moyen, après avoir relaté le principe général de la sécurité
juridique consacré par la CJCE et l’application qui en est faite par la jurisprudence
rendue par les juridictions européennes (à ce titre il est renvoyé aux développements
faits par SOC1.) dans son acte d’appel, page 9), A.) souligne que la loi de 2006 est
muette sur la question de la prise en compte du prix de revente d’une maison,
lorsque la cession intervient en cours de bail; la solution retenue par le premier juge
consistant à « opposer au bail en cours le prix de revente » ne serait dès lors pas
conforme au principe de la sécurité juridique. Il faudrait faire prévaloir le droit
commun et le principe législatif de la continuité du bail et du maintien dans les lieux
(articles 1719 et 1743 du code civil).
Quant au deuxième moyen, A.) donne à considérer que la relation contractuelle
existant entre le bailleur et le locataire repose sur l’intangibilité des obligations
contractuelles, conformément à l’article 1134 du code civil. L’interprétation faite par le
premier juge, de la loi du 21 septembre 2006, bouleverserait l’économie du contrat et
induirait, au détriment du locataire, une profonde insécurité juridique. (Pour le surplus
des développements faits à ce titre par l’appelante, notamment en rapport avec les
baux commerciaux, il est renvoyé à la page 10 de l’acte d’appel).
   2) Impossible prise en compte du prix de revente d’une maison intervenue en
      cours de bail (pages 11- 14)
Sans contester, que le prix d’acquisition détermine le capital investi, en cas de
transfert de propriété et de conclusion d’un nouveau bail, A.) conteste que le prix
d’acquisition puisse être opposé au locataire bénéficiant d’un bail en cours. Admettre
le contraire reviendrait à mettre en échec, le principe de la continuité du bail.
A.) souligne que, suivant l’article 3 (3) de la loi de 2006, le capital investi ne peut être
pris en compte que pour autant qu’un nouveau bail soit conclu, ce qui ne serait pas
le cas en l’espèce. Dans le cadre d’un bail en cours, la réévaluation du loyer ne
pourrait se faire que tel que prévu au prédit article.
La doctrine préciserait d’ailleurs que si le logement vendu est donné en location au
moment de la vente, le nouveau propriétaire ne pourra probablement pas invoquer le
capital investi découlant de son acte d’achat pour réclamer une augmentation de
loyer au locataire qui bénéficie d’un bail en cours. Tel serait également la position de
la jurisprudence rendue suivant décisions du 21 juin 1987 et 30 octobre 1981.
Les principes retenus par la doctrine et la jurisprudence seraient « à mettre en
regard » de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 consacrant la prolongation
automatique des baux.
Selon l’appelante, la prise en considération du prix de vente ne se concevrait que
pour autant que soit remplie la condition cumulative i) que le capital investi ne puisse
pas être déterminé sur base des pièces justificatives et ii) qu’il y ait désaccord entre
le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, ce conformément à l’article 3 (4) de
la loi de 2006.
A.) considère dès lors que SOC1.) ne saurait tirer argument du prix d’acquisition de
l’immeuble, pour augmenter le prix du bail.

                                                                                31
En tout état de cause, si au nom du principe de l’égalité, il serait admis d’opérer de
différences de traitement basées sur des critères objectifs, en revanche l’objectif de
lutte contre la pénurie de logements et de lutte contre l’inflation des loyers imposerait
d’opérer une distinction entre i) l’acquéreur d’un immeuble concluant un nouveau bail
et ii) l’acquéreur d’un immeuble loué et dont le bail continue à courir.
L’appelante fait valoir qu’en vertu de l’intangibilité des conventions, une majoration
du loyer de l’ordre de 200% ne saurait être admise. Admettre le contraire
équivaudrait à une « expulsion en fait » du locataire.
A ce titre, A.) fait valoir le caractère d’ordre public des articles 1134, 1719 et 1743 du
code civil et souligne que d’après la Cour de cassation, le contrat de bail conclu entre
le locataire et l’ancien propriétaire est opposable au nouvel acquéreur, celui-ci
n’étant pas en droit d’expulser le locataire, si le contrat a acquis date certaine, mais
encore lorsque le nouvel acquéreur a eu connaissance du bail avant la vente (arrêt
du 13 novembre 2011). De par le fait de ne contenir aucune mention relative à une
majoration du loyer, SOC1.) serait tenue de respecter le prix du bail convenu dans le
contrat de bail.
   3) Etat dégradé de l’immeuble (pages 14-15)
A.) donne à considérer qu’à la demande tendant à la majoration du loyer, elle
oppose en défense « l’absence d’entretiens et de réparations de l’immeuble relevant
des obligations du bailleur ».
Le tribunal constate que ce n’est dès lors qu’à supposer que le premier jugement soit
confirmé, que ce moyen de défense est formulé, étant précisé que ce faisant,
l’appelante se prévaut de l’exception d’inexécution.
A ce titre, A.) fait valoir i) que des demandes de mise en état ont été formulées par la
locataire, sans echo à ce jour, ii) que les pièces illustrent les nombreuses infiltrations
longuement         subies,       des     inondations    «     en     grenier   et       en
cave » générant des dégâts au mobilier de la locataire, iii) que le revêtement de la
façade arrière se dégrade et chute dans les conduits d’évacuation complètement
obstrués, ceci générant « des mois de perte de jouissance locative » dont il
conviendrait de tirer toutes les conséquences, iv) que l’entrée de l’immeuble a subi
un dénivellement « non repris par l’acquéreur » et l’accès serait rendu totalement
inconfortable. Tous les griefs résulteraient du constat d’huissier versé en cause.
A.) estime partant que SOC1.) a violé les articles 1719 et 1720 du code civil et
sollicite de ce fait une réduction du loyer « adapté », de l’ordre de 30%
Lors des débats, A.) a modifié ses prétentions en demandant à voir réduire le loyer
de l’ordre de 50%.
   4) Irrecevabilité de la demande en paiement d’un loyer majoré à compter du 1er
      janvier 2012, moyen formulé en ordre subsidiaire (pages 15-17)
En soulignant i) la teneur des articles 11 et 8 de la loi du 21 septembre 2006 et
ii) qu’une mise en demeure lui a été adressée par SOC1.) en date du 8 mars 2012
(au sens du prédit article 8), que celle-ci n’a pas laissé s’écouler un mois avant de
saisir la CDL, A.) donne notamment à considérer que compte tenu du non-respect de
l’article 8, il y aurait lieu de dire non remplies les conditions posées par l’article 11
pour « la prise d’effet de la décision à intervenir au 1er terme suivant la saisine du
collège ». (Pour le surplus de ce moyen, il est renvoyé aux pages 16 et 17 de l’acte
d’appel).

                                                                                32
   5) Sur le paiement par tiers annuels, moyen formulé en ordre infiniment
      subsidiaire (page 17)
En se prévalant de l’article 12 de la loi de 2006, A.) estime qu’il y a lieu à dire que la
hausse du loyer, augmenté de plus de 10%, s’applique par tiers annuels.
Lors des débats, A.) a encore demandé à voir condamner SOC1.) à lui payer le
montant de frais et honoraires d’avocat de 4.870,25 euros et les frais et honoraires
d’huissier de 376,84 + 387,09 euros.
SOC1.) conclut i) à la confirmation pure et simple du premier jugement, par adoption
des motifs retenus par le premier juge, en faisant relever qu’elle se rapporte à
prudence de justice quant à l’application de la hausse par tiers annuels et ii) à
l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.
L’intimée souligne l’évolution législative en matière de bail à loyer en faisant relever
i) que depuis 1945, le législateur a voulu influencer la politique contre la pénurie des
logements et protéger le locataire et ii) que la législation a connu des réformes en
1955, 1987 et 2006.
Deux constantes auraient marqué la législation du bail à loyer jusqu’en 2006, à
savoir i) le droit au bail, opposable au nouveau propriétaire et ii) le droit du
propriétaire de majorer le loyer à certaines conditions; ainsi de 1955 à 1987, le loyer
pouvait être majoré lorsque le propriétaire faisait effectuer des travaux d’amélioration
du bien immobilier donné en location, à charge pour le propriétaire de prouver
l’existence de l’investissement.
Par la suite, le prix de l’immobilier aurait connu une flambée, ce qui aurait eu comme
conséquence que le prix du loyer n’avait plus aucune commune mesure avec le prix
de l’immeuble. Ce serait dans ce contexte, qu’un débat politique a été mené qui a
conduit à la loi de 2006.
SOC1.) fait souligner que tout en maintenant la protection du locataire, la loi du 21
septembre 2006 dirait qu’en cas de changement de propriétaire du bien loué, il
faudrait tenir compte i) de la spéculation immobilière et ii) de l’augmentation du prix
de l’immobilier, de sorte que désormais la fixation du loyer, par rapport à la valeur de
l’immeuble tel que répertoriée dans l’acte notarié de vente, serait autorisée, sauf en
cas de fraude prouvée.
Le changement de paramètres aurait dès lors été voté et abouti à la loi de 2006 et le
juge serait tenu de l’appliquer.
SOC1.) donne à considérer qu’en l’espèce, en statuant comme elle l’a fait, la CDL a
refusé d’appliquer la loi. L’intimée souligne que si le premier jugement rendu par le
tribunal de paix en date du 29 janvier 2013 a dit son recours irrecevable, c’est parce
que la décision de la CDL du 17 juillet 2012 n’a pas fixé, ni déterminé le loyer. Il
aurait dès lors fallu retourner auprès de la CDL pour obtenir une autre décision
rendue le 21 mai 2013, qui a dit non fondée la demande en augmentation de loyer
formulée et contre laquelle le recours serait valablement dirigé. Même si cette
décision du 21 mai 2013 ne contenait pas de chiffres, il n’en resterait pas moins que
le recours serait recevable et fondé.
Le fait que l’ancien propriétaire n’ait pas sollicité une augmentation de loyer biennale
serait sans incidence sur le fond du litige.
Le fond de la loi de 2006 serait clair : le nouveau propriétaire peut demander un
nouveau loyer sur base du prix d’acquisition de l’acte notarié, sauf preuve d’une
collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur de l’immeuble. L’intimée fait
                                                                                33
relever que l’immeuble se trouve au QU1.), qui est l’un des quartiers les plus chers
de la ville de LIEU1.).
La loi de 2006 créerait un équilibre entre les intérêts i) du locataire, qui a un droit au
maintien du bail et ii) du bailleur qui a le droit d’adapter le loyer. L’argument tenant à
« l’inconventionalité » laisserait dès lors d’être fondé.
La demande en réduction du loyer serait irrecevable, car il aurait fallu qu’A.) agisse
par voie de référé, sinon saisisse la CDL. L’immeuble daterait des années 1920-
1930; il serait dès lors normal que de l’humidité se trouve dans les caves.
SOC1.) fait relever que pour rendre l’immeuble conforme aux normes en vigueur, il
faut investir et réaliser des travaux de rénovation, mais qu’en tout état de cause,
même à l’heure actuelle et sans que lesdits travaux ne soient réalisés, l’immeuble
répond aux critères locatifs.
SOC1.) souligne encore que si la doctrine postérieure à l’entrée en vigueur est
d’application, (Georges KRIEGER, Marc THEWES), il en irait autrement de la
doctrine antérieure ; ainsi l’article invoqué par l’appelante pour essayer de corroborer
sa version des choses (émanant de Marianne HARLES) ne saurait dès lors être pris
en considération pour toiser le présent litige.
L’argument de l’appelante tenant à l’article 8 de la loi de 2006 laisserait d’être fondé.
Motifs de la décision
A titre préliminaire, le tribunal tient à noter i) que, contrairement à l’affirmation de
l’appelante, le jugement rendu par le tribunal de paix en date du 29 janvier 2013 n’a
pas rejeté le recours de SOC1.), mais l’a déclaré irrecevable au motif que le loyer
n’était pas déterminé dans la décision rendue par la CDL le 17 juillet 2012, ii) que le
loyer est implicitement déterminé par la décision de la CDL du 21 mai 2013, SOC1.)
ayant été déboutée de sa demande en augmentation de loyer, ce qui revient à
admettre que le loyer stipulé dans le contrat de bail de 2008 est maintenu, iii) qu’au
vu de la matérialité de la vente de l’immeuble, documentée au moyen de l’acte
notarié du 14 octobre 2011, dument enregistré, cette vente existe à l’égard de tout un
chacun et est opposable à A.), le moyen tendant à dire que la vente de l’immeuble lui
soit déclarée inopposable laissant dès lors d’être justifié, iv) que la circonstance
qu’une augmentation de loyer n’ait pas été énoncée dans l’acte de vente notarié est
sans incidence sur le fond du litige et v) qu’en cas de vente du bien immobilier loué,
il est de principe que le bail continue à courir.
I) Quant aux moyens tenant à l’autorité de chose jugée, l’étendue du recours,
l’absence d’irrecevabilité en l’état, la faute de SOC1.)
Quant au moyen tenant à l’irrecevabilité du recours exercé par SOC1.) au motif de
l’autorité de chose jugée, le tribunal rappelle, qu’aux termes de l’article 10 de la loi du
21 septembre 2006, « Contre la détermination du loyer par la Commission, il est
ouvert une action devant le juge de paix du lieu de la situation du logement. Cette
action devra être formée, à peine de déchéance, dans le mois de la notification du
procès-verbal de la commission. Elle sera introduite, instruite et jugée conformément
à la procédure prévue aux articles 19 à 25. La copie du procès-verbal de la
Commission sera jointe à la requête. Si aucun recours n’est introduit suite à la
notification de la décision de la Commission dans les délais fixés, il est présumé
d’une manière irréfragable que la décision de la Commission est acceptée de part et
d’autre. La décision du juge de paix pourra être frappée d’opposition ou d’appel dans
les formes et délais prévus aux articles 23 et 25 ».

                                                                                34
A l’instar des développements faits par le premier juge et par adoption de ses motifs,
le tribunal constate qu’il n’y a pas violation de l’autorité de chose jugée, le jugement
rendu par le tribunal de paix en date du 29 janvier 2013, n’ayant fait que déclarer
irrecevable le recours formé par SOC1.), contre la décision de la CDL du 17 juillet
2012, précisément parce que cette décision i) ne déterminait pas le loyer, condition
pourtant indispensable pour la recevabilité d’un recours, mais ii) a retenu que le prix
d’acquisition de l’immeuble ne pouvait être pris en compte pour la fixation du capital
investi et a renvoyé l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre aux parties
de prendre des conclusions supplémentaires aux fins de faire établir le capital investi
sur base de l’article 3, points 2,3 et 4 (alinéa 1er) de la loi du 21 septembre 2006.
Le tribunal rappelle que dans la mesure où suite à la continuation des débats devant
la CDL, celle-ci a, suivant décision du 21 mai 2013, dit non fondée la demande en
augmentation de loyer sollicitée par SOC1.), cette décision équivaut, contrairement à
ce que prétend A.), à la détermination du loyer tel qu’il résulte du contrat de bail
conclu entre A.) et l’ancien propriétaire, de manière à rendre recevable le deuxième
recours exercé par SOC1.).
Aux termes de l’article 1351 du code civil, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à
l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la
même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre
les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».
Le principe de l’autorité de la chose jugée s’attache à la seule partie du jugement
que l’on nomme « dispositive » et ne s’attache qu’aux seuls chefs du dispositif ayant
effectivement tranché une question litigieuse, étant précisé qu’il n’y a pas autorité de
chose jugée sur les questions non résolues : dès lors un autre jugement peut
valablement accueillir une demande les concernant, sans violer l’article 1351 du
code civil (Jurisclasseur civil, articles 1349 à 1353 du code civil, Autorité de chose
jugée fasc. 20, édit. août 2010, n° 100, 102, 105, 106).
Si le jugement est rendu en l'état d'une situation évolutive, il n'a pas autorité de la
chose jugée. Ainsi, la demande déclarée irrecevable n'interdit pas de former une
nouvelle demande, une fois l'irrecevabilité corrigée ou disparue (Jurisclasseur civil,
articles 1349 à 1353 du code civil, Autorité de chose jugée fasc. 20, édit. novembre
2013, n° 104).
L’irrecevabilité tranchée dans le jugement du 29 janvier 2013 (pour les motifs
dégagés ci-avant), ne fait dès lors pas obstacle au recours formé par SOC1.) suivant
requête du 28 mai 2013.
Le moyen tenant à l’autorité de chose jugée n’est dès lors pas fondé.
Quant à l’étendue du recours, le tribunal souligne que dans la mesure où la décision
du 17 juillet 2012 a fait l’objet d’un recours qui s’est soldé par le jugement
d’irrecevabilité du 29 janvier 2013 en considération du fait que le loyer n’y était pas
déterminé, le recours formé par SOC1.) suivant requête du 28 mai 2013, qui a abouti
au jugement entrepris par l’appel, est valablement dirigé contre les deux décisions
rendues par la CDL qui forment un tout indissociable. Il aura en effet fallu que
SOC1.) attende la deuxième décision, pour pouvoir former un recours qui soit
recevable au regard de la condition tenant à la détermination du loyer.

                                                                                35
Admettre le contraire reviendrait, tel que le premier juge l’a dit à juste titre, à priver
SOC1.) de son droit d’exercer le recours institué par la loi, étant précisé i) que si
dans sa première décision, la CDL a dit que le « prix d’acquisition ne peut être pris
en compte … pour la fixation du capital investi », elle a également refixé l’affaire afin
de permettre aux parties de conclure sur le capital investi, afin de déterminer le
montant du loyer, non encore fixé, ii) que c’est dans la seconde décision que le loyer
a été fixé, en étant implicitement maintenu au loyer stipulé dans le bail et iii) que saisi
du recours introduite par SOC1.) contre les deux décisions, le premier juge a dit que
le capital investi pouvait être réévalué sur base du prix de vente inscrit dans l’acte
notarié.
Dès lors, par adoption des motifs retenus par le premier juge, le raisonnement d’A.)
tendant à dire que SOC1.) serait déchue de son droit d’agir n’est pas fondé.
Quant au moyen tenant à « l’absence d’irrecevabilité en l’état », le tribunal donne
acte à l’appelante qu’elle y renonce.
Quant au grief d’A.) consistant à dire i) que SOC1.) aurait « mis la CDL dans
l’impossibilité de se prononcer sur la détermination du loyer en s’abstenant
volontairement et de manière malveillante de verser à la procédure les éléments
sollicités », ii) que cette faute qui serait à l’origine du défaut de détermination du loyer
et iii) que SOC1.) ne saurait se prévaloir de cette faute, de sorte que iv) le recours
serait à rejeter, le tribunal ne peut que constater que si SOC1.) a, pour des raisons
qui lui sont propres, décidé de ne pas verser d’autres pièces à l’appui de sa
demande en augmentation de loyer, ce fait n’est pas constitutif d’une faute, étant en
outre précisé, i) qu’aucune intention malveillante n’est donnée dans le chef de
SOC1.) et ii) que la décision rendue par la CDL n’a précisément pas fait droit à la
demande en augmentation de loyer. Le grief n’est dès lors pas fondé.
Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que c’est à bon droit que le
premier juge a reçu en la forme le recours formulé par SOC1.) suivant requête du 28
mai 2013.
II) Interprétation non conforme de la loi du 21 septembre 2006 au regard du
principe général du droit de la sécurité juridique
A ce titre, A.) reproche au législateur luxembourgeois d’être resté muet sur la
« question de la prise en compte du prix de revente d’une maison, lorsque cette
cession est intervenue durant le bail en cours ». De ce fait, la loi de 2006 serait
inconventionnelle et violerait les principes de sécurité juridique et de confiance
légitime en droit interne luxembourgeois.
Le tribunal tient en premier lieu à souligner que, pour autant que le moyen invoqué
par A.) tende à dire que le premier juge a fait une mauvaise interprétation de la loi, il
est renvoyé aux développements qui seront faits ci-après, dans le cadre du fond du
litige.
Pour le surplus, il est à noter que les principes généraux de droit que la Cour de
justice a dégagés, au fil de sa jurisprudence i) des caractéristiques fondamentales de
l'ordre juridique communautaire, ii) des traditions constitutionnelles communes des
Etats membres et iii) des instruments internationaux, constituent, selon la
jurisprudence de la Cour une des sources du droit communautaire et revêtent une
importance particulière dans la protection des droits fondamentaux, étant précisé que
le respect de ces principes ne s'impose pas seulement aux institutions
communautaires lorsqu'elles adoptent des actes de droit dérivé, mais également aux
Etats membres qui agissent dans le cadre de l'application du droit communautaire
(cf. conclusions du Parquet Général dans l'affaire de cassation, W. G., P.,
                                                                                36
association agricole de droit luxembourgeois, et l'ETAT du Grand-Duché de
Luxembourg).
La Cour de cassation luxembourgeoise marque, traditionnellement, une certaine
réticence à recourir aux principes généraux de droit en tant que source autonome du
droit (cf. conclusions du Parquet Général, op cit, renvoyant à Numa Wagner, Les
réactions de la doctrine à la création du droit par les juges; travaux de l'association,
Henri Capitant, t. 31, 1980, p. 437- rapport luxembourgeois; Georges Wivenes,
l'application des principes généraux du droit communautaire par les juridictions
luxembourgeoises, Pas. 31, p. 239).
Tel qu’il sera dit ci-après, le législateur a prévu les modalités de fixation et
d’adaptation du loyer en tenant compte des intérêts du locataire et du bailleur, la
circonstance que la loi du 21 septembre 2006 ne contienne aucune mention
spécifique régissant le cas du loyer en cas de vente du bien loué, ne la rendant pas,
de ce fait, inconventionnelle et ne constituant pas, de ce fait, une entorse aux
principes généraux de droit, ni aux principes de sécurité juridique, ni en la confiance
légitime par rapport au droit luxembourgeois.
III) Quant au moyen tenant à l’impossible prise en compte du prix de revente
d’une maison intervenue en cours de bail
A titre préliminaire, le tribunal tient à noter que tout comme lors de la fixation initiale
du loyer, la loi sur le bail à usage d’habitation prévoit des condition strictes à son
adaptation en cours de bail, tel que c’est le cas en l’espèce, étant précisé que la
limite de l’augmentation de loyer est constituée par le plafonnement des 5% du
capital investi et réévalué suivant coefficients d’adaptation (cf. Lex THIELEN, Le
Contrat de Bail, Edit. Promoculture, 2013, n° 291, 293).
Il est, dès lors, important de rappeler les articles de la loi du 21 septembre 2006
s’appliquant au présent litige.
Aux termes de l’article 8 : « La partie qui se croira fondée en vertu des dispositions
de la présente loi à demander une augmentation ou une réduction du loyer devra
d’abord notifier son intention à l’autre partie par écrit, sous peine d’irrecevabilité de la
requête devant la commission. Si un accord n’a pu être obtenu endéans un mois, le
réclamant pourra adresser une requête au collège des bourgmestre et échevins de la
commune du lieu de situation du logement….»
En l’espèce, après avoir acquis l’immeuble en date du 14 octobre 2011, le nouveau
propriétaire, respectivement bailleur a, suivant courrier du 16 décembre 2011, notifié
à A.) l’augmentation du loyer mensuel en portant le montant à 6.105,00 euros, en
considération du prix d’acquisition de l’immeuble, tout en précisant que ce nouveau
prix du loyer prendrait effet en janvier 2012.
A.) n’ayant donné aucune suite à ce courrier, qui contient l’intention non équivoque
du bailleur d’augmenter le loyer, ni au courrier du 6 janvier 2012, par lequel, le
nouveau prix du loyer est rappelé par SOC1.) à la locatrice (SOC1.) précisant que le
solde du loyer de janvier 2012 est à virer immédiatement et que le paiement des
futurs loyers est à adapter au nouveau montant du loyer), ni à la mise en demeure lui
adressée en date du 8 mars 2012, il s’ensuit qu’au regard dudit texte, la requête en
augmentation de loyer a été valablement introduite le 16 avril 2012.
C’est en effet la notification écrite de l’intention de l’augmentation du loyer, en
l’espèce le courrier recommandé du 16 décembre 2011, qui fait courir le délai
minimum d’un mois, conféré à l’autre partie pour marquer son accord ou son

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désaccord à cette modification du loyer, étant précisé qu’A.) n’était manifestement
pas d’accord à payer le loyer tel que majoré par son nouveau bailleur.
Il s’ensuit que le raisonnement d’A.) tendant à dire que SOC1.) « n’a même pas
attendu un mois » avant de saisir la CDL et que le recours serait, à ce titre
irrecevable, tombe à faux.
L’argument de l’appelante tendant à dire que le loyer aurait été augmenté par
SOC1.), avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, n’est pas fondé dans la mesure où,
dès décembre 2011, le nouveau bailleur a fait connaître son intention de porter le
montant du loyer à 6.105,00 euros à partir de janvier 2012.
Aux termes de l’article 3 : « (1) La location d’un logement à usage d’habitation ne
peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5 % du capital
investi dans le logement. »
(2) A défaut d’accord entre parties, le capital investi est celui engagé : i) dans la
construction initiale du logement et de ses dépendances telles que garages,
emplacements de stationnement, jardin, grenier et cave, qui sont mis à la disposition
du locataire et dont le coût est établi au jour de leur achèvement, ii) dans les travaux
d’amélioration, dont le coût est établi au jour de l’achèvement des travaux, lesquels
ne peuvent comporter des réparations locatives ou de menu entretien, iii) dans le
terrain sur lequel l’habitation est sise, dont le coût est fixé à celui du jour de son
acquisition; le prix du terrain peut toutefois également être fixé forfaitairement par le
bailleur à 20 % du capital investi.
(3) Ce capital investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de
l’adaptation du loyer par multiplication avec le coefficient correspondant du tableau
des coefficients de réévaluation prévus par l’article 102, alinéa 6, de la loi modifiée
du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu.
Si la construction du logement remonte à quinze ans ou plus, le capital investi
réévalué déterminé d’après les modalités formulées ci-avant, à l’exception du prix du
terrain sur lequel l’habitation est construite, frais de l’acte compris, qui ne sont pas
pris en compte pour le calcul de la décote, est diminué de 2% par période de deux
années supplémentaires, à moins que le bailleur ne prouve avoir investi des frais
équivalents dans l’entretien ou la réparation du logement. Ces frais sont également
réévalués selon les modalités prévues par l’alinéa 1er. Au cas où les frais investis
n’atteignent pas le montant correspondant de la décote, ils sont compensés avec la
décote. Au cas où ils excèdent la décote opérée, ils sont reportés sur les décotes
ultérieures.
(4) Dans le cas où le capital investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur
base de pièces justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le
montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en
bâtiment qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté.
Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte
authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre
au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.
Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est
contestée par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement
correspondre à la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie
ne puisse établir le véritable capital investi, la commission des loyers, saisie
conformément à l’article 8, détermine le capital investi compte tenu de la valeur du
terrain, du volume de l’immeuble loué, de la surface louée, de la qualité de
l’équipement, de l’état d’entretien ou de réparation du logement, et de la finition du
logement.

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(5) Le loyer de tout logement à usage d’habitation fixé en vertu des dispositions qui
précèdent soit de l’accord des parties, soit par la Commission des loyers, soit
judiciairement, ne peut faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans. Cette
période de deux ans ne prend pas fin par suite d’un changement de bailleur. En
revanche, elle prend fin de plein droit s’il y a changement de locataire sans préjudice
des dispositions de l’article 13, alinéa 1er.
En premier lieu, le tribunal tient à souligner qu’il se dégage du prédit point 5 de
l’article 3, que s’il est fixé conformément aux précédents principes, le loyer ne peut
être adapté que tous les deux ans, cette période ne prenant pas fin en cas de
changement de bailleur. Dans la mesure où, en l’espèce, l’ancien bailleur B.) n’a pas
procédé à une augmentation du loyer, fixé dans le bail du 18 décembre 2008 et
maintenu jusqu’à la date à laquelle il a cédé la propriété de l’immeuble, le nouvel
acquéreur SOC1.) a dans la suite valablement pu notifier son intention d’augmenter
le loyer.
Le moyen avancé à ce titre par A.) ne tient dès lors pas.
En second lieu, le tribunal note qu’il se dégage du point 4 de l’article 3, i) qu’un
expert ne doit être chargé, que pour autant, que la condition cumulative inscrite au
point 4 de l’article 3 de la loi du 21 septembre 2006 soit donnée et ii) que la CDL peut
être saisie, si la présomption (que le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique
translatif de propriété, et les frais de l’acte correspondent, au jour de la signature de
l’acte au capital investi, réévalué et décoté), est contestée, ou si l’évaluation par
l’expert, est contestée.
C’est dès lors à bon droit que, face au refus d’A.) de payer le montant du loyer tel
que stipulé, -calculé sur base du prix d’acquisition de l’immeuble-, dans la lettre
recommandée lui adressée par SOC1.) en date du 16 décembre 2011 et réitéré dans
la mise en demeure lui adressée le 8 mars 2012, SOC1.) a fait usage du droit lui
conféré par l’article 3, point 4, et a saisi la CDL de sa demande en augmentation de
loyer, qui s’est finalement soldée par les décisions du 17 juillet 2012 et 21 mai 2013.
Quant à l’argument d’A.) tendant à dire que, le capital investi ne peut être pris en
compte que pour autant qu’un nouveau bail soit conclu, le tribunal note que là où la
loi n’opère pas de distinction, il n’y a pas lieu de distinguer. Dès lors qu’aucune
disposition de loi ne précise que la notion de capital investi s’applique uniquement en
cas de conclusion d’un nouveau bail et non en cas d’adaptation du loyer en cours de
bail, le tribunal ne saurait suivre l’argumentation d’A.).
En tout état de cause, le tribunal note que la doctrine dont A.) se prévaut, a été
rendue dans le cadre de la loi antérieure à 2006, étant précisé que tel que l’a
souligné à juste titre le premier juge, le législateur de 2006 a entendu modifier la
donne, en tenant compte de l’évolution du prix de l’immobilier, ainsi que de l’intérêt
des investisseurs et des locataires.
C’est précisément pour garantir le respect des droits tant du locataire que du bailleur
que le législateur a instauré la procédure telle que prévue à l’article 3 de la loi du 21
septembre 2006, ainsi que le tempérament d’une application de la hausse du loyer
par tiers annuels.
Dès lors, le tribunal ne saurait suivre le raisonnement d’A.) tendant à faire dire i)
qu’au regard de l’intangibilité des conventions, le loyer devrait être maintenu à celui
fixé dans le bail du 18 décembre 2008 et ii) qu’il y aurait entorse à la sécurité
juridique, « inconventionalité » de la loi, et violation du principe de l’égalité,
l’ensemble desdits moyens laissant d’être fondés.

                                                                                39
Le tribunal tient à noter qu’en statuant, comme il l’a fait, en prenant le soin de
rechercher l’intention du législateur sur base des travaux parlementaires ayant mené
à la loi de 2006, le premier juge n’a fait qu’appliquer la loi sans porter atteinte aux
principes généraux de droit, ni aux principes de sécurité juridique, ni aux principes
régissant le droit luxembourgeois.
C’est partant à bon droit et par adoption de ses motifs exhaustifs, que le premier juge
a notamment dit i) que c’est à tort qu’A.) faisait valoir que le nouveau propriétaire
ayant acquis un immeuble à titre onéreux, devait d’abord établir le montant du capital
investi initialement au moyen des pièces justificatives visées dans le susdit texte et
tenter d’avoir l’accord du locataire, avant de pouvoir se référer aux prix d’acquisition
de l’immeuble, ii) qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau propriétaire est
fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix d’acquisition
indiqué dans l’acte notarié, iii) que le locataire n’est pas, pour autant, tenu d’accepter
le montant résultant de l’acte notarié comme référence pour le calcul du nouveau
loyer, étant donné qu’il lui est loisible de contester ce montant en saisissant la CDL,
iv) que cette faculté de contester le prix résultant de l’acte notarié et de saisir la
commission des loyers d’une demande en fixation d’une valeur différente est
également ouverte au nouveau propriétaire et v) que le nouveau propriétaire ne doit
pas établir le capital investi au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4)
de la loi précitée avant de se référer au prix d’acquisition, le prix d’acquisition indiqué
dans l’acte notarié constituant d’emblée la valeur de référence qui sera présumée
correspondre à la valeur réelle de l’immeuble.
C’est dès lors à bon droit qu’il a favorablement accueilli le recours formé par SOC1.).
Quant à l’application par tiers annuels, il est à noter qu’aux termes de l’article 11,
alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006, « Lorsque, en application des dispositions
de la présente loi, le loyer est augmenté de plus de 10% suite à une décision de la
commission des loyers ou sur un recours en justice, la hausse s’applique par tiers
annuels. »
Au vu des éléments de la cause, A.) est partant fondée à solliciter l’application de la
hausse du loyer par tiers annuels.
Quant au point de départ du nouveau loyer, en application de l’article 11, alinéa 1er
de la loi du 21 septembre 2006, aux termes duquel : « La détermination du loyer par
la commission des loyers ou par le juge ne peut produire ses effets qu’à partir du
premier terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestre et
échevins compétent a été saisi de la requête conformément à l’article 8 », c’est à bon
droit que le premier juge a fixé la prise d’effet du nouveau loyer au 1er mai 2012, la
requête ayant été introduite par SOC1.), devant la CDL, le 16 avril 2012.
Il y a partant dores et déjà lieu de confirmer le premier jugement en ce qu’il a dit i) le
recours de SOC1.) fondé, ii) que le capital investi peut être réévalué sur base du prix
de vente renseigné par l’acte notarié du 14 octobre 2011 et iii) que le nouveau loyer
s’élève à 6.105,00 euros à compter du 1er mai 2012, sauf à préciser que la hausse
s’applique par tiers annuels, conformément à l’article 11 de la loi du 21 septembre
2006.
IV) Quant à l’état degradé de l’immeuble
Il est rappelé qu’à ce titre, en défense à la demande principale, A.) formule une
demande en majoration de loyer, l’appelante se prévalant de l’exception
d’inexécution pour voir réduire le loyer d’abord de 30% et ensuite de 50%.

                                                                                40
La recevabilité de cette demande, non formulée en première instance, n’a fait l’objet
d’aucune critique ; la demande est partant recevable en la forme.
Conformément à l'article 1719 du code civil (dont les articles 1720 et 1721 ne font
que régler le détail), le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit
besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée,
d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en
faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’exception d’inexécution prévue à l’article 1143-2 du code civil ne permet au
locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le
bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles. L’exception
n’est accueillie par les tribunaux qu’avec sévérité et prudence, car il n’appartient pas
à l’une des parties d’alléguer de manière unilatérale de prétendus manquements à
l’autre partie, sans en rapporter la preuve, sinon du moins l’apparence, surtout si elle
est invoquée par le preneur, celui-ci risquant aux yeux du juge, d’apparaître comme
un mauvais payeur. L’exception ne doit dès lors pas être invoquée contrairement à la
bonne foi, le juge appréciant si le manquement justifie l’inexécution temporaire des
obligations de celui qui s’en prévaut (Les Novelles, Le louage des choses, I, Les
baux en général, édit. Larcier, n° 400).
La jurisprudence apprécie ce moyen en considération de deux critères : un critère
d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et un critère de
nécessité (Lex THIELEN, Le Contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125), étant
précisé qu’en tout état de cause, il appartient au locataire de mettre le bailleur fautif
en demeure (Les Novelles, op cit, n° 616), sinon du moins d’avertir le bailleur de la
nécessité d’effectuer des réparations, ou de dégradations du bien loué (cf. Trib. Arr.
Lux, 27 juin 2008, n° 114839 du rôle).
A noter i) que le juge du fond apprécie souverainement si le manquement d’une
partie revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception d’inexécution
(Les Novelles, op cit, n° 616) et ii) que même à la supposer établie, l’inexécution de
l’obligation d’entretien ne justifie jamais la réduction de loyer, même si le preneur est
privé de la jouissance d’une partie du bien (Les Novelles, op cit, n° 617).
Outre le fait qu’il ne résulte en l’espèce d’aucune pièce probante que les désordres
dont A.) se prévaut à l’heure des débats, aient été dénoncés au bailleur SOC1.), le
tribunal constate qu’aux termes du contrat de bail conclu en décembre 2008, la
locatrice a accepté, en connaissance de cause, de louer l’immeuble dans l’état dans
lequel il se trouvait au moment de la prise en location.
S’il résulte certes des constats d’huissier dressés à la requête d’A.) en date des 12
octobre 2012 et 18 avril 2014, que l’immeuble est vieux et présente des
caractéristiques inhérentes à un tel immeuble (notamment la présence d’humidité au
sous-sol, murs extérieurs anciens partiellement effrités, traces d’humidité au grenier,
dues à l’âge de la bâtisse), en revanche aucun élément de ces deux constats ne
permet de dire que l’immeuble ne permette pas une jouissance paisible,
respectivement que le bailleur ait failli à son obligation d’entretien des lieux loués.
Dès lors, dans la mesure où l’état de l’immeuble n’a pas changé depuis la prise à
bail, que cet état était bien connu de la locatrice et qu’une privation de jouissance,
même partielle laisse d’être établie, A.) ne saurait prétendre à une réduction du loyer
pour trouble de jouissance, étant précisé qu’en tout état de cause, le fait que les lieux
loués ne répondent pas aux critères de confort moderne, est sans incidence sur cette
conclusion.
Le moyen tenant à l’exception d’inexécution laisse partant d’être fondée.
                                                                                41
Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est à dire fondé
que dans la mesure où la hausse du loyer ne s’applique que par tiers annuels, étant
précisé que c’est à bon droit que le premier juge a condamné A.) aux frais et dépens
de la première instance.
Les demandes en obtention d’une indemnité de procédure sollicitées pour l’instance
d’appel par les parties respectives au litige sont à dire non fondées, l’iniquité requise
pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant donnée
dans le chef d’aucune des parties.
Même si l’appel est partiellement fondé, les frais et dépens de l’instance d’appel sont
à mettre à la charge de l’appelante, étant donné que ce n’est que dans une infime
mesure qu’il a été fait droit aux prétentions de l’appelante.
                                    Par ces motifs
Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit l’appel en la forme,
donne acte à A.) de la renonciation au moyen tenant à « l’absence d’irrecevabilité en
l’état »,
dit l’appel partiellement fondé,
par réformation partielle du jugement entrepris,
dit que la hausse du loyer s’applique par tiers annuels,
confirme le jugement entrepris pour le surplus,
reçoit en la forme la demande en réduction de loyer formulée par A.),
la dit non fondée,
dit non fondées les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées
pour l’instance d’appel par les parties respectives au litige,
condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

                                                                                42
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
               Exempt – appel en matière de droit du travail

       Audience publique du quinze décembre deux mille quatorze

Numéro 40633 du rôle.

Composition:

M. Étienne SCHMIT, président de chambre;
Mme Astrid MAAS, premier conseiller;
Mme Monique FELTZ, conseiller;
M. Alain BERNARD, greffier.

                                         Entre:

la société anonyme SOC1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…),
représentée par son conseil d’administration,

appelante aux termes d’un acte de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN
d’Esch-sur-Alzette du 11 novembre 2013,

comparant par Maître Christian JUNGERS, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg,

                                            et:

M. A.), demeurant à F-(…),

intimé aux fins du prédit acte STEFFEN,

comparant par Maître Valérie FERSING, avocat à la Cour, demeurant à
Luxembourg.

                  --------------------------------------------------------
                               LA COUR D’APPEL:

Les avocats ont marqué leur accord à ce que Mme le magistrat de la mise en
état, chargé de faire rapport, tienne seule l’audience pour entendre les
plaidoiries. Elle a indiqué la composition de la Cour et a fait son rapport oral.

Le conseiller rapporteur a rendu compte de l’audience à la Cour dans son
délibéré.

Par requête déposée le 24 avril 2012, A.) a fait convoquer son ancien
employeur, la société anonyme SOC1.), devant le tribunal du travail
d’Esch/Alzette pour y voir dire le licenciement avec préavis du 9 septembre
2011 irrégulier pour vice de forme, sinon pour le voir déclarer abusif. Il réclame
le paiement des montants de 1.239,37 € à titre de dommage matériel et
14.872,44 € à titre de dommage moral pour le préjudice subi suite au
licenciement, ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000 €.

Par jugement du 3 octobre 2013, le tribunal du travail a déclaré abusif le
licenciement pour motif économique intervenu le 9 septembre 2011, a dit que la
demande basée sur l’article L.124-2 du code du travail est sans intérêt et a
condamné la société anonyme SOC1.) à payer à A.) un montant de 6.239,37 €
avec les intérêts au taux légal à partir du 24 avril 2012, jour du dépôt de la
requête introductive d’instance jusqu’à solde. Le jugement a ordonné la
majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois
mois à compter de la notification du jugement, a dit non fondée la demande en
exécution provisoire et a réservé, pour le surplus, les demandes des parties et a
refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure.

Par exploit d’huissier de justice du 11 novembre 2013, la société anonyme
SOC1.) a régulièrement interjeté appel contre ce jugement. Elle demande, par
réformation, à voir dire que la lettre de licenciement satisfait aux critères de
précision établis par la jurisprudence, que les motifs invoqués sont réels et
sérieux pour justifier un licenciement avec préavis. Elle demande à la Cour de
déclarer le licenciement régulier, de débouter le salarié de ses revendications et
de la décharger des condamnations intervenues à son encontre. A titre
subsidiaire, elle demande acte qu’elle conteste les montants réclamés à titre de
réparation des dommages matériel et moral dans leur principe et dans leur
quantum et elle sollicite une indemnité de procédure de 1.500 € pour l’instance
d’appel.

A.) conclut en ordre principal à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré
abusif le licenciement. Il demande à la Cour de lui allouer les montants de 5.000
€ et de 1.239,37 € à titre de préjudices moral et matériel subis. Il interjette appel
incident quant à la demande en majoration du taux d’intérêt applicable. En ordre
subsidiaire, il demande à voir constater que le licenciement est irrégulier quant
à sa forme et réclame, conformément aux dispositions de l’article L. 124-2 du
code du travail, un montant de 2.478,74 €. En tout état de cause, il sollicite une
indemnité pour procédure abusive et vexatoire d’un montant de 5.000 € sur
base de l’article 6-1 du code civil, et subsidiairement sur le fondement des
articles 1382 et 1383 du même code, ce montant avec les intérêts légaux à

                                       2
compter de la demande en justice, sinon du présent arrêt, ainsi qu’une
indemnité de procédure de 2.000 €.

L’employeur conclut au rejet de la demande basée sur le non-respect de l’article
L. 124-2 du code du travail, ainsi que des demandes en obtention d’une
indemnité pour procédure abusive et vexatoire et d’une indemnité de procédure.

La régularité du licenciement

A.) fait exposer qu’il a été aux services de la société anonyme SOC1.) depuis le
2 avril 2007 en qualité de « technicien réseau ». Il fut licencié par courrier
recommandé du 9 septembre 2011 avec un préavis de deux mois pour motif
économique. Il fait valoir en premier lieu que le licenciement serait irrégulier
pour vice de forme, au motif que l’employeur, dont le nombre d’employés serait
supérieur à 150 et qui ferait partie d’un groupe international comptant plus de
1500 employés, ne se serait pas conformé aux dispositions de l’article L. 124-2
du code du travail. Quant au fond, il affirme que le motif économique n’aurait
pas été indiqué avec la précision requise, faute par l’employeur de fournir des
énonciations relatives à une éventuelle restructuration envisagée et d’indiquer
les raisons pour lesquelles il envisage de licencier tel salarié plutôt qu’un autre.
Le motif économique avancé ne serait dès lors pas caractérisé et serait
totalement fallacieux, pour n’être ni réel ni sérieux.

Le tribunal du travail a retenu qu’au vu des dispositions de l’article L. 124-5. (2)
du code du travail l’employeur devrait fournir des renseignements précis sur
l’origine et la cause des difficultés économiques dont il se prévaut pour justifier
le licenciement. L’employeur resterait en défaut de prouver que la prétendue
perte est liée à l’augmentation du prix d’achat de la matière première, de sorte
qu’à défaut de compte de profits et de pertes et de bilans intermédiaires, le
salarié ne disposerait pas de toutes les indications nécessaires pour pouvoir
comprendre et juger les éléments qui ont influencé le prétendu résultat négatif
dont la société anonyme SOC1.) s’est prévalue pour justifier le licenciement
avec préavis. Ce défaut de précision équivaudrait à une absence de motivation,
de sorte que le congédiement du 9 septembre 2011 serait abusif.

A l’appui de son appel, l’employeur fait valoir qu’il a clairement indiqué dans sa
lettre de motivation du 7 octobre 2011 qu’il a conclu l’année 2010 avec une
perte de 665.319,74 €, qu’il a constaté une dégradation importante de sa
situation financière en 2011, année qui a conclu avec une perte de
5.502.224,85 €. Cette perte serait due essentiellement à une augmentation
significative des prix des matières premières, dont le caoutchouc. Face à cette
situation menaçante et dans l’espoir de stabiliser sa situation économique, la
société anonyme SOC1.) aurait dû réduire les coûts d’exploitation et notamment
ses frais de personnel. La suppression d’un des deux postes d’informaticiens lui
aurait permis d’économiser une somme approximative de 37.500 €.

L’appelante soutient avoir indiqué les motifs du licenciement avec une précision
suffisante. Elle estime que la suppression d’un poste de travail constitue un
motif valable pour procéder à un licenciement, sans que l’employeur ne soit
obligé d’indiquer les raisons qui l’ont amené à décider la restructuration par

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suite de laquelle le poste d’un salarié est supprimé, de sorte que le licenciement
serait justifié.

Le salarié conteste la réalité de la suppression de son poste de travail en
soutenant que la société anonyme SOC1.) aurait, quelques semaines avant son
licenciement, embauché 4 personnes et après son licenciement elle aurait
encore embauché 5 personnes et en 2013 trois autres personnes, tel que cela
résulterait d’attestations testimoniales versées en cause. Il reproche à
l’employeur de n’avoir pas mis en œuvre toutes les démarches nécessaires et
utiles pour conserver l’emploi d’A.) et d’avoir procédé à son licenciement de
manière intempestive.

L’employeur demande le rejet des attestations testimoniales et souligne qu’A.)
resterait en défaut de prouver que la société anonyme SOC1.) aurait
embauché, après son licenciement, un nouveau salarié pour le poste de travail
occupé par l’intimé.

La précision des motifs

La Cour renvoie pour le détail à la lettre de motivation entièrement transcrite
dans le jugement dont appel.

En expliquant qu’en 2010, la société a clôturé l’année avec une perte de
666.000 € et qu’à la fin du mois d’août 2011, malgré une légère hausse du
chiffre d’affaires, la perte pour 2011 se chiffrait à 2.997.000 €, que cette perte
était due à l’augmentation significative des prix des matières premières, qu’au
vu de la situation économique difficile, la société était obligée de réduire les
coûts d’exploitation, qu’elle procédait à la suppression d’un des deux postes
d’informaticiens et que de la sorte elle réussirait à réduire ses frais d’exploitation
de près de 37.500 € par an, la société anonyme SOC1.) a exposé les motifs du
licenciement avec suffisamment de précision pour que A.) puisse en apprécier
la portée et prouver le cas échéant la fausseté et les juridictions du travail
puissent vérifier que le motif invoqué dans la lettre s’identifie avec celui invoqué
en cours de procédure.

Le jugement de première instance est dès lors à réformer sur ce point.

Le caractère réel et sérieux des motifs

Si le chef de l’entreprise est seul responsable du risque assumé par
l’exploitation de l’entreprise, il bénéficie corrélativement du pouvoir de direction.
Il décide donc seul de la politique économique de l’entreprise, de son
organisation interne et des modalités techniques de son fonctionnement qu’il
peut à tout moment aménager à son gré. Le juge ne saurait à aucun titre se
substituer à lui dans l’appréciation de l’opportunité des mesures prises, quelles
que soient les répercussions au regard de l’emploi. Le chef d’entreprise est dès
lors admis à opérer les mesures de réorganisation et de restructuration qu’il
estime opportunes et à procéder aux licenciements avec préavis fondés sur les
nécessités du fonctionnement de l’entreprise qui en sont la suite, sauf à la
personne licenciée d’établir que son congédiement est sans lien avec la mesure

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incriminée et ne constitue pour l’employeur qu’un prétexte pour se défaire de
son salarié.

Le motif de licenciement lié aux « nécessités du fonctionnement de
l’entreprise » n’est pas à comprendre en ce sens que l’employeur doive
attendre que sa situation financière devienne catastrophique avant de pouvoir
agir, une gestion saine de l’entreprise commandant à ce qu’il soit intervenu par
des mesures appropriées au fur et à mesure de l’évolution de la situation. Il doit
ainsi être permis à l’employeur d’anticiper les difficultés économiques majeures.
Le terme de « nécessités du fonctionnement de l’entreprise » n’est d’autre part
pas non plus à comprendre en ce sens qu’il ne vise que des mesures prises
pour éviter le déclin de la société mais il inclut également les mesures
nécessaires à la sauvegarde de la compétitivité de l’entreprise, motif
économique autonome qui peut justifier une réorganisation de l ’entreprise ou
une suppression de poste de travail sans qu’il soit nécessaire d’invoquer des
difficultés économiques majeures et que la survie de l’entreprise soit en cause.

Le chef d’entreprise est libre dans le choix des personnes touchées par les
mesures de restructuration ou de suppression de poste, sauf à la personne
licenciée de prouver qu’elle a été victime d’un abus de droit.

En l’espèce, il ressort des documents versés par l’employeur et notamment du
rapport du réviseur d’entreprise au 31 décembre 2011 avec le bilan de l’année
comptable 2011 que la société anonyme SOC1.) a subi une perte de
665.319,74 € en 2010, perte qui est passée à 5.502.224,85 € en 2011. Pour
pallier la dégradation de sa situation financière, l’employeur était en droit de
prendre les mesures nécessaires en vue d’une réduction des frais d’exploitation
et ce notamment par la suppression d’un des deux postes d’informaticiens.

C’est à tort qu’A.) s’appuie sur un article de journal paru le 18 octobre 2012 pour
contester le bienfondé du motif économique. S’il est vrai que d’après cet article
la société anonyme SOC1.) investit dans son usine au Luxembourg, que
« depuis peu » elle a récupéré les carnets de commande de SOC2.) au Québec
et que c’est la raison pour laquelle elle envisage de procéder à des
restructurations, des investissements et des automatisations, cet article date de
plus d’un an après l’envoi de la lettre de licenciement et est dès lors sans
pertinence dans la présente affaire.

L’affirmation d’A.) que l’employeur aurait procédé à des embauches quelques
semaines avant son licenciement au mois de septembre 2011, même à la
supposer établie, quod non, ainsi que le fait que l’employeur aurait, après son
licenciement, embauché six autres personnes sont dénués de pertinence, du
moment qu’il n’est pas prouvé que la suppression d’emploi n’ait été qu’un
prétexte et qu’un nouvel employé ait été engagé pour faire ce travail. Or, une
telle preuve n’est pas rapportée, alors que les personnes nouvellement
engagées auraient été affectées aux départements back office, comptabilité et
finance.

Il suit de ce qui précède que le motif de licenciement invoqué est non seulement
établi en cause, mais encore réel et sérieux, A.) restant en défaut d’établir que

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son licenciement fut sans lien avec la mesure de suppression de poste décidée
par l’employeur. Le jugement entrepris est en conséquence à réformer en ce
qu’il a déclaré le licenciement abusif et la demande en dommages et intérêts
d’A.) fondée. Il convient partant de décharger la société anonyme SOC1.) de la
condamnation en paiement du montant de 6.239,37 €.

La demande en paiement d’une indemnité pour vice de forme

A.) soutient qu’au moment du licenciement l’employeur aurait occupé 150
salariés au moins, de sorte qu’il aurait dû observer les dispositions de l’article L.
124-2 du code du travail et procéder à une convocation à un entretien préalable.
La société anonyme SOC1.) appartiendrait à un groupe international comptant
plus de 1500 employés.

Dans la mesure où ils ont déclaré abusif le licenciement, les juges de première
instance n’ont pas fait droit à cette demande, l’indemnité visée par l’article
L.124-12. (3) du code du travail n’étant accordée qu’au cas où le licenciement
est déclaré régulier quant au fond.

L’irrégularité formelle de l’article L.124-12. (3) du code du travail vise un vice de
pure forme n’affectant pas la régularité du licenciement quant au fond.

Constitue une telle irrégularité pour vice de forme, au vœu de l’article L.124-3.
(1) du code du travail, le fait pour l’employeur de ne pas notifier le licenciement
par voie de lettre recommandée ou encore, au vœu de l’article L.124-2. (4) du
même code, l’inobservation par l’employeur de la procédure de l’entretien
préalable au cas où l’entreprise occupe au moins 150 salariés.

A.) soutient que la société anonyme SOC1.) aurait dû procéder à un entretien
préalable alors qu’elle ferait partie d’un grand groupe international comptant
plus de 1500 employés et ayant des unités de production en Europe, en
Amérique du Nord et en Chine et que la société anonyme SOC1.) détient des
parts dans les sociétés SOC3.) GmbH et SOC4.).

L’employeur soutient qu’il n’avait aucune obligation de procéder à un entretien
préalable au licenciement du salarié. Il conteste l’existence d’un « groupe
SOC1.), SOC2.), SOC3.) SOC4.) » au sens d’une entité économique et sociale
qu’il constituerait avec les autres entreprises ou sociétés du groupe SOC1.),
SOC2.), SOC3.), SOC4.) et il conteste avoir occupé au moment du licenciement
150 salariés au moins.

Des sociétés juridiquement distinctes peuvent constituer en matière de droit du
travail une unité économique et sociale, considérée comme une seule
entreprise. Les critères distinctifs, qui ne sont pas forcément identiques pour les
diverses institutions et varient selon la finalité et l’intérêt du bon fonctionnement
de l’institution en cause, sont : au plan économique, une concentration des
pouvoirs de direction et des activités identiques et complémentaires ; au plan
social, une communauté de travailleurs liés par les mêmes intérêts, par
exemple un statut social semblable. Les deux types d’unité sont indispensables
pour qu’il y ait une unité économique et sociale.

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Le simple fait qu’une société appartienne à un groupe ou au même
administrateur unique ne suffit pas pour constituer une unité économique et
sociale.

Face aux contestations de l’employeur, il incombe à l’intimé de prouver
l’existence de cette unité économique et sociale.

Cette preuve fait défaut, alors que l’intimé ne produit pas la moindre pièce quant
aux objets sociaux des différentes sociétés faisant partie du groupe SOC1.),
SOC2.), SOC3.), SOC4.), aux pouvoirs de direction et au statut social des
travailleurs au sein des sociétés respectives, les extraits d’EDITUS, les
documents intitulés SOC5.) France et SOC1.), SOC2.), SOC3.) SOC4.) : 60 ans
d’émerveillement, ainsi que la simple énumération des diverses sociétés
SOC1.), SOC2), SOC3.), SOC4.), SOC5.) n’étant pas suffisants pour établir
l’existence d’une telle unité économique et sociale.

Par ailleurs, il ne ressort pas non plus des éléments du dossier qu’à la date du 9
septembre 2011, jour du licenciement, la société anonyme SOC1.) occupait 150
salariés au moins, alors que les documents fournis par le salarié mentionnent,
les uns un effectif de 150 salariés en date du 16 mars 2012, les autres de 140
salariés le 24 avril 2013, tandis que l’annexe aux comptes annuels de l’année
2011 produit par l’employeur indique que l’effectif moyen de l’exercice 2011 est
de 47 employés (en 2010 :46) et de 89 ouvriers (en 2010: 92), partant un effectif
de 136 salariés en moyenne en 2011.

Il laisse dès lors d’être prouvé qu’au jour du licenciement la société anonyme
SOC1.) occupait plus de 150 salariés l’obligeant à observer la procédure de
l’entretien préalable, de sorte qu’en l’absence de preuve en ce sens, la
demande de A.) en allocation d’une indemnité pour irrégularité formelle n’est
pas fondée.

Les indemnités de procédure et l’indemnité pour procédure abusive et
vexatoire

La demande de l’intimé tendant à voir condamner l’appelante à lui verser des
dommages-intérêts du chef de procédure abusive et vexatoire est à rejeter,
aucune intention de nuire ou négligence grave n’étant établie à sa charge, étant
donné qu’en relevant appel, elle n’a fait qu’user de son droit légitime de
soumettre à un nouvel examen les faits de la cause et qu’au surplus elle a
obtenu gain de cause en appel.

Comme A.) perd le procès et est condamné aux frais et dépens, sa demande en
paiement d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

La partie appelante ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du
nouveau code de procédure civile, sa demande en paiement d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

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                             PAR CES MOTIFS :

la Cour d’appel, huitième chambre, siégeant en matière de droit du travail,
statuant contradictoirement, sur le rapport oral de Madame Monique FELTZ,
conseiller,

reçoit les appels principal et incident,

dit fondé l’appel principal et non fondé l’appel incident;

réformant :

déclare le licenciement du 9 septembre 2011 régulier et dit non fondées les
demandes d’A.) en paiement de dommages-intérêts pour préjudices matériel et
moral;

décharge la société anonyme SOC1.) de la condamnation en paiement du
montant de 6.239,37 €;

déclare non fondée la demande d’A.) en allocation d’une indemnité pour
irrégularité formelle ;

rejette la demande d’A.) en obtention de dommages-intérêts du chef de
procédure abusive et vexatoire ;

déboute les deux parties de leurs demandes respectives en allocation d’une
indemnité de procédure pour l’instance d’appel ;

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit
de Maître Christian JUNGERS, avocat constitué.

La lecture de cet arrêt a été faite à l’audience publique indiquée ci-dessus par
M. Étienne SCHMIT, président de chambre, en présence de M. Alain
BERNARD, greffier.

                                       8
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