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Rép. fiscal n° 675/16
du 16.2.2016
                             Audience publique du seize février
                                     deux mille seize
       ----------------------------------------------------------------------------------------------------------
       Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de
     Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

                                                    dans la cause

                                                        entre

     la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I.,

     établie et ayant son siège social à L-7561 Mersch, 7, rue des Prés, inscrite au registre
     de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E 1464, actuellement
     dissoute mais survivante pour les besoins de sa liquidation, représentée par son
     administrateur ad hoc, A.), demeurant à L-(…) ;

     partie demanderesse,

     comparant par Maître François REINARD, avocat à la Cour, demeurant à
     Luxembourg ;

                                                            et

     1) la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER,

     établie et ayant son siège social à L-1140 Luxembourg, 45-47, route d’Arlon, déclarée
     en état de faillite par jugement du 30 octobre 2015,

     représentée actuellement par son curateur :

     2) Maître Marguerite RIES, avocat à la Cour,

     demeurant à L-1327 Luxembourg, 6, rue Charles VI ;

     parties défenderesses,

     sub 1) ne comparant pas,
     sub 2) comparant par Maître Gaston STEIN, avocat à la Cour, demeurant à
     Luxembourg.

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                                                         Faits
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  L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –
déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 4 novembre 2015.

  Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique
du mardi, 1er décembre 2015 à 9 heures, salle JP 0.15.

   Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi,
19 janvier 2016 à 9 heures, salle JP 0.15.

   La requérante, la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I., en
liquidation, comparut par Maître François REINARD, avocat à la Cour. Quant aux
parties défenderesses, la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER, déclarée en
état de faillite, ne comparut pas, tandis que son curateur, Maître Marguerite RIES,
avocat à la Cour, comparut par Maître Gaston STEIN, avocat à la Cour.

  Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

   Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce
jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

                               le jugement qui suit :

    Par requête déposée le 4 novembre 2015, la société civile immobilière FABER
IMMOBILIERE S.C.I., en liquidation, a fait convoquer la société anonyme
IMPRIMERIE FR. FABER s.a. et Me Marguerite RIES, en sa qualité de curateur de
la faillite de la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER s.a., devant le tribunal de
paix de Luxembourg aux fins de s’entendre réserver le droit de demander la
résiliation du contrat de bail conclu entre les parties au litige, de s’entendre
condamner à lui payer la somme de 966.763,18 euros, outre les intérêts légaux, au
titre d’arriéré de loyer sinon d’indemnité d’occupation, de s’entendre valider la
saisie-gagerie pratiquée les 2 et 3 octobre 2015 à l’encontre de la société défenderesse
par l’huissier de justice Catherine Nilles et convertir la saisie-gagerie en saisie-
exécution et, enfin, de s’entendre condamner à payer à la société requérante une
indemnité de procédure de 1.500 euros.

  Me Gaston STEIN déclare ne représenter que le curateur de la société
IMPRIMERIE FR. FABER en faillite.

    Compte tenu des mentions figurant sur l’avis de réception de la convocation
délivrée à la société défenderesse et de l’absence de contestation afférente du
représentant du curateur, il y a lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire
à l’égard de la société IMPRIMERIE FR. FABER, en application de l’article 79, alinéa
2e du Nouveau Code de procédure civile.
    La partie requérante fait exposer qu’elle a donné à bail à la société défenderesse,
avec effet au 1er janvier 1997, plusieurs immeubles plus amplement spécifiés dans
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la requête introductive d’instance, que suivant contrat écrit, signé le 28 février 2001,
le loyer mensuel a été fixé au montant indexé de 24.434,26 euros, que l’indice de
référence était l’indice du coût de la vie, lequel s’élevait à 571,78 points au moment
de la signature du contrat de bail, qu’aux termes dudit contrat, tout retard dans le
payement « fait courir à charge du débiteur un intérêt de retard de 10 pour cent l’an à
partir du jour de l’échéance », que les parties sont convenues, dans la suite, de
plusieurs augmentations de loyer non documentées par écrit, mais réglées par la
partie IMPRIMERIE FR. FABER et encaissées par la partie requérante, qu’en date
du 1er octobre 2014, la société requérante est arrivée à son terme statutaire et a été
dissoute, que par ordonnance de référé datée du 15 juillet 2015, Monsieur A.) a été
nommé administrateur ad hoc de la société FABER IMMOBILIERE S.C.I., que la
société défenderesse ne s’acquitte plus de son obligation de payement du loyer
depuis le mois d’avril 2014 et se maintient dans les lieux malgré mises en demeure
de l’administrateur ad hoc datées des 31 juillet, 24 septembre et 19 octobre 2015, que
la société IMPRIMERIE FR. FABER a été déclarée en état de faillite le 30 octobre
2015, que l’arriéré de loyer s’élevait, au moment de l’introduction de l’instance, au
montant total de 966.763,18 euros, y inclus les intérêts conventionnels et que cette
circonstance justifiait la résiliation du contrat de bail en raison de la faute exclusive
et grave de la société défenderesse. Dans le dernier état de ses conclusions, la partie
requérante demande au tribunal de constater la résiliation extrajudiciaire du contrat
de bail et, subsidiairement, d’en ordonner la résiliation. D’autre part, la société
requérante demande au tribunal d’ordonner la validation de la saisie-gagerie
pratiquée les 2 et 3 octobre 2015 sur les meubles meublant et objets garnissant les
lieux loués par la société défenderesse en exécution d’une ordonnance du juge de
paix de Luxembourg datée du 30 septembre 2015 ainsi que la conversion de ladite
saisie-gagerie en saisie-exécution.

   Le représentant du curateur de la société IMPRIMERIE FR. FABER en faillite fait
valoir que le tribunal ne saurait faire droit à la demande sans méconnaître le
principe de la suspension des poursuites individuelles découlant de l’article 452 du
Code de commerce. En vertu dudit principe, il serait interdit aux créanciers, parmi
lesquels la société requérante, d’exercer une voie d’exécution contre la société en
faillite. Le tribunal ne saurait dès lors ni condamner la société en faillite, représentée
par son curateur, au payement de l’arriéré de loyer, ni résilier le bail, ni ordonner la
conversion de la saisie-gagerie en saisie-exécution. La partie demanderesse
considérerait à tort sa créance comme étant hors masse. Selon le représentant du
curateur, le tribunal de ce siège pourrait, tout au plus, fixer le montant de la créance
de la partie requérante et lui permettre de se pourvoir devant qui de droit en vue
de l’admission de sa créance au passif de la faillite. Il soutient que la créance du
bailleur ne devrait pas être payée en priorité et par préférence à tous les autres
créanciers sur le produit de la vente de l’objet de la saisie et qu’elle serait primée par
les créances garanties par un privilège général, relatives aux arriérés de salaire,
d’impôt et de cotisations sociales.
   La partie requérante soutient qu’il est fait exception au principe de la suspension
des poursuites individuelles lorsqu’il s’agit de la créance du bailleur, et cela en vertu
de l’article 454 du Code de commerce, aux termes duquel il serait permis au bailleur
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de poursuivre le recouvrement forcé de sa créance et partant de demander la
condamnation de son débiteur au payement de l’arriéré de loyer, la validation de la
saisie-gagerie et sa conversion en saisie-exécution, dès lors que la résiliation du bail
serait acquise au moment de la déclaration de la faillite. Or, en l’espèce, la résiliation
du bail serait intervenue, avant la déclaration de la faillite, de façon automatique, du
fait du non-paiement du loyer, par application de l’article 10 du contrat de bail, à la
suite des mises en demeure infructueuses adressées par l’administrateur ad hoc à la
société défenderesse. En ordre subsidiaire, la partie requérante demande au tribunal
de fixer le montant de la créance d’arriéré de loyer, sans pour autant prononcer de
condamnation au payement, mais de valider d’ores et déjà la saisie-gagerie
litigieuse.

   Le représentant du curateur soutient, au contraire, que la résiliation du contrat
de bail n’était pas acquise avant la déclaration de la faillite. L’administrateur ad hoc
de la société requérante aurait dépassé le cadre de sa mission en informant la société
IMPRIMERIE FR. FABER, dans sa lettre de mise en demeure datée du 24 septembre
2015, de la résiliation du contrat de bail, en cas de non-paiement de la dette de loyer
avant le 1er novembre 2015. Enfin, le représentant du curateur donne à considérer
que, de toute façon, l’administrateur ad hoc de la société bailleresse avait accordé à
la société défenderesse un délai de payement jusqu’au 31 octobre 2015 inclus et que
la faillite de cette dernière a été prononcée en date du 30 octobre 2015, soit la veille
de l’expiration du délai de payement.

   La société requérante estime que l’administrateur ad hoc n’a pas dépassé les
limites de sa mission judiciaire telle que définie par l’ordonnance de référé du 15
juillet 2015 en mettant la société défenderesse en demeure de payer, sous peine de
résiliation du bail. En agissant de la sorte, l’administrateur ad hoc aurait, au
contraire, exécuté son mandat judiciaire qui était de gérer les actifs de la société
civile en bon père de famille.

  Par jugement rendu le 30 octobre 2015, le tribunal d’arrondissement de
Luxembourg, siégeant en matière commerciale, a déclaré la société anonyme
IMPRIMERIE FR. FABER en état de faillite. Ce même jugement a nommé curateur
Maître Marguerite RIES et fixé la date de la clôture du procès-verbal de vérification
de créances au 27 novembre 2015.

   A partir du jugement déclaratif de faillite, « toute action mobilière ou immobilière,
toute voie d’exécution sur les meubles ou sur les immeubles ne pourra être suivie ou exercée
que contre les curateurs de la faillite » (article 452 du Code de commerce).

   Au dessaisissement du failli correspond, de façon corrélative, la suspension des
voies d’action et d’exécution exercées par les créanciers. En effet, les créanciers ne
peuvent être autorisés à rendre la procédure collective inopérante, ce qui serait
certainement le cas s’ils pouvaient exercer leurs droits individuellement. D’autre
part, une saisie individuelle n’aurait pas de sens puisque le patrimoine du débiteur
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est pris en charge par un mandataire judiciaire, le curateur, pour le compte de
l’ensemble des créanciers qu’il a pour mission de représenter (cf. I. Verougstraete,
Manuel de la faillite et du concordat, éd. Kluwer, 2003, n° 532 ; J. Van Ryn et J.
Heenen, Principes de droit commercial, tome IV, éd. Bruylant, 1965, n° 2667 et s., n°
2673 ; R.P.D.B., tome V, v° faillite et banqueroute, n° 426 et s.).

   Aussi est-il généralement admis qu’au sens de l’article 452 du Code de
commerce, les créanciers chirographaires et ceux jouissant d’un privilège général ne
sont pas recevables, durant la faillite, à assigner le failli, ni même le curateur pour
demander leur condamnation, mais ne peuvent agir que par la voie de la déclaration
de créance ou de l’action en admission au passif de la faillite pour faire reconnaître
leur créance (cf. not. Cour de Cassation 13.11.1997, Pas. 30, 265 ; Cour d’appel,
15.01.2014, Pas. 36, 703).

   Cependant, tel n’est pas nécessairement le cas du bailleur d’un immeuble pris en
location par le failli puisqu’aux termes de l’article 454 du Code de commerce « toutes
voies d’exécution pour parvenir au payement des créances privilégiées sur le mobilier, seront
suspendues jusqu’à la clôture du procès-verbal des créances, sans préjudice de toute mesure
conservatoire et du droit qui serait acquis au propriétaire des lieux loués d’en reprendre
possession ».

   En vertu de la disposition citée ci-dessus, le bailleur de l’immeuble loué par le
failli et qui remplit les conditions de l’article 454 peut exercer son privilège spécial
sur les meubles garnissant les lieux loués, voire sur le produit de leur réalisation,
nonobstant le jugement déclaratif de la faillite, puisque les voies d’exécution ne sont
pas suspendues à son égard.

   Aussi la Cour de Cassation belge a-t-elle retenu, qu’en pareil cas « la loi a voulu
accorder au propriétaire la faculté de poursuivre librement le payement de sa créance
privilégiée, selon les mêmes modalités et avec les mêmes effets qu’il eut pu le faire si son
débiteur n’avait pas été déclaré en faillite » (arrêt du 16.03.1939, Pas. b. 1939, I, 154).

   Cette solution, généralement approuvée par la doctrine (cf. L. Fredericq, Traité
de droit commercial belge, tome VII, éd. Fecheyr, n° 412 ; J. Van Ryn et J. Heenen,
op. cité, n° 2673 et 2763 ; Les Novelles, Droit commercial, tome IV, A. Cloquet, Les
concordats et la faillite, éd. Larcier, n° 1440) permet donc au bailleur dont la créance
remplit les exigences de l’article 454, de demander la condamnation du curateur
qualitate qua au payement (cf. arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 29 décembre
1937, tel que résumé dans l’arrêt précité de la Cour de Cassation belge) ainsi que la
validation d’une saisie-gagerie pratiquée avant la déclaration de faillite et sa
conversion en saisie-exécution (cf. R.P.D.B., tome XI, v° saisie-gagerie, n° 46 ; T.A.L.
XIV, 08.05.2007, n° du rôle 103 790).
   Cependant, le bailleur ne peut ignorer complètement le fait de la faillite puisqu’il devra
agir contre le curateur (Les Novelles, op. cité, n° 1440), faute de quoi sa demande
serait irrecevable.
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  Il s’ensuit que la demande formée par la société FABER IMMOBILIERE
postérieurement à la déclaration de la faillite est à déclarer irrecevable pour autant
qu’elle est dirigée contre la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER.

   D’autre part, l’article 454 du Code de commerce dispose clairement que
l’exception qu’il prévoit ne bénéficie qu’au propriétaire dont le droit de reprendre
possession des lieux est acquis. Or, cette condition n’est donnée que si le contrat de
bail est expiré ou que sa résiliation est intervenue avant la déclaration de la faillite
(cf. L. Fredericq, op. cité, n° 412 ; J. Van Ryn et J. Heenen, op. cité, n° 2763 ; Les
Novelles, op. cité, n° 1440).

   En l’espèce, les parties sont contraires quant au point de savoir si le bail avait été
résilié avant la déclaration de faillite.

    Par ordonnance de référé rendue le 15 juillet 2015, sous le numéro 353/15, la
mission de l’administrateur judiciaire ad hoc de la société FABER IMMOBILIERE,
Monsieur A.), a été définie comme suit « l’administrateur ad hoc devra gérer les actifs
de la société civile dissoute en bon père de famille et suivant les usages et bonnes pratiques
en matière de gestion de patrimoine immobilier, sans cependant accorder des baux nouveaux
à long terme, en procédant au recouvrement des loyers redus … ».

   Le tribunal constate qu’à la différence du pouvoir d’accorder des baux nouveaux à
long terme, la prérogative de résilier des baux n’a pas été exclue de la mission de
l’administrateur ad hoc et considère que la mission de gérer les actifs de la société civile
dissoute en bon père de famille et suivant les usages et bonnes pratiques en matière de gestion
de patrimoine immobilier implique la mission de veiller à la sanction des droits de la
société immobilière en cas d’inexécution du bail par le preneur.

  L’administrateur ad hoc n’a donc nullement dépassé le cadre de sa mission en
mettant la société locataire en demeure de s’exécuter et en assortissant cette mise en
demeure de l’information sur les conséquences entraînées par l’inexécution
persistante du bail par le preneur, en vertu de l’article 10 du contrat.

   Dans sa lettre recommandée avec demande d’avis de réception, datée du 31
juillet 2015 (cf. pièce n° 4 de la farde I de Me REINARD), l’administrateur ad hoc met
en demeure la société IMPRIMERIE FR. FABER de lui payer le montant de
802.621,16 euros, du chef d’arriéré de loyer, pour le 31 octobre 2015, au plus tard.
Cette lettre ne contient aucune mention relative à une résiliation du bail.

   Dans sa lettre recommandée avec demande d’avis de réception, datée du 24
septembre 2015 (cf. pièce n° 5 de la farde I de Me REINARD), l’administrateur ad
hoc écrit ce qui suit : « Faute de paiement de l’intégralité des sommes redues d’ici le 31
octobre 2015, je ferai procéder aux recouvrements des loyers par toutes les mesures
judiciaires et autres que j’estime utile. Aussi je vous notifie par la présente que faute de
paiement des loyers impayés pour le 31 octobre 2015, il y aura en vertu de l’article 10 du
contrat de bail du 28 février 2001, résiliation automatique avec effet immédiat au
31 octobre 2015 du contrat de bail signé le 28 février 2001, … Cette résiliation
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automatique avec effet immédiat au 31 octobre 2015 vaut aussi pour toutes les sous-locations
que vous pratiquez en vertu du contrat de bail du 28 février 2001 ... ».

   Il résulte clairement des termes précis du courrier précité que l’administrateur
judiciaire de la société bailleresse a donné à la société IMPRIMERIE FR. FABER un
délai de payement jusqu’au 31 octobre 2015 inclus et que la résiliation du bail n’a
donc pu s’opérer avant cette date, l’administrateur précisant au demeurant qu’à
défaut de payement dans le délai imparti, le bail serait résilié.

   Il s’ensuit qu’au jour de la déclaration de la faillite, le 30 octobre 2015, le bail
n’était pas encore résilié.

  En date du 30 octobre 2015, la société FABER IMMOBILIERE n’avait donc pas
encore acquis le droit de reprendre possession des immeubles faisant l’objet du bail, au
sens de l’article 454 du Code de commerce.

   Il s’ensuit que la demande litigieuse ne tombe pas dans le champ d’application
de l’exception édictée par l’article 454 précité au profit du bailleur, disposition dont
se prévaut la société requérante.

   En application de la règle de principe susmentionnée de la suspension des
poursuites individuelles découlant de l’article 452 du Code de commerce, il y a lieu
de retenir que lorsqu’un juge civil statue sur l’existence et l’importance d’une dette
qu’un failli a contractée avant de tomber en faillite, il ne peut ni condamner le
curateur qualitate qua à payer cette somme au créancier ni décider de l’admission de
la créance au passif de la faillite, mais il doit, après avoir déterminé le montant de
la créance, se limiter à réserver au créancier le droit de se pourvoir devant qui de
droit pour requérir l’admission de sa créance au passif de la faillite (cf. Cour d’appel,
21.02.1979, Pas. 24, 270).

   La suspension des poursuites individuelles est le corollaire de la procédure de
vérification des créances. Les curateurs centralisent pour le compte commun les
poursuites qui appartenaient antérieurement aux multiples créanciers. Cette
procédure de centralisation est inhérente à une liquidation collective (cf. Cour
d’appel, 15.01.2014, Pas. 36, 703).

   Par application du principe de la suspension des poursuites individuelles, la
partie requérante ne peut plus obtenir la validation de la saisie-gagerie et sa
conversion en saisie-exécution puisqu’elle ne peut plus obtenir, contre la société
défenderesse en faillite, le titre exécutoire qui lui est nécessaire à cet effet.
   La demande en validation et en conversion étant irrecevable, il y a lieu
d’ordonner la mainlevée de la saisie-gagerie pratiquée par la société FABER
IMMOBILIERE les 2 et 3 octobre 2015.

  Le bailleur est cependant recevable à demander la résiliation du bail aux torts du
preneur en faillite (cf. not. T.A.L. XIV, 23.01.2007, n° du rôle 103 790).
                                                                                8 / 11

   Par conséquent, en l’espèce, la demande n’est recevable que pour autant qu’elle
tend à la détermination de la créance de la société requérante à l’encontre de Me
Marguerite RIES, agissant en sa qualité de curateur de la société IMPRIMERIE FR.
FABER s.a. en faillite ainsi qu’à la résiliation du contrat de bail et doit être déclarée
irrecevable pour le surplus.

   Le curateur de la faillite n’ayant opposé aucune contestation précise à la créance
invoquée par la société requérante et celle-ci étant justifiée par les pièces versées et
les renseignements fournis en cause, il y a lieu de la déclarer fondée à hauteur de
966.763,18 euros, au jour du jugement déclaratif de faillite.

  La partie FABER IMMOBILIERE réclame les intérêts de retard sur le montant de
966.763,18 euros à compter du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

  Aux termes de l’article 451 du Code de commerce, à partir du jugement déclaratif
de la faillite, « le cours des intérêts de toute créance non garantie par un privilège, par un
nantissement ou par une hypothèque, est arrêté à l’égard de la masse seulement.

   Les intérêts des créances garanties ne peuvent être réclamés que sur les sommes provenant
des biens affectés au privilège, au nantissement ou à l’hypothèque. »

   S’il est donc vrai que, par dérogation à la règle édictée à l’article 451, alinéa 1er du
Code de commerce, les intérêts des créances garanties, comme en l’espèce, par une
sûreté réelle ou par un privilège spécial continuent de courir nonobstant la
déclaration de la faillite, il n’en demeure pas moins que lesdits intérêts ne peuvent
être recouvrés que sur les sommes provenant de la réalisation des biens affectés au
gage, au privilège ou à l’hypothèque et dans la mesure seulement où ils sont
garantis par la sûreté ou par le privilège (cf. Cour de Cassation belge, 26.10.1939,
Pas. b. 1939, I, 438 ; J. Van Ryn et J. Heenen, op. cité, n° 2754).

   Par conséquent, les intérêts de la créance du bailleur ne continuent de courir à
l’égard de la masse des créanciers du failli, représenté par le curateur, que dans la
mesure où le bailleur peut faire valoir son privilège spécial sur les biens formant
l’assiette de la garantie et peut dès lors être considéré comme ne faisant pas partie
de la masse. En revanche, si la créance du bailleur est insusceptible d’exécution
forcée sur le biens affectés à son privilège spécial en vertu de l’article 2102 du Code
civil, il est à assimiler à un simple créancier chirographaire, dans la masse, et les
intérêts cessent de courir au jour de la déclaration de la faillite (cf. R.P.D.B., tome V,
v° faillite et banqueroute, n° 547 et 565).

   En considération de la mainlevée de la saisie-gagerie décidée par le présent
jugement, les intérêts sont à arrêter au jour de la déclaration de la faillite.

  Le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus (art. 1728 al. 2
du Code civil).
                                                                                9 / 11

   Le défaut de paiement des loyers aux échéances convenues constitue une
violation par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant, suivant la
gravité, la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du défendeur. En
pareil cas, le bailleur n’est pas tenu de respecter un préavis ou d’attendre la
prochaine échéance.

  En l’espèce, l’inexécution du contrat de bail par la société défenderesse est d’une
gravité justifiant sa résiliation.

  Il y a partant lieu de faire droit à la demande en résiliation du contrat de bail.

    Eu égard à l’issue du litige, il convient de faire masse des frais et dépens de
l’instance et de les imposer, à raison de deux tiers, à la société demanderesse et, à
raison d’un tiers, à la société défenderesse.

   La partie FABER IMMOBILIERE ne justifiant pas de l’iniquité qu’il y aurait à
laisser tout ou partie des frais non compris dans les dépens à sa charge, il convient
de rejeter sa demande en obtention d’une indemnité de procédure, formée sur base
de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

  La requérante conclut à l’exécution provisoire du présent jugement.

   Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l’exécution
provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre
authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait
point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou
sans caution ».

   Lorsque, comme en l’espèce, l’exécution provisoire est facultative, son
opportunité s’apprécie selon les circonstances particulières de la cause, en tenant
compte des intérêts respectifs des parties au litige, du degré d’urgence, du péril en
la demeure ainsi que des avantages ou inconvénients pour les parties (cf. Cour,
08.10.1974, Pas. 23, 5 ; 07.07.1994, n° du rôle 16 540 et 16 604).

   L’existence ou non d’une contestation sérieuse est un critère susceptible d’être
retenu par le juge qui décide de l’opportunité d’ordonner l’exécution provisoire (cf.
T.A.L. III, 16.12.2005, n° du rôle 98 976 ; XIV, 06.01.2016, n° du rôle 174 146).
   Au regard de ces critères, les circonstances de la cause ne requièrent pas que la
présente décision soit assortie de l’exécution provisoire.

                                    Par ces motifs
   Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,
statuant par jugement réputé contradictoire à l’égard de la société anonyme
                                                                                10 / 11

IMPRIMERIE FR. FABER, déclarée en état de faillite, contradictoirement à l’égard
de toutes les autres parties et en premier ressort,

  déboutant de toutes autres conclusions,

    d o n n e acte à la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I., en
liquidation, qu’elle demande actuellement au tribunal, principalement, de constater
la résiliation extrajudiciaire du contrat de bail conclu entre les sociétés parties au
litige et, subsidiairement, d’en ordonner la résiliation ;

   d é c l a r e recevable la demande dirigée contre Me Marguerite RIES, en sa
qualité de curateur de la faillite de la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER s.a.,
dans la mesure où elle tend à la reconnaissance de la créance d’arriéré de loyer et à
la résiliation du contrat de bail ;

  la d é c l a r e partiellement fondée ;

   d i t que la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I., en
liquidation, dispose d’une créance de 966.763,18 (neuf cent soixante-six mille sept
cent soixante-trois virgule dix-huit) euros à l’égard de la société anonyme
IMPRIMERIE FR. FABER s.a., en faillite ;

  d i t que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite de la société
anonyme IMPRIMERIE FR. FABER s.a., la société civile immobilière FABER
IMMOBILIERE S.C.I., en liquidation, devra se pourvoir devant qui de droit ;

  r é s i l i e le contrat de bail conclu entre les sociétés parties au litige ;

  d é c l a r e la demande irrecevable quant au surplus ;

  o r d o n n e la mainlevée de la saisie-gagerie pratiquée les 2 et 3 octobre 2015
par l’huissier de justice Catherine Nilles ;

   r e j e t t e la demande en obtention d’une indemnité de procédure, formée par
la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I., en liquidation ;

   f a i t masse des frais et dépens de l’instance et les i m p o s e, à raison de deux
tiers, à la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I., en liquidation, et
à raison d’un tiers, à la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER s.a., en faillite,
représentée par son curateur, Me Marguerite RIES ;

  d i t qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement.
                                                                            11 / 11

   Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu'en
tête, par Nous Alain THORN, juge de paix directeur adjoint à Luxembourg, assisté
du greffier Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

                   (s.) Alain THORN              (s.) Tom BAUER
"


type: caselaw

jurisdiction: Luxembourg

text:
Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 38/2016

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize

Numéro 170686 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,
Laurence JAEGER, premier juge,
Anne CONTER, juge,
Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…),
représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),
appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de
Luxembourg du 6 juillet 2015,
intimée sur appel incident,
comparant par Maître Bernard FELTEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOC2.) SA, établie et ayant son siège social à
L-(…), (…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au
registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),
intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,
appelante par appel incident,
comparant par Maître David CASANOVA, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

                                               Faits
L’affaire, inscrite sous le numéro 170686 du rôle et appelée pour fixation le
6 octobre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,
1er février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.
A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu
comme suit :
Maître Figen GÖKCE, avocat, en remplacement de Maître Bernard FELTEN,
comparant pour la société anonyme SOC1.) SA, donna lecture de l’acte d’appel et fut
entendue en ses explications.
Maître David CASANOVA, avocat, comparant pour la société anonyme SOC2.) SA,
fournit ses réponses.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,
16 février 2016, le
                                         jugement
qui suit :
Fais et rétroactes
Suivant contrat de bail conclu en date du 1er juin 2004, les époux A.)/B.) ont loué à la
société à responsabilité limitée SOC3.) Sàrl une surface commerciale de 500 m2 et
trois       places         extérieures         de        parking,       sises          à
L-(…), (…), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.000,00 euros,
payable d’avance le premier de chaque mois.
Par contrat de cession du 10 novembre 2005, la société SOC3.) Sàrl a cédé le
contrat de bail à la société anonyme SOC1.) SA.
Par acte de vente du 29 août 2011, les époux A.)/B.) ont vendu l’immeuble abritant
la surface commerciale à la société anonyme SOC2.) SA.
Le 30 septembre 2013, la société SOC1.) a quitté les lieux.
Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du
26 février 2015, la société SOC2.) a fait convoquer la société
SOC1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner
à lui payer le montant de 39.759,77 euros, au titre de dégâts locatifs, avec les
intérêts légaux à partir de la demande en justice. SOC2.) SA a encore conclu à voir
dire que le taux d’intérêts sera augmenté de trois points à l’expiration du troisième
mois qui suit la notification du jugement, à se voir allouer une indemnité de
procédure de 1.000,00 euros et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.
A l’appui de sa demande, la société SOC2.) a fait exposer que lors de la sortie des
lieux de la locataire, le local se serait trouvé dans un « état pitoyable » et qu’il aurait
présenté d’innombrables dégâts, qui auraient été dus, entre autres, au fait que la
locataire avait fait installer dans le local une chambre froide. Les dégâts auraient fait
l’objet d’un procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice Gilles
HOFFMANN.
Lors des débats de première instance, à l’audience du 29 mai 2015, la bailleresse a
réduit sa demande au montant de 37.585,97 euros, tandis que la société SOC1.),
après avoir comparu initialement par mandataire, n’était ni présente ni représentée.
Par jugement contradictoire rendu en date du 12 juin 2015, le tribunal de paix de
Luxembourg, a :
 - reçu la requête en la forme,

                                                                                10
 - donné acte à la société anonyme SOC2.) SA de la réduction de sa demande au
   montant de 37.585,97 euros,
 - déclaré la demande partiellement fondée,
 - condamné la société anonyme SOC1.) SA à payer à la société anonyme SOC2.)
   SA la somme de 37.585,97 euros, avec les intérêts légaux à compter du
   26 février 2015, jusqu’à solde,
 - condamné la société anonyme SOC1.) SA à payer à la société anonyme SOC2.)
   SA une indemnité de procédure de 500,00 euros,
 - condamné la société anonyme SOC1.) SA aux frais et dépens de l’instance,
 - dit qu’il n’y a pas lieu à exécution du jugement.
Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que la demande était justifiée
par les renseignements fournis et les pièces versées en cause.
De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier
du 6 juillet 2015.
Moyens et prétentions des parties
Par réformation du jugement entrepris, la société SOC1.) demande à voir déclarer
non fondées les demandes de la société SOC2.) et à se voir décharger de toutes les
condamnations prononcées à son encontre par le juge de première instance. A titre
reconventionnel, l’appelante demande à voir condamner l’intimée à lui payer une
indemnité de 23.500,00 euros à titre de moins-value sur les loyers payés pour la
période allant du 10 février 2009 au 30 septembre 2013, sinon tout autre montant
correspondant à la moins-value locative à fixer ex aequo et bono par le tribunal,
sinon à dire d’expert.
L’appelante sollicite en outre une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour
l’instance d’appel.
A l’appui de son appel, la société SOC1.) fait valoir que, suite à son départ des lieux
le 30 septembre 2013, la société SOC2.) aurait fait procéder unilatéralement à un
procès-verbal de constat d’huissier, sans inviter la locataire à prendre part à un état
des lieux contradictoire. Les factures, relatives à des travaux de dépose de faux
plafonds, de dépose de charpente en bois, de démolition des cloisons, de dépose
des portes et fenêtres, de démolition des socles en béton armé et de leurs
évacuations, de la réfection partielle des murs, témoigneraient d’une remise en état
des gros ouvrages et d’une transformation de l’immeuble. Ces travaux ne seraient en
aucun cas à supporter par la locataire.
L’appelante conteste la facture émise par la société SOC4.) le
8 novembre 2013, au motif que la société SOC2.) serait l’un des administrateurs de
la société SOC4.). A l’appui de ses allégations, elle verse les statuts de la société
SOC4.) ainsi que l’extrait du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30
juin 2011. Elle en conclut que la susdite facture est dès lors à considérer comme une
facture de complaisance.

                                                                                11
La société SOC1.) fait valoir que, depuis le début de la location, elle s’est plainte de
l’état d’insalubrité des locaux et que par courrier du 23 février 2009, elle a
notamment informé les anciens propriétaires que d’importants travaux de réparation
devraient être entrepris dans les locaux suite à l’apparition de très nombreuses
fissures dans les murs et les sols du bâtiment.
L’appelante fait encore exposer que les anciens propriétaires avaient indiqué avoir
demandé à un expert de procéder à une visite des lieux et avoir sollicité une
entreprise pour réaliser une étude géotechnique afin de rechercher les raisons de la
fissuration des murs. Or, la société SOC1.) n’aurait jamais reçu les résultats des
expertises, ni des analyses effectuées. Les anciens propriétaires auraient ensuite
refusé tous travaux de remise en état des locaux et se seraient ensuite débarrassés
du local en le vendant à la société SOC2.).
La société SOC1.) conteste les indemnités de relocation et d’indisponibilité
réclamées par la bailleresse au motif que la résiliation du contrat de bail serait
intervenue d’un commun accord des parties, aucune indemnité ne pouvant être
allouée à l’intimée dans ce cas.
L’appelante formule finalement une demande reconventionnelle, tendant à voir
condamner la société SOC2.) à lui payer le montant de 500,00 euros par mois pour
la période allant de février 2009 au 30 septembre 2013, soit le montant total de
(500,00 euros x 47 mois =) 23.500,00 euros à titre de moins-value locative,
correspondant aux troubles de jouissance qu’elle a dû subir en raison des désordres
et insalubrités affectant le local loué.
A l’effet d’établir le bien-fondé de ses allégations, la société SOC1.) verse une
attestation testimoniale d’C.).
La société SOC2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter
appel incident en ce que le jugement de première instance ne lui a accordé qu’une
indemnité de procédure de 500,00 euros. Elle demande à se voir allouer le montant
de 750,00 euros à ce titre.
L’intimée sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00
euros pour l’instance d’appel.
A l’effet d’établir le bien-fondé de ses prétentions, la société SOC2.) renvoie au
procès-verbal de constat, établi par l’huissier de justice Gilles HOFFMANN le 1er
octobre 2013 - qui aurait acté avoir été reçu, notamment, par « Monsieur C.),
représentant le locataire sortant », de sorte que l’appelante ne saurait valablement
soutenir que le prédit constat d’huissier aurait été établi unilatéralement – et à une
attestation testimoniale de D.).
L’intimée fait préciser que les travaux de remise en état contestés par la société
SOC1.) ne concerneraient pas des dégâts locatifs proprement dits, mais auraient été
rendus « nécessaires suite aux interventions non autorisées de la part de
l’appelante ». En effet, cette dernière aurait entrepris d’importants travaux
d’aménagement, en l’absence d’accord des anciens propriétaires et de l’intimée.
Ainsi, le contrat de bail du 1er juin 2004, ferait état, dans son article 1er, « d’un dépôt
sans chauffage, un bureau, un débarras, un WC, un grenier », tandis qu’il serait acté
dans le constat d’huissier du 1er octobre 2013 que « dans le hangar se trouvent
diverses pièces construites à l’aide de cloisons et faux-plafonds et planchers ».
Quant à la facture de la société SOC4.) du 8 novembre 2013, l’intimée conteste qu’il
s’agisse d’une facture de complaisance. Elle verse un devis comparatif émanant de
la société SOC5.), portant sur les mêmes travaux, se chiffrant à 20.273,00 euros,
partant à un montant comparable à celui facturé par SOC4.).
                                                                                12
La société SOC2.) fait en outre plaider que le paiement des indemnités pour dégâts
locatifs imputables au preneur ne saurait être soumis à l’exécution effective des
travaux de réparation. Ainsi, le preneur, contraint de restituer les lieux dans l’état
dans lequel il les a reçus, serait tenu de réparer par équivalent. Il ne pourrait partant
exiger que les indemnités allouées servent à la restauration du bien loué, le bailleur
disposant de ces indemnités à son gré.
L’intimée conteste que les lieux aient été insalubres et que les murs aient été
affectés de fissures. Elle donne à considérer que la locataire ne l’aurait jamais mise
en demeure, ni n’aurait introduit de requête tendant à la forcer à remédier aux
prétendus dégâts ou à obtenir une réduction du loyer. A ce titre, elle renvoie encore
au constat de l’huissier de justice, établi contradictoirement et ne faisant état d’aucun
dégât locatif. Elle donne en outre à considérer que l’appelante ne verse aucune
pièce relative à la prétendue étude géotechnique ou expertise. L’intimée se pose
finalement la question de savoir pourquoi, si effectivement le local loué avait été
insalubre, l’appelante aurait continué à l’occuper jusqu’au 30 septembre 2013, soit
pendant 55 mois.
La société SOC2.) soulève finalement l’irrecevabilité de la demande
reconventionnelle formulée par l’appelante, au motif qu’elle constituerait une
demande nouvelle, présentée pour la première fois en appel. A titre subsidiaire,
l’intimée conteste le bien-fondé de la demande reconventionnelle, au motif que
l’appelante ne l’aurait jamais mise en demeure. A titre encore plus subsidiaire, la
société SOC2.) conclut à la prescription quinquennale des montants réclamés et
estime que la société SOC1.) ne pourrait prétendre à une moins-value de loyer que
pour la période remontant au 6 juillet 2010, soit pour une période de 39 mois, et non
de 47 mois tel que réclamé par l’appelante.
Motifs de la décision
 - Quant à l’appel principal

Il est constant en cause qu’en l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé
en 2004. A la requête de la société SOC2.), l’huissier de justice Gilles HOFFMANN a
dressé un « état des lieux suite à la sortie du locataire ».
Dans son procès-verbal de constat, l’huissier de justice déclare avoir été reçu par
« Monsieur E.), représentant la partie requérante » et « Monsieur C.), représentant le
locataire sortant ». L’argument de l’appelante selon lequel le constat aurait été
dressé unilatéralement, en son absence, n’est étayé par aucun élément du dossier ni
aucune pièce et se trouve contredit par le constat même de l’huissier de justice, étant
précisé que, tel que l’a fait relever l’intimée, les constatations de l’huissier font foi
jusqu’à preuve du contraire.
Tel que l’a fait plaider la société SOC2.), aux termes de l’article 1731 du code civil,
en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu la
jouissance des lieux dans un bon état. Selon l’intimée, le procès-verbal de constat de
l’huissier de justice établirait à suffisance de droit le bien-fondé de sa demande en
indemnisation.
L’article 1er du contrat de bail signé le 1er juin 2004 dispose « Le bailleur donne par
les présentes en location au preneur qui accepte, un dépôt sans chauffage d’une
surface de +/- 500 m2 avec un bureau, un débarras, un WC, un grenier et 3 places
extérieures de parking, sis au (…), L-(…). Les lieux loués sont repris en très bon état,
ils doivent être remis au bailleur à la fin du bail dans le même état compte tenu de
l’usure normale. »

                                                                                13
Dans son constat, l’huissier de justice a acté que « dans le hangar se trouvent
diverses pièces construites à l’aide de cloisons et faux-plafonds et planchers ». Il
découle des photos annexées au susdit constat d’huissier que le local a été
subdivisé en différentes pièces à l’aide de cloisons et de faux plafonds. Le susdit
constat d’huissier, établi contradictoirement, est muet quant à d’éventuels dégâts
locatifs, tels des fissures des murs.
Il en découle à l’évidence que les lieux ont subi des transformations.
L’attestation     testimoniale        d’C.),    selon       laquelle,      la      société
SOC1.) aurait rendu les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de la
rentrée des lieux et qu’elle n’aurait pas entrepris de travaux sur la structure, n’est pas
pertinente, dans la mesure où il s’agit en l’espèce de simples aménagements et non
de travaux sur la structure.
Le sort des travaux exécutés par le locataire dans l’immeuble loué à la fin des
relations contractuelles n’est réglé par aucun texte de loi. Les parties ont la faculté de
régler le sort de ces investissements dans leur contrat de bail. (M. HARLES, Le bail à
loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie t. 31, n°130, p. 351)
Au cas où le contrat de bail est muet sur la question, il est généralement admis que
le bailleur bénéficie au départ du locataire de l’option de, soit exiger la suppression
des modifications apportées par le locataire et de demander la remise en état aux
frais du preneur, soit de conserver ces modifications contre paiement d’une
indemnité au preneur. Il a été décidé que le bailleur dispose de cette option même au
cas où il a autorisé les travaux. L’obligation du preneur de remettre les lieux en leur
pristin état joue tant qu’il n’est pas dispensé de cette obligation. Le locataire qui n’a
pas rétabli les lieux avant son départ ne peut obliger le bailleur à l’indemniser, le
bailleur ne pouvant être contraint au paiement de constructions qu’il n’a pas
souhaitées. En cas de refus du locataire de remettre les lieux en leur pristin état, le
bailleur peut réclamer au preneur remboursement des frais engagés pour
l’enlèvement des installations. (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de
jurisprudence, Pasicrisie t. 31, n°130, p. 351)
En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail dispose que « Le preneur n’effectuera
aucune transformation, aucun percement de murs, ni de voûtes, aucune construction
sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur. »
Il appartient partant au preneur, en l’espèce la société SOC1.), de prouver qu’elle a
reçu l’accord exprès et écrit de la bailleresse, l’autorisant à procéder aux
transformations de la surface commerciale. Or, l’appelante n’allègue, ni ne prouve
avoir été autorisée à entreprendre ces travaux.
Il en découle que la demande de l’intimée est à déclarer fondée en son principe.
Quant au montant à allouer à ce titre à la société SOC2.), il y a lieu d’analyser les
différents postes un à un.

                                                                                14
La facture du 8 novembre 2013 de la société SOC4.)
L’argument de l’appelante suivant lequel ladite facture constituerait une facture de
complaisance au motif que l’intimée serait l’un des administrateurs de la société
SOC4.) tombe à faux devant la production, par l’appelante, d’un devis comparatif,
émis par une entreprise concurrente, portant sur les mêmes travaux à effectuer, pour
un montant similaire.
La facture de SOC4.) portant sur un montant de 19.090,00 euros, peut dès lors être
prise en compte.
Elle est relative à l’enlèvement des différents aménagements installés par la locataire
ainsi qu’à la réfection partielle des murs. En application des principes énoncés ci-
dessus, les frais y relatifs sont à supporter par la locataire, le jugement entrepris
étant à confirmer sur ce point.
La facture du 5 février 2014 de la société SOC6.)
L’appelante reste en défaut d’expliquer pour quelle raison une ou plusieurs fenêtres
auraient dû être remplacées, le procès-verbal de constat de l’huissier de justice étant
par ailleurs muet à ce sujet. Il en découle que le volet de la demande y relatif est, par
réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondé.
La facture du 11 novembre 2013 de la société SOC7.)
Il est acté dans le procès-verbal de constat de l’huissier que « des câbles pendent
librement à divers endroits ». Dans la mesure où diverses pièces ont été construites
à l’aide de cloisons et de faux plafonds, ces pièces ont nécessairement dû être
alimentées en électricité, de sorte que, par l’effet de l’enlèvement des cloisons, des
travaux de remise en état de l’électricité ont été indispensables. Il s’ensuit que le
volet de la demande tendant à la prise en charge par l’appelante de la facture de
SOC7.), portant sur un montant de 2.556,45 euros, est à déclarer fondé, par
confirmation du jugement entrepris.
La facture du 2 novembre 2013 de la société SOC8.)
Ces frais d’un montant de 552,00 euros, relatifs à l’évacuation des déchets,
constituent la suite logique des frais de remise en état et sont dès lors, par
confirmation de la décision attaquée, à supporter par la locataire.
Les frais d’huissier
Il résulte du constat de l’huissier de justice que ce dernier a agi sur requête de la
société SOC2.). Cette dernière n’expliquant pas en quoi le recours à un huissier de
justice a été rendu nécessaire, au lieu d’un simple état des lieux contradictoire entre
parties, les frais y relatifs doivent rester à sa charge.
Il y a dès lors lieu, par réformation du jugement a quo, de déclarer non fondé le volet
de la demande relatif aux frais d’huissier.
L’indemnité de relocation
Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du
locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la
relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Il
est généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte
de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un
nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis
à la disposition du bailleur.

                                                                                15
En l’espèce, l’appelante soutient que la résiliation du bail est intervenue d’un
commun accord des parties, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse. La
résiliation du bail n’étant dès lors pas intervenue de la faute du locataire, il s’ensuit
que le volet de la demande relatif à l’indemnité de relocation est, par réformation du
jugement entrepris, à déclarer non fondé.
L’indemnité d’indisponibilité
Il est admis que la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n'est pas
nécessairement exclusive de la notion d'indisponibilité des lieux. Il en est notamment
ainsi lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par le locataire et que
des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux. L'indemnité d'indisponibilité
couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux.
L'indemnité est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et
pendant la durée des travaux de remise en état (M. HARLES, Le bail à loyer,
compte-rendu de jurisprudence, P. 31 n° 2/2001, n° 192).
Au vu des éléments du dossier concernant les travaux entrepris, le tribunal
considère, à l’instar du premier juge, que le temps nécessaire à la remise en état
peut être évalué à deux mois, de sorte qu’une indemnité d’indisponibilité afférente
est due à la bailleresse. Par confirmation du jugement entrepris, il y a partant lieu de
condamner la locataire à payer à la bailleresse le montant réclamé de (2 x 2.416,00
euros =) 4.832,00 euros.
En conclusion
Par réformation du jugement entrepris, la demande de la société SOC2.) à l’encontre
de la société SOC1.) est, au vu des développements qui précèdent, à déclarer
fondée pour le montant de (19.090,00 + 2.556,45 + 552,00 + 4.832,00 =) 27.030,45
euros.
 - Quant à la demande reconventionnelle de la société SOC1.)

Il est rappelé que l’appelante sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la
bailleresse SOC2.) à lui payer une indemnité de 23.500,00 euros, à titre de moins-
value sur les loyers payés pour la période allant du 10 février 2009 au 30 septembre
2013, au motif que le local commercial aurait été insalubre.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, au motif qu’il
s’agirait d’une demande nouvelle, prohibée en instance d’appel.
Aux termes de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, il ne sera formé, en
cause d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il ne s’agisse de
compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.
La prohibition des demandes nouvelles en appel constitue une règle d’ordre privé
dont l’inobservation ne saurait être soulevée d’office par le juge saisi
(Cour 23 octobre 1990, P. 28, 70).
En l’espèce, aucune demande en réduction du loyer n’ayant été présentée par la
locataire en première instance, et la demande reconventionnelle ne constituant, en
l’espèce, ni une défense à l’action principale, ni une demande tendant à une
compensation entre créances réciproques, il s’agit d’une demande nouvelle,
irrecevable en instance d’appel en application de l’article 592 du nouveau code de
procédure civile.

                                                                                16
 - Quant à l’appel incident et aux indemnités de procédure

Le jugement entrepris est à confirmer en ce que, eu égard à la nature de l’affaire et
aux soins requis, il a alloué à la société SOC2.) une indemnité de procédure de
500,00 euros.
Au vu de l’issue du litige, l’appel étant partiellement fondé, et des explications
fournies de part et d’autre, il n’est pas inéquitable de laisser à charge de chacune
des parties l'ensemble des frais déboursés par elles et non compris dans les dépens,
de sorte que leurs demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code
de procédure civile ne sont pas fondées.
Dans la mesure où l’appel est partiellement fondé, mais que la société SOC1.) reste
tenue d’une condamnation au profit de la société SOC2.), il convient de faire masse
des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour moitié à chacune des
deux parties.
Il suit des considérations qui précèdent que l’appel principal est partiellement fondé
tandis que l’appel incident ne l’est pas.
                                     Par ces motifs
Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en
matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,
reçoit les appels principal et incident en la forme,
dit irrecevable la demande de la société anonyme SOC1.) SA en obtention d’une
indemnité de 23.500,00 euros à titre de réduction de loyer,
dit l’appel incident non fondé,
dit l’appel principal partiellement fondé, partant,
par réformation du jugement entrepris,
condamne la société anonyme SOC1.) SA à payer à la société anonyme SOC2.) SA
le montant de 27.030,45 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 26 février
2015, date de la demande en justice, jusqu’à solde,
pour le surplus, confirme le jugement entrepris,
dit non fondées les demandes respectives des parties obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel,
fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à la
société anonyme SOC1.) SA et pour moitié à la société anonyme SOC2.) SA.

                                                                                17
"


text:
Arrêt N° 100/16 V.
du 16 février 2016
(Not. 14938/15/CD)

           La Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, cinquième chambre, siégeant en
           matière correctionnelle, a rendu en son audience publique du seize février deux mille
           seize l’arrêt qui suit dans la cause

                                                  entre:

           la société anonyme SOC1), établie et ayant son siège social à L-(...), inscrite au
           Registre de Commerce et des Sociétés de et à Luxembourg sous le numéro (...),
           représentée par son gérant actuellement en fonctions, élisant domicile en l’étude de
           Maître Guillaume MARY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

           citante directe, demanderesse au civil et appelante

                                                     et:

  Défaut   PREV), né le (…) à (…) (F), demeurant à F-(…)

           cité direct et défendeur au civil

           en présence du Ministère Public, partie jointe.

           ____________________________________________________________________

                                                 FAITS:

           Les faits et rétroactes de l'affaire résultent à suffisance de droit d'un jugement rendu
           par défaut à l’égard de PREV) par le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 12e
           chambre correctionnelle, le 9 juillet 2015, sous le numéro 2127/15, dont les
           considérants et le dispositif sont conçus comme suit:
                                                           2

« Par acte de l'huissier de justice Pierre BIEHL de Luxembourg du 22 avril 2015, la société SOC1) a fait donner
citation à PREV) de comparaître devant le Tribunal correctionnel, aux fins de le voir condamner, aux peines à
requérir par le Ministère Public, du chef d’escroquerie, d’abus de confiance, de violation de la loi du 2 septembre
2011 réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel ainsi qu’à certaines professions
libérales, de travail dissimulé et d’harcèlement obsessionnel.

Le cité direct PREV), quoique régulièrement cité, ne comparut pas à l’audience du 8 juin 2015, de sorte qu’il
échet de statuer par défaut à son égard.

Au civil, la citante directe demande la condamnation du cité direct au paiement de dommages et intérêts à
hauteur de 69.591,63 euros du chef de son préjudice matériel.

Le citante directe demande encore à voir condamner le cité direct au paiement d’une indemnité de procédure de
3.000 euros sur base de l’article 194 alinéa 3 du code d’instruction criminelle.

I. Les faits

Les faits tels qu’ils résultent de la citation directe, des pièces versées en cause, ainsi que des déclarations faites à
l’audience peuvent être résumés comme suit:

La société SOC1) a été engagée par un contrat d’entreprise du 11 septembre 2014 à réaliser des travaux
d’aménagement intérieur d’une résidence à (...), consistant dans la réalisation de faux plafonds et de travaux de
signalisation.

Ces travaux ont été sous-traités à PREV) en sa qualité d’entrepreneur dans le domaine de l’installation de
structures métalliques, chaudronnées et de tuyauterie aux termes d’un extrait d’immatriculation de la Chambre
de Métiers et de l’Artisanat française versée aux débats.

PREV) a fixé un prix forfaitaire à hauteur de 13.800 pour les travaux à réaliser. Ce dernier prix a été accepté par
la société SOC1) qui a basé sa calculation de prix sur ce devis.

PREV) a adressé trois factures d’acompte à la société SOC1), à savoir en date des 28 décembre 2014, 4 janvier
2015 et 11 janvier 2015 pour 12.800 euros qui ont été honorées par la société SOC1) à hauteur de 11.280 euros
seulement.

La société SOC1) fait état dans sa citation directe ainsi que dans ses pièces de nombreuses vices et malfaçons
affectant les travaux déjà effectués par PREV) et, surtout, que ce dernier aurait refusé de terminer ces travaux
dans les règles de l’art. En plus, le prix proposé par PREV) serait irréaliste pour être largement en-dessous du
prix praticable pour de telles prestations au Luxembourg.

La citante directe fait ainsi état d’un rapport d’expertise de l’architecte Shoja MICHELI qui constate et chiffre
des malfaçons concernant le chantier exécuté par PREV) ainsi que de plusieurs devis d’autres firmes
spécialisées dont l’intervention serait devenue nécessaire vu l’état inachevé des travaux effectués avec le cité
direct.

Dans le cadre de la présente affaire devant le Tribunal correctionnel, la société SOC1) reproche ainsi à PREV)
d’avoir commis une escroquerie sinon un abus de confiance en encaissant les acomptes payés sans réaliser les
travaux convenus dans les règles de l’art et en abandonnant le chantier. Le prix proposé par PREV) aurait été
« utopique » et n’aurait été indiqué que dans le but de faire naître dans le chef de la citante directe l’espérance
d’un bénéfice important.

La société SOC1) de continuer en reprochant à PREV) de s’être approprié d’outils de travail mis à sa disposition
pour exécuter les travaux convenus aux termes d’un contrat de location.

Alors que PREV) n’aurait jamais payé les factures de location ni restitué les outils, la société SOC1) estime
qu’elle a été victime d’un abus de confiance sinon d’une escroquerie.

La société SOC1) reproche ensuite à PREV) d’avoir violé l’article 37 de la loi du 2 septembre 2011
réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel ainsi qu’à certaines professions
                                                           3

libérales alors que le cité direct n’aurait pas fait de déclaration préalable auprès des autorités luxembourgeoises
avant de commencer les travaux et ceci à l’insu de la citante directe.

Il est ensuite reproché à PREV) d’avoir commis l’infraction de travail clandestin prévue en faisant travailler sur
le chantier plusieurs personnes sans autorisation de travail et sans avoir fait des démarches administratives à ce
titre.

Enfin, la société SOC1) reproche à PREV) d’avoir commis d’infraction d’harcèlement obsessionnel prévue à
l’article 442-2 du code pénal en envoyant de nombreux messages intempestifs à son dirigeant à toutes heures du
jour et de la nuit, d’avoir appelé ce dernier au milieu de la nuit affectant ainsi gravement la tranquillité du
dirigeant de la citante directe.

II. La recevabilité

Pour que la citation directe de la partie civile ait pour effet de mettre en mouvement l’action publique, il faut
qu’elle émane de quelqu’un ayant qualité pour exercer l’action civile. La partie civile n’aura qualité pour exercer
l’action civile que si elle justifie d’un intérêt, c’est-à-dire si elle établit que le dommage dont elle se plaint est la
suite immédiate et directe d’un fait constituant une infraction (Cour 10 janvier 1985, P. 26, 247).

Il convient également de rappeler que pour être recevable à citer directement devant la juridiction répressive, il
faut et il suffit que celui qui agit, puisse se prétendre personnellement lésé par l’infraction, objet de l’action
publique, c’est-à-dire qu’il justifie avoir pu être victime de l’infraction, circonstance qu’il appartient au juge du
fond d’apprécier souverainement en fait (Cass. 28 janvier 1963, P. b. 1963, I, 609 ; Cour lux., 19 janvier 1981, p.
25. 60).
En l’espèce, la citante directe remplit ces conditions, dès lors que les prétendus vices qui affectent les travaux et
le comportement allégué de PREV) lui causent un préjudice matériel. Son action est partant recevable.

III. Appréciation

1. Quant aux infractions concernant l’exécution des travaux par PREV)

a. L’infraction d’escroquerie

L’infraction de l’escroquerie requiert les trois éléments constitutifs suivants :

•      l’emploi de faux noms, de fausses qualités ou de manœuvres frauduleuses,
•      la remise ou la délivrance de fonds, meubles, obligations, quittances ou
       décharges,
•      l’intention de s’approprier le bien d’autrui.

L’escroquerie consiste dans une appropriation frauduleuse des biens d'autrui et exige de la part de l'auteur
l'emploi de manœuvres frauduleuses consacrées dans l'unique but de se faire remettre, par le propriétaire ou le
possesseur, le corps du délit.

Pour que les manœuvres frauduleuses prévues à l’article 496 du code pénal soient punissables et constitutives
d’escroquerie, il faut qu’elles revêtent une forme extérieure qui les rend en quelque sorte visible et tangible, il
faut qu’elles soient le résultat d’une combinaison, d’une machination ourdie pour tromper et surprendre la
confiance. D’une manière générale, les manœuvres frauduleuses sont des faits extérieurs, des actes matériels,
une mise en scène destinés à confirmer le mensonge; elles doivent consister dans les actes, les faits, et non
seulement les dires. Les simples allégations mensongères sont insuffisantes (R.P.D.B. voir escroquerie nos 101-
104).

L’emploi de moyens frauduleux suppose l’accomplissement d’actes positifs qui doivent être déterminants de la
remise effectuée par la victime (cf. Merle et Vêtu, TDC, n° 2917).

En l’espèce, la citante directe reste en défaut d’établir en quoi consisteraient les manœuvres utilisées par le cité
direct pour obtenir la remise des acomptes en vue de la construction de la maison.
                                                         4

En effet, il ressort des éléments de la citation directe et des pièces versées que la société SOC1) avait engagé
PREV) pour réaliser des travaux d’aménagement intérieur d’une résidence à (...). PREV) a proposé un prix
forfaitaire qui fut accepté par la société SOC1).

Les demandes d’acompte adressées par PREV) n’ont cependant été que partiellement honorées par la société
SOC1).

L’échange de courriels versé à l’appui de la citation directe ne contient que deux messages de PREV) à
destination de la citante directe. Dans ces messages, PREV) se limite à réclamer le paiement de ses acomptes et
la livraison de matériel par la société SOC1).

Il ne ressort par contre d’aucun élément du dossier répressif en quoi résideraient les manœuvres frauduleuses
mises à charge de PREV).

L’infraction d’escroquerie ne saurait partant être retenue à charge du cité direct et il convient partant de l’en
acquitter.

b. L’infraction d’abus de confiance

A titre subsidiaire, la société SOC1) reproche à PREV) d’avoir commis un abus de confiance

L’article 491 du code pénal punit toute personne qui aura frauduleusement soit détourné, soit dissipé au
préjudice d’autrui, des effets, deniers, marchandises, billets, quittances, écrits de toute nature contenant ou
opérant obligation ou décharge et qui lui avaient été remis à la condition de les rendre ou d’en faire un usage ou
un emploi déterminé.

L’infraction d’abus de confiance requiert la réunion des éléments constitutifs suivants :

- la remise d’un objet à charge de le rendre ou d’en faire un usage ou un emploi
déterminé,
- la nature de l’objet détourné ou dissipé,
- un fait matériel de détournement ou de dissipation,
- le préjudice causé à autrui,
- l’intention frauduleuse de l’agent.

En l’espèce, il est constant que la société SOC1) a réglé une partie des acomptes qui leur ont été réclamés par
PREV). Toutefois, le détournement implique un acte matériel d’interversion de la possession qui peut constituer,
soit dans un acte juridique de disposition, tel qu’une vente ou une mise en gage, soit dans un acte d’appropriation
directe de la chose, tel que le refus de restitution.

En l’occurrence, il ne résulte d’aucun élément soumis à l’appréciation du Tribunal que le cité direct se serait
approprié les acomptes payés ou encore qu’il aurait omis d’exécuter une prestation de travail. Dès lors, en
l’absence de preuve d’un quelconque détournement dans le chef du cité direct, il est à acquitter de l’infraction
mise à sa charge.

2) Quant aux infractions en relation avec la location de matériel

    a. L’infraction d’abus de confiance

Il résulte des éléments soumis au Tribunal et notamment de plusieurs factures adressées par la société SOC1) à
PREV), que ce dernier a loué du matériel de chantier auprès de la citante directe.

La société SOC1) reste cependant en défaut de prouver un quelconque détournement dans le chef de PREV)
concernant ce matériel de chantier.

PREV) est partant à acquitter de l’infraction mise à sa charge.

    b. L’infraction d’escroquerie
                                                           5

Le Tribunal relève qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier répressif en quoi résideraient les manœuvres
frauduleuses mises à charge de PREV) concernant le matériel de chantier pris en location.

L’infraction d’escroquerie ne saurait partant être retenue à charge du cité direct et il convient partant de l’en
acquitter.

3) Quant aux infractions relative à la violation de l’article 37 la loi du 2 septembre 2011 réglementant l’accès aux
professions d’artisan, de commerçant, d’industriel ainsi qu’à certaines professions libérales et des articles L.571-
1 (1) et L.571-2 point 1 du code du travail

La société SOC1) reste en défaut de prouver la matérialité des infractions qu’elle reproche à PREV).

Le citant direct est partant à acquitter des infractions tenant à la violation de l’article 37 la loi du 2 septembre
2011 réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel ainsi qu’à certaines professions
libérales et des articles L.571-1 (1) et L.571-2 point 1 du code du travail.

4) Quant à l’infraction d’harcèlement obsessionnel

A l’article 442-2, et sous l’intitulé « harcèlement obsessionnel », le code pénal incrimine « quiconque aura
harcelé de façon répétée une personne alors qu’il savait ou aurait dû savoir qu’il affecterait gravement par ce
comportement la tranquillité de la personne visée ».

Pour que cette infraction soit constituée, il faut que les éléments suivants soient réunis :

     a) des actes de harcèlement posés de façon répétée,
     b) une affectation grave de la tranquillité d’une personne,
     c) un élément moral.

En l’espèce, la citante directe reste en défaut de prouver en quoi résident les actes d’harcèlement posés de façon
répétée. Les pièces versées ne sont en effet pas suffisantes pour établir le caractère répété de ces actes, seuls trois
appels identifiables et un message SMS étant invoqués.

PREV) est partant à acquitter de l’infraction d’harcèlement obsessionnel mise à sa charge.

IV. Au civil

Au civil, la citante directe demande la condamnation du cité direct au paiement de dommages et intérêts à
hauteur de 69.591,63 euros du chef de son préjudice matériel.

Le citante directe demande encore à voir condamner le cité direct au paiement d’une indemnité de procédure de
3.000 euros sur base de l’article 194 alinéa 3 du code d’instruction criminelle.

Eu égard à la décision à intervenir sur le plan pénal, le Tribunal correctionnel est incompétent pour connaître des
revendications civiles formulées par la citante directe.

                                             P A R C E S M O T I F S,

le Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, douzième chambre, siégeant en matière correctionnelle,
statuant par défaut à l’égard du cité direct et défendeur au civil, le mandataire de la citante directe et
demanderesse au civil entendu en ses conclusions, et la représentante du Ministère Public entendue en son
réquisitoire,

reçoit         la citation directe en la forme ;

la    déclare r e c e v a b l e ;
                                                           6

statuant au pénal

acquitte        PREV) du chef des infractions non établies à sa charge;

le   renvoie        des fins de sa poursuite pénale sans peine ni dépens;

laisse      les frais de sa poursuite pénale à charge de la citante directe, la société SOC1) ;

statuant au civil

donne        acte      à la partie civile, la société SOC1), de sa constitution de partie civile ;

se    d é c l a r e incompétent pour en connaître;

laisse      les frais de la demande civile à charge de la citante directe et demanderesse au civil.

Par application des articles 14, 16, 20, 27, 28, 29, 30 du code pénal ainsi que des articles 1, 2, 3, 155, 179, 182,
183, 184, 185, 189, 190, 190-1, 191, 194, 195 et 196 du code d’instruction criminelle, qui furent désignés à
l'audience par le vice-président.

Ainsi fait et jugé par Marc THILL, vice-président, Christina LAPLUME, premier juge, et Paul LAMBERT, juge,
et prononcé par le vice-président en audience publique au Tribunal d’arrondissement à Luxembourg, en présence
de Anne SCHMIT, substitut du Procureur d’Etat, et de Pierre SCHMIT, greffier, qui, à l’exception de la
représentante du Ministère Public, ont signé le présent jugement ».
                                             7

De ce jugement, appel fut relevé au greffe du tribunal d’arrondissement de
Luxembourg le 17 juillet 2015 au pénal et au civil par le mandataire de la citante directe
et demanderesse au civil SOC1)

En vertu de cet appel et par citation du 3 novembre 2015, les parties furent
régulièrement requises de comparaître à l’audience publique du 22 janvier 2016 devant
la Cour d'appel de Luxembourg, cinquième chambre, siégeant en matière
correctionnelle, pour y entendre statuer sur le mérite de l’appel interjeté.

A cette audience le cité direct et défendeur au civil PREV) bien que régulièrement
convoqué ne fut ni présent ni représenté.

Maître Christel DUVAL et Maître Guillaume MARY, avocats à la Cour, les deux
demeurant à Luxembourg, développèrent plus amplement les moyens de défense et
d’appel de la citante directe et demanderesse au civil SOC1)

Monsieur l’avocat général Marc HARPES, assumant les fonctions de ministère public,
fut entendu en son réquisitoire.

                                     LA      COUR

prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique du 16 février 2016, à laquelle le
prononcé avait été fixé, l'arrêt qui suit:

Par déclaration du 27 juillet 2015 au greffe du tribunal d’arrondissement de et à
Luxembourg, la société anonyme SOC1) (ci-après la société SOC1)) a fait relever
appel au pénal et au civil d’un jugement rendu par défaut le 9 juillet 2015 par une
chambre correctionnelle du même tribunal et dont les motifs et le dispositif sont
reproduits aux qualités du présent arrêt.

Par le jugement entrepris, PREV) a été acquitté du chef des préventions mises à sa
charge par la citante directe, la société SOC1). Celle-ci lui reprochait d’avoir commis
dans la cadre d’un contrat de sous-traitance lui confié par la société SOC1) des actes
qualifiables d’escroquerie, d’abus de confiance, de violation de la loi du 2 septembre
2011 réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel ainsi
qu’à certaines professions libérales, de travail dissimulé et de harcèlement
obsessionnel. Au regard de la décision intervenue au pénal, la chambre correctionnelle
du tribunal d’arrondissement s’est déclarée incompétente pour connaître de la
demande civile de la société SOC1) tendant à la condamnation de PREV) à lui payer
des dommages-intérêts à hauteur de 69.591,63 euros, dont 11.280 euros représentant
le montant payé pour les travaux concernant l’entrée du bâtiment sis à (...), 16.775,46
euros pour les travaux de mise en état et 41.536,17 euros pour les travaux de
finalisation du chantier.

A l’audience de la Cour d’appel du 21 janvier 2016, PREV), bien que régulièrement
convoqué n’a pas comparu, de sorte qu’il y a lieu de statuer par défaut à son égard.

La société SOC1) estime que c’est, à tort, que les juges de première instance n’ont pas
qualifié pénalement les agissements de PREV) dans la cadre d’un contrat de sous-
traitance conclu par la société SOC1) avec PREV) et concernant des travaux
d’aménagement de l’entrée du bâtiment sis à (...). Le cité direct se serait rendu
coupable d’agissements répréhensibles qui auraient causé préjudice à la société
SOC1). Elle demande, par réformation du jugement entrepris, à faire droit à sa
demande civile tendant à l’obtention de dommages-intérêts à hauteur de la somme de
                                            8

69.591,63 euros, pour la réparation du préjudice matériel qu’elle aurait subi suite aux
agissements délictueux de PREV).

La société SOC1) sollicite également la condamnation de PREV) à lui payer une
indemnité de procédure de 3.000 euros pour l’instance d’appel, sur base de l’article
194 du Code d’instruction criminelle, sinon sur base de l’article 162-1 du Code
d’instruction criminelle.

La société SOC1) explique avoir eu recours aux services de PREV) pour l’exécution de
travaux d’aménagement de l’entrée de l’immeuble cité ci-avant en raison du fait que ce
dernier aurait prétendu être le seul à pouvoir réaliser les travaux à des prix
intéressants. PREV) aurait ainsi délibérément et oralement offert de faire les travaux lui
confiés pour la somme totale de 13.880 euros. La société SOC1) se serait cependant
ensuite rendue compte de ce que les estimations et le prix proposé par PREV) étaient
fantaisistes et de ce que les travaux ne pourraient être réalisés à des prix aussi bas.
Ce fait aurait été confirmé par un expert mandaté par la société SOC1). Il résulterait
ainsi des quelques apparitions de PREV) sur le chantier en question et de son
insistance à obtenir le paiement de factures d’acomptes dès décembre 2014 et janvier
2015, pour un montant total de 11.280 euros, de son défaut de payer ses ouvriers et
de la façon que les travaux ont été réalisés - ceux-ci étant affectés de nombreuses
malfaçons -, et finalement de la disparition de PREV) dès paiement de l’intégralité des
factures émises, que PREV) n’aurait jamais eu l’intention de finir le chantier et aurait
simplement proposé des prix très bas pour s’attirer le marché et pour disparaître
ensuite avec les montants encaissés avant finalisation des travaux. Le fait que PREV)
n’aurait pas fait les démarches nécessaires pour que sa société étrangère puisse
travailler sur le sol luxembourgeois, qu’il n’aurait ni déclaré, ni payé de nombreux
ouvriers, qu’il aurait des antécédents judiciaires et qu’il n’aurait pas payé ses propres
sous-traitants viendraient conforter cette thèse. Il n’aurait ainsi pas payé un sous-
traitant du nom de SOC2). La société SOC1) soutient que c’est à tort que les juges de
première instance n’ont pas qualifié lesdits faits d’escroquerie, PREV) ayant usé de
manœuvres frauduleuses et mises en scène pour tromper la société SOC1) aux fins
d’obtenir une remise de fonds, sinon d’abus de confiance, dans la mesure où PREV)
se serait fait remettre des fonds sans avoir presté le travail convenu et ce dans une
intention frauduleuse.

La société SOC1) reproche également aux juges de première instance de ne pas avoir
retenu PREV) dans les liens de la prévention d’abus de confiance, subsidiairement
d’escroquerie et plus subsidiairement de vol pour le fait d’avoir détenu et refusé de
rendre du matériel qui lui aurait été mis à disposition par la société SOC1) en vertu
d’un contrat de location de matériel. PREV) refuserait également de restituer la clé de
l’atelier de la société SOC1) et il profiterait de cette clé pour voler du petit matériel,
comme des harnais et outils d’installation.

Par réformation du jugement entrepris, la société SOC1) demande encore à voir retenir
que le prévenu a enfreint les articles 23 et 37 de la loi du 2 septembre 2011
réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel, ainsi qu’à
certaines professions libérales, ainsi que l’article 1er du règlement grand-ducal du 1er
décembre 2011, en ne s’étant pas conformé aux exigences des articles 22 et 23 de la
loi du 19 juin 2009 sur la reconnaissance des qualifications professionnelles, dans la
mesure où il aurait effectué des travaux au Luxembourg sans avoir, avant toute
prestation, fait les déclarations nécessaires auprès des autorités compétentes.

Finalement, ce serait encore à tort que les juges de première instance n’auraient pas
retenu PREV) dans les liens de la prévention de travail clandestin telle que
sanctionnée par les articles L.571-1(1) et L.571-2, point 1 du Code du travail, ainsi que
                                            9

dans les liens de l’infraction à l’article 442-2 du Code pénal dans la mesure où il aurait
employé des ouvriers sans les déclarer auprès des autorités et qu’il aurait harcelé de
façon répétée le dirigeant de la société SOC1).

Le représentant du ministère public conclut à l’irrecevabilité de l’appel au pénal de la
société SOC1) en vertu des dispositions de l’article 202 du Code d’instruction
criminelle et se rapporte à la sagesse de la Cour quant au bien-fondé de l’appel.

L’appel au pénal de la société SOC1) est irrecevable, étant donné que la partie civile
ne peut remettre en question la solution intervenue sur l’action publique même si celle-
ci a été déclenchée par voie de citation directe.

Cette conclusion découle de l’article 202 du Code d’instruction criminelle qui porte
notamment que les jugements rendus par les tribunaux correctionnels seront
susceptibles d’appel de la part de la partie civile quant à ses intérêts civils seulement.

L’appel au civil du citant direct a été relevé dans les forme et délai de la loi et est
recevable.

Le ministère public n’ayant pas interjeté appel, la juridiction d’appel qui ne saurait dans
ce cas statuer que sur l’action civile, garde le droit d’examiner tous les faits qui sont
nécessaires pour statuer sur les intérêts civils et pour reconnaître ainsi la vérité ou la
fausseté des faits sur lesquels se fonde le dommage allégué et d’examiner toute la
cause au point de vue des dommages-intérêts.

Il résulte des éléments du dossier répressif discutés à l’audience de la Cour d’appel
que les juges de première instance ont fourni une relation correcte des faits à laquelle
la Cour se réfère, les débats devant elle n’ayant pas apporté de faits nouveaux par
rapport à ceux qui ont été soumis à l’examen de la chambre correctionnelle du tribunal
d’arrondissement.

Il suffit de rappeler que le 11 septembre 2014, la société SOC1) a été chargée par le
Syndicat des copropriétaires de la (...), sise à (...), d’effectuer des travaux de
revêtement de sols, de métallerie et bardages et de menuiserie intérieure (faux
plafonds et panneau de signalisation). Dans le contrat du 11 septembre 2014 signé
entre parties, le montant indicatif de la commande basé sur des prix unitaires d’une
offre du 14 juillet 2014 a été fixé à 44.020,62 euros HTVA.

Le cahier des clauses techniques pour le revêtement de sols versés en cause qui n’est
signé ni par le client ni par l’entrepreneur, mais qui comporte seulement en première
page la mention « 4.285,60 € ok » indique un prix de 4.285,60 euros pour ces travaux.
Le cahier des charges pour la métallerie, serrurerie et les bardages, qui n’est
également pas signé par les parties en cause, indique un prix de 12.114 euros et le
cahier des clauses techniques pour la menuiserie intérieure, les agencements et les
faux plafonds évalue ces travaux à 3.098 euros.

La société SOC1) a sous-traité lesdits travaux à PREV).

Dans le cadre de l’exécution de ce contrat, la société SOC1) a, en date du 19
décembre 2014, envoyé un message télécopié à PREV) par lequel elle a confirmé que,
suivant une réunion du même jour, le prix forfaitaire des travaux est de 13.800 euros,
qu’il reste des travaux à faire et que les délais d’achèvement pour certains postes sont
fixés au 15 février 2015.
                                           10

Le 19 décembre 2014 PREV) a signé un contrat de location de matériel (deux
perceuses) pour un prix forfaitaire de 725 euros HTVA par mois avec la société SOC1).

PREV) a ensuite demandé les 28 décembre 2014, 4 janvier 2015 et le 11 janvier 2015
des acomptes de 2 x 4.140 et 3.000 euros, les factures renvoyant à un devis numéro
191214, devis que la société SOC1) n’aurait, selon ses dires, jamais reçu. Divers
travaux ont été réalisés par PREV) malgré le fait que l’accord entre PREV) et la société
SOC1) est resté oral.

Le 11 janvier 2015, PREV) s’est plaint, par courriel adressé à la société SOC1), de ce
que toutes les factures n’ont pas été régularisées. Il a menacé de quitter le chantier à
défaut de règlement jusqu’au 3 février 2015.

Dès le 30 janvier 2015, la société SOC1) a constaté dans une lettre adressée à la
société « SOC3) » que la collaboration était compromise et elle a envisagé une
transaction commerciale. Elle a critiqué le fait qu’elle n’a pas obtenu les documents
dont elle avait besoin et que les délais n’ont plus été respectés. Elle a demandé la
restitution de ses outils et clé.

Le 2 février 2015 la société SOC1) a informé PREV) qu’elle a payé la somme de
13.440 euros et elle a enjoint à celui-ci de terminer les travaux.

Un expert a été mandaté par la société SOC1) qui s’est rendu sur le chantier le 13
février 2015.

Il résulte de l’expertise diligentée, en présence de la société SOC1) et de la société
SOC4) responsable de la direction des travaux, que PREV) a été appelé à participer à
l’expertise mais qu’il ne s’est pas présenté, que des travaux pour l’aménagement de
l’entrée de l’immeuble sis (...) ont été effectués, mais qu’ils ont présenté différents
vices et malfaçons.

-   quant aux infractions en relation avec l’exécution des travaux effectués par PREV)
    pour compte de la société SOC1)

Tout comme les juges de première instance, la Cour d’appel considère que la preuve
que des agissements qualifiables d’escroquerie et qui auraient causé un préjudice à la
société SOC1) auraient été commis par PREV) dans le cadre de l’exécution par ce
dernier des travaux d’aménagement de l’entrée de l’immeuble sis (...) visés ci-avant
laisse d’être établie.

En effet, quant aux éléments constitutifs de cette infraction la Cour renvoie aux
développements faits en droit par les juges de première instance qu’elle fait siens.

Il y a seulement lieu de rappeler que l’infraction d’escroquerie requiert l’emploi de faux
noms, de fausses qualités ou de manœuvres frauduleuses.

Or, par manœuvres, en général, on entend les moyens employés pour surprendre la
confiance d'une personne. Les manœuvres doivent encore être frauduleuses en ce
sens qu'elles doivent avoir pour but de tromper le tiers.

Ces manœuvres frauduleuses doivent répondre « aux conditions suivantes:
        1° être frauduleuses,
        2° revêtir une forme extérieure,
        3° être déterminantes de la remise,
        4° avoir pour objet d'abuser de la confiance ou crédulité »
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(Marchal et Jaspar, Droit criminel, T I, n° 1306).

Or, il ne résulte pas des faits tels que repris ci-avant que PREV) ait usé de manœuvres
frauduleuses pour tromper la société SOC1) et l’amener à la remise de fonds.

En effet, PREV) a été contacté par son ancien employeur pour exécuter des travaux
d’aménagement d’intérieur d’un immeuble. Il aurait selon les dires de la société SOC1)
promis des prix irréalistes pour s’attirer le marché. Aucun contrat écrit n’a cependant
été conclu entre parties. PREV) a ensuite abandonné le chantier suite à une discorde
entre parties tout en ayant obtenu la remise d’acomptes, les travaux n’étant réalisés
qu’en partie et/ou mal faits. Or, ces agissements s’ils peuvent le cas échéant donner
lieu à dédommagement au civil, ne constituent pas un comportement qualifiable de
manœuvres frauduleuses au sens de l’article 496 du Code pénal.

En outre, il ne résulte pas des faits tels que repris ci-avant que les seules allégations
de PREV) aient été déterminantes pour la remise de fonds par la société SOC1), car
celle-ci avait décidé de faire confiance à PREV), s’agissant d’un ancien employé de la
société.

Par ailleurs, en admettant même, tel qu’il est soutenu par la citante directe et
demanderesse au civil, que les prix intéressants proposés par PREV) aient été
irréalistes, que ce dernier ait su qu’il ne pouvait les respecter et qu’ils aient été
déterminants pour le paiement des acomptes par la société SOC1), de tels dires
seraient, en l’absence d’un fait extérieur ou d’un acte matériel visible et tangible, d’une
mise en scène ou d’une intervention d’un tiers destinées à donner force de crédit aux
allégations mensongères, tout au plus de simples mensonges qui sont insuffisants
pour constituer le délit de l’article 496 du Code pénal.

Il ne ressort également d’aucun élément du dossier que PREV) n’aurait, dès l’ingrès,
pas eu l’intention de réaliser les travaux commandés par la société SOC1) et que la
mise à disposition d’ouvriers et l’exécution de partie de travaux par PREV) n’aurait
constitué qu’un leurre aux fins de tromper la société SOC1) et aux fins de les inciter à
verser des acomptes. Il ressort, en effet, des courriers échangés entre parties tels que
repris ci-avant que c’est la société SOC1) qui a proposé, au vu des difficultés de
collaboration avec le sous-traitant, de rompre les relations contractuelles et qui a offert
une médiation commerciale.

Si le comportement de PREV) semble ainsi loin d’être exemplaire en ce qu’il ne daigne
participer ni à l’expertise entre parties, ni se présenter aux audiences et qu’il reste le
cas échéant en défaut de tenir ses promesses et de payer ses ouvriers, ces faits, bien
que susceptibles de constituer une faute de nature à engager sa responsabilité civile,
ne constituent pas le dol au sens de la loi pénale.

Il n’est ainsi pas établi que PREV) ait escroqué intentionnellement la société SOC1) au
sens de l’article 496 du Code pénal.

Dans la mesure où la remise de fonds au titre du paiement des acomptes réclamés par
PREV) n’est pas intervenue à titre précaire, mais en vue du paiement de travaux à
effectuer par la société de PREV), c’est encore, à bon droit, que les juges de première
instance n’ont pas qualifié les agissements de PREV) dans le cadre de l’exécution des
travaux d’aménagement en question d’abus de confiance.

En effet, l’article 491 du Code pénal ne sanctionne que la violation des contrats dont il
est soit de l’essence, soit de la nature de contenir obligation de restituer la chose
remise. En conséquence, n’est pas coupable d’abus de confiance celui qui a disposé
                                             12

d’une chose dont il n’avait que la simple possession, si cette chose ne lui a pas été
remise à la condition d’en faire un usage ou en emploi déterminé et si l’obligation de la
restituer ne se différencie pas de celle qui est également sous-entendue dans toutes
les conventions synallagmatiques pour le cas où l’une des parties n’exécuterait pas
son engagement (CSJ, 23 juin 1934, Pas. 13.307).

Ne saurait ainsi constituer un abus de confiance le fait de garder des sommes qui n’ont
été remises ni sous condition de les rendre, ni pour en faire un emploi déterminé, mais
en pleine propriété, à titre de paiement anticipatif pour une prestation à faire (CSJ, 18
janvier 1913).

En l’espèce, la somme remise à PREV) constituait un acompte lui versé au prévenu
pour réaliser certains travaux. Il s’agit dès lors du paiement d’une créance
contractuelle.

PREV) n’était pas censé remettre cet argent tel quel à un tiers, ni à le restituer.

L’argent n’a dès lors pas été remis à titre précaire.

-   quant aux autres infractions reprochées par SOC1) à PREV)

La Cour d’appel constate que la partie citante directe ne formule aucune revendication
civile en relation avec les infractions reprochées par SOC1) à PREV) autre que celles
en relation avec l’exécution des travaux d’aménagement visés ci-avant. Elle ne
réclame ainsi pas la réparation d’un préjudice direct et personnel en relation causale
avec les reproches faits à PREV) en ce qu’il aurait soustrait du matériel appartenant à
la société SOC1).

Or, pour être recevable à citer directement, il faut que les citants directs puissent se
prétendre personnellement lésés par une infraction. En droit luxembourgeois l’action
civile ne peut, en effet, pas, contrairement à la conception française, se limiter à
l’« actio vindictam spiram», mais son but est l’indemnisation pour le dommage encouru
à la suite d’une faute pénale.

C’est partant, à bon droit, que les juges de première instance n’ont pas suivi la citante
directe dans ses conclusions.

Le jugement de première instance est partant également à confirmer quant à ce point
bien que pour d’autres motifs.

L’appel au civil de la société SOC1) n’est dès lors pas justifié.

La citante directe et demanderesse au civil, la société SOC1), ayant succombé dans
ses prétentions, c’est à juste titre que sa demande tendant à l’allocation d’une
indemnité de procédure pour la première instance a été déclarée non fondée. Au vu de
l’issue du litige la demande tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure pour
l’instance d’appel est également à rejeter.

                             PAR       CES        MOTIFS,

la Cour d’appel, cinquième chambre, siégeant en matière correctionnelle, statuant par
défaut à l’égard du cité direct et défendeur au civil PREV) et contradictoirement à
l’égard de la citante directe et demanderesse au civil SOC1), cette dernière entendue
en ses conclusions et le représentant du ministère public en son réquisitoire,
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reçoit les appels en la forme;

déclare l’appel au pénal de la société anonyme SOC1) irrecevable;

déclare l’appel au civil de la société anonyme SOC1) recevable;

le dit non fondé;

confirme le jugement entrepris;

rejette la demande de la société SOC1) tendant à l’obtention d’une indemnité de
procédure pour l’instance d’appel;

condamne la société SOC1) aux frais exposés par le ministère public en instance
d’appel, ces frais liquidés à 18,50 €, y non compris les frais de notification du présent
arrêt.

laisse les frais de la demande civile à charge de la société SOC1) S.A.

Par application des textes de loi cités par les juges de première instance et par
application des articles 199, 202, 203, 209 et 211 du Code d’instruction criminelle.

Ainsi fait et jugé par la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, cinquième
chambre, siégeant en matière correctionnelle, composée de Madame Lotty PRUSSEN,
président de chambre, et Mesdames Nathalie JUNG et Marie MACKEL, conseillers, qui
ont signé le présent arrêt avec le greffier Cornelia SCHMIT.

La lecture de l'arrêt a été faite en audience publique à la Cité Judiciaire, Bâtiment CR,
Plateau du St. Esprit, par Madame Lotty PRUSSEN, président de chambre, en
présence de Monsieur Jeannot NIES, premier avocat général, et de Madame Cornelia
SCHMIT, greffier.
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