3-2-1-156-11
Janek Kaupmees, Reiven Roos
OSAÜHING CAPITAL KINNISVARA
conformity with the contract, price reductions
Consumer Sales and Guarantees Directive, Article 3, 5. Consumer Rights Directive, Chapter 4, Article 18, 4.
(1) The law does not stipulate that the price needs to be reduced within a specific period of time, i.e a term for price reduction does not follow from the law. The reduction of price can, however, be impermissible due to non-compliance with the principle of good faith. That can be the case when the seller has a justified expectation that the price will not be reduced, because such a right has not been used for a long time by the buyer.
(2) The law does not stipulate that before reducing the price the seller has to be given an additional term for performing the obligation. Such an obligation might, however, arise from the principle of good faith, especially if the contrary would cause disproportionate costs to the seller.
(3) The reduction of price can be void if the period of limitation for the claim of performance (above all the claim for a removal of defect) on which the reduction of price is based has passed.
The plaintiffs bought an apartment from the defendant with the total area of 57.4 square meters. After concluding the sale contract it became evident that the total living space was 4.3 square meters smaller. The defendant had also included the area of the storage room in the living area. Hence, the plaintiffs reduced the price in accordance with the actual living space of the apartment.
The plaintiffs notified the defendant immediately thereof. In the action the plaintiffs claimed back the money exceeding the reduced price. The defendant claimed that the plaintiffs had not notified of the lack of conformity or submitted a compliant declaration for price reduction.
The Supreme Court held that although the law does not stipulate that before reducing the price the seller has to be given an additional reasonable term for performing the obligation, such an obligation might arise from the principle of good faith, especially if the contrary would cause disproportionate costs to the seller.
The declaration for price reduction does not have any formal requirements and it can be done also during court proceedings. The law does not set a term for making a price reduction. The reduction of price can, however, be impermissible due to non-compliance with the principle of good faith if the seller has been given a justified expectation that the price will not be reduced, because such a right has not been used for a long time.
The reduction of price can be void if the period of limitation for the claim of performance has passed. In that case, if the buyer bases its claim on the non-compliance of the performance, the reduction of price based on the lack of compliance, is void.
(1) Does the price have to be reduced within a certain period of time?
(2) Does the seller have to be given additional time for the performance of the contract before the reduction of price?
(3) Can the reduction of price be void?
Kohtuasja number 3-2-1-156-11
Otsuse kuupäev Tartu, 8. veebruar 2012. a
Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu
Kohtuasi Janek Kaupmehe ja Reiven Roosi hagi OSAÜHINGU CAPITAL KINNISVARA vastu 91 768 krooni 27 sendi (5865 euro 6 sendi) saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 29. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-71553
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OSAÜHINGU CAPITAL KINNISVARA kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus 5865 eurot 6 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Hagejad Janek Kaupmees (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Reiven Roos (isikukood xxxxxxxxxxx), ühine esindaja vandeadvokaat Triin Biesinger-Jussmann
Kostja OSAÜHING CAPITAL KINNISVARA (registrikood 10938813), esindaja vandeadvokaat Heidi Rajamäe
Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel OÜ TLN TIB (registrikood 11163449)
Asja läbivaatamise kuupäev 16. jaanuar 2012. a, kirjalik menetlus
1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-71553 ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
3. Tagastada OSAÜHINGULE CAPITAL KINNISVARA (konto nr 221021836362) 31. augustil 2011 tasutud kassatsioonikautsjon 58 eurot 65 senti.
1. Janek Kaupmees (hageja I) ja Reiven Roos (hageja II) esitasid 30. oktoobril 2008 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU CAPITAL KINNISVARA (kostja) vastu, milles palusid kostjalt endi kasuks välja mõista 91 768 krooni 27 senti (5865 eurot 6 senti).
Hagiavalduse järgi müüs kostja 16. aprillil 2008 müügilepingu (müügileping) alusel hagejatele korteriomandi Tallinnas Maleva 2h-21 (registriosa nr 22527401), reaalosa lepingujärgse üldpinnaga 57,4 m2. Pärast müügilepingu sõlmimist selgus, et korteri üldpinna sisse oli arvestatud ka panipaiga pindala 4,8 m2. Kostja sellest hagejaid enne müügilepingu sõlmimist ei teavitanud. Korteri ülemõõtmisel selgus, et panipaiga pindala on 3,4 m2, kuigi kinnistusregistri andmetel pidanuks see olema 4,8 m2, ning eluruumi üldpind on 49,7 m2, kuigi kinnistusregistri andmetel pidanuks see olema 52,6 m2. Seega on korteriomandi reaalosa pindala kokku 4,3 m2 võrra väiksem. Hagejad ei ole teinud ümberehitustöid, vaid said kostjalt siseviimistlusega korteri. Hagejad ei saanud visuaalselt hinnata üldpinna erinevust, kuna neil ei ole ehitusalaseid eriteadmisi. Korteriomandi müügihind oli koostatud arvestusega 21 341 krooni 46 senti ruutmeetri eest. Seetõttu alandasid hagejad hinda 91 768 krooni 27 sendi võrra. Hinna alandamise avalduse tegid hagejad 25. märtsil 2009. Hagejad nõuavad enam makstud raha tagastamist.
2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.
Kostja väitel kajastusid müügilepingus pindade suurused, mille aluseks olid enne elamu korteriomanditeks jagamist 2007. a veebruaris OÜ TLN TIB tehtud mõõdistustööd. Müügilepingujärgne eluruumi suurus vastab kinnistusraamatu andmetele ja korteriomand müügilepingule. Kostja sai eeldada andmete õigsust ega võinud teada, et need ei vasta tegelikkusele. Ei ole alust eeldada, et OÜ TLN TIB viimane mõõdistamine on õige. Õige ei ole arvestada üksnes keldriboksi pindala. Keldrikorruse pind 105,6 m2 on jagatud kõigi korteriomanike vahel, st igal korteriomanikul on 4,8 m2 lahuspinda. See, et ehitustööde käigus vähenes eluruumi põrandapinna suurus, ei muutnud korteriomandi suurust. Hagejad ei ole puudusest teatanud ega teinud hinna alandamise avaldust mõistliku aja jooksul puudustest teadasaamisest. Samuti kinnitasid hagejad müügilepingus, et on korteriomandi üle vaadanud. Hagejad ei saa nõuda hinna alandamist, lähtudes ruutmeetri hinnast, kuna nad tasusid müügilepingu järgi korteriomandi, mitte ruutmeetrite eest.
3. Harju Maakohus kaasas kostja taotlusel 4. detsembri 2009 määrusega iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel menetlusse OÜ TLN TIB (kolmas isik).
Kolmas isik leidis, et 7. veebruaril 2007 ei teinud ta hoone ülemõõdistamist, vaid ruumide eksplikatsioonis olevad pinnad võeti projektist, kus ruumi ruutmeetrid oli andnud arhitekt. Kolmandalt isikult telliti üksnes ruumide eksplikatsioon, lähtudes projekti andmetest. Hoone ei olnud veel lõplikult valmis, kui eksplikatsioon koostati, mistõttu ei olnud ka võimalik teha ülemõõtmist. 28. juuli 2008. a mõõtmise tulemus erineb, kuna omanik tellis ülemõõdistamise. Mõõdistusjooniste koostamisel lähtutakse pinna arvutamisel ruumi suletud kasulikust pinnast, mis vaidlusaluse korteri puhul on eluruumide kasulik pind.
4. Harju Maakohus rahuldas 17. mai 2010. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 91 768 krooni 27 senti (5865 eurot 6 senti). Hagejate menetluskulud ja kostja enda menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
Maakohus leidis, et hagejad on hinda alandades järginud võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 2 nõudeid. Nad esitasid 31. juulil 2008 kostjale pretensiooni, milles on muu hulgas viidatud hagejate õigusele nõuda hinna alandamist. Samuti saab hinna alandamise avalduse teha kogu kohtumenetluse kestel või teatada hinna alandamisest teisele poolele hagiavalduses. Puudusele tuginemist ei välista see, et hagejad kinnitasid lepingu sõlmimisel, et nad on lepingu eseme üle vaadanud ja teadlikud korteri seisukorrast. Tegemist on puudusega, mida ei ole võimalik tavapärase visuaalse ülevaatusega kohe tuvastada. 28. juuli 2008. a mõõdistusjooniste järgi on korteriomandi üldpind 53,1 m2. Seega ei vasta hagejatele müüdud korteriomand lepingutingimustele, kuivõrd müügilepingu järgi on üldpind kokku 57,4 m2, st korteriomandi üldpind on 4,3 m2 võrra väiksem. Pooled ei vaidle, et hagejad ostsid korteri, milles oli tehtud siseviimistlus. Asjaolu, et korteriomand on müüdud kinnistusraamatu andmete põhjal, ei tähenda, et kostja ei vastuta korteriomandi puuduse eest. Korteriomandi eluruumi üldpind tuleneb kostja enda esitatud andmetest: projektist ja kinnistu korteriomanditeks jagamise avaldusest. Kostja pidi olema teadlik, et pärast elamu rekonstrueerimist ja siseviimistlustöid muutub korteriomandi üldpind.
Majandus- ja kommunikatsiooniministri 24. detsembri 2002. a määruse nr 69 "Ehitise tehniliste andmete loetelu" (määrus nr 69) § 24 lg 1 järgi on korteri või mitteeluruumi kogupind korteri või mitteeluruumi kasutamise otstarbele vastavate kasulike pindade ning rõdude, lodžade ja terasside avatud netopindade summa. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 on kinnitatud "Eluruumidele esitatavad nõuded" (määrus nr 38). Selle määruse p 4 järgi peab iga elu-, töö- ja magamistoa põrandapindala olema vähemalt 8 m2, toa laiuse (vastasseinte vaheline kaugus) alammäär on 2,4 m. Seega on eluruumi pind elamispinna (tubade pind) ja abiruumide põrandapinna summa. Ruumi pind on horisontaalpind, mis jääb ruumi piiravate viimistletud seinte vahele. Seega on vale kostja väide, et renoveerimise käigus kipsplaadi paigaldamisega vähenenud põrandapind ei ole vähendanud korteriomandi suurust. Sellest määrusest tuleneb, et eluruumi pinna arvutamisel lähtutakse põrandapinnast. Hagejatel ei ole võimalik 4,8 m2 suurust panipaika kasutada, kuna mõõdistusjooniste järgi moodustab lahuspind (panipaik) 3,4 m2. Ülejäänud pind on üldkasutatav pind, mis ei kuulu korteriomandi üldpinna koosseisu.
Kuna on tõendatud, et hagejate korteriomandi üldpind on 53,1 m2, mitte lepingujärgne 57,4 m2, on hinna alandamine põhjendatud. Õige on kostja väide, et kostja müüs hagejatele korteriomandi tervikuna, mitte ruutmeetreid. Samas on üldtuntud asjaolu, et korteriomandi müügikuulutusel tuuakse lisaks müügihinnale alati välja ka hind ruutmeetri kohta. Kuna hagejate nõue hinna alandamiseks on põhjendatud, tuleb hinda alandada selliselt, et ostuhind tuleb jagada ruutmeetrite arvuga ning korrutada tegeliku üldpinnaga (1 225 000 : 57,4 * 53,1 = 1 133 231,70). Seega on kohase korteriomandi väärtus 1 133 231 krooni 70 senti. Kuna korteriomandi müügihind oli 1 225 000 krooni ja kohase täitmise väärtus on 1 133 231 krooni 70 senti, tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista enam makstud summa (1 225 000 - 1 133 231,70 = 91 768,30). Kuna hagejad palusid kostjalt välja mõista 91 768 krooni 27 senti, tuleb see nõue rahuldada.
5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
Kolmas isik apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei avaldanud.
6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. juuli 2011. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.
Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid. Korteriomandi reaalosa üldpind on lepingujärgsest 4,3 m2 väiksem, mistõttu ei vastanud korteriomand suuruse poolest lepingutingimustele, s.o sellel ei olnud kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 2 p 1). Kuna hinna alandamise eelduseks ei ole vabandatavuse puudumine, on asjakohatud apellatsioonkaebuse väited, et müügileping vastas korteriomandi suuruse osas kinnistusraamatu andmetele või et korteri pind vähenes seinte soojustamise ja torude katmise tulemusena. Hinna alandamise eelduseks ei ole ka kinnistusraamatu kannete muutmine vastavaks tegelikele andmetele. Ei ole alust arvata, et ostjad teadsid lepingu sõlmimisel või pidid teadma, et korteriomand on tegelikkuses väiksem, kui on märgitud müügilepingus ja kinnistusraamatus. Tegemist oli varjatud puudusega, mis ei ole avastatav tavapärase müügiobjektiga tutvumise käigus, hagejad said sellest teada, kui nad lasksid korteriomandi reaalosa üle mõõdistada. Seega ei kohaldu VÕS § 218 lg 4.
Hageja I esitas kirjaliku pretensiooni kostjale 31. juulil 2008, s.o. kohe pärast mõõdistustulemuste teadasaamist. Seega oli täidetud VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud ostja kohustus teatada asja lepingutingimustele mittevastavusest. Pealegi oleks hageja II teatamata jätmine mõistlikult vabandatav, pidades silmas, et kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused (asjaõigusseaduse § 71 lg 4). Seadus ei sätesta, et ostja kaotab lepingutingimusele mittevastavusele tuginemise õiguse, kui ta ei tee hinna alandamise avaldust kindla tähtaja jooksul. Hagejad esitasid hagi kolm kuud pärast korteri ülemõõdistamist. Seega esitasid nad hinna alandamisele tugineva nõude aegumistähtaja piires.
VÕS § 112 lg 1 viimast lauset arvestades ei ole väär ja on loogiliselt põhjendatud, et maakohus määras mittekohase täimise väärtuse ehk hinna alandamise ulatuse, korrutades puuduoleva pinna suuruse hagejate tasutud ostuhinna ja lepingujärgse reaalosa pinna suuruse jagatisega.
7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata, või saata asi maa- või ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
Kostja leiab, et VÕS § 112 lg 1 järgi saab kohus otsustada kohase ja mittekohase täitmise väärtuse, kui neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Praeguses asjas oleks saanud täitmiste väärtused selgitada eksperdiarvamuse abil. Kohtud lugesid valesti võrdseks eluruumi ja keldri pinna ruutmeetrite hinnad. Samuti oleks kohus ise täitmiste väärtusi määrates pidanud arvestama ka muude asjaoludega, nagu korteriomandi juurde kuuluva mõttelise osaga. Määruses nr 38 ei ole sätestatud, et ruumi pind peab jääma viimistletud seinte vahele - seinte soojustamise alla kulunud põrandapind tuleb arvestada korteriomandi reaalosa hulka. Müügikuulutuses ruutmeetreid välja ei toodud ja ka müügilepingus ei nähtud ette hinda ruutmeetrite eest. Hagejale müüdud keldripind vastab müügilepingule. Seadusest ei tulene, et korteriomandi reaalosa peaks olema mingi tõkendiga piiritletud ala. Ringkonnakohus on jätnud valesti kohaldamata VÕS § 218 lg 4. Keldriboksi suuruse ja lepingujärgse suuruse vahe moodustab lepingujärgsest keldriboksi suurusest 29%. Seda vahet on võimalik ka kogenematul inimesel silmaga märgata. Kohtud oleksid pidanud ka põhjendama, miks tuleks eeldada, et hagejad ei olnud teadlikud siseviimistlusest. Hinna alandamine põhjusel, et remondi tõttu on korteriomandi pindala kinnistusraamatu andmetega võrreldes vähesel määral vähenenud, on hea usu põhimõtte vastane. Ringkonnakohus ei ole käsitlenud kostja seisukohta, et hagi rahuldamine oleks võimalik üksnes juhul, kui hagejad samal ajal taotleksid kinnistusraamatu kande muutmist.
8. Hagejad paluvad jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata.
9. Kolmas isik ei ole kassatsioonkaebuse kohta seisukohta avaldanud.
10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 alusel tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Asja lahendamisel on kohaldatud vääralt materiaalõiguse normi ja rikutud oluliselt menetlusõiguse norme, mis võis kaasa tuua ebaõige otsuse (TsMS § 692 lg 1 p-d 1 ja 2). Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.
11. Kolleegium käsitleb esmalt hagejate nõuet ja vaidluse eset (I) ning hinna alandamist üldiselt (II). Edasi analüüsib kolleegium praeguses asjas hinna alandamise eeldusi ja teostamist (III) ning selle tagajärgi (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium otsustused menetluskulude ja kautsjoni kohta (V).
12. Hagejad nõuavad kostjalt endi kasuks 5865 euro 6 sendi (91 768 krooni 27 sendi) väljamõistmist. Hagejate väitel on nad alandanud müügilepingu järgi tasumisele kuulunud ostuhinda korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse tõttu ja nõuavad enammakstu tagastamist. Sellise nõude õiguslik alus võib olla VÕS § 112 lg 3.
13. Hagist ei nähtu, kas hagejad nõuavad raha osa-, ühis- või solidaarvõlausaldajatena, ja kohtud ei ole seda hagi rahuldades selgeks teinud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hagejate positsioon kostja suhtes otsuse resolutsiooni täpsuse ja täidetavuse huvides kindlaks teha.
Sõltumata hagejate positsioonist võlausaldajatena saavad nad ühiste ostjatena kasutada hinna alandamise õigust VÕS § 112 lg 2 teise lause järgi üksnes ühiselt. Sellest tuleneb, et hagejad on TsMS § 207 lg-s 3 nimetatud kaashagejateks, kelle menetlustoimingud kehtivad üksteise suhtes.
14. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:
kostja müüs 16. aprilli 2008. a müügilepingu järgi hagejatele 78 291 euro 77 sendi (1 225 000 krooni) eest korteriomandi, mille reaalosa oli lepingu järgi üldpinnaga 57,4 m2;
hagejad said korteri kostjalt siseviimistlusega;
hagejad on teinud 25. märtsil 2009 ostuhinna alandamise avalduse.
15. Hagejad on hagi alusena tuginenud järgmistele olulistele asjaoludele:
korteriomandi reaalosa pindala on 4,3 m2 võrra kokkulepitust väiksem;
hagejad ei saanud üldpinna erinevusest aru, selle avastamisest on kostjale viivitamata teatatud;
hagejad on alandanud ostuhinda korteriomandi reaalosa ebaõigele suurusele tuginedes.
Hagejad on hagis samuti väitnud, et kostja ei teavitanud neid enne müügilepingu sõlmimist sellest, et korteriomandi reaalosa üldpinna sisse oli arvestatud ka panipaiga pindala. Hagiavaldusest ei selgu aga, kuidas see väide seostub korteriomandi hinna alandamisega. Hagejad ei ole sellele väitele hiljem menetluses ka tuginenud. Seetõttu kolleegium seda väidet ei käsitle.
16. Kostja on esitanud hagile järgmised põhilised vastuväited:
hagejad ei saa nõuda hinna alandamist, lähtudes ruutmeetri hinnast, kuna nad tasusid müügilepingu järgi kogu korteriomandi, mitte ruutmeetrite eest;
kostja tugines müügilepingu sõlmimisel kolmanda isiku tehtud mõõdistustöödele ja kinnistusraamatu andmetele;
keldrikorrus on jagatud kõigi korteriomanike vahel ja igal korteriomanikul on keldris lahuspind 4,8 m2;
eluruumi põrandapinna suuruse vähenemine ehitustööde (soojustus, siseviimistlus) käigus ei muutnud korteriomandi reaalosa suurust;
hagejad kinnitasid müügilepingus, et on korteriomandi üle vaadanud ja oleksid pidanud pindade erinevusest aru saama;
hinna alandamise avaldust ei ole tehtud õigel ajal.
17. Kohtud on hagi rahuldanud järgmistel põhilistel põhjendustel:
korteriomandi reaalosa üldpind on 4,3 m2 võrra kokkulepitust väiksem, mistõttu korteriomand ei vastanud müügilepingu tingimustele;
kostjat ei vabasta vastutusest see, et lepingujärgsed korteriomandi andmed vastavad kinnistusraamatu andmetele, need andmed tulenevad kostja enda avaldatust;
hagejad võisid tugineda pindade erinevusele, seda ei saanud avastada tavalisel ülevaatusel;
hagejad esitasid hinna alandamise avalduse õigeaegselt;
üldtuntud on asjaolu, et korteriomandi müügikuulutusel tuuakse lisaks müügihinnale alati välja ka hind ruutmeetri kohta ning hinda tuleb alandada selliselt, et puuduoleva pinna suurus korrutada ostuhinna ja lepingujärgse reaalosa pinna suuruse jagatisega.
18. Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused:
müügileping on kehtiv;
müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);
müüja vastutab asja puuduse eest;
müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).
19. Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Nendest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:
puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);
puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);
ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);
sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);
ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
20. Kuigi seadus ei nõua, et ostja peab enne ostuhinna alandamist andma müüjale VÕS § 114 lg 1 alusel täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks (asja lepinguga kooskõlla viimiseks), võib selline kohustus tuleneda hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 1), eelkõige kui vastasel juhul tekitataks müüjale ebaproportsionaalseid kulusid.
21. Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 112 lg 2 esimene lause). Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12).
22. Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaega. Kujundusõigusena ei allu see ka aegumisele (vt tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 142 lg 1), küll aeguvad hinna alandamisest tulenevad lepingulised nõuded.
Siiski võib ostuhinna alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Hinna alandamisele saab kolleegiumi arvates analoogia korras kohaldada ka VÕS § 118 lg-s 2 lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut. See tähendab, et kui kohustuse täitmise nõue (eelkõige puuduse kõrvaldamise nõue) nõue on aegunud ja võlgnik sellele tugineb, on hinna alandamine puudusele tuginedes tühine. Sel juhul on ka hagi hinna alandamise kehtivuse tuvastamiseks esitatud õigusliku huvita.
23. Hinna kehtiva alandamise tagajärjeks on lepingu muutmine poolte kohustuste kokkulepitud tasakaalu taastamise eesmärgil (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 18). Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 20; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12):
alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind
eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus).
24. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi asjaolusid arvestades kohus.
25. Kohtud on kolleegiumi arvates tuvastatud asjaoludel õigesti leidnud, et hagejatel oli õigus ostuhinda alandada. Asjaolusid kolleegium ise TsMS § 688 lg-te 3-5 alusel tuvastada ei saa ja tõendeid ei hinda.
26. Pooled ei vaidle selle üle, et müügileping kehtib. Hagejad ei ole muu hulgas teinud avaldust lepingu tühistamiseks nt eksimuse mõjul.
27. Kohtud on leidnud ja pooled ei ole seda vaidlustanud, et korteriomandi reaalosa üldpinnaga 57,4 m2 müügis lepiti kokku selliselt, et pinna suuruse näol oli tegemist kokkulepitud omadusega VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes.
Kolleegium märgib, et see ei tähenda, et müügieseme lepingus märgitud mõõtude või muude arvnäitajate tegelikest erinemise korral saaks alati rääkida lepingu rikkumisest. Selleks tuleb kindlaks teha, kas tegemist on kokkulepitud omadusega või kas erinevusega kaasneb rikkumine muul alusel (nt VÕS § 217 lg 2 p 2 või 3 järgi). Vajadusel tuleb lepingut tõlgendada ja hinnata omaduse olulisust lepingu kontekstis.
28. Kohtud on näinud kostjapoolset lepingu mittekohast täitmist selles, et kostja andis hagejatele üle kokkulepitust 4,3 m2 võrra väiksema reaalosa üldpinnaga korteriomandi. Kohtud ei ole järeldust tehes kolleegiumi arvates oluliselt rikkunud menetlusnorme.
29. Kostja on heitnud kohtutele ette eluruumi kogupinna arvestamisel materiaalõiguse väära kohaldamist. Kolleegium nõustub selle etteheitega osaliselt.
Pooled võivad müügieset iseloomustavad andmed nagu ka nende andmete saamise (mh mõõdistamise) metoodika ja korra omavahelises suhtes ise kokku leppida. Kokkuleppe tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-st 29, mh tuleb kindlaks teha, millisest metoodikast lähtudes on suurused määratud. Kokkuleppe puudumisel saab korteriomandi reaalosa üldpinna määramisel lähtekohana lähtuda määrusest nr 69. Määruse nr 69 § 24 lg 1 järgi on korteri kogupind korteri kasutamise otstarbele vastavate kasulike pindade ning rõdude, lodžade ja terrasside avatud netopindade summa. Elamu kasulik pind on määruse nr 69 § 20 lg 2 järgi eluruumide (korterite) kasulike pindade (elamispind ja abiruumide pind), lahuspindade, mitteeluruumide pindade ja üldkasutatavate pindade summa. Samas ei viita nimetatud määrus täpsemalt metoodikale, mille järgi eluruumide kasulikke pindasid mõõta.
Põhjendatud ei ole tuginemine eluruumidele nõudeid kehtestavale määrusele nr 38, nagu tegi maakohus ja mida ei lükanud ümber ka ringkonnakohus. See määrus ei kehtesta nõudeid sellele, kuidas mõõta lepingulises suhtes korteriomandi reaalosa üldpinda.
Hoolimata kohtute ebatäpsusest seisukohtade põhjendamisel eluruumi pinna määramise kohta, ei annaks see iseenesest alust ringkonnakohtu otsust tühistada. Kostja ei ole kassatsioonkaebuses esitanud, millises osas tema väidetud erinevus mõõtmismetoodikas oleks kohtute tuvastatud andmeid mõjutanud.
30. Põhjendamatud on kostja väited, nagu võiksid hagejad kasutada korteriomandi reaalosa lahuspinnana ka hagejate ainukasutusse antud piiritletud keldriboksist (panipaigast) väljaspool olevat keldri pinda.
Selline käsitlus ei ole kooskõlas korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg-s 1 korteriomandi reaalosa kohta sätestatuga. Korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluvad KOS § 2 lg 1 järgi piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, samuti võib sinna kuuluda püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Korteriomandi reaalosast välja jäävat osa, mis on korteriomanike kaasomandis, kasutavad korteriomanikud KOS § 12 järgi. Isegi kui korteriomanikud lubavad hagejatel ainsana kasutada lisaks keldriboksile ka muud pinda keldrist, ei tähendaks see hageja korteriomandi reaalosa suurendamist. Pealegi ei saa keldripinda jagada korteriomanike vahel piiratud lahuspindadeks selliselt, et üldkasutatavat pinda sinna ei jääkski, sest sel juhul ei oleks võimalik ka lahuspindasid kasutada. Ka KOS §-s 81 ettenähtud võimalus kaasomandist reaalosa eraldamiseks ei tee olematuks müügilepingu rikkumist ega takista hinna alandamist.
31. Lepingurikkumist ei muuda olematuks ega vabasta kostjat vastutusest ka see, et müügilepingus märgitud tehnilised andmed korteriomandi kohta vastavad kinnistusraamatu ja/või ehitisregistri andmetele (vt ka Riigikohtu 16. jaanuari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-07, p 10).
Ebaõigete faktiliste andmete kandmine maatüki või ehitise kohta registrisse ei muuda selle tegelikke omadusi. Ehitisregistri andmetel on ehitusseaduse § 56 lg 2 järgi aga üksnes informatiivne ja statistiline tähendus. Ka kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku "Kinnistu koosseis" kantud andmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust, nagu järeldub kinnistusraamatuseaduse § 13 lg 2 teisest lausest. Koostoimes KOS § 5 lg-tega 2 ja 3 kehtib see ka korteriomandi andmete kohta. Kolleegium märgib, et pealegi kanti korteriomandid kinnistusraamatusse ja ehitisregistrisse kostja enda algatusel ning tema koostatud dokumentatsiooni alusel, mille õigsuse eest vastutab kostja ise, sõltumata sellest, kas ta usaldas seejuures muud isikut.
32. Tuvastatud asjaoludel ei vabane kostja vastutusest lepingu rikkumise eest ka muul alusel (vt otsuse p 19). Pooled ei vaidle, et korteriomandi reaalosa anti hagejatele üle samasuguses seisus nagu see oli ülemõõdistamise ajal ning puudust ei põhjustanud hagejad ise. Ka ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Kostja ei ole väitnud, et saanuks või soovinuks rikkumise heastada, tähtaja andmine puuduse kõrvaldamiseks olnuks ilmselgelt tagajärjetu ja seega ebamõistlik.
Kohtud on tuvastatud asjaoludel ka õigesti leidnud, et hagejad ei teadnud mh lahuspinna suuruse erinevusest lepingu sõlmimisel ja teatasid puudusest kostjale õigel ajal. Kolleegiumi arvates piisab ühiste ostjate puhul, kui ostueseme puudusest teatab müüjale vaid üks neist. Seetõttu ei saa rääkida, et kostja ei vastuta müügilepingu rikkumise eest VÕS § 218 lg 4 alusel.
33. Kolleegiumi arvates on hagejad hinna alandamise avaldust kohtumenetluse ajal esitades toiminud lubatud viisil (vt otsuse p 21). Avaldust ei ole tuvastatud asjaoludel esitatud tulenevalt lubamatult hilja (vt otsuse p 22).
34. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et müüdud korteriomandi reaalosa pinnaandmete ebaõigsuse ilmnemine ülemõõtmisel on puudus, millega peaks ostja alati arvestama, mistõttu sellest tulenevalt peaks olema õiguskaitsevahendite kasutamine hea usu põhimõttest tulenevalt takistatud. Tuvastatud asjaoludel ei ole tegemist sellise väheolulise puudusega, mida saaks selgitada üksnes mõõtmismetoodika ebaolulise erinevusega. Erinevus on korteriomandi reaalosa kogupinda arvestades märkimisväärne.
35. Kolleegiumi arvates on kohtud aga ebaõigesti kohaldanud VÕS § 112 lg-t 1 hinna alandamise ulatuse ja arvutamise osas. Samuti on kohtud rikkunud oluliselt menetlusnorme, tunnustades hinna alandamist hageja soovitud ulatuses.
36. Maakohus ei arvutanud alandatud hinda VÕS § 112 lg 1 kohaselt, jättes kindlaks tegemata ja võrdlemata mittekohase ja kohase täitmise väärtused (vt otsuse p 23). Ringkonnakohus nõustus sellega ja viga ei parandanud. Seaduse järgi tulnuks kindlaks teha korteriomandi väärtus ülemõõtmisejärgsetel andmetel ja lepingujärgsetel andmetel üleandmise ajal. Tegemist on õiguse kohaldamise küsimusega, mida kohtud pidanuks tegema sõltumata poolte seisukohtadest (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause, § 652 lg 8).
37. Seadusjärgse alandatud hinna kindlakstegemise asemel arvutasid kohtud välja korteriomandi väidetava ruutmeetri hinna ja korrutasid selle puuduolevate ruutmeetritega. Sellist metoodikat õigustasid kohtud seisukohaga, et üldtuntud on asjaolu, et korteriomandi müügikuulutusel tuuakse lisaks müügihinnale alati välja ka hind ruutmeetri kohta.
Kolleegium märgib esmalt, et asjaolu üldtuntuks lugemisel TsMS § 231 lg 1 alusel tuleb kohtuotsuses ka märkida, mille põhjal kohus selleni jõudis, ja enne võimaldada pooltel selle asjaolu kohta seisukohta avaldada (vt ka Riigikohtu 13. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-04, p 14). Isegi kui kortereid tõepoolest tihti müüakse n-ö ruutmeetripõhiselt, ei saa sellest teha järeldust, et ka vaidlusaluse korteriomandi ostuhinna alandamisel tuleb hind taandada ruutmeetritele. Pealegi ei ole kohtud tuvastanud, et vaidlusalune korteriomand oleks hagejatele müüdud ruutmeetripõhiselt, mis võiks erandlikult õigustada hinna alandamist lihtsustatud meetodil. Lisaks on kohtud jätnud tähelepanuta, et ruutmeetreid on puudu nii eluruumi kui keldriboksi puhul, mille mõju korteriomandi hinnale tervikuna võib olla oluliselt erinev.
38. Lisaks on kohtud vääralt kohaldanud VÕS § 112 lg 1 kolmandat lauset ja TsMS § 233. Nimelt määrasid kohtud ise täitmise väärtused, jättes põhjendamata, miks täitmise väärtusi ei saa kindlaks teha. Asjaolu, et täitmise väärtusi ei saa kindlaks teha, tõendamise koormis on hagejatel (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12). Kolleegiumi arvates ei ole korteriomandi turuväärtuse tõendamine (kasvõi asjatundja arvamustega) üldjuhul keeruline.
39. Kohaldades VÕS § 112 lg-t 1 vääralt, jättis maakohus selgitamata pooltele tõendamiskoormise jaotumise selle sätte järgi, eelkõige, et hagejad peavad tõendama hinna alandamiseks vajalikke väärtusi (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 15). Seetõttu võis hagejatel tekkida arusaam, et nad ei peagi midagi rohkem tõendama. Samas oli kostja juba maakohtus tuginenud sellele, et ruutmeetripõhiselt hinda alandada ei saa (vt nt I kd, tl 101). Ringkonnakohus seda rikkumist ei kõrvaldanud. Materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ei olnud hagejatele menetluses tagatud võimalust esitada hinna alandamise ulatuse määramiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid, mh selle kohta, et praeguses asjas oleks õigustatud n-ö lihtsustatud ruutmeetripõhine hinna alandamine (vt otsuse p 37).
Seetõttu tuleb selles osas eelmenetluse toimingud uuesti teha. Menetluse venimise vältimiseks leiab kolleegium, et TsMS § 652 lg 3 p-st 2 tulenevalt peab ringkonnakohus võimaldama pooltele maakohtu selgituskohustuse rikkumise kõrvaldamiseks esitada ka hinna alandamise ulatuse kohta uusi asjaolusid ja tõendeid. Seda tuleb teha sõltumata sellest, kas neile on tuginetud apellatsioonkaebuses ja apellatsioonivastuses või kas pooled tuginesid neile asjaoludele apellatsioonkaebuse või apellatsioonivastuse esitamise tähtaja jooksul.
40. Menetluskulude jaotuse määrab asja uuel läbivaatamisel TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohus lähtuvalt asja lahendamise tulemustest. Kolleegium juhib seejuures tähelepanu ka menetluskulude jaotamisel kehtivatele erisätetele kaashagejate kohta (TsMS § 165) ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku kohta (TsMS § 167).
41. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.


text:
3-1-1-45-15 Riigikohus 01.06.2015
KrMS § 390 lg 1
KrMS § 339 lg 1 p 6
KrMS § 341 lg 2
määruskaebemenetlus (erikaebemenetlus)
määruskaebuse läbivaatamine kõrgema astme kohtus
KrMS § 339 lg 1 ja § 338 p 3 kohaselt tuleb vahistamistaotluse suhtes tehtud maakohtu määrus, millel puudub kehtiv digitaalallkiri, kriminaalmenetlusõiguse olulise rikkumise tõttu ringkonnakohtu menetluses tühistada. Nõue, et kohtulahendi peavad allkirjastama kõik kohtukoosseisu liikmed, laieneb kahtlusteta ka kohtuasja ainuisikuliselt lahendavale kohtunikule. Samuti on põhjendatud vahistamistaotluse maakohtule uueks arutamiseks saatmine. KrMS § 390 lg 1 kohaselt järgitakse määruskaebuse läbivaatamisel ringkonnakohtus kriminaalmenetluse seadustiku 11. peatüki sätteid, arvestades 15. peatükis sätestatud erisusi. Nähtuvalt KrMS § 341 lg-st 2 tuleb kriminaalasi KrMS § 339 lg 1 p-s 6 nimetatud kriminaalmenetlusõiguse olulise rikkumise puhul maakohtule uueks arutamiseks tagasi saata ning sellisel juhul ei näe kriminaalmenetluse seadustiku 15. peatükk kõrgema astme kohtu pädevuse osas ette ühtki erisust. (p-d 8-9)
kohtukoosseisu allkirjade puudumine kohtuotsusel
Kuna õiguslik jõud on vaid kehtival allkirjal, tuleb kehtetut digitaalallkirja samastada allkirja puudumisega ja käsitada KrMS § 339 lg 1 p-s 6 sätestatud kriminaalmenetlusõiguse olulise rikkumisena. Nõue, et kohtulahendi peavad allkirjastama kõik kohtukoosseisu liikmed, laieneb kahtlusteta ka kohtuasja ainuisikuliselt lahendavale kohtunikule. (p 8)
3-1-1-52-11 Riigikohus 15.06.2011
menetluskulude hüvitamine
Olukorras, kus Riigikohus vaatab kriminaalasja läbi prokuröri kassatsiooni alusel, tühistab ringkonnakohtu otsuse kriminaalmenetlusõiguse olulise rikkumise tõttu ja saadab asja ringkonnakohtule uueks arutamiseks, tuleb süüdistatavale hüvitada mõistliku suurusega menetluskulud, mida ta on kandnud enda õigustatud seisukohtade esitamisel kassatsioonimenetluses (vt ka RKKKo3-1-1-10-09, p 61; 3-1-1-72-09, p 22 ja3-1-1-28-11, p-d 18 ja 19).

matches:
Riigikohus
§ 390
§ 339
§ 341
§ 339
§ 338
§ 390
§ 341
§ 339
§ 339
Riigikohus
Riigikohus