text:
ISHO 22.3.2018 Ostajan tarkastusvelvollisuus ja hinnanalennus | asuntokaupanvirheet.fi
ISHO 22.3.2018 Ostajan tarkastusvelvollisuus ja hinnanalennus
KKO:2020:42 Kiinteistön pakkohuutokauppa
KKO:1986:111 kaupan purkaminen ostajan toimiessa vastoin kaupan tarkoitusta
VaaHo 26.9.2017 Matalaperusteisen ja valesokkelirakenteisen talon virheiden arviointia
TuHo 25.4.2012 Kiinteistön tee se itse rakentaminen ja virheet
TuHo 10.8.2016 Ostajan tietoisuus kellarin kosteudesta ja virheistä
Helko 22.11.2007 Tuholaiset asunnossa ja myyjän tiedonantovelvollisuus
Kuluttajariita
KRIL 9.8.2005 Putkistosaneerauksesta annetut tiedot
KRIL 7.10.2003 Myyjän tiedonantovelvollisuus piilevä virhe
Asuntokaupanvirheet Facebook
Ostajan tarkastusvelvollisuus ja hinnanalennus
Ostajan on huolellisesti selvitettävä ostettavan kohteen kunto ja erityisesti sellaiset osat, joissa on viitteitä vaurioista. Pelkkä riskirakenne maininta ei tuo ostajalle selonottovelvollisuutta siitä, onko riski toteutunut. Riitatilanteessa ratkaisu riippuu kuntotarkastuksessa todetuista seikoista ja mitä asiantuntijanäyttöä oikeudessa esitetään.
Alla ostaja vaati hinnanalennusta 138.000 euroa (kauppahinta 158.000 euroa), joka vaatimus menestyi käräjäoikeudessa. Mutta hovioikeus vähensi hinnanalennuksen 50.000 euroon ja katsoi, että kumpikin saa vastata omista oikeudenkäyntikuluistaan.
Olennainen kysymys oli alapohjan vaurioiden havainnot ennen kauppaa ja ostaja selonottovelvollisuus. Käräjäoikeus katsoi ettei ostajan ollut tullut ryhtyä selvittelemään niitä tarkemmin kun taas hovioikeus katsoi, että kuntotarkastuksen perusteella ostaja oli varautunut alapohjan korjaukseen koska oli tästä maininnutkin kuntotarkastuksessa. Ryömintätilan mikrobivaurioituneen materiaalin poisto oli kallis toimenpide koska se edellytti alapohjarakenteiden purkamista.
Hovioikeuden ratkaisun jälkeen Korkein oikeus on tapauksissa 2019:16 (oli syntynyt selonottovelvollisuus) ja 2020:23 (ei ollut syntynyt selonottovelvollisuutta) vetänyt rajaa siihen milloin selonottovelvollisuus syntyy. Kaikki riitatilanteet ovat kuitenkin hyvin pitkälle tapauskohtaisia, joten jokaisessa tapauksessa joudutaan arvioimaan kaikkia eri tekijöitä erikseen päätyen kokonaisharkintaan. Alla oli erityispiirteenä se, että ostaja oli ehkä vähän harkitsemattomuuttaan ilmoittanut kuntotarkastuksessa ryhtyvänsä rossipohjan siistimiseen ja korjaamiseen tietämättä sen kustannuksista enempää.
Hovioikeuden mukaan:
"Riidan kohteena on vuonna 1948 rakennettu, kaupantekohetkellä 22.6.2010 62 vuotta vanha asuinkiinteistö. Kiinteistön kauppahinta on ollut 158.000 euroa, sisältäen tontin rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistöllä on vuosina 1989- 2009 tehty asuinrakennuksen sähköihin, käyttövesiputkiin, ikkunoihin, levypattereihin, sähkölämmitysjärjestelmään, sisäpuolen lämmöneristykseen ja kattoon sekä kiinteistön sadevesijärjestelmään kohdistuneita peruskorjauksia. Toinen ostajista on ollut paikalla kiinteistöllä 17.6.2010 tehdyssä kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastuksen havaintoina on muun muassa kirjattu, että tuulettuvan alapohjan tuuletustilasta pitää poistaa kaikki pilaantuva materiaali ja sokkeliin pitää lisätä pari tuuletusventtiiliä tuulettuvuuden varmistamiseksi. Ostajat ovat asuneet kiinteistöllä l.7.2010-15.3.2013, minkä jälkeen rakennus on ollut asumaton. Asuinrakennuksen wc-tilojen vesivaraajan vuoto on havaittu 1.5.2013."
"Kysymys on ensinnäkin siitä, onko asuinrakennuksessa ollut kaupantekohetkellä rakennuksen alapohjaan, rakenteiden liitoskohtien ilmavuotoihin ja kosteus- ja mikrobivaurioihin liittyviä laatuvirheitä. Jos tällaisia virheitä voidaan todeta olleen, on kysymys siitä, ovatko virheet olleet salaisia ja onko ostajilla ollut kuntotarkastuksen, siitä laaditun raportin tietojen ja myyjien antamien tietojen perusteella maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy tarkastaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys ja selvittää erityisesti alapohjan kunto. Kysymys on myös ostajan selonottovelvollisuuden laajuudesta. Jos mainitunlaisia virheitä voidaan todeta olleen, on arvioitava myös sitä, miten myöhemmin tapahtunut vesivaraajan vuoto on vaikuttanut virheiden kehittymiseen. Asiassa on vielä arvioitava, ovatko ostajat menettäneet oikeutensa vaatia hinnanalennusta virheiden vuoksi. Mikäli katsotaan, että ostajilla on oikeus vedota virheisiin alapohjan, rakenteiden liitoskoh tien ilmavuotojen ja/ tai kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta, asiassa on arvioitava hinnanalennuksen määrää ja siihen vaikuttavien tekijöiden merkitystä."
"Kuntotarkastuskertomuksessa (K3) ei ole suositeltu lisäselvitysten ja kuntotutkimusten suorittamista, eikä rakennuksessa sen mukaan ole ollut tehtävä kiireellisiä korjaustoimenpiteitä.
Rossipohjarakenteisen talon ryömintätilan tarkastaminen kuuluu ostajan tavanomaisen selonottovelvollisuuden piiriin. Tarkastuskertomuksesta ilmeten L oli myyjän ja ostajan läsnä ollessa tarkastanut muun ohella myös alapohjan ja ottanut siitä valokuvia todeten, ettei rakenteissa ollut havaittu vaurioita. Tarkastuskertomuksen yleistietoja -kohtaan on kirjattu tarkastusta rajoittaneeksi tekijäksi, että tuulettuvan alapohjan rakenteet oli nähty vain yhdestä sokkelin tuuletusluukusta, minkä syytä ei ole kertomuksessa tarkemmin selvitetty. Asiassa ei ole muutoinkaan ilmennyt, miksi alapohjan rakenteiden tutkiminen oli rajoittunut. Vaikka tarkastuskertomuksen kohdassa 10.2.3 on todettu, että tuulettuvan alapohjan tuuletustilasta pitää poistaa kaikki pilaantuva materiaali,asiakirjassa ei ole tarkemmin yksilöity mitä materiaalia tällä on tarkoitettu, eikä ole suoranaisesti väitetty, että alapohjassa olisi todettu pilaantunutta materiaalia.
Myyjät eivät olleet ilmaisseet ostajille talossa olevan huomioon otettavia normaalia asumista haittaavia tai estäviä vikoja tai ominaisuuksia. Näin ollen esimerkiksi ilmavuotojen olemassaoloa ei ole ollut syytä epäillä. llmavuotojen syyt eivät olisi olleet selvitettävissä rakenteita rikkomatta, eivätkä ne tai muut rakennuksen todetut virheet ole olleet havaittavissa myöskään kuntotarkastuksen suorittaneelle ammattilaiselle, rakennusmestari Llle.
Illa ja Klla ei ole ollut syytä epäillä ammattilaisen arviota eikä asiassa ole ilmennyt syytä katsoa, että In ja Kn olisi tullut Ln laatiman raportin antamista tiedoista poiketen ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin täyttääkseen tavanomaisen ostajan tarkastukselta edellytettävän huolellisuuden vaatimukset -myöskään alapohjan tarkastuksen osalta. Näin ollen rakennuksen ostajilla, Illa ja Klla ei ole ollut erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, mitkä käytännössä olisivat tarkoittaneet alapohjan tuuletustilan tarkastamista siellä ryömimällä ja rakenteita rikkovia tutkimuksia ottaen alapohjan osalta huomioon, että mikrobi- laho- ja hyönteisvaurioiden havainnointi on tarkemmissa tutkimuksissakin edellyttänyt näytteiden ottamista ja analysointia.
I ja K eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, eivätkä ole miltään osin menettäneet oikeuttaan vedota rakennuksen virheisiin. I ja K eivät olleet laiminlyöneet velvollisuuttaan tarkastaa rakennus ennen kauppaa, eivätkä siten olleet menettäneet oikeuttaan saada myyjiltä korvausta virheen perusteella."
Hovioikeuden mukaan
"Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa alapohja, mikäli sinne pääsee. Nyt kysymyksessä olevassa tilanteessa alapohjaa on päästy tarkastelemaan tuuletusluukun kautta. Kuntotarkastusraporttiin, joka on ollut ostajien käytössä, on kirjattu havainto alapohjassa olevasta pilaantuvasta materiaalista, mikä on tullut poistaa. Vaikka tämä maininta ei olekaan ollut korjausta edellyttävien toimenpiteiden yhteydessä, JIn kertomuksesta on kuitenkin käynyt ilmi, että In tarkoituksena oli ollut poistaa alapohjasta pilaantuva materiaali. Näin ollen heidän on täytynyt varautua tästä aiheutuviin kustannuksiin. Lisäksi raportissa on todettu alapohjan lisätuuletuksen tarve. Näillä perusteilla, ja ottaen huomioon ostajien kertomukset kuntotarkastusraporttiin tutustumisesta, JIn rakennusalan kokemuksesta sekä kuntotarkastuksessa läsnä olemisesta, hovioikeus katsoo, että ostajien on täytynyt tietää kauppaa tehdessään alapohjassa olevasta pilaantuvasta materiaalista ja siitä, ettei sen poistaminen ole mahdollista alapohjaa purkamatta. Näin ollen hovioikeus katsoo, etteivät ostajat voi virheenä vedota siihen, että alapohjan täyttö on sisältänyt orgaanista materiaalia ja alapohjan tuuletus on ollut puutteellinen."
Itä-Suomen hovioikeus Tuomio Nro xxx
Antopäivä 22.3.2018
Etelä-Karjalan käräjäoikeus 23.3.2017 nro xxx (liitteenä)
Kiinteistöä koskeva riita
Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
M (myyjä) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Jos kaupan johdosta tuomitaan maksettavaksi hinnanalennusta Ille (ostajat), on alennuksen määrä enintään 5.000 euroa.
Myyjä on lisäksi vaatinut, että ostajat velvoitetaan korvaamaan hänelle ennen oikeusavun edellytysten täyttymistä aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 3.471,13 euroa. Myyjä on vielä vaatinut, että hänen asiamiehensä palkkio vahvistetaan maksettavaksi valtion varoista.
Asuinrakennuksessa ei ole ollut salaista virhettä kaupantekohetkellä. Rakennus on vastannut rakennusajankohdan mukaisia rakentamismääräyksiä ja -vaatimuksia.
Asuinrakennus on rakennettu 1940-luvulla. Vaikka siihen on sittemmin tehty joitain kuntoa parantavia korjauksia, on rakennus kuitenkin rakennettu pääosin 1940-luvun rakennustavalla, -tekniikalla ja -tarvikkeilla, mitkä seikat ostajat
ovat tienneet. Rossipohja ei ole kaupantekohetkellä poikennut kunnoltaan siitä, mitä 1940-luvulla rakennetun talon alapohjan kunnon voidaan olettaa keski määrin olevan. Rakenteelle on tyypillistä, että tuuletustilan kosteustasapaino vaihtelee eri vuodenaikoina. Puurakenteissa on aina jonkinasteisia hyönteis- ja mikrobivaurioita.
Ostajilla on ollut velvollisuus ja mahdollisuus tutustua kaupan kohteeseen. Kuntotarkastusraportissa on suositeltu, että kohteesta tehdään tarkempia tutkimuksia. Raportin mukaan rakenteet ovat yleisarvosanan perusteella ikäisessään ja alkuperäisessä kunnossa. Raportin mukaan edelleen rakennuksen riskirakenteita ovat muun ohella tuulettuvan alapohjan puurakenteet, yläpohjan puurakenteet ja vesipisteiden ympäristön puurakenteet. Raportin perusteella ostajat ovat tienneet, että kohde ei vastaa nykyisiä rakennusmääräyksiä ja että rossipohjarakenteen tuuletusta on korjattava ja ryömintätilaa on puhdistettava. Tehdessään kaupan ostajat ovat luopuneet oikeudestaan vedota asiakirjojen osoittamiin ja tutustumisen perusteella tiedossa olleisiin virheisiin.
Havaitut ilmavuodot ovat tyypillisiä kyseisen aikakauden rakennukselle eikä niitä voida pitää virheenä. Rakenteet vastaavat rakentamisajankohdan säännöksiä ja vaatimuksia. Rakennuksen lisäeristys on toteutettu silloisen parhaan tietämyksen mukaisesti. Sisäilmaongelma ei ole aiheutunut ilmavuodoista vaan kohonneista mikrobiarvoista. Ostajat ovat asentaneet ikkunoiden yläpuo lelle venttiilejä, mikä on edesauttanut väitetyn virheen syntymistä. Venttiilien kautta epäpuhtaudet ovat päässeet rakennukseen sisälle ja rakennuksen sisäilma on sekoittunut.
Kosteus- ja mikrobivauriot
Kyseisen aikakauden rakennuksissa esiintyy aina jonkinasteisia mikrobivaurioita eikä mikrobitaso ole kaupantekohetkellä ollut virhe. Rakennusta ei ole todettu asuinkelvottomaksi. Mikrobimäärien lisääntyminen haitalliseen tasoon on edellyttänyt suotuisia kosteusolosuhteita. Kaikki mikrobinäytteet on kohteessa otettu vasta vesivaraajavuodon havaitsemisen jälkeen. Myyjä on asunut rakennuksessa pitkään saamatta oireita.
Vesivaraajavuodon aiheuttaman vesivahingon merkitys
Varaaja on ollut vanha ja teknisen käyttöikänsä päässä, minkä ostajat ovat tienneet. Ostajat ovat laiminlyöneet uusia varaajan ja sulkea varaajan pääsulun muuttaessaan pois kiinteistöltä 15.3.2013. Vuoto on havaittuja pääsulku suljettu vasta 1.5.2013,jolloin varaaja oli yhä tiputtanut vettä. Vuodon seurauksena rakenteisiin on päässyt suuri määrä vettä, joka on kulkeutunut wc-tilasta muihin huonetiloihin. Kysymys ei ole ollut vain paikallisesta vuodosta. Varaajan vuodosta aiheutunut vesivahinko on ainut rakennuksessa todettu kosteus vaurio.
Ostajat ovat laiminlyöneet kartoittaa vesivaraajan vuodosta aiheutuneen vahin gon laajuuden. Tavarantarkastukset ovat vain ylimalkaisesti käsitelleet varaajavuodon vaikutusta. Polygonin 3.5.2013 suorittamassa tarkastuksessa ei ole suljettu pois mahdollisuutta, että vettä on levinnyt wc:n ulkopuolelle. Tarkastuksessa on havaittu, että wc:n lattiarakenteet ja seinän alaosat ovat kastuneet varaajan vuodosta johtuen. Vuoto on vaikuttanut suotuisasti mikrobien kasvu olosuhteisiin ja on ollut omiaan pahentamaan tilannetta.
Valtaosa kohteessa tehdyistä tutkimuksista on tehty vasta 1.5.2013 havaitun vesivaraajavuodon jälkeen. Kohteen kunto on heikentynyt merkittävästi 17.6.2010 tehtyyn tarkastukseen nähden ja edelleen 6.5.2013 tehdyn tarkastuk sen jälkeen. Varaajavuodon jälkeen otetut materiaalinäytteet osoittavat kohteen kunnon huonontumista. Samoin tavarantarkastuksessa otetut näytteet osoittavat alapohjan kunnon olennaisesti huonontuneen. Vesivaraajan vuoto, siitä aiheutuneen vahingon rajoittamisen laiminlyönti ja korjaustöiden loppuunsaattaminen ovat merkittävällä tavalla vaikuttaneet erityisesti alapohjarakenteen ja rossipohjan kuntoon nostaen kosteutta ja luoden edellytykset mikrobikasvuston syntymiselle. Kaupantekohetkellä kohteessa ei ole ollut salaista virhettä. Ostajien laiminlyöntien vuoksi mikrobikasvusto on rakenteissa merkittävästi lisääntynyt ja kohteen kunto heikentynyt, mikä vaikuttaa hinnanalennuksen määrään.
Ostajien tietoisuus kohteen kunnosta ja ennakkotarkastus
Kohteessa 17.6.2010 tehty K Oy:n tutkimus on osoittanut asuinrakennuksessa puutteita, lisäselvitystarpeita ja kunnostuskohteita. Tarkastushavaintojen, myyjän kohteesta antamien tietojen ja pelkästään rakennuksen iän ja käytettyjen materiaalien perusteella ostajien on tullut suorittaa tarkastus kau pan kohteesta asianmukaisella huolellisuudella. Rakennuksessa ilmenneiden epäilyttävien seikkojen (mm. rakenteiden kunto, alapohjan orgaaninen materiaali, varaajan uusimistarve, riskirakenteet) ja korjaustarpeiden vuoksi ostajille on muodostunut selonottovelvollisuus ja heidän olisi tullut ryhtyä tarkempaan ja laajempaan selvitykseen.
Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja ei myöskään saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessä. Ostajat ovat olleet tietoisia kohteen kunnosta. He vastaavat menettelystään ja huolimattomuudestaan, jos merkittäviä ominaisuuksia ei ole tarkastuksessa selvitetty.
Hinnanalennuksen määrä
Kohteessa ei ole virhettä. Jos katsotaan, että kohteessa on virhe, on hinnanalennus, 138.000 euroa, virheellinen. Kiinteistön kauppahinta on ollut 158.000 euroa, sisältäen rakennuksen lisäksi tontin, liittymät ja viemäröinnin. Itse rakennuksen hinta on ollut paljon alhaisempi.
Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Hinnanalennuksen kohtuullista määrää arvioidessaan käräjäoikeus ei ole riittävästi ottanut huomioon ostajien omia toimenpiteitä kiinteistöllä. Asuinrakennus on ollut pitkään hylättynä, vaikka kohdetta ei ole todettu asuinkelvottomaksi. Ostajat ovat jättäneet aloittamansa sisäremontin kesken ja heidän toimintansa on johtanut vesivaraajavuotoon, jonka korjaaminen ja kartoittaminen on laiminlyöty. Rakennus on nyt asumiskelvoton, johtuen osittain ostajien toimenpiteistä.
Korjaustoimet eivät voi tulla kyseeseen tavarantarkastuskertomuksessa esitetyssä laajuudessa, sillä rakennus ei ole ollut kaupantekohetkellä uusi. Ostajat ovat hankkineet kyseisen iäkkään asuinrakennuksen tietoisesti. Ilmavuodot eivät ole sellainen puute, jonka johdosta koko alapohjarakenteen uusiminen olisi tarpeen. Vanhan rossipohjarakenteen uusiminen nostaa kiinteistön arvoa ja pidentää sen teknistä käyttöikää, mitkä seikat on otettava huomioon hinnanalennusta määritettäessä. Lisäksi ostajat ovat kaupantekohetkellä tienneet, että alapohjan tuuletustilasta on poistettava kaikki pilaantuva materiaali. Esitetyt euromääräiset hinnanalennusvaatimukset johtavat kohteen merkittävään parantavaan peruskorjaukseen. Hinnanalennus on ylimitoitettu.
Ostajat ovat vastustaneet muutosvaatimuksia. Lisäksi ostajat ovat vaatineet, että myyjä velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 5.577,31 euroa hovioikeudessa laillisine korkoineen.
Ostajat ovat toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä, tuomion sivuilta 2-5 ilmenevät perusteet. Lisäksi he ovat lausuneet seuraavaa.
Kiinteistön alapohjan puurakenteet ja purueristeet ovat pahoin kosteus- ja mikrobivaurioituneet ja niissä on laho- ja hyönteisvaurioita. Alapohjan täyttö sisältää huomattavan määrän orgaanista materiaalia, jonka poistaminen edellyttää alapohjan purkamista.
Rakennuksessa on huomattavia ilmavuotoja ala-, väli- ja yläpohjien sekä ulko ja väliseinien liitoksissa. Ilmavuotojen vuoksi kontaminoitunutta ilmaa virtaa alapohjasta seinärakenteeseen ja alapohjasta ja seinästä sisäilmaan. Ilmavuodot ovat laaja-alainen ongelma, mikä ei johdu ainoastaan ajan kulumisen mukanaan tuomista muutoksista.
Ulkoseinä- ja yläpohjarakenteessa on kosteusvaurioita. Sokkelipinta on ulompana kuin ulkoseinän ulkopinta, jolloin ulkoverhousta pitkin valuva sadevesi pääsee kerääntymään liittymän kohdalle ja sitä kautta ulkoseinärakenteeseen.
Kyseisten alapohjaan, ilmavuotoihin ja kosteus- ja mikrobivaurioihin liittyvien virheiden osalta kysymyksessä on moniongelmainen kiinteistö, jonka laajoilla vaurioilla ei ole yhtä selittävää tekijää.
Varaajavuodon aiheuttaman vesivahingon merkitys
Vesivaraajan vuodella ja kiinteistön vaurioitumisella mikrobien vuoksi ei ole syy-yhteyttä. Vesivaraajan vuodon laajuus on kartoitettu. Vaurioraportissa on todettu, että vaurioalue rajautuu wc:n alueelle. Myös ostajan todistajat ovat kertoneet, että vesivaraajan vuodolla ei ole mitään yhteyttä kiinteistön home ja kosteusvaurioihin. Purueristeisessä rossipohjassa, josta puuttuu muovinen höyrysulku, vesi valuu suoraan alas ja vaurioalue jää näin ollen pieneksi. Kiinteistön tarkastuksessa ei ole havaittu viitteitä siitä, että vaurioalue olisi wc:n aluetta laajempi. Myös In mukaan kostuneita puruja on ollut vain wc:n alueella. EM ei kyennyt pääkäsittelyssä kuultuna kertomaan, miksi ja miten P Oy on tehnyt vesivahingon vahinkokartoituksen virheellisesti. Kn sairastelu ja työkyvyttömyys, kuten myös homekoiratarkastus ajoittuvat aikaan ennen vesivaraajan vuotoa.
Ostajat eivät ole kaupantekohetkellä tienneet kiinteistön virheistä. Myyjä ei ole edes väittänyt, että hän tai AK (toinen myyjistä) olisi kertonut kiinteistön kosteus- tai mikrobivaurioista. Kiinteistöesitteen mukaan kiinteistön kunto on ollut hyvä. Esitteessä on lueteltu lukuisia peruskorjauksia vuosina 1989-2009. Näiden laajojen peruskorjausten vuoksi kiinteistöä ei tule arvioida alkuperäisenä vuonna 1948 rakennettuna kiinteistönä. Alapohjan osalta tavarantarkastuksessa on tehty havainto, että alapohjassa on eri aikakausina tehtyjä puurakenteita ja rakennetta on ilmeisesti pyritty eristämään tai tiivistämään uretaanivaahdolla. Alapohjarakennekaan ei ole alkuperäinen.
Kuntotarkastusraportissa ei ole esitetty, että kiinteistöllä olisi tarpeen tehdä rakenteita rikkovia tarkastuksia eikä raportissa ole esitetty edes epäilyjä rakenteiden kosteus- tai mikrobivaurioista. Raportissa ei ole mainittu välittömästi tai vuoden sisällä tehtäviä korjauksia. Viiden vuoden kuluessa tai sen jälkeen tehtävänä korjaustoimenpiteenä on mainittu sokkelin sivulle rakennettavat kaksi tuuletusaukkoa. Toimenpide-esityksenä raportissa on ehdotettu, että tuuletustilasta pitää poistaa kaikki pilaantuva materiaali. Siitä, että alapohjan alla on muun muassa kantoja ja rakennusjätteitä, tai että alapohja on purettava pilaan tuvan materiaalin poistamiseksi, ei raportissa ole mainintaa. Viimeksi mainittua seikkaa ostajat eivät maallikkoina ole voineet ymmärtää.
Myyjä ei ole väittänyt, että ostajille olisi annettu muita tietoja kuin kiinteistö esite ja kuntotarkastusraportti. Missään ostajille luovutetussa kirjallisessa aineistossa ei ole todettu, että kiinteistö on pahoin home- ja kosteusvaurioitunut.
Kiinteistön kosteus- ja mikrobivaurioiden korjauskustannukset ovat lähes kiinteistön kauppahinnan suuruisia. Sekä kiinteistön nykyarvon ja kauppahinnan erotuksen että korjauskustannusten perusteella 138.000 euron hinnanalennus on oikein.
Ostajat ovat jatkaneet kiinteistön hoitoa ja lämmitystä poismuuton jälkeen. Raitisilmaventtiilien asentaminen on perustunut kuntotarkastuksessa olevaan suositukseen eikä venttiilien asentamisella ole voitu olennaisesti pahentaa virhettä. Raitisilmaventtiilistä saattaa kulkeutua epäpuhtauksia rakennuksen sisälle, mutta raitisilmaventtiilien asentaminen on vähentänyt hallitsematonta ilmavirtausta rakenteista sisälle.
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 13.2.2018. Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Mta, Ita ja Kta sekä todistajina PHta, AJta, KKtä, EMta ja TMta.
Riidan kohteena on vuonna 1948 rakennettu, kaupantekohetkellä 22.6.2010 62 vuotta vanha asuinkiinteistö. Kiinteistön kauppahinta on ollut 158.000 euroa, sisältäen tontin rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistöllä on vuosina 1989- 2009 tehty asuinrakennuksen sähköihin, käyttövesiputkiin, ikkunoihin, levypattereihin, sähkölämmitysjärjestelmään, sisäpuolen lämmöneristykseen ja kattoon sekä kiinteistön sadevesijärjestelmään kohdistuneita peruskorjauksia. Toinen ostajista on ollut paikalla kiinteistöllä 17.6.2010 tehdyssä kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastuksen havaintoina on muun muassa kirjattu, että tuulettuvan alapohjan tuuletustilasta pitää poistaa kaikki pilaantuva materiaali ja sokkeliin pitää lisätä pari tuuletusventtiiliä tuulettuvuuden varmistamiseksi. Ostajat ovat asuneet kiinteistöllä l.7.2010-15.3.2013, minkä jälkeen rakennus on ollut asumaton. Asuinrakennuksen wc-tilojen vesivaraajan vuoto on havaittu 1.5.2013.
Kysymys on ensinnäkin siitä, onko asuinrakennuksessa ollut kaupantekohetkellä rakennuksen alapohjaan, rakenteiden liitoskohtien ilmavuotoihin ja kosteus- ja mikrobivaurioihin liittyviä laatuvirheitä. Jos tällaisia virheitä voidaan todeta olleen, on kysymys siitä, ovatko virheet olleet salaisia ja onko ostajilla ollut kuntotarkastuksen, siitä laaditun raportin tietojen ja myyjien antamien tietojen perusteella maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy tarkastaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys ja selvittää erityisesti alapohjan kunto. Kysymys on myös ostajan selonottovelvollisuuden laajuudesta. Jos mainitunlaisia virheitä voidaan todeta olleen, on arvioitava myös sitä, miten myöhemmin tapahtunut vesivaraajan vuoto on vaikuttanut virheiden kehittymiseen. Asiassa on vielä arvioitava, ovatko ostajat menettäneet oikeutensa vaatia hinnanalennusta virheiden vuoksi. Mikäli katsotaan, että ostajilla on oikeus vedota virheisiin alapohjan, rakenteiden liitoskoh tien ilmavuotojen ja/ tai kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta, asiassa on arvioitava hinnanalennuksen määrää ja siihen vaikuttavien tekijöiden merkitystä.
Kiinteistön virhe ja ostajan selonottovelvollisuus
Selonottovelvollisuuden laajuus yleensä
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laa tua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vai kuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiin teistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä ve dota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa 1nyyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (HE 120/1994 vp s. 56)
Maakaaren esitöiden mukaan edelleen ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen, jos myyjä on vain lyhyesti maininnut seikasta, mutta ostajan ei kohtuudella voida olettaa ymmärtäneen siitä seuraa via vaikutuksia. Säännöstä käytännössä sovellettaessa otetaan huomioon myös se erityinen asiantuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on kiinteistöalalta. (HE 120/1994 vp s. 57)
Kuntotarkastuksen vaikutus selonottovelvollisuuteen
Maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella - ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffren: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272)
Toisaalta maakaaren 2 luvun 22 §:stäjohtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joissa on ollut kysymys kuntotarkas tusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvel vollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden ha vaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Ratkaisun KKO 2009:31 (kohta 9) mukaan, koska kuntotarkastusraportin perusteella ei ollut syytä epäillä kosteusvauriota rakennuksen yläpohjassa, ei ostajalla ollut erityistä syytä ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.
Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. Myöskään pelkkä maininta riskirakenteen olemassaolosta ilman vaurioepäilyjä tai -havaintoja ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastus velvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s.704)
Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että jos myyjä teettää ennen kauppaa kiinteistöllä kuntotarkastuksen, hän voi saada selville kiinteistön puutteita, joista hän ei olisi muuten tiennyt. Tämä laajentaa tiedonantovelvollisuutta, eli myyjän on virhevastuun välttääkseen annettava myös ostajan tutustua kuntotarkastusraporttiin tai muuten välitettävä hänelle tieto tarkastuksessa esiin tulleista seikoista. Puutteiden tulee olla luonteeltaan sellaisia, että niistä kertomatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Myyjällä ei ole velvollisuutta alkaa tarkemmin selvittää mahdollisen vian olemassaoloa. Ostaja, jolle on kerrottu riskistä, voi itse arvioida, onko hän valmis tekemään kaupan riskistä tietoisena vai haluaako hän enemmän tietoa ennen ostopäätöksen tekoa. Korkeimman oikeuden ratkaisuissa KKO 1985 II 184 ja 1992:51 on katsottu, että myyjä oli ollut velvollinen kertomaan kylmyydestä ja halkeamista, jotta ostaja olisi voinut perehtyä vian laatuun. Jos ostaja saa joltakulta muulta kuin myyjältä tiedon seikasta, josta kertomisen myyjä on laiminlyönyt, hän ei voi vedota tiedon antamisen laiminlyöntiin virheenä. Ostajalle esitetyissä asiakirjoissa olevien tietojen voidaan katsoa tulleen ostajan tietoon, vaikka ostaja väittäisikin, ettei ole tutustunut asiakirjoihin. Myyjän esittämiin asiakirjoihin tutustuminen on normaalia kauppaa edeltävää selonottoa, jonka laiminlyönyttä osta jaa ei ole syytä suojata. Ostajalle esitetyillä asiakirjoilla ei kuitenkaan ole tällaista myyjän tiedonantoa täydentävää vaikutusta silloin, jos tieto on annettu asiakirjoissa niin vaikeaselkoisesti, ettei ostajan sen perusteella voida edellyttää ymmärtäneen tiedon merkitystä. (Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuin kiinteistön kaupassa, 2013, s. 113-116)
AI ja JI sekä todistajat H, J, K, EM ja M ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä kertoneet asiaan vaikuttavilta osin pääpiirteittäin kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty.
Ostajien selonottovelvollisuuden laajuus tässä tapauksessa ja mahdollisen virheen laji
Kaupan kohteessa on ennen kauppaa tehty kuntotarkastus 17.6.2010, mistä on laadittu kuntotarkastusraportti. Raportin merkinnän mukaan kuntotarkastuksen on tilannut AK eli toinen kiinteistön myyjistä. JI on hovioikeuden pääkäsittelyssä kertonut kuntotarkastuksen tekemisestä, kuten hänen kertomakseen on käräjäoikeuden tuomion sivulle 21 merkitty. It ovat kertoneet tutustuneensa kuntotarkastusraporttiin ennen kiinteistökaupaa.
Asiassa on arvioitava, mikä merkitys kuntotarkastusraportista ilmenevillä tiedoilla on ostajien selonottovelvollisuuden kannalta väitettyjen virheiden eli alapohjan, ilmavuotojen ja kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta.
1. Alapohjan osalta
Rakennuksen alapohjan osalta ostajat ovat vedonneet virheenä siihen, että alapohjan täyttö sisältää runsaasti orgaanista materiaalia, jonka poistaminen edellyttää alapohjan purkamista ja alapohjan tuulettuvuus on heikko. Myyjä on kiistänyt virheen olemassaolon. Ostajat ovat tienneet alapohjan korjaustarpeista.
Kuntotarkastusraportissa on todettu, että alapohjan rakenteet oli nähty yhdestä tuuletusluukusta ja siitä otetuista valokuvista. Tarkastushavaintona on tuotu esille, että tuulettuvan alapohjan tuuletustilasta pitää poistaa kaikki pilaantuva materiaali ja sokkeliin pitäisi lisätä pari tuuletusventtiiliä tuulettuvuuden varmistamiseksi.
AI on hovioikeuden pääkäsittelyssä kertonut, ettei ollut kiinteistöön tutustuessaan tarkastanut alapohjan tilannetta. Kuntotarkastusraportissa oli ollut maininta alapohjan pilaantuvasta materiaalista. Koska asiaa ei ollut raportissa sen enempää painotettu, ei maininta ollut herättänyt hänen huomiotaan.
JI on hovioikeuden pääkäsittelyssä kertonut, ettei kuntotarkastustilanteessa ollut juuri keskusteltu siitä, miltä alapohja oli luukusta tarkasteltuna näyttänyt. Alapohjaan oli ollut erittäin hankala päästä. Luukun aukon edustalla oli ollut rakennusjätettä, mikä alapohjasta piti poistaa. JI oli tutustunut kuntotarkastusraporttiin sen valmistuttua, mutta ei ollut pitänyt alapohjaa koskevia mainintoja vakavina. Illa oli ollut tarkoitus poistaa pilaantuva materiaali alapohjasta, mutta sitä, miten poistaminen käytännössä toteutetaan, ei ollut tarkemmin pohdittu. JI on lisäksi kertonut, että hän on 2000-luvun alussa valmistunut talonrakentajaksi ja hänellä on noin seitsemän vuoden työkokemus uudisrakentamisesta eli talopakettien kokoamisesta.
Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa alapohja, mikäli sinne pääsee. Nyt kysymyksessä olevassa tilanteessa alapohjaa on päästy tarkastelemaan tuuletusluukun kautta. Kuntotarkastusraporttiin, joka on ollut ostajien käytössä, on kirjattu havainto alapohjassa olevasta pilaantuvasta materiaalista, mikä on tullut poistaa. Vaikka tämä maininta ei olekaan ollut korjausta edellyttävien toimenpiteiden yhteydessä, JIn kertomuksesta on kuitenkin käynyt ilmi, että In tarkoituksena oli ollut poistaa alapohjasta pilaantuva materiaali. Näin ollen heidän on täytynyt varautua tästä aiheutuviin kustannuksiin. Lisäksi raportissa on todettu alapohjan lisätuuletuksen tarve. Näillä perusteilla, ja ottaen huomioon ostajien kertomukset kuntotarkastusraporttiin tutustumisesta, JIn rakennusalan kokemuksesta sekä kuntotarkastuksessa läsnä olemisesta, hovioikeus katsoo, että ostajien on täytynyt tietää kauppaa tehdessään alapohjassa olevasta pilaantuvasta materiaalista ja siitä, ettei sen poistaminen ole mahdollista alapohjaa purkamatta. Näin ollen hovioikeus katsoo, etteivät ostajat voi virheenä vedota siihen, että alapohjan täyttö on sisältänyt orgaanista materiaalia ja alapohjan tuuletus on ollut puutteellinen.
2. Ilmavuotojen osalta
Ostajat ovat vedonneet virheenä ala-, väli- ja yläpohjan ja ulko- sekä väliseinien liitoskohtien ilmavuotoihin. Kuntotarkastusraportissa ei ole ilmavuotoihin viittaavaa mainintaa eikä raportista ilmene, että asiaa olisi tutkittu. Raporttiin ei ole kirjattu myyjän ilmoittaneen ilmavuotoihin liittyvistä puutteista tai vaurioista rakennuksessa. Ilmavuotojen olemassaolo on todettu P Oy:n 3. ja 6.5.2013 tekemässä sisäilmatutkimuksessa, missä ilmavuotoja on tutkittu lämpökameran ja merkkisavun avulla. Ilmavuotoa oli havaittu alakerrassa makuuhuoneen, keittiön, eteisen ja olohuoneen ja yläkerrassa porrashuoneen, makuuhuoneiden ja aikovin seinä- ja pohjarakenteiden liittymäkohdissa.
Hovioikeus toteaa, että ilmavuodot ovat olleet laaja-alaisia ja sijainneet tiloissa, joihin ostajat ovat päässeet. Ilmavuotojen toteaminen koko rakennuksesta on kuitenkin edellyttänyt sellaisia tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, joihin ostajilla ei, ottaen huomioon kuntotarkastusraportin tiedot, ole ollut erityistä syytä ryhtyä. Ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan tältä osin. Koska myyjätkään eivät ole ilmavuodoista tienneet, kysymys on salaisesta virheestä.
3. Kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta
Ostajat ovat vedonneet virheenä ulkoseinä- ja yläpohjarakenteen kosteusvaurioihin, mitkä ovat osaltaan mahdollistaneet mikrobivaurioiden syntymisen. Ulkoseinän kosteusvaurio on aiheutunut siitä, että sokkelin ulkopinta on ulkoseinää ulompana, mistä syystä vettä on päässyt kerääntymään rakenteiden liitoskohtaan. Rakennuksen sisäänkäyntipäädyn ulkokulman kosteusvaurio johtuu vanhasta vesikaton vuodosta.
Kuntotarkastus on siitä laaditun raportin merkinnän mukaan toteutettu pääosin aistinvaraisesti, silmämääräisesti tarkastellen ainetta rikkomatta, käyttäen apuna mittalaitteita. Kuntotarkastusraportissa ei ole ulkoseinä- tai yläpohjaraken teen kosteus- tai mikrobivaurioihin viittaavia mainintoja eikä siihen ole kirjattu myyjän havaintoja rakennukseen mahdollisesti liittyvistä puutteista tai vaurioista. Kuntotarkastusraportissa sokkelin on todettu olevan kiviarina, jonka ulkopintaan on valettu betonisokkeli. Raportissa ei ole mainintaa ulkoseinän ja sokkelin ulkopintojen tasoerosta.
Kosteus- ja mikrobivauriot on, kuten sokkelin rakennustapakin, todettu P Oy:n 3. ja 6.5.2013 tekemässä sisäilmatutkimuksessa. Tutkimuksessa on otettu materiaalinäytteitä. Olohuoneen ulkoseinän ja alapohjan liittymän purusta on todettu vahva viite vauriosta ja runsaasti mikrobeja, myös kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Olohuoneen ulkoseinän sisäpuolen lisäeristeenä olevasta mineraalivillasta on todettu heikko viite vauriosta ja niukasti mikrobeja, joiden joukossa on kuitenkin ollut kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja.
Sokkelin rakennustavan vuoksi alapohjan ja ulkoseinän eristetilaan on aiheutunut kosteusrasitusta, mikä on muodostanut mikrobikasvustolle otolliset olosuhteet. Lisäksi tutkimusraportissa on todettu, että purueristeestä todennäköisesti kulkeutuu mikrobeja sisäilmaan alapohjan ilmavuotojen kautta. Yläpohjarakenteessa on havaittu niukkaa mikrobikasvustoa yläkerran aikovissa.
Hovioikeus toteaa, että kuntotarkastusraportin perusteella ostajilla ei ole ollut syytä epäillä kosteus- tai mikrobivaurioita rakennuksen edellä mainituissa osissa, eikä myöskään sitä, että sokkelin rakennustavasta voisi johtua mainittu ja vaurioita. Ostajilla ei ollut erityistä syytä ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin rakennuksen näiden osien kunnon selvittämiseksi. Ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan näiltä osin. Koska myyjätkään eivät ole kyseisistä virheistä tienneet, kysymys on salaisesta virheestä.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulta 17 ilmenevät perustelut ja johtopäätöksen, jonka mukaan ostajien asentamien korvausilmaventtiilien ei ole osoitettu olennaisesti vaikuttaneen mikrobien pääsyyn rakennuksen sisälle ja tuomion sivuilta 19 ja 20 ilmenevät perustelut ja johtopäätökset, joiden mukaan vesivaraajavahinko ei ole ollut rakenteissa todetun mikrobikasvuston syntymisen syy.
Salaisen virheen merkittävyys ja perustellut edellytykset
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 20 ja 21 ilmenevät perustelut ja johtopäätökset virheiden merkittävyydestä seuraavin lisäyksin.
Maakaaren esitöiden mukaan, jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa. (HE 120/1994 vp s. 51)
Hovioikeuskäytännön perusteella merkittävyyskynnyksen ylittyminen on kokonaisharkintaa. Merkittävyyttä on arvioitu virheen laadun ja laajuuden, korjauskustannusten, kaupan kohteen iän ja kunnon, virheen aiheuttaman asumiskelvottomuuden tai terveyshaitan ja ostajan kaupan kohteesta ennen kauppaa saamien tietojen avulla. Virhettä ei kuitenkaan tule pitää vähäisenä vain sillä perusteella, että rakennusta ei ole määrätty asumiskieltoon. (Koski-Tamminen ja Laurila: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 105-106, 146 ja 425-426)
Toisaalta oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että virheen merkittävyyttä voidaan arvioida virheen taloudellisen vaikutuksen ja siitä asumiseen aiheutuvan vaikutuksen avulla. Virhe on merkittävä, jos sen korjaaminen on vaikeaa tai kallista joko euromääräisesti tai kauppahintaan suhteutettuna. Korjauskustannuksia arvioitaessa tulee huomioida korjauksen aiheuttama kohteen arvonkorotus. Koska virheen tunnusmerkistöä on arvioitava objektiivisesti, ei pelkkä virheen aiheuttama terveyshaitta ratkaise merkittävyyskynnyksen ylittymistä. (Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 124-127)
Hovioikeuskäytännössä on katsottu, että ostajalla on oikeus odottaa, että kaupan kohde on rakennettu rakentamisaikana voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Myös peruskorjauksilta voidaan odottaa peruskorjausajankohdan mukaista rakennustapaa. Jos taas rakenteet ovat vaurioituneet, ei niiden määräystenmukaisuus poista virhettä. (Koski-Tamminen ja Laurila: Asunto- ja kiinteis tökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 427-429) Oikeuskirjallisuuden mukaan edelleen, kun kysymys on asumiseen tarkoitetusta kohteesta, ostaja voi odottaa, että kohde soveltuu asumiseen, ellei muuta ole sovittu. (Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 120)
Hn tavarantarkastuskertomuksen mukaan rakennuksen ulkoseinien lisäeristyksen korjaamisen ja rakennuksen sisäänkäyntipäädyn ulkokulman korjaamisen kustannukset ovat ilman arvonlisäveroa, katetta ja yleiskuluja 33.000-39.000 euroa. Mn laatimassa kustannusarviossa ulkoseinien lisäeristyksen korjauksen on arvioitu maksavan ilman arvonlisäveroa, katetta ja yleiskuluja 40.000-50.000 euroa. Esitettyjen laskelmien perusteella hovioikeus arvioi ulkoseinien korjauskustannukseksi 45.000 euroa, johon on lisättävä arvonlisävero (24 %) ja yleiskulut (12 %). Korjauksesta aiheutuvan tasonparannuksen määräksi hovioikeus arvioi 20 %. Näin ollen ulkoseinien korjauskus tannukseksi muodostuu noin 50.000 euroa. Korjausta voidaan sekä rahamääräisesti että kauppahintaan suhteutettuna pitää kalliina sekä Hn, Kn ja Mn todistajakertomusten perusteella vaikeana toteuttaa.
Rakennuksen ilmavuotoja on pidettävä laaja-alaisina ja kosteus- ja mikrobi vaurioita laadultaan vakavina. Kysymys on ollut useilta kohdin peruskorjatusta asumiskäyttöön ostetusta kiinteistöstä. Ostajat ovat siten voineet luottaa, että rakennus soveltuu asuinkäyttöön ja vastaa kunnoltaan peruskorjaushetkien rakentamismääräyksiä. Kiinteistö on aiheuttanut ostajille siinä määrin terveyshaittaa, etteivät he ole pystyneet kiinteistöllä asumaan, vaikkakaan kiinteistöä ei ole määrätty asumiskieltoon. Edellä mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden hovioikeus toteaa kiinteistön salaisten virheiden olevan merkittävä laadullinen poikkeamana siitä, mitä ostajat ovat kiinteistöltä perustellusti voineet edellyttää.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnan alennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Pykälän 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Maakaaren esitöiden mukaan hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohtana on, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvoa. Tällöin hinnanalennus voidaan laskea vian korjauskustannusten avulla. Vian korjaaminen voi kuitenkin johtaa kiinteistön arvon nousemiseen esimerkiksi vanhaa rakennusta korjattaessa. (HE 120/1994 vp s. 62-63)
Koska ostajien täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessään alapohjan puhdistus- ja tuuletuksen korjaustarpeesta, ei heillä tältä osin ole oikeutta hinnanalennukseen. Ilmavuotojen ja kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta asiassa on kysymys salaisesta virheestä, jonka vuoksi kiinteistö on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet myydyn kaltaiselta kiinteistöltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Näiltä osin ostajilla on oikeus hinnanalennukseen lukuun ottamatta alakerran lattiarakenteiden vaurioita, koska alapohjan puhdistus edellyttää alakerran lattiarakenteiden purkamista ja vauriot tulevat korjatuksi tässä yhteydessä.
Kiinteistön kauppahinta 158.000 euroa on vastannut virheettömän kiinteistön arvoa paikkakunnalla. Hovioikeus on edellä kappaleessa "Salaisen virheen merkittävyys ja perustellut edellytykset" katsonut salaisten virheiden korjauskustannuksiksi 45.000 euroa. Ottaen huomioon mainitussa kappaleessa esitetyt korjauskustannuksiin tehtävät laskennalliset korjaukset, hinnanalennuksen määrä on 50.000 euroa.
Avustajan palkkio
Hovioikeus hyväksyy oikeustieteen maisteri PAn laskun siten, että tehtävään käytetty aika on 30 tuntia, mikä sisältää istuntokäsittelyn kuusi tuntia 20 minuuttia. Todistelukustannuksia koskeva vaatimus on hylätty.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
Asiassa on esitetty puolin ja toisin useita vaatimuksia, joista osa on ratkaistu toisen ja osa toisen hyväksi. Asiassa ei ole ilmennyt syytä velvoittaa asianosaisia korvaamaan toistensa kuluja osaksikaan. Näin ollen asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa vahinkonaan. Samalla perusteella hylätään myös Mn vaatimus hänelle ennen oikeusavun myöntämistä aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.
Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan
KM velvoitetaan suorittamaan A ja JIlle hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitseman määrän asemesta 50.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 22.6.2010 lukien.
KM vapautetaan velvollisuudesta korvata In oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.
Valtion varoista maksetaan oikeustieteen maisteri PAlle palkkioksi KMn avustamisesta hovioikeudessa 3.300 euroa, korvaukseksi ku luista 36,87 euroa ja arvonlisäveron määrä 800,85 euroa eli yhteensä 4.137,72 euroa.
Valtion varoista maksettu todistelukustannus jää valtion vahingoksi.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 21.5.2018.
hovioikeudenlaamanni RR
hovioikeudenneuvos SH
9. osasto
Käräjätuomari HL
TUOMIO JA PÄÄTÖS xxx
23.3.2017 xxx
Kantajat eli ostajat (kanne I)
Vastaajat eli myyjät (kanne I)
TKn kuolinpesän osakkaat:
Kantajat (kanne II)
Vastaajat (kanne II)
KANNE I
Asia Kiinteistöä koskeva riita
Vireille 29.8.2014
Vaatimukset JI ja AK ovat vaatineet, että käräjäoikeus
1)velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille hinnanalennusta 145 000 euroa ja hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3§:n 2 momentin mukaista korkoa 22.6.2010 lukien
2)velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille virheen selvittämisestä aiheutuneina kustannuksina tavarantarkastuskertomuksesta, homekoiratutkimuksesta sekä rakennusmestari SMn suorittamasta tarkastuksesta aiheutuneet kulut 1 960,00 euroa
3)velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajille kantajien oikeudenkäyntikulut 12 722,48 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Kantajat ovat vaatineet vastaajien heihin kohdistamia oikeudenkäyntikulujen korvausvaatimuksia hylättäviksi.
Riidan kohde ja kaupan kohteesta annetut tiedot
Myyntiesitteessä kaupan kohteen kunnon oli ilmoitettu olevan hyvä. Rakennuksessa oli ilmoitettu tehdyn ennen kauppaa useita peruskorjauksia, joten rakennus ei ole ollut alkuperäiskuntoinen kaupantekohetkellä: sähköt 1989-1990, käyttövesiputket 1990-luvulla, ikkunoiden uusiminen, levypatterit, suora sähkölämmitys ja sisäpuolinen lämmöneristys 1989, kattoremontti elokuussa 2009 ja
sadevesijärjestelmä 2009.
Ostajien tekemässä tarkastuksessa tai myyjien tilaamassa rakenteita avaamatta tehdyssä kuntotarkastuksessa ei ole havaittu virheitä tai kiireellistä korjaamista vaativia vikoja. Kuntotarkastaja AL oli suositellut alapohjan tuuletusta parannettavaksi viiden vuoden kuluessa tai myöhemmin. Alapohjan tuuletuksen parantaminen ei siten ole ollut kiireellisesti korjattava kohde. L ei ole suositellut tarkempien rakenteita rikkovien tarkastusten tekemistä, eikä ole huomauttanut kohteella olevan riskiä rakenteellisista vaurioista.
Kauppakirjassa ei ole sovittu erityisistä vastuunrajoituksista tai ilmoitettu rakenteellisista virheistä.
Kantajilla ei ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta. Kuntotarkastuksessa ei ole esitetty tehtäväksi mitään rakenteita rikkovia tarkastuksia tai lisätutkimuksia. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa ennakkotarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Alapohjatilan rakenteiden luotettava tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteita purkavaa tarkastusta, sillä alapohjatilan rakenteiden vauriot ovat paljastuneet vasta tavarantarkastuksen yhteydessä puretuista materiaalinäytteistä. Kyseessä on salainen virhe.
Kaupan kohteen virheet
Klla oli ilmennyt hyvin pian muuton jälkeen sairaus- ja väsymysoireilua, jolle ei ollut aluksi löytynyt selkeää lääketieteellistä syytä. Lokakuussa 2012 hänellä oli alkanut olla monia oireita, joiden vuoksi hän oli käynyt toistuvasti keskussairaalan päivystyspoliklinikalla ja tutkimuksissa eri erikoisalojen poliklinikoilla; heikotusta, väsymystä, pahoinvointia, oksentelua, sydämentykytystä, huimausta, puutumista raajoissa, kipua niskassa ja takaraivolla. Lisäksi Klla oli ollut yskää ja hengenahdistusta. Hän oli sairauslomalla 22.10.-30.11.2012 sekä 5.1.-19.5.2013.
Talossa teetettiin 23.2.2013 homekoiratutkimus, jossa homekoirat merkitsivät seitsemän eri kohtaa, joissa oli syytä epäillä olevan mikrobivaurioita; kuusi kappaletta alakerrassa ja yksi yläkerrassa. Kantajat olivat joutuneet muuttamaan kiinteistöltä aiheutuneiden terveyshaittojen vuoksi ja tarkemmat rakenteelliset tutkimukset oli aloitettu.
P Oy:n 3.5. ja 6.5.2013 kiinteistöllä tekemässä tutkimuksessa oli havaittu ilmavuotoja lähes kaikkialla talon rakenteissa; kaikissa alakerran huoneissa ulkoseinä- ja alapohjarakenteen liittymissä, välipohja- ja ulkoseinärakenteen liittymissä, yläkerrassa ulkoseinän ja yläpohjan liittymissä. Materiaalinäytteissä oli havaittu vahva viite vauriosta alakerran olohuoneessa ulkoseinän ja alapohjarakenteen liittymän purueristeestä. Lisäksi oli havaittu muun muassa heikko viite vauriosta olohuoneessa ulkoseinän sisäpuolen lisäeristeenä olevasta mineraalivillasta. Epätiiviistä rakenteesta aiheutuu ilmavuotoja, jotka tuovat mikrobivaurioitunutta ilmaa sisätiloihin. Vakavien terveydellisten haittojen vuoksi talo oli asumiseen kelpaamaton viimeistään marraskuussa 2012, joskin asuminen oli jatkunut 15.3.2013 asti.
Lämminvesivaraajan vuoto oli aiheuttanut alakerrassa paikallisen kosteusvaurion, mutta tältä osin kyse on kaupan jälkeen tapahtuneesta vahingosta, jolla ei ole liittymää kiinteistön rakennusvirheisiin tai rakenteen kosteusvaurioihin. Varaajan vuodosta kastuneet rakenteet on jo kuivattu tai purettu, eikä kanne perustu lämminvesivaraajan vuotovahingoille osaksikaan.
Kohteessa teetetyssä tavarantarkastuksessa oli otettu materiaalinäytteitä purueristeestä ja alapohjarakenteesta. HTT-tavarantarkastaja PHn raportin mukaan kaupan kohteen ulkoseinärakenteessa, yläpohjarakenteessa ja rossipohjarakenteissa on kosteusvaurioita.
Rossipohjan ja ulkoseinän liittymän ilmavuodot johtuvat rakennusvirheestä.
Kosteusvauriot johtuvat laajoista rakennusvirheistä. Rakennuksen rossipohjan ja ulkoseinän, välipohjan sekä yläpohjan ja ulkoseinän liittymissä on runsaasti ilmavuotoja, mikä on aiheuttanut kosteuden tiivistymisen vedeksi kylmän ilman kohdatessa lämpimän sisäilman. Näihin kohtiin on muodostunut kasvualusta homeille ja muille mikrobeille. Lisäksi rossipohjan tuulettuvuus on heikko ja rossipohjan maapohjassa runsaasti orgaanista materiaalia. Rakennuksen sisäänkäyntipäädyn puoleisessa ulkokulmassa on kosteusvaurio, joka johtuu vanhasta vesikaton vuodosta. Rossipohjan kannatinpalkit, joissa on puunkuorta, on hyönteisvaurioille altistava rakennusvirhe. Rakennetta ei ole tehty riittävän tiiviiksi ja rossipohjan ryömintätilan orgaaninen materiaali on hyvä kasvualusta homeille ja muille mikrobeille sekä lahottajasienille.
Tavarantarkastuksen yhteydessä otetuista VTT:lle lähetetyistä näytteistä on tutkimuksissa löytynyt homesientä, lahottajasienen rihmastoa sekä kuoripäällisissä puissa eläviä hyönteisiä.
Talon rakennusvirheitä on lisäksi tutkinut rakennusmestari SM, joka on laatinut korjauskustannuksista kustannusarvion.
Vaurioiden syntyajankohta
Kosteusvauriot johtuvat laajoista ja laaja-alaisista rakennusvirheistä. Virhettä ei olisi ollut mahdollista korjata pelkästään alapohjan tuuletusta parantamalla kaupan jälkeisenä aikana. Kosteusvauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa ja olleet kiinteistöllä jo kaupantekohetkellä.
Hn arvion mukaan alapohjarakenteessa on havaittavissa
eri-ikäisiä rakenteita. Alapohjan rakenteita on siis jouduttu uusimaan jo aiemmin, mikä viittaa siihen, että kosteusvaurioita on ilmennyt jo talon jonkin aikaisemman omistajan asuessa talossa.
Rakennusta on kantajien toimesta lämmitetty poismuuttamisen jälkeenkin. Kiinteistön ilmanvaihdon parantaminen raikasilmaventtiilejä asentamalla ei mitenkään ole voinut edesauttaa kosteusvaurioiden syntymistä, vaan on pikemminkin parantanut sisäilman laatua.
Korjauskustannukset
Kaupan kohteen korjaaminen edellyttää ulkoseinien lisäeristyksen korjauksen, rossipohjan ja sen tuuletuksen korjauksen, välipohjan korjauksen, väliseinien korjauksen sekä rossipohjan korjauksen ja sen ryömintätilan puhdistuksen.
HTT-tavarantarkastaja Hn arvion mukaan korjauskustannusten määrä ilman arvonlisäveroa ja rakennusliikkeen katetta ja yleiskuluja on 109 500-126 000 euroa. Näin ollen arvonlisäverolliset korjauskustannukset ilman katetta ja yleiskuluja ovat 135 780-156 240 euroa. Kun kauppahinta on ollut 158 000 euroa, ovat korjauskustannukset siten vähintään 85 % kauppahinnasta.
Rakennusmestari Mn arvion mukaan arvonlisäverolliset korjauskustannukset ilman rakennusliikkeen katetta ja yleiskuluja ovat jopa 156 240-181 040 euroa eli 99-115 % kauppahinnasta.
Korjauskustannukset voivat siis nousta kauppahintaa korkeammiksi. Mn mukaan rakennuksen purkaminen voi olla taloudellisesti ja teknisesti järkevämpi ratkaisu kuin sen korjaaminen.
Virhe on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetulla tavalla olennainen, koska korjauskustannukset nousevat jopa 85-115 prosenttiin kauppahinnasta ja koska virhe aiheuttaa vakavaa terveyshaittaa ja estää kiinteistön normaalin asuinkäytön. Virhettä ei ole mahdollista korjata ja kiinteistöä palauttaa asumiskäyttöön kohtuullisin kustannuksin.
Oikeudenkäyntikuluista
Oikeudenkäyntikuluja koskeva vaatimus sisältää 942,40 euroa vastaamisesta peruutettuun vastakanteeseen.
Vastaajat eivät kykene varattomuudestaan johtuen palauttamaan kauppahintaa, mistä syystä kaupan purkua koskevasta vaatimuksesta on luovuttu. Kantajien tiedossa ei ole ollut vastaajien taloudellinen tilanne.
Kaupan purkua koskevasta vaatimuksesta luopuminen ei siis vaikuta oikeudenkäyntikuluvaatimukseen. Muutos vaatimuksissa koskee ainoastaan virheen seurausta vaatimustasolla; ei virhettä tai sen seurausta.
Vastaajat ovat kiistäneet kantajien vaatimukset perusteeltaan ja vaatineet kannetta hylättäväksi. M on hyväksynyt hinnanalennuksen määrältään enintään 5 000 euron suuruisena. Virheen selvittämisestä aiheutuneita kuluja koskevan vaatimuksen M on myöntänyt määrältään.
AK on vaatinut, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti.
M on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan hänelle ennen oikeusavun edellytysten täyttymistä aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 3 471,13 euroa. M, jolle on myönnetty oikeusapua O %:n omavastuuosuudella 7.8.2014 lukien, on lisäksi vaatinut, että käräjäoikeus määrää hänen asiamiehilleen/avustajilleen maksettavaksi palkkion valtion varoista. Lisäksi M on vaatinut, että käräjäoikeus jatkaa oikeusavun antamista 30 toimenpidetunnilla.
Kantajien tietoisuus kaupan kohteen laadusta ja luonteesta sekä selonottovelvollisuus
Vastaajat eivät ole vastuussa seikoista, jotka kantajat ovat tienneet tai jotka heidän olisi pitänyt tietää ennen kaupantekoa.
Kantajille on kerrottu kaikista tavarantarkastuskertomuksen mukaisista sekä muista kantajien väittämistä virheistä ennen kaupantekoa.
Kantajat ovat tienneet rakennuksen rakennusvuoden (1948). He ovat tienneet rakenteiden olevan pitkälti alkuperäisessä kunnossa. Lisäksi he ovat tienneet, että rakennus on rakennettu valmistumisvuotensa mukaisia määräyksiä noudattaen.
Kantajat ovat voineet itse tutustua rakennuksiin. Rossipohjarakenteen tuuletuksen korjaus ja ryömintätilan puhdistuksen tarve ovat olleet ostajien tiedossa, koska he ovat tutustuneet kuntotarkastusraporttiin, jossa seikat on todettu. Kantajille on suositeltu tarkempiin tutkimuksiin ryhtymistä, joten he ovat tienneet myös alapohjan kosteusarvoista kaupantekohetkellä. Rakennuksen rossipohja ei kaupantekohetkellä ole poikennut kunnoltaan siitä, mitä 1940 -luvulla rakennetun talon alapohjan voidaan keskimäärin olettaa olevan. On oletettavaa, että kyseisen ikäisissä puurakenteissa on jonkinasteisia hyönteis- ja mikrobivaurioita. Kuntotarkastusraportissa on ehdotettu tuuletuksen lisäämistä alapohjassa.
Rakennuksen em. luonteesta johtuen on normaalia, että kosteustasapaino alapohjan tuuletustilassa vaihtelee eri vuodenaikoina, jolloin voi syntyä otolliset olosuhteet mikrobikasvuston syntymiselle.
Tällainen on tavanomaista rossipohjarakenteelle. Rakennuksen luonteesta johtuvat myös kantajien mainitsemat mahdolliset ilmavuodot. Kohteessa toteutetut lisäeristykset rakennuksen kattoon ja seiniin on tehty edellisen asukkaan toimesta aikakaudelle tyypillisellä tavalla.
Kuntotarkastusraportissa suositettiin lukuisia korjauksia tehtäväksi asuinrakennukseen, joten seikat, joihin kantajat ovat nyt vedonneet, eivät olisi vaikuttaneet kantajien ostopäätökseen. Kantajien tarkoituksena oli suorittaa kiinteistöllä mittava remontti. Kantajat ovat kaupan tehdessään luopuneet oikeudestaan vedota asiakirjojen ja kiinteistöön tutustumisen perusteella tiedossaan olleisiin rakennuksen virheisiin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisten tai muiden tavanomaisesta poikkeavien keinojen käyttämistä.
Tämän aikakauden taloissa esiintyy aina jonkinasteisia hyönteis- ja mikrobivaurioita. Jos mikrobeja todetaan, ei mikrobitaso kaupantekohetkellä tästä syystä ole muodostanut virhettä. Kaikki mikrobinäytteet kohteessa on otettu vasta vesivaraajan hajoamisen jälkeen; näin ollen sen aiheuttama kosteuden kasvu rakenteissa on oleellisesti vaikuttanut suotuisalla tavalla mikrobien kasvuolosuhteisiin.
llmavuotojen merkityksestä
On riidatonta, että kohteessa on ilmavuotoja tutkimusten osoittamalla tavalla. Alapohjan ja seinien liitoskohdissa havaittuja ilmavuotoja voidaan kuitenkin pitää tämän aikakauden rakennuksille tyypillisenä puutteena.
Kyseessä ei ole virhe kantajien esittämällä tavalla.
Kohteen rakenteet vastaavat rakennusajankohdan säännöksiä ja määräyksiä ja noudattavat muutoinkin aikakaudelle tyypillistä rakennustapaa. Mitä tulee kantajan mainitsemiin eristeratkaisuihin, myös ne on toteutettu silloisen parhaan tietämyksen mukaisesti. Seinä, yläpohja- ja kattorakenteet vastaavat kunnoltaan ja rakenteiltaan sitä, mitä kyseessä olevan aikakauden pientaloilta voidaan odottaa.
Kantajien omat toimenpiteet kohteessa sekä vahingon rajoittaminen
Kantajien kunnostustoimenpiteet eivät ole olleet täysin onnistuneita, vaan ne ovat edesauttaneet virheen muodostumista. Vastaajat eivät ole vastuussa kantajien kohteessa toteuttamien remonttien jälkeisestä työn tuloksesta, jolla rakennuksen kuntoa on muutettu kiinteistönkaupan jälkeen. Kantajat ovat mm. asentaneet rakennuksen ikkunoiden yläpuolelle ilmastointiventtiilit, jotka ovat olleet osaltaan edesauttamassa kantajien nyt esittämiä potentiaalisia virheitä asuinrakennuksessa.
Venttiilit ovat sekoittaneet rakennuksen sisäilman ja niiden kautta rakennukseen on kulkeutunut epäpuhtauksia.
Kantajat ovat edellä mainitun lisäksi edesauttaneet väittämänsä virheen syntymistä myös laiminlyömällä rossipohjarakenteen tuuletuksen varmistamisen. Kantajien tiedossa on ollut, että rossipohjatuuletuksen varmistamiseksi sokkeliin tulee lisätä muutama tuuletusventtiili ja alapohjassa oleva ylimääräinen materiaali tulee poistaa, niin kuin K Oy:n raportissa todetaankin.
Kantajat eivät ole myöskään riittävässä määrin lämmittäneet taloa tulisijoista käsin, mikä on ollut talossa keskeinen mekanismi sille, ettei ylimääräistä kosteutta pääse kertymään asuinrakennuksen rakenteisiin. Kantajien tällaista menettelyä ei luonnollisesti ole voitu ottaa aikanaan huomioon myöskään K Oy:n laatimassa raportissa.
Asuinrakennuksessa ei ole esiintynyt, eikä siinä ole havaittu hajuhaittoja, vaan kyseiset ongelmat ovat alkaneet vasta 2,5 vuoden jälkeen kaupanteosta. Mahdolliset haju- yms. haitat olisi vastaajien näkemyksen mukaan havaittu K Oy:n toteuttamassa kuntotarkastuksessa. Erikseen voidaan todeta, että kyseisessä raportissa on nimenomaisesti todettu, että "huonetilojen ilmasta mitatut kosteus/ukemat ovat normaalien ohjearvojen rajoissa" . Samaan viittaa myös kantajien todisteeksi nimeämä kiinteistöesite, jossa asuinrakennuksen kunnoksi on määritelty "hyvä" .
Kantajien remontointi (venttiilien asennus ikkunoiden yläpuolelle) ja toteuttamatta jätetyt toimenpiteet (tuuletusventtiilit alapohjaan) ovat aiheuttaneet asuinrakennuksen mahdolliset mikrobivauriot. Kantajat eivät ole myöskään ryhtyneet toimenpiteisiin mahdollisten vaurioiden korjaamiseksi tai esittämiensä ongelmien selvittämiseksi, vaan he ovat jättäneet asuinrakennuksen tyhjilleen, mikä on oletettavasti edesauttanut kantajien viittaamien virheiden syntymistä sekä leviämistä asuinrakennuksessa ja toisaalta laskenut myös rakennuksen arvoa.
Asuinrakennus on kantajien toimesta ollut hylättynä kaikkiaan yhden vuoden ja kahdeksan kuukautta tähän päivään mennessä, vaikka rakennusta ei ole asetettu asumiskieltoon. Lisäksi kantajat ovat rikkoneet asunnossa olleen vesivaraajan, minkä johdosta kiinteistön arvo on hieman alentunut.
Kantajat ovat omalla toiminnallaan merkittävästi vaikuttaneet siihen, että riidan kohteena oleva kiinteistö on näin usean vuoden jälkeen täysin asumiskelvoton. Kantajat ovat muun ohella jättäneet kesken aloittamansa sisäremontin. Edelleen muun ohella wc:n pintarakenteita on purettu, mutta itse korjausta ei ole saatettu loppuun. Kohde ei ole siinä kunnossa kuin myyntihetkellä. Ostajat eivät ole huolehtineet kohteen kunnosta vaaditulla tavalla, vaan ovat päinvastoin toiminnallaan aiheuttaneet kohteelle merkittäviä vahinkoja. Kohteen hoito- ja huoltotoimenpiteet on laiminlyöty. Kohteen arvo on alentunut.
AKlla on ollut terveydellisiä ongelmia. K on voinut kuitenkin altistua mikrobeille myös muualla, esimerkiksi työpaikallaan. Kantajat ovat muuttaneet pois kohteesta oma-aloitteisesti 15.3.2013. Kohde on tästä ajankohdasta lähtien ollut tyhjillään. Taloa ei ollut todettu asuinkelvottomaksi viranomaisten toimesta. Edelleen on mahdollista, että asennetut raikasilmaventtiilit ovat edesauttaneet korvausilman tuloa
rakenteiden läpi ja lisänneet näin sisäilman epäpuhtauksia. Riidatonta on se, että kohteessa on ollut sähkölämmitys.
Vaurioiden syntykohta ja kuntotarkastusraportit
Ainoa ilmeisesti todettavissa oleva kosteusvaurio on aiheutunut vesivaraajavuodon johdosta. Mitä tulee ilmavuotoihin, niin homekoirakartoituksessa 23.2.2013 koirat merkitsivät kohteesta kuusi kohtaa olohuoneesta (1 ja 2) , portaikosta, alakerran wc tilasta, keittiöstä ja sen viereisestä huoneesta, jotka myöhemmin ilmenivät myös ilmavuotokohdiksi.
Rakennuksen kunto erityisesti alapohjan osalta on oleellisesti huonontunut verrattuna kuntotarkastuksessa 17.6.2010 todettuun ja edelleen Pn 6.5.2013 tekemän tarkastuksen jälkeen. Erityisesti tavarantarkastuksessa otetut materiaalinäytteet osoittavat alapohjan kunnon olennaisesti huonontuneen. Edelleen tavarantarkastuksessa on puurakenteissa havaittu lahoa, mikrobikasvustoa ja hyönteisvaurioita.
Näitä havaintoja ei ole tehty kuntotarkastuksessa 17.6.2010 eikä Pn tarkastuksissa 3 ja 6.5.2013. Vesivaraajavuoto ja siitä
aiheutuneen vahingon rajoittamisen laiminlyönti on merkittävällä tavalla vaikuttanut erityisesti alapohjan kuntoon. Epätiiviyttä myöskään rossipohjan ja seinärakenteen liitoskohdassa ei voida pitää rakennusvirheenä, koska kyseessä on vuonna 1948 valmistunut rakennus, jota on tarkasteltava silloisista rakennusmääräyksistä. Samoin perustein rakennusvirhe ei myöskään ole rossipohjan pääkannattajissa todetut seikat. Tehty tavarantarkastus ei huomioi vesivaraajavuodon aiheuttamaa kosteusvauriota.
Todetun kosteusvaurion aiheuttaja on ollut vesivaraajan todettu vuoto. llmavuodot johtuvat vastaajan käsityksen mukaan sen aikaisesta rakennustavasta ja rakenteen iästä. Pn raportissa on tuotu esiin näkemys, ettei rakenteiden tiiviyden edes voida olettaa olevan nykytasoa. Mitä tulee kuntotarkastuksessa todettuun huomioon rakenteiden mahdollisesta eri-ikäisyydestä, vastaaja ei ole tietoinen rakenteiden korjauksista. Kaikki vastaajan tiedossa olevat korjaukset on esitetty myyntiesitteessä ja kuntoarviossa.
Korjauskustannuksista
K Oy:n kuntotarkastusraportissa sekä toisaalta SMn korjauskustannusarviossa mainitut kohteen edellyttämät korjaukset viittaavat selkeästi siihen, että asuinrakennus korjattaisiin uutta vastaavaksi. Asuinrakennukseen kohdistuvat korjaustoimet eivät voi tulla kyseeseen siinä laajuudessa kuin tavarantarkastuskertomuksessa annetaan ymmärtää, sillä asuinrakennus ei ollut kaupantekohetkellä uusi. Asuinrakennuksen yläpohjarakenne ja lattia eivät ole vaurioituneet. Koko rossipohjarakenteen korjaaminen on tällöin tarpeetonta. Lattiasta on korjattava ainoastaan mahdolliset vuotokohdat. Vastaaja ei ole korvausvelvollinen sen tosiseikan johdosta, että kantajat ovat hankkineet itselleen ko. kiinteistöllä sijaitsevan iäkkään asuinrakennuksen täysin tietoisesti.
Vaatimukset ovat määrältään liiallisia, koska korjaustarve ei ole niin suuri kuin mitä kanteessa on yksilöity. Kyseessä on kohdetta selvästi parantava peruskorjaus. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kaupan kohteessa ei ole maakaaren mukaista laatuvirhettä kaupantekohetkellä. Esitetyt korjauskustannukset ovat ylimitoitettuja 5 000 euroa ylittäviltä osiltaan.
Kuten vastaaja on aikaisemmin todennut, ei kohteessa todettuja ilmavuotoja voida pitää virheenä, jonka korjauskustannuksista vastaajan olisi vastattava. Kantajat ovat olleet tietoisia, että heidän ostamansa kohde on rakennettu 1948, joten se ei ole voinut rakennustavaltaan vastata nykyhetkeä. Edelleen kantajat ovat laiminlyöneet tarvittavat korjaustoimenpiteet. Jos vastaaja tuomitaan maksamaan hinnanalennusta, niin hinnanalennuksen määrää harkittaessa on huomioitava että näin vanhassa kohteessa tehtävät korjaukset nostavat merkittävästi rakennuksen tasoa ja pidentävät sen elinkaarta. Vastaajan käsityksen mukaan hinnanalennusta ei voi määrätä suoraan kantajien esittämien korjauskustannusten perustella.
Vesivaraajavuodon vaikutus kiinteistölle
Kyseessä ei ole vain paikallinen vuoto. Valtaosa kiinteistöllä tehdyistä tutkimuksista on tehty vasta 1.5.2013 havaitun vesivaraajavuodon jälkeen, joka on vastaajan käsityksen mukaan ainoa ilmeinen rakennuksessa todettu kosteusvaurio. Varaaja on ollut teknisen käyttöikänsä loppupäässä. P Oy:n 3.5.2013 tekemän
tarkastus-/vaurioraportin perusteella ei pystytä arvioimaan sitä, kuinka paljon varaajasta on valunut vettä rakenteisiin. Kyseessä on kuitenkin ollut suuri määrä. On todennäköistä, että kosteutta on vuodon yhteydessä kulkeutunut myös muihin huonetiloihin. On mahdollista, että tämä vesivaraajavuoto on vaikuttanut olennaisesti eri mikrobien kasvuolosuhteisiin. On näin ollen todettava, että kantajat eivät ole vaihtaneet käyttöikänsä päässä ollutta vesivaraajaa, vaan talo on kantajien toimesta jätetty tyhjilleen. Kantajat eivät myöskään ole asianmukaisesti korjanneet tai kartoittaneet aiheutunutta vesivahinkoa.
Rakennus on ollut tyhjillään vuodon tapahtuessa, joten sen alkamisajankohdasta ei ole täyttä varmuutta. Kyseessä on ollut massiivinen vesivaraajavuoto. Vettä on valunut rakenteisiin vähintään useita tuhansia litroja. Huomionarvoista on myös se, ettei WC:ssä, jossa vuoto tapahtui, ollut lattiakaivoa, joten rikkoutuneesta varaajasta
vuotanut vesi on päässyt imeytymään rakenteisiin. Kaikki mikrobinäytteet on otettu vasta vesivaraajavuodon tapahtumisen jälkeen. Vuoto on lisännyt kosteutta rakenteissa ja vaikuttanut mikrobien määrään niitä lisäävällä tavalla. Pn varaajavuotoa koskevassa
vahinkoraportissa on havaittu WC:n lattian purueristeen kostuneen vuotovedestä. Edelleen vesivaraajavuodon jälkeen 6.5. suoritetuissa P Oy:n sisäilmatutkimuksissa vahva viite mikrobeista on löytynyt olohuoneen nurkasta lattiarakenteesta. Samoin on löytynyt samalta kohtaa seinästä lievä viite. Muissa näytteissä viitteitä ei ole ollut ja kaikki kosteusmittaukset ovat osoittaneet purueristeet kuiviksi. Vuoto on nostanut erityisesti rossipohjan kosteutta ja samalla lisännyt mikrobien määrää alapohjassa. Vastaaja pitää mahdollisena, että ilmavuotojen kautta alapohjan mahdollisesti kontaminoitunutta ilmaa on kulkeutunut rakenteisiin aiheuttaen näin materiaalinäytteissä todettuja viitteitä mikrobeista.
Kantajat ovat luopuneet kaupan purkua koskevasta vaatimuksestaan vasta valmisteluistunnossa. Kantajilla on ollut tiedossa sekä toisen vastaajan kuolema että vastaaja Mn heikko taloudellinen tilanne. Asiassa on käyty sovintoneuvotteluja jo ennen kanteen nostamista, jolloin kantajille on täytynyt selvitä myös vastaaja Mn taloudellinen tilanne. Kaupan purkua koskevasta vaatimuksesta luopumisen on katsottava vaikuttavan alentavasti vastaajan maksettavaksi mahdollisesti tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrään.
Oikeusavun jatkamista koskeva vaatimus
Riita-asia on erityisen laaja ja vaativa. Kaikki toimenpiteet ovat olleet Mn asian ajamisen kannalta välttämättömiä. Asian hoitaminen ja Mn oikeusturva vaatii edelleen toimenpiteitä asian ollessa vasta ensimmäisessä oikeusasteessa. Enimmäismäärä 80 tuntia on jo ylitetty.
KANNE II
M ja K ovat 24.9.2014 käräjäoikeuteen toimittamassaan vastakanteessa vaatineet, että I ja K on velvoitettava korvaamaan heille asumis- ja käyttöhyödystä 63 750 euroa laillisine korkoineen. Vastakanne on peruutettu 13.11.2014.
I ja K ovat vastakanteeseen antamassaan vastauksessa vaatineet vastakannetta hylättäväksi ja ovat vaatineet, että vastapuoli velvoitetaan korvaamaan vastakanteeseen vastaamisesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut.
TODISTELU (kanne 1)
I ja K
K1. Kiinteistön kauppakirja 22.6.2010 (V1)
K2. K Oy:n kiinteistöesite (V4)
K3. K Oy:n kuntotarkastuskertomus 17.6.2010 (V2)
K4. Raportti homekoiran tekemästä kartoituksesta 23.2.2013 (V9) K5. Po Oy:n selostus sisäilmaongelman tutkimisesta 4.6.2013
K6. HTT-tavarantarkastaja Hn tavarantarkastuskertomus (V3)
K7. Rakennusinsinööri SMn korjauskustannusarvio 28.7.2014
K8. Reklamaatio 18.7.2013
K9. Vaatimuskirjelmä 18.6.2014
K10. Työterveyslääkäri MMn lääkärintodistus
K11. Sähkölaskut 6.2.2013-9.9.2016
K12. SKV:n arviokirja
V1. Kiinteistön kauppakirja 22.6.2010 (K1)
V2. K Oy:n kuntotarkastuskertomus 17.6.201O (K3)
V3. HTT-tavarantarkastaja Hn tavarantarkastuskertomus (K6)
V4. K Oy:n kiinteistöesite (K2)
V5. P Oy:n tarkastusraportti 3.5.2013
V6. Rakennusinsinööri/rakennusmestari EMn lausunto 27.10.2016
V7. (luovuttu pääkäsittelyssä)
V8. K Oy:n kiinteistöesite (K2)
V9. Raportti homekoiran tekemästä kartoituksesta 23.2.2013 (K4)
V10. P Oy:n selostus sisäilmaongelmasta 4.6.2013 (K5) V11. VTT:n asiakasraportti 20.3.2014
-AK todistelutarkoituksessa
-JI todistelutarkoituksessa
-todistaja PH
-todistaja SM
-todistaja KK
-todistaja AJ
- todistaja EM
Tuomiolauselma (kanne I)
KM sekä AKn kuolinpesä osakkainaan TK, JK ja KK velvoitetaan maksamaan JIlle ja AKlle
-hinnanalennusta 138 000 euroa ja hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 22.6.201O lukien
-oikeudenkäyntikulut 12 722,48 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
In ja Kn vaatimus virheen selvittämisestä aiheutuneiden kustannusten korvaamisesta hylätään.
AKn ja KMn esittämät oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätään.
Vaatimus KMlle myönnetyn oikeusavun jatkamisesta hylätään.
KMsta oikeusapupäätöksen nojalla avustaneelle OTM HHlle maksetaan valtion varoista palkkiota arvonlisäveroineen yhteensä 1 364 euroa, AA HSlle palkkiota arvonlisäveroineen yhteensä 682 euroa ja OTM PAlle palkkiota arvonlisäveroineen yhteensä 4 774 euroa.
Päätöslauselma (kanne II)
Vastakanne jää sillensä.
Tuomio (kanne I)
1. Riidattomat taustatiedot ja oikeudellinen viitekehys
I ja K ovat 22.6.2010 tehdyllä kaupalla ostaneet 158 000 euron kauppahinnalla KMlta ja AKlta Lappeenrannan kaupungissa osoitteessa lkatu 25 sijaitsevan omakotitalokiinteistön xxx, jolla he ovat asuneet 1.7.201O lukien. I ja K olivat muuttaneet pois 15.3.2013.
Kantajien vaatimat tavarantarkastuskertomuksesta, homekoiratutkimuksesta ja rakennusmestari SMn suorittamasta tarkastuksesta aiheutuneet kulut 1 960 euroa ovat määrältään riidattomat. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole riitaa reklamaation oikea-aikaisuudesta tai sisällöstä taikka sovinnon mahdollisuuden selvittämisestä, joten kirjallisilla todisteilla KS ja K9 ei ole asian ratkaisemisen kannalta olennaista merkitystä.
Asiassa on kysymys ensinnäkin siitä, oliko kiinteistössä kaupantekohetkellä hinnanalennukseen oikeuttavia laatuvirheitä. Tähän liittyen on arvioitava, onko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai onko kiinteistö poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, asiassa on arvioitava, ovatko ostajat laiminlyöneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisen selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, johon ostajilla on oikeus vedota, asiassa on arvioitava, mikä on mahdollisen hinnanalennuksen määrä ja miten tasonparannus on huomioitava.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Salaisella virheellä tarkoitetaan vikaa tai puutetta, jota ei myyjä eikä ostaja ole ennen kauppaa havainnut ja jota heidän ei ole pitänytkään havaita.
Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.
2. Väitetyt virheet
2.1 Alapohja P Finland Oy:n (myöh. P) rakennukseen tekemästä tutkimuksesta 4.6.2013 laaditun tutkimusselostuksen (K5) mukaan rakennuksen pääsisäänkäynnin kohdalla, jossa on rossipohjan tuuletusaukko, oli aistittavissa poikkeavaa tuoksua. Puurakenteiden pinnoilla ei selostuksen mukaan ollut näkynyt lahovaurioita. Tutkimusselostuksen ja todistajana kuullun KKn mukaan rossipohjan tuuletustilan maanpinnassa oli puuperäistä rakennusjätettä, pohjalaudoituksesta irronnutta puun pintaosaa ja sahanpurueristettä sekä havaittavia kantoja. Tutkimusselostuksessa (K5) on todettu Kn kertomin tavoin, että kosteustasapaino vaihtelee alapohjan tuuletustilassa eri vuodenaikoina, jolloin ajoittain sinne muodostuu mikrobikasvustolle otolliset olosuhteet, varsinkin maaperän pinnalla olevien orgaanisten materiaalien osalle. K on pääkäsittelyssä tarkemmin kertonut, että ryömintätilan lämpötila ei vaihtele samoin kuin ulkona, vaan muutos tapahtuu hitaammassa syklissä. Esimerkiksi loppukesällä ulkona on lämmintä ja ulkoilman vesisisältö on suuri. Tällöin ryömintätilassa rakenteen pintalämpötila on alhaisempi, kun maaperästä hohkaa kylmempää ilmaa. Ryömintätilan suhteellinen kosteus nousee tällöin ja kosteutta tiivistyy rakenteisiin. Orgaaniset materiaalit vaurioituvat tällaisessa ryömintätilassa ja ovat mikrobivaurion lähde.
Ilmavirran mukana on mahdollista kulkeutua epäpuhtauksia purueristeen kautta tuuletustilasta sisätiloihin. Tuuletustilassa olevia epäpuhtauksia pääsee huonontamaan sisäilman laatua alapohjarakenteiden liittymien ilmavuodoista.
Todistaja H on kertonut pitävänsä Pn tutkimushavaintoja oikeina ja luotettavina tutustuttuaan tutkimusselosteeseen (K5) ja käytyään itse tarkastamassa rakennuksen. Rossipohjan tuuletustilaan kurkistanut H oli todennut alapohjan tuuletuksen erittäin heikoksi. Alapohjassa oli ollut puurakenteita, kantoja ja kasveja, pitkiä varpuja. Hn laatiman tavarantarkastuskertomuksen (K6) mukaan lattiarakenteen puiset tukipalkit oli kuorittu kaarnasta vain osittain ja rossipohjan puurakenteissa oli havaittavissa mikrobikasvustoa, lahoa ja hyönteisvaurioita.
VTT:n asiakasraportista (V11) ilmenee, että rossipohjan aluslaudasta ja pääkannattajista otetuissa näytteissä oli todettu pinnassa homesieniä ja lahottajasienen rihmastoa, kuoripäällisessä puussa eläviä hyönteisiä ja että puun pinta oli paikoin pehmeää mutta sisäosastaan kovaa.
Putkikotelosta otetussa näytteessä oli todettu paikoin runsasta lahoa aiheuttajanaan kellarisieni ja kuolemankello.
Todistaja H on kertonut, että alapohjarakenne ei ole alkuperäisrakennetta, eli sitä on uusittu jossain vaiheessa. Rossipohjan kannatinparrut, joissa on puun kuorta kiinni, eivät ole niin vanhoja kuin rakennus. Rossipohjan laudoituksessa oli ollut eri väristä eli eri ikäistä puuta, eli myös pohjaa on avattu.
Rakennuksen rossipohja ei Hn mukaan tuuletu kunnolla; kyseisen kokoisessa talossa kun tulisi olla ainakin kolme tuuletusaukkoa pitkillä sivuilla ja päädyissä yhdet. Kirjallisena todisteena (K6) esitetyn Hn laatiman tavarantarkastuskertomuksen mukaan tuuletusaukot sijaitsevat rakennuksen molemmissa päädyissä.
Tuuletusaukkoihin oli kiinnitetty huomiota myös kuntotarkastuskertomuksessa (K3) siten, että kohdassa 'rakennuksen puutteiden korjaustarve' oli ehdotettu viiden vuoden kuluessa tai sen jälkeen tehtäviksi' korjaustoimenpiteiksi muun muassa kahden tuuletusaukon rakentaminen sokkelin toiselle pitkälle sivulle.
Kertomuksen kohdassa 10.2.3 on todettu: "sokkeliin pitäisi lisätä pari 200 mm:n tuuletusventtiiliä rakennuksen kadun puoleiselle sivulle tuulettuvuuden varmistamiseksi."
Kosteus-, laho- ja mikrobivaurioihin erikoistuneen Hn tavarantarkastuskertomus (K6) ja todistajankertomus pääkäsittelyssä ovat pääosin vastanneet Pn tutkimusselostetta ja Kn havaintoja. Niistä poikkeavasti H oli kuitenkin havainnut rossipohjan puurakenteissa mikrobikasvuston lisäksi myös lahoa ja hyönteisvaurioita, mitä havaintoa käräjäoikeus pitää Hn erityisosaaminen ja 30 vuoden pituinen kokemus huomioon ottaen luotettavana ottaen vielä huomioon Hn kertomusta tukevat VTT:n näytetutkimushavainnot (V11).
Asiassa on riidatonta, että rakennukseen on tehty runsaasti erilaisia peruskorjauksia vuosien varrella. Hn kertomuksen perusteella käräjäoikeus pitää näytettynä, että myös alapohjaa on vuosien varrella korjattu. Rakennuksen alapohjarakenne ei siis ole kokonaisuudessaan vuonna 1948 rakennetussa kunnossa.
Rakennusvaiheessa rakennuksen rossipohjan alle oli jätetty kantoja ja mahdollisesti muutakin orgaanista materiaalia, joka olosuhteiden ollessa suotuisat toimii pohjana mikrobien kasvulle. Jonkin korjauksen yhteydessä asennetuista kannatinparruista on laiminlyöty irroittaa kaarnapinta, jolloin käytettyyn puutavaraan on jäänyt hyönteisille suotuisia elinolosuhteita. Lisäksi jo rakennusta alun perin rakennettaessa on laiminlyöty alapohjan riittävän tuuletuksen varmistaminen, mikä on ilmennyt luotettavasti todistaja Hn kertomuksesta ja hänen laatimastaan tavarantarkastuskertomuksesta (K6). Rossipohjan mikrobivaurio on suotuisten olosuhteiden johdosta alkanut syntyä rakennuksen rakentamisesta lähtien, mitä haitallista kehitystä on edesauttanut korjausrakentamisessa tehtynä virheenä kaarnamateriaalin jättäminen puutavaraan.
2.2 Ilmavuodot
Asiassa ei ole esitetty selvitystä, jonka mukaan orgaanisen aineksen jättäminen alapohjaan ja riittämätön tuuletus olisi ollut talon rakennusajan rakennusmääräysten ja -tavan mukaisia. Huonon tuulettuvuuden ei myöskään ole osoitettu johtuvan ostajien laiminlyönnistä ottaen huomioon, ettei kuntotarkastusraportissa ollut edellytetty tuuletusaukkojen rakentamista välittömästi tai suositettu lisätutkimusten teettämistä huonon tuulettuvuuden vuoksi. Käräjäoikeus katsoo mainitut alapohjassa olevan orgaanisen materiaalin ja huonon tuulettuvuuden rakennusvirheiksi.
Pn tutkimusselostuksen (K5) sekä todistajien Kn ja Hn kertomusten mukaan rakennuksen ilmanvaihto toimii painovoimaisesti.
Tutkimusselostuksen (K5) mukaan ilmavuotokohtia oli paikallistettu merkkisavulla ja lämpökameralla ja rakenteiden liittymissä oli havaittu monin paikoin selvää ilmavuotoa. llmavuodon oli havaittu olevan voimakkaampaa alapohjarakenteiden liittymissä. llmansulkukerroksena oli käytetty ulkoseinä- ja alapohjarakenteen liittymässä aaltopahvia, jolloin ilmansulkukerroksessa on epätiiviyttä. Alapohjarakenteiden liittymistä tapahtuvien ilmavuotojen mukana kulkeutuu tuuletustilassa olevia epäpuhtauksia sisäilmaan sen laatua heikentäen.
Todistaja Kn mukaan talon rakennusajankohtana ei ole kiinnitetty yhtä suurta huomiota ilmasulkukerrokseen kuin nykypäivänä ja ilmavuodot ovat yleisiä kyseisen aikakauden kiinteistöissä. Purueriste painuu ajansaatossa alaspäin ja syntyy vaakasuuntaisia onkaloita.
Epätiiviistä liittymistä ja ajan saatossa painuneesta purueristeestä muodostuu mahdollisuuksia ilmavirtauksiin. Ulkopuolelta ilmavuodon johdosta tuleva kylmä ilma jäähdyttää pintarakennetta. Jos sisällä on korkea vesisisältö, niin veden on mahdollista tiivistyä pinnalle.
Yläkerrassa oli ollut yläpaine, joten suuntaus on sisältä ulos päin. Jos tällöin sisäilman vesisisältö on korkea, on mahdollista, että kosteus tiivistyy rakenteen sisälle.
Todistaja H on kertonut, että painovoimaisen ilmanvaihdon niin sanottu savupiippuvaikutus vetää rossipohjan ilmatilasta ilmaa ja mikrobeja sisään, kun rakoja on. llmavuodot eivät ole Hn mukaan olleet yleisiä peruskorjaamattomissa aikakauden taloissa.
Peruskorjatuissa taloissa on tietämättömyyttään tehty korjauksia unohtaen, kuinka rakenteiden tulee liittyä toisiinsa. 1940-luvulla rakennetuissa rintamamiestaloissa oli alun perin käytetty ilmansulkuna saumattomasti toisiinsa liittyvää pinkopahvia tai ensokartonkia. Tätä rakennetta oli muutettu alkuperäisestä. Muutostöissä ei ollut huolehdittu lattian ja seinän välisen liittymän tiiviydestä ja ilmavuotoa oli päässyt tapahtumaan rossipohjasta, jolloin siellä oleva mikrobikasvusto oli päässyt ilmavuodon mukana sisäilmaan. llmavuotoja oli yritetty tukkia seinän ja lattian välisissä liitoksissa uretaanivaahdolla, joka on lämmöneriste, eikä tiiviste. Jos lattian liittymät ovat tiiviit, on epätodennäköistä, että mikrobit tulevat sisäilmaan, koska ne eivät tule suoraan rakenteiden läpi.
Todistaja EM on kertonut ilmavuotojen olleen aikakauden rakennuksille tyypillisiä. Se johtuu siitä, että yleensä alapohjassa on käytetty kutterin- tai sahanpurua, joka painuu kokoon vuosien kuluessa nimenomaan liitoskohdissa. Rossipohjaisissa rakenteissa ilmavuodot totta kai lisääntyvät, ellei niitä ei korjaa. Todistaja Mn näkemyksen mukaan ilmavuotoja ei ole yritetty korjata. Hän on vahvistanut raporttiinsa kirjaamansa lauseen: "rakenteet vastaavat rakentamisajankohdan säännöksiä ja määräyksiä sekä rakennetyypeiltään että käytettyjen materiaalien osalta." Lisäksi hän vahvistanut lauseen: "seinä-, yläpohja- ja kattorakenteet ovat kunnoltaan ja rakenteeltaan tyypillisiä tämän aikakauden puurakenteisille pientaloille."
KM on katsonut, että kantajien ikkunoiden yläpuolelle asentamat ilmastointiventtiilit ovat osaltaan edesauttaneet väitettyjen mahdollisten virheiden syntymistä sekoittamalla rakennuksen sisäilmaa ja aiheuttamalla epäpuhtauksien kulkeutumista sisälle.
K Oy:n kuntotarkastuskertomuksessa (K3) on ehdotettu, että joihinkin rakennuksen ikkunoihin voisi asentaa korvausilmaventtiilit parantamaan huonetilojen ilmanvaihtoa.
Todistelutarkoituksessa kuultu JI on kertonut asentaneensa raitisilmaventtiileitä ikkunoiden päälle, koska uunia lämmitettäessä Klle oli tullut tavallista huonompi olo. Rakennusalan koulutuksen ammattikoulussa saaneen In mukaan korvausilma oli tullut rakenteiden läpi.
Pn tutkimusselostuksen (K5) mukaan venttiilit oli asennettu jälkikäteen ikkunarakenteeseen, jolloin venttiilin avauksen yhteydessä korvausilma kulki karmin seinärakenteen välitilassa mahdollistaen epäpuhtauksien kulkeutumisen sisäilmaan kyseisten rakenteiden liittymästä. Todistaja M on kertonut vastaavasta näkemyksestään.
Käräjäoikeus pitää todistajien Kn ja Hn näkemyksiä rakennuksesta tekemistään havainnoista lähtökohtaisesti luotettavampina kuin todistaja Mn ja todistaja SMn, koska he ovat suorittaneet itse perin pohjaisia tutkimuksia erilaisin välinein ja lisäksi perehtyneet rakennuksen kunnosta kertyneeseen asiakirja-aineistoon, kun sen sijaan todistaja Mn havainnot perustuvat silmämääräiseen katselmukseen ja muiden tekemiin lausuntoihin ja Mn osalta muiden laatimien lausuntojen lisäksi rakennuksen katselmointiin käymättä sen sisällä.
Alapohjan ja seinien liitoskohdissa eri puolilla rakennusta olevat ilmavuodot ovat varsin laaja-alainen ongelma, eivätkä ne ole johtuneet ainoastaan ajan kulumisen mukanaan tuomista muutoksista, kuten purueristeen painumisesta. Asiassa esitetystä näytöstä on ilmennyt ilmavuotojen olleen voimakkaita erityisesti alapohjan liittymissä.
Käräjäoikeus pitää uskottavana Hn näkemystä siitä, että ilmavuodot eivät ole olleet yleisiä aikakauden taloissa, vaan peruskorjausten yhteydessä on yleisesti aiheutettu virheitä rakenteiden liityntäkohtiin, jolloin ilmavuodot ovat mahdollistuneet. Käräjäoikeus on niin ikään pitänyt uskottavana Hn ilmoitusta, että rakennuksessa oli muutettu aikakauden rintamamiestaloissa tyypillisesti käytettyä ilmansulkumekanismia. Hn kertomuksen mukaan rakoja oli pyritty tiivistämään uretaanilla, joka ei sovellu tähän käyttötarkoitukseen. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että lukuisat havaitut ilmavuodot ovat olleet rakennusvirhe, joka on ollut olemassa kiinteistöä myytäessä.
I on asentaessaan korvausilmaventtiilejä menetellyt kuntotarkastuskertomuksen toimenpidesuosituksen mukaisesti. Edellä kuvatusti rakennuksessa on ollut merkittäviä ilmavuotoja, jolloin rakennuksen sisätilaan on kulkeutunut ilmaa pohjarakenteista tuoden mukanaan epäpuhtauksia. In kuntotarkastuskertomuksen toimenpidesuosituksen mukainen pyrkimys parantaa hänelle ja Klle erilaisia oireita aiheuttanutta sisäilmaa ei ole osoitettu olennaisesti vaikuttaneen mikrobien pääsyyn rakennuksen sisälle.
2.3 Kosteus- ja mikrobivauriot
Todistelutarkoituksessa kuultu AK on kertonut hänen sairastelukierteensä alkaneen syksyllä 2012. Kn yleiskunto oli huonontunut, hänellä oli ollut suunnatonta väsymystä, voimattomuutta ja hengenahdistusoireita. Hänellä oli ollut rajua pahoinvointia, erilaisia nivelkipuja, jatkuvaa päänsärkyä ja erilaisia neurologisia oireita.
Vastaavia oireita Klla ei ollut ollut koskaan aikaisemmin. Hän ei ollut käytännössä jaksanut tehdä mitään. Sohvalta nouseminen ja muutaman askeleenkin ottaminen olivat käyneet voimille, vaikka K oli harrastanut liikuntaa ja elänyt terveellisesti koko ikänsä.
Kn ensimmäinen sairausloma oli ollut syyskuussa 2012. Marras-joulukuussa 2012 hän oli yrittänyt olla töissä, mutta siitä ei ollut tullut mitään, koska hänen tilansa oli vain pahentunut. Hän oli jäänyt
jälleen sairauslomalle, joka oli kestänyt kevääseen 2013. Sairausloman aikainen kotona oleminen oli vain pahentanut tilannetta; kunto oli huonontunut jatkuvasti, koska hän oli ollut jatkuvasti kotona samoissa tiloissa. Sairastelun syyn jäljille oli ollut vaikeaa päästä. Ratkaisevaa oli ollut, kun eräs terveydenhoidon ammattilainen oli sanonut Kn ja hänen miehensä vaatteiden haisevan ja oli kysynyt, voisiko heidän talossaan olla jotakin vialla, minkä jälkeen he olivat teettäneet homekoiratutkimuksen. Koiraohjaaja oli heti eteiseen saavuttuaan sanonut, että talossa on ihan selvä erittäin voimakas homeen haju.
Talossa asuessa nenä turtuu, eikä K ollut haistanut hajua heidän vaatteissaan.
Ksta laaditusta lääkärinlausunnosta (K10) ilmenee, että Kn oireet olivat alkaneet helpottaa ja osin loppuneet 15.3.2013 tapahtuneen rakennuksesta muuton jälkeen. Työterveyslääkäri MM on katsonut Kn moninaisten työkyvyttömyyttä aiheuttaneiden terveyshaittojen ja oireiden todennäköisesti johtuneen asuntona olleen omakotitalon kosteus-homevauriosta.
I on kertonut myös hänellä olleen sairaalassa tehtyihin tutkimuksiin johtaneita oireita, mutta ne olivat olleet lievempiä kuin Kla.
Kirjallisena todisteena esitetystä homekoiran 23.2.2013 tekemään kartoitukseen perustuvasta raportista (K4) ilmenee koiran ohjaajan aistinvaraisena havaintona pistävän hajuinen sisäilma. Koira oli ilmaissut hajuhavainnon eli merkannut seitsemässä eri puolilla taloa sijainneessa kohdassa.
P Finland Oy:n (myöh. P) rakennukseen tekemästä tutkimuksesta 4.6.2013 laaditusta tutkimusselostuksesta (K5) ilmenee, että aistinvaraisten havaintojen lisäksi rakennuksessa oli tehty kosteusmittauksia. Rakenteita oli avattu ilmanvuotokohdista ottaen materiaalinäytteitä mikrobien määritystä varten. Olohuoneen ulkoseinän ja alapohjan liittymän purusta otetusta näytteestä oli todettu vahva viiite vauriosta ja runsas kosteusvaurioon viittaavien mikrobien kokonaismäärä. Olohuoneen ulkoseinän sisäpuolen lisäeristeestä otetusta näytteestä oli havaittu heikko viite vauriosta ja kokonaismäärältään niukasti kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja.
Pn tutkimusselostuksen (K5) mukaan rakennuksen perusmuurin sokkelipinta on ulompana kuin ulkoseinän ulkopinta, jolloin ulkoverhousta pitkin valuva sadevesi pääsee kerääntymään liittymän kohdalle ja sitä kautta ulkoseinärakenteeseen. Sekä Kn että Hn mukaan tällaiseen seinärakenteeseen voi päästä kosteutta, joka voi kulkeutua eristeeseen. Tutkimusselostuksesta (K5) ilmeten näytemateriaalia oli otettu ulkoa päin havaitusta seinäpinnan tummentumakohdasta. Näytteessä oli ilmennyt vahva viite mikrobikasvustosta. Sadeveden ja tuuletustilan suhteellisen kosteuden vaihtelun aiheuttaman kosteusrasituksen vuoksi purueristeeseen on muodostunut mikrobikasvustolle otolliset olosuhteet ja ilmavuodot huomioon ottaen tästä kulkeutuu todennäköisesti mikrobeja sisäilmaan.
2.4 Varaajavuodon aiheuttaman vesivahingon merkitys
I on kertonut, että vesivaraajan vuotaminen oli havaittu hänen ja Kn poismuuton jälkeen, vappuna. Havainnon jälkeen vedet oli käännetty pois pääsulkuventtiilistä. Lattiaa oli kuivattu ja oli laitettu ämpäri vielä tiputtamalla vuotaneen varaajan alle. Lattialla ei ollut ollut lammikkoa, eikä talossa ollut joutunut kahlaamaan vedessä. Pn tarkastuksen jälkeen I oli purkanut wc:n lattian ja todennut, että varaajasta vuotanut vesi oli mennyt muovimaton saumoista alas suoraan rakenteitten läpi. Purut olivat olleet kosteat. Homekoiratarkastus oli tehty ennen vuotaa ja homekoira oli merkannut vessasta kaksi kohtaa.
Pn tarkastusraportin (V5) mukaan 3.5.2013 tehdyssä tarkastuksessa oli todettu wc:n lattiarakenteet ja seinän alaosat kastuneiksi lämminvesivaraajan peltikotelon vuodosta johtuen. Vahinkoalueen mitoiksi on merkitty 1900*1200 mm. Tarkastusraportin pohjapiirrokseen on merkitty wc-tilaan rajoittuva vahinkoalue mittauspisteineen. Kosteusmittauksen mittauspisteessä eriste oli todettu märäksi. Raportin mukaan muita tiloja tai rakenteita kuin raportissa erikseen mainittuja ei ole tutkittu. Rakennuksen kokonaistilanne on raportin mukaan aina arvioitava.
Todistaja Kn mukaan vesivahingon kosteuskartoituksen oli Plta suorittanut PP, eikä sisäilma-asioita Plla hoitava K ole tutustunut siitä tehtyyn raporttiin. K on kertonut, että hän kuitenkin käsittelisi rakennuksen rakenteen perusteella vesivahinkoasiaa sisäilmaongelmasta erillisenä lähialueelle rajoittuvana asiana. Purueriste imee kosteutta itseensä tietyissä määrin, jonka jälkeen vesi menee läpi. Sisäilmaongelma liittyy Kn mukaan sen sijaan alapohjan ilmavuotoon.
Myös todistaja H on pitänyt vessan vesivauriota erillisenä, muihin vaurioihin liittymättömänä vauriona. Hn mukaan rossipohjarakenteessa vesivaurio harvoin laajenee, koska vesi pääsee valumaan alaspäin.
Todistajana kuultu EM on laatimassaan lausunnossa (V6) pitänyt lattiakaivottoman wc:n vesivahinkoa massiivisena. Vettä on voinut vuotaa 2 000-3 000 litraa ja sitä on voinut kulkeutua alapohjassa hyvinkin laajalle alueelle, esimerkiksi keittiön laminaattien alle. Vaurion laajuus olisi tullut selvittää. Tällaisessa vahingossa kostunut aines tulee poistaa ja tila kuivattaa koneellisesti. Homevaurio kehittyy kahdessa viikossa, kun eloperäiset eristeet kastuvat. Vahinko ei korjaannu itsestään, vaan vaatii toimenpiteitä. Vuodon voi olettaa levinneen laajemmallekin, kun alapohjassa on havaittu tuoretta mikrobikasvustoa ja jopa kellarisientä, jonka kehittyminen vaatii paljon vettä. Purutäyte imee ja levittää vettä. Vesi leviää purussa ja purun pinnalla. Myös tiili huokoisena materiaalina kuljettaa kosteutta ja Pn raportin
mukaan tiiliseinä oli ollut märkä.
Homekoiratutkimus, jossa homekoira oli merkannut vessasta kaksi kohtaa ja eri puolilta rakennusta lisäksi viisi kohtaa, oli tehty 23.2.2013, eli ennen vesivaraajan vuotoa. Kn kertomuksesta ja lääkärinlausunnosta (K10) ilmeten Kn oireet olivat alkaneet merkittävän kauan ennen vesivaraajavuodon tapahtumista ja K ja I olivat jo muuttaneet kiinteistöltä pois ennen varaajavuodon tapahtumista.
Todistaja Mn esittämä arvio vuodon massiivisuudesta saattaa pitää paikkansa ottaen huomioon, että vesivaraaja oli saattanut valvomattomana vuotaa pitkähkön ajan esteettömästi In ja Kn muutettua pois talosta 15.3.2013. Vuodon määrästä kertoo myös Pn toteama kosteus tiiliseinässä ja wc:n lattiassa.
Pn 3.5.2013 suorittama tarkastus ei sulje pois mahdollisuutta, että vettä olisi rakenteissa levinnyt wc:n ulkopuolelle ottaen huomioon, että tarkastus oli rajattu wc-tilaan. Havaituksi vahinkoalueeksi P oli kuitenkin rajannut yksinomaan wc-tilan, mistä on tehtävissä johtopäätös, ettei vesivahinko silmämääräisesti tarkasteltuna ollut levinnyt wc:n ulkopuolelle. Tarkastusraportin (V5) valokuvista on havaittavissa, että wc:n ulkopuolella oleva lattiapinta on parkettia tai laminaattia, jossa kosteusvaurio olisi pinnallisesti silmin nähtävissä.
Kn oireilu ja sen ajankohta, homekoiratutkimuksen löydökset ja sen ajankohta, Pn tarkastusraportin rajaus ja todistajien K ja H kertomukset huomioon ottaen käräjäoikeus ei pidä uskottavana, että vesivaraajan vuoto olisi aiheuttanut näytteissä todetun mikrobikasvun rakenteissa. Kaikki mikrobinäytteet kohteessa on tosin otettu vasta vesivaraajan vuodon jälkeen, jolloin on mahdollista, että sen aiheuttama kosteuden kasvu rakenteissa on suotuisalla tavalla vaikuttanut mikrobien kasvuolosuhteisiin niitä lisäten. Virhearviointiin tällä seikalla ei kuitenkaan ole edellä kuvatuista syistä merkitystä käräjäoikeuden toteaman virheen oltua olemassa jo ennen varaajavuotoa.
2.5 Johtopäätös
Ryömintätilan orgaaniset vaurioituneet materiaalit ovat toimineet mikrobivaurion lähteenä. Rossipohjan tuuletustilan puutteellinen tuuletus ja kivijalan rakenne ovat osaltaan aiheuttaneet alapohjassa mikrobien kasvulle, lahomiselle ja hyönteisvaurioille otolliset olosuhteet.
Epäpuhtaudet ovat kulkeutuneet rossipohjan tuuletustilasta alapohjarakenteiden liittymien ilmavuotokohtien kautta huoneilmaan ja aiheuttaneet Ille ja Klle terveyshaitan. Vesivaraajasta vuotanut vesi on ollut sittemmin omiaan pahentamaan tilannetta veden jouduttua tekemisiin alapohjarakenteiden kanssa.
Myyjien ei ole väitettykään tienneen todetuista virheistä kauppaa tehtäessä. Kaupan kohteessa on ollut kaupantekohetkellä salainen virhe.
2.6 Virheen merkittävyys
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa salaiselta virheeltä edellytetty merkittävyys on asettanut ostajan virheensietokynnyksen korkeammalle
kuin muissa maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamissa virhetapauksissa. Alhaisen kauppahinnan ohella muina huomioon otettavina olosuhteina tulevat kysymykseen muun muassa samalla seudulla olevien vastaavan ikäisten ja laatuisten kiinteistöjen taso, kaupan muut ehdot kuin kauppahinta sekä kiinteistön nykyinen ja tuleva käyttötarkoitus.
Kiinteistön kauppakirjasta (K1) ilmenee, että kaupan kohteena on ollut asemakaava-alueella oleva 1064 neliömetrin suuruinen tontti sillä olevine rakennuksineen 158 000 euron kauppahintaan. Ostajan on todettu olevan ensiasunnon ostaja.
K Oy:n kiinteistöesitteen (K2) mukaan rakennuksen rakennus- ja käyttöönottovuosi on 1948 ja asuinpinta-ala 150 neliömetriä. Rakennuksessa on luontainen ilmanvaihtojärjestelmä.
K Oy:n kuntotarkastuskertomuksen (K3) mukaan nykyinen omistaja (eli KS nyk. ja AK) olivat kuntotarkastusta tehtäessä asuneet kiinteistöllä noin kolme vuotta.
Asiassa ei ole väitetty, että kiinteistö olisi myyntihinnaltaan mitenkään poikennut kyseessä olevalla alueella sijaitsevien hyväkuntoisina myytävien vastaavan kokoisten omakotitalojen hinnasta, eikä asiassa ole esitetty näyttöä rakennuksen rakennusajankohdan eli sen iän mahdollisesta vaikutuksesta kiinteistön myyntihintaan. Käräjäoikeus katsoo, ettei kiinteistön myyntihintaa ole pidettävä käyvästä hinnasta poikkeavana. Kiinteistö on ollut asuinkäytössä ja se on myyty kantajille asuinkäyttöä varten. Kauppa ei ole ehdoiltaan poikennut tavanomaisesta asuinkiinteistön kaupasta. Yllä todetut virheet ovat aiheuttaneet rakennuksen asuinkelvottomuuden ja siten estäneet kiinteistön käytön sen aiottuun käyttötarkoitukseen. Virhe on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetuin tavoin merkittävä.
3. Ostajien tietoisuus ja ennakkotarkastusvelvollisuus
Kaupan kohteessa oli teetetty kuntotarkastus ennen kauppoja. Asiassa ei ole ilmennyt, kenen aloitteesta tarkastus oli tehty, mutta todistelutarkoituksessa kuullun In kertomuksen mukaan sen tekeminen oli ollut kauppojen edellytyksenä. Tarkastuksessa oli sekä In kertomuksen että kuntotarkastuskertomuksen mukaan läsnä ostajien edustajana I ja myyjien edustajana AK.
In mukaan kuntotarkastuksen suorittanut AL oli todennut, että talo hyväkuntoinen, eikä siinä ole mitään vikaa.
Tilaisuudessa oli katsottu tuuletusluukusta alapohjaan, eikä mitään hälyttävää ollut löytynyt. L ei ollut maininnut kannoista eikä kosteusvaurioista, eikä ollut kehottanut tekemään lisätutkimuksia. Ille oli jäänyt käsitys, että talo oli kunnossa. K ei ollut kertonut taloa koskevista epäilyksistä tai vaurioista.
K Oy:n kuntotarkastuskertomuksesta (K3) ilmenee, että rakennusmestari AL oli 17.6.2010 suorittanut rakennukseen kokemusperäisen, silmämääräisen tutkimuksen rakenteita rikkomatta käyttäen apuna mittalaitteita. Kertomukseen on kirjattu, että tarkastuksen ulkopuolelle jäävät mahdolliset piilevät viat, joiden tarkastus vaatii
rakenteiden purkamista, rikkomista ja avaamista. Kertomukselle on kirjattu, että" piilossa olevien perustus-, seinä- ja kattorakenteiden tai salaojien kuntoa, toimivuutta, rakennekerroksia tai korjaustarvetta ei yleensä voida luotettavasti määritellä. Epäilyttävissä tapauksissa suositellaan tarvittaessa lisäselvityksien ja kuntotutkimusten suorittamista."
Kuntotarkastuskertomukselle on kirjattu: "omistajan kertoman mukaan rakennuksessa ei ole havaittu puutteita tai vaurioita tällä hetkellä."
Kuntotarkastuksessa on huonetilojen lattian, katon ja seinien kuntoluokitus ollut kautta linjan numero 2, joka tarkoittaa "tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta". Rakenteista tarkastuskertomuksessa on todettu, että ne ovat ikäisessään ja alkuperäisessä kunnossa. Rakennus on kertomuksen mukaan rakenteiltaan ja varusteiltaan normaalissa asumiskunnossa.
Kertomuksessa on todettu, että rakennuksessa ei ole kiireellisesti korjattavia kohteita. Kohtaan 'huomioitavia asioita' kertomukselle on muun ohella kirjattu: "rakennuksen alkuperäisissä alapohja-, välipohja ja seinärakenteissa voi olla piileviä vaurioita osissa rakenteita varsinkin vesipisteiden ympäristössä avattaessa rakenteita. Rakennuksen kunnosta ei koskaan saada täydellistä varmuutta purkamatta laajasti rakenteita."
Tarkastuskertomuksen toimenpide-ehdotuksiin on alapohjaa ja sokkelia koskien kirjattu, että tuulettuvan alapohjan tuuletustilasta pitää poistaa kaikki pilaantuva materiaali ja että sokkelin pitäisi lisätä pari 200 mm:n tuuletusventtiiliä rakennuksen kadun puoleiselle sivulle tuulettuvuuden varmistamiseksi. Toisaalta kohtaan on kirjattu, että alapohjan
rakenteissa ei havaittu vaurioita ja ettei alapohjan puurakenteiden kuntoa voida varmistaa täysin purkamatta rakenteita. Toimenpide-ehdotuksissa on kattorakenteiden osalta todettu, että yläpohjan tuulettuvuuden parantamiseksi päätykolmioihin pitäisi asentaa 200 mm:n tuuletusventtiilit. Nämä ja pienehköt muut kertomuksessa ehdotetut korjaustoimenpiteet on kertomuksessa esitetty tehtäväksi viiden vuoden kuluessa tai sen jälkeen.
Kauppakirjan (K1) mukaan ostaja oli suorittanut kiinteistölle katselmuksen 8.6.2010. Kauppakirjan mukaan "ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen sekä kiinteistöllä olevat rakennukset. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja. Lisäksi kauppakirjalla on todettu ostajan tutustuneen kuntotarkastusraporttiin ja hyväksyneen sen sisällön sekä olevan tietoinen raportissa esitetyistä huoltotoimenpiteistä kunnon ylläpitämiseksi. Myyjän vastuun mahdollisista virheistä on todettu määräytyvän maakaaren mukaan.
K Oy:n kiinteistöesitteessä (K2) on lueteltu rakennuksessa tehtyjä peruskorjauksia 1989-2009 ja ilmoitettu rakennuksen kunnoksi 'hyvä'.
Todistelutarkoituksessa kuultu AK on kertonut, että kiinteistönvälittäjä oli markkinoinut kohdetta positiivisessa valossa, eikä
vioista ollut ollut puhetta. Myyjät oli tavattu, kun kauppoja oli alettu tehdä, eikä vioista ollut ollut myyjien kanssa puhetta sanallakaan. K ja I olivat muuttaneet taloon kesällä 201O siinä käsityksessä, että talo oli asumiskunnossa. I on kertonut vastaavalla tavalla.
Ostaja ei maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin perusteella saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Ostajan velvollisuuksiin kuuluu kiinteistön tarkastaminen ennen kaupan tekemistä. Sen vuoksi hän ei voi vedota laatuvirheeseen, joka olisi voitu havaita tarkastamalla kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella. Yleensä riittävänä pidetään, että ostaja tarkastaa kiinteistön itse. Jos tässä tarkastuksessa kuitenkin ilmenee epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on otettava niistä tarkemmin selvää esimerkiksi asiantuntija-apua käyttämällä. Mitä iäkkäämpi talo on, sitä tarkempia tarkastustoimenpiteitä ostajalta voidaan edellyttää, koska tällöin riskiä erilaisten vikojen tai puutteiden olemassaolosta voidaan pitää isompana kuin nykyaikaisten rakennusmääräysten mukaan rakennetuissa rakennuksissa.
Kaupan kohteena on ollut vuonna 1948 rakennettu talo, johon oli ilmoitettu tehdyn erilaisia remontteja, kuten käyttövesiputkien, ikkunoiden, sisäpuolen lämmöneristyksen, katon ja sadevesijärjestelmän uusiminen, joiden voidaan katsoa pidentävän rakenteiden teknistä käyttöikää. Asiassa ei ole ilmennyt, että rakennus olisi ollut asumattomana ennen kauppojen tekemistä. Myyjät ovat asuneet kiinteistöllä, jolloin ostajat ovat voineet olettaa heillä olevan ajantasaista tietoa rakennuksen ominaisuuksista ja kunnosta. Asiassa ei ole ilmennyt perustetta katsoa, että In ja Kn selonottovelvollisuus olisi näissä olosuhteissa ollut tavanomaisesta puheena olevan ikäisen talon ostajien selonottovelvollisuudesta poikkeava.
Kuntotarkastuskertomuksessa (K3) ei ole suositeltu lisäselvitysten ja kuntotutkimusten suorittamista, eikä rakennuksessa sen mukaan ole ollut tehtävä kiireellisiä korjaustoimenpiteitä.
I ja K eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, eivätkä ole miltään osin menettäneet oikeuttaan vedota rakennuksen virheisiin. I ja K eivät olleet laiminlyöneet velvollisuuttaan tarkastaa rakennus ennen kauppaa, eivätkä siten olleet menettäneet oikeuttaan saada myyjiltä korvausta virheen perusteella.
4.Muut kantajien omat toimenpiteet kiinteistöllä
Vastaajien väitteen mukaan kantajat eivät ole riittävässä määrin lämmittäneet taloa tulisijoista käsin, mikä on ollut talossa keskeinen mekanismi sille, ettei ylimääräistä kosteutta pääse kertymään asuinrakennuksen rakenteisiin. Asiassa ei ole esitetty näyttöä tukemaan väitettä vastaajien virheellisestä menettelystä saati siitä, että sähkölämmitteisen rakennuksen huolellinen ylläpito edellyttää tulisijojen käyttämistä. Väite on siis jäänyt irralliseksi ja näyttämättömäksi.
Asiassa on esitetty sähkölaskut (K11) osoitukseksi siitä, että rakennuksen sähkölämmitys on ollut toiminnassa myös sen jälkeen kun I ja K ovat muuttaneet pois, eli rakennus ei ole jäänyt kylmilleen.
5.Hinnanalennus Ila ja Klla on oikeus hinnanalennukseen, koska kiinteistön arvo on ollut alempi kuin sen sopimuksenmukainen arvo kaupantekohetkellä.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo
kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiihteistön arvon suhde. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Käytettäessä hinnanalennuksen määrityksessä avuksi korjauskustannuksia pyritään ratkaisemaan, kuinka paljon alhaisemman hinnan myyjä olisi kohteesta saanut, jos sen puutteet olisivat olleet tiedossa. Tiedossa olevat korjaustarpeet kun yleensä vaikuttavat siihen, kuinka paljon ostaja on valmis kohteesta maksamaan. Hinnanalennusta laskettaessa ratkaisevaa on kohteen arvo kaupantekohetkellä, jolloin korjauskustannukset on arvioitava kaupantekohetken mukaisina, jos kustannustaso on kaupanteon ja korjausten suorittamisen välisenä aikana muuttunut. Toisaalta on huomioitava myös rakennuksen arvon nousu. Hinnanalennusta ei kuitenkaan käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ole laskettava kaavamaisesti ainoastaan virheen korjauskustannusten ja asunnon arvonnousun perusteella, koska myös esimerkiksi remontista aiheutuvalle haitalle ja remontin aikaisen asumisen kustannuksille on annettava merkitystä. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että virheen vaikutus kiinteistön arvoon on jonkin verran sen korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia suurempi.
Hn laatiman tavarantarkastuskertomuksen (K6) ja rakennusinsinööri Mn korjauskustannusarvion (K7) perusteella rakennuksen vaurioiden korjauskustannukset ovat noin 109 500 - 146 000 ilman katetta, yleiskuluja ja arvonlisäveroa. Todistajina kuultujen Kn, Hn ja Mn kertomuksista on ilmennyt, että alapohjan eloperäinen aines ja pintamaa on poistettava, mikä on hankalaa ja hidasta käsityötä ja edellyttää koko alapohjarakenteen avaamista. Tämän lisäksi muun muassa rossipohja ja sen tuuletus on uusittava, väliseinät ja välipohja korjattava. Mikrobivaurioiden vuoksi korjaustyössä on huolehdittava asianmukaisesta suojautumisesta, mikä osaltaan hankaloittaa työtä.
Todistajana kuultu SM on kertonut edellyttävänsä korjauksen elinkaareksi kymmeniä vuosia. Korjaus tulee tehdä nykymääräysten mukaan. Mn kertomuksesta on ilmennyt, että hänen ja Hn näkemykset eroavat siitä, olisiko puheena olevan kaltaisessa korjauskohteessa syytä hyödyntää seinien purueristemateriaalia siltä osin kuin se ei ole pilaantunut Mn ollessa sitä mieltä, että eriste on syytä vaihtaa kokonaisuudessaan, eikä ainoastaan esimerkiksi tiettyyn korkeuteen saakka.
Kaupantekohetken korjauskustannustason mahdollisesta muuttumisesta tähän päivään mennessä ei ole esitetty selvitystä, eikä se ole siten huomioitavissa suuntaan tai toiseen hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.
Todistajana kuullun kiinteistönvälittäjä AJn mukaan kosteusvaurioisille kohteille ei ole asuntomarkkinoilla kysyntää. Kyseisen talon tutkimusten perusteella sen myynti olisikin mahdollinen ainoastaan tontiksi. Hänen laatimansa arvion (K12) mukaan tontin markkina-arvo on 30.9.2016 ollut 20 000-25 000 euroa. Tontin kaupantekohetkisestä arvosta ei ole esitetty näyttöä.
Rakennus on asuinkelvoton erityisesti ja ensisijaisesti virheistä johtuvista syistä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella rakennuksen korjaaminen saattaa olla jopa sen purkamista ja uuden talon rakentamista kalliimpi vaihtoehto. Esitetyt korjauskustannuslaskelmat huomioon ottaen on mahdollista, että virheiden korjauskustannukset nousevat kiinteistön kauppahintaa suuremmiksi. Esitettyä selvitystä kokonaisuutena arvostellen käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 138 000 euroa.
6. Selvityskulut
Tavarantarkastuskertomuksesta, homekoiratutkimuksesta ja Mn suorittamasta tarkastuksesta aiheutuneet määrältään riidattomat kulut ovat olleet tarpeen laatuvirheen ja hinnanalennuksen määrän selvittämiseksi. Luonteeltaan niistä vaadittua korvausta on kuitenkin pidettävä vahingonkorvauksena, johon ostajalla ei salaisen virheen johdosta maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin perusteella ole oikeutta myyjien tuottamuksen puuttuessa. Näin ollen kuluja koskeva vaatimus hylätään.
7. Oikeudenkäyntikulut
7.1 Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus
In ja Kn häviämällä osalla on vain vähäinen merkitys asiassa, joten heidän tulee saada täysi korvaus kuluistaan asian enimmiltä osiltaan hävinneiltä vastapuoliltaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 3 §:n perusteella. In ja Kn oikeudenkäyntikulujen määrää sinänsä ei ole riitautettu. Heidän oikeudenkäyntikulujensa kokonaismäärä sisältää vastakanteeseen vastaamisesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut.
KM on vaatinut, että kantajien kaupan purkua koskevasta vaatimuksesta luopumisen on katsottava vaikuttavan alentavasti vastapuolen maksettavaksi mahdollisesti tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrään, koska kantajat olivat luopuneet vaatimuksesta vasta valmisteluistunnossa, vaikka heidän tiedossaan oli jo prosessin aikaisemmissa vaiheissa ollut Mn heikko taloudellinen tilanne ja AKn kuolema ja kuolinpesän varattomuus. Vaaditulle vastapuolen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen alentamiselle ei ole perusteita.
AKn vastauksessaan esittämä oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva yksilöimättömäksi jäänyt vaatimus hylätään In ja Kn voitettua asian.
7.2 Vaatimus oikeusavun jatkamisesta
Oikeusapulain 5 §:n 1 momenttiin perustuen oikeusapu kattaa avustajan toimenpiteet enintään 80 tunnilta. Asiaa käsittelevä tuomioistuin voi mainitun lainkohdan mukaan kuitenkin päättää, että oikeusavun antamista jatketaan. Edellytyksenä on, että oikeusavun saaja esittää selvityksen asian käsittelyn edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä sekä että oikeusavun jatkamiseen on erityisiä syitä ottaen huomioon oikeusavun saajan oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus. Tuomioistuimen on tällöin asetettava enimmäistuntimäärä avustajalle korvattaville toimenpiteille. Tämä tuntimäärää ei voi kerrallaan ylittää 30 tuntia, jollei tuomioistuin asian erityisen laajuuden vuoksi toisin määrää. Pyyntö oikeusavun jatkamisesta on tehtävä hyvissä ajoin ennen kuin tuntimäärä on tullut täyteen.
Oikeusavun jatkamista koskevassa hakemuksessa on ilmoitettu 80 tunnin tuntimäärän tulleen jo täyteen oikeusavun jatkamista pyydettäessä, eli vaatimus oikeusavun jatkamisesta on tehty myöhässä.
Mn oikeusturva edellyttää, että hän saa asiantuntevaa apua riita-asian hoitamisessa. Näin ollen vaatimus oikeusavun jatkamisesta tutkitaan siitä huolimatta, että se on esitetty myöhässä.
Pohjois-Savon oikeusaputoimisto on myöntänyt Mlle oikeusapua asiassa ilman perusomavastuuta 7.8.2014 alkaen ja määrännyt hänen avustajakseen OTM HHn. OTM Hn päätettyä työskentelynsä Asianajotoimisto L&Co Oy:n palveluksessa M on vaatinut, että H vapautetaan avustajan tehtävästä ja että hänen uudeksi oikeudenkäyntiavustajakseen määrätään AA HS 24.2.2015 lukien. AA Sn irtisanouduttua Asianajotoimisto L&Co Oy:n palveluksesta M on vaatinut, että AA S vapautetaan avustajan tehtävästä ja että hänen uudeksi oikeudenkäyntiavustajakseen määrätään OTM PA 4.12.2015 lukien. Käräjäoikeus on 15.2.2016 antamallaan päätöksellä 16/815 hyväksynyt Mn vaatimukset.
Avustajien vapauttaminen tehtävistään ja uusien avustajien määrääminen on ollut aiheellista Mn vaatimuksesta. Avustajien vaihtuminen ei kuitenkaan ole johtunut luottamuspulasta, vaan kussakin tapauksessa siitä, että avustaja on siirtynyt muun kuin aikaisemman työnantajan palvelukseen tai muihin tehtäviin. Avustajan määräykset annetaan avustajalle, eikä hänen edustamalleen yritykselle. Näin ollen avustajien olisi ollut mahdollista työpaikkansa vaihdoksesta huolimatta jatkaa Mn asian hoitamista. Avustajien toistuvasta vaihtumisesta on väistämättä aiheutunut laskutettavia osin päällekkäisiä toimenpiteitä uuden avustajan jouduttua perehtymään asiaan ja jo tehtyihin toimenpiteisiin. Tällaisista päällekkäisistä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset ovat hyväksyttäviä, mutta vain kohtuullisessa määrin.
Kyseessä oleva riita-asia ei ole laajuudeltaan tai vaativuudeltaan ollut tavanomaisesta kiinteistönkauppaa koskevasta riita-asiasta poikkeava, eikä sen hoitaminen ole edellyttänyt tavanomaista suurempaa määrää toimenpiteitä muilta osin kuin kolmen avustajan päällekkäisistä toimenpiteistä asiaan perehtymiseksi. Asiassa esitetty kirjallinen todistusaineisto ei ole ollut erityisen laaja, eikä vastapuolen avustajan asianajo tai vastapuolen väitteet ole olleet sen kaltaisia, että ne olisivat edellyttäneet laadultaan tai määrältään tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä Mn avustajilta. Kaikkia tehtyjä toimenpiteitä ei myöskään ole pidettävä Mn asian ajamisen kannalta välttämättöminä, kuten vastakannetta, joka on sittemmin peruutettu vastapuolen annettua siihen vastauksensa.
Johtopäätöksenä käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa ole edellytyksiä jatkaa oikeusavun antamista. Mlle myönnetty oikeusapu kattaa hänelle määrättyjen avustajien toimenpiteet näin ollen yhteensä enintään 80 tunnilta.
7.3 Oikeusavun nojalla maksettavat avustajien palkkiot
OTM HHn laskuerittelyn perusteella käräjäoikeus on pitänyt asian laatuun ja laajuuteen sekä suoritettuihin toimenpiteisiin nähden hyväksyttävänä ajankäyttönä 10 valmistautumistuntia. OTM H oli laatinut asiassa vastauksen ja vastakanteen sekä sen peruuttamisen. Laskuerittelystä ilmeneviä kuluja ei makseta valtion varoista, koska korvaus asianajotoiminnan yleiskuluista sisältyy palkkioon ja tavanomaiset kopiointikulut puolestaan yleiskuluihin. OTM Hlle maksetaan siis valtion varoista palkkiota 1 100 euroa ja arvonlisäveroa 264 euroa.
AA HSn laskuerittelyn perusteella käräjäoikeus on päätynyt pitämään hyväksyttävänä valmistautumisen ajankäyttönä 5 tuntia. AA S oli luonnollisesti joutunut perehtymään asiaan avustamisen siirryttyä hänen tehtäväkseen OTM Hltä. Asia ei kuitenkaan ollut käräjäoikeudessa edennyt AA Sn toimiessa asiamiehenä, jolloin hänen toimenpiteensä ovat rajoittuneet asiaan perehtymisen lisäksi vastapuolen ja käräjäoikeuden informoimiseen AKn kuolemasta. AA Sklle maksetaan valtion varoista palkkiota 550 euroa ja arvonlisäveroa 132 euroa.
OTM PAn laskuerittelyn perusteella käräjäoikeus on katsonut hyväksyttäväksi valmistautumisen ajankäytöksi 25 tuntia. Matka-ajasta 23.9.2016 ei suoriteta palkkiota, koska yhdensuuntaisen matkan pituus käräjäoikeuteen Lappeenrannan keskustasta on alle 20 kilometriä. OTM Ale maksetaan valtion varoista valmistautumisesta 25 tunnilta, suullisesta käsittelystä käräjäoikeuden valmisteluistunnossa 2 tunnilta ja pääkäsittelyssä 7 tunnilta, käräjäoikeuden ratkaisun tiedoksiantamisesta ja selostamisesta päämiehelle 1 tunnilta eli yhteensä 3 850 euroa.
Lisäksi OTM Alle maksetaan arvonlisäveroa 924 euroa.
Avustajille valtion varoista maksettavat summat jäävät valtion vahingoksi.
7.4 Todistaja EMen palkkiovaatimus
Todistajana kuultu EM on esittänyt 1 000 euron suuruisen todistajanpalkkiovaatimuksen.
Todistaja Mlle maksetaan valtion varoista korvausta ansionmenetyksestä 80 euroa ja päivärahaa 19 euroa; yhteensä 99 euroa. EMn todistajanpalkkiovaatimus hylätään enemmälti seuraavin perustein.
Todistaja EMn nimenneelle KMlle on myönnetty asiassa oikeusapu, jolloin oikeusapulain 4 §:n 2 momentin mukaan todistajalle maksetaan korvaus todistamisesta valtion varoista. Oikeusapulain 18 §:n 4 momentin nojalla todistajalle maksettava korvaus ja muutoksenhakuoikeus määräytyy valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun lain 1 ja 5-7 §:n perusteella ja sen määrä valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun asetuksen perusteella, eikä määristä ole mahdollisuutta poiketa valtion vahingoksi. Käräjäoikeus on päätynyt maksamaan todistajalle valtion varoista ansionmenetyskorvauksen enimmäismäärän ja osapäivärahan.
Päätös (kanne II)
Vastakanne on peruutettu. Vastakanteeseen vastaamisesta Ille ja Klle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut ovat sisältyneet kanteen 1 osalta esitettyyn oikeudenkäyntikuluvaatimukseen ja käsitelty siinä yhteydessä.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Itä-Suomen hovioikeuteen tai vastapuolen siihen suostuessa ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta muilta kuin sillensä jättämistä koskevaa päätöstä osin. Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava Etelä-Karjalan käräjäoikeudelle viimeistään seitsemäntenä päivänä päätöksen antopäivästä. Määräaika valitusta varten on 30 päivää ratkaisun antopäivästä. Valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa ratkaisusta '(vastavalitus). Määräaika vastavalitusta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä. Tarkemmat muutoksenhakuohjeet on saatavissa käräjäoikeuden kansliasta.
Määräajassa tyytymättömyyttä koko tuomioon on ilmoittanut KM.
Määräajat: valitus 24.4.2017
vastavalitus 8.5.2017
Kiinteistökaupan purkaminen ostajan toimiessa vastoin kaupan tarkoitusta?
Ostajan tarkastusvelvollisuus ja hinnanalennus?
Tuholaiset asunnossa ja myyjän tiedonantovelvollisuus?
Ostajan tietoisuus kellarin kosteudesta ja virheistä?
Myyjän tiedonantovelvollisuus ja piilevä virhe?
Kiinteistön tee se itse rakentaminen ja virheet?
Kiinteistön pakkohuutokauppa ja käypä hinta?
Kiinteistön tieoikeus?
Putkistosaneerauksesta annetut tiedot ja välittäjän vastuu?
Matalaperusteisen ja valesokkelirakenteisen talon virheiden arviointia?
Kiinteistö lämmitys reklamaatio kunniavastainen ja arvoton?
Katso aikaisemmin lisätyt kysymykset ja tapaukset:
Aikaisemmin lisätyt kysymykset ja tapaukset
Bulevardi 5a, Helsinki 00120
Puhelin 0400442460
Asuntokaupanvirheet
Hovioikeuden ratkaisut
Korkeimman oikeuden ratkaisut
Kuluttajariitalautakunnan ratkaisut
Aikaisemmat tapaukset ja kysymykset
Bulevardi 5a 00120 Helsinki
Puh. 040 0442460

matches: KKO KKO KKO KKO KKO tuomioistuin tuomioistuin