text:
VaaHo 6.7.2017 Kiinteistökaupan purku | asuntokaupanvirheet.fi
Valesokkelirakenteen korjaaminen pelkästään ei välttämättä ole sellainen virhe, joka yksin johtaisia kaupan purkuun. Mutta jos riskinä on, että joudutaan tekemään myös laajempi alapohjan korjaus, korjauskustannukset ovat ennakoimattoman isot. Silloin virhe on olennainen ja kaupan purku on usein mahdollista. Kysymys on kuitenkin aina kokonaisharkinnasta, ei pelkästään korjauskustannuksista.
Alla oli kysymys 2013 myydystä 1956 rakennetusta ja 1979 laajennetusta rakennuksesta, joka oli myyty 85000 eurolla ja jossa paljastui alapohjan ja seinien virheitä, joiden korjauskustannus saattoi nousta yli 70000 euron. Molemmat oikeusasteet päätyivätkin kaupan purkamiseen.
Repairs to the false plinth structure alone are not necessarily a mistake that alone would lead to cancel the transaction. But if there is a risk of having to do a broader base repair, the repair costs are unpredictable large. In this case, the mistake is material and often cancellation of trade can be made. However, it is always a matter of overall consideration, not just repair costs.
Below is a question of the 2013 sold 1956 built in 1979 expanded building sold for euros 85 000, where revealed defects in the subfloor and walls, which could cost more than 70 000 euro to repair. Both court instances ended in cancelling the transaction.
Kiinteistö on siirtynyt Txxxxxxxxxn hallintaan 1.4.2013.
Ostaja oli havainnut outoa hajua jo syksyllä 2013, mutta reklamoinut virheestä vasta toukokuun lopussa 2014.
Ensimmäiset hajuun perustuvat epäilyt rakennuksen kunnosta olivat syntyneet marras-joulukuussa 2013 eli noin 8-9 kuukauden kuluttua kaupasta. Homekoiratutkimus oli tehty 29.5.2014 ja Rxxxxxxxsen ja Mxxxxxäntekemä kuntokartoitus oli aloitettu 16.-17.7.2014 ja lisätutkimuksia oli tehty vielä 14.7.2015 omakotitalon oltua tyhjillään jo noin vuoden ajan. Tässä kuntokartoituksessa on tehty edellä jo selostetut löydökset. Rakennuksenalapohjan rakenteissa ei ole kuitenkaan todettu pitkälle edenneitä kosteus- tai lahovaurioita taikka rakenteiden murtumisia, joten alapohjan rakenne on ollutainakin alunperin toimiva. Alapohjan puurakenteiden lahoaminen on kuitenkin Rxxxxxxxsen mukaan alkanut eivätkä vauriot ole voineet syntyä lyhyessä ajassa.
Kiinteistö oli ollut Oxxxxxxn hallinnassa lähes 10 vuotta. Txxxxxxxxxn hallinnassa se oli ehtinyt olla vain 8-9 kuukauden ajan ennen kuin ensimmäiset outoon hajuun perustuneet epäilyt rakennuksen kunnosta olivat syntyneet.
Myyjän on väittänyt, että ostajan esittämä korjaustapa on liiallinen ja että, alapohjan ja seinärakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioiden vaikutus rakennuksen sisäilmaan voidaan korjata tiivistämällä rakenteita.
Tämänkaltaisessa ja laajuisessa korjausrakentamisessa yleinen lähtökohta kuitenkin on, että vaurioituneet rakenteet poistetaan ja korvataan uusilla. Rxxxx on pitänyt välttämättömänä myös rakennuksen ulkopuolella tehtäviä korjaus- ja uudistustöitä kuten salaojien asentamista ja routasuojausta eikä hovioikeudella
ole perusteita arvioida toimenpiteiden tarpeellisuutta toisin. Se, että kiinteistöllä ei ole ollut salaojitusta ja routaeristystä, on kuitenkin ollut Txxxxxxxxxn tiedossa jo ennen kauppaa, joten näitä sinällään tarpeellisista, rakennuksen ulkopuolella tehtävistä korjaus- ja uudistustöistä aiheutuvia
kustannuksia ei oteta virhearvioinnissa huomioon. Selvää on kuitenkin, että rakennustöistä aiheutuu myös jäte- ynnä muita yleiskustannuksia. Näiden määräksi Rxxxxxxxnen on arvioinut 5.950 euroa. Vaikka hovioikeus ottaakin arvioissaan huomioon vain alapohjan ja seinärakenteiden vaatimat korjaustyöt,
sen ei voida arvioida olennaisesti pienentävän aiheutuvien yleiskustannusten määrää.
Jos lattiankannattajat eivät ole vaurioituneet, riittää,että puhdistetaan mekaanisesti. Kustannusarvio näiltä osin on noin 12.000 euroa. Seinärakenteet tulee korjata ikkunoiden alapinnan tasolle, josta kustannusarvio noin 22.600 euroa. Aiheutuvien korjauskustannusten määräksi on siten arvioitavaainakin noin 40.000 euroa. Purkukynnystä arvioitaessa ei oteta huomioon korjauksista mahdollisesti syntyvää tasonparannusta, arvonnousua ja käyttöiän pidennystä.
Tapauksessa oli kysymys myös oikeusturvavakuutuksen ja oikeusavun määrätymisestä.
Kiinteistö, alapohja, valesokkeli, kosteusvaurio, purku, kuntotarkastus, homekoira, oikeusapu
Vaasan hovioikeus 6.7.2017
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 16.10.2015 nro 13x90 (liitteenä)
Valittaja Sxxxx Sxxxxxxx Oxxxxxx
Vastapuoli Jxxxx-Mxxxx Hxxxxxxxxx Txxxxxxx
Jxxxx-Mxxxx Hxxxxxxxxx Txxxxxxx on ostanut Sxxxx Sxxxxxxx Oxxxxxxlta 8.2.2013 vahvistetulla kauppakirjalla Exxxxx kunnan Kxxxxxx kylässä sijaitsevan Kxxxxxxx -nimisen tilan, RN:o 1:x1 sillä sijaitsevine asuin- ja talousrakennuksineen. Kauppahinta on ollut 85.000 euroa. Kiinteistöllä oleva asuinrakennus on rakennettu vuonna 1956 ja sitä on laajennettu vuonna 1979.
Txxxxxxxxx on vaatinut käräjäoikeudessa, että kiinteistönkauppa puretaan ja Oxxxxxx velvoitetaan palauttamaan hänelle kauppahinta korkoineen ja toissijaisesti, että Oxxxxxx velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennusta yhteensä 75.070 euroa korkoineen.
Käräjäoikeus on purkanut kaupan asuinrakennuksen alapohjan kosteusvaurioiden perusteella ja määrännyt Oxxxxxxn palauttamaan Txxxxxxxxxlle kauppahinnan korkoineen.
Oxxxxxx on vaatinut, että
- Kiinteistönkauppaa ei pureta ja Oxxxxxx vapautetaan kauppahinnan palautus velvollisuudesta Txxxxxxxxxlle
- Txxxxxxxxxn toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta hylätään tai että hinnanalennuksen määräksi vahvistetaan enintään 10.000 euroa
- Oxxxxxx vapautetaan oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta Txxxxxlle ja valtiolle ja
- Txxxxxxxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 11.578,13 eurolla ja hovioikeudesta 7.314,02 eurolla, kumpikin määrä laillisine viivästyskorkoineen.
Txxxxxxxxx on tehnyt virheilmoituksen liian myöhään. Hän oli havainnut outoa hajua jo syksyllä 2013, mutta reklamoinut virheestä vasta toukokuun lopussa 2014.
Rakentamisvirheet, mikrobivaurioituneiden rakennusosien ja alapohjan kosteuden aiheuttama haitta sekä terveyshaitta
Kaupan kohteessa ei ole näytetty olleen rakentamisvirheitä. Rakentamista ei ole toteutettu rakentamisaikaan voimassa olleiden rakentamismääräysten eikä hyvän rakennustavan vastaisesti eikä rakentamisessa ole käytetty rakennuksen käyttötarkoitukseen soveltumattomia rakennusmateriaaleja.
Käräjäoikeus on pitänyt ainoana laatuvirheenä alapohjan vaurioita rakennuksen vuonna 1956 valmistuneessa osassa ja katsonut vaurioiden olevan omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa asukkaille. Rakennuksen ulkopinnoilla ja alapoh- jassa todetun kosteuden ja mikrobivaurioiden ei ole kuitenkaan näytetty ai- heuttavan haittaa asuintiloissa. Sisäilmatutkimusta ei ole tehty eikä asuintilojen sisäilmassa ole näytetty olevan epäpuhtauksia.
Txxxxxxxxxn kertomus ei riitä selvitykseksi asukkaille aiheutuneesta terveyshaitasta. Oxxxxxx perheineen ei ole kärsinyt kiinteistöllä asuessaan oireista, joiden voitaisiin katsoa johtuneen kiinteistöstä.
Txxxxxxxxxn ennen kauppaa saamat tiedot
Txxxxxxxxx on saanut ennen kauppaa tietoonsa, että kiinteistöllä ei ole salaojitusta ja että sadevedet aiheuttavat ylimääräistä kosteuskuormitusta asuinrakennuksen perusmuureihin. Hän on saanut tietoonsa myös muut käräjäoikeuden tuomion sivulla 9 selostetut rakenneratkaisut. Käräjäoikeus on jättänyt huomiotta, että Txxxxxxxxxlla on ollut näiden tietojen perusteella painavat perusteet olettaa, että asuinrakennuksen rakenteissa, erityisesti alapohjarakenteissa saattaa olla kosteusvauriota tai että sellaisia vaurioita saattaa syntyä.
Käräjäoikeus on katsonut, että asuintiloihin voi kulkeutua epäpuhtauksia keittiön kellaritilan kautta. Ilmavirtaus on estettävissä sulkemalla kellarin ilmastointiluukku ja tiivistämällä seinien ja lattioiden liitoskohdat. Tiivistämisestä aiheutuvat kustannukset ovat noin 1.000 euroa.
Suurin osa Txxxxxxxxxn esittämistä korjauskustannuksista (71.441 euroa) liittyy sellaisten rakenteiden ja rakennuksen osien uusimiseen, joissa vaurioita ei ole ollut sekä rakennuksen ympäristön uudisrakentamiseen. Arvioinnin pohjaksi voidaan hyväksyä vain välttämättömät korjaukset. Huomioon on otettava myös korjauksista seuraava tasonparannus ja käyttöiän pidennys. Korjauskustannuslaskelma perustuu ryömintätilan osalta siihen, että rakennuksen alapohja uusitaan nykymääräyksiä ja -suosituksia vastaavaksi. Rakennuksen alapohjan tuuletus on kuitenkin toimiva ja täyttää myös nykysuositukset. Alapohjan rakenteissa olevat vähäiset mikrobikasvustot ovat poistettavissa.
Txxxxxxxxx on vaatinut, että valitus hylätään. Txxxxxxxxx on sen varalta, ettei kaupan purkamiselle katsota olevan perusteita, toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä hinnanalennusvaatimuksen.
Txxxxxxxxx on vielä pyytänyt, että hänelle myönnetään oikeusapua myös hovioikeudessa siltä osin kuin hänen oikeudenkäyntikulunsa ylittävät oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen.
Txxxxxxxxx on reklamoinut virheistä ajoissa saatuaan riittävän selvityksen virheistä ja niiden merkityksestä.
Txxxxxxxxxn Oxxxxxxlta ostaman kiinteistön asuinrakennuksessa on todettu kosteusvaurioita, joista Txxxxxxxxx ei ole ollut kaupantekohetkellä tietoinen. Kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voidaan perustellusti edellyttää. Virhe on ollut jäljempänä mainituista syistä olennainen. Sillä, onko kiinteistö rakennettu rakentamisajankohdan määräysten mukaisesti, ei ole ratkaisevaa merkitystä.
Kiinteistöllä todetut virheet käyvät ilmi Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy:n tutkimusraportista. Raportin mukaan asuinrakennuksen alapohjan kosteus- ja lahovauriot ovat laajalla alueella ja aiheuttavat sisäilmaongelmia asuintiloissa. Työterveyslaitoksen asuinrakennuksen ulkoseinästä ottamassa näytteessä on todettu erittäin korkeita pitoisuuksia PAH-yhdisteitä, jotka ovat erityisen haitallisia terveydelle.
Virheet on korjattava ennen kuin kiinteistöllä voi terveyttä vaarantamatta asua. Txxxxxxxxxlla on ollut oikeus odottaa, että kiinteistöä voidaan käyttää asumiseen ilman, että kiinteistöllä joudutaan tekemään laajoja ja pitkäaikaisia koko rakennusosan, esimerkiksi alapohjan, käsittäviä korjaustöitä. Kiinteistöä ei voida korjata kohtuullisin kustannuksin eikä kohtuullisessa ajassa eikä kiinteistöllä ole mahdollista asua korjausten ajan. Ei ole myöskään varmaa, että terveyshaitta saadaan korjauksilla kokonaan poistettua.
Txxxxxxxxxlla ja hänen tyttärellään oli kiinteistöllä asuessaan iho- ja hengitystieoireita. Poismuuton jälkeen Txxxxxxxxx on kyennyt jättämään pois astmalääkityksensä.
Rxxxxxxx Yxxxxxxxxxxxxxx Oy:n/Vxxxxx Fxxxxxxx ennen kauppaa laatiman kuntokartoitusraportin 7.2.2013 mukaan kiinteistöstä ei ollut löytynyt kosteusvahinkoa, jolla olisi ollut vaikutusta kiinteistön asumiskelpoisuuteen. Pesuhuoneen ja saunan lattiassa oli havaittu kohonnutta kosteutta, mutta välitöntä korjaustarvetta tai tarvetta lisätarkastuksiin ei ollut niidenkään osalta havaittu.
Missään muualla asuinrakennuksen rakenteissa ei ollut todettu koholla olevaa kosteutta eikä lisätutkimuksia ollut suositeltu tehtäväksi. Ryömintätilaa ei ollut kartoituksen yhteydessä tarkastettu eikä sen kunnon tarkastamista ollut suositeltu. Kuntotarkastus ei ollut ilmaissut mitään sellaista, mikä olisi vaikuttanut kaupan tekemiseen. Txxxxxxxxx oli ollut oikeutettu luottamaan myyjältä ja rakennusalan ammattilaiselta saamiinsa tietoihin. Hän ei ollut kauppaa tehtäessä voinut tietää esimerkiksi alapohjan lahovauriosta. Txxxxxxxxx oli täyttänyt laissa kiinteistön ostajalle asetetun selonottovelvollisuuden.
Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy:n korjauskustannuslaskelman mukaan todettujen virheiden korjaaminen tulee maksamaan 74.742 euroa. Laskelma on ammattilaisen tekemä, eritelty ja luotettava. Oxxxxxx ei ole esittänyt korjauskustannuksista vastanäyttöä. Epäselväksi on jäänyt, mihin Oxxxxxxn arvio enintään 10.000 euron kustannuksista perustuu.
Korjaustarve huomioon ottaen kiinteistön arvo oli ollut kauppaa tehtäessä alle 10.000 euroa. Txxxxxxxxx ei olisi tehnyt kauppaa lainkaan, jos hän olisi tiennyt kiinteistön virheistä.
Kaupan purun edellytyksiä arvioitaessa ei oteta huomioon virheiden korjaamisesta aiheutuvaa tasonparannusta eikä käyttöiän pidennystä.
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 14.2.2017. Pääkäsittelyssä on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta vuokrasopimusta.
Asuinrakennuksen vanhempi rossipohjainen osa on valmistunut vuonna 1956. Vuonna 1979 tehdyn laajennusosan alapohja on maanvarainen. Kiinteistössä on painovoimainen ilmanvaihto. Talo on sähkölämmitteinen, mutta siinä on myös varaava takka.
Oxxxxxx on kertonut ostaneensa kiinteistön silloisen puolisonsa ja perheensä yhteiseksi asunnoksi kesäkuussa 2003. Puoliso oli ammatiltaan rakennusmies. He olivat remontoineet taloa ja pitäneet talosta ja puutarhasta hyvää huolta. Ilmaluukut oli pidetty avoinna. Varaavaa takkaa oli lämmitetty talvella päivittäin. Rakennuksen vierustalla olleet kasvit oli katkaistu syksyisin, jotta lumi ei jäisi talon vierustalle. Lumet oli aurattu pois seinän vierustalta, jotta sulamisvesi ei pääse imeytymään rakennukseen. Talon räystäillä oli ollut vesikourut ja yhden rännin alla oli ollut saavi ja vesi oli vietetty ojaan. Ryömintätilan aukkoon oli kiinnitetty verkko, jotta eläimet eivät olleet päässeet sinne.
Oxxxxxxn puoliso oli muuttanut kiinteistöltä vuonna 2011 ja kiinteistö oli pantu tuolloin myyntiin ensimmäisen kerran. Oxxxxxx oli arvioituttanut kiinteistön kunnon Exxxxx Talohuolto Oy:ssä. Tuosta kuntotarkastuksesta laaditussa 31.1.2011 päivätyssä raportissa on muun ohella todettu, että rakennuksessa ei ollut näkyvissä mikrobivaurioita. Sokkeli on ollut ehjä ja alapohja auki. Raporttiin liitetyissä ulkokuvissa on nähtävissä lunta, mutta rakennuksen vieressä ei ole kasvillisuutta. Raporttiin on liitetty yksi alapohjasta otettu kuva ja sen alla on todettu, että alapohja oli kuiva ja terveennäköinen. Kuvassa näkyy kuitenkin vain pieni osa alapohjasta ja sokkelista eikä raportista ilmene, oliko kuntotarkastaja käynyt alapohjassa, mitannut alapohjan kosteutta kosteusmitta- rilla vai oliko hän havainnoinut alapohjaa vain sokkelin aukosta. Raportissa on kuva myös keittiön alla olevasta kellaritilasta. Sen alle on kirjoitettu, että ”kellarin lattialla ei vesi vaivaa”.
Oxxxxxx on pannut kiinteistön uudestaan myyntiin vuonna 2013 päätettyään muuttaa uuden elämänkumppanin luokse. Oxxxxxx on kertonut olleensa tuolloinkin siinä käsityksessä, että rakennuksessa ei ollut kosteutta eikä hometta. Kukaan kiinteistöllä oleskellut tai käynyt ei ollut havainnut poikkeavaa hajua rakennuksen sisätiloissa. Talvella 2012 - kevättalvella 2013 paikalla olivat käyneet keittiö-, sauna- ja lattiaremonttia tehneet remonttimies ja putkimies. Heidän olisi ainakin voinut olettaa havainneen, mikäli talossa oli ollut poik- keavia hajuja. Keittiön alla olevassa kellaritilassakaan ei ollut ollut kosteutta, vaan juurekset, mehut ja hillot olivat säilyneet siellä käyttökelpoisina kevää- seen saakka. Oxxxxxxn perheenjäsenet eivät olleet kärsineet kosteusvahinkoon viittaavista oireista. Hänen pojallaan oli diagnosoitu 1,5 vuoden iässä rasitus- ja influenssa-astma, jota on lääkitty vain tarvittaessa.
Oxxxxxx on kertonut neuvoneensa Txxxxxxxxxa siitä, miten kiinteistöllä tuli asua ja toimia. Hän oli käynyt kiinteistöllä toukokuussa 2013 hakemassa sieltä tuijia. Ainakaan silloin kattovesiä ei ollut johdettu sadevesiputkella kauemmas talosta, vaan putki oli lojunut maassa. Oxxxxxx oli kuullut entiseltä naapurustoltaan syksyllä 2013, että Txxxxxxxxx ei ollut pitänyt piha-alueesta ja kuusiaidastakaan huolta samalla tavalla kuin hän oli pitänyt omana omistusaikanaan. Oxxxxxxx käsityksen mukaan rakennuksessa sittemmin todetun kosteusvahingon on täytynyt syntyä Txxxxxxxxxn omistusaikana.
Kauppakirja Oxxxxxxn ja Txxxxxxxxxn välillä on allekirjoitettu 8.2.2013 ja kiinteistön hallinnan on sovittu siirtyvän Txxxxxxxxxlle 1.4.2013 mennessä. Kauppakirjassa on viitattu Fxxxxxxxgin kuntokartoitukseen 4.2.2013. Kuntokartoituksessa oli ollut Oxxxxxxn, Txxxxxxxxxn ja Fxxxxxxxgin lisäksi paikalla kolme muuta henkilöä.
Kuntokartoituksesta laadittuun raporttiin on muun muun muassa merkitty, että maan pinta on rakennuksen vierustalla melko tasainen eikä tontilla ole pintavesiviemäröintiä. Perustusten ympärillä ei todennäköisesti ole salaojitusta eikä routaeristystä. Perustusten vierustat on pääosin sepelöity eikä rakennuksen vierustalla ole erityisen haitalliseksi katsottavaa kasvillisuutta. Kattovedet on johdettu osittain pois rakennuksen vierustalta. Osa vesistä imeytyy maahan rakennuksen vierustalle ja aiheuttaa ylimääräistä kosteuskuormitusta perusmuuriin. Sokkelin korkeus on vaihteleva. Ulkoseinien ja alapohjan alimmat puiset rakenteet ovat perustusten yläpintaa ylempänä, joten ne eivät ole erityisen alttiina maaperästä kapillaarisesti nousevan kosteuden aiheuttamille rasituksille.
Keittiön alapuolella olevan kellaritilan pinnoissa ei todettu viitteitä liiallisesta kosteudesta. Fxxxxxxxg on todistelutarkoituksessa kuultaessa täsmentänyt, että kellaritilassa tuleekin olla kosteutta, jotta juurekset siellä säilyvät.
Raportissa on edelleen todettu, että rossipohjan alla on tuulettuva ryömintätila. Tilaan johtava aukko on kuitenkin pieni ja sen tukkeena oli jäätynyttä sepeliä, joten tilaa ei tarkastettu. Raportissa on edellä selostettuun Exxxxx Talohuolto Oy:n kartoitukseen viitaten todettu, että rossipohjan alapuoli oli tarkastettu kaksi vuotta sitten tehdyn kartoituksen yhteydessä ja todettu tuolloin vauriottomaksi, ja että piha-alueella ei ollut tehty sen jälkeen rakennuspaikan kosteusolosuhteisiin vaikuttavia muutoksia, joten rossipohjan kunnon voidaan olettaa olevan entisellään. Fxxxxxxxg on todistelutarkoituksessa kuultaessa täsmentänyt, että kaksi vuotta vanhassa valokuvassa ei ollut ollut havaittavissa tummentumaa alapohjassa, vaan se oli ollut kuiva ja terve. Kun kyse oli 50 vuotta vanhasta rakennuksesta, ei ollut mitään syytä epäillä, miksi alapohja olisi alkanut pilaantua juuri viimeksi kuluneiden kahden vuoden aikana. Kivijalassa oli kulkuaukon lisäksi kolme pienempää luukkua. Fxxxxxxxg on pitänyt näiden neljän tuuletusaukon määrää riittävänä ja todennut, että mikäli tuuletusaukkoja lisätään ja suurennetaan, rossipohjaan kertyy kesähelteellä liikaa vesihöyryä.
Ulkoseinien osalta raportissa on muun muassa todettu, että rakennusajankohdalle tyypillisesti ulkoverhouksena olevan pystylaudoituksen alla ei ole ulkoilmaan yhteydessä olevaa tuuletusväliä. Fxxxxxxxg on todistajana todennut, että tämänkaltaisen seinärakenteen ja myös rossipohjarakenteen elinkaari on 50-60 vuotta, joten kun kyse on yli 50 vuotta vanhasta talosta, seinä- ja alapohjarakenteesta on lähes poikkeuksetta löydettävissä kasvustoja.
Pesuhuoneessa on todettu koholla olevaa kosteutta ja useita epävarmuustekijöitä, välitöntä korjaustarvetta ei ollut kuitenkaan arvioitu olevan. Rakenteita ei ole avattu, koska ostajilla on ollut tarkoitus remontoida kylpyhuone ”lähitule- vaisuudessa”.
Raporttiin on liitetty muun muassa kuva ryömintätilan tuuletusaukosta, mutta kuvasta on vaikea saada käsitystä, millainen tuuletusaukko on ja mitä sen edessä oli tuolloin ollut. Raporttiin on liitetty myös kuva kattorakenteissa olevista kostumisjäljistä sekä kuva, josta on havaittavissa maalin irtoaminen ulkoverhouksesta. Kuvissa on nähtävissä myös lunta ja kasvillisuutta kivijalan vierustalla sekä Oxxxxxxnkin mainitsema saavi, joka näyttäisi olleen täynnä lunta ja katolta valunutta, saaviin jäätynyttä vettä.
Vesikaton ja yläpohjan osalta raportissa on muun muassa todettu, että katteen alusrakenteena on vanhemmassa osassa alkuperäinen pärekate, jonka kunto on nähdyillä osilla pääosin hyvä. Toisen sivu-ullakon katossa oli jo joitakin kostumisjälkiä, jotka ovat todennäköisesti aiheutuneet savupiipun juuripellin vuodosta ennen piipun nykyisten peltien asennusta. Tarkastushetkellä rakenteet olivat kuivia. Uudemman osan katteen alusrakenteita ei ollut nähty. Yläkerran huoneiden vinojen kattojen kohdalla ei tyypillisesti ole selvää tuuletusväliä lämmöneristeen ja vesikaton alusrakenteen välissä. Pärekaton harvahko rakenne mahdollistanee kuitenkin rakenteen kohtuullisen tuulettumisen ja riittää pitämään rakenteen kohtuullisen kuivana. Tuuletuksen puutteellisuudesta johtuvia vikoja tai niihin viittaavia jälkiä ei ollut havaittu.
Fxxxxxxxg on todistajana vielä kertonut, että hän ei ollut tehnyt rakennuksessa hajuhavaintoa sisään ensimmäisen kerran astuessaan eikä myöskään tulleessaan sinne takaisin sen jälkeen, kun oli tarkastanut kiinteistön ulkoa päin eikä hän ollut tehnyt hajuhavaintoa myöskään kellaritilassa. Edellä jo todetulla tavalla tämänikäisissä tämäntyyppisissä rakennuksissa kasvustoja löytyy kuitenkin tyypillisesti varsinkin ulkoseinistä.
Txxxxxxxxx on kertonut tarvinneensa itselleen asunnon saatuaan työpaikan Exxxxx. Hän oli käynyt silloisen miesystävänsä kanssa kiinteistöllä ensimmäisen kerran kiinteistönvälittäjän esittelyssä. He olivat olleet paikalla myös Fxxxxxxxgin tekemässä kuntokartoituksessa. Paikalla oli ollut tuolloin myös hänen isänsä. Txxxxxxxxx ei ollut havainnut rakennuksessa homeenhajua vielä tuolloin.
Txxxxxxxxx oli aloittanut työt Exxxxx terveyskeskuksessa huhtikuussa 2013, mutta hän oli toiminut sen jälkeen perhepäivähoitajana kyseisessä kiinteistössä 2.9.2013-4.7.2014. Hän oli pannut kiinteistön myyntiin marraskuussa 2013, mutta sitä oli käynyt katsomassa vain yksi pariskunta, eivätkä he olleet olleet kiinnostuneet rakennuksesta, joten hän oli ottanut sen pois myynnistä. Txxxxx oli muuttanut Nxxxxxxx äitinsä luokse 27.7.2014. Hänellä ei ollut tuolloin tiedossa työpaikkaa, mutta hän oli aloittanut keikkatöiden tekemisen elokuussa 2014.
Txxxxxxxxx on kertonut, että hoitolapset olivat olleet loppuvuodesta 2013 koko ajan kipeinä. Myös hän oli sairastanut tyttärensä kanssa. Hänelle oli määrätty jossain vaiheessa myös astmalääkitys. Hän oli joutunut turvautumaan astmalääkitykseen myös kerran aiemmin työskennellessään Turussa paikassa, jossa oli hometta. Hän oli kuitenkin saanut jättää lääkityksen pois lopetettuaan työn. Hän oli saanut lopettaa nytkin lääkityksen elokuussa 2014 muutettuaan heinäkuussa pois kiinteistöltä.
Txxxxxxxxx on edelleen kertonut, että hänellä marras-joulukuussa 2013 käyneet vieraat olivat kiinnittäneet hänen huomiotaan talossa olleeseen tuoksuun. Hän oli sen jälkeen huomannut tuoksun itsekin. Jos rakennuksesta oli ollut muualla vaikka viikonlopun, haju oli tullut vastaan heti eteisessä. Txxxxxxxxx ei ollut kuitenkaan osannut arvioida, mistä haju tuli. Kellaria hän ei ollut käyttänyt lainkaan. Hän ei ollut käynyt kellaritilassa, vaan oli katsonut sinne vain lattiassa olevasta luukusta. Hän ei ole osannut sanoa, oliko kellarissa oleva luukku ollut hänen hallinta-aikanaan auki vai kiinni.
Txxxxxxxxx on kertonut lämmittäneensä rakennusta sähköllä ja puilla. Oxxxxxx oli kertomallaan tavalla johtanut vedet putkilla pois kiinteistön vierestä. Kiinteistön yhdellä kulmalla oli ollut vesitynnyri ja sen tyhjentämisestä oli edelleen huolehdittu. Sadevesiputki oli irronnut kovalla tuulella.
Txxxxxxxxx on teettänyt rakennuksessa homekoiratutkimuksen 29.5.2014. Hän on kertonut tutkimuksessa esitietoina muun muassa oireilustaan ja siitä, että asunnossa on homeen/maakellarin/vanhan talon haju ja että haju tarttuu vaatteisiin. Homekoirat ovat ilmaisseet tutkimuksen yhteydessä rakennuksen pohjapiirrokseen numeroilla 1-14 merkityt kohdat, joista oli löytynyt viitteitä homevaurioista.
Exxx Rxxxxxxx ja Jxxxx Mxxxxx ovat suorittaneet kiinteistöllä kuntokartoitusta 16.-17.7.2014, jolloin he ovat tarkastaneet muun muassa ryömintätilan, avanneet 8 tutkimusaukkoa ja ottaneet ulkoseinärakenteesta 2 materiaalinäytettä. Tutkimuksia on jatkettu seuraavana vuonna 14.7.2015, jolloin on tehty 4 rakenneavausta ja otettu ulkoseinärakenteesta 3 materiaalinäytettä. Rxxxxxxxnen on häntä todistajana kuultaessa kertonut, että tutkimuksia tehtäessä pohjaksi oli
otettu homekoirien tekemät merkinnät. Homekoirien merkintöjä oli muun muassa keittiössä lähellä kellarin käyntiluukkua, vessassa vesijohtojen ja putkien läpimenokohdassa, makuuhuoneen lattiassa lähellä keittiön viemärin läpimenoja, olohuoneen nurkassa sekä vanhan ulkoseinän läheisyydessä. Rxxxxxxxsen mukaan rakennuksen sisällä oli voimakas homeen haju ja haju oli voimakkain portaikon alla.
Rxxxxxxxnen on arvioinut, että rossipohjassa oli ollut alunperin, ennen lisärakennuksen tekemistä nykyistä useampia tuuletusaukkoja ja lisärakennuksen tekeminen on aiheuttanut rossipohjaan tuuletuskatveen ja se on omiaan aiheuttamaan vaurioita alapohjaan. Rxxxxxxxnen on lisäksi todennut, että sokkeli on matala ja rakennuksen vieressä oleva kasvillisuus (kuva 6/sivu 4 ja kuva 10/sivu 5) lisää kosteusrasitusta ja haittaa tuulettumista. Rakennuksen ulkolaudoituksessa oli viitteitä korkeasta kosteudesta ja mahdollisista lämpövuodoista erityisesti sillä sivustalla, jossa on ryömintätilan käyntiluukku (kuva 11/sivu 5). Olohuonepäädyn ulkoseinässä tehdyssä rakenneavauksessa 1 (rakennuksen ulkopuolelta otetut kuvat 12-13/sivu 6) todettiin verhouslaudoituksessa lahovaurioita. Verhouslauta oli kiinni tervahuovassa, jossa oli voimakas homeen haju. Materiaalinäyte sisälsi polysyklisiä aromaattisia hiilivetyjä eli PAH-yhdisteitä määriä, jotka asettavat materiaalien käsittelylle erityisvaatimuksia siitä syystä, että PAH-yhdisteet luokitellaan syöpäsairauden vaaraa aiheuttaviksi aineiksi (Tutkimusselostuksen liitteenä oleva Työterveyslaitoksen analyysivastaus 260775/11.8.2014). Tutkimuksessa määritettyjen PAH-yhdisteiden kokonaispi- toisuus on 31.000 mg/kg. Rxxxxxxxsen mukaan raja arvo on 200 mg/kg.
Olohuoneen pitkänsivun ulkoseinään tehdystä rakenneavauksesta oli otettu materiaalinäytteet ulkoseinän kutterista (näyte 2) ja mineraalivillasta (näyte 3). Kummastakin löytyi vahva viite vauriosta (Tutkimusselostuksen liitteenä oleva Työterveyslaitoksen analyysivastaus 260651/MB14-01844/29.7.2014). Olo- huoneen laajennusosan puoleisen päädyn ulkoseinään tehdyssä rakenneavauksessa (rakennuksen ulkopuolelta otettu kuva 16/sivu 7) on havaittu, että vanhan puuverhouksen päälle oli laitettu lisälämmöneristys. Tervapaperia oli käytetty ikään kuin tuulensuojalevynä, mikä lisäsi vaurioriskiä. Lämmöneristeessä oli todettu homeen hajua. Laajennusosassa sijaitsevan pukuhuoneen puukoolatun lattian avauksessa (kuvat 20-21/sivu 8) oli aistinvaraisesti todettu, että huovan alapinta oli homeessa. Rxxxxxxxnen on tarkentanut, että home oli silmin nähtävissä ja myös haistettavissa. Pukuhuoneen seinään vanhan ulkoseinän kohtaan tehdyssä rakenneavauksessa (rakenneavaus 5, kuvat 22-23/sivu 8) ulkoseinäliittymä oli vaikuttanut epätiiviiltä ja sitä oli epäilty epäpuhtauksien kulkeumareitiksi. Paikka sijaitsi lähellä portaikkoa, jonka alta oli edellä jo todetulla tavalla havaittu voimakkain homeenhaju.
Rxxxxxxxnen on pitänyt toisena mahdollisena epäpuhtauksien reittinä keittiön alla olevaa kellaritilaa, josta on luukku tuuletustilaan. Kellaritilassa oli ollut havaittavissa melko voimakasta homeen hajua, joka on todennäköisesti peräisin ryömintätilan epäpuhtauksista (kuvat 24-25/sivu 9). Rxxxxxxxnen on muistellut, että kellariseinämässä ollut tuuletusluukku olisi ollut hieman auki ja Rxxxxxxxnen oli tuntenut ilmavirtauksen kädensyrjällään. Luukkuun ei ollut tarkastuksen yhteydessä koskettu. Portaanaluskomeroon tehdyssä rakenneavauksessa (kuvat 26 ja 27/sivu 9) oli avattu pintarakenteet (pinnoite, lauta, lastulevy ja kutteri) ja havaittu erittäin voimakas homeen haju. Aluspuiden alla oli käytetty tervahuopaa, mutta ei sen sijaan minkäänlaista ilmansulkua, joka estäisi alapohjan epäpuhtauksien pääsyn sisäilmaan. Rxxxxxxxnen on vielä todennut, että lattialiitoksetkaan eivät ole sillä tavalla tiiviitä, että niiden kautta ei pääsisi ilmaan epäpuhtauksia.
Rxxxxxxxnen on edelleen kertonut, että ryömintätilassa oli ollut kova kosteus ja maan pinnalla oli orgaanista materiaalia, kutteria ja tervapaperihuopa oli rikkoutunut ja jäänyt roikkumaan (kuvat 28-30/sivu 10). Perusmuurin alaosassa oli korkeaan kosteuteen viittaavia jälkiä sekä paikoin akuuttia kosteutta (kuva 31/ sivu 11) ja silmämääräisesti arvioiden myös kasvustoa tai ainakin kosteuden kuljettaman suolan ja kalkin jättämiä jälkiä. Kuvassa 31 on havaittavissa myös eristämätön viemäriputki. Myös alapohjarakenteissa oli akuuttia kosteut- ta (kuva 32/sivu 11). Rxxxxxxxnen on todennut, että kuvan 32 kohdalla oli ollut vesitippoja, mutta ne eivät näy kuvassa. Ryömintätilan suhteellinen kosteus oli ollut 95 prosenttia, eli huomattavasti enemmän kuin mikä oli ulkoilman suhteellinen kosteus. Ryömintätilan rakenteisiin tiivistyvä kosteus johtuukin yleensä maaperän suuresta kosteudesta sekä ryömintätilan puutteellisesta tuuletuksesta. Rxxxxxxxsen mukaan puurakenteiden lahoaminen oli käynnissä (kuva 33/sivu 11). Hän on muistellut, että puurakenteessa oli ollut siitä joitain merkkejä, mutta hän ei ole muistanut tarkempia yksityiskohtia enää hovioikeudessa. Puuta oli kuitenkin poistettu puukolla ja se oli ollut pehmeää. Rxxxxxxxnen ei ole pitänyt mahdollisena, että hänen havaitsemansa olosuhteet ja vauriot olisivat syntyneet lyhyen ajan sisällä, joskin asia varmistuu vasta purkutöiden yhteydessä.
Seuraavana vuonna 14.7.2015 tehdyssä lisätutkimuksessa keittiön ulkoseinään ikkunan päältä tehdyssä rakenneavauksessa 9 (kuvat 43-44/sivu 14) oli todettu kosteusjälkiä rakenteissa. Kutterista ja pahvista otetussa materiaalinäytteessä (materiaalinäyte 4) oli todettu vahva viite vauriosta (Työterveyslaitoksen ana- lyysivastaus 313914/28.7.2015). Takkahuoneen ulkoseinään tehdyssä rakenne- avauksessa 10 otetusta materiaalinäytteestä (kutteria) oli havaittu vahva viite vauriosta (kuva 45/sivu 15, Työterveyslaitoksen analyysivastaus 313914/28.7.2015). Eteisen väliseinään (vanha ulkoseinä) tehdyssä rakenneavauksessa 11 seinän eristetila oli havaittu lähes tyhjäksi (kuva 46/sivu 15).
Mikäli eristettä oli puuttunut pidempään, siitä on aiheutunut kosteusvaurioriski rakenteen voimakkaan viilenemisen seurauksena.
Rxxxxxxxsen mukaan rakenneavaus 12 oli tehty olohuoneen eikä takkahuoneen alapohjasta, niin kuin asiakirjaan on merkitty (s. 15). Tässäkään kohdassa ei ollut ollut ilmansulkua kutterin ulkopuolella. Rakenneavauksessa on aistinvaraisesti havaittu pistävää, mahdollisesti kreosootin hajua, jonka lähde voi olla esimerkiksi alapohjarakenteessa oleva tervapaperi (kuva 47/sivu 15).
Rxxxxxxxnen todennut, että alkuperäisen osan yläpohjan päätykolmiossa ei ollut tuuletusluukkuja ja lämmöneristevilla oli kiinni aluslaudoituksessa reunaosilla. Portaikon kohtaan tehdystä lappeensuuntaisesti eristetyn katon avauksesta oli tehty havainto kovalevyn sisäpinnan tummumisesta, joka on todennäköisesti aiheutunut sisäilman kosteuden tiivistymisestä rakenteeseen (kuvat 48-50/sivu 16).
Rxxxxxxxnen on vielä kertonut, että ilmavirtauksia ei ollut varsinaisesti mitattu, mutta savulla oli paikoitellen katsottu virtauksia. Rxxxxxxxsen mukaan puurakenteinen alapohja ei ole kuitenkaan koskaan niin tiivis, etteikö epäpuhtauksia pääse kulkeutumaan myös sisälle taloon. Siltä osin kun ilmasulut puuttuvat kokonaan, mikään ei pysäytä ilmavirtausta. Myöskään vesiputkien ja viemäröinnin liitokset eivät ole tiiviitä.
Rxxxxxxxsen mukaan puurakenteisen rossipohjaisen rakennuksen tekninen elinkaari on 50-100 vuotta, lähempänä 50-70 vuoden luokkaa.
Käräjäoikeus on tuomiostaan ilmenevillä perusteilla päätynyt siihen, että Txxxxx oli reklamoinut ajoissa. Hovioikeudessa toimitettu pääkäsittely ei ole antanut aihetta käräjäoikeuden johtopäätöksen muuttamiseen.
Kiinteistön virheiden arviointi
Sovellettavat säännökset ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivulta 17. Hovioikeus viittaa myös käräjäoikeuden olennaisuusarviointia koskeviin perusteluihin tuomion sivuilla 17 ja 18. Hovioikeus hyväksyy myös käräjäoikeuden johtopäätöksen, että Txxxxxxxxx on kauppakirjan ehtojen ja ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, ettei omakotitalon alapohjassa ole tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asumiskäyttöön.
Kaupanteon jälkeen ryömintätilassa on mitattu huomattavaa kosteutta ja kosteus on tiivistynyt vesipisaroiksi. Perusmuurin alaosassa on havaittu kosteuteen viittaavia jälkiä ja silmämääräisesti arvioiden myös kasvustoa tai kosteuden kuljettaman suolan ja kalkin jälkiä. Rxxxxxxxsen mukaan puurakenteen lahoaminen on käynnissä. Rxxxxxxxsen kertomuksella on edelleen selvitetty, että rakennuksen sisätiloissa on vahva homeen haju. Homeen haju on voimakkainta vanhan ja uuden osan välissä olevan vanhan ulkoseinän kohdalla olevien portaiden alla. Varsin voimakasta homeenhajua on havaittu myös kellaritilassa ja homeenhajua on havaittu myös portaanaluskomeroon tehdyssä rakenneavauksessa. Pukuhuoneen puukoolatun lattian avauksessa homekasvusto on ollut myös silmin havaittavissa. Olohuoneeseen tehdyssä rakenneavauksessa on havaittu myös pistävää, mahdollisesti kreosiitin hajua. Työterveyslaitoksen tutkimuksilla on selvitetty, että keittiön ja takkahuoneen seinärakenteesta otetuissa näytteissä on vahvat kosteusvaurioviitteet. Osa Rxxxxxxxsen tutkimuksessaan havaitsemista lahovaurioista ja homeen hajusta sekä osa Työterveyslaitoksen tutkimuksilla todennetuista kosteusvaurioviitteistä ovat peräisin ulkoseinärakenteista.
Myös niin sanottuja PAH-yhdisteitä koskeva löydös on tehty ulkoseinärakenteesta. Rxxxxxxxsen tekemien havaintojen perusteella on kuitenkin ilmeistä, että alapohjasta ja ulkoseinärakenteesta on ilmavuotoja sisäilmaan, joten ulkoseinärakenteistakin tehdyt löydökset ovat merkityksellisiä, koska rakennuksen sisätiloissa oleva voi altistua myös ulkoseinärakenteissa oleville mikrobeille.
Rakennuksen alapohjassa ja ulkoseinissä on siten sen kaltaisia vaurioita, että niiden korjaamatta jättäminen on omiaan altistamaan omakotitalon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Tällaisten oireiden laatu ja voimakkuus riippuvat henkilön vastustuskyvystä sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta, joten on sinällään uskottavaa, että Oxxxxxx ei ollut kärsinyt asumisaikanaan oireista, joiden voitaisiin katsoa johtuneen kiinteistöstä.
Omakotitalossa 26.1.2011 kuntotarkastuksen tehnyttä henkilöä ei ole nimetty asiassa todistajaksi. Tuossa kuntotarkastuksessa asunnon alapohja oli todettu kuivaksi ja terveen näköiseksi. Raportista ei ilmene, oliko kuntotarkastaja käynyt alapohjassa, mitannut alapohjan kosteutta kosteusmittarilla vai oliko hän
havainnoinut alapohjaa vain sokkelin aukosta. Ennen kauppaa tehdyssä kuntokartoituksessa 4.2.2013 rossipohjan alla olevaa ryömintätilaa ei ole tarkastettu, koska sinne ei ollut päästy ja se oli todettu vauriottomaksi edellisessä, kaksi vuotta aiemmin tehdyssä tarkastuksessa eikä piha-alueella ollut tehty sen jälkeen rakennuspaikan kosteusolosuhteisiin vaikuttavia muutoksia, joten rossipohjan kunnon oli oletettu olevan entisellään. Koska rossipohjaa ei ollut tuolloin tutkittu, sen tosiasiallinen tila ja kunto on jäänyt tuossa vaiheessa selvittämättä.
Kiinteistö on siirtynyt Txxxxxxxxxn hallintaan 1.4.2013. Ensimmäiset hajuun perustuvat epäilyt rakennuksen kunnosta olivat syntyneet marras-joulukuussa 2013 eli noin 8-9 kuukauden kuluttua kaupasta. Homekoiratutkimus oli tehty 29.5.2014 ja Rxxxxxxxsen ja Mxxxxxän tekemä kuntokartoitus oli aloitettu 16.-17.7.2014 ja lisätutkimuksia oli tehty vielä 14.7.2015 omakotitalon oltua tyhjillään jo noin vuoden ajan. Tässä kuntokartoituksessa on tehty edellä jo selostetut löydökset. Rakennuksen alapohjan rakenteissa ei ole kuitenkaan todettu pitkälle edenneitä kosteus- tai lahovaurioita taikka rakenteiden murtumisia, joten alapohjan rakenne on ollut ainakin alunperin toimiva. Alapohjan puurakenteiden lahoaminen on kuitenkin Rxxxxxxxsen mukaan alkanut eivätkä vauriot ole voineet syntyä lyhyessä ajassa. Kiinteistö oli ollut Oxxxxxxn hallinnassa lähes 10 vuotta. Txxxxxxxxxn hallinnassa se oli ehtinyt olla vain 8-9 kuukauden ajan ennen kuin ensimmäiset outoon hajuun perustuneet epäilyt rakennuksen kunnosta olivat syntyneet. Txxxxxxxxxn hallinta-aikana rakennuksessa tai piha-alueella ei ole selvitetty tehdyn rakennuksen ja rakennuspaikan kosteusolosuhteisiin vaikuttaneita muutoksia. Txxxxxxxxx ei ole kuitenkaan osannut sanoa, oliko rakennuksen kosteusolosuhteisiin vaikuttava kellarissa oleva tuuletusluukku ollut hänen hallinta-aikanaan auki vai kiinni, joten hän ei ole Exxxxxnut rakennuksen kosteusrasitukseen vaikuttavia olosuhteita kovin tarkasti. Kosteusrasitusta on saattanut lisätä Txxxxxxxxxn hallinta-aikana se, että kovan tuulen pudottamaa sadevesiputkea ei ollut asennettu takaisin paikoilleen. Myös kivijalan tuntumassa kesällä 2014 kasvaneet varsin suuret pensaat ovat vaikuttaneet samalla tavalla. Pensaat eivät olleet Txxxxxxxxxn istuttamia, mutta hän oli ollut niistä vastuussa jo yli vuoden ajan. Ennen kauppaa 4.2.2013 tehdystä kuntokartoituksesta on toisaalta ilmennyt, että kivijalan tuntumassa oli ollut tuolloinkin kasvillisuutta, rakennuksen nurkalla ollut täysinäinen vesisaavi oli jäänyt Oxxxxxxlta tyhjentämättä edellisenä syksynä ja ryömintätilan tuuletusaukon yläpuolelta ulkoseinämaali oli jo selvästi rapistunut, joten on ilmeistä, että kosteusongelmaa on ollut jo ennen kauppaa. Ottaen lisäksi huomioon, että ensimmäiset epäilyt vahingoista ovat heränneet pian kaupan jälkeen, hovioikeus päätyy siihen, että mainitut vauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. Hovioikeus katsoo sen sijaan, ettei yläpohjassa voida katsoa olleen sellaisia virheitä, joihin Txxxxxxxxx ei ollut voinut varautua jo kauppaa tehtäessä.
Oxxxxxx on ensinnäkin katsonut, että Txxxxxxxxxn esittämä korjaustapa on liiallinen ja että alapohjan ja seinärakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioiden vaikutus rakennuksen sisäilmaan voidaan korjata tiivistämällä rakenteita. Tämänkaltaisessa ja laajuisessa korjausrakentamisessa yleinen lähtökohta kuitenkin on, että vaurioituneet rakenteet poistetaan ja korvataan uusilla.
Virheiden korjaaminen edellyttäisi Rxxxxxxxsen mukaan alapohjan uusimista. Jos lattiankannattajat eivät ole vaurioituneet, riittää, että puhdistetaan mekaanisesti. Kustannusarvio näiltä osin on noin 12.000 euroa. Seinärakenteet tulee korjata ikkunoiden alapinnan tasolle, josta kustannusarvio noin 22.600 euroa. Rxxxx on pitänyt välttämättömänä myös rakennuksen ulkopuolella tehtäviä korjaus- ja uudistustöitä kuten salaojien asentamista ja routasuojausta eikä hovioikeudella ole perusteita arvioida toimenpiteiden tarpeellisuutta toisin. Se, että kiinteistöllä ei ole ollut salaojitusta ja routaeristystä, on kuitenkin ollut Txxxxxxxxxn tiedossa jo ennen kauppaa, joten näitä sinällään tarpeellisista, rakennuksen ulkopuolella tehtävistä korjaus- ja uudistustöistä aiheutuvia kustannuksia ei oteta virhearvioinnissa huomioon. Selvää on kuitenkin, että rakennustöistä aiheutuu myös jäte- ynnä muita yleiskustannuksia. Näiden määräksi Rxxxxxxxnen on arvioinut 5.950 euroa. Vaikka hovioikeus ottaakin arvioissaan huomioon vain alapohjan ja seinärakenteiden vaatimat korjaustyöt, sen ei voida arvioida olennaisesti pienentävän aiheutuvien yleiskustannusten määrää.
Aiheutuvien korjauskustannusten määräksi on siten arvioitava ainakin noin 40.000 euroa. Purkukynnystä arvioitaessa ei oteta huomioon korjauksista mahdollisesti syntyvää tasonparannusta, arvonnousua ja käyttöiän pidennystä. Vir- heiden korjauskustannukset ovat siten suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat siihen verrattuna, mitä Txxxxxxxxx on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvan rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Hovioikeus hyväksyy mainituilla perusteilla käräjäoikeuden johtopäätöksen, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Kaupan purkamiselle on sen vuoksi edellytykset.
Oikeusavun jatkaminen
Oikeusapulain 3 b §:n mukaan oikeusapua ei anneta, jos hakijalla on kysymyksessä olevan asian kattava oikeusturvavakuutus. Tuomioistuimessa käsiteltävänä olevassa asiassa tuomioistuin voi kuitenkin myöntää oikeusavun siltä osin kuin kustannukset ylittävät vakuutusyhtiön korvausvelvollisuuden ylärajaksi vakuutussopimuksessa määritellyn enimmäiskorvausmäärän. Edellytyksenä on, että hakija esittää oikeusaputoimiston antaman selvityksen hakijan taloudellisista olosuhteista ja selvityksen asian käsittelyn edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä sekä että oikeusavun myöntämiseen on erityisiä syitä ottaen huomioon oikeusavun saajan oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus. Tuomioistuimen on tällöin asetettava enimmäistuntimäärä avustajalle korvattaville toimenpiteille. Tämä tuntimäärä ei voi kerrallaan ylittää 30 tuntia, jollei tuomioistuin asian erityisen laajuuden vuoksi toisin määrää.
Txxxxxxxxxlla on asian kattava oikeusturvavakuutus, jonka enimmäismäärä on 10.000 euroa. Txxxxxxxxxn oikeudenkäyntikulut ovat ylittäneet jo käräjäoikeudessa tämän määrän ja käräjäoikeus on myöntänyt hänelle oikeusapua oikeusturvavakuutuksen ylärajan ylittäviin kuluihin 2.836,96 euroa, josta palkkion arvonlisäveroton osuus on ollut 15 tunnin ajan käyttöä vastaava 1.650 euroa. Käräjäoikeus on myös määrännyt varatuomari Jxxxxx Mxxxxx Txxxxxxxxxn avustajaksi. Käräjäoikeuden Txxxxxxxxxlle myöntämä oikeusapu on siten jo kokonaan käytetty.
Kyseessä on kiinteistön kauppaa koskeva riita-asia, jossa Txxxxxxxxx on kantajana. Hän on voittanut asian käräjäoikeudessa ja hänen vastapuolensa on saattanut asian hovioikeuden käsiteltäväksi. Ottaen huomioon asian laatu ja laajuus, sen merkitys Txxxxxxxxxlle sekä Txxxxxxxxxn oikeusturvan tarve ja asema hovioikeudessa, asiassa on oikeusapulain 3 b §:n tarkoittamia erityisiä syitä myöntää
Txxxxxxxxxlle oikeusapua asian käsittelyyn myös hovioikeudessa.
Hovioikeus myöntää näin ollen Txxxxxxxxxlle edelleen hovioikeudessa oikeusapua omavastuuosuudetta oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen ylittäviin oikeudenkäyntikuluihin.
Oikeudenkäyntiavustajan toimenpiteitä korvataan hovioikeudessa yhteensä enintään 30 tunnilta.
Avustajan palkkio ja todistelukustannusten korvaus
Txxxxxxxxxn avustajaksi määrätylle varatuomari Mxxxxxlle maksetaan valtion varoista palkkiota hovioikeudesta yhteensä 30 tunnilta. Matkakulujen kilometrikorvaus on 0,41 euroa/kilometri. Päivärahaa koskeva vaatimus hylätään lakiin perustumattomana.
Oxxxxxx on asian lopputuloksen vuoksi velvollinen korvaamaan valtiolle Txxxxxx avustamisesta hovioikeudessa aiheutuneet kustannukset sekä Txxxxx nimeämälle todistaja Rxxxxxxxselle valtion varoista hovioikeudessa maksetun 181 euron todistajanpalkkion.
Valtion varoista maksetaan varatuomari Jxxxxx Mxxxxxlle palkkioksi Txxxxxxxxxn avustamisesta hovioikeudessa 3.300 euroa, matkakulujen korvaukseksi 145,96 euroa ja arvonlisäveron osuutena 827,03 euroa eli yhteensä 4.272,99 euroa, mikä määrä Sxxxx Oxxxxxx velvoitetaan korvaamaan valtiolle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Sxxxx Oxxxxxx velvoitetaan korvaamaan valtiolle sen varoista hovioikeudessa maksetut todistelukustannukset 181 euroa.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos J.P
hovioikeudenneuvos A.L hovioikeudenneuvos P.L
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 15/13x90
16.10.2015 L 15/17x9
Txxxxxx Jxxxx-Mxxxx 121086-134A
c/o Asianajotoimisto Jxxxxx xxxxxxx Oy/AA,Jxxxxx Mxxxxxxx
Oxxxxxx, Sxxxx
c/o Asianajotoimisto Jxxxxxxxxi xxxx
Asia, vireille
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 12.2.2015
Kiinteistökaupan purkaminen ja kauppahinnan palauttaminen
Sxxxx Oxxxxxxn ja Jxxxxx-Mxxxxxx Txxxxxxxxxn välinen, 8.2.2013 allekirjoitettu ja vahvistettu kiinteistönkauppa, jonka kohteena on ollut Kxxxxxxx-niminen tila RN:o 1:x1 Exxxxx kunnan Kxxxxxx kylässä puretaan.
Sxxxx Oxxxxxx velvoitetaan palauttamaan Jxxxxx-Mxxxxxx Txxxxxxxxxlle kiinteistön kauppahinta 85.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen siitä päivästä alkaen, jona Oxxxxxx vastaanotti kauppahinnan, eli kauppakirjan mukaan 8.2.2013 lukien 27.11.2014 asti
ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen vaatimuksen tiedoksisaannista 28.11.2014 lukien maksupäivään saakka.
Todistajanpalkkiot Jxxxxx-Mxxxxxx Txxxxxxx velvoitetaan suorittamaan kuulustuttamalleen todistajalle Esa Rxxxxxxxselle todistajanpalkkioksi 600 euroa.
Sxxxx Oxxxxxx velvoitetaan suorittamaan kuulustuttamalleen todistajalle Vxxxxxx Fxxxxxxxgille todistajanpalkkioksi 450 euroa.
Sxxxx Oxxxxxx velvoitetaan suorittamaan Jxxxxx-Mxxxxxx Txxxxxxxxxlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 16.184,11 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.
Valtion varoista maksetaan Txxxxxxxxxn oikeudenkäyntiavustajalle asianajaja Jxxxxx Mxxxxxlle oikeusturvavakuutuksen ylittävistä kustannuksista 2.836,96 euroa, mikä määrä Oxxxxxx velvoitetaan korvaamaan valtiolle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.
1. Osapuolten välillä 8.2.2013 tehty kiinteistökauppa on ensisijaisesti purettava ja osapuolten tekemät suoritukset on palautettava. Oxxxxxxn on maksettava palautettavalle kauppahinnalle, 85.000,00 eurolle korkolain 3.2 §:n mukaista tuottokorkoa siitä päivästä alkaen, jona Oxxxxxx vastaanotti kauppahinnan, siihen päivään saakka, kunnes kauppahinta palautetaan Txxxxxxxxxlle.
2. Oxxxxxxn on purkuvaatimukseen nähden toissijaisesti suoritettava Txxxxxxxxxlle hinnanalennusta. Hinnanalennuksena Txxxxxxxxx vaatii todettujen virheiden korjauskustannuksia korjauskustannusarvion mukaisesti 71.441,00 euroa (sis. alv 22 %). Lisäksi hinnanalennuksena vaaditaan oman työn arvoa yhteensä 41 h x 8,00 euroa= 328,00 euroa. Hinnanalennusvaatimus on siten yhteensä 75.070,00 euroa. Palautettavalle kauppahinnan osalle on maksettava korkolain 3.2 §:n mukaista tuottokorkoa siitä päivästä alkaen, jona Oxxxxxx vastaanotti kauppahinnan osan, siihen päivään saakka, kunnes hinnanalennus maksetaan Txxxxxxxxxlle.
3. Oxxxxxxn on maksettava palautettavalle kauppahinnalle (purkuvaatimus) tai sen osalle (hinnanalennusvaatimus) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa vaatimuksen tiedoksisaannista 28.11.2014 maksupäivään saakka.
4. Oxxxxxx on maksettava Txxxxxxxxxn sijaisasunnon kulut 1.8.2014 alkaen. Kulut 30.9.2015 saakka (14 kk) yhteensä 10.637,59 euroa, jolle määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut tuomitsemispäivästä.
5. Oxxxxxxn on korvattava Txxxxxxxxxn oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut. Kulut ovat: oikeudenkäyntikulut 12.837 ,99 euroa, virheiden selvittelykulut ja korjauskustannusten arvio 6.184,11 euroa (Kxxxxx, 272,1O € , L -S Rxxxxxxxxx Oy, 5.912,01 €) ja Txxxxxxxxxn kulut valmistelussa ja pääkäsittelyssä 112,00 euroa. Oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen kun kuukausi on kulunut tuomitsemispäivästä.
Tapahtumainkulku ja oikeustosiseikat
Txxxxxxx on 8.2.2013 tehdyllä kauppakirjalla ostanut Oxxxxxxlta Exxxxx kunnan Kxxxxxx kylässä sijaitsevan Kxxxxxxx -nimisen tilan, Rn:o 1:51 ja sillä olevan asuin-ja talousrakennuksen. Kiinteistö sijaitsee osoitteessa Uxxxxxxxx 2x, 2xxxx0 Kxxxxx. Kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu vuonna 1956 ja asuinrakennusta on laajennettu vuonna 1979. Kauppahinta 85.000,00 euroa, on kokonaan maksettu.
Kohteessa suoritettiin kuntokartoitus ennen kaupan päättämistä. Kuntokartoituksen suoritti Rxxxxxxx Yxxxxxxxxxxxxxx Oy Vxxxxxx Fxxxxxxxg, jonka 7.2.2013 allekirjoittaman kuntotarkastusraportin mukaan tarkastuksessa kiinteistöstä ei löytynyt kosteusvahinkoa , jolla olisi selvää vaikutusta kiinteistön asumiskelpoisuuteen. Raportissa kahden tilan - pesuhuoneen ja saunan lattian osalta todettiin kohonnutta kosteutta.
Pesuhuoneen osalta raportissa (s. 5) todetaan kuitenkin, että havaintojen perusteella ei ole välitöntä korjaustarvetta. Saunan osalta raportissa todetaan lattian pintakosteuden olevan koholla, mutta mitään lisätarkistuksia ei suositella tehtäväksi. Missään muualla asuinrakennuksessa ei raportissa todettu rakenteissa koholla olevaa kosteutta eikä myöskään mitään lisätutkimuksia suositeltu tehtäväksi.
Kohteessa tehdyn silmämääräisen tarkastuksen ja rakennusalan ammattilaisen tekemän kuntokartoituksen tulosten perusteella Txxxxxxxxxlla ei ollut syytä epäillä, että asuinrakennuksessa olisi kosteus¬ ja/tai homevaurioita. Keväällä 2014 Txxxxxxx tunsi sisätiloissa homeen hajua, kylpyhuoneessa haju oli erityisen voimakas. 29.5.2014 suoritettiin hometutkimus homeenetsintäkoiran avulla. Tarkoituksena oli tarkastaa kohde mikrobiepäilyn vuoksi. Homeenetsintäkoira ilmaisi homevaurioita olevan laajalti talon alapohjassa.
Tämän jälkeen Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy:n Exxx Rxxxxxxx otti 17.7.2014 materiaalinäytteitä 3 kpl ulkoseinän kutterieristeestä ja ulkoseinän lämmöneristeestä. 29.7.2014 päivätyn Työterveyslaitoksen analyysivastauksen mukaan ulkoseinänäytteissä oli runsaasti kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Mikrobiologisen viljelyn tulos viittaa materiaalin kostumiseen ja vaurioitumiseen, mikäli materiaalinäytteessä on elinkykyisiä sieni-itiöitä runsaasti, kuten tässä tapauksessa oli.
Mikrobikasvustolle altistuminen saattaa aiheuttaa muun muassa silmien, ihon ja hengitysteiden ärsytysoireita, yöyskää tai erilaisia yleisoireita, hengitystieinfektioita ja altistaa astman puhkeamiseen. Lisäksi Työterveyslaitoksen analyysivastauksen 11.8.2014 mukaan rakennuksen ulkoseinästä otetussa näytteessä todettiin myös
PAH-yhdisteitä, joiden kokonaispitoisuus oli korkea 31000 mg/kg, kun yksittäisen PAH-yhdisteen määritysraja on 0.05-0,1 mg/kg. Useat PAH-yhdisteet ovat syöpää ja perimämuutoksia aiheuttavia.
Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy:n kosteus- ja homevauriotutkimus 16.-17.7.2014 osoitti muun muassa, että:
- rakennuksen alapohjan ryömintätilassa märän perusmaan pinnalla on runsaasti kutteripurua sekä muuta moskaa
- perusmuurin alaosissa on viitteitä sade- ja pintavesien ohjautumisesta ryömintätilaan
- ryömintätilan maanpinta on noin 30 cm ympäröivän maanpinnan alapuolella
- ryömintätilan rakenteissa on akuuttia kosteutta (vesihelmiä)
- ryömintätilan suhteellinen kosteus on 95,7 % Rh lämpötilassa 14,9 °C
- alapohjan puurakenteissa on erittäin korkeaa kosteutta (välillä 38-64 paino-%)
- tuulensuojassa käytetty tervapaperi on vaurioitunut koko ryömintätilan laajuudelta
a. Tutkimusaukko 1 / ulkoseinä / pääty
- Rakenne: lautaverhous, tervapaperi, pahvi, lisälämmöneriste, vanha lautaverhous, tervapaperi, pahvi, kutteri
- Vanha lautaverhous osin lahonnut
- Verhouksen alla ei ilmarakoa
- Ei selvää hajua kutterissa
- Tervahuovassa voimakas haju
b. Tutkimusaukko 2 / ulkoseinä / pitkä sivu
- Lisäeristevillassa voimakas homeen haju
- Kutterissa homeen hajua
- Vesijälkiä rakenteissa Materiaalinäytteet:
1. ulkoseinä / alapohja/ tervapahvi:
sisältää pah-yhdisteitä (Työterveyslaitos 260775, 11.8.2014)
2. ulkoseinä / kutteri
vahva viite vauriosta (Työterveyslaitos 260651, 29.7.2014)
3. ulkoseinä / lämmöneriste
vahva viite vauriosta (Työterveyslaitos 260651,29.7.2014)
c. Tutkimusaukko 3 / ulkoseinä / lyhyt päätysivu
- Ulkopuolen villassa outo haju
d. Tutkimusaukko 4 /pukuhuone/ sisäpuoli/ ulkoseinä ja lattia
- Rakenne (ulkoseinä): paneelaus, lastulevy, alumiinipaperi, huokolevy, eristevilla
- Lattiassa kaksoislaattarakenne
- Pohjabetonilaatassa kohonnutta kosteutta
- Kohdassa vanhan väliseinän alajuoksu, jonka alla huopakaista
- Huopakaistassa homeenhajua
- Vanhan väliseinän ympäristössä puurakenteita betonivalun sisässä
e. Tutkimusaukko 5 / pukuhuone / vanha ulkoseinä
- Rakenne: Lastulevy, alumiinipaperi, huokolevy, vanha verhouslauta, tervapaperi
- Valesokkeli mahdollinen
- Styrox homeista
- Betonin pinnassa kohonnutta kosteutta
f. Tutkimusaukko 6 / portaanaluskomero / alapohja
- Rakenne: Lauta, lastulevy, kutteri
- Aistinvaraisesti tilassa kova haju
g. Tutkimusaukko 7 / yläpohja
- Väliseinän eristevilla kiinni aluslaudoituksessa / kovalevyssä
h. Tutkimusaukko 8 /yläpohja/ komero
- Lämmöneristeessä jälkiä ilmavuodoista, eriste ei aistinvaraisesti vaikuta olevan kunnossa
Suoritettujen tarkastusten ja tutkimusten tulokset
Tarkastuksessa todettiin laajoja kosteusvaurioita koko alkuperäisen osan ryömintätilan alueella. Puurakenteissa todettiin hyvin korkeita kosteuspitoisuuksia ja ryömintätilan suhteellinen kosteus oli korkea.
Ryömintätilassa kostean perusmaan pinnalla todettiin myös runsaasti alapohjarakenteen lahovaurioiden seurauksena pudonnutta kutteripurua ja muuta orgaanista ainesta, joka kostean perusmaan pinnalla vaurioituessaan ja kulkeutuessaan sisätiloihin aiheuttaa sisäilmaongelmia. Betonirakenteisten perusmuurien alaosissa todettiin lisäksi korkeaan kosteuteen viittaavaa kalkkihärmää sekä tummunutta betonia, joka viittaa perusmaan korkeaan kosteuteen sekä sadevesien ohjautumiseen ryömintätilaan.
Ryömintätilan epäpuhtauksilla on todennäköinen kulkureitti sisätiloihin ainakin keittiössä sijaitsevan osakellarin kautta, josta on suora yhteys ryömintätilaan tuuletusputken kautta. Lisäksi epäpuhtauksia kulkeutuu tyypillisesti lattialiittymien ja läpivientien kautta.
Alkuperäisen osan ulkoseinän lämmöneristeistä otetuissa materiaalinäytteissä todettiin vaurioita, joiden syynä lienee verhouslaudoituksen takaa puuttuva ilmaväli ja sen aiheuttama kosteuden tiivistyminen seinärakenteessa ja sen valuminen alaosan rakenteisiin. Lisäksi ulkoseinän alaosien rakenteiden kosteusrasitusta lisännee ryömintätilan korkea kosteus.
Kylmien sivukkaiden kohdalla ulkoseinärakenteissa oli todettavissa kosteusjälkiä, jotka ovat voineet syntyä esimerkiksi alapuolisista tiloista olevien ilmavuotojen seurauksena, jolloin lämmin ilma on tiivistynyt kylmissä rakenteissa. Edellä mainitusta on voinut aiheutua mikrobivaurioita välipohjan eristeisiin.
Alkuperäisen osan yläpohjan kolmiotilan tuuletusmahdollisuudessa todettiin puutteita. Päätykolmioissa ei havaittu tuuletusluukkuja ja lisäksi lämmöneristevilla on kiinni aluslaudoituksessa reunaosilla.
Kanteen perusteena on seuraavat kiinteistön laatuvirheet (todiste K5 s. 7ss.):
1. Alapohjan/ryömintätilan tuuletus on riittämätön. Laajennusosa on muuttanut ryömintätilan kosteustoimintaa.
2. Ryömintätilaan on jätetty orgaanista ainetta perusmaan pinnalle.
3. Ryömintätilan perusmaanpinta on noin 30 cm rakennusta ympäröivän maanpinnan alapuolella.
4. Alkuperäisen osan ulkoseinän verhoituslaudoituksen takaa puuttuu ilmaväli.
5. Alkuperäisen osan yläpohjan päätykolmioissa ei havaittu
tuuletusluukkuja ja lämmöneristevilla on kiinni aluslaudoituksessa reunaosilla.
Pyxxxxseudun ympäristötoimiston terveystarkastaja Pxxxx Kxxxxxxxx 1.10.2014 päivätyn lausunnon mukaan asunto saattaa aiheuttaa terveysriskin asukkaille.
Txxxxxxx on asunut rakennuksessa pääsiäisestä 2013 heinäkuun 26. päivä 2014 saakka.
Txxxxxxxxxlla on keväällä 2014 ilmennyt ihottumaa, nuhaa ja astmaoireita. Myös Txxxxxxxxxn tyttärellä on todettu ihottumaa käsissä. Txxxxxxx on tyttärensä kanssa joutunut terveysoireiden vuoksi muuttamaan pois asunnosta 3.7.2014. Txxxxxxxxxn iho- ja astmaoireet hävisivät kiinteistöltä poismuuton jälkeen. Txxxxxxxxxn ei ole tarvinnut käyttää sen jälkeen astmalääkkeitä.
Kiinteistössä olleet virheet
Txxxxxxxxxlle myyty kiinteistö poikkeaa siinä olleiden virheiden vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kysymyksessä on kiinteistön laatuvirhe, mahdollisesti salainen virhe, josta myyjä vastaa maakaaren (MK) 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan perusteella.
Txxxxxxxxxlla on MK 2:17.2:n perusteella oikeus purkaa kauppa, koska virhe on niin olennainen. Olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon terveyshaitta, vaurioiden laajuus ja lukumäärä, korjauksen kesto, virheiden sijainti sekä voiko asunnossa asua korjausten ajan.
Txxxxxxx ei olisi virheestä tietoisena tehnyt kauppaa lainkaan. Asunnossa asuminen aiheuttaa vaaraa terveydelle, eikä kohdetta voi käyttää alkuperäiseen tarkoitukseen eli asumiseen. Kantajalla on ollut oikeus odottaa, että kiinteistöä voidaan käyttää asumiseen ilman, että kiinteistöllä jouduttaisiin tekemään laajoja ja pitkäaikaisia koko rakennusosan käsittäviä korjaustöitä. Asunnon useassa osassa on todettu kosteusvaurioita.
Kantajan vaatimusten perusteena on sen vuoksi myös MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-kohta, jonka mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Kiinteistö ei vastaa sovittua, koska siellä ei voi asua. Kysymyksessä on vastaajan sopimusrikkomus. Myyjä vastaa sopimusrikkomuksesta myös salaisen virheen osalta. On lisäksi epäselvää, voidaanko terveyshaitta kokonaan poistaa korjaamalla kiinteistö.
MK 2:21:n mukaan myyjä vastaa kiinteistössä kaupanteon hetkellä olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Ratkaisevaa on se, onko vian peruste ollut olemassa jo kaupantekohetkellä.
Alapohja- ja ulkoseinärakenne on ollut sama alusta alkaen. Virhe on ollut olemassa jo kauppaa tehtäessä.
Txxxxxxxxxlla ei ole ollut kaupantekohetkellä tietoa kiinteistössä olleesta virheestä. Laajojen kosteusvaurioiden osuutta ei ole siten osaksikaan huomioitu kauppahinnassa.
Txxxxxxx on tarkastanut kohteen ennen kaupantekoa, mutta kyseiset kosteus-ja homevauriot, sekä väärät rakenteelliset ratkaisut ovat laajuudeltaan ja laadultaan olleet sellaisia, ettei niitä ole voinut havaita rakennuksen tavanomaisessa tarkastuksessa. Txxxxxxxxxlla ei ole rakennus- tai kiinteistöalan asiantuntemusta eikä alan koulutusta.
Ostajan tarkastusvelvollisuus ei MK:n 2 luvun 22 §:n mukaan ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä (Vrt. Helsingin HO 22.2.1996 S 940/859). Tässä tapauksessa merkittävimmät vauriot liittyvät alapohjan rakenteisiin / ryömintätilaan, joiden havaitseminen tavanomaisessa tarkastuksessa ei ole ollut mahdollista.
Rakennuksessa on ennen asuntokauppaa suoritettu kuntokartoitus Rxxxxxxx Yxxxxxxxxxxxxxx Oy:n toimesta. Kuntokartoituksen raporttia voidaan pitää puutteellisena; yhteenveto oleellisimmista virheistä tai riskeistä puuttuu kokonaan. Kartoituksessa ei ole myöskään esimerkiksi tarkastettu ryömintätilaa. Vähintäänkin ryömintätilankunnon tarkastusta olisi tullut suositella. Lisätarkistuksia ei suositeltu tehtäväksi eikä välitöntä korjaustarvetta todettu olevan olemassa.
Kuntotarkastuksen tulokset eivät ilmaisseet mitään sellaista, joka olisi vaikuttanut kaupan tekemiseen. Txxxxxxxxxlla on ollut myös oikeus luottaa myyjältä ja rakennusalan ammattilaiselta saamiinsa tietoihin. Txxxxxxxxx on täyttänyt laissa kiinteistön ostajalle asetetun selonottovelvollisuuden; selonottovelvollisuuden arvioimisesta Turun HO 20.11.2001 S 00/1925.
Txxxxxxx on todisteellisesti täyttänyt MK:n 2 luvun 25 §:n mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa virheistä kiinteistön myyjälle. Tämä on tapahtunut viivytyksettä Txxxxxxxxxn saatua tietää virheiden olemassaolosta ja merkityksestä.
Kirjallinen ja yksilöity 22.9.2014 päivätty reklamaation täydennys on lähetetty Oxxxxxxlle todisteellisesti. Alunperin Txxxxxxxxx reklamoi Oxxxxxxta 4.5.2014 päivätyllä ja lähetetyllä kirjeellä.
Kaupan purkamisen edellytysten täyttyminen
Alustavan korjauskustannusarvion mukaan kiinteistön korjaaminen asuttavaan kuntoon maksaisi vähintään 71.441,00 euroa (sis. alv 22%). Kauppahinta 85.000,00 euroa huomioiden virhe on olennainen ja kaupan purku on tämän vuoksi perustelluin vaihtoehto.
Virheen olennaisuutta arvioitaessa on huomattava, että Txxxxxxx on ostanut kiinteistön asumiskäyttöön, eikä ole voinut käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla. Virhettä ei voida myöskään kohtuullisessa ajassa eikä kohtuullisin kustannuksin poistaa (ks. Turun HO 20.11.1997 S 97/197). Kosteusvaurioiden vuoksi asuinrakennus on asunnoksi kelpaamaton ja terveydelle vahingollinen, ja on epäselvää, voidaanko terveyshaitta kokonaan poistaa korjaamalla kiinteistö. Virheen olennaisuudestaks. esimerkiksi Sisula-Txxxxxas, Lexa: Hinnanalennus. Jyväskylä 1992, s. 148-150.
Kiinteistöjen osalta virhettä on oikeuskirjallisuudessa pidetty olennaisena silloin, kun virheen korjauskustannukset ovat olleet noin 40 % kauppahinnasta (Pxxxo-Lixxxxxxxaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, Jyväskylä 2003, s. 290; Kxxxxxn-Txxxxx-Lxxxxxla: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, Helsinki 2010, s. 239; Rovaniemen HO: 15.5.2006 S 05/846). Tässä tapauksessa alustavan arvion perusteella korjauskustannukset tulevat olemaan yli 84 % kauppahinnasta.
Kantaja vetoaa lisäksi korkeimman oikeuden tapaukseen KKO 2015:58 virheen olennaisuutta arvioitaessa.
Hinnanalennuksen määräytymisestä (toissijainen vaatimus)
Hinnanalennuksen laskemisperusteena on oikeuskäytännön perusteella käytettävä ensisijaisesti arvioituja tai jo toteutuneita virheen korjauskustannuksia (esim. KKO 1986 II 90).
Korjauskustannusarvio perustuu Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy:n tekemään korjauskustannuslaskelmaan. Virheiden korjaaminen tulee maksamaan 71.441,00 euroa (sis. alv 22%). Exxx Rxxxxxxx
Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy:stä on toiminut pitkään rakennusalalla, hänellä on kokemusta korjausrakentamisesta ja korjauskustannusten arvioimisesta. Hän on tutustunut kohteeseen paikan päällä.
Hinnanalennusvaatimukseen kuuluu myös oman työn arvo. Txxxxxxx on käyttänyt home-/kosteusvaurioiden selvittelyyn omaa aikaansa
1.5.2014-13.1.2015 välisenä aikana yhteensä 12 tuntia. Lisäksi Txxxxxxx on joutunut käymään kiinteistöllä kahdesti kuukaudessa heinäkuun alusta alkaen varmistamassa muun muassa lämmityksen toiminnan ja sen, että kiinteistö ei joudu ilkivallan kohteeksi. Tästä johtuvat tunnit ovat tähän mennessä yhteensä 29 h. Yhteensä omaa työtä 41 h x 8,00 euroa = 328,00 euroa.
Vaatimukset Oxxxxxx kiistää Txxxxxxxxxn kanteen perusteeltaan ja määrällisesti hyväksyy korjauskustannuksina enintään 1.000,00 euroa ja vaatii, että Txxxxxxxxxn kanne hylätään.
Oxxxxxx vaatii, että Txxxxxxxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 11.578,13 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin tarkoittamine viivästyskorkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion julistamisesta.
Kaupan kohteessa ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan tarkoittamaa virhettä. Näin ollen Txxxxxxxxxlla ei ole oikeutta kaupan purkamiseen eikä hinnanalennukseen.Txxxxxxxxx on kannevaatimuksensa perusteeksi esittänyt lukuisan määrän seikkoja käsitellen niitä poikkeamina vastaavanlaisiin rakennuksiin verrattuna.
Oxxxxxx toteaa, että sellaisia poikkeamia kyseisessä kohteessa ei kaupantekohetkellä ole ollut. Käsillä olevassa asiassa rakennuksen ikä on yksi olennaisimmista ratkaisukriteereistä. Kaupan kohteessa on noudatettu rakentamisaikoihin vallinneita, tuolloin yleisesti hyväksyttyjä rakentamistapoja ja rakentamisessa on käytetty rakentamisaikaan yleisesti käytössä olleita, rakentamisaikaan hyväksyttyjä rakennusmateriaaleja.
Kaikki kaupan kohteessa havaitut korjaustarpeet eivät ole vikoja, saati virheitä. Korjaustarve voi syntyä tarkoituksenmukaisuuslähtökohdista, jotka eivät sisälly maakaaren 2 luvun 17 §;n tarkoittamaan laatuvirhekategoriaan. Sen lisäksl, että Txxxxxxx tuli tietoiseksi siitä, että kaupantekoaikaan pääosa rakennuksesta oli 56 vuotta vanha ja rakennuksen laajennusosa 34 vuotta vanha, hän sai kuntokartoituksen yhteydessä tietää rakennuksesta muun muassa seuraavia seikkoja:
- Kiinteistöllä ei ole salaojitusta.
- Kiinteistöllä on alkuperäinen rossipohja ja sen yhteydessä alkuperäinen, alapohjan eriste (puru-, kutterimateriaalia).
- Laajennusosassa on maanvarainen perustus.
- Ulkoverhouslaudan alla ei ole tuuletusväliä.
- Vesikatteessa on ollut merkkejä vesivuodoista.
- Kattorakenteissa ei ole tuuletusväliä.
- Pesuhuoneen seinissä ei ole vedeneristystä.
- Pesuhuoneen seinärakenteet ovat olleet puuta ja rakennuslevyä.
- Pesuhuoneen lattiakaivon vedeneristys on asennettu väärin.
- Pesuhuoneen lattiassa ja seinissä on ennen kaupantekoa ollut kohonneita kosteusarvoja, samoin saunassa.
Txxxxxxxxxn on siten tullut varautua siihen, että kaupan kohteessa saattaa olla kosteudesta aiheutuneita, haitallisia yksityiskohtia useammassakin eri rakennuksen osiossa sekä siihen, että kosteudesta saattaa syntyä vaurioita eri rakennusosiin.
Seikat. joihin kantaja on vedonnut
Seuraavassa on Oxxxxxxn kannanotto Txxxxxxxxxn esittämiin seikkoihin. Vialla tarkoitetaan jäljempänä rakennuksessa havaittua sellaista seikkaa, jonka korjaamista voidaan pitää jollakin aikajänteellä tehtynä tarkoituksenmukaisena: sillä ei tarkoiteta maakaaren tarkoittamaa laatuvirhettä. (Kursivoinnilla on lainaukset kannekirjelmästä. Oxxxxxxn kannanotot ilman korostusta).
Länsi-Suomen Rxxxxxxxxxxxsi Oy:
- Rakennuksen alapohjan ryömintäti/assa märän perusmaan pinnalla on runsaasti kutteripurua sekä muuta moskaa. Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe.
- Perusmuurin alaosissa on viitteitä sade- ja pintavesien ohjautumisesta ryömintätilaan. Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Kyseessä on maakaaren 2 luvun 22 §:n tarkoittama seikka.
- Ryömintätilan maan pinta on noin 30 cm ympäröivän maanpinnan alapuolella. Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Kyseessä on maakaaren 2 luvun 22 §:n tarkoittama seikka.
- Ryömintätilan rakenteissa on akuuttia kosteutta (vesihelmiä). Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Kuvattu seikka on poistettavissa alapohjan tuuletusta lisäämällä.
- Ryömintätilan suhteellinen kosteus on 95, 7 %Rh lämpötilassa 14,9 °C.
Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Kuvattu seikka on poistettavissa alapohjan tuuletusta lisäämällä.
- Alapohjan puurakenteissa on erittäin korkeaa kosteutta (välillä 38-64 paino-%). Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Kuvattu seikka on poistettavissa alapohjan tuuletusta lisäämällä.
-TuulensuOxxxxxxxa käytetty tervapaperi on vaurioitunut koko ryömintätilan laajuudelta. Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Tervapaperi on kyseisenlaisessa kohteessa käytettynä käyttöikänsä päässä. Uusimisen tarve olemassa.
a. Tutkimusaukko 1 / ulkoseinä I pääty
- Rakenne: lautaverhous, tervapaperi. pahvi, lisälämmöneriste, vanha lautaverhous, tervapaperi, pahvi, kutteri
- Vanha lautaverhous osin lahonnut. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Kyseessä on maakaaren 2 luvun 22 §:n tarkoittama seikka.
- Verhouksen alla ei ilmarakoa. Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Tältä osin on huomattava, että rakentamistavasta ei ole aiheutunut vauriota rakenteille.
- Ei selvää hajua kutterissa.?
- Tervahuovassa voimakas haju. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Haju on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
b. Tutkimusaukko 21ulkoseinä I pitkä sivu
- Lisäeristevillassa voimakas homeen haju. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Haju on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
- Kutterissa homeen hajua. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Haju on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
- Vesijälkiä rakenteissa. Oxxxxxx ei kykene tätä kommentoimaan, koska seikan kuvaus on epämääräinen.
1. ulkoseinä / alapohja I tervapahvi:
sisältää pah-yhdisteitä (Työterveyslaitos 260775, 11.08.2014). Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Esiintymä on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
2. ulkoseinä / kutteri:
vahva viite vauriosta (Työterveyslaitos 260651, 29.07.2014). Todettu vain viite vauriosta, Siltä varalta, että vaurion katsottaisiin olevan olemassa, kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Esiintymä on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
3. u/koseinä l lämmöneriste:
vahva viite vauriosta (Työterveyslaitos 260651, 29.07.2014). Todettu vain viite vauriosta. Siltä varalta, että vaurion katsottaisiin olevan olemassa, kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Esiintymä on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
c. Tutkimusaukko 3 I ulkoseinäl lyhyt päätysivu
- Rakenne: /autaverhous, tervapaperi, pahvi, lisälämmöneriste, vanha lautaverhous, tervapaperi, pahvi, kutteri
- Ulkopuolen villassa outo haju. Kyseessä on enimmillään vika, ei maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Haju on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
d. Tutkimusaukko 4 I pukuhuone I sisäpuoli I u/koseinä ja lattia
- Rakenne (ulkoseinä): paneelaus, lastulevy, alumiinipaperi, huokolevy, eristevil/a. Lattiassa kaksoislaattarakenne.
- Pohjabetonilaatassa kohonnutta kosteutta. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Kosteus on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
- Kohdassa vanhan väliseinän alajuoksu, jonka alla huopakaista. Oxxxxxx ei kykene kommentoimaan, kun ei tiedä, onko kyse virheväittämästä.
- Huopakaistassa homeenhajua. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Haju on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa .
- Vanhan väliseinän ympäristössä puurakenteita betonivalun sisässä. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Rakentamistapa on tyypillinen kyseiselle rakentamisajalle.
e. Tutkimusaukko 51 pukuhuone I vanha ulkoseinä
- Rakenne: lastulevy, alumiinipaperi, huokolevy, vanha verhous/auta; tervapaperi . Valesokkeli mahdollinen.
- Styrox homeista. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Home on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
- Betonin pinnassa kohonmuta kosteutta. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Kosteus on tyypillinen tämän kaltaisissa rakenteissa.
f Tutkimusaukko 6 / portaanaluskomero I alapohja
- Rakenne: lauta, lastulevy, kutteri.
- Aistinvaraisesti tilassa kova haju. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Oxxxxxx katsoo, että hajun toteaminen pelkästään aistinvaraisesti on seikan toteamistapana epäluotettava.
g. Tutkimustaukko 7 I yläpohja
- Väliseinän eristevifla kiinni aluslaudoituksessal kovalevyssä. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Rakentamistapa on tyypillinen kyseiselle rakentamisajalle.
h. Tutkimusaukko 8 I yläpohja I komero
- Lämmöneristeessä jälkiä ilmavuodoista, eriste ei aistinvaraisesti vaikuta olevan kunnossa. Ei vika eikä maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Oxxxxxx katsoo, että hajun toteaminen pelkästään aistinvaraisesti on seikan toteamistapana epäluotettava.
1. Alapohjan /ryömintätilan tuuletus. Vastaaja on kiistänyt sen, että rakennuksen alapohjan/ryömintätilan tuuletus olisi toteutettu puutteellisesti siihen nähden, mikä talon rakentamisaikana on ollut yleisesti hyväksyttävä ja yleisen rakentamiskäytännön ja määräysten mukainen. Rakennuksen laajennusosan asemointi/sijainti alkuperäiseen osaan on ollut selkeästi nähtävissä. Rakennuksessa olevien, alapohjan/ryömintätilan tuuletusluukkujen määrä/pinta-ala lienee nykynormeihinkin nähden riittävä. Maakaaren tarkoittaman salaisen virheen kriteerit eivät täyty.
2. Ryömintätilan orgaaninen aine. Kohteen rakentamisaikana on sovellettu rakentamistekniikkaa, jossa ryömintätilaan jätettiin maa-ainesta. Määräykset/suositukset ryömintätilan osalta ovat tulleet voimaan vasta kohteen rakentamisajankohdan jälkeen. Kyse ei ole maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä.
3. Ryömintätilan perusmaanpinnan korkeus. Rakentaminen on toteutettu kohteen rakentamisaikaan vallinneiden määräysten ja rakentamistapojen mukaisesti. Kyse ei ole maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä.
4. Ulkoverholaudoitus. Rakentaminen on toteutettu kohteen rakentamisaikaan vallinneiden määräysten ja rakentamistapojen mukaisesti. Kyse ei ole maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä.
5. Yläpohjan päätykolmio. Rakentaminen on toteutettu kohteen rakentamisaikaan vallinneiden määräysten ja rakentamistapojen mukaisesti. Kyse ei ole maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä.
Vastaaja on lisäksi kiistänyt kyseessä olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-kohdan mukainen sopimusrikkomus. Vastaaja ei ole kaupantekohetkellä ollut tietoinen niistä seikoista, jotka mahdollisesti ovat aiheuttaneet rakennuksen asumiskelvottomuuden. Vastaaja ei siten ole voinut syyllistyä sopimusrikkomukseen.
Kanteessa ei ole esitetty näyttöä siitä, että ne seikat, joihin kannevaatimukset on perustettu, olisivat aiheuttaneet taikka aiheuttaisivat terveyshaittaa asuintiloihin.
Hinnanalennusvaatimuksen määrä
Txxxxxxx on nimennyt todisteeksi kustannusarvion. Arvio on kaikilta osin massaperusteinen, mistä seuraa, että kustannusarviossa ei osaksikaan ole huomioitu kohteen yksittäisten rakennusosien tosiasiallista korjaustarvetta. Massaperusteisen kustannusarvion lähtökohtana on se,
että kaikki rakenteet uusitaan. Koska hinnanalennus tyypillisesti määräytyy maakaaressa tarkoitettujen laatuvirheiden välttämättömien korjaustöiden aiheuttamien kustannusten perusteella, massaperusteinen arvio tulee jättää siten käsillä olevassa asiassa huomiotta.
Kun vielä huomioidaan, että kaupan kohteena olleen omakotitalon iän johdosta rakenteiden yms. korjaamisesta laajalti syntyy paitsi tasonparannusta, myös käyttöiän pidennystä. Oxxxxxx myöntää hinnanalennusvaatimuksesta määrällisesti 1.000,00 euroa.
Korjaustoimenpiteinä on tarpeen ryömintätilan tuuletuksen lisääminen ja tervapapereiden korjaus.
Sijaisasunnon kulut
Edellä selostetuin perustein Txxxxxxxxxn asumiskustannuksia koskeva vaatimus on perusteeton. Oxxxxxxlla ei ollut määrällisesti huomauttamista vaatimukseen.
Ennen kaupantekoa suoritetun kuntokartoituksen yhteydessä Txxxxxxx ilmoitti tekevänsä pesuhuone-/saunaosaston peruskorjauksen siten, että purkaa osaston kaikki rakenteet ja saattaen sen jälkeen osaston nykyaikaista tekniikkaa vastaavaksi vedeneristyksen ja muun osalta.
Kuntokartoituksen yhteydessä Txxxxxxx nimenomaisesti ilmoitti, että kyseessä olevassa osastossa tarkempaa kartoitusta (rakenteiden purkamista ja kosteuden mittausta porauksin) ei ole tarpeen tehdä.
Asuintilan haju-/terveyshaitta
Txxxxxxxxx sai kaupan kohteen hallintaansa 1.4.2013. Ilmoituksensa mukaan Txxxxxxx on tehnyt havainnon huonetilan hajusta yli vuosi hallinnanluovutuksen jälkeen. Mikäli kaupan kohteessa olisi kaupanteon aikaan ollut hajuhaittaa normaalille asuintilojen käytölle, olisi tällainen havainto tullut tehdä heti hallinnanluovutuksen jälkeen.
Oxxxxxx on itse asunut kohteessa astmaa sairastavan poikansa kanssa 11 vuotta eikä Oxxxxxxlle itselleen eikä hänen pojalleen ole aiheutunut asumisesta haittaa terveydelle; ei oireita eikä vaivoja hengitysteissä.
Oxxxxxx on saanut tietää, että Txxxxxxxxx oleskeli kohteessa hallinnanluovutuksen jälkeen epäsäännöllisesti. Kohteessa on painovoimainen ilmanvaihto, minkä vuoksi on selvää, että jo 1-2 vuorokauden mittainen talon asuintilojen käyttämättömyys johtaa siihen, että asuintiloihin syntyy tunkkainen haju. Tällainen haju ei ole epätyypillistä kaupan kohteen tyyppisissä rakennuksissa.
Ostajan reklamaatio
Txxxxxxxxxn on katsottava tehneen virheilmoituksen liian myöhään. Txxxxxxx on ilmoittanut tehneensä havainnon hajuhaitasta vasta vuosi sen jälkeen, kun hallinta siirtyi hänelle. Se seikka, että kiinteistökaupassa ostaja ei hallintaoikeuttaan kokonaisvaltaisesti käytä, ei ole myyjän
vastuulla. Txxxxxxxxx on ostanut kohteen omaksi vakituiseksi asunnoksi.
Oikeudellinen arviointi:
Kaupan purkamisella ei voida saada aikaan ennen kauppaa vallinnutta tilaa. Kantaja on myynyt kiinteistön tarpeistosta uima-altaan ja infrapunasaunan.
Vastaaja ei väitä, että kantajan vääränlaisesta kiinteistön käytöstä olisi aiheutunut vaurioita.
Kanteessa ei ole väitetty, että Oxxxxxx olisi ollut tietoinen niistä seikoista, joita Txxxxxxxxx kanteessaan käsittelee laatuvirheinä. Näin ollen tarkasteltavaksi tulee maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittama salainen virhe; siis täyttyvätkö salaisen virheen olemassaolon edellytykset siten kuin kyseisessä lainkohdassa tarkoitetaan.
Oikeuskirjallisuudessa on käsitelty salaisen virheen osalta riskinjakoa myyjän ja ostajan välillä. Oikeuskirjallisuudessa on yhdenmukainen linjaus siitä, että rakennuksen ikä on merkittävä tekijä siihen, kumpi kaupan osapuoli lähtökohtaisesti kantaa riskin salaisen virheen olemassaolosta. On lähdetty siitä, että mikäli kyseessä on vanha rakennus, riskin salaisen virheen olemassaolosta kantaa ostaja.
Vanhana rakennuksena on oikeuskirjallisuudessa pidetty noin 50 vuotta vanhaa rakennusta. Käsillä olevassa asiassa kaupan kohteena ollut omakotitalo on pääosin täyttänyt vanhan rakennuksen kriteerit.
Tarkasteltavaksi rakennuksen ikäkriteerin kanssa tulee se seikka, onko selostetunlaisesta, riskinjakoa koskevasta pääperiaatteesta jollakin erityisellä perusteella poikettava. Erityisenä perusteena voitaisiin pitää esimerkiksi kohteessa suoritettuja, joidenkin rakennusosien perusparannuskorjauksia. Tällaisia ei kuitenkaan kohteessa ole tehty eikä muutoinkaan ole sellaisia erityisiä syitä, joiden nojalla selostetusta riskinjaon periaatteesta tulisi poiketa.
Painoarvoa sille, että käsillä olevassa asiassa ostaja kantaa riskin salaisen virheen olemassaolosta, lisää ne ostajalle annetut ennakkotiedot kaupan kohteena olevan rakennuksen teknisestä kunnosta, jotka tiedot ostaja on saanut ennen kaupantekoa tehdyn kuntotarkastuksen perusteella.
Kauppakirja 8.2.2013
Rxxxxxxx Yxxxxxxxxxxxxxx Oy, kuntokartoitusraportti 4.2.2013. Reklamaation täydennys 22.9.2014
Kxxxxx hometutkimus homeenetsintäkoiran avulla 29.5.2014.
Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy tutkimusselostus 18.8.2015 (valokuvia 42 kpl ja Työterveyslaitoksen analyysivastaukset 29.7.2014 ja 11.8.2014 sekä alustavan korjaustyöselvityksen alustavine
kustannusarvioineen sekä
piirrokset pientalojen riskirakenteista + märkätilojen kustannusarvio 24.9.2015)
Pyhäjärviseudun ympäristötoimisto / terveystarkastaja Pxxxx Kxxxxxxxx lausunto 01.10.2014
Exxxxx terveyskeskus, työterveyshuollon yleislomake Asuinhuoneiston vuokrasopimus
Työterveyslaitos analyysivastaus 28.7.2015
Länsi-SuomenRxxxxxxxxx Oy:n lasku 4.8.2014 Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy:n lasku 29.7.2015
Rxxxxxxx Yxxxxxxxxxxxxxx Oy:n kuntokartoitusraportti 07.02.2013 Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy:n tutkimusselostus 15.09.2014 Pyxxxxxxseudun ympäristötoimisto / terveystarkastaja Pxxxx Kxxxxxxxx lausunto 01.10.2014
Exxxxx Txxxxxxxxhuolto Oy:n raportti 26.1.2011 pidetystä tarkastuksesta
Jxxny Txxxxxxx
Exxx Rxxxxxxx, Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy Sxxxx Oxxxxxx
Vxxxxxx Fxxxxxxxg
Txxxxxxx on 8.2.2013 tehdyllä kauppakirjalla ostanut Oxxxxxxlta Exxxxx kunnan Kxxxxxx kylässä sijaitsevan Kxxxxxxx -nimisen tilan, Rn:o 1:xx ja sillä olevan asuin-ja talousrakennuksen. Kiinteistö sijaitsee osoitteessa Uxxxxxxxx 2x, 2xxxx0 Kxxxxx. Kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu vuonna 1956 ja asuinrakennusta on laajennettu vuonna 1979. Rakennuksessa on ennen kaupan tekemistä tehty kuntotarkastus.
Txxxxxxx on muuttanut taloon pääsiäisenä 2013. Txxxxxxxxxn kertoman mukaan hänen vieraansa olivat joulukuussa 2013 havainneet talossa outoa hajua.
Txxxxxxx on viitannut kirjallisena todisteena olevaan työterveyshuollon yleislomakkeeseen ja sanonut, että hän oli keväällä 2014 epäillyt homeongelmaa talossa. Hänellä oli tuolloin ilmennyt ihottumaa, nuhaa ja astmaoireita. Myös Txxxxxxxxxn tyttärellä on todettu ihottumaa käsissä.
Txxxxxxx on kertomansa mukaan tyttärensä kanssa joutunut terveysoireiden vuoksi muuttamaan pois asunnosta 3.7.2014. Txxxxxxxxxn mukaan hänen iho- ja astmaoireensa hävisivät kiinteistöltä poismuuton jälkeen eikä hänen ole tarvinnut käyttää sen jälkeen astmalääkkeitä.
29.5.2014 talossa suoritettiin hometutkimus homeenetsintäkoiran avulla. Tarkoituksena oli tarkastaa kohde mikrobiepäilyn vuoksi.
Homeenetsintäkoira ilmaisi homevaurioita olevan laajalti talon
alapohjassa.
Heinäkuussa 2014 rakennuksessa suoritetussa tarkastuksessa todettiin laajoja kosteusvauriolta koko alkuperäisen osan ryömintätilan alueella. Puurakenteissa todettiin hyvin korkeita kosteuspitoisuuksia ja ryömintätilan suhteellinen kosteus oli korkea.
Terveystarkastajan lausunnon 1.10.2014 mukaan asunto saattaa aiheuttaa teNeysriskin asukkaalle.
Onko ostaja täyttänyt maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa virheistä kiinteistön myyjälle
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Txxxxxxx on kertonut ensimmäisen kerran ilmoittaneensa Oxxxxxxlle virhehavainnoistaan kirjeitse huhtikuussa 2014. Myös Oxxxxxx on sanonut näin tapahtuneen. Tämän jälkeen kiinteistöllä on suoritettu tutkimuksia. 29.5.2014 suoritettiin hometutkimus homeenetsintäkoiran
avulla. Koira ilmaisi homevaurioita olevan laajalti. Rxxxxxxxxx Oy otti materiaalinäytteitä 17.7.2014 ja Työterveyslaitos antoi 29.7.2014 ja 11.8.2014 päivätyt analyysivastauksensa . Työterveyslääkäri oli 7.5.2014 todennut Txxxxxxxxxlla ihottumaa, nuhaa ja astmaoireita, jotka olivat lisääntyneet keväällä 2014.
Näiden toimenpiteiden jälkeen Oxxxxxxlle on lähetetty 22.9.2014 päivätty, kirjallisena todisteena oleva reklamaation täydennys.
Oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä (Kxxxxxen: Kosteus-ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana 2004, s.134-136) on katsottu, että kohtuulliseen reklamaatioaikaan kuuluu, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Lisäksi voidaan ottaa huomioon, että kyseessä on kohde, jollaisen kauppaa kuluttaja harvoin käy. Koska kuluttajalle ei pääse syntymään rutiinia tällaisen kaupan tekemiseen, ei reklamaatiokaan ole hänelle tavanomainen toimenpide. Yleisesti sovellettavan tarkan aikarajan antaminen ei ole mahdollista, vaan se riippuu olosuhteista.
Nyt kyseessä olevassa tapauksessa kosteusvauriot ovat selvinneet vasta asiantuntijoiden tekemissä tarkastuksissa. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on tehty ajoissa.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata , virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Olennaisuusarvioinnista
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58 katsonut, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa
kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen.
Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta Korkein oikeus on katsonut ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheistä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista , joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.
Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus on katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.
Korkein oikeus on katsonut edelleen, että mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.
Korkein oikeus on katsonut, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.
Kaupan kohteena on ollut 1 1/2 -kerroksinen, vuonna 1956 valmistunut harjakattoinen, puurakenteinen ja lautaverhottu niin sanottu rintamamiestalo. Rakennukseen on tehty laajennusosa vuonna 1979. Vanhemmassa osassa alapohjana on alkuperäinen niin sanottu rossipohjarakenne. Rakennus on perustettu maanvaraisille anturoille. Lämmöneristeenä on todennäköisesti alkuperäinen puru.
Laajennusosan kohdalla alapohja on maanvarainen. Alustäytöllä olevan solumuovieristeen päälle on valettu betonilaatta, johon on pesutilojen kohdalla muotoiltu tarvittavat kallistukset.
Rossi pohjan alla on tuulettuva ryömintätila. Ennen kauppaa tehdyn kuntokartoituksen mukaan tilan johtava aukko on pieni ja sen tukkeena oli lisäksi jäätynyttä sepeliä, minkä vuoksi tilaa ei tarkastettu.
Kiinteistön kauppakirjassa on asuinrakennuksen kunnon osalta viitattu ainoastaan ennen kaupantekoa toimitettuun kuntokartoitukseen.
Kauppakirjassa ei ole myyjän vastuuta erityisesti rajoittavia tai lisääviä ehtoja.
Kiinteistöstä ennen kaupantekoa laaditun kuntokartoituksen mukaan 7.2.2013 tehdyssä kuntokartoituksessa rakennuksen huonetilat oli tutkittu silmämääräisesti. Koereikiä ei ollut porattu. Pesutilat oli tutkittu kosteudenosoittimella. Muista tiloista oli otettu kosteudenosoittimella satunnaisotoksia. Rakennuksen ulkopuoli oli tutkittu silmämääräisesti. Rakennuksen vesikattoa ei tarkastettu katolla olleen lumen ja sen aiheuttaman liukkauden vuoksi. Yläkerran huoneiden yläpuolella olevia rakenteita ei nähty kokonaan. Laajennusosan yläpohjatilaan ei ole näköyhteyttä.
Kuntokartoituksessa on todettu rakennuspaikan olevan lähes tasamaata. Piha-alueen pintavesiviemäröintiä ei tontilla ole. Kattovedet on johdettu osittain pois rakennuksen vierustalta. Osa vesistä imeytyy maahan rakennuksen vierustalle ja aiheuttaa ylimääräistä kosteuskuormitusta perusmuureihin.
Rossipohjan osalta on todettu, että sen alla on tuulettuva ryömintätila. Tilaa ei kuntokartoituksen mukaan tarkastettu, koska rossipohjan alapuoli on tarkastettu kaksi vuotta sitten (vuonna 2011) tehdyn kartoituksen yhteydessä, jolloin se oli todettu vauriottomaksi.
Kuntokartoituksessa oli pintakosteuden tunnistimella tutkittaessa todettu pesuhuoneen lattiassa kaivon ja suihkun välisellä alueella koholla olevaa kosteutta. Kartoituksen mukaan rakennetta ei ollut avattu, koska tila tullaan remontoimaan ostajan toimesta lähiaikoina.
Kuntokartoituksessa oli korjaussuosituksina ja huomioon otettavina puutteina mainittu seuraavat seikat:
Kaikki kattovedet tulee nykyisten ohjeiden mukaan johtaa kaivojen ja viemärien avulla pois rakennusten välittömästä läheisyydestä tai erillisten kourujen avulla vähintään kolmen metrin päähän rakennuksesta.
Ajoittain runsaiden sade-ja sulamisvesien vapaasta poistumisesta tulee huolehtia.
Maan pinnan tulisi nykyisten ohjeiden mukaan viettää kaikilla seinustoilla poispäin vähintään 15 cm lähimmän kolmen metrin matkalla. Ohjeistus tulee ottaa huomioon, mikäli piha-aluee lla tehdään maan pintojen korkeusasemaan vaikuttavia muutoksia.
Kaikkea kasvillisuutta tulee välttää seinien vierustoilla, koska ne haittaavat rakennuksen tuulettumista ja niiden juuret voivat tunkeutua salaojiin ja perustuksissa mahdollisesti oleviin halkeamiin.
Rakennuksen seinien vierustat on pyrittävä pitämään kuivina maan pintojen oikealla muotoilulla, sokkelin ulkopuolisella vedeneristyksellä,. salaojltuksella yms. tapauskohtaisesti soveltuvilla menetelmillä siten, ettei kosteus pääse siirtymään haitallisestisokkeliin ja nousemaan kapillaarisesti ylempänä oleviin puurakenteisiin.
Rakennuksen vierustalle kerääntyvä lumi tulisi poistaa, etteivät sulamisvedet aiheuta tarpeetonta kosteusrasitusta perustuksiin ja niihin liittyviin seinärakenteisiin.
Ulkoverhoukselle tulee tehdä huoltomaalaus. Kaikki julkisivun puiset osat tulee huoltomaalata määrävälein. Sopiva huoltoväli on yleensä noin 5-10 vuotta.
Vesikatteen huoltamista on suositeltu lähitulevaisuudessa. Kiinnitykset tulee tarkastaa ja kiristää tarvittaessa.
Räys täskourujentoimivuus tulee varmistaa poistamalla vesikatolta ja kouruista roskat säännöllisesti.
Katolle tulee asentaa lapetikkailta piipuille johtavat kulkusillat.
Pesuhuoneen kastuvien pintojen säännöllistä käytön jälkeistä kuivaamista on suositeltu esimerkiksi kumilastalla kosteuden kerääntymisen vähentämiseksi.
Pesuhuoneen osalta ei ole havaittu olevan välitöntä korjaustarvetta.
Lattialämmityksen osalta on todettu, että se tulee pitää aina (myös kesällä) toiminnassa ja riittävällä teholla (pintalämpötila max +28 astetta) kerääntyvän kosteuden haihduttamiseksi.
Vuotoalustan asentamista on suositeltu kylmäkalusteen alle.
Putkistoissa on osia, jotka ovat saavuttaneet tai ovat lähiaikoina saavuttamassa oletetun teknisen käyttöikänsä. Niiden tarkastuttamista LVI-alan asiantuntijalla on suositeltu.
Takkahuoneessa olevan tulisijan kohdalla on havaittu palomuurin laatoissa pystysuuntainen halkeama, jonka aiheuttaja ei tarkastuksessa selvinnyt. Halkeaman merkitys ja mahdollinen korjaustarve tulisi selvittää nuohoojalla.
Rakennus on ajalta, jolloin on käytetty yleisesti asbestia rakenteissa ja rakennusmateriaaleissa. Asbestin käyttö on 1.1.1993 alkaen kielletty. Tämä on otettava huomioon mahdollisia korjauksia tehtäessä .
Kuntokartoituksen lopussa on todettu, että kartoituksen tarkoituksena on selvittää rakennuksen tekninen kunto. Tarkastus perustuu silmämääräiseen tarkasteluun ja pintakosteuden tunnistimella tapahtuvaan kosteuden mittaukseen. Pintakosteudet on mitattu otantaperiaatteella, lähtöpiste on epävirallinen. Koska tutkimuksessa rakenteita ei avattu, on piilevien virheiden mahdollisuus olemassa.
Johtopäätökset kauppakirjan ehdoista ja kuntokartoituksesta
Txxxxxxx on sanonut aikoneensa tehdä pesuhuoneessa remonttia. Ajankohtaa hän ei ollut päättänyt. Txxxxxxxxxn tarkoituksena ei ollut remontoida koko taloa.
Käräjäoikeus katsoo, että Txxxxxxx on kauppakirjan ehtojen ja edellä mainittujen ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, ettei omakotitalon alapohjassa tai pesutilassa tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön.
Kaupanteon jälkeen havaitut vauriot
Käräjäoikeus katsoo, että kaupanteon jälkeen todetut , alussa selostetut rakennuksen alapohjan vauriot ovat laajuudeltaan sellaisia, että niiden korjaamatta jättäminen on omiaan altistamaan talon asukkaat haitallisille terveysvaikutukslile. Terveystarkastaja on lausunnossaan todennut asunnon saattavan aiheuttaa terveysriskin asukkaille. Txxxxxxx on kertonut, että hänelle oli talossa asumisen aikana aiheutunut iho- ja astmaoireita, joihin on määrätty myös lääkitys. Txxxxxxx on kertomansa mukaan joutunut terveysoireiden vuoksi muuttamaan pois talosta 3.7.2014. Muuton jälkeen iho- ja astmaoireet olivat hävinneet.
Asiassa esitetyistä kirjallisista lausunnoista, todisteina esitetyistä valokuvista ja todistaja Rxxxxxxxsen (Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy) kertomuksesta käy ilmi, että rakennuksessa on todettu laajoja kosteus¬ ja homevaurioita alkuperäisen osan alapohja-, ulkoseinä- ja yläpohjarakenteessa. Lisäksi korjauksia kohdistuu ulkopuoliseen kosteudenhallintaan.
Txxxxxxxxxn käyttämän asiantuntijan Länsi-Suomen Rxxxxxxxxx Oy/Exxa Rxxxxxxxsen (rakennusmestari, pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastajaksi) laatiman alustavan korjaustyöselityksen mukaan vaurioituneet rakennusosat ja -materiaalit tulee poistaa ja uusia.
Korjaustöiden lopullinen laajuus toimenpiteineen selviää vasta riittävillä purkutöillä ja lisätutkimuksilla.
Korjaustyöselityksessä on esitetty tähän mennessä tiedossa olevat korjaukset pääpiirteittäin, joita ovat muun muassa alapohjarakenteen korjaus , ulko- ja väliseinärakenteen korjaus ja yläpohjarakenteiden korjaus.
Rxxxxxxxnen on esittänyt vaurioiden arvioiduista korjauskustannuksista eritellyn laskelman, jonka mukaan korjaushankkeen kokonaiskustannuksiksi muodostuu 71 441 euroa.
Oxxxxxx on katsonut, että korjaustoimenpiteinä on tarpeen ryömintätilan tuuletuksen lisääminen ja tervapapereiden korjaus. Korjauskustannusten määrä tältä osin on 1 000 euroa. Oxxxxxx ei ole esittänyt näyttöä väitteensä tueksi.
Käräjäoikeus katsoo, että Txxxxxxx on esittämällään todistelulla osoittanut, että rakennuksen alapohjassa oleva kosteusvaurio on niin vakava, ettei sen korjaamista Oxxxxxxn esittämällä tavalla voida pitää asumiskäyttöön tarkoitetussa rakennuksessa varteenotettavana vaihtoehtona. Alapohjan vaurioiden korjauskustannuksia ei voida ennen korjaustöiden tekemistä riittävällä varmuudella määrittää. Riski siitä, että alapohja joudutaan Txxxxxxxxxn esittämällä tavalla uusimaan kokonaan, on varteenotettava.
Kun on kysymys tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön omistaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteistä palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.
Käräjäoikeus katsoo, että alapohjan kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä Txxxxxxx on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskustannuksina maksamaan. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellykset kaupan purkamiselle
Txxxxxxxxxn vaatimuksesta.
Asiassa ei ole osoitettu, että Oxxxxxx olisi kaupantekohetkellä ollut tietoinen edellä selostetuista rakennuksen vaurioista ja virheistä.
Kyseessä on salainen virhe. Tahallisuuden tai tuottamuksen puuttuessa Txxxxxxxxxn vahingonkorvausvaatimus koskien sijaisasunnon kuluja on hylättävä.
Kantajan oikeusapuhakemus
Txxxxxxxxx on pyytänyt, että hänelle myönnetään oikeusapua siltä osin kuin hänen oikeudenkäyntikulunsa ylittävät oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen 2.836,96 eurolla.
Txxxxxxxxxlla on oikeusturvavakuutus, jonka vakuutusehtojen mukainen enimmäiskorvaus on 10.000 euroa.
Txxxxxxx on esittänyt selvityksen asian asian edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä.
Oikeusapua ei oikeusapulain 3 b §:n nojalla anneta, jos hakijalla on kysymyksessä olevan asian kattava oikeusturvavakuutus.
Tuomioistuimessa käsiteltävänä olevassa asiassa tuomioistuin voi kuitenkin myöntää oikeusavun siltä osin kuin kustannukset ylittävät vakuutusyhtiön korvausvelvollisuuden ylärajaksi vakuutussopimuksessa määritellyn enimmäiskorvausmäärän. Edellytyksenä on, että hakija esittää oikeusaputoimiston antaman selvityksen hakijan taloudellisista olosuhteista ja selvityksen asian käsittelyn edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä sekä että oikeusavun myöntämiseen on erityisiä syitä ottaen huomioon oikeusavun saajan oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus.
Kysymyksessä on laajahko riita-asia, jossa on runsaasti todistelua. Kyseessä olevassa asiassa Txxxxxxxxxlla on huomattava oikeusturvan tarve.
Käräjäoikeus hyväksyy Txxxxxxxxxn avustajan asianajaja Mxxxxxn selvityksen asian edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä.
Käräjäoikeus myöntää Txxxxxxxxxlle oikeusapua omavastuuosuudetta oikeusturvavakuutuksen ylärajan ylittävään osaan 2.836,96 euroa ja määrää asianajaja Jxxxxx Mxxxxx Txxxxxxxxxn avustajaksi.
Kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimus
Kantaja on vaatinut oikeudenkäyntikuluina yhteensä 19.021,07 euroa. Määrä koostuu pääasiassa oikeudenkäyntiavusajan palkkiosta, kiinteistön virheiden selvittelykustannuksista ja korjauskustannusten arvioinnista sekä kantajan nimeämälle todistajalle maksettavaksi tulleesta todistajanpalkkiosta.
Vastaaja on paljoksunut laskua selvittelykulujen osalta. Asiassa on selvitetty seikkoja, jotka eivät ole lopulta olleet kanneperusteina.
Enimmillään vastaaja voidaan velvoittaa korvaamaan selvittelykustannuksista 1/5.
Selvittelyn on suorittanut yksi asiantuntija. Suoritettuja selvityksiä ja niistä aiheutuneita kustannuksia ei ole pidettävä perusteettomina tai liiallisina asian laatuun nähden.
Huomioon ottaen asian laatu ja sen vaatimat laajat selvitykset sekä lukuisat toimenpiteet, käräjäoikeus katsoo kantajan esittämän oikeudenkäyntikulujensa määrän, asian selvittelykuluineen, korjauskustannusten arviointeineen ja todistelukuluineen, hyväksyttäväksi.
Kantajan asianosaiskulut
Txxxxxxx ei ole selvittänyt, että hänelle olisi aiheutunut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:ssä tarkoitettua työtä tai menetystä, minkä vuoksi hänen vaatimuksensa on hylättävä.
Tähän tuomioon saa hakea muutosta siten kuin oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetään
Sxxxx Oxxxxxx Sxxxx ilmoitti tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusaika päättyy 16.11.2015
Vastavalitusaika päättyy 30.11.2015

matches: tuomioistuin tuomioistuin KKO KKO KKO tuomioistuin