text:
ISHo 4.7.2017 Kiinteistö, purku, ostajan selonottovelvollisuus | asuntokaupanvirheet.fi
Ostajan erityinen selonottovelvollisuus ja kaupan purku
Alla olevassa tapauksessa on käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa arvioitu eri tavoin ostajan selonottovelvollisuutta. KKO on myöntänyt asialle valitusluvan.
Ostajat Rixxxet ovat 2.11.2012 ostaneet myyjältä M. Jutttelta Leppävirran kunnan Osmajärven kylässä sijaitsevat Kauxxxla RN:o x:x0- ja Mänxxxnne 33:xx -tilat rakennuksineen (kiinteistötunnukset 420-423-4-xx ja 420-423-33-xx). K. RN:o 4:xx -tilalla sijaitsee omakotitalo. Kauppahinta on ollut 85.000 euroa.
Käräjäoikeus totesi, että nyt kysymyksessä olevassa asiassa rakennuksen ikä (rakennusvuosi 1958), kuntotarkastusraportti ja siinä todetut seikat rakenteiden kunnosta ja niiden lisätutkimustarpeesta ovat ja niitä on pidettävä sellaisina erityisinä syinä, joiden vuoksi kantajien olisi tullut ulottaa tarkastus seikkoihin, jotka Suttten ennen kauppaa laatiman raportin mukaan edellyttää lisätutkimustarpeen. Raportissa on yksiselitteisesti ja selkeästi myös ilmoitettu, että rakennus on altistunut ulkopuoliselle kosteudelle jo pitkään ja että alapohjan näkyvillä olevissa puurakenteissa oli havaittu lahovaurioita. Raportista ilmenee, ettei talossa ole salaojajärjestelmää eikä sokkelin kosteuseristystä. Lisäksi kantajien on katsottava olleet tietoisia sekä raportin ja E. Juttten kertomuksen perusteella, että kellariin tulee vettä, joka pitää poistaa uppopumpulla.
Edellä mainituilla seikoilla käräjäoikeus katsoo, että nyt kysymyksessä olevassa asiassa ei ole kysymys ostajan tavanomaisesta tarkastusvelvollisuudesta, vaan siitä, onko ostajilla ollut velvollisuus erityisestä syystä ulottaa tarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää tavanomaisuudesta poikkeavia toimenpiteitä.
Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että ostajilla olisi kuntotarkastusraportissa mainittujen havaintojen vuoksi ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy tarkistaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys sekä selvittää alapohjan lahovaurioiden laajuus.
Hovioikeus arvioi kuitenkin ostajan selonottovelvollisuutta eri tavalla ja päätyi purkamaan kaupan.
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 30. ja 31.5.2017. Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet. Hovioikeus on 30.5.2017 toimittanut riidan kohteena olevalla kiinteistöllä katselmuksen. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Rixxxasia, M. ja E. Jutttea sekä todistajina I. Sutttea, H. Pötteä ja R. Latttea.
Riidan kohteena on vuonna 1958 rakennettu kaupantekohetkellä 58 vuotta vanha liikekiinteistö- ja asuinrakennus. Asiassa on riidatonta, että kiinteistössä on seuraavat virheet alapohja- ja ulkoseinärakenteissa. Rakennuksessa ei ole kuntotarkastusraportissa ilmoitetulla tavalla tuulettuva rossipohja vaan maanvarainen betonilaatta. Rakennuksen varaston takaseinän alaosan puurakenteet ovat lahovaurioituneet noin yhden metrin korkeudelle ja varaston puurakenteinen lattia on lahovaurioitunut noin kahden metrin etäisyydelle takaseinästä. Rakennuksen olohuoneen, kylmiön ja kylmien tilojen seinien puurakenteet ovat lahovaurioituneet. Olohuoneen alla olevan lattian rakenteet ovat olleet täysin lahonneet ja niiden kantavuusominaisuudet ovat olleet olemattomat. Ulkoseinän puurakenne on ollut alareunasta lahovaurioitunut ja puurakenne on kyllästynyt vedellä. Ulkoseinää vasten olevassa huokoisessa puukuitulevyssä on ollut mikrobivaurioon viittaava haju. Kylmiön kohdalla betonilaatan alapuolella olevat puurakenteet ovat olleet lahovaurioituneet ja ulkoseinä on ollut märkä alareunasta. Seinän alareunan lämmöneristeet ovat olleet märkiä ja niissä on ollut mikrobivaurioon viittaava haju. Kylmien tilojen kohdalla puurakenteissa on ollut lahovaurioita. Puurakenteet ovat vaurioituneet, koska ne ovat osittain kiinni maanpinnassa ja maanpinta viettää takapihan puolella rakennukseen päin, jolloin pintavedet valuvat rakennuksen alle. Rakennuksen alapohjarakenteissa esiintyy elinkykyisiä homesieniä. Kylmiön lattiarakenteen bitumissa on kreosoottipikeä yli sallittujen raja-arvojen, jolloin lattian purkujäte on ongelmajätettä.
Rakennuksessa todetut viat johtuvat rakennuksen alkuperäisestä nykymääräyksiin nähden puutteellisesta rakentamistavasta ja ylärinteen puolelta rakennuksen alle sen rakenteisiin valuvasta vedestä.
Suttten 8.5.2012 laatima kuntoraportti (K1) on ollut ostajien käytössä ennen kaupantekoa. Ostajat eivät ole olleet paikalla kuntotarkastusta tehtäessä.
Kysymys on ensinnäkin siitä, ovatko kanteessa todetut virheet salaisia ja onko ostajilla ollut kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen ja myyjältä saamiensa tietojen johdosta maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy tarkastaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys ja selvittää eritoten alapohjan kunto sekä ovatko ostajat menettäneet oikeutensa vaatia kaupanpurkua tai hinnanalennusta virheiden vuoksi. Kysymys on myös ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuudesta suhteessa myyjän selonotto ja tiedonantovelvollisuuteen. Mikäli katsotaan, että ostajilla on oikeus vedota alapohjan virheisiin, asiassa on lisäksi arvioitava virheiden seuraamuksia.
Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus
Myyjän tiedonantovelvollisuudesta säädetään maakaaren 2 luvun 17 §:n 3 kohdassa, jonka mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Mainitun lainkohdan esitöiden (HE 120/1994, s. 50 ja 51) mukaan myyjän tiedonantovelvollisuutta rajaa myös ostajan maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetty tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei voi esittää vaatimuksia sellaisen kiinteistön vian perusteella, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Merkitykselliset ominaisuudet vaihtelevat kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennuksen ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.
Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että jos myyjä teettää ennen kauppaa kiinteistöllä kuntotarkastuksen, hän voi saada selville kiinteistön puutteita, joista hän ei olisi muuten tiennyt. Tämä laajentaa tiedonantovelvollisuutta, eli myyjän on virhevastuun välttääkseen annettava myös ostajan tutustua kuntotarkastusraporttiin tai muuten välitettävä hänelle tieto tarkastuksessa esiin tulleista seikoista. Puutteiden tulee olla luonteeltaan sellaisia, että niistä kertomatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Myyjällä ei ole velvollisuutta alkaa tarkemmin selvittää mahdollisen vian olemassaoloa. Ostaja, jolle on kerrottu riskistä, voi itse arvioida, onko hän valmis tekemään kaupan riskistä tietoisena vai haluaako hän enemmän tietoa ennen ostopäätöksen tekoa. Korkeimman oikeuden ratkaisuissa KKO 1985 II 184 ja 1992:51 on katsottu, että myyjä oli ollut velvollinen kertomaan kylmyydestä ja halkeamista, jotta ostaja olisi voinut perehtyä vian laatuun. Jos ostaja saa joltakulta muulta kuin myyjältä tiedon seikasta, josta kertomisen myyjä on laiminlyönyt, hän ei voi vedota tiedon antamisen laiminlyöntiin virheenä. Ostajalle esitetyissä asiakirjoissa olevien tietojen voidaan katsoa tulleen ostajan tietoon, vaikka ostaja väittäisikin, ettei ole tutustunut asiakirjoihin. Myyjän esittämiin asiakirjoihin tutustuminen on normaalia kauppaa edeltävää selonottoa, jonka laiminlyönyttä ostajaa ei ole syytä suojata. Ostajalle esitetyillä asiakirjoilla ei kuitenkaan ole tällaista myyjän tiedonantoa täydentävää vaikutusta silloin, jos tieto on annettu asiakirjoissa niin vaikeaselkoisesti, ettei ostajan sen perusteella voida edellyttää ymmärtäneen tiedon merkitystä. (Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuin kiinteistön kaupassa, 2013, s. 113-116)
Myyjän tiedonantovelvollisuus virheistä tässä tapauksessa
Asiassa on riidatonta, että kiinteistö on ollut eräällä kiinteistövälitystoimistolla myynnissä 2.1. ja 15.7.2012 välisenä aikana 68.000 euron myyntihinnalla. Myyjä on kertonut ottaneensa kiinteistön pois myynnistä, koska esittelyissä kävijöitä oli ollut hyvin vähän. Myyjä ja E. Juxxx olivat tuolloin päättäneet tehdä remonttia talossa, jotta saisivat talon myydyksi.
Myyjä ja E. Juxxx ovat kertoneet, että kuntotarkastusraportin (Kl) saatuaan he olivat uusineet lämmityskattilan, kellarin oven ja ikkunan sekä talon yläkertaan johtavat sisäportaat. Korjaukset olivat maksaneet ainakin 5.800 euroa. E. Juttten mukaan talon ulkoseinälaudoitusta oli uusittu ennen talon ulkoverhouksen huoltomaalausta. Lisäksi kuntotarkastusraportista ilmenee, että myyjän omistusaikana sauna ja pesuhuone ja ensimmäisen kerroksen wc oli remontoitu vuonna 1999, sadevesijärjestelmä oli uusittu, savupiippu oli pellitetty, ulkoverhous oli huoltomaalattu, yläkerran portaat oli uusittuja, porrashuoneen ikkunat oli uusittu sekä yläpohjaan oli lisätty lämmöneristettä. Lisäksi kuntotarkastusraporttiin on omistajan havaitsemat puutteet ja vauriot sekä huolto-, vaurio- ja korjaushistoria -kohtiin merkitty "ei ole".
Kuntotarkastusraportin laatinut Suttten on kertonut, että hän oli saanut myyjältä tiedon siitä, että rakennuksessa oli tuulettuva rossipohja. Hänellä ei ollut ollut talon piirustuksia käytössään. Hän oli tehnyt näköhavaintoja kuntotarkastusraporttiinsa merkitsemästään ja kuvaamastaan talon rossipohjarakenteesta vähäiseltä matkalta takapihan puolelta.
Pöttten ja Lattten ovat kertoneet olohuoneen lattiarakenteesta, että siinä käytetty mineraalivilla ja muovikalvo viittaavat siihen, että lattiarakenne ei ole alkuperäinen. Mineraalivillaa oli käytetty jo 1950- luvulla mutta muovikalvoa 1970-luvulla.
Kun otetaan huomioon, että myyjä on tehnyt kiinteistöllä korjauksia ainakin 5.800 eurolla kohteen myynnistä poisottamisenjälkeen, hovioikeus katsoo, ettei sillä seikalla, että myyjä on aiemmin yrittänyt myydä kiinteistöä alhaisemmalla hinnalla kiinteistövälityksen kautta ja jättänyt kertomatta tästä ostajille, ole ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa myyjän tiedonantovelvollisuutta kohteen kunnosta.
Myyjän tai E. Juttten kertomuksista ei ole ilmennyt, mihin heidän Sutttelle antamansa tieto talon alapohjarakenteesta oli perustunut. Vaikka myyjä ei olisi ollut tietoinen siitä, että rakennuksessa on tuulettuvan rossipohjan asemesta maanvarainen betonilaatta, hän on kuitenkin vastuussa tältä osin antamastaan nimenomaisesta tiedosta.
Asiassa ei ole väitetty, että myyjä olisi omistusaikanaan tehnyt lattiarakenteeseen muutoksia. Myyjä on asiassa esitetyn selvityksen perusteella korjannut ainoastaan talon pintarakenteita. Näihin seikkoihin nähden asiassa on jäänyt näyttämättä, että hän olisi vastoin omaa ilmoitustaan ollut tietoinen tai hänen olisi pitänyt olla tietoinen alapohjarakenteissa todetuista vaurioista.
Kuntotarkastusraportista ilmenee muun muassa, että maanpinnan lähellä olevassa ulkoverhouksessa on havaittu lahovaurioita. Lahovaurioiden laajuuden selvittämiseksi on suositeltu lisätutkimuksia. Hovioikeuden toimittamassa katselmuksessa on tehty havaintoja rakennuksen sijainnista suhteellisen jyrkässä rinteessä ja talon takapuolella nähtävillä olevista lahovaurioista ulkoverhouksessa. Hovioikeus katsoo, että ostajat ovat voineet tavanomaisessa tarkastuksessa havaita lahovauriot ulkoverhouksessa. Tämän vuoksi kyseiset seikat eivät kuulu myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin.
Selonottovelvollisuuden laajuus ja tehdyn kuntotarkastuksen vaikutus ostajan selonottovelvollisuuteen
Hovioikeus toteaa lisäyksenä käräjäoikeuden tuomiossa sivulla 19 selostettuun ostajan selonottovelvollisuuteen seuraavaa. Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella - ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita (Hoffren: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272).
Kuten käräjäoikeuden tuomion sivulla 20 on todettu, ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Hovioikeuskäytännössä on katsottu, etteivät rakennuksen ikä (50 vuotta) ja peruskorjaamattomuus sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Jos kuitenkin tämän lisäksi rakennuksessa on havaittavissa vauriojälkiä tai muita epäilyttäviä seikkoja, ostajalle syntyy erityinen tarkastusvelvollisuus (Koskinen-Tammi ym., Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 364 ja 365).
Toisaalta käräjäoikeuden tuomion sivulla 19 selostetusta maakaaren 2 luvun 22 §:stä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31), joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.
Ostajien viittaamassa ratkaisussa KKO 2015:58 kysymys ei ole ollut ostajan selonottovelvollisuudesta, joten ratkaisulla ei ole ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta arvioitaessa merkitystä.
Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. Myöskään pelkkä maininta riskirakenteen olemassaolosta ilman vaurioepäilyä tai -havaintoja ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen (Koskinen Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704).
Ostajien selonottovelvollisuuden laajuus tässä tapauksessa
Asiassa on arvioitava, mikä merkitys on ostajan selonottovelvollisuuden kannalta sillä, että raportissa ilmoitetusta poiketen talossa ei ole ollut tuulettuva rossipohja vaan talo on rakennettu maanvaraisen betonilaatan päälle, mitä tietoja ostajille on annettu rakennuksen ja eritoten alapohjan kunnosta ja mitä havaintoja he ovat voineet tehdä tavanomaisessa tarkastuksessa.
Kaupan kohteena on ollut vuonna 1958 rakennettu kaupantekohetkellä 58 vuotta vanha liikekiinteistö- ja asuinrakennus, johon ei ollut tehty rakenteiden teknistä käyttöikää pidentäviä korjauksia.
Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ostajat ovat tutustuneet kiinteistöön noin 1,5-2 tunnin ajan. Ostajat ovat saaneet Suttten laatiman alkuperäisen kuntotarkastusraportin myöhemmin postissa ja se on ollut heidän käytössään noin viikon ajan, kunnes he ovat myyjän pyynnöstä palauttaneet raportin postitse myyjälle. Ostajat ovat kertoneet lukeneensa raportin ja keskustelleensa keskenään sen sisällöstä. Hovioikeus katsoo, että ostajilla on ollut riittävästi aikaa tutustua kuntotarkastusraporttiin ja mahdollisuus ottaa siitä jäljennös.
Käräjäoikeuden tuomiossa on sivulla 20 ja 21 selostettu kuntotarkastusraportin sivuilta 8-10 ilmenevät tiedot rakennuksen vierustan, salaoja- ja sadevesijärjestelmän, perustusten ja alapohjan sekä ulkoseinien ja julkisivun osalta. Kuntotarkastusraportin (K1) sivulta 6 ilmenee, että tuulettuvan alapohjan kunto on tarkastettu takapihan puolelta vain näkyviltä osin, koska alapohja oli hyvin ahdas. Raportin sivulta 9 ilmenee, että alapohjan näkyvillä olevissa puurakenteissa on havaittu lahovaurioita. Alapohjan kunnon kartoittamiseksi on sivulla 9 suositeltu lisätutkimuksia. Raportissa on todettu, ettei sokkelissa ole tuuletusaukkoja. Raportissa on selostettu nykyisten rakennusmääräysten mukaiset tuuletusaukkojen vaatimukset. Lisäksi raportissa on todettu, että tuulettuvan alapohjan normaali tekninen käyttöikä on 50 vuotta. Hovioikeuden kiinteistöllä toimittamassa katselmuksessa havaittiin, ettei talon sokkelissa ollut tuuletusaukkoja. Ottaen huomioon, ettei myyjän käyttämä rakennusalan asiantuntija ole havainnut talon alapohjarakenteen olevan toisenlainen kuin mitä myyjä on hänelle ilmoittanut, ja ettei ostajilla ole rakennusalan asiantuntemusta, hovioikeus katsoo, että ostajat ovat lähtökohtaisesti voineet raportissa alapohjan rakenteesta ilmoitetun tiedon perusteella olettaa, että talossa oli rossipohja muuallakin kuin kellarin kohdalla. Ostajien on katsottava viimeistään raportin luettuaan tulleen tietoisiksi tuuletusluukkujen puuttumisesta. Toisaalta kuntotarkastusraportista ei ilmene, että tuuletusluukkujen puuttumisesta voisi aiheutua vaurioita rakenteille tai että niiden puuttumisen johdosta alapohjarakenteet eivät tuulettuisi. Kuntotarkastusraporttiin merkityn myyjän antaman tiedon mukaan rakennuksessa ei ole ollut myyjän havaitsemia puutteita tai vaurioita. Näiden syiden vuoksi ja ottaen huomioon, ettei ostajilla ole rakennusalan asiantuntemusta, heidän ei voida edellyttää ymmärtäneen tuuletusluukkujen puuttumisen merkitystä.
Hovioikeuden toimittamassa katselmuksessa on havaittu, että talo sijaitsee suhteellisen jyrkässä kallioisessa rinteessä ja että maanpinta viettää takapihan puolella rakennukseen päin. Rakennuksen etupihan puolella olohuoneen alapuolella olevan kellarin lattiat, seinät ja katto olivat katselmushetkellä märkiä. Ostajien ja Juttten kertomuksista on ilmennyt E. Juttten kertoneen ostajille, että sade- ja vajovedet tulevat talon alta kellariin keväisin ja että veden pumppaamista varten kellarissa oli uppopumppu. Ottaen huomioon rakennuksen sijainti, ostajien siitä tekemät havainnot, heidän myyjältä edeltä todetuin tavoin saamansa tiedot sekä raportista ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivulla 20 selostetut tiedot rakennuksen puutteellisesta vedeneristyksestä hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut ymmärtää, että vesi valuu rakennuksen kellariin alapohjarakenteen läpi.
Arvioitaessa ostajien selonottovelvollisuuden laajuutta hovioikeus katsoo, että asiassa on merkitystä myös ensimmäisen kerroksen sisätiloista annetuilla tiedoilla. Kuntotarkastusraportissa on märkätilojen ja pukuhuoneen sekä wc:n osalta todettu, ettei lattioissa ja saunan seinillä ollut havaittu kohonnutta kosteutta eikä rakenteiden pinnoilla ollut havaittu päällepäin näkyviä merkkejä kosteusvaurioista. Keittiön lattiassa ja seinässä vesipisteen läheisyydessä ei ollut havaittu kohonnutta kosteutta. Myöskään muiden tilojen lattioissa ei ollut havaittu kohonnutta kosteutta eikä rakenteiden pinnoilla näkyvillä olevia, merkkejä kosteusvaurioista. Raportissa on todettu, että tilojen lattiat viettävät hieman ja narisevat niillä liikuttaessa. Lattiarakenteen kunnon selvittämiseksi on suositeltu lisätutkimuksia.
Suttten ja Pöttten ovat hovioikeudessa kertoneet, että sisätilojen lattian nariseminen johtuu yleensä rakenteellisesta viasta lattian runkorakenteissa ja että lattian nariseminen ei välttämättä liity kosteusvaurioon.
Lattten on kertonut, että veden valumista alapohjaan ja sen poistamista koneellisesti ei ole pidettävä epätavanomaisena. Kun vesi poistetaan asianmukaisesti ja riittävästä tuuletuksesta huolehditaan, vesi ei ehdi aiheuttaa vahinkoja rakenteille.
Myyjä ei ole havainnut rakennuksessa ongelmia. Myyjä ei olisi hovioikeudessa kertomansa mukaan ryhtynyt suurempiin korjauksiin saatuaan kuntotarkastusraportin käyttöönsä. Kuntotarkastusraporttiin on merkitty, ettei myyjällä ole ollut korjaussuunnitelmia. Myyjä ja E. Juxxx olivat sopineet olohuoneen lattian korjaamisesta ulkopuolisen henkilön toimesta, mutta he olivat peruuttaneet korjaustoimeksiannon ostajien ilmoitettua, ettei lattian korjaaminen ollut tarpeen.
Alapohjan tarkastuksella on ollut kuntoraporttiin liitettyjen valokuvien 2 ja 3 osoittamalla tavalla havaittavissa ryömintätilan korkeus ainakin osittain ja ala pohjan näkyvillä olevien puurakenteiden lahovauriot. Lattten on kertonut, ettei mainittujen valokuvien perusteella pysty arvioimaan alapohjan vaurioitumista tai sen astetta. Valokuvista on havaittavissa, että puurakenteet ovat paikoitellen kiinni maassa, mutta Lattten mukaan "tämä seikka ei välttämättä sano maallikolle mitään".
Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa alapohja, mikäli sinne pääsee. Ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjatilaa ei voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Ratkaisussa katsottiin, että tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Tässä tapauksessa hovioikeus katsoo, ettei ryömintätilan ahtauden vuoksi alapohjaa olisi ollut mahdollista tarkastella takapihan puolelta rakenteita rikkomatta. Ainoa viite alapohjan lahovauriosta on ilmennyt kuntotarkastusraportin valokuvista 2 ja 3. Ulko-oven vieressä ja takapihan ulkoseinän alaosassa näkyvät lahovauriot ovat olleet ostajien havaittavissa. Lisäksi raportissa on suositeltu lisätutkimuksia rossipohjan ja ulkoseinien alaosien lahovaurioiden selvittämiseksi ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi. Ostajien on pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä ulkoseinissä, varastossa, kellarissa sekä raportissa ilmenevistä tiedoista riskirakenteesta, puuttuvista tuuletusluukuista, maanpinnan virheellisestä kallistuksesta ja pintavesien valumisesta alapohjaan, ulkopuolisen kosteudeneristyksen ja salaojajärjestelmän puuttumisesta. Raportista ilmenevin tavoin alapohja on ollut teknisen käyttöikänsä päässä.
Toisaalta rakennuksen ensimmäisen kerroksen sisätiloissa ei ole havaittu vaurioita. Hovioikeus katsoo Suttten ja Pöttten kertomusten perusteella sekä ostajien alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä, että ulkoseinien alaosissa todettu lahovaurio ulottuisi koko alapohjaan ja että myös olohuoneen lattian nariseminen johtuisi koko alapohjaan ulottuvasta kosteusvauriosta. Lisäksi hovioikeus katsoo Lattten kertomuksen ja ostajien alapohjarakenteesta saaman tiedon perusteella selvitetyksi, ettei ostajilla ole ollut kellariin keväisin virtaavan veden ja uppopumpun perusteella aihetta epäillä, että talon alta kellariin virtaava vesi aiheuttaisi kosteusvaurioita laajemmalti alapohjassa. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että ostajilla ei ole ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.
Myyjä ja ostajat ovat olleet tietoisia kuntotarkastusraportista ilmenevistä seikoista. Näiltä osin kysymys ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetuista laatuvirheistä.
Siltä osin kuin myyjä on antanut ostajille virheellisen tiedon rakennuksen alapohjarakenteesta, kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta laatuvirheestä. Asuintilojen alapohjarakenteiden osalta kysymys on saman momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.
Kysymys on siitä, ovatko edellä mainitut laatuvirheet maakaaren 2 luvun 17§:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla niin olennaisia, että ostajilla on niiden vuoksi oikeus purkaa kauppa.
Lain esitöissä on katsottu virheen olevan olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata (HE 120/1994, s. 51). Virheen olennaisuutta ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan tai arvioimalla virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoaikaa (KKO 2015:58). Virheen olennaisuusarviointi on tehtävä tapauskohtaisesti asiaan vaikuttavia seikkoja punniten. Kokonaisharkinnassa voidaan mainitun korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan kiinnittää huomiota siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on kaupan kohteelta voinut perustellusti edellyttää.
Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan edellä selostetuin tavoin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.
Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta korkein oikeus on katsonut ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.
Asiassa on riidatonta, että talon alapohja on vaurioitunut siten, että se on korjattava. Alapohjan vaurioiden selvittäminen ja korjaaminen edellyttää Lattten ja Pöttten kertomuksiin perustuvan arvion mukaan vähintään alapohjarakenteiden ja seinärakenteiden avaamista ja eristeiden sekä vaurioituneiden rakenteiden uusimista. Lisäksi kylmiön lattian alla betonilaatassa oleva vedeneristeenä käytetty kreosoottipiki tulee poistaa. Betonilaatan purkaminen tulee tehdä asbestityöhön rinnastettavalla tavalla. Rakennusjäte on ongelmajätettä. Asianosaiset ovat olleet erimielisiä korjauskustannusten määrästä.
Myyjä on kertonut ostajille, että talossa oli hyvä asua. Myyjä on hovioikeudessa kertonut, ettei olisi ryhtynyt korjaamaan taloa perusteellisemmin saatuaan kuntotarkastusraportin käyttöönsä.
Riidan kohteena olevan kiinteistön ja samassa yhteydessä myydyn toisen rakentamattoman kiinteistön kauppahinta on ollut 85.000 euroa.
Virheiden korjauskustannuksista on esitetty 40.000 - 67.000 euron arviot.
Virheiden selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuvat kustannukset muodostuisivat huomattaviksi suhteessa omakotitalon arvoon. Hovioikeus katsoo, että virheiden korjauskustannukset poikkeavat sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajien on pitänyt varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella. Vaikka talo on alun perin rakennettu vuonna 1958, ostajat ovat voineet perustellusti myyjän antamien tietojen, kuntotarkastusraportissa todettujen remonttien ja seikkojen perusteella edellyttää, ettei rakennuksessa tarvitse lähivuosina tehdä niin mittavia korjaustöitä kuin edellä on todettu.
Arvioitaessa virheen olennaisuutta on otettava huomioon myös se seikka, että ostajat ovat ostaneet kiinteistön asumistarkoitukseen. Alapohjan vaurioiden vuoksi kiinteistöä ei voi käyttää asumistarkoitukseen.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että kaupan kohteessa todettuja virheitä on pidettävä olennaisina ja ostajilla on niiden johdosta oikeus purkaa kauppa.
Kiinteistöön laitetut tarpeelliset kustannukset
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Hovioikeus katsoo, että lämmityspatterin vaihtamiskustannus on sellainen mainitussa lainkohdassa tarkoitettu kiinteistön hoidosta aiheutunut tarpeellinen kustannus, josta myyjän on suoritettava ostajille määrältään oikeaksi myönnetty 515,18 euron korvaus.
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle.
Terveyshaittojen johdosta hovioikeus arvioi, että kohtuullinen korvaus asumishyödystä on ostajien myöntämä 100 euroa kuukaudessa.
Virheiden selvittelykustannukset
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on muiden kuin salaisten virheiden perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Saman luvun 32 §:n 2 momentin mukaan, jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Koska kysymys on pääosin salaisista virheistä, ostajilla on oikeus saada virheiden selvittelykustannuksista korvausta 7.284,02 euroa vaatimallaan toissijaisella perusteella asianosaiskuluina.
Hovioikeus tuomitsi myyjän maksamaan käräjäoikeuden osalta 12.565,86 euroa ja hovioikeuden osalta 9.714,14.
Tuomio Nro 366
Antamispäivä 4.7.2017
Diaarinumero S 16/1084
Pohjois-Savon käräjäoikeus 2.9.2016 nro 16/13482 (liitteenä)
M. H. Rixxx
S. I. Rixxx
M. I. Juxxx
M. H. ja S. I. Rixxx (jäljempänä ostajat) ovat toistaen käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa alapohjan virheiden osalta vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, 2.11.2012 tehty kiinteistökauppa puretaan ja Juxxx jäljempänä myyjä) velvoitetaan palauttamaan heille maksettu kauppahinta 85.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 2.11.2012 lukien 1.11.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2013 lukien. Lisäksi ostajat ovat vaatineet, että myyjä velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvauksena tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista lämmityspatterin vaihtamisen osalta 515,18 euroa viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien. Toissijaisesti ostajat ovat vaatineet, että myyjä velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 85.000 euroa edellä mainituista ajankohdista lukien tuotto ja viivästyskorkoineen. Lisäksi he ovat vaatineet, että myyjä velvoitetaan suorittamaan heille virheiden selvittelykustannuksista 7.284,02 euroa vahingonkorvauksena viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien tai asianosaiskuluina viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä. Vielä ostajat ovat vaatineet, että myyjä velvoitetaan korvaamaan heidän asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 13.065,86 eurolla ja hovioikeudessa 9.714,14 eurolla molemmat määrät korkoineen.
Ostajat ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta sivuilta 2-6 ilmenevät perusteet. Ostajat eivät ole miltään osin laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan. Lisäksi ostajat ovat lausuneet, että ennen kaupantekoa tehty kuntotarkastus on ollut ylimalkainen, siitä annettu raportti on ollut tulkinnanvarainen ja ylioptimistisen kuvan rakennuksen kunnosta antava. Rakennuksen rakenteita ei ole voitu purkaa ennen kaupantekoa. Korkeimman oikeuden ratkaisujen KKO 2004:78, KKO 2009:31 ja KKO 2015:58 perusteella on vakiintunut kanta, että kiinteistön tarkastukselle ei saa asettaa ostajan, joka on yksityishenkilö, kannalta kohtuuttomia vaatimuksia tai että esimerkiksi rakennuksen kuntotarkastuksessa havaitut riskit tai merkit vaurioista laajentaisivat ostajan tarkastusvelvollisuutta käsittämään rakennuksen rakenteisiin kajoavia toimenpiteitä. Se, että ostajan ei kovin helposti katsota olevan velvollinen ryhtymään rakenteita rikkoviin tarkastuksiin, on täysin linjassa maakaaressa omaksutun myyjän virhevastuuta koskevan perusratkaisun kanssa. Maakaaren esitöiden mukaan myyjälle on asetettu tiedonantovelvollisuus kiinteistön laadusta, koska kiinteistöä hallussaan pitävällä myyjällä on ostajaa paremmat edellytykset tietää kiinteistön ja sillä olevien rakennusten ja laitteiden ominaisuuksista. Lisäksi tarvittavat tiedot on tarkoituksenmukaisempaa antaa yhden henkilön eli myyjän kuin kaikkien mahdollisten ostajaehdokkaiden hankittavaksi. Tämän saman ajattelutavan mukaan vahvana lähtökohtana voidaan näin ollen pitää sitä, että rakenteita rikkovien toimenpiteiden tekeminen ja niiden tekemisestä päättäminen sekä riski niiden tekemättä jättämisestä kuuluvat lähtökohtaisesti myyjälle. Myyjällä on mahdollisuus tehdä nämä toimenpiteet ja kiinteistöä koskevien tietojensa perusteella usein myös parhaat mahdollisuudet arvioida niiden tarpeellisuus.
Kun kaupan kohteen virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mihin ostaja on varautunut, virhettä on pidettävä olennaisena suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät huomioon ottaen.
Ostajat ovat vastustaneet myyjän vaatimusta asumishyödyn korvaamisesta, koska ostajan asumista kiinteistöllä ei ole pidettävä maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitettuna ostajien saamana hyötynä. Asumishyödyn määrän osalta ostajat ovat myöntäneet 100 euroa kuukaudessa.
Juxxx (myyjä) on vastustanut muutosvaatimuksia ja vaatinut, että ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 5.526,88 eurolla korkoineen. Sen varalta, että kauppa puretaan, myyjä on vaatinut, että ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hänelle kaupan kohteella asumisesta saamana asumishyötynä 500 euroa kuukaudessa käräjäoikeuden tuomiossa selostettuine korkoineen. Juxxx on myöntänyt hinnanalennuksen määränä 80 prosentin tasonparannus huomioon ottaen 4.000 euroa.
Ostajat ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta sivuilta 7-17 ilmenevät perusteet. Ostajille ennen kauppaa annetut tiedot kaupan kohteesta olivat sellaiset, että niiden perusteella ostajille on muodostunut lain tarkoittama erityinen syy ulottaa tarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää tavanomaisuudesta poikkeavia toimenpiteistä.
Ostajille ennen kauppaa luovutetussa kuntokartoitusraportissa on tuotu selkeästi ilmi rakennuksessa olevat korjausta ja lisätutkimuksia vaativat rakenteet, sekä rakennuksen riskirakenteet. Kyseinen kuntokartoitusraportti ei ole ollut ylimalkainen, tulkinnanvarainen eikä ylioptimistinen. Rakennuksen pohjarakenteessa todettiin laho- ja vesivahinkoja sekä sen ylä- että alarinteen puolella. Yksistään sen perusteella ostajat ovat ymmärtäneet tai heidän olisi pitänyt ymmärtää, että rakennuksen vanhoissa ja nykyisten rakentamismääräysten vastaisissa lattia- ja seinärakenteissa oli laho- ja kosteusvikoja laajemmin kuin kuntoraportissa oli nimenomaan todettu.
Ostajat ovat ennen kauppaa tulleet tietoisiksi seuraavista seikoista: Rakennus sijaitsee jyrkän kalliorinteenjuurella. Rakennus on rakennettu kallioleikkauksen paikalle. Rakennuksen pohjarakenne on kiinni peruskalliossa taikka lähellä peruskalliota. Ylärinteestä valuvat lumen sulamisvedet ja sade- sekä pohjavedet ovat rakennuksen olemassaoloajan valuneet rakennuksen vierelle ja kulkeutuneet siitä edelleen rakennuksen alle, kastellen ja lahottaen alkuperäistä pohjarakennetta muun muassa siten, että rakennuksen alarinteen puolella olevan kellarin lattialta joudutaan säännöllisesti keväisin pumppaamaan uppopumpulla vettä pois.
Ostajat ovat tienneet ennen kauppaa, että rakennuksessa ei ole salaojia, sen perustus on liian matala, sokkelissa ei ole ulkopuolista kosteuseristystä ja rakennuksen ylärinteen puolella maanpinta viettää rakennusta kohden.
Riidan kohteena on vuonna 1958 rakennettu kaupantekohetkellä 58 vuotta vanha liikekiinteistö- ja asuinrakennus. Asiassa on riidatonta, että kiinteistössä on seuraavat virheet alapohja- ja ulkoseinärakenteissa. Rakennuksessa ei ole kuntotarkastusraportissa ilmoitetulla tavalla tuulettuva rossipohja vaan maanvarainen betonilaatta. Rakennuksen varaston takaseinän alaosan puurakenteet ovat lahovaurioituneet noin yhden metrin korkeudelle ja varaston puurakenteinen lattia on lahovaurioitunut noin kahden metrin etäisyydelle takaseinästä.
Rakennuksen olohuoneen, kylmiön ja kylmien tilojen seinien puurakenteet ovat lahovaurioituneet. Olohuoneen alla olevan lattian rakenteet ovat olleet täysin lahonneet ja niiden kantavuusominaisuudet ovat olleet olemattomat. Ulkoseinän puurakenne on ollut alareunasta lahovaurioitunut ja puurakenne on kyllästynyt vedellä. Ulkoseinää vasten olevassa huokoisessa puukuitulevyssä on ollut mikrobivaurioon viittaava haju. Kylmiön kohdalla betonilaatan alapuolella olevat puurakenteet ovat olleet lahovaurioituneet ja ulkoseinä on ollut märkä alareunasta. Seinän alareunan lämmöneristeet ovat olleet märkiä ja niissä on ollut mikrobivaurioon viittaava haju. Kylmien tilojen kohdalla puurakenteissa on ollut lahovaurioita. Puurakenteet ovat vaurioituneet, koska ne ovat osittain kiinni maanpinnassa ja maanpinta viettää takapihan puolella rakennukseen päin, jolloin pintavedet valuvat rakennuksen alle. Rakennuksen alapohjarakenteissa esiintyy elinkykyisiä homesieniä. Kylmiön lattiarakenteen biturnissa on kreosoottipikeä yli sallittujen raja-arvojen, jolloin lattian purkujäte on ongelmajätettä.
Suttten 8.5.2012 laatima kuntoraportti (Kl) on ollut ostajien käytössä ennen kaupantekoa. Ostajat eivät ole olleet paikalla kuntotarkastusta tehtäessä.
Mainitun lainkohdan esitöiden (HE 120/1994, s. 50 ja 51) mukaan myyjän tiedonantovelvollisuutta rajaa myös ostajan maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetty tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei voi esittää vaatimuksia sellaisen kiinteistön vian perusteella, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Merkitykselliset ominaisuudet vaihtelevat kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennuksen ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.
Käräjäoikeuden tuomiossa on sivulla 20 ja 21 selostettu kuntotarkastusraportin sivuilta 8-10 ilmenevät tiedot rakennuksen vierustan, salaoja- ja sadevesijärjestelmän, perustusten ja alapohjan sekä ulkoseinien ja julkisivun osalta. Kuntotarkastusraportin (Kl) sivulta 6 ilmenee, että tuulettuvan alapohjan kunto on tarkastettu takapihan puolelta vain näkyviltä osin, koska alapohja oli hyvin ahdas. Raportin sivulta 9 ilmenee, että alapohjan näkyvillä olevissa puurakenteissa on havaittu lahovaurioita. Alapohjan kunnon kartoittamiseksi on sivulla 9 suositeltu lisätutkimuksia. Raportissa on todettu, ettei sokkelissa ole tuuletusaukkoja. Raportissa on selostettu nykyisten rakennusmääräysten mukaiset tuuletusaukkojen vaatimukset. Lisäksi raportissa on todettu, että tuulettuvan alapohjan normaali tekninen käyttöikä on 50 vuotta. Hovioikeuden kiinteistöllä toimittamassa katselmuksessa havaittiin, ettei talon sokkelissa ollut tuuletusaukkoja. Ottaen huomioon, ettei myyjän käyttämä rakennusalan asiantuntija ole havainnut talon alapohjarakenteen olevan toisenlainen kuin mitä myyjä on hänelle ilmoittanut, ja ettei ostajilla ole rakennusalan asiantuntemusta, hovioikeus katsoo, että ostajat ovat lähtökohtaisesti voineet raportissa alapohjan rakenteesta ilmoitetun tiedon perusteella olettaa, että talossa oli rossipohja muuallakin kuin kellarin kohdalla. Ostajien on katsottava viimeistään raportin luettuaan tulleen tietoisiksi tuuletusluukkujen puuttumisesta. Toisaalta kuntotarkastusraportista ei ilmene, että tuuletusluukkujen puuttumisesta voisi aiheutua vaurioita rakenteille tai että niiden puuttumisen johdosta alapohjarakenteet eivät tuulettuisi. Kuntotarkastusraporttiin merkityn myyjän antaman tiedon mukaan rakennuksessa ei ole ollut myyjän havaitsemia puutteita tai vaurioita. Näiden syiden vuoksi ja ottaen huomioon, ettei ostajilla ole rakennusalan asiantuntemusta, heidän ei voida edellyttää ymmärtäneen tuuletusluukkujen puuttumisen merkitystä.
Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa alapohja, mikäli sinne pääsee. Ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjatilaa ei voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Ratkaisussa katsottiin, että tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Tässä tapauksessa hovioikeus katsoo, ettei ryömintätilan ahtauden vuoksi alapohjaa olisi ollut mahdollista tarkastella takapihan puolelta rakenteita rikkomatta. Ainoa viite alapohjan lahovauriosta on ilmennyt kuntotarkastusraportin valokuvista 2 ja 3. Ulko-oven vieressä ja takapihan ulkoseinän alaosassa näkyvät lahovauriot ovat olleet ostajien havaittavissa. Lisäksi raportissa on suositeltu lisätutkimuksia rossipohjanja ulkoseinien alaosien lahovaurioiden selvittämiseksi ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi. Ostajien on pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä ulkoseinissä, varastossa, kellarissa sekä raportissa ilmenevistä tiedoista riskirakenteesta, puuttuvista tuuletusluukuista, maanpinnan virheellisestä kallistuksesta ja pintavesien valumisesta alapohjaan, ulkopuolisen kosteudeneristyksen ja salaojajärjestelmän puuttumisesta. Raportista ilmenevin tavoin alapohja on ollut teknisen käyttöikänsä päässä.
Lain esitöissä on katsottu virheen olevan olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata (HE 120/1994, s. 51). Virheen olennaisuutta ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan tai arvioimalla virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoaikaa (KKO 2015:58). Virheen olennaisuusarviointi on tehtävä tapauskohtaisesti asiaan vaikuttavia seikkoja punniten. Kokonaisharkinnassa voidaan mainitun korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan kiinnittää huomiota siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on kaupan kohteelta voinut perustellusti edellyttää.
Asiassa on riidatonta, että talon alapohja on vaurioitunut siten, että se on korjattava. Alapohjan vaurioiden selvittäminen ja korjaaminen edellyttää Lattten ja Pöttten kertomuksiin perustuvan arvion mukaan vähintään alapohjarakenteiden ja seinärakenteiden avaamista ja eristeiden sekä vaurioituneiden rakenteiden uusimista. Lisäksi kylmiön lattian alla betonilaatassa oleva vedeneristeenä käytetty kreosoottipiki tulee poistaa. Betonilaatan purkaminen tulee tehdä asbestityöhön rinnastettavalla tavalla. Rakennusjäte on ongelmajätettä. Asianosaiset ovat olleet erimielisiä korjauskustannusten määrästä.
Kirjallisena todisteena esitetyn JS-R&R -nimisen yrityksen korjauskustannusarvion mukaan korjauskustannukset olisi töineen ja tarvikkeineen 46.000 euroa sisältäen arvonlisäveron. Arviosta ilmenee, että hinta remontille selviää, kun rakenteita puretaan enemmän. Lattten on kustannusarviossaan (K6) arvioinut, että arvonlisäverollisten korjauskustannusten määrä olisi 104.554 euroa käsittäen myös talon ulkopuolen kaivuu- ja täyttötyöt perusmuurin vierustalta, salaojien ja salaojakaivojen asennuksen, routasuojauksen sekä ulkoverhouksen korjauskustannukset, joita hovioikeus ei ole pitänyt laatuvirheinä. Lisäksi Lattten arvioon on sisältynyt sisäseinien uusimista. Lattten mukaan alapohjan virheiden korjaaminen edellyttää myös suurehkoja louhintatöitä rakennuksen koko takaosan pituudelta. Näin arvioituna korjauskustannusten määrä nyt kyseessä olevien laatuvirheiden osalta olisi noin 67.000 euroa arvonlisäveroineen. Pöttten arvion (V4) mukaan korjauskustannusten määrä olisi 42.000 euroa arvonlisäveroineen. Pöttten ei ole arvioinut ulkopuolisten rakenteiden korjaamista tai talon ensimmäisen kerroksen sisäseinien uusimista.
Myyjä on kertonut ostajille, että talossa oli hyvä asua. Myyjä on hovioikeudessa kertonut, ettei olisi ryhtynyt korjaamaan taloa perusteellisemmin saatuaan kuntotarkastusraportin käyttöönsä. Ottaen huomioon, mitä edellä on myyjän tiedonantovelvollisuus virheistä-kohdassa todettu myyjän tekemistä korjauksista ennen kauppaa, talossa on tehty jonkin verran peruskorjauksena pidettäviä korjaustöitä. Kuntotarkastusraportista sivulta 10 ilmenee, että talon ikkunat lukuun ottamatta myyjän uusimia ikkunoita ja ulko-ovet ovat alkuperäiset ja teknisen käyttöikänsä päässä. Toisaalta niissä ei oltu havaittu maalivaurioita ja ulko-ovien toiminnassa ei oltu havaittu puutteita. Raportin sivulta 16 ilmenee, että pesuhuoneen käyttövesiputket on uusittu remontin yhteydessä vuonna 1999. Muut vesiputket ja viemärit ovat todennäköisesti asennettu 1970-luvulla. Vesi- ja viemäriputkiston tekninen käyttöikä on materiaalista ja olosuhteista riippuen noin 30-50 vuotta. Yläpohjan ja vesikaton osalta raportissa on sivulla 11 todettu, että ullakoilla on vesikaton aluslaudoissa tummentumia. Ullakoiden ilmanvaihtoa olisi hyvä parantaa, tekemällä esimerkiksi räystään alle noin 20 millimetrin tuuletusraot ja päätyyn noin 200x200 tuuletusraot. Raporttiin on merkitty, että vesikatteen iästä ei ollut tietoa ja että peltikatteen normaali tekninen käyttöikä on 40 vuotta. Vesikatteessa oli havaittu maalivaurioita ja vesikatteen alla ei ollut aluskatetta. Toimenpidesuosituksena on suositeltu vesikatteen huoltomaalausta ja vesikatteen uusimisen yhteydessä aluskatteen asentamista vesikatteen alle.
Riidan kohteena olevan kiinteistön ja samassa yhteydessä myydyn toisen rakentamattoman kiinteistön kauppahinta on ollut 85.000 euroa. Asiassa ei ole esitetty selvitystä Sorsakoskella vallitsevasta hintatasosta tai siitä, mikä on ollut rakennuksen osuus kauppahinnasta.
Virheiden korjauskustannuksista on esitetty Lattten noin 67.000 euron arvio ja Pöttten noin 40.000 euron arvio. Arviot poikkeavat toisistaan huomattavasti, mutta niiden perusteella virheen korjauskustannukset ovat joka tapauksessa huomattavat.
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Kiinteistön tavanomaista käyttöä, kuten lyhytaikaista asumishyötyä, ei sen sijaan korvata.
Ostajat ovat asuneet kiinteistöllä kaupanteosta lukien yli neljän vuoden ajan. Asumishyötyä ei voida pitää lyhytaikaisena. Asiassa ei ole esitetty selvitystä paikkakunnan vuokratasosta tai ostajien kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneista kustannuksista. Terveystarkastaja on 18.9.2015 antamassaan tarkastuskertomuksessaan (K7) sivulla 3 todennut, että mikrobivauriot rajoittuvat pääasiassa lattian eristetilan rakenteisiin. Kylmiössä on PAH-analyysituloksen mukaan havaittu kreosoottia suurena pitoisuutena materiaalinäytteessä. Lattian eristetilassa olevaa mikrobikasvustoa ja kreosoottia voidaan pitää mahdollisena terveyshaittana, mikäli kyseisestä tilasta pääsee kulkeutumaan vuotoilmaa sisätiloihin. Terveystarkastaja ei ole suositellut asunnossa oleskelua ennen korjaustoimenpiteiden suorittamista mahdollisen terveyshaitan aiheutumisen vuoksi, vaikka eristetilan ja sisäilman välistä ilmavuotoyhteyttä ei ole tutkimuksilla osoitettu. Tähän nähden hovioikeus arvioi, että kohtuullinen korvaus asumishyödystä on ostajien myöntämä 100 euroa kuukaudessa.
Koska kysymys on pääosin salaisista virheistä, ostajilla on oikeus saada virheiden selvittelykustannuksista korvausta vaatimallaan toissijaisella perusteella asianosaiskuluina, joiden määrän myyjä on myöntänyt oikeaksi.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Mainitun lain 21 luvun 16 §:n mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
Myyjä on hävinnyt asian. Näin ollen myyjän on korvattava ostajille tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset asianosais- ja oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.
Myyjä on paljoksunut ostajien avustajan laskua käräjäoikeuden osalta siltä osin kuin se ylittää myyjän avustajan käyttämän ajankäytön ja hovioikeuskulujen osalta siltä osin kuin se perustuu avustajan yli 25 tunnin ajankäyttöön. Lisäksi myyjä on myöntänyt S. Rixxxen vaatimasta 500 euron asianosaiskuluista käräjäoikeudessa 300 euroa. Muilta osin myyjä on hyväksynyt ostajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään oikeaksi.
Asian laatuja laajuus sekä siinä suoritetut valmistelutoimenpiteet huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että ostajia avustaneen asianajaja H. Tuxxxen laskuista ilmenevä ajankäyttö on hyväksyttävä. Hovioikeus katsoo ostajien kohtuulliseksi oikeudenkäyntikulujen määräksi avustajan toimenpiteistä käräjäoikeuden osalta 12.565,86 euroa ja hovioikeuden osalta 9.714,14 euroa. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, mistä S. Rixxxen käräjäoikeudessa vaatima asianosaiskulu on koostunut. Tähän nähden hovioikeus katsoo kohtuulliseksi,että myyjän on korvattava S. Rixxxen asianosaiskulut käräjäoikeudessa 300 eurolla korkoineen.
M. ja S. Rixxx vapautetaan korvaamasta M. Jutttelle asianosais- ja oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa.
M. Juttten myyjänä sekä M. ja S. Rixxxen ostajina 2.11.2012 tekemä kiinteistönkauppa koskien Leppävirran kunnan Osmajärven kylässä sijaitsevia K. RN:o 4:90 ja M.RN:o 33:18 nimisiä tiloja rakennuksineen (kiinteistötunnukset 420-423-4-xx ja 420-423-33-xx) puretaan.
M. ja S. Rixxx velvoitetaan palauttamaan kaupan kohteena olleet kiinteistöt Jutttelle.
M. ja S. Rixxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan M. Jutttelle asumishyödyn korvauksena 100 euroa kuukaudessa 2.11.2012 alkaen siihen saakka kunnes tuomio on saanut lainvoiman.
M. Juxxx velvoitetaan palauttamaan M. ja S. Rixxxelle yhteisesti kauppahinta 85.000 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 2.11.2012 alkaen 1.11.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 2.11.2013 alkaen.
M. Juxxx velvoitetaan suorittamaan M. ja S. Rixxxelle yhteisesti korvauksena kiinteistöön pannuista tarpeellisista kustannuksista lämmityspatterin vaihtamisen osalta 515,18 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 16.9.2014 alkaen.
M. Juxxx velvoitetaan suorittamaan M. ja S. Rixxxelle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 12.565,86 euroa ja hovioikeudessa 9.714,14 euroa. Oikeudenkäyntikulujen korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
M. Juxxx velvoitetaan suorittamaan M. ja S. Rixxxelle yhteisesti asianosaiskuluina virheiden selvittelykustannuksista 7.284,02 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
M. Juxxx velvoitetaan suorittamaan S. Rixxxelle korvaukseksi asianosaiskuluista käräjäoikeudessa 300 euroa, jolle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.9.2017.
hovioikeudenneuvos J. Haxxx
hovioikeudenneuvos E. Pixxx
hovioikeudenneuvos T. Maxxx
hovioikeuden esittelijä M. Iixxx
TUOMIO 16/13482
2.9.2016 L 14ll731
M. ja S. Rixxx vaativat, että käräjäoikeus
1.ensisijaisesti määrää, että Riixxxten ja M. Juttten eli vastaajan välillä 2.11.2012 tehty Leppävirran kunnan Osmajärven kylässä sijaitsevia Kauxxxla RN:o 4:90- ja Mänxxxnne RN:o 33:xx -tiloja rakennuksineen (kiinteistötunnukset 420-423-4-xx ja 420-423-33-xx) koskeva kauppa puretaan rakennuksen laatuvirheiden johdosta, ja velvoittaa vastaajan palauttamaan kantajille saamansa kauppahinnan 85.000 euroa korkolain (Korkol) 3 §:n mukaisine korkoineen 2.11.2012 lukien 1.11.2013 saakka ja Korkol 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2013 lukien
2.ensisijaisesti velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista lämmityspatterin vaihtamisen osalta 515,18 euroa Korkol 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien
3.toissijaisesti velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille kohdassa 1 mainittujen kiinteistöjen kaupan laatuvirheiden johdosta hinnan alennuksena 85.000 euroa KorkoL 3 §:n mukaisine korkoineen 2.11.2012 lukien 1.11.2013 saakka ja KorkoL 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2013 lukien
4.velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille 7.284,02 euroa joko vahingonkorvauksena virheiden selvittelykustannuksista KorkoL 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien tai asianosaiskuluina laillisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä
5.velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajille tässä asiassa käräjäoikeudessa aiheutuvat asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.
Rixxxet ovat 2.11.2012 ostaneet M. Jutttelta Leppävirran kunnan Osmajärven kylässä sijaitsevat K. RN:o 4:90- ja M.33:xx -tilat rakennuksineen (kiinteistötunnukset 420-423-4-xx ja 420-423-33-xx). K. RN:o 4:xx -tilalla sijaitsee omakotitalo. Kauppahinta on ollut 85.000 euroa ja se on maksettu kokonaisuudessaan kaupantekopäivänä. Kaupan kohteiden omistusoikeus on siirtynyt Rixxxeille, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu, ja kaupan kohteiden hallintaoikeudet ovat siirtyneet Rixxxeille omistusoikeuden siirtymisen yhteydessä.
Kauppakirjan mukaan Juxxx on selvittänyt Rixxxeille kaupan kohteiden rajat, tilat ja niillä olevien rakennusten kunnon. Kauppakirjan mukaan Juxxx on ennen kauppaa luovuttanut Rixxxeille rakennusmestari I. Suttten rakennuksista kesäkuussa 2012 laatiman kuntokartoitusraportin, jossa mainitut seikat on huomioitu kauppahinnassa. Kauppakirjan mukaan kantajat ovat tutustuneet kaupan kohteisiin, niillä oleviin rakennuksiin ja niiden kuntoon sekä kuntokartoitusraporttiin. Kauppakirjan mukaan kantajat ovat hyväksyneet kaupan kohteet siinä kunnossa kuin ne kaupantekohetkellä olivat.
Juuri ennen kaupantekoa Rixxxet ovat lyhyesti ja pintapuolisesti voineet tutustua rakennusmestari I. Suttten (Savon Rakennustutkimus) laatimaan omakotitalon kuntotarkastukseen 28.5.2012, jossa kaupan kohteen korjaus/uusimistarpeena on esitetty pintavesien valumisen estäminen alapohjaan, rossipohjassa näkyvillä olevat lahovauriot, ulkoseinien alaosissa olevat lahovauriot, kellarin ovissa olevat kosteuden aiheuttamat vauriot, kulkusillan tekeminen yläpohjaan ja tuloilmaventtiileiden asennus. Lisäksi kaupan kohteen lisä tutkimustarpeena on esitetty rossipohjassa näkyvillä olevat lahovauriot, ulkoseinien alaosissa olevat lahovauriot, yläpohjan tarkistus, lämmitys järjestelmän tekninen käyttöikä sekä alkuperäisen vesi- ja viemäriputkiston tekninen käyttöikä.
Rixxxet ovat kesällä 2013 alkaneet epäillä, että heidän ostamassaan omakotitalossa voi olla kosteusongelma, koska Rixxxet ovat alkaneet aistia rakennuksen huoneilmassa hajuja ja heillä on myös alkanut esiintyä hengitystieoireita.
Asian selvittämiseksi Rixxxet ovat pyytäneet asiantuntijaa tutustumaan rakennukseen.
Rakennusterveysasiantuntija I. Suttten (Savon Rakennustutkimus Oy) on raportissaan 20.8.2013 todennut, että rakennuksen varaston taka- seinän alaosan puurakenteet ovat lahovaurioituneet noin yhden metrin korkeudelle ja että varaston puurakenteinen lattia on lahovaurioitunut noin kahden metrin etäisyydelle takaseinästä. Suttten on katsonut, että vaurio johtuu siitä, että rakenteet ovat olleet kiinni maanpinnassa. Lisäksi rakennuksen lähellä on kallio ja maanpinta viettää takapihan puolella rakennukseen päin, jolloin pintavedet valuvat rakennuksen alle. Vauriot ovat tulleet pitkän ajan kuluessa. Suttten on katsonut, että varaston takaseinän runko tulisi purkaa ja korvata puurakenteet noin 40 senttimetrin korkeudelle kiviaineksella ja myös lattiarakenteet tulisi purkaa. Korjattavan ulkoseinän pituus on noin 12 juoksumetriä ja korjattavan lattian pinta-ala on noin 50 neliömetriä.
Raportin mukaan rakennuksessa on aikaisemmin ilmoitetusta tuulettuvasta rossipohjasta poiketen maanvarainen betonilaatta. Raportista ilmenee, että rakennuksen olohuoneen, kylmiön ja kylmien tilojen seinien puurakenteet ovat lahovaurioituneet. Olohuoneen kohdalla olevan betonilaatan kosteus on ollut koholla, ulkoseinän puurakenne on ollut alareunasta lahovaurioitunut ja puurakenne on kyllästynyt vedellä. Ulkoseinää vasten olevassa huokoisessa puukuitulevyssä on ollut mikrobivaurioon viittaava haju. Kylmiön kohdalla betonilaatan alapuolella olevat puurakenteet ovat olleet lahovaurioituneet ja ulkoseinä on ollut märkä alareunasta. Seinän alareunan lämmöneristeet ovat olleet märkiä ja niissä on ollut mikrobivaurioon viittaava haju. Kylmien tilojen kohdalla puurakenteissa on ollut lahovaurioita ja silmin nähden kosteutta.
Raportista ilmenee, että puurakenteet ovat vaurioituneet, koska ne ovat osittain kiinni maanpinnassa ja maanpinta viettää takapihan puolella rakennukseen päin. Vauriot ovat tulleet pitkän ajan kuluessa. Suttten on katsonut, että puurakenteet tulisi purkaa ja lattiapinnan tason alapuolella olevat puurakenteet tulisi korvata kiviaineksella.
JS-Rakennus & Remontointi on 26.8.2013 arvioinut rakennuksen korjauskustannuksiksi Suttten havaitsemien virheiden osalta 46.000 euroa.
Asian selvittämiseksi Rixxxet ovat pyytäneet myös toista asiantuntijaa tutustumaan rakennukseen.
Rakennusinsinööri H. Pöttten (Rakentajapalvelut H-Projekti) on kustannusarviossaan 25.9.2013 todennut, että rakennuksen avatuissa kohdissa oli selvästi havaittavissa mikrobikasvuston hajua. Avatuissa kohdissa maaperä ja rakenteet ovat olleet märkiä. Olohuoneen alla olevan lattian rakenteet ovat olleet täysin lahonneet ja niiden kantavuusominaisuudet ovat olleet olemattomat. Entisen kylmiön lattiarakenteet ovat olleet purkukuntoiset. Pöttten on todennut, että osa vaurioista on paljastunut omistajavaihdoksen jälkeen tehtyjen korjaustöiden yhteydessä. Suurimpana syynä rakennevaurioihin ovat olleet rakennus aikaiset suunnittelu- ja toteutusvirheet, jolloin muun muassa rakennuksen yläpuolisten valumavesien aiheuttamat rakenteelliset riskit ovat unohtuneet suunnittelu- ja toteutusvaiheessa.
Kustannusarviosta ilmenee, että rakennuksen korjauskustannukset ovat vesien tulon estämisestä lattioiden alle ja alarakenteisiin 5.800 euroa, olohuoneen ja kylmiötilojen lattioiden uusimisesta 22.500 euroa, varaston seinien alaosien ja lattioiden korjauksesta 7.000 euroa, löylyhuoneen ja varaston välisen seinän alaosan ulkorakenteiden ja -materiaalien uusimisesta 2.500 euroa, ulkoseinän lahovaurion korjauksesta sisäänkäynnin kohdalla 1.500 euroa sekä korjaus- ja selvittely töiden yleiskuluista 2.700 euroa eli kaikki yhteensä 42.000 euroa.
Asian selvittämiseksi Rixxxet ovat ovat pyytäneet vielä kolmatta asiantuntijaa tutustumaan rakennukseen.
Hyväksytty tavarantarkastaja, rakennusterveysasiantuntija R. Lattten (TaloTerveys Lattten Oy) on tavarantarkastuskertomuksessaan 7.4.2014 todennut, että rakennuksessa on lukuisia vaurioita.
Tavarantarkastuskertomuksesta ilmenee, että rakennuksen alapohjarakenteissa esiintyy elinkykyisiä homesieniä, muun muassa sädesieniä, joiden tiedetään olevan terveydelle haitallisia. Kylmiön lattiarakenteen bitumissa on kreosoottipikeä yli sallittujen raja-arvojen, joten lattian purkujäte on ongelmajätettä.
Rakennuksen ulkoseinärakenteiden alaosat ovat pahoin home- ja/tai lahovaurioituneet rakennuksen takaosalla ja sisäänkäynnin puoleisella sivulla. Rakennus on sijaintinsa vuoksi joutunut kovan pinta- ja vajovesien vaikutuksen alaiseksi, mikä on johtanut laajamittaisiin ja vakaviin seinärakenteiden alaosien kosteus- ja lahovaurioihin.
Rakennuksen yläpohjarakenteiden tuulettuvuus ei ole riittävää, mikä on nähtävissä puurakenteissa näkyvinä kasvustoina, minkä vuoksi yläpohjarakenteiden tuulettuvuutta tulee parantaa.
Lattiarakenteiden avauskohdissa on nähtävissä väliseinärakenteiden puurakenteet, joissa on pitkälle edennyttä lahoa, minkä vuoksi rakenteiden korjaaminen edellyttää väliseinien purkamista ja uudelleen rakentamista.
Tavarantarkastuskertomuksesta ilmenee, että rakennuksessa on laajat ja pitkälle edenneet home-, kosteus- ja lahovauriot. Yksin homevauriot ovat niin vakavia, että rakennusta ei suoritella käytettäväksi asuintarkoitukseen ennen laajamittaisia korjaustoimenpiteitä. Korjaustoimenpiteisiin tulisi ryhtyä nopeasti. Tavarantarkastuskertomuksessa todetaan yhteenvedonomaisesti, että rakennuksen suurimmat ja vakavimmat vauriot sijoittuvat alapohjarakenteisiin ja ulkoseinärakenteiden alaosiin.
Tavarantarkastuskertomuksesta ilmenee, että rakennuksen korjaaminen edellyttää ensi tilassa sulamis- ja pintavesien johtamista rakennuksen ohitse, mikä edellyttää suurehkoja louhintatöitä, minkä lisäksi rakennus tulee salaojittaa. Rakennuksen kylmävarastot tulee purkaa, jotta ulkoseinärakenteiden korjaaminen on mahdollista. Seinärakenteiden alaosat tulee uusia kokonaan, jolloin samalla rakennuksen sokkelikorkeutta tulee nostaa ja perustukset vedeneristää. Kaikki sisälattiat tulee purkaa ja purkutyö tulee tehdä homesaneeraustyönä, joka on asbestityöhön rinnastettavaa, sillä rakennusjäte on ongelmajätettä. Väliseinärakenteet on myös purettava ja korjattava alaosiltaan. Alustäyttö on uusittava vastaamaan korjausrakentamisen ajankohtaa. Rakennuksessa ei ole toimivaa ilman- vaihtoa ja se tulee tehdä. Rakennuksen vesilaitteistot ovat huonokuntoiset ja ne tulee uusia.
Tavarantarkastuskertomuksessa todetaan, että rakennuksen vauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa. Rakennuksen välttämättömät korjauskustannukset ovat vähintään 104.554 euroa, joka on kuitenkin vain suuntaa antava.
Rakennukseen tutustumassa käynyt terveystarkastaja H. lxxx (Keski-Savon ympäristötoimi) on tarkastuskertomuksessaan 18.9.2015 todennut, että rakennuksen puurakenteissa on havaittu epäilyttävää sienikasvustoa, joka ulkoisesti muistuttaa lahottajasientä, ja että rakennuksesta löydettyä mikrobikasvusto ja kreosiittia voidaan pitää terveyshaittana. Havaitut vauriot on korjattava, minkä vuoksi kiinteistöllä asumista ei suositella ennen korjaustoimenpiteitä.
Rixxxet ovat nyt kaupanteon jälkeen saaneet selville, että kiinteistönvälittäjä on 2.1. -15.7.2012 eli hieman ennen kaupantekoa markkinoinut Riixxxten ostamaa omakotitaloa siistikuntoisena 68.000 euron hintapyynnöllä. Riixxxten etsiessä 11.9.2012 lehti-ilmoituksella enintään 85 000 euron omakotitaloa Leppävirralta tai Sorsakoskelta, vastaaja on tarjonnut kiinteistöään myytäväksi 85 000 eurolla.
Rixxxet ovat kesällä 2013 vaihdattaneet omakotitaloon yhden lämmityspatterin, mistä Rixxxeille on tullut 515,18 euron kustannus.
Oikeustosiseikat
Rixxxeille on tullut Suttten tutkimuksista 496,04 euron, JS-Rakennus & Remontoinnin korjauskustannusarviosta 120 euron, Pöttten tutkimuksista 975,88 euron ja Lattten tutkimuksista 5.692,10 euron kustannus.
Riixxxten ostamassa rakennuksessa on ollut jo kaupantekohetkellä pahoja laatuvirheitä. Rakennuksen pahimmat laatuvirheet ovat sen alapohja- ja ulkoseinärakenteiden laajat ja vakavat vauriot.
Rakennuksessa ei ole ilmoitetulla tavalla tuulettuvaa rossipohjaa vaan maanvarainen betonilaatta. Rakennus vaatii välitöntä korjaamista.
Rakennus ei ole ollut kunnoltaan sellainen kuin on sovittu ja kuin Rixxxeille on annettu ymmärtää. Rakennuksen kunnosta on annettu Rixxxeille aivan ylioptimistinen kuva. Rakennus on ollut käytännössä arvoton, jolloin Riixxxten maksama kauppahinta on ollut liiallinen, tosiasiassa täysin perusteeton. Ostajilla ei ole selonottovelvollisuutta eivätkä Rixxxetole laiminlyöneet miltään osin tarkastusvelvollisuuttaan. Laatuvirheet eivät ole olleet havaittavissa ennen kaupantekoa rakenteita purkamatta. Korjaamattomina laatuvirheistä aiheutuu kantajille terveyshaittaa.
Rakennuksen välttämättömät korjauskustannukset vastaavat uudisrakennuksen rakentamista.
Rakennuksessa olevia virheitä on pidettävä olennaisina, kun otetaan huomioon virheiden korjauskustannukset suhteutettuna kauppahintaan ja korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät. Rakennuksen kunnostaminen ei ole tarkoituksenmukaista. Korjauskustannukset ylittävät merkittävästi sen, mihin kantajat ovat voineet etukäteen valmistautua.
Havaituilla virheillä on ollut vaikutusta kauppaan, sillä Rixxxet eivät olisi tehneet kauppaa lainkaan, jos he olisivat etukäteen tienneet rakennuksen laatuvirheistä.
Rixxxet katsovat, että mikään muu seuraamus kuin kaupan purku ei voi olla kohtuullinen.
Koska tehty kauppa on purettava, vastaajan on palautettava Rixxxeille saamansa kauppahinta korkoineen.
Kantajat eivät ole saaneet kiinteistöistä merkittävää tuottoa tai hyötyä asuessaan vaurioituneessa rakennuksessa. Mahdollinen hyöty ei voi missään tapauksessa ylittää 100 euroa kuukaudessa.
Vastaajan on suoritettava kantajille korvausta 515,18 euroa kiinteistölle tekemämme hankinnan aiheuttamista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Mikäli kauppaa ei pureta, vastaajan on ainakin suoritettava kantajille hinnanalennusta, jonka määränä on pidettävä kauppahintaa 85.000 euroa. Asiassa ei ole perusteita eduntasoitukselle.
Rixxxeille on aiheutunut asian johdosta vahinkoja, sillä Rixxxet ovat joutuneet tähän mennessä hankkimaan asiakirjoja yhteensä 7.284,02 eurolla.
Vastaaja on tiennyt tai hänen on ainakin katsottava tienneen kiinteistön virheistä. Joka tapauksessa kysymys on ainakin salaisista virheistä.
Kantajat ovat reklamoineet vastaajaa ajoissa.
- vastustaa kantajien kaupanpurkuvaatimusta ja kiistää sen perusteettomana
- vastustaa kantajien vahingonkorvausvaatimusta 515,18 € korkoineen ja kiistää sen perusteettomana, mutta myöntää sen määrältään todenperäiseksi
- vastustaa kantajien toissijaista kauppahinnan alennusvaatimusta ja kiistää sen perusteeltaan ja määrältään.
- vastustaa kantajien vahingonkorvausvaatimusta 7.284,02 € korkoineen ja kiistää sen perusteettomana, mutta myöntää sen määrältään todenperäiseksi
- vastustaa kantajien asianosais- ja oikeudenkäyntikuluvaatimuksia ja kiistää ne perusteettomina. Määrän osalta lausutaan sen jälkeen, kun ne on esitetty.
Toissijaisesti, mikäli oikeus tuomitsee kaupan puretuksi, Juxxx vaatii, että käräjäoikeus vahvistaa kantajien kaupan kohteella asumisesta saamana asumishyötynä 500 € kuukaudessa hallinnan luovutuspäivästä 2.11.2012 alkaen tuomion lainvoimaiseksi tulopäivään saakka, ja käräjäoikeus oikeuttaa Juttten kuittaamaan kantajille maksettavan velan kyseisellä korvauksella.
Juxxx vaatii, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut asiassa.
Vastaaja kiistävät kantajien vaatimukset seuraavilla perusteilla: Maakaaren 2:22 §:ssä säädetään mm. seuraavasti:
- Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä (1. m)
- Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä (2. m).
Kaikki ne seikat, eli kaupan kohteen viat, jotka kantajat ovat esittäneet vaatimustensa perusteeksi, ovat sellaisia, jotka kantajat ovat havainneet tai ovat voineet havaita ennen kauppaa tekemissään kiinteistön tarkastuksissa, tai heidän täytyy olettaa tienneen ne kauppaa tehtäessä, minkä vuoksi he eivät voi niihin laatuvirheinä vedota.
Vastaaja on esitellyt ja kantajat ovat tarkastaneet kaupan kohteen perusteellisesti ennen kaupantekoa, ja vastaaja on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa esittänyt heille rakennusmestari I. Suttten / Savon Rakennustutkimus 28.5.2012 laatiman kuntotarkastusraportin, josta ilmenevät kaupantekohetkellä todetut kohteen ominaisuudet, puutteet ja viat, sekä seikat, joiden perusteella kantajien on täytynyt tietää ja ymmärtää, että kohteen viat ovat laajemmat kuin näkyvillä olleet viat.
Maakaaren perusteluissa (HE 120/1994, yksityiskohtaiset perustelut 2:22§ osalta) todetaan mm. seuraavaa:
-Ostajan edellytetään aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuuden, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu kiinteistöllä käynnin yhteydessä havaita.
-Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, joka voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liiannopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.
-Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen.
Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
-Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos hän on erehtynyt omaa syyttään. Ostaja ei voi vedota seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehdessään. Ostajan on katsottava olevan selvillä yleisesti tiedossa olevista seikoista.
-Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaa vedota virheeseen, jos myyjä on vain lyhyesti maininnut seikasta, mutta ostajan ei kohtuudella voida olettaa ymmärtäneen siitä seuraavia vaikutuksia.
Oikeuskäytännöstä:
Oikeuskäytännössä on useissa ratkaisuissa otettu kantaa ennen kauppaa laaditussa kuntokartoituksessa ilmeneviin seikkoihin. Tuomiossa KKO 2004:78 on painotettu paitsi sitä, että kuntokartoituksessa esitetään todetut viat, myös sitä, että kartoituksessa esitetään myös ne kohteen rakennusvirheet, jotka ovat aiheuttaneet todetunlaiset kosteusvirheet. Kun rakennusvirheet on todettu, ostaja voi olettaa, että ne voivat aiheuttaa myös muita ja laajempiakin vikoja kuin raportissa suoraan todetut viat.
Kantajille ennen kauppaa esitetyssä kuntoraportissa on ilmoitettu runsaasti seikkoja, joiden johdosta vesi pääsee tunkeutumaan rakennuksen alle ja kastelemaan ja lahottamaan rakennuksen perustusta, seiniä ja lattioita siten, että mm. olohuoneen lattiat natisivat ja olivat vinot, ja olohuoneen alapuolella olevaan kellariin kertyi keväisin vettä niin runsaasti, että sitä piti pumpata pois uppopumpulla.
Oikeuskäytännössä on myös painotettu sitä, että mikäli todettujen vikojen, riskirakenteiden ja rakennusvirheiden lisäksi on suositeltu lisätutkimuksia ja korjauksia, se asettaa ostajalle korostetun ennakkotarkastusvelvollisuuden, ja ostaja ottaa tietoisen riskin, jos hän jättää nämä lisätutkimukset tekemättä, eikä hän sen jälkeen voi vedota myöhemmin ilmenneisiin virheisiin, jotka kuuluvat em. suositusten piiriin. (Oikeuskäytännöstä esim: Oikeustieto 5/2008: Mia Hoffren: Kauppaa edeltänyt kuntotarkastus ja kiinteistön virhearviointi: 3 oikeustapausta; DL 5/2012: Tiina Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle)
Oikeuskirjallisuudessa todetaan mm. seuraavaa:
Ostajalta vaadittavan tarkastuksen perusteellisuuteen vaikuttavat mm. myyjän menettely ja asunnon ikä ja kunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita, ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudenko tai hiljattain peruskorjattu asunto. Jos vuosikymmeniä vanhaan rakennukseen ei ole tehty peruskorjauksia, pitää ostajan osata ottaa huomioon mahdollisesti piankin kaupanteon jälkeen eteen tuleva korjaus- ja rakennusosien uusimistarve (Tiina Koskinen: Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana, s. 129 ja s. 131. Talentum 2004)
Ennakkotarkastuksessa kantajien. havaittavissa ja ymmärrettävissä olleet seikat:
Vastaaja on esitellyt ja kantajat ovat tarkastaneet kaupan kohteen ennen kaupantekoa, ja vastaaja on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa avoimesti kertonut kantajille tietämänsä kaupan kohteen ominaisuudet, sekä luovuttanut rakennusmestari I. Suttten / Savon Rakennustutkimus 28.5.2012 kaupan kohteesta laatiman kuntotarkastusraportin.
I. Suttten / Savon Rakennustutkimus kuntotarkastusraportti 28.5.2012
Kyseisessä "omakotitalon kuntotarkastus" -raportissa, joka perustui kohteella 28.5.2012 tehtyyn tarkastuskäyntiin, on todettu mm. seuraavaa:
Kohdassa 1.1. "Yleiskuvaus kohteesta" todetaan mm. seuraavaa
-Kohteena oli v. 1958 rakennettu liikekiinteistö-asuinrakennus.
-Kellarikerroksessa on maanvarainen betonilaatta.
-Kellarin kohdalla on betoniholvin päällä korokelattia, ja muilla osin oli tuulettuva rossipohja.
-Ulkoseinät ovat puurakenteiset ja ulkoverhouksena lautaverhous. Lämmöneristeenä on puru.
-Ilmanvaihto on painovoimainen
-Lisätutkimustarpeita on selvittää: Maanpinnan lähellä olevan puurakenteiden lahovaurioiden laajuuden selvitys, rossipohjassa havaittujen lahovaurioiden laajuuden selvitys, yläpohjan tarkastus ja alkuperäisten vesi- ja viemäriputkiston kunnon selvitys.
-Korjaustarpeita on mm: Pintavesien valumisen ehkäisy alapohjaan, rossipohjan lahovaurioiden korjaus, ulkoseinien lahovaurioiden korjaus ja rakenteiden korjaus niin että ne eivät vaurioidu uudestaan, kellarin ovien uusiminen, kulkusillan tekeminen yläpohjaan ja tuloilmaventtiilien asennus.
Kohdassa 1.2. "Oleellisimmat havainnot" todetaan mm. seuraavaa:
-Riskirakenteina, korjausta, uusimista ja lisätutkimuksia vaativina seikkoina havaittiin rossipohjassa nähdyt lahovauriot ja ulkoseinien ala osissa nähdyt lahovauriot
-Korjausta ja uusimista vaativina seikkoina havaittiin: Pintavesien valumisen estäminen alapohjaan, kellarin ovissa kosteuden aiheuttamia vaurioita, kulkusillan rakentaminen yläpohjaan ja tuloilmaventtiilien asennus.
-Lisätutkimustarpeiden kohteina havaittiin: Yläpohjan tarkastus, lämmitysjärjestelmän tekninen käyttöikä ja alkuperäisten vesi- ja viemäriputkiston tekninen käyttöikä
-Huoltoa tarvitsevana todettiin: Vesikatteen maalivauriot.
Lisäksi todettiin, että kaikkia rakenteiden sisällä mahdollisesti piilevien vaurioiden mahdollisuutta ei tarkastuksen pintapuolisuuden vuoksi voida sulkea pois.
Kohdassa 2 "Lähtötiedot kohteesta" todetaan mm. seuraavaa:
-Rajaukset ja epävarmuustekijät: Yläpohja tarkastettiin käyntiluukusta käsin, koska siellä ei ole kulkusiltaan. Tuulettuvan alapohjan kunto tarkastettiin takapihan puolelta vain näkyviltä osin koska se oli hyvin ahdas.
Kohdassa 3 "Rakennusteknisiä tietoja kohteesta" todetaan mm. seuraavaa:
-Ilmanvaihtojärjestelmä: Painovoimainen ilmanvaihto ja keittiössä on liesituuletin.
Kohdassa 4. Havainnot kohteesta ja toimenpidesuositukset:
Kohdassa 4.1. "Rakennusten vierusta, salaoja- ja sadevesijärjestelmä, perustukset ja alapohja" todetaan mm. seuraavaa:
-Maanpinta/kallio viettää takapihan puolella rakennukseen päin. Päädyissä maanpinta viettää päätyjen suuntaisesti poispäin ja Sirkantien puoleisella sivustalta asianmukaisesti rakennuksesta poispäin.
-Maanpinnat rakennuksen vierellä tulisi olla muotoiltu rakennuksesta poispäin viettäviksi, jotta pinta- ja sulamisvedet eivät pääse ohjautumaan eivätkä lammikoitumaan rakennuksen vierelle.
-Omistajalta saadun tiedon mukaan rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää. Pintavesien valuminen talon alle tulisi ehkäistä esim. betonoimalla sokkelin vierusta poispäin viettäväksi tai louhimalla kalliota rakennuksen vierustalta.
-Sokkelissa ei havaittu ulkopuolista kosteudeneristystä. Ulkopuolinen kosteudeneristys vähentää rakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitusta.
-Kattovedet on johdettu rakennuksen vierustalta rännikaivolla ja vedenohjaimilla. Kattovedet tulisi ohjata vähintään kolmen metrin päähän rakennuksesta.
-Rakennuksessa on osittain tuulettuva alapohja. Alapohjan kuntoa tarkasteltiin takapihan puolelta. Alapohjan näkyvillä olevissa puurakenteissa havaittiin lahovaurioita (2 kpl valokuvia). Puurakenteet tulisi olla vähintään 200 mm:n korkeudella maasta, jotta ne eivät vaurioituisi. Alapohjan kunnon kartoittamiseksi suositellaan lisätutkimuksia.
-Sokkelissa ei ollut tuuletusaukkoja. Ryömintätilan tuuletusaukkojen yhteispinta-alan tulee olla ainakin 4 promillea ryömintätilan pinta-alasta. Aukkojen vähimmäiskoon on oltava 150 cm2 sekä enimmäisvälin 6 m.
-Tuulettuvan alapohjan normaali tekninen käyttöikä on 50 vuotta
Kohdassa 4.2. "Ulkoseinät ja julkisivut" todetaan mm. seuraavaa:
-Maanpinnan lähellä olevassa ulkoverhouksessa havaittiin lahovaurioita (Valokuva). Lahovaurioiden laajuuden selvittämiseksi suositellaan lisätutkimuksia. Puu rakenteet tulisi olla vähintään 200 mm:n korkeudella maasta, jotta ne eivät vaurioituisi.
-Lautaverhouksen normaali tekninen käyttöikä on 50 vuotta.
-Ulkoverhouksen takana ei ole pystysuuntaista tuuletusrakoa. Ulkoverhouksen uusimisen yhteydessä tulee ulkoverhouksen taakse jättää tuuletus rako.
Kohdassa 4.5. "Yläpohja ja vesikatto" todetaan mm. seuraavaa:
-Ullakoilla on vesikaton aluslaudoissa tummentumia (Kuva). Ullakoiden ilmanvaihto olisi hyvä parantaa, tekemällä räystään alle n. 20 mm:n tuuletusraot ja päätyyn n. 200 x 200 tuuletusaukot.
-Yläpohjaa ei voitu tarkastaa, koska yläpohjassa ei ole kulkusiltaa. Yläpohjassa tulisi olla kulkusilta, jotta yläpohjan saisi tarvittaessa tarkastettua.
-Vesikatteessa havaittiin maalivaurioita. Vesikate olisi hyvä huoltomaalata.
-Vesikatteen alla ei ole aluskatetta. Vesikatteen uusimisen yhteydessä tulee vesikatteen alle asentaa aluskate.
-Kattovedet ovat johdettu sokkelin viereltä rännikaivoilla ja vedenohjaimilla.
Kohdassa 4.7. "Muut sisätilat" todetaan mm. seuraavaa:
-Muut sisätilat: Tilojen lattiat viettävät hieman ja lattiat "narisevat" niillä liikkuessa. Lattiarakenteen kunnon selvittämiseksi suositellaan lisätutkimuksia.
-Kattilahuone: Tilan betonilattiassa havaittiin kohonnutta kosteutta. Lämminvesivaraajan alta tiputti vettä (Kuva). Vuodon syy tulisi selvittää.
-Varasto: Varaston takapihan puoleisen ulkoseinän alareunassa havaittiin lahovaurioita (Valokuva). Puurakenteet tulisi olla vähintään 200 mm:n korkeudella maasta, jotta ne eivät vaurioituisi. Vaurioituneet rakenteet tulisi poistaa.
-Kellari: Kellarissa oli silminnähden kosteutta. Omistajan mukaan kellariin tulee keväisin vettä. Kellarissa oli uppopumppu poistamassa vettä. Kellarin ovissa oli kosteuden aiheuttamia tummentumia (Valokuva). Kellarin tuuletusta tulisi parantaa ja ovet olisi järkevin uusia.
Kohdassa 4.9. "Vesi- ja viemärilaitteet" todetaan mm. seuraavaa:
-Lämminvesivaraaja on kattilahuoneessa. Varaajan valmistusvuosi on 1984. Lämminvesivaraajan tekninen käyttöikä on noin 10 -20 vuotta.
Varaajan alta tiputti vettä. Vuodon syy tulisi selvittää.
Kohdassa 4.10. "ilmanvaihto" todetaan mm. seuraavaa:
-Rakennuksessa on painovoimainen poistoilmanvaihto. Painovoimaisen ilmanvaihdon toiminta riippuu sisä- ja ulkoilman paine- ja lämpötilaeroista sekä tuulen suunnasta ja voimakkuudesta. Painovoimaisen ilmanvaihdon toiminta ei aina täytä ilmanvaihdolle asetettuja vaatimuksia. Erityisesti huomiota tulee kiinnittää märkätilojen ilmanvaihtoon.
-Tuloilmaventtiileitä ei ole. Rakennuksessa olisi hyvä olla
tuloilmaventtiilit, jotta korvausilma tulisi hallitusti eikä esim. vuotoilman mukana rakenteista.
Kohdassa 5. "Yleistä kuntotarkastuksesta" todetaan mm. seuraavaa:
-Alakohdassa "Vaurioiden korjaaminen ja korjaamatta jättämisen riskit": Mikäli vaurioita tai puutteita on tarkastuksessa havaittu, eikä ehdotettuihin korjauksiin ryhdytä, vaurio tai haitta yleensä laajenee, korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio saattaa muodostaa haitan asumiselle ja terveydelle.
-Alakohdassa "Mikrobikasvusto": Mikäli rakenteissa on kosteutta tai kosteusvaurioita, voi rakenteissa mahdollisesti olla mikrobikasvustoa. Mikrobikasvusto rakenteissa tai rakenteiden pinnoilla voi olla terveys haitta tai esimerkiksi pelkästään ulkonäköhaitta, mahdollinen haitallisuus riippuu mm. mikrobikasvuston sijainnista, laajuudesta ja lajistosta.
Rakenteiden suhteellisen kosteuden ollessa yli 70 % RH ovat olosuhteet
mikrobikasvuston syntymiselle olemassa. Lisäksi mikrobikasvuston syntymiseen vaikuttaa aika ja lämpötila.
Kantajien ennakkotarkastuksessa havaitsemat, ymmärtämät ja hyväksymät seikat:
Kaiken kantajille annetun esittelyn ja selvityksen johdosta on selvää, että "hälytyskellot" ovat ennen kauppaa soineet heille. Kantajat ovat ennen kauppaa tulleet vastaajan esittelyn, oman tarkastuksensa, sekä emo kuntotarkastusraportin perusteella ennakkoon tietoisiksi ja siten hyväksyneet omalle vastuulleen seuraavat viat ja seikat kaupan kohteessa:
Rakennuksen ylärinteen puoleinen ulkoseinä on koko pituudeltaan vähintään alaosastaan laho, mikä johtuu mm. siitä, että maan/kallion pinta viettää jyrkästi rakennusta kohden, johtaen katto-, sade- ja sulamisvedet rakennuksen alle ja sen seinä- ja lattiarakenteisiin. Myös sisäänkäynnin puoleinen seinä oli lahovaurioitunut. Peruskallio on ylärinteen puolella näkyvissä, ja sitä on näkyvästi louhittu rakennuspaikan kohdalta, joten peruskallion ja rakennuksen perustusten välissä ei ole paljoa maa-ainesta, minkä johdosta vedet eivät pääse imeytymään syvemmälle maaperään. Maasto ja peruskallio jatkavat laskeutumistaan rakennuksen alla ja sen vastakkaisella puolella. Ylärinteestä peruskallion pinnalla valuva sade -ja sulamisvesi pääsee jatkuvasti kastelemaan rakennuksen seinä -ja lattiarakenteita. Rakennuksen ylärinteen puoleista maastoa tulee kaivaa, louhia ja muotoilla siten, että se viettää rakennuksesta poispäin.
Varsinkin rakennuksen ylärinteen puolella seinien puurakenteet ovat liian lähellä maanpintaa, osin maassa kiinni, mikä on aiheuttanut ja lisännyt niiden kastumista ja lahoamista. Ulkolaudoituksen takaa puuttui tuuletusrako, mikä heikensi kosteuden haihtumista seinärakenteesta. Kastuneet seinärakenteet lahottavat väistämättä myös seinän viereiset lattiarakenteet, sekä päinvastoin. Rakennuksen sokkelissa ei ollut ulkopuolista vedeneristystä eikä tuuletusaukkoja, joten sokkeli oli vedelle alttiina ja sokkelin takana olevaan ryömintätilaan tuleva kosteus ei päässyt tuulettumaan ja kuivumaan. Rakennuksen ympärillä ei ole salaojia ja kattovesiä ei johdeta riittävän kauas rakennuksen vierustalta, mitkä seikat ovat lisänneet rakennuksen rakenteiden kastumista ja lahoamista. Salaojat oli syytä rakentaa ja kattovedet tulee johtaa kauemmas rakennuksesta. Rakennus oli rakennettu v. 1958, joten rakennus on ollut emo kosteudelle alttiina yli 50 vuoden ajan. Ylärinteen puoleinen seinä on riskirakenne, sitä tulee tutkia lisää, sekä uusia niin, ettei se kosteusvika uusiudu. Puisten ulkoseinien tekninen käyttöikä on 50 vuotta, joten se on muutoinkin tullut käyttöikänsä päähän.
Rakennuksessa on rossipohja, paitsi olohuoneen alla, rakennuksen alarinteen ja Sirkantien puoleisella seinustalla olevan noin 14 m2 suuruisen kellarin kohdalla, jossa olohuoneen lattian ja kellarin katon välissä on betonilaatta. Kellarin lattialle tulvii joka kevät runsaasti vettä, jota poistetaan uppopumpulla. Kellarissa, jossa ei ole tuuletusta, on jatkuvaa ja voimakasta kosteutta, koska kuntotarkastuksessa kellarin ovi todettiin vaurioituneeksi, ja kellarin maanvaraisen lattian betonilaatta oli lohjennut laatoiksi ja tullut hyvin epätasaiseksi, koska tulvavesi oli syövyttänyt laattojen alaista maa- ainesta. Koska peruskallio ja maaperä viettävät rakennuksen alla ja tontilla voimakkaasti Sirkantien suuntaan, vesi tulvii kellariin ylärinteen suunnasta, kastellen valuessaan rakennuksen lattiarakenteet.
Kellarin lattia-, seinä- ja hyvin ilmeisesti myös kattorakenteet ovat alttiina jatkuvalle ja keväisin runsaalle kosteudelle, mikä suurella todennäköisyydellä kostuttaa kellarin yläpuolella olevan olohuoneen ja mahdollisesti myös muiden huoneiden lattiarakenteita. Asuintilojen lattioiden oli tarkastuksessa todettu viettävän ja narisevan, mikä osoitti, että niiden rakenteet olivat heikentyneet ja vaurioituneet.
Rakennuksen rossipohjassa oli lahovaurioita. Rakennuksen rossipohjan puurakenteet olivat liian lähellä maanpintaa, joten rossipohja on riski rakenne, se tulee korjata ja sitä tulee tutkia lisää. Kuntotarkastuksessa todetaan, että rossipohjan alainen ryömintätila on liian matala, ja lattiarakenne on kiinni maassa, mikä puuttuvan tuuletuksen kanssa aiheuttaa kosteusvaurioita. Rakennus oli rakennettu yli 50 vuotta aikaisemmin, joten rakennuksen pohja on ollut emo kosteudelle alttiina yli 50 vuoden ajan. Rossipohjan tekninen käyttöikä on 50 vuotta, joten se on muutoinkin tullut käyttöikänsä päähän.
Tarkastuskertomuksen mukaan tarkastus oli tehty pintapuolisesti, rakenteita avaamatta, mutta sitenkin havaitut viat ovat olleet niin laajoja ja vakavia, ja rakennuksen rakenteet oli todettu niin virheellisiksi, että on ilmeistä, että tarkastuksessa avaamatta jääneiden rakenteiden sisällä on lisää vastaavia vikoja.
Kattilahuoneessa sijainnut, teknisen käyttöikänsä runsaasti ylittänyt lämminvesivaraaja vuosi vettä lattialle, minkä johdosta kattilahuoneen lattiarakenteet olivat kostuneet. Kattilahuoneen seinä rajoittui rakennuksen ylärinteen puolella kylmävaraston seinään, joka oli alaosastaan kiinni maassa. Lämpökattila oli uusittu 28.5.2012 tehdyn I. Suttten tarkastuksen ja 2.11.2012 tehdyn kaupan välisenä aikana.
Kylmiön yksi seinä on osa ylärinteen puoleista lahoa ulkoseinää. Kylmiön lattia oli osa riskirakenteeksi luokiteltua rossipohjaa, jossa oli havaittu lahovikaa. Kylmiössä ei ole ollut kylmälaitteita vuosikymmeniin ja se on toiminut kylmävarastona.
Rakennus on yli 50 vuotta vanha, ja sen lattia -ja seinärakenteet sekä esim. ilmanvaihtojärjestelmä on rakennettu sen 1960 -luvun alun rakennusmääräysten mukaisesti. Painovoimainen ilmanvaihto ei täytä nykyajan vaatimuksia. Myös yläkerran ja ullakon rakenteiden tuuletuksessa on pahoja puutteita. Rakennuksen rakenteet ovat ilman mahdollisia kosteusvaurioitakin käyttöikänsä lopussa.
Rakennuksen asuintilojen puurakenteiset lattiat narisivat ja viettivät, mikä kertoi siitä, että lattian kantavat puurakenteet olivat heikentyneet ja menettäneet kantavuuttaan. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa lattiarakenteet on suosittu avattavaksi ja tarkastettavaksi.
Kantajat ovat tulleet tietoiseksi kuntokartoituksessa lausutusta seikasta, jonka mukaan, mikäli vaurioita tai puutteita on tarkastuksessa havaittu, eikä ehdotettuihin korjauksiin ryhdytä, vaurio tai haitta yleensä laajenee, korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio saattaa muodostaa haitan asumiselle ja terveydelle. Lisäksi mikäli rakenteissa on kosteutta tai kosteusvaurioita, voi rakenteissa mahdollisesti olla mikrobikasvustoa. Mikrobikasvusto rakenteissa tai rakenteiden pinnoilla voi olla terveyshaitta.
2.11.2012 allekirjoitetun kauppakirjan "Muut ehdot" 4 -kohdan mukaan vastaaja oli luovuttanut kantajille I. Suttten kesäkuussa 2012 laatiman kuntokartoitusraportin, jossa mainitut seikat oli huomioitu kauppahinnassa. Saman kohdan mukaan kantajat olivat tutustuneet kaupan kohteisiin, niiden rajoihin ja niillä oleviin rakennuksiin sekä niiden kuntoon, ja että kantajat hyväksyivät kaupan kohteet siinä kunnossa kuin ne kaupantekohetkellä olivat.
Vastaajan toiminta ennen kauppa:
Kaupan kohteen myyntiä varten vastaaja oli teettänyt rakennusmestari I. Suhosella/ Savon Rakennustutkimus 28.5.2012 laaditun kuntotarkastusraportin, jossa on seikkaperäisesti käyty läpi kohteen kunto, ikä ja varustelutaso, sekä kohteessa havaitut kosteus- ja lahoviat, riskirakenteet, lisätutkimustarpeet, sekä huolto-, korjaus- ja uudistamistarpeet. Raportissa on kerrottu, miten havainnot on tehty ja mitä rakenteita on avattu tai jätetty avaamatta, ja todettu, etteivät havaittuja laajemmat viat ole poissuljettu. Raportissa kehotettiin ryhtymään korjaamaan havaittuja vaurioita ja puutteita uhalla, että muuten korjaaminen hankaloituu ja tulee kalliimmaksi. Raportissa on selvästi todettu, että mikäli rakenteissa on kosteutta tai kosteusvaurioita rakenteissa voi olla terveydelle vaarallista mikrobikasvustoa. '
Kaupan kohde oli myynnissä Varkauden Huoneistokeskuksessa 15.7.2012 saakka, hintapyynnöllä 68.000 euroa. Koska yhtään ostotarjousta ei tullut, vastaaja lopetti myyntitoimeksiannon, päätti remontoida kohdetta ja samalla myydä kohdetta itse. I. Suttten tarkastuskäynnin ja siitä saadun raportin, ja Huoneistokeskuksen kanssa tekemänsä myyntitoimeksiannon päättymisen jälkeen vastaaja teki vuoden 2012 loppukesän aikana kohteella seuraavat remontit, jotka kohottivat kohteen arvoa aikaisemmasta: 1) Uusittiin öljykattila kattilahuoneeseen, 2) uusittiin yläkertaan menevä portaikon portaikkoa ja muuta lattiaa sekä seiniä uusimalla niiden laudoitusta ja maalaamalla ne, 3) uusittiin kellarin ovi, ja 4) rapattiin talon ulkoportaat ja kellariin menevät ulkoportaat. Remonteista aiheutui LVI-A. Hetttelle, Muotola Ky:lle ja kirvesmies Rätttelle maksettavia kustannuksia noin 5 800 euroa, minkä lisäksi vastaaja ja hänen aviopuolisonsa E. Juxxx tekivät remonttia myös omana työnään. Vastaaja suunnitteli seuraavaksi asuinhuoneistojen lattioiden uusimista, koska ne narisivat, mutta se ei toteutunut, koska kantajat halusivat ostaa kohteen ja he pitivät lattioiden uusimista narinan takia tarpeettomana.
Vastaaja esitteli aviopuolisonsa kanssa kohteen perusteellisesti kantajille syyskuun puolivälissä 2012, jolloin hän kertoi heille avoimesti ja vilpittömästi kaikki kohteesta tietämät seikat. Tilaisuudessa kantajat eivät tehneet päätöstä kohteen ostamisesta, koska he katsastivat parhaillaan myös muita ostokohteita. Vastaaja postitti I. Suttten 28.5.2012 laatiman kuntokartoitusraportin kantajille heti em. tarkastuskäynnin jälkeen syyskuussa. Vastaaja matkusti syys-lokakuun vaihteessa talviasuntoonsa Espanjaan, ja kantajat soittivat vastaajalle lokakuun puolivälin aikoihin ja ilmoittivat haluavansa ostaa talon välittömästi.
Vastaaja oli asunut kohteella vuodesta 1999 alkaen, ja hän oli omistus aikanaan tehnyt kohteella kuntokartoitukseen merkityt remontit, sekä edellä luetellut, vuoden 2012 aikana tekemänsä remontit. Vastaaja ei ollut tuntenut rakennuksessa mitään sellaista hajua, jonka perusteella olisi voinut epäillä sisätiloissa olevan terveydelle vaarallista mikrobikasvustoa. Kaupantekohetkellä kaikkien osapuolten tiedossa kuitenkin oli, että rakennus oli yli 50 vuotta vanha, lämmöneristeenä olivat sahanpurut, ilmanvaihtoratkaisuna oli painovoimainen ilmanvaihto ja korvausilmaventtiileitä ei ollut. Tällöin ilmanvaihto on hyvin puutteellista ja satunnaista, ja mahdollinen korvausilma tulee hallitsemattomasti rakenteiden vuotokohdista, kuten kuntokartoitusraportissakin todetaan. Puutteellinen ilmanvaihto ja hallitsemattomasti tuleva korvausilma aiheuttavat tunkkaisuutta, eli ns. "vanhan talon" hajua.
Kantajat ottivat yhteyttä vastaajaan vuoden 2012 lokakuun loppupuolella, ja ilmoittivat haluavansa ostaa kohteen. Vastaaja ilmoitti silloin kantajille, että koska lattiat narisevat, hän oli sopinut varkautelaisen kirvesmiehen Jukka Väisäsen kanssa asuintilojen lattioiden remontin teosta, ja tiedusteli kantajilta, lykätäänkö kauppa tehtäväksi lattiaremontin jälkeen. Tällöin kantajat tahtoivat, että vastaaja peruu lattiaremontin, koska kantajat haluavat ostaa kohteen heti, ja kantajat aikoivat itse asentaa uudet puulattiat. Vastaaja suostui tähän.
Vastaaja kiistää antaneensa kantajille mitään virheellistä tai ylioptimistista tietoa kaupan kohteesta. Lisäksi vastaaja kiistää jättäneensä ilmoittamatta kantajille mitään tietoa kaupan kohteen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, jonka vastaaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Päinvastoin vastaaja painotti kantajia perehtymään tarkasti rakennukseen ja kuntokartoitusraporttiin, koska rakennus on vanha ja vanhasta talosta löytyy aina runsaasti remontoitavaa, ja koska kuntokartoitusraportista ilmenee, että siinä todetut lahovauriot ovat ilmeisesti todettua laajemmat.
Kantajien hankkimat uudet selvitykset:
Kantajat ovat esittäneet rakennusmestari I. Suttten 20.8.2013 laatiman toisen kuntokartoitusraportin kohteesta. Raportissa todetut viat ovat samoja vikoja kuin jotka oli lueteltu 28.5.2012 laaditussa raportissa. Kantajat ovat kaupan jälkeen käytännössä aloittaneet tekemään niitä korjaus- ja tutkimustoimenpiteitä, joita Suttten on aikaisemmassa raportissa havaittujen vikojen vuoksi suositellut tehtäväksi. Näissä toimenpiteissä havaitut viat ja seikat ovat olleet ennakkoon odotettavissa ja pääteltävissä vuoden 2012 raportin perusteella.
On ilmeistä, että kantajat ovat kauppaa tehdessään täysin ymmärtäneet sen, että kaupan kohde on vanha ja käyttöikänsä lopussa, siinä on riskirakenteita ja kosteusvaurioita, ja että vaurioita on todennäköisesti nähtyä laajemmalti ja että kosteus rakenteissa voi aiheuttaa terveydelle haitallista mikrobikasvustoa. Nämä seikat tietäen he ovat heti ryhtyneet I. Suttten suosittelemiin korjaus- ja uusimistoimenpiteisiin, mutta ovat jälkeenpäin tulleen katumapäälle, ja pyrkivät vaatimuksillaan maksattamaan kantajalla rakennuksen korjauskuluja. Kantajat ovat kaupanteosta alkaen asuneet lapsineen kaupan kohteella, eivätkä ole muuttaneet reklamaatiostaan huolimatta pois kohteelta. Vastaajan kirjallisina todisteina esittämistä valokuvista ilmenee mm. se, että kantajat olivat katkaisseet rakennuksen ylärinteen puolen sadevesijärjestelmän syöksytorven siten, että sadevettä on johdettu hallitsemattomasti rakennuksen vierelle.
JS-R & R on 26.8.2013 arvioinut rakennuksen korjauskustannukset 46.000 € arvoisiksi. Vastaaja möi kantajille yli 50 vuotta vanhan, 1950-luvun rakennusmääräysten mukaan rakennetun, ja rakennusmestari I. Suttten antaman lausunnon mukaan 50-vuotisen kokonaiskäyttöikänsä ylittäneen rakennuksen. Rakennuksen kaikenlainen korjaaminen ja uusiminen olisi käytännössä katsottava sen tasonparannukseksi. Mikäli vastaaja hypoteettisesti katsottaisiin velvolliseksi maksamaan hinnanalennusta, ikävähennys pudottaisi korvattaman määrän lähelle 0 €:a.
Rakennusmestari H. Pöttten / Rakentajapalvelu H-Projekti on antanut 25.9.2013 kustannusarvion korjauksista. Olennaisinta hänen lausunnossaan on se, että hän on katsonut rakennusvaurioiden syyksi rakennusaikaiset suunnittelu- ja toteutusvirheet, jolloin muun muassa rakennuksen yläpuolisten valumavesien aiheuttamat rakenteelliset riskit ovat unohtuneet suunnittelu- ja toteutusvaiheessa. H. Pöttten on siten toistanut sen, mikä on lausuttu jo vastaajan kantajille ennen kauppaa luovuttamassa, I. Suttten 28.5.2012 laatimassa kuntokartoitusraportissa.
Tavarantarkastaja R. Lattten / TaloTerveys Lattten Oy on laatinut 7.4.2014 päivätyn tarkastuskertomuksen. Hän käytännössä toteaa samat seikat kuin I. Suttten on lausunut 28.5.2012 laatimassa kuntokartoitusraportissa. Lattten on lisäksi tarkastanut jälkeenpäin avattuja rakenteita ja todennut niistä mm. mikrobeja, mikä ei ole ollut yllättävää, ja minkä I. Suttten myös ennusti 28.5.2012 antamassaan kuntokartoitusraportissa. Lattten löysi 1960 -luvun alussa rakennetun, lattiapinta-alaltaan alle 4 m2 suuruisen kylmiön lattian bitumista kreosoottipikeä, mikä ei ollut kielletty rakennusmateriaali rakennusaikana. Kreosoottipiki ei ole aiheuttanut rakennuksessa asuville koskaan mitään terveydellisiä haittoja. Kylmiön lattia on yli 50 -vuotiaana ylittänyt käyttöikänsä, ja tarkastusten tekijät ovat todenneet kylmiön lattiarakenteen muutoinkin riskirakenteena purkukuntoiseksi.
K1. rakennusmestari I. Suttten (Savon Rakennustutkimus) omakotitalon kuntotarkastus 28.5.2012,
K3. rakennusterveysasiantuntija I. Suttten (Savon Rakennustutkimus Oy) raportti 20.8.2013
K4. JS-Rakennus & Remontoinnin korjauskustannusarvio 26.8.2013
K5. rakennusinsinööri H. Pöttten (Rakentajapalvelut H-Projekti) kustannusarvio 25.9.2013
K6. hyväksytyn tavarantarkastajan, rakennusterveysasiantuntija R. Lattten (TaloTerveys Lattten Oy) tavarantarkastuskertomus 7.4.2014
K7. Terveystarkastaja H. Imttten Keski-Savon ympäristötoimen tarkastuskertomus 18.9.2015
K8. myyntijohtaja A. Hyttten (Huoneistokeskus Oy) sähköposti 15.5.2014
K9. Lehti-ilmoitus 11.9.2012
V1. Valokuvia kohteelta, 10 kpl, kuvattu 17.2.2014
V2. Rakennusmestari I. Suttten / Savon Rakennustutkimus 28.5.2012 laatima kuntotarkastusraportti (Sisältyy kantajien kirjalliseen todistusaineistoon)
V3. Kauppakirja
V4. rakennusinsinööri H. Pöttten (Rakentajapalvelut H-Projekti) kustannusarvio 25.9.2013
V5. Hyväksytyn tavarantarkastajan, rakennusterveysasiantuntija R. Lattten (TaloTerveys Lattten Oy) tavarantarkastuskertomus 7.4.2014
V6. rakennusterveysasiantuntija I. Suttten (Savon Rakennustutkimus Oy) raportti 20.8.2013
V7. LVI-Huolto A. Hettten lasku nro 1996 ja Muotola Ky:n lasku nro 10368
1. M. Rixxxtodistelutarkoituksessa
2. S. Rixxxtodistelutarkoituksessa
3. rakennusterveysasiantuntija I. Suttten (Savon Rakennustutkimus Oy, Metsämiehenkatu 43, 78210 Varkaus, ja puH.n
4. rakennusinsinööri H. Pöttten (Rakentajapalvelut H-Projekti, Kuusikonkatu 8, 78210 Varkaus, ja puH.n
5. rakennusterveysasiantuntija R. Lattten (c/o TaloTerveys Lattten Oy, Tourukatu 25 B 47, 40100 Jyväskylä, ja puH.n 045
1. M. I. Juxxx, todistelutarkoituksessa.
2. E. O. Juxxx, todistelutarkoituksessa.
3. Rakennusmestari I. Suttten
Riixxxten kaupan purku- ja hinnanalennusvaatimus perustuu siihen, että Riixxxten ostamassa rakennuksessa on ollut jo kaupantekohetkellä pahoja laatuvirheitä. Rakennuksen pahimmat laatuvirheet ovat sen alapohja- ja ulkoseinärakenteiden laajat ja vakavat vauriot. Rakennuksessa ei ole ilmoitetulla tavalla tuulettuvaa rossipohjaa vaan maanvarainen betonilaatta. Rakennus vaatii välitöntä korjaamista.
Rixxxet olivat kesällä 2013 alkaneet epäillä, että heidän ostamassaan kiinteistössä voi olla kosteusongelma, koska Rixxxet ovat alkaneet aistia huoneilmassa hajuja ja heillä on ollut hengitystieoireita.
Lähtökohtana on pidettävä sitä, että rakennuksessa havaitut kosteuden aiheuttamat vauriot ovat riidattomia.
Riitaista asiassa on kantajien maakaaren 2 luvun 22 §:n mukainen ostajan selonotto- ja tarkastusvelvollisuus ja sen laiminlyönti laatuvirheen olemassa olosta ja sen laajuudesta.
Näin ollen asiassa jää arvioitavaksi, ovatko ostajat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vaatia laatuvirheen seurauksena kaupan purkua tai hinnanalennusta.
Tämän selonottovelvollisuuden arvioinnissa on otettava huomioon ennen kaupantekoa tehty ja ostajille tutustuttavaksi annettu kuntotarkastusraportti ja siinä ilmoitetut seikat. Lisäksi arvioinnissa on otettava huomioon muut myyjän antamat tiedot kaupan kohteesta.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) _myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumisesta aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Sanotun lainkohdan 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 - 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Lisäksi 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Pykälässä säädetään ostajan velvollisuudesta tarkastaa kiinteistö ennen kaupan tekemistä sekä rajoitetaan ostajan oikeutta vedota virheeseen, jos hän tiesi kyseisen kiinteistön ominaisuudesta tai jos hänen olisi pitänyt se havaita kiinteistöä tarkastaessaan.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp.) mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella, eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Kuitenkaan maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että selvää on, ettei ostaja voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän kuntoraporttiin tutustumalla on saanut tiedon. Ostaja ei voine vedota edukseen siihen, ettei hän ole tutustunut hänelle luovutettuun kuntoraporttiin eikä siksi ole tiennyt siinä mainituista seikoista (Hoffren, Mia: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa s.177-178.)
Vielä oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. (Kyllästinen, Esa: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. DL 1/2013, s. 54)
Korkeimman oikeuden kahdessa ennakkoratkaisussa KKO 2004:78 ja KKO:31 on ollut kysymys muun muassa kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen.
Kuntokartoituksesta ilmenevät tiedot
Rakennusmestari I. Suttten kohteesta laatimassa 28.5.2012 päivätyssä kuntotarkastusraportin yleiskuvauksessa on kohteen ilmoitettu olevan vuonna 1958 rakennettu liikekiinteistö / asuinrakennus. Lisäksi on ilmoitettu perusmuurin olevan betonirakenteinen ja kellarikerroksessa olevan maanvarainen betonilaatta. Kellarin kohdalla on betoniholvin päällä korokelattia ja muilla osin tuulettuva rossipohja. Raportin mukaan lisätutkimustarpeita on selvitettävä seuraavaista · seikoista: maanpinnan lähellä olevien puurakenteiden lahovaurioiden laajuuden selvitys, rossipohjassa havaittujen lahovaurioiden laajuuden selvitys, yläpohjan tarkastus ja alkuperäisen vesi- ja viemäriputkiston kunnon selvitys. Edelleen raportissa on ilmoitettu korjaustarpeita olevan muun muassa pintavesien valumisen ehkäisy alapohjaan, rossipohjan lahovaurioiden korjaus, ulkoseinien lahovaurioiden korjaus ja rakenteiden korjaus niin, etteivät ne vaurioidu uudestaan. Lisäksi kellarin ovet on uusittava ja kulkusilta tehdä yläpohjan ja asentaa tuloilmaventtiilit.
Raportista ilmenee sivulta 4 oleellisimmat havainnot. Näistä mainitaan ensimmäisinä juuri edellä mainitut pintavesien valumisen estäminen alapohjaan, rossipohjan näkyvät lahovauriot ja ulkoseinien alaosien lahovauriot. Kaikissa näissä on maininta lisätutkimuksen tarpeesta. Kahdessa viimeksi mainitussa on mainittu niiden olevan myös riskirakenteita.
Raportin havainnoista ja toimenpidesuosituksista (s. 8) ilmenee, että maanpinnat rakennuksen vierellä tulisi olla muotoiltu rakennuksesta poispäin viettäviksi, jotta pinta- ja sulamisvedet eivät pääsisi ohjautumaan eivätkä lammikoitumaan rakennuksen vierelle. Raportin mukaan omistajalta saadun tiedon mukaan rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää eikä ole havaittu myöskään sokkelin ulkopuolista kosteuseristystä. Raportissa on ilmoitettu toimenpidesuosituksiksi, että kattovedet tulisi ohjata vähintään kolmen metrin päähän rakennuksesta. Rakennuksessa on osittain tuulettuva alapohja. Alapohjan kuntoa oli tarkasteltu takapihan puolelta ja alapohjan näkyvillä olevissa puurakenteissa havaittiin lahovaurioita. Näistä on otettu myös valokuvia raporttiin. Puurakenteet tulisi olla vähintään 200 millimetrin korkeudella maasta, etteivät ne vaurioitusi. Alapohjan kunnon kartoittamiseksi suositellaan lisätutkimuksia. Raportissa on ilmoitettu, ettei sokkelissa ole tuuletusaukkoja. Lisäksi raportissa on ilmoitettu, että tuulettuvan alapohjan tekninen käyttöikä on 50 vuotta. Myös ulkoverhouksessa oli havaittu lahovaurioita ja niiden laajuuden selvittämiseksi oli suositeltu lisätutkimuksia. Lautaverhouksen normaaliksi tekniseksi käyttöiäksi oli ilmoitettu myös 50 vuotta.
Muilta osin kuntotarkastusraportista ei ilmene merkittäviä seikkoja, joilla olisi merkitystä nyt kysymyksessä olevaa asiaa arvioitaessa.
Kauppakirjasta ilmenevät tiedot
Kirjallisena todisteena olevasta 2.11.2012 allekirjoitetusta kauppakirjasta ilmenee, että myyjä on ennen kauppaa luovuttanut ostajille Suttten tekemän kuntokartoitusraportin ja siinä mainitut seikat on huomioitu kauppahinnassa. Myöhemmin M. ja E. Jutttea kuultaessa on ilmennyt, että tällä myyjä on tarkoittanut korjauksia, kuten uuden öljykattilan vaihtaminen pannuhuoneeseen, yläkerran käytävän remontointi ja ikkunoiden vaihtaminen sinne sekä kellarinoven uusiminen. Nämä myyjä oli tehnyt ennen kauppaa. Kauppakirjaan on kirjattu ostajien tutustuneen kaupan kohteen rajoihin ja rakennuksiin ja niiden kuntoon. Lisäksi ostajat ovat tutustuneet mainittuun kuntotarkastusraporttiin.
Asianosaisten kertomuksista
S. Rixxx on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut olevansa ammatiltaan koneenkuljettaja. Rixxxon kertonut laittaneensa talon ostoilmoituksen lehteen ja M. Juxxx oli tämän ilmoituksen jälkeen ottanut yhteyttä. Rixxxon kertonut omistaneensa aiemmin 1950-luvun talon vuosina 1996-2009. Juttten soiton jälkeen S. ja M. Rixx olivat lähteneet katsomaan taloa. Rixxxet olivat katselleet taloa pintapuolisesti ja heille oli kerrottu, että talosta oli tehty kuntokartoitus, joka oli kesämökillä. Rixxxet olivat saaneet noin viikon kuluttua kuntotarkastusraportin postissa. S. Rixxxen mukaan he olivat lukeneet raportin. Raportti oli ollut Rixxxeilla vain muutaman päivän, jonka jälkeen se oli postitettu takaisin M. Jutttelle.
Rixxxeille oli jäänyt talosta sellainen kuva, että se oli siisti ja hyvin pidetty. Myyjä ei ollut kertonut mistään vaurioista. Rixxxon kertonut olleensa tietoinen pintavesien valumisesta alapohjaan ja todennut että onhan se kestänyt jo 60 vuotta. S. Rixxxon kertonut olleensa tietoinen, että vettä tulee kellariin ja siellä on uppopumppu. Raportin palauttamisen jälkeen he olivat käyneet kerran pihalla ja ilmoittaneet Jutttelle, että he ostavat talon. Kauppaneuvotteluja ei sen enempää käyty ja M. Rixxxoli kaupantekotilaisuudessa toiminut myös S. Rixxxen puolesta valtakirjalla. Rixxxet olivat m uuttaneet taloon ja myyjän tavaroita oli ollut talossa vielä seuraavaan kevääseen saakka. Talossa oli korjattu ovi ja uusittu lämmityskattila myyjän toimesta ennen kaupantekoa. Rixxxoli alkanut korjaamaan talon seinää ja huomannut seinän menevän maan alle, eikä siinä ollut kivijalkaa. Rixxxen mukaan he eivät olisi ostaneet taloa, jos olisivat tienneet virheistä. Talossa oli ilmoitettu raportissa, että olisi rossipohja, jota ei kuitenkaan ollut. Kaikissa lattioissa on korokelattia, paitsi keittiössä laatta, joka on kellarin päällä. Tuulettuvaa alapohjaa ei ole missään.
Muutettuaan syksyllä taloon, he olivat havainneet viemärin hajua. Rixxx on kertonut myös havaitsemiaan virheitä olevan alakerran lattian nariseminen ja yläkerran WC:n poistoilman putken tukkiminen. Rixxxo n kertonut, että hän oli varautunut muutaman tuhannen euron korjauksiin.
M. Rixxx on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut olevansa ammatiltaan lähihoitaja. Rixxx on kertonut omistaneensa ennen tätä kaksi omakotitaloa. M. Rixxx on kertonut talon ostosta samalla tavalla kuin S. Rixxx, että se oli alkanut siitä, kun S. Rixxx oli laittanut talon ostoilmoituksen lehteen. M. Juxxx oli vastannut ilmoitukseen ja soittanut. Rixxxet olivat menneet katsomaan taloa noin viikon päästä soitosta. Paikalla oli ollut myös M. Juttten puoliso E. Juxxx. Rixxxet olivat tutustuneet sisätiloihin ja kiertäneet talon. Olohuoneessa ei ollut ollut kalusteita, joskin myyjä oli aikonut mahdollisesti uusia olohuoneen lattian, josta tulisi lisähintaa noin 10.000 euroa. Ensi vaikutelma talosta oli ollut tosi hyvä. Rixxxet olivat ymmärtäneet hinnan olevan 95.000 euroa. M. Juxxx oli kertonut pihalla, että talo olisi ollut 110.000 euron arvoinen, mutta ei ollut kenen arvio se oli ollut. Juxxxt olivat kertoneet, että talosta oli teetetty kuntotarkastus. M. M. Juxxx oli lähettänyt raportin Rixxxeille postissa ja se piti palauttaa muutaman päivän kuluttua takaisin. M. Juxxxlla oli ollut kova kiire saada raportti takaisin, koska oli ollut lähdössä Espanjaan. Rixxxet eivät olleet ottaneet itselleen raportista kopiota. Rixxxeilla oli ollut oma rivitalo myynnissä ja he olivat ilmoittaneet, että palataan asiaan sitten kun oma on myyty. M. Juxxx oli pyytänyt ensin puhelimessa käsirahaa 10.000 euroa ja sitten ilmoittanut sen olevan 45.000 euroa. Kaupat olivat sillä erää jääneet siihen. Rixxxet olivat käyneet toisen kerran taloa katsomassa, mutta vain pihamaalla. Tämän jälkeen he olivat soittaneet M. Jutttelle ja sopineet kaupan tekemisestä. Juxxxt olivat jo Espanjassa ja M. Jutttea oli kaupanteossa edustanut hänen tyttärensä valtakirjalla. Kaupat oli tehty A. Mixxxen toimistolla. Kauppakirjaa laadittiin siinä samalla. Ongelmia talossa oli alkanut olemaan keväällä 2013. M. Rixxx oli nukkunut talossa niin sanotussa "välihuoneessa" ja hänellä oli ollut nenä aina tukossa ja pää raskas. Kosteusvaurion laajuus oli paljastunut vasta kun tavarat oli viety kaatopaikalle. Kuntotarkastusraportista ilmenevät korjausta vaativat asiat oli tarkoitus tehdä ajan kuluessa vähitellen ja he olivat varautuneet muutamien tuhansien eurojen korjauskuluihin. Raportissa on kerrottu, että talossa olisi rossipohja, jota siinä ei ole. Jos Rixxxet olisivat tienneet virheistä, he eivät olisi ostaneet kiinteistöä. M. Rixxxen mukaan hän oli käydessään kuunnellut lattioita, ja ne eivät olleet narisseet. Narina olisi ollut Rixxxen mukaan merkki kosteusvauriosta.
M. Juxxx on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän oli alun perin laittanut talon myyntiin tammikuussa 2012 ja Huoneistokeskus oli arvioinut hinnaksi 68.000 euroa. Talviaika oli ollut hiljainen ja talo otettiin pois myynnistä kesän alussa. M. Juxxx oli soittanut I. Sutttelle toukokuussa ja tilannut Suttten tekemään talosta kuntotarkastusraportin. Kesän 2012 aikana talossa oli uusittu yksi ovi ja hankittu uusi öljykattila. Lisäksi talossa on korjattu ja maalattu yläkerran portaikkoa. Juttten asumisaikaan talossa ei ollut ollut mitään hajuja. Joskus saunassa oli ollut ummehtunut haju, jolloin likakaivo oli täytynyt tyhjentää. Lehti-ilmoituksen jälkeen Juxxx oli soittanut S. Rixxxelle. Rixxxet olivat tulleet katsomaan taloa 1-2 viikkoa puhelun jälkeen. Juttten mukaan talo oli kalustettu, eli toisin kuin M. Rixxx oli kertonut. E. Juxxx oli kertonut ja näyttänyt Rixxxeille, että kellariin tulee vettä. Juxxx oli sanonut laittavansa kuntotarkastusraportin postissa, jos Rixxxasia kiinnostaa talo. Juxxx oli postittanut raportin. Juutilaiset olivat lähteneet Espanjaan 1.10.2012. Juxxx oli kertonut Rixxxeille, että kun he ovat Espanjassa niin talossa tehdään lattiaremontti. M. Rixxxon sanonut, ettei tarvitse tehdä remonttia, jos he ostavat talon. Juxxx oli perunut lattian tekijän kun M. Rixxx olisi soittanut ostosta. Juxxx oli sanonut Rixxxeille, että talo olisi arvokkaampikin, mutta voisi myydä 85.000 eurolla. Juttten mukaan, vaikka talo oli ollut keväällä 68.000 eurolla myynnissä toimeksiannon mukaisesti Huoneistokeskuksella, oli taloa korjattu sen jälkeen. Juttten mukaan talo oli ollut hyväkuntoinen kaupantekohetkellä ja hän oli kysynyt vielä kuntotarkastuksen tekijältäkin I. Suhoselta, että olisiko estettä myydä, joka Juttten kertoman mukaan ei ollut nähnyt estettä. Juxxx ei ole muistanut käyneensä Rixxxten kanssa käsirahakeskustelua. Juxxx on kertonut lukeneensa kuntotarkastuksen läpi sen saatuaan ja ollut tietoinen lahovaurioista.
Todistaja I. Suttten on kertonut olevansa ammatiltaan rakennusmestari ja käyneensä asuntokaupan kuntotarkastuskoulutuksen ja rakennusterveysasiantuntijan koulutuksen. Kirjallisena todisteena 1 olevan tarkastuksen oli tilannut M. Juxxx. Tarkastus oli tehty asuntokauppaa varten. Myöhemmin Suttten oli käynyt kaksi kertaa uusien omistajien pyynnöstä. Todisteena 1 olevasta raportista Suttten on kertonut, että puurakenne oli miltei maassa kiinni. Sivulle 7 kirjatut tehdyt korjaus- ja muutostyöt on ilmoittanut omistaja. Alapohjarakenne ja siinä todetut ongelmat ilmenevät sivulta 9. Suttten mukaan ulkoseinien lahovauriot ovat olleet näkyvissä kaupantekohetkellä. Takapihalta pystyy havaitsemaan, että vettä on ollut väärässä paikassa liian kauan. Sivulle 4 on kirjattu ulkosinien alaosien lahovaurioille ja rossipohjan lahovauriolle lisätutkimustarpeen. Suttten mukaan näin saataisiin selville vaurion laajuusalue. Rakennuspaikka on Suttten mukaan haasteellinen, kun salaojien louhiminen kallioon on vaativa työ. Kellarissa oli ollut uppopumppu, jonka tarve on keväällä, kun lumi sulaa ja vesi tulee kalliorinnettä alas. Suttten mukaan vanhoissa taloissa on tyypillistä, että perustukset ajan saatossa painuvat, jonka johdosta lattiat viettävät ja narisevat. Tässä kysymyksessä olevassa talossa on ollut kosteusrasitusta pitkään, mikä on riski mikrobeille. Kohteessa on kahdenlaista alapohjarakennetta. Rossipohjaa ja puukorokelattiaa. Asuintilojen osalla betonilaatta, jonka päällä on puukorokelaatta ja tämän on riskirakenne. Uusi tuulettuva rossipohja voisi jopa toimia talossa. Tällöin ryömintätilan pitäisi päästä tuulettumaan, muutoin se on kosteusriski. Suttten mukaan vanhan talon lattian narina ei viittaa kosteusvaurioon. Suttten on sanonut, että jos hän saisi tutustuttavaksi kyseisen kuntoraportin, hän tekisi lisätutkimuksia ennen talon ostamista.
Todistaja H. Pöttten on kertonut olevansa ammatiltaan rakennusinsinööri ja toimivansa yrittäjänä. Pöttten on kertonut toimivansa myös tavarantarkastajana erikoisalana lahovauriot. Pöttten on laatinut asiassa kirjallisena todisteena 5 olevan kustannusarvioin. Pöttten on kertonut todenneensa samat havainnot mitkä ilmenee kuntotarkastusraportista ja tavarantarkastuskertomuksesta. Rakennuksen takapihan puoleisella seinällä nähtävissä, että valumavedet ja sadevedet tulleet kalliolta rakenneuksen alle ja viereen. Rakennuksessa on rossipohja vain osittain. Kuntoraportissa on tutkittu takapihan puoleiselta seinustalta näkyviltä osin. Pöttten on kertonut, että rakennusta on laajennettu ja korjattu ja siksi rakenne on "sekasikiö". Pöttten on todennut kuntotarkastusraportin sivun 4 taulukosta, että siihen kirjatut korjauksen ja uusimisen tarpeet todellakin tarkoittavat, että ne pitäisi tehdä. Pöttten mukaan tällaisen kuntoraportin saajan tulee ymmärtää, että kysymyksessä ei ole uusi talo, vaan se on tehty sen ajan rakennustavan mukaisesti. Pöttten on vielä todennut, että kallioseinämästä johtuen vesi on tullut ylärinteen puolelta talon alitse ja siis väärään paikkaan.
Todistaja R. Lattten on kertonut olevansa kolutukseltaan rakennusmestari ja rakennusterveysasiantuntija. Lattten on myös HHT-tavarantarkastaja erikoisalanaan kosteusvauriot. Nyt kysymyksessä oleva rakennus on hyvin tyypillinen sen aikakauden talo muun muassa alapohjarakenteiltaan. Soran päällä on betonilaatta ja sen päältä lähtee puurakenteet. Varsinaisten asuintilojen osalta ei ole rossipohjaa, vaan betonilaatta. Lattten on kertonut, että avauskohdassa M1 oli laudoitukset lahonneet ja betoni oli ollut vesimärkää. Lattten mukaan rakennuksen sijainti kalliorinteen alapuolella on ollut epäedullinen. Kylmiön osalta Lattten on havainnut voimakasta kreosootin hajua, joka on rakennusaikana käytettyä pikeä. Kellaritilassa vesi nousee hyvin korkealle. Takaseinänpuoleisilla varastokopeilla on maapohjalattiat. Vesi pääsee talon alle. Lattten mukaan korjauskustannukset ovat suuremmat kuin rakennuksen arvo. Rakennuksen ympäriltä täytyisi louhia ja saada tehtyä salaojat ja pintavesien ohjaaminen pois rakennuksen ympäriltä. Laatta ja lattiat pitäisi purkaa ja rakentaa uusi laatta, jonka alle täytyisi laittaa lisälämmöneriste. Lattten mukaan kustannusarvio korjaukselle olisi noin 104.550 euroa. Tähän sisältyy myös kreosootin purku, joka olisi tehtävä asbestipurkuna. Korjaukset olisi välttämättömiä, että rakennuksessa voisi asua. Henkilökohtaisesti Lattten ei korjaisi, koska senkin jälkeen olisi 1958 rakennettu talo, jossa ei olisi arvonnousua. Lattten mukaan Suttten laatimassa kuntotarkastusraportissa olisi todettu vain ehdollisesti havainnoista ja että riskirakenne ei tarkoita sitä, että rakenne olisi välttämättä vaurioitunut. Lattten mukaan myyjän ilmoitus rakennuksen puutteista ja vaurioista olisi erityisen tärkeää. Tässä raportissa niitä ei ilmene. Raportissa ei ole myöskään ilmoitettu ostajille asuintilojen alapohjan osalta mitään tietoa. Lattten mielestä raportti on pintapuolinen ja toteava. Raportti antaa ylioptimistisen kuvan kohteesta. Vaurioiden todellinen laajuus varmistuu vasta purkutöiden yhteydessä. Lattten mukaan hänellä ei ole tietoa asuntokaupoista, joissa olisi tehty rakenneavauksia ennen kaupan tekoa. Tämän tapauksen kuntoraportissa mainitaan lisätutkimustarpeista. Lattten mukaan se koskee sekä myyjää että ostajaa. Lattten mukaan nämä olisi tullut kirjata kauppakirjaan. Rakennuksen tekninen käyttöikä on 50 vuotta. Lattten mukaan kysymyksessä olevasta rakennuksesta voi saada terveyshaittaa ja hän on siinä samaa mieltä kuin kirjallisena todisteena 7 olevasta terveystarkastajan lausunnosta ilmenee.
E. Juxxx on todistajana kuultuna kertonut, että he olivat ennen talon myyntiä tehneet remonttia pannuhuoneeseen, vaihtaneet ikkunat yläkerran portaisiin ja tehneet raput rinteen puolelle. Lisäksi he olivat hankkineet uppopumpun kellariin ja vaihtaneet kellariin uuden oven. Juttten mukaan riäiden korjausten vuoksi hinta oli ollut korkeampi kuin aikaisemmin keväällä taloa myytäessä. Juxxx on kertonut Riixxxten käynnistä ja siitä, kuinka taloa oli tarkasteltu myös takapihan puolelta ja kellarissa. Juxxx oli kertonut kellariin tulevasta vedestä ja uppopumpusta. Juttten mukaan kuntotarkastusraportti oli lähetetty Rixxxeille ja nämä olivat palauttaneet raportin jonkin ajan jälkeen.
Johtopäätöksiä todistelusta
Rakennusalan asiantuntijoiden Suttten, Pöttten ja Lattten kuulemisella on selvitetty, että rakennuksessa todetut alapohjavauriot ovat johtuneet yläpuolelta kalliolta valuvasta vedestä ja pintavesistä, jotka ovat valuneet talon alle ja viereen. Sama ilmenee myös heidän laatimistaan kuntotutkimuksista, eikä näissä vaurioiden aiheutumiseksi ole havaittu muuta syytä kuin rakenteiden pitkäaikaista altistumista ulkopuoliselle kosteudelle. Näissä tutkimuksissa ilmi tulleet seikat kertovat samasta alapohjan kosteusvauriosta kuin Suttten ennen kaupantekoa tehdystä kuntotarkastusraportista ilmenee, näissä tutkimuksissa sama virhe ilmenee vain laajempana. Todistelu ei osoita, että se, että kuntoraportissa on virheellisesti ilmoitettu rossipohja, olisi antanut ostajille käsityksen alapohjan olevan kunnossa. Asiassa ei ole ilmennyt muutoinkaan sellaista näyttöä, että alapohja ei olisi ollut vaurioitunut ulkopuolisesta vedestä, jos siinä olisi ollut koko rakennuksen alla rossipohja. Kysymyksessä on haasteelliselle rakennuspaikalle kalliorinteen alapuolelle vuonna 1958 rakennettu talo sen aikaisen rakennustavan mukaisesti ilman salaojajärjestelmää ja sokkelin kosteuseristystä.
Asiassa on riidatonta, että asianosaiset ovat ennen kauppaa saaneet tutustua 28.5.2012 päivättyyn todisteena 1 olevaan rakennusmestari I. Suttten laatimaan omakotitalon kuntotarkastusraporttiin.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentista johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden.
Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia kiinteistön merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.
Selonottovelvollisuutta koskevissa korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuissa ( KKO 2004:78 ja KKO 2009:31) on kysymys ensiksi mainitussa tapauksessa tilanteesta, jossa kunto/kosteuskartoituksessa havaituista vaurioista ja puutteista oli otettu lauseke kauppakirjaan, jonka mukaan ostaja oli ollut tietoinen alakerran lattiasta löytyneestä vähäisestä kosteudesta ja että eteisen takassa on halkeamia. Lisäksi kauppakirjassa olleen vastuunrajoituslausekkeen mukaan ostaja oli ollut tietoinen, että vaurioiden laajuutta ja niiden aiheuttamia mahdollisia muita vahinkoja ei ollut selvitetty.
Korkein oikeus on mainitussa tapauksessa ensinnäkin todennut, että koska myyjän esittämästä kosteuskartoituksesta ei ilmennyt, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet, eikä niiden syy ollut muutoinkaan ollut selvillä kauppaa tehtäessä, tällaisten vaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden, koska kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Ostajan kaupanteon jälkeen teettämien tutkimusten mukaan talossa oli kuitenkin havaittu vakavia rakennusvirheitä eli kuivatusjärjestelmän puuttuminen, peruslaatan täyttöaineksen virheellisyys ja rakennuksen virheellinen perustamistaso. Korkein oikeus on katsonut, ettei ostajan tutkimuksissa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen ostajan voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät edellyttäneet laissa mainittuja tarkempia tarkastustoimia ennen kaupasta päättämistään.
Kun nyt kysymyksessä olevaa asiaa verrataan edellä mainittuun ratkaisuun KKO 2004:78, niin siinäkin ostajat ovat olleet tietoisia ainakin kosteudesta, muttei niiden syystä, eli mistä ne johtuvat. Tässä asiassa ostajien on kuitenkin katsottava olleen tietoisia kuntoraportin perusteella, että rakennuksen ulkoseinien lahovauriot johtuvat ylhäältä kalliolta alaspäin rakennuksen alle ja viereen valuvasta vedestä.
Kuntoraportissa on myös ilmoitettu, ettei rakennuksessa ole salaojajärjestelmää, eikä sokkelin kosteuseristystä. Lisäksi selvät lahovauriot ulkoseinien alaosissa ovat olleet nähtävissä.
Jälkimmäisessä ratkaisussa KKO 2009:31 kuntotarkastusraportin mukaan vesikatossa oli todettu sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä. Katon vuotamista ei ollut havaittu tai epäilty. Tämän raportin perusteella ostajan ei katsottu olleen syytä epäillä yläpohjassa kosteusvauriota. Näin ollen ostajalla ei katsottu olevan erityistä syytä lisätutkimuksiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi eikä hänen katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.
Kokonaisuutena mainituissa korkeimman oikeuden ratkaisuissa voidaan katsoa olleen merkityksellistä ostajan selonottovelvollisuuteen sillä, että sittemmin kaupan teon jälkeen löytyneet virheet ovat olleet täysin yllätyksellisiä siihen nähden, mitä kuntoraporteissa ja kauppakirjoissa on mainittu ja mihin ostaja on voinut niiden perusteella varautua.
Nyt kysymyksessä olevassa asiassa rakennuksen ikä (rakennusvuosi 1958), kuntotarkastusraportti ja siinä todetut seikat rakenteiden kunnosta ja niiden lisätutkimustarpeesta ovat ja niitä on pidettävä sellaisina erityisinä syinä, joiden vuoksi kantajien olisi tullut ulottaa tarkastus seikkoihin, jotka Suttten ennen kauppaa laatiman raportin mukaan edellyttää lisätutkimustarpeen. Raportissa on yksiselitteisesti ja selkeästi myös ilmoitettu, että rakennus on altistunut ulkopuoliselle kosteudelle jo pitkään ja että alapohjan näkyvillä olevissa puurakenteissa oli havaittu lahovaurioita. Raportista ilmenee, ettei talossa ole salaojajärjestelmää eikä sokkelin kosteuseristystä. Lisäksi kantajien on katsottava olleet tietoisia sekä raportin ja E. Juttten kertomuksen perusteella, että kellariin tulee vettä, joka pitää poistaa uppopumpulla.
Todistajien kuulemisella ja heidän kaupan teon jälkeen tehdyistä tutkimuksistaan laatimilla kirjallisiksi todisteiksi nimetyillä lausunnoilla on selvitetty, ettei niistä ole ilmennyt eikä löytynyt mitään uutta, mistä ostajien ei voitaisi katsoa olleen tietoisia jo kuntotarkastusraportin perusteella. Näin ollen niissä esitetyillä seikoilla ei ole asian ratkaisun kannalta merkitystä.
Käräjäoikeus päätyy siihen, että kantajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa vetoamiensa virheseikkojen osalta ja menettäneet siten maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan, asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Rixxxet ovat hävinneet asian ja heidät on velvoitettava korvaamaan Juttten tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Rixxxet ovat hyväksyneet vastaajan oikeudenkäyntikulut 7218,34 euroa ja todistelukulut 125 euroa määriltään. Asianosaiskulujen kohtuulliseksi määräksi Rixxxet ovat hyväksyneet 300 euroa.
M. ja S. Rixxx velvoitetaan korvaamaan M. Jutttelle korvaukseksi oikeudenkäynti -ja asianosaiskuluista yhteensä 7643,34 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 2.10.2016 lukien.
Maakaari 2 luku 17 §, 22 § ja oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §.
Tähän tuomioon saa hakea muutosta erillisistä muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.
Tyytymättömyyttä ovat säädetyssä järjestyksessä ilmoittaneet M. H. Rixxxja S. I. Rixxx koko tuomioon.
Määräaika valitukselle maanantai 3.10.2016. Määräaika vastavalitukselle maanantai 17.10.2016. Seuraa valitusosoitus.
Käräjätuomari H. Frxxx

matches: KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO