VaaHO 23.2.2016 Kiinteistö, alapohjan kosteusvaurio, purettu | asuntokaupanvirheet.fi
Alapohjan kosteusvauriot, yleisin syy kaupan purkuun?
Tässä tapauksessa kiinteistön kauppa oli tehty 2011 kauppahinnalla 220.000€. Talo on tyypillinen 1970 rakennettu yksikerroksinen omakotitalo. Kaupan kohteesta oli tehty kuntotarkastus ennen kauppaa ilman havaintoja alapohjan vaurioista.
Perheen oireilun johdosta alapohjassa oli teetetty mikrobitutkimuksia, ja niissä oli vahvoja viitteitä alapohjan kosteusvaurioitumisesta. Olennaista oli, ettei mitään selviä laho tai muita silmämääräisiä vaurioita ollut havaittavissa.
Ostaja oli esittänyt purkuvaatimuksen tai hinnanalennusvaatimuksen n. 80.000 euroa.
Käräjäoikeus ja hovioikeus päätyivät samaan lopputulokseen. Kyseessä olennainen virhe, joka oikeuttaa kaupan purkuun.
Kyseessä on tyypillinen70-luvun matalaperustettu rakennus. Reunavahvistetun laatan päälle on rakennettu puukoolaus ja lämmöneristys. Rakenne ei usein kestä normaaliolosuhteissakaan erityisesti reuna-alueiden kosteusvaihteluja ja eristemateriaalit alkavat hiljalleen mikrobivaurioitumaan. Samoin saattaa käydä ulkoseinien alajuoksulle vaikka ne olisi eristetty. Mikrobitutkimukset olivat riittäviä osoittamaan, että alapohja oli mikrobivaurioitunut ja siitä voi aiheutua ilmavuotojen kautta terveyshaitta ostajien perheelle.
Tapauksessa oli riitaa myös siitä, olisiko korjaus voitu tehdä kapseloimalla eli tiivistämällä alapohjaa ettei siitä pääse sisäilmaan mikrobeja. Molemmat oikeusasteet totesivat tämän kuitenkin vaikeaksi toteuttaa. Alapohja ja ulkoseinät ovat vaikeita ja siten kalliita korjata. Usein päädytään rakentamaan kokonaan uutta.
Oikeudenkäyntikulut ostajilla käräjäoikeus 25.000€, hovioikeus 8.500€ ja myyjän omat 19.500€ ja 14.000€ eli yhteensä 67.000€ tuli oikeudenkäynti maksamaan myyjälle.
Alapohjan ja ulkoseinän korjauskustannus oli arvioitu maksavan yli 74.000€.
- alapohja kosteusvaurio
Antamispäivä 23.2.2016
Tuomio Nro 93
Diaarinumero S 15/575
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 14.4.2015 nro 4374 (liitteenä)
Martti Juhani Jmmmmmki
Taina Kristiina Koooonen ja Petri Matti Ilmari Koooonen
Hovioikeus on 15.12.2015 toimittanut asiassa pääkäsittelyn erillisen pöytäkirjan mukaisesti.
Martti Jmmmmmki an vaatinut, että Taina Kristiina Koooosen ja Petri Matti Koooosen kanne hylätään. Toissijaisesti Jmmmmmki on vaatinut, että hänet velvoitetaan suorittamaan Koskisille kiinteistön salaisen virheen perusteella hinnanalennusta enintään 10.000 euroa tai muu kohtuullinen määrä,
Jmmmmmki on lisäksi vaatinut, että Koooset velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 14.233,48 eurolla ja hovioikeudesta 19.542,40 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen, ja toissijaisesti, että asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta vahinkonaan.
Käräjäoikeus on arvioinut näytön väärin.
Väitetty mikrobivaurio alapohjassa ja ulkoseinärakenteen alaosassa
Talon lattia- ja seinärakenteissa ei ole ollut kosteus- laho-, home- eikä mikrobivaurioita. Tavarantarkastaja Hannu-Olavi Lttttan johtopäätökset ovat virheellisiä. Todistaja Jukka Kalevi Httttsen asiantuntemusta ja riippumattomuutta suhteessa Jmmmmmen avustajaan asianajaja Esa Paaaseen ei ole aihetta epäillä.
Koooset ovat ennen kauppaa tutustuneet taloon asiantuntijan kanssa. Koooset ovat 50 vuotta vanhan talon ostaessaan tienneet sen maanvaraisesta betonilaatasta. Maanvaraisen betonilaatan päälle rakennettu lämmöneristetty puulattia on rakenteena riskirakenne. Väitetty riski ei ole toteutunut. Rakenteet ovat aina olleet kuivat. PTS-kiinteistötekniikka Oy:n raportti, josta Koooset ovat huomanneet alapohjan olevan riskirakenne, ei poikkea Koskisille ennen kaupantekoa luovutetusta kuntokartoitusraportista.
Elinkelpoisia mikrobeja on kaikissa rakennuksissa. Ulkoilmayhteys aiheuttaa aina materiaaleihin mikrobeja. Materiaalinäytteet on otettu betonilaatan ja ala-sidepuun päältä rakennusaikaisesta sahajauhosta, havunneulasista, irrallisista puupaloista sekä läpivirtauksen tummentamista eristevilloista sellaisista paikoista, joista on ollut virtausyhteys ulkoilmaan. Betonipinnalla ja alasidepuun lähistöllä olevissa työaikaisissa ainesjäämissä todetut elinkelpoiset mikrobit ovat peräisin rakentamisajalta, jolloin betonilaatalle kulkeutuneet maa-ainekset ja materiaalit ovat kostuneet ulkoilmassa. Ulkoseinän lämmöneristekerroksen kuivaan mineraalivillaan on tarttunut mikrobi-itiöitä ulkoilman virtauksista, myös sädesieni-itiöitä.
Vuonna 1969 valmistuneissa taloissa on maanvarainen betonilaatta. Rakennuksessa on maanvarainen reunavahvistettu teräsbetonilaatta. Laatan betoni, laatan yläpuoliset koolaukset sekä seinärakenteen alaohjauspuut ovat kuivia. Vesi ei pääse alapohjarakenteisiin. Rakennuksen korkeusasema on riittävä ulkopuoliseen maanpintaan nähden. Lattia on rakennusta ympäröivää maata korkeammalla. Lattian pinta on 350-400 millimetriä maanpintaa ylempänä, Höyrysulku ulottuu seinärungon alaohjauspuuhun saakka lähes kauttaaltaan. Niin sanotun näppiraon pohjalle on voinut pudota muurauslaastia tuulensuojalevyä vasten. Talo on pysynyt kuivana yli 40 vuotta. Kosteutta ei ole todettu. Mikrobit eivät muodosta kuivissa materiaaleissa lahoa tai hometta.
Mikrobit ovat aktivoituneet laboratorion kasvatusalustoilla.
Talo ei ole ollut asuinkelvoton. Koooset ovat taloon muutettuaan ottaneet kaksi koiraa ja asuneet talossa kaksi vuotta. Sisäilman laatua ei ole mitattu. Väitetystä terveyshaitasta ei ole esitetty lääketieteellistä selvitystä. Jmmmmmen taloon asennettu koneellinen ilmanvaihto voi muuttaa huoneilmaa, jos korvausilman saanti ei ole riittävä poistoilman määrään verrattuna. Koneellisen ilmanvaihdon tuloilmavirtauksia oli Kooosten toimesta hoidettu huolimattomasti. Tuloilmaputki oli ollut lähes tukossa. Koskiset eivät olleet koskaan vaihtaneet ilmansuodatinta.
Vesikaton vuoto, laipioiden kiinnitykset
Peltikatossa ja aluskatteessa ei ole vikaa. Savupiipun pellitys on teetetty ammattifirmalla. Vesivuoto piipun juuren pellityksen kohdalla on piilevä virhe, josta Jmmmmmki on luvannut hinnanalennusta.
Roikkuvat laipiolevyt on mainittu kuntotarkastusraportissa, joka on luovutettu ostajille ennen kaupantekoa. Kysymyksessä ei ole laatuvirhe. Jmmmmmki on luvannut kustantaa asuintilojen laipioiden mdf-levyjen kiinnitykset. Pannuhuoneessa on alkuperäiset laipiolevyt. Irrallisen levyn voi ruuvata kiinni.
Lttttan esittämä korjaustapa, alapohjarakenteiden purkaminen kokonaan, on ylimitoitettu ja tarkoittaa rakenteiden täyttä uudistamista, uudisrakentamisen veroista rakentamista, mistä seuraa korkealuokkainen tasonparannus.
Oikeat korjaustöiden kustannukset ovat nain kymmenesosa tavarantarkastajan esittämistä kustannuksista. Riittävää on, että korjaustyö kohdistetaan vanhojen rakenteiden toimivuuteen. Mikrobihaitat eivät kulkeudu sisäilmaan, kun lattian ja seinän rajakohdat tiivistetään huolellisesti, ilman kulkuyhteys katkaistaan seinän ja lattian liitosalueella (kapselointi), koneellinen ilmanvaihto säädetään ja rakennuksen korvausilman tuloa hallitaan. Kun ilmavirtaus katkaistaan, itiöiden tai niiden aineenvaihduntatuotteiden kulkeutuminen huoneilmaan estyy.
On epäselvää, tarvitseeko seinärajoja kapseloida. Seinien ja lattian yhtymäkohta on aiheellista tiivistää elastisella materiaalilla ja eristenauhalla, mistä aiheutuvat kustannukset ovat väliseinät mukaan lukien 60-70 juoksumetriltä alle 3.000 euroa.
Jmmmmmki on asian sopimiseksi ennen oikeudenkäyntiä tehnyt 30.000 euron tarjouksen, jota Koooset eivät ole hyväksyneet. Koskiset ovat siten velvollisia korvaamaan Jmmmmmen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta. Mikäli hinnanalennusta tuomitaan vähemmän kuin 30.000 euroa, asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta vahinkonaan.
Koooooset ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Jmmmmmki velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 8.539,88 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Toissijaisesti Koooset ovat vaatineet, että Jmmmmmki velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennusta 85.495 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 20.11.2011 lukien 2l.l.2014 saakka ja 22.1.20141ukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa ja että Jmmmmmki velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 25.312,95 eurolla laillisine viivästyskorkoineen 14.5.20151ukienja hovioikeudesta 8.539,88 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeuden tuomio on oikea. Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe alapohjarakenteessa. Alapohjassa on mikrobikasvustoa. Rakennuksen elinkaaren aikana sen alapohjarakenteeseen on kohdistunut kosteusrasite, joka on luonut mikrobikasvustolle kasvu-olosuhteet ja aiheuttanut mikrobivaurion. Käräjäoikeus on arvioinut oikein mikrobien vaikutuksen sisäilmaan, rakennuksen korjaustarpeen ja sen, että rakennus voidaan ottaa uudelleen asuinkäyttöön vasta korjausten jälkeen.
HTT Hannu Ltttto on puolueeton tavarantarkastaja. Hänen käsityksensä alapohjan mikrobivauriosta on luotettava. Ltttto on rakenteita avatessaan tuntenut mikrobivaurioon viittaavan maakellarimaisen hajun ja ottanut näytteitä joka puolelta asuntoa. Tavarantarkastuksessa on todettu pintakosteusmittarilla useissa kohdissa arvoja, jotka viittaavat kohonneeseen kosteuteen betonilaatan pinnalla. Kosteusrasite vaihtelee eri vuodenaikoina, mihin vaikuttaa myös salaojien toiminta ja pohjaveden korkeus. On hyvin yleistä, että kosteusrasitteesta aiheutuu mikrobikasvustoa orgaaniseen eristeeseen. Mikrobeilla on lattian ja seinien liitoskohtien epätiiviyden vuoksi pääsy sisäilmaan. Kapselointi ei sovellu puurunkoisten rakennusten ja levyrakenteisten seinien korjaustavaksi rakenteen luonnollisen elämisen vuoksi.
Vesikatteessa on ollut rakennusteknisiä virheitä ja sísäleattojen mdf-levyjen kiinnitys on ollut virheellinen.
Ottaen huomioon virheiden korjauksen vaatima aika, korjauskustannukset 85.495 euroaja mikrobivaurioielen aiheuttama terveyshaitta laatuvirhe an olen-nainen ja oikeuttaa purleamaan kaupan. Mikäli kauppaa ei pureta, Koooolla on oikeus saada korjauskustannuksia vastaava hinnanalennus.
Jmmmmmki ei ole kanteeseen vastatessaan tai valituksessaan vedonnut tason-parannukseen tai käyttöiän pidennykseen. Alapohjarakenteiden korjaaminen ei tuo hinnanalennuksessa huomioitavaa käyttöiän pidennystä eikä tasonparannusta, koska alapohjarakenteet on tarkoitettu kestämään koko rakennuksen elinkaaren. Tasonparannus olisi joka tapauksessa vähäinen, koska pintarakenteet olivat uudet.
Jmmmmmellä ei ole ollut aihetta oikeudenkäyntiin. Hänellä on ennen oikeudenkäyntiä ollut käytettävissään tavaranlarkastuskertomus. Asia on ollut oi-keudellisesti suhteellisen selvä.
Koooset ovat ostaneet 30.11.2011 tehdyllä kauppa/vaihtokirjalla 220.000 euron kauppahinnalla/vaihtoarvolla Muuramen kunnan Muuramen kylässä sijait-sevan kiinteistön asuinrakennuksineen. Kiinteistön pinta-ala on nain 980 neliömetriä ja sillä sijaitsee vuonna 1970 rakennettu yksikerroksinen omakotitalo,
Rakennuksessa on ennen kaupan tekemistä tehty kuntotarkastus, Kiinteistö on myyty asuinkäyttöön ja se oli myyntiesitteen mukaan hyväkuntoinen.
Koooset ovat ennen kaupantekoa tutustuneet kiinteistöön ja heille ennen kaupantekoa luovutettuun 28.11.2011 päivättyyn kuntokartoitusraporttiin, josta ilmenee, että talon alapohjarakenteena on maanvarainen betonilaatta, koolattu eristetila sekä rakennussora. Alapohjan osalta on muun muassa todettu, että erityistä kirjattavaa ei ole.
Kooosten mukaan kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe. Asuinrakennuksen alapohjassaja ulkoseinien alaosassa on mikrobikasvustoa. Terveysongelmia aiheuttavilla kosteusvauriomikrobeilla on rakenteiden epätiiveyden vuoksi pääsy sisäilmaan. Rakennus voidaan ottaa uudelleen asuinkäyttöön vasta korjausten jälkeen. Ottaen huomioon virheiden korjauksen vaatima aika ja korjauskustannukset ja mikrobivaurioiden aiheuttama terveyshaitta laatuvirhe on olennainen ja oikeuttaa purkamaan kaupan tai ainakin hinnanalennukseen.
Jaakomnäen mukaan väitettyä vauriota ei ole. Rakenteet ovat aina olleet kuivat. Mikrobit ovat aktivoituneet laboratoriossa. Tala ei ole ollut asuinkelvoton. Riittävää on, että lattian ja seinän rajakohdat tiivistetään ja ilmanvaihto säädetään. Joka tapauksessa tarpeelliset korjauskustannukset ovat vain kymmenesosa väitetyistä kustannuksista.
Henkilotodistelu
Asianosaiset ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä kertoneet asian ratkaisemisen kannalta merkityksellisistä seikoista samalla tavaIla kuin käräjäoikeudessa ja keskeisiltä osin seuraavaa:
Kooosten kertomuksen mukaan kaupan kohde oli siihen tutustumisen, myyntiesitteen ja heidän käytössään olleen kuntotarkastusraportin perusteella ollut remontoitu ja hyväkuntoinen. Kooosten mukana ennen kaupantekoa ollut rakennusalan insinööri oli tarkastanut pintakosteusmittarilla vain pesuhuoneen ja todennut, ettei vikaa pitäisi olla. Alapohjarakenteesta ei ollut ollut puhetta. Koskiset olivat käsittäneet, ettei taloa tarvitse remontoida moneen vuoteen. Koskisten perhe oli muuttanut taloon joulukuussa 2011. Kevättalvella 2012 perheen lapsilla oli alkanut ilmetä terveysongelmia, kuten kuumeilua, silmien kirvelyä, kutinaa, päänsärkyä, väsymystä ja voimattomuutta. Talon ilmanvaihtolaitetta oli käytetty ja huollettu asianmukaisesti. Lääkäri oli tutkinut lasten oireiIua ja todennut, ettei kyse ollut allergiasta. Tavarantarkastuksessa 4.11.2013 oli ilmennyt rakennuksen mikrobivauriot. Koskiset olivat vuoden 2014 alussa muuttaneet pois talosta ja osa huonekaluista oli poltettu. Sen jälkeen lasten oireilu oli loppunut. Koskisilla on edelleen koira.
Jmmmmmen kertomuksen mukaan hänen asumisaikanaan talossa ei ollut ilmennyt mitään vikaa. Hän oli käynyt pääkäsittelyä edeltävänä päivänä 14.12.2015 talossa ja todennut, ettei rakenteiden avatuista kohdista tuntunut ummehtunutta hajua eikä näkynyt mikrobikasvustoa vaan ehjää puuta. Myös rakennuksen vuonna 2008 maalatut sokkelit olivat edelleen virheettömät. Väitettyjen virheiden korjauskustannukset ovat enintään 30.000 euroa.
Ltttton kertomuksen mukaan hän oli tavarantarkastuksessa 4.11.2013 tehnyt pintakosteusmittaukset rakennuksen alapohjan ja ulkoseinien alaosien osalta eri puolilta asuintiloja samoista kohdista, joista rakenteita oli avattu. Kosteusmittaustulosten mukaan kosteus oli ollut koholla useissa kohdissa. Tiilimuurauksen alaosan laastipurseen kohdalla tuulensuojalevyssä oli ilmennyt myös värimuutosta, joka on kosteuden jättämä jälki, Hän oli tuntenut maakellarimaisen hajun useista alapohjan avatuista kohdista. Hän oli ottanut rakenteiden avatuista kohdista materiaalinäytteitä rakenteissa olleista rakennusaikaisista jäämistä eli sahajauhosta, havunneulasista, puutikuista ja eristevillasta. Se, että rakenteisiin oli jätetty rakennusaikaista jätettä, ei ole hyvän rakennustavan mukaista. Rakennusjätteen kostuessa siihen yleensä muodostuu hometta rakennuksen elinkaaren aikana. Tässä tavarantarkastuksessa oli ilmennyt, että alapohjan ja ulkoseinän alaosien rakenteissa oli ollut ainakin ajoittain liiallista kosteutta. Tarkastushetkellä kosteus oli ollut koholla useissa kohdissa betonilaatan pinnalla, jossa oli oIlut alapohjaan jätettyä rakennusjätettä, kuten sahapurua ja puutikkuja, Todennäköisesti tämä rakennuksen alaosan kosteus oli aiheutunut sisäilman kosteuden tiivistymisestä. Alapohjasta ja ulkoseinärakenteen alaosasta eri puolilta asuintiloja otetuista materiaalinäytteistä oli Työterveyslaitoksen laboratoriotutkimuksissa tunnistettu tietyt home- ja bakteerilajit ja niiden runsaus laboratorion kasvatusalustoilla. Kosteuden aiheuttama asuinrakennuksen mikrobivaurio on siten todettu laboratorion mikrobiologisen analyysin avulla. Mikrobivaurioitunut rakennusmateriaal i on poistettava. Mikrobit imeytyvät betonilaatankin sisään. Kun betonia ei poisteta, korjausrakentamisen ratkaisuna on rakentaa koneellisesti ilmastoitu lattiajärjestelmä (Platon). Rakenteiden tiivistäminen (kapselointi) ei sovellu tällaisten puurunkoisten rakennusten j a levyrakenteisten seinien korjaustavaksi rakenteiden luonnollisen elämisen vuoksi. Kun mikrobivaurioituneista rakenteista on ilmayhteys sisäilmaan, kuten tässä rakennuksessa, myös koneellinen ilmanvaihto voi siirtää mikrobeja sisäilmaan.
Httttsen kertomuksen mukaan mikrobivaurioita ei yleensä tutkita rakenteisiin jääneistä roskista. Tavanomaisia elinkelpoisia mikrobeja on kaikissa rakennuksissa. Rakenteissa ei ole ollut silmin nähtävää mikrobikasvustoa. Sen kehittymiselle ei ole ollut edellytyksiä. Rakenteet oyat kestäneet 40 vuotta. Rakennus on rakennettu hyvälle paikalle ja reunavahvistetulle laatalle niin, että rakennus ei painu. Alapohjarakenteeseen liittyviä riskejä ei ole merkittävästi toteutunut. Httttnen oli käynyt rakennuksessa pääkäsittelyä edeltävänä päivänä Jaakonmäen kanssa ja havainnut lievää hajua vain pukuhuoneessa, jossa sijaitsee poistoilmaventtiili. Tilassa vallitseva alipaine voi tuoda hajua ulkoa asti. Rakenteiden avatuista kohdista ei ollut tullut hajua. Mikrobien haitallisten aineenvaihduntatuotteiden tulo sisäilmaan voidaan estää edullisesti lattian ja seinän rajat tiivistämällä. Httttsella ei ole muodollista rakennusterveys-asiantuntijan eikä sisäilma-asiantuntijan pätevyyttä.
Onko alapohjassa ja ulkoseinärakenteen alaosassa kosteus- ja mikrobivaurioita?
Riidatonta on, että maanvaraisen betonilaatan päälle koolattu lämmöneristetty puulattia on rakenteena riskirakenne.
Tavarantarkastuksessa 4.11.2013 an otettu 18 materiaalinäytettä eri puolelta rakennusta maanvaraisen alapohjan/puulattian ja ulkoseinien alaosien rakenteissa olleista eloperäisistä aineksista ja eristemateriaalista. Työterveyslaitoksen laboratorian materiaalinäytteiden mikrobianalyysiä koskevan vastauksen 20.11.2013 mukaan betonilaatan pinnalla j a alasidepuun päällä j a lähellä olevista aineksista on todettu elinkelpoisia mikrobeja ja ulkoseinän lämmöneristekerroksen mineraalivillasta elinkelpoisia mikrobeja ja sädesieni-itiöitä. Laboratorian analyysivastauksen mukaisesti tutkimustulokset kahdentoista näytteen osalta viittaavat vahvasti kosteus- ja mikrobivaurioon, kolmen näytteen osalta viittaavat vaurioon, kahden näytteen osalta viittaavat heikosti vaurioon ja yhden näytteen osalta eivät viittaa vaurioon.
Lttttan kertomuksen mukaan tavarantarkastuskertomuksesta (s. 25-32) ilmenevät pintakosteusmittarilla todetut kosteusarvot (vaihteluväli 80-118) betonilaatan pinnalla olohuoneen, makuuhuoneiden, toisen vaatehuoneen ja ruokailutilan kohdalla osoittavat kohollaan olevaa kosteutta. Kertomusta ei ole aihetta epäillä. Hovioikeus katsoo selvitetyksi, että betonilaatan pinnan kosteusolosuhteet ovat omiaan edistämään mikrobivaurion syntymistä rakenteissa.
Sitä, että rakennuksen alapohjassa ja ulkoseinärakenteen alaosassa on kosteuden aiheuttama mikrobivaurio, tukevat tavarantarkastuksessa sekä laboratorio-tutkimuksissa todetut vaurioon viittaavat mikrobilöydökset ja mitatut alapohjan kosteusolosuhteet sekä Kooosten kertomus heidän kokemistaan terveysongelmista asunnossa,
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen (s. 9-10) siitä, että asuinrakennuksessa on Koskisten väittämä kosteus- ja mikrobivaurio.
Mikrobien vaikutus sisäilmaan ja korjaustarve
Riidatonta on, että rakennuksen puulattian, ulkoseinien ja väliseinien liittymien epätiiviyden vuoksi alapohjasta ja ulkoseinärakenteesta on ilmayhteys sisäilmaan.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä asianosaiset ja todistajat Ltttta ja Httttnen ovat olennaisilta osin kertoneet mikrobivaurioista aiheutuvasta terveyshaitasta kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu (s. 10-11).
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen siitä, että asunnossa voi olla mikrobikasvuston aiheuttama sisäilmahaitta ja siten myös terveyshaitta (s. 1l). Kooosten kertomus osoittaa, että terveyshaitta on toteutunut. Tähän nähden hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen siitä, että alapohja on korjattava ennen kuin rakennusta objektiivisesti arvioiden voidaan käyttää asumiskäyttöön (s. 11).
Mikrobivaurion syy
Asiassa esitetty selvitys osoittaa, että maanvaraisen betonilaatan pinnalla ja alasidepuun lähistöllä kohollaan oleva kosteus on aiheuttanut ainakin rakennusaikaisissa ainesjäämissä ja rakenteiden eristeissä mikrobivaurioitumista ja on omiaan ajan kuluessa lisäämään rakenteiden mikrobivaurioitumista.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen siitä, että maanvaraisen betonilaatan päälle rakennettuun puulattiaan liittyvä riski on toteutunut ja on osaltaan aiheuttanut ja aiheuttaa mikrobivaurioitumista (s. 11- 12).
Mikrobivaurion korjaamistapa
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että mikrobivaurioitunut materiaali on poistettava ja alapohjan rakenne on uusittava ja että Ltttton esittämä Platon-lattiajärjestelmän rakentaminen on hyväksyttävä korjaustapa (s. 12-13).
Alapohjan ja ulkoseinärakenteen alaosan korjauskustannusten määrä
Ltttton laskelmien mukaiset alapohjan mikrobivaurion aiheuttamat korjaus-kustannukset 73.987 euroa ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivulta 14.
Sisäkaitojen irronneet MDF-levyt sekä vesikaton ja pannuhuoneen katon vauriot
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen (s.14-16). Ltttton laskelmien mukaiset korjauskustannukset 11.508 euroa ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivulta 16.
Kiinteistön virheen laatu / salainen virhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edelIyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalIa an virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe an olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus (s. 21), että edellä todettua kiinteistön mikrobivauriota an pidettävä kiinteistön virheenä, ja että sen nojalla an tu11ut näytetyksi, että kiinteistö on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomiaiden perustellusti edellyttää. Riidatonta on, että kyse on salaisesta virheestä.
Virheen olennaisuus ja kaupan purkaminen
Alapohjan ja ulkoseinien alaosien mikrobivauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen edellyttää virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä Koskiset ovat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan ottaen huomioon Jmmmmmn melko lyhyenä omistusaikanaan tekemät remontit. Käräjäoikeuden arvioimaa määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon korkeimman oikeuden KKO:2015:58 ennakkoratkaisusta ilmenevän oikeusohjeen kiinteistökaupan purkamisen edellytyksistä hovioikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalIa olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle Koskisten vaatimuksesta.
Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja päätyy samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus.
Koska Jmmmmmki on hävinnyt valituksensa, hän on velvollinen korvaamaan Kooosten määrältään myöntämänsä oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta.
Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta. Martti Juhani Jmmmmmmmäki velvoitetaan korvaamaan Taina Kristiinaja Petri Matti Ilmari Kooooosen yhteiset oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 8.539,88 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
hovioikeudenlaamanni Raija Lttttttt hovioikeudenneuvos Jukka Mtttttä
ma. hovioikeudenneuvos Tapio Ktttttti
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 25.4.2016.
Jyväskylän kansIia
TUOMIO 15/4374
Annettu kansliassa 14.4.2015 Kello 14.00
L 14/6444
Kooooonen, Taina Kristiina
Kooooonen, Petri Matti Ilmari
Jmmmmmki, Martti
VireiIIe
Asiassa on kysymys maakaaren 2 luvun 17 § mukaisesta kiinteistön 500-402-7-330 kaupan/vaihdon 30.11.2011 virhevastuusta.
Taina ja Petri Kooooonen vaativat
1 b) toissijaisesti, että Martti Jmmmmmki velvoitetaan suorittamaan kiinteistön kauppaan/vaihtoon liittyvänä vahingonkorvauksena ja/tai hinnanalennuksena 150.000 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 20.11.2011 alkaen 21.1.2014 asti ja korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 22.1.2014 lukien.
1 a) ensisijaisesti, että 30.11.2011 tehty kiinteistön 500-402-7-330 kauppa/vaihto puretaan ja että Martti Jmmmmmki velvoitetaan palauttamaan kauppahinta/vaihtoarvo 220.000 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 20.11.2011 alkaen 21.1.2014 asti ja korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 22.1.2014 lukien,
2) että Martti Jmmmmmki velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvauksena muuttokustannuksista 1,000 euroa ja lisääntyneistä asumiskustannuksista 862 euroa kuukaudessa 1,1,2014 lukien siihen saakka, kunnes kauppa on purettu tai hinnanalennus/vahingonkorvaus maksettu,
3) että Martti Jmmmmmki velvoitetaan suorittamaan ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina tavarantarkastuskustannukset 9.365.47 euroa ja laboratoriokulut 1.714 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien,
4) että Martti Jmmmmmki velvoitetaan suorittamaan oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.
Rakennuksen rakennustekniset virheet
a) Maanvaraisessa puulattiassa ja ulkoseinien alaosassa on vakavia rakennusmateriaalien kosteus- ja rnlkroblvaurioita. Rakenteiden ja erityisesti puulattian, ulkoseinien ja väliseinien liittymien epätiiviyden vuoksi mikrobeilla on ilmayhteys sisäilmaan.
b) Sisäkattojen MDF-Ievyt ovat osassa huaneista irronneet kiinnityksistään.
e) Virheet ovat syntyneet tai pitäneet tulla tietoan Jmmmmmen vuonna
e) Savupiipun ympäristössä on vesivuotojälkiä. Vesikatolla on epätiiviitä läpivientejä ja pellityksiä ja virheellinen aluskaton asennustapa. Kattilahuoneen kattolevyt ovat osittain irtoamassa kiinnityksistään. Vesikatolla on epätiivistä pellitystä. Yhdellä räystäällä räystäslauta on asennettu räystäspellin ulkopuolelle. Katon korkeuserokohdassa on epätiiviitä pellityksen Iiitoksia ja liian matala pellin seinälle nosto.
Tavarantarkastuskertomuksen mukaan korjauskustannukset ovat 91.261 euroa. Tähän tulee lisätä varasto-, kodinhoito-, pesu- ja pukuhuoneiden sekä saunatilojen maanvaraisen lattian korjauskustannukset. Kokonaiskustannukset ovat nain 150,000 euroa.
Vastaajan tietoisuus virheistä
a) Virheet ovat tulleet tai olisi pitänyt tulla Jmmmmmen tietoan vuonna 2008 tehdyssä kuntotarkastuksessa ja hänen vuonna 2008 tekemässään remontissa.
b) Virheet ovat syntyneet tai pitäneet tulla tietoon Jmmmmmen vuonna 2008 tekemässä remontíssa.
c) Virheet ovat syntyneet tai pitäneet tulla tietoon Jmmmmmen vuonna 2008 tekemässä remontissa.
Virheiden oikeudellinen arviointi
Virhe a) aiheuttaa kohtalaista terveyshaittaa. Korjaamattomana takennus ei sovellu asumiseen. Kiinteistö on myyty asumiseen soveltuna·. Rakennus ei ole sellainen, kuin kauppaa tehtäessä ali sovittu (Maakaaren, MK 2:17.11 kohta).
Virheen a) asalta Jmmmmmki on antanut ennen kauppaa virheellisen tiedon rakennuksen kunnasta ja tieto on ratkaisevasti vaikuttanut kauppaan. Jmmmmmki oli menetellyt huolimattomasti vuoden 2008 remontissa sekä [ättänyt kaupan yhteydessä kertomatta vuoden 2008 kuntotarkastuksesta ja alapohjan tarkastamattomuudesta ja kunnosta (MK 2:17.1 2 kohta)
Virheissä a)-e) on kysymys salaisesta virheestä. Kauppahinta on ollut 220.000 euroa eikä rakennuksessa pitänyt olla merkittäviä kunnostustarpeita. Rakennus ei sovellu korjaamattomana asumiskäyttöön ja korjauskustannukset ovat yli 100.000 euroa. Kiinteistë on siten laadultaan olennaisesti poikennut siitä, mitä Koooset olivat voineet siltä kauppahinta ja kuntotarkastuksessa annetut tiedot huomiaiden edellyttää (MK 2:17.1 5 kohta).
Virheiden korjauskustannukset ovat yli 50 % kauppahinnasta/vaihtoarvosta. Virheet aiheuttavat terveyshaittaa eikä rakennus korjaamaUomana sovellu asuinkäyttöön. Korjaus on rakennusteknisesti haastavaa ja aikaavievää. Laatuvirhe on olennainen ja oikeuttaa kaupan purkamiseen (MK 2:17.2).
Koooset eivät saa hinnanalennuksen määrään vaikuttavaa hyötyä.
Hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen määrä
Korjauskustannukset ovat noin 150.000 euroa.
Tarpeelliset korjaustyöt koskevat seinä- ja lattiarakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan. KKO 2004:78 oikeusohjeen mukaisesti rakennuksen arvo ei nouse eikä rakennuksen käyttöikä pidenny verrattuna vastaavaan, kurmossa olevaan rakennukseen.
Vahingonkorvaukseen sovelletaan täyden korvauksen periaatetta. Perhe on joutunut muuttamaan pois kiinteistöltä. Sijaisasunnon kulut ovat 812 euroa kuukaudessa ja muut asumiskulut 50 euroa kuukaudessa.
Kanne myönnetään siltä osin kuin kyse on piipun juuren vuodosta. Muilta osin vesikattoon liittyvät vaatimukset kiistetään MK:n mukaisena laatuvirheenä
Martti Jmmmmmki kiistää kanteen maanvaraisen puulattian ja ulkoseinien alaosan rakennusmateriaalien kosteus- ja mikrobivaurioiden osaita MK 2:17.1 mukaisena virheenä.
Kanne kiistetään sisäkattojen MDF-Ievyjen asalta MK:n mukaisena laatuvirheenä.
Martti Jmmmmmki vaatii, että Taina ja Petri Koskinen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkaineen.
a) Rakennuksessa ei ole piilosokkelirakennetta. Seinän tai lattian runkorakenteissa ei ole kosteus- ja mikrobivauriota. Betoni on kuivaa. Alaohjauspuu on kuiva. Seinän runkorakenteet ovat kuivat. Villa on kuivaa. Lattian koolaus- ja runkamateriaalit ovat kuivat.
Mikrobikasvustoa on todettu lattian alapuolella seinäliittymän kohdan villoituksessa sekä irrallisissa havunneulasissa, sahajauhoissa ja puutikuissa, jotka kaikki todettu kuiviksi ja kasvusto mahdollista olla rakentamisajalta peräisin.
Mahdolliset i1mavuodot voidaan korjata paikallisilla korjaus- ja tiivistämistoimilla.
b) Sisäkattojen MDF-Ievyt ovat osassa huaneista irronneet kiinnityksistään. Se johtuu liian pienistä kiinnikkeistä, jotka tulivat levyjen mukana.
e) Savupiipun ympäristössä on ollut kosteusvuoto loppuvuodesta 2012. Pannuhuoneen katta kokonaisuudessaan on ostohetken mukainen ja alkuperäinen. Vesikaton virheisiin vastaaja ei pysty ottamaan kantaa. Jos virheitä todetaan, ovat ne salaisia. Vastaajan omistusaikana vikoja E ole ollut.
Vastaaja kiistää rakennuksen ja rakenteiden haitallisuuden asumisterveydelle. Mahdollinen haitta on jaka tapauksessa korjattavissa seinän ja lattian rajan tiivistämisellä.
Kustannukset ovat enintään
a) 4.500 euroa
b) 500 euroa
e) 5.000 euroa.
Yhteensä 10.000 euroa.
a) Jmmmmmki ei ole tiennyt alapohjarakenteessa alleen virhettä eikä siellä ole MK 2:17 mukaista virhettä. Jmmmmmki oli saanut ostaessaan kiinteistön kuntotarkastusraportista vastaavat tiedot alapohjarakenteesta ja piilossa olevien rakenteiden tutkimattomuudesta kuin kantajat myöhemmin amassa kaupassaan.
Jmmmmmki oli omistusaikanaan uusituttanut autotallin seinän kokonaan yhden metrin korkeuteen siten, että runkotolpat oli vaihdettu, alaohjauspuu uusittu, kaikki vanhat materiaalit desinfioitu ja eristeet vaihdetlu.
Jmmmmmki oli omistusaikanaan uudistanut pukuhuone-, pesuhuone- ja saunatilat siten, että kaikki väliseinät on poistettu, kaikki puurakenteet poistettu betoniIIe saakka, lattiat ja vällselnät rakennettu uudestaan (pois lukien tiiliväliseinä).
a) Ei rakennusteknistä virhettä, ei lainkaan virhettä.
Jmmmmmki oli omistusaikanaan purkanut asuintiloista kaksi väliseinää ja tutkinut alaohjauspuun kyseisessä kohdassa; alaohjauspuussa ei ollut vauriota
b) Jmmmmmki on tiennyt virheestä.
e) Jmmmmmki ei ole tiennyt katossa olevan virheitä. Pannuhuoneen kunnon hän on tiennyt, kts edellä.
Kantajien saamat tiedot ennen kaupantekoa
a) Kantajat ovat tulleet tietoiseksi rakenteesta ja piilossa olevien rakenteiden tutkimattomuudesta kuntotarkastusraportista.
b) Kantajat ovat tulleet tietoiseksi kiinnitysten periksi antamisesta ku ntotarkastusraportista.
e) Kantajat ovat voineet tad eta ja todenneet pannuhuoneen laipiorakenteen alkuperäisyyden ja kunnon.
KantajiIIa oli oma rakennusalan ammattilainen tekernässä ostotarjousta ja kosteusmittauksia ja antoi hyväksyntänsä kohteelle.
b) Ei MK 2:17 tarkolttama virhe, varsinkaan kun kantajat ovat tienneet, että kantaja on sitoutunut ne korjaamaan.
e) Kysymys on salaisesta virheestä. Vaikutusarvoltaan kyse on enintään 5.000 euron määrästä, joten MK 2:17.1 5 kohdan merkittävyystasoa ei saavuteta.
a) Jmmmmmki hyväksyy hinnanalennuksen määräksi 4.500 euroa.
b) Jmmmmmki on luvannut korjata kattomateriaalin kiinnityksen ja hyväksynyt korjauksen arvoksi 500 euroa.
e) Jmmmmmki hyväksyy hinnanalennuksen määräksi 5.000 euroa.
Vastaaja on tarjonnut oikeudenkäynnin vireillä ollessa asian sopimista 30.000 euron summalIa. Oikeudenkäyntikulukysymys tulee tuomita vastaajan hyväksi.
KirjaIIiset todisteet (KT) Kantaja:
1. Tavarantarkastuskertomus ja sen liitteet
- 1.1 Kauppa/vaihtokirja 30.11.2011
- 1.2 Myyntiesite
- 1.5 Kuntotarkastusraportti 3.10.2008 (rnyös vastaajan nimeämä)
- 1.6 Kuntotarkastusraportti 28.11.2011 (myös vastaajan nimeämä)
- 1.8 Kosteuskartoitusraportti 24.7.2013
- 1.12 Kauppakirja 4.12.2008
- 5.2 Analyysivastaus 20.11.2013
2. Kuntotarkastusraportti, Inframikko Oy (kantajien todiste 1 liite 1.6)
3. Kuntotarkastusraportti, PTS-Kiinteistötekniikka Oy (kantajien todiste 1 liite 1.5)
4. Reijo Vauhkosen kustannusarvio 27.8.2014
1. Petri Koooonen
2. Taina Koooonen
3. todistaja Hannu Ltttta
4. Martti Jmmmmmki
5. todistaja Jukka Httttnen
Asiassa on ratkaistava
- olika kiinteistössä kaupantekohetkellä rakennusteknisiä virheitä a)-e)
- mistä virheet johtuvat
- miten virheet tulisi korjata ja mikä on korjauskustannusten rnäärä
- tiesivätkö Koooset rakennusteknisistä virheistä
- tiesikö Jmmmmmki rakennusteknisistä virheistä
- miten virheitä on oikeudellisesti arvioitava ja mikä on oikeudellinen
Käräjäoikeus arvioi edellä mainittuja seikkoja virhekohtaisesti ja ottaa erikseen kantaa oikeusseuraamukseen. Esitettyä todistelua arvioidaan paitsi eräiltä osin oman otsikkonsa alla myös kunkin kysymyksen kohdalla, sikäli kuin todistelulla on ollut merkitystä.
Tiedot kiinteistöstä ja kaupasta/vaihdosta
Riidatonla
Kiinteistö 500-402-7-330 sijaitsee osoitleessa Havastie 3,40950 Muurame. Kiinteistöllä on vuonna 1970 valmistunut omakotitale.
Martti Jmmmmmki on luovuttunut kiinteistön omistusoikeuden Taina ja Petri Koskiselle 30.11.2011 päivätyllä kauppa/vaihtokirjalla. Kiinteistön arvoksi oli sovittu 220.00 euraa. Kiinteistö myytiin asuinkäytlöön ja se oli myyntiesitteen mukaan hyväkuntoinen.
Tavarantarkastuksen on tehnyt Ltttto, jaka on valmistunut rakennusmestariksi vuonna 1973 ja rakennusinsinööriksi vuonna 2001. Rakennusmestarina hän oli toiminut viisi vuotta urakoitsijan palveluksessa ja vuodesta 1978 alkaen 28 vuoden ajan rakennuttajana rakennusliikkeen palveluksessa, minkä jälkeen itsenäisenä yrittäjänä.
Ltttta on vuonna 2005 pätevöitynyt rakenteiden kosteusmittaajaksi ja vuosina 2007-2008 Kuopion yliopistossa rakennusterveysasiantuntijaksi, joista pätevyyksistä hänelIä on voimassa olevat ja käräjäoikeudelle esitetyt VTT:n sertifikaatit. Jyväskylän kaupunki on hyväksynyt hänet vuonna 2011 ulkopuoliseksi sisäilma-asiantuntijaksi, minkä tehtävän edellytyksenä ovat sanotut sertifikaatit.
Jutun keskeinen todistelu on tavarantarkastuskertomus (KT1) ja sitä koskevat todistajien Ltttto ja Httttnen kertomukset.
Ltttta on toiminut tavarantarkastajana vuodesta 1992 ja tehnyt nain 400 tavarantarkastusta, joista nain puolet liittyy sisäilmaongelmaisiin rakennuksiin. Lisäksi Ltttto on rakennusterveysasiantuntijana tehnyt kymmeniä julkisten rakennusten kuntotutkimuksia.
Httttnen on koulutukseltaan rakennusinsinööri. Hän ali vuonna 1994 yrityksensä puitteissa erikoistunut kosteus- ja homevaurioihin työskennellen niiden parissa aina yrityksen myyntiin asti nain 15 vuoden ajan, tehden kosteusvauriokartoituksia muun muassa Jyväskylän kaupungille ja ympäristökunnille.
Httttnen an kuulunut Sisäilmaongelmaisten koulurakennusten riskitekijät, korjausratkaisut ja -prosessi - tutkimushankkeen ohjausryhmään. Hankkeeseen ovat osallistuneet Teknillinen korkeakoulu, Hengitysliitto Heli ry, Kuopion yliopisto sekä kaupunkeja, kuntia ja yrityksiä. Hankkeen osana an tehty vuonna 2008 ilmestynyt opas sisäilmaongelmaisten koulurakennusten korjaamisesta.
Httttnen on viimeiset runsaat kolme vuotta ollut pais työelämästä. HänelIä ei ole rakennusterveysasiantuntijakoulutusta.
Httttsen työuraa on selvitetty nain 15 vuoden ajalta. Hän e! nykyisin taimi työelämässä eikä hän ole kertonut saaneensa muuta kum rakennusinsinöörin koulutuksen. Htttttnen on lisäksi kuulemisessaan vähätellyt rakennusterveysasiantuntijan pätevyyttä ja sitä koskeva~ sertifikaattia todeten "Ieimoja kyllä Iyötävän otsaan mutta olevan eri asian sen, onko niistä hyötyä".
Käräjäoikeus on lisäksi kiinnittänyt huomiota siihen, että Ltttta on toiminut asiassa puolueettomana ja osapuolista riippumattomana tavarantarkastajana, joka on henkilökohtaisesti tutkinut kaupan kohteena olevan kiinteistön. Ltttta on perustellut kannanattansa viittaamalla nimeämiinsä luatettavina pidettäviin julkaisuihin ja muihin lähteisiin. Sitä vastoin käräjäoikeudelle on herännyt epäily, voidaanko Holopalsta pitää täysin riippumattomana suhteessa Jmmmmmen avustajaan, asianajaja Esa Paaaaaeen. Käräjäoikeuden tietoon on tullut useita heidän keskinäisiä toimeksiantojaan ja heidän läheiset välinså ovat tulleet hyvin esille myös pääkäsittelyssä Httttttsta kuultaessa. Httttnen ei ole käynyt kohteessa.
Johtopäätökset todistajien Lttttan ja Httttsen asiantuntemuksesfa
Lttttan työura ja koulutus on tullut selvitetyksi yli 40 vuoden ajalta. Hän toimii edelleenkin aktiivisesti alalia. Ltttta on käräjäoikeuden käsityksen mukaan hankkinut sekä koulutuksella että käytännön kokemuksella erityisen hyvän asiantuntemuksen rakennusalasta ja rakennusten vaurioiden syiden ja seurausten selvittämisestä.
Käräjäoikeus pitää Holopalsta rakennusalaa hyvin tuntevana henkilönä. Lttttoon verrattuna hän on kuitenkin selvästi vähemmän ansioitunut erityisesti rakennusten vaurioiden syiden ja seurausten selvittämisessä. Httttsen asenne jatkokouluttautumisen myötä saavutettavaan pätevyyden lisääntymiseen on rnyös ollut kielteinen, mikä asenne ei ole ollut omiaan llsäärnään luottamusta hänen asiantuntemukseensa.
Tavarantarkastuskertomuksesta
Tavarantarkastuskertomus on todistelun vastaanottamisessa käyty yksityiskohtaisesti läpi jaksosta 12.3. "Tarkastuksessa todettua" alkaen kertomuksen loppuun saakka (sivut 15-57). Lisäksi on käyty läpi yllä todisteluettelossa mainitut liitteet. Liitettä 3.1 (pohjakuva) on käytetty havainnollistamaan sitä, mistä tarkastuskertomuksessa mainitut ja Iiitteessä 5.2 analysoidut näytteet on otettu.
Jmmmmmki, viitaten todistaja Httttsen kertomukseen, ei ole riitauttanut tavarantarkastuksen tekemistapaa ja sen löydöksiä sinänsä. Riitaisuus liittyy Lttttan tavarantarkastuskertomuksessa ja todistajana kuultaessa tekemiin johtopäätöksiin.
Rakennustekninen virhe a)
Kantajien väite
Maanvaraisessa puulattiassa ja ulkoseinien alaosassa on vakavia rakennusmateriaalien kosteus- ja mikrobivaurioita. Rakenteiden ja erítyisesti puulattian, ulkoseinien ja väliseinien liittymien epätiiviyden vuoksí mikrobeilla on ilmayhteys sisäilmaan.
Rakenteiden ja erityisesti puulattian, ulkoseinien ja väliseinien liittymien epätiiviyden vuoksi alapohjasta ja ulkoseinärakenteesta on ilmayhteys sisäilmaan.
Onko lattiassa ja ulkoseinien alaosassa kosteus- ja mikrobivaurioita?
Tavarantarkastuskertomuksesta (yhteenveto s. 34-36) ja sen Iiitteestä 5.2 ilmenee, että eristetilasta ja alaohjauspuun päältä otetuista 18 näytteestä on yhtä lukuunottamatta tehty mikrobilöydös, joka viittaa vaurioon.
Ulkoseinien alaosista otetuissa näytteissä 1,2,4,7, ja 17 esiintyi runsaasti tai erittäin runsaasti homekasvustoa ja niukasti - erittäin runsaasti bakteereita. Kosteusvaurioindikaattori - rnikrobeina esiintyivät A. penicillioides, Acremonium, Trichoderma, Stachybotrys, Chaetonium, A. versicolor, Eurotium ja A. restirictus. Tunnistettu kosteusvaurioihin viittaava Streptomyces-bakteerí (sädesieni) on ollut näytteissä 1,2, 4 ja 17. Analyysivastauksessa on tulkittu näytteiden 1, 2, 4, 7 Ja 17 viittaavan vahvasti vaurioon.
Ulkoseinien alaosasta otetussa näytteessä 18 esiintyi kohtalaisesti homekasvustoa ja niukasti bakteereita. Kosteusvaurioindikaattori - mikrobeina esiintyivät A. restirictus, Chaetonium ja A. versicolor. Näytteestä oli tunnistettu kosteusvaurioihin viittaava Streptomyces-bakteeri (sädesieni). Analyysivastauksessa on tulkittu näytteen 18 viittaavan vaurioon.
Ulkoseinien alaosasta otetussa näytteessä 14 esiintyi kohtalaisesti homekasvustoa ja niukasti bakteereita. Kosteusvaurioindikaattori - mikrobina esiintyi A. versicolor. Analyysivastauksessa on tulkittu näytteen 14 viittaavan heikosti vaurioon.
Kertomuksen Iiitteestä 3.1 voidaan havaita, että edellä mainitut näytteet on otettu käytännössä joka puolelta asuintiloja.
Lattiasta betonilaatan päältä otetuissa näytteissä 3, 5, 6, 12, 13, 15 ja 16 esiintyi runsaasti tai erittäin runsaasti homekasvustoa ja niukasti - erittäin runsaasti bakteereita. Kosteusvaurioindikaattori - mikrobeina esiintyivät Geomyees, A.fumigatus, Chaetonium, A. versicolor, Eurotium ja A. restirictus. Tunnistettu kosteusvaurioihin viittaava Streptomyees-bakteeri (sädesieni) on ollut näytteissä 3, 6,12,13,15 ja 16. Analyysivastauksessa on tulkittu näytteiden 3, 5, 6, 12, 13, 15 ja 16 viittaavan vahvasti vaurioon.
Lattiasta betonilaatan päältä otetuissa näytteissä 8 ja 10 esiintyi kohtalaisesti homekasvustoa ja niukasti bakteereita. Kosteusvaurioindikaattori - mikrobeina esiintyivät A. restirictus, Chaetonium ja A. versicolor. Analyysivastauksessa on tulkittu näytteiden 8 ja 10 viittaavan vaurioon.
Lattiasta betonilaatan päältä otetussa näytteessä 9 esiintyi niukasti homekasvustoa ja eikä ollenkaan bakteereita. Kosteusvaurioindikaattori - mikrobeina esiintyivät A. versicolor ja Chaetonium.
Analyysivastauksessa on tulkittu näytteen 9 viittaavan heikosti vaurioon.
Käräjäoikeus ei näe aihetta epäiIIä edellä sanattuja tutkimuslöydöksiä. Rakennuksessa on siten kantajien väittäma kosteus- ja mikrobivaurio ja mikrobeilla on kantajien väittämä sisäilmayhteys.
Ltttton mukaan mikrobivauriosta seuraa terveyshaitan mahdollisuus, mikäli vaurioituneesta tilasta on ilmayhteys asuintiloihin. Ltttta on viitannut Sosiaali- ja terveysministeriön oppaaseen 2003:1 kohtaan 7.1 sekä Riskitaulukkoon (BS8800) sovellettuna kosteushomevaurioon.
Mikrobien vaikutus sisäilmaan
Petri ja Taina Koskinen ovat kertoneet, että heidän lapsensa ja varsinkin nuorin heistä alkoivat oireilla melkein heti taloon muuton jälkeen. Oireet loppuivat, kun perhe vuoden 2014 alussa muutti pois talosta.
Httttsen tietämyksen mukaan nyt löydetyn kaltaisesta mikrobikasvustosta voi olla sisäilmahaittaa, jos sillä on sisäilmayhteys.
Käräjäoikeuden johtopäätös on se, että mikrobivauriosta voi alia sisäilmahaittaa ja siten myös terveyshaittaa. Kooosten kertomus viittaa siihen, että terveyshaitta on tässä talossa myös toteutunut.
Alapohja on korjattava ennen kuin rakennusta voidaan objektiivisesti arvioiden käyttää asumiskäyttöön. Tässä arviossa ei vaikuta se, olisiko joku, esimerkiksi Jmmmmmki, valmis asumaan myös korjaamattomassa rakennuksessa.
Mikä on aiheuttanut mikrobivaurion
Ltttton mukaan talon alapohjarakenteena on reunavahvistetun, lämpöeristämättömän maanvaraisen betonilaatan päälle koolattu puulattia. Se on erityisen vaurioherkkä ja on alalia luokiteltu riskirakenteeksi. Laatta pyrkii asettumaan maan kanssa samaan lärnpöja kosteustasapainoon, jolloin kosteutla voi tiivistyä laatan yläpintaan. Rakenne on etenkin kovilla pakkasilIa kylmä noin 1- 1,5 metrin verran ulkoseinistä sisäänpäin ja sisäilman kosteus tiivistyy laatan kylmään pintaan. Sama seuraus voi olla rakennusaikaisen kosteuden noustessa ylöspäin. Rakenteessa olevaa tiivistymiskosteutta ei yleensä saada selville hetkellisillä kosteusmittauksilla, vaan ilmiön johdosta pitäisi tehdä pitkäaikaista mittausta.
Kosteuden tiivistyminen aiheuttaa mikrobivaurion. Tässä tapauksessa avatusta rakenteesta tuntui useissa kohdin maakellarimainen haju, mikä on tyypillistä sädesienelle.
Lisäksi tiilimuuratun seinän sisäpinnasta seuraavaan levykerrokseen kiinni asti ulottuvat laastipurseet saattavat kostuttaa seinärakenteen, kuten tässäkin talossa oli tapahtunut.
Httttsen mukaan alapohjarakenne ei ole riskirakenne. Lttttan kuvaamaa jatkuvaa kosteusongelmaa ei ole, muutoin löydös olisi erilainen kuin nyt. Sen sijaan mikrobikasvustolöydös on todennäköisesti aiheutunut rakennusaikaisen kosteuden kuivuessa laatasta, mikä kuivuminen tapahtuu rakenteen sisäänpäin ja on aiheuttanut nyt löydetyr mikrobikasvuston syntymiselle välttämättömän kosteuden.
Toisessa kohdassa Httttnen on kuitenkin kertonut, että esimerkiksi sädesientä on voinut tulla myös ulkoa rakenteissa olleen ulkoilmayhteyden johdosta ja että betonilaatan päällä olleet tikut ja muut irtoainekset ovat tulleet sinne rakennusmiesten kengissä ja niissä sen takia on kaikki mikrobit.
Maakellarimainen haju voi Httttsen mukaan johtua myös siitä, että rakenteet ovat olleet ilmayhteydessä ulkoilmaan.
Käräjäoikeus pitää Ltttton kertomusta alapohjan riskirakenteesta fysiikan lakien mukaisena. Ltttta on viitannut kertomuksensa tueksi muun muassa Valtioneuvoston ohjauksessa toteutetun Kosteus- ja hometalkoot -projektín opetusaineistoon, jassa rakenne on todettu riskirakenteeksi. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan rakenteen olennainen ongelma on sekä kosteussulkuna että lämmöneristeenä taimivan lämpöeristekerroksen puuttuminen riippumatta siitä, onka laatta reunavahvistettu vai ei.
Käräjäoikeus oudoksuu Httttsen perustelematonta näkemystä siitä, että rakenteessa ei olisi mitään ongelmaa, etenkin kun Httttnen kuitenkin on kertonut erikoistumisestaan kosteus- ja homevaurioiden korjaamiseen. Lisäksi Httttnen on itsestäänselvyytenä väittänyt laatan päällisen irtoaineksen tulleen rakennusmiesten kengissä tuomatta esiin mitään muuta vaihtoehtoa, kuten esimerkiksi sitä, että kyse olisi kirvesmiestöiden aikaisesta jätteestä. Httttnen on tehnyt kaikki johtopäätöksensä tutustumatta rakennukseen itse. Käräjäoikeus ei voi antaa Httttsen kertomukselle vaurion syistä juurikaan painoarvoa.
Käräjäoikeus pitää toteennäytettynä, että tässä talossa alapohjan riskirakenteen riski on toteutunut ja osaltaan aiheuttanut ja aiheuttaa mikrobivaurioitumista.
Ltttton mukaan lattiarakennetta ei voi jättää ennalleen, koska mikrobivaurioitumisen syy on paistettava. Joka tapauksessa mikrobivaurioitunut materiaali on poistettava.
Rakenne voidaan Lttttan mukaan korjata esimerkiksi Platon-koneellisesti ilmastoiduksi. Siinä betonilaatan päälle asennetaan sanottu Platon- lattia, jonka päälle tulevat lämmöneristeet ja pintavalu. Ulkoseinien alaosat korjataan kaikissa niissä kohdissa, joissa mikrobivauriota an havaittu. Väliseinät korotetaan alkamaan pintavalun päältä.
Tiivistäminen ei Ltttton mukaan tässä rakenteessa tule lainkaan kyseeseen. Esimerkiksi väliseinien liitoskohtia on lähes mahdotonta tiivistää. Ltttto on kertonut, että eräiden tutkirnusten mukaan sädesienten aineenvaihduntatuotteet voivat läpäistä jopa höyrynsulkumuovin.
Jmmmmmen remontoimien kosteiden tilojen lattiaa ei välttämättä tarvites uudistaa, mutta jaka tapauksessa talon siipiosan ilmanvaihto tulisi säätää muuta taloa alipaineisemmaksi.
Httttsen mukaan sekä ulko- että väliseinien ilmayhteyden katkaiseminen voidaan tehdä tiivistämällä.
Sekä Lttttan että Httttsen kuulemisen aikana on viitattu Sisäilmaongelmaisten koulurakennusten korjaamista koskevaan oppaaseen, joka mainittiin edellä todistelu-kohdassa Httttsen ansioita selostettaessa. Oppaasta on jätetty käräjäoikeudelle ote siltä osin kuin siihen viitattiin. Sivuilla 238-239 todetaan, ettei tiivistyskorjaus ole levyrakenteisessa seinässä suositeltava pitkäaikaiseksi korjausratkaisuksi, koska vanhaa höyrynsulkua ei yleensä pystytä rüttävästi tlívlstämään. Tapauskohtaisesti tulee selvittää mahdollisuus asentaa uusi höyrynsulkukerros.
Httttnen on vastakuulustelussa perustanut kantansa siihen, etta Lttttan raportissa ei ollut erikseen rnainittu vanhan höyrynsulun mahdollisista vaurioista ja siten oppaan pääasiallisesta suosituksesta huolirnatta tiivistäminen tulisi kyseeseen. Httttnen ei itse ole käynyt kohteessa.
Käräjäoikeus pitää selvänä sitä Lttttan kertomuksesta ilmenevää seikkaa, että mikrobivaurioitunut materiaali on joka tapauksessa poistettava riippumatta siitä, rnikä vaurion on aiheutlanut. Näin allen Httttsen kuvaama pelkkä saumojen tiivistäminen ei tulisi korjaustapana kyseeseen, vaikka höyrynsulku olisi Httttsen olettamin tavoin ehjä.
Mikrobivaurioita on tavattu edellä mainitusti lähes joka puolella taloa, joten eristemateriaalia olisi uusittava monesta kohtaa. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan tämä edellyttäisi sekä ulkoseinä- että lattiarakenteen purkamista joka tapauksessa melko laajasti. Käräjäoikeus oudoksuu tässäkin kohdin Holopaisen kertomusta siitä, että vaurioitunut materiaali jätettäisiin ennalleen.
Edellä on todettu, että riskirakenteen riski on toteutunut. Käräjäoikeuden käsitys on se, että tämän vuoksi alapohjan rakenne on uusittava. Koooset eivät ole esittäneet, että alapohjarakenne korjattaisiin laatan alaiset lämmöneristeet asentamalIa. Tämä vaihtoehto olisi käräjäoikeudenkin käsityksen mukaan kaikkein työläin ja kallein ratkaisu, koska se edellyttäisi käytännössä koko laatan purkamista ja mahdollisesti myös maa-aineisten vaihtamista.
Sen sijaan käräjäoikeus pitää hyväksyttävänä korjaustapana Lttttan esittämää Platon-ratkaisua, jossa laatan eristämättömyys ei enää
aiheuta mikrobivaurion riskiä.
Koskiset ovat ostaneet talon remontoituna ja hyväkuntoisena asumiskäyttöön. Koooset oyat talossa asuessaan saaneet home- ja mikrobivaurioon viittaavia aireita ja he ovat mitä ilmelsimmin herkistyneet asurmossa todetuiIle mikrobeilIe. Valittavan korjaustavan tules olla näistä syistä luotettava. Asunnon tulee tehtävällä korjauksella tulla Koskisten perheelle pysyvästi turvalliseksi asua. Pelkkä rakenteiden tiivistäminen ei esitetyn todistelun perusteella ole tässä tapauksessa riittävä korjaustapa. Käräjäoikeus katsoo, että närnä asumisterveyteen liittyvät tekijät puoltavat vahvasti Ltttton esittämää korjaustapaa.
Mikä on korjauskustannusten määrä?
Tavarantarkastuskertomuksen sivulla 56 on Ltttton laskelma korjauskustannuksista. Hän on kuulemisessaan osittain tarkentanut, mistä kokonaissummat kaostuvat. Väliotsikon "TK O ja 1/2 Puulattioiden korjaaminen/uusiminen laminaattipintaisiksi pintabetonilattioiksi" alla olevat korjaustoimet koskevat lattia- ja ulkoseinäkorjausta sekä ilmanpaineen säätämistä. Niiden kokonaissumma ilman arvonlisäveroa ja alempana listauksessa mainittavia suunnittelu- Vm. töitä (2.600 euroa), työkalu- vm. korvauksia (1.700 euroa), yleiskuluja 15 % ja arvonlisäveroa on 47.585 eurea.
Käräjäoikeuden käsityksen mukaan suunnittelu- Vm. työt ja työkalu- vm. korvaukset aiheutuvat sellaisenaan jo alapohjan ja seinien alaosien korjaustöistä. Näin ollen summa, johon vielä lisätään yleiskulu ja arvonlisävero, olisi 47.585 + 2.600 + 1.700 = 51.885. Yleiskuluilla lisätty summa on 59.667 euroa ja arvonlisäverollinen kokonaiskulu 73.987 euroa.
Httttsen esittämä korjaustapa on edellä todettu tapaukseen soveltumattomaksi, joten sen kustannuksilla ei ole asiassa merkitystä. Httttsen mukaan Ltttton korjauskustannusarvio on sinänsä paikkansapitävä, jos korjaus tehdään Ltttton esittämällä tavalIa.
Käräjäoikeus pitää selvitettynä, että kaikki Lttttan edellä olevassa laskelman kohdassa mainitsemat toimet ovat tarpeen asianmukaisessa korjaamisessa. Alapohjan korjaaminen maksaa siten 73.987 euroa.
Rakennustekninen virhe b)
Sisäkattojen MDF-Ievyt ovat osassa huoneista irronneet kiinnityksistään.
Väitteen mukainen tosiseikka on riidaton. Jmmmmmki on myöntänyt, että irtoaminen johtuu kiinnityksessä käytetyistä, selkämykseltään liian kapeista, asennusohjeen vastaisista hakasista, jotka olivat osittain liian syvälle paineilmalla ammutut.
Virhe korjataan kaikki levyt irrottamalla ja uudelleen kiinnittämällä.
Tavarantarkastuskertomuksen sivun 56 Ltttton laskelman väliotsikon "TK O, 3 ja 4 Vesikatteen ja yläpohjan korjaamista" alla on MDF-Ievyjen korjaamista koskeva kohta. Käräjäoikeus lausuu MDF-Ievyjen korjauskustannusten rnäärästä Lttttan laskelmassaan tekemän ryhmittelyn mukaisesti näissä perusteluissa seuraavaksi käsiteltävän rakennusteknisen virheen e) kohdalla.
Rakennustekninen virhe e)
Savupiipun ympäristössä on vesivuotojälkiä. Vesikatolla on epätiiviitä läpivientejä ja pellityksiä ja virheellinen aluskaton asennustapa. Kattllahuoneen kattolevyt ovat osiUain irtoamassa kiinnityksistään. Vesikatolla on epätiivistä pellitystä. Yhdellä räystäällä räystäslauta on asennettu räystäspellin ulkopuolelle. Katon korkeuserokohdassa on epätiiviitä pellityksen liitoksia ja liian matala pellin seinälle nosto
Savupiipun juuressa on vesivuoto
Onka vesikattorakenteessa muita rakennusteknisiä virheitä?
Ovatko pannuhuoneen kattolevyt asittain irtaamassa kiinnityksistään?
Tavarantarkastuskertomuksessa sivuilla 15 ja 17-19 ja Ltttton kuulemisessa on mainittu pannuhuoneen kattolevyjen osittainen irtoamassa oleminen sekä vesikatassa olevan kaikki kantajien välttärnät virheet lukuun ottamatta virheellistä aluskatteen asentamistapaa.
Käräjäoikeus pitää sanotun todistelun perusteella selvitettynä kantajien väitteitä pannuhuoneen kattolevyjen irtoamassa olemisesta sekä vesikaton rakennusteknisistä virheistä aluskatetta lukuun ottamatta. Epätiiviinä läpivientinä on pidettävä savupiipun juurta.
Miten vesikaton ja pannuhuoneen katon vauriot korjataan?
Ltttton mukaan koko vesikattoa ei ole tarpeen uudistaa, vaan viat voidaan korjata paikallisesti. Korjaustöihin kuuluu myös lämmöneristeiden vaihtamista vesivuotoalueilla.
Ltttton mukaan myös viemärin tuuletusputken ympäristön eristeitä on vaihdettava.
Petri Koooonen on kertonut, että tuuletusputken kohdalla havaittiin vesivuoto loppuvuodesta 2012. Tärnä vaurio oli tutkittu ja korjattu Jmmmmmen kustannuksella: Samoin on kertonut Jmmmmmki.
Käräjäoikeus hyväksyy Lttttan käsityksen korjaustoimista. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kanteessa ei kuitenkaan ole kysymys viemärin tuuletusputken loppuvuonna 2012, tapahtuneesta vuodosta, minkä vuodon seuraukset on saadun selvityksen mukaan lisäksi joka tapauksessa korjattu. Kanteessa ei myöskään ole kysymys yläpohjan kulkusillan tai lämmöneristeen yläpinnan puutteista.
Ltttta on kuulemisessaan osittain tarkentanut tavarantarkastuskertomuksen sivulla 56 olevaa laskelmaa väliotsikon "TK O, 3 ja 4 Vesikatteen ja yläpohjan korjaamista" alla. Tältä osin Ltttton laskelman mukainen kustannusarvio on yhteensä 9.070 euroa.
Ltttto on yksilöinyt taulukon tietaja seuraavasti:
1) MDF-Ievyt 80 m2
2)höyrynsulun korjaamista yläpohjassa 80 m2
3)yläpohjan lämmöneristeet savupiipun ymparlstössä 5 m2 a 100 euroa
4)yläpohjan lämmöneristeet tuuletusputken ympäristössä 3 m2 a 100 euroa
5)yläpohjan korjaaminen kattilahuone 4 m2 a 100 euroa
6)savupiipun juuren ja yläosan pellityksen ja savuputken korjaaminen 1. erä
7)vesikaton korkeuseron kohdan ja pellitysten Iiitosten korjaaminen 14 h
8)kulkusillan asentaminen 12 h a 35 euroa
9)eristeen yläpinnan tasoittaminen 8 h a 35 euroa
10)räystäspellin asentaminen 6 juoksumetriä
11)pukuhuoneen ikkunan vesipellin tiivistys 2 h.
Edellä todettiin, että kanteessa ei ole kysymys kohdan 4) viemärin tuuletusputken ympäristön eristeiden vaihtamisesta (300 euroa), kohdan 8) yläpohjan kulkusillasta (420 euroa) eikä kohdan 9) yläpohjan lärnmöneristeen yläpinnan puutteista (280 euroa). Näitä töltä tarkoittavla. yhteensä 1.000 euron määräisiå kustannuseriä ei siten voida tältä osin huornioida.
Korjauskustannukset virheiden b) ja e) asalta ovat siten yhteensä 8.070 euroa. Tähän määrään on lisättävä ensin 15 % yleiskulu ja sitten 24 % arvonlisävero. Lopullinen määrä on siten 11.508 euroa.
Tiesivätkö Koskiset rakennusteknisistä virheistä?
Vastaajan väitteet
b) Kantajat ovat tulleet tietoiseksi kiinnitysten periksi antamisesta kuntotarkastusraportista.
c) Kantajat ovat voineet todeta ja todenneet pannuhuoneen laipiorakenteen alkuperäisyyden ja kunnon.
Koskiset olivat ennen kaupantekoa tutustuneet sekä kiinteistöön että Jmmmmmen kauppaa varten teettämään kuntotarkastusraporttiin. Jmmmmmki ei ollut luovuttanut vuoden 2008 kuntotarkastusraporttia Koooolle eikä kertonut sen olemassaolosta.
Virhe a)
Minna Koskinen ja Petri Koskinen ovat kertoneet, että he salvat tietää kosteus- ja mikrobivauriosta vasta tavarantarkastuksen yhteydessä.
Kooosten ennen luovutusta haltuunsa saaman vuoden 2011 kuntotarkastusraportin, liite 1.6 sivulla 11 todetaan alapohjarakenteen kuvauksen lisäksi nimenomaisesti, että alapohjan suhteen ei ole erityistä kirjattavaa.
Käräjäoikeuden johtopäätös on se, ettei kuntotarkastusraportin tiedoilla ole asiassa merkitystä Jmmmmmen eduksi, koska kanteessa tarkoitettua virhettä tai edes viittausta sen mahdollisuuteen ei raportísta ilmene.
Virhe b)
Kuntotarkastusraporttiin, liite 1.6, on sivulle 15 kirjattu:"Huoneistojen kattojen pintamateriaalissa on osittaista epätasaisuutta (alusta, irtonaisuus?). Asuintilojen pintamateriaalien suhteen ei muuta erityistä kirjattavaa.
Asianosaisten kuulemisessa on ilmennyt, että Jmmmmmki on luvannut korjata MDF-Ievyjen kiinnityspuutteet kustannuksellaan. Epäselväksi on kuitenkin jäänyt, missä vaiheessa tärnä keskustelu on käyty. Jmmmmmki ei ole väittänyt, että virheellinen kiinnitystapa olisi ollut edes tied ossa
kaupantekohetkellä.
Käräjäoikeuden johtopäätös on, ettei virhe b) ole tullut Kooosten tietoon kuntotarkastusraportin maininnalIa.
Virhe c)
Minna Koskinen, Petri Koskinen tai Jmmmmmki eivät ole kertoneet, että pannuhuoneen kattolevyt olisivat olleet silminnähden irtoamassa Kooosten tutustuessa kiinteistöön.
Kuntotarkastusraportissa, liite 1.6 sivulla 18 ei ole pannuhuoneen kattoa koskevaa huomautusta.
Käräjäoikeuden johtopäätös on, ettei virhe c) ole tullut Kooosten tietoon heidän tutustuessaan kohteeseen.
Tiesikö Jmmmmmki rakennusteknisistä virheistä?
Jmmmmmki oli hankkinut kiinteistön ostamalla 4.12.2008. Hän oll omistusaikanaan teettänyt vesikaton uusimisen ja tateuttanut talossa sisäpintaremontin asumistiloissa.
Kiinteistöllä/rakennuksessa oli tehty kuntotarkastus vuonna 2008 ennen kuin Jmmmmmki ali hankkinut sen. Jmmmmmki ei ollut luovuttanut raporttia Koskisille.
Kuntotarkastusraportissa, liite 1.5 on sivuilla 5 (autotalli), 6 (perustukset, alapohja ja rakennuksen vierusta), 10 (wc-tila) ja 11 (muut sisätilat) suoria viittauksia rakennuksen alapohjan kuntoon. Sivulla 6 an ilmoitettu, ettei alaohjauspuun kuntoa ollut tutkittu ja sen pistokoeluonteinen tutkiminen erityisesti olohuoneen ja autotallin kohdalla olisi suositeltavaa. Sivulla 11 on todettu, ettei eristetilan kosteuspitoisuuksia ollut tutkittu ja niiden tarkastamista oli suositeitu.
Jmmmmmki on kertonut, että asuintilojen remontoinnin yhteydessä hän oli väliseinien paikkaa siirtäessään tutkinut siirrettävien seinien kohdalla alaohjauspuun kuntoa ja todennut sen kuivaksi, myös ulkoseinään ulottuvilta osin. Lisäksi hän oli purkanut eteisen ja we:n lattiaa, eikä niissäkään mikään viitannut kosteusvaurioon. Jmmmmmki ei ollut myöskään ollut yleisellä tasolla perehtynyt mikrobeja koskeviin seikkoihin. Koooset eívät ole riitauttaneet Jmmmmmen tätä koskevan kertomuksen Iuotettavuutta.
Edellä on todettu, ettei Lttttan tekemässä tavarantarkastuksessa tullut maakellarimaisen hajun lisäksi esiin muuta seikkaa, jaka aistinvaraisesti viittaisi eristetilassa olevaan kosteusvaurioon. Mikrobivaurio on paljastunut vasta laboratoriotutkimuksissa.
Käräjäoikeus pitää tavarantarkastuskertomuksen perusteella uskottavana, ettei Jmmmmmki remontin yhteydessä ole tehnyt sellaisia havaintoja, jotka viittaisivat kosteusvaurioon. Pelkästään mahdollinen maakellarin haju nain 40 vuotta vanhassa alapohjarakenteessa ei ole sellainen seikka, jonka perusteella Jmmmmmen olisi katsottava tulleen tietoiseksi mikrobivauriosta.
Jmmmmmki on pääkäsittelyssä myöntänyt, että MDF-Ievyjen kiinnittäminen selkämykseltään liian kapeilla hakasilla on hänen rakennusvirheensä. Jmmmmmki on siten tiennyt ne seikat, [olden perusteella katossa on virhe riippumatta siitä, ymmärsikö hän asiaa kaupantekohetkellä.
Kuntotarkaslusraportissa, liite 1.6 sivulla 18 ei ole pannuhuoneen kattoa koskevaa huomautusta. Henkilötodistelussakaan ei ole käynyt ilmi, että Jmmmmmki olisi tiennyt pannuhuoneen katon ongelmista.
Jmmmmmki on kertonut tehneensä vesikattoremontin itse apunaan avopuolison isä ja veli, jotka ovat tehneet rakennusalan töitä. Suunnitelmia ei ollut, mutta tavarantoimittaja ali antanut ohjeita.
Käräjäoikeuden johtopäätös on, että Jmmmmki on tiennyt, miten vesikattoremontti on toteutettu. Hän on siten tiennyt myös ne seikat, joiden perusteella katossa on virhe riippumatta siitä, ymmärsikö hän asiaa kaupantekohetkellä.
Miten virheitä on oikeudellisesti arvioitava ja mikä on oikeudellinen seuraamus?
Edellä on käsitelty kiinteistön virheitä ja niiden korjauskustannuksia lähinnä rakennustekniseltä kannaita. Lisäksi on käsitelty sitä, mitä osapuolten on katsottava nimenomaisesti tienneen kiinteistön virheistä ennen luovutusta.
Koooset ovat vedonneet maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 1, 2 ja 5 kohtiin vastuun perustana. Käräjäoikeus käsittelee vastuuta sanottujen lainkohtien ja lisäksi sanatun momentin 3 kohdan perusteella
Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kiinteistöä, sen luovutushintaa, muita luovutusehtoja ja markkinoinnissa käytettyjä tietoja koskevista riidattomista seikoista voidaan päätellä, että luovutuksen kohteena on tarkoitettu olleen hyväkuntoinen omakotitalo, jossa ei ole voinut olettaa olevan mitään merkittäviä korjaustarpeita lähitulevaisuudessa.
Onko kiinteistö ominaisuuksiltaan sopimuksen mukainen/vastainen?
Edellä on todettu, että alapohjarakenne on korjattava ennen asuinkäyttöön ottamista.
Kooosten mukaan asuinkelvottomuudesta johtuu, että kiinteistö (rakennus) ei ole sellainen kuin on sovittu.
On selvää ja riidatonta, että luovutuksessa tausta-ajatuksena ja perusteena oikeustoimeen päätymiseen on ollut kiinteistön käyttäminen asuintarkoitukseen. Myös kiinteistön hinta markkinaiIIa määräytyy juuri tästä asumislähtökohdasta käsin.
Käräjäoikeuden käsityksen mukaan maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 1 kohdan säännöstä sopimuksenvastaisuudesta on tulkittava suppeasti. Tämä on välttämätöntä, koska laaja tulkinta sulkisi helposti sisäänsä kaikki muut sanatun momentin virhesäännösten mukaiset tilanteet. Säännöstä tulisi soveltaa vain, kun kiinteistö on selkeästi yksilöidyn sopimusehdon vastainen. Näin on asia esitetty myös tuoreessa oikeuskirjallisuudessa (Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja kiinteistön kaupassa 2013).
Tässä tapauksessa asumiskäytöstä ei, arvatenkin sen itsestäänselvyydestä johtuen, ole otettu erityistä ehtoa kauppakirjaan.
Toisaalta rakennuksessa olevasta rakennusteknisestä virheestä johtuva tilapäinen asumiskelvottomuus ei poista kiinteistöltä sen yleistä
asumistarkoitus Iuonnetta.
Käräjäoikeuden käsityksen mukaan maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 1 kohta ei sovellu.
Onko kiinteistössä maakaaren 21uvun 17 § 1 momentin 2 kohdan tarkoittama virhe?
Kanne perustuu siihen, että Jmmmmmki olisi antanut virheellisen tied on alapahjan kurmesta. Muiden virheiden asalta vältetta virheellisen tiedon antamisesta ei ole esitetty.
Asiassa esitetyistä todisteista ei ilmene, että Jmmmmmki olisi antanut Kooosille alapohjasta mitään erityistä tietoa. Yleisluontoiset myynnin edistämisessä käytettävät luonnehdinnat kuten hyväkuntoisuus eivät sellaisenaan riitä täyttämään lainkohdan edellyttämää tiedon yksityiskohtaisuutta.
Kuntotarkastusraportin tiedot eivät sellaisenaan ole lainkohdan tarkoittamia myyjän antamia tieto]a. Tässä tapauksessa vuoden 2011 kuntotarkastusraportissa, liite 1.6 ei ole myöskään ollut mitään nimenomaista alapohjan kuntoa koskevaa lausumaa.
Lainkohdan soveltamisessa merkitystä ei ole sillä, mitä Jmmmmmki tosiasiassa on tiennyt alapohjasta. Lainkohta ei sovellu.
Onko kiinteistössä maakaaren 21uvun 17 § 1 mornentin 3 kohdan tarkoittama virhe?
Kanteessa ei ole vedottu sanottuun lainkohtaan.
Jmmmmmmen konkreettista menettelyä Kooooiin nähden on kuitenkin kuvattu virheen a) kohdalla nimenomaan tiedonannon laiminlyöntinä, kun hänen on väitetty jättäneen kertomatta tietonsa alapohjan ongelmista.
Edellä on todettu, ettei Jmmmmmen katsota tulleen tietoiseksi mikrobivauriosta, eikä kanteessakaan näin väitetä.
Jmmmmmki ei ole remontissa uudistanut lattiarakennetta kanteen tarkoittamalta alueelta; väliseinien siirtämisessä ei ole ollut kysymys lattiarakenteen uudistamisesta ja eteisen ja we:n lattian pinta-ala on ollut vähäinen. Näin ollen hän ei ole voinut syyllistyä kanteessa väitettyyn huolimattomuuteen remontoinnissa. Pelkästään se, että Jaakanmäki ei ole uudistanut lattiarakennetta, ei ole huolimatonta.
Toisaalta Jmmmmmki on juuri väliseinien siirron ja lattian osittaisavausten yhteydesså tehnyt niitä tarkastustoimia, joita vuoden 2008 kuntotarkastusraportissa on edellytetty. Näissä toimissa ei ole tullut esiin mitään vaurioon viittaavaa. Jmmmmmen velvollisuutena ei ole ollut toimittaa raporttia sellaisenaan Koskisille.
Jmmmmmen velvollisuutena on ollut sen sijaan kertoa totuudenmukaisesti kaikki rakennuksen kunteen liittyvät tiedossaan olevat seikat, joiden voidaan alettaa vaikuttaneen kauppaan. Alapohjan osalta Jmmmmmen tiedossa ei voida katsoa olleen tällaisia seikkoja.
Kanteessa ei ole vedottu siihen, että virheissä b) ja c) olisi kyse
maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 3 kohdan mukaisesta menettelystä, eikä esitetty lainkohtaa vastaavaa tosiseikkakuvausta.
Lainkohta ei sovellu.
Onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 § 1 mornentin 5 kohdan tarkoittama salainen virhe?
Käräjäoikeus katsoo, että virheet a) ja c) yksinään sekä kaikki virheet kokonaisuutena muodostavat lainkohdan tarkoittaman salaisen virheen. Kiinteistö poikkeaa virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on kauppahinta ja muut olosuhteet huomioan ottaen voitu perustellusti edellyttää.
Kaupan purku edellyttää maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin mukaan, että virhe on olennainen. Lain esitöiden mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja vai käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuulüsin kustannuksin korjata, virhe on alennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet (HE 120/1994).
Virheen kokonaismerkitystä arviaidessaan käräjäoikeus ottaa huomioon, että kiinteistö on ostettu käytettäväksi asumistarkoitukseen. Rakennuksessa on todettu edellä mainittuja kosteus- ja mikrobivaurioita laajalti eri puolilla rakennusta. Näistä vaurioista johtuneet terveyshaitat ovat johtaneet siihen, ettei rakennusta vaida käyttää asumiseen ennen kuin vauriat korjataan.
Kiinteistön edellä mainittujen virheiden a), b) ja c) korjaaminen edellyttää mittavia korjaustoimenpiteitä, joista aiheutuvien kustannusten määräksi käräjäaikeus on edellä arvioinut yhteensä 85.495 euroa. Kiinteistön kauppahinta on ollut 220.000 euroa, joten korjauskustannukset ovat 38 prosenttia kauppahinnasta.
Oikeuskäytännössä on katsottu, että virheen korjauskustannusten on altava nain 30-40 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta, jotta virhettä on korjauskustannusten perusteella voitu pitää niin olennaisena, että se oikeuttaa kaupan purkuun.
Kun otetaan huomioon kiinteistön virheen korjaamiseksi tarvittavien korjaustöiden laajuus ja korjauskustannusten rnäärä sekä virheestä johtuneet rakennuksen terveyshaitat ja asumiskelvattomuus, on virhe kokonaisuutena arvioiden olennainen. Näin ollen virhe oikeuttaa kaupan purkuun.
Oikeudellinen seuraamus
Virheen olennaisuuden vuoksi kauppa on purettava.
Koska kyse on salaisista virheistä, ei Koskisilla ole oikeutta saada korvausta vahingoistaan. Muuttokustannuksia ja lisääntyneitä asumiskustannuksia koskeva vaatimus on hylättävä.
Tavarantarkastuskustannuksia ja laboratoriokuluja koskevaa vaatimusta ei voida vahingonkorvausperusteella hyväksyä.
Asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa on ratkaistu Kooosten ja osa Jmmmmmen hyväksi. Koooset oyat voittaneet asian kaupan purkua koskevan päävaatimuksensa asalta ja hävinneet asian vahingonkorvausvaatimusten asalta. Käräjäoikeus katsoo, että sillä, minkä Koooset oyat hävinneet, on ollut asian kokonaisuuden kannaita vain vähäinen merkitys. Jmmmmmki on siten velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan Koskisten oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan. Asiassa ei ole oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n tai 8 b §:n mukaisia perusteita oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamiseen.
Jmmmmmki ei ole kiistänyt asianajokulujen arvonlisäverollista rnäärää. Hän on kuitenkin paljoksunut Lttttan todistajanpalkkiota, jonka rnäärä on 1.571,08 euroa (ALV O) ja joka määrä sisältyy arvonlisäverottomana asianajolaskuun, verolliselta loppusummaltaan 14.233,48 euroa.
Lttttan todistajanpalkkio on koostunut valmistautumisesta kuulemiseen 7,5 h sekä kuulemisesta 3 h eli yhteensä 10,5 h a 120 euroa + alv. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan Lttttan on ollut välttämätöntä valmistautua kuulemiseensa ja kuuleminen on edennyt sujuvasti. Käräjäoikeus hyväksyy Lttttan todistajanpalkkiota koskevan kulun sellaisenaan.
Käräjäoikeus hyväksyy myös tavarantarkastusta 9.365,47 euroa ja laboratoriotutkimuksia 1.714 euroa koskevat kulut oikeudenkäyntikuluiksi asiassa. Määrällisesti Jmmmmmki on hyväksynyt ne.
Maakaari 2 luku 17 § 1 momentti 5 kohta ja 2 momentti
Maakaari 2 luku 33 §
1. Kiinteistön 500-402-7-330 kauppa/vaihto 30.11.2011, jossa kiinteistön luovuttajana on Martti Jmmmmmki ja luovutuksensaajina Taina Kooooonen ja Petri Kooooonen, vahvistetaan puretuksi.
2. Martti Jmmmmmki velvoitetaan palauttamaan Taina Kooooolle ja Petri Kooooolle kiinteistön kauppahinta/vaihtoarvo 220.000 euroa korkolain
3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 20.11.2011 alkaen 21.1.2014 asti ja korkolaln 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.1.2014 lukien.
3. Martti Jmmmmmki velvoitetaan suorittamaan Taina Kooooolle ja Petri Kooooolle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 25.312,95 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 14.5.2015 lukien.
Kanne hylätään vahingonkorvausvaatimusten osalta.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella. Muutoksenhakuohjeet liitteenä.
Määräpäivät:
- tyytymättömyyden ilmoittaminen21.4.2015
- valitus 15.5.2015
- vastavalitus 29.5.2015
Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Jorma Etttttla (puheenjohtaja), Mikko Jtttttnen ja Kaisa Ktttttnen.
Jorma Etttttla
Martti Jmmmmmki on hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Määräajat edellä.
Jyväskylä 22.4.2015
Riitta Ktttttnen