text:
HelHo 24.11.2016 Asunto-osake, asoy korjaukset, välittäjän vastuu, julkisivu, | asuntokaupanvirheet.fi
Ostajalle on annettava tieto kaikista taloyhtiön tulevien korjauksien asiakirjoista
Myyjän on annettava ostajalle kaikki huoneistoa koskevat tiedot. Suunnitelluista korjauksista pitää antaa kaikki käytettävissä ole tieto, mikä voi vaikuttaa ostajan päätökseen. Alla olevassa tapauksessa ostajalle oli ennen kauppaa annettu tieto, että yhtiössä tullaan muiden korjausten lisäksi tekemään julkisivuremontti. Välittäjä ei kuitenkaan hankkinut kuntotutkimusraporttia, josta olisi ilmennyt julkisivukorjauksen hinta. Ja myyjä vastaa ostajalle myös välittäjän tehtävien laiminlyönnistä (samoin isännöitsijän laiminlyönnistä). Ostajalle tuomittiin 20.000 euron korvausvaatimuksesta käräjäoikeudessa 17.000 euroa ja hovioikeudessa 9.000 euroa. Myyjä ja välittäjä vastasivat korvauksesta yhteisvastuullisesti ostajalle. Välittäjä vastasi puolestaan myyjälle, koska välittäjä oli menetellyt huolimattomasti.
Riidatonta asiassa oli, että ostajat olivat 7.2.2014 ostaneet asunto-osakkeet hintaan 184.000 euroa ja ovat saaneet ennen kaupan tekemistä tiedon siitä, että asunto-osakeyhtiössä oli suunniteltu julkisivuremonttia vuodelle 2014. Raksystems oli asunto-osakeyhtiön toimeksiannosta laatinut julkisivujen kuntotutkimusraportin 17.12.2012 ja hankesuunnitelman 20.9.2013. Riidatonta on, etteivät ostajat olleet saaneet näitä asiakirjoja ennen kaupan tekemistä. Tarkemmat tiedot julkisivuremontin laajuudesta ja arvion siitä aiheutuvista kustannuksista ostajat ovat saaneet myöhemmin kevättalvella 2014. Asiassa esitettiin ristiriitaista näyttöä mitä julkisivuremontista oli keskusteltu ostajan ja välittäjän välillä.
Hovioikeus katsoi, että ostajilla on ollut oikeus luottaa siihen, että ammattimainen kiinteistönvälittäjä hankkii ja tutustuu kaikkiin kaupanteon kannalta merkityksellisiin asiakirjoihin ja toimittaa ne ostajille. Käsillä olevassa tapauksessa tämä velvollisuus on korostunut, koska ostajat olivat erikseen pyytäneet lisäselvityksiä suunnitteilla olleista remonteista. Ostajilta ei sen sijaan ole voinut edellyttää laajempaa selonottovelvollisuutta.
Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 momentin esitöiden mukaan taloudellisen virheen seuraamuksina tulevat kysymykseen kaikki 6 luvun mukaiset virheen seuraamukset ja seuraamusten valinnassa käytetään samoja arviointiperusteita kuin muidenkin virheiden kohdalla (HE 14/1994 vp s. 138).
Julkisivuremontista on aiheutunut asunto-osakeyhtiölle noin 1.100.000 euron kustannukset, mistä kaupan kohteena olevan asunnon osuus on noin 14.300 euroa. Kauppahinta oli ollut käypä alueen hintatasoon nähden. Julkisivuremontti oli parantanut rakennusten aikaisempaa tasoa, koska vanhan julkisivun päälle oli lisätty lämpörappaus ja yläpohjaan eristettä. Sekä talon ja huoneiston yleinen kunto että lähiaikoina toteutettavat suuret remontit, kuten putkistosaneeraus ja julkisivuremontti, vaikuttavat yleisesti tiedetyllä tavalla asunnon hintaan. Tässä asiassa ei ole esitetty sellaista selvitystä, että tulossa olevan julkisivuremontin kustannukset noin 14.000 euroa olisi erikseen otettu huomioon asunnon hinnassa. Isännöitsijän mukaan julkisivuja voidaan korjata kevyemminkin ja siirtää kalliimman remontin tekemistä myöhemmäksi. Hovioikeus katsoi, ettei ostajien olisi pitänyt ilman lisätietoja osata varautua siihen, että lähiaikoina toteutettava julkisivuremontti maksaa heidän osaltaan noin 14.000 euroa. Jos he olisivat tämän tienneet, on uskottavaa, että he olisivat ottaneet tämän huomioon ostotarjousta tehdessään. Ostajilla on siten oikeus hinnanalennukseen.
Hinnanalennusta arvioitaessa voitiin tässä tapauksessa käyttää asuntoon kohdistuvaa lainaosuutta. Toisaalta ostajien on täytynyt ymmärtää, että julkisivuremontti tulee aiheuttamaan lähitulevaisuudessa kustannuksia. He eivät ole voineet perustellusti olettaa, että tällaisen remontin kustannukset jäisivät 160.000 euroon. Julkisivun korjaaminen on myös jossain määrin parantanut talon kuntoa. Tällaisessa tilanteessa hinnanalennusta ei voida perustaa suoraan lainaosuuteen. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 9.000 euroa.
Hovioikeus katsoi, kuten käräjäoikeuskin, että välittäjä oli menetellyt huolimattomasti laiminlyötyään hankkia kaikki taloyhtiön kunnossapitoa koskevat asiakirjat.
Hovioikeus arvioi myös oikeudenkäyntikuluja seuraavasti. Ostajien alkuperäinen vahingonkorvausvaatimus on ollut 20.000 euroa. Käräjäoikeus on hyväksynyt kanteen 17.000 euron osalta. Hovioikeudessa ostajat ovat alentaneet vaatimuksensa 15.000 euroksi. Hovioikeus on katsonut kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 9.000 euroa. Hovioikeus on katsonut, että myyjät eivät ole toimineet huolimattomasti ja sen vuoksi hylännyt heitä kohtaan esitetyn vahingonkorvausvaatimuksen, mutta hyväksynyt hinnanalennusvaatimuksen. Hovioikeus on käräjäoikeuden tavoin katsonut välittäjän toimineen huolimattomasti ja olevan velvollinen korvaamaan ostajille virheellisen menettelynsä johdosta aiheutuneen vahingon, jonka määrä vastaa hinnanalennusta. Myyjien ja välittäjän korvausvelvollisuus vastaa alle puolta ostajien alkuperäisestä kannevaatimuksesta. Ostajat ovat kuitenkin voittaneet asian pääosin, koska he ovat voittaneet korvausta koskevan perusteen lukuun ottamatta heidän kannaltaan vähämerkityksellistä myyjien tuottamusta. He ovat voittaneet asian määrältään osaksi. He ovat voittaneet myös muutoksenhaun pääosin, koska korvausvelvollisuus on pysytetty, tosin alhaisempana kuin käräjäoikeuden tuomiossa. Nämä seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että myyjät ja välitysliike on yhteisvastuullisesti velvoitettava korvaamaan ostajille kaksi kolmasosaa näiden käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista.
Käräjäoikeudessa suoritettavaksi määrätty 24.672,06 euron oikeudenkäyntikulujen korvaus alennettiin 16.448,04 euroon. Lisäksi myyjät ja välittäjä velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 10.421,76 euroa.
Toisen myyjän kulut käräjäoikeudessa olivat 11.457,60 euroa ja toisen 12.182,40 euroa. Hovioikeudessa toisen myyjän kulut olivat 12.978,50 euroa ja toisella oli oikeusapu 20% omavastuulla.
Helsingin hovioikeus Tuomio Nro 1683
Antamispäivä 24.11.2016
Diaarinumero S 15/2993
Vantaan käräjäoikeus 1.10.2015 nro 16003 (liitteenä)
A. Mmmnen
T M Mmmmnen
Kiinteistövälitys Mxxxx Oy
M Tooonen ja R Tooonen
A. Mmmselle, T M Mmmmselle ja Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:lle on 18.1.2016 myönnetty jatkokäsittelylupa.
Pääkäsittely on toimitettu 20. ja 21.9.2016.
A. Mmmnen (jäljempänä myös myyjä) on vaatinut, että kanne hylätään ja että M ja R Tooonen (jäljempänä myös ostajat) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 11.457,60 eurolla ja hovioikeudessa oikeusavun omavastuun osalta, molemmat määrät korkoineen. Mmmnen on toissijaisesti vaatinut, että ostajille maksettavaksi tuomittua korvausta alennetaan ja se katsotaan vahingonkorvauksen asemesta hinnanalennukseksi sekä että oikeudenkäyntikulujen korvaus alennetaan 15.000 euroksi. Lisäksi Mmmnen on vaatinut, että hänen ja Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:n (jäljempänä myös Mxxxx tai välitysliike) Vtttsessä suhteessa välitysliikkeen vahvistetaan olevan viime kädessä vastuussa sekä korvauksen että oikeudenkäyntikulujen suorittamisesta ostajille.
Ostajien tietoisuus ja selonottovelvollisuus
Kaupan kohteessa ei ollut virhettä. Ostajat olivat tienneet tulevasta julkisivuremontista. Välitysliike oli antanut ostajille kaiken saamansa tiedon. Hanketta ei ollut vielä kaupantekohetkellä hyväksytty yhtiökokouksessa.
Ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa. Raksystems Anticimex Oy:n (jäljempänä Raksystems) laatimaa hankesuunnitelmaa 20.9.2013 ei ollut mainittu isännöitsijäntodistuksessa, koska yhtiökokous oli kahdesti hylännyt sen. Isännöitsijäntodistuksen liitteenä olleessa kunnossapitotarveselvityksessä oli kuitenkin kerrottu julkisivuremontista, joka oli tarkoitus tehdä vuonna 2014, ja Raksystemsin julkisivun kuntotutkimusraportista 17.12.2012. Ostajien olisi saamiensa tietojen vuoksi tullut hankkia lisäselvityksiä asiasta. Yleisen elämänkokemuksen perusteella julkisivuremonttia ei kukaan voinut pitää vähäisenä.
Myyjät eivät olleet menetelleet huolimattomasti. Mmmsella ei ollut ollut velvollisuutta varmistua siitä, että ostajat olivat saaneet tiedon kuntotutkimusraportista ja hankesuunnitelmasta. Tällaiseen velvollisuuteen asiassa ei ollut edes vedottu.
Mxxxxn tuli joka tapauksessa myyjien ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa vastata korvauksen maksamisesta ostajille. Väitetty virhe oli johtunut yksinomaan välitysliikkeen laiminlyönnistä.
Myyjät eivät olleet neuvotelleet kaupasta suoraan ostajien kanssa. Mikäli myyjillä katsottaisiin olleen velvollisuus antaa ostajille tiedot kuntotutkimusraportista ja hankesuunnitelmasta, välittäjän olisi tullut hankkia tämä selvitys ja esitellä se ostajille. Mmmnen oli tiennyt hankesuunnitelmasta ja siitä, että julkisivuremontti toteutettaisiin jossakin vaiheessa. Hän oli kertonut näistä seikoista Mxxxxn edustajalle kiinteistönvälittäjä K. Vlle toimeksiantosopimusta tehtäessä. Välittäjän oli pitänyt selvittää asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä kaikki julkisivuremonttiin liittyvät tiedot. Välittäjä oli saanut isännöitsijäntodistuksen, josta kuntotutkimus oli ilmennyt. Hän ei ollut kuitenkaan hankkinut isännöitsijältä tietoa kuntotutkimuksesta ja hankesuunnitelmasta.
Ostajille ei ollut aiheutunut vahinkoa. Asunnon kauppahinta vastasi sen arvoa kaupantekohetkellä. Julkisivuremontti nosti asunnon arvoa. Esitetty selvitys vahingon määrästä koski myös perusparannusta. Rakennuksen ikä huomioon ottaen julkisivun pinnoittamaton betoni oli ollut käyttöikänsä päässä. Vahingon määrä oli joka tapauksessa jäänyt selvittämättä ja tuomitun korvauksen määrä oli perusteettoman suuri siitä riippumatta, oliko kysymys vahingonkorvauksesta vai hinnanalennuksesta.
Mmmnen oli käräjäoikeudessa katsonut ostajien oikeudenkäyntikulujen kohtuulliseksi määräksi 15.000 euroa mukaan lukien arvonlisäveron ja kulut. Käräjäoikeuden tuomion kirjaus oli tältä osin virheellinen. Lisäksi kanne oli hylätty jo käräjäoikeudessa osittain.
T M Mmmmnen (jäljempänä myös myyjä) on vaatinut, että kanne hylätään ja ostajat velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 12.182,40 eurolla ja hovioikeudessa 12.978,50 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Mmmmnen on lisäksi vaatinut, että hänen ja Mxxxxn Vtttsessä suhteessa välitysliikkeen vahvistetaan olevan viime kädessä vastuussa sekä korvauksen että oikeudenkäyntikulujen suorittamisesta ostajille.
Kaupan kohteessa ei ollut virhettä. Ostajat olivat saaneet ennen kaupantekoa tiedon tulossa olevasta julkisivuremontista ja heidän oli tullut saamiensa tietojen perusteella varautua vähintään nyttemmin toteutettavan julkisivuremontin suuruiseen korjaukseen.
Ostajat eivät olleet täyttäneet selonottovelvollisuuttaan. Heidän olisi tullut huolehtia siitä, että he saivat remontista riittävät tiedot. Viime kädessä ostajien olisi tullut pidättäytyä kaupasta, jos annetut tiedot eivät heidän mielestään olisi riittäneet.
Myyjien menettely ja välitysliikkeen vastuu
Myyjät eivät olleet toimineet huolimattomasti. Ostajien selonottovelvollisuuden laiminlyönti ja myötävaikutus mahdollisen virheen syntyyn tuli joka tapauksessa ottaa huomioon myyjien huolellisuutta arvioitaessa.
Mitään kuntotutkimusraportin suosituksia ei ollut kaupantekohetkellä noudatettu. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli ennen kaupantekoa hylännyt hankesuunnitelman liian laajana. Myyjät olivat antaneet kaiken sen tiedon, joka heillä oli ollut hallussaan. Myyjillä ei ollut asunnon myynnin ajankohtana ollut hallussaan julkisivujen kuntotutkimusraporttia tai hankesuunnitelmaa. Myyjät olivat kertoneet niiden olemassaolosta välitysliikkeen edustajalle ja ne oli mainittu ostajille kaupan yhteydessä annetuissa asiakirjoissa. Tulevan julkisivuremontin laajuus ei ollut ollut myyjien tai muidenkaan tahojen tiedossa. Myyjien ei ollut huolellisuusvelvoitteensa täyttämiseksi kiinnittää huomiota edellä mainittuihin asiakirjoihin. Koska ostajat olivat tienneet tulevasta julkisivuremontista ja koska myyjät olivat käyttäneet välittäjää, myyjillä ei ollut ollut velvollisuutta varmistaa, että ostajat saisivat tiedon sanotuista asiakirjoista.
Mxxxx oli myyjien ja välitysliikkeen Vtttsessä suhteessa yksin vastuussa sanotun virheellisen tiedon antamisesta. Välittäjä oli käynyt myyjien puolesta neuvottelut ostajien kanssa. Myyjät olivat antaneet välittäjälle kaiken hallussaan olleen tiedon. Myyjät eivät olleet tienneet, mitä asiakirjoja ostajat olivat pyytäneet, oliko jonkin asiakirjan hankkimisessa ollut vaikeuksia tai oliko välittäjä ilmoittanut ostajille, että tiedon varmistaminen ei ollut mahdollista. Mikäli välittäjä oli laiminlyönyt sanotun ilmoituksen, kysymyksessä ei ollut asuntokauppalain mukainen myyjän virhe, eikä mahdollinen virhe siten voinut olla myyjien vastuulla oleva seikka. Myyjillä ei ollut velvollisuutta valvoa, että välittäjä toimi sille erityislainsäädännön perusteella kuuluvan velvoitteen mukaisesti. Mikäli kiinteistönvälittäjä oli kertonut ostajille, että kysymyksessä oli vain vähäinen julkisivukorjaus, välittäjän antama tieto oli ollut virheellinen. Myyjät eivät olleet tienneet mahdollisen virheellisen tiedon antamisesta.
Talo oli rakennettu vuonna 1970 ja julkisivu siten rakenteellisen käyttöikänsä päässä. Myyjät olivat myyneet kyseessä olevan asunnon samaan hintaan, jolla he olivat ostaneet sen. Tuleva julkisivun korjaus oli otettu huomioon kauppahinnassa. Rahoitusvastikkeen korotus ei aiheuttanut vahinkoa ostajille, koska oikein käytettynä rahoitusvastike nosti asunnon arvoa. Virheen olemassaoloa ja suuruutta arvioitaessa voitiin ottaa huomioon vain se, mitä myyjä oli kohtuullisella huolellisuudella voinut olettaa julkisivun kunnosta kaupantekohetkellä. Investointeja, joita asunto-osakeyhtiö oli kaupan jälkeen päättänyt tehdä laadun parantamiseksi, ei vahingonkorvausoikeudellisen rikastumiskiellon vuoksi voitu huomioida. Mahdollista korvausvelvollisuutta tuli joka tapauksessa kohtuullistaa ostajien myötävaikutuksen vuoksi. Kohteessa ei ainakaan ollut niin suurta virhettä, että ostajilla olisi sen vuoksi oikeus korvaukseen.
Mmmmnen on hovioikeuden pääkäsittelyssä toissijaisesti lausunut, että kohtuullinen korvaus ostajien oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa oli enintään 15.000 euroa lisättynä arvonlisäveron määrällä.
Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy on vaatinut, että kanne hylätään ja ostajat velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 15.810 eurolla ja hovioikeudessa 12.756,20 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Kiinteistönvälittäjän selonottovelvollisuus ja ostajan huolellisuusvelvoite
Mxxxx oli täyttänyt selonottovelvollisuutensa. Välitysliike ei ollut myyntitoimeksiantosopimusta tehtäessä saanut tietoa julkisivuremontista. Välittäjä oli saanut isännöitsijäntodistuksesta ja kunnossapitotarveselvityksestä tiedon vuodelle 2014 suunnitellusta julkisivuremontista ja vuonna 2012 tehdystä Raksystemsin kuntotutkimuksesta. Välittäjä ei ollut saanut tietoa hankesuunnitelmasta. Ostajille oli kerrottu sekä suullisesti että kirjallisesti, että asunto-osakeyhtiössä oli suunnitteilla julkisivuremontti vuodelle 2014. He olivat saaneet tiedon myös siitä, että sanottu kuntotutkimus oli tehty. Välittäjä ei ollut esittänyt ostajille arveluita remontin laajuudesta tai toteutustavasta. Asuntoa esiteltäessä yhtiökokous ei ollut vielä päättänyt remontin laajuudesta tai toteutuksesta.
Välittäjä oli havainnut julkisivuremonttia koskevien merkityksellisten tietojen puutteellisuuden ja ryhtynyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 11 §:ssä tarkoitetulla tavalla selvittämään asiaa. Hän oli pyytänyt ja saanut isännöitsijätoimistolta uusia asiakirjoja, jotka hän oli toimittanut ostajille. Välittäjä oli tämän jälkeen kertonut Mmmselle ostajille toimittamistaan asiakirjoista ja tiedustellut, oliko tällä vielä muita asiaan liittyviä asiakirjoja. Mmmnen oli ilmoittanut, ettei hänellä ollut muita asiaan liittyviä asiakirjoja. Välittäjä oli siten pyrkinyt täydentämään julkisivuremonttia koskevia puutteellisia tietoja. Tietojen täydentäminen ei ollut onnistunut, mikä oli johtunut välittäjästä riippumattomista syistä. Välittäjä oli kertonut ostajille, että hän ei ollut saanut uutta tietoa remontista ja ettei hänelle ollut toimitettu muita kuin hänen ostajille toimittamansa asiakirjat. Hän oli ilmoittanut ostajille myös sen, ettei ollut saanut kuntotutkimusraporttia haltuunsa eikä siten voinut toimittaa sitä heille. Välittäjä oli ilmoittanut ostajille tietojen puutteellisuudesta, joten välitysliike oli täyttänyt selonottovelvollisuutensa. Välitysliike ei voinut vastata ostajia kohtaan ainakaan koko korvauksesta.
Välittäjältä saamiensa tietojen vuoksi ostajien olisi tullut omalla vastuullaan hankkia päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset asunnon kunnosta tai pidättäytyä kaupanteosta. Ostajat olivat tehneet puutteellisiksi tietämillään tiedoilla ostotarjouksen kaupan kohteesta. Ostajat eivät olleet toimineet huolellisuusvelvoitteensa mukaisesti.
Ostajat olivat tienneet, että asunto-osakeyhtiön kerrostalot oli rakennettu vuonna 1970. Julkisivuremontin laajuus ei ollut ollut kenenkään tiedossa ennen kaupantekoa. Ostajien oli siten tullut varautua minkä tahansa laajuiseen julkisivuremonttiin. Heillä ei näin ollen ollut oikeutta saada vahingonkorvausta remontin kustannuksista.
Mahdollisen vahingon määrää arvioitaessa ei tullut ottaa huomioon muiden korjauslainaan sisältyvien kustannusten kuin julkisivuremontin kustannuksia. Ostajat olivat laiminlyöneet huolellisuusvelvoitteensa ja myötävaikuttaneet mahdollisen vahingon syntyyn, minkä vuoksi vahingonkorvauksen määrää tuli joka tapauksessa huomattavasti alentaa. Mxxxxa ei ainakaan voitu tuomita suorittamaan vahingonkorvaukselle viivästyskorkoa. Ostajat eivät olleet vielä joutuneet maksamaan ylimääräistä yhtiövastiketta julkisivuremontin vuoksi. Heille ei siten ollut vielä aiheutunut konkreettista vahinkoa.
M Tooonen ja R Tooonen ovat hyväksyneet korvauksen alentamista koskevat vaatimukset 15.000 euroon saakka. Muutoin ostajat ovat vaatineet, että valitukset hylätään siltä osin, kuin ne koskevat heille maksettavaksi määrättyjä korvauksia. Ostajat ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiossa selostetut toissijaisen vaatimuksen 15.000 euron osalta korkoineen. Ostajat ovat vielä vaatineet, että valittajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 15.632,64 eurolla korkoineen.
Käräjäoikeuden tuomio oli oikea nyttemmin tarkentuneen vahingon määrän osalta. Kaupan kohteessa oli sekä asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu virhe että saman luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe.
Mmmsen valitus
Mmmnen oli tiennyt kuntotutkimuksesta ja hankesuunnitelmasta sekä suunnitellun remontin laajuudesta. Sillä, että remontista ei ollut tehty lopullista päätöstä kaupantekohetkellä, ei ollut merkitystä asiassa. Julkisivuremontin laajuudella olisi ollut olennainen vaikutus ostopäätökseen. Mmmnen oli toiminut huolimattomasti, koska hän ei ollut varmistanut, että ostajat olivat saaneet kaikki tarpeelliset tiedot. Mmmnen olisi voinut jo toimeksiantosopimusta laadittaessa antaa tarpeelliset tiedot lisäämällä sopimuksen selostusosaan maininnan julkisivuremontista. Vaikka Mmmnen ei olisikaan toiminut huolimattomasti, asunto ei vastannut sitä, mitä voitiin katsoa sovitun.
Kaupan kohteen arvo ei ollut noussut julkisivuremontin johdosta. Mahdollinen arvonnousu oli tapahtunut jo vuonna 1994 toteutetun julkisivukorjauksen johdosta. Ostajat olivat ostaneet kohteen niiden tietojen perusteella, jotka heille oli annettu ennen kauppaa. He olivat varautuneet niihin kustannuksiin, joista heille oli kerrottu. Ostajilla oli oikeus vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen heille annetuissa tiedoissa olleen virheen vuoksi. Virhearviointi tehtiin kaupantekohetken mukaan. Sillä, millä hinnalla ostajat olisivat mahdollisesti voineet myydä kohteen, ei ollut merkitystä.
Ostajat olivat toimineet huolellisesti hankkiessaan välittäjältä lisätietoa remontin vaikutuksista. He olivat voineet luottaa saamaansa tietoon. Myyjä vastasi myös välitysliikkeen antamista tai antamatta jättämistä tiedoista.
Mmmmsen valitus
Myyjät olivat tienneet julkisivuremontin laajuudesta, kustannuksista ja siten myös ilmeisestä vaikutuksesta ostajien päätöksentekoon. Yhtiön osakkaana Mmmmnen oli tiennyt, mitä yhtiökokoukselle oli esitetty. Mmmsen tavoin hänenkin oli täytynyt tietää, että julkisivuremontti varmuudella toteutetaan. Ostajat olivat pyytäneet lisätietoja remontin laajuudesta ja vaikutuksista, mutta eivät olleet sellaista saaneet. Heidän ei siten olisi tullut varautua toteutettuun tai vielä kalliimpaan remonttiin. Ostajat olivat pyrkineet täyttämään oman selonottovelvollisuutensa tekemällä lisäkysymyksiä välittäjälle. He eivät olleet pyytäneet nimenomaisesti tietoa kuntotutkimuksesta vaan lisätietoja tulossa olevasta julkisivuremontista ja sen laajuudesta. Välittäjä oli selvittänyt asiaa isännöitsijältä ja toimittanut tiedot ostajille. Välittäjä ei kuitenkaan ollut kertonut, että hän ei ollut edes pyytänyt isännöitsijältä kuntotutkimusraporttia. Hän ei myöskään ollut kertonut Mmmsen mainitsemasta hankesuunnitelmasta ja sen yhtiökokouskäsittelystä. Ostajat olivat saamiensa lisätietojen perusteella päättäneet kaupasta. Heillä oli ollut oikeus luottaa tietoihin. Ostajat olivat täyttäneet selonottovelvollisuutensa.
Mikäli julkisivuremontti olisi huomioitu kauppahinnassa, tästä olisi ollut merkintä kauppakirjassa. Ostajat eivät olleet voineet varautua ostamiinsa osakkeisiin julkisivuremontin johdosta kohdistuvaan rahoitusosuuteen. Heidän käsityksensä mukaan yhtiössä kerätyn noin 160.000 euron rahoitusosuuden oli pitänyt riittää tulevaan julkisivuremonttiin. Kaupan kohteen hinta oli virheen johdosta noussut. Kustannuksissa ei ollut kysymys tason parannuksesta, vaan vaurioituneiden rakenteiden korjauksesta.
Myös Mmmmnen oli menetellyt huolimattomasti. Hänellä oli täytynyt olla samat tiedot kuin Mmmsella. Hänen olisi myös tullut varmistua siitä, että ostajat olivat saaneet kaikki tarpeelliset tiedot. Myyjät vastasivat myös välitysliikkeen tai kolmannen tahon ostajille antamista tiedoista.
Mxxxxn valitus
Mxxxx oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa. Yhtiö ei ollut aktiivisesti pyrkinyt hankkimaan kuntotutkimusraporttia. Isännöitsijä olisi toimittanut raportin välittäjälle, jos sitä olisi pyydetty. Mxxxxlla oli ollut erityinen velvollisuus kiinnittää huomiota raporttiin, koska se mainittiin välitysliikkeen saamissa muissa myyntiä varten hankkimissa asiakirjoissa. Mmmnen oli myös maininnut julkisivuremontista kiinteistönvälittäjälle. Välittäjän oli joka tapauksessa tullut aktiivisesti ja oma-aloitteisesti selvittää julki- sivuremontin tilanne, koska sillä oli ollut tieto kuntotutkimuksesta. Välittäjä ei ollut tarkistanut saamiaan asiakirjoja, erityisesti sitä, oliko niiden joukossa sanottu raportti.
M Tooonen oli pyytänyt kiinteistönvälittäjää selvittämään yhtiön remontteja, mukaan lukien julkisivuremontti. Tämä oli korostanut, että kysymys ei ollut mistään suuremmasta, ja selvittänyt asiaa isännöitsijältä. Hän oli toimittanut saamansa lisäselvityksen ostajille ja ilmoittanut vielä uudelleen, että mitään suurempaa remonttia ei ollut tulossa. Välittäjä oli kertonut ostajille, että muuta tietoa ei ollut saatavissa. Ostajille ei ollut toimitettu kuntotutkimusraporttia tai mainittu, että raporttia ei ollut saatu. Mikäli välittäjä olisi kertonut, että kuntotutkimusraporttia ei ollut saatavilla, ostajat olisivat tiedustelleet sitä isännöitsijältä. Koska välittäjä oli ilmoittanut, ettei muuta tietoa ollut saatavilla, ostajat olivat luottaneet saamaansa tietoon, jota heillä ei ollut ollut aihetta epäillä. Välitysliike ei ollut näyttänyt toimineensa huolellisesti.
Mikäli myyjien ei katsottaisi toimineen huolimattomasti, ostajilla oli kuitenkin oikeus vahingonkorvauksen määrää vastaavaan hinnanalennukseen kanteessa mainittuine tuotto- ja viivästyskorkoineen. Mikäli kaupan kohteena olleisiin osakkeisiin kohdistunut velkaosuus olisi ollut tiedossa ennen kauppaa, kauppahinta olisi ollut vastaavasti alempi, mikäli kauppa ylipäänsä olisi syntynyt. Virhettä arvioitiin kaupantekohetken mukaan. Sillä, koska velkaosuuden maksaminen alkoi, ei näin ollen ollut merkitystä.
Nyttemmin on tarkentunut, että kyseessä olevan huoneiston osuus korjauslainasta oli 17.975,06 euroa. Kun otettiin huomioon, että tähän määrään sisältyi kattoon ja porraskäytävien ulko-oviin liittyviä kustannuksia, vahingonmäärä oli 15.000 euroa.
Mxxxx Oy on vaatinut, että Mmmsen ja Mmmmsen valitukset hylätään vastuunjakoa koskevien vaatimusten osalta.
Mahdollisen korvausvastuun tuli olla yhteisvastuullista myyjien ja Mn kesken. Mmmmsellä ja Mmmsella oli ollut hallussaan hankesuunnitelma. Siitä ilmeni, että remontin kustannukset olivat huomattavat asunnon kauppahintaan verrattuna. Myyjät olivat varautuneet siihen, että yhtiövastike nousisi remontin myötä. Myyjillä oli siten ollut hallussaan remonttia koskevia asiakirjoja ja he olivat käsittäneet remontin aiheuttavan asunto-osakkeiden omistajille huomattavia kustannuksia. He eivät tästä huolimatta olleet toimittaneet Mxxxxlle hallussaan olleita remonttia koskeneita asiakirjoja tai tietoja. He eivät myöskään olleet varmistaneet, että ostajat olisivat ennen kauppaa saaneet tiedon hankesuunnitelmasta ja kuntotutkimusraportista. Myyjät olivat siten osaltaan aiheuttaneet mahdollisen korvausvelvollisuuden eikä vahinko ollut aiheutunut yksinomaan välitysliikkeen väitetystä selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä. Se ei siten voinut olla myyjien ja välitysliikkeen Vtttsessä suhteessa viime kädessä vastuussa mahdollisesta yhteisvastuullisesta korvauksesta ainakaan kokonaan ottaen huomioon kummankin osapuolen huolimattomuus ja toimeksiantajien saama etu.
Yhteisvastuullisessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudessa lähtökohtana oli pääluvun mukainen vastuunjako. Mxxxx ei ollut pitkittänyt oikeudenkäyntiä, esittänyt perusteettomia väitteitä tai muutoinkaan aiheuttanut ostajille suurempia oikeudenkäyntikuluja kuin myyjät.
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin lukuun ottamatta kantajien todisteita K8-10 ja K12-14 sekä Mxxxxn todisteita V8, V9 ja V12. Ostajat ovat lisäksi vedonneet uutena todisteena hankeosuusmaksua koskevaan laskuun 6.4.2016 sekä sen liitteenä oleviin julkisivuremonttia koskevaan tiedotteeseen 17.3.2016 ja arvioon julkisivun korjauslainan huoneistokohtaisista osuuksista sekä lainan aiheuttamasta pääomavastikkeen maksuvelvollisuudesta.
Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa M Tooosta, R Tooosta, Mmmsta ja K. Vttta sekä todistajana P. Stttttenia.
Toooset ovat ostaneet 7.2.2014 Mmmselta ja Mmmmseltä Asunto Oy P. osakkeet numerot 110965-113652, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa Vantaalla osoitteessa R. 8 D xx. Kauppahinta on ollut 184.000 euroa. Ostajat ovat neuvotelleet kaupasta kiinteistönvälittäjä K. Vtttn kanssa. Myyjät eivät ole osallistuneet neuvotteluihin. Ennen kauppakirjan allekirjoittamista ostajat ovat kauppakirjan mukaan tutustuneet muun ohessa myyntiesitteeseen 31.1.2014, isännöitsijäntodistukseen 13.1.2014, kunnossapitotarveselvitykseen 5.2.2013 ja rakennuksen kuntoarvion tiivistelmään 31.10.2008. Riidatonta on, että ostajat ovat saaneet ennen kaupan tekemistä tiedon siitä, että asunto-osakeyhtiössä oli suunniteltu julkisivuremonttia vuodelle 2014. Raksystems oli asunto-osakeyhtiön toimeksiannosta laatinut julkisivujen kuntotutkimusraportin 17.12.2012 ja hankesuunnitelman 20.9.2013. Riidatonta on, etteivät ostajat olleet saaneet näitä asiakirjoja ennen kaupan tekemistä. Tarkemmat tiedot julkisivuremontin laajuudesta ja arvion siitä aiheutuvista kustannuksista ostajat ovat saaneet myöhemmin kevättalvella 2014.
Asiassa on ensiksi kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut julkisivuremontista aiheutuneen lainaosuuden vuoksi asuntokauppalaissa tarkoitettu laatuvirhe tai taloudellinen virhe. Tältä osin on ratkaistava, ovatko ostajat saaneet ennen kauppaa riittävät tiedot julkisivuremontin laajuudesta ja sen aiheuttamista kustannuksista. Lisäksi on arvioitava, ovatko ostajat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa. Ennen mahdollisen virheen seuraamuksen arviointia on vielä otettava kantaa siihen, ovatko myyjät toimineet huolimattomasti. Lisäksi on kysymys välitysliikkeen toiminnan huolellisuudesta sekä myyjien ja välitysliikkeen Vtttsestä vastuunjaosta. Lopuksi on otettava kantaa sekä käräjä- että hovioikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen määrään ja vastuun jakautumiseen myös tältä osin.
Onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain mukainen virhe?
Ostajat ovat vedonneet sekä asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaiseen laatuvirheeseen että saman luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaiseen taloudelliseen virheeseen. Mainitun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Taloudellista virhettä koskevan 20 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asunto-osakeyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Viimeksi mainitun momentin 2 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan.
Hovioikeus toteaa, että asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleinen virhesäännös koskee myydyn asunnon virheitä ja puutteita. Taloudellinen virhe koskee puolestaan asunnon omistamiseen ja käyttöön liittyviä taloudellisia velvoitteita ja vastuita. Koska ostajien väittämä virhe perustuu siihen, että kaupan kohteeseen kohdistuu vastoin heidän kauppaa tehtäessä saamia tietoja talon julkisivuremontista johtuva velkaosuus, asiaa on arvioitava taloudellista virhettä koskevien säännösten perusteella. Taloudelliseen virheeseen sovelletaan kuitenkin asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 momentin mukaan, mitä mainitussa luvussa on virheestä säädetty.
Myyjien tiedonantovelvollisuus
Edellä todetulla tavalla myyjät eivät ole neuvotelleet kaupasta ostajien kanssa vaan ostajat ovat saaneet kaikki tietonsa välittäjältä. Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan kuitenkin myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena. Näin ollen myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa myös siinä tapauksessa, että hänen käyttämänsä välittäjä on antanut myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluvia virheellisiä tietoja tai jättänyt antamatta niitä.
Myyjien tiedonantovelvollisuuden osalta on ensin otettava kantaa siihen, olisiko ostajien pitänyt saada ennen kaupantekoa julkisivuremontin aiheuttamien kustannusten arvioimiseksi Raksystemsin julkisivujen kuntotutkimusraportti 17.12.2012 ja hankesuunnitelma 20.9.2013, tai olisiko heidän pitänyt jo saamiensa tietojen perusteella varautua sittemmin toteutetun hintaiseen julkisivuremonttiin.
Ratkaisussa KKO 2009:81 (kohta 8) todetulla tavalla asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee yleensä tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja kunnossapitotarpeiden sekä korjausten toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei vielä olisi johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin. Vaikka sanottu ratkaisu koskee välittäjän vastuuta kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain nojalla, hovioikeus katsoo, että sillä on merkitystä myös myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin arvioinnissa.
Hovioikeus toteaa, että julkisivujen kuntotutkimusraportti on päivätty noin vuosi ennen kaupantekoa. Välittäjällä on riidattomasti ollut tieto raportin olemassaolosta. Raportista ilmenee julkisivujen kunnon lisäksi eri korjausvaihtoehtojen kustannuksia. Vtttnen on itsekin kertonut, että hänen käsityksensä mukaan tällainen raportti tulisi ilman muuta antaa ostajille. Nämä ja edellä korkeimman oikeuden ratkaisussa todettu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että ostajat ovat perustellusti voineet olettaa saavansa tiedon kysymyksessä olevasta raportista.
Asiassa on jäänyt näyttämättä, että välittäjä olisi ollut tietoinen hankesuunnitelmasta. Tällä ei ole ratkaisevaa merkitystä asiassa, koska kuntotutkimusraportista ilmenee eri korjausvaihtoehtojen kustannusarvioita. Ostajilla olisi ollut näiden tietojen perusteella mahdollisuus arvioida remontin vaikutuksellisuutta ja hankkia asiasta halutessaan lisäselvityksiä.
Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan arvioitaessa, mitä tietoja ostaja perustellusti saattoi odottaa saavansa myyjältä, on otettava huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut olosuhteet.
Säännöksen esitöiden mukaan kun asunnon myynnistä huolehtii asunnon omistava yksityishenkilö itse ja ostaja tietää, että vastapuolena ei ole asuntokauppaan ammattimaisesti perehtynyt henkilö vaan maallikko, voidaan ostajalta vaatia laajempaa omaa selonottoa myös asuntoyhteisön talouteen liittyvistä seikoista, joita koskevia tietoja on saatavissa kääntymällä isännöitsijän tai muun yhteisön edustajan puoleen. Myyjän tiedonantovelvollisuuden sisältöä arvioitaessa on siten otettava huomioon muun muassa se, kuka on ostajan vastapuolena (HE 120/1994 vp s. 137-138).
Riidatonta on, että ostajat ovat saaneet edellä mainitut kaupan kohdetta koskevat asiakirjat. Myyntiesitteessä on mainittu suunniteltuina korjauksina muun muassa viemäreiden ja vesijohtojen kuntotutkimus (2013) sekä julkisivun ja katon korjaus (2014). Isännöitsijäntodistuksen mukaan lähivuosien aikana tehtävät korjaus- ja perusparannustyöt käyvät ilmi hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä, joka on isännöitsijäntodistuksen liitteenä. Kunnossapitotarveselvityksessä todetaan, että sen pohjana on käytetty Suomen Talokeskus Oy:n 31.10.2008 tekemää kiinteistökuntoarviota ja Raksystemsin julkisivujen kuntotutkimusta 17.12.2012 . Selvityksessä on lueteltu muun muassa edellä myyntiesitteen osalta mainitut vuosille 2013-2018 ajoittuvat kunnostustarpeet.
Tooosten mukaan Vtttnen oli ensimmäisessä asuntonäytössä kertonut, ettei julkisivuremontti ollut suuri ja ettei taloa sen yhteydessä ”huputettaisi”. Vtttnen on sen sijaan kiistänyt sanoneensa, että kyseessä olisi pieni remontti. Mitään päätöksiä remontista ei ollut vielä tuolloin tehty.
Riidatonta on, että ostajat ovat pyytäneet ensimmäisen näytön jälkeen Vltä lisätietoja asunto-osakeyhtiön remonteista ja saaneet häneltä Suomen Talokeskus Oy:n laatiman rakennuksen kuntoarvion 31.10.2008 sekä Raksystemsin LVI-kuntotutkimuksen tiivistelmän 9.10.2013. Asiakirjojen joukossa ei ole ollut Raksystemsin julkisivujen kuntotutkimusraporttia 17.12.2012. M Tooonen on kertonut, että hän oli raportit saatuaan soittanut Vlle. Hän oli kertonut lukeneensa kuntoarviota 31.10.2008 ja todennut, ettei se viitannut isoon julkisivuremonttiin. Vtttnen oli vahvistanut, että isännöitsijältä saadun tiedon mukaan mitään isoa remonttia ei ollut tulossa. R Tooonen oli kertomansa mukaan saanut käsityksen, että LVI- kuntotutkimuksen tiivistelmä olisi koskenut julkisivuremonttia. Sekaannus oli hänen mukaansa ilmeisesti johtunut siitä, että sekä julkisivun kuntotutkimusraportti että LVI-kuntotutkimuksen tiivistelmä olivat Raksystemsin laatimia.
M Tooosen mukaan Vtttnen oli myös toisella asuntonäytöllä vahvistanut, ettei mitään isoa julkisivuremonttia ollut tulossa. Vtttnen oli kertonut, että enempää lisätietoa asiasta ei saataisi, joten ostajien oli tyydyttävä suulliseen tietoon. Sellaista käsitystä ei ollut jäänyt, että lisää tietoa olisi ollut olemassa, mutta sitä ei ollut saatu. Heille oli syntynyt kuva, että ainoa iso remontti, josta heidän tuli huolehtia, oli 6-8 vuoden päästä tulossa oleva putkiremontti. Myös R Tooosen mukaan Vtttnen oli jälkimmäisellä näytöllä sanonut ostajille, että heille oli toimitettu kaikki saatavilla olleet asiakirjat.
Vtttsen mukaan hän oli toimeksiantosopimuksen laatimisen jälkeisenä päivänä tilannut puhelimitse isännöitsijätoimiston asiakaspalvelusta isännöitsijäntodistuksen ja muut asunto-osakeyhtiötä koskevat asiakirjat sekä yhtiöön ja asuntoon liittyvät kartoitukset ja tiedot remonteista. Hän ei ollut tässä yhteydessä saanut kuntotutkimuksia tai remontteja koskevia asiakirjoja. Isännöitsijäntodistuksesta hän oli saanut ensimmäisen tiedon tulossa olevasta julkisivuremontista. Vtttnen oli myyntiesitettä laatiessaan kysynyt isännöitsijä P. Stttttenilta julkisivuremontin tilanteesta. Sttttten oli kertonut, ettei asiasta ollut tehty päätöstä. Tooosten pyydettyä lisätietoja remontista Vtttnen oli soittanut isännöitsijätoimistoon ja pyytänyt uudelleen saada kuntotutkimusraportit, jotka oli tehty asunto-osakeyhtiössä ja mainittiin isännöitsijäntodistuksessa. Hän oli välittänyt samana päivänä saamansa raportit Tlle. Vtttnen oli huomannut ennen jälkimmäistä asuntonäyttöä, että ei ollut saanut julkisivujen kuntotutkimusraporttia. Hän oli muistikuviensa mukaan soittanut isännöitsijätoimiston asiakaspalveluun, koska ei ollut saanut Stttttenia kiinni, ja pyytänyt saada raportin. Hän ei ollut kuitenkaan saanut sitä. Hän oli soittanut myös Mmmselle ja kysynyt, oliko hänellä yhtiötä koskevia asiakirjoja. Mmmnen oli vastannut, ettei hänellä ollut mitään papereita. Vtttnen oli ilmoittanut Tooosille ennen ostotarjouksen tekemistä, ettei hän ollut saanut kuntotutkimusraporttia 17.12.2012.
Sttttten on kertonut, että Vtttnen oli tilannut asiakaspalvelusta isännöitsijäntodistuksen ja niin sanotun perusnipun, johon kuuluivat energiatodistus, tilinpäätös, yhtiöjärjestys, järjestyssäännöt ja kunnossapitotarveselvitys. Ne oli toimitettu Vtttselle. Sttttten ei muistanut, oliko Vtttnen pyytänyt muita asiakirjoja isännöitsijätoimistosta. Mikäli isännöitsijätoimistosta pyydettiin kuntotutkimuksia, kaikki hallituksessa käsitellyt tutkimukset toimitettiin, vaikka kaikkia ei olisikaan erityisesti pyydetty toimittamaan. Kaikki tehdyt tutkimukset annetaan niitä erikseen pyydettäessä. Oli epätodennäköistä, että jotain tiettyä tutkimusta ei annettaisi. Pyyntöjä ei kirjattu tietojärjestelmään.
Hovioikeus katsoo asiassa esitetyn ristiriitaisen näytön vuoksi jääneen epäselväksi, mitä julkisivuremontista on eri yhteyksissä keskusteltu. Ratkaisevaa asiassa kuitenkin on, olisiko ostajien pitänyt ymmärtää, ettei olemassa olevaa julkisivujen kuntotutkimusraporttia ollut heille toimitettu. M ja R Tooosen mukaan heille ei ollut ilmoitettu, ettei jotakin asiakirjaa ollut saatu isännöitsijäntoimistosta. Tooosten kertomuksia ei ole aihetta epäillä kun otetaan huomioon heidän aktiivisuutensa lisätietojen saamisen suhteen. Hovioikeus pitää mahdollisena R Tooosen kertomuksesta esille tullutta tapahtumienkulkua, jonka mukaan Toooset eivät olleet huomanneet, ettei heille ollut toimitettu juuri sitä Raksystemsin raporttia, joka oli mainittu kuntotarveselvityksessä. Vsen kertomuksen uskottavuutta horjuttaa se, että Sttttten on kertonut pitävänsä epätodennäköisenä, ettei nimenomaan pyydettyä kuntotutkimusraporttia olisi annettu välittäjälle. Hovioikeus katsoo joka tapauksessa, että ostajilla on ollut oikeus luottaa siihen, että ammattimainen kiinteistönvälittäjä hankkii ja tutustuu kaikkiin kaupanteon kannalta merkityksellisiin asiakirjoihin ja toimittaa ne ostajille. Käsillä olevassa tapauksessa tämä velvollisuus on korostunut, koska ostajat olivat erikseen pyytäneet lisäselvityksiä suunnitteilla olleista remonteista. Ostajilta ei sen sijaan ole voinut edellyttää laajempaa selonottovelvollisuutta.
Myyjien huolimattomuus
Asiassa on seuraavaksi ratkaistava, ovatko myyjät toimineet huolimattomasti jättämällä antamatta välittäjälle merkityksellisiä tietoja julkisivuremontista. Lisäksi kysymys on siitä, olisiko myyjien välittäjän velvollisuuksista riippumatta tullut varmistua siitä, että ostajat ovat ennen kauppaa saaneet tarkemmat tiedot julkisivuremontista.
Mmmmnen ei ole osallistunut asuntokauppaa koskeviin neuvotteluihin. Hnen ja Vtttnen ovat kertoneet jossain määrin ristiriitaisesti siitä, oliko Mmmnen antanut Vtttselle sellaisia julkisivuremonttia koskevia tietoja, joita ei ollut kirjattu toimeksiantosopimukseen tai sen liitteeseen. Sekä Mmmnen että Vtttnen ovat kuitenkin kertoneet sopineensa, että Vtttnen hankkii tarvittavat lisätiedot remonteista. Koska Vtttnen on riidattomasti saanut haltuunsa kunnossapitotarveselvityksen ja tiennyt kuntotutkimusraportista, ei sillä, mitä tietoja hän oli mahdollisesti aikaisemmin saanut toimeksiantosopimusta tehtäessä, ole asiassa ratkaisevaa merkitystä. Myyjät ovat perustellusti voineet luottaa siihen, että heidän toimeksiannostaan toimiva ammattimainen kiinteistönvälittäjä hankkii ja toimittaa ostajille sovitulla tavalla kaikki kaupanteon kannalta merkitykselliset tiedot. Kiinteistönvälittäjä on hankkinutkin remontteja koskevaa selvitystä ostajille. Myyjillä ei ole ollut velvollisuutta erikseen varmistaa, että kiinteistönvälittäjä on antanut riittävät tiedot ostajille. Myyjät eivät siten ole toimineet huolimattomasti.
Oikeus hinnanalennukseen ja sen määrä
Myyjät ovat osoittaneet, ettei taloudellinen virhe ollut johtunut heidän huolimattomuudestaan. Ostajilla ei siten ole asuntokauppalain nojalla oikeutta vahingonkorvaukseen kaupan kohteen virheen vuoksi.
Hovioikeus on edellä katsonut, että ostajien olisi tullut saada tieto julkisivujen kuntokartoitusraportista 17.12.2012 ja etteivät he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuutta. Arvioitavaksi jää, onko tiedonantovirhe asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla vaikuttanut kauppaan ja onko Tooosilla oikeus saada myyjiltä hinnanalennusta. Lisäksi on arvioitava mahdollisen hinnanalennuksen määrä.
Riidatonta on, että asuntoon ei ole kaupantekohetkellä kohdistunut osuutta asunto-osakeyhtiön veloista. Asunto-osakeyhtiöllä ei isännöitsijäntodistuksen mukaan ole ollut lainoja lukuun ottamatta parvekelainaa, josta aiheutuva rahoitusvastike ei ole kohdistunut kaupan kohteena olleeseen asuntoon.
Ostajien tiedossa on ollut, että asuntoon kohdistuu kuukausittain 48,38 euron peruskorjausvastike. Kauppakirjassa mainittuun vuoden 2012 tilinpäätökseen sisältyvän tuloslaskelman mukaan siirtyvän peruskorjausvastikkeen ylijäämä on 31.12.2012 ollut 169.076,26 euroa.
Ostajien hovioikeudessa uutena todisteena esittämän hankeosuuslaskelman mukaan kaupan kohteeseen kohdistuva osuus asunto-osakeyhtiön ottamasta korjauslainasta on 17.975,06 euroa ja arvio siitä aiheutuvan kuukausittaisen pääomavastikkeen määrästä 149,15 euroa. Laskelman liitteenä olevan julkisivuremonttia koskevan tiedotteen 17.3.2016 mukaan remontista on tehty taloudellinen loppuselvitys. Julkisivu-, katto- ja porras-ulko-oviremontin kustannukset ovat olleet yhteensä noin 1.560.000 euroa. Hankkeeseen on käytetty peruskorjausvastiketta 160.000 euroa. Osa kustannuksista on jäänyt hoitovastikkeella katettavaksi. Lainarahalla katettavaksi yhteissummaksi on jäänyt noin 1.400.000 euroa.
Hankesuunnitelman 20.9.2013 mukaan julkisivujen korjauskustannusarvio on korjaustavasta riippuen vaihdellut 1.000.000 ja 1.300.000 euron välillä. Vesikattojen osalta arvio on ollut 250.000-260.000 euroa, savunpoistoluukkujen osalta 15.000-17.000 euroa ja porrasulko-ovien osalta 12.000-14.000 euroa. Hankesuunnitelma on hylätty yhtiökokouksessa syksyllä 2013.
Hankeosuuslaskelmassa ei ole eritelty julkisivujen osuutta koko urakasta. Sttttten on kertonut, että tiedotteessa mainitut summat vastasivat toteutuneita kustannuksia. Piha-alueen työt eivät sisältyneet sanottuihin kustannuksiin, mutta suunnitteluvaiheessa urakkaan oli lisätty ilmanvaihtokoneiden uusiminen, mikä ei ollut sisältynyt hankesuunnitelmaan. Tarjoukset oli pyydetty kokonaisurakkaa varten, eikä niissä ollut eritelty eri töiden osuuksia. Hankesuunnitelmassa esitetty erittely oli todennäköisesti totuudenmukainen, mutta hankesuunnitelmassa kustannukset arvioitiin aina ”yläkanttiin”. Tässäkin tapauksessa urakan toteutuneet kustannukset olivat alemmat kuin hankesuunnitelmassa oli arvioitu. Urakan maksuerätaulukosta eri osa-alueiden kustannukset olisi voitu laskea prosenttiosuuksina. Hankesuunnitelma oli toteutuneessa remontissa otettu sellaisenaan uudelleen käyttöön.
Hovioikeus katsoo Stttttenin kertomuksen perusteella selvitetyksi, että kokonaisurakkaan julkisivuremontin lisäksi kuuluneiden töiden kustannukset ovat vastanneet hankesuunnitelmassa esitettyä kustannusarviota. Lainarahalla katettavasta noin 1.400.000 euron kustannuksesta noin 300.000 euron osuus on hovioikeuden arvion mukaan liittynyt muuhun kuin julkisivuremonttiin. Julkisivuremontista on siten aiheutunut asunto-osakeyhtiölle noin 1.100.000 euron kustannukset, mistä kaupan kohteena olevan asunnon osuus on noin 14.300 euroa.
Virheen vaikutuksellisuus ja hinnanalennuksen määrä
Vtttsen mukaan kauppahinta 184.000 euroa oli vastannut alueen yleistä hintatasoa. Toimeksiantosopimukseen merkitty 175.000 euroa oli alin hyväksyttävä hinta. Hinta olisi ollut sama, vaikka julkisivuremontin laajuudesta olisi ollut tietoa. Ostajat ovat maksaneet asunnosta 1.957 euroa neliömetriltä. Vastaavankokoisten asuntojen neliöhinta samassa yhtiössä on ollut helmikuun 2014 jälkeen keskimäärin 2.058 euroa. Stttttenin mukaan julkisivuremontti oli parantanut rakennusten aikaisempaa tasoa, koska vanhan julkisivun päälle oli lisätty lämpörappaus ja yläpohjaan eristettä. Elokuussa 2014 asunto-osakeyhtiössä oli myyty saman kokoinen asunto samaan 184.000 euron hintaan. Sttttteninkin käsityksen mukaan kohteen hinta oli vastannut yleistä hintatasoa.
Sekä talon ja huoneiston yleinen kunto että lähiaikoina toteutettavat suuret remontit, kuten putkistosaneeraus ja julkisivuremontti, vaikuttavat yleisesti tiedetyllä tavalla asunnon hintaan. Tässä asiassa ei ole esitetty sellaista selvitystä, että tulossa olevan julkisivuremontin kustannukset noin 14.000 euroa olisi erikseen otettu huomioon asunnon hinnassa. Stttttenin kertomalla tavalla julkisivuja voidaan korjata kevyemminkin ja siirtää kalliimman remontin tekemistä myöhemmäksi. Hovioikeus katsoo, ettei Tooosten olisi pitänyt ilman lisätietoja osata varautua siihen, että lähiaikoina toteutettava julkisivuremontti maksaa heidän osaltaan noin 14.000 euroa. Jos he olisivat tämän tienneet, on uskottavaa, että he olisivat ottaneet tämän huomioon ostotarjousta tehdessään. Tooosilla on siten oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.
Hovioikeus toteaa, ettei hinnanalennuksen määrittäminen yksiselitteisesti ole aina mahdollista. Tällöin määrä tulee arvioida. Apuna hinnanalennusta arvioitaessa voidaan tässä tapauksessa käyttää asuntoon kohdistuvaa lainaosuutta. Toisaalta Tooosten on täytynyt ymmärtää, että julkisivuremontti tulee aiheuttamaan lähitulevaisuudessa kustannuksia. He eivät ole voineet perustellusti olettaa, että tällaisen remontin kustannukset jäisivät 160.000 euroon. Julkisivun korjaaminen on myös jossain määrin parantanut talon kuntoa. Tällaisessa tilanteessa hinnanalennusta ei voida perustaa suoraan lainaosuuteen. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 9.000 euroa.
Välitysliikkeen vastuu ja vastuunjako
Asiassa on vielä kysymys siitä, onko Mxxxx laiminlyönyt tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa. Mikäli välitysliikkeen katsotaan menetelleen virheellisesti, asiassa on otettava kantaa siihen, onko välitysliike velvoitettava sen ja myyjien Vtttsessä suhteessa viime kädessä vastaamaan yhteisvastuullisesta korvauksesta.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Saman lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Lain 11 §:n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Lainkohdan esitöiden mukaan todistustaakkaa koskeviin kysymyksiin sovelletaan sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Riittää, että toimeksiantajan vastapuoli osoittaa, että hänelle on aiheutunut vahinkoa ja että vahinko johtuu välitysliikkeen menettelystä. Korvausvastuusta vapautuakseen välitysliikkeen on osoitettava, että vahinko ei johdu sen virheestä (HE 58/2000 vp s. 20)
Riidatonta on, että välitysliike on ennen kauppaa tullut tietoiseksi julkisivuremontista ja tiedustellut isännöitsijältä lisätietoja. Riitaista on, mitä lisätietoja se on pyytänyt isännöitsijältä, minkä sisältöisen ilmoituksen se on antanut ostajille tämän jälkeen ja onko sen toiminta ollut riittävän huolellista.
Tältä osin henkilötodistelua on selostettu ostajien selonottovelvollisuutta koskevassa kohdassa.
Hovioikeus toteaa, että Vtttnen on tiennyt, että asunto-osakeyhtiössä oli laadittu vuonna 2012 julkisivuja koskeva kuntotutkimusraportti ja että mainittu remontti oli tarkoitus toteuttaa vuonna 2014. Välittäjältä on edellä todetuin tavoin perusteltua edellyttää, että hän tutustuu kuntotutkimusraporttiin ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot ostajille. Stttttenin kertomus ja Vtttsen ammatillinen kokemus huomioon ottaen hovioikeus ei pidä uskottavana, ettei Vtttlle olisi toimitettu kuntotutkimusraporttia sen jälkeen, kun hän oli sitä yksilöidysti pyytänyt. Huolellisena ei voida pitää sellaistakaan toimintaa, että Vtttnen olisi kertomallaan tavalla luopunut yrityksistään saada ostajien kannalta katsoen keskeinen raportti, jonka olemassaolosta hän on ollut tietoinen. Ainakin hänen olisi pitänyt korostaa Tooosille puuttuvan asiakirjan merkityksellisyyttä. Hovioikeus ei pidä uskottavana, että Toooset olisivat tehneet ostotarjouksen, jos heille olisi selvästi kerrottu asunto-osakeyhtiön korjauskustannuksiin vaikuttavan keskeisen asiakirjan puuttumisesta. Koska välittäjä on jättänyt varmistamatta, että ostajat saavat kaiken kaupanteon kannalta merkityksellisen aineiston haltuunsa eikä sen ole näytetty edellä todetuin tavoin ilmoittaneen ostajille merkityksellisen asiakirjan puuttumisesta, Mxxxx ei ole näyttänyt täyttäneensä kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaista tiedonanto- ja selonottovelvollisuuttaan.
Välitysliike on velvollinen korvaamaan ostajille aiheuttamansa vahingon. Vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Välitysliikkeen on siten korvattava se määrä, jonka ostajat ovat maksaneet kohteesta liikaa välitysliikkeen virheen vuoksi (KKO 2015:72, kohta 34). Vahinko on syntynyt jo siinä vaiheessa, kun ostajat ovat maksaneet kohteesta liian korkean kauppahinnan. Välitysliikkeellä on siten velvollisuus suorittaa vahingonkorvaukselle viivästyskorkoa vaatimuksen mukaisesti.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 13 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Saman pykälän 3 momentin mukaan toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Kaupan kohteen virheellisyys ja siitä aiheutunut myyjien velvollisuus suorittaa ostajille hinnanalennusta on johtunut välitysliikkeen virheellisestä suorituksesta. Myyjien ei sen sijaan ole näytetty menetelleen huolimattomasti. Hovioikeus katsoo, että välitysliike vastaa tämän vuoksi myyjien ja sen Vtttsessä suhteessa viime kädessä korvauksen suorittamisesta ostajille.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Sanotun luvun 16 §:n mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut muutoksenhakuasteessa määräytyy sen mukaan, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen hävinnyt tai voittanut muutoksenhaun.
Ostajien alkuperäinen vahingonkorvausvaatimus on ollut 20.000 euroa. Käräjäoikeus on hyväksynyt kanteen 17.000 euron osalta. Hovioikeudessa ostajat ovat alentaneet vaatimuksensa 15.000 euroksi. Hovioikeus on katsonut kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 9.000 euroa. Hovioikeus on katsonut, että myyjät eivät ole toimineet huolimattomasti ja sen vuoksi hylännyt heitä kohtaan esitetyn vahingonkorvausvaatimuksen, mutta hyväksynyt hinnanalennusvaatimuksen. Hovioikeus on käräjäoikeuden tavoin katsonut välittäjän toimineen huolimattomasti ja olevan velvollinen korvaamaan ostajille virheellisen menettelynsä johdosta aiheutuneen vahingon, jonka määrä vastaa hinnanalennusta. Myyjien ja välittäjän korvausvelvollisuus vastaa alle puolta ostajien alkuperäisestä kannevaatimuksesta. Ostajat ovat kuitenkin voittaneet asian pääosin, koska he ovat voittaneet korvausta koskevan perusteen lukuun ottamatta heidän kannaltaan vähämerkityksellistä myyjien tuottamusta. He ovat voittaneet asian määrältään osaksi. He ovat voittaneet myös muutoksenhaun pääosin, koska korvausvelvollisuus on pysytetty, tosin alhaisempana kuin käräjäoikeuden tuomiossa. Nämä seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että myyjät ja välitysliike on yhteisvastuullisesti velvoitettava korvaamaan ostajille kaksi kolmasosaa näiden käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista.
Asiassa on ollut kaksi eri myyjätahoa sekä välitysliike vastaajina. Asiassa on ollut useita oikeus- ja näyttökysymyksiä. Näiden seikkojen perusteella hovioikeus katsoo, että ostajien oikeudenkäyntikuluvaatimus on määrältään kohtuullinen sekä käräjä- että hovioikeuden osalta.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 11 §:n mukaan tuomioistuimen on, jos joku yhteisvastuullisista korvausvelvollisista sitä vaatii, määrättävä, kuinka kulut heidän välillään on jaettava vai onko jonkun heistä korvattava kaikki kulut. Hovioikeus katsoo, että myös asiassa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut ovat johtuneet välitysliikkeen huolimattomuudesta. Ottaen huomioon edellä korvausvastuun jakautumisen yhteydessä lausuttu hovioikeus katsoo, että välitysliike on määrättävä sen ja myyjien Vtttsessä suhteessa viime kädessä vastaamaan myös oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.
Hovioikeus on myöntänyt A. Mmmselle oikeusapua 20 prosentin omavastuuosuudella 2.10.2015 lukien siltä osin kuin hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa ylittävät vakuutusyhtiön päätöksessä mainitun oikeusturvavakuutuksen enimmäismäärän. Mmmsen avustajaksi on määrätty asianajaja M. Hietanen. Oikeudenkäyntiavustajan toimenpiteitä korvataan hovioikeuden päätöksen mukaan yhteensä enintään 30 tuntia.
A. Mmmsen, T M Mmmmsen ja Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:n M ja R Toooselle suoritettavaksi määrätty yhteisvastuullinen korvaus alennetaan 9.000 euroksi. Mmmnen ja Mmmmnen velvoitetaan suorittamaan sanottu summa hinnanalennuksena ja yhtiö vahingonkorvauksena. Hinnanalennukselle on suoritettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa 7.2.2014 lukien 18.6.2014 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 19.6.2014 lukien. Vahingonkorvaukselle on suoritettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan 11.7.2014 lukien. Yhteisvastuullisuus koskee pääoman lisäksi korkoja vain niiden päällekkäiseltä osalta eli 11.7.2014 lukien maksettavaksi määrättyä viivästyskorkoa.
Kiinteistönvälitysliike Mxxxx Oy velvoitetaan sen ja Mmmsen ja Mättten Vtttsessä suhteessa vastaamaan viime kädessä pääoman suorittamisesta viivästyskorkoineen 11.7.2014 lukien M ja R Toooselle.
Mmmsen ja Mmmmsen keskinäisestä vastuunjaosta ei ole hovioikeudessa kysymys ja asia jää tältä osin käräjäoikeuden tuomion varaan.
Mmmsen, Mmmmsen ja Mxxxxn M ja R Tooosille käräjäoikeudessa suoritettavaksi määrätty oikeudenkäyntikulujen korvaus alennetaan 16.448,04 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen. Mxxxx velvoitetaan sen sekä Mmmsen ja Mmmmsen Vtttsessä suhteessa vastaamaan viime kädessä korvauksen suorittamisesta korkoineen M ja R Tooolle.
Mmmnen, Mmmmnen ja Mxxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan M ja R Toooselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 10.421,76 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä. Mxxxx velvoitetaan sen sekä Mmmsen ja Mmmmsen Vtttsessä suhteessa vastaamaan viime kädessä korvauksen suorittamisesta korkoineen M ja R Toooselle.
Valtion varoista maksetaan asianajaja M. H.lle Mmmsen avustamisesta hovioikeudessa, ottaen huomioon Mmmsen 20 prosentin omavastuuosuus, 30 tunnin työmäärää vastaavaksi palkkioksi 2.640 euroa sekä arvonlisäveron määränä 633,60 euroa.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 23.1.2017.
määräaikainen hovioikeudenneuvos P. K.
Valmistelija: viskaali P. R.
3. osasto/AMN
Käräjätuomari A. N.
TUOMIO 15116003
L 1511155
Tooonen, M
Tooonen, R
Mmmnen, A.
Mmmmnen, T
Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy 2500855-1
Vahingonkorvaus 26.1.2015
1) Kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet, että kaikki vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille yhteisesti vahingonkorvauksena 20000 euroa Mmmnen ja Mmmmnen korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen tekemisestä eli 19.6.2014 lähtien, sekä välitysliike korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen tekemisestä eli 11.7.2014 lähtien.
2) Kantajat ovat toissijaisesti vaatineet, että vastaajien A. Mmmnen ja T Mmmmnen ja kantajien välillä 7.2.2014 tehdyn Asunto Oy Paulin-Salpa -yhtiön osakkeita xxxxx koskevan kaupan kauppahintaa alennetaan 20000 eurolla ja kaikki vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille yhteisesti, myyjät kauppahinnan alennuksena ja välitysliike Kiinteistövälitys Mxxxx Oy vahingonkorvauksena yhteensä 20000 euroa; Mmmnen ja Mmmmnen korkolain 3 § 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 7.2.2014 lähtien ja 18.6.2014 saakka kunnes viivästyskoron maksuvelvollisuus alkaa 19.6.2014 sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen tekemisestä 19.6.2014, sekä välitysliike korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen tekemisestä 11.7.2014 lähtien.
Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että kaikki vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 24.672,06 euroa, sisältäen arvonlisäveron, korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Vaatimusten perusteet Kantajat ovat ostaneet kauppakirjalla 7.2.2014 T Mmmmseltä ja A. Mmmselta yllä mainitut osakkeet, jotka oikeuttavan hallitsemaan 4 h + k huoneistoa osoitteessa Raappavuodenreuna 8 D 56, Vantaa.
Asunnossa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1- ja 2- kohdissa tarkoitettu virhe, koska asunto ei vastaa siitä annettuja tietoja eikä se ole sopimuksen mukainen.
Asunnon pinta-ala on myyntiesitteen mukaan 94 m2, kauppahint 184.000 euroa ja asunnon hallinta siirtyi ostajille 7.4.2014. Osakkeisiin ei kohdistunut velkaosuutta.
Kaupan jälkeen ja muutettuaan asuntoon kantajat olivat yhtiökokouksessa 16.4.2014 saaneet kuulla, että Raksystems Anticimex oli jo 17.12.2012 laatinut raportin rakennusten julkisivujen kunnosta.
Raportin johtopäätösten mukaan rakennusten julkisivut olivat merkittävän peruskorjauksen tarpeessa ja korjaus on kiireellinen. 20.9.2013 päivätyn hankesuunnitelman mukaan kustannus olisi taloyhtiölle 1.000.000-1.300.000 euroa, minkä lisäksi on kunnostettava sokkelit, kustannusarvio 130 000 - 140 000 euroa ja uusittava vesikatot, kustannusarvio 250.000 - 260.000 euroa ja tehtävä myös muita korjauksia.
Vastaajilla on myyjinä täytynyt olla tieto em. hankesuunnitelmasta, korjausten kustannuksista ja vaikutuksista kaupan kohteena olleiden osakkeiden arvoon ja asuntoon liittyviin asumiskuluihin. Tätä tietoa ei kuitenkaan kerrottu ostajille.
Myyjät ovat olleet tietoisia, että heidän antamansa tiedot ovat olleet puutteellisia. 3.10.2013 pidetyn informaatiotilaisuuden kutsun liitteenä on ollut edellä mainittu hankesuunnitelma 20.9.2013. Liitteenä olleen hankeosuuslaskelman mukaan kaupan kohteena olleiden osakkeidenosuus julkisivu- ja kattoremontista olisi 19.200 - 23.040 euroa. Rahoitusvastikkeen muodossa lisäkustannus olisi 160-192 euroa kuukaudessa.
Myöhemmin yhtiökokouksessa 24.7.2014 hyväksyttiin hallituksen ehdotus julkisivun ja kattourakan suunnittelusta, jossa esitetyn korjausvaihtoehdon mukainen kokonaiskustannus on yhteensä
2.110.000 euroa. Tästä kantajien osakeryhmälle kohdistuva osuus on laskelman mukaan 27.008 euroa ja rahoitusvastike 309,61 euroa. Yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti julkisivukorjaus tulee toteutumaan vuoden 2015 aikana ja kantajien osakkeisiin kohdistuva hankeosuus on noin 20.000 euroa. Yhtiökokous päätti 26.2.2015 toteuttaa julkisivun ja kattoremontin hallituksen ehdottamalla tavalla. Rahoituspäätös tehtiin 1,6 miljoonasta eurosta, josta Tooosten asunnon osuus on 20.480 euroa.
Vaikka korjaussuunnitelmaan sisältyy jossain määrin parannuksista tai ylläpitoon kuuluviksi katsottavia toimenpiteitä, virheen vaikutuskynnys ylittyy selvästi. Kantajat katsovat, että vaaditun vahingonkorvauksen ja/tai hinnanalennuksen määrä 20.000 euroa vastaa virheen määrää.
Kantajat ovat ostaneet asunnon, johon ei kohdistu velkaosuutta. Kuitenkin käytännössä osakkeisiin kohdistuu noin 20.000 euron suuruinen velkaosuus ja sen vaikutus asumiskuluihin on noin 170 euroa kuukaudessa. Asunto ei vastaa siitä annettuja tietoja, se ei ole sopimuksen mukainen eikä muutenkaan vastaa sitä mitä kantajat ovat olleet oikeutettuja odottamaan.
Kauppakirjan mukaan myyjän vastuu kaupan virheistä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan. Kauppakirjassa ei ole em. lain 6 luvun 2 §:ssä tarkoitettua vastuurajausta. Asuntokauppalain 6 luvun 27
§:n mukaan myyjä vastaa myös kolmannen osapuolen, kuten välitysliikkeen myyjän puolesta antamista tai antamatta jättämistä tiedoista.
Koska myyjät ovat toimineet tuottamuksellisesti, vastaajien on korvattava kantajille aiheutunut vahinko asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n ja 20 §:n perusteella.
Välitysliikkeen vastuusta
Julkisivukorjaus oli tulossa vuonna 2014. Ostajat olivat pyytäneet välittäjää selvittämään asian tarkemmin ja hankkimaan mahdollisia lisätietoja. Välittäjä oli toimittanut kantajille Raksystems Anticimexin lämpö- vesi ja viemärijohtojen kuntotutkimusraportin tiivistelmän 9.10.2013 sekä Talokeskus Oy:n rakennuksen kuntoarvion 31.10.2008. Välittäjä ilmoitti sen käytännössä tarkoittavan pientä remonttia. Välittäjä ei hankkinut Raksystems Anticimexin 17.12.2012 laatimaa raporttia rakennusten julkisivujen kunnosta, eikä hankesuunnitelmaa 20.9.2013.
Koska yhtiössä on varmuudella ollut tieto julkisivujen todellisesta korjaustarpeesta, tämä tieto olisi ilman kohtuutonta vaivaa ollut välitysliikkeen selvitettävissä. Tämä välitysliikkeen velvollisuus käy ilmi ratkaisusta KK0:2009:81. Lisäksi myyjä Mmmnen oli kertonut Vtttstysliikkeelle remontin laajuudesta.
Välitysliike on laiminlyönyt Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) 9 §:ssä säädetyn tiedonantovelvollisuuden toimeksiantajan vastapuolelle. Kantajilla on mainitun lain 14 §:n mukaisesti oikeus saada välitysliikkeeltä vahingonkorvausta.
Kantajat ovat ostajina täyttäneet selonottovelvollisuutensa pyytämällä myyjiä edustaneelta välittäjältä tarkempia tietoja julkisivuremontista. Kantajilla on ollut oikeus luottaa välitysliikkeeltä tai isännöitsijältä saamiinsa tietoihin.
Mmmmsen vastaus ja vaatimukset
Mmmmnen on kiistänyt sekä ensisijaisen vahingonkorvausta koskevan vaatimuksen, että toissijaisen kauppahinnan alentamista koskevan vaatimuksen ja vaatinut niiden hylkäämistä ennenaikaisena ja perusteettomana. Mmmmnen on kiistänyt oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen. Korkovaatimukseen Mmmmnen on vastannut kuten Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy.
Mmmmnen on vaatinut, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 12.182,40 euroa, sisältäen arvonlisäveron, laillisine viivästyskorkoineen. Vielä Mmmmnen on vaatinut asianosaiskulujensa korvaamista.
Mmmmnen on vaatinut, että hänen ja välitysliikkeen Vtttsessä suhteessa yhtiön vahvistetaan vastaavan yksin mahdollisesta yhteisvastuullisesta korvauksena (KKO 2003:61).
Mmmmnen on vaatinut, että hänen ja Henttusen Vtttsessä suhteessa hänen vahvistetaan vastaavan mahdollisesta yhteisvastuullisesta korvauksesta hänen myymänsä omistuksen (2/5) suhteessa.
Asunnossa ei ole ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n tai 20 §:n tarkoittamaa virhettä. Ostajille on ilmoitettu, että yhtiössä suunnitellaan tehtäväksi julkisivuremontti vuonna 2014. Myyjät ei ole helmikuussa 2014 myydessään asuntoa tienneet minkä laajuisena tai hintaisena remontti tullaan tekemään jos suunnitelma toteutuu. Ostajat ovat tienneet suunnitteilla olevasta remontista ja siitä syystä tutustuneet
kuntotutkimukseen vuodelta 2008. Ostajille luovutetussa isännöitsijän todistuksessa viitataan kuntotutkimukseen vuodelta 2012, joten ostajat olisivat voineet tätä tutkimusta itsekin pyytää. Toisaalta tuessakaan tutkimuksessa ei todeta, että remontti olisi vielä pakollinen.
Kantajille on annettu riittävät ja oikeat tiedot kaupan kohteesta. Ostajille on nimenomaisesti kerrottu tulevasta julkisivuremontista. Myös ostajille toimitetuista asiakirjoista ilmenee, että remonttia on suunniteltu jo pitkään.
Mmmmnen on vielä lausunut, että hän ollut kaupanteon aikaan sairaalassa ja kaupan on hänen puolestaan tehnyt A. Mmmnen valtakirjalla. Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää huolimattomuutta myyjän taholta. Mmmmnen ei ole toiminut huolimattomasti. Toiseksi Mmmmstä valtakirjalla edustaneen Mmmsen antamat tiedot ovat olleet asuntokauppalain mukaiset.
Hinnan alennukselle ei ole asuntokauppalain 6 luvun 16 §:ssä säädettyä perustetta ottaen huomioon asunnon ikä ja se , että iso osa remontista olisi paitsi uusimista myös laadun parantamista sekä se, että remontin tekeminen on perustunut asukkaiden yli vuosi kaupan jälkeen tekemään vapaaehtoiseen päätökseen ilman akuuttia tarvetta. Hinnan alentaminen ei olisi kohtuullista.
Mmmmnen on paljoksunut kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta ja katsonut kohtuulliseksi oikeudenkäyntikulujen määräksi 15.000 euroa lisättynä arvonlisäverolla.
Mmmmnen on vaatinut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 11 §.n nojalla, että mikäli vastaajat katsotaan velvolliseksi korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluja, niin Mxxxx Oy velvoitetaan korvaamaan kaikki kulut vastaajien puolesta.
Mmmsen vastaus
Mmmnen on kiistänyt kanteen ja vaatinut sen hylkäämistä. Mmmnen on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 11.457,60 euroa arvonlisäveroineen laillisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Vahingonkorvaukselle ei ole perusteita, koska Mmmnen ei ole tahallaan tai huolimattomuudellaan antanut vääriä tietoja myyntikohteesta. Mmmnen on käyttänyt asuntokaupan tekemisessä laillistettua kiinteistövälittäjää ja kertonut välittäjälle tulossa olevasta suuresta julkisivuremontista. Mmmnen ei itse ole osallistunut myyntineuvotteluihin. Julkisivun vaurioituminen on ollut myös ostajan omin silmin havaittavissa.
Kauppahinnan alentamiselle ei ole perusteita, koska kauppahinta on ollut sen suuruinen, että siinä on otettu huomioon kaupan kohteessa olevat virheet ja julkisivujen korjaustarve. Ostajat ovat olleet tietoisia tai heidän ainakin olisi pitänyt tietää korjausten laadusta ja laajuudesta. Mmmnen kiistää, että kantajien väittämää tiedonantovirhettä olisi tapahtunut.
Mmmnen on vielä kiistänyt kantajien vaatimuksen selvittämättömänä. Se, että yhtiökokous on päättänyt ottaa velkaa, ei vielä ole selvitys siitä, mihin rahat on käytetty.
Korkovaatimukseen Mmmnen on vastannut kuten Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy.
Mmmnen on toissijaisesti paljoksunut vaatimuksia määriltään ja lausunut niiden olevan kohtuuttomia. Tehtävä korjaus tulee nostamaan tuntuvasti osakkeiden arvoa.
Viimesijaisesti Mmmnen on pyytänyt vahvistamaan, että vastaajien keskinäisessä suhteessa vastuu mahdollisesti suoritettavaksi määrättävästä korvauksesta kuuluu ensisijaisesti välitysliikkeelle kokonaisuudessaan viivästyskorot mukaan lukien.
Mmmnen on paljoksunut kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta ja katsonut kohtuulliseksi oikeudenkäyntikulujen määräksi 15.000 euroa lisättynä arvonlisäverolla.
Mmmnen on vaatinut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 11 §.n nojalla, että mikäli vastaajat katsotaan velvolliseksi korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluja, niin Mxxxx Oy velvoitetaan korvaamaan kaikki kulut vastaajien puolesta.
Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:n vastaus
Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy on kiistänyt kanteen ja vaatinut sen hylkäämistä. Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut 15.810 euroa ilman arvonlisäveroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta myöhemmin esitettävän laskun mukaan.
Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy on toiminut Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisesti välittäessään asunnon kantajille. Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy on täyttänyt mainitun lain 9 §:ssä ja 11 §:ssä säädetyn tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa.
Kantajat ovat olleet tietoisia siitä, että asunto-osakeyhtiössä on tehty julkisivua koskevia kuntotutkimuksia ja asunto-osakeyhtiössä tullaan toteuttamaan julkisivuremontti. Kantajat ovat sekä suullisesti että kirjallisesti saaneet tiedon tulossa olevasta julkisivuremontista. Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:n kiinteistönvälittäjä K. Vtttnen on ilmoittanut suullisesti M Toooselle asunnon ensiesittelyssä, että asiakirjojen mukaan julkisivuremontti toteutetaan vuonna 2014 mutta päätöstä toteutustavasta ja toteuttajasta ei ole. Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:n K. Vtttnen ei ole myöskään antanut kantajille mitään vakuutusta julkisivuremonttiin liittyen. Kantajilla oli ostotarjouksen hetkellä tieto, että Raksystems Anticimex oli tehnyt 17.12.2012 julkisivun kuntotutkimuksen, joka käy ilmi asunto-osakeyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä, mutta jota asiakirjaa Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:lle ei ollut toimitettu. Kiinteistönvälitys Mxxxxn Oy:n K. Vtttnen on ilmoittanut kantajille välityslain 11 §:n mukaisesti, ettei hänellä ole muita kaupan kohteeseen liittyviä asiakirjoja ja kuntotutkimuksia kuin kantajille annetut ja lähetetyt. Kantajat eivät ole ennen kaupantekoa tutustuneet kaikkiin heidän tiedossaan oleviin asiakirjoihin. Vaikka kantajat olivat tietoisia siitä, ettei heillä ollut kaikkia kaupan kohteen tuntotutkimuksia, he halusivat tehdä 31.1.2014 viiden päivän kuluessa asunnon ensiesittelystä asunnosta ostotarjouksen.
Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy ei tullut tietoiseksi asunto-osakeyhtiön suunnittelemasta julkisivuremontista myyntitoimeksiantosopimuksen yhteydessä, eikä saanut siitä tietoa missään vaiheessa asunnon myyjiltä. Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy on itse kerännyt asuntoa koskevia asiakirjojen välitystehtävän suorittamiseksi ja näiden perusteella 21.1.2014 laadittuun myyntiesitteeseen on merkitty suunnitellut korjaukset, kuten 2013 julkisivun ja katon korjauksen suunnittelu sekä 2014 julkisivun ja katon korjaus.
Kantajien korvausvaatimus on määrällisestikin liiallinen ottaen huomioon, että asunto-osakeyhtiön kerrostalot on rakennettu vuonna 1970 ja kantajat ovat rakennuksen iästä ja tulevasta julkisivuremontista tietoisina voineet varautua tuleviin kustannuksiin. Korvausvaatimus on myös ennenaikainen, koska kantajat eivät vielä ole joutuneet maksaman mitään julkisivuremontista johtuvaa ylimääräistä vastiketta. Lisäksi kantajien vahingonkorvausvaatimus on selvittämätön, eikä julkisivuremontin toteutumisen kustannuksista ole tuotu esille sellaista seikkakohtaista määrällistä selvitystä, että kantajien vahingonkorvauksen määrään voisi tarkasti ottaa kantaa.
Kiinteistövälitys Mxxxx Oy on myöntänyt, että Raksystems Antisimexin 17.12.2012 laatima kuntotutkimus ja hankesuunnitelma 2013 ovat asiakirjoja, jotka välitysliikkeen piti luovuttaa ostajille jos ne olivat sillä hallussa.
Mxxxx Oy on kiistänyt kantajien oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen perusteen. Jos joku vastaajista velvoitetaan oikeudenkäyntikuluja korvaamaan on kunkin vastaajan osalta vastuuasema selvitettävä ja sen perusteella määrättävä mahdollinen oikeudenkäyntikulujen maksuvelvollisuus. Kysyttäessä Y. on vielä lausunut, että hän ei vaadi tuomiossa lausuttavaksi korvausvastuun jakautumisesta korvausvelvollisten kesken vahingonkorvauslain 6 luvun 3 §:n nojalla.
1.Kauppakirja 7.2.2014
teema: kaupan ehdot, ostajien saamat tiedot, myyjien vastuurajaus
teema: ostajien saamat tiedot
3. Isännöitsijän todistus 31.1.2014 kunnossapitotarveselvitys teema: ostajille annetut tiedot
4. Rakennuksen kuntoarvion tiivistelmä 31.10.2008 teema: ostajille annetut tiedot
5. Julkisivujen kuntotutkimus 17.12.2012
teema: vastaajien tiedossa ollut julkisivujen korjaustarve
6. Hankesuunnitelma 20.9.2013
teema: vastaajien tietoisuus ja julkisivujen korjaustarve
7. Kutsu osakastilaisuuteen 3.10.2013 teema: vastaajien tietoisuus
8. Kantajien asiamiehenkirje 19.5.2014 vastaajille
teema: vaatimuksen tekeminen, kantajien valmius sovintoon
9. Vastaajien asiamiesten kirjeet 28.5.2014 ja 27.6.2014
teema: vaatimusten kiistäminen, haluttomuus sovinnolliseen ratkaisuun
10. Julkisivun korjauslaina-arvio teema: virheen ja vahingon määrä
11. Yhtiökokouspöytäkirja 24.7.2014
teema: päätös julkisivukorjauksen suunnittelusta ja toteutusajankohdasta, virheen ja vahingon määrä
12. Kantajien asiamiehen kirje välitysliikkeelle 11.6.2014 teema: vaatimuksen tekeminen
13. Välitysliikkeen K. Vn sähköposti 26.6.2014 teema: vaatimuksen kiistäminen
14. Välitysliikkeen asiamiehen kirje 15.12.2014 teema vaatimuksen kiistäminen
15. Asunto-osakeyhtiön tiedote yhtiökokouksen 26.2.2015 päätöksistä, kokouskutsu 6.2.2015 ja esityslista.
teema: julkisivu- ja kattourakasta päättäminen ja sen kustannukset osakkaille
Vastaaja A. Mmmnen:
1. Kauppakirja 17.7.2013
teema: osakkeiden kauppahinta sama, jolla myyty kantajille
2. Habita Mmmm:n myyntiesite
teema: osakkeiden arvo hintaan sisältyessä tiedossa ollut kunnossapitoselvitys
3. Kauppakirja 7.2.2014
teema: osakkeiden hinta sama, jolla vastaajat ostanut
4. Kiinteistönvälittäjän myyntiesite
teema: kunnossapitotarve 2013-2018 välillä ollut ostajien tiedossa
5. lsännöitsijätodistus 13.1.2014
teema: lähivuosien kunnossapitotarveselvitys ollut ostajien tiedossa, Talokeskuksen 31.10.2008 kiinteistökuntoarvio ja Raksystems Anticimexin 17.12.2012 julkisivun kuntotutkimus ollut ostajien tiedossa. Julkisivujen ja katon korjaus tulossa vuonna 2014
6. Rakennuksen kuntoarvion tiivistelmä 13.10.2008 teema: rakennuksen julkisivujen korjaustarve
7. Julkisivujen kuntotutkimus 17.12.2012 teema: julkisivujen korjaustarve
Vastaaja T Mmmmnen:
1. KH 90-00403 s. 1-2 ja 5-6
teema: ostajille ei ole aiheutunut vahinkoa
2. Yhtiökokouksen pöytäkirja 16.4.2013
teema: myyjän ei pitänyt esittää arvausta remontin hinnasta
3. Ylimääräinen yhtiökokouksen pöytäkirja 29.10.2013 teema: myyjän ei pitänyt esittää arvausta remontin hinnasta
4. Yhtiökokouksen pöytäkirja 16.4.2013
5. Ylimääräisen yhtiökokouksen päätökset 17.6.2014 teema: myyjän ei pitänyt esittää arvausta remontin hinnasta
6. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 24.7.2014 teema: myyjän ei pitänyt esittää arvausta remontin hinnasta
7. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 26.2.2015 teema: myyjän ei pitänyt esittää arvausta remontin hinnasta
8. Asuntojenhinnat.fi, neliöhinnat kunnittain 2014 teema: ostajille ei ole aiheutunut vahinkoa
Vastaaja Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:
1. As Oy Paulin Salpan huoneiston D xx koskeva 13.1.2014 päivätty isännöitsijäntodistus
teema: kantajilla on ollut tieto julkisivuremontin korjaustarpeesta ja siihen tehdyistä julkisivun tutkimuksista
2. As Oy Paulin Salpan hallituksen 5.2.2013 käsittelemä kunnossapitotarveselvitys, joka on esitetty yhtiökokoukselle 16.4.2013 teema: kantajilla on ollut tieto julkisivuremontin korjaustarpeesta ja siihen tehdyistä julkisivun tutkimuksista
3. Myyntiesite 21.1.2014
teema: kantajilla on ollut tieto julkisivuremontin korjaustarpeesta
4. Toimeksiantosopimus 9.1.2014
teema: osittaa Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy:n toimeksiannon ajankohdan; Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy on saanut asuntoa koskevat tiedot myyjistä A. Mmmselta
5. A. Mmmsen 9.1.2014 allekirjoittama asuntoa koskeva selostusliite teema: Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy ei tullut tietoiseksi
asunto-osakeyhtiön suunnittelemasta julkisivuremontista myyntitoimeksiantosopimuksen yhteydessä, eikä saanut siitä tietoa missään vaiheessa asunnon myyjiltä
6. Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös, joka oli allekirjoitettu 5.2.2013 ja joka sisälsi tilintarkastuskertomuksen, toimintakertomuksen ja varsinaisen
yhtiökokouksen 16.4.2013 päätökset
teema: osoittaa Kiinteistönvälitys Mxxxxn Oy:n kantajille asunto-osakeyhtiön antamia tietoja
7. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys
8. Asunto-osakeyhtiön järjestysmääräykset
9. Asunto-osakeyhtiön energiatodistus
10. M Tooosen tiedustelu 21.1.2014 Etuovi.com palvelun kautta teema: Kantajien ensimmäinen yhteydenotto välittäjään
11. 31.10.2008 päivätty kuntoarvio
teema: osoittaa välittäjän kantajille asunto-osakeyhtiön antamia tietoja
12. Raksystem Anticimexin 9.10.2013 päivätyn kuntotutkimuksen tiivistelmä
13. K. Vtttsen M Toooselle 27.1.2014 lähettämä sähköpostiviesti teema: osoittaa välittäjän kantajille asunto-osakeyhtiön antamia tietoja
14. M Tooosen 28.1.2014 välittäjän K. Vttttlle lähettämä sähköpostiviesti
teema: M Tooonen kiitti lähetetyistä raporteista sekä ilmoitti kiireestään ja siitä, ettei ole ehtinyt soittamaan kiinteistönvälittäjälle
15. Kantajien tekemä ostotarjous 31.1.2014
teema: ostajat tekivät ostopäätöksen viiden päivän kuluessa asunnon ensiesittelystä; ostotarjouksen hetkellä kantajien tiedossa ja hallussa olevat asuntoa ja asunto-osakeyhtiötä koskevat asiakirjat
16. Kauppakirja 7.2.2014
teema: osittaa asiakirjat, jotka kantajat ovat vastaanottaneet ennen kaupantekoa; kaupanteon hetkellä kantajien tiedossa ja hallussa olevat asuntoa ja asunto-osakeyhtiötä koskevat asiakirjat
17. Asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 24.7.2014
teema: asunto-osakeyhtiön yhtiökokous ei ole vieläkään tehnyt minkäänlaista lopullista päätöstä julkisivukorjauksen toteuttamisesta, eivätkä sen kustannusvaikutukset ole selvillä.
1. M Tooonen
2. R Tooonen
3. A. Mmmnen:
4. K. Vtttnen
5. todistaja P. Sttttten
M Tooonen on kertonut, olevansa ammatiltaan it-asiantuntija ja koulutukseltaan tietojenkäsittelytradenomi. M Tooosella ei ole kokemusta asuntokaupoista, hän on ensiasunnon ostaja. Etuovessa oli ollut paikkavahti jonka perusteella oli tullut ilmoitus, että tällainen asunto on myytävänä. M Tooonen oli laittanut yhteydenottopyynnön. Vtttnen oli seuraavana päivänä ottanut yhteyttä. Asunnossa oli ensimmäinen yleinen näyttö seuraavana sunnuntaina, johon esittelyyn M Tooonen oli mennyt esittelyyn vaimonsa ja 3- ja 6-vuotiaiden lasten kanssa. Vtttsellä oli ollut mukanaan joku oppipoika, jonka nimi ei ollut jäänyt M Tooosen mieleen. Vtttnen oli hoitanut puhumisen. Muita ostajia ei ollut paikalla.
Esittelyn alussa M Tooonen oli saanut myyntiesitteen, isännöitsijän todistuksen, kunnossapitotarveselvityksen ja yhtiökokouksen päätökset keväältä 2013. Pääasiassa oli ollut tilinpäätös nähtävillä. Yhtiön remontista puhuttaessa M Tooonen oli sanonut ehkä vähän kärkkäästikin, että tulee sellainen kuva kuin tästä ollaan muuttamassa remonttia karkuun. Vtttnen oli tähän vastannut, että ei mitään sellaista, eikä tiedä voisiko tätä oikein sanoa, mutta myynnin taustalla on erotilanne. M Tooonen oli remonteista kysynyt ja Vtttnen oli ensin kertonut putkiremontista, että oli tehty tutkimus jonka pohjalta tullaan tekemään uusi tutkimus 5 vuoden päästä ja arviolta 6-8 vuoden päästä tapahtuu putkiremontin toteutus.
M Tooonen oli jatkanut kysymällä julkisivuremontista, millainen se tulisi olemaan ja laitetaanko talo huppuun tai vastaavaa. Vtttnen oli kieltänyt, että ei tällaisesta ole kysymys ja M Tooosen edelleen kysyessä että mistä sitten, oli Vtttnen kertonut, että hän on ollut yhteydessä isännöitsijään joka oli kertonut, että mitään isompaa ei ole tulossa.
Rakennuksesta oli jäänyt hyvä yleiskuva, pimeänä tammikuun päivänä seinät näyttivät vähän märiltä mutta talo oli siistissä kunnossa yleensä. Maallikkona Tooonen ei pystynyt kummempia rakennusteknisiä yhteenvetoja tekemään. Parveke oli näyttänyt ihan uudelta ja asiakirjoihin oli merkitty että vuonna 1994 oli pitkät julkisivut kunnostettu.
Seuraavana päivänä työpäivän päätteeksi M Tooonen oli saanut Vtttseltä sähköpostilla kaksi raporttia, jotka olivat rakennuksen kuntoarvio 31.10.2008 (V11) ja Raksystem Anticimexin 9.10.2013 päivätyn kuntotutkimuksen tiivistelmä (V12). Asiakirjoja oli käyty yhdessä läpi ja M Tooonen oli saanut hyvän kuvan taloyhtiöstä. Hoitovastikkeen lisäksi oli mainittu peruskorjausvastike ja siltä osin Vtttnen oli selvittänyt Tooosille, että taloyhtiössä kerättiin korjausrahastoa. Tämäkin oli antanut hyvän kuvan taloyhtiöstä.
Seuraavana päivänä M Tooonen oli puhelimitse keskustellut Vtttsen kanssa käymällä läpi kahta edellä mainittua raporttia. LVI-raportista M Tooonen oli saanut saman kuvan kuin Vtttnen oli aiemmin kertonut, että viiden vuoden kuluttua tehdään uusi tutkimus ja 6-8 vuoden kuluttua on tulossa putkiremontti. Toisen raportin osalta M Tooonen oli todennut, että se ei selvennä asiaa ja kysynyt, eikö ole mitään muuta saatavissa. Vtttnen oli sanonut olleensa isännöitsijän kanssa yhteydessä, asiasta on keskusteltu mutta ei ole tiedossa mitään ulosannettavaa dokumenttia.
Perjantaina 21.1.2014 oli ollut toinen näyttö johon kantajat olivat menneet kahden. Kuntotutkimuksesta 2012 ei ollut mitään puhetta, eikä hankesuunnitelmasta tai siitä, että julkisivuremonttiasiaa oli käsitelty yhtiökokouksessa. Vielä erikseen oli kerrattu asiaa, että onko tosiaan niin, että putkiremontti oli se ainoa isompi tulossa oleva remontti sitten tulevaisuudessa.
Huhtikuussa Toooset olivat saaneet tavarat sisään ja saaneet Mmmselta kutsun yhtiökokoukseen, joka oli seuraavana keskiviikkona. Talokeskuksesta oli palkattu yhtiökokoukseen konsultti kertomaan, miksi julkisivuremontti tulee tehdä nyt eikä myöhemmin. M Tooonen oli kokouksessa ensimmäisen kerran nähnyt remonttiin liittyviä summia. Yhtiökokouksessa oli käyty tiukkaa keskustelua ja lopulta äänestetty. Heti kokouksen jälkeen kotiin päästyään M Tooonen oli soittanut Vttttlle. Vtttnen oli ollut asiasta yhtä ihmeissään kuin Tooonenkin ja luvannut selvittää asiaa. Seuraavana päivänä Vtttnen oli ilmoittanut, että hän ei ollut saanut isännöitsijää kiinni eikä osannut kertoa enempää. Vtttnen oli vielä todennut, että hehän olivat yhdessä katsoneet, ettei tässä ole mitään miinaa.
M Tooonen oli seuraavan viikon tiistaina mennyt Martinlaakson huoltoon ja pyytänyt saada nähdäkseen kaikki mahdollisesti asiakirjat. Tooonen oli saanut uusina hankesuunnitelman ja kutsun infotilaisuuteen. Pöytäkirjoja ei voitu antaa. Tooonen oli mennyt kotiin ja pyytänyt sähköpostilla isännöitsijältä pöytäkirjat ja hänelle oli tunnin sisällä lähetetty kaksi pöytäkirjaa yhtiökokouksista. Ei kuitenkaan vielä kuntotutkimusta.
Kutsussa infotilaisuuteen oli osoite ja linkki, jolla pääsi kuntotutkimukseen. M Tooonen oli uudelleen soittanut Vtttselle ja kysynyt oliko tämä saanut uutta tietoa ja Vtttnen oli kieltänyt saaneensa. Tooonen oli kertonut saaneensa edellä mainitut asiakirjat ja todennut, että heillä oli jäänyt kaupanteon kannalta oleellisia tietoja saamatta ennen kaupan solmimista. Vtttnen oli myöntänyt, että nuo asiakirjat olisi pitänyt saada. Vtttnen oli sanonut olevansa yhteydessä myyjään. Tämän jälkeen Vtttsestä ei ollut kuulunut mitään eli yhteydenotto oli jäänyt viimeiseksi.
M Tooonen oli laskenut, että yhtiövastike oli sen verran pieni, että kantajat saisivat säästettyä 6-8 vuoden aikana putkiremonttia varten ja ehkä myytyäkin asunto ennen putkiremonttia. Asuntolaina oli saatu juuri ja juuri neuvoteltua pankin kanssa. Siksi tämä lisäkustannus vaikuttaa huomattavasti ja jos julkisivuasia olisi ollut tiedossa M Tooonen ei olisi ostanut asuntoa. Tämän uusimman tiedon mukaan kustannus tulee olemaan noin 170 euroa kuukaudessa seuraavat 8 vuotta.
R Tooonen on kertonut olennaisilta osin kuten M Tooonen. Ensinäytöllä R Tooonen oli katsonut lasten perään ja kuunnellut sivusta Vtttsen ja M Tooosen keskustelua. Putkiremontti oli tulossa joskus paljon myöhemmin. Julkisivuremontin laajuudesta oli käyty keskustelua, onko pientä pintaremonttia vai laajempi, joka vaatisi jopa talon laittamisen huppuun. Välittäjä oli vastannut, että ei ole laaja mutta hän vielä selvittää asiaa isännöitsijän kanssa. M Tooonen oli pyytänyt toimittamaan Tooosille kaikki mahdolliset dokumentit kaikista mahdollisista remonteista.
A. Mmmnen on kertonut laittaneensa asunnon myyntiin, koska oli tulossa ero puolisosta. Vtttnen oli aiemmin toiminut Mmmsen veljen asuntokaupoissa välittäjänä ja saanut aikaan nopeasti kaupat. Mmmnen oli soittanut Vtttselle, joka oli tullut asunnolle tapaamaan samana tai seuraavana päivänä. Taloyhtiöön oli tulossa julkisivuremontti, josta oli syksyllä ollut infotilaisuus. lnfotilaisuudessa oli esitelty korjaussuunnitelmia mutta päädytty äänestykseen siitä, mitä niistä lähdettäisiin toteuttamaan. Mmmnen ei siis tiennyt missä muodossa oli julkisivuremontti tulossa. Mutta tällainen suunnitelma oli olemassa.
Hankesuunnitelma 20.9.2013 oli tullut infotilaisuuden kutsun yhteydessä. Mmmnen oli odottanut, että päätöksestä tulee tieto kotiin. Mmmnen oli tästä kertonut tästä Vtttselle silloin kun välityssopimusta oli tehty. Vtttsen kanssa välityssopimus oli laadittu siten, että Vtttnen kirjoitti tekstin Mmmsen kertoman pohjalta ja Mmmnen allekirjoitti. Mmmsella oli ollut käsillä aiempi myynti-ilmoitus, kun hän oli asunnon aika vasta ostanut ja sen pohjalta toimeksiantosopimusta oli täytetty. Julkisivuremonttia ei ole kirjattu koska Mmmsella ei ollut antaa siitä mitään paperia, eikä ollut tiedossa sitä päätöstä liittyen julkisivuremonttiin. Se kohta oli jäänyt tyhjäksi, koska välittäjän piti hankkia sitä varten tarvittava aineisto.
Remonttien vaikutus hintaan otettiin siinä tilanteessa huomioon kun hintaa lähdettiin katsomaan. Mmmnen oli luottanut Vtttsen arvioon. Etenkin kun hän itse oli puoli vuotta aiemmin ostanut asunnon tietoisena, että julkisivuremonttia oli taloon suunniteltu. Tarkoitus Mmmsella ei ollut tehdä voittoa. Julkisivuremontista Mmmnen oli kertonut Vtttselle mitä suunnitelma oli pitänyt sisällään ja että osa yhtiökokouksessa oli vastustanut remontin laajuutta.
Hankesuunnitelmassa oli kolme vaihtoehtoa ja niiden hinnastot mutta infotilaisuudessa osa asukkaista oli vastustanut remontin laajuutta ja siten oli jäänyt aivan auki miten remonttia lähdetään toteuttamaan.
Julkisivussa oli selvästi näkyvissä metallisia ruostuneita rautoja seinissä ja rappausta oli irronnut sekä sokkelissa oli jonkin verran vaurioita. Hankesuunnitelman yhteydessä paperissa oli linkki mitä kautta pääsi hankesuunnitelmaan ja kuviin. Mmmsella ei ollut salasanaa eli hänen käsityksensä mukaan sinne on täytynyt päästä kenen vaan.
Julkisivun kuntotutkimus 2012 on tehty ennen kuin Mmmnen itse oli ostanut asunnon. Joku tutkimus Mmmsella oli ollut käytössään ostaessaan ja hän tiesi, että taloon on tehty kuntotutkimus. Mmmnen puolisonsa kanssa oli varautunut siihen, että yhtiövastike nousee julkisivuremontin seurauksena mutta lukuja hänellä ei ollut ostaessaan tiedossa.
Remontteja koskeva kohta oli jätetty auki koska Mmmnen ei pystynyt siihen vastaamaan ja oli jäänyt välittäjän tehtäväksi selvittää asia. Välittäjälle Mmmnen oli kertonut olleensa infotilaisuudessa, jossa oli esillä hankesuunnitelma ja että syksyllä oli ollut toinen kokous, jossa oli ollut äänestys hankesuunnitelmaan liittyen. Lukuja Mmmnen ei ole välittäjälle pystynyt sanomaan. Mmmnen ei muista maininneensa välittäjälle hankesuunnitelman yhteydessä olleesta linkistä.
Hankesuunnitelma oli tullut Mmmselle postissa infokutsun mukana ja hän oli sen jo hävittänyt siinä vaiheessa, kun hän oli tehnyt sopimuksen välittäjän kanssa. Välittäjä oli sanonut hankkivansa kaikki tarpeelliset taloyhtiötä koskevat asiakirjat isännöitsijältä. Mmmnen oli luottanut siihen, että välittäjä tietää mitä asiakirjoja ostajalle piti toimittaa.
Vtttnen on kertonut toimineensa kiinteistönvälittäjänä noin 10 vuotta ja hän on suorittanut Mmmm-tutkinnon. Vtttnen on Mxxxx Oy:ssa osakkeenomistaja. Mxxxx Oy toimii uudellamaalla, lähinnä pääkaupunkiseudulla osana Remax-kiinteistönvälitysketjua.
Välityssopimus Mmmsen kanssa oli syntynyt siten, että Mmmnen oli soittanut 7.30 aamulla ja kertonut että ero oli tulossa ja Mmmnen halusi että Vtttnen ottaa asunnon myyntiin. Samana iltana noin 20.00 Vtttnen oli mennyt Mmmsen luo. Puhelinkeskustelussa ei ollut mitään puhetta julkisivuremoritista. Illalla oli tehty normaali toimeksiantosopimus. Vtttnen oli kysynyt asioita ja jos asiakas ei osaa vastata ei ole mitään sitten merkattu. Hankesuunnitelmasta ei oltu käyty mitään keskustelua. Hankesuunnitelmasta Vtttnen on tullut vasta tämän prosessin aikana tietoiseksi.
Sopimusta seuraavana päivänä Vtttnen oli ottanut yhteyttä Martinlaakson huoltoon ja pyytänyt saada kaikki myyntiin tarvittavat paperit. Julkisivuremontista Vtttnen oli saanut tietää saatuaan paperit Martinlaakson huollolta. Isännöitsijän todistuksessa lukee julkisivuremontti. Vtttnen oli soittanut Martinlaakson huollon asiakaspalveluun ja sieltä soitettu kun paperit oli valmiina. Joku toimistolta oli käynyt ne hakemassa.
M Tooosen Vtttnen oli tavannut ensinäytössä ja antanut tälle myyntiesitteen. Keskustelussa M Tooosen kanssa oli tullut selväksi että julkisivuremontti on tulossa. Myyntiesite on ollut myös Etuovi.comissa. Vtttsellä ei ole tietoa, oliko siinä mainintaa julkisivuremontista.
Asunnon ensiesittelyssä oli mukana uusi ihminen Vtttsen toimistosta. Vtttsen muistaman mukaan vain M Tooonen oli ensiesittelyssä ja siellä oli ollut muitakin katsojia. Vtttnen oli ilmoittanut M Toooselle, että 2014 alkaa papereiden mukaan julkisivuremontti ja kattoremontti. Tooonen oli kysellyt erilaisia asioita, Vtttnen ei tarkemmin muista millaisia. Tooonen oli kysynyt saisiko lisää selvityksiä ja Vtttnen oli luvannut toimittaa.
Isännöitsijän todistuksessa mainitaan palkissa kaksi raporttia. Nämä olivat ne mistä keskusteltiin ja lisäksi LVI-asioista. Ennen Tooosen pyyntöä saada lisäselvitystä, oli Vtttnen kertonut, että julkisivuremontti on tulossa 2014. Sen jälkeen Vtttnen oli soittanut soitin P. Stttttenille ja pyytänyt kaikki raportit julkisivua ja LVl:tä koskien. Hän oli saanut kaksi raporttia ja laittanut ne eteenpäin M Toooselle. Kuntotutkimusta 2012 ja hankesuunnitelmaa 2013 Vtttnen ei saanut.
Ensi esittelyssä Vtttnen oli tuonut julki julkisivuremonttiasian. M Tooonen oli kysynyt siitä ja Vtttnen oli vastannut, että vaikea sanoa kun ei ole mitään tietoa. Oli sovittu yksityisnäytöstä perjantaille ja silloin Toooset olivat tehneet ostotarjouksen. Myyjän kanssa Vtttnen on ollut noin 10 kertaa yhteydessä kun on sovittu näytöistä ja mitä niissä on tapahtunut, ostotarjouksesta ym. aina kauppoihin asti. Ostotarjouksessa oli käyty paperit tarkasti läpi ja se, että julkisivuremontti oli tulossa ja kattoremontti oli tulossa ja että yhtä dokumenttia ei ole saatavilla.
Kaupan solmimisen jälkeen M Tooonen oli huhtikuussa soittanut useita kertoja. Tooonen oli ollut tuohtunut ja puhunut jostain hankesuunnitelmasta, tarkempaa keskustelun sisältöä Vtttnen ei muista tai sitä oliko puhuttu vuoden 2012 julkisivujen kuntotutkimuksesta.
Mmmsen oli pitänyt päästä asunnosta aika nopeasti eroon ja välityspalkkion maksamisen jälkeen asunnon omistus oli jäänyt hänelle tappiolliseksi. Jos ei olisi ollut kiire myynnin kanssa olisi Vtttnen suositellut korkeampaa hintaa. Vtttnen ei ole voinut Toooselle sanoa että vain vähäinen remontti on tulossa, koska Vtttsellä ei ole rakennusalan tuntemusta.
Todistaja P. Sttttten ei muista, että ostaja olisi häneltä kysynyt, tietoja ennen kauppaa. Välittäjä oli pyytänyt normaalin myyntipaketin ja hänelle oli toimitettu lsännöitsijäntodistus, yhtiökokouksen päätös 16.4.2013, hallituksen kunnossapitotarveselvitys, yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt.
Hallitus oli tilannut julkisivujen kuntotutkimuksen Raksystems Anticimexiltä ja lähtenyt viemään asiaa eteenpäin. Asia oli kuitenkin yhtiökokouksessa hylätty. Toisen kerran asia oli esillä infotilaisuudessa. Lopulta yhtiökokous oli antanut luvan suunnitteluun.
Hankesuunnitelmaa ei ole mainittu isännöitsijän todistuksessa siitä syytä, että asia oli jo kaksi kertaa yhtiökokouksessa kumottu. Stttttenin käsitys oli ollut, että hanke oli kuopattu. Sttttten ei muista käyneensä puhelinkeskustelua Vtttsen kanssa asiakirjatilaukseen liittyen. Välittäjät yleensä pyytävät asiakirjoja joko sähköpostilla, soittamalla asiakaspalveluun tai suoraan Stttttenille. Jos välittäjä olisi erikseen pyytänyt kuntotutkimusta tai hankesuunnitelmaa, olisi ne annettu.
Tässä vaiheessa urakka on kesken ja tulee pysymään alkuperäisessä arvioissa, joka oli yhden yhtiökokouskutsun liitteenä jaettu hinta-arvio. Urakka valmistuu suunnitelmien mukaisesti jopa etuajassa Kokonaisurakka johon sisältyy julkisivut ja sisäänkäynnit on 2,2 miljoonaan. Arvioitu lainan määrä on 1,600.000 euroa ja 160 000 euroa on käytettävissä peruskorjausveroja. Remontti korottaa rakennuksen arvoa kun ei tarvi enää huoltaa.
Todistajan mukaan, jos Vtttnen on ilmoittanut keskukseen, että haluaa kaikki asiakirjat, olisi myös julkisivujen kuntotutkimus 17.12.2012 pitänyt antaa. Todistaja ei muista miksi hankesuunnitelma 20.9.2013 ja julkisivujen kuntotutkimus 17.12.2012 on jäänyt Vtttselle toimittamatta.
Asiassa on riidatonta, että ostajilla oli tieto v 2014 tulossa olevasta julkisivukorjauksesta. Koska korjauksen laajuudesta ei ollut tietoa, ostajat olivat pyytäneet välittäjältä tarkempia tietoja tulossa olevasta korjauksesta.
Lisäksi riidatonta on, että myyjillä on ollut tieto 20.9.2013 päivätystä hankesuunnitelmasta ja myyjille on tullut kutsu asiaa koskevaan infotilaisuuteen 3.10.2013.
Välitysliikkeellä on ollut tieto ennen kauppaa tehdystä kuntotutkimuksesta 17.12.2012 mutta välitysliikkeellä ei kyseistä asiakirjaa ole ollut.
Ostajilla ja välittäjällä oli ennen kauppaa hallituksen kunnossapitotarveselvitys, jossa oli viitattu Raksystems Antisimexin 17.12.2012 laatimaan julkisivun kuntotutkimukseen.
Riidatonta on, että Raksystems Antisimexin kuntotutkimusta 17.12.2012 ja hankesuunnitelma 20.9.2013 ei ole annettu ostajille ennen kauppaa.
Ostajat ovat tehneet ostotarjouksen asunnon esittelystä viiden päivän päästä asunnon esittelystä. Myyjät ja ostajat eivät ole keskenään keskustelleet.
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe muun ohella silloin, jos 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun; 2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Riidatonta on, että Raksystems Antisimexin kuntotutkimusta 17.12,2012 ja hankesuunnitelma 20.9.2013 ei ole annettu ostajille ennen kauppaa. M Tooosen kertomuksesta on ilmennyt, että 7.2.2014 solmitun kaupan jälkeen ja muutettuaan asuntoon kantajat olivat yhtiökokouksessa 16.4.2014 saaneet kuulla, että Raksystems Anticimex oli jo 17.12.2012 laatinut raportin rakennusten julkisivujen kunnosta.
Raportin johtopäätösten mukaan rakennusten julkisivut olivat merkittävän peruskorjauksen tarpeessa.
20.9.2013 päivätyn hankesuunnitelman mukaan kustannus olisi taloyhtiölle 1.000.000-1.300.000 euroa, minkä lisäksi on kunnostettava sokkelit, kustannusarvio 130 000 - 140 000 euroa ja uusittava vesikatot, kustannusarvio 250.000 - 260.000 euroa ja tehtävä myös muita korjauksia. Liitteenä olleen hankeosuuslaskelman mukaan kaupan kohteena olleiden osakkeiden osuus julkisivu- ja kattoremontista olisi 19.200 - 23.040 euroa. Rahoitusvastikkeen muodossa lisäkustannus olisi
160-192 euroa kuukaudessa.
Riidatonta on, että Mmmsella ja Mmmmsellä on ollut tieto 20.9.2013 hankesuunnitelmasta. 3.10.2013 pidetyn informaatiotilaisuuden kutsun liitteenä on ollut edellä mainittu hankesuunnitelma 20.9.2013. Mmmsen kertomuksesta on ilmennyt, että hän puolisonsa kanssa oli varautunut siihen, että yhtiövastike nousee julkisivuremontin seurauksena.
Edellä kerrotut seikat osoittavat, että asunnossa on ollut 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1- ja 2- kohdissa tarkoitettu virhe, koska asunto ei vastaa siitä annettuja tietoja, jotka myyjä ennen kaupantekoa on antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:ssä säädetään, että välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta päättämiseen.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 11 §:ssä säädetään, että jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:ssä säädetään, että toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on sille aiheuttanut.
Vtttnen ja Mmmnen ovat kertoneet ristiriitaisesti siitä, oliko ollut puhetta hankesuunnitelmasta välityssopimusta solmittaessa. Mmmnen on kertonut yksityiskohtaisesti saaneensa hankesuunnitelman 20.9.2013 infotilaisuuden tulleen kutsun yhteydessä ja odottaneensa sen jälkeen päätöstä kotiin ja kertoneensa tästä Vtttselle silloin kun välityssopimusta oli Vtttsen kanssa laadittu. Mmmnen on muistanut käsillä olleen aiemman myynti-ilmoituksen, kun hän oli asunnon vasfikään ostanut asunnon ja sen, että julkisivuremonttia ei kirjattu koska Mmmsella ei ollut antaa siitä mitään paperia, eikä ollut tiedossa päätöstä liittyen julkisivuremonttiin. Kohta oli jäänyt tyhjäksi välittäjän selvittelyn varaan. lnfotilaisuuden 3.10.2013 ja toimeksiantosopimuksen 9.1.2014 laatimisen Vtttnen lyhyehkö aika ja Mmmsen kertomuksen yksityiskohtaisuus huomioiden ei hänen kertomustaan ole syytä epäillä.
Isännöitsijän todistukseen on merkitty kohtaan 3.3.2 "Lähivuosien aikana tiedossa olevat korjaus- ja perusparannustyöt", että ne käyvät ilmi hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä. Hallituksen kunnossapitotarveselvityksen 5.2.2013 mukaan sen pohjana on käytetty muun ohella 17.12.2012 Raksystems Anticimexillä teetettyä julkisivun kuntotutkimusta. Vtttnen on näin tullut tietoiseksi kuntotutkimuksen 17.12.2012 olemassa olosta, mikä seikka on tullut myös riidattomaksi oikeudenkäynnissä.
Vtttnen on kertonut sanoneensa M Toooselle, että hän ei ole saanut kuntotutkimusta 17.12.2012. Merkintää tällaisesta puuttuvasta asiakirjasta ei kuitenkaan ole Vtttsen ensi-esittelyn jälkeen Toooselle toimittamassa sähköpostissa, ostotarjouksessa tai kauppakirjassa. Vtttnen ei kysyttäessä ole osannut sanoa syytä, miksi puuttuvaa asiakirjaa ei ole merkitty. Näyttämättä on jäänyt, että Vtttnen olisi ilmoittanut M Toooselle mainitun yksilöidyn asiakirjan puuttumisesta.
Raksystem Anticimexin 9.10.2013 päivätyn kuntotutkimuksen tiivistelmässä (V12) joka oli toinen Vtttsen M Toooselle toimittama lisäselvitys, on sivulla 4 korjausehdotuksen seuraavalle 10 vuodelle.
Ehdotuksissa ei mainita julkisivun korjausta, mikä seikka tukee kantajien saamaa virheellistä käsitystä vähäisestä julkisivukorjauksen tarpeesta.
Yleensä asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät . tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin. Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeellisesti katsomansa lisäselvityksen kohteen kunnosta (KK0:2009:81) Kun Mxxxx Oy ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa M ja R Toooselle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta.
Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentissa säädetään, että ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolella.
Mmmsen kertomuksesta on ilmennyt, että välityssopimusta laadittaessa hänen ja Vtttsen toimesta, julkisivuremonttia ei ole kirjattu, koska Mmmsella ei ollut antaa siitä mitään paperia, eikä ollut tiedossa päätöstä liittyen julkisivuremonttiin. Se kohta oli jäänyt tyhjäksi, koska välittäjän piti hankkia sitä varten tarvittava aineisto. Kuitenkin tuossa vaiheessa oli tiedossa, että Raksystems Anticimexin 17.12.2012 laatiman raportin mukaan julkisivut olivat merkittävän peruskorjauksen tarpeessa ja korjaus oli kiireellinen. Hankesuunnitelmasta 20.9.2013 ilmeni, että kustannus tulee olemaan huomattava ottaen huomioon kauppahinta. Huolellisesti toimiessaan Mmmnen olisi ennen lopullisen kauppakirjan allekirjoittamista varmistanut, että ostajat saavat viimeistään kaupantekotilaisuudessa tiedon näistä asiakirjoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Mmmmnen, jota Mmmnen on kaupanteossa edustanut valtakirjalla, oli vastaavalla tavalla huolellisesti toimiessaan varmistanut, että ostajat ovat viimeistään kauppakirjassa saaneet tiedon näistä asiakirjoista, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
M Tooosen kertomuksesta on ilmennyt, että kantajat ovat ostajina täyttäneet selonottovelvollisuutensa pyytämällä myyjiä edustaneelta toimeksiannon perusteella hoitavalta välittäjältä tarkempia tietoja julkisivuremontista. Kantajilla on ollut oikeus luottaa välitysliikkeeltä tai isännöitsijältä saamiinsa tietoihin.
Stttttenin kertomuksesta on ilmennyt, että kokonaisurakan hinta, johon sisältyy julkisivut ja sisäänkäynnit, on noin 2,2 miljoonaa. Korjauslainan osuudeksi on arvioitu 1.600.000 ja peruskorjausvaroja käytetään 160 000 euroa. Hankesuunnitelmasta ilmenee, että kustannusarvio julkisivujen osalta on 1.000.000 - 1.300.000 euroa riippuen siitä, mihin kolmesta eri vaihtoehdosta lopulta päädytään, sokkeleiden kunnostus 130.000 - 140.000 euroa, vesikattojen osuus 250.000 - 260.000 euroa, savunpoistoluukkujen muuttaminen avattaviksi 15.000 - 17.000 euroa, sisäänkäynnit 12.000.:. 14.000 euroa ja piha-alueet noin 48.000 euroa. Kantajien vaatimus perustuu korjauslainaosuuteen 1.600.000 euroa, josta julkisivujen korjauslaina-arvion mukaan kantajien huoneistoon 056 tulee kohdistumaan 20.480 euron lainaosuus, jonka arvioitu pääomavastike on 169,94 euroa. Ottaen huomioon muutkin kokonaisurakkaan sisältyvät korjaukset kuin pelkän julkisivun korjaus, sekä se, että ostajat tiesivät kuitenkin vähäisemmän julkisivujen korjaustarpeen olevan tulossa, käräjäoikeus arvioi vahingon määräksi 17.000 euroa.
Perusteltua kantajiin nähden on tuomita korvausvelvollisuus vaatimuksen mukaisesti yhteisvastuullisena.
Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy, A. Mmmnen ja T Mmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan M ja R Toooselle yhteisesti vahingonkorvauksena 17.000 euroa Mmmnen ja Mmmmnen korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen tekemisestä eli 19.6.2014 lähtien, sekä Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen tekemisestä eli 11.7.2014 lähtien.
Kiinteistönvälitys Mxxxx Oy, A. Mmmnen ja T Mmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan M ja R Toooselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikulut 24.672,06 euroa korkolain 4§ 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Mmmmnen ja Henttusen Vtttsessä keskinäisessä suhteessa heidän vastuunsa vastaa myymiensä omistusten suhdetta eli Mmmmsen vastuu on 2/5 ja Henttusen vastuu 3/5.

matches:
KKO
§ 1
§ 1
§ 2
§ 1
§ 1
§ 1
§ 1
§ 1