text:
HelHO 15.4.2016 Kiinteistö, johtorasite, reklamointi | asuntokaupanvirheet.fi
Terveyshaitat ja mikrobit kosteusvauriotapauksissa
KKO 1999:27 kiinteistönvälitystoimiston vastaavan hoitajan vastuu
KKO 1993:38 Kiinteistönvälittäjä naapurikiinteistön aiheuttama haitta
TuHo 19.1.2018 kiinteistö, rintamamiestalo,ennakkotarkastus,oikeudenkäyntikulut
TuHo 15.12.2017 asoy vastuu, huolimattomuus
TuHo 13.6.2017 Kiinteistö 50luvun alapohja seinävauriot
TuHo 12.8.2016 LKV vastuu
TuHo 10.11.2017 kiinteistö melu junarata alapohja
VaaHo 6.9.2013 kiinteistö selonottovelvollisuus
14.10.2018 Ostajan selonottovelvollisuus asuntokaupoissa?
Onko johtorasite merkityksellinen virhe?
Entä 7kk reklamointiaika?
Ostajat olivat ilmaisseet tyytymättömyyttä johtorasitteesta kiinteistön myyneelle kunnalle mutta kyseessä ei ollut varsinainen reklamointi / virheilmoitus (jossa pitää ilmoittaa vaatimus ja peruste). Hallituksen esityksen mukaan ostaja on tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on samalla käsitys sen merkityksestä. Ostaja olivat reklamoineet haasteella vasta yli 7kk virheen havaitsemisesta, jota hovioikeuskin on pitänyt epätavallisen pitkänä. Hovioikeus kuitenkin hyväksyi reklamoinnin koska Kooosten ei ole kuitenkaan näytetty aiemmin tienneen, mikä merkitys linjalla on muurin ja istutusten kannalta. Käräjäoikeus oli katsonut reklamoinnin tehdyn liian myöhään.
Johtorasitteen osalta ongelma oli siinä, että tontilla kulki johtoja, jotka eivät ilmenneet rasitustodistuksesta mutta olivat kuitenkin tulleet ostajan tietoon ennen kauppaa johtokartan johdosta (tosin tästä näyttö oli epäselvää). Ostajat ostivat 8.2.2013 Sipoon kunnalta 101.100 eurolla kiinteistön omakotitalon rakentamista varten. Riidatonta on, että tontin läpi on kulkenut jo kaupantekohetkellä maanalainen vesi- ja viemärilinja ja että kiinteistöllä on ollut myös linjan tarkastuskaivo. Rakennusluvan 30.9.2013 mukaan vesi- ja viemärilinjan päälle ei saa rakentaa eikä istuttaa puita tai suuria pensaita. Kooosten mukaan kaupan kohteessa on tämän vuoksi ollut hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen oikeuttava virhe. Koooset ovat lisäksi katsoneet, että kunta on menetellyt asiassa tahallisesti tai törkeän huolimattomasti, koska Kooosille oli annettu puutteellisia ja harhaanjohtavia tietoja tontin ominaisuuksista. Koooset olisivat halunneet rakentaa rajalle muurin ja isoja istutuksia mutta tämä ei ollut mahdollista johtojen johdosta. Hovioikeus piti virhettä vähäisenä ottaen huomioon kiinteistön pääasiallinen tarkoitus sekä käyttörajoituksen sijainti ja laatu. Vaikka maanalainen vesi- ja viemärilinja on jossain määrin rajoittanut kiinteistön käyttöä istutusalueen osalta, hovioikeus pitää kuitenkin sen vaikutusta vähäisenä. Kysymyksessä ei näin ollen ole hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen oikeuttava laatuvirhe.
Ostajat velvoitettiin korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut 15000 ja 11000 eli yhteensä 26000 eurolla. Lisäksi maksettavaksi tulivat omat oikeudenkäyntikulut 7000 ja 11000 eli yhteensä 18000 euroa. Yhteensä ostajalle maksoi asian ajaminen siis 44000 euroa kaupassa olleen selvän virheen johdosta, jonka hovioikeus arvioi kuitenkin vähäiseksi, ei kauppaan vaikuttavaksi.
- rasite
- vaikutuksellisuus, vähäinen virhe
- reklamointi, virheilmoitus
Alla nimet on muutettu.
Helsingin hovioikeuden Tuomio Nro 619
S 15/2338
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 2.7.2015 nro 4198 (liitteenä)
Timo Kooonen
Irina Kooonen
Vastavalittaja
Timo Kooonen Irina Kooonen
Hovioikeus on 28.9.2015 myöntänyt Sipoon kunnalle jatkokäsittelyluvan. Hovioikeus on 4.3.2016 toimittanut asiassa pääkäsittelyn.
Hovioikeus on 4.3.2016 tehnyt käsittelyratkaisut tuomioistuimen toimivallan sekä uusien seikkojen ja kirjallisten todisteiden osalta.
Timo ja Irina Kooonen ovat käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa toistaen vaatineet, että Sipoon kunta velvoitetaan suorittamaan heille ensisijaisesti hinnanalennuksena 20.220 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 8.2.2013 lukien ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.7.2015 lukien ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 14.443,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.10.2014 lukien. Koooset ovat lisäksi vaatineet, että kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 7.310,42 eurolla korkoineen 2.8.2015 lukien ja hovioikeudessa 11.287,96 eurolla korkoineen. Toissijaisesti Koooset ovat vaatineet, että asianosaiset määrätään pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan tai että heidän maksettavakseen tuomittujen oikeudenkäyntikulujen määrää kohtuullistetaan.
Koooset olivat 15.8.2013 saaneet tietää, että vesijohtojen sijainti saattoi aiheuttaa rajoituksia kiinteistön käytölle. He olivat 16.8.2013 pääsuunnittelijalleen Veikko Luoteelle lähettämässään sähköpostissa ilmoittaneet selvittävänsä mahdollisten rasitteiden vaikutuksen tontin hallintaoikeuteen tarvittaessa oikeusteitse. Sähköposti oli lähetetty kopiona kunnan lupa-arkkitehti Susanna Plle. Koooset olivat saaneet virallisen tiedon rasitteesta ja sen rajoituksista kiinteistön käytölle vasta rakennuslupapäätöksen tiedoksiantopäivänä 1.10.2013.
Ilmoitus 16.8.2013 oli tulkittava reklamaatioksi. Toissijaisesti reklamaation alkamisajankohdaksi oli katsottava 1.10.2013. Vasta tämän ajankohdan jälkeen Koooset olivat voineet arvioida, oliko kyseessä maakaaren mukainen virhe ja oliko heillä oikeus esittää asiassa vaatimuksia. Kysymys ei ollut selväpiirteisestä virheestä. Reklamaatio oli tehty viimeistään 26.3.2014, jolloin kanne oli pantu vireille. Reklamaatio oli tässäkin tapauksessa tehty noin kuudessa kuukaudessa. Oikeuskäytännössä hyväksytty reklamaatioaika saattoi olla 7-8 kuukautta tai jopa vuoden pituinen.
Reklamaation osalta tuli ottaa huomioon myös kunnan menettely. Kunta oli ollut tietoinen kaupan kohteen virheestä ja toiminut siten tahallisesti tai ainakin törkeän huolimattomasti. Huomioon oli otettava myös se, että Kooosten oli pitänyt selvittää virheen vaikutusta kiinteistön hallinta- ja käyttöoikeuteen. Selvitystyö oli pitkittynyt, koska kunta ei ollut antanut kohtuullisessa ajassa kaikkia tarpeellisia tietoja rasitteen aiheuttamista haitoista ja rajoitteista kuten siitä, että rasitealueen huolto voi edellyttää pienten istutusten ja laatoitusten poistamista. Näkösuojaan liittyvien ongelmien vakavuus oli ilmennyt vasta rakennuksen valmistuttua.
Käräjäoikeuden tuomio oli kiinteistön virheellisyyden osalta oikea.
Hinnanalennus/vahingonkorvaus
Koooset ovat hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen osalta toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät perusteet. Koooset olisivat maksaneet kiinteistöstä korkeintaan 80.000 euroa, mikäli olisivat tienneet rasitteesta. Viime kädessä hovioikeuden tuli arvioida kohtuullinen määrä.
Asia oli oikeudellisesti epäselvä, joten Kooosilla oli ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n perusteella perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Asia oli ratkaistu laatuvirheen eli pääasian osalta Kooosten hyväksi. Kooosten velvoittaminen korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan oli oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan kohtuutonta huomioon ottaen asianosaisten asema ja asian merkitys.
Sipoon kunta on vaatinut, että Timo ja Irina Kooosen kunnalle maksettavaksi tuomittu oikeudenkäyntikulujen korvaus korotetaan 17.677,12 euroksi ja että oikeudenkäyntikulujen korvaukselle määrätään suoritettavaksi viivästyskorkoa kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta. Lisäksi kunta on vaatinut, että Koooset velvoitetaan korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 11.454,50 eurolla korkoineen.
Kunnan tuli saada täysimääräinen korvaus oikeudenkäyntikuluistaan ottaen huomioon, ettei asiassa ollut ilmennyt perusteita kulujen kohtuullistamiselle. Oikeudenkäyntikuluille tuli suorittaa viivästyskorkoa käräjäoikeudessa vaaditun mukaisesti.
Sipoon kunta on vaatinut, että Kooosten valitus hylätään.
Tarjouspyynnössä oli ilmoitettu kunnallistekniikan valmistuneen kohdealueelle syksyllä 2012. Maaston topografian vuoksi vesijohdot oli pitänyt sijoittaa tonteille. Johtolinja tonttikaivoineen oli ollut havaittavissa ennen kauppaa tehdyssä maastokatselmuksessa. Vesi- ja viemäröintiasioista tietoja antaneet henkilöt johtokarttoineen olivat olleet läsnä kohteen esittelytilaisuudessa.
Kaivo oli havaittu riidattomasti katselmuksessa ja kauppakirjassa oli mainittu kunnan oikeudesta sijoittaa tontille johtoja ja laitteita. Kooosille oli lisäksi 22.1.2013 lähetetty postitse johtokartta. Rakennuslupahakemuksen
31.7.2013 liitteenä oli ollut johtokartta, joten Koooset olivat saaneet tietää johdoista joka tapauksessa ennen mainittua päivää. Reklamaatiota ei ollut tehty ennen 26.3.2014 tapahtunutta kanteen vireilletuloa.
Reklamaatioksi väitetty 16.8.2013 sähköposti oli lähetetty Kooosten pääsuunnittelijalle eikä se ollut tulkittavissa reklamaatioksi. P ei myöskään ollut sellaisessa asemassa, että hän olisi voinut ottaa kunnan puolesta reklamaation vastaan.
Kohtuullisen reklamaatioajan tuli tässä tapauksessa katsoa olevan selvästi lähempänä neljää kuin seitsemää kuukautta.
Kaupan kohteen virheellisyys ja aiheutunut vahinko
Kunta ei ollut tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta antanut puutteellisia tai harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteen ominaisuuksista.
Kysymyksessä ei ollut maakaaren mukainen virhe. Kiinteistön pääasiallinen arvo liittyi sen käyttöön rakennuspaikkana. Johtojen sijainti ei vaikuttanut omakotitalon rakentamismahdollisuuksiin. Kysymyksessä oleva tontinosa oli vain seitsemän prosenttia koko tontin pinta-alasta ja vaikutuksena oli ainoastaan se, ettei tälle alueelle voinut istuttaa puita tai suuria pensaita. Näköesteen osalta johdoilla ei ollut merkitystä. Kooosten kannalta oli ollut parempi, että johdot oli sijoitettu tontille jo ennen kaupantekoa. Kooosille ei ollut asiassa aiheutunut vahinkoa. Korvaus johtojen sijoittamisesta olisi voinut olla vakiintuneen käytännön mukaan noin 1.800 euroa.
Oikeudenkäyntikulujen kuittaamiselle tai kohtuullistamiselle ei ollut perusteita.
Timo ja Irina Kooonen ovat vaatineet Sipoon kunnan vastavalituksen hylkäämistä siltä osin kun valituksessa on vaadittu oikeudenkäyntikulujen korottamista. Kooosilla ei ollut huomautettavaa oikeudenkäyntikuluille määrättävän viivästyskoron osalta.
Koooset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin lukuun ottamatta todisteita K5, K16, K19, K20 ja K27-31. Sipoon kunta on vedonnut käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin lukuun ottamatta todisteita V3, V4, V16 ja V17.
Koooset ovat lisäksi vedonneet uusina kirjallisina todisteina Susanna Pn sähköposteihin 21.5. ja 20.8.2013, Veikko Luoteen sähköpostiin 15.8.2013 ja Timo Kooosen sähköpostiin 16.8.2013. Sipoon kunta on lisäksi vedonnut uutena kirjallisena todisteena tonttialueesta kesällä 2013 otettuun ilmakuvaan ja Kooosten käräjäoikeudessa nimeämiin kirjallisiin todisteisiin K20 ja K29.
Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Timo Kooosta sekä todistajina Anna-Leena Ra, Susanna Pä, Sampo Hatusta ja Vidar Liä.
Koooset ovat ostaneet 8.2.2013 Sipoon kunnalta 101.100 eurolla kiinteistön omakotitalon rakentamista varten. Riidatonta on, että tontin läpi on kulkenut jo kaupantekohetkellä maanalainen vesi- ja viemärilinja ja että kiinteistöllä on ollut myös linjan tarkastuskaivo. Rakennusluvan 30.9.2013 mukaan vesi- ja viemärilinjan päälle ei saa rakentaa eikä istuttaa puita tai suuria pensaita. Kooosten mukaan kaupan kohteessa on tämän vuoksi ollut hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen oikeuttava virhe. Koooset ovat lisäksi katsoneet, että kunta on menetellyt asiassa tahallisesti tai törkeän huolimattomasti, koska Kooosille oli annettu puutteellisia ja harhaanjohtavia tietoja tontin ominaisuuksista. Kunnan mukaan kysymyksessä ei ollut laatuvirhe ja Koooset olivat joka tapauksessa menettäneet oikeutensa vedota virheeseen tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin ja liian myöhään tehdyn reklamaation vuoksi.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kauppakirjan kohdan 3 mukaan kiinteistö on myyty rasitteista vapaana. Lisäksi kauppakirjan kohdasta 6 saa sen käsityksen, ettei tontilla ole johtoja tai laitteita. Timo Koooselle ei ollut ilmoitettu vesi- ja viemärilinjasta tai sen pihasuunnittelulle asettamista rajoituksista, vaikka hän oli 31.12.2012 tiedustellut rasitteista Sipoon kunnan maanrakennusteknikko Vidar Liltä. Vaikka L olisi lähettänyt sähköpostissa 22.1.2013 luvatun katu-, vesi- ja viemärisuunnitelman Kooosille, siitä ei kuitenkaan ilmennyt, minkälaisia rajoituksia vesi- ja viemärilinja aiheuttaa tontin käytölle.
Vesi- ja viemärilinjaa ei ole merkitty tonttia koskevaan rasitustodistukseen tai kiinteistörekisterin otteeseen. Maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen on kertonut käsityksenään, ettei vesi- ja viemärilinja ollut varsinainen rasite, mutta kiinteistön omistajan kannalta käytännössä samaa tarkoittava asia.
Hovioikeus katsoo, että Koooset ovat voineet jäädä kauppakirjan ehtojen ja muiden saamiensa tietojen vuoksi perustellusti siihen käsitykseen, ettei kiinteistöllä ollut sellaisia rasitteita, johtoja tai laitteita, jotka asettaisivat rajoituksia kiinteistön käytölle. Hovioikeus päätyy siten käräjäoikeuden tavoin katsomaan, että Sipoon kunta on antanut ennen kaupantekoa Kooosille harhaanjohtavan tiedon kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta.
Sipoon kunnan menettelyn arviointi
Jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ostajan tarkastusvelvollisuuden tai reklamaation laiminlyönnillä ei ole maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentin ja 25 §:n 3 momentin mukaan merkitystä.
Hovioikeus on edellä todennut, että kunnan kaupan yhteydessä antamat tiedot ovat olleet kunnallistekniikan osalta harhaanjohtavia. Toisaalta on tavanomaista, että kaava-alueella on kunnallistekniikkaa eivätkä vesi- ja viemärijohdot ole tässä tapauksessa rajoittaneet tontin käyttämistä rakennuspaikkana, koska ne ovat sijainneet riidattomasti vain istutukseen tarkoitetulla alueella. Käytännössä linja on rajoittanut vain puiden ja suurien pensaiden istuttamista sekä ilmeisesti myös vaikeasti siirrettävien rakennelmien tekemistä linjan päälle ja sen suoja-alueelle. L on lisäksi viestissään 22.1.2013 antanut paljon erilaista tietoa tontista ja tässä yhteydessä myös siitä, kuka vastaa kunnallistekniikka koskeviin kysymyksiin ja lisäksi hän on ilmoittanut lähettävänsä katu-, vesi- ja viemärisuunnitelmat postitse. Kunta ei siten ole pyrkinyt salaamaan kunnallistekniikan sijaitsemista tontilla vaan kysymys näyttäisi olevan pikemminkin yhtäältä siitä, ettei kauppakirjaa laadittaessa ollut otettu huomioon jo rakennettua vesi- ja viemäri- linjaa ja toisaalta siitä, ettei sen aiheuttamien rajoitusten merkitystä Kooosille ollut ymmärretty. Tähän nähden kysymyksessä ei ole sellainen harhaanjohtava tieto, joka osoittaisi kunnan toimineen tahallaan tai törkeän huolimattomasti asiassa.
Ostajien selonottovelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Koooset ovat ennen kaupan tekemistä riidattomasti havainneet tontilla uuden vesi- ja viemärilinjan tarkastuskaivon kannen. Maanmittausinsinööri Anna-Leena Rn antamasta ilmakuvasta ja osaksi myös Kooosten ottamista valokuvista ilmenee, että muuten metsäiseen maastoon oli jäänyt jäljet vesi- ja viemärilinjan kohdalle. R on hovioikeudessa kertonut, että kaivon ja vesi- ja viemärilinjan vuoksi tehdyt maanrakennustyöt olivat olleet selvästi nähtävissä. Lisäksi tonttien hakuilmoituksessa kunnallistekniikan on ilmoitettu valmistuneen jo syksyllä 2012. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että Kooosten on täytynyt saamiensa tietojen, kaivon kannen ja maastossa olleiden jälkien perusteella ymmärtää, että tontin alle oli sijoitettu jonkinlaista kunnallistekniikkaa.
Kuten maakaaren esitöissäkin (HE 120/1994) todetaan, ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on samalla käsitys sen merkityksestä. Hovioikeus katsoo, ettei Kooosten edellä mainittujen havaintojen tai heille mahdollisesti lähetettyjen vesi- ja viemärisuunnitelmienkaan perusteella voida edellyttää ymmärtäneen kunnallistekniikan rajoittavan jollakin tavalla kiinteistön käyttämistä, ottaen huomioon erityisesti myös kauppakirjan ehdon 3. Kooosten ei siten voida katsoa laiminlyöneen asiaan vaikuttavalla tavalla tarkastusvelvollisuuttaan.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Reklamaation avulla myyjä saa ostajalta tiedon siitä, ettei tämä pidä hänen tekemäänsä suoritusta sopimuksenmukaisena. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää. Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä. Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä. Reklamaatio- velvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO:2008:8).
Hovioikeus katsoo, että Koooset ovat viimeistään elokuun 2013 alussa tulleet tietoiseksi siitä, että tontin alueella kulkee vesi- ja viemärilinja. Kooosten ei ole kuitenkaan näytetty vielä tuolloin tienneen, mikä merkitys linjalla on kiinteistön käytön kannalta. Hovioikeudelle esitetyistä 15. ja 16.8.2013 lähetetyistä sähköpostiviesteistä ilmenee, että Timo Kooonen on vasta tuolloin saanut tietää, ettei muuria ja suuria istutuksia voinut laittaa vesi- ja viemärilinjalle.
Timo Kooonen on edellä mainitussa Luoteelle lähettämässään sähköposti- viestissä 16.8.2013 todennut, että mahdollisten rasitteiden vaikutusta tontin hallintaoikeuden rajoittamiseen selvitetään tarvittaessa oikeusteitse. Viesti on mennyt kopiona myös kunnan rakennuslupa-arkkitehti Susanna Plle, joka oli tonttien hakuohjeessa ilmoitettu yhteyshenkilöksi kaavoitus- ja rakentamisasioissa. Hovioikeus katsoo, että Sipoon kunta on viestin johdosta tullut tietoiseksi siitä, että Koooset ovat olleet tyytymättömiä vesi- ja viemärijohtolinjan kiinteistön käytölle asettamiin rajoituksiin ja harkitsevat toimenpiteitä sen johdosta. Timo Kooosen sähköpostiviesti ei kuitenkaan ole täyttänyt virheilmoitukselle asetettuja edellytyksiä, koska sitä ei ollut osoitettu kunnalle eikä siitä ollut ilmennyt Kooosten vaatimuksia.
Asiassa on riidatonta, että reklamaatio on tapahtunut 26.3.2014, jolloin Koooset ovat laittaneet kiinteistön kauppaa koskevan kanteen vireille käräjäoikeudessa. Reklamaatio on siten tehty selvästi yli 7 kuukauden kuluttua siitä, kun Koooset ovat 15.8.2013 saaneet tietää vesi- ja viemärijohtojen puutarhan rakenteille ja istutuksille aiheuttamista rajoituksista.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut siltä osin, että kiinteistökaupassa reklamaatio on yleensä tehtävä viimeistään 4 -7 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta. Koooset ovat tehneet virheilmoituksen tähän nähden suhteellisen myöhään. Virhe ei myöskään ole ollut laadultaan sellainen, jonka merkitystä olisi pitänyt erityisesti selvitellä. Tämä puoltaisi sitä, että Koooset ovat käräjäoikeuden katsomin tavoin menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Toisaalta oikeuskäytännön linjaamaa reklamaatioaikaa ei ole syytä soveltaa liian kaavamaisesti vaan reklamaatioajan kohtuullisuus on syytä arvioida tapauskohtaisesti olosuhteet ja reklamaation merkitys kussakin tapauksessa huomioon ottaen. Tässä tapauksessa ei ole kysymys sellaisesta laatuvirheestä, josta myyjä ei olisi ollut tietoinen tai jossa myöhäinen reklamaatio olisi vaikeuttanut virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä. Lisäksi Koooset ovat heti rajoituksista tiedon saatuaan 16.8.2013 saattaneen Sipoon kunnan tietoon tyytymättömyytensä tilanteeseen. Uskottavana voidaan pitää, että kiinteistön käyttämisen rajoitusten merkitys Kooosille on tarkentunut vasta omakotitalon rakennustöiden sekä piha- ja puutarhasuunnitelmien edetessä. Kohtuullista reklamaatioaikaa pidentää myös se, että myyjänä on ollut kaavoituksesta ja kunnallistekniikan rakentamista vastannut kunta eikä yksityishenkilö.
Asiaa kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, ettei jossain määrin yleensä hyväksyttyä pidempi reklamaatioaika ole tässä tapauksessa estänyt virheilmoitukselle asetettujen tavoitteiden toteutumista tai vaarantanut myyjän oikeussuojaa. Kooosten voidaan siten katsoa tehneen virheilmoituksen kohtuullisessa ajassa.
Virheen vaikutuksellisuus
Jotta kysymyksessä olisi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2-kohdan mukainen laatuvirhe, harhaanjohtavan tiedon tulee voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Maakaaren esitöiden (HE 120/1994) mukaan rajauksella on suljettu pois mahdollisuus vedota vähämerkityksisiin virheellisyyksiin.
Vesi- ja viemärilinja on rajoittanut kiinteistön käyttöä ainoastaan siten, ettei linjan päälle ja sen suoja-alueelle ole voinut istuttaa puita tai suuria pensaita eikä sijoittaa raskaita rakennelmia. Linja ei sen sijaan ole rajoittanut varsi- naista rakentamista tontilla. Linja on kulkenut suhteellisen lähellä rajaa sen suuntaisesti. Pn kertomuksen perusteella Kooosten Sipoon kunnan rakennusvalvonnalle esittämät alustavat piha- ja puutarhasuunnitelmat olisi voitu pääosin toteuttaa rajoituksesta huolimatta. Hän on kertonut myös siitä, ettei puutarhojen istutuksia ja rakennelmia erikseen tarkasteta ja että asia tulee ajankohtaiseksi vasta vesi- ja viemärilinjan mahdollisten huolto- ja korjaustöiden yhteydessä.
Vaikka maanalainen vesi- ja viemärilinja on jossain määrin rajoittanut kiinteistön käyttöä istutusalueen osalta, hovioikeus pitää kuitenkin sen vaikutusta vähäisenä ottaen huomioon kiinteistön pääasiallinen tarkoitus sekä käyttörajoituksen sijainti ja laatu. Kysymyksessä ei näin ollen ole hinnan- alennukseen tai vahingonkorvaukseen oikeuttava laatuvirhe.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa
Koooset ovat hävinneet asian käräjäoikeudessa, joten he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan velvollisia korvaamaan Sipoon kunnan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Asia ei ole ollut oikeudenkäymiskaaren
21 luvun 8 a §:ssä tarkoitetulla tavalla oikeudellisesti niin epäselvä, että olisi aihetta määrätä Sipoon kuntaa vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan. Kooosten velvoittamista korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut ei myöskään voida pitää oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:ssä tarkoitetulla tavalla ilmeisen kohtuuttomana pelkästään asianosaisten erilaisen aseman vuoksi.
Kooosten maksettavaksi käräjäoikeudessa tuomittujen Sipoon kunnan oikeudenkäyntikulujen määrän osalta käräjäoikeuden tuomiota ei ole aihetta muuttaa. Viivästyskorkovaatimuksen osalta asia on riidaton.
Koooset ovat hävinneet muutoksenhakunsa. Näin ollen Koooset ovat asian hävinneenä osapuolena velvollisia korvaamaan Sipoon kunnan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut myös hovioikeudessa. Koooset ovat paljoksuneet Sipoon kunnan tuntiveloitusta 200 euroa ylittäviltä osin. Hovioikeus katsoo, että käytetty 250 euron tuntiveloitus on asian laatuun ja yleiseen palkkiotasoon nähden kohtuullinen. Koooset ovat näin ollen velvollisia korvaamaan Sipoon kunnan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa vaaditun mukaisesti.
Timo ja Irina Kooonen velvoitetaan suorittamaan heidän Sipoon kunnalle maksettavaksi tuomituille oikeudenkäyntikuluille 14.949,12 eurolle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Timo ja Irina Kooonen velvoitetaan korvaamaan Sipoon kunnan oikeuden- käyntikulut hovioikeudessa 11.454,50 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.6.2016.
hovioikeudenneuvos Mirja-Leena N
hovioikeudenneuvos Juha S
määräaikainen hovioikeudenneuvos Petri M
Esittelijä: viskaali Heidi K
UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari Mikael S
15/4198
L 14/1695
Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille 26.3.2014
Kooonen, Tima
Kooonen, Irina
KANTAJlEN VAATiMUKSET
Kantajat Irina ja TimO Kooonen (Koooset) ovat vaatineet, että vastaaja Sipoon kunta on
- Ensisijaisesti velvoitettava maksamaan KooosiIIe kokonaan tai osittain hinnanalennuksena 20.220 euroa maakaaren (MK) 2:31 § mukaan.
Maksetlavalle hinnanalennukselle an maksetlava korkoa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaan siitä päivästä lukien, jona Sipoon kunta vastaanotti kauppahinnan eli 8.2.2013, ja käräjäoikeuden tuomioon saakka.
Tuomion antamisesta hinnanalennuksen maksupäivään saakka Sipoon kunta on velvoitettava maksamaan korkolaln 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
- Toissijaisesti Sipoon kunnan an maksettava KooosiIIe MK 2 luvun 32 §:n nöjalla vahingonkorvausta 14.443,50 euroa sekä maksettavalle määrälle korkolaln 4 §:n mukaista viivästyskorkoa saman lain 7 §:n mukaisesti korvausvelalle 17.10.2014 luklen.
Sipoon kunta on velvoitettava korvaamaan Kooosten oikeudenkäyntikulut asiassa laillisine viivästyskorkoineen lukien 30 päivää kåräjåolkeuden tuomiosta ..
KANTAJlEN PERUSTELUT
Kantajlen käsitys tapahtumista
Koooset ovat tehneet Sipoon kunnan antamiin harhaanjohtaviin ja virheellisiin tietoihin perustuvan tarjouksen Sipoon kunnan tontista (Sipoon kunnan Massbyn kylässä Taasjärvi II:n asemakaavaalueella sijaitseva K551 T2 -niminen kiinteistö RN:o 4:1669,753-419-4-1669). Koooset ovat tarjonneet kaupankohteesta 101.100 euroa. Sipoon kunta on hyväksynyt tarjouksen ja tontista on tehty kauppa 8.2.2013. Kaupan jälkeen kaupankohteessa on todettu hallintaoikeutta rajoittava laatuvirhe, josta tarkemmin edempänä.
Korvausvaatimus 20.220 euroa, joka tulee suorittaa hinnanalennuksena ja/tai vahingonkorvauksena, on suuruudeltaan sama kuin Sipoon kunnan KooosiIIe ehdottama sopimussakon määrä kauppakirjassa (K1, kohta 8). 4.2.2013 Koooset ovat ehdottaneet Sipoon kunnalle sopimussakon rnäärän alentamista 10.110 euroon (K5). Sipoon kunta ei ole suostunut ehdotukseen. Näin ollen Koooset katsovat, että korvauksen summa on Sipoon kunnan hyväksymä.
Kooosten tarjouksen hinta on heidän arvionsa kaupankohteen hinnasta. Arvion perusteena he ovat käyttäneet Sipoon kurinan antamia tietoja myytävästä tontista sekä olettamuksen siitä, että kaupan kohteessa ei ole laatuvirheitä, rasitteita tai rasituksia. Hinta-arvion määrittelyssä luotettiin myös siihen, että Sipoon kunta myyjänä on antanut KooosiIIe kaupankohteesta kaikki lakisääteiset kohteen arvoon vaikuttavat tarpeelliset tiedot ja ilmoittanut kaikki tärkeät seikat, mahdolliset virheet ja rasitteet mitään salaamatta.
Kooosilla olevien tietojen sekä vakiintuneen käytännön mukaan tonttien välisen kunnallistekniikan piti kulkea tontin rajalIa eikä kaupankohteena olevan tontin kautta. NäiIIä edellytyksillä sekä etukäteen varmistetulla tontin rasitteista ja rasituksista vapautta koskevalla ehdolla tarjous on tehty. Koooset ovat noúdattaneet huolellisuutta mahdollisten kaupankohteen virheiden selvittämiseksi.
Tarjoamansa hinnan ja tontin hinta-arvion oikeellisuuden varmistamiseksi, ennen sopimuksen allekirjoittamista, Koooset ovat muiden asioiden selvittelyn Iisäksi 31.12.2012 pyytäneet Sipoon kuntaa kirjallisesti vahvistamaan, että tonttiin ei kohdistu rasituksia tai rasitteita (K4). 8.1.2013 Sipoon kunta on vahvistanut, että tontti myydään rasituksista ja rasitteista vapaana. Myös kauppakirjassa on mainittu, että tontti myydään rasituksista ja rasitteista vapaana (K1, kohta 3). Kooosten kirjaIIisesta tiedustelusta huolimatta Sipoon kunta ei ole kertonut heille kaupan kohteen hintaan vaikuttavien alentavien tekijöiden olemassaolosta kuten myytävän tontin läpi kulkeneista naapuritonttien vällslstä kommunikaatioista, tontiIIe sijoitetusta rasitekaivosta (K6).
30.9.2013 annetun rakennuslupapäätöksen mukaan (K2) tonttia rasittaa ja sen rakennettavuutta rajoittavat tontin läpi kulkevat kunnallistekniikan putket ja tarkastuskaivo, joiden sijoituksen ansiosta Kooosten pihasuunnitelma jää toteuttamatta (K7). Putket ovat naapuritonttien vesi- ja viemärijärjestelmien käytössä. Uppoasennuksen ansiosta rasitteita olí mahdotonta havaita ja niiden vaikutusta tontin hintaan, tontin rakennettavuuteen ja pihasuunnitteluun mahdotonta huomioida hintatarjouksen tekovaiheessa.
Pääsuunnittelijan, vastaavan työnjohtajan ja maansiirtourakoitsijan arvion mukaan kyseinen jyrkkä rinnetontti on muutenkin rakennusteknisesti erittäin vaikea. Tontin maanpinnan alla olevan kallion lisäksi sen rakennettavuutta on vaikeutlanut muun muassa se, että KooosiIIe ei ole sallittu rakentaa tontiIIe kellaritaloa (naapuritontille on sallittu), eikä myöskään sallittu sijoittaa yksikerroksista valmistaloa vakiintuneen käytännön mukaan (pitkä sivu kadun suuntaisesti). Rakennuslupapäätös osoittaa, että kunnallistekniikan tantiIIe sijoittamisesta pihasuunnittelussa - ja rakentamisessa KooosiIIe aiheutuu huomattavia lisähaittoja ja lisäkustannuksia. Rakennuslupapäätökseen sisältyvän kielIon perusteena oleva rasite rajoittaa Kooosten hallintaoikeutta.
Huomautuksen tekeminen virheestä
Koooset klistävåt Sipoon kunnan väitteen siitä, että he eivät ole ajoissa tehneet huomautusta virheestä.
Sipoon kunnan rakennuslupa-asioista vastannut lupa-arkkitehti Susanna P. on vahvistanut useamman esitetyn valmistalomallin soveltuvuuden kaavamääräyksille ja asemakaava-alueelle,mutta Sipoon kunnan ilmoittamasta soveltuvuustarkastusvelvoitteestaan huolimatla ei ole vahvistanut talomallien soveltuvuutta Kooosten tontille . Puutteellisen ja harhaanjohtavan tiedon saamisen johdosta Koooset oyat tehneet Sipoon kurmalle kirjaIIisen huomautuksen kauppatilaisuudessa 8.2.2013 virallisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Muistiossa on ilmoitettu mahdollisesta kiinteistön virheestä, harhaanjohtavien, puutteellisten ja ristiriitaisten tietojen antamisesta (Ki5, muistio kauppakirjan liitteeksi). Kantajat oyat myös huomauttaneet väärin lasketusta sakon rnäärästä ja ehdottaneet kauppasopimuksen ehtojen kohtuullistamista (Ki6).
Maakaaren 2:17 §:n momentin tarkolttama laatuvirhe
Sipoon kunnan KooosiIIe myymässä kiinteistössä, joka oli rakentamaton rakennuspaikka, on MK 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe, sillä
1) kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu,
2) Sipoon kunta on myyjänä ennen kauppaa antanut KooosiIIe ostajina virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon ns. muusta klintelstön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan alettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) Sipoon kunta on myyjänä ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta KooosiIIe ostajina seIlaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuUavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan alettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) Sipoon kunta on myyjänä ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajien virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, jaka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
MK 2 luvun § 17 §:n 2 momentin mukaan ostajaIIa on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on alennainen, oikeus purkaa kauppa. OstajaIIa on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Päinvastoin kuin Sipoon kunta on tulkinnut, Koooset eívät pidä kiinteistön virheenä tontin huonoa rakennettavuutta. Koooset ovat kyllä väittäneet, että "Pääsuunnittelijan, vastaavan työnjohtajan ja maansiirtourakoitsijan arvion mukaan kyseinen jyrkkä rinnetontti on muutenkin rakennusteknisesti erittäin vaikea". Koooset eivät kuitenkaan ale vedonneet virheeseen tämän perusteella, vaan väite tarkoittaa, että rasitejohtojen aiheuttamien haittojen vaikutus korostuu vaikealIa tontilla.
Yksittäiset Iaatuvirheen perusteet
Peruste MK 2:17 § 1 kohta 1 (kiinteistö ei o/e ominaisuuksiltaan sovitun ka/tainen)
Klintelstön piti olla ominaisuuksiltaan sellainen, että Koooset saivat muokata piha-aluetta puutarhakseen näkemyksensä mukaan ilman rasitteiden aiheuttamia rajaituksia. Kiinteistökaupan jälkeen ilmeni kuitenkin, että kiinteistön käyttöä oli Sipoon kunnan toimenpitein Kooosten kannaita olennaisesti rajaitettu putkien sijoittamisella niin, että Koooset eivät voi rakentaa puutarhaansa suunnitelmiensa mukaiseksi.
Peruste MK 2: 17 § 1 kohta 2 (virheel/isen ja harhaanjohtavan tiedon antaminen)
Sipoon kunta on kiinteistön myyjänä antanut KooosiIIe kiinteistöstä harhauttavaa ja virheellistä tietoa seikaista, joilla on olennaista merkitystä heille. Esimerkiksi 8.2.2013 päivätyssä ja allekirjoitetussa kauppakirjassa (K1), jonka Koooset saivat tarkastettavakseen ennen kauppapäivää, on kohtaan 3 merkitty, että "kiinteistö myydään rasitteista ... vapaana ". Kauppakirjan luonnos, joka sittemmin allekirjoitettiin, oli laadittu Sipoon kunnan toimesta. Siten riskit kauppakirjan virheistä on tuomittava Sipoon kunnan vahingoksi, erityisesti kun otetaan huomioon, että kysymyksessä on tilanne, jassa vastapuolina ovat kunta ja yksityishenkilöt.
Kaupan valmistelussa oli Sipoon kunnan taholta ilmoitetlu KooosilIe, että vesi- ja viemärilinjat tuodaan kiinteistön rajalIe, josta kiinteistön ostajien pitää sitten amalia kustannuksellaan rakentaa linjat rakennukselleen saakka. Missään yhteydessä ei mainittu KooosilIe, että vesi- ja viemärilinjat oli jo ennen kiinteistökauppaa asennetlu kohdekiinteistön maankamaraan.
Kauppakirjan 6. kohdassa (K1, sivu 2)"Johtojen ym sijoittaminen" on kyse myyjän oikeudesta "asentaa kiinteistölle tarpeelliset johdot ja laitteet ja pitää niitä kunnassa". Tästä ei voi vetää johtopäätöstä, että sellaiset johdot olisi jo aiemmin asennettu sinne ennen kaupantekoa. Sopimuskohdan kaksi viimeistä lausetta kuuluvat: "Asennustöiden jälkeen myyjä an velvollinen saattamaan kiinteistön entiseen kuntoon. OstajaIIe korvataan edellä mainituista toimenpiteistä aiheutuva suoranainen vahinko." Nämäkin lauseet tukevat olettamaa, että asennuksia ei ole tehty, vaan että voivat tulla kysymykseen kaupan jälkeen. Kyseiset kaksi lausetta ovat tässä oikeudenkäynnissä sikäli merkityksellisiä, että jo yksin niiden perusteella Koooset ovat oikeutettuja saamaan kiinteistönsä halvemmalla, kuin mitä he ovat siitä maksaneet. Nyt he ovat maksaneet kiinteistöstä täyden hinnan, vaikka kiinteistöä rasitti heitä olennaisesti haittaavat vesi- ja viemärijohdot.
Lisäksi Kooosten ostamalle kiinteistölle oli upotettu viemärin tarkastuskaivo. Tämä kaivo ei sellaisenaan askarruttanut Kooosia, sillä heillä oli vanhalla kiinteistöllään ollut samannäköinen kaivo, jaka palveli yksinomaan kyseisen kiinteistön tarpeita ja joka ei rajoittanut heidän oikeuksiaan kiinteistön omistajina. He olisivat esimerkiksi voineet halutessaan siirtää tai poistaa kaivon. Näin ei ole nyt ostetun kiinteistön suhteen. Tämän seikan Koooset saivat kuitenkin tietää vasta kiinteistökaupan jälkeen.
Sipoon kunta on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta Kooosiille seIlaisesta kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta Sipoon kunta tiesi tai olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan alettaa vaikuttaneen kauppaan. Kooosilta salatun virheen vuoksi kiinteistö poikkeaa laadullisesti merkittävästi muista tarjousten perusteella myydyistä kiinteistöstä (V5 ja V1, liitteet - seitsemän muun tontin liittymiskohdat ja putkistot sijaitsevat myyjän lupauksen mukaisesti tontin rajalIa niin, ettei rasitteita muodostu, myyjän hakuohjeessa annetuista tiedoista ei poikettu).
Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin Sipoon kunnan kanssa on sovittu. Jos Koooset olisivat saaneet tietää siitä ennen kiinteistökauppaa, on hyvin todennäköistä, että he olisivat jättäneet kaupan Sipoon kunnan kanssa kokonaan tekemättä, Ainakaan he eivät olisi suostuneet maksamaan kiinteistöstä 101.000 euron kauppahintaa, vaan enintään 80.880 euroa. Maakaaren 2 luvun 17 § mukaan heillä on oikeus virheen perusteella erotuksen suuruiseen hinnanalennukseen.
Peruste MK 2: 17 § 1 kohta 3 (vaikuttavan ominaisuuden ilmoittamatta jättäminen)
Sipoon kunnan taholta ei kerrottu KooosiIIe ennen kaupantekoa, että kohdekiinteistön alapihalle oli asennettu aluetta palveleva, halki kiinteistön kulkeva ja maahan kaivettu putkilinja. Sen asennuksesta ei ollut muadostettu kiinteistöoikeudellista rasiteta, jonka olisi voinut lukea maarekisteristä. Siitä ei liioin ollut rasitesopimustakaan, jaka olisi voitu antaa KooosiIIe tiedoksi ennen kaupantekoa. Sipoon kunnan KooosiIIe antamista asiakirjoista (vastaajan todisteet V1, V2, V3, V8, Kg) puuttuu tieto rasitelinjan sijainnista.
Putkilinjasta ei kerrottu KooosiIIe ennen kauppaa. Siten he eivät voineet tietää sitä, että heidän ostamalla kiinteistöllä oli rajaita rajaIIe ulatluva useamman metrin levyinen kaistale, jota ei saa terassoida eikä edes istuttaa pensain. Kuitenkin Koooset olivat suunnitelleet pihansa rakentamista pihasuunnitelman mukaan (K7). Nyt täma ei ole sallittua pihan alle asennettujen putkien johdosta.
Sipoon kunnan tekninen virasto on suunnitellut ja rakentanut kyseisen putkilinjan. Siten on riidatonta, että Sipoon kunta on MK 2:17 § 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalIa tiennyt tai pitänyt tietää sen toimesta asennetuista kiinteistön käyttöä rajaittavista laitteista eli putkista ja kaivosta. Laitteiden vaikutus oli niin alennainen, että Sipoon kunnan olisi myyjänä tullut oma-aloitteisesti kertoa siitä KooosilIe.
Kauppakirjan kohta 6 § ja siinä viitattu MRL 161 §:n lauseke myyjän oikeudesta sijoittaa yhdyskuntateknisiä laitleita ei vastaa sitä, että tontin myyntihetken laadusta olisi annettu totuudenmukaista tietoa.
Myös sallittujen talomallien kohdalla Sipoon kunta on ennen kaupantekoa pyrkinyt antamaan KooosiIIe kaupankohteen laadusta harhaanjohtavan tiedon markkinaimalla kohdetta vastoin hyvää tapaa paremmanlaatuisena kuin se todellisuudessa on. Sipoon kunta on vastaajana tässä asiassa väittänyt, että "kellaritalon ja yksikerroksisen tasamaan talon rakentaminen ei ole alueen asemakaavamääräysten mukaista, sillä kerrosluku on kaavassa määrätty" (V2, asemakaava). Tasamaan talomallien soveltumattomuudesta tontiIIe Sipoon kunta on kuitenkin tiedottanut KooosiIIe vasta kaupanteon jälkeen. Sipoon kunta on myös esittänyt, että kimteistön tavanomaisesta poikkeavan laadun vuoksi tontiIIe rakentaminen voisi edellyttää kaavamääräyksistä poikkeamista. Tämä suositus kaavamääräyksistä poikkeamiseen on Kooosten mielestä outoa. Joka tapauksessa Sipoon kunnan ollsi pitänyt tuoda seikka esille ja kiinnittää siihen Kooosten erityistä huomiota ennen kauppaa myyjän ilmoitusvelvollisuuden puitteissa.
Peruste MK 2: 17 § 1 kohta 4 (havaitun virheellisen käsityksen oikaisematta jättäminen)
Koooset ovat aktiivisesti, myös sähköpostin välityksellä, kysyneet kaupan kohteesta. Tuolloin Sipoon kunnan edustajille on täytynyt käydä ilmi, että kantajat suunnittelevat kiinteistön pihan rakentamista tavalIa, jota Sipoon kunnan eli myyjän taholla ei tultaisi hyväksymään alueelle asennettujen johtojen ja kaivon johdosta. Tästä huolimatta Kooosia ei ole ennen kaupantekoa valistettu piharakentamiseen liittyneistä
vääristä käsityksistä sen suhteen, mikä tulisi olemaan kohdekiinteistöllä sallittua ja mikä vuorostaan ei. Siten Kooosilla on myös tämän kohdan nojalIa oikeus katsoa, että heidän ostamansa klinteistö on ollut virheellinen ja että heille aiheutuu virheestä haittaa eli vahinkoa, kun he eivät voi rakentaa pihaansa suunnitelmansa mukaiseksi.
Kooosten tarkastusvelvollisuuden täyttärninen
Sipoon kunnan väite siitä, että Koooset olisivat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa, on perusteeton.
Tarkastusvelvollisuuden täyttämiseksi mm. mahdollisten rasitteiden selvittämiseksi Koooset ovat huolellisesti tutustuneet kaikkiin vastaajan antamiin tietoihin ja asiakirjoihin, jotka ovat:
- rakentamistapaohje (V3), erittäin tarkasti K551 T2 kiinteistöä koskevassa osassa
- asemakaavamääräykset (V2, asemakaava 44 sivua)
- tarjouslomake (V6, tonttitarjouslomake)
- tanttien hakuohje 2012 (K9)
- Anna-Leena R. lähettärnät Kooot (V8)
Kaikkien em. tietolähteiden perusteella on todettu, että kaupankohde on rasitteista vapaa. On kiistatonta, että näistä asiakirjoista puuttuu tieto myytävälle kiinteistölle K551 T2 ennen kauppaa perustetusta rasiteoikeudesta ja rakennetusta putkilinjasta.
17.9.2012 Koooset ovat suorittaneet myytävän kiinteistön
tavanomaisen tarkastuksen (kantajan näyttö K18, K551 T2 tontin tarkastuksen valokuva 17.9.2012). Päinvastoin kuin Sipoon kunta väittää, rasitelinja ei ole näkynyt maastossa. Maanalaisen vesi- ja viemärilinjan havaitseminen ja paikallistaminen tavanomaisessa tarkastuksessa ilman teknisten laitteiden käyttöä on mahdotonta sääolosuhteista riippumatta. Sipoon kunnan työntekijät ovat 14.11.2013-18.11.2013 välisenä aikana tapahtuneiden asennustöiden yhteydessä etsineet vesi- ja viemärilinjan Iiittymiskohdat teknisten laitteiden avulla. On todettu johtokartasta poikkeava vesijohdon sijainti - 1 metri kauempana ja 1/2 metriä syvemmällä (kantajan todiste K 17, rasitejohdon etsintä, kirjeenvaihto ongelmista). Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostajilla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Kooosten tarkastusvelvollisuuden täyttämisen näyttönä on heldän kannaita tärkelden asioiden varmistamiseksi Sipoon kunnalle 31.12.2012Iähetetty kysely (K4 ja V9, 16 kysymystä sisältävä kysymyslista). Tarkoituksena oli saada Sipoon kunnalta kirjaIIinen vahvistus, että myytävään kiinteistöön ei liity käyttö- ja hallintarajoituksiin, mahdollisiin rasitteisiin ja rasituksiin yrns. liittyviä riskejä.
Osoituksena tarkastusvelvollisuuden täyttämisestä on myös se, että Koooset ovat 4.2.2013 lähettäneet huomautuksen kauppakirjan virheestä. Huomautuksen johdosta 27.020 euroa sakkoa on alennettu 20.020 euroon (K16, huomautus väärin lasketusta sakon määrästä ja ehdotus kauppasopimuksen ehtojen kohtuullistamisesta).
Sipoon kunnan web-sivuillaan antaman tiedon mukaan ennen talopaketin hankintaa on varmistettava talopaketin soveltuminen tontilIe. Tarkastusvelvollisuuden täyttämiseksi Koooset ovat ennen kauppaa esittäneet Sipoon kunnalle erilaiset valmistalomallit ja antaneet linkit valmistajien sivuille.
Hinnanalennuksen ja vahinqonkorvausvaatimuksen määrien perusteet
Kantajat eivät olisi maksaneet tontista enempää kuin 80.880 euroa, jos he olisivat tienneet tontilla olevasta johdosta. Tällä perusteella kantajat vaativat yhä ensisijaisesti kauppahinnan alentamista 20.220 euroila. Summa perustuu vuorostaan hypoteesiin, että kantajat olisivat ehkä sittenkin saattaneet ostaa tontin kyseiseen alempaan hintaan, vaikka kaupan solmiminen onkin epätodennäköistä, jos kantajiIIe olisi ennen kauppaa kerrottu tontilla olevasta johdosta.
Siltä varaita, että käräjäoikeus, vastoin kantajien vakaata kasitystä, hylkäisi kauppahinnan alentamista koskevan vaatimuksen, tai
hyväksyisi kyseisen ensisijaisen vaatimuksen vain osittain, ovat kantajat esittäneet toissijaisen vahingonkorvausvaatimuksen. Jälkimmäistä vaatimusta on edellä määrältään täsmennetty 14.443,50 euroksi. Täsmennystä perustellaan seuraavilla tosiseikoilla:
Sipoon kunnan rakennusvalvontapäällikkö Ulla-Maija U. on 13.4.2015 Timo K.lIe lähettämässään sähköpostiviestissä (K.29) ilmoittanut, että johtolinjan rajoitealue on asemakaavassa yleensä "6 metriä eli 3 metriä putkitinjan molemmin puolin." Viestistä ilrnenee, että ei ole suositeltavaa istuttaa 6 metriä leveäIIe kaistaleelle eli 3 metrin etäisyydelle putkilinjan keskipisteestä, sillä jos putkilinja joudutaan kaivamaan esille, pulden ja pensaiden juuret vahingoittuvat, mistä vuorostaan on haittaa kyseisiIIe kasveilIe. Kun harkitaan putkilinjasta kantajiIIe aiheutuvaa haittaa, on laskennassa siksi otettava huomioon 6 metriä leveä kaistale, jolle ei pidä istuttaa pensaita saati puita.
Tontin pinnan alla kulkevan putkilinjan kokonaispituus kantajien tontilla on 25 metriä. Kun tämä pituus kerrotaan edellä mainituIIa 6 metrin levyisellä kaistaleella, jolle osin ei saa ja osin ei ole suositeltavaa istuttaa puita ja pensaita, saadaan pinta-alaksi, johan putkilinja vaikuttaa tontilla haitallisesti kaikkiaan 150 m2.
Kantajien Sipoon kunnalta astaman tontin kokonaispinta-ala on 1.050 m2. Toteutunut kauppahinta oli 101.100 euroa. Kaupan toteutunut neliöhinta on siten 96,29 euroa/m2. Kun tämä kerrotaan 150 m2:lIä, saadaan tuloksi 14.443,50 euroa.
Kantajat eivät putkilinjan takia voi hyödyntää tonttinsa aluetta edellä mainitun 150 m2:n asalta puutarhasuunnitelmastaan (K7, K30 ja K31) ilmenevällä, haluamallaan tavalIa. Pihan rakentamisessa on jouduttu huomioimaan ja joudutaan huomioimaan tulevaisuudessa vesi- ja viemärilinjan asettamat rajaitukset. Rasitealueelle ei ole pystytetty kivimuuria, ei ole istutettu puita tai korkeita pensaita, ei ole tehty polkujen laatoitusta.
Toisena kantajana oleva Irina Kooonen tulee pääkäsittelyssä todistelutarkoituksessa kertomaan tarkemmin niistä haitoista, jolta rajoitusalueesta aiheutuu puutarhan rakentamiselle. Hänen kuulemisensa ajaksi, esityksensä havainnollistamiseksi, olisi suotavaa saada käräjäoikeuden pääkäsittelyssä käyttöön ns. videotykki, johon liitettävällä kannettavalla tietokoneella Irina Kooosen konkreettiset suunnitelmat voidaan havainnollistaa.
VASTAAJAN VAATIMUKSET
Vastaaja Sipoon kunta vastustaa kannetta ja vaatii, että kanne jätetään tutkimatta käräjäoikeuden puuttuvan toimivallan takia.
Mikäli kanne kuitenkin tutkitaan, se tulee ensisijassa kokonaisuudessaan hylätä koska vaatimukset on esitetty liian
myöhään. Toissijaisesti se tulee hylätä koska mitään vaikuttavaa virhettä kiinteistässä ei ole tai virhe on ainakin jäänyt kantajien vastuuIIe heidän laiminlyötyä tarkastusvelvollisuutensa.
Kantajat Irina ja Timo Kooonen on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan Sipoon kunnan oikeudenkäyntikulut asiassa laillisine korkoineen lukien 30 päivää käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
VASTAAJAN PERUSTELUT
Vastaajan käsitys tapahtumain kulusta
Taasjärvi II:n asemakaava on hyväksytty Sipoon kunnanvaltuustossa ja tuli lainvoimaiseksi 9.5.2011. Asemakaava-alueen sitoviksi asernakaavassa tarkoitetut rakentamistapaohjeet valmistuivat 24.8.2011. Molemmat ovat julkisia tietoja ja ne ovat olleet saatavilla Sipoon kunnan internet-sivuilla alusta lähtien.
Sipoon kunta järjesti Taasjärvi II:n asemakaava-alueen toisen vaiheen tanttien tarjouskilpailun 17.9.-5.10.2012 välisenä aikana. Tarjouskilpailun ehtojen mukaan tässä asiassa tarkoitettu tontti myytäisiin eniten tarjonneelle, vähimmäishinnan ollessa kuitenkin 90.000 euroa. Tarjouspyyntö on julkaistu Sipoon kunnan internet-sivuilla 17.9.-5.10.2012 kohdetietoineen sekä yhteystietoineen niistä henkilöistä, joilta tontteihin liittyviä muita seikkoja voi tiedustella (V1, myynti-ilmoitus kunnan internet-sivuilla).
Asemakaava (V2, asemakaava ja kaavaselostus Iiitteineen) ja alueen sitova rakentamistapaohje (V3) ovat olleet tarjouspyynnössä suorina linkkeinä mukana. Asemakaavaan on merkitty muun muassa tonttien istutettavat alueet, joilIe ei saa rakentaa. Rakentamiseen vaikuttavat olennaiset tiedot ovat siten olleet tontelsta kiinnostuneiden tarjoajien käytettävissä ennen tarjousten jättämistä.
Myynti-ilmoituksessa olivat olleet tiedot myös rakentamisen ja kunnallistekniikan vastuuhenkilöistä, joilta on voinut tiedustella niihin liittyviä tietoja.
Myynti-ilmoituksessa mainitusti alueen kunnallistekniikka on valmistunut syksyllä 2012. Kunnallistekniset rakenteet olivat tonttien myyntivaiheessa selvästi tontilla maanpinnassa nähtävissä. Sääolosuhteet eivät ole estäneet rakenteiden näkymistä, sillä ensilumi on satanut huomattavasti tarjouksen jättöaikaa myöhemmin (V4, ate ilmatieteenlaitoksen julkaisemasta talvisääkoosteesta 2012-2013). Kunnallistekniikan sijainti tontin takaosassa on siten ollut tarjoajien havaittavissa ennen tarjouksen tekemistä.
Kunnallistekniikka ts. vesijohto- ja viemärilinja sijaitsee korttelissa 551 tonttien takaosassa asemakaavan mukaisella istutettavalla alueella
noin viiden metrin etäisyydellä tontin takarajasta (V5, johtokartta). Tämä vesihuoltolinja palvelee naapuritonttien lisäksi myös nyt kysymyksessä olevaa tonttia. Tärnån lisäksi tontilta on vain tälle tontiIIe rakennettavaa rakennusta palveleva talokohtainen liittymä (K6, kaivo ja venttiiii).
Koooset tekivät tontista 2 tarjouksen määräaikaan 5.10 .2012 mennessä (V6, kantajien tarjous). Kunta on päättänyt myydä kohteen KooosiIIe 17.10.2012 heidän tekemänsä tarjouksen perusteella (K8).
Kunnan rakentamisasioista vastauksia antava yhteyshenkilö an vastannut Kooosten kysymyksiin sähköpostikirjeenvaihdossa 2.-12.12.2012 kertoen asemakaavamääräysten merkityksestä tontilla ja kehottanut Kooosia ottamaan pääsuunnittelijan avukseen (V7, sähköpostiketju 2.-12.12.2012).
Sipoon kunta antoi KooosiIIe vielä uudelleen 14.12.2012 sähköpostitse tiedat siitä, kuka Sipoon kunnassa vastaa heidän esittämiinsä kysymyksiin ja linkit asemakaavaan ja rakentamistapaohjeisiin (V8, Tima KoooselIe lähetetty sähköposti tonttiin liittyvistä tiedoista ja yhteystiedoista). .
Timo Kooonen tiedusteli 31.12.2012 ennen kauppakirjan allekirjoittamista tonttiin ja kauppaan liitlyviä asiakirjoja, muun muassa tiedat kunnallistekniikasta. Pyydetyt asiakirjat on toimitettu KooosiIIe 23.1.2013 (V9). Toimitettuihin asiakirjoihin sisältyi johtokartta, josta ilmenee johtojen sijainti tontin takaosassa.
Kaikille ostajille kunta toimitti mallikauppakirjan, johan myös Kooosten kanssa allekirjoitettu kauppakirjan teksti pohjautuu (V10). Koooset ovat vastanneet ehdotukseen sähköpostllla (K5).
Koooset ovat selvittäneet haluamansa tiedot tantista ennen kaupantekoa.
Ennen kauppaa Koooset ovat selvittäneet edelleen rakennuslupaviranomaisen alustavia kantoja aikomiinsa talopakettivaihtoehtoihin ja rakennuslupa-asioista vastannut Susanna P. on 28.1.2013 lähettänyt vastauksessaan myös periaatepiirroksen mahdollisuudesta vähäisenä pidettävään poikkeamaan kellarirakentamisessa (V11).
Sipoon kunta ja kantajat tekivät kaupan 8.2.2013 Sipoon kunnan Massbyn kylässä sijaitsevasta K551 T2 -nimisestä kiinteistöstä 4:1669, jaka muodostaa asemakaavan mukaisen tontin nro 2 korttelissa 551 (V2, asemakaavan ote tontista asemakaavamääräyksineen; K2 ja V12, lopullinen kauppakirja).
Sittemmin kantajat ovat hakeneet rakennusluvan ja ovat saamansa rakennusluvan (V13) perusteella rakentaneet/rakennuttaneet tontiIIe asuinrakennuksen.
Kantajien vaatimusten tutkimatta jättäminen käräjäoikeuden puuttuvan toimivallan takia
Koooset ovat asian kirjeenvaihdossa korjanneet Sipoon kunnan väärinkäsityksen todeten, että vaatimukset eivät perustu Kooosten vaikeaksi katsomaan tontin rakennettavuuteen. Kanteen kirjallisessa kehittelyssä on tullut selväksi, että peruste Kooosten alusta lähtien on ennen kaikkea yhdyskuntateknisten laítleiden sijainti tontilla ja siitä mahdollisesti johtuvat vahingot. Tätä varmentaa vielä se, että Koooset korostavat. että lakisääteinen korvausoikeus (MRL 161 §) on peruste hinnanalennukselle.
MRL 161 §:n mukaan:
Kiinteistön omistaja ja haItija an velvallinen sallimaan yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevan johdon sijoittamisen omistamalleen tei hallitsemalleenalueelle.jollei sijoittamista muutoin voida järjestää tyydyttävästi ja kohtuullisiin kustannuksin. Sama koskee johtoihin liittyviä vähäisiä laitteita, rakennelmia ja laitoksia. Johtoa tai .muuta laitetta ei saa rakentaa niin, että vaikeutetaan alueen kaavoitusta tai kaavan toteuttamista. Jollei sijoittamisesta ole sovittu kiinteistön omistajan ja haltijan kanssa, sijoittamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Sijoittamisesta päätettäessä on on kiinnitettävä huomiota siihen, ettei kiinteistölle aiheudu tarpeetonta haittaa.
Sopimus 1 momentissa tarkoitettujen laitteiden sijoittamisesta sitoo myös kiinteistön uutta omistajaa ja haItijaa.
Kiinteistön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada korvaus 1 momentissa tarkoitetun johdon tai muun laitteen sijoittamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta. Jollei korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.
Tässä tapauksessa Sipoon kunta on sijoittanut johdot omistamalleen alueelle paikoilleen ennen kauppaa, kuten tarjouspyynnössä mainitaan (V1, sivu 1).
Alueen kunnallistekniikka on valmistunut syksyllä 2012.
Lisätietoja alueen kunnallislekniikasta antaa Risto H. puh. 09 23536871, etunimi@sukunimi@sipoo.fi.
Lisäksi osapuolten kauppakirjan 6. kohdan mukaan myyjällä on oikeus sijoittaa edellä mainitut johdot kunnallistekniikka kiinteistölle. Kauppakirjan samassa kohdassa olevasta korvausehdosta huolimatta kantaja on nyt vaatimassa niiden sijoittamisesta hinnanalennusta ja korvausta suoraan kanteella.
Maankäyttö-ja rakennuslain (MRL) 161 §:n ja 161 a §:n mukaisesti johtojen sijoittaminen kiinteistön alueelle on sallittua. Tässä tapauksessa sijoittaminen on tehty jo ennen kauppaa. Sijoittaminen sitoo uutta omistajaa. Sanottujen säännösten ja kauppakirjan ehdon mukaan kiinteistön omistajalle johdoista (sekä niitä asennettaessa että huollettaessa) aiheutuvat vahingot korvataan sopimuksen mukaan. Jos sopimus ei määritä korvauksia riittävän tarkasti, eivätkä osapuolet sovi asiaa, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa menettelyssä.
MRL 161 §:ssä oleva määräys siitä, että "jollei korvauksesta sovita, asia ratkaístaan lunastuslain mukaisessa menettelyssä" tarkoittaa sitä, että nimenomaan menettelyn tulee olla lunastuslain mukainen. Siksi asiaa ei voida ratkaista ensimmäisenä asteena käräjäoikeudessa vaan lunastuslain mukaisessa menettelyssä. Lunastuslain 3 luvun mukaan toimituksesta huolehtii maanmittauslaitos/lunastustoimikunta.
Koooset katsovat, että kyse olisi myyjän kaupan vastuusta vaikka lunastuslaki tulisikin sovellettavaksi lunastusmenettelyssä. KKO on käsitellyt vastaavanlaista eri oikeusohjeiden soveltumisen rajanvetoa ratkaisussaan 2003:59. Ratkaisun perusteluissa on lain esitöihin (HE 1/1981 vp sivut 3 ja 6) viitaten katsottu, että asian ratkaiseminen ei kuulu yleisen tuomioistuimen toimivaltaan: Korvausasia voisi olla vain poikkeuksellisesti yleisen tuomioistuimen ratkaistava, ja vain, jos osaksikaan ei jouduta ottamaan huomioon lunastuslakia.
Koooset eivät ole ennen kannetta tehneet mitään kaupanvastuuseen perustuvia reklamaatioita tai vaatimuksia kaupan kohteen väitetyn virheen perusteella. Sen sijaan he ovat heldän kirjaIIisina todisteina esitetyistä sähköposteista ilmenevällä tavalIa keskustelleet rakennuslupaviranomaisen kanssa erilaisista rakentamiseen liittyvistä seikoista huomauttamatta siinäkään yhteydessä, että kaupan kohteessa olisi myyjän vastattava virhe. Tämäkin viittaa siihen, että asian ydin ei ole tosiasiallisesti kauppa, vaan se, aiheutuuko heille korvausoikeutta johtojen sijoittamisesta.
Siitä huolimatta, että kantajat ovat vaatineet korvausta hinnanalennuksen ja/tai vahinqonkorvauksen muodossa, on siis tosiasiallisesti kyse johtojen sijoittamisesta maksettavista korvauksista. Niistä käräjäoikeudella ei ole asiallista toimivaltaa määrätä eivätkä osapuolet voi myöskään sopia, että asia ratkaistaisiin yleisessä tuomioistuimessa. Kooosten vaatimukset tuleekin tämän vuoksi jättää tutkimatta.
Huomautusta vaatimuksineen ei oie tehty kohtuullisessa ajassa
Mikäli käräjäoikeus kuitenkin tutkii asian, on ensi sijassa otettava huomioon, että Koooset eivät ole huomauttaneet ja esittäneet vaatimusta väittärnästään virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ovat kyseisen seikan havainneet tai heidän olisi pitänyt se havaita.
Kauppa on tehty 8.2.2013. Sipoon kunnan tiedossa ei ole, että Kooooset olisivat ennen kanteen vireiIIe panoa huomauttaneet Sipoon kunnalle, että kaupan kohteessa olisi virhe, josta sille esitettäisiin vaatimuksia. Koooset ovat rakennuslupaviranomaisen ja kaavoituksesta vastaavien kanssa käymässään kirjeenvaihdossa kyllä pyrkineet siihen, että tontille rakennettaisiin asemakaavamääräyksistä ja sitovista rakentamistapaohjeista poikkeava rakennus. Tätä kirjeenvaihtoa ei kuitenkaan ale pidettävä huomautuksena virheestä kaupan kohteessa, elvätkä kirjeet ole sisältäneet vaatimuksia kaupan vastuusta.
Väite kaupan kohteen virheellisyydestä vaatimuksineen on tehty kanteen vireiIIe panolla yli vuosi kaupan jälkeen. Ottaen huomioon kaupan kohteesta ennen tarjouksen tekemistä ja ennen kaupan tekemistä käytettävissä olleet tiedot, ostajan tarkastusvelvollisuus ja kohteeseen perehtyminen ennen kauppaa ja sen jälkeen, maakaaren 25 §:n mukaista huomautusta vaatirnuksineen ei ole tehty sanatun lainkohdan mukaisessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheeksi väitetty seikka on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.
Kaupan kohteessa ei ole hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä
Sipoon kunta ei ole kiinteistön myyjänä tai muussakaan ominaisuudessa salannut Kooosilta kiinteistön kaupasta päättämiseen tai sen ehtoihin vaikuttavia tietoja.
Sipoon kunta ei ole antanut tontteja myytäessä harhaanjohtavaa tai virheellistä kiinteistön kaupasta päättämiseen tai sen ehtoihin vaikuttavaa tietoa.
Kooosilla ei ole oikeutta vedota sellaisiin seikkoihin kaupan kohteessa, jotka he ovat kaupan kohdettatarkastettaessa voineet havaita.
Kooosen myyjän salaamaksi väittämä seikka, kunnallistekniikan sijainti tontin takaosassa, ei rajoita tontin hallintaa, etenkään siten, että olisi olemassa hinnanalennusperuste. Kanne on kokonaisuudessaan perusteeton.
Vaadittu kauppahinnan alentaminen
Myyjän vastuu kiinteistönkaupassa
Kaupan kohteessa ei ole maakaaren tarkoittamaa virhettä, jonka perusteella kauppahintaa olisi alennettava. Kooosilla on heille annettujen tietojen ja maakaaren 2:22:ssä säädetyn tarkastusvelvollisuuden nejalla ollut kaupan kohteesta riittävät ja oikeat tiedot kaupankohteesta ennen kaupasta päättämistä. Kooosilla ei ostajina ole oikeutta esittää vaatimuksia sellaisen kiinteistön vian tai ominaisuuden perusteella, jaka heidän olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa.
Koooset ovat tarkastuksessa voineet havaita sekä kunnallistekniikan sijainnin että muut kaupan kohteen fyysiset ominaisuudet. Asiakirjoista
on ilmennyt selvästi, millainen rakentaminen on asemakaavan mukaan mahdollista. Kooosia on myös erikseen kehotettu selvittämään suunnitteluun vaikuttavia asioita suunnittelun asiantuntijaa apuna käyttäen.
Koooset perustelevat MK 2:17 § 1 kohta 1:lIä otsikoitua vaatimustaan sillä, että klinteistön olisi pitänyt olla sellainen, että he saavat muokata piha-aluetta näkemyksensä mukaan ilman rajoituksia rasitteista, joiksi he nyt katsovat tontin reunassa rannan puolella kulkevat johdot ja kaivon.
Sipoon kunta ei ole tiennyt tällaisesta Kooosten toiveesta. Tarjouspyyntöaineiston, tarjouksen tai kauppakirjan ehtoihin ei ole kuulunut oikeus piha-alueen muokkaukseen Kooosten suunnittelemalla tavalIa. Sekä rakennuksen rakentaminen että piha-alueen
tateuttaminen on sallittua rakennusluvan ehtojen mukaisesti. Kauppaa tehtäessä myyjä, ei edes kunta, ei ole oikeutettu sitoutumaan kaupassa tietyn sisältöiseen rakennuslupaan. Lupien käsittely on yksityisoikeudellisista sopimuksista täysin erillistä lakiin perustuvaa lupamenettelyä. Johtojen sijainti istutusalueella ei myöskään estä puutarhaistutuksia kokonaisuudessaan, vaikka rakennusluvassa on rajaitettu puiden ja suurten pensaiden istutusta johtoalueelle. Kaavassa istutusalueeksi merkitty alue on tarkoitettu istutuksia varten, ei rakentamista edellyttävällä tavalIa terassoitavaksi.
Koooset eivät tiettävästi ole hakeneet lupaa nyt esittämälleen pihasuunnitelmalle. Sikäli kuin piirustuksista on ilman tarkempaa tutkimista selvitettävissä, pihasuunnitelman toteuttamiselle ei liene estettä Koooset eivät ole osoittaneet johdoista olevan mitään hatttas kyseisen suunnitelman toteuttamiselle.
Koooset perustelevat MK 2:17 § 1 kohta 2:lIa otsikoitua vaatimustaan sillä, että heille ei ole kerrottu, että " ... vesi ja viemärilinjat ali jo ennen kiinteistökauppaa asennettu kohdekiinteistön maankamaraan".
Sipoon kunta on tarjouspyyntöaineistossa (V1, sivu 1) kertonut kunnallistekniikan jo valmistuneen alueelle ja yhteystiedot henkilölIe, jolta lisätietoja kunnallistekniikasta on saatavissa. Kuten Koooset lausumassaankin sanovat, he ovat havainneet kaivon ("ei sellaisenaan heitä askarruttanut") ja lisäksi maastossa ilmenneestä johtoalueesta olisi pitänyt havaita johtojen sijoittaminen. Näin ollen Kooosten väite on virheellinen
Koooset perustelevat MK 2:17 § 1 kohta 3:lla otsikoitua vaatimustaan sillä, että ei ole kerrottu, että " .. kohdekiinteistön alapihalle oli asennettu aluetta palveleva, halki kiinteistön maahan kaivettu putkilinja. "
Maastassa ilmenneestä johtoalueesta olisi joka tapauksessa pitänyt havaita johtojen sijoittaminen, mikäli Koooset eivät ole saaneet heille lähetettyjä tetoja.
Koooset perustelevat MK 2:17 § 1 kohta 4:lIa otsikoitua vaatimustaan sillä, että Sipoon kunnan olisi pitänyt heidän tiedusteluistaan päätellä,
että he aikovat rakentaa tavalIa, jota "myyjän taholta" ei tulla hyväksymään. Tällaista ei voi päätellä mistään Kooosten tiedusteluista. Sipoon kunta ei ole sitoutunut tietynlaiseen piharakentamiseen eikä sitä ole ennen kauppaa siltä edellytettykään.
Tietynsisältöinen rakennuslupa ei ole ollut kaupan solmimisen ehto. Kiinteistökaupan osapuolet, rnyöskään kunta, eivät voi rakennuslupaviranomaista sitovasti sopiakaan luvan sisällöstä. Myyjän kaupan vastuuta ei voi perustaa siihen, miten lupaviranomaiset ratkaisevat lupahakemukset. Myyjä ei ole sitoutunut takaamaan, että muunlainen kuin asemakaavan, rakentamistapaohjeiden ja hyväksyttyjen piirustusten mukainen rakentaminen kaupan kohteessa voitaisiin toteuttaa. Kauppakirjassa on (V12, kohta 5) päinvastoin sovittu, että asuinrakennuksen rakentamisessa tulee noudattaa asemakaavaa, rakennustapamääräyksiä ja hyväksyttyjä piirustuksia.
Rakennuslupa ei myöskään käytännössä ole Kooosten vahingoksi ristiriidassa asemakaavan, rakentamistapaohjeen tai kaupan ehtojen kanssa. Kunnallistekniikan sijainti ei ole virhe kaupan kohteessa.
Kunnallistekniikan rakentaminen ja sijoitus
Tarjouspyynnössä on ilmoiteUu, että kunnallistekniikka on valmistunut kohdealueelle syksyllä 2012, siten jo ennen tarjouskilpailun järjestämistä. Sen rakenteiden sijainti on ollut tarjouskilpailun aikaan lumettomassa maastassa nähtävissä. Sen kaivuulinjan näkyminen tarjouskilpailun aikaan ilmenee myös kantajien yhdestä (sinänsä epäselvänä kopioituneesta) valokuvasta (K18). Kaikkien tarjoajien velvollisuus on ollut tutustua kohteeseen ennen tarjouksen jättämistä. Jos Koooset eivät ole sitä tehneet, heidän on itse vastattava laiminlyöntinsä seurauksista.
Kiinteistörekisteriin merkittävien tietojen tyhjentävä luettelo on kiinteistörekisteristä annetun lain 7 §:ssä ja kiinteistörekisteriasetuksessa. Kiinteistötoimituksessa tai sitä vastaavassa menettelyssä perustetut rasitteet merkitään kiinteistörekisteriin. Rasitteella tarkoitetaan muun kiinteistön kuin kiinteistön omistajan oikeutta käyttää kiinteistöä esimerkiksi omalle kiinteistölleen kulkemiseen. Tässä tapauksessa Kooosten kiinteistöllä sijaitsevat johdot palvelevat muun muassa heidän omaa kiinteistöään. Kunnallisteknisten laitteiden sijoittaminen kiinteistölle ei myöskään perustu kiinteistö- tai sitä vastaavaan toimitukseen, vaan kunnan velvollisuuteen järjestää kunnallistekniikka asemakaava-alueille palvelemaan tulevaa kaavan mukaista käyttöä.
Kiinteistörekisteriin ei merkitä tietoja, joista muu viranomainen pitää luetteloa. Kunnallistekniikkaan kuuluvien johtojen sijainti ilmenee Sipoon kunnan ylläpitämistä johtokartoista.
Näiden syiden vuoksi tässä tapauksessa (kuten yleensäkään) kunnallistekniikan johtaja ei ole rasitteena merkitty kiinteistörekisteriin. Kauppakirjan 3. kohdassa mainituilla rasitteilla tarkoitetaan juuri kiinteistörekisteriin merkittäviä rasitteita.
Koooset ilmoittavat haastehakemuksessaan, että heillä on ollut tieto, että kunnallistekniikka kulkisi Iontin rajalIa. Sipoon kunnaIla ei ole tietoa, mistä tällainen tieto olisi tullut. Sipoon kunta kiistää antaneensa KooosiIIe sellaista tietoa. Koooset väittävät lisäksi, että kunnallistekniikan sijoittaminen tontin rajaIIe kadun viereen olisi vakiintunut käytäntö. Ensisijaisesti johdot pyritäänkin sijoittamaan katujen ja teiden varsilIe. Tämä ei kuitenkaan aina ole kustannustehokkaasti mahdollista. Kuten tässäkin tapauksessa alueen asemakaava-aineistosta ilmenee, esimerkiksi viereisen aiemmin asemakaavoitetun alueen jo toteutettua kunnallistekniikkaa ei kaikilta osin ole sijoitettu tanttien rajaIIe tai kadun viereen (V2, asemakaavaselosteen liite 4, putket ja johdot). Kun Koooset katsovat, että tästä todisteesta ilmenisi johtojen sijainti asemakaavan muilla kuin heidän ostamallaan tantiIla, kyseessä on erehdys. Vain jo aiemmin valmistuneen toisen asemakaava-alueen johdot näkyvät, Nyt kyseessä olevaa kaavaa laadittaessa johtoja ei vielä ollut sijoitettu mihinkään, joten niitä ei siinä vaiheessa ole voitukaan merkitä karttaan.
Tässä tapauksessa tontin ominaisuuksista johtuu, ettei johtoja ole voitu sijoitlaa tienvarteen. Linja jouduttiin sijoittamaan korttelin 551 tanteilIe, koska se oli maaston topografian vuoksi välttämätöntä. Vesiputkien toimivuuteen tarvitaan viettoa, mikä ei olisi onnistunut muutoin kuin toteutetulla sijainnilla. Mikäli putkilinja olisi rakennettu tontin takarajalIe, se olisi aiheuttanut huomattavia lisäkustannuksia ja suurta pengertämistä, mikä olisi vaikeuttanut myös kyseistä tonttia.
Sipoon kunta ei ole luvannut, että kunnallistekniikka kulkee kohteen rajaa pitkin. Se ei ole myöskään salannut tietoa, etenkään tarkoituksellisesti, johtojen rakenteet ovat olleet tontilla myös nähtävissä. Koooset ovat mahdollisesti ovat käsittäneet väärin hakuohjeen (K9) maininnan kunnallistekniikan rakentamisesta kiinteistön rajalIe. Kunnallistekniikka sinänsä rakennetaan aina tarkoituksensa mukaisesti taloon saakka. Hakuohjeen maininnalIa tarkoitetaan, että kunta rakentaa sen tontin rajaan saakka sekä tonttiliittymän, joista toimenpiteistä tontin ostajalta peritään maksuja. Liittymästä lähtien johtojen rakentamisen tulee tapahtua kiinteistön omistajan vastuuIIa ja kustannuksella. Se, että kunta rakentaa tonttiliittymään saakka, johtuu siitä, että tätä kohtaa edeltävillä alueilla ei tarvitsisi kaivaa väyliä uudelleen tontilla taloon rakennettavan osuuden yhteydessä. MaininnalIa ei tarkoiteta lausua mitään siitä, missä kohdassa kunnallistekniikka tai sen liittymä maastossa konkreettisesti sijaitsee.
Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 161 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön omistaja ja haltija on velvollinen sallimaan yhdyskuntaa tai kiiriteistöä palvelevan johdon sijoittamisen omistamalleen tai hallitsemalleen alueelle, jollei sijoittamista muutoin voida järjestää tyydyttävästi ja kohtuullisin kustannuksin. Sama koskee johtoihin liittyviä vähäisiä laitteita, rakennelmia ja laitoksia. Johtoa tai muuta laitetta ei saa rakentaa niin, että vaikeutetaan alueen kaavoitusta tai kaavan toteuttamista. MRL 161 §:n 2 momentin mukaan sopimus laitteiden sijoittamisesta sitoo myös kiinteistön uutta omistajaa ja haltijaa. MRL 161 a §:n mukaan vesijohdon ja johtoon liittyvien vähäisten laitteiden ja rakennelmien sijoitlamiseen maa-alueella sovelletaan, mitä 161 §:ssä säädetään, jos sijoittamisesta ei päätetä vesilain (587 /2011) mukaisessa vedenottoa koskevassa lupapäätöksessä.
Tässä tapauksessa johdot on jo ennen tarjousten jättämistä sijoitettu alueelle, jolle ei saa rakentaa. Sijoituspaikallaan ne eivät vaikeuta kaavan tateuttamista.
Kauppakirjan 6. kohdassa an nimenomaisesti mainittu, että kunnaIla an oikeus asentaa kiinteistölle tarpeelliset johdot ja laitteet ja pitää niitä kunnossa. Kooosten on katsottava hyväksyneen kunnallisteknisten rakenteiden sijaintipaikan tontilla tarjouksessaan ja viimeistään (kauppakirjan kohdan 6 mukaisesti) allekirjoittaessaan kauppakirjan, sillä niiden sijainti on ollut tiedossa ennen tarjouksen jättämistä maastossa havaittavissa olevan perusteella ja KooosiIIe ennen kaupan solmimista lähetetyn johtokartan perusteella.
Johtolinjan sijainnin vaikutus pihasuunnitefman toteuttamiseen
Koooset väittävät, että kunnallistekniikan sijainti estää heitä toteuttamasta laadituttamaansa pihasuunnitelmaa (K7). Kyseessä on Kooosten pääsuunnittelijan laatima rakennuslupahakemukseen liittyvä asemapiirros, jonka perusteella rakennuslupa on myönnetty. Tässä asemapiirroksessa on näkyvissä kyseinen johtolinja.
Kiinteistökaupan ehtoihin ei ole kuulunut, että Koooset voivat toteuttaa juuri tietynlaisen pihasuunnitelman. Myöskään rakentamiseen vaikuttavista asemakaavasta tai rakentamistapaohjeista ei ole johdettavissa, että mikä tahansa pihasuunnitelma voidaan toteuttaa.
Tontin takaosan kautta kulkeva vesihuoltolinja ei rajoita tontin hallintaoikeutla. Linja sijaitsee tontin istutettavalla alueella, jonne asemakaavan mukaan ei saa rakentaa. Rakennusluvan (V13) mukaan vesi- ja viemärilinjan päälle (niiden sijainnista riippumatta) ei saa rakentaa eikä istuttaa suuria puita tai suuria pensaita. Tämä tarkoittaa, että pienet puut ja tavanomaiset pensaat ja muut istutukset ovat sallittuja. Se, etteivät kaikenlaiset istutukset ole kyseisellä kaavassa istutettavaksi merkityn alueen osalla eli johtolinjalla käytännössä mahdollisia, ei ole seikka, jaka hinnanalennukseen oikeuttavalla tavaila rajoittaisi kaupan kohteen hallintaa. Ei ole estetta sijoittaa puita tai suuria pensaita kiinteistön istutettavalle muuIIe osalle kuin johtolinjalle.
Pihasuunnltelmasta V7 ilmenevän pation toteuttamista ei rajoita johtolinja eivätkä asemakaavan määräykset eikä rakennuslupa, joka on myönnetty K7 mukaiselle pihasuunnitelmalle (V13). Silmämääräisesti suunnitelma ei näytä sisältävän puiden tai suurten pensaiden istutusta johtojen sijaintialueelle. Jos suunnitelma ei poikkea myönnetystä luvasta, uutta lupaa ei tarvita. Muu mahdollinen lupaharkinta tulee tapahtumaan mahdollisen lupahakemuksen jälkeen lupamenettelyssä, josta tässä jutussa ei ole kysymys. Vaikka lupaa ei tuolloin myönnettäisi, mikä seikka taikka epäämisen syv ei ole tiedossa, siltikään kyse ei olisi hinnanalennukseen oikeuttavasta virheestä.
Kiinteistöjen omistajilla ei ole ehdotonta oikeutta saada kaikkia lupahakemuksiaan hyväksytyiksi. Asia riippuu muun muassa hakemuksen sisällöstä.
Kaupan kohteen ominaisuudet muutoin, varsinkin talomallin valinta
Koooset ovat lausuneet, että tontti on muutoinkin rakennusteknisesti vaikea, koska maanpinnan alla on kalliota ja ettei tontiIIe ole sallittu rakentaa joke kellaritaloa tai yksikerroksista taloa. Myös nämä seikat ovat olleet Kooosten tiedossa ennen tarjouksen tekemistä, sillä rakentamista ohjaavat asemakaava ja rakennustapaohjeet ovat olleet käytettävissä, joten heillä ei ole oikeutta näihin seikkoihin kaupan kohteen virheenä.
Kellaritalon ja yksikerroksisen tasamaan talon rakentaminen ei ole alueen asemakaavamääräysten mukaista, sillä kerrosluku on kaavassa määrätty ja maantäytöt on kaavamääräyksissä sitoviksi määrättyjen rakentamistapaohjeiden mukaan sovitettava maastoon. Tämä tarkoittaa, että rinnetontin louhinta ja täyttö tasamaatontiksi eivät ale hyväksyttävissä.
Se, että maan alla on kalliota, ei ole poikkeuksellinen seikka, jonka ei voitaisi katsoa olevan ostajan tiedossa ennen kaupasta päättämistä. Seikka ilmenee myös rakentamistapaohjeesta (V3) muun muassa 1.1. kohdasta Perustiodat ja 2.1. kohdasta Yleisohjeet.
Koooset ovat olleet ennen kauppaa yhteydessä Sipoon kunnan rakennusvalvontaan rakennuslupakäsittelijä Susanna P.ään (V7, Susanna Pn ja Kooosten sähköpostikeskustelu). Koooset olivat halunneet rakentaa rinnetontille ensisijaisesti talon, joka soveltuu tasamaalle. P oli esittänyt mahdollisuuden kellarin rakentamiseen vähäisenä poikkeamisena kaavasta (V11, Susanna P laatima periaatepiirros). Talon sijoittamista kadun suuntaisesti ei ollut katsottu hyväksyttäväksi, koska asemakaavassa on määrätty talon harjan suunta.
Asemakaava kaavamerkintöineen ja määräyksineen (V2) ja rakentamistapaohje (V3) sekä rakennuslupa (V13) määräävät rakentamista. Kooosten vakiintuneiksi väitetyt käytännöt eivät voi olla rakentamista määrittäviä yleensäkään. Se, että jollakin tontilla voidaan rakentaa tietyllä tavalIa, ei kerro siitä, miten jollakin taisella tontilla tai alueella voidaan rakentaa. Kaavamääräyksiin oyat jo vaikuttaneet alueen ja tonttien ominaisuudet ja ne on lainvoimaiseksi tulleessa asemakaavassa ratkaistu kokonaisuutena kaavoituslainsäädännön mukaisesti. Kooosia on erikseen kehotettu käyttämään pääsuunnittelijan apua tontin rakentamiseen vaikuttavien tekijöiden selvittämisessä.
Kooosilla ei ole ollut oikeutettua perustetta odottaa, että poikkeamisia asemakaavamääräyksistä tultaisiin tekemään. Sipoon kunta ei ole myyjänä kaupanvastuussa KooosiIIe sen perusteella, mitä rakennuslupaviranomainen kaupan jälkeen tehtävistä rakerinus- tai poikkeusluvista päättää.
Hinnanalennusvaatimus on perusteeton
Kooosten väittämällä seikalla johtojen sijaintipaikasta tai tontin ominaisuuksilla ei ole ollut maakaaren mukaista virhevastuun aiheuttavaa vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Jos niiIIä on tosiasiallisesti ollut vaikutusta, tämän täytyy johtua siitä, etteivät Koooset mahdollisesti ole käyttäneet tilaisuuksiaan tutustua kohteeseen ja sen rakentamiseen vaikuttaviin ominaisuuksiin ja määräyksiin riittävän huolellisesti ennen tarjouksen jättärnístä ja kaupan solminiista.
Siinäkin tapauksessa, että Koooset vastoin Sipoon kunnan käsitystä olisivat voineet oikeutetusti luottaa siihen, että johtolinja sijaitsee kohteen rajalIa, asia on kaupan ja sen ehtojen kannalta vähämerkityksellinen seikka, johan Kooosilla ei ole oikeutta vedota. Johtojen sijainti ei vaikuta kohteen käyttämiseen asuinrakennuksen rakentamista varten eikä muutoinkaan kohteen käyttämiseen niin, että sillä olisi merkitystä kaupan syntymiseen tai ehtoihin. Kaupan tekoon tai sen ehtoihin ei ole voinut vaikuttaa se, sijoittuuko istutettava puu tai suuri pensas tarkalleen tiettyyn kohtaan vai muutaman metrin päähän tästä kohdasta. Kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen sovitustakaan ei oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen liittyviä oikeussuojakeinoja.
Johtojen sijoittamisoikeus joka tapauksessa tontin alueella on käsitelty kauppakirjan ehdossa 6. Tästä ehdosta tai sen vaikutuksesta tarjottuun kauppahintaan ei ole esitetty huomautusta kauppakirjaluonnokseen. Ehdosta ilmenevänä se voidaan katsoa otetuksi huomioon kauppahinnassa. Sijoittaminen tantiIIe jo ennen kauppaa eikä vasta myöhemmin on omiaan vähentämään itse sijoittamistyöstä mahdollisesti aiheutuvaa haittaa.
Jos hinnanalennus tai vahingonkorvaus vastoin Sipoon kunnan käsitystä tulisi kysymyksen, se voi olla enintään sen määrän suuruinen,
Vakiintuneen käytännön mukaan tällaisessa tapauksessa johtojen sijoittamisesta ei määrätä korvausta.
Hinnanalennuksen määrä ja vahingonkorvausvaatimuksen perusteettomuus
Lähtökohtaisesti hinnanalennukselle ei ole perusteita millään perusteella. Hinnanalennuksen tai myöskään vahingonkorvauksen laskentaperusteena ei tule käyttää tontin neliöitä ja sovitusta kauppahinnasta laskettavaa neliöhintaa. Tarjous tontista tai kaupasta päättäminen ei ole perustunut siihen, millä tavoin sen jokaista neliötä voidaan käyttää.
Kantajien laskentatapa tarkoittaisi, että myyty tontti olisikin johtoaluetta rajoitusalueineen vastaavan pinta-alan verran pienempi. Tärnä puolestaan alentaisi tontilte kohdentuvaa rakennusoikeuden määrää (V2, s. 24), ja tontiIIe ei saisi rakentaa niin suurta taloa kuin nyt on mahdollista. Tämä ei liene kantajien tavoittelema lopputulos.
Jos hinnanalennus tai vahingonkorvaus vastoin Sipoon kunnan käsitystä tulisi kysymykseen , se voi olla enintään sen määrän suuntainen joka lunastusmenettelyssä mahdollisesti voitaisiin korvauksena rnäärätä ottaen huomioon kauppakirjassa sovittu korvausehto.
Tontin koko ei ale kauppakirjassa mainittua pienempi eikä kaupasta päättäminen ole perustunut siihen, millä tavalIa jokalsta tontin neliötä voidaan käyttää. Olennaisinta on pinta-alaan ja kaavamääräyksiin perustuva rakennusoikeus, tontin sijainti ja muut olennaiset ominaisuudet. Maan alia olevat johdot eivät alenna rakennusoikeutta eivätkä estä tai haittaa kyseisen alueen tavanomaista käyttöä ottaen huomioon, että asemakaavamääräysten mukaan kantajat eivät saa rakentaa istutusalueelle mitään.
Kantajat ovat täsmentäneet toissijaisen
vahingonkorvausvaatimuksensa perustuvan siihen, että yleensä asemakaava-alueilla johtojen sijoituksesta johtuva rajoitealue on kalme metriä linjan molemmin puolin eli yhteensä kuusi metriä. Näin ei ole kuitenkaan tässä tapauksessa, vaan rajoitealue on yhteensä kolme metriä (K.31).
Sipoon kunnan toiminnassa ei ole sellaista tuottamuksellisuutta, jaka johtaisi hinnanalennusta tuomittaessakaan velvollisuuteen maksaa sen ohessa tai hinnanalennusvaatimuksesta riippumatta vahingonkorvausta. Koooset eivät ole osoittaneet, että heille olisi aiheutunut korvattavaa vahinkoa.
TOOISTELU
Kantajien kirjaIIiset todisteet
K 1. Kopia kauppakirjasta
K2. Rakennuslupapäätös 30.9.2013
K3. Sipoon kunnan 14.12.2012 lähettämät pohjakartat Kooosten tantista (K551 T2)
K4. Kooosten tiedustelu kaupankohteen rasitteista ja rasituksista
K5 (=K16). Kooosten ehdotus sopimussakon kohtuullistamisesta
K6. Valokuva rasitekaivosta
K7. Rasitteen johdosta toteuttamiskelvottomaksi todettu pihasuunnitelma
K8. (Iuovuttu)
K9. Tanttien hakuohje 2012
K10. Asemapiirros, liittymäkartta 16.9.2013
K11. Kartta-aineistot sähköpostilla 29.5.2013
K12. Kartta-aineistot postin välityksellä 8.8.2013
K13. Lupa-arkkitehdin muistio 12.5.2014
K14. Kuvat Kooosten edellisen talon pihasta
K15. Muistio kauppakirjan liitteeksi
K16 (=K5). Ehdotus kauppasopimuksen ehtojen kohtuullistamisesta
K17. Rasitejohdon etsintä
K18. K551 T2 tontin tarkastuksen valokuva 17.9.2012
K19. Lupa-arkkitehti Susanna Pn vastaus
K20. Kuvat kantajien talosta
K21. (luovuttu)
K22. (Iuovuttu)
K23. (Iuovuttu)
K24. Alkuperäinen esite tarjouskilpailusta
K25. (Iuovuttu)
K27. Kysely tiilikatosta, rakennusvalvonnan vastaus
K26. (Iuovuttu)
K31. Pihasuunnitelman 3-D havainnekuva
K28. Kyselyt talomallien soveltuvuudesta Kooosten tontille
K29. Sipoon kunnan rakennusvalvontapäällikkö Ulla-Maija U.n 13.4.2015 Timo KoooselIe lähettämä sähköpostiviesti
K30. Pihasuunnitelman pohjapiirros
lrina Kooonen on henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän innokas puutarhuri. Suunnitelman tarkoitus oli luoda viihtyisä ilmapiiri tontille. Kolme eri suunnitelmaa on tehty rakennuslupahakemusta varten. Ensimmäinen suunnitelma oli laadittu puutarhasuunnitteluohjelmalla aiemmin ja siinä näkyvä päivämäärä on tulostuksen luontipäivämäärä. Rinnetontti on puutarhurin unelma. Pihalle tarvitaan näkösuoja pation viereen. Todella jyrkkä rinnetontti vaatii korkeita puita alarinteelIe, eikä ole mahdollista tehdä näkösuojaa tontin rajalIe. Puiden korkeus pitäisi olla 6-7 metriä. Ei ole yksityisyyttä, kun ei ole näkösuojaa, eikä voi istua ulkona missään. Nyt omalle tontiIIe ei voi tehdä omia suunnitelmia, ei voi viihtyä siellä eikä kasvattaa kukkia. On tavallaan syntynyt korvaamaton vahinko
On selvää, että hintatarjous olisi ollut erilainen, jos olisi tiedetty kaikki asiat. Hinta oli kova eikä se ollut rehellinen. Tontilla ei ollut mitään johtoa näkyvissä. He kävivät kahdessa tontissa katselemassa eivätkä nähneet mitään johtoja. Irina Kooonen ei nähnyt kaivoa, mutta hän näki kaivon kannen tutustumiskäynnillä. Siitä Timo Kooonen kysyi kunnalta, samoin rasitteista. Kaivon kansi on aika painava, 60-80 kg, ettei lapsi ei joudu näin ansaan. Irina Kooosen voimin ei sitä pysty nostamaan, vaan vaaditaan kaksi henkilöä. He eivät pystyneet tutkimaan, onko kansi siirrettävissä.
Irina Kooonen ei muistanut tarkemmin, mistä heidän tarjoamansa hinta syntyi.
Timo Kooonen an henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että tavoitteena oli hankkia tontti, jaka soveltuu istutukseen ja puutarhaan. Puutarha oli Irinan kiinnostus ja Tima oli enemmän kiinnostunut itse rakennuksesta. Tontin arvo ali aika suuri. He katsoivat alueella useita tontteja ja siihen meni koko päivä aikaa. Myyntiesite, tulosteet ja kartta oli hankittu etukäteen. Koooset tutustuivat kaavamääräyksiin.
Vesi ja viemäriliitännät piti olla rajalIa, ei ollut aihetta tarkistaa tietoa. Tarkoituksena ei ollut katsastaa kunnallisteknisiä tietoja. Tontti oli mielenkiintoinen, sillä rinnetontli on aina mielenkiintoinen ratkaisu. Maastassa oli pieniä yksityiskohtia. Kaivon kansi oli tontilIa, mutat ei olltu tietoa, että se oli rasitekaivo. Järvelle oli 100 metriä. Kaikista tontelsta oli tehty merkintöjä. Oli selvää, että kauppaa tuli varmistaa tieto, ettei kyseiseen kaivoon liity haitallisia vaikutuksia.
Hinta määräytyi sen perusteella, että 101.100 euroa on hyvä, jos tulee paljon tarjouksia tasasummasta, jaka varmasti olisi 100.000 euroa. Hinnan perusteena oli se, ettei kiinteistöllä ole rajoituksia. Myyntiesitteessä ei ollut mitään huolestuttavia piirteitä, ei myöskään rasitustodistuksessa. Kauppakirjaluonnoksessa oli selkeästi sanottu, ettei rajoituksia ole.
Kauppakirjaan liittyen Koooset tekivät mustion (K15), joka syntyi ennen kauppatilaisuutta. Muutama kohta sopimusmallissa tuntui epäilyttävältä. Rakentamisvelvoitteeksi ali laitettu 3 vuotta. Rakennuslupapäätös on yleensä voimassa 5 vuotta. Myyjä oli asettanut Kooosten mielestä liian kovat rakentamismääräykset ja korkeat sanktiot. Tarkoituksena oli varmistaa, että Kooosten ehdottamat talomallit soveltuvat kaava-alueelle. Riski oli, ettei pystytä täyttämään velvoitteita.
Muistion kohdasta 3 Kooonen totesi, että hän ei tiennyt johtolinjan olemassaolosta. He eivät saaneet hyvän tavan mukaisia asiakirjoja. Mistään ei onole selvinnyt, että tontilla olisi rajoituksia. Kauppakirjan lisäksi on saatu ehkä yksi muu paperi. Luonnoskauppakirja tuli sähköpostin liitteenä Vidar L.ltä KooosilIe. Tiedot mahdollisista 23 rajoituksista ja rasitteista oli ettei niitä ollut, ja tämä vastaus tyydytti
Timo Kooosta. Sähköpostiviestissä 23.1. Vidar Lltä ei ollut vastausta kysymykseen mahdollisista rasitleista. Oli varmuus ja usko, ettei rasitteita ole.
Kooosilla oli käsitys, että vesi- ja viemäriliittymät sijoitetaan tontin rajalIe, sillä siitä oli kerrottu esitteessä. Koooset saivat kyllä riittävät tiedat kaikista tonteista. Kooonen kävi kaupan teon jälkeen ensimmäisen kerran tontiIIa suunnittelijan kanssa ja kesäkuun alussa 2013 Jukka-talon edustajan kanssa. Välittömästi kaupan jälkeen he eivät käyneet tontilla, sillä he asuivat pitkän matkan päässä tontilta. Tontin maakamarassa ei näkynyt rnítään muuta epäilyttävää kuin kaivon kansi. Siitä oli päätetty kysyä, ettei tule jatkossa ongelmia. Myyjältä ei ennen kauppaa tullut missään muodossa tietoa rasitteista. Kaikki näytti sopivalta. Kaivo osoittautui normaaliksi kaivoksi.
Alkujaan oli tarkoituksena, että suoja pitää jotenkin hoitaa, jotta voidaan suojautua ohikulkijoilta. Alapihan nostamisesta täyttämällä oli paljan puhetta. Sipoon kunnan suunnittelija asetti ehdoksi, että täytyy porrastaa. Oli puhetta siitä, että 1,3 metrin täyttöä rajaIIe ei saanut tehdä. Johdoista ei ollut mitään puhetta.
Nyt Kooosen käsitys on se, että tontin arvo ei vastaa sitä, rnitä on alunperin luultu, vaan se on vähemmän. On ongelmia näkösuojan kanssa. Vaihtoehtona on joko kauppahinnasta vähentäminen tai sopimussakko. Luultavasti ei tästä tontista olisi tehty lainkaan tarjousta, vaan toisesta tontista samalIa alueella. Jos tarjous olisi tehty niin ei ainakaan ohjehinnasta, ehkä 80.000 euroa. Nyt pystytään käyttämään vain osa tontista. Kaksi eri suunnitelmaa on laadittu, kun tutkittiin eri vaihtoehtoja eli ennen rakennusluvan jättämistä. Puurivistö suunniteltiin linjalle, jotta saatiin yksityisyyttä ja näkösuoja.
Timo Kooonen sai tietää L VI-suunnitelmasta, mutta ei osannut tarkemmin sanoa, milloin, kuitenkin ennen rakennuslupahakemuksen jättämistä. Pääsuunnittelija L. keräsi kaikki paperit. Myyjän olisi pitänyt ilmoittaa mahdollisista rajoituksista etukäteen. Antamatta jätetty tieto on ollut KooosiIIe olennainen. Olisi ehdoUomasti vaikuttanut tontin valintaan, jos ei saa istuttaa puita/pensaita.
Vastaajan kirjaIIiset todlsteet
V1. Tontinmyynti-ilmoitus/tarjouspyyntö 17.9.-5.10.2012 kunnan internet-sivuilla
V2. Lainvoimaiseksi 9.5.2011 tulleen Taasjärvi II asemakaavan ote korttelista 551 ja Taasjärvi II asemakaava kokonaisuudessaan, kaavamerkinnät ja määräykset sekä asemakaavaseloste liitteineen
V3. Alueen sitova rakentamistapaohje 24.8.2011
V4. Ote Ilmatieteeniaitoksen internet-sivuilta talven 2012-2013 sääoloista
V5. Johtokartta 27.10.2011
V6. Kooosten tarjous 2.10.2012 kaupan kohteesta
V7. Susanna P:n ja Timo Kooosen sähköpostiketiu 4.12.-12.12.2012.
V8. Sähköposti Anna-Leena R.-Timo Kooonen 14.12.2012 liitteineen tonttiin liittyvistä tiedoista ja yhteystiedoista vastauksena Timo Kooosen Vidar L:lle 12.12.2012 lähettämiin kysymyksiin
V9. Sähköposti Timo Kooonen-Vidar L. 31.12.2012 ja sähköposti Vidar L.-Timo Kooonen 23.1.2013 vastauksena kantajan tieto- ja asiakirjapyyntöön
V 10. Sähköposti tanttien ostajiIIe mallikauppakirjoineen
V 11. Susanna Pn sähköposti 28.1.2013 kantajiIIe ja sen Iiite, Pn laatima periaatepiirros kellarirakentamismahdollisuudesta
V12. Kauppakirja 8.2.2013
V13. Rakennuslupahakemus ja sen mukaisesti myönnetty rakennuslupa 30.9.2013 (osittain kantajan todisteissa 2 ja 7) ja piirustuksineen rakennuksesta ja piha-alueesta
V14. Kopio Kooosten rajanaapuri B tarjouksesta
V15. Maaoikeusinsinööri Sampo Hn lausunto 23.5.2015
R muistaa lähettäneensä Kooosiiie pyynnöstä asiakirjoja, mutta lisäkysymyksiä ei niiden perusteella ole tullut. R on 14.12.2012 lähettänyt KoooselIe tonttikarttoja ja informoinut samassa kirjelmässä, mistä Kooosen pyytämiä tieteja voi saada. R tietää, että Vidar L on saanut Timo Koooselta sähköpostia. Kooonen on pyytänyt postitse toimittamaan kunnallistekniset suunnitelmat ja L on luvannut toimittaa nämä asiakirjat.
V16. Pihasuunnitelman 3-D havainnekuva
Vi7. Pihasuunnitelman pohjapiirros
Vastaajan henkllötodistetu
Anná-Leena R on kertonut, että hän on koulutukseltaan maanmittausinsinöörí Hän on aloittanut vuonna 2009 työt Sipoon kunnassa. Omakotitonttien myynti kuuluu osana toimenkuvaan. Hän oli mukana tonttien esittelytilaisuudessa 17.9.2012. Paikalla oli hänen lisäksi useita henkilöitä, jotka edustivat Sipoon kunnan kunnallistekniikkaa ja rakennusvalvontaa, kuten Vidar L, Jarkko L ja ehkä myös Susanna P. Jokainen viranomaisen edustaja oli tuonut paikalle omaa materiaaliaan.
Koooset eivät ole esittäneet Rlle suoraan mitään vaatimuksia tai ehdotuksia. Kaupantekotilaisuudessa 8.2.2013 Koooset jättivät eriävän mielipiteen muistian muadossa (K15). Tämä oli ensimmäinen kerta, kun R törmäsi kyseiseen asiakirjaan. Kun se oli yksipuolisesti laadittu, R ajatteli, ettei sillä ole merkitystä eikä vaikuta enää kauppaan.
Tonteilte viedään yleensä tontin rajaIIe valmiiksi vesijohto- ja viemäriliittymät. Se, että ne on viety tontin läpi, on tapahtunut ainakin yhdessä toisessa tapauksessa Rn Sipoon kunnaIla alan aikana. Tässä tapauksessa se on ollut kokonaistaloudellisesti välttärnätöntä johtuen alueen topalogiasta. Kun kauppakirjassa sanotaan (K1, kohta 3) että tontilla ei ole rasitteita, tällä on tarkoitettu kiinteistörekisteriin kirjattuja rasitteíta. Sellaiset laitteet ja asennukset, jotka eivät ole rekisterissä, löytyy selvittärnållä kunnasta. Kauppakirja ei ole Rn laatima, vaan luultavasti Kuntaliitossa laadittu vakiomalli, jota on käytetty vuosikausia.
R on myynyt myös Kooosten naapurin Bn tontin, joka on Kooosten tontista etelään.
R totesi hänelle näytetyistä valokuvista (K18), että näistä kuvista ei voi päätellä mitään, osa ei ole edes kyseiseltä tontilta. Valokuvissa näkyy kuitenkin metsää ja takana siintää järvi, kevyen liikenteen väylä menee tontin takana. Toisesta valokuvasta (K20/2) R totesi, että siellä näkyy kaivanto. Maata on muokattu, muuta siitä ei pysty sanomaan, onka maata myös tuotu muualta. R ei pystynyt sanomaan, milloin kuva on otettu. Kuvassa näkyy Kooosten naapurin eli Bn rakennus. On mahdollista, että rakennuskoneet ovat käyneet alueella rakentamisen aikana. Kyseessä on tontin nurkka. Silmämääräisesti arvioituna etäisyys tontin rajaan on 5-6 metriä. Kaivannossa kulkee Rn käsityksen mukaan sekä vesijohto että viernäri. Linja paiveiee sekä muita tontteja että täta tonttia.
Sampo H on kertonut, että hän on toiminut maaoikeusinsinöörinä ensin Etelä-Suomen maaoikeudessa ja sitten Vantaan käräjäoikeudessa. Vuonna 2011 hän jäi eläkkeeHe ja 2012 hän perusti pyynnöstä toiminimen. Hnen vahvisti tehneensä oikeudelle toimitetun lausunnon (V15).
Jos ei ole sopimusta johdon sijoittamisesta kiinteistölle, sijoittamispäätöksen voi antaa kunnan rakennuslautakunta. Kun kauppakirjaan otetaan ehtoja johtojen ja laitteiden (K1, kohta 6) asentamisesta, pääsääntö an, että perustamisesta ei makseta korvausta, koska oikeuden perustamisesta aiheutuva haitta on otettu huomioon kauppahinnassa. Kauppakirjan sanamuodon mukaan kunnaIla on oikeus asentaa johtoja, mutta siinä ei ole mainintaa, että siellä ja on niitä. Hnen katsoisi, että tämä tapaus sisältyy oikeuteen asentaa johtoja. Itse asiassa tontin omistajalle on enemmän haittaa siitä, että johdot sijoitetaan myöhemmin, sillä silloin maa myllätään.
Jos korvausta kuitenkin määrättäisíin, olisi mahdollista , että vesijohto saattaa sijoittua tontin rakennusalalle. Tässä näin ei ole, vaan johto korkeintaan estää tai rajoittaa kasvillisuuden sijoittamista. Tällaisessa tapauksessa korvaus voisi Hsen kokemuksen mukaan olla nain 25 % maapohjan suoja-alueen neliöhinnasta. Se olisi tässä tapauksessa nain 1.800 euroa (75 m2 * 96,29 euroa/m2 * 0,25). Haarukka korvaukselIe voi alla 1.500-2.200 euroa.
Hsen mukaan on kolme eri foorumia, joissa voidaan käsitellä tällaista asiaa, eli rasitetoimitus, lunastustoimitus ja käräjäoikeus. Hnen ei ole itse ollut ennen mukana sellaisessa asiassa, jossa tällaista johtoa käsiteltäisiin kiinteistön virheenä.
Vidar L on kertonut, että hän on toiminut mittausteknikkona Sipoon kunnassa vuodesta 2002. Hän on alusta alkaen ollut mukana Kooosten tontin myynnissä. Koooset asettivat kysymyksiä, joihin hän vastasi tai antoi ohjeita, keneltä kysyä, jos ei itse pystynyt vastaamaan. Hän muistaa kyllä sähköpostikirjeenvaihdon Timo Kooosen kanssa vuodenvaihteessa 2012-2013 (V9).
L lähetti postissa Timo KoooselIe erinäisiä asiakirjoja, jotka hän mainitsi sähköpostiviestissään 22.1.2013. Mitään merkintää postikirjaan tai vastaavaan ei Lin mukaan tehdä tällaisen postin lähettämisestä, merkintöjä tehdään vain viraltísista kutsuista vm. L toimitti asiakirjan pisteeseen, mistä posti lähtee. Postitus tapahtui ehkä samana tai seuraavana päivänä, kun sähköpastiviestissä oli luvattu ne lähettää. Kooonen olisi varmaan ilmoittanut, jollei luvattu postí olisi tullut perilIe. Kopiot katu,- vesi ja viemärisuunnitelmista käsittivät varmasti myös sen Kooon (V5), jossa tontin läpi menevä viemäriputkilinja näkyy. on varmasti ollut niiden papereiden joukossa, jotka KoooselIe on lähetetty. Muita vastaavia asiakirjoja ei ollut olemassa.
Mitään velkakiinnityksiä tms. ei ollut Kooosten ostamalla tontilla. Viemärirasitetta ei ollut perustettu lohkomisen yhteydessä. KunnaIla on oikeus asettaa johtoja tonteille. Sinänsä olisi hyvä, että maininta johdoista olisi ollut rnyös kiinteistörekisterissä, mutta kauppakirjan lause "KunnaIla an oikeus pitää johtaja tontilla", riittää Lin mielestä. Se, että rasitetta ei perustettu lohkomisen yhteydessä on yhteydessä siihen ,että alueen kaavoitus ja kuntatekniikan suunnittelu eivät menneet aivan käsi kädessä. Kun kaava tehtiin, kunnallistekniikan suunnittelu ei ollut mukana eikä tutkittu silloin, anka mahdollista rakentaa jahtaja tanttien ulkopuolelle. Myöhemmin tuli ilmi, että se ei ollut mahdollista tai ainakaan järkevää. Silloin olisi korkeussuhteista johtuen jouduttu rakentamaan talokohtaiset jätevedenpumppaamot. Nyt käytetty ratkaisu on parempi ja säästää sekä tontin omistajien että kunnan kustannuksia.
Ennen kauppaa Timo Koooselta tuli vielä sähköpostia sopimussakoista ja rakentamisvelvoitteista. Näihin vastattiin kunnan puolelta, että kauppakirja on ollut ostajien tiedossa, kun tontti tuli myyntiin. Osaita tontelsta pyydettiin tarjouksia ja osa arvottiin. Sopimussakot ja rakentamisvelvoitteet olivat kuitenkin samat kaikissa.
Kaupantekotilaisuudessa olivat paikalla kaupanvahvistaja, Koooset, Anna-Leena R sekä L itse. Kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen Kooonen esitti muistion kauppakirjan liitteeksi eli jonkinlaisen eriävän mielipiteen (K15). Liin eivät Koooset ole ottaneet tämän jälkeen yhteyttä, mutta he ovat ottaneet yhteyttä Sipoon kunnan rakennusvalvontaan.
Susanna P an kertonut, että hän toirni Sipoon kunnan lupa-arkkitehtina vuosina 2012-2013 kun Kooosten tonttiasia oli ajankohtainen. Vuoden 2014 kesällä hän lähti Vantaan kaupungin palvelukseen, ollen ensin virkavapaalla ja sanoen sitten itsensä irti Sipoon kunnan palveluksesta.
Timo Kooonen oli lokakuussa 2012 ensimmäisen kerran yhteydessä Pän. Silloin hän oli lähinnä kiinnostunut siitä, minkälainen talo
voisi sopla tontilIe. Pn ja Kooosten kesken oli sähköpostiliikennettä ennen tontin ostamista. Oli puhetta talon sijoittelusta. Myöhemmin oli puhetta myös tontin muotoilusta ja pengertämisestä sekä mahdollisuudesta rakentaa rinnetalo. Kaikki yhteydenpito Kooosten ja Pn välillä tapahtui sähköpostitse. P ehdotti KooosiIIe tapaamista, mutta he eivät tulleet.
Rakennusvalvonnalla ei alussa olevan projektin kohdalla ole kaikkia tietoja. Tonttikaupat tehdään mittauspuolella ja niiden tarkasta ajankohdasta P ei yleensä tiennyt, ei tässäkään tapauksessa. P ei ollut laittanut merkintää johdoista. Mihinkään tarkempaan suunnitteluun ei tällöin päästy. Kooosilla ei ollut vielä pääsuunnittelijaa, ja ilman seltalsta oli vaikea antaa mitään tarkkoja neuvoja siitä, mitä tantiIIa oli mahdollista tehdä.
Pääsuunnittelija tuli mukaan kuvioon kevätlalvella 2013. Pääsuunnittelijan tultua mukaan P oli yhteydessä pelkästään häneen asian selkeyttämiseksi, sillä sähköpostikirjoittelu Timo Kooosen kanssa alkoi mennä ristiin. Luode oli kokenut ja ymmärsi rakennusmääräyksiä ja kaavaa. Hän oli valmis huomioimaan tontilla olevan putken ja tarkastamaan, ettei tule mitään rakennelmaa liian lähelle. L tiesi johdoista, sillä hän oli hankkinut johtokartat ja hänen piti muun ohella myös suunnitella, mihin kohtaan tulevan rakennuksen vesi- ja viemäriliittymät tulevat.
Ensimmäisellä tapaamiselIa P ja L keskustelivat yleisellä tasolla rakentamisesta. Esillä oli asiakirjoja, mm. tonttikartta. Alustavat piirrokset olivat käsivaraisia, karkeita luonnoksia eivätkä sisältäneet mittoja tms. Keskusteluja käytiin muutama viikko ennen lupahakemuksen jättämistä. Oli puhetta pihan pengerryksestä, sen sijoittumisesta ja koosta. Se oli mahdollista, mutta piti ottaa huomioon viemäri- ja vesijohdot.
Rakennuslupahakemuksen liitteistä (V13) P totesi, että niistä näkyy patio. Mittoja ei ole laitettu, joten etäisyyksistä P ei osannut lausua. Asemapiirroksessa esitetään pihan käyttötarkoitus pääpiirteissään. Piha- ja istutussuunnitelmia ei ollut lupahakemuksen
yhteydessä. Pihan osalta ej P ole nähnyt piirroksia. Rakentamistapaohjeen havainnekuvassa (V3, sivu 5) on merkintöjä kasvillisuudesta ja se on kaavoittajan havainnollístama yleiskuva tavallíselle ihmiselle. Ohjeistus ei ole sitova. Se on sitova vasta kun on käynyt läpi saman prosessin kuin kaava.
Kantajat Timo Kooonen ja Irina Kooonen velvoitetaan vhtelsvastuullíse korvaamaan Sipoon kunnan oikeudenkäyntikulut asiassa 14.949,12 eurolla.
Vastaaja Sipoon kunta velvoitetaan korvaamaan kutsumilleen todistajille Sampa Hlle 300 euroa ja Susanna Plle.
Käräjäoikeuden toimivalta aslassa
Vastaaja on väittänyt, että käräjäoikeudella ei olisi asiassa toimivaltaa, että kantajien vaatimukset tulisi sen vuoksi jättää tutkimatta. Siitä huolimatta, että kantajat ovat vaatineet korvausta hinnanalennuksen ja/tai vahingonkorvauksen muodossa, on vastaajan mukaan tosiasiallisesti kyse johtojen sijoittamisesta maksettavista korvauksista. Niistä käräjäoikeudella ei ole asiallista toimivaltaa määrätä eivätkä osapuolet voi myöskään sapia, että asia ratkaistaisiin yleisessä tuomioistuímessa.
Kantajien väitteen mukaan vastaaja on myynyt heille rakentamattoman rakennuspaikan eli omakotitalon rakentamista varten tarkoitetun tontin, jaka ei ole orninaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. He ovat myös väittäneet, että vastaaja on myyjänä ennen kauppaa antanut heille ostajina virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon, jättänyt ilmoittamatta heille tiedossaan olleen kiinteistön negatiivisen ominaisuuden sekä jättänyt oikaisematta havaitsemansa kantajien virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
Kyseessä ei ole kunnan periaatteellisesta oikeudesta asentaa tontiIIe lain sallimia johtoja ja laitteita. Kyseessä ei ole myöskään kunnan oikeudesta asentaa tällaisia tontiIIe kaupan jälkeen, mikä oikeus kauppakirjasta (K kohta 6) nimenomaisesti ilmenee. Kyseessä on tässä asiassa käräjäoikeuden tulkinnan mukaan pääkäsittelyn vaiheessa ainoastaan siitä, onka kantajia tavalIa tai taisella harhautettu ostamaan kiinteistö, jolla jo olevat johdot kiistatta rajoittavat tontin käyttöä ja mahdollisesti muodostavat korvattavan kiinteistön laatuvirheen. Ratkaiseva asia ei ole johtojen olemassaolo, vaan väite siitä, että niistä ei ole kantajiIIe ilmoitettu vaikka näin olisi pitänyt tehdä. Se seikka, minkälaista menettelyä johtoja asennettaessa tulisi noudattaa tai millä tavalIa korvauksia tällaisissa tapauksissa määritellään, ei ole asiassa merkitystä. Merkitystä ei ole myöskään sillä, että kantajat ovat kanteen kirjallisen kehittelyn aikana viitanneet sellaisiin seikkoihin, jotka eivät perusta maakaaren mukaista vastuuta. Kantajien esittämät reklamaatii ja vaatimukset kaupan jälkeen mutta ennen kanteen nostamista elvät muuta asian laatua, vaan tulevat käsiteltäviksi edempänä maakaaren 2 luvun 25 §:n pykälän mukaisen virheestä ilmoittamisen kohdalla. Kosk. kyseessä an tilanne, jossa ei väitetä ainoastaan, että osapuolten välin sopimus johtojen asentamisesta puuttuu, vaan väitetään myös, että ko johdon olemassaolo on salattu ostajilta ennen kiinteistön kauppaa, korkeimman oikeuden ratkaisua 2003:59 ei voi tässä soveltaa.
Käräjäoikeus katsoo, että kiinteistön ostajan oikeutta vedota laatuvirheeseen ja saada sen mukaan hinnanalennusta, ei voida nyt käsillä olevassa tapauksessa estää vetoamalla sellaisiin menettelytapoihin, joita yleensä käytetään johtoja ja laitteita asennettaessa. On katsottava, että vastaajan väite siitä, että kyseessä olisi tosiasiallisesti jokin muu asia kuin hinnanalennuksen ja/tai vahingonkorvauksen vaatiminen maakaaren mukaisen laatuvirheen perusteella, on perusteeton. Käräjäoikeus on siten toimivaltainen asiassa.
Onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe?
Asiassa an kiistatonta, että tontille asennetut johdot eivät ole estäneet kantajia rakentamasta sinne omakotitaloa. Kiistatonta on myös se, että johtolinjan päälle ja heti sen viereen ei ole mahdollista istuttaa puita tai kookkaita pensaita. Riidanalaista on se, onka tätä rajoitusta pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirheenä, erityisesti ottaen huomioon saman lain 2 luvun 22 §:n säädökset ostajan tarkastusvelvollisuudesta.
Kauppakirjan kohdan 3 "Rasitteet ja rasitukset" mukaan "Kiinteistö myydään rasitteista ja velkakiinnityksistä vapaana." Käräjäoikeus katsoo, että tämä ilmaisu an harhaanjohtava. Tosiasiallisesti kiinteistöllä on kaupan hetkellä ollut sellainen rajoite, joka täysin vastaa rasitetta. Se, että vastaaja ei ole merkinnyt sitä kiinteistörekisteriin, ei voi koitua kantajien vahingoksi, varsinkin kun tällainen merkintä olisi todistaja Lin mukaan ollut sekä mahdollinen että suotava.
Kauppakirjan kohdassa 6 "Johtojen ym. sijoittaminen" todetaan "Myyjällä on oikeus asentaa kiinteistölle tarpeelliset johdot ja laitteet ja pitää niitä kunnossa. Asennustöiden jälkeen myyjä on velvollinen saattamaan kiinteistön entiseen kuntoon. OstajaIIe korvataan edellä mainituista toimenpiteistä aiheutuva suoranainen vahinko". Todistajat Hnen ja L ovat katsoneet, että tämä kohta pitää sisällään myös sen, että kiinteistölle jo on asennettu johtoja ja laitteita. Ei ole syytä epäillä, etteikö tärnä olisi alan ammatti-ihmisille luonnollinen tulkinta. KantajiIIa ei kuitenkaan kiinteistöä ostavina maallikkoina ole ollut velvollisuutta eikä edes mahdollisuutta ymmärtää kauppakirjan tätä kohtaa muuta kuin kirjaimellisesti. Sellaisena se ei sano mitään kiinteistöllä ja olevista asennuksista. Se, että tällaista ilmaisua on ilmeisesti käytetty pitkään ja ymmärretty asiantuntijoiden keskuudessa sanamuodostaan poikkeavalla tavalIa, ei voi koitua kantajien vahingoksi. Käräjäoikeus katsoo että kauppakirjan kohta 6 ei kumoa eikä vähennä kohdan 3 antamaa harhaanjohtavaa kuvaa kiinteistöstä.
Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo, että vastaaja on myyjänä ennen kauppaa tosiasiallisesti antanut kantajiIIe ostajina harhaanjohtavan tiedon siitä, että rasitteita ei ole, vaikka se on tästä ollut tietoinen.
Tarkastettavaksi tulee vielä se, voidaanko olettaa vastaajan toiminnan vaikuttaneen kauppaan. Kuten vastaaja on esittänyt, käräjäoikeus pitä, selvänä, että kiinteistön pääasiallinen arvo liittyy sen käyttöön rakennuspaikkana omakotitaiolle. Tämä ei kuitenkaan sulje pois sitä, että kantajat olisivat jättäneet sen ostamatta mikäli he olisivat olleet tietoisia käytön rajoituksista. Tämä varsinkin tilanteessa, missä samalta paikalta myytiin monta tonttia kerralla, ja kantajat tutustuivat ostotarkoituksessa useaan niistä. Kyseessä ei siten ollut tilanne, missä nyt valitun tontin vaihtoehtona olisi ollut se, että ei olisi ostettu tonttia ollenkaan. Kantajat ovat lisäksi kertoneet siitä, miten he olisivet halunneet puilla ja pensaiIIa luoda yksityistä tilaa talonsa ympärille. Ottaen huomioon rakennuspaikan topografia sekä lähellä rajaa kulkeva kevyn liikenteen väylä, tällaisia järjestelyjä on pidettävä luonnollisina ja kiinteistön käytön kannaita ennalta arvattavina. Käräjäoikeus katsoo, että voidaan olettaa vastaajan antaman harhaanjohtavan tiedon vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, jaka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Asiassa ei ole esitetty rnitään sellaista todistelua, jonka mukaan johdon maahan kaivamisen jäljet olisivat olleet kiinteistöllä niin selvät, että kantajien olisi tullut siihen reagoida. Myöskään paikalla ollut ja kiistatta havaittu kaivo ei itsessään osoita kiinteistön käyttöä rajoittavan johdon olemassaoloa.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Vastaaja on väittänyt, että Vidar L on lähettänyt Tima KoooselIe muiden asiakirjojen ohessa johtokartan (V5) välittömästi 22.1.2013 lähetetyn sähköpostiviestin jälkeen (V9). L on oikeudessa kuultuna katsonut, että tämä kartta on varmasti lähetetty ottaen huomioon se, mitä hän on sähköpostiviestissään esittänyt. Timo Kooosella ei ole tällaisesta asiakirjasta mitään muistikuvaa. Käräjäoikeus katsoo, että asia on jäänyt epäselväksi. Sille, että Timo Kooonen ei ole valittanut Kooon puuttumisesta, ei voida antaa merkitystä ottaen huomioon, että hänelIä ei ole näytetty muutenkaan olevan tietoa mitä asiankirjoja on ollut olemassa. Vaikka johtokartta olisikin lähetetty ja saapunut Timo KoooselIe, sen informaatioarvo ei sellaisenaan ole maaIIikolIe ollut suuri, eikä se voi järkyttää sitä oletusta tosiasiallisen rasitteen puuttumisesta, minkä kauppakirja on luonut.
Edellä esitetyn mukaan käräjäoikeus katsoo, että kantajien ostamalla kiinteistöllä on ollut laatuvirhe. Vastaaja on antanut kantajiIIe harhaanjohtavan tiedon, jonka voidaan alettaa vaikuttaneen kauppaan. Kantajien ei ole kiinteistön tarkastuksessa tai muutenkaan näytetty alleen seikasta tietoisia ennen kauppaa.
Maakaaren 2 luvun 26 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen , ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksiltaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsee virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sitä, mikä on kohtuullinen aika ei ole tarkemmin määritelty, mutta oikeuskirjallisuudessa sen on esitetty olevan 4-7 kuukautta. Tosiasiassa aika jää pitkälti tuomioistuimen tapauskohtaiseen harkintaan.
Asiassa on riidatonta, että kiinteistökauppa on tehty 8.2.2013. Keväällá 2013 kantajien talonrakennusprojektin pääsuunnittelijaksi on tullut Veikko Luade. Luode on 12.8.2013 päivännyt rakennuslupahakemuksen, joka on lähetetty Sipoon kunnan rakennuslupaviranomaiselle. Tässä hakemuksessa (V13) on mukana liitteenä kaavapiirros, joka selvästi näyttää kiinteistön läpi kulkevan johtolinian. Kaavapiirroksessa on päiväys 31.7.2013. Todistajana kuullun Susanna Pn mukaan hän keskusteli Ln kanssa kiinteistön käytöstä jo ennen rakennusluvan jättärnistä. L oli kokenut ja ymmärsi rakennusmääräyksiä ja kaavaa ja oli tietoinen johtolinjasta ja valmis huomioimaan sen.
Asiassa ei ole tullut tarkemmin esille, miten hyvin kantajat olivat tietoisu niistä seikoista, jatka olivat tiedossa. L on kuitenkin kantajien pääsuunnitlelijana ollut asíasta tietoinen viimeistään elokuun alussa 2013 ja tämän tietoisuuden on katsottava ulottuvan myös kantajiin. Aika siitä, kun kantajat saivat tiedon virheestä siihen, että he 26.3.2014 vireiIIe tulleen kanteen muodossa ilmoittivat virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan, on ollut noin 7,5 kuukautta. Ottaen huomioan, että kyseessä on ollut selväpiirteinen virhe, jonka vaikutukset kiinteistön ovat myös olleet selvät on katsottava, että virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista ei ole ilmoitettu myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun kantajat ovat havainneet virheen tai olisi pitänyt se havaita.
Edellä olevan mukaan kiinteistön virhettä koskeva reklamaatio on tehty liian myöhään. Kanne on hylättävä.
Käräjäoikeus on edellä katsonut, että kanne on liian myöhään tehdyn reklamaation vuoksi hylättävä. Tällaisessa tapauksessa ei ole syytä ottaa kantaa siihen, mikä hinnanalennuksen määrä olisi voinut olla.
Vastaaja on voittanut jutun. Kantaja on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan velvellinen korvaamaan kaikki vastaajan tarpeellisista taimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Vastaajan asiamiehen ajankäyttö, 60 tuntia, on ollut huomattavasti suurempi kun kantajan asiamiehen vastaava, runsaat 31 tuntia. Tätä ei
voi pitää tavanomaisena tilanteena. Asiassa on kuitenkin otettava huomioon, että kantajat toimivat ilman lainoppinutta asiamiestä aina heinäkuuhun 2014 asti ja enemmän kuin kolmasosa vastaajan asiamiehen ajankäytöstä kohdistuu tälle ajalIe.
Edellä olevat seikat sekä asian luonne ja vaikeusaste sekä kohtuudeIIa tarvittava työmäärä huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kohtuullinen ajankäyttö vastaajan puolela on ollut 50 tuntia. Muilta osin vaaditut oikeudenkäyntikulut ovat kohtuullisia.

matches:
KKO
KKO
§ 17
§ 1
§ 1
§ 1
§ 1
§ 1
KKO
§ 1
§ 1
§ 1
§ 1