text:
KKO ratkaisut 2 | asuntokaupanvirheet.fi
23.3.2020 Kiinteistökauppa korvausvaatimuksen vanhentuminen?
Korkein oikeus.
Tässä on korkeimman oikeuden keskeisimmät asuntokauppoihin liittyvät tapaukset.
KKO:2020:23
Korkein oikeus on alla tarkentanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta ja erityistä selvitysvelvollisuutta suhteessa ennen kauppaa tehtyyn asiantuntijan tutkimukseen. Käräjäoikeus oli hyväksynyt 80 000 euron hinnanalennusvaatimuksen alapohjan ja seinien korjaamisesta. Hovioikeus hylkäsi sen koska katsoi ostajan menettäneen oikeuden vaatimuksen esittämiseen laiminlyötyään alapohjarakenteen tutkimisen. Korkein oikeus katsoi kuitenkin, että ostaja oli voinut luottaa kosteusmittauksiin ja palautti asian hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi hinnanalennuksen määrän arvioimiseksi.
KKO:2019:41
Ostajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä asuinhuoneisiin. Pyydettyään asiantuntijalausunnon Korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut laatuvirhe.
KKO:2019:16
Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Tarkastusvelvollisuus
Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.
KKO:2018:38
Kiinteistön kauppa, vaatimusten vanhentuminen ostajan passiivisuuden johdosta.
Kiinteistön kauppa, velan vanhentuminen, vetoamistaakka
KKO:2018:11
Asuntokauppa - korvausvaatimuksen vanhentuminen
Tapauksessa myyjään kohdistuvat vaatimukset olivat vanhentuneet reklamaation myöhästymisen johdosta. Reklamaatio olisi pitänyt tehdä yksilöidysti 17.6.2009 tarkastuksen jälkeen. Nyt puhdistusvaatimus tehtiin myyjälle vasta 2011. Myyjän ei myöskään katsottu menetelleen törkeän huolimattomasti, jolloin reklamaatioaika olisi pidentynyt. kyseisessä tapauksessa ostaja esitti vaatimuksia 2012 lisäksi myyjää edeltävää omistajaa myyjän emoyhtiötä vastaan.
KKO:2017:10
Kiinteistön kauppa, uusi näyttö, hovioikeuden pääkäsittely
Asunto-osakeyhtiö, lunastus hylätty kun kaupassa oli myyty osuuksia osakkeista lähisukulaiselle.
KKO:2016:69
Kiinteistön kauppa - Reklamaatio - Laatuvirhe
Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat
olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
MK 2 luku 25 § 1 mom
Missä ajassa korvausvaatimus on esitettävä?
Kun ostaja havaitsee minkä tahansa virheen, siitä on ilmoitettava myyjälle nopeasti. Reklamaatiossa on kolme vaihetta 1. Ilmoitus virheestä (peruste esim. kph viemäri vuotaa), 2. Ilmoitus vaatimuksen sisällöstä (määrä esim. koko kph korjaus 10.000e) ja 3. mahdollinen haastehakemus eli oikeudenkäynti. Reklamaatio on tehtävä nopeasti kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Aika on muutamasta viikosta muutamaan kuukauteen eli joustaa tilanteen mukaan. Myös vaatimuksen sisältö eli määrä on esitettävä kohtuullisessa ajassa. Mutta se voidaan esittää myöhemminkin tarvittavien selvitysten jälkeen. Selvityksien tekemistä ei voi kuitenkaan lykätä pitkälle vaan niihin on ryhdyttävä pikaisesti. Alla olevassa tapauksessa selvityksiin oli ryhdytty vasta 1 vuosi siitä kun virheet oli havaittu.Tämä katsottiin kaikissa oikeusasteissa liian myöhään tehdyksi. Ostaja siis menetti oikeuden korvauksiin kun vasta 1 vuosi virheen havaitsemisesta haastehakemuksessa ilmoitti virheiden määrällisen vaatimuksen. Sillä ei ole merkitystä miten vaatimus alussa muotoillaan hinnanalennus, vahingonkorvaus vai kaupan purku.
Myyjän oikeusturva edellyttää että ostaja menettelee aktiivisesti ja huolellisesti. Ratkaisussa ei kerrota mikä on takaraja vaatimuksien esittämiselle. Ostajalta ei edellytetä kuitenkaan esittämään oikeudessa vaatimuksiaan kanteella. Reklamaatiossa on tärkeä ymmärtää, että jokainen virhe vaatii oman reklamaationsa.
KKO:2016:47
Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Oikeudenkäyntimenettely - Väittämistaakka
Onko selvä virhe esim. laaja mikrobivaurio sittenkään virhe?
Mikään selväkään virhe ei ole selvä virhe oikeudenkäynnissä. Esim. ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyönti poistaa selvältä virheeltä sen vaikutukset kaupassa eli että siitä voitaisiin vaatia korvausta. Myös ns. väittämistaakan laiminlyönti johtaa siihen, että selvästä virheestä ei tuomita korvauksia. Alla olevassa korkeimman oikeuden tapauksessa oli kysymys juuri tästä. Ostaja ei selvästi vaatinut kaupan purkua lattiassa olleen reiän ja siinä havaittujen sisäilmaan virtaavien mikrobien ja terveyshaitan johdosta vaan kokonaan toisen syyn eli lattiarakenteen johdosta. Käräjäoikeus hyväksyi hinnanalennuksen lattiarakenteen johdosta mutta hovioikeus katsoi että lattiarakenteen virheistä ei ole esitetty riittävää selvitystä ja hylkäsi kanteen tältä osin. Sensijaan hovioikeus purki kaupan lattiareiän ja siinä olevien mikrobien johdosta. Korkein oikeus kuitenkin hylkäsi kaikki kantajan vaatimukset koska kantaja ei ollut haastehakemuksessa eikä myöhemminkään vedonnut lattiareikään kanteensa perusteina.
Tämä ennakkoratkaisu on hyvä esimerkki siitä kuinka tärkeää on osata muotoilla vaatimus oikein ja ennen kaikkea perustella se oikein. Liian usein oikeudenkäynneissä nämä jäävät liian vähälle huomiolle. Tämä tapaus korostaa vetoamistaakan ja väittämistaakan merkitystä asuntokauppariidoissa. Virheet on selvästi yksilöitävä ja perusteltava vaatimusten näkökulmasta. Ei riitä että asia tai seikka on esillä oikeudenkäynnissä. Siihen on nimenomaan vedottava. (Jutussa ei tullut esille se sääntö, että oikeuden on selvitettävä vetoaako osapuoli johonkin seikkaan, jos vetoaminen on epäselvä. Tätä selvitysoikeutta käytetäänkin harvoin.)
Ennakkoratkaisu:
KKO:2016:22
Asuntokauppa - Asuntokauppalain soveltaminen - Uuden asunnon kauppa - Vahingonkorvaus
KKO:2015:87
Asunto-osakeyhtiö, osakkeenomistajan muutostyö, rakennuksen kunnossapito
1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin ollut ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. A:n asunnossa oli edellisen osakkeenomistajan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla. A:n omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Vaurioiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Asunto-osakeyhtiön kieltäydyttyä korjaamasta kosteusvaurioita A teetti korjauksen. Korkein oikeus velvoitti tuomiosta ilmenevillä perusteilla asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset. AsOYL 4 luku 2 §.
KKO:2015:80
Kiinteistön kauppa - Esisopimus - Kiinteistön luovutuksen muoto, Pätemättömyys
Kunta ja yhtiö olivat tehneet yritystilasopimuksen.
Sopimus koski rakennuspaikkaa ja rakennusta, jonka kunta oli sitoutunut peruskorjaamaan yhtiön tarpeiden mukaiseksi. Sopimuksen mukaan yhtiö suorittaisi kunnalle 12 vuoden aikana lunastushinnan, minkä jälkeen kiinteistön omistusoikeus siirrettäisiin yhtiölle eri asiakirjalla. Sopimuksessa oli sen purkautumisen seurauksia koskeva ehto. Kunnan purettua sopimuksen yhtiö vaati, että kunta sopimusehdon mukaisesti palauttaa yhtiön maksamia lunastushintaeriä. Kunta kiisti yhtiön sopimusehdon sisältöä koskevan tulkinnan.
Korkein oikeus katsoi, että kyse oli kiinteistön kaupan esisopimuksesta. Esisopimusta ei ollut tehty maakaaren 2 luvun 1 ja 7 §:ssä säädetyllä tavalla. Koska kiinteistön kauppaa ja esisopimusta koskevan määrämuodon noudattaminen otetaan huomioon viran puolesta, Korkein oikeus katsoi, että esisopimus sen purkamista koskevine ehtoineen oli pätemätön. Ks. KKO:1985-II-175 (jossa päätös oli päinvastainen)
MK 2 luku 1 §, MK 2 luku 7 §
KKO:2015:72
Kiinteistön kauppa - Vallintavirhe - Hinnanalennus
Kiinteistönvälitys - Vahingonkorvaus
Myyjä oli ilmoittanut ostajille, että kaupan kohde sijaitsi alueella, jolle oli hyväksytty kaavarunko, ja että kiinteistö oli siinä asuinkäyttöön tarkoitettua aluetta. Myyjä ei ollut kertonut, että osa kiinteistöstä oli kaavarungossa osoitettu uimaranta- ja venevalkama-alueeksi. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe. Vrt. KKO:2001:74
Ostajilla oli oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.
MK 2 luku 18 §, MK 2 luku 31 §, L kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 9 §, 14 §
KKO:2015:58
Kiinteistö, alapohjan kosteusvaurio, korjauskustannukset, kauppa purettu
Korkein oikeus katsoo, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää on pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös näihin suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.
KKO:2014:70
Kiinteistö, vastuunrajoitus kaupan jälkeen tehdyssä sopimuksessa
Pariskunta oli ostanut toiselta pariskunnalta kiinteistön, jossa havaittiin virheitä pian kaupan jälkeen. Kolme kuukautta kaupanteon jälkeen osapuolet olivat tehneet sopimuksen rakennusvirheiden korvaamisesta. Sopimuksen mukaan myyjät maksoivat virheistä kertakaikkisena korvauksena ostajille 15 000 euroa. Samalla sovittiin, että tämän jälkeen osapuolilla ei ollut mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistön kaupan osalta. Ostajat vaativat kanteessaan noin kaksi vuotta kiinteistön kaupan jälkeen ilmenneiden virheiden perusteella hinnanalennusta. Myyjät kiistivät kanteen vedoten osapuolten väliseen sopimukseen. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että kysymys oli kauppakirjaan nähden itsenäisestä sopimuksesta, jonka sitovuutta ei tullut arvioida välittömästi maakaaren kiinteistön kauppaa koskevien säännösten vaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla, ja että ostajat olivat luopuneet sitovasti oikeudestaan esittää uusia vaatimuksia.
KHO:2013:43 Yhteisomistus,rakennuslupa ja hallinnanjakosopimus
KKO:2013:23
Kiinteistö, purkuvaatimus, myöhemmin hinnanalennus, jätetty tutkimatta
Kiinteistön ostajan myyjiä vastaan ajama kanne, jossa ostaja oli vaatinut kiinteistön laatuvirheen perusteella kaupan purkua, oli hylätty lainvoimaisella tuomiolla. Mainittu tuomio esti tutkimasta ostajan myyjiä vastaan myöhemmin nostaman kanteen, jossa ostaja vaati myyjiltä samojen virheiden perusteella hinnanalennusta. (Ään.) Ks. KKO 2001:136 KKO 2008:43
KKO:2012:75
Kiinteistö, lomarakennusta ei voitu muuttaa vakituiseen asuinkäyttöön, välittäjän vastuu, reklamointiajat
KKO:Kysymys siitä, oliko kiinteistön kaupasta johtuvan hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen sekä niihin liittyvien kulukorvausten vanhentuminen katkaistu velan vanhentumisesta annetun lain 10 §:n 2 momentissa edellytetyllä tavalla. VanhL 10 § 2 mom.
Tapauksessa käsiteltiin myös kiinteistövälittäjän vastuuta ja katsottiin sen olen sopimusperusteista ostajan suuntaan.
KKO:2012:72
Kiinteistö, vastuunrajoitusehto, elinkeinonharjoittajat, hinnanalennusvaatimus hylätty
Elinkeinonharjoittajien väliseen liikekiinteistöä koskevaan kauppakirjaan sisältyvän ehdon mukaan ostaja otti "vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia". Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupanteon jälkeen todettujen laatuvirheiden perusteella. Kysymys vastuunrajoitusehdon sitovuudesta. MK 2 luku 9 §
KKO:2012:44
Kiinteistö, taloudellinen virhe, lainaosuusvelka, jatkokäsittelylupa
KKO: Asunto-osakkeiden kauppakirjaan oli ostajan vastattavaksi siirtynyt lainaosuus merkitty pienemmäksi kuin mitä se todellisuudessa oli ollut. Ostaja oli vaatinut myyjän velvoittamista suorittamaan hinnanalennusta taloudellisen virheen perusteella. Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen. Koska käräjäoikeuden tuomion ja valituksen perusteella ei ollut selvää, että käräjäoikeuden oikeudellinen arviointi ostajan oikeudesta hinnanalennukseen taloudellisen virheen perusteella olisi oikea, Korkein oikeus myönsi ostajalle jatkokäsittelyluvan muutosperusteella. OK 25 a luku 11 § 1 mom 1 kohta
KKO:2012:21
Asunto-osake, elinkeinonharjoittaja
Kaksi luonnollista henkilöä oli ostanut yhdessä vuokraoikeudet määräaloihin ja niillä sijaitsevat asuinrakennukset, joissa oli yhteensä 62 asuntoa. He olivat perustaneet kaksi asunto-osakeyhtiötä ja tarjonneet asuntoja yleisesti ostettaviksi. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla heidän katsottiin toimineen asuntokauppalaissa tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina. AsuntokauppaL 1 luku 3 § 6 kohta
KKO:2012:1
Kiinteistö, virheelliset edellytykset, maaperän puhdistusvaatimus, hylätty
Teollisuuskiinteistö oli myyty 1,350t€ hinnalla. Kauppakirjassa myyjä oli sitoutunut puhdistamaan maaperän kustannuksellaan. Pudistamisesta oli tehty selvitys ja kustannusarvio oli n. 120t€. Myöhemmin paljastui että puhdistus maksaisi 1,5-4M€. KO ja HO velvoittivat myyjän puhdistamaan maaperän. KKO kuitenkin katsoi, että myyjän puhdistamisvelvoite oli perustunut virheellisiin edellytyksiin (halvempaan puhdistustoimeen) ja tämän johdosta hylkäsi ostajan vaatimukset. Ostaja ei ollut esittänyt rinnaisena muita esim. kaupan purkuvaatimusta.
KKO:2010:66
Avopuolisoiden välisen kauppahintavelan vanhentuminen.
KKO:2010:17
Asunto-osake, pinta-alavirhe, virheellinen tieto, asunto-osakeyhtiön vastuu
Tapauksessa KKO tulkitsi AsKL:a siten että isännöitsijätodistuksen virheestä ostaja voi vaatia korvausta suoraan isännöitsijältä kääntymättä ensin myyjän puoleen, joka AsKL 6:27,3§ vastaa välittäjän ja muun edustajan kuten isännöitsijän virheistä. KKO katsoi lisäksi, että AsOYL ei rajoita isännöitsijän tai hallituksen vastuuta vain isännöitsijätodistuksen tilaajaan, joten vahingonkorvausta voi vaatia myös ostaja. Näin KKO kumosi HO:n tuomion ja katsoi, että ostaja voi esittää korvausvaatimuksen suoraan isännöitsijälle.
KKO:2010:9
Kauppakirjan asumisoikeusehdon sovittelu, kiinteistökauppa, väittämistaakka kun KKO katsoi, että myyjällä oli alioikeuden päätöksen johdosta (oikeudenkäynnin aikana tapahtunut muutos) oikeus vedota vielä hovioikeudessa koko sopimuksen kohtuullistamiseen.
KKO:2009:81
Asunto-osake, kiinteistövälittäjä, laiminlyönti, putkiremontti, tuomittu korvausta 10.000€
KKO: Kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. L kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 7 § 1 mom, 9 § 1 mom, 11 §, 14 §
KKO:2009:49
Asunto-osake, käsirahasopimus
KKO: Myytävänä olleessa asuinhuoneistossa oli ostotarjouksen tekemisen ja sovitun kaupantekopäivän välillä havaittu kosteusvaurio. Tarjouksen tekijä oli vetäytynyt kaupasta. Koska asunnossa oli tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu objektiivisesti arvioituna merkityksellinen kunnon puutteellisuus, asuntokauppa ei ollut jäänyt syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä eikä myyjällä ollut oikeutta pitää maksettua käsirahaa. AsuntokauppaL (843/1994) 3 luku 3 § 2 mom
KKO:2009:39
Kiinteistö, hinnanalennus, merkittävyys 1% kauppahinnasta, lämmitysjärjestelmä, kanne hyväksytty
Kiinteistönkaupalla myydyssä omakotitalossa oli todettu laatuvirhe, kun rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli alitehoinen eikä kaupan kohde siten ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheiden korjauskustannuksiksi oli arvioitu määrä, joka vastasi noin yhtä prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen otettiin korjauskustannusten lisäksi huomioon, että virhe haittasi rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen. Ostajalla oli virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. MK 2 luku 17 §
KKO:2009:31
Kiinteistö, salainen virhe, vastuunrajaus, ennakkotarkastus, katto, sijaisasumiskulut, hinnannousu
KKO:Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan selonottovelvollisuudesta. Ks. KKO:2004:78
MK 2 luku 9 § 2 mom
MK 2 luku 22 § 1 mom
KKO perusteluissa: kuntotarkastuksessa oli todettu katon katteessa virheitä ja vuotoriskiä mutta kun myöhemmin paljastui että koko yläpohja oli vaurioitunut ei kauppakirjan vastuunrajaus koskenut yläpohjaa. Katon kunnostuksista 25 000 euroa hyväksyttiin 15 000 euroa tasonparannuksesta (huovasta tiilikatoksi) johtuen. Vastuunrajoitusehdosta 4. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. 5. Kuntotarkastusraportissa on rakennuksen yläpohjan osalta todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia "poimuja", joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi "jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin". Vesikatteen uusimista kannatti harkita "muutaman vuoden aikajänteellä". Raportissa on lisäksi todettu, että savuhormin juurihuopa ei ollut tiivis hormia vasten. Jatkotoimenpiteenä juurihuovan reuna tuli tiivistää elastisella saumausmassalla. 6. Kuntotarkastuksessa ei ole todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ole raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa on myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ole maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta. Selonottovelvollisuudesta 7. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. 8. Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. 9. Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoo, ettei Marianna K:lla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. 12. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Tässä tapauksessa korjauskustannukset käsittävät koko katon uusimisen tiilikatteiseksi harjakatoksi. Sen seurauksena kiinteistön arvo on noussut siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä. Rakennuskustannusten hinnannousu on taas elokuusta 2003 lokakuuhun 2006 ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin lähes 12 prosenttia.
Kiinteistö, sovintotarjous ylitti tuomitun korvauksen, häviäjä voitti oikeudenkäyntikulut
KKO: "Kiinteistön kauppahinnan alentamista ja vahingonkorvausta koskevaa kannetta käräjäoikeudessa käsiteltäessä myyjä teki sovintotarjouksen, jota ostaja ei hyväksynyt. Oikeudenkäynnin jatkuessa myyjä kiisti kanteen kokonaan. Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksettavaksi vähemmän kuin tämän sovintona tarjoaman määrän. Sovintotarjous otettiin huomioon arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta."
KKO:2008:31
Asunto-osake, urakoitsija ei grynderi asemassa, ensimmäisen myyjän oikeus vaatia korvauksia urakoitsijalta, hylätty, vahingonkorvaus, sopimussuhteeseen perustuva saatava
Tapauksessa asoy oli tilannut rakennusurakan. Myöhemmin paljastui vakavia virheitä. Asunnon toinen omistaja sai purettua ensimmäisen omistajan kaupan. Ensimmäinen omistaja vaatia tämän jälkeen urakoitsijalta suoraan korvauksia. KO ja HO hyväksyivät mutta KKO hylkäsi koska heidän välillä ei ollut sopimussuhdettä ja kolmannella oli vain hyvin rajoitetusti mahdollisuus hakea korvausta muiden tekemän sopimuksen johdosta. Asiassa ei sovellettu asuntokauppalakia. Mutta nykyään asuntokauppalain 7:2§ mukaan korvausta voi vaatia suoraan urakoitsijalta vaikka asunnon omistajalla ei ole sopimussuhdetta urakoitsijaan.
KKO: "Urakoitsija rakensi asunto-osakeyhtiön kanssa vuonna 1984 tekemänsä laskutyösopimuksen perusteella 1985 valmistuneen rakennuksen. Asunto-osakeyhtiön perustajaosakas myi asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet A:lle, joka myi ne edelleen B:lle. Viimeksi mainitun kaupan tultua puretuksi rakennuksessa ilmenneiden virheiden perusteella ja A:n jouduttua palauttamaan kauppahinnan B:lle A vaati vahingostaan korvausta urakoitsijalta.Asiassa ei tullut sovellettavaksi 1.9.1995 voimaan tullut asuntokauppalain 7 luvun 2 §:n 1 momentti, jossa säädetään asunnon myyjän takautumisoikeudesta rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevin perustein katsottiin, ettei urakoitsijan mahdollinen korvausvastuu A:ta kohtaan voinut perustua vahingonkorvauslakiin eikä myöskään sopimusoikeudellisiin periaatteisiin."AsuntokauppaL 8 luku 2 § 5 mom
KKO:2008:8
Kiinteistökauppa, reklamaatio korjausten jälkeen, hylätty
Tapauksessa ostaja oli reklamoinut virheistä vasta 6kk jälkeen kun virhe virheen jälkeen oli päätynyt purkamaan talon ja rakentanut uuden tilalle. Vaatimukset merkittävistä virheistä hylättiin kun myyjän ei oltu näytetty menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
KKO: "6. Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. Käsillä olevassa tapauksessa tarkasteltavaksi tulee rakennuksen purkamisen merkitys reklamaatiovelvollisuuden kannalta."
KKO 2008:1
Asuntokauppa - uusi asunto - taloudellinen virhe - hinnanalennus
Asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaan laatimassa
taloussuunnitelmassa hoitovastike ja vesimaksu oli arvioitu selvästi alhaisemmaksi kuin taloussuunnitelmaa laadittaessa olisi ollut ennakoitavissa. Asunto-osakeyhtiön osakkeita ostaneille oli siten annettu harhaanjohtavaa
tietoa asunnon omistamiseen ja käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista. Kun annetun tiedon voitiin olettaa vaikuttaneen kauppoihin, ostajat olivat oikeutettuja saamaan hinnanalennusta taloudellisen virheen johdosta.
AsuntokauppaL 4 luku 27 § 1 mom
KKO:2007:91
Asunto-osake, virheilmoitus yli 2v hallinnan jälkeen, kunnianvastainen ja arvoton (petollinen) menettely, kph kosteuseristys, vahingonkorvaus hyväksytty 2 vuoden vanhentumisajan jälkeen esitettynä
Tapauksessa järjestettiin suullinen käsittely KKO:ssa. Myyjän ei katsottu tahallaan antaneen virheellistä tietoa vedeneristyksen olemassaolosta. Mutta myyjän katsottiin kuitenkin antaneen ostajan ymmärtää että vedeneristys oli tehty. Tämä oli kaupan kannalta olennainen ehto ja katsottiin kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi (petolliseksi) menettelyksi. Tämän johdosta katsottiin että ostaja voi esittää vaatimuksia 2 vuoden vanhentumisajan jälkeenkin. Vahingonkorvausta tuomittiin kph:n korjauskulut n. 9000 euroa.
KKO: "Kysymys siitä, oliko asunto-osakkeiden myyjä menetellyt asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja ostajat siten voineet vedota kaupan kohteen virheellisyyteen pykälän 2 momentissa säädetyn kahden vuoden määräajan estämättä.AsuntokauppaL 6 luku 14 § 3 mom".
KKO:2007:8
Kiinteistö, salainen virhe, hinnanalennus, välittäjän palkkion korvaaminen edelleenmyynistä hylätty
KKO "A oli ostanut B:ltä kiinteistön ja havaittuaan siinä laatuvirheen myynyt sen tappiolla edelleen. Sen jälkeen B oli velvoitettu suorittamaan A:lle hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Kysymys B:n velvollisuudesta korvata A:lle tämän edelleen myynnissä käyttämälle kiinteistönvälittäjälle maksama välityspalkkio."
"Hinnanalennuksen tarkoituksena on hyvittää ostajalle kaupan kohdetta rasittava virhe. Virheestä ei sellaisenaan seuraa, että ostajan olisi pakko myydä kiinteistö edelleen. Kun A on kuitenkin päättänyt myydä virheellisen kiinteistön edelleen, hän vastaa itse tästä kaupasta aiheutuneista kustannuksista. Kiinteistönvälittäjän palkkiota ei siten voida korvata hinnanalennuksena."
KKO:2005:127
Asunto-osake, reklamaatio, sen lähettäminen, ostajan passiivisuus, kanne hylätty
Tapauksessa on kysymys ennen 1996 voimaantullutta asuntokauppalakia 1992 tehdystä asunto-osakekaupasta. Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Tapaukseen sovellettiin lakia irtaimesta kaupasta. Tapauksessa on katsottu reklamaatioiden lähettäminen tapahtuneen oikein kun ostaja on todistanut lähettäneensä ne vaikka myyjä kiisti saaneensa niitä. Ostajan vaatimukset on kuitenkin hylätty. Kysymys oli nimittäin siitä, että ostaja esitti vaatimuksen myyjälle mutta jäi odottamaan miten käy asunto-osakeyhtiön vaadittua korvausta grynderiltä. Asian käsittely kesti pitkään. KKO katsoi että koska ostaja ei ollut ollut 2 vuoteen yhteydessä myyjään hovioikeuden tuomion jälkeen, hän oli menettänyt oikeuden vaatia korvauksia. Ostajan on siis syytä pitää myyjä tarkoin ajan tasalla miten asiaan vaikuttavassa muussa prosessissa asia etenee.
KKO:n mukaan "T:lle syntynyt velvollisuus esittää yksilöidyt vaatimuksensa viipymättä sen jälkeen, kun niiden perusteet olivat selvinneet. Vaaditun hinnanalennuksen määrä oli huomattava yksityishenkilöiden välisessä kaupassa. Huomattavan pitkän ajan kuluminen kaupan teosta ja virheen havaitsemisesta myötävaikutti osaltaan siihen, että T:n voitiin edellyttää toimivan enemmän viivästyksen välttämiseen tähtäävällä tavalla. Tällainen velvollisuus voidaan johtaa kaupan osapuolten välisestä velvollisuudesta toimia vahinkojen rajoittamiseksi ja toisen osapuolen edut huomioon ottavalla tavalla myös kaupasta johtuvassa jälkiselvittelyssä."
KKO:2005:56
KKO:2004:91
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus lunastaa yhtiön ulkopuoliselle uudelle omistajalle siirtyvät osakkeet. Aviopuolisot A ja B, joista vain A oli osakkeenomistaja, ostivat yhdessä asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhtiön osakkeen. Osakkeenomistaja C esitti määräajassa lunastusvaatimuksen B:n ostamasta osakkeen määräosasta.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla osakkeen kauppaa pidettiin kokonaan lunastuksenalaisena ja C:n lunastusvaatimuksen olisi siten pitänyt koskea myös A:n saantoa. (Ään.)
KKO:2004:78
Kiinteistökauppa, salainen virhe, tasonparannus, rakenteiden korjaaminen, ostajan selonottovelvollisuus, vastuunrajoitusehto
Tapauksen kauppakirjassa oli liian yleisellä tasolla rajoitettu vastuuta viittaamalla kuntotarkastukseen. KKO katsoi myös ettei kyse ollut tasonparannuksesta salaojituksen, alustäytön ja seinärakenteiden korjaamisen osalta.
KKO "A ja B olivat ostaneet C:ltä kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppakirjaan sisältyi maininta rakennuksessa havaituista kosteusvahingoista ja myyjän vastuuta rajoittava lauseke. Myöhemmin rakennuksessa oli havaittu merkittäviä rakennusvirheitä, joiden seurauksena rakennukseen oli tullut kosteusvaurioita. Kysymys vastuunrajoituslausekkeen vaikutuksesta ostajan oikeuteen vaatia kauppahinnan alennusta mainittujen rakennusvirheiden ja niistä aiheutuneiden vaurioiden perusteella. Kysymys myös siitä, oliko rakennuksen arvo korjaustöiden suorittamisen johdosta noussut siten, että se tuli ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä. MK 2 luku 9 §, MK 2 luku 17 §, MK 2 luku 22 §"
KKO 2003:131
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu
Asunto-osakeyhtiö - Osakkeenomistaja - Osakkeenomistajan muutostyö
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat olivat vuonna 1975 teettäneet hallinnassaan olleissa tiloissa muutostöitä, joilla huoneiston yhteydessä ollut kellari- ja ullakkotila oli yhtiön suostumuksin otettu asumiskäyttöön. Yhtiö oli osakkeenomistajien puolesta hakenut töiden suorittamiseen rakennusluvan. Vuonna 1996 rakennuksessa oli havaittu homevaurioita, joiden oli katsottu aiheutuneen siitä, että osakkaiden teettämät työt oli suoritettu virheellisesti. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajilta korvausta sille aiheutuneesta vahingosta. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin osakkeenomistajien korvausvastuun määräytyvän sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.
KKO:2003:61
Asunto-osakekauppa, pinta-alavirhe, välittäjän vastuu myyjälle
Asunto-osakkeiden myyjä ja välitysliike velvoitettiin pinta-alavirheen johdosta yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille korvausta, myyjä hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena. Lopullisen korvausvastuun katsottiin myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa kuuluvan viime kädessä välitysliikkeelle, jonka selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä korvausvelvollisuus oli johtunut. (Ään.) Ks. KKO:1983-II-92
Oikeudenkäyntikulut, sovintotarjous, kulut kuittiin (kumpikin kärsii omansa)
Tapauksessa ostaja oli vaatinut yli 450000mk ja KO oli tuominnut myyjän maksamaan ostajalle hinnanalennusta n. 66000mk. HO:ssa osapuolet tekivätkin sovinnon niin, että myyjä maksaakin 105000mk ostajalle. Oikeudenkäyntikulut sovittiin jätettäväksi oikeuden harkintaan. HO määräsi kummankin vastaamaan omista kuluistaan. Myyjä vaati KKO:ssa ostajan velvoittamista korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut, koska myyjä oli tarjonnut 120000mk eli yli sovitun määrän jo KO:ssa, joten koko oikeudenkäynti oli turha. KKO ei hyväksynyt perustelua erityisesti sen johdosta, että tarjouksen jälkeen prosessin jatkuessa myyjä oli hyväksynyt ostajan vaatimuksista vain n. 66000mk, joten KKO mukaan ostajalla oli ollut perusteet jatkaa prosessia.
KKO "Oikeudenkäyntikuluratkaisu on tällaisessa tapauksessa tehtävä ennakkoratkaisuissa KKO 1996:131 ja KKO 1997:77 osoitettujen periaatteiden mukaisesti vertaamalla alkuperäisiä vaatimuksia sovintoon, viime kädessä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun säännöksiä soveltuvin osin noudattelevalla kohtuusharkinnalla."
KKO:2002:44
Kiinteistön kauppa purettiin myyjien vaatimuksesta useita vuosia kaupanteon jälkeen sen vuoksi, että ostajat olivat jättäneet huomattavan osan kauppahinnasta maksamatta. Kiinteistön arvo oli yleisen hintatason laskun vuoksi alentunut. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjille arvonalennuksesta aiheutunut vahinko.
Kysymys myös siitä, oliko ostajilla oikeus saada tuottokorkoa palautussaatavalleen.
KKO:2001:74
Kiinteistön kauppa - Vallintavirhe
Myyjä ei ollut ilmoittanut ostajalle, että kiinteistö kuului kaupanteon aikaisessa yleiskaavaehdotuksessa ja sittemmin hyväksytyssä ensimmäisen asteen yleiskaavassa rautatiesuunnitelman viheralueeseen. Kiinteistössä ei ollut maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä.
KKO:2000:121
Kiinteistö, määräala, lisärakennus, petollinen menettely, kauppa pätemätön
Ostajat olivat neuvotellessaan määräalan kaupasta ilmoittaneet myyjälle haluavansa hankkia lisämaata tilaansa, jolla oli kaksi loma-asunnon rakennuspaikkaa. Ostajat olivat kuitenkin tavoitelleet määräalan hankinnalla lisäaluetta voidakseen saada luvan kolmannelle rakennuspaikalle. Ennen kuin he olivat ryhtyneet neuvottelemaan kaupasta he olivat selvittäneet rakennusviranomaiselta, että poikkeuslupa uudelle rakennuspaikalle olisi lisämaan turvin mahdollinen. He tiesivät myös, että uusi rakennuspaikka tulisi vähentämään kantatilan rakennusoikeutta. Myyjä, joka ei kaupan ajankohtana ollut näistä seikoista tietoinen, oli ostajien tieten olennaisesti erehtynyt määräalan käyttötarkoituksesta ja näin ollen sen arvosta sekä määräalan aiotun käytön vaikutuksesta kantatilan rakennusoikeuksiin ja arvoon. Kiinteistön kauppa julistettiin varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:n nojalla pätemättömäksi.
KKO:2000:102
Asunto-osakekauppa, käsiraha, vahingonkorvaus, elinkeinonharjoittajat
Tapauksessa oli kysymys kaupan peruuttamisesta ja saiko myyjä vaatia vahinkorvausta yli sovitun käsirahan ilman nimenomaista ehtoa. KKO katsoi, että oli perusteltua ylittää käsirahan määrä, jos vahinko ylittää tämän, jolloin kärärahan määrä vahennetään kokonaisvaingosta. Tapauksessa oli kyse elinkeinonharjoittajien välisestä kaupasta. Kasirahasta pitäisi siis aina sopia tarkemmin, jotta tulkintaongelmin ei jouduta. Asuntokauppalain 3 luvun 3§:ssä on määräys, että käsirahaa ei saa ylitää, ellei erityistilanteissa muuta sovita.
KKO:2000:18 Kiinteistö, putkivuoto, vakuutuskorvaus
Hinnanalennus hylätty vakuutuskorvauksen johdosta,
KKO:1999:76
Kiinteistö, hinnnanalennuksen määrittäminen, oma työ, sijaisasumiskulut, näyttö korjauskuluista (tositteet)
Tapauksessa kiinteistön kauppahinta 415000mk, lattian ja seinien alusrakenteet lahoja, myyjä hyvitti 100000mk, korjauskustannukset ovat hinnanalennuksen määrä, vähennetty tasonparannus, vain tositteilla osoitetut korjauskulut hyväksytty, omasta työstä korvaus 10mk/h, sijaisasumiskulut yli 5kk hyväksytty.
KKO:1999:27
Kiinteistönvälitystä harjoittava osakeyhtiö oli välittänyt omakotitalon hallintaan oikeuttavia asunto-osakeyhtiön osakkeita koskevan kaupan ja tällöin laiminlyönyt riittävästi selvittää kaupan kohteeseen kohdistuvat rasitteet. Sittemmin kiinteistö oli siihen kiinnitettyjen velkakirjojen nojalla ulosmitattu edellisen omistajan veloista. Kysymys siitä, vastasiko ostajille aiheutuneesta vahingosta kiinteistönvälitysliikkeen ohella myös toimeksiannon suorittanut henkilö, joka oli yhtiön hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja. Ään.
KKO:1996:83
Kiinteistön myyjät olivat ilmoittaneet myyvänsä talviasuttavan merenrantahuvilan vapaa-ajan asunnoksi. Ostajat puolestaan olivat ostaneet kiinteistön ympärivuotiseksi asunnokseen. Jo ennen kaupan tekemistä suoritetussa kiinteistön tarkastuksessa oli ollut todettavissa, ettei rakentamistaso vastannut ympärivuotisen asumisen vaatimuksia. Kaupan jälkeen rakennuksessa oli havaittu puutteita, jotka eivät kuitenkaan estäneet sen käyttöä kesähuvilana ja lyhytaikaisesti talvella. Kun kiinteistön arvo tällainen käyttö huomioon ottaen ei ollut alentunut, ostajien hinnanalennusvaatimus hylättiin.
KKO:1995:150
Kiinteistönvälittäjän on selvitettävä aktiivisesti epäselvät asiat?
Kiinteistönvälittäjällä on selonottovelvollisuus epäselvistä asioista. Kiinteistövälittäjän on annettava myyjälle/toimeksiantajalle kaikki tiedot mitkä voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Tämä koskee myös ostajalle annettavia tietoja. Jos myyjä on antanut tietoja, jotka herättävät kysymyksiä tulevista remonteista kiinteistönvälittäjän on selvitettävä nämä hallitukselta. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys siitä että taloyhtiössä oli vakavia kosteusongelmia, joista myyjä ei ollut antanut välittäjälle riittäviä selvityksiä. Tapaus on vanhan lain aikainen mutta samat säännökset ovat nykyisessä laissa. Välittäjä joutui korvausvastuuseen ostajalle.
KKO 1993:38
Kiinteistönvälitysyhtiön työntekijä oli ennen määräalan kaupan päättämistä esittänyt ostajalle kiinteistörekisterinotteen, jonka mukaan uittajalle oli vesioikeuden päätöksellä perustettu pysyvä käyttöoikeus kantatilan maaalueeseen. Kaupan päättämisen jälkeen oli ilmennyt, että naapurikiinteistölle tuli tukkien pudotuspaikka ja että uittaja käytti määräalan läpi kulkevaa tietä tukkien kuljetukseen pudotuspaikalle. Ään.
Kun kiinteistörekisterinotteesta ei ollut ilmennyt uittajan käyttöoikeuden sisältö, kiinteistönvälitysyhtiön olisi tullut varmistautua käyttöoikeuden sisällöstä. Kun kiinteistönvälitysyhtiön työntekijä oli laiminlyönyt antaa ostajalle kaupan päättämisen kannalta riittävät tiedot, yhtiö velvoitettiin suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta. Yhtiön työntekijä ei ollut ostajalle vastuussa yhtiön toimeksiannon virheellisestä täyttämisestä aiheutuneesta vahingosta. Koska työntekijän virhe oli tapahtunut vain yhtiölle annetun toimeksiannon suorittamisessa, hän ei ollut korvausvastuussa ostajalle myöskään vahingonkorvauslain nojalla. Ään.
Ks. KKO:1992:165 ja KKO:1992:166
Ks. KKO:1994:5
KKO:1992:158
Tässä on sovellettu ennen asuntokauppalain voimaantuloa 1.9.1995 lakia irtaimesta kaupasta osakekauppaan. Kysymys on ollut myyjien tiedonantovirheestä koskien kylmyyttää lattiassa ja myyjän vastuusta kun asunto-osakeyhtiö on ollut vastuussa virheen korjaamisesta. KKO on hylännyt ostajien vaatimukset " Kylmävuodosta aiheutuva haitta ja asunto-osakeyhtiön vastuu korjausten suorittamisesta sekä osakkaalle jäävä lopullinen kustannusosuus huomioon ottaen huoneistossa todettu kylmävuoto ei ole siinä määrin olennainen virhe, että sillä olisi kauppalain 19 §:n kannalta oikeudellista merkitystä ottaen huomioon sen, mitä Perälällä osakkeiden hinnan ja kaupan muiden olosuhteiden perusteella on ollut perusteltua aihetta edellyttää."
KKO:1992:51
Kiinteistö, perustusten painuminen, purettu, asumiskulut, hyvitys ostajan aiheuttamista vahingoista, ostajalle korvaus kuluista
Tapauksessa kiinteistönkauppa purettiin ostajien kanteesta ja myyjä velvoitettiin palauttamaan ostajille kauppahinta sekä suorittamaan heille vahingonkorvausta. Myyjän vaatimuksesta vahvistettiin kohtuullinen korvaus siitä asumishyödystä, jonka ostajat olivat kaupanteon jälkeen saaneet kiinteistöstä, ja myyjä oikeutettiin kuittaamaan ostajille olevaa velkaansa sanotulla korvauksella. Ks. KKO:1991:3Tapauksessa kauppa on purettu perustusten painumisen vuoksi. Ostajan ei kalustetussa huoneistossa ollut tullut havaita lattian kaltevuutta, myyjä laiminlyönnyt halkeamista tiedonannon, myyjällä tuottamus, korvaus ostajalle lainhuuto- ja kiinnityskuluista, kalustohankinnoista korjauksista ja myyjälle oikeus kuitata palautettavasta kauppahinnasta ja korvauksista ostajien saama asumishyöty sekä korvaus ostaja vahingoittamasta pihamaasta.
KKO 1991:39
Kiinteistön kauppa - Kauppaehto
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva korvausvelvollisuus
Pankinjohtaja A oli pankin edustajana notariaattitoimintaan liittyvänä toimenpiteenä laatinut kauppakirjan, jolla B myi C:lle määräalan omistamastaan tilasta. Kauppaa tehtäessä tila oli ollut pankin hakemuksesta ulosmitattuna saatavasta, jonka maksamisen vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys tilaan. C oli maksanut B:lle kauppahinnan, minkä jälkeen tila oli myyty pakkohuutokaupalla eikä C ollut saanut erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi ja omistusoikeutta siihen.
Koska tila oli ollut kauppaa tehtäessä ulosmittauksen johdosta myymis- ja hukkaamiskiellossa, A:n olisi pitänyt ilmoittaa C:lle ulosmittauksesta ja sen merkityksestä hänen oikeusasemaansa. Kun A ei ollut näin menetellyt, pankki oli velvollinen korvaamaan C:lle aiheutuneen kauppahinnan määräisen vahingon.
KKO:1991:31
Asunto-osake, isännöitsijätodistuksen virhe yhtiön lainoista
A:n ostaessa B:ltä 490.000 markan kauppahinnasta asuntoosakkeet hänelle oli esitetty isännöitsijäntodistus, jossa oli ilmoitettu osakkeiden osuudeksi yhtiön lainoista 50.114 markkaa. Kaupan päättämisen jälkeen oli todettu, että osuudet yhtiön lainoista oli laskettu virheellisesti ja että A:n ostamien osakkeiden osuus oli ollut 8.418 markkaa ilmoitettua suurempi. Eroavuuden ei katsottu olleen omansa vaikuttamaan kauppahintaan. A:lla ei tämän vuoksi ollut oikeutta saada hinnanalennusta.
KKO:1991:3
Kiinteistö, perustuksissa virhe, purku hyväksytty, tuottokorko
Kiinteistönkaupan purkamisen johdosta myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle palautettavalle kauppahinnalle tuottokorko korkolain 3 §:n 2 momentissa määritellyn korkokannan mukaisesti kauppahinnan vastaanottamisesta lukien haasteen tiedoksiantamiseen saakka ja siitä alkaen viivästyskorko 4 §:n 1 momentin mukaisesti.
KKO:1990:166
Omakotikiinteistö oli ostettu 1981. Talo, joka oli rakennettu 1967, oli vuoden 1983 jälkeen selvästi ja epätasaisesti painunut, minkä oli tutkimuksissa todettu johtuneen talon perustusten tekemisestä rakennuspaikan maaperäolosuhteisiin nähden väärällä tavalla. Ostajilla oli oikeus hinnanalennukseen kaupan kohteessa olleen salaisen virheen johdosta. Ään.
KKO 1990:120
Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden myyntiesitteessä oli ilmoitettu huoneistoon kuuluvan "2 h + k + kph + parvi 48 nelimetriä". Myöhemmin suoritetussa tarkistusmittauksessa huoneistoalaksi oli todettu 41 neliömetriä. Kaupantekohetkellä yleisesti noudatetun tavan mukaan kysymyksessä olevan laatuista parvea ei luettu huoneistoalaan. Koska myyntiesite oli ollut tulkinnanvarainen eikä sen epäselvyyteen voitu perustaa myyjälle edullista tulkintaa, parven pinta-alaa ei otettu huomioon huoneiston pinta-alaa laskettaessa ja myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajalle hinnanalennusta.
KKO 1989:146
Asunto-osakeyhtiön osakas ei ollut velvollinen suorittamaan hallitsemastaan huoneistosta suurempaa vastiketta kuin yhtiöjärjestyksessä oli määrätty, vaikka hänen saantomiehensä oli suostumuksensa mukaisesti jo pitkähkön ajan maksanut vastikkeen korotettuna.
KKO 1989:30
Määräalan kauppaa tehtäessä myyjä oli vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan ostajan aikomalle lomarakennukselle. Kaupan päättämisen jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. Ostajan poikkeuslupahakemus oli hylätty. Rakennusluvan
saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi ostajan ei ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville rakennusviranomaisilta, saiko hän rakentaa määräalalle lomarakennuksen. Ostajalla oli oikeus saada
kauppa puretuksi. Ään.
KKO 1988:64
Kiinteistö oli myyty kiinteistönvälitysyhtiön välityksellä ilmoituksin, mikä oli sen pinta-ala ja miten paljon oli käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sen jälkeen oli ilmennyt, että osa kiinteistöstä siirtyisi jo kauppaa päätettäessä voimassa olleiden asemakaavamääräysten vuoksi korvauksetta katualueeksi, mistä aiheutui rakennusoikeuden pieneneminen. Ostajilla oli ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olleetkaan selvittäneet kaavoituksen vaikutusta. Heillä oli oikeus saada tämän vuoksi hinnanalennusta myyjältä, koska tämä ei ollut osoittanut ilmoittaneensa ostajille tietämäänsä kaavoituksen vaikutusta, ja vahingonkorvausta yhtiöltä, koska kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt ottaa selon mainitusta seikasta. Vrt. KKO:1985-II-188
KKO 1987:20
Kiinteistönkaupassa oli myyty tila ja sillä oleva omakotitalo, jonka myyjä oli rakentanut omaan käyttöönsä osallistuen myös itse rakentamiseen. Noin kolme vuotta kaupan jälkeen talossa oli todettu vesivahinko, joka oli aiheutunut siitä, että taloa rakennettaessa naula oli läpäissyt kylmävesiputken. Ostaja vaati vahingonkorvausta korjauskustannuksistaan. Ään.
Vaatimus hylättiin, - koska myyjä ei ollut voinut kohtuudella havaita naulan osumista putkeen eikä kysymyksessä siten ollut sellainen virhe, josta myyjän olisi pitänyt kauppaa tehtäessä tietää, ja - koska talo oli myyty siinä kunnossa kuin se oli kaupanteon hetkellä. Ään.
KKO:1986-II-90
Kiinteistökaupassa ostajat ovat havainneet asuinrakennuksessa vesivahinkoja, joiden johdosta rakennuksen kylmä- ja pesuhuoneen sekä saunan seinärakenteita oli lahonnut. Nämä vahingot ovat johtuneet siitä, että pesuhuoneen lattiakaivon rungon ja korokerenkaan välissä oli ollut avoin sauma, josta jätevesi oli vuotanut rakennuksen peruslaatan päälle. Rakennevirheen on päätelty aiheutuneen siten, että korokerengas oli siirtynyt paikaltaan pesuhuoneen pintabetonilaattaa valettaessa.Hiljaset ja Virta eivät kauppaa tehtäessä ole olleet tietoisia rakennevirheestä ja siitä johtuneista vahingoista. Virhe on näin ollen jäänyt salaiseksi. Hiljaset ovat ilmoituksensa mukaan ilmoittaneet vahingoista Virralle välittömästi, kun he olivat ne havainneet. He ovat myös viivyttelemättä ryhtyneet asuinrakennuksen korjaustoimiin.Rakennevirheen sekä siitä aiheutuneiden lahoamis- ja vesivahinkojen korjauskustannuksiksi Korkein oikeus katsoo kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 22.876 markkaa. Hiljaset ovat Virran vahinkovakuutuksen perusteella saaneet korvausta 7.355 markkaa. Erotus tuomittiin hinnanalennuksena.
KKO:1986 II 55
Asuinhuoneiston ostajat menettivät oikeuden vaatia hinnanalennusta pinta-alan perusteella vedottuaan siihen vasta 3 vuoden kuluttua hallinan siirtymisestä.
KKO 1985 II 188
Määräalan ostaja oli kaupan päättämisen jälkeen saanut tietää, että määräalalle voi rakentaa vain poikkeusluvalla hänen aikomansa kesähuvilan. KKO katsoi, että ostajan asiana oli ollut ottaa selville rakennusviranomaisilta, voiko hän rakentaa määräalalle aikomallaan tavalla. Myyjän tietoisuus rakentamisrajoituksista ei vapauttanut ostajaa selonottovelvollisuudesta. Ostajalla ei ollut oikeutta saada kauppaa puretuksi. Ään.
Vrt. KKO:1989:30
KKO:1985 II 184
Kiinteistön myyjä, joka oli asunut kiinteistöllä sijaitsevassa
asuinrakennuksessa 16 vuoden ajan, oli tietoinen, että rakennuksen eräiden osien kylmyys aiheutui jostain rakennuksessa olevasta viasta. Vaikka myyjä olisi laiminlyönyt ottaa tarkemman selon viasta, hän olisi ollut velvollinen ennen kiinteistön myymistä ilmoittamaan ostajalle mahdollisesta viasta, jotta tällä olisi ollut tilaisuus perehtyä vian laatuun. Kauppa purettiin ostajan vaatimuksesta. Ään.
KKO:1984 II 108
Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kaupassa olivat sekä myyjä että ostaja isännöitsijän antaman todistuksen nojalla olettaneet huoneiston pinta-alan olevan todellista suurempi. Vaikka kauppahintaa ei ollutkaan määrätty pinta-alan mukaan, erehdys oli ollut omansa vaikuttamaan kauppahintaa korottavasti. Ostajalla oli sen vuoksi oikeus saada kauppahinnasta virhettä vastaava hinnanalennus.
KKO:1983 II 92
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteesta johtuva vahingonkorvaus - Erinäiset sopimukset
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiön rakennus ja huoneisto
Irtaimen kauppa - Osakkeiden kauppa
Asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan annettua osakkeet kiinteistönvälitysliikkeen myytäväksi asunto-osakeyhtiön isännöitsijä oli antanut myyntitehtävää hoitaneelle välitysliikkeen edustajalle isännöitsijäntodistuksen, johon huoneiston pinta-ala oli merkitty todellista suuremmaksi, ja myyntitehtävää hoitanut henkilö oli tietoja esim. yhtiöjärjestyksestä tarkastamatta myynyt huoneiston ilmoittaen siitä virheelliset pinta-alatiedot. Aikaisemmassa oikeudenkäynnissä myyjä oli velvoitettu maksamaan ostajalle korvauksia. Nyt asunto-osakeyhtiö, kiinteistönvälitysliike ja sen palveluksessa ollut myyntitehtävää hoitanut henkilö velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan myyjälle vahingonkorvaukseksi tämän ostajalle maksamat korvaukset ja edellisestä oikeudenkäynnistä aiheutuneet kulut. Ään.
Ks. myös KKO:1979-II-27.
KKO:1983 II 79
Kiinteistökauppa, lattiasieni, ostajan tarkastusvelvollisuus, purettu
KKO:1982-II-78
Omakotitalon ostajat olivat kaupanteon jälkeen havainneet, että saunan pukuhuoneessa oleva takka oli ns. koristetakka, jota ei ollut kytketty savuhormistoon, ja että talon sähköliesi oli kytketty pistokkeeseen sähköturvallisuusmääräysten vastaisesti. Kun nämä seikat eivät olleet kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennaisia, että ne olisivat vaikuttaneet kaupan lopputulokseen, jos ostajat olisivat niistä kauppaa tehtäessä tienneet, ostajien vaatimus saada niiden johdosta korvausta hylättiin. Ään
KKO 1982 II 63
Kiinteistön kauppa, Esisopimus, Muut kuin kauppahintaa ja kiinnitysvastuuta koskevat kauppaehdot
Kiinteistön kaupan esisopimuksessa lopullisen kaupan allekirjoittamisen edellytykseksi asetettu myyjän täytettävä rakentamista koskeva ehto ei ollut lopullista kauppakirjaa allekirjoitettaessa toteutunut. Ostaja oli kauppakirjaa allekirjoittaessaan tästä tietämätön eikä ostaja ollut voinut kaupan kohteen tavanomaisessa asianmukaisessa tarkastuksessa havaita rakentamisessa ollutta puutetta. Kun ostaja siten ei ollut kauppakirjan allekirjoittamisella luopunut esisopimuksessa rakentamiselle asetetusta ehdosta, myyjä oli velvollinen korvaamaan puutteen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset. Kun ei ollut näytetty, että myyjä olisi kauppaa tehtäessä ollut tietoinen sanotusta puutteesta, hän ei ollut velvollinen korvaamaan puutteesta rakennukselle aiheutuneita routavaurioita.
KKO 1980-II-69
Kiinteistökauppa, myyjän tiedonantovelvollisuus, myyjän puolison suostumus ja virhevastuu, omat korjaustoimet, kiinteistön pinta-ala
Kiinteistön myyjä oli osallistunut kiinteistöllä olevan rakennuksen rakentamiseen. Kun myyjä siten oli tietänyt rakennuksessa ja sen laitteissa olleista puutteellisuuksista ja virheistä, joita ostaja ei ollut voinut tavanmukaisessa tarkastuksessa havaita, eikä myyjä ollut näistä ilmoittanut ostajalle, hänet velvoitettiin korvaamaan ostajalle virheiden ja puutteellisuuksien korjaamisesta ja siitä syntyneestä haitasta aiheutunut vahinko. Ään
KKO 1979 II 27
Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kaupassa oli myyjän käyttämän kiinteistönvälittäjän toimesta laaditussa lehti-ilmoituksessa ja ostajalle esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa huoneiston pinta-ala ilmoitettu todellista suuremmaksi. Ostajan olisi tosin pitänyt ennen kaupan päättämistä perehtyä as.oy:n yhtiöjärjestykseen, josta ilmeni sekä todellinen että yhtiövastikkeen määräämistä varten muunnettu pinta-ala. Koska kuitenkin ostajalla oli ollut oikeus luottaa hänelle ilmoitetun tiedon paikkansa pitävyyteen sekä ottaen huomioon, että myyjä oli vastuussa kiinteistönvälittäjän kaupan yhteydessä antamista, huoneistoa koskevista tiedoista, myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajalle kaupan kohteessa ollutta virhettä vastaava hinnanalennus. Ään
KKO 1972-II-84
Kiinteistökauppa, hyväksytty rakennustapa, myyjän tiedonantovelvollisuus, kunnian vastainen ja arvoton menettely
Kun ostajat ostaessaan määräalan sillä olevine vastavalmistuneine asuinrakennuksineen eivät olleet voineet rakennuksen ulkopuolisen tarkastuksen perusteella todeta sitä rakennetun yleisesti käytetyn ja hyväksytyn rakennustavan vastaisesti, mistä rakennustavasta johtuen rakennukseen oli kohta kaupanteon jälkeen ilmaantunut olennaisia vikoja ja rakennus oli osoittautunut asumiskelvottomaksi, ja kun myyjät olivat jättäneet tuon tietämänsä seikan ostajille ilmoittamatta, kauppa julistettiin, kun ostajat myyjien tieten olivat erehtyneet kaupan päättämiseen olennaisesti vaikuttaneista seikoista ja kauppa siis oli tehty sellaisissa olosuhteissa, että myyjien niistä tietoisina oli kunnian vastaista ja arvotonta vedota kauppaan, OikTL 33 §:n nojalla pätemättömäksi. Vrt. KKO:1973-II-38
KKO:1963-II-97
Kiinnitysvastuusta vapautumista koskeva myyjän sitoumus
Määräalan myyjät olivat kauppakirjassa ottaneet vastatakseen siitä, ettei myytyä määräalaa rasittanut mikään kiinnitys. Kun kantatilaa, josta määräala oli vielä erottamatta, kuitenkin rasitti eräs velkakiinnitys, ostaja ei ollut velvollinen suorittamaan kiinnelainaa vastaavaa kauppahinnan osaa, ennen kuin myyjät olivat esittäneet selvityksen siitä, että myyty määräala oli vapautunut kiinnitysvastuusta, eikä maksamaan korkoa tälle kauppahinnan osalle selvityksen esittämistä edeltävältä ajalta. Ään
Bulevardi 5A 00150 Helsinki
+35840442460

matches:
§ 1
KKO
KKO
§ 2
§ 1
§ 6
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
§ 1
§ 1
§ 2
§ 2
§ 1
KKO
KKO
§ 5
KKO
§ 1
§ 3
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO
KKO


text:
Helsingin HO 2.7.2019 850 - Hovrättsavgöranden - FINLEX ®
Du är här: Finlex › Rättspraxis › Hovrätter › 2019 › Helsingin HO 2.7.2019 850
Helsingin HO 2.7.2019 850
Asunto-osakeyhtiö - yhtiöjärjestyksen tulkinta - äänileikkuri
S 17/2372
HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 18.9.2017
Osakkeenomistaja A
Kantaja A on vaatinut, että käräjäoikeus
1) julistaa vastaajan B Oy varsinaisen yhtiökokouksen 22.4.2015 äänestyspäätöksen vastuuvapauden myöntämisestä tilikaudelta 1.1. - 31.12.2014 E:lle, F:lle ja G:lle pätemättömäksi;
2) vahvistaa, että lakisääteinen äänileikkuri koskee asunto-osakeyhtiö B:n osakkeita; - - -
Asunto-osakeyhtiö B on vaatinut, että A:n kanne hylätään - - -.
Asunto-osakeyhtiö B:ssä on 8 osakeryhmää, jotka oikeuttavat hallitsemaan yhteensä 4 huoneistoa ja 4 autotallia. Tällä hetkellä kukin osakas omistaa yhden autotalliosakesarjan.
Yhtiössä osakkeet jakautuvat prosenttiyksikön tarkkuudella seuraavasti: huoneisto A 39 %, huoneisto B 20 %, huoneisto C 17% ja huoneisto D 25%.
Yhtiöjärjestyksellä voidaan määrätä, että äänestysrajoitus (äänileikkuri) on jotakin muuta kuin viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä. Hyväksyttävää äänimäärää voidaan joko nostaa tai laskea tai äänestysrajoitus voidaan poistaa.
Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestyksestä
Yhtiöjärjestystä on yleensä tulkittava sen sanamuodon mukaisesti siten kuin asianomainen määräys on objektiivisesti ajatellen sellaisenaan ymmärrettävä. Tulkinnan tulee olla sopusoinnussa yhtiöjärjestyksen muiden määräysten, AOYLn ja yleensä asunto-osakeyhtiöoikeudellisten periaatteiden kanssa.
Yhtiöjärjestystä on tulkittava sen sanamuodon mukaisesti suppeasti.
Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestys on ollut voimassa 5.9.1984 lähtien, eikä sitä ole muutettu tämän jälkeen. Yhtiöjärjestys on laadittu aikana, jolloin voimassa oli vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölaki (L asunto-osakeyhtiöistä 5.2.1926/30). Kyseiseen lakiin ei vuonna 1984 ole itsessään sisältynyt säännöstä osake-ääni-periaatteesta, vaan kyseinen periaate on tuolloin ollut johdettavissa (ks. edellä mainittu laki 3 §) vuoden 1978 osakeyhtiölain (734/1978) 9 luvun 3 §:stä, jonka mukaan: "Jokainen osake tuottaa yhtiökokouksessa yhden äänen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että eri osakkeilla on eri suuruinen äänimäärä. Minkään osakkeen äänimäärä ei siinä tapauksessa saa olla suurempi kuin kaksikymmentä kertaa toisen osakkeen äänimäärä. Jokainen saa yhtiökokouksessa äänestää edustamiensa osakkeiden koko äänimäärällä, jollei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty."
Vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain 7 §:ssä sen sijaan todetaan seuraavasti:
"Yhtiökokouksessa älköön kukaan äänestäkö enemmällä kuin viidennellä osalla kokoukseen osaa ottavien yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty."
Nyt kyseessä olevan asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestyksen 16 §:ssä todetaan, että yhtiökokouksessa on kullakin osakkeenomistajalla yksi ääni kutakin omistamaansa osaketta kohden. Yhtiöjärjestyksen 16 §:ssä on näin ollen haluttu säilyttää osake-ääni-periaate ja käräjäoikeuden näkemyksen mukaan sillä on nimenomaisesti poikettu siitä, mitä vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain 7 §:ssä on säädetty, eli yhtiöjärjestyksessä on määrätty toisin siltä osin kuin mitä 7 §:n rajoitus määrää.
Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiökokouspöytäkirjojen (25 kpl) mukaan äänileikkuria ei ole sovellettu yhtiössä koskaan, ei edes varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.4.2013, kuten H on oikeudessa kertonut.
Hallitus on hallituksen kokouspöytäkirjan mukaan 19.3.2015 päättänyt, että äänileikkuria ei sovelleta yhtiökokouksien äänestyksissä.
Isännöintiliiton 08/2012 päivitetyllä ohjeistuksella ei ole äänileikkuriasiaa arvioitaessa tässä yksittäistapauksessa merkitystä.
Kiinteistöliitto Uusimaan 7.8.2013 päivätyssä lausunnossa todetaan, että koska asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestyksessä ei ole selkeästi ilmaistu, että määräyksellä haluttaisiin poistaa äänestysrajoituksen soveltaminen, tulee asunto-osakeyhtiölain mukainen äänestysrajoitus sovellettavaksi. Kiinteistöliitto Uusimaan mukaan yhtiöjärjestyksen 16 §:ssä on lähinnä informatiivisessa mielessä todettu lain pääsääntö osakkeiden tuottamasta äänimäärästä poikkeamatta äänestysrajoituksen soveltamisesta. Lausunnon lopussa todetaan kuitenkin, että "kysymys äänestysrajoituksen soveltuvuudesta on äärimmäisen epäselvä ja tulkinnanvarainen ottaen huomioon asiaa koskeva ristiriitainen oikeuskäytäntö, emmekä varmuudella pysty ottamaan kantaa siihen, kuinka tuomioistuimessa asiaa arvioitaisiin". Tämän vuoksi Kiinteistöliitto Uusimaan mielipiteelle ei tässä käsiteltävässä asiassa voida antaa merkitystä eikä myöskään kantajan todistajana kuullun Kiinteistöliiton lakimiehen lausumille.
KHT tilintarkastajan lausunnolla, I:n todistuksella tai J:n lausunnolla ei ole näyttöarvoa asiassa.
E on asianosaisena todistelutarkoituksessa kuultuna myöntänyt olleensa vuonna 2012 ymmärtämättömyyttään 20.5.2012 päivätyn sähköpostinsa mukaisesti H:n yhtiöjärjestykseen ehdottamaa selvennystä vastaan, mutta asiaa tarkemmin tutkittuaan E on vaihtanut mielipidettään.
Tilanteessa, jossa yksi omistaisi asunto-osakeyhtiö B:n A- ja B-asuntojen osakkeet, johtaisi äänileikkurin soveltamattomuus siihen, että tuo omistaja voisi yksinään päättää yhtiön asiat. Tämä tilanne on kuitenkin epätodennäköinen. Sen sijaan äänileikkurin soveltaminen johtaisi E:n C-asunnon osakeomistuksen osalta lain tarkoituksen vastaiseen tilanteeseen, jolloin hän menettäisi äänivaltansa asunto-osakeyhtiössä ainoana alle 20 %:ia osakkeista omistavana. Lain tarkoituksena kun on suojella alle 20 %:ia omistavia osakkeenomistajia. Äänileikkurin soveltaminen merkitsisi myös sitä, että esim. 45 % osakekannasta omistavat (B- ja D-osakkaat) saisivat yksin päättää kustannuksista, joista päätöstä vastustaneet osakkaat maksaisivat 55 %.
Käräjäoikeus on katsonut, ettei yhtiöjärjestyksessä ole ollut tarkoitus soveltaa silloista 7 §:n äänileikkurisäännöstä (kuten Turun HO 21.12.1993 nro 4037, mikä ratkaisu perustuu sananmuodon mukaiseen tulkintaan).
Kun asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestyksessä on todettu, että yhtiökokouksessa on kullakin osakkeenomistajalla yksi ääni kutakin omistamaansa osaketta kohden, äänestysrajoitus on yhtiöjärjestysmääräyksellä poistettu. Jokaisella osakkeenomistajalla on jokaisessa äänestys- ja muussa tilanteessa, jossa hänen äänioikeudestaan on kysymys, yhtä monta ääntä kuin osakettakin.
Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiökokouksessa 22.4.2015 tehty päätös vastuuvapauden myöntämisestä tilikaudelta 1.1. - 31.12.2014 E:lle, F:lle ja G:lle on tehty noudattaen menettelyä koskevia AOYL:n ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Sen vuoksi kantajan päätöksen pätemättömäksi julistamista koskeva vaatimus hylätään.
Äänileikkurin vahvistamista koskeva kantajan vaatimus hylätään.
Kantaja A:n kanne hylätään.
Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Merja Vainio.
HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 2.7.2019
Vastavalittaja ja vastapuoli
Aon toistaen käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa vaatinut, että asunto-osakeyhtiö B:n (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö ja yhtiö) varsinaisen yhtiökokouksen 22.4.2015 päätös vastuuvapauden myöntämisestä tilikaudelta 1.1.–31.12.2014 E:lle, F:lle ja G:lle julistetaan pätemättömäksi. Lisäksi A on vaatinut vahvistettavaksi, että asunto-osakeyhtiö B:n yhtiökokouksessa äänestettäessä sovelletaan niin sanottua äänileikkurisäännöstä. - - -
Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla osakkeenomistajan äänimäärän rajoittamisesta. Yhtiöjärjestyksen 16 §:ssä oli ainoastaan toistettu asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 1 momentissa säädetty niin sanottu yksi ääni per osake -periaate, jonka mukaan osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa. Yhtiöjärjestys oli laadittu ajankohtana, jolloin voimassa olleeseen vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölakiin ei ollut sisältynyt ääni per osake -periaatetta. Yhtiöjärjestykseen oli siten ainoastaan sisällytetty osakeyhtiölaista johdettu periaate osakkeiden tuottamasta äänimäärästä. Määräys ei koskenut äänileikkurin soveltamista.
Yhtiökokouspöytäkirjat eivät osoittaneet, että äänileikkuria ei ollut käytännössä sovellettu asunto-osakeyhtiössä. Kaikki yhtiökokouspöytäkirjoihin kirjatut päätökset oli tehty yksimielisesti, joten pöytäkirjaan ei ole ollut tarvetta ottaa merkintää äänimäärän rajoituksesta.
Lainsäädännön ja oikeuskäytännön perusteella ei ollut selvää, tuliko äänileikkuria näissä olosuhteissa soveltaa asunto-osakeyhtiö B:n yhtiökokouksessa. Yhtiöjärjestystä tuli yleensä tulkita sen sanamuodon mukaisesti, mutta tulkinnan tuli olla yhteensopiva yhtiöjärjestyksen muiden määräysten, asunto-osakeyhtiölain säännösten ja asunto-osakeyhtiöoikeudellisten periaatteiden kanssa.
Yhtiöjärjestyksen 16 §:n määräystä tulkittaessa tuli ottaa huomioon, että yhtiö oli kahden paritalon neljästä huoneistosta koostuva asunto-osakeyhtiö. Yhtiössä oli lisäksi neljä autotallia, joiden hallintaan oikeuttavat osakkeet jakautuivat siten, että kunkin huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja omisti myös yhden autotallin hallintaan oikeuttavat osakkeet. Osakkeiden lukumäärä oli sidottu autotalleja lukuun ottaman huoneistojen jyvitettyihin pinta-aloihin.
Asunto-osakeyhtiössä, jossa oli ainoastaan neljä osakkeenomistajaa, kahden eli B- ja C-huoneistojen osakkeenomistajien omistusosuus jäi alle 20 prosentin. Äänileikkurin soveltamatta jättäminen johtaisi siihen, että kummallakaan näistä osakkeenomistajista ei olisi tosiasiallista päätösvaltaa yhtiökokouksessa. Asiaa arvioitaessa tuli ottaa huomioon kaikki yhtiökokouksessa mahdolliset äänestystilanteet sen sijaan, että arvioitaisiin vain yhtä mahdollista äänestystilannetta.
Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestykseen ei sen rakennusten luonteesta huolimatta sisältynyt asunto-osakeyhtiölain säännöksistä poikkeavia määräyksiä esimerkiksi kunnossapitovastuusta, lukuun ottamatta osakashallinnassa olevia piha-alueita. Siten äänileikkurin merkitys korostui käytännössä kyseisenlaisessa pari- tai erillistaloista koostuvissa pienissä asunto-osakeyhtiöissä, joissa huoneistojen koot ja osakemäärät poikkesivat merkittävästi toisistaan.
Asiassa oli riidatonta, että vastuuvapauden myöntämistä E:lle, F:lle ja isännöitsijä G:lle oli kannattanut yhteensä 656 osaketta ja ääntä sekä vastustanut 536 osaketta ja ääntä. Jos äänileikkuria koskevan säännöksen katsottiin tulevan sovellettavaksi yhtiössä, vastuuvapauden myöntämistä mainituille henkilöille oli kannattanut yhteensä 435 ääntä ja vastustanut yhteensä 475 ääntä. Tällöin yhtiökokouksen 22.4.2015 vastuuvapauden myöntävä päätös oli pätemätön, koska päätöstä tehtäessä ei ollut äänestyksen osalta noudatettu asunto-osakeyhtiölain säännöksiä.
Asunto-osakeyhtiö Bon vaatinut, että valitus hylätään - - -.
Yhtiöjärjestyksen määräyksiä koskevat tulkintakysymykset tuli ratkaista ensisijaisesti sanamuodon mukaisella tulkinnalla. Tulkinnassa oli toissijaisesti mahdollista ottaa huomioon muun muassa yhtiössä noudatettu vakiintunut käytäntö. Tulkinnassa ei sen sijaan tullut antaa merkitystä sille, mitä yhtiöjärjestystä laadittaessa oli tarkoitettu, koska yhtiöjärjestys ei rinnastunut sopimukseen.
Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestyksen 16 §:n mukaan jokaisella osakkeenomistajalla oli yhtiökokouksessa yhtä monta ääntä kuin osakettakin. Yhtiöjärjestyksessä ei ollut muuta määräystä äänioikeudesta eikä siinä viitattu asunto-osakeyhtiölain äänileikkuria koskevaan säännökseen.
Äänileikkurin soveltaminen yhtiökokouksissa johtaisi siihen, että osakkaiden ääniä tuli leikata kaikissa yhtiökokouksissa. Yhtiöjärjestyksen 16 §:ään sisältyvä määräys siitä, että jokainen osake tuotti yhden äänen, ei siten toteutuisi lainkaan.
Asunto-osakeyhtiössä oli noudatettu yhtiöjärjestystä sen sanamuodon mukaisesti. Yhtiössä muodostuneen käytännön mukaan äänileikkurisäännöstä ei ollut sovellettu. Äänimäärän rajoitusta ei ollut mainittu yhdessäkään yhtiön yhtiökokouspöytäkirjassa.
Asunto-osakeyhtiö B on niin kutsuttu pienyhtiö, joka muodostuu neljästä huoneistosta ja neljästä autotallista. A omistaa yhtiössä osakkeet, jotka oikeuttavat B-huoneiston hallintaan ja tuottavat yhtiökokouksessa toiseksi pienimmän äänimäärän. Pienimmän äänimäärän tuottavat osakkeet, jotka oikeuttavat C-huoneiston hallintaan.
Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestyksen 16 §:ssä on määrätty, että ”yhtiökokouksessa on kullakin osakkeenomistajalla yksi ääni kutakin omistamaansa osaketta kohden”. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys on käräjäoikeuden tuomiossa todetulla tavalla ollut voimassa 5.9.1984 lähtien muutoksitta.
Asiassa on kysymys siitä, tuleeko asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä soveltaa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 2 momentissa säädettyä niin sanottua äänileikkuria vai onko yhtiöjärjestyksen 16 §:ää tulkittava siten, että siinä on määrätty, ettei säännöstä niin sanotusta äänileikkurista sovelleta.Mikäli asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 2 momentti tulee sovellettavaksi, on otettava kantaa siihen, onko yhtiökokouksen päätös 22.4.2015 julistettava valituksessa esitetyillä perusteilla pätemättömäksi. Lisäksi asiassa on kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.
Sovellettavat säännökset ja muut oikeuslähteet
Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 1 momentin mukaan osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että jokainen osakeryhmä tuottaa yhden äänen. Säännöksen 2 momentin mukaan yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
Lainkohdan säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 24/2009 vp, s. 120–121) mukaan osakeyhtiölain 5 luvun 12 §:stä poiketen asunto-osakeyhtiössä ei edelleenkään sallita erisuuruisen äänimäärän tuottavia osakkeita. Edelleen esitöiden mukaan lain 6 luvun 13 §:n 2 momentinäänileikkuria koskevasta olettamasta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Äänileikkuriolettaman säilyttäminen on ollut tarpeen sen edistämiseksi, että yhtiökokouksen enemmistöpäätökset tarkoituksenmukaisuuskysymyksissä olisivat kaikkien osakkeenomistajien edun mukaisia. Vaikeasti ennakoitavissa oleva osakkaiden välinen intressiristiriita voi syntyä esimerkiksi, kun sijoittaja hankkii kerralla useita huoneistoja samasta yhtiöstä (HE 24/2009 vp, s. 120–121).
Kysymys siitä, onko äänileikkurin soveltamisesta luovuttu yhtiöjärjestyksen määräyksellä, ratkaistaan viime kädessä tuomioistuimessa yleisten yhtiöjärjestyksen tulkintaan sovellettavien periaatteiden nojalla. Jos äänileikkuria ei haluta soveltaa, on hallituksen esityksessä todettu olevan suositeltavaa käytännössä määrätä asiasta asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 1 momentin sanamuodosta poikkeavalla tavalla niin selvästi, ettei myöhemmin synny epäselvyyttä siitä, onko äänileikkurista luovuttu vai onko yhtiöjärjestyksessä vain toistettu 1 momentin mukainen säännös yksittäisen osakkeen tuottamasta äänimäärästä(HE 24/2009 vp, s. 121).
Yhtiöjärjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava lähtökohdaksi määräyksen sanamuoto. Tämä periaate on vahvistettu myös korkeimman oikeuden oikeuskäytännössä (KKO 2017:2 ja KKO 2001:57). Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin, kun tällainen tulkinta ei vastaa sitä tarkoitusta, joka lausekkeella osana yhtiöjärjestystä on, tai se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa on lisäksi otettava huomioon asunto-osakeyhtiölain yhtiöjärjestykselle asettamat rajoitukset ja asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavat keskeiset periaatteet (ks. KKO 2017:2, kohdat 9 ja 10).
Oikeuskirjallisuudessa on todettu pääsäännön äänimäärän osalta olevan se, että yksi osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksissa käsiteltävissä asioissa. Tätä pääsääntöä rajoittaa asunto-osakeyhtiölain äänileikkurisäännös. Yhtiöjärjestyksessä on mahdollista poiketa äänestysrajoituksesta sekä lievempään että ankarampaan suuntaan. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että määräys ”jokaisella osakkeenomistajalla on yhtä monta ääntä kuin osakettakin” tarkoittaa, ettei asunto-osakeyhtiölain mukaista äänileikkurisäännöstä sovelleta (Norri – Palsala, Asuntoyhtiö 2002, s. 138 ja J. Kyläkallio – Iirola – K. Kyläkallio, Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö 2003, s. 345–346).
Oikeuskirjallisuudessa on toisaalta myös pidetty epäselvänä, voidaanko oikeuskäytännön perusteella katsoa edellä mainitun määräyksen poistavan äänileikkurisäännöksen soveltamisen (Arjasmaa – Kuhanen, Asunto-osakeyhtiölaki 2001, s. 171 ja Furuhjelm – Kanerva – Kinnunen – Kuhanen, Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari osa 2, 2015, s. 72–73). Kannanottona on kuitenkin esitetty, että jos yhtiöjärjestyksessä on määräys, jolla on palautettu asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 1 momentin pääsääntö siitä, että jokainen osake tuottaa yhden äänen, määräys tarkoittanee poikkeamista asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä äänestysrajoituksesta (Furuhjelm – Kanerva – Kinnunen – Kuhanen, Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari osa 2, 2015, s. 72–73).
Oikeuskirjallisuudessa on todettu kuitenkin myös, että oikeuskäytännössä ei ole muodostunut sellaista yleistä tulkintalinjaa, jonka perusteella voitaisiin yleisesti sanoa, että mainitunlaisilla yhtiöjärjestyksen määräyksillä on tarkoitettu poiketa äänileikkurin soveltamisesta koskevasta lain pääsäännöstä (Jauhiainen – Järvinen – Nevala, Asunto-osakeyhtiölaki 2013, s. 341).
Turun hovioikeuden 21.12.1993 (nro 4037) antamassa ratkaisussa oli kysymys yhtiöjärjestyksen tulkinnasta tilanteessa, jossa yhtiöjärjestyksessä oli määrätty seuraavasti: ”osakkeenomistajilla on yhtiökokouksessa yhtä monta ääntä kuin osakettakin”. Hovioikeus katsoi edellä mainitun määräyksen tarkoittavan sitä, että asunto-osakeyhtiölaissa (30/1926) säädetty äänestysrajoitus ei ollut voimassa vastaajayhtiössä. Hovioikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiölain äänestysrajoitus oli voimassa vain siinä tapauksessa, että määräys äänioikeudesta yhtiökokouksessa puuttui kokonaan yhtiöjärjestyksestä tai se oli asunto-osakeyhtiölain 7 §:n 1 momentin tarkoittamin tavoin äänioikeutta rajoittava.
Helsingin hovioikeuden 18.8.1993 (nro 3335) antamassa ratkaisussa vastaajayhtiön yhtiöjärjestyksessä oli määrätty, että ”yhtiökokouksessa on kullakin osakeluetteloon merkityllä osakkaalla yhtä monta ääntä kuin hänellä on osakkeita”. Hovioikeus totesi, että asunto-osakeyhtiölaissa (30/1926) oli ilmaistu äänivallan rajoitusta koskeva pääsääntö, jonka mukaan yhtiökokouksessa äänestettäessä kukaan ei saa käyttää äänivaltaa enemmällä kuin viidesosalla kokouksessa läsnä olevasta äänimäärästä. Tästä voitiin poiketa, jos siitä oli määrätty yhtiöjärjestyksessä. Hovioikeus katsoi, että ilmaisulla ”yhtiökokouksessa on kullakin osakeluetteloon merkityllä osakkaalla yhtä monta ääntä kuin hänellä on osakkeita” oli todettu käänteisesti se, että yhtiössä saattoi olla eriarvoisia osakkeita äänivallan osalta. Tätä tulkintaa tuki se, että yhtiössä oli sekä asuin- että liikehuoneistoja ja vielä liikehuoneistoiksi yhtiöjärjestyksessä nimettyjä työhuoneita, varasto ja autotalli yhtiön rakennuksen eri kerroksissa, joiden kaikkien huoneistojen hallintaan oikeuttivat erinumeroiset osakkeet. Hovioikeus katsoi johtopäätöksenään, että yhtiöjärjestystä oli tulkittava sen sanamuodon mukaisesti. Koska yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty poikkeuksesta lain äänestysrajoitusta koskevaan pääsääntöön, äänestysrajoitusta oli siten sovellettava vastaajayhtiössä.
Yhtiöjärjestyksen 16 §:n tulkinta
Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa noudatetaan edeltä ilmenevin tavoin periaatetta, jonka mukaan tulkinnan lähtökohtana on yhtiöjärjestyksen määräyksen sanamuoto. Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa voidaan tietyin varsin rajoitetuin edellytyksin antaa merkitystä myös yhtiössä noudatetulle käytännölle ja yhtiöjärjestyksen laatijan tarkoitukselle. Lisäksi yhtiöjärjestyksen tulkinnassa tulee ottaa huomioon, että tulkinnan tulee olla sopusoinnussa asunto-osakeyhtiölain säännösten ja asunto-osakeyhtiöoikeudellisten periaatteiden kanssa. Yhtiöjärjestyksen tulkinta on siis pyrittävä myös sovittamaan yhteen sen kokonaisuuden kanssa, jonka osa yhtiöjärjestys on.
Yhtiöjärjestyksen sanamuoto
Hovioikeus toteaa, että Asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestyksen 16 §:n tarkoituksesta ei voida tehdä päätelmiä yksin määräyksen sanamuodon perusteella. Yhtiöjärjestyksen määräyksen sanamuotoa on siten arvioitava yhdessä asunto-osakeyhtiölain säännösten kanssa.
Yhtiön yhtiöjärjestyksen 16 §:ssä on toistettu voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 6 luvun 13 §:n 1 momentin säännöstä vastaava määräys osakkeen tuottamasta äänimäärästä (ns. osake per ääni -periaate). Yhtiöjärjestys on tullut voimaan vuonna 1984 ja tuolloin voimassa olleen lainsäädännön mukaan osake per ääni -periaate johdettiin osakeyhtiölaista (734/1978). Äänileikkurista säädettiin puolestaan asunto-osakeyhtiölain (30/1926) 7 §:n 1 momentissa nykyistä 6 luvun 13 §:n 2 momenttia vastaavalla tavalla. Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanolain (1600/2009) 1 §:n 4 momentin nojalla asiassa tulee soveltaa voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia (1599/2009).
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 1 momentin sanamuoto ja sitä koskevat edellä mainitut lain esityöt huomioon ottaen säännös koskee ainoastaan osakkeiden tuottamaa äänimäärää. Sen mukaan asunto-osakeyhtiössä ei edelleenkään sallita erisuuruisen äänimäärän tuottavia osakkeita. Saman säännöksen 2 momentissa säädettyä äänileikkuriolettamaa on puolestaan pidetty tarpeellisena niin kutsuttujen vähemmistöosakkeenomistajien suojan vuoksi. Ottaen huomioon, että säännöksen 1 momentissa säädetään kunkin osakkeen tuottamasta äänimäärästä ja 2 momentissa puolestaan yhtiökokouksessa äänestämisestä, niillä on katsottava olevan lähtökohtaisesti eri tarkoitus. Hovioikeus katsoo siten, ettei 1 momentin säännöstä voida pitää poikkeuksena 2 momenttiin (ks. myös HHO 18.8.1993 nro 3335).
Yhtiöjärjestyksen määräysten tulee olla osakkeenomistajan oikeudet ja velvollisuudet sekä vaihdannan intressit huomioon ottaen selviä. Tämä periaate on todettu myös asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 24/2009 vp, s. 121), jossa on edeltä ilmenevin tavoin todettu, että äänileikkurista poikkeamisesta on syytä määrätä niin selvästi, ettei myöhemmin synny epäselvyyttä siitä, onko äänileikkurista luovuttu vai onko yhtiöjärjestyksessä vain toistettu 1 momentin mukainen säännös yksittäisen osakkeen tuottamasta äänimäärästä.
Hovioikeus toteaa, että nyt kysymyksessä oleva yhtiöjärjestyksen 16 §:n määräys on saman sisältöinen kuin asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 1 momentin säännös. Tämä huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei niitä voida tulkita eri tavoin. Kun otetaan huomioon edellä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 1 ja 2 momentista lausuttu, hovioikeus katsoo, ettei kysymyksessä oleva yhtiöjärjestys yksin sanamuotonsa mukaan tulkittuna sisällä nimenomaista määräystä yhtiökokouksessa äänestämisestä, vaan ainoastaan kunkin osakkeen tuottamasta äänimäärästä. Tätä tulkintaa puoltaa myös hallituksen esityksen lausuma, jonka mukaan äänileikkurista tulisi määrätä yhtiöjärjestyksessä niin selvästi, ettei juuri nyt kysymyksessä olevan kaltaista tulkinnallista epäselvyyttä syntyisi. Toisaalta määräyksen sanamuoto ei myöskään nimenomaisesti poissulje vaihtoehtoa, jonka mukaan yhtiöjärjestyksen voitaisiin tulkita sisältävän määräyksen yhtiökokouksessa äänestämisestä.
Yhtiössä noudatettu käytäntö ja yhtiöjärjestyksen laatijan tarkoitus
Kantaja on vedonnut muun ohessa siihen, että yhtiössä on muodostunut äänileikkurin soveltamista koskeva vakiintunut käytäntö, jolla oli merkitystä yhtiöjärjestyksen tulkinnassa.
A:nmukaan yhtiössä oli yhdessä päätetty, että äänileikkuria sovelletaan, koska äänestämisestä ei ole mainintaa yhtiöjärjestyksessä. H:n mukaan äänileikkurin soveltamista koskeva kysymys oli ollut yhtiössä tulkinnanvarainen. H:lle itselleen oli ollut selvää, ettei ääniä leikata ja myös yhtiön hallitus oli tehnyt periaatteellisen päätöksen, ettei äänileikkurisäännöstä sovelleta. F:n mukaan äänileikkuria ei ollut yhtiössä sovellettu sinä aikana, kun hän oli ollut osakkaana. F:n käsityksen mukaan leikkuria ei ollut sovellettu myöskään aikaisemmin. Myös E on kertonut, ettei yhtiön päätöksenteossa ollut sovellettu äänileikkuria heidän osakkeenomistusaikanaan tai tätä aikaisemmin. K:nmukaan yhtiössä oli tullut soveltaa äänileikkuria suoraan lain nojalla, koska äänileikkurista ei ollut mainintaa yhtiöjärjestyksessä.
I on kertonut, että hänen isänsä oli 1970-luvulla perustanut asunto-osakeyhtiö B:n. Yhtiön koko osakekanta oli sittemmin siirtynyt I:lle ja hänen äidilleen. Yhtiöjärjestyksen oli laatinut oikeustieteen tohtori L ja I oli osallistunut yhtiöjärjestyksen laatimiseen. I:n mukaan yhtiössä ei ollut ollut tarkoitus luopua äänileikkurista. Tarkemmin kysyttäessä I ei ole kuitenkaan osannut kertoa, mitä äänileikkurin soveltamisesta olisi kysymyksessä olevassa yhtiössä käytännössä seurannut. Myös I on kertonut, ettei yhtiön päätöksenteossa ollut sovellettu äänileikkuria heidän osakkeenomistusaikanaan tai tätä aikaisemmin.
Hovioikeus toteaa, että yhtiöjärjestyksen julkinen luonne ja osakkeiden siirtokelpoisuus huomioon ottaen se ei ole sopimukseen rinnastettavissa, minkä vuoksi sen laatijan tarkoitukselle ei tule antaa sanottavaa merkitystä yhtiöjärjestystä tulkittaessa.
Ottaen huomioon edellä yhtiöjärjestyksen luonteesta todettu, myös yhtiön noudattaman käytännön merkitys yhtiöjärjestyksen tulkinnassa on arvioitava tapauskohtaisesti (ks. KKO 1989:146 ja KKO 2005:26 sekä KKO 2009:22). Oikeuskäytännössä on muun ohessa katsottu, että vuosienkaan yhtiöjärjestyksen vastainen käytäntö ei luonut osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksen määräyksistä poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia (esim. KKO 1989:146, KKO 1998:61 ja KKO 2012:88).
Hovioikeus toteaa, että kirjallisena todisteena olevista yhtiökokouspöytäkirjoista ja henkilötodistelusta on käynyt ilmi, että asunto-osakeyhtiö B:n yhtiökokouksen päätökset on tehty ennen moitteenalaista päätöstä yksimielisesti. Tämä huomioon ottaen yhtiössä ei ole ennen moitteenalaisen päätöksen tekemistä käytännössä syntynyt sellaista äänestystilannetta, jossa olisi ollut tarve ottaa kantaa äänileikkurisäännöksen soveltamiseen. Hovioikeus katsoo siten, ettei yhtiössä ole näytetty olleen äänileikkurin soveltamista koskevaa vakiintunutta käytäntöä ja toteaa lisäksi, että käytännöllä voisi joka tapauksessa olla yhtiöjärjestyksen tulkinnassa vain rajoitettu merkitys.
Yhtiössä noudatetulla käytännöllä tai yhtiöjärjestyksen laatijan tarkoituksella ei voida tässä tapauksessa katsoa olevan merkitystä kysymyksessä olevan yhtiöjärjestyksen määräyksen tulkinnassa.
Yhtiön luonne ja asunto-osakeyhtiölain äänileikkurisäännöksen tarkoitus
Asiassa on vielä arvioitava sitä, onko yhtiöjärjestyksen sanamuodon mukainen tulkinta nyt kysymyksessä olevan pienyhtiön tapauksessa yhteensopiva asunto-osakeyhtiölain säännösten tarkoituksen ja asunto-osakeyhtiöoikeudellisten periaatteiden kanssa. Tämä huomioon ottaen on arvioitava, voidaanko 16 §:n määräyksen tulkita tarkoittavan kysymyksessä olevassa yhtiössä sitä, että siinä on määrätty myös yhtiökokouksessa äänestämisestä asunto-osakeyhtiölain olettamasäännöksestä poikkeavasti.
A on katsonut, että asunto-osakeyhtiö B:n kaltaisessa yhtiössä, jossa B- ja C-huoneistojen osakkeenomistajien omistusosuus jää alle 20 prosentin, äänileikkurin soveltamatta jättäminen johtaa siihen, että kummallakaan edellä mainituista pienosakkaista ei olisi tosiasiallista päätösvaltaa yhtiökokouksessa. A on esittänyt valituksensa sivuilta 7–9 ilmenevät laskelmat kunkin osakkeen prosentuaalisesta ääniosuudesta ja päätösvallan määräytymisestä eräissä äänestystilanteissa. Asunto-osakeyhtiö on puolestaan hovioikeuden pääkäsittelyssä F:n kuulemisen yhteydessä esittämänsä laskelman perusteella katsonut, että äänileikkurin soveltaminen johtaisi kaikkien osakkeiden ollessa yhtiökokouksessa edustettuna siihen, että pienimmän äänimäärän tuottavien C-huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden äänimäärä ei vaikuttaisi yhtiökokouksen päätöksen lopputulokseen missään äänestystilanteessa.
Hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 2 momentin mukaisen äänileikkurisäännöksen tarkoituksena on edellä todetuin tavoin suojata vähemmistöosakkeenomistajia ja edistää sitä, että yhtiökokouksen enemmistöpäätökset tarkoituksenmukaisuuskysymyksissä olisivat kaikkien osakkeenomistajien edun mukaisia. Hovioikeus katsoo, että kunkin osakkeenomistajan äänimäärän prosentuaalisella osuudella ei ole osakkeenomistajan etua arvioitaessa suoranaista merkitystä, vaan etua on arvioitava sen perusteella, mikä äänimäärä tuottaa äänten enemmistön ja millainen on pienosakkeenomistajan asema tämä huomioon ottaen eri äänestystilanteissa.
Hovioikeus toteaa enemmistöpäätösten osalta, että kahden osakkaan ollessa yhtiökokouksessa edustettuina äänileikkurin soveltaminen ei vaikuttaisi pienosakkeenomistajan eli C-osakkaan asemaan, koska äänet menisivät kaikissa äänestystilanteissa tasan. Tilanne on kaikissa äänestystilanteissa sama myös, jos yhtiökokouksessa on edustettuna kolme osakasta, koska kaikilla osakkailla olisi saman verran ääniä. Edelleen jos yhtiökokouksessa ovat edustettuna kaikki osakkeenomistajat, yhtiön pienosakkaan eli C-huoneiston osakkaan äänet eivät vaikuttaisi äänileikkuria sovellettaessa missään äänestystilanteessa lopputulokseen.
Määräenemmistöpäätöksissä äänet jakautuvat yhtiökokouksessa äänestettäessä puolestaan kaikissa tilanteissa siten, että A-huoneiston ollessa kokouksessa edustettuna määräenemmistöä ei muodostuisi koskaan A-huoneiston osakkaan äänestäessä esitystä vastaan.
Pienosakkaan asema vaihtelee enemmistöpäätöksenteossa edellä esitetyin tavoin nyt kysymyksessä olevassa yhtiössä yhtiökokouksessa edustettuina olevista osakkeista ja äänestysasetelmasta riippuen. Hovioikeus katsoo kokonaisuutena eri äänestystilanteita arvioituaan, että asunto-osakeyhtiölain äänileikkurisäännöksellä ei joko olisi enemmistöpäätöksenteossa pienosakkaan kannalta mitään merkitystä tai sen soveltaminen johtaisi säännöksen tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen. Määräenemmistöpäätöksissä pienosakkaiden edun turvaaminen edellyttäisi puolestaan äänileikkurin soveltamista.
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 §:n 2 momentissa säädetty huomioon ottaen määräenemmistöpäätökset ovat periaatteellisesti tärkeitä, mutta ne eivät koske sellaisia osakkeenomistajan kannalta merkityksellisiä tarkoituksenmukaisuuskysymyksiä kuten esimerkiksi yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitohankkeita tai menojen rahoittamista. Äänileikkurisäännöksen tarkoituksena on edistää sitä, että yhtiökokouksen enemmistöpäätökset nimenomaan tarkoituksenmukaisuuskysymyksissä olisivat kaikkien osakkeenomistajien edun mukaisia. Pienosakkaan etua arvioitaessa ratkaisevampana voidaan siten pitää päätöksiä, jotka tehdään enemmistöpäätöksinä.
Ottaen huomioon yhtiöjärjestyksen määräyksen joustava sanamuoto ja edellä äänileikkurisäännöksen tarkoituksesta todettu sekä asunto-osakeyhtiö B:n luonne, hovioikeus katsoo, että nämä seikat yhdessä arvioituna puoltavat tulkintaa, jonka mukaan yhtiöjärjestyksen 16 §:llä on katsottava määrätyn osakkeiden tuottaman äänimäärän ohella myös siitä, että yhtiökokouksessa äänestettäessä ei sovelleta asunto-osakeyhtiölain äänileikkuria koskevaa olettamasäännöstä. Toisenlainen tulkinta johtaisi äänileikkurisäännöksen tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen.
Hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiö B:n yhtiöjärjestystä on edellä esitetyillä perusteilla tukittava siten, että sen 16 §:ssä on määrätty äänileikkurin soveltamisesta asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 2 momentin olettamasäännöksestä poikkeavasti eli yhtiössä on yhtiöjärjestyksen määräyksellä luovuttu äänileikkurin soveltamisesta. Näin ollen hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun kannevaatimusten 1 ja 2 hylkäämisestä. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen pääasian osalta ei siten ole.
Käräjäoikeuden tuomiota ei pääasian osalta muuteta.
Asessori Jenny Andersson-Trontti
Hovioikeuden esittelijä Elina Ferm
Läh. KKO 4.9.2019

matches: KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO KKO


text:
Mene...Kotiin3DAbstraktiArkkitehtuurianimaatioEläimetlinnutPyörätautotSarjakuvatJulkkiksetKaupunkiVärikäsViileäTietokoneetSöpöKukkaHauskaPelitTytötteLomaHDKuumaElääLogoRakkausElokuvatmusiikkiluontopaikatavaruusUrheiluteknologiaMaailmanLisää	Kotiin / Sarjakuvat / Paavo tapetti HD	Paavo tapetti HD
2,184 näkymät
0	Paavo tapetti HD
Tässä on joukko Paavo tapetti HD Collection Pöytäkoneet, Kannettavat, puhelimissa ja Tabletit. Täällä HDwallpaper20.com, on yli sata tuhansia taustakuvia ovat saatavilla ilmaiseksi Lataus. Voit ladata Joka taustakuvat veloituksetta, Koska nämä taustakuvat ovat lataaja käyttäjille.
Jos Like This Paavo taustakuva HD Collection Anna Tykkää Ja Jaa Facebook.
seuraava: sinivihreä tapetti HD
suudella taustakuva ilmaiseksi Lataaruusut tapetti HDwindows taustakuva HDmicrosoft taustakuva ilmaiseksi Lataayksiosainen tapetti 20 HD kokoelmatpari tapetti HDgundam taustakuva ilmaiseksi LataaYstävänpäivä taustakuva ilmaiseksi Lataalinnut taustakuva ilmaiseksi Lataatapetti valkoinen ilmaiseksi Lataa Suunnitellut HDwallpaper20.com | Powered by zuuur.com	© Copyright 2016, Kaikki oikeudet pidätetään	Siirry alkuun

matches: HD HD HD HD HD HD HD