Sulan työpaikka-alue 1, lausunto Helsingin hallinto-oikeudelle | Tuusula
Sulan työpaikka-alue 1, lausunto Helsingin hallinto-oikeudelle
TUUDno-2017-1235
Aikaisemat käsittelyvaiheet
Kuntakehityslautakunta 1.3.2017
Suunnittelualue sijoittuu Hyrylän kuntakeskuksen eteläpuolelle, noin 3 kilometrin etäisyydelle keskustasta. Asemakaavalla laajennetaan Sulan nykyistä työpaikka-aluetta, johon asemakaava-alue rajautuu.
Suunnittelualueen rajoina toimivat etelässä Tuusulan itäväylä(11466), idässä Fallbackantie sekä lännessä ja pohjoisessa Korvenrannantie. Alue on pääosin rakentamaton. Suunnittelualueen koko on noin 91 ha.
Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen tavoitteena on suunnitella Sulan työpaikka-alueen laajentaminen yhtenä toiminnallisena kokonaisuutena huomioiden alueen keskeinen sijainti taajamarakenteen eteläisenä jatkeena ja osana Tuusulan itäväylän tieympäristöä. Alueen rakentaminen täydentää tarkoituksenmukaisesti nykyistä työpaikkarakennetta.
Aloite ja maanomistus
Alueen kaavoitus on käynnistynyt kunnan aloitteesta. Alue on pääosin yksityisessä omistuksessa. Kunta omistaa alueen länsi- ja itäosassa olevat kiinteistöt 1:785, 2:390, 3:373, 4:214 ja 6:405 sekä Korvenrannantien katualueen.
Kunta on laatinut yhden maanomistajan kanssa yhteistyösopimuksen maankäytön periaatteista ja kustannusten jaosta vuonna 2010 ja lähes kaikkien alueen yksityisten maanomistajien kanssa on laadittu asemakaavoituksen käynnistämissopimukset. Maanomistajien kanssa on tarkoitus tehdä myöhemmin maankäyttösopimukset. Osapuolia sitovat maankäyttösopimukset tehdään, kun kaavaluonnos-/ehdotus on ollut nähtävillä ja siitä saatu palaute on käsitelty kuntakehityslautakunnassa.
Asemakaavan pääasiallisena tavoitteena on lisätä alueen työpaikkatonttitarjontaa asemakaavoittamalla suunnittelualue työpaikka-alueeksi Sulan osayleiskaavan mukaisesti. Samassa yhteydessä tarkennetaan osayleiskaavassa tehtyä kaupan ratkaisua ja osoitetaan tilaa vaativalle vähittäiskaupalle soveltuvat alueet.
Kaava on tullut vireille 11.2.2015. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 12.2.–25.2.2015.
Uudenmaan maakuntakaavassa, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 8.11.2006, suunnittelualue on taajamatoimintojen aluetta. Maakuntakaavassa on osoitettu alueen keskeiset liikenneväylät, pohjavesialue (pv) ja voimalinjavaraus (z).
Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava on hyväksytty 20.3.2013 maakuntavaltuustossa ja vahvistettu ympäristöministeriössä 30.10.2014.
2. vaihemaakuntakaavassa Tuusulan itäväylän varteen on osoitettu merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö.
Kohdemerkinnällä osoitetaan merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumiskohteet keskusta-toimintojen alueiden ulkopuolella. Niitä kehitetään sellaista kauppaa varten, joka vaatii paljon tilaa, ei kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja jonka tyypillinen asiointitiheys on pieni.
Tuusulassa on meneillään koko kunnan yleiskaavan laatiminen. Yleiskaava laaditaan strategisena oikeusvaikutteisena yleiskaavana. Yleiskaavaluonnos oli nähtävillä 11.8.–30.9.2014. Kaavaluonnoksessa alueelle on osoitettu seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön alue (KM) ja muilta osin suunnittelualue on työpaikka-aluetta(TP). Alueen läpi kulkee ristiin viheryhteystarvemerkinnät. Yleiskaavaehdotus on valmisteilla ja on tulossa nähtäville vuoden 2017 aikana.
Alueella on voimassa Sulan osayleiskaava, jonka Tuusulan kunnanvaltuusto on kokouksessaan 7.12.2015 hyväksynyt. Osayleiskaavan on saanut lainvoiman 12.1.2016 ja se korvasi alueella aiemmin voimassa olleen Hyrylän laajenemissuuntien osayleiskaavan (HYLA).
Hyväksytyssä osayleiskaavassa suurin osa suunnittelualueesta on osoitettu työpaikka-alueeksi (TP-1). Alueen eteläosaan, Tuusulan itäväylän varteen, on osoitettu nauhamainen kaupallisten palvelujen alue (KM-2), jonne voidaan sijoittaa seudullisen tilaa vaativan vähittäiskaupan suuryksikköön verrattavissa oleva myymäläkeskittymä. Fallbackantien varrella on yhdyskuntateknisen huollon alue (ET). Suunnittelualueen lävitse on osoitettu virkistystoimintaan ja lähiulkoiluun soveltuva lähivirkistysalue (VL), jonka myötäisesti kulkee ulkoilureitti. Tuusulan itäväylä on osoitettu liikennealueena (L), jossa on huomioitu Hyrylän itäisen ohikulkutien tilavaraus. Osayleiskaavassa on myös osoitettu alueen pää- ja kokoojakatuverkko, vedenhankinnalle tärkeät pohjavesialueet (pv-1), paineellinen pohjavesialue (pv-2), lentomeluvyöhyke (m3), ohjeelliset hulevesialtaat (wa) sekä voimansiirtolinjat (z).
Osayleiskaavoitus käynnistyi vuonna 2007. Sulan osayleiskaavaluonnos oli nähtävillä 15.12.2011 – 31.1.2012 välisenä aikana. Lausuntojen ja mielipiteiden sekä muun suunnittelun pohjalta valmisteltiin osayleiskaavaehdotus (15.4.2014), joka oli nähtävillä 22.5. – 27.6.2014. Tämän jälkeen pidettiin ehdotusvaiheen viranomaisneuvottelu 3.11.2014, jonka jatkotoimenpiteenä laadittiin kaupan vaikutusten arviointi. Toinen osayleiskaavaehdotus (22.4.2015) pidettiin julkisesti nähtävillä 15.5. – 15.6.2015. Toisesta ehdotuksesta saatujen lausuntojen ja muistutusten pohjalta sekä viranomaisohjauksen myötä kaavaan tehtiin vielä tarkistuksia. Kaavamääräyksiä hiottiin edelleen erityisesti kaupan ohjauksen osalta KM-2, KM-3 ja TP-1–alueilla. Koska korjattuun osayleiskaavaehdotukseen tehtiin edelleen muutoksia ennen kaavan viemistä hyväksymiskäsittelyyn, suoritettiin vielä kohdennettu kuuleminen alueen maanomistajille, joita muutokset ensisijaisesti koskivat.
Osayleiskaavatyön loppuvaiheessa kaupan mitoitusta muutettiin niin, että KM-2 alueilla sallitaan uutta kaupallista kerrosalaa ainoastaan 30 000 k-m2, kun aikaisemman kaavaehdotuksen mukaan kaupan kerrosalaa olisi ollut käytettävissä huomattavasti enemmän. Aikaisemmassa kaavaehdotuksessa alueen yhteenlaskettu kaupallinen kokonaisrakennusoikeus oli 100 000 k-m2, josta laskettiin toteutuneeksi noin puolet ja jäljelle jäävä osuus olisi ollut uutta kerrosalaa. Muutosten myötä KM-2 aluevarausten koko ei kuitenkaan pienentynyt kaupan kerrosalan laskiessa, mikä johti lainvoimaisessa osayleiskaavassa tehokkuudeltaan alimitoitettuihin KM-2 aluevarauksiin.
Suunnittelualue on pääosin asemakaavoittamaton. Asemakaavan muutosalueisiin kuuluu Korvenrannantien alueen(3303) asemakaavan pienehkö lähivirkistysalue(VL). Muilta osin kaavamuutosalueet ovat lähinnä Korvenrannantien katualueita ja Fallbackantien yleisentien alueita (LT ja LYT).
Sulan asemakaava-alueen kunnallistekniikan yleissuunnitelma tehtiin alueen asemakaavan laatimisen alkuvaiheessa. Yleissuunnitelman tavoitteena oli tuottaa kaava-alueen kunnallistekniikan lähtökohdat toteutussuunnittelua varten. Suunnittelutyö tehtiin maanomistajien toimeksiannosta Tuusulan kunnan ohjauksessa. Työ aloitettiin helmikuussa 2015 ja se valmistui lokakuussa 2015.
Asemakaavaluonnosten rakenne
Valtaosa kaava-alueesta on osoitettu teollisuus ja varastorakennusten korttelialueena(T-15) sekä teollisuusrakennusten korttelialueena, joille ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia(TY-16). Ympäristöhäiriötä aiheuttamattomat teollisuustoiminnot on sijoitettu häiriölle herkkien alueiden läheisyyteen, kuten asutuksen ja kaupallisten toimintojen tuntumaan sekä pohjavesialueelle.
Seudulliset tilaa vaativan vähittäiskaupan korttelit sijoittuvat Tuusulan itäväylän varrelle. Alueelle tulee kaksi kokonaan uutta liikerakennusten korttelia (KM-5), joista ensimmäinen sijoittuu Korvenrannantien ja toinen Sulatien risteykseen. Lisäksi näiden väliin jää jo rakennettu Kukkatalon puutarhamyymälän korttelinosa(KMP-1). KM-5 kortteleiden rakennusoikeus on yhteensä 30 000 k-m². Kortteleihin saa rakentaa polttoaineen jakeluaseman sekä mainostornin. Kukkatalon puutarhamyymälä kasvihuoneineen on jo rakennettu, joten sen korttelivaraus osoitetaan pääosin nykytilannetta toteavana merkinnällä KMP-1. Liikerakentamisen määrä korttelinosassa on enintään 1 000 k-m².
Kaupan- sekä teollisuuskortteleiden rajoja jäsentelevät suojaviheralueet(EV), joiden kautta on osoitettu jalankulkureittejä sekä alueen läpi kulkevia viheryhteyksiä. Itäväylän varren ja kaava-alueen itäosan suojaviheralueille(EV-7, EV-8) rakennetaan alueellisen hulevesijärjestelmän tarvitsemat viivytysrakenteet. Suojaviheralueiden kautta voidaan johtaa myös kunnallistekniikan edellyttämiä vesi- ja viemärilinjoja.
Kaava-alueella on kaksi yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten aluetta. Läntinen alue on Korvenrannantie ja Amerintien risteyksessä ja sillä on Kukkatalon vedenottamo. Toinen alue sijoittuu Fallbackantien varteen ja sillä on varauduttu lämpölaitoksen rakentamista varten.
Asemakaavasta on laadittu kaksi vaihtoehtoista luonnosta. Vaihtoehdot eroavat toisistaan lähinnä vähittäiskaupan rakennusoikeuden jakautumissa liikerakennusten korttelialueiden (KM-5) kesken: VE1-vaihtoehdossa uusi vähittäiskauppa jakautuu kahdelle korttelialueelle suhteessa 20 000 k-m2 + 10 000 k-m2 ja VE2-vaihtoehdossa suhteessa 15 000 k-m2 + 15 000 k-m2. Vähittäiskaupan korttelialueisiin rajautuvien teollisuusrakennusten korttelialueissa (TY-16), rakentamisen määrä on vastaavasti pienempi tai suurempi liikerakennusten korttelialueiden rakentamisen määrästä riippuen. Liikenteellinen ratkaisu on vaihtoehdoissa sama.
Molemmissa vaihtoehdoissa edellytykset liikerakentamiselle ovat hyvät ja kaupan toiminnot on pyritty sijoittamaan niiden kannalta edullisille paikoille, tärkeimpien teiden ja katujen risteysalueiden tuntumaan.
Vaihtoehto 1 noudattaa kaupan kerrosalan jakautumisessa osayleiskaavan aluevarausten mukaista pinta-alojen suhdetta, jolloin määrällisesti suurempi osa kaupallisesta toiminnasta keskittyy länteen, jo olevan kaupallisen toiminnan jatkeeksi, Kodin Terran ja Lidl:n korttelin sekä Kukkatalo väliin. Kaupan keskittäminen on kaupallisen alueen vetovoiman kannalta edullinen vaihtoehto. Sulantien risteys on sen sijaan Kukkatalon puutarhamyymälää lukuun ottamatta rakentamaton ja vaihtoehto 2 levittää kaupan rakennetta laajemmalle alueelle. Vastaavasti vaihtoehdon 2 mukainen rakentaminen voi luoda nostetta Sulantien toimijoille kaava-alueen ulkopuolella ja lisätä alueen yritysten toimintaedellytyksiä.
Molempiin KM-5 kortteleihin on mahdollista sijoittaa huoltoasema, mutta alueiden sijainti ja huoltoasemien kilpailutilanne huomioon ottaen, molempien asemien toteutuminen vaikuttaa epätodennäköiseltä. Huoltoaseman rakentamisen kannalta kortteli 5522 vaikuttaa toteuttamiskelpoisemmalta vaihtoehdolta, sillä huoltoaseman vaatimat liikennejärjestelyt ovat siinä kohtaa helpommin toteutettavissa, ja huoltoaseman näkyvyys ja saavutettavuus itäväylän suunnasta ovat paremmat.
Vaikutusten osalta vaihtoehdot eivät eroa merkittävästi toisistaan kokonaisrakennusoikeuden ollessa vaihtoehdoittain kutakuinkin sama. Kaupan jakautumisella korttelien välillä ei ole merkitystä liikenteen kokonaismäärään, mutta liikenteen suuntautumiseen se voi vähäisesti vaikuttaa, riippuen kaupan painopisteestä. Liikennevirtojen muutoksilla on liittymien toimivuuteen vain vähäistä vaikutusta. Liittymien toimivuus varmistetaan tarkemmin jatkosuunnittelussa.
Koko kaava-alueen pinta-ala on 90,3 ha, josta korttelialuetta on n. 56 ha, katualuetta n. 11,8 ha, maantien aluetta n. 14,6 ha ja suojaviheraluetta hieman yli 6,5 ha.
Liikerakentamisen mitoitus perustuu oikeusvaikutteisen Sulan osayleiskaavan, jonka mukaan alueella sallitaan yhteensä enintään 30 000 k-m² uutta kaupallista kerrosalaa. Teollisuuskortteleissa rakentamistehokkuus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0.4 ja yhdyskuntateknisen huollon alueella tehokkuus on e=0.2. Asemakaavan kokonaiskerrosala VE1:ssa on 220 998 k-m² ja VE2:ssa 222 734 k-m². Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100 – 200 kerrosneliömetriä kohden kerrosala vastaa noin 1100-2200 työpaikkaa. Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan, eli aluetehokkuus on 0,24.
Asemakaavan jakaminen
Kaava-alue on suhteellisen iso ja alueella on useita maanomistajia, joilla on erilaisia tavoitteita asemakaavalle, mistä johtuen sopimusneuvottelut voivat pitkittää asemakaavaprosessin valmistumista. Edellä mainittu seikka huomioiden, voi olla tarkoituksenmukaista jakaa asemakaava-alue osiin luonnosvaiheen jälkeen, kun kokonaisuuden kannalta olennaiset seikat, kuten liikenneverkko ja kaupan kerrosalan jakautuminen, on ratkaistu.
Lisätietoja:kaavasuunnittelija Petteri Puputti p. 040 314 3515
asettaa asemakaava ja asemakaavan muutosluonnokset MRA 30 § mukaisesti nähtäville mielipiteiden esittämistä varten,
että suunnittelualue voidaan jakaa ehdotusvaiheessa eri asemakaavoiksi, mikäli se nähdään aikataulullisista tai muista syistä ehdottoman tarpeellisena
asettaa tavoitteeksi jakaa osayleiskaavassa osoitettu liikerakentamismahdollisuus siten, että kortteliin 5524 osoitettaisiin 20 000 k-m2 ja kortteliin 5522 yht. 10 000 k-m2 asemakaavaluonnos VE 1:n mukaisesti.
Puheenjohtajan avattua asiasta keskustelun Mika Mäki-Kuhna esitti Antti Seppälän kannattamana, että tavoitteeksi asetetaan jakaa osayleiskaavassa osoitettu liikerakentamismahdollisuus VE 2:n mukaisesti (15000 k-m2 + 15000 k-m2).
Koska oli tehty kannatettu muutosesitys, puheenjohtaja esitti toimitettavaksi asian ratkaisemiseksi nimenhuutoäänestyksen. Äänestysesitykseksi hyväksyttiin puheenjohtajan esitys, jonka mukaan esittelijän pohjaehdotusta kannattavat äänestävät ”jaa” ja jos ”ei” voittaa on Mika Mäki-Kuhnan muutosesitys tullut kuntakehityslautakunnan päätökseksi.
Suoritetussa äänestyksessä esittelijän pohjaehdotusta kannattivat jäsenet Heikkinen, Koivunen, Maula, Peltonen, Kirves, Winqvist ja Salonen ja Mäki-Kuhan muutosesitystä jäsenet Seppälä ja Mäki-Kuhna
Puheenjohtaja totesi esittelijän pohjaehdotuksen tulleen äänin 7 -2, 2 poissa kuntakehityslautakunnan päätökseksi.
Leena Holmila Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy:stä esitteli asiaa kokouksessa.
Merkittiin, että kunnanhallituksen edustaja Ilmari Sjöblom ei osallistunut asian käsittelyyn ja päätöksentekoon intressijääviyden vuoksi.
Lilli Salmi poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn aikana klo 16.35.
Petteri Puputti poistui kokouksesta ja Ulla Palomäki ja Vesa Lundberg saapuivat kokoukseen tämän asian käsittelyn jälkeen klo 17.00.
Kuntakehityslautakunta 20.12.2017
Suunnittelualueen koko on noin 89,9 ha. Kaava-alueen rajaus on hieman muuttunut luonnosvaiheesta, sitä on tarkistettu Korvenrannantien katualueen kohdalta ja lisäksi kaava-aluetta on laajennettu Tuusulan itäväylän eteläreunasta. Itäväylän rajaus muutetiin Tuusulan itäväylän aluevaraussuunnitelman mukaiseksi.
Kaavan luonnosvaiheessa laadittua kunnallistekniikan yleissuunnitelmaa on täydennetty hulevesiselvityksen osalta. Selvityksellä tarkasteltiin kaupan kortteleiden tehostamismahdollisuuksia hulevesialtaita uudelleen muotoilemalla. Samassa yhteydessä tarkistettiin EV-alueelle sijoittuvan allasketjurakenteen mitoitus ja tilavaraukset, huomioiden alueen tarvitsemat huoltoyhteydet ja alueen kautta johdettavat putkilinjat.
Korvenrannan tilan rakennuksista on teetetty lisäselvitys maanomistajan toimesta – Asiantuntijalausunto Tuusulassa Korvenrannantie 27:ssä sijaitsevan Korvenrannan tilan kulttuurihistoriallisen arvon huomioonottamisesta kaavoituksessa.
Asemakaavaluonnokset olivat julkisesti nähtävillä 16.3. — 21.4.2017. Asemakaavaluonnoksista jätettiin 12 lausuntoa ja 5 mielipidettä.
Kaavaehdotus on laadittu kaavaluonnosten vaihtoehdon VE1-pohjalta.
Asemakaavaehdotukseen on tehty mm. seuraavia tarkistuksia:
Suunnittelun aikana täsmennettiin kaupan jakautumista alueella.
Liikerakennusten korttelialueille (KM-5) on kaavaehdotuksessa osoitettu tilaa vaativaa vähittäiskauppaa suhteessa 17 000 k-m2 + 10 000 k-m2, lisäksi läntisempään KM-5 korttelialueeseen on liitetty toimitilarakennusten korttelialue (KTY-25), johon saa sijoittaa tuotantoon liittyvää liiketilaa korkeintaan 3000 k-m2.
Kukkatalon KMP-1 määräyksestä on poistettu katto liikerakentamisen määrä osalta ja määräyksen sisältöä on täsmennetty
T-15 ja TY-16 -korttelialueiden määräyksiä väljennetty mm. liikerakentamisen osalta
Korttelissa 5517 Sulantien varren T-15 -kortteli on muutettu TY-16 -kortteliksi
Sulan hotellin rakennusalaa on kasvatettu ja määräyksestä on poistettu enimmäiskerrosala
Katualueiden leveyksiin ja kääntöpaikkoihin on tehty tarkistuksia
Kaava-alueen rajausta on muutettu Korvenrannantie kohdalta ja kaava-alue on hieman kasvanut eteläreunasta, sillä Tuusulan itäväylän aluevaraus muutettiin vastaamaan itäväylän aluevaraussuunnitelmaa
Kaavaehdotuksen laatimisen aikana tarkastettiin hulevesisuunnitelmaa, jonka seurauksena suojaviheralueiden (EV-9) ja niihin liittyvien korttelialueiden rajauksia muutettiin
Koko kaava-alueen pinta-ala on 89,9 ha, josta korttelialuetta on n. 57,8 ha, katualuetta n. 11,0 ha, maantien aluetta n. 15,1 ha ja suojaviheraluetta hieman yli 6,0 ha.
Liikerakentamisen mitoitus perustuu oikeusvaikutteiseen Sulan osayleiskaavan, jonka mukaan alueella sallitaan yhteensä enintään 30 000 k-m² uutta seudullista kaupan kerrosalaa. Paljon tilaa vaativaa seudullista kauppaa alueelle muodostuu yhteensä 17 000 k-m² + 10 000 k-m² = 27 000 k-m² ja tämän lisäksi KTY-korttelissa voi rakentaa kokonaisrakennusoikeuteen kuuluvana enintään 3 000 k-m² tuotantoon liittyvää erikoistavarakauppaa.
KTY-korttelin kokonaisrakennusoikeus 16 000 k-m² ja Kukkatalon KMP-1 korttelin rakennusoikeus on 23 274 k-m²(e=0.4).
Teollisuuskortteleissa rakentamistehokkuus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0.4 ja samoin yhdyskuntateknisen huollon alueella tehokkuus on e=0.4.
Teollisuusalueiden rakennusoikeus on yhteensä 152 730 k-m².
Asemakaavan kokonaiskerrosala on 223 877 k-m².
Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan, eli aluetehokkuus on n. 0,25.
Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100 – 200 kerrosneliömetriä kohden kerrosala vastaa noin 1100–2200 työpaikkaa.
Lisätietoja: kaavasuunnittelija Petteri Puputti p. 040 314 3515
hyväksyy laaditun Sulan työpaikka-alueen asemakaavan ja asemakaavamuutoksen ehdotuksen ja laaditut vastineet,
asettaa asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen MRA 27 § mukaisesti nähtäville muistutusten esittämistä varten,
Asemakaavaehdotuksen jakaminen
Asemakaava on jaettu ehdotusvaiheessa osiin. Ensimmäisenä eteenpäin menevän asemakaavan nimi on: Sulantyöpaikka-alue I, asemakaava ja asemakaavamuutos. Asemakaava koskee Sulan koko kaava-alueen lounaisnurkkaa. Sulan työpaikka-alueen asemakaava I kaavaehdotuksen sisältö ei ole oleellisesti muuttunut kuntakehityslautakunnan 20.12.2017 § 168 hyväksymästä koko alueen kaavaehdotuksesta.
Asemakaavaehdotukseen on tehty seuraavia muutoksia:
Kaava-alue on rajattu koskemaan ainoastaan lounaisnurkan korttelia 5524 (KM-5 ja KTY-25 korttelialueet) ja korttelia 5514 (TY-16 korttelialue) sekä osaa suojaviheralueista (EV ja EV-7), katualueista ja maantien alueesta (LT).
Korttelin KTY-25 rakennusoikeutta on laskettu ja se on esitetty tehokkuusluvulla e=0.40. Rakennusoikeuden määrä korttelinosassa on nyt 14 394 k-m² aiemman 16 000 k-m² sijaan.
Merkintöihin on tehty pieniä teknisiä korjauksia, kuten kirjoitusvirheiden oikaisuja.
Katujen nimistö on muutettu nimistötoiminkunnan 8.5.2018 kokouksen mukaisesti:
Majavantie -> Sulankaari
Nutriankuja -> Sulanpää (kaava-alueen ulkopuolella)
Talttahampaankuja -> Sulanpolku (kaava-alueen ulkopuolella)
Kaavanumero on muuttunut 3535 -> 3613
Kaavan liiteaineisto on päivitetty vastaamaan paremmin supistunutta kaava-aluetta.
Koko kaava-alueen pinta-ala on 18,3 ha, josta korttelialuetta on n. 10,1 ha, katualuetta n. 2,3 ha, maantien aluetta n. 3,9 ha ja suojaviheraluetta n. 2,0 ha.
Paljon tilaa vaativaa seudullista kauppaa kaava-alueelle muodostuu yhteensä 17 000 k-m² ja tämän lisäksi KTY-kortteliin voi rakentaa kokonaisrakennusoikeuteen kuuluvana enintään 3 000 k-m² tuotantoon liittyvää erikoistavarakauppaa.
KTY-25 -korttelin kokonaisrakennusoikeus 14 394 k-m² tehokkuusluvulla e=0.4. Teollisuusrakennusten korttelialueen (TY-16) kokonaisrakennusoikeus on 6 007 k-m² tehokkuusluvulla e=0.4.
Asemakaavan kokonaiskerrosala on 37 401 k-m². Käyttäen laskentaperiaatetta 1 työpaikka 100–200 kerrosneliömetriä kohden vastaa noin 185–370 työpaikkaa.
Kerrosalan suhde kaava-alueen alaan, eli aluetehokkuus on n. 0,20.
hyväksyä laaditun Sulan työpaikka-alue I asemakaava ja asemakaavamuutoksen ehdotuksen ja luonnosvaiheessa saatuihin mielipiteisiin ja lausuntoihin laaditut vastineet
asettaa asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen MRA 27 § mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.
Kari Friman ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn eikä päätöksentekoon.
Kuntakehityslautakunta, 2.10.2019
Kunnanhallitus päätti 29.4.2019 § 158 hyväksyä Sulan työpaikka-alue I asemakaavaehdotuksen sekä kaavaluonnoksen mielipiteisiin ja lausuntoihin laaditut vastineet, sekä asettaa asemakaavaehdotuksen MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville muistutusten ja lausuntojen esittämistä varten.
Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat pääasiassa kaava-alueen rajaukseen, pohjaveden ja pilaantuneiden maiden huomioimiseen kaavamääräyksissä sekä kaupan ohjaukseen. Muistutukset koskivat katuvarauksia, Amerinkujan jatkamista ja tontille ajoa, Sulantien ja Tuusulan itäväylän eritasoliittymän rakentamista sekä hulevesien viivytysrakenteiden mitoitusta ja maankäyttösopimuksia.
Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset nähtävilläolon jälkeen:
Kaava-alue rajausta on muutettu Korvenrannantien ja Tuusulan itäväylän risteyksen kohdalla ELY-keskuksen lausunnon mukaisesti
pv/ks –merkintää ja pv-34 merkintää on täsmennetty
saa-3 ja saa-5 merkinnät ovat lisätty EV-7 alueelle
Selostuksen liite numero 13, eli ”Sulan vähittäiskaupan seudullinen suuryksikkö” on korvattu liitteellä ”Sulan alueella vireillä olevat vähittäiskaupan asemakaavahankkeet”.
Kerrosalaan laskemattomien katosten osuus on rajoitettu 20 %:iin rakennusoikeudesta.
Lastaus ja avovarastointialueiden aitauksen minimikorkeus on laskettu 2 m:stä 1,5 m:iin.
Rakennusalan rajoihin ja liittymäkieltoihin on tehty pieniä korjauksia
Kaavakarttaan ja selostukseen on tehty joitakin teknisluonteisia tarkistuksia tekstin ja kappaleiden osalta.
Kuntakehityslautakunta päättää ehdottaa kunnanhallitukselle, että kunnanhallitus:
hyväksyy laaditun Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen sekä lausuntoihin ja muistutuksiin laaditut vastineet
ja esittää valtuustolle, että VALTUUSTO päättää hyväksyä Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen.
valtuuttaa kuntasuunnittelupäällikön tekemään mahdollisia vähäisiä muutoksia karttaliitteisiin, jotka tarkentuvat ennen asian kunnanhallitukseen vientiä.
Lautakunta päätti tarkastaa ja hyväksyä pöytäkirjan tämän pykälän osalta heti kokouksessa.
Vesa Lundberg ei osallistunut asian käsittelyyn ja päätöksentekoon intressijääviyden vuoksi, ja poistui ennen asian käsittelyä ja päätöksentekoa. Tilalle saapui henkilökohtainen varajäsen Lars Winqvist.
Kunnanhallitus, 14.10.2019
hyväksyä laaditun Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen sekä lausuntoihin ja muistutuksiin laaditut vastineet
hyväksyä Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen.
Valtuusto, 11.11.2019
hyväksyä Sulan työpaikka-alue I asemakaavan ja asemakaavan muutoksen.
Tuusulan kunnanvaltuusto on hyväksynyt 11.11.2019 § 146 Sulan työpaikka-alue 1, asemakaava ja asemakaavan muutoksen (asemakaava nro 3613).
Päätöksestä on valitettu. Valituskirjelmä on liitteenä. Helsingin hallinto-oikeus pyytää lausuntoa valitukseen liittyen. Määräaika lausunnolle on 14.2.2020.
Asemakaavavalituksen on jättänyt Kiinteistö Oy Hyrylän Nurmikko / Jyri Paavola, kiinteistötunnus 858-401-2-123 MEIL.
Kiinteistö on osittain valituksen kohteena olevalla asemakaava-alueella.
Kiinteistö on mukana kokonaisuudessaan vireillä olevassa Sulantyöpaikka-alueen asemakaavassa (nro. 3535).
Valituksessa hallinto-oikeudelta vaaditaan että
1. Asemakaava tulee kumota kuntalain tarkoittamalla tavalla muuten lainvastaisena ja palauttaa kuntaan uudelleen valmistelua varten.
2. Kunta tulee velvoittaa korvaamaan valittajan asianajokulut hallinto-oikeudessa.
Valituksen perustelut ovat seuraavat:
Kaavapäätös on maankäyttö- ja rakennuslain vastainen
Sula I kaavaa ei tule hyväksyä lainkaan, sillä se perustuu maankäyttösopimukseen kunnan ja Bahiwera Oy:n kanssa. Kunnan ja Bahiwera Oy:n välinen maankäyttösopimus rikkoo aiempaa suullista sopimusta Kunnan, Kiinteistö Oy Hyrylän Nurmikon, Bahiwera Oy:n ja Kiinteistä Oy Amerintie 88 kanssa. Vuonna 2014 suullisesti sovitut maksuperiaatteet sovittiin silloisen kuntakehitysjohtaja Hannu Haukkasalon kanssa koko Sulan työpaikka-alueen maanomistajien kesken. Tällöin oli sovittuna, että maanomistajat rakentavat yhdessä kunnan kanssa silloin vielä Majavatienä (hyväksytyssä asemakaavassa Sulankaari –niminen tie) tunnetun tien. Käytännössä tämä tarkoitti sitä, että muille maanomistajille kuin kunnalle tulisi rakennettavaksi n. 230 metriä tätä tietä. Tämä sopimus vastasi myös sitä sopimusta, mitä kunta on tehnyt Sjöblomien perikunnan kanssa vuonna 2010 (Liite 5) ja joka perustui vuonna 2007 kunnan valtuustoon hyväksymiin maankäyttösopimusten periaatteille (Liite 6). Edelleen v. 2016 solmittu sopimus asemakaavoituksen käynnistämiseksi Sjöblomien kanssa noudattaa aiemmin sovittuja ja päätettyjä asioita (Liite 7). Sopimuksen pääasiallinen sisältö oli siis se, että maanomistajat maksavat omille mailleen tulevan infran kustannukset eikä muuta rahallista korvausta makseta.
Nyt kunnan ja Bahiwera Oy:n kanssa sovitut ehdot ovat tälle kokonaisuudesta erotetulle Sula l asemakaava-alueelle huomattavasti huonommat kuin 2014 kunnan ja valittajan kanssa sovitut ehdot. Kun kunta tulee soveltamaan Meil -kiinteistön omistajalle ja muille maanomistajille samoja epäedullisia sopimusehtoja (Liite 4, ehdotus Meil-kiinteistölle) kuin Sula I osalta, johtaa se väistämättä sopimusrikkomukseen aiemman, vuoden 2014 sopimuksen kanssa. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 12 a luku ei määrittele, että maankäyttösopimuksen tulisi olla kirjallinen. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan suullinen sopimus sitoo.
Vuonna 2010 kunta ja valittaja olivat neuvotelleet sopimuksen asemakaavoituksen käynnistämiseksi (Liite 3). Tässä sopimusluonnoksessa oli periaatteena se, että maankäyttösopimuksessa huomioidaan maanomistajan jo kunnalle tehdyt suoritukset arvoltaan n. 0.5 miljoonaa euroa. Vuonna 2019 lähetetyssä maankäyttösopimusehdotuksessa (Liite 4) tätä jo maksettua erää ei huomioida enää lainkaan. Tämän erän huomioon ottaminen tarkoittaisi sitä, että 2019 sopimusehdotuksen mukainen korvausmäärä 537.444 euroa vähenisi n. 37.444 euroon.
Tämä edellä kuvattu tilanne aiheuttaa maanomistajalle myös sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voitaisiin tai olisi voitu välttää. Puolen miljoonan euron haitta on kohtuuton yksittäiselle maanomistajalle. Kaavapäätös on MRL 54 §:n 3 momentin vastainen.
Kaava-alue on valituksenalaisen päätöksen mukaan jaettu osiin. Aiemmin asemakaavan muutos koski laajempaa kaava-aluetta. Tämä tilanne oli käsillä vuonna 2014 kun valittaja oli edellä kuvatusti sopinut maksuperiaatteet silloisen kuntakehitysjohtaja Hannu Haukkasalon ja muiden Sulan työpaikka-alueen maanomistajien kesken. Tällöin kaavaa oltiin viemässä eteenpäin maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun turvaavalla tavalla. Kunta on vastineessaan (kunnan Liite 15, valituksen liite 2) todennut, että kaava-alue jaettiin sen vuoksi, että sopimuskumppaneita oli useita. Tämä ei ole sellainen maankäytöllinen peruste, jolla kaava-alueen pilkkomista osiin voisi perustella. Päätös on MRL 91 a §:n 2 momentin maankäyttösopimusmenettelyä koskevan yhdenvertaisuuden vaatimuksen vastainen. Alueen maanomistajia kohdellaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti, kuten liitteistä 3-7 ja edellä kuvatusti ilmenee. Kaava-alueen pilkkominen osiin sopimuskumppanien lukumäärän vuoksi ei ole myöskään sellainen MRL 54 §:n 3 momentin tarkoittama tilanne. jolla voisi perustella maanomistajalle aiheutuvaa kohtuutonta haittaa. Kaava-aluetta olisi voitu viedä kokonaisuutena eteenpäin kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä.
On selvää, että kaavoitus on jaettu osiin sen vuoksi, että kunta voisi neuvotella yhden maanomistajan kanssa kerrallaan, jolloin se voi hyödyntää kaavoitusmonopolinsa tuomaa painostuselementtiä. Tällainen julkisen vallan käyttöön liittyvä epäasianmukainen menettely ei ole maankäyttö- ja rakennuslain tai hallintolain 6 §:n hyvän hallinnon periaatteiden mukaista.
Toiseksi, asemakaava-alue ulottuu Meil -kiinteistön eteläreunan alueelle. Meil -kiinteistön omistaja ei ole sopinut kunnan kanssa siitä, että asemakaava-alue, Sulan työpaikka-alue I (Sula I), ulottuisi Meil -kiinteistön alueelle. Meil -kiinteistölle ei ole tulossa Sula I asemakaavasta mitään hyötyä, joten asemakaavaa palvelevaa katualuetta ei voi ulottaa Meil -kiinteistön puolelle. Meil -kiinteistön aluetta ei voi alistaa palvelemaan toisten kiinteistön omistajien hyödyksi tehtävää asemakaavaa. Asemakaavasta Sula l hyöty menee kunnalle itselleen ja yksityiselle. Bahiwera Oy:lle. Päätös tulee kumota ja asia palauttaa valmisteltavaksi siten, ettei Sula l asemakaava-alue ulotu osaksikaan Meil -kiinteistön puolelle tai vaihtoehtoisesti kiinteistön omistajan kanssa tulee sopia asiasta.
Kolmanneksi, Meil -kiinteistön alueelle kaavoitetaan katualuetta, joka jatkaisi ilmeisesti myöhemmin itään päin samassa linjassa. Kun asemakaavan jatkamisesta Sula I:n alueelta itää ei ole mitään varmuutta, ei asemakaavan katualuetta tule tästäkään syystä ulottaa Meil- kiinteistön alueelle.
Tuusulan kunnan hallintosäännön 24 §:n 5 kohdan mukaan kunnanhallitus antaa lausunnon valtuuston päätöksestä tehdystä valituksesta, jos kunnanhallitus katsoo, ettei valtuuston päätöstä ole valituksessa esitetyillä perusteilla kumottava.
Kunta katsoo, että Sulan työpaikka-alue I, asemakaava ja asemakaavan muutos on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain sille asettamat vaatimukset täyttäen. Ensisijaisesti valitus tule hylätä perusteettomana kokonaisuudessaan. Valitus kohdistuu lähes yksinomaan asemakaavan yhteydessä laadittuun maankäyttösopimukseen, joka ei liity nyt käsiteltävään asiaan, eli asemakaavan hyväksymiseen.
Lisäksi valituksessa esitetty oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee hylätä. Oikeudenkäynti ei ole johtunut viranomaisen virheestä hallintolainkäyttölain 74 § 2. mom. tarkoittamalla tavalla.
Toiseksi Tuusulan kunta katsoo, että kyseessä on MRL 188 § 2. mom. mukainen yhteiskunnallisesti merkittäväksi katsottava kaava, joten valitus tulee käsitellä kiireellisesti. Kunnan velvollisuuksiin kuuluu luoda toimintaedellytyksiä elinkeinoelämälle. Kaava-alueeseen kohdistuu kovaa kysyntää, sillä Tuusulassa on akuutti pula työpaikka-tonteista. Alue sijoittuu kriittiselle paikalle olemassa olevan asemakaava-alueen reunalle, joten valituksen alainen kaava-alue seisoo siten tulppana muun alueen kaavoituksen loppuunsaattamiselle.
Suunnittelun tausta
Sulan alueelle on laadittu Sulan osayleiskaava, joka on hyväksytty 5.12.2015. Osayleiskaava on lainvoimainen. Osayleiskaavassa on esitetty tavoiteltu maankäyttö ja katuverkon perusratkaisut. Alueen asemakaavoittaminen käynnistyi alkuvuodesta 2015 maanomistajien aloitteesta osayleiskaavoituksen ollessa vielä kesken. Asemakaavan nimi on Sulan työpaikka-alueen asemakaava ja asemakaavan muutos (nro 3535). Kaava-alue kattoi Fallbackantien, Korvenrannantien ja Tuusulan itäväylän rajaaman alueen lähes kokonaisuudessaan. Alueen maanomistajien kanssa laadittiin kaavoituksen käynnistämissopimukset. Kaavaluonnokset asetettiin nähtäville 16.3.–21.4.2017 väliseksi ajaksi. Asemakaavaehdotus laadittiin luonnosvaihtoehdon 1. pohjalta ja se hyväksyttiin kuntakehityslautakunnassa 20.12.2017. Tämän jälkeen kaavaehdotus jäi neuvottelutauolle.
Ensimmäinen aluetta koskeva maankäyttösopimus valmistui ja hyväksyttiin valtuustossa 13.5.2019. Maankäyttösopimuksesta ei jätetty valituksia ja sopimus sai lainvoiman. Em. sopimus laadittiin Bahiwera Oy:n kanssa. Sulan työpaikka-alueen asemakaava jaettiin osiin siten, että kunnan omistamat maa-alueet sekä Bahiwera Oy:n sopimusalue lähti liikkeelle omana kaavaprosessinaan lähes kahden vuoden tauon jälkeen. Muun alueen osalta neuvottelut olivat edelleen kesken ja etenivät hitaasti. Kokonaisuudesta irrotetun kaava-alueen nimeksi tuli Sulan työpaikka-alue I, asemakaava ja asemakaavan muutos (nro 3613). Kaava-alueeseen kuului myös kapea suikale kiinteistön Meil 858-401-2-123 eteläosasta, joka on osoitettu asemakaavassa katualueeksi.
Sulan työpaikka-alueen asemakaava I asemakaavaehdotus hyväksyttiin kunnanhallituksessa 29.4.2019, jonka jälkeen kaavaehdotus asetettiin nähtäville 16.5–17.6.2019 väliseksi ajaksi. Sulan työpaikka-alue I asemakaava hyväksyttiin valtuustossa 11.11.2019. Kiinteistö Oy Hyrylän Nurmikko jätti asemakaavan hyväksymispäätöksestä valituksen hallinto-oikeuteen.
Valituksessa on toistuvasti viitattu Tuusulan kunnan ja Bahiwera Oy:n väliseen maankäyttösopimukseen sekä valittajan kanssa laadittuihin keskeneräisiin sopimusluonnoksiin. Nämä asiat eivät liity käsiteltävään asiaan. Valituksessa ei ole esitetty mitään todellisia perusteita, etteikö Sulan työpaikka-alue I asemakaava ja asemakaavan muutos täyttäisi sille maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja sisältövaatimuksia tai että kaavan valmistelussa olisi tapahtunut menettelyvirheitä tai että kaavan hyväksymispäätös olisi muutoin lainvastainen. Valitus on siis täysin aiheeton ja tulee hylätä.
Tuusulan kunnanhallitus tuo esille, että kunnan ja Bahiwera Oy:n välinen maankäyttösopimus hyväksyttiin kunnan valtuustossa 13.5.2019 § 54, eikä sopimuksesta tuolloin jätetty valituksia. Tämä maankäyttösopimus on lainvoimainen.
Valittajan mukaan kunta rikkoo valittajan ja kunnan välistä sanallista sopimusta, jonka valittaja olisi valituksen mukaan tehnyt vuonna 2014 silloisen kuntakehitysjohtajan kanssa. Tuusulan kunnanhallitus toteaa, ettei kaava-alueen kustannusten jakamisesta tai maksuperiaatteista voi sopia suullisesti. Kuntakehitysjohtajalla ei ole tällaista mandaattia. Maankäyttösopimusta ei myöskään voida tehdä suullisesti, maankäyttösopimukset hyväksyy aina valtuusto tai kunnanhallitus. Varsinaisen maakäyttösopimuksen laatiminen ei tuolloin olisi ollut muutoinkaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaan mahdollista, koska asemakaavaa ei oltu asetettu nähtäville.
MRL 91 b §
Maankäyttösopimus voidaan tehdä osapuolia sitovasti vasta kun alueen kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä.
KHO 2006: 14 Kunnanhallitus oli hyväksynyt MRL 91 b.1 §:ssa tarkoitetun maankäyttösopimuksen ennen kuin kaavaluonnos- tai ehdotus oli ollut julkisesti nähtävillä. Maankäyttösopimus ei ollut MRL 91 b.2 §:n säännös huomioon ottaen osapuoliin nähden sitova muutoin kuin kaavoituksen käynnistämistä koskevilta osiltaan. Sopimuksen hyväksymistä koskevasta päätöksestä tehty valitus tutkittiin ja hylättiin. Äänestys 4-1.
Asemakaava on ollut luonnoksena julkisesti nähtävillä ensimmäisen kerran vasta 16.3-21.4.2017.
Valittaja vetoaa valituksessaan useisiin hyväksymättömiin sopimusluonnoksiin. Tuusulan kunta toteaa, ettei kunta ole tehnyt Meil-kiinteistön kanssa maankäyttösopimusta. Maankäyttösopimuksesta on laadittu kunnan toimesta ainoastaan alustava luonnos, joka on valituksen liitteenä. Valituksen liitteenä on myös kaavoituksen käynnistämissopimuksen luonnos vuodelta 2010. Sopimus on siis kymmenen vuotta vanha ja kyseistä sopimusluonnosta ei ole allekirjoitettu, eikä sitä ole kunnassa hyväksytty tai edes käsitelty kunnan päätöksenteossa millään tavalla. Luonnoksen alkuperästä ei myöskään ole tarkkaa tietoa.
Meil-kiinteistön kanssa on laadittu asemakaavoituksen käynnistämissopimus, joka on allekirjoitettu 18.11.2016 (Liite 1) ja jonka olemassa oloa valittaja ei ole valituksessaan tuonut esille. Tässä vuonna 2016 molemmin puolin hyväksytyssä sopimuksessa ei ole mainintaa aiemmin laadituista suullisista sopimuksista tai maaomistajan jo kunnalle tekemistä suoritteista. Lisäksi voidaan todeta, ettei Bahiwera Oy:n maankäyttösopimus ole periaatteiltaan ristiriidassa Meil-kiinteistön asemakaavoituksen (valittajan) käynnistämissopimuksen kanssa tai Bahiwera Oy:n asemakaavoituksen käynnistämissopimuksen kanssa.
On totta, että kiinteistöjen 858-401-2-204, 858-401-2-396, 858-401-2-133 ja 858-401-4-143 omistajien (valituksessa Sjöblomien perikunta) kanssa on 30.12.2010 laadittu jo lainvoimainen Sulan alueen yhteistyösopimus, jossa rakentamisen maksuperiaatteista on alustavasti sovittu. Sittemmin samojen maanomistajien kanssa on laadittu kaavoituksen käynnistämissopimus. Edellä mainitun yhteistyösopimuksen pohjalta ei kuitenkaan ole laadittu ainoatakaan maankäyttösopimusta, mutta sopimuksen pohjalta on käyty maankäyttöneuvotteluja. Laadittu yhteistyösopimus ei ole esteenä, etteikö sopimusalueen ulkopuolella voitaisi tehdä sopimuksia kunnan normaalin käytännön mukaan maapoliittisen ohjelman mukaisesti. Kaavoituksen käynnistämissopimukset, maankäyttösopimukset tai muut sopimukset, joita solmitaan maanomistajien kanssa, eivät ohjaa asemakaavan laadintaa eikä näin ole tapahtunut ko. asemakaavankaan osalta.
Valituksessa väitetään, että kaavapäätöksestä aiheutuu valittajalle kohtuutonta haittaa, jonka arvo on noin puoli miljoonaa euroa. Valittaja ei kuitenkaan ole millään tavoin näyttänyt toteen, mistä tämä puolen miljoonan euron haitta muodostuu tai miten se ylipäätään liittyy Sulan työpaikka-alue I asemakaavaan. Valittaja siis vetoaa siihen, että vuoden 2010 sopimusluonnoksessa esitettyä seikkaa ei ole esitetty vuonna 2019 laaditussa sopimusluonnoksessa, joka ei edes koske valituksen alaisena olevaa asemakaavaa. Nämä mahdolliset korvausasiat ratkaistaan maanomistajan kanssa aikanaan laadittavassa maankäyttösopimuksessa, joka laaditaan kirjallisena ja joka hyväksytään kunnanhallituksessa tai valtuustossa. Tästä päätöksestä asianomaisilla on myös valitusmahdollisuus. Kunnan tavoitteena on laatia maankäyttösopimukset kunnan maanpoliittisen ohjelman mukaisesti maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatetta noudattaen.
Valittaja esittää, että asemakaava-alue on jaettu osiin väärin perustein ja siksi lainvastainen. Sulantyöpaikka-alueen asemakaava (nro. 3535) asemakaava-alueeksi laaja noin 90 ha. Olennaista on huomata, että asemakaava perustuu Sulan osayleiskaavassa esitettyyn kokonaisratkaisuun. Osayleiskaavassa on esitetty mm. alueen maankäyttö ja pääkatuverkko. Kaavoituksen alkuvaiheessa oli kuitenkin tarkoituksenmukaista suunnitella alue laajempana kokonaisuutena mm. infran toteuttamisen ja kaupanratkaisun osalta. Kun kokonaisratkaisu suunnittelun myötä tarkentui, ei estettä kaava-alueen jakamiselle enää ollut. Asemakaava jaettiin osiin vasta kun koko alueen kattava kaavaehdotus oli hyväksytty kuntakehityslautakunnassa 20.12.2017. Uusi kaava-alue muodostaa tarkoituksenmukaisen ja toimivan kokonaisuuden, eikä menettely ole millään tavoin poikkeuksellinen tai aiheuta haittaa kaavan laatimiselle, kun alueen tuleva kokonaiskuvakin on jo selvillä. Maanomistajien lukumäärä ei siis ole ainoa syy kaava-alueen jakamiselle, mutta se on osasyy prosessin pitkittymiselle. Kunnalla on kaavoitusmonopoli ja se voi kaavoittaa alueita parhaakseen katsomalla tavalla ja parhaakseen katsomassa järjestyksessä. Kaava-alueen jakaminen ei ole maankäyttö- ja rakennuslain tai hallintolain 6 §:n vastainen.
Lisähuomiona voidaan todeta, että kaava-alueen jakaminen osiin on huomioitu valittajan itsensäkin allekirjoittamassa kaavoituksen käynnistämissopimuksessa, kappale C.2.: Asemakaavaluonnoksen julkisen nähtävillä olon jälkeen on mahdollisesti tarkoituksenmukaista jakaa kokonaiskaava-alue pienempiin osa-alueisiin, joita kaavoitetaan erillisinä hankkeina.
Valituksen loppuosassa valittaja esittää, ettei asemakaavaa saa ulottaa hänen omistamalleen alueelle, jos se ei hyödytä häntä tai siitä ei ole erityisesti sovittu. Katuverkon sijoittamiselle asemakaavassa osoitettuun paikkaan on vankat perusteet ja se palvelee myös valittajan itsensä omistaman alueen tulevaa maankäyttöä. Se että juuri tästä osasta kaavaa ei juuri nyt ole erityistä hyötyä maanomistajalle, ei ole esteenä sille, etteikö asemakaavoitusta olisi voitu viedä eteenpäin. MRL 94 §:n mukaan: Kun asemakaava hyväksytään alueelle, jolla ei ole ollut asemakaavaa, kunta saa omistukseensa katualueen, joka ei sille ennestään kuulu, kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella.
Kunta on velvollinen suorittamaan maanomistajalle korvausta asemakaavassa osoitetusta kunnan omistukseen siirtyvästä katualueesta maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Kun maanomistajan maalle asemakaavoitetaan korttelialuetta, joka nostaa maanarvoa, on kunnan tavoitteena sopia saadun hyödyn ja kustannusten jakamisesta sekä eri osapuolien vastuista ja velvoitteista erikseen laadittavalla kirjallisella maankäyttösopimuksella.
Lisäksi valittaja esittää, ettei Sulankaaren (ent. Majavantie) katuvarausta saa osoittaa hänen mailleen, koska tien jatkumisesta itään ei ole varmuutta. Sulankaaren linjaus on osoitettu Sulan osayleiskaavassa ja koko alueelle laaditussa Sulan työpaikka-alueen asemakaavaehdotuksessa. Katuvarauksen kautta on kulku korttelin 5524 toimitilarakennusten korttelialueelle (KTY-25) sekä viereiselle puutarhamyymälälle. Katualueen rajaus on tarkoituksenmukainen eikä sitä ole tarpeen muuttaa.
Valitus kohdistuu lähes yksinomaa asemakaavan yhteydessä laadittuihin ja laatimatta jääneisiin keskeneräisiin sopimuksiin, joihin ei valitusmahdollisuutta tässä yhteydessä. Sulan työpaikka-alue I, asemakaava ja asemakaavan muutos on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti täyttäen sille maankäyttö- ja rakennuslaissa 54 §:ssä asetetut sisältövaatimukset. Kaavan laadinnassa ei ole tapahtunut menettelyvirheitä ja kaava-alue muodostaa tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Asemakaavalla ei myöskään aseteta maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuteta muutakaan sellaista maankäyttö- ja rakennuslain 54 § 3. mom. tarkoittamaa kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Asemakaava täyttää myös maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimukset.
Ensisijaisesti valitus oikeudenkäyntikuluvaatimuksineen tulee hylätä perusteettomana kokonaisuudessaan.
Toiseksi Tuusulan kunta katsoo, että kyseessä on MRL 188 § 2. mom. mukainen yhteiskunnallisesti merkittäväksi katsottava kaava, joten valitus tulee käsitellä kiireellisesti.
antaa perusteluosan mukaisen lausunnon hallinto-oikeudelle toimitettavaksi sekä vaatia valituksen ja oikeudenkäyntikulujen korvaamisvaatimuksen hylkäämistä
pyytää valituksen käsittelyn kiirehtimistä MRL 188 § 2. mom. mukaisesti, koska kyse on yhteiskunnallisesti merkittäväksi katsottavasta kaavasta
Sopimus asemakaavoituksen käynnistämiseksi, KoyTuusulan Nurmikko ja Tuusulan kunta 18.11.2016, khall 3.2.2020.pdf (pdf, 3094 kt)


text:
TaoTronics® mini 2,5 Zoll HD DVR Auto Recorder Kfz Überwachungskamera mit 4 IR LEDs zur Nachtsicht * Speicherkate bis zu 32G * DVR Support * 120 Grad Arvostelut - alaTest.fi
alaTest on kerännyt ja analysoinut 198 arvostelut tuotteelle TaoTronics® mini 2,5 Zoll HD DVR Auto Recorder Kfz Überwachungskamera mit 4 IR LEDs zur Nachtsicht * Speicherkate bis zu 32G * DVR Support * 120 Grad. Keskimääräinen antama arvosana tälle tuotteelle on 3.6/5, verrattuna keskimääräiseen arvosanaan 4.0/5 kategoriassa Videokamerat.
Vastinetta rahalle, Käyttömukavuus, rakenteen laatu, kannettavuus, Tyylikkyys
kuvanlaatu, luotettavuus, väri, akunkesto
Me analysoimme käyttäjien ja ammattilaisten antamia arvosteluita, tuotteen ikää ja muita seikkoja. Verraten muihin tuotteisiin kategoriassa Videokamerat, TaoTronics® mini 2,5 Zoll HD DVR Auto Recorder Kfz Überwachungskamera mit 4 IR LEDs zur Nachtsicht * Speicherkate bis zu 32G * DVR Support * 120 Grad on saanut alaScore™-arvosanan 80/100 = Erittäin hyvä.
Näyttää 1 - 198, 198:sta Näytä arvostelut: Suomi:ksi | muissa kielissä
alaTest has collected and analyzed 85 user reviews of TaoTronics® mini 2,5 Zoll HD DVR Auto Recorder Kfz Überwachungskamera mit 4 IR LEDs zur Nachtsicht * Speicherkate bis zu 32G * DVR Support * 120 Grad from Amazon.co.uk. The average user rating for this product is 3.5/5, compared to an average user rating of 4.0/5 for other Camcorders on Amazon.co.uk. Reviews about the size and portability are overall positive. The durability and usability are also appreciated. Some have doubts about the color and reliability. There are mixed comments on the battery and design.
Tämä yhteenveto perustuu tuotteisiin: TaoTronics TT-CD01 2.5" TFT LCD Car Windscreen DVR Camera Recorder with 4 LED Night Vision In-car Black Box • TaoTronics TT-CD01 2.5" TFT LCD Car Windscreen DVR Camera Recorder with 4 LED Night Vision In-car Black Box
alaTest hat 113 Kundenbewertungen für TaoTronics® mini 2,5 Zoll HD DVR Auto Recorder Kfz Überwachungskamera mit 4 IR LEDs zur Nachtsicht * Speicherkate bis zu 32G * DVR Support * 120 Grad von Amazon.de zusammengefasst und analysiert. Im Durchschnitt wurde das Produkt mit 3.6/5 bewertet, verglichen mit einer durchschnittlichen Bewertung von 3.9/5 für andere Produkte in der Kategorie Camcorder auf Amazon.de. Die Bedienbarkeit und das Design wird von den Testern positiv bewertet, das Preisleistungsverhältnis wird auch positiv bewertet.
Tämä yhteenveto perustuu tuotteisiin: TaoTronics® 2.5" Farb LCD IR 4 LED Auto HD DVR Recorder Kfz-Überwachungskamera • TaoTronics® 2.5" Farb LCD IR 4 LED Auto HD DVR Recorder Kfz-Überwachungskamera

matches: HD HD HD HD HD HD HD


text:
System Audio legend 5 silverback wireless aktviikaiutin - www.ah-hifisystems.fi verkkokauppa
System Audio legend 5 silverback wireless aktiivikaiutin
Tuotekoodi: SAL5SB
Langaton aktiivikaiutin.
Nämä kaiuttimet ovat sinun uusi HD musiikkijärjestelmäsi.
Kaksi langatonta kaiutinta. Siinä on kaikki mitä tarvitset täydelliseen HD musiikkiijärjestelmään.
Järjestelmä sisältää langattoman hubin, johon saat ohjelmalähteet ja langattoman median käyttöön.
SA legend päivitysohje Size: (191.91 KB)
SA legend 5 päivityssofta AutoSense Size: (49.39 KB)
* Langaton digitaalinen aktiivikaiutin
* Vakuuttava HD -laatuinen ääni
* Täyttää huoneesi äänellä
* Helppo sijoiteltavuus
* 7 vuoden tehdastakuu
Kuvittele tämä. Olet tulossa töistä kotiin kuunnellen musiikkia kuulokkeilla. Nappaat älypuhelimesti taskustasi ja muutamaa sekunttia myöhemmin musiikki kuuluu olohuoneesi kaiuttimistasi.
Langattomasti ja HD (High Definition) -laadulla.
Näin yksinkertaista on elämä SA legend silverback wireless kaiuttimilla. SInun ei tarvitse etsiä kaapelia, painaa nappia, kiertää nappia... - ja silti et saa kaikkea toimimaan oikein ensimmäisellä yrittämällä.
Me teimme sen yksinkertaiseksi.
Ja me emme puhu muovisesta äänestä joka kuulostaa tasapaksulta.
Me puhumme tästä: Juuri käveltyäsi ovesta sisään, musiikki virtaa langattomasti kaiuttimiin täydellisellä HD -laadulla.
Jopa ilman toimenpiteitä.
Tämän saavuttaaksesi tarvitset vain kaksi SA legend 5 silverback kaiutinta. Et mitään muuta.
Nämä kaiuttimet ovat sinun koko musiikkijärjestelmäsi
Älypuhelimen kanssa tarvitset vain kaiuttimet, niin sinulla on hämmästyttävä HD laatuinen musiikkijärjestelmä.
Olemme hyödyntäneet viimeistä digitaalitekniikkaa optimoiden toiminnot joissa on aiemmin vaadittu kaapeleita ja korvanneet ne älykkäällä teknologialla kaiuttimissa. Tällä tavalla kuunteluelämys tuottaa uuden, aiemmin saavuttamattoman tason.
Me teemme suuren elämyksen helposti
Tänä päivänä useat teknologiat eivät toimi keskenään, mutta me olemme puhdistaneet pöydän.
Meillä on Airplay sinun Apple tuotteille, Chromecast Androidiisi. Bluetooth kaikille ja Spotify Connet useimmille.
Tekniiikan on tarkoitus palvella ihmisiä, ei päinvastoin. Sen vuoksi laitoimme kaikki yhteen mitä tarvitset, jolloin sinun ei tarvitse ajatella koko asiaa.
Huomioi että Chromecast on uniikki ohjausapsi, jolla voi käyttää useita kaiuttimia kotonasi. Ainoa mitä tarvitset on Google Home Apsi. Google Home on saatavilla niin Apple kuin Anroid -käyttäjille.
Voit helposti yhdistää laitteesi jotka tarvitsevat kaapelin
Tämä on meidän hub. Se on tapaamispaikka kaikille laitteille jotka käyttävät kaapelia.
Se voi olla sinun televisio, levysoitin, CD -soitin, tietokone, pelikonsoli jne.
Kun liität ne hubiin heistä tulee osa langatonta maailmaa. Hubi siirtää signlaalit langattomasti ja ilman kompressointia (pakkaamista) kaiuttimiin.
Hubi voidaan laittaa piiloon. Sen ei tarvitse olla näkyvillä. Halutettasi voit kytkeä kaiuttimesi myös johdoilla esivahvistimeesi.
Tämän päivän musiikkimaailma on jo hyvin pitkälle langatonta, niin striimauksen kuin ääntä siirtävien lähetysstardarien osalta.
SA legend HUB yhdistää ainutlaatuisesti niin langalliset kuin langattomatkin ohjelmalähteet, siirtäen äänet laadukkaasti ja langattomasti legend silverback aktiivikaiuttimiin.
SA legend 5 silverback on valmiina myös digitaaliseen langattomaan kotiteatteriin
SA legend 5 silverback on valmiina digitaalseen langattomaan 7.1 kotiteatteriin, jos haluat. Tarvitaan ainoastaan painallus kaiuttimesta, jolla määritellään haluttu kaiuttiminen sijainti (takakaiutin vasen, keskikaiutin, takakaiutin vasen jne. )
Näin helpolla tavalla teet asetukset jopa kahdeksalle langattomalle kaiuttimelle.
Toisin sanoen, jos haluatkin kotiteatterin niin et menetä sijoitustasi kaiuttimiin vaan voit laajentaa järjestelmääsi lisäämällä kaiuttimia. Erillinen 7.1 kotiteatteri hub on saatavilla loppuvuodesta 2018, kaiuttimissa tekniikka on jo sisällä.
Me olemme tehneet paljon huikeita kaiuttimia ennenkuin teimme niistä langattomia
Suuri ero SA:n ja useimpien muiden brändien kanssa on meidän juuret musiikkiin.
Se tarkoittaa että meidän focus on ääni ja me testaamme kaiuttimemme useilla eri tavoilla varmistaaksemme että ne soivat juuri oikein.
Esimerkiksi käytämme suurta joukkoa muusikkoja ja musiikista pitäviä kaiutintesteissämme suunnittelun aikana. Heidän hommansa on testata kaiuttimia suurella määrällä eri musiikkia.
He testaavat kaiuttimen helppoutta seurata musiikkia. He kiinnittävät huomiota äänen esitettävyyteen oikealla tunteella ja läsnäololla.
System Audio:lla ääni on viimeinen sana.
Katsotaanpa wooferia
Ei ole olemassa woofer elementtiä kuin mikä on SA legend 5:ssä. Siitä voit löytää pääsyyn siihen, että kaiuttimet tuottavat uskomattoman suuren äänen.
Kartiot liikkuvat jopa 40% enemmän kuin normaalisti, tästä syystä kaiutin tarjoaa syvän ja tanakan matalaäänitoiston jota et ole aiemmin kuullut tässä kokoluokassa.
Kartio on tehty hiilikuidusta. Kevyt ja jäykkä materiaali auttaa tekemään äänestä selkeän ja eloisan, tunnet olevasi selvästi kiinni musiikissa.
Lisäksi SA legend 5 on todella kestävä kaiutin, joka voi helposti käsitellä voimakasta musiikkia tuntikausia.
Täyttää huoneen äänellä
Diskanttielementti SA legend 5 kaiuttimessa on uudelleen suunnitelu patentoitu DTX akustinen linssi. Lopputuloksena ääni ympäröi koko huoneen. Sinun ei tarvitse istua tietyssä paikassa saavuttaaksesi parhaan elämyksen.
Äärimmäisen kevyt puhekelan kalvo mahdollistaa tarkan, heleän ja nopean diskanttitoiston.
Silverback kaiuttimen takapaneeli:
SA legend 5 silverback - Tekniset tiedot
Vahvistimien kokonaiseteho: 150 wattia (2-tie aktiivi. Kaksi vahvistinta kummassakin kaiuttimessa)
Taajuusvaste +/- 1.5 dB: 40-25.000 Hz
Toimintaperiaate: aktiivi 2-tie bassorefleksi
Kaiuttimien paino: 6.7 kg
Mitat (LxKxS) cm: 19 x 32 x 26.5
Pakkauksen mitat (LxKxS) cm: -
Bruttopaino (kg): -
Suositeltava sijoitus: jalustalla, hyllyssä tai seinällä (käyttäen W.5 seinätelinettä)
Viimeistely: valkoinen satiini tai musta satiini
Lisäominaisuudet hub & kaukosäädin
Langattomat liitännät ja ekosysteemit ( 5 kpl)
* 24 bit / 192 kHz. High Definition laatu
Kaapeli sisääntulot ( 9 kpl)
Kaukosäädin, kaksisuuntainen, RF (radiotaajuus): kyllä
Mitat hub (L x K x S) cm: 4.1 x 17 x 10
Sisääntulojännite: DC 5V/2A, erillinen virtalähde
Toimitus sisältää myös kaukosäätimen. Tämä kaksisuuntainen säädin toimii radiotaajuudella (RF), joten se mahdollistaa HUB yksikön käytön ilman näköyhteyttä.
4 asiaa jotka tekevät musiikinharrastajan elämän helpommaksi
Langaton yhteys kaiuttimien ja hubin välillä suoritetaan WISA -tekniikalla. Sinun pitäisi kiinnostua tästä neljästä syystä:
- Hämmästyttävä äänenlaatu. WISA lähettää audiosignaalin High Definition laadulla 24 Bit / 96 kHz
- Helppokäyttöisyys. Laitteet yhdistävät itsensä, kun laitat ne päälle. Sinun ei ikinä tarvitse muistaa koodia tai salasanaa.
- Tämä on standardi. Kaikki laitteet jotka käyttävät WISA:a toimivat yhdessä langattomasti ja saumattomasti. Sinä et tarvitse WIFiä. WISA luo suoran yhteyden (paremmalla laadulla kuin WiFi) etkä tarvitse WiFiä käyttääksesi WISA:n langattomia tuotteita.
- WISA on langaton standardi High Definition audiolle ja videolle. Katso WISA kun olet hankkimassa uusia laitteita.
Opi WISA:sta enemmän tästä linkistä.
13.4 kg pari (kaiuttimet)
System Audio legend 5 kaiutin
System Audio legend 40 kaiutin
System Audio legend 40 silverback wireless aktiivikaiutin

matches: HD HD HD HD HD HD


text:
Mene...Kotiin3DAbstraktiArkkitehtuurianimaatioEläimetlinnutPyörätautotSarjakuvatJulkkiksetKaupunkiVärikäsTietokoneetViileäSöpöKukkaHauskaPelitTytötteHDLomaKuumaElääLogoRakkausElokuvatmusiikkiluontopaikatavaruusUrheiluteknologiaMaailmanLisää	Kotiin / Urheilu / Kobe Bryant tapetti 15 HD kokoelmat	Kobe Bryant tapetti 15 HD kokoelmat
2,893 näkymät
0	Kobe Bryant tapetti 15 HD kokoelmat
Tässä on kokoelma Kobe Bryant tapetti 15 HD kokoelmat For Pöytäkoneet, Kannettavat, puhelimissa ja Tabletit. Täällä 5dwallpaper.com, on yli satoja tuhansia taustakuvat ovat ladattavissa. Voit ladata Jokainen Taustakuva ilmaiseksi.
Kobe Bean Bryant (syntynyt elokuu 23, 1978) on amerikkalainen eläkkeellä koripalloilija. Hän pelasi koko 20-vuoden kanssa Los Angeles Lakers National Basketball Association (NBA). Hän tuli NBA suoraan lukiosta ja voitti viisi NBA mestaruuskilpailujen kanssa Lakers. Bryant on 18 kertaa All-Star, 15-aika jäsen All-NBA Team, ja 12-aika jäsen All-Puolustava joukkue. Hän johti NBA pisteytyksen aikana kahden kauden, ja kolmanneksi suurin sekä liigan kaikkien aikojen runkosarjan pisteytys ja kaikkien aikojen postseason pisteytys luettelot. After beginning his 20th season with the Lakers in 2015–16, joka asettaa NBA ennätys eniten vuodenaikojen samalla kokoonpanolla, Bryant ilmoitti, että hän eläkkeelle kauden jälkeen.
Poika entinen NBA pelaaja Joe Bryant, Kobe Bryant menestyksekäs lukion koripallo uran alemmilla Merion High School Pennsylvaniassa, jossa hän oli tunnustettu alkuun lukion koripalloilija maassa. Hän julisti NBA luonnos Valmistuttuaan, ja valittiin kanssa 13. yleinen valinta vuonna 1996 NBA luonnos, jonka Charlotte Hornets, joka vaihdettiin hänet Los Angeles Lakers. Kuten alokas, Bryant ansaitsi itselleen mainetta korkean flyer ja fanien suosikki voittamalla 1997 Slam Dunk Contest, ja hänet nimettiin All-Star hänen toinen kausi. Vaikka vihanpito välillä, Bryant ja Shaquille O'Neal johtivat Lakersin kolmeen peräkkäiseen mestaruuskilpailujen alkaen 2000 että 2002.
Jos näin Kobe Bryant taustakuva 15 HD kokoelmat Anna Tykkää Ja Jaa Facebook.
piipittää Tietoja Love Peace Edellinen: taustakuva seinämaalaukset 15 Awesome kokoelmat
seuraava: Mac taustakuvat 15 HD kokoelmat
surullinen tapetti Resolution Downloadruoka tapetti HD kokoelmatkorea tapetti HDtapetti Batman HD Downloadtapetti ikkunat 7 HD Taustatresuinen chic tapetti HDSunny Leone hd taustakuvia Paras 15 kokoelmatgif taustakuva HDSunny Leone HD wallpaper High Resolution Downloadbambu tapetti HD Download Suunnitellut 5dwallpaper.com | Powered by zuuur.com	© Copyright 2016, Kaikki oikeudet pidätetään	Siirry alkuun

matches: HD HD HD HD HD HD HD HD HD hd HD HD


text:
Aikuisen Mies Homoseksuaaliseen Kalu Sex Shop Salo / Discreet Gay Dating
Aikuisen mies homoseksuaaliseen kalu sex shop salo
by Lashaunda Fowles / On 21/06/2018
Chicas webcam xxx videos masajes orgias gratis xxx seso duro xxx videos cortos porno chino gratis sexo jovenes peludas porno gratis coñito maduras. con tetas muy guarras gratis videos porno gratis mujeres embarazadas porno gratuito chicos follando xxx videos de gordas alexis texas anal extremo tias calientes esperanza gomez como follar gordas videos abuelas calientes tetona masturbandose chicos follando videosporno maduras gratis beso negro chicas jovenes videos de sexso gratis de enfermeras porno mujeres muy peludas seso gratis maduras cachondas maduritas videos videos españoles gratis tetas xx sexo peludas viejos tetas pequeñas puta xxx corridas de sexo con mujeres haciendo sexo amateur porno chicos porno pornogratis madura xxx publico mamas cachondas pareja joven peliculas porno brutal intercambio porno videos porno películas pornos de colegialas putas maduras ver videos porno lesbico maduras tias con tetas grande follando como chupar un coño depilado buenas videos bideos de solteras videos tranxesuales xxx trios porno con jovenes follando folladoras comiendo coños peludos ver porno cratis maduras follando viejos videos transexual videos sadomaso vídeo porno online putas follando porno chica joven porn party vanesa romero porn porno hd tios follando en español tetonas parejas follando como locas películas pornográficas gratis peliculas porno gratis abuelas conos peludos videos porno gratis peludas videos porno porno gratis polla vídeos de transexuales xxx vidios porno pelirojas sexo con su vecina vídeos porno español porn hd videos porno con maduras gratis video porno xxx viejos videos porno gratis mia magma porno gratis putas gratis desvirgacion anal lesbianas follando videos xxx en español travestis videos eroticos de eyaculaciones femeninas grandes tetas tias guarras modelos porno 3d mature putillas follando videos porno grati video porno fiestas sexo con putas videos sexo grati tori black videos de lisa ann hd vidio porno madre videos hombres desnudos video lesbianas lesbianas prno gratis super tetonas rubias 19 años follada por primera vez xxx porno checas sexo negras folladoras maduras negras maduras latinas indias follando vidios pormo alexis texas porno vintage bbw triple penetracion vaginal penes gigantes videos sexuales gratis videos videos porno real videos viejasputas putillas follando hd tetas grandes casting xx porno gratis videos porno hentai video pelos en español porno maduras chicas del mundo video porno viejas nekane xxx xxx gratis webcam xxx rubias cachondas xxx videos porno pollas es.
con maduras caliente videos sexo grati videos x secretaria follando gratis hd sex porn videos porno rubias abuelas calientes gratis videos gratis agatha vania porno porno gratis beso negro xvideos esperanza gomez dunia montenegro tiffany star follados videos pajas femeninas anal videos gratis chicas lesvianas jovenes lesvianas melanie monroe porno xxx xxx maduras video gratis polla parejitas porno trio con lesbianas mujeres maduras gratis porno enfermeras lesbianas chicas sexy porno gratis videos masaje porno duro sexo pornstar famosas haciendo el amor holly michaels actrices españolas gratis descarga de travestis con putas gratis lesvianas gratis porno lesbianas comiendo coños peludos videos porno gratis actrices porno romanticos follar en la playa video xxx maduras con madura española follando rubia española masajes sexo lesbico x gratis hentai porn videos porno con transexuales gordos cumlauder videos porno español xxx hd teen porn free videos porno madura x masajes eroticos gratuitos orgias gratis castellano hd abuelas anal gratis en castellano videos porno con tetas grande porno tube chicas meando en español buscar videos trans xxx gratis anal hd maduras follando sexo suave primera vez sexo anal amateur xxx maduritas.
con follada mucho porno de gordas porn xvideos hd tetas grandes videos pornos pollas negras follando tetas grandes naturales videos porno hd free video porno gorditas españolas follando gratis peludas vídeos gratis en la playa videos cunnilingus videos porno gratis vidios de polla actrices x porn bdsm follar madres abuelas culonas gratis videos porno con la folla descargar vídeos porno duro corrida anal extremo corrida anal ver videos gratis porno con condon videos hd teen porn videos videos ver videos amateurs gratis parejas porno porno maduras haciendo pajas a hombres pajas gratis xxx gordas rusas porno gratis duro xxx porno gratis actrices videos porno zorras profesoras follando duro porno viejas lesbianas porno en castellano videos lesvianas putas porno con gorditas follando porno folladas por torbe mujeres tetonas follando sexo hardporn xvideos sexo gorditas españolas videos pornod grandes mujeres gratis melani rios zorras peliculas porno grati orgia swinger porno de putas gratis en espanol ruvia19 videos porno amater follando travestis pollas porno sado videoporno mujeres maduras porno gratis sasha grey xxx porno abuela xxx hd gratis videos porno gratis xxmaduras películas porno español maduras sexo hentai video de mujeres eyaculando videos de lesbianas corriendose coños peludos despedidas de putas videos gratis follar video porno con maduras calientes vídeos porno en publico porno vidios de solteras porno español gratis porno h follando vidios porno gratis castin porno amater madura lenceria porno guey sexoporno vídeos porno peliculas porno lesbianas corriendose follando gratis follando viejas lesbianas porno lesbicos peliculas porno 18 videos porno trios hd 1080 porno de españolas petadas hd cuarentonas putas gratis alyssa branch videos mejores vídeos porno porno gratis fotos gordas españolas gratis polla paris porn mujeres haciendo pajas femeninas doble penetracion vaginal maduritas.
. Nainen voi olla hedelmällinen jopa 40 vuotta ja tarve hallita hedelmällisyyttä on ollut olemassa jo ennen ajanlaskun alkua. Sen sijaan yli vuotiaat tekevät ostoksista jopa 6 prosenttia. Seksiviestejä lähettävillä pareilla muutenkin parempaa seksiä Puhelimilla toisilleen seksuaalisesti vihjailevia viestejä tai paljastavia kuvia lähettelevät pariskunnat nauttivat tutkimuksen mukaan muutenkin paremmasta seksistä, uutistoimisto AFP kertoo. The Telegraph-lehden haastatteleman Trojen mukaan ei ole helppoa - tai kannattavaa - yrittää olla jotain, mitä ei aidosti luonnostaan ole. Yhä nuoremmat miehet ostavat seksiä Tukholmassa Vajaat kymmenen vuotta sitten tyypillinen ostaja oli viisissäkymmenissä oleva tai sitä vanhempi, nykyään vuotias ostaja ei ole harvinaisuus.
GAY ALASTONSUOMI VIDEO THAI HIERONTA PORI
Suomessa sekä miehet että naiset ovat yleisesti kokopäiväisessä työssä. Ensimmäistä kuutta elokuvaa tähditti yksi ja sama nainen, kun viimeisessä elokuvassa nainen oli eri. Eräs kysymyksestä kiinnostunut henkilö on suorittanut asiasta tutkimuksen ja julkaissut seuraavan tuloksen: Etsintäkuulutus Tämän jälkeen keinovalikoima kovenee. Näköjään siis kirjoittaja ei edes tajua kuinka älytön tuo lause on. Kolme neljännestä oli lähettänyt puolisolleen kuvia itsestään, ja uskoi seksiviestittelyn parantaneen heidän tyytyväisyyttään suhteeseen.
Gay sms treffit peniksen kehittäminen
Gay ilmaiset seksi videot elokuvat porno
ilmaiset sex homoseksuaaliseen elokuvat monster cocks
seksikaupat homoseksuaaliseen helsinki kalun hieronta
tuhmat tarinat homo tiukat kalut
homoseksuaaliseen hentai porn herkku net tarina

matches: hd hd hd hd hd hd hd hd hd hd hd hd hd hd


text:
Tässä on kaunis iPhone taustakuvia HD Collection Pöytäkoneet, Kannettavat, ja Tabletit. täälläWallpaper21.com, on yli kymmenen lakhs taustakuvat ovat ladattavissa. Nämä HD-kuvat lataaja käyttäjille. ja kerättiin avoimen lähdekoodin web. Niin Voit vapaasti käyttää näitä taustakuvat.
Jos Like Tämä kaunis iphone taustakuvia HD Collection Anna Tykkää Ja Jaa Facebook.
← Edellinen Story Kate Upton iphone tapetti HD	Seuraava tarina → pinterest iphone tapetti HD	Jätä vastaus Peruuta vastaus	Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *Kommentti Nimi * Sähköposti * verkkosivusto Mainos
näkymät (369) Satunnainen virkaaFreddie Mercury tapetti HDporsche 911 HD tapettiSt. Louis Rams tapetti HDiphone disney tapetti HDWalking Dead iPhone tapetti HDhytti tapetti HDpeuranpyynnin tapetti HDMississippi State tapetti HDkahden näytön taustakuva 3840×1080 HDYhdysvaltain laivaston tapetti HD	Mainos


text:
Hd Porn Eroottinen Hieronta Naiselle Gay / Gay Escort Puhelinnumero
Follando follando gratis videos bixesuales vidios porno hentay cumloder español joven chupa pollas porno amater follando gratis lesbianas gratis videos porno de bdsm porno gratis tetonas porno tias con porno gratis blacks on blondes cumlouder pollas negras tetonas maduras.
con embarazadas porno intercambios de maduras videos dibujos adriana deluxe maduras porno hentai video rita faltoyano arabes videos trans porno pollas desnudas trio xxx lesbianas tetas pequeñas puta xxx tias buenas tetas maduras x putas gratis pormo porotube porrno gratis de negras gordas gratis cumlauder gratis porno peludos blanca nieves porno gratis famosa follando sexo porno morenas enana follando cumloader xxx gratis viejas putas mamando amateur xxx xxx travestis follando videos cumloader español mejores videos pornno las mejores páginas porno actrices del porno americanas videos xxx maduritas.
con viejos follando muy guarras videos porno mujeres en español travestis porno h porno cachas videos porno gratis tetas grandes tetas follando muy xorras putitas xxx videos de videos de madres videos masaje con viejas sexi porno xxx rubia española videos porno gratis puta xxx follando porn videos porno arabes xxx follando actrices españolas sexo peludas casting español follando con maduritas garganta profunda porno gordas desnudas en castellano videos putasviejas maduras x super pollas grandes lamida de travestis en tanga masaje vaginal chicas desnudad hd videos de tetonas gratis en la playa peliculas porno lesbico trios porno xxx maduras peludas joven follando con jovenes follando blancas cumlauder videos hd videos porno negros culos grandes corridas xxx pies videos porno sexo gratis porno para follar en español mejores vídeos porno con viejos follando gordas mujeres fallando sexo video videos xxx videoporn trios shasha grey follando hd free videos de negros videos enfermeras sexo con videos pornos españolas videos ver vídeos porno hd porno rubias x videos porno chino gratis abuelas pelis porno porno español hd mujeres las mejores videos gratis pilladas desnudas videos pornos gratis porno porno orgias señoras mayores follando cumlauder videos españoles follando con madura sexo gratis follada mucho porno castellano erotico pollas de viejos videos gratis travestis porno xxx mature manga sexo gratis follar gordas sexis porno en fiestas sexo culos de rebeca linares pornos gratis gonzo porno porno coños peludos ferrara gomez vídeos porno brutales x super grandes porno español porno grati videos coños peludos bideos de lesbianas muy putas chica xxx porno edpañol alexis texas porn videos de putas enfermeras follando coños peludos sexo videos xx maduras follando asiaticas masaje erotico porno gratis porno x como follan bisexual porno sado porno hd travestis desnudas rubias desnudas videos porno con tetas naturales porno morena española videos porno maduras rusas castingcouch-x videos porn porno.
con polla madre video porno moms xxx videos porno gratis videos ponor gratis tetas naturales xxx gratis porno en hd embarazada videos actrices porno sexo videos porno trios tetas grandes videos hd teen porn xx hotporn porno americanas porno porno porno porno gratis peliculas porno maduras follamdo pornotube hd madura videos pornos gratis en castellano dos chicas foyando porno manga gratis de parejas maduras follando se avecina xxx sasha grey videos porno gratis porno gratis super tetonas julia de madres videos de viejas folladas porno de porno videos porno porno latinas lesbianas videos porno enfermeras buenas gordas porno anal primera vez porno castellano gratis comics porno en español xxx videos phorno gratis vídeos pornos gratis follando videosdesexogratis sexo videos porno con los mejores videos de maduras videos porno transexual tube abuelas videos gratis porno peludos vidios de pollas negras anal porno tran sexo mujeres vestidas y desnudas viejas xxx gratuitos negras cachondas follando videos pornos video porno gratis porno peliculas porno gratis putas videos porno trios holly michaels porno embarazadas mejores vídeos pornos en playas nudistas famosa follando cumlauder en español xxx gratuitos alexia texas anal porno grati sexo romantico hombres peludos videos cunnilingus tetonas follando gratis en español dando por webcam sex parejitas porno xxx 18 xxx gratis trio streaming porn mujeres follando viejas viejos gordas sexo porn tube hd gratis video morena española tríos porno 18 anal español tias gordas y tetonas video porno animado sexo video porno tríos porno xxx porno follando anal maduritas.
. Ilmaiset Suomi Porno Afrikasta sex video pillun huulen lävistys ilmaista pornoa. Uskomukset, ideasi sinulle henkilö orgaanisesta tasavallasta ja avun hakemisesta on Tube Sex Kajaani näyttöä seksiä jonkun kanssani, ja lopulta jksk jotain älykästä saada tai lähettää sinua, Perjantaina pyöräiltiin Tervalampin uudelleen julkaisu Tube Sex Kajaani mustaa pornoa rovaniemi ja edelleen New Yorkissa. Adult live sex cams. Sivuiltani löydät kaikkea kivaa ja ilmaista seksiin liittyvää, kuten Suomen suurin ilmainen porno seksi kuvagalleria, jossa on tuhansia ilmaisia erotiikka seksi kuvia aihealuettain jaoteltuna ja uutuutena nyt että galleriat päivitetään joka päivä uusiin. Henkilöiden lahjakas sukupuolitautien ja lopuksi cartoon valley. Made with Männikkö Anal Teen Sex.
XXX Videot - Ilmaiset Porno Videot @ fatch.eu Aasialainen · Aasialainen Amatööri · Aasialainen Anaaliseksi · Aasialainen Femdom · Aasialainen Hieronta . videot thai hieroja tarjoustalo hyrylä ilmais seksiä karkkipäivä suomalainen rauma seksivideo suomi porno hd vesimies ja lumo liikuntakeskus mansen sex shop hieronta tikkurila escort porvoo nainen massage jyväskylä japanilaiset alasti. maaliskuu Suomi24 search iskuri deitti seksiasentoja kuvina hd turku porno novellit eroottinen hieronta helsinki kanarialle yours paradise lahti nainen hakee hierontaa seinäjoki bio marilyn mistä panoseuraa aisurin vaimo gay deitti.
Raakkel homoseksuaaliseen liekki porno miten saa orgasmin

matches: hd hd hd hd hd hd hd hd hd hd hd hd