text:
TuHo 13.1.2016 Myyjän ja isännöitsijän vastuu rivitalossa ja reklamaatio | asuntokaupanvirheet.fi
Kauppa on tehty 1980-luvulla valmistuneesta kuuden asunnon rivitalon yhdestä asunnosta 2013 hintaan 198.000 euroa. Alapohjan kosteusvaurioista aiheutui yhtiölle useiden kymmenien tuhansien eurojen korjauskustannukset, joista ostaja vaati 20.000 euro myyjiltä ja ex-isännöitsijältä. Vaatimus perustui keskeisesti siihen, että ostajille ei oltu kerrottu yhtiössä olleista alapohjan kosteusvaurioista.
Alapohjasta oli yhtiössä tehty kunnossapitotarveselvitys vuosille 2012-2016, jossa todettiin:
"Asuinrakennuksen alapohjan kosteuden syyn selvitys ja hallinta. Tarv.korjaus". Kohdassa "muu selvitykseen liittyvä informaatio" on merkitty "todettu paikoitellen suurta kosteutta alapohjan täyttösorastuksessa /
pohjarakenteissa." Käräjäoikeuden mukaan isännöitsijätodistuksessa olisi pitänyt olla maininta kunnossapitotarveselvityksestä. Se olisi vaikuttanut kauppaan käräjäoikeuden mukaan. Käräjäoikeus hyväksyikin vaatimukset isännöitsijän osalta mutta hylkäsi myyjien osalta koska ostaja ei ollut reklamoinut ajoissa korvauksista.
Myyjien osalta käräjäoikeus totesi:
"Yksilöidyt vaatimukset on saatettu vastaajille 27.3.2015 ja 30.3.2015 tiedoksiannetuilla haasteilla. Yksilöity virheilmoitus on siis toimitettu myyjille yli kahden vuoden kuluttua osakkeiden hallinnan siirtymisestä, mikä kauppakirjan mukaan on tapahtunut kauppakirjan allekirjoituksella 15.3.2013 ja noin vuoden kuluttua siitä, kun kantaja oli saanut tiedon kustannusarviosta ja noin puolen vuoden kuluttua remontin valmistumisesta. Tätä ei voi pitää kohtuullisena aikana."
Yhtenä kysymyksenä oli, voiko myyjä vedota siihen ettei ole ollut läsnä yhtiökokouksessa, jossa on käsitelty korjausasioita? Käräjäoikeus totesi näiltä osin:
"Nyt puheena oleva yhtiö on kuuden huoneiston asunto-osakeyhtiö, joissa jokainen osakas osallistuu hallitustyöskentelyyn, joten lähtökohtaisesti On on täytynyt olla tietoisia taloyhtiön asioista.
Kuluttajalautakunnan perustelukäytännön mukaan tiedonantovelvoitetta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asunto-osakeyhtiön osakkaana olisi pitänyt tietää. Myyjä ei voi välttää korvausvastuuta sillä, ettei hän lue
yhtiökokouskutsua tai käy yhtiökokouksissa. (KVL II jaosto dnro 00/81/1929.) Näin ollen se, että Ot eivät ole olleet 27.4.2012 kokouksessa ei lähtökohtaisesti vaikuta asiaan." Muut tuomiossa mainitut syyt kuitenkin
Yhtiö on ottanut 140.000 euroa lainaa korjauksiin. On jäänyt näyttämättä jäänyt, miksi koko rakennus on remontoitu, vaikka kosteutta ei ole näytetty olleen kaikkialla. Näyttämättä on jäänyt, mikä osuus kustannuksista on kohdistunut kosteusvaurioon ja mikä muuhun. Käräjäoikeus on arvioinut asiassa huomioon otettavien korjauskustannusten määräksi 30.000 e, jolloin yhden huoneiston osuus on 5000 e.
Kantaja/ostaja velvoitettiin korvamaan käräjäoikeuden oikeudenkäyntikulut myyjille 27.500e ja kantajien ja isännöitsijän välinen virheen osalta kumpikin sai kärsiä omat kulunsa (tässä vaikuti tehdyt sovintotarjoukset). Ex-isännöitsijä velvoitettiin korvaamaan 3.000 euroa oikeudenkäyntikuluja ostajille. Ostaja valitti hovioikeuteen, joka suullista käsittelyä järjestämättä hyväksyi käräjäoikeuden perustelut, hylkäsi valituksen ja velvoitti ostajan maksamaan myyjille 5.200 euroa ja ex-isännöitsijälle 2.600 euroa oikeudenkäyntikuluja.
Turun hovioikeus Tuomio Nro xxx
Antopäivä xxx
Varsinais-Suomen käräjäoikeus xxx mo xxx (liitteenä)
Asia Valittaja Vastapuolet
Irtaimen kauppahinnan alentaminen
M on toistanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa. Lisäksi M on vaatinut, että NO ja KO sekä E velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
NO ja KO ovat vedoten käräjäoikeudessa esittämiinsä perusteisiin vaatineet, että valitus hylätään perusteettomana ja että M velvoitetaan korvaamaan heidän asiamies- ja oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
E on toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä perusteet vaatinut, että valitus hylätään perusteettomana ja että M velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Hovioikeudessa esitetty uusi todistelu
M on nimennyt hovioikeudessa uusina todistajina kuultaviksi SHn teemanaan mittaustutkimuksen tulosten analyysi, UTU:n raportti 28.6.2013 ja HRn teemanaan kosteusvaurioiden laatu, laajuus ja korjaustavan valinnan oikeellisuus sekä korjausten välttämättömyys rakennustekniikan kannalta ja riskialtis alkuperäinen rakennustapa sekä uudeksi kirjalliseksi todisteeksi kopion MKn ent. O sähköpostista TTlle teemanaan vastaajien tieto virheestä ja kantajan reklamaation täydennys suullisesti.
NO, KO ja E ovat vaatineet, että uusien todistajien nimeämistä ja uuden kirjallisen todisteen esittämistä ei sallita. Perusteinaan NO ja KO ovat lausuneet, että M ei ole esittänyt perustetta uusien todistajien kuulemiselle tai uuden kirjallisen todisteen esittämiselle.
Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin nii¬ hin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.
M ei ole saattanut todennäköiseksi, ettei hän olisi voinut kuulla Hta ja Rta tai esittää mainittua sähköpostia jo käräjäoikeudessa tai että hänellä olisi ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Näin ollen Mlla ei ole oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin säännös huomioon ottaen oikeutta vedota sanottuihin todisteisiin enää hovioikeudessa. Pyyntö uusien todistajien kuulemisesta ja uuden kirjallisen todisteen esittämisestä hovioikeudessa hylätään.
M on pyytänyt, että hovioikeudessa toimitetaan pääkäsittely. NOt ja KO eivät ole vastustaneet pääkäsittelyn toimittamista, mutta ovat katsoneet, että pääkäsittelyn toimittaminen ei ole tarpeen sen vuoksi, että käräjäoikeus oli tuomiossaan ottanut huomioon ja kirjannut käräjäoikeudessa esitetyn henkilötodistelun asian kannalta merkityksellisin osin sekä riittävässä laajuudessa.
Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely muun muassa, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaa¬ tii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todis¬ telua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteen¬ otettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tar¬ peetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.
M ei ole edes väittänyt, että käräjäoikeus olisi merkinnyt ratkaisuunsa virheellisesti tai puutteellisesti asiassa kuultujen henkilöiden kertomuksista il¬ meneviä seikkoja. M ei ole myöskään väittänyt, että käräjäoikeudessa kuultujen henkilöiden kertomusten luotettavuutta olisi syytä epäillä. Näin ol¬ len ja pääasiaratkaisun perustelut huomioon ottaen pääkäsittelyn toimittami¬ nen hovioikeudessa on selvästi tarpeetonta, joten pyyntö pääkäsittelyn toimit¬ tamisesta hylätään.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät reklamaatiota kos¬ kevat perustelut ja johtopäätökset On osalta sekä ratkaisun perustelut En osalta. Lausuminen enemmälti käräjäoikeuden tuomion perustelujen osalta on tarpeetonta.
Koska M häviää muutoksenhakunsa, hän on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla velvollinen korvaamaan NOn ja KOn sekä En oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
M on paljoksunut NOn ja KOn oikeudenkäyntikuluvaatimusta pitäen kohtuullisena oikeudenkäyntikulujen määränä 3.720 euroa (sis. alv 720 euroa). Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen hovioikeus harkitsee On oikeudenkäyntikuluvaatimuksen osalta kohtuulliseksi palkkioveloituksen määräksi 20 tuntia 210 euron tuntiveloituksella eli 4.200 euroa. En oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän osalta Mlla ei ole ollut huomautettavaa.
MM velvoitetaan suorittamaan NOlle ja KOlle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 5.208 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
MM velvoitetaan suorittamaan LElle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 2.604 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
MMn vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal¬ la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk¬ sen tekemiseen päättyy 29.5.2017.
hovioikeudenneuvos KK
hovioikeudenneuvos LM
hovioikeudenneuvos KS
hovioikeuden esittelijä JS
KäT AP
Kantaja MM
Irtaimen kauppahinnan alentaminen 13.3.2015
Kantaja MM on ostanut 15.3.2013 päivätyllä kauppakirjalla yhdessä MKn kanssa kumpikin puoliosuuden vastaajien N ja KOn puoliksi omistamat Asunto Oy KP nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet nrot 1001-2000, jotka oikeuttavat 100 m2 suuruisen rivitalohuoneiston hallintaan Ksa osoitteessa xxx. M on sittemmin lunastanut MKn omistusosuuden.
KE on toiminut As Oy KPn isännöitsijänä vuoden 2012 alusta vuoden 2014 kevääseen.
Kantaja on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti, NO ja KO osakkeiden kauppahinnan alennuksena ja E vahingonkorvauksena 20.000 euroa laillisine korkoineen, N ja KO kauppahinnan maksusta 15.3.2013 lukien haasteen tiedoksiantoon asti korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisena tuottokorkona ja haasteen tiedoksiannosta lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisena viivästyskorkona. Eltä vaaditulle vahingonkorvaukselle on kantaja vaatinut korkolain 4 §:n 1. momentin mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksiannosta lukien.
Lisäksi kantaja on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.
Myyjien vastuu
Po. osakkeiden kauppahinta on ollut 188.649 euroa, minkä lisäksi ostajat ovat ottaneet vastatakseen yhtiön lainaosuudesta, jonka määrä on ollut kaupan kohteen osalta 7.3.2013 päivätyn tilanteen mukaan 9.351 euroa. Velaton kauppahinta on ollut näin ollen 198.000 euroa.
Vastaajat ovat ilmoittaneet tiedot myyntikohteesta H Oy:n välittäjälle, jonka laatiman myyntiesitteen ja 29.10.2012 ja 7.3.2013 päivättyjen isännöitsijätodistusten mukaan päätettyjä tai suunniteltuja korjauksia ei myyntikohteessa ollut. Kaupan yhteydessä ostajat ovat saaneet myyjien allekirjoittaman huoneiston ja rakennuksen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista annetun selvityksen, jonka mukaan taloyhtiössä oli kosteusvaurio havaittu huoneiston nro 4 saunassa. - Kaupan kohteena oli huoneisto nro 2.
Myyjät ovat kaupan yhteydessä salanneet kunnossapitoselvityksen, jonka yhtiön hallitus on käsitellyt kokouksessaan 27.4.2012. Myyjät ovat olleet tietoisia yhtiön rakennuksen alapohjan ongelmista, joita ongelmia on käsitelty useita kertoja sekä yhtiön hallituksessa että yhtiökokouksissa. NO on aiemmin ollut hallituksen puheenjohtaja.
Ostajat ovat vasta kaupanteon jälkeen 11.4.2013 saaneet yhtiön hallituksen uudelta puheenjohtajalta kunnossapitotarveselvityksen, jossa on mainittu kunnossapito- ja muutostöiksi vuosille 2012-2016: "Asuinrakennuksen alapohjan kosteuden syyn selvitys ja hallinta. Tarv. korjaus" . Kohdassa "muu selvitykseen liittyvä informaatio" on merkitty "todettu paikoitellen suurta kosteutta alapohjan täyttösorastuksessa / pohjarakenteissa."
Myyjät ovat salanneet ostajilta oleellisesti kaupan kohteen hintaan ja ostajien ostopäätökseen vaikuttavia seikkoja. Ostajat eivät olisi tehneet kauppaa kyseessä olevista osakkeista, mikäli olisivat tienneet alapohjan kosteusvaurioista ja sen aiheuttamasta terveysriskistä. Kaupan kohteessa on ollut (ostajalle) salainen virhe, josta myyjät ovat ostajille vastuussa. Ostajilla on oikeus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Ostajat ovat jo ehtineet myydä entiset asuntonsa, minkä vuoksi kaupan purku ei tule kyseeseen. Ostajat vaativat kauppahinnalle hinnanalennusta 20.000 euroa, mikä vaatimus on huoneiston nro 2 osalle alapohjan remontista tullut yhtiölainaosuus. Koska samalla huoneiston arvo on kohonnut, on kantaja kohtuullistanut vaatimusta noin
10.000 euroa.
Kantajan osuudeksi on alapohjaremontista tullut yhtiölainaosuutta 27.450 euroa, minkä ohella kantaja on käyttänyt pintamateriaaleihin ja työhön noin 4.000 euroa.
Asunnon nro 2. alakerran sisäseinän oven kynnyksestä on mitattu RH % arvona 84,2 %, lattiasta 79,1 % lattiasta toisesta kohtaa 82,5 % ja betoniseinästä 83,0%. Turun yliopiston ympäristötutkimuskeskuksen 28.6.2013 päivätyn analyysiraportin mukaan asunnosta nro 2 on löytynyt aktiivista mikrobikasvustoa, mukana mm. kosteusvaurioon viittaavaa lajistoa, homesientä (+++). Analyysiraportin mukaan näytteessä on esiintynyt runsas sienten kasvu. LKhuolto Oy:n 1.8.2013 päivätyn kosteusmittausraportin mukaan asunnon kosteuspitoisuus on ollut suuri, niin että talon alla kulkevan palkin RH on ollut 96-97 %.
Asunto on ollut kaupantekohetkellä terveydelle vaarallinen, minkä vuoksi se on ollut pakko korjata. Ostajille on aiheutunut vahinkoa siitä, että taloyhtiö on joutunut korjauttamaan kosteusvauriot, jolloin ostajien asunnon rahoitusvastikeosuus on noussut edellä mainitun määrän.
MKn lapsi sairastaa astmaa, joten asuminen ilman alapohjan remonttia olisi ollut lapselle ja myös muille asukkaille mahdollinen ja todennäköinen terveydellinen haitta em. terveyteen vaikuttavat mittaustulokset huomioiden.
Myyjät ovat kieltäneet vastuunsa kaupassa.
Vastaaja E on vahingonkorvausvelvollinen kantajalle todellisen vahingon määräisesti, koska hän on laatinut ja antanut virheelliset isännöitsijätodistukset, joista ostajat ovat saaneet sen käsityksen, että asunnon nro 4 saunassa on kosteusongelma, ei koko kiinteistössä.
lsännöitsijällä on tuottamusvastuu, koska hän on huolimattomuudesta tai törkeästä huolimattomuudesta antanut kaupanteon pohjaksi virheelliset ja puutteelliset isännöitsijätodistukset. Ostajilla ei ole ollut syytä epäillä virallisen isännöitsijätodistuksen tietoja vääriksi tai puutteellisiksi.
Kaupan kohteessa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukainen virhe.
Ostajat/asiamies ovat tehneet kirjallisen virheilmoituksen/reklamaation 29.5.2013. Vahingon määrä on selvinnyt vasta nyt.
Myyjät ovat toimineet kaupassa törkeän huolimattomasti sekä kunnianvastaisesti ja arvottomasti jättäen tahallaan ilmoittamatta tiedossaan olevasta oleellisesti asunnon arvoon ja asumisterveyteen vaikuttavasta virheestä. Virhe on ollut salainen niin, ettei ostajilla ole ollut mahdollisuutta havaita virhettä ennakkotarkastuksessa. Ostajilla on oikeus hinnanalennukseen ja korkolain 3 §:n 2 mom:n mukaiseen tuottokorkoon.
Isännöitsijä E on vahingonkorvauslain mukaisessa tuottamuksellisessa vahingonkorvausvastuussa kantajalle, laadittuaan ja annettuaan virheellisillä tiedoilla olevat isännöitsijätodistukset, mihin luottaen ostajat ovat erehtyneet tekemään kaupat asunnosta. Todellisten tietojen mukaisella isännöitsijätodistuksella ostajat eivät olisi tehneet kauppaa laisinkaan.
Vaatimus perustuu lainaosuuteen, joka on kohdistunut koko rakennukseen, mutta kun huomioi rakennuksen kunto, oli kaikki korjattava. Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta vaaditaan yhteisvastuullisesti, korvaus määrätään yksilöllisesti syyllisyysasteen yms. perusteella. Asunnon hinta ei ollut valmiiksi alhainen vaan hintataso on ollut normaali. Sen olisi pitänyt olla alempi huomattavan riskin takia.
Kun kaupparekisteri-ilmoitusten teko oli laiminlyöty, oli epäselvää, minkä ajan NO oli ollut taloyhtiön hallituksessa, mutta ainakin KO oli kuulunut hallitukseen vuosia ja jäänyt pois vasta 31.12.2012, joten hän on tiennyt talon asioista erityisen hyvin.
N ja KOn vastaus
N ja KO (vastaajat) ovat kiistäneet MMn (kantaja) vaatimukset kaikilta osin ja vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa kantajan suorittamaan vastaajan asiamies- ja oikeudenkäyntikulut korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.
Kantaja ei voi kohdistaa hinnanalennus- tai muuta vaatimusta myyjiin, koska kantaja on jo saanut vahingon korjatuksi asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Kantajalla ei tällaisessa tilanteessa ole enää oikeutta vaatia erillistä hinnanalennusta. Muussakin tapauksessa hinnanalennuksen määrän tulee olla enintään sen suuruinen, mikä vastaa kyseisille osakkeille kohdistuvaa kustannusta kyseisen
asunto-osakkeen korjauskustannuksista, ei koko asunto-osakeyhtiön korjauskustannuksista, kuten kantaja on vaatinut. (Nevala: Asuntokauppalaki, 2011, s. 312-313 ja Kasso: Asunto- ja kiinteistäosakkeen kauppa ja omistaminen, 2010, s. 270-271).
Myyjiä ei voi vaatia isännöitsijän kanssa yhteisvastuullisesti suorittamaan saatavaa, jolla on eri peruste, ts. ei voi velvoittaa yhteisvastuullisesti suorittamaan vahingonkorvausta, koska myyjiltä on vaadittu hinnanalennusta.
Asunto on ollut myyjien avioeron vuoksi välttämätöntä myydä lyhyellä myyntiajalla, minkä johdosta asunto on myyty keskimääräistä alhaisemmalla hinnalla. Asunnon hintaa on alennettu myyntiprosessin varrella lähes 40.000 euroa alkuperäiseen pyyntihintaan nähden. Ostaja on näin ollen jo saanut asunnon huomattavan edullisesti, eikä kantajan hinnanalennusvaatimukselle ole perustetta. Muutoinkaan asunto ei ole ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 § tarkoitetulla tavalla merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, ottaen huomioon erityisesti asunnon hinta ja ikä sekä korjauskustannusten määrä. Kun riidatonta on, että asunnon arvo on kohonnut tehtyjen remonttitöiden myötä, ei kantajan vaatimukselle hinnanalennuksesta ole perustetta.
Kantajan ja isännöitsijän käsitys siitä, minä vuosina myyjät ovat toimineet asunto-osakeyhtiön hallituksessa, on virheellinen. Myyjät eivät ole toimineet hallituksessa tapahtuma-aikana, eikä myyjillä ole ollut tietoa virheistä. Kaupparekisteri-ilmoitusten teko on laiminlyöty.
Vastaajat eivät ole kaupantekohetkellä olleet tietoisia kantajan vaatimuksen perusteena olevasta virheestä eivätkä olleet kaupantekohetkeen mennessä saaneet tiedokseen Asunto Oy KPn (As Oy) 27.4.2012 pidetyn yhtiökokouksen pöytäkirjaa ja pöytäkirjan mahdollisia liitteitä. Vastaajat eivät ole saanut nähtäväkseen kunnossapitotarveselvitystä, joka on yhtiökokouksen pöytäkirjan mukaan esitetty yhtiökokouksessa. Tällaisesta selvityksestä ei ole ollut mainintaa myöskään 29.10.2012 ja 7.3.2013 päivätyissä isännöitsijäntodistuksissa.
Kantaja on 29.5.2013 esittänyt väitetyn virheen johdosta reklamaation, jossa ei ole yksilöinyt vaatimuksiaan. Yksilöidyt vaatimuksensa kantaja on esittänyt vasta 13.3.2015 vireille tulleessa kanteessa. KKO:n ratkaisun 2005:127 mukaisesti kantajalla on ollut velvollisuus esittää yksilöidyt vaatimuksensa viipymättä sen jälkeen, kun niiden perusteet olivat selvinneet. Kantaja ei ole yksilöinyt vaatimuksiaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun niiden peruste on selvinnyt, minkä vuoksi vastaajat ovat vaatineet kanteen hylkäämistä.
Kauppahinnan alennuksen peruste ja määrä
Kantaja ei ole esittänyt selvitystä siitä, että kauppahinnan alennuksena vaadittu summa olisi kohdistunut niiden virheiden korjaamiseen, joiden perusteella kauppahinnan alennusta vaaditaan vaan on esittänyt perusteeksi vastattavakseen ottamansa yhtiölainan osuuden As Oy:n alapohjan remontin tekemiseksi ottamasta lainasta sekä tarvikkeisiin ja työhön käyttämänsä summan.
Asiassa ei ole esitetty selvitystä, virhekartoitusta tai korjausselostetta virheestä johtuneista korjauksista tai niiden kustannuksista. Esitetyn näytön perusteella on mahdollista, että kantajan vaatimuksen perusteena olevasta yhtiölainan osuudesta sekä kantajan tarvikkeisiin ja työhön käyttämästä summasta merkittävä osa on kohdistunut muuhun kuin kauppahinnan alennusvaatimuksen perusteena olevan virheen korjaamiseen. Kantajan tulee esittää tositteet kauppahinnan alennuksena vaaditun summan osalta ja esittää selvitystä myös siitä, että vaadittu summa on kohdistunut vaatimuksen perusteena olevan virheen korjaamiseen. Vastaajat eivät voi ottaa kantaa vaatimuksen määrään ennen kuin kantaja esittää selvitystä sekä perusteen että määrän osalta. Vastaajat kiistävät kantajan vaatimuksen tässä vaiheessa sekä perusteen että määrän osalta selvittämättömänä.
Kantajan asiakirjassa nro 8 on mainittu märkätilojen vesieristyksen asentamisesta, jolloin ne "vastaavat tämän päivän vaatimuksia". Kaikki työ ei siis ole voinut olla välttämätöntä kosteusvaurion korjaamisessa.
Alapohjan kosteusongelma on tullut vastaajien tietoon vasta kun he olivat saaneet reklamaation. Vastaajille ei ole tarjottu mahdollisuutta osallistua katselmukseen väitettyjen virheiden toteamiseksi, jolloin kantaja on menettänyt oikeuden vedota väitettyihin virheisiin kauppahinnan alennuksen perusteena.
Kantaja on saanut kunnossapitotarveselvityksen tiedokseen 11.4.2013 As Oy:n hallituksen puheenjohtajalta. Selvityksestä ei ilmene milloin, kenen toimesta ja kenen tilauksesta kosteusmittaukset on tehty.
Myyjän takautumisoikeudesta
As Oy:n isännöitsijä LE L.E.-Tilipalvelu LE - nimisen toiminimen haltijana on toimittanut vastaajalle 29.10.2012 ja 7.3.2013 päivätyt isännöitsijäntodistukset
asunto-osakkeiden myyntiä varten. Yhtiökokouksen pöytäkirjan mukaan isännöitsijä E on ollut paikalla 27.4.2012 pidetyssä yhtiökokouksessa. Hän on siten ollut tietoinen kunnossapitotarveselvityksen sisällöstä. Puutteelliset isännöitsijäntodistukset antaessaan E on menetellyt
asunto-osakeyhtiölain ja -asetuksen vastaisesti. Jos Ot joutuvat virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on puuttunut isännöitsijäntodistuksista, Olla on oikeus saada vahingostaan korvaus Eltä. Vastaajat ovat varanneet oikeuden esittää myöhemmin yksilöidyn korvausvaatimuksen Elle L.E.-Tilipalvelu Tmi LE -nimisen toiminimen haltijana, josta he ovat ilmoittaneet Elle. Esitettävä vaatimus on määrältään vähintään kantajan vaatiman 20.000,00 euron suuruinen.
LEn vastaus
LE (vastaaja) on kiistänyt kanteen vaatien sen hylkäämistä ja kantajan velvoittamista korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomion antamisesta lukien.
Ensimmäinen ja käytännössä ainoa reklamaatio on tullut Elle haasteen muodossa.
Kantajalla ei ollut oikeutta vaatia kanteessa vaadittua summaa. Kantaja oli ostanut itselleen vain puoliosuuden asunnosta, ja voi vaatia vain puoliosuuden.
Vaatimusten määrästä
Haasteasiakirjoista selviää, että As Oy:llä on 01.01.2015 ollut kaksi lainaa, 21.299,76 e ja 140.000 e, joista jälkimmäinen liittynee käsiteltävään juttuun. Haastehakemuksen liitteenä olevan yhtiökokouspöytäkirjan mukaan kantajan huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus on jälkimmäisen lainan osalta 27.450,98 e.
Haastehakemuksessa kantaja itse kuitenkin toteaa, että tällä summalla on myös parannettu kantajan omistamaa asuntoa, joten kantaja vaatii taloudellisen virheen perusteella 20.000,00 e. Kantaja ei ole kuitenkaan selvittänyt, mitä korjaustöitä yhtiö on ko. 140.000 euron määräisellä lainalla tehnyt, onko korjattu ainoastaan todetut vauriot vai onko parannettu yhtiön rakennuksia ja niiden ympäristöä muutoinkin. Koska 140.000,00 e on suuri summa, on ilmeistä, että yhtiön ja myös kantajan
käytettävissä on tarkempi selvitys siitä, mitä töitä ja millä kustannuksilla yhtiössä on tehty. Vasta tämän erittelyn jälkeen voidaan ottaa kantaa siihen, vastaako kantajan esittämä näkemys runsaan 7.000 e tasonparannuksesta todellisuutta. Kunnes kantaja selvittää, mitä töitä 140.000 eurolla on yhtiössä tehty, vastaaja kiistää vaatimuksen määrällisesti kokonaan.
Vaatimusten perusteista
Siitä, että vastaaja En antamiin isännöitsijäntodistuksiin ei ole merkitty hallituksen selvitystä kunnossapitotarpeesta, ei ole aiheutunut kantajalle mitään vahinkoa. Yhtiön hallituksen ja yhtiökokouksen 27.04.2012 käsittelemä, sinänsä hyvin suppea kunnossapitotarveselvitys perustui selvityksiin ja tutkimuksiin, jotka oli tehty ennen vuotta 2012 eli aikana, jolloin E ei ole ollut yhtiön isännöitsijä. Ko. selvityksessä ei ollut yksityiskohtaista selvitystä mistään virheestä eikä tietoa siitä, mihin toimenpiteisiin mahdollisesti pitäisi ryhtyä. Kun kantaja on asunnon ostanut, yhtiö ei ollut tehnyt päätöstä korjaustoimenpiteistä eikä ollut tarkempaa selvitystä siitäkään, oliko ylipäätänsä jotain korjaustarvetta.
En tiedossa ei ollut, mitä tutkimuksia mahdollisesti edellisen isännöitsijän aikana on tehty.
K ja Nlla on kaupantekoaikaan ollut kaikki se tieto, mitä asiaan on liittynyt. Kaupparekisterin tietojen mukaan KO on ollut yhtiön hallituksen varsinainen jäsen 13.10.2009-20.12.2012.
Haastehakemuksen mukaan NO oli ollut aiemmin yhtiön hallituksen puheenjohtaja. Hänen nimeään ei esiinny kaupparekisteriotteessa ainakaan edellä mainittuna ajanjaksona.
Asunto-osakeyhtiöiden kaupparekisteritiedot eivät hallituksen kokoonpanon osalta ole aina ajan tasalla, mutta Oilla tämä tieto on ja myös kantaja sen pystyy selvittämään. Oleellista on, että ilmeisesti ainakin jompi kumpi Oista on ollut yhtiön hallituksessa vuotta 2012 edeltäneinä vuosina.
Kantaja on väittänyt, että yhtiön rakennuksen alapohjan ongelmia olisi käsitelty sekä yhtiön hallituksessa että myös yhtiökokouksissa (monikkomuoto). Jos näin on, Oilla on ollut asiasta huomattavasti
enemmän tietoa kuin kunnossapitotarveselvityksestä ilmenee. Ellä sitä ei ole ollut. Jos Ot ovat kaupanteon yhteydessä tämän tiedon jättäneet kertomatta ostajille, vastaavat Ot tästä eikä se voi perustaa Elle korvausvelvollisuutta eivätkä Ot voi vetäytyä sen taakse, että isännöitsijäntodistuksesta on epähuomioissa jäänyt puuttumaan merkintä kunnossapitotarveselvityksen olemassaolosta.
Asuntokauppalain mukainen virhevastuu on myyjillä. Asuntokauppalain 6 luvun 27§ määrittää tilanteen, jolloin myyjien antama virheellinen tai puutteellinen tieto perustuu isännöitsijäntodistuksen tietoihin.
Käsiteltävässä tapauksessa tämä ei kuitenkaan voi johtaa siihen, että isännöitsijä olisi vastuussa myyjille, koska myyjien oma tietoisuus asiasta on ollut selkeästi parempi kuin isännöitsijällä, perustuen toimintaan yhtiön hallintoelimissä. Myyjät ovat kaupanteon yhteydessä allekirjoittaneet erillisen selvityksen asunnon ja rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeesta eikä tässä selvityksessä ole mainintaa rakennuksen
alapuolisesta ja alapohjaa koskevasta epäillystä kosteusvauriosta. Korvausvastuun jakautuminen
Siltä varalta, että käräjäoikeus vastoin En käsitystä katsoisi
En olevan joltain osin vahingonkorvausvelvollinen, tulee tuomiossa määrittää vastaajien keskinäinen vastuunjako. Ottaen huomioon eri osapuolilla olleen tiedon määrän, voi En vastuu kantajalle mahdollisesti määrättävästä korvauksesta olla korkeintaan pääluvun mukainen eli 1/3.
Pyyntö korjaustöiden tarkemmasta erittelystä perustuu myös LKhuolto Oy:n kosteusmittausraporttiin, josta ilmenee muun muassa, että raportin mukaan alapohjassa mitattua kosteutta voidaan pitää normaalina, "kunhan kosteuden nousu on tehokkaasti estetty". Raportti oli tehty ajankohtana, jolloin oli jo epäilty vaurioita. Samaisessa raportissa todetaan, että palkin, josta kosteus on mitattu, päällä on ollut bitumihuopakaista, joka on estänyt kosteuden nousun. Raportissa on todettu myös hieman liian suuria kosteuspitoisuuksia pintalaatassa, mutta katsottu niiden johtuvan epätiiviistä lattiakaivoista. Alapohjan eristetilan osalta on suositeltu uusintamittausta 6-12 kuukautta korjaustoimenpiteiden jälkeen. Onko näin toimittu, ei ole tiedossa LKhuolto Oy:n mittausraportissa on mainittu myös epätiiviit lattiakaivot. Niiden merkitystä ei ole selvitetty. Jos kosteus oli osittain aiheutunut lattiakaivoista ja osin halkinaisesta päädystä, olisi ongelma ehkä voitu hoitaa näiden korjaamisella ja kuivaamisella.
Määrä on epäselvästi perusteltu. Asiakirjoista ei ilmene, mitä on korjattu ja minkä virheen korjaus kulloinkin on ollut kyseessä. Asiakirjoista on poimittavissa yksityiskohtia, jotka osoittavat, että kyse on muusta kuin virheen korjauksesta. Kantajan asiakirjanäytön 12 (pöytäkirja 25.3.2014) kohdassa 8 mainitut lattiakaivon uusiminen, saneeraus ja lattialämmityksen asentaminen ovat muuta kuin väitetyn kosteusvirheen korjaamista. "Nostettu puurakenteet" on perusteltua, mutta ei virheen korjaamista vaan tulevaan varautumista. Alustava maksuosuus on ollut noin 5000 e, nyt se on noussut 47.000 euroon eikä ole selvitetty, miksi. Vastaaja ei tiedä, onko merkitystä sillä, että M -yhtiö on taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan yritys. Vaatimus oli edelleen määrällisesti toteennäyttämättä, vaikka lainaosuus oli selvä.
Kantajan mainitsema konstruktiovirhe oli kaukaa haettu. Rakennus oli valmistunut 1982 ja rakennettu sen ajankohdan tietotaidon mukaista hyvää rakennustapaa noudattaen. Jos sittemmin on tullut lisää tietoa, ei se koske vastaajia; silloin kyseessä on rakennuksen parantaminen.
Kantajan todisteen nro 12 mukaan alustava hinta-arvio on ollut 81.000 e. Putkitöiden euromäärä oli noussut 5000 eurosta 10.900 euroon ja purku¬ ym. työt 6000 eurosta 47.000 euroon, mitkä olivat suuria hinnannousuja. Kantajan ilmoitus siitä, että vauriot olivat olleet odotettua laajemmat, ei riittänyt vaan tästä oli oltava selvitys, samoin siitä, kuuluiko sähkötyö
ylipäänsä kosteusvaurion korjaamiseen. - Kun kantaja on huomauttanut lattialämmitystä koskevaan kysymykseen liittyen, että kosteus haihtui lattialämmityksen avulla, on vastaaja pitänyt tätä erikoisena ajatuksena ja huomauttanut, että kyseessä piti olla virheen korjaus.
Normaalin käytännon mukaan (kantajan ja Kivilahden kaupassa) koko laina tulee ostajan vastattavaksi, mutta se heijastuu kauppahintaan.
Kantajan lausuma
Kantaja on esittänyt 29.5.2013 päivätyn reklamaation heti, kun on tullut tietoiseksi virheestä saatuaan As Oy:n hallituksen pj. LHlta kunnossapitotarveselvityksen 11.4.2013. Virheilmoituksessa on nimenomaisesti todettu, että euromääräistä vaatimusta ei ole voitu tuolloin esittää, koska se ei ole ollut tiedossa. Yksittäisellä osakkeenomistajalla ei ole voinutkaan olla tietoa korjaushankkeen suuruudesta, koska sitä ei ole tuolloin ollut edes taloyhtiöllä.
Asunto Oy KPn toimintakertomuksesta tilikaudella 1.1.2014-31.12.2014 kohdassa "merkittävimmät tapahtumat" ilmenee, että korjaustyöt alapohjassa on tehty huhti-elokuussa 2014.
Alkuperäiseksi arvioksi oli yhtiökokouksessa 25.3.2014 merkitty 81.000 euroa. Lopulliseksi määräksi on varmistunut 140.359,06 euroa.
Asiakirjoista ilmenee saneeraustyön sisältö, kulku ja rahankäyttö.
Ot ovat väittäneet, etteivät he ole saaneet tiedoksi 27.4.2012 pidetyn yhtiökokouksen pöytäkirjaa. Tämä ei pidä paikkaansa. NO on toiminut yhtiön hallituksen puheenjohtajana, joten hän on jo aiemman asemansa perusteella tietoinen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen sisällöstä, yhtiökokousten pitämisestä, toimintatavoista ja hallinnosta asunto-osakeyhtiöissä. Yhtiössä on laiminlyöty kaupparekisteri-ilmoitusten teko NOn hallituksessaoloajalta, mikä ei luonnollisesti voi koitua NOn eduksi.
As Oy KPn yhtiökokouksen pöytäkirjasta 15.12.2011 ilmenee, että hallituksen puheenjohtajana on toiminut NO. Hallituksen toimintakertomuksessa vuodelta 2011 ilmenee myös, että hallituksen puheenjohtaja on ollut NO. NO on ollut 7.6.2011 ylimääräisessä yhtiökokouksessa läsnä, jolloin hänet on myös valittu yhtiökokouksen puheenjohtajaksi. NOn hallituksen puheenjohtajuuden aikana on käsitelty kosteusongelmia rakenteissa sekä viemärin kuvausta, mikä ilmenee 1.9.2011 päivätystä ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta. Kokouksen puheenjohtajana on toiminut NO. KO on toiminut kaupparekisteriotteen mukaan hallituksen jäsenenä 25.08.2005 -20.12.2012, joten hän asemansa perusteella tuntee ja tietää rakennuksen kosteusongelmat.
K ja NO ovat siis kumpikin tienneet taloyhtiön kosteusongelmasta, jonka he ovat salanneet kaupanteon yhteydessä. Ot ovat yrittäneet ensin yksityisesti myydä asuntoaan, mutta eivät ole saaneet syntymään kauppoja ilmeisesti talon kosteusongelman takia.
LGn 6.6.2013 päivätystä mittauspöytäkirjasta ilmenee, että rakennekosteusmittauksen tilaaja on ollut As Oy KP.
E on ollut yhtiön isännöitsijänä, jolloin hänellä on ensinnäkin ollut velvollisuus tutustua yhtiön päätöksiin, hallintoon ja suunnitelmiin myös toimeaan aiemmalta ajalta. E on ollut varsinaisen kevätyhtiökokouksen 27.4.2012 sihteerinä allekirjoittaen kokouspöytäkirjan, missä kokouksessa on 10 §:n kohdalla esitetty ja käsitelty hallituksen selvitys korjaustarpeista 2012-2016. Ellä on näin ollen ollut tieto yhtiön rakennuksen alapohjan ongelmista ja sen olisi pitänyt ilmetä isännöitsijätodistuksesta. Asuntokaupassa ostajat tekevät pääsääntöisesti ostopäätöksensä sen mukaan, mitä remontteja taloyhtiössä on tulossa seuraavan viiden vuoden kuluessa. Kyse on suunnitelmista, päätöksiä korjauksista ei ole tarvinnut vielä tehdä.
Kantaja katsoo myös En saaneen reklamaation kohtuullisessa ajassa. Kantajan vastattavaksi tuleva korvausvastuu aktualisoitui ja selvisi määrältään vasta yhtiökokouksen 21.12.2014 päätöksellä ja maksuvelvollisuus alkoi 01.01.2015. Tätä ennen kantajalla ei ole ollut mahdollisuutta selvittää vahinkonsa perustetta eikä määrää, sillä se on päätetty ja kantajan maksuvelvollisuus perustettu vasta tuossa yhtiökokouksessa.
Vaatimuksen määrästä
Yhtiökokouksen 19.12.2014 liitetaulukosta ilmenee, että kanteessa mainittua asiaa varten yhtiö on ottanut 140.000 euron lainan, josta kantajan asunnon osuus on 27.450,98 euroa. Kantaja oli ehtinyt jo tapetoida ja maalata asunnon alakertaa, mikä työ meni hukkaan, kun alapohja remontoitiin kosteuden ja homeen takia. Turhaan tehdyn remontin arvo olisi ollut noin 1.000 euroa, mistä kantaja ei ole hakenut korvausta. Kantaja on omalla kustannuksella parantanut saunaa sekä pesuhuonetta, josta hänelle on koitunut 964 euron materiaalikulut ja noin 120 tuntia työtä. Näitä asunnon arvoa nostavia eriä kantaja ei ole myöskään vaatinut kanteessa.
Kantaja on jo kanteessa kohtuullistanut kannetta edellä mainitut noin
4.000 euron määräiset saunan ja pesuhuoneen "päivityskulut", minkä ohella kantaja on vaatinut asuntonsa osalle tulleesta 27.450 euron yhtiölainaosuudesta vain 20.000 euroa, jotta oikeudenkäynnissä vältyttäisiin määrän kiistämiseltä. Kantaja on antanut anteeksi noin
11.000 euron korjauskulut.
Rakennus, jossa kantajan omistama huoneisto sijaitsee, on parantunut. Asunnon arvo on noussut kantajan omalla kustannuksella tekemän pintamateriaalien päivityksen kautta. Rakennuksen alapohjan remontti on myös parantanut asunnon arvoa, minkä vuoksi kantaja on alentanut vaatimustaan. Kantajalla olisi niin halutessaan ollut oikeus vaatia koko lainaosuuden määrää 27.450 euroa vastaajilta.
Virhe on ollut rakennustavassa. Todellinen vahinko on selvinnyt vain purkamalla, minkä jälkeen kustannukset ovat kasvaneet. Vahingon määrää ei ole voitu tietää kunnossapitotarveselvityksen aikaan.
Kantajalla ei ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa määrään, hän ei ole voinut muuta kuin ottaa lainaosuuden vastatakseen. Remontti on valmistunut elokuussa 2014, jolloin on todettu, että kosteutta ei enää tule.
MKn ja kantajan välisen puoliosuuden kaupan kauppakirja on allekirjoitettu ennen kuin osakkeisiin kohdistuvasta velkasuhteesta oli päätetty, ts. ennen velkasuhteen syntymistä 21.12.2014 ja velvoitteiden alkamista 1.1.2015. Kauppahinta on ollut velaton, koska kaupantekohetkellä osakkeisiin ei ole kohdistunut velkaosuutta ja MM joutui yksin vastaamaan vahingosta. Puoliosuus asunnosta on myyty 95.000 euron hinnalla, mikä summa oli määräytynyt kantajan ja MKn keskinäisen suhteen tasoon; vahingosta ei kantaja ole saanut korvausta. Kauppa on tehty, koska MKn lapsi oli alkanut oireilla ja asuminen huoneistossa on käynyt mahdottomaksi.
Vastaaja En kohdalla oli kyseessä selkeästi tuottamus.
Korvausvaatimus on perustunut taloyhtiön kantajaan kohdistamaan lainaosuuteen. Kantaja on kuitenkin oikeudenkäynnin aikana toimittanut vastaajille korjausremonttiin kohdistuneet laskut, kun ko. korjauslainaosuuden perustana olevien toimenpiteiden aiheellisuus oli kiistetty. Laskuista ei pysty erottelemaan, mihin huoneistoon korjaus on kohdistunut. Vastaajat olivat vastuussa koko rakennuksen kosteusvaurioista aiheutuneista kustannuksista. Jos alapohjan sorastusongelma olisi hoidettu täysin varmaksi, olisi tehty salaojitus, mutta lattialämmitys oli halvin ratkaisu estää alhaalta tuleva kosteus.
Kyseessä on ollut konstruktiovirhe.
Kysyttäessä lattiakaivojen tiiviydestä ja sen merkityksestä, on kantaja todennut, että lattiakaivot oli rakennettu väärin. Kysyttäessä esimerkinomaisesti laskusta, jonka perusteena oli timanttisahaus, on kantaja selittänyt sen kuuluvan kosteuden tutkimiseen ja purkamistyöhön, josta todistajana kuultava H saattoi selittää. Kyse ei ollut vain huoneiston nro 2 remonttikuluista. Tehdystä työstä oli laadittu jokaisen päivän kohdalta muistiot.Kysyttäessä kantaja on ilmoittanut pystyvänsä selvittämään, mikä työ/lasku liittyy huoneistoon nro 2 ja onko huoneiston nro 4 korjauskustannus ollut vastaaja En väittämällä tavalla 8500 e. Myös tulevaisuudessa tapahtuvan kosteuden estäminen oli samaa korjausta. Jos yksi asunto oli kosteusvaurioitunut, sama ongelma saattoi olla muuallakin. Yösähkö on ollut entuudestaan mutta se oli pitänyt uusia kun rakenteita oli purettu. Kaikki on tehty kosteusvaurioiden korjaamiseksi ja tulevaisuuden kosteuden estämiseksi.
Oikeuskäytännössä on katsottu, että yhteisvastuullisuus -vaatimuksen perustuessa saman tosiseikaston aineellisoikeudelliseen perusteeseen, voidaan yhteisvastuullinen velvoite perustaa. Saattaakseen tämän kysymyksen riidattomaksi oli kantaja valmisteluistunnossa 30.10.2015 vaatinut Oilta korvausta sekä hinnanalennus- että vahingonkorvausperusteella. Molemmat t olivat myös tuottamuksellaan aiheuttaneet kantajalle koituneen vahingon, joten heidät voidaan tuomita maksamaan korvaus sekä hinnanalennuksena että vahingonkorvauksena. Kun Ot ovat huomauttaneet, että heiltä
ei voitu nyt vaatia myös vahingonkorvausta kun kanne oli perustunut hinnanalennukseen ja kyseessä olisi kanteen muuttaminen, on kantaja ilmoittanut katsovansa, paitsi että aineellisoikeudellinen peruste molemmille vaatimuksille oli sama, oli vahingonkorvausperuste lievempi, kun se edellytti tuottamusta, toisin kuin hinnanalennus. Kantaja on kuitenkin luopunut ko. vaatimuksesta.
Oiden väitteeseen sitä, että yksilöityä virheilmoitusta ei ollut tehty oikea-aikaisesti on kantaja todennut, että vuotta aikaisemmin ei kantajalla vielä ole ollut tietoa kustannuksista. Remontti on tehty
huhti-elokuussa 2014 ja loppuvuodesta 2014 on pohdittu, mitä muuta tehdään kosteusvaurioiden korjaamiseksi. Ot itse olisivat voineet ottaa yhteyttä kantajaan, mutta he ovat olleet passiivisia.
Kantaja ei voinut vaatia korvausta muuta kuin huoneiston puoliosuudesta. Sekä M että K olivat osallistuneet yhtiökokoukseen maaliskuussa 2014 ja silloin on kustannusarvio ollut 81.000 e. M ja K ovat siis tienneet, että taloyhtiölle tulee 81.000 euron suuruinen lasku ja yhtiön talousasema heikkenee, ja tämän jälkeen tehneet keskenään kaupat osakkeista.
E on viitannut 28.9.2015 päivättyyn yhteenvetoon, johon oli kirjattu riitakysymys "onko kauppahinnan alennuksena vaadittu summa kohdistunut kanteessa väitettyjen virheiden korjaamiseen = mitä virheitä on korjattu ja millä summalla". Riidatonta on, että korjauksia on tehty, mutta vieläkään ei ollut selvitetty, mikä on kohdistunut kosteusvaurion korjaamiseen. Yhtiölaina ei voinut olla peruste vaan peruste oli se, mihin lainaraha oli käytetty. Lattialämmityksen asentamisella korjattiin vain oire; se ei estänyt kosteuden tuloa. Kosteutta oli ollut vain yhdessä huoneistossa.
Lähtökohta remontille oli 25.3.2014 pidetty yhtiökokous, jossa oli päätetty huoneistojen 1, 2 ja 6 pesuhuoneiden ja saunan saneerauksesta, lattiakaivon uusimisesta ja lattialämmityksen asentamisesta. Kaksi eri yhtiötä oli käynyt mittaamassa kosteuspitoisuuksia, L FMC Group ja LKhuolto Oy, mutta kumpikaan ei ollut mitannut huoneistoja 4 ja 5 eikä huoneistojen 1 ja 6 lattiakostetutta. Kahta huoneistoa ei siis ollut tutkittu ollenkaan.
Ainoa kosteusongelma on ollut huoneistossa nro 2. Oli epäselvää, oliko kosteutta edes todettu olevan kauttaaltaan kaikkialla. Vaikka laskut olisivat perustuneet tehtyyn työhön ja työ olisi ollut tarpeellista sikäli, että kaikkiin huoneistoihin oli päätetty asentaa lattialämmitys, saattoi vastaaja hyväksyä laskuista vain kosteusvaurion korjaukseen kohdistuneet työt.
Esim. kantavien väliseinärakenteiden uusiminen oli järkevää, mutta ei kosteusvaurion korjaamista. Vaatimuksesta oli poimittava pois ne kulut, mitkä eivät kuuluneet kosteusvaurion korjaamiseen, kuten lattialämmitykset ja lämminvesivaraajat ja suihkuhanat. Taloyhtiö oli päättänyt kosteusvaurion korjauksen yhteydessä tehdä myös saneerauksen. Kosteusvaurioon kohdistettuja korjauksia/laskuja oli näytetty hyvin vähän. Vastaajan osalle saattoi jäädä korkeintaan 1/6-osa tai 2/6 -osa laskuista.
Ulkopuolisen asiantuntijan kannanotto puuttui kokonaan. Ainoa asiantuntija on ollut LKhuolto, joka on epäillyt kahden huoneiston (2 ja ehkä 3) lattiakaivon tiiviyttä. Toteutuneet kustannukset ovat nousseet huomattavasti, esim. Mn lasku oli noussut kahdeksankertaiseksi arvioituun hintaan verrattuna.
Ot ovat viitanneet yhteenvetoon, johon oli selkeästi kirjattu vastaajien kantajaan kohdistama vaatimus selvitysten tekemisestä.
Ennen Kn ja kantajan välistä puoliosuuden kauppaa 10.6.2014 oli tehty korjauskustannusarvio noin 80.000 eurosta 25.3.2014. Tästä summasta siis oli jo päätetty. K on puoliosuuden kauppahinnassa jo saanut hinnan alas kun osapuolet ovat tienneet, että taloyhtiöön oli tulossa remontti ja että myös M tulee olemaan vastuussa remonttikuluista. Osakkeet oli ostettu kalliimmalla ja myyty halvemmalla.
Asuntojen tasoa oli parannettu, mikä oli järkevää, mutta tasonparannusten hintaa ei voitu sälyttää vastaajille. Esimerkiksi lattialämmityksestä maksettua summaa vaadittiin Oilta. Selvitystä ei ollut siitä, liittyikö esim. timanttisahaus lattialämmityksen asentamiseen vai mihin.
Kantaja ei ollut tehnyt yksilöityä ilmoitusta virheestä oikea-aikaisesti. Ensimmäinen ilmoitus oli tehty 29.5.2013, mutta korvausta vaadittu kanteella vasta maaliskuussa 2015, mikä oli liian myöhäistä. Ainakin kustannusarvio 81.000 e oli ollut tiedossa jo vuotta aikaisemmin, mutta tätä summaa tai mitään muutakaan, edes suuntaa antavaa, ei ollut ilmoitettu vastaajille. Vuonna 2013 ei mitään vaatimuksia ollut esitetty ja kun noin kaksi vuotta oli kulunut, Ot ovat voineet olettaa, ettei heihin kohdisteta vaatimuksia.
Oita ei ollut kutsuttu katselmukseen eikä heillä ole ollut mahdollisuutta kommentoida kustannuksia. 81.000 euron arvio olisi pitänyt esittää Oille ja antaa heille mahdollisuus kommentointiin.
Se, että rahaa on asunto-osakeyhtiössä käytetty joihinkin korjaus- ja muutostöihin, ei kerro mitään siitä, ovatko kyseessä olleet väitetyn kosteusvaurion korjaamisen kannalta välttämättömät toimet, ja voivatko nämä kustannukset tai osa niistä tulla joltain osin vastaajien kannettavaksi hinnanalennuksen muodossa.
Se, että asunnossa taikka asunto-osakeyhtiössä havaitaan kosteusvaurio joka korjataan, ei oikeuta kantajaa samalla kertaa teettämään sellaisia muutostöitä jotka eivät ole kyseisen kosteusvaurion korjaamisen kannalta välttämättömiä, olivat nämä muutokset muutoin miten järkeviä tahansa, ja maksattamaan näiden muutostöiden kustannuksia vastaajilla. Vastaajien mielestä kantaja pyrkii maksattamaan vastaajilla asunto-osakeyhtiössä tehtyjä remonttitöitä myös siltä osin, kuin kyse selkeästi on muista muutostöistä kuin kosteusvaurion korjaamisesta. Tällaisista muutostöistä ja tasonparannuksesta aiheutuneet kustannukset eivät missään tapauksessa voi tulla vastaajien O vastattavaksi. Siksi useita kantajan toimittamia laskuja on ollut välttämätöntä kiistää joko kokonaisuudessaan perusteettomina taikka määrältään. Kantaja ei ollut
kyennyt toimittamaan sellaista selvitystä asiassa, josta olisi käynyt ilmi, miksi mikin tehty toimi on ollut välttämätön nimenomaan kosteusvaurion korjaamiseksi. Ottaen huomioon kantajan käytettävissä ollut pitkä aika, jota on vielä kahteen kertaan pääkäsittelyä siirtämällä pidennetty, olisi kantaja kyennyt selvityksen toimittamaan, mikäli tällainen selvitys olisi ollut toimitettavissa. Kun kantaja ei ole näin tehnyt, voi tämä johtua ainoastaan siitä, että merkittävä osa kantajan toimittamista laskukopioista ei ole liittynyt kosteusvaurion korjaamiseen, vaan on ollut muuta samalla kertaa teetettyä muutostyötä. Tällainen kustannus ei voi tulla vastaajien vastattavaksi. Vastaavalla tavalla on selvää, ettei yksinomaan yhtiövastikkeen nousu, joka johtuu edellä käsitellyistä kustannuksista, voi tulla vaaditun korvauksen määrän perustaksi.
Selvittämättä on jäänyt sekin, miksi koko rakennus on korjattu, vaikka kantajan toimittamien asiakirjojen valossa kosteusongelmia olisi havaittu vain parissa asunnossa. Hyväksyttävää kosteusvaurion korjaamista on voinut olla ainoastaan kosteusvaurion korjaaminen niissä asunnoissa, joissa kosteusvaurio on havaittu. Muiden asuntojen korjaaminen on ollut muuta muutostyötä taikka tasonparannusta, jonka kustannuksia ei voi sälyttää vastaajien kannettavaksi. Riidatonta on, että asunnossa 4 on ollut kosteusvaurio, ja että tätä asiaa on käsitelty mm. yhtiön hallituksessa, mutta asunnon 4 kosteusvaurio ei osoita, että muissakin asunnoissa olisi ollut kosteusvaurio.
Jo pelkästään asunnon 4 poikkeava sijainti kaikkiin muihin asuntoihin nähden on ollut omiaan synnyttämään olettaman siitä, että kyse on ollut yksilöllisestä asuntokohtaisesta ongelmasta, jolla ei ole mitään ulottuvuutta muihin asuntoihin. Muissa asunnoissa kuin asunnossa 4 ei ole tehty kosteusmittauksia eikä tutkimuksia ennen kaupantekohetkeä. Kosteusmittauksia ja tutkimuksia ei ole tehty, koska yhdelläkään asukkaalla ei ole ollut syytä olettaa, että muissa asunnoissa kuin asunnossa 4 olisi ollut kosteusvaurio. Vastaajilla O ei ole ollut mitään syytä olettaa heidän asunnossaan olleen kosteusvaurio.
Kommentit laskujen määristä
- Rakentajan S Oy:n laskuihin ei E pystynyt ottamaan kantaa: laskutetut työt saattoivat olla tarpeellisia tai sitten ei. Ot ovat hyväksyneet 1/2 -osan laskuista olettaen, että se osa kenties on kohdistunut kosteusvaurioon.
- Mn laskut olivat En mukaan täysin erittelemättömiä, minkä lisäksi E halusi tietää, mikä oli työnjohdon osuus laskun määrästä. Korjaushintoja arvioitaessa ei työnjohtoa ollut mainittu.
Ot: lasku oli 47.000 e vaikka arvio oli ollut 6000 e. Yleensä loppusumma ylittyi noin 10 %, mutta tässä on ylitys ollut 800 %. Ot hyväksyivät laskusta 6000 e + 10 % = 6600 e. E on kysynyt, onko maksujen nousu johtunut purku- vai rakennustyöstä vai työn johtamisesta. Määrällisesti myös E on hyväksynyt 6600 e.
- Maanrakennus V Oy:n laskuista ovat vastaajat hyväksyneet puolet.
- B & Co Ky:n laskun määrän ovat vastaajat hyväksyneet. .
- Kuljetusliike R. K Ky:n laskuihin liittyen on E todennut, että oli varmaan viety pois muutakin purkujätettä kuin kosteusvaurioon liittyvää. E ja Ot ovat hyväksyneet laskun määrästä puolet
- HK Oy:n laskun määrän ovat vastaajat kiistäneet.
- Sisustusasentajat HH Oy:n laskusta on E hyväksynyt 2/6 -osaa. Ot ovat hyväksyneet 10.000 e ja kiistäneet loppuosan laskun määrästä, koska se on perustunut tason parannukseen.
- AT Oy:n laskut ovat vastaajat kiistäneet määrältään kokonaan. Lattialämmitys ja kattovalo eivät olleet kosteusvaurioiden korjauksia.
Kyse oli tason parantamisesta.
- Ln laskun ovat vastaajat kiistäneet määrältään kokonaan. Kyse on ollut asuntoon nro 3 laitetusta laatasta eikä kosteusvaurion korjaamisesta.
- P Oy:n laskun ovat vastaajat kantajan selvityksen jälkeen hyväksyneet seinän purkamisen osalta. Loppusummasta 4600 eurosta on hyväksytty 1/2 = 2300 e.
- C Finland Oy:n laskusta on E hyväksynyt 1/2 -osan eli 315
- Tekniikka Oy laskuista vastaajat ovat hyväksyneet laskun määrän seinän injektointien osalta, koska ulkoseinissä oli kosteusraportin mukaan ollut kosteutta (1088,97 e).
- B Ay (ilmastointiputket). Kantaja on selittänyt kyseessä olevan päätyseinien tuuletusaukot ja ritilät, jotka kuivattavat seinän rakennetta. Rakenteellinen virhe on korjattu. Vastaajat ovat hyväksyneet 176 e.
- M Oy. Kantajan mukaan nro 1:n pääty on otettu auki ja siitä uusittu jokin pätkä ja kaivinkonetta on tarvittu siinä. Vastaajat ovat hyväksyneet laskun määrän 920,70 e.
- Riidatonta on, että 29.10.2012 ja 7.3.2013 päivätyissä isännöitsijäntodistuksissa ei ole mainintaa kunnossapitotarveselvityksestä. Myöskään myyntiesitteessä ei tästä ole mainittu
- riidatonta on, että po. kantajan asunnon arvo on kohonnut remontin myötä (tehty myös tasonparannusta ja korjattu ajankohdan rakennusmääräysten mukaiseksi)
- mikäli hinnanalennusta velvoitetaan maksamaan, on tuottokoron maksuvelvollisuus 15.3.2013 lukien riidaton
- rakennekosteusmittaukset on tehty po. asunto-osakeyhtiön tilaamana
- riidatonta on, että vastaaja NO on ollut taloyhtiön hallituksessa vuonna 2011
- TY Analyysiraportissa 28.6.2013 ilmoitettu homesienistön haitallisuus asumisterveydelle asunnossa 2 on riidaton
- riidatonta on, että lainaosuudet on vahvistettu yhtiökokouksen päätöksellä 19.12.2014 ja että kantajan maksuvelvollisuus on alkanut 1.1.2015
- riidatonta on, että vastaaja E on saanut tiedon virheistä ja kantajan Ein kohdistamista vaatimuksista vasta saatuaan haasteen tiedoksi
1. Kauppakirja 15.3.2013
2. Myyntiesite 2.2.2013.
3. Kaksi isännöitsijätodistusta (29.10.2012 ja 7.3.2013).
4. 25.10.2012 päivätty myyjien allekirjoittama ilmoitus huoneiston ja rakennuksen kunnosta.
5. Asunto-osakeyhtiön hallituksen kunnossapitotarveselvitys vuosille 2012-2016.
6. L FMC Groupin mittauspöytäkirja 6.6.2013
7. Turun yliopiston ympäristöntutkimuslaitoksen 28.6.2013 päivätty analyysiraportti homesienistä. (Riidaton)
8. LKhuolto Oy:n 1.8.2013 päivätty kosteusmittausraportti.
9. Asunto Osakeyhtiö KPn yhtiökokouksen 19.12.2014 päättämä lainaosuus asunnon nro 2 osalta kosteusvaurioiden korjaamisesta. (Riidaton)
10. Virheilmoitus 29.5.2013
11) As Oy KPn toimintakertomus vuodelta 2014.
12) As Oy KPn ylimääräinen yhtiökokous 25.3.2014
13) As Oy:n hallituksen pj:n laskelma korjauskuluista (vrt. todiste 9)
14) Hallituksen pöytäkirja 15.12.2011
15) Toimintakertomus vuodelta 2011
16) Pöytäkirja ylimääräisestä yhtiökokouksesta 7.6.2011
17) Pöytäkirja ylimääräisestä yhtiökokouksesta 1.9.2011
18) Pöytäkirja varsinaisesta yhtiökokouksesta 27.4.2012 kohta 10 §. - Vastaaja En mukaan kun 1000 osakkeen edustus on puuttunut; ovat kyseessä olleet Oiden osakkeet.
19) Kaupparekisteriote
20) Valokuvia 4 kpl
21) Rakennepiirustus
22) As oy KPn yhteisösäännöt.
23) L FMC Groupin tarkastusraportti 25.5.2011.
24) Pääpiirustus
25) MMn ja MKn välinen puoliosuuden kauppakirja.
26) Laskuja.
Vastaajat O
Vastaaja E
Vastaajat Ot
1. lsännöitsijäntodistukset 29.10.2012 ja 7.3.2013 (kantajan todiste 3)
2. toimintakertomus vuodelta 2011 (kantajan todiste 15).
3) toimintakertomukset vuosilta 2012 ja 2013.
4) kauppakirja (kantajan todiste 1).
vetoaa kantajan todisteisiin nro 4, 8, 9, 10 ja 12-17
- MM todistelutarkoituksessa
- MK, ent. O todistelutarkoituksessa
- Todistaja LH
- Todistaja TH
- Todistaja JP
- NO todistelutarkoituksessa
- KO todistelutarkoituksessa
- Todistaja JA, asunnon nro 1 omistaja
- LE todistelutarkoituksessa
Käsiteltävässä asiassa on myyjien/vastaajien O kohdalla kysymys siitä
- ovatko myyjät antaneet asunnosta ja asunto-osakeyhtiöstä virheellisiä ja puutteellisia tietoja (asuntokauppalaki 6 luku 11 ja 20 §). Myyjien tietoisuus mahdollisista virheistä/ kunnossapitotarveselvityksestä. Onko kunnossapitotarveselvitys toimitettu Oille, milloin ja kenen toimesta?
- tähän liittyen kysymys siitä, ovatko Ot tai toinen heistä ollut puheena olevan asunto-osakeyhtiön hallituksessa ja onko asunto-osakeyhtiön hallituksessa/ yhtiökokouksessa käsitelty yhtiön rakennuksen alapohjan korjaustarvetta siten, että Ot tai toinen heistä on ollut läsnä. Onko taloyhtiön osakkuudella merkitystä?
- onko kaupan kohteessa joka tapauksessa ollut salainen virhe, voiko salainen virhe muussa yhtiön asunnossa aiheuttaa virhevastuun (asuntokauppalaki 6:11 § ja 20 §, erit.1 mom 3 kohta), ts.onko kaupan kohteessa ollut hinnanalennukseen oikeuttava virhe
- onko virheistä reklamoitu kohtuullisessa ajassa laissa säädetyllä tavalla (asuntokauppalaki 6:14 §) Ilmoitus virheestä 29.5.2013 on riidattomasti tehty oikeassa ajassa, mutta ovatko ostajat esittäneet yksilöidyt vaatimuksensa oikea-aikaisesti? Yksilöity vaatimus on esitetty 13.3.2015 vireille tulleella kanteella.
- vastaajien velvollisuus maksaa kauppahinnan alennusta, mahdollisen kauppahinnan alennuksen määrä, mikä osuus yhtiön ottamista lainoista on käytetty kanteen perusteena oleviin korjauskustannuksiin. Onko kauppahinnan alennuksena vaadittu summa kohdistunut kanteessa väitettyjen virheiden korjaamiseen = mitä virheitä on korjattu ja millä summalla.
- onko asiaa mahdollisesti taloyhtiön hallintoelimissä käsiteltäessä kyse ollut vain mahdollisen korjaustarpeen selvittämisestä vai onko jokin virhe ollut tiedossa/onko tällä merkitystä
- vastaaja E: vastaajan tietoisuus, isännöitsijäntodistusten puutteiden merkitys
Kantaja MM on kertonut, että kun asuntokauppa on tehty maaliskuussa 2013, on kantaja heti aloittanut pintaremontin. 11. 4.2013 on asuntoyhtiön hallituksen puheenjohtaja LH antanut kantajalle viisivuotiskorjaussuunnitelman, jonka mukaan rakennuksen alapohjassa oli suurta kosteutta. Kantaja muisti tarkan päivämäärän, koska hänen silloinen avopuolisonsa MK oli laittanut sen muistiin. Kantaja on soittanut KOlle sanoen, että he eivät olleet saaneet myyjiltä korjaussuunnitelmaa, mihin O on vastannut jotenkin niin että 'voi voi, olen pahoillani'. Kantaja on ottanut yhteyttä kuluttaja-asiamieheen ja sitten lakimieheen ja reklamaatio on toimitettu Oille. Myyntiesitteen mukaan oli rakennuksen yhden asunnon osalla todettu saunan kosteus. Kantaja oli suunnitellut takan laittamista huoneistoon ja oli jo tilannut takan, mutta LH oli sanonut, että takkaa ei voi laittaa paikoilleen ennen kuin kosteus on selvitetty.
Remonttia on ollut tekemässä LH sekä yksi tai kaksi muuta miestä. H oli sanonut olevan "koko taloyhtiön tiedossa", että talossa oli kosteutta.Sitä mukaa kuin rakenteita on purettu, on vettä löytynyt asunnosta 1, joka oli purettu ensin. Seuraavaksi on siirrytty asuntoon 2, jossa on purettu seiniä ja sahattu parketti pois. Jokaisessa asunnossa on ollut llisiaattiakaivoja, joissa ei ole ollut tiivisteitä.
Remontin kestäessä ovat lämmin vesi, wc:t ja viemärit olleet pois käytöstä. Remonttihaitoista ei kantaja ollut vaatinut korvausta. Kantaja on tehnyt uudestaan pintaremontin ja kustantanut pintamateriaalin.
MKn pojan astmaisuus on ollut yhtenä syynä Kn poismuuttoon. Kantaja ei ollut tiennyt, että asunnossa oli ollut lemmikkejä, tosin wc:ssä 'haisi kisanpissa'.
Vastaaja KOn käsityksen mukaan on po. asunto ollut hyvässä kunnossa. Kosteusmittauksia ei ollut tehty eivätkä ostajatkaan ole niitä halunneet. Ot eivät ole tienneet kosteusvaurioista eikä heillä ole ollut syytä epäillä sitä. He olivat aikaisemmin remontoineet alakerran lattian eikä kosteutta silloin ole ollut. Asunto on myyty, koska Ot ovat toukokuussa 2011 eronneet. KO olisi mielellään jäänyt asuntoon lasten kanssa, mutta hänellä ei ole ollut siihen varaa.
NO on muuttanut pois heinäkuussa 2011 ja KO lokakuussa 2012. Kauppahintaa oli alennettu huomattavasti sen 10 kuukauden aikana, jolloin asuntoa ei ole saatu myytyä. Pyyntihinta
232.000 e oli välittäjän mielestä ollut käypä hinta. Ot ovat alentaneet hintaa noin 40.000 e. Molemmat olivat tuolloin olleet 'kahden asunnon loukussa'. Asunnon myyntihinta ei ole vastannut yleistä tasoa, esimerkiksi lähettyviltä oli samankokoinen asunto myyty 250.000 eurolla.
Asunnossa nro 4 oli ollut kosteusvaurio ja siitä oli tehty merkintä kauppakirjaankin. Asunnot 1 ja 2 sijaitsivat noin puolitoista metriä korkeammalla kuin asunnot 4,5 ja 6. On käsityksen mukaan asuntoon nro 4 saattoi valua vettä rinteestä. Tutkimuksia on tehty asunnossa nro 4, mutta ei asunnossa nro 2. Tähän Oiden asuntoon ei ollut kohdistunut edes epäilyjä kosteudesta, koska oli puhuttu, että asunto nro 4 oli sijainniltaan hankala ja siis yksittäistapaus. KO ei ole ollut taloyhtiön hallituksessa vuoden 2010 jälkeen, kun silloin on NO valittu hallitukseen. Kaupparekisterinote, jonka mukaan KO olisi ollut hallituksessa 25.8.2005-20.12.2012 ei pitänyt paikkaansa. Sinä aikana kun vastaaja on ollut hallituksessa, ei kosteusselvitystä ollut tilattu eikä kosteudesta ole ollut mitään tietoa eikä edes puhetta. Salaojituksestakaan ei ole puhuttu. Taloyhtiön yhtiökokousten pöytäkirjat toimitettiin yleensä kokousten jälkeen osakkaille, mutta 27.4.2012 pöytäkirjaa eivät Ot ole saaneet eikä korjaustarve muutenkaan ole tullut heidän tietoonsa ainakaan ennen asunnon myyntiä. Vastaaja on luottanut isännöitsijäntodistukseen, vaikka ei ole sitä nähnytkään kun välittäjä oli sen hankkinut, mutta hänellä ei ole ollut syytä epäillä isännöitsijän antamia tietoja. Vastaaja ei ole muistanut, että kantaja olisi keväällä 2013 soittanut vastaajalle ja puhunut kunnossapitotarveselvityksestä.
Vastaaja ei ole tiennyt, että lattiakaivoissa olisi ollut vikaa. Ot olivat remontoineet asuntoaan laittamalla laminaatteja ja niiden asennuksen yhteydessä on laitettu kahteen makuuhuoneeseen lattialämmitys asumismukavuuden lisäämiseksi.
Vastaaja NO on yhtynyt KOn edellä lausumiin. Syynä asunnon myynnille on ollut asianosaisten avioero. Vastaajalla ei ole ollut tietoa eikä syytä epäillä, että asunnossa olisi ollut kosteusvaurioita tai muuta vikaa; kosteusvaurio oli ilmennyt vain asunnossa nro 4, jonka sijainti oli sellainen, että oletettiin kosteuden johtuneen yksinomaan siitä syystä. Kysyttäessä, oliko kosteusvaurioista tehty koko taloyhtiötä koskeva tutkimus, on vastaaja vastannut, että näin ei ollut hänen tietääkseen menetelty; tutkimus on kohdistunut vain huoneistoon nro 4. Asuntoyhtiön kaikki osakkaat olivat vuorotellen hallituksessa. Kaikki olivat maallikkoja; LH oli rakennusalalla toimiva. NO on ollut hallituksessa vuonna 2011, jolloin on taloyhtiössä tehty kattoremontti ja suoritettu asunto 4:n kosteusmittaus. Tämän jälkeen ei vastaaja ole hallitukseen kuulunut. Hallituksen puheenjohtajan piti säilyttää dokumentit itsellään joten myös vastaajalla on ollut ne hallussaan ja hän on luovuttanut ne seuraavalle puheenjohtajalle vuonna 2011. Muistamansa mukaan hän oli luopunut puheenjohtajuudesta syksyllä 2011.
27.4.2012 kokouksen pöytäkirjaa eivät Ot olleet saaneet, vaikka kokouspöytäkirjat yleensä toimitettiin osakkaille. Korjaustarveselvitys ei ole tullut muutakaan kautta Oiden tietoon ennen kauppaa ja kaupan jälkeenkin vasta reklamaation yhteydessä. lsännöitsijäntodistusta ei vastaaja ollut nähnyt mutta on olettanut, että se on pitänyt sisällään kaiken oleellisen. Kattoremontin aikana on hallitus kokoontunut aika usein. Vastaaja ei ollut tilannut kosteusselvityksiä muuten, mutta joko hän tai LH oli tilannut sen asuntoon nro 4 liittyen. H oli tehnyt remonttia asunnossa nro 4. H itse asui asunnossa nro 6. Vuonna 2007 tai 2005 oli tehty pintakosteusmittaus, jolloin ei kosteutta ole todettu asunnossa 2. Vastaaja ei ole muistanut, mistä kohtaa mittaus on tehty eikä muistanut, onko tilaajana ollut Ka vai NO. Mittaus on johtunut naapurin lattiaremontista, jonka jälkeen on haluttu varmistus. Tämä mittaus ei ole johtanut mihinkään eikä laminaattia ole asennettu sen takia. Laminaatti on laitettukin aikaisintaan vuonna 2010.
Ln lausunto oli aiheuttanut toimenpiteitä, mutta vain asunnon nro 4 osalta. Vastaaja ei ole tiennyt salaojituksesta mutta on muistellut, että jossain on salaojia saattanut olla. Kun vastaajien asuntoa oli alettu myydä, oli asuntokauppa ollut tuolloin hiipumassa. Yhtiökokouksiin on vastaaja osallistunut toisinaan. 7.6.2011 oli yhtiökokouksessa pöytäkirjan mukaan käsitelty asunnosta 4 mitattua kosteutta, mutta vastaajan muistaman mukaan ei silloin ollut selvitetty, mistä kosteus oli peräisin. Syyskuussa 2011 ei vastaaja enää ole ollut hallituksen puheenjohtaja vaikka toimintakertomuksen mukaan oli.
Kunnossapitotarveselvityksen 2012 mukaan on ollut "kosteutta sarastuksessa", mutta vastaajalla ei ole ollut tietoa siitä, että sarastusta olisi tutkittu, eikä vastaaja ole osannut sanoa, miksi näin oli selvitykseen kirjoitettu. Em. selvitystä on käsitelty huhtikuussa 2012, mutta vastaajan tiedossa ei ollut, että tutkimuksia olisi sen johdosta tehty. Vastaaja oli muuttanut talosta pois heinäkuussa 2011.
Vastaaja LE oli toiminut po. asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä vuoden 2012 alusta lukien. Alkuvuonna 2012 ei yhtiö ole tehnyt kosteuteen liittyviä selvityksiä. Kysyttäessä, mistä tieto kunnossapitotarveselvityksestä on tullut, on vastaaja vastannut olettavansa sen laadituksi, koska huoneistossa nro 4 on ollut pohjakosteutta. Selvityksen oli laatinut LH, joka oli lukenut sen yhtiökokouksessa. Vastaaja oli saanut sen haltuunsa vasta myöhemmin, kesällä, yhtiökokouspöytäkirjan liitteenä. Muuta kosteusepäilyä kuin huoneistoa nro 4 koskeva ei ollut ilmennyt eikä epäilty eikä tällaisesta keskusteltu ainakaan vastaajan tieten. Selvitys oli tehty asunto nro 4:n kosteusongelmien johdosta. Yhtiökokouksessa ei asiasta ole keskusteltu sen jälkeen kun H oli selvityksen lukenut.
Vastaaja oli saanut tiedon kantajan häneen kohdistamista vaatimuksista haasteen saatuaan. Vastaaja oli saanut vuoden 2011 kirjanpidon jonka tilinpäätös on ollut tekemättä, muut asiakirjat ovat olleet hallituksen puheenjohtajalla. lsännöitsijäntodistukseen oli inhimillisestä erehdyksestä jäänyt kirjaamatta kunnossapitotarveselvitys, joka ei ole tuossa vaiheessa ollut kirjallisessa muodossa. Vastaaja oli toiminut sihteerinä kokouksessa 27.4. ja oli laatinut kokouksen pöytäkirjan ja lähettänyt puheenjohtajalle, joka oli liittänyt siihen po. selvityksen.
MK on ostanut po asunnon nro 2 yhdessä kantajan kanssa maaliskuussa 2013. Huhtikuussa 2013 ovat kantaja ja K saaneet hallituksen puheenjohtajalta viisivuotissuunnitelman, jossa oli maininta laajoista kosteusongelmista. Lisäksi oli asunnossa, sen alakerrassa haissut "niin kuin perunakellarissa". Kysyttäessä, eikö i ollut tätä noteerannut ennen kaupantekoa, on K vastannut, että ei silloin varmaan ole osannut ajatella sillä tavalla eikä ollut kiinnittänyt huomiota hajuun ennen kuin oli saanut selvityksen. Klle on tilanne tullut sokkina; jos hän olisi siitä tiennyt, hän ei olisi tehnyt asuntokauppaa, minkä lisäksi hänellä on astmaattinen poika. Poika oli tuon vajaan vuoden asumisen aikana "köhinyt". Klla ei ole ollut tietoa siitä, että asunnossa oli aikaisemmin ollut lemmikkejä. K on pojan kanssa lähtenyt muualle ehkä maaliskuussa 2014. Osuutensa asunnosta hän oli myynyt kantajalle kesäkuussa. Velkaosuutta ei tuolloin ole enää ollut. Kantaja on jäänyt asuntoon koska sitä ei ilmeisesti olisi saanut myytyä.
Todistaja LH on toiminut po. asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajana joulukuun 2011 yhtiökokouksesta tai vuoden 2012 alusta lukien ja toimi samassa asemassa edelleen. Osakkaana on todistaja ollut vuodesta 1986 eli talon valmistumisesta saakka.
Todistajalla on oma rakennusalan yritys ja hän on toiminut alalla vuodesta 1984. Muita rakennuksen ammattilaisia kuin todistaja ei taloyhtiön osakkaina ainakaan vuodesta 2012 lukien ole ollut.
Hallituksessa oli aina ollut osa osakkaista. KO oli kuulunut hallitukseen 2000-luvulla ja NO ennen todistajan toimikauden alkamista.
Kunnossapitotarveselvitys oli luettu yhtiökokouksessa ja oikeudelle annettu asiakirja oli sama, minkä todistaja oli laatinut ja kokouksessa lukenut. Vuonna 2011, jolloin NO on ollut hallituksen puheenjohtaja, ei kosteusvaurioista varmaan ole ollut erityistä puhetta, mutta "kaikkien tiedossa on ollut", että alapohjassa oli kosteusongelma.
Taloyhtiössä on tehty tutkimuksia, mutta ei kaikissa asunnoissa, koska kolme asuntoa (5, 4 ja 3) oli korjattu (pesuhuoneet remontoitu) ja jokaisessa todettu alapohjasorastuksen kosteus. Kirjallista tutkimusraporttia tai muuta dokumenttia ei tästä ollut laadittu. Asunnossa nro 5 on saneerattu pesutilat joskus 1990-luvun lopulla. Tuolloin on myös ilmennyt, että kaikki lattiakaivot ovat vuotaneet. Silloin ei ollut asialle tehty mitään vaikka todistaja oli tästä huomauttanut.
Vuonna 2011 on tutkittu asuntoa nro 4 ja vuonna 2013 asuntoa nro 2 ja päätyseinää (L Oy). Todistaja oli tilannut asuntoja 1 ja 2 koskevat tutkimukset. Rakennuksen päätyseiniä on muutettu tuuletuksen osalta. Todistaja on tehnyt aistinvaraisen havainnon asunnosta 2 ennen remonttia. Kosteusvaurio tarkoitti sitä että rakenteissa oli mikrobikasvustoa tai sille otolliset olosuhteet.
Kosteusvaurion laajuus ei selvinnyt muuten kuin rakenteita purkamalla. Kun soratäyttö on ollut kosteaa, olisi sora voitu uusia mutta se olisi maksanut pari kolme kertaa enemmän. Nyt oli muutettu rakenne niin että kosteusongelmia ei enää aiheudu. Puu olisi voitu vain vaihtaa, mutta silloin olisi kyse edelleen ollut samanlaisesta riskirakenteesta kuin ennenkin. Lattialämmityksen asennus oli pitemmällä aikavälillä hyvä poistamaan mahdollista kosteutta. Taloyhtiön laina oli käytetty kokonaan korjausrakentamiseen ja tästä ovat lisävastikkeetkin aiheutuneet. Kyse on ollut vesivahinkoon liittyvistä välttämättömistä korjauksista. Entisten sähkökalusteiden takaisin laittaminen olisi ehkä ollut mahdollista, mutta ei järkevää. Entiset laitteet ovat vastanneet sähkömääräyksiä mutta lattialämmitys oli vaatinut tiettyjä järjestelmiä.
Oitten asunnossa oli lattialämmitys jo ollut.
Rakennuksessa ei ole ollut suoranaisia rakennusvirheitä, kun todistajan käsityksen mukaan rakennus vastasi rakentamisajankohdan hyvää rakennustapaa, vaikka myöhemmin onkin osoittautunut riskirakenteeksi. Myös riskirakenteet on laitettu kuntoon samalla kertaan ja remontin jälkeen on rakennuksesta tullut parempi kuin ennen. Todistaja ei ole osannut eritellä, mikä osa remontista on kohdistunut kosteusvaurion korjaamiseen ja mikä riskirakenteen muuttamiseen.
Siitä, mitä korjataan ja miten, on päättänyt yhtiökokous. L Oy:tä on pyydetty toimittamaan rakennustapaselostus ja tarjous, mutta kun sitä ei ole kuulunut vuoden loppuun mennessä, on todistaja soittanut yhtiön edustajalle ja kiirehtinyt, ja yhtiökokouksessa on todistaja esitellyt ehdotuksen siitä, miten korjaus tehdään.
Kosteuden todennäköisin syy oli vuotaneissa lattiakaivoissa. Nyttemmin lattiakaivot olivat tiiviitä. Salaojaviemäröinti on ollut ennenkin mutta nyt sellainen on rakennettu myös talon etupuolelle. Pesukonevaraaja on vanhuuden takia uusittu; päätös tästä on tehty "pihaparlamentissa".
Kunnossapitotarveselvityksessä (K 5) mainittua "alapohjan kosteutta" ei ollut tutkittu vuonna 2012 vaan merkintä perustui aikaisempien vuosien tietoon.
Todistaja JA on asunnon nro 1 toinen omistaja puolisonsa kanssa ja asunnon nro 2 seinänaapuri. A perheineen oli asunut po asunnossa huhtikuusta 1991 lukien ja oli toiminut taloyhtiön hallituksen jäsenenä melkein alusta alkaen ja viimeiset noin 10 vuotta. Kyseessä oli maallikkohallitus. 27.4.2012 yhtiökokouksessa ei todistaja ole ollut paikalla, mutta hänen vaimonsa on ollut ja toiminut pöytäkirjan tarkastajana. Pöytäkirja oli saatu tarkastettavaksi vasta lokakuussa. Asiakirjatodisteeseen K 18 käsin kirjoitettu lisäys oli todistajan vaimon tekemä. Vuonna 2012 on taloyhtiössä ollut erityisen myrskyisää ja "riitaa ja kränää". 27.4.2012 pöytäkirjaa ei ole koskaan jaettu osakkaille.
Informaation kulku on muutenkin ollut huonoa ja pöytäkirjoja on vain harvoin toimitettu. Todistajan asunto oli periaatteessa samanlainen kuin asunto nro 2, paitsi että todistaja oli investoinut asuntoonsa enemmän ja piti sitä arvokkaampana kuin asuntoa nro 2. Todistajan hintapyyntö asunnosta olisi noin 300.000 e. Tällöin oli huomioitava myös se, että yhtiön osakkeenomistajille kuului käyttöoikeus rantasaunaan, tenniskenttään ja venelaituriin. Oiden asunnon myyntihinta 198.000 e oli todistajan mielestä ollut hyvin halpa. Todistaja ei tosin tiennyt asuntokaupoista muuta kuin sillä perusteella, että oli itse ostanut asunnon itselleen. Kysyttäessä, ovatko osakkeenomistajat olleet tyytyväisiä remontin kustannuksiin, on todistaja todennut, että kustannukset pakkasivat aina nousemaan ja että vaurioitten koko laajuus oli selvinnyt vasta kun purkutyöltä oli ruvettu tekemään. Todistajan asunnossa ei ole koskaan ollut vesivahinkoja.
Todistaja JP, joka omistaa 50 % LKhuolto Oy:stä on laatinut asiakirjan K 8 ja on vahvistanut sen sisällön.
Kosteusvaurion suurimpana tekijänä ovat olleet lattiakaivot, jotka eivät ole olleet tiiviitä.
Todistaja TH on laatinut asiakirjan K 6 ja on vahvistanut sen sisällön.
Johtopäätökset ja ratkaisun perusteet vastaajien Ot osalta
Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyyksiä hän on havainnut ja kuinka ne ilmenevät. Ostajan on lisäksi ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee virheellisyyksien johdosta esittämään. Reklamaatiovaiheessa esitettyjen vaatimusten ei vielä tarvitse olla yksilöityjä.Tässä vaiheessa riittää, että ostaja ilmoittaa seuraamustyypin, esimerkiksi kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta koskevan vaatimuksen. Hinnanalennuksen tai vahingonkorvausvaatimuksen euromäärä selviää usein vasta myöhemmin, esimerkiksi kosteusvaurioiden korjaustöiden valmistuttua. Jos ostaja suorittaa reklamaation siten, että hän ilmoittaa ensin myyjälle ainoastaan virheestä ja myöhemmin erikseen virheeseen liittyvistä vaatimuksista, on myös vaatimuksia koskeva ilmoitus tehtävä kohtuullisen ja erityisen reklamaatioajan kuluessa.
Asuntokauppalain esitöiden mukaan (HE 21/2005 vp) aikaisemman lain virheilmoitusmenettelyä oli haluttu muuttaa niin, että pelkän neutraalin reklamaation sijasta ostajan on virheestä ilmoittaessaan ilmoitettava myyjälle myös virheeseen perustuvat vaatimuksensa.
Ns. neutraali reklamaatio ei riitä täyttämään virheilmoitukselta edellytettyä vaatimusta, vaan ostajan on ilmoitettava, paitsi mistä virheestä on kyse, myös virheeseen perustuvat vaatimuksensa, joskin niiden tarkka rahamäärä voidaan yksilöidä myöhemmin ( esim. Nevala: Asuntokauppalaki, 2011).
Kantaja ja hänen avovaimonsa ovat tehneet 15.3.2013 ostamastaan asunnosta kiistatta virheilmoituksen kohtuullisessa ajassa 29.5.2013. Ostajat ovat reklamointikirjelmässään vedonneet virheeseen, jonka perusteella heillä oli kirjelmän mukaan oikeus joko kaupan purkuun tai joka tapauksessa merkittävään hinnanalennukseen.
Virheilmoitus on tuolloin, 29.5.2013, ollut ostajien käytössä olleet tiedot huomioon ottaen sisältönsä puolesta yksilöity niin tarkasti, että sen perusteella vastaajilla on ollut riittävä tieto kantajan vetoaman virheen laadusta. Sen sijaan vastaajille ei ole tuossa vaiheessa tullut tietoa määrällisistä vaatimuksista, mitä kantaja ei tuolloin ole voinut antaa, kun selvitystyö mahdollisista kosteusongelmista ja niiden aiheuttamista toimenpiteistä on ollut kesken.
Virheiden laadun ja laajuuden todellinen tilanne on myöhemmin täsmentynyt. Ostajat ovat saaneet 25.3.2014 tiedon noin 80.000 euron kustannusarviosta ja siitä ostajille aiheutuvasta vastikerasituksesta.
Eritellympi reklamaatiovelvollisuus olisi voinut toteutua tässä vaiheessa kun on käynyt selväksi että korjauksista aiheutuvat kustannukset ylittävät 10 % asunnon kauppahinnasta. Ostajat eivät kuitenkaan ole esittäneet yksilöityä reklamaatiota.
Remontti on valmistunut elokuussa 2014. Tässäkään vaiheessa ei kantaja ole ottanut yhteyttä vastaajiin vaatimuksia täsmentääkseen.
Kantajan osuus taloyhtiön lainasta on kiistatta päätetty 19.12.2014 yhtiökokouksessa. Vielä tässäkään vaiheessa ei kantaja ole ottanut yhteyttä vastaajiin. Yksilöity reklamointi on esitetty vasta 13.3.2015 vireille tulleella kanteella.
Kantajan mukaan hän oli puhelimitse ilmoittanut KOlle kunnossapitotarveselvityksen puuttumisesta. KO ei ole muistanut tällaista yhteydenottoa ja se on jäänyt näyttämättä. Väitetty ilmoitus on tosin tehtykin ensimmäisen reklamaation antamisen aikaan.
Vastaajilla ei näin ollen ole ollut tosiasiallista mahdollisuutta tutustua virheeseen, osallistua virheen selvittelyyn ja neuvotella asiasta.
Reklamaatiokirjeessä kantaja on ilmoittanut vaativansa kaupan purkua tai hinnanalennusta. Vastaajat eivät ole voineet tietää, kummasta vaatimuksesta on jatkossa kyse, vaaditaanko rahallista kompensaatiota vai kaupan purkua.
"HE 21/2005: Esityksessä ehdotetaan, että asuntokauppalain virheilmoitussäännöksiä yhdenmukaistettaisiin maakaaren kanssa. Muutoksen tarkoituksena on edistää virhetilanteiden selvittämistä nopeasti. Nykyinen pelkkään neutraaliin reklamaatioon perustuva sääntelymahdollistaa hyvinkin pitkään jatkuvan ostajan passiivisuuden. Pitkään jatkuva epätietoisuus siitä, mitä ostaja virheen johdosta vaatii vai vaatiiko lopulta mitään, ei ole myyjän kannalta kohtuullista."
KKO 2005:127 kohta 7. Sitä, että ostajan tulee esittää myös hinnanalennukseen perustuvat yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa, puoltavat muun muassa seuraavat näkökohdat. Se, että ostaja säilyttäisi oikeutensa hinnanalennukseen, kunnes oikeus vanhenisi velan vanhentumisaikojen mukaan, ei tavallisesti olisi irtaimen kaupan luonne ja tarkoitus huomioon ottaen asianmukaista. lrtaimen_kauppaan kuuluu, että ostajan ja myyjän välit selvitetään mahdollisimman joutuisasti tavaran luovuttamisen jälkeen. Kummankaan osapuolen edun mukaista ei ole, että välejä joudutaan selvittämään vasta vuosien kuluttua tavaran luovuttamisesta.
Käräjäoikeus on katsonut, että 29.5.2013 virheilmoituksella ei voi tulkita kantajan täyttäneen AsKauppaL:n 6:14 §:n vaatimusta sekä virheen että siihen perustuvien vaatimusten ilmoittamisesta. Muu tulkinta aiheuttaisi sen, että ostajan virheilmoitukseksi riittäisi pelkkä neutraali reklamaatio, josta aiemmin vallinneesta tilanteesta lain esitöiden mukaan nimenomaan on pyritty eroon.
Yksilöidyt vaatimukset on saatettu vastaajille 27.3.2015 ja 30.3.2015 tiedoksiannetuilla haasteilla. Yksilöity virheilmoitus on siis toimitettu myyjille yli kahden vuoden kuluttua osakkeiden hallinnan siirtymisestä, mikä kauppakirjan mukaan on tapahtunut kauppakirjan allekirjoituksella 15.3.2013 ja noin vuoden kuluttua siitä, kun kantaja oli saanut tiedon kustannusarviosta ja noin puolen vuoden kuluttua remontin valmistumisesta. Tätä ei voi pitää kohtuullisena aikana.
Asuntokauppalain määräajat on säädetty nimenomaan suojaamaan asunnon myyjää yllättäviltä, mahdollisesti usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta (esim. Koskinen: Kosteus- ja homevauriot, 2004). Kantajan laiminlyötyä yksityiskohtaisen reklamaation toimittamisen kohtuullisessa ajassa, ovat vastaajat voineet perustellusti tulla siihen käsitykseen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä.
Yksilöidyn reklamaation toimittamatta jättäminen kohtuullisessa ajassa siitä, kun kantaja on tullut tietoiseksi virheen laajuudesta ja sen merkittävyydestä taloudelliseen asemaansa (siitä, että hänen osakkeisiinsa kohdistuu merkittävä vastuu korjauskustannuksista), aiheuttaa sen, että kantaja on menettänyt oikeutensa vedota virheisiin ja vaatia vastaajilta hinnanalennusta.
Edellä kerrotuilla perusteilla kanne vastaajiin Ot kohdistettuna hylätään.
Koska käräjäoikeudessa on otettu vastaan näyttö kantajan vaatimuksista muutenkin, käräjäoikeus ottaa niihin lyhyesti kantaa
Ovatko myyjät antaneet asunnosta ja asunto-osakeyhtiöstä virheellisiä ja puutteellisia tietoja, myyjien tietoisuus, AsOy:n hallitus
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe esimerkiksi silloin, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on virhe myös silloin, kun myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjän tulee kertoa ostajalle myös tietämistään, suunnitteilla olevista korjauksista, koska näillä tiedoilla voidaan yleensä katsoa olevan merkitystä kauppaan. Myyjä ei voi oman tiedonantovelvollisuutensa täyttämättä jättämisessä vedota siihen, ettei isännöitsijäntodistuksessa ollut mainittu asiasta, jos asia on ollut ainakin yhtiökokouksen esityslistalla ja yhtiökokouksen pöytäkirjassa, jolloin myyjän voidaan olettaa tienneen suunnitelluista korjauksista tai ainakin myyjän olisi pitänyt niistä tietää. Myyjä ei voi vastuusta vapautuakseen vedota siihenkään, ettei ole osallistunut yhtiön kokouksiin.
15.3.2013 allekirjoitetun kauppakirjan mukaan on ostajille luovutettu myyntiesite, kaksi isännöitsijäntodistusta, toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase, talousarvio, yhtiöjärjestys, myyjän allekirjoittama selvitys huoneiston ja rakennuksen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista sekä ote asemakaavan muutoksesta.
Kosteudesta ei ole ollut mainintaa isännöitsijäntodistuksessa, kauppakirjassa tai asuntoesitteessä.
Asunto-osakeyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen 27.4.2012 pöytäkirjan 1O §:n mukaan on yhtiökokouksessa esitetty "hallituksen selvitykset korjaustarpeista vuosille 2012-2016 sekä tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä" (K 5). Tässä asiakirjassa, ns. kunnossapitotarveselvityksessä, on selvitykseksi korjaustarpeista 2012-2016 ilmoitettu "asuinrakennuksen alapohjan kosteuden syyn selvitys ja hallinta. Tarv. korjaus" ja viitattu kohtaan, johon on kirjattu "todettu paikoitellen suurta kosteutta alapohjan täyttösorastuksessa
/pohjarakenteissa." Asiakirjaan on myös kirjattu yhtiössä tehdyt "huomattavat kunnossapito- ja muutostyöt", joiden joukossa mm. asuntojen 5 ja 4 pesutilasaneeraus/kuivaus, vesieriste vuosina 2000 ja
2002 ja asunnon 3 pesutilasaneeraus/vesieristys vuonna 2005.
Todistaja LHn mukaan edellä tarkoitettu kunnossapitoselvitys oli Hn laatima ja hän oli lukenut sen yhtiökokouksessa 27.4.12.
Vastaaja E on kertonut yhteneväisesti todistaja Hn kanssa siitä, että selvitys oli vain luettu kokouksessa eikä vastaajakokouksen sihteeri ollut saanut asiakirjaa haltuunsa.
L Oy:n mittauspöytäkirjassa 6.6.2013 (K 6) on todettu, että rakennekosteusmittauksen kohteena on ollut asunto 2 sekä päätyseinät.
Analyysiraportti (K 7) on sisällöltään riidaton.
LKhuolto Oy:n kosteusmittausraportista (K 8) käy ilmi mm. se, että asuntojen 1, 2 ja 3 alakerran kosteuspitoisuus on "osin liian suuri", joskin alapohjan kosteuspitoisuus oli normaali, jos kosteuden nousu oli tehokkaasti estetty. Pintalaatasta mitatut kosteuspitoisuudet olivat hieman liian suuria. Asiakirjassa on suositeltu lattiakaivojen uusimista, mikä käytännössä tarkoitti märkätilojen uusimista ja samalla tuli märkätilojen vesieristys asennettua "jolloin ne vastaavat tämän päivän vaatimuksia".
Asuntokaupassa asunnon kunnon arviointiin olennaisesti vaikuttavien tietojen antaminen ostajalle tarkoittaa kaiken käytettävissä olevan olennaisen kirjallisen aineiston luovuttamista. Asiassa on riidatonta, että kantajille ei ole ennen kauppakirjan allekirjoittamista luovutettu kirjalliseksi todisteeksi K 5 nimettyä asiakirjaa eivätkä Ot ole kertoneet ostajille sen olemassaolosta. Asiakirjat K 6 - K 8 onkin laadittu vasta kaupanteon jälkeen.
Myyjällä on lähtökohtaisesti ollut korostettu velvollisuus varmistua siitä, että ostajat eivät jää väärään käsitykseen kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista suullisesti annettujen tietojen perusteella. Käräjäoikeus on kuitenkin katsonut, että edellä kerrotuilla asiakirjoilla K 5-K 8 ei ole näytetty, että koko talossa olisi ollut kosteusongelma. Kahta huoneistoa ei ole asiakirjojen ja todistajien mukaan tutkittu.
Vain asiakirjasta K 5 olisi ilmennyt, tosin hyvin suppeasti ja epätarkasti ilmaistuna, että rakennuksen alapohjassa oli kosteutta. - Todistajana kuultu LH, asiakirjan laatija, on kertonut, että alapohjan kosteutta ei ollut tutkittu vuonna 2012 eli niihin aikoihin kun asiakirja oli laadittu ja yhtiökokoukselle luettu vaan asiakirjan merkintä on perustunut "aikaisempien vuosien tietoon". Se, mihin nämä aikaisemmat tiedot ovat perustuneet, on jäänyt selvittämättä. Asiakirjassa mainittu "todettu paikoitellen suurta kosteutta" ei kerro siitä, kuka on todennut ja mitä on tarkoitettu termeillä "paikoitellen" ja "suurta". LKhuolto Oy:n raportti selventää po. asiakirjaa, mutta se on laadittu vasta asianosaisten kaupanteon jälkeen.
Kantajan mukaan alapohjan kosteusongelmia on käsitelty taloyhtiön hallituksessa ja yhtiökokouksissa. Tätä ei kuitenkaan ole näytetty, lukuunottamatta asunnosta nro 4 käytyjä keskusteluja.
Myyjien tietoisuuta arvioitaessa on huomioitu vastaajien osallistuminen taloyhtiön hallitukseen.
Oikeuskirjallisuudessa on todettu hallituksen jäsenyyden alkavan silloin, kun sen valintapäätöksen mukaan tulee alkaa; jäsenyyden alkaminen on riippumaton kaupparekisterimerkinnöistä. Merkinnät ovatkin usein - ja ilmeisesti käsiteltävässäkin asiassa - virheelliset. Vaikka uusi jäsen jätettäisiin ilmoittamatta tai merkitsemättä kaupparekisteriin, tämä ei vaikuta hänen oikeuteensa ja velvollisuuteensa toimia hallituksen jäsenenä (Kyläkallio- lirola-Kyläkallio: Asunto-ja kiinteistöosakeyhtiö)
Vastaajat O ovat kumpikin olleet asunto-osakeyhtiön hallituksessa asunto-osakeyhtiössä. KO on ollut hallituksessa 1990-luvun lopulla ja NO ennen LHn toimikautta, mikä on alkanut vuoden 2012 alusta. Kumpikaan O ei siis ole ollut hallituksessa vuoden 2011 jälkeen. Toimintakertomukset vuosilta 2011-2013 tukevat tätä vastaajien kertomaa. Vastaajat ovat kiistäneet tietoisuutensa kunnossapitotarveselvityksestä.
Vastaajien ja todistaja An mukaan em. 27.4. 2012 kokouksen asiakirjoja ei ole toimitettu ainakaan vastaajille ja Alle tiedoksi. Tämä pöytäkirja (K 18) on tarkastettu todistaja An mukaan vasta joulukuussa 2012. Asiakirjaan on käsin kirjoitettu että pöytäkirjan tarkastaja oli saanut pöytäkirjan tarkastettavaksi 3.10.2012 ja että hän oli allekirjoittanut sen 15.12.2012.
27.4.2012 kokouksesta ovat Ot olleen poissa.Vastaaja E on kertonut, että kun pöytäkirjan mukaan 1000 osakkeen edustus on puuttunut, on kyseessä ollut Oiden puuttuminen.
Vastaajien Oiden mukaan ei kosteusvaurioista ollut tehty tutkimuksia paitsi asunnon nro 4 osalta eikä sarastusta ole tutkittu,,ja todistaja Hkin on sanonut, että vuonna 2011, jolloin NO on ollut hallituksen puheenjohtaja, ei kosteusvaurioista varmaan ole ollut erityistä puhetta. Asiakirjanäytön nojalla ilmenee, että ennen vuotta 2012 yhtiökokouksissa on keskusteltu vain huoneiston nro 4 ongelmista. Asialistalla on ollut 7.6.2011 "asunto 4:n kosteiden tilojen tilanteen tarkastelu" ja 1.9.2011 "asunto 4:n remontti" sekä "viemärin kuvaus".
Todistaja Hn mukaan "kaikkien tiedossa on ollut" että alapohjassa oli kosteusongelmia. Hn tilanne on hieman erilainen kuin muiden talon asukkaiden: hän on asunut talossa sen valmistumisesta asti ja on rakennusalan ammattilainen. Hänen määritelmänsä "kaikkien tiedossa" ei ole hyvin perusteltu, mutta sen oikeellisuutta tukee asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohta, jonka mukaan myyjän tiedonantovelvoite kattaa tiedot, joista myyjän täytyy olettaa tienneen.
Nyt puheena oleva yhtiö on kuuden huoneiston asunto-osakeyhtiö, joissa jokainen osakas osallistuu hallitustyöskentelyyn, joten lähtökohtaisesti Oiden on täytynyt olla tietoisia taloyhtiön asioista. Kuluttajalautakunnan perustelukäytännön mukaan tiedonantovelvoitetta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asunto-osakeyhtiön osakkaana olisi pitänyt tietää. Myyjä ei voi välttää korvausvastuuta sillä, ettei hän lue yhtiökokouskutsua tai käy yhtiökokouksissa. (KVL II jaosto dnro 00/81/1929.) Näin ollen se, että Ot eivät ole olleet 27.4.2012 kokouksessa ei lähtökohtaisesti vaikuta asiaan. Käräjäoikeus on kuitenkin huomioinut sen, että pienessä yhtiössä tiedot leviävät juuri siksi, että asiakirjat toimitetaan niillekin, jotka eivät ole olleet läsnä kokouksessa. Nyt puheena olevan kokouksen pöytäkirjaa ei ole heti tarkastettu eikä kokouksessa luettua kunnossapitotarveselvitystä ole liitetty pöytäkirjaan, mikä on tarkastettukin vasta joulukuussa samana vuonna, molempien Oiden jo muutettua pois asunnostaan.
Kokouksessa luettu selvitys ei ole perustunut dokumentoituun, asiaa tuntevien tekemään tietoon. Asuntojen 5, 4 ja 3 ongelmista ei ollut olemassa tutkimusraporttia tai muuta dokumenttia. Vaikka (pienessä) asuntoyhtiössä on osakkailla velvollisuus tietää talon asioista, ei tämä voi koskea useita vuosia aikaisemmin tehtyjä tutkimuksia, jotka perustuvat pitkälti suulliseen tietoon.
Vastaajat ovat kertomansa mukaan tienneet asunnon nro 4 ongelmista,
joita on käsitelty myös kokouksissa ainakin vuonna 2011. Saman on saanut kuulla myös vuoden 2012 alusta isännöitsijänä aloittanut LE; muiden asuntojen mahdollisista kosteusongelmista ei hänkään ollut saanut tietoa.
Selvittämättä on jäänyt, onko kosteutta ollut rakennuksessa kauttaaltaan, kun ei kaikkia asuntoja ole asiakirjanäytön ja todistajien kertoman perusteella tutkittu.
Vielä käsiteltävässä asiassa on huomioitu se, että vastaajat ovat eronneet toukokuussa 2011 ja NO muuttanut heinäkuussa 2011 asunnosta nro 2. Vastaajat ovat näin kertoneet, eikä kertomusta ole kiistetty eikä sen oikeellisuutta ole syytä epäillä siitäkään huolimatta, että toimintakertomuksen mukaan on NO toiminut hallituksen puheenjohtajana vuoden 2011 loppuun asti. KO on muuttanut asunnosta lokakuussa 2012. Muualla asuvien ei voi olettaa tietävän taloyhtiön asioista samalla tavalla kuin taloyhtiön asunnossa asuvien, varsinkaan, jos päätöksiä tehdään "pihaparlamentissa", kuten todistaja H on kertonut (varaajien uusimista koskien).
Jossakin tai joissakin huoneistoissa havaitut vauriot eivät välttämättä osoita sitä, että muissakin huoneistoissa olisi samanlaisia vaurioita. Näin on varsinkin käsiteltävässä asiassa, jossa on selvitetty, että asunto nro 4, jossa vastaajien tieten on ollut kosteusongelmaa, sijaitsee noin 1,5 metriä alempana kuin asunto nro 2. Korkeusero ilmenee L Oy:n tarkastusraportista ( K 23). Tämä seikka tukee sitä vastaajien käsitystä, että kosteutta on ollut vain asunnossa 4.
Näillä perusteilla on käräjäoikeus katsonut, ettei Ot eivät ole tienneet eikä heidän ole tullut tietää väitetyistä kosteusvaurioista tai niihin liittyvistä selvityksistä tai epäilyksistä.
AsKauppaL 6:20 § 1 mom:n 3 kohdan mukaan asunnossa on taloudellinen virhe, kun asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää (nk. salainen taloudellinen virhe).
HE 21 /2005: Hallituksen esityksessä on lausuttu taloudellisesta virheestä mm. seuraavaa: Kaupan kohteessa olisi kohdan mukaan taloudellinen virhe myös silloin, kun asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Jotta kysymyksessä olisi kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Hinnanalennuksen tarkoituksena on korjata kaupan kohteen hintaa vastaamaan sitä, mitä myyjät olisivat kohteesta saaneet, jos sen virheet olisivat kaupantekohetkellä olleet tiedossa. Hinnanalennuksen suuruus määräytyy sen perusteella, mikä on ollut virheiden merkitys kaupan kannalta. Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan hinnanalennuksen määrän on oltava virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden kohtuullinen. Hinnanalennus perustuu käytännössä aina tapauskohtaisen arvioon, jossa otetaan huomioon virheen merkitys asunnon käyttöarvo, ulkonäön ja vaihtoarvon kannalta.
Tähän asiaan liittyvät korjauslaskut ja korjaustöitä varten otetut lainat käyvät ilmi kantajan kirjallisista todisteista.
Nyt puheena olevan asunnon valmistusvuosi on 1986. Ostajat ovat voineet varautua siihen, että 1980-luvulla rakennetussa peruskorjaamattomassa rakennuksessa tultaisiin ehkä piankin kaupanteon jälkeen tekemään korjauksia.
Sittemmin toteutettua korjausta voidaan pitää pitkälti perusparannusluonteisena. Kuvattu remontti nostaa asuntojen käypää arvoa. Todistaja Hn, rakennusalan ammattilaisen, mukaan rakennus oli vastannut rakennusajankohdan hyvää rakentamistapaa mutta myöhemmin osoittautunut riskirakenteeksi, ja se oli korjattu kosteusvaurion korjaamisen yhteydessä. Muuten todistaja H on sanonut käsityksenään, että taloyhtiön laina on käytetty vain vesivahinkoon liittyviin välttämättömiin korjauksiin. Hn ei kuitenkaan voida katsoa olevan asianosaisiin ja asiaan nähden täysin ulkopuolinen, koska hän on paitsi käytännössä hoitanut remonttiasiaa - mm. esittäen yhtiökokoukselle, miten remontti tuli toteuttaa -, myös toiminut toiminimensä kautta remontin yhtenä tekijänä.
Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kosteusvaurion korjaamisen yhteydessä onkin paitsi korjattu riskirakenne, esimerkiksi asennettu uudet lämminvesivaraajat ja uusi sadevesiviemäri, uusittu sähkökalusteet ja muutettu päätyseinän rakenne paremmin tuulettuvaksi. Kosteusmittausraportista (K 8) ilmenevin tavoin on suositeltu vesieristeiden asentamista vastaamaan tämän päivän vaatimuksia. Toimintakertomuksesta K 11 ja pöytäkirjasta K 12 ilmenee lattialämmityksen asentaminen ja sähköistyksen uusiminen.
Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan on tässä yhteydessä tehty perusparannus, mikä on ollut järkevää kun rakennus oli valmistunut jo vuonna 1986 ja kun oli katsottu, että kosteusvaurioita ainakin jossain asunnossa piti korjata. Myyjien vastuulle ei perusparannus ja sen korvaaminen voi kuitenkaan kuulua. Myyjät eivät myöskään ole voineet kommentoida kustannusarvioita eikä korjauksiin käytettyä rahamäärää, mikä on kohonnut poikkeuksellisen paljon aikaisemmin annettuun arvioon nähden. Esim. Mn purku- ym. työt ovat nousseet 6000 euron arvosta 47.000 euroon. Yhtiössä ei ole tehty kyselyjä eikä edes keskusteltu hinta-arvion ja toteutuneen hinnan erittäin suuresta erosta.
Kantajan mukaan nyt puheena oleva asunto on myyty käyvällä hinnalla. Hintatasosta ei ole esitetty tarkempaa selvitystä. Vastaaja KO on kertonut, että lähettyviltä oli myyty samankokoinen asunto 250.000 eurolla. Todistaja A, jonka asunto nro 1 on samansuuruinen kuin Oiden entinen asunto nro 2, on arvioinut asuntonsa myyntihinnaksi
300.000 e tosin huomauttaen, että oli kunnostanut asuntoaan ja se oli arvokkaampi kuin asunto nro 2. Kantajan mukaan naapurustossa oli myyty 68 m2:n suuruiset asunnot hintaan 134.000 ja 165.000. Jälkimmäisten hintojen osalta käräjäoikeus huomioi, että asunnot ovat huomattavasti pienempiä kuin asunto nro 2, jonka koko on 100 m2. Kokonaisuutena voidaan arvioida, että asunnon nro 2 käypä hinta olisi voinut olla sitä suuruusluokkaa, millä Ot ovat sitä ensin olleet myymässä, ts. noin 230.000 e. Kun asunto on myyty noin 200.000 eurolla, ei asunto ollut merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut aihetta edellyttää
Taloyhtiön ikä huomioon ottaen kustannukset eivät myöskään ole olleet poikkeuksellisen suuria tai muuten epätavanomaisia.
Kanteessa on arvioitu, että korjaustyöt ovat korottaneet asuinhuoneiston arvoa 10.000 eurolla. Mikäli kanne hyväksyttäisiin kokonaan ja vastaajat velvoitettaisiin maksamaan kantajalle 20.000 euroa, merkitsisi tämä sitä, että kantaja voisi maksaa suurimman osan asuntoonsa kohdistuneesta yhtiölainasta pois ja hänellä olisi omistuksessaan osakehuoneisto, jonka arvo olisi korjausten johdosta noussut 10.000 euroa.
Aikaisemmin lausutuin tavoin on näyttämättä jäänyt, miksi koko rakennus on remontoitu, vaikka kosteutta ei ole näytetty olleen kaikkialla. Näyttämättä on jäänyt, mikä osuus kustannuksista on kohdistunut kosteusvaurioon ja mikä muuhun. Käräjäoikeus on arvioinut asiassa huomioon otettavien korjauskustannusten määräksi 30.000 e, jolloin yhden huoneiston osuus on 5000 e.
Ratkaisun perustelut vastaaja En osalta
Vastaaja on myöntänyt, että isännöitsijäntodistuksesta on erehdyksessä jäänyt pois maininta kunnossapitotarveselvityksestä, jota on vastaajan kertoman ja yhtiökokouksen pöytäkirjan mukaan käsitelty 27.4.2012 pidetyssä yhtiökokouksessa.
Myyjä vastaa edustajansa, kuten isännöitsijän huolimattomuudesta asuntokauppalain 6:27 §:n nojalla. Myyjä voi vapautua vahingonkorvausvelvollisuudesta silloin, kun virhe perustuu isännöitsijäntodistukseen eikä hänellä ole katsottava olleen tietoa virheellisyydestä.
Käsiteltävässä asiassa on katsottu, että myyjillä ei ole ollut tietoa virheellisyydestä.
Asiassa ei ole ollut KKO 2010:17 ennakkoratkaisun jälkeen epäselvyyttä siitä, onko kanne tältä osin kohdistettu oikeaan tahoon.
Ratkaisussa KKO:2010:17 on katsottu, ettei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta. Kantajan valittavaksi jää, minkä säännösten perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaatimuksensa esittää.
Useimmiten on tarkoituksenmukaista, että asunnon ostajan vaatimukset myyjää kohtaan asunnon virheiden perusteella selvitetään ensin, ja myyjän takautumisoikeus asuntoyhteisöä tai sen edustajaa kohtaan käsitellään vasta tämän jälkeen asuntokauppalain säännösten mukaisesti.
Kuitenkin voi poikkeuksellisesti syntyä tilanteita, joissa asunnon ostajan on perusteltua kohdistaa vaatimuksensa jo ensi vaiheessa asunto-osakeyhtiöön tai sen edustajaan. Tällainen tilanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun virheen pääasiallinen tai ainoa syy on asunto-osakeyhtiön tai sen edustajan antamassa tiedossa tai laiminlyönnissä antaa jokin tieto.
Esim. teoksessa Palo-Linnainmaa, Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä on korostettu isännöitsijäntodistuksen sisältöä koskevan KH-kortin merkitystä. KH-kortti on edellyttänyt isännöitsijäntodistukseen merkittäväksi tiedot yhtiön sellaisista tulossa olevista perusparannuksista, joista ei ole vielä tehty päätöksiä yhtiökokouksessa.
Kunnossapitotarveselvitystä ja sen sisältöä ei ollut merkitty isännöitsijäntodistukseen nyt puheena olevaan kauppaan liittyen. Tältä osin isännöitsijäntodistus on ollut puutteellinen.
Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää vahingonaiheuttajan tuottamusta ja sitä, että tahallisella tai tuottamuksellisella menettelyllä on syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon. Syy-yhteyden harkinnan lähtökohtana yleensä on arvio siitä, olisiko vahinko aiheutunut, jos vahingon syyksi epäiltyä tapahtumaa ei olisi sattunut. Syy-yhteyden täyttymisen edellytykseksi ei voida asettaa sitä, että tapahtuma olisi ainoa syy vahingolle. Näin ei kantaja ole väittänytkään. lsännöitsijäntodistus on kuitenkin yksi asuntokaupan tärkeimpiä asiakirjoja eikä ole ajateltavissa, että kauppa olisi solmittu ilman sitä. Mikäli isännöitsijäntodistuksessa olisi ollut maininta kunnossapitotarveselvityksestä, olisi sillä seikalla voinut olla vaikutusta kauppaan. Vastaaja E on puutteellisen isännöitsijäntodistuksen allekirjoittaessaan aiheuttanut vahingon syntymisen ja on siitä korvausvastuussa.
Kantaja on vaatinut kaikilta vastaajilta korvauksena/hinnanalennuksen kantajan osuutta yhtiölainaan. Käräjäoikeus on katsonut, että yhtiölainalla ja vastikkeen korotuksella ei sellaisenaan ole merkitystä vaan sillä euromäärällä, mikä on kohdistunut kosteusvaurioiden korjauksiin. Kosteusvaurioihin kohdistuneiden korjauskulujen määräksi on arvioitu 30.000 euroa kun aikaisemmin lausutuilla perusteilla on käräjäoikeus katsonut, että 140.000 euron lainaa on käytetty pitkälti myös perusparannukseen.
Kun koko rakennuksen kosteusvauriokuluiksi on katsottu 30.000 e, yhden asunnon laskennallinen määrä on 5000 e. Kantajalla ei ole oikeutta vaatia korvausta Kn puolesta, joka on myydessään po. asunnon puoliosuuden ollut tietoinen asuntoon kohdistetun vastikkeen noususta ja noin 80.000 euron suuruiseksi arvioidusta lainasta. Tämän vuoksi on em. summakin puolitettava koskemaan vain Kta.
Kohtuulliseksi vahingonkorvauksen määräksi on käräjäoikeus arvioinut 3000 euroa.
Asian häviävä asianosainen on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Kantaja on hävinnyt asian vastaajien Ot osalta kokonaan ja vastaajan En osalta määrällisesti suurelta osin.
Kantaja on paljoksunut Oiden kulumäärää katsoen näiden vastaajien väittäneen, että korjauslaskuista ei ollut esitetty selvitystä, mutta selvitys oli annettu, minkä lisäksi oli oikeudenkäynnissä rakentaja sanonut, että kaikki korjaukset olivat olleet kosteusvaurion korjausta.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8b §:n nojalla käräjäoikeus voi viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää, jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta.
Kantaja on yksityishenkilö, mutta niin ovat vastaajatkin. Asialla on ollut kantajalle ja vastaajille suuri merkitys. Toisaalta vastaajien oikeudenkäyntikulut ovat osaksi aiheutuneet kantajan toimista johtuvista tarpeellisista toimenpiteistä vastaajien valmistautuessa oikeudenkäyntiin. Vastaajat ovat kantajan vaatimusta vastustaessaan joutuneet vastaamaan useamman kerran. Kantajasta on johtunut se, että istuntokäsittelyjä on ollut useampia, vaikka vastaajat olivat jo kirjallisessa valmistelussa vaatineet kantajaa esittämään selvityksen siitä, että kantajan vaatima summa on kohdistunut vaatimuksen perusteena
olevan virheen korjaamiseen.
Käräjäoikeus on päätynyt siihen, että ei ole sellaisia erityisiä syitä, joiden vuoksi oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta olisi määrättävä pääsäännöstä poikkeavasti. Kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajien Ot oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.
En osalta käräjäoikeus toteaa, että oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaisia korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Huomioon ottaen myös vastaajien oikeudenkäynnin aikana tekemän sovintotarjouksen ja sen määrän, käräjäoikeus on päätynyt siihen, että kantaja ja vastaaja E saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Kanne vastaajiin NO ja KO kohdistettuna hylätään.
Kantaja MM velvoitetaan korvaamaan vastaajien N ja KOn oikeudenkäyntikulut 27.537,30 eurolla korkolain 4 § 1 mom mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.
Vastaaja LE velvoitetaan suorittamaan kantaja MMlle vahingonkorvauksena 3000 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 27.3.2015 lukien.
Kantaja MM ja vastaaja LE kärsivät oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Kantaja velvoitetaan suostumuksensa mukaisesti maksamaan kuulustuttamalleen todistajalle THlle todistajanpalkkiona 200 euroa.

matches:
§ 1
KKO
§ 1
KKO
§ 1
§ 1