text:
1993. évi LXXVIII. törvény. a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról ELSİ RÉSZ. - PDF
Download "1993. évi LXXVIII. törvény. a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról ELSİ RÉSZ."
1 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról Az Országgyőlés a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése, valamint egyszerősítése érdekében, a lakásokkal való ésszerőbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakásrendszer ellentmondásainak fokozatos megszüntetése céljából - a polgári jog alapelveit szem elıtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erısítve és a bérlık méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve - a következı törvényt alkotja: ELSİ RÉSZ A törvény hatálya 1. (1) A törvény hatálya kiterjed minden lakásra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlık házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévı lakást, illetıleg lakrészt és a szükséglakást is -, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. A Lakástörvény módosítása eleget tesz a 71/2004. (VI. 22.) OGY határozat V/8. pontjában és az ennek alapján kiadott 2184/2004. (VII. 21.) Korm. határozat 26/c) pontjában megjelölt - az önkormányzatok részére az ún. lakásmaffia tevékenység visszaszorítását, valamint az önkormányzatok tulajdonosi joggyakorlását segítı - részletesebb törvényi szabályok kialakítására vonatkozó feladatoknak. Ezen túlmenıen, a törvény a Lakástörvény hatályba lépése óta eltelt több mint 10 év alatt bekövetkezett társadalmi-gazdasági változásokhoz igazodó és ebbıl adódóan nem csak az önkormányzati lakásokra irányadó új szabályokat, valamint egyes rendelkezések idejétmúlttá válása miatt szükséges további módosításokat illetve hatályon kívül helyezı rendelkezéseket is tartalmazza. (2) Ha a felek másként nem állapodtak meg, e törvény rendelkezéseit a külállam tulajdonában lévı lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre is alkalmazni kell. (3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései az irányadóak. EBH A lakásbérleti díj bíróság általi megváltoztatása a szerzıdés módosításának általános törvényi feltételeivel összhangban lehetséges [1993. évi LXXVIII. tv. 1. (3) bekezdés, 6. (2) bekezdés, Ptk ]. BH Az önkormányzat tulajdonában álló üzlethelyiségre a bérlıt nem vételi jog, hanem elıvásárlási jog illeti meg [1959. évi IV. törvény 375., évi LXXVIII. törvény 1. (1) bekezdés, 20. (1) bekezdés, 34. (1) bekezdés, 45. (1) bekezdés, 58. (1) bekezdés]. BH II. A kártalanítás mértékének megállapítása során a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó speciális jogszabály rendelkezéseibıl és nem a Ptk. általános szabályaiból kell kiindulni [1993. évi LXXVIII. tv. 1. (1) bek., 3. (1) bek., 2. számú melléklet 12. és 16/c) pontja, Ptk (1) bek.]. BH A lakásbérleti jogviszonyról történı lemondás nem jelenti a szerzıdés közös megegyezéssel történı megszüntetését [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 1. (3) bek., 23., 92. (1) bek., 94. (1) bek., 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 86. (3) bek., évi IV. tv. (Áe.) 13. (1) bek., 17. (1) bek., Ptk (1) bek., 319. (1) bek.]. VB az Lt. 1. (1) bekezdése szerint e törvény hatálya kiterjed a nem lakás céljára szóló helyiségekre, az Lt. 1. (3) bek.-e szerint az Lt.-ben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései irányadók. Az Lt.- tıl eltérıen megállapodni csak a külállam tulajdonában lévı lakások és nem lakás céljából szolgáló helyiségek tekintetében lehet. Bevezetı rendelkezések A törvény bevezetı részét tekinthetjük olyan alapelveknek, amelyeket a törvény alkalmazása (értelmezése) során szükséges figyelembe venni. Ide tartozik: a) a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése,
2 b) a piaci viszonyokhoz való igazodás, c) a polgári jog alapelveinek figyelembe vétele, d) az önkormányzatok bérbeadói jogának erısítése, e) a bérlık méltányos érdekeinek védelme. A korábban hatályban volt lakás- és helyiségbérleti jogszabályok, valamint az állami tulajdonban lévı házingatlanok elidegenítésére vonatkozó rendelkezések igen nagy száma, és a többszöri módosításuk miatt alkalmazásuk már rendkívül nehézséget okozott. A Lakástv. nemcsak leszőkítette a szabályozás terjedelmét, de törvénybe foglalta az alapvetı rendelkezéseket és számottevıen csökkentette az egyes tulajdoni formákra (pl. állami, önkormányzati tulajdon) vonatkozó kötelezı elıírások számát. A Lakástv. jellemzıje az is, hogy - néhány kógens rendelkezéstıl eltekintve - a feleknek széles körő szerzıdési szabadságot biztosít. A lakásügyi jogszabályok már korábban is tartalmaztak a piaci viszonyoknak megfelelı elemeket (pl január 1-jétıl a magántulajdonban lévı lakások lakbérét a felek szabadon határozhatták meg), a Lakástv. viszont ezek körét lényegesen bıvítette. A piaci alapokon történı szabályozásra azonban teljes egészében azért nem lehetett áttérni, mert annak a több százezer lakáshasználónak a helyzetét elviselhetetlenné tette volna, akik a Lakástv. hatálybalépésekor már bérlık (bérlıtársak) voltak. Ha azonban a lakásbérleti szerzıdés január 1. után jön létre - a szők kivételeket nem tekintve - a piaci viszonyok széleskörben érvényesülhetnek. Új helyzet alakult ki azzal is, hogy a lakásbérlet során a polgári jog alapvetı elvei érvényesülhetnek. Tudva lévı, hogy a korábban állami tulajdonban lévı lakásokat, helyiségeket az arra kijelölt hatóság kiutalta. A kiutalás olyan államigazgatási határozat volt, amelytıl a szerzıdı felek nem térhettek el, vagyis a szerzıdésben az igazgatási (hatósági) elem túlsúlyban volakástv. A kiutalás intézménye megszőnt, a szerzıdı felek a Lakástv. és a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit alkalmazhatják. A Lakástv. az önkormányzatoknak tág lehetıséget nyújt arra, hogy a tulajdonukban lévı lakások (helyiségek) bérbeadásának és elidegenítésének feltételeit rendeletben szabályozzák. A rendeletalkotási kötelezettségnek az a célja, hogy a bérlık jogszabályban ismerhessék meg az ıket érintı jogaikat és kötelezettségeiket. A Lakástv. azonban az önkormányzati lakásokra is tartalmaz néhány kötelezı rendelkezést. Így pl. a szerzıdést írásba kell foglalni, a bérbeadó a felmondási jogát csak a Lakástv.-ben meghatározott módon gyakorolhatja, bérlıtársi jogviszony csak úgy keletkezhet, ahogy azt a Lakástv. lehetıvé teszi. Végül a bevezetı elvek tartalmazzák azt is, hogy a bérlık méltányos érdekeit szem elıtt kell tartani. Különösen vonatkozik ez olyan esetekre, amikor a bérleti szerzıdés a Lakástv. hatálybalépése elıtt jött létre. Az új szabályozás nem kívánt olyan helyzetet teremteni, hogy a régi bérlık elviselhetetlen helyzetbe kerüljenek (pl. bármikor, indokolás nélkül fel lehessen mondani a lakásbérleti szerzıdést). A Lakástv. 1. (1) bekezdés értelmében a törvény hatálya a) a lakásokra, és a b) nem lakás céljára szolgáló helyiségekre terjed ki [a lakás és helyiség fogalmának meghatározására a Lakástv. értelmezı rendelkezésének (2. számú melléklet) magyarázata során térünk ki]. Ebbıl következik, hogy nem lehet a Lakástv. szabályait alkalmazni - többek között - a beépítetlen lakótelekre, üdülıtelkekre, mezı- és erdıgazdasági földterületekre vonatkozóan stb. A Lakástv. hatálya tehát építményekre, éspedig olyan létesítményekre terjed ki, amelyek a földnek alkotó részei. Az alkotórész fogalmát a Ptk ának (1) bekezdése határozza meg. E szerint a tulajdoni jog kiterjed mind arra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetıleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevıen csökkenne (alkotórész). A Lakástv. hatálya attól függetlenül kiterjed minden lakásra (helyiségre), hogy az építmény kinek a tulajdonában áll. Arra azonban utalnunk kell, hogy az önkormányzati és az állami tulajdonban lévı lakások és helyiségek esetében a külön jogszabályokat (önkormányzati rendelet, miniszteri rendelet) is alkalmazni kell. Külön rendelkezést tartalmaz a Lakástv. a külállamok tulajdonában lévı lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. A szóban forgó építmények bérbeadásánál a felek teljes szerzıdési szabadságot élveznek, tehát pl. a bérleti szerzıdés felmondásánál eltérhetnek a Lakástv. kötelezı rendelkezéseitıl. Ha azonban a külállamok tulajdonában álló lakások (helyiségek) esetében a feleknek eltérı megállapodásuk (szóban, írásban vagy ráutaló magatartással) nincs, akkor a jogvita elbírálásánál a Lakástv. rendelkezéseinek alkalmazására kerül sor. A törvény hatálya nemcsak a meglévı, hanem a Lakástv. hatálybalépése után épített lakásokra (helyiségekre is) kiterjed. Ha az építmény a Lakástv. 2. számú mellékletében meghatározott követelményeknek hiánytalanul megfelel, akkor annak sincs jelentısége, hogy az építményre a használatba vételi engedélyt még nem adta ki
3 az építésügyi hatóság. Ennek az a magyarázata, hogy ha az építmény a Lakástv. követelményeinek megfelel, akkor a használatba vételi engedély kiadásának általában nincs akadálya. Ha azonban az építményre fennmaradási engedélyt nem adott az építésügyi hatóság, illetıleg a bontását elrendelte, az ilyen létesítményre a Lakástv. alapján érvényes szerzıdést nem lehet kötni, mert jogszabályba ütközik. Az otthonházakra vonatkozó rendelkezések A Lakástv. hatálya az otthonházakra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban lévı lakást, a szobabérlık házában lévı lakrészt - is kiterjed. A Lakástv. hatálybalépésekor (1994. január 1.) a nyugdíjasok háza a nyugdíjasok, illetıleg az öregségi nyugdíjkorhatárt elért személyek határozatlan idejő elhelyezésére szolgáló lakás, továbbá az életkoruknak és az egészségi állapotuknak megfelelı gondozást nyújtó olyan lakóépület, amelyben - a bérlık rendszeres egészségügyi (körzeti orvosi és körzeti betegápolói) ellátásáról és állandó (nappali és éjszakai) gondozói ügyeletérıl gondoskodnak [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 134. (1) bekezdés a) és b) pontja]. Garzonháznak minısül az egyedülálló személyek és a fiatal, illetıleg gyermektelen házaspárok elhelyezésére szolgáló lakóépület (1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 141. ). Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet a értelmében a szobabérlık háza a lakással nem rendelkezı egyedülálló személyek és fiatal házaspárok idıleges elhelyezésére szolgáló lakóegységeket tartalmazó épület, vagy önálló épületszárny, illetıleg külön lépcsıházzal rendelkezı épületrész. Az január 1-je után épült otthonházakra is a Lakástv. rendelkezéseit kell alkalmazni. Természetesen ebben az esetben is figyelembe kell venni, hogy az otthonház önkormányzati, állami vagy egyéb tulajdonban áll, hiszen a tulajdoni formától függıen eltérı rendelkezés lehet hatályban. A Polgári Törvénykönyv rendelkezéseinek alkalmazása A Lakástv. a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokat tartalmazza. Az 1. (3) bekezdése azonban utal arra, hogy a törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései irányadóak. Néhány fontosabb esetre kitérünk, amikor a Lakástv. alkalmazása során a Ptk. rendelkezéseit figyelembe kell venni. A jogképesség és cselekvıképesség szabályait a Ptk. I-IV. fejezetei tartalmazzák. A lakások bérbeadásánál, lakáscserénél, a lakások elidegenítésénél stb. sokszor felmerül az a kérdés, hogy a szerzıdı fél cselekvıképese, vagy korlátozottan cselekvıképes. Ennek figyelmen kívül hagyása a szerzıdés relatív semmisségét vonhatja maga után [Ptk. 21. (1) bek.]. A szerzıdés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A szerzıdés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyik által lényegesnek minısített kérdésekben való megállapodása szükséges. Nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez [Ptk (1)-(2) bek.]. A szóban forgó rendelkezéseket a lakások (helyiségek) bérbeadásánál és a Lakástv.-ben meghatározott elidegenítés esetében is alkalmazni kell. A szerzıdés létrejöttéhez tehát szerzıdési akarat szükséges, s ezt a bíróság sem pótolhatja a Ptk. 5. -ának (3) bekezdésének alkalmazásával. Önkormányzati lakások bérbeadásának feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Önkormányzati rendeletben kell szabályozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történı bérbeadásának feltételeit is. A Ptk ának (2) bekezdése értelmében nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. Ebbıl következik, hogy ha önkormányzati lakás bérbeadásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza, az önkormányzati lakás bérbeadásánál a feleknek nem kell megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket önkormányzati rendelet tartalmaz. Ilyen lehet pl. a lakbér mértéke. Meg kell azonban jegyeznünk, hogy ha pl. a bérlı az önkormányzati rendeletben meghatározott feltételeket nem hajlandó elfogadni, pl. nem hajlandó lakbért fizetni, akkor lakásbérleti szerzıdés nem jön létre. Nem a Lakástv., hanem a Ptk. tartalmazza az elıbérlet jogát. A Ptk ának (2) bekezdése értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elıvásárlási, elıbérleti, illetıleg elıhaszonbérleti jog illeti meg. A Polgári Törvénykönyv nem tekinti elıbérleti jognak azt az esetet, amikor a haszonélvezı a lakást bérbeadja, pedig ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára nem tart igényt [Ptk (2) bek.]. Valójában itt is elıbérleti jogról van szó, mert - ha a tulajdonos ellenérték fejében igényt tart a lakás használatára - a haszonélvezı a lakást más személynek nem adhatja bérbe.
4 A Lakástv. részletesen szabályozza a bérbeadó jogait és kötelezettségeit, a lakás használatával kapcsolatos birtokvédelem szabályait azonban - ami a lakásügyi jogviták során igen gyakori - a Ptk ai tartalmazzák. A lakásbérleti (helyiségbérleti) szerzıdés megkötésénél nemcsak a Lakástv. rendelkezéseit (2-4., hanem a Ptk ának szabályait is alkalmazni kell; illetıleg diszpozitív szabály esetén alkalmazni lehet. Kógens rendelkezés a Ptk ának (4) bekezdése, mely szerint a színlelt szerzıdés semmis; ha pedig az más szerzıdést leplez, a szerzıdést a leplezett szerzıdés alapján kell megítélni. Diszpozitív szabály viszont a Ptk a, mely szerint a felek megállapodhatnak abban, hogy késıbbi idıpontban egymással lakásbérleti (helyiségbérleti) szerzıdést kötnek. Elıszerzıdés megkötésére tehát a lakásbérlet (helyiségbérlet) esetében is sor kerülhet. A szerzıdés érvénytelenségének okait és jogkövetkezményeit szintén a Polgári Törvénykönyv tartalmazza. Ehelyütt csupán arra utalunk, hogy semmis az a szerzıdés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt főz. Semmis a szerzıdés akkor is, ha nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütközik [Ptk (2) bek.]. Lakáscsere esetén az egyik fél gyakran hivatkozik tévedésre, megtévesztésre, esetleg fenyegetésre. Ennek szabályait a Ptk a tartalmazza. Fontos szabály a Polgári Törvénykönyvnek a szerzıdés alakjára vonatkozó rendelkezése. Szerzıdést jogszabály ellenkezı rendelkezése hiányában akár szóban, akár írásban lehet kötni. A szerzıdési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. Jogszabály a szerzıdésre meghatározott alakot szabhat. Az alakiság megsértésével kötött szerzıdés - ha a jogszabály másként nem rendelkezik - semmis [Ptk (1) bek.]. A Lakástv. rendelkezései értelmében az önkormányzati és állami lakásra (helyiségre) a szerzıdést írásba kell foglalni. A szóban vagy ráutaló magatartással létrejött szerzıdés semmis. Úgy véljük, ettıl eltérı rendelkezést önkormányzati rendelet (miniszteri rendelet) nem tartalmazhat. Lakásbérleti (helyiségbérleti) szerzıdést képviselı útján is lehet kötni. Ennek szabályait a Ptk ai tartalmazzák. A semmis és a megtámadható szerzıdés szabályait a Ptk. XXI. fejezete rögzíti, amelyet egyaránt kell alkalmazni a lakásbérleti (helyiségbérleti) szerzıdésekre és az önkormányzati, valamint az állami lakások és helyiségek elidegenítésére (Lakástv. III. rész). A bérlı kötelezettségeinek biztosítására óvadékot lehet nyújtani. Ezzel a lehetıséggel önkormányzatok is élnek, önkormányzati rendeletben meghatározott módon. A bérbeadó a lakásbérleti szerzıdésbıl eredı bérlıi kötelezettségek nem teljesítése vagy nem szerzıdés-szerő teljesítése esetén követelését az óvadékösszegbıl közvetlenül kielégítheti. Az óvadékra egyébként a Ptk ában meghatározott rendelkezéseket kell alkalmazni, amelybıl csupán azt emeljük ki, hogy óvadékul pénz, takarékbetétkönyv vagy értékpapír szolgálhat. Nyomatékosan fel kell hívnunk a figyelmet arra, hogy az óvadékot csak a kielégítés céljára szabad felhasználni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis [Ptk (1) bek.]. Az óvadék visszajár, ha az alapul szolgáló szerzıdés megszőnt, illetıleg a szavatosság vagy jótállási idı eltelt anélkül, hogy az óvadékból való kielégítésre jogalap volna. Bár a lakásbérleti (helyiségbérleti) szerzıdés felmondásának szabályait a Lakástv. részletesen tartalmazza, arra azonban utalnunk kell, hogy a Ptk (2) bekezdése értelmében, ha a felmondás nem azonnali hatályú, a törvényben vagy a szerzıdésben meghatározott felmondási idı elteltéig a szerzıdés fennmarad. Ebbıl következik, hogy a felmondás ideje alatt a bérleti jogviszonyból eredı jogok és kötelezettségek tekintetében változás nincs. A lakbér vagy helyiségbér nem fizetése esetén a bérbeadó a szerzıdést - a Lakástv.-ben meghatározott módon - jogosult felmondani, ez azonban nem zárja ki azt az igényét, hogy a bérhátralékot - az elévülési idın belül - érvényesítse. A követelések öt év alatt elévülnek, ha a jogszabály másként nem rendelkezik [Ptk (1) bek.]. Ez a szabály a lakbér, illetıleg helyiségbér hátralékra is irányadó. A Lakástv a tartási (életjáradéki) szerzıdés esetén - a Lakástv.-ben meghatározott feltételek megléte esetén - lehetıvé teszi a lakásbérleti jog folytatását. A tartási (életjáradéki) szerzıdés feltételeit azonban a Ptk ai tartalmazzák. Így pl. azt, hogy a tartási szerzıdést mikor lehet átváltoztatni életjáradéki szerzıdéssé. A LAKÁSBÉRLET SZABÁLYAI
5 I. Fejezet A lakásbérlet létrejötte 2. (1) A lakásbérleti jogviszonyt (a továbbiakban: lakásbérleti jog) a bérbeadó és a bérlı szerzıdése határozott vagy határozatlan idıre, illetıleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. (2) A szerzıdés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlı használatába adni, a bérlı pedig a lakás használatáért, továbbá a szerzıdés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. (3) A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki. (4) A fizetendı lakbérben a szerzıdés megkötésekor kell megállapodni. Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerzıdés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendı lakbérben nem állapodtak meg. (5) A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerzıdés írásba foglalása szükséges. EBH A jogszerő felmondás a bérleti jogviszonyt megszünteti és ezért a bérlı köteles a lakást a bérbeadónak visszaadni. Az erre vonatkozó bérbeadói igényérvényesítés nincs határidıhöz kötve, ezért a hátralék megfizetése utáni perindítás rendeltetésellenes joggyakorlásra hivatkozással a kiürítési kereset elutasítását nem eredményezi (1993. évi LXXVIII. törvény 2., 17., 23., 25. ). BH Az ingatlant lakottan vásárló árverési vevı a bentlakóval szemben a bérleti díj nem fizetése miatti felmondáson alapuló lakáskiürítési igényt csak akkor érvényesíthet, ha a felek között volt megállapodás a bérleti díj tekintetében, vagy volt megállapított bérleti díj [Ptk. 120., Vht. 137., évi LXXVIII. tv. 2., 6., 24. (1) bek. a), c), e) pont]. BH Az alakiság megsértésébıl eredı érvénytelenség megállapítása és jogkövetkezményeinek alkalmazása szempontjából nincs jelentısége annak, hogy a szerzıdés írásba foglalása miért, illetve kinek az érdekkörében bekövetkezett ok miatt maradt el [1993. évi LXXVIII. tv. 2. (1) és (5) bek., Ptk (1) bek., 217. (1) bek.]. BH A lakásba befogadott élettárs szívességi lakáshasználónak minısül, ezért lakáshasználata bármikor, indokolás és alakszerőség nélkül megvonható [1959. évi IV. törvény 193. (1) bekezdés, évi LXXVIII. törvény 2. (1) és (5) bekezdés]. BH Lakás-, illetıleg helyiségbérleti jogviszony esetén a bérleti jogviszony folytatására jogosultak köre. Az ún. elıprivatizált bérleti jog különbözı társasági formákba történı bevitelének szabályai [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 2. (1) bek., 23. (2) bek., 36. (1) bek., 40., 41. (1)-(2) bek., 42. (1)-(2) bek., évi LXXIV. tv. 1., évi VI. tv. 77. e) pont, 19/1984. (IV. 15.) MT r. 4. (1) bek.]. BH Érvénytelen az önkormányzati lakásra vonatkozó bérleti szerzıdés, ha nem a rendelkezésre jogosult képviselı-testület döntött a hasznosításról, illetve ha azt a felek az alakiság megsértésével kötötték [Ptk (2) bek., 217. (1) bek., 237. (1) bek., évi LXXVIII. tv. 2. (5) bek., 31. (1) bek.]. BDT Amennyiben a közös tulajdon megszüntetésére bírósági ítélettel akként kerül sor, hogy a tulajdonostárs az ingatlanban benn marad, abban az esetben az árverési vevı és a volt tulajdonos között bérleti jogviszony jön létre. Ilyenkor az árverési vevıt nem használati díj, hanem bérleti díj címén illeti meg a volt tulajdonos terhére megállapított összeg. BDT Az alperes, ha a bérleti szerzıdés megkötésére való jogosultságát az évi LXXIV. törvény alapján szerezte meg, mindaddig a helységnek csak jogszerő használója, amíg a helyiség kezelıjével írásban, érvényes bérleti szerzıdést nem köt. A helyiség jogszerő használója használati díjat köteles fizetni. Ilyen esetben - a bérleti jogviszony hiányában - a bérleti díj megállapítására és módosítására nincs lehetıség. A lakásbérleti szerzıdés létrejötte és idıtartama A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlı szerzıdése hozza létre. A szerzıdés pedig a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A lakásbérleti jogviszony létrejöttéhez tehát a felek szerzıdési akaratára van szükség, amelyet a bíróság ítéletével [a Ptk. 5. -ának (3) bekezdésének alkalmazásával], vagy a hatóság határozatával nem pótolhat. A lakásbérleti szerzıdés létrejöttéhez a feleknek lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minısített kérdésekben való megállapodása szükséges. Önkormányzati, illetıleg állami tulajdonban lévı lakásoknál a feleknek nem kell megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket önkormányzati rendelet, vagy miniszteri rendelet rendez. Egyéb lakásoknál lényegesnek minısül az a kérdés, hogy a bérlı milyen mértékő lakbért köteles fizetni. Lakásbérlet esetén is irányadó az a szabály, hogy a felek a szerzıdés tartalmát szabadon állapíthatják meg. A szerzıdésekre vonatkozó rendelkezésektıl egyezı akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. Ilyen eltérésnek tekinthetı a felmondásra vonatkozó rendelkezések. A Lakástv. felmondásra vonatkozó
6 szabályaitól nem lehet eltérni. A Lakástv. - eltekintve a 26. (1) bekezdésétıl - nem tesz különbséget a határozott és határozatlan idıre kötött lakásbérleti szerzıdés között, és a felmondás - kivéve a 24. (1) bekezdésének e) pontját - csakis szerzıdésszegı magatartás miatt engedi meg. Lakás - és helyiségbérlet esetén csak olyan okok miatt van rendes felmondásnak helye, amelyek más szerzıdések esetében rendkívüli, illetve azonnali felmondásra adnak alapot. (Ptk., Fórum, BH1995/8. szám, 631. old.) Ha a bérbeadó és a bérlı megállapodtak abban, hogy késıbbi idıpontban egymással lakásbérleti (bérlıtársi) szerzıdést kötnek (elıszerzıdés), a szerzıdés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a lakásbérleti (bérlıtársi) szerzıdést létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja. Elıszerzıdést tehát lakásbérlet esetén is lehet kötni. Ha azonban bármelyik fél bizonyítja, hogy az elıszerzıdés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerzıdés teljesítésére nem képes, pl. azért, mert a családi ház felépítését nem tudta befejezni, miáltal öröklakását nem tudja bérbeadni, a bérbeadó a lakásbérleti szerzıdés megkötését megtagadhatja. A lakásbérlet létrejötte szempontjából különbséget kell tenni aszerint, hogy a lakás a) a Magyar Állam, b) az önkormányzat kizárólagos tulajdonában, illetıleg c) egyéb tulajdonban áll (magánszemélyek, gazdasági társaságok, szövetkezetek, alapítványok, egyházak stb. tulajdona). A közös tulajdon olyan esetére, amikor a lakásnak résztulajdonosa a Magyar Állam, illetıleg az önkormányzat, az egyéb tulajdonra vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni (Lakástv. 88. ). A tulajdoni formák megkülönböztetése azért szükséges, mert a Lakástv. az állami és önkormányzati tulajdonban lévı lakásokra eltérı - rendszerint kötelezı - rendelkezéseket tartalmaz. A kötelezı rendelkezések (önkormányzati rendelet, miniszteri rendelet) figyelmen kívül hagyása a szerzıdés semmisségét vonhatja maga után. Lakásbérleti szerzıdést lehet kötni a) határozatlan idıre, b) határozott idıre, illetıleg c) feltétel bekövetkezéséig. Határozott idı esetén meg kell jelölni azt a napot, amikor a lakásbérleti szerzıdés megszőnik. Ha a felek a lakásbérleti szerzıdés hatályának megszőntét tették bizonytalan jövıbeli eseménytıl függıvé (bontó feltétel), a feltétel bekövetkeztével a lakásbérleti szerzıdés hatálya megszőnik. A Lakástv. - eltekintve a 26. (1) bekezdésétıl - nem tesz különbséget a határozott és határozatlan idıre kötött lakásbérleti szerzıdés között (Ptk., Fórum, BH1995/8. szám, 631. old., Lakástv ához főzött magyarázat). A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlı szerzıdése hozza létre. A bérbeadó nem szükségképpen azonos a tulajdonossal. A haszonélvezı a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti, vagyis azt a lakást, amelyre a haszonélvezeti joga fennáll, bérbe adhatja. Megjegyzendı azonban, hogy ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a lakás használatára nem tart igényt. Mind a bérbeadó, mind a bérlı lehet természetes vagy jogi személy. Önkormányzati, illetıleg állami tulajdonban lévı lakás esetén jogszabály rendelkezhet akként, hogy a lakás bérlıje csak a jogszabályban meghatározott természetes személy lehet. A bérbeadó és a bérlı fıkötelezettsége A felek jogait és kötelezettségeit a Lakástv. II. fejezete tartalmazza. A Lakástv. I. fejezet 2. -ának (2) bekezdése azonban rögzíti a bérbeadó és a bérlı fıkötelezettségét. A lakásbérleti szerzıdés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlı használatába adni, a bérlı pedig a lakás használatáért, továbbá a szerzıdés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A bérbeadónak tehát kötelessége, hogy a lakás használatát a bérlınek átengedje, vagyis a beköltözésnek ne legyen fizikai vagy jogi akadálya. Fizikai akadályról akkor beszélhetünk, ha a lakás használata - a lakás mőszaki állapota miatt - használatra alkalmatlan. Jogi akadály lehet - többek között - ha a haszonélvezı a beköltözéshez nem járul hozzá. A használatba vételnek akadálya lehet az is, ha a lakást jogcím nélküli használó tartja birtokban. A bérlı fıkötelezettsége a lakbérfizetés, amelyet a) a lakás használatáért, és b) a szerzıdés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért kell fizetni. A külön szolgáltatások körébe tartozik különösen: a) a vízellátás és csatorna használat (szennyvíz elszállítás) biztosítása;
7 b) a felvonó használatának biztosítása; c) a kapunyitás; d) a központi főtés és melegvíz-ellátás; e) a közös használatra szolgáló helyiségekben lévı olyan berendezések használata, amelyek egyedi fogyasztása mérhetı; f) a rádió- és televízióadók vételének biztosítása (Lakástv. 2. számú melléklet 17. pont). Ez a felsorolás példálódzó jellegő, hiszen a lakásbérleti szerzıdés keretében a bérbeadó egyéb olyan szolgáltatást is nyújthat, amelynek ellenértékét a bérlı köteles megfizetni. Fontos tudnivaló, hogy a bérbeadó a lakásbérleti szerzıdést - bér nem fizetés okából - akkor is felmondhatja, ha a bérlı a különszolgáltatás díját felszólítás ellenére sem fizeti meg. Nem tekinthetı különszolgáltatásnak az, ha a bérlı a lakáshoz tartozó helyiségeket vagy a közös használatra szolgáló helyiségeket és területeket használja. A Lakástv. 2. -ának (3) bekezdése értelmében ugyanis a lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki. A felek a lakbér mértékében általában szabadon állapodhatnak meg (szabad bér). Önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg [Lakástv. 34. (1) bek.]. A Lakástv ában meghatározott lakások lakbérét rendszerint miniszteri rendelet állapítja meg. Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg, attól a felek csak annyiban térhetnek el, amennyiben arra a jogszabály lehetıséget ad. A lakbért pénzben kell fizetni. Ennél fogva általában nem minısülhet lakbérfizetésnek, ha a lakás használója a használat ellenében például gondozást nyújt a jogosultnak. Ha azonban a bérlı a bérbeadót terhelı kötelezettségeket (adófizetés, karbantartás) a bérbeadó helyett teljesíti, nincs kizárva, hogy a felek között ráutaló magatartással [Ptk (1) bek.] lakásbérleti jogviszony jön létre. Ilyen esetben azt kell vizsgálni, hogy a bérlı által nyújtott szolgáltatás értéke eléri-e azt a mértéket, amelyet a bérbeadó lakbérként igényelhetne. A lakásbérleti jog terjedelme A Lakástv. 2. számú mellékletének 1. pontja értelmében lakás az olyan összefüggı helyiségcsoport, amely a) helyiségei; b) közmővesítettsége; c) melegvízellátása; és d) főtési módja alapján valamely komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. Megjegyezzük, hogy az ingatlanforgalom szempontjából a lakás alapterületének is jelentısége van. A lakásbérleti jog nemcsak a lakásra, hanem a lakáshoz tartozó helyiségekre is kiterjed. Ez a jogosultság a bérlıt akkor is megilleti, ha a szerzıdés ezt külön nem tünteti fel. A használat joga ilyen esetben nem a szerzıdésen, hanem jogszabályon [Lakástv. 2. (3) bek.] alapul. Természetesen nincs akadálya annak, hogy a felek megállapodjanak abban, hogy a bérlı a lakáshoz tartozó helyiségek használatára nem tart igényt. A Lakástv. 2. számú mellékletének 11. pontja értelmében a lakáshoz tartozó helyiségek általában: a tüzelıtároló (fáskamra, pincerekesz), padlásrekesz. A bérlıt és a vele együttlakó személyeket - a többi bérlı jogainak és érdekeinek sérelme nélkül - megilleti a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának a joga. A bérlınek ez a jogosultsága szintén nem a lakásbérleti szerzıdésen, hanem a jogszabályon alapul [Lakástv. 12. (3) bek.]. A Lakástv. 2. számú mellékletének 10. pontja értelmében két- vagy többlakásos házingatlanban a) a közös használatra szolgáló helyiségek általában: mosókonyha, a szárítóhelyiség, a közös fürdıszoba, a közös mosdó, a közös WC, a gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség, a közös pince- és padlástérség (a pince- és padlásrekeszek kivételével) az épületben lévı lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerő használatához szükséges mértékben; b) a közös használatra szolgáló területek általában: a kapualj, a lépcsıház, a folyosó, a függıfolyosó, az épületben lévı lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek megközelítéséhez és rendeltetésszerő használatához szükséges mértékben, továbbá az épülethez tartozó udvarnak, kertnek az egy építési telek nagyságát meg nem haladó része. Természetesen a közös használatra szolgáló helyiségek és területeknél is lehetıség van arra, hogy a felek eltérıen állapodjanak meg. Például megegyezhetnek abban, hogy a bérlı a közös fürdıszobát vagy a kertet nem használja. Megállapodás a lakbér összegében A lakbér mértéke alapulhat a) a felek megállapodásán (szabad bér) és
8 b) a jogszabály kötelezı rendelkezésén (kötött bér). Szabad bér esetén a fizetendı lakbérben a szerzıdés megkötésekor kell megállapodni. Ha a felek a lakbér mértékében nem tudnak megegyezni, a lakásbérleti szerzıdés nem jön létre. A szabad bér mértékét - a lakásbérlet keletkezésekor - a bíróság sem állapíthatja meg. A Ptk (2) bekezdése értelmében ugyanis a szerzıdés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minısített kérdésekben való megállapodása szükséges. Nyilvánvaló, hogy a bérlı által fizetendı lakbér mértéke olyan lényeges kérdés, amelyben a feleknek meg kell állapodniuk. Ellenkezı esetben lakásbérleti szerzıdés létrejöttérıl nem lehet szó. Más a helyzet, ha a lakbér mértékét jogszabály (pl. önkormányzati rendelet, állami lakás esetén miniszteri rendelet stb.) határozza meg. Ilyen esetben a lakásbérleti szerzıdés akkor is létrejön, ha a fizetendı lakbérben nem állapodtak meg. Ennek magyarázata az, hogy a Ptk (2) bekezdés (második mondata) értelmében nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. A szóban forgó rendelkezéseket akként kell értelmezni, hogy a felek között a lakbér mértéke vitás, mert ha a bérlı a lakás használatáért egyáltalán nem hajlandó lakbért fizetni, akkor lakásbérleti jogviszony a szóban forgó esetben sem jön létre. Ehelyütt is utalnunk kell arra, ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg, és a felek a szerzıdés megkötésekor a fizetendı lakbérben nem állapodtak meg (mert pl. vitás elıttük, hogy a lakás összkomfortos vagy komfortos), a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követı 8 napon belül a bérlıvel írásban közölni. Ha a bérlı a lakbér összegét a közlés kézhezvételétıl számított 8 napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. A szerzıdés megkötésekor feltőnıen magas lakbér kikötése Ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerzıdés megkötésének idıpontjában feltőnıen nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedı fél a szerzıdést megtámadhatja [Ptk (2) bek.]. Ha a lakásbérleti szerzıdés megkötésének idıpontjában a bérbeadó szolgáltatása és a lakbér mértéke között - anélkül, hogy a bérlıt az ajándékozás szándéka vezetné - feltőnıen nagy az értékkülönbség, a bérlı a szerzıdést megtámadhatja. A megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd a közlés eredménytelensége esetében haladéktalanul a bíróság elıtt érvényesíteni [Ptk (1) bek.]. Általános szabály, hogy a megtámadható szerzıdés a megtámadás következtében megkötésének idıpontjától kezdıdı hatállyal érvénytelenné válik. Az érvénytelen szerzıdést azonban érvényessé lehet nyilvánítani, ha az érvénytelenség oka, így pl. a felek szolgáltatásainak feltőnı aránytalansága kiküszöbölhetı. A Legfelsıbb Bíróság a szóban forgó rendelkezésekkel kapcsolatban a következı - PK 267. számú - polgári kollégiumi állásfoglalást hozta. I. A szerzıdésnek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltőnıen nagy értékkülönbségére alapított megtámadás esetében annak megállapításához, hogy az értékkülönbség feltőnıen nagy-e, a bíróságnak vizsgálnia kell a szerzıdéskötés körülményeit, a szerzıdés egész tartalmát, a forgalmi (érték-) viszonyokat, az ügylet jellegébıl fakadó sajátosságokat, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás meghatározásának módját. II. A feltőnıen nagy értékkülönbségre alapított megtámadás következtében érvénytelenné vált szerzıdés esetében a szerzıdés érvényessé nyilvánításakor a bíróságnak olyan mértékő ellenszolgáltatást kell megállapítania, amely mellett az értékkülönbség már nem feltőnıen nagy. Az állásfoglalás indokolásából az alábbiakat látjuk szükségesnek kiemelni. A szolgáltatás értékének a megállapításánál elsısorban a forgalmi érték jön figyelembe. Annak vizsgálatánál azonban, hogy az értékkülönbség feltőnıen nagy-e, az eset összes körülményét mérlegelni kell. Figyelemmel kell lenni a szerzıdés egész tartalmára, a forgalmi (érték-) viszonyokra, a kereslet és kínálat alakulására, az értékek ettıl függı változásaira, a szerzıdı felek bármelyikének esetleges külön igényére, fokozott érdekeltségére a szerzıdés létrejöttében. Figyelembe kell venni a szolgáltatás minıségét, korszerőségét, újszerőségét, divatosságát, az értékesítési feltételeket. Jelentıséget kell tulajdonítani a szerzıdéskötés körülményeinek, az érték meghatározása módjának (részletfizetési kedvezmény kikötése, az értéktıl eltérı ellenszolgáltatásnak sajátos okból történı felajánlása, versenytárgyalás stb.). Az eset összes körülményeinek gondos mérlegelésével lehet tehát csak olyan megállapítást tenni, hogy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között nemcsak értékkülönbség van, hanem ez az értékkülönbség valóban feltőnıen nagy. Ezért lényeges, hogy a bíróság tájékozódjék az elıbbiekben említett piaci viszonyokról. A forgalom biztonsága azt követeli meg, hogy a szerzıdı felek körültekintıen járjanak el a szerzıdések megkötésénél, megfontoltan tegyék meg szerzıdési nyilatkozataikat, hogy kölcsönösen bízhassanak a
9 szerzıdések fennmaradásában. A forgalom biztonsága érdekében meg kell akadályozni, hogy a megtámadási jogot bárki is az utólag valamilyen okból megbánt szerzıdéstıl való szabadulás, vagy pedig kedvezıbb szerzıdési feltételek kikényszerítésének eszközéül használja fel. Az együttmőködés és a rendeltetésszerő joggyakorlás elveit a bíróság a megtámadás elbírálásánál is alkalmazza... Ha a bíróság a megtámadás eredményessége folytán a feltőnıen nagy értékkülönbség miatt érvénytelen szerzıdést érvényessé nyilvánítja, dönteni kell abban a kérdésben, hogy miként történjen az aránytalan elıny kiküszöbölése. E rendelkezésnél a bíróságnak figyelemmel kell lennie arra, hogy - a Ptk a (2) bekezdésének helyes értelmezésébıl következıen - a törvény a feltőnıen aránytalan elıny kiküszöbölését rendeli és ez nem jelenti a szolgáltatás értékének a forgalmi értékre való leszállítását (vagy felemelését). A feltőnıen aránytalan elıny kiküszöbölése tehát nem jelenti azt, hogy az ellenszolgáltatás - ha azt a felek szabadon állapíthatják meg - a szolgáltatás forgalmi értékével legyen azonos. Bíróságnak ilyen esetben a szolgáltatás értékét olyan összegben kell megállapítania, amely nem azonos ugyan a forgalmi értékkel, de olyan helyzetet teremt, amely mellett a feltőnı értékkülönbség többé már nem áll fenn. Olyan ellenérték megállapítására kell tehát törekedni, amely a felek ügyleti érdekeihez legközelebb áll. Az értékkülönbségnek tehát csak az elvét feltőnıen aránytalanná tevı részét kell kiküszöbölni. A lakásbérleti szerzıdés alakja. Az írásba foglalás kötelezettsége A lakásbérleti szerzıdés létrejöhet a) szóban, b) írásban és c) szerzıdési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni [Ptk (1) bek.]. Az önkormányzat, illetıleg az állam tulajdonában lévı lakásra vonatkozó szerzıdést írásba kell foglalni [Lakástv. 2. (5) bek.]. Ettıl önkormányzati rendelet, illetıleg állami lakás esetében miniszteri rendelet nem térhet el. Ha jogszabály vagy megállapodás írásbeli alakot rendel, legalább a szerzıdés lényeges tartalmát írásba kell foglalni [Ptk (1) bek.]. Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerzıdés megkötésekor a fizetendı lakbérben nem állapodtak meg, ez önmagában a szerzıdés érvényességét nem érinti. Ebben az esetben a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követı 8 napon belül a bérlıvel írásban közölni. A Ptk ának (1) bekezdése értelmében jogszabály a szerzıdésre meghatározott alakot szabhat. Az alakiság megsértésével kötött szerzıdés - ha jogszabály másként nem rendelkezik - semmis. Ebbıl következik, hogy önkormányzati, illetıleg állami lakásra szóban vagy ráutaló magatartással kötött szerzıdés semmis. Itt jegyezzük meg, hogy a Lakástv. hatálybalépése elıtt állami lakásra a lakásbérleti szerzıdés írásba foglalása szintén kötelezı volakástv. Nem önkormányzati és nem állami lakás esetén a felek megállapodhatnak a szerzıdés írásba foglalásának kötelezettségében. A felek által kikötött alak csak akkor feltétele a szerzıdés érvényességének, ha kifejezetten ebben állapodtak meg. Megjegyzendı azonban, hogy a teljesítésnek vagy egy részének elfogadásával a szerzıdés akkor is érvényessé válik, ha az írásbeliséget mellızték. 3. (1) A helyi önkormányzat tulajdonában lévı lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerzıdést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történı bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit. Az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történı bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelelı óvadék kikötésének lehetıségét és feltételeit. (2) Az önkormányzati rendelet - az állam tulajdonában lévı lakás (a továbbiakban: állami lakás) esetén a 87. -ban említett miniszter rendelete - a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerzıdés fennállása alatt a bérlı köteles életvitelszerően a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerzıdésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlı a lakásból történı két hónapot meghaladó távollétét és annak idıtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlı által bejelentett - különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történı - távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerzıdést abban az esetben sem, ha a bérlı a bejelentést menthetı okból mulasztotta el, és errıl a bérbeadót - felhívására - írásban tájékoztatja. (3) Ha az önkormányzati lakás, továbbá a mőteremlakás bérlıjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetıleg e törvény hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személlyel kell szerzıdést kötni. A bérlıkijelölésre, valamint ilyen megállapodás esetén a bérlı kiválasztására jogosult döntése alapján a szerzıdés határozatlan vagy határozott idıre, illetıleg feltétel bekövetkezéséig köthetı. A bérlıkijelölésre
10 jogosult a szerzıdés tartalmára vonatkozóan - ha erre törvény vagy megállapodás felhatalmazza - egyéb feltételeket is elıírhat. (4) Az e törvényben elıírt bérbeadói hozzájárulás - ha a felek megállapodásából más nem következik - a bérlıkijelölésre jogosult által meghatározott tartalommal érvényes. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni a bérlıkiválasztási jog esetén is, ha e törvény a jogosult hozzájárulását írja elı. (5) Az állami lakásra - a (3) bekezdés megfelelı alkalmazásával - a bérlı kiválasztására jogosult által megjelölt személlyel és idıtartamra lehet szerzıdést kötni. (6) A (3) bekezdésben említett mőteremlakás esetén a kultúráért felelıs miniszter a bérlıkijelölési jog gyakorlását a Magyar Alkotómővészeti Közalapítványra átruházhatja. BH II. A kártalanítás mértékének megállapítása során a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó speciális jogszabály rendelkezéseibıl és nem a Ptk. általános szabályaiból kell kiindulni [1993. évi LXXVIII. tv. 1. (1) bek., 3. (1) bek., 2. számú melléklet 12. és 16/c) pontja, Ptk (1) bek.]. 4. (1) A lakást több bérlı együttesen is bérelheti (bérlıtársak). (2) Önálló bérlet esetén bérlıtársi jogviszony akkor létesíthetı, ha ebben a bérbeadó és a bérlı, valamint a leendı bérlıtárs megállapodnak. (3) Önkormányzati lakásra bérlıtársi szerzıdés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthetı. (4) Önkormányzati lakásra - ha a bérlıkijelölésre jogosult eltérıen nem rendelkezik - a házastársak közös kérelmére, bérlıtársi szerzıdést kell kötni. (5) A bérlıtársak jogai és kötelezettségei egyenlıek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. BH A felmondási okok vizsgálata szempontjából a bérlıtársakat egyaránt terheli az egész bérlemény tekintetében a rendeltetésszerő használat és az együttélés követelményei betartásának kötelezettsége [1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 4. (5) bek., 24..]. A bérlıtársi jogviszony A Lakástv. 4. -ának (1) bekezdése értelmében a lakást több bérlı együttesen is bérelheti (bérlıtársak). A bérlıtársi jogviszony létrejöhetett a Lakástv. hatálybalépése elıtt a korábban hatályban volt jogszabályok alapján. A Lakástv ának (5) bekezdése akként rendelkezik, hogy a Lakástv. hatálybalépésekor már fennálló bérlıtársi jogviszonyt nem érinti. Ezért szükségesnek látjuk, hogy a Lakástv. hatálybalépése elıtt létrejött bérlıtársi jogviszony - néhány fontosabb - kérdéseit is elemezzük. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet, illetıleg az 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet különbséget tett aszerint, hogy a bérlıtársi jogviszony a) házastársak, vagy b) egyéb személyek között jött létre. A bérlıtársi jogviszony keletkezése január 1-je elıtt A házastársak bérlıtársi jogviszonya január 1-je elıtt a jogszabály erejénél fogva keletkezett. A házassági bontóperben - a lakáshasználat rendezésénél - ennek döntı jelentısége van. Nincs szükség annak bizonyítására (lakásbérleti szerzıdéssel vagy egyéb módon), hogy a házastársak között a bérlıtársi jogviszony létrejött. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 47. -ának (2) bekezdése értelmében a bérlınek a lakásban lakó házastársa - a szolgálati lakásban lakó házastárs kivételével - akkor is bérlıtárs, ha a lakásbérleti szerzıdés megkötésében nem vett részt. Az 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet 29. -ának (4) bekezdése értelmében a lakásba késıbb beköltözı házastárs a házasságkötés és a lakásba beköltözés tényével - a lakásügyi hatóság intézkedése nélkül is - bérlıtárssá válik. Ilyen esetben a lakást kiutaló határozatot - a késıbb beköltözı házastárs kérelmére - ennek megfelelıen ki kell egészíteni. A korábban hatályban volt rendelkezések szerint tehát nem volt jelentısége annak, hogy a házastársak együtt költöztek be a lakásba vagy - valami oknál fogva - az egyik házastárs késıbb vette használatba a házastársak lakását. A szolgálati lakás bérlıjéül kijelölt személlyel a közös lakásba beköltözı házastársat nem bérlıtársnak, hanem a bérlı közeli hozzátartozójának kellett tekinteni (1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet 46. ). A nem házastársak (élettársak, testvérek vagy más személyek között) a Lakástv. hatálybalépése elıtt a bérlıtársi jogviszony csak az erre irányuló szerzıdés alapján jöhetett létre. A szerzıdést állami és nem állami lakás esetén egyaránt írásba kellett foglalni. Ennek elmulasztása a szerzıdés semmisségét vonta maga után, mert az alakszerőséget a jogszabály írta elı [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 47. (1) bek., Ptk (1) bek.].
11 Elıfordulhatott, hogy a Lakástv. hatálybalépése elıtt nemcsak keletkezett, hanem meg is szőnt a bérlıtársi jogviszony. Ennek vizsgálatánál szintén a korábban hatályban volt rendelkezéseket (1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet és 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet) kell alkalmazni. Megszőnt a bérlıtársi jogviszony, ha a bérlıtárs meghalt és csak egy bérlı maradt vissza. Megjegyezzük, hogy a bérlıtársi jogviszonyt - a jogszabály erejénél fogva - folytatni nem lehetett. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 94. (1) bekezdése értelmében, ha a bérlı a lakásból állandó jelleggel kijelentkezett és azt kiürítette, a lakásbérleti jogviszony - a szünetelés esetének kivételével - megszőnik. A szóban forgó rendelkezés - véleményünk szerint - nemcsak a lakásbérleti, hanem a társbérleti és a bérlıtársi jogviszonyra is alkalmazni kell. Például, ha az apa és a fia bérlıtársként használta a lakást és a fiú házasságot kötött, a beköltözı házastárs bérlıtárssá nem válakástv. Ha azonban a fiatalok - a súrlódások elkerülése végett - vásároltak egy öröklakást és oda az apa beköltözött, összes ingóságait magával vitte, a korábbi lakásából kijelentkezett - nézetünk szerint -, a bérlıtársi jogviszonya megszőnt. Ennek az sem volt akadálya, ha a bérlıtársi szerzıdés - apa és fia között - írásba volt foglalva. A Ptk (3) bekezdésének második fordulata szerint ugyanis a szerzıdésnek a megszabott alak mellızésével történt megszüntetése vagy felbontása is érvényes, ha az annak megfelelı tényleges állapot a felek egyezı akaratából létrejött. Ha azonban az apa - szintén a súrlódások elkerülése végett - a lakhatásra is alkalmas nyaralójába huzamosabb ideig tartózkodott, és a bérlıtársi lakásából ingóságait nem vitte el, a lakásból állandó jelleggel nem jelentkezett ki, akkor a bérlıtársi jogviszony megszüntetésébıl eredı jogvita a bíróság hatáskörébe tartozott. A bérlıtársi jogviszonyt a bíróság szüntette meg, ha annak 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet ában meghatározott feltételei fennállottak. Az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 94. -ának (1) bekezdését házastársak esetében csak egészen kivételes esetben lehetett alkalmazni. Házastársaknál gyakran elıfordul, hogy az egyik házastárs - kényszerítı körülmények miatt - átmeneti idıre kénytelen elhagyni a bérlıtársi lakást. A bérlıtársi jogviszony keletkezése január 1-je után A Lakástv. 2. -ának (1) bekezdése értelmében nemcsak a lakásbérleti jogviszonyt, hanem a társbérleti és a bérlıtársi jogviszonyt is a bérbeadó és a bérlı szerzıdése hozza létre. Ma már nincs hatályban az a rendelkezés [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 47. (2) bek.], hogy a bérlınek a lakásban lakó házastársa - a szolgálati lakásban lakó házastárs kivételével - akkor is bérlıtárs, ha a lakásbérleti szerzıdés megkötésében nem vett részt. A bérlıtársi jogviszony keletkezése szempontjából különbséget kell tenni aszerint, hogy a lakás a) a Magyar Állam, b) az önkormányzat kizárólagos tulajdonában, illetıleg c) egyéb tulajdonban áll (magánszemélyek, gazdasági társaságok, szövetkezetek, alapítványok, egyházak stb. tulajdona). Önkormányzati lakásra bérlıtársi szerzıdés önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthetı. Önkormányzati lakásra - ha a bérlıkijelölésre jogosult eltérıen nem rendelkezik - a házastársak közös kérelmére, bérlıtársi szerzıdést kell kötni [Lakástv. 4. (3)-(4) bek.]. Önkormányzati bérlakásra tehát - házastársak esetén - a bérlıtársi jogviszonyra szerzıdéskötési kötelezettség áll fenn. A bérlıkijelölésre jogosult azonban ettıl eltérıen rendelkezhet. A szóban forgó kógens szabályoktól önkormányzati rendeletben eltérni nem lehet [59/1994. (XII. 20.) AB határozat]. A házastársak bérlıtársi jogviszonyának keletkezése felmerülhet akkor, ha a) üres lakást vesznek bérbe, b) lakáscsere útján költöznek a lakásba, és c) a lakásbérleti jog folytatásáról van szó. Akár a felsorolt, akár más körülmény folytán merül fel - önkormányzati bérlakásnál - a házastársak bérlıtársi jogviszonya, a házastársaknak minden esetben közösen kell kérnie a bérlıtársi jogviszony létesítését. Az állam tulajdonában lévı lakásra a lakással rendelkezı szerv által megjelölt személyekkel és feltételekkel lehet bérlıtársi szerzıdést kötni. Ha az állami lakás bérlıjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetıleg a Lakástv. hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személyekkel lehet bérlıtársi szerzıdést kötni. Az önkormányzat, illetıleg az állam tulajdonában lévı lakásra vonatkozó bérlıtársi szerzıdést írásba kell foglalni. Szóban vagy ráutaló magatartással - az említett lakásoknál - bérlıtársi jogviszony nem jöhet létre.
12 Az egyéb pl. magántulajdonban lévı lakásra bérlıtársi jogviszony a bérbeadó és a bérlıtársak szerzıdése alapján jöhet létre. Írásba foglalási kötelezettség azonban nincs, a bérlıtársi jogviszony létrejöhet szóban és a szerzıdési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. Bérlıtársi jogviszony létesítése önálló bérlet esetén Önálló bérlet esetén bérlıtársi jogviszony akkor létesíthetı, ha ebben a bérbeadó és a bérlı, valamint a leendı bérlıtárs megállapodnak [Lakástv. 4. (2) bek.]. Önálló bérletrıl akkor lehet szó, ha a lakásnak egy bérlıje van. Ha a bérlıhöz beköltözı vagy a már vele együtt lakó személy bérlıtársi jogviszonyt akar létesíteni, olyan bérlıtársi megállapodásra van szükség, amelyet a bérbeadó, a bérlı és a leendı bérlıtárs köt egymással. A rendelkezés alkalmazásánál nincs jelentısége annak, hogy a lakás önkormányzati, állami, illetıleg egyéb tulajdonban áll. Természetesen önkormányzati és állami lakásoknál alkalmazni kell azokat a kógens szabályokat is, amelyeket az elızıekben kifejtettünk. Pl. az írásbafoglalás kötelezettségét. A bérlıtársak jogai és kötelességei A bérlıtársak jogai és kötelességei egyenlıek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. A jogok és kötelességek egyenlısége elsısorban a bérlıtársak belsı viszonyára tartozó kérdés, hiszen kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A jogok egyenlısége azt jelenti, hogy a bérlıtársak az egész lakást és a lakásberendezéseket közösen használhatják. Mivel a lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki, természetszerő, hogy a bérlıtársak a lakáshoz tartozó helyiségeket is közösen használhatják. A jogok egyenlıségén az sem változtat, ha korábban a lakásnak csak az egyik bérlıtárs volt a bérlıje. Nincs jelentısége annak sem, ha a bérlıtársak egyike - különvagyonából - jelentıs összeget fordított a lakásra (a lakást átalakította, korszerősítette stb.). Természetesen annak nincs akadálya, hogy a bérlıtársi jogviszony megszőnésekor az értéknövelı beruházásokat a bérlıtársak, illetıleg a bíróság figyelembe vegye. Bár a Lakástv. 4. -ának (5) bekezdése értelmében a bérlıtársak jogaikat együttesen gyakorolhatják, mégis utalnunk kell arra, hogy a bérlıtársat számos olyan jog megilleti, amelyet egyedül is gyakorolhat. A Lakástv. 21. (3) bekezdése értelmében a bérlıtárs a lakásba a kiskorú gyermekét (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermekét), valamint a befogadott gyermekétıl az együttlakás ideje alatt született unokáját a másik bérlıtárs hozzájárulása nélkül is befogadhatja. Annak sincs akadálya, hogy a bérlıtárs - a másik bérlıtárs hozzájárulása nélkül - a bérlıtársi jogviszonyt megszüntesse és a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyja. Lehetıség van arra, hogy ha a bérbeadó a Lakástv ának (1) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségét nem teljesíti, akkor bármelyik bérlıtárs felszólítsa a bérbeadót a hibák kijavítására, illetıleg a bíróságtól kérje a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, vagy a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégeztesse. A bérlıtársaknak vannak olyan jogaik, amelyeket csak együtt gyakorolhatnak. Ilyennek tekinthetı az, hogy a lakással csak együtt rendelkezhetnek. A rendelkezési jog körébe tartozik - többek között - a lakáscsereszerzıdés megkötése, a lakásbérleti szerzıdés megszüntetése, vagy albérlı befogadása. Lakáscsere esetén a bérlıtársak valamennyien szerzıdı felek és a lakásbérleti szerzıdés megszőnésérıl is csak megállapodással együtt rendelkezhetnek. Ha a bérbeadó a lakásbérleti szerzıdést cserelakás felajánlásával vagy egyéb okból felmondja, az egyik bérlıtárs - a másik bérlıtárs terhére - a felmondást nem fogadhatja el. A felmondás ugyanis a lakásbérleti szerzıdést megszünteti [Lakástv. 23. (1) bek. c) pont]. A bérlıtársaknak kell megállapodni a bérbeadóval abban is, hogy a bérlıtársak a lakást átalakítják, korszerősítik. A bérlıtársaknak - a lakásbérleti jogviszonyból eredı - kötelességei egyenlıek. A Lakástv. a bérlı kötelezettségeit (pl. lakbérfizetés, karbantartás stb.) részletesen szabályozza. Ha bérlıtársi jogviszony áll fenn, a kötelezettségek teljesítésével felmerülı költségeket a bérlıtársak egyenlı arányban viselik. Ez a rendelkezés diszpozitív szabály, a felek ettıl megállapodással eltérhetnek, de ez nem változtat azon, hogy kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. Ha a bérlıtársak a bérbeadónak közösen okoznak kárt, felelısségük szintén egyetemleges, egymással szemben - tehát belsı viszonyukban - azonban nem feltétlenül egyenlı arányban oszlik meg. Az együttes károkozás általános szabályaitól a lakásbérlet esetében sem indokolt eltérni, ezért felelısségük egymással szemben felróhatóságuk arányában oszlik meg. A kár a bérlıtársak között egyenlı arányban akkor oszlik meg, ha magatartásuk felróhatóságának arányát nem lehet megállapítani. A bérlıtársaknak lehetnek olyan kötelezettségeik is, amelyeknél az egyetemleges felelısség nem jöhet szóba, ilyen pl. a Lakástv ának (3) bekezdésében meghatározott tőrési kötelezettség, vagy a lakásbérlet megszőnésekor a lakás visszaadásának kötelezettsége [Lakástv. 17. (1) bek.].
13 A lakásbérleti jogviszonyból eredı hasznok a bérlıtársakat egyenlı arányban illeti meg. Ha a bérlıtársak a lakás egy részét albérletbe adták, vagy lakbérmérséklésre tarthattak igényt, illetıleg a lakásbérleti szerzıdést önkormányzati lakásra pénzbeli térítés ellenében szüntették meg, az így szerzett vagyon a bérlıtársakat - eltérı megállapodásuk hiányában - egyenlı arányban illeti meg. Birtokháborítás esetén a birtokvédelem mindegyik bérlıtársat önállóan is megilleti, és követelheti a lakásnak a közös birtokba bocsátását. A jogcím nélküli lakáshasználó kihelyezése iránt is bármelyik bérlıtárs pert indíthat. A peres eljárás során azonban a bérlıtárs olyan bírói egyezséget nem köthet, amellyel - a perben nem álló - másik bérlıtárs jogait csorbítja. A Lakástv ának (4) bekezdése értelmében a bérlı az albérleti szerzıdést a következı hónap utolsó napjára felmondhatja. Nincs azonban rendelkezés arról, hogy a bérlıtársak a felmondás jogát külön-külön vagy csak együttesen gyakorolhatják. A kérdést végsı soron a joggyakorlat dönti el, véleményünk szerint azonban, ha az albérlı az egyik bérlıtárssal szemben súlyos magatartást követett el, a sérelmet szenvedı bérlıtárs az albérleti szerzıdést felmondhatja. A bérlıtársi lakáshasználat megosztása A bérlıtársak az egész lakást és a lakásberendezéseket közösen használhatják. Ez a jogosultság a bérlıtársat akkor is megilleti, ha a másik bérlıtárs önálló bérlı volt amikor a lakásba beköltözött (a késıbbi beköltözéskor szerzett bérlıtársi jogviszonyt). Nincs jelentısége annak sem, ha a lakás megszerzésére (karbantartására, felújítására) fordított kiadásaik nem voltak egyenlı mértékőek. A közös használat során a bérlıtárs nem a lakás egyik vagy másik helyiségét jogosult használni, hanem minden helyiségét, de a többi bérlıtárssal közösen. Bérlıtársi jogviszony esetén kizárólagos használati jogosultság - a Lakástv. alapján - egyik bérlıtársat sem illeti meg. Jogszabály azonban nem tiltja, hogy a bérlıtársak a lakás elkülönített használatában megállapodjanak. Nincs akadálya annak, hogy a bérlıtársak a lakás egy részét kizárólagosan, még a többi helyiségeket közösen használják. Ez a megállapodás azonban a bérbeadóra nem hat ki, kötelezettségük a bérbeadóval szemben továbbra is egyetemleges marad. Ez a megállapodás a bérlıtársakat - belsı viszonyukban - köti, önkényesen megváltoztatni nem lehet. Ha azonban a megállapodás óta a körülményekben változás következett be, ismét igényelni lehet a lakás közös használatát. Megállapodás hiányában a bíróság is elrendelheti a használat megosztását. Ebbıl a szempontból azonban különbséget kell tennünk aszerint, hogy a bérlıtársi jogviszony a) házastársak, vagy b) más személyek között áll fenn. A bíróság a házastársak közös bérletében lévı lakásának használatát megosztja, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetıvé teszi. Nem osztható meg a lakás használata, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével jár [1952. évi IV. törvény 31/B. (4) bek.]. A Lakástv. nem tartalmaz rendelkezést arra nézve, hogy más személyek között fennálló bérlıtársi jogviszony esetén a bíróság a használat megosztását elrendelheti-e. A kérdést a joggyakorlat döntheti el, véleményünk szerint azonban lehetnek olyan esetek, amikor indokolt, hogy a bíróság az elkülönített használatot elrendelje. Ha a közös tulajdonban lévı lakás esetén (Legfelsıbb Bíróság PK 8. számú polgári kollégiumi állásfoglalása) a bíróság a lakás használatát bírói ítélettel rendezheti, úgy véljük közös bérlet esetén is lehetıség van a használat bírói rendezésére. Ha a bíróság a Lakástv a alapján a másik bérlıtárs bérlıtársi jogviszonyát - a jogszabályban meghatározott okok fennállása esetén - megszüntetheti, indokolt lehetıséget adni arra, hogy a használat megosztásáról is rendelkezhessen. A bérlıtársi lakáshasználat megosztására - nem házastársak esetén - is csak akkor kerülhet sor, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma, valamint a felek körülményei azt lehetıvé teszi. Ha a használat bírói rendezése után a körülmények megváltoznak, nincs akadálya a használat újabb rendezésének. Ennek során lehet igényelni a közös használatot, vagy - ha annak a Lakástv.-ben meghatározott okai fennállanak - a bérlıtársi jogviszony megszüntetését. A bérlıtársi jogviszony egyéb kérdései A bérlıtársak által befogadható személyek körét, a bérlıtársi jogviszony megszüntetését, továbbá a lakás elhagyásának következményeit a Lakástv. külön-külön szabályozza. Ezért ezekre a kérdésekre a megfelelı paragrafusok magyarázata során térünk ki (Lakástv. 21. és 30. -a). 5. (1) Ha a szerzıdés alapján a bérlık a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlık. A társbérlı önálló bérlı.
14 (2) Önkormányzati és állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbe adni nem lehet. (3) Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lévı megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlı részére történı bérbeadásának feltételeit. A társbérleti jogviszony Ha a szerzıdés alapján a bérlık a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják - társbérlık. A társbérleti jogviszonyt meg kell különböztetnünk a bérlıtársi jogviszonytól. A bérlıtársak a lakást közösen használják, a lakásnak együttes bérlıi, a társbérlı ezzel szemben önálló bérlı. Például lakáscsere-szerzıdést a bérlıtársak csak együttesen köthetnek, a társbérlı viszont önállóan. A társbérlı a lakásnak egy vagy több helyiségét kizárólagosan, a többi helyiséget pedig a többi társbérlıvel közösen használhatja. A bérlıtársak kötelezettsége a bérbeadóval szemben egyetemleges, a társbérlı - mivel önálló bérlı - kötelezettségei tekintetében önállóan köteles helytállni. Társbérlet esetén különbséget kell tenni aszerint, hogy a lakás a) önkormányzat, b) az állam, illetıleg c) egyéb tulajdonban áll. Önkormányzati és állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbeadni nem lehet. Egyéb tulajdonban lévı lakásoknál azonban nincs akadálya annak, hogy a felek szerzıdéses megállapodása alapján a megüresedett társbérleti lakrészt ismételten bérbeadják. Az egyéb tulajdonban lévı lakásoknál, ha a bérbeadó (a tulajdonos) az általa használt lakás egy részét bérbeadja nem társbérleti, hanem albérleti jogviszony jön létre. A bérbeadó a társbérlı lakásbérleti jogviszonyát ugyan olyan okok alapján mondhatja fel mint a bérleti szerzıdést. A társbérlı lakásbérleti jogviszonyának megszüntetését azonban a másik társbérlı is igényelheti. Ennek részleteire a Lakástv ának magyarázata során térünk ki. Mint arra már utaltunk, a társbérlı önálló bérlı. A társbérlı a lakrészét a másik társbérlı hozzájárulása nélkül is elcserélheti (a bérbeadó hozzájárulására és a szerzıdés írásba foglalására azonban szükség van). A lakásbérleti szerzıdést - ingyenesen vagy ellenérték fejében - a bérbeadóval történı megállapodással megszüntetheti. A társbérleti lakrészre önállóan lehet - a Lakástv.-ben meghatározott esetekben - a lakásbérleti jogviszonyt folytatni. Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lévı megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlı részére történı bérbeadásának feltételeit. Az állami tulajdonban lévı társbérleti lakrész megüresedése esetén a lakással rendelkezı szerv határozhatja meg, hogy ki tarthat igényt a megüresedett lakrészre. Egyéb tulajdonban lévı lakásnál a felek megállapodása irányadó arra nézve, hogy a megüresedett lakrészt ki veheti használatba. A Lakástv. a visszamaradt társbérlı részére nem biztosít elıbérleti jogot. II. Fejezet A felek jogai és kötelezettségei 6. (1) Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerzıdés megkötésekor a fizetendı lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követı nyolc napon belül a bérlıvel írásban közölni. Ha a bérlı a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétıl számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. (2) Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerıs határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni. EBH A lakásbérleti díj bíróság általi megváltoztatása a szerzıdés módosításának általános törvényi feltételeivel összhangban lehetséges [1993. évi LXXVIII. tv. 1. (3) bekezdés, 6. (2) bekezdés, Ptk ]. EBH A lakbér összegének megállapítása kérdésében a felek akkor fordulhatnak a bírósághoz, ha megállapodásuktól függ a bér módosítása, és ebben nem tudnak megállapodni, vagy ha a bér mértékét a jogszabály állapítja meg, de a bérlı annak helyes alkalmazását vitatja. Mindaddig, amíg a bíróság a bérleti
15 díj összegét nem határozza meg, a lakbér meg nem fizetésén alapuló felmondási jog érvényesen nem gyakorolható [1993. évi LXXVIII. tv. 6. (1)-(2) bek., 25. (1) bek.]. BH Az árverés útján szerzett tulajdonjog esetén, a tulajdonos a lakásban maradt volt tulajdonos lakáshasználati jogát akkor szüntetheti meg, ha a lakáshasználó a megállapodáson alapuló vagy a jogerıs ítélettel megállapított használati díjat nem fizeti (1993. évi LXXVIII. tv. 6. ). BH Az ingatlant lakottan vásárló árverési vevı a bentlakóval szemben a bérleti díj nem fizetése miatti felmondáson alapuló lakáskiürítési igényt csak akkor érvényesíthet, ha a felek között volt megállapodás a bérleti díj tekintetében, vagy volt megállapított bérleti díj [Ptk. 120., Vht. 137., évi LXXVIII. tv. 2., 6., 24. (1) bek. a), c), e) pont]. BH A lakbér összegének megállapítása kérdésében a felek akkor fordulhatnak a bírósághoz, ha megállapodásuktól függ a bér módosítása, és ebben nem tudnak megállapodni, vagy ha a bér mértékét a jogszabály állapítja meg, de a bérlı annak helyes alkalmazását vitatja. Mindaddig, amíg a bíróság a bérleti díj összegét nem határozza meg, a lakbér meg nem fizetésén alapuló felmondási jog érvényesen nem gyakorolható [1993. évi LXXVIII. törvény 6. (1)-(2) bekezdés, 25. (1) bekezdés]. BH A bérleti szerzıdésnek a keresetindítástól kezdıdı hatályú módosítása [Ptk. 241., évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 6. (2) bek., 36. (1) bek.]. BH Közös tulajdon megszüntetésekor a lakott értékben történı árverési értékesítés után visszamaradó volt tulajdonostárs (bérlı) jogállásával azonos annak a bentlakó kötelezettnek a jogállása, akinek az ingatlanát a lakott állapotnak megfelelı árverési vételáron szerzi meg az árverési vevı [1993. évi LXXVIII. tv. 6. (2) bek., 24. (1) bek., évi LIII. tv (2) bek.]. A lakbér mértéke a szerzıdés megkötésekor A lakbér mértékét a szerzıdés megkötésekor meghatározhatja jogszabály (kötött bér) és a felek szabad megállapodása (szabad bér). Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg (pl. önkormányzati lakás esetén), a szerzıdés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendı lakbérben nem állapodtak meg. Mivel a szerzıdés érvényesen létrejön, a beköltözésnek nincs akadálya. Ilyen esetben a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követı 8 napon belül a bérlıvel írásban közölni. Mivel az alakszerőséget jogszabály írja elı, a szóbeli közlés érvénytelen. Ha a bérlı a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétıl számított 8 napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. A határidı számításánál a Ptké. 3. -ában foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni. E szerint a napokban megállapított határidıbe a kezdı napot nem kell beleszámítani. Ha viszont a határidı utolsó napja munkaszüneti nap, a határidı a következı munkanapon jár le. A lakbérközlést csak írásban lehet kifogásolni. A szóbeli közlés érvénytelen. A bérbeadó a beköltözést követı 8 napon belül közölhet olyan mértékő lakbért is, amely a jogszabály elıírásánál magasabb. Ilyen esetben részleges érvénytelenségrıl lehet szó, és a bíróság a túlfizetett lakbér visszafizetésére kötelezi a bérbeadót. Ha a felek a lakbérben nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. Erre csak akkor kerülhet sor, ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg. Szabad bér esetén ugyanis, ha a felek lakbér mértékében nem tudtak megállapodni, lakásbérleti szerzıdés nem jön létre. A szabad bér mértékét - a lakásbérlet keletkezésekor - a bíróság azért nem állapíthatja meg, mert a Ptk (2) bekezdése értelmében a szerzıdés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minısített kérdésekben való megállapodása szükséges. A bérlı által fizetendı lakbér mértéke olyan lényeges kérdés, amelyben - nézetünk szerint - a bérbeadónak és a bérlınek meg kell állapodnia. Ellenkezı esetben lakásbérleti szerzıdés létrejöttérıl nem lehet szó. Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg, a lakbér megállapítását - mind a lakásbérlet keletkezésekor, mind annak fennállása alatt - a bíróságtól lehet kérni. Erre egyaránt jogosult mind a bérbeadó, mind pedig a bérlı. A bíróság jogerıs határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni. Arra azonban számítani kell - kivéve, ha a jogosult erre nem tart igényt -, hogy a bíróság a jogszabályban meghatározott lakbér mértékét visszamenı hatállyal állapítja meg. Az erre irányuló kereseti kérelem esetén a lakbérhátralékot és annak késedelmi kamatát is meg kell fizetni. Természetesen az is megtörténhet, hogy a bérlı a jogszabályban meghatározott mértéknél magasabb lakbért fizetett. Ebben az esetben a bérbeadó köteles a túlfizetett lakbért és annak kamatát visszafizetni. A lakbér módosítása A lakásbérlet tartós jogviszony, amelynek során felmerülhet a lakbér emelésének vagy csökkentésének szükségessége. A lakásbérleti szerzıdés fennállása alatt a lakbért módosíthatja
16 a) jogszabály, b) a felek és a bíróság. Ha a lakbér megállapítását jogszabály határozza meg, a módosításra is a jogszabály rendelkezései az irányadók. Ilyen esetben a jogszabály erejénél fogva módosul a lakásbérleti szerzıdés és a jogszabály határozza meg a lakbérfizetés változásának (módosulásának) idıpontját és mértékét. Ha a felek a lakbér mértékében szabadon állapodhattak meg (szabad bér) a lakásbérleti szerzıdés fennállása alatt szabadon állapodhatnak meg a lakbér emelésében vagy mérséklésében is. Ha azonban a felek a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik [Lakástv. 6. (2) bek.]. A bíróság módosíthatja a szerzıdést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerzıdéskötést követıen beállott körülmény folytán a szerzıdés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti (Ptk ). Véleményünk szerint a szóban forgó rendelkezést a szabad bér emelésére vagy mérséklésére is alkalmazni lehet. Természetesen az érdekelt félnek (bérbeadónak vagy a bérlınek) kell bizonyítania, hogy a szerzıdéskötést követıen beállott körülmény folytán a szerzıdés (a lakbér mértéke) lényeges jogos érdekét sérti. Utalnunk kell arra, hogy a bíróság bizonyítást hivatalból akkor rendelhet el, ha azt törvény megengedi [1952. évi III. törvény 164. (2) bek.]. 7. (1) A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelı lakásberendezésekkel együtt a szerzıdésben meghatározott feltételekkel és idıpontban rendeltetésszerő használatra alkalmas állapotban köteles a bérlınek átadni. (2) A lakás rendeltetésszerő használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévı részei és a lakásberendezések üzemképesek. A lakás átadása Ha a felek eltérıen nem állapodnak meg, a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelı lakásberendezésekkel együtt a szerzıdésben meghatározott feltételekkel és idıpontban rendeltetésszerő használatra alkalmas állapotban köteles a bérlınek átadni. A lakás fogalmát a Lakástv. 2. számú mellékletének értelmezı rendelkezése tartalmazza. Ennek részletes elemzésére még visszatérünk, ehelyütt csupán arra utalunk, hogy a Lakástv. alkalmazásában lakás az olyan összefüggı helyiségcsoport, amely a a) helyiségei; b) közmővesítettsége; c) melegvíz-ellátása; d) főtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. A lakás komfortfokozatát a Lakástv. mellékletének kötelezı rendelkezése határozza meg. Ettıl a felek nem térhetnek el. Az eltérı megállapodás érvénytelen. A lakás átadásakor a komfortfokozatnak megfelelı lakásberendezéseknek (Lakástv. 2. számú mellékletének 15. pont) meg kell lenniük. Abban viszont a felek szabadon állapodhatnak meg, hogy egy-egy hibás berendezés kijavításáról ki és milyen feltételekkel gondoskodik. A szerzıdésben rögzíteni kell az átadás idıpontját, mert a bérlı lakbérfizetési kötelezettsége ettıl a naptól esedékes. Ha a felek eltérıen nem állapodnak meg, a lakást rendeltetésszerő használatra alkalmas állapotban kell átadni. Ennek a követelménynek a lakás akkor felel meg, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévı részei és a lakásberendezések üzemképesek. Az épület központi berendezései általában a következık: a) a központos főtı- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban lévı vezetékszakaszt és főtıtesteket (radiátor stb.) is; b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban lévı vezetékszakaszt is; c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévı vezetékszakaszt is; d) a több lakást szolgáló szellıztetı-berendezés; e) a központi antenna az erısítı berendezéssel, ideértve a lakásban lévı vezetékszakaszt és csatlakozó aljat is; f) a kaputelefon és felcsengetı berendezés, a vezetékhálózattal; g) a személy- és teherfelvonó; h) a házi szemét győjtésére szolgáló berendezés; i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel; j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetıleg elszikkasztására szolgáló berendezés (Lakástv. 2. számú melléklet 16. pont). A szerzıdésben meghatározott feltételek
17 Az önkormányzati és állami lakásoknál az írásba foglalt szerzıdés tartalmazza a szerzıdésben kikötött feltételeket. Egyéb lakásoknál azonban kötelezı alakszerőség nincs. E helyütt is utalunk arra, hogy nem kell a feleknek megállapodniuk olyan feltételekben, amelyeket a jogszabály rendez és nem köthetnek ki olyan feltételeket, amelyeket a jogszabály tilakástv. Pl. a bérbeadó olyan szerzıdési kikötéssel nem élhet, hogy a bérlı kiskorú gyermeke a lakásba nem költözhet be. A szerzıdésben megállapított feltétel lehet az is, hogy a lakást - beköltözés elıtt - a bérlı teszi rendeltetésszerő használatra alkalmassá, és látja el a komfortfokozatának megfelelı lakásberendezésekkel. A megállapodásban a felmerülı költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. A bérlıt tehát jogszabályon alapuló bérbeszámítási jog nem illeti meg. Arra sem jogosult, hogy a bérbeadóval történı megállapodás nélkül végezze el a bérbeadót terhelı kötelezettségeket. Ha a lakás beköltözéskor rendeltetésszerő használatra nem alkalmas és a hiányok pótlására a felek megállapodást nem kötnek, a bérlı szavatossági jogait érvényesítheti. A megállapodás bírói úton történı kikényszerítésére sincs lehetıség, mert a bíróság szerzıdést nem hozhat létre. 8. (1) A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerő használatra alkalmas. (2) A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggı, törvényben meghatározott, illetıleg a szerzıdésben vállalt kötelezettségéért szavatol. (3) Az (1) és (2) bekezdés szerinti szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait az e törvényben meghatározott, illetıleg a szerzıdésben kikötött eltérésekkel kell alkalmazni. A bérbeadó szavatossága A bérbeadó mind a lakás átadásakor, mind a lakásbérleti szerzıdés fennállása alatt szavatol azért, hogy a lakás a jogszabályban, illetıleg a szerzıdésben meghatározott követelményeknek megfelel. A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakást a komfortfokozatának megfelelı lakásberendezésekkel együtt a szerzıdésben meghatározott feltételekkel és idıpontban rendeltetésszerő használatra alkalmas állapotban átadja a bérlınek. A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggı törvényben meghatározott, illetıleg a szerzıdésben vállalt kötelezettségéért szavatol. A lakásbérlet esetén is megkülönböztethetjük a kellékszavatosságot és a jogszavatosságot. A bérbeadó kellékszavatossága olyan helytállási kötelezettség, amikor a teljesítés megfelel a jogszabályban és a szerzıdésben kikötött tulajdonságnak. A jogszavatosság alapján a bérlınek igénye van arra, hogy korlátozásoktól mentes háborítatlan bérlıi jogosultságot szerezzen. A bérbeadó helytállni tartozik azért, hogy a bérlı a jogszabályoknak, illetıleg a szerzıdésnek megfelelı bérlıi jogosultságokat megszerezze. Ez a helytállási kötelezettsége nem függ össze a jó- vagy rosszhiszemőségével, illetıleg vétlenségével, helytállási kötelezettsége tehát ezektıl függetlenül fennáll. Összegezve elmondhatjuk, hogy a kellékszavatosság a lakás mőszaki állapotával, míg a jogszavatosság a bérlıi jogok megszerzésével összefüggı helytállási kötelezettség. Szavatossági jogok Ha a bérbeadó hibásan teljesít, a bérlı szavatossági jogait érvényesítheti. Hibás teljesítésrıl - lakásbérlet esetén - akkor lehet szó, ha a bérbeadó szolgáltatása a jogszabályban vagy a szerzıdésben elıírt tulajdonságoknak nem felel meg. Hibás teljesítés jogkövetkezményeit a Polgári Törvénykönyv szabályozza. Hibás teljesítés esetén a jogosult választása szerint kijavítást vagy megfelelı árleszállítást kérhet [Ptk (1) bek.]. Elállhat a szerzıdéstıl [Ptk (3) bek.], vagy igényelheti a dolog kicserélését [Ptk (6) bek.]. Ezeket a szabályokat lakásbérlet esetén alkalmazni nem lehet. Ha a bérbeadó a lakás átadásakor vagy a lakásbérlet fennállása alatt hibásan teljesít, szolgáltatása nem felel meg a Lakástv. 8. (1)-(2) bekezdésben elıírt követelménynek, a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait a Lakástv.-ben meghatározott, illetıleg a szerzıdésben kikötött eltérésekkel kell alkalmazni. Ennek részleteire a következı paragrafusok magyarázata során térünk ki. E helyütt csupán arra utalunk, hogy a bérlı kijavítást a Lakástv.-ben (vagy más jogszabályban) meghatározott módon követelhet. Árleszállítás helyett lakbérmérséklésre, a Lakástv. szabályai, illetıleg a szerzıdésben kikötött feltételek szerint tarthat igényt. Kicserélésre nincs lehetıség, az ellátás helyett pedig - a Lakástv.-ben meghatározott esetekben - felmondási jogát gyakorolhatja.
18 9. (1) A bérbeadó és a bérlı megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlı teszi rendeltetésszerő használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelı lakásberendezésekkel. A megállapodásban a felmerülı költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. (2) A bérlı a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlı írásbeli felszólításában megjelölt megfelelı határidıben nem gondoskodik. Megállapodás a hiba kijavítására Mind a lakás átadásakor, mind a lakásbérlet fennállása alatt a bérbeadó és a bérlı megállapodhat abban, hogy a lakást a bérlı teszi rendeltetésszerő használatra alkalmassá, és látja el a komfortfokozatának megfelelı lakásberendezésekkel. Ebben az esetben a bérlıt - a Lakástv. alapján - bérbeszámítási jog nem illeti meg, ezért a megállapodásban a felmerülı költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. Megállapodás hiányában a bérlı költségeinek megtérítésére nem tarthat igényt. A megegyezést nem kell írásba foglalni, ennek elmaradása azonban a késıbbiek során bizonyítási nehézségeket okozhat. A bérlı joga a hiba elhárításához Ha a lakás átadásakor rendeltetésszerő használatra nem alkalmas, vagy a bérleti szerzıdés fennállása alatt a bérbeadó a lakással összefüggı, törvényben meghatározott, illetıleg a szerzıdésben vállalt kötelezettségét nem teljesíti, a bérlı a hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti. Ennek azonban feltétele, hogy a bérlı írásban felszólítsa a bérbeadót a hiba kijavítására. A szóbeli felszólítás érvénytelen. Az elvégzendı munka természetétıl függıen a bérbeadónak megfelelı határidıt kell biztosítani. Életveszélyt okozó, továbbá a lakás állagát veszélyeztetı vagy a lakás, illetıleg a szomszéd lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerő használatát lényegesen akadályozó, tehát azonnali beavatkozást igénylı munkák esetén rövidebb, más esetekben viszont a megfelelı határidı lehet hosszabb is. A nem azonnali beavatkozást igénylı munka esetén a túl rövid határidı megjelölése olyan következtetésre is alapot adhat, hogy a bérlı a Lakástv.-ben biztosított jogaival visszaélt [Ptk. 5. (1)-(2) bek.]. Bár a bérlı a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, arra azonban nem jogosult, hogy a lakbért emiatt visszatartsa. Ha a bérbeadó a munkák elvégzésének szükségességét vagy a költségek nagyságát nem fogadja el, a vita eldöntése a bíróság hatáskörébe tartozik. A Lakástv. alapján bérbeszámítás nincs, de a bérlı - a Ptk a alapján - beszámítási jogát gyakorolhatja. 10. (1) A bérbeadó köteles gondoskodni a) az épület karbantartásáról; b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetésérıl. (2) Az épülettel, illetıleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggı - az (1) bekezdésben nem említett - egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó. (3) A feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlı a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékő lakbérmérséklésre tarthat igényt. A bérbeadó kötelezettsége A bérbeadónak a lakással összefüggı kötelezettségeit, illetve a bérlınek ezzel kapcsolatos szavatossági jogait a Lakástv. 7. és 8. -a tartalmazza. Az épületre vonatkozó - tehát a lakáson kívüli - bérbeadói kötelezettségeket viszont a Lakástv a szabályozza. A bérbeadó köteles gondoskodni a) az épület karbantartásáról; b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetésérıl. Az épület központi berendezéseinek példálódzó felsorolását a Lakástv. 2. számú mellékletének 16. pontja tartalmazza. A közös használatra szolgáló helyiségek általában: a mosókonyha, a szárítóhelyiség, a közös fürdıszoba, a közös mosdó, a közös WC, a gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség, a közös pince- és padlástérség (a pince és padlásrekeszek kivételével) az épületben lévı lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerő használatához szükséges mértékben. Karbantartásnak tekinthetjük az épület állagának és rendeltetésszerő használhatóságának biztosítása érdekében szükséges megelızı és javító munkák elvégzését. Meg kell jegyeznünk, hogy az épületben, az épület központi berendezéseiben, a közös használatra szolgáló helyiségekben és ezek berendezéseiben, továbbá a lakásban a bérlı vagy a vele együtt lakó személyek
19 magatartása folytán keletkezett hibák kijavításáról és az esetleges kár megtérítésérıl a bérlı köteles gondoskodni. Az épülettel, illetıleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggı - a 10. (1) bekezdésében nem említett - egyéb kötelezettségek teljesítésére (pl. a kertben a fák gondozásáról) a felek megállapodása az irányadó. Ha a felek nem tudnak megállapodni a kötelezettségek a bérbeadót terhelik. Ez következik abból a rendelkezésbıl [Lakástv. 10. (3) bek.], hogy a feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlı a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékő lakbérmérséklésre tarthat igényt. 11. (1) A bérbeadó a 10. (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségét: a) életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztetı vagy a lakás, illetıleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerő használatát ténylegesen akadályozó (a továbbiakban együtt: azonnali beavatkozást igénylı) hibák esetében haladéktalanul; b) azonnali beavatkozást nem igénylı hibák esetében pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni. (2) A bérlı az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylı munkát végzett, feltéve, hogy az a másik félnek méltánytalan megterhelést nem okoz. (3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadónak a bérlı igazolt költségeit - haladéktalanul - egy összegben kell megtéríteni. (4) Ha a bérbeadó az (1) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségét - az ott megjelölt idıpontban - a bérlı felszólítása ellenére sem teljesíti, akkor a bérlı A bérbeadói kötelezettségek teljesítésének ideje A bérbeadói kötelezettségek teljesítésének ideje attól függ, hogy a) a hiba hol keletkezett, és b) azonnali beavatkozási munkáról van-e szó. Mint arra már utaltunk, az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, és a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetésérıl a bérbeadó köteles gondoskodni. Ha a szóban forgó kötelezettségeknél a hiba kijavítása azonnali beavatkozást igényel, a munkát haladéktalanul el kell végezni. Azonnali beavatkozásról akkor van szó, ha a hiba életveszélyt okoz, továbbá az épület állagát veszélyezteti vagy a lakás, illetıleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerő használatát lényegesen akadályozza. Azonnali beavatkozást nem igénylı - a Lakástv ának (1) bekezdésében meghatározott - munkák elvégzése az épület karbantartásakor vagy felújításakor esedékes. Ha ennek a kötelezettségének a bérbeadó a bérlı felszólítása ellenére sem tesz eleget, akkor a bérlı a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, illetıleg a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti. A bérlı igazolt költségeinek megtérítésére tarthat igényt, ha a bérbeadót terhelı munkát végzett el, nem közömbös azonban, hogy a kiadásait mikor kaphatja vissza. Ha a bérlı a bérbeadó helyett azonnali beavatkozást igénylı munkát végzett el az igazolt költségeket - önkormányzati lakás kivételével - haladéktalanul és egyösszegben köteles megtéríteni. Egyéb lakásoknál azonban vizsgálni kell azt is, hogy az egyösszegben való megtérítés a másik félnek nem okoz-e méltánytalan megterhelést. A bérbeadó nem teljesítése esetén a bérlıt a Lakástv. alapján bérbeszámítási jog nem illeti meg, ez azonban nem zárhatja ki, hogy a bérlı a Ptk ának (1) bekezdésében meghatározott beszámítási jogát ne gyakorolhassa. E szerint tehát a kötelezett a jogosulttal szemben fennálló egynemő és lejárt követelését a jogosulthoz intézett vagy a bírósági eljárás során tett nyilatkozattal tartozásába beszámíthatja. A beszámítás erejéig a kötelezettségek megszőnnek. Arra azonban utalnunk kell, hogy a lakbér jogosulatlan visszatartása a lakásbérleti szerzıdés felmondására is okot adhat. Ez akkor fordulhat elı, ha a bérlı nem a bérbeadót, hanem az ıt terhelı munkát végezte el. a) a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására; b) a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti. BH A bérlı egyoldalú akaratelhatározással, a bér visszatartásával nem számíthatja be a bérbe azoknak a munkálatoknak az ellenértékét, amelyeket a bérbeadó helyett végeztetett el. A bérfizetés elmulasztása alapot ad a felmondásra [1993. évi LXXVIII. törvény 11. (2) bekezdés, 12., 24. (1) bekezdés a) pont, 36. (1) bekezdés, évi IV. törvény 303. (3) bekezdés].
20 12. (1) A bérlı a lakbért a szerzıdésben meghatározott összegben és idıpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés idıpontjában nem állapodtak meg, a bérlı a lakbért havonta elıre egy összegben, legkésıbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. (2) A bérlı és a vele együttlakó személyek a lakást rendeltetésszerően, a szerzıdésnek megfelelıen használhatják. (3) A bérlıt és a vele együttlakó személyeket - a többi bérlı jogainak és érdekeinek sérelme nélkül - megilleti a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának a joga. A lakbérfizetés idıpontja A bérlı a lakás használatáért, továbbá a szerzıdés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért köteles fizetni. Külön szolgáltatás - többek között - a vízellátás és csatornahasználat biztosítása, központi főtés és melegvíz-ellátás, a felvonó használatának biztosítása stb. (Lakástv. 2. számú melléklet 17. pont). A lakás használatáért járó ellenérték elıre meghatározható pl. úgy, hogy négyzetméter/forint/hónap a számítás alapja. A különszolgáltatás díja azonban csak akkor ismeretes, ha az esedékes számlák megérkeztek. Ezért célszerő a szerzıdésben azt is megjelölni, hogy a különszolgáltatás díját a bérlınek mikor kell megfizetnie. Nem állami és nem önkormányzati lakás esetén nem szükséges részletezni a fizetendı lakbér összetevıit. Elegendı, ha a lakbér mértékében megállapodnak, a szerzıdésbıl azonban annak is ki kell tőnnie, hogy a kikötött lakbér magában foglalja-e a különszolgáltatások díját is. Ha a felek a különszolgáltatás díját a lakás használatáért járó összegtıl elkülönítve határozzák meg a különszolgáltatás ellenértékét önkormányzati rendelet, illetıleg más jogszabály keretei között a bérbeadó állapítja meg. Fontos tudnivaló, hogy mind a lakás használatáért járó díj, mind a különszolgáltatásért esedékes ellenérték azonos jogi természető. Bármelyik összeg meg nem fizetése a lakásbérleti szerzıdés felmondására adhat okot. A lakbér megfizetésének idıpontjára a Lakástv. kötelezı rendelkezést nem tartalmaz. A bérlı a lakbért a szerzıdésben meghatározott összegben és idıben köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha önkormányzati, illetıleg állami lakás esetén jogszabály határozza meg a lakbérfizetés idıpontját, a fizetési kötelezettségre a jogszabály rendelkezéseit kell alkalmazni. Ha azonban a felek a lakbérfizetés idıpontjában nem állapodtak meg és ezt önkormányzati és állami lakás esetén jogszabály sem határozza meg, a bérlı a lakbért havonta elıre egyösszegben, legkésıbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Lakbért a lakásbérleti szerzıdés megszőnéséig kell fizetni (a megszőnés eseteit a III. fejezet során ismertetjük). Ha a bérlı a lakásbérleti szerzıdés megszőnése után a lakást továbbra is használja - mint jogcím nélküli használó - nem lakbért, hanem használati díjat köteles fizetni. Ha a bérlı lakásbérleti jogviszonya felmondással szőnik meg, a felmondás ideje alatt nem használati díjat, hanem lakbért köteles fizetni. A lakásbérleti szerzıdés tartós jogviszony, fennállhat több évig vagy évtizedekig. Az idı múlásával a lakás értéke rendeltetésszerő használat mellett is csökkenhet. Ezért külön díjat a bérbeadó sem a szerzıdés fennállása, sem pedig megszőnése után nem igényelhet. A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki [Lakástv. 2. (3) bek.]. Ezért a lakáshoz tartozó helyiségek, illetıleg a közös használatra szolgáló helyiségek és területek (Lakástv. 2. számú melléklet 10. és 11. pont) külön díjat fizetni nem kell. Ha azonban a bérlı a közös használatra szolgáló helyiségekben lévı olyan berendezést használ, amelynek egyedi fogyasztása mérhetı - mint különszolgáltatásért - díjat köteles fizetni (Lakástv. 2. számú melléklet 17/e pont). A bérlı használati joga A bérlı és a vele együtt lakó személyek használati jogosultságát a Lakástv., valamint a Lakástv. felhatalmazása alapján önkormányzati (miniszteri) rendelet, továbbá a felek szerzıdése határozza meg. Nem állami (önkormányzati) lakás esetében a felek a használati jog terjedelmében, tartalmában általában szabadon állapodhatnak meg a jogszabály kötelezı rendelkezéseitıl azonban a használatra vonatkozó megállapodás során sem térhetnek el. Pl. lehet a lakást nem lakás céljára használni, ha azonban a tevékenység szakhatósági engedélyhez van kötve, ennek hiányában a tevékenységet megkezdeni sem lehet. Önkormányzati lakás nem lakás céljára csak kivételesen adható bérbe. A bérbeadás lehetıségét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Ha ilyen megengedı rendelkezés nincs, a lakást csak lakás céljára lehet bérbeadni. Az ettıl eltérı szerzıdési kikötés érvénytelen. A bérlı és a vele együtt lakó személyek a lakást, a lakáshoz tartozó helyiségeket (Lakástv. 2. számú melléklet 11. pont), továbbá a közös használatra szolgáló helyiségeket és területeket (Lakástv. 2. számú melléklet 10.

matches: bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság Bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság Bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság


Lakossági fogyasztó 2014.06.19
MESZ tagjai
Aktuális fogyasztóvédelmi kérdések
Elégedettségvizsgálatról
Távhő fogyasztók
Üzletszabályzatok véleményezése
Jogszabályok előkészítésében, szabályzati bizottságokban való részvétel
XXI. konferencia (2014. október 13-15.)
XXII. konferencia (2015. április 22-24.)
XXIII. konferencia (2016. április 25-26.)
Szerződésszegési ügyekkel kapcsolatos jogi szabályozás a MESZ megítélése szerint
Az energiafogyasztók észre vételei, panaszai az energia szolgáltatással kapcsolatosan
A “lakossági fogyasztó” és a “védendő fogyasztó” meghatározása
a VET-ben és a GET-ben
A villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény (a VET) és a földgázellátásról szóló 2008. évi XL. törvény (a GET) a villamos energia és a földgáz “lakossági” fogyasztóit megkülönbözteti a “nem lakossági” felhasználóktól.A megkülönböztetés a lakossági fogyasztókra nézve általában kedvezőbb szabályozást jelent a nem lakossági felhasználókhoz képest. A lakossági fogyasztókon belül elkülönítetten kezelt csoport a “védendő fogyasztók” csoportja, akikre külön speciális rendelkezések vonatkoznak.
Idézem a VET-ből a lakossági fogyasztó meghatározását (VET 3. § 42. pont): “Lakossági fogyasztó az a felhasználó, aki saját háztartása . . . fogyasztása céljára vásárol villamos energiát . . . és az így vásárolt villamos energiával nem folytat jövedelemszerzés céljából gazdasági tevékenységet. Ha a lakóépületben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát, a felhasználót úgy kell tekinteni, hogy saját háztartás céljára vételez és a vásárolt villamos energiával nem folytat jövedelemszerzés céljából gazdasági tevékenységet.”
Tehát aki otthon nemcsak lakik, hanem dolgozik is (lásd pl. a munkaügyi szervek által most különösen szorgalmazott távmunka, de akár egy varrónő vagy könyvelő), az a definíció szerint “nem lakossági” felhasználó. Itt most eltekintek annak a kifejtésétől, hogy ez a minősítés a “lakossági fogyasztó”-éhoz képest milyen és mennyi hátrányt jelent, de vannak ilyen hátrányok.
A lakossági fogyasztók az egyetemes szolgáltatásra jogosult felhasználók egyik csoportját képezik. Egyetemes szolgáltatásra jogosultak a kis- és középvállalkozások is, ezért nehezen érthető, hogy a lakossági fogyasztó fogalmából miért van kizárva az, aki a háztartási fogyasztásával együtt mért energiával kereső foglalkozást is folytat. Ha az egyetemes szolgáltatásra a lakosság és a kis- és középvállalkozás is jogosult, de a “lakossági fogyasztó” fogalmából ki vannak zárva azok a mikrovállalkozók, vagy akárcsak munkavállalók, akik otthon pl. számítógéppel távmunkát végeznek, vagy varrónőként, cipészként, tanárként, stb. a lakásuk egyúttal a munkahelyük is, akkor ezek az emberek a háztartási fogyasztásukkal együtt vannak kizárva a lakossági fogyasztók köréből, vagyis a háztartásukat is a vállalkozásuk részének kell tekinteni. Rájuk nem vonatkoznak a rezsicsökkentés rendeletei sem.
Kétségtelen tény, hogy a lakossági fogyasztó fogalmi meghatározásának első mondata szószerinti fordítása annak a meghatározásnak, amely az Európai Uniónak az energetikai szabadpiac bővítését célzó irányelvében olvasható. Ki van azonban ragadva a szövegkörnyezet összefüggéseiből, és nagyon távol áll az irányelv jól kifejezett céljától és szellemiségétől. Érzékelhető, hogy az EU-irányelv nem is a “lakossági fogyasztő”, hanem a “háztartási fogyasztás” fogalmát kívánta definiálni, és igaz, hogy ez a közzétett angol és német szövegben – mondhatni – félre sikeredett, de az is érzékelhető, hogy a szövegezők nem egy varrónőre, nem egy hímzőasszonyra, nem egy távmunkában adatfeldolgozást végző háziasszonyra, nem a törvénytervezeteket otthon tanulmányozó képviselőre, és nem is az előszobában kerekes széken suszterkedő mozgássérültre gondoltak. Nyilvánvaló, hogy a magyar jogalkotó szándéka sem ez volt.
A “védendő fogyasztók” meghatározása (VET 3. § 66. pont): “a lakossági fogyasztók azon köre, akik (jogszabályban meghatározott szociális helyzetük, vagy valamely egyéb tulajdonságuk alapján) a villamosenergia-ellátásban megkülönböztetett feltételek szerint vehetnek részt.” A ”valamely egyéb tulajdonságuk” a fogyatékkal élő emberekre utal. Egy saját magára utalt fogyatékkal élő emberre valóban megkülönböztetett figyelem irányul a VET-ben is, különféle, a fogyatékosság jellegének megfelelő kedvezményekkel (VET 64. §).
A lakossági fogyasztónak a VET 3.§ 42. pontja szerinti meghatározása minden otthoni munkát végző számára sérelmes, de különösen sérelmes azokra az egyébként védendő fogyasztókra, akik éppen a védendő státusra jogot adó fogyatékosságuk miatt csak otthoni munkát tudnak vállalni. Ezeknek a lakossági fogyasztók köréből való kizárása egyúttal a védendő fogyasztói státusukat is megszünteti, hiszen védendő fogyasztó csak lakossági fogyasztó lehet!
Véleményünk szerint a jogszabályban található problémát csak jogszabállyal lehet megoldani. Ehhez nem kell (és az EU-irányelv miatt nem is lehet) a VET 3. § 42. pontját módosítani, hanem a VET végrehajtásáról szóló kormányrendeletet [273/2007.(X.19.)Korm.] kell egy új paragrafussal kiegészíteni:
“1/A §
(a VET 3. § 42. pontjához)
Az a felhasználó, aki az így vásárolt villamos energiából jövedelemszerzés céljából folytatott gazdasági tevékenységhez kevesebb, mint 50 %-ot használ fel, lakossági fogyasztónak minősül.”
Hasonló megoldást javasolunk a GET 3. § 47. pontjához a 19/2009.(I.30.)Korm. rendeletben.
Ami pedig a lakossági fogyasztó VET szerinti és GET szerinti definíciójának második mondatát illeti, azt törvénymódosítással egyszerűen el kell hagyni. Ez már nem az EU-irányelvből van átvéve. Ilyen meghatározás nincs az EU-irányelvben, ez hungarikum. Nem tudjuk, hogy a jogalkotó mire gondolt, amikor egy nem régi törvénymódosítással a lakossági fogyasztó meghatározását ezzel kiegészítette. A jogalkotásban érvényesülni kell az egyértelmű és érthető megfogalmazás elvének, azaz annak a követelménynek, hogy a jogszabály az általánosan tájékozott, ésszerűen figyelmes és körültekintő átlagos fogyasztó számára világos és érthető legyen. Ez nem az.
Az ezzel azonos szövegű második mondatott a GET 3. § 47. pontjából is törölni kell.
Porpáczy Dezső 2014.06.19.