text:
Közös tulajdon sokféleképpen kialakulhat, akár öröklés, ajándékozás vagy adásvétel útján. A közös tulajdon azt jelenti, hogy egy dolgon fennálló tulajdonjog több személyt illet meg, ez egyidejűleg azt eredményezi, hogy egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a használathoz és birtokláshoz fűződő jogát a többiek jogainak sérelmére. Közös tulajdon bármely dolgon fennállhat, ingó dolgon, ingatlanon, forgalomképes jogokon és akár követeléseken is. Jelen cikkben elsősorban a jogviták túlnyomó többségében szereplő ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének jellegzetességei kerülnek bemutatásra.
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon a tulajdonostársak közötti konfliktusok gyakori forrása lehet, hiszen könnyen előfordulhat, hogy akár egymás számára idegen személyek között jön létre közös tulajdon anélkül, hogy e jogi helyzetet bármelyikük kívánná. A tulajdonostársak gyakran nem tudnak megállapodni a közös dolog használatában, a dolog hasznaiban, a dologgal kapcsolatos kiadások viselésében, kötelezettségek teljesítésében. Emellett számos egyéb hátránnyal is járhat, többek között, hogy a lakások nem hitelezhetők, nem kapható pályázati támogatás a társasházakkal ellentétben, csökkenti az ingatlan értékét, valamint az esetleges átalakításokhoz a tulajdonostársak hozzájárulása szükséges.
A közös tulajdon megszüntetésének módja
Kérdés, hogy meg lehet-e szüntetni ezt a rendezetlen jogi helyzetet, és ha igen, hogyan.
A legegyszerűbb út, ha a tulajdonostársak egymással megegyeznek a közös tulajdon megszüntetésének módjában, azonban amennyiben ez nem vezet eredményre, bármelyik tulajdonostárs kérelmére peres eljárás során a bíróság szünteti meg a közös tulajdont. „A közös tulajdon megszüntetésének joga a tulajdonostárs erős (tulajdoni) jogosítványa, amely csak kivételesen, a Ptk.-ban foglalt “alkalmatlan idő”-re vonatkozó kifogása alapján korlátozható”[1]. „Alkalmatlan idő” kifogására időlegesen fennálló, belátható időn belül megszűnő körülmények bekövetkezése esetén lehet hivatkozni, például instabil piaci viszonyok, kedvezőtlen szociális körülmények esetén, vagy akár családvédelmi szempontokat is figyelembe lehet venni.
A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben a bíróság a Ptk.-ban meghatározott sorrendben vizsgálja meg az egyes megszüntetési módok alkalmazásának lehetőségét, a kérelemtől függetlenül. Ez alól kivétel, ha a felek egybehangzóan ugyanazt a megoldást választják, és annak feltételei igazoltak ugyanis ekkor nem kell más módot vizsgálnia a bíróságnak[2]. A bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
A Ptk. szerinti közös tulajdon megszüntetésének sorrendje a következő: 1. természetbeni megosztás 2. tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltása 3. társasházzá alakítás 4. árverési értékesítés.
Természetbeni megosztás
„A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.” Ptk. 5:84.§ (1) bekezdés
„A természetbeni megosztás a dolog fizikai szétválasztását jelenti a tulajdoni hányadok szerint, amely azzal a következménnyel jár, hogy a dolog szétválasztott részei önállósulnak és teljes egészében külön tulajdonban kerülnek. Erre akkor kerülhet sor, ha mind a telek, mind az épület szétválasztható és az újonnan kialakított részek önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők”[3].
Mivel a természetbeni megosztás az elsődleges megosztási mód, ezért, ha minden feltétel teljesül ahhoz, hogy az ingatlant ilyen módon osszák meg, akkor ettől a bíróság csak kivételes esetben térhet el.
Természetbeni megosztásra nincs lehetőség, ha az ingatlan műszaki megosztásra alkalmatlan, ha a megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, vagy például ha a megosztás gátolná a rendeltetésszerű használatot. A felek együttműködésének hiánya is más megosztási mód alkalmazását teszi indokolttá. A természetbeni megosztás műszaki megosztásához jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmas vázrajz szükséges[4], melyek feltételeinek fennállását az építési hatóság vizsgálja és dönti el. Ezeket a dokumentumokat annak a félnek kell beszereznie, aki a természetbeni megosztást kéri. Műszaki megosztásra alkalmatlan az ingatan többek között, ha nem felel meg a hatályos telekalakítási jogszabályoknak (a kialakuló telkek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül nem megközelíthetőek; új telek, illetve telkek területnagysága, egyéb mérete nem felel meg a területre vonatkozó jogszabályok előírásainak[5]).
Tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltása (magához váltás)
„A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja.” Ptk. 5:84.§ (1) bekezdés
Amennyiben a természetbeni megosztás nem célravezető, úgy a bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy valamely tulajdonostárs megfelelő ellenérték fejében magához tudja-e váltani a másik tulajdonostárs tulajdonrészét. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit[6].
„A tulajdonostárs tulajdoni hányadának a megváltását kell előnyben részesíteni, ha a fél a megváltási ár megfizetéséhez szükséges teljesítő-képességgel rendelkezik, és a vita tárgyát képező ingatlan túlnyomórészt ő és családja használja, továbbá, ha a tulajdonostársak között a viszony elmérgesedett”[7].
A teljesítőképesség az igényérvényesítés anyagi jogi feltétele[8]. A teljesítőképesség igazolását ezért az ügy körülményeitől függően rugalmasan kell kezelni, az bármilyen módon történhet, ami megfelelően valószínűsíti, hogy a fél a fizetési kötelezettségének eleget tud tenni. A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja szerint a teljesítőképesség igazolására leggyakrabban az ügyvédi vagy bírói letétet, a fél bankszámlakivonata, ritkább esetekben munkáltatói igazolás, vagy a hozzátartozóknak a megváltási ár kifizetéséhez ígért anyagi támogatásról szóló nyilatkozata szolgál[9]. A teljesítőképességet nem kell igazolni abban az esetben, ha a bíróság a megváltási ár részletekben való megfizetését rendeli el, és a fizetendő összeg nem nagy[10].
A bíróság ítéletében mindig az ingatlan ítélethozatalkori forgalmi értéke alapján állapítja meg az ellenérték összegét. Ennek a kérdésnek az eldöntéséhez legtöbbször igazságügyi szakértőt kell kirendelni. A szakértői vélemények gyakran tartalmazzák, hogy a vélemény meddig „hatályos”, de arra is van példa, hogy a szakértők az ítélethozatalkor várható értéket becsülik meg[11]. Nincs szükség szakértőre, ha a felek valamelyike által előadott forgalmi értéket a másik fél nem vitatja.
„A közös tulajdon megszüntetése iránti perben a bíróság ítélete pótolja a jogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásban való átvezetéséhez szükséges bejegyzési engedélyt. Elegendő, ha a bíróság az ítéletében úgy rendelkezik, hogy a megváltási ár kifizetésének az igazolásától teszi függővé a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését”[12].
A közös tulajdon megszüntetése iránti perek leggyakrabban a magához váltás megszüntetési forma alkalmazásával zárulnak.
„Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető.” Ptk. 5:84.§ (5)
A társasháztulajdonná való átalakítás, mint harmadik közös tulajdon megszüntetési mód különbözik a természetbeni megosztástól, hiszen osztatlan közös tulajdon csak részlegesen szűnik meg: az ingatlan egyes részei – elsősorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, míg az épület többi része (a telekkel együtt) osztatlan közös tulajdon marad. Éppen ezért a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása nem is tartozik a közös tulajdon megszüntetésének szűkebb értelemben vett módjai közé[13].
Társasház alakításához alapvetően nincs szükség bírósági határozatra, csak amennyiben a tulajdonostársak között nincs egyetértés a közös tulajdon megszüntetésének ezen módjának alkalmazásában. Társasházat az ingatan valamennyi tulajdonostársa alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet, tehát alapító okiratot minden tulajdonostársnak alá kell írni, azonban a bíróság ítéletével pótolhatja valamely tulajdonostárs hiányzó jognyilatkozatát.
„A társasházzá alakítást igénylő félnek csatolnia kell keresetéhez az alapító okirat tervezetét és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alaprajzot”[14], és a szükséges hatósági engedélyeket (építési engedély, használatbavételi engedély). A bíróság csak akkor hozhat létre társasházat, ha annak műszaki és jogi feltételei egyaránt fennállnak.
A társasházzá alakítás műszaki feltételeit a Ptk. 5:85.§ (1) bekezdése határozza meg a következőképpen: legyen legalább két önálló, műszakilag megosztott lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonában, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
A bíróság általi társasházzá alakítás jogi feltétele az alapító okirat tervezetének, mellékleteinek és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas vázrajznak a bírósághoz történő benyújtása. Az alapító okirat tervezetének tartalmaznia kell többek között a társasház elnevezését, az ingatlan tulajdonostársait, a közös és külön tulajdon felsorolását, valamint az ingatlan-nyilvántartás által megkívánt egyéb adatot és jogi tényt[15]. A vázrajzot egy arra feljogosított földmérővel kell elkészíttetni. Mindezt a bírósághoz kell benyújtani a keresetlevéllel együtt.
Amennyiben a bíróság úgy látja, hogy a társasház alapításának feltételei fennállnak, abban az esetben ítéletébe foglalja az alapító okiratot, valamint a külön törvényben meghatározott keretek között a felek által lényegesnek minősített kérdések rendezését is, és hivatalból gondoskodik a társasház-alapítást tartalmazó dokumentációnak az ingatlan-nyilvántartást vezető hatósághoz történő megküldéséről a társasház alapítás bejegyzése végett.
Nincs helye a társasházzá alakításnak abban az esetben, ha hiányzik a felek együttműködésének hiánya, és a bíróság azt állapítja meg, hogy a felek közötti konfliktus az új tulajdonjogi keretek között sem oldható meg véglegesen[16].
A közös tulajdon társasházzá alakításának számos előnye van:
az önálló albetétként nyilvántartásba vételre kerülő lakások, ingatlanok (különösen az elővásárlási jog, illetve az előbérleti jog megszűnése miatt) forgalomképesebbek, és könnyebben megterhelhetők;
az önálló albetétek könnyebben bérbe adhatók, hasznosíthatók;
a tulajdonostársak a társasház esetében már nem csak a kizárólagos használói a lakásuknak, ingatlanuknak, hanem egyedüli tulajdonosai, ami nagyobb jogbiztonsággal jár. Emellett a társasházakra vonatkozó jogszabályok részletesebbek (közgyűlés, határozathozatal), mint a közös tulajdon szabályai, és az esetlegesen felmerülő viták rendezésére megfelelőbb, hatékonyabb lehetőségeket nyújt.
a társasházak szigetelési-, korszerűsítési-, felújítási munkákhoz, illetve a környezettudatos életvitellel kapcsolatos beruházásokhoz, valamint az energiahatékonysági felújításokhoz kapcsolódó pályázatokon vehetnek részt, és ilyen célra nyújtott jelentős összegű támogatásokhoz juthatnak;
az állami támogatások mellett lehetőség van kifejezetten társasházaknak nyújtott megtakarítások, és ahhoz kapcsolódó állami- és önkormányzati kedvezmények és juttatások igénybevételére;
a jelenleg is közös használatban álló ingatlanrészekhez kapcsolódó fenntartási- és egyéb költségek (amelyek most is terhelnek minden tulajdontársat) teljesítéséhez, illetve a fenti támogatások kezeléséhez a pénzintézetek a társasházaknak kedvezményes számlavezetést biztosítanak;
a társasház lakói által fizetett közös költség, valamint a felújításra teljesített befizetések nem adókötelesek, melyre tekintettel a társasház lakóinak ezen befizetéseik alapján nem kell adót fizetniük, így a saját épületükre, ingatlanukra magasabb összeget tudnak fordítani;
az egyes tulajdontársak kizárólagos használatában álló, és a társasház alapítását követően külön-külön albetétként nyilvántartásba vételre kerülő ingatlanok értékesíthetősége, forgalomképessége, és ebből eredően azok értéke jelentősen emelkedik.
Árverési értékesítés
„Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.”
Amennyiben a fent említett három megszüntetési mód egyikét sem találja a bíróság alkalmazhatónak, sor kerülhet az ingatlan árverés útján történő értékesítésére. Az árverési értékesítés feltételeit a bíróság határozza meg, így a bíróság dönt a legkisebb árverési vételárról is. Az árverésből befolyt vételárat a bíróság a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányában osztja fel.
[1] 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény
[2] PKv 2017.1
[3] 2399/2011. számú polgári elvi határozat
[4] PKv 2017.1.
[5] A telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet 3.§
[6] Ptk. 5:84.§ (1) bekezdés
[7] BH 2013.8.214
[8] PKv 2017.1.
[9] A közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos bírói gyakorlat vizsgálatára felállított joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye, In: 2014.El.II.JGY.1/2. szám, 10.o. (https://kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/jgy_kozos_tulajdon_osszefoglalo_orosza.pdf)
[10] PKv. 2017.1.
[11] 2014.El.II.JGY.1/2. szám, 10.o. (https://kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/jgy_kozos_tulajdon_osszefoglalo_orosza.pdf)
[12] PKv. 2017.1.
[13] BH 2011.2399
[14] Pkv 2017.1.
[15] A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 9.§
[16] PKv 2017.1.
Szavatossági felelősség ingó adásvételek esetén
Bevezetés Korábban az ingatlanok vásárlása esetében foglalkoztunk már a hibás teljesítés intézményével, valamint az ebből…

matches: bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság Kúria bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság bíróság


text:
A C-402/09. sz. ügyben hozott ítélet | hírek | Jogi Fórum
A C-402/09. sz. ügyben hozott ítélet
2011.04.11. Jogi Fórum/ Európai Bíróság
Tatu kontra Statul român prin Ministerul Finanţelor şi Economiei és társai - Ellentétes az uniós joggal a román szabályozással bevezetett és a gépjárműveket az e tagállamban való első nyilvántartásba vételkor terhelő környezetszennyezési adó.
Ellentétes az uniós joggal a román szabályozással bevezetett és a gépjárműveket az e tagállamban való első nyilvántartásba vételkor terhelő környezetszennyezési adó. Ez a szabályozás ugyanis visszatarthat a más tagállamokban vásárolt használt járművek behozatalától és romániai forgalomba helyezésétől.
Az előzetes döntéshozatali eljárás lehetővé teszi a tagállami bíróságok számára, hogy az előttük folyamatban lévő jogvita keretében az uniós jog értelmezésére vagy valamely uniós jogi aktus
érvényességére vonatkozó kérdést terjesszenek a Bíróság elé.
A román szabályozás 2008. július 1-jétől a valamely gépjármű Romániában történő első nyilvántartásba vételének alkalmával megfizetendő környezetszennyezési adót vezetett be. Ez a szabályozás nem tesz különbséget az e tagállamban gyártott és a külföldön előállított gépjárművek között. Ugyanígy nem különbözteti meg az új és a használt járműveket sem. A román állampolgársággal rendelkező és Romániában lakó I. Tatu 2008 júliusában használt gépjárművet vásárolt Németországban 6 600 euró vételárért. A jármű hengerkapacitása 2155 cm3 volt és megfelelt az Euro 2 károsanyag-kibocsátási normának. Az 1997-ben gyártott járművet Németországban ugyanazon évben vették nyilvántartásba.
Ahhoz, hogy I. Tatu az említett járművet Romániában nyilvántartásba vetethesse, környezetszennyezési adó címén 7 595 lej (közel 2 200 euró) összeget kellett megfizetnie. Mivel úgy vélte, hogy az adó ellentétes az uniós joggal, a kifizetett összeg visszatérítését kérte. Azzal érvel ugyanis, hogy az adó amiatt összeegyeztethetetlen az uniós joggal, hogy azt a valamely másik tagállamból behozott és Romániában első alkalommal nyilvántartásba vett valamennyi használt jármű után meg kell fizetni, holott a Romániában már nyilvántartásba vett hasonló járművek után nem kell ezt az adót megfizetni használt járművekként történő újbóli értékesítésükkor.
A Tribunalul Sibiu (nagyszebeni bíróság, Románia) – amelyhez a jogvitával fordultak – e szabályozásnak az uniós joggal való összeegyeztethetőségéről kérdezi a Bíróságot. A Bíróság a mai napon hozott ítéletében emlékeztet arra, hogy az uniós jog tiltja, hogy az egyest agállamok más tagállamok termékeire a hasonló jellegű hazai termékekre kivetett adónál magasabb belső adót vessenek ki. E tilalom célja, hogy biztosítsa a belső adók teljes semlegességét a már a belföldi piacon található és a behozott termékek közötti verseny tekintetében.
A Bíróság ezután megjegyzi, hogy a román szabályozással bevezetett adórendszer nem alkalmaz megkülönböztetést sem a gépjárművek között azok származása, sem pedig e járművek tulajdonosai között azok állampolgársága szerint. Az adót ugyanis az említett jármű tulajdonosának állampolgárságától, a jármű gyártási helye szerinti tagállamtól, valamint attól függetlenül meg kell fizetni, hogy a belföldi piacon vásárolt vagy behozott járműről van-e szó.
Azonban, még ha nem is teljesülnek az ilyen közvetlen hátrányos megkülönböztetés feltételei, a belső adó hatásánál fogva közvetett hátrányos megkülönböztetéshez vezethet. Annak meghatározása érdekében, hogy ez az adó közvetett hátrányos megkülönböztetést hoz-e létre a behozott használt járművek és a belföldön már jelen lévő hasonló használt járművek között, a Bíróság először azt vizsgálja meg, hogy ez az adó semleges-e a behozott használt járművek és a korábban a nemzeti piacon nyilvántartásba vett és az említett nyilvántartásba vételkor a szóban forgó adóval terhelt hasonló használt járművek közötti verseny tekintetében. A Bíróság másodszor ezen adónak a behozott használt járművek és a belföldön az adó hatálybalépése – azaz 2008. július 1-je – előtt nyilvántartásba vett hasonló használt járművek tekintetében fennálló semlegességét vizsgálja.
Az adó semlegességének első vonatkozását illetően a Bíróság emlékeztet arra, hogy az uniós jog megsértésének minősül, ha a behozott használt járművet terhelő adó összege meghaladja a belföldön már nyilvántartásba vett hasonló használt járművek értékébe beépült maradványadó összegét. A Bíróság e tekintetben megállapítja, hogy a román szabályozás megfelel az uniós jognak, mivel a nyilvántartásba vételi adó kiszámítása során figyelembe veszi a gépjármű értékcsökkenését, ily módon pedig biztosítja, hogy ez az adó ne haladja meg a belföldön korábban nyilvántartásba vett és e nyilvántartásba vétel alkalmával ezzel az adóval terhelt hasonló használt járművek értékébe beépített maradványadó összegét. Ezzel szemben az adó semlegességének második vonatkozását illetően a Bíróság megállapítja, hogy a román szabályozás hatásaként a jelentős életkorú és használtsági fokú behozott használt járműveket – az adó összegének az értékcsökkenés figyelembe vétele érdekében történő jelentős mérséklése ellenére – akár forgalmi értékük 30%-át is megközelítő adó terheli, míg a használt járművek belföldi piacán értékesítésre kínált hasonló járműveket semmilyen ehhez hasonló adóteher nem sújtja. E feltételek mellett ez a szabályozás visszatarthat a más tagállamokban vásárolt használt járművek Romániába való behozatalától és ottani forgalomba helyezésétől.
Márpedig jóllehet az uniós jognak nem célja annak megakadályozása, hogy valamely tagállam új adókat vezessen be, e jog azonban kötelezi az egyes tagállamokat, hogy a gépjárműveket terhelő adókat oly módon válasszák meg és alakítsák ki, hogy azok ne járjanak azzal a hatással, hogy előnyben részesítik a belföldi használt járművek értékesítését, ily módon pedig visszatartsanak a hasonló használt járművek behozatalától.
A Bíróság következésképpen kimondja, hogy az uniós joggal ellentétes, ha valamely tagállam a gépjárművek e tagállamban való első nyilvántartásba vételekor a gépjárműveket terhelő környezetszennyezési adót vezet be, amennyiben ezt az adóügyi intézkedést oly módon alakítja ki, hogy az visszatart a más tagállamokban vásárolt használt járműveknek e tagállamban való forgalomba helyezésétől, anélkül azonban, hogy visszatartana a belföldi piacon jelen lévő, ugyanolyan életkorú és használtsági fokú használt járművek megvásárlásától.

matches: Bíróság Bíróság Bíróság Bíróság Bíróság Bíróság Bíróság Bíróság Bíróság Bíróság