Vorlage - 7493/03 - Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift "Am Sender-Ost", GE 10 Stadtgebiet zwischen Geiteldestraße, Emma-Kraume-Straße und Steinbergstraße (Geltungsbereich A), Ausgleichsfläche in der Gemarkung Timmerlah, nordöstlich der Quelle Teufelsspring, Flur 5, Flurstücke 152/4, 153/5 und ein Teilstück des Flurstückes 235 (Geltungsbereich B) Behandlung der Anregungen, Satzungsbeschluss
Vorlage - 7493/03
Betreff: Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift "Am Sender-Ost", GE 10
Stadtgebiet zwischen Geiteldestraße, Emma-Kraume-Straße und Steinbergstraße (Geltungsbereich A), Ausgleichsfläche in der Gemarkung Timmerlah, nordöstlich der Quelle Teufelsspring, Flur 5, Flurstücke 152/4, 153/5 und ein Teilstück des Flurstückes 235 (Geltungsbereich B)
Behandlung der Anregungen, Satzungsbeschluss
Planungs- und Umweltausschuss ungeändert beschlossen (7493/03)
Rat ungeändert beschlossen (7493/03)
18.02.2003 Verwaltungsausschuss
7493/03
17. Jan. 03
61.12-B 12
5. Febr. 03
18. Febr. 03
25. Febr. 03
Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift "Am Sender-Ost", GE 10
"1.Die während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes vorgebrachten Anregungen werden nicht berücksichtigt.
2.Der Anregung des Investors, die überbaubare Fläche im Wohngebiet WA 4 geringfügig zurückzunehmen, soll gefolgt werden.
3.Der geänderte Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift "Am Sender-Ost", GE 10 wird in der während der Sitzung ausgehängten Fassung als Satzung beschlossen.
4.Die zugehörige Begründung wird beschlossen."
Der Bebauungsplan „Am Sender-Ost“; GE 10 hat in der Zeit vom 16. Dezember 2002 bis zum 16. Januar 2003 öffentlich ausgelegen. Hierbei wurden Anregungen vorgebracht, die in der Anlage 8 einzeln aufgeführt und mit einer Stellungnahme und mit einem Vorschlag der Verwaltung versehen sind. Die Verwaltung empfiehlt, den Anregungen nicht zu folgen.
Auf Anregung des Bauträgers wurden die Zeichnerischen Festsetzungen für den Geltungsbereich A gegenüber der Fassung der öffentlichen Auslegung ( Anlage 3.1) geändert. Die überbaubare Fläche im WA 4-Gebiet wurde im Einmündungsbereich der Straße Am Sender in das neue Baugebiet geringfügig zurückgenommen. Speziell für das Flurstück Nr. 59/25 (Emma-Kraume-Straße Nr. 1) wurde in Abstimmung mit dem Eigentümer die überbaubare Fläche im Abstand von 3,00 m zur geplanten nördlichen Grundstücksgrenze festgesetzt. Die Änderung ist in den Anlagen 3 und 3.1 kenntlich gemacht.
Mit der Änderung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Bürger oder Träger öffentlicher Belange sind von der Änderung nicht betroffen, sodass die Verwaltung empfiehlt, den Bebauungsplan mit der vorgenommenen Änderung als Satzung zu beschließen.
Mit dem Bauträger konnte bezüglich der notwendigen städtebaulichen Verträge Einigkeit erzielt werden, sodass mit der für den Satzungsbeschluss notwendigen Vertragsunterzeichnung noch vor dem 25. Februar 2003 gerechnet werden kann.
Anlage 1: Übersichtskarte (Geltungsbereiche A und B)
Anlage 2: Nutzungsbeispiel (Geltungsbereich A)
Anlage 3: Zeichnerische Festsetzungen (Geltungsbereich A)
Anlage 3.1: Zeichnerische Festsetzungen (Geltungsbereich A) – Fassung der öffentlichen Auslegung
Anlage 4: Zeichnerische Festsetzungen (Geltungsbereich B)
Anlage 5: Textliche Festsetzungen und Hinweise
Anlage 6: Begründung zum Bebauungsplan
Anlage 7: Niederschrift der Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
Anlage 8: Behandlung der Anregungen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 16. Dezember 2002 bis 16. Januar 2003
Stand: 17.Januar 2003
Bebauungsplan mit Gestaltungsvorschrift
Am Sender - Ost GE 10
Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 Baugesetzbuch (BauGB) in der Neufassung vom 27. August 1997 (BGBI. I S. 2141, BGBI I 1998 S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBI. I S. 2850) und der §§ 56, 97 und 98 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der Neufassung vom 13. Juli 1995 (Nds. GVBI. S.199), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes zur Änderung des Baurechts vom 11. Dezember 2002 (Nds. GVBI. S. 796) in Verbindung mit § 40 Nds. Gemeindeverordnung (NGO) in der Neufassung vom 22. August 1996 (Nds. GVBI S. 382), zuletzt geändert durch Artikel 14 des Gesetzes vom 20. November 2001 (Nds. GVBl S. 701, 703) hat der Rat der Stadt Braunschweig diesen Bebauungsplan bestehend aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen sowie der Gestaltungsvorschrift am ............. als Satzung beschlossen.
gemäß § 1a und § 9 BauGB
IArt der baulichen Nutzung
1.In den Baugebieten WA 1 bis WA 5 sind die im Folgenden genannten Ausnahmen im Sinne von § 4 Abs. 3 BauNVO gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes:
-sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe
IIMaß der baulichen Nutzung
In den Baugebieten WA 1 , WA 2, WA 3 und WA 5 dürfen abweichend vom § 19 Abs. 4 BauNVO die zulässigen Grund-flächen durch die Grundflächen der im folgenden genannten baulichen Anlagen (Nr. 1-3) nur bis zu 25 von Hundert überschritten werden.
Im Baugebiet WA 4 können die zulässigen Grundflächen durch die Grundflächen der im folgenden genannten baulichen Anlagen (Nr. 1-3), gem. § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu 50 von Hundert überschritten werden, wenn ein Ausgleich durch eine Bepflanzung gem. Textlicher Festsetzung Nr. VI Punkt 2.2 erfolgt.
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO
Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird
IIIHöhe baulicher Anlagen
1.Bezugspunkt für die Festsetzungen der Höhe baulicher Anlagen ist die endgültige Höhenlage der nächstgelegenen öffentlichen oder privaten Verkehrsfläche an der Stelle des Baugrundstückes, die von der Straßenachse aus gesehen der Mitte der straßenseitigen Gebäudeseite gegenüberliegt.
Steigt oder fällt das Gelände vom Bezugspunkt zur Mitte der straßenseitigen Gebäudeseite, so ist die Höhe des Bezugspunktes um das Maß der natürlichen Steigung oder des Gefälles zu verändern.
2.In den Baugebieten WA 1 bis WA 4 darf die Oberkante des fertigen Fußbodens des ersten Vollgeschosses (OKFF EG) nicht mehr als 0,60 m über dem Bezugspunkt liegen.
3.In den Baugebieten WA 1 bis WA 4 darf die Traufe der Hauptgebäude nicht mehr als 4,50 m über dem Bezugspunkt liegen.
Traufe im Sinne dieser Festsetzungen ist die Schnittlinie der Außenflächen von Außenwand und Dachhaut.
4.In den Baugebieten WA 1 bis WA 5 darf der First von Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO und Garagen nicht mehr als 3,00 m über dem Bezugspunkt liegen.
First im Sinne dieser Festsetzungen ist die obere Begrenzungskante des Daches.
IVNebenanlagen und Garagen
1.In den Baugebieten WA 1 bis WA 5 sind Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Offene Garagen sind von dieser Festsetzung ausgenommen.
In Angrenzung an die mit gekennzeichneten öffentlichen Grünflächen sowie an öffentliche Fuß- und Radwege sind Garagen parallel zur Straßenbegrenzung auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Zu Fuß- und Radwegen und zu öffentlichen Grünflächen ist ein Mindestabstand von
1 m als Pflanzstreifen einzuhalten.
2.In den Baugebieten WA 1 bis WA 5 sind Gerätehäuser und Kleingewächshäuser nur bis zu einer Grundfläche von insgesamt 15 m² je Baugrundstück zulässig.
3.Bauliche Anlagen für die Kleintierhaltung sind in den Baugebieten WA 2 bis WA 4 nicht zulässig.
4.In den von der Bebauung freizuhaltenden Flächen sind Garagen, offene Garagen, Gerätehäuser u. Kleingewächshäuser nicht zulässig.
VRegenrückhaltebecken
Auf der mit gekennzeichneten öffentlichen Grünfläche ist ein Regenrückhaltebecken mit einem Fassungsvermögen von ca. 700 m³ anzulegen.
VIGrünordnung
1.Öffentliche Flächen
1.1Innerhalb der Planstraßen A und B und an öffentlichen Wegen sind insgesamt mindestens 30 hochstämmige Laubbäume als Wildbirne (Pyrus calleryana 'Chanticleer') oder Eberesche (Sorbus aucuparia) zu pflanzen. Pro Baum ist eine offene Vegetationsfläche von mindestens 2 m Breite und i.d.R. mindestens 9 m² Fläche vorzusehen. Die Flächen sind flächendeckend mit bodendeckenden Gehölzen oder Stauden zu begrünen.
1.2Anpflanzungen im öffentlichen Straßen-raum sind spätestens 1 Jahr nach Fertigstellung der Verkehrsflächen durchzuführen und abzuschließen.
1.3Die mit gekennzeichnete öffent-liche Grünfläche ist auf mindestens 20% der Fläche mit flächenhaften Gehölzpflanzungen aus standortheimischen Arten zu begrünen. Dabei sind 10% Heister, ansonsten strauchartige Gehölze zu verwenden. Die verbleibende Grünfläche ist mit einer artenreichen, dem Standort angepassten Kräuter/Gräsermischung einzusäen und mit mindestens 18 hochstämmigen Obstbäumen zu bepflanzen.
In dem im Plan gekennzeichneten Bereich sind Spielflächen in einer Mindestgröße von 1000 m² für Kinder zu integrieren. Im Umfeld der Spielflächen ist Rasen einzusäen. Es sind mindestens 15 hochstämmige Wildobstbäume und 5 standortheimische Laubbäume zu pflanzen.
In den mit 1 gekennzeichneten öffentlichen Grünflächen sind nur Wegeflächen in wassergebundener Decke zulässig.
1.4Auf den mit 2 gekennzeichneten öffentlichen Grünflächen sind Wege anzulegen.
1.5Auf der mit gekennzeichneten öffentlichen Grünfläche ist das Regenwasserrückhaltebecken als Mulde mit wechselnden Böschungsneigungen (Neigungsverhältnis 1:2 bis 1:4) herzustellen. Die Randbereiche des Beckens sind gruppenweise mit Gehölzen, wie z.B. Baumweiden, im Wechsel mit Wiesenbereichen zu begrünen. Zufahrten zu den Ein- und Auslaufbauwerken sind mit Schotterrasen zu befestigen.
1.6Für die in der Planzeichnung dargestellten Anpflanzungsfestsetzungen sind Stieleichen (Quercus robur) als Hochstamm zu pflanzen. Die Baumscheiben sind als offene Vegetationsflächen von je mindestens 2 m Breite und in der Regel mindestens 9 m² Fläche anzulegen und mit bodendeckenden Gehölzen oder Stauden zu begrünen.
1.7Für die zu pflanzenden Gehölze gelten folgende Mindestpflanzqualitäten:
- Laubbäume 18 – 20 cm Stammumfang in 1 m Höhe;
- Obstbäume 10 - 12 cm Stammumfang in 1 m Höhe;
- Sträucher 80 - 120 cm Höhe, bei flächenhafter Pflanzung 1 Gehölz pro 2 m²;
- Heister 120 - 150 cm Höhe.
Die Anpflanzungen sind fachgerecht auszuführen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen.
Die öffentlichen Grünflächen sind spätestens 2 Jahre nach Beginn der Erschließungsarbeiten herzurichten und binnen 2 Jahren fertig zu stellen.
Für alle öffentlichen Pflanz- und Rasen-flächen ist im Anschluss an die Fertig-stellungspflege eine zweijährige Entwick-lungspflege durchzuführen.
1.8 Parkplatzflächen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit mindestens 15% Rasenfugenanteil anzulegen.
1.9Die Obstbäume an der Steinbergstraße sind dauerhaft zu erhalten und durch geeignete Schutzmaßnahmen während der Bauphase vor Beeinträchtigungen zu schützen. Abgänge sind durch Neupflanzungen der gleichen Art zu ersetzen.
2.Private Flächen
2.1Auf jedem Privatgrundstück mit einer Größe von mindestens 500 m² ist je angefangene 500 m² mindestens ein standortheimischer Laubbaum 2. Ordnung als Hochstamm oder ein hochstämmiger Obstbaum zu pflanzen. Vorhandene Bäume auf einem Grundstück, die den Anforderungen dieser Festsetzung entsprechen, sind anrechenbar.
Von dieser Festsetzung ausgenommen sind das Baugebiet WA 5 sowie der unverändert verbleibende Teil des Grundstücksbestandes des Baugebietes WA 1.
2.2Im Baugebiet WA 4 ist bei einer Überschreitung der zulässigen Grund-flächen durch Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO über das Überschreitungsmaß von 25% hinaus je angefangene 50 m² Versiegelung ein Laubbaum II. Ordnung auf dem Grundstück zu pflanzen.
Ausnahmsweise können diese Bäume auch auf einer von der Stadt zu benennenden öffentlichen Fläche gepflanzt werden.
2.3Im Baugebiet WA1 ist für Hauptgebäude oder Teile davon, die in einem Abstand von mehr als 37 m von der Straßenbegrenzungslinie der Straße Am Sender liegen, sowie für alle bebauten und/oder versiegelten Flächen mit einem Abstand von mehr als 55 m von der Straßenbegrenzungslinie der Straße Am Sender je angefangenen 25 m² überbaute und/oder neu versiegelte Flächen ein standortheimischer Laubbaum 2. Ordnung oder ein Obstbaum als Hochstamm zu pflanzen. Ausnahmsweise können diese Bäume auch auf einer von der Stadt zu benennenden öffentlichen Fläche gepflanzt werden.
2.4Für die zu pflanzenden Gehölze gelten folgende Mindestpflanzqualitäten:
- Laubbäume 16 - 18 cm Stammumfang in 1 m Höhe;
- Obstbäume 10 – 12 cm Stammumfang in 1 m Höhe.
Die Anpflanzungen sind fachgerecht auszuführen, dauerhaft zu unterhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen.
Die Anpflanzungen auf Privatgrund-stücken sind spätestens ein Jahr nach Bezugsfertigkeit der Hauptgebäude durch-zuführen.
2.5Die zum Erhalt festgesetzten Gehölze sind dauerhaft zu erhalten und durch geeignete Schutzmaßnahmen während der Bauphase vor Beeinträchtigungen zu schützen. Abgänge sind durch Neupflanzungen der gleichen Art zu ersetzen.
VIIMaßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
Die im Geltungsbereich B gelegene
ca. 11.000 m² große Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ist durch folgende Maßnahmen zu entwickeln:
Auf einem Flächenanteil von 9.000 m² ist extensives Grünland zu entwickeln.
Eine extensive Bewirtschaftung als Weide oder Mähwiese ist zulässig.
Auf einem Flächenanteil von ca. 1.000 m² ist parallel zum Fuhsekanal das Gelände bis auf Höhe des Mittelwasserstandes abzutragen.
Auf einer Fläche von 500 m² ist darüber hinaus innerhalb dieser Abgrabungsfläche eine Vertiefung zu schaffen, die einen Dauerwasserstand garantiert aber keine direkte Verbindung zum Fuhsekanal hat.
Der bei den Maßnahmen anfallende Bodenaushub ist abzufahren und ordnungsgemäß zu entsorgen.
Am Fuhsekanal sind 10 Kopfweiden mit einem Stammumfang von 16-18 cm, gemessen in 1 m Höhe, zu pflanzen.
Entlang der Nordgrenze des Plangeltungsbereiches B ist auf 1.000 m² eine 5-reihige Feldhecke aus standortheimischen Gehölzen im Raster 1 x 1 m zu pflanzen. Die Gehölze sind dauerhaft zu unterhalten, Abgänge gleichwertig nachzupflanzen
2.Die Maßnahmen müssen spätestens drei Jahre nach Beginn der Erschließungsarbeiten fertiggestellt sein. Sie sind mit einer zweijährigen Entwicklungspflege im Anschluss an die Fertigstellungspflege fachgerecht durchzuführen. Die Flächen sind dauerhaft im Sinne der Festsetzungen zu erhalten.
Die im Geltungsbereich B festgesetzten Flächen mit den auf diesen Flächen festgesetzten Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft werden dem Neubaugebiet zwischen der Straße Am Sender und der Steinbergstraße im Sinne von § 9 Abs. 1a und § 135 a BauGB wie folgt zugeordnet.
- Allgemeine Wohngebiete WA2, W3, WA4 63,63%
- öffentliche Verkehrsflächen 36,37%
Im Gebiet WA1 werden die Maßnahmen gemäß textlicher Festsetzung VI 2.3 im Sinne von §9 Abs. 1a und §135a BauGB zugeordnet.
VIIISonstige Festsetzungen
1.Regelung zu Grundstückszu- und -ausfahrten sowie zu Grundstückszu- und -ausgängen:
1.1Grundstückszu- und -ausgänge sowie Grundstückszu- und -ausfahrten sind angrenzend an öffentliche Grünflächen nicht zulässig.
1.2Angrenzend an öffentliche Verkehrs-flächen mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg sind Grundstückszu- und ausfahrten unzulässig. Grundstückszu- und -ausgänge sind zulässig.
1.3An der Geiteldestraße (K 63) und an der Steinbergstraße sind Grundstückszu- und -ausfahrten unzulässig.
2.Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
1 Leitungsrechte zugunsten der Träger
der Ver- und Entsorgung.
B Gestaltung
gemäß §§ 56, 97, 98 NBauO in Verbindung mit § 9 Abs. 4 BauGB
IGeltungsbereich
Die Gestaltungsvorschriften gelten für den zwischen der Straße „Am Sender“ und der Steinbergstraße gelegenen Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Der Geltungsbereich umfasst die Baugebiete WA 2 , WA 3 und WA 4.
IIDächer
1.Dachformen
Für die Hauptgebäude sind nur Dächer mit geneigten Dachflächen zulässig.
Die Dachneigung der Hauptgebäude darf 25 Grad nicht unterschreiten und 45 Grad nicht überschreiten.
2.Richtung der Dächer / Hauptfirstrichtung
Ausnahmsweise kann für Dächer über Gebäudeteilen, die dem Hauptbaukörper untergeordnet sind, eine Richtung recht-winklig zu der im Bebauungsplan festgesetzten Hauptfirstrichtung zugelassen werden.
3.Dachgauben
Dachgauben für Hauptgebäude sind nur wie folgt zulässig:
1.Der Abstand der Dachgauben vom Ortgang muss mindestens 1,50 m betragen.
2.Der Abstand der Dachgauben untereinander muss mindestens 0,80 m betragen.
3.Die Summe aller Gauben ist bis zu einer Breite von max. ½ der betroffenen Dachfläche zulässig.
4.Material und Farbe
Für die geneigten Flächen der Dächer sind nur nicht glänzende und nicht glasierte Dachsteine oder –ziegel in roten bis rotbraunen Farbtönen zulässig.
Für untergeordnete Bauteile sind Verkleidungen mit Schiefer, Zinkblech oder Holz zulässig.
Ausgenommen sind Dachflächen, die als Solar- oder Fotovoltaikanlagen ausgebildet werden und Dachflächen von Gründächern, Wintergärten und Kleingewächshäusern.
Flache Garagendächer sind mindestens extensiv zu begrünen.
IIIAußenwände
Für die geschlossenen Außenwände der Hauptgebäude, die von öffentlichen Verkehrs- und/oder Grünflächen aus sichtbar sind, sind als Materialien nur Putz in hellen Farbtönen sowie Holz, Beton, Kalksandstein und Ziegelmauerwerk zu verwenden.
Kombinationen der vorgenannten Materialien sind möglich, Fachwerk-fassaden sind jedoch unzulässig.
IVEinfriedungen
Die Höhe von Einfriedungen darf maximal 1,20 m über der fertigen Gelände-oberfläche betragen.
Einfriedungen, die an Straßenverkehrs-flächen, öffentliche Grünflächen sowie an öffentliche Fuß- und Radwege grenzen, sind nur in folgender Ausführung zulässig:
a)als freiwachsende oder geschnittene Hecke aus Laubgehölzen oder als freiwachsende oder geschnittene Hecke aus Laubgehölzen in Verbindung mit einem Maschen-drahtzaun. Der Maschendrahtzaun muss innerhalb der Hecke oder auf der von der Straße, öffentlichen Grünfläche oder vom Fuß- und Radweg abgewandten Seite der Hecke errichtet werden
b)als senkrechte Holzlattenzäune in natürlicher, brauner oder grüner Farbgebung mit einem Lattenabstand untereinander von mindestens 2/3 der Lattenbreite.
c) Zaunsockel sind nicht zulässig
VTransformatorenstation, Garagen und
Sicht-/Windschutzanlagen
Die festgesetzte Fläche für die Trans-formatorenstation ist mit Ausnahme der Revisionszugänge durch Rankgitter bis in eine Höhe von 1,80 m einzugrünen.
Die verbleibenden Freiflächen sind mit Rasen einzusäen.
Garagenwände, die außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet werden, müssen zur öffentlichen Fläche hin vollständig mit Schling- und/oder Kletterpflanzen begrünt werden.
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen gilt: Die äußeren vertikalen Bauteile von Carports (offene Garagen), die öffentlichen Flächen zugewandt sind, sind mit Kletter- und/oder Schlingpflanzen zu begrünen.
4.Bauliche Sicht- und Windschutzanlagen dürfen nur in dem Material und in der Farbe der von außen sichtbaren Flächen der Außenwände oder in Holz ausgeführt werden.
5.Bauliche Sicht- und Windschutzanlagen sind nur bis zu einer Höhe von 1,80 m und einer Gesamtlänge von 10 m je Baugrundstück zulässig.
6.Bauliche Sicht- und Windschutzanlagen müssen einen Mindestabstand von 1 m zu öffentlichen Flächen einhalten. Soweit sie weniger als 3 m Abstand zur öffentlichen Fläche einhalten, sind sie auf der der öffentlichen Fläche zugewandten Seite vollflächig zu begrünen.
VIOrdnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig handelt nach § 91 Abs. 3 NBauO, wer eine Baumaßnahme durchführt oder durchführen lässt, die nicht den Gestaltungsfestsetzungen entspricht.
CHinweise
Im gesamten Plangeltungsbereich ist mit Kampfmitteln zu rechnen. Vor Hoch- und Tiefbauarbeiten sind Oberflächenson-dierungen notwendig.
Die Baugrunduntersuchung vom 02.07.2002 ist zu beachten.
Zur Trockenhaltung unterkellerter Gebäude ist eine Drainage zur Aufnahme von Schichten- und Hangwasser vorzusehen. Für Gebäude ohne Keller ist eine kapillarbrechende Schicht unter der Bodenplatte vorzusehen.
3.Im Falle des Ersatzes der Überlandleitung entlang der Steinbergstraße durch eine Verkabelung müssen Bäume durch Schutzrohre unterfahren werden.
Stand: 17. Januar 2003
Am Sender – OstGE10
Begründung – einschließlich Umweltbericht
5.Umweltbericht
6.Zusammenstellung wesentlicher Daten
7.Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes
8.Bodenordnende und sonstige Maßnahmen, für die der Bebauungsplan die Grundlage bilden soll
9.Außer Kraft tretende Bebauungspläne
10.Nicht berücksichtige Anregungen Träger öffentlicher Belange
1.Rechtsgrundlagen Stand: 15. Januar 2003
in der Neufassung vom 27. August 1997 (BGBI. I S. 2141, BGBI. I 1998 S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBI. I S. 2850, 2852)
1.2Baunutzungsverordnung (BauNVO)
in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466, 479)
1.3Planzeichenverordnung (PlanzV)
in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBI. I 1991 S. 58)
1.4Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG)
in der Neufassung vom 25. März 2002 (BGBI. I S. 1193
1.5Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG))
in der Neufassung vom 5. September 2002 (BGBI. I S. 2350), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 18. Juni 2002 (BGBI. I S. 1914, 1921)
1.6Niedersächsisches Naturschutzgesetz (NNatSchG)
in der Fassung vom 11. April 1994 (Nds. GVBI. S. 155, 267), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 5. September 2002 (Nds. GVBI. S. 378, 386)
1.7Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
in der Neufassung vom 13. Juli 1995 (Nds. GVBI. S. 199), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes zur Änderung des Baurechts vom 11. Dezember 2002 (Nds. GVBI. S. 796)
1.8Niedersächsische Gemeindeordnung ( NGO)
in der Neufassung vom 22. August 1996 (Nds. GVBI. S. 382), zuletzt geändert durch Artikel 14 des Gesetzes vom 20. November 2001 (Nds. GVBI. S. 701, 703)
a)Flächennutzungsplan / Landschaftsrahmenplan
Der Flächennutzungsplan in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. April 1978, zuletzt geändert am 02. Oktober 2002, stellt für den Änderungsbereich „Flächen für die Landwirtschaft“ ein Landschaftsschutzgebiet und zwei Richtfunkstrecken dar.
Da mit dem Bebauungsplan eine Wohnbebauung ermöglicht werden soll und damit die Ziele dieses Bebauungsplanes nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden können, soll der Flächennutzungsplan in einem Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB geändert werden. Der Änderungsbereich stellt die 68. Änderung des Flächennutzungsplanes dar.
Im Landschaftsrahmenplan ist die Fläche des geplanten Neubaugebietes als potentielle Erweiterungsfläche des angrenzenden Landschaftsschutzgebietes ausgewiesen.
Für die Flächen westlich der Straße „Am Sender“ existiert ein rechtskräftiger Bebauungsplan „Am Sender“ GE 7. Das in den Geltungsbereich einbezogene Grundstück „Emma-Kraume-Straße 1“ – östlich der Straße „Am Sender“ liegt im rechtskräftigen B-Plan „Alfred-u.-Emma-Kraume-Straße“ GE 8.
Im Juni 2001 hat ein Investor für das Grundstück, Flst. Nr. 60, östlich der Straße „Am Sender“ die Aufstellung eines Bebauungsplanes und in dem Zusammenhang die Änderung des Flächennutzungsplanes beantragt. Auf der ca. 4,8 ha großen Fläche sollen ca. 50-55 Wohneinheiten in Form vorwiegend freistehender Einfamilienhäuser geplant werden.
Vor dem Hintergrund, dass der Investor die Baugrundstücke ohne Bauträgerbindung verkaufen will und die Nachfrage danach in Braunschweig nach wie vor sehr hoch ist, beschloss der Verwaltungsausschuss am 12. März 2002 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Am Sender – Ost“ GE 10.
Neben der geplanten Einfamilienhausbebauung auf dem Grundstück Flst. Nr. 60 soll mit dem Bebauungsplan den Eigentümern der vorhandenen Grundstücke zwischen der Geiteldestraße und der Straße „Am Sender“ die planungsrechtliche Möglichkeit gegeben werden, die verhältnismäßig großen Grundstücke durch eine zusätzliche Bebauung besser nutzen zu können.
4.1 Planungsgebiet und Rahmenbedingungen
Das Planungsgebiet liegt am nördlichen Ortsrand von Geitelde zwischen der Geiteldestraße und der Steinbergstraße. Die unmittelbar angrenzende Bebauung entlang der Emma-Kraume-Straße und der Straße „Am Sender“ ist geprägt durch eine eingeschossige, dörfliche Bauweise. Die vorhandenen Häuser haben überwiegend Satteldächer. Die Traufen verlaufen parallel zur Straße. Die vorhandene Bebauung an der Straße „Am Sender“ reicht weit nach Norden in den offenen Landschaftsraum hinein und bildet gemeinsam mit der Straße „Am Sender“ eine harte Kante zwischen Siedlung und Landschaft.
Das Planungsgebiet ist durch eine, für unsere Breiten starke Hanglage gekennzeichnet. Der Höhenunterschied zwischen der nordwestlichen und der südöstlichen Grundstücksecke beträgt bei einer Länge von ca. 300 m 16 m, das entspricht einer Steigung von ca. 5% i.M.
Im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses wurde in einem Entwicklungskonzept die geplante Bebauung im Zusammenhang mit der Gesamtentwicklung des Ortsteiles betrachtet und es wurden die Auswirkungen der geplanten Bebauung u.a. auf die Infrastruktur von Geitelde untersucht.
Im Ergebnis der Untersuchungen wurde festgestellt, dass aufgrund der eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten von Geitelde eine bauliche Entwicklung nur noch am nördlichen Ortsrand möglich ist und die geplante Bebauung damit nicht im Widerspruch zur übrigen Ortsentwicklung steht. Durch den relativ geringen Umfang der Planung entstehen gegenüber den bestehenden infrastrukturellen Gegebenheiten keine Problemfelder. Nutzungskonflikte zu den westlich und nördlich von Geitelde geplanten (bzw. bestehenden) Windenergieanlagen können ausgeschlossen werden.
Die zwischen den Straßen „Am Sender“ und der Steinbergstraße geplante Bebauung fügt sich aus stadtgestalterischer Hinsicht aber nur in das Orts- und Landschaftsbild ein, wenn im Sinne einer Ortsabrundung ein in Richtung Wald gestaffelter Ortsrand vorgesehen wird. Im Entwicklungskonzept wurde daher eine Planungsvariante erarbeitet, die in geringfügigem Umfang auch östlich der Steinbergstraße Bebauung vorsieht. Dieser Bereich soll derzeit aber noch nicht überplant werden, um die Planung „Am Sender“ nicht zu behindern.
4.2 Begründung der Festsetzungen zum Teil A – Städtebau
4.2.1Art der baulichen Nutzung
Zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele, den „Dorfcharakter“ Geiteldes beizubehalten und ein nachbarschaftlich verträgliches Wohngebiet zu entwickeln, wird als Art der baulichen Nutzung ausschließlich „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) festgesetzt. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe, Tankstellen, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sollen wegen des unzumutbaren Störungspotenzials nicht zulässig sein.
4.2.2 Maß der baulichen Nutzung
Mit dem Bebauungsplan soll zwischen den Straßen „Am Sender“ und der „Steinbergstraße“ der Bau von ca. 50 – 55 Wohneinheiten ermöglicht werden. Auf dem Baufeld westlich der Straße „Am Sender“ können ca. 5 – 6 Wohneinheiten zusätzlich geschaffen werden. Damit ist insgesamt der Neubau von ca. 60 Wohneinheiten möglich.
Sie sind in Form von freistehenden Einzelhäusern und Doppelhäusern vorgesehen.
Die Grundstücke zwischen den Straßen „Am Sender“ und der „Steinbergstraße sind überwiegend in Einzelgrößen von ca. 500 bis 600 m² geplant, einzelne Grundstücke sollen Flächen von über 1000 m² aufweisen.
Um sich der dörflich geprägten Bebauung anzupassen, soll im gesamten Planungsgebiet die geplante Bebauung mit maximal einem Vollgeschoss festgesetzt werden. Eine Ausnahme bildet das Baugebietes WA 5 – in dem die bisherige Festsetzung – 2 Vollgeschosse - beizubehalten ist. Die Höhe der baulichen Anlagen in den Baugebieten WA 1 bis WA 4 soll in Anpassung an die umgebende Bebauung mit einer maximalen Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt werden. Der Sockel soll eine Höhe von 0,60 m nicht übersteigen, um einem unproportioniertem Erscheinungsbild der Fassade vorzubeugen. Der Bezugspunkt für diese Festsetzungen verändert sich entsprechend dem Geländeverlauf.
Das Maß der baulichen Nutzung wird darüber hinaus durch eine Begrenzung der zulässigen Grund- und Geschossfläche festgesetzt.
Für das Baugebiet WA 1 soll die im noch bestehenden B-Plan GE 7 festgesetzte niedrige Grundflächenzahl 0,25 beibehalten werden, jedoch wird das Baufenster deutlicher nach Westen erweitert, so dass sich die Möglichkeit für zusätzliche Bebauung in Form von Hinterliegen ergibt.
Für die Baugebiete WA 2 und WA 3 soll die maximal zulässige Überschreitung der GRZ von 50%, abweichend von der BauNVO für Nebenanlagen auf 25% festgesetzt werden, um dem Ziel einer Versiegelungsminimierung gerecht zu werden.
Im Baufeld WA 5 soll die bisher bestehende Festsetzung – Grundflächenzahl 0,4, Geschossflächenzahl 0,8 - des B-Planes GE 7 festgesetzt werden.
4.2.3 Bauweise / Stellung der baulichen Anlagen
Im gesamten Planungsgebiet soll eine offene Bauweise festgesetzt werden.
Der nördliche Ortsrand soll im Sinne einer dorftypischen Ortsrandgestaltung durch 2 Baufelder (WA 3), die zur offenen Landschaft hin abgestaffelt angeordnet sind – gestaltet werden. Hier sollen in Verbindung mit öffentlichen Grünflächen nur Einzelhäuser mit einer parallel zu den Höhenlinien orientierten Hauptfirstrichtung festgesetzt werden, um einen harmonischen Übergang zwischen Siedlung und Landschaft gewährleisten zu können.
In den übrigen Baugebieten sind sowohl Einzel- als auch Doppelhäuser zulässig, um der angestrebten dörflichen Struktur möglichst zu entsprechen. Die Stellungen der baulichen Anlagen orientieren sich am Verlauf der Straßen und diese wiederum an den Höhenlinien.
4.2.4 Erschließung
Die geplante Bebauung soll über die Straßen „Am Sender“ und über die Steinbergstraße erschlossen werden. Zwei Ringstraßenerschließungen sollen die geplante Bebauung in annähernd zwei gleich große Bauabschnitte teilen, die untereinander nur durch Geh- und Radwege verbunden sind, so dass Durchgangsverkehr vermieden wird.
Die Ausrichtung der Ringstraßen berücksichtigt die vorhandene Hanglage und die Zielsetzung, einen landschaftlich verträglichen Ortsrand zu gestalten. Insbesondere der nördliche Ortsrand soll durch öffentliche Grünflächen bestimmt werden. Hier ist auch die Einrichtung eines Kinderspielplatzes geplant.
Die Planstraßen sollen als öffentliche Verkehrsflächen in Form verkehrsberuhigter Bereiche festgesetzt werden, so dass innerhalb des Baugebietes eine Mischverkehrsfläche (Fahrbahn ohne Gehwege mit gekennzeichneten Parkplätzen) vorzusehen ist. Die Straßen „Am Sender“ und Steinbergstraße werden im nördlichen Bereich über Geh- und Radwegeverbindungen an die Planstraßen angebunden.
Der Einmündungsbereich Geiteldestraße/Am Sender/Emma-Kraume-Straße soll durch einen Umbau, d.h. Schaffung zweier separater Einmündungen durch die Anlage einer Grüninsel und Verlängerung des Gehweges verkehrlich optimiert werden. Die Anforderungen des landwirtschaftlichen Verkehrs hinsichtlich der erforderlicher Radien werden berücksichtigt.
Die Straße „Am Sender“ soll bis zum Einmündungsbereich in das geplante Wohngebiet als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Sie soll mit einer Fahrbahnbreite von 5,50 m und einem zusätzlichen Gehweg ausgebaut werden. In diesem Bereich soll eine „Tempo 30“-Zone eingerichtet werden. Vom Einmündungsbereich des Neubaugebietes in Richtung Norden soll die Straße als öffentliche verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche festgesetzt werden.
Die Steinbergstraße – als bestehende „Tempo 30“-Zone – soll in vorhandener Breite einschließlich des Gehweges als öffentliche Verkehrsfläche bis an den Einmündungsbereich des Neubaugebietes verlängert werden. Nördlich der Einmündung in das Baugebiet soll die Steinbergstraße in dem vorhandenen Zustand als Feldmarksinteressentenweg bestehen bleiben. Der Charakter des Weges mit dem vorhandenen Straßengraben bleibt somit erhalten und schafft damit einen Übergang zum angrenzenden Landschaftsschutzgebiet. Zu- und Abfahrten zu den geplanten Grundstücken sind damit nicht möglich.
Die Erschließung der zusätzlichen Bebauung westlich der Straße „Am Sender“ soll aus städtebaulichen und wirtschaftlichen Gründen nicht von der Geiteldestraße aus erfolgen, sondern ausschließlich über die Straße „Am Sender“. Daher soll entlang der Geiteldestraße (K 63) ein Zu- und Abfahrtsverbot festgesetzt werden, um einerseits einen unverhältnismäßig hohen Erschließungsaufwand zu vermeiden und zum anderen die durch die vorhandene Gehölzreihe geprägte Ortseingangssituation nicht zu gefährden.
Der Verzicht auf eine Erschließung von der Geiteldestraße aus wird zusätzlich aus dem Sachverhalt untermauert, dass es sich hierbei um eine Kreisstraße außerhalb des geschlossenen Ortskerns handelt. Der Abstand zwischen Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie wurde daher auch mit 10 m festgesetzt.
Der ruhende Verkehr soll auf den Grundstücken selbst untergebracht werden. Zusätzlich sollen 10 Besucherparkplätze im öffentlichen Straßenraum vorgesehen werden. Dieses entspricht einem Ansatz von ca. 0,2 Parkplätzen pro Wohneinheit.
Der landwirtschaftliche Verkehr auf der Straße „Am Sender“ und der Steinbergstraße wird durch die geplante Maßnahme nicht beeinträchtigt. Mit Rücksicht auf landwirtschaftliche Belange sind in der Straße „Am Sender“ keine Parkplätze vorgesehen.
Das Baugebiet wird durch eine ganztätig verkehrende Buslinie, deren Endpunkte sich derzeit an den Verknüpfungshaltestellen „Donaustraße“ (Weststadt) und „Turmstraße“ (Broitzem) befinden, im Stundentakt bedient. Die Haltestelle „Emma-Kraume-Straße“ dieser Buslinie ist ca. 150 bis 450 m vom Baugebiet entfernt.
4.2.5Garagen und Nebenanlagen
Um eine negative Gestaltwirkung in Bezug auf den öffentlichen Straßenraum auszuschließen, sollen Garagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig sein. Offene Garagen (Carports) und Stellplätze sollen von dieser Festsetzung ausgenommen sein.
In Angrenzung an öffentliche Grünflächen sowie Geh- und Radwege soll die Anordnung von Garagen unter Einhaltung von Straßenfluchten aber auch außerhalb der
überbaubaren Flächen vorgenommen werden können. Im Anschluss an Geh- und Radwege sowie öffentliche Grünflächen ist hierbei ein schmaler Pflanzstreifen freizuhalten.
Zur besseren Einbindung des künftigen Ortsrandes in die Landschaft sollen Garagen, offene Garagen, Gerätehäuser und Kleingewächshäuser in den direkt an die offene Landschaft grenzenden Bereichen des WA 2-und WA 3-Gebietes ausgeschlossen werden.
Um den Nutzungscharakter des geplanten Wohngebietes nicht zu stören, sollen Anlagen für die Kleintierhaltung ausgeschlossen und Nebenanlagen in ihrer Größe eingeschränkt werden.
4.2.6 Ver- und Entsorgung
Der Anschluss des Baugebietes an das vorhandene Netz der Ver- und Entsorgungsleitungen kann gewährleistet werden. Die Anschlüsse sind von der Straße „Am Sender“ und von der Steinbergstraße aus vorgesehen. Für das Neubaugebiet ist eine Gasversorgung geplant. Hierzu ist an der Geiteldestraße (K 63) eine Reglerstation erforderlich. Die Anordnung ist auf der bestehenden öffentlichen Grünfläche am südlichen Ende des Einmündungsbereiches zur Straße „Am Sender“ vorgesehen.
Für die Elektroversorgung soll eine Trafostation im süd-östlichen Planungsgebiet errichtet werden. Die Regenwasser- und Schmutzwasserableitung erfolgt unter Ausnutzung des natürlichen Gefälles in Richtung Steinbergstraße. Im Bereich der zentralen öffentlichen Grünfläche wird zugunsten der Träger der Ver- und Entsorgung ein Leitungsrecht festgesetzt.
Die Regenwasserableitung soll auf Grund der eingeschränkten Leistungsfähigkeit der vorhandenen Vorfluter über ein Regenrückhaltebecken am tiefsten Punkt des Baugebietes innerhalb einer öffentlichen Grünfläche erfolgen. Das Regenrückhaltebecken erhält eine Dauerstauzone mit geringer Wassertiefe und Böschungsneigungen, die eine naturnahe Gestaltung ermöglichen. Es wird sich als Feuchtbiotop entwickeln. Das Becken soll in die Grün- und Freiflächengestaltung des Baugebietes integriert werden.
4.2.7Grünordnung
Die öffentlichen Grünflächen beschränken sich im Wesentlichen auf den nördlichen Siedlungsrand und sollen einen dauerhaften Abschluss zur Landschaft in Form von Streuobstwiesen bilden. Hierin soll auch ein ca. 1000 m² großer Kinderspielplatz integriert werden.
In den Parkstreifen der Planstraßen sollen Laubbäume 2. Ordnung gepflanzt werden. Weitere Baumpflanzungen sind in den Verbindungsstreifen zwischen dem unteren und dem oberen Baufeld vorgesehen, an den Zufahrten ins Wohngebiet, im Bereich des Regenrückehaltebeckens und auf den privaten Grundstücken. Dort ist auf jedem Privatgrundstück mit einer Größe von mindestens 500 m² je angefangene 500 m² mindestens ein standortheimischer Laubbaum 2. Ordnung als Hochstamm oder ein hochstämmiger Obstbaum zu pflanzen.
4.3Begründung der Festsetzungen zum Teil B – Gestaltung
Ziel der Planung ist es, den dörflichen Charakter Geiteldes beizubehalten und unter Berücksichtigung der Hanglage, eine zeitgemäße aufeinander abgestimmte Gestaltung anzustreben. In der Gestaltungssatzung sollen u.a. Anforderungen an die Dachform, die Dachneigung, die Dachmaterialien und die Hauptfirstrichtung festgelegt werden.
Es sind nur geneigte Dachflächen mit nicht glänzenden roten Dachsteinen mit Dachneigungen von 25° bis 45° zulässig um der gewachsenen dörflichen Umgebung weitgehend zu entsprechen.
In der äußeren Kontur des Baufeldes entspricht die Hauptfirstrichtung der Richtung der Höhenlinien und Straßen und fügt sich somit harmonisch in die Landschaft ein.
Die Festsetzung der Dachformen beschränkt sich auf geneigte Flächen um eine mögliche Vielfalt von Bauformen nicht übermäßig einzuschränken.
Aufgrund der topographischen Situation, die eine verstärkte Dachaufsicht ermöglicht, sind flache Garagendächer mindestens extensiv zu begrünen.
Die vorhandenen Gebäude im Bereich westlich der Straße „Am Sender“ haben
Bestandsschutz. Die mögliche Neubebauung mit ca. 6 Häusern ist durch die vorhandene Bebauung zur Straße „Am Sender“ hin abgeschirmt und auch von der Geiteldestraße aus aufgrund der vorhandenen Hecke nur begrenzt einsehbar. Aus diesem Grund wird für diesen Teilbereich auf eine Einbeziehung in die Gestaltungssatzung verzichtet.
5. Umweltbericht – Belange von Umwelt, Natur und Landschaft
Im Bebauungsplanverfahren entspricht der Umweltbericht gemäß § 2a BauGB der Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) in anderen Verfahren. Der Umweltbericht befasst sich neben den Belangen von Natur und Landschaft als Gegenstand der Eingriffsregelung gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit dem BNatSchG mit den darüber hinaus gehenden Schutzgütern des UVPG. Angesprochen sind die Schutzgüter Mensch, Sach- und Kulturgüter sowie deren Wechselwirkungen.
Aufgrund der hier vorliegenden baulichen Gesamtausnutzung besteht die Pflicht zu einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls gemäß Anlage 1 Nr. 18.7.2 UVPG. Diese Vorprüfung der umweltrelevanten Belange, das sogenannte Screening, wurde im Zuge des Bebauungsplanverfahrens durchgeführt und ihre Ergebnisse werden im Folgenden erläutert.
Beschreibung des Planvorhabens
In Geitelde ist die Erschließung eines neuen Baugebietes durch die GEWO Baubetreuung Immobilien GmbH geplant. Aktuelle Anfragen aus der näheren Umgebung sind der Anlass dafür. Im Zuge der Planung soll gleichzeitig die nördliche Ortsrandkontur langfristig verbindlich festgelegt werden. Gleichzeitig sollen für die bebauten Grundstücke zwischen Geiteldestraße und der Straße Am Sender sowie das Eckgrundstück Emma-Kraume-Straße neue Festsetzungen getroffen werden.
Im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses wurde im Zusammenhang mit der Gesamtentwicklung Geiteldes ein Entwicklungskonzept für den nördlichen Ortsbereich erarbeitet. Es betrachtet verschiedene Bebauungsvarianten und deren potenzielle Auswirkungen.
Im Ergebnis der Untersuchungen wurde festgestellt, dass aufgrund der eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten von Geitelde eine bauliche Entwicklung nur noch am nördlichen Ortsrand möglich ist und die geplante Bebauung damit nicht im Widerspruch zur übrigen Ortsentwicklung steht. Durch den relativ geringen Umfang der Planung, entstehen gegenüber den bestehenden infrastrukturellen Gegebenheiten keine Problemfelder. Nutzungskonflikte zu den westlich und nördlich von Geitelde geplanten bzw. bestehenden Windenergieanlagen können ausgeschlossen werden.
Die zwischen den Straßen „Am Sender“ und der Steinbergstraße geplante Bebauung fügt sich aus stadt- und landschaftsgestalterischer Hinsicht nur in das Orts- und Landschaftsbild ein, wenn im Sinne einer Ortsabrundung ein in Richtung Wald gestaffelter Ortsrand vorgesehen wird. Im Entwicklungskonzept wurde daher eine Planungsvariante erarbeitet, die in geringem Umfang auch östlich der Steinbergstraße Bebauung vorsieht. Dieser Bereich soll derzeit aber noch nicht überplant werden, um die Planung „Am Sender“ nicht zu behindern.
5.2Beschreibung und Bewertung des Umweltzustandes
5.2.1Schutzgut Pflanzen und Tierwelt
Der Planbereich und seine Umgebung werden intensiv landwirtschaftlich genutzt. Damit ist in der Regel ein hoher Nährstoffgehalt des Bodens verbunden. Durch Pflügen, regelmäßige Bodenbearbeitung etc. herrschen extreme Lebensbedingungen vor, die eine starke Selektion für vorkommende Pflanzen- und Tierarten mit sich bringen.
Während ausdauernder Ruderalvegetation im allgemeinen regional ein gewisser Stellenwert für das Schutzgut Pflanzen und Tierwelt zukommen kann, sind im Planungsgebiet allenfalls kurzlebige Wildkrautfluren oder Krautfluren an Wegrändern potenziell bedeutend. Sie können Nahrung für spezialisierte Insektenarten, ihre Räuber und Parasiten bieten.
Die Art der Bewirtschaftung macht Ackerflächen für fast alle Arten der Fauna, z.B. Feldvögel, -käfer, in der Regel zu einem ungünstigen Lebensraum. Potenziell in der ausgeräumten Ackerlandschaft vorzufindende Arten sind z.B. Feldhase, Rebhuhn und Feldlerche. Die mehr oder weniger langen Phasen ohne jegliche Pflanzenbedeckung wirken für sehr viele Lebewesen als limitierender Faktor. Zu den wenigen Arten, die hier allerdings geradezu idealen Lebensraum finden, gehört der geschützte Feldhamster. Sein Vorkommen wurde während der Planungsphase im Planbereich nachgewiesen. Zunächst kann die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes im Planbereich als eingeschränkt bis stark eingeschränkt angesprochen werden. Durch das Vorkommen des geschützten Feldhamsters erfährt der Bereich allerdings eine deutliche Aufwertung.
Anders verhält es sich mit den Biotoptypen der Umgebung. So bietet z.B. das Gebiet des Geitelder Holzes für zahlreiche Vogel- und Schmetterlingsarten Lebensraum. Durch den Mangel an Vernetzungsstrukturen bildet es eine Waldinsel ohne Verbindung zu anderen für den Naturschutz und das Landschaftsbild wichtigen Bereichen oder zur Ortslage Geitelde.
Auch im Bereich der Hausgärten von Geitelde gibt es heute noch Flächen mit vergleichsweise guten Lebensbedingungen für ein vielfältiges Potenzial an Arten und Lebensgemeinschaften: kleinflächige, extensiv bewirtschaftete Obstwiesen mit hochstämmigen Obstbäumen, die je nach Alter großen Wert für Insekten, Falter, Käfer, Vögel u.ä. besitzen können.
Die heute potenzielle natürliche Vegetation hpnV ist für Geitelde und seine nördliche, westliche und südliche Umgebung der Flattergras-Bruchwald und für die Niederungsbereiche östlich der Geißblatt-Eichen-Hainbuchenwald.
Die Eingriffsfläche unterliegt derzeit keinem gesetzlichen Schutzstatus. Das Geitelder Holz ist Landschaftsschutzgebiet, ebenso die westlich angrenzende Ackerfläche bis zur Steinbergstraße. Als erhaltens- bzw. schützenswert gelten das für den Bereich Braunschweig markante Relief und die wenigen Gehölzkleinstrukturen. Gemäß Landschaftsrahmenplan soll das Geitelder Holz als Naturschutzgebiet festgesetzt und das Landschaftsschutzgebiet weiter nach Westen bis an die Straße Am Sender ausgeweitet werden.
Vorbelastungen durch bestehende Anlagen, Strukturen und Nutzungen
Pflanzen und Tierwelt sind durch die bestehende wirtschaftliche Nutzung intensiv überformt, ihr natürliches Vorkommen so gut wie verdrängt. Mit Blick auf den Naturhaushalt ist der Wert der Flächen infolgedessen als relativ gering anzusetzen. Lediglich durch das Vorkommen des geschützten Feldhamsters kommt den Flächen ein gewisser Wert für den Biotop- und Artenschutz zu.
5.2.2Schutzgut Boden
Während die Höhenlagen nördlich, westlich und südlich Geiteldes mit Parabraunerden bedeckt sind, haben sich am östlichen Fuße des Höhenrückens durch Erosionstätigkeit Kolluvien gebildet. Östlich anschließend finden sich Übergangsböden zu den Gleyen der Niederung. Die intensive landwirtschaftliche Flächennutzung im Plangebiet profitiert davon, dass die genannten Bodentypen als Lössböden ausgeprägt sind. Die Bodennutzung hat weitläufige ungegliederte Ackerfluren entstehen lassen.
Einige natürliche Bodenfunktionen sind stark beeinträchtigt, teilweise zerstört. Das Luftbild zeigt das Erosionsrisiko sehr deutlich: Parallel zur Steinbergstraße und in einem Streifen südlich von Broitzem nach Osten abbiegend ist der Höhenzug durch seine geköpften Profile und die daraus resultierende Trockenheit deutlich erkennbar.
Zur Bestandssituation der Böden im Plangebiet hat die Gesellschaft für Grundbau und Umwelttechnik - GGU – im Juli 2002 eine Baugrunduntersuchung zur Verfügung gestellt. Danach sind die Oberbodenschicht, der sandig, tonige Schluff mit bis zu 2,0 m Mächtigkeit und der darunter lagernde plattige Kalkstein und Tonmergel für Bebauung als ausreichend bis gut tragfähig zu beurteilen. Die Untersuchung macht deutlich, dass es sich im Neubaugebiet um einen unbedenklichen Baugrund handelt. Grundwasserprobleme bestehen für die geplante Bebauung nicht.
Zu den physikalisch-mechanischen Vorbelastungen gehört die Bodenverdichtung, die die Funktionen des Bodenhaushaltes nachhaltig stört. Die regelmäßige Bodenbearbeitung mit schweren Fahrzeugen fördert den Prozess der Bodenverdichtung, der seinerseits erhöhtem Oberflächenabfluss Vorschub leistet. Schluffe und Löss, wie im Plangebiet vorhanden, zeichnen sich durch besondere Empfindlichkeit gegenüber Verdichtung aus.
Das Vorkommen von Kolluvien am Hangfuß nördlich Geitelde ist als deutlicher Hinweis auf stattgefundene Abtragung bzw. Bodenerosion zu sehen. Gefördert wird dieser Prozess durch starke Hangneigung, fehlende bzw. nur vorübergehende Vegetationsbedeckung, gering wasserdurchlässige Böden etc.
Schadstoffeintrag beeinträchtigt die chemischen, physikalischen und biologischen Eigenschaften und Bodenfunktionen. Mögliche Ursachen reichen vom Eintrag aus der Atmosphäre über Emissionen von nahegelegenen Verkehrswegen bis zum Eintrag von Dünger sowie Pflanzenbehandlungs- und Schädlingsbekämpfungsmitteln, PBSM, in der Landwirtschaft. Aufgrund der intensiven Flächenbewirtschaftung muss im Plangebiet von erheblicher Belastung für das Schutzgut Boden durch Schadstoffeintrag ausgegangen werden.
Auf der Suche nach möglichen Altlasten - hier insbesondere Kampfmittelverdacht - , wurden im Mai 2002 Sondierungen durchgeführt und ausgewertet. Es wurden 48 Verdachtspunkte gefunden. Die Beseitigung ist für Spätsommer/Frühherbst 2002 geplant.
5.2.3Schutzgut Wasser
Bis auf die Straßengräben entlang der Steinbergstraße gibt es keine Entwässerungssysteme zur Abführung von Niederschlagswasser. Infolge der Bodenbearbeitung mit schweren landwirtschaftlichen Maschinen auf den gering durchlässigen Böden ist von einer geringen Versickerungsrate für anfallendes Oberflächenwasser auszugehen. Die Gräben sind aufgrund der geraden Linienführung und des Regelprofils als naturfern einzustufen.
Die Grundwasserneubildungsrate wird außer durch die jahreszeitlichen Unterschiede der Niederschläge und Temperaturen maßgeblich bestimmt durch Relief, Bodenart, Vegetationsbedeckung etc. Vor dem geplanten Eingriff sind die Straßen Am Sender und die nicht für die Öffentlichkeit befahrbare Steinbergstraße die einzig versiegelten Flächen im überplanten Gebiet. Der Flächenanteil verringerter Grundwasserneubildung und verkehrsbedingter Verschmutzung ist insofern relativ klein.
Die potentielle Grundwasserneubildungsrate ist überwiegend mittel bis gering. Die Empfindlichkeit des Grundwassers gegenüber Verschmutzung ist im Bereich des Höhenrückens aufgrund von Kluftgrundwasserleitern sehr hoch, ansonsten gering.
Die Vorbelastungen für den Boden betreffen gleichzeitig das Schutzgut Wasser. Die landwirtschaftliche Flächennutzung kann durch Auswaschung von Nährstoffen und Pflanzenschutzmitteln in Grund- und Oberflächenwasser die Qualität von Oberflächen- und Grundwasser beeinträchtigen. In Teilbereichen ist darüber hinaus mit erhöhter Ansammlung von Niederschlagswasser zu rechnen, das an der Oberfläche abfließt. Die genannten Erosionserscheinungen im Plangebiet sind Beleg dafür.
Das Risiko gegenüber Grundwasserverschmutzung verlangt schon zum Zeitpunkt der überwiegend landwirtschaftlichen Nutzung besondere Beachtung: Im Plangebiet muss mit Kluftgrundwasserleitern gerechnet werden, die den Schutz des Grundwassers erheblich einschränken können.
5.2.4Klima und Luft
Ozeanische und kontinentale Klimaeinflüsse können im Planungsraum im Winter strengen Frost, andererseits im Sommer Trockenperioden verursachen. Sommerliche Hitzeperioden sind relativ häufig, die mittlere Sommertemperatur liegt bei 14°C. Die Hauptwindrichtung ist Süd-West. Das heißt die Luftzufuhr erfolgt im Nahbereich aus einem überwiegend landwirtschaftlich genutzten Bereich und trifft zunächst auf den bestehenden westlichen Ortsrand. Potenzielle Luft- oder Lärmbelastungen sind insofern nicht dauerhaft zu erwarten (s. auch Kap. 5.2.6). Die durchschnittlichen Jahresniederschläge betragen nur 640 mm, wobei der Verbrauch während der Vegetationsperiode die anfallenden Niederschlagsmengen übersteigt.
Im kleineren Maßstab betrachtet, besitzen die lokalen Verhältnisse deutlichen Einfluss: Temperaturen, Luftfeuchte und ‑reinheit sowie die Windverhältnisse unterliegen u.a. auch dem Einfluss der Bodenbeschaffenheit, Lage und Struktur von Siedlungen etc. Mit Bebauung sind fast immer Beeinträchtigungen im Sinne des Verlustes von Frisch-/Kaltluftentstehung verbunden. Dagegen fördern besonders Grünland und Acker die Entstehung von Kaltluft.
Das geplante Baugebiet selbst kann außer von der Frischluftzufuhr aus südwestlicher Richtung insbesondere bei Windstille vom Kaltluftabfluss des Geitelder Berges profitieren. Er entsteht aufgrund der Geländeneigung.
In der Umgebung Geiteldes ist die Leistungsfähigkeit in Bezug auf das Klima wenig bis mäßig eingeschränkt. Folgerichtig stellt der Landschaftsrahmenplan unter Einzelzielen und Maßnahmen für die Landschaft nördlich, westlich und südlich Geiteldes vorrangig Maßnahmen zum Bodenschutz und zum Grundwasserschutz dar. Sie können gleichzeitig Klimaschutzfunktion erhalten. Darüber hinaus soll auf Teilflächen der Waldanteil erhöht werden. Das Geitelder Holz besitzt die Klimaschutzfunktion der Stufe 1.
Die monostrukturierte Agrarlandschaft nördlich Geitelde stellt durch den weitgehenden Verzicht auf filternde Vegetationsstrukturen besonders außerhalb der Vegetationsperiode einen windoffenen Bereich dar. Durch den Mangel an Feldgehölzen im Bereich ungenutzter Randstreifen fehlen Strukturen, die luftfilternde Funktion übernehmen könnten.
Für das Schutzgut Klima und Luft wirken saisonale Staub- und Geruchsentwicklungen im Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen Flächennutzung und bei Südwestwind Immissionen aus dem Industriegebiet Salzgitter als Belastung (s. auch Kap. 5.2.6).
Über möglichen Schadstoffeintrag durch andere Emittenten, etwa durch Verkehr, liegen keine Erkenntnisse vor.
5.2.5Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
Geitelde hat sich am Osthang des Höhenrückens von Geitelder-, Stein- und Westerberg entwickelt. Bis auf die Bebauung entlang der Straße Am Sender hielt sich die Bebauung stets unterhalb des Bergrückens in seinem Schutz. Dieser Bergrücken prägt die landschaftliche Situation intensiv, er ist deutlich sichelförmig ausgebildet. Zusammen mit dem Geitelder Holz bildet er auf der Ostseite einen geschlossenen Landschaftsraum, der im Süden durch die Ortslage Geitelde abgeschlossen wird.
Der Geitelder Berg hat eine Höhe von fast 111 m ü. NN und überragt damit den Steinberg und den Westerberg. Das Planungsgebiet zeichnet sich innerhalb der Umgebung durch relativ hohe Reliefenergie aus: Die Geländeneigungen betragen im geplanten Baugebiet Am Sender um 10:1 und mehr.
Vom Höhenrücken aus besteht nach Westen hin ein freier Blick in die Fernzone Richtung Salzgitter. Nach Norden, Osten und Süden jedoch bilden Waldgebiete und bewaldete Höhenrücken Kulissen, die Dörfer und Städte bis auf hohe Gebäude verdecken. Es entsteht der Eindruck eines weitgehend unbebauten, stark bewaldeten Landschaftsraumes, der durch Elm, Asse und Harz begrenzt wird. Dazu bilden der Höhenrücken und seine Hänge einen scharfen Kontrast, da sie vollkommen gehölzfrei sind und ausschließlich intensiv ackerbaulich genutzt werden.
Waldkulisse im Vordergrund ist das Geitelder Holz. Es bildet eine Waldinsel ohne Vernetzungsstrukturen zu anderen für den Naturschutz und das Landschaftsbild wichtigen Bereichen oder zur Ortslage Geitelde.
Der heute nördliche Ortsrand von Geitelde incl. der Bebauung der Straße Am Sender ist weder städtebaulich attraktiv, noch ist er in die Landschaft eingebunden. Der Ortsrand wird bestimmt durch lange gerade Flurstückskanten sowie durch Zäune, Mauern und Bebauung, die ganz oder fast an die Grenzen heranreichen. Dorftypische Übergänge zwischen Landschaft und Siedlung, also Haus – Hof – Garten – Obstwiese – Acker, wie teilweise am südlichen Ortsrand vorhanden, fehlen hier völlig. Dies gilt u.a. auch für Teile des westlichen Ortsrandes, westlich der Geiteldestraße. Seine Erlebbarkeit wird durch Bebauung gemindert.
Aufgrund der intensiven landwirtschaftlichen Nutzung ist der aktuelle Wert des Planungsgebietes hinsichtlich Orts- und Landschaftsbild/-erleben sehr eingeschränkt. Gliedernde Elemente fehlen vor allem in der Nahzone, bis auf das Geitelder Holz als Waldinsel auch in der mittleren Distanz. In der Fernzone wirken sich das deutlich prägende Relief und Waldgebiete förderlich aus auf Landschaftsbild und Landschaftserleben.
Bestehender Schutz
Das Geitelder Holz und die westlich anschließende Feldflur bis zur Steinbergstraße stehen unter Landschaftsschutz. Für die landwirtschaftlich genutzten Flächen westlich der Steinbergstraße bis etwa zur Höhe des Stein-Berges ist die Erweiterung des Landschaftsschutzes geplant.[1]
Die bestehenden Landschaftsstrukturen beeinflussen den Erholungs-/Freizeitwert des nördlichen Ortsrandes von Geitelde: Die intensive landwirtschaftliche Flächennutzung wird aufgrund der Armut an abwechslungsreichen Strukturen durch einen Großteil Erholungssuchender als Einschränkung des Freizeit- und Erholungswertes erlebt. Gehölze, Gewässer oder andere bereichernde Elemente fehlen.
Die unattraktive Ortsrandsituation wird ebenfalls häufig negativ erlebt und registriert.
5.2.6 Schutzgut Mensch
Die Bestandssituation für das so genannte Schutzgut Mensch ist eng mit der Wahrnehmung besonders des Erholungssuchenden verbunden. Daher ergeben sich Überschneidungen mit den visuellen Aspekten, die in Punkt 5.2.5, Orts- und Landschaftsbild, erörtert wurden.
Die nördliche Umgebung Geiteldes wird als Raum für Feierabend- und Wochenenderholung genutzt. Außer den vorgenannten Qualitäten fördern relative Luftreinheit und Ruhe diese Eignung.
Für die westliche Grenze des B-Plangebietes Am Sender Ost ergibt sich auf Grundlage von Schallprognosen für die bestehenden Windkraftanlagen in Geitelde im ungünstigsten Fall ein Pegel, der leicht über dem anzustrebenden Orientierungswert-Nacht für ein Wohngebiet liegt. Es handelt sich um eine Differenz im kaum messbaren Bereich und deshalb um eine als gering zu bewertende Beeinträchtigung für die Bewohner des Neubaugebietes.
Mögliche Beeinträchtigungen durch Schattenwurf der Windkraftanlagen sind aufgrund vorliegender Gutachten nicht als unzumutbar zu werten.
Durch die wirtschaftliche Nutzung der Ackerflächen muss – saisonal auftretend - mit Lärm, Staub, Geruchsbildung etc. gerechnet werden. Dies kann durch Bewohner und Erholungssuchende als Belastung empfunden werden.
Das Verkehrsaufkommen auf der Geiteldestraße verursacht keine für ein Allgemeines Wohngebiet unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen, so dass Lärmschutzmaßnahmen für die geplante Wohnbebauung nicht notwendig sind.
5.2.7Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Im Sinne des Anbaues von Nutzpflanzen auf den landwirtschaftlichen Flächen als Kulturgut ist von der geplanten Siedlungserweiterung auch dieses Schutzgut betroffen.
Über mögliche Belastungen für Kultur- und Sachgüter vor der geplanten Maßnahme ist nichts bekannt.
5.3 Mit Umsetzung des B-Planes zu erwartende Auswirkungen auf die Umwelt
- Konfliktanalyse -
5.3.1Schutzgut Pflanzen und Tierwelt
Durch die Anlage des Baugebietes werden landwirtschaftliche Flächen inklusive Ackerrandstreifen in Anspruch genommen. Unter dem Gesichtspunkt Bedeutung für den Naturhaushalt besitzt die Vernichtung des Kulturpflanzenbestandes nachgeordnete Bedeutung.
Gravierender wirkt sich aus, dass mit der Bebauung der Lebensraum des geschützten Feldhamsters zerstört wird. Geeignete Ausgleichsmaßnahmen sind erforderlich, denn der Feldhamster gehört nach dem Bundesnaturschutzgesetz in Verbindung mit der Einstufung in Anhang IV der Richtlinie 92/43/EWG, FFH-Richtlinie, und anderen Verordnungen zu den streng geschützten Arten. Zu seinem Vorkommen im Geltungsbereich des B-Planes wird ein gesondertes Gutachten erstellt. Im Laufe des weiteren Verfahrens werden Ausgleichsflächen für entsprechende Maßnahmen festgesetzt bzw. über städtebauliche Verträge gesichert.
Das geplante Neubaugebiet lässt einen vergrößerten Erholungsdruck auf das Landschaftsschutzgebiet „Geitelder Holz und umgebende Feldflur“ erwarten. Gemäß Landschaftsrahmenplan ist vorgesehen, dieses Gebiet künftig unter Naturschutz und die angrenzenden Flächen, auch die des B-Planes „Am Sender – Ost“, unter Landschaftsschutz zu stellen. Erholungsnutzung und Naturschutz treffen aufeinander, was in erster Linie Belastungen für das Ziel Naturschutz, aber auch solche für das Schutzgut Landschaft und Landschaftserleben erwarten lässt.
5.3.2Schutzgut Boden
Die für die Bauarbeiten erforderlichen Massenbewegungen mit Bodenverlust, Abtragung, Aufschüttung und Umlagerungen des Bodens verändern irreversibel Lage, Schichtung, Form und Struktur des gewachsenen Bodens und zerstören dabei die Bodenfunktionen. Abhängig von den Witterungsbedingungen, z. B. im Winterhalbjahr, wenn die Niederschläge die Verdunstung übersteigen, sind die offenen Bodenflächen während der Bauarbeiten außerdem allen Umwelteinflüssen preisgegeben, da die schützende Pflanzendecke fehlt. Nach Abschluss der Bauarbeiten bringen Bebauung, Versiegelung und Verdichtung etc. praktisch unwiederbringlich den vollständigen Verlust aller bestehenden Bodenfunktionen - wie Filter-, Puffer-, Transformator-, Lebensraum-, Wasserrückhalte-, natürliche Ertragsfunktion, klimatische Funktion etc. mit sich. Die vielfältigen Auswirkungen bringen hohe Belastungen für das Schutzgut Boden mit sich. Die natürliche Leistungsfähigkeit des Bodens geht verloren.
5.3.3Schutzgut Wasser
Abgesehen von einem saisonal Wasser führenden Graben an der Steinbergstraße existieren Oberflächengewässer im Plangebiet nicht. Die Auswirkungen der Siedlungserweiterung auf den Grundwasserhaushalt sind natürlicherweise eng verknüpft mit denjenigen für den Bodenhaushalt.
Der mit den Bauarbeiten verbundene Bodenverlust, Abtragung, Aufschüttung etc. sowie die anschließende Bebauung, Versiegelung und Verdichtung etc ziehen u.a. auch eine starke Störung des Bodenwasserhaushaltes nach sich. Es muss mit erhöhtem Oberflächenabfluss gerechnet werden, wodurch gleichzeitig die mittlere bis geringe Grundwasserneubildungsrate weiter gemindert wird. Die Hanglage verstärkt den Oberflächenabfluss zusätzlich. Da der Boden wie beschrieben die natürliche Filter- und Pufferfähigkeit verliert, ist auf den unversiegelten, ungepflasterten Flächen für den im Durchschnitt geringen Anfall an Grundwasser außerdem eine Qualitätsminderung möglich.
Es wird erwartet, dass die Minderung der Grundwasserneubildung gegenüber der qualitativen Beeinträchtigung infolge der Bebauung überwiegt. Grund dafür sind die relativ hohen, bestehenden Vorbelastungen. Auswirkungen auf den Wasserhaushalt im Landschaftsschutzgebiet werden aufgrund dessen Lage jenseits der Steinbergstraße und der Rückhaltung und Abführung der Niederschläge nicht erwartet.
5.3.4Schutzgut Klima und Luft
Die geplante Bebauung und Versiegelung stellen für das herrschende Geländeklima bzw. die mikroklimatischen Verhältnisse eine nachhaltige Veränderung dar. Die Baukörper und die versiegelten und gepflasterten Flächen bewirken tendenziell eine stärkere Erwärmung und einer verminderte Verdunstungsrate. Durch das Neubaugebiet geht ein Teil des Kaltluftentstehungsgebietes verloren.
Den Beeinträchtigungen auf das Schutzgut Klima/Luft stehen auf der anderen Seite die Begrenzung des Bauumfanges, ein großer Anteil an Grünflächen etc. entgegen, die ausgleichende Wirkung entfalten.
Da die Maßnahmen den Eingriff nicht komplett ausgleichen können, werden entsprechende Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Baugebietes festgesetzt.
5.3.5Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
Die Umsetzung des B-Planes bringt auf begrenzter Fläche eine starke anthropogene Überformung der landwirtschaftlichen Flächen mit sich. Die Kulturpflanzflächen am bestehenden Ortsrand, die je nach Jahreszeit in ihrem Erscheinungsbild variieren, verschwinden zugunsten einer dauerhaften „Siedlungslandschaft“. Damit ist im Geltungsbereich des B-Planes, das heißt auf einer Fläche von etwa 5 ha, eine deutliche Veränderung verbunden.
Die Auswirkungen bleiben aber im wesentlichen auf Nah- und Mittelzone beschränkt. Ferner passt sich die geplante Bebauung dem überwiegenden, dörflich geprägten Bestand der Umgebung an.. Das geplante Wohngebiet orientiert sich zwecks landschaftsästhetischer Integration in der Ausrichtung an der bestehenden Geländeneigung. Die Festsetzungen, u. a. die Abpufferung der Bebauung durch die Ortsrandeingrünung, ermöglichen einen aus landschaftspflegerischer Sicht wertvollen Übergang in die offene Landschaft zu gestalten.
Der begrenzte Flächenumfang, die unmittelbare Nachbarschaft zur Dorflage, die angepasste Konzeption des Wohngebietes etc. mindern die Belastung erheblich.
Demgegenüber bringt die Errichtung des Neubaugebietes für einige Anwohner an der Straße „Am Sender“ und Erholungssuchende mit sich, dass der Ausblick in Richtung Elm und Asse verstellt wird. Die geplante Bebauung mit nur einem Vollgeschoss verhindert aber unzumutbare Beeinträchtigungen.
Mit dem Aspekt Orts- und Landschaftsbild sind Anforderungen an einen Raum angesprochen, die über die reine Erholungsnutzung hinausgehen. Landschaft ist somit auch Teil des Lebensraumes der in der Region wohnenden Menschen, die sich mit ihrer Landschaft identifizieren. Insofern werden weitere Einflüsse auf das Schutzgut Orts- und Landschaftsbild unter dem Aspekt Schutzgut Mensch, Punkt 5.3.6 erörtert.
5.3.6Schutzgut Mensch
Mögliche Beeinträchtigungen der Nachbargrundstücke durch abfließendes Regenwasser infolge der Bebauung sind nicht zu erwarten. Dazu tragen die nach Ost-Südost exponierte Hanglage bei sowie die im Vergleich zur landwirtschaftlichen Flächennutzung dauerhafte Vegetationsbedeckung und die Ableitung von Oberflächenwasser in ein Regenrückhaltebecken.
Da sich die geplante Bebauung in ihrer Dichte und Bauhöhe der Umgebung weitestgehend anpasst und auf Grund der festgesetzten Art der baulichen Nutzung auch Lärmbelastungen ausgeschlossen werden können, wird die bestehende Wohnfunktion nicht beeinträchtigt.
Mögliche Auswirkungen beziehen sich zum Teil auch auf Bereiche außerhalb der Eingriffsfläche: Wie bereits unter dem Aspekt Schutzgut Pflanzen und Tierwelt, Punkt 5.3.1, behandelt, ist im Zuge eines vergrößerten Erholungsdruckes u.a. mit Belastungen für das Schutzgut Mensch, d. h. für den Erholungssuchenden zu rechnen.
5.3.7Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Die Umsetzung des B-Planes bringt auf der beanspruchten Fläche den kompletten Verlust der landwirtschaftlich hochwertigen Nutzfläche mit sich. Im Sinne wirtschaftlicher Flächeninwertsetzung als Kulturgut sind mit der Bebauung am Ortsrand auch Auswirkungen auf ein Kulturgut verbunden.
5.3.8Sonstiges
Im Zuge der Siedlungserweiterung nach Norden ist mit der Vergrößerung von Abfallmengen zu rechnen. Die Entsorgung erfolgt in Ergänzung des bestehenden Systems in Geitelde und stellt keinen potenzielle neue Belastung dar.
Das Verkehrskonzept ist so angelegt, dass von einer gleichmäßigen Verteilung der neu entstehenden Verkehrsströme ausgegangen werden kann.
Die Umsetzung des B-Planes zieht außerdem nach sich, dass das östlich der Steinbergstraße gelegene Landschaftsschutzgebiet künftig auf größerer Länge Kontakt zum Ortsrand Geitelde haben wird. Es wird allerdings erwartet, dass die wertgebenden Elemente, die den Charakter der Landschaft prägen, im wesentlichen unberührt bleiben.
5.3.9Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern
Innerhalb des bestehenden Beziehungsgeflechts zwischen den einzelnen Schutzgütern können die Auswirkungen, die ein Vorhaben auf zunächst ein Schutzgut ausübt, auf andere weiterwirken. Es kann zur Verkettung von Auswirkungen kommen. Deswegen sind die Schutzgüter nicht nur einzeln, sondern im Zusammenspiel der vielen Wechselwirkungen zu betrachten.
Die Wechselwirkungen im Zuge des Bauvorhabens beziehen verschiedene Schutzgüter ein:
Flächeninanspruchnahme/Bodenzerstörung und Bebauung, Versiegelung etc. ziehen Wirkungen auf folgende Schutzgüter nach sich:
Boden→Wasser
Boden→Pflanzen
Boden→Pflanzen→Tiere
Boden→Pflanzen/Tiere→Landschaft→Mensch
Schadstoffeinträge in die Luft ziehen Wirkungen auf folgende Schutzgüter nach sich:
Luft→Mensch
Luft→Pflanzen/Tiere→Mensch
Luft →Boden→Pflanzen/Tiere→Mensch
5.4 Umweltbezogene Maßnahmen
Bei den umweltrelevanten Maßnahmen ist zwischen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen einerseits und Ausgleichsmaßnahmen andererseits zu unterscheiden.
Bei den Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen handelt es sich zunächst um allgemeine umweltschützende Maßnahmen, die unter Würdigung der örtlichen Situation, der geplanten Nutzungen und der in der Bestandsanalyse festgestellten Wertigkeiten von Natur und Landschaft im Rahmen der Abwägung im Bebauungsplan festgesetzt wurden. Sie sind Bestandteile der städtebaulichen Konzeption und beruhen im Wesentlichen auf den in § 1 BauGB formulierten Anforderungen an die Bauleitplanung zur Sicherung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung.
Die mit dem Eingriff verbundenen Beeinträchtigungen in Naturhaushalt und Landschaftsbild, die nicht vermieden/vermindert werden können, müssen dagegen ausgeglichen werden. Sie bemessen sich aus Art und Schwere der zu erwartenden Eingriffe unter Berücksichtigung der positiven Wirkung der Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen. Die Ausgleichsmaßnahmen werden ebenfalls im Bebauungsplan festgesetzt.
Die Beurteilung des Vorhabens, das heißt die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz, wird im Zusammenhang mit den Ausgleichsmaßnahmen dargestellt. Für die detaillierte Beschreibung und Begründung der Maßnahmen wird auf den Grünordnungsplan und Punkt 4 verwiesen.
5.4.1 Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen
Im Bebauungsplan sind zeichnerisch und textlich Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung des Eingriffs festgesetzt:
Insbesondere zugunsten der Schutzgüter Boden, Wasser, Klima/Luft und Arten/Lebensgemeinschaften wirkt die Begrenzung der Bodenversiegelung und Durchgrünung des Baugebietes. Hier sind insbesondere die Beschränkung der zulässigen Grundflächenzahlen im Wohngebiet auf ein geringeres als das nach § 17 BauNVO zulässige Maß, die Anlage öffentlicher Grünflächen und die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern auf den privaten Baugrundstücken und öffentlichen Verkehrsflächen zu nennen.
Besonders die Schutzgüter Wasser, Pflanzen und Tierwelt, Klima/Luft und Orts-und Landschaftsbild profitieren von der Regenwasserrückhaltung im Südosten des B-Plan-Geltungsbereiches.
Die Vermeidung von Beeinträchtigungen für Orts-/Landschaftsbild sowie für das sogenannte Schutzgut Mensch wird durch folgende Festsetzungen erreicht: Art und Maß der baulichen Nutzung, Begrenzung der Bodenversiegelung, Ausrichtung von Gebäuden und Firstrichtungen an der landschaftlichen Umgebung. Die Begrünung öffentlicher und privater Flächen sowie Vorschriften zur Gestaltung von Grundstückseinfriedungen und zur Fassaden- und Dachbegrünung vermeiden und vermindern gleichermaßen die zu erwartenden Belastungen.
Die genannten Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen wirken sich durch den Erhalt einer gesunden Umwelt und die Schaffung eines gesunden Wohn- und Arbeitsumfeldes positiv auf den Menschen aus. Darüber hinaus wird eine potenzielle mit dem Freiflächenverlust empfundene Beeinträchtigung der Erholungsmöglichkeiten durch die Grüngestaltung der bebaubaren Bereiche und die Anlage öffentlicher Grünflächen mit Fuß-/Radwegen weitgehend minimiert.
Beurteilung des Vorhabens nach § 1a BauGB /Ausgleichsmaßnahmen
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes, das heißt sowohl für das Neubaugebiet (WA 2 bis WA 4- Gebiet) als auch für die bestehenden Grundstücke westlich der Straße Am Sender (WA 1 und WA 5 - Gebiet) wurde eine Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich durchgeführt. Dabei wurde für das Baugebiet WA 5 festgestellt, dass durch den vorliegenden Bebauungsplan GE 10 keine zusätzlichen Eingriffe ausgelöst werden und somit Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich werden. Für das Neubaugebiet werden landwirtschaftliche Flächen in Anspruch genommen, die für den Naturhaushalt nachgeordnete Bedeutung besitzen. Im Fall der bebauten Gebiete werden Hausgärten mit etwas höherem Bestandswert beansprucht.
Die mit Umsetzung der Planung zu erwartenden Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes und die genannten Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen erheblich reduziert. Ergänzende Festsetzungen, z.B. naturnahe Ausgestaltung öffentlicher und privater Grünflächen, Verwendung heimischer Laubgehölze für die festgesetzten Anpflanzungen etc., tragen zum Ausgleich bei. Dies wird wie folgt begründet:
Einem Teil der Beeinträchtigungen für das Schutzgut Boden stehen Begrünungs- und Extensivierungsmaßnahmen auf öffentlichen und privaten Flächen im Baugebiet gegenüber. Sie tragen zur Kompensation bei, da mit ihnen eine Aufwertung der Funktionen des Naturhaushaltes verbunden ist.
Eingriffe in den Wasserhaushalt werden durch die quantitative Begrenzung der baulichen Nutzung, durch baugebietsbezogene Regenwasserrückhaltung, durch begrenzte Regenwasserversickerung sowie durch Bepflanzung minimiert. Gegenüber der vorangehenden Flächennutzung ist deshalb auch mit günstigen Effekten zu rechnen: Einige Vorbelastungen würden entfallen.
Beeinträchtigungen des Schutzgutes Klima/Luft können durch die Anlage öffentlicher Grünflächen und die festgesetzten Gehölzpflanzungen auf öffentlichen und privaten Flächen weitgehend minimiert werden. Der Verlust an Flächen für Kaltluftentstehung kann auf der Eingriffsfläche nicht komplett kompensiert werden.
Die Zerstörung von Flächen, die dem geschützten Feldhamster als Lebensraum dienen, ist auf der Eingriffsfläche in keiner Weise kompensierbar. Die Umsiedlung des Feldhamsters in geeignete Ersatzlebensräume wird im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages sichergestellt.
Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes werden durch die geplante Entwicklung eines landschaftsgerechten neuen Ortsrandes teilweise ausgeglichen. Neben der geländeangepassten Gesamtkonzeption trägt die Gestaltung der Freiflächen dazu bei. Dazu gehören die innere Durchgrünung des Baugebietes durch die Anlage von Gehölzpflanzungen auf Baugrundstücken und im Straßenraum, die Anlage öffentlicher Grünflächen sowie die Gestaltung des Ortsrandes durch Grün- und Wasserflächen.
Bei der Eingriffs-/Ausgleichsbilanz für das geplante Neubaugebiet, das heißt die Wohngebiete WA 2, WA 3 und WA 4 des Bebauungsplanes einschließlich der dazugehörigen Verkehrsflächen, verbleibt vor allem für die Schutzgüter Boden, Wasser und Klima/Luft ein Kompensationsdefizit. Daher werden nach planungsrechtlicher Abwägung Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft auf Flächen außerhalb der Eingriffsfläche festgesetzt. Mit der Neuanlage von Biotopen, z.B. Umwandlung von Acker in Grünland, Anlage von Feuchtbiotopen, Gewässerrandstreifen und Gehölzpflanzungen, und/oder der Entwicklung vorhandener Biotope wie Extensivierung von Grünland werden die Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, insbesondere der Schutzgüter Boden, Wasser, Klima/Luft und das Landschaftsbild in hohem Maße aufgewertet. Diese Regelungen erlangen zeitgleich mit dem Bebauungsplan Rechtsgültigkeit.
Geplant ist, in der Gemarkung Timmerlah entlang des Fuhsekanals Maßnahmen zur Nutzungsextensivierung durchzuführen. Dabei wird die geplante Maßnahme in den Zusammenhang gestellt mit bereits aus anderen Bebauungsplänen festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen zur Nutzungsextensivierung und Renaturierung. Ein Uferrandstreifen entlang des Fuhsekanals wird aus der intensiven landwirtschaftlichen Nutzung genommen und über Entwicklungsmaßnahmen in extensives Grünland umgewandelt. Eine weitere Aufwertung des Gebietes wird durch partielle Abgrabungen erzielt, die als feuchte bis wechselfeuchte Biotope einer Eigenentwicklung überlassen werden.
Das gemäß Eingriff-/Ausgleichsbilanzierung auf den Grundstücken des Baugebietes WA1 verbleibende Kompensationsdefizit (für die Flächen zwischen der Geiteldestraße und der vorhandenen Bebauung) wird durch die Pflanzung von Einzelbäumen auf den Baugrundstücken selbst, alternativ auf von der Stadt zu benennenden Flächen, kompensiert.
5.5Zusammenfassung und Berücksichtigung der Umweltauswirkungen in der Abwägungsentscheidung
5.5.1Zusammenfassung
Der mit Realisierung der Planung verbundene Eingriff in den Naturhaushalt bringt – wie beschrieben – Beeinträchtigungen für einzelne Schutzgüter mit sich, die zum größten Teil vermieden, vermindert oder ausgeglichen werden können. Das geschieht auf der Eingriffsfläche selbst und/oder auf extern festzulegenden Flächen.
Betroffen vom Bau des Wohngebietes sind insbesondere die Schutzgüter Boden, damit unmittelbar zusammenhängend Wasser und Klima/Luft. wesentliche Beeinträchtigungen vor allem für das Schutzgut Pflanzen und Tierwelt sind – mit Ausnahme des Feldhamstervorkommens[2] - im Geltungsbereich des B-Planes nicht zu erwarten.
5.5.2Abwägung
Den erwarteten Auswirkungen gegenüber steht, dass die Flächen aufgrund der genannten Vorbelastungen keine besondere Wertigkeit im Naturhaushalt besitzen.
Mit der geplanten Maßnahme können aber als Initial einer möglichen Gesamtkonzeption ( bauliche Erweiterung östlich der Steinbergstraße) deutliche Verbesserungen besonders für die Schutzgüter Landschaft/Landschaftserleben und Pflanzen und Tierwelt eingeleitet werden.
Die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplanes zur Kompensation des Eingriffes wurden nach städtebaulicher Abwägung fixiert.
5.5.3Betrachtung von Alternativen
Auf Grund der eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten von Geitelde ist eine umfangreichere bauliche Entwicklung nur noch am nördlichen Ortsrand möglich (sh. dazu auch Erläuterungsbericht zur Flächennutzungsplan-Änderung).
Bauflächen Planung
Nettobaulandflächeca. 3,55 ha
öffentliche Verkehrsflächeca. - ha
öffentliche Verkehrsfläche,
Zweckbestimmung: Verkehrsberuhigter Bereichca. 0,51 ha
Fuß- und Radweg ca. 0,01 ha
Bauflächen Planung gesamtca. 4,07 ha
Grünflächen Planung
Ortsrandeingrünungca. 0,31 ha
Kinderspielplatzca. 0,13 ha
Regenrückhaltebeckenca. 0,19 ha
Grünfläche im zentralen Bereich ca. 0,12 ha
Grünflächen Planung gesamtca. 0,75 ha
3.Flächen Bestand
Nettobaulandca. 1,23 ha
Straßenverkehrsflächeca. 0,29 ha
Graben entlang der Steinbergstraße ca. 0,11 ha
Flächen Bestand gesamtca. 1,63 ha
4.Gesamtfläche Geltungsbereich Aca. 6,45 ha
Geltungsbereich B ca. 1,10 ha
Gesamtfläche A + Bca. 7,55 ha
7.1 Notwendige Maßnahmen zur Herstellung des Baugebietes
Untersuchung des Feldhamsterbestandes und Umsiedlung der Tiere auf noch festzulegende Flächen als nachhaltige Schutzmaßnahme.
Untersuchung des Geländes auf Kampfmittel und ggf. Beseitigung von Kampfmitteln.
Herstellung der Ver- und Entsorgungsleitungen, Herstellung der verkehrlichen Erschließung mit Anbindung an die vorhandenen Straßen. Umbau des Knotenpunktes „Geiteldestraße – Am Sender – Emma-Kraume-Straße“.
Anlegen von öffentlichen Grünflächen unter Einbeziehung des Kinderspielplatzes und des Regenrückhaltebeckens.
Anlage der Ausgleichsmaßnahmen im Geltungsbereich B.
7.2Kosten / Finanzierung
Das Baugebiet wird von einem Investor entwickelt, der die Kosten der Erschließung sowie der entstehenden Folgekosten (Ausgleichsmaßnahmen) übernehmen wird, so dass der Stadt keine Kosten im Zusammenhang mit der Errichtung der baulichen Anlagen entstehen werden.
Die Kosten für den Ausbau der Straße „Am Sender“ bis zum Einmündungsbereich in das neue Baugebiet sowie der Umbau des Knotenpunktes „Geiteldestraße – Am Sender – Emma-Kraume-Straße“ sind vom Investor zu übernehmen.
Neben den für die geplante Bebauung notwendigen Erschließungsmaßnahmen soll die Straße „Am Sender“ auch nördlich des geplanten Einmündungsbereiches in das neue Baugebiet ausgebaut werden. Die Höhe der in dem Zusammenhang fälligen Erschließungs- bzw. Straßenausbaubeiträge ist im Zusammenhang mit der Kostenübernahme durch den Investor noch festzulegen.
Die Modalitäten der Finanzierung werden in städtebaulichen Verträgen zwischen der Stadt und dem Investor geregelt.
Durch den Ausbau der Straße „Am Sender“ wird eine Teilfläche des Grundstücks „Emma-Kraume-Str. 1“ in Anspruch genommen. Die Grunderwerbskosten trägt der Investor.
Zur Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes ist eine Grundstücksneuordnung erforderlich, welche durch privatrechtliche Verträge geregelt werden soll, so dass kein Umlegungsverfahren erforderlich wird.
Der Bebauungsplan „Am Sender“ GE 7 tritt durch den neuen Bebauungsplan außer Kraft.
Das Grundstück „Emma-Kraume-Straße 1“ wird aus dem Bebauungsplan „Alfred- und Emma-Kraume Straße“ GE 8 herausgelöst.
10.Nicht berücksichtigte Anregungen Träger öffentlicher Belange
Heimatpfleger Herr Gruner – Stellungnahme vom 22. September 2002
Herr Gruner hatte angeregt, Maschendrahtzäune nicht zuzulassen.
Der Anregung sollte nicht gefolgt werden, da diese nur in Kombination mit Hecken zulässig sind und damit nicht in Erscheinung treten.
Zweckverband Großraum Braunschweig vom 24. September 2002
Der Zweckverband hatte in seiner Stellungnahme angeregt, in den Baugebieten WA 3 und WA 4 wie in den anderen Baugebieten auch, die Firstrichtung in West-Ost-Richtung zu ermöglichen. Gemäß dem Regionalen Raumordnungsprogramm 1995 sollen bereits im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung die Möglichkeiten der Sonnenenergienutzung berücksichtigt werden.
Dieser Anregung sollte aufgrund der bestehenden Geländeverhältnisse nicht gefolgt werden. Um einen harmonischen Übergang zwischen der Siedlung und der offenen Landschaft herstellen zu können, soll die Firstrichtung parallel zu den Höhenlinien festgesetzt werden. Zudem kann die Sonnenenergie neben der aktiven Nutzung auch passiv – z.B. an Giebelflächen genutzt werden.
Weiter wird darauf hingewiesen, dass in Ergänzung der Planzeichnung textlich festgesetzt wird, dass für Dächer über Gebäudeteilen, die dem Hauptbaukörper untergeordnet sind, eine Richtung rechtwinklig zu der im Plan festgesetzten Hauptfirstrichtung zugelassen ist.
Stand: 1. Juli 2002
„Am Sender-Ost“, GE 10
und 68. Änderung des Flächennutzungsplanes
Niederschrift der Bürgerbeteiligung
Ort:Gemeinschaftshaus Geitelde, Geiteldestr. 48
Zeit:17. Juni 2002, 19:00 Uhr bis ca. 20.30 Uhr
Teilnehmer:ca. 70-80 Bürgerinnen und Bürger (einschl. Vertreter des Stadtbezirksrates 312)
- Frau Barske (Fachbereich Stadtplanung und Umweltschutz)
- Herr Gehricke (Investor)
- Herr Hamborg (Architekturbüro Hamborg/Stadtplanung)
- Herr Hille (Büro Hille + Müller/Landschaftsplanung)
- Herr Dieck (Ing. Büro Dieck/Erschließungsplanung)
Zur Erläuterung des Vorhabens waren folgende Pläne ausgehängt:
- Vorentwurf des Nutzungsbeispiels M 1/1000
- Darstellung der 68. Flächennutzungsplanänderung
- Das Nutzungsbeispiel wurde über eine Folie ergänzend projiziert.
Verfahrenstechnische Erläuterungen:
Frau Barske begrüßt die anwesenden Bürgerinnen und Bürger und stellt den Investor und die Planer vor. Sie erläutert den bisherigen Verfahrensablauf und geht auf die Ziele und den Zweck des Bebauungsplanes ein.
Frau Barske erläutert den Verfahrensschritt der „frühzeitigen Bürgerbeteiligung“ und
weist darauf hin, dass es sich bei dem vorliegenden Plan um einen Vorentwurf handelt, in den noch Änderungen durch vorgebrachte Anregungen eingearbeitet werden können. Sie erläutert anschließend das weitere Verfahren und weist darauf hin, dass Anregungen und Einwände auch noch im Rahmen der öffentlichen Auslegung der Planung - im Herbst 2002 - vorgebracht werden können.
Frau Barske weist darauf hin, dass das B-Planverfahren auf Initiative eines Investors - der GEWO Baubetreuung GmbH aus Wolfsburg - eingeleitet worden ist und unter der Prämisse, dass hier ca. 53 bauträgerfreie Grundstücke für Einzel- und Doppelhäuser entstehen sollen, von den politischen Gremien positiv begleitet wurde. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 12. März 2002 gefasst.
Zur Vorbereitung des B-Planverfahrens hat die Stadt die Planungsgruppe - Hamborg / Hille / Dieck - beauftragt, eine Studie zur Entwicklung des nördlichen Ortsrandes von Geitelde zu erstellen. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass a) für Geitelde größere Baufelder nur im nördlichen Bereich sinnvoll ausgewiesen werden können, b) die ausgewiesene Fläche des vorliegenden B-Planes nicht im Widerspruch zur Gesamtentwicklung des Ortsteiles steht und c) östlich der Steinbergstraße zur Abrundung der Ortsrandkontur mittel- bis langfristig ein weiteres kleineres Baufeld vorgesehen werden sollte. Hierzu ist allerdings die Herauslösung der Fläche aus dem bestehenden Landschaftsschutzgebiet erforderlich.
Frau Barske weist darauf hin, dass die 68. Änderung des Flächennutzungsplanes diese langfristige Zielsetzung beinhalten soll. Die Einbeziehung der Fläche östlich der Steinbergstraße bedeutet, dass ein Verfahren zur „Herauslösung der Flächen aus dem Landschaftsschutzgebiet“ parallel eingeleitet werden muss.
Vorstellung Vorentwurf
Herr Hamborg stellt die Planung vor. Auf folgende Aspekte wird besonders hingewiesen:
a) Erschließung von etwa gleichgroßen Baufeldhälften von der Straße „Am Sender“
und von der „Steinbergstraße“ aus mit jeweils ca. 26 - 28 Grundstücken.
b) Eine Fahrverkehrsverbindung besteht nicht zwischen beiden Hälften - vorgesehen
sind Geh- und Radwegverbindungen.
c) Beide Hälften werden ringförmig erschlossen. Die Straßen sind verkehrsberuhigt
(Mischverkehrsfläche – Ausbau ohne Gehwege).
d) Gestaltung der Übergänge zwischen Siedlung und Landschaft durch öffentliche
Grünflächen in unterschiedlichen Breiten.
e) Integration eines Kinderspielplatzes in die öffentlichen Grünflächen am nördlichen
f) Die Straßen „Am Sender“ und „Steinbergstraße“ sollen lediglich bis
zur Einmündung der Planstraßen A und B in das geplante Wohngebiet ausgebaut werden.
g) Die Einbeziehung des westlichen Bereiches der Straße „Am Sender“ bietet den
Grundstückseigentümern die Möglichkeit, die hinteren Grundstücksflächen zu
bebauen. Die in dem Zusammenhang entstehenden Anschlusskosten sind von den Eigentümern zu tragen. Eine Erschließung von der Geiteldestraße aus wird hierbei auf grund unverhältnismäßig hoher Erschließungskosten und um das Erscheinungsbild des Ortseingangs zu erhalten (Eingrünung der Grundstücke zur Geiteldestraße) ausgeschlossen.
h) Vorgesehen ist im neuen Baufeld eine eingeschossige Bebauung mit Einzel- und
Doppelhäusern. Eine GRZ von 0,3 sollte nicht überschritten werden. Einzelheiten der
Gestaltungssatzung wurden noch nicht festgelegt - Zielsetzung ist eine angemessene
dörfliche Gestaltung.
i) Erschließungstechnische Probleme sind bisher nicht erkennbar. Gasanschlüsse sind
Herr Hille weist auf die geplante Art der Begrünung - z.B. dörflich geprägte Streuobstwiesen im Bereich öffentlicher Grünflächen hin. Es wird darauf hingewiesen, dass für die entstehenden Eingriffe in die Natur entsprechende Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen sind. Dieses gilt auch für die Umsiedlung von Feldhamstern - 4 Bauten wurden festgestellt.
Im Verlauf der anschließenden Diskussion wurden folgende Einzelfragen angesprochen:
Umbau des Kreuzungsbereiches Emma-Kraume-Straße / Am Sender / Geiteldestraße
Hinweis auf die bisherige Gewohnheit, die Fläche als Wendefläche für LKW zu nutzen - ein Ausbau würde dieses verhindern. Dem stehen Sicherheitsbedenken anderer Bewohner gegenüber, die bei zunehmender Verkehrsbelastung durch ca. 26 Grundstücke die vorgeschlagene Lösung begrüßen. Der Bezirksbürgermeister Herr Dobberphul regt diesbezüglich einen Vor-Ort-Termin an. Es wurde zugesichert die Erschließung im Hinblick auf den LKW-Verkehr/ landwirtschaftlichen Verkehr nochmals zu überprüfen.
2.Sind für die Straße „Am Sender“ Erschließungskosten zu zahlen?
Es kann z.Z. nicht verbindlich gesagt werden, ob die Stadt noch Erschließungskosten erheben wird, da möglicherweise bisher keine Beträge erhoben wurden. Die im Zusammenhang mit dem neuen Baugebiet entstehenden Erschließungskosten übernimmt der Investor, sodass den Anwohnern diesbezüglich keine Kosten entstehen werden . Die Kosten für den Ausbau des Einmündungsbereiches und für die Straßenbeleuchtung übernimmt ebenfalls der Investor. Der Zufahrtsbereich der Straße „Am Sender“ müsste entsprechend den Richtlinien um 80 cm verbreitert werden. Sollte dieses nicht möglich sein, kann auch die bisherige Lösung beibehalten werden, die Verbreiterung sollte dann nur planungsrechtlich gesichert werden. Die westlichen Grundstücke werden durch den Straßenbau nicht tangiert.
3.Erhalten die Anwohner der Straße „Am Sender“ ggf. Entschädigungen auf grund der möglichen Beeinträchtigung durch die geplanten Maßnahmen?
Nein. - Es gibt kein Recht auf freien Ausblick. Die derzeitigen Nutzungen werden durch die geplante Bebauung nicht beeinträchtigt.
4 Es werden erhebliche Bedenken geäußert gegen die Ausweitung des Geltungsbereiches im F-Plan-Entwurf in das Landschaftsschutzgebiet hinein.
Frau Barske weist auf die städtebauliche Konzeptplanung hin mit den Zielen, eine land-
schaftlich harmonische Ortsrandkontur zu entwickeln und den Wohnbedürfnissen auch langfristig gerecht zu werden. Das relativ kleine geplante Baufeld in diesem Bereich soll durch eine landschaftliche Aufwertung mit dem „Geitelder Holz“ verbunden werden.
Für die Herauslösung aus dem LSG wird ein extra Verfahren durchgeführt, in dem die Bürger, die Naturschutzverbände und die Politik gehört werden.
Es wird auch darauf hingewiesen, dass es eine politische Zielsetzung ist, das geplante B-Plan-Verfahren nicht durch das Teillöschungsverfahren terminlich zu behindern.
5 Ist die Abwasserentsorgung Geiteldes durch das Neubaugebiet möglicherweise überlastet und kommen hier Kosten auf die Bürger Geiteldes zu?
Das sanierungsbedürftige Pumpwerk wird erneuert. Die Zusatzbelastung durch das Neubaugebiet beträgt 1,5 l/sec. - dieses stellt kein Problem dar. Kosten entstehen für die Bürger nicht.
6Können „Grundstückskosten“ genannt werden?
Herr Gehricke weist darauf hin, dass die Kosten beeinflussenden Faktoren noch nicht alle bekannt sind, aber in ca. 1 Monat vorliegen (z.B. Kampfmittelbeseitigung, Ausgleichsflächenankauf, Hamsterumsiedlung etc.)
7Wann könnte mit dem Bau von Häusern begonnen werden?
Zielsetzung ist es, im Frühjahr 2003 die Erschließung vorzunehmen, so dass ab Sommer 2003 mit dem Bau von Häusern begonnen werden könnte.
8Ist mit Behinderungen durch die Baumaßnahmen zu rechnen? Erhält die Emma-Kraume-Straße eine zusätzliche Verkehrsbelastung?
Geplant ist eine zügige Abwicklung. Das Baufeld wird während der Erschließungsarbeiten in Gänze befahrbar sein.
9 Wie ist der zeitliche Verfahrensablauf geplant? Können noch Anregungen und Bedenken vorgebracht werden?
Die Beteiligung der „Träger öffentlicher Belange“ (TÖB) erfolgt im Juli 2002. Im Herbst 2002 ist die Auslegung des Entwurfes vorgesehen. Während der Auslegung hat jeder Bürger die Möglichkeit, Anregungen und Bedenken vorzubringen. Die Hinweise sind in der Abwägung zu berücksichtigen.
Der Satzungsbeschluss könnte Anfang 2003 erfolgen.
Frau Barske beendet die Bürgerbeteiligung, da keine weiteren Fragen gestellt werden und
bedankt sich für die Beteiligung.
gez. Hamborg
[1] Bei der Einbeziehung des bestehenden Ortsrandes in diesen Bereich muss die unbefriedigende Ortsrandgestaltung stärker berücksichtigt werden.
[2] Für das Vorkommen des geschützten Feldhamsters ist eine gesonderte Ersatzmaßnahme geplant, die über einen städtebaulichen Vertrag gesichert wird.


Berliner Wasserverträge im rechtsfreien Raum sind nichtig – Abgeordnete in der Pflicht | Berliner Wasserbürger
← 8. Sept., 16.00 Uhr: Rundfunkratssitzung des rbb zur Beschwerde über die Berichterstattung im rbb-Fernsehen zum Wasser-Volksbegehren
Berliner Wasser-Verträge: Abgeordnete in der Pflicht – Gewinnausfallgarantie verletzt das Budgetrecht →
Berliner Wasserverträge im rechtsfreien Raum sind nichtig – Abgeordnete in der Pflicht
Posted on 7. September 2011 by Thomas Rudek
Berliner Wasserverträge im rechtsfreien Raum sind nichtig –
Abgeordnete stehen in der Pflicht
Juristischer Argumentationsleitfaden beweist: Nichtigkeit der Verträge kann durch ein Organstreitverfahren vor dem Verfassungsgericht durchgesetzt werden.
Die Einladung zur Pressekonferenz bei der Verbraucherzentrale
Zum Leitfaden des Arbeitskreises unabhängiger Juristen
Pressekonferenz versäumt? Kein Problem: Hier können Sie die Wortbeiträge nachhören. Sie können gerne die O-Töne auch für Radiosendungen verwenden. Selbstverständlich können Sie sich auch mit den Podiumsteilnehmern direkt in Verbindung setzen. Sie finden die Kontaktdaten in der Pressemappe!
Eröffnung Dr. Lischke (Verbraucherzentrale Berlin) – Begrüßung Thomas Rudek (Moderation / GRÜNE LIGA Berlin) – Beitrag aus der Sicht von Alexander Kraus (Vorsitzender Bund der Steuerzahler Berlin) – Vorschlag zur Neuordnung der Kalkulation der Wassertarife – Der Leitfaden1: Gespräch mit Sabine Finkenthei (Juristin, Koordinatorin des Arbeitskreises unabhängiger Juristen) – Der Leitfaden 2: Fortsetzung des Gesprächs – Nachfragen 1 – Nachfragen 2 – Nachfragen 3
Nach dem ersten erfolgreichen Volksentscheid in Berlin fragen sich viele Berliner, was die Offenlegung der geheimen Wasserverträge gebracht hat. Unmittelbar nach dem Volksentscheid hat sich ein Arbeitskreis unabhängiger Juristen gebildet, der sich zum Ziel gesetzt hat, die Vertragsdokumente – soweit diese offen gelegt sind – kritisch zu prüfen, um Anhaltspunkte für eine juristische Vertragsanfechtung zu finden. Berliner Abgeordnete haben sich im Arbeitskreis nicht beteiligt.
Auf Anraten des EU- und Kartellrechtlers Prof. Jürgen Keßler, der auch Vorstandsvorsitzender der Verbraucherzentrale Berlin ist und den Volksentscheid als Vertrauensperson unterstützt hat, hat der Arbeitskreis zunächst die Verträge unter europarechtlichen Gesichtspunkten untersucht und Verstöße gegen das europäische Ausschreibungsrecht und gegen das europäische Beihilferecht festgestellt. Diese Rechtsverstöße wurden in enger Zusammenarbeit mit der Antikorruptionsorganisation Transparency International Deutschland und der Verbraucherzentrale Berlin im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens bei der EU-Kommission zur Anzeige gebracht. Nach aktuellen Informationen ist die EU-Kommission mit der EInleitung einer Vorprüfung befasst.
Nach der europarechtlichen Prüfung hat der Arbeitskreis die Verträge jetzt einer verfassungsrechtlichen Prüfung unterzogen. Im Rahmen dieser intensiven Prüfung wurde während der letzten Monate ein juristischer Leitfaden erarbeitet, in dem nachgewiesen wird, dass die Verträge gegen die Berliner Verfassung und insbesondere gegen das Haushaltsrecht (Budgetrecht) des Parlaments verstoßen. Im Mittelpunkt steht die haushaltsrechtliche Verfassungsnorm des Art. 87 I VvB. Diese besagt, dass ohne gesetzliche Grundlagen keine Sicherheiten gewährleistet werden dürfen.
Wenn die Exekutive Sicherheiten wie in Form von einer Gewinnausfallgarantie des § 23.7 Konsortialvertrags vertraglich, aber ohne gesetzliche Grundlage, zusichert, dann ist das ein eklatanter Verstoß gegen das durch Art. 87 I VvB verfassungsrechtlich garantierte Budgetrecht des Parlaments. In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass das Kalkulationsmodell des damaligen Teilprivatisierungsgesetzes durch ein Urteil des Verfassungsgerichtshofs von Berlin infolge einer Normenkontrollklage für teilnichtig erklärt worden ist. Die in § 23.7 des Konsortialvertrags geregelte Gewinnausfallgarantie, die das für nichtig erklärte Kalkulationsmodell zur Grundlage hat, stellt eine schwerwiegende Missachtung der Kompetenzen des BerlVerfGH dar, da dessen Nichtigerklärung keine Wirkung entfalten kann. Die bloße Billigung im Haushaltsplan stellt ebenso wenig eine ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung im Sinne von Art. 87 I VvB dar, wie die Zustimmung(spraxis) des Abgeordnetenhauses von Berlin zu den Verträgen mit den privaten Investoren.
Zu den Folgen: Das BGB stellt in §134 fest, dass Rechtsgeschäfte, die gegen gesetzliche Verbote verstoßen, nichtig sind. Da § 23.7 des Konsortialvertrags Bedingungen und Umfang der Gewinnerzielung der Investoren regelt, stellt diese Klausel den Hauptzweck des Vertrags dar, so dass die Nichtigkeit dieser Regelung die Gesamtnichtigkeit des Gesamtvertrages nach sich zieht. Die Umstände der Vertragsschließung und -anpassung zeigen deutlich, dass für die Investoren der Vertrag mit der Sicherheitsleistung nach § 23.7 des Konsortialvertrags stand und fiel. Es liegt auf der Hand, dass die dort getroffene Regelung ein zentraler Faktor für die Kaufentscheidung der Anteile an den Berliner Wasserbetrieben war.
Um die Gesamtnichtigkeit des Vertrages verfahrenstechnisch durchzusetzen, müßte von Seiten des Abgeordnetenhauses eine konkrete Aufforderung an den Senat gerichtet werden, die Verträge wegen Verstoßes gegen Art. 87 I VvB für nichtig erklären zu lassen. Wird der Senat daraufhin nicht tätig, könnten die Abgeordneten selbst im Rahmen eines fristgebundenen Organstreitverfahrens gegen den Verfassungsverstoß vor dem Verfassungsgerichtshof vorgehen.
Darüber hinaus zeigt der Leitfaden dezidiert auf, dass auch das vertraglich vereinbarte Schiedsverfahren gegen die Verfassung verstößt, das Land Berlin folglich nicht gehalten ist, Streitigkeiten vor einem unter Ausschluss parlamentarischer Kontrolle tagenden Schiedsgericht auszutragen. Der Senat wäre daher gut beraten, wenn er endlich die Vertragsverhandlungen mit den privaten Anteilseignern RWE und Veolia für gescheitert erklärt und er die Nichtigkeit der Verträge gerichtlich anstrebt. Es liegt im Ermessen eines jeden einzelnen Berliner Abgeordneten, diesen Schritt durch ein Organverfahren zu beschleunigen.
Der Arbeitskreis wird seine Arbeit fortsetzen. Erst kürzlich konnte ein weiterer Rechtsanwalt für die Mitarbeit gewonnen werden. Dem Arbeitskreis gehören Juristen unterschiedlicher Generationen an, erfahrene
Rechtsanwälte wie Wissenschaftler. Die meisten haben promoviert und sich auf ganz unterschiedliche Fachgebiete spezialisiert, so dass die Thematik aus einem sehr breiten fachspezifischen Spektrum heraus beurteilt werden kann.
Interessenten melden sich bitte bei der Koordinatorin des Arbeitskreises, der Juristin Sabine Finkenthei (Kontakt: S.Finkenthei@gmx.de / Tel.: 030 / 693 08 42 / mobil: 0176 / 25 21 37 26).
Die Wasserbürger bedanken sich bei dem Arbeitskreis der unabhängigen Juristen für die geleistete Arbeit und wünschen allen Mitwirkenden auch für die Zukunft zahlreiche Eingebungen, um die Verhältnisse zum besseren zu verändern. Auch bedanken wir uns ganz herzlich bei der Verbraucherzentrale Berlin wie dem Bund der Steuerzahler für die Unterstützung zur Pressekonferenz.
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