Euroboden GmbH - auch die neue Anleihe natürlich mit dem Totalverlustrisiko - Diebewertung
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Euroboden GmbH – auch die neue Anleihe natürlich mit dem Totalverlustrisiko
Frisches Geld will das Unternehmen Euroboden GmbH aus München von Investoren haben. Dafür will man eine Anleihe herausgeben mit dem Risiko eines Totalverlustes für jeden Anleger, der in diese Anleihe investiert. Möglicherweise bis zu 40 Millionen Euro will sich das Unternehmen an frischem Geld holen. Viel Geld, wenn man sich den letzten Konzernabschluss des Unternehmens dann anschaut.
Geschäftstätigkeit der Euroboden
Der Euroboden-Konzern („Euroboden“) besteht aus der Euroboden GmbH und deren Tochtergesellschaften. Die Euroboden GmbH hat ihren Sitz in 82031 Grünwald, Bavariafilmplatz 7, und ist beim Handelsregister des Amtsgerichts München unter HR B 126 162 eingetragen.
Die Geschäftstätigkeit von Euroboden erstreckt sich im Wesentlichen auf die Entwicklung von städtebaulich sowie architektonisch anspruchsvollen Immobilien im deutschsprachigen Raum.
Die Aktivitäten umfassen die gesamte Wertschöpfungskette eines Projektentwicklers und Bauträgers von der Standortevaluation, über die Projektierung und Entwicklung der Immobilien bis hin zur Realisierung der Bauvorhaben und Vermarktung der Projekte.
Der letzte Konzernjahresabschluss des Unternehmens:
Die Euroboden GmbH mit Sitz in Grünwald ist das Mutterunternehmen des Euroboden-Konzerns (im Folgenden auch „Euroboden-Gruppe“ oder „Euroboden“ genannt).
Die Geschäftstätigkeit von Euroboden erstreckt sich auf die Entwicklung von städtebaulich sowie architektonisch anspruchsvollen und qualitativ hochwertigen Immobilien. Mit der Markenstrategie „Euroboden Architekturkultur“ wird hierbei das Ziel verfolgt, unter Einbeziehung renommierter Architekturbüros für den jeweiligen Standort und die jeweilige Immobilie die individuell beste architektonische Lösung zu schaffen und somit nachhaltig zur Entwicklung des lokalen Umfeldes beizutragen. Damit entstehen unverwechselbare Unikate, die Euroboden ein Alleinstellungsmerkmal in der Bauträgerbranche verschaffen.
Die Aktivitäten von Euroboden umfassen die gesamte Wertschöpfungskette eines Projektentwicklers und Bauträgers von der Grundstücksakquisition bis hin zur Vermarktung der Projekte, wobei in allen Phasen externe Dienstleister, wie z.B. auf Baurecht spezialisierte Anwaltskanzleien, Architektur- und Ingenieurbüros sowie Marketingagenturen, hinzugezogen werden. Die einzelnen Phasen beinhalten insbesondere folgende Aktivitäten:
• Im Rahmen der Grundstücksakquisition erfolgt auf Basis einer Standortanalyse eine Prüfung der rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Verhältnisse relevanter Objekte. Euroboden konzentriert sich hierbei auf Objekte mit Entwicklungspotential hinsichtlich des Baurechts.
• Die Phase der Projektentwicklung, die ca. 2 bis 3 Jahre beansprucht, umfasst insbesondere die Baurechtsschaffung und die Planung der Bauvorhaben. Im Einzelfall werden Grundstücke auch nach erfolgter Baurechtsschaffung veräußert.
• Die Realisierung des Bauvorhabens dauert je nach Größe des Projektes ca. 2 bis 3 Jahre. Diese Phase umfasst neben der Detailplanung die Errichtung der Gebäude. Diese Leistungen werden extern vergeben und durch interne Projektteams gesteuert.
• Der Vertrieb erfolgt unter Federführung der Tochtergesellschaft Euroboden Vertrieb GmbH und wird durch projektspezifische Marketingmaßnahmen, welche durch die interne Marketingabteilung koordiniert werden, flankiert.
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit liegt bisher auf Wohnbauobjekten in den Märkten der Ballungszentren München, Berlin und Frankfurt. Die Markenstrategie der Architekturkultur, die auf die Entwicklung hochwertiger Produkte unter Einbeziehung des individuellen Umfeldes abzielt, wird sukzessive auch auf andere Märkte, wie das Umland von München, und andere asset-Klassen, wie z.B. Büroimmobilien, übertragen.
Die Euroboden GmbH fungiert innerhalb der Euroboden-Gruppe als Holdinggesellschaft und hält nahezu sämtliche Anteile an einer Vielzahl von Projektgesellschaften. Zudem ist die Gesellschaft mehrheitlich an der Euroboden Vertrieb GmbH beteiligt. Zum Bilanzstichtag umfasste der Konzern neben dem Mutterunternehmen insgesamt 32 Tochtergesellschaften. Darüber hinaus hält die Gesellschaft 49,99% der Anteile an der Euroboden Interior GmbH, welche sowohl für Käufer einer Euroboden-Immobilie als auch für Dritte Innenarchitekturleistungen anbietet. Bzgl. der Beteiligungs-verhältnisse verweisen wir auf die Angaben zum Konsolidierungskreis im Konzernanhang.
Der Erwerb und die Entwicklung der Objekte werden aus finanzierungs-, transparenz- und steuer-optimierenden Gründen jeweils durch Projektgesellschaften in der Rechtsform von Kapital-gesellschaften (GmbHs) abgewickelt. Dies verringert sowohl die Auswirkungen von Projektrisiken innerhalb des Konzerns, als auch die Kreditrisiken des Konzerns, da bei der Besicherung von Fremdfinanzierungen vorrangig auf das Objekt abgestellt wird. Zwischen der Euroboden GmbH und Tochtergesellschaften bestehen zum Teil Ergebnisabführungs- und Beherrschungsverträge.
Die Finanzierung der Immobilienprojekte erfolgt dabei neben Bankendarlehen, die unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften aufgenommen werden, anteilig durch Eigenmittel, welche die Euroboden GmbH den Tochtergesellschaften mittels Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt. Die Mittel hierfür stammen neben thesauriertem Eigenkapital insbesondere aus einer von der Euroboden GmbH begebenen Anleihe.
Darüber hinaus übernimmt die Euroboden GmbH für die Projektgesellschaften, welche über kein eigenes Personal verfügen, im Rahmen von Dienstleistungsverträgen die Abwicklung des operativen Geschäfts, von der Entwicklung bis zur Umsetzung der Projekte, sowie zentrale Funktionen, wie Personal, Controlling, Rechnungswesen, Finanzierung und Marketing.
Die Euroboden GmbH hat neben ihrem Stammsitz in Grünwald weitere Bürostandorte in Berlin und Frankfurt. Die Euroboden Vertrieb GmbH und die Euroboden Interior GmbH, die eigenes Personal haben, sind jeweils in München tätig.
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2018 in einem unruhigen wirtschaftlichen Umfeld und trotz Produktions- und Absatzstörungen in der Automobilbranche um 1,5% gewachsen, wobei die Wachstumsimpulse aus der nach wie vor starken Binnenwirtschaft resultierten. Die weiterhin gute gesamtwirtschaftliche Lage zeigte sich insbesondere am Arbeitsmarkt, wo die Arbeitslosenquote erneut sank und mit 5,2% den niedrigsten Stand seit über 25 Jahren erreichte (Quelle: vorläufige Ergebnisses des Statistischen Bundesamtes).
Der deutsche Immobilienmarkt konnte auch im Jahr 2018 von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und dem unverändert niedrigen Zinsniveau profitieren. Insbesondere auf den Wohnungsmärkten der Top-Standorte hinkt das Angebot trotz gestiegener Fertigstellungszahlen dem seit Jahren steigenden Wohnraumbedarf hinterher, wodurch sich die Bedarfslücke weiter erhöht hat. Auch die Nachfrage auf den Büromärkten ist vor dem Hintergrund der positiven Arbeitsmarktdaten unverändert groß und trifft auf einen zunehmenden Flächenmangel. Da die Büroflächen in den Ballungszentren in den vergangenen Jahren nur in überschaubarem Umfang ausgeweitet worden sind, hat sich hier das Angebot an frei verfügbaren Flächen spürbar verknappt. Lediglich im Segment Einzelhandel ist durch den zunehmenden Wettbewerbsdruck von Online-Anbietern eine Dämpfung in der Nachfrage nach Verkaufsflächen zu verzeichnen (Quelle: Immobilienmarkt Deutschland 2018/2019 der DZ Hyp).
Auf dem Immobilienmarkt in München ist die Zahl der Verkäufe in den ersten drei Quartalen 2018 gegenüber dem Vorjahreszeitraum insgesamt konstant geblieben (Quelle: Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses München). Bei den Wohnimmobilien waren aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage, welche trotz einer überdurchschnittlich hohen Anzahl neuer Einheiten weiter deutlich über dem Angebot liegt, erneute Preissteigerungen zu verzeichnen. So sind im ersten Halbjahr 2018 die Münchner Mieten im Durchschnitt um ca. 3% gestiegen, wobei der größte Preisanstieg mit knapp 4% auf das untere Marktsegment entfällt. Bei Eigentumswohnungen ergab sich im gleichen Zeitraum ein Anstieg der Kaufpreise von fast 7%. Während die Preise im oberen Marktsegment um knapp 6% stiegen, verteuerten sich Wohnungen im unteren Preissegment um rd. 3%. (Quelle: „Residential City Profile München 1. HJ 2018“).
Bei der Vermietung von Büroimmobilien in München wurde im Jahr 2018 ein Flächenumsatz von insgesamt 975.000 m 2 realisiert. Die Leerstandsquote lag mit ca. 3% zum Jahresende auf dem niedrigsten Stand seit 2002. Der Nachfrageüberhang hat auch in diesem Segment zu einem flächendeckenden Anstieg der Mietpreise geführt (Quelle: „Office Market Profile München 4. Quartal 2018“).
Der Immobilienmarkt in Berlin war auch in 2018 wieder auf Wachstumskurs. Auf Grundlage des anhaltenden Bevölkerungswachstums von jährlich 40.000-60.000 Personen sowie des bestehenden Nachfrageüberhangs von etwa 70.000 Wohnungen bleibt im Wohnungsmarkt der Nachfragedruck trotz steigender Baugenehmigungen und Fertigstellungen erhalten und wirkt sich weiterhin treibend auf die Miet- und Kaufpreise aus. So ist bei den Mietpreisen im ersten Halbjahr 2018 eine Zunahme von durchschnittlich 8% zu verzeichnen. Auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ergab sich in diesem Zeitraum ein Preisanstieg von durchschnittlich 9%. Der größte Preisanstieg ist hierbei mit 19% im unteren Marktsegment zu verzeichnen (Quelle: „Residential City Profile Berlin 1. HJ 2018“).
Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt wurde im Jahr 2018 ein Flächenumsatz von 841.700 m 2 erzielt. Die bestehende Flächenknappheit, die sich in einer Leerstandsquote von 2% dokumentiert, hatte einen entsprechenden Preisdruck zur Folge. So stiegen die Bürospitzenmieten im Jahr 2018 um knapp 5% (Quelle: „Office Market Profile Berlin 4. Quartal 2018“).
Der Immobilienmarkt Frankfurt weist vergleichbare Entwicklungen auf. Auf dem Wohnungsmarkt kann trotz erhöhter Bauaktivität die durch ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum von ca. 7% p.a. gestiegene Nachfrage nach Wohnraum langfristig nicht gedeckt werden, was sich in weiter steigenden Miet- und Kaufpreisen niederschlägt. Im ersten Halbjahr 2018 erzielten alle Preissegmente das stärkste Jahreswachstum der letzten fünf Jahre. Während sich die mittlere Angebotsmiete um ca. 6% erhöhte, verzeichnet das Spitzensegment einen Zuwachs von ca. 9%. Auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist ein dynamischer Preisanstieg zu verzeichnen. So liegt die Steigerungsrate der mittleren Kaufpreise mit 16% deutlich über der 5-Jahres-Entwicklung (Quelle: „Residential City Profile Frankfurt 1. HJ 2018“).
Mit einem Flächenumsatz von 633.300 m 2 erzielte der Bürovermietungsmarkt in Frankfurt sein drittbestes Jahr. Die Leerstandsquote lag im Berichtsjahr bei ca. 5% (Quelle: „Office Market Profile Frankfurt 4. Quartal 2018“).
Die Marktentwicklungen für die Ballungszentren München, Berlin und Frankfurt belegen den anhaltenden Trend zur Urbanisierung in den Ballungszentren.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr lag der Schwerpunkt der operativen Geschäftstätigkeiten in der Ausweitung und Strukturierung der Einkaufsaktivitäten, in der Entwicklung und Baurechtschaffung der Bestandsgrundstücke sowie in den Vermarktungs- und Vertriebsaktivitäten der sich in Umsetzung befindlichen Projekte.
Bis zum Bilanzstichtag hat Euroboden folgende Grundstückseinkäufe realisiert:
• Im I. Quartal 2018 wurde das Nachbargrundstück zu einer bereits im Eigentum befindlichen Immobilie in München-Schwabing erworben, womit eine Erweiterung der Vermarktungsfläche generiert werden konnte.
• Im II. Quartal 2018 hat Euroboden im Münchner Stadtteil Haidhausen ein bebautes Grundstück erworben. Die vermieteten Wohn- und Gewerbeflächen des historischen Bestandsgebäudes umfassen ca. 1.200 m 2. Das Grundstück verfügt im rückseitigen Teil über Nachverdichtungspotentiale und grenzt unmittelbar an eine bereits im Eigentum von Euroboden befindliche Immobilie, wodurch sich Synergien in der Baurechtsschaffung und Vermarktung beider Projekte ergeben.
• Im Weiteren wurde im II. Quartal 2018 in Berg am Starnberger See ein Grundstück mit einer Fläche von ca. 6.200 m 2 erworben. Nach einer Weiterentwicklung des bereits bestehenden Baurechts ist die Errichtung von Wohnimmobilien vorgesehen.
• Darüber hinaus hat Euroboden im Berichtsjahr einen Vertrag über den Erwerb einer Immobilie in Berlin-Pankow geschlossen. Die dingliche Eigentumsübertragung ist für 2018/19 geplant.
Neben den o.g. Einkäufen wurden in Folge der im Berichtsjahr eingeleiteten Aktivitäten im IV. Quartal 2018 weitere, im abschließenden Ausblick dargelegte, Grundstückerwerbe realisiert werden.
Daneben wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr die Entwicklung und der Vertrieb der im Bestand befindlichen Immobilien vorangetrieben:
• Bei den in der Umsetzung befindlichen Wohnbauprojekten in München wurden im Berichtsjahr Wohnungsverkäufe mit einem Volumen von insgesamt EUR 20,7 Mio. notarvertraglich gesichert, aus denen zeitanteilig realisierte Umsatzerlöse von EUR 9,7 Mio resultierten.
• Nachdem sich Euroboden bereits im II. Quartal 2017 den Erwerb mehrerer Immobilien in Berlin schuldrechtlich gesichert hatte, erfolgte im IV. Quartal 2017 der Besitzübergang dieser Immobilien. Die Grundstücke umfassen neben fünf vermieteten Bestandsgebäuden anliegende Freiflächen mit Nachverdichtungspotentialen. Im II. Quartal 2018 wurde der Verkauf von vier Bestandsgebäuden mit einer Gesamtmietfläche von ca. 4.300 m 2 notariell beurkundet. Die dingliche Eigentumsübertragung ist für das kommende Geschäftsjahr geplant. Für die anliegenden Freiflächen hat Euroboden im II. Quartal 2018 einen positiven Bauvorbescheid mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 7.100 m 2 erhalten.
• Im II. Quartal 2018 hat Euroboden ein Bestandsgrundstück in München veräußert. Die dingliche Eigentumsübertragung erfolgte mit vollständiger Kaufpreiszahlung im September 2018. Die Verkaufserlöse wurden u.a. zur Rückführung von Bankkrediten verwendet. Aus dem Verkauf wurde im Berichtsjahr ein signifikanter Ergebnisbeitrag realisiert.
• Für das im Bestand gehaltene Grundstück in Aschheim wurde im II. Quartal 2018 das Baurecht um ca. 1.500 m 2 BGF erhöht, wodurch eine Erweiterung der Vermarktungsfläche realisiert werden kann. Aufgrund besserer Wirtschaftlichkeit wurde die ursprüngliche Planung, welche die Entwicklung eines Boardinghauses vorsah, im Berichtsjahr durch die Neukonzeption eines Bürogebäudes abgelöst. Die aktuelle Planung umfasst nunmehr die Errichtung und Vermietung eines Bürogebäudes mit einer Vermietungsfläche von ca. 15.500 m 2.
Unter Berücksichtigung der im abgelaufenen Geschäftsjahr erworbenen und veräußerten Immobilien sowie der in der Entwicklung befindlichen Projekte beläuft sich die Projektpipeline der Euroboden-Gruppe zum Bilanzstichtag auf ein kalkuliertes Gesamtverkaufsvolumen von ca. EUR 500 Mio.
Zur Finanzierung des Unternehmenswachstums hatte die Euroboden GmbH im Oktober 2017 eine neue 5jährige Unternehmensanleihe (Anleihe 2017/2022) mit einem Volumen von EUR 25,0 Mio. begeben. Die Anleihe hat einen jährlichen Kupon von 6,0% bei halbjährlicher Zinszahlung. Die Schuldverschreibung wurde am 23. Oktober 2017, dem ersten Tag der Zeichnungsfrist, vollständig platziert und wird seither im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt. Die Anleihe war am letzten Handelstag des Geschäftsjahres mit einem Börsenkurs von 104,78% notiert.
Im Vorfeld des öffentlichen Angebots der Anleihe 2017/2022 hat die Euroboden GmbH den Gläubigern der Altanleihe 2013/2018 ein Angebot zum Umtausch in die neue Anleihe unterbreitet. Das realisierte Umtauschvolumen lag bei rund EUR 10,1 Mio., was einer Annahmequote von 81,4% entspricht. Aufgrund der vollständigen Platzierung der Anleihe 2017/2022 wurden die nicht umgetauschten Schuldverschreibungen der Altanleihe vorzeitig gekündigt und im Dezember 2017 entsprechend der Anleihebedingungen in Höhe von 101% des Nennbetrages zurückgezahlt.
Unter Einbeziehung der umgetauschten und vorzeitig gekündigten Alt-Schuldverschreibungen generierte Euroboden im Berichtsjahr aus Anleiheverkäufen zusätzliche Finanzierungsmittel von insgesamt TEUR 12.466.
Parallel zum Unternehmenswachstum wurden im Berichtsjahr die Konzernstrukturen weiter ausgebaut. So hat sich die Mitarbeiterzahl des Euroboden-Konzerns zum Bilanzstichtag inkl. der Geschäftsführer auf insgesamt 33 (30.09.2017: 25) erhöht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr waren dabei ohne Einbeziehung der Geschäftsführer des Mutterunternehmens durchschnittlich 26 Mitarbeiter (Vorjahr: 17) im Konzern beschäftigt.
Euroboden hat im Berichtszeitraum die Konzernrechnungslegung auf IFRS umgestellt. Der erstmalig nach IFRS erstellte Konzernabschluss zum 30. September 2017, der mit einem Jahresüberschuss von TEUR 3.117 endet, wurde am 18. Juni 2018 von der Geschäftsführung freigegeben.
Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich hinsichtlich der Vorjahreswerte auf den vorgenannten IFRS-Konzernabschluss zum 30. September 2017. Da der Konzernlagebericht des Vorjahrs zum damaligen HGB-Konzernabschluss aufgestellt wurde, ist ein Vergleich mit den damaligen HGB-Prognosen nicht möglich.
Die Gesamtleistung des Konzerns, welche die Umsatzerlöse, Bestandsveränderungen und aktivierten Eigenleistungen umfasst, hat sich im Vorjahresvergleich signifikant um EUR 30,5 Mio. bzw. 89% auf EUR 64,6 Mio. (Vorjahr EUR 34,1 Mio.) erhöht. Dies ist im Wesentlichen durch einen Anstieg der Umsatzerlöse um EUR 14,3 Mio., welche insbesondere aus dem Verkauf eines Bestandsgrundstücks und zeitanteilig realisierte Erlöse aus Wohnungsverkäufen resultieren, sowie durch die Bestandserhöhungen infolge der Grundstückseinkäufe und Projektentwicklungen begründet.
Der Konzern hat im Berichtsjahr ein Betriebsergebnis (EBIT) von EUR 15,7 Mio. (Vorjahr EUR 6,1 Mio.) erzielt. Nach Berücksichtigung des Finanzergebnisses von EUR -4,4 Mio. (Vorjahr EUR -2,4 Mio.) ergibt sich ein Ergebnis vor Steuern von EUR 11,3 Mio., dass mit EUR 7,7 Mio. bzw. mit mehr als 200% deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres (EUR 3,7 Mio.) liegt. Die Ergebnissteigerung ist maßgeblich auf die Gewinne aus den Grundstücks- und Wohnungsverkäufen sowie auf die Wertsteigerung der Finanzimmobilien zurückzuführen. Gegenläufig wirkten sich einmalige Kosten im Zusammenhang mit der Begebung der neuen Anleihe aus, welche zum Zeitpunkt der Platzierung in voller Höhe zu realisieren waren.
Nach Berücksichtigung der Ertragsteuern von EUR 2,9 Mio. (Vorjahr EUR 0,6 Mio.), welche latente Steueraufwendungen von EUR 1,2 Mio. beinhalten, ergibt sich ein Konzernjahresüberschuss von EUR 8,4 Mio. (Vorjahr EUR 3,1 Mio.).
Der dargelegte Geschäftsverlauf schlägt sich in der Vermögenslage des Konzerns in einem Anstieg der Bilanzsumme um EUR 45,7 Mio. nieder. Hierbei wirken sich die im Berichtsjahr erfolgten Grundstückseinkäufe und Projektentwicklungen in einer Zunahme des Vorratsvermögens um EUR 33,2 Mio. aus. Zudem haben sich die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aufgrund der zeitanteiligen Realisierung von Wohnungsverkäufen um EUR 9,7 Mio. erhöht. Finanziert wurde die Zunahme der Aktiva neben den Mitteln aus Anleiheverkäufen (EUR 12,4 Mio.) und Kundenanzahlungen (EUR 5,6 Mio.) überwiegend durch eine Aufnahme von Bankdarlehen. So erhöhten sich die Finanzverbindlichkeiten im Berichtsjahr um EUR 15,1 Mio. auf EUR 109,3 Mio.
Insgesamt konnte Euroboden im abgelaufenen Geschäftsjahr eine deutlich positive Geschäfts-entwicklung verzeichnen. Die Konzernbilanz weist zum Bilanzstichtag ein um TEUR 7,8 Mio. erhöhtes Eigenkapital von EUR 20,8 Mio. (Vorjahr EUR 13,0 Mio.) aus. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 12,1% (Vorjahr 10,2%). Nach Saldierung der frei verfügbaren liquiden Mittel mit den korrespondierenden Bankverbindlichkeiten ergibt sich eine bereinigte Eigenkapitalquote von 12,7% (Vorjahr 11,3%). Darüber hinaus konnte Euroboden im Berichtsjahr nach Einschätzung der Geschäftsführung weitere stille Reserven in den in Entwicklung befindlichen Immobilien aufbauen, welche allerdings in der Konzernbilanz nicht enthalten sind.
Eine Erläuterung der einzelnen Positionen der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung ist im Anhang zum Konzernabschluss enthalten. Ausgehend davon werden im Folgenden die wesentlichen Entwicklungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns dargestellt.
Die wesentlichen Positionen der Konzerngewinn- und Verlustrechnung haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
Die Umsatzerlöse haben sich mit TEUR 30.939 im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 16.655) um TEUR 14.283 bzw. 86% deutlich erhöht. Hierbei wirken sich neben den Erlösen aus dem Verkauf eines Grundstücks in München vor allem die zeitanteilig realisierten Umsatzerlöse aus Wohnungsverkäufen für die in Umsetzung befindlichen Projekte in München aus.
Innerhalb der Bestandsveränderungen von TEUR 33.171 (Vorjahr TEUR 17.474) stehen den Zugängen von TEUR 54.410 für die Grundstückskäufe sowie die Projektentwicklung und -umsetzung in Höhe von TEUR 18.239 Abgänge durch Verkäufe gegenüber.
Die Erträge aus Fair-Value-Anpassungen auf Investment Properties von TEUR 5.822 (Vorjahr TEUR 1.123) betreffen wie im Vorjahr das in Entwicklung befindliche Objekt in Aschheim. Die Grundlagen zur Bewertung der Finanzimmobilien sind in Abschnitt 7.3. des Anhangs zum Konzernabschluss erläutert.
Die Zunahme der sonstigen betrieblichen Erträge auf TEUR 637 (Vorjahr TEUR 334) ist mit TEUR 250 insbesondere auf die Aktivierung von Ausgleichansprüchen zurückzuführen, die im Zusammenhang mit einer in gleicher Höhe passivierten Rückstellung für die mögliche Inanspruchnahme aus einem Rechtsstreit stehen.
Die Materialaufwendungen von TEUR 43.738 (Vorjahr TEUR 22.104) enthalten vor allem die Anschaffungskosten zzgl. Nebenkosten der im Berichtsjahr erworbenen Grundstücke in Berlin, München und Berg am Starnberger See sowie bezogene Leistungen für die in der Entwicklung und Umsetzung befindlichen Projekte.
Die Personalaufwendungen haben sich im Vorjahresvergleich um TEUR 1.214 bzw. 50% auf TEUR 3.640 erhöht. Der Anstieg spiegelt den weiteren Ausbau der Unternehmensstrukturen wider, welcher sich insbesondere in einer Zunahme der durchschnittlichen Mitarbeiterzahl von 17 (2016/17) auf 26 (2017/18) dokumentiert.
Die Erhöhung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen auf TEUR 7.629 (Vorjahr TEUR 4.783) ist neben Einmalkosten im Zusammenhang mit der Begebung der neuen Anleihe insbesondere durch die Ausweitung der Geschäftstätigkeit begründet. Diese wirkt sich u.a. in einer Zunahme der Beratungs- und Marketingaufwendungen sowie in einem Anstieg der Mieten und sonstigen administrativen Aufwendungen aus. Zudem wurden im Berichtsjahr Wertberichtigungen auf Altforderungen vorgenommen. Eine detaillierte Aufgliederung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist in Abschnitt 6.9. des Anhangs zum Konzernabschluss enthalten.
Der Anstieg der Abschreibungen um TEUR 127 auf TEUR 296 ist neben einer Zunahme der Betriebs- und Geschäftsausstattung der Euroboden GmbH insbesondere durch die Abschreibungen auf das Anlagevermögen der zum Bilanzstichtag des Vorjahres erstmalig einbezogenen Euroboden Vertrieb GmbH bedingt.
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge von TEUR 66 (TEUR 159) resultieren vor allem aus Darlehensvergaben an Beteiligungsunternehmen. In den Erträgen des Vorjahres waren hier noch die Erträge aus einer Darlehensgewährung an die zwischenzeitlich vollkonsoldierte Euroboden Vertrieb GmbH enthalten.
Die Zunahme der Zinsen und ähnlichen Aufwendungen um TEUR 1.920 auf TEUR 4.479 ergibt sich zum einen aus der vollständigen Platzierung der im Oktober 2017 begebenen Anleihe 2017/2018 und zum anderen aus Kreditaufnahmen zur anteiligen Finanzierung der Grundstückeinkäufe.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag von TEUR 2.899 (TEUR 555) beinhalten originäre Ertragsteuern von TEUR 1.737 sowie latente Steuern von TEUR 1.162. Letztere resultieren insbesondere aus der Neubewertung von Finanzimmobilien sowie aus der zeitanteiligen Umsatzrealisierung nach IFRS 15.
Unter Einbeziehung der auf nicht beherrschende Anteile entfallenden Ergebnisanteile von TEUR -82 (Vorjahr TEUR 3) weist die Euroboden GmbH im Geschäftsjahr 2017/2018 einen Konzernjahres-überschuss in Höhe von TEUR 8.430 (Vorjahr TEUR 3.117) aus.
Die Vermögenslage des Konzerns ist durch die dargelegte Ausweitung der Geschäftstätigkeit geprägt. So hat sich die Bilanzsumme im Berichtsjahr um TEUR 45.674 bzw. 36% auf TEUR 172.372 erhöht. Dies ist auf der Aktivseite durch einen Anstieg der langfristigen Vermögenswerte um TEUR 7.765 und der kurzfristigen Vermögenswerte um TEUR 37.909 begründet. Dem steht auf der Passivseite neben einer Erhöhung des Eigenkapitals von TEUR 7.810 ein Anstieg der lang- und kurzfristigen Verbindlichkeiten um TEUR 38.864 gegenüber.
Die Zunahme der langfristigen Vermögenswerte um TEUR 7.765 bzw. 64% auf TEUR 19.913 ist mit TEUR 5.821 vor allem durch die Neubewertung der Finanzimmobilen begründet. Zudem ist eine Erhöhung latenter Steueransprüche um TEUR 1.107 zu verzeichnen, welche insbesondere aus der Aktivierung von latenten Steuern auf Verlustvorträge resultiert, deren Realisierung durch künftig zu versteuernde Gewinne mittelfristig erwartet wird.
Der Anstieg der kurzfristigen Vermögenswerte um TEUR 37.909 bzw. 33% auf TEUR 152.458 entfällt mit TEUR 33.180 vor allem auf eine Zunahme des Vorratsvermögens, welche durch die im Berichtsjahr erfolgten Grundstückseinkäufe und Projektentwicklungen bedingt ist. Darüber hinaus ist ein Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 9.655 auf TEUR 15.367 zu verzeichnen, welcher maßgeblich aus der zeitanteiligen Realisierung von Wohnungsverkäufen resultiert. Diesen Forderungen stehen in Höhe von TEUR 5.573 erhaltene Anzahlungen von Wohnungskäufern gegenüber, welche unter den übrigen Verbindlichkeiten passiviert sind.
Gegenläufig wirkten eine Abnahme der Bankguthaben um TEUR 2.419 auf TEUR 9.189, welche durch die Rückzahlung nicht mehr benötigter frei revolvierbarer Kreditrahmen begründet ist, sowie ein Rückgang der sonstigen Forderungen und Vermögenswerten um TEUR 2.507. Letzterer ist u.a. dadurch begründet, dass im Vorjahr geleistete Anzahlungen für den Erwerb der Grundstücke in Berlin enthalten waren, welche nach erfolgtem Besitzübergang im Berichtsjahr in das Vorratsvermögen umgegliedert wurden.
In den sonstigen Forderungen und Vermögenswerten des Berichtsjahres sind wie im Vorjahr in Höhe von TEUR 2.176 Umsatzsteuer-Erstattungsansprüche gegenüber den Finanzbehörden infolge der Änderung der Rechtslage zum § 13b UStG enthalten. Da davon auszugehen ist, dass die beantragten Erstattungen zum Großteil mit seitens der betreffenden Lieferanten an die Finanzbehörden abgetretenen Ansprüchen aufgerechnet oder an die Lieferanten weitergeleitet werden, stehen den aktivierten Erstattungsansprüchen in gleicher Höhe Rückstellungen für Umsatzsteuerweiterleitungen gegenüber. Der § 13b Sachverhalt ist damit im Konzernabschluss unverändert ergebnisneutral ausgewiesen.
Die Erhöhung der lang- und kurzfristigen Verbindlichkeiten um TEUR 37.864 ist neben den Anleiheverkäufen von TEUR 12.446 (s. Abschnitt II.3.1) vor allem auf einen Zuwachs der Finanz-verbindlichkeiten um TEUR 15.125 und der übrigen Verbindlichkeiten um TEUR 6.336 zurückzuführen.
Der Anstieg der Finanzverbindlichkeiten um TEUR 15.125 auf TEUR 109.338 ist durch die Aufnahme neuer Bankendarlehen zur Finanzierung der Grundstückseinkäufe bedingt.
Die Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten um TEUR 6.336 auf TEUR 6.872 ist mit TEUR 5.573 maßgeblich durch erhaltene Anzahlungen von Wohnungskäufern begründet, welche sich in Höhe und Zeitpunkt an den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren.
Die kurz- und langfristigen Rückstellungen von insgesamt TEUR 2.852 (Vorjahr TEUR 2.728) entfallen neben dem oben dargelegten Umsatzsteuersachverhalt (§ 13b UStG) vor allem auf Gewährleistungen und Prozesskosten.
Die originären und latenten Steuerschulden haben sich aufgrund der positiven Ergebnisentwicklung insgesamt um TEUR 4.088 erhöht. Die latenten Steuerschulden von TEUR 3.463 (Vorjahr TEUR 1.195) resultieren im Wesentlichen aus der Neubewertung der Finanzimmobilie sowie aus der zeitanteiligen Umsatzrealisierung nach IFRS 15.
Das Eigenkapital des Konzerns beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 20.788 (Vorjahr TEUR 12.978). Die Erhöhung um TEUR 7.810 ergibt sich aus dem Konzernjahresüberschuss von TEUR 8.430 abzüglich der im Berichtsjahr erfolgten Ausschüttung von TEUR 620.
• Grundzüge des Finanzmanagements
Die Finanzierung der Immobilienprojekte erfolgt bzgl. des Grundstücksankaufs sowie der Baufinanzierung zu wesentlichen Teilen individuell durch projektspezifische Bankendarlehen, welche unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften bei diversen Kreditinstituten aufgenommen und durch Grundpfandrechte auf die zu finanzierende Immobilie besichert werden. Daneben hat die Euroboden GmbH zusätzliche Sicherheiten in einzelnen Projekten gestellt.
Aufgrund der hohen stillen Reserven der Grundstücke hat Euroboden im Berichtsjahr Grundstücksfinanzierungen abgeschlossen, deren Kreditvolumen zum Teil über den Ankaufswerten der Immobilien valutieren. Die frei verfügbare Mittel werden zur Zwischenfinanzierung der Gemeinkosten oder weiterer Objektankäufe verwendet.
Neben Bankdarlehen werden die Projekte anteilig durch Eigenmittel finanziert, welche die Euroboden GmbH den Projektgesellschaften als Eigenkapital oder in Form von Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt. Ein formelles „Cash Pooling“ zwischen dem Mutterunterunternehmen und den Projektgesellschaften besteht nicht.
Die Euroboden GmbH finanziert sich ihrerseits u.a. über Anleihen. Die Euroboden GmbH hat im IV. Quartal 2017 eine neue Anleihe mit einem Volumen von EUR 25,0 Mio. platziert. Wir verweisen auf die Darstellungen in Abschnitt II.2.
• Veränderung des Finanzmittelfonds
Aus der laufenden Geschäftstätigkeit resultierte ein Mittelabfluss von TEUR -24.462 (Vorjahr: TEUR -16.616), der maßgeblich durch die Zunahme der Vorräte begründet ist.
Die Investitionstätigkeit führte zu einem negativen Cash-Flow von TEUR -1.064 (Vorjahr: TEUR -7.631). Hier wirkten sich vor allem die Investitionen in Finanzimmobilien und Sachanlagen aus.
Die Finanzierungstätigkeit erzeugte einen positiven Cashflow von TEUR 23.107 (Vorjahr: TEUR 34.530). Dieser resultiert mit TEUR 29.752 (Vorjahr TEUR 54.361) aus Mittelzuflüssen aus der Aufnahme von Krediten und mit TEUR 15.086 (Vorjahr TEUR 4.253) aus Anleihen. Dem stehen Mittelabflüsse aus der Rückführung von Krediten von TEUR -14.627 (Vorjahr TEUR -21.178) und aus Zinszahlungen von TEUR 3.844 (Vorjahr TEUR 2.906) sowie Auszahlungen für die vorzeitige Kündigung nicht umgetauschter Schuldverschreibungen der Altanleihe von TEUR 2.640 und Gewinnausschüttungen von TEUR 620 gegenüber.
Insgesamt hat sich damit der Finanzmittelfonds des Konzerns im abgelaufenen Geschäftsjahr um TEUR 2.419 auf TEUR 9.189 (Vorjahr: TEUR 11.608) verringert. Dies ist insbesondere durch die im Vergleich zum Vorjahr verminderte Inanspruchnahme bestehender Kreditlinien begründet. Neben den liquiden Mitteln verfügt der Konzern zum Bilanzstichtag über freie, nicht in Anspruch genommene Kreditlinien in Höhe von EUR 30,0 Mio.
Der Unternehmenserfolg des Konzerns wird anhand finanzieller Leistungsindikatoren gemessen und gesteuert. Grundlage hierfür ist ein dezidiertes Projektcontrolling, welches auf einer vor Objektankauf erstellten Projektkalkulation basiert. Wesentliche Einflussfaktoren der Projektkalkulation sind die erwarteten Verkaufserlöse, welche auf den realisierbaren Vermarktungsflächen basieren, die Anschaffungskosten des Grundstücks, die von der Entwicklung der Baupreise abhängigen Gestehungskosten sowie die Finanzierungskosten. Letztere werden neben dem Zinsniveau auch maßgeblich durch die Kapitalbindungsdauer und somit die geplante Entwicklungs- und Umsetzungszeit bestimmt. Zudem werden die zur individuellen Vermarktung der einzelnen Projekte geplanten Kosten in die Kalkulation einbezogen.
Die so ermittelten Rohergebnisse je Projekt werden unter Berücksichtigung der Gemeinkosten für den laufenden Geschäftsbetrieb zu einer Konzernplanung aggregiert. Diese umfasst neben einer mittelfristigen Erfolgsrechnung eine kurzfristige Liquiditätsplanung, mit welcher anhand von Cashflow-Kennzahlen der Liquiditätsbedarf der Euroboden-Gruppe fortlaufend überwacht und gesteuert wird.
Als finanzielle Leistungsindikatoren kommen die Gesamtleistung, das Ergebnis vor Steuern und der Bestand der frei verfügbaren Finanzmittel zur Anwendung. Die Gesamtleistung beinhaltet die Umsatzerlöse, die Bestandsveränderungen und die aktivierten Eigenleistungen. Die Ermittlung des Ergebnisses vor Steuern ergibt sich aus der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Die frei verfügbaren Mittel umfassen die liquiden Mittel gemäß Konzernbilanz sowie die frei verfügbaren Kreditlinien. Die finanziellen Leistungsfaktoren haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
– Gesamtleistung in 2017/2018 EUR 64,6 Mio. (Vorjahr EUR 34,1 Mio.)
– Ergebnis vor Steuern in 2017/2018 EUR 11,3 Mio. (Vorjahr EUR 3,7 Mio.)
– frei verfügbare Finanzmittel zum 30.09.2018 EUR 39,2 Mio. (Vorjahr EUR 11,6 Mio.)
Neben den finanziellen Steuerungsgrößen sind bestimmte nichtfinanzielle Leistungsindikatoren für den Geschäftserfolg von Relevanz. Diese ergeben sich neben der von Euroboden verfolgten Markenstrategie insbesondere auch aus dem Knowhow der handelnden Personen sowie der Zufriedenheit und einer langfristigen Bindung der Mitarbeiter.
Das Geschäftsmodell von Euroboden basiert auf der Positionierung als Marke „Euroboden Architekturkultur“. Durch den hohen architektonischen Anspruch sollen unverwechselbare Unikate entstehen, welche Euroboden am Markt ein Alleinstellungsmerkmal verschaffen. Dies kommt durch eine stringente Projektstrategie zum Ausdruck, die sich in den Referenzen zeigt.
Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagementsystem, durch das frühzeitig alle Entwicklungen erkannt werden sollen, die zu gravierenden Verlusten führen oder den Fortbestand des Konzerns oder einzelner Gesellschaften gefährden können. Wesentliche Elemente des Risikomanagementsystems sind auf Konzernebene eine mittelfristige Unternehmensplanung, die eine integrierte Ertrags-, Bilanz- und Finanzplanung des Konzerns umfasst, sowie eine kurzfristige Liquiditätsplanung sämtlicher Konzerngesellschaften. Daneben ist auf Projektebene ein Projektcontrolling implementiert, wodurch Projektrisiken ebenso wie Optimierungspotentiale frühzeitig erkannt und ggf. erforderliche Gegenmaßnahmen zeitnah eingeleitet werden sollen.
• Terminplanung zur Sicherstellung der Erstellungs- und Veröffentlichungsfristen
• interne Bilanzierungs- und Bewertungsanordnungen sowie Kontierungsanweisungen
• klar definierte Aufgabenteilung und Zuordnung von Verantwortlichkeiten zwischen den am Rechnungslegungs- und Konzernerstellungsprozess beteiligten Personen
• Durchführung von Kontrollprozessen unter Anwendung des 4-Augen-Prinzips
• Einbeziehung externer Sachverständiger, insbesondere für den Prozess zur Erstellung des Konzernabschlusses und die Grundstücksbewertung
• Verwendung geeigneter IT-Finanzsysteme und Anwendung von Berechtigungskonzepten zur Sicherstellung aufgabengerechter Befugnisse und unter Beachtung Funktionstrennung
• Berücksichtigung von im Risikomanagementsystem identifizierten Risiken in den Jahresabschlüssen, soweit dies nach bestehenden Bilanzierungsregeln erforderlich ist.
• Marktbezogene Risiken
Euroboden entwickelt qualitativ hochwertige Immobilien und ist der Volatilität in der Nachfrage nach anspruchsvollen Immobilien ausgesetzt. Eine negative Entwicklung in der Nachfrage nach Euroboden-Projekten sowie ein nicht nachfrage- und marktkonformes Produkt- und Preiskonzept könnten dazu führen, dass die entwickelten Projekte nicht, nicht zu den erwarteten Preisen und/oder Zeitpunkten verkauft werden können.
Der Vertrieb erfolgt bei Euroboden durch eigenes Personal, welches frühzeitig in die Entwicklung der Projekte eingebunden ist und zusammen mit der internen Marketingabteilung für jedes Projekt ein individuelles Vermarktungskonzept erarbeitet. Hiermit sowie durch die Markenpositionierung heben sich die Euroboden-Produkte vom Wettbewerb ab, wodurch auch in schwierigem Marktumfeld ein Wettbewerbsvorteil generiert werden kann. Branchenimmanenten Absatzrisiken kann zudem durch eine Konzentration auf urbane Lagen sowie eine Produktdiversifikation entgegengewirkt werden.
Euroboden ist vom Angebot und der Verfügbarkeit entwicklungsfähiger Grundstücke abhängig. Die Immobilienmärkte in den Ballungszentren sind in einer angespannten Lage. Insbesondere einfach zu entwickelnde Grundstücke sind nur in geringem Umfang am Markt. Euroboden hat sich auf Projekte spezialisiert, die aufgrund ihrer Komplexität vom Markt nicht erkannt werden bzw. nach eigener Einschätzung unterbewertet sind. Diese Strategie wird zunehmend auch auf weitere regionale Märkte, wie z.B. das Umland von München und Berlin, übertragen. Um eine systematische Marktbearbeitung zu gewährleisten, verfügt Euroboden in der Grundstücksakquisition an den Standorten München, Berlin und Frankfurt über eigenes Personal mit entsprechender regionaler Marktkenntnis.
Es besteht das Risiko, dass sich Änderungen in den gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie z.B. im Bau-, Boden-, Steuer- und Mietrecht oder im Denkmalschutz, negativ auf den Immobilienmarkt und das Geschäftsmodell von Euroboden auswirken. Die aktuellen politischen und rechtlichen Veränderungen werden hinsichtlich potentieller Auswirkungen auf den Immobilienmarkt unter Nutzung einschlägiger Fachmedien fortlaufend beobachtet, um negative Auswirkungen frühzeitig zu identifizieren und wirksame Gegenmaßnahmen einzuleiten.
• Operative Projektrisiken
Grundstückseinkäufe erfordern aufgrund der angespannten Lage auf dem Grundstücksmarkt zum Teil lange Vorlaufzeiten und hohe Ankaufskosten. Zur Bewertung von potenziellen Projekten werden bereits vor Ankauf entsprechende Untersuchungen veranlasst. Umfassende technische, juristische und wirtschaftliche Prüfungen werden durchgeführt. Somit besteht für die angekauften Projekte eine umfangreiche Expertise, so dass die Investitionsrisiken limitiert sind.
Bei der Bauausführung beauftragter Bauunternehmen kann es zu Schlechtleistungen kommen. Diese könnten darin bestehen, dass Euroboden von Dritten für Schäden der Vertragspartner in Anspruch genommen wird und Regressansprüche gegen diese nicht durchsetzbar sind. Bei Insolvenz von Vertragspartnern könnte zudem die Beauftragung weiterer Unternehmen erforderlich werden, um eine fehlende oder verspätete Fertigstellung zu vermeiden. Im Weiteren könnten Käufer wegen verspäteter oder fehlender Fertigstellung Schadensersatzforderungen oder Rücktrittsrechte geltend machen.
Euroboden oder die von ihr einbezogenen Dienstleister könnten die Anforderungen an die technische Errichtung und Ausführung der im Rahmen ihrer Projekte zu entwickelnden Immobilien nicht erfüllen bzw. es könnten Fehler auftreten oder höhere Kosten entstehen. Die entsprechenden Leistungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt und werden vollständig extern beauftragt. Somit besteht eine Haftung der entsprechenden Dienstleister samt Versicherungsschutz.
Es bestehen Risiken, dass Altlasten und Umweltschäden auf erworbenen Grundstücken im Vorfeld zum Teil nicht erkannt bzw. falsch eingeschätzt werden. Derartigen Risiken wird durch umfassende Prüfungen vor Grundstückserwerb unter Einbeziehung sachverständiger Gutachter entgegengewirkt.
Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass Baugenehmigungen nicht, nicht wie beantragt oder nur mit Auflagen erteilt werden. Die Bauantragsverfahren werden von spezialisierten Baurechtskanzleien begleitet, die das Verfahren in enger Abstimmung mit den Architekten und Behörden durchführen. Der Zugang von Euroboden zu Architekten und Juristen mit entsprechender Expertise hat sich in der Vergangenheit für den Genehmigungsprozess als förderlich erwiesen.
Sofern sich die rechtlichen Anforderungen verändern und dadurch Änderungen erforderlich werden, könnte dies zu Mehrkosten oder zeitlichen Verzögerungen führen. Durch die frühzeitige Einbeziehung spezialisierter Kanzleien sowie von Architekten und Fachplanern können Änderungen bereits vor deren Inkrafttreten erkannt und rechtzeitig wirksame Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.
Einwendungen von Nachbarn, Bürgerinitiativen etc. können zu zeitlichen Verzögerungen bzw. Einschränkungen für die Durchführung des Projektes führen. Eine Risikovorsorge wird diesbezüglich durch entsprechende Rechtsgutachten betrieben. Zeitliche Verzögerungen werden in den Projektplänen entsprechend berücksichtigt.
Eine Inanspruchnahme aus Gewährleistungsrechten oder andere Ansprüche aus dem Verkauf der Wohneinheiten könnten bei Nichtbestehen oder Nichtdurchsetzbarkeit von Regressansprüchen zu Ergebnisbelastungen führen.
• Personalrisiken
Der wirtschaftliche Erfolg des Konzerns hängt auch von der Verfügbarkeit und der Qualifikation der Mitarbeiter des Unternehmens sowie externer Berater ab. Euroboden hat aufgrund des Wachstums die Personalkapazitäten in allen Unternehmensbereichen ausgebaut und für den Ausfall einzelner Mitarbeiter interne Vertretungsregelungen implementiert. Zum Ausgleich von Kapazitätsengpässen sowie zur Klärung komplexer rechtlicher und technischer Problemstellungen steht eine Vielzahl qualifizierter externer Berater zur Verfügung, zu denen langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen.
Die Branche der Bauträger wird in besonderem Maß von der Entwicklung des Zinsniveaus beeinflusst. Dieses wirkt sich zum einen bei den Finanzierungskosten aus. Zum anderen hat die Höhe der Zinsen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen potentieller Investoren, bei denen die Immobilie als Anlageobjekt in Konkurrenz zu anderen Anlageformen steht. Ein Zinsänderungsrisiko ergibt sich insbesondere aus der Tatsache, dass der überwiegende Teil der konzernweiten Bankverbindlichkeiten zu einem variablen Zinssatz – z. B. auf Basis des 3-Monats-EURIBOR – verzinst wird.
Bei der Finanzierung der Objekte besteht das Risiko, dass bei Erwerb nicht rechtzeitig geeignete Grundstücksfinanzierungen zur Verfügung stehen bzw. die i.d.R. befristet gewährten Kredite nicht bzw. nicht ausreichend verlängert werden.
Die Gewährung der Baufinanzierungen wird i.d.R. an die Erfüllung von Vorverkaufsquoten geknüpft. Es besteht das Risiko, dass diese Auflagen nicht bzw. nicht rechtzeitig erfüllt werden, so dass sich der Baubeginn verzögert oder aus Eigenmitteln zwischenfinanziert werden muss.
Den Risiken wird durch eine breite Finanzierungsbasis der Euroboden entgegengewirkt. So arbeitet Euroboden zur Finanzierung der Projekte mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammen, mit denen zum Teil langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen. Um bankenunabhängig eine noch größere Flexibilität bei der Finanzierung der Objektankäufe sowie der laufenden Gemeinkosten zu erreichen, finanziert sich Euroboden auch über fest verzinsliche Anleihen. Euroboden verfügt zudem über Liquiditätsreserven, um die Objektankäufe übergangsweise aus Eigenmitteln zu finanzieren.
Hohe Nachfrage nach Wohn- und Büroimmobilien
Vor dem Hintergrund des anhaltenden Trends der Urbanisierung übersteigt die Wohnraumnachfrage in München und anderen Ballungsräumen bei weitem das vorhandene Angebot. Die Neubauaktivitäten bleiben unverändert weit hinter dem Bedarf zurück. Auch der Markt für Büroimmobilien ist in den Ballungszentren durch einen Nachfrageüberhang geprägt (s. Abschnitt II.1). Somit können sich, neben der Wertschöpfung aufgrund der Projektentwicklung, allgemeine Markttendenzen positiv auf die Ergebnisse auswirken.
Die Projekte der Euroboden werden von renommierten Architekten geplant, wodurch Unikate entstehen, die mit dem lokalen Umfeld verknüpft sind. Hierdurch ergibt sich für Euroboden ein Alleinstellungsmerkmal in der Bauträgerbranche, das auch bei schwierigen Marktbedingungen entscheidend für den Abverkauf sein kann. Die Markenentwicklung im Immobilienbereich ist gegenüber anderen Branchen ein vergleichsweise langfristiger Prozess, da die Zeiträume von Produktentwicklung bis zur Sichtbarkeit am Markt 3 bis 6 Jahre einnehmen. Insofern wird Euroboden in den nächsten Jahren besonders von seiner Markenstrategie profitieren.
Durch die vollständige Platzierung der Anleihe 2017/2022, frei verfügbare Kreditlinien und thesaurierte Gewinne verfügt Euroboden über den finanziellen Spielraum, zukünftige Objektankäufe kurzfristig auch bankenunabhängig über Eigenmittel zu finanzieren. Dies ermöglicht eine hohe Flexibilität und Reaktionsschnelligkeit bei potentiellen Objektankäufen.
Parallel zum Unternehmenswachstum hat Euroboden die Strukturen den gestiegenen Anforderungen angepasst und in allen Bereichen qualifiziertes und branchenkundiges Personal aufgebaut, wodurch die eigene Wertschöpfung im Konzern erhöht werden kann. Mit der hinzugewonnenen Expertise in der Akquisition sowie in der Vermarktung der Projekte werden sowohl beschaffungsseitig als auch absatzseitig Voraussetzungen für eine weitere Marktdurchdringung an den bevorzugten Standorten geschaffen.
Die deutsche Wirtschaft befindet sich auch in 2019 und damit das zehnte Jahr in Folge auf einem Wachstumskurs. So erwartet die Bundesregierung für das laufende Jahr gemäß dem Jahreswirtschaftsbericht 2019 einen Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsberichts um 1,0%. Dabei wird für 2019 mit einem weiteren Beschäftigungsaufbau und einem Rückgang der Arbeitslosenquote auf 4,9% gerechnet.
Auf den Immobilienmärkten an den Top-Standorten zeichnet sich auch für das Jahr 2019 keine Entspannung ab. Der anhaltende Zuzug in die Ballungszentren, die bestehenden Bedarfslücken sowie nicht ausreichende Bauaktivitäten werden den Nachfrageüberhang, sowohl bei den Wohnimmobilien als auch bei den Büroimmobilien, weiter verschärfen. Hierdurch wird sich auch 2019 der Preisdruck bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sowie den Mietpreisen für Wohn- und Büroimmobilien weiter erhöhen (Quelle: „Immobilienmarkt 2018/2019 der DZ Hyp).
Euroboden hat im IV. Quartal 2018 ein Bestandsgrundstück in München nach erfolgter Baurechtschaffung veräußert. Aus dem Verkauf wird im Geschäftsjahr 2018/2019 ein signifikanter Gewinn realisiert.
Als Ergebnis der ausgeweiteten Akquisitionstätigkeiten erwarb Euroboden im IV. Quartal 2018 drei Immobilien in Berlin-Charlottenburg, Berlin-Wedding und Ebersberg. Darüber hinaus hat sich Euroboden das Recht auf den Erwerb zweier weiterer Grundstückflächen im Umland von Berlin gesichert.
Der Euroboden-Konzern verfügt infolge der erfolgreichen Grundstücksakquisitionen der letzten Jahre zum Bilanzstichtag über eine Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von ca. EUR 500 Mio., welche die Basis für die weitere Unternehmensentwicklung in den kommenden Jahren darstellt.
Vor dem Hintergrund des positiven Marktumfeldes, der weiter gestärkten Eigenkapitalbasis und der soliden Finanzierungsstruktur sowie aufgrund der Erfahrung und Expertise der handelnden Personen wird Euroboden auch zukünftig eine gesunde Wachstumsstrategie verfolgen. Die Geschäftsführung geht von einer weiterhin positiven Geschäftsentwicklung aus und erwartet für das kommende Geschäftsjahr eine signifikante Steigerung der Gesamtleistung, des Ergebnisses vor Steuern und des Konzernjahresüberschusses.
Grünwald, den 1. März 2019
Konzern-Bilanz zum 30. September 2018
in EUR Anhang Nr. 30.09.2018 30.09.2017
Immaterielle Vermögenswerte 7.1. 15.949,27 42.099,51
Sachanlagen 7.2. 4.354.387,84 4.240.066,61
Finanzimmobilien 7.3. 12.404.017,50 5.834.416,00
Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen 7.4. 0,00 0,00
Übrige Finanzanlagen 7.5. 1.500,00 1.500,00
Finanzielle Vermögenswerte 7.6. 1.276.020,27 1.275.182,79
Latente Steueransprüche 7.7. 1.861.545,39 755.014,09
19.913.420,27 12.148.279,00
Vorräte 7.8. 123.982.242,72 90.802.248,02
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 7.9. 15.366.729,59 5.711.545,28
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 7.10. 3.920.784,48 6.428.161,75
Liquide Mittel 7.11. 9.188.694,69 11.607.890,28
152.458.451,48 114.549.845,33
AKTIVA GESAMT 172.371.871,75 126.698.124,33
Gezeichnetes Kapital 7.12. 102.000,00 102.000,00
Kapitalrücklage 7.12. 104.303,43 104.303,43
Bilanzgewinn 7.12. 20.648.635,81 12.756.395,42
Anteile der Gesellschafter des Mutterunternehmens 20.854.939,24 12.962.698,85
Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen 7.13. -66.503,48 15.755,40
20.788.435,76 12.978.454,25
Rückstellungen 7.14. 68.910,16 212.159,97
Anleihen 7.15. 25.000.000,00 0,00
Finanzverbindlichkeiten 7.16. 33.872.274,56 60.180.245,07
Latente Steuerschulden 7.7. 3.463.240,35 1.194.919,24
62.404.425,07 61.587.324,28
Rückstellungen 7.17. 2.782.660,65 2.515.582,45
Anleihen 7.15. 0,00 12.554.000,00
Finanzverbindlichkeiten 7.16. 75.465.440,75 34.032.125,39
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 7.18. 2.071.381,61 2.326.433,67
Übrige Verbindlichkeiten 7.19. 6.871.679,39 535.738,93
Steuerschulden 7.20. 1.987.848,52 168.465,36
89.179.010,92 52.132.345,80
PASSIVA GESAMT 172.371.871,75 126.698.124,33
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung zum 30. September 2018
in EUR Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Bilanzgewinn Anteile der Gesellschafter des Mutterunternehmens Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen Gesamt
Stand zum 1.10.2016 102.000,00 104.303,43 9.643.131,46 9.849.434,89 7.614,51 9.857.049,40
Konzernergebnis 3.113.263,96 3.113.263,96 3.535,85 3.116.799,81
Sonstiges Ergebnis 0,00 0,00
Gesamtergebnis des Jahres 0,00 0,00 3.113.263,96 3.113.263,96 3.535,85 3.116.799,81
Dividendenzahlungen 0,00 0,00
Veränderung von Minderheitenanteilen 0,00 4.605,04 4.605,04
Stand zum 30.9.2017 102.000,00 104.303,43 12.756.395,42 12.962.698,85 15.755,40 12.978.454,25
Konzernergebnis 8.512.240,39 8.512.240,39 -82.258,88 8.429.981,51
Gesamtergebnis des Jahres 0,00 0,00 8.512.240,39 8.512.240,39 -82.258,88 8.429.981,51
Dividendenzahlungen -620.000,00 -620.000,00 -620.000,00
Veränderung von Minderheitenanteilen 0,00 0,00
Stand zum 30.9.2018 102.000,00 104.303,43 20.648.635,81 20.854.939,24 -66.503,48 20.788.435,76
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Oktober 2017 bis 30. September 2018
in EUR Anhang Nr. 01.10.2017 – 30.09.2018 01.10.2016 – 30.09.2017
Umsatzerlöse 6.1. 30.938.783,91 16.655.313,92
Bestandsveränderungen 6.2. 33.170.686,66 17.473.737,08
Aktivierte Eigenleistungen 6.3. 477.210,43 0,00
Erträge aus Fair-Value-Anpassungen auf Investment Properties 6.4. 5.821.519,64 1.122.941,42
Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen 6.5. 0,00 -33.951,70
Sonstige betriebliche Erträge 6.6. 636.801,75 334.443,74
Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Herstellungskosten 6.7. -43.737.865,99 -22.103.734,22
Personalaufwand 6.8. -3.640.436,38 -2.426.067,82
Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.9. -7.628.680,67 -4.782.901,00
Ergebnis (EBITDA) 16.038.019,35 6.239.781,42
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte des Anlagevermögens und Sachanlagen 6.10. -295.778,82 -168.317,43
Betriebsergebnis (EBIT) 15.742.240,53 6.071.463,99
Finanzertrag 6.11. 65.535,24 159.347,80
Finanzaufwand 6.11. -4.479.065,60 -2.558.611,84
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 11.328.710,17 3.672.199,95
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 6.12. -2.898.728,66 -555.400,14
Jahresüberschuss (Nettogewinn) 8.429.981,51 3.116.799,81
davon Anteil der Gesellschafter des Mutterunternehmens 8.512.240,39 3.113.263,96
davon Anteil der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen 6.13. -82.258,88 3.535,85
Konzern-Gesamtergebnisrechnung für die Zeit vom 1. Oktober 2017 bis 30. September 2018
Remeasurement aus leistungsorientierten Verpflichtungen 0,00 0,00
Auf das sonstige Ergebnis entfallender Ertragsteueraufwand 0,00 0,00
Sonstiges Ergebnis, welches nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden kann (nicht recycling-fähig) 0,00 0,00
Ergebnis aus Cashflow-Hedges assoziierter Unternehmen – recyclet 0,00 0,00
Zeitwertbewertung von Wertpapieren 0,00 0,00
Unterschiedsbetrag aus der Währungsumrechnung 0,00 0,00
Sonstiges Ergebnis, welches in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden kann (recycling-fähig) 0,00 0,00
Sonstiges Ergebnis des Jahres (other comprehensive income) 0,00 0,00
Gesamtergebnis des Jahres 8.429.981,51 3.116.799,81
davon Anteil der nicht kontrollierenden Gesellschafter von
Tochterunternehmen 6.13. -82.258,88 3.535,85
Konzern-Kapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Oktober 2017 bis 30. September 2018
in EUR 01.10.2017 – 30.09.2018 01.10.2016 – 30.09.2017
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen 295.778,82 168.317,43
Zunahme (Vorjahr Abnahme) der Rückstellungen 163.828,39 -375.157,53
Zunahme der Vorräte -33.179.994,70 -17.500.323,06
Zunahme der Forderungen -7.506.543,75 -6.225.118,65
Zunahme der Verbindlichkeiten (ohne Finanzverbindlichkeiten) 5.409.270,76 2.371.343,98
Gewinne (Vorjahr Verluste) aus Abgängen des Anlagevermögens -479,22 13,00
Erträge aus Fair-Value-Anpassungen auf Investment Properties -5.821.519,64 -1.122.941,42
Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen 0,00 33.951,70
Zinserträge/Zinsaufwendungen 4.413.530,36 2.394.508,92
Ertragsteueraufwand/ertrag 2.898.728,66 555.400,14
Ertragsteuerzahlungen 435.851,79 -32.985,08
Cashflow aus der laufender Geschäftstätigkeit -24.461.567,02 -16.616.190,76
Einzahlungen aus dem Abgang von immateriellen Vermögenswerten 149,00 0,00
Einzahlungen aus dem Abgang von Sachanlagen und Finanzimmobilien 4.555,89 14.813,43
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenwerte 0,00 -22.470,38
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen und Finanzimmobilien -1.136.257,34 -6.968.304,26
Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis abzgl. erworbener liquider Mittel 0,00 59.395,58
Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition 0,00 118.914,19
Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition 0,00 -959.717,59
Erhaltene Zinsen 67.158,71 126.023,60
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1.064.393,74 -7.631.345,43
Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen 15.086.000,00 4.253.000,00
Einzahlungen aus der Aufnahme von Bankkrediten und sonstigen Darlehen 29.752.201,64 54.361.153,68
Auszahlungen für die vorzeitige Kündigung nicht umgetauschter Anleihen -2.640.000,00 0,00
Auszahlungen aus der Tilgung von Bankkrediten und sonstigen Darlehen -14.626.856,79 -21.178.268,42
Gezahlte Zinsen -3.844.579,68 -2.906.350,56
Ausschüttungen an Gesellschafter -620.000,00 0,00
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 23.106.765,17 34.529.534,70
Cashflow gesamt -2.419.195,59 10.281.998,51
Anfangsbestand der liquiden Mittel 11.607.890,28 1.325.891,77
Endbestand der liquiden Mittel 9.188.694,69 11.607.890,28
Anhang zum Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2017 bis zum 30. September 2018
Die Geschäftstätigkeit von Euroboden erstreckt sich im Wesentlichen auf die Entwicklung von städtebaulich sowie architektonisch anspruchsvollen Immobilien im deutschsprachigen Raum. Die Aktivitäten umfassen die gesamte Wertschöpfungskette eines Projektentwicklers und Bauträgers von der Standortevaluation, über die Projektierung und Entwicklung der Immobilien bis hin zur Realisierung der Bauvorhaben und Vermarktung der Projekte.
Das Geschäftsjahr des Mutterunternehmens und sämtlicher Tochtergesellschaften beginnt am 1. Oktober und endet am 30. September des Folgejahres.
Der Konzernabschluss ist in Euro aufgestellt. Die Zahlenangaben im Anhang erfolgen weitestgehend in Tausend Euro (TEUR), wodurch es zu Rundungsdifferenzen kommen kann. Um die Übersichtlichkeit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sowie der Bilanz zusammengefasst. Diese Posten werden im Konzernanhang detaillierter ausgewiesen und erläutert.
Der Konzernabschluss besteht aus Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und Konzernanhang. Der Konzernabschluss nach IFRS wurde am 1. März 2019 von der Geschäftsführung der Euroboden GmbH freigegeben.
2. Grundlagen der Bilanzierung
Der Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einschließlich der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS (IFRIC) und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Es wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 30. September 2018 von der EU-Kommission übernommen wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Darüber hinaus wurde IFRS 15 – Umsatzerlöse aus Kundenverträgen – bereits vorzeitig angewandt.
Der Abschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt. Zu allen Posten des Konzernabschlusses werden Vergleichszahlen des Vorjahres angegeben.
Dem Konzernabschluss liegen grundsätzlich historische Anschaffungskosten zugrunde. Eine Ausnahme hiervon ergibt sich lediglich bei Finanzimmobilien, die zu Marktwerten bewertet wurden.
Die Aufstellung des IFRS-Konzernabschlusses erfordert bei einigen Positionen, dass Annahmen getroffen und Schätzungen verwendet werden, die sich auf die Höhe und den Ausweis bilanzierter Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie der Eventualverbindlichkeiten auswirken. Annahmen und Schätzungen beziehen sich insbesondere auf die Festlegung wirtschaftlicher Nutzungsdauern, die Bestimmung der Nettoveräußerungswerte im Rahmen der Vorratsbewertung, die Bilanzierung und Bewertung von Rückstellungen, die Realisierbarkeit zukünftiger Steuerentlastungen sowie die Festlegung von Baukosten, Finanzierungs- und Vertriebskosten sowie kalkulierter Erlöse im Zusammenhang mit der Bewertung von Finanzimmobilien. Die tatsächlichen Werte können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Erkenntnis ergebniswirksam berücksichtigt.
Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren.
Neue und geänderte Rechnungslegungsstandards
Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten Verlautbarungen sind zum 30. September 2018 veröffentlicht, aber zu diesem Stichtag noch nicht verpflichtend anzuwenden (jeweils unter Angabe des Geschäftsjahresbeginns ihrer erstmaligen verpflichtenden Anwendung):
IFRS 9 – Finanzinstrumente, am/nach 1. Januar 2018 (EU-Endorsement am 22. November 2016)
Klarstellung zu IFRS 15 – Umsatzerlöse aus Kundenverträgen, verpflichtend am/nach 1. Januar 2018 (EU-Endorsement am 31. Oktober 2017)
IFRS 16 – Leasing, am/nach 1. Januar 2019 (EU-Endorsement am 31. Oktober 2017)
Jährliche Verbesserungen der IFRS (Zyklus 2014 – 2016), am/nach 1. Januar 2018 (EU-Endorsement am 7. Februar 2018)
Änderungen an IFRS 4 – Anwendung des IFRS 9 mit IFRS 4, am/nach 1. Januar 2018 (EU-Endorsement am 3. November 2017)
Änderungen an IAS 40 – Übertragungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, am/nach 1. Januar 2018 (EU-Endorsement am 14. März 2018)
IFRIC 22 – Vorauszahlungen im Zusammenhang mit Fremdwährungstransaktionen, am/nach 1. Januar 2018 (EU-Endorsement am 28. März 2018)
Änderungen an IFRS 2 – Klassifizierung und Bewertung anteilsbasierter Transaktionen, am/nach 1. Januar 2018 (EU-Endorsement am 26. Februar 2018)
IFRS 17 – Versicherungsverträge, am/nach 1. Januar 2021 (EU-Endorsement ausstehend)
IFRIC 23 – Steuerrisiken aus Ertragsteuern, am/nach 1. Januar 2019 (EU-Endorsement am 23. Oktober 2018)
Änderungen an IFRS 9: Finanzinstrumente Vorfälligkeitsregelungen mit negativen Ausgleichszahlungen, am/nach 1. Januar 2019 (EU-Endorsement am 22. März 2018)
Änderungen an IAS 28: Langfristige Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschafts-unternehmen, am/nach 1. Januar 2019 (EU-Endorsement am 8. Februar 2019)
Jährliche Verbesserungen der IFRS (Zyklus 2015 – 2017), am/nach 1. Januar 2019 (EU-Endorsement ausstehend
Änderungen des IAS 19: Planänderungen, Plankürzungen oder Settlement, am/nach 1. Januar 2019 (EU-Endorsement ausstehend)
Änderungen am Rahmenkonzept für die Aufstellung und Darstellung von Abschlüssen, am/nach 1. Januar 2020 (EU-Endorsement ausstehend)
Änderungen an IFRS 3: Unternehmenszusammenschlüsse, am/nach 1. Januar 2020 (EU-Endorsement ausstehend)
Änderungen an IAS 1 und IAS 8: Definition von Material, am/nach 1. Januar 2020 (EU-Endorsement ausstehend)
Die Umsetzung erfolgt im Jahr der erstmalig verpflichtenden Anwendung. Von den Möglichkeiten vorzeitiger Anwendung wurde kein Gebrauch gemacht. Mit der Ausnahme zusätzlicher bzw. modifizierter Anhangangaben werden bei der erstmaligen Anwendung der neuen Verlautbarungen keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss erwartet.
Der Konsolidierungskreis hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
Tochterunternehmen (vollkonsolidiert) Assoziierte Unternehmen (at equity) Gesamt
Stand 30.09.2017 25 1 26
Erstmals einbezogene Unternehmen
Gründungen 7 0 7
Nicht mehr einbezogene Unternehmen
Verkäufe 0 0 0
Stand 30.09.2018 32 1 33
Folgende Tochterunternehmen sind im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss zum 30. September 2018 einbezogen:
Firma Festkapital in Landeswährung Anteile Euroboden GmbH und kons. Gesellschaften
davon mittelbar über
1. Euroboden Immobilien-Verwaltung GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
2. Euroboden GmbH & Co. Projekt KG, Grünwald EUR 400.000,00 94,00% 0,00%
3. Immobilien & Boden GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
4. Euroboden Erhardtstraße GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
5. Euroboden Kolbergerstraße 5 GmbH, Grünwald EUR 26.000,00 100,00% 0,00%
6. Euroboden Boarding-Haus GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
7. Euroboden Crailsheimstraße GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
8. Euroboden Winterfeldtstraße GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
9. Euroboden Infanteriestraße GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
10. Vermögensverwaltung Hannover GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
11. Vermögensverwaltung Rablstraße, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
12. Euroboden Vorrats 7 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
13. Euroboden Resterhöhe GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
14. Euroboden Berg am Starnberger See GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
15. Immobilienentwicklung OrHerstraße GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
16. Berggasthaus Resterhöhe Betriebs GmbH, Mittersill/Österreich EUR 35.000,00 100,00% 0,00%
17. Franziskaner Vermögensverwaltung GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
18. Euroboden Forstenrieder Allee GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
19. Euroboden Straße vor Schön holz GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
20. Euroboden 12 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
21. Euroboden 13 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
22. Euroboden 14 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
23. Euroboden 15 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
24. Euroboden 16 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
25. Euroboden Vertrieb GmbH, München EUR 25.000,00 51,00% 0,00%
Erstkonsolidierungen:
26. Euroboden Vorrats 17 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
27. Euroboden Vorrats 18 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
28. Euroboden Vorrats 19 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
29. Euroboden Vorrats 20 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
30. Euroboden Vorrats 21 GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 100,00% 0,00%
31. Trajan Vermögensverwaltung GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 0,00% 0,00%
32. Valerian Vermögensverwaltung GmbH, Grünwald EUR 25.000,00 0,00% 0,00%
Bei den Tochterunternehmen handelt es sich um 31 inländische und eine ausländische Gesellschaft.
Der Konsolidierungskreis umfasst zwei Gesellschaften, bei denen die Euroboden GmbH die Anteile als Treugeber hält.
Die in der vorstehenden Tabelle in den Positionen 26 bis 32 angeführten Gesellschaften wurden infolge von Neugründungen im Berichtsjahr erstmalig in den Konzernabschluss einbezogen. Für die Neugründungen wurde Eigenkapital in Höhe von TEUR 175 einbezahlt. Aus der Erstkonsolidierung dieser Gesellschaften resultierte kein Unterschiedsbetrag.
Zum Abschlussstichtag wurden wie im Vorjahr sämtliche Tochterunternehmen in den Konzernabschluss der Euroboden GmbH einbezogen.
Die Euroboden GmbH hält 49,99% der Anteile an der Euroboden Interior GmbH, München, welche als assoziiertes Unternehmen nach der Equity-Methode bewertet wird.
Die Immobilien & Boden GmbH mit Sitz in Grünwald, welche in den Konzernabschluss der Euroboden GmbH einbezogen wird, ist die persönlich haftende Gesellschafterin der ebenfalls in den Konzernabschluss einbezogenen Euroboden GmbH & Co. Projekt KG mit Sitz in Grünwald.
Unternehmenszusammenschlüsse werden unter Anwendung der Erwerbsmethode bilanziert. Geschäfts- oder Firmenwerte werden bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses über den Anteil des Konzerns an den beizulegenden Zeitwerten der identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden des erworbenen Unternehmens bemessen. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
Alle Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen einbezogenen Unternehmen sowie alle konzerninternen Aufwendungen und Erträge werden im Rahmen der Schulden- bzw. Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert. Zwischenergebnisse aus konzerninternen Transaktionen, die im Buchwert im Konzernabschluss bilanzierter Vermögenswerte enthalten sind, werden in voller Höhe eliminiert.
Der Abschlussstichtag aller einbezogenen Gesellschaften entspricht dem der Muttergesellschaft.
Alle konsolidierten Abschlüsse im Euroboden-Konzern werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.
Konzernberichtswährung sowie die funktionale Währung sämtlicher konsolidierter Tochterunternehmen und der assoziierten Unternehmen ist der Euro.
Soweit Transaktionen in fremder Währung erfolgen, werden die betreffenden Bilanzposten der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem gewichteten durchschnittlichen Devisenmittelkurs eines jeden Quartals umgerechnet.
Erworbene immaterielle Vermögenswerte mit bestimmbarer oder unbestimmbarer Nutzungsdauer werden zu Anschaffungskosten aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass mit der Nutzung des Vermögenswertes ein zukünftiger wirtschaftlicher Vorteil verbunden ist und dessen Kosten zuverlässig bestimmt werden können.
Erworbene immaterielle Vermögenswerte mit bestimmbarer Nutzungsdauer werden planmäßig über einen Zeitraum von 2 bis 15 Jahre linear abgeschrieben. Erworbene immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmbarer Nutzungsdauer werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern jährlich und zusätzlich immer dann, wenn Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen, auf Ihre Werthaltigkeit untersucht und sofern notwendig auf den erzielbaren Betrag abgeschrieben. Für diese Vermögenswerte wird in jeder Berichtsperiode überprüft, ob die Ereignisse und Umstände weiterhin die Einschätzung einer unbestimmbaren Nutzungsdauer rechtfertigen. Soweit die Gründe für zuvor erfasste Wertminderungen entfallen sind, wird eine Wertaufholung vorgenommen.
Die Nutzungsdauern, die Restwerte und die Abschreibungsmethoden werden mindestens an jedem Geschäftsjahresende überprüft. Wenn die Erwartungen von den bisherigen Schätzungen abweichen, werden die entsprechenden Änderungen als Änderungen von Schätzungen bilanziert.
Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter fallweiser Wertminderungen angesetzt. Bei den Anschaffungskosten werden Anschaffungsnebenkosten und Anschaffungskostenminderungen berücksichtigt.
Die planmäßigen linearen Abschreibungen basieren auf den erwarteten wirtschaftlichen Nutzungsdauern im Konzern. Für wesentliche Anlagegüter liegen folgende konzerneinheitliche Nutzungsdauern zu Grunde:
• Gebäude 33 bis 40 Jahre
• Betriebs- und Geschäftsausstattungen 3 bis 13 Jahre
Die Nutzungsdauern, die Restbuchwerte und die Abschreibungsmethoden für Sachanlagen werden periodisch überprüft, um zu gewährleisten, dass die Abschreibungsmethoden und die Abschreibungszeiträume mit den erwarteten wirtschaftlichen Nutzungsverläufen aus den Gegenständen des Sachanlagevermögens im Einklang stehen.
Wertminderung von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen
Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer und bei Sachanlagen wird bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte ein Werthaltigkeitstest durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln ermittelt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Bei Entfall des Grundes für eine in den Vorjahren erfassten Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten.
Finanzimmobilien im Sinne des IAS 40 sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden. Hierzu zählen nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzte Gebäude und unbebaute Grundstücke.
Die Finanzimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung werden sie zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Abschlussstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilien werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen. Bei der Bewertung wird auf die bestmögliche Verwendung des jeweiligen Objektes abgestellt. Folglich werden Nutzungsänderungen bei der Bewertung berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.
Die Bewertung der Finanzimmobilien erfolgt jährlich zum Abschlussstichtag. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt auf Grundlage von Verkehrswertgutachten unabhängiger, externer Sachverständiger, die über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung von Bewertungen verfügen.
Die Gutachten basieren auf Informationen der Gesellschaft, wie z.B. Grundstücksdaten, aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Bebauungspläne inkl. Vermarktungsflächen, sowie auf Annahmen des Gutachters, welche auf Marktdaten basieren und auf Grundlage seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, wie z.B. künftige Marktmieten, Veräußerungspreise, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Leerstandsquoten oder Kapitalisierungszinssätze. In der Entwicklung befindliche Immobilien werden mit dem in der Regel nach dem Residualwertverfahren ermittelten beizulegenden Zeitwert, ansonsten mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.
Sobald bei Finanzimmobilien eine Nutzungsänderung eintritt und die Immobilie zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt wird, erfolgt eine Umgliederung in die Sachanlagen. Der zuletzt angesetzte beizulegende Zeitwert gilt dabei als Anschaffungskosten im Sinne des IAS 16 und wird in der Folge planmäßig abgeschrieben.
Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen
Anteile an assoziierten Unternehmen werden zu Anschaffungskosten aktiviert. Der Buchwert wird – beginnend nach Abschluss des ersten vollständigen Geschäftsjahres – jährlich um den anteiligen Jahresüberschuss bzw. Jahresfehlbetrag, bezogene Dividenden und sonstige Eigenkapitalveränderungen erhöht bzw. vermindert.
Die unter den übrigen Finanzanlagen ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen sind, da ein verlässlicher beizulegender Wert nicht ermittelt werden kann, zu Anschaffungskosten bewertet. Wird eine Wertminderung festgestellt, so wird auf den Barwert der erwarteten Cashflows abgewertet.
Finanzinstrumente sind nach IAS 39 Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führen. Sofern bei finanziellen Vermögenswerten Handels- und Erfüllungstag zeitlich auseinander fallen, ist für die erstmalige Bilanzierung der Erfüllungstag maßgeblich. Die erstmalige Bewertung eines Finanzinstruments erfolgt zum jeweiligen beizulegenden Zeitwert. Für die Bewertung unterscheidet IAS 39 finanzielle Vermögenswerte in die folgenden Kategorien:
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanzierte Finanzinstrumente
Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus ausgereichten Darlehen sowie Beteiligungen. Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest. Der Konzern hat keine finanziellen Vermögenswerte als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft. Der Konzern verwendet gegenwärtig keine derivativen Finanzinstrumente, um sich z. B. gegen Zinsrisiken abzusichern.
Finanzielle Verbindlichkeiten sind den folgenden beiden Kategorien zuzuordnen:
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert designierte Finanzinstrumente und zu Handelszwecken gehaltene Finanzinstrumente
Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Verbindlichkeiten mit dem erstmaligen Ansatz fest. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, fest verzinsliche Anleihen, Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften sowie sonstige Darlehen. Der Konzern hat keine finanziellen Verbindlichkeiten als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft.
Veränderungen des beizulegenden Zeitwertes von zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerten werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgswirksam ausgewiesen.
Bei Forderungen und Krediten erfolgt die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Wertminderungen. Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn deren Veräußerung vertraglich vereinbart wird, Kredite und Forderungen bei Bezahlung.
Es bestehen als Operating Leasing zu qualifizierende Leasingverträge, bei denen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen des Leasinggegenstandes beim Leasinggeber liegen. Die hierfür geleisteten Leasingzahlungen werden erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung als Aufwand erfasst. Finanzierungsleasingverhältnisse liegen gegenwärtig innerhalb des Konzerns nicht vor.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen hierbei die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten, d. h. insbesondere Anschaffungskosten für das Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Der erwartete Nettoveräußerungswert entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Vertriebs- und noch anfallender Herstellungskosten.
Kosten für den Erhalt eines Kundenvertrages betreffen bei Euroboden gezahlte Vermittlungsprovisionen. Derartige Kosten für den Erhalt eines Vertrags mit einem Kunden werden im Vorratsvermögen aktiviert und planmäßig über den geplanten Zeitraum der Vertragserfüllung abgeschrieben.
Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie angefallen sind, erfolgswirksam erfasst. Im Berichtsjahr wurden Fremdkapitalkosten in Höhe von TEUR 3.707 (Vorjahr TEUR 2.343) auf Immobilien aktiviert. Den Aktivierungen liegen Finanzierungskosten von 1,50% bis 6,00% (Vorjahr 1,65% bis 7,375%) zugrunde.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen und Vermögenswerte werden mit dem ursprünglichen Rechnungsbetrag abzüglich gegebenenfalls notwendiger Wertberichtigungen angesetzt. Eine Wertberichtigung wird vorgenommen, wenn ein objektiver substantieller Hinweis vorliegt, dass die Gesellschaft nicht in der Lage sein wird, die Forderungen einzuziehen. Forderungen werden ausgebucht, sobald sie uneinbringlich sind.
Rückstellungen werden gebildet, wenn eine gegenwärtige gesetzliche oder faktische Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses gegenüber Dritten besteht, die wahrscheinlich zu einem Vermögensabfluss führt und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Sie werden jeweils in Höhe des Betrages bewertet, der voraussichtlich zur Erfüllung der zugrunde liegenden Verpflichtung erforderlich ist. Ist die Wirkung des Zinseffekts wesentlich, werden Rückstellungen mit dem Barwert bewertet. Im Falle einer Abzinsung wird die durch Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellungen als Zinsaufwand erfasst.
Finanzielle Verbindlichkeiten werden bei erstmaliger Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung bilanziert. Nach dem erstmaligen Ansatz werden die finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Verbindlichkeiten werden zum Nennwert oder zum Rückzahlungsbetrag angesetzt.
Gesellschaftskapital bei Personenhandelsgesellschaften
Finanzinstrumente, die für den Halter einen Anspruch auf Rückzahlung des der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Kapitals begründen, sind gemäß IAS 32 als Fremdkapital zu klassifizieren. Ein Tochterunternehmen der Euroboden GmbH ist in der Rechtsform einer Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) organisiert, bei der durch den Gesellschaftsvertrag nicht ausgeschlossen werden kann, dass Gesellschafter kündigen und so die Gesellschaft zur Auszahlung von Abfindungsguthaben verpflichten. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personenhandelsgesellschaften werden zum Zugangszeitpunkt mit ihrem Zeitwert angesetzt und anschließend als finanzielle Verbindlichkeit zu fortgeführten Anschaffungskosten über die Restlaufzeit derart bewertet, dass über die Effektivverzinsung der Rückzahlungsbetrag zum Fälligkeitszeitpunkt erreicht ist. Sofern sich die geschätzte Höhe der Verpflichtung gegenüber diesen Gesellschaftern ändert, werden die voraussichtlichen Zahlungsströme mit dem ursprünglichen Effektivzins abdiskontiert und ein entstehender Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in der Berichtsperiode vereinnahmt.
Die Bewertung der Abfindungsverbindlichkeiten der Kommanditbeteiligung zum beizulegenden Zeitwert erfolgt mittels eines Discounted Cash Flow Modells unter Verwendung von aus Marktdaten abgeleiteten Bewertungsparametern. Hierzu werden Schätzungen und Annahmen über die künftigen Rückzahlungsverpflichtungen vorgenommen. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen.
Zum Bilanzstichtag des Berichtsjahres sowie des Vorjahres bestehen keine über den Eigenkapitalanteil der Minderheitsgesellschafter hinausgehenden Abfindungsguthaben, welche als Fremdkapital zu klassifizieren wären.
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen an die Gesellschaft fließen wird und deren Höhe verlässlich bestimmt werden kann. Erträge werden zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung bewertet. Der Ausweis erfolgt unter Abzug von Skonti, Rabatten sowie Umsatzsteuer oder anderen Abgaben. Darüber hinaus müssen zur Realisation der Erträge die folgenden Ansatzkriterien erfüllt sein:
Erlöse aus der Veräußerung von in Entwicklung befindlichen Immobilien im Wege eines Share Deals werden erfasst, wenn die mit dem Eigentum an den veräußerten Anteilen verbundenen maßgeblichen Risiken und Chancen auf den Käufer übergegangen sind.
Erlöse aus der Veräußerung von Wohnungen im Rahmen von Kundenverträgen werden gem. IFRS 15 zeitanteilig erfasst, da es sich um eine zeitraumbezogene Leistung handelt. Bei Abschluss von Kaufverträgen über Wohnungen wird bei Vertragsbeginn eine Beurteilung vorgenommen, aus der sich regelmäßig aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen keine andere alternative Nutzungsmöglichkeit des Vermögenswerts durch die jeweilige Euroboden-Objektgesellschaft ergibt. Der Vermögenswert Wohnung ist somit regelmäßig kundenspezifisch. Die Erlöse aus diesen Kundenverträgen werden nach dem Fertigstellungsgrad realisiert. Der Fertigstellungsgrad wird nach der Cost-to-Cost-Methode bestimmt.
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, bei denen keine Bauleistungen ausgeführt wurden, werden als zeitpunktbezogene Leistungen zum Zeitpunkt der Übertragung der Verfügungsgewalt auf den Käufer realisiert.
Erlöse aus der Vermietung von Wohn- und Geschäftsbauten werden erfasst, wenn die zugrunde liegende Eigentumsüberlassung erfolgt ist. Üblicherweise erfolgt hier eine monatliche Abrechnung.
Zinserträge werden unter Verwendung der Effektivzinsmethode zeitproportional erfasst.
Sonstige Erträge werden periodengerecht mit der Entstehung des Rechtsanspruches der Gesellschaft und in Übereinstimmung mit den zugrunde liegenden Verträgen erfasst.
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für das laufende Geschäftsjahr und für frühere Geschäftsjahre sind mit dem Betrag bewertet, in dessen Höhe eine Erstattung von den Steuerbehörden oder eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird.
Aktive und passive latente Steuern werden auf alle zum Abschlussstichtag bestehenden temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen in den Steuerbilanzen der Einzelgesellschaften und den Wertansätzen im Konzernabschluss nach IFRS sowie auf bestimmte Konsolidierungsvorgänge gebildet. Die aktiven latenten Steuern umfassen auch Steuerminderungsansprüche, die sich aus der erwarteten Nutzung bestehender Verlustvorträge in Folgejahren ergeben und deren Realisierung mit ausreichender Wahrscheinlichkeit angenommen werden kann.
Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, die in der Periode, in der ein Vermögenswert realisiert wird oder eine Schuld erfüllt wird, voraussichtlich Gültigkeit erlangen werden. Dabei werden die Steuersätze (und Steuergesetze) zugrunde gelegt, die zum Abschlussstichtag gelten. Zukünftige Steuersatzänderungen sind am Abschlussstichtag zu berücksichtigen, sofern materielle Wirksamkeitsvoraussetzungen im Rahmen eines Gesetzgebungsverfahrens erfüllt sind.
Ertragsteuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden im Eigenkapital und nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Aktive und passive latente Steuern werden in der Konzernbilanz saldiert ausgewiesen, sofern ein einklagbares Recht besteht, tatsächliche Steuerschulden aufzurechnen und die latenten Steuern sich auf dasselbe Steuersubjekt und dieselbe Steuerbehörde beziehen.
6. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
6.1. Umsatzerlöse
in TEUR 2017/18 2016/17
Verkauf von Immobilien 28.908 15.228
Vermietungserlöse 1.551 1.009
Sonstige Erlöse 480 418
30.939 16.655
Von den Umsatzerlösen des Berichtsjahrs entfallen TEUR 9.658 (Vorjahr: TEUR 5.478) auf nach IFRS 15 zeitanteilig realisierte Umsatzerlöse aus Kundenverträgen für zwei Wohnungsbauvorhaben. Darüber hinaus resultieren die Umsatzerlöse des Berichtsjahres im Wesentlichen aus dem Verkauf eines Grundstücks in München sowie aus der Zwischenvermietung in Entwicklung befindlicher Projekte.
Erlöserfassung nach IFRS 15
Die Kundenzahlungen auf die nach IFRS 15 zeitanteilig realisierten Umsatzerlöse von TEUR 9.658 erfolgen entsprechend dem Baufortschritt in bis zu sieben Teilbeträgen, welche sich in Höhe und Zeitpunkt an den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren. Neben den in den Kaufverträgen enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen, welche insbesondere das Vorliegen einer bestandskräftigen Baugenehmigung sowie Regelungen zur Größe und Beschaffenheit der Wohnungen umfassen, wurden seitens Euroboden keine weitergehenden Garantien gegenüber den Käufern abgegeben.
Der Gesamtbetrag des Transaktionspreises der zum Bilanzstichtag noch nicht erfüllten und damit noch nicht realisierten Leitungsverpflichtungen beträgt TEUR 18.357. Auf Grundlage des geplanten Baufortschrittes wird eine weitgehend lineare Erlösrealisierung des vorgenannten Betrages innerhalb der folgenden 24 bis 30 Monate ab Bilanzstichtag erwartet.
Die zur Erlangung der Kundenverträge nach IFRS 15 aufgebrachten Vertriebskosten werden in den Vorräten aktiviert und entsprechend der Erlösrealisierung der zugrunde liegenden Verträge aufwandswirksam abgeschrieben. Der Gesamtbetrag der zum 30. September 2018 aktivierten Kosten beträgt TEUR 148. Hierbei wurden Abschreibungen in Höhe von TEUR 85 aufwandswirksam berücksichtigt.
Die Umsatzerlöse wurden in folgenden Märkten realisiert:
Inland 30.580 16.364
Ausland 359 291
Die Auslandsumsätze entfallen ausschließlich auf Österreich.
6.2. Bestandsveränderungen
Erhöhung des Bestands durch Entwicklungs- und Bautätigkeit 51.410 29.000
Verminderung des Bestands durch Verkauf -18.239 -11.526
33.171 17.474
Die Bestandserhöhungen des Berichtsjahres resultieren insbesondere aus dem Erwerb von Immobilien in Berlin und München.
6.3. Aktivierte Eigenleistungen
Die aktivierten Eigenleistungen entfallen auf Leistungen im Zusammenhang mit der Entwicklung der Finanzimmobilie.
6.4. Erträge aus Fair-Value-Anpassungen auf Investment Properties
Die Erträge aus Fair-Value-Anpassungen auf Investment Properties von TEUR 5.822 (Vorjahr TEUR 1.123) betreffen wie im Vorjahr das in Entwicklung befindliche Objekt in Aschheim. Die Grundlagen zur Bewertung der Finanzimmobilien sind in Abschnitt 7.3. erläutert.
6.5. Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen
Das Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen von TEUR -34 des Vorjahres betrifft ausschließlich die Beteiligung an der Euroboden Interior GmbH.
6.6. Sonstige betriebliche Erträge
Erträge aus der Aktivierung von Schadenersatzansprüchen 267 0
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 98 170
Erträge aus Kfz-Gestellung und sonstigen Sachbezügen 71 81
Übrige 201 83
637 334
Die Erträge aus der Aktivierung von Schadenersatzansprüchen betreffen in Höhe von TEUR 250 Ausgleichsansprüche im Zusammenhang mit der möglichen Inanspruchnahme aus einem Rechtsstreit. Den Erträgen stehen in gleicher Höhe Aufwendungen aus der Passivierung einer Rückstellung gegenüber, so dass der Vorgang im Berichtsjahr erfolgsneutral abgebildet ist.
6.7. Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Herstellungskosten
Aufwendungen für bezogene Waren 66 44
Aufwendungen für erworbene Grundstücke und bezogene Leistungen 43.672 22.060
43.738 22.104
Die Aufwendungen für erworbene Grundstücke und bezogene Leistungen enthalten vor allem die Anschaffungskosten der im Berichtsjahr erworbenen Immobilien sowie bezogene Leistungen für die in der Entwicklung und Umsetzung befindlichen Projekte.
6.8. Personalaufwand
Löhne und Gehälter 3.248 2.211
Soziale Abgaben 392 215
3.640 2.426
In den sozialen Abgaben sind Aufwendungen für Altersversorgung von TEUR 2 (Vorjahr: TEUR 2) enthalten.
6.9. Sonstige betriebliche Aufwendungen
in TEUR 2017/18 2015/16
Beratungs- und Prüfungskosten 2.455 1.346
Werbe- und Marketingkosten 1.677 1.368
Wertberichtigungen 974 350
Mieten und sonstige Raumkosten 944 531
Vertriebsprovisionen 286 369
Zuführung zu Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten 250 0
Fahrzeugkosten 202 133
periodenfremde Betriebssteuern 130 4
Versicherungen, Beiträge, Abgaben 119 83
Übrige 592 599
7.629 4.783
Die Beratungs- und Prüfungskosten resultieren aus rechtlichen und steuerlichen Beratungsleistungen sowie Leistungen des Abschlussprüfers. In den Aufwendungen des Berichtsjahres sind Einmalkosten im Zusammenhang mit der Begebung der neuen Unternehmensanleihe enthalten.
Die Werbe- und Marketingkosten betreffen neben allgemeinen Werbe- und Repräsentationskosten vor allem Aufwendungen aus der individuellen Vermarktung der Projekte.
Die Aufwendungen für Wertberichtigungen resultieren u.a. aus der Einzelwertberichtigung in Vorjahren aktivierter Schadenersatzansprüche.
Den Aufwendungen aus der Zuführung zu Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten stehen in gleicher Höhe Erträge aus aktivierten Ausgleichsansprüchen gegenüber (s. Abschn. 6.6).
6.10. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte des Anlagevermögens und Sachanlagen
Gewerbliche Schutzrechte u.ä. Rechte 26 30
Grundstücke und Bauten 47 30
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 223 108
6.11. Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 66 159
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 4.479 2.554
Aufwendungen aus Verlustübernahmen 0 4
4.479 2.558
Finanzergebnis -4.413 -2.399
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen resultieren maßgeblich aus Projektfinanzierungen sowie aus der von der Muttergesellschaft begebenen Anleihe.
6.12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Deutschland 1.736 162
Ausland 1 1
1.737 163
Deutschland 1.162 392
1.162 392
2.899 555
Die latenten Steueraufwendungen des Berichtsjahres resultieren insbesondere aus der Neubewertung von Finanzimmobilien und der zeitanteiligen Umsatzrealisierung nach IFRS 15. Dem stehen vor allem latente Steuererträge aus der Aktivierung von Verlustvorträgen sowie der Eliminierung konzerninterner Zwischengewinne gegenüber.
Für den Euroboden Konzern ermittelt sich ein inländischer Ertragssteuersatz für latente Steuern von 24,75% (Vorjahr 24,23%). Dieser errechnet sich aus der Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag von insgesamt 15,83% sowie einer Gewerbesteuer von 8,92%. Die Steuersätze im Ausland liegen bei 25,00%.
Der sich bei Anwendung des inländischen Ertragsteuersatzes von 24,75% (Vorjahr 24,23%) theoretisch ergebende Ertragsteueraufwand lässt sich zum tatsächlichen Ertragsteueraufwand des Konzerns wie folgt überleiten:
Konzernergebnis vor Ertragsteuern 11.329 3.672
Steueraufwand bei einem Steuersatz von 24,75% (Vorjahr: 24,23%) 2.804 890
Steuerauswirkung aus steuerfreien Erträgen 0 -437
Steuerauswirkung aus nicht abzugsfähigen Aufwendungen 91 28
Veränderung der auf Verlustvorträge nicht aktivierten latenten Steuern 46 87
Periodenfremde Steuern 25 0
Steuersatzunterschiede -67 0
Sonstige Abweichungen 0 -13
Ausgewiesener Ertragsteueraufwand 2.899 555
Die Steuerauswirkungen aus steuerfreien Erträgen des Vorjahres betreffen im Wesentlichen nach § 8b KStG begünstigte Gewinne aus Anteilsverkäufen (share deals).
6.13. Ergebnisanteil der nicht beherrschenden Anteile
Die Euroboden GmbH ist zu 51,00% an der Euroboden Vertrieb GmbH beteiligt. Die entsprechenden Minderheitenanteile werden in der Konzernbilanz innerhalb des Eigenkapitals getrennt vom auf die Gesellschafter der Euroboden GmbH entfallenden Eigenkapital ausgewiesen. Die Euroboden GmbH hält weiter 94,00% an der Euroboden Projekt GmbH & Co. KG.
Der auf die nicht beherrschenden Anteile entfallende Ergebnisanteil von TEUR -82 (Vorjahr TEUR 4) wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzern-Gesamtergebnisrechnung gesondert als „Anteil der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen“ am Konzernergebnis bzw. Gesamtergebnis ausgewiesen. Er entfällt mit TEUR -81 (Vorjahr 0) auf die Minderheitenanteile an der Euroboden Vertrieb GmbH und im Übrigen auf die Minderheitsanteile an der Euroboden Projekt GmbH & Co. KG.
7.1. Immaterielle Vermögenswerte
in TEUR 30.09.2018 30.09.2017
Stand 01.10. 117 95
Zu/Abgänge durch Änderung des Konsolidierungskreises 0 1
Zugänge 0 22
Abgänge 0 -1
Stand 30.09. 117 117
Stand 01.10. 75 46
Zugänge 26 30
Stand 30.09. 101 75
Buchwerte 16 42
Sämtliche immateriellen Vermögenswerte haben eine begrenzte Nutzungsdauer. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um Software.
7.2. Sachanlagen
in TEUR Grundstücke und Bauten Betriebs- und Geschäfts-
ausstattung Geleistete Anzahlungen Gesamt
Stand 01.10.2016 23 1.066 15 1.104
Änderung des Konsolidierungskreises 0 491 0 491
Zugänge 1.965 287 5 2.257
Abgänge 0 -25 -15 -40
Umgliederung aus Finanzimmobilien 1.053 0 0 1.053
Stand 30.09.2017 3.041 1.819 5 4.865
Stand 01.10.2016 1 511 0 512
Zugänge 30 108 0 138
Abgänge 0 -25 0 -25
Stand 30.09.2017 31 594 0 625
Buchwerte 30.09.2017 3.010 1.225 5 4.240
Stand 01.10.2017 3.041 1.819 5 4.865
Zugänge 53 305 30 388
Abgänge 0 -9 0 -9
Umbuchungen 5 0 -5 0
Stand 30.09.2018 3.099 2.115 30 5.244
Stand 01.10.2017 31 594 0 625
Zugänge 47 223 0 270
Abgänge 0 -5 0 -5
Stand 30.09.2018 78 812 0 890
Buchwerte 30.09.2018 3.021 1.303 30 4.354
Überprüfung auf Wertminderungsbedarf nach IAS 36
Zum Abschlussstichtag wurde eine Überprüfung der erzielbaren Beträge bzw. der Werthaltigkeit der immateriellen Vermögenswerte und der Sachanlagegegenstände mit bestimmter Nutzungsdauer vorgenommen. Ein Abschreibungserfordernis ergab sich im Berichtsjahr (wie auch im Vorjahr) nicht.
7.3. Finanzimmobilien
Die dem beizulegenden Zeitwert entsprechenden Buchwerte der Finanzimmobilien haben sich wie folgt entwickelt.
Stand am 1.10. 5.834 1.053
Zugänge 748 4.711
Umgliederung in die Sachanlagen 0 -1.053
Neubewertung Finanzimmobilien 5.822 1.123
Stand am 30.09. 12.404 5.834
Die Finanzimmobilien betreffen wie im Vorjahr ein in Entwicklung befindliches Grundstück in Aschheim-Dornach.
Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes
Die im Rahmen der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes verwendeten Inputfaktoren entsprechen gem. IFRS 13 Stufe 3 der Fair Value-Hierarchie auf Basis des nachfolgenden Bewertungsmodells. Es werden keine Finanzimmobilien auf Grundlage von Operating-Leasingverhältnissen ausgewiesen.
Bei der Finanzimmobilie handelt sich um ein derzeit noch unbebautes Gewerbegrundstück mit einer Fläche von insgesamt 9.569 m 2 im Gewerbegebiet des Ortsteils Dornach der Gemeinde Aschheim. Die ursprüngliche Planung, welche die Entwicklung eines Boardinghauses vorsah, wurde im Berichtsjahr auf Grundlage eines erhöhten Baurechts und erweiterter Vermarktungsflächen durch die Neukonzeption eines Bürogebäudes abgelöst. Die aktuelle Planung umfasst nunmehr die Errichtung und Vermietung eines Bürogebäudes mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 13.320 m 2 und 2.360 m 2 Balkon- und Terrassenflächen sowie 248 Stellplätzen.
Der beizulegende Zeitwert der Finanzimmobilie wird nach dem Residualwertverfahren ermittelt. Der Residualwert ergibt sich hierbei aus der Differenz zwischen den kalkulatorischen Gesamtverkaufserlösen und den angesetzten Kosten zur Errichtung und Vermarktung des Projektes. Die kalkulatorischen Veräußerungserlöse wurden auf Basis von sachgerecht geschätzten jährlichen Mieterlösen und eines von der marktüblichen Renditeerwartung abgeleiteten Vervielfältigers ermittelt. Die für die Herstellung der Immobilie anfallenden Kosten wurden auf Grundlage der Bauplanung kalkuliert. Die geplanten Verkaufserlöse und die zukünftigen Kosten wurden für Zwecke der Bewertung unter Berücksichtigung des geplanten zeitlichen Anfalls auf den Bilanzstichtag abgezinst.
Die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik verwendet werden, stellen sich wie folgt dar:
Annahmen Residualbewertung 30.09.2018
kalkulierte Verkaufspreise
Miete in EUR/m 2 8,50 – 16,50
jährlicher Mietumsatz in TEUR 3.057
Vervielfältiger 23
kalkulierte Herstellungskosten
Baukosten Gebäude in EUR/m 2 BGF 2.106
Baunebenkosten und Außenanlagen in % der Baukosten 24%
kalkulierte Entwicklungs- und Vertriebskosten
Finanzierungskosten-Zinssatz 2,0%
Vertriebs- und Marketingkosten 1,5%
Entwicklermarge, Wagnis, Gewinn in % der Erlöse 15,0%
Diskontierungszinssatz 6,0%
Bei einer Erhöhung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1 % würde sich der beizulegende Zeitwert um TEUR 480 erhöhen, eine Verringerung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1 % führt zu einer Reduzierung um TEUR 490. Eine Erhöhung der kalkulatorischen Herstellungskosten um 1 % würde zu einer Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts um TEUR 300 führen, eine Verringerung der noch zu leistenden kalkulierten Kosten um 1 % zu einer entsprechenden Erhöhung.
Im Zusammenhang mit der vorgenannten Immobilie hat sich Euroboden mit notariellem Kaufvertrag vom 27. März 2017 und Nachtrag vom 02.02.2018 das Recht gesichert, ein benachbartes Teilgrundstück zu einem Kaufpreis von TEUR 669 zu erwerben. Euroboden wurde hierbei das Recht eingeräumt, vom Kaufvertrag bis Ende November 2018 zurückzutreten. In diesem Fall hat Euroboden die Kosten der Rückabwicklung zu tragen. Mit letztem Nachtrag vom 28.11.2018 wurde der Kaufpreis auf TEUR 1.269 erhöht und das Rücktrittsrecht bis Ende Juni 2019 verlängert.
Die zur Bewertung der Finanzimmobilie verwendeten Annahmen wurden durch einen unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrung getroffen und sind grundsätzlich mit Unsicherheiten behaftet.
7.4. Beteiligungen an at-equity bilanzierten Unternehmen
Die Euroboden GmbH ist zum 30. September 2018 unverändert zum Vorjahr mit 49,99% an der Euroboden Interior GmbH beteiligt. Abschlussstichtag der at-equity bilanzierten Gesellschaft ist der 30. September. Das Unternehmen weist im Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2017/18 einen Umsatz von TEUR 622 sowie einen Jahresfehlbetrag von TEUR 75 aus. Die Bilanzsumme betrug zum 30. September 2018 TEUR 384. Der Beteiligungsansatz wurde im Vorjahr aufgrund der aufgelaufenen Verluste bis auf EUR 0 herabgesetzt. Der hieraus resultierende Aufwand von TEUR 34 ist in der Gewinn- und Verlustrechnung des Vorjahres unter der Position Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen ausgewiesen. Zum 30. September 2018 bestehen noch nicht verrechnete Verluste von TEUR 103.
7.5. Übrige Finanzanlagen
Unter den übrigen Finanzanlagen ist wie im Vorjahr eine 6,0%ige Beteiligung an einer in München ansässigen Projektgesellschaft ausgewiesen. Da der beizulegende Zeitwert nicht verlässlich ermittelbar ist, wurde die Beteiligung zu Anschaffungskosten bewertet.
7.6. Finanzielle Vermögenswerte
Die finanziellen Vermögenswerte beinhalten von der Euroboden GmbH an nahestehende Unternehmen und Personen gewährte Darlehen:
Assoziierte Unternehmen 310 309
Sonstige nahestehende Unternehmen und Personen 966 966
1.276 1.275
Die Darlehen sind verzinslich und haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.
7.7. Latente Steuern
in TEUR aktive tat. Steuern passive tat. Steuern aktive tat. Steuern passive tat. Steuern
Finanzimmobilien 13 1.907 459
Vorräte 335 1.556 509 736
348 3.463 509 1.195
Verlustvorträge 1.514 – 246 –
1.862 3.463 755 1.195
Zum 30. September 2018 werden für im Konzern bestehende körperschaft- bzw. gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 614 bzw. TEUR 391 (Vorjahr TEUR 449 bzw. TEUR 475) keine latenten Steuern angesetzt, da der Konzern deren Nutzung als eher unwahrscheinlich einstuft. Darin enthalten sind vororganschaftliche Verlustvorträge von TEUR 34 (Körperschaftsteuer) und TEUR 56 (Gewerbesteuer) (Vorjahr TEUR 34 bzw. TEUR 56), die sowohl zeitlich als auch der Höhe nach unbegrenzt vortragsfähig sind, deren Nutzung aufgrund mit der Euroboden GmbH bestehender Organschaften jedoch aus heutiger Sicht nicht zu erwarten ist.
Für die übrigen steuerlichen Verlustvorträge wurden aktive latente Steuern in Höhe von TEUR 1.514 (Vorjahr TEUR 246) gebildet. Deren Nutzung ist gewährleistet, da in ausreichender Höhe künftige zu versteuernde Gewinne erwartet werden. Diese Erwartungen basieren auf den Unternehmensplanungen der betreffenden Konzernunternehmen. Grundlage hierfür sind insbesondere die geplanten Gewinne aus der Realisierung der zum Verkauf bestimmten Immobilien.
7.8. Vorräte
Zum Verkauf bestimmte Immobilien (in Entwicklung) 123.946 90.776
Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 5 4
Waren 31 22
123.982 90.802
Die Zunahme der zum Verkauf bestimmten Immobilien resultiert vor allem aus Grundstücksakquisitionen in Berlin und München und spiegelt die erhebliche Ausweitung der Geschäftstätigkeit des Konzerns wider.
Der Buchwert der zum beizulegenden Zeitwert angesetzten Vorräte beträgt wie im Vorjahr TEUR 0. Im Rahmen der Vorratsbewertung waren sowohl im Berichtsjahr als auch im Vorjahr keine Wertberichtigungen erforderlich.
Euroboden hat sich mit notariellem Kaufvertrag vom 24. April 2018 verpflichtet, ein Grundstück in Berlin-Pankow zum Kaufpreis von TEUR 3.000 zu erwerben. Zum Bilanzstichtag waren die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung und den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten noch nicht eingetreten.
7.9. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Buchwert zum Bilanzstichtag 15.367 5.712
davon weder überfällig noch wertgemindert 15.150 5.492
davon überfällig, aber nicht wertgemindert 217 220
< 270 Tage 83 0
> 270 Tage bis 360 Tage 8 1
> 360 Tage 126 219
Bei den überfälligen, aber nicht wertgeminderten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen liegen keine Indikatoren vor, die darauf hinweisen, dass die Schuldner ihren Verbindlichkeiten nicht nachkommen.
Im Berichtsjahr wurden Wertminderungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen von TEUR 174 (Vorjahr TEUR 10) vorgenommen. Sämtliche Aufwendungen und Erträge aus der Bewertung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden erfolgswirksam unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen bzw. Erträgen verbucht.
In den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind zum 30. September 2018 Forderungen aus nach IFRS 15 zeitraumbezogen realisierten Leistungen bei Wohnungsverkäufen in Höhe von TEUR 15.137 (Vorjahr: TEUR 5.478) enthalten. Vgl. hierzu Abschnitt 6.1.
7.10. Sonstige Forderungen und Vermögenswerte
Umsatzsteuer 2.206 2.202
Ertragsteuern 215 569
2.421 2.771
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten 892 536
Sonstige Forderungen 340 1.331
Geleistete Anzahlungen 70 1.500
Übrige 198 290
3.921 6.428
Die Forderungen aus Umsatzsteuern betreffen Erstattungsansprüche gegenüber den Finanzbehörden infolge der 2014 erfolgten Änderung der Rechtslage zum § 13b UStG. Da davon auszugehen ist, dass die beantragten Erstattungen zum Großteil mit seitens der betreffenden Lieferanten an die Finanzbehörde abgetretenen Ansprüchen aufgerechnet oder an die Lieferanten weitergeleitet werden, stehen den aktivierten Erstattungsansprüchen in gleicher Höhe Rückstellungen für Umsatzsteuerweiterleitungen gegenüber. Der § 13b Sachverhalt ist damit im Konzernabschluss – analog zum Vorjahr – ergebnisneutral ausgewiesen.
7.11. Liquide Mittel
Die Liquiden Mittel beinhalten Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe TEUR 11.607) sowie Kassenbestände in Höhe von TEUR 10 (Vorjahr TEUR 1).
Von den Guthaben bei Kreditinstituten ist eine Teilbetrag von TEUR 519 (Vorjahr: TEUR 804) sicherungsweise verpfändet und somit verfügungsbeschränkt.
7.12. Eigenkapital
Die Entwicklung des Eigenkapitals ist in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung dargestellt.
Das Stammkapital der Euroboden GmbH beläuft sich auf EUR 102.000,00 (Vorjahr: EUR 102.000,00). Es ist vollständig einbezahlt. Die Kapitalrücklage resultiert aus dem Agio in Vorjahren durchgeführter Kapitalerhöhungen. Der Bilanzgewinn umfasst die einbehaltenen Gewinne.
7.13. Minderheitsanteile
Die Anteile der nicht kontrollierenden Gesellschafter von Tochterunternehmen entfallen auf folgende Gesellschaften:
Euroboden Projekt GmbH & Co. KG 10 11
Euroboden Vertrieb GmbH -77 5
7.14. Langfristige Rückstellungen
in TEUR Gewähr-leistungen Übrige Gesamt
Stand 01.10.2016 427 18 445
Erstkonsolidierung 0 6 6
Inanspruchnahme -146 0 -146
Zuführung 0 0 0
Auflösung -93 0 -93
Stand 30.09.2017 188 24 212
Stand 01.10.2017 188 24 212
Inanspruchnahme -103 0 -103
Zuführung 0 3 3
Auflösung -43 0 -43
Stand 30.09.2018 42 27 69
Den langfristigen Gewährleistungsrückstellungen liegen Berechnungen zu Grunde, die die am Abschlussstichtag gültigen, aktuellen Annahmen und Trends widerspiegeln. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden mit einem laufzeitadäquaten Zinssatz auf den Abschlussstichtag diskontiert. Künftige Kosten- und Preissteigerungen sind in den Bewertungsgrundlagen berücksichtigt.
Die Rückstellungen werden voraussichtlich mit einem Betrag von TEUR 42 (Vorjahr TEUR 188) zwischen ein und fünf Jahren sowie mit einem Betrag von TEUR 27 (Vorjahr TEUR 24) nach mehr als fünf Jahren in Anspruch genommen. Aus der Aufzinsung der langfristigen Rückstellungen resultierte ein Zinsaufwand von TEUR 1 (Vorjahr TEUR 1).
7.15. Anleihen
Die Euroboden GmbH hat im Oktober 2017 eine neue fünfjährige Unternehmensanleihe (Anleihe 2017/2022) mit einem Emissionsvolumen von TEUR 25.000 begeben. Die Anleihe 2017/2022 hat einen jährlichen Zinskupon von 6,0% bei halbjährlicher Zinszahlungen. Die neue Schuldverschreibung wurde am 23.10.2017, dem ersten Tag der Zeichnungsfrist, vollständig platziert und wird seit dem 10.11.2017 im Open Market der Deutsche Börse AG (Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse) im Segment Quotation Board für Anleihen gehandelt.
7.16. Finanzielle Verbindlichkeiten
Bei den finanziellen Verbindlichkeiten handelt es sich um verzinsliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstigen Darlehensgebern.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Restlaufzeiten und die Bandbreite der Zinssätze der finanziellen Verbindlichkeiten zum jeweiligen Abschlussstichtag:
Zins Restlaufzeiten davon
in TEUR in % Gesamt < 1 Jahr 1 – 5 Jahre > 5 Jahre besichert
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1,50-2,65 107.323 73.466 33.585 272 107.317
Verbindlichkeiten gegenüber sonstigen Darlehensgebern 4,00-7,38 2.015 2.000 15 0 2.000
Buchwert 30.09.2018 109.338 75.466 33.600 272 109.317
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1,65-3,20 92.100 32.032 58.906 1.162 92.092
Verbindlichkeiten gegenüber sonstigen Darlehensgebern 4,00-7,38 2.112 2.000 112 0 2.000
Buchwert 30.09.2017 94.212 34.032 59.018 1.162 94.092
7.17. Sonstige kurzfristige Rückstellungen
in TEUR Umsatzsteuer Prozesskosten Übrige Gesamt
6 Stand 01.10.2016 2.267 131 170 2.568
Inanspruchnahme 0 -48 -47 -95
Zuführung 13 107 0 120
Auflösung 0 0 -77 -77
Stand 30.09.2017 2.280 190 46 2.516
Stand 01.10.2017 2.280 190 46 2.516
Inanspruchnahme 0 -49 0 -49
Zuführung 3 299 69 371
Auflösung 0 -55 0 -55
Stand 30.09.2018 2.283 385 115 2.783
Die sonstigen kurzfristigen Rückstellungen stehen im Wesentlichen im Zusammenhang mit dem in Abschnitt 7.10. dargelegten Umsatzsteuersachverhalt (§ 13b UStG).
7.18. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sämtliche Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen des Berichtsjahres haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
7.19. Übrige Verbindlichkeiten
Erhaltene Anzahlungen 5.622 13
Zinsabgrenzungen 800 124
Personalkosten 239 187
Verbindlichkeiten aus Steuern 151 64
Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit 7 4
Passive Rechnungsabgrenzungsposten 11 58
Übrige 42 86
6.872 536
Die erhaltenen Anzahlungen betreffen Kundenzahlungen auf Wohnungsverkäufe, welche sich in Höhe und Zeitpunkt an den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren.
Die übrigen Verbindlichkeiten sind jeweils im Folgejahr fällig.
7.20. Steuerschulden
Die Steuerschulden von TEUR 1.988 (Vorjahr TEUR 168) beinhalten die Rückstellungen für die Ertragsteuern des Berichtsjahres.
7.21. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen
Zum Abschlussstichtag bestehen Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen von TEUR 3.414 (Vorjahr TEUR 3.510). Auf Grundlage aktueller Planungsrechnungen wird davon ausgegangen, dass der Darlehensnehmer seinen Verbindlichkeiten vollumfänglich nachkommen wird. Mit einer Inanspruchnahme aus diesen Haftungsverhältnissen ist daher nicht zu rechnen.
Zum Abschlussstichtag bestehen folgende zukünftige Mindestleasing-Zahlungsverpflichtungen auf Grund von unkündbaren Operating-Leasing-Verhältnissen:
innerhalb eines Jahres 470 326
1 bis 5 Jahre 882 515
über 5 Jahre 5 0
1.357 841
Es handelt sich hierbei um die Anmietung von Geschäftsräumen sowie das Leasing von Kraftfahrzeugen und sonstigen Büroausstattungen. Die Leasingverträge beinhalten keine Verlängerungsoptionen des Leasinggebers. Dem Konzern wurden keine Beschränkungen durch die Leasingvereinbarungen auferlegt. Im Geschäftsjahr 2017/18 wurden insgesamt Zahlungen aus Operating-Leasing-Verhältnissen in Höhe von TEUR 365 (Vorjahr TEUR 217) geleistet.
8. Angaben zu Finanzinstrumenten und zum Finanzrisiko- und Kapitalmanagement
8.1. Angaben zu Finanzinstrumenten
Die Finanzinstrumente weisen zum jeweiligen Bilanzstichtag folgende Buchwerte und beizulegenden Zeitwerte aus:
in TEUR Bewertungs-
Übrige Finanzanlagen AfS at cost 2 – 2 –
Finanzielle Vermögenswerte LaR 1.276 1.276 1.275 1.275
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen LaR 15.367 15.367 5.712 5.712
Liquide Mittel LaR 9.189 9.189 11.608 11.608
Anleihen fix verzinst FLAC 25.000 26.196 12.554 12.805
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten FLAC 107.323 107.323 92.100 92.100
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen FLAC 2.071 2.071 2.326 2.326
Sonstige Finanzverbindlichkeiten FLAC 2.015 2.015 2.112 2.112
Available for Sale (at cost) AfS at cost 2 – 2 –
Loans and Receivables LaR 25.832 25.832 18.595 18.595
Financial Liabilities measured at Amortised Cost FLAC 136.409 137.605 109.092 109.343
Der beizulegende Zeitwert gibt den Betrag an, zu dem ein jeder der o.g. Posten zum gegenwärtigen Zeitpunkt zwischen Vertragspartnern ausgetauscht werden könnte. Folgende Annahmen liegen den angegebenen Werten zugrunde:
Die als „Available for Sales at Cost“ klassifizierten übrigen Finanzanlagen betreffen Beteiligungsunternehmen (GmbH-Anteile) von untergeordneter Bedeutung, welche nicht an einem aktiven Markt notieren und deren Marktwert sich nicht zuverlässig ermitteln lässt. Diese Anteile werden zu Anschaffungskosten bilanziert.
Die Finanziellen Vermögenswerte sowie die sonstigen Finanzverbindlichkeiten enthalten fest verzinsliche Darlehensforderungen bzw. -verbindlichkeiten. Unter Berücksichtigung der Marktüblichkeit der den Darlehen zugrundeliegenden Konditionen entsprechen die beizulegenden Zeitwerte den fortgeführten Anschaffungskosten.
Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Liquiden Mitteln und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen liegen aufgrund der kurzen Laufzeit keine Abweichungen zwischen fortgeführten Anschaffungskosten und den jeweiligen Fair Values vor.
Der beizulegende Zeitwert der Anleihe, die auf einem aktiven Markt gehandelt wird, basiert auf den an den Bilanzstichtagen notierten Börsenkursen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden variabel verzinst, so dass die abgezinsten künftigen Cashflows den Buchwerten entsprechen.
Die Nettoergebnisse nach Bewertungskategorien stellen sich wie folgt dar:
in TEUR aus Zinsen aus Dividenden aus Folgebewertung Nettoergebnis
Available for Sale (at cost) – – –
Loans and Receivables 51 – 51
Financial Liabilities Measured at Amortised Cost -3.511 – -3.511
Loans and Receivables 94 – 94
Financial Liabilities Measured at Amortised Cost -2.262 – -2.262
Sämtliche Zinsen werden im Finanzergebnis ausgewiesen. Neben den Zinsen sind im Finanzergebnis nicht zum Effektivzins zählende Entgelte für Finanzverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 968 (Vorjahr TEUR 292) enthalten. Diese entfallen im Wesentlichen auf Kreditbearbeitungsgebühren.
8.2. Finanzrisiko- und Kapitalmanagement
Finanzrisikomanagement und derivative Finanzinstrumente
Der Euroboden-Konzern bedient sich zur Finanzierung seiner Geschäftstätigkeit im Wesentlichen finanzieller Verbindlichkeiten in Form fest verzinslicher Anleihen, variabel verzinslicher Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie fest verzinslicher sonstiger Darlehen. Dem gegenüber stehen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie fest verzinsliche Darlehensforderungen.
Euroboden ist im Wesentlichen auf nationaler Ebene tätig. Der Konzern ist hierbei zwar grundsätzlich verschiedenen Risiken wie Währungs-, Ausfall- und Zinsänderungsrisiken ausgesetzt ist, diese sind aber derzeit überschaubar. Um eine Risikokonzentration zu minimieren und finanzielle Verluste durch den Ausfall eines Geschäftspartners so gering wie möglich zu halten, werden Kreditrahmen festgelegt. Das maximale Ausfallrisiko ist durch den in der Bilanz angesetzten Buchwert jedes finanziellen Vermögenswertes ersichtlich. Der Euroboden Konzern setzt derzeit keine Zinsderivate zur Absicherung des Zinsniveaus ein.
Im Bereich der Liquiditätssicherung ist das Ziel des Euroboden-Konzerns, seine Flexibilität durch Nutzung von Kontokorrentkrediten, Bankkrediten und Operate-Lease-Verträgen zu wahren. Im Rahmen des Budgetierungsprozesses wird eine Cashflow-Planung verbunden mit einer saisonalen Spitzenberechnung durchgeführt und gegen die bestehende Finanzausstattung einschließlich der bestehenden Kreditlinien verprobt. Damit wird das Risiko eines Liquiditätsengpasses regelmäßig überwacht.
Das Kapitalmanagement des Euroboden Konzerns ist vorrangig darauf ausgerichtet, die Geschäftstätigkeit zu unterstützen, eine gute Eigenkapitalquote beizubehalten sowie finanzielle Sicherheit und Flexibilität zu schaffen.
Die Geschäftstätigkeit des Euroboden Konzerns schlägt sich vorrangig im kurzfristigen Bereich nieder, so dass die adäquate Größe zur Überwachung des Kapitals das Net Working Capital darstellt. Das Net Working Capital setzt sich zusammen aus den Vorräten, den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie den kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Vorräte 123.982 90.802
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 15.367 5.712
kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen -2.071 -2.326
Net Working Capital 137.278 94.188
9. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung
Die Darstellung der Konzern-Kapitalflussrechnung erfolgt getrennt nach laufender Geschäftstätigkeit-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit, wobei der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach der indirekten Methode aus dem Periodenergebnis abgeleitet wird.
Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich Kassenbestände und Bankguthaben und entspricht den in der Konzernbilanz ausgewiesenen liquiden Mitteln (s. Abschnitt 7.11).
Die im Periodenergebnis enthaltenen, nicht zahlungswirksamen Erträge aus Fair-Value-Anpassungen auf Investment Properties werden im Rahmen der indirekten Ermittlung des Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit korrigiert.
Gezahlte Ertragsteuern sind im Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit gesondert dargestellt. Gezahlte Zinsen und gezahlte Gewinnausschüttungen werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit, erhaltene Zinsen im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen.
Die Veränderung der Verbindlichkeiten aus der Finanzierungstätigkeit resultiert nahezu vollständig aus der zahlungswirksamen Aufnahme und Tilgung von Bankdarlehen und sonstigen Darlehen sowie der Begebung und Rückzahlung von Anleihen.
10. Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen
10.1. Nahestehende Unternehmen und Personen
Folgende Unternehmen und Personen gelten im Sinne des IAS 24 als nahestehende Unternehmen und Personen des Euroboden-Konzerns:
Die SFH Beteiligungs GmbH, Grünwald, hält zum 30. September 2018 mittelbar 84,0 % (Vorjahr 94,0%) der Geschäftsanteile an der Euroboden GmbH. Die Anteile an der SFH Beteiligungs GmbH werden vollständig von Herrn Stefan Höglmaier gehalten. Die SFH Beteiligungs GmbH erstellt mangels rechtlicher Verpflichtung keinen Konzernabschluss.
Zum 30. September 2018 (wie auch im Vorjahr) hält die Euroboden GmbH 49,99 % der Geschäftsanteile an der Euroboden Interior GmbH, München. Die restlichen Anteile an der Euroboden Interior GmbH hält der Lebenspartner von Herrn Stefan Höglmaier.
Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Gesellschafters
Herr Höglmaier, mittel- und unmittelbarer Hauptgesellschafter der Euroboden GmbH, war im Berichtsjahr sowie im Vorjahr auch an Gesellschaften außerhalb des Euroboden-Konzerns beteiligt, die unter seinem maßgeblichem Einfluss stehen und somit als nahestehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24 zu betrachten sind.
Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen
Als nahestehende Personen in Schlüsselpositionen im Sinne von IAS 24 gelten die Mitglieder der Geschäftsführung der Euroboden GmbH sowie denen nahestehende Personen. Im Berichtsjahr waren als Geschäftsführer der Euroboden GmbH bestellt:
Beide Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Sie sind weiterhin in allen wesentlichen inländischen Tochtergesellschaften als Geschäftsführer berufen.
10.2. Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen wurden zu marktüblichen Konditionen abgewickelt. Die zum Geschäftsjahresende offenen Posten sind nicht besichert und werden durch Barzahlung oder Verrechnung beglichen. Für Forderungen oder Schulden gegen nahestehende Unternehmen und Personen bestehen keine Garantien. Für das Berichtsjahr hat der Euroboden-Konzern wie im Vorjahr keine Wertberichtigungen auf Forderungen gegen nahestehende Unternehmen oder Personen gebildet. Die Notwendigkeit des Ansatzes einer Wertberichtigung wird jährlich überprüft, indem die Finanzlage des nahestehenden Unternehmens oder der nahestehenden Person überprüft werden.
In der nachfolgenden Tabelle werden die Geschäftsbeziehungen dargestellt:
in TEUR Ertrag 2017/18 Aufwand 2017/18 Forderung 30.09.2018 Verbindl. 30.09.2018
Verbundene Unternehmen 1 0 0 0
Assoziierte Unternehmen 17 324 310 0
Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Gesellschafters 71 68 966 0
Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen 41 1.276 20 0
130 1.668 1.296 0
in TEUR Ertrag 2016/17 Aufwand 2016/17 Forderung 30.09.2017 Verbindl. 30.09.2017
Assoziierte Unternehmen 64 590 309 4
Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Gesellschafters 52 582 968 122
Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen 19 1.334 0 25
135 2.506 1.277 151
Transaktionen mit assoziierten Unternehmen
Die Erträge mit assoziierten Unternehmen betreffen wie im Vorjahr Erträge aus der Verzinsung gewährter kurzfristiger Darlehen. Der Zinssatz beträgt 4,00%. Die Aufwendungen resultieren wie im Vorjahr aus Marketingdienstleistungen.
Transaktionen mit Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Gesellschafters
Die Erträge mit o.g. Unternehmen resultieren mit TEUR 39 (Vorjahr TEUR 30) aus der Verzinsung gewährter Darlehen (Zinssatz 4,00%) und im Übrigen aus der Erbringung kaufmännischer und administrativer Dienstleistungen. Die Aufwendungen aus Transaktionen mit diesen Unternehmen betreffen im Berichtsjahr mit TEUR 64 (Vorjahr TEUR 259) Marketingdienstleistungen und im Übrigen Zinsaufwendungen (Zinssatz 4,00%). Im Vorjahr sind darüber hinaus Aufwendungen für bezogene Bauleistungen von TEUR 309 angefallen.
Transaktionen mit nahestehende Personen in Schlüsselpositionen
Die Aufwendungen aus vorgenannten Transaktionen beinhalten im Berichtsjahr wie im Vorjahr die nachfolgend dargestellte Vergütung der Geschäftsführung. In den Aufwendungen des Vorjahres sind darüber hinaus Aufwendungen aus der Verzinsung von Darlehen enthalten. Die Erträge des Berichtsjahres resultieren mit TEUR 29 aus der Erbringung kaufmännischer und administrativer Dienstleistungen sowie im Übrigen aus der Verzinsung eines Verrechnungskontos (Zinssatz 4,50%).
Die Vergütung der Geschäftsführung der Euroboden GmbH wird von der Gesellschafterversammlung der Euroboden GmbH beschlossen und regelmäßig überprüft. Bei der Festlegung der Vergütungshöhe werden zum einen der Umfang der Geschäftstätigkeit und die wirtschaftliche Situation der Euroboden GmbH berücksichtigt. Daneben sind Aufgaben- und Verantwortungsbereich des jeweiligen Geschäftsführungsmitglieds sowie der jeweilige persönliche Beitrag am Erfolg des Unternehmens weitere wichtige Angemessenheitskriterien. Die Gesamtbezüge und ihre einzelnen Bestandteile stehen nach der Beurteilung der Gesellschafterversammlung der Euroboden GmbH in einem angemessenen Verhältnis zu den Aufgaben und Leistungen des jeweiligen Geschäftsführers und zur wirtschaftlichen Lage der Euroboden GmbH.
Ein fixes Jahresgehalt, das monatlich gezahlt wird und regelmäßig von der Gesellschafterversammlung der Euroboden GmbH auf seine Angemessenheit überprüft wird.
Eine ergebnisabhängige Jahrestantieme, die als Prozentsatz des Konzern-Jahresüberschusses der Euroboden GmbH bestimmt ist. Für die ergebnisabhängige Tantieme ist ein Höchstbetrag festgesetzt.
Sonstige Vergütungsbestandteile bestehen in der Bereitstellung von Firmenwagen, die auch privat genutzt werden dürfen. Pensionszusagen für Geschäftsführer existieren nicht.
Die Geschäftsführerverträge beinhalten keine ausdrückliche Abfindungszusage für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Dienstverhältnisses. Es bestehen ebenfalls keine sogenannten „Change of Control“-Klauseln für den Fall einer Übernahme. Ruhegeldzusagen sind den amtierenden Geschäftsführern nicht gemacht worden.
Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung der Euroboden GmbH setzen sich wie folgt zusammen:
Fixgehalt 803 620
Variables Gehalt 445 527
Sonstige Zahlungen 27 44
1.275 1.191
Im Übrigen hat die Euroboden GmbH zugunsten eines Geschäftsführers Gewährleistungen gegenüber einem Kreditinstitut übernommen. Die Haftsumme beträgt zum Abschlussstichtag TEUR 3.414 (Vorjahr TEUR 3.510).
Durchschnittlich waren im Geschäftsjahr 2017/18 im Konzern 26 Arbeitnehmer (Vorjahr: 17 Arbeitnehmer) beschäftigt.
Das im Geschäftsjahr 2017/18 und dem Vorjahr als Aufwand erfasste Honorar unseres Abschlussprüfers umfasste folgende Leistungen:
Abschlussprüfungsleistungen 85 55
Andere Bestätigungsleistungen 22 –
Sonstige Leistungen – 1
Euroboden hat im IV. Quartal 2018 ein Bestandsgrundstück in München nach erfolgter Baurechtschaffung veräußert. Die Verkaufserlöse wurden insbesondere zur Rückführung von Bankdarlehen verwendet. Aus dem Verkauf wird im kommenden Geschäftsjahr ein signifikanter Gewinn realisiert.
Im Ergebnis der ausgeweiteten Akquisitionstätigkeiten konnte Euroboden im IV. Quartal 2018 drei Immobilien in Berlin-Charlottenburg, Berlin-Wedding und Ebersberg erwerben. Darüber hinaus hat sich Euroboden das Recht auf den Erwerb zweier weiterer Grundstückflächen im Umland von Berlin gesichert.
Wir haben den Konzernabschluss der Euroboden GmbH, Grünwald, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 30. September 2018 der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern- Gesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2017 bis 30. September 2018 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Euroboden GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2017 bis 30. September 2018 geprüft.
• entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 30. September 2018 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2017 bis 30. September 2018 und
• vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Konzernabschluss und Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS,wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
• holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftseinheiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
• beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.
Mannheim, den 4. März 2019
Euroboden GmbH -auch die neue Anleihe natürlich mit dem Totalverlustrisiko
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