text:
EC-nyt – EGEMAR & CLAUSEN
EGEMAR & CLAUSEN > EC-nyt
Kategori: EC-nyt
Hvis du bliver forsinket med at betale til tiden, vil vi få ekstra arbejde i den anledning. Vi skal under alle omstændigheder sende dig en rykker, og det er en e-mail eller et brev, og der er arbejde og tidsforbrug forbundet hermed. Det kan også være, at vi skal bruge tid på en telefonsamtale med dig, som der skal laves notat af, som skal registreres og arkiveres, eller måske sender du en e-mail, som ligeledes skal besvares, registreres og arkiveres. Alt sammen tager tid, og der er kun en, vi kan sende regningen for tidsforbruget, og det er til dig.
Du skal betale betale fordi du betaler for sent og giver anledning til ekstraarbejde for os. Ellers vil det være alle dem, der betaler til tiden, der skal betale for dig.
Der er mange gode og forståelige grunde til at betale for sent, og det kan være din skyld eller din banks skyld eller postnord kan have været forsinket med at levere opkrævningen til dig.
Hvis det IKKE er vores skyld, skal der betales gebyr for det ekstraarbejde, vi får. Gebyret kan du forsøge at kræve betalt af den, der har skylden.
Kakerlakkers ekskrementer lugter slemt. Er der mange af dem i din bolig, kan den mugne lugt være noget nær uudholdelig.
Kakerlakker går i vores vores fødevarer, og de er stort set altædende – dog primært af vegetabilsk føde. Det stiller stor krav til forsegling af fødevarer.
Kakerlakker kan være bærere af sygdomme og sprede smitte som for eksempel salmonella og mavetarmkatar.
Kakerlakkers efterladenskaber i boligen som ekskrementer og hudrester kan fremkalde allergiske reaktioner. Børn og andre individer med skrøbeligt immunforsvar er særligt sårbare og kan udvikle allergi over for insektet.
Kakerlakker kan formere sig eksplosivt. Et hjem kan derfor, hvis man er uheldig, blive overbefolket af dem på meget kort tid.
Dyret afgiver nogle uhyggelige skumle og klikagtige lyde, når de rumsterer rundt i mørket.
Kilde:Idenyt
Find forklaringer på forsikringstermer her.
Hvad betyder selvrisiko? Hvad er en friskade? Hvad er anciennitet? Vi har samlet en række ord med en tilhørende forklaring.
En værdi, der alene baseres på følelser og minder. Affektionsværdi kan ikke prissættes og dermed ikke forsikres. Eksempler på affektionsværdi er ting, som du har arvet, fotoalbums eller “kunstværker”, dine børn har lavet.
Ved en all risk-forsikring forstås en forsikring, der dækker alle skadeårsager, medmindre skadeårsagen er direkte undtaget i vilkårene. Et eksempel på en “all-risk” forsikring er kaskoforsikring til biler.
Anciennitet er den kørselserfaring, du har opnået og den tid du har haft en bilforsikring.
En ansvarsforsikring dækker i de tilfælde, hvor forsikringstager pådrager sig et juridisk erstatningsansvar for skader på andre personer eller ting.
Ansvarsforsikringen er lovpligtig, hvis du ejer en bil, knallert, motorcykel, hest eller hunde.
Arbejdsobjektet
Ved arbejdsobjektet forstås den bygning (herunder tilbygning), der er under nyopførelse, samt den del af huset, der er under ombygning.
Begunstigede
Begunstigede er betegnelsen for den eller de personer, som forsikringstageren har forudbestemt til at overtage dennes rettigheder ved dennes død. Hvis du er gift, er din ægtefælle automatisk din begunstigede, medmindre du vælger noget andet.
Begunstigede bruges typisk til at modtage forsikringsydelsen ved livsforsikring og ulykkesforsikring.
Hvis du har en bil, skal du have en bilforsikring. I Danmark er det lovpligtigt som minimum at have en ansvarsforsikring, når man ejer en indregistreret bil med nummerplader. Ansvarsforsikringen dækker de skader, som du som bilist måtte forvolde på andre personer, dyr eller ting.
Blødt tag
Tagbelægning der er lavet af strå, rør, tang eller sedum (forskellige mos-typer).
Ved brand (ildsvåde) forstås løssluppen og flammedannende ild, der kan brede sig ved egen kraft og som har et større omfang. En svideplet efter en cigaretglød er fx ikke brand.
En bygning er defineret som en genstand, der har tag, vægge og er på støbt fundament. Er det ikke på støbt fundament, er det at betragte som værende et haveanlæg.
Med dobbeltforsikring menes, at en genstand/interesse er forsikret mod samme fare hos flere selskaber. Det kan betyde, at du betaler flere selskaber for den samme dækning, men hvis skaden skulle ske, er det kun den sidst etablerede forsikring, som rent faktisk udbetaler erstatningen. Du risikerer altså at betale for noget, som ikke giver dig nogen værdi.
Personforsikringer er dog undtaget denne regel; Du kan godt vælge at have flere ulykkesforsikringer på dig selv, fx i flere selskaber, hvilket giver dig ret til erstatning fra alle forsikringerne.
Du kan typisk ikke dobbeltforsikre din bil, da forsikringen til dels styres af indregistreringen hos SKAT.
Dækning er et andet begreb for at være forsikret, og betyder, at en risiko bliver overtaget af et forsikringsselskab. Har du fx en bilforsikring hos os, dækker vi dit erstatningsansvar, hvis du påkører en anden bil.
Dækningsberettiget sygdom
Se den fulde liste over hvilke sygdomme vi dækker for henholdsvis børn og voksne i vilkårene for Personforsikring.
Dækningsberettiget ulykke
Se “Ulykke” under U længere nede.
Eksplosion er en momentant forløbende kemisk proces, ved hvilken der udvikles stærk varme og indtræffer en voldsom rumfangsforøgelse af reagerende stoffer.
Ekstraudgifter
Ekstraudgifter er rimelige udgifter, du har efter en dækket forsikringsskade. Hvis det var udgifter, du ville have haft uanset skaden, er der ikke tale om en ekstraudgift. For eksempel opvarmning i vinterhalvåret.
Ved el-skade forstås skade på de elektriske ledere eller komponenter, der opstår pga. kortslutning (en utilsigtet forbindelse i et elektrisk kredsløb), induktion (tordenvejr), overspænding (fejl i elforsyningen) eller lignende.
Farlig sport er fx:
Boksning, karate og andre kampsportsgrene
Elastikspring, paraglidning (faldskærm efter båd), hanggliding (drage- eller sejlflyvning), faldskærmsudspring og svæveflyvning
Dykning med anvendelse af dykker- eller frømandsudstyr
Træning eller deltagelse i enhver form for motorløb, cykelløb eller hestevæddeløb.
Fast bygningstilbehør
Ved fast bygningstilbehør forstås fx faste el-, gas- og vandinstallationer, hovedtavler, kraftinstallationer, lysinstallationer, grundvandspumper, faste ventilationsanlæg, elevatorer, fastmonterede anlæg til brand-, vandskade-, og tyverisikring af bygninger og indendørs svømmebassiner, mobile køkkenelementer og fastmonterede udekøkkener.
Det inkluderer også tæpper, hvis de er limet fast til underlaget eller hvis de er lagt på et underlag, der ikke kan betragtes som færdigt gulv. Med færdigt gulv menes parketgulv eller et andet gulv, der ikke behøver et tæppe eller anden belægning for at kunne fungere som færdigt gulv.
Herunder hører også hårde hvidevarer samt varme-/energianlæg, såsom jordvarmeanlæg, fastmonteret solcelle-, solvarme- og varmepumpeanlæg.
Har du fastpris (trin 18) på din bilforsikring, er der som udgangspunkt intet fald i trin ved en enkelt skade. Det betyder, at prisen på din forsikring ikke stiger.
Et forsikringsbevis blev tidligere benyttet ifm. indregistrering af motorkøretøjer, men er ikke længere nødvendigt. Dog bruges forsikringsbeviset stadig ifm. knallerter uden registreringsnummer, da knallertejeren skal have en kopi af kvitteringen, for at der er betalt forsikring.
Forsikringsstedet
Forsikringsstedet er den/de bygning(er), der ligger på den adresse, der er anført på policen, som oftest din adresse.
Forsikringssummen er den maksimale sum, du kan få udbetalt i erstatning ved en skade. Du vælger selv din forsikringssum på henholdsvis din indbo,- ulykkes- og livsforsikring hos os; indbosummen, varigt mén-summen og dødsfaldssummen.
Forsikringstager
Forsikringstager er den person, der har indgået forsikringsaftalen for sig selv eller andre.
Som forsikringstager kan du fx livsforsikre dig selv, og samtidig være den forsikrede. Du kan også være forsikringstager på andres forsikringer, fx dine børns eller på en krydslivsforsikring hvor forsikrede, fx din samlevende, er en anden person.
Forsikringsvilkår er de bestemmelser, der gælder for den pågældende forsikring. I forsikringsvilkårene finder du dine, forsikringsselskabets og eventuelle andre sikredes rettigheder og pligter.
Forsikringsvilkårene er bindende for begge parter.
Friskade sikrer, at du ikke bliver opkrævet selvrisiko og ikke falder i trin ved fx brand, tyveri og kortslutning på din bil.
Vi skal bruge en fuldmagt, hvis vi skal kunne tale med andre end forsikringstageren om dennes forsikringer.
Som forsikringsselskab er vi pålagt en række juridiske krav, bl.a. at vi ikke må udtale os til andre end forsikringstager. Det sikrer, at ingen kan misbruge dit navn og CPR-nummer, hvis de henvender sig til os uden din accept.
Med “glas” mener vi glas – eller erstatningsmateriale herfor – der er monteret som en bygningsdel på den blivende plads, fx vinduer, fastmonterede spejle, glaskeramiske kogeplader, ovnglas og døre til brusekabiner.
Dækker brud på vinduer, håndvaske, wc-kummer, glaskeramiske kogeplader og glaslåger i ovne.
Punkterede termoruder er ikke dækkede, fordi de kun er utætte i samlingerne.
Grønt kort er bevis for, at dit køretøj er lovpligtigt ansvarsforsikret. Det benyttes til kørsel i udlandet, særligt i Østeuropa.
For at kunne give dig den bedst mulige forsikringsdækning til den rette pris, er det nødvendigt, at du udfylder en helbredserklæring for henholdsvis en Børneforsikring, en Voksenforsikring, og en Livsforsikring, så detaljeret som muligt.
Hundeansvarsforsikringen er en lovpligtig forsikring, som dækker dit ansvar som hundeejer eller besidder (fx hundelufter), hvis din hund forvolder skade på andre mennesker, dyr eller ting.
En husforsikring dækker skader på huset forårsaget af brand, storm, vand m.m. Forsikringen omfatter også en husejeransvarsforsikring og en retshjælpsforsikring. Hos os hedder den husforsikringen, men den kan også hedde villaforsikring, parcelhusforsikring, ejendomsforsikring eller bygningskaskoforsikring.
Ved husstand forstås den forsikredes ægtefælle/samlever, børn, plejebørn, og de personer, der er gift med/lever i fast parforhold med dine hjemmeboende børn på din adresse. Fastboende hushjælp betragtes ligeledes som en del af husstanden.
For at være omfattet af indboforsikringen skal de pågældende personer være tilmeldt Folkeregisteret på forsikringstagerens adresse i Danmark.
Bofællesskab bestående af max 2 personer sidestilles med fast parforhold. Endvidere er delebørn, aflastningsbørn, udvekslingsstudenter, der bor hos forsikrede, samt ægtefæller/samlever der bor på plejehjem, omfattet af forsikringen.
Udeboende børn under 21 år, der bor alene, er også omfattet. Det er dog en betingelse for at være dækket af forsikringen, at de pågældende personer hverken lever i et fast parforhold eller har fastboende børn hos sig.
Med hobbydrivhuse, orangerier og glaspavilloner mener vi en konstruktion primært af glas, som ikke har isolation eller faste varmeinstallationer. De skal være opført på muret/støbt fundament eller på pæle af beton eller jern og i øvrigt efter fabrikantens anvisninger.
Hovedforfald
Forsikringer har hovedforfald én gang om året og hovedforfaldsdatoen er den dato, hvor forsikringen fornyes. Hvis du har årsbetaling på din forsikring, er hovedforfaldsdatoen og betalingsdatoen den samme.
Ved hærværk forstås skade forårsaget med vilje og i ondsindet hensigt af personer uden lovlig adgang til forsikringsstedet.
Indbosummen er værdien på alle husstandens ejendele og skal mindst svare til den samlede værdi, ellers risikerer du kun at få delvis erstatning.
Indbrudstyveri
Ved indbrudstyveri forstås tyveri fra en forsvarligt aflåst bygning eller lokale.
Kaskoforsikring er det samme som karosseri-forsikring, og kan fås til bil, knallert, campingvogn, hus mv. Kaskoforsikringen dækker de skader, som sker på selve den forsikrede genstand, fx skader på din bil.
Klasse RØD
Klasse RØD er en Forsikring & Pension-registreret sikringsenhed, der udviser så stor modstand mod indbrudsforsøg, at den kan antages at være sikker ved gennembrydnings- og oplukningsforsøg.
Lynnedslag foreligger, når der på forsikringsstedet kan påvises skade på bygningsdel eller løsøre, der er en direkte følge af elektrisk varme- eller kraftpåvirkning ifm. lynstrømmens afledning til jord.
Mén er en alvorlig, varig skade, forårsaget af en ulykke eller sygdom. Méngraden vurderes på en skala fra 1-100 %, og er med til at bestemme størrelsen på din erstatning.
Se “mén” ovenfor.
Normalt afløb
Ved normalt afløb forstås, at vand uhindret kan få afløb igennem de sædvanlige rør, kanaler og lignende.
Nyværdi
Nyværdi referer til genanskaffelsesprisen umiddelbart før skadetidspunktet for en ny genstand magen til det beskadige eller stjålne.
I juridisk forstand er dine nærmeste pårørende (prioriteret rækkefølge):
Samlever*
Arvinger ifølge loven: Dine forældre, søskende, nevøer og niecer, bedsteforældre samt forældres søskende.
*Man er samlever i juridisk forstand, hvis 1) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og venter/har/har haft barn med afdøde eller 2) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og levede sammen med afdøde i et ægteskabslignende forhold på den fælles bopæl de sidste to år før dødsfaldet.
Ombygning defineres ved, at der gøres indgreb i bestående gulv-, væg-, tag- eller loftskonstruktioner, eller at risikoen på anden måde ændres ved fx indgreb i bærende konstruktioner eller ændring af disses principper ved at lave ny tagbelægning med undertag, bygge nye kviste, erstatte trægulve med beton osv. og totalrenovering af køkken og badeværelser.
Udskiftning af vinduer og døre er ikke at definere som ombygning, medmindre væg-/murkonstruktionen omkring rammerne ændres ved fx at sætte et større vindue i.
Pludselig skade/hændelse
Ved pludselig skade/hændelse forstår vi en hændelse, der sker uventet og hvor både årsagen og virkningen indfinder sig inden for meget kort tid.
Pludselig tilsodning
Tilsodningen skal være øjeblikkelig og uventet, hvilket betyder, at årsagen til tilsodningen skal være sket på et bestemt tidspunkt og ikke løbende over et tidsrum.
Ved professionel sport forstås sport, som udøves mod betaling. En person betragtes som professionel, når denne udelukkende lever af sin sport eller kontraktligt er lønnet.
Ift. personforsikringer definerer vi det som professionel sport, hvis du tjener 50.000 kroner før skat (løn eller sponsorater).
Præmie er et gammelt forsikringsnavn for den pris, du skal betale for en forsikring.
Restance betyder at være bagud med betalingerne på en police.
Det røde kort – eller SOS-kortet – udstedes, dokumenterer at dit køretøj har en kaskoforsikring. Det bruges især ved kørsel i udlandet.
Rørstrækning
Med rørstrækning menes rør mellem brønde, rør mellem bygning og brønd, eller rør fra afgrening til brønd eller bygning.
Råd forstås som skader på træ, der er forårsaget af svampe og/eller bakterier og hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en langsomt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.
Ved sanitet forstås håndvaske, wc-kummer, fod-/badekar, bideter og cisterner.
Selvrisiko er den første del af en erstatning på en skade, og den del, som du selv skal betale. På visse forsikringer vælger du selv selvrisikoens størrelse.
Simpelt tyveri
Ved simpelt tyveri forstås tyveri uden for bygninger eller fra en uaflåst bygning eller lokale. Det er fx simpelt tyveri, hvis en tyv stjæler din mobiltelefon på toget.
Skadesforsikringsafgift
Skadesforsikringsafgiften erstattede 1. januar 2013 stempelafgiften. Stempelafgiften var en engangsafgift, som alle forsikringskunder betalte, når de oprettede, ændrede eller flyttede deres forsikringer.
Den nye skadeforsikringsafgift er en afgift på 1,1% af den samlede forsikringspris, som opkræves sammen med betalingen.
Der betales ikke skadeforsikringsafgift på livsforsikringer.
Skjulte gas-, olie-, vand-, varme-, og afløbsinstallationer, samt el-varmekabler som findes i de forsikrede bygninger. Dette gælder også beholdere, som er under 10 år gamle.
Ved ‘skjulte’ forstås at de er skjult i vægge, mure, skunkrum, krybekældre, krybeloft, under gulv, indstøbt i gulve eller i permanent lukkede rum. Isolering alene, uanset isoleringstype, medfører ikke at installationer og el-varmekabler er skjulte.
Vandinstallationer tilsluttet indbyggede hårde hvidevarer, og som befinder sig bag installationen, bliver også betragtet som skjulte.
Forsikringerne dækker typisk voldsomt skybrud, som giver en så stor nedbørsmængde, at vandet ikke kan få normalt afløb gennem i øvrigt utilstoppede og korrekt dimensionerede afløbssystemer.
Skybrud defineres ved, at der falder mindst 15 millimeter nedbør på 30 minutter eller 40 millimeter på et døgn.
Stempelafgift
Stempelafgiften blev erstattet af skadesforsikringsafgiften den 1. januar 2013. Læs mere under “skadesforsikringsafgift” længere oppe.
Stormflodsafgift
Afgift, som dækker udgifterne uden for forsikringens normale dækning i tilfælde af stormflod.
Med stikledninger mener vi:
Ledninger, kabler og rør i jorden og i luften til vand-, varme-, gas-, olie-, afløb-, el-, tv-, og teleinstallationer til de forsikrede bygninger.
Den del af fællesledninger, som du selv er ansvarlig for at vedligeholde.
Stikledninger fra bygninger til hovedledning og mellem de forsikrede bygninger.
Nedgravende rør der løber til de forsikrede bygninger fra svømmebassin, spa- og boblebade.
Ved storm, herunder skypumper, forstås vindstyrke/vindstød på mindst 17,2 meter pr. sekund.
Der findes to typer sundhedskort i Danmark, det gule og det blå. Det gule sygesikringskort giver dig dækning fra staten til læge og hospitalshjælp, hvis du rammes af sygdom i Danmark, eller hvis du bliver syg under en rejse i Grønland eller Færøerne.
Det blå sundhedskort gælder derimod hvis du bliver syg under en rejse i EU, Norge, Island, Liechtenstein eller Schweiz.
Svamp forstås som skader på træ, der er forårsaget af træødelæggende svampe, hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en hurtigt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.
Tilfældigt svigtende varmeforsyning
Tilfældigt svigtende varmeforsyning foreligger, når varmeforsyningen svigter på grund af omstændigheder, som du ikke har haft indflydelse på. Det betragtes ikke som tilfældigt svigtende varmeforsyning, hvis årsagen fx er manglende oliebeholdning.
En tilstandsrapport udarbejdes efter Erhvervs- og Byggestyrelsens retningslinjer ved salg af ejendomme.
Ved tvist forstås en uenighed af retslig karakter.
Med voldsomt tøbrud mener vi, når mængden af nedbør eller smeltevand inden for et kort tidsrum er så stor, at de korrekt dimensionerede og renholdte afløbssystemer ikke kan nå at aflede vandet.
Uafdækkede rem-, spær- og bjælkeender
Med uafdækket menes, at der ikke er foretaget en afdækning direkte på de nævnte bygningsdele.
Med udestuer mener vi tilbygninger, som er fastgjort til beboelsesbygningen. Tilbygningen skal fremgå at BBR og skal være på støbt sokkel eller fundament. Hvis tilbygningen er godkendt af de offentlige myndigheder som beboelse, skal arealet indgå i boligarealet for at være omfattet.
Alle andre udestuer betragtes som “garage/udhuse” og skal indgå i arealet for disse for at være omfattet.
Ved en ulykke forstår vi en personskade, som er forårsaget af en pludselig hændelse.
Utilstrækkeligt opvarmede lokaler
Med dette menes et lokale, der ikke er opvarmet, og derfor fryser vandrør til, så de sprænges.
Se “mén” længere oppe under M.
Varmt arbejde defineres som tagdækning, vinkelslibning og metalforarbejdning (herunder også svejsning), jf. Dansk Brandteknisk Instituts ‘Brandteknisk Vejledning nr. 10’, samt vejledninger 10A (tagdækning) og 10B (metalforarbejdning).
Kilde: https://www.if.dk/privat/forsikringer/raad-og-tips/forsikringsordbog
Skal din andelsbolig kunne omdannes til en ejerlejlighed?
Udvalg skal undersøge om andelsboliger kan omdannes til ejerboliger
Regeringen nedsætter nu et udvalg, der skal undersøge fordele og ulemper ved at give de 150.000 danskere, der i dag har en andelslejlighed, mulighed for at omdanne den til ejerlejlighed.
Erhvervs og vækstminister Troels Lund Poulsen (V) vil nu undersøge fordele og ulemper ved at give andelslejligheder mulighed for at blive omdannet til ejerlejligheder. Netop det forslag, fremsætter Liberal Alliance i dag. (Foto: Mathias Løvgreen Bojesen © Scanpix)
Kilde: https://www.dr.dk/nyheder/politik/udvalg-skal-undersoege-om-andelsboliger-kan-omdannes-til-ejerboliger
Ny lov om andelsboligforeninger
Til orientering kan det oplyses, at Lovforslaget om andelsboligforeninger er nu fremsat og skal 1. behandles den 15. marts.
Du kan se lovforslaget samt tidsplanen her – og I kan få høringssvar samt ministeriets kommentarer frem her .
Møl i tøj
Hvis du har fået møl i dit tøj, kan du prøve følgende:
Tøm skabe og skuffer for tøj.
Støvsug skabet grundigt. Larverne kan have gemt sig i sprækker i skabet, i skuffer, ved lister i loftet samt i æsker og poser du evt. bruger til opbevaring.
Sprøjt med insektmiddel. Køb et middel til krybende og kravlende insekter, hvorpå der specifikt står, at det er godkendt til møl. Der skal også medfølge en vejledning til, hvordan du bruger midlet specifikt mod møl.
Udryd møllene i tøjet ved hjælp af en af disse metoder:
Vask ved 50 grader. Det slår møllene ihjel.
Frys tøjet. Put tøjet i fryseren 3-4 døgn ved -18°C, så slår du møl, larver og æg ihjel. Husk, at du ikke må pakke tøjet for tæt i fryseren, så kan den kolde luft ikke cirkulere, og du når ikke ned på -18°C.
Brug varme. Udsættes møllene for minimum 41°C i 4 timer, dør de. Læg fx tøjet i en ovn eller pak det i en sort plastikpose og læg det ud i solen en varm sommerdag. Husk blot, at der konstant skal være minimum 41°C i posen for at dræbe møllene.
Kemisk rensning er også effektivt til tøj eller pels, der ikke tåler vask.
Pak tøjet ind. Når alt tøj er behandlet mod møl, er det en god idé at pakke det tøj, du ikke bruger jævnligt, ind i tætsluttende plastikposer.
Arbejdsskadeforsikring for bestyrelsesmedlemmer, foreningsmedlemmer m.m.
Arbejdsskade – sikringspligt – boligforening
Dette dokument indeholder en vejledning til at afgøre om medlemmer af en forening er omfattet af arbejdsskadesikringsloven, og om en forening i så fald har en pligt til at tegne arbejdsskadeforsikring.
Der vil altid være tale om en konkret afgørelse i det enkelte tilfælde, da der er tale om en fortolkning af Arbejdsskadesikringslovens § 2.
Bekendtgørelse af lov om arbejdsskadesikring nr. 848 af 07/09/2009
Medlemmer af en forening kan i deres egenskab af medlemmer ikke anses for at være i et ansættelsesforhold til foreningen, og vil derfor normalt ikke være omfattet af loven, når de deltager i foreningens virksomhed til fremme af dens formål eller i overensstemmelse med dens formål.
Foreningen vil som følge heraf heller ikke have sikringspligt over sine medlemmer.
Eksempler på at hovedreglen kan fraviges
· Der foreligger en ansættelsesaftale mellem foreningen og medlemmet.
· Medlemmet har påtaget sig et stykke arbejde, som ikke naturligt falder ind under, hvad foreningens medlemmer i almindelighed udfører i foreningens interesse eller til fremme af foreningens formål.
· Har medlemmet påtaget sig et stykke arbejde, som foreningen ellers måtte have antaget fremmed arbejdskraft for at udføre.
· Foreningen fremstiller et produkt til forevisning for offentligheden eller til salg, og der er tale om at arbejdet påhviler enkelte medlemmer af foreningen.
I nedenstående afgørelser fra Ankestyrelsen ses eksempler på foreningsarbejde. I de tilfælde, hvor Ankestyrelsen når frem til at medlemmet er omfattet af loven, havde foreningen også en pligt til – inden arbejdets udførelse – at sikre medlemmet ved en arbejdsskadeforsikring.
SM U-2-87
Et medlem af en andelsboligforening udførte murerarbejde på boligforeningens tag. Medlemmet faldt ned af stilladset og døde. Medlemmet var omfattet af loven, da man fandt at medlemmet udførte en arbejdsopgave, der lå ud over, hvad man med rimelighed kan forvente af et medlem af en andelsboligforening.
SM U-3-87
Et bestyrelsesmedlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med gravearbejde i forbindelse med plantning af træer. Ud over bestyrelsen deltog 25 frivillige medlemmer. Man fandt at det udførte arbejde ikke går ud over, hvad der må betragtes som almindelig deltagelse i foreningsarbejde, og ulykken var derfor ikke omfattet af loven.
SM U-5-82
Et bestyrelsesmedlem af en gymnastik- og ungdomsforening var ude for et ulykkestilfælde under rengøring af foreningslokalet. Foreningslokalet lå overfor medlemmets bopæl. Medlemmet havde opsyn med lokalet og gjorde rent. Arbejdet var ulønnet og skulle gøres af et andet medlem, hvis dette konkrete medlem ikke udførte arbejdet. Man fandt at arbejdet med rengøring af foreningslokalet måtte anses for at være af en sådan beskaffenhed, at det pågældende medlem var omfattet af loven.
Arbejdsskade til foreninger
Grundejerforeninger, andelsboligforeninger og ejerforeninger.
Formålet med disse foreninger er at varetage udførelsen af pligter, der påhviler foreningens medlemmer i fællesskab. Det kan være vedligeholdelse af fælles veje, stier, kloakanlæg, vandforsyningsanlæg, parkeringspladser, grønne arealer og foreningens ejendom.
7.1. Direkte ansatte
Mange af foreningerne vil have hyret en vicevært, der normalt vil være direkte ansat af foreningen. Oftest vil viceværten være ansat på kontrakt. Viceværten kan selv være medlem af foreningen, men behøver ikke at være det.
Hvis et enkelt medlem af foreningen påtager sig arbejdsopgaver, der er normale for en vicevært, vil der foreligge et antagelsesforhold mellem foreningen og medlemmet, uanset om der foreligger en ansættelseskontrakt eller ej. Det afgørende er i denne situation, at det kun er ét medlem, der påtager sig alle disse arbejdsopgaver, og at arbejdet derfor ligger uden for, hvad der kan forventes af medlemmer af foreningen.
Foreningen vil derfor have pligt til at arbejdsskadesikre den person, der udfører viceværtopgaverne. Har foreningen derimod hyret en selvstændig erhvervsdrivende, eksempelvis en gartner, til at vedligeholde fællesarealerne, har foreningen normalt ikke pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.
Gartneren er selvstændig, og der eksisterer ikke et over-/underordnelsesforhold mellem foreningen og gartneren. Selvom foreningen i et vist omfang bestemmer tid, sted og omfang af gartnerens arbejde, har foreningen ingen instruktionsbeføjelser over for gartneren. Der er derfor ikke etableret et tjenesteforhold mellem gartneren og foreningen. Hvis foreningen har videregående instruktionsbeføjelser over for gartneren, vil foreningen have pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.
7.2. Medlemmer og særlige medlemmer (bestyrelsesmedlemmer)
Særligt i relation til grundejer-, andels- og ejerforeninger kan det få betydning, om foreningens pligter fordeles fast på et enkelt eller nogle få af medlemmerne. Hvis dette er tilfældet, trækker det i retning af, at der foreligger et tjenesteforhold mellem foreningen og medlemmet. Omvendt vil det forhold, at alle medlemmerne deltager nogenlunde ligeligt i det arbejde, der er beskrevet i foreningens vedtægter, tale for, at arbejdet ikke ligger ud over, hvad der er normalt for medlemmerne af den pågældende forening.
Eksempel 1: Græsslåning varetages af et enkelt medlem.
Et medlem af en grundejerforening slår græsset på foreningens fælles grønne arealer. Der er tale om et stort areal, og medlemmet bruger mange timer ugentligt på at holde arealerne pæne.
Foreningen har pligt til at arbejdsskadesikre medlemmet. Det er kun et enkelt medlem, der varetager opgaven, og opgaven får derved karakter af et arbejde, der går ud over, hvad der er normalt for medlemmer af den pågældende forening.
Græsslåning varetages af medlemmerne i fællesskab Som eksempel 1, men vedligeholdelse af de grønne arealer varetages af medlemmerne i fællesskab. Medlemmerne skiftes til at slå græsset uge for uge.
Foreningen har ikke pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Arbejdet varetages af medlemmerne i fællesskab, og arbejdet går derfor ikke ud over, hvad der er normalt for medlemmer af foreningen.
Mange foreninger afholder arbejdsweekender, hvor foreningens medlemmer deltager. Arbejdsweekender er normalt ikke selvstændigt beskrevet i foreningens vedtægter, og medlemmerne er derfor typisk ikke forpligtet til at deltage.
I de fleste foreninger har der dog dannet sig den sædvane, at der afholdes arbejdsweekender, hvor langt de fleste af medlemmerne deltager. Arbejdsweekenderne er en måde at opfylde foreningens formål på.
Udføres der lettere arbejdsopgaver, vil foreningen ikke have pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Udføres der derimod mere omfattende arbejdsopgaver, som normalt vil kræve, at foreningen hyrer fremmed arbejdskraft, vil foreningen typisk have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der udfører de omfattende arbejdsopgaver.
Arbejde i forbindelse med 2 årlige ”legepladsdage” (grundejerforening) En grundejerforening indkalder 2 gange årligt foreningens medlemmer til ”legepladsdage”, hvor medlemmerne i fællesskab udfører vedligeholdelsesarbejde på foreningens legeplads.
Arbejdet består eksempelvis i maling af klatrestativ, maling af legehus og maling af flagstang. Det fremgår ikke af foreningens vedtægter, at der afholdes disse ”legepladsdage.” Dagene har dog været afholdt gennem de sidste 8 år.
Foreningen vil ikke have pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der deltager i ”legepladsdagene”. Det er en sædvane, at dagene afholdes, og at medlemmerne er fælles om at løse denne opgave. Arbejdet går derfor ikke ud over, hvad et medlemskab af foreningen normalt indebærer.
Hvis foreningen derimod iværksætter større projekter, som normalt udføres af professionel arbejdskraft, eksempelvis at bygge nye legehuse og opstille rutsjebaner, vil dette gå ud over, hvad der kan forventes af medlemmerne.
Foreningen vil i disse situationer have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der arbejder på projektet.
Eksempel. Gravearbejde i forbindelse med arbejdsweekend (grundejerforening)
Et medlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med hårdt gravearbejde i forbindelse med plantning af nye træer på foreningens område. Medlemmet var næstformand i grundejerforeningen. Arbejdsweekenden var fastsat af bestyrelsen. I arbejdet deltog bestyrelsens medlemmer og cirka 25 frivillige af foreningens medlemmer.
Ankestyrelsen vurderede, at det udførte gravearbejde ikke gik ud over, hvad der måtte anses som almindelig deltagelse i grundejerforeningens arbejde. Det konkrete medlem kunne derfor ikke anses for at være antaget af foreningen til gravearbejdet og var som følge deraf ikke omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-3-87) 24
Kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordning af vindskeder (ejerforening)
En ejerforening skulle afholde arbejdsweekend, hvor mange af medlemmerne skulle udføre arbejdsopgaver som kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordne vindskeder. Foreningen ønskede oplyst, om den havde pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne i den henseende.
Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at foreningen ikke havde pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med kælderfejning, lettere havearbejde og maling af kældervinduer. Der var her tale om arbejde, der ikke gik ud over, hvad der kunne forventes af medlemmerne.
Derimod havde foreningen pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med rensning af tagrender og ordning af vindskeder. Der var her tale om omfattende arbejde og arbejde i højder, hvor der normalt skulle hyres fremmed arbejdskraft til at løse opgaven. Selvom rensning af tagrender og ordning af vindskeder som sådan kunne indeholdes i foreningens overordnede formål om at varetage fælles anliggender, var opgaven dog så omfattende, at foreningen havde pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.
Medlemmer af grundejer-, andels- og ejerforeninger udfører også arbejdsopgaver uden afholdelse af arbejdsweekender. Der kan dels være tale om løbende og tilbagevendende opgaver og dels enkeltstående opgaver.
Eksempel. Vedligeholdelse af badebro, trapper og jordveje (grundejerforening)
En grundejerforening bestod af 50-60 sommerhusejere. Foreningens formål var ifølge vedtægterne at varetage medlemmernes interesser i fælles anliggender og over for myndighederne.
Grundejerforeningen opsatte og nedtog en badebro, vedligeholdt broen og trapperne ned til stranden og holdt jordvejene i området farbare (opfyldning af huller). Arbejdet blev udført ved frivillig arbejdskraft fra medlemmernes side.
Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at denne form for arbejde havde en sådan karakter og et sådant omfang, at det lå ud over, hvad der ifølge vedtægterne kunne forlanges og forventes af medlemmerne.
Grundejerforeningen havde derfor pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.
Eksempel. Udvendig reparation af ejendom (andelsboligforening)
Et medlem af en andelsboligforening var udlært murer. Medlemmet skulle sammen med to andre reparere ejendommen udvendigt. Medlemmet skulle blandt andet undersøge taget.
I forbindelse med dette arbejde faldt han ned fra et stillads og afgik ved døden.
Ankestyrelsen vurderede, at medlemmet havde udført en arbejdsopgave, der gik ud over, hvad der med rimelighed kunne forventes af medlemmer af andelsboligforeningen. Der var derfor etableret et tjenesteforhold mellem medlemmet og foreningen, og medlemmet var omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-2-87)
Eksempel. Betjening af affaldsstationer (andelsboligforening)
En andelsboligforening har etableret affaldsstationer, hvor beboerne kan aflevere særligt affald et par gange om ugen. Stationerne bliver betjent af beboere, der frivilligt har meldt sig til at sortere det affald, der bliver indleveret.
Affaldssorteringen har åbent cirka 2 gange om ugen i cirka 3 timer. Ud af 160 boliger har 20 beboere meldt sig frivilligt til arbejdet med affaldssorteringen. Der er ikke tale om arbejde pålagt i henhold til vedtægterne.
Andelsboligforeningen har pligt til at arbejdsskadesikre de frivillige medarbejdere i affaldssorteringen. Afgørende er, at der er tale om et stykke arbejde af betydeligt omfang, der kun varetages af 1/8 af foreningens medlemmer, og som ligger ud over, hvad der ifølge vedtægterne kan forventes af medlemmerne. Derudover vil foreningen være nødt til at hyre fremmed arbejdskraft til at stå for affaldssorteringen, hvis ikke de frivillige medlemmer varetager opgaven.
Det forekommer, at ikke-medlemmer yder en hjælpende hånd i forbindelse med arbejdsweekender.
Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis en ven til en andelshaver hjælper til. Selvom vennen udfører de samme opgaver som andelshaveren og opgaverne udføres til opfyldelse af foreningens formål, vil foreningen normalt have pligt til at arbejdsskadesikre vennen. Dette begrundes dels i, at opgaven typisk kun udføres i boligforeningens interesse og ikke i vennens egen interesse, og dels i selve opgavens karakter.
Den 1. september 2017 trådte loven om fremtidsfuldmagter i kraft. Den betyder, at man som borger nu får mulighed for selv at udpege en person til engang i fremtiden at tage over, hvis man på et tidspunkt mister evnen til selv at tage sig af sine personlige og økonomiske forhold.
Sådan opretter du en fremtidsfuldmagt
Oprettelse af en fremtidsfuldmagt består af to trin. Det første trin er at oprette og underskrive fremtidsfuldmagten digitalt i Fremtidsfuldmagtsregistret. Det andet trin er at underskrive fremtidsfuldmagten foran en notar i byretten.
Hvis du er fritaget for digital post, skal du oprette en fremtidsfuldmagt på en anden måde. Læs længere nede på siden.
Herefter ligger fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret, indtil den eventuelt på et tidspunkt efter anmodning bliver sat i kraft af Statsforvaltningen, fordi fuldmagtsgiver ikke længere er i stand til at varetage sine forhold.
Oprettelsen i Fremtidsfuldmagtsregistret
En fremtidsfuldmagt oprettes i Fremtidsfuldmagtsregistret ved hjælp af en digital selvbetjeningsløsning, som du finder på www.tinglysning.dk.
Notarvedkendelsen
Før fremtidsfuldmagten er gyldig, skal den vedkendes ved personligt fremmøde for en notar. Det sker for at sikre, at den, der vil oprette en fremtidsfuldmagt, fornuftsmæssigt er i stand til det og ikke handler under pres fra andre personer.
Du skal henvende dig til byretten for at få kontakt til en notar. Du kan på Domstolsstyrelsens hjemmeside finde den byret, der ligger tættest på dig.
Sådan gør du, hvis du er fritaget for digital post
Hvis du er fritaget for kravet om at modtage digital post fra det offentlige, kan du som fuldmagtsgiver oprette og underskrive en fremtidsfuldmagt på papir.
En papirbaseret fremtidsfuldmagt skal afleveres og underskrives ved et personligt møde i Statsforvaltningen.
Du skal kontakte Statsforvaltningens INFO-center på telefon 72 56 70 00. Herefter vil du blive ringet op af en medarbejder fra Statsforvaltningens værgemålskontor, som vil arrangere et møde i en afdeling af Statsforvaltningen, der er tæt på din bopæl.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at du ved oprettelse af en papirbaseret fremtidsfuldmagt skal have gjort dig de samme overvejelser og have de samme oplysninger klar til mødet i Statsforvaltningen, som hvis du selv oprettede fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret.
Til mødet i Statsforvaltningen skal du derfor medbringe:
fremtidsfuldmagten
navne og CPR-numre på den eller de fuldmægtige, du ønsker indsat
dokumentation for, at du er fritaget for digital post, hvis du har modtaget det fra din kommune.
Du kan med fordel anvende vores blanket, der skal udfyldes med stamoplysninger om dig selv og de foreslåede fremtidsfuldmægtige:
Blanket til stamoplysninger ved oprettelse af fremtidsfuldmagt (pdf)
Her vil der også være koncepter, som kan bruges, når fremtidsfuldmagten skal skrives.
Du skal være opmærksom på, at når en fremtidsfuldmagt sættes i kraft, bliver den offentligt tilgængelig i sin helhed i Personbogen. Derfor må fremtidsfuldmagten (teksten) ikke indeholde CPR-numre.
Statsforvaltningens opgave er at hjælpe dig med at lægge din papirbaserede fremtidsfuldmagt ind i Fremtidsfuldmagtsregistret. Hvis du inden oprettelsen har behov for rådgivning om, hvilke fordele og ulemper der for dig vil være forbundet med en fremtidsfuldmagt, og hvordan den i givet fald bør formuleres, må du søge rådgivning inden mødet, f.eks. hos en advokat.
På mødet kontrollerer Statsforvaltningen din identitet, din evne til at handle fornuftmæssigt, og at fremtidsfuldmagten er udtryk for dit eget ønske.
Hvis alle betingelser for at indgive en papirbaseret fremtidsfuldmagt er opfyldt, sørger Statsforvaltningen for, at fremtidsfuldmagten registreres i Fremtidsfuldmagtsregistret.
Nye regler om energimærkning
Der er kommet ny bekendtgørelse BEK nr. 1027 af 28.08.2017 om energimærkning af bygninger.
Der er ændringer og bl.a. er alle energimærkerne blevet forlænget til gyldighed i 10 år.
Klager over støj fra virksomheder.
Hvis du mener, at en virksomhed støjer mere end tilladt, skal du rette henvendelse til Kommunen, som kan hjælpe med at undersøge, om virksomheden støjer mere end der er i orden.
Bor du i Københavns Kommune skal du sende din klage via dette link
Valuarvurdering – mere om
En valuarvurdering er et skøn af et enkelt menneske. Han vurderer og skønner værdien af ejendommen pr. den dag, han er anmodet om.
Der er mange eksempler på, at samme ejendomme vurderes meget forskelligt alt efter hvilken valuar, der sidder med regnestokken.
Det offentlige vurderer på baggrund af statistikker og med mange års tal som grundlag. De offentlige vurderinger har derfor været lidt som en tankskib. Ændringer i retning sker langsomt – og det gælder både den ene og den anden vej. Sker der meget pludselige og voldsomme ændringer, er det som regel p.g.a. en fejl.
Valuarvurderinger afspejler det aktuelle marked, og betydelige udsving fra år til år må forventes, hvis markedsforudsætningerne ændrer sig, herunder f.eks. aktuelt renteniveau og forventninger til alt hvad der er med til at gøre udlejningsejendomme mere eller mindre attraktive.
For andelshavere, der ikke går i flyttetanker, er der en interesse i, at andelskronen kan holdes med relativt små udsving. Herved risikerer man ikke, at få en andelshaver ind, der har købt i et særlig dyrt år, men som året efter må sande, at værdien er faldet så dramatisk, at han ikke har råd til at sælge uden tab. Pågældende er teknisk insolvent og vil muligvis blive behandlet derefter af sin bank. Bare en andelshaver, der er i den situation, kan af menneskelige årsager blive stopklods for beslutninger om vedligeholdelse af foreningens ejendom, som kræver forhøjelse af boligafgiften.
Valuarvurderinger hviler p.t. på et ekstremt lavt renteniveau og dermed forrentningskrav for en investor, der vil købe ejendommen som udlejningsejendom. Hvis renteniveauet stiger til et niveua som er gennemsnittet inden for de seneste 20 år vil der blive tale om en betydelig reduktion i andelskronen, hvis denne skal følge rentestigningen.
Det er “politisk” om man som andelshaver vil stemme for den ene eller den anden andelskrone.
Hvis man gerne vil have, at de nuværende andelshavere skal kunne sælge så dyrt så muligt, og man er lige glad med, at man herved kan få andelshavere ind, som kan få økonomiske problemer ved et efterfølgende fald i andelskronen, skal man stemme for, at andelskronen skal fastsættes uden reserver til imødegåelse af fald.
Hvis man gerne vil have, at nye andelshavere skal kunne købe til en værdi, som holder, selv om der sker udsving i rente m.m., skal der ved beregningen af andelskronen laves en reservation til imødegåelse af fald i andelskronen.
Det er bestyrelsen, der har “serveretten”, så tal med mig om, hvad der skal foreslås.
Hermed et svar der er sendt til en andelshaver i en forening, som jeg administrerer. Indlægget er anonymiseret.
Udfordringen med valuarvurderinger er bl.a., at de er personligt funderet (på den valuar, der vælges). Valuaren skønner over indtægter og udgifter, og allerede her kan der være en uoverensstemmelse med, hvad der reelt vil være lovligt, hvis foreningen skulle sælge ejendommen til en investor. Der er meget få tilfælde, hvor der rent faktisk sker salg til en investor, så der er meget få sager, om at indtægter er lovet for høje og udgifter for lave.
Hvis man i øvrigt kunne blive enige om ejendommen indtægter og udgifter som udlejningsejendom, er det bare at trække udgifterne fra indtægterne, så har man et overskud, og det er det, som en investor har fokus på.
Investors alternativ i at blive udlejer er at investere i noget andet; det mest sikre er statsobligationer, så renten her er en parameter, man kan bruge som pejlemærke.
Statsobligationer er sikre, men heller ikke “spændende” på den måde at de kan stige mere end det normale. Det kan udlejningsejendomme, fordi man kan modernisere lejligheder, når de bliver ledige og det er så lovligt med en højere husleje. Man kan som investor få en højere forrentning af købesummen, end hvis man havde sat pengene i noget andet.
Valuaren skal med andre ord skønne om, hvor meget investors forrentningskrav vil være. Han kan via obligationer eksempelvis få 2 % men valuaren skønner at investor vil nøjes med 1,3 %, fordi valuaren regner med, at investor vil købe i forventning om, at indtægterne (lejeindtægterne) kan sættes op og at der måske kan spares lidt på udgifterne. Investor regner med at få overskuddet i ejendommen til at stige, så ejendommen kan sælges til en ny investor til en højere pris.
Det er ikke vanskeligt at forestille sig, hvad der sker, hvis renteniveauet stiger. Man skal ikke være olding for at huske, at renten har været oppe på i nærheden af 20 %. Lad os sige, at den i dag er mellem 1-2 %. Det er med de 20 % i erindring ikke usandsynligt, at renten kan stige til 2-4 %. Historisk har jeg hørt, at renten falder langsomt men stiger hurtigt. Så lad os antage, at renten i løbet af 6 måneder stiger til det dobbelte, dvs. til 2-4 %.
Investor kan med andre ord investere sine penge i obligationer og få 2-4 %. Investors forrentningskrav til en udlejningsejendom vil stadig være mindre, fordi der stadig er større potentiale her til at tjene mere end de 2-4 %.
Det er dog næppe urimeligt at antage, at investors forrentningskrav vil stige i nogenlunde samme grad som muligheden for at investere til anden side stiger. Stiger renteniveauet med andre ord f.eks. til det dobbelte af i dag – altså til 2-4 % – så vil investor rentekrav formentlig også stige i samme takt.
Jeres valuar har lagt en forrentningsprocent for investor til grund på 1,08 %. Lad os antage at han næste gang mener, at en investor vil kræve 2.16 %, fordi der til den tid er mulighed for at få f.eks. 4 % på obligationer.
Hvad er ejendommen så værd. Overskuddet på ejendommens drift er den samme, dvs. det er ret enkelt. Du tager det estimerede overskud 1,8 %, dvs. 1,8% af 19.450.000 = kr. 350.100. Hvis renten stiger til det dobbelte, så vil man alt andet lige som investor kun betale 350.100/3,6*100 = 9.725.000 kr..
Med det meget lave renteniveau, der er p.t. og en lille stigning i renten på et par procent, kan den lille stigning rent faktisk være en fordobling, og det kan betyde et overraskende stort fald i, hvad en investor vil betale for ejendommen og dermed hvad en seriøs valuar vil vurdere ejendommen til.
Ny lov vedtaget om ændring af lov om leje og lov om leje af almene boliger (Fremme af digital kommunikation i boliglejeforhold)
Opdatering den 19. december 2017:
20171_l29_som_vedtaget
Loven ændrer hovedreglen om, at anvendelse af digital kommunikation ved lejereglernes krav om skriftlighed kræver forudgående aftale. I stedet bliver det valgfrit for parterne, hvilken skriftlig form der skal kommunikeres i. Enhver af parterne i lejeforholdet kan forlange at blive fritaget fra digital kommunikation. De nye regler giver samtidig fin mulighed for digital gennemførelse af ind- og fraflytningssyn samt tilbudspligt.
Indlæg august 2017:
Se hele forslaget her.
Min [Claus Clausen] vurdering er, at politikerne stadig ikke er klar over, hvordan tingene foregår i praksis.
Det offentlige er i forhold til borgerne nået dertil, at hvis noget er modtaget i din E-boks, så står du ikke godt, hvis du kommer og siger, at du ikke åbner din E-boks jævnligt, og at du derfor ikke lige vidste dit eller dat, der var sendt til dig.
De private skal og har hidtil skulle aflevere skriftlig meddelelse, når der er tale om visse meddelelser, såsom f.eks. betalingspåkrav eller opsigelser.
Men i min optik er det en manglende forståelse for realiteterne.
Meningen med at kræve særlig meddelelsesform i nogle sager, må være meddelelsernes indgribende betydning for beboeren. Det er meget alvorligt at modtage et betalingspåkrav om, at man får sit lejemål ophævet, hvis der ikke betales inden 14 dage. Og det er også meget alvorligt, hvis man får sit lejemål opsagt, fordi udlejer selv skal benytte lejligheden.
Retspraksis er, at meddelelse skal være “kommet frem” til beboer. En skriftlig meddelelse i papirform skal beviseligt skal være lagt i beboers postkasse.
Realiteterne i dag er, at postkasser næsten kun benyttes til reklamer og tryksager. Der er derfor ingen som helst sikring ved at lovgiver forlanger, at “alvorlige” breve kommer ned i postkassen.
Det er naturligvis heller ikke sikkert at sende til beboer med en e-mail-adresse, som kan være ændret adskillige gange, siden den senest blev benyttet over for afsender.
Lovgiverne har allerede bestemt, at E-boks er måden, som det offentlige kan kommunikere med borgerne på. Hvorfor skal borgernes muligheder være ringere end det offentliges?
Lovgiver burde lave E-boks åben for alle og uden ekstra gebyrer i forhold til hvad en meddelelse koster at levere. Naturligvis skal der være regler for at kunne sende via E-boks. Det kunne kræve certificering, så spam og andet underlødigt blev udelukket.
Lovgiver vil så gerne beskytte de svage, herunder de svage, der modtager påkrav o.lign., men det er forældet at tro på, at en postkasse i dag er et sikkert sted at efterlade en besked, der bør læses NU.
De svage må få hjælp og kunne bede deres sagsbehandler hos det offentlige om automatisk at modtage kopi af påkrav, opsigelser etc., der er sendt til E-boks, som private afsendere bør have mulighed for at sende via til almindelige takster.
For ja, jeg ved godt, at E-boks også er de mange meddelelsers “tålmodige” postkasse, og at mange danskere kun tømmer deres postkasse og kun læser deres post i E-boks, når de har en ledig stund hver 14. dag. Så kan det være for sent.
Men at skrive i loven, at papirbreve er bedre en digitale meddelelser er ikke godt nok!
Valuarvurdering – anbefalinger
Respekt af ejerpantebreve til ejerforeninger
Ved lån finansieret med SDO/SDRO’er kan realkreditinstitutterne ikke se bort fra ejerpantebreve, skadesløsbreve og pantstiftende deklarationer til ejerforeninger m.fl., når lånets størrelse skal fastlægges. Det er kun muligt ved lån, der er finansieret med realkreditobligationer, som er såkaldte RO’er.Hvis der tinglyses et ejerpantebrev, skal finansiering, som sker med SDO/SDRO’er, derfor reduceres tilsvarende for at overholde lånegrænserne. Realkreditinstitutterne udsteder i dag hovedsageligt SDO’er og SDRO’er til finansiering af lån.
Den beløbsgrænse, der respekteres ved belåning med RO’ere, er p.t. 57.000 kr. Den reguleres efter byggeomkostningsindekset for boliger fra Danmarks Statistik, senest baseret på oplysninger for 2. kvartal 2016.
Nyt og ind- og fraflytningssyn – lejeboliger.
Link til artikel fra Ejendomsforeningen Danmark om ind- og fraflytningssyn.
artikel-nyt-om-ind-og-fraflytningssyn-i-boliglejemaal
Hvornår er TV-overvågning lovligt?
tv-overvaagning
Artikel om andelsboligforeningers salg af sidste leje-lejlighed.
2016-20_ophoersbeskatning_andelsboligforening__071116
E-mails – brug disse regler, når du kommunikerer (med os – Egemar & Clausen).
E-mails er en udmærket “opfindelse”.
Men som “kunde” hos Egemar & Clausen er der nogle regler, du skal være opmærksom på. Det er ikke “vores” regler, men regler, som der er almindelig konsensus om blandt professionelle aktører er rimelige at stille. Det offentlige og mange større virksomheder er gået helt væk fra e-mail som meddelelsesmiddel, fordi mange ikke har nogen diciplin, når de sender e-mail, eller tror, at de bare kan sende e-mails ud til højre og venstre og forstyrre en masse mennesker på den måde.
Regel nr. 1: E-mails skal bruges til dokumentation – ikke til kommunikation
Regel nr. 2: Brug e-mail med omtanke. I “gamle” dage skulle du skrive et brev og købe et frimærke og finde en postkasse. Dengang tog du nogle gange i stedet telefonen. Det bør du stadig overveje. Er det, jf. regel nr. 1, kommunikation eller dokumentation, du er ude efter. Er det kommunikation så ring eller send en e-mail om at du gerne vil have en opringning. Vær opmærksom på, at 90 % er umulige til at kommunikere via e-mail. Du er med stor sandsynlighed en af dem!!!
Regel nr. 3: Skriv TYDELIGT i emnerubrikken, hvad du gerne vil (dokumentere) med din e-mail. Eksempel-1: Sag xxx-xxxx-xx – hvornår kan jeg forvente, at retten vil beramme sagen? Eksempel-2: Sag xxx-xxxx-xx Send venligst regnskabsrapport, når vedhæftede regning er bogført.
Regel nr. 4: Send KUN til dem, som skal reagere på din e-mail. “Vigtige” e-mails er e-mails hvor alene medarbejer er på som eneste modtager (der kan være modtagere på cc og bcc). Du må aldrig regne med, at du kan sende i kopi til nogen eller blindkopi til nogen og regne med, at de overhovedet læser din e-mail, før det er for sent. Den slags e-mail nedprioriteres og bliver i vores mail-programmer slet ikke leveret til modtager, før alle “vigtige” mails er ekspederede. I værste fald leveres din e-mail aldrig til en cc- eller bcc-modtager. Vær opmærksom på, at hvis du sender direkte til mange modtagere, vil din e-mail ofte til modtager hos E&C blive betragtet som spam og derfor aldrig modtaget. Hvis du gerne vil have en medarbejder hos E&C til at lave noget for dig eller følge op på dette eller hint, så send en e-mail (og kun) direkte til pågældende medarbejder. Du må gerne sætte alle mulige på cc og bcc, men gør det med omtanke.
Regel nr. 5: Send en e-mail pr. sag. E-mail skal som skrevet være til dokumentation og en klassisk fejl er, at sende e-mail med flere ønsker om dette eller hint. Du beder selv herved om, at noget bliver glemt. Gør alle en tjeneste: Send 1 email pr. sag, du gerne vil have løst. Skriv i emnerubrikken præcist hvad dit formå med e-mailen er.
Regel nr. 6 (tilføjet januar 2018): Husk at sende med krypteret post, hvis der er personfølsomme oplysninger i din e-mail. Send til den medarbejder du skal i kontakt med og angiv yderligere som direkte modtager na@egemar-clausen.dk og benyt det certifikat for krypteret post, som du kan finde her
Slut med at være tvunget til at betale for TV-pakker, man ikke ønsker.
Folketinget har vedtaget ændringer til Loven og i fremtiden vil beboere ikke kunne tvinges til at betale for TV-pakker, som de ikke er interesserede i. Læs loven
20151_L138_som_vedtaget
Højesteret tilsidesætter dom fra Østre Landsret og byretten
Højesteret har ændret retspraksis på området for § 5, stk. 2-lejemål.
En lejlighed ansås for gennemgribende forbedret, og lejen havde ikke væsentligt oversteget det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2
Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, må lejen i lejemål, der er gennemgribende forbedret, ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Der opstilles i bestemmelsen to betingelser for, at en lejlighed må anses for gennemgribende forbedret. For det første en betingelse om, at udgifterne til forbedringer mindst skal udgøre et nærmere angivet beløb – denne betingelse var opfyldt. For det andet en betingelse om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi – det var hovedspørgsmålet i sagen.
Højesteret fandt, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen.
I den konkrete sag fandt Højesteret herefter, at det var godtgjort, at forbedringerne væsentligt forøgede det lejedes værdi, og at betingelserne for at fastsætte og regulere lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, derfor var opfyldt. Højesteret fandt endvidere, at lejen ikke væsentligt havde oversteget det lejedes værdi.
Huslejenævnet for Københavns Kommune, Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune, byret og landsret var kommet til et andet resultat, og Højesteret ændrede således de tidligere instansers afgørelser.
Dommen i sin helhed:
Dom-om-5-2-lejemaal
Forslag om sessionslogning droppes
I h.t advokatsamfundets nyhedsbrev;
Forslaget til sessionslogning, der hidtil har været i spil, vil koste en milliard kroner om året. Justitsministeriet vil derfor finde andre måder at hjælpe politiet på, skriver Berlingske Tidende.
I den seneste tids debat om den foreslåede registrering af alle danskeres internet- og taletrafik, har bl.a. Advokatsamfundet peget på, at en udvidet sessionslogning kan være vanskelig forenelig med borgernes rettigheder og helt grundlæggende retsprincipper.
Af et brev til justitsminister Søren Pind pointerede 23 organisationer – herunder Advokatsamfundet – blandt andet, at justitsministeren så sent som i juni 2014 besluttede at afvikle sessionslogningen, idet logningen blev anset for uanvendelig.
Hvor billigt må jeg sælge min andel.
Ved overdragelse af sin andelsbolig til et familiemedlem eller en person, man har interessesfære med, f.eks. en samlevende eller kompagnon, kan man frit sætte prisen lavere end den lovlige maksimalpris, men man skal så være opmærksom på, at der kan være tale om en gave, således at der skal betales gaveafgift.
Ved handel med fast ejendom accepterer SKAT en prisansættelse, der svarer til den offentlige ejendomsvurdering +/-15%. Dette følger direkte af et cirkulære om værdiansættelse fra 1982.
Som andelshaver ejer man ikke sin egen bolig. Man ejer en andel af formuen i foreningen og dertil er knyttet en brugsret til en andelbolig. For andelsboliger gælder de samme regler derfor ikke. Sælges der ikke til den den pris, som maksimalt (lovligt) kan opnås, vil der være grundlag for SKAT til at nå frem til, at der er tale om en gave.
Man bør søge rådgivning hos egen advokat, eller man kan vælge at spørge SKAT inden overdragelsen. Det er muligt at få et bindende ligningssvar, hvor der bliver taget stilling til, om en overdragelsespris vil blive betragtet som en gave.
Der findes lovlige metoder til at man kan slippe for gaveafgifter ved f.eks. at en del af købesummen sker via et rente- og afdragsfrit gældsbrev, der så kan nedskrives af gavegiver ved årlige gaver, der holdes indenfor grænsen af afgiftsfri gaver. Dette kræver naturligvis at der udfærdiges et gældsbrev, ligesom det er klart, at gaverne skal gives hvert år, og gavegiver ikke på forhånd kan forpligte sig til at give disse.
I mange foreningers vedtægter er der ikke tydelig hjemme til at indkalde via e-mail. De fleste medlemmer vil i dag hellere have deres foreningsmateriale elektronisk end på papir. Mange beboere tjekker oftere deres e-mail end deres postkasse.
Bestyrelsen foreslår at nedenstående indarbejdes i foreningens vedtægter:
Ny § 1A
Elektronisk kommunikation:
Stk.1: Alle medlemmer kan oplyse e-mail-adresse til administrator. Hvis medlemmet skifter e-mail adresse, skal medlemmet straks give administrator besked herom. Hvis medlemmet ikke opfylder sine forpligtelser, bærer medlemmet selv ansvaret for, at korrespondancen ikke kommer frem til medlemmet.
Stk. 2: Når foreningen har registreret en e-mail adresse på et medlem, er bestyrelsen og administrator berettiget til at have elektronisk korrespondance med medlemmet og fremsende alle meddelelser, herunder bl.a. indkaldelser til generalforsamlinger, vand- og varmeregnskaber, opkrævninger, påkrav af enhver art, inkassoskrivelser og varslinger (herunder varsling om adgang til en lejligheden) mv.
Stk. 3: Bestyrelsen og administrator kan i al korrespondance, både pr. post eller e-mail henvise til, at eventuelle bilag (regnskaber, forslag, etc.) er gjort tilgængelige på foreningens hjemmeside, og disse bilag anses derved at være indeholdt i forsendelsen. Dette gælder uanset om der måtte være angivet andet i andre bestemmelser i nærværende vedtægt.
Stk. 4: Uanset ovennævnte bestemmelser skal korrespondancen ske med almindelig post, såfremt lovgivningen stiller krav herom, eller såfremt medlemmet har givet meddelelse til administrator om, at fremtidig korrespondance skal ske med almindelig post.
Stk. 5: Bestyrelsen er, uanset ovenstående bestemmelser, altid berettiget til at give meddelelser mv. med almindelig post.
Stk. 6: Hvor medlemmet har krav på et varsel regnes dette varsel fra afsendelse af e-mail eller almindeligt brev.
Kender du din forenings vedtægter for udlejning via Airbnb m.m.?
Her er en række spørgsmål. Kan du svare på dem?
Derfor skal du skifte F1-lånet ud nu – Nyhedsmail fra Bolius.
Aktuelt: Nu kommer tøvejret – sådan undgår du skader
Sådan fodrer du bedst fugle om vinteren
SE OGSÅ: Sådan bygger du et foderbræt
Nu radonmåler Louise og Thomas deres hjem
Se hvorfor og hvordan her
Sov trygt: Test dit hjem for radon her
Stort fald i indbrud i boliger
Læs hvorfor og se, hvad du kan gøre for at undgå indbrud
Se de nye tal her
Derfor skal du skifte F1-lånet ud nu
Både kreditforeninger og uafhængig rådgiver anbefaler at skifte F1-lån ud, hvis du skal refinansiere dit lån nu.
Læs hvorfor og se prisforskellen på forskellige lån
Sådan skifter du fatning på din lampe
Det er nemt at skifte fatningen på en lampe – når man lige ved, hvad man gør.
Se, hvor let det er her
Hvordan får vi et ekstra værelse i vores lejlighed?
Se arkitektens løsning her
Nu kommer tøvejret – sådan undgår du skader
Lørdag begynder det at tø, og så kan fygesne på dit loft give fugtskader. Bolius’ fagekspert Jeanette Standly Mikkelsen viser, hvad du skal gøre.
LÆS OGSÅ: 8 gode råd, når sneen smelter
Lille forhøjelse af de skattefrie godtgørelser til bestyrelsen
Satsen for skattefri godtgørelse til telefon/internet er pr. 1.1.2016 forhøjet fra kr. 2.300 til kr. 2.350. Lidt har også ret 😉
De samlede godtgørelser, der kan modtages, fremgår af Bekendtgørelse om udbetaling af skattefri godtgørelse til ulønnede bestyrelsesmedlemmer eller til frivillige, ulønnede medhjælpere, der yder bistand som led i foreningens skattefri virksomhed
Typisk vil der kunne udbetales kr. 2.350, jf. ovenfor + 1.400 til kontorartikler, porto, møder mm.
Skattefri-godtgørelse-2016.xls
Fra DR.DK: Boligforeningschef advarer: Der er brodne kar blandt valuarer
Læs her: Fra dr.dk
Læs også denne: http://Travlhed hos valuarer: Andelsboligejere vil også være med i prisfesten
Mulighed for at få e-mails slået op på din forenings netside
Hvis du gerne vil gøre din forenings netside mere "levende" og aktuel, kan du kontakte mig og få nem adgang til via en e-mail at sende tekst og billeder som opslag på din forenings netside.
Radiatorventiler, der har sat sig fast i løbet af sommeren.
Se denne video om hvordan du nemt selv kan få din radiatorventil til at fungere igen. Du bør ikke selv kaste dig ud i at skifte pakdåse, medmindre du har prøvet det før eller har fingrene skruet rigtigt på. Du skal sørge for at tænde og slukke din radiatorventil en gang hver måned – også om sommeren. Ellers kan den “gro fast”, så det varme vand ikke kan komme ud i radiatoren. Hvis du ikke selv kan få din ventil til at fungere, skal du tilkalde en VVS-mand. Du skal selv betale udgiften hertil.
Lejekontrakt – enkeltværelser
typeformular-u
Almindelig lejekontrakt
typeformular-a
Beslutning om altaner i en ejerforening..
Revideret januar 2016.
At få en altan er fra nogle politikeres side populistisk blev kaldt for noget, alle skal have ret til. Gamle dage er slut og dermed langhårede arkitekters religiøse modstand imod at ændre “sjælen” i ejendommene ved at klistre rædselsfulde altaner på facaderne.
Kommunerne blander sig dog stadig og nægter mange at få altan, fordi nogle arkitekter som smagsdommere i kommunen mener, at de er klogere end flertallet af beboere. Beboerne kan forstå indblandingen, hvor argumenterne drejer sig om saglige og målbare facts, såsom f.eks. at altanerne ikke kan sættes på forsvarligt, eller at altanerne vil betyde krænkelse af naboers rettigheder. Forståelsen er mindre, når det er arkitekternes bekymring for et arkitektonisk yndigt gesimsbånd o.lign. der forhindrer, at altandrømmen kan realiseres.
Hvis mulighederne er der hos kommunen, er der alle de foreningsretlige spørgsmål.
I de fleste vedtægter for ejerforeninger er der imidlertid hjemmel til at lave forandringer og forbedringer, selv om de for nogle kan komme som en overraskelse.
“Hvis jeg havde vidst, at der kom en altan hos min overboer, ville jeg aldrig have købt lejligheden”. Som hovedregel vil en ejer ikke have vetoret. Vedtægterne vil normalt fordre, at beslutningen skal træffes af et kvalificeret flertal. Det vil stå udtrykkeligt i de fleste vedtægter. Alle vedtægter indeholder imidlertid en uskreven regel om, at beslutningen skal være rimelig.
Nye altaner i en ejerforening er normalt en individuel anskaffelse og betales af den enkelte ejer. Altanprojektet kan, hvis alle får altaner, indkøbes fælles gennem ejerforeningen, og hvis alle får altaner, kan altanerne finansieres gennem foreningen via et fælleslån.
Et væsentligt princip er, at flertallet, der gerne vil have altaner, ikke kan tvinge mindretallet eller for den sags skyld en enkelt ejer, der ikke vil have altan, til at påtage sig forpligtigelser eller en risiko herfor – ej heller som indirekte deltager i et fælleslån.
I den “rene udgave”, hvor altanprojektet gennemføres som et individuelt køb med individuel finansiering, har foreningen intet økonomisk mellemværende i projektet. Ejerne – eller en til lejligheden stiftet forening/gruppe – skal lave en særskilt aftale med entreprenøren om at levere og afregne direkte med de deltagende ejere. Denne løsning er for foreningen den mest simple.
Hvis altanerne skal være et fællesrojekt, bliver foreningen part i aftalen med entreprenøren og finansiering vil skulle foregå via foreningen. Det er her vigtigt, at økonomien og pengene fra de deltagende ejere holdes adskilt fra foreningens økonomi. Da foreningen påtager sig en forpligtelse over for entreprenøren, skal foreningen 100 % dække sig af mod ejerne, som skal have altanerne. Der skal laves skriftlige aftaler mellem foreningen og de købende ejere. Aftalen skal sikre foreningen økonomisk, og det skal derfor fremgå klart af aftalen, at evt. uforudsete ekstra omkostninger skal betales af de ejere, der køber altaner.
Der bør også i vedtægterne laves aftaler om fremtidig vedligehold af de nye altaner, så det kommer til at ligge fast, at dem, der får altaner, alene skal betale for altanerne, herunder fremtidig vedligeholdelse.
Hvis ejerforeningen skal være bygherre, kan sagen gennemføres både med individuel finansiering, hvor ejerne indbetaler ved start af projektet eller med fælles finansiering via fælleslån.
Ved fælleslån etableres en byggekredit, og udgifterne betales herfra, og når byggesagen er færdig, opgøres de enkelte ejeres betaling, og der etableres et fællelån, som indfrier byggekreditten. Ejere, der får altan, tager herefter hver sin andel af fælleslånet, medmindre den enkelte ejer vælger at indfri kontant.
Der er domstolspraksis for, at et flertal ikke kan tvinge en ejer til at betale en altan kontant. Det må anses for tvivlsomt, om en ejer kan tvinges til at deltage i et fælleslån.
Hermed også sagt at mindre grelle eksempler end dem, der er nævnt ovenfor, kan give anledning til, at en domstol når frem til, at et flertal er gået over stregen.
En domstol vil formentlig i videre omfang end i andelsboligforeninger tilsidesætte en vedtagelse, hvor en ejer skal betale for en altan, som ejer ikke har ønske om at få.
Altaner betyder skygge, og der vil også her være en grænse for, hvor meget en domstol vil finde, at det er rimeligt, at en beboer skal finde sig i. Som regel vil kommunerne dog nægte byggetilladelse, hvis altanerne efter deres opfattelse betyder for store gener for nogle beboere, og hvis kommunen har givet tilladelse, vil det nok kræve en temmelig dygtig advokat at få domstolene til at skønne anderledes. Dygtige advokater findes, så enhver altansag kan også på dette punkt blive en udfordring, der indebærer trusler om retssag.
At foreningen skal betale for altaner kan både være upopulært blandt dem, der ikke kan få altaner og blandt dem, der gerne vil have altaner. De sidstnævnte har måske en opsparing eller mulighed for at låne rentefrit af forældre, og vil derfor gerne have lov til at betale kontant. De er ikke interesseret i at betale renter – eller afdrag for den sags skyld.
Beslutningen om altaner bør gå ud på, at foreningen “kun” giver tilladelse til altaner, men at altanerne 100 % købes af dem, der ønsker at få altan. Hvis der skal laves fælleslån i sager, hvor ikke alle ejere kan få altan, skal der laves vedtægtsændringer med en aftale, hvor ejere uden altanmulighed undgår forpligtigelser eller risiko for sådanne i anledning af altansagen.
Egemar og Clausen har gennemført mange altansager, både i andelsbolig- og ejerforeninger. Selv om der er mange udfordringer, har vi endnu ikke oplevet tilfælde, hvor generalforsamlinger har valgt andre løsninger end dem, vi ville anbefale, og vi har derfor heller ikke oplevet tilfælde, hvor en domstol har tilsidesat en generalforsamlings vedtagelse.
Altaner er lige som forskellige som biler. Pris, størrelse, udseende, kvalitet, materialer, udstyr osv. skal afklares. Beboernes forventninger til altanen bør afklares; nogle gange kan altandrømmen ikke tåle dagligdagens lys.
Hermed er afslutningsvis sagt, at juraen er kompliceret, men aldrig mere kompliceret end, at den kan løses med sund fornuft. Beboerne bør have mest fokus på at beslutte, hvilken altan, der vil kunne leve op til drømmene.
Ejerforeninger og andelsboligforeninger kan have forbrugerstatus.
Undertegnede har for en af de ejerforeninger, som Egemar & Clausen administrerer spurgt Forbrugerombudsmanden, hvorvidt ejerforeningen kan binde ejerne til en aftale om levering af bredbånd med en bindingsperiode på 24 måneder.
Forbrugerombudsmandens svar er, at dette afhænger af, om ejerforeningen skal anses for at være forbruger.
Forbrugerombudsmanden gør opmærksom på, at det er op til domstolene at afgøre, om en ejerforening eller en andelsboligforening har forbrugerstatus i forbrugeraftalelovens forstand.
Det vil normalt være foreningens vedtægter, der er afgørende for, om en bestyrelse kan indgå en aftale med (f.eks.) en bredbåndleverandør. Typisk vil et mindstekrav være, at en generalforsamling har vedtaget bemyndigelse til bestyrelsen. Det interessante er, OM en generalforsamling kan binde en ejer, der ikke ønsker (f.eks.) bredbånd OG om bredbåndsleverandøren via ejerforeningens generalforsamlingsaccept kan komme uden om forbrugeraftaleloven, hvorefter aftalen ikke kan være uopsigelig i en længere periode.
Med hensyn til om en generalforsamling kan binde en ejer, er det bl.a. formålsbestemmelsen og almindelige foreningsretlige regler, der kan sætte en begrænsning med hensyn til, hvad generalforsamlingen kan beslutte bindende for det enkelte medlem.
At generalforsamlingen efter de normale formuleringer af vedtægter, hvor formålet er at varetage ejernes / andelshavernes fælles interesser som beboere i ejendomme, ikke kan beslutte, at alle skal betale til vask og strygning af privat vasketøj kan næppe diskuteres.
Hvor leverancen bliver mere tilknyttet til det at være beboer i ejendommen, må der skelnes mellem på den ene side det, der lovligt kan kræves betalt efter fordelingstal eller via en andelsboligforenings almindelige budget, og på den anden side et krav fra foreningen om, at den enkelte andelshaver skal betale minimum et vist beløb pr. måned for at have muligheden for at benytte eksempelvis signaler fra en fjernssynssignal- eller internetsignalleverandør.
Henvendelsen til Forbrugerombudsmanden handlede i princippet om, hvorvidt en ejerforening lovligt efter forbrugeraftaleloven kan binde et medlem til en ydelse med en lang uopsigelighedsperiode.
Henvendelsen var reelt foranlediget af, at en bredbåndsleverandør gerne ville indgå aftale med ejerforeningen, hvorefter foreningen (og dermed de enkelte medlemmer) uopsigeligt skalle betale for muligheden for at aftage signaler i en længere periode.
Som det fremgår af bilaget til Forbrugerombudsmandens svar på min henvendelse, nemlig artiklen “Bindingsperioder ved levering af tv-pakker til fx andelsboligforeninger” vil en forening (andel eller ejer) formentlig kun falde uden for besyttelsesreglerne i Forbrugeraftaleloven, hvis foreningen sælger ydelsen til andre end medlemmer. Da dette er undtagelsen, må konklusionen være, at en andels- og ejerforening normalt må anses for at være forbruger i forhold til en leverandør af tv-signaler mv.
Interesserede kan rette henvendelse til undertegnede for kopi af Forbrugerombudsmandens svar og efter drøftelse af konkrete udfordringer, de rejste spørgsmål kan betyde.
Varmtvandsmålere skal installeres i 2016.
Der er vedtaget en ny målerbekendtgørelse, hvorefter alle boliger i Danmark inden udgangen af 2016 skal have forbrugsmåling af varmt vand.
Ejendomsforeningen Danmark har afholdt informationsmøde om sagen. Få yderligere information i slides fra Techem og slides fra Ejendomsforeningen Danmark, jf. nedenfor. Hvis du sidder i bestyrelsen bør du ved lejlighed tale med enten advokat Egemar eller mig så etableringen af varmtvandsmålerne kan planlægges i god tid inden deadline den 31. december 2016.
forbrugsmaaling_ed
forbrugsmaaling_techem
Hvad gør man, når der ikke kan vælges en bestyrelse, som et flertal støtter?
Det hænder, at der i en forening ikke er mulighed for at finde bestyrelsesmedlemmer, som vil påtage sig ansvaret med at lede foreningen. Eller at der ikke kan findes bestyrelsesmedlemmer, som et flertal vil støtte.
Kan administrator fungere som bestyrelse? Nej, det kan han ikke uden en vedtægtsændring.
Nødvendig vedtægtsændring:
“Den årlige ordinære generalforsamling kan med simpelt/kvalificeret flertal beslutte, at foreningen indtil næste ordinære generalforsamling eller indtil en ekstraordinær generalforsamling beslutter andet, skal ledes af en direktør, i stedet for af en bestyrelse. Direktør må gerne være administrator eller en af dennes ansatte. Foreningen tegnes herefter af direktøren.”
Det anbefales, at generalforsamlingen beslutter vilkår for direktøren, f.eks.:
Direktøren skal vise alle beslutninger på foreningens netside.
Direktøren skal give alle ejere/andelshavere adgang til på foreningens netside at kommentere alle beslutninger truffet af direktøren og kommunikere med hinanden.
Direktøren skal indkalde til ekstraordinær generalforsamling hvis 25 % af foreningens medlemmer efter fordelingstal eller antal tilkendegiver ønske herom.
Det må forventes, at udgiften til administration stiger med ca. 50 %, og at der kommer ekstra udgifter til de opgaver, som tidligere blev varetaget af bestyrelsesmedlemmer, og som for fremtiden skal varetages af hjælp hyret af administrator.
Beslutning om altaner i en andelsboligforening.
Revideret december 2015.
At få en altan er fra nogle politikeres side populistisk blev kaldt for noget alle skal have ret til. Gamle dage er slut og dermed langhårede arkitekters religiøse modstand imod at ændre “sjælen” i ejendommene ved at klistre rædselsfulde altaner på facaderne.
Kommunerne blander sig dog stadig og nægter mange at få altan, fordi nogle arkitekter som smagsdommere i kommunen mener, at de er klogere end flertallet af beboere. Beboerne kan forstå indblandingen, hvor argumenterne drejer sig om saglige og målfare facts, såsom f.eks. at altanerne ikke kan sættes på forsvarligt, eller at altanerne vil betyde krænkelse af naboers rettigheder. Forståelsen er mindre, når det er arkitekternes bekymring for et gesimsbånd o.lign. der forhindrer, at altandrømmen kan realiseres.
Som regel er der ikke ved stiftelsen talt eller besluttet noget om altaner. I de aller fleste vedtægter er der imidlertid alligevel hjemmel til at lave forandringer og forbedringer, selv om de for nogle kan komme som en overraskelse.
“Hvis jeg havde vidst, at der kom en altan hos min overboer, ville jeg aldrig have meldt mig som andelshaver”. Som hovedregel vil en andelshaver ikke have vetoret. Vedtægterne vil normalt fordre, at beslutningen skal træffes af et kvalificeret flertal. Det vil stå udtrykkeligt i de fleste vedtægter. Alle vedtægter indeholder imidlertid en uskreven regel om, at beslutningen skal være rimelig.
Hvis flertallet får vedtaget en beslutning, hvor mindretallet skal betale for altanerne, er der f.eks. tale om en ugyldig beslutning, selv om vedtægterne ikke indeholder et udtrykkeligt forbud imod den slags “flertalsdiktatur”.
Der er også domstolspraksis for, at et flertal ikke kan tvinge et mindretal til at betale en altan kontant.
En domstol vil næppe tilsidesætte en vedtagelse, hvor en andelshaver skal betale en “lejeforhøjelse” på vilkår og i en størrelsesorden, der minder om det, som en lejer kan blive udsat for.
Altaner betyder skygge, og der vil også her være en grænse for, hvor meget en domstol vil finde, at det er rimeligt, at en beboer ska finde sig i. Som regel vil kommunerne dog nægte byggetilladelse, hvis altanerne efter deres opfattelse betyder for store gener for nogle beboere, og hvis kommunen har givet tilladelse, vil det nok kræve en temmelig dygtig advokat at få domstolene til at skønne anderledes. Dygtige advokater findes, så enhver altansag kan også på dette punkt blive en udfordring, der indebærer trusler om retssag.
Beslutningen om altaner kan gå ud på, at altanerne betales af foreningen, men således at beboerne, der får altan selv betaler via en boligafgiftsforhøjelse eller måske rettere et altanforhøjelsesbidrag. I så fald kan der diskuteres frem og tilbage om, hvad der er fuld betaling. Vil det f.eks. være fuld betaling, hvis andelshaver kun betaler renteudgifterne for foreningen eller mistede renteindtægter foreningen og der ud over et beløb der kompenserer for foreningens kommende vedligeholdelsesarbejder?
De fleste vil synes, det er rimeligt, at der betales mere end renterne og vedligeholdelse, men der kan argumenteres for, at altanerne tilfører ejendommen en blivende værdiforøgelse, der kommer alle andelshavere til gode. Hvis dem, der får altaner, betaler mere end renterne, forærer de en andel af værdiforøgelsen til alle dem, der ikke får altaner.
At foreningen skal betale for altaner kan både være upopulært blandt dem, der ikke kan få altaner og blandt dem, der gernr vil have altaner. De sidstnævnte har måske en opsparing eller mulighed for at låne rentefrit af forældre, og vil derfor gerne have lov til at betale kontant. De er kke er interesseret i at betale renter – eller afrdrag for den sags skyld.
Beslutningen om altaner kan derfor også gå ud på, at foreningen “kun” giver tilladelse til altaner, men at altanerne 100 % købes af dem, der ønsker at få altan.
En sådan beslutning giver også adgang til udfordringer. Først og fremmest er der ofte mange, som ikke selv har pengene, og derfor gerne vil have foreningen til at låne dem pengene. Skal og kan foreningen begynde at låne penge ud til andelshaverne? Hvis ja skal bestyrelsen til at vurdere sikkerheden og risikoen for hver enkelt andelshaver. Der skal tinglyses sikkerhed.
Det enkelste er i disse tilfælde, at der ikke åbnes op for, at foreningen kan låne andelshaverne til køb af altanerne.
Hermed er problemerne ikke løst. For hvad skal andelshaverne have lov til at sælge deres altan for? Ejendommen vil jo normalt blive vurderet med altanerne, og hvis man ikke finder en løsning på dette problem, vil altanejerne både få betaling for altanen i kraft af en forøget ejendomsværdi og i kraft af et tillæg til andelsværdien, idet altanen sælges som en forbedring. Dette vil betyde en overtrædelse af maksimalpriserne for andelslejligheder på samme vis, som hvis en valuar eller det offentlige vurderer en ejendoms værdi med de nye køkkener og badeværelser, som andelshaverne har betalt.
En løsning på ovenstående problem kan være at lave en beregning i regnskabet. Beregningen vil skulle hvile på nogle forudsætninger, og ikke alle er måske enige i, at disse er 100 % retfærdige. Der vil også her kunne være grobund for uenigheder, der kan ende med retssager, idet ingen på forhånd kan garantere, hvilken løsning, som er den rigtige, idet der endnu ikke er retspraksis, der kan være en sikker rettesnor i alle sager.
Man kunne stille sig selv det nærliggende spørgsmål, om det ikke er en farbar vej, at vælge en beslutning, hvor man lader det være op til den enkelte andelshaver at beslutte, om det er foreningen, der skal købe og eje andelshavers altan, dvs. at foreningen ejer nogle altaner, mens andre altaner købes og ejes af den enkelte andelshaver.
Med enighed kan man nå langt, og der kan laves en sindrig aftale, der giver mulighed for den blandede løsning, og som tilstrækkelig godt formuleret også vil være forståelig og holdbar i forhold til kommende andelshavere. Uden enighed vil den blandede løsning indebære paradokser, som vil gøre retssager endnu mere vanskelige at forudsige udfaldet af.
Egemar og Clausen har gennemført mange altansager, både i andelsbolig- og ejerforeninger. Selv om der er mange udfordringer har vi endnu ikke oplevet tilfælde, hvor generalforsamlinger har valgt andre løsninger end dem, vi ville anbefale, og vi har derfor heller ikke oplevet tilfælde, hvor en domstol har tilsidesat en generalforsamlings vedtagelse.
Der kan ikke stilles nye forslag til en ekstraordinær generalforsamling.
Forslag, som ikke er varslet i den udsendte dagsorden, kan ikke bindende for de ikke-deltagende andelshavere behandles på en ekstraordinær generalforsamling.
En bestyrelse eller en generalforsamling kan beslutte, at der skal afholdes en generalforsamling om et nyt forslag. Andelshavere kan også få 1/4 andelshavere til at støtte et ønske om en ny generalforsamling. Herefter vil bestyrelsen være forpligtet til at indkalde til en generalforsamling med de nye forslag på dagsordenen.
Andelshavere har ikke mulighed for at omgå reglen om opbakning fra enten bestyrelse, generalforsamling eller 1/4 af andelshaverne ved at benytte en ekstraordinær generalforsamling til at stille forslag, der ikke er på dagsordenen.
Nye forslag kan der ikke lovligt stemmes om på en ekstraordinær generalforsamling, medmindre alle andelshavere er til stede og enige om, at forslaget skal til afstemning. Det er ikke tilstrækkelig, at et flertal mener, at det er i orden bindende at stemme om et nyt forslag. Generalforsamlingen kan beslutte, at der skal indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling, hvor nye forslag er på dagsordenen.
ABF prøver hele tiden at forbedre deres standard-vedtægter, således at misforståelser hos ikke-jurister kan undgås.
ABF har af samme grund ændret formulering på netop punktet om retten til at stille forslag, så der nu udtrykkelig står i deres standardvedtægt, at der ikke kan stilles nye forslag på en ekstraordinær generalforsamling.
Ved ordinære generalforsamling er der i vedtægterne et krav om, at alle skal have mulighed for at stille forslag, og når man sender indkaldelse ud, fremgår det tydeligt af indkaldelsen, at der kan indsendes forslag. Alle er dermed forberedt på, at man få dage før generalforsamlingen kan få besked om, at der kommer noget nyt på dagsordenen.
På en ekstraordinær generalforsamling er det derimod kun det forslag, der er nævnt i indkaldelsen, der kan behandles. Et “Eventuelt” har af samme grund ingen berettigelse på en ekstraordinær generalforsamling. Her behandles kun nøjagtig den sag, som er varslet på dagsordenen.
Læs mere om sølvfisk her: https://www.bolius.dk/soelvfisk-16896/
INDLÆG ER FRA www.frivillighed.dk
Denne pjece er skrevet til medlemmer af frivillige sociale foreningers bestyrelser og vil give en kort indføring i følgende temaer:
Hvilket ansvar har en bestyrelse, og hvilke opgaver ligger der helt generelt for en bestyrelse?
Hvordan skaber vi opmærksomhed på at få et godt samarbejde i bestyrelsen?
Det er vores håb, at denne pjece kan give et lille overblik, som gør jer som bestyrelse i stand til at vurdere, hvor I har behov for at udvikle jeres praksis eller for at skaffe jer yderligere oplysninger. Der er skrevet mange anvendelige og kortfattede bøger om emnet, som I kan låne på biblioteket eller anskaffe jer.
Pjecen begynder med en kort indføring i bestyrelsens ansvar. Derpå følger et kapitel, som beskriver, hvordan bestyrelsen kan skabe et godt arbejdsgrundlag ved hjælp af nogle gode grundstrukturer.
Endelig beskæftiger pjecen sig med det mere fremadrettede overblik, bestyrelsen skal have på foreningens vegne. Pjecen sluttes af med et lille afsnit om samarbejdet i bestyrelsen.
Pjecen handler ikke om bestyrelsen som arbejdsgiver. Dette emne behandles i stedet i en særskilte pjecer: Bestyrelsen som arbejdsgiver – som I har mulighed for at rekvirere fra Center for frivilligt socialt arbejde.
Pjecen er gennemgået med henblik på revision april 2007. Gennemgangen har ikke givet anledning til ændringer eller rettelser.
Jeres ansvar som bestyrelse
Vi har alle et personligt ansvar for de ting, vi gør. Dette forhold kan umiddelbart overføres til foreninger. En forening er en selvstændig juridisk person. Det vil sige, at foreningen kan handle, indgå aftaler, påtage sig forpligtelser, leje lokale m.m. på samme måde som mennesker af kød og blod. At det er foreningen, der påtager sig ansvaret for foreningens handlinger, betyder ikke, at I som bestyrelse kan fralægge jer ethvert ansvar.
Det er de almindelige regler om fuldmagt, ansvar og erstatningspligt, der gælder for bestyrelsen. At der gælder det almindelige erstatningsansvar for bestyrelser vil sige, at I risikerer at påtage jer et personligt ansvar, hvis I handler i strid med aftalte retningslinier (uden fuldmagt) eller uforsvarligt og i strid med det, man kunne forvente af et almindeligt fornuftigt bestyrelsesmedlem.
I bestyrelsen skal I være opmærksomme på, at I selv er ansvarlige for at blive informeret om alle relevante forhold. I skal selv være udfarende og indhente oplysninger. Det er for eksempel ikke en undskyldning, at kasse-reren ikke vil fortælle, hvordan økonomien er, I må fastholde jeres ret til at kende foreningens økonomiske situation. Ansvar bør imidlertid ikke afskrække nogen fra at gå ind i bestyrelsesarbejdet. Det er vigtigt at være sit ansvar bevidst. Og så er det vigtigt at være åben og ærlig og bruge sin sunde fornuft.
Bestyrelsens funktion
Som bestyrelse er I valgt af generalforsamlingen til at lede foreningen året igennem, og I skal derfor være loyal mod de beslutninger, generalforsamlingen traf. Disse beslutninger kan være mere eller mindre klare, men I må loyalt forvalte generalforsamlingens intentioner. Hvis I er i tvivl om hvilken retning, I skal gå, kan dette afklares ved en konkret behandling på den næste generalforsamling.
Ud over at forvalte generalforsamlingens intentioner er det naturligvis jeres opgave at beskrive de fremadrettede mål for foreningen, så de kan blive behandlet på kommende generalforsamlinger. Nogle bestyrelser bruger al deres energi på daglig drift, og får sjældent lejlighed til at diskutere hvordan foreningens fremtid skal se ud. Enhver udefra kom-mende påvirkning vil derfor komme bag på dem, og kræfterne samles om at klare akut opståede situationer. En sådan forening vil let stagnere og give anledning til frustration blandt medlemmerne. I bør derfor dele jeres ressourcer mellem den daglige drift og det fremadrettede. Det kan i den forbindelse være en god ide at uddelegere opgaver til udvalg, personale eller lignende og på den måde samle flere ressourcer om bestyrelsen.
Vedtægter og foreningens udvikling
Det er naturligt, at foreninger i løbet af nogle år udvikler sig. Nogle foreninger har formuleret nogle meget overordnede formål i vedtægterne, som foreningens aktiviteter let kan rummes inden for. Andre har formuleret nogle konkrete formål. Disse kan udvikle sig igennem årene, og derfor er det vigtigt, at man med jævne mellemrum gennemgår vedtægterne og sikrer sig, at de fortsat passer til de faktiske forhold i foreningen. Hvis der ikke længere er overensstemmelse mellem foreningens formål og aktiviteter, må bestyrelsen tage initiativ til at justere enten aktiviteter-ne eller formålet.
Det er altid jeres opgave som bestyrelse at sikre, at de aktiviteter, foreningen kaster sig over, ikke er i strid med vedtægterne. Omvendt kan udviklingen i enten foreningen eller det omgivende samfund gøre bestemmelser i vedtægterne uaktuelle eller forhindre en sund udvikling. Hvis det er tilfældet, må I tage initiativ til at udarbejde ændringsforslag til vedtægterne på den kommende generalforsamling.
I de følgende afsnit vil vi tage udgangspunkt i bestyrelsens opgaver fra valget på generalforsamlingen og frem til næste generalforsamling.
Det er foreningens vedtægter, der fastlægger, hvordan bestyrelsen vælges og hvilke poster, der skal være i bestyrelsen.
I nogle foreninger vælger generalforsamlingen blot et antal medlemmer til bestyrelsen, hvorefter bestyrelsen konstituerer sig selv med formand, næstformand, kasserer og sekretær på det første bestyrelsesmøde efter generalforsamlingen. I andre foreninger vælges formanden (og måske også andre poster) på selve generalforsamlingen.
Der kan være gode argumenter for begge metoder. Ved direkte valg på generalforsamlingen giver man medlemmerne optimal indflydelse på posterne, og den, der vælges, er indforstået med den post, han eller hun bliver valgt til.
Når bestyrelsen konstituerer sig af egen midte (blandt bestyrelsesmedlemmerne), giver man bestyrelsen mulighed for selv at træffe beslutning om, hvordan den bedst arbejder sammen.
En god ramme om en bestyrelses opgaver er en forretningsorden. Forretningsordenen er de ”spilleregler”, I arbejder efter i bestyrelsen. I bestemmer selv, hvad jeres forretningsorden skal omfatte, men det kan være nyttigt at overveje følgende:
Frister for indkaldelse til møder
Krav til dagsordens udformning
Regler for beslutningsdygtighed (hvor mange skal der være til stede?)
Nedsættelse af (stående/ad hoc) udvalg
Habilitetsregler (dvs. hvilke rettigheder man har i forhold til at træffe beslutninger)
Optagelse, udsendelse og godkendelse af referat
Eventuel tavshedspligt
konomiopfølgning
Fordeling af ansvar og opgaver
På det første møde efter generalforsamlingen, hvor I konstituerer jer som bestyrelse, er det godt, hvis I samtidig drøfter hvilke opgaver og hvilke kompetencer, der hører til de forskellige poster. Som udgangspunkt har en bestyrelse et fælles ansvar for opgaverne. Derfor må I for hvert ansvarsområde, I uddelegerer, diskutere følgende:
Hvem har ansvar for hvad?
Hvilke beføjelser har den ansvarlige?
Hvordan skal der rapporteres til bestyrelsen?
I kan samtidig drøfte, om der er opgaver, I kan uddelegere til folk uden for bestyrelsen. Uddelegering kan ske til arbejdsgrupper, stående udvalg eller ad hoc udvalg og til ansatte. På samme måde som ved uddelegering inden for bestyrelsen skal der ved uddelegering til udvalg, ansatte m.m. træffes beslutning om hvilke beføjelser, der er delegeret, og hvordan der skal rapporteres til bestyrelsen. I bør udforme disse beslutninger som konkrete aftaler.
I nogle bestyrelser vælger man at lade et bestyrelsesmedlem være “født medlem” af hvert udvalg, således at man sikrer forbindelsen mellem udvalgene og bestyrelsen.
Bestyrelsesprotokol
I bør udfærdige en bestyrelsesprotokol, hvor bestyrelsesreferatet skrives. Dette kan enten være et beslutningsreferat eller et mere fyldestgørende referat. Bestyrelsesmedlemmerne skal underskrive referaterne. Bestyrelsesprotokollen kan være en hæftet bog, hvor referaterne limes ind på siderne når de er skrevet. I skal som afslutning på jeres bestyrelsesmøde beslutte, i hvilket omfang og hvordan medlemmerne orienteres om bestyrelsens beslutninger og arbejde.
Som bestyrelse er I naturligvis ansvarlige for foreningens økonomi. Det er kassereren, der løbende overvåger økonomien, udfærdiger regnskab og kommer med forslag til budget. Både regnskab og budget er den samlede bestyrelses ansvar, selv om kassereren udarbejder det. Bed løbende om oversigter fra kassereren.
I forbindelse med økonomien må I påse, at foreningens indtægter og udgifter er i balance, herunder om foreningen er likvid, det vil sige, at I til hver tid har mulighed for at betale jeres gæld. Hvis foreningen har besluttet at arbejde med særlige projekter, kan der være behov for at skaffe midler til disse. Fundraising kan være en af bestyrelsens mange opgaver. Det kan være en opgave, som I uddelegerer til et særligt udvalg – se evt. Center for frivilligt socialt arbejdes pjece om fundraising.
Når I konstituere jer som bestyrelse, bør I tage stilling til, hvem der har tegningsret. Skal den samlede bestyrelse godkende økonomiske transaktioner, eller er det tilstrækkeligt, at formand og kasserer underskriver? I kan eventuelt lægge et loft over den dispositionsret, formand og kasserer har.
I forhold til jeres forenings økonomi må I også se på, om I har tegnet de relevante forsikringer. Hvis jeres forening har ansatte medarbejdere, skal man for eksempel have en lovpligtig arbejdsskadeforsikring, men der kan også være behov for andre typer af forsikring (se evt. Center for frivilligt socialt arbejdes pjece om forsikringsforhold).
Planlægning af årets arbejde
Når I har fastlagt de praktiske strukturer omkring jeres arbejde, skal I danne jer et overblik over de opgaver, I forventer at skulle løse i årets løb. De næste afsnit vil i kort form give ideer til, hvordan I kan gribe denne proces an.
Foreningens visioner
Det kan lyde lidt abstrakt at tale om visioner for foreningen, men i virkeligheden handler det blot om, at I gør jer klart, i hvilken retning foreningen skal udvikle sig de kommende år. Hvis I ikke træffer bevidste be-slutninger om de visioner I har for foreningen, vil det blive tilfældigheder i omverdenen eller de personer, der har størst indflydelse på et givet tidspunkt, som kommer til at bestemme, hvilken retning foreningen udvikler sig i.
En drøftelse af foreningens visioner kan for eksempel handle om:
Hvilke visioner har I for foreningen?
Hvor langt er I nået i forhold til at opnå dem?
Hvilke aktiviteter skal I sætte i værk i år for at nå eventuelle delmål?
Skal der ske revision af visionerne – og hvordan skal I i givet fald arbejde med det i foreningen?
Når I har gjort jer klart, hvad jeres visioner er, kan I sætte fokus på den nærmeste fremtid.
Når I drøfter de konkrete mål og aktiviteter, kan I for eksempel fokusere på:
Klarlægning af hvilke forudsætninger der skal til for, at hvert enkelt mål eller hver enkelt aktivitet kan lykkes.
Konkret planlægning af aktiviteterne, herunder afklaring af, hvilke behov der er for at inddrage ressourcepersoner uden for bestyrelsen, for eksempel fra medlemskredsen, til at gennemføre de planlagte aktiviteter.
Afklaring af de økonomiske forudsætninger for at aktivite-terne kan gennemføres.
Samarbejdet i bestyrelsen
Hvis ovenstående skal lykkes, er det afgørende, at I som bestyrelse kan samarbejde. Egentlig en indlysende konstatering, men i virkelighedens verden er samarbejde en svær kunst.
Afklar gensidige forventninger
Det er god ide, hvis I bruger et møde på dels at afklare jeres gensidige forventninger og udveksler information.
For eksempel kan bestyrelsesmedlemmernes forventninger til, hvordan man afvikler et bestyrelsesmøde, være meget forskellige. En åben drøftelse af, hvordan I forestiller jer afviklingen af bestyrelsesmøderne, forebygger problemer. Skal I have kaffe og brød til møderne, skal I på forhånd vide, hvornår mødet slutter, og skal I have en ordstyrer, som kan sikre, at alle kommer til orde? Det kan være nogle af de spørgsmål, I skal afklare.
Afklar ressourcer
Dernæst er det vigtigt, at I afklarer, hvilke ressourcer og evner de enkelte bestyrelsesmedlemmer har. Nogle er gode til at få ideer, andre er gode til at sætte konkrete handlinger i gang, og andre igen sørger for at opgaverne bliver gjort færdige. Anerkend hinandens forskelligheder og brug jeres forskellige styrker bevidst i bestyrelsesarbejdet.
Den enkeltes ressourcer kan også få betydning for hvor mange opgaver, han eller hun påtager sig mellem bestyrelsesmøderne. Erkend, at I også på dette punkt er forskellige, og forsøg at indarbejde en kultur, hvor det at være ansvarlig for at de opgaver, man har påtaget sig, indebærer at de bliver udført, i stedet for at nogle af lutter velvilje påtager sig mere, end de kan magte.
Det er en god idé, hvis I allerede fra starten af jeres bestyrelses samarbejdsperiode arbejder bevidst på at indføre en god samarbejdskultur.
Formandens rolle
Det er vigtigt, at formanden er bevidst om sin egen rolle som formand. Formanden leder bestyrelsens arbejde. Med det følger ikke alene retten til at lede, men også pligten til at gøre sit yderste for at bidrage til et godt samarbejdsklima.
Det er formandens opgave at sørge for, at den dagsorden, der sendes ud, er så godt forberedt, og har de relevante bilag med, at det er muligt at få en god debat og et godt beslutningsgrundlag på bestyrelsesmøderne. På møderne må formanden for eksempel sørge for, at alle kommer til orde, og at det ikke er en enkelt, der dominerer. Det er formandens (eller en anden mødeleders) opgave kort at ridse den trufne beslutning op for hvert punkt på dagsordenen, for at sikre, at alle kender den endelige beslutning og er enige i den.
Den samlede bestyrelse har som tidligere nævnt til opgave at lede foreningen mellem hver generalforsamling. Det er vigtigt, at I, når I træffer beslutninger i bestyrelsen, både er bevidste om, at I repræsenterer medlemmerne, og at I er bevidste om, at I er blevet valgt og dermed har mulighed for at præge bestyrelsens arbejde personligt. Samtidig må be-styrelsen ikke glemme, at foreningen ikke alene er deres forening, men alle medlemmernes. Når I træffer afgørelser bør I derfor tilstræbe, at de ikke er i uoverensstemmelse med medlemmernes ønsker.
Jens Birkmose: Elementær foreningsjura – sædvane og praksis. Stu-die og Erhverv, 1982
Robert Eggersen. Foreningsbestyrelsen – opgaver og ansvar. Egger-sens Forlag, 1996
Ole Hasselbalch: Bestyrelser i foreninger. Nyt Juridisk Forlag, 2010.
Ole Hasselbalch: foreninger. Nyt Juridisk Forlag, 2009.
Jan Kobbernagel: Foreninger – en praktisk vejledning. Nyt Nordisk Forlag Arnold Busck, 1989.
Lars Løkke Rasmussen: Foreningshåndbogen. Kommuneinformation, 1994
Professionelle bestyrelser. Bestyrelseshåndbog. Erhvervsfremmestyrelsen / Industriens forlag, 1993
Har du spørgsmål til denne pjece, eller ønsker du råd og vejledning om pjecens emne, er du velkommen til at ringe til Center for frivilligt socialt arbejde og tale med en af vores rådgivere på telefon: 66 14 60 61, du kan også sende os en e-mail med dit spørgsmål: info@frivillighed.dk
Eftertryk med tydelig kildeangivelse er tilladt.
Pjecen er udgivet af Center for frivilligt socialt arbejde.
Der er ikke en entydig definition af skadedyr, jf. https://da.wikipedia.org/wiki/Skadedyr
Edderkopper, sølvfisk m.m. generer, men de er ikke skadedyr på den måde, at man som beboer kan få andre til at bekæmpe disse. Her må man selv træde til.
Rotter er skadedyr, som kommunen har eneret til at bekæmpe (for at undgå resistens imod gift). Anmeld OMGÅENDE disse til vicevært, administrator eller direkte til kommunens rottefænger (husk altid information til adminstrator)
Væggelus og andet utøj, der “angriber” mennesker skal muligvis bekæmpes kollektivt. Har man selv været udenlands og bragt skadedyr med hjem, såsom væggelus fra turen til middelhavet, skal man selv omgående sørge for at få væggelusene bekæmpet, og gør det nu, inden hele opgangen er blevet smittet, da det ellers kan blive en dyr fornøjelse. Bliver man “uskyldigt” smittet med væggelus, kan der være hjælp at hente. Kontakt altid administrator.
Utøj, som ikke “angriber” mennesker, men som alligevel kan medføre betydelige skader, såsom f.eks. møl, skal anmeldes, så der evt. kan sprøjtes samtidig i flere lejligheder samtidig. Som udgangspunkt er det for beboers regning. Anmeld til administrator, men forsøg selv at få arrangeret kollektiv sprøjtning af lejligheder.
Sølvfisk er blandt de skadedyr, som kan sprede sig fra lejlighed til lejlighed. De er aldeles ufarlige, men da de er symptom på, at der ikke er gjort ordentligt rent alle steder, opfattes de som ulækre. Selv om det kan være vanskeligt at henvende sig til en nabo om, at man selv eller naboen har fostret sølvfisk, kan det være en god idé for at lave en fælles indsats med sprøjtning samtidig i lejlighederne, så sprøjtningen sammen med fremtidig bedre bekæmpelse af sølvfiskenes livsbetingelser (fugt, skidt, sæberester etc).
Læs mere om sølvfisk her.
Underskriv med NemID – keep it super simple.
Det er nu mulighed for, at du kan underskrive on-line med dit NemId kodekort. Det er simpelt, det er hurtigt og effektivt, og det er sikkert. Underskrivning med NemId foregår ved, at man modtager en mail, som indeholder et link, der vil føre underskriver til en netside, hvor man kan læse alle dokumenter og underskrive med sit NemID. Alle parter modtager efterfølgende de signerede dokumenter i PDF format.
Ansvar ved andelsoverdragelser
En andelsbolig må ikke sælges for mere end den maksimale værdi opgjort i h.t. lov om andelsboliger.
I en forenings vedtægter kan der være yderligere begrænsninger.
I lov om andelsboligforeninger står der, at bestyrelsen som note til årsregnskabet skal oplyse andelens værdi på statusdagen.
Noten i årsregnskabet laves i praksis i samarbejde med revisor og administrator, og hvis værdien er for høj pr. statusdagen, er der begået en fejl, som vil kunne betyde erstatningsansvar over for en køber, hvis sælger ikke kan tilbagebetale for meget opkrævet købesum. Om erstatningskrav vil være hos revisor, administrator, bestyrelse eller forening vil afhænge af, hvem, der måtte have begået fejl.
Sælger vil antagelig også kunne kræve erstatning, hvis købesummen har været for lav, som følge af en fejl i noten til regnskabet. Det vil dog formentlig fordre, at det kan lægges til grund, at generalforsamlingen vil have besluttet en højere værdi, hvis fejlen ikke var begået. Man kunne som eksempel forestille sig, at ejendommens værdi ikke var taget op til den seneste ejendomsværdi men til en forældet ejendomsværdi og foreningen altid tidligere har fulgt seneste ejendomsvurdering og ikke har haft reserver.
Det er sjældent at der handles præcis pr. statusdagen, og tvist om rette maksimale lovlige købesum kan derfor opstå, hvis der efter statusdagen er ændringer i forudsætningerne. Som eksempler kan nævnes:
En swap-aftale ændrer værdi fra dag til dag og vil typisk pr. dato for overdragelse have en anden værdi, end der er medregnet i regnskab
Vurderingen af ejendommen kan blive ændret af det offentlige eller af en valuar
Vedligeholdelsesarbejder, der var forudsat i regnskabet, kan vise sig fejlvurderet
Nye vedligeholdelsesarbejder kan vise sig nødvendige
Kursværdi af lån i ejendommen kan være ændret
Potentielle tab, der ikke var hensat til i regnskabet, kan opstå
Potentielle tab, der var hensat til i regnskabet, kan forsvinde
Det kan hurtigt blive meget kompliceret at beregne, om den værdi, der er nævnt pr. statusdagen, er den rigtige. Set fra foreningens synspunkt, og det synspunkt, som bestyrelse og administration skal have fokus på, er, at undgå tab for foreningen. Det gøres mest optimalt ved at oplyse alt over for køber og sælger, der kan have betydning for købesummens maksimalværdi. Og køber skal selvsagt have besked om, at der gælder en 6 måneders frist, hvis han vil gøre indsigelse og mener, at han har betalt for meget.
Sælger og andre andelshavere bør løbende få information om væsentlig forhold vedrørende foreningen. Kommer der eksempelvis en forhøjet ejendomsvurdering skal denne oplyses. Som andelshaver har man herefter valget mellem enten at vente med at sælge til ny generalforsamling har vedtaget en højere værdi, eller der kan indgås en aftale hvor købesummen reguleres til den værdi, som generalforsamlingen vedtager. Foreningen risikerer ansvar ved ikke at oplyse om forhold, der kan betyde, at aktuel andelsværdi måske er for lav.
Hvis rammerne for parternes aftale af foreningen (generalforsamling, bestyrelse, administrator) dikteres for snævre, vil foreningen ligeledes kunne ifalde ansvar. Det kan f.eks. være, at det er konstateret, at en vedtaget andelskrone hviler på fejlagtige forudsætninger. I en sådan situation vil sælger måske rejse krav om erstatning for de fejlagtige forudsætninger, og det rigtige set fra foreningens side er i en sådan situation at tillade sælger at kræve en købesum, som om fejlen ikke var begået, men forlange den for meget betalte købesum deponeret, indtil det endeligt er afklaret, om den nye købesum, vil være en overpris.
Det vil i de fleste tilfælde være nødvendigt med en ekstraordinær generalforsamling, hvor man træffer en ny beslutning om andelskronens størrelse og med de rigtige forudsætninger.
Alternativ og supplement til en ekstraordinær generalforsamling er såkaldte reguleringsklausuler, hvor den endelige pris først gælder, når dette eller hint er afklaret, f.eks. på en ny generalforsamling, eller når en klage over en for høj eller lave ejendomsvurdering er afgjort af SKAT.
Vigtigt er det, at foreningen via bestyrelsen og administrator respekterer, at der er aftalefrihed i Danmark, men det skal naturligvis ikke føre til slendrian. Hvor der ikke er tvivl om, at der er aftalt noget ulovligt, skal der naturligvis skrides ind. Hvor der er aftalt noget, der ikke er ulovligt men i strid med en tidligere generalforsamlingsbeslutning, må det vurderes, om generalforsamlingsbeslutningen hvilede på forkerte fakta, og om beslutningen forventes omgjort af en ny generalforsamling.
Er der tvivl om en aftalt købesum er i orden, skal parterne få tvisten afgjort af domstolene.
Bestyrelsen skal ikke fungere som dommer og dermed påtage sig en risiko for ansvar for at dømme forkert.
Hvis krav om tilbagehold rejses af køber, før der er afregnet over for sælger, vil det i de fleste tilfælde være mest optimalt, at sige til køber, at bestyrelsen ikke vil afvise, at køber kan have et krav imod sælger, og at man derfor vil tilbageholde købers krav ved afregningen over for sælger, men at dette tilbaehold sker på købers ansvar, således at en evt. af sælger anlagt erstatningssag imod foreningen i anledning af, at købesum er tilbageholdt, vil blive krævet erstattet af køber, hvis foreningen taber retssagen.
Køber kan naturligvis vælge at føre sag imod sælger, uanset om der er tilbagehold eller ej, og hvis der er juridisk tvivl, om købesummen har været i orden eller ej, kan det billigste være ikke at kræve tilbagehold. Tilbagehold er (kun) vigtigt, hvis der er tvivl om, hvorvidt sælger ellers vil kunne betale, når en retssag mellem køber og sælger er endelig afgjort.
Fortolkning af vedtægter.
Når man skal læse vedtægter – og love og regler generelt – er det vigtigt, at man har baggrunden for bestemmelser for øje. Ellers kan man hurtigt komme til at læse vedtægter og love som en vis herre læser biblen.
Uden almindelig sund fornuft, og uden kendskab og forståelse for baggrunden for vedtægter, skal man vare sig som læser. Man kan nemt komme frem til helt forkerte resultater.
Har du efter ordlyden af vedtægter ret til at stille forslag om, at andelshavere med en bestemt religiøs overbevisning skal flytte? Uanset om det står i vedtægter eller ej, er der (forhåbentlig) næppe nogen, der er i tvivl om, at det er et tilfælde, hvor forslag må afvises.
Men hvad så med et forslag, hvorefter andelshavere, der p.t.har skæg skal betale dobbelt boligafgift. Kan du finde svaret i dine vedtægter. Næppe. Kan du herefter svare definitivt ja eller nej? Nej det kan du ikke. Hvis du blot afviser forslaget begår du som dirigent måske en fejl. Det rigtige kunne være en omformulering, hvis forslaget var stillet af den eneste mand i foreningen, og de 2 øvrige andelshavere som døtre til det 3. medlem var helt enig i, at farmand skal betale dobbelt.
Og kan en ekstraordinær generalforsamling om afholdelse af fastelavnsfest bindende beslutte, at boligafgiften skal femdobles med 2 års tilbagevirkende kraft? Kan du finde svaret i dine vedtægter? Næppe. Kan du herefter svare definitivt ja eller nej? Nej det kan du ikke. Naturligvis kan generalforsamlingen vedtage dette, men det vil kræve, at alle andelshavere er til stede og enige om, at det er en super god idé.
Pjattede eksempler, men de viser, at uskrevne og skrevne regler og vedtægter har en baggrund, og hvis man bare tror, at man kan læse sig til alt, så går man ofte galt i byen.
De fleste regler kan ændres, hvis nogle formalia er opfyldt. Og hvorfor er det nu lige, at man har disse formalia? Læser man vedtægterne, uden at have formålet med bestemmelserne og baggrunden for reglerne om formalia i erindring, havner man nemt i en blindgyde og med et urimeligt resultat, der ikke lever op til demokratiets og reglernes formål.
Formalia i forhold til at stille og behandle forslag skal sikre imod, at andelshavere med rette kan sige, at noget er blevet vedtaget, uden at den fornuftige andelshaver havde anledning til at føle sig advaret om, at nu skulle pågældende op fra sofaen og op på barrikaderne.
En gang om året er der en mulighed for, at alle forslag kan komme til behandling og med kun et varsel på få dage. Det er kendt for alle, at det normalt er vilkårene i en andelsboligforening, og her skal man ikke tage på ferie i tryg forventning om, at dagsordenen ligger fast, når indkaldelsen er sendt ud. Der er åbent for forslag, og et forslag om foreningens opløsning eller lignende kan komme med et varsel på få dage.
På ekstraordinære generalforsamlinger er der ikke den samme forslagsret. Her kan alene forslag som er naturlige i forhold til dagsordenen behandles.
Benyttelse af anden mands ejendom til parkering m.m.
§ 17. Den, som uden ejerens tilladelse eller anden hjemmel færdes på anden mands grund eller som færdes ad en privat vej, hvor det ved færdselstavle eller andet lovligt opslag er tilkendegivet, at færdsel af den pågældende art er forbudt, straffes med bøde.
4.1 Beskrivelse
Mark- og vejfredslovens § 17 er dansk rets hovedregel om færdsel på fremmed ejendom.
Ifølge § 17 er det ikke tilladt at færdes på anden mands grund, uden at man har ejerens tilladelse eller anden særlig hjemmel. Forbudet mod færdsel på fremmed grund uden ejerens tilladelse eller anden hjemmel gælder, uanset om arealet er afspærret, om der er forvoldt skade, eller om arealet er under kultur el.lign.
Derimod er det tilladt at færdes ad en privat vej, medmindre ejeren ved lovlig skiltning har forbudt færdsel generelt eller færdsel af den pågældende art. Mark- og vejfredslovens § 17 fastslår, at ejeren af en privat vej har ret til ved skiltning helt eller delvist at begrænse færdslen på vejen, medmindre der ifølge anden lovgivning, deklaration eller andet særligt retsgrundlag, f.eks. hævd, gælder en pligt til at holde vejen åben for andre. Dette gælder ifølge mark- og vejfredslovens § 2 også private stier.
I tilfælde, hvor der ikke gælder en pligt til at holde vejen åben for andre, kan vejejeren således selv bestemme, hvilken færdsel der må finde sted på vejen. Vejejeren bestemmer derimod ikke selv, hvordan forbudet skal afmærkes/gennemføres. Herom gælder bestemmelserne i færdselslovens § 97. Se nærmere herom i afsnit 4.3.2.
Om forståelsen af ”færdselstavle eller andet lovligt opslag” må det antages, at der med ”færdselstavle” er tænkt på det, der nu betegnes autoriseret færdselstavle, mens der med
”andet lovligt opslag” er tænkt på uautoriseret skiltning.
Det fremgår ikke direkte af mark- og vejfredslovens § 17, hvornår et areal anses for at være en vej (eller sti). Der er ikke taget stilling til spørgsmålet i bemærkningerne til forslag til lov om mark- og vejfred eller i kommissionsbetænkningen fra 1952, der ligger til grund for lovforslaget. Det må antages, at der under veje (og stier) henregnes permanente, menneskeskabte færdselsbaner, der er en del af det almindelige vejnet (stinet), og at f.eks. midlertidige kørespor, dyreveksler, brandbælter, indkørsler til gårdspladser og havegange ikke er omfattet af reglen.
Det fremgår af lovens § 31, at overtrædelse af bestemmelserne i § 17 kun påtales efter den forurettedes begæring.
Hvad må man som bestyrelse og som bestyrelsesmedlem?
Fra tid til anden får jeg spørgsmålet: Hvad må jeg som bestyrelsesmedlem?
Bestyrelsen kan på et konstituerende bestyrelsesmøde beslutte, hvem i bestyrelsen, der skal have ansvar for dette eller hint i foreningen.
Et bestyrelsesmedlem kan f.eks. få ansvaret for kommunikationen med administrationen. en anden kan få ansvaret for kommunikationen med viceværten og en tredje kan få ansvaret for at tale med ejendommens bygningssagkyndige om vedligeholdelse af ejendommen. Bestyrelsen bestemmer selv, medmindre vedtægterne indeholder krav til at der som minimum skal vælges en person med det og det ansvarsområde. Som regel indeholder vedtægter kun krav om valg af formand, evt. næstformand, kasserer eller sekretær.
Uanset hvilken titel, man som bestyrelsesmedlem kan smykke sig med, skal man være opmærksom på, at man “kun” er bestyrelsesmedlem, og at alle beslutninger er kollektive, dvs. skal træffes af bestyrelsen. Bestyrelsen kan godt konkret bemyndige f.eks. formanden til at indgå kontrakt med XX, men kontrakten skal være inden for en bemyndigelse, som bestyrelsesmedlemmet har modtaget fra resten af bestyrelsen.
Som bestyrelsesmedlem må man kun i absolutte nødstilfælde medvirke til en beslutning, som ikke har grundlag i en beslutning truffet af bestyrelsens overordnede, dvs. i ejer- og andelsboligforeninger generalforsamlingen eller i boliger efter de almennyttige regler afdelingsmødet.
Populært siger man, at bestyrelsen er generalforsamlingens/beboernes tjener. Bestyrelsen skal føre beslutninger truffet af et flertal ud i livet. Er der ikke et flertal af indkaldte beboere, der har ytret sig om en ny eller ændret procedure eller et forhold, der kan betyde, at rammerne for bestyrelsens virke udfordres, f.eks. i forhold til vedtaget budget eller prioritering af vedligeholdelsesarbejder, skal man som bestyrelse være varsom. Hvis man er i tvivl om, at et flertal af beboere vil støtte beslutningen, er man på den gale side af stregen. Beslutning bør i så fald afvente, at demokratiet får lov at virke, dvs. at alle beboere får lov at ytre sig.
Nød bryder alle love, og i tilfælde, hvor der undtagelsesvis ikke er tid til at afvente en generalforsamling / afdelingsmøde, har bestyrelsen pligt til at handle. Det bør selvsagt kun ske undtagelsesvis og altid i samråd med en jurist hos administrator.
Ikke alle flertalsbeslutninger blandt beboere er det lovligt for en bestyrelse at føre ud i livet. En beslutning kan være decideret ulovlig/ugyldig, så den ikke en gang kan vedtages enstemmigt: “Man kan kun blive bestyrelsesmedlem, hvis man har kastet tomater efter statsministeren”. “NN skal ikke have stemmeret for fremtiden” “Beboere, der ryger tjald skal have 10 stokkeslag”. Nogle beslutninger kan ikke vedtages uden at dem, der er negativt berørt siger ja: “Alle der bor imod nord skal betale 30 % mere pr måned”.
Nogle beslutninger kræver kvalificeret flertal. Det gælder selvsagt vedtagelser, som efter vedtægterne kræver kvalificeret flertal. Selv om man ikke direkte i vedtægter kan læse et krav om kvalificeret flertal, kan kvalificeret flertal være et krav efter fortolkning af vedtægterne. Vedtægterne er en aftale om, hvordan samarbejdet skal være. Ofte kan denne aftale kun ændres med kvalificeret flertal. Lejlighedssammenlægning er f.eks. typisk ikke en beslutning, hvor det af vedtægter udtrykkelig fremgår, at mulighed herfor kun kan træffes med kvalificeret flertal. Alligevel er der retspraksis for, at beslutning om muligheden for lejlighedssammenlægning er en så vidtgående ændring af forudsætningen for aftalen/vedtægterne, at beslutning kun kan vedtages med det samme krav, som vedtægterne foreskriver til vedtægtsændringer.
Registrering af andelshaver, når medejer afgår ved døden.
Vi har modtaget spørgsmål om, hvordan man mest enkelt kan få formalia i orden, hvis medejer af andelslejlighed afgår ved døden.
Det mest enkle er, at andelshaver underskriver erklæring eller brev om at fortsætte som eneandelshaver. Herefter noteres dette uden gebyr af administrator.
Administrator skal se skifteretsattest, hvorefter den, der underskriver erklæring, kan tegne boet. Hvis der er flere, der tegner et privatskiftet bo (flere arvinger), skal disse arvinger også underskrive eller administrator skal se originale skiftefuldmagter.
Hvis andelen er pantsat eller der er udlæg i lejligheden, skal pantsætter og/eller udlægshaver af den, der behandler boet, orienteres om dødsfaldet, inden bobehandlingen kan afsluttes.