text:
Lager - Lejernyt - Lejerforening Fyn
Ved brev af 26. april 2018 ophævede udlejer lejemålet blandt andet med henvisning til, at lejer ikke havde betalt den manglende husleje. Brevet blev sendt til lejers mail og med almindelig post. Grundet helligdage modtog lejer først brevet med posten den 1. maj 2018.
Den 26. april 2018 betalte lejer huslejerestancen.
Fogedretten nægtede at fremme sagen
Fogedretten nægtede at fremme sagen med henvisning til, at det ikke fremgik af Post Nords meddelelsesblanket, hvorvidt denne var lagt i lejers postkasse den 11. eller 12. april 2018, hvorfor det ikke var godtgjort at påkravet var kommet frem til lejer før den 12. april 2018. Fogedretten fandt herefter, at ophævelsen var sket i strid med lejelovens § 93, stk. 2, da ophævelsen var sket inden udløbet af påkravsfristen.
Landsretten ændrede fogedrettens afgørelse, således at fogedsagen skulle fremmes til udsættelse af lejer
Landsretten fandt, at fogedsagen skulle fremmes til udsættelse af lejer under henvisning til, at meddelelsen om det anbefalede brev måtte anses for at være kommet frem den 11. april 2018, da landsretten efter de foreliggende oplysninger lagde til grund, at meddelelse om det anbefalede brev var lagt i lejers postkasse den 11. april 2018.
Landsretten fandt videre, at udlejers meddelelse om ophævelse kunne fremsendes via mail, jf. lejelovens § 93, hvorfor meddelelsen om ophævelse måtte anses for at være kommet frem den 26. april 2018. Landsretten henviste til, at lejelovens § 93 ikke efter sin ordlyd fastsatte formkrav til udlejers meddelelse om ophævelse, og at sådanne meddelelser ikke fremgår af opregningen i forarbejderne til lejelovens § 4, stk. 3, jf. Folketingstidende 2002-03, tillæg A, lovforslag nr. L 139, s. 3407.
Ved skrivelse har lejer indbragt sag for Huslejenævnet i Assens Kommune med anmodning om stillingtagen til fraflytningstvist samt stillingtagen til betaling for forbrugsudgifter.
Såvel udlejer som lejer har i forbindelse med sagens behandling haft lejlighed til at fremsætte bemærkninger overfor nævnet. Udlejer har, trods nævnets anmodning om at dokumentere, at han har overholdt kravene i lejelovens § 98, stk. 3, og 4, samt nævnets pålæg om at aflægge gyldige vand- og varmeregnskaber, ikke reageret på nævnets anmodning.
Huslejenævnets afgørelse og begrundelse:
Udlejer ikke har besvaret nævnets henvendelser jf. lejelovens § 42, stk. 2, og har således ikke dokumenteret overfor nævnet, at udlejer har overholdt de formelle krav i forbindelse med lejers fraflytning, jf. lejelovens§ 98, stk. 3 oag 4.
Udlejer har ikke udarbejdet gyldige forbrugsregnskaber i overensstemmelse med lejelovens kapitel VII og kan derfor ikke fremsætte krav om betaling overfor lejer.
Udlejer skal derfor tilbagebetale lejer den indbetalte depositum på 16.500 kr.
Tillægsgebyr:
Det fremgår af boligreguleringslovens § 39, stk. 2 at udlejer skal betale et beløb på 2.139,00 kr. (2018-niveau) til huslejenævnet, hvis lejeren får fuldt medhold i nævnet.
Nævnet bemærker, at afgørelsen er truffen i henhold til boligreguleringslovens § 42, stk. 2. Nævnet pålægger derfor udlejeren at betale et tillægsgebyr på 2.139,00 kr. til huslejenævnet, idet lejeren har fået fuld medhold i nævnet. Der vil blive fremsendt en særskilt faktura, hvor betalingsfristen blandt andet vil fremgå.
UDLEJER HAVDE IKKE INDKALDT VORT MEDLEM SKRIFTLIGT TIL FLYTTESYN
Ved skrivelse har Lejerforeningen Fyn på vegne af lejer indbragt sag for Huslejenævnet i Assens Kommune med anmodning om stillingtagen til en fraflytningstvist samt stillingtagen til betaling for vand og særskilt betaling for renovation.
Lejeforholdet er påbegyndt den 14. august 2014 og opsagt den 25. juli 2017, hvor nøglerne er afleveret, men ifølge udlejer ikke rengjort eller ryddet.
Såvel udlejer som lejers repræsentant, har i forbindelse med sagen haft lejelighed til at fremkomme med bemærkninger overfor nævnet.
Der har fundet skriftveksling sted indtil den 28. marts 2018.
HUSLEJENÆVNETS AFGØRELSE OG BEGRUNDELSE
Vedrørende fraflytningstvisten:
Det bemærkes indledningsvis, at de formelle betingelser i lejelovens § 98, stk. 3 ikke er overholdt i forbindelse med lejers fraflytning, da lejer ikke skriftligt er indkaldt til flyttesyn. Udlejer har derfor mistet retten til at gøre istandsættelseskravet gældende.
Lejer, der er fraflyttet uden fuldstændigt at have ryddet lejemålet, skal betale leje i opsigelsesperioden på 3 måneder.
Vedrørende renovation:
Lejeloven indeholder ikke særskilt hjemmel, som giver udlejer adgang til at udskille en del af lejen til særskilt betaling vedrørende refusion. Renovation må betragtes som en del af driftsudgiften indeholdt i den aftalte leje. I en dom afsagt af Højesteret den 30. juli 2009 (30/62009GD2009.49) er dette princip netop fastslået, idet Højesteret udtaler i sine præmisser ”Lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetaling at lade lejeren dække udlejers driftsudgifter ved refusion. En adgang for udlejer til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel”
Lejer skal derfor ikke, ud over lejen betale særskilt for renovation, og udlejer skal tilbagebetale den særskilte betaling for 35 måneder med 300,00 kr. om måneden, svarende til i alt 10.500.00 kr. til lejer.
Lejers tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i Boligreguleringsloven.
Vedrørende vand:
Der er ikke særskilt målere, hvorfor udgiften til vand er indeholdt i lejen. Udlejer skal derfor tilbagebetale 10.500,00 kr. til lejer.
Lejers tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i Boligreguleringslov
Kilde: Huslejenævnet i Assens sagsid. 17 25675
EFTER DE NYE REGLER REDUCEREDE NÆVNET UDGIFTEN TIL ISTANDSÆTTELSE TIL 4.279,55 KR.
Ved skrivelse har lejer indbragt sag for Huslejenævnet i Assens Kommune, med anmodning om stillingtagen til fraflytningstvist.
Lejeforholdet er påbegyndt den 5. februar 2016 og opsagt den 12. september 2017. Udlejer har skriftligt indkaldt til flyttesyn, der efter lejers ønske er afholdt den 17. november 2017. Udlejer har fremsat fraflytningskravene under flyttesyn, og endelig flytteopgørelse er fremsendt til lejer den 11. december 2017.
Såvel udlejer som lejer har i forbindelse med sagens behandling haft lejlighed til at fremsætte bemærkninger overfor nævnet.
Nævnet har lagt vægt på følgende:
At udlejerens frist for fremsættelse af fraflytningskrav i henhold til lejelovens § 98, stk. 2 på 2 uger er overholdt, og fraflytningskravet dermed er fremsat rettidigt.
At det ikke gyldigt kan aftales, at lejeren skal nyistandsætte lejemålet ved fraflytning, idet lejeren alene hæfter for mangler udover almindeligt slid og ælde
At udlejer ikke har gjort misligholdelseskrav gældende
At lejers boperiode kun er 21 måneder
At nævnet har reduceret udlejers krav til maleristandsættelse med 7.947,67 kr., således at kravet herefter alene udgør 4.279,59 kr., hvilket nævnet har fundet rimeligt henset til boperioden
At nævnet henviser til vejledning 2015-10-21 nr. 10936 om ind- og fraflytningssyn mv., hvoraf fremgår, at det må antages at et lejemål skal males ca. hvert 5 år.
Lejer skal herefter betale for istandsættelse efter fraflytning i overensstemmelse med udlejers opgørelse af den 11. december 2017. Vedrørende maleristandsættelsen skal lejer dog alene betale for boperioden på 21 måneder, svarende til et beløb på 4.279,55 kr. og ikke betale det fulde beløb på 12.227,26 kr.
Lejer skal i overensstemmelse med den indgåede lejeaftale betale for omlægning af låsecylinder.
Kilde: Huslejenævnet i Assens sagsid. 18 3959
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN GÆLDENDE ÅRLIGE LEJE MED 23.050,00 KR.
Ved et brev af 21. december 2017 til huslejenævnet har Lejerforening Fyn på vegne af lejeren indbragt en sag om lejens størrelse pr. 1. januar 2017 og pr. 1. januar 2018.
Lejerforening Fyn har anmodet nævnet om at tage stilling til, om den aftalte leje er lovligt fastsat pr. 1. januar 2017 og 1. januar 2018, jf. BRL § 29 C sammenholdt med LL § 49, idet der er aftalt trappelejestigning i kontrakten.
I henhold til Bygnings- og Boligregistret er det lejede rækkehus på 74 m2 og opført i 1971.
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at nedsætte den gældende årlige leje til kr. 57.350,00 kr., ekskl. vand og varme. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. januar 2017.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 14.337,50 kr.
Nævnet har endvidere i henhold til lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget, at der ikke er grundlag for at forhøje lejen pr. 1. januar 2018.
Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
at	lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at	det følger af reglerne, jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 49 – at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
at	afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen pr. 1. januar 2017 og 1. januar 2018 er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Nævnet bemærker, at der er indbetalt forudbetalt leje svarende til 1 måned, hvorfor lejer ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet den forudbetalte leje kan rummes inden for muligheden for at kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 17-454
BEBOERKLAGENÆVNET NEDSATTE UDLEJERS EFTERBETALINGSKRAV MED 2.404,72 KR.
Boligkontoret Danmark har på vegne udlejer indbragt sag for beboerklagenævnet. Sagen vedrører tvist om vandregnskab for perioden 1. januar 2015 – 31. december 2015. Beboerklagenævnet har behandlet sagen i medfør af almenlejelovens § 56 stk. 4 og truffet Følgende
Nævnet nedsætter efterbetalingskravet med 2.404,72 kr. Lejer skal for 2015 i alt efterbetale 2.404,72 kr. til udlejer
Lejemålet blev påbegyndt 15. december 2007.
Udlejer har fremsendt vandregnskab 2015 til lejer i overensstemmelse med almen lejelovens kapitel 10 og ligeledes rettidigt indbragt tvisten for nævnet.
Vandregnskab 2015 udviser et samlet vandforbrug 2015 svarende til 8.349,44 kr. heraf 4.809,44 kr. i efterbetalingskrav.
Vandregnskab 2014 udviser et samlet forbrug svarende til 3.515,82 kr. og vandregnskab 2013 udviser et samlet forbrug, svarende til 3.377,26 kr.
Parterne er enige om, at der har været en defekt på lejers blandingsbatteri. Batteriet er nu udskiftet.
Udlejer er af den opfattelse at lejer er (med)ansvarlig for et evt. forøget vandforbrug på grund af blandingsbatteriet, idet blandingsbatteriet er udskiftet, så snart lejer rettede henvendelse.
Udlejer har anført, at det alene er lejer, der har haft mulighed for at kontrollere målerne og opdage defekten
Lejer har bl.a. anført at udlejer bærer risikoen for blandingsbatteriet.
På baggrund af en gennemgang af sagens dokumenter og ud fra en afvejning af parternes argumenter nedsætter beboerklagenævnet skønsmæssigt lejers efterbetaling med halvdelen af det samlede efterbetalingskrav, således at lejer i alt skal efterbetale 2.404,72 kr.
Kilde: Beboerklagenævnet i Middelfart sagsnr. 2016-020195-15
UDLEJER VARSLEDE LEJEFORHØJELSE FØR DER VAR GÅET 2 ÅR FRA LEJEFORHOLDES START
Lejeren, der lejede ovennævnte lejemål pr. 1. august 2016 af udlejer, har den 6. juni 2017 klaget over varsling af en lejestigning på 800 kr. pr. måned fra den 1. september 2017. Lejeren har gjort gældende, at det fremgår af lejelovens § 47, at en lejeforhøjelse med henvisning til det lejedes værdi først kan ske 2 år efter lejemålets indgåelse.
Lejeren har endvidere oplyst, at udlejeren den 21. april 2017 har opsagt lejemålet pr. 1. maj 2018, idet han har angivet, at han selv skal bruge huset. Lejeren er uforstående over for opsigelsen.
Lejemålet er på 60 kvadratmeter og består af 2 værelser. Lejeren har adgang til værksted og udhus. Det fremgår af lejekontraktens § 11, at udlejeren kan opsige lejeren med et års varsel. Lejeren har forkøbsret til huset. Udlejeren har taget forbehold for lejestigning pr. 1. januar hvert år.
Udlejeren har anført, at han har hævet lejen, fordi udgifterne vedrørende ejendommen er steget. Han har derfor forhøjet lejen med 800 kr. pr. måned. Udlejeren har endvidere henvist til, at det fremgår af lejekontrakten, at han kan sætte lejen op hvert år den 1. januar.
Han har opsagt lejeren pr. 1. maj 2018, da han selv skal bruge huset. Lejeren er blevet tilbudt at købe huset, men det vil han ikke, så derfor vil udlejeren selv bruge det.
Efter sagens oplysninger må det lægges til grund, at lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens § 29b, idet der er tale om en ejendom, der omfatter 6 eller færre lejemål. Derfor gælder lejelovens regler i kapitel VIII om ændring af lejevilkår for dette lejemål.
Efter lejelovens § 47, stk. 1, kan lejen forhøjes, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Det fremgår dog af lejelovens § 47, stk. 3, at krav om lejeforhøjelse som følge af, at lejen er lavere end det lejedes værdi, tidligst kan få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse. Det fremgår endvidere af lejelovens § 53, stk. 1, at reglerne i lejelovens § 47-52 ikke kan fraviges til skade for lejeren.
Den af udlejeren varslede lejeforhøjelse tilsidesættes derfor som ugyldig, idet den er i strid med lejelovens regler.
Huslejenævnet ikke har kompetence til at tage stilling til udlejerens opsigelse af lejemålet, jf. lejelovens § 106, stk. 1.
Det bemærkes dog, at opsigelsen ikke indeholder oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen. Indeholder opsigelsen ikke klagevejledning er den ugyldig, jf. lejelovens § 87, stk. 1.
Kilde: Huslejenævnet i Kerteminde i sag nr. 440-2017-9496
DEN ENDELIGE FLYTTEOPGØRELSE IKKE FREMSENDT UDEN UNØDIG FORSINKELSE
Lejeren har ved brev indbragt en sag om uenighed om betaling for istandsættelse i forbindelse med fraflytning.
Lejeren er fraflyttet 10. april 2017, hvor der samtidig blev afholdt et flyttesyn, og der blev udarbejdet en flyttesynsrapport inklusive en foreløbig opgørelse. Den endelige flytteopgørelse er sendt til lejeren den 1. august 2017, og sidste faktura vedrørende istandsættelsen er dateret den 16. maj 2017.
Nævnet har i medfør af § 29 i almenlejeloven vedtaget, at udlejerens krav mod lejeren om betaling for istandsættelsesarbejder er bortfaldet.
at	det følger af ordlyden i vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 15, at den endelige opgørelse omfatter en opgørelse over istandsættelsesudgifterne,
at	den endelige opgørelse over istandsættelsesudgifterne skal sendes til lejer uden unødig forsinkelse jf. § 15, stk. 3,
at	den endelige opgørelse er sendt til lejer den 1. august 2017, og den sidste faktura vedrørende istandsættelsen er dateret den 16. maj 2017,
at	den endelige opgørelse derfor er fremsendt til lejer ca. 2½ måned efter den sidste faktura, og kan således i henhold til retspraksis ikke anses for at være fremsendt uden unødig forsinkelse
Kilde: Beboerklagenævnet i Odense Kommune - sag nr. 17-063
BEBOERKLAGENÆVNET I ODENSE NEDSATTE LEJERENS UDGIFT FOR VANDFORBRUG TIL 3.290,00 KR.
Udlejeren har ved brev indbragt en sag vedrørende lejerens indsigelse mod vandregnskabet for perioden 1. april 2016 til 31. marts 2017.
Nævnet har lagt til grund, at lejerens samlede vandforbrug udgjorde 10.768,97 kr., og at der er betalt 1.290,00 kr. i a conto. Herefter udgør udlejerens krav om efterbetaling 9.478,97 kr.
Lejerens vandforbrug forrige regnskabsår blev opgjort til 1.004,52 kr.
Nævnet har endvidere i medfør af § 56, stk. 3 i almenlejeloven vedtaget skønsmæssigt, at nedsætte lejerens forbrug til 3.290,00 kr., således udlejerens efterbetalingskrav beløber sig til 2.000,00 kr.
at vandregnskabet er fremsat i overensstemmelse med reglerne i kapitel 10 om betaling for varme og vand m.v. i almenlejeloven, at	forbruget findes for højt i forhold til tidligere års forbrug,
at ejendommens forbrug i regnskabsåret ikke er steget, men lejerens forbrug er steget fra 14,60 målerdelinger til 211,18 målerdelinger,
at nævnet på baggrund heraf har vedtaget skønsmæssigt, at nedsætte lejeren forbrug fra 10.768,97 kr. til 3.290,00 kr., således udlejerens efterbetalingskrav beløber sig til 2.000,00 kr.
Kilde: Beboerklagenævnet i Odense Kommune, sagsnummer 17-072
AF FLYTTERAPPORTEN FREMGIK DET IKKE TYDELIGT HVILKE ARBEJDER LEJER HÆFTEDE FOR
Lejerforening Fyn har på vegne lejeren af ovennævnte lejemål, indbragt en fraflytningstvist for huslejenævnet. Lejerforeningen har gjort gældende, at lejeren skal have det betalte depositum tilbage i forbindelse med fraflytning af lejemålet.
Lejerforeningen har gjort blandt andet gjort gældende:
At den modtagne håndskrevne seddel ikke kan betragtes som en fraflytningsrapport, idet det ikke tilstrækkeligt tydeligt fremgår, hvad der skal udbedres eller hvem, der skal betale herfor, jf. lejelovens § 98, stk. 4 og 5 og TBB 2016.19.
At efterfølgende krav ikke er skjulte mangler, hvorfor kravet ikke kan rejses.
At der ikke er aftalt gyldige forhøjelser af lejen, og såfremt der var, skal udlejeren holde øje med, at forhøjelsen opkræves. Forhøjelsen blev først krævet, da lejeren fremsatte indsigelse mod fraflytningskravet.
At der ikke skyldes leje, da lejeren har betalt leje til 31. juli 2016, og idet lejemålet allerede så beboet ud ved flyttesynet.
Lejemålet er på 69 kvadratmeter og består af 2 værelser. Den årlige leje var aftalt til 48.300 kr. Det fremgår af lejekontraktens § 11, at lejen reguleres hver den 1. januar, første gang 1. januar 2014 og sidste gang 1. januar 2025. Den månedlige leje pr. 1. januar 2015 udgør ifølge lejekontrakten 4.228 kr. og pr. 1. januar 2016 udgør lejen 4.334 kr. Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, og at det skal afleveres nyistandsat ved lejemålets ophør. Det er oplyst, at der er betalt et depositum på 12.075 kr.
I forbindelse med lejerens fraflytning af lejemålet, blev der afholdt flyttesyn den 15. juli 2017. Lejeren deltog i flyttesynet og underskrev flytterapporten. Det er oplyst, at lejeren fik udleveret en kopi af flyttesynsrapporten.
Det fremgår af flytterapporten, at der er forskellige mangler ved lejemålet, men at nogen af disse har været der før indflytningen. Det fremgår ikke klart hvilke arbejder, der skal udføres for lejerens regning.
Udlejeren sendte den 27. juli 2016 flytteopgørelse til lejeren, hvoraf fremgår, at udlejers betalingskrav for istandsættelsen udgør 4.837,41 kr.
Lejerforeningen protesterede den 15. august 2016 over for udlejeren, og henviste til, at formalia i forbindelse med flyttesynet ikke var overholdt.
Udlejeren fastholdt, at lejeren skal betale 4.837,41 kr., og har yderligere krævet, at lejeren skal betale 446,00 kr. for nøgler, 184, 00 kr. for en ny postkasse og 517,50 kr. for montering, i alt 1.147,50 kr.
Udlejeren har taget forbehold for, at kræve betaling for nederste hylde i køleskabet, idet den var brækket. Udlejeren har gjort gældende, at der var tale om en skjult mangel.
Udlejeren har krævet, at udlejeren skal betale leje indtil 15. august 2016, hvor lejemålet var genudlejet, idet lejeren opsagde lejemålet den 23. maj 2016.
Endelig har udlejeren gjort gældende, at lejeren ikke har betalt den opregulerede leje pr. 1. Januar 2016, hvorfor lejeren skylder 334 kr. pr. måned i 8,5 måned, i alt 2.839 kr.
Lejerforeningen har fastholdt, at lejelovens betingelse i § 98 i forbindelse med fraflytning ikke er overholdt. Lejerforeningen har bestridt, at der er skjulte mangler. Lejerforeningen anerkender ikke lejekontrakten bestemmelse om lejestigning, idet ”lejeudvikling” ikke er det samme som lejestigning, og det må være udlejeren, der holder øje med, at den korrekte leje betales. Endelig har lejerforeningen gjort gældende, at lejemålet er genudlejet pr. 1. august 2916.
Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, og at det skal afleveres nyistandsat ved lejemålets ophør.
Der har været afholdt flyttesyn den 15. juli 2016, hvor lejeren var til stede og underskrev flyttesynsrapporten, hvoraf kopi blev udleveret til lejeren. Det fremgår imidlertid ikke tydeligt af flyttesynsrapporten hvilke arbejder, der skal udføres for lejerens regning. Der er nævnt forskellige mangler, hvoraf nogle angives at have været der ved indflytningen, og der ses ikke at være overensstemmelse mellem flyttesynsrapporten og flytteopgørelsen. Flyttesynsrapporten se derfor ikke at opfylde betingelserne i lejelovens § 98, stk. 4. Udlejeren har således ikke rettidigt fremsat krav over for lejeren om istandsættelse af lejemålet. Det bemærkes i den forbindelse, at en ødelagt hylde i køleskabet ikke kan anses for en skjult mangel.
Udlejerens krav om at lejeren skal efterbetale 334 kr. pr. måned i 8,5 måned fra 1. januar 2016 kan ikke godkendes, da denne lejestigning ikke fremgår af lejekontrakten.
Da lejeren ikke har godtgjort, at lejemålet er genudlejer pr. 1. august 2016, skal lejeren betale leje indtil 15. august 2016.
Udlejeren skal derfor tilbagebetale depositum på 12.075 kr. med fradrag af en halv måneds leje.
Beløbet skal betales inden 4 uger.
Kilde: Huslejenævnet i Kerteminde Kommune, sagsnummer 440-2017-12197
HUSLEJENÆVNET I MIDDELFART NEDSATTE DEN ÅRLIGE HUSLEJE MED 27.500,00 KR.
Lejernes repræsentant har indbragt sag for huslejenævnet. Sagen vedrører tvist om lejens størrelse på indbringelsestidspunktet. Huslejenævnet har behandlet sagen i medfør af lejelovens § 106 stk. 1 nr. 1 og truffet følgende
Med virkning fra 1. januar 2017 og i medfør af lejelovens § 49, jf. boligreguleringslovens § 29c stk. 1, 4. pkt. nedsætter nævnet den aftalte husleje fra årligt kr.72.360,- til årligt kr. 44.800,- svarende til kr. 3.733,33 pr. måned, idet den aftalte husleje væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Udlejer skal tilbagebetale den husleje der er opkrævet for meget, kr. 2.296,67 pr. måned fra 1. januar 2017 og til lejers frigørelse fra lejemålet.
Tilbagebetalingsbeløbet forrentes i medfør af boligreguleringslovens § 17 stk. 3.
Beløbet skal tilbagebetales inden 1. januar 2018
Manglende tilbagebetaling inden den angivne frist kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond
Lejemålet blev påbegyndt 1. januar 2016.
Begyndelseslejen var fastsat til 6.000,00 kr. Der er i lejekontraktens § 11 aftalt at lejen er indeksreguleres hvert år, således 1. gang 1. januar 2017 med Danmarks Statistiks nettoprisindeks. På indbringelsestidspunktet udgjorde lejen således 6.030,00 kr. månedligt eller 72.360,00,- kr. om året eksklusiv forbrug, hvilket svarer til 1.131,00 kr. pr. m² pr år. Huslejenævnet har lagt til grund, at der er tale om et lejemål, hvor størrelsen af huslejen er reguleret i lejelovens kap VIII jf. boligreguleringslovens § 29c, dvs. en ejendom med 6 eller færre lejligheder.
I overensstemmelse med BBR-ejeroplysninger har nævnet endvidere lagt til grund, at lejemålet har et samlet boligareal på 64 m2.
Nævnet har ikke kendskab til sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 og parterne har ikke påberåbt sig sådanne sammenlignelige lejemål.
Nævnet har derfor anmodet udlejer om at fremlægge driftsudgifter med henblik på udarbejdelse af skyggebudget, jf. boligreguleringslovens § 29c ttk.1 4. pkt.
Nævnet har endvidere anmodet udlejer om en nærmere redegørelse og dokumentation for forbedringer, udført på ejendommen.
Nævnet har på baggrund af udlejers oplysninger om driftsudgifter, tillagt et afkast, beregnet i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 9 og tillagt vedligeholdelsesbeløb efter boligreguleringslovens § 18 og 18b, beregnet ejendommens årlige driftsleje pr. m2 til kr. 473,76
Udlejer har fremsendt opgørelse over vedligeholdelses- og forbedringsarbejder foretaget på ejendommen.
Nævnet har herefter besigtiget ejendommen med henblik på en skønnet fastsættelse af forbedringstillæg.
Med fradrag af sparet vedligehold finder nævnets flertal der skal fastsættes et skønnet årligt forbedringstillæg på 16.100,- svarende til kr. 265,24 pr. m2 pr. år, således at den samlede husleje pr. m2 pr. år fastsættes til kr. 700,-
Det skønnede forbedringstillæg omfatter det under besigtigelsen konstaterede, herunder udgift til omfangsdræn, hulmursisolering, nyt bad i kælder, modernisering af køkken, ny el loft, vinduer og carport.
Nævnets flertal har skønsmæssigt fastsat et investeringsbeløb efter fradrag af sparet vedligehold på 215.000 og et afkast på 7,5 %.
Nævnets mindretal finder ligeledes, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Mindretallet udtaler:
Jeg mener, at der ved fastsættelsen af det lejedes værdi, ud over det udarbejdede skyggebudget, bør indgå følgende forhold i vurderingen:
der er tale om et fritliggende hus med egen grund
lejemålet ud over boligen omfatter en fuld kælder på 64 m² (i flg. BBR) som i følge lejekontrakten er til lejers fulde disposition. Kælderen omfatter bl.a. et stort nyere flisebadeværelse med bruseniche og håndvaskemøbel med skuffer, et stort multirum med trægulv, opbevaringsfaciliteter i form af skabsvæg samt et stort vaske/tørrerum hvor der er tilslutningsmulighed for vaskemaskine (380V).
der til lejemålet er egen indkørsel med parkeringsmuligheder, og ydermere en carport i solid konstruktion
der til lejemålet endvidere hører 10 m² muret udhus (i flg. BBR)
lejemålet disponerer over lukket og velbeplantet have, og en afskærmet terrasse med muret værn.
På baggrund af ovenstående finder jeg, at den aftalte leje skal nedsættes med kr. 18.360,00 fra kr. 72.360,00 til årligt kr. 54.000,00, svarende til en leje på kr. 4.500,00 pr. måned.
Der afgives kendelse i overensstemmelse med flertallet, jf. Boligreguleringslovens § 42, stk. 3.
Kilde: Huslejenævnet i Middelfart Kommune, sagsnummer 2017-008219-19
HUSLEJENÆVNET AFGJORDE EN SAG EFTER DE NYE ISTANDSÆTTELSESREGLER TIL LEJERS FORDEL
Udlejeren indbragte en tvist om lejerens pligt til istandsættelse i forbindelse med fraflytning.
Det fremgår af sagen, at lejeren fraflyttede lejemålet den 2. oktober 2017, hvor der samtidig blev afholdt fraflytningssyn.
Udlejer har fremsat krav om total opmaling af stue/køkken, værelse og entre, letslibning og lakering af gulv samt rengøring i alt kr. 22.793,75 inkl. moms. Lejeren har fremsat indsigelser mod udlejerens istandsættelseskrav.
Nævnet har i medfør lejelovens § 106, stk. 1., nr. 4 vedtaget, at lejeren udover rengøring kr. 375,00 skal betale for fjernelse af efterladte gardinbeslag i alle vinduer samt et ophængsbeslag i stueloft og for efterfølgende én gang malerbehandling af stueloft samt malerreparation af de berørte dele af vindueskarmene efter fjernelse af gardinbeslagene.
Lejerens eventuelle tilbagebetalingskrav skal tilbagebetales inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen.
at	lejeren overtog lejemålet den 1. december 2016 og afleverede nøgler den 2. oktober 2017 og har således beboet dette i 10 måneder,
at	lejemålet er beliggende i en ejendom, hvor regler i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af beboelsesforholdene er gældende,
at	lejemålet ifølge indflytningsrapporten ved indflytningen var nymalet på malbare flader og med nybehandlede gulve,
at	lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse jfr. lejelovens § 21,
at	der i lejekontrakten blandt andet er indført følgende om istandsættelse ved fraflytning: ”Den istandsættelse, der påhviler lejeren, så lejemålet afleveres i samme stand som ved overtagelse skal udføres osv.”,
at	det følger af lejelovens præceptive regel i § 19, stk. 2, at når lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, skal dette foretages så ofte, som det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Det kan derfor ikke gyldigt aftales i kontrakten, at lejemålet skal bringes i samme stand som ved indflytningen,
at	udlejeren i følge den udarbejdede fraflytningsrapport har rejst krav om ”total opmaling”, behandling af gulve samt rengøring,
at	nævnet har besigtiget lejemålet den 26. oktober 2017, hvor det kunne konstateres, at såvel malbare flader som gulve var i pæn stand. Der kunne ikke konstateres slid udover det forventelige efter 10 måneders boperiode, og
at	lejeren dog havde efterladt gardinbeslag i alle vinduer med undtagelse af bad samt et ophængsbeslag i stueloft. Disse beslag skal lejeren betale for bliver fjernet og for efterfølgende maling af stueloft samt reparation af de berørte dele af vindueskarmene.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnummer 17-379
HUSLEJENÆVNET FASTSLOG AT BETINGELSERNE FOR AT KRÆVE LEJEFORHØJELSE VAR TIL STEDE.
Ved brev af 5. juli 2017 har udlejeren indbragt en sag om en indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. oktober 2017.
Lejeren er Helle Stick v/Retshjælpen i Vollsmose og udlejeren er JH Ejendomme v/Jackie Hansen v/Ejendomsforeningen Fyn.
Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev af 13. juni 2017, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra 39.397,44 kr. til 60.000,00 kr.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 23. august 2017.
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at godkende, at den årlige leje pr. 1. oktober 2017 forhøjes, ikke som varslet, men skønsmæssigt til årligt 47.500,00 kr.
at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at lejen i disse lejemål dog ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, og
at det følger af lejelovens § 47, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan udlejeren kræve lejen forhøjet med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnummer 17-235
HUSLEJENÆVNET FASTSLOG AT BETINGELSERNE FOR AT KRÆVE LEJEFORHØJELSE IKKE VAR TIL STEDE.
Lejerforening Fyn har på lejerens vegne ved brev af 6. juli 2016 indbragt en sag om en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 1. januar 2014.
Det fremgår af sagen, at udlejeren ved brev af 20. september 2013 varslede lejeforhøjelse som følge af stigning i ejendommens driftsudgifter.
Af det til sagen fremlagte driftsbudget fremgår det, at budgetlejen blev forhøjet fra 775.674,23 kr. til 816.286,23 kr. svarende til en forhøjelse på 40.612,00 kr.
Lejerforening Fyn har i sin indbringelse bedt huslejenævnet om at tage stilling til den varslede lejeforhøjelse sammenholdt med lejelovens § 47.
Udlejeren er under sagens behandling blevet bedt om at fremlægge dokumentation for driftsbudgettets enkelte poster. Udlejeren har ikke fremlagt dokumentationerne.
Nævnet har den 23. november 2016 foretaget en besigtigelse af lejemålet.
Nævnet har med henvisning til boligreguleringslovens § 15 vedtaget at fastslå, at betingelserne for at kræve lejeforhøjelse pr. 1. januar 2014 ikke er til stede.
Der skal ske tilbagebetaling til lejer inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
at ejendommen er opført i 1988
at som følge heraf skal afkastning af ejendommens værdi beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, således, at afkastning skal beregnes som
at ydelserne på et eller flere sædvanlige langfristede prioritetslån, som kunne have været optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af forrentning af den resterende del af anskaffelsessummen med fradrag af lejerindskud,
at ejendommens opførelsessum jf. driftsbudgettet udgjorde 7.075.400,00 kr., og 80% heraf udgør 5.660.320,00 kr.
at ydelsen på et sædvanligt langfristet prioritetslån i 1990 gennemsnitligt kan fastsættes til 11,29 %,
at afkastet dermed kan beregnes således:
5.660.320,00 kr. * 11,29 % = 639.050,13 kr.
+ 14% af de resterende 20% (1.415.080,00 kr x 14%) = 198.111,20 kr.
Afkast i alt	837.161,33 kr.
at udgiftsposten ”Kapitalafkast” dermed skal reduceres med 153.394,67 kr., hvilket betyder, at budgetlejen skal reduceres tilsvarende, hvorved forhøjelsen bortfalder, og at	der dermed ikke længere er grundlag for varsling af lejeforhøjelse.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnummer 16-317
UDGIFTEN TIL UDSKIFTNING AF VINYLGULV REDUCERET MED 50% AF HUSLEJENÆVNET
Det fremgår af sagen, at lejer opsagde lejemålet pr. mail den 31. maj 2016. Der er indkaldt til fraflytningssyn ved brev af 10. maj 2016, og fraflytningssynet blev afholdt den 17. maj 2016. Fraflytningsrapporten blev underskrevet af lejer.
Lejeren kan ikke anerkende udlejerens krav om udskiftning af vinyl/tæpper, idet lejligheden ved indflytningen ikke fremstod med nyt vinyl/nye tæpper jf. lejers fejl- og mangelliste.
Udlejeren har fastholdt kravet med henvisning til, at der er tale om misligholdelse, idet gulvtæpper og vinyl ved fraflytningen havde brandmærker efter cigaretter, strygejern og andet.
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, vedtaget, at reducere udlejerens krav om udskiftning af gulvtæpper/vinyl med 50%, således at udgiften reduceres fra 13.125,00 kr. til 6.562,50 kr.
Der skal ske tilbagebetaling til lejer inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen.
at der foreligger en fejl- og mangelliste fra lejers indflytning, hvoraf fremgår,
at der på gulvene var pletter og trykmærker ved indflytningen,
at det ligeledes fremgår af lejekontraktens § 11, særlige vilkår, pkt. nr. 2, at gulve er overtaget velholdte,
at gulvene ikke har været nyistandsatte ved indflytningen,
at udlejeren ved at udskiftegulvtæpper/vinyl dermed opnår nyt for gammelt,
at henset til det ovenfor anførte, til indholdet af lejers fejl- og mangelliste samt lejelovens § 98, stk. 1, skønner nævnet,
at udlejeren kan kræve en andel af udgiften til istandsættelse af gulve, og at denne andel passende kan ansættes til 50% af den samlede udgift, dvs. 6.562,50 kr.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnummer 16-312
UDLEJER HAVDE UBERETTIGET TILMELDT LEJEREN DIREKTE HOS FORSYNINGSSELSKABET
Det fremgår af sagen, at udlejeren pr. 1. oktober 2015 har tilmeldt lejeren direkte hos forsyningsselskabet således, at lejeren udover huslejen skal betale for renovation.
Lejerforening Fyn har gjort gældende, at der ikke i lejelovgivningen er hjemmel til, at lejeren kan forpligtes til at betale for renovation ved siden af huslejen.
Udlejeren har gjort gældende, at der er tale om boliger med egen selvstændig renovationsspand, og hvor det er muligt at tilmelde den enkelte lejer hos leverandøren. Udlejeren ser det som en fordel, idet lejerne dermed selv kan bestemme størrelsen på deres renovationsspand, og udlejeren mener derfor ikke, at lejerne er stillet ringere. Udlejeren har i øvrigt i seneste driftsbudget pr. 1. januar 2015 ikke medregnet udgift til renovation.
Nævnet har med henvisning til lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget, at udlejeren ikke har været berettiget til at forpligte lejeren til at betale for renovation direkte til forsyningsselskabet. Udlejeren skal som følge heraf afmelde lejeren hos forsyningsselskabet.
Lejeren har således krav på tilbagebetaling af de beløb, som lejeren har betalt til renovation. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger.
at	det ikke i lejekontrakten er aftalt, at lejeren skal betale for renovation direkte til forsyningsselskabet,
at	udlejeren, trods nævnets opfordring hertil, ikke har ført bevis for, at parterne har indgået aftale om, at lejeren skal betale for renovation direkte til forsyningsselskabet,
at	der ikke i lejelovgivningen er hjemmel til at pålægge lejeren at betale for renovation ved siden af huslejen, at	udgifter til renovation dermed skal være indeholdt i huslejen.
Det fremgår af sagen, at lejeren har betalt til ”Fællesudgifter” ved siden af huslejen. ”Fællesudgifter” omfatter antennekontingent, renovation, havecontainere og fælles lys på området.
Nævnet har med henvisning til lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget, at udlejeren ikke har været berettiget til at opkræve for fællesudgifter ved siden af lejen. Lejeren har således krav på tilbagebetaling fra 2. september 2013 og indtil 1. december 2015.
Nævnet har endvidere vedtaget, at udlejeren ikke har været berettiget til at forpligte lejeren til at betale for renovation direkte til forsyningsselskabet. Udlejeren skal som følge heraf afmelde lejeren hos forsyningsselskabet. Lejeren har således krav på tilbagebetaling af de beløb, som lejeren har betalt til renovation. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
Nævnet har lagt til grund,at der ikke er hjemmel i lejelovgivningen til at opkræve særskilt betaling for antennekontingent, renovation, havecontainere og fælles lys, at disse udgifter dermed anses som værende indeholdt i lejenat lejeren har krav på tilbagebetaling fra 2. september 2013 jf. forældelseslovens regler, og frem til 1. december 2015, hvor opkrævning af fællesudgifter er bortfaldet.
Nævnet har lagt til grundat der ikke i lejelovgivningen er hjemmel til at pålægge lejeren at betale for renovation ved siden af huslejen,at det er nævnets opfattelse, at selvom der er tale om et direkte kundeforhold mellem lejeren og forsyningsvirksomheden, kan betaling af renovation ved siden af lejen ikke pålægges lejeren,at udgifter til renovation dermed skal være indeholdt i huslejen.
Kilde: Huslejenævnet i Odense - sag 16-285
DEN ENDELIGE AFGØRELSE IKKE FREMSENDT TIL LEJEREN UDEN UNØDIG FORSINKELSE
Lejeren har indbragt en sag om uenighed om betaling for istandsættelse i forbindelse med lejerens fraflytning af ovennævnte lejemål.
Udlejeren er CIVICA.
Lejeren er fraflyttet den 8. august 2015, hvor der samtidig blev afholdt fraflytningssyn, og hvor lejeren fik udleveret synsrapporten, som samtidig udgjorde den foreløbige flytteopgørelse. Den endelige flytteopgørelse er sendt til lejeren den 7. oktober 2015, og den sidste faktura vedrørende istandsættelsen er dateret 28. august 2015
Udlejeren har begrundet den sene fremsendelse med, at den endelige flytteafregning først kunne sendes til lejeren efter udløbet af frigørelsesdatoen eller ved genudlejning af boligen. Lejeren har opsagt boligen pr. 8. juli 2015, hvorefter frigørelsesdatoen er den 1. november 2015.
Nævnet har blandt andet lagt til grund,
at	den endelige opgørelse er sendt til lejer den 7. oktober 2015, og den sidste faktura vedrørende istandsættelsen er dateret den 26. august 2015,
at	der ikke er hjemmel til at lade den endelige flytteopgørelse afvente udlejerens øvrige krav imod lejeren, herunder lejerestance m.v.,
at	den endelige opgørelse er fremsendt til lejeren ca. 6 uger efter den sidste faktura, og kan således i henhold til retspraksis ikke anses for at være fremsendt uden unødig forsinkelse,
at	udlejerens krav imod lejeren dermed er bortfaldet jf. vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 17, stk. 1.
Kilde: Beboerklagenævnet i Odense Kommune - sagsnummer 16-012
UGYLDIGHEDSVIRKNING AF MANGLENDE ORIENTERING AF LEJERNE FORUD FOR FØRSTE UDLEJNING KUNNE IKKE UDSTRÆKKES TIL EFTERFØLGENDE UDLEJNINGER
Begge sager angik, om en udlejers manglende orientering af lejerne i ejendommen forud for første udlejning af et lejemål i en ejendom, hvor lejen blev fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, alene kunne medføre, at lejefastsættelsen efter § 5, stk. 2, ved den første udlejning var ugyldig, eller om den manglende orientering også kunne medføre, at lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger var ugyldig.
Højesterets flertal fastslog, at ugyldighedsvirkningen af, at udlejerne ikke havde opfyldt deres orienteringspligt forud for den første udlejning med lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kunne udstrækkes til også at omfatte lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger af de pågældende lejemål. Højesterets flertal gav derfor udlejerne medhold.
Højesterets flertal lagde vægt på, at udlejerne ellers ville miste adgangen til at fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, hvis udlejerne ikke til enhver tid kunne bevise, at der var sket orientering efter § 5, stk. 4, forud for indgåelsen af dette lejemål eller et tidligere lejemål – måske adskillige år tilbage og måske før mellemliggende ejerskifte af ejendommen.
Højesterets flertal lagde desuden vægt på, at beboerne ikke var afskåret fra til enhver tid at bringe en sag om udlejers manglende opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt for huslejenævnet.
Højesterets mindretal fandt, at bestemmelsen skulle forstås således, at lejen ikke gyldigt kunne fastsættes efter § 5, stk. 2, før udlejerne har opfyldt deres orienteringspligt.
Dom Højesteret afsagt den 21. september 2016 i sag271/2015 og 278/2015
AFTALE OM AT TILLÆGGEL LEJEN PBS-GEBYR VAR I STRID MED LEJELOVGIVNINGEN
Ifølge en lejekontrakt for et lejemål omfattet af boligreguleringslovens kapitel II om huslejeregulering for beboelseslejligheder (omkostningsbestemt leje) skulle lejen betales på udlejers konto via PBS, og udgiften til PBS skulle tillægges lejen. Sagen angik, om aftalen var i strid med ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.
Højesteret fastslog, at udlejers udgifter til PBS-ordningen er sædvanlige og rimelige driftsudgifter til administration, jf. boligreguleringslovens § 8. Med henvisning til Højesterets dom gengivet i UfR 2009.2497 H fastslog Højesteret endvidere, at lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække sådanne driftsudgifter for udlejer ved refusion. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel. Da der ikke var lovhjemmel for særskilt refusion af udlejers udgifter til PBS-gebyrer, blev lejer frifundet.
Højesteret sag 187/2015 - dom afsagt den 29. juni 2016
Denne sag omhandler alene spørgsmålet om hvorvidt lejer skal betale særskilt for forbrug i form af el, varme og vand.
Nævnet har behandlet sagen i medfør af lejelovens § 106 nr. 7 og truffet følgende
Nævnet har vedtaget:
At varme, vand og el leveres af udlejer
At udlejer har krav på at få refunderet sine udgifter til levering af el, vand og varme, jfM lejelovens 5 36
At udlejer skal udarbejde forbrugsregnskaber i overensstemmelse med reglerne i kapitel VII i lejeloven
Lejemålet blev påbegyndt den 1. januar 2015.
Af kontraktens S 5 fremgår at udlejer leverer varme og varmt vand, vand på baggrund af individuel måler og el.
Det fremgår af kontraktens 5 11 at udlejer ikke udarbejder forbrugsregnskaber, idet lejer selv afregner med forbrugsselskaberne.
Parterne er uenige om hvorvidt lejer er forpligtet til at betale direkte til forsyningsselskaberne, hvorvidt lejer har krav på forbrugsregnskab fra udlejer og hvorvidt udgifter til forbrug er indeholdt i den opkrævede lejebetaling.
Nævnet finder, at udlejer bærer risikoen for den usikkerhed der er i kontrakten på grund af at S 5 ikke stemmer overens med 5 11.
Nævnet finder således at varme, vand og el leveres af udlejer.
Lejer er ikke forpligtet til at afregne direkte til forsyningsselskaberne.
Det følger af lejelovens 5 36 at når en udlejer leverer varme, vand og el så kan udgifterne hertil kræves refunderet af lejer.
Udgiften til forbrug er således ikke indeholdt i lejen.
Udlejer kan medtage udgiften til spildevand i vandregnskabet for den pågældende regnskabsperiode.
Det fremgår endvidere af lejelovens kapitel VII om betaling for temperaturregulering, vand og el at såfremt en udlejer ikke udarbejder et egentligt regnskab, der opfylder kapitlets formelle regler og er afgivet indenfor fristen, da mister udlejer sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Det er aftalt at regnskabsåret for forbrug løber fra 1. januar til 1. januar.
Udlejer kan således stadig rettidigt udarbejde regnskaber i henhold til Lejelovens kapitel VII.
Kilde: Huslejenævnet i Middelfart afgørelse i sagsnummer 2016-000208-23 i ejendommen Østergade 20
DER VAR IKKE BLEVET AFHOLDT FLYTTESYN EFTER DE NYE REGLER
Lejerne har indbragt sagen, fordi lejerne ikke kan anerkende udlejerens krav om betaling for omkodning af lås, maling af lejligheden og lukning af huller.
Det fremgår af sagen, at lejerne opsagde lejemålet ved brev af 29. september 2015 med fraflytning pr. 1. januar 2016. Der har ikke været afholdt fraflytningssyn, idet udlejeren har henvist til, at dette ikke er aftalt i lejekontrakten.
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, vedtaget at fastslå, at lejerne har krav på tilbagebetaling af det fulde depositum.
Lejernes krav på tilbagebetaling skal ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen.
at	det følger af lejekontraktens § 7 om lejemålets stand ved ind- og fraflytning, at lejemålet ved lejeforholdets ophør ikke skal afleveres nyistandsat,
at	udlejeren ikke har gjort misligholdelse gældende,
at	lejerne allerede af denne grund ikke kan pålægges at betale for istandsættelse af lejemålet, og
at	lejerne dermed har krav på at få tilbagebetalt det fulde depositum.
Nævnet yderligere lagt til grund,
at	det følger af lejelovens § 98, stk. 3, at udlejeren skal indkalde lejeren til syn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet,
at	lejeren skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel,
at	udlejer ikke har indkaldt lejerne til syn i overensstemmelse med lejelovens § 98, stk. 3,
at	udlejerens krav om istandsættelse dermed er bortfaldet jf. lejelovens § 98, stk. 5.
Kilde: Huslejenævnet i Odense afgørelse i sagsnummer 16-047 i ejendommen Damhusvej 88, 5000 Odense C
LEJERS EGENISTANDSÆTTELSE VED FRAFLYTNING
(Da nedenstående princip kan være i strid med den indgåede lejeaftale kan du som medlem Lejerforening Fyn få yderlige oplysninger om hvordan du kan gribe sagen an.)
Nævnet har lagt til grund, at tvisten drejer sig om, hvorvidt lejerne skal betale for udlejerens krav om maling af lejemålet og lakering af gulve.
Lejerne har selv foretaget istandsættelse af lejemålet, herunder maling samt slibning og lakering af gulve. Lejerne har til udlejeren fremlagt fakturaer som dokumentation herfor. Beløbene har været dækket til, således at udlejeren ikke har kunnet se beløbenes størrelse.
Disse fakturaer anser udlejeren dermed som ”fup-fakturaer”, og kan derfor ikke godkende fakturaerne som dokumentation for istandsættelsen.
På denne baggrund kunne udlejeren ikke anerkende lejernes istandsættelse, og har derfor udført maleristandsættelse af lejemålet.
Udlejeren har herudover henvist til, at det i lejekontrakten er aftalt, at istandsættelse ved fraflytning udføres af udlejeren for lejernes regning.
Nævnet har i medfør af § 21 i boligreguleringsloven vedtaget at fastslå, at lejerne ikke kan pålægges at betale for maling og lakering af gulve i forbindelse med fraflytningen.
Lejers eventuelle krav på tilbagebetaling skal ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen.
Vedrørende istandsættelse:
at udlejeren ved fraflytningssynet ikke har gjort gældende, at lejernes istandsættelse ikke er udført korrekt,
at det fremgår implicit af udlejerens korrespondance, at der ikke er konstateret mangler ved lejernes udførelse af istandsættelsen, men at udlejerens krav alene er baseret på den manglende prissætning på de af lejerne fremlagte fakturaer.
Kilde: Huslejenævnet i Odense uddrag af afgørelse i sagsnummer 14-001 i ejendommen Hans Tausens Gade 8, 5000 Odense C

matches: Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret


text:
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. | SvJT
HUR BÖR VID MUNTLIG
FÖRFARANDET I ANDRA
INSTANS ORDNAS?
INDLEDNINGSFOREDRAG1
Anledningen til, at man har ment, at det kunde have Interesse at høre, hvilke Erfaringer Juristerne i Danmark har gjort med Hensyn til Spørgsmaalet om Ordningen af den mundtlige Procesmaade i 2. Instans, er den, at vi, som De alle ved, i Danmark i lang Tid i Retspraksis har arbejdet med Hovedgrundsætningerne i den moderne Retspleje.
Jeg erindrer herved om, at Højesteret i snart 300 Aar har arbejdet paa Grundlag af fuld Mundtlighed og Offentlighed med fuld kontradiktorisk Procesmaade og med overordentlig stærk Koncentration i een Hovedforhandling, med Afgørelse af baade Faktum og Jus, men uden Umiddelbarhed.
Endvidere vil jeg gerne fremhæve, at Sø- og Handelsretten i København i Tiden fra Rettens Oprettelse i 1861 til omkring et Formandsskifte i Aaret 1905 arbejdede paa Grundlag af Mundtlighed, Offentlighed og kontradiktorisk Procesmaade, men med noget svag Umiddelbarhed og manglende Koncentration. Dette sidste vil jeg særlig fremhæve overfor forskellige Betænkeligheder i Lagberedningens Motiver, fordi denne manglende Koncentration skyldtes, at den skriftlige Forberedelse, ganske vist inden for Lovens Bogstav, men i Strid med dens Aand, svulmede op til egentlig skriftlig Procedure, der i høj Grad svækkede Koncentrationen ved Hovedforhandlingen og medførte, at Sagerne trak urimeligt længe ud.
1 Her gengivet efter Indlederens Notater.
Ø. AHNFELT-RØNNE.
612 Ø. AHNFELT-RØNNE. Fra Formandsskiftet Aar 1905 og indtil den Dag i Dag hersker der derimod i Sø- og Handelsretten fuld Umiddelbarhed og udpræget Koncentration med stærk Tilbagetrængen af det skriftlige, hvilket er et Erfaringsbevis for, at Rettens Ledelse har det i sin Haand at begrænse Forberedelsen saaledes, at den holdes indenfor de ved Loven forudsatte snævre Rammer.
Erfaringerne fra Sø- og Handelsretten indeholder saaledes baade en Bekræftelse paa den i de svenske Forarbejder udtalte Frygt for, at Forberedelsen kan brede sig ud til skriftlig Procedure til Skade for Hovedforhandlingen, og en Bekræftelse paa den her ligeledes udtalte Tro paa, at denne Fare kan overvindes, naar den nye Lovs Regler gennem Rettens Ledelse føres ud i Livet i den Aand, hvori de er givet.
Den danske Procesreform af 1919, Retsplejeloven, lod i Hovedsagen Højesteret og Sø- og Handelsretten urørt, men indførte iøvrigt en almindelig Procesordning for Underret og Overret (Landsret), der hviler paa Koncentration i een Hovedforhandling.
Endnu vil jeg gerne indledningsvis fremhæve, at det danske Processystem i Princippet bygger paa, at Retssager kun behandles i to Instanser: for borgerlige Sagers Vedkommende saaledes, at de mindre Sager anlægges ved Underret og appelleres til Landsret som sidste Instans, og de store Sager anlægges ved Landsret og appelleres til Højesteret som sidste Instans. Straffesagerne behandles som almindelig Regel (bortset fra de meget faa Nævningesager) og særlig med Hensyn til Beviset kun ved Underret og Landsret, hvorimod Højesteret kun undtagelsesvis faar egentlige Straffesager og særlig Beviset i Straffesager til Afgørelse.
Jeg vil dernæst, for at man i det hele kan forstaa mit Standpunkt til en Række Detailspørgsmaal, fremsætte nogle Bemærkninger vedrørende danske Juristers Erfaringer med Hensyn til de processuelle Hovedgrundsætninger — som ikke blot er »Principper», men levende Realiteter i den danske Retsplejeordning.
Der er herefter ingen Tvivl om, at det bærende i den gældende danske Retspleje gennem samtlige Instanser er Koncentrationen i een Hovedfordhandling.
Jeg erindrer herved om, at en af Deltagerne i Diskussionen under Forhandlingerne i Stockholm for Justitsministeren i Juni 1939 (p. 89) formulerede de svenske Juristers Standpunkt saaledes:
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 613
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 613 »Alla äro ense om att vinnande av en koncentrerad förhandling är själva kärnpunkten i rättegångsreformen. Fördelarna av en koncentrerad förhandling behöver jag inte framhålla. Det är ju praktiskt taget ostridigt, att en muntlig, koncentrerad förhandling ger det bästa underlaget för en tillförlitlig dom.»
Alle synes saaledes at være enige om, at en ny Procesordning først og fremmest maa hvile paa Koncentration i een Hovedforhandling, og det er da tvingende nødvendigt at gennemføre Mundtligheden strikte og konsekvent gennem hele Procesordningen — ikke for »Princippet»s Skyld, men for Koncentrationens Skyld.
Det kan endvidere med Rette siges, at denne Koncentration forsaavidt angaar Procesmaaden i 2. Instans forekommer i 2. Potens, fordi der her er Tale om for Danmarks Vedkommende sidste Instans i saa godt som alle Sager, for Sveriges Vedkommende sidste Instans i et overmaade stort Antal Sager, og fordi selve Procesmaterialet gennem Behandlingen i 1. Instans er saaledes sigtet, at Behandlingen i 2. Instans i udpræget Grad kan koncentreres om de ganske faa Punkter, hvorpaa enhver Sags Afgørelse til syvende og sidst beror. Dette er netop det karakteristiske for Behandlingen i 2. Instans og maa derfor sætte afgørende Præg baade paa Forberedelsen og paa Hovedforhandlingen.
Dernæst vil jeg gerne og særlig overfor svenske Jurister fremhæve det kontradiktoriske Princips Betydning.
Under Forhandlingen for Justitsministeren i Stockholm i Juni 1939 udtryktes det kontradiktoriske Princip saaledes, at intet maa indføres i Processen, som ikke den anden Part har haft Lejlighed til at imødegaa, bedømme og belyse.
Enhver vil naturligtvis være enig i, at denne Grundsætning har den Funktion, som saaledes her er fremhævet, men en dansk Jurist vil, naar det kontradiktoriske Princip bestemmes paa denne ganske vist vigtige, men noget negative Maade, føle Trang til at fremhæve, at denne Grundsætnings Hovedfunktion utvivlsomt er af positiv Art og i denne Funktion af gennemgribende Betydning for den moderne Procesordning.
Grundsætningen staar naturligtvis i nær Forbindelse med den saakaldte Forhandlingsmaxime, men har sin særlige Betydning derved, at det derigennem understreges, ikke blot hvad der ligger i den noget passive og flade Forhandlingsmaxime, at kun det som
614 Ø. AHNFELT-RØNNE.Parterne har fremført under Processen kan tages i Betragtning af Domstolene, men det videregaaende og overordentlig betydningsfulde, at Parterne og deres Sagførere paa ethvert Stadium af Processen selvstændigt og aktivt bearbejder Procesmaterialet hver ud fra den Interesse, han repræsenterer, hvilket i Retspraksis viser sin Virkning derved, at hver af Parterne aktivt arbejder for Fremskaffelsen af nye Beviser. Dette sidste er netop af særlig gennemgribende Betydning for Behandlingen i 2. Instans, fordi den, der forstaar at bedømme Forløbet af Sagen i første Instans, og som forstaar at vurdere Rettens Dom, vil se, hvor det er, Beviset har glippet, og hvor der derfor er særlig Grund til at sætte ind.
Det er jo i det hele, ogsaa i 2. Instans, Parternes og deres Sagføreres ubetingede Hovedopgave til Sagens sidste Dag, Domsforhandlingsdagen, at skaffe Beviser, Beviser og atter Beviser, og dette kan kun opnaas under det kontradiktoriske Princips Herredømme. Overfor dette har den forensiske Veltalenhed og den dialektiske Argumentationsevne højst underordnet Betydning. Enhver, der har arbejdet under den mundtlige Procedureform, ved, at Stoffet aldrig stivner, men at det er levende lige til det Øjeblik, Sagen optages til Dom, og Parternes bedste Vaaben er derfor indtil den sidste Dag at belyse Virkeligheden, det faktisk passerede, saa intensivt som muligt, d. v. s. skaffe alle de Oplysninger frem, som det overhovedet er muligt at forelægge Retten.
Det ligger i det, jeg her har fremhævet, at föredragningssystemet er absolut uforeneligt med en Procesordning efter moderne Retsgrundsætninger, og det maa derfor for en dansk Jurist staa saaledes, at de Overvejelser, der findes i Lagberedningens Motiver (p. 52—53) om Fordelene og Manglerne henholdsvis ved en föredragningsordning eller en Ordning som den her skitserede, viser, at Betydningen af det kontradiktoriske Princip næppe hidtil har været tilstrækkeligt paaagtet af svenske Jurister. Danske Jurister vil derfor heller ikke kunne forstaa den Konklusion, Lagberedningen kommer til Side 53 om, at Hensynet til den Tiltalte skulde tale for, at Referent-Föredragning med Hensyn til Procesmaterialet i Straffesager i et vist Omfang bør opretholdes. Fra dansk Side vil man tværtimod være af den Opfattelse, at det netop for den Tiltalte er af stor Betydning, at hele Procesmaterialet i hans Interesse bearbejdes selvstændigt og aktivt og ikke blot referatmæssigt.
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 615
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 615 Endelig vil jeg gerne i denne Sammenhang fremhæve, at det er danske Juristers Opfattelse, at jo vanskeligere og mere indviklet en Sag er, des vigtigere er den mundtlige Koncentration i een Domsforhandling, ja, der er vistnok Enighed om, at en saadan mundtlig Slutningsforhandling efter de gjorte Erfaringer er af ganske særlig Betydning netop i de mest indviklede Sager.
Den danske Retsplejelov (§ 385) indeholder Hjemmel for, at bl. a. Landsretterne »i vidtløftige Regnskabssager og andre indviklede Retssager» paa ethvert Trin af Forhandlingerne kan anordne skriftlig Behandling af Sagen. Denne Bestemmelse, der i og for sig efter sit Indhold kunde give Landsretterne Adgang til i betydeligt Omfang at anvende skriftlig Procedure i saadanne Sager, er, bortset fra de første Par Aar efter Retsplejelovens Ikrafttræden 1919, vistnok overhovedet ikke anvendt af Landsretterne.
En dansk Jurist vil derfor ogsaa føle sig foranlediget til at tage Afstand fra de Bemærkninger, som Lagrådet har fremsat til Forslagets 50:21 (p. 242—43), hvor det bl. a. fremhæves, at mundtlig Forhandling ikke skulde være nødvendig i Tilfælde, hvor Materialet ofte ikke kan gøres tilgængeligt eller anskueligt i mundtlig Form »såsom i vissa räkenskapsmål, patentmål o. d.». Den samme Opfattelse har altsaa foresvævet den danske Retsplejelovs Fædre i sin Tid, men Erfaringerne i Retslivet har vist, at saadanne Bestemmelser er overflødige, og at det derfor er bedst helt at undgaa dem.
Endelig vil jeg gerne foruden at henvise til Koncentrationen og det kontradiktoriske Princip som de bærende Grundsætninger for den moderne Retspleje i Danmark fremhæve, at Formaalet med Behandlingen i 2. Instans baade i Straffesager og i borgerlige Sager, saavidt jeg formaar at se, i første Række ikke er og heller ikke bør være en »överprövning» af Underrettens Dom, altsaa en Afgørelse af, hvorvidt Underrettens Dom var »rigtig» paa Grundlag af det for Underretten fremlagte Bevismateriale, men en ny og selvstændig Bedømmelse af det materielle Retsforhold gennem et Dommerkollegium, der er sammensat saaledes, at det præsumptivt frembyder særlige Garantier for den rigtige Afgørelse.
Dette Synspunkt fører med sig, at Procesmaaden i 2. Instans ikke i første Række bør indrettes paa, om Underrettens Dom var
616 Ø. AHNFELT-RØNNE.rigtig, hvilket efter Dommens Appel i sig selv er af forholdsvis underordnet Betydning, men at Ankeinstansen indenfor Lovens almindelige Ramme bør kunne tilrettelægge Hovedforhandlingen saaledes, at Ankeinstansen saa frit og saa effektivt som muligt kan komme til en retfærdig Afgørelse af Tvisten paa det sikrest mulige faktiske Grundlag.
Ud fra dette Synspunkt maa jeg tage Afstand fra en Udtalelse fremsat under Forhandlingen i Stockholm for Justitsministeren i Juni 1939 (p. 207), hvor det fremhæves, at de virkelig store Vanskeligheder ved at opbygge en Rettergangsordning kommer frem, naar man kommer ind paa Spørgsmaalet om, hvordan man skal kunne ordne det saaledes, at et Materiale, som har været forelagt Underretten, skal kunne »upprepas» i 2. Instans.
Jeg tror, jeg tør sige, at dette Spørgsmaal efter Erfaringerne fra de danske Domstole er af underordnet Betydning. Det gælder efter vor Opfattelse netop ikke en »upprepning», men en ny og selvstændig Forelæggelse af Procesmaterialet i 2. Instans, og jeg kan ikke se, at de Rammer, der i Lagberedningens Forslag er givet for 2. Instansbehandlingen, paa nogen Maade kunstigt skulde kunne rejse Vanskeligheder af denne Art.
Jeg skal derefter gaa over til visse af de enkelte Spørgsmaal i Forslaget om Procesmaaden i 2. Instans.
Det erklæres saaledes af Lagberedningen 50:8, at Sagen gennem Behandlingen for Underretten i Almindelighed vil være saaledes udredet, at en mere omfattende Forberedelse ikke er nødvendig i Overretten. Dette kan i og for sig tiltrædes, men den almindelige Erfaring i Danmark er, at der trods Behandlingen i 1. Instans meget ofte, ja man tør vist sige som oftest, kommer nyt relevant Stof frem i 2. Instans.
Jeg skal senere gaa ind paa Betydningen heraf, men vil gerne, skønt det maaske falder noget udenfor mit Tema, fremhæve, at det efter Erfaringerne i Danmark er en meget kort Frist, naar det i 50: 1 fastsættes, at »vad» skall anmeldes for Underretten inden en Uge fra den Dag, Dommen blev afsagt. For danske Jurister vil det staa saaledes, at en saa kort Frist vil fremkalde uoverlagte Ankesager; der maa aabnes Mulighed for Parten til at raadføre sig med en Sagfører eller i hvert Fald til selv at tænke sig omhyggeligt om, før han anmelder Appel.
Dernæst vil man standse ved Bestemmelsen i 50: 4 om, at Ap-
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 617
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 617pellanten (vadekäranden) i sit Indlæg bl. a. skal angive Grundene for Appellen med Angivelse af, i hvilken Henseende Underrettens Domsbegrundelse efter Appellantens Mening er urigtig. I samme Kapitels 7 § siges det, at hvis vadeinlagan ikke opfylder bl. a. disse Forskrifter, skal Hovrätten henstille til Appellanten at afhjælpe Manglerne. Efter Erfaringerne i Danmark maa det ventes, at disse Krav i § 4 i Praksis næppe vil kunne kræves opretholdt, fordi de særlig i Ankeinstansen vistnok er overflødige.
Jeg henviser herved til, at den gældende danske Retsplejelovs § 398, II. gaar ud paa, at Ankestævningen (vadeinlagan) skal indeholde »en Angivelse af Ankens Genstand og Hensigt», medens den oprindelige Formulering, som blev forladt som uopfyldelig, gik ud paa, at Stævningen skulde indeholde en fuldstændig og tydelig Angivelse af Ankegrunden og den Paastand, der agtedes nedlagt, altsaa en noget lignende Bestemmelse, som den, der nu er indført i Lagberedningens Forslag i § 4.
En dansk Jurist vil dernæst standse ved samme Kapitel § 8 og § 10.
Efter disse Bestemmelser skal vadeinlagan forkyndes for Indstævnte (vadesvaranden) med Pligt for ham til at fremkomme med skriftligt Genmæle, og Hovrätten har Adgang til efter sit Skøn at anordne en yderligere Skriftveksling.
Heroverfor maa det findes naturligt at fremhæve, at et saadant skriftligt Genmæle formentlig er overflødigt i alle (og det vil sige de fleste) Tilfælde, hvor Indstævnte alene paastaar Stadfæstelse. De gældende danske Regler gaar da ogsaa kun ud paa, at hvis Indstævnte vil paastaa Dommen forandret, skal dette ske skriftligt, men vel at mærke uden Begrundelse, idet denne jo indeholdes i Underrettens Dom.
Det tilkommer naturligvis ikke en dansk Jurist at give Raad om, hvorledes disse Bestemmelser i Paragrafferne 8—10 skal føres ud i Livet, men det skal blot fremhæves, at det for Sagens Forberedelse i Overretten efter danske Erfaringer er overflødigt at have andet end den skriftelige Paastand »fra Appellanten i Stævningen og den skriftlige Paastand fra Indstævnte, hvis han paastaar Dommen forandret. Efter Erfaringerne i de danske Landsretter vil der aldrig være Anledning til at anordne yderligere Skriftveksling, og efter hvad jeg har kunnet bringe i Erfaring er en saadan yderligere Skriftveksling aldrig blevet an-
618 Ø. AHNFELT-RØNNE.ordnet, skønt Landsretterne anses for at i og for sig have Hjemmel hertil.
Det staar for mig saaledes, at den nye Procesmaade vil være bedst tjent med, at Overretterne virker hen til, at baade Stævningen og det obligatoriske Svar bliver saa kortfattet som muligt, og ved, at der aldrig anordnes yderligere Skriftveksling.
Med Hensyn til Overgangen fra Forberedelsen til Hovedforhandlingen vil jeg gerne fremdrage Forslagets 50: 15, hvorefter Reglerne for Hovedforhandlingen i Ankesager (vademål) i det væsentlige er ordnet efter samme Grundsætninger som Reglerne for Hovedforhandlingen i Underret.
Under Forhandlingerne i Stockholm for Justitsministeren i Juni 1939 angik en væsentlig Del af Forhandlingerne imidlertid et Problem, som af en af Deltagerne i Diskussionen (p. 83) blev betegnet som »luckan mellan förberedelsen och huvudförhandlingen». Da det tilsvarende Spørgsmaal foreligger under Behandlingen i 2. Instans, vil jeg gerne gøre nogle Bemærkninger herom.
Problemet blev (p. 80) formuleret saaledes: Hvorvidt Fakta, som Parterne har paaberaabt sig under Forberedelsen, men som ikke paaberaabes under Hovedforhandlingen, skal kunne tages i Betragtning under Hovedforhandlingen, og særlig blev det (p. 92) udtrykt saaledes, at der skal tages Stilling til det ulykkelige Tilfælde, at det gaar saa ilde, at Parterne forbiser en vis Omstændighed, og Rettens Leder heller ikke observerer den, og at Dommerne saaledes først under Voteringen kommer til at tænke paa denne Omstændighed.
Hos den danske Jurist, der læser denne lange Forhandling, der gaar over 35 trykte Sider, maa det vække Forundring, at Problemet har kunnet optage Sindene i den Grad som sket, og han vil driste sig til at mene, at dette skyldes, at man ikke i Sverige har Erfaringer for, hvorledes det kontradiktoriske Princip i Forbindelse med Mundtligheden medfører en saadan Koncentration og skarp Belysning af alle relevante Fakta, at dette, at et saadant Faktum skulde kunne glemmes baade af Sagførerne, Parterne og Dommerne under Hovedforhandlingen, overhovedet ikke vil komme til at foreligge.
Skulde dette alligevel ske, vil man i Danmark ordne Sagen gennem en Reassumption ex officio, hvorved det for danske Ju-
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 619
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 619rister vil være aldeles klart — hvad der virkelig blev draget i Tvivl under Forhandlingen i Juni 1939 — at et saadant Faktum naturligvis under ingen Omstændigheder maa tages op i Begrundelsen, uden at Parterne eller deres Sagførere har haft Lejlighed til at udtale sig herom.
Med Hensyn til selve Hovedforhandlingen (Domsförhandlingen) skal efter Lagberedningens Udkast 50: 16 hver Part efter Dommens Oplæsning udvikle »sin talan».
Dette stemmer med dansk Ret, hvorved der dog maaske kan være Anledning til at nævne, at der er visse Nuancer mellem Landsretterne indbyrdes, hvilket dels staar i Forbindelse med, at der i de to Retter og disses forskellige Afdelinger kan være nogen Forskel med Hensyn til, hvilken Fremgangsmaade man traditionelt vælger, dels forklares ved, at Retterne, hvilket meget maa anbefales, i vidt Omfang overlader til Parterne selv at lægge Proceduren til Rette efter hver Sags Karakter, idet Fremgangsmaaden naturligt bliver forskellig alt eftersom Sagens Afgørelse hovedsagelig hviler paa Dokumentbevis eller paa Parts- og Vidneforklaring.
Da det jo efter Lagberedningens Udkast i det væsentlige er overladt til Hovrätternas eget Skøn at bestemme, hvorledes Proceduren i 2. Instans skal forme sig, kan der maaske være Anledning til att sige nogle Ord om, hvordan de enkelte Spørgsmaal er ordnet indenfor den danske Retsplejes Ramme.
I Almindelighed indskærpes det, at den, der taler først, skal begynde med sin Paastand og med en kort Redegørelse for, hvad Sagen drejer sig om, og derefter gaa over til en objektiv Sagsfremstilling og herunder oplæse det, der er relevant af Dokumentbeviset, herunder Sagkyndiges Erklæringer og herunder som Regel ogsaa i Hovedsagen det af Modparten fremlagte Dokumentmateriale, saaledes at Retten gennem denne Forelæggelse fra Begyndelsen faar et samlet objektivt Overblik over Sagen.
Derimod skal det, som Parter og Vidner i Henhold til tidligere optagne Protokollater har forklaret, saavidt muligt holdes udenfor Forelæggelsen og gemmes til Afhøringen senere hen.
Den juridiske Argumentation skal være kort og præcis med Henvisning til Domme og Retslitteratur, men uden »Belæring» eller Doceren.
Derefter faar Modparten Ordet paa tilsvarende Maade.
620 Ø. AHNFELT-RØNNE. Det fremgaar heraf, at en Del af Bevisførelsen altsaa tages op i Parternes Forelæggelse, hvilket jo fremmer Koncentrationen og dermed Rettens hurtige Forstaaelse af Sagen.
Med Hensyn til Tilrettelæggelse af Bevisførelsen iøvrigt vil Fremgangsmaaden være noget forskellig særlig med Hensyn til, om man vil afhøre Vidnerne eller Parterne først.
Med Hensyn til Afhøringen af Vidner i 2. Instans maa det erindres, at Materialet i betydlig Grad er forenklet paa Vejen fra Underretten til 2. Instans, saaledes at Vidneførslen her normalt er begrænset til visse Hovedpunkter, hvis Relevans fremgaar af Underrettens Dom og Sagens Forelæggelse i det hele. Naturligvis er det rigtigt, som det er sagt saa mange Gange, at Vidner er ringere 2. Gang, de afhøres, men Ulemperne herved er efter min Mening meget overdrevet og opvejes i betydelig Grad derved, at man i 2. Instans i Reglen straks med stor Sikkerhed ved, hvor man skal sætte ind, og ved, at Vidnerne særlig i borgerlige Sager, selvom de kender Dommen, ofte ikke vil være klar over, hvad Hensigten er med de Spørgsmaal, der rejses.
Hvad dernest Partsafhøringen angaar bør det fremhæves, at Erfaringerne fra Danmark gaar ud paa, at Afhøringen af Parterne i 2. Instans er et mindst lige saa vigtigt Oplysningsmiddel som i første Instans. Erfaringen viser, at Parterne saa godt som altid møder frivilligt, og at Sagførerne i høj Grad medvirker til, at deres respektive Parter møder, fordi Sagførerne altid vil være intresseret i at have deres Klienter tilstede baade for at kunne stille Spørgsmaal til dem, og for at Klienterne kan forvisse sig om, at intet bliver forsømt under Domsforhandlingen.
Der er jo talt og skrevet saa meget om Partsafhøringen, men jeg tror, at det med Rette kan siges, att kun den, der har oplevet Partsafhøringsinstitutet i Praksis, fuldtud forstaar, hvilken gennemgribende Betydning dette Bevismiddel har. Der er vel heller ikke nu længere hos svenske Jurister nogen Tvivl om, at Partsafhøringen i en Retspleje, der bygger paa Umiddelbarhed og fri Bevisdømmelse, som Presidenten Ivar Afzelius i sin Tid udtrykte det, er »själva hjärtpunkten» i denne Retspleje.
Endnu vil jeg gerne fremhæve, at i Danmark baade Dommere og Sagførere er enige om, at de bedste Resultater opnaas derved, at Afhøringen sker af Parterne selv eller deres Sagførere. Alle kender jo de Betragtninger, der i Tidens Løb har været fremsat for og imod denne Afhøringsform, og jeg skal derfor indskrænke
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 621
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 621mig til angaaende dette saa vigtige Punkt blot at understrege, at Erfaringerne i dansk Retspraksis er, at Retsplejen er bedst tjent med, at Afhøringen foretages af Parterne selv eller deres Sagførere.
I Lagberedningens Udkast 50: 25 findes en vigtig Regel gaaende ud paa, at en Part ikke i Hovrätten maa paaberaabe sig en Omstændighed eller et Bevis, som ikke tidligere er forebragt, hvis han har kunnet paaberaabe sig Omstændigheden eller Beviset ved Underretten, og det kan antages, at han har undladt at gøre dette i utilbørlig Hensigt eller af grov Uagtsomhed. Der findes ogsaa i dette Kapitel Bestemmelser, der tager Sigte paa, hvorvidt Fremskaffelsen af nyt Bevismateriale kan nødvendiggøre en Udsættelse af Hovedforhandlingen. Jag skal dog ikke komme nærmere ind paa disse efter dansk Opfattelse noget stive Regler, men blot nævne, at man ikke har fundet det nødvendigt at optage Bestemmelser af lignende Art i den danske Retsplejelov.
Derimod vil jeg gerne fremhæve, at det kontradiktoriske Princip efter Erfaringerne i Danmark spiller en særlig stor Rolle for Fremskaffelsen af nye Bevisdata netop i 2. Instans.
Til Belysning heraf skal jeg give følgende Oplysninger vedrørende 562 Domme afsagt af Danmarks Højesteret i borgerlige Sager i en omtrentlig 5 Aars Periode fra 1935—40:
Af disse Domme gik 324 eller 57.6 % ud paa Stadfæstelse, uden at de nye Oplysninger, der har været fremskaffet i et betydeligt Antal af disse Sager, havde kunnet føre til Ændring af den indankede Dom.
I de resterende 238 Sager (42.4 %) ændrede Højesteret Landsrettens Dom og i 82 af disse Sager (34.4 %) begrundede Højesteret sit Resultat med Fremkomsten af nye Bevisligheder; i de resterende Sager var Resultatet begrundet ved en anden Retsopfattelse eller en anden Vurdering af Beviset.
Dette vil altsaa sige, at Fremskaffelsen af nye Beviser paa Vejen fra Landsret til Højesteret i godt og vel en Trediedel af de Sager, i hvilke Dommene blev ændret, førte til et andet Resultat end det, Landsretten var kommet til; men hertil kommer den Betydning nye Bevisligheder kan have haft og ganske givet har haft i Størstedelen af de andre Sager, bl. a. ogsaa til Bestyrkelse af den indankede Doms Rigtighed i de Tilfælde, hvor Højesteret stadfæstede denne.
622 Ø. AHNFELT-RØNNE. Det er som om hele dette uendelig vigtige Spørgsmaal om Fremskaffelse af nye Beviser og Ydelsen af enhver tænkelig Støtte hertil — ogsaa og særlig i 2. Instans — har spillet en meget underordnet Rolle under Forberedelserne til de svenske Proceslovudkast.
Og det er vist ikke for dristigt at tro, at dette nøje hænger sammen med, at föredragningssystemet ikke interesserer sig synderlig for nye Oplysninger, ikke kalder paa Interessen herfor, men lægger den alt overvejende Vægt paa den objektive, lidenskabsløse Forelæggelse af det givne Stof.
Men en Proces er nu engang ikke en Idyl og bør heller ikke være en Raadslagning »indenfor Murene». En Proces er netop Parternes lidenskabelige Bearbejdelse af Retssagens Stof og Dommernes derpaa følgende, objektive Vurdering af dette.
Og det er af den største Betydning — ogsaa for 2. Instans — at denne Processens dobbelte Funktion baade holdes skarpt adskilt og af Lovgivningen styrkes med alle Midler til saa stor Selvstændighed som muligt.
Under Forhandlingen for Justitsministeren i Juni 1939 udtalte en af Diskussionsdeltagerne (p. 113) i Forbindelse med Spørgsmaalet om den koncentrerede Hovedforhandling, at han havde været i Danmark og havde talt baade med Højesteretsdommere og Højesteretssagførere. Han udtalte, at Højesteretsdommerne var meget tilfredse, hvad der ikke undrede ham, men »när man talar med en höjesteretsadvokat och märker hans leende, när han skildrar dessa förhandlingar, blir man litet mer betänksam».
Denne Udtalelse er bogstavlig talt uforstaaelig for en dansk Jurist, og Forklaringen kan formentlig kun være den, at det danske Smil her som saa ofte ellers er blevet misforstaaet.
Der er ingensomhelst Tvivl om de danske Juristers Opfattelse af den i Danmark gældende Procesmaade, særlig ogsaa forsaavidt angaar 2. Instans i borgerlige Sager, og ingen dansk Jurist hverken Dommer eller Sagfører kunde i Drømme tænke sig at vende tilbage til en skriftlig Procesmaade eller blot tænke sig at støtte en Tendens i Retning af en saadan Procesmaade, f. Eks. ved at gøre Forberedelsen mere skriftlig.
Da den citerede Udtalelse er fremsat under officielle Forhold og mulig kan have gjort Indtryk paa de andre den Gang tilstedeværende svenske Jurister, maa det for en dansk Jurist være
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 623
MUNTLIG PROCESSORDNING I ANDRA INSTANS. 623magtpaaliggende at slaa fast, at her foreligger en absolut Misforstaaelse, og at der i Danmark kun hersker een Oppfattelse om de herhenhørende Spørgsmaal, nemlig den paa Mundtlighed hvilende Koncentrations ubetingede Fortrin fremfor enhver Form for større eller mindre Skriftlighed. Vi der har arbejdet under begge Procesmaader kan aflægge et efter vor Mening troværdigt Vidnesbyrd herom.
En dansk Forfatter har en Gang udtalt, at »Virkeligheden er alle Tings Prøve», og Virkeligheden, som den udfolder sig i de danske Retssale, er et eneste, for os afgørende Erfaringsbevis for, at Rättsskipningen kun kan indrettes paa en for Landets Borgere betryggende Maade, naar den bygger paa disse bærende Hovedprincipper.

matches: Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret Højesteret