안녕하세요. 저는 4월 16일에 새로운 집으로 이사했습니다. 중개사란 테 소개받을 때 벽지가 오래돼 색이 살짝 변하고 때가 탔다는 것을 알았습니다. 신경 쓰지 않았는데 이 사후 자세히 보니 집안 전체에 분홍색 곰팡이 낀 거처럼 있더군요. 인터넷 검색 후 집안 자체에 결함 떄문에 그렇다는 얘기가 있었고 집주인에게 얘기를 했습니다. 하지만 집주인은 저보고 " 그렇게 까다로운 사람이 자세히 보고 계약하지. 이제 와 서 그러냐 &quot; 벼 되려 뭐라고 하더군요. " 곰팡이가 아니고 벽지가 어쩌고저쩌고...이제와서 어떻게 하라는 거냐 &quot; 벼 집을 수선해 줄 수 없다고 하였습니다. 집안 자체에서 퀴퀴한 냄새도 나고 습했기 때문에 전 매일 창문을 항상 열어두었고 환기를 시켰습니다. 하지만 장마가 시작되면서 인지 언제부턴가 거실 한쪽이랑 작은 방 한쪽에 곰팡이가 생겨나 다군요. 자세히 곰팡이 난 곳을 보면 다른 벽지와 다르게 거기엔 한 번 더 벽지가 붙어 있어요. 곰팡이가 원래 있었고 그것을 덮기 위해 벽지를 붙인 것 같아요. 집주인에게 환기를 매일 시켰음에도 곰팡이가 났고 집 자체의 문제 같다고 수선해 달라고 문자를 보냈어요. 하지만 답변은 없었습니다. 아이가 천식 기가 있는데 처음 이사 왔을 때 너무 기침해서 호흡기 치료를 해주었습니다. 그때는 왜 이리 기침 하나 했는데 이제는 이 해가 되더군요. 1) 곰팡이를 제가 없애는 게 맞는 건지 아닌 집주인이 방습 단열 등등 수선해 주는 게 맞는 건가요? 2 )만 약 집 주인이 수선하는 게 맞는다면 어 떡 해 말씀을 드리면 될까요? 3) 집주인이 수선하는 게 맞는데 수선을 해주지 않는다면 계약 해지도 되는 건가요? 4) 집의 문제들을 미리 얘기해주지 않았으니 계약 해지가 되는 건가요? 5 ) 계약 해지 시 보증금과 이사 비용, 새로운 집 구하는 중개수수료를 받을 수 있나요? 6) 계약 만기 전 나가는 것이기 때문에 중개수수료는 내야 하는 건가요? (계약 시 월세 깎는 대신 2년 계약을 한 생태이고 현재 산 지는 5개월 됐습니다) 7) 관리비를 내지만 건물 관리해주는 사람이 없기 때문에 건물은 먼지가 쌓이고 거미, 벌레 등등이 많은데 문제 삼을 수 있나요? 8) 제가 계속 여기에 살고 싶어서 제가 수선을 한다면 집주인에게 금액을 청구할 수 있나요? 9) 수선비는 어떻게 청구할 수 있나요? 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
대법원은 임대인의 수선의무에 대해 아래와 같이 판시하고 있습니다. 가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.나.‘가'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결) [보증금등·건물명도등] 즉, 문의하신 곰팡이 발생이 환기 부족 등 임차인의 관리범위를 넘어서는 건물 구조상의 단열기능 등의 문제에 기인한다면 임대인에게 그 수선의무가 있습니다. 이로 인해 목적물 사용이 불가능한 정도에 이른다면 임대차 해지가 인정되고, 임대차 남은 기간이 얼마인지 등의 전체적인 사정을 비교하여 이사비용, 중개수수료의 책임을 인정해 주기도 합니다(해지가 인정된다면 임차인에게 중개수수료 책임은 없습니다). 이는 임대인이 사전에 말을 해주지 않아서 무조건 해지할 수 있는 것이 아니라, 임차인이 목적물을 보고 계약을 체결하는 것이 일반적이기에 임대차 이후 곰팡이의 발생 속도, 피해 상황 등 더 이상의 목적물 사용이 불가능한지에 따라 결정됩니다. 우선은 임대인에게 임대인의 수선의무 영역에 속한 하자로 사용에 제한을 받고 있으니 수선의무를 이행해 줄 것을 촉구하는 문자나 통화내역, 또는 내용증명 등을 보내시고, 그럼에도 임대인이 이를 불이행시 소송을 통해 해결해야 합니다. 목적물의 사용이 불가한 정도가 아니라면 해지는 인정이 안되고 수선의무불이행으로 인한 손해배상만 인정될 수 있는데, 만약 질문자분이 이를 먼저 이행한다면 추후 임대인에게 ‘필요비상환청구권’을 행사할 수 있으나, 임대인이 순순히 이를 인정 안한다면 이 부분도 소송으로 해결해야 할 수 있습니다. 유의할 점은 하자가 건물 자체의 구조상 결함 즉 임대인의 하자 영역이라는 것을 입증하셔야 하기에 사전에 전문가의 견적 및 의견에 대해 임대인에게 통지를 하는 것이 바람직해 보입니다. 건물 관리에 대한 부분은 관리비가 계약서상 건물청소비용을 포함하는 것이라면 다른 입주자들과 함께 임대인에게 관리비 사용내역서를 요청해 보시기 바랍니다. 현실적으로 소송에 드는 비용과 시간을 고려할 때, 실익을 따져보아야 하기에 상담관 개인적 견해로는 곰팡이 발생에 대한 사진, 영상 등 피해상황과 계약서 등 관련자료를 가지시고 가까운 저희 공단 임대차분쟁조정위원회에 조정을 문의하시는 것도 방법으로 보입니다. 감사합니다.