제가 주택을 경매절차에서 매수하여 대금을 납부하고 소유권을 취득하였는데, 경매채무자인 전소유자가 자기에게 다시 팔아달라고 간청하였습니다. 그래서 매도키로 하고 계약금과 중도금을 받았는데, 잔금지급을 지체하면서 주택을 계속 점유하고 있습니다. 아직 매각대금을 낸 때로부터 6개월이 지나지 않았는데, 제가 인도명령신청을 할 수 있는지요?
(1) [부동산인도명령] 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 법원에 대하여, 채무자.소유자 또는 부동산 점유자로 하여금 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 것을 신청할 수 있으며, 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니합니다(민사집행법 제136조제1항).
  (2) [경매절차의 매수인이 대금납부 후 채무자나 소유자에게 경매목적 부동산을 양도한 경우, 매수인이 채무자나 소유자에게 인도명령신청을 할 수 있는지 여부] 매수인이 대금납부 후 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도한 때에는 그 부동산점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가지는 경우에 해당하므로(민사집행법 제136조제1항 단서) 인도명령을 신청할 수 없고, 그럼에도 불구하고 부동산인도명령을 발하기 위해서는 그 매매계약이 해제되었다는 등 그 점유권원이 소멸된 사실이 인정되어야 할 것이며, 그 점유권원이 소멸되었다는 사실은 인도명령의 신청인이 입증하여야 합니다(대법원 1999. 4. 16.자 98마3897 결정).
  (3) [이행지체로 인한 계약해제] 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있으며, 다만 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니합니다(민법 제544조).
  (4) [잔금미지급을 이유로 한 계약해제] 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대금 지급채무가 동시이행관계에 있는 한, 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여서는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053 판결).
  (5) [결론] 따라서 본건에서도 전소유자가 잔금을 먼저 지급하여야 한다는 특약 등이 없는 한, 귀하는 소유권이전등기에 필요한 서류를 현실적으로 제공하거나 아니면 이행장소에 그 서류를 준비하여 두고 상당한 기간을 정하여 내용증명우편으로 이행의 최고를 한 뒤 그 기간이 경과되어도 전소유자가 잔금지급의무를 이행하지 않았을 때 계약을 해제하고, 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 매각대금을 낸 때로부터 6개월이 지나지 않아야 함은 물론입니다.