제가 임차보증금 3,500만원에 2년 기간으로 주택을 임차하여 입주하였는데, 사정이 있어서 전입신고를 입주 후 1개월이 지나서야 하였습니다. 그런데 전입신고 후 혹시나 하고 등기부등본을 떼어보니 제가 입주한 후 전입신고를 하기 전 사이에 채권최고액 5,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 만약 위 근저당권이 실행되어 주택이 경매된다면, 저는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지요?
(1) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 가집니다(주택임대차보호법 제3조제1항).
  (2) 2가지의 대항요건 중 최종적으로 갖추어진 때의 다음 날부터 대항력이 생기는데, 본건의 근저당권은 주민등록을 갖추기 전에 설정되었으므로 귀하는 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없습니다.
  (3) 만일 귀하가 주택에 입주하고 주민등록을 마친 그 날에 같이 근저당권이 경료된 경우에도 대항력을 가지지 못하는데, 왜냐하면 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날부터 효력을 가지기 때문입니다. 이렇게 입법을 한 이유는 인도와 주민등록이라는 요건이 등기에 비해 간이한 공시방법이어서 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지인 것입니다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결).