저는 2008. 7. 1. 주택을 구입하여 소유권이전등기를 하였고, 같은 해 8. 1. 주민등록을 하였는데, 그로부터 2년 후 2010. 9.경 위 주택을 매도하되 이를 다시 제가 임차하여 매매잔금 지급기일인 2010. 10. 1.부터는 임차인 자격으로 변경하기로 약정하고 현재까지 거주하고 있습니다. 그런데 매수인이 매매잔금지급기일을 지키지 못하여서 저는 매수인과 합의하여 위 주택을 담보로 한 은행대출금으로 잔금을 받기로 하면서 2010. 12. 1. 매수인을 채무자로 하여 위 주택에 근저당권을 설정하였고, 2011. 1. 3. 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료되었습니다. 그러나 매수인이 이자를 제때 내지 않아 은행이 위 근저당권을 실행하여 결국 위 주택은 경매로 매각되었습니다. 이 경우 저는 경락인의 명도요구에 주택임차인으로서 대항할 수 있는지요?
(1) 본건의 근저당권은 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료되기 이전에 설정되었으므로, 귀하의 임차권에 기한 점유는 제3자가 인식할 수 있을 정도가 되지 못하여 대항력을 주장할 수 없습니다.
  (2) 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도로 되어야 합니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결).
  (3) 제3자로서는 주택에 관하여 귀하로부터 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 귀하의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어렵다고 할 것이므로, 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 귀하의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이므로, 매수인 명의의 소유권이전등기일 다음 날일부터 임차인으로서 대항력을 갖게 됩니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).