甲은 乙소유 부동산을 乙의 채권자 丙이 신청한 강제경매절차에서 매수하여 매각대금을 완납함으로써 소유권이전등기를 경료받고, 배당절차까지 종료되었습니다. 그런데 위 부동산에는 丁의 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 남아 있습니다. 甲은 위 가등기가 담보가등기로서 말소될 것으로 알고서 매수하였으나, 위 가등기는 말소되지 않았고 현재 丁은 乙을 상대로 가등기에 기한 본등기이행청구소송을 진행 중에 있습니다. 이 경우 甲은 위 소송에서 丁이 승소하면 소유권을 상실할 처지에 있으므로 지금이라도 乙, 丙을 상대로 위 부동산의 소유권상실에 따른 손해배상 등을 청구할 수는 없는지요?
(1)「민법」제578조는 경매와 매도인의 담보책임에 관하여 “경매의 경우에는 경락인은 전8조(민법 제570조 내지 제577조)의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있고, 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있으며, 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 위 사안과 같이 경매절차의 매수인이 가등기가 경료된 부동산을 매수하였으나 아직 가등기에 기한 본등기가 경료되지 않은 경우, 매수인이 경매신청채권자에 대하여「민법」제578조에 따른 담보책임을 물을 수 있는지 문제됩니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “민법 제578조에 의하여 경매신청채권자가 경락인에게 부담하는 손해배상책임은 반드시 신청채권자의 위법한 것임을 전제로 하는 것은 아니지만, 경매절차에서 소유권이전청구권가등기가 경료된 부동산을 경락받았으나 가등기에 기한 본등기가 경료되지 않은 경우에는 아직 경락인이 그 부동산의 소유권을 상실한 것이 아니므로 민법 제578조에 의한 손해배상책임이 성립되었다고 볼 여지가 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 9. 17. 선고 97다54024 판결).
  (4) 그러나 경매절차에서 매각대금 납부 후 매각부동산에 관해 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되어 매수인이 소유권을 상실한 경우에 관하여 판례는 “소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는 매각으로 인하여 소유권의 이전이 불가능하였던 것이 아니므로, 민사소송법 제613조(현행 민사집행법 제96조)에 따라 집행법원으로부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 낙찰대금을 반환 받을 수는 없다고 할 것이나, 이는 매매의 목적부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용 하여 담보책임을 추급(追及)할 수는 있다고 할 것인바, 이러한 담보책임은 낙찰인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).
  (5) 따라서 위 사안에서도 경매절차의 매수인 甲은 丁이 가등기에 기한 본등기를 하기 이전에는 아직 그 부동산의 소유권을 상실한 것이 아니므로 매도인의 담보책임을 묻기는 어려울 것입니다. 다만, 丁이 본등기를 함으로써 경매로 취득한 소유권을 상실한 경우에는 乙 또는 丙에게「민법」제578조, 제576조에 의한 매도인의 담보책임을 물을 수 있을 것입니다.