안녕하세요 근래 매스컴에도 자주 등장하는 사기 전세 문의입니다. 거주하고 있는지 6개월 정도 소요되었고 저는 임차인이며 집으로 근저당권자(금융사)가 독촉장 및 최근 경매 예정 통보서가 왔습니다. 임대인이 다수 건물 40세대를 소유 및 동일하게 대출하여 현재는 국세청에 압류까지 들어와 있는 상태입니다. 궁금한 점은 전세자금 대출(은행) 6천+ 본인 돈 2천 해서 8천에 전세 들어와 있고 근저당은 1억2천입니다. 시세는 2억 전후 될 거 같고요. 여기서 궁금한 점은 1. 경매 들어가면서 세입자가 경매에 참여할 시 우선권이 적용되는지요? 확정일자는 받아 두었습니다. 2. 경매에 들어가서 낙찰금액이 국세 + 근저당권자에서 금액이 배당되면 세입자 임차인은 한 푼도 못 건져가는 건지 궁금합니다. 또한 전세자금 대출은 받은 은행에 본인이 변제를 해야 하는 경우인 건지 궁금합니다.
질문하신 내용 잘 읽어보았습니다. 먼저는 대항력 및 확정일자설정일과 근저당설정일의 선후를 비교해 보아야 합니다. 근저당설정일기준 법령으로 소액보증금액과 최우선변제임차보증금의 액수가 정해집니다. 따라서 근저당설정일기준 법령에 의해 일정 소액보증금 이하 임대차계약에 해당한다면 그에 따른 최우선변제금은 근저당설정자보다 최우선하여 배당을 받게 되지만, 나머지 보증금은 근저당설정일과의 선후에 의해 배당순서가 정해지게 됩니다. 예를 들어 만약 근저당이 2021. 5. 11.이후 설정된 수도권지역이라면 1억3천만원 이하의 임대차계약 보증금 중 4300만원은 근저당보다 최우선하여 배당받게 되지만, 나머지 금액은 근저당설정일과 대항력 및 확정일자 선후에 의해 정해지게 되는 것입니다. 전세자금대출을 받으면서 은행이 질권설정을 한 경우라면 질권설정된 금액에 대해 은행은 통상 임대인에게 반환을 청구하게 됩니다. 이는 어떤 형태의 대출인지에 따라 다를 수 있기에 해당 은행에 직접 문의해 보시기 바랍니다. 감사합니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11> 1. 서울특별시: 5천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원 4. 그 밖의 지역: 2천만원 ② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. ④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. [전문개정 2008.8.21] 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11> 1. 서울특별시: 1억5천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원 4. 그 밖의 지역: 6천만원 [전문개정 2008.8.21]