단독 세대주로 전세 계약 중이고, 계약 만료일은 1년 6개월 정도 남아 있습니다. 갑자기 직장 상의 이유로 다음 달에 해외 장기 체류를 하게 되었고, 임대인과 협의로 새로운 세입자를 구하고자 하였으나, 새 세입자가 들어올 확률이 낮은 상황입니다. 저의 전세금에 대한 대항력을 유지하기 위해서는 어떠한 방법들이 있을지 여쭈어봅니다. 제가 해외 체류 중에도 전세기 간이 만료될 때까지는 대항력이 유지될까요? 그렇지 않다면 가족이 전입 신고하고 거주하게 되면 대항력을 유지할 수 있을까요? 가족이 전입 신고를 하게 되면, 제가 해외 출국 시 저의 세대주 자격은 사라지고 전입 신고한 가족이 세대주가 되는 것일까요? 계약 만료 시점에 법적 문제없이 보증금을 돌려받는 것이 최우선 요건입니다. 인터넷 검색을 많이 해 보았지만 이러한 상황에 대해서는 글이 별로 없는 것 같아 문의합니다. 가능한 방법들에 대해 알려주시길 부탁드립니다. 감사합니다.
질문하신 내용 잘 읽어보았습니다. 판례는 아래와 같이 판시한 바 있습니다. “그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고 ( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다( 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조).” 즉, 임차인과 세대를 같이 하여 일정기간 동거한 가족이 있는 상황에서 임차인의 주민등록 일시 이전은 주민등록 이탈이라고 할 수 없다는 것입니다. 따라서 질문하신 가족분이 질문자분 해외 이주 직전 전입신고를 한 것으로 위 대항력 유지가 된다고 단언하기는 어려워 보입니다. 아래 판례에 의할 때 질문자분이 임대인의 동의를 얻어 가족에게 전대하는 것이 보다 안전할 것으로 판단됩니다. 해외 장기 체류로 질문자분이 재외국민등록을 하게 된다면 세대주 변경이 될 것이고, 그렇지 않다면 세대원으로 들어올 수 있을 것입니다. 이상 상담관 개인적 견해로 참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유와 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데(당원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결 참조) 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 갈음할 수 있어 그 임대차자체에 대한 공시방법은 계속된다고 보지 못할바 아니고 또 위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력의 존속을 인정한다 하여 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에 위와 같이 해석하는 것이 임차인으로 하여금 양도나 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합하는 것이기 때문이다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카 2509).