안녕하세요. 현재 집 계약 종료 한 달 전에 새 주소지로 이사를 하고자 합니다. 새 주소는 전세대출을 받았기 때문에 이사하는 즉시 전입신고를 해야 하는데, 이 경우 현재 집 계약 종료 시 보증금 반환에 문제가 생길 수 있는지, 제가 사전에 취할 수 있는 준비들은 어떤 것들이 있는지 여쭤보고자 합니다. 현재 집은 제가 세입 시작할 때 확정일자와 전입을 하였고, 그 이후에 현재 주택에 대해서 발생한 대출이 꽤 크게 있는 상황입니다. 감사합니다.
귀하께서는 새로운 주소지로 전입신고를 해야 하는 경우 종전 임대차 관계에서의 보증금 반환문제에 대하여 문의하신 것으로 보입니다. 가. 종전 임대차가 종료하지 않은 경우 판례에 따르면 임대차 종료 시 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결). 따라서 귀하께서는 종전 임대차 기간이 종료되지 않았으므로 임대인과 협의를 통하여 임대차를 종료하고 목적물을 반환함과 동시에 보증금을 받을 수 있을 것입니다. 만약 가족과 함께 거주 중이라면 가족의 주민등록을 그대로 두고 귀하만 새로운 주소지로 옮기는 것도 방법이 될 수 있을 것 같습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조). 따라서 임차인인 귀하가 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니할 것입니다( 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조). 나. 종전 임대차가 종료된 경우 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 종전 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령이란 예외적으로 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다. 이러한 임차권등기명령을 활용하면 반드시 종전 주택에 거주하지 않더라도, 즉 새로운 보금자리로 이사하여 전입신고를 마치더라도, 등기부를 통해 공시된 임차권을 통하여 종전 임차주택에 대하여 (보증금 회수를 위한)대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다. 임차권등기명령은 그 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원 지원 또는 시ㆍ군 법원에 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청 시에는 당해 임차주택의 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부), 임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 있는 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 함께 첨부하여야 합니다. 다만, 임차권등기는 임차주택에 대하여 미 반환된 보증금을 위한 일종의 담보적 기능을 하게 될 뿐입니다. 따라서 임차권등기명령의 결정을 받았다고 하더라도 곧바로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 만약 임차권등기 이후에도 여전히 임대인으로부터 보증금을 지급받지 못한다면, 귀하께서는 지급명령/보증금반환청구 민사소송 등을 통한 구제를 받으실 수 있을 것입니다.