2007. 10. 21. 임대차계약 체결(보증금 5,000만원), 입주/주민등록/확정일자
2008. 10. 21. 보증금 7,000만원으로 증액
2008. 11. 25. 저당권설정등기 경료
2009. 06. 22. 임대차계약 갱신(보증금 1억원으로 증액)
임차인이 1억 원 모두 다 받을 때까지 건물 명도를 거절할 수 있나요?
(1) 보증금 1억 원 중 5,000만원에 대해서 우선변제권이 있고, 1차 증액된 2,000만원에 대하여는 증액된 갱신계약서 상에 확정일자를 받아두었다면 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
  (2) 한편 저당권 설정 후에 2차 증액된 3,000만원에 대하여는 설령 확정일자가 있다고 하더라도 우선변제권이 없습니다. 왜냐하면 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없으므로 저당권이 등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 합의당사자 사이에서만 효력이 있고, 저당권자에게는 대항할 수 없습니다(대법원 1990. 8. 24.선고 90다카11377 판결).
  (3) 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 본등기가 마쳐진 경우에도, 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 가등기권자에게 대항할 수 없습니다(대법원1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결).