안녕하세요 장호원 지역 전세 임차인입니다. 현재 시세 1.9억에 전세 2억인 소위 깡통전세 계약하여 살고 있습니다. 군인 신분이라 군 전세 지원금 1.7억 받아 제 개인 자산 0.3억을 합해 21년 9월 계약했습니다. 그런데 계약 직후 임대인이 건물 매매를 통해 임대인이 바뀌었습니다. 저는 얼굴 한 번 통화 한 번 못했죠. 그러다 얼마 후 집이 강제 경매된다는 사실을 법원으로부터 통보받았습니다. 임대인이 채무를 갚지 않아 채권자가 강제 경매를 신청한 겁니다. 이때 부터 임대인과 계속 연락 시도하는데 연락이 안 됩니다. 집에 하자가 생겨서 연락해도 쪽지 보내도 묵묵부답입니다. 경매 관련해 이 리 저리 알아본 결과 다행히 전입 신고와 확정일자 1순위라 경매를 진행해도 낙찰인 이 실제로 받을 돈이 없어 (제 전세금 보전이 우선이므로) 경매 취하(?)되었습니다. 그러나 여전히 임대인은 연락 두절입니다. 이제 계약 1년 조금 남았는데, 저는 군인이라 계약 만료 시 지원받은 1.7억은 무조건 상환해야 합니다. 제 돈 0.3억을 감수하더라도 나머지 1.7억은 제 능력 초과입니다. 이런 경우 전세 계약 시점에 예상되는 문제가 분명하기 때문에 제가 할 수 있는 조치가 있는지 문의합니다 . 강제로 경매를 걸어 제가 낙찰받는 방법이 있다고 하던데 그런 경우 제가 집주인이 되더라도 어쨌든 은행에 지원받았던 1.7억은 제가 고스란히 상환해야 하는 상황이 될 것 같습니다. 지금 사는 집의 주인이 되어도 이걸 매매나 전세를 통해 현금화할 방법이 없습니다. 제가 이 집에 살아야 하니까요… 전세 보증보험 가입도 알아봤지만 1.7억을 지원해주면서 해당 금액에 대한 보증보험 가입 처리가 되어서 중복으로 가입이 안 됩니다. 즉 상환 시점에 상환이 안 되면 보험 처리되는 1.7억은 다행입니다만, 제 돈 0.3억 보전 방법은 없는 거죠… 전세 지원금 1.7억은 저와 상관없이 은행과 임대인 직접 거래로 이체되었습니다. 또한 제 생각에 강제 경매로 제가 집주인이 되면 제가 은행에 1.7억까지 상환해야 하는 의무가 따라올 것 같습니다. 오히려 현 임대인만 좋은 결과인 것 같아요…. 여기까지 제 상황입니다. 제가 할 수 있는 방법이 뭐가 있을까요… 도와주십시오.
우선 집주인과의 관계에서 보증금반환을 위해서는 임대차기간만료 즈음 임차권등기명령제도를 통하여 다른 곳으로의 전입등이 자유로울 수 있도록 조치를 취해놓으시고, 전세금(임차보증금)반환 청구소송을 진행하셔야 할 것 같습니다. 결국 해당 소송이 종결하더라도 집행가능한 부동산이 해당 건 밖에 없다면 다른 채권자들과의 관계에서 안분배당의 문제가 발생할 여지도 있으나 우선변제권 등 제도를 최대한 이용해보시면 될 것입니다. 말씀하신대로 본인이 직접 위 부동산을 낙찰받는 건은 해결방안의 하나가 될 수는 있으나 대출금 해결과는 거리가 있어보입니다. 또한 이와 별개로 전세금 미반환으로 인한 대출연장이 가능한지 여부도 확인해보시되, 만약 안되는 경우라면 이자를 부담하며 위 소송과 집행의 종결을 기다리는 수밖에 없지 않을까 생각됩니다.