토지(대)와 미등기주택(건축물대장 있음) 소유자 동일인 아닌 토지소유자가 이 주택에 점유하고 거주 중 임 (주택분 재산세 납부 당사자인지는 모르겠어요) 건축물대장상 소유자는 (갑) 1980년 사용승인일이라고 기재됨 토지소유권 이전 명세는 1983년 11월 (A) >>>> 2021년 3월 현재 토지소유자 (B) 채권자가 토지에 대해서만 강제 경매 신청한 상태입니다 관습 법상 법정 지상권 요건은 1. 토지와 그 지상 건물의 소유자가 동일인 소유 2. 매매 등 증여 강제경매 국세징수법에 의한 공매기타 원인으로 각각 소유자가 달라질 때 3. 철거한다는 특약 요건이 필요하므로 위 사건의 경우는 토지와 건축물 소유자가 동일인이 아니기 때문에 법정지상권이 성립 안 되는 건가요? 만약 예전에 토지 소유자와 건축물대장상 소유자가 동일인이면 법정지상권이 성립될 수 있으니 토지 폐쇄 등기부등본 확인해야 하나요? 동일인 시점을 강제 경매 개시 결정 시점으로 본다고 알고 있는데 최초 건축주이면 (토지와 동일인) 법정지상권을 가지고 있다고 하는 경우도 있어서 요 정말 헷갈림이니 다 무더운 날씨에 노고가 많으신데 답변 주셔서 감사합니다. 항상 큰 도움이 됩니다
1. 관습법상의 법정지상권의 성립요건 관습법상의 법정지상권은 동일인에게 속하였던 토지 및 건물이 매매 기타의 원인으로 소유자를 달리하게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권입니다. 관습법상의 법정지상권의 성립요건으로는 말씀하신 것과 같이 ① 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있었을 것, ② 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었을 것, ③ 건물철거특약이 없을 것이 요구됩니다. 2. 질의에 대한 답변 가. ① 요건과 관련하여, 토지와 지상건물은 처음부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상건물을 소유하였던 것으로 족합니다[대법원(전합) 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 판결 등 참조]. 따라서 소유권이 변동될 당시에 토지와 건물이 각각 소유자를 달리하고 있었을 때에는 위 권리가 성립되지 않습니다. 나. 토지 또는 그 지상건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매 개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가리게 됩니다(위 판례 참조). * 이 때의 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가 건물이거나 미등기 건물인지를 가리지 않습니다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결 등 참조). 다. 한편 관습법상의 법정지상권은 관습법에 의하여 당연히 성립하는 것이므로 등기는 필요하지 않지만 이 법정지상권을 제3자에게 처분하려면 민법 제187조 단서에 따라 먼저 이에 관하여 등기를 하여야 합니다(대법원 1989. 9. 27. 선고 87다카279 판결 등 참조). 그러므로 법정지상권이 붙어 있는 건물을 양수한 자가 그 법정지상권을 취득하려면 먼저 양도인이 법정지상권에 관하여 등기를 마친 후 이전등기를 하여야 하고, 법정지상권의 이전등기가 없는 한 그 권리는 양도인에게 남아 있게 되고 건물 양수인은 그 권리를 주장할 수 없으므로(대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 등 참조) 참고 하시기 바랍니다. 3. 결어 사이버상담의 특성상 작성해주신 내용만으로는 사실관계를 정확하게 파악하기 어려워 구체적인 답변이 힘든 점 양해 부탁드립니다. 보다 자세한 상담을 원하시는 경우 관련 서류를 지참하시어 가까운 법률구조공단 사무실을 예약 후 방문하시길 바랍니다. 감사합니다.