저는 2009. 6. 10. 甲주식회사로부터 서울 소재 아파트단지 내 상가점포를 임차보증금 4,000만원, 월세 100만원, 계약기간 3년으로 하는 임대차계약을 체결한 후 사업자등록을 하고 입점하여 컴퓨터 대리점을 운영하고 있습니다. 그런데 그 단지 내 상가는 최고의 상업지역이라는 계약 당시 甲주식회사의 광고내용과는 달리 인접지역에 더 큰 상권이 새로이 형성되었고, 그 단지 내 상가의 다른 점포에는 입주도 제대로 되지 않고 있는 실정입니다. 저는 지금의 월세가 영업수입에 비하여 너무 비싸다는 생각이 드는데, 월세인하를 요구할 법적인 권리는 없는지요?
(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억4,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에 임차인은 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항). 만일 임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용범위가 아니라고 하더라도 민법 제628조에 기하여 차임의 감액을 구할 수 있습니다.
  (3) 귀하의 임대인이 상가의 구분소유자에 그치는 것이 아니라 전체 상가의 임대차를 담당한 회사라면 단지 내 상가에 입주가 제대로 되지 못하여 상권이 형성되지 못한 점을 부각시킬 수 있을 것입니다. 한편 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던 것과는 달리 영업이 잘 되지 않는다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구하고 계약체결시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적 인 입증자료가 있다면, 임대인에 대하여 장래 지급할 월세의 감액을 청구할 수 있을 것입니다.
  (4) 만일 임대인이 감액청구에 불응한다면, 소송을 통하여 법원의 판단을 받아야 합니다.