贷款基准利率4.9%，无上浮，无折扣，余25年，选择固定利率还是lpr?
​ 我建议咱们在选择之前，首先好好阅读一下官方具体的公告与规则。 毕竟，LPR这个刚推出的家伙，将会完全取代基准利率。 央妈不愧是央妈，无论是哪一号令，都让普通人看不懂。 好在央妈每次也都有自知之明，每一号令之后，都会有一个「标准答案」同时发布： 接下来，容我竭尽全力简单地对这个文件进行一下解读： 1.从2020年1月1日起，原来按照基准利率上浮下调的各类贷款（除个人公积金贷款外），全部都不能按照存款准备金率计算了。 2.从2020年3月起，至9月止，所有原来发了的房贷利率，全部都要调整为新的规则。新的规则是二选一，一个是按照LPR加点，一个周期一遍。一个是按照固定利率，永远不变。但二选一的机会只有一次。 3.除了商业性房贷之外，其他贷款利率的调整是借贷双方协商。商业性房贷，调整后的第一年的实际利率应该和以前相同，以后按照约定来。 4.如果选择浮动利率，商业性房贷的变化周期，最短为一年。 5.如果选择固定利率，房贷利率应该和原来的利率相等。 6.各个银行必须通知他们所有的客户，让他们所有人都知道规则变了。 7.央妈各个分支必须监督各个银行，让他们坚决执行。 还不明白？ 看看央妈举的几个例子，或许能明白一些： 隔壁老王在2008年向银行借了一笔房贷，约定20年，等额本息，当时约定的是按照基准利率上浮10%，利率是4.9%×（1+10%）=5.39%到了2020年，还剩8年，央妈出了2019年30号令，所以老王面临了如下两个选择： 1.选择浮动利率，老王的加点是：他的实际房贷利率-当前的五年期LPR，也就是5.39%-4.8%=0.59%。接下来，在老王选择的周期内（1年-8年），老王的房贷利率变成了LPR+0.59%； 2.选择固定利率，就是原来的利率，之前是5.39%，现在是5.39%，未来还会是5.39%，即便基准利率降到了0，或者升到了10，老王的房贷利率都不会随基准利率变化了，直至还完为止，永远都是5.39% 老王只能选择一次，不能反悔，但可以打电话求助，所以亲爱的朋友们，你们认为老王应该选择哪一个呢？ 如果我是老王，我当然选择最省钱的那一个。 但问题来了，究竟哪一种方式对问题中的老王，在未来更省钱？ 我不知道，因为未来的LPR我们根本不知道会升还是会降。但我猜，对于老王，是第一种。原因如下： 1.LPR在接下来的1-4年中，大概率会继续下降，并维持几年低位，几乎是庙堂内外的基本共识，而LPR既然可以下降，自然选择浮动的更省钱。 2.老王还剩8年就把房贷还完了，即便未来LPR抬头，也可以享受一大段LPR低位运行的福利，薅吃LPR螃蟹的羊毛。 3.老王的房贷利率是基准利率上浮10%，5.39%，在我国纵向的房贷历史上，算是高位，在世界横向的房贷对比中，也并不低。 但“老王”毕竟是一个虚构中的人物，具体到每个人，又该如何选择？ 我的建议如下： 1.如果房贷利率超过了5%，甚至超过6%，选第一种。 2.如果房贷在8年之内就可以还完，选第一种。 3.如果本身你的房贷利率只有4%左右（以前的7、8、85折），没有太大的调换必要，可以选择固定的，买个安心。 为了这件事，我在自己的6个房产群内问了朋友们他们各自的房贷利率都是多少。 以下罗列一些数字，大家权当参考： 3.25、3.48、3.6、4.01、4.165、4.41、4.9、5.145、5.39、5.635、5.88、6.125、6.37 其中，3.25的是公积金的， 3.48、4.01、4.165、4.41的是以前房贷利率首套在基准利率之上打折的， 4.9以上的，就是最近1-2年，房贷利率高位站岗的年轻人了。 我们都喜欢拿邻国日本来举例子，这次再回顾一下那段历史： 上个世纪九十年代初，日本房价一飞冲天，然后日本央行挥泪抬利率，想用一招釜底抽薪，结果用力过猛，刹车踩得太死，直接把日本这辆经不起撞的小轿车给憋熄火了，然后就是日本经济失去的20年。 但我国却没有日本人那么死板： 房价暴涨之后，我们首先是出台系列限购，消灭“投资投机”需求，然后死抓土地供应，从源头上解决供需矛盾，接下来拉高房贷利率，加严审核门槛，把那些“垃圾”需求扼杀在萌芽之中，同时还进行房改，把共有产权房、两限房、限竞房、公租房一并推出，还大力发展租房市场。 等到房价稳住了之后，开始冲高回落了，就因地制宜了，解除限购了，放松落户门槛了。时至今日，又开始解救那些房贷利率于高位站岗的年轻人了。这样看来，房价依旧崩不了。 我们这群小韭菜，真是央妈的亲孙子。 随口一说： 丹麦去年的房贷利率已经是负0.5%了，然后：日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。 但以上都是发达国家/地区，毕竟我国大陆还是发展中区域偏多， 而发展中国家的利率大概是： 阿根廷39.31%、土耳其21.82%、越南6%、泰国5.75%、马来西亚4.8% 我们总结一下： 越是发达国家，房价越高，价格越稳定，房贷利率越低，越处于低利率甚至负利率时期； 越是发展中国家，房价越低，价格越波动，房贷利率越高，越处于中高利率时期。 中国呢？ 在我看来，当房价升上去+稳下来之后，下一步，就是降利率，就是人人有所居，就是预防系统性风险的发生，就是避免进入中等收入陷阱，就是防止房价暴涨暴跌。 言而总之，虽然我的房贷利率只有4.165%（2017年，基准利率85折），但我还是会选择第一种，浮动利率，一年一变。 我赌未来房价的稳定，我赌低利率时代的来临，我赌中国未来会一点一点成为发达国家，因为我一直都「看多中国」。 完。 公众号：羊迪