如何看待婚前男方买房，让女方出装修费的行为 ？
从租金上涨原因、租赁市场模式、租赁市场资本玩法三个层面，来深入分析下租赁市场吧。 01  租金上涨原因 对于2018年的租金，北漂儿们应该深有感触。 “那些月薪1万的穷人，被房租干趴下了”……此前围绕着高房价的焦虑与恐慌，一下子蔓延到了房租上。“涨租事件”尚未平息，“爆仓事件”把长租公寓推到了风口浪尖。由此，算是揭开了租房市场的金融化盖子。 租赁市场供需失衡只是房租上涨最直观的原因。七八月份历来是租房高峰期，毕业季、求职季、开学季叠加，积攒了大量的租房需求，而公租房保障房不足，供需失衡奠定了房租上涨的基础。但，更重要的是，资本玩家大举进入租房领域，炒高了租金。 在房子灵魂变为了“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，嗅觉灵敏的资本借着大力发展住房租赁政策的东风，快速抢滩租房市场。  02  租赁市场的两种模式 第一种模式是房企自持租赁房，其发端于2016年的“930新政”，“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”，2017年更是推出租售同权。土拍市场的火爆之下，部分地方政府顺势推出地价达到最高限价后，将由竞争保障房面积改为竞争自持租赁住房面积。 随后，南京、杭州、武汉等城市进行住房租赁试点，在出让土地时将土地直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。由于当时拿地成本高，房企自持租赁房的租金自然水涨船高。 以万科北京翡翠书院为例，“180万租下10年”，而且是“预租”（提前两年预收10年租金），而该地块总价高达50亿元，禁售70年。 第二种模式是自如、蛋壳等长租公寓。初级玩法是，长租平台从房东手中盘下房源加价出租，扮演“二房东”角色吃差价。长期以来，房产租赁中介掌握着本地市场多年的详细交易数据，但是因为缺乏资金，只能充当提供信息的中间商，无法形成垄断优势。 然后，资本介入了。为了在段时间内做大规模，长租平台往往以高于市场的价格疯狂抢占房源，当零散房源都被长租平台收入麾下，租金话语权也自然被其掌握。而且资本大量进入并没有增加租赁供应，只是通过产品升级或者分割获得资金溢价，因此长租公寓的高端化自然推高租房价格。 以北京租赁房源150万套计算，平均单套普通租赁租金5000元，经过长租公寓包装后，差价幅度超过30%，仅北京一个城市，一年租赁市场的差价就高达150万亿元以上。  03  租赁市场资本的玩法 然而，有了资本加持以后，长租平台怎么会仅仅止步于吃差价呢？ 于是，他们玩起了更高级的玩法——金融游戏。在最短的时间内获得更多的房源，然后通过“讲故事”去获得更多的融资，再通过上市套现，收割股民的“韭菜”后，全身而退。 2018年以来，自如和蛋壳就分别融资了40亿元人民币和1亿元美元，两家长租平台也进入了不惜成本的疯狂抢房扩张阶段。大量资本进入长租公寓行业，本应有助于推动行业快速发展，但在现实中，资本由杠杆转为投机，反而放大了行业风险。 进一步而言，租房市场的风险不在于高房租，更大的潜在隐患是金融化、加杠杆。 金融化的第一种玩法是租金贷。长租平台与银行、P2P等金融公司合作，做租金分期；租客则向金融公司贷取一年租金给长租平台，然后按月还本息给金融公司；而长租平台按季度付给房东房租，这种现金流时间差，就在长租平台那里积淀为一个无人监管、庞大的金融资金池。所以，原本有利于房客的租金贷，却因为能产生大量现金流而被长租公寓加了高杠杆。 金融化的第二种玩法是长租公寓租赁市场资产证券化。衍生出诸多金融创新产品，如租房租赁类REITS（不动产信托投资基金）、ABS（以稳定的租金收益权为担保而发行债券）、抵押贷款资产证券化产品（CMBS）等。截至目前，已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债券的申请，发行规模共计618.8亿元。 正所谓“羊毛出在羊身上”，租赁市场金融化的实质就是长租平台用租房的生意赚金融的钱。用大量租房人的信用做背书，进行资金期限套利，风险在租客与房东，利益却在平台自己，堪称“无本万利”。看似不起眼的房屋租赁中介，假如把房主和租房人的信用经由金融工具放大N倍，进而由此不断加杠杆融资，必然会酿成金融风险和社会风险。  保障居住权是一个城市最低的底线之一，当中产阶层被房价消灭，平民阶层被房租消灭，最终伤害的是城市乃至国家的根本，破坏的是社会的基本公正性与稳定性。 而我们，就站在这样一个历史的岔路口上。  