2020年房价走势如何？适合买房吗？
保守估计让三，四线城市二手房房价多增加10%的下跌， 且成交量锐减，  结论：全国大多数排名40名开外城市， 除非该城市来大型利好政策或者城市持续人口流入 否则基本开始持续下跌模式，  一中国其实很多地方房价在跌，且跌幅非常大， 不是如大家所说，所有地方房价都在涨， 只不过跌的地方，大家不知道， 或者大家知道，忘记了，只记得房价中赚钱的人；  比如村子里面，比如乡镇 在90年代后期，我外公家做了一套村屋，花费不菲， 2002年左右， 很多人提出买我外公村屋，愿意花3万5左右， 当时武汉市房价核心区域2000多元， 2001年武汉蓝湾俊园价格是2400元/平方米， 武汉安顺花园是1600元/平方米； 我外公权衡考虑，没有卖掉， 现在如果不考虑其土地价值， 目前村屋5000元送人都没有人要，  后来我外公2005年购买乡镇一套门面房， 三层楼，花10多万， 2011年到2012年是这个价格最高峰， 很多人登门要买愿意花35万买下来， 2011年武汉均价不到7000元， 这个均价和目前均价不一样， 那时候武汉根本没有这么大， 大家觉得现在高不可攀的武汉南湖， 在那时候武汉属于乡下， 2014年房价不过7000元到8000元，  但马上形势变了， 2018年周边有人卖掉类似房屋， 价格也就27万左右， 2019年周边也有人卖掉类似房屋， 价格在23万左右， 估计现在还要跌不少！！ 现在疫情爆发， 能20万出手谢天谢地，  我家所有人都知道这套房子会越来越不值钱， 但外公喜欢住镇上， 也习惯了， 就无所谓，   二香港房价走势， 我要强调的不是香港房价暴跌， 而是香港房价暴跌途中有一个上涨， 如果你对房子研究不透， 你非常容易入手， 这时候老鸟非常容易这次进入坑， 假设原来卖60000元/平方米房子， 现在房子卖30000元/平方米， 你觉得不觉得便宜？？ 你这时候也许犹豫还会不会跌， 这时候房价开始上涨了， 涨到35000元/平方米了， 你会不会入手？？？ 这样持续半年左右， 媒体一宣传， 肯定无数想买房的人选择入手，老鸟也会入手， 但房价马上把你打入深渊！！！  后面直接又跌幅很大， 有人说接下来几年不是都涨回来了吗？？ 他们赚大了， 你觉得跌幅这么大， 这时候买房的人有多少还持有房子了？？？？ 他们破产了， 发财的早不是这些人了！！！！ 香港当时产生106000人负资产，这些人底裤都输没有了， 这是负资产的， 有些人把家产输了大半，有些人把家产全部输掉， （香港当时才670万人口，大多数香港人还买不起房）    很多人说现在香港房价疯狂上涨（2019年香港情况特殊）， 1997年6月到2003年4月香港房价暴跌过，跌幅有多惨？？ 许多地方跌幅超过6成， 假设原来价值10万元/平方米的房子， 几年功夫跌的只剩下3万多元/平方米，  这里重点记住两个点： 1任何东西有涨就有跌，一直上涨的东西是不存在的， 2有时候短暂的上涨，不一定是上涨！！！也许未来跌幅会更大！！！  三中国大陆房地产分析， （1）2015年到2019年商品房销售面积为798464万平方米； 以人均37平米计算（很好的发达国家标准）， 可以居住21580万人， 城镇率根本没有这种速度， 只用5年时间，怎么可能2亿多人从农村到城市了？？ 而2014年以前的空置率本来就不低，  （2）统计局数据： 2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米， 2019年肯定更高， 明显城镇房屋严重过剩了， 因为还有部分城镇居民是买不起房的， 发达国家水平也只有30平米出头，  所以未来市面上会出现大量二手房，  （3）开发商手上还有不少储备土地， 开发商手里正常有3年+左右供应量， 根据销售面积算， 大约在51亿平方米，甚至更多， 比如2018年底，中国前10家房地产公司就有129931万总土储建面， （4）大量地方暂时是离不开土地收入， 所以依旧会有很多土地供给，最后供应到新房市场，  但是购房人群了？ （1）2018年中国城镇化率为59.58%，2019年肯定更高， 考虑中国人均文化水平， 70%到75%城镇率是短时间极限了， 因为很多小学只读几年人，小学毕业人， 在城市也生活不下来（城镇生活水平高）， 未来可以城镇化人口有限了；  （2） 2019年出生人口1523万人，死亡人口993万人； 2019年相比2018年出生人口，减少了58万人。 死亡人口增加5万人， 出生人口未来会持续减少，死亡人口会持续增加， 专家说这几年中国人口就要开始负增长了， 购房人群明显在迅速减少，购房需求也在减少，  （5）其实2019年商品房销售面积已经在下降了， 即使开发商各种先进促销手段， 许多地方甚至出现首付0.5成、1成， 买房送装修+车库，送车， 找各种渠道卖房，比如让二手房中介卖新房； 找小蜜蜂，找call团队， 装修可以贷款，精装修变毛坯， 许多原来捂盘的区域也开始买房，  但即使这样2019年依旧商品房销售面积开始下降了，  而且2019年这一波让很多购房潜在群体都买房了， 比如原来买新1线房子没有买到的， 比如原来买新1线房子首付不够给装修的，现在有毛坯房了，装修可以贷款了； 比如原来买房子首付不够的，现在首付可以1成首付，   最关键是中国现在大量人口向1线城市，新1线城市，2线城市流入， 2018年新增人口排名前10城市人口增长就有311.85万， 很快中国3,4线城市人口会开始减少的，    综合上面所说： 二手房挂牌量很多，新房供应量非常充足， 而购房人群越来越少， 三四线城市购房人群会越来越少， 你觉得会怎么样？？？  首先在开发商等影响下， 二手房业主肯定是卖不过开发商的， 连二手房中介都被开发商拉过去卖新房了， 二手房业主怎么去竞争过开发商？？ 所以购房二手房人群会更少，少的可怜，  特别是购买三，四线城市二手房人群！！！ 这里我调查过他们传统思维是95%+想买新房， 除非没钱或者其它原因， 基本不买二手房，    重点讨论： 1 而且中国人传统思维买涨不买跌， 涨的时候，求着你买房， 跌的时候，开发商下跪他都不买房， 从价格上面看， 2019年新房价格虽然涨，颓势已经出现， 抛开利息成本（年6%左右），开发商给的其它优惠， 总体新房价格上涨不多， 加上这次疫情 所以购房人群会下降更快，   这几天会陆续补充1经济下行压力很大， 2购房人群心理， 3中国目前三四线城市房价情况， 4房产税情况分析等等一些， 对购房不利因素，  也会分析一些有利因素， 比如降息降准等， 把股票换成房产即可， 现在房地产金融属性远大于居住属性，  参考： 2015年全国房地产开发投资和销售情况 国家统计局：2016年全国房地产商品房销售额超11.7万亿_南方快报_南方网 2017年全国房地产开发投资和销售情况 2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况， 2019年1―12月份全国房地产开发投资和销售情况； 从狂热到崩塌：香港1997楼市大崩盘始末， 2020 年的房价还会大幅度升高吗？， 统计局：2018年中国城镇居民人均住房面积39平米， 国家统计局：2019年出生人口1465万人 人口自然增长率为3.34‰， $深圳机场(SZ000089)$ 2018年中国32个大中型城市新增人口排名！ - 雪球，   特别是湖北三四线城市房屋， 这次影响会非常严重，    最直接的： 目前安居客上面二手房挂牌一个月价格下降2.13%， 其实大多数中介都没有上班， 很多中介都没有来武汉， 大多数房价挂牌价格是没有变化的， 只是那些急着卖房的客户自己联系中介调整的， 从而带动总体房价下降， 而且挂牌价格下降2.13%， 加上还价余地变很大，最起码总体一个月下降4%，       最难是那些湖北的农民工， 才开始做几年的武汉小商贩，  以农民工为例， 花完所有积蓄，借不少外债为儿子买房；（买不了房，结婚肯定是很难的） 结果这几个月，基本就没有企业敢要他们， 有人说法律， 你觉得农民工能有多少能力维权？ 我企业不要你，你怎么样？（农民工基本没有签约合同的） 现在面临房贷，欠款等多难， 要是他们孩子借了信用卡，小额贷款买房， 搞不好就要卖房！！！   而才做几年武汉小商贩， 甚至刚刚做的武汉小商贩， 本来全部积蓄扔里面了， 甚至借不少钱， 现在门面费用肯定是不可能少的（正常门面都是签约几年合同，钱早给了）， 开门就面临电费等费用， 还有材料，机械，货源损失， 比如我们这里一些鸡贩子， 过年准备卖的， 结果…………； 现在一斤亏几元都没有要，也卖不出去（谁敢吃了？？） 也没有地方卖！！！ 这些做生意人搞不好要卖房， 武汉小商贩其实很多很多， 损失非常严重， 比如餐饮，过年旺季，现在基本没有人去； 比如小商店，买点过年礼品，现在也没有买，不拜年了，   有人私我全国情况，这需要太大精力，在慢慢写， 我先想说一点， 上海核心区域地价没有跌，但郊区地价跌了， 所以地价不会跌是完全错误的， 有时候地方会求着房企买地的， 如同炒股，大势不好， 你除非是股神，你很难赢的  这篇帖子我只谈武汉短时间房价， 我这样说， 了解国际形势， 了解国家大政策， 了解地方房价政策， 了解武汉各个区域房价， 了解开发商销售政策， 怎么节约你的购房费用， 了解开发商债务情况， 了解武汉各大主要楼盘情况， 了解武汉二手房情况， 了解各类客户购房心理 比如刚需，投资客户， 比如最基本远城区盘，三环到四环，三环盘，二环盘，豪宅盘不同客户心理， 比如公务员，老师，商人，国企员工，其它员工心理， 比如男人，女人购房心理， 比如青年，中年，老年购房心理， 比如客户群体在哪里，   且写文章不是割韭菜的，讲良心说实话的，想长期做下去的， 整个武汉市， 综合水平可以超过我的不会超过50个人， 其实你们可以把这个人数减少， （包括所有自媒体，专家，房地产从业者，中介，置业顾问等）  图一为我走路去测量楼盘和地铁站距离证据，每天都是12000步+， 图二：我在2019年1月15日下雪天去看房，因为要感受楼盘距离，骑着电动车， 还有个证明，我不是口嗨， 2017年底我把我房子出售了，知乎晒过， 关注武汉房市的人民， 都应该知道2017年武汉房市火成什么样了， 任何一个主城区的新房基本都需要茶水费， 否则你肯定是买不到的， 我在房管局签订合同时间是2018年1月8日， 证明我交易是在2017年底，  前提： 我说武汉房价短期走势， 其评价体系是在房产税没有出来前， 房产税出现后（肯定10年内）， 肯定不一样评价体系， 那时候房价价格会连续几年跌的， 但是房地产税什么时候出来，我真心不知道， 网上预测房产税什么时候出来的， 都是预测， 全靠猜！！！ 说有内幕消息的这类人， 他们根本不需要暴露这个信息去在网上获取利益， 随便把这个真实消息稍微透露给大房地产商， 开发商愿意数10亿买下来这个消息！！！   结论： 如果你是2020年必需买房，比如要结婚， 2020年6月或者12月份是非常好时机， 买新房一定买大开发商的， 小开发商有可能出现问题， 如果你有全款， 去二手房市场捡便宜货，保证划算！！ 去新房市场也能捡到便宜货，但是有可能烂尾， 如果你投资， 短期投资，千万不要碰房子， 长期投资，最起码可以持有8年以上，可以去尝试优质房源， 当然你有公积金，最起码持有5年以上，可以去尝试看看房子，   谈现状：武汉房市黑天鹅彻底出现， 新型冠状病毒肺炎出现， 给武汉上半年房市致命一击， 首先2，3月房地产销售量肯定不用看了， 本来房价是温和的，二手房房价下跌状态， 大家都是观望状态， 现在新型冠状病毒肺炎出现谁去看房子？ 注意健康才最重要， 而且外地人或者北上广深工作者会来武汉购房吗？ 肯定暂时不会， 不会冒着危险看房子啊。 外地人上半年都不太可能来武汉购买房屋， 没有必要冒着这个风险啊， 所以新房成交量会大大减少，  但供求非常充足： 先看数据， 1截至2019年12月末， 已批准预售尚未网签的商品住房168146套，面积是1897万平方米， 快接近1年武汉房屋销售量了， 淡季完全武汉房市可以销售一年！！！  2二手房目前挂牌量各种原因，你查不到了， 但保守估计二手房挂牌量在23万套以上， 2015年到2019年，大量投资客户在武汉买房， 需要出手，接下来会迅速增多的，  武汉2015年出售商品房252039套， 2016年出售商品房343874套， 2017年出售商品房265629套， 2018年出售商品房207926套， 2019年出售商品房242057套，  这5年大家购买的商品房一共1311525套， 如果每户住3.1人， 可以居住406.5万人， 所以100万大学生真心只够武汉房市消化2，3年左右的（毕竟不是所有大学生都买得起房）， 其实这房屋其中很多都要出手的，   3开发商储备大量土地（包括已批准预售尚未网签的商品住房）， 一般可以销售量3年以上， 武汉这几年商品房销售量每年在20万套以上，  所以开发商还储备不少土地，未来都是要交给市场的， 估计数量不会低于50万套商品房，  4政府未来3年会提供新增供应市场化住房共计72.95万套， 保障性住房9.95万套 才出来的规划，  4者看来，未来供应量非常非常非常充足，  而需求会急速减少， 新型冠状病毒肺炎的情况， 直接让武汉房市进入谷底， 比如2020年1月23日备案48套商品房， 要知道前几天每天备案都是几百套啊， 1月23日大家都知道疫情明显严重了，  于是新房备案数量锐减!!!!!  祈祷国泰民安， 根据专家说法， 最快可能需要正月15左右才开始缓解， 往往最少可能需要2个月， 所以2,3月新房，二手房市场都彻底冷淡冷淡， 4月份大概率也会凉， 因为人们毕竟有恐慌心理， 上半年，外地客户+北上广深的工作者基本不会回到武汉购房，  我祈祷国泰民安， 如果疫情控制不好， 持续时间更长， 房市肯定更惨淡，  这时候开发商打骨折都卖不掉的！！！！ 至于二手房市场，缺钱得人会更加艰难， 因为武汉目前要卖的二手房套数在29多万套，  武汉二手房市场好年份成交量在8万套左右， 2014年差的时候不到5万套， 2020上半年二手房市场有可能比2014年更差，  如果二手房想出手， 唯有降价！！！ （其实目前武汉二手房中介无限期休假了，看疫情！！）  新房的房地产商需要考虑回款， 他们回款节点往往是6月，12月份（比如工程款节点） 还有2020年本身是房地产还债高峰期， 所以开发商会各种手段买房的， 最有效果的自然是打折，降低客户购房成本！！！！！  至于二手房， 房价下降比例还要大于新房的， 因为本身现在武汉二手房还有稍许的倒挂（当然大部分地方基本没有了）； 二手房房东也竞争不过开发商， 巨量的二手房卖家， 少数二手房买家， 想房屋成交怎么办？？？？ 二手房房东只能下降啊， 特别是那些非常缺钱的客户！！！！  只能吐血卖了吧， 反正要是出手， 2017年买房客户估计肯定赚不了多少了， 很多算上利息成本，办证成本，房屋维修基金都要亏的！！！ 你交茶水费买的房子，肯定血亏！！！ 2016年买房客户多少还可以赚点，  所以大家根据情况， 可以考虑是5,6月份入手（开发商要回款了） 还是考虑11,12月份入手，  不要听置业顾问的， 我们这里房子不打折，都是统一价！ 开发商要资金的时候， 开发商自己都会主动拿出特价房来的！！！ 置业顾问算什么？ 营销经理要完成任务，没有办法，只能向上面申请更大优惠的，   知乎经常说1线城市，新1线城市房价暴跌， 我想说， 有些东西你不要想多了！！！ 可能横盘，可能微跌， 但是绝对不可能房价暴跌！！！！ 有机会深谈这个， 1线城市，新1线城市新房毛坯价格大概率不会暴跌的，  再下一个flag， 到2020年6月底，武汉二手房成交平均均价 对比2019年12月底，下降不少于10%，不包括利息成本！！！ （很有可能更多）   当然想赚钱，就有风险， 房产税这把剑上浮着，未来谁都不知道，这是最大风险，  不要把中国房价和日本房价对比，日本战时军事指挥权在美国那里，所以他发展上限肯定受美国影响， 但凡一个国家走向强国之路， 基本必然会在国际上发声越来越强+国家贫富差距越来越大，  还有一个原因， 中国1线城市土地是有限的，新1线城市核心区域土地也是有限的， 中国14亿人口，日本人口1.27亿人口， 模型根本不一样，   谈收入吧， 这时候武汉市很多居民收入肯定是急速下降的， 缺钱用还不起房贷啊， 于是： 银保监会：受疫情影响暂无收入人群可合理延后还房贷--社会--人民网，  但是如果这家人现在突然急需用钱了？？？ 比如家里出现大事了，需要现金了？ 或者原来欠的债务，现在需要偿还，本来准备卖房的了？？？现在只能折价买啊！！  如果你短期内想投机捞一把， 记住住房不炒， 你钱是捡来的，依旧想去，非常非常欢迎非常非常欢迎，  至于全国房价 因为全国城市房价要涉及方方面面，加上我在武汉，各种事情，心情写不下文章， 慢慢写吧， 全国99%的城市房价根本不会存在小阳春，个别有国家利好政策城市例外， 即使有些城市吹嘘小阳春， 往往也只是成交量相比某些淡季年份上涨， 成交价格很难上涨超过房贷利息， 比如2019年北京，上海媒体说小阳春？ 结果了？ 请问2020年北京，上海房价同比2019年上涨超过利息5%没有？（这还没有计算房屋自然损耗贬值） 你投资买肯定是亏了，  当然可能存在个别城市突然涨起来， 你入手也涨了， 我敢打赌如果你短期想出手， 你收益跑不过房贷利息，  建议你们看看《创世纪1》：  把股票换成房产即可， 现在房地产金融属性远大于居住属性，   一些房地产的套路： 啊啊啊啊啊：买房反套路8条；  长期房市+金融，大家看看权威人物写的： 《两次大危机的比较研究 刘鹤 编 图书 金融与投资金融QF》刘鹤【摘要 书评 试读】- 京东图书  麻烦收藏的人点个赞， 大家新年身体健康,财源滚滚；