建筑设计中的强排是什么意思？怎样进行强排？什么样的强排是好的强排？
看到好多大佬都已经给出了比较详细的关于住宅强排解释，毕竟对大部分给国内设计院而言，这是重要的抢项目以及和业主保持深度绑定的手段。而且每年数量巨多，我和我有位头部设计院的住宅组的负责人聊天，她说他的组20个人左右，一年的强排量差不多在350多块的样子，差不多接近一天一块的样子，令人咋舌。 言归正传，我是比较罕见的，做商业强排的团队。  最早的时候其实需要商业强排的业主并不多，最早那批能做商场，新鸿基/凯德，包括后来的万达/新城这种，自己的团队本来就很专业，自己有能力做投前的测算来决定拿不拿地，如何拿地，对将来商业的大致形态也基本心中有数。很多项目也会邀请地产五大行的人来做商业策划，所以没有强排这一说。 但是这两年“被”进入商业地产领域的开发商越来越多。说是被进入，其实对他们来说就是无奈进入，现在纯宅地项目越来越少，基本都要搭B1 (商业用地)，B2（商务用地）用地才能拍的下地。毕竟如果不是政策强迫，他们才不愿意主动去拿，商业地块成本高，建造复杂，回本慢，对于擅长打快进快出高周转的地产商来说是个挠头的大问题。 也就是这些被迫导致了商业强排的出现，这些开发商的设计经理基本95%都是住宅人居出生，对商业基本没什么概念。所以寻找擅长商业的团队先进行一轮强排就成了常规操作。  It's all about the money, money, money 这是一把时刻悬在你头顶的达摩克利斯之剑，它是限制你设计的边界，也是激发你设计创新的源泉  商业强排的头一件事，不是看你的造型，不是看你的流线，甚至不是看你的平面布局，而是看你的商业逻辑。商业逻辑可以理解成你为这块地指定的产品策略，你准备把所有的面积拆分成几种的功能模块。一般常见的功能模块包括：  大商业（俗称MALL）：占地大，消耗密度，能快递消化量，有商业吸引力和城市展示性，对人流导入有强引导力。但是造价高，需要长时间持有，回款慢，对业主有招商运营压力，对新进商业地产开发商和地方开发商劝退 商业街区：可以快速变现的商业产品，有助于整个盘子的现金流回正。但是占地大却不起量（基于目前现状，商业街一般不会高于三层，商业街三层售价一般只有一层的1/3左右，很多时候需要送大面积露台才有议价空间），同时商业街的人流吸引力/招商吸引力/商业氛围一般都会低于MALL 商墅：打着商业街的幌子做别墅，常见为双层小栋，可商可住，40年产权。有好多不想做商业的开放商会要求所有商业都按摘这种商墅产品来消化，在浙南区域，还有一种商墅的变形叫天地楼，四层高，楼下做商业，楼上自己住 办公：占地面积小，不占密度，但却可以消化大量面积，适合成为地块标志性展示形象。目前二三线城市办公租赁市场非常差，很难回本，常规情况下都会考虑二改转化为其它产品。转化模型和回血情况取决于用地规范里允不允许分隔销售，一般可以分割的话就是奔着公寓或LOFT公寓。不可以的话一般就是整租打包给给一家整体运营，常见的包括总部办公/服务式长租公寓/中端酒店 公寓：各大开发商最爱的产品，面积小又起量，又好回款，但是一般都会有限量。常见一般是不超过30%。常见的平层按3.6米高，LOFT按5.1米高，在限高允许的情况下一般能做LOFT就做LOFT  产品功能比例的确定其实关联着业主的口袋与未来的运营模式，如何既能快速回本，账面打平，但又不至于降低商业能级。如何既能保有部分商业不动产，保持商业活力和区域地标性，但却又不至于影响整体项目回款周期，或带来未来长线的招商运营压力。建筑师在这个阶段需要寻找出一个可以平衡各种需求的平衡解。 目前遇到了的大部分项目都会要求成本平衡，要么是单地块平衡，要么是和住宅地块统算投入产出平衡。当然也有部分地产商可以接受投前估算有1个小目标的亏损，当然前提条件是要留下一栋有品质的不动产（通常是MALL） 当然从建筑师层面上，产品逻辑的确认不光是数据分析计算，也包括对项目周边条件和场地条件的认识。这些产品拆分的背后是对商业布局的熟悉度和绝对自信，确信这些切分方式是可以在场地内布局实现的。 当然产品拆分不意味着商业逻辑塑造的完成，而是开始，下一步要进入的是更细的思索，以做常见的大商业MALL和商业街区为例： 大商业MALL是准备做什么样的MALL，区域级还是社区型？周边的竞品是什么情况？业主有多少招商资源？基于以上情况是做普通常规的商综，还是要做主题性商业？如果是主题性商业的话，主题是什么，和周边的关联点是什么？要不要做商超，要不要做影院，上不上屋面？上不上四层，上不上五层？（上四层疏散走道宽度要翻1.33倍，上五层需要消防登高面）上高层的话，有没能拉动高层商业的可能性？等等等等 这些条条框框与思考，有时候是束缚，有时候是创意之源。条件和预算的限制会推动你进行设计创新，去寻求一些全新的商业布局模式与产品线 商业街的话，也是同样的层层反问思考。是自持商业街还是可售商业街？如果是可售商业街的话，面积销售段是多少？是如何销售方式，是划小铺出售，还是带租约销售，亦或是虚拟铺返租？（不同的销售逻辑对应在建筑的尺度和流线方式是不一致的）上不上三层？上不上四层？高层预期的销售对象是谁？  -比如独栋式的商业街会更适合自持商业而不适合划小铺的可售商业，因为如果切分为可售小铺的话，所有一层以上商铺都会面临商业沿街展示面缺失与不均质的可达性，被闷在建筑里。但是一但可售模式变为虚拟铺返租或带租约销售的话，独栋又变得可行起来，整体运营不仅可以解决以上问题，还能最大化空间使用效率，商业内走廊被消化，所有公区被缩小到一个集中门厅，同时分体空调机可统一布置优化立面。 -比如挑廊式商业街布局既适合划小铺可售商业，也适合自持商业，但在两种模式下又有所不同。自持模式下，挑廊更多承担不同楼栋间连接与室外空间塑造的价值，口袋铺尽端铺是可以接受的，但是在划小铺可售模式下，这种铺却需要尽量避免的，挑廊在此的最大价值在于平均所有店铺的可达性与均质展示面价值。 -同样挑廊虽然利于小铺商业街，但在各地又不相同，比如有些城市挑廊下需要计算密度，挑廊会侵占大量底层可售面积，压缩销售价值 那么原有的优势就会变成了劣势，这时候就要考虑是否吧挑廊优化为退台。再比如东北，挑廊虽好，但是在东北冬天的极端气候下就反人类了，此时就要考虑是否把挑廊优化为内廊。  当然在这个阶段，随着设计的细化，基本布局平面也都出来的，商业流线，建筑体量，场地消防。这个阶段不会太多的去考虑建筑造型，更多的还是专注于商业逻辑或者平面布局。通常情况下，我们一般会提供2-3种强排布局方式供业主选择，每种布局方式对应不同商业逻辑，让业主根据自己公司的未来预期与产品策略进行选择。当然也有些时候，两种方案的产品类型一致，面积一致，只是布局的侧重。比如同样量的Mall+商业街，新城布局模式会更关注两者联动，而爱情海模式则会赋予商业街相对独立的运营可能性。 从成果提交上，最简单的就是CAD总图+技术指标表，稍深一点的，会出一个文本，包括基础的场地分析，竞品分析，空间塑造意向图片，我们自己一般还会给每层的平面图，确认我们自己的商业动线是可行的，商业分铺是可行的，以及还有会出体量的三维模型，这种深度下一般大约的造型设计会开始考虑进去。更深一些的，我们就称之为协议强排/或者叫前置设计了，是需要做设计出效果图的。这个阶段基本相当于60-70%概念方案这么个深度了。  有人也许会说不是有商业策划公司，地产五大行这些么，他们不是也可以做商业策划，为什么地产商不找他们。从我这两年和商业策划公司的碰撞来说，主要两个问题一个是他们更多的商业模型的塑造是基于政策，竞品，招商等层面上考虑的，而缺乏对建筑布局与场地的认知，导致很多他们的策划看上去欣欣向荣，但是却难以落地。19年初我们做一个宁波的商业综合体，JLL仲量联行做的商业策划，这个团队大概是没有落过体量也没有去过现场，按照他们的策划案，现场要做成8层开放式商业街，且他们策划中的主商业沿街面就是个下沉隧道，别说展示面，连人的可达性都没有，顾客需要走一大圈才能绕过保护栏，在建筑层面上都是不可行的。二来是这些大牌商策公司恰烂钱的也很多，套活层出不穷。去年我们有个业主在西安西咸新区拿了块地，请CBRE世邦魏理仕做了商策，大概是嫌我们项目量不大，那个策划案一眼看上去就是别的项目里抽几页拼出来的。所以基于这种情况下，有些成熟的商业开发商也会请设计公司进行强排，协同商业策划，从不同维度确定商业逻辑  最后有人好奇强排多少钱。。。市场价的话，也就5-10/万一个，如果是协议强排的深度的话：一般在20-50之间。算起来，其实都是不赚钱的活，主要的价值还是在绑定客户，期望服务的业主如果能拍到地后可以变成直委项目。有人会说，怎么外资事务所怎么做的商业项目就可以不强排啊，其实很多时候，已经由国内团队在前面把强排做了。去年有个朋友还问我们有没有兴趣做他们公司的强排，但是就是将来项目落下来不会给你，他们会拿着我们的成果去找外资做最终的设计。我们作为回报可以接点他们公司的别的小项目。不得不说这年头，不管能力如何，有张外资皮还是要好混一点。