买房前要学习哪些知识（常识），有哪些获取的途径推荐？
这是一套我根据购房与选房的思考流程，结合自己的工作经历与买房经验，所总结的一套买房自测排查法。其中包括了when、where、why、how、what几个部分。   何时买，就是大家经常问的买房的最佳时机的问题，它涉及到人们关心的经济形势、房价走势、限购政策、房企节奏和自身情况。  在此，我将通过外在和内在两个部分，对何时买进行论述。   任何一个商品，都有其遵循的市场规律，只是有的明显，有的隐晦，有的周期长，有的周期短罢了。而房产，即便作为一个刚性需求与投资需求混杂的大额商品，即便作为具有浓浓社会主义特色的「中国制造」，也依旧如此。  先从开发商的「推盘」角度入手：  1）每年的 6 月 30 日、12 月 25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价。（仅针对已上市房企，因为这两个节点是考察上市公司业绩的节点，很多开发商为了冲业绩，会选择一定程度的薄利多销。）  2）现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。  3）一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。  4）中国的开发商都是贷款建房，所以「回款」对于开发商都非常重要，每多一天，开发商就要多给银行很多的利息，都要多支付大量的管理费、营销费、员工工资，所以，对于小型开发商长期卖不掉的尾盘，具有很大的议价空间。  再从政策与经济规律切入：  1）房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成。以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。所以，在买房之前，不如问一问政府部门的朋友，看一看所在城市的政府网站，至少，多关注一下新闻联播。  2）很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售。举例来说，作为房产商，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10 万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖 4 万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。  3）在北京、上海这种存在限购政策的城市，或者更有甚者如通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才会真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10 年，只需考虑涨得快还是涨得慢，所以越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。  4）二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价得是市场控制房地产商，由房地产商决定的。但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。  5）在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。  抛开以上这些，路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的，是山川湖泊构成的环境。所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。  接着，再聊聊房价走势，中国自改革开放以来，一二线城市，尤其是一线城市的房价，几乎涨了 30年，在未来可以预见的很长一段时间内，房地产依然很难进入下降通道。因为中国仍然是发展中国家，中国的城市化率依旧在逐渐升高，且会越来越高。这也就是很多人说的「买房的最佳时机在去年」背后的逻辑。  所以，就真的是越早买越好吗，真的就是有钱便买房吗。当然不是，因为当所有人都这么认为的时候，未来的上涨空间，就会被大量透支，就会横盘很久很久。并且，我们还要考虑最最重要的内在因素。   什么是内在因素？就是我们自身的状况，可以简单地归纳为当下及未来的财务状况、家庭状况等。  1）若是首套刚需自住，资产够付首付款，且后期偿还住房贷款并不会明显降低生活质量，则可以考虑购房。  2）若是投资为主，自住为辅，则是要考虑到自身理财的年化收益率极有可能弱于未来房价的年化涨幅（10%较为合理），且不会因为创业等原因于未来需要大量现金，则可以考虑购房。  3）不希望错过未来可能的上涨，且能接受今后或许的震荡。  4）夫妻结婚前（婚房）、孩子上学前（学区房）、本人换工作前（社保连贯、易于贷款），都是考虑购房的时间。  5）因为是大额商品，所以无论时间再紧迫，也需要在家庭成员全部达成共识之后再进行购买，否则，很可能因为鲁莽行事而带来家庭矛盾。    都说「方正」户型好，谁人能把「方正」找？  方正的户型，才不是正方形的户型！  而是「大面宽，短进深」的类长方形户型，因为只有这样的户型，才可以让阳光充分照进来，且空间利用率很高，很经济，不存在什么浪费的面积。（面宽：一套房中东西墙间的宽度；进深：一套房中南北墙间的距离）  Tips：数据表明，面宽：进深=1.5：1 时，居住起来最舒适。   一句话： 大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室。  1）厨房应＞ 6 平米，卫生间应＞ 5 平米，最好为明厨明卫，干湿分离的设计。（北方内陆地区由于空气干燥、冬季寒冷，卫生间可以位于正中。）  2）客厅应＞ 20 平米，且方正、开放、采光好，在保证室内温度的前提下，建议选择落地窗。  3）卧室应＜ 15 平米，且尽量保证私密、安静、通风好。   1）厨房  因为厨房有油烟产生，所以排烟非常重要，应位于下风处，否则可能油烟倒灌。同时，厨房是烹饪场所，对卫生条件要求相当严格，所以应与卫生间相隔离。最后，厨余垃圾会滋生细菌，所以应该选择明厨设计（有日照、有窗户），并尽量宽敞，以避免滋生细菌并方便打扫。  2）卫生间  由于卫生间比较潮湿，所以在装修时或选择精装修房屋时，应选择干湿分离的设计。同时，由于潮湿，也容易滋生细菌，所以应该选择明卫+通风的设计，同样最好位于下风口。（有条件的话，从卫生及隐私角度考虑，最好选择分独立卫生间和公共卫生间的户型。）  3）客厅  是家人及朋友活动交流的集中地，应位于房间的正中，且应尽量方正宽敞，无遮挡。有条件的话，推荐落地窗，明亮且开阔。  4）卧室  老人喜阳，故而老人房建议南向；儿童喜阴，故而儿童房建议北向。  由于家庭成员一整晚 8 个小时都会居于一个狭小的空间之内，所以卧室一定要有窗，一定要通风良好。独立卫生间能配则配。   一个「好房子」，只要户型好，就算好了吗？并不是，我们还有更多的因素需要考量。  1）层高和净高  层高为下层楼板至上层楼板间的距离；净高为层高减楼板厚度。  国家要求住宅层高不得低于 2.6 米。普通人身高 180 cm ，在房间净高为 2.4 米时，无压抑感。  净高较矮，易产生压抑感，影响采光通风；净高较高，则增加成本、产生空旷感。但是，实际看房中，净高矮未必压抑，净高高未必空旷，压抑感与房屋格局、布置、玻璃面积有很大的关系。这里提醒大家，千万不要按图索骥，而应该实景看房。  2）楼层  低楼层：出行方便，危机情况容易出逃，但平时也相对较吵闹、易被盗、蚊虫多、可能有潮气。  中间层：相对均衡，宁静、安全，随楼层增高，视野会开阔，但若无电梯或电梯故障，老人上下楼会越发不方便。  顶层：视野最好，集中供暖的楼是最暖和的，但在老旧小区，水压可能较低，且可能存在屋顶漏雨的现象。通常有种说法，高层楼房的 9-11层为「扬灰层」，空气最浑浊，这种说法为谣言，不要相信。  3）得房率  得房率：可供住户支配的面积与每户建筑面积的比率。高层得房率在 75%-80% 之间，独栋别墅因为没有公摊面积，所以得房率是 100% 。  不是得房率越高越好，电梯间、楼梯、走廊都是公共空间，没有电梯、楼梯窄小，得房率自然高，但居住时上下楼会不方便。  4）绿化率  绿化率：绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。  国家规定绿化率不得低于 30%。  这里也需要注意的是，数字不能说明园区绿化程度，必须亲自查看小区的绿化情况。而且要注意区分绿化率与绿地率（只要有种草，就算绿地，所以部分开发商会以绿地率混淆绿化率）。  5）容积率  容积率：小区总建筑面积与用地面积的比率。  各个不同业态的容积率：住宅为 2.0-3.0；花园洋房为 1.0-2.0；别墅、类别墅为 1.0左右。选房时不仅要看楼盘容积率，也要看周边，若是周边高楼林立，遮挡视野，容积率再低，心情也会不佳。  6）楼间距  楼间距：楼与楼之间的距离。  前后楼间距应为：楼高：楼间距＜ 1：1.2  左右楼间距应为多层（4-6 层）与多层间 ＞ 6 米；多层与高层（12 层以上）＞ 9 米；高层与高层间 ＞ 13 米。抛开距离谈比例，才是真合理。  楼间距大的好处：有独户感；视野更开阔；无对视问题；日照时间充足。  楼间距小的坏处：邻里噪音困扰；通风可能不畅；存在对视问题；采光相对不足。