2022 年 CPA 应该怎么复习？
去年八月写的回答，感觉当时争议还比较大，没想到一年不到，局势已经完全的反转了，今年看去年居然都是个挺高的山顶了，现在大家应该确定最后一波韭菜是谁了。 没想到房产税来的这么快，两个月的前的判断看来是中了，大家后面一定要谨慎了，这个动荡期还挺有变数的。 不用怀疑，就是从2020年开始到23年内准备买房子的这一波人。目测基本上是现在25-33岁的这批人，88-96年出生的这批人吧。不过现在25岁的小伙伴倒是可以等个几年，说不定就过去了。 既然是最后一波韭菜，那一定出现在真正的拐点处，而当下确实正在迎来拐点。 来简单分析一下为什么是这波人将成为最后一波韭菜。以下采用从表象到结论和从动因到结论两个方式： 先从现状分析现状为什么是房价拐点，可以从几个有价值的关键事件来看看： 从实际行动来看，今年的决心无疑是巨大的。已经开始从顶层大方向到金融辅助到需求替代到供应环节开展了全方位打击。“共同富裕”和保障人口结构是大方向，三道红线和房贷利率是金融辅助监管政策，而保障性住房和租赁则是替代手段。而且根据目前的情况，对房地产的监管不仅不会退出甚至还会继续加码，比如九月份落地的新契税。 在一环扣一环的调控之下，房地产市场其实已经在出现变化了。热点城市现在的模式基本是扎堆摇新房，二手房流动性枯竭。而且进入这个局面比较早的则是最先通过指导价调控的深圳，目前二手房不仅成交少，挂牌数还屡创新高，说明好多房东坐不住了。 而对于房地产企业呢，则出现了面粉比面包贵的情况。这个情况一方面是拍地价格高，另一方面新房要限价。中间的利润空间本来就小，现阶段还大量出现了配套要求，比如拿地之后该区域必须新建小学、菜市场或者拿出两栋楼做公租房等。这些措施极大的压缩了房地产企业盈利的可能，现阶段房地产企业其实很多也只是为了让自己的业务正常周转不停下来而拿地。导致的结果就是，很多民营或者中小房地产企业在土拍时纷纷躺平，有的甚至把拍到的地直接退掉了。这已经反映出房地产开发这个行业基本开发到头了，可能现在大家等的就是恒大到底什么时候彻底撑不住。 当然，很多人可能会觉得看这个会不够信服，说“十年前就喊房住不炒，到现在还不一样？换汤不换药啊。”哈哈，那下面从动因层面来分析一下。 十年前的基本盘和现在已经不一样了。十年前我们还处在依靠基础制造业的人口红利，甚至连中端制造业都没有太多。彼时，我们几乎没有一家高新技术企业能在全球范围拿到领先优势。GDP刚刚超过人口还不过2亿的日本。 彼时，我们距离人口红利+中低端制造业模式的上限还有不少空间。当年本科毕业基本就可以找不错的工作，硕士毕业基本都是很好的去向，以至于博士都没有多少人愿意考，更不存在青椒这个物种。大家都有着明确的向上预期，而且提升的途径清晰可见。考个研究生、考个CPA司考就能立马实打实获得提升，而不是今天考到头拿到满还要去谈各种能力和纷繁复杂的能力特长这种玄学。 此时，由于我们极强的学习能力和发展能力，以及完全不符合发展中国家的超高管理水准确保自身产业能以人类历史上最快的速度发展，并且开始触及人口红利+中低端制造业的天花板。人均GDP一万美元，跨上了一个全新的台阶，随之而来的便是中等收入陷阱这个问题。 与之对应的是，十年前房价能涨是因为蛋糕还能持续做大，大家都在增加，不涉及存量分配问题。而现在已经开始反复强调做好一二三次分配了。这也没什么奇怪的，当前我们正处在转型期，蛋糕做大的速度肯定没有十年前那么高，存量分配变的重要起来。这个过度阶段都开始调整存量分配了，房价实际价值（去除炒作价值）必然难以继续上涨了。 其实很多人可能只关注热点城市了，很多非热点城市，尤其是北方城市，其房价的最高点早已在2017-2018年期间过去了。比如青岛，房价最高点在2018年初附近，然而截止今天，不仅房价不复当年之勇，甚至已经相对高位跌去了30%。但是，预想之中的各种暴跌问题，其实也没有发生什么，青岛还是在正常运转。所以啊，很多人不要老拿忧国忧民的腔调来谋私了，实际上向上是空间不多了，向下离爆发问题还是有一定空间的。放到一个长历史周期里，啥东西都不可能是单边的，对不？ 未来的发展主旋律自然是围绕真正的科技局头+科技独角兽去进行产业升级。而且已经看得出有效了，要不然不会招来美丽国的制裁与对抗的。可能有不少人都看衰产业转型升级的结果。 不过我这里要唱反调了，还记得巴黎统筹委员会和瓦森纳协定吗？被禁运武器二三十年的中国，现在的军力从当年面对日本都觉得难到今天的坐二望一。虽说军用的要求和民用区别还是不小，比如对良品率的要求就完全不同。但是，终归说明技术方面咱们是有能力自主突破的，良品率随着工艺成熟其实也就慢慢解决了，需要的只是时间。 当下这个需要通过产业升级来进一步做大蛋糕的节点已经到来，实体经济需要大量资金注入，此时必然要刹住房地产来拿出资金进入实体，所以说我们应该已经站到了房地产历史的拐点了。 之所以又往后推了两年，主要原因是目前居民负债率较高，房地产价格与信贷体系存在的很强的关联。为了保持金融系统稳定不能让房价快速下滑，因而房产税预计也要迟后两年左右才会出。因此，总的看基本上就是2020-2023年买房的人很可能是站在历史最高位（考虑房价收入比和货币购买力），而一些北方城市其实在2017-18年就已经度过了房价最高位，现在已经下来不少了。 最后一波韭菜，历史的选择。 ----------------------我是分割线--------------------- 如果对金融、宏观经济、房地产感兴趣，可以关注公众号：白菜研究所 这里还要提醒一下大家，如果打算进入金融领域，证书的重要性一直都是不低的。比如金融圈最常见的CFA，考过之后金融基础知识也就没什么问题了。还有就是FRM，毕竟投资业务的风险极大，通过考FRM来掌握一些风控方法，对自己的业务安全绝对有好处。 如果考虑到时间成本问题，报个网课跟一下会是最为高效的选择。这里推荐品职的免费双证课程，有CFA&FRM名师李斯克和何旋坐镇，考纲分析、应试技巧、内部资料、真题指导和24小时1v1答疑可以说一应俱全，还提供100份简历模板和投行面试真题，可谓是考证-求职一站式服务了。 如果对于CPA和法考有兴趣，可以移步我的知乎文章和回答~（跳转之前记得点个赞~） Jarvis：CPA和法考双证的人真的很多吗？ 拥有注册会计师证是一种什么体验？ 参加 2021 年注册会计师（CPA）考试是一种什么体验？ 会计师事务所的人都对 CPA 顶礼膜拜，但是离开事务所之后（到企业或证券投行）CPA 到底是什么地位？ 如果对于房地产有兴趣，可以移步我的知乎文章和回答~ 如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？ （850+赞） 高房价的最大悲哀是什么？ （220+赞） 为什么16年房价暴涨？ （220+赞） 如果严控之下中国房价仍刹不住车，会有哪些影响？ （180+赞