为什么2020年那么多城市房价开始跌了，还是有人相信房价会一直涨？
关于房价问题以及我们的人口老龄化问题，是我一直想专门分析的。 其实房价问题说复杂很复杂，说简单也很简单。 在刨除短期炒作因素之外，房价长期走向，是完全取决于一个城市的人口净流入情况。 如果一个城市能够维持长期人口净流入，那么这个城市的房价肯定是长期看涨，除非爆发重大世界经济危机，不然很难下跌。 而如果一个城市是长期人口净流出的，那么这个城市的房价肯定是长期看跌，除非出现剧烈通货膨胀，否则房价很难上涨。 那么关于一个城市人口净流入还是净流出的问题，就得结合考虑我们当前整体的人口年龄结构情况，以及未来人口结构发展情况，同时还要结合我们整体城市化进程情况来综合分析和考虑。 所以说，房价是一个很复杂的问题，同时也是一个很简单的问题。 当前我国人口老龄化正在以人类历史前所未有的速度和规模在快速推进。 与此同时，我们还在加速城市化进程，特大城市对人口虹吸的效应仍然存在。 这意味着，在2022年我国正式迈入老龄化社会之后，在全国所有城市里，能够保持人口净流入的只有特大城市和少数一线城市，而二三线城市是必然长期人口净流出的。 所以基本上来说，能够长期保持房价上涨的估计只有少数几个特大型城市，而少数一线城市在维持人口净流入净流出平衡的情况，勉强支撑房价坚挺。 至于二三线城市，在人口长期净流出的情况下，十几年后必然会出现大量闲置空房的现象，到时候这些城市的房价，大概率是一个长期下跌的走势。 所以房价问题，虽然是一个整体问题，但也是一个有局部分化的问题，在分析房价问题，不能一概而论。 只有通过对人口年龄结构的分析，我们才能投过现象看本质，去剖析决定房价的真正原因。 同时人口年龄问题，也是宏观经济的根本问题。 所以，我们先来分析一下我国的人口年龄结构。 （1）历史出生人口数据 我们先来看一组数据和图表。 下图是从1950年以来，我国的每年出生人口曲线图。   由上图可以看到，我国历史上有3波婴儿潮。 第一波是二战结束后，全球范围内的婴儿潮，也是我国第一波婴儿潮。 第二波是上世纪60年代的第2波婴儿潮。 在上世纪50~60年代，是一个强调英雄母亲的年代，当时生四五个小孩很正常，多的还能生七八个，像我奶奶甚至生了9个。 在第一波婴儿潮里出生的人，现在基本都是60岁以上了。 这也是当前我国老龄化里最主要的来源群体，就是来自于第一波婴儿潮。 而在第二波婴儿潮里，最老的也将在2022年步入60岁门槛。 由于第二波婴儿潮中出生的人，是我国历史上最大规模的一波婴儿潮，这波婴儿潮是我国在1971年实行计划生育之前集中出现的，这也使得未来十年，第二波婴儿潮中出生的人，都将步入60岁以上的门槛，也意味着我国将快速步入到中度老龄化社会。 在1971年我国实行计划生育之后，从1975年开始我国每年的出生人口开始出现快速下跌。 从1970年出生2710万人的峰值，再到1979年出生1715万人的低谷，每年出生人口整整少了1000万人。 而后在进入1980年后，第二波婴儿潮里的60后，进入到了生育年龄，虽然1982年把计划生育确定为国策，但庞大的60后人口基数，仍然还是带来了第3波婴儿潮。 从这点看，当时计划生育是很有必要的，因为有计划生育的情况下，第3波婴儿潮都这么多，要是没有计划生育那估计当时第3波婴儿潮还能翻倍式增长，这会给我们当时整个社会结构和压力，带来比较大的问题。 不过我个人觉得计划生育的主要问题是没有及时的解除，最迟应该在2010年附近，就全面放开二孩了。 否则也不会出现现在第4波婴儿潮消失的问题。 因为到2016年才放开二孩的时候，愿意生二孩的大量人群，已经过了生育年龄了。 实际上，在第3波婴儿潮之后，进入1990年我国的每年出生人口数量一直长期处于下降的走势，中间基本就没有增长过。 到了2016年我国开始实施全面二孩政策，在实施之前有很多专家信誓旦旦的宣称放开二孩会有“第4波婴儿潮”，甚至还有专家预测开放二胎后每年出生人口会超过4000万人，这简直就是张口就来，结果现实结果比较打脸。 第4波婴儿潮并没有出现。 （2）消失的第4波婴儿潮 前天刚出来一个新闻，是说去年我国人口出生率是2000年来最低的。   并且，总和出生率跌破了警戒线。 下图是2010年以来的我国出生率情况，下图紫色线是出生率和死亡率综合后的人口自然增长率。   由上图可以看到，在2016年实行全面二孩政策后，虽然在2016年当年出现了“小幅度”人口增长，然而从2017年开始，人口出生率居然就掉转之下。 我们来看一组数据。 从2015年开始，我国每年的出生人口数据情况： 2015年：1655万人； 2016年：1786万人； 2017年：1723万 人； 2018年：1523万人； 2019年：1465万人；   可以看到除了2016年放开二孩那一年，有一波生育“小幅度”上升之外，从2017年开始，每年出生人口就一直在下滑趋势里，而且下降幅度还比较快。 这完全不是在放开二孩的时候，很多专家所预测的那样，会出现第4波婴儿潮，而是已经彻底消失的第4波婴儿潮。 这不由让我想起2015年当时还在对是否放开二孩进行激烈讨论，很多专家都很担心一旦放开二孩会导致人口全面增长。 但这些专家都低估了当前高房价所带来的育儿成本大幅度上升的问题，首先高房价还带来了教育资源跟房价绑定更多问题，导致学区房被越炒越贵。 同时，由于第二波婴儿潮的60后那代人，再过几年就要进入全面退休养老的阶段，也意味着第三波婴儿潮的我们这一代人，80后也将开始负担沉重的养老压力。 而80后也是全面计划生育的一代人，会有这种两个人需要赡养4个老人的“双独家庭”出现。 于是，在面对高企的房价所带来的：住房压力、教育成本、医疗成本、养老负担情况下，年轻人已经越来越不想生小孩。 除此之外，2019年的人口出生率出现大幅度下降还有一个很重要原因：第3波婴儿潮的这代人已经开始结束黄金生育年龄。 第3波婴儿潮的出生峰值年份出现在1987年，那一年出生人口2508万人。 在1987年之后，每年出生人口就开始逐步下滑。 而1987年出生的人，今年已经33岁了，实际上已经超过了最佳生育年龄。 也就是说，第3波婴儿潮里的人已经全部都超出了最佳生育年龄，这也是导致从2017年开始，我国每年出生人口都持续下降的根本原因。 随着1990年之后的每年出生人口都在持续下降，可预见的是未来十年“可生育年龄”的人口数量也将逐年递减，这使得叠加生育意愿下降的情况，会导致未来很长一段时间，我国每年出生人口都将低于过去十年平均每年出生1500万人的水平，有可能会进入到一个新的低位平台我估计未来十年的每年出生人口可能会下降到1200万人~1400万人这个区间。 这就是我国当前面临的很严重的年轻人口断崖式下降，而老龄化人口猛增，这样一个两极分化所带来的人口年龄结构化问题。 （3）人口年龄结构化问题 我们再来看一组图。 下图是1950年我国的人口年龄结构，可以看到，这是一个非常典型的增长期结构，是金字塔型。   也就是越年轻的人口数量越多，一个国家如果是这样一个年龄人口结构，意味着在一个人口快速增长期，并且有很强的人口红利。 而到2017年，我国的人口年龄结构就是下图这样的。   可以从上图看到，在我国当前的人口年龄结构里，25~35岁的年龄是最多的，这个年龄的男性比例合起来有8.9%，其次是45岁~55岁，合起来有8.6%。 而从上面分析我们知道，实际上45岁~55岁，就是60后的第2波婴儿潮带来的。 而25岁~34岁，就是80后的第3波婴儿潮带来的。 而在这2波婴儿潮结束之后，由于没有再出现过婴儿潮，当前在25岁以下群体，特别是20岁以下群体，呈现“断崖式减少的现象”。 这种20岁以下群体的数量断崖式减少，比如20岁~24岁人口的男性比例有3.6%，但15岁~19岁就只有2.9%，这是不正常的。 我们可以对比一下，1991年的日本，当时日本的人口年龄结构跟我们现在差不多。   不过当时日本的年龄结构，实际上在15岁~19岁，还有相当大的比例，并且呈现这种阶梯式下降，而非断崖式下降的特点。 这就是有计划生育跟没计划生育的区别。 计划生育还是极其深远的影响了我们的人口年龄结构，是我们的人口年龄结构呈现不自然的这种骤降的情况。 而且由于计划生育是在1971年当时我国生育率最高的年份开始实施的，导致我们当前出现“老龄化人口骤增”和“年轻人口骤减”，这样一个此消彼长的两极分化现象，这会大大增加我们整个社会出现骤然进入老龄化社会的问题，而缺乏时间上的缓冲。 也就是在2030年，随着60后第2波婴儿潮里最年轻的人也将步入60岁之后，我国就将进入中等老龄化社会。 并且随着我这一代人，也就是80后在2050年全面进入60岁后，我们人口恐怕会有30%的比例都是65岁以上的老人，也就是每3个人里，就会有1个老人，将面临重度老龄化社会。 目前日本就处于严重老龄化社会，但即使是日本，当前65岁以上老人的比例是28.4%。 下图就是目前联合国预测的我国在2050年的一个人口比例结构情况，是一个倒金字塔型。   （4）人口年龄结构和房价的关系 其实，我们从人口年龄结构来看看房价的增长，是可以看出一些关联。 我国房价是从2000年开始暴涨，大致有三波涨幅。 第一波是2000到2007年。 然后在2008年次贷危机里，出现一波同步暴跌，但很快就止跌企稳。 然后从2009年开始进入到第二波房价暴涨。 2009年~2014年，是第二波房价暴涨。 第二波房价暴涨之后，并没有回调，而是直接进入到第三波赶顶的阶段。 2015年~2017年，随着棚改货币化让房价出现了第三波赶顶阶段。 第三波房价暴涨是在第二波基础上，把房价暴涨的曲线给陡峭化。 当时几乎全国大部分城市，包括二三线城市，都在2015年~2017年，这短短的3年时间里，出现翻倍的走势。 然后随着2018年去杠杆和房住不炒的战略基点确定，整个2018年全国房价整体都是在回落，但回落幅度不算太大。 而在今年疫情之后，随着央行为了对冲疫情的影响，在今年初一度大放水，导致今年开始全国房价又有点蠢蠢欲动。 但在今年国家三令五申房住不炒，并且严格管控房地产企业融资渠道的情况下，今年的房价也是呈现冰火两重天的格局。 一些特大城市，比如深圳仍然还是在热炒房价。 但其他二三线城市房价整体是不温不火。 这其实也是未来房价的一个缩影，炒房资金知道只有特大型城市是能保持人口净流入，维持供需关系平衡，所以只有特大型城市，而政策重点倾斜的一线城市的房价会比较坚挺，才炒得动，特别是深圳这种明显供需不平衡，需求旺盛但供应不足的城市，还是特大城市，房价会被热炒也是必然的。 然而深圳的房价热炒，却带动不了全国整体范围内的房价热炒，这主要是二三线的房价明显是存在供需失衡的问题，也就是供大于需，因为二三线城市的人口整体是在净流出的。 这就涉及到人口年龄结构问题。 上面举例过的这个2017年我国的人口年龄结构里，是非常典型可以看出来的。 在2000年~2008年，房价那波上涨的时候，正好是我国第2波婴儿潮也就是60后那一代人口峰值到了“刚需购房”的年龄。 1971年出生的人，到2000年正好是29岁，他们这群人是当时是我国人口年龄结构里比例最多的。 下图是2000年的人口年龄结构，当时25岁~35岁，是我国人口结构里数量最多的年龄段。   所以这群人作为当时购房的主力军，是有很强烈的刚需。 配合当时2000年我国加入WTO，经济处于腾飞阶段，同时又在吃人口红利阶段，所以房价持续上涨就是必然的。 而到了2009年~2015年，则是80后这第3代婴儿潮到了刚需购房的年龄。 1980年出生的人，到2009年是29周岁，正是刚需购房的年龄，所以整个80后，基本就是2009年开始的第二波房价上涨的主要购买刚需人群。 在这个阶段，正面临全球央行在美联储带领下全面量化宽松的阶段，而我们也在2009年推出4万亿经济刺激计划，开始了跟随美联储的海量放水放水阶段。 所以同样叠加了庞大的购买刚需人群、经济火热、货币政策这三重因素叠加之下，2009年~2014年的房价暴涨就是必然的了。 而到了2015年~2017年，80后里最年轻的人，也差不多到了30岁，基本已经是到了刚需买房的最后阶段。 配合当时的棚改货币化，最终就是推动第三波房价赶顶的走势。 所以我们可以总结一下， 三波房价上涨的主要因素。 第一波（2000年~2007年）：加入WTO、经济腾飞、人口红利，刚需人群第2代婴儿潮60后。 第二波（2009年~2014年）：全球量化宽松叠加我们央行大放水，刚需人群第3代婴儿潮80后。 第三波（2015年~2017年）：棚改货币化，叠加炒房资金，刚需人群第3代婴儿潮末端85后+部分90后。 这就是我国房价三波上涨的主要政策因素、经济因素、货币政策、刚需人群的整体推动原因。 可以看到，任何一波房价上涨，整体来说都是要经济因素、货币政策、刚需人群这三者因素共同叠加之下，才可能出现的。 那么由此，我们来分析一下是否会出现全国范围内的第4波房价上涨。 （5）不存在的第4波全国房价上涨 先说一下，这里说的是全国整体房价，而不单指某些特大型城市或者政策倾斜的一线城市和学区房。 就跟股市在全面注册制之后，以后很难出现类似2015年那样鸡犬升天的全面牛市，更多是这种结构性行情，也就是行业龙头会越涨越高，而垃圾股则会越跌越低直到无人问津退市。 所以我也一直跟大家说，现在即使要买股票，也只能买行业龙头，不能买垃圾股。 房市也是类似，特大型城市受益于人口持续净流入和货币政策，是长期看涨，虽然可能也面临重大世界经济危机所带来的短时间下调，但整体还是长期看涨。 但其他二三线城市所对应的全国房价走势，恐怕就会在未来面临长期跌跌不休的情况。 也就是，我个人认为，不存在第4波的全国房价上涨，这里是指类似于2009年~2015年那样，房价动不动就翻倍，甚至翻好几倍的那种涨法，基本是不可能再出现了。 原因有几个： 1、宏观经济，我国经济已经进入高速增长期的末端，正面临强烈的经济转型需求，这意味着我国经济的增速，很难保持过去十年这种平均7%以上的常态化高速增长。 并且在2025~2030年附近，我国整体人口可能会进入到“由正转负”的阶段，这将是我国经济增长的一个分水岭，当我国人口开始负增长的时候，经济发展可能也会面临一个长期低速增长的阶段。 而过去三波房价飞涨，实际上都是叠加了我国经济腾飞的快速增长效应，而这个因素在未来十年后，将不存在。 2、货币政策，在2018年开始去杠杆后，我国货币政策开始全面收紧，不再像过去那样海量放水，特别是2015年开始的棚改货币化留下的后遗症和副作用是很大的，直到现在还没有完全消化这样副作用带来的影响，这使得我国未来货币政策不太可能出现类似2009年~2012年那样的海量放水。 今年因为疫情爆发我们在一季度短暂大放水了下，但在5月份随着把疫情控制住，就开始持续收紧资金，这使得国债收益率持续走高，并且企业信用债市场开始暴雷频频。 房价我觉得根本取决于两个因素：人口年龄、货币政策。 除非我们愿意再进行疯狂的大放水，导致通货膨胀猛增，不然很难在人口持续下降，特别年轻人口骤降的情况下，出现第4波房价上涨潮。 3、国家态度，当前国家态度很明确，就是房住不炒，这使得个别特大型城市会因为确实存在需求过于旺盛而供应不足导致房价热炒的情况，但至少全国范围内整体是比较难出现大规模房价上涨的情况。 4、人口年龄结构问题。 还是那2017年人口年龄结构那张图来说。   可以看到，当前我国人口最多的年龄段是在25岁~34岁，男性占比8.9%。 考虑到正常购买房子是夫妻双方合起来买一套，所以我这里计算刚需人群，是简单按照男性人数来计算，说明一下。 按照我国14亿人口来计算，2017年我国25岁~34岁的年龄段的男性有1.246亿人。 25岁~34岁，是一个人最需要买房的年龄段。 换句话说，在2017年的时候，应该是我国刚需买房人数最多的一年，这也是2017年房价会暴涨的其中一个原因。 也是今年房价整体仍然坚挺的重要原因，因为刚需还是很旺盛的。 但是，由于20岁~24岁的年龄段人口数量骤减，这使得未来十年，接盘房地产市场的刚需人群数量会骤减。 以2017年的数据来计算，当时20岁~29岁的年龄段男性比例是8.3%，大约就是1.162亿人。 而到了2022年，这个年龄段的人就变成了25岁~34岁的年龄段了。 他们是2022年的刚需购房主体，这会比2017年的时候，少了840万人。 并这个情况会加剧，特别是在2027年的时候达到一个巅峰。 从上图可以简单计算，2017年的时候，15岁~24岁这个年龄段，会在2027年长大25岁~35岁，成为2022年~2027年的购房刚需主要来源。 而这个年龄段的比例出现断崖式下跌，加起来才6.5%，也就是9100万人。 这比2017年的1.246亿人的刚需购房主体，要少了整整3360万人。 并且这个情况还会加剧。 我们按照上面计算方法，可以把2022年~2035年的25岁~34岁的的刚需购买人群数量做一个统计。 2017年，刚需购房人口：1.246亿人。 2022年，刚需购房人口：1.162亿人。 2027年，刚需购房人口：9100万人。 2032年，刚需购房人口：8120万人。 可以看到，基本上来说，从2022年开始，我国刚需购房的人群数量会开始呈现锐减的态势。 在刨除炒房因素之外，房价整体走势还是取决于供需关系。 大家应该很清楚，当前到处仍然还是在造楼，我们的房屋空置率数据也一直是没有公开，但大家猜测应该也不会太低。 而在十年后，我国的刚需购房人群数量将从1.246亿人，锐减到8120万人，下降幅度达到35%。 本来整体就是供大于求，而在未来需求整体会持续下降的情况下，供大于求的情况只会越来越严重。 并且，房子还有一个存在周期比较长的特点，属于固定资产。 最迟从2030年开始，我们人口就要由正转负，这意味着十年后，会有越来越多的房子腾出来。 比如说，现在比较典型的中产家庭是，夫妻双方有一套房，老人也有一套房。 但是当老人们在十年后陆陆续续去世之后，老人所持有的房产就会腾出来。 换句话说，在十年后，投入到交易市场里的房子数量只会越来越多，不会越来越少。 从供需关系来说，未来10~20年的时间里，房子的供应会越来越多，而房子的刚需会越来越少。 这使得，在不考虑货币政策的情况下，全国房价未来10~20年是大概率要整体下降的，而不太可能出现第4波房价狂涨的情况。 本身，当前全国范围内的房价已经在一个相当高的阶段，除非说刚需人群暴增，才会带来第四波房价上涨，但在刚需人群反而锐减的情况下，第四波房价暴涨，我个人认为是不会存在的。 所以，其实我们可以反向分析一下，第四波房价暴涨的存在可能性需要具备哪些条件： 1、中国经济在未来十年继续保持超过6%的高速增长。 2、货币政策全面进入到欧美的无限量化宽松状态，而非保持独立的正常货币政策。 3、存在第4波婴儿潮，让未来十年仍然还有一个刚需人群增长。 可以看到，这三个条件里，第三个是明显不存在了，因为这个是事实。 第二个条件虽然还存在变数，但至少我们现在仍然坚持强调保持独立的正常货币政策。 即使未来因为一些突发事情，比如爆发重大世界经济危机，我们不得不降息去应对，但一旦发生这样的世界经济危机，房价也是必然要跌的。 而第一个条件，未来十年继续保持超过6%的高速增长，虽然存在这样的可能性，但这个可能性相对较低。 并且，以上这3个条件是缺一不可。 所以，实际上在我们当前没有第四波婴儿潮的情况下，未来10~20年的房价整体走势应该是长期下降的通道里，而非上升。 其实这是在我们2016年全面放开二孩后，生育率并没有上升，反而开始急剧下降已经确定的必然结果。 恐怕我估计，接下来我们要做的就是结束名存实亡的计划生育，并且开始全面转向“鼓励生育”的阶段。 但看看日本就知道了，当城市化越来越集中的情况下，在城市里焦虑的年轻群体生育率就会越来越低，这是社会发展的必然结果。 所以虽然日本绞尽脑汁鼓励人们生育，但这个生育率就是上不去。 这其实，也是目前全人类所面临的一个共同问题，就是越发达的国家反而生育率越低。 这实际上也是未来世界经济所面临的一个主要难题。 本文来源于“大白话时事”公众号。 作者：星话大白。 我每天都会写分析文章，希望大家多多分享转发文章，欢迎关注！