为什么 LOFT 式的房屋结构不流行？
商住两用，一举两得？鸡飞蛋打？ 随着房价的一路飙升，北漂中的中上游人群又开始绞尽脑汁的盘算理财投资抑或蠢蠢欲动来择巢安穴。但由于北京的限购政策，很多没有北京户口又不得不在北京打拼的“漂们”开始打起了“商住两用”房的主意。近期，多有业主询问律师，购买“商住两用”或“商改住”房屋有什么注意的法律问题吗？鉴于本人近期手头有几个关于此类房屋的案件，给大家讲讲表里不一的“商住两用”房。 商住两用，一举两得？鸡飞蛋打？ 一. 案例： 一位李女士2013年因手头宽裕，看房屋价格渐长，随打算在房山良乡大学城购买一套“商住两用”房屋用于投资。当时售楼人员告知其购买的房屋决对物超所值，该房屋为loft公寓式结构，一层可以休闲办公，有独立卫生间和厨房，二层起居休息。且价格要比一般住宅便宜，而且售楼人员承诺其年收益7%，达不到无条件退房。李女士看完样板房后，暗自欣喜，很快与开发商签订《北京市商品房预售合同》，并按约定交付了房款，等待收房。而时至今日，李女士新房没住上，还惹上了房产官司，另其懊恼不已。 (一). 背景介绍： 上世纪90年代随着经济发展，催生了一批写字楼的兴建，后由于供需失衡，写字楼市场陷入低迷，出现大量烂尾楼，一些经行政机关批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。“商住两用”房屋应用而生。目前由于房价的持续上涨，住宅类土地供应不能满足市场需求，开发商又纷纷打起了商业工业用地的主意，“商住两用”房屋又开始活跃在大家的视线中。 房屋所依附的土地依照用途分为居住、工业、教育、科技、文化、卫生、体育、商业、旅游、娱乐、综合等。因土地用途不同，土地使用年限也不尽相同。我们经常所说的70年大产权实际是指住宅所依附的土地为居住用地，土地使用权年限为70年。而所谓的“商住两用”房屋实则为开发商在其通过出让方式取得的工业、商业或综合用地上建造房屋，主体完工后，在住建部门进行竣工验收备案后在房屋内进行夹层设计施工。改造成loft公寓式结构后打着“商住两用”的名号向外售卖，而本质上仍为工业用地或商业用地，而此类房屋所依附的土地使用年限为40年或50年。 (二). “商住两用”房与一般住宅如何区分？ 此类房屋实则仍为办公用房或商业用房。这一点从李女士签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）封面就能看出，显示商业、办公等非住宅类。而一般业主购买的住宅，与开发商签订的预售合同封面显示为住宅类，另外，在预售合同第一条项目建设依据中的土地用途及土地使用权出让年限也能看到两者的本质区别，“商住两用”房往往显示土地用途为商业或办公或综合用途，土地出让使用权年限为40年或50年，而一般住宅显示70年。 从预售合同附件一的房屋平面图及在整个楼栋中的位置图也不难看出业主所购买的户型平面图仅仅是一个大开间，并不是样板间所展示的二层loft结构。 更为可气的是，一般开发商在密密麻麻的补充协议中一定会写一条：“出卖人与买受人双方权利义务以预售合同及相关补充协议书面约定为准，出卖人发布的销售广告、宣传推广资料（包括但不限于文字、图片、影音资料等）所明示事项均属于邀约邀请，如该等事项双方未在预售合同及补充协议中明确约定时，其不视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据。”这就意味着开发商告知业主，除非双方在预售合同里有明确约定，否则其前期作出的任何广告及承诺均不视为其预售合同的义务。 二. “商住两用”房屋的法律风险？ (一). 无法迁入户口。“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，所以无法迁入户口。 (二). 子女无法就近入学。由于项目用地性质为商业或工业用地，公共配套实施不包括学校，所以周边也没有学校，子女无法就近入学。 (三). 在建设项目竣工前，开发商进行夹层建造，规划行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。项目竣工验收后，擅自夹层建造，规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。 (四). 房屋可能出现质量问题。由于内部夹层建造，主体结构承重增加。 (五). 生活成本增加。由于“商住两用房”仍为商业用地或工业用地，其物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准，也均高于一般住宅使用标准。 三. 律师支招： (一). 不要盲目的听从销售人员的介绍与宣传，业主签订预售合同前一定要认真阅读预售合同全文，尤其补充协议内容。 (二). 留意预售合同附件一的房屋平面图，是否与宣传广告及样板间一致。 (三). “商住两用”房可能购买时价格偏低，但从长远来看，考虑到生活成本高，且无法迁入户口，子女无法就近入学等众多问题，望各位业主慎重购买。 四. 法律检索： (一). 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。 (二). 《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》 八、规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。 (三). 《北京市禁止违法建设若干规定》 第十一条：发现正在建设的城镇违法建设，负有查处职责的机关应当立即书面责令停止建设。当事人不停止建设的，应当立即报告违法建设所在地的区县人民政府，区县人民政府可以责成区县城市管理综合行政执法等机关查封施工现场。 　　第十二条：规划行政主管部门责令停止建设或者发现已经建成的城镇违法建设，对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，应当在20日内书面责令限期改正；改正后处该建设工程总造价5%以上10%以下罚款。对逾期不改正或者无法采取改正措施消除对规划实施影响的城镇违法建设，能够拆除的，应当责令限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程总造价10%以下罚款。城市管理综合行政执法机关责令停止建设或者发现已经建成的城镇违法建设，应当在20日内责令限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程总造价10%以下罚款。责令限期改正和限期拆除的期限一般不超过15日。 更多问题欢迎进入我的值乎页面进行提问，获得更有针对性的详细回答。知乎付费咨询