独立品牌的乡村式自助度假屋酒店在国内的发展前景如何？
这是一个对我来说复杂且纠结的问题，只能想到哪里说道哪里。我当然希望这类酒店越多越好，但是目前来看这类酒店在中国尚未找到健康的发展模式，就个人感受来说尚未看到我很愿意花钱去的此类酒店。下文的内容没有严谨的数据支撑，只是根据个人接触过的案例随便说说。 以下几个酒店应该属于题主说的那种类型，位于莫干山景区。我的同事们今年五一期间去的，回来以后有比较深入的探讨。莫干山此类酒店发展比较成熟，依托上海这个大市场，应该比较具有代表性。 第一个酒店 马路对面的第二家酒店 附近非常著名的乡村酒店——莫干山居，我同事本来是冲着它去的，现在换了主人停业中，也就红了3年吧。估计是卖给了裸心谷，在裸心谷的官网有这个房子的照片。曾经是500/人/晚的住宿价格，青旅的模式，估计包吃。 可能是附近最好的一家，但也肯定是价格最坑的一家，顶级的收费（基础房型3500+），完全没看出好在哪里。 以第一家酒店为例，它所占土地现地租约60万/10年，店主租下的时候略便宜。整栋建筑8间客房，包含一间复式，公共区域如照片所示。整体造价大约三百多万。五一期间房价800/间，但没有住满。内部工作人员除了老板大概有4个，包括厨师，均为老板的亲戚，人力成本较低。这个区域有3-4家此类客栈，沿道路两侧布置。周边步行范围没有景点，照片上有的也就是所有你能看到的。最后一张是人均5、60的晚餐。 我此行的同事们年龄28-30，收入在深圳尚可，住好酒店的经验不多，但都住过顶级的，平时在深圳周边也有自驾度假的经验。他们对此的评价是，五一这个价格这个环境能接受，如果深圳周边有，偶尔可能会住，但也谈不上特别有兴趣。不过对我来说，这些酒店 完！全！不！及！格！。并不是说我不能接受住这样的酒店，我有时必须住比这差得多的，但是我不会愿意自己花钱去体验这样的东西。不过在中国还是有很多人愿意为这些埋单。市场是公平的，这是现状。 根据我之前提供的数据，开个这样的酒店能够发财吗？初步算了下，一次性投入350-400万，一年可能可以回收50-60万（净利），作为投资回报算是合格。不过要注意几个问题，首先是这个水准的装修折旧很快，几年以后很可能不堪入目，这也是我国现在一拥而上的所谓设计酒店、主题酒店、精品酒店以及丽江、阳朔、鼓浪屿客栈的通病，我曾在2011年住过鼓浪屿上当红的howtel 46,第一感觉廉价的装修，当时开业不到一年已经各种破损，而今年再去，各大订房网站已经看不到这家的踪影。中国人对品质的认知和追求还处在刚起步阶段，好的品质未必能够卖出好价格。其次，房价会逐渐走高还是走低。竞争对手的出现很可能会提升整个区域的知名度，但也可能拉低房价，当然亏钱肯定不至于。 从成本和经营角度来说，我们可以把这类酒店和丽江、大理、鼓浪屿铺天盖地的客栈进行比较。下面几家丽江的是我9月份刚住过的。 上面这家客栈位于束河古镇边缘，租20年，一次性投资1000多万（估计1200-1500万，），应该包含了若干年的租金，老板此前也是从事酒店业的，应该是某知名国际品牌的高管。该客栈有12间客房（但实际看下来似乎不止，也可能有些房间没当客房用），客房面积50-100平米不等，非高峰房价550-1280不等），我住的这个55平米房价700。提供简陋早餐，和其它客栈相比，客房内有冰箱（里面有软饮畅饮），有大浴缸，热水系统不错，床品不错，经营成本比普通客栈略高。我去的时候不算旺季，但竟然住满了，所以算经营得不错，能不能赚钱大家自己算。 上面这家叫束河元年，参观了一下，号称是束河唯一的五星级酒店，20来间房，房价580-880，品质不错，入住率一般。面积很大院子很多公共部位不少，建筑+装修是整个束河最好的(之一)。照片上的是880的房间，580的房间很小，但舒适度还行。 上面这家是丽江的典型中小型客栈。在一个巷子深处，没有沿街门面，算古城核心位置。不提供正餐，有简陋早餐和茶点。我住的这间是整个客栈最大的，带沙发区和一个榻榻米。面积较大，卫生间局促。非旺季房价800左右。其它标准客房500多。在整个丽江看偏贵。装修品质合格，床品合格，空调合格，卫生间除了排水没做好基本还算ok。 在丽江，询问了同事们住的某客栈老板，她4-5年前租一个普通院子8-9万（不是指最旺的区域），现在逐年上涨具体价格不明，8间房，平常日租200多/间。一次性投入100万，包括5年的房租和60万的装修费，每年纯收入20万，属于古城内最普通的那种。老板的亲戚，早两年租了个大院子，租金低，近两年把门面商铺出租几乎抵回整个院子的租金。花了300万豪装，10多间房，每间日租500上下，每年纯收入80万。 通过这个比较可以看到以丽江为例，仅从酒店本身的性价比看，丽江会远高于莫干山。我想原因主要是: 1.丽江几乎没有真正的淡季，丽江的黄金季房价可以翻倍甚至更多，而乡村酒店目前大多针对周末休闲度假市场，很难针对旅游市场（这点后面再分析）。这个导致了即便不是淡季，工作日的入住率也很堪忧。对酒店来说入住率是根本。 2.丽江是旅游目的地，旅游的计划性强，不会因为小的因素而临时改变，比如下雨之类的。而周末乡村度假很受气候影响。 3.在旅游度假成熟的区域，酒店的建设、管理、经营、维护成本都会低很多很多。比如在偏远地区，不是你想找什么建材都会有，不是你想要什么施工工艺都会有，不是你想要什么样的装修风格都能做出来，很多乡村度假酒店的建材都得靠人力运进去，施工时候的防盗难度很大，施工时高水准的施工管理人员是不愿意长时间驻扎的，完成后高水准的管理和服务人员是不愿意在那里工作的，经营的时候高水准的后勤是没法保证的，食材的丰富性和高品质是不要指望的，中央空调、水景、温泉设施、园林绿化在淡季客流很少的时候会显得运营和维护成本非常高。曾经有个筹备酒店的人向我吐槽，一个几千平米的豪华度假酒店，别的没啥，方圆7、80公里就他这里有两部电梯，别人都懒得接他们的单。所有的这些都决定了，在中国的交通不那么方便的地方，要维护一个高水准的小规模的精品度假酒店技术上的难度就很大，在开酒店目的是赚钱的前提下，乡村酒店的低效率直接导致了在品质上必须做各方面的妥协。 关于那几家比较知名的。我没去过松赞、山里逸居、裸心谷这些地方，光看照片不看价格的话，我会觉得值得一去（其实对山里逸居没太大兴趣）。但仔细想想为什么我从未去过这类酒店，可能会总结为出差或者旅游的时候我不会专门为这样一个地方花两天时间。这类酒店并非为行程匆忙的游客准备的，倒是周边地区的人周末度假的好去处。 但再看看价格，山里逸居动则1500+的房价，裸心谷3000+。如果在我家周边有这样的酒店，要我闲来无事去住住，我也不会有太大的兴趣，比如南昆山的“十字水”。 只能说现在高水准的乡村度假酒店是稀缺产品，一次品质略好的周末度假成本赶上一次正式的旅游。比如两人从深圳飞到海南四天三晚全程文华东方酒店的价格和两晚的“法国山居”或者“裸心谷”的价格是一样的。这也是我要吐槽的地方。差的不想去，好的去不起，或者说完全没有性价比。 实际上以莫干山乡村酒店的价格25平米的客房800/晚，在旅游资源优越、旅游与度假酒店市场成熟的地区能够支撑起什么样的酒店呢？下面这个在清迈的一个相对偏远的地区，周边没有旅游景点以及其它高端酒店，和题主说的情况很类似。50平米的标间平常价格900/晚，80平米的套房2000/晚。比较的前提是泰国和中国的人均gdp几乎没有差别。 不谈自然环境，无论设计水准、品质、服务、功能、餐饮都爆了国内同价位同类酒店几条街。这说明在成熟的条件下，这类酒店应该可以从成本经营角度搞出具有吸引力的产品。 先写到这里吧，还有些想法后面再逐渐补充吧。 __________________________________________________________________ 10月20日补充 好几天没更新，略有点愧疚，只好把干货拿出来。最干最干的那种。 下面这个是不是你们想要的那种？ 背景：某上市公司开发的酒店，多年积累后近几年在旅游地产中发力。这是他们的第一家乡村酒店，别墅型的，20套别墅总计60多间客房吧。当然这个不符合题主的独立品牌的要求，不过此前只有这一家，上个月好像第二家开业了，所以权当独立品牌吧。有上市公司做背景，开发和经营方式和普通的小酒店必然是不同的。但我觉得它从形态和入住体验上来看可能比较符合大家的想象，所以拿来说一说。 酒店距离武汉大约3小时车程，也可以坐高铁到赤壁再坐汽车。在郊外，周围只有村子，县城在5-6公里之外，地处咸宁温泉带，温泉资源不错。 其实这是一个大型项目的一部分，整个项目最终会包含商业小镇，度假别墅，漂流，温泉设施等等。这个酒店应政府要求是第一个落成的项目，其余的还在建设中。顺便说一下，我是整个项目的总规划师，也是这个酒店设计的负责人，当然我不是建筑师，所以你们看到的建筑外观和室内设计的细节不是由我来控制的。也因为这个原因，我不能透露关于这个酒店建设经营的准确数据，我会在后面定性分析一下。 要说的第一点是，大公司想在乡村建一个各方面符合法律法规，能够正常合法的建设经营，并且能够作为公司的合法资产，大型开发是相对靠谱的路线。同时，除了专门做酒店的那几个集团，其它公司要单纯靠经营酒店赚钱很困难，大家的最终目标还是商业和地产，但是在这种地方好的地产开发必须依托于好的旅游和度假环境。所以酒店在这类开发中是用来提升区域价值的东西，并不能简单的计算它的投入和回报。 其次，这个酒店很成功。它准确的找到了市场的切入点。上市公司的优势在于他们和政府、企业的关系很密切。从售价来看，它相对普通家庭的周末游肯定是贵了，租一栋别墅（3间卧室）的携程价是6000，内部价可能略低，但两年来价格一直维持得很好。自从落成以来，这里举行过很多大型活动（会议）。我有一次出差，正好赶上这里举办世界比基尼小姐中国华中赛区的决赛，也算是辛勤工作的奖励。同时作为整个县城唯一一家可以用于高端接待的酒店，它还是很有市场的，住满的情况经常出现。 这个酒店在运作的各个方面都是按照一个标准的高端酒店来进行的，服务、餐饮、会议都做得不错。但是，也能看到地处乡村带来的各种问题。比如说放在服务方面，招合格的服务员很难，大多要自己培养。住在里面可以体会到每个服务员都是认真投入的，服务的水准超出我的想象，但是基本素质永远没法和大城市的五星级酒店比较，这是很难解决的问题，除了几个知名的酒店集团，其它公司几乎不可能做到。 从硬件角度来说，这个酒店只能说做到了，但肯定谈不上做得很好了。除非一个公司不惜血本重金打品牌，否则也是这类乡村酒店没法解决的问题。毕竟距离武汉有三个小时的车程，毕竟建设的时候连一条宽一点的路都没有。 从开发角度，做一个优秀的小酒店和做一个大酒店，需要考虑的问题是同样多的，需要各种专业人士的合作，比如负责市场的、负责建设装修的、负责政府公关的、负责经营的、负责餐饮的。。。。具体到这个项目还有专门负责养猪养鸡养狗种菜的。每一项又有细分的内容，一项搞不定，整体效果就会打折扣。单纯造一个小酒店是没法打造这样一个完善的团队的，而作为一个大公司，这样的团队就变得很有必要也很有效。 从成本角度看，单纯的这个酒店的土地及建造成本不高，由于是一个从未开发过的乡村的第一个项目，土地价格必然是低的。建造成本大家自己估摸吧，我就不说了，但肯定没有城市里面的超豪华五星高。单纯的酒店经营肯定是赚了，但是酒店的经营作为整个大型项目的一部分，作为整个企业发展战略的一部分，很多地方都占了总部的光，比如宣传推广、比如地价、比如政府支持（专门为他们修条路）等等。因此这笔帐没法算。 但同时，也是因为可以控制周围相当大范围的环境品质，一个公司才敢在这种地方花钱认真做事，如果仅仅是控制酒店范围的土地，谁都不敢花大钱往好了做。谁知道你做好了，今后周围会搞成什么样？ 先说这些吧，没说到的地方大家可以提问。有时间继续写。