房地产项目策划有哪些方面，侧重点应该放在哪里？
入行的时候就被告知：房产策划是解决客户进门，房产销售是解决进门客户。 返回头看做国内地产策划太简单了：尤其是做世联的策划，几个报告来回抄，10年前就玩命讲案例，还经常弄海外项目案例，好像自己主导了曼哈顿街区规划和六本木新城是的。明明就是代理销售海外房产，非包装自己是海外房产策划，保持与国内地产策划老大的形象。真不如学学链家，就是直白的说明我代理销售海外房产。房产代理公司应该做婊子不立牌坊，代理海外房产，站街边就不该称处女，洋妞例假数据都没有，就别说是策划了。 回归正题 策划重点就是2件事：定位不出硬伤+找到目标客户 前期定位不出硬伤 国内房产开发一向不作死就不会死，不搞旅游地产和商业，踏踏实实做住宅，正常市场情况下，住宅项目（定位、环境、规划等），没有硬伤就一定能卖的出去 因此，项目策划前期就是给项目合理定位，别玩什么新奇特，哪些小技巧的东西，留给驻场策划和广告文案们。 以前做国内项目前期，找点宏观市场、微观区域数据，在找俩竞品就差不多了，最简单的就是找到同行在相同城市或区域做的报告，做做产品差异化，改改就完成了。 如果做海外房产前期，那就在浩瀚的数据世界慢慢整理吧，海外房产信息都是公开透明的，只要你想查总能查到。 在世居的网站上是这么推介墨尔本Queens Place的“：投资预测：租金高，回报快” 作为世界上最适宜人类居住的城市，墨尔本人口增长1700人/周，在寸土寸金的市中心，稀缺的房源、便利的生活交通设施及众多世界级高等院校，保障了市中心公寓最高的租金回报。 另外，随着人们生活观念的转变，越来越多的当地年轻人厌倦偏远、寂寞的郊区生活，开始加入到对市中心高层公寓房源的追逐当中。交通便利，价位适中的吉达唐人街新项目，其少量投资+高租金回报+房产升值的组合收益增长模式，必将给您带来更高的投资回报率。 我在整理澳洲房产数据时，分区整理了区域配套，人口构成，近10年的售价、租金，都不敢妄下预测，做为一个策划没任何数据支持就敢称“租金高，回报快”，不知道和谁比的(起码和周边的3竞品比比)，怎么出的结论。如果以这个结论指导开发商去墨尔本拿地，估计2018-2019就只能把项目拿回国销售开骗。 从统计可看出，墨尔本city公寓藏14年价格就开始下降趋势，租金也从2013年下降。作为销售肯定不会对客户讲这么真实的情况，作为策划会给开发商真实的统计和建议吗？ 找到目标客户。 策划另一大重任就是找到目标客户。以前开发商卖房很简单，竖起围挡卖周边人群，打俩报广告占领大浏览量，不用细致定义客户，坐等上门；后来市场不好了，报广广告无效，就用铺天盖地的短信轰炸，扩大传播的基数；当短息被手机的技术屏蔽，就用相对便宜的人力广告，到处发单，扫街；造成这种结果的原因是已经不知道谁是精准客户，在哪里能找到。所以媒体推广不做了，就以消化周边客群为主。 如果说国内房产客户难找，那海外房产客户风味分散。 当互联网时代到来，人们获取信息的来源基本来源于网络时，海外房产策划就只会重金购买百度关键词、上房展会、找渠道合作了。 小公司的策划没有能力和精力去研究潜在客户了，不会依据潜在客户的兴趣、阅读习惯、内容研究客户的标签特征，按照这种标签特征在锤子搜索上推广下功夫； 链家、我爱我家这种大公司只抓一个客户标签：有钱。当有客户出售国内房产后，第一时间推荐其投资海外房产，因此这种单一标签会导致忽略实际购买中的真实需求，要么把握不住重点，拖长成交周期，要么没满足客户需求，丧失成交机会。 总之，作为房产销售，一没定位好项目，二没找到客户就是最大失职。