2020年房价走势如何？适合买房吗？
还在收集数据，根据现在的经济数据来说，结论是暂时稳住了房价下跌的风险，但不排除能持续多久，下面逐个分析支持本这个结论的观点： 1、3月20日的LPR出乎意外的没有下调，疫情下，我国基本牺牲了一个季度的正常社会生产活动，也就是说必然会有大量的企业在疫情中面临入不敷出，大部分的行业正式复工在3月以后，企业债一般偿还也在正式复工以后才会开始执行，没有正常收入，很多企业都会面临违约，这不是小事情，意味着多少人只能拿到基本工资甚至被裁员，那么政策最应该做的是降低债务成本，实际情况如何呢？确实各地陆续开展定向降准降息，用低的利息降低企业的债务压力，读者可以网上查证一下，各个地方基本都有相关企业的利息补贴的政策，也就是说，企业贷款方向在疫情后都可以或多或少的享受到降息福利，但3月20日的LPR利率竟然没有下降，5年期以上的依旧与上月保持持平4.75%，那么问题出在哪里？我们知道新增所有贷款都不得参考基准利率而是LPR利率，这么大的事件下来新增房贷没有任何下降，也就意味着吃不到任何债务成本下降的红利，08年金融危机应对经济增速下滑时那可是189个基点的降息，5年期以上的贷款算上复利率是几万几十万的利息补贴，对于购房者来说就是红利，而本次为了应对疫情牺牲了三个月的正常GDP，而对房地产没有任何利息红利，这是一个非常明显的政策有意控制房地产泡沫，如果很多媒体觉得政策绝对会在疫情后重启房地产夜壶刺激经济，也列举了各种灾难后的房价上涨，且不论如果刺激了房地产对经济增长的效果如何，至少要拿出像样的数据来支撑这个观点，比如08年金融危机后的189个基点的降息的房贷红利，偏偏这次定向降息专门把房地产排除在外，意图还不明显吗？ 2、居民部分的债务经受不住收入的下降，上一篇文章给出了08年和18年的居民部门负债率的数据和计算方法，08年居民部门的负债率约17.9%，18年暴增到52%，其中房贷占据了居民负债的一半以上，很多人月供完毕加上日常家庭开销是很少有结余的，也就意味着不能连续几个月没有正常的收入或者被裁员。这里说个题外话，关于房贷存量利率的改革，个人觉得目的是希望未来经济下行和市场软着陆中房贷群体不要因为收入和就业的影响而违约，每个人可能少收一点点，但其实经济下行和收入受影响时，这多出的一点点利息都可能成为压垮家庭的最后一个稻草，银行想多收你利息，但更害怕你违约，未来5~10年内的LPR利率大概率是继续向下的，也就是浮动利率定价在软着陆过程中是要低于固定利率的。回到正题，现实生活中你就可以体会到疫情对大众收入的影响，并且真正的债务偿还压力不在现在，而在未来的几个月，尤其是高负债人群，疫情影响下一个月没有收入，你可以用以前的备用金，两个月没有收入，你就需要向亲朋拆借，三个月没有收入你可能就再借不来钱了，疫情的影响还在继续，很多行业还没有完成复工，居民收入和就业率相比于房价都是更重要的问题。 3、以往经济危机中资本价格下跌是大概率事件，既然很多人说疫情后房价涨喜欢举例子，那我们就说说08年全球金融危机，我国的房地产成交大幅下滑，价格也是整体下降的，部分城市房价下跌20%，只是人们的记忆被近十年房价上涨形成了惯性思维，很快忘记了房价的下跌过，危机中一般都伴随着资本的暴跌，疫情在国外的蔓延会极大地增加除医用外的出口压力，国民经济的三驾马车，投资、消费、出口，投资很大程度依赖市场收益率，经济下行是不可避免的，加上疫情人们对投资预期的悲观，资金基本以避险为主；消费，从房地产作为债务的主要流向时，基本就开始挤压消费，人们更愿意省吃俭用的去买房，而非用于消费，疫情将会在很长时间影响收入进而在已经消费不足的情况下压缩消费空间，出口本就因为贸易战受到很大的影响，加上全球经济在疫情下的恶化，很难保持各个行业的出口规模，房价虽然有投资热情的贡献，但终究的根本支撑是经济的增长，人们有钱去改善生活，任何经济体都表现出危机时的各类资产价格崩盘，90年代的日本房价从最高点跌去60~70%，美国08年金融危机时跌去20~30%，关键是他们的首付比例非常低，就导致了整个金融体系由于违约要处理大量的房子，如过你愿意，可以去看任何经济体在危机中的资产价格涨跌。 所以结论是，看不到房价上涨的关于钱的政策因素，打左转向向右转的事情很多，导致现在大众决策只会看钱，如果贷款利息便宜个100个bp，自然有很多人即使在收入下降时也会选择买房，20年贷款可是几万几十万的利息差，过去十年的几次暴涨无一例外的有降息红利，08年180多bp，16年涨价去库存120多，如果你认为政策力量很强，用房地产刺激经济，那就更应该看清事实，今年的降息降准专门把存量以及新增房贷与其他行业利率区别对待或者应对疫情降息时干脆排除在外，再加上经济下行和疫情影响，完全看不到房价上涨的动力在哪里，如果你觉得政策一定能刺激今年的房价上涨，那么请告诉哪一项政策，大家一起去学习。 