怎么衡量房地产开发速度？
作为一个曾经在地产混迹的人，来尝试着回答一下这个问题。 题猪所提的这个问题在几年前就有过关注。在政府主管部门所提供的数据里面做为恒定标准的：新开工面积、在建房屋面积、竣工面积。在这三个数据背后所隐藏的是大写的GDP，GDP是对政府政绩衡量的一个很重要的指标。一拆一建一出让，大把大把的GDP、税收就上去了，政绩出来了，升迁也就会跟着走。 谈完了政府就不得不说一下企业，对于房地产企业而言什么最重要？有土地储备、可开发、销售的项目这才是最重要的，至于资金这些东西，只要有项目做总是可以在银行方面想到办法的。一地产开发企业最怕的是没有土地储备，所以只要有能用作地产项目开发的地块出让就会有企业去举牌，至于能不能拿到这一点不重要（理由参考星爷的《美人鱼》）。 房地产开发的项目分为很多种，例如：住宅项目、商住综合体、纯商业、旅游地产、教育养老地产等。在日常生活中我们更多关注的会是住宅、商业综合体以及纯商业项目，因为这几种都是处在城市中、经常跟我们打脸熟。 前文已经提到了，对于房企而言最重要的是土地储备，换做以往可以在拿地后等待市场行情较好的时候在慢慢开发，后来实行新政后，在拿地后几年内就不得不搞开发建设，这也就使得开工建设相对处于集中状态。地块一动就会自动计入新开工面积和在建房屋面积。地产企业都不傻，虽然在出让地块的时候已经明确了竣工时间，但很多企业会想出各种理由来拖延这个时间，拖延开发进度（当然也会有加快开发进度的情况，在此不做讨论）。隐藏在背后最主要的原因是迫于政策不得不开发但是受市场环境影响而导致的销售不景气。拖延开发进度可以在前期尽可能的减少投入（工程款、财税等方面），还可以错开区域开发高峰期待到区域内其余竞品项目销售进入尾声后市场竞争压力减小再入市，从而摄取更高的利益。 企业在拿地的时候是否会考虑到销售压力？这一点很多企业都会去考虑到，但是在实际操作过程中往往会把这一点给撇开。支持理由：1、目前出让地块区域内项目销售火爆，2、从市调得出的结论来看未来市场需求空间还有很大，3、地块出让区域内在未来将会是政府重点打造的区域，4、区域内就业性流动人口的支撑等等各种各样的理由（当年我也编造过这些理由的）。其实归根结底一句话：在于流动性人口以及城镇化率。在这里有一些数据、理由是伪数据、伪理由，更多的是找心安，当然也有很大一部分是代理公司为了拿到案子而拿出的数据（不是说这些数据是假的，而是有些数据背后所隐藏的压根就没有解读出来）。 举例一：某地有100万户籍人口，城镇化率只有25%，该省目前的平均城镇化率是35%。那么是否会得出一个结论：该地区在未来至少还有10万户籍人口将从农村迁移至城镇？背后将带动的近150万平米的住房需求？这个答案是相对正确的，但问题就处在需求的释放过程，这个释放过程不是一天两天，一年两年能完全释放出来的，可能需要6-10年时间。 举例二、某代理公司通过走访进行客户性需求调研，在某100万人口居住的城市进行调研，回收调研数据样本30000份，在这30000份问卷中有超过20%的人有购买住房的需求，因此很多公司会得出一个结论：这个城市有超过20%的家庭有购房需求。这也就是很多代理公司所拿出的所谓市调的数据，而这些数据很多都只是定性的分析结论，而非定量性分析。 以上这两个案例在前期拿地支出是经常出现的，通过这一系列看似靠谱而实则不靠谱的数据继而得出的结论，然后参与拿地。这也就是为什么在实际的地产开发操作过程中会放缓开发进度的主要原因。