为什么2020年那么多城市房价开始跌了，还是有人相信房价会一直涨？
震惊，某地房地产成交量环比暴涨500%，多地现抢房潮，房价或迎来快速上涨时期！ 看到数据是不是瞬间觉得房价又要涨了？但你仔细想又会发现不对，问题出在哪呢? 什么是环比呢？以3月为例，环比说的是3月和2月的成交量差值比2月成交量这个基数，举个例子，由于疫情影响，2月成交量非常少，假设去年同期1万套房交易，疫情影响只有100套，随着全面复工，3月必然迎来一大批累计需求的放开，假设增加到600套，你得到的环比就会是500%，未来几个月可能都会得到超过100%的环比成交量，是不是很吓人，但其实你会发现，疫情影响下其实成交量可能远不如去年，但你要说他的数据错吧，也没错，但能不能得到房价上涨，是不行的。 如果你相信统计规律，危机和困难下都对应得是资本价格的下跌，你要说危机以后通过房地产刺激经济那是在资本价格下跌之后，是有先后顺序的，并且一定有关于钱的刺激政策，对房地产行业的降息，暂时没有，没有100个基点都看不到投机的价值，货币化棚改，现在也放缓了，数字基建，最终还是要到居民收入上才能影响房价，也是一个非常缓慢的过程，尤其是疫情对经济体的冲击，看不到任何一点能促进房价上涨的因素，就比如有人说某个人能推动汽车上坡，事实证明只要他想，确实能推着上坡，然后就有人鼓吹他一定要把汽车推着上坡，这是不对的，手都没伸出去，就说汽车已经被推着上坡是不合适的，这就和用房地产刺激经济一个道理，还没有任何利好房地产的政策下来，就得到房价会在政策刺激下上涨，自然也是不合适的。 一两条你可能不被影响，但这种有组织的鼓吹房地产永远上涨的总会潜移默化的影响人们的潜意识，惟一的方法是抓住重点，没有关于房地产方向关于钱的政策红利，你中间分析的再好，现阶段也一定得不到房价暴涨的结论，想要证据也有，找一找典型的代表，08年189个bp的降息促成近十年第一次房地产暴涨，15年125个bp的降息促成了16年涨价去库存，日本上世纪80年代房地产泡沫也离不开五次把基准利率从5%下调到2.5%，美国06年开始的降息同样促成了美国各地的房地产泡沫。 与后边两个国家硬着陆不同的是，我们的房地产泡沫依旧坚挺，没有一次严格意义上的市场出清，这就使得不要说继续吹大泡沫，即使维持现有泡沫的债务成本都需要不定期的降息，想要达成与08年16年暴涨的效果，没有短期内上百个bp的降息是很难有效果的。对房地产关系最大的是5年期以上的贷款参考利率，那么房价再次暴涨的前提就变成了有没有可能短期内上百个bp的降息条件呢？我们来做一个计算，现在的公积金贷款利率维持在3.25%，是给最优质、违约风险最低的贷款参考，普通5年期的不可能低于公积金贷款，也就使得不调低公积金贷款前提下的降息幅度最多只有150个bp可以用，但这150个bp的筹码会不会用在刺激房地产上面，个人认为不大可能，美国短时间把利息下调到0，让自己陷入极端的被动，应对危机竟然推出无上限的量化宽松。从现在的各种大方向（包括内部和外部）的长期规划来看，仅剩的这150个bp的筹码只可能用在应对未来经济下行的各种不确定风险上，相反没有任何理由把这仅有的货币政策筹码用在继续吹大房地产泡沫上。 结论：至今没有一个实质性的刺激房地产的政策，短期内不存在政策基础；经济在没有疫情时今年破6是大概率事件，加上疫情更缺少居民收入增长的支撑；投资热情，你能想象中老年一辈的人们最近不知道从哪得到统一的结论，房价可能会跌，对房价来说这是非常危险的信号，连这些以前助力买房的金主都觉得房价不会涨的时候支撑房价的投资热情就比较悬了。以上三点是现状，而对于未来很多人说为了刺激经济会重启房地产夜壶，但事实情况是对房地产方向最多只有150bp的降息能用，对于任何经济体，经济下行阶段往往是各类危机频发期，这就使得未来这150个bp的降息大概率会用在应对5~10年内的各种预期到和未预期到的风险，而没有任何理由把筹码现在打完来继续吹大房地产泡沫，所以房价上涨的动力在哪里？ 补充：最近如果有跟踪几个盘的读者，可以对比下去年和今年的价格，以实际去看房的价格为准，并且大概率会享受跟好的服务。