房地产项目策划有哪些方面，侧重点应该放在哪里？
做过前期，又做过后期策划的我来怒答一个。 所有策划过程的主线都指向一个核心问题：这个项目我要卖给谁，他（她）为什么要买我这个项目？弄清楚这个，策划需要做什么，侧重点怎么区分，便迎刃而解了。 用曾经操盘过的一个例子来讲吧。 位置：北京顺义郊区，基本无公共交通，环境不错，靠近潮白河，地块大，容积率低，前期地价便宜。 优势：开发商有较好的产品力 劣势：远 首先回答这个项目要卖给谁？ 选择一：地缘性客户 选择二：顺义市区客户 选择三：北京市区客户 第一个选择直接被CUT掉了，因为地块周边基本没什么人。 第二个选择其背后的客户，以顺义外溢性自住客户为主，这类客户对价格很敏感，不能卖上高价，地块低容积率的优势和开发商的产品优势不能发挥最大效益。 第三个选择背后的客户，是北京度假性客户，又称第二居所客户，这类客户购买力较强，对产品力要求高，价格对标参考是北京市区房价，项目溢价可能性高。同时，开发商希望将项目打造成一个自身的代表作，这样的客户选择符合开发商对项目的战略预期，是做到名利双收的最优选择。 其实很容易看到，客户是谁，并不是简单拍脑袋想的，是基于地块和开发商的优劣势，市场竞品，项目战略价值，价格预期等一系列因素考虑确定的，这个过程毫不夸张的讲，决定了策划的价值贡献是千万级还是十万级。 同时，客户是谁，也决定了，业态选择、户型配比、园林风格、体验区、样板房设计定位等一系列关键事项。 然后回答他（她）为什么要买我这个项目？ 说白了，就是给客户的核心利益点。利益点很多，比如价格便宜（最常见的利益点）、赠送大、有学区、装修好、物管人性化、停车免费、售楼小姐长得乖...一个北京的客户，会有什么强有力的号召力，让他愿意开1-2个小时的车来买这个项目呢？如果我是一个北京市区的人，有什么会吸引我开1-2个小时的车来买这个项目呢？这是一个很难回答的问题，在访问了百八十组客户之后，当年纯屌丝的我和同事们找到了答案——别墅。对住别墅的需求是这些客户内心最想要的东西。就好像开车，刚开始有个QQ代步已经心满意足，后来速腾、雅阁才是好车了，再后来觉得BBA必须拥有一个。大多数客户的住房需求也是遵循有房--大房--别墅的需求路径。 接下来的策划工作就简单了，尽情帮客户展开关于别墅生活的种种美好和尊贵吧。。一条蜿蜒曲折的白桦林小道把客户从顺义乡村引到了托斯卡纳庄园，美得窒息的教堂广场，躺在钟楼下面的伞椅上，懒懒的看着阳光从树叶的缝隙中投下斑驳的光影，放眼望去满是stacoo涂料、文化石和红松木的异域建筑，别墅的院子里可以种花喝酒赏月party，可以家人在果园里种一颗小树，教会孩子认识春芽，夏草，秋实，冬雪... 内容都有了，现场物料包装、报广、户外、软文配合销售节点，表现执行，做好渠道推广就是水到渠成的事了。 ===========来个彩蛋吧=================== 如果同一块地，是一个只想赚快钱的开发商来做，策划应该怎么定位呢？ 很简单，用第二个选择，顺义外溢自住客户，关键诉求：便宜。如何做到成本最低，偷最多面积，让客户觉得占了大便宜，就是策划的核心工作。 以上。