LPR和基准利率哪个好？购房者如何选择？
我最近也面临这个问题。 我相信LPR是啥我已经不需要给大家科普了，不过作为受过严格训练的博士，不仔细算算心理不舒服，我就大概用连续复利推了一下每月还款的公式： 每月还款\approx\frac{还款总额\times \ln \left(1+r\right)}{1-\left(1+r\right)^{-贷款年数}} 其中r为所执行的年利率。注意由于我为了方便起见使用了连续复利的公式，所以会有一些差异，不过这个差异不影响主要结论。另外就是我不是很确定当LPR调整时银行会按照什么算法调整每个月还款的金额，所以我接下来全都假设按照某个利率重新进行贷款。如果银行是按照未偿还的本金进行计算的，那么看房贷剩余的月份更小的数据就好了。 根据不同的利率和贷款剩余期限以及（商贷）贷款总额，我大概算了一下每个月的还款额： 再次提醒，因为计算方法略有不同，我这个公式是一个近似公式，方便计算的，会有误差。另外用100万的数据大概可以速算，比如如果贷了700万，所有数字乘以7就好了。 实际上通过对上面的公式求导数，或者直接观察当利率增减10bp的时候每个月还款额的差距，大概会有这么一些结论： 所以一些很简单的道理： 比如我的房贷利率4.41%，低于现行LPR大概30多个bp，老实讲就算LPR提高，也不是不可接受啊，每个月多的几百块钱少出去吃顿大餐就省下来了，一顿饭的事。一顿饭能解决的事那就不是事。 所以对于绝大多数人来说，其实这个差别真没那么大，没有必要过度紧张。不过能省一点是一点，到底怎么选呢？ 其实要想明白这个问题，应该从LPR推出的背景开始谈。为什么从基准利率转变为LPR？这其实是利率市场化的进程。 为了理解这个问题，其实要稍微懂一点商业银行管理。我想问大家一个问题，利率如何会影响商业银行的盈利呢？其实这个问题很复杂，至少有这些影响渠道： 所以利率高了对银行好还是利率低了对银行好？很抱歉，这个真不一定，甚至每家银行所面临的情况可能是差异非常大的。所以银行并不是一味的希望利率提高，至少最简单的，从第一条来看，存贷款利差比利率的绝对值重要多了！ 为啥要提这些呢？因为在利率市场化之前，国家政策的原因导致相对于国外，存贷款利率差非常大，导致银行有巨大的profit margin。 而利率市场化的逐步推进，就是为了，或者最终结果，会将存贷款利差一点点缩小。 为什么不直接市场化，把存贷款利差缩小呢？恕我直言，如果这样，依过去商业银行管理的能力，怕是要搞死几家银行。 所以利率市场化的逐步推进，最终结果存贷款利率差一定会缩小。而现在存款利率实际执行大概2%-4+%，跟LPR还有较大差距。 实际上这些年我们已经看到了银行在吸储方面的捉襟见肘，活期存款利率甚至长期跑不赢通胀，愿意储蓄的越来越少，打不过理财是肯定的。所以可以预见的将来，存款利率会随着利率市场化的进程稳步提高。 而贷款利率同样面临着银行间的竞争，一方面担心坏账，一方面又要跟其他银行抢业务。而需要注意的是，LPR作为基准，实际上反应的是银行给优质客户的贷款利率，因而坏账方面的担心几乎可以不考虑，坏账方面的溢价体现在加点上。所以LPR说白了，反映了银行的资金成本以及银行间的竞争程度。 而随着商业银行的逐步开放，以及商业银行间的竞争，贷款利率同样有下行的动力。 而且，现在看来，上面讲的第3条对银行不构成太大威胁，因为存贷款利差还是很大的。但是市场化之后，随着存贷款利差的进一步缩小，上面讲的第3条对一些银行可能是致命的，因为贷款利率提高会拉高存款利率，那么银行的负债的久期可能减小，最终利润收到损害。 所以如果利率市场化最终完成，存贷款利率的利差会被压缩的非常小，而且调整余地不会太大，从这点来看，LPR有下降并稳定的趋势，是有逻辑支撑的。 当然，利率更重要的还受到宏观经济以及货币政策的影响。 然而，利率与宏观经济形势、货币政策甚至房价的关系是非常复杂的互为因果关系，很难说得清他们之间的相关性。 比如，当宏观经济形势向好时，贷款需求的增加会推高利率，然而更多的贷款通过货币的再创造过程，又会导致货币供给增加。这个时候央行可能会「审慎」地收紧货币，所以利率究竟怎么变，没人知道。 再比如，低利率不仅推高房价，而高房价造成的买房潮又会进一步创造货币，拉低利率。所以低利率和房价究竟谁是因谁是果，难说。 讲这么多我是觉着，不要自作聪明的从宏观经济形势去分析利率走势，短期也许有效果，但是明年会怎样很难说，徒劳而已。 况且，经济形势不好的时候，央行放水可以说是非常积极了，利率不会高到什么地方。经济形势好的时候，楼市一般也不会差，那一点点（可能）的LPR增幅恐怕难以抵挡你房子增值的速度。 所以，怕甚？ 并且，短期来看，现在毛衣战+疫情影响，未来一年货币宽松应该是主流，利率下降应该是大概率的。 长期来看，如前所述，利率市场化同样会使LPR有下降并且稳定的趋势，虽然这可能是一个非常漫长的过程。 中期来看，谁也不知道。 所以最终我个人感觉，大概率换成浮动的会好一些。 那么什么人适适合固定的呢？剩余还款时间长、剩余还款额度大、利率高于LPR、非常风险厌恶的人，还是固定住吧。