90后，刚工作2年，手上有7、8万现金，怎么通过投资理财，实现财富自由？
谢邀，先上结论，曾经投资门槛很高的REITs即将变为一个全民可参与的投资品种，对普通投资者来说无疑是一件好事。作为一名金融分析师，我会投资，也推荐投资者适当地配置一部分REITs，可以在不增加风险的情况下提升投资收益。 下文先从下面3个方面分析海外REITs的投资情况： 然后再分析投资国内基础设施REITs的一些情况：  我们以海外REITs市场的过往发展作一个参考 从收益角度来看，截至2020年底，美股所有权益型REITs过去20年的年化收益率为10.26%，而这期间标普500指数的年化收益率为7.29%，纳斯达克指数的年化收益率为8.04%。也就是说权益型REITs过去20年的年化收益率，大幅跑赢主流股票指数。 从波动性上来看，整体而言，其波动性低于非REITs股票。从下图可以看出，REITs相对于罗素3000股票指数的beta在大多数时间里明显低于1，这意味着REITs的波动性整体上低于美股股票指数。 对于成熟的投资者来说，往往更偏向于保持资产组合的低波动性来实现稳健增值。巴菲特这几十年的投资生涯始终小心翼翼，其中蕴含着大智慧。投资者最大的投资失误，通常是恐惧所导致的，在股市上涨趋势里，市场里往往出现过于乐观的情绪，让投资者在追求更多利润的同时，选择性地忽略了风险。但在股市下跌时，由于受到市场情绪的影响，投资者又担心继续下跌会造成更大的损失，往往在惊慌中将优质股票在低价给悉数割肉。 从美国的投资者近些年参与投资REITs的热度来看，REITs吸引着越来越多的追求财富稳健增值的投资者。据研究表明，在2001年到2019年的二十年时间里，持有REITs股票的美国人从6500万增加至1.45亿，持有REITs股票的美国家庭比例也从23%上升至44%，几乎翻了一番，如下图。 再来看看国内基础设施REITs的一些情况： 国内即将推出的公募REITs自2020年4月份中国证监会、国家发展改革委员会联合发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等文件以来，一直加紧推进。在2021年5月17日晚间，沪深交易所发布公告称，首批9单基础设施公募REITs项目经沪、深交易所审核通过并向中国证监会申请注册后，正式获得中国证监会准予注册的批复，中国REITs万亿级别市场即将起航。根据规定，基金管理人应自批复下发之日起6个月内进行基金的募集活动，募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月。 对于投资者来说，由于REITs与其他大类资产相关性较低，且风险小于股票，大于债券。投资REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险。 另外，由于公募REITs具有强制分红要求，通常90%以上的应税收入将分给投资者。美股REITs是每季度分红，国内的公募REITs是每年分红。较高的分红，可帮助投资者有效对冲周期性波动风险，即使是遇到市场整体熊市时，仍然可以获得稳定的分红收益。这些特点对保险资金、养老金、企业年金等长期投资机构具有很大吸引力。 在市场规模方面，经过这些年的发展，我国基建市场拥有着巨大的体量和存量，其规模超过100万亿元。按照资产证券化率1％计算，基础设施REITs潜在市场规模超万亿元。本次公募基础设施REITs将把优质的基础设施建设项目证券化，作为普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。 这次基础设施REITs主要聚焦于仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。另外，信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等也将开展试点。 特别适合如下4类人群： 第1类，由于有强制派息分红的要求，对于机构投资者来说，适合保险资金和银行理财产品这一类机构投资人。 第2类，根据海外REITs的历史收益表现，适合寻求长期稳定回报的投资者。 第3类，REITs的风险介于股票和债券之间，合适不愿意承受股票高风险的投资者作为一个配置选择。 第4类，REITs每年定期分红，投资者可以享受分红随着时间逐步增长以及价格增长。即使是在市场熊市时，也能享受REITs的分红，对于养老退休人员来说，尤为适合。 首先，在首次认购或买入份额前，普通投资者需以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其了解产品特征及主要风险。未签署《风险揭示书》的普通投资者，基金管理人、证券公司等基金销售机构不得接受其认购或买入委托。 在华泰证券手机app上签署风险揭示书的流程如下图所示： 其次，投资者可在二级市场进行竞价交易。上市首日的涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%，投资者可以自由买卖。场外基金账户认购的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内进行交易，获得相对充足的流动性。 对于具体的公募REITs标的而言，这里以深交所已经通过审核并注册的4家REITs为例， 5月20日，深交所公布首批4只公募REITs，首钢绿能、盐港REIT将于5月24日正式询价，蛇口产园、广州广河于5月25日正式询价。预计上市日在2021年6月21日 先来看博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金。 “博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”基础设施项目位于深圳市南山区蛇口网谷产业园，项目公司营业收入主要为产业研发办公物业租赁收入等。 2018 至 2020 年末，项目公司营业收入分别为 1.33亿元、1.32亿元和 1.15亿元; 净利润分别为 6137.42 万元 6536.09 万元和 5352.66 万元。净利润率分别为46.14%、49.5%、46.54%。 招商蛇口产业园这个REITs大概就是在地图上的这个位置，如图： 再看一个卫星云图： 其近景如下图这样： 这个产业园项目净利润率相对较高，而且随着深圳城市的发展，这块地属于深圳的南山区，是深圳房价最高的区域，腾讯等一大批高科技企业就驻扎在南山区，所以未来这块儿地的增值空间较大。房价升高，REITs的底层资产的价值也会受益。 此外，投资者注意的是基础设施项目的存续期。基础设施REITs项目的存续期通常都较长，范围在15年到99年不等。那么存续期到期之后，该项目是否面临退市的问题？ 以招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金这项目为例，其存续期为 50 年，所投资的基础设施项目两项资产土地使用权具有确定的到期日。万海大厦不动产权证期限从 2012 年 9 月 30 日至 2062 年 9 月 29 日止；万融大厦不动产权证期限从 2012 年 7 月 17 日至 2062 年 7 月 16 日止。基金管理人将于基础设施项目资产的土地使用权期限届满前，根据基金份额持有人大会决议申请土地使用权续期，以确保本基金持续、稳定运作。若基金存续期届满后决定终止运作并进入清算期，则进入清算期后，基金面临基础设施项目的处置问题。由于基础设施项目流动性较差，基金可能面临清算期内无法及时完成处置，需要延长清算期的风险。 再来简要分析另外3个项目： 首钢绿能 中航首钢生物质项目公司聚焦生活垃圾处置及垃圾焚烧发电主营业务，该收入占营业总收入比重均超过 90%。 2018-2020年，项目公司营业收入分别为3.92亿元、 4.31亿元、3.60 亿元；净利润分别为6641万元、8562万元、5374万元。净利润率分别为16.94%、19.86%、14.93% 盐港REIT 盐田港REITs底层资产是盐田港现代物流中心。于2015年建成投产，物流地产负债一般较低，盐港REIT的资产负债率仅1.47%。该项目在 2019 年度及2020 年分别实现了营业收入79,628,231.95 元和 72,221,804.42 元。2019年和2020年毛利率分别为75.18%和66.13%，净利润为40.33%和33.42%。2020受疫情影响，利润的波动在正常范围内。 广州广河 由于高速公路有特许使用权问题，其估值随着特许使用权的减少，将逐渐降低，对其估值较难，并且高速公路一般带有福利性质，一般不建议投资高速公路类REITs 所以综合来看，对于这四个项目而言，蛇口产园和盐港REIT是相对较好的项目，RETIs的收益一方面来自于“租金”收益，一方面来自于所持物业的价值增值，深圳处于大湾区核心位置，房价和地价的坚挺有目共睹，所以未来增长势头强，可以重点关注这两个项目。 最后，从海外的REITs发展情况来看，国内REITs的市场规模将是万亿级别的规模，里面定然蕴含着投资机会，而对REITs的税收优惠力度在一定程度上将是影响国内REITs市场成长的重要因素之一。 如果对理财内容感兴趣，也欢迎点击下面的链接，都是我10多年理财经验总结，涵盖基金、股票、REITs、资产配置等。如果能够顺便关注，点赞，收藏就更好啦。未来我也会创作更多更好的干货内容，分享我对资本市场的看法，理财的经验给大家。 主动型基金抄作业可以看看这篇↓↓ 对股票有兴趣的可以看看这篇↓↓ 教小白手把手买基金的可以看这篇↓↓ 想抄基金作业的就看这篇↓↓ 关注 @爱财老猫 一定会让你有收获，关键是绝不来虚的。