为什么2020年那么多城市房价开始跌了，还是有人相信房价会一直涨？
讲一件真实的小事：我单位在广东佛山的一个镇里有一块200亩的地，土地证上标注是农业、牧业用地，成本5000元一亩，原来开农场，后来因为不赚钱，地就荒在那里。15年镇政府以当地的工业用地价格（大概40万一亩）进行了收储，与我们谈判时很直接：收储是因为这块地已经具备住宅开发的价值（旁边住宅用地大概150万一亩），政府收储后一纸公文就可以把土地性质由原来的农业改为住宅，这块地的价值就从100万涨到3亿、政府可以净赚2.2亿（150万-40万）；而对于我们，因为改变不了土地性质、只能养猪种菜，现在不费任何气力能赚7900万（不含税），真正的双赢！很快就签合同交易，政府从农信社借了8000万付了款。后来，赶上这波房价上涨，16年这块地大概卖了190多万、剔除利息，政府赚了近3个亿。你们觉得世界上还有比这更容易的赚钱方式吗？ 政府招牌挂出售的国有土地（使用权）基本上是商住用地和部分工业用地，这些土地原有性质是农业用地的占80%。所以，土地这种东西，是不是政府一纸文件，就乌鸦变金凤凰？  中国房地产市场从出生起就不是一个市场化的东西，其最重要的东西，土地完全没有市场化。所以你不能用任何经济学理论去解释它，什么供给需求、人口结构、经济情况，也很难去研究和预测它的涨跌。如果真正要判断涨跌，谁控制了土地谁就决定了他的涨跌。 同样，A股也是一样是非市场化的，无法预测其涨跌。都说股市是经济的晴雨表，近10年，中国经济牛冠全球，但A股上涨为零。 我们反向思维，不看房地产市场的供求，先看各项资源的持有者和利益关系，支持房价涨或者稳增的阵营：土地所有者、银行、有房的人、房地产商及其衍生行业从业者、房地产产业链参与者；我们再看支持房价下降的阵营：没房的人、持币观望的购房者。这种力量悬殊的对抗，孰强孰弱自然分明。所以，道理很简单，大多数人的利益摆在那里。  改革开放以来，中国经济增长有两大支柱：一个是对外贸易、一个是房地产。 19年房地产销售20万亿(新房16万亿、二手房4万亿)，如果算上上下游产业链(如上游的钢铁水泥等、下游的装修家电等)，这个市场应该达到35--40万亿的规模，是当年GDP的35%--40%，从业人员1亿人以上，为政府至少带来了15万亿的税费收入（7.24万亿土地出让金；2019年中国房地产企业销售了16万亿、如果按照房地产综合税费率25%计算、大概4万亿税费；其他是上下游产业的税费)。 从上面的数据，我们还可以大概推算出你买的房子为国家做出了多少贡献（基于房企18年拿地、19年全部销售，虽然肯定不准确，但主要是为了让大家理解本文）：19年新房销售16万亿，其中：土地6.5万亿（按18年计算）、税费4万亿（按19年计算），两者占到总房价的66%，其他才是建筑安装工程费、利息、房企的管理费和利润等。这里说明一下：房企的净利润率应当是中国所有行业仅次于金融业的（16万亿销售的体量），A股房企净利润率平均为11.9%，对比一下，中国高科技的代表华为的净利润率仅为7.8%。 因此，这个产业如果出问题，对中国经济将是灾难性的，这也是为什么国家政策是：稳定房价，而不是降价。稳定是什么意思，大家想想。  就宏观而言，中国近十年的经济增长与房地产市场的繁荣是密切相关的。因为房子是存量而GDP是增量，从GDP核算这个角度看，房地产增加值占GDP的直接比重并不高，仅为7%。但是房地产通过上下游产业链，从钢铁水泥工程建筑园林绿化到装修家电家具，从实体经济方面为GDP做出了巨大贡献。 从金融这个角度分析，央行的M2指标完全的反映出这一点。近十年来，中国M2世界第一，虽然去年以来增速减缓，但因为基数太大，增量不少，我们的M2对GDP之比为约2.1：1，而美国约为1：1。 十年前，M2的增量主要来源于强制结汇对应对外贸易获得的美元，但从2008年开始，M2的增量大部分就源自不断上涨的土地，所以说，房地产不是蓄水池、而是印钞机。随着房地产价格的不断的上涨，意味着可抵押物价值的不断的提升。而同时在有限的土地上又会不断建起新的楼盘，相当于在不断增加的新的抵押品。因此中国就可以用来增加信贷规模的抵押品的价值就会越来越大，而信贷规模就可以不断的膨胀，M2也会越来越大，所以说土地创造了货币。所谓：杠杆上的泡沫或者泡沫上的杠杆。 只要房地产价格保持稳定，那么货币供应量就还会维持在较高水平，而全社会围绕房地产展开的一切经济活动就可以正常的维持下去。 2019年，中国人均GDP排名世界第70位，但是中国人均住房面积排名已经到世界前列，碾压了很多发达国家。 从住房拥有率和住房面积这个角度，中国现有的房地产已经完全满足中国人居住的需要。因此，现在的房地产，从需求端看应当是一个充满泡沫的投资（投机）品市场。这种市场，对于短期的GDP增长非常有意义，但是长期就是饮鸩止渴。所以，以房地产为支柱的经济增长模式已经到了必须改变的时候。 改变很难，不能物理疗法，泡沫吹了那么大，炸了全部都得玩完，但是你自己捅破犹如休克疗法代价也必然惨重，绥靖延缓是前面一直采用方法，用时间换空间：没有什么债务危机是放水不能解决的，如果有，就把水量翻番；没有什么资产价格是控制不能解决的，如果有，就限售限购冻结交易；没有什么财政危机是开源节流不能解决的，如果有，就减工资、增发新债。 现在，从政策面具体的落实情况可以看到，一是整治土地之外的供给侧。首先就是弱化房地产行业的经济作用，信贷收紧，土地供应限制，提高房企门槛。二是稳定价格。以房价求稳的基调，打击投机需求，搞房产税增加持有成本，搞租售同权，降低投资需求。三是降温市场，明确房子是用来住的，提高房产交易成本，打击杜绝炒房行为。搞政策限制，限购、提高首付额度、增加信贷难度等等。 但是，房地产市场作为现在中国经济的支柱，其的核心还是继续坚决的维护资产价格稳定。土地是市场的核心要素，如果想维护其价格，就坚决不能市场化。  房事没那么简单，政策延续性、可操作性、兼容性和排斥的问题，上有政策下有对策，左手降温、右手点火的现象也是常有的事。再加上产权和土地权证期限的政策性问题，还有利益纷争，这就让房地产市场成为一个赌局，玩家太多、庄家重筹。 所以，我真的不好说房价是涨是跌。但是三、四线城市就别去赌了。 最后，一二线城市核心区依然是房地产投资(投机)标的，观点不变。 本文主要是投资建议，从经济学角度看，租房肯定强于买房，但是大部分人还是去买房了。  本文写于2020年初，无故被删。现在看，预测还是非常准确的，因为到今年年初，深圳二手房均价已经到9万了，租售比换算成市盈率，200倍了。