30年的房贷利息几乎等于本金，你是怎么看的？
我不是金融从业人员，不是很专业，仅从我自己知道的知识来分析 我的思路很简单“不服来跑个分”？ 做一个EXCEL表格拉一下公式，就知道情况了。 做表格之前，我们先假定一些基础条件，不然没有参考一切都是扯淡 假定1：中国经济持续增长 假定2：年通货膨胀率2.5%（虽然中国这几年都到5%了，但是从长远30年看，还是要取一个温和的数值，一个比较公认的年通货膨胀率是2%是安全数值，但是2%太保守，4%持续30年也有点夸张，那我就取一个比较保守的2.5%吧） 假定3：中国房价不贬值 假定4：每年贷款利率4.9%不变 假定5：贷款100万，30年 假定6：不提前还款，老老实实每个月还到30年 假定7：个人月收入1万年收入12万30年不变，除开月供以外的生活所需支出是80%占比 假定8：30年后退休，需要60万购买力的存款才能勉强养老 假定9：通账应该按每月算更准确，但我按年算便于理解，会有误差但大体方向上没问题 好了，有了以上这些参考值，开算： 1：贷款100万，选等额本息，30年总共要付给银行191万，但这191万不是今天就马上给银行，而是往后每个月分期给，随着通货膨胀，钱越来越不值钱，最终得出这191万实际等于今天的137万购买力。 2：选等额本金，30年总共要付给银行173万，但这173万不是今天就马上给银行，而是往后每个月分期给，随着通货膨胀，钱越来越不值钱，最终得出这173万实际等于今天的131万购买力。 3：表面上选本金本息差距是191-173万=18万，实际上是137-131=6万。选等额本金和本息的区别就是差6万而已，为啥?因为等额本金初期要还款的金额大，而初期金钱购买力高。 4：假设月收入1万，年收入12万，还完月供后剩下的钱还需要负担80%的生活支出，那30年后自己剩下的钱购买力是24万。 5：当通货膨胀率在2.5%时，个人收入增长要达到3.9%，才能在30年后退休了有60万购买力的积蓄。（这数据太悲哀了） 结论： 仅看利息和通胀： 1，如果不提前还款，贷款100万30年，选等额本金和等额本息的差距等于今天的6万块差距。本着现金为王，初期现金购买力更高的原则，我个人支持选等额本息 2，一切利息在通胀面前都是纸老虎 3，选你能选择的最长贷款期限，能30年不要20年，能20年不要10年 4，除非钱多，没必要提前还清贷款 结合个人收入增长看： 1，收入增长很可能跑不赢通胀，退休后手里没多少钱 2，要想退休后手里有60万购买力，年收入增长要达到3.9%，这还是通胀才2.5%的情况下。绝大多数人做不到年收入增长3.9% 最后，附上一张按5%通胀计算的结果，中国这几年基本都是5%左右: 惊不惊喜，意外不意外?在5%通胀面前，选本息和本金没区别。等于借银行100万才需要还103万，3万利息而已… 如果收入不增长，30年后手里只有18万的购买力了。 要年收入增长5.9%，退休才能有60万购买力。谁能做到年增长5.9%？中国最牛的基金这10年我记得是6.3%？巴菲牛逼的时候有20%，但是二十几年下来平均是8.6%吧，记不清了。 这么算下来，我自己都有点悲哀了