Brisantes Gerichtsurteil
Immobilienverkauf - keine Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlerhaftem Vertrag
Unklare Klauseln in einem Kreditvertrag können dazu führen, dass die Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verliert, wenn der Kunde das Darlehen frühzeitig beendet.
Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (Az. 5 U 107/23) hat eine Bank dazu verurteilt, ihrem Kunden die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von gut 17.000 Euro zu erstatten, die dieser für die vorzeitige Beendigung einer Baufinanzierung gezahlt hatte.
Grund: Die Bank hatte in dem Kreditvertrag eine missverständliche Information zur Berechnung des Vorfälligkeitszinses verwendet. Ist dies der Fall, so greift § 502 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Dort heißt es nämlich, dass die Bank den Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verliert, wenn die Angaben zu deren Berechnung unzureichend sind.
Das Urteil ist besonders brisant, weil der vom Oberlandesgericht gerügte Fehler kein Einzelfall ist. Vielmehr finden sich solche oder ähnliche Fehler nach unseren Analysen in zahlreichen Darlehensverträgen, beispielsweise bei Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Sparda-Banken, Commerzbank, der DSL-Bank und weiteren Kreditinstituten.
Das Urteil kann somit zu einer Klagewelle bei Darlehensnehmern führen, die ihre Immobilie verkauft haben und für die vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung eine Vergütung an die Bank gezahlt haben.
Im vorliegenden Fall hieß es im Darlehensvertrag, dass der Kunde sein Kreditinstitut entschädigen müsse, wenn er den Kredit vor "Ablauf der Zinsbindung" kündigt und die Bank dabei einen Zinsschaden erleide. In der Praxis kann die Zinsbindung eines Immobilienkredits durchaus bei 15, 20 oder sogar 30 Jahren liegen. Dem Verbraucher steht aber laut § 489 BGB zehn Jahre und sechs Monate nach vollständiger Auszahlung des Darlehens ein Sonderkündigungsrecht zu, mit dessen Hilfe er das Darlehen vorzeitig beenden kann, ohne dass er eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.
Dementsprechend, so das Gericht, sei die Formulierung, dass der Bank eine Entschädigung bei Kündigung vor "Ablauf der Zinsbindung" zustehe, falsch. Der Kunde hatte eine Zinsbindung von 15 Jahren gewählt. Sein Sonderkündigungsrecht hätte er aber schon deutlich früher geltend machen können.
Da sich solche oder ähnliche Fehler in zahlreichen Baufinanzierungen finden, sollten Kunden ihre Kreditverträge von einem spezialisierten Anwalt prüfen lassen, beispielsweise kostenlos bei der Interessengemeinschaft Widerruf. Eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann mehr als drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden. Aktuell sind also noch Fälle angreifbar, bei denen die Zahlung im Jahr 2021 oder später erfolgte.