Was sich nach einer Jahrmarktattraktion aus dem 19. Jahrhundert anhört und ein vom Volksmund geprägter Begriff ist, bezeichnet im Hier und Jetzt ein Steuersparmodell, das auf erhöhten Abschreibungspotenzialen basiert: die Ehegattenschaukel.
Das Prinzip ist schnell und einfach erklärt: Ehepartner verkaufen eine vermietete Immobilie untereinander – immer wieder hin und her. Und weil Immobilien in der Regel kontinuierlich teurer werden, kann über die Wertsteigerung ein immer höherer Abschreibungsbetrag erzielt werden. Der Steuertrick funktioniert übrigens nicht nur unter Ehepartnern, sondern mit allen Verwandten in gerader Linie, also beispielsweise auch zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln.
Grundvoraussetzung ist eine vermietete Immobilie
Wer von dem Modell der Ehegattenschaukel profitieren möchte, muss mindestens eine vermietete Immobilie besitzen. Nach zehn Jahren verkauft der Eigentümer die Immobilie dann zu einem ortsüblichen Immobilienpreis an seinen Ehepartner oder einen Verwandten in gerader Linie. Durch die Einhaltung der zehnjährigen Haltefrist ist sichergestellt, dass bei der Vermögensübertragung keine Spekulationssteuer nach § 23 Einkommensteuergesetz anfällt. Ebenso muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, da diese bei Verträgen unter Eheleuten bzw. bei Verwandten in gerader Linie entfällt. Der Erwerber schreibt die Immobilien-Nutzungsdauer erneut für weitere zehn Jahre steuerlich ab – jedoch zu einem höheren Betrag, weil der Kaufpreis der Immobilie zwischenzeitlich gestiegen ist.
Alle zehn Jahre schaukeln
Die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist nach wie vor angespannt und die Nachfrage nach Wohnraum ist deutlich höher als Kapazitäten vorhanden sind. Und das treibt die Immobilienpreise u.a. immer weiter nach oben. Wenn der Wert der Immobilie stetig steigt – was im Zweifelsfall mit einem Wertgutachten nachgewiesen werden kann – kann die Ehegattenschaukel alle zehn Jahre wiederholt werden. Hierfür wird ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt, der zwar wieder Kosten verursacht, die aber im Zuge der Immobilienanschaffung steuerlich geltend gemacht werden können.
Die Vorteile
Aufgrund der zuvor beschriebenen Wohnungsmarktsituation ist der Immobilienwert in der Regel schon einige Jahre nach dem Erwerb deutlich gestiegen. Abgeschrieben werden kann allerdings immer nur der ursprüngliche Kaufpreis, da der Gesetzgeber keine Anpassungen der Abschreibung aufgrund von Wertsteigerungen vorsieht – auch nicht, wenn diese massiv ausfallen. Und das macht die Ehegattenschaukel als Steuersparmodell so attraktiv. Bei jedem Immobilienverkauf beginnt der Abschreibungszeitraum immer wieder von Neuem mit den an die Wertsteigerung angepassten Beträgen. Wegen des höheren jährlichen Abschreibungsbetrags sinken die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und es wird Jahr für Jahr Einkommensteuer gespart.
GbR zu Null
Wenn Sie schon jetzt wissen, dass Sie das Modell der Ehegattenschaukel mehrfach durchführen möchten, können Sie als Ehepaar eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Gesellschafter der sogenannten "GbR zu Null" sind beide Eheleute, aber nur ein Partner besitzt die Anteile an der GbR zu 100 Prozent. Weil die Immobilie von einer GbR erworben wurde, werden bei der ersten Übertragung nach zehn Jahren lediglich die Anteile und nicht die Immobilie als solche verkauft. Hierfür ist weder ein notarieller Kaufvertrag noch ein Eintrag im Grundbuch nötig, wodurch auch die Notarkosten dauerhaft eingespart werden.
So funktioniert es
Natürlich sind bei der Ehegattenschaukel auch noch weitere Sachverhalte zu berücksichtigen, beispielweise wenn es um die Finanzierung geht. Diese Faktoren sind meist sehr individuell und nur im Einzelfall zu bewerten. Gerne beraten wir Sie hierzu ausführlich und zeigen Ihnen Möglichkeiten auf, wie auch Sie Steuern sparen können. Wir sind übrigens eine renommierte Steuerberatungsgesellschaft mit mehr als 270 Mitarbeitern an elf Standorten im Großraum Rheinland.