Immobilier : nous avons testé Kelrénov, Hello Watt et Thermor, 3 simulateurs de bilan énergétique
Certaines enseignes proposent des simulateurs en ligne de diagnostic de performance énergétique (DPE). Si la démarche est pédagogique, l'estimation gratuite obtenue reste indicative et n'a aucune valeur juridique.
Alors que la performance énergétique est devenue un enjeu pour les propriétaires, des professionnels spécialistes de la rénovation, du chauffage ou encore des fournisseurs d'énergie, proposent sur leur site internet des simulateurs de diagnostic de performance énergétique (DPE). Accessibles gratuitement, ils sont destinés aux particuliers curieux de connaître le classement de leur logement.
Une vingtaine de données sont à renseigner, ce qui prend quelques minutes. Une fois le formulaire en ligne rempli, l'internaute reçoit une estimation de ses étiquettes énergie et climat. Rien à voir, bien sûr, avec le travail accompli par les diagnostiqueurs immobiliers, qui doivent, eux, recueillir sur place près d'une centaine d'informations. La méthode dite 3CL * utilisée par les professionnels a été définie en 2021 et elle sert aujourd'hui de référentiel exclusif. Les simulateurs de bilan énergétique usent d'une version simplifiée de cette méthode. C'est leur unique point commun avec un DPE en bonne et due forme, auquel ils ne peuvent pas se substituer.
Le DPE est devenu incontournable
Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique obligatoirement fourni à l'acheteur ou au locataire par le propriétaire au moment de la mise en location ou en vente d'un local, qu'il soit d'habitation ou commercial. Le résultat du DPE doit, en outre, être mentionné dès le stade de l'annonce. Surtout, il est opposable au bailleur ou au vendeur depuis le 1er juillet 2021, ce qui signifie que la responsabilité de ce dernier pourra être engagée si un acheteur ou un locataire constate une irrégularité qui lui porte préjudice.
À ÉCOUTER AUSSI - Pour l'achat d'une maison vide, un DPE vierge est-il valable ?
Le DPE est désormais un passage obligé pour mettre un bien, vide ou meublé, en location de longue durée. Il le deviendra peut-être également, bientôt, pour louer un meublé saisonnier, si la proposition de loi Le Meur est adoptée par le Parlement. En attachant une lettre F ou G à un logement, il peut le faire sortir du marché locatif. Depuis le 24 août 2022, les bailleurs louant un tel logement n'ont déjà plus la possibilité d'en augmenter le loyer en cours de bail, ni même lors du renouvellement de ce bail (avec le même locataire, mais à des conditions différentes) ou à l'occasion d'un changement de locataire. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dits G+, dont la consommation énergétique atteint ou dépasse 450 kWh/m2/an d'énergie finale, ne peuvent plus être mis en location. L'étau devrait encore se resserrer en 2025, lorsque les logements classés G seront retirés du parc locatif, suivis des logements classés F, en 2028, et de ceux classés E, en 2034.
Depuis avril 2023, la mise en vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble détenu en monopropriété, classé F ou G, doit, en outre, s'accompagner de la réalisation d'un audit énergétique, en plus du DPE. En 2025, il en ira de même pour les logements classés E. De manière plus informelle, mais tout aussi importante, un mauvais DPE tend à minorer le prix d'un logement, auquel on attribue désormais une valeur verte.
Une simulation pour s'informer
Le DPE est aussi devenu indispensable à l'évaluation des travaux requis pour diminuer la consommation d'énergie ou améliorer le bilan carbone du logement. Il ne peut être confié qu'à un diagnostiqueur qualifié et certifié, qui sera rémunéré pour cette tâche : il vous en coûtera de 100 à 250 €. Pour avoir le meilleur diagnostic possible, il faut préparer le passage du professionnel, en recherchant, dans vos archives ou celles de la copropriété, les informations relatives aux caractéristiques du bâtiment et aux travaux déjà effectués, nécessaires à l'établissement du DPE. L'opération elle-même prend du temps.
Pour toutes ces raisons, il est rare qu'un propriétaire fasse réaliser un diagnostic uniquement pour satisfaire sa curiosité. Il peut néanmoins avoir besoin de savoir où en est son logement sans avoir encore d'intentions claires. Typiquement, lorsque le bien concerné est en cours de location, et que le propriétaire souhaite en connaître le classement énergétique avant de décider d'y faire, ou non, des travaux ; ou de le vendre tel quel après le départ du locataire. Ou bien encore, pour un logement qu'il occupe lui-même, avoir une estimation de son prix au plus juste, tenant compte de sa notation énergétique.
Les méthodologies varient peu
Sans prétendre jouer dans la même catégorie que le DPE, des simulateurs de bilan énergétique ont vu le jour pour répondre à ce besoin d'information. Ils permettent de se faire une idée de ce que pourrait être la note du logement, avant même le passage du diagnostiqueur. Nous en avons testé 3 : Kelrénov, Hello Watt et Thermor. Il suffit de renseigner, en ligne, les caractéristiques principales du bâtiment, collectif ou individuel (période ou année de construction, surface, disposition et nombre de niveaux, mitoyenneté), l'état de l'isolation, la nature des équipements (de chauffage, d'eau chaude et de ventilation) et les énergies mises en œuvre. « Lorsque des simplifications sont nécessaires, nous utilisons en priorité les hypothèses prévues dans la méthode 3CL. Ainsi, nous ne demandons pas l'épaisseur de l'isolation mais seulement l'année de construction », indique-t-on à Hello Watt.
Une fois le formulaire en ligne rempli, l'internaute reçoit une estimation de ses étiquettes énergie et climat. Un graphique illustre les déperditions d'énergie. Suivent des recommandations sur les travaux à réaliser, une estimation de leur montant et, si l'utilisateur a renseigné ses revenus et le nombre de personnes dans le foyer, l'enveloppe des aides à la rénovation. D'un simulateur à l'autre, la méthodologie diffère à la marge. Hello Watt distingue, par exemple, les bâtiments d'avant 1975 et ceux d'avant 1948. « La réglementation thermique a évolué ces dernières décennies. Les logements construits avant la RT 1974 sont réputés mal isolés. Pour autant, ceux édifiés avant 1948 sont mieux notés car bâtis en pierre, matériau plus isolant que les parpaings », explique Thierry Marchand, diagnostiqueur professionnel. L'année de pose des fenêtres est également importante, mais seuls Hello Watt et Thermor s'y intéressent. « Après 2006, la présence d'argon, un gaz très dense, dans le vitrage, permet d'améliorer la performance thermique de la fenêtre », précise notre professionnel. Kelrénov a, quant à lui, le mérite de la rapidité, et propose d'ailleurs une application à installer sur son téléphone.
Des résultats plus ou moins analogues
Les simulations elles-mêmes – du moins, celles que nous avons réalisées – sont concordantes. Ce qui ne signifie pas qu'elles sont fiables, du fait de l'extrême simplification des données demandées. Pour une maison normande de 120 m2, bien isolée mais sans ventilation, et chauffée avec des radiateurs électriques, une même note, E pour l'énergie et B pour le climat, a été délivrée (la plus mauvaise des deux notes est toujours retenue). Les conclusions de la simulation sont moins catégoriques pour un appartement situé en étage intermédiaire, chauffé collectivement, avec deux façades non mitoyennes : les notes variaient de C à F, avec des préconisations de travaux compliquées, car impliquant des décisions collectives.
Les limites de ces simulateurs sont évidentes, mais leurs auteurs l'assument : il s'agit d'un outil pédagogique. Certaines agences immobilières, comme Laforêt, l'utilisent également. Leur visée commerciale ne fait pas de doute : quelle que soit l'enseigne, il s'agit, d'une part, de capter de nouveaux clients, d'autre part, de donner de la visibilité aux services ou équipements proposés au particulier. La pompe à chaleur, sans surprise, est à l'honneur.