SCPI : des rendements attendus en hausse en 2024 mais attention aux effets d'annonce
Dans la foulée de 2023, les gérants de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent à communiquer sur des acquisitions d'immeubles avec des rendements élevés. Au-delà de ces effets d'annonce, les voyants semblent au vert sur ce marché.
À peine la valse des résultats 2023 bouclée que les analystes se projettent sur les prévisions des sociétés civiles de placement immobilier pour 2024. Selon les statistiques dévoilées la semaine dernière par le cabinet spécialisé Rock-N-Data, le taux de distribution prévisionnel anticipé pour 2024 s'établit à 4,81 %, contre 4,50 % l'an passé. « Bien entendu, ce chiffre est à prendre avec des pincettes », tempère Pierre Brandouy, analyste financier pour Rock-N-Data. « Nous l'obtenons en divisant les distributions de l'année 2023 - en partant du principe qu'elles ne devraient pas beaucoup varier - par les nouveaux prix de part, en tenant compte des baisses annoncées par les gérants. Mais nous le donnons seulement à titre indicatif », complète-t-il.
Des deal-flows très prometteurs
Pour réaliser près de 5 % de rendement net pour l'épargnant, les sociétés de gestion courent après la signature de baux très rémunérateurs et n'hésitent pas à mettre en avant leurs dernières acquisitions. Le 13 février, Axipit annonçait l'acquisition de locaux commerciaux dans l'Essonne avec un rendement généré estimé à 7,2 % pour sa SCPI Upeka.
Quant à Sofidy, il a signé le 11 mars l'achat d'immeubles de commerces sur la place du Capitole à Toulouse, avec un taux de rendement immédiat de 6,6 %. « Nous profitons encore de vendeurs pressés de céder leurs actifs pour obtenir de bons rendements », explique de son côté Nicolas Kert, président de Remake Asset Management, qui gère la SCPI Remake Live. « En 2023, notre rendement net moyen se situait autour de 7 % mais début 2024, le deal-flow, c'est-à-dire les nouveaux investissements réalisés, tourne plutôt autour de 7,5 % ». A défaut de constituer la norme, de tels rendements sont désormais courants : selon les données fournies par Rock-N-Data, les gérants ont fait rentrer dans leurs portefeuilles 43 opérations immobilières au rendement supérieur à 7,5 % au cours de l'année 2023, dont 16 pour le gérant Kyaneos Asset Management, 10 pour Iroko, 5 pour Corum Asset Management ou Sogenial Immobilier…
Là encore, ces annonces ne préfigurent pas des rendements à venir. D'autant que les gestionnaires ne se montrent guère transparents : le poids des nouveaux actifs dans le portefeuille global de la SCPI n'est jamais indiqué, rendant plus difficile l'évaluation de l'impact des acquisitions récentes sur la performance finale.
Ne pas confondre taux annoncé et rendement final
Pour se faire une idée plus précise des performances à venir, le client doit savoir que la plupart de ces rendements sont annoncés « acte en main » (AEM), c'est-à-dire nets de tous frais payés sur l'acquisition du bien immobilier, notamment les droits de mutation, tout en tenant compte du loyer perçu, net des charges et de la taxe foncière payées par le gestionnaire. « Si ce taux est un bon indicateur pour avoir une idée du taux de distribution, il faut en général retirer 150 à 180 points de base, une fois les frais de gestion défalqués ainsi qu'un peu de vacance locative, les biens n'étant pas loués en permanence à 100 % », note Jonathan Dhiver, le fondateur de meilleurescpi.com. « Au final, une SCPI qui affiche un rendement acte en main de 7 % va offrir un rendement de 5,20 % », précise-t-il.
Vers une hausse timide des taux d'intérêt
Dans un marché toujours défavorable aux vendeurs, les gérants capables de collecter devraient continuer à réaliser de bonnes affaires. D'autant que les nuages semblent s'éloigner. Si la collecte globale a fortement baissé en 2023 (baisse de 52,4 % par rapport à 2022), la crise de liquidité semble écartée. Plusieurs gérants disposent bien de parts en attente de retrait. Mais celles-ci ne représentent que 2,11 % de l'encours des SCPI à fin 2023, soit moins de 2 milliards d'euros, selon Rock-N-Data.
D'autre part, le cycle de hausse des taux d'intérêt, défavorable pour la valorisation des SCPI, est terminé. Désormais, les regards sont tournés vers les Etats-Unis, où la Réserve fédérale (Fed) devrait baisser ses taux avant la Banque centrale européenne. Le 7 mars, son président Jerome Powell a confirmé devant la Chambre des Congrès qu'une baisse aurait lieu dès cette année. Les marchés financiers anticipent une légère inflexion des taux directeurs de 0,25 % au mois de juin. Il est ensuite peu probable que la Fed se décide à intervenir à nouveau avant les élections présidentielles américaines le 5 novembre prochain.
Même timide, cette baisse viendra soulager la valorisation des SCPI. Mais il faudra attendre plusieurs mois pour la voir apparaître dans la revalorisation des valeurs des parts. En tout cas, 2024 devrait être une année moins turbulente que 2023. L'an passé, 26 SCPI ont dû baisser leur prix de part, suite à la pression exercée par l'Autorité des marchés financiers après les hausses de taux successives. Autant de signaux favorables pour les investisseurs.