Les prix de l'immobilier hongrois ont augmenté de plus de 166 % depuis 2015, mais il y a un pays où l'évolution est encore plus impressionnante.
Le prix d'un appartement à Istanbul est désormais en concurrence étroite avec ceux de villes telles que Paris et Londres, les chiffres montrant que les prix des logements turcs sont 12 fois plus élevés qu'ils ne l'étaient il y a neuf ans en termes nominaux.
Parmi les États membres de l'OCDE, les pays d'Europe du Nord comme la Suède et la Finlande ont connu la plus faible évolution, avec un peu plus de 4 % d'augmentation des prix nominaux des logements depuis 2015.
À l'autre bout de l'échelle se trouve la Turquie, suivie de loin par la Hongrie, où les prix ont augmenté de 166 % par rapport à 2015.
La majorité des pays de l'OCDE ont vu leurs prix immobiliers augmenter de plus de 10 % entre 2015 et 2023.
Si les prix des logements turcs ont augmenté progressivement depuis 2015, ils n'ont commencé à grimper à une vitesse fulgurante qu'en 2021.
Ils ont atteint leur apogée en 2022, lorsque les prix des logements ont augmenté de 168 % en un an, suivi d'une hausse de 76 % en 2023.
Entre-temps, en Europe et aux États-Unis, les prix de l'immobilier ont flambé à la fin de l'année 2022, lorsque les banques centrales de ces économies ont commencé à relever leurs taux d'intérêt pour lutter contre l'inflation.
À l'inverse, la banque centrale turque a abaissé son taux de référence en août 2022, alors qu'en novembre de la même année, l'inflation dans le pays avoisinait les 85 %.
Les experts attribuent la flambée des prix nominaux de l'immobilier en Turquie à plusieurs causes.
Selon Görkem Yapan, responsable du secteur de l'immobilier et de la construction pour le marché turc chez KPMG, "le changement réel a commencé en 2020, les principales raisons étant, selon moi, la fluctuation des devises, la dévaluation de la livre turque, les taux d'inflation plus élevés et l'augmentation conséquente des coûts de construction, ainsi que la demande croissante après la pandémie".
Le taux d'inflation de la Turquie a été extrêmement élevé en 2022 - plus de 50 % pendant presque toute l'année - atteignant 80 % en octobre. Quant aux prix réels des logements (ajustés à l'inflation), ils ont également grimpé de 96,7 % au troisième trimestre 2023 par rapport à 2015, selon l'OCDE.
"L'année dernière, des tremblements de terre ont touché 11 villes de Turquie, ce qui a fait grimper les prix, car les gens veulent vivre dans des endroits plus sûrs, dans des bâtiments résistants aux tremblements de terre", avance Görkem Yapan.
Les taux annuels de prêts hypothécaires dépassent les 40 %
Alors que les achats comptant de logements se sont multipliés en Turquie, les personnes ayant contracté des prêts hypothécaires ont vu leurs taux mensuels grimper en flèche. Les niveaux extrêmes d'inflation ont incité la banque centrale turque à resserrer sa politique monétaire et à augmenter le taux de référence de 8,5 % en juin 2023 à 45 % en janvier 2024.
En outre, l'hypothèque maximale disponible ne couvre pas plus d'un cinquième du prix d'une maison.
Tout au long de l'année 2023, moins de 15 % des achats de maisons ont été réalisés avec un prêt hypothécaire. Les autres ont été effectués avec des paiements comptant.
Les Russes sont-ils responsables de la hausse des prix ?
À partir de 2022, parmi les acheteurs étrangers de biens immobiliers en Turquie, les Russes ont été les plus nombreux, suivis par les Iraniens.
Parallèlement, la dévaluation de la livre turque a limité les possibilités des acheteurs locaux.
"Après le début du conflit entre la Russie et l'Ukraine en février 2022, il y a eu un afflux important de migrants des deux pays à Antalya, Istanbul et Mersin", explique Görkem Yapan.
"En raison du doublement de la population étrangère à Antalya en l'espace de deux ans, les prix de l'immobilier et de la location ont grimpé en flèche", ajoute-t-il.
À Antalya, les prix ont bondi de 230 % en un an au second semestre 2022.
Toutefois, la demande des acheteurs russes n'explique pas totalement l'évolution majeure des prix dans l'ensemble du pays.
"En 2023, sur les 1,2 million de maisons vendues en Turquie, 35 000 (3 %) l'ont été à des étrangers ; 30 % d'entre eux sont des Russes", précise Görkem Yapan, ajoutant que les investisseurs russes tournent désormais leur attention vers d'autres destinations, telles que Chypre.
La location, une solution de secours ?
Les coûts de construction élevés entraînent une limitation de l'offre, et la baisse des revenus des ménages limite leur pouvoir d'achat. À l'heure actuelle, de nombreuses personnes n'ayant pas les moyens d'acheter leur maison, les prix de location augmentent considérablement.
"Il existe un ratio, à Istanbul et en Turquie", explique Görkem Yapan, "la plupart du temps, le prix de vente d'une maison est en moyenne 300 fois supérieur au prix du loyer".
"Mais aujourd'hui, l'augmentation des loyers est plus importante que celle du prix des maisons", ajoute-t-il, "de sorte que la moyenne se situe désormais entre 250 et 300".
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