Réussir son investissement immobilier à la montagne / iStock.com - Patrick Daxenbichler
L'importance de bien définir son projet
Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien, il est essentiel de définir précisément votre projet. Vous devez ainsi réfléchir à divers éléments comme : votre budget (le mètre carré est à 4 000 € dans certaines communes contre plus de 15 000 € dans d'autres villes) ; votre financement ; vos objectifs (mettre le bien en location, être propriétaire d'une résidence secondaire) ; le(s) secteur(s) ciblé(s) ; le type de bien recherché ; la surface souhaitée… Si vous voulez acheter un bien pour le proposer à la location (investissement locatif), gardez en tête qu'en montagne, il s'agit majoritairement de locations saisonnières, vous ciblez donc davantage les vacanciers, même si quelques locations de plus longue durée sont également possibles (saisonniers ou résidents à l'année). En conséquence, le taux d'occupation de votre bien ne sera pas le même qu'en ville et cela aura un impact sur la rentabilité annuelle (de l'ordre de 2 à 4 % bruts en montagne). Qu'en est-il du statut LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel) ? Les avantages sont certes attrayants (abattement de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC, amortissement de l'investissement par exemple) mais il faut aussi bien étudier les quelques inconvénients de ce statut (concurrence, investissement plus important, changements réguliers de locataires, entre autres).
Montagne et investissement immobilier : comment choisir la commune ?
Il est conseillé de miser sur une station active tout au long de l'année ou presque. Il faut donc se renseigner sur les infrastructures des communes. Une station qui attire les touristes – été comme hiver – grâce à des activités estivales comme la luge d'été, les sports en eaux vives (rafting, par exemple), le parapente ou encore le VTT et des activités hivernales comme le ski, notamment, est un très bon choix. Mais comment savoir si une station attire les touristes toute l'année ? Le nombre d'hôtels qu'elle compte et leur qualité sont un bon indicateur. Vous pourriez être tenté de miser sur une petite station qui, selon vous, a du potentiel, parce qu'elle développe les activités estivales et/ou hors pistes de ski, par exemple. Cela représente un pari risqué car rien ne dit qu'elle va effectivement se développer. À retenir : haute montagne : 15 à 20 semaines d'occupation par an mais des loyers plus élevés grâce à la situation géographique recherchée ; moyenne montagne : prix et loyers moins élevés, taux d'occupation plus important ; basse montagne : biens moins attractifs mais prix plus bas donc possibilité d'investir dans une surface intéressante et de louer à des groupes/grandes familles.
Les frais d'entretien, un élément à ne pas omettre
Si vous envisagez un investissement immobilier à la montagne, veillez à prendre en compte les frais d'entretien du bien, plus élevés qu'en centre-ville. En montagne, en effet, les bâtiments s'usent plus rapidement et doivent donc être entretenus et remis en état de façon régulière. En outre, pour résister aux conditions météorologiques, les matériaux employés sont adaptés et, par conséquent, plus chers. Pour trouver votre bien, qu'il s'agisse de l'achat d'une résidence principale ou d'un investissement locatif, plusieurs options s'offrent à vous : particuliers, agences immobilières locales, résidences de tourisme…