Era prevedibile che in questa sede, sarebbe divenuto inevitabile trattare la famigerata regola del 3%, tanto decantata da professionisti ed amanti del calcolo. Io sono sia uno che l'altro, tuttavia ritengo che sia una soluzione di breve termine ad un problema di lungo termine, pertanto la sua applicabilità diverrebbe utile al saldo dell'ultima rata del mutuo e non prima.
Vi spiego il mio punto di vista, se così vogliamo chiamarlo, diversamente potremmo chiamarla logica matematica e finanziaria: Tizio compra una casa da 200000€ con un mutuo all'80%, e ne anticipa 40.000€. Caio invece va in affitto a 500€ al mese Costi non recuperabili sull'affitto: Il canone d'affitto 500€ FINE Costi non recuperabili sulla casa di proprietà (casa 200000€ mutuata all'80%) REGOLA CONVENZIONALE DEL 3%: Costo degli interessi di mutuo (ad esempio il 2% all'anno sull'80% cioè su 160000€ per cui 3200€) Costi degli interessi del capitale investito perdita (3.85% media mondiale del mercato azionario detassato in Italia, a conguaglio del valore 2.14% che corrisponde alla crescita media mercato immobiliare in Italia dal 1950 al 2020, non tassabile come prima casa ed al netto dell'inflazione). Si configura dunque un delta dell'1.71% Tasso di manutenzione circa 1% annuo. Si giunge alla somma di 2,71%, ma si conviene nel calcolo di arrotondamento per eccesso del 3%, per sicurezza e per includere imprevisti eventuali. La casa nostra prima casa di proprietà del valore di 200.000 con mutuo al 80% ci costa €6000 all'anno. Come faccio ad applicare un calcolo che mi consenta di capire quando è conveniente l'affitto? 6000 / 12 = 500 se l'affitto è superiore ai 500 euro è sconveniente a livello economico, se l'affitto è entro il 500 euro l'affitto diviene vantaggioso.
VA BENE, ADESSO PERÒ ANDIAMO A VEDERE COSA SI NASCONDE DIETRO ALLA FAMIGERATA REGOLA DEL 3%, VEDIAMO QUANTO È AFFIDABILE, MA SOPRATTUTTO VEDIAMO QUANTO È APPROSSIMATIVA:
Considerando comunque che nel caso in cui io abbia un imprevisto che mi costringe a vendere casa, si pensi alla nascita di un figlio oppure alla nascita di un ulteriore figlio rispetto a quello che sia già che porta poi ad avere l'esigenza di avere una stanza in più che nella casa attuale non c'è oppure si pensi ad un cambio di lavoro che magari non è voluto da noi ma semplicemente la vita per la quale lavoriamo potrebbe essere fallita o trasferirsi all'estero, sono tutti i casi all'ordinarietà del giorno d'oggi, lo sappiamo tutti e per cui non possiamo fare finta che questo non avvenga, e non possiamo nemmeno metterlo in preventivo perché sono cose che non sappiamo magari 10 anni prima quando acquistiamo la casa ma lo scopriamo magari 10 anni dopo quando ne abbiamo ancora 10 di mutuo da pagare. Cosa succede a questo punto? Anche nel caso in cui il calcolo avesse dato un risultato vantaggioso per l'acquisto si configurerebbe comunque una perdita, questo perché il calcolo è applicabile solo nei casi in cui il mutuo venisse portato a termine. In tutti gli altri casi l'investimento viene perduto, soprattutto oggi che gli immobili subiscono continue svalutazioni e ci obbligano a vendere a distanza di tempo con la quasi certezza, non solo di non recuperare gli interessi, ma di non recuperare nemmeno il valore dell'immobile, perdendo anche le spese di intestazione effettuata a suo tempo ed aggiungendo i costi del trasloco.
Pertanto sicuramente la convenienza resta sempre nell'affitto dal quale si ha un servizio e dal quale si è liberi, liberi di avere una leva finanziaria che è la stessa che avremmo usato per comperare una casa e per realizzare quel progetto al quale tenevano tanto i nonni e i genitori all'antica, ma se restiamo in affitto con quella leva possiamo comperare una casa a sconto valorizzarla e venderla e generare un'entrata impattante nel giro di un anno o 18 mesi che ci consente di pagare l'affitto di tutto l'anno e di mettere ancora dei soldi in banca senza doverci preoccupare della manutenzione dell'immobile, le nostre preoccupazioni saranno volte più a scegliere con precisione la meta per le nostre vacanze.
TUTTAVIA SE VUOI COMPRARTI UNA CASA PER TE, NON PERCHÉ CONVENGA MA PERCHÉ LA DESIDERI, TI CONSIGLIO DI NON COMPERARLA COL MUTUO.
Se non hai soldi per comprarla senza mutuo, una soluzione potrebbe essere: usa il mutuo per comperare una seconda casa con la quale farai un'operazione immobiliare, ripeti questo ciclo per due o tre volte. Comprati la casa con un bonifico.Però non fare come me, che alla fine ho venduto anche quella.