Nel quarto trimestre del 2023, i prezzi delle case si sono stabilizzati, ma la domanda di vendite resta debole a causa delle difficoltà nel reperire mutui. L'incapacità di raggiungere un equilibrio tra domanda e offerta (sia per offerte troppo basse sia per richieste troppo alte) rappresenta la causa principale di cessazione degli incarichi di vendita per più della metà degli agenti. Gli operatori immobiliari, tuttavia, guardano con ottimismo al futuro, avvertendo segnali di miglioramento nel mercato nei primi mesi del 2024, sia a livello locale che nazionale. Nel frattempo, il mercato delle locazioni mostra segnali di tensione con canoni in crescita, sostenuti da una robusta domanda e una riduzione dell'offerta, spesso legata alla preferenza per gli affitti brevi. È quanto emerge dal "Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia" relativo al quarto trimestre 2023 di Banca d'Italia.
Mercato immobiliare: prezzi stabili ma domanda debole
L'indagine di Via Nazionale, condotta tra l'8 gennaio e il 5 febbraio 2024 su 1.501 agenti immobiliari, riflette questo scenario. Si nota un generale rallentamento della dinamica dei prezzi degli immobili nel quarto trimestre del 2023, con la stabilità come giudizio prevalente espresso da oltre due terzi degli operatori. Nonostante una lieve ripresa della domanda rispetto al trimestre precedente, circa il 40% degli agenti segnala una diminuzione nei nuovi incarichi di vendita e nei potenziali acquirenti.
Mutui in picchiata, piccole case al top delle vendite
La principale causa di cessazione degli incarichi di vendita è stata identificata nella difficoltà nel reperire mutui, riportata da circa un terzo degli operatori. Sebbene tale percentuale sia diminuita rispetto al trimestre precedente, rimane comunque superiore alla media del periodo 2014-2019. La percentuale di acquisti finanziati con mutuo è scesa al 56,9%, il valore più basso dal 2013. Tuttavia, gli operatori vedono segnali positivi per il 2024.
La quota di agenzie che hanno concluso almeno una vendita è diminuita rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mantenendosi su livelli comunque superiori alla media pre-pandemia (87% rispetto al 72 nel periodo 2012-2019 e all'81 nel terzo trimestre). Si è anche registrato un aumento dei casi in cui il numero di incarichi non conclusi è cresciuto rispetto al trimestre precedente, anche se in misura inferiore rispetto a quelli in diminuzione.
L'81% delle vendite ha riguardato immobili già esistenti, con circa il 40% delle abitazioni vendute di piccole dimensioni (inferiori a 80 mq). Gli immobili con classi energetiche inferiori (F-G) hanno rappresentato quasi il 60% delle transazioni totali e poco meno di due terzi di quelle nelle aree urbane. Al contrario, nelle aree non urbane, una quota più consistente delle vendite (43%) ha riguardato immobili con classi energetiche più elevate (A-E).
Tensioni nel mercato delle locazioni: canoni al rialzo
Anche il mercato delle locazioni è teso. Nel dettaglio, gli agenti immobiliari continuano a osservare un aumento dei canoni, in linea con l'andamento in crescita dell'indice dei prezzi degli affitti dal 2022. Le pressioni al rialzo sembrano mantenere una certa costanza, con un 38,6% degli agenti che prevede un aumento dei canoni nel trimestre in corso, a fronte di un modesto 4,3% che prevede una diminuzione. Ciò è anche influenzato dalla preferenza per gli affitti brevi, che riduce l'offerta disponibile sul mercato.
Prezzi delle case stabili
Bankitalia, analizzando il quarto trimestre 2023, nota un attenuarsi della dinamica dei prezzi delle abitazioni. La stabilità è stata il giudizio più comune (espresso dal 65% degli agenti), mentre coloro che hanno segnalato un aumento delle quotazioni sono diminuiti al 9%, una riduzione significativa rispetto ai massimi registrati nel primo trimestre del 2022. Gli sconti rispetto alle richieste iniziali dei venditori sono rimasti contenuti attestandosi all'8,6%, inferiore di 5 punti percentuali rispetto alla media pre-Covid, ma in linea con i valori degli ultimi trimestri, mentre il tempo medio tra l'assegnazione dell'incarico e la vendita è rimasto appena sopra il minimo registrato dall'inizio della rilevazione nel primo trimestre del 2023 (6 mesi contro 5,5).
A seguire i principali risultati dell'indagine di Via Nazionale:
Bankitalia, cauto ottimismo per il 2024
Le aspettative per il primo trimestre del 2024 sono meno pessimistiche, con due terzi degli operatori che prevedono una stabilizzazione del mercato. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, si prevede un ulteriore aumento dei canoni, influenzato dall'indice in crescita dei prezzi degli affitti dal 2022. Questo è anche dovuto alla preferenza per gli affitti brevi, che riducono l'offerta disponibile sul mercato.