La planimetria catastale è il disegno tecnico di un immobile, che secondo l'attuale prassi viene redatto in scala 1:200 (così, ad esempio, un tratto di un centimetro corrisponde ad un metro di lunghezza reale). Questo elaborato serve per documentare le caratteristiche dell'immobile (ubicazione e superficie), la posizione delle aperture (porte e finestre) e la dislocazione interna dei vani. La planimetria catastale è un atto ufficiale, in quanto viene depositata presso gli uffici del Catasto (precisamente, si tratta degli uffici provinciali dell'Agenzia delle Entrate – Territorio), competenti in base al luogo in cui è l'immobile è situato. Per ulteriori informazioni sulla compravendita di immobili consigliamo il volume "La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non"
Indice
1. Cosa si intende per difformità catastale
Prima dell'atto di compravendita di un immobile, ma anche in caso di donazioni e divisioni, è sempre necessario verificare la corrispondenza tra o stato di fatto e la documentazione catastale (visura catastale e planimetria catastale), per accertarsi che non sussistano delle difformità. La verifica riguarda sia la visura catastale, ovvero i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità che la rappresentazione grafica. La conformità catastale deve essere specificatamente dichiarata all'interno dell'atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito. In genere ci si affida ad un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui si dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sgravando così il venditore ed il notaio della responsabilità della dichiarazione. Per ulteriori informazioni sulla compravendita di immobili consigliamo il volume "La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non"
Questa guida risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a "cosa chiedere ed a chi", a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile. L'Autore, con esperienza pluriennale nel settore e con grande chiarezza, ha realizzato un testo che è, insieme, un riferimento e una guida alle varie insidie nascoste dietro ad una compravendita immobiliare. Nell'opera si è usato un linguaggio chiaro, discorsivo, colloquiale per renderlo fruibile anche per i non addetti ai lavori. I professionisti tecnici troveranno anche sezioni con approfondimenti e tecnicismi, perché l'edilizia è anche e soprattutto questo: regole ferree ma interpretabili, insidie invisibili ma dalle conseguenze anche pesanti, e, grandi responsabilità sia di chi vende ma anche di chi compra, che non di rado possono portare a contenziosi in tribunale per cause estenuanti. Marco Campagna Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell'urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell'Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
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2. Planimetria catastale difforme e conseguenze per la compravendita
Dal 2010 i notai che stipulano gli atti di compravendita immobiliare hanno l'obbligo, imposto dalla legge di accertare la cosiddetta conformità catastale oggettiva, cioè la corrispondenza tra la planimetria registrata in Catasto e lo stato di fatto dell'immobile (nel cosiddetto "allineamento catastale" c'è anche la conformità soggettiva, che riguarda i dati del proprietario). Come detto l'accertamento necessario per il rogito notarile può essere compiuto anche acquisendo la semplice dichiarazione di conformità rilasciata dal venditore, che però potrebbe essere non veritiera. E allora l'atto di compravendita stipulato sulla base di una planimetria catastale non conforme alla realtà potrebbe essere dichiarato nullo, su richiesta della parte acquirente, se la difformità è grave.
Se il venditore non è d'accordo a risolvere il contratto, bisogna, quindi, rivolgersi al giudice civile per far valere le proprie ragioni. Se la sentenza le riterrà fondate, verranno meno gli effetti del contratto precedentemente stipulato sulla base di una planimetria non conforme. Ciò provoca l'obbligo, per il venditore, di restituire il prezzo ricevuto in pagamento e di risarcire gli eventuali danni arrecati all'acquirente.
3. Come sanare le difformità catastali
Negli anni passati ed in parte ancora oggi, numerosi immobili sono stati modificati senza richiedere al Comune la relativa autorizzazione edilizia e senza provvedere all'aggiornamento della planimetria catastale. È bene ricordare che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa. Essendo le regolarizzazioni urbanistico/edilizio, sempre se realizzabili, molto onerose in termini economici, è sicuramente preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico e difforme nell'ambito catastale piuttosto che il contrario. In caso di regolarità urbanistica le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di facile esecuzione. Se vi sono errori nella intestazione catastale, nella correttezza della titolarità, nella toponomastica i dati dell'immobile sono aggiornabili per mezzo di una semplice istanza di correzione della visura catastale. Se le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, bisogna procedere prima alla regolarizzazione edilizia (se realizzabile) e successivamente ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
Dal momento che l'atto di compravendita stipulato sulla base di una planimetria catastale non conforme alla realtà potrebbe essere dichiarato nullo, su richiesta della parte acquirente, se la difformità è grave, il venditore può – o, per meglio dire, deve, se vuole realizzare una compravendita regolare – provvedere a sanare, a sua cura e spese, le difformità catastali, incaricando un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra) per effettuare le variazioni necessarie, che oggi vengono acquisite utilizzando la procedura telematica Docfa (Documenti catasto fabbricati) con un apposito software per la trasmissione degli elaborati planimetrici all'Agenzia delle Entrate e la loro acquisizione in Catasto come nuova planimetria. E' consigliabile provvedere a questi adempimenti molto prima del rogito, per evitare di incappare nella nullità; il momento migliore per eseguire le variazioni catastali è quello che precede la stipula del contratto preliminare di compravendita– il cosiddetto compromesso – in modo da prevenire ogni possibile futura contestazione dell'acquirente, che, come abbiamo visto, può facilmente munirsi della planimetria catastale effettuando la visura e dunque è in grado di riscontrare tempestivamente, prima ancora di incaricare un notaio tutte le difformità presenti nel bene che sta per comprare.
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4. Quando non serve la variazione catastale
In linea di principio, come anche indicato dalla Agenzia delle Entrate nella Circolare 2/2010 in presenza di lievi difformità catastali si può evitare l'aggiornamento della planimetria catastale. Dalla circolare si evince che sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato: variazione nel numero dei vani, cambi di destinazione d'uso anche parziali, aumento della superficie calpestabile, variazione del numero di unità, ecc. È possibile evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero. Dove la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativa alla realizzazione di bagni e cucine, realizzazione di soppalchi, ripostigli o altre difformità non considerate "lievi" è necessario provvedere alla relativa variazione catastale. In via indicativa si possono considerare lievi difformità tutte quelle variazioni che di per sé non comportano una variazione nella rendita catastale.
Va comunque prestata molta attenzione a quelle che possono considerarsi lievi difformità catastali che invece si rivelano spesso gravi difformità urbanistiche. È bene pertanto avvalersi sempre del supporto e della consulenza di un tecnico specializzato.
5. Perché è importante la conformità catastale
La conformità catastale è importante perché secondo la legge italiana un immobile che manchi della conformità catastale non può essere acquistato o venduto. Come detto se non si interviene sulle difformità catastali l'atto di vendita potrebbe essere dichiarato nullo. La legge 52/1985 all'art. 29 comma 1 bis richiede, infatti, la verifica di:
- conformità catastale oggettiva: ovvero corrispondenza tra lo stato dell'immobile e la sua rappresentazione catastale;
- conformità catastale soggettiva: ovvero corrispondenza tra il venditore e l'intestatario catastale dell'immobile.
Bibliografia
- Planimetria catastale difforme – La guida che ti aiuta- Catasto semplice
- Immobile difforme dalla planimetria catastale si può vendere- La legge per tutti – Paolo Remer 4.08.2023;
- Responsabilità in caso di difformità tra lo stato urbanistico –edilizio e planimetrie catastali nei contratti di compravendita di immobili – Salvis iuribus – Nicola Solito 16.10.2021