E' quanto emerge dalla presentazione, avvenuta questa mattina, dell'Osservatorio Immobiliare realizzato e diffuso dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali che ogni anno (e più volte nel corso dell'anno) fotografa l'andamento dei valori immobiliari nelle varie città italiane.
"Nel 2023 abbiamo chiuso con una leggera flessione nei numeri – spiega Massimo Segalerba, vice presidente Fiaip Genova – e i valori non sono in risalita ma tutto sommato, nonostante il rialzo dei tassi di interesse, c'è stato un buon dinamismo che ha comportato comunque un buon numero di compravendite. Ricordiamo che Genova, a livello di redditività, con i valori di acquisto comunque bassi, è la città di Area metropolitana che può dare il maggior ritorno sull'investimento".
Fiaip registra a Genova un'importante flusso di investitori stranieri che stanno arrivando ad acquistare in città mentre prima si rivolgevano solo ed esclusivamente al mercato delle Riviere".
"Si sono accorti infatti – spiega ancora Segalerba – che comunque la nostra città ha valori bassi ma ha collegamenti come le stazioni, l' aeroporto e la partenza dei traghetti. Ci sono comunque ancora le persone che arrivano a comprare dalla Lombardia ovvero per i
prezzi bassi, per le stesse ragioni che spingono l'acquirente straniero, investono sulla nostra città soprattutto per un discorso reddituale e comunque in previsione anche di un futuro terzo valico che dovrebbe accorciare ancora di più le distanze con collegamenti veloci"
Analisi mercato immobiliare Genova – Quartieri
Partiamo per prima cosa dalla considerazione che l'analisi riguarda un appartamento medio,
considerato e valutato e tra gli 80 e i 100 m² .
Per noi significa un appartamento di sei / sette vani ovvero tre camere da letto oppure due
camere e una sala o in alternativa a 7 vani tre camere più una sala. Possiamo anche
bypassare il concetto di 6/7 vani ed andare a ragionare sugli ambienti, ovvero una zona
leaving data da cucina/soggiorno che rappresenta lo spazio che vive la famiglia. La
separazione tra cucina e soggiorno oggi, raramente, viene accettata. Questo è dato anche dal cambiamento delle esigenze dei nuovi nuclei famigliari. Ovvero, rispetto alla casa tipica anni 50/60, dove il soggiorno veniva utilizzato raramente e solo nelle grandi occasioni, oggi è lo spazio più sfruttato e si cerca di dar vita a nuovi ambienti: cabine armadi/lavanderia oppure un secondo servizio igienico e/o piccola zona per smart working. Nella sostanza la metratura è invariata rispetto all'epoca di costruzione ma è variato il modo di vivere gli ambienti.
Consideriamo inoltre che, a livello generale, noi abbiamo una situazione immobili parecchio
vetusta ovvero non ci sono nuove costruzioni e anche quello che è vendita in questo
momento è un'offerta di immobili pressoché datati.
Partendo dalla Val Polcevera e prendendo a campione i dati della zona possiamo partire da Bolzaneto che può essere assimilabile a Rivarolo che incorpora al suo interno la delegazione di Certosa.
Bolzaneto tra le delegazioni del ponente è quella messa leggermente meglio.
Non abbiamo nuove costruzioni e partiamo da un'indicazione di euro 500 al metro quadrato
per gli immobili da ristrutturare per arrivare a un massimo di 1.200 Euro/mq
Per una situazione di medie condizioni andiamo dagli 800 ai 1.000 € al metro.
Se prendiamo come termine di paragone anche il quartiere di Rivarolo notiamo che la situazione è un pò più critica ovvero si viaggia dai 400 ai 550 € come immobili da ristrutturare per arrivare a un massimo di 800/ 1.000 euro mq in ottime condizioni
In questi due quartieri ci ritroviamo in una situazione con immobili edificati nel secolo scorso o addirittura in taluni casi anche a fine 800. E' un'edilizia molto popolare anche per quanto riguarda gli appartamenti tipici degli anni 50 e 60.
Inoltre occorre considerare che in queste zone c'è stata e c'è una forte tendenza all'acquisto da parte di famiglie di nuovi genovesi ovvero degli immigrati, per lo più extracomunitari, con capacità di spesa non particolarmente alta.
E' anche vero che, con il prezzo di acquisto di un utilitaria, qui puoi pensare di acquistare un appartamento da ristrutturare.
Certosa che è inglobata all'interno del quartiere di Rivarolo pur avendo la vicinanza alla
metropolitana non ha avuto lo slancio che si era sperato anzi i valori sono nettamente
inferiori rispetto ancora a Bolzaneto. Una situazione irragionevole considerando la vicinanza
della Metro, della stazione ferroviaria e del casello autostradale.
Altra considerazione la Valbisagno che per quanto riguarda il mercato immobiliare è un caso molto dinamico e con due due quartieri dinamici "simbolo" come Marassi e San Fruttuoso.
C'è molto scambio all'interno dello stesso degli stessi quartieri. A far decidere per l'acquisto è molto spesso la volontà di restare nel quartiere dove si è nati, la vicinanza ai genitori o con figli che tornano a stare vicino ai genitori o, ancora, persone che si separano e che quindi devono rimanere vicino al precedente nucleo familiare. Questo è il volano che tira il mercato del mattone in questi quartieri dove ci ritroviamo perlopiù a passare da una Casa grande alla Casa piccola o viceversa comunque rimanendo sempre all'interno di questi ambiti e quartieri.
Al loro interno, poi, si creano delle zone comunque molto dinamiche e delle micro realtà a
macchia di leopardo.
Pensiamo a Marassi che è divisa in più punti con caratteristiche diverse.
Abbiamo la parte di corso Sardegna che oggi è unita fondamentalmente con San fruttuoso
grazie all'apertura del l'ex mercato ortofrutticolo che quindi ha messo in comunione due
quartieri e ha portato slancio soprattutto per le attività commerciali.
Rimanendo sempre su Marassi troviamo zone come quella di corso De Stefanis
sostanzialmente divise tra la parte fino all'incrocio con via Bertuccioni, che al suo interno ha
di tutto e di più (negozi, servizi, trasporti) e supera i punti deboli come lo stadio e il mercato rionale.
C'è poi la parte di piazza Guicciardini che sta nella parte leggermente più alta e che riscontra un altro tipo di mercato per poi arrivare alla parte finale di corso De Stefanis lato piazzale Parenzo.
In questo caso i valori che riscontriamo viaggiano dai 700 euro al metro quadrato – per
immobili da ristrutturare – fino ad un massimo di 1400 1800 Euro/mq per immobili in ottime condizioni manutentive.
Il parco immobiliare anche in questo caso è diviso tra immobili anni 50 e 60 oppure
all'interno di edifici di inizio o primo ventennio del secolo scorso
San Fruttuoso a maggior ragione ha valori ancora più alti. Partiamo sempre dai 700 1.000 al mq ma arriviamo al massimo di 1400 2000. Premia soprattutto per la vicinanza all'ospedale di San Martino e a tutto il mondo che gravita attorno come Università e cliniche ospedaliere.
Ricordiamo che Marassi e San Fruttuoso sono due realtà che sono "casi studio" da parte di
Nomisma perché comprendono zone collinari.
Ad oggi quelle parti registrano una fase di contrazione, con valori più deboli perché chi
acquista cerca soprattutto nella parte pianeggiante dove si trovano più servizi e più
comodità.
Sempre restando a Marassi e San Fruttuoso si potrebbe prevedere un ulteriore sviluppo e
slancio per quanto riguarda la parte finale di corso Sardegna se un domani o comunque a
breve dovesse arrivare la metropolitana a Terralba.
La presenza della Metropolitana, in genere, fa crescere i valore di mercato degli immobili.
Caso diverso per Molassana che è una delle poche zone dove abbiamo indicato le nuove
costruzioni In questo caso, per nuove costruzioni intendiamo la parte delle 4 nuove palazzine dell' ex Colorificio Boero ovvero un misto di abitazioni libere, affiancate a social housing.
In questo caso i valori al metro quadrato sul nuovo arrivano ad un massimo di 2.500 2.600
euro Accanto a questo era stato realizzato anche l'edificio cosiddetto "di Basco" che è proprio attiguo e che ha creato l'unico parco urbano all'interno del quartiere di Molassana.
Va considerato però che accanto a queste nuove costruzioni in classe energetica A ,
riscontriamo che il valore per un immobile da ristrutturare parte dai 600 euro al metro e un
immobile in ottime condizioni di manutenzione lo possiamo acquistare a un valore che va
dai 1100 ai 1.600 € al metro.
Fa sempre parte di Molassana anche la zona di San Gottardo dove si nota una netta
differenza nei valori degli immobili tra i palazzi delle ex case popolari e quelli superiori,
sebbene di poco, che valgono per gli edifici presenti anche solo sul lato opposto del
marciapiede. Edifici comunque che risalgono agli anni 50. Quindi si possono avere valori
diversi anche nella stessa via.
Per quanto riguarda il Centro Città abbiamo identificato nuove costruzioni anche se parliamo dell'unico caso di via San Vincenzo, angolo salita dalla Tosse con la palazzina rossa.
Per il resto per nuovo intendiamo immobili grandi frazionati quindi interi piani lottizzati in
metrature medie o piccole.
Abbiamo dunque per il centro una indicazione di massima di un immobile da ristrutturare di
1.100 Euro/mq per arrivare in ottime condizioni fino ai 3.000 e comunque con una base di partenza per le ottime condizioni di circa 2000 euro al metro quadro ma sul nuovo giriamo dai 2.800 ai 3.500 Euro/mq.
Per il Centro Storico partiamo da un valore di 700 Euro/mq per un immobile da ristrutturare per arrivare fino a valore intorno ai 3.000/ 3.200 Euro/mq a seconda del punto in cui ci troviamo.
Si tratta di un agglomerato molto grande e di sicuro chi la fa da padrone è tutta la parte
vicina all'Università di Architettura ed è servita dalla Metropolitana. In quel caso il valori sono nettamente più alti rispetto ad altri punti
Abbiamo invece la zona di Prè che fa ancora fatica ad emergere mentre poco lontano, la zona del Carmine si attesta subito dopo le zone più "care" rappresentate dalla zona di Sarzano e Sant'Agostino. Anche in questo caso si tratta di piccoli borghi dove si sono create piccole realtà ben frequentate e con molto tessuto sociale ed economico e che, tutto sommato creano un "mercato buono".
A spingere in alto i valori medi del Centro Storico sono anche gli investimenti che vengono
fatti per entrare o sviluppare il business delle locazioni brevi.
Ad essere interessati, però, sono soprattutto immobili con un taglio un pochettino più piccolo rispetto a quelli che sono stati esaminati nelle rilevazioni. (80-100mq)
La zona di Castelletto continua a scontare alcune criticità. Si parte da un valore di 1.000 € al metro in determinati punti soprattutto nella parte un pò più recente (anni 50 anni 60) ma risente un po' la parte alta di un quartiere dove già non abbondano i negozi e dove si registra carenza di posti auto e collegamenti più difficili con il centro. Qui il valore dell'immobile ristrutturato va dai 2.000 ai 3.300 euro al mq soprattutto se in posizioni con visita e in punti primari all'interno del quartiere.
E' un quartiere che ha perso valore nel corso degli anni per le stesse ragioni per le quali
aveva prima un certo appeal (relativa distanza dal centro, zone meno trafficate).
Valore che ha invece acquisito Carignano che parte da 1.700 € e sino ai 2.200 al metro
quadro – per un immobile da ristrutturare – per arrivare fino a un valore di 2.800 – 3.600 €.
Un trend in crescita rispetto a Castelletto per una serie di caratteristiche che lo rendono più
ricercato e che ne fa un quartiere residenziale per eccellenza all'interno della città, dopo
quelli del levante.
La zona della Foce è oggetto di discussione e con valori delle nuove costruzioni che arrivano
fino al valore massimo di 5.000 € al metro quadro. Parliamo ovviamente della zona del
Waterfront.
Per la parte più alta, verso la stazione Brignole si registrano valori che partono dai 1.200
euro al mq sino ai 1.600 euro come per la zona di via Tolemaide e piazza Alimonda per poi scendere mano a mano che ci si sposta verso il mare.
I valori all'interno dello stesso quartiere sono diversificati con una media che va dai 2.200 ai 2.700-2.800 euro al mq per arrivare sul nuovo e sugli immobili ristrutturati oltre i 3.000
In questo momento poi, il rilevamento riscontra anche il fenomeno dell'attesa, da parte dei
proprietari che non hanno la necessità o l'urgenza di dover vendere, del completamento del
Waterfront che dovrebbe avere ricadute positiva anche sugli immobili che sono nelle
immediate vicinanze fino a un massimo di via Cecchi, via Rimassa.
Passando al Levante abbiamo il quartiere di Nervi che ovviamente la fa da padrone con i suoi valori sempre alti e quindi non teme particolari scossoni da questa crisi.
Si parte da valori di 1.800 – 2.200 Euro/mq per immobili da ristrutturare, per arrivare ai
3.400 – 4.500 Euro/mq per immobili in ottime condizioni di manutenzione.
Anche in questo caso si registra molta richiesta "interna" con acquirenti che cercano per
restare nel quartiere.
Per quanto riguarda invece Albaro abbiamo delle nuove costruzioni che riguardano via
Albaro subito dopo piazza Leopardi oppure le costruzioni dell'ex rimessa AMT nella zona di
Boccadasse. In questi casi i valori sono gli stessi di Nervi e vanno dai 1.800 – 2.200 Euro/mq per arrivare sugli immobili in ottime condizioni ai 3.200- 3.800 Euro/mq.
Per il nuovo arriviamo a 3.300 – 4.800 Euro/mq
Restando nel Levante genovese abbiamo anche le zone di Quarto e Quinto che sono due
quartieri molto affini e simili che dove troviamo immobili che partono dai 1.500 in un caso e
1.600 nell'altro per arrivare a un massimo di 3.400 3.600 per la zona di Quinto
Spostandoci invece a Ponente abbiamo Sampierdarena dove purtroppo continua la fase di
criticità e dove rileviamo valori intorno ai 600 Euro/mq su immobili da ristrutturare per
arrivare fino a un massimo di 1.100 – 1.350 Euro/mq in immobili completamente
ristrutturati e in punti un pò più cosiddetti "tranquilli" della delegazione ovvero vie private,
traversa a monte di via Cantore oppure la parte alta del quartiere come corso Martinetti,
zona Belvedere eccetera.
Tutta la parte di via Sampierdarena e via Buranello sconta invece parecchie criticità.
Spostandosi ancora a ponente troviamo un quartiere simile per caratteristiche di mercato a
quelli della Valbisagno ovvero Marassi San fruttuoso: Sestri Ponente. E' una delegazione
molto grande che tutto sommato sta reggendo buoni valori.
Se la zona più vicina ai Cantieri Navali ha un mercato delle locazioni molto alto, dato
dall'indotto di chi va a lavorare lì, il mercato dell'abitazione tradizionale di famiglia e di
scambio e di interscambio all'interno dello stesso quartiere, raggiunge un valore – sul
ristrutturato che può andare dai 1.500 ai 2.100 euro al mq.
E' una delegazione che offre la stazione ferroviaria e ha un ospedale ed ha quindi un mercato che fa storia a se.
Sempre in zona ponente abbiamo il quartiere di Pegli dove non si registrano nuove
edificazioni e che ripropone un po' le situazioni di alcuni quartieri del Levante anche se ha
perso un po' del suo appeal soprattutto nelle parti collinari (Pegli due e quartiere giardino)
Pegli va da 1.000-1.500 Euro/mq da ristrutturare a un 2.200 – 3.000 Euro/mq su immobili in ottime condizioni.
Valori immobiliari in provincia
Riviera ed entroterra
Analizziamo quanto emerge per alcune delle località della Riviera di Levante tra Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio.
Iniziamo da Camogli: la zona centrale che viene rilevata dal programma è una zona piuttosto ampia che comprende sia il fronte mare/zona porto che la via "dei negozi" per arrivare a tutta quella parte intermedia tra il mare e Ruta.
Sono tutti, o meglio la maggior parte, palazzi d'epoca e con appartamenti di medie dimensioni e quasi sempre da ristrutturare: in questo caso si ha una media che va dai 3.200 ai 4.000 Euro/mq per arrivare ad un uno stato nuovo tra i 5.700 e i 6.200 Euro/mq.
Per quanto riguarda il "nuovo" si intende un immobile ristrutturato, anche perché vista la
conformità del territorio non si hanno nuove costruzioni visto che per nuovo si intende uno
stabile dalle fondamenta al tetto.
Il mercato è orientato su acquisti a titolo di investimento, sono poche le compravendite come prima casa; come tempistiche di vendita circa 6/8 mesi.
Come anticipato parlavamo di acquisti a titolo di investimento, che portano ad aver una
grande offerta di locazioni brevi e molti meno per locazioni stagionali per non parlare di
locazioni residenziali.
Questo genere di locazione ha portato un turismo straniero subito dopo il covid vedendo
girare per i vicoli svizzeri, tedeschi mentre per le zone un po' meno comode arrivano russi,
belgi e svedesi. Comunque il maggiore investitore in zona resta o il genovese o il lombardo.
Per quanto riguarda Santa Margherita Ligure come ogni anno detiene il primato di media di
compravendita piu alta. Con una partenza da ristrutturare che sta tra i € 3.000 e € 3.700 Euro/mq per arrivare ad un ristrutturato da € 6.700 a 7.400 Euro/mq.
Viene definito un mercato di nicchia. Poca offerta, con pezzi sicuramente importanti e in
posizioni uniche – che non vuol dire fronte mare – quindi con un aumento del valore
essendo poca l'offerta e nonostante ciò sempre tanta la richiesta. I tempi di vendita vanno dai 6/8 mesi.
La clientela arriva dalla Lombardia per investire nella Perla del Tigullio.
Come detto anche precedentemente il post covid ha visto l'arrivo di Svizzeri, Inglesi e
Americani che hanno iniziato con affitti stagionali per appartamenti in ville o singole ville in
zone tranquille e con un pò di indipendenza. In parte per stare tranquilli e in parte a tutela
del periodo trascorso con la pandemia.
Gli affitti brevi anche qui prendono campo, ma su Santa Margherita è più facile trovare
appartamenti disponibili annualmente.
Per quanto riguarda i prezzi per le locazioni stagionali – giugno/settembre – possiamo
superare anche i € 10.000