L'Ateneo Veneto ha promosso un ciclo di interventi intorno ai temi di Venezia, concentrati principalmente sulla questione della residenza; residenza turistica, residenza studentesca, residenza dei lavoratori delle istituzioni veneziane, utilizzo degli spazi vuoti a Venezia.
Io mi sono assunto un titolo – Abitare a Venezia: le soluzioni possibili.
L'esperienza consolidata dovrebbe far ritenere questo tema di impossibile svolgimento: da decenni si lamenta la perdita di abitanti a Venezia e da decenni si dibatte sulle soluzioni possibili e il risultato sono i cinquantamila abitanti di oggi.
Una trentina di anni fa Francesco Indovina, raffinato studioso dei problemi abitativi, professore della nostra Università, metteva la soglia dei centomila abitanti come obiettivo possibile e desiderabile, lo scarto con la situazione odierna è davanti agli occhi di tutti.
Trent'anni di fallimenti?
In questi anni alcune soluzioni sono state messe in campo.
Una delle promesse della prima giunta Cacciari, trent'anni fa appunto, era di realizzare mille nuovi alloggi nell'arco amministrativo.
Allora il problema era molto diverso rispetto ad oggi.
L'emergenza abitativa si misurava sul numero degli sfratti e sulla mancanza materiale di alloggi pubblici necessari per fare fronte alla domanda.
All'inizio di quel mandato amministrativo c'erano alcune centinaia di famiglie collocate in alberghi a spese del Comune.
Alla fine del mandato la promessa era stata mantenuta, i mille alloggi erano stati realizzati utilizzando circa centoquaranta miliardi di fondi CER che l'allora Ministero dei Lavori Pubblici metteva a gara tra le Amministrazioni virtuose, gli alloggi erano stati assegnati e non vi era più nessuna famiglia alloggiata in modo precario.
Per chi fosse interessato, c'è una pubblicazione intitolata "Mille alloggi per Venezia" che racconta tutto il processo.
Questo è un esempio per dire che, sapendo come, i problemi possono essere affrontati e risolti.
Ma da allora la realtà è completamente mutata e le capacità amministrative sono state in qualche modo travolte non riuscendo a stare al passo con gli eventi.
Gli eventi sono semplici da descrivere: all'epoca dell'acqua grande del '66 l'afflusso turistico era calcolato in circa tre milioni di turisti all'anno, alla fine del millennio si parlava di dieci milioni di turisti e sembrava già un cifra eccessiva. Ed era effettivamente eccessiva perché l'economia del turismo stava travolgendo ogni attività che al turismo non fosse connessa, con perdita dell'articolazione dei lavori e della complessità sociale.
Negli anni successivi si è passati rapidamente a quindici, venti, trenta milioni di turisti e oltre.
Un vero tsunami al quale era molto difficile opporsi, al di là delle qualità degli amministratori che si sono succeduti,
Questa pressione ha agito negativamente in diverse direzioni tutte connesse alla vivibilità della città.
A Venezia si è generata una sorta di semplificazione socioeconomica: da una parte l'espansione e il consolidamento dell'offerta culturale che ha trasformato la città nella più ambita e prestigiosa vetrina di una cultura prodotta altrove; dall'altra una espansione totalizzante dell'economia turistica di basso livello, che ha favorito una quota significativa di abitanti residui legati alla rendita, alla ristorazione, al commercio dequalificato e sostenuto da una forza lavoro pendolare scarsamente professionalizzata e spesso precaria ed ha espulso progressivamente tutti coloro non coinvolti in questo processo.
L'effetto più dirompente e più vistoso di questa situazione si è avuto nel settore del patrimonio abitativo veneziano.
L'uso del patrimonio edilizio residenziale con finalità legate esclusivamente alla rendita speculativa è diventato il punto estremo della mercificazione della città.
La città non è più solo una città museo, come si diceva, o uno sfondo teatrale di eventi rivolti al pubblico dei visitatori occasionali, ma è diventata essa stessa nel suo corpo materiale l'oggetto dello sfruttamento.
Una volta, parlando del patrimonio artistico del nostro paese, si parlava di giacimenti culturali. Era una definizione efficace, al di là delle critiche che aveva sollevato.
Ma allora giacimento culturale era un riferimento astratto alle potenzialità comunicative e attrattive del nostro patrimonio storico.
Oggi questa definizione si è inverata almeno a Venezia (e in altre città storiche) dove, come nelle miniere, si estrae valore dalla materia di cui le miniere sono fatte.
Oggi si estrae continuamente valore dai muri stessi della città il cui uso è sempre più precluso all'utilizzo dei cittadini.
Quando si parla di abitare a Venezia viene subito avanzata una riserva in merito al fatto che non ci sarebbe la disponibilità di abitazioni.
Il problema principale sarebbe la mancanza di condizioni lavorative attrattive, di lavoro qualificato capace di trattenere chi già ci vive e di attirare chi potrebbe viverci: finché queste condizioni non vengono create sarebbe inutile parlare di abitazioni.
A cosa servirebbe infatti la disponibilità di abitazioni se poi non esistono le possibilità o l'interesse di fare di Venezia la sede della propria attività?
È un po' la questione dell'uovo e della gallina, ma in questo caso la soluzione è molto semplice.
È fuori di dubbio che la progressiva riduzione della città a città turistica ha contribuito a deprimerne la complessità sociale e ha progressivamente allontanato, per concorrenza sleale, tutte le attività che non hanno direttamente a che fare col turismo.
Ma oggi la situazione in città è diventata tale che qualunque opportunità di lavoro, anche la più attrattiva non può essere soddisfatta in quanto manca radicalmente, vale a dire in modo assoluto, un mercato in grado di rispondere a qualsivoglia domanda abitativa.
Non parliamo di carenze, anche gravi, parliamo della scomparsa, che si è determinata negli ultimi pochi anni, di un mercato di abitazioni in affitto a un prezzo accettabile.
Dunque, il problema della casa a Venezia è diventato un problema strutturale la cui mancata soluzione impedisce qualsiasi altra politica di carattere economico, sociale o culturale.
La città storica con i suoi cinquantamila abitanti è ormai andata al di sotto della soglia di sopravvivenza. L'assenza dei turisti nel periodo di lockdown ha mostrato come la città sia sostanzialmente ridotta a un puro splendido scheletro vuoto e incapace di sostenere quelle attività che fanno di una città una città.
Va detto che la stessa città di terraferma comincia a risentire in termini di perdita di abitanti e di impoverimento della rete commerciale e dei servizi dei medesimi fenomeni che riguardano la città storica.
In definitiva: chi vuole risiedere a Venezia non può farlo perché tutto il mercato delle abitazioni è stato monopolizzato dal mercato turistico.
Dunque se si vogliono impostare delle politiche volte a restituire a Venezia la massa critica di abitanti necessaria a considerarsi una città, occorre creare le condizioni materiali perché ciò sia possibile.
I rimedi a questa situazione esistono e sono ormai praticati da molte città europee che hanno problemi analoghi a quelli veneziani.
Due sono le linee politiche che dovrebbero essere perseguite:
- la prima è la ricostruzione di un mercato degli affitti nel quale possano muoversi gli operatori privati;
- la seconda è l'attivazione di una seria politica di social housing, vale a dire la costruzione di un patrimonio di case pubbliche da dare in affitto ai ceti non protetti.
Sul primo punto la questione si concentra e si risolve regolamentando il mercato degli affitti turistici. Come?
Un soluzione di cui si parla è quella di limitare il tempo nel quale una abitazione può essere data in affitto durante un anno.
E' una soluzione sbagliata oltre che politicamente impopolare: in primo luogo perché penalizza tutti i proprietari di case, da quelli che affittano per integrare il proprio reddito a chi usa la o le proprietà veneziane a fini puramente speculativi; in secondo luogo perché favorirebbe ogni forma di abusivismo difficilmente controllabile e avrebbe effetti minimi sulla immissione di nuove case nel mercato degli affitti.
La soluzione corretta, possibile e sperimentata con successo altrove è quella di vincolare l'utilizzo turistico ad una licenza comunale: sarà l'amministrazione comunale a decidere quanta e quale parte del patrimonio residenziale cittadino possa essere sottratto al mercato ordinario e entrare nel mercato degli affitti turistici.
Tecnicamente ciò può essere fatto o con un regolamento comunale, come consentirebbe il cosiddetto emendamento Pellicani a disposizione da più di due anni della nostra Amministrazione, o, ancora meglio per gli effetti non contestabili, intervenendo con un semplice emendamento alla Legge Speciale per Venezia.
Nell'un caso e nell'altro i contenuti dovrebbero essere i medesimi, vale a dire:
che tutte le abitazioni utilizzate per affitti turistici (ad eccezione dei bed&breakfast, quelli veri, dove il proprietario vive nell'abitazione che affitta) debbono essere dotate di una licenza comunale;
che tali licenze debbano essere rilasciate a seguito di bando comunale;
che in tali bandi i punteggi per l'assegnazione debbano essere decrescenti a partire dall'essere residenti o meno a Venezia per proseguire con il numero degli alloggi che si intendono affittare.
Un provvedimento di questo genere non penalizzerebbe i superstiti abitanti di Venezia che vogliono affittare un proprio immobile i quali si troverebbero in testa nelle graduatorie, libererebbe migliaia di appartamenti di proprietà di soggetti che hanno acquistato a Venezia con pure finalità speculative e comincerebbe a rigenerare un mercato della abitazioni a costi accettabili immettendo in questo mercato migliaia di nuove stanze e consentendo a chi lo desidera o ne ha la necessità di vivere a Venezia.
I clienti di questo mercato ci sono già: basti pensare a tutta la popolazione studentesca, che un tempo animava culturalmente, politicamente ed economicamente la città e che oggi ne è espulsa e vive Venezia come pendolare.
Se non si vuole continuare a favoleggiare di trentamila nuovi studenti nelle università veneziane vanno fatti i conti con questa realtà.
Un regolamento di questo genere potrebbe essere operativo in poche settimane, anche se l'intervento in Legge Speciale, che prevede oltre che la salvaguardia fisica anche la salvaguardia della vitalità socioeconomica con particolare attenzione all'edilizia residenziale, consentirebbe una maggiore efficacia oltre che la possibilità di immettere provvedimenti a supporto di questa politica e articolazione soprattutto in termini fiscali, per esempio classificando le case in affitto per una durata superiore a un anno come prime case.
Ancor meglio: prima il regolamento che si fa in poche settimane, poi la sua conferma legislativa con la modifica della Legge Speciale.
Ciò per quanto riguarda il settore privato degli affitti, ma un ruolo importante potrebbe svolgere anche una seria politica pubblica di social housing, rivolta a persone che dispongono di un reddito, ma non sufficiente per sostenere l'attuale mercato della casa.
Il social housing per raggiungere i propri obiettivi può essere realizzato esclusivamente dalle Amministrazioni Pubbliche e la componente privata deve limitarsi alla parte realizzativa.
Infatti il basso costo dell'affitto, che lo caratterizza, può essere praticato solo se i costi di realizzazione e gestione degli immobili sono contenuti: e i costi possono essere contenuti solo in assenza di oneri, se vi è la disponibilità delle aree o degli edifici, se non vi sono attese di reddito da parte di chi promuove gli interventi e se non vi sono o sono molto limitati i costi di gestione.
Condizioni non sostenibili dai privati.
Se la realizzazione è pubblica le abitazioni rimangono di proprietà pubblica e disponibili indefinitamente per essere affittate a prezzi calmierati; se le aree sono già di proprietà pubblica e tali rimarranno, non incidono sui costi dell'intervento; qualora il Comune debba procurarsele, ciò può essere fatto a costo zero o comunque molto contenuto, attraverso semplici manovre urbanistiche; gli oneri di costruzione non incidono; il ricorso al mercato finanziario per realizzare gli interventi può essere fatto alle condizioni più vantaggiose; i Comuni non hanno aspettative di rendita, che comunque si realizzerà nel lungo periodo, quando gli interventi saranno ammortizzati; ogni Comune gestisce già uno stock di edilizia pubblica, o direttamente, o attraverso società partecipate, o attraverso le Aziende Territoriali e l'aumento del parco abitazioni da gestire non incide in modo significativo sui costi già in atto.
Per questi motivi l'intervento diretto da parte dei Comuni rende fattibili le operazioni di social housing in quanto gli affitti debbono remunerare costi molto più contenuti, arricchisce il patrimonio pubblico e lo trasforma in una rendita nel lungo periodo.
Cosi' impostate le operazioni di social housing potrebbero immettere sul mercato abitazioni da affittare a prezzi considerevolmente inferiori a quelli correnti (che, in alcune realtà territoriali potrebbero raggiungere anche ribassi del quaranta/cinquanta per cento) e a costo zero per i Comuni in quanto la restituzione del capitale, degli interessi, degli oneri di gestione e delle manutenzioni anche straordinarie dopo un congruo periodo di tempo, verrebbe sostenuto dagli affitti.
Le ricadute positive sarebbero notevoli: l'accesso di abitazioni di qualità da parte di famiglie e nuclei familiari che oggi non hanno la possibilità di accedere al bene casa per motivi economici; il sostegno ai redditi medio bassi attraverso la realizzazione di un effettivo welfare urbano; l'allargamento della capacità di spesa delle famiglie che potrebbero dirottare una parte delle risorse oggi utilizzate per l'affitto (o per l'eventuale mutuo) in spese di altra natura, allargando la domanda interna; una maggiore mobilità territoriale delle quote più giovani e attive della popolazione, con ricadute positive sia sulla qualità della vita personale che sul sistema produttivo nazionale; il rilancio della produzione edilizia depurata da attese speculative di carattere immobiliare; positive ricadute fiscali e miglioramento dei conti pubblici.
A Venezia, e mi limito al centro storico potrebbero essere immesse rapidamente alcune centinaia di abitazioni con queste caratteristiche.
Nei cassetti del comune esistono già i progetti preliminari e i piani finanziari per realizzare settanta abitazioni alla Celestia, quaranta alla Sanguinetti, quattrocento a Sant'Elena, per non parlare di ciò che potrebbe essere fatto in altri compendi immobiliari e nelle aree della ex Veneziana Gas. Tutte aree pubbliche.
Pare che in quelle aree ci sono progetti proposti da agenzie internazionali per realizzare abitazioni da dare a ricchi anziani stranieri che vogliono passare qualche mese a Venezia.
Non resta da sperare che siano rumors senza fondamento.