Milano / Malpensa
Il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo se l'immobile non ha le qualità promesse
La Corte di Cassazione con una recentissima ordinanza, pubblicata in data 16 febbraio 2024, ha sancito un importante principio in materia di compravendita immobiliare e, nello specifico, ha esaminato i rimedi esperibili dal compratore di un immobile che non ha le qualità promesse in sede di vendita.
Nel caso sottoposto all'esame dei Giudici di legittimità un venditore aveva agito in giudizio chiedendo la risoluzione della compravendita di un immobile asserendo, a sostegno delle proprie ragioni, il mancato pagamento da parte dell'acquirente di talune rate di mutuo di cui si era fatto carico in virtù di un accollo interno al contratto di compravendita.
Il venditore aveva convenuto in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Como, l'acquirente chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1353 c.c.Parte acquirente, costituendosi in giudizio, aveva eccepito l'inadempimento del venditore stante la presenza di vizi e difetti del bene chiedendo, quindi, la riduzione del prezzo e/o la condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni e in via subordinata la risoluzione del contratto di compravendita per colpa del venditore.
I giudici di prime cure, alla luce delle reciproche contestazioni di inadempimento, che paralizzavano l'efficacia automatica della risoluzione, procedendo ad una comparazione delle reciproche condotte inadempienti dichiarava la risoluzione del contratto di compravendita per colpa del venditore.
I giudici di secondo grado confermavano integralmente la pronuncia del Tribunale di Como.
La Corte Suprema di Cassazione, con ordinanza n. 4245 pubblicata in data 16 febbraio 2024, in accoglimento del ricorso presentato dal compratore, ha analizzato i rapporti tra i rimedi esperibili in caso di vizi della cosa venduta, mancanza delle qualità promesse, cattivo funzionamento e aliud pro alio datum, ed ha dato atto che l'assetto normativo e giurisprudenziale, proprio in relazione ai rapporti tra tali rimedi, risente dell'idea che per ottenere la tutela giurisdizionale occorra una disposizione di rimedio specifica. Invece, la previsione normativa di una pluralità di disposizioni tipiche, dirette a rimediare tra azioni del diritto tra loro distinte nel modo di manifestarsi, non è da ostacolo a che tale pluralità non è di ostacolo a che la domanda di tutela si configuri come richiesta di un provvedimento non ancora tipizzato purché rispondente allo specifico bisogno di tutela fatto valere.
In conclusione, anche qualora la cosa venduta non abbia le qualità essenziali per l'uso cui è destinata se è vero che possono essere applicate le disposizioni generali sulla risoluzione del prezzo ciò non esclude che il compratore, qualora lo voglia in via prioritaria, abbia diritto a mantenere fermo in capo a lui la proprietà del bene conseguita per effetto del contratto e conseguire, quindi, la riduzione del prezzo.