Sarà un 2024 all'insegna della stabilità e di un progressivo e lento miglioramento dei numeri per il mercato immobiliare. È quanto emerge dalla settima edizione del Temporeport, redatto dall'Osservatorio di Tempocasa del Centro studi Tempolab, che ha preso in esame non solo l'andamento del settore casa ma anche di quello creditizio. Le dinamiche e i trend rilevati tra il 2023 e l'inizio di quest'anno indicano una netta ripresa e una rinnovata tendenza all'acquisto dopo mesi di dure sfide.
Indice
Le nuove esigenze di chi compra casa
A spiegare come sta cambiando il mercato è stato Daniele Palermo, presidente del gruppo Tempocasa. Chi oggi compra e vende una casa o ne cerca una in affitto chiede alle agenzie sul territorio un servizio a 360 gradi, che non è più quello di semplice intermediazione. Come la storica azienda – ormai con 35 anni di esperienza alle spalle – sa bene, i clienti cercano figure che possano consigliarli anche per il credito, la tecnologia, la sostenibilità, il marketing.
Il settore deve avere un occhio rivolto ai nuovi strumenti digitali, dalle app a iniziative come la web academy del gruppo. Senza mai dimenticare il fondamentale servizio della customer care, che deve essere sempre puntuale e pronto a rispondere a ogni richiesta.
Il report 2024 sul mercato immobiliare
Il 2023 è stato un anno denso di sfide inattese, caratterizzato da una situazione socioeconomica complessa che ha avuto ripercussioni su tutto il settore immobiliare. Per stilare il report sono stati presi in considerazione sei indicatori.
Tre si riferiscono al comparto real estate:
- domanda, a partire dalle richieste d'acquisto per gli immobili in vendita;
- offerta, ovvero il numero di immobili sul mercato;
- numero di compravendite, cioè di abitazioni effettivamente vendute.
Altri tre riguardano invece la mediazione creditizia:
- importo del totale dei mutui erogati;
- numero dei mutui erogati;
- erogato medio.
Quante case sono state vendute nel 2023
Lo scorso anno ha visto una contrazione delle transazioni immobiliari, in linea con i trend emersi nella seconda metà del 2022. Lo confermano anche i dati delle compravendite, comunicati a inizio marzo dall'Agenzia delle Entrate: sono state 709.591, in calo del 9,5% rispetto ai 12 mesi precedenti, quando erano state 784.486.
Il 2023 ha visto dunque il mercato immobiliare in calo. Per il prossimo triennio – lo ha previsto l'Osservatorio di Nomisma – il freno a mano continuerà a essere tirato, con una stima di unità abitative compravendute ancora inferiore:
- 695mila nel 2024;
- 689mila nel 2025;
- 692mila nel 2026.
Qual è il budget di chi cerca casa oggi
L'analisi di Tempocasa approfondisce anche la domanda e l'offerta del settore immobiliare attraverso i dati interni. Nel corso del 2023, si sono rivolti alle agenzie del marchio 318.123 potenziali acquirenti, il 5,7% in meno del 2022.
La ridotta capacità di spesa degli italiani ha influenzato anche il budget dichiarato dai clienti del gruppo:
- meno di 100mila euro per il 26,5%;
- tra i 100mila e i 140mila per il 17,2%;
- tra i 140mila e i 170mila per il 13,9%;
- tra i 170mila e i 200mila per il 13,3%;
- tra i 200mila e i 300mila per il 18,1%;
- oltre i 300mila per l'11%.
Gli effetti di inflazione e aumento dei tassi
All'origine dei numeri in calo c'è ovviamente l'impennata dell'inflazione e l'aumento dei tassi di interesse deciso dalla Bce per tenerla sotto il 2%. Le famiglie italiane, lo ha spiegato Valerio Vacca, direttore comunicazione e marketing del gruppo Tempocasa, sono rimaste "alla finestra", a osservare l'andamento dei numeri e attendendo momenti migliori per fare investimenti.
Il costo della vita è più caro ed è diventato più difficile l'accesso al credito: ora è richiesto un reddito minimo più elevato e l'incremento delle insolvenze ha reso più complicata l'erogazione stessa del mutuo. Si stima che, dopo il ribasso del 29,9% dello scorso anno, anche nel 2024 e nel 2025 i mutui saranno, rispettivamente, il 17% e il 7% in meno.
Mutui sempre più alti per gli italiani
Lo scorso novembre i tassi sono arrivati al 4,92%, con un aumento medio del costo mensile dei mutui di circa 294 euro. L'erogato annuo, secondo le stime, sarebbe arrivato a 40,9 miliardi di euro contro i 55,2 miliardi del 2022.
L'importo medio richiesto per accendere un mutuo è stato di 144.162, con 8 richieste su 10 per piani di rimborso della durata di più di 15 anni. Il 60,9% delle domande è arrivata da parte di persone nella fascia tra i 25 e i 44 anni, mentre il 33,4% riguarda quella tra i 45 e i 64 anni. I più giovani hanno approfittato delle misure agevolate decise dal Governo come il mutuo prima casa.
Aumentano gli affitti: dove si cerca casa
A fronte di una diminuzione delle compravendite, aumentano però gli affitti. Il 7,3% dei potenziali acquirenti ha infatti optato per la locazione, abbandonando il sogno della casa di proprietà. La maggiore domanda ha portato però a un aumento del prezzo medio del 2,1%, con picchi tra il 3% e il 4% tra Milano, Firenze e Torino e addirittura del 5% a Bologna.
Si cercano case piccole, monolocali e bilocali, nel centro delle città: il desiderio è quello di avere un'abitazione pratica e vicina ai servizi, con il giusto compromesso tra i costi e la vivibilità. Ma questi trend potrebbero cambiare nel prossimo periodo, nonostante le stime prettamente numeriche sembrino dire il contrario.
Mercato immobiliare: le previsioni per il 2024
Secondo gli esperti di Tempocasa e di Immobiliare.it intervenuti nel corso della presentazione del Temporeport del 2024, il progressivo abbassamento dei tassi di interesse e la diminuzione dell'inflazione indicano che il mercato potrebbe tornare a livelli di normalità prima del 2026 e forse già da quest'anno.
Tanto dipenderà dai tempi di reazione delle famiglie alle condizioni più favorevoli dei mutui e a quanto ci vorrà per ridare fiducia alle istituzioni bancarie, che comunque hanno già iniziato a offrire accordi più vantaggiosi per il credito.
Come riporta Immobiliare.it, le ricerche online sono in aumento e aumenta anche la conversione delle ricerche in contatti presi con le agenzie e i venditori privati. Un altro segnale è che sempre meno case vengono svendute: il numero di prezzi ribassati negli annunci in rete è infatti in deciso calo.
Un altro indicatore da tenere monitorato per capire l'effettiva salute del mercato saranno i tempi medi di vendita. Nel 2023 si sono attestati a 4,9 mesi per le unità residenziali, a 7,9 mesi per gli uffici e a 7,8 mesi per i negozi. I dati sembrano essere in calo e in linea con la normalità, dopo l'arresto inferto dal Covid e l'impennata dei mesi successivi ai lockdown, quando tanti italiani hanno deciso di vendere e comprare casa.