Il rialzo dei tassi di interesse della Banca centrale europea può avere un impatto diretto sui mutui variabili in Italia, aumentando i costi dei prestiti per gli acquirenti di casa.
Come fare a rinegoziare il mutuo dopo i forti rialzi
Per un mutuatario attento alle proprie finanze, la prima regola è di monitorare costantemente i tassi di mercato, in particolare se sono inferiori rispetto a quelli applicati al proprio mutuo e se la scadenza del prestito non è ancora vicina. In questo caso, la sostituzione del mutuo con uno di surroga risulta l'opzione più conveniente. Prima di optare per la surroga, è possibile richiedere alla propria banca una rinegoziazione delle condizioni del mutuo.
La banca non è obbligata a concedere una rinegoziazione e, in caso di accoglimento della richiesta, difficilmente applicherà il miglior tasso di mercato disponibile. In genere, la banca concede uno sconto sul tasso, ma questo sarà comunque meno vantaggioso rispetto alle offerte di mutuo di surroga. Pertanto, la surroga rimane l'opzione più vantaggiosa per adeguare il vecchio mutuo alle nuove condizioni del mercato.
Grazie alla surroga, i mutuatari possono trasferire il loro mutuo ad una nuova banca senza costi aggiuntivi, portando molti di loro a confrontare le condizioni del proprio mutuo con quelle di altre banche che offrono mutui di surroga migliori. In caso di offerte più vantaggiose, le vecchie banche spesso sono disposte a rivedere i termini del contratto per evitare di perdere un cliente di valore a causa di una surroga passiva.
Le tipologie di rinegoziazione mutuo più diffuse riguardano solitamente la riduzione dello spread del mutuo; la riduzione o eliminazione dei costi amministrativi periodici del mutuo, come le spese di incasso rata o le spese di gestione annuale del finanziamento; la variazione del tasso del mutuo, passando da un tasso fisso a uno variabile o viceversa, o l'introduzione di un cap; l'allungamento della durata residua del mutuo.
La novità della rinegoziazione dei mutui introdotta dal governo
Il governo ha introdotto una norma di salvaguardia per i mutui ipotecari, che prevede la possibilità di rinegoziare i tassi dei mutui per passare da quelli a tasso variabile a quelli a tasso fisso.
La richiesta di rinegoziazione è soggetta a determinati vincoli: il mutuo ipotecario originale non potrà superare i 200.000 euro, l'Isee del richiedente al momento della richiesta non dovrà superare i 35.000 euro e non si dovranno avere avuto ritardi nei pagamenti delle rate. Si può concordare un allungamento del piano di massimo 5 anni a patto che la durata residua del mutuo non superi i 25 anni.
Questa misura mira a fornire un supporto alle fasce della popolazione che si trovano in difficoltà e sono esposte agli aumenti dei tassi della Banca centrale europea, che possono portare ad un aumento degli interessi sui mutui a tasso variabile. Le banche non potranno negare la rinegoziazione se il richiedente soddisfa i requisiti previsti dalla norma madre. I
l nuovo tasso di interesse sarà determinato selezionando il più favorevole tra l'indice interbancario Irs a 10 anni e il tasso Irs di riferimento rispetto alla durata residua del mutuo al momento della rinegoziazione. A questo si aggiungerà lo spread previsto nel contratto di mutuo, che rappresenta il guadagno della banca.