Tutti gli amministratori di condominio interpellati dalla società VeryFastPeople (consulenza e assistenza agli amministratori condominiali) hanno detto una tra le loro principali preoccupazioni riguarda gli inquilini morosi. E tutti hanno dichiarato di aver affrontato almeno un caso di morosità, mentre per il 73,3% di loro il numero di persone che non pagano le spese condominiali è aumentato dal 2021 al 2023. Numeri impressionanti anche perché gli italiani che vivono in condomìni sono il 52,6% del totale.
Ma se si ha la disavventura di avere vicini di appartamento che non contribuiscono alle spese, che cosa succede? Chi paga al loro posto?
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Condomino moroso: il cambio di rotta della Cassazione
Quando alcuni condomini non pagano le spese, il condomino in regola potrebbe essere chiamato a saldare i suoi debiti. Fino al 2008 il creditore, dopo aver fatto cassa sul bilancio condominiale, poteva rivalersi su uno qualsiasi dei proprietari, il quale poi poteva esercitare un'azione di regresso (pro quota) sui morosi. Poi le cose sono in parte cambiate grazie a una sentenza della Cassazione prima, e della Riforma del condominio poi (Legge n. 220/2012).
Ma partiamo con la sentenza n. 9148 del 2008 delle Sezioni Unite Civile della Suprema Corte. I giudici hanno affermato il principio di "parziarietà". In parole semplici, il creditore non può chiedere i soldi a uno solo dei condomini, ma a tutti e solamente in proporzione ai millesimi posseduti. Quindi, esiste certo una "responsabilità solidale" dei proprietari che è indivisibile, ma il debito sì. Ad aggiungere poi un'ulteriore garanzia per i condòmini virtuosi è arrivata la Riforma del condominio.
Riforma del condominio: tutele a metà per i condomini virtuosi
A mediare tra il diritto dei fornitori ad ottenere il proprio credito e quello dei condomini in regola di non subire danni economici ci ha pensato la Riforma del condominio (Legge dell'11 dicembre 2012, n. 220), che ha modificato l'art. 63 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile, il quale stabilisce che l'amministratore condominiale è "tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi". Al secondo comma, invece, afferma che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".
Dunque, dopo il 2012, il fornitore che vanta un credito deve prima ottenere i nominativi dei debitori dall'amministratore e tentare di riscuotere direttamente da loro quanto dovuto. Solo dopo possono rivolgersi ai proprietari "virtuosi".
Tale iter è stato recentemente confermato sempre dalla Corte di Cassazione, nell'ordinanza n. 5043, pubblicata lo scorso 17 febbraio 2023, che ha ribadito come il creditore debba prima cercare di ottenere il pagamento dai morosi e solo dopo dai proprietari in regola.