Il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni dell'immobile locato anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa.
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Indice
1. La vicenda
La conduttrice di un immobile ad uso abitativo, dopo aver stipulato il relativo contratto, si recava presso la predetta abitazione per prenderne possesso ed effettuare le pulizie; nel pomeriggio, apriva il cancello metallico di colore rosso, delimitante la proprietà, che fuoriusciva dalla guida e gli crollava addosso; la stessa conduttrice rovinava a terra (rimanendone schiacciata) e riportava una frattura vertebrale riscontrata nell'ospedale dove era stata trasportata.
Successivamente citava in giudizio avanti al Tribunale il locatore allo scopo di sentirlo condannare (ex articolo 2051 c.c.) al risarcimento del danno, patrimoniale e non, sopportato in conseguenza dell'incidente occorsole. Il Tribunale dava torto all'attrice.
Secondo il giudicante la ricostruzione della responsabilità invocata dall'attrice come responsabilità extracontrattuale (art. 2051 c.c. o in subordine art. 2043 c.c.) non era condivisibile in ragione del fatto che, in virtù dell'art. 7 del contratto, il bene era stato consegnato alla conduttrice con il ritiro delle chiavi, momento dal quale doveva ritenersi operante l'obbligazione contrattuale gravante sul locatore consistente nel dovere di consegnare la cosa locata "in buono stato di manutenzione" e di "mantenerla in stato da servire all'uso convenuto"; di conseguenza per lo stesso Tribunale, posto che era stato rimproverato al locatore di aver messo a disposizione un bene in cattivo stato, l'azione non era extracontrattuale ma di inadempimento contrattuale. Sulla base di questo ragionamento il giudicante evidenziava che il conduttore avrebbe dovuto fornire la prova del collegamento (quindi il nesso di causalità) tra il danno sofferto a causa dei vizi del bene o della carenza manutentiva dello stesso e la colpa del locatore, ovvero l'aver ignorato il problema o averlo fatto per ragioni non giustificabili; del resto il giudice sottolineava come la vicenda fosse stata oggetto di procedimento penale, all'esito del quale la proprietaria dell'immobile locato era stata assolta perché il fatto non costituiva reato; per il Tribunale la sentenza passata in giudicato, pur non potendo fare stato nel presente giudizio, attestava in sostanza che il cancello non aveva mai manifestato problemi, difetti, anomalie, tanto che anche la mattina del sinistro era stato regolarmente impiegato senza destare alcun sospetto negli utenti. La conduttrice si rivolgeva alla Corte di Appello. Secondo la soccombente era applicabile l'art. 2051 c.c. in quanto, anche dopo la consegna dell'abitazione, il locatore era ancora gravato dai doveri propri del custode, non potendo ritenersi che se ne fosse spogliata a seguito della consegna anticipata dell'immobile alla conduttrice la quale, per poche ore, non avrebbe potuto rendersi conto della pericolosità del cancello, né essere considerata responsabile di un bene di per sé già inidoneo all'uso corretto cui era destinato. Inoltre la conduttrice faceva presente che aveva dato prova del nesso causale tra la cosa in custodia ed i danni subiti attraverso la consulenza tecnica d'ufficio, mentre controparte non aveva fornito la prova liberatoria dalla sua responsabilità, non avendo provato il caso fortuito, inteso come repentina alterazione dello stato della cosa; in ogni caso sosteneva che residuava, comunque, in capo all'appellata una responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. per condotta omissiva, non avendo rispettato le regole di diligenza che impongono al proprietario di tutelare l'integrità fisica e patrimoniale dei terzi. Infine, tra l'altro, evidenziava che alcune fotografie, ignorate dal Tribunale, dimostravano che il cancello non era stato oggetto di manutenzione da tempo, tanto che dopo essere stato riposizionato nella propria sede era fuoriuscito di nuovo.
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione:
Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell'evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge 431/1998. Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca. Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l'indennità di avviamento. Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l'occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita. L'esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori. Questa quinta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti in tema di locazioni brevi ed in particolare sulla presunzione di imprenditorialità operata al superamento delle quattro locazioni ed il nuovo obbligo di comunicazione dei dati catastali e dell'anno di riferimento. Dal punto di vista giurisprudenziale si segnala la sentenza della Corte Costituzionale 213/2021 (sulla sospensione delle esecuzioni per rilascio nel periodo Covid). Infine la trattazione si focalizza sulla nuova attestazione di rispondenza nei contratti a canone concordato prevista dal recente Decreto-legge 73/2022. L'edizione tiene anche conto della giurisprudenza sulla morosità nel periodo Covid e dell'entrata in vigore del Codice della Crisi di Impresa e dell'insolvenza. Silvio Rezzonico È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo24Ore, con Maggioli Editore e con l'Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l'Università degli Studi telematica E-campus. Matteo Rezzonico Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi. Luca Rezzonico Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
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2. Responsabilità per danno alla salute dovuto a vizi preesistenti: la soluzione
La Corte di Appello ha dato ragione alla conduttrice. Secondo i giudici di secondo grado l'appellante era legittimata a promuovere l'azione di inadempimento contrattuale per violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., con contestuale domanda di risarcimento dei danni subiti, nel caso di specie effettivamente avanzata; per la Corte il locatore avrebbe dovuto provare l'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo, prova che non ha fornito. In altre parole, per la Corte, nel caso di specie, era onere del locatore verificare che il cancello carrabile fosse in buono stato di manutenzione, tenuto anche conto delle sue dimensioni e della presumibile pesantezza. Di conseguenza i giudici di secondo grado hanno ritenuto che, trattandosi di deterioramento della cosa locata, il locatore usando l'ordinaria diligenza, si sarebbe potuto rendere conto dello stato in cui versava il cancello e, conseguentemente, del fatto che il successivo utilizzo avrebbe potuto provocare problemi, se non addirittura il crollo, come poi è successo. In ogni caso la Corte ha condannato il locatore a risarcire alla conduttrice il danno biologico subito.
3. Le riflessioni conclusive
La sentenza in esame ha tenuto in considerazione che, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c. – la cui presenza consente la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento – quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. I vizi della cosa locata non devono essere confusi con i guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali (ad esempio, la rottura di un tubo del vaso di espansione dell'impianto di riscaldamento posto nel sovrastante sottotetto, con conseguente infiltrazione). In tale ipotesi, è operante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (Cass. civ., sez. III, 18/04/2001, n. 5682). In altre parole il conduttore è legittimato a promuovere azione di inadempimento contrattuale per violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., con contestuale domanda di risarcimento dei danni subiti, mentre grava sulla locatrice una presunzione di responsabilità che può essere vinta mediante la prova dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo.