Chi vive in condominio sa bene che ci sono parti di proprietà esclusiva, come gli appartamenti e i garage, e parti comuni, quelle appartenenti a tutti i condomini.
Le parti comuni sono elencate all'articolo 1117 del Codice Civile. Una delle questioni più complesse e dibattute della vita condominiale riguarda proprio il concetto di uso esclusivo delle parti comuni.
Spesso, causa di controversie, questa pratica si riferisce alla possibilità di utilizzare gli spazi comuni come fossero di proprietà esclusiva.
È possibile? Quando è legittimo e quando non lo è?
Uso delle parti comuni in condominio
Le parti comuni, come previste dall'articolo 1117 del Codice Civile, sono un elemento caratterizzante del condominio. Ciascun condomino può utilizzare le parte comuni, a condizione che non ne alteri la destinazione d'uso e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.
Tutti i condomini possono utilizzare liberamente le parti comuni purché lascino fare anche agli altri condomini lo stesso. Si tratta di una condizione che racchiude in sé il divieto di previsione di diritto d'uso esclusivo, salvo che vi sia il consenso di tutti gli interessati.
Le parti comuni condominiali, infatti, vengono gestite da tutti i condomini, le cui spese di manutenzione, vengono corrisposte in base ai millesimi di proprietà. Solo il regolamento condominiale o una delibera assembleare approvata all'unanimità potrebbero derogare alla suddetta norma.
È fondamentale che queste aree non vengano utilizzate in maniera completamente contraria alla natura del bene in questione. Possiamo fare qualche esempio per capire meglio.
Sul pianerottolo si può mettere un portaombrelli o una pianta ornamentale, ma non si può utilizzare esclusivamente un'area, recintandola, e impedendo agli altri condomini di utilizzarla. Si può installare sul tetto un impianto fotovoltaico purché si consenta anche agli altri di farne parimenti uso.
In linea generale, sono queste le regole da sapere, ma il regolamento condominiale può prevederne delle altre, più specifiche, ponendo limiti e divieti.
Cosa vuol dire uso esclusivo
In merito a quanto detto fino ad ora, il concetto di uso esclusivo delle parti condominiali potrebbe sembrare alquanto strano. Si tratta, infatti, di una questione complessa e spesso causa di liti e incomprensioni.
Cosa significa? Con questo concetto si fa riferimento alla possibilità per uno o più condomini di utilizzare gli spazi comuni condominiali come se fossero di proprietà esclusiva, impendendo agli altri di fare lo stesso. Anche in questo caso, per capire meglio, possiamo fare alcuni esempi.
Si pensi, alle situazioni di uso esclusivo che includono la destinazione di parcheggi nel cortile condominiale a singoli condomini. Si pensi anche all'uso esclusivo di giardini antistanti gli appartamenti al piano terra. Esempi a parte, se questa situazione non trova legittimazione in contratto o nel regolamento condominiale non può essere legittima.
È vietato l'uso esclusivo che il condomino fa del bene comune, liberamente, ma ci possono essere alcune eccezioni. Ovviamente, le eccezioni alla regola devono trovare un fondamento in un atto d'acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale. Ma anche nella legge stessa.
Per capirci meglio, non è per niente legittimo che un condomino chiuda con una catena o con un recinto un posto auto nel cortile. L'uso esclusivo, quindi, richiede una gestione molto attenta e consapevole di tutte le possibili implicazioni legali.
Quando è legittimo l'uso esclusivo in condominio?
Quando un condomino utilizza un bene comune come se fosse proprio, lo fa escludendo gli altri condomini dal pari utilizzo. Secondo la Corte di Cassazione non sono ammessi diritti reali atipici, quindi, l'uso esclusivo, se non contemplato espressamente dalla legge e senza l'unanimità dell'assemblea condominiale, non è consentito.
Ogni modifica della destinazione d'uso delle parti comuni incide sui diritti di tutti i condomini ed è necessario il consenso unanime. Senza il rispetto di queste condizioni, tutti gli accordi che trasferiscono il diritto d'uso esclusivo sulle parti comuni sono considerati nulli.
La conseguenza è che la nullità comporta l'impossibilità di riconoscere ufficialmente l'uso esclusivo, con possibili ripercussioni legali per chi ha agito in violazione del principio di comproprietà.
L'ideale sarebbe prendere tutte le decisioni sull'uso esclusivo delle parti comuni in comune accordo e consenso di tutti i condomini. In questo modo si agisce legalmente e legittimamente.
Cosa cambia con le spese condominiali? L'uso esclusivo di un bene comune condominiale non toglie che le spese per la manutenzione di quest'ultimo siano a carico di tutti i condomini. Solo e unicamente il caso del tetto, della terrazza o del lastrico solare, l'uso esclusivo implica la ripartizione delle spese per 1/3 a carico del condomino titolare del diritto e 2/3 per tutti gli altri, il cui appartamento si trova sotto l'asse verticale della copertura.
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