La Banca Centrale Europea (BCE) si è riunita per la seconda volta quest'anno nella giornata di giovedì scorso e ha comunicato di avere lasciato i tassi di interesse invariati. Malgrado l'apparente non notizia, gli spunti che sono arrivati dall'appuntamento sono stati tali da avere indotto il mercato a ritenere che nel mese di giugno ci sarà già un primo taglio dei tassi. E questo avrà effetti sul mercato dei mutui, i cui tassi sono saliti ai massimi da anni con la stretta monetaria.
Previsioni sui tassi variabili
Sulla base delle previsioni del mercato, siamo in grado di fare una nostra stima su quanto accadrà verosimilmente nei prossimi mesi. Iniziamo con i mutui a tasso variabile. Le rate scenderanno? La risposta sembra essere affermativa. L'Euribor a 3 mesi, che è il tasso a cui risulta agganciata questa tipologia di prestito ipotecario in larga parte, segnala una riduzione visibile a partire da maggio/giugno. Ed entro la fine dell'anno, la discesa è attesa nell'ordine dell'1%.
Tanto per farvi un esempio, se aveste acceso un mutuo con capitale residuo da rimborsare per 150.000 euro in 25 anni, ipotizzando un tasso del 5%, la vostra rata attualmente sarebbe sopra 875 euro al mese. A fine anno, scenderebbe già di 100 euro. Può ben accadere che il taglio dei tassi si riveli di maggiore entità rispetto alle previsioni. In quel caso, la riduzione della rata sarà ancora più forte. Chiaramente, esiste il rischio opposto che l'inflazione smetta di arretrare e la BCE si trovi costretta a rallentare il ritmo con cui riduce il costo del denaro.
Mutui a tasso fisso
E i nuovi mutui a tasso fisso? Nelle ultime settimane abbiamo assistito a una ripresa dell'Irs alle varie scadenze, il tasso a cui fa riferimento questa categoria di prestiti. L'apice è stato raggiunto alla terza settimana di febbraio, mentre da allora i tassi si sono portati ai livelli di inizio febbraio. La scadenza a 25 anni, una delle più utilizzate per chi prende in prestito un mutuo, era scesa al 2,47% a metà settimana dal 2,64% di due settimane fa.
A differenza dell'Euribor, l'Irs non risente direttamente della politica monetaria, bensì delle aspettative d'inflazione, che alla fine risultano intrecciate proprio con le mosse della BCE. Salvo sorprese negative, che arriverebbero eventualmente dalle tensioni geopolitiche (vedi Mar Rosso), ci aspettiamo che l'inflazione nell'Eurozona prosegua la discesa, anche in base alle nuove proiezioni macro di Francoforte. Stando così le cose, l'Irs continuerebbe ad abbassarsi e con esso il costo dei nuovi mutui a tasso fisso.
Mercato dei mutui giù, ma prezzi in crescita
Al di là delle decisioni monetarie, il mercato immobiliare italiano è in panne. Le compravendite di abitazioni sono crollate del 10% nel 2023, anche se nel quarto trimestre il calo si è fermato al 3,3%. Secondo il sito Immobiliare.it, il prezzo di vendita a febbraio è stato mediamente di 1.994 euro al metro quadrato, segnando un aumento dell'1,6% su base annua e doppiando l'inflazione. In altre parole, gli italiani comprano di meno, ma quelli che lo fanno, spenderebbero di più e magari attingendo alle proprie disponibilità liquide. In effetti, i mutui contratti sono crollati in doppia cifra sia nel 2022 che l'anno scorso, per cui a comprare non sono stati di certo quanti hanno bisogno di ricorrere al prestito bancario.
Probabile che questa apparente incongruenza abbia a che fare con l'appeal che il mattone torna a riscuotere tra le famiglie in qualità di bene d'investimento.