Prezzi delle case in aumento, lo confermano i dati dell'ultimo report Istat pubblicato a marzo e relativo all'andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2023, caratterizzato da un trend positivo che si prevede continuerà nel 2024.
Indice
Il report Istat
Il rapporto Istat sui prezzi delle abitazioni descrive di fatto le dinamiche del mercato immobiliare italiano nel quarto trimestre del 2023, con un'attenta valutazione di quelli che sono stati i principali trend a livello nazionale.
In particolare, quello che è emerso è che l'Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB) rimane stabile rispetto al trimestre precedente, ma alla fine dell'anno ha registrato un aumento dell'1,8% rispetto allo stesso periodo del 2022. Questa crescita è trainata principalmente dai prezzi delle abitazioni nuove, che aumentano dell'8,9%, mentre quelli delle abitazioni esistenti hanno un modesto aumento dello 0,3%.
Nonostante questa crescita dei prezzi, c'è stato comunque un rallentamento nei volumi di compravendita, a fronte di un aumento dei prezzi delle abitazioni nuove (+3,6%) e di un lieve calo delle abitazioni esistenti (- 0,8%).
Andamento dei prezzi
Secondo le stime preliminari, nel quarto trimestre 2023 l'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, rimane invariato rispetto al trimestre precedente e aumenta dell'1,8% nei confronti dello stesso periodo del 2022 (era +1,7% nel terzo trimestre 2023).
La crescita tendenziale dell'IPAB si deve soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che aumentano dell'8,9% (in accelerazione rispetto al +7,9% del trimestre precedente), mentre si registra in misura più contenuta per quelle esistenti, che registrano solo un lieve aumento (+0,3%).
Questi andamenti si manifestano in un contesto di rallentamento dei volumi di compravendita (-3,3% la flessione registrata nel quarto trimestre 2023 dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il -10,5% del trimestre precedente). Di fatto, su base congiunturale la stabilità dell'IPAB è frutto di dinamiche opposte: da una parte i prezzi delle abitazioni nuove aumentano (+3,6%), mentre dall'altra quelli delle abitazioni esistenti diminuiscono (-0,8%).
Infatti, nel 2023, in media i prezzi delle abitazioni aumentano dell'1,3% ma l'incremento più marcato si registra per le abitazioni nuove (+5,6%), mentre per le abitazioni esistenti la crescita media annua dei prezzi si attesta allo 0,4%.
Dove sono aumentati di più i prezzi delle case
Come riportato da Istat, Nel quarto trimestre 2023, i prezzi delle abitazioni manifestano un aumento su base tendenziale in tutte le ripartizioni geografiche, ma la crescita è maggiore nel Nord-Est e nel Sud e Isole (rispettivamente +2,4% e +2,3%), mentre è più contenuta nel Nord-Ovest (+1,7%) e nel Centro (+1,0%).
In particolare, nel Nord-Est i prezzi delle abitazioni aumentano ma in rallentamento rispetto al passato, anche se sensibilmente (da +3,2% a +2,4%). Questo per effetto della decelerazione di quelli delle abitazioni esistenti (da +2,1% a +0,6%), solo in parte attenuato dall'evoluzione dei prezzi delle nuove (da +7,8% a +9,5%).
Al contrario, nel Nord-Ovest, il ritmo di crescita su base annua dei prezzi si accentua leggermente (da +1,5% del terzo trimestre a +1,7%), trainato dalla ripresa della dinamica tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti (da -0,3% a +0,7%) a cui si contrappone il rallentamento dei prezzi di quelle di nuova costruzione (da +9,7% a +6,5%).
Anche nel Centro, i prezzi delle abitazioni evidenziano dinamiche in moderata accelerazione (da +0,5% a +1,0%) come sintesi di andamenti opposti delle due sottocomponenti: in forte aumento il tasso tendenziale di crescita dei prezzi delle abitazioni nuove (dal +2,3% del terzo trimestre 2023 al +7,3%) e in attenuazione quello delle abitazioni esistenti (da +0,2% del terzo trimestre a zero nel quarto).
Infine, nel Sud e Isole, il lieve incremento del tasso di crescita tendenziale dei prezzi delle abitazioni è attribuibile unicamente al forte rialzo dei prezzi delle abitazioni nuove (da +8,5% a +13,1%) a fronte del calo di quelli delle abitazioni esistenti (da +0,5% a -0,7%).
Guardando alle singole componenti, i comportamenti risultano essere piuttosto differenziati se si analizza l'andamento dei prezzi delle abitazioni nuove rispetto a quelle già esistenti. Nello specifico:
- nel Nord-Ovest i prezzi delle abitazioni nuove aumentano in maniera marcata, accelerando rispetto a quanto registrato nel 2022 (da +5,6% a +8,4%) mentre quelli delle abitazioni esistenti decelerano fortemente (da +4,1% a +0,5%).
- Nel Nord-Est prosegue, seppur in rallentamento, la crescita sia dei prezzi delle abitazioni nuove sia di quelle esistenti (rispettivamente da +7,3% a +5,2% e da +4,2% a +1,3%).
- Nel Centro i prezzi delle abitazioni nuove continuano ad aumentare anche se in misura più contenuta (da +4,0% a +1,0%) mentre quelli delle esistenti restano stabili.
- Nel Sud e Isole i prezzi delle abitazioni nuove mostrano un tasso di variazione in discesa ma che resta ampiamente positivo (da +7,7% a +3,8%) mentre quelli delle abitazioni esistenti diminuiscono invertendo la tendenza rispetto all'anno precedente (da +1,6% a -0,5%).
La mappa dei Comuni
Analizzando gli andamenti dei prezzi delle abitazioni nei grandi comuni per i quali è stimato l'IPAB, nel quarto trimestre 2023 si osservano ovunque tassi tendenziali in crescita.
Nel dettaglio:
- a Torino si rileva un rallentamento nella crescita dei prezzi su base tendenziale (da +3,7% a +2,0%), attribuibile soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che passano da +36,7% del trimestre precedente a +5,3%;
- a Milano continua a registrarsi una crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni piuttosto marcata, anche se in lieve decelerazione rispetto al trimestre precedente (da +4,4% a +4,1%), trainata soprattutto dalle abitazioni esistenti;
- a Roma si rileva, invece, una inversione di tendenza della dinamica dell'IPAB (da -0,4% a +1,3%) dovuta unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che crescono accelerando rispetto al trimestre precedente (da +0,3% a +1,5%) mentre la dinamica dei prezzi delle abitazioni nuove attenua la sua discesa (da -5,1% a -0,5%).
Con un aumento medio annuo nel 2023 pari al 5,4%, Milano registra per l'ottavo anno consecutivo un incremento dei prezzi delle abitazioni, seppur in decelerazione rispetto all'anno precedente (era +6,7%). Questa dinamica è attribuibile sia all'aumento dei prezzi delle abitazioni esistenti (da +7,5% a +4,3%) sia, in particolare, a quelli delle abitazioni nuove che registrano una crescita marcata (da +2,8% a +10,6%).
A Torino l'IPAB cresce in media d'anno (da +3,7% a +2,6%) grazie soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove (da +1,1% a +17,6%), mentre le abitazioni esistenti frenano passando da +4,1% dell'anno precedente a +0,5%. Anche per Roma si registra un tasso di crescita dei prezzi positivo pari a +0,8% (era +3,5% nel 2022) frutto, tuttavia, di dinamiche opposte: da una parte i prezzi delle abitazioni nuove diminuiscono (da +5,2% a -2,0%) mentre quelli delle esistenti continuano a crescere, anche se in decelerazione (da +3,3% a +1,3%).
Rispetto al 2010, Roma invece continua a registrare la flessione in media d'anno più elevata (-22,4%) imputabile principalmente alla marcata riduzione dei prezzi delle abitazioni esistenti (-25,2%); segue Torino con una flessione del 13,3% dovuta principalmente alla riduzione dei prezzi delle abitazioni esistenti (-18,1%) solo in parte compensata dall'aumento dei prezzi delle nuove (+21,8%). Viceversa a Milano i prezzi delle abitazioni, che già dal 2020 hanno superato il livello del 2010, continuano a salire (+23,6%) per entrambe le tipologie di abitazione (+24,6% le abitazioni nuove e +23,4% le abitazioni esistenti).
Previsioni prezzi case nel 2024: cosa conviene di più comprare?
Un dato interessante che emerge dal report di Istat è che le stime per il 2024 indicano un trascinamento dell'IPAB pari all'1,7%, cioè una tendenze ancora al rialzo dei prezzi delle case.
Tenendo conto dell'andamento del mercato, tuttavia, i dati suggeriscono che come nel 2023, anche nel 2024 ci sarà un aumento più significativo per le abitazioni nuove (+9,8%) rispetto a quelle esistenti. Per cui – al momento – le previsioni suggeriscono che sarà più conveniente comprare (ed eventualmente ristrutturare) un'immobile già esistente, piuttosto che costruirne uno nuovo.