"법대로 하겠다" 초강수에…"국회로 가겠다" 주인들 분노
9일 국회 앞에서 규탄집회
4.9만실 숙박업 미신고
내년부턴 이행강제금 폭탄
주차장·복도 폭 등 규제로
오피스텔 용도 변경도 어려워
◆4만9000실, 숙박업 미신고
6일 업계에 따르면 레지던스 논란은 3년 전으로 거슬러 올라간다. 국토교통부는 2021년 1월 건축법 시행령을 고쳐 "레지던스를 주택 용도로 사용할 수 없다"는 점을 분명히 했다. 분양 계약자에게는 숙박업으로 등록해 본래 목적대로 사용하거나, 준주택인 오피스텔로 용도를 변경해야 한다는 선택지가 주어졌다. 그렇지 않으면 매년 '건축물 시가표준액 10%' 상당의 이행강제금을 부과한다. 강제금 부과를 올해 말까지 유예해 내년부터는 실제 벌금을 내야 한다. 이미 준공된 레지던스도 마찬가지다.문재인 정부 때 아파트값 상승세로 레지던스는 대체 투자상품으로 인기를 끌었다. 아파트에 비해 세금과 대출 관련 규제 허들이 낮았기 때문이다. 2018년부터 2021년까지 매년 1만5000실이 넘는 레지던스가 공급됐다. 사실상 주택처럼 활용되는 레지던스가 비일비재했지만 정부의 제재는 딱히 없었다. 분양업계는 주거 상품이라는 식으로 광고해 고객을 끌어들였다. 편법 논란이 일자 정부는 2021년 11월부터 분양광고문에 '주거 불가'를 명시하도록 했다.
하지만 상당한 물량의 레지던스가 쏟아진 뒤였다. 국토부에 따르면 2021년 12월 이전에 사용승인이 완료된 레지던스는 9만6000여 실에 달한다. 이 가운데 4만9000여 실(작년 8월 기준)이 숙박업 미신고 물건이다. 2021년 12월 이후 사용승인을 받았거나 건축 중인 레지던스도 9만 실 남짓이다.
◆오피스텔처럼 준주택으로 편입해야
분양 계약자들은 정부가 초기에 '주거용 레지던스' 확산을 방치한 뒤 마땅한 퇴로도 없이 압박하고 있다고 비판한다. 한 관계자는 "오피스텔로 용도를 변경하면 된다고 하지만 주차장이나 복도 폭 요건을 충족하는 게 사실상 불가능하다"고 지적했다.건축법상 오피스텔의 복도 폭 기준은 1.8m 이상이지만, 레지던스는 1.5m 이상이다. 건물을 새로 짓지 않는 이상 불법 낙인을 지우기 쉽지 않다는 얘기다. 지구단위계획상 용도변경이 불가능한 사례도 있다. 오피스텔로 용도변경한 레지던스가 1175실에 불과한 이유다. 실제 거주하고 있는 레지던스 소유주가 이행강제금을 피하려면 이사해야 한다. 1000실 이상 대단지가 있는 지역에서 이주 수요가 쏟아지면 지역 부동산 시장에 부담이 될 수 있다는 관측이 나온다. 업계 관계자는 "세입자를 들인 경우 대출 규제 등으로 전세보증금을 제때 돌려주지 못할 가능성이 있다"며 "불법 논란 이후 금융권이 대출을 죄고 있어 대규모 잔금 미납 사태도 우려된다"고 했다.
업계에서 제시하는 해결책은 준주택 전환이다. 국회 국토교통위원회도 최근 '필수 기준 만족'이란 전제로 "통합주거서비스(식사, 세탁, 청소 등)를 결합한 새로운 주거 형태임을 감안할 때 준주택 포함 여부를 검토할 필요성이 인정된다"고 했다. 복도 폭이 1.8m 이상이고 실당 주차대수를 1대씩 갖춘 경우 준주택으로 지정해주는 게 필요하다는 의견이다. 업계에서는 세금은 오피스텔 부과 기준을 따르고, 학교용지 부담금도 자체적으로 내면 문제가 없다는 입장이다. 전국비아파트총연맹은 오는 9일 국회 앞에서 레지던스 규제 완화를 위한 총궐기 규탄 집회를 열 예정이다. 레지던스의 준주택 인정이 핵심 요구사항 중 하나다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
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