사업성 부족한 곳엔 보정계수 적용
허용용적률 인센티브 20∼40%까지
현황용적률 인정·접도 요건 완화도
필요 땐 역세권 '준주거'로 종 상향
건축물 기부체납 시 추가 인센티브
경관·고도지구 높이제한도 확 푼다
사업성이 떨어지거나 각종 규제에 가로막혀 정비사업을 하지 못 하고 있는 '정비 사각지대'의 재개발·재건축을 활성화하기 위해 서울시가 파격적인 수준의 인센티브와 공공지원·규제 완화 방안을 내놨다. 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 지역에는 용적률을 산정할 때 지가·기존 주택 규모·과밀 정도 등을 보정하는 '보정계수'를 적용하고, 고도·경관지구 높이 규제도 완화한다.
유창수 서울시 행정2부시장은 27일 이 같은 내용을 담은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다. 현재 정비사업이 진행 중인 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 등의 이유로 소외된 지역은 사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 게 목표다. 방안은 사업성 개선과 공공지원의 2대 분야, 10종 대책으로 구성됐다. 특히 각종 규제에 막혀 사업 추진 방도를 찾지 못한 채 열악한 주거환경을 감내하고 있는 지역에 대한 획기적 지원을 담는 데 주안점을 뒀다고 시는 강조했다.
시는 사업성 개선 방안과 관련해 우선 교통 여건 등이 양호한 역세권(승강장 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역에는 준주거까지 용도지역을 상향한다고 밝혔다. 단, 일자리 창출이나 노인·유아 돌봄 등과 연계된 시설 도입을 전제로 한다. 지역 간 편차를 줄이고자 사업성이 부족한 곳엔 사업성 보정계수를 적용한다. 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 '허용용적률'의 인센티브 범위도 현 10∼20%에서 20∼40%까지 늘려 사업성을 보전해줄 방침이다.
유 부시장은 이날 기자설명회에서 보정계수 적용에 대해 "사업성이 낮은 지역, 예를 들자면 (노원구) 상계동이나 중계동의 분양가와 강남지역의 분양가는 현저히 차이가 나는데, 지가와 분양가가 낮아서 조합원들의 부담이 커지는 지역에 보정계수를 적용할 예정"이라고 설명했다.
아울러 시는 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 현행 조례나 허용용적률을 넘어선 지역의 경우 주변 여건 등을 고려, 현재 건축물대장상 기재된 용적률인 '현황용적률'을 인정하기로 했다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다. 과거 고밀도로 지어진 아파트 중 현황용적률이 높은 곳은 사업성이 낮아 정비사업 기회를 얻기 어려웠다. 시는 향후 기본계획 변경을 통해 현황용적률 적용 산식 등 세부기준을 마련할 생각이다.
시에 따르면 지난해 말 기준 서울의 재건축 가능 단지는 437개 단지, 35만9073세대다. 이 중 허용용적률을 초과한 과밀 단지는 149개로, 34.1%를 차지한다. 세대 수로는 8만7479세대(24.4%)다. 대표적 과밀 단지로는 광진구 자양한강현대(204세대·용적률 335%), 도봉구 방학우성2차(558세대·281%), 구로구 구로우방(256세대·293%), 동작구 대방대림(1628세대·272%) 등이 꼽힌다.
공공기여 부담을 낮춰준다. 그동안 1종에서 2종으로, 3종에서 준주거로 종 상향을 할 때 15%를 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다. 공공주택 등 건축물을 기부채납하면 인센티브를 기존보다 더 많이 준다. 시는 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준에 최신 자재 값과 금리 등을 반영해서 해마다 고시할 수 있도록 개정 주기도 단축할 계획이다.
시는 접도 요건도 완화하기로 했다. 당초 4m 이상 도로에 맞닿아 있으면 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았는데, 6m 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화한다. 이 경우 서울시내 재개발 가능 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 약 2.5배 늘게 된다. 유 부시장은 광진구 중곡동이나 중랑구 중화동, 묵동 등이 혜택을 볼 것으로 전망했다.
산자락에 위치한 아파트들에 적용되는 높이 규제를 푼다. 도시 경관 보호를 위해 지정하는 경관지구는 현재 12m에서 20m로, 쾌적한 환경 조성과 토지의 효율적 이용을 위해 건축물의 높이 한도를 정하는 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화한다. 그동안 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해온 심의를 통합심의로 한 번에 처리해 인허가 기간을 최대 1년6개월까지 단축하고, 초기 융자 지원 확대·공공주택 매입비 조기 지급 등을 통해 원활한 자금조달을 도울 방침이다.
공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리에도 나선다. 시는 9월까지 조례 개정 등 관련 절차를 마무리할 계획이다. 유 부시장은 "이번 방안을 통해 침체된 건설 경기에 활력을 불어넣고 노후 주거지 개선의 길을 열어 쾌적한 주거 환경을 제공하겠다"고 말했다.
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