문재인 정부가 부동산 대책의 일환으로 민간 임대사업자의 임대의무기간이 종료하면 등록을 자동 말소하도록 한 것이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔습니다.
헌재는 민간임대주택법 6조 5항에 대한 헌법소원 심판 청구를 지난달 28일 재판관 전원 일치 의견으로 기각했습니다.
임대등록제도란 임대인(집주인)이 자발적으로 민간 임대사업자로 등록하면 임대 기간 보장, 임대료 인상률 제한 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제 혜택을 부여하는 제도입니다.
임대의무기간에 따라 단기(4년)와 장기(8년)로 구분됐습니다.
문재인 정부는 세입자 보호를 강화하기 위해 2017년 12월 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표해 임대주택 등록을 적극 유도했습니다.
그러나 투기 수요가 유입되고 임대의무기간을 지키느라 매물이 줄어들어 시장 불안을 야기하며 2020년 들어 등록임대가 아니더라도 계약갱신청구권·전월세상한제가 적용되도록 입법 논의가 무르익자 임대사업자에게 과도한 특혜를 준다는 비판이 제기됐습니다.
정부는 2020년 7월 임대등록제도를 상당 부분 폐지하는 새 부동산 대책을 발표했습니다.
장기임대 중 아파트 매입 임대와 단기임대는 신규 등록을 받지 않고, 기존 사업자들은 임대의무기간이 종료되면 등록을 자동으로 말소했습니다.
단기 임대의 장기 임대 전환도 허용하지 않았습니다.
이번 헌법소원 청구인들은 등록 말소 조항이 재산권과 거주이전의 자유, 직업 선택의 자유 등을 침해한다며 2020년 11월 심판을 청구했습니다.
헌재는 그러나 "해당 조항은 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 할 뿐 임대사업자가 이미 받은 세제 혜택 등을 박탈하는 내용을 담고 있지 않다"며 "청구인들의 재산권이 제한된다고 볼 수 없다"고 했습니다.
헌재는 임대사업자 등록을 말소하는 것이 청구인들의 직업의 자유를 침해한다는 점은 인정했습니다.
다만 이는 입법자가 공익상의 필요에 따라 정할 수 있고, 그 과정에서 정부가 세제지원 보완 조치를 마련했으며 임대사업자들이 제도 변화를 예측할 수 없던 것도 아니었으므로 헌법상 '신뢰 보호 원칙'이 지켜져 문제가 없다고 봤습니다.
청구인 측은 부동산 대책 발표 이후 장기임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제 혜택에서 배제한 소득세법·종합부동산세법 시행령도 헌법에 어긋난다고 주장했으나 헌재는 이로 인한 직접적 기본권 침해는 발생하지 않는다며 청구를 각하했습니다.