서울시, 재개발·재건축 2대 지원 방안 마련
경관지구 12→20m, 고도지구 20→45m 이상
인허가 기간 통합 심의…1년6개월까지 줄여
서울시가 산자락 아파트 높이 규제를 푸는 등 재개발·재건축 관련 규제를 대폭 완화했다.
서울시는 노후 주거지를 개선하고 서울 시내 정비 사업에 활력을 불어넣기 위한 '재개발·재건축 2대 사업 지원 방안'을 마련했다고 27일 밝혔다.
고도지구와 경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락 높이 규제가 풀렸다. 산자락 저층 주거지도 정비 사업을 촉진하기 위해서다.
이에 따라 경관지구(도시 경관 보호를 위해 지정)의 경우 높이 한도가 12m에서 20m로, 고도지구(쾌적한 환경 조성과 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이 한도 지정)의 높이 한도는 20m에서 45m 이상으로 완화된다. 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을 품은 고품격 주거 단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕기 위해서라고 서울시는 설명했다.
접도율 규정이 완화된다. 접도율은 재개발·재건축 때 기반 시설 부족 여부를 판단하는 지표다. 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 '정비구역 내 건축물 총수'로 나눈 비율을 뜻한다.
그간 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 접도율이 높아 기반 시설이 양호하다고 간주해 재개발을 허용하지 않았지만 이제는 소방차 진출입과 불법 주정차 문제 등 여건을 반영해 6m 미만 도로에 접한 경우는 재개발이 가능하도록 했다.
접도율 기준이 완화되면 심각하게 낡았음에도 재개발이 어려웠던 토지구획정리사업 시행지구(1960~80년대)도 주민 의사에 따라 정비할 수 있게 된다. 이번 접도율 요건 완화로 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 늘어날 전망이다.
재개발 시 공공 기여 부담이 줄어든다. 서울시는 용도 지역 상향에 따른 의무 공공 기여 부담을 줄이는 한편 공공 주택 등 건축물 기부채납 시 혜택을 기존보다 더 많이 준다. 재개발·재건축 인허가 기간이 단축된다. 여러 위원회별로 해왔던 심의를 통합 심의로 처리해 인허가 기간을 1년6개월까지 줄여준다.
원활한 자금 조달로 추진위원회와 조합 등 정비 사업 추진 주체가 빠르고 투명하게 사업을 추진하도록 초기 융자 지원이 확대된다. 공공 주택 매입비도 조기에 지급한다.
공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리가 이뤄진다. 공사 관련 분쟁을 최소화하기 위해 새 표준 공사 계약서를 활용하도록 권장한다. 계약을 앞두고 사전 상담을 통해 분쟁 여지를 줄인다. 공사 중 갈등이 발생할 경우 서울시가 코디네이터를 조기 파견해 초기 중재에 나선다.
이 밖에 서울시는 재개발·재건축 사업성이 부족한 곳에 보정계수(상대적으로 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 지역에서 사업성을 높여줄 수 있도록 지가와 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 보정하는 계수)를 적용하고 종 세분화(2004년) 이전에 받았던 현황 용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정한다.
서울시는 "2021년 6대 재개발 규제 완화를 시작으로 신속 통합 기획 전면 도입, 재건축 3대 규제 철폐 등 노후 주거지 개선을 위해 노력해 온 결과 지난 10년 간 중단됐던 정비사업의 물꼬가 어느 정도 트였지만 이제 사업성 부족으로 정비 사업 문턱조차 이르지 못한 곳까지 촘촘하게 아우르는 지원책이 필요하다고 보고 이번 방안을 마련했다"고 배경을 설명했다.
유창수 서울시 행정2부시장은 "사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존에 현황 용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다"며 "이번 지원 방안을 통해 침체된 건설 경기에 활력을 불어넣고 노후 주거지 개선의 길을 열어 쾌적한 주거 환경을 제공하겠다"고 밝혔다.