27일 재건축초과이익환수법(재초환법) 개정안 시행을 앞두고 전국 76개 재건축조합이 감사원에 공익감사를 청구했다. 이들은 재건축 부담금을 산정할 때 활용하는 한국부동산원 통계를 신뢰할 수 없다고 주장하고 있다. 국가 공인 통계인 한국부동산원 통계가 '통계 조작' 의혹으로 신뢰를 잃으면서 조세 저항과 시장의 혼란도 커질 것으로 보인다.
26일 부동산업계에 따르면 76개 재건축조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대(전재연)가 18일 국토교통부 등을 상대로 감사원에 공익 감사를 청구했다. 재건축 부담금을 산정할 때 쓰이는 한국부동산원 전국주택가격 동향조사가 통계 조작 의혹을 받고 있는 만큼 해당 지수를 활용하면 안 된다는 것이다. 전재연 측은 "문재인 정부의 통계 조작으로 집값이 실제보다 덜 오른 것으로 집계돼 재건축 부담금이 늘었다"며 "재건축 부담금을 산정할 때 다른 통계를 활용해야 한다"고 주장했다.
'재건축 부담금'은 재건축에 따른 시세차익 일부를 조합이 정부에 내는 것이다. 이때 시장 전반의 집값 상승에 따른 상승분은 재건축에 따른 시세차익으로 보지 않는다. 즉, 전체 집값 상승률이 낮으면, 재건축에 따른 시세차익은 늘어나서 부담금도 많아지는 구조다. 이때 전체 집값 상승률을 판단하기 위해 활용하는 통계가 '한국부동산원 월간 동향(아파트 매매가격지수)'이다.
단, 감사원과 검찰이 조작됐다고 보고 있는 통계는 월간 동향이 아니라 주간 동향이다. 감사원과 검찰은 김수현·김상조 전 대통령 정책실장과 김현미 전 장관 등은 2018년 1월부터 2021년 8월까지 총 125회에 걸쳐 서울, 경기, 인천 주택 등의 주간 통계를 조작한 것으로 보고 있다.
감사원 관계자는 이와 관련해 "주간 통계 때 쓰는 표본과 월간 통계 때 쓰는 표본이 겹친다"며 "주간 통계 표본을 조작했다면 월간 통계에도 영향을 미칠 수밖에 없는 구조"라고 설명했다. 전재연 측은 "문제 소지가 있는 월간 아파트 매매가격지수를 활용하는 대신 조작이 들어갈 수 없는 실거래 가격지수를 활용하는 게 필요하다"고 주장하고 있다.
실제로 월간 아파트 매매가격지수와 실거래만을 바탕으로 한 실거래가격지수 간 상승률에는 현저한 차이가 있다. 문재인 정부 시절(2017년 5월~2022년 5월) 동안 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 월간 매매지수는 26.4% 상승했지만, 실거래지수는 96.9% 올랐다. 만약 월간 매매지수를 바탕으로 부담금을 계산하면 그만큼 집값 상승분이 적게 반영돼 부담금은 더 많이 나오게 된다.
강남 1호 재초환 단지인 반포 센트레빌 아스테리움(옛 반포 현대) 조합 시뮬레이션에 따르면 월간 매매지수를 반영한 재건축 부담금은 가구당 1억6075만 원이지만, 실거래지수를 반영하면 '0원'이 된다. 재건축 조합 설립부터 준공까지 서초구 월간 매매지수는 23.4% 올랐지만, 실거래지수는 99.0% 올랐기 때문이다.
27일 재초환법 개정안이 시행되면 논란은 더 커질 것으로 보인다. 법이 시행되면 2022년 4월 재건축 부담금 부과가 중단됐던 반포 센트레빌 아스테리움에 대한 재건축 부담금 부과가 재개된다. 서초구 관계자는 "바뀐 법에 따라 부담금을 산정해 법 시행 5개월 내 부과할 계획"이라고 밝혔다.
재건축부담금 산정에 필요한 통계를 바꾸려면 국토부 '재건축초과이익 환수업무처리지침'을 바꿔야 한다. 국토부 관계자는 "현재 한국부동산원 통계조작 수사가 진행 중이여서 지침 등을 바꿀 수 있는 상황이 아니다"라며 "어떤 통계를 활용하는 게 적절한 지는 논의가 더 필요해 보인다"고 했다.
전문가들은 한국부동산원의 주택가격 동향조사가 신뢰성을 잃은 상황에서 정확한 통계를 찾는 논의가 필요하다고 지적한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "한국부동산원 주택가격 동향조사가 실제 시세와 차이가 컸던 것은 사실"이라며 "시장에서 수긍할 수 있는 적절한 통계를 찾을 필요가 있다"고 말했다.