'공시가격 현실화 로드맵' 폐지 추진 영향
실거래가가 공시가 넘는 단지 적어
법 개정 불발 땐 폐지 공염불로 끝날 수도
정부가 공시가격 현실화 계획 전면 폐지를 선언했다. 이를 놓고 시민들 사이에서 잘못된 정책은 없애는 게 당연하다는 목소리와 4·10 총선을 앞두고 표를 얻기 위한 정책이라는 목소리가 엇갈리고 있다.
공시가격과 시세의 차이가 벌어질수록 고가주택 보유자의 세금 부담이 저가주택 보유자보다 줄어들게 된다는 점에서 '부자 감세' 논란을 피하기 어려워 보인다.
31일 부동산·주택 업계에 따르면, 공시가격은 재산세와 종합부동산세 같은 부동산 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 등 67개 행정제도의 기준으로 사용된다. 그러나 1주택자보다는 다주택자, 지방보다는 서울, 저가주택보다는 고가주택 보유자일수록 적용되는 공시가격과 시세의 차이가 큰 편이다.
이 경우 실제 가진 부동산 자산에 비해 세금을 덜 내고 있다는 뜻이 되기 때문에 공시가격을 '현실화'해야 한다는 주장이 꾸준히 이어졌다. 이에 문재인 정부는 '2035년까지 공시가격을 시세의 90%까지 단계적으로 끌어올린다'는 공시가격 현실화 로드맵을 수립했다.
윤석열 정부는 이러한 공시가격 현실화 계획이 '국민의 보유세 부담'을 높인다는 입장이다. 2022년 집값 하락기가 시작된 후로는 공시가격은 올라가는 반면 실거래가는 내려가는 공시가격 '역전 현상'도 일부 고가주택을 중심으로 나타났다.
이에 정부는 지난해 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준(69.0%)으로 되돌리고 올해엔 이를 동결하면서, 사실상 현실화 계획 폐지 수순을 밟아왔다.
윤석열 대통령은 지난 19일 "지난 정부 계획대로 2035년까지 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올린다면 재산세 부담은 시세 변화와 관계없이 추가로 61%가 증가하게 되고, 2억원의 집을 보유하고 있다면 지역건강보험료는 3배까지 오르게 돼 있다"고 말했다.
이어 "잘못된 부동산 정책이 국민의 거주비 부담을 급등시킬 뿐만 아니라 다양한 방식으로 민생을 악화시켜 왔다는 것"이라고 지적했다. 과도한 과세는 결국 임차인들에게 전가되어 사회적 약자의 부담 증가로 이어진다는 것이다.
문제는 폐지 이후다. 현실화 계획 수립 배경이었던 '고가주택과 저가주택의 시세 반영률 차이'를 어떻게 해소할 것인지에 대한 방안이 불투명하다. 부촌인 서울 용산구 한남동 단독주택의 시세 반영률은 40~50%인 반면, 지방 저가주택은 70~80%에 달한다.
공시가격이 시세를 반영하지 못할 경우 '조세 형평성'이 훼손되고, 감세 혜택이 고가의 주택 소유자들에게 집중된다는 '부자감세' 논란도 여전하다.
실제 전국에서 공시가격이 가장 비싼 아파트의 소유주는 올해 부동산 보유세를 2억원 가까이 낼 것으로 추정된다. 이는 2021년에 비해 절반으로 줄어든 액수다.
우병탁 신한은행 압구정기업금융센터 부지점장이 올해 공시가격 공개안을 토대로 모의 계산한 결과, 전국에서 공시가격이 가장 높은 서울 강남구 청담동 더펜트하우스 청담(PH129) 전용 407.71㎡ 소유주는 보유세를 1억9441만원 낼 것으로 추정됐다.
이는 만 60세 미만, 만 5년 미만 보유로 1주택자에 대한 종부세 세액공제가 없을 때를 가정한 수치다. 우 세무사는 "초고가 주택 소유자는 1주택자일 가능성이 크지 않은데, 다주택 여부에 따라 실제 보유세는 달라질 수 있다"고 말했다.
꼭대기층인 19∼20층(복층)에 자리 잡은 더펜트하우스 청담 전용 407.71㎡의 올해 공시가격은 164억원으로 작년보다 1억6000만원 높아졌다. 이에 따라 작년보다 보유세가 1081만원(6.2%) 오르지만 3억5699만원이었던 2021년보다는 46%가량 적다.
더펜트하우스 청담에는 배우 장동건·고소영 부부와 입시학원 수학 일타강사 현우진씨 등이 거주하는 것으로 알려져 있다.
올해 공시가격이 128억6000만원으로 전국 2위인 서울 강남구 청담동 에테르노청담 전용 464.11㎡ 소유주의 올해 보유세는 1억3968만원으로 추산됐다. 이 역시 작년보다 5.5%(687만원) 올랐으나 2021년 추정 보유세인 2억4522만원보다는 43% 줄었다. 올해 입주를 시작한 에테르노청담은 가수 아이유, 배우 송중기가 분양받은 것으로 알려진 곳이다.
공시가격 3위인 서울 용산구 한남동 나인원한남 전용 244.72㎡(106억7000만원) 소유주의 올해 보유세는 1억402만원으로 작년보다 15.3% 오를 것으로 추산됐다.
공시가격 7위인 성동구 성수동1가 갤러리아포레 전용 271.83㎡(77억6900만원)와 9위인 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 234.8㎡(74억9800만원)의 올해 보유세는 20% 이상 높아질 거라는 모의 계산이 나왔다.
서울 고가 아파트 단지 인근에서 영업 중인 공인중개사들은 세금 부담으로 내놓던 매물이 줄어들 것으로 내다봤다. 서초구 반포동의 S공인중개업소 관계자는 "여기 아파트에는 큰 평수가 많아서 재산세와 종합부동산세 부담을 가진 사람들이 많다"며 "공시지가 현실화 계획이 폐지된다고 하니 세 부담으로 집을 팔려던 사람들이 유예할 것 같다"고 말했다.
강남구 도곡동 고가 주상복합 아파트 근처에서 부동산을 운영하는 또 다른 공인중개사도 "공시지가가 낮아지면 보유 부담이 줄어드니까 가지고 있는 물건을 매물로 내놓지 않을 것"이라고 예측했다.
공시지가 현실화 폐지로 세금 부담이 줄어들 가능성에 관해 누리꾼들 사이에서는 '찬성'과 '반대' 의견이 분분하게 나오고 있다.
한 보수 성향 온라인 커뮤니티에는 '이건 잘한다. 문재인이 이상한 짓을 해놨다' '공시가격 현실화 계획 폐지해야 한다. 세금이 말도 안 된다' '맞다. 공시지가가 너무 많이 올랐다' '여당의 지지율은 이런 걸로 끌어 올리는 거다' 등 대체로 긍정적인 반응의 글이 올라왔다.
반면 한 진보 성향 온라인 커뮤니티에는 '일 하나도 안 하다가 선거철에만 일하는 척. 그마저도 관권선거' '세금 깎아주겠다는 거짓말. 선거용이다' '총선 바로 앞이니 하루가 멀다하고 또 지키지도 않을 공략을 남발한다' 등 부정적인 글이 다수였다.
아울러 '부자감세를 착실히 진행하고 있네' '총선에서 강남 3구와 분당구라도 잡겠다는 의지인가' 등 일부 시민에게 공시지가 현실화 폐지로 인한 혜택이 몰릴 것을 비판하는 목소리도 나왔다.
지난 20일 오저 용산 대통령실 앞에서는 한 시민단체가 "선거 20여일을 앞두고 재산세와 종합부동산세 산정의 기반이 되는 공시가격 현실화 로드맵 폐지를 발표한 것은 도를 넘는 매표행위"라며 폐지를 규탄하는 기자회견을 열기도 했다.
일각에서는 국회가 여소야대인 상황에서 법 개정이 필요한 사안을 꺼내 든 것은 현실성이 떨어진다는 의견도 있다.
공시가격 현실화 계획은 '부동산 가격 공시에 관한 법'에 명시된 만큼 이를 폐기하기 위해선 법 개정이 필요하다. 정부는 내년도 공시가격 산정 방식을 발표하는 11월까지 법률 개정 작업을 마무리할 방침이지만, 다음달 총선 결과에 따라 법안 통과 여부는 달라질 수 있다.