광주시가 민간공원특례사업으로 추진 중인 광주 중앙공원 1지구의 비공원 시설 아파트 분양방식 타당성 용역결과에 대한 시 검증이 허술했다는 지적이 나오고 있다. 후분양 타당성 검증 용역에서 사업비를 최대한 부풀려 선분양 전환의 근거를 마련하는 '꼼수'를 뒀다는 의혹까지 제기된 상황이다.
4일 광주시와 빛고을중앙공원개발(SPC) 등에 따르면 중앙공원 1지구 민간공원 조성사업은 SPC가 중앙공원 면적의 91%인 224만㎡에 공원을 조성해 시에 기부채납하고, 8% 면적에 2779세대의 아파트를 짓는 프로젝트다.
SPC가 지난해 아파트 분양방식의 사업변경을 요청하자 시는 전남대산학협력단에 선분양과 후분양을 놓고 2차례 타당성 검증 용역을 의뢰했다. 용역결과는 올해 1월 후분양 타당성 검증에 이어 2월 선분양 검증까지 이뤄졌다.
용역 결과에서 눈에 띄는 내용은 후분양 관련한 것이다. 분양가를 수도권과 비슷한 3.3㎡당 3496만원을 제시했는데, 이런 분양가로는 사업성이 없는 만큼 선분양으로 전환해야 한다는 근거를 제공한 것 아니냐는 의혹이 불거진 것이다.
이번 용역결과의 또 다른 논란은 SPC가 제안한 사업비 항목을 용역기관이 원칙과 기준 없이 인정하거나 불인정했다는 점이다. 공원사업홍보비가 대표적이다. 후분양 용역에서 용역기관은 SPC가 공원사업홍보비로 제시한 111억원 전액을 사업비로 인정했다. 시와 SPC가 2021년 맺은 협약에는 없던 항목이다. 용역기관은 후분양 관련 보고서에서 홍보비를 공익적 성격 비용으로 판단해 모두 인정했다.
하지만 이 기관은 한 달 후 제출한 선분양 관련 보고서에서는 SPC가 제시한 100억원 전액을 불인정했다. 선분양 용역 결과 보고서에서는 "협약 시 없던 항목으로 공원사업비를 인정할 수 없다"고 말을 바꿨다. 용역기관이 공원사업비 항목을 임의대로 판단한 것이다.
건축비의 협약조건부 항목도 마찬가지다. 이 항목도 협약당시에는 없지만 후분양 용역에서는 SPC가 제시한 667억원 전액을 인정했다. 공익적 성격이 있다는 이유에서다. 하지만 선분양 용역에서는 SPC의 변경요청액 600억원 가운데 교통시설 확충공사비 90억원만 부분인정했다.
건축비 공원감리비에서는 용역기관의 허술한 검증이 그대로 드러났다. 후분양 용역에서 SPC는 협약당시 37억원인 공원감리비를 103억원으로 변경요청했다. 용역기관은 공익적 성격이라는 이유로 변경요청액 전액을 인정했다. 하지만 용역결과가 나온 이후 조달청 입찰에서는 57억원으로 낙찰됐다. 용역기관이 검증없이 SPC의 요청액을 그대로 반영했지만 실제 입찰에서는 이보다 절반도 미치지 못한 금액에 낙찰된 것이다. 결국 용역기관은 선분양 용역에서 입찰결과를 받아들여 SPC의 제안액 93억원에서 낙찰가만 인정하고 나머지는 불인정했다.
시는 이 같은 용역결과를 그대로 받아들여 SPC의 요구대로 후분양에서 선분양으로 전환하는 협상을 벌이고 있다. 허술한 용역결과에 대한 객관적인 검증이 필요하다는 지적이 나오는 배경이다.