1990년대 이후 지은 서울의 중층 아파트 단지 재건축 사업성이 훨씬 나아진다. 서울시가 용적률이 높아 사업성이 낮은 단지에 공공임대 주택 수를 40%까지 줄여주고, 분양 주택을 늘려 조합원 분담금을 줄여주기로 했다. 또 현황용적률(건축물대장에 기재된 용적률)을 초과해 재건축할 수 없던 아파트 단지는 종(種) 상향을 하거나 추가 용적률을 줘서 사업을 추진할 수 있게 한다. 지역에 상관없이 종 상향을 하면 최대 15%였던 공공기여 부담도 10%로 낮춘다.
서울시는 정비 사각지대 재개발ㆍ재건축을 돕기 위해 이런 내용을 중심으로 10가지 지원 방안을 27일 발표했다. 최근 금리와 공사비가 급등하면서 어려움을 겪고 있는 정비사업 단지에 숨통을 트여주기 위해서다.
재건축 사업성 나아지는 1990년대 아파트
우선 1990년대 이후 용적률을 높게 지어 재건축을 추진하기 어려웠던 중층 아파트 단지 사업성이 나아진다. 당시에는 법에 따라 용적률 400%까지 지을 수 있었지만, 2004년부터 주거지를 세분화해 제1ㆍ2ㆍ3종으로 나누면서 아파트(제3종 주거지) 용적률이 최대 300%로 낮아졌다. 이에 따라 재건축 사업성이 떨어지는 단지가 많은 상황이다. 서울시에 따르면 30년 이상 된 과밀단지는 149개 단지, 8만7000가구에 달한다.
서울시는 강남을 제외하고 땅값이 낮거나, 소형 평수가 많고, 현황용적률이 높은 단지를 대상으로 사업성 보정계수를 적용해 기부채납 없이 받을 수 있는 허용 용적률을 20%에서 40%로 올려줄 계획이다. 이렇게 되면 임대 가구 수가 기존 대비 최대 40%까지 줄게 된다. 그만큼 분양 가구 수가 늘어나 사업성이 나아진다.
고밀 아파트도 재건축할 수 있게 용적률 추가
이미 허용용적률을 초과해 재건축할 수 없는 단지는 과밀 정도 등을 고려해 종 상향하거나 법적상한용적률의 1.2배까지 추가 용적률을 줘서 추진할 수 있게 한다. 즉 현재 3종 일반주거지에서 용적률이 300% 넘어 법적상한용적률을 초과한 단지는 준주거로 바꿔 사업을 가능하게 해주고, 추가 용적률도 줄 수 있다. 이렇게 하면 현황 용적률이 250%가 넘어 재건축 대신 리모델링을 고려하고 있는 단지가 혜택을 볼 전망이다.
공공기여 부담도 낮춘다. 1종 주거지에서 2종, 2종에서 3종으로 종 상향을 할 때 15%인 공공기여를 10%로 낮춰준다. 건축물을 기부채납하면 인센티브를 더 주고, 공공기여로 건설된 공공주택 매입 비용도 현실화를 추진한다.
또 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350m 내외)을 중심으로 용도지역을 준주거까지 상향한다. 유창수 서울시 행정2부시장은 "역세권 중에서도 업무와 상업시설 통합개발이 필요한 곳에 먼저 적용할 것"이라고 말했다.
재개발 지역도 2.5배 늘어나
재개발을 할 수 있는 지역도 늘린다. 그동안 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 허용하지 않았지만, 앞으로는 6m 미만 도로에 접한 곳도 재개발할 수 있게 기준을 완화했다. 이에 따라 서울 시내 재개발이 가능한 면적이 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 늘어난다. 광진ㆍ중랑ㆍ강북ㆍ은평ㆍ강동ㆍ양천ㆍ금천 등 7개 자치구에서 정비 사업장이 대폭 늘어날 전망이다.
북한산ㆍ남산 일대 고도ㆍ경관 지구의 높이 규제도 완화한다. 강북구 수유동, 성북구 안암동, 안산지구 등 경관지구는 12m에서 20m로, 북한산ㆍ남산 주변 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화해 정비사업이 가능하게 한다. 유창수 행정2부시장은 "위원회별로 해왔던 심의를 통합 심의해서 인허가 기간도 1년 6개월까지 줄이겠다"며 "오는 9월까지 조례를 개정하고 기본계획에 반영해 즉시 시행하도록 하겠다"고 덧붙였다.