Os preços das casas na Hungria aumentaram mais de 166% desde 2015, mas há um país com um aumento ainda mais impressionante.
O preço de um apartamento em Istambul está agora a competir de perto com os de cidades infamemente caras como Paris e Londres, uma vez que os números mostram que os preços das casas turcas são 12 vezes mais elevados do que eram há nove anos, em termos nominais.
Entre os países membros da OCDE, os países do norte da Europa, como a Suécia e a Finlândia, registaram a menor variação, com aumentos de mais de 4% nos preços nominais da habitação desde 2015.
No outro extremo da escala está a Turquia transcontinental, seguida da Hungria, onde os preços são 166% superiores aos registados em 2015.
A maioria dos países da OCDE registou um aumento dos preços da habitação na ordem dos dois dígitos entre 2015 e 2023. Ainda assim, os preços turcos destacam-se particularmente da multidão, fazendo subir os preços das rendas a um nível tão elevado que nem o governador do banco central do país tem dinheiro para arrendar.
No entanto, embora os preços da habitação na Turquia tenham aumentado gradualmente desde 2015, só em 2021 começaram a subir a uma velocidade vertiginosa.
Atingiram o seu pico em 2022, quando os preços das casas subiram 168% num ano, seguido de um aumento de 76% em 2023.
Entretanto, na Europa e nos EUA, os preços das casas sofreram um golpe no final de 2022, quando os bancos centrais destas economias começaram a aumentar as taxas de juro para combater a inflação elevada, o que fez subir as taxas das hipotecas.
Por outro lado, o banco central turco baixou a sua taxa de referência em agosto de 2022, apesar de, em novembro desse ano, a inflação no país estar próxima dos 85%.
Os especialistas atribuem a escalada dos preços nominais dos imóveis na Turquia a uma combinação de razões.
"A mudança real começa a partir de 2020", disse Görkem Yapan, líder do setor imobiliário e da construção para o mercado turco na KPMG. "As principais razões, creio eu, são a flutuação cambial, a desvalorização da lira turca, taxas de inflação mais elevadas e o consequente aumento dos custos de construção, e também a crescente procura após a pandemia."
A taxa de inflação da Turquia em 2022 foi extremamente elevada, mais de 50% durante quase todo o ano, atingindo mais de 80% em outubro. No entanto, os preços das casas em termos reais (ajustados pela inflação) também subiram 96,7% até ao terceiro trimestre de 2023, em comparação com 2015, de acordo com a OCDE.
"No ano passado, tivemos terramotos que afetaram 11 cidades na Turquia, o que também fez aumentar os preços, porque as pessoas querem viver em locais mais seguros, como edifícios resistentes a terramotos", afirmou Yapan.
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Enquanto os compradores a dinheiro inundaram o mercado, as pessoas com hipotecas na Turquia viram as suas taxas mensais disparar: os níveis extremos de inflação na Turquia, que recentemente atingiram quase 70%, levaram o banco central a apertar agressivamente a sua política monetária e a aumentar a taxa de referência de 8,5% em junho de 2023 para 45% em janeiro de 2024.
Consequentemente, os empréstimos hipotecários na Turquia têm agora uma taxa de juro anual de 40%. Além disso, a hipoteca máxima disponível não cobre mais de um quinto do preço de uma casa.
Ao longo de 2023, menos de 15% das casas vendidas tiveram um comprador com hipoteca. As restantes foram vendidas a compradores a pronto pagamento.
Os russos estão a comprar o mercado imobiliário turco?
A partir de 2022, a parte mais significativa das casas vendidas a estrangeiros foi para russos, seguidos de iranianos.
"Após o início do conflito Rússia-Ucrânia em fevereiro de 2022, houve um influxo significativo de migrantes de ambas as nações para Antalya, İstanbul e Mersin", disse Yapan, acrescentando que esses três locais se tornaram os mais populares entre os investidores russos, onde sua presença fez os preços subirem.
Só em Antália, os preços subiram 230% num ano, no segundo semestre de 2022.
"Devido à duplicação da população estrangeira em Antália ao longo de dois anos, na sequência da migração da Rússia e da Ucrânia, os preços dos imóveis e das rendas dispararam", afirmou Yapan.
Entretanto, a desvalorização da lira turca limitou as oportunidades dos compradores turcos. Ao mesmo tempo, um grande número de cidadãos russos e ucranianos pagou quantias avultadas em dinheiro, o que desencadeou uma procura de imóveis que provocou ainda mais o aumento dos preços.
No entanto, a procura por parte dos compradores russos não explica a grande alteração dos preços em todo o país, embora o seu interesse significativo em determinadas localizações tenha feito subir os preços.
"No entanto, em 2023, de 1,2 milhões de casas vendidas na Turquia, 35 mil casas (3%) foram vendidas a estrangeiros e cerca de 30% destas casas vendidas a estrangeiros foram vendidas a russos", afirma Yapan, acrescentando que os investidores russos começaram recentemente a trocar a Turquia por outros destinos, como o Chipre.
Será tarde demais para investir no mercado imobiliário na Turquia?
O mercado turco travou a fundo devido aos elevados preços da habitação e do arrendamento, às elevadas taxas de juro e à diminuição do rendimento das famílias em termos reais devido à elevada inflação.
Os preços das casas continuam a aumentar em termos nominais, mas estão a ficar aquém da inflação. Por conseguinte, em termos reais, têm vindo a ficar mais baratos ultimamente.
Os elevados custos de construção podem levar a uma oferta limitada. No entanto, se a procura de casas aumentar e as taxas de juro baixarem para estimular o crescimento, isso poderá ajudar a ultrapassar a atual estagnação.
No entanto, neste momento, as pessoas não têm dinheiro para comprar casa, o que conduz a preços de arrendamento teimosamente elevados - o que, na verdade, deixa alguma margem de manobra para os compradores a dinheiro.
"Há um rácio, por exemplo, em Istambul ou na Turquia", explica Yapan. "Na maior parte das vezes, o preço de venda de uma casa é 300 vezes superior ao da renda. É uma média. Mas agora as rendas são muito altas".
"O aumento das rendas é maior do que o aumento do preço da casa", diz, "por isso, agora esta média desce entre 250-300".
Em teoria, isto significa que, em menos de 300 meses, os investidores podem recuperar o preço de uma casa.
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