Studios, lofts e imóveis de um quarto são destaques de investimento
Em 2023, 78,5% das unidades do segmento foram vendidas, desempenho só foi menor que as de luxo, 85,1%
Studios, lofts, um quarto ou simplesmente compactos, os imóveis do chamado segmento especial vem sendo visto como uma opção de investimento e ganhando destaque no mercado imobiliário de Salvador. Uma pesquisa realizada pela Brain Inteligência Estratégica, divulgada com exclusividade para o jornal A TARDE, apontou que a modalidade fechou o ano de 2023 com 78,5% de suas unidades disponíveis vendidas, a proporção só não foi maior do que para os imóveis de luxo, que tiveram o percentual de 85,1% de vendas.
O ticket médio desse segmento em Salvador girou em torno de R$ 364 mil em dezembro do ano passado. Mas, diferente de outras modalidades, não é o valor que determina um imóvel da categoria especial. CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo explica que o que define, na verdade, é basicamente ser uma unidade compacta, voltada para investimento e para locação, seja ela de longa ou curta temporada. "Evidentemente, sempre tem compradores de uso [para moradia], compradores finais. Mas, na média, 80% a 90% dos compradores são investidores", pontua o CEO da Brain.
Em 2023, o mercado do segmento especial teve 5.715 unidades à disposição, superando o setor econômico, médio, alto padrão, luxo e superluxo juntos. Mas a modalidade fechou o ano com apenas 1.228 delas em estoque. E não é só na capital baiana que os compactos vêm crescendo em lançamentos e desempenho de vendas. "Inclusive em Salvador nem sempre foi assim. O studio, por exemplo, passou a ser cada vez mais forte à medida que as plataformas de locação que ajudam o investidor, como Airbnb, entre outras, passaram a operar [...] tanto que muitos dos empreendimentos já vêm com a solução completa, mobiliados, com as facilidades eletrônicas de administração do empreendimento, entrada e saída de visitantes de maneira automatizada, com senha, QR Code, com reconhecimento facial. Então, tudo isso é um ecossistema que influencia o lançamento desse tipo de produto", conta o CEO.
Apesar disso, o comportamento dos compactos em Salvador é diferente de grandes cidades que se destacam nesse segmento, como São Paulo. É o diretor técnico da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Daniel Sampaio, que explica isso. De acordo com ele, enquanto na capital paulista há uma aderência maior a esse tipo de produto e uma distribuição mais pulverizada, em vários locais da cidade; em terras soteropolitanas, eles se distribuem em regiões com um apelo turístico, como Ondina, Barra, Graça e Centro Histórico.
Há também uma diferença entre as unidades quarto e sala e studios. Sampaio esclarece que o primeiro tem um público de profissionais liberais, famílias que estão sendo formadas agora e ainda aqueles que moram em outras cidades, mas desenvolvem alguma atividade na capital. Já o segundo modelo geralmente é voltado para investimento.
"Na época que a Selic estava baixa, na ordem de 2,5% ou 3%, e ainda com o ticket baixo, o produto studio era uma forma que o investidor entendia como negócio. Com Selic alta, como está agora [11,25%], continua sendo. Então, em um período de cinco anos, houve um boom muito grande. Esse investimento pode ser comparado a investimentos como a renda fixa, mas tem que ter cuidado", afirma Sampaio.
Diretora da construtora Segura, Luciana Segura acredita que há, em Salvador, uma demanda reprimida por compactos com foco em moradia, justamente por conta desse grande volume de lançamentos voltados para investimento em locação por curta temporada. Para atrair também esse público, a construtora lançou em janeiro do ano passado o Pleno Itaigara, empreendimento de torre única com 119 unidades no modelo quarto e sala. São opções com 45 m² e 47 m², considerados amplos dentro do segmento. As obras já foram concluídas, e o empreendimento já está em processo de habite-se.
Potencial de revenda
"O mercado é cíclico e, neste momento, acredito que há uma demanda reprimida para apartamentos menores para moradia e/ou locação de longa temporada. Para ambas as situações, a qualidade do residencial e seu real potencial de revenda será um fator decisivo na decisão de compra", avalia Luciana.
De acordo com ela, na Segura o cliente do segmento compacto é exigente quando se trata da relação custo benefício do empreendimento. Eles buscam não só esse potencial de retorno financeiro, mas também modernidade em cada espaço e principalmente uma localização privilegiada. O Pleno Itaigara, por exemplo, está em uma área nobre da cidade e a poucos minutos de uma estação de BRT.
A pouco mais de 10 km do Pleno Itaigara, o Barra Signature, da Vestra Empreendimentos, tem um outro perfil e foi completamente vendido em três meses. Lançado logo após o Carnaval do ano passado, o empreendimento de alto padrão tem opções de duas suítes, mas também quarto e sala com e sem office. As tipologias compactas têm 43 m² e 35 m², e valores de R$ 680 mil e R$ 550 mil respectivamente.
A escolha do bairro da Barra, explica o diretor de incorporação, Marcelo Ferreira, foi justamente pensando na baixa vacância da região, causada pelo potencial turístico e pela infraestrutura oferecida no local. De acordo com ele, uma parte significativa dos compradores foi de investidores que buscam se beneficiar das locações em períodos de alta demanda, como as festas de verão. "A localização trouxe também um público adicional aos típicos investidores que buscam essas tipologias. Atraiu os olhos daqueles que moram próximo a Salvador e querem ter um ponto de apoio bem localizado [...] temos clientes das principais cidades da Região Metropolitana de Salvador, muitos que moram na Linha Verde e têm esse um ponto de referência na cidade", completa.
Para Ferreira, existe uma conversão de um modo de vida em que apartamentos eram bem equipados, com alto custo de manutenção e baixa utilização, "para uma nova vivência coletiva em que os equipamentos pertencem às áreas coletivas e o custo de manutenção pode ser rateado". Esse movimento, segundo ele, somado ao viés turístico e de rentabilidade, tem tornado a tipologia dos compactos ainda mais atrativa.
"Na Barra, particularmente, a escolha desta tipologia se destaca pelo perfil turístico muito forte do bairro, o que possibilita baixíssima vacância durante o ano e, portanto, um alto retorno de locação para o perfil investidor", afirma.
Essa grande dependência do setor do turismo, no entanto, deve ser motivo de cuidado para o investidor, alerta o diretor da Ademi-BA. "É um setor que gira, você tem festividades de verão, Carnaval, tudo isso favorece. Tem outros locais com necessidade também, como ao redor de faculdades e hospitais. Mas a gente vê opções em outros locais que não são tão aderentes a esse tipo de negócio. Então, é preciso cuidado", pontua.
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