Chuvas elevam necessidade de manutenção em condomínios
Períodos chuvosos exigem mais inspeções prediais para evitar possíveis rachaduras e outros problemas
Em tempos de fortes chuvas, moradores de condomínios e prédios residenciais precisam se atentar ainda mais em contratar profissionais para manter em dia as inspeções e manutenções prediais, já que eles são capazes de identificar defeitos que podem ser agravados durante o período de chuva torrencial, como rachaduras nas fachadas, e problemas nas redes elétrica ou nos sistemas de encanamento, evitando riscos de incêndios ou desabamentos. A depender da gravidade das falhas detectadas, os condôminos ainda podem ter que pagar uma taxa de condomínio mais cara para pagar os consertos.
Mônica Tayse, gerente do condomínio Diamond, relata que controla atentamente os prazos da manutenção através de um aplicativo, mas teve que contratar serviços numa periodicidade fora do normal por causa das chuvas.
"Tivemos que redobrar os esforços principalmente na limpeza de ralos, tubulações e castas de passagens. Ao invés de limpar uma vez no mês, por causa da intensidade das chuvas, tivemos que limpar os ralos três vezes só no mês de fevereiro", relata.
Segundo o engenheiro civil Alexandre Campos, a inspeção predial é importantíssima para garantir a segurança dos moradores, pois é através dela que o profissional capacitado identificará todas as possíveis falhas nas estruturas da edificação, vistoriando desde os encanamentos até o para-raios. "É como se fosse um exame clínico geral para saber o que precisa ser feito (no prédio)", relata.
Qual a periodicidade?
Não há legislação nacional para determinar em qual periodicidade devem ser feitas as inspeções de prédios residenciais, então os padrões são diferentes para cada estado e munícipio. Campos explica que na cidade de Salvador, por exemplo, a Lei nº 5907/2001 determina que os prédios residenciais devem ser vistoriados pelo menos a cada cinco anos.
Após completar a visita técnica, o inspetor predial fica responsável por emitir um laudo que determina o prazo para a realização de outra vistoria, que pode variar de acordo com o estado de conservação do prédio ou sua "idade". Prédios em "idade" avançada, que já completaram mais de cinquenta anos de existência, podem precisar de inspeções anuais, por exemplo.
Além disso, o documento lista todos os problemas encontrados no prédio e os classifica em três níveis de prioridade. "O nível prioridade um se refere a tudo aquilo que causa risco à edificação e às pessoas que moram ali. Já o nível de prioridade dois está relacionado a alguma falha de sistema. Por último, os problemas de prioridade três são mais estéticos, como uma parede sem pintura, algo que não precisa ser solucionado com extrema urgência", explica Alexandre.
Assim, condomínios podem dedicar seus recursos financeiros aos problemas mais urgentes e que apresentam riscos maiores. Porém, é importante entender que nenhum defeito deve ser ignorado, pois existe o risco de piora com o tempo, podendo comprometer outras estruturas do prédio.
"Um pequeno tubo rachado pode gerar uma infiltração e a necessidade de reparo estrutural em pilar, laje ou viga. Um vazamento em coberturas (telhados) influencia diretamente na preservação da fachada, por exemplo", relata o engenheiro civil Antonio Gonçalves.
Para evitar esses problemas, condôminos, síndicos e administradores precisam estar atentos aos prazos de manutenção das estruturas e dos equipamentos do prédio, já que cada item deve ser vistoriado e reparado em períodos específicos, ditados pela Norma Brasileira (NBR) 5674.
"Não existe um prazo determinado para todos os sistemas. Uma limpeza de caixa de esgoto, por exemplo, pode ser realizada a cada três meses, enquanto as lavagens de reservatório são feitas semestralmente. Também temos manutenções a cada três anos, que é o caso das fachadas", conta Alexandre.
Entretanto, esses períodos podem ser adiados ou adiantados pela influência de fatores externos, como chuvas muito intensas ou ferrugens provocadas por alta exposição ao salitre.
Caso as manutenções sejam negligenciadas, o estado das estruturas e sistemas do prédio pode ficar comprometido ao ponto de causar acidentes que podem colocar em risco a vida dos moradores, como incêndios e desabamentos.
Além disso, a depender da gravidade da falha e da complexidade do conserto, os condôminos podem ter acréscimos à taxa de condomínio para custeá-lo. Augusto Jorge, aposentado, relata que está há três meses pagando R$ 178 a mais por causa de problemas no condomínio. "Estava pagando R$ 868 por mês de condomínio e agora pago R$ 1.046 porque tiveram que trocar o sistema de incêndio e consertar a fachada", relata.
* Sob a supervisão da editora Cassandra Barteló