Сбербанк резко сократил долю на рынке льготной ипотеки
В марте 2024 года Сбербанк потерял лидерство по количеству выдач льготной ипотеки в России, следует из презентации оператора ипотечных госпрограмм «Дом.РФ» (есть у РБК). В первый месяц весны доля крупнейшего игрока в этом сегменте рынка снизилась до 33% против 44% в феврале и 56% в январе. Первое место по числу заключенных договоров ипотеки с господдержкой в марте занял ВТБ с долей 34%. Тем не менее по итогам первого квартала показатели Сбербанка все еще относительно высокие — 44% от общего числа заключенных договоров по ипотеке против 19% у ВТБ.
В декабре 2023 года на «Сбер» приходилось 64% от общего количества выданных льготных ипотечных кредитов. После декабрьского ужесточения условий госпрограммы льготной ипотеки Сбербанк с 11 января ввел ограничения на предоставление таких ссуд — заемщики могли рассчитывать на них по сниженной ставке, только если приобретают жилье у застройщиков — партнеров «Сбера». Эта схема предполагала взимание комиссий с девелоперов. Вслед за «Сбером» такую же практику ввели некоторые другие крупные игроки, что привело к конфликту банков и застройщиков. С 28 марта Сбербанк частично отменил комиссии за предоставление льготной ипотеки.
«Сбер» исторически является лидером на рынке ипотечного кредитования и продолжает быть им», — сказал РБК представитель кредитной организации. По его словам, изменение доли, отражающей количество выдач льготной ипотеки, «носит кратковременный характер». «Мы планируем вернуть лидерство в данном сегменте до конца первого полугодия», — заключил представитель Сбербанка.
Как комиссии по льготной ипотеке сказались на позициях других банков
Помимо «Сбера», в январе с условием комиссии от застройщиков стали работать ВТБ, «Открытие», Альфа-банк, Промсвязьбанк, «Уралсиб» и другие. Некоторые участники рынка вводили иные ограничения — например, Совкомбанк поднял минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 50%, а Газпромбанк оставил доступ к продукту только зарплатным клиентам.
Как следует из презентации «Дом.РФ», доля ВТБ в общем количестве выдач за январь—февраль упала вдвое, до 8%. С 28 февраля банк отменил комиссии за выдачу льготной ипотеки от партнеров, и это существенно улучшило его рыночные позиции — доля ВТБ в выдачах в марте подскочила до 34%.
Представитель ВТБ признал, что из-за изменения модели работы с застройщиками банк сначала столкнулся с сокращением спроса заемщиков и, как следствие, своей доли на рынке, но после отказа от комиссий ситуация изменилась к лучшему. «Прогнозируем, что по итогам месяца спрос на ипотеку среди клиентов ВТБ составит 150 млрд руб., а наша доля по объему выдач льготных кредитов может достичь 30%», — заверил представитель банка.
Банк «Дом.РФ» («дочка» одноименного института развития), который не вводил комиссии для застройщиков-партнеров, за первый квартал 2024 года нарастил долю в сегменте льготной ипотеки с 7 до 12%, хотя в марте позиции банка стали слабее. Примерно такую же динамику продемонстрировал Совкомбанк — увеличение доли в выдачах с околонулевых значений до 4%. Промсвязьбанк, отказавшийся от комиссий быстрее других игроков (с 30 января, писал «Коммерсантъ»), за январь—март тоже улучшил рыночные позиции, подняв долю выдач с 2 до 4%.
Вице-президент банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов связал изменение рыночных позиций с «отказом некоторых крупных игроков от комиссий для поддержки своих проектов жилищного строительства». Банк фиксирует в марте увеличение выдач по сравнению с февралем в 2,2 раза по количеству новых сделок и в 2,5 раза по объему кредитов, добавил он.
«Доля ПСБ по объему выдач льготных программ среди российских банков в феврале составляла 6%, результаты за март банк подведет по завершении месяца. В феврале этого года объем выданных кредитов по льготным программам банка вырос более чем в три раза по сравнению с январем, по классическим — почти в 1,5 раза. В марте высокие темпы выдачи ипотеки сохранились: cреднедневной объем выдач ипотечных кредитов в ПСБ по льготным программам вырос на 11% относительно февральских показателей», — сообщила РБК пресс-служба Промсвязьбанка.
Совкомбанк не ответил на запрос РБК. Еще 16% от общего числа одобренных за первый квартал ссуд пришлось на другие банки, их распределение не раскрывается.
Смещение позиций банков с точки зрения выдач можно считать «тектоническими изменениями рынка», считает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
«Каждый банк выработал для себя какой-то свой подход к решению этой проблемы, и рынок стал фрагментированным. То есть из единого рынка, когда заемщик знал, что в какой банк он ни пойдет, он может получить кредит на единых прозрачных условиях, рынок стал сложным. Он откатился на 10–15 лет назад, когда от банка зависело очень многое. В целом это привело к искажению структуры рынка, и много банков второго эшелона вообще отказались от выдачи такого рода программ», — сказал он, выступая на XXII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».
Что будет с льготной ипотекой дальше
Сбербанк и ВТБ объясняли необходимость дополнительного субсидирования льготной ипотеки со стороны застройщиков тем, что выдача кредитов по госпрограммам стала для банков нерентабельной. В конце года правительство ужесточило условия по льготной ипотеке и для заемщиков (первоначальный взнос повышен, а максимальная сумма кредита во всех регионах теперь составляет 6 млн руб.), и для банков. Кредиторы столкнулись со снижением ставки возмещения, по которой для них рассчитываются субсидии из бюджета.
Банк России утверждал, что расчеты участников рынка об убыточности льготной ипотеки «имеют элемент лукавства», и собирал с банков данные, как именно они были сделаны.
По словам Гольдберга, предоставление ипотеки с господдержкой сейчас «операционно нерентабельно» для участников рынка, но каждый игрок подстраивается под ситуацию.
«Банки лукавят, что это нерентабельно. Все это в рынке и рентабельно для них. Другое дело, что сейчас возникают издержки, связанные с тем, что не сразу поступает возмещение от государства, и еще некоторые моменты, но в целом все банки зарабатывают и сейчас», — утверждает руководитель ипотечного проекта «Электронная сделка РФ» Камила Фазлыева. Она считает, что другие кредиторы, вводившие комиссии, вслед за ВТБ и Сбербанком откажутся от этой практики, а последний довольно быстро восстановит свою долю на рынке.
С учетом клиентской базы и базы партнеров «Сбер» вернет свои позиции в сегменте льготной ипотеки, соглашается руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова: «Но здесь важно понимать, что сейчас на рынке есть ряд барьеров, из-за которых этот процесс будет не таким стремительным, каким мог бы быть в иных реалиях. В частности, это ограниченность выделяемых государством лимитов на субсидирование по каждой программе, макропруденциальные надбавки и повышение требований в части подтверждения дохода заемщиков, ограничения по параметрам самих программ. Кроме того, интерес и самих заемщиков к льготной ипотеке из-за ее условий и высокой стоимости первичного жилья постепенно охладевает».
Отказ крупнейших банков от практики комиссий не означает, что их конфликт с застройщиками исчерпан, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев.
«Условия льготных программ так и не пересматривались с момента ввода комиссий. При этом кредитные организации, вводившие комиссии, вероятно, потеряли больше из-за сокращения клиентской базы, нежели могли бы составить потенциальные потери в виде недополученных субсидий», — отмечает он.
«Просто в ситуации, когда банки эти комиссии ввели, застройщики пытались продавать через другие банки. Но в целом это не столько конфликт, сколько поиск, на кого переложить упущенную выгоду. На клиента старались переложить, но в данном случае ничего не получилось», — рассуждает Фазлыева.
Банк России уже обратил внимание на новые сомнительные практики кредиторов и застройщиков при выдаче ипотеки на покупку строящегося жилья по договорам долевого участия. ЦБ предупредил, что будет ужесточать регулирование в этой сфере, а также рекомендовать правительству предусмотреть дополнительные ограничения при выдаче субсидий банкам.
По оценкам «Дом.РФ», 59% всего объема и 45% от количества выдач ипотеки в 2023 году пришлось на льготные программы — 4,6 трлн руб. и 0,9 млн договоров. В сегменте строящегося жилья (покупка по договорам долевого участия, ДДУ) доля госпрограмм достигла 83%. В первом квартале 2024 года российские банки одобрили 283 тыс. ипотечных кредитов, что всего на 18% ниже аналогичного периода 2023-го, следует из предварительных расчетов аналитиков «Дом.РФ». При этом количество предоставленных ссуд с господдержкой не сократилось, а выросло на 12% год к году — в первом квартале банки заключили 147 тыс. таких сделок.
«Рынок ипотеки достаточно сильно в этом году сократится, но при этом снижение на первичном рынке, даже если оно будет, будет гораздо менее серьезным, чем на вторичном рынке, где нет никаких льготных программ», — отметил Гольдберг на конференции.
Основные льготные ипотечные программы — кредиты под 8% и семейная ипотека — в текущем виде будут действовать до 1 июля 2024 года. Власти неоднократно заявляли, что масштабная программа льготной ипотеки на новостройки будет завершена. При этом семейную ипотеку предложили продлить до 2030 года, скорректировав условия. Пока известно, что действующая ставка 6% останется для семей с детьми до шести лет.