«Дачная амнистия» обернулась «дачной заморочкой»
В феврале этого года дачная амнистия продлена Госдумой в очередной раз до 1 марта 2020 года, так как прежние амнистирования дачников (газетный образ) не достигли цели. Кадастровая регистрация дачной собственности остается в застое, зашла в тупик. В чем причина? Неужели граждане отказываются от регистрации своих прав на собственность?
Всех дачников в ходе амнистии законодательно разделили собственно на дачников, на садоводов и огородников. Их кооперативы не так давно назвали некоммерческими товариществами. Но они по-прежнему называются дачниками и никаких послаблений со стороны государственной бюрократии в связи с амнистией к себе не ощутили. Наоборот, вопреки так называемой амнистии содержание дачных участков (назовем их по старинке) стало более накладным, спрос на них упал, в товариществах наметился разлад из-за неуплаты членских взносов.
Истоки проблемы
По незабвенным словам известного литературного героя профессора Преображенского, всякая разруха начинается в головах. В самом начале строительства капитализма в России советским гражданам было официально заявлено, что в СССР частной собственности не было, имущество было ничейным, у граждан прав собственности на имущество тоже никаких не было. Всё принадлежало «тоталитарному коммунистическому государству».
Реформаторы стали ускоренными темпами делать из советских граждан свободных собственников-капиталистов. Так началась тотальная приватизация всего того, чем владели и пользовались советские граждане, совсем не подозревая, что им ничего не принадлежит, даже их шестисоточные дачи.
Такое простенькое толкование имущественных отношений советского периода дали нам правоведы-реформаторы — теоретики рыночного капитализма родом из советской классической юриспруденции. Это они проторили правовой путь к нынешнему капитализму и создали основу современного рыночного законотворчества с чистого листа. Советское право вывернули наизнанку и получился капитализм, который в СССР яростно критиковали. Черное стало белым, дачники — капиталистами. Но это произошло только в головах активистов перестройки, а в жизни дачники как были дачниками, так ими и остались.
Амнистия без вины виноватых
Мародёрство госсобственности партократией и приближенными к ней лицами в разрушенной стране, названное приватизацией 90-х, требует отдельного рассмотрения и осмысления. Вопрос этот не закрыт и обостряется с каждым годом в сознании людей труда помимо воли правящей элиты — проворных нуворишей и коррумпированного чиновничества. Здесь же мы упоминаем его только потому, что та ельцинская капитальная приватизация сопровождалась мероприятиями, которые стали буфером социальной напряженности при проведении основной кампании по присвоению госсобственности в базовых отраслях экономики.
К этим буферным мероприятиям относится так называемая ваучерная приватизация, а также приватизация жилья, дачных и сельских земельных участков. Советский человек как бы тоже становился собственником. Но одновременно на него было взвалено всё бремя забот о своей формально обретенной собственности, включая налоговый государственный произвол. По умолчанию это происходило вместе с лишением их социальных льгот и государственных дотаций на ЖКХ. Жизнь подорожала.
Народ не понял и не принял суть перемен. Новшества не упростили имущественных отношений. Наоборот, они усложнили эти отношения, прежде всего, с государством. Бюрократия, не выходя из кабинетов, азартно взялась за учет налогооблагаемого имущества граждан, приобретенного до капитализма и рыночной демократии, и придумала для дачников и селян такие заморочки регистрации, которые стоят немалых денежных затрат при малых доходах и отнимают много времени на исполнение всех бюрократических процедур.
Да и сами дачники, как и селяне, десятки лет до перестройки уже владели своим имуществом на законных основаниях, имея на руках соответствующие советские правоустанавливающие документы и платя в соответствии с ними налоги, имелись эти документы и в административных органах власти. Что ещё нужно? Если государству требуется поменять форму учета имущества, то пусть оно и меняет её за свой счет и своими кадрами, а не командуя жителями, как подневольными рекрутами. Разве в университетах не учат, что власть свои реформы должна сама же и финансировать? В СССР так и было. А народные деньги привлекались только в виде возвратных займов в случае особой необходимости, например, для восстановления народного хозяйства после войны.
Как это бывало не один раз в России, начался тихий народный бунт в виде неисполнения запутанных и лукавых законов. Бюрократия увидела в этом повод для усиления административного давления ограничением прав собственности при заключении сделок, наследовании и повышением налогов на дачи без регистрации по-новому. Не помогло. Тогда, мягко говоря, по рекомендации президента была объявлена пресловутая дачная амнистия 2006 года. Амнистией было названо упрощение процедуры регистрации. Дело несколько оживилось. Но в целом и это не решило проблему. Амнистию пришлось продлевать дважды: в 2010 и 2018 гг.
Бюрократия уже четверть века возмущается отсталым, по её понятиям, сознанием народа, который не приемлет игру в цифровую экономику. Что это за экономика? Это когда вся экономика — в цифрах, а население — в налогооблагаемых лаптях? Получается, дачная амнистия продлевается ради цифр?
Сараи, бани и финансы
Во всем мире налогами занимаются министерства финансов. Россия не исключение. Чтобы наполнять государственный бюджет и финансировать экономику, Минфину необходимо расчётливо сформировать налогооблагаемую базу и установить налоговые ставки в тесном сотрудничестве с Минэкономразвития и ФНС, с другими ведомствами, причастными к финансам. Налоги взимают обычно с доходов предприятий и частных лиц, с имущества и в виде акцизов. Если этих платежей недостаточно и образуется бюджетный дефицит, то Минфин изыскивает резервы, то есть ведет поиск дополнительных источников наполнения бюджета. И в этом деле наш Минфин оказывается очень оригинальным.
Еще в древние времена каждый правитель знал, что государева казна держится на торговле, а торговля — на ремёслах и услугах. Чем выше активность в этих сферах человеческой деятельности, тем богаче государство. Другими словами, чем выше динамика денежного оборота, тем больше доходов в виде налогов поступает в казну и полнее госбюджет. Если же экономика не обеспечивает ожидаемых доходов в бюджет, то Минфин в качестве резерва денежных поступлений использует повышение налогов, то есть перекладывает издержки управления экономикой на граждан. Делается это за счет повышения налоговых ставок и перерасчёта цен на имущество, облагаемого налогами. В такой резерв были включены и дачи на шести сотках. Сначала налогом облагался только земельный участок, потом в налогооблагаемую базу включили жилые и хозяйственные постройки и сооружения вспомогательного использования на этих участках. Рубль, взятый с каждого сарая, и два с каждой дачной теплицы или бани — это уже десятки миллионов рублей! А если поднажать? Могут получиться миллиарды. Выпускников экономических и юридических факультетов это вдохновляет.
Но не эта мелочность правительства великой державы вызвала сопротивление в народе, а большей частью сама процедура реализации замысла. По сути, бюрократия перечеркнула правовые гарантии советского законодательства и выдумала свои условия обретения прав собственности заново. Причем эти условия, по убеждению граждан, страдают формальными дорогостоящими излишествами. Среди них обязательное межевание маломерных земельных участков с геодезической привязкой каждого в отдельности, составление технического плана на участок и на каждое строение. Затраты на выполнение этих условий превышают расходы на налоги в течение десятков лет даже по повышенным ставкам, то есть до конца жизни большинства владельцев участков. Какой смысл в новой регистрации? Тем более что спрос на такие дачи невысокий. Растет количество заброшенных бесхозных участков — их владельцы уходят в мир иной, а наследникам они не нужны — лишняя головная боль.
Однако, из кабинетов этого не видно. Главное — сформировать кадастр и передать его в ФНС. Пойдет ли в рост от этого экономика? Вряд ли. Экономический рост достигается оживлением оборота финансов в производстве и торговле, а не за счет налогов на непроизводительное имущество граждан, не попавших в олигархи. Зато для отчетности сгодится.
Что делать?
Разобравшись, кто виноват, можно переходить к вопросу что делать. Первым шагом надо бы сделать общим постоянным правилом то, что предусматривается дачной амнистией, и вся процедура регистрации могла бы выглядеть примерно так. Все постройки декларируются собственником при регистрации участка, завершении строительства или совершении сделки (перевода налоговых обязательств на другое имя). Для этого в специальном типовом бланке декларации отмечаются типовые образцы построек или близкие к ним. Декларируются только жилые строения и те, которые используются в производственных целях. На них устанавливаются фиксированные налоговые ставки не по их кадастровой стоимости, о которой будет сказано ниже, а в разумных пределах. Например, 100−500 рублей в год за один сарайчик.
Бани, наружные туалеты, парниковые теплицы, летние (на дачах?!) кухни не надо декларировать. На все строения не выше двух этажей и площадью менее 100 кв. м по фундаменту никаких разрешительных и проектных документов предъявлять тоже не нужно. Такие дома веками строили мастера по своему опыту — до сих пор дома стоят и в них живут. Законы РФ это позволяют. Выделение участка в пользование уже само по себе является разрешением на строительство по закону.
Вторым шагом надо разобраться с межеванием. Повторное межевание с топогеодезической привязкой существующих участков после того, как это было сделано на стадии выделения земли местной властью товариществу, должно проводить само государство за свой счет в соответствии с генеральным планом товарищества, поскольку такое межевание никакой выгоды собственнику не приносит и оно ему не нужно. Это навязанная бюрократическая услуга или некая кабинетная необходимость. Фантазии такого свойства должны оплачиваться ведомством, в которых они возникают без достаточных на то оснований.
Существовало правило, по которому первое межевание территории на участки и определение границ самой территории на местности проводилось инженерами геодезистами на стадии организации товарищества. Повторное межевание проводится при изменении границ участка, по заявке собственника в случае объединения или деления участков и при возникновении споров и судебных исков. Оплата работы инженеров геодезистов в таких случаях производится заказчиком повторного межевания (перемежевания).
Поэтому топогеодезическую спутниковую привязку генплана уже существующих товариществ, если это необходимо, должны производить регистрационные органы с привлечением БТИ и других организаций. При этом возможна оплата труда инженеров геодезистов из общей кассы (за счет целевых взносов) товарищества за конкретную работу в общих интересах членов товарищества. Сейчас за межевание каждого участка землемерам, в большинстве своем частникам, платят их владельцы, причем за одну межу платят дважды — с одной и с другой стороны. Это похоже на вымогательство или намеренное завышение стоимости работ. Если топогеодезическая привязка всего генплана на 300 участков могла бы стоить в пределах 50−100 тысяч рублей при таком правиле, то за 300 участков при той же работе отдельно по каждому участку в общей сложности дачники должны выплатить частным лицензированным землемерам порядка 2−3 миллионов рублей. Как говорится, почувствуйте разницу.
Тут же возникает вопрос: зачем и кому нужна спутниковая и геодезическая привязка маломерных земельных участков, если раньше было достаточно сажени и рулетки, чтобы размежевать территорию дачного поселка на личные участки и земли общего пользования? За что заставляют дачников снова платить?
Предлагаемая упрощённая процедура регистрации не нанесет ущерба ни правам собственников, ни государству. Ведь был же принят закон, уравнивающий налоговые ставки для олигархов и остальных граждан, и, как говорят в Минфине, доходы олигархов вышли из тени, а собираемость налогов резко подпрыгнула (вместе с доходами самых богатых людей России). К тому же периодически объявляется амнистия беглого капитала, чтобы стимулировать его возвращение из офшоров в Россию. Используйте прецедент, господа министры, и сделайте дачную амнистию правилом, а не исключением, для тех, кто не богат, — для дачников-садоводов-огородников.
В советское время в случае систематической неуплаты налога на дом и землю закреплённый фининспектор лично сам навещал неплательщика и на месте решал возникшую проблему, как говорится, изучив её на месте. Сейчас всё делается дистанционно и даже заочно, а также через посредничество МФЦ. Результат отстранённости чиновников от решения проблемы налицо.
Кадастровая цена и с чем её едят
Реальная или инвентаризационная цена недвижимого имущества определяется затратами на его приобретение или строительство. Конечно же, за всё платилось по ценам рынка. Но Минфину и Минэкономразвития с его Росреестром, формирующим кадастр, этого показалось мало. Была введена так называемая кадастровая цена недвижимого имущества — земельных участков и строений на нём в нашем случае. Кадастровая цена оказалась намного выше инвентаризационной. Что же это за цена такая?
Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» так определяет кадастровую цену: «Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». Там же в пп.4: «Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует». Во как! Рынок может и отсутствовать, но рыночная цена присутствует.
Вообще-то рыночная цена юридически возникает при заключении сделки между покупателем и продавцом и регистрируется документально. Цены спроса и предложения тоже являются рыночными категориями, но они не отражают реальную затратную стоимость приобретения по ценам рынка, могут быть как выше её по спекулятивным соображениям, так и ниже со значительной скидкой по тем же рыночным соображениям. Государство, стремясь увеличить налоговые поступления, выдает себя за независимого эксперта и устанавливает кадастровую, то есть спекулятивную цену на имущество. По этой цене производится расчет налога. При этом государство позволяет собственнику оспаривать кадастровую стоимость имущества в суде. Очень благородно! Но на самом деле это узаконенный налоговый произвол со стороны чиновничества. Зачем доводить граждан до суда этим произволом? Ведь затраты легко считаются или подтверждаются документально, а кадастровая стоимость берется с потолка.
Нам разъясняют, что «кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации и актов органов местного самоуправления». К индивидуальным характеристикам земельного участка относят: привлекательность территориального размещения; площадь земельного участка; категорию и качество земельного участка; особенность разрешенного использования участка и т. д. Но и здесь присутствует всё то же лукавство чиновников.
Допустим, садовод приобрел участок по сходной цене на неудобьях, привел его в порядок, осушив болото, и завез плодородную почву на грядки. Оценщик, увидев всю эту красоту, повышает цену до кадастровой, то есть спекулятивной. В итоге владелец участка своим трудом и затратами на окультуривание земли повысил сам себе налоги. И где тут справедливость? А ведь дачникам Советское государство выделяло земли именно на торфяниках и неудобьях, заросших кустарником и редколесьем.
За многие годы дачные (садовые, огородные) поселки приобрели благоустроенный вид, были за свой счет построены дороги, подведены вода и газ. И тут государство задает кадастровую цену всему этому, чтобы повысить налог, не сделав ничего полезного для дачников и садоводов с огородниками. Да ещё навязывает затратную процедуру регистрации без всякой им пользы. Прям паразитизм какой-то, а не служба на благо общества.
Также надо отметить, что, независимо от места и кадастровой стоимости земельных участков, все однотипные строения на них будут иметь при сделке одинаковую цену, определяемую реальными затратами и физическим состоянием строения. Рыночная цена всегда была важной при заключении договора о страховании имущества и расчете суммы страхового возмещения убытков. Но в этом случае страховые компании стремятся привязать сумму страховой выплаты к инвентаризационной стоимости с учетом амортизации, понижая её с выгодой для себя. Государство же завышает цену имущества, и тоже с выгодой для себя.
Использовать рыночную цену, обозвав её кадастровой, для начисления налогов — это изобретение Минфина и Минэкономразвития. Наверняка при участии депутатов ГД и СФ из соответствующих комитетов. Защитить интересы дачника-садовода-огородника некому.