Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có một số ý kiến góp ý đối với hồ sơ đề nghị xây dựng Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác (sau đây gọi tắt là dự thảo).
Theo VCCI, việc cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác, cho phép doanh nghiệp đang có đất khác được thực hiện dự án nhà ở thương mại là một trong những kiến nghị lớn và quan trọng của doanh nghiệp trong quá trình soạn thảo luật Đất đai 2024.
Luật Đất đai 2024 mới dừng ở quy định doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở, doanh nghiệp đang có đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
VCCI thống nhất cao với việc xây dựng Nghị quyết thí điểm cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác, cho phép doanh nghiệp đang có đất khác được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục các vướng mắc hiện tại và tháo gỡ các vướng mắc của nhiều dự án hiện nay.
Về đối tượng áp dụng, dự thảo tờ trình đang xác định đối tượng áp dụng là "các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai".
"Người sử dụng đất" theo quy định tại điều 4 luật Đất đai 2024 đã bao trùm cả "doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản". Vì vậy, VCCI cho rằng không cần thiết quy định "doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản" vào đối tượng áp dụng.
Về đất nhận chuyển nhượng, theo VCCI, khoản 2 điều 127 luật Đất đai 2024 quy định, trường hợp trong khu vực đất thực hiện chuyển nhượng có "diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất".
Dự thảo nghị quyết đang cho cơ chế nhận chuyển nhượng đất khác để xây dựng nhà ở thương mại tương tự như cơ chế nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại điểm b khoản 1 điều 127 luật Đất đai 2024. Để tạo thuận lợi cho quá trình thực hiện, VCCI đề nghị cân nhắc bổ sung cơ chế thu hồi đất tương tự như quy định tại khoản 2 điều 127 luật Đất đai 2024 nêu trên.
Đề nghị cân nhắc quy định tiêu chí chung
Đáng chú ý, về địa bàn được thực hiện, dự thảo đang đề xuất theo hướng địa phương sẽ ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm.
Cho rằng đề xuất này có thể tạo ra sự lo ngại về cơ chế xin - cho khi xác định các dự án đầu tư được áp dụng cơ chế thí điểm, VCCI đề nghị cân nhắc quy định tiêu chí chung ngay tại nghị quyết, các địa phương sẽ dựa vào tiêu chí này để xác định các dự án phù hợp.
Bộ TN-MT đang đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.
Theo bộ này, sau khi luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 điều 127 luật Đất đai năm 2024.
Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".
Ngoài ra, luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (đoạn 2 khoản 6 điều 127).
Điều này sẽ dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh, ví dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh, dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.
Bộ TN-MT cho rằng, những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu phải xây dựng nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để cho phép tổ chức thực hiện trên thực tế.
Bộ TN-MT dự kiến đề xuất thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1.1.2025. Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt.