Hiện trạng dự án Tổ hợp du lịch và giải trí Cocobay (Cocobay Đà Nẵng) sau 8 năm khởi công |
Công ty CP đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô - chủ đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng) - đã phát thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán với khách hàng. Việc này khiến hàng trăm nhà đầu tư lo lắng.
Trò chuyện với VietTimes, luật sư Huỳnh Phan Thiên Phúc, Giám đốc Công ty Luật TNHH Huỳnh Thiên Phúc, nêu một số kinh nghiệm giúp khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
- Từng tham gia giải quyết các vụ việc liên quan hợp đồng kinh tế, bà đánh giá như thế nào về động thái đơn phương chấm dứt hợp đồng chủ đầu tư dự án tổ hợp Cocobay?
Luật sư Huỳnh Phan Thiên Phúc: Căn cứ vào tình hình thực tiễn của dự án, căn cứ vào tình trạng của chủ đầu tư cùng nhiều những vấn đề khác xoay quanh dự án thì chủ đầu tư có quyền đưa ra phương án mà họ tự cho là phù hợp để gửi đến khách hàng.
Việc Công ty Thành Đô chủ động đưa ra phương án đồng nghĩa với việc họ sẵn sàng đối mặt với khách hàng, đây là một tín hiệu tốt so với việc họ im lặng suốt thời gian dài vừa qua. Thông thường, trong mỗi hợp đồng ký kết đều có các điều khoản quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đây là quyền của cả bên bán lẫn bên mua.
Nếu chủ đầu tư thực hiện đúng quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được nêu tại hợp đồng thì họ đang làm đúng. Nếu họ đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng theo quy định tại hợp đồng đã ký kết với khách hàng thì đây mới là hành vi làm sai đối với khách hàng.
- Trong các hợp đồng kinh tế như mua nhà đất, việc chấm dứt hợp đồng có cần phải được hai bên chấp thuận hay không?
Luật sư Huỳnh Phan Thiên Phúc: Thông thường trong các hợp đồng mua bán, giao dịch bất động sản sẽ luôn có điều khoản liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng có thể chấm dứt trong trường hợp các bên cùng đồng ý thoả thuận chấm dứt.
Trường hợp không thể thoả thuận chấm dứt thì một trong các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của hợp đồng và quy định của pháp luật. Do đó, tùy tình huống thực tế, cả hai trường hợp nêu trên đều có thể xảy ra.
- Trước động thái của chủ đầu tư, người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Luật sư Huỳnh Phan Thiên Phúc: Trong trường hợp này, người mua cần nhanh chóng liên hệ làm việc cũng như đối thoại trực tiếp với chủ đầu tư dự án để hiểu rõ hơn về ý định của bên bán cũng như tìm cho mình phần quyền lợi tối ưu nhất. Việc chấm dứt hợp đồng là điều không ai mong muốn.
Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc về những thiệt hại mà mình đã gánh chịu trong suốt thời gian dài vừa qua và liệu tiếp tục hợp đồng này thì có đạt được kết quả mà người mua mong muốn hay không.
Lưu ý một điều rằng người mua không có nghĩa vụ bàn giao hay hoàn trả bất kỳ giấy tờ, hợp đồng, phiếu thu-chi… nào cho chủ đầu tư khi mà những thỏa thuận về việc đảm bảo quyền lợi cho người mua chưa được chủ đầu tư đáp ứng thỏa đáng.
- Trong trường hợp không đồng ý với thoả thuận thanh lý hợp đồng, theo bà, khách hàng cần làm gì?
Luật sư Huỳnh Phan Thiên Phúc: Việc hợp đồng có tiếp tục thực hiện được hay không còn phải tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng có thể chuyển giao cho khách hàng sử dụng/sở hữu theo đúng quy định của pháp luật hay không.
Hiện tại, việc chuyển giao tài sản cho khách hàng theo đúng cam kết là việc mà bản thân chủ đầu tư cũng chưa có được câu trả lời phù hợp. Dự án hiện đang dở dang và gần như bỏ trống không có hoạt động nào diễn ra. Chủ đầu tư đưa ra thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và trong thông báo cũng đề cập đến việc đề nghị người mua phối hợp để thanh lý hợp đồng mua bán.
Điều này có thể hiểu rằng chủ đầu tư đang tìm tiếng nói chung với người mua để thỏa thuận thanh lý hợp đồng. Nếu người mua không đồng ý với các phương án mà chủ đầu tư đưa ra, người mua có quyền khởi kiện chủ đầu tư, tuy nhiên, việc khởi kiện này khả năng cao cũng sẽ dẫn đến kết quả hợp đồng bị thanh lý. Chính vì vậy, trong tình hình hiện nay của dự án, theo đánh giá của tôi thì việc hợp đồng tiếp tục được thực hiện và tài sản được chuyển giao như cam kết cho người mua là rất khó xảy ra.
- Cảm ơn luật sư!
"Cần bình tĩnh nghiên cứu thỏa thuận thanh lý"
Sau động thái của chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng, ông Trần Văn Bình - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết về bản chất, đây là hợp đồng dân sự, được ký kết dựa trên sự thỏa thuận và đồng ý từ hai phía là chủ đầu tư và khách hàng.
Do đó, việc xác định quyền lợi, nghĩa vụ của các bên sẽ được quy định rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng vào thời điểm đó, hành lang pháp lý, đặc biệt liên quan đến sản phẩm codotel vẫn còn chưa hoàn thiện. Nên quá trình xác định đúng - sai trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của chủ đầu tư với khách hàng cũng cần được xem xét kỹ lưỡng dưới gốc độ pháp luật liên quan.
Ngoài ra, cũng phải tính toán đến việc bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi họ đã bỏ vốn đầu tư vào dự án từ năm 2016, đến nay đã 8 năm vẫn chưa nhận được bàn giao nhà.
Trong vụ việc này, ngoài các tranh chấp liên quan đến pháp lý, hợp đồng, thì một trong những nguyên nhân khiến dự án "đổ vỡ", phải tái cơ cấu là ảnh hưởng nặng nề của đại dịch COVID-19. Nó đã khiến ngành du lịch gần như phải đóng cửa, nên các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như Cocobay hay bất kỳ dự án nào trong phân khúc cũng gặp khó và chậm phục hồi. Theo đánh giá của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc khó nhất, phục hồi chậm nhất.
Nói như vậy để thấy, việc giải quyết hài hòa, đảm bảo quyền lợi giữa hai bên chủ đầu tư – khách hàng là một vấn đề khó, phải căn cứ vào hợp đồng cũng như các quy định pháp luật liên quan. Khi nhận được thông báo từ chủ đầu tư, người mua cần có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án. Những ý kiến này nên được lập thành văn bản gửi đến chủ đầu tư theo quy định về thông báo trong hợp đồng giữa các bên, yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, người mua có thể gửi văn bản đến các cơ quan thẩm quyền như UBND cấp tỉnh, Sở TN&MMT, Sở KH&ĐT, Sở Xây dựng… vì những cơ quan này có thẩm quyền quyết định về thực hiện dự án để họ nắm bắt và có cơ chế kiểm định, giám sát chủ đầu tư trong quá trình triển khai, thực hiện dự án.
"Khách hàng/nhà đầu tư trước tiên cần hết sức bình tĩnh, nghiên cứu thật kỹ các điều khoản quy định trong hợp đồng. Cần thiết phải nhờ luật sư có chuyên môn sâu cùng tham gia. Để xác định chính xác, trong tình huống này, trách nhiệm của chủ đầu tư là gì. Từ đó có các yêu cầu cụ thể để trao đổi và thống nhất với chủ đầu tư".