Từng bị nghi ôm quỹ đất lớn "ngủ đông", sự thật ít ai ngờ về thị trường bất động sản Long An sau loạt động thái mới
Được xem là "cánh tay nối dài" của Tp.HCM song bất động sản Long An từng có thời điểm bị lo ngại hình thành những khu đô thị "ma". Thậm chí, nhiều người phỏng đoán rằng các chủ đầu tư rất dễ ôm quỹ đất lớn nơi đây rồi "ngủ đông" kéo dài. Thế nhưng đến nay nhiều khu đô thị quy mô hình thành và sáng đèn đang "đập tan" những tin đồn suốt nhiều năm qua.
"Sóng ngầm âm ỉ" ít ai biết
Là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và là cửa ngõ nối liền Đông Nam Bộ với khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nhưng Long An luôn tỏ ra "khiêm tốn" so với dàn anh em như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây cũng là khu vực có lượng lớn các cụm, khu công nghiệp. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở được cho là nhiều nhất phía Nam hiện nay. Thế nhưng nghịch lý là quỹ đất lớn song rất ít nguồn cung dự án được phát triển tại Long An, nhất là các dự án quy hoạch bài bản.
Còn nhớ, vào giai đoạn 2018-2020, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu đều rầm rộ đổ bộ dự án mới thì tại Long An lượng dự án mở bán chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Nhiều người còn cho rằng, Long An "bình tĩnh phát triển" đến mức trầm lắng, khó hiểu. Ngay cả khi các doanh nghiệp như Vingroup, Nam Long, Him Lam Land, Becamex, Cát Tường, Công ty TNHH Hoàng Cầu Việt Nam… về đầu tư dự án, nơi đây vẫn chưa tỏ ra rộn ràng như các khu vực khác.
Tuy vậy, ít ai biết, sóng ngầm của thị trường bất động sản Long An thực chất đã âm thầm từ năm 2016-2017. Cuối năm 2017, giá bất động sản nơi đây liên tục tăng, nhất là ở phân khúc đất nền, nhà phố riêng lẻ thuộc các huyện như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc. Khi đó, đất nông nghiệp tăng gấp 2-3 lần trong 1-2 năm. Đất thổ cư tăng 50-100% từ năm 2017 đến 2018. Thậm chí đất đai có hiện tượng tăng giá theo ngày.
"Sóng âm ỉ" tăng giá này nhờ vào thông tin các doanh nghiệp lớn đổ về đây tìm quỹ đất và xúc tiến đầu tư từ giai đoạn 2014-2015. Cùng với đó, lượng dự án và sản phẩm bất động sản bán ra ít hơn với nhu cầu thực tế của người dân đã tạo thanh khoản tốt cho nhà đất Long An. Số lượng dự án cả thị trường này năm 2017 khoảng 12.000 sản phẩm, đến năm 2018 là 11.000 sản phẩm, bước sang 2019 con số này chỉ còn một nửa của năm 2018. Phần lớn nguồn cung là sản phẩm đất nền phân lô, chưa đa dạng loại hình.
Theo các môi giới, vào thời điểm 2016-2018, nhà đầu tư cầm 2-3 tỉ đồng khó mua được đất nền đẹp tại Long An. Người dân khắp nơi về đây săn đất diện tích lớn để làm nhà trọ cho thuê do gần các khu công nghiệp; nhà đầu tư mua đi bán lại và hưởng chênh khá tốt. Thị trường khi đó âm thầm giao dịch, âm thầm tăng trưởng. Mức độ tăng giá trị bất động sản Long An tiếp diễn ra đến cuối năm 2021, và chỉ thực sự chậm nhịp từ giữa năm 2022 đến cuối năm 2023 khi bị ảnh hưởng từ thị trường chung.
Đến đầu năm 2024, bất động sản nơi đây lại âm thầm "gợn sóng". Nguồn cung bất động sản có dấu hiệu tăng lên. Báo cáo mới nhất từ Nhà Tốt chỉ ra, nguồn cung mới nhà đất trong quý 1/2024 tại Long An đều tăng trưởng đáng kể qua từng tháng. Cụ thể, trong tháng 3 nguồn cung tăng gấp 3 lần so với tháng 1; trong đó, phân khúc đất nền tăng trưởng đến 2 lần trong cùng giai đoạn. Tương tự như xu thế tăng trưởng của nguồn cung, nhu cầu mua và quan tâm nhà đất tại tỉnh Long An cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể. So với nguồn cầu tháng 1/2024, số lượng xem tin nhà tại tỉnh Long An tăng gấp 8 lần, trong khi số lượng xem tin đất tăng gấp 4 lần trong tháng 3/2024.
Đi cùng với sự khởi sắc về nguồn cầu và nguồn cung thì mức giá nhà đất Long An cũng tăng trưởng khá mạnh. Cụ thể, mức tăng giá bán trung bình của nhà tại tỉnh Long An từ 19 triệu/m2 lên 23,5 triệu/m2; giá đất tăng từ 7,2 triệu/m2 lên 12 triệu/m2 trong giai đoạn tháng 1 và tháng 3/2024.
Loạt động thái mới "đập tan" những nghi ngờ về sức bền BĐS Long An
Trong giai đoạn từ 2010-2015, khi các doanh nghiệp lớn "nhòm ngó" tìm quỹ đất Long An để phát triển dự án quy mô, thị trường đã dấy lên nghi ngờ: Doanh nghiệp có thể phải ôm quỹ đất lớn rồi "ngủ đông" kéo dài; có nguy cơ hình thành các khu đô thị "ma" khi lực đẩy hạ tầng kém, vùng đất "lạ lẫm" với sản phẩm cao cấp và cả thói quen tiêu dùng thiên về đất nền của người dân địa phương.
Thế nhưng, thực tế, gần thập kỉ trôi qua Long An đã âm thầm chứng minh bằng các khu đô thị hiện hữu và sáng đèn. Tại Đức Hoà, Cần Giuộc hay Bến Lức các dự án hàng trăm héc-ta đã đi vào hoạt động. Một số khu đô thị tỉ lệ lấp đầy cư dân khá cao và mức độ tăng giá trị được ghi nhận suốt nhiều năm qua.
Cụ thể, các khu đô thị như Waterpoint 355ha của Nam Long, Cát Tường Phú Sinh (107ha), Khu Sân golf Long An (27 lỗ - 120,33 ha), Khu đô thị mới Đức Hòa (74 ha), Khu đô thị mới Hồng Phát (311 ha), Khu đô thị mới Hậu Nghĩa (197 ha), Khu dân cư sinh thái, năng lượng mặt trời (637 ha)… đã và đang tạo lập chốn an cư và đầu tư sinh lợi cho nhiều khách hàng. Thậm chí, không ít nhà đầu tư từng "thắng đậm" tại thị trường Long An khi giá trị sinh lời thứ cấp tăng mạnh theo cấp độ đầu tư tiện ích, hạ tầng nội khu của dự án khu đô thị.
Trong đó nổi bật có khu đô thị Waterpoint của Nam Long đã hiện hữu. Dự án đã hoàn thiện và bàn giao các phân khu Rivera 1 và Aquaria 1,2 với hàng ngàn căn nhà phố, biệt thự dòng Valora cùng rất nhiều tiện ích cao cấp phục vụ cư dân đến sinh sống. Trong khi khu căn hộ EHome Southgate giá từ 1 tỷ đồng cũng đạt được doanh số tốt trong thời gian qua. Ngoài ra, các phân khu The Aqua mới với dòng sản phẩm biệt thự cỡ lớn Grand Villa trong khu compound biệt lập liền kề vịnh cảng nước ngọt 8,6ha và công viên ven sông Aquaria 3,5ha cũng đang nhận được sự quan tâm tích cực của khách hàng.
Từ vùng đất chủ yếu là sản phẩm đất nền phân lô, phát triển đơn lẻ, qua thời gian Long An liên tục xuất hiện các dự án quy mô. Gần đây, loạt ông lớn lại tiếp tục chọn Long An làm "bến đỗ" cho các dự án với vốn đầu tư hàng tỉ đô la. Điều này tạo nên những kì vọng mới cho thị trường khu vực. Việc hội tụ loạt dự án lớn được đầu tư bài bản sẽ gia tăng nhu cầu đa dạng của thị trường, từ đó tạo nên bức tranh bất động sản phát triển quy cũ, bền vững.
Mới đây nhất, một số chủ đầu tư đã lên kế hoạch kinh doanh và công bố thông tin dự án ra thị trường Long An. Đây đều là các dự án quy mô từ 100-200 héc-ta, được đầu tư quy hoạch bài bản với cơ cấu sản phẩm đa dạng, kì vọng đón đầu tiềm năng tăng trưởng của địa phương này. Chẳng hạn như Khu đô thị LA Home (Lương Hòa, Bến Lức) của Prodezi Long An và Hướng Việt (HVH); Khu đô thị Eco Retreat (Thanh Phú, Bến Lức) của Ecopark; Khu đô thị Hậu Nghĩa - Đức Hòa (Đức Hòa) của Vinhomes...
Theo đại diện Prodezi Long An, chủ đầu tư khu đô thị LA Home, về dài hạn, Long An vẫn là thị trường đầu tư nhiều tiềm năng bởi động lực hạ tầng đồng bộ và kết nối ngày càng tốt hơn với Tp.HCM và khu vực, cùng với sự phát triển công nghiệp. Khu đô thị LA Home rộng 100 ha, được đánh giá là dự án có vị trí đắc địa khi nằm ngay mặt tiền đường Lương Hòa - Bình Chánh. Từ đây chỉ mất khoảng 5 phút để đến Tp.HCM. Ngoài ra, một mặt dự án là DT830, kết nối trực tiếp với cao tốc Tp.HCM - Trung Lương và Bến Lức - Long Thành. Khu đô thị này cũng cách Vành đai 3 Tp.HCM khoảng 10 phút đi xe.
Cùng với quy hoạch dự án bài bản, theo các chuyên gia, Long An cần phải kết nối được với nhóm kinh tế đô thị, trở thành "gạch nối" giữa Tp.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long.
Không thể phủ nhận, trước đây Long An không được nhà đầu tư chú ý bằng các "anh em" lân cận Bình Dương, Đồng Nai do điểm nghẽn hạ tầng. Mặc dù có chung đường ranh giới với Tp.HCM bằng hệ thống các quốc lộ 1A, 50, 62, N1, N2, cao tốc Tp.HCM – Trung Lương, cao tốc Bến Lức – Long Thành nhưng hạ tầng nơi đây chưa được đầu tư xứng tầm.
Gần đây, loạt động thái mới về hạ tầng giao thông kết nối được "mạnh tay" đầu tư tại Long An gây chú ý. Ngay đầu năm 2024, tỉnh này đã xúc tiến đầu tư mở rộng, nâng cấp các tuyến đường tỉnh, quốc lộ quan trọng và dành nhiều nguồn lực hoàn thiện 6 trục phát triển kinh tế bao gồm Vành đai 3 - Vành đai 4 Tp.HCM; quốc lộ 50B; song hành quốc lộ 62; Mỹ Quý Tây - Lương Hòa - Bình Chánh; quốc lộ N1; Đức Hòa...
Trong đó, Quốc lộ 50B có tổng đầu tư 18.600 tỷ đồng, kết nối trực tiếp Tp.HCM - Long An - Tiền Giang với đoạn qua Long An dài 35 km. Dọc tuyến đường là ba cây cầu lớn bắc qua sông Cần Giuộc, Vàm Cỏ Đông và Vàm Cỏ Tây. Tuyến đường dự kiến khởi công trong năm nay và hoàn thiện giai đoạn một vào năm 2026. Khi hoàn thành, Quốc lộ 50B sẽ là trục động lực mới, kết nối lưu thông hàng hóa từ các tỉnh miền Tây về Tp.HCM và ngược lại, giúp giảm tải áp lực cho Quốc lộ 1.
Hay, thông tin mở rộng kéo dài đường Võ Văn Kiệt - một trong những đại lộ huyết mạch của Tp.HCM với Long An cũng đang được giới đầu tư chú ý. Đường nối dài dự kiến hơn 12 km, rộng 60 m, có nút giao với Vành đai 3. Bất động sản "đôi bờ" kì vọng được hưởng lợi lớn từ tuyến kết nối này.
Ngoài dự án Võ Văn Kiệt nối dài, Sở Giao thông Vận tải Tp.HCM cũng đề xuất sớm triển khai mở đường mới phía Tây Bắc, dài khoảng 8 km, rộng 40m. Dự án sẽ kéo dài đường liên ấp 625 từ đường Nguyễn Thị Tú và đường Vĩnh Lộc đến ranh tỉnh Long An.
Như vậy, với hàng loạt tuyến đường liên tỉnh hình thành trong tương lai, bất động sản Long An được quyền kì vọng những thay đổi trong nhu cầu cũng như giá trị gia tăng.
Từng chia sẻ về tiềm năng hạ tầng Long An, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, nếu nói về Long An thì hai khu vực Bến Lức và Cần Giuộc – Cần Đước có cơ hội phát triển rõ nhất trong tương lai. Tại Cần Giuộc – Cần Đước có vị trí nằm liền kề với cảng Hiệp Phước của Tp.HCM. Nếu làm tốt các đường sông kết nối với Tp.HCM thì cảng biển Hiệp Phước có thể đón được các tàu từ 5.000 – 10.000 tấn, bất động sản khu vực này giữ được tiềm năng phát triển.
Trong khi với Bến Lức, đây là khu vực đang có nhiều dự án đô thị lớn, có dòng sông Vàm Cỏ Đông rất đẹp, mặt đất bằng phẳng. Đặc biệt, nơi đây phù hợp với loại hình khu công nghiệp đặc thù 4.0. Những khu công nghiệp này không thể làm tại Tp.HCM vì không còn quỹ đất nhưng Long An lại đáp ứng được tốt.
"Trong tương lai gần, với sự kết nối của hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, Bến Lức - Long An có thể lên thành phố với hai hướng là khu đô thị dân cư liền kề Tp.HCM và có tiềm năng rất lớn về phát triển bất động sản khu công nghiệp nhẹ, công nghiệp 4.0", ông Hiển nhấn mạnh.
Nhịp sống thị trường