Thị trường căn hộ chung cư: Vào chu kỳ tăng giá mới (?!)
Giá chung cư liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt đặc biệt hàng hiếm, quý. Thậm chí, bất chấp những ý kiến phân tích, sau Tết, giá chung cư tiếp tục bất ngờ lập mặt bằng giá mới. Theo các chuyên gia, việc khan hiếm nguồn cung sẽ khiến đà tăng mặt hàng này chưa dừng lại.
Liên tiếp tăng
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, giá chung cư giai đoạn cuối năm 2023 vẫn đang neo ở mức rất cao và là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.
Như tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.
Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp quý 3 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019, còn tại TP. HCM là 16%. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP.HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.
Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc, học tập, nhất là tại Hà Nội, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng từ sau dịch COVID-19 và trong bối cảnh thị trường đang phục hồi nhanh.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho rằng, giá bất động sản đã không ngừng tăng và ngày càng bỏ xa thu nhập của người dân. Trong đó, chỉ số tăng giá chung cư TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân sau 8 năm, tính từ 2015 đến nay, tăng 82%.
Trong khi đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%. Như vậy, giá nhà TP.HCM cao gần bằng 24 năm thu nhập của người dân.
Giải pháp: mở đường tăng nguồn cung
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua. Thủ tục pháp lý phức tạp, các vướng mắc không được tháo gỡ nên dẫn đến tắc nguồn cung. Tình trạng này còn tiếp diễn thì giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024.
Muốn chữa "căn bệnh" tăng giá của thị trường bất động sản thì phải tăng nguồn cung, tức là tháo gỡ pháp lý.
Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, nắm rõ nguyên nhân này nên bộ tập trung hoàn thiện các hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tiếp đó, tháo gỡ các vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn… sẽ có tác động lan tỏa thị trường. Đặc biệt, bộ sẽ thành lập các tổ công tác chuyên trách để đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... xem xét, xử lý ngay các vấn đề vướng mắc hoặc đề xuất các cấp xử lý những vấn đề vượt thẩm quyền.
Còn dưới góc nhìn của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, có tới 70% các dự án vướng mắc, ách tắc về pháp lý, khiến hầu như không có thêm nguồn cung mới. Chính vì vậy, giá nhà chung cư tại nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua. Bên cạnh đó, một bộ phận đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã đẩy giá nhà cao bất thường khi đến tay người có nhu cầu ở thực.
Theo đó, nếu không sớm gỡ vướng các thủ tục pháp lý, cải thiện sớm nguồn cung thì áp lực giá nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng trong năm nay.