Trong báo cáo mới đây, đơn vị nghiên cứu Savills cho biết thị trường nhà phố, biệt thự tại TP HCM hoạt động kém nhất trong 5 năm. Trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt gần 1.000 căn, giảm 40% theo năm, chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao. Lượng bán chỉ đạt khoảng 290 căn, giảm hơn 70% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 30%, mức thấp nhất trong nửa thập kỷ.
"Biệt thự, nhà phố trên 30 tỷ đồng tiếp tục chiếm lĩnh thị trường bởi lượng bán ra đạt gần 70%", bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, cho biết.
Mức giá cao của thị trường nhà liền thổ TP HCM cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Trong báo cáo năm 2023, Avison Young cho biết giá bán vượt 12.000 USD mỗi m2 (gần 300 triệu đồng mỗi m2) đã ghi nhận tại một số dự án nằm trong hệ sinh thái tích hợp, xa trung tâm TP HCM. Còn giá sơ cấp trung bình biệt thự, liền kề đạt 7.000-9.000 USD mỗi m2 (khoảng 172-295 triệu đồng mỗi m2). Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ ở mức 20-30%.
Dữ liệu của DKRA cũng cho thấy giá một căn biệt thự, nhà phố trong các dự án mới tại TP HCM cao nhất hơn 60 tỷ đồng, thấp nhất từ 7,3 tỷ đồng. Lượng tiêu thụ mới ở mức rất thấp, giảm 92% so với năm trước. DKRA cho biết, dù chịu áp lực của nhiều chi phí đầu vào, mặt bằng giá sơ cấp biệt thự liền kề giảm rất ít, trung bình 6-10% so với lần mở bán trước.
Lý giải tình trạng này, bà Giang Huỳnh cho rằng sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành TP HCM đã đẩy giá nhà tăng cao. Nguồn cung giới hạn trong khi chủ đầu tư hướng đến phân khúc cao cấp khiến đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.
Thị trường biệt thự, liền kề TP HCM hoạt động ngày càng kém cũng phản ảnh đúng chu kỳ phát triển của phân khúc này. Theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, thành phố sẽ tập trung phát triển nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố.
"Sản phẩm biệt thự, liền kề giá bán cao tập trung vào nhóm người mua giàu có vì ngày càng khan hiếm", bà Giang nói.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, cho biết giá bán nhà phố tại TP HCM cao kỷ lục một phần vì nhiều chủ đầu tư lạm dụng khái niệm "shophouse" nhằm đẩy giá, xây dựng tràn lan trong khi quy hoạch sản phẩm không phù hợp để kinh doanh. Với tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ đạt 1-1,5%, ông Thắng nhìn nhận khách hàng của phân khúc này thuộc nhóm đặc thù nên nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ bởi vốn bỏ ra rất cao.
Ở góc độ phát triển, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư địa ốc ngày càng thận trọng sau giai đoạn khó khăn. Do đó các chủ đầu tư dự án cần chú trọng hơn về vị trí phát triển dự án nhà liền thổ, ưu tiên khu vực có nhu cầu ở thực cao. Để tăng khả năng hấp thụ, dự án cần có giá bán hợp lý, đầu tư vào chất lượng, quy hoạch bài bản, tiến độ và pháp lý minh bạch.
Dự báo về nguồn cung năm 2024, Savills cho biết sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó 65% sản phẩm có giá 20-30 tỷ đồng một căn. Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh lân cận như Bình Dương với 90% nguồn cung dưới 10 tỷ đồng một căn hay Đồng Nai với 41% dự án mới có giá 5-10 tỷ đồng một căn.
Ngọc Diễm