Giá đất giảm sâu cũng chẳng ai mua
"Năm 2021, tôi mua 3 hecta đất ở huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông với giá 4,5 tỷ đồng nhưng giờ rao bán hơn 3 tỷ đồng cũng chẳng ai mua", ông Trần Văn Quang, nhà đầu tư ở Quận 3, TP.HCM nói.
Theo ông Quang, vào thời điểm đó, bạn bè ông thường rủ nhau mua đất nông nghiệp để đầu tư vì có nhiều người muốn "bỏ phố về rừng". Chính vì trào lưu này nên ông mua đất ở Đắk Nông chờ thời.
Đến năm 2023, thấy tình hình kinh tế có dấu hiệu đi xuống, ông quyết định bán đất để thu hồi vốn nhưng hơn 1 năm qua vẫn chưa bán xong.
"Tôi giảm giá tới 30% nhưng vẫn chưa có khách chốt. Gia đình tôi cũng chịu nhiều áp lực về lãi vay, thu nhập giảm. Đất không bán được thì khó khăn ngày càng chồng chất", ông Quang chia sẻ.
Ông Quang cũng là một trong số rất nhiều nhà đầu tư không thể "thoát hàng" trong giai đoạn này. Ai không kịp nhảy qua "sóng" thì đành ngậm ngùi chờ sóng tiếp theo, và trong lúc chờ đợi họ phải vượt qua áp lực tài chính.
Theo ghi nhận của VTC News, nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM đang rao bán đất nông nghiệp ở Lâm Đồng, Bình Phước, Đắk Nông, Đắk Lắk với giá giảm từ 10 – 30%. Các khu đất được rao bán có giá từ 4 – 15 tỷ đồng, tùy vào vị trí, diện tích. Tuy nhiên, rất ít nhà đầu tư có khách chốt trong giai đoạn này. Đa phần khách hỏi mua đều muốn ép giá sâu và không vội vàng xuống tiền.
Trào lưu "bỏ phố về rừng" lên ngôi vào thời điểm dịch COVID-19 hoành hành đã khiến giá đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất ở các khu vực như Lâm Đồng, Bình Phước, Đắk Nông, Đắk Lắk tăng mạnh.
Vào giai đoạn 2020 – 2021, giá đất nông nghiệp tại các tỉnh này tăng đến 4 – 5 lần so với bình thường khiến nhiều nhà đầu tư ở TP.HCM sốt sắng, lao vào "cuộc chơi".
Thời điểm đó, 1 hecta đất ở tỉnh Đắk Nông, Đắk Lắk có giá khoảng 300 – 400 triệu đồng bỗng dưng tăng giá lên tới 1,2 – 1,5 tỷ đồng/hecta chỉ sau 5-6 tháng. Đất ở Bình Phước, Lâm Đồng cũng tăng phi mã lên 2 – 3 lần vì nhiều công ty môi giới bất động sản ở TP.HCM lên làm thị trường.
Nhà đầu cơ, cò đất thi nhau "thổi giá" vì nhu cầu mua đất gia tăng. Thế nhưng, con sóng đi qua, một số nhà đầu tư giàu lên nhưng cũng có những người "tán gia bại sản" vì chậm chân và trở thành người mua cuối, không thoát được hàng.
Bài học đắt giá cho nhà đầu tư
Ông Lê Văn Long, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Thủ Đức cho biết, hiện nay xu hướng "bỏ phố về rừng" đã hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư đang bán đất mua từ năm 2018 – 2021. Tuy nhiên, để bán được đất, nhà đầu tư thường phải chấp nhận lỗ nặng.
Ông Long chia sẻ, khi "bỏ phố về rừng" được gọi là xu hướng thì nó chỉ tồn tại trong giai đoạn rất ngắn. Nhà đầu tư và người dân cần ghi nhớ rằng, giới kinh doanh đất nông nghiệp chủ yếu là những nhóm cò đất địa phương hoặc là những nhà đầu cơ nhỏ lẻ. Đây là những nhóm hoạt động có tính thời điểm và cục bộ, họ sẵn sàng thổi giá liên tục để tạo nên những cơn sốt đất ảo. Khi cơn sốt đi qua, thiệt hại chủ yếu vẫn là nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM nhận định, trào lưu bỏ phố về rừng đã đi xuống từ cuối năm 2021. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã "vỡ mộng" với trào lưu này, không nhiều người thành công với mô hình homestay, farmstay. Đây cũng là chuyện tất yếu khi người dân không xem xét kỹ tính khả thi của dự án mà mình đang theo đuổi.
"Ở Tây Nguyên, nhiều khu đất nông nghiệp được phân thành các lô nhỏ 100 - 200m2. Nhà đầu tư không tỉnh táo sẽ dễ lao vào những lô đất này vì giá dễ mua, nhưng họ không để ý rằng, khách sẽ không bỏ tiền tỷ để mua những lô đất nhỏ như vậy ở Tây Nguyên và thanh khoản sẽ thấp. Bên cạnh đó, nhiều lô đất diện tích lớn, giá dễ thở nhưng lại nằm trong khu vực vùng sâu, vùng xa heo hút, giao thông không thuận lợi, tiện ích hạn chế dẫn đến kén khách mua", ông Hoàng nói.
Ông Hoàng cho rằng, dù diện tích đất lớn, giá dễ mua nhưng nếu không có bài toán kinh doanh rõ ràng thì nhà đầu tư rất dễ thua lỗ nếu không thể "thoát hàng" sớm hoặc không có phương án tài chính cụ thể. Đây cũng chính là cái kết của nhiều nhà đầu tư hiện nay.
Theo ông Hoàng, khi nhà đầu tư không "chạy kịp" thì buộc phải "ôm đất" trong thời gian dài, phát sinh các chi phí tài chính, lãi vay. Điển hình như nhiều nhà đầu tư mua đất ở Lâm Đồng đã không thể bán sản phẩm trong thời gian dài.
Cũng theo ông Hoàng, hiện nay, nếu nhà đầu tư cắt lỗ 30 – 40% mà bán được đất thì cũng là may mắn.
Ông Hoàng cho rằng, nhà đầu tư và người dân muốn "bỏ phố về rừng" thì nên có bài toán cụ thể cho khu đất của mình, đó phải là một dự án chi tiết, rõ ràng với những rủi ro được xác lập.
Khi người dân muốn làm homestay, farmstay thì cần vạch rõ kế hoạch. Điển hình như trồng cây gì, nuôi con gì, chi phí cải tạo đất ra sao, chi phí xây dựng như thế nào, chi phí vận hành, trông coi khu đất… Khu đất cũng cần kết nối giao thông thuận lợi, các tiện ích cơ bản như: chợ, bệnh viện, trường học không nằm quá xa.