Khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị "vướng mắc"
Khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị "vướng mắc"
Quốc Hải
Thứ năm, ngày 07/03/2024 17:25 PM (GMT+7)
Năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý, trong đó TP.HCM có hơn 148 dự án bị "vướng" ở cả 3 cấp độ.
TP.HCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý ở cả 3 cấp độ
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hơn 148 dự án bị "vướng mắc pháp lý" ở TP.HCM có ở cả 3 cấp độ.
Thứ nhất, "vướng" một số quy định của các luật, trong đó có Luật Đất đai là vướng mắc khó giải quyết nhất, nhưng với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã ban hành và sắp ban hành bao gồm các dự thảo "Nghị quyết thí điểm của Quốc hội" thì sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này.
HoREA nhận thấy, việc xây dựng Dự thảo "Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật" là rất cần thiết và còn có tính "kế thừa" các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.
Thứ 2, "vướng" một số quy định của văn bản dưới luật, điển hình là "vướng mắc, ách tắc" trong công tác định giá đất cụ thể, chủ yếu là việc áp dụng "phương pháp thặng dư" (khoảng 80% trường hợp định giá đất cụ thể áp dụng "phương pháp thặng dư) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo các quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
Việc này dẫn đến hệ quả là rất nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách hàng mua nhà không được cấp "sổ hồng".
Theo ông Lê Hoàng Châu, chỉ riêng TP.HCM, đã có khoảng 100 dự án với hơn 60.000 căn hộ chưa được cấp "sổ hồng" do vướng công tác định giá đất) và gây ra "rủi ro pháp lý" cho cán bộ công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ và người liên quan.
Do vậy, HoREA rất hoan nghênh Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, trên cơ sở tiếp thu các quy định mới về "tài chính về đất đai, giá đất" của Luật Đất đai 2024.
"Quy định này đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại cho các địa phương trong năm 2024 và đây cũng là cơ sở thực tiễn để xây dựng "Nghị định quy định về giá đất" để thực thi Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 01/01/2025 trở đi", ông Châu nhận định.
Cuối cùng, là "vướng" trong công tác thực thi pháp luật nhất là tại các địa phương, trong đó có tâm lý của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước "sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý dẫn đến né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất, không dám quyết định".
"Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật "chưa đủ độ rõ, chưa cụ thể" hoặc "chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất" hoặc "chưa dễ hiểu, chỉ có một cách hiểu và dễ thực hiện", Chủ tịch HoREA nhận xét.
Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, hệ thống pháp luật đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng "bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất" và sát thực tiễn hơn.
"Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đáp ứng yêu cầu của tình hình mới", ông Châu đánh giá.
HoREA đề xuất nhiều giải pháp để triển khai thi hành Luật Đất đai 2024
Theo ông Lê Hoàng Châu, quyết định 222/QĐ-TTg ngày 05/03/2024 của Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 rất đầy đủ, toàn diện và đã phân công trách nhiệm cụ thể cho từng Bộ, ngành. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả Luật Đất đai 2024, HoREA cũng đề xuất 4 giải pháp cấp bách.
Thứ nhất, HoREA đề nghị tập trung nghiên cứu đóng góp ý kiến để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.
Trong đó, cần đặc biệt quan tâm 3 dự thảo nghị định gồm: "Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai", "Nghị định quy định về giá đất", "Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất".
Thứ 2, HoREA nhận thấy, Thủ tướng Chính phủ "giao Bộ Tư pháp chủ trì báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép đưa 2 Đề án thí điểm (Thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác và Nghị quyết thí điểm về việc tách giải phóng mặt bằng, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư) vào Chương trình làm việc của Quốc hội tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV, tháng 05/2024.
Đây là nhiệm vụ có tính "mở đường", mà theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì "phải lấy ý kiến đối tượng chịu tác động trực tiếp của văn bản và cơ quan, tổ chức có liên quan (…) trong thời gian ít nhất là 60 ngày, trừ những văn bản được ban hành theo trình tự, thủ tục rút gọn".
Vì vậy, Bộ Tư pháp phải chạy đua với thời gian để thuyết phục Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép trình Quốc hội xem xét "2 Đề án thí điểm nêu trên" trong kỳ họp Quốc hội tháng 5/2024.
Thứ 3, HoREA đề nghị, đi đôi với việc triển khai Luật Đất đai 2024 thì phải đồng thời triển khai đồng bộ các luật có liên quan như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật các tổ chức tín dụng 2024 và cũng cần phải đặc biệt quan tâm nghiên cứu đóng góp ý kiến để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các Luật trên đây để "bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất".
Cuối cùng, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Chính phủ phát huy hơn nữa vai trò của Bộ Tư pháp là cơ quan có chuyên môn sâu về pháp luật, có chức năng "thẩm định" các đề án luật, văn bản dưới luật, nhưng đôi khi ý kiến của Bộ Tư pháp lại chưa được chấp nhận.
Bởi lẽ, khi Chính phủ biểu quyết thông qua văn bản quy phạm pháp luật thì Bộ Tư pháp cũng chỉ có 1 phiếu biểu quyết mà thôi, nên cần xây dựng cơ chế để cấp có thẩm quyền "lắng nghe" nhiều hơn ý kiến đề xuất, phản biện của Bộ Tư pháp.
Theo HoREA, Bộ Tư pháp còn có chức năng "kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật" nên Hiệp hội đề nghị Bộ Tư pháp cần phát huy "thẩm quyền riêng" này, bởi lẽ Bộ Tư pháp có thể "tuýt còi" văn bản quy phạm pháp luật hoặc quy phạm pháp luật ban hành không đúng thẩm quyền hoặc không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Điển hình, trong năm 2023, Bộ Tư pháp đã "tuýt còi" 02 Thông tư của Bộ Giao thông Vận tải và mới đây, Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp đã có văn bản "tuýt còi" quy định tại điểm c khoản 6 và điểm b khoản 9 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tổ chức tín dụng "phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm" do không phù hợp pháp luật.
HoREA đề nghị Bộ Tư pháp phát huy hơn nữa chức năng "kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật", bởi lẽ Bộ Tư pháp có thể bị "thua keo đầu" khi các cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật nhưng sau đó, nếu Bộ Tư pháp thực hiện hiệu quả thẩm quyền kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật và có đủ căn cứ chính trị, căn cứ pháp luật, căn cứ thực tiễn thì có thể "tuýt còi" hiệu quả, có sức thuyết phục ở "keo sau".