Khó khăn tìm nhà đầu tư
Trong 4 dự án bãi đậu xe ngầm đã triển khai trước đây, 1 dự án khá "lòng thòng" về pháp lý là dự án bãi đậu xe ngầm tại Công viên Lê Văn Tám. Thực hiện chỉ đạo của UBND TPHCM, tháng 12-2021, Sở GTVT đã tổ chức cuộc họp lấy ý kiến các sở ngành, đơn vị liên quan về chủ trương chấm dứt hợp đồng BOT dự án bãi đậu xe ngầm này trước thời hạn đối với Công ty IUS. Sau đó, Sở Tư pháp đã đề nghị Sở GTVT phân tích, làm rõ các nội dung về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng dự án PPP trước thời hạn của UBND TPHCM. Về phía nhà đầu tư, tháng 8-2022, IUS có công văn đề nghị xem xét lại chủ trương chấm dứt hợp đồng, kiến nghị được gia hạn tiến độ thêm 24 tháng, tạo điều kiện cho chủ đầu tư tìm kiếm đối tác và có thời gian làm việc với các tổ chức tài chính - tín dụng quốc tế.
Với lý do dự án phục vụ lợi ích cộng đồng và nhằm tăng tính khả thi tài chính, chủ đầu tư cũng xin chấp thuận chủ trương hỗ trợ toàn bộ lãi vay trên tổng số tiền vay (không vượt quá 70% tổng mức đầu tư dự án), trong thời gian 3 tháng xây dựng và 3%/năm để bù một phần lãi vay trong thời gian 10 năm kể từ khi dự án đi vào khai thác. Nếu các cơ quan quản lý nhà nước thấy việc chấm dứt hợp đồng BOT là cần thiết, nhà đầu tư mong được chuyển giao toàn bộ hồ sơ kỹ thuật mà IUS đã thực hiện và hoàn trả cho Ngân hàng TMCP Đông Á toàn bộ hoặc một phần chi phí (đã được kiểm toán) mà IUS đã đầu tư, nhằm giảm thiểu thiệt hại nói chung và cho Ngân hàng TMCP Đông Á cùng IUS nói riêng. Tuy nhiên, trên cơ sở nhà đầu tư đã vi phạm hợp đồng, Sở GTVT đã có thông báo chấm dứt dự án và đề nghị Sở TN-MT chủ trì phối hợp Sở GTVT, Sở Tư pháp, Sở KH-ĐT rà soát, thu hồi các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và đầu tư của dự án.
Ngoài dự án trên, liên danh Vingroup và Công ty SSCI đã vi phạm hợp đồng tại 2 dự án bãi đậu xe ngầm ở khu vực sân bóng đá thuộc Công viên văn hóa Tao Đàn và sân vận động Hoa Lư. Thành phố đã 3 lần gia hạn thời gian hoàn thành báo cáo nghiên cứu khả thi, tuy nhiên nhà đầu tư không hoàn thành khiến các dự án chậm tiến độ đề ra. Năm 2019, nhà đầu tư cũng có thông báo chấm dứt trước thời hạn các hợp đồng và hợp tác đầu tư dự án. Qua rà soát, Sở GTVT kiến nghị UBND TPHCM ban hành quyết định chấm dứt đối với 2 dự án này.
Hiện chỉ duy nhất dự án bãi đậu xe ngầm tại khu vực sân khấu Trống Đồng có thể tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, Sở QH-KT và nhà đầu tư là Công ty Đông Dương vẫn chưa thống nhất phương án chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc dự án. Theo đó, nếu giữ nguyên phương án là tầng 1 có chức năng thương mại, tầng 2, 3 làm sân khấu Trống Đồng sẽ làm thay đổi tính chất quy hoạch công viên đã được duyệt, không phù hợp theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Trong khi đó, ý kiến của Sở QH-KT là hoàn trả toàn bộ khuôn viên sân khấu cho Công viên Tao Đàn trên mặt đất, phần không gian bên dưới xây dựng các hầm đậu xe và kinh doanh thương mại, tuân thủ theo đồ án quy hoạch 1/2000 và quy chế quản lý không gian kiến trúc cảnh quan khu trung tâm hiện hữu (930ha).
Kỳ vọng từ chính sách mới
Theo Sở GTVT, hiện thành phố quản lý hơn 850.000 ô tô và hơn 7,8 triệu xe máy, chưa kể xe vãng lai. Do đó áp lực chỗ đậu xe, đặc biệt là cho ô tô ở khu vực trung tâm rất lớn. Hiện tại, hệ thống bến bãi chỉ đạt khoảng 20% quy hoạch, thiếu hơn 900ha so với chỉ tiêu gần 1.200ha sau năm 2020.
Trong khi các bãi đậu xe ngầm đang tìm hướng ra thì Nghị quyết 98/2023/QH15 ra đời cho phép TPHCM vận dụng cơ chế, chính sách đặc thù để cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với các công trình công cộng, bao gồm nhà, sân bãi để xe trên đất do Nhà nước quản lý. Nhằm triển khai chủ trương này, mới đây, Sở GTVT đã đề nghị UBND TP Thủ Đức, các quận huyện và các đơn vị liên quan khẩn trương rà soát các vị trí đất trống phù hợp để xây dựng có thời hạn công trình để xe lắp ghép thông minh.
Lợi thế của nhà xe cao tầng là chi phí đầu tư thấp, công nghệ quản lý đơn giản, thời gian thi công và lắp đặt, tháo dỡ ngắn, diện tích nhỏ, thời gian thu hồi vốn nhanh... Sau khi tìm kiếm, hiện có 4 vị trí được đề xuất là: một phần lòng đường Lê Lai (đoạn từ Phạm Hồng Thái đến đường Nguyễn Thị Nghĩa), một phần Công viên Lê Văn Tám (trên đường Hai Bà Trưng, quận 1), khu vực bến xe buýt Chợ Lớn và một phần lòng đường Hải Thượng Lãn Ông (quận 5). Tổng diện tích các khu đất này dự kiến hơn 1.500m2, sức chứa khoảng 350 ô tô từ 9 chỗ trở xuống và hơn 200 xe máy.
Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Phạm Sanh, giảng viên Đại học Bách khoa TPHCM, cho rằng, thành phố cần đa dạng các hình thức nhà đậu xe. Theo đó, nên quy hoạch lại toàn bộ các bãi đậu xe trên địa bàn bởi các dự án bãi đậu xe ngầm theo hình thức BOT không khả thi. Chi phí để đầu tư hoàn thiện chỗ đậu cho 1 ô tô mất 2-3 tỷ đồng, trong khi nhà đầu tư chỉ thu được vài ba chục ngàn cho một lượt gửi xe nên rất khó thu hồi vốn, chưa nói đến chuyện có lãi. Trước mắt, để giải quyết bài toán chỗ đậu xe tại trung tâm, thành phố cần triển khai nhanh và tận dụng tối đa chính sách của Nghị quyết 98/2023/QH15. Về kỹ thuật, cần chú trọng đa dạng các hình thức đậu xe như bãi xếp xe tự động nhiều tầng theo dạng nổi, ứng dụng công nghệ tự động hóa…