Tôi đổi đất ở lấy đất ao để giúp thôn mở đường, đất này có được cấp sổ đỏ?
(Dân trí) - Bà Nguyễn Thị Ngà (Thanh Oai, Hà Nội) hỏi, gia đình bà nghe theo sự động viên của thôn, thực hiện việc hoán đổi đất ở của gia đình lấy phần diện tích rạch ngòi cạnh làng, để mở rộng đường làng.
Đến nay đã 22 năm, đất ở của gia đình bà đã được thôn sử dụng để mở rộng đường, giao cho người khác; còn đất gia đình bà được nhận thì không sử dụng được do không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Khi bà làm việc với UBND xã thì nhận được câu trả lời: Căn cứ vào các quy định của pháp luật thì chưa có quy định, hướng dẫn về việc cấp GCNQSD đất ở cho các thửa đất mà hộ gia đình tự ý đổi đất không đúng quy định.
Vì vậy nội dung đề nghị cấp bìa đỏ đất ở của bà với phần đất hoán đổi, xã chưa có căn cứ để thực hiện. "Mong quý báo trả lời giúp tôi, với thông tin sự việc như vậy thì có căn cứ pháp luật nào để cấp bìa đỏ cho tôi hay không?", bà Ngà viết.
Trả lời:
Giải đáp băn khoăn của bạn đọc, luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật Pháp trị, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, quả thực để tìm một từ ngữ nào trong quy định pháp luật hiện hành quy định chính xác điều chỉnh, xử lý, hướng dẫn cấp giấy chứng nhận việc thôn đổi đất cho người dân thì không có.
Nếu nhìn ở góc độ hẹp, "Tầm chương, trích cú" nội dung trả lời của cấp xã có phần phù hợp, đúng đắn. Tuy nhiên pháp luật điều chỉnh quan hệ như trên ở góc độ rộng hơn, bao quát hơn.
Theo đó Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các văn bản hướng dẫn, điều chỉnh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã chia ra ba trường hợp xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với:
i) Đất có giấy tờ theo quy định tại điều 100 luật Đất đai, được hướng dẫn tại điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
ii) Đất không có giấy tờ theo quy định tại điều 101 luật Đất đai, được hướng dẫn tại điều 20, điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
iii) Đất được giao không đúng thẩm quyền theo quy tại điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 19, điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, khoản 2, điều 18 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT.
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định điều chỉnh các quan hệ trước khi giao đất trái thẩm quyền. Quan hệ đó có thể là đổi đất, bán đất, cho thuê, đấu thầu đất trả tiền như mua đất…các quan hệ dạng này trong đời sống xã hội rất đa dạng pháp luật không thể liệt kê hết.
Pháp luật đất đai hiện nay trong việc giao đất không đúng thẩm quyền chỉ điều chỉnh quan hệ từ khi giao đất. Cấp thôn đổi đất, sau đó thực hiện giao đất đổi cho người dân đủ điều kiện được xếp vào trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền.
Theo đó việc giao đất ở, đất khác cho hộ gia đình cá nhân thuộc về UBND cấp huyện. Còn với cấp thôn không phải chủ thể có thẩm quyền giao đất.
"Khi xác định đây là trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì trường hợp đổi đất của bà Ngà với Thôn thuộc trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật", luật sư Lực khẳng định.
Theo ông Lực, thẩm quyền của UBND cấp xã theo quy định của UBND thành phố Hà Nội chỉ tiến hành các đầu việc như: Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất… Còn Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai mới có thẩm quyền "xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
Nội dung này được quy định rõ tại điều 12 Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND thành phố Hà Nội, được sửa đổi tại khoản 7, điều 26, Quyết định số 26/2022/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội.
Luật sư Lực lưu ý, trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặc biệt với đất giao không đúng thẩm quyền gặp rất nhiều khó khăn do quy định pháp luật về đất đai nhiều, thực tế sử dụng đất kéo dài, thay đổi phức tạp. Do vậy công dân cần có ứng xử, phối hợp chuẩn mực, cùng với cơ quan chức năng cùng chung tay giải quyết những tồn tại kéo dài nhiều chục năm.
Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng cần có tinh thần cầu thị, sẵn sàng lắng nghe sự đóng góp của người dân, thực hiện xây dựng, bảo vệ uy tín, cam kết chính trị của chính quyền cơ sở với các hoạt động của tổ dân phố, thôn, bản.