Chung cư tăng giá phi mã: Người lãi lớn, kẻ tiếc ngẩn ngơ vì "bán hớ"
Giá chung cư liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt phân khúc căn hộ bình dân với mức tăng đỉnh điểm tới 80% chỉ trong 4 năm.
Người lãi lớn, kẻ tiếc ngẩn ngơ
Vợ chồng chị Thanh mua căn chung cư hai phòng ngủ tại dự án mặt đường Nguyễn Xiển, huyện Thanh Trì giá 1,8 tỷ đồng vào năm 2016. Sau khi lên kế hoạch chuyển nhà về quận Cầu Giấy để gần trường học của con, nữ nhân viên văn phòng đã gửi ba môi giới đăng bán căn nhà cũ.
Với giá kỳ vọng 3,3 tỷ đồng, chị Thanh cho biết trong chưa đầy chục ngày sau kỳ nghỉ Tết, chị tiếp hàng chục lượt khách đến xem nhà. Có khách đồng ý xuống tiền ngay sau hôm đăng tin bán nhà nếu bớt 50 triệu đồng nhưng chị không đồng ý. Một tuần sau, chị đã chốt được người mua với giá cao hơn 80% giá chị mua từ 7 năm trước. "Hàng xóm của tôi rao bán nhà một tháng trước cũng đông khách hỏi mua và chốt giao dịch chỉ trong một tuần", chị Thanh nói.
Tương tự, chị Quỳnh ở quận Thanh Xuân – Hà Nội cho biết, đầu năm 2022, chị mua một căn hộ chung cư tại huyện Thanh Trì với ý định "lướt sóng" kiếm lời, nhưng trước đà tăng giá mạnh của chung cư thời gian gần đây nên quyết định giữ lại cho thuê. "Giá căn hộ chung cư trong 2-3 năm qua liên tục tăng nhanh, trong đó căn hộ của tôi tăng từ 1,9 tỉ đồng lên 2,8-2,9 tỉ đồng", chị Quỳnh chia sẻ.
Nhiều gia đình lãi lớn khi quyết định xuống tiền mua chung cư
Trong khi đó, anh Nguyễn Văn Trường lại buồn rầu vì đã trót bán căn hộ chung cư 66m2 gia đình anh sử dụng sau 9 năm với giá 2,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau Tết, cũng căn hộ tương tự cùng tòa nhà anh ở, một gia đình khác đã bán với giá hơn 2,8 tỷ đồng.
"Tôi không ngờ căn hộ cũ lại tăng giá sốc tới mức này. Do gia đình không dùng đến, lại có người muốn mua nên giữa năm 2023 tôi đã bán căn hộ tại Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) với giá 2,1 tỷ đồng – mức giá đó tăng 450 triệu so với thời điểm bàn giao nhà 9 năm trước. Vậy mà, chỉ vài tháng sau căn hộ đã tăng thêm hơn 700 triệu" – anh Trường tiếc nuối.
Khổ sở không kém, hơn 3 tháng nay, kể từ thời điểm trước Tết Nguyên đán, anh Phùng Thế Anh (quê Thái Bình) liên tục lên các hội nhóm mua bán nhà, trang web của các chủ đầu tư, môi giới bất động sản và khảo sát trực tiếp tại nhiều dự án để mua căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, diện tích 60 – 70m2 có mức giá 2 tỷ đồng trở xuống nhưng không tìm được.
"Một căn hộ chung cư Gemek I tại xã An Khánh (Hoài Đức) diện tích 69m2 đang được bán 2,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 36 triệu đồng/m2. Còn chung cư gần hơn đã qua sử dụng là Eco Green ở xã Tân Triều, huyện Thanh Trì được rao bán với giá 43-45 triệu đồng/m2. Chung cư mới có giá từ 50 – 80 triệu đồng/m2. Với mức giá này và số tiền hiện có, nằm mơ chúng tôi cũng không dám nghĩ đến", anh Thế Anh nói.
Chung cư vẫn là lựa chọn của nhiều gia đình hiện nay
Giám đốc một sàn giao dịch chung cư thứ cấp có trụ sở tại huyện Gia Lâm, Hà Nội, cho biết lượng quan tâm của người mua hai tháng đầu năm tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung ở phân khúc 40-60 triệu đồng mỗi m2. Mỗi tuần đơn vị này có trung bình 8-10 giao dịch thành công, chủ yếu ở khu đô thị phía Đông thủ đô.
Tuy nhiên, các tài sản ký gửi tại sàn có xu hướng giảm từ cuối năm ngoái do nhu cầu bán giảm. "Nhiều nhà đầu tư chần chừ, chờ tài sản tăng giá thêm để chốt lời, còn nhóm khách ở thực giảm nhu cầu đổi nhà vì giá những dự án khác cũng tăng", vị này cho biết.
Giá nhà chung cư không ngừng "nhảy múa"
Trái ngược với sự trầm lắng của thị trường BĐS nhiều nơi thời gian qua, giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM liên tục ghi nhận tăng mạnh từ đầu năm 2023 đến nay. Anh Trung, một nhà đầu tư bất động sản Hà Nội chia sẻ, cuối năm 2021 anh mua căn hộ gần 70m2 tại một chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm với giá 2,6 tỷ đồng. Đến nay, trên thị trường căn hộ tương tự như của anh đang được giao dịch từ 3,2-3,3 tỷ đồng. Nhà đầu tư này cho biết trong khu vực giá mặt bằng giá chung cư ghi nhận mức tăng thêm cả trăm triệu đồng/căn chỉ trong vòng một tháng.
Theo khảo sát của phóng viên, nhiều căn hộ chung cư tại cư Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cũng ghi nhận tăng giá mạnh. Theo đó, những căn 2 phòng ngủ thời điểm cuối năm 2023 đang được rao bán với mức giá từ 2,5 - 2,8 tỉ đồng, nay đã tăng lên tới 3,5-3,6 tỉ đồng.
Giá chung cư liên tục nhảy múa trong thời gian ngắn
Theo các chuyên gia, việc khan hiếm nguồn cung sẽ khiến đà tăng mặt hàng này chưa dừng lại. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, giá chung cư giai đoạn cuối năm 2023 vẫn đang neo ở mức rất cao và là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.
Như tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.
Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp quý 3 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.
Theo dữ liệu tháng 1/2024 của chuyên trang Batdongsan căn hộ chung cư bình dân ở Hà Nội có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2, tăng 2% so với tháng 12/2023, giá căn hộ trung cấp cũng tăng 2%, lên 30-50 triệu đồng/m2.
Nhu cầu mua chung cư của người dân tăng mạnh trong tháng đầu năm 2024
Cũng theo Batdongsan, với những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như mua bán, cho thuê căn hộ thứ cấp hay mặt bằng bán lẻ nội đô, nhiều người môi giới bất động sản đã bắt tay vào công việc ngay sau nghỉ Tết. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng khiến tình hình giao dịch thời điểm sau Tết ở những phân khúc này sôi động hơn.
Tương tự ở TP HCM, giá căn hộ chung cư bình dân tháng 1/2024 tăng tới 4%; giá chung cư trung cấp tăng 1% so với tháng 12/2023.
Thậm chí, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua. Thủ tục pháp lý phức tạp, các vướng mắc không được tháo gỡ nên dẫn đến tắc nguồn cung. Tình trạng này còn tiếp diễn thì giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024.
Phân tích về thực tế này, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan cho rằng, giá bất động sản đã không ngừng tăng và ngày càng bỏ xa thu nhập của người dân. Trong đó, chỉ số tăng giá chung cư TP HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân sau 8 năm, tính từ 2015 đến nay, tăng 82%.
Trong khi đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%. Như vậy, giá nhà TP HCM cao gần bằng 24 năm thu nhập của người dân.
"Hội chứng" tăng giá đám đông
Nguyên nhân dẫn đến tăng giá là nhu cầu của thị trường không ngừng tăng mạnh. Theo đó, khảo sát của trang Batdongsan cũng cho thấy, mức độ quan tâm chung cư trên toàn quốc trong tháng 1/2024 của người dân tăng 66% so với cùng kỳ năm 2023.
Theo thống kê của CBRE tại Hà Nội, giá nhà chung cư trung bình mỗi năm tăng khoảng 14%-15%, thậm chí có những dự án tăng tới 30%-40%. Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội chia sẻ, giá chung cư Hà Nội đang ở ngưỡng rất cao. Mức giá chung cư sơ cấp trung bình của thị trường đang ở mức 58 triệu đồng/m2.
Lý do khiến giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh theo bà Hằng chỉ ra là chi phí xây dựng tăng cao, hạ tầng phát triển kéo giá bất động sản. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung căn hộ tiếp tục ách tắc.
Theo thống kê của CBRE tại Hà Nội, giá nhà chung cư trung bình mỗi năm tăng khoảng 14%-15%
Ông Nguyễn Văn Ngọ - Tổng Giám đốc Sàn SGO Đại Dương cho biết: "Với những nhà đã bàn giao và đã có người dân ở, khi người dân có nhu cầu bán thì người ta sẽ dựa vào giá của những chung cư mới để bán theo. Đó cũng là một nguyên nhân chính kéo theo giá chung cư xung quanh lên theo".
Theo ông Ngọ, giá nhà cao là vậy, nhưng lượng mua lại nhỏ giọt. Tại một dự án, giá bán một m2 hoàn thiện ở mức cơ bản khoảng 75-85 triệu đồng, chủ đầu tư đã mở bán hơn một năm nay vẫn chưa bán hết nhưng vẫn không hề giảm giá. Điều đáng nói là từ khi dự án này mở bán, giá nhà của các dự án xung quanh đang từ mức khoảng hơn 40 triệu đồng/m2 đã tăng vọt lên mức 55-60 triệu đồng, tương đương tăng hơn một tỷ đồng một căn.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết: "Cũng có yếu tố đẩy giá ảo, thêm nữa có một bộ phận là cò bắt tay với chủ đầu tư lạm dụng thị trường khan hiếm để đẩy giá lên quá cao"
Điều đáng nói, một số doanh nghiệp bất động sản mặc dù đã xong các thủ tục pháp lý nhưng lại chọn chiến lược chưa bán để "nghe ngóng" các thay đổi về chính sách
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest nhận định: "Những dự án sắp tới mà chúng tôi theo đuổi nếu như trong trường hợp phù hợp, đúng quy định của luật pháp thì chúng tôi mới tiếp tục. Còn nếu như dự án không thể làm được thủ tục pháp lý, thứ hai là không hiệu quả thì chắc chắn các doanh nghiệp phải tính toán lại".
Giá chung cư được dự đoán sẽ tiếp tục tăng trong năm nay
Theo các chuyên gia bất động sản, nếu không cải thiện sớm nguồn cung thì áp lực giá nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024 này. Việc tìm căn hộ sẽ càng khó khăn đối với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố không chỉ trong năm nay, mà sẽ còn kéo dài qua các năm 2025 - 2026.
Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa trong những năm tới. Rõ ràng đang rất cần những giải pháp mang tính tổng thể bởi theo thời gian các hộ gia đình thành thị mới sẽ ngày một nhiều hơn, không chỉ vì đô thị hóa mà còn từ yếu tố thay đổi văn hóa, đặc biệt là nhu cầu "ra ở riêng" của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.
Tuy nhiên, giới kinh doanh bất động sản cho rằng, một trong những phương án cho thị trường lúc này chỉ có thể là sự xuất hiện của thị trường nhà ở xã hội. Nếu chương trình một triệu căn hộ nhà ở xã hội được khai thông, gói hỗ trợ ưu đãi được giải ngân thì thị trường sẽ tự điều chỉnh giảm giá.