Nhiều quy định thông thoáng hơn
Tại dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH) của Bộ Xây dựng đang được lấy ý kiến, có đề xuất nâng điều kiện về thu nhập của người mua nhà lên bình quân mỗi tháng 15 triệu đồng, tăng 4 triệu đồng so với mức đang áp dụng. Thời hạn xác định thu nhập là trong 3 năm trước liền kề năm được xét mua, thuê NƠXH. Theo quy định hiện hành, điều kiện để hưởng chính sách về NƠXH là mọi thành viên trong gia đình có thu nhập thuộc diện thường xuyên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) - tức không quá 11 triệu đồng/tháng.
Đồng thời, dự thảo cũng bỏ tiêu chí về điều kiện người mua NƠXH phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư nơi có NƠXH (trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này). Thay vào đó, dự thảo quy định trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 điều 77 của luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của người đó chưa có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư nơi có dự án NƠXH. Ngoài ra, dự thảo nêu rõ trong trường hợp đã có nhà, người dân vẫn có thể được hưởng chính sách về NƠXH nếu diện tích nhà ở bình quân của những người đăng ký thường trú tại căn nhà đó dưới 15 m2 sàn/người, trong khi quy định hiện tại là dưới 10 m2 sàn/người...
Điều kiện cho người tham gia mua nhà ở xã hội được nới lỏng thông thoáng hơn |
Những quy định nói trên được đánh giá là thông thoáng hơn để nhiều người có cơ hội mua được NƠXH. Thực tế từ trước đến nay, nhiều người vẫn "vướng" về điều kiện cư trú hay thu nhập chỉ nhích hơn mức 11 triệu đồng/tháng không đáng kể thì vẫn không thuộc diện được mua NƠXH.
Chuyên gia bất động sản (BĐS) Ngô Quang Phúc nhận xét: Trước đây quy định người có thu nhập 9 triệu đồng/tháng mới mua được NƠXH, nay tăng lên 11 triệu đồng và giờ đề xuất lên 15 triệu đồng/tháng là phù hợp. Bởi để mua được NƠXH, đa số người dân đều phải vay tiền từ gia đình vì rất khó vay ngân hàng khi thu nhập quá thấp. Mức thu nhập được mở rộng lên sẽ giúp người mua dễ chứng minh tài chính, ngân hàng dễ cho vay hơn. Dự thảo tăng ngưỡng về thu nhập sẽ tạo điều kiện cho cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư về lâu dài. Theo ước tính, đến năm 2025 - 2030 sẽ có nhiều dự án NƠXH được thông qua với hàng triệu căn và việc mở rộng điều kiện người được mua nhà diện này là cần thiết.
Thu nhập 20 triệu đồng/tháng có được mua NƠXH ?
Đồng tình với các đề xuất trên, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, chuyên làm NƠXH tại TP.HCM, nói quy định tăng lên như vậy là phù hợp vì có thể mở rộng thêm đối tượng được mua NƠXH hơn. Thậm chí, theo ông, Chính phủ có thể xem xét nâng lên ngưỡng cao hơn mức 15 triệu đồng/tháng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), chính sách NƠXH là chính sách lớn của nhà nước nhằm đảm bảo nhà ở cho người yếu thế trong xã hội. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011 - 2020, kết quả phát triển NƠXH chưa đạt kế hoạch đã đề ra, chưa đáp ứng kịp nhu cầu nhà ở rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư. "Trước đây quy định điều kiện về thu nhập đối với các đối tượng mua, thuê mua NƠXH phải thuộc diện không phải nộp thuế TNCN, trừ trường hợp đối tượng được mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang. Quy định này đã loại trừ rất nhiều người có thu nhập cao hơn ngưỡng chịu thuế TNCN chỉ một chút nhưng thực chất vẫn là người có thu nhập thấp đô thị", ông Châu phân tích.
Ông lấy ví dụ vợ chồng ông bà A có 2 con nhỏ, bà A có thu nhập 10 triệu đồng/tháng nên không thuộc diện chịu thuế TNCN. Ông A có thu nhập 24 triệu đồng/tháng và kê khai 2 con là 2 người phụ thuộc được tính giảm trừ gia cảnh như sau: 11 triệu đồng cộng 19,8 triệu đồng (4,4 triệu đồng x 2) nên ông A có thu nhập chịu thuế là 24 triệu đồng trừ 19,8 triệu đồng là 4,2 triệu đồng. Tổng cộng thu nhập chịu thuế là 50,4 triệu đồng/năm, thuộc bậc 1 của các bậc thuế TNCN, nên ông A chịu thuế suất 5% và phải nộp thuế TNCN là 2,52 triệu đồng/năm, tương đương khoảng 210.000 đồng/tháng. Là người thuộc diện phải nộp thuế TNCN nên ông A không đủ điều kiện được mua, thuê mua NƠXH trong khi trên thị trường cũng không có loại nhà ở thương mại giá thấp. Như vậy, với tổng thu nhập như trên thì ông bà A khó đủ điều kiện để tích lũy hay dám vay theo lãi suất (LS) thông thường để mua nhà ở thương mại.
Lãi suất hỗ trợ cho vay đối với người mua nhà ở xã hội cần thấp hơn |
Từ ví dụ trên, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét mở rộng thêm đối tượng nộp thuế TNCN thuộc bậc 1 vẫn được mua, thuê mua NƠXH. Ông Châu cũng hoan nghênh Ban Kinh tế T.Ư đang chủ trì xây dựng đề án "Tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng đối với phát triển NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp" để trình Ban Bí thư, với kỳ vọng sẽ có giải pháp về cơ chế để hỗ trợ người có thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở. Tuy người dân có nộp thuế TNCN nhưng thu nhập còn lại hằng năm không đủ để mua nhà ở thương mại.
Chính vì vậy đã xảy ra thực tế là dù NƠXH là dành cho người thu nhập thấp nhưng đã "biến tướng" rất nhiều. Những người có thu nhập cao, người giàu mua nhà sau đó cho thuê lại, còn người có nhu cầu mua, thuê nhà thực sự thì lại khó vì không biết dự án, vì thủ tục phức tạp... Quan trọng hơn, với thu nhập quá thấp trong khi chi phí quá cao thì phải rất khó khăn người nghèo mới mua được NƠXH.
Để công bằng, hạn chế tiêu cực, ông Châu cho rằng VN cần nghiên cứu, áp dụng mô hình NƠXH như của Singapore. Nghĩa là, mọi gia đình trẻ đủ điều kiện về quốc tịch, công ăn việc làm... thì đương nhiên được mua NƠXH. Theo đó, họ có thể mua trả ngay hoặc trả góp, thậm chí thuê nhà nếu tài chính không đủ. Khi có điều kiện thay đổi nơi ở, họ có thể bán lại cho người khác trên cơ sở giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Như vậy thì về mặt công bằng xã hội được đảm bảo hơn và ít tiêu cực hơn trong việc xét duyệt...
Tăng cung, giảm LS hỗ trợ người mua NƠXH
Bên cạnh các quy định hiện hành, theo ông Lê Hữu Nghĩa, Chính phủ nên có nhiều chính sách thông thoáng hơn, cải cách thủ tục hành chính để các dự án NƠXH được xét duyệt một cách nhanh chóng dễ dàng hơn, từ đó tăng nguồn cung. Hiện nay thủ tục xây dựng dự án NƠXH vẫn rất nhiêu khê nên doanh nghiệp không mặn mà tham gia. Nếu không có nguồn cung NƠXH thì dù chính sách có thông thoáng đến mấy cũng không ai mua được nhà. Đồng thời cần có gói tín dụng như gói 30.000 tỉ đồng như trước đây để người dân có thể vay được vốn ưu đãi với LS thấp. Hiện tại gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng cho nhà đầu tư và người mua nhà thì LS vẫn khá cao. Đồng thời nguồn cung NƠXH rất nhỏ giọt và không đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS VN, cũng cho rằng quy định hiện hành về điều kiện thu nhập trong tính thuế TNCN hay cả đối tượng được mua NƠXH đều đã quá lạc hậu. Đề xuất của Bộ Xây dựng lên ngưỡng thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng là hợp lý. Để không bị "vênh" với ngưỡng giảm trừ gia cảnh cho người nộp thuế TNCN thì các bộ ngành cũng phải nhanh chóng sửa đổi quy định về ngưỡng chịu thuế của người dân nói chung. "Ví dụ với thu nhập bình quân 15 triệu đồng/tháng, gia đình chỉ một bà mẹ với đứa con mà đang ở các thành phố lớn cũng chưa đảm bảo được đời sống với hàng loạt chi tiêu thì làm sao còn dư tiền để mua được nhà ở, cho dù là NƠXH? Trong khi đó với các doanh nghiệp, đầu ra là quan trọng nhất là phải xác định được có khách hàng, có người mua thì họ mới mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. Bởi nếu rót vốn vô đầu tư NƠXH nhưng số người đủ điều kiện được mua nhà lại quá ít thì sẽ không đơn vị nào dám tham gia", ông Nguyễn Văn Đính nói.
Ngoài ra, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, cho rằng việc bỏ điều kiện cư trú đối với người được mua NƠXH là phù hợp vì nhiều quy định của các lĩnh vực khác cũng bỏ. Ông cũng ủng hộ việc mở rộng số lượng người được hỗ trợ để mua NƠXH do hiện nay giá nhà ở quá cao, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Tuy nhiên, ông lưu ý NƠXH được hiểu là dành cho người có thu nhập thấp nên nhà nước sẽ có những hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và người mua. Vì vậy quy định điều kiện về đối tượng được hỗ trợ là dưới ngưỡng phải đóng thuế TNCN, tức không quá 11 triệu đồng/tháng.
Do đó, nếu Bộ Xây dựng đề xuất lên ngưỡng thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng là được hỗ trợ mua NƠXH thì dựa trên cơ sở nào? Bởi nếu khi một người đã có thu nhập trên ngưỡng chịu thuế TNCN thì không thể gọi là thu nhập thấp nữa. Mặc dù trên thực tế, những người có thu nhập 14 - 15 triệu đồng/tháng cũng chưa chắc mua được nhà ở khi giá nhà tại các thành phố lớn đã tăng vọt và đứng ở mức quá cao. Thậm chí, nếu so với mức lương cán bộ công chức, viên chức nhà nước hiện nay thì có bao nhiêu người đạt trên 11 triệu đồng/tháng?
Luật sư Đức nhấn mạnh: Nếu có cơ sở khoa học hay kinh tế thì mới tính đến việc nâng điều kiện thu nhập lên mức bao nhiêu là hợp lý. Ví dụ có số liệu nào cho thấy số người có thu nhập dưới ngưỡng quy định đó sẽ có khả năng mua NƠXH? Nếu tính toán được thì chúng ta vẫn đảm bảo số người dân có nhà ở mà không xảy ra tình trạng trục lợi chính sách.
Nhiều chính sách của VN luôn bị chậm so với thực tế. Điều quan trọng nhất để phát triển NƠXH, đáp ứng nhu cầu của nhiều người dân không chỉ là hỗ trợ chủ đầu tư tham gia mà là khách hàng sẽ mua nhà. Ví dụ, chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay hỗ trợ LS đối với chủ đầu tư, người mua NƠXH, nhà ở công nhân thì hiện LS ở mức 7,5% đối với người mua vẫn là quá cao. LS này thì đối tượng được mua NƠXH theo quy định có thu nhập không quá 11 triệu đồng/tháng là không có tiền để mua; không đủ tiền để trả lãi ngân hàng nên sẽ không dám vay. Do đó Chính phủ và các bộ ngành phải xem xét, điều chỉnh các chương trình hỗ trợ cho người mua NƠXH LS phải thấp hơn nữa. Theo tôi, LS dành cho đối tượng mua NƠXH chỉ từ 5%/năm trở xuống thì họ mới có khả năng vay tiền để mua nhà ở. Nếu người mua được cho vay với LS thấp thì từ đó các chủ đầu tư cũng mạnh dạn tham gia phát triển NƠXH.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS VN
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã có 499 dự án NƠXH được triển khai, với hơn 411.000 căn hộ. Trong đó, hoàn thành 71 dự án với quy mô 37.868 căn, khởi công xây dựng 127 dự án với hơn 107.896 căn, được chấp thuận chủ trương đầu tư 301 dự án với khoảng 265.486 căn.
Ngân hàng Nhà nước cho biết gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay đối với chủ đầu tư, người mua NƠXH, nhà ở công nhân, đến nay mới giải ngân được hơn 500 tỉ đồng. Hiện có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình tín dụng này với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỉ đồng. Nguyên nhân khiến kết quả giải ngân thấp là do phần lớn các dự án được công bố mới đang ở giai đoạn hoàn thiện thủ tục, bắt đầu triển khai..., chưa đủ điều kiện mở bán sản phẩm nên số lượng khách hàng vay vốn mua nhà chưa nhiều. Bên cạnh đó, nguồn cung NƠXH còn hạn chế; một số dự án thuộc danh mục được công bố nhưng chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn (do đã hoàn thành hoặc đã vay vốn từ các nguồn khác); Khách hàng không đáp ứng tiêu chuẩn đối tượng được hỗ trợ LS… Trên thực tế, LS của chương trình tín dụng này được quy định thấp hơn 1,5 - 2% so với mức LS cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ nhưng vẫn bị "chê" quá cao. Hiện LS cho vay áp dụng trong 6 tháng đầu năm 2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà.