Mặc dù đã cũ, "nát" và xuống cấp nhưng nhiều căn hộ tập thể trên địa bàn Hà Nội thời gian gần đây đang được môi giới rao bán ở mức hàng trăm triệu đồng/m2 - ngang giá nhiều căn hộ cao cấp trong cùng khu vực.
Căn hộ tập thể xuống cấp 'hét' giá trăm triệu đồng/m2
Tại khu tập thể Thành Công, ngay sau khi thông tin UBND quận Ba Đình tổ chức Hội nghị lấy ý kiến cộng đồng dân cư về phương án quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn cải tạo, xây dựng lại cụm nhà chung cư Thành Công gồm các tòa: G6A, G6B, G22, G23, G24, giá các căn hộ tập thể tại đây liên tục tăng cao.
Khảo sát thực tế, một căn hộ tầng 1 diện tích 21m2 tại khu tập thể Thành Công đang được rao bán ở mức 2,6 tỷ đồng (tương đương 123,81 triệu đồng/m2), nhiều căn hộ khác thuộc cùng khu tập thể này cũng tăng giá từ 3 – 5 triệu đồng/m2 thời gian gần đây.
Khu nhà tập thể Thành Công (quận Ba Đình) nhiều nơi đã xuống cấp trầm trọng, có đơn nguyên mức độ nguy hiểm báo động ở cấp độ D nhưng vẫn được "hét" giá cao ngất. (Ảnh: Lập Đông)
Hiện tại, giá căn hộ ở các khu tập thể cũ, "nát" như Thành Công (quận Ba Đình) hay Kim Liên (quận Đống Đa) có giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2. Trong khi một số khu nhà tập thể khác như Trung Tự, Phương Mai giá dao động từ 40 - 60 triệu đồng/m2.
Các khu tập thể cũ ở quận trung tâm như Hoàn Kiếm cũng có mức giá tăng cao, dao động trong khoảng 120 – 140 triệu đồng/m2.
"Bên tôi đang nhận rao căn hộ tập thể ở phường Quán Thánh (quận Ba Đình) có diện tích trên 'sổ đỏ' là 20m2 với giá 2,8 tỷ đồng (tương đương 140 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, diện tích thực tế của căn hộ là 70m2 do cơi nới thêm. Nếu mua, khách hàng có thể về ở luôn nhưng nhà tập thể cũ nên tôi phải nói trước rằng nó đã xuống cấp. Nói chung giá căn hộ tập thể cũ ở khu vực Hoàn Kiếm hay Ba Đình rất đắt vì ở khu trung tâm, thuận lợi nhiều thứ", một môi giới cho biết.
Ngoài ra môi giới này cũng đang rao một căn hộ tập thể cũ trên phố Hàng Gà (quận Hoàn Kiếm) có diện tích gần 43m2 "sổ đỏ" với giá 2,7 tỷ đồng (tương đương 63 triệu đồng/m2).
Trước đó nhiều người từng xôn xao về thông tin một căn hộ tập thể cũ rộng 12m2 trên phố Hàng Bông (quận Hoàn Kiếm) được bán với giá 7 tỷ đồng, tương đương 583 triệu đồng/m2. Hay một căn hộ tầng 3 ở khu tập thể cũ nằm trên mặt đường Hàng Bông cũng được bán với giá 120 triệu đồng/m2.
Nhiều môi giới cho biết gần đây thị trường nhà tập thể cũ đang sôi động trở lại với nhiều giao dịch mua bán hơn và mức giá tăng từ 5 – 10% so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, việc các căn hộ tập thể cũ đã xuống cấp được "hét giá" hơn trăm triệu đồng/m2 khiến nhiều người không khỏi hoang mang vì mức giá này cao ngang các căn hộ cao cấp, sang trọng ở trung tâm thành phố Hà Nội.
Dự án căn hộ 6 sao, siêu vip ở cạnh Hồ Gươm có giá chào bán từ 500 - 700 triệu/m2 trong khi căn hộ tập thể cũ, đã xuống cấp trên phố Hàng Bông gần đó cũng được bán với giá 583 triệu đồng/m2.
Điển hình như dự án căn hộ siêu cao cấp chỉ dành cho 1% giới thượng lưu Việt Nam trên phố Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm) có giá chào bán từ 500 - 700 triệu đồng/m2; căn hộ cao cấp ở đường Quang Trung (quận Hoàn Kiếm) có giá 60 – 100 triệu đồng/m2; khu vực khác như phường Láng Hạ (quận Đống Đa), giá căn hộ chung cư cao cấp dao động từ 60 -70 triệu đồng/m2.
Cẩn trọng khi mua nhà tập thể cũ để chờ cải tạo, được đền bù
Theo phân tích của các chuyên gia thì việc Chính phủ và Hà Nội liên tục có động thái thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã "đánh thức" thị trường căn hộ tập thể cũ sau nhiều năm "gật gù".
Ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam nhận định người mua các căn hộ tập thể cũ với giá tiền tỉ đa phần đều coi đó như một khoản đầu tư dài hạn. Bởi nhìn thấy cơ hội được cải tạo, đền bù.
Nhưng phương án đầu tư này rất rủi ro bởi theo Nghị định 69 thì chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường…mới được cải tạo.
Minh chứng là việc nhiều hộ gia đình từng chọn mua nhà ở khu tập thể Viện Hóa học Công nghiệp (Hà Nội) để chờ ngày cải tạo, được đền bù với mức giá cao nhưng có người chờ đến 15 năm mà khu tập thể này vẫn chưa được cải tạo trong khi tòa nhà ngày càng xuống cấp trầm trọng.
Nhiều người từng "vỡ mộng" vì mua nhà tập thể chờ ngày cải tạo và đền bù nhưng mãi mà khu tập thể chưa được cải tạo. (Ảnh: Vạn Xuân)
Do đó, nếu quyết định chi tiền đầu tư thì người mua phải hết sức cân nhắc nhiều yếu tố như: vị trí, quy hoạch, thời gian dự kiến cải tạo,...
Bên cạnh đó cần chú ý đến diện tích trên sổ đỏ của căn hộ vì hầu hết các căn hộ tập thể cũ đều cơi nới thêm mà nhiều môi giới không có tâm thường chỉ quảng cáo diện tích căn hộ khi đã cơi nới. Tuy nhiên khi cải tạo, giá đền bù chỉ được áp dụng với diện tích trên sổ đỏ nên người mua sẽ bị thiệt thòi…
Nguồn cung khan hiếm kéo dài khiến giá chung cư Hà Nội đang được đẩy cao bất thường. Thậm chí, một số khu vực ven đô rơi vào tình trạng "ngáo giá", giá rao bán 60-70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà ở xã hội chậm được triển khai khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày một xa vời.