Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu các bộ, ngành sớm trình các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành luật Đất đai sửa đổi (luật Đất đai 2024). Đây là cơ sở để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép luật có hiệu lực từ ngày 1.7, thay vì từ ngày 1.1.2025 như đã thông qua vào đầu năm nay.
Tháo gỡ điểm nghẽn cho cả ngàn dự án
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản (BĐS), nhà ở thương mại bị vướng mắc, trong đó đa số là vướng về pháp lý. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đánh giá nếu luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm từ ngày 1.7 sẽ tháo gỡ được các điểm nghẽn của thị trường BĐS. Bởi có một nghị quyết rất quan trọng mà Chính phủ đã giao các bộ, ngành thực hiện để trình Quốc hội là cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đang có QSDĐ khác. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận được đất đai thuận lợi hơn, phát triển dự án nhanh hơn; góp phần giải được bài toán thiếu nguồn cung nhà ở trên thị trường. Đáng chú ý, cả hàng ngàn dự án BĐS, nhà ở thương mại đang bị vướng sẽ được gỡ rối. Khi nguồn cung không quá thiếu hụt so với nhu cầu thì cũng góp phần kéo giá nhà ở đi xuống.
Song song đó, luật mới quy định về việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi; đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB), triển khai các dự án đầu tư… Việc giải quyết quyền lợi cho người dân thấu tình đạt lý trong GPMB hay thu hồi đất cũng giúp nhà nước tạo ra được quỹ đất để đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư công khai, minh bạch. Đồng thời, luật Đất đai 2024 đã bổ sung nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất gồm xây dựng nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cũng là một phần gia tăng nguồn cung nhà ở cho người dân.
Bên cạnh đó, luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về loại hình BĐS dịch vụ, du lịch như condotel, căn hộ dịch vụ, văn phòng kết hợp lưu trú… Đây là cơ sở để gỡ vướng cho 100.000 căn hộ condotel hiện nay, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hồi phục.
Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: "Luật Đất đai 2024 được thực hiện sớm nửa năm sẽ thúc đẩy phát triển nguồn cung của thị trường BĐS, từ đó kéo giá nhà xuống thấp hơn. Hay các trung tâm phát triển quỹ đất của các tỉnh, thành phố sẽ phát huy được hiệu quả và nhà nước chủ động điều tiết được quỹ đất, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung; đồng thời chấn chỉnh, đưa thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững".
Đồng quan điểm, chuyên gia Đặng Hùng Võ nhận định, luật Đất đai cũ không còn phù hợp, thậm chí còn gây cản trở sự phát triển của thị trường BĐS, của nền kinh tế. Vì vậy luật mới ra đời là nhằm để thay đổi điều đó, nên thực hiện sớm hơn là hợp lý. Đáng chú ý nhất là luật mới cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của cá nhân và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy phát triển nông nghiệp quy mô lớn, thu hút được sự tham gia của các doanh nghiệp (DN). Việc này sẽ thúc đẩy ngành nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn.
Luật còn đưa ra khung pháp lý cho BĐS du lịch trong khi trước đây là "vùng trống" khiến các dự án nhà ở thương mại suốt thời gian dài không được phê duyệt. Vì vậy luật mới đi vào thực hiện sẽ giúp các địa phương có cơ sở phê duyệt các dự án nhà ở thương mại, giải quyết được những ách tắc của nhiều nơi.
Thị trường BĐS sẽ hồi phục sớm
Hầu hết chuyên gia cũng đồng tình cho rằng đưa vào thực hiện sớm luật Đất đai 2024 từ ngày 1.7 tới sẽ thúc đẩy thị trường BĐS hồi phục trở lại. Từ đó góp phần rất lớn trong việc phục hồi, phát triển kinh tế nói chung của cả nước.
Theo luật sư (LS) Nguyễn Đăng Tư, Công ty Luật TNHH TriLaw, luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực trước 6 tháng so với phê duyệt đầu năm sẽ mang rất nhiều lợi ích cho người dân và DN. Nhiều quy định có lợi cho người dân sẽ được thi hành sớm hơn. Ví dụ như nhiều đất không có giấy tờ sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Khi nhà nước thu hồi đất thì giá đất bồi thường cũng sẽ tăng cao hơn so với trước đây. Quy định về khung giá đất sẽ bị bãi bỏ, thay vào đó là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Việc thu hồi đất cũng chỉ được thực hiện sau khi xong tái định cư. Khi bị thu hồi đất nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân cũng có thể được xem xét bồi thường bằng nhà ở, đất ở. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được chuyển nhượng đất trồng lúa.
Không chỉ vậy, luật mới sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc cho DN BĐS khi có rất nhiều quy định rõ ràng, chi tiết hơn khi các nghị định, thông tư được thông qua. Từ đó các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ các quy định này để thông qua, phê duyệt các dự án đang bị đóng băng, bị vướng mắc bấy lâu nay, đây là cơ sở góp phần nhằm gỡ vướng cho dự án BĐS, giúp khơi thông nguồn lực để triển khai dự án mới và dự án đang dở dang, giúp thị trường BĐS ổn định, minh bạch và phát triển hơn trong thời gian tới.
Ngoài ra, việc không áp dụng khung giá đất sẽ tạo sự đột phá mới về giá đất, giá đất trên thị trường sẽ tăng và do đó hiệu quả sử dụng đất cũng sẽ cao hơn. Đồng thời, khi luật mới có hiệu lực thì khả năng nguồn cung BĐS cũng sẽ được cải thiện.
"Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu GPMB do đền bù không thỏa đáng. Nên cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ phát triển quỹ đất được triển khai nhanh hơn. Luật mới cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm việc mở rộng phạm vi QSDĐ cho người dân VN, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài. Do đó nhu cầu được sử dụng đất sẽ gia tăng, tạo tính thanh khoản cho thị trường", LS Nguyễn Đăng Tư nói.
Cùng chung quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, cho rằng việc xây dựng luật Đất đai 2024 là sửa đổi những bất cập, không hợp lý cũng như bổ sung những quy định cấp thiết từ thực tiễn. Việc cần có khung pháp lý mới là nhằm để giải quyết các vướng mắc của nhà đầu tư, DN cũng như thị trường BĐS. Vì vậy khi luật đã được thông qua thì đưa vào thực hiện càng sớm càng tốt. Đây là nỗ lực của Chính phủ và cũng là mong muốn chung của cả cộng đồng DN, người dân.
TS Đính nhấn mạnh: Nhiều dự án được gỡ vướng sẽ được triển khai, hoàn thành; từ đó nguồn cung cho thị trường gia tăng sẽ góp phần làm giảm áp lực về cung - cầu hiện nay. Người dân sẽ có nhiều lựa chọn tốt hơn để có được BĐS phù hợp cho nhu cầu của mình. Đặc biệt, khi các dự án BĐS được phát triển, DN hoạt động trở lại thì sẽ tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người dân. Thị trường BĐS hồi phục nhanh, ổn định cũng là mục tiêu mà Chính phủ hướng đến với nhiều cuộc họp, nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn cho ngành này. Thị trường BĐS phát triển thì hàng loạt ngành khác có liên quan như vật liệu xây dựng, các ngành dịch vụ cung cấp đầu vào cho BĐS sẽ phát triển trở lại. Tất cả sẽ góp phần tốt hơn cho nền kinh tế chung của cả nước.
Vẫn trăn trở định giá đất
Vui mừng nếu luật Đất đai 2024 được đưa vào thực hiện sớm hơn nửa năm, tuy nhiên LS Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cũng bày tỏ, đối với phương pháp thặng dư trong định giá đất, tới đây nghị định về giá đất cần tính các chi phí hợp lý, hợp lệ của DN như chi phí tiền sử dụng đất, phí dự phòng, chi phí lãi vay…
Bên cạnh đó, DN cũng trăn trở lớn về chính sách mới siết chặt thỏa thuận nhận chuyển nhượng đối với đất khác để làm dự án nhà ở thương mại. Chính phủ đang dự kiến trình Quốc hội thông qua nghị quyết thí điểm để tháo gỡ vướng mắc này. Nghị quyết thí điểm cho phép đất khác được làm dự án nhà ở là phù hợp thực tiễn. Các DN đều rất mong chờ để tháo gỡ thế "bế tắc" cho thị trường BĐS, nên chính sách này rất cần thiết ban hành để đi vào cuộc sống.
Đồng quan điểm, ông Lê Viết Nuôi, Phó tổng giám đốc Công ty BĐS Vạn Xuân, nhận định luật Đất đai là luật gốc vì tất cả các ngành, các dự án đầu tư đều liên quan đến đất đai. Thời gian qua, hàng loạt dự án BĐS bị ách tắc liên quan đến định giá đất. Thậm chí như tại TP.HCM, các công ty thẩm định giá "sợ" không dám thẩm định. Mà không định giá đất, DN không thể tính được tiền sử dụng đất cho dự án và từ đây nhiều dự án bị "đứng hình" vì không thể cấp phép xây dựng. Luật Đất đai 2024 đã quy định khá cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Khi đã có hành lang pháp lý, lãnh đạo các địa phương sẽ mạnh dạn hơn trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất cho các dự án. Từ đó, tăng nguồn cung cho thị trường vốn đang rất khan hiếm thời gian qua.
Tuy nhiên theo ông Nuôi, có một trở ngại trong luật Đất đai 2024 là luật quy định chỉ có đất ở mới được làm nhà ở thương mại. Nếu hiểu cách hiểu thông thường, dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở mới được cấp phép. Mà số dự án có 100% đất ở là rất ít, đa số là đất nông nghiệp và các loại đất khác. Để "vá" lỗi này, Chính phủ đang chỉ đạo Bộ TN-MT xây dựng nghị quyết thí điểm cho các loại đất khác cũng được làm nhà ở thương mại. Nếu nghị quyết này được Quốc hội thông qua đồng thời cùng luật Đất đai 2024 được thực hiện từ ngày 1.7 tới thì sẽ góp phần gỡ được nhiều vướng mắc cho các dự án, chủ đầu tư BĐS.
Giao các bộ, ngành soạn thảo 16 văn bản quy định chi tiết thi hành luật Đất đai 2024
Ngày 5.3, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Quyết định số 222 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Kế hoạch triển khai thi hành luật Đất đai số 31/2024/QH15. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đã phân công các cơ quan chủ trì soạn thảo 16 văn bản quy định chi tiết thi hành luật Đất đai 2024 thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng, bộ trưởng gồm 9 nghị định và 6 thông tư. Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ TN-MT chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan xây dựng Đề án để Chính phủ trình Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ đối với đất khác. Giao Bộ KH-ĐT chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng nghị quyết thí điểm về việc tách GPMB, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư. Giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp các bộ, ngành báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép đưa 2 đề án thí điểm nêu trên vào chương trình làm việc của Quốc hội tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV diễn ra vào tháng 5.
Bộ trưởng Bộ TN-MT đã ban hành Kế hoạch thực hiện Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về triển khai thi hành luật Đất đai 2024. Kế hoạch đặt ra 6 nội dung gồm: Xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; tổ chức tuyên truyền, phổ biến, đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn pháp luật đất đai; tổ chức rà soát văn bản quy phạm pháp luật; thực hiện các nhiệm vụ được giao trong luật Đất đai; xây dựng các đề án; tổ chức thanh tra, kiểm tra, hướng dẫn xử lý vi phạm pháp luật về lĩnh vực đất đai.
Bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 có nhiều quy định tiến bộ nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Biểu hiện rõ nhất qua việc mở rộng QSDĐ, tiếp cận đất đai của người dân VN và tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc đang tồn tại, mở rộng cơ chế thỏa thuận, mở rộng quỹ đất (như cho dự án có hoạt động lấn biển), quỹ đất cho DN vừa và nhỏ, xây dựng nhà ở xã hội… Những nội dung liên quan tài chính đất đai tách bạch rõ ràng và có một số chính sách ổn định tiền thuê đất. Một số thủ tục hành chính cũng được tinh giản, rút gọn, tạo thuận lợi cho người dân.
Bên cạnh đó, một nội dung quan trọng là nâng cao về thông tin dữ liệu đất đai để mọi người dân tiếp cận dễ dàng phục vụ đời sống, sản xuất kinh doanh, có cơ chế tạo thuận lợi hơn cho người dân giám sát việc thực thi liên quan đất đai cũng được luật Đất đai mới quy định chi tiết. Vì vậy, để "khơi thông dòng chảy về BĐS" thì những chính sách mới cần sớm được áp dụng, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.
LS Trần Minh Cường, Đoàn LS TP.HCM