Europos Parlamento ir Tarybos direktyva 94/47/EB
1994 m. spalio 26 d.
dėl pirkėjų apsaugos, susijusios su teisės tam tikru laiku naudotis nekilnojamaisiais daiktais pirkimo sutarčių tam tikrais aspektais
EUROPOS PARLAMENTAS IR EUROPOS SĄJUNGOS TARYBA,
atsižvelgdami į Europos bendrijos steigimo sutartį, ypač į jos 100a straipsnį,
atsižvelgdami į Komisijos pasiūlymą [1],
atsižvelgdami į Ekonomikos ir socialinių reikalų komiteto nuomonę [2],
laikydamiesi Sutarties 189b straipsnyje [3] numatytos tvarkos,
1. kadangi nacionalinės teisės aktų, susijusių su sutartimis dėl teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pirkimo, skirtumai gali trukdyti sėkmingai veikti vidaus rinkai bei sąžiningai konkurencijai ir suskaidyti nacionalines rinkas;
2. kadangi šia direktyva siekiama sukurti minimalų bendrų taisyklių pagrindą, kuris suteiktų galimybę užtikrinti, kad sklandžiai veiks vidaus rinka, ir taip apginti pirkėjus; kadangi pakanka, kad šios taisyklės numatytų tik tas sutartinių sandorių sąlygas, kurios susijusios su informacija apie sutarčių sudėtines dalis, pasikeitimu šia informacija, taip pat jų nutraukimo ir atsisakymo tvarka; kadangi direktyva yra tinkamiausia priemonė šiems tikslams pasiekti; kadangi ši direktyva atitinka subsidiarumo principą;
3. kadangi teisės, kurios yra šioje direktyvoje reglamentuojamų sutarčių dalykas, skirtingai apibrėžiamos valstybėse narėse; kadangi turi būti pateikta nuoroda į skirtumų suvestinę, pateikiančią pakankamai platų tokių sutarčių apibrėžimą, tačiau neskatinančią suvienodinti aptariamų teisių apibrėžimų visoje Bendrijoje;
4. kadangi šia direktyva neketinama reglamentuoti teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pirkimo sutarčių sudarymo apimčių ar teisinės bazės valstybėse narėse;
5. kadangi praktikoje teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pirkimo sutartys skiriasi nuo nuomos sutarčių; kadangi šie skirtumai, inter alia, pasireiškia ir mokėjimo būdais;
6. kadangi rinkos praktika rodo, kad viešbučiai, rezidencijos ir kitos turistų apgyvendinimo vietos sudarinėja susitarimus, panašius į tuos, kurių atžvilgiu prireikė šios direktyvos;
7. kadangi būtina vengti klaidinančios ar nevisapusiškos informacijos ypatingai apie teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pardavimą; kadangi tokia informacija turi būti nurodyta dokumente, kuris pateikiamas kiekvienam jo paprašiusiam; kadangi šiame dokumente pateikta informacija turi sudaryti teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pirkimo sutarties dalį;
8. siekiant užtikrinti aukštą pirkėjų apsaugos lygį ir atsižvelgiant į specifines naudojimosi nekilnojamaisiais daiktais tam tikru laiku sistemų ypatybes, teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pirkimo sutartyje turi būti numatytos tam tikros pagrindinės sąlygos;
9. kadangi, norint užtikrinti veiksmingą pirkėjų apsaugą šioje srityje, būtina nustatyti pagrindinius pardavėjo įsipareigojimus tiesiogiai pirkėjui;
10. kadangi teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pirkimo sutartys turi būti sudaromos valstybės narės, kurioje pirkėjas gyvena, arba valstybės narės, kurios pilietybę turi pirkėjas, valstybine kalba arba viena iš keleto valstybinių kalbų, jei tik ji yra ir Bendrijos oficiali kalba; kadangi valstybė narė, kurioje pirkėjas gyvena, gali pareikalauti, kad sutartis būtų sudaryta jos viena ar keliomis valstybinėmis kalbomis, jei tik ji arba jos yra oficialios Bendrijos kalbos; kadangi būtina priimti nuostatas dėl privalomo kiekvienos sutarties vertimo, kuris užbaigtų visus formalumus valstybėje narėje, kurioje yra sutartimi reglamentuojamas nekilnojamasis daiktas;
11. kadangi tam, kad pirkėjas turėtų galimybę kuo išsamiau susipažinti su savo teisėmis ir įsipareigojimais pagal sutartį, jam turi būti palikta teisė be jokios priežasties atsisakyti sutarties, nes aptariamas turtas dažniausiai yra kitoje valstybėje ir jo teisinį statusą reglamentuoja kitos valstybės teisės aktai, kurie skiriasi nuo jam įprastų;
12. kadangi pardavėjo reikalavimas sumokėti iš anksto, dar nesibaigus laikotarpiui, per kurį pirkėjas turi teisę atsisakyti sutarties be jokios priežasties, mažina pirkėjo apsaugą; kadangi dėl šios priežasties tokie reikalavimai sumokėti, dar nesibaigus minėtam laikotarpiui, turi būti uždrausti;
13. kadangi nutraukus arba atsisakius teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pirkimo sutarties, už kurią mokama visiškai arba iš dalies panaudojant pardavėjo arba trečiojo asmens pirkėjui suteikto kredito lėšas pagal sutartį tarp trečiosios šalies ir pardavėjo, turi būti numatyta galimybė nutraukti kredito sutartį be jokių sankcijų;
14. kadangi tikėtina, kad atskirais atvejais vartotojai negalės būti apsaugoti pagal šią direktyvą, jeigu bus nustatyta, kad sutartims turi būti taikomi Bendrijai nepriklausančių valstybių teisės aktai; kadangi šioje direktyvoje turi būti nuostatos dėl tokios rizikos išvengimo;
15. kadangi valstybės narės pačios priima priemones, kuriomis užtikrintų, kad pardavėjai vykdo įsipareigojimus,
PRIĖMĖ ŠIĄ DIREKTYVĄ:
1 straipsnis
Šia direktyva siekiama suvienodinti valstybių narių įstatymus ir kitus teisės aktus, reglamentuojančius pirkėjų apsaugą, tiesiogiai ar netiesiogiai sudarant teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų sutartis.
Direktyva apima tik tuos minėtų nuostatų dėl sutarčių aspektus, kurie susiję su:
- informacija apie sutarčių sudėtines dalis ir susitarimais dėl tokios informacijos perdavimo,
- tvarka ir susitarimais dėl sutarčių nutraukimo arba atsisakymo.
Deramai atsižvelgdamos į Sutarties bendrąsias taisykles, valstybės narės atsako už kitus sutarčių aspektus, inter alia, ir teisių, kurios yra šioje direktyvoje aptariamų sutarčių objektas, teisinį apibrėžimą.
2 straipsnis
Šioje direktyvoje:
- "tiesioginė arba netiesioginė teisės tam tikru laiku naudotis vienu ar daugiau nekilnojamųjų daiktų pirkimo sutartis", toliau vadinama "sutartimi" - tai bet kokia mažiausiai trejiems metams sudaryta sutartis arba sutarčių grupė, kuriomis tiesiogiai arba netiesiogiai pasaulinėmis kainomis yra įforminamos, perduodamos arba planuojamos perduoti teisės naudotis nekilnojamuoju daiktu ar daiktais per apibrėžtą arba apibrėžtiną metų laikotarpį, kuris negali trukti trumpiau negu savaitė,
- "nekilnojamasis daiktas" - tai bet koks pastatas arba jo dalis, naudojami kaip gyvenamosios patalpos, dėl kurių sukuriamos sutartyse apibrėžtos teisės,
- "pardavėjas" - tai bet koks fizinis arba juridinis asmuo, kuris, dalyvaudamas šioje direktyvoje aptariamuose sandoriuose savo profesinės veiklos srityje, sukuria, perduoda arba įsipareigoja perduoti teises, kurios yra šių sutarčių objektas,
- "pirkėjas" - tai bet koks fizinis asmuo, kuris, dalyvaudamas šioje direktyvoje aptariamuose sandoriuose tikslais, kurie gali būti laikomi nesusiję su jo profesine veikla, turi teisę pagal jam perduodamą sutartį arba kuriam sukuriama sutartimi apibrėžta teisė.
3 straipsnis
1. Valstybės narės į savo teisės aktus įtraukia nuostatas dėl priemonių, būtinų užtikrinti, kad pardavėjai privalo pateikti bet kokiam informacijos apie nekilnojamąjį daiktą prašiusiam asmeniui dokumentą, kuriame, be bendro daikto ar daiktų aprašymo, būtų pateikta trumpa ir aiški informacija apie duomenis, minimus priedo a-g, i ir l punktuose, ir būdai tolesnei informacijai gauti.
2. Valstybės narės į savo teisės aktus įtraukia nuostatas, užtikrinančias, kad šio straipsnio 1 dalyje minima informacija, kuri turi būti pateikta šio straipsnio 1 dalyje minimame dokumente, yra sudėtinė sutarties dalis.
Jeigu šalys aiškiai nėra numatę priešingai, šio straipsnio 1 dalyje minimame dokumente pateiktiną informaciją gali pakeisti tik nuo pardavėjo nepriklausančios aplinkybės.
Bet kokie tos informacijos pasikeitimai pranešami pirkėjui prieš sudarant sutartį. Visi pasikeitimai turi aiškiai atsispindėti sutartyje.
3. Bet kokioje aptariamojo nekilnojamojo daikto reklamoje nurodoma galimybė gauti šio straipsnio 1 dalyje minimą dokumentą ir jo gavimo vieta.
4 straipsnis
Valstybės narės į savo teisės aktus įtraukia nuostatas, užtikrinančias, kad:
- sutartis, sudaroma raštu, apimtų pagrindines Direktyvos priede pateiktas sąlygas,
- sutartis ir 3 straipsnio 1 dalyje minimas dokumentas pirkėjo nuožiūra būtų sudarytas valstybės narės, kurioje pirkėjas gyvena, arba valstybės narės, kurios pilietybę turi pirkėjas, valstybine kalba arba viena iš keleto valstybinių kalbų, jei tik ji yra ir Bendrijos oficiali kalba. Tačiau valstybė narė, kurioje pirkėjas gyvena, gali pareikalauti, kad sutartys visada būtų sudarytos bent jau viena ar keliomis jos valstybinėmis kalbomis, jei tik ji arba jos yra Bendrijos oficialios kalbos, ir
- pardavėjas pateikia pirkėjui patvirtintą sutarties vertimą į valstybės narės, kurioje yra aptariamasis nekilnojamasis daiktas, valstybinę kalbą arba vieną iš jos valstybinių kalbų, jei tik ji yra ir Bendrijos oficiali kalba.
5 straipsnis
Valstybės narės į savo teisės aktus įtraukia nuostatas, užtikrinančias, kad:
1. Šalia nacionalinės teisės aktuose pirkėjui suteiktų galimybių dėl sutarčių negaliojimo, pirkėjui suteikiamos tokios teisės:
- per 10 kalendorinių dienų nenurodant jokios priežasties atsisakyti abiejų šalių pasirašytos sutarties arba abiejų šalių pasirašytos privalomos preliminarios sutarties. Jeigu dešimtoji šio laikotarpio diena yra nedarbo diena, laikotarpis pratęsiamas iki pirmos po jos einančios darbo dienos,
- jeigu pasirašant sutartį arba preliminarią sutartį joje nėra informacijos, nurodytos priedo a, b, c punktuose, d punkto 1 ir 2 dalyse, h, i, k, l ir m punktuose, nutraukti sutartį per tris mėnesius. Jeigu per minėtą trijų mėnesių laikotarpį kuriuo nors metu suteikiama trūkstamos informacijos, nuo tada prasideda pirmoje įtraukoje nurodytas sutarties atsisakymo terminas,
- jeigu per antrojoje įtraukoje minėtą trijų mėnesių laikotarpį pirkėjas nepasinaudoja teise nutraukti sutartį, nors sutartyje ir nėra įtraukta informacija, minima priedo a, b, c punktuose, d punkto 1 ir 2 dalyse, h, i, k, l ir m punktuose, pirmojoje įtraukoje minėtas sutarties atšaukimo terminas pradedamas skaičiuoti nuo pirmosios dienos, einančios po trijų mėnesių laikotarpio pabaigos.
2. Jeigu pirkėjas ketina pasinaudoti šio straipsnio 1 dalyje numatytomis teisėmis, jis prieš bet kurio laikotarpio pabaigą, naudodamas pagal nacionalinės teisės aktus priimtinas priemones ir atsižvelgdamas į priedo l punkte numatytą tvarką, apie savo ketinimus praneša asmeniui, kurio pavardė ir adresas šiuo tikslu yra pateikiami sutartyje. Jeigu tokie raštiški pranešimai išsiunčiami iki laikotarpio pabaigos, laikoma, kad pirkėjas laikėsi terminų.
3. Jeigu pirkėjas pasinaudoja šio straipsnio 1 dalies pirmojoje įtraukoje numatyta teise, atitinkamais atvejais iš jo gali būti reikalaujama padengti tik tas išlaidas, kurios, remiantis nacionalinės teisės aktais, buvo patirtos sudarant sutartį arba jos atsisakant ir atitinka teisinius formalius reikalavimus, kuriuos būtina įvykdyti per šio straipsnio 1 dalies pirmojoje įtraukoje minėtą laikotarpį. Šios išlaidos aiškiai nurodomos sutartyje.
4. Jeigu pirkėjas pasinaudoja šio straipsnio 1 dalies antrojoje įtraukoje numatyta teise nutraukti sutartį, iš jo negali būti reikalaujama jokios kompensacijos.
6 straipsnis
Valstybės narės į savo teisės aktus įtraukia nuostatas, draudžiančias bet kokius išankstinius pirkėjo mokėjimus, nesibaigus laikotarpiui, per kurį jis gali pasinaudoti teise atsisakyti sutarties.
7 straipsnis
Valstybės narės į savo teisės aktus įtraukia nuostatas, užtikrinančias, kad:
- jeigu pirkimo kaina visiškai arba iš dalies dengiama pardavėjo suteiktu kreditu arba
- jeigu pirkimo kaina visiškai arba iš dalies dengiama trečiosios šalies suteiktu kreditu pagal trečiosios šalies ir pardavėjo sudarytą sutartį,
kredito sutartis nutraukiama be jokių sankcijų pirkėjui, jeigu jis pasinaudojo teise nutraukti arba atsisakyti sutarties pagal 5 straipsnio nuostatas.
Valstybės narės nustato išsamią kredito sutarčių nutraukimo tvarką.
8 straipsnis
Valstybės narės į savo teisės aktus įtraukia nuostatas, užtikrinančias, kad bet kokios nuostatos, pagal kurias pirkėjas atsisako šios direktyvos nustatomų teisių arba pagal kurias pardavėjas atleidžiamas nuo šia direktyva numatytos atsakomybės, nėra privalomos pirkėjui, remiantis nacionalinės teisės aktuose numatytomis sąlygomis.
9 straipsnis
Valstybės narės imasi priemonių užtikrinti, kad nepaisant taikytinos teisės, iš pirkėjo neatimama šia direktyva suteikiama apsauga, jeigu aptariamasis nekilnojamasis daiktas yra jų teritorijoje.
10 straipsnis
Valstybės narės į savo teisės aktus įtraukia nuostatas, reglamentuojančias Direktyvos nesilaikymo pasekmes.
11 straipsnis
Direktyva nepanaikina valstybių narių teisės patvirtinti ir taikyti šios direktyvos reglamentuojamai sričiai dar palankesnes pirkėjui nuostatas, nepažeidžiant jų įsipareigojimų pagal Sutartį.
12 straipsnis
1. Ne vėliau kaip po 30 mėnesių nuo direktyvos paskelbimo Europos Bendrijų oficialiajame leidinyje valstybės narės priima įstatymus ir kitus teisės aktus, būtinus, kad būtų laikomasi šios direktyvos. Apie tai jos nedelsdamos praneša Komisijai.
Valstybės narės, patvirtindamos šias priemones, daro jose nuorodą į šią direktyvą arba tokia nuoroda daroma jas oficialiai skelbiant. Nuorodos darymo tvarką nustato valstybės narės.
2. Valstybės narės pateikia Komisijai šios direktyvos taikymo srityje priimtų nacionalinės teisės nuostatų tekstus.
13 straipsnis
Ši direktyva skirta valstybėms narėms.
Priimta Strasbūre, 1994 m. spalio 26 d.