KOMISIJOS SPRENDIMAS
2004 m. gruodžio 14 d.
dėl įmonės Aircraft Services Lemwerder priklausančios žemės pardavimo Lėmverderio savivaldybei
(pranešta dokumentu Nr. C(2004) 4748)
(Autentiškas tik tekstas vokiečių kalba)
(Tekstas svarbus EEE)
(2005/664/EB)
EUROPOS BENDRIJŲ KOMISIJA,
atsižvelgdama į Europos bendrijos steigimo sutartį, ypač į jos 88 straipsnio 2 dalį,
atsižvelgdama į Europos ekonominės erdvės susitarimą, ypač į 62 straipsnio 1 dalies a punktą,
paprašiusi suinteresuotųjų šalių pateikti savo pastabas, remiantis pirmiau nurodytais straipsniais (1), ir atsižvelgdama į šias pastabas,
kadangi:
I. PROCEDŪRA
(1)
Komisijai buvo pateiktas skundas dėl Lėmverderio savivaldybės ir įmonės Aircraft Services Lemwerder (toliau - ASL) nekilnojamojo turto sandorio, kuriame nurodoma, kad įsigyjant nekilnojamąjį turtą ASL buvo suteikta pagalba. Komisija 2003 m. sausio 30 d. laiške paprašė informacijos iš Vokietijos. 2003 m. kovo 18 d. iš Vokietijos gautas laiškas su atsakymu.
(2)
2003 m. rugsėjo 17 d. sprendimu dėl minėtos priemonės Komisija pradėjo procedūrą pagal Europos bendrijos steigimo sutarties 88 straipsnio 2 dalį. Byla buvo įregistruota Nr. C 56/2003. Sprendimas buvo praneštas Vokietijai 2003 m. rugsėjo 18 d. laišku ir paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (2). Komisija nesulaukė jokių suinteresuotųjų šalių nuomonių.
(3)
2003 m. lapkričio 14 d. ir 2003 m. lapkričio 18 d. laiškuose Vokietijos valdžios institucijos pareiškė nuomonę dėl Komisijos sprendimo. Komisija 2004 m. sausio 13 d. ir 2004 m. gegužės 10 d. laiškuose paprašė papildomos informacijos. 2004 m. vasario 13 d. ir 2004 m. rugpjūčio 31 d. iš Vokietijos gauti laiškai su atsakymais. 2004 m. spalio 13 d. susitiko Komisijos ir Vokietijos atstovai bei pateiktos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos autorius. Po susitikimo Vokietija 2004 m. lapkričio 23 d. laiške pateikė papildomos informacijos.
II. PRIEMONĖ
1. Gavėjas
(4)
ASL įmonė (Žemutinės Saksonijos mieste Lėmverderyje, netoli Brėmeno) teikia paslaugas, pavyzdžiui, atlieka techninę orlaivių priežiūrą. 2002-2003 m. šioje įmonėje dirbo apie 700 darbuotojų, o jos apyvarta siekė 53,4 mln. EUR. Iki 1993 m. ASL buvo įmonės Deutsche Aerospace AG (DASA) dalis. Kai DASA ketino uždaryti įmonę, Žemutinės Saksonijos federacinė žemė ėmėsi ASL gelbėjimo priemonių. Šioms priemonėms Komisija pritarė 1997 m. kovo 12 d. Sprendimu 97/753/EB dėl valstybės pagalbos įmonei Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). 2004 m. sausio 1 d. EADS įsigijo kontrolinį 51 % įmonės akcijų paketą. Nuo to laiko ASL pertvarkoma. Ši įmonė neatliks civilinių orlaivių techninės priežiūros. Ateityje įmonėje bus remontuojami ir techniškai prižiūrimi karinio oro laivyno orlaivių (Transall C-160, Tornado) komponentai ir montuojami karinio oro laivyno orlaivių (Eurofighter, A400M) komponentai. Planuojama, kad 2006 m. įmonėje dirbs 210 darbuotojų (4).
2. Priemonės aprašymas
(5)
Lėmverderio savivaldybė nupirko žemės sklypus, kurių ASL nenaudojo. Remiantis Vokietijos duomenimis, į kainą buvo įskaičiuota nuolaida už kiekį.
Data
Žemės sklypas
Plotas (m2)
Kaina/m2
(DEM/EUR)
Visa kaina
(DEM/EUR)
2000 6 28
vakarų ir vidurio
241 643
(97 828 ir 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
2001 8 16
pietų
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Įsisavinti vakarų sklypą iš viso buvo numatyta 1 355 040 EUR suma. Dėl įvairių priežasčių buvo manoma, kad kaina už vidurio sklypą bus apie 10 % mažesnė.
(7)
Savivaldybė manė, kad vakarų ir vidurio sklypuose sukūrusi būtiną infrastruktūrą, galės parduoti juos už […] Vokietijos markių/m2 ([…] EUR). Šią sąlyginai didelę kainą galima pagrįsti tuo, kad vieta yra labai patogi: netoli yra ASL kilimo ir tūpimo takas, taip pat tiesioginis susisiekimas su geležinkelio tinklu ir galimybė naudotis ASL Vėzerio uosto įranga. 1999 m. ir 2002 m. kaimyniniame Ėdenbiutelio miestelyje žemės sklypai buvo parduoti už tą pačią kainą, tačiau jie buvo sunkiau pasiekiami geležinkeliu, oro transportu ar per Vėzerio uostą. Vokietija pateikė dar dviejų panašios numanomos vertės sklypų, esančių šiauriau ASL, vertinimą.
(8)
Įsisavinti vakarų sklypą savivaldybei buvo suteikta 562 200 EUR pagalbos (50 % bendrojo finansavimo pagal Europos regioninės plėtros fondo 2 tikslą), o iš nuosavų išteklių savivaldybė skyrė 132 125 EUR. Buvo nurodytos šios įplaukos už pardavimą: […] EUR.
(9)
Savivaldybė ir Žemutinės Saksonijos plėtros agentūra NILEG pirkėjų pirmiausia ieško tarp aviacijos pramonės atstovų, tačiau potencialiems pirkėjams nėra numačiusi jokių ribojimų. 2000 m. žemės sklypų rinka patyrė krizę. Nuo antrojo 2002 m. pusmečio tokios rūšies žemės sklypų paklausa pagyvėjo, tačiau iki šiol nebuvo parduotas nė vienas sklypas.
III. PRIEŽASTYS, DĖL KURIŲ BUVO PRADĖTA PROCEDŪRA
(10)
Savo sprendime pradėti procedūrą pagal Europos Bendrijos steigimo sutarties 88 straipsnio 2 dalį Komisija abejojo, ar savivaldybės sumokėta kaina atitinka rinkos vertę. Žemės sklypas buvo parduotas kaip neįsisavinta žemė, todėl ASL, arba kitas, privatus, ar viešasis pirkėjas turėtų investuoti didelę sumą, norėdamas parduoti jį kaip įsisavintą sklypą. Neįsisavintos žemės vertinimas nebuvo pateiktas, todėl Komisija atliko įvertį, atimdama sąnaudas už įsisavinimą iš įsisavinto žemės sklypo vertės. Be to, ji atsižvelgė į tikėtinas laiko sąnaudas pardavinėjant žemę atskirais sklypais, projektavimo sąnaudas ir tai, kad infrastruktūrai reikės žemės. Remiantis šiuo įverčiu, aiškėja, kad neįsisavinto sklypo vertė yra daug mažesnė už savivaldybės sumokėtą kainą. Be to, Komisija abejojo, ar privatus investuotojas, atsižvelgdamas į bendrąją rinkos padėtį ASL aplinkoje, apskritai norėtų įsisavinti šį žemės sklypą. Komisija taip pat abejojo, ar privatus investuotojas gautų panašios apimties pagalbą kaip savivaldybė. Vokietija nepagrindė pietų sklypo įsigijimo, todėl šis sandoris irgi galėjo būti laikomas pagalba.
(11)
Komisija abejojo, ar galima pagalba, sudarant žemės įsigijimo sandorius, suderinama su bendrosios rinkos principais. Pavyzdžiui, parduodant žemę nebuvo nustatyta jokių sąlygų dėl investicijų ar pertvarkos; be to, remiantis Vokietijos duomenimis, įmonė nepatiria sunkumų. Sprendimu 97/753/EB leista suteikti pagalbos su sąlyga, kad Vokietija penkerius metus neteiks ad hoc pagalbos. Beje, su šiais žemės sklypų sandoriais galimai susijusios pagalbos buvo suteikta, nepasibaigus šiam penkerių metų laikotarpiui.
IV. VOKIETIJOS NUOMONĖ
(12)
Vokietijos nuomone, skaičiuojant neįsisavintų žemės sklypų rinkos vertę, geriausia būtų ją lyginti su panašių neįsisavintų žemės sklypų verte, atsižvelgiant į vietą ir infrastruktūrą. Buvo pateiktas naujas neįsisavinto žemės sklypo vertinimas. Jis remiasi tiesioginiu lyginimu su kitais neįsisavintais žemės sklypais 80 km spinduliu ir jame atsižvelgiama į įvairias sklypų savybes. Ekspertas apžiūrėjo minimą žemės sklypą ir kitus žemės sklypus. Jis ypač atsižvelgė į infrastruktūrą, kurią galima išplėtoti. Ekspertas nustatė […] EUR vertę už m2, o kadangi ši vertė yra didesnė už savivaldybės sumokėtą kainą, vadinasi, pagalbos nebuvo suteikta. Vokietijos nuomone, nebūtina atsižvelgti į galimas laiko sąnaudas perparduodant atskirus sklypus, įsisavinimo sąnaudas ir pagalbą.
(13)
Be to, įsisavindamos pramoninės paskirties žemės sklypus, valstybės institucijos žvelgia į perspektyvą - pavyzdžiui, jos tikisi mokesčių įplaukų iš įmonių, kurios įsikurs įsisavintame žemės sklype. Valstybės pagalbos taisyklės neleistų savivaldybėms siekti šio tikslo, jei savivaldybės turėtų parduoti sklypą už nustatytą kainą. Be to, nors savivaldybės ir galėtų skelbti konkursą, norėdamos parduoti žemės sklypą, jos negalėtų skelbti konkurso, norėdamos įsigyti žemės sklypą, atitinkantį jų įsisavinimo koncepciją. Tokiu atveju pardavėjas užimtų jam labai palankią derybų poziciją. Tokiomis sąlygomis sudarant sandorį, pardavėjui pagalbos nereikėtų.
(14)
Be to, Komisijos įvertis buvo klaidingas. Pavyzdžiui, privatus investuotojas neturi laikytis tų pačių taisyklių kaip savivaldybė. Pagal Vokietijos statybos kodekso (Baugesetzbuch) 127 ir tolesnius straipsnius, savivaldybės turi padengti ne mažiau kaip 10 % galimų įsisavinimo išlaidų. Be to, susidarė nenumatytų išlaidų už sklypo tvarkymą. Dėl to žemės įsigijimo momentu šios išlaidos negalėjo daryti įtakos kainai. Be to, vadovaujantis Komisijos komunikatu dėl valstybės pagalbos valstybės institucijoms parduodant pastatus ar žemę (6) (toliau - komunikatas), į vertinimą nereikalaujama įtraukti papildomų infrastruktūros sąnaudų. Be to, remiantis komunikatu, susiklosčius tam tikroms sąlygoms, galima taikyti didesnę kainą (pavyzdžiui, galioja 5 % leistino nuokrypio taisyklė).
(15)
Klausimas, ar privatus investuotojas būtų norėję įsisavinti žemę, šiuo atveju nėra svarbus. Įsisavinti žemę yra viešoji užduotis ir tai priskiriama visuotinių ekonominių interesų srities paslaugoms. Savivaldybė įsisavina žemę tik tada, kai ji, kaip šiuo atveju, tikisi pakankamos paklausos. Žemutinės Saksonijos ekonomikos tyrimų institutas (Niedersächsische Institut für Wirtschaftforschung) numatė, kokių gali kilti sunkumų, susijusių su pramoninės paskirties žemės pasiūla. Pažangiai pertvarkius visą sritį: pradedant susisiekimu su naujuoju Vėzerio tuneliu ir planuojamu pakrantės greitkeliu, baigiant susisiekimu su numatomu giliavandeniu Vilhelmshafeno uostu, padidino pramoninės paskirties žemės paklausą. Be to, Žemutinės Saksonijos investicijų ir plėtros agentūra (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) teigė, kad dėl šių priežasčių žemė esanti ypač vertinga ir jei savivaldybė nepirktų šios žemės, ji netektų vadinamojo „Unique Selling Point“ (išskirtinio pasiūlymo). Taigi agentūra patarė savivaldybei pirkti žemę, ypač todėl, kad taip būtų užtikrinta galimybė naudoti visą plotą tarp pramoninio rajono „Bahnhof Altenesch“ ir ASL teritorijos.
(16)
Pagrįsdama pietų sklypo įsigijimą, Vokietija pabrėžia, kad šis sklypas yra būtinas visos koncepcijos komponentas, nes tai yra atsarginis keičiamas plotas infrastruktūrai, skirtai vidurio sklypui įsisavinti.
V. VERTINIMAS
(17)
Pagal Europos bendrijos steigimo sutarties 87 straipsnio 1 dalį „valstybės narės arba iš jos valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su vidaus rinka, kai ji daro poveikį valstybių narių tarpusavio prekybai“. Šiuo atveju reikia nustatyti, ar ASL dėl žemės sklypo pirkimo sandorio nebuvo suteikta privilegija. Privilegija būtų buvusi nustatyta tuo atveju, jei savivaldybė būtų sumokėjusi už žemės sklypą didesnę nei rinkos kainą.
(18)
Komisija sutinka su Vokietija, kad rinkos kaina reikia laikyti neįsisavinto žemės sklypo kainą. Neįsisavinto žemės sklypo vertės nustatymas, atimant įsisavinimo sąnaudas iš įsisavinto žemės sklypo vertės, yra pagalbinis metodas, taikomas tuo atveju, jei vertės neįmanoma nustatyti tiesiogiai. Todėl Komisija išsamiai išanalizavo Vokietijos pateiktą naują neįsisavinto žemės sklypo vertinimą.
(19)
Jei valstybės institucijos nori pirkti tam tikrą žemės sklypą, jos turi derėtis su žemės savininku. Skelbti besąlyginį konkursą - ne išeitis. Nors komunikato II skirsnio 1 punkto principai dėl besąlyginio konkurso šiuo atveju netaikomi, tam tikru mastu gali būti taikomi komunikato II skirsnio 2 punkto principai.
(20)
Ataskaitą sudarė nepriklausomas ekspertas pagal komunikato II skirsnio 2 dalies a papunktį. Ekspertui nebuvo duota jokių nurodymų, o jo nepriklausomumą garantavo tai, kad jis buvo viešai paskirtas ir prisaikdintas. Be to, šis ekspertas yra Komisijos ir Europos Bendrijų Teisingumo Teismo patvirtintas ekspertas. Jis yra ypač kompetentingas šio rajono žemės vertintojas. Net jei vertinimas buvo atliktas 2003 m. lapkričio 6 d., t. y. jau pardavus žemę, juo galima remtis atliekant šią procedūrą. Komisijos nuomone, eksperto naudotas metodas, pagal kurį buvo atsižvelgta į kitų žemės sklypų vertę ir įvairias jų savybes, yra tinkamas. Komisija išsamiai išanalizavo ataskaitą, ypač lyginant naudotų atskirų sklypų dydį ir rūšį, galimos taršos įvertinimą, tai, kad ekspertas buvo nepriklausomas, taip pat specialių nuorodų į infrastruktūros sąsajas reikšmę, dirvožemio tipą ir galutiniam rezultatui apskaičiuoti naudotą metodą. Vertintų žemės sklypų vertė svyravo nuo 16 iki 36 EUR už m2. Komisija konstatuoja, kad apskaičiuotas rezultatas […] EUR už m2 galbūt nebuvo visiškai tikslus, tačiau naudojant alternatyvius skaičiavimo būdus, būtų gauta dar didesnė vertė. Remdamasi šiuo vertinimu, Komisija daro išvadą, kad […] EUR už m2 vertė apytiksliai atitinka neįsisavinto žemės sklypo rinkos vertę pardavimo momentu. Taigi Komisija, remdamasi šia ataskaita, gali atmesti prielaidą, kad rinkos vertė yra mažesnė už kainą, už kurią buvo faktiškai parduota žemė, t. y. […] EUR už m2.
(21)
Komisija konstatuoja, kad šiuo atveju savivaldybė pirko sklypus ne atsižvelgdama į ASL interesus, o ketindama įsisavinti ir parduoti žemę pagal savo bendrąjį projektą remdamasi perspektyviniais politiniais sumetimais (žr. 15 pastraipą). Kad buvo turėta tokių tikslų, patvirtina tai, kad Europos regioninės plėtros fondas skyrė dotaciją (žr. 8 pastraipą). Būtent ASL turimas sklypas pasirinktas remiantis politiniais sumetimais ir šis pasirinkimas aiškintinas unikaliomis sklypo infrastruktūros sąsajomis - tai patvirtino Žemutinės Saksonijos investicijų ir plėtros agentūra.
(22)
Komisija pripažįsta, kad privatus statybos vykdytojas negalėtų už šią kainą nusipirkti neįsisavinto žemės sklypo, įsisavinti jį, sukurti būtiną infrastruktūrą ir pelningai parduoti įsisavintą žemės sklypą. Remiantis kai kuriais Vokietijos pateiktais argumentais, pavyzdžiui, pagal tai, kokia savivaldybėms taikoma teisinė sistema, ši padėtis gali būti paaiškinama. Taigi tolesnis vertinimas yra nereikalingas, nes atsižvelgiant į esmines šio atvejo sąlygas, pakanka dviejų pirmiau minėtų išvadų: pirma, kad savivaldybė nepirko žemės sklypų už kainą, didesnę už rinkos vertę, ir antra, kad ji nepirko žemės sklypų ASL naudai, bet remdamasi bendruoju projektu ir perspektyviniais politiniais sumetimais, todėl galima konstatuoti, kad ASL nebuvo suteikta jokios konkrečios naudos. Kitos Komisijos sprendime pradėti procedūrą pareikštos abejonės nebėra svarbios.
(23)
Komisija pritaria Vokietijos argumentams dėl pietų sklypo įsigijimo. Be to, galima su įsigijimu susijusi pagalba jokiu būdu turi neviršyti de minimis100 000 EUR ribos.
VI. IŠVADOS
(24)
Komisija daro išvadą, kad Lėmverderio savivaldybė žemę iš ASL pirko ne už kainą, didesnę už rinkos vertę. Taigi pardavėjui nebuvo suteikta naudos ir kartu jokio valstybės pagalbos pagal Europos bendrijos steigimo sutarties 87 straipsnio 1 dalį,
PRIĖMĖ ŠĮ SPRENDIMĄ:
1 straipsnis
Lėmverderio savivaldybės ir įmonės Aircraft Services Lemwerder žemės sklypo pirkimo sandoris nėra valstybės pagalba pagal Europos bendrijos steigimo sutarties 87 straipsnio 1 dalį.
2 straipsnis
Šis sprendimas skirtas Vokietijos Federacinei Respublikai.
Priimta Briuselyje, 2004 m. gruodžio 14 d.